河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终986号上诉人（原审原告）：尉氏县宏宇国际城一期业主委员会。住所地：尉氏县城滨河路北段东侧。负责人：孙曼曼，主任。委托诉讼代理人：金凯、黄亚萌（实习），河南循规律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尉氏县盛隆置业有限公司。住所地：尉氏县城关镇滨河东路。统一社会信用代码：91410223054703502L。法定代表人：李栋枝，董事长。委托诉讼代理人：朱新勇、王琼，河南智卓律师事务所律师。上诉人尉氏县宏宇国际城一期业主委员会（以下简称宏宇一期业主委员会）因与被上诉人尉氏县盛隆置业有限公司（以下简称盛隆公司）物权纠纷一案，不服河南省尉氏县人民法院（2018）豫0223民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏宇一期业主委员会上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判支持宏宇一期业主委员会一审的诉讼请求。2、由盛隆公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定本案争议的停车位系小区的专有部分错误。1、“专有部分”的物权依法登记后发生法律效力，“共有部分”的物权不需要登记即发生法律效力。根据物权法的规定，建筑区划内房屋、土地及配套设施等存在两种物权性质，一种是“专有部分”，另一种是“共有部分”。“专有部分”的物权特征是在构造、利用上的独立性和排他性，具有商品的属性，可以转让，可以办理登记在特定业主名下的产权证。“共有部分”的物权特征不具有利用上的排他性、专属性，不具有商品的属性，其特性具有随附转移的属性，随着业主的变化而变化，归全体业主共有，因权属人具有不确定性，无法办理产权证，例如小区中的入户大厅、楼梯间、配电房等配套设施都无法办理产权证，所以“共有部分”的物权均不具有登记办证条件。2、一审判决书中认定案涉车库属于专有部分存在逻辑矛盾。其“三段论”推理模式中第一个前提是“地下车库自建成后物权依法设立”；第二个前提是“地下车位已经具备登记条件但因配套制度及措施的滞后性暂不具备登记操作条件”；结论为“因此涉案车库属专有部分”。该论述中存在“偷换概念的逻辑错误，即将具备登记条件等同于物权依法设立”，“共有部分”的物权自建成后依法设立，但永远不具有登记办证条件。所以由第一个前提推理不出第二个前提，两个前提之间相互矛盾，所推理出的结论错误。第二个前提“地下车位已经具备登记条件但因配套制度及措施的滞后性暂不具备登记操作条件”是一个伪命题。本案争议的小区已经建成多年，小区中凡是具备登记条件的“专有部分”都办理了产权证。3、一审判决书中存在曲解法律。《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力:未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”一审判决书对该法条的但书部分进行了任意解释和猜测，一审法院不具有解释法律的权利，本法条但书部分已经有了法律规定，不存在没有其他法律规定。例如《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对“共有部分”的物权不需要依法登记就发生法律效力。关于法律适用问题，特别法优于普通法，特别条款优于普通条款。《物权法》第六章:“业主的建筑物区分所有权”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在物权法中属于特别条款和特别法，本案又是业主的建筑物区分所有权纠纷案件，上述这些法律和法条在本案中有优先适用的效力，《物权法》中的其它条款与特别条款冲突应优先适用特别条款。一审判决适用的《物权法》第三十条和第一百四十二条是错误的，上述法条所涉及物权人具有单一主体，属于普通条款。业主的建筑物区分所有权的物权人具有多元主体，本案中应优先适用特别法。二、业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于停车位归开发商所有的约定属“格式条款”，该格式条款是“霸王条款”。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，对于提供格式条款一方，应采取合理的方式提请对方注意免除或限制责任的条款；第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。盛隆公司所提供的《商品房买卖合同》附件四第四款，盛隆公司没有尽到提示、提醒义务，且该条款是预先拟定的明显免除自己责任、加重对方责任的且未提请买受人注意的无效条款。一审判决认定其有效完全枉顾法律和事实。