江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初2272号原告（反诉被告）：苏州名匠自动化科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇凤南路99号智汇云集产业园1栋3楼320室（办公）2楼E区车间。法定代表人：朱文君，总经理。被告（反诉原告）：苏州兆耀自动化科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇珍珠湖路88号交易大楼西侧408。法定代表人：程胜科，总经理。委托诉讼代理人：罗琳，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凤娟，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州名匠自动化科技有限公司（以下简称名匠公司）与被告苏州兆耀自动化科技有限公司（以下简称兆耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。审理中，兆耀公司提出反诉，本院依法受理与本诉合并审理。因案情复杂，本案适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月16日第二次公开开庭进行了审理。名匠公司的法定代表人朱文君，兆耀公司的委托诉讼代理人罗琳、吴凤娟两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名匠公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的兴太路11号二号楼一楼北侧的厂房租赁合同无效；2、退还名匠公司14500元押金（其中有2000元是水电费押金）；3、退还因面积不足部分的70.78平方米租金计20417.3078元(实际使用面积8.78*21.6=189.2平方米，合同上写明260平方米)；4、诉讼费用由兆耀公司承担。事实和理由：1、兆耀公司业务负责人程胜航以兆耀科技园的身份与名匠公司谈厂房租赁。名匠公司于2018年3月9日付了兆耀公司业务负责人程胜航10000元定金。兆耀公司而后与名匠公司签订厂房租赁合同。名匠公司多次质疑兆耀公司业务员程胜航平方面积不足，程胜航以公摊面积为由解释，没有提供公摊面积计算凭证。2、因名匠公司2018年12月左右在电话中提出房屋使用期限的2种方案，兆耀公司经办人程胜航表示可以，但没有肯定（方案1为2019年3月11日搬出，兆耀公司退还14500元押金；方案2为名匠公司租用到2019年5月20日），有电话录音。3、后来名匠公司在微信中再次提出使用到2019年5月20日，兆耀公司经办人程胜航提出最多让名匠公司使用到2019年4月20日，名匠公司不同意（有微信录音）。于是兆耀公司2019年3月4日强制要名匠公司2019年3月10日搬出。并写了通知贴在名匠公司门口。名匠公司已于2019年3月13日全部搬出，并且移交了钥匙。4、名匠公司在租用兆耀公司厂房期间兆耀公司提出不合理的费用要求，有微信录音证明。5、公用卫生间的水电费不合理，有水费通知单证明。6、兴太路11号二号楼一楼北侧的厂房租赁合同不公平，没有一条维护名匠公司利益的条款。合同中约定的条件不公平。名匠公司提前几个月通知兆耀公司合同解除方案已经充分维护兆耀公司的利益请求。7、兆耀公司在名匠公司租用期间让人来看房，跟别人讲厂房租赁是230平。名匠公司在微信中质疑，兆耀公司不予回答。具体面积见附件（兆曜科技园二号楼北侧租赁说明）。8、兆耀公司让看房的人自己来看房，看房的人在名匠公司厂房里拍照。看房的人拍的大多数是名匠公司的生产设备，对名匠公司的机密造成损失。名匠公司在微信中质疑兆耀公司，兆耀公司不承认。9、2018年4月份名匠公司搞公司备案，兆耀公司提供给名匠公司的与其他人签订的合同，名匠公司方知厂房产权关系，但是提供的合同有很多疑点。张奕和顾阿明的协议中宿舍楼1150平米，与顾阿明租赁给兆耀公司1000平米每月租金100000元人民币，一年1200000元，合同有伪造嫌疑。而兆耀公司租赁给名匠公司189.2平米年租赁金75000元人民币有不合理和欺诈嫌疑。故名匠公司为维护自身权益，诉至法院。兆耀公司辩称，不认可合同无效，根据合同法第52条，对合同无效有明确约定，原告说述的哪一条都不符合认定合同无效，现合同无法继续履行，请求法院解除合同。