湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初17256号原告（反诉被告）：高宝燕，女，1969年6月7日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：刘骏晨，湖北多能律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：汪晶，女，1985年11月10日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，经理。委托诉讼代理人：张健、夏小芳，系公司职工（一般授权）。原告(反诉被告)高宝艳与被告（反诉原告）汪晶、被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司（下称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月9日受理后，按照简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高宝燕委托诉讼代理人刘骏晨，被告汪晶及其委托诉讼代理人肖文军，被告吉家公司委托诉讼代理人张健、夏小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高宝燕向本院提出诉讼请求：1、汪晶向高宝燕赔偿违约金200000元；2、吉家公司返还高宝燕房地产权证书；3、汪晶及吉家公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月20日，经吉家公司中介代理，高宝燕与汪晶签订关于汪晶向高宝燕购买锦绣江南一期7栋2单元1102室的《武汉存量房居（买卖）合同》。合同签订时，高宝燕向汪晶以及吉家公司说明了高宝燕因为需要购买新的房屋，所以将该房屋低于市场价格出售，并要求买方必须在2019年6月之前完成商业贷款，将购房款交付给高宝燕。在双方达成此合意的前提下，双方签订了《武汉存量房居（买卖）合同》。合同约定房款为2360000元人民币，合同第三条约定汪晶在收到贷款银行拒签通知时，在7日内可以重新选择贷款银行，如超过该7日时限依旧未达到贷款要求，或未重新选择贷款银行的，将会承担合同第九条关于买方违约的违约责任。合同第九条约定“乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按照全部房款的20%向甲方支付违约金。”合同签订后高宝燕遂将房屋产权证暂时存放于吉家公司处。但是合同签订后，汪晶怠于履行合同，拖延合同履行的进度，在此期间高宝燕也多次向吉家公司催促，希望能够加快贷款速度。但是直至合同签订后2个月，汪晶才通过了贷款银行的贷款资格审查，但贷款数额依然未达到贷款银行的要求。在此后的7日时间内，汪晶未能满足贷款银行的贷款要求，也未重新选择贷款银行，而是不断的拖延付款时间，怠于履行合同。直至2019年6月13日高宝燕欲购买的房屋已被售罄的情况下依然没有完成付款义务，致使无法达成合同目的，从而导致汪晶对合同根本违约。由于汪晶的上述违约行为，高宝燕于2019年6月14日向汪晶发出解约函，要求解除双方签订的《武汉存量房居（买卖）合同》，并要求汪晶承担违约责任。2019年6月19日汪晶向高宝燕发送《律师函》一份，表示同意解除合同，但是对如何承担违约责任存在异议。高宝燕向吉家公司索要房屋产权证吉家公司拒绝返还。综上所述，汪晶怠于履行合同，致使高宝燕签订该合同的目的无法达成，并且存在违反合同内容的行为，双方已经达成解除合同的合意，但是对违约责任如何承担存在异议。高宝燕在综合考虑实际情况后，在双方合同约定的违约金基础上酌情降低了汪晶应承担的违约金。现诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）汪晶辩称:根据双方合同约定在汪晶贷款额度不足的情况下应当更换银行进行贷款，如果更换贷款银行仍不足，不足部分以现金形式补齐。