山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9228号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：马士惠，女，1993年5月27日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛公司）因与被上诉人马士惠商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责仟为按口向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当参低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 马士惠辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 马士惠向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府55号楼1单元102室商品房屋产权证并原告支付违约金88237元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2014年6月14日，马士惠（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS383080,合同约定马士惠购买荣盛公司开发建设的“荣盛•香醍荣府”小区55号楼1单元102号房，房屋代码为1997455，总价款630267元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件三。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：（1）买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后,马士惠付清了购房款630267元。2015年5月25日，荣盛公司向马士惠交付涉案房屋。原告马士惠不存在私搭乱建行为。2018年11月28日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 一审法院认为，马士惠与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。该案是因逾期办理房屋产权登记而起的纠纷，故该案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权登记，荣盛公司应否承担违约责任。二、荣盛公司的抗辩理由是否成立。三、违约金数额。 关于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权登记的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”，但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2016年5月24日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2016年5月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审时荣盛公司2018年11月28日的大产权不动产登记证书，亦均证明荣盛公司已经违约的事实。基于上述分析，马士惠没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。 关于焦点二，荣盛公司抗辩是因马士惠所在楼栋的业主有私搭乱建行为才导致不动产登记证无法办理，该案的原告马士惠并不存在私搭乱建行为。根据上述焦点一的分析，荣盛公司只需在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案即为守约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”也就是说，不论是自己的过错或者过失，还是第三人的原因，只要在客观上未按照约定履行合同义务，即构成违约，就应当承担违约责任。因此，荣盛公司的抗辩理由是不成立的，一审法院依法不予支持。 关于焦点三，荣盛公司已向马士惠交付涉案房产，根据双方签订的《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年5月25日起承担逾期办理权属登记的违约责任。荣盛公司尽管未提供何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2018年11月28日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间。因此荣盛公司的违约时间应止于此。原告马士惠主张的违约金亦计算至此时间，一审法院予以支持。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。按照马士惠计算违约金的方法违约金的数额为：按照总房价630267无×6%／年÷12个月×28个月＝88237.38元。原告马士惠只主张88237元，予以支持。 如上所述，被告荣盛公司只负责向产权登记机关报送与涉案房屋办理产权有关的资料，办理产权证是原告马士惠自己的义务。被告荣盛公司已经取得了包括涉案房屋在内的大产权证。原告马士惠要求“判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府55号楼1单元102室商品房屋产权证”的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马士惠违约金88237元。二、驳回原告马士惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2005元，减半收取计1002.5元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人荣盛公司提交在临沂市不动产登记中心调取的《商品房结算移交协议书》，拟证明2019年9月26日，上诉人与被上诉人双方在办理产权转移登记时，签订《商品房结算移交协议书》，签订该协议时，双方均已经放弃追究对方违约责任的权利，同时该协议书，系双方真实意思表示，签订该协议时，不存在欺诈、胁迫等情形，也不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，并且该协议条款中的约定未加重双方的责任，也没有限制被上诉人的权利。 马士惠质证称，是马士惠签的，对真实性无异议，对关联性有异议，该产权转移协议书并非是上诉人真实意思表示，办理房产证并不需要签订产权转移协议书，上诉人告知被上诉人去办理房产证，被上诉人认为，该协议书只是办理房产证的一个程序性协议书，上诉人对自己免除责任的条款，应当向被上诉人明确的告知；通过一审判决书的下发，明确认定了上诉人应当承担违约责任，被上诉人没有明确的意思表示放弃追究一审判决书判决的追究上诉人的责任。 本院对上诉人荣盛公司提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房结算移交协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效协议。虽然上诉人未按照《商品房预售合同》约定的期间将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，但《商品房结算移交协议书》第五条明确约定：“卖方依据双方签署的购房合同继续对该商品房屋性质量承担保修责任；买方应继续履行按时缴纳银行月供款的义务，倘若因买方逾期偿还月供给卖方造成了经济损失，则卖方有权进行追偿。除此以外双方不再追究合同约定的其他任何责任。”该条应视为被上诉人对上诉人违约责任追偿权利的放弃。被上诉人主张应赔偿违约金的诉讼请求，不符合双方合同约定。故上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初909号民事判决； 二、驳回被上诉人马士惠的诉讼请求。 一、二审案件受理费各2005元，均由被上诉人马士惠负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年十二月十六日 书记员  李 敏