昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初6400号 原告（反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。 法定代表人：李云波。 委托诉讼代理人：倪炳超，男，汉族，系原告公司员工，特别授权代理。 被告（反诉原告）：晏妮，女，汉族。 被告（反诉原告）：潘梦妮，女，汉族。 原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园经纪公司）与被告晏妮、潘梦妮居间合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，在诉讼过程中，被告晏妮、潘梦妮提出反诉，本院经审查，其反诉成立并予以受理。依法适用简易程序于2019年12月19日本、反诉合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）尊园经纪公司的委托诉讼代理人倪炳超，被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）尊园经纪公司向本院提出如下诉讼请求：1、两被告连带向原告支付居间费人民币1200元；2、两被告连带向原告支付违约金（以1200元为基数，从2019年9月1起按日千分之一计算至款项付清之日止，暂计算至起诉之日为26元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月10日，被告晏妮经核准登记为昆明市呈贡区雨花片区雨花毓秀育才苑地下车位所有权人，。2019年8月30日，经原告居间撮合，被告晏妮（出售方、甲方）与被告潘梦妮（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲方双方通过丙方出售及购买位于昆明市呈贡区雨花片区雨花毓秀育才苑地下车位，成交价格8万元；甲、乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金1200元，佣金支付时间为2019年8月30日前。本合同签订后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交房日期、争议解决等事项进行了具体约定。上述合同签订后，原告积极履行居间义务，而被告晏妮与被告潘梦妮跳过原告办理了过户手续，实现了合同目的，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”原告认为：原告居间撮合促成三方签订的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及合同约定，原告已依约促成了两被告之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”上述合同签订后，被告晏妮、潘梦妮跳过原告办理了过户手续，实现合同目的，已构成违约，侵害了原告的合法权益，还应加付相应的违约金。综上，为维护原告合法权益，特根据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮答辩并反诉称：第一、原告作为专业的房产中介交易机构，有义务对房产交易的税费进行准确估算，但其为了交易双方与其签订居间合同而故意对税费进行了过低估算，足以认定其在与被告签订合同时主观存在欺诈的故意；第二、原告未就两被告的房屋交易提供交易信息、进行媒介服务，两被告前期已通过别的途径了解交易信息、达成交易意向；第三、原告单方提供的格式合同对被告有失公允；第四、房屋和车位买卖是连带关系，原告与被告分别签订房屋和车位居间合同应该一并撤销。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回，并由原告承担全部诉讼费用。反诉事实和理由如下：2019年7月底，反诉原告潘梦妮和丈夫李某夫妻二人在安居客上看到一套房源，就托中介朋友陈昌鹏打听该房源的相关信息。中介朋友陈昌鹏于2019年7月31日回复说房源已经查到，具体位置在呈贡雨花毓秀小区育才苑。于是反诉原告潘梦妮夫妻二人与中介朋友相约于2019年8月2日上午实地查看了房屋并十分满意，就请中介朋友电话联系房主即反诉原告晏妮，最后协商确定购置该房及车位的费用为145万元，同时请中介朋友陈昌鹏就该价格预算了过户需要上缴的税费，大约为56000元左右、中介费6000元，整体需要费用约62000元。反诉原告潘梦妮夫妻本着货比三家的消费心理，又于2019年8月3日来到反诉被告尊园经纪公司的滨江分店咨询购买该房所需缴纳的税费和中介费，该中介的门店经理按照房源价格计算出需要上缴的税费约为35000元。如此低价让反诉原告潘梦妮夫妻非常吃惊。反诉原告当即提出质疑，要求该经理再认真计算一次，最终该经理计算出的结果是税费35295元、中介费21750元，共计57045元。当反诉原告询问为什么反诉被告算出的税费会比其他中介低两万元左右时，该经理的答复是有些中介会在买房人的税费里做文章，开假发票，以此骗取买房人的税费。该门店经理反复承诺：他是专业机构人员，他算的过户费用绝对准确，与实际交纳的费用差距不会超出一千元。由于反诉原告潘梦妮轻信了反诉被告工作人员的税费计算及其门店经理的承诺，当即请门店经理联系了反诉原告晏妮，并于当天与反诉被告签订了三方的居间合同。