广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1844号原告：李勇金，男，1987年2月19日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。委托诉讼代理人：朱锦超，广东言泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉欣，广东言泰律师事务所律师助理。被告：梁炳鉴，男，1991年2月13日出生，汉族，住广东省阳春市。被告：陈翠，女，1991年10月9日出生，汉族，住广东省阳春市。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡。（下称世华公司）法定代表人：刘文磊。委托诉讼代理人：覃文辉，男，系该公司员工。原告李勇金诉被告梁炳鉴、陈翠、第三人世华公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李勇金的委托诉讼代理人朱锦超，被告梁炳鉴，第三人世华公司的委托诉讼代理人覃文辉到庭参加诉讼，被告陈翠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇金向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2017年8月13日签订的《房地产买卖及居间合同》（后明确该诉求为解除该合同中的房屋买卖部分）；2.判令两被告向原告返还定金200000元；3.判令两被告支付违约金168000元（合同总价840000元×20%）；4.判令两被告赔偿因违约导致原告产生的相关费用损失71908元（损失费用包括：垃圾清运费500元、复印费5元、瓷片90元、保证金2000元、许可证工本费10元、许可证押金100元、燃气安装相关费用611元、装修费用55992元、居间服务费12600元）；5.判令两被告赔偿原告因维权所发生的律师费25995.4元；6.判令两被告承担本案诉讼费用。以上合计465903.4元。事实和理由：2017年8月13日，原告、两被告与第三人签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定：两被告将其名下位于中山市××花园××房的房屋转让给原告，转让总价款为840000元，原告于签订合同时向两被告支付定金10000元，原告于合同签订两日内向两被告支付定金190000元，递件过户当日，原告支付首期房款130000元，余下房款510000元由原告向银行申请按揭贷款支付给被告，两被告应于签署合同之日起60日内自行筹资赎楼办理注销抵押登记手续，否则视为两被告违约，并约定了相关的违约责任。签订合同后，原告依约向两被告支付定金200000元，但两被告至今未办理赎楼手续，其行为已构成违约，导致原告无法办理过户手续，严重侵害原告合法权益。另根据国土查档信息显示，由于被告没有按期还贷，涉案房屋于2018年2月23日被小榄支行查封，被告已违反合同第六条相关规定，属于根本违约，应当承担相应的违约责任。特诉至法院，请求法院支持原告诉求。被告梁炳鉴辩称，我没钱赔偿，如果原告想要房屋，希望原告帮忙赎楼；交收款项的银行卡在中介处，我没有收到；收据不是我签的。被告陈翠没有到庭答辩，也没有提交书面意见或证据。第三人世华公司表示对原告诉求及被告答辩均无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查的证据及各方陈述，本院认定事实如下：2017年8月13日，梁炳鉴、陈翠作为卖方，李勇金作为买方，世华公司作为居间方签订了《房地产买卖及居间合同》，约定：1.买方购买小榄镇广成路438号九洲花园5幢1102房，总购房款840000元；2.成交定金为200000元，买方在签署合同当日向卖方支付定金10000元，合同签订之日起2日内再向卖方支付定金190000元，否则视为违约。3.除定金之外的房款640000元，双方约定以银行按揭方式付款，首期房款130000元，递件过户当天支付，余款510000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。4.