广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初6404号原告：尤芊芊，男，1990年1月10日出生，汉族，住湖北省枝江市**********，公民身份号码420************012。委托诉讼代理人：田国进，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩宇霞，北京市盈科（深圳）律师事务所实习人员。被告：惠东县莱海天置业有限公司，住所地广东省惠东县***********民小组旱地窝地段。法定代表人：胡舜，总经理。委托诉讼代理人：叶海铭，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：庞杏迪，女，该公司工作人员。第三人：中国建设银行股份有限公司惠东支行，住所地广东省惠东县***********。负责人：李世文。委托诉讼代理人：刘志峰，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：杨伍妹，女，该行工作人员。原告尤芊芊与被告惠东县莱海天置业有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尤芊芊的委托诉讼代理人田国进，被告惠东县莱海天置业有限公司的委托诉讼代理人叶海铭、庞杏迪，第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行的委托诉讼代理人刘志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤芊芊向本院提出诉讼请求：1.解除2017年1月17日原告与被告惠东县莱海天置业有限公司就坐落于惠东县***********民小组旱地窝段莱蒙水榭湾xx栋x单元xx层xx号房屋签订的合同编号为HT00xxxx3《商品房房屋买卖合同》及相关附件；2.解除2017年1月17日原告与第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行就坐落于惠东县***********民小组旱地窝段莱蒙水榭湾xx栋x单元xx层xx号房屋原告与第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行签订的编号为440717340-201*******666968《个人住房（商业用房）借款合同》；3.被告惠东县莱海天置业有限公司返还原告所支付的购房首付款185244元及原告已向第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行偿还的贷款本金52140.71元；4.被告惠东县莱海天置业有限公司按同期银行贷款利率赔偿原告从2016年5月11日至首付款185244元返还之日止的利息损失；5.被告惠东县莱海天置业有限公司以房款总价445244元为基数按日万分之一向原告支付从2018年4月26日至本合同解除之日即2019年8月22日止（483天）违约金21505元；6.被告惠东县莱海天置业有限公司赔偿原告经济损失63876.26元，其中：贷款利息33032.59元、电商团购房费（房掌柜会员服务费）20000元、委托代办费1000元、住宅专项维修资金3152元、契税4255.67元、合同备案登记费80元、预抵押登记费80元、预告登记费80元、公证费副本费340元、保险费（银行按揭）1456元、律师代理费（银行按揭）400元；7.被告惠东县莱海天置业有限公司偿还第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行贷款本金207859.29元及2019年9月1日之后的贷款利息（贷款利率5.635%），并承担逾期偿还的违约责任，中国建设银行股份有限公司惠东支行在收回贷款本息后，应协助被告解除涉案房屋的预抵押登记手续；8.被告惠东县莱海天置业有限公司承担本案的诉讼费用。以上合计人民币：530625.26元。在诉讼过程中，原告明确诉讼请求第一项合同解除的时间是2019年8月30日，诉讼请求第三项贷款本金调整为59645.51元，诉讼请求第五项违约金的金额计算至2019年8月30日为21816元，诉讼请求第六项损失总额调整为67727.9元（其中贷款利息36884.23元，电商团购费20000元，委托代办费1000元，住宅专项维修资金3152元，契税4255.67元，合同备案登记费80元，预抵押登记费80元，预告登记费80元，公证费340元，保险费1456元，律师见证费400元），第七项诉讼请求调整为200354.49元以及2019年12月1日之后的贷款利息并承担逾期偿还的违约责任。事实和理由：2016年4月17日，原告为购买被告开发的莱蒙水榭湾项目xx栋x单元xx层xx号房屋，按被告要求与广州市房掌柜网络技术有限公司惠州分公司（下称房掌柜公司）签订《服务协议》，该协议约定：原告给房掌柜公司支付电商团购房费（房掌柜会员服务费）20000元，可在莱蒙水榭湾项目开盘时享受2万抵0.88折优惠。协议签订后，原告向房掌柜公司支付了服务费20000元，同时向被告支付了房屋定金30000元。