江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初3136号原告（反诉被告）：盐城市游泳馆，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：李文进，该馆馆长。委托诉讼代理人：刘森，该馆副馆长。委托诉讼代理人：李国志，江苏瑞信律师事务所律师。被告（反诉原告）：王翼翔，男，1976年10月19日生,住所地盐城市。委托诉讼代理人：张凯、韦乃华，江苏金链子律师事务所律师。原告盐城市游泳馆与被告王翼翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，被告王翼翔向本院提起反诉，本院经审查认为被告王翼翔的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。本院于同年7月15日、8月1日、11月20日适用普通程序并组成合议庭公开审理了本案。原告盐城市游泳馆的委托诉讼代理人李国志、刘森，被告王翼翔的委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城市游泳馆向本院提出诉讼请求：1、解除原被告房屋租赁关系，限被告在判决书生效之日起三日内迁让出原告房屋；2、被告向原告支付2018年剩余租金11万元及2019年至交房之日止的租金（按年租金15万元计算）；3、承担违约金10万元。事实与理由：2009年9月11日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将解放南路108号老游泳馆东西侧二楼附房及北侧一楼附房出租给乙方使用，租期十年，自2010年1月1日至2019年12月31日，年租金15万元，租金先缴后租，每年12月1日前缴纳下一年度的租金。如逾期，则每超过一日，乙方每日按年租金总额的百分之一支付滞纳金，逾期10天，甲方有权解除合同，并要求对方承担违约责任，如有违约，应当承担违约金3万元。合同签订后，双方按约履行合同，但自2015年以后，被告多次拖延房租，在原告不断的催要下，至目前，被告尚欠2018年租金11万元，2019年全年租金15万元未付。现原告认为被告屡次违反合同，已构成严重违约，原告有权解除合同，合同约定违约金过高，原告仅主张10万元。现依法提起诉讼，请求判如诉请。被告王翼翔辩称：1、原、被告存在租赁关系是事实，2018年缴纳租金4万元属实，租金缴纳到2018年，剩余租金未缴纳。2、后期租金未交纳的原因是2017年由于游泳馆房顶有质量问题，大面积脱落，造成我方租赁的房屋无法使用，被告就此事向体育局和游泳馆领导交涉过，当时领导给的答复是马上要拆迁了，等拆迁的时候对我方的损失一并处理。所以被告就把这个事暂时搁置等待拆迁统一处理，赔偿被告相关损失，被告租赁房屋之后投入大量装潢资金包括门前道路都是被告修理的，造成今天的起诉，因为局领导更换，对于游泳馆房屋质量问题恳请法院调查，游泳馆在当年的时候就是由于房屋的质量问题被市里停掉了。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王翼翔向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失145万元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2009年反诉原告与反诉被告签订了一份房屋租赁合同，反诉被告将盐城市游泳馆部分房屋租赁给反诉原告使用。反诉原告承租的该房屋从2012年起房屋天花上陆续有水泥块往下掉，多次砸坏吊顶，经常维修，无法继续经营，这几年来，给反诉原告造成了很大的损失，反诉被告自己经营的游泳馆也因房屋质量问题被相关部门责令停业。反诉原告多次找反诉被告交涉，要求修理和赔偿损失，并于2017年底以书面形式向反诉被告提出修理和赔偿事宜，反诉被告承诺该房屋很快拆迁，等拆迁时再赔偿反诉原告的损失。后反诉原告就等待拆迁，无法继续经营也就不再支付房租。反诉被告租赁给反诉原告的房屋存在严重质量问题，已构成违约，依法应当修理和赔偿反诉原告的损失，反诉的原告损失包括：由于居泰隆提前两年退租，造成租金损失50万元。反诉原告在装修时花了4881371.39元，按照十年折旧，每年10%，从2018-2019年应按照20%进行提取，两年的折旧费，实际主张15%即72万元。