河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4836号上诉人（原审原告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司理事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：单豪杰，男，汉族，1996年4月14日出生，住河南省柘城县，确认地址柘城县中南海花园17号楼。被上诉人（原审被告）：商丘瑞星置业有限公司，住所地河南省商丘市火车南站金鹰综合楼，组织机构代码67008947-0。法定代表人：金佰清，该公司执行董事。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人单豪杰、商丘市瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日受理本案后，依法组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人柘城农商行的委托诉讼代理人陈浩楠到庭参加诉讼；被上诉人单豪杰、瑞星公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柘城农商行上诉称：一、一审判决认定被上诉人单豪杰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案案涉房屋（即抵押房屋），在房地产主管部门登记在被上诉人瑞星公司名下，上诉人有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此瑞星公司是案涉房屋权利人，上诉人的抵押权应当予以保护。上诉人申请对案涉房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。被上诉人现有证据不能证明其购买案涉房屋并实际足额交付购房款的事实。二、原审判决结果不公。上诉人系银行金融机构，在办理抵押贷款时，已经审查了抵押人的抵押房产登记信息，并办理有抵押登记，抵押权已经设立。上诉人已经尽到审慎注意义务，其抵押权应当受到法律保护。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人单豪杰未到庭答辩。被上诉人瑞星公司未到庭答辩。上诉人在一审中的诉讼请求为：1.撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异79号执行裁定书；2.恢复柘城县法院对位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区12栋1单元4层东户房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3.本案诉讼费由单豪杰、瑞星公司承担。一审法院查明：瑞星公司名下位于柘城县××路南侧××城北区××幢商住楼（房产证号为：柘城县房权证柘城县字第××号），该商住楼于2014年12月9日办理了他项权登记，抵押权人为柘城农商行，抵押期限至2015年12月9日。2017年4月10日柘城农商行起诉顺博电动车公司、瑞星公司金融借款合同纠纷一案，柘城县法院于2017年6月26日作出（2017）豫1424民初1581号民事调解书，该调解书载明：顺博电动车公司、瑞星公司偿还柘城农商行借款14000000元人民币及利息…如果顺博电动车公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，柘城农商行可随时对瑞星公司位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区1幢商住楼、12幢商住楼（房屋所有权证号2014004935号、2014004609号）行使抵押权，就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。2017年5月2日柘城县法院院作出（2017）豫1424民初1581-1号民事裁定书，将金帝新城北区1幢商住楼、12幢商住楼予以查封。该调解书生效后，柘城农商行向柘城县法院申请强制执行。在该执行程序中，单豪杰于2018年9月26日对执行标的其中的金帝新城北区12幢1单元4层东户的所有权提出书面异议，请求停止对该房屋的执行。柘城县法院于2018年9月29日作出（2018）豫1424执异79号执行裁定书，裁定中止对执行标的柘城县学苑路南侧金帝新城北区12幢1单元4层东户的执行。为此，柘城农商行提起本案之诉。另查明单豪杰连同其他七家亲戚经庞云霞之手在金帝新城预定房屋8套，于2012年3月8日共计交纳认筹金60000元，2012年5月12日单豪杰与瑞星公司签订预订协议，约定案涉房屋总价款212750元。2012年10月27日交纳购房款1070000元，2013年11月27日交纳购房款530000元（均含其他购房户的购房款）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案单豪杰与瑞星公司签订的金帝新城预订协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且瑞星公司已按照协议约定收受了购房款，应当将该协议认定为商品房买卖合同。该协议在瑞星公司将案涉房屋向柘城农商行抵押登记前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于案涉房屋的交付时间早于被查封时间，单豪杰在案涉房屋被查封前已实际合法占有该房屋。案涉房屋未办理过户登记系由于瑞星公司在将该房屋出卖给单豪杰后，又抵押给柘城农商行并办理了抵押登记手续，而非单豪杰自身原因所致。综上，单豪杰能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，柘城县法院对柘城农商行要求准许执行案涉商铺的诉请不予支持。综上，依照相关法律规定，原审法院判决：驳回柘城农商行的诉讼请求。案件受理费4491元，由柘城农商行负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实除与一审认定事实相一致外，另查明，2019年4月25日，柘城农村信用合作联社经改制，名称变更为“河南柘城农村商业银行股份有限公司”。本院认为，本案的争议焦点是单豪杰对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，单豪杰与瑞星公司签订的《［金帝新城］认购协议》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，且单豪杰依约支付了购房款，有瑞星公司为单豪杰出具的收据为证，因此，上述《［金帝新城］认购协议》应认定为商品房买卖合同。第二，《［金帝新城］认购协议》签订的时间为2012年5月12日、案涉房屋办理抵押登记的时间为2014年12月9日、案涉房屋被查封的时间为2017年5月2日。因此，单豪杰与瑞星公司签订《［金帝新城］认购协议》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封时间。第三，柘城县人民法院（2018）豫1424执异79号执行裁定已查明单豪杰在柘城县房地产交易管理所无房屋登记信息，在查封前已合法占有案涉房屋。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，单豪杰已依约支付了购房款。因此，被上诉人单豪杰霞基于消费者购买案涉房产的物权期待权足以对抗上诉人基于抵押和查封的申请执行权。综上所述，柘城农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4491元，由上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇一九年十二月五日法官助理陈辰书记员李洋洋