浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4182号 原告（反诉被告）：刘方，男，1997年12月12日出生，汉族，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：孙学清，浙江嘉杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李云鹏，男，1988年12月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 第三人：杭州泊之可物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4号楼101室，统一社会信用代码：91330108MA2B1DR2X8。 法定代表人：费滨，董事长。 委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 第三人：上海银满谷商业管理有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路656号6层619室，统一社会信用代码：91310104MA1FRE0240。 法定代表人：林丽贞，总经理。 委托诉讼代理人：袁峰，公司员工。 原告（反诉被告）刘方与被告（反诉原告）李云鹏、第三人杭州泊之可物业管理有限公司（以下简称杭州泊之可公司）、上海银满谷商业管理有限公司（以下简称上海银满谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。在答辩过程中李云鹏提出反诉，本院审查后予以受理，决定与本诉合并审理，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告刘方及其诉讼代理人孙学清、被告李云鹏、第三人杭州泊之可公司的诉讼代理人崔满兴、上海银满谷公司的诉讼代理人袁峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘方就本诉提出以下诉讼请求：1.判决解除刘方与李云鹏签订的《租赁合同》；2.判决李云鹏退还刘方7万元，并按照银行贷款基准利率赔偿该款自起诉日起至实际付清日止的利息损失；3.判决李云鹏支付刘方自2019年5月1日至生效判决书确定的合同解除日止的违约金（按12元/天计算）；4.判决李云鹏支付刘方律师费15000元；5.判决李云鹏赔偿刘方各项损失合计162000（设备费用20000元、设备安装费1000元、员工工资5000元/月/人*2人*1.5个月=15000元、房屋中介费6000元、经营损失120000元）；6.本案诉讼费由李云鹏承担。事实和理由：2019年3月31日，刘方经上海银满谷公司介绍与李云鹏签订《租赁合同》，约定李云鹏从杭州泊之可公司承租的位于杭州市滨江区万科时代公社地上1层1023房屋（以下简称档口）转租给刘方做对外经营的餐饮使用，租赁期限24个月，并约定了交付时间为2019年4月1日，以及由李云鹏统一装修等事宜。合同签订前，李云鹏与上海银满谷公司均承诺该档口可以对外经营使用，并可以办理营业执照。合同签订后，刘方按约向李云鹏及李云鹏指定的林丽贞的账户共支付了7万元，同时，刘方为日后在档口经营而定作了相关设备、设施，聘用了员工。但李云鹏并未按约交付该档口，装修义务也未履行完毕，致使刘方遭受了巨大的经济损失。另，刘方向工商部门了解办理营业执照手续时，被明确告知该档口不能做餐饮使用，因此无法办理营业执照。故刘方为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 李云鹏就本诉辩称：一、同意解除与刘方签订的租赁合同。二、刘方的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据：1.档口未交付及装修未完成与事实不符。双方签订租赁合同前，李云鹏及上海银满谷公司已明确告知刘方档口交付后，刘方可选择自己装修或统一由李云鹏装修，约定的装修免租期为15天，后因档口经营食品需通过油烟等环评检测，故双方协议一致由李云鹏进行统一的基础装修，装修前李云鹏已将档口交付给了刘方，以便刘方根据自己的需求增添个性化的装饰内容。因此，李云鹏已于2019年4月1日将档口交付给了刘方使用，期间由于刘方提出因部分食品生产设备使用需要，要求装修公司改装部分电路，致使档口的整体装修直至2019年5月才全部完成。再者，合同约定档口的交付时间为2019年4月1日，交付标准为该档口现有的装修及设施状况。从刘方在装修期间已自行向装修公司提出了额外的装修意见，并将部分已购买的设备运送至档口，也能够证明档口已实际交付给了刘方。刘方的赔偿清单所列的各项费用也表明，刘方实际已经进入占有，并使用档口，否则不会产生设备装卸费、员工工资、经营损失等各类只有档口实际使用时才会产生的费用。2.刘方无法办理营业执照是因为刘方未能向李云鹏提供办理营业执照和餐饮许可证所需的健康证等材料。合同签订前，李云鹏及上海银满谷公司已明确告知刘方案涉档口系作为杭州泊之可公司的办公配套，不能独立办理营业执照，只有刘方的装修符合规定，并提供相应的办理材料后，方可通过李云鹏交由杭州泊之可公司办理。招租前，李云鹏及上海银满谷公司也向杭州泊之可公司的员工咨询过相关执照办理流程及所需材料，后经市场监督管理局确认，只要手续齐全，即可办理合法经营的相关资质。