江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初1236号原告：李亚龙，男，1988年2月28日生，汉族。委托诉讼代理人：韩冰、朱陈玲，江苏诺法律师事务所律师。被告：百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（社会统一信用代码913201156089336348），住所地在南京市江宁区麒麟镇晨光社区塘山头。法定代表人：施桂英，执行董事。委托诉讼代理人：李美柯、赵宇翔，江苏法德永衡律师事务所律师。原告李亚龙诉被告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称百胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李亚龙的委托诉讼代理人朱陈玲、被告百胜公司的委托诉讼代理人李美柯、赵宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚龙诉称：2016年9月25日，其与被告百胜公司签订了《商品房预售合同》，其中约定：其购买百胜公司开发的坐落于江宁区，建筑面积为88.27平方米（实际套内建筑面积为71.28平方米），单价为19199元/平方米，总价款为1694696元；房屋交付时间为2018年8月31日。此前，百胜公司承诺装修单价为3482元/平方米。合同签订后，其已按约支付了房屋购房款并已收房。其接收房屋后，发现所购房屋的装修部分存在诸多质量问题，如：卫生间、厨房与客厅间的门槛石有破碎，油烟机和灶具生锈，太阳能热水器产生的热水慢、水流低，橱柜的门脱落，客厅地板发霉，屋顶涂层脱落。涉案房屋精装修的标准达不到3482元/平方米，实际装修价值明显不足。其并不知房屋交付时的实际装修价值，现暂主张装修差价损失10000元。其请求对房屋的精装修价值进行鉴定，待鉴定结果出来后，关于百胜公司承诺装修价值与实际装修价值的差价部分，百胜公司应予以返还。被告百胜公司辩称：1.《南京市商品住房申报价格表》是其向政府部门按照规定报备的商品房销售价，报备对象是政府部门。商品房买卖合同是在此之后形成的，装修的单价标识是一个销售价格，该销售价格是包含在合同的房价中，销售价格的高或低是市场行为，双方在商品房买卖合同中约定了总房款、精装修的交付标准，但从未约定装修的价值，原告李亚龙要求按照装修的价值差价来返还没有依据。2.双方在合同中就装修的交付标准进行了明确的约定，就装修的材质、品牌作了列明，其已按双方的约定进行了交付，李亚龙也接收了房屋，其已履行了合同义务，不存在违约行为；3。双方就精装修部分在商品房买卖合同进行了特别约定，精装修的要另行签订精装修补充协议，而双方已按主合同的约定签订了装修协议，该装修协议也并未约定按照装修价值交付，即只要其按照协议约定的标准进行交付就视为完成了合同义务。装修部分的价值是高于市场价格或是低于市场价格，均是双方的商业判断。双方在交房验收时也并未将价值作为验收的标准，说明原告李亚龙明知装修协议中约定的交付标准只要达到了，就视为其完成了合同义务。原告李亚龙在受领房屋后，另行提出按照装修的实际价值作为交付标准，显然超出了合同上对被告设定的义务，违反了诚实信用原则。4.其在销售前有A户型、B户型、C户型的样板房。其均是按照样板房里的装修标准及装修协议上列明的清单标准完成了交付。5.双方在商品房买卖合同中及另行约定的装修补充协议中，作了特别约定，以口头的宣传及没有纳入到双方合同中的一些宣传都不作为装修部分的交付标准。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月25日，原告李亚龙（乙方）与被告百胜公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，其中约定：由乙方购买甲方开发建设的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积88.27平方米，其中套内建筑面积71.28平方米，共有共用分摊建筑面积16.99平方米，单价为19199元/平方米，总价款为1694696元，交付日期为2018年8月31日前；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方采取补救措施使其达到约定标准；附件4、装饰装修及设备标准（精装修的，由双方另行约定），外墙涂料，外窗为塑钢门窗、中空玻璃，单元防盗门为可视对讲单元门，分户门为钢制门，“内墙、顶棚、室内地面、内门、厨房（地面、墙面、顶棚、设施）、卫生间（地面、墙面、顶棚、洁具）、其它”均见“装饰装修标准确认书”。2016年9月25日，原告李亚龙（委托人，甲方）与被告百胜公司（受托人，乙方）签订了《房屋空间改造委托协议》，其中约定：“第一条、委托事项：1、甲方委托乙方对其购买的房屋按照甲方提供并确认的房屋改造平面图及说明（详见附件一）实施装修改造工程，并承担因改造可能引起的法律责任。