海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初11968号     原告：海口新世界物业服务有限公司，住所地海口市新埠大道1号海口新世界花园会所一楼，统一社会信用代码91460100760375841Y。   法定代表人：蔡某，该司总经理。   委托诉讼代理人：庹某，海南昌宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，海南昌宇律师事务所实习律师。   被告：高某，男，1984年6月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告海口新世界物业服务有限公司诉被告高某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案。依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庹某、被告高某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告海口新世界物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月至2019年5月的物业管理费3656.00元、2018年11月至2019年4月的水费277.02元、电费1349.80元，以及上述欠款产生的滞纳金907.67元(自2017年10月起计算至2019年5月，应按每日1‰计算至实际付清之日)，合计6190.49元；2、判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：海口市新埠岛新世界花园小区听涛轩2座4B房原系闫菲所有。2014年5月5日，现房屋所有权人高某(本案被告）出具声明，涉案房屋所有权已由闫菲转移至其本人名下，并且被告已经取得该套房屋的产权证书。被告作为涉案房屋的权利义务承继人，理应按照前期物业管理等约定支付物业服务费等费用。原告作为小区物业服务单位，一直为包括被告房产在内的全体小区业主提供物业服务，但被告却长期未按小区物业管理约定缴纳物业费、水电费等相关费用，严重违反了小区管理制度与管理秩序，同时造成原告单位资金不足，也实质损害了原告为小区全体业主提供服务的能力。被告拖欠物业费等费用的不当行为，对已经缴费的大部份业主来说也是不公平的。根据前期物业服务协议的约定，被告未按规定缴纳物业费、水电费等相关费用的，逾期每日按应缴金额的1%o向原告支付滞纳金。2018年12月28日，原告向被告发出律师函，督促被告及时履行支付义务，但被告迟迟不履行。截至2019年5月，被告已拖欠原告物业管理费、水费、电费，合计5282.82元，滞纳金907.67元，合计6190.49元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告利益。   被告高某辩称：一、被答辩人不是新世界花园合法的物业服务者--答辩人未与被答辩人签订任何服务管理协议，同时在与开发商海口新世界康居发展有限公司签订的合同中未涉及被答辩人。且从《临时管理规约》及《前期物业服务协议》中我们也只看到了被答辩人的公章，未经答辩人或开发商海口新世界康居发展有限公司的确认，被答辩人不能根据只有其单方面盖章的文件就确认其具有海口新世界花园度假村的物业服务权，一个没有合同关系的公司自然也无权向业主收取物业费。二、被答辩人未提供其物业服务费的收费依据--众所周知物业服务企业在与业主签订《物业服务合同》中的收费标准是需经过物价部门批准备案的，绝不是任何一方想收多少就收多少。但本案中被答辩人未能提供其收费标准的批复，既然没有批复的收费标准被答辩人就不能自定价格强买强卖，据此强盗逻辑推论出来的物业费法庭不应支持。三、被答辩人未提供服务内容及标准--任何一个物业企业给任何一个小区提供物业服务均需要明确其服务内容及标准。本案被答辩人既不能提供其物业服务合同也不能提供其服务标准，试问难道被答辩人就是来收钱的吗无论其是否提供服务，服务是否达标，业主都需无条件的向其付费，答辩人认为这明显有违于民法的公平原则，被答辩人向答辩人主张权利与法无依。四、被答辩人提供过得物业服务质量严重下降--答辩人入住新世界花园小区时可谓是真正的花园小区，但从2015年至今小区疏于管理，致使小区绿化植物大面积枯萎死亡;小区服务管理混乱，物业管理技术极其落后；小偷横行甚至直接入住业主家中月余；环境卫生更是一片狼藉，楼道及电梯卫生一个月也不会清扫一次，沟道、水系、饮水池长期不清理，蚊、虫、蛇肆虐…。物业公司对于上述乱象不闻不问，只管收钱。答辩人认为被答辩人连最基本的服务水准都不具备，也没有给业主提供相应的服务，故其无权向业主主张物业费。综上，被答辩人与答辩人即不存在物业服务合同关系，被答辩人收取的费用也没有物价管理部门审批文件，同时被答辩人更没有尽到服务责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律基于问题的解释》中的相关规定，人民法院应驳回其全部诉讼请求。   原告海口新世界物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：海口市房权证海房字第XXXX号《房产证》、《海口新世界物业收费通知单（2019年5月）》、《律师函》、《新世界花园度假村管理公约》及签署页、《楼宇接收记录表》。   被告高某未提交证据。   本院组织双方当事人对证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在案佐证。本院经审理查明案件事实如下：   位于海口市××区的海口新世界花园度假村是海口新世界康居发展有限公司开发建设的小区。涉案的海口新世界花园度假村C2幢第4层B房由海口新世界康居发展有限公司出售予案外人闫菲，该房建筑面积为92.31平方米，套内建筑面积为81.44平方米。2004年2月3日，案外人闫菲与海口新世界康居发展有限公司办理了房屋交接手续并签署《新世界花园度假村管理公约》，案外人闫菲接收了房屋钥匙及《住宅使用说明书》、《新世界花园度假村管理公约》等若干资料。《新世界花园度假村管理公约》主要约定：海口新世界物业管理有限公司（下称管理公司）负责统一管理海口新世界花园度假村土地及小区，直至管理公司向发展商或业主委员会提前3个月发出书面通知辞去职务为止；多层住宅物业管理服务费收费标准为1.98元/㎡/月、高层住宅物业管理服务费收费标准为2.48元/㎡/月；业主不按规定时间缴交管理服务费、水电费、电视收视费等费用以及赔偿金、违约金的，每超过一天，须按费用总额的1‰缴纳滞纳金；等等。   