广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0512民初443号 原告（执行案外人）：张丽华，女，1990年8月27日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 原告（执行案外人）：刘欣全，男，1988年4月29日出生，汉族，住河北省张家口市阳原县。 委托诉讼代理人：陈美瑛，广西南珠律师事务所律师，受以上二原告共同委托。 被告（申请执行人）：邹焕，女，1993年6月16日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：伍艺，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何全欢，广西海城律师事务所实习人员。 第三人（被执行人）：梁家振，男，1993年11月28日，汉族，住广西北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：郭燕修，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告张丽华、刘欣全诉被告邹焕、第三人梁家振案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽华及张丽华、刘欣全的共同委托诉讼代理人陈美瑛、被告邹焕的委托诉讼代理人伍艺、何全欢、第三人梁家振的委托诉讼代理人郭燕修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张丽华向本院提出诉讼请求：请求法院判决立即停止对位于北海市屋的执行程序（包括但不限于查封、评估、拍卖），并解除对该房产的查封措施。事实和理由：梁家振与邹焕民间借贷纠纷一案，贵院作出(2019)桂0512民初183号民事裁定，查封了登记在梁家振名下位于北海市产【房产证号：桂（2018)北海市不动产权第0011138号】。2019年10月8日原告张丽华、刘欣全向贵院提出执行异议申请，贵院于2019年10月22日作出(2019)桂0512执异9号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人张丽华、刘欣全的异议”。原告认为，北海市铁山港区人民法院作出该《执行裁定书》缺乏事实依据及法律依据。原告（买方）与第三人梁家振（卖方）于2019年5月27日签订《房屋买卖合同》，约定原告张丽华、刘欣全购买梁家振名下位于北海市屋（涉案房产），房屋售价为910000元，约定于2019年6月30日前到房产交易中心办理过户手续。后原告与第三人按照合同的约定履行义务。双方已于2019年5月29日签订《房产交接确认书》约定签订本确认书视为房屋完全交付，原告当天起合法占有使用该房产，且原告（张丽华、刘欣全系夫妻）已于2019年5月30日入住该房屋。截止于2019年6月13日原告已向第三人梁家振（卖方）支付了房屋大部分价款即88万元(占房屋总价款的97%)。2019年6月19日第三人梁家振到北海市不动产中心办理抵押权注销登记，后原告及第三人于2019年6月20日到北海市不动产登记中心办理过户手续，发现房屋被查封无法办理过户。后经查得知，因第三人与被告的民间借贷纠纷，导致涉案房屋于2019年6月19日被北海市铁山港区人民法院查封。由此可知，《房屋买卖合同》及《房产交接确认书》的签订、原告合法占有涉案房屋、及原告（买方）支付97%房屋价款的时间均在铁山港区人民法院查封之前。本案中，非因原告自身的原因未办理过户登记，而是因第三人的债务关系导致房屋被查封不能过户至原告名下。实际上，案涉北海市产属于原告的合法资产，贵院的查封及执行行为严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，北海市铁山港区人民法院查封执行该涉案房产缺乏事实及法法律依据。恳请法院判决立即停止对该房屋的执行程序，并解除对该房产的查封措施，以保护原告的合法权益。 被告邹焕辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。事实与理由如下：1、原告没有证据证明在法院查封前合法占有该房产；2、原告提交的证据不能证明支付完全部房款；3、原告5月份购买涉案房产，法院6月19日查封涉案房产，原告没有及时办理房屋过户手续，不属于非因自身原因不能办理过户，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；4、原告向第三人支付430000元是原告在第三人未办理解除抵押的情况下又向第三人支付房款，有理由怀疑第三人与原告是在恶意转移财产；5、原告应提交能证明物业开出居住证明的更多记载确切入住时间，如房屋户主变更登记，物业居住证明对于入住时间真实性难以确定；6、原告提交的缴费单日期是在2019年9月12日，户主是梁家振的名字，不能证明是原告缴费的，原告提供的房屋入住照片不能证明是原告居住的。 