2、甲方同意，乙方为进行该房屋的装修改造工程，有权另行委托具有相应资质的装修企业完成改造工程…4、乙方同意承担本次装修改造的全部工程款”；“第二条、房屋交付：1、乙方同意以本协议约定的完成房屋改造后交付房屋。2、双方确认，对于该房屋装修改造工程的验收等参照《预售合同》、《装饰装修标准确认书》以及本改造协议中的条款执行。3、甲方认可因甲方要求改造而导致改造后的房屋在户型结构、使用功能、空间布局等房屋基本情况都会有所调整，包括但不限于热水管线、供暖系统、强弱电系统、防护栏杆的调整，使之与《预售合同》的约定产生一定差异，甲方同意前述所指改造调整乙方无需事先通知甲方。具体装修标准以房屋交付时现状为准，甲方对此知悉且不持异议，并承诺不以交付的房屋不符合合同约定为由拒收房屋及在交房后不要求退房，也不得向乙方主张违约责任及其他权利…”；“第四条、保修责任：甲方同意乙方参照《预售合同》中的约定对本协议所涉装修改造工程承担保修责任，但不超过《预售合同》及补充协议约定的范围。因甲方使用不当或改造（动）设备位置及不当装修造成的质量问题，乙方不承担保修责任”。2016年9月25日，原告李亚龙（甲方）与被告百胜公司（乙方）签订了《房屋装饰装修确认书》，双方确认由乙方对案涉房屋进行装饰装修，其中约定：1、乙方应委托有专业资质的设计、施工单位对该房屋进行装饰装修，并应于2018年8月31日前将该房屋交付给甲方，并达到相关主管部门验收标准；2、该房屋装饰装修标准如下：“厨房”内的油烟机、灶具为“方太”或同等档次品牌；“厨房”内的橱盆、橱盆龙头，“卫生间”内的五金龙头，“设备”中的入户门挂钩，均为“摩恩”或同等档次品牌；“厨房”内的墙砖、地砖，“卫生间”内的墙砖、地砖，“阳台”的地砖，均为“蒙娜丽莎”或同等档次品牌；“卫生间”内的马桶、台盆、浴缸为“科勒”或同等档次品牌，浴霸为“奥普”或同等档次品牌；“阳台”和“厅房”的墙面、“顶棚”的“其他房间原顶刷涂料，局部石膏板吊顶刷涂料”，均为“多乐士”、“立邦”或同等档次品牌；“厅房”内的户内门为“日门”或同等档次品牌，筒灯、射灯、吸顶灯为“三雄极光”、“雷士”、“欧普”或同等档次品牌，客厅及卧室主灯位为普通灯泡；“设备”中新风系统为“曼德瑞”或同等档次品牌，客餐厅中央空调为“美的”或同等档次品牌，可视对讲及智能化系统为“太川”或同等档次品牌，二次进水装置（仅适用于B2/C/D/E1户型）为“百诺肯”或同等档次品牌，热水器（48、50号楼仅适用于3层及以下楼层；其他楼栋仅适用于5层及以下楼层）为“林内”或同等档次品牌，小夜灯以及房屋内的开关面板、插座面板均为“西蒙”或同等档次品牌，入户门密码锁为“德施曼”或同等档次品牌；实木复合地板，为“圣象”或同档次品牌；“厨房”内的整体橱柜、“卫生间”内的浴柜、镜柜、淋浴隔断，“厅房”内的玄关柜（仅适用于A2、B2户型）、户内门锁，均为定制；“顶棚”的厨卫吊顶，为定制集成吊顶。备注：除特别约定的地面、墙面外，仍不排除其他被柜体等物件遮挡部位地面、墙面为水泥砂浆抹面的可能；3、自《预售合同》约定的房屋交付之日起，该房屋及套内的装饰装修保修范围和保修期，非人为损坏之质量保修期如下：（1）基础设施、房屋的地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限；（2）房屋防水、有防水需求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年；（3）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（4）墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；（5）地面空鼓开裂为1年；（6）门窗、五金件损坏为1年；（7）卫生洁具为1年；（8）开关插座为2年，光源6个月；（9）卫浴设备、橱柜、收纳柜为2年，保修服务由厂家或供应商提供；（10）智能安防系统为2年，保修服务由厂家或供应商提供…5、样板房仅作为业主选房参考，不作为交付标准。乙方交付房屋的装饰装修、设备标准参照《预售合同》及本确认书约定的标准（包含以同等品质的材料、设备替代的情形）执行；6、签署本确认书前，乙方已向甲方说明装修详情，并回答了甲方的有关询问，因房屋装修所产生的费用由乙方承担；7、基于优化设计或改进施工或因其他不可归因于乙方的原因，乙方有权在不降低质量标准的情形下，变更所使用的建筑、装修材料，但此类变更不得影响甲方对房屋的使用。乙方有权在不影响使用功能的前提下，对可见面、不可见面以及其他局部区域对材料适用的部位、范围区域、工艺等进行细部调整。