对名匠公司的诉请二、三、四不认可，请求驳回，双方的合同真实存在，现在名匠公司已经自行退出合同的标的，房屋已经重新租赁，双方租赁合同已经无法履行，所以同意解除合同，根据合同6.2第5、第6点，兆耀公司可以解除合同，关于退还名匠公司押金兆耀公司不认可，根据合同约定，双方之间的租赁合同租赁期限是2018年3月12日到2021年3月11日，总共租赁期限为3年，合同约定了房屋租赁租金的支付方式为先付后用，根据合同第5.3条约定，名匠公司违约在先，根据第5.1条约定，只有合同正常履行完毕，且甲方不存在违约的前提下，该笔押金退还乙方。根据名匠公司的诉请三退还因面积不足部分的租金，根据合同第一条租赁房屋面积明确约定房屋出租的公摊面积约为260平方米，双方明确租赁建筑含公摊面积，如公共卫生间、淋浴间等公摊，租金不是按照面积来收取的，是整体使用计算明确租金的具体数额，兆耀公司不存在退还不足租赁面积租金的说法。关于诉请四，名匠公司无故违约，滥用诉权，应由名匠公司承担诉讼费用。兆耀公司的反诉请求为：1、判令反诉被告支付合同违约金22500元、租金延期缴纳滞纳金4500元及反诉原告的实际损失20049.94元，总计47049.94元；2、判令反诉被告移除名匠公司的注册地址（苏州市相城区北侧）；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼中，兆耀公司将第一项诉请中的实际损失变更为20050元，总计金额相应变更为47050元，并明确自愿撤回第二项反诉诉请。事实与理由：名匠公司与兆耀公司于2018年3月12日签订《苏州市房屋租赁合同书》，合同期限从2018年3月12日至2021年3月11日。按照合同约定名匠公司需于2019年1月12日前支付下一期使用房屋的租金，而名匠公司并未支付租金反而于2019年3月15日在未经兆耀公司同意的情况下，擅自搬离了租赁场地。同时，名匠公司还拖欠了兆耀公司2018年12月23日到2019年3月15日期间的水电费。故名匠公司的行为已严重违反了双方的合同约定，兆耀公司可根据合同约定追究名匠公司的违约行为，故兆耀公司提起反诉。名匠公司针对兆耀公司提起的反诉辩称，主要原因兆耀和乐成房地产签订的合同系伪造，兆耀本身就是做房屋租赁的，兆耀手下有几十家房客，兆耀的目的是为了拒绝退款；兆耀与苏州豪德利模型科技有限公司签订的合同也系伪造，目的是为了证明欺诈合同的合法性和可信性；程胜科和顾阿明签订的合同没有公摊面积，兆耀提供的合同系伪造合同，兆耀提出我方搞坏地面也是为了拒绝退款没有提供实质证据，我方在租兆耀厂房时，兆耀拖延很长时间没有帮助我方注册，我方于2014年8月13日注册，兆耀没有提供地址转移的手续拖延了好久，兆耀的装修行为系兆耀个人行为，装修合同的目的是为了进一步证明他的损失来达到拒绝退款的目的，兆耀在我方租赁期间由其他租住户看房时，兆耀和其他租户讲现有面积为230平方米，人家客户没同意也没有租。从2018年3月份签订合同起兆耀一直没有提供公摊面积的合法性和合法数字计算规则，我方当时没有上诉的原因是因为已经付了10000元定金兆耀没有退还，兆耀提出拖延水电费一说，在电话录音里已经体现过了兆耀一直没有答复我方要付多少钱，第一次庭审的水电费结算表上是兆耀铅笔写上的。名匠公司为证明其本诉主张，向本院提供如下证据：1、名匠公司企业信用信息打印件一份、兆耀公司企业信用信息公示报告打印件一份，证明双方的诉讼主体资格；2、结算表十六份，是兆耀公司给名匠公司的，上面字是兆耀公司写的，证明名匠公司在使用期间，水电费收费的不合理性，因为卫生间是公用的，2018年7月23日按三分之一给名匠公司算水费，后来表上是多少就叫名匠公司交多少水费了，水电费交到2018年12月23日，后面因为兆耀公司没有给名匠公司结算单，然后微信上对名匠公司法定代表人说后面水电费免除；3、房屋租赁合同复印件两份（从市场监督管理局调取），证明11号楼一共1000平方米，有四层，一层的面积才250平方米，一层上除了名匠公司租赁的面积，还有黄老板、卫生间还有楼梯间，所以名匠公司租赁的面积没有260平方米；4、名匠公司自己制作的租赁说明十一页，证明名匠公司现在厂房的租赁情况，厂房面积为1000平方米、四层，名匠公司租赁了一层，第二页绿色部分是名匠公司承租的，长21.6米，宽8.78米；5、光盘一份（四段录音，光盘里其余材料就是第一次庭审提供的书面材料的电子件，本次庭审不再另外提供。