湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初2707号原告：马红华，女，1979年9月30日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：邱竞，北京金台（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市齐联房地产开发有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街秦府路89号。法定代表人：王红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴明红，男，武汉市蔡甸区蔡甸街齐联村村民委员会主任。委托诉讼代理人：杨云鹏，湖北人言律师事务所律师。被告：王家振，男，1958年3月5日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告：田汉纯（被告王家振之妻），女，1962年1月31日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告王家振与田汉纯共同的委托诉讼代理人：李尚银，湖北法正联合律师事务所律师。原告马红华与被告武汉市齐联房地产开发有限公司（以下简称齐联公司）、王家振、田汉纯，第三人中国农业银行股份有限公司武汉蔡甸支行（以下简称农行蔡甸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，原告马红华于2019年10月30日申请撤回对第三人农行蔡甸支行的起诉，本院依法裁定予以准许。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马红华及其委托诉讼代理人邱竞，被告齐联公司委托诉讼代理人杨云鹏，被告王家振和田汉纯共同的委托诉讼代理人李尚银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马红华向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告齐联公司之间存在购房合同关系且合同有效，并协助原告办理不动产权登记；2、确认被告齐联公司与被告王家振签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、确认被告王家振、田汉纯与第三人农行蔡甸支行签订的《个人购房担保借款合同》无效；4、本案诉讼费用由被告承担。2019年11月1日，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原告与被告齐联公司之间存在购房合同关系并有效；2、请求确认被告齐联公司与被告王家振所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月26日，原告支付购房款8万元购买被告齐联公司开发的位于武汉市蔡甸区蔡正街香格华府4单元18层2号房屋。当日，被告齐联公司交付房屋并承诺可以办理不动产权登记。原告一直催促被告齐联公司协助办理不动产权登记，但其一直推脱。直至2019年原告才得知被告齐联公司为了融资以被告王家振的名义签订《武汉市商品房买卖合同》向银行抵押贷款。《武汉市商品房买卖合同》系当事人以合法形式掩盖非法目签订的合同，应认定无效。被告齐联公司辩称，案外人吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红挂靠齐联公司开发了涉案楼盘并销售涉案房屋。齐联公司与原告没有买卖合同关系，亦未收到原告的购房款。原告在购房时明知涉案房屋已经出售给他人并办理抵押贷款。原告付清房款，抵押人结清贷款后，方可办理不动产权证书，齐联公司不承担相关税费。被告王家振、田汉纯辩称，王家振是吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红四人聘请的泥工，四人以王家振的名义签订《武汉市商品房买卖合同》向银行贷款。贷下来的款项结清了下欠王家振的劳务费。原告与齐联公司未签订书面的商品房买卖合同，购房行为在被告王家振、田汉纯之后，且未付清购房款，原告与齐联公司之间买卖涉案房屋的行为无效。被告齐联公司与王家振签订的房屋买卖行为合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院对有争议的事实及证据认定如下：原告提交了购买涉案房屋的《销售不动产统一网络发票》，证明购房事实；被告齐联公司、王家振、田汉纯均对发票的真实性提出异议，但未提出充分的反驳依据，本院对该证据予以采信。原告提交了增值税发票、物业收据、天然气公司发票、自来水公司发票、照片，证明入住事实；被告齐联公司认为与其无关，被告王家振、田汉纯表示不清楚情况；本院认为上述证据真实、合法、彼此关联，予以采信，对原告已实际居住的事实予以认定。原告提交了《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、抵押记载信息单等证据，证明齐联公司与被告王家振、田汉纯签订虚假购房合同；被告齐联公司、王家振、田汉纯对上述证据的真实性未提出异议，但认为购房行为意思表示真实；本院对上述证据的真实性予以采信，对《武汉市商品房买卖合同》的效力在本院认为部分进行阐述。原告申请证人郑某出庭作证并提交了郑某保管的《贷款房12套明细表》，上述《贷款房12套明细表》加盖齐联公司公章，证明被告王家振、田汉纯虚假购房的事实；齐联公司质证后提出异议并称不清楚公章的真实性；被告王家振、田汉纯称不知情且不清楚证人的身份；本院认为齐联公司对贷款明细表上加盖的公章提出异议，伪造公章的行为涉嫌刑事犯罪，齐联公司未在指定期限内向公安机关报案，对《贷款房12套明细表》的真实性予以采信，王家振、田汉纯亦当庭承认借用王家振名义向银行贷款，故对涉案房屋被齐联公司用以抵押贷款的事实予以认定。