安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1022民初1108号 原告：马燕琛，女，1965年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：毛辰炜，上海沪北律师事务所律师。 被告：黄山大川置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区，统一社会信用代码913410225518486499（1-1）。 法定代表人：钟川，执行董事。 委托诉讼代理人：吴静，办公室主任。 被告：上海吕王商务咨询有限公司,住所地上海市浦东新区川沙路1098号8幢，统一社会信用代码91310114MA1GTJE29M。 法定代表人：王健，执行董事。 委托诉讼代理人：罗军民，上海君澜律师事务所律师。 原告马燕琛与被告黄山大川置业有限公司（以下简称大川公司）、上海吕王商务咨询有限公司（以下简称吕王公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告马燕琛的委托诉讼代理人毛辰炜、被告大川公司的委托诉讼代理人吴静、吕王公司的法定代表人王健、委托诉讼代理人罗军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马燕琛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与大川公司订立的关于黄山欧罗巴国际花园G2-1-902室房屋的商品房买卖合同；2.判令大川公司退还原告支付的该套房屋购房款296206元（后变更为196206元）；3.判令大川公司赔偿原告损失158294元（后变更为196206元）；4.判令吕王公司承担连带偿付责任；5.诉讼费由两被告连带承担。 事实与理由：2016年，吕王公司法人王健向原告介绍并推荐了位于黄山市休宁欧罗巴国际花园小区的房屋，当时王健称代表大川公司销售该楼盘。在王健的邀请和陪同下，原告多次和朋友来小区看房，并产生了在此购房的意愿。 经过协商，2016年8月26日，原告与大川公司、吕王公司签订了《欧罗巴国际花园房屋认购协议》，约定购买该项目G2-1-902室（面积90.9平方米）等房屋，902室在认购协议上约定的单价为3627元/平方米，总价329688元。2016年8月18日，原告通过转账形式向王健的工行账号（尾号0276）支付定金100000元，8月26日在大川公司一处POS机刷卡支付了65万元（包括901室购房款489894元），9月5日，在吕王公司处POS机上刷卡36100元，共支付902室房屋购房款296206元，大川公司开具了280166元收据。2016年11月21日，双方签订了上述房屋的《商品房买卖合同》，约定902室房屋总价为272700元，在2017年12月31日前交房。但到了约定的交房时间，两被告通知原告无法交房，原告通过房交中心查询得知，上述房屋己经办理了交易过户手续并登记在他人名下，2018年11月15日，大川公司出具《迟延交房计划承诺书》，承诺在2019年元旦之前退还原告部分购房款，但至今没有履行。在原告一再交涉下，大川公司才告知原告，原告购买的房屋所涉楼盘早在2016年7月之前就有抵押、另售他人等情况，而吕王公司在明知房屋产权情况的前提下，和原告推荐、签订认购协议、代收购房款的过程中均未告知过原告上述情况。 原告认为，原告与被告订立商品房的认购协议和买卖合同，并全额支付了约定的购房款，己经履行完了合同的付款义务。被告收款后却将约定的房屋出售过户给其他的人，无法履行约定的交房义务，存在着一房二卖的行为，应当承担退还原告房款和赔偿不超过一倍房款损失的责任。吕王公司作为大川公司的代理销售方，在明知房屋产权己经不适合出售的情况下，仍然误导原告看房、订立关于房屋买卖的协议并代收了部分购房款，应当承担连带偿付的责任。 大川公司辩称：我们公司收到G2-1-902室的房款180166元，与原告提出296206元不符，损失我不予承担。如果原告要求退还到我们账的房款，我们从2020年开始分期返还房款，或者说我们有三栋楼已经开工了，我们还是拿房子给他。按原来房子的大小，按照原来的价格计算，超过原来面积的部分，按照现在的价格计算。或者说三套房子的总价格，我们给一套别墅给原告，多退少补。 吕王公司辩称：1.902室的购房合同价是272700元，原告支付的也是272700元，应当以合同作为房屋的价款；2.本案系房屋买卖合同纠纷，吕王公司与原告没有任何合同关系，更无房屋买卖合同关系，吕王公司作为本案被告，主体不适格；3.原告诉请吕王公司承担连带责任，没有事实和法律依据，吕王公司不同意原告要求承担连带责任的诉请；4.吕王公司系大川公司涉案房屋的销售代理人，根据法律规定，吕王公司代理大川公司与原告在本案房屋买卖过程中的民事责任均应由被代理人大川公司承担，代理人吕王公司不应承担责任；5.