贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6120号原告：欧杰，男。原告：林先琴。委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码91522620322478322A。法定代表人：彭志军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘洪江，系该公司工作人员。代理权限为特别授权。原告欧杰、林先琴诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称曾辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人及代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧杰、林先琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告在2019年6月10日，让原告签署《收楼确认书》第五条中约定“已签订贵州凯里高铁南站商业广场《委托经营管理协议书》的业主，交房时以签订该协议时间为准”的内容无效；2.判令被告支付给原告逾期交房违约金9291元（188274×987×0.00005）；3.判令被告支付给原告逾期办理产权转移登记的违约金1988元（188274元×528×0.00002）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月15日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同约定：“1、原告在2015年10月15日前一次性全款缴纳188274元，购买被告开发销售的沪昆铁路客运专线凯里南站站前广场B区负1-14B号商品房（建筑面积13.59㎡、套内面积6.93㎡）；2、出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。3、出卖人承诺于2017年12月30前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”同日被告又让原告与凯里经济开发区百利商业管理有限公司（以下简称百利公司）签订《委托营业管理协议书》。原告依约向被告缴纳了全部购房款，被告却迟迟不予办理交房和移交商品房转移登记有关文书。直至2019年6月，被告才以书面通知方式，告知务必在同年6月15日前办理收房。原告遂于2019年6月10日办理了交接验收房屋手续。同日在移交办理产权转移登记有关文书时，被告却将事先准备的《收楼确认书》让原告签名。该《收楼确认书》第五条约定：“若双方签订了贵州凯里高铁南站商业广场《委托经营管理协议书》，凯里经济开发区百利商业管理有限公司将依据协议约定执行。已签订贵州凯里高铁南站商业广场《委托经营管理协议书》的业主，交房时间以签订该协议时间为准。”原告看后提出交房时间应当是2019年6月10日。但被告以公司规定为由，不予以理睬。原告签名后才领到了办理产权转移登记的相关文书和材料。原告认为，被告在交付房屋、办理移交产权转移登记有关文书时，通过《收楼确认书》的方式，以格式条款单方规定的交房时间没有法律效力，被告的交房时间应为2019年6月10日。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告曾辉公司辩称，1、被答辩人请求确认所签订《委托经营管理协议》约定的交房时间无效，而交房时间应以签订协议时间为准，并要求计算违约金的主张无事实依据和法律依据；2、被答辩人诉讼要求逾期办理产权转移登记的违约金计算方式是错误的，违约金计算时间应计算至2019年3月1日电话通知时间为止，而不是被答辩人前来办理交房的时间2019年6月13日。本院经审理认定以下事实：2015年10月15日，原告欧杰、林先琴与被告曾辉公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015001393），主要约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的沪昆铁路客运专线凯里南站站前广场Ｂ区-1-14Ｂ号商品房（商铺）一个；房屋总价款188274元，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；出卖人承诺2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同签订后，原告依约交付房款188274元，被告向原告书面送达交房通知，主要内容为：位于凯里经济开发区客运专线凯里南站站前广场项目已竣工验收合格，达到交房条件，于2019年3月1日开始打电话通知各位业主前来集中办理交房手续，2019年3月5日在《黔东南州日报》上刊登了交房公告，办理时间即日起至6月15日止。原、被告于2019年6月10日签订收楼确认书，主要内容为：自2019年6月10日起，该铺由被告交付给原告；原告收到该房屋钥匙一把，贵州凯里高铁南站商业广场《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《业主临时公约》各一本；其中，第5条约定：“双方签订了贵州凯里高铁南站商业广场《委托经营管理协议书》，凯里经济开发区百利商业管理有限公司将依据协议约定执行，已签订贵州凯里高铁南站商业广场《委托经营管理协议书》的业主，交房时间以签订该协议时间为准。”另查明，由于被告采取“返本销售，售后返租”的方式进行商品房销售，原、被告于商品房签订当日，原告与被告的关联公司凯里经济开发区百利商业管理有限公司签订有《委托营业管理协议书》。本院认为,依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。合同签订后，原告已履行了支付购房款的义务。本案的争议焦点为：被告是否按时交付商品房以及交付商品房转移登记文书。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，被告提出交房时间应以原、被告签订的收楼确认书上的协议内容“已签订贵州凯里高铁南站商业广场《委托经营管理协议书》的业主，交房时间以签订该协议时间为准。”，即《商品房合同》签订时间2015年10月15日，此时涉案房产还属于在建工程，未经验收合格，并未达到交付的条件，故对于被告的抗辩意见，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，原、被告于2019年6月10日签订的被告提供的《收楼确认书》，对于涉案房产的交付时间提前至完全不具备交付条件的时间，即签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议书》的时间2015年10月15日，明显属于免除被告逾期交房责任的情形，所以对于该项条款，应属无效。最后，本案中，被告向原告送达交房通知，告知原告涉案房产所在工程已经竣工验收合格，原告应于2019年6月15日携带相关证件办理交房手续。原告于2019年6月10日与被告达成《收楼确认书》，确认当日收到房屋钥匙以及办理商品房转移登记的有关文书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，原告主张被告于2019年6月10日交付涉案房屋以及办理商品房转移登记的有关文书，本院予以支持。对于逾期交房违约金，本院认为逾期交房天数应为2016年12月31日起至2019年6月10日止，共计892天；逾期交付办理产权转移登记天数应为2017年12月31日起至2019年6月10日止，共计528天。逾期交房违约金应计算为：188274×0.5?×892=8397元，原告主张延期交房违约金9291元，本院予以确认为8397元；逾期办理产权转移登记违约金应计算为：188274×0.2?×528=1988元，原告主张延期交房违约金1988元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四十条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告欧杰、林先琴与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于2019年6月10日签署的《收楼确认书》中“已签订贵州凯里高铁南站商业广场《委托经营管理协议书》的业主，交房时以签订该协议时间为准”的内容无效；二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告欧杰、林先琴逾期交房违约金8397元；三、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告欧杰、林先琴逾期办理产权转移登记违约金1988元；四、驳回原告欧杰、林先琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取41元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费用，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  许学俊二〇一九年十二月十日法官助理谢杰凰书记员郑涵丹