广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7799号原告：韩慧芳，女，1979年11月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张佩，广东木棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海花，广东木棉律师事务所实习人员。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州露纯化妆品有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧。法定代表人：蒋盛晓。被告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街清河东路239号。负责人：毛丽冰，职务行长。委托诉讼代理人：邱华娟，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘子奋，男，系该公司员工。原告韩慧芳与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称广州农商银行番禺支行）合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩慧芳及其委托诉讼代理人张佩、李海花，被告广州农商银行番禺支行的委托诉讼代理人邱华娟、刘子奋到庭参加了诉讼，被告富山公司、露纯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩慧芳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告富山公司签订的《公寓使用权转让合同》无效；2.被告富山公司向原告返还购房款550000元；3.被告富山公司向原告赔偿经济损失83125元【原告因购买涉案公寓向银行贷款所产生的利息损失，按贷款本金25万元，时间60个月（5年），年利率6.65%=4.75%+（4.75%×40%）计算】；4.被告露纯公司、广州农商银行番禺支行对上述2、3项请求承担连带责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年10月17日因听信被告富山公司销售人员说其所卖的“富山·由度”公寓与普通商品房租售同权的介绍及受其张贴、发送的相关宣传报影响，原告于当日向被告富山公司支付5万元定金，购买被告富山公司所售的涉案公寓，被告富山公司向原告出具了定金收据。后因原告资不足本打算放弃购买涉案房产，但被告富山公司向原告保证其已经联系了银行办理购房贷款，并要求原告与其指定的装修公司即案外人广州雁南装饰工程有限公司（以下简称雁南公司）签署装修合同，以装修贷款的名义从银行贷款转入被告指定的装修公司，装修款实际用于支付上述购房款。为了让原告相信，被告富山公司还承诺所有相关贷款手续被告富山公司会办理好，还向原告保证双方所签合同会有贷款银行参与确认并有律师事务所见证，保障各方的交易合法有效。2017年10月22日，原告与被告富山公司签订了房屋买卖合同，约定原告以55万元的价格向被告购买其位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“XX自由度”第X栋X层X号公寓，交楼期限不迟于2018年12月31日，55万元的转让款（购房款）其中首期款30万元已于签订合同当日支付，剩余25万元的转让款（购房款）以被告富山公司指定的贷款方式支付。2017年10月22日，原告向被告富山公司现金支付25万元。被告富山公司收回5万元定金收据后重新给原告开具30万元的收款收据。原告又按被告富山公司要求在被告广州农商银行番禺支行办理了25万元贷款用于支付购房款。该25万元已于2017年11月9日由广州农村商业银行股份有限公司清河东路支行转入到了被告富山公司指定的装修公司账户。2019年清明节刚过，原告从其他业主处才得知涉案房屋及整个“XX项目”于2018年2月8日就已经被认定为违建，并被广州市城市管理综合法局番禺区分局要求被告露纯公司限期拆除。基于上述事实，原告与富山公司虽然表面上签署的《公寓使用权转让合同》，但双方实际签署的是公寓房屋买卖合同。富山公司明知涉案地块为工业用地，在未取得房屋开发、建设的资质，没有经过规划部门的建设许可，且房屋本身也不具备验收合格、对外预售或销售等相关条件的前提下，仍对外销售涉案房屋，显然违法。被告露纯公司明知上述土地为工业用途，却出租给富山公司用于房地产开发，并与被告富山公司一起出《联合声明》骗取原告信任，导致原告作出了错误的购房决定。而被告广州农商银行番禺支行理应明知上述涉案房屋属于违建，也明知原告的贷款实际为支付被告富山公司购房款的前提下，却与被告富山公司恶意串通违规放贷，直接导致原告作出了错误的贷款购房决定。综上所述，原告认为原、被告之间签署的《公寓使用权转让合同》为无效合同。被告富山公司理应返还原告已经支付的55万元购房款及赔偿原告因购买被告富山公司房产向银行贷款所产生的利息损失。被告露纯公司、广州农商银行番禺支行对原告购买涉案房过程中存在故意隐瞒重要信息与欺诈行为，理应对上述两项金钱给付应担连带责任。为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法及有关法律规定，特起诉至法院，请求依法判决。被告富山公司提交了书面答辩状辩称，一、原、被告签订的XX自由度项目《房屋使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉讼XX自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反了土地管理法、城乡规划法及城市房地产管理法的相关强制性规定，另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，双方签订的《公寓使用权转让合同》无论认定为长租合同或房屋买卖合同，均违反了法律的强制性规定，为无效合同。二、原告明知XX自由度项目违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任。XX自由度周边商品房平均单价在3万元/平方米左右，而XX自由度项目的平均单价在8500元/平方米左右，明显低于市场正常交易价；被告在签约前明确向原告出示了涉讼地块的《土地使用权证》，说明了XX自由度项目只有工业用地使用权的情况，明确XX自由度的房屋无法办理产权的事实；并且《房屋使用权转让合同》第二条也明确约定：“甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权”。