广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终11327号上诉人（原审原告）：吴景奇，男，香港特别行政区居民，1959年11月22日出生，香港永久性居民身份证号码为H021232(8)，港澳居民来往内地通行证号码为H06384578。委托诉讼代理人：饶小庆，广东宏尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市黄江镇田美股份经济联合社，住所地：广东省东莞市******。负责人：曾杜华，理事长。委托诉讼代理人：陈积权，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小婷，广东佑德律师事务所实习律师。上诉人吴景奇因与东莞市黄江镇田美股份经济联合社（以下简称田美经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴景奇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.维持原审判决第一判项，撤销原审判决第二判项；2.田美经合社向吴景奇支付扩建补偿700000元及装饰装修物补偿200000元；3.田美经合社向吴景奇返还保证金90000元；4.田美经合社向吴景奇支付利息，以990000元为本金，从2019年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止；5.田美经合社承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。一、田美经合社应当向吴景奇支付扩建补偿和装饰装修物补偿。吴景奇承租房屋后投资建厂经营，田美经合社的村民任锦满在厂任职厂长，吴景奇扩建和装修均通过任锦满征求田美经合社的意见，田美经合社同意后，吴景奇才进行扩建和装修。现该扩建部分已出租给案外人使用且利用装饰装修物，田美经合社从中获取利益，根据公平合理原则，田美经合社应向吴景奇支付扩建补偿和装修装饰物。在吴景奇和田美经合社签订的多份租赁合同，租赁物为厂房一栋和宿舍一栋并以此计算租金，因为田美经合社已知该扩建部分属于吴景奇的财产，故未将扩建部分纳入租赁范围，而不是原审法院所理解的不知晓或默认。倘若吴景奇扩建和装修未经得田美经合社同意，也未见双方因扩建和装修产生纠纷。认定田美经合社对扩建和装修不知晓或默认，完全不符合常理。吴景奇的诉请扩建补偿和装饰装修物补偿金额，远低于市场标准，也低于当初扩建和装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第九条规定，田美经合社应当根据其过错分担扩建造价费用和对装饰装修物进行折价补偿。二、田美经合社应当向吴景奇返还90000元。吴景奇在2014年3月，参与竞投时，交纳了90000元保证金，东莞市***********也将保证金转给田美经合社。吴景奇竞得厂房使用权后，又向田美经合社交纳60000元租赁定金。吴景奇已经向原审法院提供了充分的证据予以证明。而田美经合社所述的90000元保证金中，有30000元冲抵租金，另60000元转为租赁定金，并无证据予以证明。原审法院仅以现金支付租赁定金与财务制度不符为由，不认可吴景奇主张的保证金，毫无事实依据。现双方的租赁合同无效，田美经合社因合同而获得的保证金9万元和租赁定金6万元，应当返还给吴景奇。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求法院予以纠正并支持吴景奇的上述请求。田美经合社向本院答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。吴景奇的上诉请求及理由没有事实和法律依据，依法予以驳回。一、吴景奇要求支付扩建的补偿700000元及装饰装修物补偿200000元，既没有事实根据，也没有法律依据。吴景奇仅根据田美经合社的村民任锦满在吴景奇厂里任职，就主张扩建和装修通过任锦满征求田美经合社的意见，但吴景奇既无提交书面的证人证言也没有其他书面证据证明经过田美经合社同意就行扩建和装修。事实上，基于安全的角度，田美经合社也自始至终从未同意过吴景奇私自拾建铁皮房。吴景奇自称是分别于2003年、2007年、1997年扩建的厂房左右两侧及厂房后面的三处铁皮棚。根据吴景奇和田美经合社于2003年2月15日签订的《租赁厂房合同》及2014年3月26日签订的《厂房租赁合同书》均载明租赁物系厂房一栋和宿舍一栋。若如吴景奇所称经过田美经合社同意才扩建和装修，由于扩建部分占用田美经合社的租赁物用地。可知，双方签订的租赁合同中的租赁面积必定会包括扩建部分，约定收取吴景奇相应面积的租金。吴景奇主张田美经合社知道扩建部分属于吴景奇的财产，故未将扩建部分纳入租赁范围只是其主观的臆断。因此原审法院认定的田美经合社对扩建和装修部分不知晓完全符合客观事实。且吴景奇诉请的扩建补偿700000元及装饰装修物补偿200000元，既无提供相关的报建手续、施工合同，也未提交因此工程而支付相关款项的凭证等证据，以证明是吴景奇的扩建工程和属于其租赁后的装饰装修物，以及相应的工程的造价，吴景奇需要承担举证不能的法律后果。二、吴景奇诉请返还保证金90000元，完全是颠倒是非，根本没有任何事实依据。