《山东省物业管理条例》第十五条:“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库的车位，下同）的归宿，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以通过出售、附赠或者出租给业主。”该地方性法规可以有助于正确理解《物权法》第七十四条中第二款的规定:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款的适用前提就是“专有部分”的车位、车库的归属。如果是“共有部分”建设单位不能通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。三、盛隆公司在销售商品房过程中存在欺诈行为。宏宇国际城一期小区采用人车分离的通行模式，机动车和非机动车在地下空间运行，地表面不允许车辆通行。机动车或非机动车是每户必备的交通工具，这种通行模式下每个购房户最关心的就是车辆的通行和存放问题，业主在购房时对停车问题提出质疑，得到盛隆公司方售楼人员承诺，入住后免费停车，广大业主入住后一直免费使用小区的地下停车位，入住两年多后盛隆公司却开始公开销售停车位，自此广大业主才发现上当受骗。盛隆公司存在变相捆绑销售的行为，宏宇国际城一期小区的每个业主如果不购买停车位，连自行车都无法通行和存放，在小区内无法正常生活。开发商又借机提高停车位的销售价格，让业主没有任何选择余地，只有高价购买停车位。四、一审认定盛隆公司依法投资建设地下车位，按照谁授资谁受益，争议的地下车位应归盛隆公司所有，这个观点是错误的。首先本案争议的地下车位是开发商为小区业主必须配建的设施，是开发商应尽的强制性义务，也是规划部门对小区规划设计的强制性要求。既然是为小区配建的车位，而不是为某个人配建的，其受益人是全体业主，如果出售给某个特定业主，那么就是对其他业主权利的侵害。其次，本案争议的地下车位的真正投资人问题。表面上看开发商投资兴建了小区，但开发商很快就将成本和利润回收。而每名业主平均投资50万元，业主购买的不仅是房子，还包括方便生活方便生产的舒适、安逸的生活环境，停车位就成为方便生活的必须设施。从这个角度来说全体业主才是小区的真正投资人，地下停车位应归全体业主。五、争议小区的土地使用权应归全体业主。依据《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定:“土地使用权随房产所有权转移而转移”。争议小区的土地使用权在建设时期是开发商的，随着房产的销售，土地使用权已经转移给全体业主。六、争议车位因没有计入容积率，盛隆公司不可出售或出租。宏宇国际城一期《国有建设用地使用权出让合同》和附规划设计条件，可以看出宏宇国际城一期的容积率政府审批的标准是不能超过2.8倍。而根据其总平图及地下防控平面图，可以看出宏宇国际城一期的容积率3倍，已经超过了政府审批的标准。计入容积率面积为116389平方米，而地下车位24787.04平方米并没有计入容积率，没有计入容积率的建筑面积是没有分摊土地出让金，不能办理产权证，不能出售和出租。地下车库没有单独核算，而是全部核算在地面建筑之中。地下停车位的土地成本也全部摊薄在地面建筑之中。宏宇国际城一期小区的地下停车位的土地成本和建设成本全部摊薄在地面建筑之中，开发商再出售地下停车位是重复销售。七、物业用房属业主共有，应当向业主委员会交付。综上，本案争议的地下车位因不能办理产权证，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于“共有部分”，归全体业主共有。一审判决认定事实和适用法律存在严重错误，二审法院应撤销一审判决，并改判支持上诉人一审的诉讼请求。盛隆公司答辩称，一、本案案涉地下停车位是盛隆公司依法取得土地使用权证和规划证后，依法出资建设。按照《物权法》第九条、第三十条、第一百四十二条之规定以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条之规定，案涉地下停车位应归盛隆公司所有。二、盛隆公司与业主签订的《商品房买卖合同》明确约定“本小区内未销售的储藏室和地下停车位（出库）、商业配套用房、服务设施、其他房屋设施和水面、养殖物、绿化设施、景观、构筑物归出卖人所有，由出卖人统一经营管理，同等条件下买受人可优先优惠使用”。该商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力规范，为有效合同，且该合同已经履行。从双方的合同约定来看，案涉地下停车位也应属盛隆公司所有。三、盛隆公司在销售商品房的过程中不存在任何欺诈行为。宏宇一期业主委员会没有任何的事实依据，不应予采信。四、案涉的物业管理用房是为多个楼服务的管理用房，按照《房产测量规范》的规定案涉的物业管理用房依法不属于共有部分，且盛隆公司已经将该物业管理用房移交给物业公司，宏宇一期业主委员会要求盛隆公司移交物业管理用房是没有依据。综上，一审法院认定案涉地下停车位归盛隆公司所有，并判决驳回宏宇一期业主委员会的诉讼请求是正确，符合现行的法律规定。宏宇一期业主委员会的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。