黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1085民初1332号 原告：连美英，女，1960年4月13日出生，户籍所在地黑龙江省绥芬河市，现住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：庄道坤，牡丹江市东安区新安法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：康尔辉，牡丹江市东安区新安法律服务所法律工作者。 被告：穆棱市昊源百货有限公司，住所地黑龙江省穆棱市八面通镇和平街。 法定代表人：卢景波，董事长。 委托诉讼代理人：李岩，男，穆棱市昊源百货有限公司经理。 被告：卢景波，男，1971年11月8日出生，现住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：鹿传久（系被告卢景波姐夫），住黑龙江省穆棱市。 原告连美英与被告穆棱市昊源百货有限公司（以下简称昊源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，原告连美英于2019年11月4日申请追加卢景波为本案被告。本案依法适用普通程序，于2019年11月4日、2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告连美英及其委托诉讼代理人庄道坤、康尔辉，被告昊源公司的委托诉讼代理人李岩，被告卢景波的委托诉讼代理人鹿传久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 连美英向本院提出诉讼请求：1.判令昊源公司、卢景波立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状，赔偿连美英精神损失费10000元、经济损失5000元、误工损失15000元，共计30000元；2.本案诉讼费由昊源公司、卢景波承担。事实和理由：2019年8月10日，昊源公司、卢景波在连美英不知情的前提下，把连美英购买房屋的门私自撬开并拆毁，且把店里正在试营销的物品、机器、货物等横七竖八丢在室内，直接导致连美英不能预期正常开业，强行将连美英合法经营的金城精品厅拆除，并且把连美英楼梯口通道堵死，给连美英造成了不可挽回的直接损失及间接损失，因此连美英只得被迫推迟营业。之前连美英于2000年12月30日与开发商时某某签订了购房协议书，协议中明确约定金城地上楼梯口不允许堵挡通道，也不允许堵挡光线，如果转让他人必须与购买者说好以上条件。后来卢景波购买了此商场，因昊源公司、卢景波在连美英的楼梯口门口搭建了一个精品厅，堵挡了连美英的楼梯口的通道与光线。为此，连美英与昊源公司、卢景波又于2006年1月9日签订的金城精品厅出租使用合同（补偿租赁合同），约定条件如下：一、甲方（卢景波）把48号精品厅租给乙方（连美英），还有一个冰淇淋（精品厅租金为一年2000元、冰淇淋租金为一年1000元），共计一年3000元整，永不允许上涨租金和永不允许收回；二、如果商场能购买劳动服务公司的原卖化妆品门市为通道，现甲方租给乙方的精品厅必须卖给乙方，不得超过90000元。另外冰淇淋租金1000元，永不上涨租金和永不收回；三、如果劳动服务公司收回门市，甲方要走原通道，甲方必须把抻厅原样缩回，否则甲方则无权向乙方提出任何条件；四、如果甲乙双方要有转卖商场或楼梯口，必须和购买者说明约定的条件，如果违约赔对方是十倍损失，如不包赔，对方有权起诉违约者，一切后果由违约者自负。自2019年1月3日开始，连美英曾多次打电话找卢景波希望协商解决此事，想减少损失，但都被拒绝。 昊源公司、卢景波辩称，连美英的诉请证据不充分，也不符合法律规定，应予驳回。1.连美英在主张权利时，应将其购买房产的房产证作为证据，连美英与昊源公司、卢景波签订的合同只是基于连美英与时某某的买卖合同而签订的一个补充合同，其合同的效力应以买卖合同的效力为前提，时某某与连美英的买卖合同已近二十年，连美英仍没在房产局进行备案，其合同的效力即将到达法律规定的二十年保护期，故连美英以此为依据要求昊源公司、卢景波恢复原状、停止侵害的诉求证据不充分；2.此房产的性质是没有规划许可的，属临时搭建，昊源公司、卢景波的封堵是将此房产的公共通道性质变成了一个独立的空间，减弱了此房产的违法性质，使连美英办理房产手续成为了可能，是间接的保护了连美英的行为，如连美英还是要求其诉请，昊源公司、卢景波不排除申请行政认定和处理程序，对此房产买卖是否有效及房产的合法性提请相关部门依法进行界定；3.昊源公司、卢景波对此通道的封堵是依据消防法的要求消除安全隐患，保护商场防火安全。连美英的经营空间内没有任何消防设施，安全隐患比较大，昊源公司、卢景波的封堵符合消防法的规定；4.