云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初1923号原告：中国建设银行股份有限公司个旧支行，住所地：个旧市金湖西路380号。负责人：张建忠，该支行行长。委托诉讼代理人：李雪芬，云南经峰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：林江，男，1975年9月19日生，汉族，无业，住个旧市。被告：徐灵芳，女，1986年11月5日生，汉族，无业，住个旧市。二被告共同委托诉讼代理人：林悫，1971年8月21日生，无业，住个旧市。代理权限为特别授权代理。被告：云南长宏房地产开发有限公司，住所地：个旧市大屯镇长宏小区B幢。法定代表人：饶坤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：施进凯，云南长宏房地产开发有限公司副总经理，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张嘉兴，云南盟志律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司个旧支行（以下简称建行个旧支行）与被告林江、徐灵芳、云南长宏房地产开发有限公司（以下简称长宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告建行个旧支行的委托诉讼代理人李雪芬，被告林江、徐灵芳的委托诉讼代理人林悫，被告长宏公司的委托诉讼代理人施进凯、张嘉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行个旧支行向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告林江、徐灵芳于2013年3月8日签订的合同编号为530166138-2032-20130192741的《个人住房（商业用房）借款合同》;2.由被告林江、徐灵芳一次性偿还其截止2019年7月12日止的贷款本金1397951.44元、利息246777.51元，合计1644728.95元；3.由被告林江、徐灵芳承担从2019年7月13日起至贷款还清之日止的贷款利息、罚息；4.其对抵押物享有优先受偿权；5.被告云南长宏房地产开发有限公司承担连带保证责任；6.诉讼费及实现债权的费用由三被告承担。事实与理由：2013年3月8日，原告建行个旧支行与被告林江、徐灵芳签订了合同编号为530166138-2032-20130192741《个人住房（商业用房）借款合同》。约定：原告建行个旧支行向被告林江、徐灵芳发放贷款1990000元，用于购买住房，贷款期限为10年，自2013年3月8日至2023年3月8日止，按月等额偿还本息；被告林江、徐灵芳以贷款购买的由被告长宏公司开发的坐落于个旧市房屋进行抵押担保，由被告长宏公司对借款提供阶段性担保。合同签订后，原告建行个旧支行依约于2013年3月8日发放了贷款，但被告林江、徐灵芳自2016年9月起未按期偿还借款本息，截止2019年7月12日，被告林江、徐灵芳共欠原告建行个旧支行贷款本金1397951.44元、利息246777.51元未偿还。原告建行个旧支行遂提起诉讼。被告林江、徐灵芳辩称，认可原告建行个旧支行的起诉事实，请求法院依法判处。被告长宏公司辩称,同意解除原告建行个旧支行与被告林江、徐灵芳、长宏公司三方于2013年3月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，认可被告林江、徐灵芳尚欠原告建行个旧支行贷款本金1397951.44元，应当归还，但因原告建行个旧支行错误将本案告为刑事案件，2016年8月4日至2019年6月期间，公安机关立案侦查，查封了涉案房屋，造成被告林江、徐灵芳及担保人长宏公司要归还利息无处可还，该期间的利息损失应由原告建行个旧支行自行承担，被告林江、徐灵芳无任何过错，不应由被告林江、徐灵芳及担保人长宏公司承担，利息应从公安机关解封后（2019年6月）恢复计算。本案合同解除是双方协商解除，不是违约解除，被告林江、徐灵芳未违约，不应承担罚息。针对优先受偿权的问题请求法庭依法判决。被告林江、徐灵芳及担保人长宏公司同意对涉案房屋进行拍卖，归还原告建行个旧支行的贷款，不足部分被告长宏公司愿意承担担保责任。合同的解除是双方协商同意解除，案件受理费应由原、被告各承担50%。综合原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1.2016年8月4日至2019年7月期间被告林江、徐灵芳应否承担利息、罚息？2.2019年7月后被告林江、徐灵芳应否承担罚息？3.原告建行个旧支行对抵押物是否享有优先受偿权？在本案审理过程中，原告建行个旧支行向本院提交如下证据：1．原告建行个旧支行的《营业执照》（副本）、《金融许可证》、《负责人身份证明文件》、《负责人身份证》复印件各一份，证明原告的主体资格和金融贷款资格；2．被告林江、徐灵芳的《居民身份证》、《结婚证》复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格及被告林江、徐灵芳系夫妻关系；3．《商品房购销合同》、《收据》（首付款）、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房贷款推荐保证书》、《个人贷款支付凭证》各一份，证明：（1）被告林江、徐灵芳与被告云南长宏房地产开发有限公司之间的购房和已支付首付款的事实；（2）原告与被告林江、徐灵芳之间存在借款1990000元、三被告提供担保的事实以及原告追究三被告违约责任的依据；（3）被告长宏公司提供阶段担保的事实；（4）原告向被告林江支付借款1990000元的事实；4.《中国建设银行个人贷款对账单》一份，证明三被告违约的事实及违约责任。经质证，被告林江、徐灵芳对原告建行个旧支行向本院提交的证据均无异议；被告长宏公司对原告建行个旧支行向本院提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证明目的，认为不能证明可以解除合同以及原告建行个旧支行的其余诉讼请求应由被告长宏公司承担。被林江、徐灵芳未向本院提交证据。被告长宏公司针对其答辩向本院提交证据如下：1．被告长宏公司的《营业执照》（副本）、《法定代表人身份证明书》、《居民身份证》复印件各一份，证明被告长宏公司的诉讼主体资格；2．《个旧市公安局协助查封/解除查封通知书》、《个旧市公安局协助查封/解除查封通知书（回执）》复印件各一份，、证明：（1）在2016年8月4日公安局对房屋进行了查封的事实，该期间义务人无法履行义务，依据民法总则的公平原则，应停止计算该期间的利息；（2）举报人系原告，原因为金融诈骗，经查实不属于金融诈骗，应由原告承担责任。