河北省曲周县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0435民初658号 原告（申请执行人）：王玉朝，男，1978年1月4日出生，汉族，住曲周县。 委托诉讼代理人：李新山，河北振远律师事务所律师。 被告（案外人）：马晓阳，男，1987年6月18日出生，汉族，住曲周县。 委托诉讼代理人：郭华，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被告（被执行人）：曹建涛，男，1982年8月23日出生，汉族，住曲周县。 委托诉讼代理人：邱丽娟，河北鼎合律师事务所律师。 原告王玉朝与被告马晓阳、被告曹建涛申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年04月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告王玉朝的委托诉讼代理人李新山、被告马晓阳的委托诉讼代理人郭华、被告曹建涛的委托诉讼代理人邱丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉朝向本院提出诉讼请求：1、撤销曲周县人民法院（2019）冀0435执异11号执行裁定书；2、驳回案外人马晓阳的异议申请；3、继续执行曲周县政府花园小区1幢2单元5层西户房产；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：王玉朝与曹建涛买卖合同纠纷一案，王玉朝于2018年4月18日申请财产保全，曲周县人民法院当日作出（2018）冀0435民初684号民事裁定书，查封了曹建涛名下位于曲周县土地使用证编号为曲国用（2013）第ＣＲ006号国有土地使用权及地上建筑物（取名为政府花园小区四套商品房），其中包括第1幢2单元5层西户房产。 曲周县人民法院作出(2018)冀0435民初684号民事判决书。曹建涛未履行判决书。申请执行人王玉朝向法院申请执行。2019年3月12日，马晓阳对执行标的上述单元楼提出书面异议，曲周县人民法院作出(2019)冀0435执异11号执行裁定书，中止对政府花园小区1幢2单元5层西户房产的执行。 2015年11月6日，王玉朝与曹建涛签订商品房购销合同四份，合同编号分别为：0081602、0081603、0081604、0081605，王玉朝购买了政府花园小区第1幢1单元5层西户、第1幢1单元5层东户、第1幢2单元5层西户、第1幢3单元4层西户共计4套商品房。王玉朝交纳了全部购房款、曹建涛为原告开具了收款收据。现上述房产已经建设好达到交房条件，王玉朝多次要求交付商品房，曹建涛总是推诿。为维护王玉朝的合法权益，向法院起诉，法院作出(2018)冀0435民初684号民事判决书。以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。曹建涛的政府花园小区未取得商品房预售许可证明，认定案涉四套商品房购销合同无效。同理，曹建涛的政府花园小区至今未取得商品房预售许可证明，所以，曹建涛与马晓阳签订商品房购销合同也应无效，不能对抗本案执行，应驳回案外人马晓阳的异议申请。退一步将，假设商品房购销合同有效，也是2015年11月6日，曹建涛与王玉朝签订商品房购销合同四份时间在先，与马晓阳签订的商品房购销合同在后，曹建涛只是在与马晓阳签合同时候将日期提前写为2014年9月2日。 2018年4月18日曲周县人民法院作出（2018）冀0435民初684号民事裁定书，查封了曹建涛名下的案涉房产，马晓阳在2019年3月12日提出异议申请，超过提异议的时效。该曲周县政府花园小区1幢2单元5层西户房产目前仍属于曹建涛所有，应驳回马晓阳异议申请，继续执行。为维护原告的合法权益，依照相关法律规定，特向法院起诉，望支持原告的全部诉求。 被告马晓阳辩称，我于2014年9月2日购买曹建涛出售的政府花园小区第1栋2单元5层西户，在法院查封之前，我们签订了房屋买卖合同，曹建涛已经将房屋交付给我，符合在查封之前已签订房屋买卖合同，已支付全部房款，曹建涛已交付房屋，我已占有使用房屋，该案系普通的房屋买卖合同，不适用最高人民法院关于审理商品房买卖的司法解释规定，本案符合阻确执行的相关法律规定，应驳回原告诉讼请求。 被告曹建涛辩称，我与原告签订的商品房购销合同不是真实意思表示；涉案房产在与原告签订合同之前将商品房卖给本案被告马晓阳，马晓阳已取得房屋所有权。请求法院判令不得执行已经出售给马晓阳的房屋。 经审理本院认定事实如下：王玉朝与曹建涛买卖合同纠纷一案，本院2018年6月25日作出（2018）冀0435民初684号民事判决，认定王玉朝与曹建涛于2015年11月6日签订的四份《商品房购销合同》无效；判令曹建涛于判决生效后十日内退还王玉朝购房款817776元及利息。在案件审理期间，王玉朝于2018年4月18日申请财产保全，本院依法查封了曹建涛名下位于曲周县土地使用证编号为曲国用（2013）第ＣＲ006号国有土地使用权及地上建筑物（取名为政府花园小区四套商品房），其中包括第1幢2单元5层西户房产。因曹建涛未按生效判决履行退还王玉朝购房款的法律义务，王玉朝向法院申请执行。本院强制执行处分查封的房屋时，马晓阳2019年3月12日对执行标的单元楼提出书面执行异议，本院作出（2019）冀0435执异11号执行裁定书，中止了对政府花园小区1幢2单元5层西户房产的执行。王玉朝不服，向本院提起申请执行人异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。该案系申请执行人王玉朝提起执行异议之诉，马晓阳应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马晓阳虽提交了其与曹建涛签订的《商品房购销合同》，但该合同违反了我国目前的法律规定，为无效合同，且马晓阳提交的交款收据也不足已认定其支付了全部购房款，马晓阳提交的证据不足已证实其就涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 准许执行本院（2018）冀0435民初684号民事裁定书查封的曲周县政府花园小区1幢2单元5层西户房屋。 案件受理费100元，由被告马晓阳、被告曹建涛负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 本院(2019)冀0435执异11号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  苏庆新 人民陪审员  朱俊卿 人民陪审员  李凤堂 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  刘水田 书 记 员  王佳昊 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；