上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初15128号原告(反诉被告)：上海吉风化工有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨捷，执行董事。委托诉讼代理人：徐培恩，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王正洋，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。被告：上海亭福实业公司，住所地上海市松江区。法定代表人：缪爱平，总经理。委托诉讼代理人：沈冬毅，上海巨明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市松江区九亭镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：沈明，镇长。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。被告：上海田富实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高春霞，总经理。委托诉讼代理人：戚小花，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。原告上海吉风化工有限公司(以下简称“吉风化工”)与被告上海亭福实业公司(以下简称“亭福公司”)、上海市松江区九亭镇人民政府(以下简称“九亭镇政府”)、上海田富实业有限公司(以下简称“田富实业”)其他合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告九亭镇政府提出反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王正洋、徐培恩，被告亭福公司的委托诉讼代理人沈冬毅，被告九亭镇政府的委托诉讼代理人许静雯以及被告田富实业的委托诉讼代理人张磊均到庭参加诉讼。审理中，本院依照原告的申请，依法委托上海大雄房地产估价有限公司以及上海中世建设咨询有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告(反诉被告)吉风化工向本院提出诉讼请求：1.解除原告与“上海久富经济开发区”、亭福公司签订的《出让土地使用权地块预约协议》；2.判令被告亭福公司与九亭镇政府赔偿原告绿化损失147,500元；3.判令被告亭福公司与九亭镇政府赔偿原告房屋建造及装修费用损失4,509,133元；4.判令被告亭福公司与九亭镇政府赔偿原告土地使用权价值损失15,750,000元(1,500,000元/亩×10.5亩)；5.判令被告田富实业对上述第2-4项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：1995年3月7日，原松江县人民政府办公室印发《关于同意建立“上海久富私营经济开发区”的批复》，同意九亭镇政府建立“上海久富私营经济开发区”，负责招商引资、组建经济实体以及建设、经营管理。1996年9月17日，九亭镇政府批准“上海久富私营经济开发区”更名为“上海久富经济开发区”。原告为响应九亭镇政府及“上海久富经济开发区”的招商号召，于2002年4月3日签订《出让土地使用权地块预约协议》，约定原告受让本区470号地块(即现在的威乐路XXX号)，面积约7,000平方米，用途为工业，使用年限为50年，土地使用权出让金单价为每平方米180元，总价合计1,260,000元。原告依约于2002年4月8日向被告亭福公司支付土地使用权出让款360,000元，并于2002年9月6日支付500,000元，又于2004年10月11日向“上海久富经济开发区”支付200,000元。原告支付土地出让款合计1,060,000元。被告九亭镇政府将上述470地块交付给原告使用。“上海久富经济开发区”于2003年5月19日向原告出具《承诺书》，承诺“因市、区规划局、土地局、建筑管理所、监察部门检查时，由久富开发区和九亭镇政府进行协调、疏通以及承担责任，凡涉及到用地处罚由久富开发区负责”。因上述承诺，原告在470地块上建造了厂房并进行装修。然，由于“上海久富经济开发区”与九亭镇政府迟迟未能兑现为原告办理土地使用权证书的承诺，原告多次进行催促。2008年11月3日，被告九亭镇政府向原告出具房屋产权证明，向原告保证为原告办理土地使用权证书及房屋产权证的承诺一定会兑现，原告所建工业厂房的所有权归属于原告。然，被告九亭镇政府非但没有兑现承诺，反而于2016年7月8日向原告出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，责令原告限期拆除470地块上的房屋。