吕王公司向原告推荐涉案房屋及原告签订房屋买卖合同时，吕王公司均不知晓涉案房屋存在抵押等情形。 马燕琛提交的证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2.商品房认购协议复印件一份，证明2016年8月26日，原告在吕王公司经办人员王跃成提供的盖有大川公司公章的认购协议上签字，约定购买欧罗巴国际花园G2-1-902（面积90.9平方米）房屋，单价为3627元/平方米，总价329688元；3.商品房买卖合同复印件一份，证明2016年11月21日，原告与大川公司签订了902室的《商品房买卖合同》，约定房屋价格为272700元，在2017年12月31日前交房；4.收据复印件一份，证明大川公司开具了902室房屋280166元购房款收据；5.迟延交房承诺书复印件一份，证明2018年11月15日，大川公司出具《迟延交房计划承诺书》，承诺在2019年元旦之前退还原告部分购房款，但至今没有履行；6.《商品房销售代理合同》和《情况说明》、《关于王健、王跃成代理欧罗巴国际花园销售的一点说明》复印件各一份，证明大川公司与吕王公司系房屋代理销售关系，吕王公司在与原告接洽前明知出售房源己经被抵押或另售他人的情况，但仍向原告推销房屋并代收了部分购房款，吕王公司应当承担连带责任；7.庭审前向休宁县人民法院申请调查取证，休宁县自然资源和规划局出具的《不动产产权情况表》一份，G2-1-902室所有权人是陈晶晶，2018年6月14日登记。 大川公司提交证据：原告购买三套房屋，公司收房款情况表，G1-2-602室，到账款91500元；G2-1-901室，到账款489894元；G2-1-902室，到账款180166元，合计761560元。 吕王公司提交的证据：1.《商品房销售代理合同》复印件一份，证明一是被告吕王公司系被告大川公司涉案房屋的销售代理人，而且超出销售底价的部分为吕王公司的代理费用；二是根据合同规定，大川公司保证提供的房源合法有效，且房源不受限制，根据法律规定，大川公司没有书面告知的情况下，吕王公司有理由相信，代理销售的房屋都是产权合法，可以依法上市交易的房屋；2.销售房源表复印件一份，证明被告吕王公司向原告推荐房源时，被告大川公司向吕王公司提供的销售房源并未显示涉案房屋存在抵押或另售他人的状态；3.房款确认表复印件一份，证明扣除涉案三套房屋销售代理费用后，被告大川公司确认已实际收到原告3套房屋购房款总计896980元（底价385840+254520+256620=896980）；4.取款凭证复印件一份（2016年10月19日），证明因原告系被告吕王公司法定代表人王健的表姐，王健在获得的代理费中拿出10万元现金返还原告，原告实际支付三套房屋价款总计1011100元；5.转账凭证复印件一份，证明2016年9月20日，王健退还原告10万元。6.庭审中补充提交一份证据，借条、承诺函和转款凭证复印件各一份，与我们的证据三互相映证大川公司收到三套房屋的总价款是1011100元，其中支付吕王公司代理费114120元，实得房款896980元。大川公司确认盖章，法人代表钟川签字确认896980元已经全部付清。这其中有一部分是原告直接支付大川公司的，有一部分是从借款里面扣掉了。 本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，大川公司作为甲方与作为乙方的吕王公司签订了《商品房销售代理合同》，由吕王公司代理销售大川公司位于欧罗巴国际花园的商品房，其中第六条甲方权利义务中第四项规定“对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制和自售的情况必须书面告知乙方，并保证提供的房源产权合法、有效”，代理期限自2016年8月1日起至2017年8月30日止。之后，吕王公司法人代表王健向马燕琛介绍推荐该楼盘。2016年8月26日，马燕琛与大川公司签订了《欧罗巴国际花园房屋认购协议》，约定购买该项目Ｇ2-1-902室，面积90.9平方米，3627元／平方米，总价款329688元。但在随后签订的《商品房买卖合同》中，除了面积90.9平方米未变动外，单价及价款总额均有变动，房屋单价为3000元／平方米，总价款272700元，交付期限仍为2017年12月31日。双方还就违约事项等进行了约定，其中第二十四条“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向县产权交易中心申请登记备案”。到了约定的交房时间，大川公司未依约交房，也未依约到产权交易中心申请登记备案。经马燕琛多次交涉，2018年11月15日，大川公司出具《迟延交房计划承诺书》，承诺在2019年元旦之前退还马燕琛部分房款，但并未履行。2019年8月26日，大川公司出具《情况说明》“王健、王跃成作为房产销售代理商，负责欧罗巴国际花园的销售工作，具体为带客户看房、沟通、收房款、签商品房购房合同的工作。