广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初3902号原告：林祖高，男，汉族，住广东省陆丰市。委托代理人：周静怡，广东莞同律师事务所律师。委托代理人：吴长阳，广东莞同律师事务所律师。被告1：中国人寿保险股份有限公司英德市支公司。营业场所：英德市。负责人:赵志远。被告2：中国人寿保险股份有限公司。住所：北京市西城区。法定代表人：王滨。被告3：国寿投资控股有限公司。住所：北京市朝阳区。法定代表人：尹兆君。以上三被告共同委托代理人：薛蕙蕙，广东大观律师事务所律师。被告4：北京嘉禾国际拍卖有限公司。住所：北京市东城区。法定代表人：夏钢寨。原告林祖高诉被告中国人寿保险股份有限公司英德市支公司、中国人寿保险股份有限公司、国寿投资控股有限公司、北京嘉禾国际拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林祖高委托代理人吴长阳及中国人寿保险股份有限公司英德市支公司、中国人寿保险股份有限公司、国寿投资控股有限公司共同委托代理人薛蕙蕙到庭参加诉讼，被告北京嘉禾国际拍卖有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林祖高向本院提出诉讼请求：1、确认位于清远英德市的土地使用权及房产所有权归原告所有（价值540000元）；2、判令四被告履行协助原告办理位于清远英德市涉案土地及房产过户手续；3、判令本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2017年12月7日，原告通过被告北京嘉禾国际拍卖有限公司举办的拍卖会竞得被告一所有的位于清远英德市涉案的土地使用权[证号：英德市国用（2003）第XXX号]及房产所有权[证号：粤房地证字第C0627XXX号]，成交金额54万元。原告向被告三支付了成交款及佣金。2018年1月5日，被告三向原告出具成交款收据，确认收到原告支付的54万元成交款。后被告一将房屋交付给原告，但被告一至今未协助原告办理相关土地使用权及房屋所有权的过户手续。原告多次要求被告一协助办理过户手续，被告一以过户所需的销售发票的开具需要与被告二进行协调为由拖延，被告一及被告二至今没有开具相应发票，也没有办理过户手续。原告认为，四被告的行为构成违约。被告一是被告二设立的分支机构，被告二应承担连带责任。原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼。原告提供的证据有：拍卖成交确认书、成交款收据、国有土地使用证、房地产权证、律师函、EMS特快专递详情单、签收记录、国寿投资控股有限公司文件、财经函（2008）39号、中兴正信专审字（2008）010610号、（2018）川0105民初7125号民事判决书、被告一的工商内档。被告中国人寿保险股份有限公司英德市支公司、中国人寿保险股份有限公司、国寿投资控股有限公司共同答辩称：一、被告北京嘉禾国际拍卖有限公司已在《竞买协议书》中告知被答辫人涉案房屋存在权利瑕疵情况，被答辩人愿意接受相应风险。涉案房屋登记在中国人寿保险公司英德市支公司名下。2003年6月，中国人寿保险公司重组为中国人寿保险（集团）公司，并独家发起设立了中国人寿保险股份有限公司。中国人寿保险股份有限公司英德市支公司是中国人寿保险股份有限公司在英德市设立的分支机构。2008年3月20日，经财政部同意，中国人寿保险（集团）公司将改制后的留存资产划转至答辩人国寿投资控股有限公司，同年10月10日，答辩人国寿投资控股有限公司与中国人寿保险（集团）公司签订《资产无偿划转协议》。因此答辩人国寿投资控股有限公司为涉案房屋的实际所有权人。根据答辩人国寿投资控股有限公司函件，由中国人寿保险股份有限公司广东省分公司聘请北京嘉禾国际拍卖有限公司进行资产拍卖工作。答辩人中国人寿保险股份有限公司英德市支公司作为不动产所在地支公司，具体协助资产处置相关工作。2017年12月6日，被答辩人林祖高与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订《竞买协议书》，协议书第六条第4点约定“甲方及委托人对拍卖标的权益能否实现，以及标的涉及的不动产能否办理权属登记、变更过户不承担任何责任”、第八条第1点约定“本次拍卖的各项标的涉及的房产及不动产均存在无法办理权属登记或过户的风险，所拍的标的，仅是委托人继承的相应的财产权利，并不能获得标的涉及房产及不动产的物权。