被告齐联公司提交了《合伙协议》、《企业内部承包责任书》，证明吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红挂靠齐联公司开发了香格华府项目；原告质证后认为是复印件且与本案无关；被告王家振、田汉纯称不清楚情况；本院认为上述证据系复印件不予采信，但《贷款房12套明细表》以及被告齐联公司、王家振、田汉纯的陈述相互印证，可以认定吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红挂靠齐联公司开发涉案楼盘；但吴社萍等四人与齐联公司之间系内部关系，本案房屋销售、开具发票均以齐联公司名义进行、加盖齐联公司印章，本院对齐联公司为涉案楼盘的建设方、为房屋买卖的一方当事人的事实予以认定。被告王家振、田汉纯提交了《武汉市商品房买卖合同》、首付款收据、《个人购房担保借款合同》、还款明细，证明王家振与齐联公司签订购房合同并已备案，王家振、田汉纯一直按时偿还贷款。原告质证后对《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、还款明细的真实性未提出异议，但认为首付款收据为复印件不应采信，且王家振、田汉纯并非真实购房，且贷款并非王家振、田汉纯偿还。齐联公司质证后对上述证据的真实性未提出异议。本院认为，《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》与原告提交的一致，对其真实性予以采信；被告王家振、田汉纯当庭承认系借用王家振名义贷款，贷款中部分支付了下欠王家振的劳务费，且首付款收据未能提交原件，还款明细无其他证据佐证系王家振、田汉纯还款，对首付款收据、还款明细不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红挂靠于被告齐联公司开发了位于武汉市蔡甸区蔡正街香格华府项目。涉案楼盘于2007年9月7日取得武汉市商品房预售许可证。2013年，原告马红华与案外人郑飞向被告齐联公司购买香格华府4单元18层2号房屋。2013年11月26日，马红华、郑飞向齐联公司支付购房款8万元，齐联公司出具销售不动产统一网络发票，载明不动产项目名称为香格华府，销售不动产楼牌号4-1802，建设面积为91.62平方米，单价2,951.46元/平方米，预收购房款8万元。嗣后，齐联公司向原告交付房屋，原告装修居住至今。另查明，被告王家振为吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红四人聘请的泥工。2008年1月28日，被告齐联公司为了向银行贷款，与被告王家振就涉案房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，王家振、田汉纯未实际支付购房款。2008年1月30日，农行蔡甸支行与被告王家振、田汉纯、齐联公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告王家振因购房以涉案房屋设定抵押向银行借款21.70万元，借款期限为180个月，被告齐联公司承担阶段性保证责任。2008年2月3日，涉案房屋办理武汉市期房抵押证明。上述银行贷款均非王家振、田汉纯偿还。2012年8月20日，吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红制作《贷款房12套明细表》载明包括涉案房屋在内12套房贷款金额2,478,000元，2008年3月至2012年4月已还298,575.78元，还欠银行贷款2,179,424.22元；2012年8月23日又在该表格底部添加保底线3,000元/平方米，超过按房主70%、售楼人员按30%分成，并保证全部房子售完后结全部佣金，由郑会计负责此项工作并负责结账，由股东补手续；吴社萍等四人签名，齐联公司加盖公章。还查明，2017年3月30日，原告马红华与郑飞离婚，双方达成离婚协议，约定位于香格华府4单元18楼2号房屋由马红华享有权利。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同……”，《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式……”,原告马红华、案外人郑飞与被告齐联公司虽未签订书面的商品房买卖合同；但《中华人民共和国合同法》第三十六条亦规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，齐联公司开具的《销售不动产统一网络发票》载明了商品房所在项目名称、楼牌号、建筑面积、单价，并注明了收取款项为预售购房款，涉案房屋已实际交付给了原告，齐联公司已履行了主要义务，商品房买卖关系符合《中华人民共和国合同法》第三十六条规定的情形，应认定合同成立。上述商品房买卖合同关系系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。齐联公司系涉案楼盘开发商，销售行为均以齐联公司的名义做出，齐联公司以与吴社萍等四人的内部挂靠关系对抗涉案商品房买卖关系没有法律依据，对该抗辩理由不予采纳。被告王家振、田汉纯以其签订的《武汉市商品房买卖合同》在前而原告购房在后、原告未付清购房款为由认为原告购房行为无效，没有法律依据，本院对该抗辩不予采纳。被告齐联公司抗辩称原告在购房时知悉涉案房屋已办理抵押贷款，但未提交证据证明，对其抗辩不予采纳。被告齐联公司与王家振签订《武汉市商品房买卖合同》的真实目的是为了向银行贷款，双方均不具有商品房买卖的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第五十二被告条“有下列情形之一的，合同无效：……(三)以合法形式掩盖非法目的的……”，确认《武汉市商品房买卖合同》无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第三十六条、第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告马红华与被告武汉市齐联房地产开发有限公司之间商品房买卖合同关系合法有效（房屋位于武汉市蔡甸区蔡正街香格华府4单元18层2号）；二、确认被告武汉市齐联房地产开发有限公司与被告王家振于2008年1月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告武汉市齐联房地产开发有限公司、王家振负担（原告已垫付，执行时由二被告一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余靖二〇一九年十二月二十四日法官助理苗培书记员王玲