河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3680号上诉人（原审原告、反诉被告）：孔纯旭，女，汉族，1978年3月11日生，住郑州市。委托诉讼代理人：杨亚南，河南荣勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舶，男，汉族，1978年8月7日生，住郑州市。系孔纯旭丈夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：鹿玲，女，汉族，1985年10月17日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：田海康，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王和萍，女，汉族，1956年9月20日生，住开封市顺河回族区。系鹿玲婆母。上诉人孔纯旭因与上诉人鹿玲房屋租赁合同纠纷一案均不服河南省开封市金明区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0211民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。孔纯旭上诉称，双方经自愿协商，租赁合同已经解除，孔纯旭不存在任何过错，不应承担违约责任。经孔纯旭介绍，鹿玲与案外人吕亚霖签订了新的房屋租赁合同，并约定案涉房屋的租赁期自2019年5月10日开始计算。孔纯旭搬离后，鹿玲拒不向孔纯旭退还押金及剩余租金。孔纯旭是实际受害方。鹿玲与吕亚霖的租赁合同未实际履行与孔纯旭没有关系。请求二审法院改判鹿玲退还孔纯旭房屋押金2万元和剩余租金2万元，或发回重审。鹿玲答辩称，双方没有解除合同，孔纯旭谎称出国为由拒绝履行合同，构成违约。孔纯旭与吕亚霖串通骗取鹿玲签订新的合同，孔纯旭存在恶意。孔纯旭一直拒绝交付房屋，也没有与鹿玲达成解除房屋租赁协议，孔纯旭应当继续履行合同。鹿玲上诉称：1、双方约定年租金12万元中包含价值2万元的瑜伽锻炼卡，孔纯旭承诺的瑜伽锻炼卡并未办理，月租金应为1万元；2、孔纯旭故意假借吕亚霖名义骗取鹿玲签订新的合同，制造虚假事实，从而向鹿玲索要违约损失，明显违背合同约定和诚实信用原则；3、孔纯旭明确表示拒绝交房，并明确表示继续履行合同，一审判决强行解除合同不当；4、鹿玲进入案涉房屋是2019年6月30日，有物业公司、警察、开锁公司予以证实，进入房屋是强行进入的。案涉房屋交付时间应为2019年6月30日。请求二审法院支持鹿玲诉讼请求，依法改判或者发回重审。孔纯旭答辩称：1、双方约定年租金10万元，瑜伽锻炼卡都没有实体卡，瑜伽馆还只是换了地方，并不是没有办法体验；2、鹿玲与吕亚霖已签订新的合同，诉讼双方已没有实际履行的可能；3、孔纯旭一审提交的搬家公司证明，可以证明搬离时间。请求二审法院驳回鹿玲的上诉。孔纯旭向一审法院起诉请求：1、鹿玲退还其押金2万元；2、鹿玲退还房租2万元；3、鹿玲承担本案诉讼费用。鹿玲向一审法院起诉请求：1、要求孔纯旭继续履行案涉房屋租赁合同，支付2019年下半年房屋租金6万元；2、孔纯旭承担本案诉讼费用。一审法院查明，孔纯旭、鹿玲双方于2018年1月1日签订租房合同一份，约定鹿玲（甲方）将位于开封市龙亭区金池名郡小区A区六号楼104号的房屋出租给孔纯旭（乙方）使用，租期为自2018年1月1日至2027年12月31日；月租金为1万元，年租金为12万元，在租赁期间甲方给乙方优惠的2万元充为瑜伽锻炼卡，最终乙方向甲方交年租金为10万元；租金前两年可半年一交，一年交两次，第三年起年付；租赁期间的水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担；乙方预交2万元作为保证金，合同终止时，押金退还乙方；在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方违约金2万元；合同第七条约定“在乙方第一次租赁期间，第一至五年甲方不予涨房租，第六至十年年租金可增至拾壹万元，（第七年起乙方赠与甲方的瑜伽锻炼卡可折合为现金壹万元），租赁期满后，乙方享有优先租赁权”，另对其他相关问题一并进行了约定。合同签订后，孔纯旭于2018年1月1日两次分别各转付3万元，共计6万元，附言项标注为半年房租；于2018年6月15日转付5万元，附言项标注为2018年7-12月房租，2019年1月2日转付1万元；2019年1月3日转付5万元，合计转付17万元。后鹿玲将房屋交付于孔纯旭开办瑜伽使用，由孔纯旭与其姐姐孔蕾共同经营。