文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0115民初2413号原告：重庆市长寿区规划和自然资源局，住所地重庆市长寿区桃源大道7号，统一社会信用代码11500000MB177258XX。法定代表人：殷湖北，该局局长。委托诉讼代理人：刘波，重庆歌乐（涪陵）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王挺，该局土地利用科工作人员。被告：重庆富家丽实业有限公司，住所地重庆市长寿区。法定代表人：陈晓玲，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈思，重庆衡智律师事务所律师。第三人：罗长明，男，1950年10月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆市长寿区规划和自然资源局（以下简称长寿规划和自然资源局）与被告重庆富家丽实业有限公司（以下简称富家丽实业公司）、第三人罗长明建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告长寿规划和自然资源局的委托诉讼代理人刘波、王挺、被告富家丽实业公司的委托诉讼代理人陈思、第三人罗长明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长寿规划和自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告富家丽实业公司立即向原告长寿规划和自然资源局支付土地出让金1194459.16元及滞纳金（滞纳金以1194459.16元为基数从2013年5月31日起按照年利24%计算至付清时止）；2.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2005年1月5日，原、被告签订《重庆市国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），约定将重庆市长寿区凤城河街滨江路3号处的国有土地使用权出让给被告富家丽实业公司开发建设与利用，出让合同约定建筑规模3866.86平方米，被告富家丽实业公司未按照合同约定的建筑面积修建，其实际建筑面积约17503.26平方米。2013年2月，被告富家丽实业公司向原告出具承诺书，承诺于2013年5月31日前向原告支付所欠的各项税、费、金。到期后，原告长寿规划和自然资源局多次催促被告富家丽实业公司按约履行付款义务无果，现向人民法院起诉，望判如所请。被告富家丽实业公司辩称，1.原告长寿规划和自然资源局诉被告富家丽实业公司支付出让金及滞纳金不属实，被告富家丽实业公司就重庆市长寿区凤城河街滨江路3号工程的土地价款已经全部支付完毕，原告长寿规划和自然资源局所依据的2005年1月5日签订的《出让合同》只是为了办理滨江路3号工程相关的符合法律规定的审批手续而补充签订的，实际该工程早在2005年1月5日前完成了大部分的主体施工。滨江路3号工程系1997年由当时的长寿县房地产管理局向长寿县计划委员会申请投资计划，以长寿县人民政府长府发【1997】41号文件、县计委以长计【1997】325号文件批准同意的旧城改造工程。该工程首先由长寿县房地产管理局与长寿县农村能源服务公司（后变为重庆东港能源开发建设公司）签订联合改造滨江路3号地块的协议，由长寿县农村能源服务公司进行改造开发，并办理发放了相关的审批手续文件，土地的取得方式为划拨，缴纳了相关的费用，在2000年前完成了A1栋楼的整体施工、A2/A3栋楼的地基和1-5层的主体建设，并进行了相应的消防、质检等验收。2000年4月工程业主单位转变为重庆宏利房地产开发有限责任公司，后由于多种原因工程一直处于停滞状态，2004年1月长寿区建委发文件督促宏利公司对该工程加速施工不然将会被列为“四久工程”处理。后由于宏利公司与东港能源公司发生纠纷，经过诉讼解除了合作协议。后该工程由重庆长寿富丽房地产开发有限公司（现更名为重庆富家丽实业有限公司）接手，但是由于该工程为商住一体工程，而97年开始建设时土地是划拨用地，2000年后国家出台了一系列的房地产开发的法律法规，明确规定了划拨土地和出让土地的用途，如果该滨江路3号工程继续为商住一体进入商业市场销售的话其土地性质必须为国有出让土地，所以为了符合当时法律法规的规定，办理合法的房地产建设开发手续，长寿国土局要求签订了《出让合同》，且该份合同也是由长寿国土局提供的格式合同，签订该合同的目的只是为了符合法律规定办理相关手续的需要。所以原告以2005年1月5日签订的《出让合同》起诉被告支付土地出让金及滞纳金不属实，不符合当时签订合同时的实际情况。2.如果法院审理后认为应按照2005年1月5日签订的《出让合同》履行支付土地出让金，但是在签订该合同前所修建好的建筑规模面积应予以扣除。