广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4395号原告（反诉被告）：广州市花都区流溪河灌区工程管理处，住所地广州市花都区花东镇利园，统一社会信用代码12440114G34054556Y。法定代表人：黄新权。委托诉讼代理人：钟德铭，广州市花都区花东镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：曹凤英，女，1974年11月7日出生，汉族，住湖南省桃江县，原告广州市花都区流溪河灌区工程管理处（以下简称流溪河管理处）与被告曹凤英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2019年6月4日公开开庭进行审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月27日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人钟德铭、被告曹凤英两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告将位于广州市花都区花东镇北兴石榴花站果园房屋返还给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2015年9月1日签订了《果园房屋租用合同书》，合同约定原告将其拥有的位于广州市花都区花东镇石榴花站果园房屋出租给被告使用，租赁期限3年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止，该房屋的建筑面积890平方米，租金标准为每年5000元，合同保证金为5000元。签订合同后，原告按约定将房屋交付给被告使用，被告按约定支付租金至2018年8月31日。租赁期限届满后，原告明确向被告表示不再出租该房屋，多次要求被告将房屋交还给原告，但被告均借故延迟交还房屋。2018年11月21日，原告向被告送达了书面通知，要求被告于2018年12月31日前撤离房屋，被告却不予理睬。2018年12月31日，原告再次向被告送达了书面通知，要求被告于2019年1月3日前撤离房屋，被告仍不予理睬，至今仍继续占用该房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，租赁期限届满后，原告已多次催告被告返还承租的房屋，但被告仍继续占用至今，其行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告唯具状诉至法院成讼，恳请法院依法判如所请。被告辩称：一、双方之间名为房屋租赁关系，实际上是土地使用权租赁关系，涉案房屋是被告出资建造，享有占有并使用的权利，原告无权要求被告返还。自2002年至今，双方一共签订过四次合同，第一次租赁合同是对土地使用权的租赁，签订土地使用权租赁合同后不久，原告便同意被告在出租土地上建造房屋，一开始建筑面积大概为200平方，后在2003年、2004年又扩建了600多平方，一共投入了178000元左右，这都是被告自己出资建造【见证据一】，被告因出于对原告多次声称“如未遇国家征收，涉案房屋都归被告使用”合理信赖的情况下，才会不断投入资本建造涉案房屋，后三次才会在名义上与原告签订房屋租赁合同【见证据二】，但实际上并非如原告所述的房屋租赁关系，原告在没有任何证据证明涉案房屋为其所有的情况，且原告亦承认涉案房屋的真正建造和占有使用人是被告，被告与原告成立的只能是土地使用权租赁关系。其次，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，属于违章建筑，被告对涉案房屋的占有并使用的权利应当作为一种事实状态受到法律保护。故原告主张返还涉案房屋无任何事实和法律依据，应予以驳回其起诉。二、涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，属于违章建筑，是否需返还涉及权属确认及内容问题，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，应予以驳回原告的起诉。根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第二、关于物权纠纷案件部分的第7点：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。”可知，涉案房屋是违章建筑，原告关于的返还的诉求是对权属归属的确认及内容问题，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，应不予受理；如已受理，则应驳回原告的起诉。综上，被告请求返还涉案房屋无事实及法律依据，为避免司法资源浪费，维护生效裁判权威，故被告恳请法院驳回原告的起诉。被告向本院提出反诉请求：1、继续签订并履行土地使用权租赁合同；2、如无法继续履行土地使用权租赁合同，请求原告赔偿被告建筑损失178000元；3、本案及反诉的诉讼费用均由原告承担。被告于2019年11月27日向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2002年，被告与原告双方针对涉案房屋所占的土地使用权签订租赁合同，签订土地使用权租赁合同后不久，原告便同意被告在出租土地上建造房屋，一开始建筑面积大概为200平方，后又扩建了600多平方，一共投入了178000元左右，这都是被告自己出资建造（见证据一），因处于对原告多次声称：“如未遇国家征收，涉案房屋都归被告使用”的合理信赖的情况下，才会不断投入资本建造涉案房屋，后三次才会在名义上与原告签订房屋租赁合同（见证据二），但实际上并非如原告所述的房屋租赁关系，原告也承认涉案房屋为被告所建造，被告承租的只是原告的土地使用权。