广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初1341号 原告：陈闻兵，男，1982年3月1日生，汉族，居民，住广西阳朔县。 原告:梁梦萍，女，1983年11月20曰生，汉族，居民，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艳芳，广西寿阳律师事务所律师。 被告：陈子娟，女，1965年12月7日生，汉族，居民，住广西阳朔县。 被告：黄德明，男，1963年11月4日生，汉族，居民，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：李雪记，广西三心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫家袭，广西三心律师事务所（实习） 律师。 原告陈闻兵、梁梦萍与被告陈子娟、黄德明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理，依法由审判员肖云成担任审判长，与人民陪审员黎承仁、覃初梅组成合议庭,适用普通程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈闻兵、梁梦萍的共同委托诉讼代理人阳睿敏，被告陈子娟、黄德明及其共同委托诉讼代理人李雪记、莫家袭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈闻兵、梁梦萍向本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告与被告于2014年3月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、判决两被告协助原告将位于阳朔县阳朔镇神山路香料厂安居小区D幢1-6-1、1单元701室的产权转移登记到原告名下；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告为夫妻关系，两被告也是夫妻关系。2008年，被告陈子娟获得阳朔县阳朔镇神山路香料厂安居小区房屋一套。2009年，原告与被告签订协议，约定被告将该房屋出卖给原告，价格192000元。签订协议后，原告付清了全部购房款，并于当年装修入住。2013年，被告取得该房屋的房产证、土地使用证。房屋性质为全额集资，建筑面积为111.12平方米，房屋所有权人为陈子娟，共有情况为共同共有。土地使用权人为二被告，分摊面积为14.29平方米。被告取得产权证后，双方协商办理房屋过户手续时，发现双方的原合同均已遗失，双方又于2014年3月26日补签《房屋买卖合同》及《补充协议》。2018年开始，原告多次要求被告协助过户，但被告以该房屋买卖不符合政策，要求原告提供政策依据等各种理由拒绝协助原告过户。双方买卖的房屋至今未能登记过户。综上所述，原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定,被告应当履行。由于被告怠于履行协议，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。 被告陈子娟、黄德明辩称，1、诉请第一项，房屋买卖合同有效性不持异议，但房屋买卖合同不完整，当天签了补充协议。2、诉请第二项不符合双方约定，在2014年3月26日签订房屋买卖合同时双方都清楚当时是无法办理房屋过户手续的，因此才签订了补充协议。补充协议第二、三条对过户情况作了进一步约定。现在涉案房屋还是不符合过户的政策要求。 经审理查明，原告在诉讼中提供了如下证据： 1、原告身份证，证明原告的身份信息及诉讼主体资格。 2、《房屋买卖合同》、《补充协议》，证明原、被告于2014年3月26日补签协议，将涉案房屋转让给原告，并收取了原告的转让款。 3、《国有土地使用权证》、《房产证》，证明涉案房屋已经取得土地证及房产证，登记为两被告共有。 4、《通知》、《回复》，证明被告不同意协助原告办理房屋转移过户手续。 被告陈子娟、黄德明为其辩解提供如下证据：复函，证明涉案房屋现在依然不符合办理过户手续条件，补充协议约定，原告自愿承担不能过户的风险。 经开庭质证，原告对被告提供的《复函》提出如下质证意见：阳朔县住房制度改革委员办公室不是一个可以独立承担民事责任的机构，原则上不可以出具对外的复函，复函本身无效；造成被告取得两套集资房的原因和过错是被告和住房改革委员会，审查批准被告取得两套住房也是该委员会，导致被告无法买卖房屋，从行政角度这是不合法的，要求以阳朔县发改局出具复函，原告才可以取得合法居住权。 被告对原告提供的证据提出如下质证意见：证据1、三性无异议。证据2-4真实性认可，但是所要证明的内容不认可，复函说明要求被告配合过户必须满足政策允许的先决条件，若不满足，办理过户被告有心无力。 经过质证，本院对原告、被告双方经质证无异议的证据，予以认定。对有异议的证据，本院做如下分析认定： 原告提供的证据2-4。被告对原告证明的内容有异议，本院认为，虽然被告对其证明的内容有异议，但上述证据具备证据的真实性、客观性和关联性，故上述证据本院予以认定，并作为本案事实认定的依据。 《复函》。原告对该证据提出异议。本院认为，该复函证实涉案房屋不能过户的原因是阳朔县房改房上市交易实施细则的通知规定，此规定属政策依据，并非人为原因，也确实与本案事实相符。