山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8890号 原告：王美丽，女，1987年2月16日出生，汉族，万科翡翠公园售楼处售楼处职工，住济南市。 委托诉讼代理人：朱新峰，山东博睿律师事务所律师。 被告：济南碧筱置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370112MA3F14TD3H。 法定代表人：时凯，总经理。 委托诉讼代理人：肖雯娟，女，1985年5月28日出生，济南碧筱置业有限公司员工，住济南市。 原告王美丽与被告济南碧筱置业有限公司（以下简称济南碧筱置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告王美丽及其委托诉讼代理人朱新峰、被告济南碧筱置业公司的委托诉讼代理人肖雯娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王美丽向本院提出诉讼请求：判令被告与原告签署、完善《商品房买卖合同》并履行《济南碧桂园CLD凤凰首府认购书》。案件审理中，王美丽变更诉讼请求为：1、判令济南碧筱置业公司退还定金3万元并支付6万元的违约金；2、判令济南碧筱置业公司退还购房款20万元；3、判令济南碧筱置业公司赔偿损失557720元（计算方式：根据双方合同约定每平方米16000元，现碧桂园房屋为每平方米20000元，造成了可信赖利益损失）；4、解除双方签订的购房合同（《济南碧桂园CLD凤凰首府认购书》）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月27日，王美丽与济南碧筱置业公司签订《济南碧桂园CLD凤凰首府认购书》（以下简称《认购书》），认购物业为历城区开源中路以北、新福柳路以东历城碧桂园C-5地块24号楼一单元502号洋房，单价16000元/平方米。王美丽当场支付了20万的首付款及定金3万，双方口头约定2019年10月中旬王美丽支付完购房尾款。2019年9月30日22点16分，济南碧筱置业公司的工作人员打电话要求在2019年9月30日24点之前交齐尾款，王美丽无奈多方筹借尾款到济南碧筱置业公司售楼处缴纳尾款，济南碧筱置业公司却又违反约定拒不收款。王美丽和济南碧筱置业有限公司签订《认购书》已就所购买房屋的房号、价款、权利义务等事项进行了约定，且济南碧筱置业公司已经按照约定收受王美丽部分购房款，即应认定双方的房屋买卖关系的主要权利义务已确定，房屋买卖关系已经成立。济南碧筱置业公司违约给王美丽的生活带来了不便，其行为是诚信严重缺失的行为，更属于严重违约行为，理应承担相应的法律责任并受到法律的制裁。为维护王美丽合法权益，特诉至法院，望判如所请。 济南碧筱置业公司辩称，一、王美丽所述与事实不符。根据双方的《认购书》约定，王美丽应于2019年9月29日前携带第一期楼款及《认购书》前往销售中心签约，而不是其所称9月30日或10月中旬。事实上，王美丽亦是按照《认购书》的约定于9月29日前往销售中心，但因其未能按约定时间交齐第一期楼款而未能签署相关合同文件。在此情况下，济南碧筱置业公司有权不予退还定金，并将认购书约定的认购物业另行出售。二、《认购书》虽然对认购房屋的房号、价款进行了约定，但从权利义务约定内容来看，济南碧筱置业公司的义务是在约定的时间与王美丽签署合同文件，在认购书约定的签约时间前，不得将王美丽认购的物业出售；王美丽的主要义务是在约定的签约时间到销售中心签约。而房屋买卖关系中，出卖人的主要义务是按约定提供符合要求的房屋及相关的配套设施，买受人的主要义务是按约定支付购房款。《商品房销售管理办法》第十六条亦明确规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，很明显，济南碧筱置业公司与王美丽签署的《认购书》并不能涵盖该等内容，双方并未成立房屋买卖合同关系。恳请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月27日，济南碧筱置业公司（甲方，出售方）与王美丽（乙方、认购方）签订《认购书》，约定：“一、乙方向甲方认购的物业的基本情况：认购物业：历城区开源中路以北、幸福柳路以东济南历城碧桂园C-5地块24号楼1单元502号（YJ140-9型）洋房，建筑面积：139.43平方米（其中套内建筑面积107.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.24平方米），……交楼日期：2021年12月30日，建筑超标单价：16000元/㎡。二、乙方向甲方认购的物业的认购价为：2230880元；三、乙方选择的付款方式为：期房洋房产品按揭二个月分期98折（首付30%）。四、乙方的付款时间为：定金：30000元须于签署认购书前付清……，第一期楼款：670880元须于2019年9月29日前付清（含定金）；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款：1560000元须于2019年11月29日前付清（银行按揭贷款）。五、甲方的义务：1.在本认购书约定的时间与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一至附件五、附录一《税费及其他应交款项明细》、附录二《装饰、设备标准》及附录三《质量保证书》（统称合同文件）。但乙方没来签署的或者拒绝签署或因不可抗力、政府原因等导致签约目的不能实现或乙方未就该商品房签署《商品房买卖合同》的除外。2.在本认购书约定的甲乙双方签署上述合同文件的时间前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。甲方违反本款约定的，甲方应双倍返还以乙方已付的定金。六、乙方的义务：1.在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件……2.甲乙双方一致同意：乙方应于2019年9月29日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明……及本认购书约定的第一期楼款到济南碧桂园CLD凤凰首府销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。7.……因乙方未在本合同约定的签约时间到济南碧桂园CLD凤凰首府销售中心与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不予返还乙方已付定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议……销售顾问：晋好帅，联系电话：15628788518”。