原告依据其中一份《房屋租用合同》主张双方是房屋租赁关系，这与事实不符。原告在没有任何证据证明涉案房屋为其所有，且该房屋的真正建造和占有使用人是被告，双方只能成立土地使用权关系。被告因出于信赖双方之间的租赁关系直到遇上国家征收时为止，才会与原告分开多次签订短期租赁合同，如只是短期的租赁关系，被告不可能不断投入资本建造涉案房屋，故请求法院在基于原本事实的情况下判令双方继续签订并履行土地使用权租赁合同；如无法继续履行土地使用权租赁合同，请求判令原告赔偿被告建筑损失178000元。为此，为维护自身的权益，现依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定特向你院提起反诉，被告请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持被告的请求。原告反诉辩称：原、被告之间成立的房屋租赁合同关系，被告反诉及反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：诉讼中，原、被告一致确认：涉案土地位于广州市花都区花东镇榴花中学对面流溪河道旁，涉案房屋建造在涉案土地之上，面积890平方米。涉案房屋的建造情况，原告陈述：是原告建设，没有规划报建。被告陈述：是被告建设，没有规划报建。关于土地性质，经本院发函询问广州市规划和自然资源局花都区分局，该局回函：涉案土地权利人为花都市水电局，土地权利性质为国有土地使用权，土地用途为流溪河灌渠。根据档案中图纸所示，该宗地红线范围为流溪河灌渠。由于该宗地登记档案中无测绘界址点坐标等资料，无法判定涉案土地是否包括在《国有土地使用证》（花国用（1994）字第11018171号）中。待完善权籍调查并出具准确的红线后，我局将积极配合协助查询相关信息。关于涉案房屋规划报建情况，经本院发函询问广州市规划和自然资源局花都区分局，该局回函：我局未能确定所述建筑精确位置。结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区花东镇榴花中学对面流溪河道旁的地上建筑物”办理《建设工程规划许可证》的记录。2015年9月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《果园房屋租用合同书》，约定原告将石榴花站果园房屋租给被告使用，租期3年，自2015年9月1日至2018年8月31日止，年租金5000元，如遇到国家征地，被告无条件服从，但原告不作任何赔偿，本合同因此而终止。诉讼中，原、被告确认：房屋地址与广州市规划和自然资源局花都区分局回函一致。2018年11月21日，原告向被告发出通知，称：根据我管理处与你于2015年9月1日签订的《果园房屋租用合同书》合同规定，石榴花果园房屋（890平方米），租期为3年，2018年8月31日到期。按上级工作要求我管理处决定在合同到期后不再续租，请你在2018年12月31日前搬离。2018年12月31日再次发函催促被告搬离。被告向本院提交原告与盛建军签订的《合同书》，写明原告将石榴花站果园房屋租给盛建军，拟证明原、被告成立名为房屋租赁合同，实为土地使用权租赁合同。原告对此证据的真实性予以确认，但认为该合同足以证明涉案房屋属于原告，原告将房屋租给盛建军。被告向本院提交一份谈话录音及文字稿，其中“黄新权主任”说：“那你就搬这房子走啰，我收回地皮哦”、“这地是我们的，我们收回地，房子你搬走”等，被告提交该证据拟证明其与原告的法定代表人黄新权谈话录音，涉案房屋为被告出资建造，被告与原告之间只能成立土地使用权租赁关系。原告对此证据不予确认，认为是被告私自在未经过当事人情况下私自录制，与本案没有关联性。另，原、被告就涉案房屋租赁在2012年9月1日曾签订一份《果园房屋租用合同书》，约定租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日止。本院认为，被告抗辩其与原告的《果园房屋租用合同书》实为土地使用权租赁合同，原、被告均陈述涉案房屋由其建造，但目前各方均没有提交证据予以证明，而上述合同明确写明原告出租给被告的是“石榴花站果园房屋”，因此本院认定原、被告之间的《果园房屋租用合同书》中的法律关系为房屋租赁合同关系。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此原、被告之间的《果园房屋租用合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，涉案土地为国有土地，因此，流溪河管理处主张曹凤英向其返还石榴花站果园房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原、被告之间的《果园房屋租用合同书》无效，而涉案土地为国有土地，签订土地使用权合同需得到合同双方一致合意并符合相应法律法规的规定，故被告反诉要求继续签订并履行土地使用权租赁合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹凤英于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）广州市花都区流溪河灌区工程管理处返还位于广州市花都区花东镇榴花中学对面流溪河道旁的房屋；二、驳回被告（反诉原告）曹凤英的全部反诉请求。案件受理费100元，由原告广州市花都区流溪河灌区工程管理处负担50元，由被告曹凤英负担50元。反诉案件受理费100元，由原告广州市花都区流溪河灌区工程管理处负担50元，由被告曹凤英负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  黄海泉人民陪审员  卢银兴二〇一九年十二月二日书 记 员  彭小容张丽彬张倩倩