连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1543号原告（反诉被告）：马丙东，男，1962年10月7日生，汉族，住连云港市连云区。原告（反诉被告）：李红，女，1962年3月5日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。委托诉讼代理人：房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。被告（反诉原告）：程学军，男，1959年9月13日生，汉族，住连云港经济技术开发区。被告（反诉原告）：王月芳，女，1958年4月27日生，汉族，住连云港经济技术开发区。委托诉讼代理人：程学军，男，1959年9月13日生，汉族，住连云港经济技术开发区。原告马丙东、李红与被告程学军、王月芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，被告提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告马丙东、李红及其委托诉讼代理人程岩、房伟琦，被告程学军到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告马丙东、李红向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告协助原告办理不动产权登记证书，门面房产权证号Ｌ0××35（共有权证号Ｌ0××35G），住宅房产权证号Ｌ0××27号（共有权证号L00124827G）；2.被告赔付原告截止2019年8月21日违约金402472元及至实际办证之日的违约金。事实与理由：原、被告双方于2010年11月16日签订《房屋买卖契约合同》，约定被告将坐落于连云区中山西路西小山综合楼东2号门面及二楼住宅的房屋两层（一楼门面房，产权证号Ｌ0××35号，建筑面积120.03平方米；二楼住宅房，产权证号L00124827，建筑面积159.33平方米、两间独立车库）的房产卖给原告，房屋总价为1180000元。双方约定原告于2010年11月16日支付被告562495元（扣除被告欠贷款后剩余款），被告所欠剩余银行贷款由原告偿还，直至还清为止，原告还清被告欠贷款后，被告无偿为原告办理房产证等变更登记，原告依约履行。现原告已还清被告所欠贷款，被告却拒绝协助原告办理过户等手续，被告行为已经构成违约，原告现诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告程学军、王月芳辩称，马丙东与李红未能按照合同约定期限向指定银行账户交付购房款，属于违约行为，两原告违约行为给答辩人造成间接损失（征信不良、信誉度降低及承担银行逾期还款违约责任），应当承担违约责任。被告程学军、王月芳向本院提出如下反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.反诉被告向反诉原告赔付违约金522800元；3.本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告双方于2010年11月16日签订房屋买卖合同，约定由反诉人将坐落于连云区中山西路西小山综合楼2号门面及二楼住宅房屋两层（楼门面房产权证号Ｌ0××35，建筑面积120.03平方米，二楼住宅产权证号L00124827，建筑面积159.33平方米，两间独立车库）的房产卖给反诉被告，房屋总价为1180000元。双方约定：反诉被告于2010年11月16日支付反诉原告房款562495元，反诉被告替反诉原告偿还银行贷款617505元，两项之和1180000元，反诉被告不守信用，两次严重违约，第一次在2013年10月25日至29日在工商行还贷时逾期4天，见工商行对账单；第二次在2018年6月9日至28日，见中国银行对账单和反诉原告征信记录。根据法律规定，双方买卖合同特别约定：“乙方从2010年11月16日起，必须按时偿还甲方欠贷款，不得迟还或拒还。否则乙方纯属违约，如果乙方违约，乙方自愿以本契约中该房屋总价款每天2%违约金赔付甲方。”反诉被告在还贷期间2次逾期共计23天，二次违约对反诉原告征信造成不良影响，再次办理贷款时利率会上浮，审批部门建议贷款利率正常价格增加1%，申请信用卡管理受限，一般审核不通过。反诉原告认为反诉被告故意隐瞒还贷逾期事实已构成严重违约，请法院支持反诉原告诉讼请求，维护反诉原告合法权益。