湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初17809号原告：厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市硚口区解放大道329号。法定代表人：张玉明，副总经理。委托诉讼代理人：李锐、文真真，系该公司员工。被告：郑段雅，女，1986年10月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，现住武汉市武昌区，原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司（以下简称联发物业武汉分公司）与被告郑段雅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序，于2019年10月15日与（2019）鄂0106民初17813号、17803号、17797号、17795号、17800号、17810号、17811号7案公开开庭进行了合并审理。原告联发物业武汉分公司的委托诉讼代理人李锐、文真真，被告郑段雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联发物业武汉分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业费4764.78元（2.98元×88.83㎡×18个月），并支付滞纳金3042.31元，共计7807.09元；二、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告郑段雅系武汉市武昌区徐东大街128号联发九都国际1-1201室房屋的业主，拖欠原告2018年1月至2019年6月30日物业管理服务费4764.78元，滞纳金3042.31元，经原告催缴，被告仍不缴纳，原告为被告提供有偿服务，依法收费，被告却长期拖欠原告物业管理服务费，无视原告劳动，违反了《物业服务合同》和《武汉市物业管理条例》，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告郑段雅辩称：不同意缴纳物业费，即使缴纳物业费也只愿意按2元/月/平方米标准缴纳，且按照2元/月/平方米标准，原告的服务也不达标。经审理查明：联发物业武汉分公司于2011年3月3日经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围为从事物业的管理、维修并受托代理物业的销售、转让、中介、租赁。2014年1月22日，郑段雅与联发集团武汉房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市130214437），购买了位于武汉市武昌区徐东大街128号联发九都国际1-1201室房屋（建筑面积88.83平方米）。2015年5月16日，郑段雅以坐落于武汉市武昌区徐东大街128号联发九都国际1-1201室业主身份与联发物业武汉分公司签订《联发·九都国际前期物业服务合同》，约定：联发物业武汉分公司为联发·九都国际小区的物业服务企业，其物业管理服务包括房屋物业共用部位的维护、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理及公共环境卫生的清洁卫生。服务期限自签订合同之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日止。物业服务费按建筑面积收取，收取标准住宅2.98元/月/平方米，物业服务费收取的起止时间以开发商实际通知交房的时间为准。物业服务费按季度收取，业主或业主使用人于每季度首月15日前交纳当季的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，物业公司可按欠费金额的3‰收取违约金。因郑段雅未按约交纳物业服务费，故联发物业武汉分公司诉至法院，诉请如前。庭审中，关于物业费的收费标准，郑段雅向本院提交联发物业武汉分公司与武汉市武昌区华中金融总部区管委会于2014年4月4日签订的《商品房团购协议》及联发集团武汉房地产开发有限公司于2014年12月8日下发的《告业主书》，《商品房团购协议》中约定“联发集团武汉房地产开发有限公司制定的前期物业服务合同期限至业主委员会成立，物业管理费为2元/平米/月。”及《告业主书》中第三条“关于物业费问题：九都国际项目物业费为2.98元/平方，为回馈客户的支持，我司现决定，在与业主签订的前期物业服务协议时间范围内，物业费调整为2元/平方，0.98元/平方由我司代替业主补贴至物业公司。”以上均证实原告仅在2015年至2017年三年内履行了《商品房团购协议》及《告业主书》相关约定物业费按2元/平米/月标准缴纳，但从2018年1月起，原告在未提升任何服务水准的情况下，擅自将物业费又提高至2.98元/平方/月，且并未向被告及其他业主作出调高物业费的公开说明，违背《武汉市物业服务收费管理实施细则》第十条“物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准，确需调整的，应当征得业主大会同意，应当在物业管理工域内按栋公示拟调价方案及理由、成本变动等资料，公示时间不少于15日。”