北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初30076号原告（反诉被告）：北京腾翔开泰企业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路47号院北京友谊宾馆北区62楼普通地下室。法定代表人：王国军，执行董事。委托诉讼代理人：王丽莉，北京市京轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂，住所地北京市西城区西黄城根北街10号。法定代表人：贾振发，党委书记。委托诉讼代理人：果磊、王晶晶，北京市勤和律师事务所律师。原告北京腾翔开泰企业管理有限公司（以下简称腾翔开泰公司）诉被告北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂（以下简称京华印刷厂）及京华印刷厂反诉腾翔开泰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告腾翔开泰公司的法定代表人王国军及其委托诉讼代理人王丽莉，被告京华印刷厂的委托诉讼代理人果磊、王晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾翔开泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认腾翔开泰公司与京华印刷厂之间签订的《房屋租赁合同》于2017年5月31日解除。2、判令京华印刷厂赔偿腾翔开泰公司损失744637.86元（装修及给付员工补偿款损失，装修损失以评估数额为准）。3、判令京华印刷厂退还保证金50000元。事实和理由：2009年12月25日，腾翔开泰公司与京华印刷厂签订《房屋租赁合同》，京华印刷厂将位于北京市西城区西黄城根北街8号建筑面积约300平方米的标的物租赁给腾翔开泰公司，合同租期为10年，自2009年12月25日至2019年12月24日止，年租金48万元，房屋租金每三年按5%比例递增，付款方式为季付。合同签订后7日内交付保证金5万元。乙方有权对租赁标的物进行装修和改造，装修期限为60天（免租金），如遇极端天气经双方协商装修期可适当调整。合同签订后，腾翔开泰公司一直按照合同约定履行义务，按时支付租金。2017年4月24日，腾翔开泰公司所承租的房屋被粘贴告知书，其主要内容为：腾翔开泰公司所承租的涉案房屋是北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所直管公房。京华印刷厂存在违规转租转借行为。根据北京市政府及办事处关于清理整治转租工作的相关要求及部署，现责令立即停业，停止转租转借及违规经营行为。2017年5月31日，相关机构将涉案房屋的门窗进行了封堵，导致腾翔开泰公司无法继续经营，合同目的无法实现，给腾翔开泰公司造成重大损失。根据《房屋租赁合同》第四条第4款“甲方保证对房屋拥有合法的、完整的使用权，并对出租行为的合法性负责”的规定，经双方多次沟通，京华印刷厂一直未予答复。为了维护腾翔开泰公司的合法权益，请求法院判如所请。京华印刷厂辩称，我厂不同意腾翔开泰公司的诉讼请求。双方之间的合同没有解除，至今续存，涉案房屋由腾翔开泰公司占有使用；我厂不存在违约行为，我厂按照合同约定提供了租赁房屋，无需承担腾翔开泰公司的损失，按照法律规定，损失应以客观存在、实际发生为准，腾翔开泰公司不能就自己的损失举证，且其损失与我厂无关；我厂不同意退还保证金，双方的租赁合同关系存在，腾翔开泰公司存在拖欠我厂房屋租金及水电费的情形；我厂对涉案房屋有合法使用权和收益权，房管部门知晓涉案房屋的转租情况并同意，不存在违法转租转借；合同约定涉案房屋的用途为合法使用，并未限定必须满足腾翔开泰公司的某项使用用途，即便涉案房屋存在封堵临街门窗的情况，腾翔开泰公司依然可以使用涉案房屋，并未导致合同无法履行。京华印刷厂向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。2、判令腾翔开泰公司腾退位于北京市西城区西黄城根北街8号房屋场地并交还我厂。3、判令腾翔开泰公司支付房屋租金705600元（2017年3月25日至2018年7月24日）。4、判令腾翔开泰公司支付2018年7月25日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。5、判令腾翔开泰公司按每日年租金（529200元）万分之五的标准支付2017年3月16日至实际支付拖欠租金之日止的滞纳金。