福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0402民初2244号 原告：三明市安洁物业管理有限公司，统一社会信用代码91350402MAZYYDRB4N，住所地三明市梅列区青山三村30幢402室。 法定代表人：廖宝灿，经理。 被告：黄忠喜，男，1968年10月16日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告三明市安洁物业管理有限公司（以下简称安洁物业公司）与被告黄忠喜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案双方争议大，于2019年8月16日，本案转为普通程序进行了审理。原告安洁物业公司的法定代表人廖宝灿，被告黄忠喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.黄忠喜立即支付安洁物业公司物业服务费（70×12＝840元），水电公摊电梯维保费（113×4＝452元），电梯配件更换费（22＋5＝27元），共计1319元；2、黄忠喜立即支付逾期滞纳金：840×3‰×365＝920元（2018年1月1日至2018年12月31日止），此后逾期的滞纳金仍按每日千分之三计算实际付款日止；3、本案诉讼费由黄忠喜承担。事实和理由：黄忠喜系三明市梅列区业主，其住房建筑面积为117.3㎡。安洁物业公司系三明市房地产主管部门审批，三明市梅列区工商行政管理局核准登记物业管理企业。三明市梅列区水榭新学府业主委员会与安洁物业公司签订的《物业管理委托合同》，在本合同中约定相关的权利与义务，合同第二条第二项规定物业服务费为住宅0.6元／月／㎡，水电公摊费电梯维保费113×4＝452元，电梯配件更换费27元，进驻管理后，安洁物业公司依照《物业管理服务合同》中的相关约定对三明梅列区龙岗花园提供物业管理服务。安洁物业公司与黄忠喜于2018年1月1日签订《物业委托管理合同附件》，双方共同保证遵守其合同中相关的约定。而黄忠喜却拒绝依照其合同中规定缴纳应缴纳物业管理服务等费用，致使安洁物业公司在对三明市梅列区龙岗花园的物业管理服务工作不能正常开展，其受到一定的经济损失，黄忠喜于2018年1月起至今共拖欠物业服务费840元，水电公摊费电梯维保费452元，电梯配件更换费27元，逾期支付物业服务费的滞纳金为920元。综上所述，安洁物业公司是三明梅列区龙岗花园物业管理者，黄忠喜不履行《物业管理服务合同附件》中规定相关义务，其行为不仅构成了违约，而且还侵害了其他已依约缴纳物业服务费的业主的合法权益。安洁物业公司多次向黄忠喜催交所欠物业费等相关费用，但至今黄忠喜仍不履行付款义务。 黄忠喜辩称，一、三明市梅列区水榭新学府业主委员会与安洁物业公司签订的《物业管理委托合同》无效，原因为合同是要经业主委员会成员签字才有效，单方签字无效，业主委员会主任一人签字合同更改时间，怀疑伪造合同，业主委员会主任与物业合伙未按法律规定与物业签合同要业主经过开会表决过半人数的成员，在会议记录上签字，再或者，有全体业主（代表）过半数表决同意，要讲民主，走民众程序，公章只是个证明而已，多数同意才是关键，假如业主委员会主任一人同意，其它委员不同意，就是主任签字盖章了，签字也是无效的。经问住建局史股长，未有安洁物业备案等相关手续，这件事已经很多人举报了，经史股长询问业主委员会主任时才告诉史股长原物业被赶走，原物业是有备案登记，现物业与合同住建局未备案，经住建局了解认为是主任个人与物业私自签订协议，证明本合同签订无效。二、物业及业主委员会未经业主同意也未告知、确认等、将黄忠喜一部电动助力车，车架号码0705832870，发动机号07051588直接拉去卖掉，造成财产损失、多次追问物业老吴也未有结果，已报列西派出所立案。三、物业无经主管部门设立备案，主管部门未知叫什么安洁物业，如果知道他会直接通知业主委员会和物业要开业主大会投票，并且必须通过面积过半或业主过半数。四、委托管理合同附件第十条约定业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上、也未达到合同约定，证据在业主群、业主群议论纷纷对物业的不满。五、催交物业费通知单根本无贴在门上，如果有贴回家根本不会看不到，这个通知单作假，几年来门铃坏掉也未修，就连一个电话也不给，更可笑的是2018年1月1日私自签订协议未服务叫业主缴纳违约金。六、黄忠喜的电缆电线在小区仓库里一个晚上被偷走十几万，所以对物业不信任，这件案已在公安报过案，黄忠喜的损失到现在还未落实，也无处理这件案件，损失这么大还能交物业费吗？七、小区及电梯广告费也不知去向。这个账目是很可观的，停车位本小区和外来车辆经举报数字50-60万左右收入。八、有关部门拨款资金补贴也不知去向。恳求法院进入查业主委员会账，经举报业主委员会刻个公章捞走五千不包括刻公章费。九、造成黄忠喜名誉损害及误工请求法官判赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 经开庭审理，查明以下事实： 1.