福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初3742号 原告：陈祖开，男，1979年7月12日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：王逢俊，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林章鹏，福建融成律师事务所实习律师。 被告：林正冠，男，1972年7月12日出生，汉族，住福州市台江区。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，统一社会信用代码91350100796069117L。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：张榕卉，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。 原告陈祖开诉被告林正冠、第三人福建金诚丰担保有限公司(以下简称金诚丰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于201８年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈祖开委托诉讼代理人王逢俊、林章鹏，被告林正冠、第三人金诚丰公司的委托诉讼代理人张榕卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈祖开向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告林正冠向原告陈祖开支付违约金20万元、律师代理费5万元、购房保证金2万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利息计算，以27万元为基数从起诉之日计至款还清止）。2、判令第三人金诚丰公司对被告林正冠上述债务承担连带清偿责任。3、判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2018年2月2日，原告与被告、第三人共同签订一份《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。《房屋买卖合同》约定林正冠将位于“福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉城小区利嘉城二期16座12单元”房屋1套（榕房权证Ｒ字第××号）以202万元出售给原告陈祖开。同日，原告陈祖开依约向福建金诚丰担保有限公司支付了2万元购房保证金。《房屋买卖合同》第六条房屋抵押权的解除约定：（一）抵押情况：Ｂ、存在抵押，甲方应在2018年2月27日前向抵押权人申请还款。” 第九条违约责任约定：（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金20万元……（三）前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费等，在本合同解除时，有权要求违约方做出赔偿。”。被告林正冠违约，迟迟未申请解押，导致交易无法进行。经原告多次催促，双方于2018年5月15日签订了《补充协议》，约定：“《房屋买卖合同》第六条（二）款变更为甲方应于2018年6月15日前向抵押权人还款。”。但被告林正冠再次违约，迟迟未申请解押，导致交易无法进行。2018年6月26日，原告陈祖开委托福建融成律师事务所向被告林正冠发送（2018）融律函字第0113号《律师函》，要求被告林正冠积极履约。被告林正冠仍不履约，未办理解押手续，导致交易无法进行。迫于无奈，2018年9月10日，原告陈祖开向被告林正冠发送《解除合同函》,函告：“一、解除双方于2018年2月2日签订的《房屋买卖合同》及补充协议。二、林正冠应支付违约金20万元。三、林正冠应赔偿违约所产生的费用（包括但不限于律师代理费、居间服务费、交易服务费等）。”因《房屋买卖合同》中约定全款购房，原告四处举债筹集购房资金，产生大量利息。从合同签订至今已八个月有余，被告林正冠一而再再而三违约，交易无法进行，导致原告损失惨重。福建金诚丰担保有限公司作为交易服务方，应对被告林正冠上述债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告林正冠辩称，双方在2018年2月签订协议，因两套房子捆绑在一起，向海峡银行福新支行抵押贷款250万元，由于未能偿还银行贷款250万元，故未能解押。2018年5月份双方签订补充协议，至2018年7月可以解押时，多次通知原告，原告未到银行办理。因为房价跌了，原告不想购房了。至2018年9月原告就起诉了。