但令人费解的是，三方合同上并未写明中介费用。三方约定于2019年8月6日由反诉被告带领反诉原告办理过户手续。反诉原告潘梦妮在2019年8月5日晚上还用微信与反诉被告的门店经理再次确认了过户的费用。2019年8月6日早上九点，两位反诉原告与反诉被告安排的经办人员如约来到昆明华尔贝大厦办理过户手续，到达现场后，办理过户的工作人员告知反诉原告潘梦妮，当天需要缴纳的过户费用为58000元左右（不含中介费），这与之前反诉被告门店经理预算的费用相差了两万余元，于是反诉原告潘梦妮的丈夫向被告门店经理打电话要求他做出解释，哪知该经理在电话里的态度相当恶劣，回复说：“预算出错很正常，直接按照要求交纳费用，没什么可解释的。”反诉原告潘梦妮夫妻双方十分气愤，觉得上当受骗了，就在电话里与门店经理争吵起来。协商无果后，反诉原告潘梦妮当场告知被告的经办人员：反诉被告以欺诈手段骗取反诉原告签订的三方居间合同无效，反诉原告不再履行该合同。鉴于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”反诉原告认为，反诉被告作为专业办理二手房过户手续的专业机构，对于二手房过户的相关国家税收政策应该了如指掌，其预算的费用与实际需要缴纳的费用差距较大，这是反诉被告故意做低过户费并诈骗反诉原告签订三方合同的欺诈手段；此外，反诉被告违反房屋过户办理流程承诺反诉原告在一天之内办理完全部过户、贷款等手续，均是不可能办到的。为此，特提出如下的反诉请求：1、依法判决撤销反诉被告以欺诈手段与反诉原告于2019年8月3日签订的《房屋买卖暨居间合同》（编号0099253）；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿因其违约而给反诉原告造成的经济损失，包括误工费800元、交通费300元、律师咨询费1000元，共计2100元；3、本案本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）尊园经纪公司针对反诉辩称：第一、反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖暨居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，反诉原告称我方以欺诈手段诈骗反诉原告签订合同的说法不予认可，该合同不存在撤销的法定情形；第二、反诉被告不存在违约行为，反诉原告主张的经济损失，不应由反诉被告承担；第三、房屋买卖过户的税费是根据国家政策计算后收取的，当时我公司工作人员为反诉原告计算的税费是按照首套房计算的，但反诉原告应按照二套房上税，所以税费与我公司工作人员计算的有出入是正常的，我公司不存在欺诈的故意和行为。综上，反诉原告的反诉请求不成立，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告（反诉原告）提交的八项证据，原告（反诉被告）质证对真实性无异议，上述证据均系原件及与原件核对无异的复印件，本院对其真实、合法、关联性予以认定，其证明力于下文评述；2、证人李某的出庭证言，与被告（反诉原告）潘梦妮提交的证据相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，其证明力于下文评述。3、原告（反诉被告）提交的《房屋买卖暨居间合同》和补充提交的《佣金确认书》，被告（反诉原告）质证对真实性无异议，上述证据均系原件，本院对其真实、合法、关联性予以认定，其证明力于下文评述。 本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：被告（反诉原告）晏妮系位于昆明市呈贡区雨花片区雨花毓秀育才苑地下车位的原所有权人，2019年7月，晏妮将该车位及另案涉及的住宅挂在多家房屋中介机构欲对外出售。被告（反诉原告）潘梦妮通过网络和中介机构了解到该房的情况，遂于2019年8月2日在云南联大房地产经纪有限公司工作人员陈昌鹏的带领下实地查看了该车位及另案涉及的住宅，并与房屋及车位产权人即被告（反诉原告）晏妮取得联系，双方经协商确定车位价款为人民币80000元。2019年8月3日，被告（反诉原告）潘梦妮和其丈夫李某到被告尊园经纪公司滨江分店咨询办理房屋过户需要的税费及其他相关费用，门店经理为潘梦妮进行了核算，并向潘梦妮提交了书面的核算单，其中房屋和车位税费、工本等费有共计35295元，中介费21750（含房屋及车位）元，总计费用为57045元；并向原告承诺一天之内可以办完全部手续。被告（反诉原告）潘梦妮一看，发现原告（反诉被告）尊园经纪公司滨江分店计算的过户费用比她之前咨询的其他房屋中介计算的费用少20000余元。当即通知房屋产权人即被告（反诉原告）晏妮到场，三方即被告（反诉原告）晏妮作为出售方（甲方）、被告（反诉原告）潘梦妮作为购买方（乙方）、原告（反诉被告）尊园经纪公司作为经纪方（丙方）于当日签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同约定的车位价款为80000元，于签订合同当日支付。同日，原告（反诉被告）尊园经纪公司还与被告（反诉原告）潘梦妮签订了《佣金确认书》，确认车位佣金金额为1200元，于2019年8月30日支付。合同签订后，三方约定于2019年8月6日一起至产权交易中心办理过户手续。