在实际履行合同中高宝燕拒绝更换贷款银行，要求缺额以现金补齐，汪晶也予以认可。在协商过户及支付首付款具体时间问题上双方均未能达成一致意见，本合同汪晶没有违约不应当承担违约责任，也不构成合同约定解除条件。高宝燕不享有合同的解除权，但是高宝燕仍然向汪晶发出解除函，违反合同约定，应当承担违约责任。被告吉家公司辩称：1、本案系房屋买卖纠纷，吉家公司为居间方，不是房屋买卖当事人，不是本案适格的诉讼主体，不应当承担任何责任及费用。2、合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应当遵守；吉家公司基于合同约定保管房屋产权证件，合同未解除，不存在返还情形。吉家公司已促成合同签订，在合同履行中积极履行自己的义务，不应承担任何责任。被告（反诉原告）汪晶提出诉讼请求：1、高宝燕退还汪晶10万元定金，并向汪晶支付违约金472000元；2、本案诉讼费高宝燕承担。事实与理由：汪晶与高宝燕双方于2019年3月20日签订存量房居间（买卖）合同，合同约定高宝燕将其名下中北路126号统建锦绣江南（一期）7栋2单元11层2室售卖给汪晶，房款为236万元整。合同签订后汪晶按照合同约定缴纳了定金10万元，并在中介方吉家公司安排下办理了银行贷款。5月10日吉家公司告知银行贷款通过，审批额度为190万。根据双方合同第四条约定如首次贷款金额、年限不足或因汪晶原因银行拒签，汪晶在得到银行或第三方通知后七日内更换贷款银行，如汪晶换贷款银行后再次出现贷款金额年限不足或因汪晶原因银行拒签的情况，汪晶确定在得到银行或第三方通知后以现金方式补齐。在汪晶贷款金额不足的情况下，高宝燕拒绝汪晶更换贷款银行，直接要求现金补齐，汪晶表示可以现金补齐，但是需要时间筹集首付现金。高宝燕要求汪晶5月30日之前筹齐首付办理过户手续，后高宝燕在5月24日要求解除合同不再继续履行合同，并要求汪晶承担违约责任。并向汪晶发送解除合同通知，汪晶同意解除合同，但汪晶要求高宝燕承担相应的违约责任。根据双方之间签订的合同，汪晶按照合同履行了合同义务，高宝燕违反合同约定，不同意更换银行，同时要求汪晶付款也未与汪晶协商付款时间，后甚至违背合同约定主动要求解除合同，已经构成了对合同的根本性违约，应当按照合同的第八条约定按照房款的20%向汪晶支付违约金。为此反诉至法院，请求判如所请。针对汪晶反诉，高宝燕辩称：高宝燕与汪晶签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，是双方自愿签订的民事合同，但是汪晶存在严重的违约行为，导致合同目的无法实现，负有根本的违约责任。其理由如下：一、汪晶没有遵守合同第三条约定，构成根本违约。2019年3月20日，高宝燕与汪晶签订关于汪晶向高宝燕购买锦绣江南一期7栋2单元1102室的《武汉存量房居间（买卖）合同》。合同签订时，高宝燕向吉家公司以及汪晶说明了高宝燕因为需要购买新的房屋，所以将该房屋低于市场价格出售，并要求买方必须在2019年5月之前完成商业贷款，将购房款交付给高宝燕，以便高宝燕购买新的房屋。合同中约定房屋出售价格为2360000元，汪晶向高宝燕支付定金10万元，向吉家公司支付保证金10万元；首付款29万元，向商业银行贷款207万元。随后汪晶通过吉家公司向银行进行商业贷款申请，但是经银行审查汪晶无法达到银行贷款207万元的贷款资格，5月10日吉家公司向高宝燕通知，“银行这边审批额度时190万”，汪晶为了能够补齐首付款，声称能够在约定的时间内凑够首付款，但是在5月15日汪晶却告知高宝燕和吉家公司只能月底才能凑齐首付款，在得到该消息后高宝燕断然拒绝了汪晶的方案，并且要求如果汪晶无法履行合同便解除合同。但是汪晶在无法完成首付款补齐的前提下，依旧不停的拖延，既没有想办法凑钱也没有以实际行动更换贷款银行，在此期间吉家公司一直在协调双方之间的矛盾，也向汪晶提供了许多切实可行的办法，但是汪晶却在已经根本违约的情况下说出“他不能得寸进尺，不行就拖着！换银行！”的话语。