辽宁省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）辽行终514号上诉人（原审原告）赵洪生，男。委托代理人刁晨航，北京金诚律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）法库县人民政府。法定代表人陈大为，县长。委托代理人陈婕，政府工作人员。委托代理人张俊德，辽宁兴法律师事务所律师。上诉人赵洪生因诉被上诉人法库县人民政府确认履行征收补偿安置协议违法并赔偿一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01行初476号行政判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年4月22日，法库县人民政府委托法库县资产经营有限公司与赵洪生签订了补偿协议，对赵洪生的房屋予以征收，补偿方案是产权调换。约定给赵洪生及其家人调换安置三处房屋，是亿华源房产公司开发的分别位于东郡华府的25号楼1-4-1（面积75.98平方米）、21号楼的3-2-2（面积为84.07平方米）、7号楼的1-6-1（97.49平方米）。同时约定对赵洪生被征收房屋院内的附属物补偿金499000.00元，该附属物补偿金已经支付完毕。另约定产权调换自征收公告发布之日起两年内安置。2014年10月19日，赵洪生及其家人就上述三套房屋与亿华源房产公司签订了三份商品房买卖合同，亿华源房产公司于当日向赵洪生提供了收款收据。嗣后，赵洪生取得了上述三套房屋的钥匙，并对7号楼1-6-1号房屋进行了装修并入住。另查明，2015年5月19日，江西省高级人民法院因陆志刚诉亿华源房产公司、锦州亿华源房地产开发有限责任公司、周华慧、刘丰华民间借贷纠纷一案，查封了案涉的东郡华府第25#(栋)、21#(栋)房屋。2015年6月3日，申请执行人张志刚、王辉分别对沈阳市和平区人民法院对25#(栋)、21#(栋)两栋房屋进行轮候查封。2016年3月30日，申请执行人王丽娜、卞文东申请对25号楼进行查封。2014年10月14日，亿华源房产公司将7号楼抵押给南昌农村商业银行股份有限公司湖滨支行。再查明，涉诉地块的征收主体是法库县人民政府，法库县资产经营有限公司是法库县人民政府委托的拆迁主体。案件审理期间，经本院委托，辽宁慧通房地产土地评估有限责任公司作出的辽慧通房估字【2018】SF第033号房地产估价报告，确定案涉房屋2018年7月24日的评估总价为219158.00元。原告支付评估费2000.00元。原审法院认为，本案原告的诉求是要求法院确认被告不依法履行协议违法并要求赔偿,其主张赔偿的真实含义是以被告交付房屋存有瑕疵,不能办理房证为由要求退房,并按照房屋现在市场价值进行赔偿。2014年4月22日，法库县人民政府委托法库县资产经营有限公司与赵洪生签订了《集体土地征地、房屋拆迁补偿协议》。嗣后，赵洪生及其家人以前述补偿协议为基础与亿华源房产公司签订了三份商品房买卖合同，并实际占有该三套房屋。综合案件整体情况可知，该三套商品房买卖合同系拆迁补偿安置协议的组成部分。在商品房买卖合同签订后，被告对亿华源房产公司所交付的房屋仍有监控职责，确保交付的房屋在权利上无瑕疵，能办理房证。现因被告未依法履行义务，故原告有权对此提起本案诉讼。涉诉的21号楼的3-2-2号房、25号楼的1-4-1号房，系房屋交付后因亿华源房产公司缘故，致使该两房被法院查封，但该两房具备入住条件，满足使用功能，仅系不能办理产权证，故对原告要求退该两房，解除合同的诉求不予支持。但因该两房无法办理房证致使在市场上流通受到影响，对由此产生的损失被告应予赔偿。针对该两房因故被其他法院查封事宜，原告可通过其他途径解决。关于赔偿金的核定，参照被告发布的《法库县城市规划区域房屋征收补偿补助方案》中临时过渡补助费的标准（500元/月），考虑到原告的实际损失,酌定100元/月，直至办理房证为止。鉴于案涉房屋系回迁安置房屋，与普通商品房有一定差异，结合一般实际办证情况，除合同另有约定外，一般给征收人两年的办证期限，从房屋交付之日逾两年仍不能办理房证的，应承担赔偿责任。涉诉房屋系2014年10月19日交付，故被告最迟应于2016年10月19日起向原告支付赔偿金直至办理房证。涉诉的7号楼的1-6-1号房屋，因在交付前已被亿华源房产公司抵押给银行，系房屋交付前存有权利瑕疵，所交付的房屋不符合标准，实属被告违约，故对原告要求退掉7号楼解除合同的诉求，应予支持。该房屋价值应以法院委托评估机构的评估值为准，即219158.00元。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条、第七十三条之规定，判决如下：一、确认被告法库县人民政府未依法履行与原告赵洪生签订的《集体土地征地、房屋拆迁补偿协议》违法;二、原告赵洪生于本判决发生效力之日起十日内将位于东郡华府7号楼1-6-1号的房屋退还给被告法库县人民政府；三、被告法库县人民政府于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告赵洪生应安置的位于东郡华府7号楼1-6-1号房屋的房款219158.00元；四、被告法库县人民政府自2016年10月19日起，每月赔偿原告位于东郡华府25号楼1-4-1号房屋逾期办理房产证损失100元，直至该房屋的产权证办理完毕；五、被告法库县人民政府自2016年10月19日起，每月赔偿原告位于东郡华府21号楼3-2-2号房屋逾期办理房产证损失100元，直至该房屋的产权证办理完毕；六、驳回原告赵洪生的其他诉讼请求。