清水河县人民法院民事判决书（2019）内0124民初657号原告：贺如开，男，无业，住清水河县。委托诉讼代理人：韩兴安，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：内蒙古圆胜房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市清水河县城关镇圣泉路紫竹苑小区3号楼办公室3层。统一社会信用代码：91150124570603313L。法定代表人：梅国晟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：任月厚，男，个体，住清水河县。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。原告贺如开与被告内蒙古圆盛房地产开发有限公司、任月厚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贺如开及其委托诉讼代理人韩兴安到庭参加了诉讼，被告内蒙古圆胜房地产开发有限公司委托诉讼代理人樊艳良、被告任月厚委托诉讼代理人樊艳良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贺如开向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告交付永安西街清雅小区4号楼7单元1层楼梯西户第一间卧室带客厅（南北通）房屋一套；2、请求人民法院判令二被告给付原告违约金67481元（房价日万分之五违约金，房价每平米4000元，每日158.78元，从2018年5月11日起算，计算至实际交付房屋为止，暂计算至2019年7月11日）；3、请求人民法院判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月10日，原告与被告内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订《清水河县城关镇房屋拆迁回迁安置住房合同》（以下简称回迁安置合同），合同约定原告在原农机厂大院北墙后有凉房两间，建筑面积35.64平方米（另有其它建筑物），原告自愿回迁安置住房，住××街西户库房，建筑面积79.39平方米。被告与原告约定在2018年5月10日向原告交付房屋，迟延交房承担相应的违约责任。原告按照合同约定如期腾出被拆迁的两间凉房及相关设施并交付钥匙，已经履行了合同义务。被告自认为交付的房屋超出合同约定的面积，将所交付的房屋北侧中间加上一堵墙隔出一间房屋独立开门。原告认为，被告改造房屋后，属于原告的房屋已经不符合合同约定，合同约定房间要南北通，被告擅自改变房屋设计结构，致使房屋北侧无法开窗，居住条件明显改变，致使原来设计的一户变成二户，从而造成合同不能履行的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。被告擅自违约，应当按照《合同法》和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的相关规定，由违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告任月厚挂靠于内蒙古圆盛房地产开发有限公司资质进行开发，因此二被告应承担共同交房及迟延交房的连带责任。原告完全配合被告的房屋拆迁工作，主动腾出房屋，并且多次向被告索要回迁房屋，经多次催要无果。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，向人们法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告内蒙古圆胜房地产开发有限责任公司、被告任月后共同答辩意见：一、原告在诉讼中所说的主动腾出房屋系对于事实的虚假陈述，原告至今未将房屋交付于被告进行拆迁，且原告还设置障碍，导致被告至今无法拆除住房。双方签订的合同中对于交付房屋时间有明确的约定，双方因此产生的纠纷是因为原告自身原因导致，被告无需向原告交付其诉请的房屋，就原告迟延交付拆迁房屋导致被告的损失，我方将保留解除合同的权利，并保留向原告追索赔偿权；二、即使是在原告未将被拆迁房屋交付于被告的情况下，在整个小区统一交房时也与原告协商向其交付合同中约定的回迁安置住房，原告不同意被告向其交付的90余平米的房屋，而是想要110平米的房屋，导致双方未达成一致意见，因此，对原告的各项诉请无事实依据，也无法律依据，应当驳回原告的诉讼请求；三、退一万步讲，即使迟延交房有答辩人的原因，按已交房款的万分之五支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。并且原告按照房价每平方米4000元的标准诉请违约金的计算标准没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告方提交的证据1是《回迁安置合同》复印件一份，欲证明合同是双方自愿平等签订，不违背法律规定，合同合法有效，主体适格，二被告存在挂靠关系,被告存在违约情形，依照《回迁安置合同》补充条款第三条，乙方自愿回迁四号楼七单元一层楼梯西第一间卧室（南北通）79.39m2（互不找差价），依照《回迁安置合同》第十三条，乙方的安置住房仅作住宅使用，不得擅自改变安置住房的建筑主体结构、承重结构、不得改变安置住房用途，被告擅自单方改变房屋结构，构成违约,被告迟延交房应承担违约责任。