山西省临县人民法院民事裁定书（2019）晋1124民初1437号原告（反诉被告）：郝某，男，汉族，山西省孝义市人。被告（反诉原告）：被告山西恒圆商业综合体管理有限公司。（原山西乐美家商贸有限公司）地址：临县临泉镇革命街11号。法定代表人：马某。统一社会信用代码：×××。委托代理人：刘某，山西中诚律师事务所律师。原告（反诉被告）郝某与被告（反诉原告）山西恒圆商业综合体管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）郝某、被告（反诉原告）山西恒圆商业综合体管理有限公司委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝某（反诉被告）诉讼请求为，1、请求判令被告支付原告商铺租货费239708.25元(从2015年4月1日起到2019年6月31日止)并按约定以山西省农村信用社同期贷款利率为准支付原告从2015年4月1日起至清偿之日止的违约金。2、判令被告负担本案诉讼费等产生的一切费用。事实与理由:2014年10月1日，被告山西乐美家商贸有限公司向原告租赁位于××县号商铺建筑面积40.38m。双方于2014年10月21日签订《商铺租赁协议书》，合同约定租赁期间从2014年10月1日起至2020年9月30日止，租货期间为6年，其中前三年租金按该商铺房款总额的8％计算，后三年租金按该商铺房款总额的9％计算。具体支付金额为:第一年到第三年每年的租金均为53641元;第四年到第六年每年的租金为60346.2元、约定租金支付方式为每年的3月31日:6月30日;9月30日12月31日。约定租金打入原告名下的中国工商银行账户×××，并约定若被告拖欠租金的，按拖欠租金的总金额以临县信用社同期贷款利率支付原告违约金，租货合同签订后，被告只支付过原被告2014年10月1日到2015年3月31日止的租货费26820.6元。后经原告伙同其他商铺主人无数次向被告要租货费，被告均以各种理由推诿。购买商铺的资金原告是和亲戚朋友借款，几年来因被告拒付原告租赁费，导致原告朋友们的借款一直没钱偿还，造成了经济上的亏空。原告几年来无数次索要租赁费，误工误时又向多人借款，致使原告身心受损，还要承担经济上的压力。综上，被告的违约行为，给原告造成身体和精神上的多重伤害以及经济损失，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告山西恒圆商业综合体管理有限公司辩称，不清楚涉诉商铺的审批情况，被告承租后依约按1千元/㎡的价格进行了整体装修，但因原告没有交付合法有效的手续，无法正常经营，导致所租商铺一直闲置到2018年10月才投入经营使用，严重影响了反诉原告对商场的整体布局和运营，给被告造成了巨大的经营损失。原告存在过错，构成根本违约，不存在支付原告租赁费和利息。同时，认购协议只有原告对日日高公司主张债权的效力，不具备对外的物权效力，原告没有租赁该商铺的处分权利。被告有权解除租赁合同。另外，原告没有向被告追要过租金，其主张2015年4月1日到2016年9月30日间的租金，已过诉讼时效，不应支持。原、被告约定和日日高公司结算装修费用，该公司既未书面认可，也没支付，被告投入的装修费用，应由原告承担。综上要求驳回原告的本诉请求；解除双方签订的商铺租赁协议；由原告支付被告装修费20650元、返还被告支付的租金10083.4元，并赔偿被告闲置四年的损失83188.1元。被告（反诉原告）诉称，1、判令解除反诉原告与反诉被告2014年10月21日签订的《商铺租赁协议》2、判令反诉被告向反诉原告支付装修费40380元;3、判令反诉被告返还反诉原告所支付的租金26820.6元;4、判令反诉被告赔偿因其根本违约给反诉原告造成的损失288320.6元。事实与理由:2014年10月21日反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁协议》。协议约定，反诉被告将其所有的的位××县号商铺租给反诉原告用于商业经营，租赁期限为6年;反诉原告有权对包括案涉商铺在内的全部商铺进行整体装修和统一经营、管理，反诉原告应如约向反诉被告支付租金。同时该协议还约定，反诉被告应承担商铺的装修费用1000元/m。协议签订之后，反诉原告对包括案涉商铺在内的整个商场进行了统一装修，反诉原告也如约向反诉被告支付了两个季度的(2014年10月1日至2015年3月31日)租金286820.6元。装修完毕之后，反诉被告一直未能向反诉原告合法的交付商铺，致使反诉原告在交付两个季度租金之后当然有权拒绝向反诉被告再支付租金。反诉被告拒绝向反诉原告交付商铺致使该商铺一直闲置多年严重的影响了反诉原告对商场的整体布局和整体运营，给反诉原告造成巨大的经营损失虽然根据协议约定，该商铺的装修费用由反诉原告与案外人日日高公司进行结算，但案外人日日高公司至今也未向反诉原告支付装修款，因此反诉被告应当向反诉原告按照1000元/m的标准支付装修费用。