此外，目前档口所在园区有部分店面办理了食堂、网上销售等证照，都在正常经营。3.刘方存在不支付租金、拒绝接受档口等严重违约行为，李云鹏依据合同约定没收相关费用并无不当。综上，请求法院驳回刘方的诉讼请求。 杭州泊之可公司称：1.杭州泊之可公司与李云鹏之间存在房屋租赁合同关系，与刘方之间不存在合同关系。根据合同相对性原则，刘方无权突破合同相对性，直接起诉杭州泊之可公司。至于刘方与李云鹏之间的约定对杭州泊之可公司不发生法律效力，且刘方的诉讼请求亦未针对杭州泊之可公司，故杭州泊之可公司无须承担责任。2.李云鹏未经杭州泊之可公司同意，擅自转租案涉物业，李云鹏与刘方签订的租赁合同应为无效，各方承担的是过错赔偿责任，而非违约责任。3.即使案涉租赁合同有效，刘方主张李云鹏存在违约行为，要求解除合同缺乏依据。综上，请求法院驳回刘方的诉讼请求。 上海银满谷公司的意见与李云鹏一致。 李云鹏反诉提出以下诉讼请求：1.判决确认李云鹏与刘方于2019年3月31日签订的租赁合同于2019年5月31日解除；2.判决刘方腾退租赁的滨江区长河街道秋溢路606号4#楼万科时代公社地上1层1023房屋；3.判决刘方支付李云鹏房屋租金12000元（2019年4月1日至2019年5月31日）；4.判决刘方按照400元/日的标准支付李云鹏自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5.判决刘方支付李云鹏至实际腾退房屋之日止的水费、电费、空调费；6.判决刘方将后期改造的门头恢复原状；7.判决刘方支付李云鹏违约金31500元（21*6000*25%）。审理过程中，李云鹏撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2019年3月31日，刘方与李云鹏签订《租赁合同》，约定刘方向李云鹏承租档口，并对合同期限，租金支付方式、违约责任等内容进行了约定。之后，李云鹏按约对档口进行了基础装修，刘方亦对档口进行了部分改装，但在李云鹏通知刘方办理交付手续时，刘方拒不签署交付书，并在未提供健康证等材料的情况下强行要求李云鹏办理餐饮许可证等证件。此外，刘方自2019年4月1日起拒不支付租金、水电费，并将档口霸占至今，未予腾退。 刘方就反诉辩称：对解除与刘方之间的租赁合同无异议，但解除的时间应为2019年5月10日。李云鹏从未将档口交付给刘方。李云鹏诉称刘方对档口进行了改装，以及刘方未能提供健康证等材料致使相关证照无法办理均与事实不符。档口无法办理营业执照的真实原因是因为案涉档口所在的土地是工业用地，不允许经营餐饮等服务。 杭州泊之可公司对李云鹏的反诉请求及主张的事实均无异议。 上海银满谷公司对李云鹏的反诉请求及主张的事实均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月左右，李云鹏与杭州泊之可公司签订了《万科时代公社房屋租赁合同》及补充协议，《万科时代公社房屋租赁合同》约定李云鹏向杭州泊之可公司租赁位于杭州市滨江区房屋，面积为158平方米；该房屋用途为办公及配套用途；租赁期限为2018年8月10日至2023年8月9日；在租赁期限内，未经杭州泊之可公司事先书面同意，李云鹏不得向任何第三方转租、转借或者许可任何第三方使用该房屋的全部或部分。《补充协议》约定，李云鹏在合同期内可以分租。 2019年3月31日，刘方与上海银满谷公司就案涉档口签订《银满谷商业房屋居间协议》，并支付中介费用6000元。同日，刘方（作为承租人，乙方）与李云鹏（作为出租人，甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的空间位于杭州市滨江区“万科时代公社项目”4#地上1层102室内1023空间，面积10平方米；乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该空间，对该空间及其现有装修及设施情况表示同意接收，并同意以此作为该空间的交付标准；该空间的经营范围为办公及配套；甲方于2019年4月1日将该空间交付给乙方，该日为交付日，乙方在此特别同意给予甲方30天宽限期，宽限期内甲方交付该空间的，不承担违约责任，甲方迟延交付的，乙方租金计算起始日期顺延；乙方须于交付日按本合同附件二与甲方签署“空间使用交接书”；租赁期限共24个月，自2019年4月16日起至2021年4月15日止；本合同签订当日，乙方须向甲方支付入场费2万元、租赁保证金3万元，入场费甲方不予退还；该空间由甲方统一装修，乙方于本合同签订当日须向甲方支付装修费2万元；该空间的月租金为乙方每月销售额的20%，乙方月销售额未超过3万元的月份，当月租金为6千元；甲方同意提供15天免租期给乙方，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但须承担在此期间全额的物业费及电费、水费、通讯等因使用该空间所实际发生的其他费用；如一方违反合同中的任何规定，即视为违约，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括律师费等）进行赔偿。合同签订后，刘方支付了入场费、装修费、租赁保证金合计7万元。后李云鹏对案涉档口进行了装修。双方未签订《空间使用交接书》。 另，刘方为本案诉讼支出律师费15000元。 