徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初5606号 原告：李权，男，1988年10月10日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：焦广群，江苏金华星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁大同，江苏金华星律师事务所律师。 被告：徐菁，女，1988年5月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告李权与被告徐菁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告李权及其委托诉讼代理人丁大同到庭参加诉讼，被告徐菁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还转让费8万元；2、判令被告赔偿原告装修、设备、经营等各项损失共计174400元；3、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金1.6万元。事实和理由：2018年5月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告将位于云龙区民富园公建一号楼的商铺租赁给原告，期限5年（2018年5月10日-2023年5月10日），租金按半年支付，前三年每年8万，合同约定了提前收回房屋，应按年租金的20%支付违约金等。同时双方约定店面转让费8万元。合同签订后，原告按约定支付租金及转让费，接收房屋后，原告按照经营需要，对房屋进行了装修，购置相关设备。2019年5月原告在正常经营时，收到被告微信告知，被告以她与房主租期到期为由，要求原告于2019年5月24日前将店内物品清理，交回房屋，并退回原告已交的2019年5月25日至2019年11月10日房租。现房屋已被收回，由于被告的违约行为，致使原告遭受重大经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告徐菁未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，原告李权（承租方、乙）与被告徐菁（出租方、甲）签订《房屋租赁协议》一份，就被告将房屋出租给原告使用、原告承租被告房屋事宜进行了约定：1、徐菁保证所出租的房屋产权清晰使用安全等符合国家对租赁房的有关规定；2、房屋的坐落面积（1）徐菁出租给李权的房屋位于徐州市民富园公建一号楼，（2）出租房屋使用面积80平方米；3、租赁期限及用途（1）该房屋租赁期以徐菁与产权单位所签署的租房协议（附件）租期为准，徐菁与李权的房屋租期应和徐菁与房屋产权单位房屋租期一致，（2）李权向徐菁承诺，租赁该房屋不作为网吧、电玩、洗浴场所使用，允许李权转租或转让；4、租金及支付方式（1）该房屋租期五年，年租前三年为8万元整，后两年视情况而定；（2）房租租金支付方式如下：承租之日起按半年支付向徐菁支付房租，李权需提前30天向徐菁支付房租，否则徐菁有权收回房租……6、合同的变更、解除与终止……（3）合同有效期自2018年5月10日至2023年5月10日内有效；…9、违约责任处理的规定（1）徐菁违反本协议约定，提前收回房屋，应按照协议年租金的20%向李权支付违约金；（2）租赁期间，李权违反本协议的约定，提前退租房屋，应按照协议年租金的20%向徐菁支付违约金。该协议备注约定：（1）房租李权需2018年5月15日之前以银行转账形式支付，逾期徐菁有权收回房屋；（2）转让费同上；（3）签订本合同时，李权只向徐菁支付1万元定金，剩余款项于2018年5月15日之前支付。 同日，原告李权（乙方、受让方）与被告徐菁（甲方、转让方）签订《店面转让合同》一份，约定：徐菁同意将位于江苏省徐州市云龙区民富园公建一号楼商铺房屋，总面积约80平方米转让给李权使用，并保证李权同等享有徐菁在原有房租租赁合同中所享有的权利和义务；合同金额包括一次性转让费8万元整，上述费用是徐菁将店内原有家具电器、设备、所剩房租、所剩货物和该店面房屋承租权及该店面房屋原有的装修、装饰、广告、设施费用，合同签订日，李权一次性付清所有款项。 上述合同签订后，双方按照协议约定进行了案涉房屋交接。 原告提供《堡莱乐餐厅民富园店装饰工程结算》清单一份，记载原告装修费用合计129402.45元。该清单尾部附案外人张支新出具收条一份，载明：今收到堡莱乐民富园店装修工程款共计127000元现金（工程质量保证，电器线路、插座免费包修包换三年墙面防水工程一年）。原告另提供工商服务业统一收款收据及所附《堡莱乐炸鸡汉堡民富园店设备清单》各一份，载明原告购买“炸鸡汉堡设备全套”共22项设备花费66030元。 