江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初4295号原告：李颖，女，1973年11月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：叶洁、胡嘉，江苏坤象律师事务所律师。被告：李惠芳，男，1979年6月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告李颖与被告李惠芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告李惠芳下落不明需要公告送达，本案转普通程序并组成合议庭于2019年12月12日公开开庭进行审理。原告李颖及其委托诉讼代理人叶洁、胡嘉到庭参加诉讼。被告李惠芳本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李颖的诉讼请求为：1、请求判令被告李惠芳向原告支付房屋租金12500元（2018年7月至11月期间5个月的租金17500元，减去被告已支付的5000元，尚欠12500元），物业费（135平方米*1元/平方米*7个月=945元）、车位费（1000元/12*7个月=583元）、燃气费(2018年10月、11月的合计24.8元)、水费（2018年10月份的6.82元）合计1559.62元，以上共计14059.62元。2、请求判令被告支付逾期交付租金的利息损失（以拖欠房租12500元为基数，自2018年7月1日起按中国人民银行同期同类的贷款利率计算至实际履行之日止）；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于苏州市相城区元和之春花园30幢708室的房屋。合同约定房租每月3000元，水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费由被告承担，合同期限为2014年5月4日至2016年5月3日。合同到期后，双方未重新签订房屋租赁合同，但双方协商一致被告继续承租该房屋，双方继续受原合同约束，房租由每月3000元调至每月3500元，其余条款不变。后，被告按每月3500元的金额向原告支付房租。但是，被告自2018年5月开始未按时支付房租及其他费用。2018年12月4日，被告搬离该房屋。截至被告搬离房屋，被告尚欠原告房租12500元及其他费用1559.62元(物业费及车位费1528元，水费6.82元，燃气费24.8元)。后经原告多次催讨，被告仍未支付。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告李惠芳未作答辩。经审理查明，2014年4月30日，原告李颖（甲方、出租房方）与被告李惠芳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于元和之春30幢708室房屋出租给乙方，租期自2014年5月4日至2016年5月3日，租金每月3000元，租房保证金3000元。合同第五条付款方式载明，乙方每个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方。乙方承担下列在租赁时所发生的费用：水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费。在该条右侧手写有：汽车位125号1000元/年。合同第六条约定，租房保证金存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息返回乙方。合同第八条乙方义务约定，1、按照本合同规定的时间和方式支付租金，保证金和其它费用；2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房屋的部分或全部转租他人；3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查、转移，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；4、乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，以至发生人身伤亡时，应负责修复原状或予以经济赔偿，和自行负责。合同第九条违约处理约定，1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿……4、如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金。否则，没收剩余租金及保证金。另查明，坐落于苏州市相城区元和之春花园30幢708室的房屋建筑面积为135.47平方米，为原告李颖所有。以上事实，由当事人身份信息、《房屋租赁合同》、房产证附卷佐证，本院予以确认。庭审中，原告李颖为证明其主张，另举证：1、微信聊天记录、支付宝转账记录各一组。该聊天记录显示，2018年5月8日，李颖称：“小李你好，新的租期的租金请准备，第一季的房租10500以及物业费1632元、车位1000元、垃圾清运费48元，总计13180元”。李惠芳回复：“我看到了，但是这几天还没有钱”。李颖称：“那你至少5月份的要先给我吧。我退一步，你提前一月付下个月的房租”。李惠芳回复：“嗯，好的，谢谢”。2018年5月15日，李惠芳向李颖微信转账3500元。2018年5月30日，李颖催促李惠芳支付下个月房租。2018年7月24日，李惠芳向李颖微信转账1800元。2018年7月30日，李惠芳向李颖微信转账1700元。2018年8月17日，李惠芳向李颖微信转账1000元。2018年8月29日，李惠芳向李颖微信转账1000元。2018年9月13日，李惠芳向李颖微信转账1000元。2018年10月9日，李惠芳向李颖支付宝转账1000元。2018年10月19日，李颖微信告知李惠芳：“到本月末还要再付我10340元”。2018年11月15日，李惠芳问李颖：“算下多少钱，明天我打给您”。李颖回复：“你搬了吗”。李惠芳回复：“没有呢”。李颖回复：“那算到本月底？”。李惠芳回复：“好的”。李颖回复：“13900”。