广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9375号原告：邱丽珍，女，1993年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，委托诉讼代理人：陈继荣，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：张虹，广东洋三律师事务所律师。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。第三人：邱那，男，1968年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，委托诉讼代理人：陈继荣，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国园，广东洋三律师事务所实习律师。第三人：广东永盛建筑工程有限公司中山分公司，住所地广东省中山市港口镇达美路7号综合楼二楼1-8卡，统一社会信用代码91442000673063428J。负责人：梁庆宏，经理。委托诉讼代理人：吕贤，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴水良，广东谨然律师事务所律师。原告邱丽珍与被告广东永怡集团股份有限公司(以下简称为永怡公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加第三人邱那、广东永盛建筑工程有限公司中山分公司（以下简称为永盛中山分公司）作为第三人参加本案诉讼。原告邱丽珍及第三人邱那共同委托诉讼代理人陈继荣，被告永怡公司委托诉讼代理人黄炳星，第三人永盛中山分公司委托诉讼代理人吕贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱丽珍向本院提出诉讼请求：1.确认聚豪园峰晴苑第5栋1304房的所有权自2014年12月31日起归原告所有；2.判令被告立即协助原告办理聚豪园峰晴苑第5栋1304房不动产登记证明。第一次庭审后，原告邱丽珍变更其诉讼请求为：判令被告继续履行工程协议书、补充协议书及转让协议书的约定义务，就中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园峰晴苑5幢1304房与原告签订商品房买卖合同并协助办理相应的过户手续。事实和理由：2014年5月14日，永盛中山分公司就其承建的中山永怡聚豪园东苑4-14幢住宅楼工程项目与被告进行结算，并签订工程协议书，一致确认：中山永怡聚豪园东苑4-14幢住宅楼工程总造价198152726元，被告以聚豪园东苑8个地下车位及熙园第63幢别墅销售给永盛中山分公司，并以未付的约14344882元工程款抵扣，且以货币方式多除少补，被告在2014年6月30日前与永盛中山分公司签订商品房买卖合同等。后因被告无法履行上述协议书约定的聚豪园熙园第63幢别墅按7700000元作价抵付工程款给永盛中山分公司，被告与永盛中山分公司在2014年12月31日签订补充协议书，约定被告以聚豪园西苑峰晴第5栋8套和第6栋4套商品房作价约9815960元给永盛中山分公司并以未付工程款抵扣且最终以货币方式多除少补，被告按永盛中山分公司提供的邱那兄弟及其子女等近亲属作为商品房的买受人。同日，原告、被告与永盛中山分公司三方签订转让协议书，约定永盛中山分公司转让从被告处以抵扣工程款方式取得的聚豪园峰晴苑第5栋1304房给原告，被告应当与原告签订商品房买卖合同及协助原告办理中山市商品房登记备案及不动产产权登记。同日，被告向原告开具收到5栋1304房购房款866195元的收据，该款实际上是被告以5栋1304房作价866195元抵扣未付工程款，并由永盛中山分公司直接向原告收取。永盛中山分公司于2014年12月28日收到该款，并向原告开具5栋1304房房款866195元的收据。但是，被告以各种理由拒绝与原告签订商品房买卖合同，更没有为原告办理不动产登记证明，致使原告完全不能行使所购房屋的处分权能，造成原告无法估量的损失。