昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初6993号原告：熊银，女，彝族，1985年11月16日出生，身份证住址为云南省昆明市西山区。被告：昆明华敏房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530100670888854L。住所：云南省昆明市高新区海源北路六号高新招商大厦。法定代表人：尹晓敏。委托代理人：穆小茜，女，汉族，1991年6月3日出生，身份证住址为云南省红河哈尼族彝族自治州开远市，系被告昆明华敏房地产开发有限公司员工，特别授权代理。委托代理人：汤浩，男，汉族，1981年8月2日出生，身份证住址为云南省昆明市盘龙区，系昆明华敏房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告熊银诉被告昆明华敏房地产开发有限公司（以下简称华敏公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普程序公开开庭进行了审理。原告熊银、被告华敏公司的委托代理人穆小茜、汤浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊银向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年1月18日签订的《物业有期有偿使用协议书》《委托租赁合同》；2、判令被告退还原告已经支付的物业使用费104054元；3、判令被告支付2015年租金9932元，违约金1450元，2016年租金10429元，违约金1522元，2017年的租金10950元，违约金1598元，2018年租金11498元，违约金1678元；4、判令被告支付自2019年1月19日起至全部退还原告物业使用费期间的租金和违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2012年至2013年与云南民族大学联手建设“民大科技楼”项目。被告称拥有该物业30年营运权及物业管理权，对该物业进行招商。原告于2014年1月18日与被告签订了《物业有期有偿使用协议书》，合同约定原告有偿使用昆明市一二一大街“民大科技楼”数码广场A3层032号物业，使用面积5.39平方米。使用年限为15年即从2014年1月18日起至2029年1月17日止，使用费用为104054元，原告一次性支付了该物业使用费给被告。2014年1月18日，原、被告签订了《委托租赁合同》，该合同约定原告将已经支付了15年使用费的昆明市一二一大街“民大科技楼”数码广场A3层032号物业委托给被告租赁，约定租期为15年，被告每年按约定将租金收益支付给原告，约定的租金收益逐年递增。被告支付了2014年的租金，2015年至今的租金被告没有按约定支付，原告多次找被告催要，被告以各种理由搪塞，一直拒绝履行合同约定的义务。被告的行为已经违约，应该支付违约金。原被告签订上述协议和合同后，民大科技楼并没有如被告所说的如期交付物业，直至现在该物业因资金链断裂等各种原因，一直没有完工，被告明确表示不可能交付使用。被告的行为已经严重违约，损害原告的权利，致使《物业有期有偿使用协议书》和《委托租赁合同》无法履行，合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的:现因被告无法交付合同约定的物业,致使合同无法履行,原告请求解除合同并退还原告已经支付的物业使用费,支付租金和违约金。被告华敏公司辩称：第一、二项诉请我方没有异议；第三项诉请和第四项诉请我方认为原告诉请的的违约金过高，请求法院予以调低，而且租金问题物业没有交付因此不存在租金一说；第五项诉请没有异议。经审理，本院依法认定以下案件事实：2014年1月18日，原告熊银（乙方）与被告（甲方）华敏公司（甲方）签订《物业有期有偿使用协议书》，约定甲方将位于昆明市物业（使用面积5.39㎡），使用权有期有偿提供给乙方使，使用期限十五年，即自2014年1月18日至2029年1月17日，十五年的使用费用合计105105元，优惠1%后实付总价为104054元，于签订协议时一次性付清；协议签订满一年后，乙方在协议期限内可随时向甲方提出原价回购申请，甲方需在乙方提出回购申请后7个工作日内办完所有清算手续，并以本协议中的约定价格原价回购物业。协议签订后，原告熊敏向被告华敏公司支付物业使用费104054元，被告华敏公司向原告熊敏出具收款收据。同日，原告熊银（甲方）与被告华敏公司（乙方）签订《委托租赁合同》，合同约定：甲方委托乙方租赁位于121大街与民院路交叉路口“民大科技楼”Ａ3层032号物业（使用面积5.39㎡）,商铺价值共105105元，委托期限为15年，即自2014年1月18日至2029年1月17日止，年租金收益等于商铺价值乘以年租金收益率，第一年年租金收益为9459元；第二年年租金收益为9932元；第三年年租金收益为10429元；第四年年租金收益为10950元；第五年年租金收益为11498元；第六年年租金收益为12418元…；租金支付时间为：第一年租金于2015年1月18日支付，第二年租金于2016年1月18日支付，从第三年起，租金于每年1月18日支付；乙方超过20日仍未将租金支付给甲方的，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金万分之四的滞纳金，乙方超过60日未将租金支付给甲方，甲方有权提前提出回购申请，或主张商铺协议期内的使用权对商铺进行出租或自营。庭审中，原告熊银自认被告华敏公司已向其支付了第一年租金收益。以上事实，由庭审笔录、原告提交的《物业由其有偿使用协议书》、《委托租赁合同》、收款收据等证据予以证实。本院认为，原告与被告华敏公司签订的《物业有期有偿使用协议书》及《委托租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。关于解除《物业有期有偿使用协议书》和《委托租赁合同》的诉请。被告于庭审中表示同意解除双方签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院确认原被告双方签订的《物业有期有偿使用协议书》及《委托租赁合同》于2019年7月8日解除。关于返还物业使用费的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并由有权要求赔偿损失。”双方签订的《物业有期有偿使用协议书》解除后，被告应当将向原告收取的物业使用费返还给原告。根据庭审查明，原告向被告支付的物业使用费为104054元。故原告该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于支付租金收益的诉请。《委托租赁合同》解除后，双方之间的权利义务自合同解除之日终止，但被告仍需向原告支付合同解除前应付的租金收益。被告应向原告支付2015年至2019年7月8日的租金收益48626.75元（9932元+10429元+10950元+11498元+12418元÷365天×171天）。至于被告抗辩涉案物业未实际交付使用，所以不应支付租金收益。本院认为，本案中的物业交付义务属于被告一方，涉案物业未交付使用系被告的违约行为所致，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于支付违约金的诉请。《委托租赁合同》中对违约责任的约定为滞纳金，即被告超过20日未支付租金，则应按日向原告支付逾期应付租金万分之四的滞纳金。2015年至2018年的租金，被告均已超过20天未予支付，应自逾期之日起支付滞纳金，原告主张的租金滞纳金6248元（=1450元+1522元+1598元+1678元），未超过双方约定和法律规定，本院予以支持。自2019年1月19日起，因双方合同约定的租金支付期限尚未届满，故不应当支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告熊银与被告昆明华敏房地产开发有限公司于2014年1月18日签订的《物业有期有偿使用协议书》及《委托租赁合同》；二、被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊银退还物业使用费人民币104054元，并支付租金收益人民币48626.75元及滞纳金人民币6248元；三、驳回原告熊银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3362元，由被告昆明华敏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张薰文人民陪审员  周桂芬人民陪审员  徐 浩二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王怡荔