经营损失2017年-至今合计20万元，要求反诉被告承担合同违约金3万元，合计145万元。综上请求法院支持反诉原告的反诉请求。原告盐城市游泳馆针对被告的反诉请求辩称：被告私自做主将案涉房屋转租给居泰隆，从中牟利，其转租租金的减少属正常经营风险，且居泰隆的场所目前仍在经营中。装修费用我方不承担，因为目前反诉原告的浴城仍在经营，我方向法庭提交浴城和居泰隆水电费统计表，对装潢折旧费由于我方没有过错，故不应承担装潢折旧，反诉违约金没有法律依据，因为我方没有违约，合同中也没约定违约金3万元。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求，我方不承担反诉被告任何损失。本院经审理，查明事实如下：2009年9月11日，盐城市游泳馆（出租方、甲方）与盐城市亭湖区欢乐时光娱乐中心（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将解放南路108号老游泳馆东西侧二楼附房及北侧一楼附房出租给乙方使用。合同的主要内容为：一、租赁期限及用途：1、十年，即从2010年1月1日至2019年12月31日（2009年9月10日至2009年12月31日为甲方给予乙方的装修期，装修期不收取租金）。2、该租赁房屋乙方仅作为休闲、娱乐服务类合法经营用，不得另作他用。乙方如需增减或变更经营种类，需书面通知甲方，经双方确认后，乙方方可进行经营，否则视为违约，甲方有权终止合同，并追究乙方的违约责任。二、租金及支付方式：1、房屋年租金为15万元人民币。2、支付方式：三、本合同订立后三日内，乙方一次性向甲方交纳第一年度租金（2010年1月1日至2010年12月31日），以后按照先缴费后使用的原则，在每满一个租赁年度前的一个月内预交下一年度的租金，即每年的12月1日前向甲方预交下一年度的租金。3、乙方到期不支付租金，每超过一日，乙方每日按年租金总额的百分之1%向甲方交付滞纳金，逾期10天不支付租金，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，并要求乙方承担违约责任。三、租赁期间的费用：……2.乙方租赁期间水电由甲方单独列表，费用由乙方承担，每月乙方向甲方支付水电费。四、房屋修缮与使用：1、在租赁期内，除甲、乙双方在合同及补充条款中另有约定外，由甲方负责房屋及其附属实施的屋顶防漏的维修义务。租赁房屋如发生影响正常使用的质量问题的，乙方应用书面的形式向甲方提出维修请求，甲方在收到乙方的维修请求后应及时提供维修服务。如因维修不及时而影响乙方正常使用的，甲方应承担违约责任。造成乙方财产损失的，甲方应予以赔偿。2、乙方应按照约定的用途合理使用房屋，不得损坏房屋及其各项附属设施。3、在租赁期内，乙方自主决定因经营需要的装饰装修方案，但该方案报甲方批准备案。装修费用由乙方自行承担（包括北侧门厅拆除装修费），对房屋装修不得改变房屋的主体结构。五、房屋转租使用：1、在租赁期内，乙方因经营需要，需全部或部分转租所承租的房屋的，必须在取得甲方的书面同意后，方可进行。未取得甲方的同意，乙方擅自将所承租的房屋转租给第三人使用的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。六、房屋的交还：1、乙方应于房屋租赁期满后，将承租的房屋及其附属设施完好的交还给甲方。2、在保证不损坏甲方原有设施基础上，乙方可拆除、搬迁属于乙方的财产、设备等物品。不可拆除、搬迁的物品无偿归还甲方所有。七、违约责任：1、甲乙双方如有违约本合同上述约定，应当承担违约责任，违约金为3万元人民币，如造成对方损失的还应当承担违约责任。2、甲乙双方如擅自提前解除或终止本合同，应当承担违约责任，如造成对方损失还应当承担赔偿责任。3、乙方迟延支付租金、水电费，超过10天的，除按上述条款承担违约金外，甲方有权解除本合同。4、合同期满或者由于乙方违约的原因致使合同解除或终止的，乙方应于期满或合同终止后10天，在不破坏租赁房屋结构和原有设施的基础上，撤走自己的可拆除、搬迁的物品。其余装饰无偿留给甲方，逾期未撤走的，甲方有权作无主物处理。盐城市游泳馆、盐城市亭湖区欢乐时光娱乐中心在该合同上盖章，王翼翔作为乙方代表签字。2017年12月13日，王翼翔向盐城市游泳馆发出函告，认为在承租初期吊顶上偶尔传来脱落的响声，后来脱落频繁，响声更大，下雨天滴水漏雨了，严重影响了浴城的正常经营，之后我方多次更换天花板维修过，依旧治标不治本。