第三人梁家振诉称，1、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告与其5月27日签订买卖合同，涉案房产是6月19日才查封的，涉案房产是5月29日入住的，原告在查封前已经合法占有房产；其已收到大部分购房款；涉案房屋在6月19日注销抵押权登记，在6月20日之后才能办理过户，但是6月19日涉案房屋已经被查封，所以不能办理过户，是因为被告申请房屋保全，在房屋注销抵押权当天查封了房屋；2、被告对其的诉讼保全，申请查封了两套房产，属于超额查封，停止对本案房屋的执行，不影响被告实现对其的债权；3、其从年中开始生意亏损，同意和被告协商分期偿还债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《承购确认书》复印件，主张证明原告确认购买涉案房产，并在2019年5月10日与广西世联华公司签订房屋《承购确认书》；被告对此据三性无异议，但认为该合同是与广西世联华公司签订的，不能代表是与梁家振签订的合同。2、原告提供的《房屋买卖合同》复印件，主张证明原告与第三人、广西世联华房地产代理有限公司于2019年5月27日签订《房屋买卖合同》；被告对此据三性无异议，但认为该合同条款的第二条、第三条、第四条，写明的付款方式是房屋按揭方式，后续款项又是转账，付款方式不一致。3、原告提供的转账凭证，主张证明原告于2019年5月10日-2019年5月16日向广西世联华房地产代理有限公司转账支付购房款90000元【此款为世联华公司代第三人梁家振（卖方）收取】；被告对此据真实性、合法性没有异议，但认为该款项不能证明原告是转账给第三人的购房款项。4、原告提供转账凭证，主张证明原告于2019年5月16日-2019年5月17日向第三人梁家振转账支付购房款50000元；被告对此据真实性、合法性没有异议，但认为转账备注没有注明，不能证明是支付给梁家振的。5、原告提供收款收据，主张证明2019年6月5日第三人梁家振收到购房款450000元；被告对此据三性有异议，认为根据原告提交的是要310000元，剩余款项原告没有证据证明是提交给梁家振的，况且合同约定剩余房款是由房屋按揭支付。6、原告提供兴业银行网上转账凭证、银行流水、身份证复印件、代付款说明，主张证明2019年6月13日原告向第三人梁家振(卖方）转账支付购房款430000元；被告对此据真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，付款方为庞裕，认为不属于原告的付款凭证。7、原告提供收款收据复印件，主张证明第三人梁家振（卖方）于2019年6月13日向原告出具收款收据；被告对此据三性有异议，认为只证明梁家振自认收到88万元房款，但是没有转账凭证予以核对，不能证明梁家振已经收到88万元购房款。8、原告提供房产交接确认书复印件，主张证明原告与第三人梁家振于2019年5月29日签订《房产交接确认书》，约定签订本确认书之日起，视为房屋完全交付，原告自签订之日起合法占有使用该房产；被告对此据三性有异议，认为房产是否真实交接，应以相应的物业合同及物业收费凭证，不能证明本案的事实。9、原告以物业入住证明复印件、物业费水电费复印件、室内照片，主张证明原告已于2019年5月30日入住涉案房屋，并且已缴纳物业费、水电费；被告对对此据三性有异议，认为房产是否真实交接，应以相应的物业合同及物业收费凭证，不能证明本案的事实。10、原告提供滴滴打车订单详情，主张证明原告按约定于2019年6月20日到市房地产交易中心与第三人及世联华公司员工汇合，办理房屋过户登记手续，但被交易中心工作人员口头告知该房屋己于2019年6月19日被查封，无法办理过户，非因买受人原因未办理过户登记。被告对此据三性予以认可，但认为不能证明原告想要证明的事实。11、原告提供转账凭证，主张证明广西世联华房地产代理有限公司代收买方的90000元购房款后分别于2019年5月15日、2019年5月16日向第三人梁家振（卖方）转交（转账方式）其中10000元是现金转交；被告对此据真实性、证明目的有异议，认为只能证明罗玉贵收到90000元，梁家振没有收到90000元，该款项也不是由原告直接支付给梁家振的，不能认为是购房款，案涉房产有可能是房产公司为了拿下独家代理权，而支付的定金。12、原告提供情况说明，主张证明通过广西世联华房地产代理有限公司的居间服务，原告张丽华、刘欣全截止于2019年6月13日总共向第三人梁家振支付房款88万元；被告对此据三性有异议，认为该情况说明不能证明原告已经将88万元购房款支付给梁家振。13、原告提供委托收付款证明，主张证明中介方委托罗玉贵在原告及第三人房屋买卖合同中代为收款及转付款，中介公司对罗玉贵的收款及转付款行为予以认可；被告对此据真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为此据说明罗玉贵可以代收款，无法明确为具体什么款项。14、第三人提供收款情况说明复印件，主张证明购房款共计91万元整，截止2019年6月13日，第三人合计收取了原告支付的购房款88万元整，双方约定原告于办理房屋过户之日支付购房余款3万元整，原告已经支付了绝大部分房款；被告对此据三性不认可，本案提交的转账记录不足88万元，认为原告与第三人串通的转账记录。