故《复函》本院予以认定，并作为本案事实认定的依据。 综合全案证据及庭审查明情况,本院确认以下法律事实：两原告为夫妻关系，两被告也是夫妻关系。2007年元月18日，被告陈子娟与阳朔县企业改制安居工程指挥部签订了《阳朔县香料厂“安居工程”小区确认建房资格与安置建房协议书》，取得阳朔县阳朔镇神山路香料厂安居小区D幢1-6-1、1单元701室房屋一套。2008年，该房屋建成；2013年7月18日，被告取得该房屋的房产证、土地使用证。房产证为：朔房权证阳朔镇字第××号，房屋性质为全额集资，建筑面积为111.12平方米，房屋所有权人为陈子娟，共有情况为共同共有。土地证号为：朔国用(2011)第377号，分摊面积为14.29平方米。土地使用权人为二被告。2013年10月，原告与被告签订协议，约定被告将该房屋出卖给原告，价格192000元。签订协议后，原告付清了全部购房款，并于当年装修入住。此后，双方协商办理房屋过户手续时，发现双方的原合同均已经遗失，又于2014年3月26曰补签《房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》载明：因政府因素，现在不能按原协议约定将房屋过户到乙方名下。就此特殊情况，经双方友好协商达成如下补充协议：一、房屋产权证、土地使用证原件由乙方保管。二、在房屋尚未过户到乙方名下之前，甲方不得将房屋转卖第三人，否则视为违约，按原合同违约条款承担违约责任。另外，乙方已经将房屋装修完毕，如果甲方违约，除应承担原合同的违约责任之外，仍然要赔偿乙方的装修损失，具体数额以评估机构评估价值为准。三、乙方应密切关注该房屋过户的相关情况，如果政策允许，乙方应书面通知甲方协助办理产权过户手续，送达方式以书面签收或邮寄送达为准。如甲方不配合乙方办理产权过户手续，按原合同违约条款承担违约责任。2018年开始，原告多次要求被告协助过户，但被告以该房屋买卖不符合政策，要求原告提供政策依据等各种理由拒绝协助原告过户。因此引发了双方的纠纷，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。2019年10月21日，阳朔县住房制度改革委员会办公室出具复函：经核查陈子娟、黄德明名下有两套全额集资房，一套为2008年12月参加阳朔县神山路香料厂安居工程小区D-1-601号全额集资房，一套为2009年2月参加阳朔县水电施工队全额集资房，根据朔政发[2006]21号阳朔县人民政府关于印发阳朔县房改房上市交易实施细则的通知中第二章第五条第三点：不符合条件多处购买公有住房又参加全额集资建房及已有房改房又租用公有住房均未清退的不能上市交易。 综合原告起诉及被告答辩，本院归纳本案的争议焦点为：一、陈闻兵、梁梦萍与被告陈子娟、黄德明于2014年3月26日签订的《房屋买卖合同》是否有效。二、被告陈子娟、黄德明是否应当协助原告办理讼争房屋产权过户手续。 关于本案第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《房屋买卖合同》是原告陈闻兵、梁梦萍与被告陈子娟、黄德明自愿签订，系双方当事人真实意思的表示，合同内容并无合同无效的情形。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。因此，根据上述规定，鉴于被告已取得房屋权属证书，涉案房屋已交付原告使用，本院认定《房屋买卖合同》属有效合同。 关于本案第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”该条明确当事人履行合同应当按照一定的原则，即按全面履行原则和诚实信用原则履行合同；第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务，”该条明确了卖方有两大类义务，即交付标的物并移转标的物的所有权。但双方签订的《补充协议》第三条约定“乙方应密切关注该房屋过户的相关情况，如果政策允许，乙方应书面通知甲方协助办理产权过户手续，送达方式以书面签收或邮寄送达为准。”上述约定属附条件的民事法律行为，依据《民法总则》第一百五十八条“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”的规定，原告要求被告协助其办理过户手续，需“政策允许”之条件，依据朔政发[2006]21号阳朔县人民政府关于印发阳朔县房改房上市交易实施细则的通知中第二章第五条第三点规定，涉案房屋不能上市交易。因此，原告要求被告陈子娟、黄德明协助其办理讼争房屋产权过户手续，因约定的过户条件尚未成就，故本院不予支持。 综上所述，陈闻兵、梁梦萍与陈子娟、黄德明签定的《房屋买卖合同》有效，但原告要求被告履行协助过户手续，约定的过户条件尚未成就，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条的规定，判决如下： 原告陈闻兵、梁梦萍与陈子娟、黄德明于2014年3月26日签订的《房屋买卖合同》有效。 驳回原告陈闻兵、梁梦萍其他诉讼请求。 本案受理费50元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  肖云成 人民陪审员  黎承仁 人民陪审员  覃初梅 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  欧 璇 书 记 员  韦 苇