河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再839号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：付俊昌，男，1965年10月4日出生，汉族，住安阳市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：安阳市商业网点开发公司，住所地：安阳市北关区红旗路二十八号。法定代表人：张宪昌，该公司经理。委托诉讼代理人：赵秀英，河南殷商律师事务所律师。再审申请人付俊昌因与被申请人安阳市商业网点开发公司（以下简称网点公司）合同效力纠纷一案，不服安阳市中级人民法院（2019）豫05民终556号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）豫民申3278号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人付俊昌、被申请人网点公司的法定代表人张宪昌及其委托诉讼代理人赵秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付俊昌申请再审称，案涉合同合法、有效，一、二审法院适用法律错误。理由：1、案涉承包合同应该定性为内部承包，不是借用资质。2、案涉合同应该适用《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条，其交了251000元承包费后，于2011年8月28日双方又签订了补充协议，交付了配套管理费38226元。证明承包合同中约定的承包费251000元是利润保底，在开发经营中又收取了部分利润。该项目是由网点公司投资到正负零以后，由其接手，网点公司提供土地使用权，投入前期资金，其提供后面的资金和人力资源，双方共同开发、共同投资、共享利益、共担风险、合作进行房地产开发经营，应该判定合同有效。即使认定系其独自投资，案涉合同也符合由网点公司收取固定利润的土地使用权转让合同的性质，亦应有效。3、《中华人民共和国房地产管理法》第六十五条、国务院《城市房地产开发经营条例》第三十五条是管理性强制规定，而不是效力性强制规定。二审法院依据该条规定判定合同无效是错误的。4、如果法院判定合同无效，应对涉案财产进行法律处理，使购房人的权益得到保护。请求撤销一、二审判决，改判驳回网点公司的诉讼请求。网点公司答辩称，涉案承包合同是无效合同。理由：1、案涉承包合同约定由付俊昌自负盈亏、自主经营，不是《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的联合开发性质，也不是该司法解释第二十四条规定的土地使用权转让协议，是付俊昌借用网点公司资质进行房地产开发。2、《中华人民共和国房地产管理法》第六十五条为效力性强制规范，案涉合同违反了上述法律的强制性规定，原判确定合同无效适当。请求维持原生效判决。网点公司向安阳市北关区人民法院起诉，请求：1.依法确认网点公司与付俊昌2000年5月25日签订的《华府园8号楼西单元工程开发项目承包合同》无效；2.诉讼费用由付俊昌承担。一审法院认定事实：2000年5月25日，网点公司（甲方）与付俊昌（乙方）签订了《华府园8＃楼西单元工程开发项目承包合同》。合同约定：“甲方将相西路华府园8#楼西单元工程开发经营项目实行承包，一、承包方式：乙方以向甲方交纳承包费的方式承包该项目，实行自主经营，自负盈亏，单独核算，独立账户；乙方向甲方交纳25.1万元作为承包费，一次性向甲方付清，合同方可生效，否则网点公司有权单方终止合同履行……”。另查明，华府园8＃楼西单元工程2002年已由付俊昌建设施工完毕。上述事实，有网点公司提供的《华府园8号楼西单元工程开发项目承包合同》以及双方当庭陈述等证据证实。一审法院认为，房地产开发项目涉及公共安全和公共利益，法律对该行业实行严格的准入制度，只有房地产开发企业才能从事与其资质相适应的房地产开发经营活动，同时《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。本案中，付俊昌作为涉案工程开发项目的承包人，不是房地产开发企业，没有房地产开发资质，也未取得建筑施工企业资质，其与网点公司签订的《华府园8号楼西单元工程开发项目承包合同》违反了法律的禁止性规定，涉案合同应属无效合同。网点公司请求确认双方签订的《华府园8号楼西单元工程开发项目承包合同》无效的请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，作出（2018）豫0503民初2402号民事判决：网点公司与付俊昌2000年5月25日签订的《华府园8号楼西单元工程开发项目承包合同》无效。一审案件受理费100元，减半收取50元，由付俊昌负担。付俊昌不服，向安阳市中级人民法院提起上诉，请求依法改判驳回网点公司的诉讼请求。二审法院经审理查明的事实与一审法院一致。二审法院认为,房地产开发项目涉及公共安全和公共利益，我国法律对该行业实行严格的准入制度，规定了相应的准入条件，只有房地产开发企业才能从事与其资质相应的房地产开发经营活动。付俊昌与网点公司签订的承包合同约定付俊昌向网点公司交纳承包费，并以网点公司名义从事房地产开发经营活动，实质是付俊昌借用网点公司的资质，个人从事房地产开发活动。该约定违反了《中华人民共和国房地产管理法》第六十五条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应当认定该承包合同无效。一审判决又引用《中华人民共和国建筑法》的规定认定合同无效，引用法律方面存在瑕疵，但认定合同无效并无不当。付俊昌认为其是网点公司员工，通过内部承包的形式进行开发建设，要求付俊昌有资质于法无据的上诉理由不能成立，该院不予采纳。付俊昌认为其与网点公司签订的承包合同属双方合作开发房地产合同，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案双方签订的合同约定付俊昌自主经营、自负盈亏，该特征与房地产合作开发合同共同投资、共享利润、共担风险的基本特征不符。付俊昌的该上诉理由不能成立，该院不予采纳。付俊昌认为一审判决认定合同无效，应当对无效合同的法律后果进行处理的上诉理由，网点公司的诉讼请求是确认合同无效，并未请求对合同无效的后果予以处理，一审判决未作出处理并无不当。综上所述，付俊昌的上诉请求不能成立，该院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出（2019）豫05民终556号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由付俊昌负担。本院再审审理查明的事实与一、二审一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题：案涉承包合同是否有效？针对该焦点问题，本院综合评判如下：案涉合同由付俊昌与网点公司签订，付俊昌作为网点公司的员工，其与网点公司的劳动关系在案涉合同履行期间并未解除，案涉合同是网点公司与其内部职工之间签订的内部承包协议，该协议约束双方之间的内部关系，对双方均具有约束力。关于案涉合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而《中华人民共和国房地产管理法》第六十五条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条仅仅规定了违反者应当承担的行政责任，原判以违反上述规定确定合同无效欠妥。鉴于网点公司具有开发案涉房产的资质，付俊昌作为其内部职工代表网点公司进行开发房地产活动，其法律后果应当由网点公司承担。且案涉协议已经履行完毕，网点公司已经收取了管理费，双方在合同履行完毕时进行了相应的交接，双方的合同权利义务关系终止，合同关系已经消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。“之规定，网点公司负有对购房者协助办理相关房产产权过户等协助义务。因此，网点公司作为具有房地产开发资质的企业，与自己的职工签订内部承包协议，在承包合同已经履行完毕，开发房产已经卖给第三方，其确认合同无效的主张涉及作为善意第三方的购房者的利益，其主张确认案涉承包协议无效会损害善意第三人的利益，且在合同履行完毕、合同关系已经消灭时，其主张确认合同无效没有事实和法律依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销安阳市中级人民法院（2019）豫05民终556号民事判决和安阳市北关区人民法院（2018）豫0503民初2402号民事判决；二、驳回安阳市商业网点开发公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由安阳市商业网点开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  邹新哲审判员  丁 亮审判员  孙 明二〇一九年十二月十一日书记员  赵雪冰