被告的质证意见是：合同真实性予以认可，证明的问题不予认可。被告已提供了符合合同约定的房屋，但原告的拆迁房至今未交付。依照《回迁安置合同》第四条、第六条约定，原告存在过错，造成损失原告承担，被告方不存在违约行为。经审查，《回迁安置合同》是原告贺如开与被告内蒙古圆盛房地产开发有限公司、清水河拆迁管理办共同签订，真实、客观、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告方提交的证据2是“照片”二张，欲证明原告的回迁房已被拆除。被告的质证意见是：真实性予以认可，但是拍摄角度明显存在避重就轻，同时可以看出原告在房屋前停了一辆红色面包车，恰好能够证明原告阻碍拆迁。“照片”的真实性本院予以确认并在卷佐证。原告方提供的证据3是房屋面积测绘成果报告书复印件二份，证实被告清雅小区四号楼总面积进行了实测，可得知分布面积也已经有了实测面积，被告方有义务提供实测报告。被告的质证意见是：对于该组证据报告书的第一页的真实性不认可，原告提供的是复印件且委托单位是内蒙古东雅房地产开发有限公司与本案无关，本案是圆盛房地产开发有限公司。第二页的真实性予以认可，关联性不予认可。经审查，原告方提供的以上证据与本案争议的面积不具有关联性，故不予采信。被告方提交的证据1是《回迁安置合同》及一组照片，欲证明原告与被告内蒙古圆盛房地产开发有限公司于2016年11月10日签订《回迁安置合同》。合同第四条约定，原告应在签订本合同之日起20日内将原住房及其它建筑一并交予被告拆除，但本案原告至今未将拆迁房交付于被告，并且在拆迁房屋旁设置障碍。原告的质证意见是：不予认可，与事实不符，被拆迁房屋已经交被告拆除，被告方提交的照片恰好能证明被告方已将原告所有的被拆迁房屋拆除。经审查，被告方提交的《回迁安置合同》与原告方所提供一致，本院予以确认，关于被告方所提供照片的真实性予以认可，证明目的不予认可。从照片中以及实地查看，合同中约定的被拆迁房屋位于原农机厂大院北墙后凉房两间，已被拆除，虽有残留部分未拆除，但已完全不具备使用功能。被告方提交的证据2是清雅小区4号楼领取钥匙花名册，欲证明原告所回迁的4号楼7单元房屋被告于2017年11月份就向回迁住户办理了房屋的交付手续，本案正是因为原告未将拆迁房交付于被告导致原告回迁房屋未交付，在此过程中，被告并不存在过错。原告的质证意见是：不予认可，经审查，这份证据与待证事实无关联，故不予确认；被告方提交的证据3是B座车库图，欲证明原、被告双方在诉讼前进行协商，被告已经将回迁房屋给原告预留了91.86平米，比合同约定的面积增加了十余平米，原告仍然不满足，想要回迁一套100余平米的房屋，所以双方没有达成一致意见。本案原告未领取回迁安置房屋的原因在于原告，被告无需承担责任。被告的质证意见是：与事实不符。经审查，该图是被告方手工绘制，故不予采信。被告方提交的证据4是建筑面积报告书复印件一份，欲证明被告方为原告预留的1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1019（1层19号房）库房的面积符合合同约定的面积。原告的质证意见是真实性认可，但不符合合同约定，合同约定还有1017（1层18号房）。因被告对这份建筑面积报告书的真实性予以认可，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年11月10日，原告与被告内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订《回迁安置合同》，合同约定原告在原农机厂大院北墙后有凉房两间，建筑面积35.64平方米以及附属物，原告自愿回迁安置位于××街梯西第一间卧室（南北通）带客厅79.392（互不找差价），产权归属贺如开。合同约定甲方交付乙方安置住房的日期为2018年5月10日，同时约定了房屋面积差的处理方式、住房差价的付款方式及期限，甲乙双方的违约责任，规划设计变更的约定，安置住房的交接、产权登记、保修等等。2017年11月份，清雅小区完工交付使用。被告为原告贺如开预留的三间库房分别为1016（1层16号房），建筑面积为23.79平方米，1017（1层17号房），建筑面积为26.5平方米，1019（1层19号房），建筑面积为25.89平方米，建筑面积共76.18平方米。原告贺如开因被告交付的房屋结构与面积不符合合同约定而拒绝接收。本院认为，本案争议的焦点是：一、原告拆迁房屋是否已经交付被告拆除。二、被告方预留的1016（1层16号房）建筑面积为23.79平方米，1017（1层17号房）建筑面积为26.5平方米，1019（1层19号房）建筑面积为25.89平方米，建筑面积共76.18平方米是否符合合同约定。三、被告方是否构成违约，应否承担迟延交房的违约责任。本案中，被告方主张原告原农机院的拆迁房尚未交付，因从双方向法庭提供的照片以及实地查看，《回迁安置合同》中约定的原告用于置换安置库房的凉房已被拆除，虽留有部分残余，但是已不具备使用功能，故被告主张原告尚未交付房屋的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于被告方预留的的位××区房）建筑面积为23.79平方米，1017（1层17号房）建筑面积为26.5平方米，1019（1层19号房）建筑面积为25.89平方米，是否符合合同约定的××区梯西第一间，卧室（南北通），带客厅，79.39m2(互补找差价），从《回迁安置合同》中以及庭审中看出，双方明确合同签订以及被告方欲交付原告的回迁安置房为库房，双方确认1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1019（1层18号房）、1019（1层19号房）库房均是独立物，被告预留的1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1019（1层19号房）是相邻的三间库房，1016（1层16号房）、1017（1层17号房）可作为卧室，基本符合卧室南北通，1019（1层19号房）可作为客厅，三间库房共计76.18平方米。