滨江路3号工程在2000年前完成了A1栋楼的整体施工、A2/A3栋楼的地基和1-5层的土体建设，并进行了相应的消防、质检等验收，在合同签订日2005年1月5日前已经修好了A2/A3栋楼的第六层、第七层，根据重庆市房屋面积测绘计算报告书所确认的A1栋楼的总建筑面积为2924.127平方米，A2/A3栋楼总建筑面积为14639.26平方米，其中第1-5层5941.206平方米，6-7层2332.3986平方米。在合同签订前就已经修建好了共计11197.7316平方米的建筑面积，显然合同规定的建筑规模为3866.86平方米是不切实际的，也是脱离了客观存在的事实的。所以如果需要补交土地出让金的建筑面积应为起诉状所载明的总面积17503.26减去合同签订前已经修好的11197.7316平方米再减去合同约定的3866.86平方米，最终为2438.6684平方米，且其计算的价格应按照当时的价格计算，同时相关文件规定的其享受的优惠也应一并享有。由于该工程历时跨度长，属于历史遗留问题，造成原告起诉要求支付出让金是多方面原因造成的，而不是被告独自造成的，对这部分出让金不应支付滞纳金，且合同也未约定滞纳金。同时，原告长寿规划和自然资源局主张的滞纳金过高，请求人民法院依法予以调整。第三人罗长明述称，同意被告富家丽实业公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告长寿规划和自然资源局提供了渝府发〔2000〕76号《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》，拟证明原告长寿规划和自然资源局按照该地价计算被告富家丽实业公司超出建筑面积应缴纳的土地出让金，被告富家丽实业公司对该通知三性不予认可，因该通知系政府颁发的规范性文件，该文件于2000年8月20日起施行，涉案土地计算出让金的标准属于该通知施行期间，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。原告长寿规划和自然资源局提供《长寿区国有土地出让金测算表》，证明被告富家丽实业公司应向原告补交土地出让金为1194459.16元，被告富家丽实业公司对《长寿区国有土地出让金测算表》不予认可，认为该表是原告长寿规划和自然资源局单方方面测算的，该测算金额未计算政府对该项工程政策的优惠金额，被告富家丽实业公司没有举证证明政府对本案涉案项目土地有优惠政策，被告对涉案土地测量的建筑面积及分类建筑面积无异议，原告长寿规划和自然资源局按照超出的建筑面积及当时施行的建筑面积单价计算的总出让金符合法律规定，本院对《长寿区国有土地出让金测算表》合法性、关联性、真实性予以确认。原告对被告富家丽实业公司举示的长府发〔1997〕41号文件、长府地〔2000〕42号文件、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、河街滨3号工程的招标、投标文件档案资料、河街滨3号商住楼工程的施工许可证及相关文件档案资料、混凝土抗压强度检测报告的真实性无异议，但认为上述证据与本案没有关联性，被告富家丽实业公司举示长府发〔1997〕41号文件、长府地〔2000〕42号文件、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、河街滨3号工程的招标、投标文件档案资料、河街滨3号商住楼工程的施工许可证及相关文件档案资料涉及本案出让土地的由来，与本案有关联性，本院对被告举示的上述证据的三性予以确认；被告富家丽实业公司举示的混凝土抗压强度检测报告与本案没有关联性，本院对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年8月7日，原长寿县人民政府作出长府发〔1997〕41号《长寿县人民政府关于实施河街关口片区旧城改造的通知》，载明：为加大城市建设力度，加快旧城改造步伐，缓解河街、关口片区交通堵塞状况，改善群众居住条件，美化城市沿江景观，进一步改善我县投资环境，树立对外开放新形象。经研究，决定对河街、关口片区实施旧城改造……并附上了河街、关口片区旧城改造税费优惠明细表。1997年8月16日，原长寿县房地产管理局与原长寿县农村能源服务公司签订了《关于联合改造长寿港河街综合小区滨江路3号地块的协议》，约定原长寿县房地产管理局将长寿河街滨江路3号地块转让给原长寿县农村能源服务公司进行旧城改造。2000年4月18日，原长寿县人民政府作出长府地〔2000〕42号《长寿县人民政府关于同意重庆宏利房地产开发有限责任公司旧城改造工程使用国有土地的批复》，同意将河街滨江路三号片区处的国有土地3868.6平方米（折合5.8亩）划拨给重庆宏利房地产开发有限责任公司修建商住楼之用。后因重庆宏利房地产开发有限责任公司拖延5年多未完工，滨江路三号工程成为“久建不完”的“四久工程”，滨江路三号工程由本案被告富家丽实业公司承接修建。2005年被告富家丽实业公司重新办理了河街滨3号工程的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，许可证载明的建设规模为14995平方米，其中非住宅5120平方米。