福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初4431号 原告：王明锋，男，1983年11月13日出生，汉族，住福建省永安市。 被告：林和水，男，1972年9月25日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：廖首炊，福建商通律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：廖首礼，福建商通律师事务所执业律师。 第三人：许正全，男，1965年7月19日出生，汉族，住福建省永安市。 第三人：吴攀凯，男，1968年4月21日出生，汉族，住福建省永安市。 原告王明锋与被告林和水，第三人许正全、吴攀凯买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告王明锋、被告林和水的委托诉讼代理人廖首礼到庭参加诉讼。第三人许正全、吴攀凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除王明锋与林和水于2013年11月15日、16日签订的《店面转让协议》及《协议书》；2.判令林和水向王明锋偿还购房款590000元及资金占用利息（利息分别计算如下：以本金100000元为基数按银行贷款年利率计息，自2013年11月16日算至实际还清款项为止，暂计至2018年11月15日为26721.94元；以本金100000元为基数，按银行贷款年利率计息，自2013年12月20日起算至实际还清款项为止，暂计至2018年12月19日为26388.33元；以本金150000元为基数，按银行贷款年利率计息，自2014年5月30日起算至实际还清款项为止，暂计至2019年5月29日为38475.63元；以本金100000元为基数，按银行贷款年利率计息，自2014年10月30日起算至实际还清款项为止，暂计至2019年10月29日为24949.17元；以本金40000元为基数，按银行贷款年利率计息，自2014年9月28日起计算至实际还清款项为止，暂计至2019年9月27日为10038.33元；以本金80000元为基数，按银行贷款年利率计息，自2015年9月12日起计算至实际还清款项为止，暂计至2019年9月11日为15434.44元），上述本息合计732007.84元；3.案件受理费由林和水承担。事实和理由：2013年11月，王明锋经人介绍欲购买林和水所持有的位于永安市%份额的所有权。经双方平等、自愿协商一致后，林和水同意将上述份额转让给王明锋。双方于2013年11月15日签订了《店面转让协议》，在该协议书中约定林和水将位于永安市%的份额出售给王明锋，房屋所有权证为：永房权证字第××号，总建筑面积为465.1平方米，总转让款为910000元，其中470000元为王明锋向林和水支付，另外440000元由王明锋向贷款银行支付。其他共有人也在该《店面转让协议》上签字确认。后双方又于2013年11月16日就购房款的付款方式签订了《协议书》一份，约定至2016年9月30日为双方办理房屋权属过户登记时间及其他付款时间点和房屋信息。签订《协议书》当日，王明锋即向林和水支付了定金100000元，林和水也在当日向王明锋出具了《收款收据》。上述协议签订后，王明锋依照2013年11月16日双方签订的《协议书》向林和水进行支付购房款，分别为：2013年11月16日支付了100000元定金、2013年10月20日100000元、2014年5月30日150000元、2014年10月30日120000元。另外，王明锋也依约分别于2014年9月28日、2015年9月12日承担偿还银行贷款义务，共计120000元。王明锋为涉案房屋共支付了购房款590000元。2016年9月份，双方约定权属过户登记时间将至，王明锋遂向林和水催促此事，但林和水称其他共有人无法偿还贷款银行的贷款，无法过户。王明锋听后大为震惊，经查林和水及吴攀凯、许正全等人因金融借款合同纠纷一案已被永安市人民法受理，案号为（2016）闽0481民初3607号，并对涉案房屋进行诉讼保全，现已进入执行阶段，执行案号为（2016）闽0481执4402号，据此，王明锋的合同权利已无法实现。综上，王明锋认为，王明锋与林和水之间的买卖行为系在双方自愿、平等协商一致的基础上成立，属合法的法律关系，且王明锋依照双方的约定实际履行了相关的合同义务。