北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74561号原告（反诉被告）：北京卓越鸿鑫科技有限公司，住所地北京市朝阳区雅成二里1号楼1层147。法定代表人：魏东，经理。委托诉讼代理人：赵希琼，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺国建，男，1990年4月29日出生，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：华居梁行（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：秦红英，经理。委托诉讼代理人：高敬，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳迪，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵成平，男，1979年9月25日出生，汉族，户籍所在地江苏省沛县。委托诉讼代理人：高敬，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳迪，北京市两高律师事务所律师。第三人：魏方，女，1970年4月14日出生，汉族,无业，户籍所在地吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：赵希琼，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽强，男，1991年5月21日出生，户籍所在地吉林省长春市二道区。第三人：李泽强，男，1991年5月21日出生，户籍所在地吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：赵希琼，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京卓越鸿鑫科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司（以下简称华居梁行公司）、被告（反诉原告）赵成平（以简称赵成平）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，华居梁行公司、赵成平对原告提起反诉，本院予以受理，本院依法追加魏方、李泽强作为本案第三人参加诉讼并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵希琼、贺国建、华居梁行公司委托诉讼代理人高敬、刘艳迪、赵成平、魏方、李泽强委托诉讼代理人赵希琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告支付我公司2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金27万元并以该款项为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年12月1日至实际付款之日止的利息；2、二被告支付我公司2019年6月1日至6月30日期间的租金4.5万元，并以该款项为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年6月1日至实际付款之日止的利息；3、二被告支付我公司自2019年7月1日至2019年12月17日的房屋占有使用费25.35万元，并以每月4.5万元为基数按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；4、案件受理费由二被告负担。事实和理由：2017年11月16日，魏方、李泽强与莫本科技（北京）有限公司（后变更为华居梁行公司）、赵成平签订了一份《房屋租赁合同》，约定由二被告承租魏方、李泽强出租的位于北京市朝阳区某某号房屋，租赁期限自2017年12月1日至2027年11月30。其中2017年12月1日至2019年11月30日期间的租金为每月4.5万元，2017年12月1日至2018年1月15日为装修免租期。租金支付日期为2018年1月16日前支付租金20.25万元，2018年6月1日前支付租金27万元；2018年12月1日前支付租金27万元，2019年6月1日前支付租金27万元。该合同第11条约定，魏方、李泽强出售房屋，二被告在签署合同时，已确认放弃优先购买权，双方和新业主办理完毕移交手续，二被告不因此而要求魏方、李泽强承担违约责任。租赁合同第12条约定，租赁期内，二被告需提前退组的，应提前六个月通知魏方、李泽强，按解除合同当月租金标准的100%向魏方、李泽强支付违约金，并自行承担装修及办公家具配置费用。上述合同签订后，魏方、李泽强将租赁房屋交付给华居梁行公司和赵成平，二被告于2018年1月15日支付租金20.25万元，2018年5月29日支付租金27万元。