河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民初211号 原告：河北鑫港国际商贸有限公司，住所地邯郸市丛台区滏东北大街555号。 法定代表人：申海燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜超，河北十力律师事务所律师。 被告：河北美食林商贸集团有限公司，住所地河北省邯郸市和平路450号。 法定代表人：刘勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：王伟，女，1982年6月14日出生，汉族，住河北省保定市北市区。 委托诉讼代理人：祝校林，河北浩博律师事务所律师。 被告：河北鑫港房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区滏东北大街555号。 法定代表人：李江宾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亚云，河北浩博律师事务所律师。 原告河北鑫港国际商贸有限公司（以下简称鑫港商贸）与被告河北美食林商贸集团有限公司（以下简称美食林）、河北鑫港房地产开发有限公司（以下简称鑫港房地产）建设用地使用权出让合同纠纷一案。本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告鑫港商贸代理人杜超，被告美食林代理人王伟、祝校林，被告鑫港房地产代理人王亚云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫港商贸向本院提出诉讼请求：一、请求确认两被告于2010年4月8日签订的《转让协议书》无效；二、请求第一被告返还占用的原告国际会展中心广场下沉商业建筑及相应的国有土地使用权；三、请求第一被告按同地段同类建筑租金标准向原告赔偿租金损失，截止2019年5月29日暂计租金两千万元；四、被告承担所有诉讼费用。事实与理由：原告于2006年6月6日取得01-01-02-70-1号划拨国有土地使用权（国有土地使用权证书号邯市国有（2006）第C050025号），并于2007年1月29日在该地块上投资建设中心广场景观工程及下沉商业建筑，其中下沉商业建筑总面积为8846平方米，第一被告与第二被告于2010年4月8日签订了《转让协议书》，第一被告自2010年5月份起开始占用该下沉商业建筑及相应的土地用于经营美食林超市，原告认为第二被告既不是土地使用权人也不是下沉商业建筑的产权人，其无权处分原告的资产，该协议严重侵害了原告合法权益，违反了法律、行政法规强制性规定，应当依法认定无效，第一被告将土地、房产返还给原告，并向原告支付占用期间的房屋、土地租金。 被告美食林辩称，一、2010年4月8日，原被告所签订《转让协议书》是本着“平等自愿、互惠互利的原则”、“双方友好、充分协商”并达成一致后所签订。该协议书内容是各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故案涉《转让协议书》合法有效，原告请求确认其无效与法不合。二、案涉《转让协议书》合法有效，原告在自己没有向被告交付规划许可等相关文件的情况下，起诉请求返还所转让的房屋是严重的违约行为，故原告该请求不应得到支持。三、答辩人是出资2100万元受让地下商场房屋及相应土地使用权的，不是租赁。首笔转让款1000万元已按《转让协议书》之约定给付原告，另1100万元转让款因为原告没有向答辩人交付规划许可证等相关文件导致不具备约定付款条件而尚未给付。故答辩人和原告之间是买卖关系，不是租赁关系，答辩人根本不应向原告给付租金，原告要求赔偿其租金损失也没有道理。四、答辩人和原告是2010年4月8日签订的《转让协议书》，并且答辩人自受让地下商场房屋后，一直经营“美食林超市”，至今已长达九年半之久，故原告的本次起诉已超诉讼时效。五、《转让协议书》尾部加盖有鑫港房地产公司印章，该公司是原告关联公司，与原告一起将地下商场转让给答辩人。