河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12287号 上诉人（原审被告）：德颖，女，汉族，1980年11月24日出生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：尹哲，男，1981年6月10日出生，住址同上，系上诉人丈夫。 委托诉讼代理人：张伟伟，河北恩为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司），营业场所石家庄市元氏县马村乡张掖一村育才路2号，统一社会信用代码：91130132329657796H。 负责人：石仁祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：师腾浩，该公司员工。 委托诉讼代理人：申会可，该公司员工。 上诉人德颖因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人德颖的委托诉讼代理人尹哲、张伟伟、被上诉人的委托诉讼代理人师腾浩、申会可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德颖的上诉请求：1、依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人从石家庄碧桂园房地产开发有限公司购买了位于元氏县房屋，双方于2016年9月6日签订《商品房买卖合同》。2015年4月2日被上诉人与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订《石家庄碧桂园前期物业服务合同》，2016年9月6日上诉人与被上诉人签订了《石家庄碧桂园前期物业服务协议》。从上述三份合同的签订时间来看，是不符合买卖、服务的交易程序。在房屋未建成及交付使用前上诉人与被上诉人签订了《石家庄碧桂园前期物业服务协议》，上诉人认为此协议的性质为合同不成立。此合同成立前提为开发商已将标的房屋交付给上诉人，实际上水管漏水及下水管道堵塞问题一直在解决过程中（上诉人在一审中提交的录音证据证实了存在管道堵塞，门锁损坏，院墙倒塌和卫生间漏水等问题），至今未交付房屋，上诉人也不曾交纳过物业费。因此协议不成立，一审法院对此事实认定不清。被上诉人在一审庭审中出示的上诉人与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，第十一条交付时间和手续约定：“（三）检验房屋明确约定买受人（上诉人）检验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起Ｘ日内负责维修，并承担修复费用，修复后再行交付：（2）管道堵塞等房屋质量问题；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。”被上诉人并未提交证据证明是买受人原因未能交付房屋，且合同没有明确约定如果因买受人原因导致商品房未按期交付的视为出卖人按期交付。一审中被上诉人仅提交《商品房买卖合同》作为证明开发商已经按期交付商品房的目的是不能成立的。物业费缴纳的基础为商品房已交接，一审法院武断依据被上诉人片面之词认定出卖人按期交付而未认真了解《商品房买卖合同》第十一条交付条款约定，事实认定错误。按被上诉人在一审提交的《石家庄碧桂园前期服务合同》，第五条第二款：“本物业内已竣工单尚未出售，或已出售但尚未交付给业主的物业的物业服务费即本合同所约定的各项分摊费用由甲方（石家庄碧桂园房地产开发有限公司）全额缴纳。本案中开发商与上诉人德颖并未签订商品房交接单，商品房并未交付，依据《石家庄碧桂园前期服务合同》规定物业服务费应由甲方全额交纳，而不是由上诉人缴纳。2、一审法院适用法律错误。基于错误事实认定，从而错误依据合同法认定上诉人应向被上诉人交纳物业费及违约金有失公正。请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误。 碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司辩称，1、房屋的相关问题，根据上诉人与碧桂园签订的商品房买卖中有明确约定交付标准及要求，根据双方签订的前期协议第6条有明确约定，不论上诉人有无居住都应全额缴纳物业费，根据前期物业服务协议约定，我方应尽的义务已经尽到，上诉人应按照协议履行其义务。2、物业只是提供物业服务，上诉人提到的房屋问题应当与开发商联系，开发商竣工验收达到合同标准就可以收物业费，我方与开发商之间的合同一审已经提交了（一审证据中第二条），上诉人购买的房屋是2017年12月31日达到交房条件移交物业接管。3、开发商将小区移交答辩人管理，答辩人只负责公共区域的管理，不包括房屋质量问题。前期物业服务中第三张第六条有明确约定，商品房买卖合同中也有明确约定房屋的交付时间。 碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告自2018年1月1日至实际支付之日的林泉271-1-102室的物业费（截止2019年1月31日为10391.16元）；2、依法判令被告支付原告自2018年1月1日至实际支付物业费之日的违约金（截止2019年1月31日为8540.74元），上述合计18931.90元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告从石家庄碧桂园房地产开发有限公司购买了位于元氏县房屋,该房屋建筑面积266.44平方米。2015年4月2日原告（乙方）与石家庄碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《石家庄碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对石家庄碧桂园提供前期物业管理服务。2016年9月6日原告与被告签订《石家庄碧桂园前期物业服务协议》，协议第四条约定：“本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方（原告）按以下计算方式及标准向甲方（被告）及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3元计收。该物业的套内建筑面积为266.44平方米；该物业的公用分摊建筑面积为0平方米；合计该物业的房屋建筑面积为266.44平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按799.32元／月向乙方交纳物业服务费”。