河北省井陉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0121民初1716号 原告：梁玉庆，男，1962年12月28日生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：梁密林（原告梁玉庆之女），女，1983年4月25日生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人:王圣涛，河北勤邦律师事务所律师。 被告：梁海荣，女，1982年2月7日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人:翟慧娇，河北世纪方舟（井陉）律师事务所律师。 第三人：井陉县吴家窑乡金柱村民委员会。住所地：河北省石家庄市井陉县吴家窑乡金柱村。统一社会信用代码54130121AO64391808。 法定代表人：梁军伟，男，该村村主任。 委托诉讼代理人：齐雪平，河北远升律师事务所律师。 原告梁玉庆与被告梁海荣、第三人井陉县吴家窑乡金柱村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告梁玉庆的委托诉讼代理人梁密林、王圣涛，被告梁海荣及其委托诉讼代理人翟慧娇，第三人井陉县吴家窑乡金柱村民委员会的委托诉讼代理人齐雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁玉庆向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年5月5日签订的房屋租赁合同。2、判令被告限期腾退搬离房屋。3、判令被告限期将房屋恢复原状并交还给原告。4、判令被告支付拖欠的房屋租金3463.89元（暂计算至起诉之日），并按照原租金标准支付至交还房屋之日。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告同为金柱村村民。2009年1月1日，原告因经营饭店承租本村礼堂广场西侧一楼房屋，与第三人签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2009年1月1日至2017年12月31日。后因扩展业务，原告又承租本村礼堂广场西侧二楼房屋，又与第三人签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2011年8月22日至2017年12月31日。上述两份合同签订后，原告经第三人同意，对所租赁房屋进行了装修和修缮，大幅度提升了房屋的租赁价值。2017年12月31日，上述两份《租赁合同》到期后，原告与第三人协商继续承租上述房屋，并依照约定先后向第三人支付了2018和2019两年度租金。双方于2019年1月15日补签《场地租赁合同书》，约定原告租赁房屋期限自2018年1月1日至2019年12月31日止，年租金为4360元。2016年5月5日，在原告承租期内，经第三人同意，原告将承租房屋转租给被告。双方签订了《合同》，约定被告租用原告饭店上下楼所有面积，年租金5000元，第三人租金由原告负责交付；被告每年5月5日前交付下一年租金，如延期不交，按违约处理，收回门店；租赁期限为不定期，自2016年5月5日开始。2018年5月份，被告继续租用原告房屋，但却拒不按照合同约定支付相应租金。经原告多次敦促催告，被告仅于2018年8月14日、12月5日向原告支付部分租金2500元和800元，之后不再支付任何租金。原告多次敦促催告被告支付拖欠租金或解除合同、恢复原状、返还房屋，但被告以各种理由置之不理，一直占用房屋至今。另被告租用期间，未经许可，擅自改造房屋结构，拆除房屋装修和装饰设施，严重降低房屋租赁价值，给原告造成巨大损失。现诉至贵院，望判如所请。 被告梁海荣辩称，答辩人与第三人签订了房屋租赁合同，且合同真实、有效，答辩人占用房屋是行使作为承租人的权利，原告的起诉无法律及事实依据，请求依法判决驳回其诉讼请求。