协议书尾部转让人处所加盖的原告公章即是原告知情之铁证。协议书约定的首笔转让款1000万元，答辩人也转付给了原告，该事实有转账凭证和原告出具的收据为凭。故原告称其对地下商场的转让不知情，鑫港房地产无权处分了“原告的资产”与事实不符。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告鑫港房地产答辩称，一、涉案《转让协议书》签订时，答辩人对案涉房产拥有处分权。当时，原告与答辩人两个公司的股东完全一致、法定代表人系同一人，人民电器集团有限公司系两个公司的控股股东。人民电器集团有限公司通过公开竞拍，购买了包括涉案土地的土地，成立河北鑫港国际商贸有限公司，“鑫港国际商贸中心项目”整个项目的土地证发给了原告，因原告不具备房地产开发资质，不能进行项目运作，于2004年10月24日注册成立河北鑫港房地产开发有限公司，整个项目的开发由答辩人负责，本案的“下沉商业建筑”是答辩人开发建设，故答辩人拥有处分权。二、答辩人提交的证据“转让协议书”来源于原告与答辩人的原控股股东人民电器集团有限公司，该协议有原告以及二被告的三方盖章。这份三方盖章的转让协议书证实案涉房产、土地的转让，原告是知情的、同意的，是原告的真实意思表示，原告也收到了被告美食林商贸集团有限公司支付的转让款，转让协议已实际履行。原告诉状称“第二被告既不是土地使用权人也不是下沉商业建筑的产权人，其无权处分原告的资产”与事实不符。三、原告、被告美食林对土地性质明知，知道涉案土地的性质为划拨土地。《转让协议书》第4条约定“鉴于本项目用地性质为划拨用地，待政策或条件许可双方办理出让手续时，甲方为乙方办理出让手续，乙方应予以积极协助”；第7条约定“本协议是双方实际履行转让事务的依据；在具体履行中，根据国土资源、房地产管理行政部门的具体要求，双方另行签订专门规范转让合同，但本协议仍然有效”。本案三方当事人在《转让协议书》里对变更土地性质涉及的有关事宜作出了特别约定，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，答辩人在此过程中不存在过错，不应该承担任何法律责任。综上，答辩人认为原告的主张没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行证据交换和质证。 原告鑫港商贸提交以下证据：1、国有土地使用权证，证明涉案地块性质为划拨国有土地，原告为该土地的唯一使用权人。2、建设工程规划许可证，3、工程竣工验收备案业务函，4、建设工程竣工验收备案证明书，以上三份证据证明原告系中心广场下沉商业建筑的建设单位，为该建筑群的投资人及产权所有人。5、转让协议书，证明第一被告与第二被告签订转让协议，约定将下沉广场建筑群及相应的国有划拨土地产权以2100万元价款转让给第二被告，该协议侵害了原告合法权益且违反强制法律法规规定，应属无效。6、原告财务支出凭证，证明中心广场始终由原告进行管理维护，所有费用均有原告出资，两被告从没告知过原告签订转让协议书的事实。 被告美食林对原告鑫港商贸提交证据的质证意见为：证据1-证据4真实性均无异议，该4份证据证明原告对转让给被告的地下商场享有处分权。证据5不真实，因为在转让协议的原件中尾部转让人处盖有原告的合同专用章，而原告提交的复印件没有原告的公章，复印件与原件不符。证据6系原告向他人支付的费用，与本案无关，也不能证明原告的证明目的。 被告新港房地产对原告鑫港商贸提交证据的质证意见为：证据1-证据4真实性均无异议，但不能证明我方在合同签订时对涉案的地下商场没有处分权。证据5复印件真实性有异议，我方提交该协议书原件，原件中有原告公章，证明原告对签订协议一事是明知的。证据6与本案无关，也与被告无关。 被告美食林提交以下证据：1、转让协议书，证明原被告双方签订转让鑫港房产、广场的协议系双方真实意思表示，合法有效。2、转账支票存根、收款收据，证明被告美食林集团公司按照合同约定向原告支付转让款，且原告已收到。