江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0822民初2804号原告：施明辉，男，汉族，1974年1月30日生，青原区人，住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：杨日华，吉水县华泰法律服务所法律工作者。被告：江西恒泰鼎创投资有限公司，统一社会信用代码：91360822550888024K。法定代表人：刘晓璘，系公司总经理。住所地：江西省吉水县龙华中大道桥北小区。委托诉讼代理人：李小平，江西文冠律师事务所律师。第三人：易宗海，男，汉族，1975年2月14日生，青原区人，住江西省吉安市青原区。原告施明辉与被告江西恒泰鼎创投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加易宗海为第三人参与本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施明辉委托诉讼代理人杨日华到庭参加诉讼，被告江西恒泰鼎创投资有限公司法定代表人刘晓璘及其委托诉讼代理人李小平，第三人易宗海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施明辉向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订《商品房买卖合同》有效；2、请求法院责令被告协助原告办理吉水县鼎尚新天地第1栋2单元702号房屋所有权证；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将鼎尚新天地1栋2单元702房出卖给原告，合同价款15万元，建筑面积48平方米。2016年4月20日，吉水县房地产管理局办理了合同备案登记。合同签订后，原告一次性支付了全部购房款，原告已履行了全部付款义务。合同备案时，被告已将出卖商品房交付原告。根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告商品房交付九十日后，一直未履行办理产权登记义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》经吉水县房地产管理局办理了备案登记，原告已履行了全部付款义务，房屋已交付原告使用，该出卖商品房的所有权应归原告所有。因被告不履行办理所有权登记义务，为维护自身合法权益，现特具此状，请求法院查明事实，依法支持原告诉请。被告江西恒泰鼎创投资有限公司辩称：1、截止本案发生日，答辩人不知有施明辉其人，亦未与其发生过任何关系。2、答辩人未将鼎尚新天地第1栋2单元702出售给原告，亦未与其签订过任何商品房买卖合同。《商品房买卖合同》中加盖的江西恒泰鼎创投资有限公司的公章系假章，故该《商品房买卖合同》对答辩人不发生任何的法律效力。3、答辩人未为原告所说的合同办理备案，也未委托他人为原告所说的合同办理备案，原告出示证据表明其所持合同已在房产局办理备案，答辩人认为系原告同他人假冒答辩人名义以虚假合同骗取了房产局的备案，这是非法的、无效的，请法院进一步查实，以维护答辩人的合法权益。4、答辩人没有收取原告所说的15万元购房款，原告提交收款收条证明其将购房款已交给案外人易宗海，答辩人认为该收条与答辩人无关，答辩人没有收取原告任何款项。无论易宗海是与原告发生了收取钱款的行为，还是发生了其他任何行为，其行为均属于个人行为，均与答辩人无关，原告应另行向易宗海追诉。第三人易宗海述称：我是被告方的股东，我占公司股份42%，案涉项目部占19%，这个房子是我们在2016年股东清算的时候分给我的个人财产，不属于公司的房产。当时有3套小户型，1栋1单元602分给刘晓璘，1栋1单元702分给另一个股东杨建明，我分的是1栋2单元702，面积是48.27平方米，其他两套房子都是42.12平方米。我把分给我的房子卖了，其他两位股东把分给他们的房子也都卖了，房款也没有进入公司账户，我认为我的房款也不需要入公司账户。原告为其诉称提供了以下证据：1、商品房买卖合同复印件一份，房产局备案信息表原件1份，易宗海出具的收条复印件1张，证明①商品房买卖合同真实有效;②该套房已经在登记机关进行了备案登记;③原告已履行了合同的全部义务，交清了全部房款。2、恒泰鼎创公司剩余房产的分配表复印件一份，分配表上明确显示，已经将案涉的房子分配在股东之一易宗海的名下。被告质证后认为，1、因证据买卖合同没有提供原件，所以三性都有异议，出卖人的公章看不清，对于房产局出具的备案信息表真实性没有异议，但是对于备案行为的真实性、合法性有异议，备案行为不是我们公司的行为，结合第三组证据其所支付的款项是支付给易宗海，款项是否支付应该提供银行流水，另公司并未收取该款，所以备案行为不是我们公司的行为。2、对于证据2待第三人提供原件的时候我们再质证。第三人质证后认为，无异议。被告为其辩称提供了以下证据：房地产开发合作协议1份，证明本案所涉鼎上新天地的项目系刘晓璘、杨建明、易宗海三人挂靠在江西恒泰鼎创投资有限公司开发，合作协议中第十一条做了明确约定，这个项目清算的话要三个人一起清算，在清算期间不能做与清算无关的经营活动。原告质证后认为，没有异议，但是被告不能证明三个股东之间没有进行清算。第三人质证后认为，无异议。