6、判令腾翔开泰公司支付拖欠的水电费（以实际发生为准）。事实和理由：2009年12月25日，双方签订《房屋租赁合同》，租赁面积约300平方米，租期10年，年租金40万元，季付，以后各季度租金需在该季度计租前10日前支付，租金每三年按5%比例递增；水电费、排污费以实际发生数额计算，由我厂垫付，腾翔开泰公司于每月15日向我厂支付垫付的上述费用；若腾翔开泰公司拖欠租金一个月，我厂有权单方提前终止合同，收回房屋。合同签订后，我厂依约向腾翔开泰公司交付了房屋，腾翔开泰公司未支付2017年第二季度以后的房屋租金，且拖欠水电费未予支付，构成违约，故提起反诉。腾翔开泰公司辩称，首先，双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月31日解除，腾翔开泰公司在反诉中提出的解除合同的理由与事实不符。1、我司在本诉中已经要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年5月31日解除。2、2017年4月24日，腾翔开泰公司所承租的房屋被粘贴告知书，其主要内容为：腾翔开泰公司所承租的涉案房屋是北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所直管公房。京华印刷厂存在违规转租转借行为。根据北京市政府及办事处关于清理整治转租工作的相关要求及部署，现责令立即停业，停止转租转借及违规经营行为。我司租赁房屋的目的是用于经营使用，根据贵院（2017）京0102民初17408号民事判决书中所认定的事实“经核实，涉案房屋门窗于2017年5月31日被政府多部门联合执法进行了封堵”之内容，证实了封堵行为给我司的经营造成影响，致合同目的无法实现，故双方签订的合同于2017年5月31日解除。其次，京华印刷厂要求我司腾退房屋的诉求与事实不符，京华印刷厂一直拒绝接收涉案房屋。我司已多次要求京华印刷厂接收涉案房屋，京华印刷厂以种种理由拒绝接收涉案房屋。2018年6月12日，我司曾致《通知函》与京华印刷厂，要求其在接到《通知函》的三日内与我司对涉案房屋交接与钥匙交付，腾翔开泰公司接到函件后不予办理房屋交接与钥匙交付，不存在我司拒绝腾退涉案房屋的情形。第三，我司的租金交纳至2017年3月31日，京华印刷厂要求我司支付2017年3月25日至31日的租金属于重复收费。第四，京华印刷厂无权收取2017年5月31日以后的房屋租金。1、告知书明确了涉案房屋为直管公房，京华印刷厂的出租存在违规转租转借行为。2、双方签订的《房屋租赁合同》租期为10年，2010年4月13日因天气造成装修延期，双方签订《补充协议》租期自2010年4月1日开始起算，租期仍为10年。根据贵院（2017）京0102民初17408号民事判决书中所认定的事实：2010年5月5日，京华印刷厂才与什刹海房管所签订《租赁合同》，期限自2010年5月5日至2011年5月5日；关于转租约定：除双方另有约定以外，京华印刷厂需事先征得什刹海房管所书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。京华印刷厂转租该房屋，应当按照规定与接受转租方订立书面合同，并将转租合同向什刹海房管所备案或者与什刹海房管所共同签订三方协议书。但根据什刹海房管所所粘贴的告知书，京华印刷厂的出租行为并未取得什刹海房管所同意，属于无权出租。3、根据《北京直管公房管理办法》规定：“公房租赁，必须执行市房屋土地管理局制定并经市人民政府批准的租金标准。禁止高价出租、转租，禁止以合营为名或其他巧立名目变相高价出租”。双方签订的《房屋租赁合同》的房屋租金每三年按5%比例递增，属于高价出租、转租。4、2017年，北京开展针对直管公房违规转租转借的“疏解整治促提升”直管公房专项活动，该活动也明确“终止违规转租转借行为”，根据该专项行动的部署，2017年4月24日我司才会收到告知书。综上，京华印刷厂转租直管公房属于经营行为，其坚持收取2017年5月31日以后的租金，明显与相关规定不符。第五、京华印刷厂要求我司支付2018年7月25日至实际腾房之日止的房屋占用费与事实不符。京华印刷厂一直拒收出租房屋。2018年6月12日，我司曾致函于京华印刷厂，要求其在接到《通知函》的三日内与我司办理交接手续，京华印刷厂不予办理，我司不存在拒绝腾退房屋的事实，不需支付房屋占用费。第六、我司交付水电费至2017年3月31日，不存在拖欠的事实。