田美经合社在原审法院中已提供了东莞农村商业银行客户收款通知，记账凭证、黄江镇农村集体经济组织收据的证据，形成完整的证据链，充分证明了90000元的保证金中，有30000元冲抵了2014年4月的租金，余下的60000元转为租赁定金，金额刚好相当于案涉租赁物两个月的租金并且由田美经合社向吴景奇出具单据。吴景奇主张其在竞得厂房使用权后，又向田美经合社以现金形式交纳了60000元的租赁定金，但无提供其从银行提出案涉款项的流水证明也无别的证据予以佐证，按照交易习惯，以现金交纳如此大额的租赁定金与现今的财务制度不符，而且吴景奇也没有可能重复交纳保证金，原审法院以此驳回吴景奇的诉讼请求符合事实和法律依据。三、吴景奇请求田美经合社支付利息，既无任何事实根据，也未任何法律依据。综上，吴景奇诉请的扩建补偿费用及装饰装修物补偿费不但没有事实依据，即使有也是因为吴景奇的过错造成的，应当由其承担责任。保证金也仅有60000元，吴景奇诉请的利息，既无任何事实根据。也没有任何法律依据，依法予以驳回。吴景奇向原审法院诉请：1.田美经合社向吴景奇支付扩建补偿700000元及装饰装修补偿200000元；2.田美经合社向吴景奇返还保证金和租赁定金150000元；3.田美经合社向吴景奇支付利息，以1050000元为本金，从2019年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止；4.原审案件的诉讼费由吴景奇承担。原审法院审理查明，2003年2月15日，吴景奇以东莞市黄江利隆塑料袋有限公司的名义与东莞市*******民委员会签订《租赁厂房合同》，约定吴景奇承租东莞市*******民委员会自建厂房一栋，面积共约3200平方米，租期从2003年3月1日至2007年2月28日，该合同第八条约定，承租方安装在厂内的不动产（如电扇、电线、灯具、电话、升降梯等）中途退约或期满均归出租方所有。2009年，吴景奇以东莞市宝隆包装材料有限公司的名义与田美经合社签订《厂房租赁合同书》，约定田美经合社将厂房一栋为3层，面积约3200平方米、宿舍1栋分别为4层的租赁物出租给田美经合社，租期从2009年4月1日至2014年3月31日。2014年3月17日，吴景奇向东莞市*************递交申请表，参与上述厂房、宿舍使用权的公开竞投。2014年3月20日，吴景奇竞得上述厂房、宿舍的经营使用权，其中《黄江镇集体资产交易成交确认书》载明交易保证金90000元、竞投成交价30000元/月。吴景奇提交了现金缴款单，显示其于2014年3月17日向东莞市*************汇款90000元。2014年3月26日，吴景奇、田美经合社签订《厂房租赁合同书》，约定由田美经合社将位于黄江镇田美村福利一街1号厂房1栋分别为3层，面积共2400平方米、宿舍1栋分别为4层，面积共1100平方米的租赁物出租给吴景奇，租赁期从2014年4月1日至2019年3月31日。吴景奇提交了田美经合社开具的黄江镇农村集体经济组织收据（电子），佐证田美经合社于2014年4月21日收到吴景奇缴纳的租赁定金60000元。田美经合社就此提交了东莞农村商业银行客户收款通知、记账凭证、2014年4月租金收据到庭，佐证吴景奇投得案涉租赁物后，东莞市*************于2014年4月15日将前述保证金中89989.50元（已扣除手续费10.50元）转入田美经合社账户。田美经合社后将其中29989.50元及吴景奇现金交付的10.50元合共30000元于2014年4月21日扣除为2014年4月的租金，余下60000元作为租赁定金，并向吴景奇出具了收据。吴景奇另提交了租赁到期通知书、招标公告、联络函、律师函、通知书到庭，佐证2019年1月18日，田美经合社委托东莞市*************发布HJ2019-020招标公告，对田美村福利一街1号的厂房宿舍使用权租赁进行竞投。在招标公告中，案涉租赁物的交易面积为5072平方米、照片所示为四处厂房宿舍，且投标条件排除个人，吴景奇己无资格报名竞投。田美经合社未经吴景奇同意将委托人出资兴建的1800平方米的厂房纳入到了竞投范围。吴景奇看到招标公告后，向田美经合社发出联络函并委托律师向田美经合社发律师函。田美经合社另提交了厂房租赁合同书、回执、租赁厂房合同，证明合同第四条第三款约定，租赁期满，双方没有重新签订租赁合同的，承租方在合同期满后五天内将租赁物完好归还甲方，不得拆除租赁物的固定装修。同时合同笫九条第3款约定，如承租方未经出租方书面同意，将租赁物的部分或全部转借或转租他人，以及未按时归还租赁物给出租方，出租方有权随时没收定金。《租赁到期通知书》回执中，吴景奇也承诺在合同到期之日交还并清理好租赁物，否则，田美经合社可没收保证金。吴景奇未经田美经合社书面同意，就私自超过期限将租赁物转租给范燕夏和金唐成，且直至2019年4月22日才搬离租赁物，违反前述约定，田美经合社可没收吴景奇定金，吴景奇至今还拖欠田美经合社2019年3月租金未付。原审法院庭审中，吴景奇称承租时只有一栋厂房和一栋宿舍，租赁厂区厂房左右有两处铁皮棚，厂房的后面也加建了一处铁皮棚，一共三处铁皮棚，上述铁皮棚中厂房后的铁皮棚是吴景奇于2003年加建的，厂房左右两旁加建的铁皮房是吴景奇于2007年加建的。吴景奇称因为吴景奇承租时，只是一个主体框架，厂房内的墙、粉刷、地面、消防、水电以及植被全是吴景奇弄的。宿舍及厂房的装修装饰等是吴景奇于1997年弄的。另查明，案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证。