连美英没有在2018年12月与昊源公司、卢景波签订租厅合同，至今也没交纳约定的3000元租金，是连美英违反了合同约定；5.连美英要求的精神损失费不符合法律规定，不予支持；6.连美英要求的赔偿损失和误工因其没有营业执照，其请求不符合法律规定。请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 连美英提供的第1组证据:（1）2000年12月30日购房协议书原件及复印件各2份；（2）2006年1月9日金城精品厅出租使用合同原件及复印件各1份，证明：连美英依据与时某某签订的合同取得房屋所有权，是房屋所有权人，后连美英与昊源公司、卢景波双方依据出租使用合同再次确定连美英对案涉房屋取得经营权，是合法合理的经营者，昊源公司、卢景波的阻碍行为是明显侵权行为。争议房屋是谁开发的不清楚，是由时某某以穆棱市强盛百货有限公司的名义卖给连美英的，开发的房屋是金城美食服务中心。 昊源公司、卢景波质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。证据1-（1）不是房产登记证，只是一个合同，无法证明连美英取得了此房产的所有权，恰恰证明了此房产不是单独的门市房，而是一个楼梯口，在房产没有任何登记，此房产的性质待定。这份证据条款约定办理房照由乙方（时某某、穆棱市强盛百货有限公司）负责，至今乙方（时某某、穆棱市强盛百货有限公司）没有办理出来房照，此协议的效力也属于待定状态，连美英据此要求昊源公司、卢景波恢复原状证据不充分。证据1-（2）属补充协议，在主合同效力待定的情况下，此份合同的效力也应在待定状态。之前的情况不清楚，卢景波买房的时候是从时某某个人手里买的。 本院认为，因昊源公司、卢景波对证据的真实性没有异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。结合已经发生法律效力的（2010）穆民初字第203号民事判决，虽然争议的房屋没有办理产权登记，但连美英提供了购房协议书，昊源公司、卢景波亦与其签订了相关的补充合同，并对连美英使用多年的事实无异议，故本院对此组证据中记载的内容本院予以采信。 连美英提供的第2组证据:现场实情拍照的10张照片，证明：昊源公司、卢景波私自撬开、拆毁连美英使用的房屋房门，并且把正在营业销售的物品、机器、货物等横七竖八丢在室内，严重侵权，造成直接和间接损失。 昊源公司、卢景波质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1.此组证据中带有笼屉的照片恰恰证明了连美英在经营期间使用了大用电量的电器，安全隐患特别大，所以连美英与昊源公司、卢景波房屋之间设立防火墙是按照消防的要求设立的；2.连美英没有办理营业执照，不存在损失问题。 本院认为，因昊源公司、卢景波对证据的真实性没有异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。因此组证据不能证明损失数额，如果存在安全隐患问题，应由双方协商消除隐患，或报主管部门妥善处理，不能由任何一方擅自处理，故对连美英所述的损失数额问题及昊源公司、卢景波关于存在安全隐患问题的抗辩意见不予采信。 连美英提供的第3份证据:（2010）穆民初第203号民事判决复印件1份，证明：连美英与昊源百货有限公司有过争议并诉至法院，法院判令其拆除并恢复原状。此判决已生效。 昊源公司、卢景波质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1.此判决已过法律保护的强制执行期，其判决没有法律效力；2.此判决不是相邻关系。此判决已生效。 本院认为，因昊源公司、卢景波对证据的真实性没有异议，故本院对此份证据的真实性予以采信。此份证据可以证明连美英的证明目的，故对其证明目的予以采信。昊源公司、卢景波对证明目的的异议内容不符合法律规定，本院不予支持。 卢景波提供的第1份证据：2005年12月30日购房合同及房屋所有权证存根（加盖穆棱市资源局档案室章），证明：1.卢景波购买时某某房产时没有约定连美英所主张的其他条件；2.与争议房屋相邻的房屋，卢景波已取得所有权；3.与争议房屋相邻的房屋就是在合同中体现的672.7平方米的房屋。 连美英质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。虽然本案卢景波取得了房屋所有权，但不是其对相邻的连美英告的房屋进行封堵通道的法定理由。 昊源公司质证意见：没有异议。 本院认为，因连美英、昊源公司对证据的真实性没有异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。