综上，京华印刷厂的反诉请求不成立，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：京华印刷厂承租的北京市西城区西黄城根北街8号房屋13间（建筑面积264.80平方米）为北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称什刹海房管所）管理的直管公房。京华印刷厂与什刹海房管所于2010年5月5日签订的《租赁合同》约定：房屋用途为餐饮业用房；租赁期限自2010年5月5日至2011年5月5日；关于转租的约定：除双方另有约定以外，乙方（京华印刷厂）需事先征得甲方（什刹海房管所）书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应当按照规定与接受转租方订立书面合同，并将转租合同向甲方备案或者与甲方共同签订三方协议书。接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应当由乙方向甲方承担责任。2009年12月25日，京华印刷厂作为出租方即甲方，腾翔开泰公司作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁标的：涉案房屋的地址为北京市西城区西黄城根北街8号，建筑面积约300平方米；标的物的所有权属甲方，乙方可以对标的物进行装修改造，装修改造后的标的物仍属甲方，租期终止后，乙方不得以对标的物进行过改造为由主张任何形式的所有权或要求甲方给予补偿。二、租赁期限：租期为10年，即从2009年12月25日至2019年12月24日止；免租期60天，如遇极端天气经双方协商装修期可适当调整。三、租金、保证金、水电费及供暖费等费用数额及交付方式：年租金为48万元，付款方式为季付，第一季度租金在双方签订《房屋租赁合同》时一次性支付，以后每季租金乙方需在季度计租前10日前支付给甲方。租金每三年按5%比例递增，合同签订七日内乙方须交付甲方保证金5万元，租赁期满后合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；水电费、排污费等费用数额按实际发生数额计算，由甲方垫付，乙方于每月15日向甲方支付垫付的上述费用。四、甲方的权利义务：乙方拖欠租金一个月，甲方有权单方提前终止合同，收回乙方承租的房屋及场地，甲方保证对房屋拥有合法的、完整的使用权，并对出租行为的合法性负责。五、乙方的权利义务：乙方必须按期向甲方交纳房屋租金及合同规定的有关房屋使用等其他费用。六、违约责任：双方在本合同有效期内不得单方解除租赁关系，如甲方在合同有效期内单方解除租赁关系，视为严重违约，甲方需赔偿由此对乙方造成的一切损失。如乙方单方解除租赁关系，甲方有权收回房屋，并由乙方赔偿由此对甲方造成的一切损失；甲方如违反本合同第四项规定的所有条款，甲方赔偿由此对乙方造成的损失。其损失从甲方应得的租金中减除，由乙方受偿；乙方如违反本合同第五项规定的所有条款，乙方赔偿由此对甲方造成的损失。乙方必须按照本合同的规定的日期向甲方交纳租金，逾期每日按年租金万分之五支付滞纳金。七、不可抗力及其他：由于不可抗力、国家政策或政府行政原因造成本合同不能履行或本合同某条款不能完全履行时，本合同应予解除或变更。造成损失的，当事人自行承担；合同终止时，租赁标的及附属设施的所有权属于甲方，乙方不得提出任何补偿要求。八、纠纷解决。九、合同生效与变更。2010年4月13日，双方签订《补充协议》，约定：上述合同的装修期限延续至2010年3月31日，起租时间从2010年4月1日开始。合同签订后，腾翔开泰公司向京华印刷厂支付保证金5万元。腾翔开泰公司于2010年10月1日将其中门面房北边第二大间出租给案外人北京五谷杏花居餐饮公司，并签订了截止日期为2019年12月25日的房屋租赁合同，北京五谷杏花居餐饮公司承租该房屋后经营“老城根爆肚”；于2010年4月26日将其中门面房南边三间地下室两间出租给案外人李忠正，并签订了截止日期为2019年12月25日的房屋租赁合同，李忠正承租该房屋后经营“北京天赐向日葵朝鲜冷面馆”；于2013年7月15日将其中门面房自北向南第四大间出租给案外人宋庆荣，并签订了截止日期为2019年12月25日的房屋租赁合同，宋庆荣承租该房屋后经营“北京满席珍爆肚店”。2017年4月24日，北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称什刹海房管所）向京华印刷厂张贴《告知书》，内容为：西黄城根北街8号承租人：京华印刷厂你承租的西黄城根北街8号是什刹海房管所直管公房。