被告抗辩物业费应按2元/平方/月标准收取，原告擅自将物业费又提高至2.98元/平方/月，未进行公开说明及履行相应的公示手续，原告的收费标准不应得到支持。原告补充提交联发集团武汉房地产开发有限公司出具的《关于联发九都国际项目物业费情况的补充说明》，内容为“兹有联发九都国际项目（以下简称本项目），系我公司开发。本项目前期物业服务合同房管局物业备案价为3.4元/平方，在项目集中交付之际物业费优惠为2.98元/平方。我司为进一步回馈本项目业主客户的支持，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，前述时间段内物业费中的2元/平方由业主支付，其余0.98元/平方由我司代替业主支付给本项目的物业管理公司即厦门集团（集团）物业服务有限公司武汉分公司。自2018年1月1日起，我司未再代替业主向物业管理公司支付0.98元/平方的物业费。前述情况已通过公告的方式告知业主应按照《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》中关于物业费的约定履行义务，支付足额物业费。”故原告认为主张物业费按2.98元/平方/月标准收取，并未违反《前期物业服务合同》的约定，之所以2018年1月1日前按2元/平方/月标准收取物业费，是因有联发集团武汉房地产开发有限公司（开发商）对业主的补贴。关于物业服务质量事宜，郑段雅向本院提交规划图纸复印件7张及图片若干，证明架空层属于业主共用区域，小区一共有6栋楼，其中有3栋楼的架空层被原告打围后用于开办食堂、麻将室及副食店，侵犯了业主的公共区域，阻止业主使用公共区域。另外，垃圾不是日清日洁、消防通道被堵、在楼梯间私接插头给其员工用于充电动车、也没有按照消防电梯的要求提供给业主使用。故其认为原告并未按照合同的约定履行义务，物业服务质量不达标，属于违约。对被告的上述举证，原告认可确有3栋楼的架空层曾作商店、麻将室、员工食堂使用，但现已均被拆除。针对小区的物业服务，原告向本院提交了2019年3月1日武昌区社会治安综合管理委员会办公室、武汉市公安局武昌区分局颁发的“在2018年度武昌区平安单位创建工作中，成绩显著，被评为先进集体”的奖状及武昌区人民政府办公室于2019年5月颁发的“武昌区2018年度住宅小区物业服务质量”的优胜单位奖牌。原告认为其严格按照前期物业服务合同的约定，履行物业服务项目，小区的垃圾都是在定时清理，至于消防通道停车的问题，因地面上只能停14辆车，满足不了业主的需求，原告也就此跟消防部门进行了联系和沟通，争取得以妥善解决。另外被告还提到房屋外墙渗水、水表的空转、5块钱的垃圾费用没有正规发票问题及大门改造等问题。原告答复称外墙渗水问题其已经联系了开发商，并且已经修复，认为外墙渗水事宜与本案物业服务合同纠纷无关。水表因由水务集团安装，如业主有异议，原告方可以从中协助沟通。关于5块钱的垃圾费用，在双方签订的前期物业服务合同第五章第6条第七项及依据武汉市生活垃圾服务费收费指南中载明的垃圾费用是物业代收的。故物业公司不是开具正规发票的主体。另外因小区大门属于规划的问题，不属于物业公司的职责范围，该事项也已超出了《前期物业服务合同》所约定的事项。以上事实有前期物业服务协议、商品房买卖合同、欠费清单、奖状、奖牌、催费凭证、商品房团购协议、业主手册、告业主书、规划图纸、图片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、物业费收费标准问题？2、物业服务达标问题?原、被告签订的《联发·九都国际前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。合同约定服务期限自签订之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日，故在没有成立业主委员会并选聘新的物业服务企业的情况下，该合同对原、被告仍然具有约束力。一、关于物业费收费标准问题。根据双方均认可的证据分析，物业费的定价有以下三处表述：第一处，2014年1月22日郑段雅与联发集团公司《武汉市商品房买卖合同》附件五：前期物业服务内容的约定第二条约定“住宅前期物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米人民币2.98元收取”。第二处，2014年12月8日，联发集团公司《告业主书》第3条“九都国际项目物业费为2.98元/平方”。第三处，2015年5月16日，联发物业武汉分公司与郑段雅《联发·九都国际前期物业服务合同》第五章第六条第1项约定“物业服务费按建筑面积收取，收取标准：住宅2.98元/月·平方米”。由此可知，无论是购房合同附件中对前期物业的约定，还是联发集团公司的《告业主书》，以及联发物业武汉分公司与郑段雅签订的物业服务合同均明确约定物业费的标准为2.98元/月·平方米，郑段雅对此收费标准应当明确知晓。关于郑段雅抗辩2018年前实际按照2元/平方米的标准交纳物业费，故此后物业费也应按2元/平方米的标准来收取的意见。