河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终14006号 上诉人（原审原告）：河北东鼎房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区寺家庄镇高迁东街城南春晓小区，统一社会信用代码：91130185699249255K。 法定代表人：赵法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵永亮，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：高海燕，女，1981年2月1日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘超，男，1981年7月18日出生，汉族，地址同上，系高海燕之夫。 委托诉讼代理人：张群玖，男，1957年1月7日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区，系高海燕之表哥。 上诉人河北东鼎房地产开发有限公司（以下简称“东鼎公司”）因与被上诉人高海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终761号民事裁定，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院作出（2018）冀民再116号民事裁定，撤销河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终761号民事裁定，恢复第二审程序。本院于2019年7月12日立案，案号为（2019）冀01民再230号，本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人河北东鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵永亮、被上诉人高海燕的委托诉讼代理人刘超、张群玖到庭参加诉讼。后发现立案登记错误，本院于2019年11月27日重新立案，案号为（2019）冀01民终14006号。本案现已审理终结。 河北东鼎房地产开发有限公司的上诉请求：请求依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初4705号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原判认定事实错误，上诉人与被上诉人另案生效的（2015）鹿民一初字第1978号及（2016）冀01民终4283号《民事判决书》，已认定被告违约在先。1、根据《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”之规定，正是由于本案被上诉人高海燕违反合同约定，违反先行向上诉人缴纳首付款的义务，生效民事判决书才认定上诉人有权拒绝被上诉人另案中要求交房、赔偿损失的诉求，从而依据该条规定驳回了被上诉人在另案当中的起诉，二审也维持原判，驳回起诉。2、双务合同中，先履行抗辩权的产生原因，是一方当事人先期违约，先履行抗辩权，本质上是对先期违约的抗辩。先期违约是指一方当事人首先违约，是另一方不履行合同的原因。先履行抗辩权是对负有先履行义务一方违约的抗辩，即对先期违约的抗辩。具体到本案上诉人与被上诉人房屋买卖合同法律关系中，被上诉人有先期依据双方《房屋买卖合同》约定，足额向上诉人交纳购房款的义务，被上诉人未按合同约定足额交纳购房款，即为上诉人先期违反了合同约定，从而产生上诉人获得先履行抗辩权的法定权利，上述生效民事判决书已认定上诉人享有先履行抗辩权，认定被上诉人违约。二、原判适用法律错误，本案应适用《合同法》九十三条之约定解除条款。1、合同解除权的行使，遵循有约定依约定，无约定依法定的基本原则。本案上诉人与被上诉人就合同解除权的产生和行使条件，在双方《商品房屋买卖合同》第八条：“买受人逾期付款的违约责任。买受人未按本合同规定的时间付款，按下列第一方式处理：……（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。……”，已作出明确约定。2、根据《合同法》第93条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定。本案双方当事人就合同的解除条件已做了明确约定，被上诉人违反合同约定，未足额交纳购房款，违反双方约定，合同解除条件成就，原判应适用合同法第93条规定，解除合同条件成就，从而判决解除双方《商品房屋买卖合同》。综上所述，原判认定事实错误，适用法律错误，生效民事判决书已认定被上诉人违约在先，双方约定合同解除条件成就，本案双方《商品房屋买卖合同》依法应予解除。故此，根据《民事诉讼法》、《合同法》只有关规定特提出上诉，请求二审法院依法改判或发回重审。 高海燕辩称，答辩人依照双方签订的商品房买卖合同足额交付了首付款215454元，法院已从银行调取2012年12月4日两份银行的转账收据证明，这足以证明答辩人足额交付了首付款。答辩人又从银行贷款36万元，并一直偿还贷款，且2013年涉案合同也办理了备案，两项合计可以证明答辩人足额交付了购房款。没有拖欠任何购房款，没有违约。针对上诉人提到的三分判决，没有证明答辩人拖欠上诉人7万元首付款。首付款分四次以现金或转账的方式付清，其中7万元是现金方式支付，该票据丢失在办公司，并被上诉人收走。 河北东鼎房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年12月4日签订的《商品房买卖合同》；2、被告履行撤销《商品房买卖合同》备案登记手续的义务；3、被告赔偿原告利息损失15925元（暂计至2016年3月3日，直至办理完撤销备案手续之日止）；4、被告赔偿原告可得利益损失302914元；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月4日，原告河北东鼎房地产开发有限公司（原石家庄市中峻同和房地产开发有限公司）与被告高海燕签订了《商品房买卖合同》（合同编号282），约定：被告购买原告开发的位于石家庄市鹿泉区，建筑面积119.54平方米，价格（含地下室）为575454元，付款方式及期限为份期付款，首期付款为215454元，借款金额360000元。