襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初5762号原告（案外人）：襄阳宏泰盛世实业有限公司，住所地：襄阳市襄州区XX大道XX号。统一社会信用代码XXXXXX。法定代表人：董直记，董事长。委托诉讼代理人：胡东升，湖北春园律师事务所律师。委托诉讼代理人：余瑞，湖北春园律师事务所律师。被告（申请执行人）：汉口银行股份有限公司襄阳分行，住所地襄阳市樊城区XX路XX号。统一社会信用代码XXXXX。主要负责人：黄治峰，行长。委托诉讼代理人：叶豫飞，男，19XX年X月X日出生，汉口银行股份有限公司襄阳分行员工。委托诉讼代理人：孙曙光，男，19XX年X月X日出生，汉口银行股份有限公司襄阳分行员工。第三人（被执行人）：王志国，男，19XX年X月X日出生，汉族，住襄阳市高新区。第三人（被执行人）：张丽，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住襄阳市高新区。原告襄阳宏泰盛世实业有限公司（以下简称宏泰盛世公司）与被告汉口银行股份有限公司襄阳分行（以下简称汉口银行襄阳分行）、第三人王志国、张丽案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏泰盛世公司的委托诉讼代理人胡东升，被告汉口银行襄阳分行的委托诉讼代理人叶豫飞、孙曙光，第三人王志国到庭，第三人张丽经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰盛世公司向本院提出诉讼请求：1.停止对襄阳市××区钻石大道××世纪家居生活广场××、126两套商品房的强制执行，并解除预查封等保全措施；2.确认位于襄阳市××区钻石大道××世纪家居生活广场××、126两套商品房归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月6日，原告与第三人张丽、案外人王蓝璞签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为XF2XXXX3、XF201XXXX54），第三人王志国作为王蓝璞的法定代理人在合同上签字。合同约定第三人首付购房款的50%，剩余房款办理银行按揭贷款，由原告对贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，被告偿还了部分贷款后，拒不履行后续还款义务，导致原告保证金被银行划扣。2018年9月6日，上述商品房买卖合同经襄州区人民法院（2017）鄂0607民初4145号民事调解书调解解除。原告在申请执行后得知第三人因与被告金融借款合同纠纷一案进入执行程序，襄阳市襄州区XX大道XX家居生活广场XXX两套商品房被樊城区人民法院预查封，遂向襄阳市樊城区人民法院提出执行异议申请，后樊城区人民法院作出（2019）鄂0606执异158号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告基于开发建设，以原始取得的方式取得涉案房屋产权，并取得房屋权属证明；涉案房屋未办理产权转移登记，因此，原告仍然是涉案房屋的产权人。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败”；“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款的债权消灭”。即商品房买卖合同解除的，债权消灭、预告登记失效。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并未实际占有该财产，但第三人依照合同约定保留所有权，申请执行人已经向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。（2019）鄂0606执异158号裁定书适用法律错误，本案中，虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。但通知同时规定预查封房屋的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封才自动转为查封登记，且预查封具有期限。因此，预查封并非正式查封。目前法律仅规定被查封房产不得再行转让，在预查封状态下房屋买卖双方当事人行使合法正当的合同解除权，应当受到法律保护。商品房买卖合同合法解除后，商品房本身不再是预查封对象，故（2019）鄂0606执异158号裁定书错误理解了“执行标的”的含义。综上，原告系涉案房屋的产权人，且与第三人买卖合同被合法解除，涉案房屋不再符合作为被告与第三人金融借款合同纠纷执行标的物的条件，故请求判决原告诉求如上，以维护原告合法权利。被告汉口银行襄阳分行辩称，其申请法院预查封涉案房屋合法有效，房屋在没有解除查封的情况下办理房产过户是不合法的。第三人王志国述称，其与原告的纠纷，在襄州区人民法院已经调解。第三人张丽未作陈述。经审理查明，王志国、张丽系夫妻关系，王蓝璞系二人的女儿。2015年5月6日，张丽、王蓝璞作为买受人，王志国作为王蓝璞的法定监护人，与出卖人宏泰盛世公司签订两份商品房买卖合同及附件，约定购买位于襄阳市襄州XXXX大道XX家居生活广场第XX幢1单元XX号和XX号房屋，125号房屋建筑面积为46.95平方米，总价款为746756元，买受人在签订合同时支付376756元，剩余房款37万元办理银行按揭；126号房屋建筑面积为46.95平方米，总价款751404元，买受人在签订合同时支付381404元，剩余房款37万元办理银行按揭。