第一段录音时间为2018年8月份，是兆耀公司问名匠公司收取无理费用；第二段录音是朱文君与兆耀公司法人的微信对话语音记录，微信的原始凭据已经没有了；第三段录音是2018年12月份名匠公司法人与兆耀公司法人之间的录音，名匠公司要求解除合同；第四段录音是2019年4月12日名匠公司法人与现有租客苏州豪德利模型科技有限公司法人的对话录音）、录音说明一份，证明兆耀公司身份是房屋租赁公司、房屋中介，做租赁业务，之前朱文君在2018年7、8月份提出不租但是没有证据，录音是我方于2018年12月底已经通知对方房屋不再租住，我方租赁期间对方提出无理要求，朱文君问了现有租客（苏州豪德利模型科技有限公司法人，叫什么不清楚）租房的时间，现有的租客也完全站在兆耀公司一方，兆耀公司与现有租客达成默契，与现有租客签订的合同是伪造合同。经质证，兆耀公司发表如下意见：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，关联性认可，证明目的不予认可，名匠公司自认在电费上没有异议，关于水费这一块，兆耀公司给名匠公司的结算单就是名匠公司应该承担的水费，名匠公司也是按照结算单缴纳，名匠公司水电费是交到2018年12月23日之前的，之前跟名匠公司是讲过减免2018年12月23日及之后的水电费，但是基于现在名匠公司滥用诉权，我方不同意免除水电费；对证据3真实性没有异议，对双方之间的合同关联性没有异议，对另一份房屋租赁合同真实性没有异议，证明目的不认可，与本案没有关联性，名匠公司与兆耀公司之间的租赁合同关系是以双方之间签订的合同为准，而且合同第一条已经说了含公摊面积约为260平方米，没有说一定按照单个面积多少平方对应多少租金，年租金还包含物业费，与名匠公司的主张260平方米实际面积是189平方米，原告并没有其他有利证明，面积和价格没有形成单价，单价并不定租金，对名匠公司的主张我方不予认可；证据4是名匠公司自行制作，从该份证据来看，包含有楼梯、走道、公共卫生间、院落、停车位，房屋不仅仅包括室内建筑面积，还包括其他公摊面积，约为260平方米，名匠公司主张租赁面积189平方米不认可，对于名匠公司的证明目的我方不认可，租赁合同租赁金额对价是整个房屋的使用权、物业以及管理权，对应的对价是合同价款，不是说每平方米多少钱，75000元包括房屋使用费、公共区域的使用权、物业费、管理费；对证据5，电话录音本合同租赁期限为3年，时间从2018年3月12日至2021年3月11日，名匠公司中途提出不再租赁系违约，名匠公司通知兆耀公司不再租赁该房屋但双方未就合同解除或合同内容变更达成一致意见，故原合同未解除，合同仍然有效。名匠公司所称与苏州豪德利模型科技有限公司的录音，录音的地点、对话人物身份不能明确，且与本案争议没有关联，其余两段录音真实性、合法性、关联性均不予认可。兆耀公司为反驳名匠公司的本诉主张，向本院提供如下证据：1、兆耀公司与朱文君（名匠公司）签订的《苏州市房屋租赁合同》一份、房租缴纳通知书三份，证明名匠公司欠付房租构成违约，应当承担违约责任；2、电费结算表两份、水费结算清单两份，证明名匠公司拖欠水电费；3、委托协议书一份（名匠公司撤离租赁房屋后，兆耀公司委托第三方寻找承租人的协议）、收据一份（中介费用6500元）、兆耀公司与苏州豪德利模型科技有限公司的《苏州市房屋租赁合同书》一份（签订日期是2019年3月31日，在名匠公司搬离至兆耀公司实际寻找到下一个承租人的损失，总计20天）、兆耀公司与苏州亭涛元装饰有限公司工程合同一份（因为名匠公司搬离后，并未将厂区恢复原状，厂区内垃圾清理、地面污渍坑洼修补以及墙面的补平粉刷，兆耀公司将厂区恢复原状实际支出金额为9800元），证明兆耀公司因名匠公司违约造成的实际支出损失。经质证，名匠公司发表如下意见：对证据1，是名匠公司和兆耀公司签订的租赁合同，当时没盖章，名匠公司收到的是12月份的房租缴纳通知书催第二年度的租金，名匠公司法定代表人朱文君在2018年7、8月份对兆耀公司说不租了，因为之前发生的一些不合理的事情，兆耀公司说让朱文君提前告诉他什么时候不租，他好找下一个租户，不租没有发书面通知，电话里面和兆耀公司沟通，兆耀公司在春节前说最多租到4月20日，这三份房租缴纳通知书没有看到过，也没有朱文君的签字；对证据2水电费结算单没有异议；对证据3中委托协议书和收据不认可，是兆耀公司伪造的，兆耀公司自己就是租房子的人，不可能找别人租房子出去。