广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初930号 原告：广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路301号万和福龙苑9栋1单元102号，统一社会信用代码91451481669711648N。 负责人：黄明，经理。 委托诉讼代理人：麻强，广西双贺律师事务所执业律师。 被告：倪国胜，男，1976年12月3日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：江宗立，广西睦南律师事务所执业律师。 原告广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称天蓝物业公司）与被告倪国胜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天蓝物业公司的委托诉讼代理人麻强，被告倪国胜委托诉讼代理人江宗立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天蓝物业公司向本院提出诉讼请求：1．倪国胜向天蓝物业公司支付拖欠的物业服务费14482.8元，专项维修基金1784元，代收生活垃圾处理费700元，代收电费23元，共16989.8元；2．以16989.8为本金，自2015年4月6日起至实际履行之日止按每日3‰支付违约金，暂计至2019年9月9日为5000元。事实和理由：2006年倪国胜向开发商购买了位于祥兴国际商业街3栋314和315号房产，该房为天地楼，楼下45.9平方米，楼上139.5平方米。2008年5月8日，天蓝物业公司与倪国胜签订了前期物业管理服务协议，约定由天蓝物业公司为倪国胜提供物业管理服务，物业管理服务费标准为按建筑面积按月收取，住宅物业每平方米0.5元，商业物业每平方米1.5元；公共水电费用据实分摊；专项维修基金为每月每平方米0.1元；代收水、电费按有关单位的收费标准执行；各项费用业主应在每月5日前交纳，不按时足额交纳的，按每日3‰支付违约金。2007年6月26日，天蓝物业公司将以上收费标准向凭祥市物价局报备。协议签订后，天蓝物业公司进入该小区开展工作，依法依约为倪国胜提供了物业管理服务。但近年来，倪国胜作为业主，开始不断拖欠物业管理服务费和各项费用，在天蓝物业公司每月向其发放收费通知单后，至今仍未交纳。 倪国胜辩称，天蓝物业公司与倪国胜签订有《前期物业管理服务协议》，协议对天蓝物业公司的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量进行了明确约定，但其并未按照协议的要求提供相应的服务。1．没有尽到对小区共用部分的维护和管理，小区外墙由于风吹日晒，已出现斑驳脱落现象，但天蓝物业公司并未进行过任何维修粉刷；小区各房屋严重漏水已达七年，从未派人维修。2．对共用设施的设备及运行的维护和管理不到位或严重失职，如其他小区在本小区设卡或在本小区道路上挖排污口等没有出面制止或协调处理，路灯坏了也没有及时修理更换。3．天蓝物业公司收取的每平方0.5元的物业管理费应包含了垃圾清扫和清运的费用，现诉请的垃圾清运费属于重复收费；不履行职责，小区的卫生状况十分恶劣，垃圾乱扔、杂物随意摆放、占道经营等脏乱差现象突出，严重影响了小区业主的生活质量。4．物业区域内的秩序维护差，天蓝物业公司只在本小区设了一个岗亭，安排一个保安人员上班，保安经常不在岗；没有制定任何车辆管理制度，没有人登记，车辆可随意出入、随意停放。5．天蓝物业公司从未公布过物业管理费用收支账目。天蓝物业公司已构成根本违约，请法院驳回诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天蓝物业公司提交的证据有：1．业主资料表，拟证明被告的诉讼主体资格。2．前期物业管理服务协议，拟证明天蓝物业公司与倪国胜签订了物业管理服务合同，是服务质量标准和收取各项费用的依据。3．报告，拟证明物业费和其他费用的收费标准已向物价部门报备。4．催款通知单，拟证明倪国胜拖欠物业服务费和相关费用的时间和金额。5．邮政回执，拟证明已对倪国胜的各项欠费进行了催收。6．房屋维修单，拟证明天蓝物业公司对房屋共有部位等进行维修养护。7．关于协调祥兴国际商业街土地争议的函2份，拟证明天蓝物业公司请求政府协调解决本小区与相邻小区的土地权属纠纷。倪国胜为其抗辩提交的证据有：1．照片一组，拟证明小区存在脏乱差现象，天蓝物业公司没能提供符合约定服务质量标准的服务。2．视频，拟证明小区脏乱差现象严重。3．录音，拟证明业主去交电费，天蓝物业公司要求和物业费捆绑一起交付。4．小区业主联名签名的一份意见书，拟证明小区大部分业主对天蓝物业公司的服务很不满意。 对各方当事人无异议的业主资料表、前期物业管理服务协议、报告、物业管理服务质量标准、邮政回执、房屋维修单、视频、录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：天蓝物业公司提交的催款通知单，倪国胜对欠费时间跨度没有异议，仅对是否应当交纳有异议，认为专项维修基金应交，代收电费、电损公摊核实后再交，该通知单由天蓝物业公司单方制作，对倪国胜无异议时间跨度部分的欠费即物业服务费、专项维修基金费本院予以采信，对有异议的部分在天蓝物业公司没有其他证据佐证的情况下本院不予采信；提交的房屋维修单，倪国胜对真实性没有异议，但认为不能证明天蓝物业公司尽到合同约定的管理服务责任，该房屋维修单能证实天蓝物业公司提供了物业管理服务，于2015年5月对苏国院、欧田杰等房屋共有部位进行了维修养护，对该证据本院予以采信；提交的关于协调祥兴国际商业街土地争议的函2份，倪国胜认为没有证明力，该证据由天蓝物业公司单方制作，没有其他证据印证已送达政府部门，本院不予采信。