而今涉案房屋40%份额未过户至王明锋名下，表明林和水已经明显违约，且给王明锋造成了巨大的损失。故诉至法院，望判如诉请。 林和水辩称，1.王明锋与林和水进行房产交易时对房产的权利状况是清楚的、了解的，王明锋与林和水签订《店面转让协议》时，对案涉店面系三人共有并已在信用社办理抵押贷款的实际情况是清楚、确定的,林和水遵循了诚实信用原则，对案涉店面的实际情况没有丝毫隐瞒。2.王明锋对案涉店面权利状况明了的情况下仍自愿购买。3.《店面转让协议》主要义务已履行完毕，案涉店面也已实际交付给王明锋，由王明锋自行经营，并将每月收到的租金转给借款人许正全用于归还贷款利息。4.案涉店面无法办理过户，原因不在林和水，林和水没有任何过错，案涉店面无法办理过户的原因是王明锋与其他两个共有权人没有结清贷款本息，导致信用社行使抵押权申请强制执行。5.王明锋明知案涉店面为三人共有、已在信用社抵押情况下，仍自愿以支付部分现金并承担林和水银行债务的方式购买，最终导致过户不能的风险，依照法律规定应由王明锋承担。6.本案王明锋不具有合同解除权，林和水已经按合同约定交付了房产，林和水的主要义务已经履行完毕，王明锋不具有法定的解除权。综上所述，请求驳回王明锋的诉讼请求。 许正全、吴攀凯未作陈述。 王明锋围绕诉讼请求提供了《店面转让协议》一份、《协议书》一份、收款收据及银行转账凭证一份、收条一份、公告一份。林和水围绕抗辩事由提供了《店面转让协议》一份、储蓄存款凭证一份。本院依法调取了（2016）闽0481民初3607号民事调解书一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 1.2013年11月15日，林和水作为甲方，与王明锋作为乙方，签订《店面转让协议》一份，主要约定：“甲方店面坐落与永安市，总建筑面积465.1平方米，林和水所占份额为40%；该店面转让总金额为910000元整（其中现金470000元，贷款440000元）；乙方应于本合同生效之日内向甲方支付200000元整，余款270000元在本合同生效之日起30日内付给甲方；甲方保证在交易时该店面没有产权纠纷，有关信用社抵押贷款债务由乙方与其他两个股东承担还本息，交易后与甲方无关。”林和水在甲方处签名确认，王明锋在乙方处签名确认，吴攀凯、许正全在其他股东处签名确认。庭审中，王明锋述称，其签订《店面转让协议》时知道该房产系林和水、许正全、吴攀凯三人共有，也知道房产抵押给了信用社，签订《店面转让协议》时，林和水告知王明锋尚有其份额内的信用社贷款440000元未偿还，双方约定王明锋支付林和水470000元，尚余440000元以王明锋代偿林和水在信用社贷款的方式支付。 2.2013年11月16日，林和水作为甲方，与王明锋作为乙方，签订《协议书》一份，载明：“2013年11月16日乙方须支付给甲方店面所有权转让定金壹拾万元整，本次转让的店面位于永安市，面积共计465.1平方米，其中吴攀凯和许正全共占总面积的60%，林和水占总面积的40%，面积为186.04平方米，40%转让金共计人民币肆拾柒万元整；余款叁拾柒万元份三期支付，2013年12月20日前支付壹拾万元整，2014年5月30日前支付壹拾伍万元整，2014年10月30日前支付壹拾贰万元；甲方保证上述信息的真实有效，并应当于2016年9月30日向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续，并负责过户所产生的费用……”。林和水在甲方处签名确认，王明锋在乙方处签名确认。该协议签订后，王明锋于2013年11月16日支付林和水100000元，于2013年12月20日支付林和水100000元，于2014年5月29日支付林和水150000元，于2014年10月30日支付林和水120000元。 3.涉案永安市系林和水、许正全、吴攀凯三人共有。2013年9月13日，许正全、林和水、吴攀凯及案外人官庆媚、邓桂英、赖秀娟与永安市农村信用合作联社洪田信用社（以下简称洪田信用社）签订一份《抵押借款合同》，约定：由许正全作为借款人向洪田信用社借款1100000元，借款期限从2013年9月13日起至2016年9月12日止，借款月利率为7.6875‰，还款方式为按月付息，到期归还本金，结息日为每月的第20日；合同还约定由许正全作为抵押人以其有权处分的抵押物，即位于永安市为该借款提供抵押担保并办理了抵押登记。合同签订后，洪田信用社依约向许正全发放贷款本金1100000元。 