贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初8369号 原告（反诉被告）：陈世刚，男，1974年3月7日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：徐书贵，播州区芶江镇法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告（反诉原告）：遵义市龙鼎物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道遵南大道中段东侧侨龙财智国际C栋二层。统一社会信用代码：915203035609460994。 法定代表人：陈成，总经理。 委托代理人：邹建忠，贵州远度律师事务所律师。 委托代理人：李旭幻，贵州远度律师事务所实习律师。 被告：遵义市侨龙房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区上海路49号。统一社会信用代码：91520300795278486L。 法定代表人：陈明全，董事长。 委托代理人：翁静、江雪婷，贵州悠南律师事务所律师（特别授权）。 原告陈世刚诉被告遵义市侨龙房地产开发有限公司（以下简称侨龙房开公司）、遵义市龙鼎物业服务有限公司（以下简称龙鼎物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，龙鼎物业公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈世刚委托代理人徐书贵，侨龙房开公司委托代理人翁静、江雪婷，龙鼎物业公司委托代理人邹建忠、李旭幻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈世刚向本院提出诉讼请求：一、判决原告与二被告签订的《房屋委托管理协议》有效；二、判决被告侨龙房开公司履行购房承诺包5年返租义务，由二被告返还租金141483元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年3月17日，我与侨龙房开公司、陈明全签订购房合同，以包租的方式购买了该公司开发的侨龙财智国际项目第1-9-5、1-9-6号商业用房，建筑面积共98.56平方米，该公司法人陈明全、李桂青用广告和口头承诺的方式向所有购房人承诺签订高价购房合同后，保证购房长期包租，并承诺按购房建筑面积每平方米50元的标准向购房户包返五年租金，同时要求各业主与龙鼎物业公司签订了《房屋委托管理协议》，约定对该房98.56平方米包租5年，扣3个月租金做装修费，由被告装修使用。侨龙房开公司、陈明全做担保，龙鼎物业公司已返我方114207元。2019年4月份，龙鼎物业公司向原告邮寄单方解除《房屋委托管理协议》的《合同解除函》，拒绝履行返租义务。原告根据法律规定，向人民法院提起诉讼。 龙鼎物业公司辩称：原告的诉讼请求不成立。我公司与原告签订房屋委托管理协议是事实，原告将其购买的商铺委托我公司管理、对外招租。我公司根据侨龙房开公司的委托对所涉房屋的楼盘进行物业管理，原告委托我公司对其房屋进行对外招租，但是原告的房屋并没有租赁出去，我公司没有收到租金，故原告请求我公司支付租金于法无据，请法院予以驳回。原告陈述的长期包租、签订高价合同不是事实，侨龙房开公司的房屋出售价格不存在过分偏高的情况。 侨龙房开公司辩称：同意龙鼎物业公司代理人的意见。我公司与原告签订的购房合同中并没有包租的约定，包租的广告是针对不特定多数人的宣传。我公司在委托管理协议中仅作为履约担保人的身份，并不是主要履行人。 龙鼎物业公司向本院提出反诉请求：一、确认双方签订的《房屋委托管理协议》已经解除；二、判令被反诉人返还我公司已支付的“租金”1；三、被反诉人承担本案的案件受理费。事实及理由：双方签订《房屋委托管理协议》，协议约定由被反诉人将其购买的位于遵义交汇处的侨龙财智国际项目第Ａ座9层5号、6号房屋（建筑面积95.34平方米）委托给我公司代为招租并代为管理。合同签订后，我公司积极进行招租宣传，但因政府决定撤销南部新区的行政区划设置，租赁物所在区域规划为播州区管辖，营商环境发生重大变化，导致房屋租赁出现困难，房屋一直没有人承租。