汪晶已经以其实际行动表示拒绝履行合同约定内容，应当承担违约责任。由于汪晶的上述违约行为，高宝燕于2019年6月14日向汪晶发出解约函，要求解除双方签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》，并要求汪晶承担违约责任。2019年6月19日汪晶向高宝燕发送《律师函》一份，表示同意解除合同，但是对如何承担违约责任存在异议。二、在双方签订合同时，和吉家公司约定因为需要购买新的房屋，所以将该房屋低于市场价格出售，并要求买方必须在2019年6月之前完成商业贷款，将购房款交付给高宝燕。该约定是三方能够签订该买卖协议的根本依据。但是汪晶却百般拖延，致使三方签订合同时高宝燕的根本目的无法达成。高宝燕在2019年4月20日便通过中国建设银行E托保系统向中建大公馆房地产项目支付了摇号定金，直至2019年6月13日高宝燕欲购买的房屋已被售罄的情况下依然没有完成付款义务，致使无法达成合同目的，因此高宝燕向汪晶发出解除合同通知书，并要求汪晶对此承担违约责任。综上所述，无论是从合同签订的根本目的还是合同约定的条款上看，汪晶均违反了合同，致使高宝燕受到了巨大的损失。根据双方签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》第三条、第九条之约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条之规定，汪晶已经以其实际行动表示拒绝履行合同约定内容，应当承担违约责任，高宝燕依照合同约定行使解除权合法有效。经审理查明，2019年3月20日，高宝燕作为出让方，汪晶作为买受人，吉家公司作为居间方签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：高宝燕向汪晶出让其位于武汉市武昌区中北路126号统建锦绣江南（一期）7栋2单元11层2室房屋，出让价236万元；在合同签订当日，汪晶支付定金10万元，高宝燕将两证交予吉家公司保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续；汪晶首付款19万元于过户当日，在见到已是汪晶名下的房产证收件单后当日内，由汪晶打入高宝燕指定账户；尾款207万元，汪晶委托吉家公司办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准；如首次贷款金额、年限不足或因汪晶原因银行拒签，汪晶在得到银行或吉家公司通知后7日内，更换贷款银行；如汪晶在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因汪晶原因银行拒签的情况，则汪晶在得到银行或吉家公司通知后以现金方式补齐；三方确认，在房屋交易过程中，汪晶按宗须向吉家公司支付信息咨询服务费5万元；根本违约导致汪晶解除合同的，高宝燕应退还汪晶所付全部费用，并按全部房款的20%向汪晶支付违约金；汪晶根本违约导致高宝燕解除合同的，按全部购房款的20%向高宝燕支付违约金；吉家公司郑重提示，吉家公司不认可未盖有吉家公司财务专用章的收款收据及员工个人所做的（书面及口头）承诺。上述合同签订后，汪晶按照合同约定支付高宝燕合同定金10万元，高宝燕按照合同约定将案涉房屋两证交吉家公司收执。其后，吉家公司协助汪晶办理银行贷款，并就贷款进度积极向高宝燕联系通报。2019年5月10日，吉家公司通知高宝燕银行贷款审批通过，但贷款额度190万元，不足207万元，差额部分吉家公司建议汪晶现款现金补齐。2019年5月15日，吉家公司回复高宝燕，汪晶这边理财月底到期才能取出，希望高宝燕通融；高宝燕答复，这两天必须把差的补上，周五没补上，不卖了，把房产证返还并按合同约定赔偿损失，最后的期限就是周五，如果月底过户就加价。2019年5月20日，吉家公司经办人微信高宝燕，称汪晶这边要月底资金到位；高宝燕回复，家人一致认为买房不靠谱，一拖再拖，不愿意买房给汪晶。