2016年10月9日，永安市农村信用合作联社以许正全尚欠借款本息未偿还为由，向本院提起诉讼。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、经双方核对确认，截至2016年9月21日，许正全尚欠永安市农村信用合作联社借款本金880000元、利息5622.7元，合计885622.7元，该款许正全、赖秀娟应于2016年10月20日前一次性偿付完毕，并按合同约定利率（年利率13.8375%）继续支付利息至借款实际还清之日止；二、若许正全、赖秀娟未按上述约定如期如数履行，永安市农村信用合作联社有权就尚欠的借款本息立即申请人民法院强制执行，永安市农村信用合作联社有权以抵押物即许正全、林和水、吴攀凯、官庆媚、邓桂英、赖秀娟所共有的位于永安市［永房权证字第××号、永国用（2013）第21260号］折价或者变卖、拍卖的价款优先受偿。同日，本院作出（2016）闽0481民初3607号民事调解书并送达双方。2016年11月7日，永安市农村信用合作联社向本院申请强制执行，目前该案尚在执行过程中。 4.王明锋提供的银行转账凭证载明，2014年9月28日支付许正全40,000元，2015年9月12日案外人兰锦好支付许正全80,000元。2016年9月19日，许正全向王明锋出具收条一张，载明：“福田房产抵押贷款，2014年9月28日还10万元，按股份和水应付40%应还4万元，2015年9月12日还20万元，按股份和水应付40%，应还8万元，以上2笔共12万元由锦如转正全户头收。”庭审中，王明锋述称，兰锦好系其母亲，上述两笔款项支付给许正全系用于偿还涉案房产在洪田信用社的贷款。 5.庭审中，林和水述称，涉案店面已实际交付王明锋，由王明锋父母承租，租金支付给许正全用于偿还银行贷款利息。为此，林和水提供两个储蓄存款凭证一份。王明锋述称，租金是由许正全直接收取用于偿还银行贷款利息的。 本院认为，王明锋与林和水签订《店面转让协议》，约定林和水将其所有的永安市40%的份额转让给王明锋，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方形成买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”及第一百五十一条：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”之规定，虽然出卖人就交付的标的物负有权利瑕疵担保责任，但如果买受人知道他人对标的享有权利的，出卖人的权利瑕疵担保责任予以免除。一方面，王明锋明知涉案房产系林和水、许正全、吴攀凯共有，也明知房产已在洪田信用社抵押贷款1100000元的情况下，仍与林和水签订《店面转让协议》，并自愿将转让款支付给林和水，林和水对该房产权利瑕疵担保责任予以免除。另一方面，《店面转让协议》明确约定“有关信用社抵押贷款债务由乙方与其他两个股东承担还本息，交易后与甲方无关”，王明锋理应知道合同签订后可能存在因贷款未偿还导致无法办理产权变更登记的风险，该交易风险应由王明锋自行承担，况且《店面转让协议》明确约定王明锋应负责偿还贷款440000元，但王明锋实际偿还的贷款仅有120000元，而《店面转让协议》签订后，王明锋也默许店面租金由许正全收取用于偿还贷款利息。退一步来说，涉案房产至今无法进行产权变更登记的原因系尚欠洪田信用社的贷款未偿还，如借款人偿还了洪田信用社的贷款，该房产就可以进行产权变更登记，王明锋的合同目的仍然可以实现。综上，林和水不存在违约行为，王明锋要求解除合同并返回购房款、支付利息的诉请，不符合法定的合同解除条件，理由不充分，不予支持。许正全、吴攀凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十条、第一百五十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回王明锋的诉讼请求。 案件受理费11,120元，减半收取5,560元，由王明锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 肖 懿 二〇一九年十二月二十三日 书记员 黎慧敏 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。 第一百五十一条买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。