河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19384号原告:魏连宁，男，汉族，1982年1月11日出生，住河南省巩义市。被告:郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区航海路北、兴华南街西升龙城8号院8号楼28层2809号。法定代表人:谢珊雅，总经理。委托诉讼代理人：胡威，该公司员工。原告郑州市魏连宁与被告郑州骏龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏连宁，被告郑州骏龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:判令被告偿还原告违约金29950.04元（以1145317元为基数，按日万分之0.5计算，时间自2017年7月31日起到2019年1月5日，并实际支付至初始登记时止）；判令被告支付原告更换入户门费用3200元；被告承担本案诉讼费用及相关其它费用。事实与理由：2015年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：150××××4866。由原告购买被告开发的郑州市二七区兴华南街56号院5号楼1单元1805商品房一套（以实际交付房号为准），合同约定该商品房总价为1145317元（见购房发票），交房时间为2017年5月31日前，交房60日内即2017年7月31日前，持相关资料到产权登记机关办理房屋权属登记备案，否则应承担按日向原告支付房款万分之0.5的违约金。同时，原告的交付的房屋存在窗口未安装（自行协调物业后续安装），入户门开启方向和合同及宣传图片不一致问题，并且在交房后一个月，出现多次锁打不开问题，需要原告通过联系厂商排队处理，最终厂商多次通过暴力方式打开，入户门出现坑洼及掉漆问题，给原告造成了一定的经济损失，后续通过物业公司多次请求联系被告沟通合同和交付物存在差异等问题，至今未得到答复。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告的行为已构成严重违约，且拒不支付违约金，致使原告遭受巨大经济损失，故诉至法院。被告郑州骏龙房地产开发有限公司辩称:一、原告诉判令被告向其支付违约金缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。1、依据双方就诉争所涉房屋所签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”第1款规定，被告所负有的合同义务是于2017年8月2日前（即房屋交付后60日内，涉诉房屋实际交付时间为2017年6月3日）将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而非如原告所理解的“持相关资料到产权登记机关办理房屋权属登记备案”。2、事实上，在双方《商品房买卖合同》履行过程中，郑州市人民政府于2016年8月16日发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告》，决定“自2016年8月20日起，各种不动产登记业务统一由郑州市不动产登记中心和各区不动产登记分中心办理”，“郑州市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务”。至此，市房管局房屋所有权“初始登记”行政职能已被取消，改由市不动产登记中心办理首次登记。“初始登记”与“首次登记”属于不同行政机关的不同行政行为，二者登记的权利类型不同，审核的资料也并不相同。因此，客观上被告已经无法继续履行合同所约定的“将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”的义务。3、如前所述，市房管局与市不动产登记中心之间的行政职能调整，为原、被告双方在《商品房买卖合同》签署时所不能预见更无从避免，且不可规责于任何一方。同时因市房管局初始登记业务取消，继续按原合同约定履行对被告而言实属强人所难，且不能实现产权登记转移的合同目的，完全符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条所确认的情势变更原则适用条件。鉴于初始登记已无法实现的现实可能性，双方理应就产权登记提交资料所需时间重新进行协商，并对原合同相关条款予以变更；协商不成的，还可以向人民法院请求予以变更或解除合同。但在双方未对原合同条款予以协商变更之前，原告仍要求被告对已无法实现的报送初始登记所需资料相关事宜承担违约责任且“实际支付至初始登记时止”，没有任何法律依据，且严重背离了公平原则，依法应予驳回。4、事实上，在双方就原合同条款进行协商并取得一致意见之前，被告为了原告方利益，仍在继续积极准备权属登记所需资料，并于2019年1月7日完成向市不动产登记中心的首次登记所需资料报送工作（该事实已为贵院（2019）豫0103民初1006号生效判决书所查明认定），于2019年1月31日取得涉诉房屋不动产权证书。被告尚未就此向原告方主张任何补偿，原告反以此要求被告向其承担所谓的违约责任，既于法无据，更于理不合。5、同时，针对类似案件郑州市中级人民法院（2019）豫01民终8767号生效判决书的裁判观点为：“因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故被上诉人要求上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。”近期郑州市中院大批案例对要求支付2016年8月20日之后逾期办理初始登记违约金的诉讼请求同样予以驳回处理，均可供本案参考。二、原告诉请判令被告向其支付更换入户费用3200元亦缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。原告所提供证据均不足以证明其在诉讼状中所称的入户门所存在的问题，更不能证明其自身经济利益受损及具体损失额度。相反，原告所签署的《房屋交接单》及《改入户门承诺书》可充分证明房屋于2017年6月3日交付时入户门并无前述问题，而原告于2017年10月1日即更换入户门系基于其自身“使用需求”，且其承诺“由门造成的一切后果，均由本人承担，与骏龙地产和泽龙物业无关”。故原告诉请缺乏事实与法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告提交证据及当庭陈述，本院认定事实如下：1、2015年4月28日，原告（××）与被告（××）签订了一份《商品房买卖合同》，双方主要约定，××购买××开发的位于郑州市××、××北××单元××套商品房，总金额1145317元，××应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，××在约定时限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.5的违约金。2、2015年4月20日、2015年7月29日，原告分两次将全部房款1145317元支付给被告。原被告称，2017年5、6月份，被告将涉案的商品房交付给原告。涉案房屋所在楼栋在郑州市不动产登记中心首次登记受理时间为2019年1月7日。2019年1月31日，郑州市国土资源局就涉案商品房制发豫（2019）郑州市不动产权第0042570号首次不动产权登记证书。之后，原告以被告违约等为由，诉至本院。3、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含《补充协议》)，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应诚信、全面履行各自的义务。关于原告诉求的逾期办理房屋权属证书违约金问题，因双方约定被告应当于2017年7月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但是，涉案房屋所在楼栋在郑州市不动产登记中心首次登记受理时间为2019年1月7日，故被告应当承担相应的违约责任。但是，在此期间内，由于不动产登记管理部门职能变化及手续交接，给不动产登记造成了不便影响，从而在一定程度上导致被告未能及时为原告办理房屋权属登记手续，该情形属于合同的情势变更，结合涉案商品房买卖合同的实际履行情况，本院按照被告逾期261天计算酌定支持原告违约金14946.39元较为适宜。超过部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付更换入户门费用的诉讼请求，因证据不足，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏连宁支付违约金14946.39元；驳回原告魏连宁的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费629元法院减半收取314.50元，由原告魏连宁、被告郑州骏龙房地产开发有限公司各负担157.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  孙园园二〇一九年十二月十三日书记员  朱 瑶