其后，经吉家公司协调，高宝燕要求汪晶对于付款必须写个文字保证书，吉家公司约好汪晶及高宝燕2019年5月24日下午6点到吉家公司就付款问题签署书面协议，并称汪晶已经答应5月31日对高宝燕付款，但汪晶按时到达吉家公司后，高宝燕微信告知吉家公司“只能解约了！”并向吉家公司索要“解约书”。2019年5月25日，吉家公司经办人微信汪晶，称高宝燕要求支付违约金，说是按照合同汪晶方是7个工作日之内配合过户；汪晶称，她（高宝燕）不能得寸进尺，不行就拖着，换银行，已经答应31号了。2019年6月2日，高宝燕微信吉家公司经办人，要求5号约到吉家公司解约、赔偿、拿房产证，吉家公司答复：只要签了解约协议（房屋权属证书）马上退给高宝燕。2019年6月4日，吉家公司经办人微信高宝燕，征求高宝燕意见，问及高宝燕是解约还是重新审批贷款？2019年6月9日，高宝燕发出《告知函》，提出解决双方纠纷的两种方案：1、合同继续履行，但汪晶必须按合同要求支付直至能够正常履行合同之日的违约金，根据合同约定违约金为其未支付购房款每日千分之一；2、如果汪晶拒绝不同意第1条的解决方案，高宝燕将自动选择第二条解决方案。因汪晶单方根本违约，导致合同无法履行，高宝燕依照合同约定解除合同，汪晶按照合同约定需支付合同总价款的20%的违约金。随后，汪晶反复联系高宝燕，称贷款差额17万元自己已经借齐，吉家公司也答复银行贷款可以2019年6月20日到位，不耽误高宝燕6月25日使用资金，希望高宝燕配合办理过户手续。2019年6月14日，高宝燕通过吉家公司向汪晶发出《解约函》，称：合同签订时，高宝燕向吉家公司及汪晶说明了高宝燕因为需要购买新房屋所以将出让给汪晶的房屋低于市场价出售，并要求汪晶必须在2019年6月之前完成商业贷款，将购房款交付给高宝燕；合同约定汪晶在收到贷款银行拒签通知时，在7日内可以重新选择贷款银行，如超过该7日时限依旧未达到贷款要求，或未重新选择贷款银行的，将会承担买方的违约责任。但合同签订近2个月后的5月10日，汪晶才通过贷款银行资格审查，贷款数额没有达到要求，也未重新选择贷款银行，致使高宝燕欲重新购买的房屋被售罄的情况下汪晶依然没有完成付款义务，致使无法达成合同目的，从而导致汪晶对合同的根本违约。鉴于汪晶的违约行为，要求解除双方的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，并由汪晶承担违约责任。2019年6月19日，汪晶向高宝燕发出《律师函》，称，2019年5月10日银行贷款审批通过，但比申请金额少17万元；原本按合同约定在首次贷款金额不足的情况下，汪晶应在得到银行或吉家公司通知后于7日内更换贷款银行，但因高宝燕认为贷款审批周期长，且考虑差额部分仅17万元，高宝燕通过吉家公司与汪晶达成直接以现金补齐方式替代原合同约定的更换贷款银行的方式；因此，汪晶未在7日内更换贷款银行的行为并不构成违约；按照合同约定，吉家公司在贷款审批通过3日内，协助高宝燕及汪晶双方办理过户手续，虽然贷款金额不足，但高宝燕与汪晶已合意以现金补齐，但高宝燕拒不履行房屋过户义务，构成根本违约，汪晶接受高宝燕2019年5月24日提出的解约方案，由高宝燕退还购房定金10万元及汪晶向吉家公司支付的居间服务费53500元（该方案有效期2019年6月19日至2019年7月15日，逾期不回复视为作废）。在庭审中，高宝燕提交“中建大公馆”三期销售宣传单及“E托保”资金冻结网页界面截图复印件，证明2019年4月20日，高宝燕为购买“中建大公馆”B10号楼房屋支付10万元冻结资金，冻结期限自2019年4月20日至2019年6月29日，该冻结资金高宝燕提前申请解冻。本院认为，高宝燕、汪晶及吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行相应合同义务。在上述合同中，各方并没有约定汪晶对高宝燕支付贷款207万元的具体期限，高宝燕主张汪晶应当在2019年5月25日前对其支付上述合同约定的贷款金额没有合同及法律依据。