2019年8月6日，原告（反诉被告）尊园经纪公司的工作人员带领被告（反诉原告）潘梦妮及丈夫李某到房屋产权产易中心办理过户手续时，经交易中心工作人员核算，过户需缴纳税费58000元（含房屋及车位），与之前原告（反诉被告）尊园经纪公司核算的税费多出了20000余元，为此双方发生争议，被告（反诉原告）潘梦妮拒绝向原告（反诉被告）尊园经纪公司支付佣金。双方经协商未果，原告（反诉被告）尊园经纪公司遂向本院提起诉讼，要求被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮连带支付佣金；在诉讼过程中，被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮提出反诉，要求撤销三方签订的《房屋买卖暨居间合同》。另查明：被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮于2019年8月7日与案外人云南联大房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，并根据该合同于2019年8月12日办理了案涉车位的过户登记手续。 综上所述，针对原告（反诉被告）尊园经纪公司与被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮三方签订的《房屋买卖暨居间合同》是否合法有效的争议。本院认为，原告（反诉被告）尊园经纪公司与被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮于2019年8月3日签订的《房屋买卖暨居间合同》，系三方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。针对上述《房屋买卖暨居间合同》未能履行的过错责任的争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”本案原告（反诉被告）尊园经纪公司作为专业的房屋中介机构，应该对房屋过户涉及的费用及办理流程有详细的了解，并应如实向委托人即被告（反诉原告）进行告知，原告（反诉被告）尊园经纪公司未能如实告知被告（反诉原告）潘梦妮办理房屋过户手续所需税费数额，是造成双方合同不能履行的主要原因，对此，原告（反诉被告）尊园经纪公司存在主要过错，应承担主要责任；被告（反诉原告）潘梦妮作为购买人，未能全面了解房屋交易税费的相关政策，轻信原告（反诉被告）尊园经纪公司工作人员的承诺，也存在过错，应承担相应的责任。针对原告（反诉被告）尊园经纪公司主张的佣金应否支持的争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案原告（反诉被告）尊园经纪公司与被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮签订的《房屋买卖暨居间合同》未实际履行，本院根据原告（反诉被告）尊园经纪公司和被告（反诉原告）潘梦妮对造成合同不能履行的过错责任程度及原告（反诉被告）尊园经纪公司提供的中介服务的情况，酌情认定由被告（反诉原告）潘梦妮向原告（反诉被告）尊园经纪公司支付佣金（中介费）人民币300元；三方签订的《房屋买卖暨居间合同》第十五条约定，买卖双方对佣金承担连带责任，故被告（反诉原告）晏妮对被告（反诉原告）潘梦妮承担的上述费用承担连带责任。针对被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮要求撤销三方签订的《房屋买卖暨居间合同》是否符合法定撤销情形的争议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”本案被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮向本院提交的证据，不能证明被告（反诉原告）存在欺诈的故意，故被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮的反诉请求，证据不充分，本院不予支持。被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮亦未向本院提交其存在损失的相关证据，故对被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮反诉主张的损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十六条、第五十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）潘梦妮、晏妮于本判决生效之日起十日内连带向原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金（中介费）人民币300元。 二、驳回原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司承担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）晏妮、潘梦妮连带承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  黄云 二〇一九年十二月二十五日 书记员  廖平