2016年11月15日，被告九亭镇政府又出具《限期拆除违法建筑催告书》，并于同年11月17日强制拆除了原告在470地块上所建造的2栋工业厂房、1栋办公楼等建筑，强行收回了地块。“上海久富经济开发区”已于2004年4月被上海市松江区人民政府决定撤销，其权利义务由被告九亭镇政府承担。被告田富实业与“上海久富经济开发区”实为“一套班子”经营管理，故应当承担连带责任。因被告的违约行为，给原告造成巨大损失，故原告诉至本院，望判如所请。被告亭福公司辩称，亭福公司并非合同相对方，其在《出让土地使用权地块预约协议》中盖章仅仅系作为村办企业表示同意“上海久富经济开发区”将涉案地块转让给原告。被告(反诉原告)九亭镇政府辩称，其作为“上海久富经济开发区”撤销后权利义务继受主体，同意解除《出让土地使用权地块预约协议》。原告无法取得涉案地块国有建设用地使用权系因为无法取得房屋土地行政管理部门的审批，“上海久富经济开发区”不存在任何违约行为，无需承担相应违约责任。原告主张的赔偿金额不合理，请求法院按照合同履行情况以及当事人的过错比例酌情确定赔偿金额。原告主张土地使用权溢价损失应以2011年11月17日作为判断土地使用权价值的基础，且应考虑原告若成功取得国有土地建设用地使用权还应支付相应土地转性成本。原告主张的绿化损失未经司法鉴定，对金额不予认可。被告田富实业辩称，不同意承担连带责任，原告主张其承担连带责任并无事实及法律依据。其余答辩意见同被告九亭镇政府。同时，被告(反诉原告)九亭镇政府提出如下反诉请求：判令原告吉风化工支付土地占有使用费368,403.29元(自2002年4月3日至2016年11月11日期间，计5,336天，按照每天69.04元计算)。事实和理由：若解除《出让土地使用权地块预约协议》，则原告应当将其占有使用涉案地块的利益返还给被告九亭镇政府，无法返还的，应折价补偿。原告(反诉被告)吉风化工针对反诉请求辩称，不同意被告九亭镇政府的反诉请求，被告九亭镇政府主张土地占有使用费缺乏法律依据。经本院审查认定事实如下：1995年3月，“松江县”人民政府批准被告九亭镇政府设立“上海久富私营经济开发区”。1996年9月，被告九亭镇政府通知“上海久富私营经济开发区”更名为“上海久富经济开发区”。被告九亭镇政府确认其已撤销“上海久富经济开发区”，并同意承担“上海久富经济开发区”债务的清偿责任。2002年4月3日，“上海市松江区房屋土地管理局”作为甲方，案外人郑清碧作为乙方，双方签订《出让土地使用权地块预约协议》一份，载明：“一、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》(以下简称《办法》)的规定，上海市松江区房屋土地管理局(以下简称甲方)同意向郑清碧(以下简称乙方)出让九亭镇久富开发区良富路南地块的土地使用权。该地块简称松江470地块。二、该地块面积约为7,000平方米。出让地块面积以实际测定并载入《土地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)为准。三、出让地块的意向用途为工业用地(标准厂房二层)，地块上的建筑容积率壹万平方米/公顷，建筑密度为40%以下以规划部门核定为准。具体用地的要求及出让条件将由《出让合同》附件详细规定。四、该地块甲方以毛地形式批租。双方同意出让使用权的年限为50年；土地使用权的出让金为每平方米180元人民币，出让金的总额126万元人民币(出让金的总额按土地单价乘以实测面积)。出让金以人民币支付。五、乙方同意在本协议签订后，于二〇〇四年四月十五日以前，向甲方支付土地使用权出让定金叁拾陆万元人民币，(逾期支付定金，该协议视作废)。甲方在签订本协议后，二〇〇二年七月三十日以前完成《出让合同》签订的准备工作。在《出让合同》签订后，本协议自行终止。因乙方原因造成《出让合同》不能签订的(自本协议签订之日起本年内)，视本协议无效，所付定金不予退还。如甲方在签订本协议后再与任何第三方协议该地块使用权的出让事宜，造成出让合同不能签订的，甲方双倍退还乙方已付的定金。六、该土地内的市政设施及平整由乙方自行负责。地块外的市政设施，包括供电、电讯、供水、污水排放、道路等，甲方提供。地块内市政设施的完成与配套，由乙方自行负责，甲方帮助协调，费用由乙方承担。七、本协议于二〇〇二年四月三日在上海市松江区签订。本协议用中文书写，一式四份，甲、乙双方各执二份”。在落款处，李华作为甲方授权代表签字，被告亭福公司在甲方授权代表签名下部盖章，陆辉代表被告亭福公司签字。审理中，原、被告均确认，落款处李华系代表“上海久富经济开发区”签名，李华时任“上海久富经济开发区”管理委员会副主任。“上海久富经济开发区”签订该协议并未取得当时的“上海市松江区房屋土地管理局”授权。乙方郑清碧系原告吉风化工股东之一杨茂之配偶，其系代表原告吉风化工签订该协议。