兆耀公司与苏州豪德利模型科技有限公司的《苏州市房屋租赁合同书》是兆耀公司伪造的，价格是很受质疑的，价格过高于市场价。工程合同名匠公司也不认可，是伪造的，兆耀公司装修就是几个桶粉刷了几下，是兆耀公司家里人装修的。另名匠公司为反驳兆耀公司的反诉主张，向本院提供如下证据：微信截图三份（在光盘中有，是名匠公司法人和兆耀公司的法人弟弟程胜航的聊天记录），证明朱文君一直在和兆耀公司沟通关于租赁260平方的问题和退款问题，兆耀公司说给朱文君争取到5000元退款，水电费不让名匠公司付了，名匠公司没有同意。经质证，兆耀公司发表如下意见：微信证据没有原件没有办法比对，真实性存疑，不认可，对方认为其通过微信一直与兆耀公司人员就合同解除及押金退还事宜进行协商，但并未达成一致意见，名匠公司不能仅因为其提出协商就认为其所主张的诉请是合理的。经审理查明：2018年2月20日，案外人顾阿明作为出租方（甲方）、兆耀公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将其合法拥有的坐落于苏州市相城区太平街道兴太路11号，出租给乙方使用。房屋建筑面积1000平方。用途为经营性用房。2、该房屋租赁期共8年，2018年3月1日起至2026年2月28日。3、每月租金为100000元，按年支付。4、租赁期间，乙方不得擅自改变本合同商定好的房屋用途及结构。如乙方造成租赁房屋和设施、设备损坏的，乙方应负责恢复原状或赔偿经济损失。除双方另有约定外，乙方应承担与该房屋有关的一切费用，除物业费。5、乙方有权进行转租，并进行管理。租赁期满，甲方收回房屋。甲方房屋继续出租的，乙方享有优先权。合同另对其他事项进行了约定。2018年3月12日，兆耀公司作为甲方（出租方）、名匠公司作为乙方（承租方）签订《苏州市房屋租赁合同书》一份，约定：1、甲方作为该厂房的权利人与乙方建立租赁关系，甲方出租给乙方的厂房座落在苏州市相城区北侧，该厂房出租建筑含公摊面积约为260平方米；2、甲方出租的房屋为楼上，乙方使用时应安全合理使用，因不当或不合理使用出租房屋及其内部设施出现损坏或发生故障所引起的一切连带责任均由乙方负全责并及时维修和赔偿，乙方拒不维修的，可由甲方代为处理，产生的所有费用由乙方承担。乙方经营的行业是非标准自动化，从业人数是5人以内，超出人数须向甲方申报。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意和未经国家有关部门批准，不得擅自改变该厂房使用性质，不得从事上款承诺之外的经营活动；3、合同租赁期限为三年，时间即从2018年3月12日至2021年3月11日止。租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施。如乙方需继续承租的，应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同；如乙方不继续承租的，应于租赁期届满前三个月，书面通知甲方；如合同期满前乙方未提前三个月通知或申请给予甲方合理准备时间的，甲方可视为乙方不再继续承租，甲方届时可对外招租，乙方应给予甲方招租活动的便利；4、甲、乙双方约定租赁房屋的租金标准如下：自2018年3月12日至2019年3月11日止：厂房年租金价格为人民币小写：￥75000元，物业费用为人民币小写：￥0.00元，合计总租金为人民币小写：￥75000元。自2019年3月12日至2020年3月11日止：厂房年租金价格为人民币小写：￥75000元，物业费用为人民币小写：￥0.00元，合计总租金为人民币小写：￥75000元。自2020年3月12日至2021年3月11日止：厂房年租金价格为人民币小写：￥78000元，物业费用为人民币小写：￥0.00元，合计总租金为人民币小写：￥78000元。注：以上租金费用均不含税，如需开票，则相应的税费全部由乙方承担。甲、乙双方约定．乙方应向甲方支付厂房保证金（相当于二个月租金）人民币小写￥12500元以及水、电费用保证金人民币小写￥2000元，合计保证金为￥14500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金以及水、电费用保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该厂房所发生的、包括但不限于水、电、燃气、通讯、设备、市容卫生费用自行承担，逾期罚金由乙方承担，计算或分摊办法、支付方式和时间：乙方须每月缴纳生产、生话用水费及电费，水费计费标准为每吨5元人民币，计量以独立水表计数加厂区公共分摊；电费计费标准为每度电1.4元人民币。