上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初16079号原告：上海安信房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：焦婷，总经理。委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。被告：磊铭商务咨询(上海)事务所，住所地上海市崇明区。投资人：朱磊，职务不详。原告上海安信房地产开发有限公司与被告磊铭商务咨询(上海)事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告上海安信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚丹文、顾蔚雯到庭参加诉讼。被告磊铭商务咨询(上海)事务所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海安信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的租赁合同于被告收到起诉状副本之日解除；2.判令被告支付自2019年3月1日起至合同解除之日止的租金和物业管理费，按每月租金和物业管理费26,472.05元标准计算；3.判令被告支付租金和物业管理费的滞纳金238,248.45元；4.判令被告支付自合同解除之日的次日起至2019年12月3日的占有使用费，按每月租金22,507.85元计算；5.判令原告没收被告已缴纳的租金和物业管理费押金79,416.15元；6.判令被告支付拖欠的自2018年12月1日起至2019年4月30日止的电费365.14元。事实和理由：2018年6月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告承租上海市长宁区遵义路XXX号第2102-03室房屋(以下简称涉讼房屋)，对租赁期、租金、物业管理费、押金、滞纳金等作出明确约定，同时，约定拖欠租金及物业管理费逾期15日的，原告有权提前解除合同收回涉讼房屋并可以没收押金。签约后，被告长达3个多月拖欠租金且未撤出涉讼房屋，经多次催告未果，原告遂提起本案诉讼。被告磊铭商务咨询(上海)事务所未作答辩。原告上海安信房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对于上海市房地产权证、《安泰大楼租赁合同》、工程交房单、情况说明、《关于办公室租用情况说明》、中国光大银行现金存款凭证、招商银行收款回单、《安泰大楼客户用电计算表》、电费账单等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人。2018年6月1日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《安泰大楼租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉讼房屋，面积为132.14平方米，租期自2018年6月1日至2020年4月30日；租金为每日每平方米5.6元，月租金为22,507.85元;租金每一个月作为一个支付期，乙方必须在每个支付期前的第五个工作日付清当期的一个月租金，逾期支付租金，每逾约定日期一天除应付的租金外，另乙方同意赔偿一日租金及物业管理费为滞纳金；逾期十五日视同解约，甲方有权收回该物业，并没收押金同时有权要求乙方补偿直接、间接及延伸的经济损失；物业管理费用为每月3,964.20元，支付方法同租金；乙方在租赁期内使用的电费(包含基本电费分摊费)由乙方自行承担，电费的支付方式应按照甲方或甲方指定的管理公司的要求进行，乙方应在甲方发出付款通知后7个工作日内付清电费；乙方应向甲方支付相当于三个月租金的押金，金额为67,523.55元，支付相当于三个月管理费的押金，金额为11,892.60元，押金应于签订租赁合同之日全部付清；乙方积欠租金及物业管理费逾期15日，甲方有权提前解除本合同收回涉讼房屋并可以没收押金，同时有权要求乙方补偿直接间接及衍生的经济损失；租赁期满，或解除合同，乙方应在租期内撤出其全部物件，可拆动的设备及装潢，并恢复原状，但乙方未付清拖欠的租金，有关费用及违约金时除外，涉讼房屋内如仍有余物，乙方于签订本合同同时已授权甲方全权处置，乙方并愿向甲方支付全部的处置费用；如乙方在合同终止后七个工作日仍未撤出，甲方可强制搬迁，由此产生的费用由乙方承担；乙方应于租赁期满之日，或终止合同后，将涉讼房屋交还甲方，如乙方逾约定日期归还，则每逾期一天除缴交每日应付租金外，另赔偿甲方逾期归还涉讼房屋的赔偿，总计每逾期一日需支付(5.6元*132.14平方米*2)=1,479.97元。涉讼房屋的原承租方为新加坡顺成达建筑承包私人股份有限公司上海代表处，后因承租方变更为被告，原由王永红代替原承租方支付的租金和物业管理费押金79,416.15元转为被告就涉讼房屋所支付的押金，待租赁合同期满退租后，该押金退还至被告。被告自2019年2月起开始拖欠租金和物业管理费，其于2019年4月12日、4月22日分别向原告支付10,000元、10,500元，审理中，原告陈述该两笔付款系针对2019年2月的租金和物业管理费，但未足额付清，剩余欠款原告不再主张，仅主张自2019年3月起的租金和物业管理费。