2003年5月19日，“上海久富经济开发区”出具《承诺书》，载明：“上海久富经济开发区为谋求经济的进一步发展，促进实体企业项目早启动、早产出为目的，在土地、建设工程有关手续未办妥之前，开发区特对上海吉风化工有限公司作出承诺：一、动工之前为企业做好临时水、电、通信等，并且到工地。二、施工期间，如碰到市、区规划局、土地局、建筑管理所、监察部门检查时，由九亭镇人民政府和久富经济开发区进行协调、疏通以及承担责任。凡涉及到用地处罚由久富经济开发区负责；凡涉及到建筑施工由上海吉风化工有限公司。三、另外，建设单位负责督促施工单位做好建设工程管理和安全生产，确保工程安全”。2003年11月，上海市松江区规划管理局向原告吉风化工出具《建筑工程设计方案审核意见单》，原则同意吉风化工设计方案。2004年5月17日，案外人上海华设工程咨询有限公司向原告吉风化工出具《建筑工程施工图审查通过证书》，载明吉风化工1#车间、2#车间、3#办公楼、4#门卫+配电间施工图设计文件经审查，予以通过。2005年，原告吉风化工与案外人上海淀浦市政水利工程有限公司签订《建设工程施工合同》，由案外人上海淀浦市政水利工程有限公司承包在涉案地块上建造厂房、办公楼、配电间的建设工程。2008年11月3日，上海市松江区九亭镇人民政府工贸办出具《房屋产权证明》，载明：“位于上海市松江区九亭镇威乐路XXX号(房屋坐落的详细地址)的房屋，2005年6月建造，房屋面积4,021平方米，房屋用途工业用房，房屋产权属上海吉风化工有限公司所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。特此证明”。原、被告双方均确认上述470地块厂房建成后，门牌号码为威乐路XXX号。2008年12月15日，本区威乐路XXX号注册成立上海有臣实业有限公司。原告吉风化工称，为落实“税收落地”政策，原告吉风化工的股东在威乐路XXX号成立了上海有臣实业有限公司。原告与上海有臣实业有限公司共同使用威乐路XXX号厂房等。2016年7月8日，被告九亭镇政府向案外人上海有臣实业有限公司出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，载明“经查，你(单位)在威乐路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第二十四条等有关规定，本机关拟作出责令限期拆除违法建筑决定……”。2016年7月14日，被告九亭镇政府向案外人上海有臣实业有限公司出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明“经查，你(单位)在威乐路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，……本机关责令你(单位)于2016年7月21日16时前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关将依法强制拆除……”。2016年11月15日，被告九亭镇政府向案外人上海有臣实业有限公司出具《限期拆除违法建筑催告书》，载明“经查，你(单位)在位于威乐路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，……因你(单位)未在规定期限内拆除搭建的违法建筑，依照《中华人民共和国行政强制法》第三十五条的规定，本机关催告你自收到本催告书之日起五日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除……”。2016年11月17日，本区威乐路XXX号厂房等建筑物、构筑物被强制拆除。位于本区威乐路XXX号的土地性质为集体农用地，属于原九亭镇金吴村。审理中，原告吉风化工确认其向被告亭福公司支付土地使用权出让款86万元，向被告田富实业支付土地使用权出让款20万元。被告亭福公司确认收到原告支付的出让款86万元，并且已经全部转给了被告田富实业。被告田富实业确认收到原告支付的出让款20万元,并称因“上海久富经济开发区”没有开设银行账户，故以被告田富实业的名义代收所有土地使用权出让款。三被告对于原告系《出让土地使用权地块预约协议》的合同主体无异议，对于李华系代表“上海久富经济开发区”签字亦无异议。原告提供厂区平面图及照片一组，证明直至涉案厂房被强制拆除之日，原告在厂区内种植的20年树龄的桂花树150余棵以及其余品种树木20余棵，绿地草坪约500平方米无法搬离，按照市场价格计算，原告绿化损失应为147,500元。三被告对该组证据不予认可。原告提供(2013)沪一中民四(商)终字第85号民事判决书，证明生效判决已经认定田富实业应当对“上海久富经济开发区”的债权债务承担清偿责任。被告田富实业对该判决的真实性无异议，但是认为在该案中被告田富实业系自愿加入债务承担，不可作为本案中其承担责任的依据。