南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0104民初2053号原告（申请执行人）：江西德融医药有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区金鹰路11号，统一社会信用代码91360100787297660N。法定代表人：涂一鸣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万润娇，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张毅，江西阳中阳律师事务所律师。被告（案外人）：谭朝，女，1968年2月12日出生，汉族，住所地江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：蒋国庆，江西华兴律师事务所律师。第三人（被执行人）：纪荣斌，男，1981年11月16日出生，汉族，住所地江苏省东台市。委托诉讼代理人：郭舒萍，江西道善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建华，江西道善律师事务所律师。原告江西德融医药有限公司（以下简称“德融公司”）与被告谭朝、第三人纪荣斌申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德融公司的委托诉讼代理人万润娇、张毅，被告谭朝及其委托诉讼代理人蒋国庆，第三人纪荣斌及其委托诉讼代理人郭舒萍、张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德融公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销南昌市青云谱区人民法院作出的(2019)赣0104执异26号执行裁定书；2.请求贵院立即恢复对坐落于南昌市红谷滩新区丰和南大道1888号中央香榭花园一期6#住宅楼一单元602室房屋的强制执行。事实与理由：一、根据南昌市赣江公证处出具的《房产代持协议书》公证书内容反映：“经查，纪荣斌、胡湛作为实际购房人与名义购房人谭朝经协商一致订立了前面的《房产代持协议书》。纪荣斌、胡湛和谭朝在签订协议时均具有法律规定的民事行为能力和民事权利能力。申请人(叁人)就南昌市红谷滩新区丰和南大道1888号中央香榭花园一期6#住宅楼一单元602室房产的真实权属及双方权利义务、协议期间等事项形成了具体、明确的约定。公证员就协议签署的法律意义和法律后果对申请人进行了告知，申请人就告知内容予以签字确认。”二、根据《房产代持协议书》公证书内容以及出资的客观事实情况反映，涉案房产有关2189916元的购房款全部由第三人和胡湛夫妻共同出资，本案的被告没有出资一分钱，况且该房产目前也没有在房产部门办理产权登记手续，并且取得房管部门颁发不动产权属证书，故不存在南昌市青云谱区人民法院作出的(2019)赣0104执异26号执行裁定书认定的所谓不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致的问题，故第三人就涉案房产不具备所有权人的基本的权属要件。三、《房产代持协议书》的所有内容条款，就涉案房产的权属真实性进行充分详实的阐述，明确了涉案房产的真实购房主体，以及产权人系第三人及胡湛的这一无可争辩的事实，故法院裁决应当以事实为依据，以法律为准绳。四、南昌市青云谱区人民法院在受理原告提出诉讼财产保全申请时，对原告提供相关证明涉案房产权属为第三人及胡湛夫妻共同所有的书面证据材料，南昌市赣江公证处出具的《房产代持协议书》公证书的真实性确认，且(2018)赣0104民初2082号案件承办法官前往南昌市赣江公证处进行调取确认，在此基础上青云谱法院法官严格审查后对上述房产进行预查封，对此，被告在(2018)赣0104民初2082号案件审理期间以及在对涉案房产进行财产保全近一年半时间一直没有提出任何异议。被告谭朝辩称，当初买房是因为第三人纪荣斌说要买个大房子一家人一起住，首付被告出了17万元，房贷也出了一部分。现在这套房子银行债务在被告个人名下，如果这套房子被执行明显不公平。同时，一、房子的物权权属是以登记为准，根据物权法的规定，被告的房子是进行了登记的，有关部门也已经查实。权属毫无疑问的是谭朝所有，代持协议不能否定登记的效力。二、本案购买房屋的合同签订人与开发商之间发生买卖关系的是谭朝，跟银行办理房屋按揭贷款的人也是谭朝，该房屋事实上尚有150余万款项还没有还清，贷款的总额是170万，还了两年，这两年是大家共同在还，从这些情况来看，毫无疑问房屋的所有权人也是谭朝，与第三人纪荣斌没有法律关系，而且在去年的11月份该房屋的贷款还款已经停止了，原因是纪荣斌涉及的案子纠纷，还因为纪荣斌与谭朝的女儿在办理离婚。现在这个案子银行开发商都在追讨所欠的贷款，法律责任也是谭朝在承担，因为她是房屋的所有权人。三、这个房子因另案被青云谱区法院查封，原告说被告没有提出异议，是错误的。被告在案子被查封的时候口头向当时的主审法官提出过查封有问题，但是没有得到认可，在该案进入执行阶段，被告以书面的形式正式提出异议。当事人有权在法律规定的时间内提出异议，这是法律赋予的权利。