在经营中，因孔纯旭与其姐姐孔蕾准备出国深造，向鹿玲介绍认识了吕亚霖，2019年4月19日，鹿玲与吕亚霖签订了新的房屋租赁合同，租期为三年，自2019年5月10日至2022年5月9日，年租金10万元，孔纯旭称其于2019年5月份听吕亚霖说不想租用该房屋，鹿玲称因吕亚霖说孔纯旭要继续使用该房屋，应吕亚霖要求，已解除鹿玲与吕亚霖之间的租赁合同，并合同已销毁。另查明，本案所涉房屋产权人为商坤明。孔纯旭未为鹿玲办理瑜伽卡。在鹿玲与吕亚霖签订了新的房屋租赁合同后，孔蕾多次微信鹿玲要求退付房租和押金，但双方未协商成功。孔纯旭表示已于2019年4月30日将其物品搬出，孔蕾微信记录显示直至2019年5月17日仍未搬出。2019年6月30日，在公安部门的介入下，将房门强行打开，鹿玲进入房内，孔纯旭已将其物品搬出。一审法院认为，虽孔纯旭、鹿玲双方所签订的租赁合同约定租期为10年，但在鹿玲与吕亚霖签订新的租赁合同时，应视为双方已协商一致同意对该份合同予以解除，此时双方的合同权利义务终止，鹿玲应及时的将超额的房租和押金一并退还于孔纯旭，故对孔纯旭要求鹿玲退还房租和押金的诉请，一审法院予以支持。根据孔蕾微信记录显示直至2019年5月17日仍未搬出，结合鹿玲与吕亚霖所签订的租赁合同租期自2019年5月10日开始计算，房租应计算至2019年5月9日。根据孔纯旭已付17万元和租赁合同所约定的最终年租金10万元和前两年租金半年一交的约定，可以认定租金交至2019年6月30日止，并已付押金2万元，折算后月租金为8333.33元，鹿玲应退付14166.73元租金，鹿玲应退付租金和押金共计34166.73元。孔纯旭在双方合同权利义务终止后，亦应及时将房屋交付于鹿玲，但直至2019年5月17日仍未搬出，且至今仍未交接，不排除鹿玲与吕亚霖合同未最终实际履行与此有关，孔纯旭存在过错，应依约承担违约责任，合同约定违约金为2万元，与上述相互折抵后，鹿玲最终应退付孔纯旭14166.73元。对孔纯旭诉请中超出一审法院认定部分，证据不足，一审法院不予支持。对鹿玲反诉要求继续履行租房合同，并要求支付2019年下半年租金6万元无事实依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、鹿玲于一审判决生效后十日内退付孔纯旭14166.73元；二、孔纯旭的其他诉讼请求；三、鹿玲的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元、反诉费650元，共计1050元，由孔纯旭承担246元，鹿玲承担804元。二审期间鹿玲提供证人张某书面证言。该书面证明显示：“张某听吕亚霖说，案涉房屋没有腾出来，孔纯旭与鹿玲的租赁合同没有解决完毕，吕亚霖与鹿玲的合同作废了”。鹿玲欲证明孔纯旭违约，鹿玲没有过错。孔纯旭质证：该书面证据应该在一审出示，不属于二审新证据，证人应该出庭接受质询，否则不符合证据规则的要求，应该不予采信。本院认为，证人张某未到庭接受质询，对该书面证言的真实性无法确认，本院不予采信。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，按照租房合同约定“本房屋月租金人民币壹万元，年租金拾贰万元，在租赁期间鹿玲给孔纯旭优惠的两万元充为瑜伽锻炼卡，最终孔纯旭向鹿玲交年租金为拾万元”。孔纯旭没有为鹿玲办理2万元的瑜伽锻炼卡，故应认定房租月租金为1万元。鹿玲与孔纯旭介绍的承租人吕亚霖虽然曾签订新的房屋租赁合同，后随即当场销毁，表明鹿玲与吕亚霖之间没有形成租赁关系。孔蕾微信记录内容能够证明直至2019年5月17日孔纯旭仍未搬出租赁房屋。鹿玲在公安部门介入下2019年6月30日将出租房屋房门打开，鹿玲接收房屋时间应为2019年6月30日。鹿玲接收房屋后，其与孔纯旭的租赁关系已实际解除，鹿玲要求孔纯旭继续履行合同的诉讼请求不应予以支持。因孔纯旭没有提供证据证明其向鹿玲交纳过押金，本院对于孔纯旭要求鹿玲退还2万元押金的诉讼请求不予支持。孔纯旭实际占用案涉房屋直至2019年6月30日，其交纳的租金已经用尽，孔纯旭要求鹿玲退还2万元租金的请求没有事实依据，应予驳回。综上，一审判决认定租金标准、租赁终止时间不当，判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初2108号民事判决；二、驳回孔纯旭的诉讼请求；三、驳回鹿玲的反诉请求。一审案件受理费400元，由孔纯旭承担；一审反诉费650元由鹿玲承担。二审诉讼费2100元，由孔纯旭承担446元，由鹿玲承担1654元。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇一九年十二月六日法官助理张世杰书记员王天龙