福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初246号 原告（执行案外人）：杨惠文，男，汉族，1986年10月17日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：吴俊，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振洋，福建知茂律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘秀珍，女，汉族，1950年10月14日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王莘红，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林芳，福建天衡联合（福州）律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：郑建峰，男，汉族，1966年7月14日出生，住福建省福州市晋安区。 原告杨惠文与被告刘秀珍、第三人郑建峰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨惠文的委托诉讼代理人吴俊、李振洋，被告刘秀珍的委托诉讼代理人王莘红、林芳到庭参加诉讼。第三人郑建峰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨惠文向本院提出诉讼请求：1．停止对福州市晋安区房屋（产权证号榕房权证Ｊ字第××号）的强制执行，并解除查封措施；2．确认杨惠文系上述房产的所有权人。诉讼中，杨惠文变更诉讼请求为：1、停止对福州市晋安区房屋的强制执行；2、确认福州市晋安区房为杨惠文所有。事实和理由：2006年，郑建峰名下位于福州市晋安区房屋（下简称延安里*号房屋）被依法征收。郑建峰与征地拆迁指挥部签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，获得安置房两套，其中一套为福州市晋安区房屋（下简称琴亭××号房屋）。2016年4月12日，杨惠文作为买方与郑建峰及其配偶吕某华、担保人林某在中介方福州大伟房产经纪服务有限公司居间下签订《房地产经纪合同》一份，合同约定郑建峰及其配偶吕某华将琴亭××号房屋出售给杨惠文，房屋售价为1041960元。杨惠文于次日向郑建峰支付购房定金20万元，于2016年4月25日支付购房款70万元。2016年4月20日，杨惠文与郑建峰办理琴亭××号房屋的交接手续。 2017年3月29日，福州市晋安区人民法院受理刘秀珍与郑建峰民间借贷纠纷一案，案号为（2017）闽0111民初1534号。审理期间，福州市晋安区人民法院对郑建峰名下的延安里*号房屋实施财产保全措施。2017年5月，杨惠文持《拆迁房屋产权调换证明》为郑建峰办理琴亭××号房屋的产权证，发现因延安里*号房屋被查封，导致对应的安置房琴亭××号无法办理产权登记。杨惠文多次与郑建峰协调，要求其积极解决诉讼问题并配合办理过户手续。然郑建峰置之不理。2018年11月7日，杨惠文对本案执行标的提出异议。2018年12月24日，福州市晋安区人民法院作出（2018）闽0111执异66号执行裁定，驳回杨惠文的异议。因杨惠文已与郑建峰及其配偶就琴亭××号房屋签订购房合同，并依约支付了大部分购房款。郑建峰也已将房屋交付给杨惠文占有使用至今。现由于郑建峰的债务导致琴亭××号房屋无法办理过户手续，故杨惠文请求排除对琴亭××号房屋的执行并解除查封。 刘秀珍辩称，福州市晋安区人民法院未曾对琴亭××号房屋采取保全措施，故本案同刘秀珍无关。另杨惠文同郑建峰恶意串通，琴亭××号房屋的出售价格远低于市场价，已损害债权人的合法权益。杨惠文要求确认琴亭××号房屋的所有权，缺乏依据，应予驳回。 郑建峰未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘秀珍对杨惠文提交的证据房屋交接过户确认单、租赁合同、建设银行ＤＣＣ历史流水及物业费收款收据提出异议，但未能提交证据证明，本院对其异议不予采纳。证人何某、林某的证人证言同其他证据相互佐证之处，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年3月29日，本院受理刘秀珍与郑建峰民间借贷纠纷一案，案号为（2017）闽0111民初1534号。审理期间，本院根据刘秀珍申请，作出（2017）闽0111民初1534号民事裁定，对延安里1号房屋实施财产保全措施。同年7月12日，本院作出（2017）闽0111民初1534号民事调解，调解确认郑建峰应向刘秀珍偿还借款本金100万元及利息60万元。后，刘秀珍向本院申请强制执行。本院依法予以受理，案号为（2018）闽0111执2285号。2018年11月7日，杨惠文对本案执行标的提出异议，主张其为琴亭××号房屋的实际所有权人，请求解除延安里1号房屋的查封。