宏宇一期业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求依法确认宏宇国际城一期小区地下停车位（防空设施除外）不属于专有部分，其使用权归小区全体业主；2、请求依法判令盛隆公司停止非法销售或出租宏宇国际城一期小区地下停车位的行为，并将宏宇国际城一期小区地下停车位全部交付给宏宇一期业主委员会；3、请求判令盛隆公司将4号楼1-2楼123平方米的物业管理用房交付给宏宇一期业主委员会。一审法院认定事实：河南省宏宇置业有限公司在2010年1月25日以出让的方式购买了本案所涉土地，宗地面积38478.2平方米，价款15120000元，宗地用途为居住用地。2012年2月2日尉氏县住房和城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证，用地项目名称为宏宇国际城，用地性质商住用地，用地面积38478.2平方米，技术经济指标中，建筑面积毛密度2.2-2.8，公共服务设施配建停车位，建议采用地面停车方式，住宅停车宜采用地下停车方式与地面临时停车相结合。2012年4月9日，尉氏县住房和城乡规划局在建筑总平面图签章，同意人防设施设计方案。2012年9月18日河南省宏宇置业有限公司设立了盛隆公司的一人有限责任公司。2013年10月25日办理了国有土地使用证，土地使用权人为盛隆公司。之后盛隆公司在该块土地上依法投资开发了宏宇国际城一期小区，取得预售许可证后开始公开预售，于2015年3月竣工。宏宇一期业主委员会业主购买了盛隆公司开发的该小区商品房，并于购买时签订《商品房买卖合同》。现该小区共有楼房11栋，除去物业用房1套房屋外938套房屋均已出售完毕，其中商铺34套，住宅904套，每户业主签订的《商品房买卖合同》中均具有附件四补充协议，该补充协议第四条约定：小区地下车位（车库）归盛隆公司所有，同等条件下业主优先优惠使用。宏宇国际城一期小区规划地下停车位722个，实建车位714个，其中人防区车位200个，514个为非人防区车位。宏宇一期业主委员会业主购买房屋后与物业公司签订了《前期物业服务协议书》，协议第五条第1款约定：业主车辆停放在地下停车位，需按照规定缴纳车位服务费。现该小区车位已转让使用权447个，出租77个，共计524位业主与盛隆公司签订了车位使用、租赁协议，有偿使用车位，另有65个车位为电动车车位。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案的地下停车位是专有部分或是共有部分。经审理认为，涉案车库应属于业主建筑物区分所有权的专有部分。一、地下车位是否办理产权证不影响其所有权的取得。盛隆公司依法取得土地使用权证、规划证，依法建造地下车库，根据《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中盛隆公司未经登记即享有案涉地下车位的所有权，是基于《物权法》第九条这一“法律另有规定”所规定的情形。就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案盛隆公司可以不经登记而取得地下车库（除人防工程）所有权，符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。故建造行为完成时，盛隆公司取得了地下车库的所有权。二、盛隆公司与业主约定地下车库归盛隆公司所有符合法律规定。盛隆公司与业主双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。在《商品房买卖合同》中已经约定了车库归盛隆公司所有，同等条件下业主优先优惠使用。宏宇一期业主委员会业主购买房屋后与物业公司签订了《前期物业服务协议书》，协议第五条第1款约定：业主车辆停放在地下停车位，需按照规定缴纳车位服务费。现盛隆公司地下停车位已转让447个、出租77个，也是按合同的约定履行的。说明地下车位是通过出售或出租的方式取得。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案诉争停车位系盛隆公司依法投资建设，且在规划区内，并未占用业主共用道路，双方可自由约定车库归属的方式，根据双方的约定，地下车位的所有人为盛隆公司。综上，盛隆公司对涉案地下车库依法取得物权，并根据合同约定通过出售或出租的方式取得车位的所有权或使用权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法所称的专有部分：一、具有构造上的独立性，能够明确区分；二、具有利用上的独立性，可以排他使用；三、能够登记成为特定业主所有权的客体。涉案的地下车库符合该条款第一、二项的条件没有争议。对于第三项的条件，盛隆公司通过出让方式取得土地使用权后，依法投资建设该地下车库，自建成后物权依法设立，地下车位已具备登记条件，即涉案地下车库能够成为登记特定业主所有权的客体，但因配套制度及措施的滞后性暂不具备登记操作条件，应在行政机关具备登记操作条件后及时办理产权登记。