10月被告找原告协商3次未成，原告主张要付其20万元违约金、5万元律师费，就算违约，违约金也不至于这么高。 第三人金诚丰公司述称，一、第三人系为买卖双方提供手续服务的交易服务人。本案原被告双方签订《房屋买卖合同》后，基于房产交易的专业性与复杂性，与第三人签订《交易服务合同》，共同委托第三人为讼争交易提供手续服务，第三人是本宗交易的交易服务人。二、本案系讼争房屋买卖双方就《房屋买卖合同》履行过程中产生的争议，属于房屋买卖的法律关系，案由也是房屋买卖合同纠纷。第三人作为讼争房产交易的交易服务人，并非房屋买卖法律关系项下的当事人，不受该法律关系的约束，原告要求交易服务人在房屋买卖法律关系中承担责任，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。三、第三人在交易过程中勤勉尽责，积极沟洽买卖双方，积极为买卖双方办理交易手续，采用不限于电话、函件（告知函、履约通知函）等方式督促买卖双方履约，尽职尽责地提供了交易服务，不存在任何违约行为，原告要求第三人承担责任，不能成立，应予以驳回。 原告围绕诉讼请求向本院提供以下证据： 1、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，证明2018年2月2日，原告与被告、第三人共同签订一份《房屋买卖合同》，金诚丰公司作为交易服务方。合同第六条第（一）款B项约定了被告应在2018年2月27日前申请解押。合同第九条约定了违约责任，守约方可解除合同并要求违约方支付20万元违约金及主张违约责任产生的诉讼费、律师代理费等。如被告违约，按照合同成交价向原告支付万分之五的违约金，实际上被告应支付51万元违约金，但是原告方选择了20万元违约金有利于双方调解。 2、《收款收据》，证明2018年2月2日，原告按房屋买卖合同约定向交易服务方金诚丰公司支付了2万元购房保证金。 3、《补充协议》，证明因被告林正冠违约，未按时解约导致交易无法进行，双方于2018年5月15日签订补充协议，变更约定：被告应于2018年6月15日前向抵押权人还款。第二条双方约定剩余购房保证金8.1万元应于房产变更到原告名下再支付，对此第三人也确认过。 4、2018融律函字第0113号《律师函》及EMS快递单（NO.1033584518728）》、邮件运输查询单各1份，证明因被告林正冠违约，2018年6月26日陈祖开委托福建融成律师事务所发送律师函，要求被告林正冠积极履约。2018年7月2日，被告林正冠收到律师函后仍未按合同约定申请解押，导致交易无法进行。 5、《解除合同函》及EMS快递单（NO.1037700942928）》、邮件运输查询单各1份，证明被告仍不履约，未办理解押手续，导致交易无法进行。迫于无奈，2018年9月10日，原告陈祖开向被告林正冠发送《解除合同函》。 6、《委托代理合同》及支付律师费发票，证明因被告林正冠违约，原告陈祖开为主张该违约责任支付了5万元律师代理费。根据房屋买卖合同第九条约定，律师代理费由被告林正冠负担。 7、中国银行《国内支付业务回单》，原告实际支付前期律师费。 8、陈祖开与林正冠通话录音及对应的文档，证明2018年5月13日，原告与被告通话时，被告承认违约，未按约定在2018年2月27日前对房屋解押，导致交易无法进行。以及原告借款买房承担200多万元购房款的利息损失。双方约定：陈祖开在林正冠完成解押手续后，再向中介交纳保证金。 9、《福州市律师协会收费标准》，证明本案标的202万元，按照收费标准第十条，基础律师费3万元以内，超过部分分段计算。本案收费远远超过标准5万元。 被告林正冠当庭向本院提供2019.9.19林正冠与陈祖开录音，证明原告本意是5月份之后不想购房。 第三人金诚丰公司向本院提交《告知函》及快递面单（2018年5月11日），《履约通知函》及快递面单（2018年7月19日），共同证明第三人积极沟洽买卖双方，为原被告提供交易服务，采用了发函等方式督促买卖双方履行合同义务，第三人不存在违约，原告要求第三人在房屋买卖法律关系中承担责任，不能成立。 对原告上述证据，被告质证认为，证据1、2、3、4、8真实性无异议；证据5记不清楚；证据6、7、9不清楚。第三人质证认为，证据1《房屋买卖合同》、《交易服务合同》真实性、证明对象均无异议，同时证明第三人系讼争交易的交易服务人，而非房屋买卖合同项下的当事人。证据2收款收据真实性、证明对象无异议，第三人系根据原被告双方的约定，代管保证金，提供交易服务。证据3《补充协议》真实性、证明对象无异议，原被告双方协商一致后对合同部分条款予以变更。证据4律师函、快递单、查询单，证据5解除合同函、快递单、查询单真实性无法确认，证明对象有异议，原告系向被告送达律师函，解除函，与第三人无关；真实性无法确认；证据6委托代理合同的真实性无法确认，第三人并非合同当事人，对律师费发票形式真实性无异议，根据房屋买卖合同约定，由房屋买卖合同项下的违约方承担；对证据7中国银行业务回单无异议。