广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初4690号原告（反诉被告）：伍浩英，1989年9月18日出生，汉族，住台山市************之1。公民身份号码：440************057。原告（反诉被告）：余靖琳，女，1992年11月9日出生，汉族，住台山市**********之1号。公民身份号码：440************785。委托诉讼代理人：钟家达，系广东伯方（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄诗婷，系广东伯方（江门）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：台山市聚源房地产开发有限公司。住所地：台山市*********之一二层01卡。统一社会信用代码：914************147。法定代表人：谭伟雄，系该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，系广东律客律师事务所律师。原告（反诉被告）伍浩英、余靖琳与被告（反诉原告）台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称“聚源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍浩英、余靖琳的委托诉讼代理人钟家达、甄诗婷、被告聚源公司的委托诉讼代理人李世清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍浩英、余靖琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交房违约金7546.92元（以总楼价251564元为基数，按每日万分之一的标准自2019年1月1日起计至2019年10月28日止）；2.判令被告向两原告一次性支付因未能提供基础设施正常运行的赔偿款251.56元；3.判令本案受理费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2017年9月21日签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于台山市********************的商品房，总楼价为251564元，交房时间为2018年12月31日前。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施……1、用水、配电设施在交房时达到使用条件……如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。”《合同补充协议》第三条约定：“……每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金。”在签订合同后，两原告已依约向被告支付全部购房款，但被告并未按约定时间向两原告交付上述房屋。现被告向两原告发出《入伙通知书》，办理交房手续时间为2019年10月29日至同年11月4日，通知书上载明为“临时用电”。综上，被告应向两原告赔偿未能提供基础设施正常运行的赔偿费251.56元和逾期交房违约金7546.92元。被告聚源公司答辩称，一、伍浩英、余靖琳在2017年7月30日与聚源公司签订《东方华成苑认购书》（编号：DFMC002665），认购聚源公司开发的东方华成苑11座1梯605房，价款为251564元，并应于2017年8月6日支付首期款155564元，第二期款于2017年8月6日前办理银行按揭贷款手续支付76000元。当日，伍浩英、余靖琳向聚源公司支付认购金20000元。2017年8月7日，伍浩英、余靖琳与聚源公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017-010894）。按合同约定，1.伍浩英、余靖琳应从认购之日起60个工作日内支付完毕，如未能支付的，每逾期一天则应按房款的万分之一向聚源公司支付违约金；2.聚源公司在购买房屋经验收合格时向伍浩英、余靖琳交付；若遇到不可抗力、非因出卖人的原因或因政府验收而延迟、买受人有任何违约行为等情形之一的，聚源公司有权据实予以延期交付；3.出卖人交付逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期第91天起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金。二、鉴于房产主管部门为防止炒卖房屋行为，对已预登记备案的商品房买卖合同，不得随意注销。若要注销的，必须有法院出具的解除合同的裁判文书才予以办理。因此，在商品房买卖的行业习惯中，为避免合同备案登记后因贷款银行审批的贷款额度不足而需变更合同备案的繁琐手续，凡以银行按揭贷款支付二期房款的，均是由买受人在签订商品房买卖合同后，先向银行申请按揭贷款，在取得贷款银行的审批额度后，再由出卖人向房产主管部门办理预登记备案手续。聚源公司基于以上行业习惯，于2017年8月7日与伍浩英、余靖琳签订合同后，由伍浩英、余靖琳持已签订的合同向贷款银行申请贷款，反诉被告在签订合同当天，即以POS机向聚源公司支付首期款155564元，随后向贷款银行申请按揭贷款。