福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2242号 原告（反诉被告）：王颖辉，男，1980年10月25日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：叶宗林，福建北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范祖丽，福建北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号，统一社会信用代码：913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告王颖辉与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王颖辉的委托诉讼代理人叶宗林、范祖丽，被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王颖辉向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司支付因其逾期交房的违约金979.51元和逾期办证的违约金238346.75元，以上共计239326.26元。事实与理由：2016年4月22日，王颖辉与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定新新房地产公司将位于东西二路北侧、西环路东侧新新帝景国际星城1号楼3102号商品房以总金额408128元的价格出售给王颖辉。合同中，关于交房的条款有：（1）合同第八条，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项竣工验收合格、消防验收合格、设计要求、安全设施等条件的商品房交付买受人使用。（2）合同第九条，出卖人若未按合同规定的期限将商品房交付买受人的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。（3）附件六合同补充协议第五条，……遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气；……时间达8小时以上，造成停工的；……出现以上原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。关于产权登记的条款有：合同第十四条，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签署后，王颖辉依约向新新房地产公司支付了全部购房款。后因气象因素影响，房屋交付期限往后顺延253天，即顺延后的交房日期为2017年9月10日，但新新房地产公司却于2017年10月28日才向王颖辉交付房屋。新新房地产公司的行为已构成逾期交房，应承担违约责任。另外，王颖辉至今未取得房屋权属证书。2018年11月14日，新新房地产公司才向王颖辉发出产权代办通知，要求王颖辉在收到通知次日起15日内携带相关材料前往新新房地产公司办理产权登记相关手续。即使王颖辉在收到产权代办通知后的第一时间就向新新房地产公司提供材料，王颖辉也早已不能实现在该商品房交付使用后90日内就取得房屋权属证书的目的。按合同约定若因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付使用后90日内（即2018年1月26日之前）取得房屋权属证书的，被告应承担违约责任。以上事实表明，新新房地产公司至少应向王颖辉支付从2018年1月27日至2018年11月14日之间的违约金，故请求法院判如所请。 新新房地产公司辩称，王颖辉诉称逾期办证事由与事实不符：一、本案中，因遇降雨、大风、政府原因等不可抗力因素，根据合同约定，交房期限可相应顺延，参考此前相同系列案件的判例，王颖辉诉求逾期交房违约金979.51元，答辩人予以认可。二、根据讼争合同及补充协议约定,本案讼争合同约定办证期限应当从商品房交付使用之日起365日内办理房屋权属证书。本案王颖辉于2017年10月28日办理交房手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付使用后的第366日即从2018年10月29日起算。根据合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”及附件六补充协议第5.4条约定“买受人同意按交房通知书中约定的期限、地点及要求，与出卖人或前期物业管理公司办理房屋交接手续…。”买受人与物业公司签署的收楼资料领取、钥匙签收单及买受人出具的承诺书所确认的交房时间为2017年10月28日，根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，通过向买受人交钥匙行为完成房屋转移占有，故应认定于2017年10月28日出卖人与买受人依合同约定方式完成房屋的交付，该时间为讼争商品房的交付使用时间。三、即便要计算逾期办证违约金也只能计算至产权初始登记之日，即截止于答辩人通知办证之日（答辩人在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前置要件是要求买受人先配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费、测绘费等税费，每个买受人配合办证时间不同，因为买受人原因迟延配合办证，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应后果，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。四、本案中的逾期办理房屋权属证书非答辩人原因造成，根据合同约定，答辩人也无需承担违约责任。1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非被告方原因造成的。