针对被告的反诉，原告马丙东、李红辩称：反诉被告仅仅是履约瑕疵，反诉原告应当提供征信对其造成的损失，要证明该征信造成的损失是由反诉被告履约瑕疵造成的，反诉原告以反诉被告两期履约瑕疵行为要求解除合同，不符合合同约定解除合同的情形；反诉被告提前完成商品房贷款还款义务后，反诉原告应当协助反诉被告办理不动产权证书，反诉原告拒绝履行该义务，其违约情况更为严重；反诉原告请求违约金过高，没有事实和法律依据，反诉原告应当举证证明反诉被告逾期给其造成的实际损失，不能举证应当承担举证不能的后果。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月16日，原告马丙东、李红（买房人、乙方）与被告程学军、王月芳（卖房人、甲方）在江苏华某律师事务所见证下签订《房屋买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落在连云港市连云区中山西路西小山综合楼东2号门面及二楼住宅房屋两层（一楼门面房，产权证号Ｌ0××35号、建筑面积120.03平方米。二楼住宅房，产权证号L00124827、建筑面积159.33平方米、两间独立车库）的房产卖给乙方，房产所有权、使用权归乙方所有；房屋总价款合计118万元，该房屋二楼房产证、一楼房产证均抵押在银行，甲方门面房在工商银行从2010年12月15日至2018年1月5日期间所有银行所欠贷款本息均由乙方偿还，二楼住宅房甲方在中行所欠贷款从2010年12月9日至2024年5月4日期间所有银行所欠贷款本息均由乙方偿还，以上两份贷款金额已经在房屋总价款中扣除给乙方偿还，如乙方不能按期支付银行贷款，本契约无效；从该房屋总价款中扣除甲方欠贷款后剩余款人民币562495元，加上甲方所欠银行贷款等于该房屋买卖总价款，该562495元由乙方在2010年11月16日一次性交付甲方；具体交接方式于2010年11月16日甲方无条件与乙方共同到甲方欠贷款所在银行协助乙方落实甲方贷款详细数目，并办理偿还甲方欠贷款缴款卡两张给乙方；甲方2010年11月16日起不得私自用另卡或现金到银行还甲方欠贷款或提前还甲方欠贷款，不得私自取走抵押在银行的房屋证件，否则甲方违约，自愿以本契约中房屋买卖总价款每天2%违约金赔付乙方；乙方从2010年11月16日起，必须按时偿还甲方欠贷款，不得迟还或拒还，否则，乙方纯属违约，如果乙方违约，乙方自愿以本契约中该房屋买卖总价款每天2%的违约金赔付甲方；乙方从2010年11月16日起可以凭缴款卡按时还甲方欠贷款或随时提前还清甲方欠贷款；在乙方还清甲方欠贷款后，由甲方无偿为乙方提供相关服务，直至将该房屋房产证、土地使用证变更登记到乙方名下。该买卖契约中还就双方权利义务做出了其它约定。同日，双方另签订一份《补充协议书》及《收条》，由双方子女签字对《房屋买卖契约》予以确认，由程学军、王月芳向马丙东、李红出具购房款118万元收条。自上述合同签订之后，原告马丙东、李红每月向中国银行及中国工商银行归还上述房屋被告程学军、王月芳所欠银行贷款，中国银行贷款（住宅房）于2019年6月18日结清，工商银行贷款(门面房)于2018年1月15日结清，并已办理了抵押权注解手续。两原告还款过程中，中国银行及工商银行贷款各存在一笔逾期，工商银行贷款逾期时间为2013年10月26日至29日，中国银行贷款逾期时间为2018年6月10日至28日，原告在逾期当月均已足额补足还款，其中中国银行逾期当月两原告承担了逾期利息5.71元及罚息1.89元。后两原告提前还清两套房产银行贷款。2019年6月20日，原告马丙东打电话要求被告程学东协助办理过户，被告程学东以要求原告加钱及原告还应承担责任为由，拒绝协助。2019年6月17日被告程学东查询了其个人征信情况，《个人征信报告》显示，两被告在中国银行抵押贷款2018年6月份存在一笔1-30天的逾期，该报告同时载明5年内没有连续逾期。另查明，本院根据两原告的申请，于2019年8月23日作出保全裁定，对涉案两套房屋予以查封，原告支付保全费5000元。上述事实由原告提供的《房屋买卖契约》、《补充协议书》、《收条》、《抵押权注销证明》、银行交易流水清单、被告提供的《个人征信报告》等经过当庭举证的证据及双方当事人在庭审中的陈述证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行。两原告与两被告签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方应当按照该契约约定的内容履行各自义务。关于反诉原告要求解除双方签订的《房屋买卖契约》的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同，本案双方《房屋买卖契约》并未约定合同解除的条件。根据该法规定，合同履行过程中有第九十四条规定的情形的，当事人可以解除合同。本案中两原告根据合同约定向两被告支付合同约定的除银行贷款之外的购房款，并还清了银行贷款。