两份商品房买卖合同均约定出卖人在房屋交付使用后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四《合同补充协议》约定，买受人应在签订商品房买卖合同后7日内签署贷款文件、提供贷款所需各类资料并支付相关费用，并且按出卖人或银行通知的时间办理各项手续；若因买受人违约导致银行要求出卖人承担担保责任的，买受人应承担赔偿责任，且出卖人有权解除合同，有权收回商品房另行处理，并要求买受人按总价的20%支付违约金。5月29日，襄州住房保障和房屋管理局对两份合同办理商品房买卖合同备案。之后，张丽、王蓝璞支付首付款，向襄阳农村商业银行办理银行贷款，并由宏泰盛世公司为贷款提供阶段性连带责任保证。2015年9月，宏泰盛世公司向张丽交付房屋，张丽、王志国将房屋出租。2015年12月，张丽偿还贷款出现逾期，襄阳农村商业银行将宏泰盛世公司的保证金划扣。2016年10月，汉口银行襄阳分行以金融借款合同纠纷为由起诉王金桃、王林、崔新文、王胜堂、赵书勤、王志国、张丽，本院于2016年11月30日作出（2016）鄂0606民初4767号民事判决，判决王新桃偿还本金836847.75元及罚息，王林、崔新文、王胜堂、赵书勤承担连带清偿责任；王林、崔新文偿还本金186826.41元及罚息，王金桃、王胜堂、赵书勤承担连带清偿责任；王胜堂、赵书勤偿还本金1867505.61元及罚息，王金桃、王林、崔新文承担连带清偿责任；王志国、张丽对上述三笔应付款项承担连带清偿责任。判决生效后，因判决确定的义务未能履行，汉口银行襄阳分行遂申请法院执行。本院于2017年4月26日作出（2017）鄂0606执863号之二执行裁定，裁定查封125号和126号房屋，后对房屋进行了预查封。2017年7月，宏泰盛世公司在襄州区人民法院起诉张丽、王蓝璞、王志国，请求判令解除双方签订的两份商品房买卖合同，依法确认两套房屋所有权归宏泰盛世公司所有，张丽、王蓝璞、王志国返还房屋并赔偿垫付款（截至2017年8月31日共计90117.64元）和支付违约金299632.08元。经调解，襄州区人民法院于2018年9月6日作出（2017）鄂0607民初4145号民事调解书，双方达成如下协议：一、解除双方签订的商品房买卖合同；二、张丽、王蓝璞、王志国于协议签订后5日内配合宏泰盛世公司办理撤销商品房买卖合同的相关手续，将合同、销售发票等相关资料及所购房屋全部退还宏泰盛世公司；三、宏泰盛世公司代张丽、王蓝璞、王志国偿还的银行按揭贷款（包括贷款本金、利息、罚息等），由宏泰盛世公司直接从应退还张丽、王蓝璞、王志国的房屋购房款中予以扣除；四、张丽、王蓝璞、王志国按所购商品房总价的20%向宏泰盛世公司支付违约金292867.4元，该款项直接从退还的房屋购房款中扣除；五、张丽、王蓝璞、王志国返还房屋租金收入7500元，宏泰盛世公司返还房屋维修基金7423元，抵扣后，张丽、王蓝璞、王志国向宏泰盛世公司返还77元；六、张丽、王蓝璞、王志国未能按协议约定交付房屋，则应向宏泰盛世公司支付违约金10万元。2019年7月，宏泰盛世公司对本院查封125号、126号房屋提出执行异议。2019年7月16日，本院作出（2019）鄂0606执异158号执行裁定书，裁定驳回异议请求。宏泰盛世公司遂提起执行异议之诉。另查明，2018年5月30日，宏泰盛世公司作为权利人，取得125号房屋和126号房屋的不动产权证，权证号分别为鄂（2018）襄州不动产权第0010301号和鄂（2018）襄州不动产权第0010302号，权利类型包括国有建设用地使用权和房屋所有权。本院认为，本案争议的焦点为商品房买卖合同的解除能否阻却本院对涉案房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。关于预查封，根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号），下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。只有当土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封登记才转为查封登记。本案中，涉案房屋系宏泰盛世公司开发建设，出卖给张丽、王蓝璞后，至今未转移登记至张丽、王蓝璞名下，房屋所有权仍属于宏泰盛世公司。根据商品房买卖合同附件的约定，张丽偿还银行贷款出现逾期，宏泰盛世公司在承担还贷保证责任后有权解除商品房买卖合同。襄州区人民法院（2017）鄂0607民初4145号民事调解书，确认解除商品房买卖合同，对125号、126号房屋继续执行的基础条件已不存在，故宏泰盛世公司享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对两套房屋强制执行的诉讼请求合法有据，本院予以支持。宏泰盛世公司要求解除保全措施，因保全措施系汉口银行襄阳分行申请执行王金桃、王志国、张丽等一案中的执行行为，是否解除应在执行程序中解决，本院在本案中不作处理。关于宏泰盛世公司要求确认125号、126号房屋归其所有的诉讼请求，因宏泰盛世公司已作为权利人取得两套房屋的不动产权证，且权利类型为国有建设用地使用权证和房屋所有权，本院已无必要予以确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于襄阳市襄州区XX大道XX家居生活广场XX5号、126号的两套房屋；二、驳回原告襄阳宏泰盛世实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17940元，由被告汉口银行股份有限公司襄阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  吴文进人民陪审员  栗建平人民陪审员  陈玉琴二〇一九年十二月二十五日书 记 员  魏 柳