伍浩英、余靖琳的贷款申请获批后，聚源公司于2017年9月21日向住建部门办理《商品房买卖合同》备案手续。三、按照合同约定，伍浩英、余靖琳应在2017年7月30日起的60个工作日内，即2017年10月15日前履行支付第二期款的合同义务，但伍浩英、余靖琳在2018年1月3日才支付该款，逾期80天，已构成逾期付款的违约行为。根据合同第六条第3款的约定，伍浩英、余靖琳应当向聚源公司支付逾期付款违约金2012.51元（254564元×0.0001×80天）。四、据合同第八条第三款第3点的约定，聚源公司有权按伍浩英、余靖琳违约行为而逾期的80天据实予以迟延交付，即聚源公司有权在2019年3月21日前向伍浩英、余靖琳交付房屋而不属于违约。按合同的补充协议第三条的约定，聚源公司逾期交付违约金的起算时间为从2018年12月31日据实迟延80天后的2019年3月22日起，至第91天始计算逾期交付违约金至交付日，即是从2019年6月20日开始计算，至2019年9月20日共92天，故聚源公司应支付逾期交付违约金为2314.39元。五、合同第十四条约定的“用水、配电设施在交房时达到使用条件”是指交房时有水电可供正常使用，并未否定临时用电设施。在交房时涉案房屋于2019年5月20日已通过验收合格，并于2019年9月16日经台山市住建局审核备案，明确确认涉案房屋所在楼的设计施工、规划、消防设施、人防设施，以及房屋工程质量、住宅质量保修和住宅使用说明等基础设施均符合国家规定。每一户业主在小区供电房均有专用的用电计量装置，有水电可供正常使用。由此可证，聚源公司的交付符合合同约定。伍浩英、余靖琳据合同第14条诉请赔偿金，是没有事实根据的。综上，聚源公司认为，合同是形成双方法律关系的契约性文件，合同对双方的权利义务均有明确约定，对违约责任以及违约金的计算方式亦有具体的约定，是双方真实的意思表示，是私法自治的范畴，且不违反法律的强制性规定。双方均应恪守合同约定，在享有合同权利的同时也应如约履行合同义务。若有违约，均应当按合同约定承担违约责任。反诉原告聚源公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告伍浩英、余靖琳向反诉原告支付逾期付款违约金2012.51元；2.判令二反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由部分与本诉部分的答辩意见一致。反诉被告伍浩英、余靖琳共同答辩称：1.《认购书》的签订时间实为2017年8月7日，《商品房预售合同》的签订时间为2017年9月21日。根据合同约定，伍浩英、余靖琳的银行贷款获批后，聚源公司才能办理备案手续。现聚源公司于2017年10月19日已向住建部门办理合同备案手续，即当时伍浩英、余靖琳的银行贷款已获得批准，但银行于2018年1月3日才实际发放贷款。因伍浩英、余靖琳无法干预贷款实际发放的时间，故其不应当承担从此产生的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对该证据进行了质证。对双方当事人未提出异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告（反诉被告）伍浩英、余靖琳提交的商品房买卖合同复印件1份、发票复印件1份、收据复印件3份、入伙通知书复印件2份、转账记录复印件2份、认购书复印件1份、台山市不动产登记情况证明复印件1份、EMS快递单及EMS物流查询复印件各2份、个人贷款支付凭证复印件1份、台山市期房抵押合同备案证明书复印件1份、个人住房（商业用房）借款合同复印件1份；被告（反诉原告）聚源公司提交的认购书复印件1份、商品房买卖合同复印件1份、POS机转账底单复印件2份、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账复印件1份、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件1份、微信聊天记录截屏复印件1份、邮寄单和签收记录单复印件各1份。对于当事人提出异议的以下证据，本院认定如下：对于聚源公司提交的财务收款明细表复印件1份，因该证据未经伍浩英、余靖琳确认，本院不予认可；照片复印件1份，伍浩英、余靖琳提出异议，但未能提供相反证据证明，本院对此证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月30日，伍浩英、余靖琳与聚源公司签订《东方华成苑认购书》，约定伍浩英、余靖琳认购聚源公司开发的东方华成苑11座1梯605房，认购成交价为251564元，付款方式为按揭贷款，并约定伍浩英、余靖琳于2017年8月6日前与聚源公司签订商品房买卖合同。签订《商品房买卖合同》后，出卖人收回本认购书，以签订的《商品房买卖合同》为准。2017年9月21日，聚源公司（出卖人）与伍浩英、余靖琳（买受人）签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定伍浩英、余靖琳向聚源公司购买位于台山市********************，总金额为251564元。