2、对答辩人而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是答辩人的怠于履行，相反，答辩人为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，买受人不能请求答辩人履行，答辩人无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案答辩人已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属证书的原因不应归责于答辩人，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能的不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及进办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后答辩人即组织材料向东山县经济技术开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山经济技术开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，答辩人重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然而东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。上述自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，答辩人更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非答辩人原因造成，于法于理，该期间段87天应扣减。五、本案逾期办证约定违约金标准为每日按合同总价款的千分之二计算，明显过高，应当减少；答辩人已经交付房屋，王颖辉已经实际占有、使用、收益讼争房屋，迟延办证并未对王颖辉造成损失，王颖辉亦未提交因逾期办证对其造成的损失证据。王颖辉诉求办证违约金高达238346元，违约金应当是以填补实际损失为原则，不应借此获取巨大的经济利益，请法院基于公平原则予以调低。六、根据双方签订的补充协议第十一条约定，出卖人逾期办证承担违约金总额不得超过买受人已付全部价款的0.1%即408.13元，违约金限额为双方达成的合意，合法有效，双方应该严格执行，王颖辉主张的逾期办证违约金明显超过合同约定的违约金限额，超出部分依法不应支持。综上，答辩人认可王颖辉诉求的逾期交房违约金；逾期办证期限约定从商品房实际交付使用后的第366日起算，止于产权证初始登记之日，且由于非答辩人的原因造成的，答辩人无需承担逾期办证违约金，故请求法院依法裁决。 新新房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令王颖辉支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金人民币42054元（自2018年12月1日起每日按贷款金额的万分之五计算至办理房屋权属登记之日止即计至2019年8月16日）；2、判令王颖辉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王颖辉与新新房地产公司于2016年4月22日签订了《商品房买卖合同》及补充协议（下称“购房合同”）并办理了购房合同的登记备案手续，购房合同约定王颖辉向新新房地产公司购买“新新·帝景国际星城”1号楼3102室，总价款为408128元，其中银行按揭贷款支付326000元，新新房地产公司为王颖辉向银行按揭贷款承担阶段性保证的担保责任。购房合同签订后，新新房地产公司于2017年10月交付上述商品房，并于2018年11月14日取得房屋所有权初始预登记，且已通过电话、发函、登报公告等方式通知王颖辉尽快办理房屋分户权属登记。新新房地产公司于2018年11月14日正式发《产权登记代办通知函》通知反诉被告应于15日内带齐相关材料办理房屋权属登记相关手续及缴交相关费用，然王颖辉未依约办理房屋权属登记手续，至2018年12月24日才办理房屋权属登记手续并缴交费用，王颖辉的行为已构成逾期缴交房屋权属登记税费，现因王颖辉的原因导致该房屋权属登记无法在规定期限内办理，致使新新房地产公司未能及时解除银行按揭贷款的担保责任，加重了阶段性担保责任，根据购房合同附件六第一条第四款第5点约定，王颖辉若逾期支付相关税费，应每日按照贷款金额的0.05%支付违约金。 王颖辉针对反诉请求辩称：一、案涉房屋权属证书无法在规定期限内取得，根本原因在于新新房地产公司自身，不在于答辩人，新新房地产公司主张是因答辩人逾期交纳产权登记税费导致的完全没有事实依据。1.2018年1月27日至2018年11月30日期间逾期办证的责任均应由新新房地产公司承担；2.答辩人仅承担2018年12月1日至2018年12月24日这一期间的逾期办证的责任，2018年12月25日至2019年8月16日期间逾期办证的责任仍应由新新房地产公司承担。二、新新房地产公司要求答辩人支付逾期办理产权登记手续的违约金存在错误，没有事实依据和法律依据；三、答辩人没有逾期归还贷款，也没有其他致使新新房地产公司遭受损失的行为，答辩人逾期交纳税费的行为并不会对新新房地产公司的担保责任造成不利影响，更加不会加重新新房地产公司的阶段性担保责任。 本院经审理认定事实如下：王颖辉于2016年4月22日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定王颖辉购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼3102号商品房，总价款408128元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3项约定：出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，时间达8小时以上，造成停工等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第六条第3项约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同补充协议第十一条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间交付房屋及符合第十条约定的交付条件的，其承担的逾期交付责任和未按约定的条件进行交付责任中利息和违约金总额不得超过买受人已支付全部房款总额的0.2%。因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的0.1%。合同附件六补充协议第一条第四款第5点约定：买受人委托出卖人代为办理该项商品房的权属登记，买受人应在商品房交付使用后7日内，将办理商品房权属登记所需缴交税费各相关资料交付出卖人，以便及时办理商品房的权属登记；买受人若逾期支付相关税费，则应按贷款金额每日万分之五向出卖人支付违约金，办理权属登记的时间顺延。