广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2900号 原告：蒋永知，男，1966年3月4日生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托代理人：刘旸，广西独秀律师事务所律师。 被告：黄伦，男，1969年3月11日生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。 第三人：深圳市万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司，住所地广西桂林市七星区穿山东路43号桂林高新万达广场15栋2层，统一社会信用代码：91450300099908108P。 法定代表人：季红民，该公司总经理。 委托代理人：肖凡，女，1995年1月24日生，住广西灵川县，该公司工作人员。 第三人：桂林高新万达广场有限公司，住所地广西桂林市七星区穿山东路43号桂林高新万达广场12栋3层，统一社会信用代码：914503000927355563。 法定代表人：曲晓东，该公司执行董事兼总经理。 原告蒋永知诉被告黄伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法追加桂林高新万达广场有限公司（以下简称高新万达公司）、深圳市万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司（以下简称万象美物业公司）作为第三人参加诉讼，并由简易程序转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋永知及其委托代理人刘旸、被告黄伦的委托代理人莫雅平、第三人万象美物业公司的委托诉讼代理人肖凡到庭参加诉讼。第三人高新万达公司未到庭的。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方之间的《桂林高新万达广场租赁合同》，被告将承租的商铺还给原告；2、被告向原告支付2016年7月1日至2019年5月31日的租金共计人民币218400元；3、被告向原告支付由原告代为支付的物业服务费及违约金、律师费共计人民币14686.82元（即2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费8863.62元+2018年12月1日至2019年5月31日的物业服务费2323.2元+违约金、律师费3500元）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月4日，高新万达公司与被告签订《桂林高新万达广场租赁合同》，合同约定：高新万达公司将位于桂林13栋2-15号商铺出租给被告；合同签署日，被告应当向高新万达公司支付租赁保证金人民币38870元；在物业交付后，被告应当向高新万达广场公司支付装修及开业保证金38870元；同时双方还约定，在租赁期内，经过事先通知，且保证被告承租权的情况下，被告放弃优先购买权，高新万达公司有权将该商铺出售给第三人。2015年5月18日，原告蒋永知与高新万达公司签订《商品房买卖合同》，原告向高新万达公司购买了位于桂林商铺，并于2015年6月支付了全部购房款。2015年8月14日，原告与高新万达广场公司及被告签订了三方《协议书》，约定：高新万达公司与被告签订的《桂林高新万达广场租赁合同》继续有效，合同还约定：高新万达公司的权利义务全部由原告承继，被告向原告继续履行原租赁合同中的义务，协议自签署之日起生效。根据三方签订的《协议书》约定，原告在《桂林高新万达广场租赁合同》中的权利义务的承继时间以高新万达公司的书面通知为准，但协议签署后，原告一直未收到高新万达公司的书面通知。2016年8月，因原告一直未收到被告的租金，于是向被告催缴，被告以桂林万达广场室外步行街（即桂林金街）商业氛围不好，自己尚未开业为由，要求延迟支付租金。原告经实地查看，发现被告已在租赁商铺进行了装修并购置了设施设备，确实未开门营业，就同意了被告的请求。此后，原告也陆续向被告催交租金，但是被告都用同样的理由进行推脱。2019年1月，原告收到桂林市七星区人民法院送达的万象美物业公司催交物业的传票【（2019）桂0305民初36号】，才得知被告自2017年1月开始，就未向万象美物业公司支付物业管理费。经法院调解，原告与万象美物业公司达成调解协议，并支付了2017年1月至2019年5月的物业管理费人民币11186.82元，违约金及律师费人民币3500元。2019年1月28日，原告向桂林市七星区人民法院起诉要求被告和高新万达公司支付租金30539元。2019年7月9日，经桂林市中级人民法院调解，被告同意支付租金30000元。