经质证，原告建行个旧支行对被告长宏公司向本院提交的证据1无异议，对证据2的真实性予以认可，但质辩与本案无关联，认为公安机关是否查封该房屋与原告无关，不影响原告追偿利息、罚息；被告没有提交证据证明举报人为原告，其次，房屋查封、解封行为是公安局的行为，原告无能力控制，是否造成损失都与原告无关。被告林江、徐灵芳对被告长宏公司向本院提交的证据均无异议，并同意被告长宏公司的证明观点。本院认为，原告建行个旧支行向本院提交的证据，三被告均无异议，经审查，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告长宏公司向本院提交的证据，原告建行个旧支行及被告林江、徐灵芳对其真实性均无异议，经审查，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方的庭审陈述及本院审查认定的证据，本院认定本案事实如下：2013年3月8日，原告建行个旧支行与被告林江、徐灵芳及被告长宏公司签订530166138-2032-20130192741号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告建行个旧支行向被告林江、徐灵芳发放贷款1990000元，借款用途为购买住房，贷款期限10年，即2013年3月8日至2023年3月8日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，同时约定了罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，还款日为每月8日，还款方式为委托扣款，指定账户为：林江的账户（账号：62×××21）。同时约定，被告长宏公司提供阶段性保证。2013年2月6日，被告林江与被告长宏公司签署《个人住房贷款推荐保证书》，以被告林江所购买的坐落于个旧市房屋向原告建行个旧支行进行抵押担保。原告建行个旧支行于2013年3月8日向被告林江发放贷款1990000元，被告林江、徐灵芳如约还款付息至2016年8月期间，2016年8月4日后因案外人林悫涉嫌金融诈骗，案涉房产被公安机关查封，被告林江、徐灵芳自2016年9月起未按约履行还款付息义务，截止2019年7月12日，被告林江、徐灵芳尚欠原告建行个旧支行贷款本金1397951.44元，利息、罚息246777.51元。原告建行个旧支行向本院起诉。本院认为，被告林江、徐灵芳、长宏公司与原告建行个旧支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系三方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告建行个旧支行请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，三被告均同意解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，可以解除合同，本院予以支持。被告林江、徐灵芳应当按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的期限和数额向原告建行个旧支行偿还借款本息，但被告林江、徐灵芳自2016年9月起，未按约定偿还借款本息，已构成根本性违约。被告长宏公司答辩，2016年8月4日至2019年6月期间，公安机关查封了案涉房产，造成被告林江、徐灵芳及被告长宏公司不能履行还本付息义务，该期间被告林江、徐灵芳无任何过错，不应由被告林江、徐灵芳及被告长宏公司承担利息和罚息，利息应从公安机关解封后（2019年6月）恢复计算，被告林江、徐灵芳及被告长宏公司也不应承担罚息。因公安机关依法对案涉房产进行查封，并未限制被告林江、徐灵芳的人身自由，也未冻结被告林江、徐灵芳的银行账户，不影响被告林江、徐灵芳履行还本付息义务，故，被告长宏公司的上述答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳，被告林江、徐灵芳应承担偿还剩余借款本金并支付2016年9月后的利息、罚息的民事责任。原告建行个旧支行请求被告林江、徐灵芳偿还剩余借款本金支付2016年9月后利息、罚息的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条规定，本院予以支持。由于原告建行个旧支行、三被告对抵押物一直未进行抵押物登记，抵押合同未生效，原告建行个旧支行对抵押物不享有优先受偿权，被告长宏公司应承担连带保证责任。诉讼费、财产保全费、公告费《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条已明确约定，由借款人，即被告林江、徐灵芳承担，其他实现债权的费用，原告建行个旧支行未提交证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十一条、第四十二条规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司个旧支行与被告林江、徐灵芳、云南长宏房地产开发有限公司于2013年3月8日签订的530166138-2032-20130192741号《个人住房（商业用房）借款合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、由被告林江、徐灵芳于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司个旧支行借款本金1397951.44元、利息246777.51元，合计1644728.95元及从2016年9月起至款项实际偿清之日止的利息和罚息（按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计付）；三、被告云南长宏房地产开发有限公司对上列款项承担连带保证责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司个旧支行的其他诉讼请求。如果被告林江、徐灵芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19603元、保全费5000元、公告费300元，共计24903元，由被告林江、徐灵芳负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  谢红梅人民陪审员  祁 敏人民陪审员  谢雪梅二〇一九年十二月二十四日书 记 员  李思杰