买方应自合同签署之日起30日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相关文件，办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费等各项税费均由买方承担；5.合同签订时物业现状为:有抵押，卖方应于签署合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；6.买卖双方因交易产生的税费中，买方承担国土局过户所有税费，卖方承担融资赎楼费、赎楼利息；7.买卖双方约定交楼日期为以收齐200000元定金当日；卖方在交房时应配合买方办妥物业内的水、电、煤气、有线电视、物业管理等的过户手续，否则视为违约；买方确认在本合同签订前买方曾被邀请检查或已检查物业的现状，买卖双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后经双方书面确认物业交付后，该物业设施、装修产生问题与卖方、居间方无关，买方可对该物业进行装修及设施安装。8.违约责任，（1）如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按0.1%标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按签署标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；（2）如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；9.如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用；10.如合同产生争议，应协商解决，协商不成时，可向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼；11.备注：因未到领取房产证时间原因，该物业未办理出房地产证，买卖双方都清楚并自愿以购房合同及合同备案登记表为产权依据的情况下签署本合同，卖方承诺在本合同签署后150个工作日前往开发商处办理手续领取房产证，并在领证后60日内配合买方办毕过户递件手续。2017年8月13日，梁炳鉴、陈翠、李勇金作为确认人，世华公司作为经纪方签署一份二手房交易重要事项告知书。中国民生银行转账汇款单显示，2017年8月14日，李勇金向梁炳鉴转账汇款购房定金200000元。梁炳鉴出具收据并签名按捺，内容为“李勇金交来购买中山市××花园××房定金人民币200000元”。同日，世华公司出具综合收据，内容为李勇金刷卡支付认购小榄九洲花园5栋1102房的佣金12600元。2017年9月15日，世华公司出具交楼确认书，内容为：梁炳鉴、陈翠售出中山市××花园××房物业，现于2017年9月15日起正式交付该物业予李勇金使用。双方确认收到物业门匙0条，签收场内设施与买卖合同相符，交接无误，卖方同意交付截止于该日之前所有费用（包括相关物业管理费、有线电视费、电话费），确认水、电、管道煤气等抄表读数。梁炳鉴、陈翠、李勇金签字按捺。中山市安信物业管理有限公司小榄分公司九洲花园收款收据显示，李勇金向物业公司缴交涉案房产的物业相关费用包括垃圾清运费500元、复印费5元、瓷片90元、保证金2000元、许可证工本费10元、许可证押金100元。中山小榄港华燃气有限公司安装工作单显示，李勇金支付燃气相关费用617元。中山市小榄镇浩正装饰工程部装饰工程施工合同书显示，建设单位（甲方）李总，工程地点为本案房址，签约日期2018年8月9日，约定合同总价为99616.8元。工程结算单显示，工程费用为55992元，李勇金在业主方处签名。浩正建材商行订货单两张，金额分别为155025.23元、5508元，签收人为李勇金。民事案件委托代理合同、广东增值税普通发票（No.78144370、No.78144371、No.78144372，服务名称：民事一审代理费）显示，李勇金委托广东言泰律师事务所代理本案诉讼，共支付律师代理费25995.4元。中山市商品房销售登记备案表显示，梁炳鉴、陈翠向中国农业银行股份有限公司中山小榄支行按揭购买小榄镇广成路438号九洲花园5幢1102房，建筑面积93.04平方米，套内建筑面积76.69平方米，购房总价516521元。预售许可证号：中建房（预）字第××号，抵押编号DY201536204，2015年6月11日签约，6月23日登记备案。