房屋存在重大安全隐患，影响经营，要求盐城市游泳馆三日内回复解决方案。2018年1月2日，盐城市游泳馆向王翼翔复函，载明“针对你方2017年12月17日的来函，我馆经过会办研究答复如下：一、合同租赁期间，因游泳馆的特殊行业，致使房屋内部顶部出现脱落系正常现象，我馆已多次进行维修，未对贵方经营造成影响。目前游泳馆已经停止对外开放，馆内不再受湿气及氯气等影响，贵方可放心经营。二、双方租赁合同虽未到期，但如贵方想提前解除合同，我方表示同意，2018年租金按实支付，解除合同的相关事宜双方另行协商。三、如贵方无解除合同的打算，请务必根据合同规定先交纳2018年租金。然后对房屋需要维修部位，出具相关说明，以便我馆安排人员及时维修。”2018年12月28日，被告向原告交纳4万元房屋租金后，未再支付2018年剩余租金及之后的租金。庭审过程中，王翼翔认可2018年之前的租金已全部交纳，2018年租金已交纳4万元，剩余租金未缴纳。但王翼翔认为，租金未交纳的原因在于被告承租案涉房屋后装潢费用巨大，房屋存在质量问题影响被告经营，被告自行维修也花费费用。另外被告将部分房屋转租给居泰隆公司后，该公司退租，故盐城市游泳馆应赔偿王翼翔经济损失。并提交了以下证据：1、2015年3月27日，王翼翔将盐城市游泳馆北门西侧一营业用房（多平，二楼四百多平，含空调和部分家具）转租给盐城居泰隆装饰设计有限公司的房屋租赁合同，租赁期限为2015年4月10日至2019年5月9日；2、威尼斯游泳馆办公楼及浴城装修工程造价清单，证明被告承租房屋后支付的装潢费用；3、通话录音一份，证明案涉房屋有拆迁意向，导致原被告之间纠纷一直未决；4、威尼斯浴城营业收入月报，证明被告经营收入下降；5、2018年5月至2019年7月水电费发票，证明被告非正常经营以及原告对被告转租知情。原告盐城市游泳馆对上述证据质证意见为：对造价清单三性不认可，不能证明所承租房屋实际装修符合造价清单的情况，对通话录音证明目的不认可，反而证明被告拖欠租金，对营业收入月报三性不认可，反而证明被告一直经营到现在，且收入下降受多方原因是多方面的，对水电费发票三性无异议，费用减少的原因是被告将房屋部分转租给书法家协会办书法培训班。2019年8月1日，王翼翔向本院提交评估申请书，申请评估事项：1、对承租房屋的装修费用进行评估，2、对装修受损情况进行评估。本院依法委托盐城东信造价工程师律师事务所有限公司进行评估。同年9月30日，盐城东信造价工程师律师事务所有限公司向我院出具司法鉴定退回函，载明：我司受贵院委托对王翼翔房屋租赁合同纠纷一案中关于房屋装修造价及因为房屋质量问题导致房屋装修受损程度进行司法鉴定（2019亭法委鉴字0314号），在我司与鉴定申请方多次对接，要求申请方提供相应的受损证明资料及房屋装修图纸，并支付相关的鉴定费用，但申请方一直未支付费用，且没有提供装修及受损的相关资料。基于上述原因，我司向贵院承办法官陈艳红也多次汇报了相关情况，现我司做司法鉴定退回处理，并退回法院的案卷材料给鉴定科。2019年11月20日庭审过程中，原告明确告知被告在2019年12月31日后，原告对租赁房屋进行停电停水封门。另查明，盐城市游泳馆于1993年建立，为相当科级建制的全民事业单位，隶属盐城市体委领导，单位实行企业化管理，自负盈亏。盐城市亭湖区欢乐时光娱乐中心系个人独资企业，被告王翼翔系该企业投资人，该中心于2004年4月12日成立，于2019年5月15日经盐城市亭湖区市场监督管理局核准注销登记。本案主要的争议焦点为：一、原、被告之间的租赁关系是否应当解除；二、被告应当支付的房屋租金数额及违约金问题；三、关于反诉原告王翼翔要求反诉被告赔偿其经济损失145万元的主张，是否应当支持？本院认为：依法成立的合同受法律保护。关于争议焦点一：原、被告之间的租赁关系是否应当解除。本院认为，原、被告于2009年9月11日签订房屋租赁合同后，盐城市游泳馆将案涉房屋交付给王翼翔经营浴室，并按照约定收取租金，双方形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定的内容履行各自义务。根据租赁合同“按照先缴费后使用的原则，在每满一个租赁年度前的一个月内预交下一年度的租金，每年的12月1日前向甲方预交下一年度的租金”的约定，被告王翼翔应于2017年12月1日前缴纳2018年的房屋租金，但其未及时缴纳，已构成违约。