原告明知XX自由度项目的违法性质，并且为了以低价取得房屋使用权而选择接受涉讼房屋存在的违法风险，原告对合同无效存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告与富山公司对合同无效均有过错，富山公司因合同取得的房款应当予以返还，并自行承担房屋建设成本、贷款利息等损失，原告应承担其已向广州农商银行番禺支行支付的装修贷款利息。三、原告向广州农商银行番禺支行申请的装修贷款属于个人消费贷，是其与银行达成的合意，合法有效，富山公司对此不应承担赔偿责任。富山公司在贷款办理过程中只是配合银行，不清楚具体办理流程，也不存在与银行串通的情形，原告与银行之间的借款合同是其双方真实意思表示，合法有效，富山公司对此不应承担赔偿责任，且在XX自由度项目被确认为违建后，广州农商银行番禺支行与原告及其他承租人协商，为原告办理了停贷停息手续，因此原告主张的贷款利息损失大部分并未真实发生，原告的诉请没有事实和法律依据。四、涉讼违法建设的形成有其历史背景原因，被告承租运营涉讼建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。涉讼土地是由广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）承租给被告进行运营。露纯公司当时表示，因其积极带领附近厂企配合政府开展广明高速沿线拆迁工作，带头签订征地协议，被征土地面积11257.1平方米，生态廊道控制范围内的土地面积达18405.8平方米，余下土地无法满足企业生产发展需求。政府为解决厂企经营困难，通过广州市番禺区人民政府办公室﹝2013﹞60号会议纪要，同意“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要（﹝2013﹞98号）执行”。据此在原厂房被拆除后，在剩余土地上建设了XX自由度项目，广明高速沿线其他厂企均按会议纪要以该性质进行了重建。露纯公司向被告承诺政府基于上述历史原因对沿线新建建筑是默许的态度，并且会持续与政府沟通，争取逐步补正报建手续。被告正是基于相信上述建筑是在特定历史背景下形成，其合法性可能通过补报建等形式补正，才承租运营XX自由度项目，并且政府在2014年至2018年期间长达4年的时间里确实未采取任何制止措施，被告始终认为露纯公司与政府相关部门在持续争取补正上述建筑的合法性。直到2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，被告遂积极与露纯公司、政府协调，并积极处理与包括原告在内的全体租户的调解事宜并无欺瞒原告的故意，主观恶意较小。被告露纯公司提交书面答辩状辩称，1.露纯公司并未参与XX自由度项目运营，与原告没有合同关系，没有义务承担涉案合同的连带清偿责任。露纯公司是XX自由度项目所在土地的权属人，2016年将该用地上自建的4幢建筑租赁给富山公司作为办公及公寓使用，露纯公司并未参与后续营运事宜，与富山公司不是合作关系，也不存在共享收益的情形。露纯公司与原告并无合同关系，不是合同相对人，原告要求露纯公司承担案涉合同的连带清偿责任无事实和法律依据。2.露纯公司与富山公司是独立的民事主体，独立承担民事义务。露纯公司主营化妆品制造等业务，业务、人事、资产独立。富山公司主营企业管理咨询服务等，业务、人事、资产独立，露纯公司与富山公司均系依法成立的企业法人，是独立的民事主体，原告要求露纯公司对富山公司债务承担连带责任无事实和法律依据。广州农商银行番禺支行辩称，广州农商银行番禺支行对被告富山公司向原告的金钱给付义务不承担连带责任。一、我方发放的是装修用途的消费性贷款。原告申请贷款时提交的《公寓使用权转让合同》同意委托富山公司指定的雁南公司进行室内装修，装修费用由原告承担，上述合同有原告及富山公司的签章及律师见证，我方根据《公寓使用权转让合同》、使用权转让费30万元收据、原告和雁南公司签订的《房屋装修承包合同》、广州农村商业银行“消贷通”一般消费贷款申请表、贷款用途声明、提款申请审批表、广东品智律师事务所出具的见证书、律师审核意见书、委托书等材料，并对原告的承贷能力等进行综合评估后，审批同意向原告发放装修贷款，并按照原告申请将装修款项支付给雁南公司，相关流程及手续均符合法律法规，借款合同有效，不存在与富山公司恶意串通情形。二、我方不存在明知涉案房屋属于违章建筑，仍然恶意发放贷款情形。我方发放的是消费贷款，借款人声明资金用于装修并提供了证明材料，借款人具有完全民事行为能力，有稳定收入来源，具备按期偿还贷款本息能力，我方发放消费贷款无需审查涉案房屋权证取得情况，而且我方在发放贷款时并不知道涉案房屋属于违章建筑，限期拆除违法建设公告书于2018年3月14日作出，但未在公开渠道发布，我方并不知情，我方在2019年3月才了解到相关信息，原告申请贷款时间为2017年11月，我方不存在明知涉案房屋属于违章建筑仍恶意发放贷款情况。三、我方不存在故意隐瞒重要信息或欺骗行为。我方是根据原告提供的材料审核发放贷款，贷款用途为装修，并不负责涉案房屋的宣传和销售，不存在故意隐瞒重要信息或欺诈行为。综上，我方对富山公司与原告的合同纠纷不承担连带责任，请求驳回原告对我方所有诉讼请求。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下：2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：XX自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障XX自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：XX自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付XX自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2017年10月17日，富山公司出具《XX*自由度收据》（NO：0001209），载明收到韩慧芳交来XX自由度X的使用权转让费300000元。2017年10月22日，富山公司（甲方、转让方）与韩慧芳（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，编号：XX），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“XX自由度”第X栋X层X号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）53.65平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2046年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为550000元；乙方选择银行贷款方式支付上述转让费：乙方于签订合同当日支付转让费300000元（包含定金50000元）；余款250000元，乙方选择以银行装修贷款方式支付，须与甲方指定的雁南公司签订装修合同进行装修，然后再与甲方指定的贷款银行签订装修贷款协议，贷款银行将贷款汇入装修公司账户，视为乙方支付了该部分转让费，且甲方不得再向乙方要求支付先行垫付的装修款项；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方未能按本合同约定的期限交房的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起实际交付之日止，每日按转让费总价的0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。