只要两被告协助办理过户手续之后，合同即履行完毕。不存在该条规定的合同解除的情形。原告短期逾期还款，并未造成致使合同目的不能实现的后果。综上，反诉原告要求解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定：乙方还清贷款后，甲方无偿为乙方提供相关服务，直至房屋房产证、土地使用证变更登记到乙方名下，原告已按合同约定履行支付购房款的义务，两被告应当按照上述约定，协助两原告将房产证、土地使用证变更登记至两原告名下，故对两原告要求两被告协助办理涉案两套房屋所有权人为两原告的不动产权登记证书的诉讼请求，本院予以支持。两被告在原告还清银行贷款，并通知其协助办理过户时，拒绝协助的行为违反双方合同约定，属违约行为，应当向两原告承担违约责任。因两原告并未举证证明因被告不配合过户给其造成的具体损失情况，原告主张根据双方合同约定以房屋买卖总价款每天2%的标准主张违约金，明显过高，应予调整，本院酌定以房屋总价款118万元为基数，按照同期银行贷款利率标准对原告主张的违约金予以支持。关于违约金的起算时间，根据原告马丙东与被告程学军之间的通话记录，原告向被告提出过户请求的时间为2019年6月20日，两原告并未举证证明其之前向被告提出过过户请求，故两原告主张自贷款结清之日为逾期办证违约金的起算点无事实依据，应当以2019年6月21日为时间点起算违约金，计算至两被告实际协助办理不动产权证之日止。此外，对两被告反诉要求两原告承担逾期还款违约金522800元的诉讼请求，虽两原告确实存在逾期还款的情形，且其中一次逾期还款记入了被告的征信记录，存在违约。但该两次逾期时间均较短，且原告之后及时进行了还款并支付了逾期违约金，之后提前结清了全部贷款。该两笔贷款在银行系统中均显示为正常结清。该两次逾期还款，是否会对两被告的征信造成影响及造成何种影响，由此给两被告造成的实际损失情况，两被告均未举证证明。而双方合同约定按总购房款的2%每日计算违约金，明显过高，应予调整，本院酌情确定按银行同期贷款利率标准对反诉原告主张的违约金予以支持。具体金额以118万元为基数，自2013年10月26日至10月29日止，自2018年6月10日至6月28日止，均参照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告程学军、王月芳于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告马丙东、李红办理位于连云港市连云区小山综合楼（市房开开发区分公司）1单元202室（丘号558026-2）房屋以两原告为所有权人的不动产权证书。二、被告程学军、王月芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马丙东、李红支付违约金，具体金额以118万元为基数，自2019年6月21日起至2019年8月19日，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际办理不动产权证之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告马丙东、李红的其他诉讼请求。四、反诉被告马丙东、李红于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告程学军、王月芳支付违约金，具体金额以118万元为基数，自2013年10月26日至10月29日止，自2018年6月10日至6月28日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。五、驳回反诉原告程学军、王月芳的其他反诉请求。本诉案件受理费19043元、保全费5000元，合计24043元，由原告马丙东、李红承担3461元，由被告程学军、王月芳承担20582元（因原告已预交，两被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）；反诉案件受理费10063元，由反诉原告程学军、王月芳承担10000元，由反诉被告马丙东、李红承担63元（因反诉原告已预交，反诉被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费29106元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  强 劲审 判 员  刘红娟人民陪审员  龚丹丹二〇一九年十二月二十七日法官 助理  张晓敏书 记 员  谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。