3、部分发票、验收单、清单，证明被告受让鑫港房产、土地后，一直使用受让房产并装修维护。 原告鑫港商贸对被告美食林提交证据的质证意见为：证据1不具有真实性、合法性，合同当事人不是原告，而是本案二被告。二被告明知土地所属人及建筑所有人是原告，仍签订协议，属于恶意串通侵害原告合法权益。该协议违反了城市房地产管理法第30条及城镇国有土地使用权出让条例第44、45条规定。根据最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第11条规定，本案协议仍属无效。根据合同法第59条规定，被告取得的财产应当返还。合同原件显示只有第三页有原告公章，其余两页均没有原告的印章，本合同是加盖有骑缝章的，骑缝章没有原告的印章。协议书第三页中没有任何转让的内容，故无法证明原告对转让事宜是知情的。该原件与我方向法庭提交的复印件经对比，印签处明显不一致。证据2真实性无异议，但无法证明原告对转让事宜是知情的，转账支票存根所列用途为转款，原告出具的收款收据中事由为往来，故无法证明系原告收取的土地转让款，被告当庭陈述支付了土地转让款不是事实。证据3三性均有异议，该组证据为被告美食林单方制作，不具有真实性，与本案无关。反而能证明被告一直在占有适用原告的土地，并同于商业用途，其收取的商业收益应返还原告。 被告鑫港房地产对被告美食林提交证据的质证意见为：证据1真实性无异议，该协议时对地下商场及房屋产权的转让，当时我公司对涉案的土地和房屋具有处分权。证据2无异议。证据3真实性无异议，该证据能证明美食林按照协议第六条约定来管理和使用广场。 被告鑫港房地产提交以下证据：1、河北鑫港国际商贸有限公司和河北鑫港房地产开发有限公司的内资企业基本情况表，证明2010年涉案转让协议签订时河北鑫港国际商贸有限公司、河北鑫港房地产开发有限公司股东、法定代表人一致。2、联合开发经营河北鑫港国际商贸中心项目协议和河北鑫港国际商贸有限公司关于经营范围变更的申请，证明原告与被告鑫港房地产投资主体一致，因原告不具备房地产开发资质，不能进行项目运作，成立河北鑫港房地产开发有限公司，原告与被告河北鑫港房地产开发有限公司联合开发鑫港商贸中心项目。河北鑫港房地产开发有限公司对涉案房产具有处分权，是我公司开发建设的。3、转让协议书，该协议书是从我公司原控股股东人民电器集团有限公司拿到的，证明转让协议书由原告的公章，对涉案土地转让是其真实意思表示。 原告鑫港商贸对被告鑫港房地产提交证据的质证意见为：证据1真实性无异议，原告不是鑫港房地产的股东和发起人，双方也不是分支机构，两公司互为独立法人。鑫港房地产不能以关联公司为由代为处分原告的资产。处分公司重大财产事项需要按公司法召开股东会进行表决，本案中未见被告提交有效的股东会决议，无法证明转让案涉土地房产获得全体股东的授权。证据2真实性请法庭予以核实，关联性及证明目的不认可，该证据显示原告为了申请增加经营范围使用，该申请中称原告注册成立了鑫港房地产，与企业基本信息内容不符，不具有真实性。项目协议书仅是为了原告向工商局增加经营范围作为附件使用，实际并未履行。鑫港房地产并非建筑方也非土地使用权人，无权处分原告的资产。证据3无法证明鑫港房地产的主张，其无权代为原告处分原告的资产。 被告美食林对被告鑫港房地产提交证据的质证意见为：证据1无异议，该证据证明鑫港商贸与鑫港房地产公投资的股东一致，高管人员一致，实际控股股东一致，鑫港商贸与鑫港房地产是关联企业。证据2无异议，该证据证明了鑫港房地产对转让房产及土地有处分权。证据3无异议。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：鑫港商贸向本院提交了一份《转让协议书》复印件，协议主要内容：“转让方（甲方）：河北鑫港房地产开发有限公司、受让方（乙方）：河北美食林商贸集团有限公司。1、转让事项：甲方将邯郸市北仓路与滏东北大街交叉口西北角的地下商场房屋产权及相应的国有划拨土地产权、使用权转让给乙方。2、转让产权及内容：转让的商场产权建筑面积约为8400平方米，土地产权地上景观，地下商场、地上景观、休闲用地的维护、亮化、管理产生的费用由乙方承担。