诉讼中，原告补充其事实与理由，认为在本案还未判决前仍处在审理之中，其有权变更诉讼请求。被告总以其与承建方工程款是否拖欠为由拒绝履行合同义务没有依据。被告与承建方之间的纠纷属于另一法律纠纷，应另案主张权利。根据最高院民二庭第四次法官会议纪要关于以物抵债的效力，合同法第二十五条有规定，承诺生效时合同成立，该条确立了以诺成合同为原则，以实践合同为实践规则。就以物抵债而言，只要双方意思表示一致时成立，不以债权人受领债务为必要要件。工程协议书、补充协议书约定以房清偿工程款的约定是合法有效的，并实际发生了以房抵债的法律效力，上述协议是一整体，所约定被告的义务，都应全部履行。被告永怡公司辩称，1.最高法院在关于证据规则的司法解释里，对变更诉讼请求有期限上的规定，就是变更或者增加诉讼请求的，应当在一审法庭辩论终结前提出。本案已在5月31日一审开庭审理终结，诉讼请求已经固定，现为调解结束宣判前的阶段，是否允许原告变更诉讼请求，退回到开庭前，然后再开庭公开审理，请法院依法处理。2.依据原告的诉讼请求，案件性质定为物权关系的所有权确认纠纷。原告现变更诉讼请求，且自行将案由改为房屋买卖合同纠纷，案件性质随之变成合同关系纠纷。诉讼请求可以变更，但性质也一起改变，就不是单纯的变更诉讼请求，而是另立一件新案。故原告应要么申请撤诉，要么由法院裁定驳回原告的起诉。3.原告明知自己不是工程协议书、补充协议书的合同主体，被告与永盛中山分公司签订的工程协议书、补充协议书对其不具合同约束力，原告要求别人履行别人的合同，没有依据。被告与永盛中山分公司如因工程协议书、补充协议书产生诉争，诉讼主体只能是合同主体。被告与永盛中山分公司之间因建设工程施工产生相关协议，永盛中山分公司与原告之间因二手房转让产生相关纠纷，这不等同于原告与被告发生商品房买卖关系。原告与永盛中山分公司之间的协议是否受法律保护取决于永盛中山分公司与被告之间的协议是否受法律保护。4.中山市商品房预售款监管办法规定，每一套商品房预售购房款必须存入监管专用账户。原告因与被告没有商品房买卖关系，被告没有实际收取原告购房款，被告的监管专用账户相应没有这笔款项，政府职能部门不会为原告办理商品房房地产权证。5.原、被告之间没有直接的房屋买卖关系，只是由于施工单位的实际施工人与被告有约定以工程款抵房屋，但工程款抵房屋的前提必须有欠工程款，但其不仅没有拖欠工程款，还超额支付了工程款，所以转让协议书中明确约定与被告没有房屋买卖关系。6.原告隐瞒了被告超额支付工程款的重要事实，本案不是商品房买卖合同，而是工程款抵债，原告必须举证证明支付了多少工程款，房屋抵债了多少钱，拖欠了多少工程款，但这个需要原告与其挂靠单位另案解决。7.原告未占有、使用涉案房产，原告提交的证据不具有所有权证明效力，工程协议书、补充协议书系原告与永盛中山分公司之间的结算债权协议，与原告无关。8.原告基于转让协议书及收款收据为依据的债权债务关系提起诉讼，那么诉讼时效应从2015年1月1日起算，转让协议书及收款收据已因超过诉讼时效而不受法律保护。第三人邱那陈述称，确认原告的所有陈述，对原告的诉讼请求没有意见。第三人永盛中山分公司陈述称，涉案纠纷与永盛中山分公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月14日，永盛中山分公司（乙方）与永怡公司（甲方）签订工程协议书一份，一致确认：中山永怡聚豪园东苑4-14幢住宅楼工程总造价198152726元，除去甲方已支付工程款，乙方的剩余工程款约为14344882元（实际数额以双方财务的对数为准）；双方同意甲方以聚豪园东苑的8个地下车位（共1023000元，按9.5折车位金额971850元）及熙园第63幢别墅（作价7700000元）抵付甲方未付的约14344882元工程款；如乙方的剩余工程款不足支付的，由乙方负责补足购房款；如甲方的售房款不足抵乙方的工程款的，由甲方一次性付清给乙方；甲方承诺在2014年6月30日前办妥本合同第四条约定的商品房买卖合同手续给乙方；在本协议书签字后，如乙方需办理车位、商品房预告登记等法律手续，甲方应当无条件协助办理，费用由乙方承担。