2005年1月5日，原重庆市长寿区国土资源局作为出让方与原重庆长寿富丽房地产开发有限公司作为受让方签订了《出让合同》，合同主要约定：出让方同意将位于重庆市长寿区凤城河街滨江路3号处，面积为1720.1平方米（以交地面积为准）的国有土地使用权协议出让给受让方作为商业、住宅建设用地，出让年限商业40年、住宅50年，其出让年限从签订正式合同之日算。建设用地位置与四至范围以用地红线兰图为准。受让方必须按规划管理部门确定该地块的设计条件进行建设。用地性质：商业、住宅。其中：计价建筑面积3866.86平方米（商业773.37平方米，住宅3093.49平方米）。该宗地的土地属划拨转出让，土地成本费已完清。需补交区国土局土地出让金24.44万元人民币（贰拾肆万肆仟肆佰元整），双方在签订合同的当日内，受让方应支付出让金24.44万元整。受让方未按约定的期限支付土地出让金的，所欠的出让金从约定的到期之日起应按日加交所欠土地出让金1‰的滞纳金。逾期30天仍未付清时，出让方有权解除合同，也可以申请人民法院强制支付，也可收回土地使用权，并可请求违约赔偿。受让方在出让合同规定的年限内，需要增加建设规模的，必须向出让方提出申请，经出让方和城市规划行政管理部门批准同意，并于批准后30日与出让方签订土地使用权出让合同补充协议或者重新签订土地使用权出让合同，补缴土地出让金。受让方逾期不申请的，土地行政主管部门将依照有关规定给予处罚。该合同还约定了其他权利义务。2005年2月6日，被告富家丽实业公司按照《出让合同》约定向原告缴纳了合同约定土地出让金244400元。2000年8月20日，重庆市人民政府作出渝府发〔2000〕76号《重庆市人民政府关于颁发重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》，载明：1999年重庆市国有土地使用权楼面价出让金标准为用途类别土地级别7-9的商服业为168-136元/平方米，住宅为92-78元/平方米，工业为96-77元/平方米。2010年6月27日，经重庆长寿富丽房地产开发有限公司申请，重庆市房屋勘测院长寿区房产测量所对重庆市长寿区河街滨江路3号A1幢（即长寿区河街滨江路3号2幢）进行测绘，该幢总建筑面积为2924.127平方米。2011年6月15日，经重庆长寿富丽房地产开发有限公司申请，重庆市房屋勘测院长寿区房产测量所对重庆市长寿区河街滨江路3号A2、A3幢（即长寿区河街滨江路3号1幢）进行测绘，该幢总建筑面积为14639.266平方米。其中住宅超出《出让合同》建筑面积8643.87平方米、商业超出754.14平方米、写字楼1689.6平方米、库房1503.2平方米、车库1045.54平方米。2011年9月5日，长寿区滨江路3号1幢登记在重庆长寿富丽房地产开发有限公司名下，登记的房屋建筑面积为14639.2平方米（其中非住宅：4602.44平方米，住宅：10036.76平方米）。2012年9月28日，长寿区滨江路3号2幢登记在重庆市长寿区城建开发有限公司名下，登记的房屋建筑面积为2864.06平方米。2012年9月5日，区房管局召集区规划、城乡建委、国土、地税、信访等部门及滨3号建设单位重庆长寿富丽房地产开发有限公司、重庆市长寿区城建开发有限公司召开了滨3号土地房屋权属登记工作专题会，纪要如下：“一、关于登记前置要件的完善问题滨3号1幢的初始登记已完成，2幢按照“两证”遗留问题处理，以“五审表”方式完善前期手续。二、关于登记主体问题富丽公司以承诺书的方式将滨3号2幢所占用土地无偿转让给城建开发公司，由城建开发公司申请2幢的初始登记。三、关于欠缴税费问题（一）住宅部分的登记采取“税证分离”方式办理，富丽公司、城建公司应当缴纳的税、土地出让金、房屋专项维修资金、规费等可先挂账，限期结清；……（三）富丽公司、城建开发公司分别书面承诺在2013年2月10日前结清住宅的税、土地出让金、应当缴纳的房屋专项维修资金、规费等所有费用并以其本幢的非住宅作抵押（抵押资产的现值不得低于其所欠税费总额的1.5倍），若到期未能结清，由区房管局直接处置抵押资产清偿相关费用；……”富丽公司陈晓玲、刘永林、罗朝阳，滨3号项目股东罗长明、任淑君、郑海军到会。2012年10月8日，原告长寿规划和自然资源局根据渝府发〔2000〕76号文件规定的地价及被告富家丽实业公司超出的建筑面积计算出被告富家丽实业公司应向原告长寿规划和自然资源局补交出让金共计1194459.16元。2013年2月7日，重庆长寿富丽房地产开发有限公司向区国土局、房管局出具《承诺书》，载明：“区国土局、房管局：为了积极推进滨3号“两证”遗留办证工作，我公司承诺对该项目中第1幢（原A2A3）房屋所欠住宅的税、土地出让金、规费以及应当由本公司缴纳的房屋专项维修资金等所有费用在2013年5月31日前结清，并以其本幢房屋中的第2层（即负1层）、建筑面积1162.09㎡、现值约228.93万元的非住宅（仓库）作抵押担保，若到期未能结清，由区房管局直接处置该抵押资产清偿相关费用。特此承诺。”重庆长寿富丽房地产开发有限公司在《承诺书》右下方签章。诉讼中，原告长寿规划和自然资源局缴纳保全措施费5000元。