2014年，案外人闫菲将涉案房产转让予被告，并于2014年4月22日将涉案房产过户至被告名下。被告受让该房后均按时交纳物业管理费、水电费，物业管理费每月为182.80元，水费按3.42元/吨的标准、电费按0.85元/度的标准交纳。自2017年10月起，被告因认为新世界花园小区管理混乱、服务质量下降，遂不予交纳物业管理费，至今拖欠自2017年10月至2019年5月的物业管理费3656元（182.80元×20个月）、2018年10月4日至2019年4月3日的水费277.02元、2018年10月15日至2019年4月14日的电费1349.80元。原告经催交未果，遂成讼。   另查：本案中，原告提供证据《海口新世界物业收费通知单》、《律师函》，欲证实原告已按期通知被告履行支付物业管理费的义务，并对此陈述“《海口新世界物业收费通知单》和《律师函》都投入至小区业主的专属信箱中，2013年至2018年期间，原告均会根据不同业主欠费的情况发送《律师函》进行相应通知，而《海口新世界物业收费通知单》是每月投送至小区业主的专属信箱中”；经被告质证，被告不予认可，称未收到上述通知和函件，对原告主张被告支付的滞纳金不予认可。   本院认为：一、关于原告对新世界花园度假村小区是否具备合法的物业管理权问题。涉案房产的前业主闫菲于收房时与海口新世界康居发展有限公司签署的《新世界花园度假村管理公约》是买卖双方共同达成的具有真实意思表示的合约，内容合法有效。该合约对涉案小区的前期物业服务作出约定，明确由海口新世界物业管理有限公司负责统一管理涉案小区。被告从案外人闫菲处受让该房，不仅受让房产实物，且房产所附随的义务也应由新业主一并予以承接，故《新世界花园度假村管理公约》对被告具有拘束力，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系。据此，原告作为具有物业管理资质的公司，受海口新世界康居发展有限公司的委托取得新世界花园度假村小区的物业管理权，并与各业主签订了《新世界花园度假村管理公约》，入驻涉案的新世界花园度假村小区，对该小区进行物业管理具有合法根据。   二、关于原告的物业收费标准是否合法的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业可以按照物业服务合同的约定收取物业管理费。根据本案上述《新世界花园度假村管理公约》的约定，涉案房产的物业管理费按1.98元/㎡的标准收取，且被告自从受让该房后亦均按该收费标准向原告支付物业管理费，故原告主张被告按此收费标准交纳拖欠的物业管理费3656元，符合约定，于法有据。被告认为物业收费标准无依据，与事实不符，本院不予采纳。   三、关于原告的物业管理质量问题。本案中，被告虽提出原告的物业管理质量差，但被告未举证证实原告不履行物业服务义务，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如物业管理单位未履行约定的物业服务义务，业主可要求物业管理单位承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而交纳物业服务费为业主的约定义务，非法定由物业管理单位承担违约责任的方式，故被告以此为由不予支付物业管理费，本院不予支持。   四、关于被告是否应向原告支付滞纳金的问题。按照上述《新世界花园度假村管理公约》中“业主不按规定时间缴交管理服务费、水电费、电视收视费等费用以及赔偿金、违约金的，每超过一天，须按费用总额的1‰缴纳滞纳金”的约定，被告作为业主未按时支付物业服务费、水电费，原告有权按逾期每日1%0的标准收取滞纳金。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告请求被告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金应当履行先行书面催交的义务。本案中，原告虽然提供了证据《海口新世界物业收费通知单》、《律师函》，但没有其他佐证证据可证实被告已收取通知或函件且已明确知晓原告向其催交物业管理费，故仅凭上述《海口新世界物业收费通知单》、《律师函》不足以证明原告已履行了书面催交的告知义务，依法不产生逾期的后果，据此被告无须支付滞纳金，原告主张被告支付滞纳金，与法不符，本院不予支持。   综上，被告未依约支付物业管理费、水电费，已构成违约，原告主张被告支付物业管理费3656元、水费277.02元、电费1349.80元，符合约定，于法有据，本院予以支持。原告于诉讼请求中提出的物业管理费、水费、电费的欠缴时间与《海口新世界物业收费通知单》中记载的欠缴时间不符，应予纠正，以《海口新世界物业收费通知单》中记载的欠缴时间为准。   依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告高某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口新世界物业服务有限公司支付2017年10月至2019年5月的物业服务费人民币3656元、2018年10月4日至2019年4月3日的水费人民币277.02元、2018年10月15日至2019年4月14日的电费人民币1349.80元。   二、驳回原告海口新世界物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币50元（原告已预付），由原告海口新世界物业服务有限公司负担7元，由被告高某负担43元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周碧忠   审判员 詹海灵   人民陪审员 陈春妹     二O一九年十二月二十日   书记员 蔡亚玲   书记员 陈晓东   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于审理物业服务   纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。   第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主   支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。