被告预交付的三间库房与合同约定虽稍有瑕疵，但因合同标的是库房，无法与商品住宅房相比拟，故被告预留的三间库房基本符合合同约定。原告方主张合同约定包含1018（1层18号房）且超出平米数根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条相关规定处理，具体到本案中，房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。因其主张没有事实依据，原告方也未提供其它证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对其要求被告交付1018（1层18号房）的主张，本院不予支持。原告方称商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。因本案争议的1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1018（1层18号房）、1019（1层19号房），均是独立物，双方在合同中约定以及当庭陈述明确回迁房是库房，故原告的主张，本院不予支持。《拆迁安置合同》第八条约定，规划变更、设计变更导致安置住房在结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响安置住房使用功能的，甲方应当在变更确立之日起20日内，书面通知乙方，乙方有权在接到通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，乙方在接到通知到达之日起15日内未作出是否退房的书面答复。视同接受规划、设计变更以及由此引起的房屋价款的变更。甲方未在规定时限内通知乙方，乙方有权退房并由甲方承担违约责任。本案中，经法庭当庭向原告方释明是否变更诉讼请求，原告方表示坚持起诉状的诉讼请求。因此，虽然被告交付的1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1019（1层19号房），与合同约定稍有瑕疵，但基本符合合同约定，也不影响合同目的的实现，故被告应向原告交付1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1019（1层19号房）。建筑面积依照合同约定以产权登记面积为准。安置住房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，据实结算。如产权登记面积与实际交付面积不符，双方可另行主张权利。关于被告方是否应承担迟延履行交房的违约责任，结合双方当庭陈述，本案中，原告因被告交付的1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1019（1层19号房）房屋面积以及房屋结构变更不符合合同约定而拒绝接收房屋，关于交付房屋不符合合同约定或者结构变更，合同中都有明确规定，原告因此而拒绝接收房屋，不符合双方约定支付违约金的情形，故对贺如开请求支付迟延履行交房的违约金请求，本院不予支持。被告方答辩时称，原告将一辆红色面包车停放在被拆迁房前，阻碍拆迁。因与本案的争议不具有关联性，本院不予支持，被告方可另行提起诉讼。综上所述，原告主张被告交付1018（1层18号房）的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告为原告预留的1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1019（1层19号房），虽然稍有瑕疵，但基本符合合同约定，不影响合同目的的实现。经法庭当庭向原告释明是否变更诉讼请求，原告表示坚持诉状中的诉讼请求。故被告应向原告交付1016（1层16号房）、1017（1层17号房）、1019（1层19号房）。原告因被告预交付的三间库房面积及结构不符合合同约定而拒绝接收，关于交付房屋不符合合同约定或者结构变更，合同中都有明确规定，原告因此而拒绝接收房屋，不符合合同约定支付违约金的情形，故被告不承担因迟延履行交付房屋的违约责任。经本院审委会研究,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告任月厚于本判决生效后10内向原告交付位于××街房）、1017（1层17号房）、1019（1层19号房）。被告圆胜房地产开发有限公司对上述交付义务承担连带责任。驳回原告其它诉讼请求。案件受理费7076元，由原告贺如开负担1240元，被告内蒙古圆胜房地产开发有限公司、任月后连带负担5836元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 曹海燕审 判 员 李 强人民陪审员 李 芳 二〇一九年十二月二十六日书 记 员 张骄荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。