广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1485号原告：李志城，男，汉族，1965年8月9日出生，住广东省始兴县************。委托诉讼代理人：陈建文，江西文峰律师事务所律师。被告：华冠达工程有限公司，住所广东省珠海市香洲区*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蔡胜，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。被告：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所广东省始兴县*************（办公场所）。法定代表人：陈某1。委托代理人：官见全，系该公司工程部经理。原告李志城与被告华冠达工程有限公司（以下简称“华冠达公司”）、始兴县宏骏房地产开发有限公司（以下简称“宏骏公司”）执行异议之诉一案，原告李志城对本院（2018）粤0222民初730号民事裁定书，（2018）粤0222执保67号查封座落于始兴县*********************提出书面异议，本院于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异18号执行裁定书，原告李志城不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理，原告李志城的委托诉讼代理人陈建文，被告华冠达公司委托代理人蔡胜、熊韡，被告宏骏公司的委托诉讼代理人官见全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李志城向本院提出诉讼请求：1、确认原告李志城与宏骏公司签订的《认购书》合法有效，确认原告为雅和苑1栋2101号房的购买人；2、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222执异18号裁定书；3、对雅和苑1栋2101号商品房予以解除查封；4、案件受理费由被告华冠达公司承担。事实理由：1、2017年11月23日原告就购买商品房与被告宏骏公司签订了《雅和苑》商品房认购协议，1栋2101号商品房建筑面积114.16平方米，每平方米单价4189元，总成交价款468196元。按被告宏骏公司的要求必须交购房款468196元，除汇款28万元到始兴县农信社宏骏公司账户外，原告另付现金188196元给被告宏骏公司，合计468196元，占总房价款的100%，被告宏骏公司并开了收据给原告。但由于当时被告宏骏公司的预售证已过期，所以没有及时进行不动产权证登记，产权没能确定在原告名下，仍在被告宏骏公司（开发商）名下。2、原告2017年11月23日购买商品房，被告华冠达公司因承建雅和苑土建工程，与被告宏骏房公司存在工程价款纠纷（据了解，开发商、承建商双方未进行结算，债权不明确），被告华冠达公司就启动起诉程序，申请人民法院查封被告宏骏公司名下的财产，始兴县人民法院于2018年6月27日的（2018）粤0222民初730号民事裁定书，把原告所购买的1栋2101号商品房也查封了。对此次查封原告有反对意见，向贵院书面提出异议申请书，而主审法官不调查片面下裁定，驳回原告的查封异议申请。3、什么事总有一个先后之分，原告购房在先，查封在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，依据这一法律规定，三种情形原告都符合，人民法院应该支持。国家相关法律法规也有明确规定和解释：“房屋消费者物权期得保护，也叫弱者保护。建筑工程价款优先权不得对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。”很明显被告华冠达公司的查封是错误的，是违法的行为，所以，请求解封原告已购买的商品房人民法院应该支持，对错误的查封应该纠正、解封。综上所述，请求始兴县人民法院深入调查研究，实事求是，按照中央政策规定，把解决民生工程放在第一位，保护购房消费者利益，减少不安定因素，依法公平、公正判决，尽快解除原告的1栋2101号商品房的查封，维护原告的合法权益。被告华冠达公司辩称，我们认为李志城起诉确认认购书合法有效没有事实和法律依据，首先其签订的认购协议书处于人民法院查封期间，属于违法对抗人民法院的查封裁定。其次，其认购协议书上总价与单价是不一致的，该认购协议不具有真实合法有效的证据效力；3、李志城并没有向宏骏公司法定的银行账户进行转账，现在也没有任何证据证明其向包括黄志娟在内的相关人员转账的有效凭证，其提供的是一张截图，该截图不具有合法的证据效力，同时涉案预收款是属于专款专用，支付于专用账户之外的其他个人账户都是非法的支付行为，而且宏骏公司也没有提供涉案28万元入账的凭证，也就是说本案交易是否完成，款项是否真实支付，是否有效支付都没有证据予以支持，因此李志城主张不应得到支持。我方认为通过个人支付的款项，在宏骏公司提供入账凭证证明入账之前无法确定真实有效，个人账户之间可以退款或者说拒绝收付的情形。