合同第六条约定付款方式：2017年10月31日前付首期款175564元，余款76000元由买受人立即向银行申请按揭贷款，如贷款金额未能按认购之日起60个工作日内放款，每天按房款的万分之一支付违约金；合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：如买受人违反本合同约定，未按期足额支付有关款项给出卖人，每逾期一天按照应付款的万分之一支付违约金给出卖人；如任何一期房款买受人逾期支付超过30日后，出卖人有权单方解除合同，并将该合同约定的房屋收回，买受人已付的房款作为赔偿金归出卖人所有；合同第八条约定交房期限和条件：出卖人应当在2018年12月31日前按国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.非出卖人建筑原因，因政府验收而延迟。2.买受人有任何违约行为；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金；合同第十一条约定交房条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人发出书面通知书之日起20天内，买受人应及时与出卖人办理交房手续，如因买受人原因逾期办理的，视为买受人已接受楼宇，出卖人将楼宇移交给物业公司进行管理，管理费由买受人承担；合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.用水、配电设施在交房时达到使用条件；2.其他基础设施，公共配套建筑于综合验收后投入使用。如果在规定日期未达到使用条件，如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。伍浩英、余靖琳对于涉案房款支付情况如下：2017年4月30日支付20000元，2017年8月7日支付155564元，以上二笔款项组成第一期款175564元；第二期款76000元于2018年1月3日通过银行按揭贷款支付，合共251564元的房屋成交价已全部支付给聚源公司。庭审中，聚源公司认为银行按揭贷款，若手续完备，银行可在2个月内发放贷款。为此，在《商品房买卖合同》中给予60个工作日办理银行按揭贷款，时间上是完全充足的。伍浩英、余靖琳确认分别于2019年9月20日收到聚源公司发出的第一份《入伙通知书》，通知其于2019年10月18日至同年10月24日办理入伙手续；于2019年11月3日收到聚源公司发出的第二份《入伙通知书》，通知其于2019年10月29日至同年11月4日办理入伙手续。庭审中，聚源公司确认其发出第一份《入伙通知书》后，涉案房屋的状态未发生变动。伍浩英、余靖琳确认收到二份《入伙通知书》后一直未办理入伙手续的原因在于聚源公司未提供涉案房屋相关验收合格证明文书、涉案房屋提供的是临时用电。另查明，涉案房屋交付时可正常使用电力，但接通的是临时用电。再查明，涉案房屋于2019年5月30日已经验收合格，于2019年9月16日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，伍浩英、余靖琳与聚源公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据本诉伍浩英、余靖琳和反诉聚源公司的诉请，以及双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、《东方华成认购书》以及《商品房买卖合同》的签订日期；二、是否存在逾期交付房款和逾期交付房屋的违约行为；三、如何计算违约损失；四、涉案房屋配电设施是否达到使用条件。一、《东方华成认购书》以及《商品房买卖合同》的签订日期问题。根据聚源公司在庭审中提交的《东方华成认购书》、聚源公司以及伍浩英、余靖琳提交的《商品房买卖合同》显示，《东方华成认购书》的落款日期为2017年7月30日，《商品房买卖合同》的落款日期为2017年9月21日。在聚源公司以及伍浩英、余靖琳未能提供足够证据可反驳上述日期的情况下，本院依法确认合同中落款的日期为签订日期。二、关于是否存在逾期交付房款和逾期交付房屋的违约行为的问题。1、伍浩英、余靖琳交付房款是否逾期的问题。从双方签订的《商品房买卖合同》第六条及补充协议约定，伍浩英、余靖琳应在签订认购书之日（即2017年7月30日)起60个工作日（2017年10月22日）内支付第二期购房款76000元，逾期则每天按房款的万分之一支付违约金，但双方签订《商品房买卖合同》的时间是2017年9月21日。伍浩英、余靖琳是通过向银行申请按揭贷款的方式支付第二期购房款，前提是要提交上述《商品房买卖合同》。庭审中，聚源公司认为办理银行贷款时若手续齐备可在2个月内获得银行放款，若伍浩英、余靖琳在签订《商品房买卖合同》之日已马上向银行申请贷款，最快也需在2017年11月21日才获取贷款。但该日期仍然比《商品房买卖合同》中约定的付款日期2017年10月22日晚。即伍浩英、余靖琳从签订合同时就必然存在逾期支付购房款的违约行为，这与双方签订合同目的相违背，聚源公司以涉案房屋认购之日（2017年7月30日）起60个工作日来计算交付第二期购房款的期限，有失订立合同的意向和合理性，因此，从公平合理审查，第二期购房款的时间应从签订合同日即2017年9月21日起计算60个工作日内，即伍浩英、余靖琳应在2017年12月14日前支付第二期购房款，但实际上伍浩英、余靖琳在2018年1月3日才支付第二期购房款，逾期20日，已构成违约。