审理中，本院依照原告申请，依法委托上海大雄房地产估价有限公司对于涉案地块即位于本区威乐路XXX号土地使用权市场价值进行司法鉴定。上海大雄房地产估价有限公司出具《大雄房咨ZFSQXXXXXXXXXX号》房地产价格咨询报告，载明假设位于本区威乐路XXX号土地用途为工业，权属性质为国有建设用地，2016年11月17日土地使用权价值为8,650,000元，2018年12月7日及2018年12月22日土地使用权价值均为9,600,000元。原告吉风化工对上述价值金额本身无异议，但是认为该鉴定意见为一级市场价值，而非二级市场价值。对此，鉴定人员回复称，所谓的二级市场价值是指土地上的房屋建成以后房地产一并转让的价值，因土地使用权本身无法进行市场交易，故不存在二级市场交易价格。三被告对该司法鉴定意见无异议。本院依照原告申请，依法委托上海中世建设咨询有限公司对于原告主张的房屋建造及装修费用进行司法鉴定。上海中世建设咨询有限公司出具《中世造鉴字[2019]第0014号》司法鉴定意见书，载明原告建造厂房及装修造价为4,509,133元。原告对该鉴定结论无异议。三被告对鉴定金额本身无异议，但是认为鉴定依据系原告提供的施工图纸，故不予认可。对此，鉴定人员回复称，因现场厂房已经拆除，故只得依据原告提供的施工图纸进行鉴定，造价主要为建造费用，少量为装修费用，且未考虑折旧问题。以上事实，有通知、《出让土地使用权地块预约协议》、《承诺书》、支付凭证、《房屋产权证明》、勘察合同、设计协议书、征询意见单、建设工程施工合同、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《责令限期拆除违法建筑催告书》、《责令限期拆除违法建筑决定书》、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，涉案土地性质为集体农用地，根据土地管理法的相关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。故涉案土地应当办理农用地转性审批手续，经依法征收转为国有建设用地后，方可有偿转让。根据《出让土地使用权地块预约协议》载明的内容，甲方之合同义务系完成签订土地使用权出让合同的准备工作，涉案地块最终应以工业用途进行使用。由此，从甲、乙双方的订约目的来看，系明知涉案地块正式出让前需要先完成土地性质转变手续，而不是直接出让集体土地的使用权，故该协议应属土地性质转变前土地出让的前置框架性协议。鉴于双方在主观上并无任何规避法律禁止性规定的意图，合同内容亦未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故该协议应属有效，双方均应恪守。原、被告当事人对于《出让土地使用权地块预约协议》的乙方主体为原告以及“上海久富经济开发区”为甲方主体均无异议，本院予以确认。双方对于被告亭福公司是否为签约主体产生争议，对此，本院认为，亭福公司在《出让土地使用权地块预约协议》中盖章的行为，应视为其作为签约主体同意接受协议的约束。被告亭福公司辩称其仅作为见证方在协议上盖章，但协议落款处并未载明见证方，被告亭福公司该项辩称意见，依据不足，本院不予采信。被告九亭镇政府作为“上海久富经济开发区”的设立及撤销单位，同意承担“上海久富经济开发区”的债务，于法不悖，本院予以确认。因被告亭福公司、“上海久富经济开发区”未能按照《出让土地使用权地块预约协议》的约定期限完成正式土地使用权出让合同签订的准备工作，涉案土地至今仍为农村集体土地性质，原告取得涉案土地国有建设用地使用权之合同目的无法实现，被告亭福公司、“上海久富经济开发区”存在违约，原告主张解除合同于法有据。关于合同解除的时间，本院以本案中原告主张解除合同的诉状副本送达被告之日即2018年12月22日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的后果，被告亭福公司、九亭镇政府应将收取的土地费1,060,000元返还原告。虽然，原告并未提出返还土地费之诉讼请求，但是其在赔偿土地使用权溢价损失时并未扣除土地费，故原告主张中应包含返还土地费之意思表示，本院对此在本案中一并处理。原告基于《出让土地使用权地块预约协议》以及“上海久富经济开发区”出具的《承诺书》，在涉案土地上建造了相关厂房并进行装修，现厂房等建筑物被强制拆除，导致原告产生相应损失，被告亭福公司与九亭镇政府应予赔偿。上海中世建设咨询有限公司已对原告厂房建造及装修费用出具了司法鉴定意见书，鉴于厂房已被拆除，只得依据原告提供的施工图纸及相关资料进行鉴定。三被告对施工图纸、施工合同等形式上的真实性均无异议，且未提供相关证据证明司法鉴定意见存在明显不当之处，故本院对于该司法鉴定意见予以认可。