马燕琛（Ｇ2-1-901室、Ｇ2-1-902室、Ｇ1-2-602室）…等四人名下共计6套房产，由王健、王跃成于2016年8月底至9月初签办了房屋代购协议，并代收房款后签订了商品房买卖合同”。 马燕琛购买的G2-1-901室、G2-1-902室、G1-2-602室3套房屋，在支付购房款时并非与房号一一对应，购房款由王健代收或直接交给大川公司，王健收到的购房款在扣除代理费之后交给大川公司。马燕琛3套房共计1111100元，2016年9月20日，王健退还购房定金100000元，实际支付购房款1011100元。马燕琛在得不到房屋的情况下，分别起诉，主张返还G2-1-901室购房款489894元、G2-1-902室购房款196206元、G1-2-602室购房款325000元。 另查明，黄山欧罗巴国际花园G2-1-902室于2018年6月14日在休宁县不动产登记中心办理了登记手续，所有权人陈晶晶，不动产权证（明）书号：皖（2018）休宁县不动产证明第0002242号。 本院认为，马燕琛与大川公司签订的房屋买卖合同，意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，大川公司本应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，履行其交付房产的义务。但因合同约定的标的物，已被他人以合法的方式登记在册，马燕琛与大川公司签订的购房合同已不能履行，马燕琛请求解除该合同符合有关法律规定，本院予以支持。 本案争议的焦点：一、关于购房款数额问题。马燕琛当时共购买3套房屋，付款时并非与房号一一对应，认定购房款时既要分别考虑也应综合计算。吕王公司认可马燕琛当初共支付了1111100元，同时，认为应扣除2016年9月20日退还的购房定金100000元及2016年10月19日支付的代理费100000元，对2016年9月20日退还的购房定金100000马燕琛予以认可，但对代理费100000元予以否认。对100000元代理费，因证据不足，本院不予认可，即便100000元代理费是真实的，也与本案不属于同一法律关系。大川公司认为只收到购房款761560元，本案马燕琛向王健支付购房款，王健在扣除代理费后再转交给大川公司，至于交了多少，应付多少代理费是大川公司与吕王公司依据销售代理合同处理的范畴，与本案不属于同一法律关系。故马燕琛3套购房款应为1011100元。本案商品房认购协议与买卖合同在房屋总价款上不一致，马燕琛主张该套房屋总价196206元并未超出3套房屋总价款。故，G2-1-902室房屋价款为196206元。 二、关于返还购房款及损失的赔偿问题。大川公司在与马燕琛签订房屋买卖合同并收取购房款后，不仅没有按约定在三十天内到休宁县房产交易中心办理登记备案手续，还将该房屋出售给他人，致使合同目的不能实现，大川公司的行为显然违背了诚实信用原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，大川公司应返还购房款，并赔偿损失。关于损失的计算，以休宁现时当地房价与当时购房差价，酌定124000元。故对马燕琛要求返还购房款196206元及赔偿损失124000元的诉讼请求予以支持。 三、关于吕王公司是否应承担连带责任问题。第一本案房屋买卖合同是马燕琛与大川公司签订；第二吕王公司依据与大川公司签订的《商品房销售代理合同》从事商品房的代理销售，依照双方的约定“对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制和自售的情况必须书面告知乙方，并保证提供的房源产权合法、有效”，大川公司应保证提供的房源产权合法、有效。目前没有证据证明吕王公司在代理销售该房产时就知晓房屋已经被出售或抵押的状况，也没有证据证明吕王公司超越了代理权限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，吕王公司不承担连带责任。故，对马燕琛要求吕王公司承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告马燕琛与被告黄山大川置业有限公司订立的黄山欧罗巴国际花园G2-1-902室房屋的商品房买卖合同； 二、被告黄山大川置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告马燕琛购房款196206元； 三、被告黄山大川置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告马燕琛损失124000元； 四、驳回原告马燕琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8118元，减半收取4059元，由被告黄山大川置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  程增来 二〇一九年十二月十九日 书记员  汪 静