15、第三人以民事判决书复印件，主张证明被告与第三人之间民间借贷纠纷一案，案件标的额是30多万元，被告同时诉讼保全了第三人两套房产（含案涉房产），法院停止对案涉房屋的执行程序，不影响被告对第三人债务的实施，因为被告30多万元的债权，影响了第三人价值约300万元财产的使用，保全行为不合法也不合理；被告对此据证明目的有异议，两套房均有银行贷款，是查封的剩余价值，南宁的房是没有房产证的，没有到达100多万元，存在银行抵押，查封的两套房产达不到超额查封。上述证据，本院认为真实合法，与本案具有关联性，本院将从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面对上述证据是否具有证明力及证明力大小进行综合审查判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2019年5月10日，原告张丽华与广西世华联房地产代理有限公司签订《承购确认书》，确认原告张丽华对位于北海市屋有购买意向；2019年5月27日，原告张丽华、刘欣全与第三人梁家振、广西世华联房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，购买第三人名下坐落于北海市屋，合同约定购房总价款为910000元，签订合同时支付140000元作为定金，定金自动转为房款，首付款为310000元，由二原告在过户当天前直接支付给第三人梁家振，房价余款460000元采用银行按揭方式支付，于2019年6月30日前到房产交易中心办理过户相关手续。2019年5月10日、5月14日、5月14日、5月16日，二原告分别向广西世华联房地产代理有限公司的法定代表人罗玉贵转账支付购房款10000元、20000元、9997元、50000元，共计89997元，由广西世联华房地产代理有限公司代第三人梁家振收取。2019年5月16日、5月16日、5月17日通过微信、手机银行向第三人分别支付房款5000元、30000元、15015元。2019年5月29日，二原告与第三人梁家振签订《房产交接确认书》，载明：“……甲方已于今日将该房产交付乙方使用，签订本确认书，视为房屋完全交付，乙方从今日起合法占有使用该房产……”，该确认书甲方系第三人，乙方系二原告，房产系北海市屋。2019年6月5日，二原告通过银行转账的方式将310000元购房款汇入第三人梁家振名下账户中；第三人梁家振于同日向二原告出具《收款收据》一份，载明：“……现收到张丽华、刘欣全交来上述物业之购房款（款项用途），金额为：人民币（大写）肆拾伍万元￥：450000……收款人签署梁家振……”。 2019年6月13日，案外人庞裕代二原告通过银行转账的方式将430000元购房款汇入第三人名下账户中，账号为62×××28，附加信息为“转账用途：海语城17幢1单元1103号”，并出具代付款说明一份；同日，第三人出具《收款收据》，证实收到二原告购房款430000元。综上，二原告已累计向第三人梁家振支付购房款88万元。 2019年8月30日，万怡物业服务有限公司出具《证明》，载明：“兹证明刘欣全（身份证号码：）、张丽华（身份证号码：），已于2019年5月30日入住我公司管理的北海市……”。 2019年6月6日，被告因民间借贷纠纷向本院起诉第三人梁家振。2019年6月17日，被告申请查封第三人名下位于广西北海市屋房产，查封限额为25万元，查封第三人名下位于广西南宁市江南区南宁恒大翡翠华庭12号楼2单元三十七层3704号房产，查封限额为10万元。2019年6月18日，本院作出（2019）桂0512民初183号裁定，裁定查封第三人名下位于广西北海市产【不动产登记证号为：桂（2018）北海市不动产权第0011138号】，查封限额为25万元，期限为二年，查封第三人名下位于广西南宁市江南区南宁恒大翡翠华庭12号楼2单元三十七层3704号房产【业务关联证书号为：桂（2018）南宁市不动产证明第0357249号】，查封限额为10万元，期限为二年。2018年3月30日，涉案房产办理抵押权登记；2019年6月19日，第三人到北海市不动产中心办理抵押权注销登记；同日，涉案房产被查封。2019年8月29日，本院作出（2019）桂0512民初183号民事判决，判决第三人偿还被告借款340000元及利息（利息以本金340000元按年利息6%自2019年6月6日起计算至清偿之日止）。原告提出案外人执行异议申请，本院于2019年10月22日作出（2019）桂0512执异9号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。 另查明，二原告在庭审中提出增加一项诉讼请求为：请求确认案涉房产归原告所有，后于2019年12月27日向本院申请撤回该项诉讼请求，本院已作出（2019）桂0512民初443号民事裁定书，准予其撤回该项诉讼请求。2019年12月27日，二原告按照本院的要求，已将剩余房款30000元交付执行。 再查明，罗玉贵在广西华联房地产代理有限公司担任总经理职务，系该公司法定代表人，因业务需要，该公司授权委托罗玉贵在该公司与二原告、第三人的房屋买卖居间服务过程中收取和转付相关款项，罗玉贵在此居间服务过程中的收款及转付款行为，该公司予以认可。