根据《桂林高新万达广场租赁合同》的约定，租赁关系存续期间，被告应当按合同约定的时间向原告支付租金，同时租赁商铺的物业服务费用应由被告承担。但是，被告既不向原告支付租金，又不支付物业服务费的行为，已严重损害了原告的合法权益。同时，也表明了被告不愿继续履行合同的意愿。为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告辩称，1、原、被告双方就涉案的租金已经在桂林市中级人民法院主持下进行了调解，并已支付完毕，原告再次提起诉讼属于重复起诉，法院应当驳回原告诉讼请求；2、租赁物所在的桂林万达广场室外步行街（即桂林金街）不具备应有的商业气氛，根据《桂林高新万达广场租赁合同》相关约定，主动选择解除合同，并得到了原告的认可，双方的租赁合同关系已经解除；3、原告请求支付自2016年7月1日至2019年5月31日的租金及利息，已经超过诉讼时效期间。综上所述，原告再次提起诉讼属于重复起诉，且原告的诉请已经超过诉讼时效期间，原告的所谓债权不再受法律保护。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人万象美物业公司陈述，原告购买商铺后，已缴纳全部物业服务费，但被告欠付的租金第三人万象美物业公司不清楚。 第三人高新万达公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和相关证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告对其主张提供的证据有：1、《桂林高新万达广场租赁合同》【合同编号：GLGXWD-ZL-2014-0027】，证明高新万达公司将桂林商铺出租给被告使用，租赁期限为自2015年12月15日起至2020年12月15日止；合同签署当日，被告应当向高新万达公司支付租赁保证金人民币38870元；在物业交付后，被告应当向高新万达公司支付装修及开业保证金38870元，装修及开业保证金在计租日后自动转为租金；双方还约定，在租赁期内，经过事先通知，且保证被告承租权的情况下，被告放弃优先购买权，高新万达公司有权将商铺出租给第三人。2、《商品房买卖合同》，证明2015年5月18日原告与高新万达公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了位于桂林商铺；3、《销售不动产发票》，证明2015年6月原告按照《商品房买卖合同》中的约定支付了全部购房款；4、《协议书》，证明2015年8月14日原告与被告、第三人高新万达公司签订《协议书》,协议约定：高新万达公司与被告签订的租赁合同继续有效，高新万达公司的全部权利义务由原告承继，被告应向原告履行原租赁合同中的义务；高新万达公司与原告的权利义务转移以书面通知为准；5、桂林市七星区人民法院作出的（2019）桂0305民初36号民事调解书，证明原告已代被告向万象美物业公司支付了2017年1月至2019年5月的物业管理费人民币11186.82元，违约金及律师费人民币3500元；6、广西桂林市七星区人民法院作出的（2019）桂0305民初782号民事判决书、桂林市中级人民法院作出的（2019）桂03民终1887号民事调解书，证明被告确认原告多次催收其所欠首期租金，但被告以各种借口拖延支付，经法院调解被告同意支付所欠原告首期租金；7、照片（3张），证明被告并未清理租赁房屋中的设备；原、被告之间的租赁合同事实上并未解除；8、照片（5张），证明租赁房屋的广告是万象美物业公司统一粘贴的，原告不知情。 被告对原告提交的证据的质证意见：对证据1的三性无异议，该证据恰恰证明被告有权行使退租权利，依据就是合同的第十八条第三款，此条载明“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同规定之租赁保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同规定的租赁保证金。如违约方支付的违约金不足以弥补守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足”，被告就是根据这一条选择提前终止合同；对证据2的真实性无异议；对证据3的三性无异议，证明内容认可；对证据4的三性无异议，证明内容大部分认可，但原告以“以书面通知为准”作为自己不知情的证据，被告不予认可，双方已经以行为发生了变更，不应以“以书面通知为准”；对证据5的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，被告已经退租，万象美物业公司也已经把物业服务保证金退给被告，退还时间为2016年8月24日，按照原租赁合同物业服务保证金的退还期为合同期届满后才退，所以解除合同时间就是退保证金时间，既然保证金已退证明合同已解除，被告黄伦已经不是承租人