广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3080号上诉人（原审被告）：钟永聪，男，1974年5月6日出生，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：何思颖，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温少平，女，1983年2月15日出生，汉族，住清远市。被上诉人（原审原告）：邓振金，男，1982年4月2日出生，汉族，住清远市。上述两被上诉人委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。上述两被上诉人委托诉讼代理人：曾瑞玲，广东明典律师事务所律师。上诉人钟永聪因与被上诉人温少平、邓振金房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟永聪的上诉请求：1.撤销原判决第三项，改判钟永聪按房屋交易总房价的2%承担违约金即7200元；2.本案全部诉讼费、财产保全费由温少平、邓振金负担。事实与理由：一、双方签订的《房地产买卖合同》是双方在平等自愿情况下签订用以规范和约束双方权利义务的，故应当优先适用双方自愿达成的违约条款。二、在房屋买卖过程中，温少平、邓振金负有采取另行购买房产等措施以减少损失扩大的义务。温少平、邓振金仅支付定金10000元，双方合同履行程度不深，温少平、邓振金完全有能力通过另行购置房屋来避免房屋差价损失的进一步扩大，但其没有采取任何措施防止损失扩大，所以其主张房屋差价损失没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，温少平、邓振金不得就扩大的损失要求赔偿，因此，原审法院判决钟永聪承担房屋差价缺乏事实和法律依据。温少平、邓振金答辩称：一、双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。钟永聪当庭承认自己违约，理应按照合同约定承担违约责任，但是在合同约定违约金明显低于守约方实际损失的情况下守约方是可以要求违约方赔偿其实际损失即房屋差价损失，而不是如钟永聪所认为只需要承担根本不足以弥补温少平、邓振金损失的合同约定的违约金7200元。二、钟永聪没有按照合同约定履行义务，温少平、邓振金完全可以依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定要求继续履行合同，所以钟永聪认为在其违约后温少平、邓振金必须马上另行购买房屋减少损失扩大的说法是无依据的，钟永聪违约后，温少平、邓振金要求其继续履行合同是符合法律规定的，后因案件特殊性，温少平、邓振金才变更诉讼请求，因此，温少平、邓振金一直按照法律规定维护自身合法权益，并未对钟永聪的违约放任不管导致损失扩大。温少平、邓振金向原审法院起诉请求：1.钟永聪继续履行房屋买卖合同，将案涉房屋交付；2.钟永聪承担诉讼费用。诉讼中，温少平、邓振金变更诉讼请求为：1.解除与钟永聪于2017年2月24日签订的《房地产买卖合同》；2.钟永聪返还定金10000元;3.钟永聪赔偿评估费2500元、诉讼财产保全责任保险费1000元、案件公告费260元、律师代理费16000元、房屋差价损失129300元；4.钟永聪承担全部诉讼费用。原审法院认定事实：2017年2月24日，钟永聪、温少平、邓振金签订《房地产买卖合同》约定，钟永聪将位于清远市xxxxxxxxxxxx＃房产转让给温少平、邓振金，钟永聪实收360000元。2017年2月24日，温少平、邓振金向钟永聪支付定金10000元；在领取《清新区住房和城乡建设局收件收据》当天支付购房款130000元，余款220000元由温少平、邓振金到银行申请房屋按揭贷款中支付。钟永聪收取购房定金后，温少平、邓振金须在2017年3月24日前提交齐有关资料到银行申请按揭贷款手续。钟永聪决定中途不卖或者逾期内仍未交付该房屋，作违约处理。在违约后5天内将所收购房款（含定金）退还及按房屋交易总价的2％作为赔偿金支付给温少平、邓振金，并负责支付中介服务费成交价的2％。温少平、邓振金决定中途不买或者逾期内未支付购房款时，作温少平、邓振金违约处理，所交的定金不予退还，并负责支付中介服务费成交价的2％。当日，温少平、邓振金支付钟永聪10000元定金。2017年3月24日，银行同意温少平、邓振金贷款200000元；钟永聪反悔不出售房屋。2017年4月20日，温少平、邓振金支付广东xxxxxxx所律师费12000元。2017年4月26日，温少平、邓振金支付中国太xx财xxx限公司清远中心支公司诉讼财产保全责任保险费1000元。2017年12月27日，温少平、邓振金支付广东明典律师事务所律师费4000元。2018年10月10日，司法鉴定机构出具《评估报告书》确认涉案房屋违约时市场价值为489300元，温少平、邓振金支付鉴定费2447元。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。一、合同效力。温少平、邓振金与钟永聪签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。二、违约责任。钟永聪对违反合同约定不出卖涉案房屋，没有异议，应承担违约责任。1.合同的解除。温少平、邓振金请求解除与钟永聪于2017年2月24日签订的《房地产买卖合同》，钟永聪没有异议，予以支持。2.损失的赔偿。钟永聪违约，温少平、邓振金造成的经济损失包括已支付的定金10000元，违约时涉案房屋价值差额129300元（489300-360000），钟永聪应予赔偿；温少平、邓振金请求钟永聪赔偿鉴定费2500元，是自行委托鉴定，属于扩大的损失，不予支持；温少平、邓振金请求钟永聪赔偿的律师费16000元、诉讼财产保全责任保险费1000元，合同没有约定，该些费用与温永聪的违约行为没有直接的因果关系，不予支持。钟永聪违约，温少平、邓振金造成的经济损失大于合同约定的违约金，钟永聪主张按合同约定承担违约责任，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，于2019年4月17日判决如下：一、解除温少平、邓振金与钟永聪于2017年2月24日签订的《房地产买卖合同》；二、钟永聪应返还温少平、邓振金的定金10000元，于判决生效之日起10日内付清；三、钟永聪应赔偿温少平、邓振金的损失129300元，于判决生效之日起10日内付清；四、驳回温少平、邓振金的其他诉讼请求。本诉受理费3476元，财产保全费2320元，司法鉴定费2447元,公告费260元共8503元，温少平、邓振金负担427元，钟永聪负担8076元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合钟永聪的上诉请求与温少平、邓振金的抗辩意见，归纳本案争议焦点：钟永聪的上诉是否予以支持。本案中，钟永聪与温少平、邓振金签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行。经查，钟永聪不履行合同约定的协助义务，致使房屋买卖合同无法履行，合同目的不能实现，因而构成违约，应当承担违约责任。关于赔偿的金额应如何确定的问题。如前所述，钟永聪构成违约，理应承担违约责任。按照《房地产买卖合同》的约定，违约金方向守约方承担按房屋交易总价的2%的违约金。虽然双方在合同中约定了违约损失的计算方式，但由于本地区房价上涨，导致温少平、邓振金不能以相同价格购买到相同地段相同品质的房屋，合同约定的违约金明显不足以弥补其实际损失。故原审法院按照评估机构作出《评估报告书》确定涉案房屋违约时市场价值溢价部分作为损失，将损失调整为房屋差价129300元并无不当，本院予以确认。综上所述，钟永聪的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3476元，由钟永聪负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇一九年十二月十三日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。