聚源公司以伍浩英、余靖琳违约，反诉请求二人支付违约损失有理，本院予以支持，但因约定的违约金计算起始时间存在不合理性，应作相应调整。2、聚源公司交付房屋是否逾期的问题。根据合同第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付伍浩英、余靖琳使用，但第八条同时约定如伍浩英、余靖琳有任何违约行为，聚源公司交付房屋的时间可据实予以延期。前述本院已认定伍浩英、余靖琳逾期交房款20日，据此约定，聚源公司可延期20日（即2019年1月20日前）交付房屋不属违约。聚源公司于2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合双方签订的商品房买卖合同交付使用的条件。伍浩英、余靖琳收到第一份《入伙通知书》告知其最早可于2019年10月18日办理入伙手续，故本院认定聚源公司交付房屋的时间为2019年10月18日，自2019年1月21日起已逾期交房269日，已构成违约，聚源公司应承担违约责任。因此伍浩英、余靖琳请求聚源公司支付相应违约损失，理据充足，本院予以支持。三、关于逾期交房款和逾期交房违约损失的计算问题。根据合同第六条约定，买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金，因伍浩英、余靖琳逾期交付房款20日，故应向聚源公司支付逾期交付房款违约金为152元（76000元×0.01%×20日）。聚源公司反诉请求伍浩英、余靖琳支付违约金超出部分，本院不予支持；同理，伍浩英、余靖琳诉请聚源公司支付逾期交房违约金，根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，“从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金”，但该约定与逾期支付购房款违约金从逾期之日起计算，明显存在买卖双方权利义务不对等的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，故本院依法调整逾期交房违约金的起算应从逾期之日起计算至通知交房前一天，共逾期269日，故聚源公司应向伍浩英、余靖琳支付逾期交房违约金为6767.07元（251564元×0.01%×269日）。伍浩英、余靖琳诉请聚源公司支付违约金超出部分，本院不予支持。四、关于涉案房屋配电设施是否达到使用条件。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，用水、配电设施在交房时应达到使用条件。对于“达到使用条件”，双方当事人有不同解释，聚源公司认为只要能够通电，即使系临时用电也是达到使用条件，而伍浩英、余靖琳认为临时用电不符合合同约定。本院认为，涉案合同中的“达到使用条件”应理解为具备正式的、合法的用电，原因在于涉案房屋虽然达到了正常通电的效果，但其并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖的交易习惯，且该商品房是用于保障居住使用的永久性建筑，临时性用电显然不能满足长期使用的需求，故不能视为达到了合同约定的使用条件，且合同是聚源公司提供的格式条款，如条款在文字上未能清楚具体，应从有利于合同另一方的理解更符合法律规定。综上，伍浩英、余靖琳诉请聚源公司支付因供电设施未达到使用条件赔偿款251.56元（251564元×0.1%），理据充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本诉被告台山市聚源房地产开发有限公司应向本诉原告伍浩英、余靖琳支付逾期交房违约金6767.07元以及基础设施未达到使用条件赔偿款251.56元。二、反诉被告伍浩英、余靖琳应向反诉原告台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金152元。三、上述判决第一、二项相抵减后，本诉被告台山市聚源房地产开发有限公司仍需向本诉原告伍浩英、余靖琳支付逾期付款违约金和基础设施未达到使用条件赔偿款共6866.63元，并于本判决发生法律效力之日起七日内履行。四、驳回本诉原告伍浩英、余靖琳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告台山市聚源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已由伍浩英、余靖琳预交），由台山市聚源房地产开发有限公司负担22.5元，伍浩英、余靖琳负担2.5元；反诉案件受理费25元（已由台山市聚源房地产开发有限公司预交），由伍浩英、余靖琳负担1.89元，台山市聚源房地产开发有限公司负担23.11元。伍浩英、余靖琳预交的本诉案件受理费22.5元及台山市聚源房地产开发有限公司预交的反诉案件受理费1.89元，由本院退回；台山市聚源房地产开发有限公司应向本院补缴本诉案件受理费22.5元；伍浩英、余靖琳应向本院补缴反诉案件受理费1.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  劳霭谊二〇一九年十二月三十一日书记员  余艳梨