综上被告认为原告起诉违反法律规定，不符合事实，请求法院驳回原告的诉请。第三人纪荣斌述称，当时由于第三人的户口不在南昌，所以写的被告谭朝的名字，首付是当时第三人与谭朝的女儿去刷卡付的，还贷也是第三人将款打到谭朝女儿卡上的。目前第三人也没有别的财产。同时，第一，商品房预售合同登记备案，不同于预告登记，仅是行政管理的一种手段，不产生登记请求权的物权效力。一是商品房预售合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项房地产交易管理制度，是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，是房地产开发商应当履行的一项法定义务。法律上并未规定登记备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力，也未明确未经登记备案的预售合同是无效。商品房交易合同登记备案制度仅是对合同双方形成一种行政管理上的义务，而非不动产权利变动的影响。二是商品房预售合同登记备案并不是法定的登记类型，并未记载于不动产登记簿，也不发生物权效力。根据《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”，根据这一“物权法定”原则，相关法律并未规定商品房预售合同登记备案是一种物权，也未规定它的内容，可见，商品房预售合同登记备案并不是物权。另《物权法》第十四条又规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，纵观《房屋登记办法》和《不动产暂行条例实施细则》，商品房预售合同登记备案并不是法定的登记类型，并未记载于不动产登记簿，也不发生物权效力。第二、案涉房产系第三人纪荣斌出资购买，并由第三人占有使用至今，被告谭朝仅是名义购买人，非案涉房屋实际权利人。一、2018年4月17日，谭朝（乙方）与纪荣斌（甲方1）及胡湛（甲方2）共同签订了《房产代持协议书》，其中关于房产产权，该协议第二条第一款明确约定“甲乙双方确认，虽然该房产使用乙方名义购买并将登记在乙方名下，但不代表真实的权属关系，该房产实际为甲方所有”。关于甲方的权利义务，该协议第三条第一款明确约定“纪荣斌及胡湛系案涉房屋实际购买人，对该房产享有实质上的一切物权，该房产的转让、出租等收益由纪荣斌及胡湛所有。”2018年4月18日，该《房产代持协议书》经南昌市赣江公证处公证属实，合法有效。二、案涉房产《南昌市商品房买卖合同》、《中信银行个人借款合同》原件及按揭还款的中信银行卡均由纪荣斌持有，且纪荣斌、胡湛为如约履行该两份合同，如期向被告谭朝账户支付案涉房产首付款及每月银行按揭款。可见，纪荣斌、胡湛系案涉房产的实际出资人，谭朝并未支付任何购房款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此，案涉房产归属以真实权利状态为准，故应属纪荣斌所有。三、案涉房产购买、收房、装修等均由纪荣斌负责和对接，且案涉房产一直由纪荣斌占用使用至今。2016年8月16日，纪荣斌以业主身份验收案涉房产，并与案涉房产物业公司签署《收楼承诺书》及《装修施工承诺书》。此后，纪荣斌便着手购买装修装饰材料，对案涉房产进行装修。综上，案涉房产为第三人纪荣斌实际出资购买并占有使用至今，纪荣斌系案涉房产实际权利人，谭朝仅为名义购买人，且第三人纪荣斌目前已无其他房产可供执行。另南昌市青云谱人民法院（2019）赣0104执异26号执行裁定书，认为案涉房产备案属于不动产权登记行为，属于事实认定错误与法律适用错误，应予以撤销。本院经审理查明：原告德融公司诉纪荣斌、胡湛民间借贷纠纷一案，我院作出（2018）赣0104民初2082号民事判决书，判决内容为：1、纪荣斌应于本判决生效之日起七日内偿还江西德融医药有限公司借款本金人民币100万元及截止至2018年4月28日借款利息500633.3元，并按月利率1.5%，以本金100万元为计算基数，承担从2018年4月29日起至借款本息付清之日止相应利息；2、胡湛对本案借款本息不承担偿还责任。该判决生效后，第三人纪荣斌未履行该判决，原告德融公司向本院申请强制执行，本院作出（2019）赣0104执406号之一执行裁定书，裁定拍卖代持人谭朝、实际所有人胡湛、被执行人纪荣斌名下位于南昌市红谷滩新区丰和南大道1888号中央香榭花园一期6#住宅楼一单元602室房屋。案外人谭朝认为其系南昌市红谷滩新区丰和南大道1888号中央香榭花园一期6#住宅楼一单元602室房屋的产权所有人，故提起执行异议。2019年11月7日，本院作出（2019）赣0104执异26号执行裁定书，裁定中止对坐落于南昌市红谷滩新区丰和南大道1888号中央香榭花园一期6#住宅楼一单元602室房屋的执行。原告德融公司对该裁定不服，故提起执行异议之诉。另查明，2016年6月29日，以被告谭朝为买受人，南昌金融大街建设开发有限公司为出卖人，双方签订一份《南昌市商品房买卖合同》，约定：由谭朝购买位于南昌市红谷滩新区丰和南大道1888号中央香榭花园一期6#住宅楼一单元602室房屋，建筑面积为181.14平方米，总金额2189916元，买受人须在合同签订当日内付清首付款439916元，余款1750000元办理银行按揭。