但该协议签订后，永怡公司未依约履行上述协议书约定的将聚豪园熙园第63幢别墅按770万元作价抵付工程款给永盛中山分公司的义务。2014年12月31日，永怡公司与永盛中山分公司签订补充协议书，主要约定：鉴于2014年5月14日双方签订的工程协议书中第四点“剩余工程款由甲方以其开发的聚豪园熙园第63幢别墅按售楼总价770万元抵付”的条款已无法实际履行，现双方协商订立补充条款，同意变更为永怡公司以聚豪园西苑峰晴第5栋8套（房号分别为：804房、157.49㎡；904房、157.49㎡；1004房、157.49㎡；1104房、157.49㎡；1204房，157.49㎡；1304房、157.49㎡；1604房、157.49㎡；1804房、157.49㎡）和第6栋4套（房号分别为：1303房、104.75㎡；1304房、157.65㎡；1503房、104.75㎡；1504房、157.65㎡）商品房作价约9815960元（按单价5500元/㎡计算）抵付永盛中山分公司承建的东苑4-14栋土建工程结算款；如永盛中山分公司的剩余工程款不足抵付房款支付的，由永盛中山分公司负责补足购房款；如永怡公司的售房款不足抵永盛中山分公司的工程款的，由永怡公司一次性付清给永盛中山分公司；永盛中山分公司提供的房屋产权人仅限于邱那三兄弟及其子女等近亲属，永怡公司必须根据永盛中山分公司提供的房产权人名称，办理购房合同、交易备案以及产权登记等一切必要手续，确保永盛中山分公司指定产权人依法领取房产权证；如商品房未按上述要求转到其他人名下，则永怡公司有权在统一售价的基础上收取7%的费用；签订协议三天内，永盛中山分公司开具收到工程款的收据，永怡公司须按永盛中山分公司提供的名字开具购房款的收款收据；如永怡公司将上述商品房再出售，永怡公司须一次性付清工程款及逾期罚息（按欠款总额，以人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，从2014年5月15日起计至付清工程款之日止）。同日，邱那代表永盛中山分公司与邱丽珍、永怡公司签订转让协议书，主要约定：永盛中山分公司同意转让聚豪园峰晴苑第5栋1304房给邱丽珍，该房建筑面积为157.49㎡，总房款为866195元；邱丽珍清楚了解上述房屋的转让与永怡公司无发生任何直接买卖关系；永怡公司为转让上述房屋之见证人；永盛中山分公司、邱丽珍同意按永怡公司发出通知书之日起七日内签署商品房买卖合同。2014年12月31日，永怡公司向邱丽珍开具收据，载明“今收到邱丽珍交来聚豪园峰晴苑第5栋1304房款。与永盛中山分公司工程款对数，金额866195元”的内容。永怡公司出具收据后，拒绝与邱丽珍签订商品房买卖合同。2019年1月16日，邱丽珍委托诉讼代理人向永怡公司发出律师函，要求永怡公司与其签订商品房买卖合同、为邱丽珍办理不动产登记证明。永怡公司收到律师函后，于2019年1月21日复函称：鉴于永盛中山分公司与我司之间存在应付工程结算款与我司实付工程款（包括抵楼部分）存在较大差异，以及永盛公司存在的未足额开具建安发票给我司的问题，我司因此暂停了邱康华等10人的商品房买卖合同；请转达委托人，并知会永盛公司委托派人到我司计财部核对财务情况和处理未了事项后，另行协商处理。后邱丽珍以永怡公司拒绝履行签订商品房买卖合同且未协助办理涉案房屋不动产权属证书为由，诉至本院，主张前述权利。诉讼中，邱丽珍明确其本案诉因为房屋买卖合同纠纷。另查，根据邱丽珍的财产保全申请，本院依法查封了涉案房产价值866195元的份额。涉案商品房已办理大确权[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0197184号]，权利人为永怡公司，该商品房除本案诉讼保全的查封外，名下没有其他查封或抵押。再查，邱那与广东永盛建筑工程有限公司于2012年3月6日签订承包经营合同书，约定由邱那承包经营永盛中山分公司，承包经营期限为2012年3月15日至2015年3月14日。