如若装修材料因采用天然石材或木材，在纹理、色泽方面存在自然生成的差异，甲方购房即视为其已理解并接受，装修细部系人工施工，细部差异及瑕疵难以完全避免，对于木材、石材的纹理差异和油漆的色差，允许存在一定范围的差异，在不影响生活的情况下甲方对此充分理解，乙方无需整改。甲方承诺就本款约定的变更、调整、差异等情形不得向乙方主张权利，不得以此为由拒收房屋及提出索赔…9、关于装修品牌，乙方可根据在参考品牌的标准上，选择同类档次的品牌作为替代。上述产品如注明品牌但未注明型号的，则该产品的型号由乙方自行确定：如未注明品牌、型号等事项，该产品的品牌，型号等事项由乙方自行确定。因不可抗力、意外事件、政府政策调整，厂家技术革新或断供等原因造成乙方无法按照第一法注明的品牌进行施工。进行施工，乙方有权更换同等品牌，但不降低其质量和标准。甲方承诺就本款约定的品牌变更调整、确定等情形不得向乙方主张权利，不得以此为理拒收房屋及提出索赔…12、装修配置标准本协议未列明者，均以交房时的实际状况为准；13、东郊小镇第九街区小高层A2户型约为77㎡，B2/C（C1/C2/C3）户型约为89㎡，D（D1/D2）户型约为110㎡，E1户型约为125㎡…。2018年8月，原告李亚龙接收了案涉房屋。2019年1月，李亚龙诉至法院。另查明：2016年8月25日，被告百胜公司向南京市住房和城乡建设委员会申报了东郊小镇第九街区10幢住房价格，均价为19600元/㎡，其中装修单价为3431/3482元/㎡。该价格在“南京市网上房地产”网向社会进行公示。2018年1月26日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。案涉房屋建筑面积为88.13平方米，共有共用分摊建筑面积17.01平方米。审理中，原告李亚龙申请对案涉房屋的精装修价值鉴定。2019年12月21日，本院于对东郊小镇第九街区49幢201室房屋（建筑面积88.27㎡）以及13幢401室房屋（125㎡）进行了勘验，49幢201室房屋有人居住（该勘验房屋系原告李亚龙提供），13幢401室房屋无人居住（该勘验房屋系被告百胜公司提供）。经勘验，两套房屋中，油烟机、灶具为“方太”品牌；橱盆、橱盆龙头、五金龙头、入户门挂钩，均为“摩恩”品牌；马桶、台盆、浴缸（13幢401室）为“科勒”品牌；浴霸为“奥普”品牌；筒灯、射灯、吸顶灯为“三雄极光”品牌；新风系统为“兰舍”品牌，中央空调为“美的”品牌，可视对讲及智能化系统为“太川”品牌，二次进水装置为“百诺肯”品牌，热水器为“林内”品牌，小夜灯以及开关面板、插座面板均为“西蒙”品牌，入户门密码锁为“德施曼”品牌；客厅及卧室主灯位为普通灯泡；厅房和阳台的墙面、顶棚均刷涂料；厨卫吊顶为集成吊顶，浴柜、镜柜、淋浴隔断、户内门、户内门锁，均未见品牌；地砖、墙砖、实木复合地板的表面未显示品牌；13幢401室房屋内放有“萨米特”品牌的瓷砖一块，“圣象”品牌的实木地板两块（经目测，规格与两套房屋内的地板规格一致，其中一块的颜色与49幢201室地板颜色一致，另一块与13幢401室地板颜色一致）；49幢201室房屋的卫生间中，门口处地砖有裂纹、浴室地砖有裂纹。原告李亚龙认为百胜公司提供的13幢401室户型与其不一致，不具备参考价值；13幢401室房屋的装修质量明显优于49幢201室房屋，装修价值标准明显高于49幢201室房屋。上述事实，有《南京市商品房预售合同》、《房屋空间改造委托协议》、《房屋装饰装修确认书》、发票、勘验笔录、照片、房产分层分户平面图、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告李亚龙与被告百胜公司签订的《南京市商品房预售合同》、《房屋空间改造委托协议》、《房屋装饰装修确认书》，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。关于原告李亚龙提供的《南京市商品住房申报价格表》，虽然百胜公司向管理部门备案了装修单价为3431/3482元/㎡，但在双方《南京市商品房预售合同》约定的销售单价中并未明确约定装修的具体单价数额，且双方在《南京市商品房预售合同》和《房屋装饰装修确认书》中明确约定了装修材料、设备设施的品牌等，故李亚龙主张双方约定了装修标准为3482元/㎡，证据不足，本院不予采纳。从本院现场勘验结果来看，除双方未约定品牌的部分设备、设施外，其余约定了品牌的设备、设施与实际交付情况基本吻合，故可以认定百胜公司交付房屋的精装修设备、设施基本符合合同约定，对李亚龙要求对房屋精装修造价进行评估的申请，本院不予准许。对李亚龙要求百胜公司返还精装修达不到3482元/㎡标准差价的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李亚龙的诉讼请求。案件受理费65元，由原告李亚龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王波峰人民陪审员  吕均东人民陪审员  韩春付二〇一九年十二月三十日书 记 员  林玮冰