宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初12870号原告：蒋振锋，男，1982年5月25日出生，汉族，宁夏中宁县人，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区。法定代表人：马金明，系公司董事长。委托诉讼代理人：李宝荣，男，1983年6月24日出生，汉族，宁夏平罗县人，系该公司专责被告：陕西善居商务信息咨询有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：肖新志，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨璞，宁夏天器律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤小艳，宁夏天器（北京）律师事务所律师。原告蒋振锋与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）、陕西善居商务信息咨询有限公司（以下简称善居公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋振锋、被告宁夏亘元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李宝荣、陕西善居商务信息咨询有限公司的委托诉讼代理人杨璞、尤小艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蒋振锋向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告一支付延期交房违约金39404元。要求被告二退还购房定金20000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:本人(以下称原告)于2018年3月26日与被告达成购买位于宁安大街东侧某室。被告一承诺按合同约定于2018年5月31日前向原告交付该商品房。在交房验收中发现多处质量问题，并且被告态度恶劣，拖延维修，拒绝沟通，在原告多次催促下，勉强于2019年9月份维修交房，造成延期交房487天，按照合同约定，被告一需向原告支付房款总价每日万分之一的违约金，共计39404元。在签订合同前原告支付两万购房定金被被告2收取，按合同约定该定金抵交房款，但并未从房屋总价中扣除。综上所述，由于被告人的违约已经对原告造成切切实实的经济损失。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告亘元公司辩称：原告诉请的违约金我方认为计算有误，合同中第四十页第六条第一款违约应该从买受人结清余款之日起计算即2018年7月25日计算至2018年9月10日。原告诉请的质量情况在合同中并没有明确的条款，原告提出的质量问题不属于工程主体责任。被告善居公司辩称：一、原告向善居公司交纳的两万元并非购房定金，而系善居公司向原告提供购房资讯服务及享受购房优惠的对价。在实践中，开发商与购房者之间会通过签订认购、订购、预订合同的方式向购房者收受定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。本案中，开发方系亘元地产，即便原告需要交纳购房定金，也应向亘元地产交纳，而非善居公司。善居公司当庭出示的《陕西善居会员购房优惠告知书》明确载明，原告交纳的两万元系会员服务费，交纳后可以享受善居公司提供的房屋咨询服务并享受购房优惠，故原告交纳的两万元并非购房定金；二、原告与善居公司签订的《陕西善居会员购房优惠告知书》已经履行完毕，不存在退款的法定事由。原告系完全民事行为能力人，其完全有能力获知并判断自身行为的后果。按照《陕西善居会员购房优惠告知书》、《商品房认购协议书》约定，原告支付两万元会员服务费后即可享受善居公司为其争取的销售单价由5842.11元/平方米降低至5200元/平方米的购房优惠，且原告在上述文件中均签名、捺印，表明原告对房屋销售的原总价、销售的优惠及优惠后总价是明知且认可的。原告支付两万元服务费后，在与亘元地产签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》中约定的具体房号、落款日期等条款均能一一对应，故上述文件的签订系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规的强制性规定，各方当事人应全面履行约定义务。上述文件签订后，善居公司已向原告开具了会员服务费的对应发票，原告已经享受优惠并成功购房，亘元地产与善居公司已经分别履行了合同；三、原告的两项诉请并不属于同一法律关系，第一项诉请系原告与被告一之间的商品房买卖合同纠纷，第二项诉请系原告与被告二之间的服务合同纠纷，该二项诉请不应放在一案中审理。综上，原告诉请不符合事实及法律依据，依法不能成立，恳请贵院驳回原告的诉讼请求根据当事人的诉称辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月25日二被告经协商签订了一份亘元·香溪美地国奥村2017年团购（渠道）房屋合同，合同约定亘元公司委托善居公司为亘元·香溪美地国奥村项目团购独家团购渠道服务以促进项目成交事宜，期限自2017年8月15日至2018年8月14日止。合同期内亘元公司授权善居公司对委托提供服务的房源按标准向客户收取团购服务费并承诺团购优惠。2018年3月26日原告在被告善居公司处签署了会员购房优惠告知书，缴纳了会员服务费2万元，成为被告善居公司的会员，享受该公司的购房优惠服务，购房优惠于购房时从购房总价中一次性扣除。被告善居公司给原告开具了服务发票一张。同日原告与被告亘元公司签订了一份商品房认购协议书，约定原告认购被告亘元公司开发的某室商品房，面积155.6平方米，销售单价5842.11元，总房价909033元，优惠后总价809120元，单价5200元。2018年3月27日原告与被告亘元公司经协商签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于宁安大街东侧某室房屋一套，面积155.6平方米，单价5200元，总价款809120元。签订本合同前买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付期限届满时，买受人须付清所有付款，选择按揭付款方式的，出卖人须收到全部银行贷款。若买受人未按时付款或办妥按揭手续未履行约定义务而导致出卖人未按时为买受人交房的，出卖人不承担延期交付的法律责任。出卖人未按期将该商品房交付买受人，买受人不退房，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告未向被告亘元公司交纳购房定金，并于2018年7月25日才向被告亘元公司交清了购房款809120元，被告亘元公司也未按约向原告交付涉案房屋。2018年9月10日、2019年8月21日、9月3日原告与被告亘元公司分三次对房屋进行了验收，因存在质量问题需整改，直到同年9月30日双方才办理交房流转手续。此后原告现被告亘元公司提出逾期交房违约金请求，被告不予认可。原告遂诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原告与被告亘元公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应当自觉全面履行该合同的义务。原告未向原告交纳购房定金2万元，也未在交房时交清购房款，直到2018年7月25日才交清购房款，被告也未按约定期限向原告交付房屋。故按约被告的交房时间可延期至2018年7月25日后，因被告房屋存在部分质量问题，经双方三次验收后的整改，直到2019年9月30日原告才接受了房屋。被告逾期交房期间应为2018年7月26日至2019年9月30日止。原告不退房，被告应按约承担逾期交房违约金为809120元*0.1‰*430天（2018年7月26日至2019年9月30日）=34792.2元。原告诉请的延期交房违约金计算有误，本院予以更正。原告主张被告善居公司给其退还购房定金2万元的诉请，因原告为获得团购优惠而加入被告善居公司所取得的团购优惠会员，并以此享受团购房优惠价而支付给该公司的团购服务费2万元，原告对签署的购房优惠告知书中要缴纳费用的性质和目的均是明确的，其并未向被告善居公司缴纳定金，故原告请求返还定金的诉请，不符合事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋振锋逾期交房违约金34792.2元；二、驳回原告蒋振锋对被告陕西善居商务信息咨询有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费643元，由原告蒋振锋负担308元，被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担335元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李建东 二〇一九年十二月二十五日（法官助理 周黎明书记员 沈天豪 附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。