河南省罗山县人民法院行 政 判 决 书（2019）豫1521行初81号原告邓海亮，男，1996年10月11日出生，汉族，住罗山县。委托代理人邓志国，男，1964年9月13日出生，汉族，住罗山县，特别授权。委托代理人王强，河南以德律师事务所律师，一般代理。被告信阳市自然资源和规划局。法定代表人黄体荣，该局局长。委托代理人许超，该单位工作人员，特别授权。被告信阳市不动产登记中心。法定代表人吴鹏生，该单位主任。委托代理人张凌智，该单位副主任，特别授权。委托代理人文厚成，河南冠南律师事务所律师，一般代理。第三人贾秀申，男，1941年4月28日出生，汉族，住信阳市浉河区。原告邓海亮诉被告信阳市自然资源和规划局、信阳市不动产登记中心，第三人贾秀申不动产登记纠纷一案，经信阳市中级人民法院裁定，指定由我院管辖。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告邓海亮的委托代理人邓志国、王强，被告信阳市自然资源和规划局的委托代理人许超，被告信阳市不动产登记中心的委托代理人张凌智、文厚成，第三人贾秀申到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓海亮诉称，2018年1月18日，原告、第三人贾秀申经房屋中介介绍，双方共同签订了《房屋所有权转让合同》。合同签订后，原告按照合同约定分期全额支付了转让款33万元。第三人也将该房屋转让交付给原告居住使用至今。此后，原告、第三人共同到被告处办理过户手续。被告亦依法受理，原告和第三人亦按照要求办理了相关手续，缴纳了各种税费。原告在领取不动产证的时候，被告突然告知，不能发放不动产证书，也不告知原告什么原因。原告认为，根据《城市房地产转让管理规定》，本案中，原告与第三人依法签订了房屋转让合同，已经支付了全部购房款，且该房屋已经交付原告使用一年之久。原告亦缴纳了相关的税费，房屋变更程序基本完成，而被告受理后，没有给原告发放不动产证，却告知原告不能办理。故被告终止发放不动产权证书的行政行为没有法律依据，其行为系违法不作为。故要求判令被告给原告办理位于浉河区人民路张李湾商住楼城6号楼1单元6层601室的房屋不动产权证。被告信阳市自然资源和规划局辩称，一、被答辩人尚未依法向信阳市不动产中心申请不动产登记。因答辩人只是在信阳市房管中心办理了房屋交易鉴证手续，并未向不动产中心申请不动产登记。二、由于案涉房屋其他共有人未放弃继承份额，也未共同申请转移登记，被答辩人单独申请不动产转移登记，属无权处分，答辩人有权不予受理。《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。根据2000年11月23日第三人与张李湾拆迁改造指挥部签订的《拆迁补偿安置协议书》，以及信阳市公安局民权派出所出具的贾秀申妻子聂花荣2001年7月9日死亡的证明，足以证明案涉房屋原属于贾秀申、聂花荣的夫妻共同财产，在聂花荣去世后发生了法定继承，该房屋作为遗产分割之前，依法属于贾秀申及其几个子女共同共有。因此，除非几个子女明确表示放弃继承份额或者全体共同共有人共同申请，否则答辩人依法有权不予受理。故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告信阳市不动产登记中心的答辩意见同信阳市自然资源和规划局的答辩意见。原告向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告的主体资格；2、第三人的户籍资料，证明第三人出卖房产的资格；3、第三人的房产证书，证明第三人享有完全产权；4、房屋所有权转让合同及收条，证明原告与第三人平等自愿达成房屋买卖合同，且已交全部购房款；5、第三人前妻的火化证明、派出所出具的证明，证明第三人的前妻早在2001年已去世，涉案房屋与第三人前妻没有关系；6、变更登记的材料及税票，证明被告不履行法定职责；7、民事调解书，证明第三人积极协助原告办理房产证。