如乙方在生产过程中需要增加电力容量时，应向甲方书面申请，甲方应根据园区总配电量的负荷进行查验后给予乙方的申请结果。注：如今后供电局、自来水公司调整电价或水费，则甲方按相应调整幅度进行用电、用水单价的调整，其他用电、用水计算方式不变。厂房区域所产生的公共费用（清洁卫生，绿化维护，客梯货梯电费等）按乙方租用面积比例进行分摊。乙方必须在规定的时间内及时付清相关费用；5、乙方在本合同签订日向甲方支付房屋租赁以及水电费用保证金人民币￥14500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，此笔保证金自动转为房屋押金，待合同期满，乙方不再续租，不拖欠水电费用以及其他乙方应缴纳的费用后，甲方应在三天内无息退还给乙方。乙方在本合同签订日起三天内向甲方支付第一年租金（含厂房租金、物业费用）人民币￥75000元。房屋租金及物业费用采取先付后用一年一付的方式缴纳，界满前两个月支付，逾期一日按年租金的千分之一作为滞纳金。注：厂房租金及物业费用支付方式与时间为同步。具体租金及付款方式清单：合同签订日支付房屋租赁、水电费用保证金14500元，合同签订日起三天内支付第一年厂房租金及物业费75000元，2019年1月12日支付第二年厂房租金及物业费75000元，2020年1月12日支付第三年厂房租金及物业费78000元；6、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，互不补偿：（一）相关法律法规修改、政府或开发商征收拆迁，导致甲方无法继续履行本合同时。（二）凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或不能避免的不不可抗力致使任何一方不能履行本合同。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付本合同涵盖下的、可计算的总租金额30%的违约金。违约方给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方发现乙方存在安全生产隐患，且书面告知乙方要求乙方改正的，乙方逾期拒不改正或未按安全生产使用标准改正的。（二）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该厂房规划设计的使用性质，用于从事本合同中乙方承诺之外的生产经营活动的。（三）乙方未征得甲方书面同意和经有关部门的批准，自行增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的。（四）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的。（五）乙方逾期不支付水电费、租金累计超过10天的。（六）乙方在租赁期间中途擅自退租的。（七）因乙方违法活动致政府相关部门查封乙方财产的。（八）乙方未按合同约定按时交清合同约定的押金、租金或水电费等相关费用；7、未经甲方同意，乙方不得在所租赁的厂房内乱搭乱建，不得从事一切违反国家及政府规定的违法违规活动，若违反，由此产生的一切责任和损失，由乙方负责承担和赔偿。若水电费、租金拖欠5天未付的，甲方有权停水停电，所造成的一切损失由乙方自行承担。若水电费、租金拖欠10天未付的，甲方有权解除合同，所造成的一切损失由乙方自行承担。甲、乙方双方确定违约金为本合同涵盖下的、可计算的总租金额30%。甲方可优先从乙方租赁保证金中抵扣违约金，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。乙方未征得甲方同意或者超出甲方同意的范围和要求，擅自改变房建筑结构，违反有关规定，进行电力线路等装修工程、改变技术工艺或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。因乙方行为造成的一切责任、损失等，均由乙方自行承担负责。