合同第八条约定：“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期付款的时间分别处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款之日起第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”被告于2012年9月28日向原告交纳房款70000元、10月8日交纳房款57774元。合同签订当天，被告向原告交纳购房款17680元，原告为被告出具了三份收据，其中2012年12月4日收据有被告之夫刘超签字。2012年12月，被告高海燕与中国工商银行股份有限公司石家庄高新支行及保证人（即原告河北东鼎房地产开发有限公司）签订了个人购房借款担保合同。贷款人根据借款人申请向其发放个人一手住房购置贷款36000元，借款期限240个月。至2015年8月，被告按时偿还贷款。原告以被告未足额缴纳首付款，故一直未与被告办理交房手续。2015年7月，原告诉至本院，要求被告补交购房首期付款70000元并赔偿经济损失。被告随即提出反诉，要求原告交付房屋，办理房屋产权登记，并支付违约金和损失；在审理过程中，原告撤回起诉，本院就反诉作出（2015）鹿民一初字第1978号民事判决书，以被告高海燕未足额缴纳首付款，原告享有先履行抗辩权为由，依法驳回了高海燕的反诉请求；被告高海燕不服该判决，上诉至石家庄市中级人民法院，该院作出（2016）冀01民终4283号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另外，在诉讼中被告已全部偿还贷款完毕。 一审法院认为，法律规定，依法成立的合同，对合同当事人均具法律，约束力。原被告签订的《商品房买卖合同》系签订双方的真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条付款方式即期限并未有约定具体的付款期限。之后也没有补充协议的情况下认定违约，达到解除合同的条件依据不足。本案原告与被告另案（2015）鹿民一初字第1978号民事判决即石家庄市中级人民法院（2016）冀01民终4283号民事判决，也只是认定被告未交清首付余款70000元，原告有先履行抗辩权，有权拒绝被告交付房屋的请求，也未认定被告存在违约。故对于被告是否违约也没有生效判决认定。根据《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案合同约定购房款总价为575454元，首期付款215454元，贷款金额360000元，在形成诉讼时，被告缴纳首付款145454元，尚欠70000元，360000元的银行贷款已转入原告账号，并且被告一直按约定向银行偿还，故不存在主要债务不履行的情形。原告庭审中，称经过多次催交，但没有提供证据证明，而且对于70000元首付款没交的原因，双方是有争议的，故对原告支撑本院不予采信。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务一或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”综上，被告不构成根本违约，解除合同的条件不成立，而且该案所涉房屋已经在房管部门备案，故双方应当继续履行合同较妥。原告要求解除与被告高海燕于2012年12月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号282）、被告履行撤销《商品房买卖合同》备案登记手续的义务及赔偿原告可得利益的诉求应予驳回。被告在庭审中明确表示，对双方有争议的7万元差额可以补齐。至于原、被告其他纠纷可另案起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告河北东鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6082元（原告已预交3041元），由被告负担。 东鼎公司在二审中提交了河北省高级人民法院（2017）冀民申4598号民事裁定，双方对该民事裁定的真实性无异议，可作为本案有效证据。 经审理查明，东鼎公司与高海燕于2012年12月4日签订的《商品房买卖合同》约定高海燕购买本案涉案房屋，合同第七条付款方式及期限中，仅约定首付款和贷款金额，未约定付款期限。高海燕不服石家庄市中级人民法院（2016）冀01民终4283号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院做出（2017）冀民申4598号民事裁定，以高海燕没有足额缴纳首付款，东鼎公司享有先履行抗辩权，有权拒绝履行交房义务为由，驳回高海燕的再审申请。其他事实与原审查明事实一致。 本院认为，本案焦点问题是双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，首先，双方签订的合同第八条虽然约定了解除合同的条件，即逾期付款超过三十日后，东鼎公司作为出卖人有权解除合同，但合同第七条关于付款方式及期限中，仅约定首付款和贷款金额，未明确约定付款期限，在合同履行过程中，双方也未就付款期限达成其他约定。虽然经过另案诉讼，确认了高海燕未足额交纳首付款的事实，但东鼎公司仍未与高海燕重新协商支付剩余首付款的时间。在约定付款期限不明的情况下，东鼎公司主张解除合同条件已经成就，理据不足，本院不予采信。其次，本案中，高海燕已经支付了大部分首付款、银行发放的贷款已转至东鼎公司名下、高海燕已经偿还完毕贷款，因就交纳7万元首付款的问题双方发生纠纷并诉至法院，在高海燕已经履行了合同约定的大部分义务的情况下，其在本案中也再次同意补交7万元首付款，涉案房产也已备案至高海燕名下，综上，高海燕并不存在根本违约行为，涉案合同不符合解除的条件，原审判决驳回东鼎公司的诉讼请求并无不当。东鼎公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6082元，由河北东鼎房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年十二月五日 书记员  崔 达