同时查明，2014年12月17日，中共重庆市长寿区委、重庆市长寿区人民政府发布《关于长寿区人民政府职能转变和机构改革的实施意见》，明确将国土资源局的职责、房屋管理局的职责整合，组建国土资源和房屋管理局，为政府工作部门，不再保留国土资源局、房屋管理局。根据《长寿区机构改革实施意见》规定：将区规划局的职责，以及区国土资源和房屋管理局的国土资源管理，区发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责，区水务局的水资源调查和确权登记管理职责，区林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责，划入市规划和自然资源局的派出机构。不再保留区规划局、区国土资源和房屋管理局。2019年2月19日，长寿区规划和自然资源局正式挂牌成立。1997年1月14日，重庆富家丽实业有限公司注册成立，法定代表人为陈晓玲。重庆富家丽实业有限公司曾用名重庆长寿富丽房地产开发有限公司。本院认为，根据原、被告双方的诉称及答辩意见，本案争议焦点问题为：《出让合同》的效力问题、被告富家丽实业公司还应支付涉案土地国有土地使用权出让金的金额及滞纳金的问题。针对以上焦点问题，本院分别评述如下：一、关于《出让合同》的效力问题。原告长寿规划和自然资源局与被告富家丽实业公司签订的《出让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，原、被告双方均应依照约定全面履行合同义务。二、关于被告富家丽实业公司还应支付国有土地使用权出让金的金额问题。原、被告签订的《出让合同》合法有效，被告富家丽实业公司作为涉案土地的实际使用人，实际使用的经登记的房屋建筑面积为14639.2平方米（其中非住宅：4602.44平方米，住宅：10036.76平方米），对于超出部分应依法缴纳出让金，原告长寿规划和自然资源局按照签订《出让合同》适用的地价及被告富家丽实业公司超出的建筑面积计算出让金符合法律规定，本院予以支持，被告富家丽实业公司应向原告长寿规划和自然资源局支付国有土地使用权出让金为1194459.16元。被告富家丽实业公司辩称应扣除《出让合同》签订之前已经修好的部分，但被告富家丽实业公司没有举示证据证明该部分出让金已经支付或应当扣除的依据，故被告富家丽实业公司的辩称意见本院不予采纳。关于原告长寿规划和自然资源局主张以1194459.16元为基数从2013年5月31日起按照年利24%计算滞纳金的问题。被告富家丽实业公司未按《承诺书》的约定在2013年5月31日履行付款义务，其已构成违约，应当承担违约责任。原告长寿规划和自然资源局主张滞纳金应当依照双方签订的《出让合同》中“……受让方未按约定的期限支付土地出让金的，所欠的出让金从约定的到期之日起应按日加交所欠土地出让金1‰的滞纳金”的约定进行计算，现原告长寿规划和自然资源局主张按照年利率24%计算滞纳金，被告富家丽实业公司则认为该约定标准过高，请求人民法院予以调低。《出让合同》出让方为土地行政管理机关，受让方为土地使用者，在合同中虽然有政府行使行政职能的表现，但签订合同时依据的是平等、自愿、有偿原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告长寿规划和自然资源局没有提交证据证明除利息损失外尚有其他损失，根据被告富家丽实业公司的请求，同时兼顾合同的履行情况、被告富家丽实业公司的过错程度以及原告长寿规划和自然资源局预期利益等综合因素，本院认定按年利率24%向原告长寿规划和自然资源局缴纳滞纳金明显过高，本院调整为以1194459.16元为基数从2013年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算滞纳金，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告重庆富家丽实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市长寿区规划和自然资源局支付国有土地使用权出让金1194459.16元及滞纳金（滞纳金从2013年5月31日起至2019年8月19日以1194459.16元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算；2019年8月20日起至付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算滞纳金）；二、驳回原告重庆市长寿区规划和自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32972元，保全费5000元，以上共计37972元，由原告重庆市长寿区规划和自然资源局负担7480元，被告重庆富家丽实业有限公司负担30492元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  杨春秀人民陪审员  张双全人民陪审员  李素兰二〇一九年十二月三十日法官 助理  孙 望书 记 员  左欣玉