2018年12月24日，福州市晋安区人民法院作出（2018）闽0111执异66号执行裁定，驳回杨惠文的异议请求。杨惠文遂向本院提起诉讼。 另查明，2006年3月，郑建峰与福州市重点建设项目征地拆迁指挥部签订房屋拆迁补偿安置协议书一份。郑建峰其名下延安里*号房屋被依法征收拆除后，获得安置房两套。2016年4月12日，郑建峰及其配偶与杨惠文、担保人林某（即证人林某）签订房屋买卖合同一份，载明：“卖方（以下简称甲方）郑建峰、吕某华，卖方（担保人）林某，买方（以下简称乙方）杨惠文，中介服务方（以下简称丙方）：福州大伟房产经纪服务有限公司……甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。第一条，本宗买卖房产状况，1．房屋坐落晋安区东浦路××小区××单元。……3．成交价格，甲乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为甲方实际收取售房款人民币壹佰零肆万壹仟玖佰陆拾元整（￥1041960.00元整……）”。次日，杨惠文向郑建峰支付购房定金20万元。2016年4月20日，杨惠文与郑建峰办理琴亭××号房屋的交接手续。双方签订房屋交接过户确认单一份。2016年4月25日，杨惠文向郑建峰支付购房款70万元。同日，郑建峰向杨惠文出具房款收据一份，载明：“本人郑建峰（身份证号码×××0459）于2016年4月25日收到杨惠文（身份证号码3501821986××××××××）购买坐落于晋安区房产的房款人民币玖拾万元整（￥900000.00元整），收款人郑建峰，2016年4月25日”。2016年5月20日，杨惠文将房屋出租给案外人黄某。 再查明，2017年2月20日，福州市土地房屋征收工程处出具拆迁房屋产权调换证明书一份，载明：“……晋安区新店镇琴亭村延安范围房屋，由本单位负责拆迁。现将被拆迁人郑建峰实行房屋产权调换有关情况证明如下，请准予办理房屋所有权登记。被拆除房屋坐落晋安区新店镇琴亭村延安。……安置房坐落晋安区新店镇东浦路××琴亭××楼××单元……”。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，故审查重点为杨惠文对琴亭新苑*号楼*单元房屋是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中郑建峰及其配偶与杨惠文签订房屋买卖合同的时间为2016年4月12日，该节事实有房屋买卖合同、人民币结算业务申请书、中信银行转账记录为证，可予认定。故杨惠文签订合法有效的书面买卖合同的时间早于房屋被查封。从杨惠文提交的证据来看，杨惠文于2016年4月20日与郑建峰办理了琴亭新苑*号楼*单元房屋的交接手续，随后将该房屋出租给案外人黄某。房屋相应的物业费及公共水电费用亦由其缴付，已合法占有了琴亭新苑*号楼*单元房屋，符合在人民法院查封之前合法占有该不动产的条件。从中信银行转账记录来看，杨惠文已支付90万元购房款，且2016年4月25日的三笔款项均明确备注为买房款，可认定杨惠文已依约支付大部分购房款。而琴亭新苑*号楼*单元至今尚未办理产权证，未办理房屋的过户登记原因非买受人杨惠文自身原因。据此，杨惠文在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，并支付了大部分的购房款，非因杨惠文自身原因未办理过户登记，享有物权期待权。其有权请求排除本案的执行。至于杨惠文请求确认琴亭新苑*号楼*单元房屋为其所有的主张，房屋尚未办理此前登记，且杨惠文所享有的物权期待权，不属于法定的物权变更行为，不能据此当然地享有物权。关于杨惠文请求解除查封问题。本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，本院不予审查，杨惠文可另寻他途解决。刘秀珍主张杨惠文与郑建峰之间存在恶意串通行为，但未能提交证据证明。本院对该主张不予采纳。郑建峰经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上所述，本院对杨惠文的诉讼请求部分予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、停止对福州市晋安区房屋执行； 二、驳回原告杨惠文的其他诉讼请求。 案件受理费17760元，由原告杨惠文负担8880元，由被告刘秀珍负担8880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本院（2018）闽0111执异66号执行异议裁定于本判决生效之时自动失效。 审 判 长  陈 昕 人民陪审员  魏凡新 人民陪审员  罗 明 二〇一九年十二月五日 书 记 员  刘 雯 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。