按照双方约定，“逾期10天不支付租金，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，并要求乙方承担违约责任。”2.合同法第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在实际履行过程中，被告王翼翔仅支付4万元2018年的租金，未能履行全部义务,原告可以依照合同约定享有解除合同的权利,但案涉合同约定双方的租赁合同关系于2019年12月31日到期，庭审过程中原告明确表示其在合同到期后收回房屋不再续签合同，其也同意被告使用案涉房屋至合同期满,故本院认定案涉房屋租赁合同已无需解除,被告应在合同期满后向原告腾退房屋。关于争议焦点二：被告应当支付的房屋租金及违约金数额的问题。按照盐城市游泳馆与王翼翔签订的房屋租赁合同的约定，房屋租金为15万元，扣除被告王翼翔已经支付的2018年租金4万元，尚欠2018租金11万元及2019年之后的租金。关于原告主张的违约金，按照双方约定，“逾期10天不支付租金，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，并要求乙方承担违约责任。”“甲乙双方如有违约本合同上述约定，应当承担违约责任，违约金为3万元人民币，如造成对方损失的还应当承担违约责任。”本案中，被告未能按期履行按期支付租金义务，已构成违约，本院综合本案的实际情况，及原告的损失本院依法调整被告应承担5000元违约金的违约责任。关于争议焦点三：关于反诉原告王翼翔要求反诉被告支付其损失145万元的主张是否应当支持的问题。反诉原告王翼翔认为案涉房屋存有质量问题导致其装修受损，同时影响其经营，盐城市游泳馆应当赔偿其装修损失、经营损失和租金损失，本院认为：（1）关于装修损失。双方合同约定“盐城市游泳馆负责房屋及其附属实施的屋顶防漏的维修义务。租赁房屋如发生影响正常使用的质量问题的，乙方应用书面的形式向甲方提出维修请求，甲方在收到乙方的维修请求后应及时提供维修服务。如因维修不及时而影响乙方正常使用的，甲方应承担违约责任。造成乙方财产损失的，甲方应予以赔偿。”从原、被告函件往来及通话记录看，案涉房屋内部顶部出现脱落情况确实存在，但盐城市游泳馆回函其已多次进行维修，并要求被告先交纳2018年的房租，并将需维修部位出具相关说明，但被告未向原告提交维修部位的相关说明。被告辩称已进行过维修，但其也未提交证据予以证实。另外，审理过程中，王翼翔申请对案涉房屋装修造价及因为房屋质量问题导致房屋装修受损程度进行司法鉴定，但王翼翔未能支付鉴定费用，亦未提供装修及受损的相关资料，故鉴定机构做退卷处理，因此反诉原告王翼翔应承担装修损失举证不能的法律后果，故对原告要求被告承担其装修损失也不予支持。（2）关于经营损失。被告认为房屋质量问题影响其经营，其经营损失的举证中无任何明确的账务、凭证证据支持，各项损失均为其根据时间与营业额预估而来，且被告目前仍在经营中，故对无证据支持的诉讼请求，本院不予支持。（3）关于租金损失，反诉原告将案涉房屋部分转租给居泰隆公司，王翼翔庭审中陈述居泰隆公司退租，并认为退租原因系房屋质量问题，均未能举证证实，故对该诉讼请求，本院不予支持。（4）关于被告主张的违约金，被告未提交证据证实原告存在违约，故对违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王翼翔应于本判决生效之日起十日内腾空位于盐城市老游泳馆东西侧二楼附房及北侧一楼附房并交付给原告盐城市游泳馆；二、被告王翼翔于本判决生效之日起十日内向原告盐城市游泳馆支付2018年房屋租金11万元并支付自2019年1月1日起至实际交房之日止按年租金15万元标准计算的租金；三、被告王翼翔于本判决生效之日起十日内向原告盐城市游泳馆违约金5000元；四、驳回被告王翼翔的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5612元，由被告王翼翔负担。反诉案件受理费8925元，由被告王翼翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  成爱玲人民陪审员  蔡锡玉二〇一九年十二月三十日法官 助理  孙志杰书 记 员  徐 鑫附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。