石家庄市井陉矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0107民初498号 原告：郝静，女，1980年7月11日生，汉族，住井陉矿区。 委托诉讼代理人：王永新，河北乔烽律师事务所律师。 被告：河北希沃房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区槐北路289号方北高层1-1-804室，统一社会信用代码：91130100582413904Q。 法定代表人：高俊军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：高平，河北新业律师事务所律师。 原告郝静与被告河北希沃房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告郝静委托诉讼代理人王永新、被告河北希沃房地产开发有限公司委托诉讼代理人 、高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告77210元本金并承担资金占用期间利息（利息按照年利率6%计算，自2017年3月17日起计收至本金全部返还之日止）。2.判令被告承担原告依法应享有的各项权益，现暂主张人民币106010元（权益最终数额确定后，据实变更）。3.判令被告承担本次诉讼所产生的一切费用包括诉讼费、保全费等。被告在石家庄市井陉矿区开发建设希沃观邸小区（以下简称涉案小区），并对外宣传其所销售涉案小区属于市政产权房。被告向原告介绍涉案小区房产时承诺：若原告购买涉案小区的房产可以选择先支付房款30%的首付款，剩余的70%可通过办理银行按揭贷款的方式支付。按揭贷款相关事宜由被告负责办理，原告到时接到被告通知后按照贷款银行的要求提供资料即可。被告向原告出示的制式版本的《购房协议》（以下简称协议）也明确载明了该内容。2017年3月17日，原告基于被告对外宣传和协议约定被告负责办理银行按揭贷款的信赖，与被告签订了协议。该协议注明原告所购买房产位于希沃观阺小区2号楼2单元1702室（以下简称涉案房产）总房款257120元。付款方式为第三种银行按揭，即首付款与银行按揭贷款相结合的方式，先付首付款为总房款的30%即77210元，剩余70%通过办理银行按揭贷款方式支付，原告于签约当天向被告支付了首付款77210元。该协议还约定涉案小区2017年6月30日竣工验收，竣工验收一个月内交付使用。协议约定交房条件达到后，被告未依据协议约定向原告交付涉案房产，原告多次要求被告交付，被告均以各种理由推脱拒不交付。2019年1月7日，原告向涉案房产所在地人民法院（以下简称法院）起诉要求被告履行涉案房产交付义务，法院经审理查明被告对开发的涉案小区至今未获得土地使用手续，作出（2019）冀0107民初18号判决，认定该协议无效。原告认为被告作为一家专业从事房地产开发的企业法人，违背诚实信用原则，在涉案小区尚未取得相关手续的情况下对外虚假宣传，故意隐瞒与订立协议有关的重要事实直接导致该协议被法院认定无效。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失，其中包括租金损失，交易机会损失以及其他依法应享有的权益。为维护自身权益，依据相关法律法规向贵院提起本诉，望贵院依法判决如所请。 被告河北希沃房地产开发有限公司辩称，原告在没有确认合同无效的情况起诉要求返还购房款等诉求没有依据，应驳回原告诉讼请求。原告起诉要求被告承担资金占用期间年利率6%利息没有依据，原、被告签订的《购房协议》属于无效协议，原告在明知该项目没有预售许可证的情况下购买，也存在过错，协议中也没有资金占用费利息6%的约定，所以原告的主张没有依据。原告主张其他损失不具体确定，并且重复计算，更没有证据支持。 本院经审理认定事实如下：2017年3月17日原告郝静作为乙方、被告河北希沃房地产开发有限公司作为甲方，双方签订了认购协议，认购协议主要内容：乙方购买甲方开发的希沃观邸小区2-2-1702室商品房，总房价为257210元；付款方式为银行按揭，签订协议之日乙方首付30%，计77210元，余款180000元办理银行按揭，甲方通知乙方提交银行按揭所需资料及办理按揭等具体事项的时间，乙方应按甲方规定如期提交并办理；房屋预计竣工时间为2017年6月30日，竣工验收后一月内交付使用。签订合同当日原告向被告交纳了首付款77210元，被告向原告出具收款收据。截止本案法庭辩论结束希沃观邸小区无土地使用手续、无应有的规划证及商品房预售许可手续。 