重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初786号 原告:重庆市仁海工贸有限公司,住所地重庆市巴南区鱼洞街道百胜村四社，统一社会信用代码91500113753066071M。 法定代表人：毛安定，经理。 委托诉讼代理人：陈建东，重庆广普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕士才，重庆广普律师事务所律师。 被告:李德伟,男,1974年11月22日出生,汉族,住重庆市沙坪坝区。 原告重庆市仁海工贸有限公司（以下简称仁海工贸公司）与被告李德伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员金宏独任审判。审理中，原告于2019年2月13日申请对2018年5月17日因被告厂房倒塌给原告造成的财产损失的价值进行评估，后本院依法委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司对此进行评估。2019年10月11日，本院收到重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司作出的《关于退回司法评估委托书的函》。因本案案情疑难复杂，本院于2019年10月14日依法裁定将本案转为普通程序，由审判员金宏担任审判长，与人民陪审员谢光碧、喻启平组成合议庭共同负责对本案的审判，分别于2019年11月6日、12月19日公开开庭进行了审理。原告法定代表人毛安定、委托诉讼代理人陈建东、吕士才与被告李德伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仁海工贸公司向本院提出诉讼请求：判令被告李德伟赔偿原告经济损失252611元，并返还保证金7万元。事实与理由：原、被告系租赁合同关系，原告租用被告位于重庆市巴南区鱼洞街道百胜村四社的厂房从事生产经营活动，原告向被告缴纳保证金7万元。2018年5月17日，被告提供的厂房倒塌，造成原告的设施设备、产品被砸坏，产生经济损失合计252611元，对此，被告应承担赔偿责任。另由于被告提供的厂房无法修复导致双方的租赁合同已经终止，被告应返还保证金7万元。原告遂诉至本院，提出如上所请。 被告李德伟辩称，被告于2011年3月29日与黄本忠签订的租赁合同，后黄本忠成立了公司，经营一段时间后于2013年4月将公司转给了王余平，毛安定于2017年3月接手王余平的厂；被告没有收取原告交纳的保证金，其收到的保证金7万元是王余平交纳的，其与原告前任法定代表人王余平约定租金24万元每年，半年一交，交还厂房时厂房必须完整且经验收合格才退还保证金，因原告经常迟延交租金，已按约将厂房保证金2万元扣除；出租厂房倒塌是因为原告在厂房内烧煤炼铝，温度过高且产生硫磺，导致厂房横梁锈蚀所致，属于原告自身原因造成，应由原告赔偿被告的损失，因原告无力赔偿，原告将变压器过户给了被告，故变压器保证金5万元不应再退还；原告未交纳2018年5月的厂房租金及水电费；原、被告的租赁关系事实上已经解除。综上，不同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:原告仁海工贸公司于2003年8月27日成立，原告仁海工贸公司在王余平作为法定代表人时租用被告李德伟位于重庆市巴南区鱼洞街道百胜村四社的厂房用于生产经营，每月租金2万元，双方未签订书面租赁合同。2013年9月16日，王余平向被告李德伟交纳厂房保证金2万元。2015年9月2日，原告仁海工贸公司向被告李德伟交纳变压器保证金5万元。2017年3月，王余平将持有的仁海工贸公司的股份转让给毛安定。2017年4月18日，该公司法定代表人由王余平变更为毛安定。毛安定作为原告仁海工贸公司法定代表人后，原告仁海工贸公司继续租用被告李德伟位于重庆市巴南区鱼洞街道百胜村四社的厂房用于生产经营，双方未签订书面租赁合同，继续按每月2万元向被告李德伟交纳租金。2018年5月17日，原告仁海工贸公司向被告李德伟租用的厂房垮塌。因厂房已无法修复，原告仁海工贸公司于2018年5月底搬离厂房。双方就赔偿事宜协商无果，原告仁海工贸公司遂诉至本院，望判如所请。 审理中，原告仁海工贸公司申请对2018年5月17日厂房倒塌给原告造成的财产损失价值进行评估，为此，本院依法委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司进行评估。2019年10月11日，本院收到重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司作出的《关于退回司法评估委托书的函》，其中载明由于委托鉴定受损项目无法核实确定，故无法开展后续鉴定工作，故退回司法评估委托书及相关附件。后原告仁海工贸公司向本院申请重新选定其他鉴定机构对此进行评估，因重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司退回司法评估委托书的原因为原告要求鉴定的受损项目无法核实确定，而非鉴定机构的原因，即使重新选定鉴定机构仍然存在相同的问题，故本院对原告的申请未予准许。 另查明，被告李德伟出租给原告仁海工贸公司的厂房系彩钢厂房，无相关审批手续。2018年2月6日，原告仁海工贸公司通过王慧的账户向被告李德伟转账支付2018年1月的电费34802.66元。2018年3月30日、5月16日、5月23日，原告仁海工贸公司分别向被告李德伟转账支付32394元、27841.70元、25582元。 上述事实，有原、被告陈述及原告仁海工贸公司提交的保证金收据2张、银行转账记录、股东会决议在卷为证，经庭审举证、质证，本院予以确认。原告仁海工贸公司提交的其余证据及被告李德伟提交的《厂房租赁合同》、收据、证人证言，真实性无法确认，不能作为认定本案事实的依据。 本院认为，本案中，被告李德伟出租给原告仁海工贸公司的厂房系彩钢厂房，无相关审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，原告仁海工贸公司与被告李德伟事实上订立的房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，王余平作为原告仁海工贸公司的法定代表人向被告李德伟交纳的厂房保证金2万元及原告仁海工贸公司向被告李德伟交纳的变压器保证金5万元，被告李德伟均应返还给原告仁海工贸公司，故对于原告仁海工贸公司要求被告李德伟退还保证金7万元的请求，本院予以支持。关于被告李德伟提出的因原告经常迟延交租金，已按约将厂房保证金2万元扣除；因原告无力赔偿被告厂房倒塌的损失，原告将变压器过户给了被告，故变压器保证金5万元不应再退还的抗辩意见，因被告李德伟未提交相关证据予以证明，本院不予采纳。 关于原告仁海工贸公司主张的损失，因原告要求鉴定的受损项目无法核实确定，鉴定机构无法开展鉴定工作，对此，原告作为举证责任人应当自行承担举证不能的不利后果。故对其主张的损失，本院不予支持。 综上，原告仁海工贸公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李德伟于本判决生效之日起十日内退还原告重庆市仁海工贸有限公司保证金7万元； 二、驳回原告重庆市仁海工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6138元，由被告李德伟负担1550元，由原告重庆市仁海工贸有限公司负担4588元，此款已由原告重庆市仁海工贸有限公司自愿垫付，限被告李德伟于本判决生效之日起十日内迳付原告重庆市仁海工贸有限公司1550元，本院收取的案件受理费不作清退。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又全部撤回的，本判决发生法律效力，双方当事人应自觉履行本判决书确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  金 宏 人民陪审员  谢光碧 人民陪审员  喻启平 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  李翠华 书 记 员  颜泠雪