合同签订后，王颖辉支付了全部购房款；王颖辉另于2017年10月28日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。新新房地产公司于2018年11月15日在报纸《闽南日报》上面刊登了帝景国际星城《办理产权登记公告》，通知买受人于公告次日起15日内前来办理不动产登记手续。 另查明，案涉商品房所在1号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、逾期办证违约金的计算标准是否应予调整；二、合同补充协议关于365日办证期限的约定是否有效；三、合同补充协议关于违约金最高限额的条款是否有效；四、新新房地产公司是否构成逾期办证；五、王颖辉是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金。本院对此分析认证如下： 一、关于逾期办证违约金的计算标准是否应予调整的问题。 本院认为，合同第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。该项约定明显过高,且王颖辉未举证证明其因新新房地产公司的此项违约行为产生的实际经济损失,新新房地产公司提出的调减请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,根据公平和诚实信用原则,同时考虑案涉商品房同期同类《商品房买卖合同》逾期办证违约金的约定利率，合同第十四条关于逾期办证违约金的计算标准应拟定为出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一为宜。 二、合同补充协议关于365日办证期限的约定是否有效问题。 本院认为，合同附件六合同补充协议第六条“关于产权登记的补充约定”系双方专门针对合同第十四条“关于产权登记的约定”的另行约定。该补充协议第六条对出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的期限变更为“在商品房交付使用后365日内”。该约定只是将出卖人协助办证的期限进行延长，并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，且双方在补充协议尾部均有盖章、签名确认，而补充协议第十四条亦载明：“本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。”说明新新房地产公司已尽合理提示及说明义务，王颖辉已经理解和明白该补充协议约定的内容。所以，王颖辉与新新房地产公司签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。 三、合同补充协议关于违约金最高限额的条款是否有效问题。 本院认为，合同补充协议第十一条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间交付房屋及符合第十条约定的交付条件的，其承担的逾期交付责任和未按约定的条件进行交付责任中利息和违约金总额不得超过买受人已支付全部房款总额的0.2%。因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的0.1%”，该条款中关于主合同第十条、第十一条、第二十条的内容并非本补充协议条款载明的内容，新新房地产公司也未能作出合理解释，故该条款属约定不明，其所作违约金最高限额的约定应属无效。 四、关于新新房地产公司是否构成逾期办证问题。 新新房地产公司于2017年10月28日将案涉商品房交付王颖辉使用，根据合同补充协议第六条约定，新新房地产公司应于2018年10月28日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司构成逾期办证18天。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 五、王颖辉是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的问题。 本院认为，王颖辉并未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求王颖辉按商品房买卖合同附件六补充协议第一条第四款第5点的约定承担违约责任，没有依据，而且新新房地产公司并没有举证证明其因王颖辉迟延办理权属登记所造成的损失，故新新房地产公司要求王颖辉支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，王颖辉已经支付了全部购房款，新新房地产公司则应按合同约定将符合条件的商品房交付给王颖辉使用，但新新房地产公司未按约定时间履行交房义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。现王颖辉主张新新房地产公司应支付逾期交房违约金979.51元，而新新房地产公司对此无异议，故对王颖辉的该主张本院予以支持。根据合同约定，新新房地产公司应于2018年10月28日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司至2018年11月15日才登报公告通知业主办理不动产权登记手续，经核对共逾期18天，应承担逾期办证的违约责任，新新房地产公司应支付的逾期办证违约金为408128元×0.0001/天×15天=612.19元。王颖辉未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求王颖辉支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王颖辉支付逾期交房违约金979.51元； 二、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王颖辉支付逾期办证违约金612.19元； 三、驳回王颖辉的其他诉讼请求； 四、驳回福建新新房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4890元，减半收取计2445元，由王颖辉负担2420元，福建新新房地产开发有限公司负担25元。反诉案件受理费851.4元，减半收取425.7元，由福建新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十二月三十日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。