从三方的微信、短信往来记录可以看出，汪晶始终积极要求履行合同，并在首次贷款金额190万元，不足约定贷款金额207万元后，在中介的协调下，为使高宝燕尽快收到房款，答应自行筹款弥补贷款差额17万元，避免更换贷款银行二次申请贷款对高宝燕的付款时间更长。在汪晶积极对高宝燕履约的情况下，高宝燕以汪晶不能在2019年5月25日前支付贷款金额以外的房款构成违约为由，主张汪晶违约，要求汪晶承担违约责任及解除三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，构成根本违约。汪晶反诉要求高宝燕对其支付根本违约违约金的诉讼请求本院予以支持。但汪晶主张高宝燕按照合同约定支付的违约金数额过分高于其实际损失，考虑到高宝燕主张汪晶构成根本违约时，将要求汪晶支付购房款20%的违约金数额主动调减到20万元，可以判断高宝燕认为合同买卖双方构成根本违约应当对向对方承担的违约责任按照20万元计算合理，汪晶要求高宝燕支付解除合同违约金的金额虽然高宝燕没有提出过高，本院根据实际情况及高宝燕对根本违约违约金数额主动调减的认知，确认高宝燕对汪晶支付违约金的数额调减到20万元。2019年6月14日，高宝燕向汪晶发出《解约函》后，2019年6月19日汪晶通过《律师函》表达了同意解除三方间《武汉市存量房居间（买卖）合同》的意思表示，吉家公司经办人在2019年6月2日高宝燕微信提出解除合同时，也明确向高宝燕表示：只要签了解约协议，（房屋权属证书）马上退给高宝燕。因此，在本诉讼前，三方当事人就三方间《武汉市存量房居间（买卖）合同》的解除已经形成共识，在本案中，三方当事人也均没有再提出合同解除的诉讼请求，本院尊重三方当事人对合同已经解除的共同认知。三方当事人对合同解除没有异议，对合同解除的责任承担，本院依照合同约定及法律规定依法进行裁判。三方合同解除后，高宝燕收取汪晶的购房定金依法应当返还汪晶，吉家公司收执的高宝燕房屋权属证书应当返还给高宝燕。高宝燕本诉要求吉家公司返还其房地产权属证书及汪晶反诉要求高宝燕返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。三方合同约定汪晶在首次贷款审批没有通过或通过审批贷款金额不足合同约定金额后七天内，应当更换他家银行进行二次贷款申报的目的是为了保证购房款更快的支付给出让方高宝燕。无论吉家公司协助汪晶首次申请贷款到审批通过的时间，还是日常生活经验判断，汪晶自筹贷款审批差额资金在2019年6月10日前对高宝燕付款都应当比2019年5月17日前汪晶另行更换贷款银行申请贷款对高宝燕付款更能保证高宝燕房款更快收回，在吉家公司经办人明确告知高宝燕吉家公司已经建议汪晶自筹资金解决贷款差额，高宝燕没有丝毫对该自筹资金解决贷款方式提出异议的情况下，以汪晶没有在首次贷款审批金额不足合同约定金额后七日内没有另行更换他家银行申请贷款为由主张汪晶违约，不符合合同目的。汪晶在三方合同签订后，按照合同约定履行积极履行义务，没有违反合同义务，高宝燕要求汪晶对其支付违约金20万元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司向原告（反诉被告）高宝燕返还武汉市武昌区中北路126号统建锦绣江南（一期）7栋2单元11层2室房屋的权属证书；二、原告（反诉被告）高宝燕向被告（反诉原告）汪晶返还定金10万元；三、原告（反诉被告）高宝燕向被告（反诉原告）汪晶支付违约金20万元；上列一、二、三项在本判决书生效后十日内履行。四、驳回原告（反诉被告）高宝燕的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）汪晶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告（反诉被告）高宝燕负担。反诉案件受理费4760元，原告（反诉被告）高宝燕负担2760元，被告（反诉原告）汪晶负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡萍二〇一九年十二月四日书记员  樊高