被告信阳市不动产登记中心对上述证据提出：证据1、2没有异议。证据3房产证记载所有权人虽是贾秀申，但不能证明其是唯一所有权人，涉案房屋原来属于第三人夫妻共同财产，而第三人妻子已过世，因此，该房屋属于第三人及法定继承人共同所有。证据4转让方只有第三人，没有其他共有人签字，属于无权处分。收条与本案无关联性。证据5证明第三人妻子是2001年去世，而本案房屋实际取得时间是在2000年，恰恰证明是夫妻共同财产，在第三人妻子去世后，其所得份额，发生了法定继承。证据6显示原告是在向房产管理中心办理房产交易前期手续，并没有向不动产登记中心办理手续。受理通知书加盖的公章不是不动产登记中心，而是房产管理中心。原告至今没有向不动产登记中心申请办理房产证。证据7与本案无关。原告对被告的质证意见提出以下意见：两被告说原告没有去不动产登记中心申请办理房产证不属实，不动产登记中心是自然资源和规划局的下属机构，只要向涉案办证任何机构申请，自然资源和规划局都应处理，那是他们内部交接问题，作为申请人，我们的义务已经完成。房屋产权证明确载明所有权人是贾秀申，因此，我们作为买方，当然是与房产证本人签合同。被告说房屋系共同所有，但是至今第三人的子女没有站出来说第三人无权处分该财产。且第三人是把旧房屋卖掉新买了一套房，因此，第三人的子女就算要主张权利也可以就新房主张权利，但至今没有主张，第三人贾秀申处分其旧房产没有侵害任何人的权利。经审理查明，2018年1月18日，原告与第三人贾秀申经房屋中介介绍，双方共同签订了《房屋所有权转让合同》。合同签订后，原告按照合同约定分期全额支付了转让款33万元。第三人也将该房屋转让交付给原告居住使用至今。此后，原告与第三人共同到被告处办理过户手续。被告亦依法受理，原告和第三人亦办理了相关手续，缴纳了各种税费。被告在审查时发现，根据2000年11月23日第三人与张李湾拆迁改造指挥部签订的《拆迁补偿安置协议书》，以及信阳市公安局民权派出所出具的贾秀申妻子聂花荣2001年7月9日死亡的证明，认定案涉房屋原属于贾秀申、聂花荣的夫妻共同财产，该财产在第三人妻子去世后，其所得份额，发生了法定继承，该房屋作为遗产分割之前，依法属于贾秀申及其几个子女共同共有，并据此根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记之规定，认为第三人属于无权处置该房产的情形，不予给原告办理不动产转移登记手续。原告遂起诉来院，要求被告依法办理不动产转移登记。另查明，第三人贾秀申、聂花荣（已故）共有4个子女。本院认为，信阳市自然资源和规划局负有对本辖区房屋转移登记的管理职责。原告及第三人进行不动产交易亦应当符合法律、法规的规定。本案中，原告从第三人处购买登记在第三人名下的房产，第三人在处置该不动产时应当充分考虑该不动产所有权的归属。被告在审查时，根据2000年11月23日第三人与张李湾拆迁改造指挥部签订的《拆迁补偿安置协议书》，以及信阳市公安局民权派出所出具的贾秀申妻子聂花荣2001年7月9日死亡的证明，查明了案涉房屋原属于贾秀申、聂花荣的夫妻共同财产，故被告以该财产在第三人妻子去世后，其所得份额，发生了法定继承，该房屋作为遗产分割之前，依法属于贾秀申及其几个子女共同共有，并据此根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记之规定，认为第三人在其他法定继承人没有明确放弃继承权的情况下处分该房产，属于无权处置该房产的理由，不予给原告办理不动产转移登记手续并无不当。故原告的该诉称理由不能成立。原告可通过其他途径寻求救济。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告邓海亮的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  胡汉青审 判 员  张 涛人民陪审员  黄 伟二〇一九年十二月十六日书 记 员  朱自贞