河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0202民初2170号 原告：段新华，汉族，1977年10月17日生，住河北省唐山市路南区。 委托诉讼代理人：秦立艳，河北德硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张达，河北德硕律师事务所律师。 被告：唐山鸿创联城房地产经纪有限公司，住所地唐山市路南区1#商业楼燕新路2-6。 法定代表人：**，职务：经理。 被告：**，男，汉族，1988年9月19日生，现住唐山市丰南区。 二被告委托诉讼代理人：赵倩，河北鸿翔律师事务所律师。 被告：王雪，女，汉族，1992年11月1日生，现住唐山市路南区。 原告段新华与被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司（以下简称鸿创联城）、**、王雪合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司申请，经原告段新华同意，依法追加王雪为被告，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段新华委托诉讼代理人秦立艳、张达、被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司及被告**的共同委托诉讼代理人赵倩到庭参加诉讼，被告王雪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段新华向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司及被告**退还原告居间代理费3000元；2.判令被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司及被告**赔偿原告违约金30000元；3.判令被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司及被告**支付2019年7月17日起至实际返还完毕之日止的利息（以33000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费由被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司及被告**承担。事实和理由：2019年3月28日，原告段新华与王雪及本案被告共同签订了《房屋买卖定金合同》，编号为ＴＳ-08-0000749,合同约定王雪将其所有的位于唐山市路南区房屋出卖给原告，合同居间方有被告员工张家齐签字，且有被告公司盖章，被告应承担相应的居间责任。上述房屋建筑面积为36平方米，成交总价为350000元，原告采取商业贷款的方式支付购房款。合同约定定金为10000元，居间代理费约定为房屋实际成交价的1%，原告实际支付3000元，在其他约定部分特别约定了该房屋下没有户口，并由居间人张家齐将该约定写入协议。2019年5月14日，原告与王雪完成上述房屋的买卖，签署居间方提供的业务完结确认单。因原告子女上学需要将户口签到上述房屋所在地，在办理户口转移手续时原告才发现一直有另一陌生人的户籍登记在该房屋下，后得知该陌生人户籍在出卖人王雪购买该房屋之前就已登记，即该房屋第一手房主。因陌生户籍的存在导致原告购房目的难以实现，并且此事迟迟得不到解决也导致了该房屋价值的贬损，给原告造成种种困难及损失。原告及王雪在被告的居间活动下签订了《房屋买卖定金合同》等协议，并支付相应的居间费用，根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同当事人具有法律约束力，当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应的法律后果。被告作为居间人应当按照《合同法》第四百二十五条的约定就有关订立合同的事项向当事人如实报告。房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域具有一定的专业优势，能够根据购房者的需求为购房者寻找、查验、确定合适的房源。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包括对卖房人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供的信息的真实性。在《房地产经济管理办法》第二十二条对此有更详尽的规定。原告已经明确其所购买的房屋名下应没有户口，被告作为职业中介公司应提供给原告满足此项购房目的的房源，但在本案中，显然被告并没有尽到相应的审慎核查义务，提供的房源也未符合原告要求。原告出于对被告居间活动的信赖购买上述房屋，被告对原告的损失存在过错，应当承担相应的违约责任。《房地产经纪管理办法》第21条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并书面告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险。在房屋买卖合同居间方提供居间服务的情况下，居间方对于合同内容应该向委托人进行说明和解释，对于房屋涉及到的风险应该书面告知。合同中户口问题应属于《房地产经纪管理办法》中提到的可能存在的风险。而在本案中，居间方没有对合同内容中的户口问题涉及到的风险向买受人进行书面告知和说明，应当认定居间方没有尽到居间人的主要义务，应当承担相应的赔偿责任。另外，根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”，被告未完成约定事项，其应将原告已经支付的居间费用返还给原告。综上，被告的行为导致了原告的合法权益受到损害，原告多次找被告协商未果，为维护自己的合法权益，原告向人民法院提起诉讼，望判如诉请。补充：原告不对被告王雪主张责任。涉案房产现落有龙朝的户口，虽然现在原告可以在该房产落户，没有对原告造成实际损害，但是被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司违约，我方基于违约条款对其提起诉讼。关于第二项诉讼请求，被告**不能证明其个人财产和公司财产不存在混同的情况，需要承担连带责任。 唐山鸿创联城房地产经纪有限公司辩称，对收取居间费3000元的事实没有异议。一、原告的诉请没有任何事实及法律依据，通过原告提交的证据及诉状中的事实理由，与原告形成房屋买卖关系的系被告王雪，被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司作为居间方已经履行居间介绍义务，被告王雪与原告段新华签订《房屋买卖合同》时，承诺房子内没有户口，答辩人按照被告王雪的承诺，如实在《房屋买卖定金合同》中予以注明，原告对承诺的内容及主体均存在误解，除了进行居间服务、收取居间服务费用外，房产居间机构无权对房子的任何情况对买卖双方进行承诺，现阶段，原告段新华与被告王雪早就办理了房屋登记变更手续，被告鸿创联城房地产经纪有限公司早就促成了房屋买卖，更不存在由居间方承担责任的情形，至于本案被告王雪的承诺，是否存在瑕疵，履行房屋买卖合同是否存在违约，以及原告段新华是否存在损害，均与唐山鸿创联城房地产经纪有限公司无关，请求法院驳回原告对被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司及被告**的诉请；二、原告属于滥用诉权，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，标的物为交易的房产，如交易的房产存在任何的问题应当由出卖方承担相应的责任，被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司的经营范围包括房地产经纪服务，在原告段新华与被告王雪的交易过程中，居间介绍成功，促成了交易，将唐山鸿创联城房地产经纪有限公司作为本案被告，明显违背事实及相关法律规定，建议原告立即撤回我公司的起诉，否则严重影响我公司信誉，我公司将立即反诉或另行起诉。 **辩称，与被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司的答辩意见一致，与原告段新华存在居间合同关系的为唐山鸿创联城房地产经纪有限公司，被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司并非**个人，诉讼主体不适格，故应当驳回对被告**的起诉。 王雪未答辩，亦未提交证据及其他书面材料。 本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，原告段新华作为乙方（买受方）与被告王雪作为甲方（出卖方）、被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）共同签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：“第一条房屋情况概述，1.甲、乙双方通过丙方居间，买卖位于定福里14-2-402的房屋，建筑面积36平米，房屋权属编号为311082938。2.甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件”；“第二条房屋交易概况，……2.乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况有了充分的了解，经双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币350000元（叁拾伍万整）”；“第三条定金，乙方在本合同签订时，应向甲方支付定金人民币壹万整（10000）”；“第五条居间代理费，甲、乙双方确认，丙方为本次房屋交易提供居间服务，且同意在签署《买卖合同》时由甲乙双方各向丙方支付居间代理费为本次房屋实际成交价格的1%”；“第六条其他约定，房子内没有户口，如有继承、赠与、析产所产生的费用由甲方承担，三年之内没有在房子内落户上学，如有违约退定金三倍”。同日，原告段新华给付被告王雪定金10000元，被告王雪出具收据。2019年4月12日，涉案房产（唐山市路南区定福里14楼2门402号）变更登记至原告段新华名下，不动产权登记证书编号为冀（2019）唐不动产权第0001033号。2019年5月11日，原告段新华支付居间代理费3000元至被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司法定代表人即被告**的账户。2019年5月14日，原告段新华与被告王雪双方签订业务完结确认单。另查明，涉案房产名下现仅登记有案外人龙朝一人的户籍。被告**系被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司的唯一股东。 本院认为，原告段新华、被告王雪以及被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖定金合同》系三方当事人真实的意思表示，合法有效，三方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。三方当事人就本案涉案房产的居间服务并未另行签订房地产经纪服务合同等居间合同，出卖方、买受方、居间方的房产定金及居间权利义务均通过涉案《房屋买卖定金合同》进行约定，故本案被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司应履行的居间义务均应依照合同约定予以确认。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”，涉案房产现已变更登记至原告名下，房产交易已经达成，故对于原告要求被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司返还其已经收取的3000元居间代理费的诉讼请求，不予支持。《房屋买卖定金合同》中关于要求交易房产名下没有户口以及违约金为定金的三倍即30000元的约定，系原告段新华、被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司以及被告王雪就涉案房产达成交易条件的补充约定，三方对此约定均知情并予以认可，故该条约定对提供居间服务的被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司及出卖方被告王雪均产生约束，被告王雪应履行诚信告知并配合落实涉案房产没有其他户籍信息登记等义务，被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司应当履行审查、告知等居间服务义务。现涉案房产名下存在案外人户籍，该项补充约定的目的没有实现，被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司应当承担违约责任。关于违约金金额问题，被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司抗辩违约金过高，违约金兼具补偿性及惩罚性，根据当前社会落户上学政策的现状，合同对违约金计算方式的约定并未明显过高，故对被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司该抗辩意见不予采纳。原告放弃对被告王雪的涉案权利主张，故被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司应当承担违约金30000元的二分之一的违约责任，即被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司应当给付原告违约金15000元。关于原告要求被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司给付利息的诉讼请求，因违约金已属于违约责任的承担方式，且合同中对违约金利息并无约定，原告此项诉请理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告**承担给付责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，原告应举出盖然性证据证明被告**存在滥用公司人格的行为及由此产生了损害结果，本案中原告未提交相关证据证明被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司存在滥用公司人格的外部表象、公司运营过程中存在明显瑕疵，产生合理怀疑，故对原告该项诉讼请求，不予支持。被告王雪经本院依法传唤未到庭，视为对诉讼权利之放弃，依法应当承担由此产生的不利后果。 综上，对原告段新华的部分合理请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告段新华违约金15000元； 二、驳回原告段新华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元，减半收取312.5元，由被告唐山鸿创联城房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 王晓丹 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 朱良曼 书 记 员 鲁瀚阳