云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初9784号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼，统一社会信用代码：91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：杨炀，云南建广律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理人。被告：姚艺俊，男，1976年2月10日出生，汉族，身份证住址：湖北省黄石市西塞山区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告姚艺俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人杨炀到庭参加了诉讼，被告姚艺俊经本院公告传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提起诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》；二、请求判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市五华区普惠园项目0101栋0507室公共租赁住房；三、请求判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金622.20元为标准，自2018年7月4日起暂计算至2019年4月10日拖欠的租金为人民币7466.4元）；四、请求判令被告按每逾期一日按月租金的5%（即人民币31.11元）为标准，向原告支付自2018年7月4日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2019年4月10日的违约金为人民币5910.9元）；以上款项合计人民币13377.3元；五、请求判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；六、请求判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实与理由：原告作为出租方与昆明庄逍商务咨询有限公司签订了《企业（单位）代表职工申请公共租赁房屋管理协议》（以下简称“管理协议”），被告系昆明庄逍商务咨询有限公司的员工，作为实际承租人于2017年12月24日与原告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），承租位于昆明市五华区普惠园项目0101栋0507室，面积41.72平方米的公共租赁住房，月租金人民币622.20元，合同期限为2018年1月5日至2021年1月4日。根据《管理协议》、《租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年7月4日起一直拖欠房屋租金，截止2019年4月10日共计人民币7466.4元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（三）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即人民币31.11元）为标准向原告支付违约金。自2018年7月4日起截止至2019年4月10日，被告应承担的违约金暂时计算为人民币5910.9元。根据《租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定，如被告拖欠租金原告有权不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《公共租赁住房管理暂行办法》第三十三条规定“承租人拖欠公共租赁住房租金累计达到3个月的，产权单位或者运营单位应当通知承租人及时交纳所欠租金。拖欠住房租金累计达到6个月的，产权单位或者运营单位可要求承租人腾退所承租的公共租赁住房，并缴纳所欠租金和结清相关费用。”现经原告多次催告，上述被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。因此，被告的行为已经违反合同约定，严重损害了原告对该出租房屋享有的合法权益。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告姚艺俊未到庭，亦无答辩意见。本院依法组织原被告进行举证和证据交换，被告无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料，视为其放弃举证和质证的权利，原告提交的证据符合证据的形式要件，各组证据能够相互印证，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，应当作为认定案件事实的根据，故本院予以确认。经审理，本院确认如下法律事实：原告经营范围为负责昆明市公共租赁住房的新建、改建、租赁、收购、回购、营运、维护和管理工作。2017年12月24日，原告作为出租方与昆明庄逍商务咨询有限公司签订了《企业（单位）代表职工申请公共租赁房屋管理协议》（以下简称“管理协议”），被告系昆明庄逍商务咨询有限公司的员工，作为实际承租人于2017年12月24日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告姚艺俊签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》，合同约定：原告将坐落于昆明市普惠园项目0101栋0507室公共租赁住房出租给被告姚艺俊居住使用，房屋建筑面积41.72平方米，租赁期限自2018年1月5日起至2021年1月4日止，月租金622.2元；每6个月为一期，被告姚艺俊于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，被告姚艺俊按相当于3个月的租金标准缴纳履约保证金1866.5元，在租赁期内，若被告姚艺俊有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；被告姚艺俊需提前退租的，应提前1个月书面通知原告，结清相关费用后合同解除；被告姚艺俊应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋；被告姚艺俊如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；履约保证金按照以下顺序进行扣除：1、原告为实现债权而发生的所有费；2、被告应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金；3、被告拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。合同签订后，原告向被告姚艺俊交付了租赁房屋，被告姚艺俊按约向原告支付了履约保证金和第一期租金。另查明，被告姚艺俊自2018年7月5日起逾期支付租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》系当事人设立租赁关系的合同文件，本院审查后认为当事人在平等、自愿的基础上，遵循法律规定的合同缔结原则订立的前述《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》合法有效，并确认原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司为出租人，被告姚艺俊为承租人。同时，原告作为出租人，已经按照合同约定将租赁物交付被告使用，被告姚艺俊应按时支付租金及其他因租赁关系产生的相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”以及《公共租赁住房管理办法》第二十九条“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。”之规定，被告姚艺俊自2018年7月5日起拖欠房租至本案起诉之日止已累计达到六个月，被告姚艺俊的违约行为达到解除合同的规定，因此，原告要求解除其与被告的房屋租赁合同关系，并要求被告腾还位于昆明市普惠园项目0101栋0507室公共租赁住房的诉讼请求，本院依法予以支持。且被告姚艺俊应承担自2018年7月5日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金，按每月622.2元计算。关于违约金。原告与被告姚艺俊已就违约责任进行了约定，但违约金的计算标准过高，本院予以调整，本院认为被告杨彦缴纳的履约保证金1866.5元已足以弥补原告的合法损失，同时双方已约定履约保证金在存在违约情况下的处理方式，故本院确认以被告缴纳的履约保证金抵偿其应向原告承担的违约损失。综上，被告姚艺俊经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《公共租赁住房管理办法》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告姚艺俊于2017年12月24日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》；二、被告姚艺俊于本判决书生效之日起三十日内腾还位于昆明市普惠园项目0101栋0507室公共租赁住房给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告姚艺俊于本判决书生效之日起十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司以月租金622.2元为标准计算自2018年7月5日起至腾还上述房屋之日止的租金；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币634元，由被告姚艺俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  桂欣人民陪审员  唐丽人民陪审员  肖琳二〇一九年十二月一日书 记 员  王宇