乙方承诺己充分知晓并了解因此产生的各项风险（包括但不限于标的物灭失、因第三方权利人对标的主张权利而导致乙方无法行使权利等），并承诺资源承担上述全部风险及其所涉的各项损失，无法获得标的涉及不动产的相应物权及财产权利的，不影响买卖效力和合同效力，乙方放弃向委托人及拍卖人主张无权或财产权利获得不能的赔偿请求”、第八条第4点约定“本次拍卖的标的为委托人的留存资产，因委托人经历多次分立、改制、重组及上市的名称变更及标的的多次划转，本次拍卖的标的在办理权属登记或过户中所需文件较多，且可能存在多次过户，因此若标的可以办理权属登记或过户手续，委托人配合办理权属变更的时间较长或无法配合，委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议”。同时《标的的现状及瑕疵不担保声明》第2点第2款款亦再次明确：“……委托人和拍卖人对办理产权过户、变更登记不承担任何保证责任，买受人自行承担无法办理过户、变更登记的风险和责任……”而被答辩人林祖高在《标的查看确认书》中明确表示确认所有标的的瑕疵等详细信息，无任何异议。故答辩人已尽瑕疵告知义务。二、涉案房屋已交付给被答辩人使用，答辩人已履行全部义务。根据《竞买协议书》第六条第1点约定：“拍卖成交后，甲方仅出具成交确认书，本协议涉及的甲方义务即全部履行完毕”及《标的的现状及瑕疵不担保声明》第2点第3款约定：“标的现存在占用人，拍卖成交后，拍卖人仅出具成交确认书，委托人向买受人移交标的现有的相关文件资料，即为移交义务履行完毕”，被答辩人林祖高竞得涉案房屋后，答辩人己于2018年1月16日向被答辩人移交标的物，同时将成交款收据、房产证及国土证一并交付给被答辩人，至此，答辩人己履行完毕移交义务。至于被答辩人所称的协助过户义务，答辩人认为，根据《竞买协议书》第六条第四点第二款的约定：“乙方应当自行到相关部门咨询拍卖标的权属登记、变更过户等事宜，本次拍卖标的涉及的房产及不动产如可以办理权属登记、过户手续，拍卖成交后则由买受人自行到相关部门办理”，办理房屋变更过户手续是由被答辩人自行办理的，并非答辩人的义务。三、因非答辩人原因导致涉案房屋至今未完成转移登记，过错不在于答辩人。虽然根据协议应由被答辩人自行办理过户手续并自行承担由此产生的相关风险，但答辩人亦配合被答辩人前往税局及不动产登记中心了解过户情况，但由于手续繁琐，故目前暂未能完成转移登记。答辩人认为，未能完成过户的原因并非基于答辩人。如《竞买协议书》第八条第4点所言，因多次分立、改制、重组及上市的名称变更及标的的多次划转的原因，涉案房屋的过户手续较一般房屋过户复杂，存在办理时间长或无法办理的情形。根据《竟买协议书》的约定，被答辩人不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议。综上，答辩人己向被答辩人全面告知房屋权利瑕疵情况，被答辩人应自行承担房屋无法过户或迟延过户的风险，答辩人在本案中不存在过错，恳请法院驳回被答辩人诉讼请求。告中国人寿保险股份有限公司英德市支公司、中国人寿保险股份有限公司、国寿投资控股有限公司共同提交的证据有：竞买协议书、拍卖成交确认书、标的物移交确认书。被告北京嘉禾拍卖有限公司答辩称：一、答辩人已依照《中华人民共和国拍卖法》规定及《竞买协议书》约定，完全履行完毕答辩人的各项义务，不能也无义务协助被答辩人办理位于清远英德市××××及房产过户手续。答辩人与被答辩人之间签署的《竞买协议书》第六条“拍卖标的移交及过户”第1款明确约定：“拍卖成交后，甲方仅出具成交确认书，本协议所涉及的甲方义务全部履行完毕。”依据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定，“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”答辩人作为拍卖人己经开具《拍卖成交确认书》，并向被答辩人移交了该项拍卖标的资料，完全履行了《竞买协议书》约定的全部义务。买卖合同的双方为委托人和买受人，答辩人仅提供中介服务，成交价款己经转付委托人，故此答辩人不能也无义务协助被答辩人办理位于清远英德市××××及房产过户手续。二、按照《竞买协议书》及其附件约定，答辩人主张被答辩人履行协助其办理位于清远英德市××××及房产过户手续，明显违反了“拍卖人瑕疵不担保”法律规定。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第2款：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”《竞买协议书》附件一“标的的现状及瑕疵声明”第2款第2项：“竞买人应自行判断权属状况对于产权变更登记的影响，并于拍卖前自行到相关部门咨询房产过户等事宜，委托人和拍卖人对办理产权过户、变更登记不承担任何保证责任，买受人须自行承担无法办理过户、变更登记的风险和责任。”