2016年5月11日，原告在被告处签署《莱蒙水榭湾-水榭湾B地块一期签约确认单》和《莱蒙水榭湾项目签约缴费明细》，向被告支付购房首付款156845元，和2016年4月17日支付的30000元，原告共支付首付款186845元；向被告预付房屋办证费用8860.45元，包括：委托办证费1000元、合同备案登记费80元、预抵押登记费80元、预告登记费80元、住宅专项维修资金3152元、契税4468.45元；原告按被告要求另支付办理贷款手续的律师费400元、保险费1456元。2017年1月17日，原告与被告签订合同编号为HTxxxxx3《商品房房屋买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠东县***********民小组旱地窝段莱蒙水榭湾xx栋x单元xx层xx号房屋，该房屋建筑面积共52.53平方米，其中套内建筑面积41.86平方米，套内建筑面积单价为每平方米10674.75元，房屋价款为446845元，购房款支付方式为首付四成186845元，银行按揭贷款260000元，后根据实测面积确定房款为445244元，被告退还了此前多交的房款1601元，原告实际支付首付款185244元。商品房买卖合同第24页特别注明，原告委托出卖人代办房屋预告登记及房地产权证，合同第二十条第（二项）约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议方式处理；合同附件十一《补充协议》第八条约定：本合同第二十条中的360日仅指出卖人提供办理该商品房所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间，被告须在合同约定的房屋交付之日即2017年5月1日起360天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人应自此期限届满之次日起至提交材料之日止，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，如延期达360天以上，买受人同意不解除合同，出卖人仍按前述约定向买受人支付违约金，但该违约金累计支付总额不超过房价款的百分之五。同日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行签订的编号为440717340-201*******666968《个人住房（商业用房）借款合同》。2017年2月4日，第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行（下称惠东支行）给原告发放贷款260000元（贷款利率5.635%），并将该款项直接支付给了被告。2017年4月18日，被告将涉案房屋交付给原告。2017年6月27日，原告向惠东县地方税务局稔山分局支付房屋契税4255.67元，被告将原告于2016年5月11日预交的契税4468.45元退回给原告。同日，被告给原告出具收取转移登记费80元、测绘图纸费130元、抵押登记费80元收据。2017年7月20日，原告向广东省深圳市宝安区公证处支付公证费副本费340元。2019年8月21日，因被告迟迟未给原告办理房屋转移登记手续，原告到惠东县不动产档案馆查询得知，原告所购买的房屋于2017年11月29日申请了商品房预告登记，但由于被告一直未将涉案房屋的转移登记资料报惠东县不动产登记局，现原告所购买的房屋仍未能办理转移登记手续。基于上述事实，原告认为，被告违反《商品房房屋买卖合同》第二十条及补充协议十一第八条的约定，在合同约定的房屋交付之日即2017年5月1日起360天内未将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且延期达360天以上，买受人有权要求解除合同及要求被告承担逾期办证期间的违约金。依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告有权要求被告赔偿原告购房的其他损失。2019年8月22日，原告向被告送达《解除商品房买卖合同的函》，通知被告解除原被告于2017年1月17日签订的合同编号为HT0039673《商品房房屋买卖合同》，并要求被告退还原告所支付的购房款，赔偿原告在购房中所支付的其他费用损失。同时，原告将涉案房屋抵押预抵押给惠东支行，惠东支行给原告贷款260000元，截止2019年8月21日，原告已偿还贷款本息85173.3元（其中本金52140.71元，利息33032.59元），下欠贷款本金207859.29元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定及原告与第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行签订的编号为440717340-201*******666968《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条的约定，原与被告签订的《商品房房屋买卖合同》解除，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》也应一并解除，被告应向惠东支行偿还购房贷款本金207859.29元及相应利息，惠东支行在收到涉案房屋全部贷款本息后，应协助被告解除涉案房屋的预抵押登记手续。