此组证据可以证明卢景波的证明目的，连美英的异议内容与此组证据的证明目的并不相矛盾，且异议内容符合法律规定，与此组证据具有关联性，故本院对卢景波的证明目的及连美英的异议内容予以支持。 昊源公司未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 连美英于2000年12月30日从穆棱市强盛百货有限公司购买了美食城商场楼梯口门市房，双方签订了购房协议，协议约定穆棱市强盛百货有限公司不得做出任何可能影响商场客流量或设置障碍物阻挡通道及影响光线的行为，在穆棱市强盛百货公司转让商场时须告知买受人履行该义务。2006年，该商场转让给卢景波成立了穆棱市昊源百货有限公司。卢景波购买商场后，为扩大经营面积而抻厅，因抻厅对连美英所购楼梯口房屋的使用有影响，经双方协商，于2006年1月9日签订了金城精品厅出租使用合同，合同约定租给连美英的精品厅一个，精品厅租金2000元，并约定“永不上涨租金并永不收回”。2010年，昊源公司再次对商场进行改造，因设置消火栓问题连美英与昊源公司发生争议，连美英向本院提起诉讼，要求恢复原状、排除妨碍。本院于2010年11月25日作出（2010）穆民初字第203号民事判决，支持了连美英的诉讼请求。2019年8月，昊源公司、卢景波将楼梯口的通道封堵，将卢景波所有的与争议房屋相邻的房屋租给好日子超市经营使用，并将租给连美英的抻厅在未解除合同的情况下，一并租给了好日子超市。 另查明，昊源公司未收取连美英2019年租金，连美英未向昊源公司、卢景波交纳2019年的租金，但当庭表示同意按合同约定交纳。 本院认为，本案立案时案由为房屋租赁合同纠纷，经审理认定本案的法律关系除房屋租赁外，还有因昊源公司、卢景波将连美英购买的楼梯口通道封堵的侵权行为，为了解决矛盾，避免给当事人造成诉累，故本案对当事人因同一事件发生的房屋租赁和侵权纠纷一并进行处理。卢景波购买的原美食城商场后与连美英购买的美食城商场楼梯口门市相邻，在使用过程中，因卢景波经营的昊源公司为扩大经营面积而抻厅，与连美英达成了金城精品厅出租使用合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，该合同中除约定“永不收回”的内容应以不得超过二十年为限，超出部分无效以外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，双方均应当按照法律规定和合同约定履行各自的义务。现昊源公司、卢景波将与连美英签订的金城精品厅出租使用合同中约定出租给连美英的精品厅另行出租，其行为违约。同时，昊源公司、卢景波擅自封堵了连美英购买的楼梯口门市，其行为侵害了连美英的权益。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《民法总则》第一百七十九条第一款“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉”的规定，对连美英要求昊源公司、卢景波停止侵害、排除妨害、恢复原状（购买的楼梯口保持畅通，租用的抻厅恢复原状）的诉讼请求，予以保护。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，因连美英未提供充分证据证明其损失，故本院对其要求昊源公司、卢景波赔偿精神损失费10000元、经济损失5000元、误工损失15000元，共计30000元的诉讼请求不予保护。对昊源公司、卢景波提出连美英购买的楼梯口门市是否违法、连美英使用房屋存在安全隐患、连美英没有交纳2019年度的租金违约的问题，因其未提供有利证据证明其购买行为违反法律规定，如果连美英使用的房屋确实存在安全隐患，应由双方协商消除隐患或报主管部门妥善处理，昊源公司当庭认可其没有收取2019年租金，且连美英表示可以交纳租金，故对昊源公司、卢景波的抗辩意见不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《民法总则》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、穆棱市昊源百货有限公司、卢景波于判决生效之日起立即停止对连美英购买的楼梯口门市的封堵行为，并排除妨害、恢复原状（购买的楼梯口保持畅通，租用的抻厅恢复原状）。 二、驳回连美英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。 案件受理费550.00元，由穆棱市昊源百货有限公司、卢景波负担50.00元，连美英负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判长 张 梅 审判员 孔繁强 审判员 吴军一 二〇一九年十二月十六日 书记员 刘 爽