该合同已经房管部门登记备案。2016年7月26日，被告谭朝与中信银行股份有限公司南昌分行、南昌金融大街建设开发有限公司签订一份《中信银行个人借款合同》，约定：谭朝向中信银行股份有限公司南昌分行借款1740000元用于购买案涉房产，借款期限自2016年7月26日至2036年7月26日，按月等额本息还款，还款日为每月20日，每月还款本息10923.75元，还款帐户户名：谭朝，账号：62×××18。南昌金融大街建设开发有限公司就上述借款为谭朝提供了阶段性保证担保。在贷款发放后，被告谭朝未按期偿还借款，中信银行股份有限公司南昌分行根据合同约定从南昌金融大街建设开发有限公司的保证金账户扣划被告谭朝所欠本息共计86402.96元，具体情况为：2018年11月30日扣款42126.73元，2019年4月17日扣款44276.23元。后南昌金融大街建设开发有限公司诉至本院，要求被告谭朝偿还所欠购房按揭款86402.96元并支付违约金。本院于2019年5月17日作出（2019）赣0104民初563号民事判决书，判决内容为：谭朝在本判决生效后十日后内向南昌金融大街建设开发有限公司支付86402.96元及违约金。再查明，2018年4月17日，被告谭朝与第三人纪荣斌、胡湛签订一份《房产代持协议书》，协议中约定：第三人纪荣斌、胡湛借用被告谭朝名义购买本案诉争房屋，该房产系由第三人纪荣斌、胡湛支付全部款项（包括但不限于首付款、按揭贷款、税费、中介费等）购买并出资装修，第三人纪荣斌、胡湛享有该房产实质全部产权。该协议书经江西省南昌市赣江公证处进行了公证。庭审中，被告及第三人共同确认案涉房产已经交付，但还没有居住使用。第三人确认系因个人征信问题不能贷款，不能买房，所以才以被告谭朝的名义买房；因为还不起，才停止了还贷。上述事实，有本院作出的（2019）赣0104民初563号民事判决书、（2018）赣0104民初2082号民事判决书、（2019）赣0104执406号之一执行裁定书、（2019）赣0104执异26号执行裁定书、江西省南昌市赣江公证处（2018）赣洪江证内字第2160号公证书、南昌市商品房买卖合同、中信银行个人借款合同，以及当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。经依法登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。由于本案涉案房屋登记在被告谭朝名下，故本案的争议焦点是：被告谭朝是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上条件必须同时满足，否则即不足以对被执行人名下的不动产享有权益。结合本案案情，对上述条件分析如下：一、查封前双方是否签订了合法有效的书面买卖合同。2016年6月29日，被告谭朝与南昌金融大街建设开发有限公司签订了商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且经房管部门登记备案，故该合同依法成立并生效。被告谭朝与第三人纪荣斌、胡湛虽然签订了《房产代持协议书》且进行了公证，但第三人在庭审中已确认系因个人征信问题不能贷款，不能买房，所以才以被告谭朝的名义买房，也就是说第三人是为了规避国家有关限贷规定才借名买房，并与被告签订房产代持协议书。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。房产代持协议书由于违背公序良俗，故效力不能予以认定。二、查封前第三人是否已经合法占有该房产。由于涉案房屋现登记在被告谭朝名下，虽然已经交付，但第三人确认还没有居住使用，故不能认定第三人已经合法占有该房产。三、第三人是否已经支付了全部购房款。房产代持协议书中约定由第三人纪荣斌、胡湛支付全部款项（包括但不限于首付款、按揭贷款、税费、中介费等），但实际上房屋所涉1740000元巨额贷款已经停止了还贷，第三人也确认是因为自己还不起，才停止还贷，（2019）赣0104民初563号民事判决书亦已确认案涉房屋的按揭贷款由被告谭朝承担。所以，第三人根本不符合已支付全部购房款的条件。四、对于未办理过户登记，第三人是否存在过错。案涉房产未登记在第三人名下的原因是，第三人因个人征信问题不能贷款，不能买房，第三人违背公序良俗，刻意规避国家有关限贷规定。案涉房产尚有巨额贷款没有还清，也不可能办理过户登记。第三人对上述问题均有明显的过错。综上，第三人对被告名下的案涉房产不享有执行上的权益，被告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求撤销本院作出的(2019)赣0104执异26号执行裁定书并要求恢复对坐落于南昌市红谷滩新区丰和南大道1888号中央香榭花园一期6#住宅楼一单元602室房屋强制执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告江西德融医药有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员  胡文龙人民陪审员  章定刚人民陪审员  李 静二〇一九年十二月二十八日（）法官助理许悦书记员龚乐