原审法院认为,本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：一、租赁合同的效力问题。因案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，吴景奇与田美经合社之间签订的《厂房租赁合同书》无效。二、关于保证金及定金。从吴景奇提交的证据看，吴景奇仅提交了现金缴费单证实其有支付交易保证金90000元。从田美经合社提交的银行客户收款通知、记账凭证、2014年4月租金及定金收据看，可以证实吴景奇支付的上述款项中的60000元转为了案涉合同定金，剩余的30000元为支付2014年4月的租金，且上述事实与双方签订的《厂房租赁合同书》中所约定的内容相符。吴景奇称60000元定金系另外以现金方式支付的，但上述陈述与现今的财务制度不相符，因此，原审法院依法确认田美经合社收取了吴景奇支付的定金60000元，对吴景奇主张的保证金90000元，不予认可。在《厂房租赁合同书》无效的情况下，田美经合社应将收取吴景奇的定金60000元予以返还。三、扩建及装修损失。原审法院庭审中，吴景奇称扩建的部分为厂房左右两侧及厂房后面的三处铁皮棚，其中厂房后的铁皮棚是吴景奇于2003年加建的，厂房左右两旁的铁皮房是吴景奇于2007年加建的。厂房及宿舍内的墙、粉刷、地面、消防、水电以及植被是吴景奇于1997年装饰装修的。纵观本案，可以确定一个事实，即从1997年开始至2019年，案涉租赁物一直由吴景奇承租，无论吴景奇系直接与田美经合社签订，还是通过东莞市*************采取竞投的方式与田美经合社签订，均可以认定上述事实。而从双方签订的租赁合同看，租赁合同中均载明的租赁物系厂房一栋、宿舍一栋，即田美经合社从始至终均向吴景奇出租的系原有的租赁物，由此，在假设吴景奇扩建铁皮棚及对厂区进行装饰装修属实的情况下，均无证据证明田美经合社对上述情形知晓或默认。虽然吴景奇称就加建及装修装饰有通知田美经合社，并征得田美经合社同意，但吴景奇的主张并无证据佐证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。…”之规定，根据过失自担的原则，吴景奇作为承租人，因未经出租人同意进行装饰装修及扩建，存在主观上的过错，应自行承担装饰装修、扩建费用。由此，原审法院对吴景奇主张的该部分费用，不予支持。四、关于利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”之规定，即田美经合社所收取吴景奇的定金有返还的义务，但并无支付利息的法律依据，吴景奇诉请田美经合社支付利息，依据不足，不予支持。五、至于田美经合社所提出的吴景奇尚未支付2019年3月及4月租金的问题，因田美经合社并未提出反诉，该部分并非本案的审理范围，原审法院在本案中不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、限田美经合社自判决生效之日起五日内向吴景奇返还定金60000元；二、驳回吴景奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14250元，由吴景奇负担13436元，田美经合社负担814元。吴景奇已预交上述费用。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，因吴景奇为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及适用内地法作为准据法，双方均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审应针对吴景奇、田美经合社的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的争议，本院分析如下：关于吴景奇主张的扩建补偿和装修装饰问题。经查，因吴景奇所称的扩建部分并没有进行报建和进行权属证明登记，应属违法建筑，故其请求确认违法建筑的权利，本院不予处理。至于装修装饰的损失补偿问题，其一，在本案中并没有证据表明吴景奇对案涉房屋进行装修经过田美经合社的同意；其二，对于装修装饰的损失，经二审询问，吴景奇也表示因时间太久没有保存装修合同、付款凭证、支出凭证等，即吴景奇也未能对其所主张的损失进行举证。故原审没有支持吴景奇的该部分损失，并无不当。关于田美经合社是否应向吴景奇返还保证金9万元的问题。经查，田美经合社收取吴景奇9万元保证金，其中的3万元对吴景奇进行租金抵扣，但吴景奇并无证据证明对田美经合社另行支付租金。因此，原审法院依法确认田美经合社收取了吴景奇支付的定金6万元并无不当，本院予以支持。至于利息问题，因吴景奇主张的扩建补偿、装修装饰损失及退还保证金的主张均不成立，故其要求田美经合社支付相应的利息，没有事实和法律依据。综上所述，吴景奇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13700元，由吴景奇负担（吴景奇已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月二十一日书记员  徐烨榆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。