因此，我公司于2019年5月31日向被反诉人发送《合同解除函》，根据合同法第九十六条“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除”，被反诉人在收到该函之日起七日内并没有提出异议也没有提起诉讼，该《房屋委托管理协议》已经解除。并且，我公司与被反诉人签订的《房屋委托管理协议》中被反诉人委托我公司将其房屋对外招租，并履行返还租金的义务，在该种情形下，我公司只有将房屋租出去后才有向被反诉人返还租金的义务。根据《民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当得利，受损失的人有权请求其返还不当得利”的规定，我公司积极履行自己的招租义务后，该房屋仍然没能出租，被反诉人收取的“租金”系不当得利，因此应予以返还。 对龙鼎物业公司的反诉，陈世刚辩称：龙鼎物业公司的反诉理由不成立，应予以驳回。《房屋委托管理协议》是商品房买卖合同的附合同，不是单一的房屋委托管理合同，《房屋委托管理协议》是侨龙房开公司房屋买卖合同的要约行为，故龙鼎物业公司的反诉请求不能成立，双方在签订《房屋委托管理协议》时，该协议是本案两被告所制作的格式条款，且协议中没有约定因政府原因可以解除合同。 对龙鼎物业公司的反诉，侨龙房开公司辩称：对龙鼎公司的反诉请求以及事实理由均无异议。 本院经审理认定事实如下：侨龙房开公司在其开发建设的位于遵义市播州区的“侨龙·财智国际”项目的销售广告中以醒目的文字载明“记住这个地标不久将震撼遵义”、“五年包租8%高额年收益稳赚15万”。基于该销售广告，陈世刚于2015年3月17日与侨龙房开公司签订《商品房买卖合同》，侨龙房开公司将“侨龙·财智国际”项目的Ａ座9层5号、Ａ座9层6号房屋出售给陈世刚；侨龙房开公司与陈世刚签订《商品房买卖合同》的同时，陈世刚（甲方）、龙鼎物业公司（乙方）、侨龙房开公司（丙方）签订《房屋委托管理协议》，该协议约定陈世刚将向侨龙房开公司购买的上述房屋委托龙鼎物业公司管理，委托管理协议如下：“一、甲方特别授权委托乙方对上述房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括但不限于以甲方名义或自身名义进行招租谈判，并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理等。二、甲方委托乙方管理的委托期限为陆拾个自然月，自甲方交付房屋之日（甲方上述房屋的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限届满、甲方接房第二日）起连续计算。乙方对外签订的租赁协议，甲方同意从上述房屋《商品房买卖合同》中约定的该商品房交付期限届满、甲方接房的第二日起叁个月为装修免租期（此叁个月含在乙方的陆拾个月招租管理期限内），即甲方在此期间不得收取承租人任何租赁费用。乙方以甲方名义或自身名义在管理期限内对外进行招租谈判并签约的内容甲方应予以确认并不得拒绝签章，否则，乙方有权终止代理。乙方保障甲方的租金不低于本协议第三条约定的标准并提供收益担保。三、乙方确保甲方在委托管理期限内的租金实现以下标准：固定标准50元／平米／月，面积按甲方上述房屋的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算。如乙方与承租人谈判后确定的租金高于前述标准的，超出部分的租金收益作为乙方的管理服务费归乙方所有。如乙方与承租人谈判的租金低于前述标准的，则差额部分由乙方补足。乙方保障承租人租金支付方式为一次性支付半年租金。…七、丙方对甲乙双方的收益做担保。当甲方依照本协议应得的租金收益未能得到保障时，由丙方支付给甲方租金收益…”。上述《商品房买卖合同》、《房屋委托管理协议》签订后，陈世刚按照合同约定支付了购房款，侨龙房开公司于2016年1月14日通知龙鼎物业公司将上述房屋交付给陈世刚，陈世刚于同日接房并将房屋交付给龙鼎物业公司管理，载明建筑面积共96.68平方米。龙鼎物业公司支付给陈世刚房屋租金142912元后未再支付租金。龙鼎物业公司于2019年5月31日向陈世刚邮寄《合同解除函》，以租赁物所在地划归播州区管辖、营商环境发生重大变化导致房屋租赁困难为由，告知陈世刚：1、自您收到本函之日起您与我司签订的《房屋委托管理协议》已依法解除；2、自您收到本函之日起《房屋委托管理协议》协议中双方尚未履行的权利义务终止履行；3、如您在收到本函之后对本函内容持有异议，应在收到本函之日起七日内向租赁物所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。 