原告与第三人签订的房屋租赁合同期限自2009年1月1日至2017年12月31日，2016年5月5日答辩人从原告处承租金柱村礼堂广场西侧上下两层，租赁性质为不定期租赁，但由于原告系转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效，就房屋第一层答辩人与第三人重新签订了场地租赁合同，租赁期间自2018年1月1日至2019年12月31日，现合同仍在有效期内，虽然第三人又与原告重新签订租赁合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，答辩人是已经合法占有租赁房屋的承租人，第三人应履行与答辩人之间的租赁合同，因此，答辩人占用租赁房屋系合法、有权占有，原告的起诉无事实及法律依据，故请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 第三人井陉县吴家窑乡金柱村民委员会述称，答辩人对原、被告签订的转让合同不知情。在原告的合同到期后，经答辩人的工作人员询问原告，原告不再续租，故被告与答辩人于2018年7月8日签订了场地租赁合同，之后由于答辩人的工作人员的疏忽，在2019年1月15日又与原告签订了场地租赁合同，这两份合同的租赁面积不太一样，与被告签订的合同是争议房屋的第一层，面积是142.5平方米，与原告签订的合同是上下两层，面积272.5平方米。在发现问题以后，答辩人给双方进行协调，但没有调解成。 本院经审理认定事实如下：原告为证实其主张，向本院提供了如下证据：（1）原告与第三人于2009年1月1日签订了“1、乙方（指原告）租赁甲方（指第三人）广场西楼下房间一套，用以经营饭店，所租房间长9.5米、宽15米，合面积142.5平方米。租赁期间乙方负责维修、维护，期满完好归回甲方，如有损坏，照价赔偿。2、租赁期限自2009年1月1日起，到2017年12月31日止，租期9年，到期如乙方继续租用，条款另议。3、租赁费每年每平方米16元，全年租费2280元，每年1月1日前，乙方按时向甲方交付一年租金，如逾期不缴，每推迟一天，按年租金的千分之五计算滞纳金。同时，甲方有权因此而采取停电、停水等任何形式停止乙方营业。4、乙方房间改造、内装修以及地面、门窗等修缮，报经甲方同意后，乙方自己施工，自己承担费用。期满后，所装修和改造无损坏无偿归甲方所有等”的《租赁合同》。 原告与第三人于2011年8月22日签订了“1、乙方（指原告）租赁甲方（指第三人）二楼房间，用以扩展饭店业务，租赁期间乙方负责维修、维护，期满完好归回甲方，如有损坏，照价赔偿。2、租赁期限自2011年8月22日起，到2017年12月31日止。3、租赁费每年1720元，从2012年1月1日开始交纳，每年1月1日前，乙方按时向甲方交付一年租金，如逾期不缴，每推迟一天，按年租金的千分之五计算滞纳金。同时，甲方有权因此而采取停电、停水等任何形式停止乙方营业。4、乙方房间改造、内装修以及地面、门窗等修缮，报经甲方同意后，乙方自己施工，自己承担费用。期满后，所装修和改造无损坏无偿归甲方所有等”的《租赁合同》。 原告与第三人于2019年1月15日签订的“乙方（指原告）申请租赁甲方（指第三人）位于金柱村礼堂广场西侧（原第一饭店）上下两层的集体房屋用于经营商业，经双方协商。特定如下条款，以期共同遵守。一、租用时间:自2018年1月1日起至2019年12月31日止，期限2年。期满后如果乙方继续租用该场地，条款另议。乙方不得与任何第三方发生转租行为，否则视为乙方违约，本合同即行终止。二、租地面积及租费：乙方租赁甲方场地的总面积为272.5平方米(下层142.5平米、上层130平米)。每平方米每年租金为16元，合计每年租金4360元，从2018年1月1日开始向甲方缴纳租金，并于每年的1月1日前缴清当年全部应缴租金。三、乙方的营业执照及其它各种证件，均由乙方自己申请办理，费用自理。四、乙方所经营的企业要保证无毒、无味、无污染，对环境要求要达到上级环保规定标准，证件齐全，需要上防护设备，费用乙方自理。如有污染问题需要搬迁或根治，责任和费用由乙方自负。