山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0883民初5148号原告：南京万桥商业咨询有限公司，住所地南京市秦淮区大光路108号，统一社会信用代码91320104339326069K。法定代表人：唐为兵，董事长。委托诉讼代理人：辛长洲、陈静，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：邹城市鑫晟商务服务有限公司，住所地邹城市成功路517号，统一社会信用代码913708833446272106。法定代表人：宋田田，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王换文，该公司员工。委托诉讼代理人：孔令敏，山东匡衡律师事务所律师。原告南京万桥商业咨询有限公司（以下简称万桥公司）与被告邹城市鑫晟商务服务有限公司（以下简称鑫晟公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万桥公司的委托诉讼代理人辛长洲、陈静,被告鑫晟公司的委托诉讼代理人王换文、孔令敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万桥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的招商服务费用600000元及违约金（按月利率2%，以300000为基数，自2019年6月11日起，以600000元为基数，自2019年8月1日起，支付到实际给付之日止）；2、判令被告赔偿原告损失83992.79元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告万桥公司与被告鑫晟公司于2019年3月29日签订《鑫琦国际广场项目招商代理合同》，合同约定被告将位于山东邹城的鑫琦国际广场项目的招商代理事宜委托给原告，由被告支付原告相应的招商服务费用。合同签订后，原告积极履行合同义务，对鑫琦国际广场开展相关招商工作，但被告却没有按照合同约定向原告支付任何一笔费用。根据合同约定，被告应于合同签订后第二个月10日(2019年5月10日)前支付30万元，在第一个招商节点结束(2019年8月1日)目标达成的五日内再支付原告30万元，前期累计招商服务费用共60万元。自原告工作人员进入该项目以来，所有的招商费用包括人工及房租、水电费等的开销都是由原告支付，已实际投入了近10万元。期间，原告多次要求被告确定商铺的招商租金标准等问题，被告一直采取拖延措施，避而不谈。没有明确的租金价格，原告无法和商户达成招商意向，导致招商项目僵而不动，无法进行招商。2019年7月15日原告向被告发出催款函，被告拒收，7月24日原告向被告发出解除合同的通知，被告签收，双方合同已解除。根据双方招商代理合同第七条关于双方权利和责任中的约定，若被告未能按期足额支付原告相关费用且拖欠累计达30天以上，则视同被告违约，原告有权解除合同并要求被告支付原告应得费用及滞纳金，滞纳金按照每日千分之五收取，原告以月利率2%主张违约金。原告与被告多次交涉未果，特提起诉讼。鑫晟公司辩称，一、万桥公司至今未提报合理有效方案。合同签订后，鑫晟公司严格依约为万桥公司提供各类设施及材料（如独立办公室、接待会客室、办公桌椅、项目资料、招商要求、招商政策等），为万桥公司开展招商代理工作提供良好的工作环境，但至今万桥公司未能按照合同约定提报并由鑫晟公司确认的书面资料，造成该项目招商工作一直处于停滞状态，未有任何招商成果，万桥公司属严重违约行为。二、原告提出的租金方案严重损害鑫晟公司正当利益。根据现行商业规律，绝大部分商业租金6-7年内能将投资者投资金额完全返还，并在十年内实现盈利，但在鑫晟公司与万桥公司就租金方案沟通过程中，万桥公司却未能根据当地商业市场和租金情况提供有效合理租金方案（万桥公司所做租金方案3.6亿元/10年，鑫晟公司根据市场实际情况测算租金方案12.5亿元/10年，损失额近9亿元）。