2018年7月10日，魏方、李泽强将租赁房屋出售给我公司，我公司与魏方、李泽强签订了《北京市存量房屋买卖合同》，2018年7月13日，我公司与魏方、李泽强办理了产权变更登记手续。我公司与魏方、李泽强告知二被告办理转租手续。2018年12月1日，我公司向二被告收取当期应付租金，二被告拒不支付。期间，我公司多次与二被告协商，二被告仍不支付租金。2019年6月30日，二被告单方退租，至今没有办理房屋移交手续。根据合同法的相关规定，我公司作为变动后的房屋所有权人，取得房屋出租人的法律地位，承继原出租人的权利、义务，我公司与二被告虽未签订租赁合同，但双方都应受原《房屋租赁合同》的约束。二被告拖欠租金长达7个月，其行为已经构成违约，且擅自退租，二被告应当承担违约责任。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。二被告辩称并反诉称：原告所述魏方、李泽强与我们签订《房屋租赁合同》的情况属实。在该合同第11.2条中约定，魏方、李泽强如需出售涉案房屋，应当提前两个月通知我们。我们在签署合同时，已确认放弃优先购买权，魏方、李泽强、新业主和我们办理完毕移交手续，我们不应当承担违约责任。该合同第12.3条约定，在租赁期内，魏方、李泽强需提前收回房屋的，应提前六个月通知我们，并赔付我们固定装修配置费用，按固定装修配置总价款和合同总期限比例的剩余期限赔付。上述合同签订后，赵成平向魏方、李泽强支付了履约保证金4.5万元以及前半年的租金，并对涉案房屋进行装修。2018年1月25日，在涉案房屋上注册了莫本科技（北京）有限公司（后变更为华居梁行公司）。2018年7月，在租赁期限内，魏方、李泽强将涉案房屋出售给本案原告，，但魏方、李泽强并未提前两个月通知我们。直到2018年11月5日，魏方、李泽强才通过所谓的中间人贺国建以微信方式通知赵成平关于房屋买卖事项。我们得知魏方、李泽强出售涉案房屋后，鉴于《房屋租赁合同》第11.2条的约定，故我们在2018年12月13日向魏方、李泽强及中间人贺国建发出《告知函》，函告魏方、李泽强应该与原告共同与我们办理转租说明及我们与原告签订新的房屋租赁合同和支付租金。但魏方、李泽强、原告至今未与我们办理相关事宜，由此导致华居梁行公司无法正常支付租金和开具发票，进而导致无法正常参与投标等经营活动，给我们造成重大的经济损失。魏方、李泽强和原告为了逃避赔付我们固定装修配置费用而一直拖延办理转租和重新签订房屋租赁合同，赵成平为了止损，被迫于2019年6月30日将莫本科技（北京）有限公司搬离涉案房屋。现提起反诉，请求判决：1、确认我们与魏方、李泽强签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日依法解除；2、原告、魏方、李泽强返还我们履约保证金4.5万元；3、原告、魏方、李泽强共同赔付我们固定装修配置费用403921.7元；4、反诉案件受理费由原告、魏方、李泽强负担。原告对二被告的反诉辩称：因二被告以自身行为表明不愿意继续履行《房屋租赁合同》，因此我们也同意双方的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除。关于二被告主张退还履约保证金的反诉请求，我公司认为，因二被告拖欠租金，构成严重违约，且自行退租，根据合同约定，履约保证金不应退还。关于二被告主张赔偿固定装修配置费用的损失，我公司认为，合同约定的装修仅限于二层加建这一部分，二被告的其他装修都没有经过魏方、李泽强和我公司的同意，所以对于这部分装修，我们不认可。本案中，合同解除的原因系二被告自行退租，其装修投入应当由其自行承担。而且二被告提交的证据也不足以证明装修的具体数额。综上，请求法院驳回二被告第二、三项反诉请求。魏方、李泽强述称：我们作为涉案房屋的原所有权人，已经将房屋转让给原告，该转让行为并未影响我们与二被告租赁合同的履行，房屋所有权转让后，原告也并未要求变更合同。我们认为，从房屋转让之日起，原租赁合同中出租人的权利均应当由原告享有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2017年11月16日，魏方、李泽强与赵成平、莫本科技（北京）有限公司（2019年10月14日变更为华居梁行公司）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定由二被告承租魏方、李泽强出租的位于北京市朝阳区某某号房屋，租赁期限自2017年12月1日至2027年11月30日，前两年每月租金4.5万元，其中2017年12月1日至2018年1月15日为装修免租期。合同约定履约保证金为4.5万元。该合同第6.3条约定：“本合同终止后，履约保证金除用以冲抵本合同约定由乙方（赵成平、华居梁行公司）承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还该房屋并履行完毕其他合同义务后七日内无息退还乙方，乙方应在甲方（魏方、李泽强）退款的同时返还甲方的履约保证金收据；本合同另有约定的，从其约定。”