案件受理后原告增加诉讼请求要求确认原被告签订的购房协议无效，变更诉讼请求要求被告承担原告依法享有的各项权益总额155831.85元，庭审中原告就其主张享有的各项权益总额155831.85元，表述为包括购房款一倍赔偿77210元及按年利率6%支付的利息、房屋价格上涨差价53121.85元、租金损失25000元。被告同意返还原告购房款77210元，不同意支付其他损失费用。原告就其索要房屋增值差价，要求按每平方米5000元的标准计算不能提供合法有效的依据，被告也不同意给付。案件审理中原告向本院申请财产保全，本院作出财产保全的裁定，冻结被告相应财产。 2019年10月11日原告申请对双方争议的西沃国际2-2-1702房屋进行估价，我院委托河北博华房地产评估有限公司对争议房屋进行评估，2019年11月5日河北博华房地产评估有限公司作出房地产估价报告，房屋估价为307900元，为此原告支付评估费4000元。原告对估价报告提出异议，认为评估价格低，但未提出合法依据和理由，2019年12月9日河北博华房地产评估有限公司作出异议回复认为评估报告复合市场价格。 以上事实，有原被告签订的认购协议、交款收据、石家庄市不动产登记中心的证明、评估报告、异议回复及当事人的当庭陈述在案为凭。 本院认为，我国民法保护的是民事主体的合法权益，维护的是社会的经济秩序，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原、被告签订的认购协议中约定买卖的房屋所在的希沃观邸小区不具有合法的土地使用权，也没有取得商品房应有的规划证、商品房预售证等相关手续，其买卖行为扰乱了经济秩序；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故原被告签订的认购协议应为无效协议。 合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。对于原告已支付购房款77210元，被告应予以返还。法律规定出卖人订立商品房买卖合同时，因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原被告签订的房屋买卖合同，是被告提供的格式合同，合同中明确载明首付后余款办理银行按揭贷款，按揭事宜、时间由被告通知乙方，被告在其提供的格式合同中隐瞒了其开发房屋没有取得商品房预售许可证明的事实，以可以办理银行按揭贷款的条款误导了买受人，被告明知自己没有取得商品房预售许可证明的情况下销售房屋，其故意实施了违背诚实信用原则、违反法律的行为。对于原告要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的请求，应予以支持；由于被告的主观恶意造成原告购买商品房的目的不能实现，致使原告失去订约机会受到的损失应当赔偿，因市场原因现房屋已增值，增值部分为可得利益，是原告的损失，被告应予以赔偿，故对于原告索要增值差价的请求予以支持。因原告对主张以每平方米5000元计算房屋增值的标准不能提供合法有效的依据，本院不予支持，经河北博华房地产评估有限公司对争议房屋进行评估，房屋估价为307900元河北博华房地产评估有限公司及鉴定人员具备相关的鉴定资质、资格，原告虽对估价报告提出异议，但不能提供合法依据和理由及证据对估价结论予以推翻，对于原告异议河北博华房地产评估有限公司也作了必要回复，原告也未对估价报告存在明显瑕疵及程序违法等提出异议。对于增值部分应为原告损失部分，因原告只交付了房屋价款的30%，本案以估价报告确定的价值计算增值差额为（307900元-257210元）×30%=15207元。原告同时主张房屋增值的损失与资金占用利息，两项请求重复，本院支持了原告索要房屋增值的损失，故对其索要资金占用利息的请求不再支持。 原告主张的租房费用为原告日常生活支出，不是合同无效必然造成的损失，原告的请求没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、2017年3月17日原告郝静与被告河北希沃房地产开发有限公司签订的《认购协议》无效。 二、被告返还原告购房款77210元。 三、被告给付原告购房款一倍的赔偿77210元。 四、被告给付原告房屋增值差价15207元。 五、被告给付原告估价费4000元。 以上二、三、四、五条于本判决书生效之日起五日内执行。 六、驳回原告郝静的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4796元，减半收取2398元，财产保全1020元，原告负担642元，被告负担2776元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 审判员  时永辉 二〇一九年十二月十三日 法官助理谷婷婷 书记员张敏