案件受理费4587.37元，评估费2000.00元，共计6587.37元，由被告法库县人民政府承担。上诉人赵洪生不服一审判决，向本院上诉称：一审判决存在认定事实错误及事实不清，应予纠正。一、被上诉人的履行不能致使《拆迁补偿协议》的目的实现，应由被上诉人以货币补偿的方式对产权调换的三处房屋进行赔偿。双方签订的《集体土地征地、房屋拆迁补偿协议》约定，被上诉人应该以权属完整、没有瑕疵的房屋对上诉人进行产权调换。履行过程中，被上诉人非但没有提供符合约定的房屋，反而将所建房屋手续不齐全无法办理房屋产权登记及已经进行了抵押的房屋交付给上诉人，被上诉人上述行为已经构成严重违约，上诉人针对房屋的所有权已经丧失，系被上诉人的原因造成，不应要求上诉人通过其他途径确认房屋所有权，法律后果应由被上诉人承担或者重新提供合法的房屋。因此拆迁补偿协议中产权调换的合同目的无法实现，导致上诉人无法获得在签订合同时所期待的利益，被上诉人应对产权调换的三处房屋全部进行赔偿。被上诉人提供给上诉人用于回迁安置的三处房屋不能实际取得权属，被上诉人作为违约方应承担退货或赔偿损失的违约责任。被上诉人的违约责任承担方式问题，根据案涉拆迁补偿协议签订时施行有效的《法库县城市规划区域房屋征收补偿补助方案》第三条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。”在被上诉人无法履行产权调换义务的情况下，上诉人主张被上诉人以货币补偿的方式承担违约责任，具有法律依据，应予以支持。二、被上诉人应以合同签订时确定的房屋价值对上诉人进行赔偿。被上诉人不履行房屋拆迁补偿协议给上诉人造成的损失，应按照房屋拆迁补偿协议签订之日安置房屋的市场价值对上诉人进行赔偿。在房屋拆迁过程中，上诉人考虑到三处房屋在补偿时的市场价值符合上诉人要求的现金补偿数额，才同意与被上诉人签订房屋拆迁补偿协议且选择产权调换的。一审法院以评估机构的评估值为准来认定7号楼1-6-1的房屋的价值没有任何依据且无法保证上诉人得到合理补偿。上诉人无法获得符合合同约定的房屋的过错在于被上诉人，其提供了五证不全且有抵押的房屋。协议签订时的房屋总价值与本案评估价值存在的价差利益是上诉人本应享有的，因被上诉人的违约行为而丧失。被上诉人应当支付与房屋等值的货币且应以协议签订时的价格作为裁判依据，而不是以判决时的价格为依据。上诉人在房屋以外的其他损失，被上诉人也应当予以赔偿。上诉人对7号楼1-6-1的房屋进行了装修，花费近10万元，该损失也应由被上诉人一并进行赔偿。上诉请求：1、撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01行初476号行政判决，依法改判第三、四、五、六项或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼等相关费用。被上诉人法库县人民政府答辩称，原审判决认定事实依据充分，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉人上诉请求，维持原审判决。1、赵洪生与开发商形成了商品房买卖关系，对于诉争的房屋无法办理过户登记手续，其可以依法向开发商主张权利进行救济。回迁安置房屋具有优先物权，其所有权并未丧失，赵洪生有权就法院查封提出复议或异议进行救济。赵洪生在拆迁补偿协议中选择了产权调换，而且也已实际履行完毕，现在其主张按货币补偿不应获得支持。2、如赵洪生选择货币补偿，应按照法库县人民政府法政发（2012）2号《关于印发法库县城市规划区域房屋征收补偿补助方案》规定“房屋征收实行货币补偿的，货币补偿金额根据被征收房屋的区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格为准”进行评估，赵洪生主张按照房屋拆迁补偿协议签订之日安置房屋的市场价值即合同价格对其进行补偿的观点不成立。3、评估价格包括了赵洪生装修费用的损失，赵洪生称其装修损失未予赔偿错误。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，法库县人民政府依法负有履行征收补偿的法定职责。法库县资产经营有限公司受法库县人民政府委托与赵洪生签订了《集体土地征地、房屋拆迁补偿协议》，其相应的法律责任应当由法库县人民政府承担。法库县人民政府虽然将补偿置换的房屋交付给赵洪生实际使用，但因不能办理房屋所有权证，不能视为法库县人民政府已完成产权置换义务。法库县人民政府交付的房屋不符合标准，属于违约，赵洪生要求退房应予支持。因此产生的风险、损失应当由法库县人民政府承担，所发生的装修实际损失亦应由法库县人民政府承担。原审认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01行初476号行政判决；二、本案发回沈阳市中级人民法院重新审理。审判长  李永财审判员  蒋华明审判员  张宇庭二〇一九年十二月三日书记员  刘桐阳