你单位存在违规转租转借行为。根据北京市政府及办事处关于清理整治转租转借工作的相关要求及部署，现责令你单位立即停业，停止转租转借及违规经营行为。涉案房屋因存在开墙打洞问题于2017年5月31日被政府多部门联合执法进行了封堵。2018年5月2日及3日，腾翔开泰公司分别与北京天赐向日葵朝鲜冷面馆、北京满席珍爆肚店、北京五谷杏花居餐饮中心签订协议书，约定由腾翔开泰公司通过诉讼方式向维护双方的共同利益。2018年6月12日，腾翔开泰公司向京华印刷厂发出《通知函》，通知京华印刷厂其公司已经将承租的房屋全部腾空，希望京华印刷厂在接到通知后3日内办理房屋交接手续以及交付房屋钥匙。京华印刷厂表示收到此通知，因腾翔开泰公司拖欠水电费，双方对合同解除及交接没有达成一致，我方不同意解除合同及接收房屋。审理中，腾翔开泰公司向本院提出申请，要求对涉案房屋的装修价值残值进行评估，经北京市高级人民法院随机摇号，选定的鉴定机构为北京国程工程管理有限公司，该公司出具国程审字GC[2018]第010号价鉴[2018]京0102民初30076号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为1、室外装修及房屋加固工程，装修总造价555004.48元，现值146325.04元；2、老城根爆肚室内装修工程，装修总造价177677.74元，现值46844.13元；3、皇城东坡室内装修工程，装修总造价127684.53元，现值33633.59元；4、张记面馆室内装修工程，装修总造价66016.75元，现值17405.09元；总计装修总价926383.50元，现值244237.86元，腾翔开泰公司支付鉴定费28900元。腾翔开泰公司对鉴定意见书无异议，表示其装修损失以鉴定结论为准。京华印刷厂对鉴定意见书的真实性认可，不认可证明目的及关联性。认为没有提供装修加固有关的工程合同，支付凭证的资料。不能证明腾翔开泰公司为有实际装修加固行为，且对房屋进行装修事先没有向我厂备案告知；按照合同约定，装修物权属在租赁合同终止后无偿归甲方所有，乙方无权主张任何赔偿或补偿。腾翔开泰公司要求我厂支付装修损失没有法律依据。腾翔开泰公司主张1、北京满席珍爆肚店向其员工支付工资及3个月的补偿，提供饭店用工合同、支出凭证及其本人身份证、营业执照，2017年5月25日，向张传英（后厨杂工）支付工资9000元，向孟雅静（前厅服务员）支付10500元，向张晓芳（前厅服务员）支付10500元，向郑志鹏（厨师）支付16500元；同年7月10日，向宋子凯（后厨配菜）支付工资12000元，向张晓龙（厨师）支付15000元，向陈昔辉（厨师长）支付24000元；同年8月2日，向王善芹（前厅经理）支付工资14400元；同年7月15日，向王伟（凉菜厨师）支付工资15600元；同年5月28日，向李小红（前厅服务员）支付工资10500元。2、北京天赐向日葵朝鲜冷面馆向其员工支付工资及3个月补偿，提供饭店用工合同、收据及其本人身份证、营业执照，2017年5月20日，向卢套雄（厨师长）支付工资21000元，向陈晓桐（凉菜师）支付工资15000元；同年5月22日，向石跃其（家常菜）支付工资20100元；同年5月25日，向洪江波（服务生）支付工资9000元；同年5月27日，向杨蕾蕾（面点师）支付工资17100元，向王猛涛（面点师）支付工资16500元；同年5月29日，向陈江丽（主管）支付工资12600元；同年6月4日，向张冬冬（经理）支付工资24000元。3、北京五谷杏花居餐饮中心向其员工支付工资及3个月补偿，提供饭店用工合同、收据及其本人身份证、营业执照，2017年6月5日，向肖月（服务领班）支付工资18000元，向李海涛（厨师）支付工资22500元，向杨凯（配菜）支付工资13500元；同年6月6日，向张振虎（厨师长）支付工资25500元；同年6月8日，向刘桂萍（洗碗）支付工资10500元，向杨文知（面点）支付工资15000元；同年6月10日，向马明杲（外卖窗口）支付工资13500元，向张振东（火锅切肉）支付工资13500元；同年6月12日，向刘光宝（火锅师）支付工资18000元；同年6月17日，向高继东（烤鱼师）支付工资12600元；同年6月18日，向马荣旭（服务员）支付工资9000元，向马玉龙（打荷）支付工资10500元，向刘岩（配菜）支付工资13500元；同年6月19日，向郭艳红（面点）支付工资12000元；同年6月20日，向张微（服务员）支付工资9000元；同年6月21日，向马俊骧（吧台）支付工资10500元。