大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6305号原告：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司，住所地大连市中山区。负责人：吴沂城，总经理。委托诉讼代理人：王蕾，女，该公司职员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：江卓妍，辽宁昭明律师事务所律师。被告：沙云霞，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：纪雪松（被告丈夫），住大连市西岗区。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司与被告沙云霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司的委托诉讼代理人王蕾、江卓妍，被告沙云霞及其委托诉讼代理人纪雪松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2012年8月13日至2019年2月28日期间的物业管理费18328.03元及滞纳金1500元。事实与理由：原告与被告于2011年8月14日签订《业主临时公约》，约定原告作为被告所在小区的物业服务管理公司，负责维护物业公共安全环境和秩序，被告向原告支付物业管理费5.4元/平方米/月，每月10日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，视为违约，应承担违约责任。规约签订后，原告按照约定提供了物业管理服务，但被告自2012年8月13日起，至今未交纳物业管理费。被告房屋建筑面积为43.20平方米，每月物业管理费为233.23元，截止2019年2月28日，被告共拖欠原告物业管理费18328.03元、滞纳金1500元，合计19828.03元。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告沙云霞辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原、被告间已无权利义务关系，原告无权收取被告物业费。被告与开发商签订的商品房买卖合同的补充协议十一款12.5条约定前期物业管理服务期限为2年，根据最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条的规定，物业公司请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。2.《大连市物业服务收费管理实施细则》第十一条规定，首次认定的临时物业服务收费标准有效期限为一年。原、被告2011年8月14日签订的业主临时公约已于2012年8月13日到期，临时公约并非物业合同，且该公约已被2013年7月26日的业主大会废止，故原告无权依据该临时公约收取物业费。3.根据《大连市物业服务收费管理实施细则》的规定，案涉小区物业费的收取标准在2012年属特级标准，在2018年属于五星级标准，但原告的物业服务质量根本无法达到合同收费标准，不是封闭小区、没有绿化、没有小区安保、一楼大堂的唯一一名保安也形同虚设，原先承诺的24小时热水现在已经停供，原告的物业服务不适应现在的收费标准。4.原告的物业服务收费没有执行《大连市住宅物业服务标准》《关于做好大连市住宅物业服务标准推行工作的通知》，没有与业主协商，没有进行成本分析，没有公示服务等级及服务内容，其服务等级、服务内容与收费不匹配、差距极大。广大业主意见极大，2019年7月8日业主代表在大连电视台记者的带领下召开了业主见面会，就物业服务不达标的问题逐项提出质疑，原告至今未进行公示及明确答复。5.原告诉请中立案之日前3年的物业服务费已过诉讼时效，依法应予以驳回。6.本案是原告违约在先,被告根据合同法履行了自己的抗辩权,根本无需向原告支付任何违约金。经审理查明，2008年9月23日，辽宁宝城房地产开发有限公司（甲方）与原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司（乙方）签订《物业管理委托服务合同》，合同约定：甲方委托乙方担任大连沿海国际中心的物业管理单位；物业管理运行期委托管理服务自该项目正式开业之日起为期2年，即2010年9月1日起至2012年8月31日止；当标的物业权属关系发生变化(包括业权分散或变更)而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止；物业管理运行期的服务事项：公共建筑物、附属配套设施等物业共用部分的维护、保养和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，自动化系统的维护保养和管理，安全秩序与消防管理，道路交通与停车场管理，日常保洁与定期清洁，庭院绿化与花卉租摆，管理与该物业相关的数据、档案、资料，代收代缴与有偿服务等；国际公寓区域物业服务费按建筑面积每平方米每月4.42元收取，酒店式公寓区域物业服务费按建筑面积每平方米每月5.4元收取；如果物业服务费按月交纳，应当于每个月的前五日内缴纳，如果物业服务费按年缴纳，应当于年度起算的第一个月底前缴纳；逾期交纳的，乙方有权中止服务及收取每日仟分之叁的滞纳金，并保留追索上述欠款及违约金的权利；合同还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋坐落于大连市沙河口区，建筑面积43.2平方米，房屋用途非住宅，房屋类别为写字间。2010年4月8日，被告沙云霞与辽宁宝城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋，合同附件四补充协议第十二条约定：买受人同意在业主委员会选聘新的物业管理公司前，由出卖人委托的物业管理企业实施统一的物业管理，物业管理费暂按每月5.4元/平方米建筑面积收取；买受人不得以物业的质量或与物业管理无关问题为由拒交物业管理费；买受人同意在业主委员会制定新的《业主临时规约》《小区管理规约》《用户手册》前接受出卖人制定的有关小区公共利益的《业主临时规约》《小区管理规约》《前期物业管理协议》《用户手册》，并承诺受其制约；出卖人签订的前期物业管理服务期限为2年，买受人知晓，并予以认可。