河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1370号上诉人（执行案外人、原审原告）：河南建元工程质量检测有限公司。住所地：河南省濮阳市京开大道2××号。统一社会信用代码：91410900562450097J。法定代表人：崔忠民，该公司经理。委托诉讼代理人：高宝亮，该公司法律顾问。上诉人（执行案外人、原审原告）：濮阳市通达建设工程检测服务有限公司。住所地：濮阳市京开大道与石化路交叉口东南2××号。统一社会信用代码：91410900794253340J。法定代表人：李希峰，该公司经理。委托诉讼代理人：高宝亮，该公司法律顾问。被上诉人（申请执行人、原审被告）：河南省中小企业投资担保股份有限公司。住所地：郑州市金水路226号楷林国际18层。统一社会信用代码：91410000745784612F。法定代表人：关湘平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘二旭，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：井金可，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。原审被告（被执行人）：濮阳市宏亚建设集团有限公司。住所地：濮阳市京开大道2××号。统一社会信用代码：914109007286786901。法定代表人：蘧同斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯振勇，该公司经理。上诉人河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司因与被上诉人河南省中小企业投资担保股份有限公司、原审被告濮阳市宏亚建设集团有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1219号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司的共同委托诉讼代理人高宝亮，被上诉人河南省中小企业投资担保股份有限公司的委托诉讼代理人刘二旭、井金可，原审被告濮阳市宏亚建设集团有限公司的委托诉讼代理人冯振勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司上诉请求：撤销郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1219号民事判决，改判终止对其承租的濮阳市宏亚建设集团有限公司位于濮阳市金开大道2××号房产（房产证号：濮房权证字第××号，以下简称涉案房屋）的执行或者发回重审；一、二审诉讼费由河南省中小企业投资担保股份有限公司负担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，法律适用不当。河南建元工程质量检测有限公司系2015年5月8日由濮阳市正曦建设质量检测有限公司变更而来，2015年6月10日重新签订的房屋租赁合同是2014年10月1日原来租赁合同的延续，2014年10月1日即占有使用涉案房屋，早于查封时间，享有阻却执行的权利。2、一审法院程序违法。传票及一审庭审告知的合议庭成员为李运动、刘敏、张林利，而判决书署名是李运动、范亚玲、刘敏，未告知合议庭变更，剥夺其申请回避的权利，李运动一人庭审，审判组织不合法，应当发回重审。河南省中小企业投资担保股份有限公司答辩称：二上诉人仅提交了收条、收据，没有转账凭证，不能证实其实际支付租金，也没有在查封前占有使用涉案房屋，续签租赁合同是在查封后签订，不是善意承租人，其上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。濮阳市宏亚建设集团有限公司述称，认可二上诉人的意见。河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司一审诉讼请求：1、请求判令终止对其所承租的濮阳市宏亚建设集团有限公司位于濮阳市金开大道2××号房产（房产证号：濮房权证字第××号）的执行；2、判令被告承担本案诉讼费用。郑州市中级人民法院查明：1、河南省中小企业投资担保股份有限公司与濮阳市宏亚建设集团有限公司、濮阳天健生物科技有限公司、濮阳港聚源置业有限公司、陈义民、张玉娥、陈金堂、陈艮堂、陈旗、陈铁峰、陈晨企业借贷纠纷一案，该院作出（2015）郑民一初字第107号民事调解书，确认濮阳市宏亚建设集团有限公司需偿还河南省中小企业投资担保股份有限公司代偿款本金1000万元及违约金，河南省中小企业投资担保股份有限公司对濮阳市宏亚建设集团有限公司所有的房屋所有权证号为2001-02656的房产享有抵押权及优先受偿权。该院审理过程中，于2015年5月20日查封濮阳市宏亚建设集团有限公司名下位于濮阳市××大道与××路东南角的房产（房屋产权证号：濮房权证市字第××号）。该调解书生效后，濮阳市宏亚建设集团有限公司等被告未履行相关付款义务，河南省中小企业投资担保股份有限公司向该院申请强制执行。该院立案后，于2016年3月21日作出（2015）郑执一字第871号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖濮阳市宏亚建设集团有限公司名下位于濮阳市××大道与××路东南角的房产（濮房权证市字第××号）。2017年9月29日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布上述房产网络变卖公告，郑州九瀛钛和商贸有限公司于2017年10月20日竞得该房产。