；对证据6中的真实性、合法性、关联性均无异议，但证明内容不认可，按原租赁合同被告应当在高新万达公司交付房屋时支付装修及开业保证金，但被告在交付房屋时未支付，之后原告没有提出任何异议，也没有追索过该装修及开业保证金的款项，直至万象美物业公司退还物业服务保证金5000元的时候，原告仍然没有提出任何权利主张；对证据6中的三性认可，证明内容有事实上的补充，庭审中被告有证据证明原告的诉请已经超过法定诉讼时效期间，已变成自然债权，原告蒋永知已丧失胜诉权，被告考虑到原告怠于行使权力，可能蒙受损失，因而在法官的调解、劝说下同意支付3万元给蒋永知，双方之间的纠纷已经彻底解决，蒋永知此次起诉属于重复起诉；对证据7真实性无异议，被告不同意原告主张，被告对自己财产有权自主处分，不能证明租赁关系继续存在，自被告退钥匙，万象美物业公司退还物业保证金之时合同已解除；此后原告3年多的时间里没有主张任何权利，也没有叫被告把里面东西拿走，而是自己另行招租，以此证明原告已经认可被告放弃租赁物内的物品的行为；对证据8的照片中的都不是本案纠纷的标的物，跟本案无关，这些门面都有招租广告，恰恰证明没有当初宣传的商业经商的氛围和条件，也是被告退租的理由。 第三人万象美物业公司对原告提交的证据1-6代理人不清楚；对证据7照片中的物品还存放在商铺内；对证据8的照片显示的招租广告是万象美物业公司张贴的。 原告对其主张提供的证据有：1、被告黄伦的身份证，证明被告具有民事诉讼主体资格的事实；2、收据（3份），证明被告向万象美物业公司支付了物业服务费5235.30元（其中包括物业服务费保证金5000元）、装修垃圾清运费1524.9元（969.50元+555.40元）的事实；3、中国农业银行广西分行账单（1份）；证明万象美物业公司2016年8月24日向被告退还了物业服务费保证金5000元，此时租赁合同已实际解除的事实，按《租赁合同》第6条第一款的约定，物业服务费保证金要在合同期满才退；4、照片（2张）；证明位于桂林商铺正在招租的事实，并记录原告的电话号码，故证实被告已经退租，原告以招租行为认可被告退租的事实；5、《租赁合同》（合同编号：0026号）、《收款收据》照片3张；证明被告还另外承租在位于桂林的商铺的事实，被告一并退租之后，该门面已经另行出租给其他人（齿轮儿童科学馆）的事实；6、中国银行人民币汇款业务回单，证明被告按调解书确定的义务支付装修及开业保证3万元至法院指定的账户上。 原告对被告提交的证据的质证意见：对证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，收据三份与本案无关，该组证据仅仅证实被告向万象美物业公司支付了物业管理费、装修垃圾清运费，同时还证实了被告正在履行与高新万达公司签订的租赁合同，也正在履行与万象美物业公司签订的物业服务合同；由于被告仅支付了2015年9月1日至2016年8月31日的物业服务费，正因为被告没有按照万象美物业公司签订的物业服务合同支付自2016年8月31日之后的物业管理费，而导致万象美物业公司将原告起诉至法院，要求支付物业服务费，故原告代被告向万象美物业公司支付物业管理费11186.82元及违约金、律师费3500元；对证据3的真实性无法确认，原告也不认可，且与本案无关，无法看出该笔费用的性质，无法证实被告所要证明的内容；对证据4的真实性无异议，证明内容有异议，万象美物业公司确认原告购买的商铺的广告由其张贴，电话号码也是万象美物业公司所写的，所以该证据并不能证实招租是原告的真实意愿表示；对证据5的真实性无异议，与本案无关；对证据6的真实性无异议，证明内容有异议，调解书中所表述的内容，以及原告在调解过程中所表达的意愿，都是仅仅针对装修及开业保证金自动转为首期租金进行调解，并非被告所主张的已经彻底解决全部所欠付租金及违约赔偿金。 第三人万象美物业公司对被告提供的证据的质证意见：对证据１、2真实性无异议；对证据3万象美物业公司并不清楚；对证据4的招租信息是万象美物业公司张贴的，其内容谁填写的不清楚；对证据5真实性无异议；对证据6万象美物业公司并不清楚。 第三人万象美物业公司对其主张提供的证据有：发票3张，证明原告缴物业服务费已交至2019年11月底。 原告对第三人万象美物业公司提交的证据的质证意见：对证据发票3张的真实性无异议。 被告对第三人万象美物业公司提交的证据的质证意见：对证据发票3张的真实性、合法性认可，关联性不认可，理由是：1、被告已经交还了钥匙且退租，万象美物业公司已经退给被告物业保证金5000元，也就是说被告与万象美物业公司之间的物业服务关系已经结束，万象美物业公司就没有依据再向被告索要物业服务费；2、原告所付款项和调解与被告无关。 本院审查认为，本案系房屋租赁纠纷，对原、被告双方提供的与本案有关的证据，本院予以确认；对与本案纠纷无关的证据，本院不予采信。