证据8真实性由法院确认，第三人未参与。第三人不存在违约行为。证据9真实性无法确认，第三人并非合同当事人。 对被告上述证据，原告质证认为,录音真实性由法庭核实，双方处理后续事情在不断协商，但可以佐证被告在2018年9月14日签收了解除函。第三人质证认为，录音真实性无法核实，第三人并非买卖合同当事人。 对于第三人提交的证据，原告质证认为，《告知函》真实性无异议，证明对象有异议。2018年5月13日有收到告知函，并打电话给被告，因为解押，被告叫原告不要交剩余保证金8.1万元,三方在2018年5月15日签订补充协议，把解押时间推迟至2018年6月15日前，剩余保证金缴纳时间变更为过户到原告名下后支付。《履约通知函》证明被告未办理解押违约，第三人对被告发函，原告应依约追究违约责任。被告对《履约通知函》真实性无异议，承认有收到。 对原告、被告、第三人上述证明材料真实性双方无异议的，本院予以认定，并在卷佐证。原告证据5、6、7、9被告虽表示不清楚，但证据是客观真实的予以采信。 根据上述有效证据和庭审，本院认定以下事实：2018年2月2日以被告林正冠为卖方（甲方），原告林祖开为买方（乙方），双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方房屋位于“福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉城小区利嘉城二期16座12单元，面积176.44㎡（榕房权证Ｒ字第××号），该房按套计价，甲乙双方约定成交价202万元整。该房存在抵押，甲方应在2018年2月27日前向抵押权人申请还款。甲方解除抵押权所用方式为：Ａ甲方自行出资。甲方应在抵押权人告知可还款后三个工作日内向抵押权人还款；抵押权人规定特定还款日期的，甲方应在抵押权人告知的第一个特定还款日期予以还款。甲方应在抵押权人或交易服务方通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的权证材料且提交给交易服务方。除甲乙双方另有约定外，本交易过程中的购房款应采取交易服务方指定银行办理交易资金监管手续。在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金金额外的购房款办理交易资金银行监管手续，过程中甲方应予配合。甲乙双方应依约支付购房保证金并提交该房屋权属相关材料。乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币20000元整，另应在合同签订后25日内支付购房保证金81000元；.购房保证金应存入交易服务方指定的账户，由交易服务方无息代管。购房保证金在该房所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款，并由交易服务方继续代管。合同第九条违约责任约定：（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的,自违约行为发生之日起,违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金;自违约行为发生之日起超过五日,守约方可向违约方发送信件催促其履约,发信即日起超过十日仍未履约的,守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币贰拾万元整,本合同另有约定的,从其约定……（三）、前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等……同日，原被告与金城丰公司三方签订一份《交易服务合同》,约定原被告委托金诚丰公司提供房屋交易服务，服务范围：（一）协助甲方办理该房屋其名下不动产权证；（二）协助甲方办理解除该房屋抵押权手续;（三）协助甲乙双方办理该房屋所有权过户手续以及房屋交接手续;（四）协助甲乙双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续. 上述合同签订当天,原告陈祖开将购房保证金2万元汇到金诚丰公司指定账户。之后，林正冠以银行需提前申请解押为由，未在合同约定的2018年２月２7日前，向讼争屋抵押权人申请还款。原告亦未在该时间之前支付保证金81000元。2018年５月11日金诚丰公司邮寄原告陈祖开《告知函》，告知依照合同第八条第二款的约定，应于2018年2月27日前支付购房保证金，其公司已多次致电催促办理，但陈祖开至今未予办理，望收到此函后前往其公司支付购房保证金。2018年5月15日,原被告双方签订《补充协议》，约定对《房屋买卖合同》作如下变更：1、《房屋买卖合同》第六条（二）款变更为：1、甲方应于2018年6月15日前向抵押权人还款。