涉讼房屋内装有独立电表，电费系基本用电费和实际用电费之和，其中，基本用电费依据租用面积分摊，金额固定为306.18元【计算公式=基本电度数(2000Kwh)/大楼总面积(32,627.19平方米)*租用面积(132.14平方米)*37.8元/度)】；实际用电费依据抄表数结算，为实际电度数*0.793元/度。原告支付了涉讼房屋所在大楼自2018年12月起至2019年4月止的全部电费。被告欠付自2018年12月起至2019年4月止的电费合计2,365.14元，其于2019年4月29日向原告支付2,000元后，尚欠电费365.14元未付。审理中，原告陈述，涉讼房屋所在大楼的物业服务由其自行提供，2019年4月29日，其曾至涉讼房屋催讨欠费，当时，涉讼房屋内无人，门是锁着的，就将催讨通知书张贴在门上，没有进入过涉讼房屋查看。本院认为，原、被告签订的《安泰大楼租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告自2019年2月起欠付租金和物业管理费，早已逾期15日，显然构成违约，原告有权据此行使约定解除权。鉴于原告未先行通知即向本院起诉请求解除合同，原告递交起诉状并经由本院向被告公告送达的行为应视为向被告发出了解除合同的通知，故案涉租赁合同应于起诉状副本公告送达被告之日即2019年10月15日解除。关于原告主张的租金和物业管理费，2019年3月1日至2019年10月15日期间，仍处于原、被告租赁关系存续期间，被告理应按约支付上述期间的租金和物业管理费198,359.06元。关于滞纳金，合同约定租金和物业管理费以每一个月作为一个支付期，被告应在每个支付期前的第五个工作日付清当期的一个月租金和物业管理费，现被告拖欠2019年3月1日至2019年10月15日期间的租金和物业管理费，故应以每月欠付的租金和物业管理费为本金，自该月前的第六个工作日起算滞纳金至合同解除之日止，关于滞纳金的标准，原告原要求按约定的每日租金和物业管理费870.31元收取，后自愿调低总金额为238,248.45元，但是，本院认为，根据合同履行情况等因素，原约定标准和调低后的金额仍属过高，现本院酌情调整为按每日万分之五收取，据此，本院认定被告应向原告支付因拖欠2019年3月1日至2019年10月15日期间的租金和物业管理费而产生的滞纳金12,870.67元。关于房屋占有使用费，合同已于2019年10月15日解除，合同解除后，被告已无权继续占用涉讼房屋，现未有证据证明被告已经搬离，合同约定在终止后七个工作日被告仍未搬离，原告有权强制搬迁并收回涉讼房屋，然而，原告怠于行使该项约定的权利并未在合同终止后七个工作日内及时收回涉讼房屋，由此导致的扩大损失应由原告自行负担，本院不予支持，据此，被告应按月租金标准向原告支付涉讼房屋2019年10月16日至2019年10月24日期间的占有使用费6,659.86元。关于原告要求没收租金和物业管理费押金79,416.15元，没收押金是针对被告逾期支付租金、物业管理费导致的解约之违约行为，且符合租赁合同之约定，本案系因被告违约导致合同提前终止，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于电费，被告应依约按照原告要求的支付方式付清，合同虽对支付方式没有明确约定，但是，根据电费总账单和用电计算表来看，原告缴清了涉讼房屋所在大楼2018年12月至2019年4月的电费，现依据涉讼房屋的独立电表抄表得出实际用电费，并依据租用面积分摊出基本用电费后，一并向被告收取上述期间的电费，符合约定，于法不悖，而被告除支付过2,000元，尚余365.14元电费未付，现原告要求被告支付该笔电费，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》之第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海安信房地产开发有限公司与被告磊铭商务咨询(上海)事务所就上海市长宁区遵义路XXX号第2102-03室房屋签订的《安泰大楼租赁合同》于2019年10月15日解除；二、被告磊铭商务咨询(上海)事务所应于本判决生效之日起十日内向原告上海安信房地产开发有限公司支付2019年3月1日至2019年10月15日期间的租金和物业管理费198,359.06元；三、被告磊铭商务咨询(上海)事务所应于本判决生效之日起十日内向原告上海安信房地产开发有限公司支付因拖欠2019年3月1日至2019年10月15日期间的租金和物业管理费而产生的滞纳金12,870.67元；四、被告磊铭商务咨询(上海)事务所应于本判决生效之日起十日内向原告上海安信房地产开发有限公司支付2019年10月16日至2019年10月24日期间的房屋占有使用费6,659.86元；五、被告磊铭商务咨询(上海)事务所已缴纳的租金和物业管理费押金79,416.15元归原告上海安信房地产开发有限公司所有；六、被告磊铭商务咨询(上海)事务所应于本判决生效之日起十日内向原告上海安信房地产开发有限公司支付2018年12月1日至2019年4月30日期间的欠付电费365.14元；七、驳回原告上海安信房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费9,319.08元，由原告上海安信房地产开发有限公司负担4,292.85元，由被告磊铭商务咨询(上海)事务所负担5,026.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  牟世荣二〇一九年十二月二十七日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。