如乙方不能按期支付租金、物业管理费、使用费以及依本合同约定应承担负责的各项损失赔偿等各项费用，乙方应承担违约责任，乙方并自愿承诺：甲方可留置承租厂房内的，乙方拥有权利的机器设备、原材料以及成品和半成品等一切物品；8、甲方已明确告知乙方本合同中租赁物的现状及产权状况，乙方已熟知房屋的全部情况，并且愿意租赁本合同的租赁物，甲方将（房屋、宿舍）现有的装修及配套设施提供给乙方使用，甲方不再另行投资装修，如乙方需装修应符合国家相关规定，乙方所有装修费用全部由乙方承担。乙方在退租时保证房屋及配套完好安全的情况下退还甲方，除机器、设备外的所有装修无偿归甲方所有，如甲方需乙方复原的地方，乙方需无条件复原。乙方装修时不得改变房屋的主体结构和影响房屋安全，不得使用易燃材料。乙方在装修期间的所有安全均由乙方负责，乙方应严格遵守国家相关法律法规，如因不当或不合法装修产生的一切后果均由乙方承担。如因装修不当给甲方造成损失，甲方保留追偿权。合同另对其他事项进行了约定。名匠公司另在庭审中提供光盘一份（包含四段录音），主张其中一段为2018年12月其就要求解除合同与兆耀公司经办人程胜航之间通话的录音，名匠公司为此提供的文字整理材料载明：“……我这样子我跟你说过事情。那个房子我明年不租了，我提前通知你一下……哪就这个你听我说啊，我现在押金也不退，我看3月十几号额做到5月十几号，5月底左右啊。你看可不可以我们这样子；哪不行的到那个时候我该退你钱退你钱。做一个月2个月你该交交”、“我想呢你听我说本来我是3月11号12号。这1两天的无所谓，本来合同定的3月11号，我想做到5月份左右吧……；公司是这样的我要跟老板讲的，对不对……”、“我是什么意思啊，我主要是想做到5月份我手里也没什么资金了，也不想在房租上投多少了；咱们初步像这样说吗……”、“14500你看宽容一下我能不能我们做到5月份左右吧；我先初步这样答应你好吧。我先初步的不是百分之百的，反正我感觉差不多，我不百分百这样的……你的意思我明白你的意思，我不是你当老板，我初步的答应你这样……我先初步的答应你，我跟老板讲一下……年后的再说吧，还有一个月过年吧，到时你说不定提前那，或者延期那……到时候再说”。兆耀公司在庭审中举证落款时间分别为2019年1月21日、2019年2月18日、2019年3月4日的房租催缴通知书三份，分别载明“朱文君：根据贵公司与我司签署的《房屋租赁合同》，贵公司需在2019年1月12日支付所租赁房屋宿舍1楼2019年3月12日-2020年3月11日的租金总计人民币小写：￥75000元，大写：柒万伍仟元整。请贵公司接到通知后，向我方及时缴纳。”；“致朱文君租户：截止2019年2月18号您尚未缴清2019、3、12-2010、3、11房屋租金75000元（人民币柒万伍仟元整），请在2月28号之前缴清，否则停电处理，由此引起的一切后果，自行承担”；“致朱文君租户：截止2019年3月4号您尚未缴清2019、3、12-2010、3、11房屋租金75000元（人民币柒万伍仟元整），和2018、12、23-2019、2、23日电费252.4元。请在3月10号之前缴清，否则停电处理，由此引起的一切后果，自行承担”。兆耀公司陈述最后一次的通知是被名匠公司撕掉的，其他都是贴在名匠公司厂房门口的。对此，名匠公司表示，催缴通知没有贴，名匠公司诉状上陈述的兆耀公司贴通知在名匠公司门口，内容写的是名匠公司欠缴第二年度租金，要求名匠公司3月10日之前一定要搬走，不是兆耀公司提交的这份通知。庭审中，双方一致确认名匠公司已缴纳2018年3月12日至2019年3月11日期间的房租75000元以及保证金14500元，水电费缴纳至2018年12月22日。名匠公司的电费是有单独一个表，水费的表包含名匠公司承租的厂房加两个宿舍和公用的卫生间。名匠公司于2019年3月13日从涉案厂房中迁出。以上事实，有当事人举证的工商登记信息、结算表、房屋租赁合同、光盘、房租缴纳通知书等证据以及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。庭审中，名匠公司陈述，当时讲的是包含公摊面积是260平方米，收取75000元年租金，租的时候对我方说有公摊面积，但是没有对我方说公摊面积是哪些部分。签订合同时名匠公司实际承租厂房的四角坐落，双方是明确的，名匠公司实际使用部分是明确的。因为合同没有体现公平公正，只体现了兆耀公司的利益，没有体现我方利益，兆耀公司提供与顾阿明的合同是伪造的，现在的租客和兆耀公司的录音体现他们之间是串通的，为了不退还名匠公司押金、公摊面积等，兆耀公司的合同欠缺我方公章，兆耀公司没有明确说明公摊面积的多少和合法性，所以要求确认合同无效。