2019年11月29日，广西华联房地产代理有限公司出具《情况说明》，载明：“截止于2019年6月13日，买房张丽华、刘欣全向卖方梁家振总共支付房屋价款88万元”。 综合原、被告陈述及答辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故本案的争议焦点为以下四点：一、二原告与第三人是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同；二、原告在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋；三、原告是否已就涉案房屋支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、是否因原告自身原因未办理过户登记。 关于争议焦点一，原告与第三人是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。本院于2019年6月18日作出（2019）桂0512民初183号民事裁定书，查封北海市屋，而二原告与第三人、广西华联房地产代理有限公司于2019年5月27日签订《房屋买卖合同》合同，内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护。故二原告与第三人在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。 关于争议焦点二，原告在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。本院认为，二原告与第三人、广西华联房地产代理有限公司于2019年5月27日签订《房屋买卖合同》合同，2019年5月29日，二原告与第三人签订《房产交接确认书》，2019年5月30日，万怡物业服务有限公司出具《证明》，证实二原告于2019年5月30日入住涉案房产，并缴纳了物业费、电梯费等，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明原告在2019年5月30日起已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准。 关于争议焦点三，原告是否已就涉案房屋支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案经审理查明，2019年5月10日、5月14日、5月14日、5月16日，二原告分别向罗玉贵转账支付购房款10000元、20000元、9997元、50000元，共计89997元，由广西世联华房地产有限公司代第三人收取。2019年5月16日、5月16日、5月17日通过微信、手机银行向第三人分别支付房款5000元、30000元、15000元。2019年6月5日，二原告通过银行转账的方式将310000元购房款汇入第三人名下账户中，同日，第三人向二原告出具收款收据一份，确认累计收到二原告购房款45万元。2019年6月13日，案外人庞裕代二原告通过银行转账的方式将430000元购房款汇入第三人名下账户中，同日，第三人再次向二原告出具收款收据一份确认收到43万元购房款，截止于2019年6月13日，二原告向第三人总共支付房屋价款880000元。2019年12月27日，二原告按照本院的要求，已将剩余房款30000元交付执行。 关于争议焦点四，是否因原告自身原因未办理过户登记。二原告与第三人在合同中约定于2019年6月30日前到房产交易中心办理过户相关手续，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，涉案房产于2018年3月30日办理抵押权登记，2019年6月19日，第三人到北海市不动产中心办理抵押权注销登记，同日，涉案房产被查封，即涉案房产在2018年3月30日-2019年6月19日抵押期间是无法办理过户，解除抵押当日涉案房产被查封，故二原告原告虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，原告对涉案房屋未办理过户登记手续并没有过错。 综上所述，本院认为，二原告对本案诉争房产享有排除强制执行的民事权益，足以阻止法院的执行。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 不得执行位于北海市屋； 案件受理费100元，由被告邹焕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 本院（2019）桂0512执异9号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  符源美 人民陪审员  何东辉 人民陪审员  李永星 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  廖仁璐 书 记 员  罗诗诗