梅列区水榭新学府业主委员会委托安洁物业公司对三明市梅列区列西（街道）龙岗水榭新学府小区实行物业管理。2017年12月26日，梅列区水榭新学府业主委员会与安洁物业公司签订了《水榭新学府小区物业委托管理合同》及附件(1)，合同约定，安洁物业公司可向业主收取物业管理服务费，标准为0.6元／平方／月，代收代缴公共用电用水公摊费、电梯专用维保费，物业管理服务费每一季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度第一个月(1、4、7、10月份)；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应按管理服务费的2%交纳滞纳金。安洁物业公司根据合同约定，从2018年1月开始，为水榭新学府小区业主提供各类物业管理服务。 2.黄忠喜系梅列区水榭新学府小区业主，其居住的三明市梅列区，建筑面积117.3平方米。黄忠喜于2018年1月开始，未向安洁物业公司交纳物业管理服务费用。为此，安洁物业公司向黄忠喜发出《催缴物业费的函》，向其催缴物业管理费和水电公摊费。 3.2019年11月14日，三明市梅列区人民政府列西街道办事处、三明市梅列区城市管理局向水榭新学府业主委员会发出《关于责令水榭新学府业委会限期改正的函》，文件中载明：“……经调查：你会确实存在用业委会会议决定代替全体业主大会决定，确定聘请小区物业……等重大事项……”。 本院认为，本案系安洁物业公司诉请黄忠喜支付物业费的物业服务合同纠纷。案涉合同即使未经业主大会讨论通过，程序上有一定瑕疵，但该瑕疵不当然导致合同无效。业主委员会为业主大会的执行机构，业主委员会可以以自己名义与物业公司订立合同，水榭新学府业主委员会与安洁物业公司签订合同前是否经过业主大会授权，属业主委员会与各业主之间的法律关系，黄忠喜也未举证证明安洁物业公司明知水榭新学府业主委员会未得到授权而与其签订合同。另外，物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，案涉合同是否备案不影响合同的效力。故案涉合同未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。业主如认为业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，但在未撤销业主委员会的决定前，业主委员会的决定对业主具有约束力。故案涉合同对黄忠喜具有约束力。安洁物业公司按合同为小区业主提供物业管理服务，黄忠喜在接受服务的情况下，理应支付相应的物业管理费用。黄忠喜提出安洁物业公司履行物业服务过程中存在重大瑕疵，但未提供证据予以佐证，本院在本案中不予认定，黄忠喜可以另行主张权利。安洁物业公司未提供相应证据证明其主张的水电公摊电梯维保费、电梯配件更换费如何产生，黄忠喜对此费用也未予认可，安洁物业公司对于其负有举证责任事实怠于履行举证责任，应承担相应不利后果，本院对安洁物业公司主张的水电公摊电梯维保费、电梯配件更换费诉讼请求不予支持。案涉合同关于滞纳金的约定实为违约金条款，黄忠喜未能按时支付物业管理服务费，应向安洁物业公司支付逾期付款的滞纳金，但案涉合同对滞纳金约定过重，而安洁物业公司在诉讼中主张的滞纳金也明显过高，均超过法律规定，故将本案的逾期付款的滞纳金调整为按日万分之五计算，支付滞纳金的时间分段计算：以210元为基数，从2018年2月1日计算到实际付款之日止；以210元为基数，从2018年5月1日计算到实际付款之日止；以210元为基数，从2018年8月1日计算到实际付款之日止；以210元为基数，从2018年11月1日开始计算至实际付款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄忠喜应于本判决生效之日起三日内支付给三明市安洁物业管理有限公司物业管理服务费840元； 二、黄忠喜应于本判决生效之日起三日内支付给三明市安洁物业管理有限公司逾期付款滞纳金（该滞纳金按日万分之五计算，其中：以210元为基数，从2018年2月1日计算到实际付款之日止；以210元为基数，从2018年5月1日计算到实际付款之日止；以210元为基数，从2018年8月1日计算到实际付款之日止；以210元为基数，从2018年11月1日开始计算至实际付款之日止）； 三、驳回三明市安洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由黄忠喜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  郑芳远 人民陪审员  傅文青 人民陪审员  肖丽敏 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  黄鸿珊 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。