中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉房地产于2018年2月23日被本院另案查封。2019年1月21日，李勇金以梁炳鉴、陈翠违约为由诉至本院。本院作出的（2019）粤2072民初7456号民事判决书、（2019）粤2072民初8217号民事调解书、民事裁定书及开庭笔录显示，梁炳鉴、陈翠于2017年7月29日与案外人张文全、2017年8月7日与案外人甘彩玲分别就案涉房地产签订房地产买卖合同，根据梁炳鉴在该两案中的陈述，该两笔房产买卖也交由案外人欧建睿办理。庭审中，李勇金称，涉案房屋交付时是毛坯状态，签订交楼确认书后，世华公司提供房屋钥匙，并拿了合同、交楼确认书,在被告配合下到物业管理处办理了相关的装修许可及安装燃气等。虽然尚未过户，但房子已交付，故我方于2018年8月9日开始装修。梁炳鉴的抗辩与事实不符。当时交给中介去办理后续事项，我方也不清楚房屋被查封一事。梁炳鉴称，我没有见过李勇金的面，也没有卖房给李勇金。该房地产是我与陈翠刚结婚时购买的，因我母亲看病需要用钱，所以我通过Q房网将房屋出卖。我签订房地产买卖及居间合同时，买方没有签名的，后我通过Q房网中介人员欧建睿（已离职）与案外人甘彩玲在律师事务所签订见证书，收取了案外人甘彩玲的定金，所以我一直以为房子只是卖给了案外人甘彩玲。我的房屋钥匙、水电本等都给了欧建睿，我从没有交楼给李勇金，也没有配合李勇金到物业处办理相关装修许可。我不认识谭水娇，收据及交楼确认书不是我签名的，因我当时已离开中山，我没有收到定金20万元。用于收取定金的银行卡是我与欧建睿一起办理的，该银行卡在欧建睿手上。我以为卖房之后是买方来供房贷，但后来中介告知应由我方来供，虽后来补缴，银行还是起诉我方并查封了涉案房产。对于办理房产证一事，我曾询问过相关人员，答复办不了证，我就没有再问了，后无人再通知我办理房产证。我签署合同时清楚合同约定的相关义务及责任。现我与陈翠已协议离婚，约定所有债务与共同财产均由我承担（梁炳鉴并无提交相关资料证实）。不同意承担律师代理费。世华公司称，我司是Q房网的子公司，梁炳鉴通过我司放盘，在我司小榄分公司与李勇金签订合同，由中介人员谭水娇办理。买卖双方没有当场一起签合同，但是是在同一天签订的，交楼确认书也是李勇金、梁炳鉴本人签名的。收取购房定金的银行卡是梁炳鉴提供的，购房定金是李勇金直接打到梁炳鉴银行账户的，银行卡不在我司。装修事宜是产权人梁炳鉴配合李勇金到物业办理的，具体细节世华公司不清楚。因梁炳鉴电话一直打不通，2019年1月8日我司查档才发现涉案房屋被查封，随即通知李勇金。按照合同约定，梁炳鉴、陈翠应该配合过户，并有办理赎楼的义务。现房产已被查封，双方无法协商了。梁炳鉴称欧建睿是我司员工，并将银行卡交给欧建睿，与事实不符。本案存在一房二卖，系交易欺诈。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，李勇金主张被告违约而诉求解除合同中有关房屋买卖部分的内容、被告支付违约金、赔偿相关损失费用，李勇金提交了《房地产买卖及居间合同》、银行转账汇款单来证实双方签订合同及依约汇付定金到梁炳鉴账户的事实，梁炳鉴确认合同系其与陈翠本人签名，第三人世华公司确认该合同系李勇金、梁炳鉴本人签署，在李勇金、梁炳鉴、世华公司当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认，本案房地产买卖合同关系成立。双方签订的《房地产买卖及居间合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应予恪守。对于梁炳鉴辩称没有收取定金的问题，经查，梁炳鉴称卖房手续交由案外人欧建睿办理，钥匙、水电本、银行卡等均交给欧建睿手中，但未能举证证实，梁炳鉴也自称用于收取定金的银行账户系其与欧建睿一同前往银行办理的，本院认为，在无相反证据的情况下，梁炳鉴应对其本人开立的本人名下账户变动情况知情，并应承担因此产生的法律后果，故梁炳鉴关于没有收取定金的辩解理据不足，本院不予采信。对于梁炳鉴辩称与李勇金并非面对面签署房屋买卖合同，又称在其签署合同时已清楚合同约定的相关责任义务，本院认为，梁炳鉴、陈翠作为有认知能力的成年人，应能预见签署合同文件应承担的法律后果，故梁炳鉴、陈翠在该合同上署名捺印的行为应视为其与买方（当时仍未确定）达成买卖房屋、委托第三人世华公司居间代理案涉房地产买卖的合意，并自愿承受合同约定的权利义务。