2017年11月16日，该院作出（2015）郑执一字第871号之三执行裁定书，裁定：解除对濮阳市宏亚建设集团有限公司名下位于濮阳市××大道与××路东南角房产（濮房权证市字第××号）的查封，并将上述房产过户到买受人郑州九瀛钛和商贸有限公司名下；解除河南省中小企业投资担保股份有限公司对濮阳市宏亚建设集团有限公司名下位于濮阳市××大道与××路东南角房产（濮房权证市字第××号）的抵押权（他项权证号为：濮房他证市字第××号）；买受人郑州九瀛钛和商贸有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户等登记手续。2018年12月4日，该院作出（2015）郑执一字第871号强制迁出公告，责令被执行人及上述房产的相关占有人在2018年12月12日前迁出上述房产。2、案外人河南建元工程质量检测有限公司系于2015年5月8日由濮阳市正曦建设工程质量检测有限公司变更而来。3、案外人二原告提交证据显示：2014年10月1日濮阳市宏亚建设集团有限公司与濮阳市正曦建设工程质量检测有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同标的物为濮阳市宏亚建设集团有限公司所有的位于濮阳市京开大道2××号内的平房20间，面积820平方米及院内北楼房屋16间，使用面积860平方米；总计使用面积1680平方米，共36间房屋租赁给正曦公司办公、业务使用，租赁期间为3年，至2017年9月30日止，年租金20万元。4、案外人二原告提交证据显示：2015年6月10日，河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司与濮阳市宏亚建设集团有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：濮阳市宏亚建设集团有限公司将其所有的位于濮阳市京开大道2××号西办公楼3-5层（不含三楼档案室及3-4层走廊西房屋）及北办公楼、院内平房、办公区大院租赁给建元公司和通达公司使用。租赁期限为5年，至2020年6月9日止，年租金40万元，租金一次性付清。5、案外人二原告提交了郭海文向郭士红分别于2015年6月30日转帐20万、40万及2015年7月1日转帐76万的银行流水。2015年7月1日宏亚公司向建元公司出具的195万元的收据一份。郑州市中级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，二原告称对涉案房屋拥有租赁权，但其提交的郭海文向郭士红的转帐凭证没有证据证明履行的是2015年6月10日的租赁合同，且与宏亚公司出具的195万元的收据数额不符。退一步说，即使履行了2015年6月10日的租赁合同，但二原告对涉案房屋所拥有的权利也是由2015年6月10日的《房屋租赁合同》所确定，晚于该院对涉案房屋的查封时间，依据法律规定，二原告对涉案房屋的租赁权不能排除申请执行人对涉案房屋的腾空执行。二原告在庭审中称建元公司系由正曦公司变更而来，但正曦公司对涉案房屋租赁权的真实性无法认定，况且其租赁权也于2017年9月30日已经终止，优先租赁权也只是排除其他租赁者在相同条件下对租赁物的承租权利，而不具有排除查封在前的执行措施。综上所述，河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元，由河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，郑州市中级人民法院（2015）郑民一初字第107号民事调解书已经确认河南省中小企业投资担保股份有限公司对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权。该抵押权登记时间是2013年10月9日，涉案房屋出租时间是2014年10月1日，续租时间是2015年6月10日，均晚于抵押权设立时间，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案房屋及土地经网络司法变卖由郑州九瀛钛和商贸有限公司竞卖并过户到其名下，河南省中小企业投资担保股份有限公司对涉案房屋享有的抵押权得以实现，该抵押权实现后，河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司与被执行人濮阳市宏亚建设集团有限公司之间的租赁合同对受让人郑州九瀛钛和商贸有限公司不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人濮阳市宏亚建设集团有限公司就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，涉案房屋于2015年5月20日被查封，并在房地产部门予以记载，具有公示效力。而上诉人与被执行人濮阳市宏亚建设集团有限公司的续租时间是2015年6月10日，系查封后续租，其提供的转款凭证、收据等亦不能证实其实际支付了房租，且未经执行法院准许，其租赁关系不能对抗申请执行人，执行法院可以解除承租人对查封涉案房屋的占有或者排除其妨害。郑州九瀛钛和商贸有限公司合法受让涉案房屋并过户在其名下后，执行法院应当交付涉案房产。对未交付的，执行法院依法作出强制迁出公告，责令被执行人濮阳市宏亚建设集团有限公司及上述房产的相关占有人迁出上述房产，符合法律规定。关于河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司上诉称一审审判组织不合法、程序违法的理由，经查，开庭传票显示合议庭成员与一审判决书署名与开庭的合议庭成员不同，但一审判决书署名与开庭笔录记载的合议庭成员相同，庭审中明确告知了合议庭及书记员名单和当事人的诉讼权利，各方当事人均明确表示不申请回避，充分保护了当事人的知情权和诉讼权利，无剥夺上诉人申请回避权利的情形，故该上诉理由不能成立。综上，河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由河南建元工程质量检测有限公司、濮阳市通达建设工程检测服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇一九年十二月四日书记员  乔 芳