该合同第11.2条约定：“租赁期限内，甲方如需出售该房屋，应提前两个月通知乙方。乙方在签署本合同时，已确认放弃优先购买权，甲乙双方和新业主办理完毕移交手续，乙方且不因此而要求甲方承担违约责任。”该合同第12.2条约定：“甲、乙双方同意发生下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向守约方按解除合同之当月租金标准的100％支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方未按时支付租金、履约保证金等按本合同约定需向甲方缴纳的费用，逾期超过十天的；……”上述合同签订后，二被告向魏方、李泽强支付了履约保证金4.5万元，并支付完毕2018年12月1日以前的全部租金。2018年7月10日，魏方、李泽强与原告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定魏方、李泽强将上述出租给二被告的房屋出售给原告，2018年7月13日，原告取得了上述房屋的所有权证书。庭审中，魏方、李泽强和原告未向本院提交证据证明在上述房屋买卖发生前二个月通知二被告有关房屋买卖事项。2018年11月5日，案外人贺国建通知赵成平，上述房屋已经被魏方、李泽强出售给原告，希望在保留原合同条款不变的基础上与二被告重新签订合同。此后，原告与二被告就重新签约事项进行协商，原告曾向二被告表示将涉案房屋先由原告将涉案房屋出租给贺国建，再由贺国建将涉案房屋出租给二被告。2018年12月13日，二被告向贺国建发出一份《告知函》，该《告知函》载明：“于2018年11月5日，你方通过微信告知我公司负责人赵成平，已将我们双方共同签署的房屋租赁合同的房屋产权转让给其他公司，并于2018年11月7日李泽强和贺国建携带已转让完成的不动产权证来我公司沟通转租约一事，已经受让的产权房及相关手续并未出现，所提出的转租约手续不符合常规，新的租赁合同上没有体现受让的产权方及相关义务。我公司要求如下：1、房屋租赁合同的出租人（原产权人）魏方、李泽强（本人到场）协同受让产权方来我公司办理转租约说明及我公司和受让产权方签订房屋租赁合同手续并支付租金。2、受让产权方需携带手续：营业执照副本原件、开户许可证原件、公章、合同章、公司和法人共同签署的委托书、受托人身份证原件及本人到场。房屋租赁合同的房屋坐落地址：北京市朝阳区某某号房屋（我公司地址）特此告知。”该告知函有莫本科技（北京）有限公司的签章以及赵成平的签字。2019年3月18日，赵成平给原告出具了一份《情况说明》，该《情况说明》载明：“就莫本科技（北京）有限公司、赵成平承租魏方、李泽强坐落于朝阳区某某号房屋一事，说明如下：1、魏方、李泽强已将房屋转让给北京卓越鸿鑫科技有限公司；2、魏方、李泽强和莫本科技（北京）有限公司、赵成平解除租赁合同，北京卓越鸿鑫科技有限公司将房屋租赁给贺国建，贺国建再行将房屋承租给莫本科技（北京）有限公司，租赁合同条件保持魏方、李泽强和莫本科技（北京）有限公司、赵成平的合同一致，上述手续于2019年4月30日前办理；3、以上说明，莫本科技（北京）有限公司、赵成平、魏方、李泽强、北京卓越鸿鑫科技有限公司、贺国建，均认可无异议。”该说明有赵成平的签字。庭审中，原告、二被告、魏方和李泽强均认可上述说明中涉及的解约、签约事项未能最终实现。原告称其未与贺国建签订过租赁合同。二被告称原告与贺国建已经就涉案房屋签订了租赁合同，但二被告并未就其陈述提交证据予以证明。原告与二被告就重新签订租赁合同事项协商未果后，二被告于2019年6月30日搬离涉案房屋，并于当日将涉案房屋的钥匙、电卡通过EMS邮寄给魏方、李泽强，该邮件被退回。案件审理过程中，二被告申请对其在涉案房屋中的装修造价进行评估，本院依法委托北京中恒正源资产评估有限责任公司对二被告的申请事项进行评估，该公司于2019年12月2日作出了《不予受理通知书》，并将委托评估事项退回。二被告向本院提交了装修合同以及支付凭证，证明为装修涉案房屋，花费装修费用403921.7元。原告对二被告提交的装修合同以及支付凭证真实性、合法性和关联性均不予认可。案件审理过程中，二被告于2019年12月17日向原告交付了涉案房屋的钥匙和电卡。另，根据合同第5.2条的约定，二被告应当在2018年12月1日前支付租金27万元。案件审理过程中，原告申请对二被告名下30万元的财产予以查封，本院依法作出了司法保全裁定，案件保全费2020元，由原告预付。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本院认为，法律规定该条款更多的系出于保护承租人稳定承租权利之考虑。本案中，二被告与魏方、李泽强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。上述租赁合同的租赁物在租赁期间内发生所有权变动，原告在2018年7月13日取得租赁房屋的所有权，因此应当认定上述《房屋租赁合同》在原告与二被告之间仍然有效。