名匠公司于2018年12月份提出不租涉案厂房是因为前面的一些琐事，是名匠公司先提出的。当时录音谈的是退名匠公司押金、租到2019年3月份，我方让对方不退押金让我方租到2019年5月份，对方不同意，后来兆耀公司于2019年1月21日催我方付第二年的租金，之前已经讲过不租了，2019年2月份让我方搬走，我方到2019年3月9日、3月10日搬，到3月13日全部搬掉。水电费名匠公司一直都是按时缴纳，关于12月份以后名匠公司没有交水电费，是因为对方没有统一的标准和合理的计算方式，名匠公司没有违约，录音中朱文君也问了对方，对方说小意思。不清楚厂房有无产权证及建设规划许可证。兆耀公司陈述，水费因为有的时候名匠公司说有其他人用卫生间，所以就在2018年7月份给名匠公司按三分之一算水费进行减免，其他都是按照水表抄数全额收的，合同第4.3条的约定，当初是因为水表有公用的部分，也有单独的表，都是从名匠公司的表走，公用卫生间这部分由三家分担，属于公摊部分，宿舍加卫生间用不了多少钱，为了结算方便，直接将2018年7月23日的水费给名匠公司算了三分之一。合同中的260平方米包括了房屋面积和公摊面积综合算出，租金不以租赁面积计算，公摊面积包含了配电房、门卫室、停车位、厕所、过道等的面积。约定的75000元的房租是打包价，合同中约定的清清楚楚。且双方的合同履行已近一年，名匠并未就面积事宜提出异议。因名匠公司违约，不支付水电费、租金累计超过十天，租赁期间违反合同提前解约，故违反合同一方应向另一方支付总租金额30%的违约金即22500元，另应赔偿违约金和实际损失之间的差额部分。我方主张的租金延期缴纳滞纳金4500元是依据合同5.3条的规定，第二年度租金按照合同应在2019年1月12日之前付掉，按照年租金75000元的千分之一计算60天为4500元。实际损失是中介费6500元，从2019年3月13日到2019年3月31日（兆耀公司与下一任租客签订合同的日期是2019年3月31日）期间的空置费3750元以及清理墙面、地面的费用9800元，共计20050元。关于退还押金双方有协商过，严格按照合同履行，没有一致的协商结果。对于名匠公司主张的提前向我司提出要求解除合同的意见，当时兆耀公司不同意，如果搬走可以，要承担相应的违约责任和支付相应的违约金。之前跟名匠公司是讲过减免2018年12月23日及之后的水电费，但是基于现在名匠公司滥用诉权，我方不同意免除水电费。案涉房屋系顾阿明所有，系其从张奕和严尧贲处转让所得，2006年7月17日张奕取得了太平镇大街4029.2平方米的土地使用权，而后，张奕和严尧贲分别取得11号地块2幢和4幢的房屋产权证，11号地块经苏州市相城区太平街道土地“二次开发”领导小组审核，苏州市相城区太平街道村镇建设管理所同意后，进行了改扩建。11号地块两幢房屋（4幢和2幢）的房产证正在办理中。兆耀公司与名匠公司签订的租赁合同涉及的房屋系主管部门批准建设的且兆耀公司有出租权。兆耀公司并于庭后向本院提供由苏州市相城区人民政府太平街道办事处村镇建设管理所于2010年8月1日出具的《通知》一份（原件退还兆耀公司），该通知载明：经太平街道土地“二次开发”领导小组审核，同意你区域内‘苏州市伟特烈电气有限公司’（兴太路11号）厂房改扩建项目参照土地“二次开发”实施办法实施，接此通知后由贵公司严格按“太平街道土地二次开发实施办法”组织实施，同时符合以下要求：1、严格按报批图纸以及确定的西立面（沿兴太路边）图施工；2、开工前必须全额缴纳基础设施配套费和施工保证金；3、按规定办理工程建设项目发包手续，并于2010年12月底完成建设；4、建设工程须按规定完税；5、厂房建成后不得引进家俱、化工等劣势企业；不得擅自改变土地用途，严禁沿兴太路开设经营性门面。本院认为，名匠公司与兆耀公司于2018年3月12日签订的《苏州市房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。名匠公司主张该份租赁合同无效，但就其主张并未提供相应依据，故本院不予支持。关于名匠公司所主张的房屋面积不足故应当退还不足部分租金的问题。对此，本院认为，《苏州市房屋租赁合同书》中所约定租赁的房屋是特定的房屋,名匠公司在签订租赁合同时其已明知租赁标的物的四周范围，而租金标准为固定数额，并非需要依据合同面积来确定具体的租赁范围，合同亦未约定租金按照房屋面积计算，且双方当事人之间就租赁厂房长期存在租赁关系,名匠公司也并未举证其在承租厂房后的合理期限内向兆耀公司提出过异议，现名匠公司以租赁面积不足为由主张返还租金，缺乏事实依据，本院对此不予支持。