京华印刷厂对转租协议的真实性不发表意见，认为腾翔开泰公司转租没有备案，不发表质证意见；对营业执照的真实性认可，其他证据无法证明腾翔开泰公司有支出其主张的相关费用的情况，以及该费用是否应当产生，数额是否合理合法。本院认为，腾翔开泰公司与京华印刷厂之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方应依约行使权利、义务。关于合同解除问题。根据本案查明的事实，双方在合同履行期间，因涉案房屋存在开墙打洞的情况，被相关部门予以封堵，该情况属不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行的情况，合同应予解除。关于解除合同时间的认定。涉案房屋于2017年5月31日被封堵，腾翔开泰公司无法继续正常承租房屋，其承租的房屋目的无法实现，涉案房屋合同应于2017年5月31日解除。京华印刷厂称合同没有解除的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。合同解除后，京华印刷厂应将收取的保证金退还腾翔开泰公司，腾翔开泰公司要求京华印刷厂退还保证金的主张，本院予以支持。关于腾翔开泰公司要求京华印刷厂赔偿损失的诉讼请求，提供了其分别与北京天赐向日葵朝鲜冷面馆、北京满席珍爆肚店、北京五谷杏花居餐饮中心签订的协议书，由腾翔开泰公司通过诉讼方式维护双方的利益，但该协议不能对抗京华印刷厂，腾翔开泰公司与其商户之间的纠纷解决后，可另行主张，对腾翔开泰公司的该项诉求，本院不予支持。关于京华印刷厂要求腾翔开泰公司腾退房屋并交还的诉求，合同解除后，腾翔开泰公司应将涉案房屋返还给京华印刷厂，腾翔开泰公司为止损，于2018年6月12日向京华印刷厂发出《通知函》，希望京华印刷厂办理涉案房屋交接，京华印刷厂以腾翔开泰公司拖欠水电费，双方对合同解除及交接房屋没有达成一致为由不同意解除合同及交接房屋，鉴于本案的案情及实际情况，本院认定腾翔开泰公司于2018年6月15日向京华印刷厂交付了涉案房屋。关于涉案房屋的租金问题，京华印刷厂主张2017年3月25日之后的租金及房屋占用费，京华印刷厂自认腾翔开泰公司自2017年4月1日始拖欠租金，拖欠租金的计算起点自此时间计算至涉案房屋交接时间2018年6月15日，本院予以支持。此外，本院不予支持。关于滞纳金问题，京华印刷厂要求腾翔开泰公司支付拖欠租金滞纳金的主张，因腾翔开泰公司拖欠租金并非主观故意，京华印刷厂的该项主张，本院不予支持。关于水电费的问题，在作出判决前，腾翔开泰公司与京华印刷厂未在本院规定的时间内对水电费的数额进行核对，本案不作处理，待双方核对后，京华印刷厂可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认北京腾翔开泰企业管理有限公司与北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂于2009年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月31日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂退还北京腾翔开泰企业管理有限公司保证金5万元。三、自本判决生效之日起七日内，北京腾翔开泰企业管理有限公司给付北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂2017年4月1日至2018年6月15日的租金639550元。四、驳回北京腾翔开泰企业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂的其他反诉诉讼请求。案件受理费11746元，由北京腾翔开泰企业管理有限公司负担10957元，已交纳；由北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂负担789元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5428元，由北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂负担508元，已交纳；由北京腾翔开泰企业管理有限公司负担4920元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘敏审 判 员 李俊审 判 员 高磊二〇一九年十二月二十三日法官助理 袁慧书 记 员 戴琪