重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初23629号原告：唐颂，女，1973年7月出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：杨连琴，女，1987年2月出生，汉族，住重庆市大足区。原告唐颂诉被告杨连琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐颂、被告杨连琴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告唐颂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房屋租金7816元和违约金8400元及拖欠的水电气、物业管理费1518.88元，赔偿原告支付中原地产居间服务费1750元，共计19484.88元；2.判令被告支付逾期滞纳金（自2018年7月25日起算至付清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月22日，原被告在南坪贝迪新城附近的中介中原地产签订租赁合同，原告将位于重庆市南坪贝迪新城3期A幢8-4的房屋出租给被告做住宅美容使用，房屋租赁期限自2018年4月24日起至2023年4月23日止，每月租金3500元，约定前半年按季度支付，后面每半年支付一次租金。双方还补充了约定：在租赁期间，如因乙方原因中途退租，则甲方已收的租金和押金不退，且乙方应按合同当年年总租金20%向甲方支付违约金；如因甲方原因中途要收回房屋，除退还已收的押金和租金外，则甲方应按合同当年年总租金20%向乙方支付违约金。合同签订后，被告支付了4月24日到7月24日一个季度租金，原告支付了中原地产的居间服务费即中介费1750元，原告随后将房屋交付给被告使用。租用期间，原告应被告要求又花2000多元购买新的热水器供其美容服务使用。但是原告催促被告该支付下一季度租金时，被告说她有事在外，美容生意不想做了，房子不租了。原告不同意被告的做法，要求其继续履行合同。原告最开始本可以租给他人的，因中介说被告要租5年，原告才选择给中介居间服务费1750元与被告签订租赁合同，现在被告租了3个月就不租了，而且不缴纳相关费用。原告多次与被告联系无果后，为了减少损失，避免房屋空置，原告于2018年10月2日将房屋出租给第三人。根据双方租赁合同约定，被告欠原告自2018年7月24日至2018年10月2日期间共2月7天的空置租金损失7816元；还有合同约定的违约金及中介居间服务费；以及租用期间的相关费用1518.88元（其中水费86元、电费214.88元、天然气费774元、7-9月物管费404元，垃圾处理费5个月40元）。原告认为被告无视合同的5年期约定，拖欠租金、物管费、水电气费，只好由原告被迫垫付。根据合同约定，任何一方违约，应按年租金总额20%支付给另一方，综上被告应当赔偿原告19484.88元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告杨连琴辩称，原告陈述不属实，被告交了水电气费，而且开美容院用热水比较少，多数是用热水壶烧水。2018年4月24日至2018年7月24日左右，被告一直在经营。五月初由于被告父亲生病就回家照顾了，之后是朋友在经营。另被告提前一个月大概在2018年6月告知原告在这一季度房租到期后退租。被告还配合原告在房屋阳台上拉横幅打出出租的标语。最后一个月的物管费即2018年6月份没交外，其他的物管费、水电气费都是交了的。关于居间费，被告也支付了。我们搬走的时候，原告清楚，也没有提违约金的事情。2018年7月初搬离的时候，将钥匙一把放在出租房内，另一把交给物管，物管还出了出门条，原告并未阻拦。后双方一致协商解除合同，于2018年10月解除，并由原告于10月2日将房屋另租他人。因此双方协商解除合同，不存在违约。关于原告主张的天然气费的问题，原告需举示相应的天然气费的明细。另双方协商解决时，原告未退还被告押金5000元，被告请求未结清的费用从5000元抵扣。经审理查明，2018年4月22日，唐颂（甲方）与杨连琴（乙方）及居间方签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方将重庆市南岸区贝迪新城三期A栋8-4物业出租给乙方使用。租赁期限60个月，从2018年4月24日起至2023年4月23日止。月租金为3500元，每季度租金须提前半个月交给甲方，前半年按季度支付，后面则半年支付一次。签订合同时，乙方向甲方支付5000元作为定金，以保证合同全面、实际的履行，并支付三个月租金。在乙方支付租金时，之前交付的定金自动转为押金。每月的物业管理费、电话费、天然气费、清洁费、水电费、电梯费、室内设备设施自然使用而损害的维修等费用由乙方支付。