嗣后，被告签署承诺书，承诺“为维护本大厦的管理，本人已详细阅读《沿海国际中心业主临时公约》，本人同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任”。《沿海国际中心业主临时公约》对物业费的收取标准、滞纳金的约定同《物业管理委托服务合同》。2015年3月14日，被告与案外人魏某某签订《房屋租赁合同》将该房屋出租。被告未交纳该房屋2012年8月13日至2019年2月28日的物业费。另查，2015年5月18日，原告曾至本院起诉被告物业服务合同纠纷，后原告于2015年6月10日撤回起诉。再查，2014年1月22日，案外人赵某某、李某起诉被告大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会业主撤销权纠纷一案，2014年7月18日本院作出（2014）沙民初字第720号民事判决，撤销被告业委会于2013年11月25日做出的《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》。判决作出后，被告不服、提起上诉，2014年11月5日大连市中院作出（2014）大民二终字第01163号民事判决，驳回上诉、维持原判。庭审中，原告还提交物业费催缴单22份，拟证明常年向被告催缴物业费，被告对该证据不予认可。庭审中，被告提交原告沿海国际物业服务中心回函复印件一份，拟证明案涉小区业主委员会已成立并得到原告认可、临时服务公约废止，原告对该证据不予认可。上述事实，有原告提交的起诉状、《物业管理委托服务合同》《沿海国际中心业主临时公约》、总平面图、本院（2014）沙民初字第720号民事判决书，大连市中级人民法院（2014）大民二终字第01163号民事判决书，被告提交的答辩状、《商品房买卖合同》及附件，本院调取的房屋信息查询结果单及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，辽宁宝城房地产开发有限公司与原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司签订的《物业管理委托服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力。被告沙云霞作为小区业主，享受了原告的物业服务，但未按合同约定履行物业费给付义务，原告要求其给付拖欠物业费的诉请本院予以支持。被告虽以合同过期为由拒交物业费，但《物业管理委托服务合同》4.2条明确约定，合同期满后标的物业权属关系发生变化而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续。本案中，案涉小区业权已经分散，大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会2013年11月25日做出的《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》亦被生效法律文书予以撤销，案涉小区至今未与其他企业签订物业服务合同，由原告提供物业服务至今，故被告应依《物业管理委托服务合同》约定交纳物业费，被告该项抗辩意见本院不予采纳。关于住宅物业费的收取标准，购房合同补充协议及前期物业合同均明确约定为5.4元/月/平方米，被告虽主张该价格过高，但是其依据的《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》《关于做好推行工作的通知》均系对住宅物业费的规定，而案涉房屋用途为非住宅，房屋类别为写字间，不适用上述规定，故被告该项抗辩意见本院不予采纳，其应按《物业管理委托服务合同》约定的5.4元/月/平方米的标准向原告交纳物业费。关于物业费交纳的期限，被告虽提出诉讼时效抗辩，但原告提供的房屋租赁合同、物业费催缴单、民事裁定书能够形成证据链，证明自2015年5月18日起每年均向被告催缴物业费，故被告应给付原告2013年5月19日至2019年2月28日期间的物业费16197.4元（5.4元/平方米/月×43.2平方米×69月零13天）。诉请中的其他部分原告虽也提供了物业费催缴单，但证据本身未能体现何时、以何种方式向被告送达，本院不予支持。庭审中，被告虽以原告物业服务不达标拒交物业费，但并未提供证据证明其主张。并且，原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故被告以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的原告在服务方面存在的问题，原、被告应本着真诚协商的态度，促使矛盾和纠纷的化解。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。关于滞纳金一节，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沙云霞于本判决生效之日起十日内给付原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司2013年5月19日至2019年2月28日期间的物业费16197.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费296元（原告已预付），由原告负担91元，由被告负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  谭隽婷人民陪审员  毕爱平人民陪审员  阎 玲二〇一九年十二月二十七日书 记 员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。