第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”第十四条约定，甲方的权利和义务包括按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”同日，被告在《石家庄碧桂园临时管理规约》和《业主承诺书》上签字。《石家庄碧桂园临时管理规约》第十七条规定，业主在物业服务活动中应当履行以下义务：“按照《石家庄碧桂园前期物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。” 一审法院认为，原告与被告签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以认可。合同约定被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，故被告应当按照约定向原告交纳物业服务费，交纳物业服务费的时间应从2018年1月1日起计算，按照合同约定的799.32元/月交纳物业服务费。原告要求被告支付到2019年1月31日的物业服务费，应为13个月×799.32元=10391.16元。同时《石家庄碧桂园前期物业服务协议》还约定了逾期交纳物业服务费的违约金，被告逾期交纳物业服务费，应当承担违约责任，支付违约金。但双方约定的从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，数额过分高于造成的损失，本院予以调低。参照民间借贷年利率不超过24%的规定，应按照年利率24%的标准计算，以每月欠缴的物业服务费799.32元为基数，因扣缴物业服务费时间为每月5日，因此违约金应自2018年1月6日起分段计算至判决指定履行期限之日止。被告称房屋质量存在问题，因广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司与石家庄碧桂园房地产开发有限公司分别为独立法人，被告所述属另一法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条的规定，判决如下：一、被告德颖于本判决生效后五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付2018年1月1日起至2019年1月31日物业服务费10391.16元。二、被告德颖于本判决生效后五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金按照年利率24%的标准，以每月欠缴的物业服务费799.32元为基数，自2018年1月6日起按月分段计算至至判决指定履行期限之日止）。案件受理费274元，减半收取137元，由被告德颖负担。 本案二审期间，上诉人德颖提交了2019年12月3日被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司要求其验房的视频以及投诉物业的录音。被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司认为通过录音可以体现上诉人分别拨打了碧桂园客户服务热线及物业服务监督热线，但并未体现被上诉人在履行《物业服务合同》《前期物业服务协议》中存在过失，且录音中上诉人多次提到因房屋质量问题，未办理收房手续，并不能说明是因为物业服务存在过失导致的。另查明，原“广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司”现已变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司”。二审查明的其他事实与原审查明事实一致。 本院认为，本案焦点问题是德颖是否应向被上诉人交纳物业管理费及违约金。本案中，首先，德颖与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，德颖购买涉案房屋，但在验房时德颖提出管道堵塞等质量问题，因出卖人尚未修复，德颖与出卖人至今未签署商品房交接单，即出卖人尚未将本案房屋交付德颖。其次，虽然德颖与石家庄碧桂园房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中未约定因出卖人原因未交房的物业管理问题，但根据石家庄碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《石家庄碧桂园前期物业服务合同》第五条第2项约定，即“本物业内已竣工但尚未出售，或已出售但尚未交付给业主的物业的物业服务费（以下简称“空置房物业服务费”，包括但不限于住宅物业的物业服务费、商业物业的物业服务费和车位的物业服务费）及本合同所约定的各项分摊费用由甲方全额交纳”，也就是说，因出卖人尚未向业主交付物业而产生的物业服务费，由石家庄碧桂园房地产开发有限公司交纳。综上，在对未交付物业而产生的物业服务费如何交纳已有约定的情况下，被上诉人主张按照《石家庄碧桂园前期物业服务协议》第六条的规定，自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业，德颖均应全额交纳物业服务费，理据不足，本院不予支持。最后，上诉人与被上诉人签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》，在总则中已约定，双方就德颖（甲方）购买的“石家庄碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的石家庄碧桂园商铺住宅区中的单位”交付后，由被上诉人（乙方）提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。”也就是说，在德颖购买的商品房交付后，被上诉人才与其形成物业服务关系。在德颖未实际收房、双方尚未形成物业服务关系的情况下，被上诉人向德颖主张物业管理费，理据不足，本院不予支持，对被上诉人的原审诉讼请求应予驳回。综上所述，上诉人德颖的上诉请求成立，原审认定基本事实不清，适用法律错误，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初375号民事判决； 二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司的诉讼请求。 一审案件受理费274元，减半收取137元；二审案件受理费274元，共计411元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司石家庄分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年十二月十二日 书记员  董 冉