被告宏骏公司辩称，原告提供的购房款汇票28万，汇给黄志娟是真实的，而且原告李志城也确实在雅和苑购买了房子，他的汇款是购房款，他的汇款是真实有效的，我方认为李志城用实际付款来购买房子是合法有效的，合法善意取得。本院经审理认定事实如下：2017年11月23日，被告宏骏公司与原告李志城签订一份《“雅和苑”商品房认购协议》，双方约定由原告认购被告宏骏公司开发的“雅和苑”之1栋21层01单位，成交总价为468196元，原告一次性付款，2017年11月23日，被告宏骏公司向原告出具了一份收到原告交来“雅和苑”1栋房号2101购房款468196元的收据。华冠达公司因与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案[（2018）粤0222民初730号]，诉讼过程中申请财产保全，本院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，裁定查封包含本案在内的房屋，并以（2018）粤0222执保67号案实施了财产保全。2019年5月26日原告李志城认为本院查封的雅和苑1栋2101号房是其向宏骏公司认购的房屋，并提交2017年11月23日其与宏骏公司签订的《雅和苑》商品房认购协议及当天交纳购房款468196元的收据票证佐证，要求本院对涉案房屋解封，本院以（2019）粤0222执异18号案立案审查，于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异18号执行裁定书，裁定驳回李志城的异议请求。2016年7月26日，案外人李大为以案外人朱爱菊、梁杰荣欠其款项9998879.07元，而宏骏公司尚欠朱爱菊、梁杰荣工程款1400万元，要求行使代为权，申请查封或者扣押宏骏公司价值9998879.07元的财产。本院于2017年5月2日作出（2017）粤0222民初480-1号民事裁定书，裁定查封包含本案房屋在内的财产，该裁定作出后，宏骏公司于2017年5月15日和2017年5月26日向法院提出申请，要求解除包含在内的房屋的查封，2017年7月10日，本院作出（2017）粤0222民初480-2号民事裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，李大为不服该裁定，向本院申请异议，本院于2017年11月2日作出（2017）粤0222民初480-3号民事裁定书，裁定查封本案房屋在内的房屋，并于2017年11月15日送达给宏骏公司，宏骏公司又不服该裁定，向本院提出异议，本院于2017年12月12日作出（2017）粤0222民初480-4号裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，于2017年12月21日送达给宏骏公司。本院认为，本案系执行异议之诉，原告认为被告华冠达公司申请查封了其向被告宏骏公司认购的房屋，并向本院提出执行异议，本院裁定驳回其异议后，原告依法向本院提起执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，故被告华冠华公司称原告不能提起执行异议之诉的理由不能成立，本院不予采纳。原告与被告宏骏公司于2017年11月23日签订了一份《“雅和苑”商品房认购协议》，双方约定由原告认购被告宏骏公司开发的“雅和苑”1栋2101号房屋，但本院于2017年11月2日作出（2017）粤0222民初480-3号民事裁定书，裁定查封了该房屋，并于2017年11月15日将该裁定书送达给了被告宏骏公司，即原告与被告宏骏公司于2017年11月23日签订《“雅和苑”商品房认购协议》时案涉房屋尚处于本院查封状态，被告宏骏公司明知该房屋处于查封状态，其已丧失处置该房屋的权利，故该认购协议无效，所以，原告请求确认与被告宏骏公司于2017年11月23日签订《“雅和苑”商品房认购协议》合法有效，确认原告为该房屋的购买人的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告宏骏公司签订的认购协议无效，且原告没有提供证据证明案涉的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的所购商品房系原告用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故本院在华冠达公司与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案查封该房屋并无不当，原告要求解除对该房屋的查封，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十一条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十八条第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告李志城的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  朱俊颖人民陪审员  李伟龙二〇一九年十二月十日书 记 员  黄 云