2017年11月8日，韩慧芳、闫文峰与广州农商银行番禺支行签订《个人借款合同》，约定韩慧芳、闫文峰以装修用途办理个人消费贷款250000元，支付对象为雁南公司，借款期限为60个月，自2017年11月9日至2022年11月8日，借款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮40%执行。同日，韩慧芳、闫文峰（甲方、借款人）与广州农商银行番禺支行（乙方、贷款人）以及富山公司（丙方、转让人）签订《协议书》，约定甲方向乙方申请借款人民币贰拾伍万元整，用于支付位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“XX自由度”第B栋3层323号物业的装修款项。韩慧芳、闫文峰向广州农商银行番禺支行出具《贷款用途声明》，载明韩慧芳、闫文峰贷款25万元用于装修用途，承诺在合同有效内贷款不挪作他用，韩慧芳提交其与雁南公司签订《房屋装修承包合同》，约定雁南公司承包涉讼房屋装修工程，装修工程总价250000元，装修施工期为2017年3月1日至2017年12月31日。2017年11月9日，广州农商银行番禺支行向韩慧芳发放250000元，该款项支付至雁南公司收款账户。韩慧芳、闫文峰于2017年11月至2019年6月期间偿还涉讼房屋每月贷款。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处自[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）未取得《建设工程规划许可证》，于2014年10月开始在广州市番禺区XX岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即XX广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即XX广场-B、C座和XX广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》载明，经调查，位于广州市番禺区XX岔道南侧露纯公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2019年4月3日，广州市番禺区城市管理和综合执法局出具《群众投诉事项处理情况告知单》，告知当事人露纯公司未取得《建设工程规划许可证》在广州市番禺区XX岔道南侧该公司所属地块内建设XX广场-A座、XX广场-B座、C座和XX广场-D座，上述建设工程已构成违法建设，经规划认定属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，我局已对当事人作出限期拆除违法建设的处理决定。另查明，韩慧芳与闫文峰为夫妻关系。庭审中，韩慧芳主张其与富山公司签订的合同为房屋买卖合同，涉讼房屋为违法建筑并被勒令拆除，涉讼故双方签订的合同无效，而富山公司一直未向其交付涉讼房屋；因富山公司、露纯公司及广州农商银行番禺支行原因导致合同无效，故应共同承担责任，返还购房款并赔偿其办理贷款所产生的利息损失。广州农商银行番禺支行认为韩慧芳与富山公司签订的合同无效，应由富山公司返还购房款，其向韩慧芳发放的是消费性贷款，只需借款说明资金用途及提交相关资料，无法审查涉讼房屋的产权情况及规划报建情况，故其无需承担任何责任。诉讼中，根据韩慧芳的申请，本院依法对富山公司和露纯公司名下财产进行保全。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，韩慧芳与富山公司签订的《转让合同》未约定韩慧芳有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故韩慧芳主张与富山公司之间成立房屋买卖关系理由不成立，本院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故韩慧芳与富山公司签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与韩慧芳于2017年10月22日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取韩慧芳的转让款300000元及银行贷款250000元，合计550000元应返还给韩慧芳。富山公司一直未向韩慧芳交付涉讼房屋，故韩慧芳无需返还涉讼房屋及支付使用房屋的相关费用。因韩慧芳在签订合同时对涉讼房屋及所在建筑物的权属及报建情况未尽审慎注意义务，对造成合同无效存在一定过错，故韩慧芳应自行承担相应的损失，故对于韩慧芳要求富山公司、露纯公司、广州农商银行番禺支行支付向银行贷款所产生的利息损失的诉请，缺乏依据，本院不予支持。露纯公司、广州农商银行番禺支行并非涉案《转让合同》的合同主体，基于合同相对性原则，韩慧芳要求露纯公司、广州农商银行番禺支行对富山公司上述债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。富山公司、露纯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩、抗辩的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告韩慧芳与被告广州富山投资管理有限公司于2017年10月22日签订的《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩慧芳退还转让款550000元；三、驳回原告韩慧芳的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10131元，由原告韩慧芳负担831元，被告广州富山投资管理有限公司负担9300元；财产保全费3686元，由被告广州富山投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  孙运林人民陪审员  刘春天二〇一九年十二月二十日书 记 员  杜嘉华