上述《认购书》签订后，王美丽分别于2019年9月27日、2019年9月29日向济南碧筱置业公司转款30000元、200000元。 案件审理中，济南碧筱置业公司称案涉房屋已经另行出售，王美丽亦表示要求解除案涉《认购书》。 庭审中，双方对哪一方履行《认购书》中约定存在违约行为及该《认购书》是否实为房屋买卖合同产生争议。 关于哪一方存在违约行为。王美丽称，2019年9月27日，其交纳定金3万元，并与济南碧筱置业公司工作人员口头约定剩余首付款除定金外在10月中旬交齐；9月29日，济南碧筱置业公司工作人员打电话要求其首付交至10%，王美丽于当日交纳20万元；9月30日，济南碧筱置业公司工作人员电话通知其9月30日交齐首付，王美丽到售楼处后，与其联系的工作人员无法再联系，财务人员拒绝收取王美丽的款项。济南碧筱置业公司对王美丽的陈述不予认可，称王美丽未按照合同约定时间交纳首付款项。王美丽提供其2019年9月30日与济南碧筱置业公司工作人员晋好帅通话录音、2019年9月30日晚上其在销售中心的视频、10691803193333号码向其发送的短信拟证实其主张。王美丽提供的视频显示，其在济南碧桂园CLD凤凰首府销售中心，视频中有销售中心的多名工作人员及工作设备，王美丽在视频中多次大喊，现在是晚上11点30分、40分及其来交款但无人收款，无人接待之类内容，现场无工作人员对王美丽予以回应或接待；王美丽提供的通话录音内容显示，王美丽对晋好帅所称领导要强制“踏定”及款项返还表示异议，称其晚上12点钱交齐首付款；10691803193333号码向王美丽发送的短信时间为2019年9月28日，内容为：“【碧桂园】尊敬的王美丽女士，济南碧桂园CLD凤凰首府提醒您购买的24号楼1单元502号将于2019年9月30日到期签署商品房买卖合同，请您携带身份证原件、认购书、结婚证原件、收入证明和首期款，前往销售中心办理签署手续，缴款账号……销售顾问晋好帅15628788518……”。济南碧筱置业公司对通话录音及视频不予认可，称不能证实王美丽的主张；对短信真实性无异议，对该短信的内容以及王美丽的证明目的不予认可，称该短信系由集团统一设置的系统发出，默认客户认购后最迟3日内签约，因此在确认王美丽认购并录入系统后由系统自动发出，双方已经以签署书面文件的形式对权利义务进行了确认，结合王美丽于2019年9月29日在首付款未付齐的情况下前往销售中心的行为，亦可推断其应当按照认购书的时间签约及交款。 关于该《认购书》是否实为房屋买卖合同。王美丽称，双方签订的《认购书》，《商品房销售管理办法》第十六条中第二款中的（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（十）、（十一）、（十二）的内容，除（七）、（八）外其余各项均已包括，应当认定《认购书》已经包含商品房买卖合同的主要内容，实际为商品房买卖合同；济南碧筱置业公司对王美丽的观点不予认可。 本院认为，王美丽与济南碧筱置业公司签订《济南碧桂园CLD凤凰首府认购书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该《认购书》合法有效。关于哪一方在履行《认购书》过程中存在违约行为，济南碧筱置业公司虽对王美丽的陈述及证据不予认可，但未提供证据对此予以反驳，且未合理解释王美丽在其销售中心录制视频的原因，结合王美丽提供的短信等证据，本院认定济南碧筱置业公司已同意与王美丽将签订商品房买卖合同的时间变更为2019年9月30日。王美丽于2019年9月30日到济南碧桂园CLD凤凰首府销售中心签署合同、缴纳款项，该销售中心未予以接待办理，应认定济南碧筱置业公司存在违约行为。 关于案涉《认购书》是否实为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，双方签订的《认购书》，虽载明了签约双方的姓名或名称及房屋的基本情况（面积、单价、总价）、付款方式、付款时间、交房时间，济南碧筱置业公司亦收取了部分房款，但是该《认购书》对于商品房的销售方式；商品房的交付使用条件；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权责；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；违约责任等直接影响双方权利义务的必备条款没有明确约定，属于未决条款，上述内容需要在签订商品房买卖合同时协商一致达成。故该《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同。 综上所述，因2019年9月30日，济南碧筱置业公司已明确表示不再履行合同义务，且现案涉房屋已经出售，故本院对王美丽主张解除该《认购书》的请求予以支持。济南碧筱置业公司在履行《认购书》过程中存在违约行为，双方在《认购书》中约定了定金条款，但未约定违约条款，因定金罚则本身具有违约惩罚性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，本院确定济南碧筱置业公司双倍返还王美丽的定金，合计6万元。王美丽要求济南碧筱置业公司返还已支付购房款20万元，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。王美丽主张济南碧筱置业公司赔偿可信赖利益损失557720元，未提供证据证实其主张，且亦有防止损失扩大义务，故本院对其上述请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十九条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告王美丽与被告济南碧筱置业有限公司签订的《济南碧桂园CLD凤凰首府认购书》于本判决生效之日起解除； 二、被告济南碧筱置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王美丽定金，共计6万元； 三、被告济南碧筱置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王美丽购房款20万元； 四、驳回原告王美丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取12324元，由原告王美丽负担6162元，被告济南碧筱置业有限公司负担6162元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇一九年十二月二十七日 书记员  牛美玲