山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁0703执异56号 案外人：刘文泉，男，1962年12月8日生，汉族，住潍坊市滨海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：屠建东，山东翎鼎律师事务所律师。 申请执行人：潍坊农村商业银行股份有限公司，住所地潍坊市奎文区北宫东街5007号，统一信用代码91370700057931201J。 法定代表人：董兴磊，董事长。 委托诉讼代理人：王春，男，1988年3月18日生，汉族，住潍坊市坊子区，系公司职工。 委托诉讼代理人：项传良，男，1965年1月10日生，汉族，住潍坊市潍城区，系公司职工。 被执行人：杨兰光，男，1970年9月6日生，汉族，住寿光市， 本院在执行申请执行人潍坊农村商业银行股份有限公司（以下简称潍坊农商行）与被执行人潍坊蓝海养殖有限公司（以下简称蓝海公司）、寿光市海惠养殖有限公司（以下简称海惠公司）、潍坊龙腾特质纸科技有限公司（以下简称龙腾公司）、山东晟星工贸有限公司（以下简称晟星公司）、潍坊飞龙功能碳酸钙科技有限公司（以下简称飞龙公司）、杨兰光、宋正廉、李冠庆、李冠周、袁美秀金融借款合同纠纷一案中，案外人刘文泉对本院查封被执行人杨兰光名下房产提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2019年11月22日进行了听证。案外人的委托诉讼代理人屠建东，申请执行人的委托诉讼代理人王春、项传良，被执行人杨兰光均到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人刘文泉述称，2012年10月24日案外人与被执行人杨兰光签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定，杨兰光名下X室房屋价格35万元，定金20000元，房屋及相关证件交付案外人后付清房款33000元。同年10月28日前案外人已付清全部房款，被执行人出具收到条，该房屋已交付使用居住至今。该房屋只有房产证没有土地使用证，因山东省海洋化工科学研究院（以下简称海化科研院）土地使用权未解决致使房管部门无法办理过户手续。该房屋案外人享有涉案房屋的权利能够排除执行，请求法院停止执行，解除查封。 案外人为证明其主张向本院提供证据如下：1、《房屋买卖合同》一份，杨兰光与李梅结婚证一份。2、刘文泉定活两便存单7份，杨兰光房款收到条一份，房屋尾款现金收到证明一份。3、海化科研院出具证明一份，海化科研院物业管理出具的2012年10月至2019年10月物业费收据一宗，4、潍坊市自然资源和规划局出具说明一份。 申请执行人潍坊农商行辩称，案外人与被执行人房屋买卖不真实。银行存款凭证没有注明购房款与本案无关联，被执行人杨兰光出具证明房屋尾款现金收到时间为2012年10月2日，先于《房屋买卖合同》签订日2012年10月24日，不合常理。涉案房屋登记在被执行人杨兰光名下，应归被执行人所有，请求法院驳回案外人异议请求。 被执行人杨兰光辩称，2012年10月份，其与案外人签订了《房屋买卖合同》一份，案外人为了方便被执行人取款，以七份五万元之内定活两便存单支付房款，由被执行人之妻李梅持存单支取的现金，最后剩余房款由案外人以现金方式支付，收到全部房款后为案外人出具了35万元的收到条。案外人交清房款后已交付案外人居住。涉案房屋是被执行人工作单位海惠公司在海化科研院的土地上建设的，因土地出让金缴纳问题待解决致使房屋无法办理过户手续。 本院查明，原告潍坊农商行与被告蓝海公司、海惠公司、龙腾公司、晟星公司、飞龙公司、杨兰光、宋正廉、李冠庆、李冠周、袁美秀金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）鲁0703民初2928号民事判决书，判决被告蓝海公司偿还原告潍坊农商行借款本金1900万元及利息，判决生效后十日内付清；原告潍坊农商行确定的债权在最高本金余额2470万元内对被告蓝海公司抵押的（2015）年第18号潍坊市海域使用权享有优先受偿权。被告海惠公司、龙腾公司、晟星公司、飞龙公司、杨兰光、宋正廉、李冠庆、李冠周、袁美秀对判决确定的债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。判决生效后，被告海惠公司、龙腾公司、晟星公司、飞龙公司、杨兰光、宋正廉、李冠庆、李冠周、袁美秀逾期未履行，原告潍坊农商行向本院申请执行，执行案号为（2018）鲁0703执第1290号。 