第三人为支持其述称提供了以下证据：股东剩余房产分配表一张，证明剩下的三套房屋，其中案涉的这套房子分配在第三人名下。原告质证后认为，无异议。被告质证后认为，店面（东面）的分配三个股东全部签名了，对于剩余房屋被告法定代表人并没有签名，并且这张表格并不是对于房产的分配，合作开发协议第十一条写的很清楚，在清算之前要对于清缴所有的税费、债务之后再对剩余的资产进行分配，本案所涉的项目至目前为止尚未清算完毕，对于剩余资产也无法进行核对，尚牵扯债务和税务的问题，因此这个表格不能证明这个资产是易宗海的，更不能表明易宗海可以个人出售。庭审后，本院依职权至吉水县房产局对案涉房产有关事实进行了核实，并制作了调查笔录，确认案涉房产已办理了备案登记；另对案外人杨建明对案涉房产分配情况进行了调查，并制作了调查笔录，能确认三个股东对相关房产进行了分配，分配在杨建明名下房屋已出卖，房款亦由杨建明个人收取了，未转入公司。原告及第三人对前述两份调查笔录无异议；被告对第一份调查笔录无异议，对第二份调查笔录三性均有异议。对原、被告提交的以上证据，对方未提出异议的，本院予以认定，作为本案的定案依据，对有异议的证据作出如下分析：原告提供的证据1虽系复印件，但涉案房屋已办理备案登记，根据法律规定，备案登记的申请方及义务方系被告，而办理备案登记时被告需提供原件，根据常理，说明被告知情且有原件，故本院对证据1予以认定；第三人提供的证据即分配表，庭审中，被告的法定代表人刘晓璘即合伙人陈述当时认可涉案房屋分配在第三人名下，故本院对该证据予以认定；本院依职权制作的两份调查笔录反映了本案的案件事实，本院予以认定。综合以上对证据的分析与认定，确认本案法律事实如下：2016年4月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：购买房屋位于吉水县文化中路南侧县总工会院内第1栋2单元702房，该商品房用途为住宅，属框架结构，建筑面积共48平方米，其中套内建筑面积43.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.31平方米；房款总价款为15万元，一次性付清。2016年4月13日，案涉房屋在吉水县房地产管理局办理了合同备案登记。另查明，案涉房屋的建设系由被告法定代表人刘晓璘、第三人易宗海与案外人杨建明三人合伙以被告江西恒泰鼎创投资有限公司名义所建，在房屋基本销售完时，三人对2栋东面三个店面进行了分配，制作了一张分配表，并在相应的表格处均予以了签名确认。此外，三个股东对1栋剩余房屋即1单元602室和702室和2单元702室亦进行了分配，第三人和案外人杨建明在分配其名下相应表格处进行了签字确认，刘晓璘虽未签字，但庭审中表示当时是认可的。再查明，原告系第三人易宗海妹夫，第三人易宗海认为三个合伙人对房屋进行了分配，案涉房屋分配在其名下，其有权出卖并收取房款。审理中，原告陈述将15万元房款全部付给了第三人易宗海，第三人易宗海予以了认可。开庭审理时，被告向本院提交了一份司法鉴定申请书，因原告当庭提供的《商品房买卖合同》系复印件，被告放弃了第1、2、4项的申请，但要求对《商品房买卖合同》中买受人的签名与原告的真实签名的一致性进行司法鉴定，以查明该合同是否为伪造合同，本院认为，经本院庭后对原告本人进行的核实情况，原告明确表示合同上签名系其本人，签订合同系其真实意愿，起诉也是其真实意愿，故本院认为该鉴定没有必要性，对被告申请不予准许。本院认为，本案起诉状上及授权委托书上“施明辉”三个字虽不是原告本人所签，但他人代其签名系受原告本人委托代签，根据法律规定，原告知道他人以本人名义实施民事法律行为，由此产生的法律后果等同于原告本人实施民事法律行为，因此，他人代其签名的行为不影响本案的诉讼程序。原告购买案涉商品房支付了购房款，该购房款虽由第三人易宗海收取，但案涉房产系经合伙人之间当时一致同意分配至第三人易宗海名下，故收取购房款的事宜系合伙人内部之间的事，不能以此对抗善意第三人即本案原告。另案涉房产已办理备案登记，而备案登记申请主体系被告，办理备案登记必须提供买卖合同原件，备案登记办理后，备案合同原件亦是退回给被告，由此可知，被告对案涉商品房买卖合同是知情的，被告处存在合同的原件。案涉合同的签订主体系原告与被告，双方签订的《商品房买卖合同》具备商品房买卖合同的主要内容，合同合法有效，双方均应遵守合同约定，履行相关义务，原告已按合同约定支付了全部购房款，但被告未协助原告办理房屋所有权证，被告构成违约，故原告要求确认买卖合同有效及被告协助办理房屋所有权证的诉请，应予支持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告施明辉与被告江西恒泰鼎创投资有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告江西恒泰鼎创投资有限公司应协助原告施明辉办理吉水县鼎尚新天地即吉水县城原总工会院内第1栋2单元702号房屋所有权证，限于本判决生效之日起15日内履行完毕；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（原告已预缴），由被告江西恒泰鼎创投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  周小美审 判 员  凌卫根人民陪审员  陈冬花二〇一九年十二月二十三日书 记 员  袁甜俊