2015年4月16日，广东永盛建筑工程有限公司出具授权委托证明书，授权邱那代办出售永怡聚豪园西苑峰晴5幢804、904、1004、1104、1204、1304、1604、1804,6幢1303、1304、1503、1504房签约和收款手续。永盛中山分公司成立于2008年3月25日，根据工商登记信息显示永盛中山分公司的负责人在2018年4月23日由邱那变更为梁庆宏。邱那当庭陈述，上述房屋的购买人分别是邱那的子女或其兄弟的子女。本院认为，根据邱丽珍明确其本案诉因为房屋买卖合同纠纷主张权利，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。结合当事人各方诉辩意见，本案争议焦点为：1.邱丽珍能否变更或增加诉讼请求问题；2.涉案工程协议书以及补充协议书、转让协议书效力认定问题；3.涉案房屋应否办理产权过户登记手续问题；4.邱丽珍诉讼请求有无超过诉讼时效问题。关于焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第232条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，第一次开庭庭审结束后，因案情复杂，依法转为普通程序继续审理，后邱丽珍于诉讼中第二次开庭前提交变更诉讼请求申请书，符合前述法律规定，故本院依法予以准许。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条第1款规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”根据前述法律等规定，当事人订立的民事合同，只要当事人均具有相应的民事行为能力、缔约行为能力和缔约资格，双方意思表示真实一致，合同内容确定且可能，不违反法律法规和社会公共利益，当事人约定或者法律规定的其他生效条件具备，应属于合法有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。以房抵债是指债务人不能清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，应当以尊重当事人意思自治为基本原则；建设工程合同当事人就工程款支付问题，建立房屋买卖合同关系，将部分工程款转化为已付购房款经对账结算的，不存在《中华人民共和国物权法》第186条规定“流质抵押”禁止的情形以及《中华人民共和国合同法》第52条规定无效的情形，应属于合法有效合同。本案中，永怡公司与永盛中山分公司为消灭建设工程合同关系事实形成的部分债权债务关系，永怡公司自愿以其开发建设的自有房地产转让价款抵偿部分工程款，双方签订工程协议书以及补充协议书；而永怡公司与永盛中山分公司就邱丽珍受让涉案聚豪园峰晴苑第5栋1304房屋问题三方签订转让协议书，永怡公司并向邱丽珍开具收据，明确收到邱丽珍涉案房屋购房款（与永盛中山分公司工程款对数，金额866195元），永盛中山分公司、邱丽珍同意按永怡公司发出通知书之日起七日内签署商品房买卖合同。前述工程协议书以及补充协议书、转让协议书内容明确具体，均是当事人各方的真实意思表示，且不存在恶意损害第三人合法权益等情形，内容未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同。关于焦点三。如前所述，永怡公司与永盛中山分公司就邱丽珍受让涉案聚豪园峰晴苑第5栋1304房屋签订转让协议书合法有效，永怡公司与永盛中山分公司、邱丽珍三方之间形成房屋买卖合同关系。本案中，作为开发商的永怡公司大产权证也已经办出，具备给永盛中山分公司与邱丽珍依次办理产权证的条件，永盛中山分公司与邱丽珍只需要支付相关的契税就可以办理产权证，而永怡公司拒不协助办理涉案房屋产权过户登记手续，属于不正当的阻止条件成就的行为，依据《中华人民共和国合同法》第45条第2款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故永怡公司不予协助办理涉案房屋产权过户登记手续行为构成违约。而作为受让人的邱丽珍并已实际履行交付涉案房屋购房款义务，永怡公司亦应当按照约定继续履行自己的协助办理涉案房屋产权过户登记手续义务。