四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10419号 原告：祝瑞，女，1986年6月22日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈强，四川上行律师事务所律师。 被告：四川佳兆港投资有限公司，住所地成都市高新区天府四街928号。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 被告：四川中弘投资管理有限责任公司，住所地成都市青羊区提督街54号锦阳商厦18楼。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 被告：深圳郎智投资咨询有限公司，住所地深圳市前海深港合作去前湾一路1号A栋201室。 法定代表人：赖建一，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：刘晓东，四川大凡律师事务所律师。 原告祝瑞与被告四川佳兆港投资有限公司（以下简称佳兆港公司）、四川中弘投资管理有限责任公司（以下简称中弘公司）、深圳郎智投资咨询有限公司（以下简称郎智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝瑞的委托诉讼代理人陈强，被告佳兆港公司、被告中弘公司与被告郎智公司的共同委托诉讼代理人刘晓东、司锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祝瑞向本院提出诉讼请求：1.判令佳兆港公司立即支付祝瑞逾期交房违约金，暂计算至起诉之日止为12541.26元（最终以鉴定结果为准）；2.判令中弘公司、郎智公司对上述债务承担连带赔偿责任。祝瑞在庭审中将逾期交房违约金的计算明确为从逾期交房之日起至实际交房之日止，暂计算至2019年8月31日的违约金为12541.26元。事实和理由：2018年2月10日，祝瑞与佳兆港公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）及补充协议。合同约定祝瑞购买佳兆港公司开发的位于成都市高新区房屋，现祝瑞已支付完毕全部购房款586040元，且已办理了案涉房屋的登记备案手续。按照合同第十八条之约定“（一）出卖人在2018年10月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在一百八十日之内，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过一百八十日后，自第一百八十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行”。佳兆港公司应当在2018年10月31日前向祝瑞交付案涉房屋，但是截至起诉之日止，佳兆港公司仍未将案涉房屋交付。祝瑞多次前往佳兆港公司进行沟通希望协商处理上述事宜，但佳兆港公司都不予理会。佳兆港公司为控股法人独资企业，其股东为中弘公司，而中弘公司亦为控股法人独资企业，其股东为郎智公司。综上，祝瑞为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法支持祝瑞的诉讼请求。 祝瑞在庭审中还请求将合同约定的逾期交房时间在180天之内的违约金标准，按已付房款每日万分之零点五调整为每日万分之一。 佳兆港公司、中弘公司、郎智公司对祝瑞诉状中陈述的事实无异议，对祝瑞当庭提出的表格中载明的房款金额、违约日期无异议，但辩称：1.《商品房买卖合同》（预售）第19条逾期交房责任的第2项约定，对逾期交房的违约金计算标准进行了约定，同时也对支付违约金的时间进行了约定，双方应该严格按照合同的约定计算和支付违约金。2.根据《商品房买卖合同》补充协议及附件第4条第3款约定，佳兆港公司提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任，逾期交房在90天以内是免责的，即使超过了90天也应该首先减去这90天的免责期再计算违约金的起止时间。3.中弘公司、郎智公司不应当承担连带责任；4.违约金应当在房屋实际交付之日起30日内支付。 对于双方无争议的事实，以及双方在庭审中一致确认的事实，本院依法予以确认。 本案的争议焦点有：（一）违约金是否应当调整；（二）违约金支付时间的条款是否有效；（三）中弘公司、郎智公司是否应当对佳兆港公司逾期交房的违约行为承担连带责任；（四）在计算逾期交房违约金时，是否应当有90日的免责期。 （一）违约金是否应当调整 根据《商品房买卖合同》第十九条的约定：逾期交房时间在180天之内的，按已支付购房款的万分之零点五计算违约金；逾期交房时间超过180天之后，按已支付购房款的万分之一计算违约金。本院认为，上述约定建立于双方当事人真实意思表示的基础之上，不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力。祝瑞未提供证据，证明其实际租金支出高于合同约定的违约金。故本院对祝瑞调高违约金的请求，不予支持。 （二）违约金支付时间的约定是否有效 本院认为，“任何人不得从自己的违约行为中获利”系公序良俗的基本内涵，也是公平原则与诚实信用原则的重要内容。任何人从事任何民事活动都应当遵守这一诫命。祝瑞与佳兆港公司在《商品房买卖合同》第十九条中约定违约金于商品房实际交付之日起30日内支付，合同约定2018年10月31日前交房，房屋未按时交付系佳兆港公司原因所致。佳兆港公司应当自违约之日起承担逾期交房的违约责任。如合同约定的违约金在商品房实际交付之日起30日内支付有效，当佳兆港公司故意长期不交付房屋时，必将导致祝瑞的损失得不到及时救济。佳兆港公司的违约行为不但不能够及时得到惩戒，反而会从中获取长期不支付违约金的不当利益。由于商品房买卖合同关于违约金于商品房实际交付之日起30日内支付的约定，系格式条款，违背了公序良俗以及公平与诚实信用的市场交易原则，排除了祝瑞就其损失及时获得法律救济的权利，故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。 （三）中弘公司、郎智公司是否应当对佳兆港公司逾期交房的违约行为承担连带责任 本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”佳兆港公司为一人有限责任公司，其股东为中弘公司，中弘公司不能证明其财产独立于佳兆港公司的财产，依法应当对佳兆港公司的债务承担连带责任。郎智公司并非佳兆港公司的股东，祝瑞诉请朗智公司对佳兆港公司的债务承担连带责任，于法无据，故本院不予支持。 （四）在计算逾期交房违约金时，是否应当有90日免责期 根据《商品房买卖合同补充协议》的约定：佳兆港公司提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任。佳兆港公司认为，对上述约定的理解是逾期交房90日以内双方是免责的，即使超过了90日也应该首先减去这90日的免责期再计算违约金的起止时间。祝瑞认为，该条款规定的意思应为佳兆港公司提前或逾期交房在90日以内的，就不追究违约责任；如果超过90日交房，就应当追究其违约责任。且案涉合同为佳兆港公司提供的格式合同，该条款为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，当对上述格式条款的理解存在两种解释时，应当支持祝瑞的理解，即不存在佳兆港公司所谓的90日的免责期，佳兆港公司应该从逾期交房之日起向祝瑞支付逾期交房的违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故本院对祝瑞提出的不存在90日的免责期的意见，予以采纳。 此外，关于祝瑞诉请逾期交房违约金计算至实际交房之日的问题。本院认为，1.诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。祝瑞诉请违约金按日计算至实际交房之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于祝瑞诉请的金额不明确，导致判决生效后无法立即执行；2.违约金的主要目的是填补损失。在损失尚未实际发生之时，祝瑞就将来发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏法律依据。故本院对祝瑞诉请逾期交房违约金计算至实际交房之日，不予支持；对祝瑞在庭审中提出违约金暂计算至2019年8月31日，予以支持。祝瑞诉请自2018年11月1日至2019年8月31日的违约金为12,541.26元，符合合同约定，本院予以支持。对于佳兆港公司后续违约行为所产生的违约金，祝瑞可待损失确定或实际交房后，另行提起诉讼，主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川佳兆港投资有限公司于本判决生效后十日内向原告祝瑞支付逾期交房违约金12,541.26元； 二、被告四川中弘投资管理有限责任公司对上述债务承担连带责任； 三、驳回原告祝瑞的其它诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费减半收取为57元，由被告四川佳兆港投资有限公司、被告四川中弘投资管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇一九年十二月十三日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