然，原告在没有取得建设工程规划许可证的情况下，即在涉案土地上建造厂房等建筑物，亦存在一定的过错责任。本院结合本案客观实际，根据当事人的过错程度，酌情确定被告亭福公司、九亭镇政府赔偿原告厂房建造、装修费用损失3,000,000元。如若《出让土地使用权地块预约协议》可得正常履行，原告可获得涉案土地转性为国有建设用地后的使用权价值。现因合同解除，致使原告无法获得该履行利益，被告亭福公司、九亭镇政府应予赔偿。虽然合同于2018年12月22日解除，但是原告在涉案土地上建造的厂房于2016年11月17日已被作为违法建筑强制拆除，自该日起原告即应明知不可能再就厂房及土地取得不动产权证。原告未能及时行使合同解除权，直至本案诉讼过程中才主张解除合同，原告不可因其怠于行使权利而获益，故本院还是以2016年11月17日的土地使用权价值作为判断原告该项损失的基础。根据上海大雄房地产估价有限公司出具的司法鉴定意见，涉案土地假设为国有建设用地在2016年11月17日的使用权价值为8,650,000元，减去协议约定的土地费1,260,000元为7,390,000元，此系原告的土地使用权价值损失。原告称应按照二级市场对于涉案土地使用权价值进行鉴定，鉴定人员对此已作出明确回复，本院认为鉴定人员的回复合法合理，故对原告该项意见本院不予采信。然，双方所签的协议毕竟是土地出让前的预约协议，与签订正式的国有土地使用权出让合同相比所能获得的利益尚存差距，在被告亭福公司与“上海久富经济开发区”作为签约主体的情况下，原告对于出让合同签订的不确定性应当有所预期。故本院考虑到本案的实际情况，酌情确定被告亭福公司、九亭镇政府应赔偿原告该项损失5,000,000元。对于原告主张的绿化损失，因原告并未提供充分证据证明其对绿化存在实际投入以及具体金额，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告田富实业作为“上海久富经济开发区”的管理单位应承担连带责任，本院认为，虽然田富实业在他案中同意承担“上海久富经济开发区”的债务，但是在本案中其明确表示不同意承担，在田富实业没有法定义务承担债务的情况下，不宜以田富实业在另案中的意见约束其在本案中继续承担责任。另，田富实业已对其收款行为作出合理解释，原告主张被告田富实业对被告亭福公司、九亭镇政府承担连带清偿责任，依据不足，本院难以支持。关于被告九亭镇政府提出的反诉请求，本院不予支持。因对涉案土地的占有使用价值亦属于原告履行利益的一部分，在被告违约导致合同解除的情况下，无权主张原告承担相应土地占有使用费用。另，作为合同解除的后果，本应由原告将涉案土地返还给被告亭福公司、九亭镇政府。但因涉案土地上的厂房等建筑物已被九亭镇政府拆除，涉案土地现处于空置状态，被告完全可以自行收回，被告九亭镇政府亦未在本案中提出反诉主张返还土地，故本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海吉风化工有限公司与原“上海久富经济开发区”、被告上海亭福实业有限公司于2002年4月3日签订的《出让土地使用权地块预约协议》；二、被告上海亭福实业有限公司、被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海吉风化工有限公司土地费1,060,000元；三、被告上海亭福实业有限公司、被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海吉风化工有限公司厂房建造及装修费用损失3,000,000元；四、被告上海亭福实业有限公司、被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海吉风化工有限公司土地使用权价值损失5,000,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海吉风化工有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费147,255元，反诉案件受理费3,413元，鉴定费120,935元，合计诉讼费271,603元，由原告(反诉被告)上海吉风化工有限公司负担93,190元(已付)，由被告上海亭福实业有限公司、被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府共同负担175,000元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府负担3,413元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  黄坤生二〇一九年十二月三十一日书 记 员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……