因此盛隆公司对涉案未转让地下车库享有所有权，对涉案车位享有使用权，盛隆公司可以转让和出租，但应当首先满足业主的需要。通过转让、租赁取得停车位的业主根据合同约定享有所有权或使用权。因此涉案车库属专有部分。宏宇一期业主委员会诉称涉案地下车库没有计入容积率、不能办理产权证以及地下车库的建设成本分摊在地面建筑中，涉案地下车库属业主共有部分没有事实和法律依据。不是业主共有部分，宏宇一期业主委员会无权要求盛隆公司将地下停车位的使用权交付全体业主和停止对地停车位的处分、使用。关于物业用房，根据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此物业用房属于业主共有，根据物业用房的性质，应当由物业公司使用，盛隆公司已将该物业用房交付给正在为宏宇一期业主委员会的小区服务物业公司使用，并无不当。若宏宇一期业主委员会解聘与现在服务的物业公司的服务合同，物业公司应将物业用房交付给宏宇一期业主委员会。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，宏宇一期业主委员会的诉讼请求无事实、法律依据，对宏宇一期业主委员会的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第七十三条、第七十四条第二款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回尉氏县宏宇国际城一期业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由尉氏县宏宇国际城一期业主委员会承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，一、关于涉案地下停车位属于专有部分还是属于共有部分的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法所称的专有部分：一、具有构造上的独立性，能够明确区分；二、具有利用上的独立性，可以排他使用；三、能够登记成为特定业主所有权的客体。“能够登记”，一方面是指专有部分在登记机关的登记簿上能够登记，另一方面由于我国的登记制度不完善，对房屋之外的部分有的地方登记机构还不进行登记，这时的标准实际上是前两个实质要件。对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部门。没有记载的还要看是否符合前两个实质要件，符合实质要件的，仍应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。诉争车位设置于建筑区划内，其具有构造上和使用上的独立性，可以作为建筑物区分所有权的专有部分，一审对此予以认定，并无不当，宏宇一期业主委员会上诉认为诉争停车位没有登记办理产权证而应为共有部分的上诉理由不能成立。二、关于涉案地下停车位的所有权问题。《物权法》第七十四条中第二款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有”。可以看出，规划车位的所有权由当事人进行约定，开发商与购房人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定，是开发商将车位所有权出售、出租或者附赠给购房人。本案诉争停车位系盛隆公司依法投资建设，且在规划区内，并未占用业主共用道路，双方可自由约定车库归属的方式。而盛隆公司与业主双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，本小区内未销售的地下停车位归出卖人所有，由出卖人统一经营管理，同等条件下买受人可优先优惠使用。且宏宇国际城一期小区地下停车位实际也已转让、出租，合同的约定已经履行，地下车位是通过出售或出租的方式取得。遵循“谁开发，谁所有”的市场调节原则，根据双方的约定，地下车位的所有人为盛隆公司。地下车位是在建筑物基础之上可以使用并区分所有的部分，不属于共有部分，车位作为“配套设施”，是从其服务于高层建筑的功能规划角度而言，不能因其为“配套设施”而推论出车位应归全体业主所有。地下车位没有计入容积率，没有分摊土地出让金，能否办理产权证，不影响所有权的处分权益。宏宇一期业主委员会请求确认宏宇国际城一期小区地下停车位（防空设施除外）使用权归小区全体业主共有，依据不足，本院不予支持。三、关于物业用房交付问题。物业用房属于业主共有，但根据物业用房的性质，应当由物业公司使用。盛隆公司对业主共有的物业用房已经实际履行了交付义务，且由物业公司为服务业主使用中。故一审对宏宇一期业主委员会要求交付的请求不予支持，亦无不当。综上，宏宇一期业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由尉氏县宏宇国际城一期业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇一九年十二月三十日书记员  李宣宣