现名匠公司已于2019年3月13日从涉案厂房中迁出，关于涉案租赁合同解除的过错在于哪一方。本院认为，名匠公司在本案中认可2018年由其先向兆耀公司提出不租的意向，而关于其主张的兆耀公司同意不租并愿意返还全部押金的事实并未提供充分有效的证据，且兆耀公司对此并不认可，而名匠公司提供的录音文字整理资料中也并未能显示2018年12月双方已就合同解除及责任承担方面达成一致意见。而双方合同约定名匠公司应于2019年1月12日支付第二年的厂房租金75000元，名匠公司并未能按照合同约定按时交纳租金，兆耀公司向名匠公司催缴第二年度租金未果后，名匠公司认可其于2019年3月4日收到兆耀公司的通知要求其于2019年3月10日迁出，故违约方为名匠公司，兆耀公司有权依据合同约定解除涉案租赁合同，案涉合同解除时间应为2019年3月4日，作为违约一方的名匠公司应承担相应的违约责任。虽合同中约定违约金及滞纳金的计算方式，但考虑到当事人约定的违约金及滞纳金视为违约的损失赔偿，其支付金额应与损失额度相适应。考虑到涉案厂房已由兆耀公司在2019年3月31日出租给案外人，故兆耀公司自2019年3月14日至2019年3月30日期间产生的租金损失系其实际损失，而兆耀公司主张的因名匠公司违约造成的其他损失，因兆耀公司并未提供充分有效的依据予以证明，而违约金及滞纳金的标准明显过高，故本院综合考虑违约一方过错程度、违约金的惩罚功能、兆耀公司实际损失情况等因素，酌情认定由名匠公司承担违约金5000元。因名匠公司承担的违约金足以弥补兆耀公司的损失，故名匠公司已支付兆耀公司的保证金14500元，应由兆耀公司返还给名匠公司。因兆耀公司在庭审中认可之前确实同意减免名匠公司自2018年12月23日起的水电费，其也并未举证后续向名匠公司催缴水电费的相应依据，故其主张名匠公司存在逾期交纳水电费的违约行为的主张，因缺乏相应依据，本院碍难支持。而兆耀公司反诉主张的清理墙面、地面的费用，因其并未举证将房屋交付给名匠公司之前和之后的状态，也并未举证实际支出凭证，故对该项诉请本院不予支持。另对于兆耀公司主张的中介费支出，因该项费用系间接损失，并非名匠公司签订租赁合同时能够预料，故本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、苏州名匠自动化科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州兆耀自动化科技有限公司违约金人民币5000元。二、苏州兆耀自动化科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还苏州名匠自动化科技有限公司保证金14500元。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022016681。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回苏州名匠自动化科技有限公司的其他本诉请求。四、驳回苏州兆耀自动化科技有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费收取为人民币835元，由苏州名匠自动化科技有限公司负担673元，由苏州兆耀自动化科技有限公司负担162元（苏州名匠自动化科技有限公司预交的诉讼费用，由本院退还，苏州兆耀自动化科技有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331036479）；反诉案件受理费减半收取为人民币488元，由苏州名匠自动化科技有限公司负担25元，由苏州兆耀自动化科技有限公司负担463元（苏州兆耀自动化科技有限公司预交的诉讼费用，由本院退还，苏州名匠自动化科技有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331036479）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××766，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 琳人民陪审员  周忠浩人民陪审员  冯建林二〇一九年十二月二十八日书 记 员  吕玲钰