庭审中，原告陈述原、被告之间店铺转让合同已经解除，并提供备注为“房东”的微信聊天记录一份，该聊天记录载明“房东”向原告发出文字通知：“李权，我与原房东于江苏省徐州市云龙区民富园公建一号楼的商铺租赁的合同于2019年5月10日已到期，后期不具备继续履行房屋租赁的条件，现通知你，要与你解除房屋租赁协议，请你于2019年5月24日之前，将屋内的物品予以清理，如果逾期不予处理，我将屋内的物品存放于达成物流园仓库，届时产生的仓库保管费用以及运输由你自行承担，现以微信告知。”及“李权，现通知你2019年5月25日至2019年11月10日的房租已退还至支付宝，已扣除的6000元中包括5月10日至5月24日的房租，以及5月份的水电费，介于后期我关于提前解除协议的违约金，将以解除协议当天予以赔偿。”原告还提供2019年5月22日其与被告谈话录音一份，其中原告与被告协商房屋租赁协议解除事宜时，原告要求被告退还转让费8万元，被告不同意。 2019年6月3日，原告李权（出卖人）与案外人代岸（买受人）签订《店铺内设备设施出售协议》一份，载明：经双方友好协商出卖人就云龙区民富园公建一号楼堡莱乐店内设备设施及装潢残值一并出售给买受人双方达成以下协议1、出卖人保证店内设备设施装潢物所有权人为出卖人且无其他任何纠纷；2、买受人愿以6万元价格一揽全部收购；3、买受人支付全部款项后，原民富园公建一号楼堡莱乐店内现存所有设备、设施及装潢归买受人所有；4、设备、设施及装潢残值明细附后。同日，代岸向原告转账60000元。 以上事实，有原告提供的房屋租赁协议、店铺转让合同、转账记录、微信聊天记录、收据、设备清单、出售协议等证据及原告当庭陈述证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁协议》及《店面转让合同》是双方当事人真实的意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对当事人产生法律约束力，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，双方已按合同履行了各自义务，但在合同约定的承租期限内，在原告正常支付租金的情形下，被告以其与房屋所有权人之间的合同到期为由单方解除合同，明显违反双方合同中关于租赁期限的约定，构成违约，应承担违约责任。现双方合同已经解除，故应按照合同解除的法律规定处理双方纠纷。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。依据双方合同约定，被告违约应“按照协议年租金的20%”向原告支付违约金，故原告诉请被告支付违约金16000元（80000元*20%=16000元）符合法律规定，本院依法予以支持。 关于原告主张被告退还的转让费。虽然双方《店铺转让合同》约定转让的内容为“家具电器、设备、所剩房租、所剩货物和该店面房屋承租权及该店面房屋原有的装修、装饰、广告、设施”等，但未列明各项转让物品的价值及转让价格，结合一般经营用店铺转让的惯例认定，本案转让费实为原房屋承租人将案涉房屋经营权转交次承租人从事经营活动而收取的费用。在转租合同能够正常履行的情况下，转让费可以不予退还，但本案房屋租赁合同系因被告违约导致提前解除，解除时原告仅在案涉房屋经营一年。因被告的过错明显，其应全额退还该转让费。故原告要求被告返还转让费8万元的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于原告主张的装修、设备、经营等各项损失。原告提供的证据可以证明原告装修案涉房屋及购买设备共计花费193030元（127000元+66030元），该费用系原告为在案涉房屋经营餐饮所投入，因被告违约解除合同，其中形成附合的装饰装修物的残值损失被告应予赔偿。原告购买用于经营的设备应可拆除，不属于其损失，且其与案外人代岸签订《店铺内设备设施出售协议》转让物品的6万元中大多应为转让设备的价款，该价格已能弥补其设备投入的费用，故原告主张的设备损失，本院不予支持。原告主张的一年的经营损失，明显超过因合同解除而给其造成经营损失的合理期限，且其并未提供证据予以证明，本院对此亦不予支持。综上，考虑原告投入的装饰装修物的价格及使用年限，本院酌定被告应按80%赔偿装饰装修物的金额为101600元。因本案中违约金同时具备弥补原告损失的性质，故该赔偿数额还应扣减违约金16000元，为85600元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐菁于本判决生效之日起十日内退还原告李权房屋转让费80000元并支付原告违约金16000元、赔偿原告损失85600元； 二、驳回原告李权的其他诉讼请求。 案件受理费5356元，由原告李权负担800元，由被告徐菁负担4556元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  任晓东 人民陪审员  严玉英 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张 欣