魏方、李泽强虽未在房屋卖卖前两个月通知二被告，但本院认为，基于二被告在签约时已经明确放弃优先购买权，故该怠于通知的行为并未实质性的侵犯二被告的权利，亦不应认定属于根本违约情形。原告在2018年11月5日通知赵成平关于房屋所有权变更事项，在此情况下，二被告应当按照《房屋租赁合同》的约定向原告履行承租人的义务。原告与二被告在2018年11月7日至2019年3月18日期间曾协商重新签约，该协商行为虽在客观上妨碍了二被告向原告履行上述合同义务，但在原告与二被告就重新签约未能达成一致意见的情况下，原告和二被告仍应按照原合同的约定履行各自的义务。但二被告在未按照合同约定向原告支付租金的情况下于2019年6月30日搬离涉案房屋，该行为应当认定属于二被告以实际行为表明要求解除合同，因原告同意以该日期作为合同解除的日期，本院对此不持异议。关于原告要求二被告支付2018年12月1日至2019年6月30日期间租金的诉讼请求，本院认为具有事实和法律依据，本院予以支持。因原告和二被告曾就重新签约事项进行协商，事实上妨碍了二被告履行原合同义务，故原告要求二被告支付上述期间租金逾期付款利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于二被告所述在2019年6月30日交还涉案房屋的答辩意见，本院认为，二被告在2019年12月17日前未曾向原告交付承租房屋，二被告向魏方、李泽强交付钥匙和电卡的行为不应认定为有效的交还租赁标的物的行为，故原告要求二被告支付2019年7月1日至2019年12月17日期间房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但原告要求二被告支付该期间占有使用费利息的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告的该项诉讼请求有违“买卖不破租赁”原则设立之初衷，本院不予支持。关于二被告要求原告退还履约保证金4.5万元的反诉请求，本院认为，该保证金应当首先用于折抵二被告拖欠原告的租金和房屋占有使用费，故本院在确定二被告应当支付原告租金数额时，将折抵该部分的履约保证金。关于二被告要求原告承担固定装修配置费用的反诉请求，本院认为，因原告不存在违约行为，且二被告属于自行退租，在此情形下，二被告的该项反诉请求没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京卓越鸿鑫科技有限公司与被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）赵成平之间的《房屋租赁合同》关系于二〇一九年六月三十日解除；二、被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）赵成平于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京卓越鸿鑫科技有限公司二〇一八年十二月一日至二〇一九年六月三十日期间的房屋租金三十一万五千元（已支付肆万伍仟元，尚需支付二十七万元）；三、被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）赵成平于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京卓越鸿鑫科技有限公司二〇一九年七月一日至二〇一九年十二月十七日期间的房屋占有使用费二十五万五百元；四、驳回原告（反诉被告）北京卓越鸿鑫科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）赵成平的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）赵成平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费二千零二十元，由被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）赵成平负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京卓越鸿鑫科技有限公司）。案件受理费一万零九元，由原告（反诉被告）北京卓越鸿鑫科技有限公司负担一千零四元（已交纳），由被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）赵成平负担九千零五元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京卓越鸿鑫科技有限公司）。反诉案件受理费四千零一十七元，由被告（反诉原告）华居梁行（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）赵成平负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  张 林人民陪审员  张冬梅二〇一九年十二月二十五日书 记 员  张 颖