以上事实有刘方提交的《银满谷商业房屋居间协议》及收款收据一份、转账凭证三份、微信聊天记录截图四组、微信转账记录一份、《民事案件委托代理合同》及律师费发票一份、录音光盘一份；李云鹏提交的《租赁合同》一份、手机APP截图一份、市场监管局网站信息两份、《万科房屋租赁时代公社合同》及《补充协议》一份、照片一份、微信聊天记录二份、电子邮件截图一份；泊之可公司提交的《房屋租赁合同》及《补充协议》一份、解约通知书及邮寄凭证一份及庭审录音录像在案为凭。 本院认为：李云鹏与刘方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。杭州泊之可公司认为案涉租赁合同应为无效，依据不足，本院不予支持。庭审中，李云鹏认可档口办理餐饮许可证等经营证照需由其最终将办证材料交由杭州泊之可公司，由杭州泊之可公司统一去政府部门办理。但档口至今未能成功办理出餐饮许可证等经营证照，导致刘方无法开展经营活动。李云鹏作为出租人，其提供的房屋应符合租赁目的，根据现有证据可以证明李云鹏对刘方租赁案涉房屋用于经营餐饮是明知的，且现有证据无法得出刘方在证照办理过程中存在过错，故李云鹏的行为已构成根本违约，导致刘方的合同目的无法实现。双方对解除案涉合同均无异议，本院对此予以确认。关于合同解除的时间，李云鹏主张合同解除时间为2019年5月31日，刘方主张其于2019年5月上旬与李云鹏就解除合同曾口头协商赔偿款事宜，故合同解除时间应为2019年5月10日，但未提交证据证明，据此，本院确认合同解除的时间为2019年5月31日。 案涉租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于刘方主张返还入场费、装修费、租赁保证金合计7万元，案涉租赁合同由于李云鹏的违约行为以致无法继续履行，刘方亦未实际开始经营，故李云鹏应将上述款项予以退还。关于刘方主张的损失赔偿，一是对应返还款项自起诉之日起的利息损失，因中国人民银行基于利率市场化改革已取消了贷款基准利率，故计息标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；二是律师费15000元，案涉合同对赔偿损失包括律师费进行了明确约定，本院予以支持；三是因前期准备经营产生的损失，关于中介费6000元，李云鹏的违约行为导致的租赁合同无法继续履行，刘方亦未实际开始经营，故对于原告的该项损失，李云鹏应承担赔偿责任；关于刘方主张的其他损失，未能提供有效的证据予以证明，本院不予支持。 关于刘方主张李云鹏支付逾期交付档口的违约金，经查，根据合同约定：乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该空间，对该空间及其现有装修及设施状况表示同意接受，并同意以此作为该空间的交付标准，以及合同签订的时间为2019年3月31日，而合同约定的档口交付时间为4月1日，可以确认合同约定的交付标准是档口现有的装修及设施状况，而并非刘方主张的交付标准是之后装修完成。结合两人的微信聊天记录，2019年4月份，档口已经开始装修，应视为档口已经按约交付，故对刘方的该项主张，本院不予支持。 关于李云鹏主张刘方支付2019年4月1日至5月31日期间的租金，经查，根据合同约定，档口的租金为每月销售额的20%，未超过3万元每月的，当月的租金为6千元。现档口由于李云鹏的违约行为未能实际开始经营，故李云鹏要求刘方支付租金，依据不足，本院不予支持。关于李云鹏主张刘方支付腾退前的水费、电费、空调费，李云鹏未提供相应的证据，本院不予支持。关于李云鹏主张的违约金，以及将档口门头恢复原状，李云鹏的根本违约导致案涉租赁合同无法继续履行而解除，故对其该项主张，本院亦不予支持。 关于李云鹏主张的房屋占有使用费，刘方辩称档口内的物品已搬离，李云鹏于2019年7月18日拍摄的照片内显示的物品并非刘方的。本院认为，档口交付后，承租人享有租赁房屋的占有和使用权，合同终止后，承租人亦负有腾空租赁房屋的义务。现刘方未能提供证据证明档口已腾空，故本院酌情确认刘方支付房屋占有使用费5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认刘方与李云鹏于2019年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除； 二、李云鹏于本判决生效之日起十日内返还刘方70000元，并支付利息损失（以70000元为基数，从2019年6月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、李云鹏于本判决生效之日起十日内赔偿刘方律师费15000元、中介费6000元； 四、刘方于本判决生效之日起十日内支付李云鹏房屋占有使用费5000元； 五、驳回刘方的其他诉讼请求； 六、驳回李云鹏的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计2505元，由刘方负担1468元，李云鹏负担1037元；反诉案件受理费减半收取计734元，由刘方负担25元，李云鹏负担709元。上述合计刘方负担1493元，李云鹏负担1746元并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 吴 彦 二〇一九年十二月二十五日 书记员 黄旭聪 -12- -11-