关于邱丽珍主张永怡公司签订涉案房产商品房买卖合同问题，《中华人民共和国合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，虽然邱丽珍有权基于当事人各方签订的转让协议书要求永怡公司与其签订涉案房产的商品房买卖合同，但因该合同尚未正式签订，且永怡公司作为签订商品房买卖合同的主体明确表示不同意按转让协议书与邱丽珍签订商品房买卖合同，因此，法律上无法强迫平等民事主体之间签订书面买卖合同，且“签订合同”这一行为亦无法通过申请强制执行的方式实现。因此，邱丽珍诉请判令永怡公司与其签订商品房买卖合同，有悖于合同订立的自愿原则，本院不予支持。关于涉案房屋连环买卖办理产权过户登记手续问题，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第25条规定：“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”本案中，永怡公司与永盛中山分公司、邱丽珍就涉案聚豪园峰晴苑第5栋1304房屋三方之间形成连环买卖合同关系，永怡公司与永盛中山分公司为以房抵债合同关系，永怡公司与永盛中山分公司、邱丽珍为房屋买卖合同关系，按照交易规则，永怡公司对涉案房屋应依次办理房屋所有权转移登记，由永恰公司将涉案房屋过户登记至永盛中山分公司名下，再由永盛中山分公司将涉案房屋过户登记至邱丽珍名下，永恰公司并将涉案房屋交付给最终买受人邱丽珍。虽本案邱丽珍未主张依次办理产权证的诉讼请求，但根据诉讼经济原则，为减少当事人诉累，本院一并判令相关当事人依次办理房屋所有权转移登记手续。至于过户税费用（工本费、税费等）承担问题，根据转让协议约定，应由邱丽珍与永盛中山分公司自行承担，永怡公司无需承担。为便于办理涉案房屋过户手续，递件过户过程中产生的过户税费可先由邱丽珍承担，邱丽珍承担后可自行与永盛中山分公司协商解决该费用的具体负担问题，如协商不一时可另行主张权利。关于焦点四。本案邱丽珍变更后的诉讼请求为要求永怡履行相关协议约定义务，即与其签订涉案房屋的商品房买卖合同并协助办理相应的过户手续。而转让协议约定，关于签订合同的履行期限为被告发出通知书之日起七天，但关于通知书的寄发时间双方没有约定，永怡公司至今未向邱丽珍寄发关于签订合同相关事宜的通知书。邱丽珍曾于2019年1月16日向永怡公司寄发律师函催办前述事项，永怡公司于2019年1月21日明确回复称因永盛中山分公司与其存在工程款的争议，因此暂停邱华康等10人的商品房买卖合同手续。因此，本案的诉讼时效应从2019年1月21日开始起算，邱丽珍于2019年4月8日起诉，没有超过法定诉讼时效。综上所述，邱丽珍诉讼请求合理部分，本院予以支持。永怡公司抗辩意见理据不足，本院不予采纳。永盛中山分公司主张合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助第三人广东永盛建筑工程有限公司中山分公司办理位于中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园峰睛苑5幢1304号房屋［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0197184号］的过户登记手续，将前述房屋过户登记至第三人广东永盛建筑工程有限公司中山分公司名下；二、第三人广东永盛建筑工程有限公司中山分公司取得上述房屋产权登记在其名下的不动产权证书之日起七日内协助原告邱丽珍办理该房屋的过户登记手续，将该房屋过户登记至原告邱丽珍名下；三、上列判项依次办理房屋所有权转移登记过中产生的所有税费均由原告邱丽珍负担；四、驳回原告邱丽珍的其他诉讼请求。案件受理费12462元，财产保全费4851元，合计17313元（该款原告邱丽珍已预交），由被告广东永怡集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉审 判 员  杨 颖人民陪审员  吕颜媚二〇一九年十二月三十一日书 记 员  梁敏霞陈燕