3、转让价款及支付方式：商场转让总价款为人民币2100万元，含相应国有划拨土地产权及使用权，以及设施设备、配套设施的费用。协议订立5日内，乙方给付甲方1000万元。甲方向乙方交付本项目建设和规划许可文件、建筑施工验收文件、房屋产权证书、国有土地使用证书、图纸等相关文件后7日内，乙方向甲方给付1100万元。4、出让办理：鉴于本项目用地性质为划拨用地，待政策或条件许可双方办理出让手续时，甲方向乙方办理出让手续，乙方应予积极协助。……7、转让文本：本协议是双方实际履行转让事务的依据；在具体履行中，根据国土资源、房地产管理行政部门的具体要求，双方另行签定专门规范转让合同，但本协议仍然有效。……10、协议生效：本协议共三页，双方签字或盖章之日生效”。……该协议书落款处甲方（出让方）为河北鑫港房地产开发有限公司，并加盖有该公司合同专用章，法定代表人栏翁志明签字；乙方（受让方）盖有美食林公章，法定代表人栏刘勇签字。该协议落款时间为2010年4月8日。被告美食林、鑫港房地产庭审中均向本院提交了《转让协议书》原件。被告美食林、鑫港房地产提交的协议书原件内容与原告鑫港商贸向本院提交的《转让协议书》复印件内容一致，但在协议书原件甲方（出让方）栏，加盖有鑫港商贸合同专用章。原告鑫港商贸当庭认可协议书原件落款处“鑫港商贸合同专用章”的真实性。美食林还向本院提交了给“鑫港国际”的转账支票存根，时间为2010年4月8日，金额为1000万元。鑫港商贸《收款收据》，时间为2010年4月12日，金额为1000万元。庭审中鑫港商贸承认收到被告美食林转款1000万元，但不认可该1000万元系涉案协议转让款。根据被告鑫港房地产提供的鑫港商贸和鑫港房地产工商登记信息，2010年鑫港商贸和鑫港房地产股东成员、注册地址等均一致。庭审中，本院还当庭释明，如果合同无效，将导致基于合同取得的财产互相返还。 本院认为，被告美食林辩称，原告鑫港商贸起诉已超诉讼时效的问题，鉴于本案被告美食林自2010年4月8日起一直占用涉案资产至今，被告美食林该诉辩主张，本院不予采纳。 原告鑫港商贸向本院提供是合同复印件，美食林和鑫港房地产向本院提供的是合同原件，认定本案事实应该以合同原件为依据。在美食林和鑫港房地产向本院提交的合同文本中，甲方（出让方）栏加盖有原告鑫港商贸合同专用章，原告鑫港商贸应该为合同当事人，且为合同出让方。2010年4月8日，美食林向鑫港商贸开具转账支票，给付鑫港商贸1000万元，2010年4月12日原告鑫港商贸给美食林开具收款收据，收到1000万元。结合当事人约定的“协议订立5日内，乙方（美食林）给付甲方（鑫港房地产）1000万元”，应该认定原告鑫港商贸收到了美食林基于协议而给付的1000万元。 原告鑫港商贸系合同当事人，且收到美食林转让款1000万元，但全案审理过程中只依据其提交的协议复印件，请求美食林与鑫港房地产之间的合同无效，坚持其不是合同当事人。如果本院支持原告鑫港商贸诉讼请求，原告鑫港商贸与被告美食林之间的合同权利义务及合同无效后果均无法依法作出处理。在原告鑫港商贸只提供合同复印件、且依据其提交的合同复印件坚持其诉请求的前提下，本院实无法支持原告鑫港商贸的诉讼请求。 关于原告鑫港商贸请求被告美食林给付其损失2000万元的问题，因原告鑫港商贸未能向本院提交证据，本院也无法支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条的规定，判决如下： 驳回原告河北鑫港国际商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费246800元，由原告河北鑫港国际商贸有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 杜海波 审 判 员 潘新丽 审 判 员 谢 珂 二〇一九年十二月五日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 贾欢欢