三、万桥公司至今应付而未付被告方提供的工人工资及应缴的水电、物业费约30000元，原告应当承担。四、万桥公司严重违反合同约定，擅自撤场。鑫晟公司多次通过电话、短信、微信、函件等方式要求万桥公司予以明确回复或拿出具体实施方案，但万桥公司均不予理睬，给鑫晟公司带来不可估量的经济损失和社会不良影响，在此，原告保留追究万桥公司经济和法律责任的权利。五、对万桥公司主张的60万服务费不认可。合同中明确约定60万元分两批支付，第一批30万元系2019年4月1日至7月31日之间的费用，万桥公司自认在7月24日已经解除了合同，再主张7月24日以后服务费30万元没有依据。对第一期的30万元，万桥公司主张按照2%计算违约金没有合同和法律依据，被告之所以没有支付该笔费用，是认为原告存在不能对等给付的可能，无法实现合同目的。因原告主动解除合同，按照合同约定，其所有的前期投入由原告自行承担，服务费包括其应投入的成本。因此，原告请求被告赔偿损失不能成立。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告万桥公司举证如下：证据一、原被告于2019年3月29日签订的《鑫琦国际广场项目招商代理合同》，证明双方存在合法有效的招商代理合同关系，合同对双方的权利义务进行了约定，合同第5条第1项约定,月服务费收取的时间周期为2019年4月1日至2020年6月30日，首期月费在合同签订后的第二个月10日前，按照50%的标准支付，费用为30万，合同第7条第10项约定,若甲方未按期足额支付相关费用且拖欠达30天以上，视为甲方违约，乙方有权解除合同并要求甲方支付乙方应得费用及滞纳金，滞纳金按照日千分之五收取，该约定过高，原告自行调整为按月利率2%计算；证据二、邹城市鑫琦广场商业定位及规划报告。证明原告对案涉项目的定位、租金及租金管理费进行了详细规划并形成报告；证据三、鑫琦广场项目租金管理费预测。证明目的同证据二；证据四、微信聊天记录截图。证明原告就案涉项目的定位、租金及管理费用与被告进行了沟通，但是被告持消极态度，不予回复；证据五、催款函。证明2019年7月15日原告向被告发出第一批应付月费的催款通知，被告拒收；证据六、律师函。证明北京市炜衡（南京）律师事务所受原告委托，于2019年7月24日向被告发出解除合同的通知，双方的委托代理合同已经解除；证据七、快递单。证明原告在2019年7月15日向被告发出催款函，被告拒收。7月24日发出的解除合同的律师函，被告已经签收。证据八、邹城项目费用报销明细，证明原告工作人员正式进入该项目后所有人工、水电等开支费用累计83992.79元，该费用是原告实际投入或因被告违约造成的损失。被告鑫晟公司质证意见如下:对证据一真实性无异议，《鑫琦国际广场项目招商代理合同》第5条第1项招商月费约定，如乙方未能完成第一个招商节点定制的目标即完成5%的招商签约率，乙方承诺3个工作日把前期甲方支付的费用全额退还甲方。第一个招商节点是2019年8月1日，原告在7月24日已经解除了合同，明显不能完成第一个招商节点招商目标，原告要求支付30万元没有依据。按照合同第7条第2款第1项，租赁政策由原告制定，但是租金定价权必须经过被告确认，原告制定的政策租金明显低于市场价格，按原告2019年5月1日提交的租金管理费预测方案，被告没有盈利，反而要赔钱，被告要求原告调整租金价格，原告不予调整，如按照原告提供的租金价格，完全不能实现被告招商盈利的合同目的，而且原告拒不调整，已经存在明显不可能进行对等给付的事实，在此情况下，被告认为原告已经不准备履行合同，才没有将第一批50%的费用支付给原告，原告也没有进行任何招租。对证据二、三真实性无异议，但该规划报告和租金管理预测并未获得被告的通过和认可。对证据四真实性不认可，合同中有明确约定的指定联系人。对证据五、六、七、八真实性不认可，催款函被告没有收到，也无法明确函件内容。解除合同的函不能明确是谁签收，但对解除合同无异议。