租赁期间，乙方不按时交纳租金，甲方应发出催租通知书，乙方在收到通知书的3日内及时支付租金。乙方拖欠租金达15日或拖欠金额达3个月租金数额的，以及欠交物业管理费、水电费等达2个月的，甲方有权解除合同，乙方须补清租金和相关费用，并在合同解除的3日内交还物业。签订合同，支付定金后，甲方不予出租或中途擅自解除合同的，需双倍退还乙方定金，乙方还有其他损失的甲方也应予以赔偿；签订合同支付定金后，乙方不予租赁或中途退租的，定金不予退还，甲方还有其他损失的乙方也应予以赔偿。基于居间方促成合同的成立，甲乙双方各向居间方支付居间服务报酬1750元。在租赁期间内，如因乙方原因中途退租，则甲方已收的租金和押金不退，且乙方应按合同当年年总租金20%向甲方支付违约金，如因甲方原因中途要收回房屋，除退还已收的押金和租金外，则甲方应按合同当年年总租金20%向乙方支付违约金。2018年4月22日，杨连琴向唐颂缴纳承租房屋押金5000元及2018年4月24日-2018年7月24日期间租金10500元，唐颂就上述款项向杨连琴出具收条。2018年4月22日，唐颂向中原地产支付中介服务费1750元。2018年7月，杨连琴搬离出租房。2018年10月2日，唐颂将贝迪新城三期A栋8-4物业另行出租给他人。在庭审中，被告杨连琴对原告唐颂主张的其垫付的水费86元、电费214.88元无异议。以上事实有租赁合同、押金收条、租金收条、居间费收条以及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告经居间方促成房屋出租合意，并签订了房屋租赁合同，应当按合同约定履行各自义务。被告杨连琴在房屋租赁期内中途退租，未举示证据证明其退租时已取得原告的同意，双方协商解除房屋租赁合同，故应当赔偿因其中途退租导致原告产生的损失。原告唐颂于2018年10月2日将房屋另行出租，应当认定原、被告之间的房屋租赁合同于2018年10月2日解除。根据双方签订的租赁合同显示，日租金约为116元/天（3500元/月/30天），2018年7月24日至2018年10月2日期间的房屋租金约为8004元（116元/天×69天），故对原告唐颂主张被告杨连琴赔偿其2018年7月24日至2018年10月2日期间房屋空置期间的租金7816元的请求，本院予以支持。另被告杨连琴对原告唐颂主张的垫付的水费86元、电费214.88元的事实无异议，故被告杨连琴应当向原告唐颂支付其承租期间未缴纳的水电费。原告唐颂请求被告杨连琴承担违约金8400元。因双方在签订租赁合同时被告杨连琴向原告唐颂缴纳了定金5000元，该定金在被告杨连琴支付第一期租金时转为了押金。且双方在租赁合同中明确约定如被告中途退租，则已收的租金和押金不退等内容，该条款的约定即为对被告中途退租的违约责任的约定，故该押金已具备了违约金的性质。且原告唐颂并未向被告杨连琴退还该押金5000元。故原告唐颂不能就押金及违约金同时主张。被告杨连琴请求在本案中对押金5000元进行抵扣。违约金的约定是基于一方不履行合同义务时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限，约定的违约金过高的，当事人可以请求减少。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，不予支持。本案中原告唐颂的损失为在2018年7月24日至2018年10月2日期间房屋空置期间的租金损失7816元，被告杨连琴已支付押金5000元，被告杨连琴应当承担的违约金不足以弥补原告唐颂实际损失的，需根据原告唐颂的实际损失额予以补足，故本院对原告唐颂主张被告杨连琴另行支付违约金8400元的请求不予支持。原告唐颂主张被告杨连琴支付天然气费、物业费及居间服务费。原告唐颂未举示证据证明其为被告杨连琴垫付相关天然气费、物业费的事实，故本院不予支持。原告主张被告赔偿其支付的居间服务费，无法律依据本院不予支持。综上，被告杨连琴应当向原告唐颂赔偿的款项为租金7816元、水费86元、电费214.88元，合计8116.88元，扣除被告杨连琴已向原告唐颂支付的押金5000元，被告杨连琴仍需向原告唐颂赔偿3116.88元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十二条的规定，判决如下：一、被告杨连琴在本判决生效之日起三日内向赔偿原告唐颂损失3116.88元；二、驳回原告唐颂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费287元，减半收取144元，由原告唐颂负担119元，由被告杨连琴负担25元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 谭学兰二〇一九年十二月十二日法官助理 陈伟伟书 记 员 陈 果