由于反诉被告至今未向反诉原告交付承租的商铺，致使反诉原告一直无法取得该商铺的使用权，反诉被告的该行为已构成根本违约，协议的目的已经无法实现，因此反诉原告有权依法解除该协议。因解除该协议给反诉原告造成的损失也应当由反诉被告承担。为此，反诉原告特向贵院提起反诉，希望贵院在查明案件事实的基础上判如所请!原告（反诉被告）辩称为，反诉的原、被告之间签订的商铺租赁协议属于无效协议，不存在解除的问题，应当自始无效。答辩人与山西日日高房地产开发有限公司在2012年8月23日签订了一份商品房买卖合同，山西日日高房地产开发有限公司将房屋交给答辩人后，答辩人将该商铺租赁给山西乐美家商贸有限公司，但是，该公司一直拖欠答辩人房屋租赁费用。经了解，山西日日高房地产开发有限公司在未办理“五证”的情况下将商铺出售给答辩人，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”然而，建设工程规划许可证属于开发商办理的“五证”之一，但是开发商未向答辩人提供，所以，反诉的原被告之间的房屋租赁合同无效。二、反诉原告应当依法向答辩人支付房屋占有使用费254794.8元。答辩人从2014年10月1日起就将房屋交付给反诉原告，而且至今一直由反诉原告占有使用着。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租货合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”所以，反诉原告应当向答辩人支付房屋占有使用费，至于反诉原告在反诉状中所诉要求答辩人返还已付租金26820.6元，属于已经支付的房屋占有使用费，不存在返还的情形。三、答辩人不应当向反诉原告支付装修费40380元。《商铺租赁协议》第一条第二款明确约定“该商铺的装修费用由乙方(即反诉原告)与日日高公司结算，”所以，答辩人不是装修费用的支付主体。而且，该装修费用系反诉原告为了经营方便而自愿的投资，与答辩人无关。四、至于根本违约要求答辩人支付反诉原告的损失288320.6元纯属无稽之谈。首先，反诉原告在反诉状中陈述“自己支付了装修费”，而且又陈述“要求返还租金”，充分说明答辩人已经将房屋交付反诉原告，而且反诉原告又将商铺租出去，已经在行使商铺的使用权，何来违约一说。其次，本租赁协议属于无效协议的话，就不存在违约的说法。综上所述，请法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）向本庭提交了以下证据，一、商铺租赁协议书一份，证明被告欠我租赁费；二、认购协议书一份，证明涉案的商铺是原告和山西日日高房地产开发有限公司购买的。被告（反诉原告）向本庭提交了以下证据，一、认购协议书一份、房屋交接确认书一份，证明日日高将商铺合法的移交给了原告，但是原告没有将商铺移交给被告；二、商铺租赁协议一份，证明原告应当承担1000元每平米的装修费用。对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）山西恒圆商业综合体管理有限公司的质证意见为，真实性无异议，对于商铺租赁协议，这份协议还能证明原告应当承担1000元每平米的装修费用。对被告（反诉原告）山西恒圆商业综合体管理有限公司提供的证据，原告（反诉被告）的质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋交接书通知书被告和我签订协议时，已经将交接单复印拿走；装修费用应由日日高公司结算。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告购买涉诉商铺后，没有依照《物权法》关于不动产物权的设立、变更、转让等，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力的强制性规定进行登记，原告并未取得该不动产的所有权，无权出租处分该不动产。同时，直至法庭辩论终结前，双方均未提交依法修建涉诉商铺的相关证据，不能认定涉诉商铺系合法建筑。双方仅作为涉诉商铺的购买人和承租人，便请求保护该不动产的财产权益，因无权源而不能成为适格的当事人，应驳回其起诉和反诉。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项和《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：一、驳回原告郝某的起诉；二、驳回被告山西恒圆商业综合体管理有限公司的反诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审 判 长 秦小军审 判 员 秦晋彪人民陪审员 武晓琴 二0一九年十二月二十七日书 记 员 候琴琴