综上所述，原告购买被告开发的莱蒙水榭湾项目xx栋x单元xx层xx号的房屋，实际支付购房款185244元、还银行按揭贷款本金52140.71元、还贷款利息33032.59元，支付电商团购房费（房掌柜会员服务费）20000元、契税4255.67元、委托办证费1000元、合同备案登记费80元、预抵押登记费80元、预告登记费80元、住宅专项维修资金3152元，贷款手续律师费400元、保险费1456元，公证费副本费340元，共计301260.97元。上述费用中，原告支付的购房款及还银行按揭贷款本金合计237384.71元，被告应予返还；原告支付的其他费用合计63876.26元，被告应予赔偿。基于上述事实，原告认为，被告提供的格式合同中关于房屋所有权转移登记的时间的约定，是免除被告自身的责任、排除原告的主要权利的条款，该条款导致原告办理房屋所有权转移登记的合法权益处于不确定状态，应认定为无效条款，合同第二十条中的360日应认定为被告给原告办理房屋所有权转移登记的时间，即从合同约定的交房之日2017年5月1日起至被告给原告办理房屋所有权转移登记之日的时间。被告逾期给原告办理房屋所有权转移登记的行为，严重侵犯了原告合法权益，现依照我国法律的相关规定，依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。立案时尚未取得不动产权证。被告惠东县莱海天置业有限公司辩称，案涉房产的不动产权证已于2019年9月29日办理完毕，合同目的已经实现。原告收楼后已实际使用该房产并出租给第三方进行经营，原告请求解除商品房买卖合同没有法律依据。第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行陈述，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告尤芊芊（买受人）与被告惠东县莱海天置业有限公司（出卖人）于2017年1月17日签订了商品房买卖合同，约定标的房屋为惠东县***********民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾13栋1单元12层09号房，楼款总额为446845元，房屋交付日期为2017年5月1日，注明被告的通讯地址为东县稔山镇联丰村委黄布角村莱蒙水榭湾营销中心。合同第二十条约定“房屋登记，⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第②种方式处理……②详见补充协议，⑶因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”附件十一补充协议第八条约定“对本合同第二十条的变更及补充约定。⑴本合同第二十条中360日仅指出卖人提供办理该商品房房屋所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间。①如因出卖人责任未能在本合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至提交资料之日止，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，如延期达360天以上的，买受人同意不解除本合同，出卖人仍按前述约定向买受人支付违约金，但该违约金累计支付总额不超过房价款总额的百分之五，②如买受人选择自行办理房地产权属证书的，由买受人于莱蒙水榭湾项目初始登记后径自向房屋登记机关申请房地产转移登记，办理房地产权属证书，出卖人在莱蒙水榭湾项目初始登记后90天内书面通知买受人前来领取办理房地产权属证书登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了相关义务，③买受人委托他人代办房地产权属证书的，受托人必须按政府有关规定出具有效的授权委托文件，否则因手续不齐全导致无法办理房地产权属证书的责任由买受人自行承担，④如买受人委托出卖人办理房地产权属证书且出卖人接受委托的，买受人应在出卖人书面通知的时间内及时提供办理房地产权属证书所需的办证资料及缴纳相关费用，买受人委托出卖人办证而不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费的，未按本合同及其相关附件约定支付逾期付款的违约金，出卖人有权相应推迟办证手续，同时，逾期办证的法律责任由买受人承担，⑤买受人未付清房价款及其他相关费用的，出卖人有权拒绝提供办理房屋所有权转移手续的相关资料，相关责任由买受人自行承担。”合同第二十五条约定“送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的责任。”附件十一补充协议第第十六条约定“对本合同第二十五条的补充约定：本合同中通知的送达形式为邮政快递（邮政特快专递）。送达时间为特快专递回执上注明的投递日期的第三天。如拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人、或因其他不可归责于出卖人原因而无法签收的，则于寄出五日后视为送达。”2.2017年1月17日，原、被告与第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行又签订合同编号为440717340-201*******666968的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人贷款260000元，借款期限为120个月，年利率为5.635%，采用等额本息的还款方式，并以涉案商品房作为抵押担保。2017年2月4日，上述贷款发放，并由第三人转账至被告账户。案涉商品房的首付款186845元，原告已向被告支付。原告及第三人确认，截至庭审当日，原告已还本金59645.51元，已还利息36884.23元，本金余额200354.49元，利息余额282.55元。3.关于购房产生费用，根据原告提交的收据等证据显示：2016年4月17日，尤芊芊向案外人广州房掌柜网络技术有限公司深圳分公司支付20000元；2016年5月11日，原告向广东东方昆仑律师事务所支付律师代理费（见证费）400元；同日，原告支付安心贷保费1456元，但收据未显示收款方。除上述电商费、保险费及律师见证费外，被告对于原告在诉讼请求第六项主张的委托代办费1000元、住宅专项维修资金3152元、契税4255.67元、合同备案登记费80元、预抵押登记费80元、预告登记费80元、公证费副本费340元予以认可。4.原、被告确认，涉案商品房已于2017年5月1日交付。交付后，原告已将涉案商品房交由案外人经营。5.原告主张合同已于2019年8月30日解除，向本院提交了《解除合同通知书》、邮件客户联及相关投递记录。解除合同通知书主要内容系因被告未按合同约定办理权属登记手续，延期达360天以上，原告据此要求解除合同。邮件客户联显示，邮件运单号为117xxxxxxx90，备注为解除合同通知书。投递记录及截图显示收件人为胡舜，收件地址为广东省惠州市惠东县莱海天置业有限公司稔山镇联丰村委黄布角村小组旱地窝地，收件人联系电话为075******566，上述邮件于2019年8月24日寄出，但未妥投。6.根据原告提交的惠东县不动产登记收件存根及资料查询结果证明显示，被告提交转移登记材料时间为2019年9月26日，同年9月29日涉案商品房转移登记至原告名下。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.原告发出解除合同的通知是否已发生解除合同的法律效果；2.如合同未解除，是否应当解除；3.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，被告未按合同约定逾期提交转移登记材料已达360日以上，已构成违约。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议，双方确定被告的有效通讯地址为惠东县********************，但原告向被告法定代表人胡舜寄送邮件的地址为“广东省惠州市惠东县莱海天置业有限公司稔山镇联丰村委黄布角村小组旱地窝地”，显然与合同约定的通讯地址不符，况且投递记录显示未妥投，故不能依据补充协议第十六条“如拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人、或因其他不可归责于出卖人原因而无法签收的，则于寄出五日后视为送达”的约定主张上述解除合同的通知书已送达被告。由此可见，原告解除合同的通知并未送达被告，并不能发生解除合同的法律效力；关于第二个焦点，根据证据材料显示，案涉商品房不动产权证已于2019年9月29日办理完毕，虽被告未能在约定的期限内履行该办证义务存在违约，但现涉案房屋所有权已转移登记至原告名下，且原告在受领涉案房屋后已交付案外人进行合作经营，涉案合同的目的已实现，被告的办证义务已经履行完毕，涉案合同已不宜作解除处理。关于第三个焦点，涉案商品房买卖合同并未于2019年8月30日解除，也不宜判决解除。本院在诉讼过程中向原告释明变更诉讼请求为继续履行合同，但原告表示不予变更。原告诉请以房款总价446845元为基数按日万分之一向原告支付从2018年4月26日至本合同解除之日即2019年8月30日止违约金21816元，系以解除合同为依据和前提，且与继续履行合同迟延办证违约金争议内容以及计算起止时间并不一致，为保障当事人的诉讼权利，本院对该违约金主张不作处理，原告可另行主张。至于原告基于商品房买卖合同解除的其他诉讼请求，本院全部不予支持。综上所述，对当事人主张全部予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决如下：驳回原告尤芊芊的全部诉讼请求。案件受理费9107元（原告尤芊芊已预交），由原告尤芊芊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明人民陪审员  林运新人民陪审员  郭美燕二〇一九年十二月二十三日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波