费用报销明细系原告单方制作统计，不能证明记载的费用实际存在，原告提交的票据不具有特定性，不能证明用于本合同项目，且根据双方合同第4条约定，原告开展工作期间的一切费用包括但不限于工资福利、住宿餐饮、交通办公、通讯及人身伤亡事故等均由原告自行承担。被告鑫晟公司举证如下：证据一、原被告签订的鑫琦国际广场招商代理合同，与原告提交的一致。证据二、鑫琦国际广场国际定位及规划报告及租金管理费预测报告，报告系原告提交给被告的。证据三、鑫琦国际广场6号楼2层租赁合同书，系被告自行对外租赁签订，合同中所记载的租金为7.6元/㎡、3.22元/㎡、3.16元/㎡，原告制定的租金管理费预测方案平均价格在2元/㎡左右，最高为3.5元/㎡（共41.7㎡），且只有一家，最低为1.6元/㎡（共177.7㎡），另外还有2.9元/㎡（共102.4㎡）、1.8元/㎡（共240.2㎡）、2元/㎡（共189.9㎡）、2.5元/㎡（108.7㎡+143.3㎡）、2.6元/㎡（共136.4㎡）、2.8元/㎡（55.2㎡+45.9㎡）、3元/㎡（共45㎡）。故原告租金预测报告中的租金定价明显过低，这是被告没有通过原告租金方案的直接原因。万桥公司质证意见如下：对证据一、二的真实性没有异议；租金管理费预测方案证是原告向被告提交的要求其确认的第一个方案，后续还有几次书面变更，一直到7月初，被告都没有给予明确的答复；对证据三的真实性无法确认，系山东鑫琦实业集团商贸有限公司与其他人签订的租赁合同，与王媛媛签订的合同时间为2019年元月17日，该时间原告和被告之间的代理合同还没有签订，约定3万元/年，无法确定每月多少钱，每平米多少钱。据委托人代理人陈述，6号楼早在原被告签订合同几年前就已经对外招租，在原告提供的租金方案中，根据被告的要求将6号楼的超市调整到1号楼，所以被告出具的三份租赁合同与本案没有关联性。原告在2019年7月11日有最终租金和管理费的方案，已经交给被告。从原告提交的证据可以看出，被告应当在2019年5月10日前支付第一期的月费30万元，无论原告的方案被告是否认可。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。原告提交的四、五、六、七、八，被告提供的证据三，对方虽有异议，但各证据均具有真实性、客观性,与待证事实具有关联性,本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月29日鑫晟公司（甲方）与万桥公司（乙方）签订《鑫琦国际广场项目招商代理合同》，主要内容如下：一、项目概况：项目位于山东省邹城市崇义路与接驾山路交汇处，总招商面积约79802.9m2。二、委托事项1、合同有效期内，乙方须运用其资源及经验，就鑫琦国际广场项目商业担任甲方招商代理及其他的策划招商工作，全力完成甲方商业项目的招商内容。2、合同有效期内，甲方的招商工作人员编入乙方的招商团队，统一对外开展招商工作。3、合同有效期内，所有涉及到合同内容的讨论、意见或电子媒介(包括但不限于微信、QQ、短信、电话)等均不能作为合同有效证明使用，仅有甲乙双方委托的合法代理人签字确认的书面资料可作合同履行的有效证明使用。三、服务期限：1、本项服务有效期为15个月，即自2019年4月1日起至2020年6月30日止。2、合同生效之日起即视为甲方就鑫琦国际广场项目已经正式委托乙方作为其合法招商代理机构。3、合同有效期内，如因乙方原因(如无法按约定如期未完成每个商节点的80%或连续两个招商节点未达到90%的、擅自撤场等)导致无法正常履约，甲方有权单方面解除合同，且甲方不需向乙方支付任何费用，另行选用其他招商代理机构，由此出现的一切经济损失或不良影响均由乙方自行承担。四、服务范围：为保证甲乙双方保持良好的工作沟通渠道，乙方在合同签订5个工作日内派遣策划团队到当地全面开展相关研策工作；在2019年5月15日前派驻平均不低于7人的招商团队常驻现场(包括资深招商总监一名)，并保证以后为本项目服务的工作人员不得少于12人开展招商租赁工作。