因此，本院对双方提供的《桂林高新万达广场租赁合同》、《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》、《协议书》、（2019）桂0305民初36号民事调解书、（2019）桂0305民初782号民事判决书、（2019）桂03民终1887号民事调解书、招租照片、物业费收据等证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年12月4日，高新万达公司与被告《桂林高新万达广场租赁合同》【合同编号：GLGXWD-ZL-2014-0027】，双方约定：由高新万达公司将桂林13栋2-15号商铺出租给被告使用；租赁期限为60个月，即自2015年12月15日起至2020年12月15日止；建筑面积为96.95㎡＋附加面积55.54㎡；自计租日2018年12月15日，首期租金月租金标准为人民币8483元（即87.5元/平方）＋附加面积2314元（即每平方41.7元/平方），合计10797元；自2018年12月15日至2019年12月15日，在首期月租金标准基础上递增5%，即每月租金8017元＋附加面积2187元；自2019年12月15日至2020年12月15日，在上一个交租期租金标准基础上递增5%，即每月租金8417元＋附加面积2296元；本合同签署当日，被告应当向高新万达公司支付租赁保证金人民币38870元（相当于三个月首期月租金标准）；在物业交付后，再支付装修及开业保证金38870元（相当于三个月首期月租金标准）；支付物业服务保证金1309元（相当于三个月物业服务费，4.5元/平方米/月）；同时还约定，装修及开业保证金在计租日后自动转为租金；物业服务保证金在合同期满后经物业服务公司确认被告已妥善履行本合同及物业管理服务协议约定的全部义务后30日内，物业服务公司将剩余的物业服务费保证金余额无息分别退还，被告应同时退还物业服务费保证金收据；同时还约定：在租赁期内，经过事先通知，且保证被告承租权的情况下，被告放弃优先购买权，高新万达公司有权将商铺转让给第三人，并同意在甲方售出该房屋后继续承租该房屋：双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同规定之租赁保证金，本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还本合同规定的租赁保证金，如违约方支付的违约金不足以弥补守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同签订后，被告向高新万达公司支付租赁保证金38870元，但未支付装修及开业保证金。2015年8月14日，第三人高新万达公司（甲方）与被告（乙方）、原告（丙方）签订《协议书》,载明：甲方与乙方于2014年12月14日签订了13栋2-15号商铺的租赁合同。约定乙方承租的期限自2015年12月15日至2020年12月15日，租金为：105.50元/平方/月。现甲方拟以105.50元/平方/月的价格将房屋出租给乙方，为明确三方权利义务，经协商一致签订本协议，以资共同遵守：一、丙方对甲方出租房屋的事实及租赁协议的内容予以确认并认可；二、乙方自愿放弃优先购买权，同意甲方按照市场价格将房屋出售给丙方；三、甲方、丙方签订房屋买卖合同并交清所有购房款，租赁协议中的出租人由甲方变更为丙方（将以书面通知形式进行变更），甲方的权利、义务全部由丙方继承；……。2015年5月18日，原告与高新万达公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了位于桂林商铺，并支付全部购房款。2015年9月11日，第三人高新万达公司将被告交付的租赁保证金转付给原告。2019年1月8日，第三人万象美物业公司向本院提起诉讼，要求原告支付自2017年1月1日至2018年11月30日的物业管理费8863.62元及违约金18560.42元。在本院主持下，双方达成调解协议，由原告支付万象美物业公司自2017年1月1日至2018年11月30日的物业管理费8863.62元及违约金、律师费3500元。本院以（2019）桂0305民初36号民事调解书结案。之后，原告向万象美物业公司支付至2019年5月止的物业服务费2323.2元。2019年2月15日，原告向本院提起诉讼，要求被告及第三人高新万达公司支付租金人民币38870元及迟延支付利息。本院作出（2019）桂0305民初782号民事判决书，判决被告向原告支付租金及利息。被告不服，上诉于桂林市中级人民法院，在该院主持下，双方达成调解协议，被告同意于2019年7月25日之前支付租金30000元。为此，该院以（2019）桂03民终1887号民事调解书调解结案。