倪国胜为其抗辩提交的照片一组，天蓝物业公司对三性均有异议，这组证据没有形成时间要素，本院不予以采信；提交的小区业主联名签名意见书，天蓝物业公司认为物业公司服务存在瑕疵但未达到根本违约，该证据有部分业主签名并附其房产证复印件，可证实因天蓝物业公司服务质量瑕疵问题致部分业主满意度不高，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年5月8日，天蓝物业公司与倪国胜签订前期物业管理服务协议，约定由天蓝物业公司为凭祥市祥兴国际商业街3号楼1单元314、315号业主倪国胜提供物业管理服务；物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理，共有设施设备及其运行的维护和管理，区域内公共卫生管理，区域内交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰管理等；物业管理服务费标准为按建筑面积住宅物业每月每平方米0.5元，商业物业每月每平方米1.5元；公共水电费用按户据实分摊；专项维修基金为每月每平方米0.1元；受有关单位委托，可提供水费、电费等代收代缴服务；各项费用业主应在每月5日前交纳当月费用，不按时足额交纳则按每日3‰支付违约金。合同签订后，天蓝物业公司依约为业主提供了物业管理服务。倪国胜是凭祥市祥兴国际商业街3栋1单元314、315号房产的业主，314、315号房产楼下商业物业面积均为45.9平方米，楼上住宅物业面积均为139.5平方米，自2015年4月至2019年3月未给付专项维修基金1784元，2015年4月至2019年9月未给付物业服务费14482.8元。倪国胜所在小区存在物业服务质量瑕疵，造成部分业主对物业服务不满从而拒交物业服务费用。 本院认为，关于天蓝物业公司诉请的物业服务费、专项维修基金、生活垃圾处理费、电费电损、违约金等费用倪国胜是否应当支付的问题。天蓝物业公司与倪国胜签订的前期物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。天蓝物业公司作为物业管理服务方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业费，故其要求倪国胜给付物业服务费、专项维修基金的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。其诉请要求业主支付的代收生活垃圾处理费、代收电费、电损公摊，倪国胜不予认可，天蓝物业服务公司又没有提供相应证据证实已经实际发生，本院不予支持。对于天蓝物业公司要求倪国胜以16989.8元为本金，自2015年4月6日起至实际履行之日止按每日3‰支付违约金的诉讼请求，因倪国胜不按时交纳物业管理服务费用已构成违约，则依法依约应支付违约金，但天蓝物业公司以起诉之日倪国胜所拖欠的各项费用总数为基数，从第一期拖欠之次日起计算违约金显然不妥，因为根据合同约定，违约金应分别以倪国胜每期所拖欠的数额，从逾期支付之次日起计算至判决付款之日止，故本案的违约金应分别以每期（每月）产生的物业管理服务费268元、专项维修基金37元为基数，物业管理服务费分期分别从每期逾期支付之次日即2015年4月6日起至2019年9月6日期间的每月6日，专项维修基金分期分别从每期逾期支付之次日即2015年4月6日起至2019年3月6日期间的每月6日，均按每日3‰为标准分段计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，对天蓝物业公司超出上述核定范围的其他相应诉讼请求部分不予支持。 在双方签订的前期物业管理服务协议中，虽然约定了天蓝物业公司对房屋共用部位进行维护、管理等服务项目及服务质量标准，但倪国胜提供的证据材料不足以证明其主张的天蓝物业公司在履行合同中构成根本违约，应驳回诉讼请求的意见。天蓝物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是小区全体业主的利益。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成不利影响，不应提倡。同时，天蓝物业公司作为物业服务的提供者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，并参照《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、倪国胜于本判决生效之日起十日内向广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司支付物业管理服务费、专项维修基金共16266.8元； 二、倪国胜应分别以每期物业管理服务费268元、专项维修基金37元为基数，物业管理服务费分期分别从2015年4月6日起至2019年9月6日期间的每月6日，专项维修基金分期分别从2015年4月6日起至2019年3月6日期间的每月6日，按每日3‰为标准，向广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司分段计付违约金直至本案生效判决确定的履行期限届满之日止； 三、驳回广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，减半收取计175元，由广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司负担26元，倪国胜负担149元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  覃文军 二〇一九年十二月二十七日 书记员  植丽燕