2、《房屋买卖合同》第八条（二）款变更为：乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币贰万元整，另应在该房屋所有权过户登记至乙方名下前支付剩余的购房保证金人民币捌万壹仟整。购房保证金存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。购房保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由交易服务方继续代管等。2018年6月26日陈祖开委托律师向被告发送《律师函》，告知《补充协议》约定应在2018年6月15日前向抵押权人还款，被告至今未向抵押权人还款，导致交易无法继续，已构成违约，除应按合同履行外，还应根据《房屋买卖合同》第九条约定向守约方陈祖开支付违约金等。同年7月19日第三人金诚丰公司向被告林正冠邮寄《履约通知函》，告知被告应于2018年6月15日前向抵押权人还款，其工作人员已多次催促，但被告至今未予办理；其应买方陈祖开要求特发此函，望收到本函后即行携带本人身份证、借款合同、月供卡前往福建海峡银行福新支行办理解押还款手续，否则买方陈祖开将依法追究其相应的法律责任等。2018年9月10日，原告陈祖开向被告林正冠发送《解除合同函》，函告：一、解除双方于2018年2月2日签订的《房屋买卖合同》及补充协议。二、林正冠应向陈祖开支付违约金20万元。三、林正冠应赔偿违约所产生的费用（包括但不限于律师代理费、居间服务费、交易服务费等）。该《解除合同函》被告于2018年9月14日签收。2018年10月11日原告诉至本院。 另查，2018年9月9日，原告与福建融成律师事务所签订《委托代理合同》，委托事项为：专项法律服务、发送律师函、诉讼代理、执行代理，并约定自签订合同之日起三日内向乙方支付前期律师费10000元，若涉及诉讼，原告同意在立案前再支付律师费40000元。同日原告转款福建融成律师事务所10000元，次月9日又转款40000元。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及与第三人金诚丰担保公司签订的《交易服务合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规范，因此合法有效。在合同履行过程中，原告为购房依约向交易服务方指定的账户支付了购房保证金20000元，履行了合同约定的义务；但被告未能依合同约定于2018年2月27日前向银行申请还款，办理讼争屋解押手续，在双方签订《补充协议》将向抵押权人申请还款时间变更为于2018年6月15日前向抵押权人还款后，被告到期仍未能筹集到解押资金，以致解押手续未能办理，导致合同无法继续履行，故被告行为已构成违约。原告通过律师发函催促被告履约，被告仍未履约，因此原告于2018年9月10日向被告发送《解除合同函》正式提出解除双方于2018年2月2日签订的《房屋买卖合同》及补充协议，符合规定。被告于2018年9月14日收到《解除合同函》后，对合同解除效力未向仲裁或法院提出异议，故依照合同法规定,《房屋买卖合同》及补充协议依法于2018年9月14日解除。合同解除后，双方依法应进行清算。原告已交付的保证金20000元依法应返还原告；原告请求被告支付违约金200000元符合合同约定和法律规定,予以支持；原告请求被告支付律师代理费50000元亦符合约定，予以支持；原告请求以上述赔偿支付款项27万元为基数按银行同期同类贷款利率计算利息没有依据,不予支持；原告主张第三人金诚丰公司未催促被告解押，未尽职责，作为交易服务方应对被告林正冠上述债务承担连带清偿责任的缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告林正冠应在本判决生效之日起十日内，支付给原告陈祖开违约金人民币200000元。 二、第三人福建金诚丰担保有限公司应在本判决生效之日起十日内返还支付原告陈祖开保证金20000元。 二、驳回原告陈祖开的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5350元，由被告林正冠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  刘行秀 人民陪审员  陈 芳 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  李焱鑫 本案适用的主要是法律条款： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当 事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因 违约产生的损失赔偿额的计算方法。