但原告认为上述租金及租赁保证金仅支付半年的租金，故要求被告在支付自2016年7月1日2019年5月31日止的租金，以及物业服务费及违约金，故原告诉至法院，提出前诉诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间的租赁合同是否解除；二、（2019）桂03民终1887号民事调解书是否已彻底解决租金问题；三、原告起诉是否已过诉讼时效期间；四、原告支付的物业服务费是否由被告承担；五、原告的损失是否得到赔偿。 争议焦点一、被告以桂林的商业氛围不好，不具有开业条件，以放弃租赁保证金的方式解除合同，但被告从未向原告提出解除合同的意思表示，不符《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六的规定的“情势变更”的情形。因此，租赁合同并未解除，此时的租赁合同还在履行。 争议焦点二、在（2019）桂0305民初782号案件中，原告依据租赁合同约定的“装修及开业保证金在计租日后自动转为租金”计算租金损失，而桂林市中级人民法院作出的（2019）桂03民终1887号民事调解书，并未就被告所欠租金一并解决，现原告主张自2016年7月1日至2019年5月31日的租金，不属于重复诉讼。因此，原告要求被告支付自2016年7月1日至2019年5月31日期间的租金218400元。原告主张的租金虽与合同约定的租金不一致，但并未超过合同约定的金额，属原告自愿行为，符合法律规定，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。 争议焦点三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定。原告主张被告支付自2016年7月1日至2019年5月31日的租金，并未超过诉讼时效期间，故被告以过诉讼时效期间的辩解意见，本院不予采纳。 争议焦点四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”根据租赁合同的约定，承租人应当承担承租期间的物业服务费，原告已支付2017年1月1日至2019年5月31日的物业服务费，原告有权向被告进行追偿，故原告要求被告返还其垫付的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 争议焦点五、被告自起租之日起未支付任何租金，已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，第三人高新万达公司与被告签订《桂林高新万达广场租赁合同》、原告与第三人高新万达公司签订《商品房买卖合同》及原告与被告、第三人高新万达公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行。原告作为买受人向高新万达公司购买涉案铺面并支付全部购房款，按照三方协议的约定“甲方、丙方签订房屋买卖合同并交清所有购房款，租赁协议中的出租人由甲方变更为丙方，甲方的权利、义务全部由丙方继承”，故原告对租赁合同约定的权利和义务享有承继权。被告虽以桂林商业氛围萧条，不具备开业条件，以放弃租赁保证金以及退还的物业保证金作为合同的解除租赁的依据，既无事实依据，也没有法律依据，故对被告的辩解，本院不予采信。被告自计租之日起除已支付的租赁保证金和装修及开业保证金外，未支付任何租金，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同”的规定，故原告要求解除租赁合同关系，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。为此，原告要求被告支付合同自2016年7月1日至2019年5月31日的租金及物业服务费以及违约损失的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，判决如下： 一、解除第三人桂林高新万达广场有限公司与被告黄伦于2014年12月4日签订的《桂林高新万达广场租赁合同》； 二、被告黄伦支付原告蒋永知自2016年7月1日至2019年5月31日的租金218400元； 三、被告黄伦支付原告蒋永知自2017年1月1日至2019年5月31日的物业服务费11186.82元； 四、被告黄伦赔偿原告蒋永知的违约损失3500元。 本案收取案件受理费4796元（原告已预付本院2398远元，尚欠2398元），由被告黄伦负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉本诉案件受理费4796元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李立峰 人民陪审员  卫曾妹 人民陪审员  马征芬 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李 捷