乙方负责招商团队的组建、培训和管理工作，确保招商人员素质优良，行为规范。在此期间的相关费用，如工资福利、住宿餐饮、交通办公、通讯及人身伤亡事故均由乙方自行承担，与甲方无关。甲方指定联系人为张磊，乙方指定联系人为张俊。招商中的品牌数量：国际品牌招商数量不低于5个品牌(例如肯德基、屈臣氏、阿迪达斯、耐克等)；国内知名品牌招商数量不少于30个品牌(例如JACK&JONES、ONLY、小米、华为、ASOBIO、孩子王等)，其中邹城区域目前尚无、为我鑫琦国际广场首先引进之独家品牌招商数量不少于10个品牌。五、服务费用：在本合同正式签约后，甲方向乙方支付月费，月费收取的时间周期为2019年4月1日起至2020年6月30日止，按每月贰拾万元的标准向甲方收取招商月费；首期月费经双方友好协商，周期为四个月(2019年4月1日-7月31日)，但甲方只需向乙方支付三个月的月费；甲方需在合同签订后的第二个月10日前，按50%的标准支付乙方，费用为叁拾万元，在本合同约定的第一个招商节点(见本合同第六条第1项)，如乙方未能完成第一个招商节点定制的任务目标，乙方承诺三个工作日内把前期甲方支付的费用全额退还给甲方，如乙方不能如期退还，则乙方必须双倍偿还甲方支付给乙方的费用；若乙方在第一个招商节点时完成任务目标，考核完成后，甲方将首期剩余的月费在五个工作日内支付给乙方。其后甲方须在下一个月的10日之前向乙方支付上月月费。六、任务目标：2019年8月1日前，完成5%的招商签约率目标；2019年11月1日前，完成30%的招商签约率目标；2020年2月1日前，完成50%的招商签约率目标；2020年5月1日前，完成70%的招商签约率目标；2020年7月1日前，完成85%的招商签约率目标。招商签约率为乙方实际完成的招商签约面积与本项目总招商面积的占比。乙方在每一个招商节点结算时未完成签约目标，则扣除该节点内总月费的5%作为考核。乙方按双方约定的总招商目标在合同结束时间内完成招商指标；如招商总签约率低于任务目标的50%，乙方将全部已结算佣金予以返还作为损失赔偿甲方；招商总签约率在任务目标的50%-65%之间，乙方返还已结算佣金的一半作为损失赔偿甲方；招商总签约率在任务目标的65%-75%之间，乙方返还已结算佣金的30%作为损失赔偿甲方；招商总签约率在任务目标的75%-85%之间，乙方返还已结算佣金的15%作为损失赔偿甲方；招商总签约率高于或等于任务目标的85%即视为招商成功，乙方不必返还已结算佣金。七、双方责任和义务：甲方责任：因一次消防验收直接关系到项目招商过程中商户能否签订租赁合同的关键因素，故甲方须确保在2019年7月底前完成工程一次消防验收，并取得消阶部门发放的相关验收合格材料。乙方在2019年5月底前提交业态规划图纸，并取得甲乙双方的确认，在此基础上按照双方确认的业态规划图纸，甲方须确保在2020年4月底前，完成包括但不限于商铺隔断、烟道、隔油池、后场通道、燃气管道、上下水、强弱电、中央空调等工程施工完毕，满足商户进场装修的基本条件，并达到交付的标准；甲方应按照本合同的约定，按期、足额向乙方支付各项费用；若甲方未能按期足额支付乙方相关费用且拖欠乙方相关费用累计达30天以上，则视同甲方违约，乙方有权解除合同并要求甲方支付乙方应得费用及滞纳金，滞纳金按照每日千分之五收取。乙方责任：乙方制定各种招商管理文件，接受甲方监督把控；制定品牌落位方案、租赁政策，在经过甲方书面确认同意后方可实施；乙方提供有关一切报告及相关文件后，有责任向甲方详细解释、解答有关内容。合同期内，乙方按照项目推广宣传计划提交项目推广、活动方案及费用预算(包括但不限于VCR制作、招商手册、招商发布会等，总费用不高于60万元。一案一报，一案一审)，待甲方书面确认后由乙方执行(宣传推广活动只为项目招商辅助，但不做为乙方完成招商任务的先决条件)，相关推广宣传费用由甲方承担。甲方原有招商人员统一归乙方管理并支付报酬，包括工资、提成、福利、日常所需费用等，人员名单由甲乙双方共同签字确认。乙方应承担案场每月5000元的水电、物业费用。