五、在租赁经营期内，乙方要照章纳税和缴纳上级有关部门征收的其它费用。企业的一切债权、债务由乙方自理，甲方一律不予承担。六、乙方用电用水自己安装设施设备，费用自理，并接受甲方和相关部门管理，按规定缴纳相关费用。七、乙方应按时缴纳租金、水费等费用，如逾期不缴，每推迟一天，按千分之五计算滞纳金。超过10天不缴，则视为乙方自动放弃本合同所有相关权益，甲方有权单方面解除本合同!同时采取停电、停水等形式停止乙方营业，直至收回租地，因此造成的一切损失全由乙方承担。八、在合同执行中，如乙方擅自中止合同，则厂内所有建筑物无偿归甲方所有，己付租金、押金不退。如遇国家或村集体占用乙方所租用的场地时，乙方必须无条件服从!对于由乙方投资兴建的地上附属物可按照国家相关规定酌情予以赔偿，其余乙方的任何要求甲方均不予认可或赔偿!九、期满后，乙方的建筑物如甲方留用，可按时价合理折款归甲方。如甲方不留用，乙方必须在甲方规定期内拆除腾清，恢复原状。十、乙方在施工、生产中要认真遵照工作规程进行生产，安全施工，出现人身伤亡事故，一切损失均由乙方自己承担。十一、乙方做好防洪涝，防火患等防护措施，因任何自然灾害所造成的损失，乙方自行承担，甲方概不负责。十二、合同一式三份，甲乙双方及乡政府各执一份，签字盖章后生效，对甲乙双方具有同等法律效力”的《场地租赁合同书》。 原告与被告于2016年5月5日签订了“乙方（指被告）租用甲方（指原告）饭店上下楼所有面积，年租金5000元，村委原租金甲方负责交付，其它一切消耗均由乙方自负。乙方每年5月5日前交付下一年租金，如延期不交，按违约处理，收回饭店。租赁时间：自2016年5月5日开始，租赁期间，中间出现任何问题，甲方概不负责，所有房屋及设施，乙方维修。租赁期间如乙方反悔，当年租金不退，如甲方反悔，将当年租金全部退回”的合同。 第三人于2018年9月12日收取梁玉庆2018年度房屋承包费4000元的统一收据。 第三人于2019年1月15日收取梁玉庆2019年度房屋承包费4360元的统一收据。 原告以此证实，其系涉案房屋的合法承租人，原告将涉案房屋转租给被告，租金为5000元/年，被告应于每年5月5日前向原告支付租金，租赁期限为不定期租赁。原告催被告支付拖欠房租，并通知被告解除租赁合同，要求被告腾退搬离，被告严重违约，合同具备解除条件。 对此，被告质证称，对原告与第三人于2009年1月1日、2011年8月22日签订的《租赁合同》、原告与被告于2016年5月5日签订的合同均无异议；但原告与第三人签订的《租赁合同》的到期日为2017年12月31日，原被告签订的转租合同的转租截止日期应是2017年12月31日。原告与第三人签订的《场地租赁合同书》是在被告与第三人就涉案房屋中的一楼签订《场地租赁合同书》后签订的，提供被告与第三人于2018年7月8日（梁军伟签字的日期为2018.11.30）签订的“乙方（指被告）申请租赁甲方（指第三人）位于金柱村礼堂广场西侧（原第一饭店）一层的集体房屋用于经营商业，经双方协商。特定如下条款，以期共同遵守。一、租用时间:自2018年1月1日起至2019年12月31日止，期限2年。期满后如果乙方继续租用该场地，条款另议。乙方不得与任何第三方发生转租行为，否则视为乙方违约，本合同即行终止。二、租地面积及租费：乙方租赁甲方场地的总面积为142.5平米（东西长度9.5米、南北长度15米）。每平方米每年租金为16元，合计每年租金2280元，从2018年1月1日开始向甲方缴纳租金，并于每年的1月1日前缴清当年全部应缴租金。[三至十二条的约定，与原告提供的《场地租赁合同书》一致]”的《场地租赁合同书》，并称其已按合同约定将一楼的房租2280元先给了原告，由原告代缴给第三人，被告多次向第三人交纳2019年的房租，但均遭拒绝；涉案房屋的二楼是韩巧莲通过被告租出去的，韩巧莲经营加工服装，韩巧莲与原、被告均未签订合同，租给韩巧莲房子的租金是2080元/年，韩巧莲曾与第三人签订过《场地租赁合同书》，但被收回。