至于双方对交楼手续存在的争议，经查，《房地产买卖及居间合同》约定“交楼日期为以收齐200000元定金当日；卖方在交房时应配合买方办妥物业内的水、电、煤气、有线电视、物业管理等的过户手续，否则视为违约；买方确认在本合同签订前买方曾被邀请检查或已检查物业的现状，买卖双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后经双方书面确认物业交付后，该物业设施、装修产生问题与卖方、居间方无关，买方可对该物业进行装修及设施安装”。梁炳鉴、陈翠作为卖方，应与买方李勇金在交楼当天一起到现场查验房屋，经交付后，买方李勇金可以对该物业进行装修及设施安装，虽梁炳鉴辩称不是其本人签名，但交楼确认书上有李勇金、梁炳鉴、陈翠的签名按捺，在没有相反证据的情况下，本院采信原告的说法，认定该交楼确认书是真实有效的。对于办理房产证一事，梁炳鉴表示经询办不了证就没有再问、没有人再通知其办证，反映梁炳鉴一方怠于履行合同义务，已构成违约。另，在签署本案合同之前，梁炳鉴、陈翠已分别与案外人张文全、甘彩玲签订了房屋买卖合同，涉嫌重复出卖案涉房地产、收取多方定金及购房款，现案涉房地产又因房贷断供而被银行起诉查封，导致三名买家均无法实现房地产买卖的合同目的，梁炳鉴、陈翠对此均应承担法律责任。对于违约行为及违约责任的认定，根据合同约定，梁炳鉴、陈翠作为卖方，应在约定时间内筹资赎楼、办妥注销抵押登记手续，否则视为违约，梁炳鉴、陈翠逾期履行上述合同义务，已构成违约，李勇金可依合同约定主张解除合同并要求梁炳鉴、陈翠支付合同成交总价20%的违约金或双倍返还已支付的定金。故李勇金主张解除双方于2017年8月13日签订的《房地产买卖及居间合同》中有关房地产买卖的约定内容、梁炳鉴、陈翠支付违约金168000元（合同总价840000元×20%）的诉求，依法有据，本院予以支持。另，现上述合同中有关房地产买卖的内容已依法解除，合同终止履行，案涉房地产买卖的目的无法达到，梁炳鉴、陈翠应向李勇金返还为购买房地产而支付的定金及已付购房款。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，合同约定的房地产转让总价款为840000元，定金不应超过168000元（840000元×20%），现李勇金已向梁炳鉴支付了定金200000元，超出168000元的部分（200000元-168000元=32000元）应属购房款，故梁炳鉴、陈翠应将定金168000元、购房款32000元返还李勇金。对于李勇金主张梁炳鉴、陈翠赔偿因维权产生的律师费25995.4元及承担本案诉讼费用的诉求，为此李勇金提交了民事案件委托代理合同、广东增值税普通发票，根据《房地产买卖及居间合同》约定：因一方违约引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费等相关费用，故李勇金上述诉求理据充分，本院予以支持。至于李勇金主张梁炳鉴、陈翠赔偿因违约导致李勇金产生的装修费、物业费、居间服务费等相关费用损失71908元，本院认为，装修费、物业费用并非合同约定因守约方维权而产生的费用，该项诉求缺乏依据，本院不予支持；另，李勇金也明确表示与第三人世华公司的居间合同关系另行处理，故有关居间服务费的诉求，在本案中不予处理。陈翠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李勇金与被告梁炳鉴、陈翠于2017年8月7日签订的《房地产买卖及居间合同》中有关房地产买卖的约定内容；二、被告梁炳鉴、陈翠于本判决生效之日三日内向原告李勇金返还定金168000元、购房款32000元；三、被告梁炳鉴、陈翠于本判决生效之日三日内向原告李勇金支付违约金168000元；四、被告梁炳鉴、陈翠于本判决生效之日三日内向原告李勇金赔偿律师代理费25995.4元。五、驳回李勇金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4144元、诉讼保全费用2850元，由被告梁炳鉴、陈翠负担（该款原告李勇金已预交，被告梁炳鉴、陈翠应于上述判决履行期限内返还给原告李勇金，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  司 薇人民陪审员  陈卓辉人民陪审员  程欣欣二〇一九年十二月十一日书 记 员  韦 彤书 记 员  黄晓晖