另查明，2016年12年7日本院作出（2016）鲁0703民初第2928号裁定书，查封杨兰光位于滨海经济技术开发区××××楼××房产，证号市属023920号，期限（2016年12月7日至2019年12月6日）。 再查明，被执行人杨兰光与李梅系夫妻关系，被执行人杨兰光与案外人刘文泉于2012年10月24日签订书面《房屋买卖合同》一份，约定“X号楼X单元X号房屋价格35万元，定金20000元，房屋及相关证件交付后刘文泉付清房款33000元，该房有房产证，没有土地证，如果以后办理土地证，费用全部由刘文泉承担”。案外人刘文泉于2012年10月24日存入中国农业银行潍坊滨海开发区支行定活两便存单49000元5份、47285.60元一份、29340元一份，合计321625.60元。被执行人杨兰光之妻李梅于同年11月5日支取上述款项。被执行人杨兰光自认于2012年10月份收到房屋尾款28374元现金，2012年10月28日出具收到条（房款35万元），涉案房屋交付后由刘文泉居住至今。2017年4月20日海化科研院出具证明一份，“证明滨海开发区X室原户主为杨兰光于2012年10月经双方协商转让给刘文泉”。2019年8月23日潍坊市自然资源和规划局出具说明一份，载明：“2017年3月1日潍坊市人民政府印发的《关于妥善处理市区不动产登记有关问题专题会议纪要》中针对市辖区内不动产登记有关历史遗留问题，提出以下办理意见：对国有建设用地上已发放房屋所有权证的住宅用房，除土地性质为出让且房屋与土地用途一致的以外，在产权人申请所有权转移登记时，均应补缴土地出让金，之后办理不动产登记，并变更不动产权证的土地性质、用途。我单位根据此会议纪要于2017年3月起开始受理像山东省海洋化工科学院X号楼等房屋和土地用途不一致不动产的所有权转移登记申请”。 本案的争议焦点：案外人是否享有涉案房屋的合法权利人，该权利能否排除执行。案外人向法庭提供证据如下：1、《房屋买卖合同》，杨兰光结婚证一份。2、定活两便存单7份，收到条一份，杨兰光出具的尾款现金收到证明一份。3、海化科研院出具的房屋买卖证明一份，海化科研院物业公司出具物业费收据2012年10月至2019年10份。4、潍坊市自然资源和规划局出具说明一份。上述证据证明案外人在查封前已签订购房合同，并已付清全部房款，未办理过户原因系海化科研院土地使用权遗留问题非案外人过错。经质证，申请执行人认为，被执行人杨兰光之妻李梅支取刘文泉的7份存单，该款项没有备注属于涉案房款，无法证明与本案有关联性。被执行人杨兰光出具的收到尾款现金证明，落款日期为2012年10月2日，《房屋买卖合同》签订日期是2012年10月24日，不合常理，其房屋买卖不真实。被执行人对上述证据质证无异议，关于尾款落款2012年10月2日的解释，房子查封后，案外人刘文泉准备打官司，去年刘文泉夫妻到被执行人家中闹，要求对当时尾款支付的现金写个证明，当时记得2012年10月份卖的房屋，落款便写了2012年10月2日。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；且已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘文泉与被执行人杨兰光在查封前双方自愿签订《房屋卖合同》，合同没有违反法律强制性规定，案外人按合同约定履行了付清全部房款义务，案外人提供的7份银行存单，2012年11月5日被执行人之妻李梅持存单支取321625.60元，尾款现金28374元被执行人自认已收到，该银行明细与被执行人出具的收款条35万元及房屋买卖合同约定的房屋价格相互印证，上述证据与本案有关联、合法、有效，本院予以采信。刘文泉提供的水电费、物业费收据与海洋科研院出具的证明及房屋买卖合同能够相互印证，本院予以采信。潍坊市自然资源和规划局出具说明一份，证明因土地出让金历史遗留问题无法办理过户手续与案外人陈述及买卖房屋合同相互印证，能够证明非案外人的原因未办理过户手续，本院予以采信。 综上，案外人刘文泉提供的证据足以证明其在本院查封前已签订房屋买卖合同，并按合同约定付清全部房款，涉案房屋已交付使用多年，因政策历史遗留原因（海化科研院土地出让金问题待解决）未能办理过户手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人对涉案房屋享有的权利能够排除执行，故案外人异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人杨兰光名下房屋（位于潍坊市滨海经济技术开发区X室）的执行，解除对该房屋的查封措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  宋秋玲 人民陪审员  邢世友 二〇一九年十二月九日 法官助理于丽霞 书记员张良波