对此，原告质证称，对韩巧莲承租二楼的事宜不清楚，2018年原告交了4000元的房租，不是被告转交的，被告只给了原告3300元的房租；对被告提供的《场地租赁合同书》不认可，被告关于将租金交给原告、原告再将租金交给第三人的陈述与《场地租赁合同书》存在明显矛盾，按合同约定被告应直接向第三人交付租金；再者，原告与第三人多次联系，第三人明确告知被告与第三人签订的《场地租赁合同书》已经作废，被告即未向第三人缴纳租金，第三人也明确表示该合同作废的情况下，因此原告对该份证据不认可。 第三人质证称，对原、被告签订的转租合同不清楚，对原告提供的两份租赁合同无异议。被告与第三人签订的《场地租赁合同》是2018年11月30日补签的，合同经办人武金喜称在与被告梁海荣签订合同之前询问过原告，原告表示不再续租，在此情况下第三人和被告签订了合同。第三人与原告、被告签订的《场地租赁合同》的编号是一个号，只是场地面积、租金不一样，签订日期是2019年1月15日，属经办人的过失，原、被告发生纠纷后，第三人没有收取被告2019年的租赁费。两份《场地租赁合同》都有村委会的公章、村主任和党支部书记的签名，梁海荣的合同签订在先，应该是梁海荣的有效，租赁物已经出租出去了，不应该再出租，虽然第三人口头说过与被告签订的《场地租赁合同》作废，但未发解除合同通知书。 原告认为，第三人与被告签订的《场地租赁合同》是无效的，第三人称其已经口头通知合同作废，并且没有收取被告的租赁费，该事实行为已经充分证明第三人与被告签订的合同已经作废。第三人于2019年1月15日收取了原告2019年度的租赁费，该收费行为是依据第三人与原告签订的场地租赁合同，该事实行为正是履行合同行为，第三人已经用实际行为确认了与原告的合同效力，也证实了与被告的合同已经作废。被告没有合同且占用房屋没有缴纳租金，不属于合法占有。 被告认为，原、被告与第三人分别签订的场地租赁合同均为有效合同，根据城镇房屋租赁合同的司法解释第六条的规定，出租人针对同一租赁物分别与不同的承租人签订租赁合同，应当按照以下顺序履行租赁合同，其中第一顺序为已经合法占有租赁房屋的承租人，应当优先履行。被告并没有收到解除合同通知，不论租金是否交付以及交付的方式是否符合合同约定，均不影响被告与第三人签订的租赁合同的效力，因此被告是有权占有房屋的，应当依法驳回原告的诉讼请求。 本院认为，原告与第三人于2009年1月1日、2011年8月22日签订的两份《租赁合同》是双方当事人的真实意见表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，按此合同的约定，该合同的届满时间为2017年12月31日。原、被告于2016年5月5日签订的《合同》属转租合同，所转租的标的是原告与第三人签订的《租赁合同》中的标的物即涉案房屋，该合同虽未约定届满日期，但其届满日不能超过《租赁合同》约定的届满时间2017年12月31日，即该《合同》的届满时间应到2017年12月31日为止。被告在2018年继续实际承租涉案房屋的一楼，并与第三人于2018年11月30日补签了《场地租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意见表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应予保护。被告在2018年承租涉案房屋的情况，属履行被告与第三人签订的《场地租赁合同》的情况，不属履行原、被告签订的《合同》的情况，原、被告之间没有合同约定，其要求解除原被告于2016年5月5日签订的房屋租赁合同、限期腾退搬离房屋、限期将房屋恢复原状并交还给原告、支付拖欠的房屋租金等主张，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，判决如下： 驳回原告梁玉庆的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告梁玉庆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  高永庭 二〇一九年十二月十六日 书记员  马丽英 ——