另查明，侨龙房开公司法定代表人陈明全与龙鼎物业公司法定代表人陈成系父子关系。 上述事实，有原、被告双方的陈述，“侨龙·财智国际”项目宣传报，陈世刚与侨龙房开公司于2015年3月25日签订的《商品房买卖合同》、遵义县商品房买卖合同备案登记表[预售许可证号：遵县商房字（2013）第151号]、陈世刚、侨龙房开公司、龙鼎物业公司签订的《房屋委托管理协议》，竣工验收备案表，银行交易明细，侨龙·财智国际房交房流程及费用明细表、交房通知书，《合同解除函》等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为：陈世刚与侨龙房开公司于2015年3月17日签订的《商品房买卖合同》及陈世刚、侨龙房开公司、龙鼎物业公司签订的《房屋委托管理协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行合同义务。上述《商品房买卖合同》、《房屋委托管理协议》签订后，陈世刚按照合同约定支付了购房款，侨龙房开公司于2016年1月14日将房屋交付给陈世刚，陈世刚按照《房屋委托管理协议》约定将房屋交付给龙鼎物业公司管理。侨龙房开公司在其销售广告宣传中以醒目的文字载明“五年包租8%高额年收益稳赚15万”，该售后“五年包租”构成售房要约，该要约以双方签订《商品房买卖合同》的同时陈世刚、侨龙房开公司、龙鼎物业公司签订《房屋委托管理协议》予以确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，龙鼎物业公司无权单方通知陈世刚解除双方签订的《房屋委托管理协议》，故龙鼎物业公司请求确认双方签订的《房屋委托管理协议》已经解除，不予支持；龙鼎物业公司已经支付的租金系根据双安约定支付，陈世刚收取该租金并非不当得利，故龙鼎物业公司请求由陈世刚返还已经支付的租金，不予支持。根据本案实际情况，陈世刚、侨龙房开公司、龙鼎物业公司签订的《房屋委托管理协议》系对侨龙房开公司“五年包租”要约的具体确认，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，陈世刚请求侨龙房开公司履行五年返租义务、由侨龙房开公司及龙鼎物业公司连带支付租金的请求，予以支持。陈世刚于2016年1月14日接房，根据三方签订的《房屋委托管理协议》约定，租赁期限应自2016年1月15日开始计算。但双方只约定“乙方保障承租人租金支付方式为一次性支付半年租金”，并未约定租金支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案租金应以半年租赁期限届满支付一次的方式计算，扣除双方约定的3个月装修免租金期间外，侨龙房开公司、龙鼎物业公司应支付陈世刚2016年1月15日至2019年7月14日期间租金共计188256元[50元/平方米/月×96.68平方米×（42个月－3个月）]，扣除龙鼎物业公司已经支付的142912元，侨龙房开公司、龙鼎物业公司还应支付45614元（188256元－142912元）。2019年7月14日后租金，因未到支付期限，陈世刚可待支付期限后另行主张。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、陈世刚、遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司签订的《房屋委托管理协议》有效。 二、由遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付陈世刚2016年1月14日至2019年7月13日期间租金45614元。 三、驳回陈世刚的其余诉讼请求。 四、驳回遵义市龙鼎物业服务有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2018元，减半收取1009元，由遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司负担；反诉费减半收取1185元，由遵义市龙鼎物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  周辉围 二〇一九年十二月十日 法官助理向炫静 书记员黄瑀