2019年1月17日，李颖向李惠芳发送：“30-708所欠房租明细：5-7月（5月和6月已付）其中7月的付了1000+1000+1000=3000元，尚缺500元，8-11月，应付（未付）14000元，5-11月物业费、车位费等1528元，总计应付：16028元。应付水费6.82元，燃气费24.8元，9月13日微信付了1000元，10月9日支付宝付了1000元，还应支付14059.62元”。后，李惠芳未再回复。2、支付宝缴费记录，证明原告代被告交纳了2018年10月、11月的燃气费24.8元，2018年10月水费6.82元。庭审中，原告另陈述，原、被告在签订《房屋租赁合同》时约定的租金标准为3000元/月，被告向原告支付了租房保证金3000元；物业费是按照1元/月/平方米的标准计算，车位费是按1000元/年的标准计算；2018年5月开始，原被告将租金标准变更为3500元/月；2018年12月4日，被告搬离案涉房屋并将房屋钥匙交给原告，被告将重要物品搬离，留存部分杂物在原告处。审理中，本院于2019年7月24日下午电话联系被告李惠芳，向其告知本案情况，询问其送达地址。李惠芳表示其居无定所、无法提供送达地址，并表示将于2019年7月30日下午到庭与原告协商处理本案纠纷。2019年7月30日，李惠芳未到庭。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据原告提交的微信聊天记录可认定，原《房屋租赁合同》届满后，双方约定由被告继续承租案涉房屋，故原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据原告陈述及举证，2018年5月之后，双方约定的租金标准变为3500元/月，2018年5月至2018年6月期间的房租被告已足额支付。原告陈述被告于2018年12月4日搬离案涉房屋，与双方在微信中关于租金算到2018年11月底的约定相符，本院予以采信。关于2018年7月至2018年11月期间的租金，经核算应为17500元，原告自认被告已支付5000元且提供了微信、支付宝转账记录，本院予以采信，故被告欠付原告该期间租金12500元。原告还要求被告支付2018年5月至11月期间的物业费945元、2018年5月至11月期间的车位费583元，2018年10月至11月的燃气费24.8元、2018年10月的水费6.82元，合计1559.62元。因案涉《房屋租赁合同》约定上述费用由被告支付并载明了车位费金额，原告在微信中向被告催讨上述费用时被告未提出异议，原告主张的物业费、水电费的金额符合案涉房屋所在地的相关市场行情，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，被告应向原告支付欠付的租金和物业费、车位费、燃气费、水费合计14059.62元。关于被告已支付的租房保证金3000元，原告认为因被告违约故原告可没收该租房保证金。本院认为，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，租房保证金主要用于合同期满终止时，原告对被告在租赁期内发生的租金等基本费用进行扣除清算后返回被告，即租房保证金应优先抵作被告欠付原告的租金等费用。根据现有证据，双方未明确约定若被告违约原告可没收租房保证金，故租房保证金3000元应在被告欠付原告的款项中抵扣，即被告尚应支付原告11059.62元。由于被告未按约支付租金，原告可要求被告承担逾期支付租金的利息损失。但原告主张自2018年7月1日起计算所有欠付租金的利息损失并无法律依据。因双方在《房屋租赁合同》约定应提前30日支付下期租金，但未明确约定是按月支付还是按季度支付，结合微信聊天记录中被告对原告所述的“提前一月付下个月的房租”予以认可，故本院认定双方约定的租金支付方式为提前一个月支付下个月租金，应自被告每月租金支付逾期之日起计算利息。2018年7月至11月的租金共计17500元，被告已支付5000元，被告支付原告的租房保证金抵扣租金3000元，尚应支付租金9500元。该9500元租金可推定为2018年9月欠付租金2000元、2018年10月欠付租金3500元、2019年11月欠付租金3500元。故被告应向原告支付分别以2000元为基数自2018年9月1日起，以3500元为基数自2018年10月1日起，以3500元为基数自2018年11月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算至2019年8月19日；以9500元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止的利息。被告李惠芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告李惠芳支付原告李颖房租、物业费、车位费、燃气费、水费合计11059.62元。二、被告李惠芳支付原告李颖分别以2000元为基数自2018年9月1日起，以3500元为基数自2018年10月1日起，以3500元为基数自2018年11月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算至2019年8月19日的利息；以9500元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止的利息。上述第一、二项，均于本判决生效之日起十日内履行，如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022016863）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费164元，由原告李颖负担129元，被告李惠芳负担35元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331026480）；公告费600元，由被告李惠芳负担（被告负担的公告费，原告已自愿预付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙墨琪人民陪审员  周福林人民陪审员  袁美华二〇一九年十二月十六日书 记 员  沈 雯