双方还对知识产权、保密义务等条款进行了约定。合同订立后，鑫晟公司为万桥公司在鑫琦国际广场营销中心提供了办公场所及有关办公设备，2019年5月1日万桥公司制定并向鑫晟公司提供《邹城“鑫琦广场”项目商业定位及规划报告》和《邹城“鑫琦广场”项目租金、租金管理费预测》方案，对鑫琦广场招租项目的优劣势、参考案例分析、主题馆设计、租金方案等方面进行了规划和预测。但鑫晟公司认为，万桥公司提出的租金方案过低，不能实现盈利目的，双方沟通后，万桥公司一直未制定出让鑫晟公司认可的租金方案。万桥公司催促被告支付第一批月费未果，于2019年7月24日向被告发出解除合同的通知并撤场。本院认为，原告万桥公司与被告鑫晟公司订立的《邹城市鑫晟商务服务有限公司合同书》系双方当事人的真实意思表示,并不违反有关法律、行政法规的强制性规定,合法有效。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。原被告违约责任如何界定，鑫晟公司应否支付万桥公司月费及其损失成为本案争议的主要焦点。根据双方签订的合同第五条约定，被告向原告支付招商代理第一批月费30万元的时间为2019年5月10日前，并未明确约定原告须履行合同取得何种成效后作为支付的前提条件，故被告应当按约定支付第一批月费。另一方面，该条同时约定，如乙方未能完成第一个招商节点定制的任务目标，乙方承诺三个工作日内把前期甲方支付的费用全额退还。被告虽然在合同签订后草拟了招商代理项目的商业定位、规划报告及租金管理费预测方案，但经沟通后，在第一批月费付款节点到来前，其制作的所有方案均未能得到被告的认可和通过，在这种情况下，原告理应采取有力措施，合理推进招商进展，而不是听之任之，停滞不前，并选择在第一个招商节点考核到来前6天撤场。原告至2019年7月24日向被告发出解除合同的通知时，仍未对受委托的项目进行任何实质性的招商招租工作，其行为不但没有给被告带来任何经济效益，反而影响了被告的招商进程，损害了被告的合法利益，使被告的合同目的无法实现。为此，即使被告按约定支付了原告的第一批月费，原告也会因在2019年8月1日前未完成第一个招商节点5%的招商签约率的目标任务而全额退还。原告作为招商工作的专业机构,在签订代理合同后,理应对招商项目全面进行研判,评估该项目的商业风险，制定双方认可的商业规划及租金管理方案，合理推进委托事项进展。在原告未能正常履行合同义务，合理推进招商招租的前提下，被告可以行使不安抗辩权并拒绝支付合同项下的预付款项。综合双方的过错，原被告双方对合同的解除应当承担同等责任。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。原告于2019年4月1日驻场，2019年7月24日撤场，根据原告起诉状自认的事实及开庭时原告提供的证据主张，原告从事委托代理项目而支出的人工费、办公费、房租费、差旅费、招待费、职工福利等费用共计80000余元，考虑到原告付出了一定的劳动成果，本院酌定被告向其支付相应报酬100000元。因原被告双方在履行合同中存有争议,且双方对合同的解除均负有责任,逾期付款违约金具有惩罚性,故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条第九十三条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告邹城市鑫晟商务服务有限公司于本判决生效后十日内向南京万桥商业咨询有限公司支付报酬100000元。二、驳回原告南京万桥商业咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5850元，保全申请费4020元，原告南京万桥商业咨询有限公司负担7700元，被告邹城市鑫晟商务服务有限公司2170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  陈曦二〇一九年十二月二十三日书记员  周雯