答辩人已对瑕疵做出详细描述，被答辩人确认后签字。基于上述事实，答辩人于拍卖会举办前己对标的瑕疵进行披露，故答辩人对于被答辩人能否办理位于清远英德市××××及房产过户手续不承担保证责任。综上所述，答辩人己按照《中华人民共和国拍卖法》及《竞买协议书》的规，且在整个拍卖过程中无任何过错，不应也不能承担协助被答辩人办理位于清远英德市××××及房产过户手续的责任，亦不应承担此次诉讼活动所产生的诉讼费用。故此被答辩人的部分诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法判决。经审理查明：2017年12月7日，原告通过被告北京嘉禾国际拍卖有限公司举办的拍卖会竞得被告一所有的位于清远英德市涉案的土地使用权[证号：英德市国用（2003）第XXX号]及房产所有权[证号：粤房地证字第C0627XXX号]，成交金额54万元。2018年1月5日原告支付了全部房款。北京嘉禾国际拍卖有限公司出具收据和《拍卖成交确认书》。2018年间原告一直与被告一及被告一上级部门联系，一直要求被告将涉案房屋过户给原告，但都未能解决，因而引起纠纷。另查明，1949年10月20日，中国人民保险公司在北京城里。2996年7月23日，中国人民保险公司改组成为中国人民保险（集团）公司，下设中保财产保险有限公司、中保人寿保险有限公司、中保再保公司。1998年10月7日，国家撤销中保集团，上述三家子公司分别更名为中国人民保险公司、中国人寿保险公司、中国再保公司。2003年6月，中国人寿保险公司重组为中国人寿保险（集团）公司，并独家发起设立了中国人寿保险股份有限公司。中国人寿保险股份有限公司广东省分公司是中国人寿保险股份有限公司在广东设立的分支机构。2007年1月8日，中国人寿保险（集团）公司发起设立国寿投资控股有限公司，其主要业务包括留存资产经营管理、实业经营和直接投资。2008年经财政部批准，中国人寿保险（集团）公司将改制后的留存资产划转至其全资子公司国寿投资控股有限公司。清远英德市涉案的土地使用权[证号：英德市国用（2003）第XXX号]及房产所有权[证号：粤房地证字第C0627XXX号]为“中国人民保险公司英德支公司”。国寿投资控股有限公司委托中国人寿保险股份有限公司对案涉房屋进行管理，具体由中国人寿保险股份有限公司在人寿保险广东省分公司执行管理事务。以上事实有原告起诉状、提交的证据、被告提交的答辩状、证据及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为：原告林祖高经过拍卖取得的位于清远英德市涉案的土地使用权及房产所有权，各方当事人对此均无异议，该房屋买卖合同关系应为合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。原告林祖高在支付完成全部购房款后，被告中国人寿保险股份有限公司英德市支公司、中国人寿保险股份有限公司、国寿投资控股有限公司应当为原告林祖高就案涉房屋协助配合其办理过户手续。对于被告嘉禾拍卖有限公司，其为拍卖公司，而并非买卖合同相对方，不应承担协助办理案涉房屋过户责任。对于原告林祖高的诉讼请求，本院予以部分支持。被告北京嘉禾拍卖有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的依法审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中国人寿保险股份有限公司英德市支公司、中国人寿保险股份有限公司、国寿投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林祖高办理位于清远英德市涉案土地使用权[证号：英德市国用（2003）第XX号]及房产所有权[证号：粤房地证字第C0627XXX号]的过户手续；二、驳回原告林祖高的其他诉讼请求。本案受理费9200元，由被告被告中国人寿保险股份有限公司英德市支公司、中国人寿保险股份有限公司、国寿投资控股有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  蓝文聪人民陪审员  陈小坚人民陪审员  张辉婵二〇一九年十二月二十四日书 记 员  华倩文附：一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---71×××45。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。