首先，根据合同相对性原则，《联发·九都国际前期物业服务合同》主体系郑段雅与联发物业武汉分公司，联发物业武汉分公司与联发集团公司系两个不同的主体，该合同并不直接约束联发集团公司，物业服务合同中已明确约定住宅物业费按照2.98元/月·平方计算，该约定对原、被告均具有法律效力。其次，根据联发集团公司《告业主书》记载“九都国际项目物业费为2.98元/平方，为回馈客户的支持，我司现决定，在与业主签订的前期物业服务协议时间范围内，物业费调整为2元/平方，0.98元/平方由我司代替业主补贴至物业公司。”，由此可知，联发集团公司前期仅是代郑段雅履行部分债务。联发物业武汉分公司亦认可2018年前的物业费中有0.98元/平方实际由联发集团公司补贴到其公司账户，故原告实际仍是按照2.98元/平方的标准收取物业费。郑段雅虽按照2元/平方的标准交纳前期物业费，但超出部分均已由联发集团公司代为履行，对此，郑段雅亦知晓，现联发集团公司未继续代郑段雅向联发物业武汉分公司补贴物业费，参照《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”之规定，联发物业武汉分公司有权要求郑段雅按合同约定2.98元/平方的标准继续履行合同。综上，本案物业费标准本应为2.98元/平方米，而非原告擅自将物业费从2元/平方提高到2.98元/平方，现经原告书面催要后，郑段雅仍未交纳物业费，应当承担按照2.98元/平方标准补交物业费的责任。二、关于物业服务达标问题。在服务过程中，原告曾将架空层共用区域改做员工食堂、副食店及麻将室等，侵占了业主的公共空间，客观上反映了原告物业服务管理方面存在瑕疵。经业主反映后，原告已采取补救措施，将违章搭建进行拆除整改，恢复原状，消除了不良影响。虽然原告在服务上存在瑕疵，但已整改消除，且原告服务瑕疵不等同于原告没有提供物业服务，也不等同于被告没有享受物业服务。基于物业服务具有综合性、长期性等特点，物业公司是为整个小区广大业主提供物业服务，物业公司与业主之间系服务与被服务关系，应遵循等价有偿、诚实信用的原则。郑段雅虽抗辩因原告服务不到位而拒交物业费，但其并未提供证据证明原告除上述搭建外，还存在其他显著违约行为，结合原告2018年-2019年度被评为“武昌区2018年度住宅小区物业服务质量”优胜单位的事实，故对郑段雅的该抗辩意见本院不予采纳。此外，根据《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条的规定，业主享有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利；业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会可以决定选聘和解聘物业服务企业……本案中，郑段雅自2018年1月1日起至今已停止交纳18个月物业费，在此期间，郑段雅并未举证证明已通过上述合法途径表达自己的诉求及建议，而是直接采取了拒绝交费的方式。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，郑段雅应当遵守前期物业合同的规定，按约如期交纳物业费。本案中，一方面郑段雅连续拖欠18个月物业费；另一方面，物业公司在郑段雅拖欠物业费期间仍在为其持续提供物业服务，且经业主建议后亦对服务内容有整改行为，综合双方的违约程度，本院认定郑段雅拒交服务费属于恶意拖欠，构成根本违约，应当承担违约责任。双方物业服务合同约定“物业服务费按季度收取，业主或业主使用人于每季度首月15日前交纳当季的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，物业公司可按欠费金额的3‰收取违约金。”，经折算，该标准超出相关法律规定，本案中2018年1月至2019年6月30日期间，郑段雅拖欠物业费4764.78元，考虑到原告服务亦存在瑕疵，结合双方的违约程度及公平原则，本院确认违约金自2019年7月1日起按照年利率6%计算较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：被告郑段雅应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司支付自2018年1月1日至2019年6月30日止的物业服务费4764.78元；二、被告郑段雅应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司支付违约金（以4764.78元为基数，按年利率6%支付自2019年7月1日起至实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑段雅负担（此款原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司已垫付，由被告郑段雅连同上述款项一并支付给原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇一九年十二月二日书记员  庞海丽