吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2401民初3905号 原告(反诉被告)：延吉赢策房地产经纪有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：张文龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄会敏，女，1978年8月26日出生，住所吉林省敦化市。 被告（反诉原告）：天池集团（延边）房地产开发有限公司，地址吉林省延吉市。 法定代表人：赵明寿，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈祥军，男，1968年12月22日出生，住所吉林省临江市。 原告延吉赢策房地产经纪有限公司（以下简称：赢策公司）与被告天池集团（延边）房地产开发有限公司（以下简称：天池公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序程序，公开开庭进行了审理。原告赢策公司的委托诉讼代理人黄会敏、被告天池公司的委托诉讼代理人到庭朱成暾、陈祥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延吉赢策房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1判令被告立即支付原告584955.4元及利息98274元（2016年11月1至起诉之日止，按工商行7.2%年利率计算）、违约金50万元，合计1183229元；2、诉讼费由被告承担。（事实与理由：2015年6月1日，原告与被告签订了《营销策划及销售代理合同》，代理标的物为天池首付10号楼（S1）1-7层商业;7、8号楼（S2）剩余可销售商业及9号楼（S3)商业，按照双方合同第六条第2款约定“代理佣金的结算为月结，甲方根据乙方成交客户合同额为结算依据，即客户与甲方签订了《商品房买卖合同》并向甲方交纳了购房首期房款，甲方在7个工作日内结算佣金给甲方”。但是从2016年10月31日结束合作以来，被告至今未向原告支付剩余的销售佣金，原告多次索要未果，因此原告将被告诉至法院并请求法院支持原告的诉讼请。 天池集团（延边）房地产开发有限公司辩称：按照双方约定支付佣金按照销售率计算，必须在销售的节点内才能提取佣金，原告并没有按照双方约定的销售节点完成相应的销售率，所以原告的请求没有事实根据。第二关于原告要求被告支付违约金的事实和理由，本案是由于原告没能完成合同约定的销售任务导致合同解除，而并不是由于被告违法合同约定解除合同，所以该违约金不应当支付。第三关于原告所认为实际开盘时间为2016年5月是错误的，双方在2016年6月1日的补充协议中确认开盘时间是2016年，原告以2016年5月11日取得许可证确认开盘时间与客观事件不相符，本案约定的销售方式开盘时不签署正式的房屋买卖合同，而是采取签认购书的方式销售房屋，实际上开盘取得许可证前，原告以这种方式销售了房屋，原告的主张与客观事实不相符。另，在取得许可证后，原被告签订补充协议将销售节点进行了调整，该协议是双方的真实意思表示，原被告应当遵守，现在原告没有按照双方签订的协议和补充协议完成相应的销售任务即没有完全履行合同义务，已经构成违约，该违约已经达到了原被告商定的解除合同条件，所以被告依法解除合同，有事实和法律依据。请求法庭驳回原告的诉请求。 天池公司提出反诉诉讼请求：判令被告返还反诉原告多支付的代理费441786元，并支付给甲方违约金50万元，合计941786元。事实与理由： 赢策公司辩称：1、被告没有多付我们代理费用，且被告扣留我方20%的佣金和部分客户的所有佣金，被告违约在先，无权扣留原告佣金。 本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，天池公司作为甲方，赢策公司作为乙方签订《销售策划及销售代理合同》，合同主要约定“....合同术语解释：1、该项目：指由天池集团（延边）房地产开发有限公司开发的公园路原延吉啤酒厂地块，现楼盘名称为“天池首府”项目中10号楼（s1）、7.8号楼、9号楼（s3）的商业房产。......4、销售率：指乙方按合同约定节点完成的实际商业销售面积站可销售总面积的百分比。......6、正式开盘：指该项目的小售楼处投入正常使用；第一次媒体广告发布；甲乙双方已书面形式确认。预开盘时间为2015年9月。第一条、项目名称及标的物地址......3、主要参考：商业可售面积约为52800平方米；其中：10号楼（s1）商业可销售面积约30000平方米（不含公寓）。7.8号楼（s2）商业可售面积约9800平方米（s2以乙方正式接管时剩余可销售面积为准）。9号楼（s3）商业可销售面积月13000平方米。......第三条、合同期限1、本合同有效期限：自本合同签订之日起生效，自开盘之日起24个月结束。2、双方约定字开盘后每6个月为一个节点，乙方应在各节点完成销售率如下：第一个节点：完成销售率为20%；第二个节点：完成销售率为40%；第三个节点：完成销售率为60%；第四个节点：完成销售率为80%；第四条、甲方责任及权利.2、负责办理该项目的房地产开发、商品房销（预）售所需的全部文件。7、在本合同执行过程中，如果乙方有损害甲方利益或两次不能按合同约定节点完成销售指标时，甲方有权解除合同。第六条、服务费用.销售代理佣金:由基价内佣金和超过基价佣金所构成。a)基价内佣金按商品房买卖合同金额的百分比计提佣金;销售率20%以下部分按1.5%计提销售佣金,销售率21%—60%部分按2%计提销售佣金,销售率60%以上部分按2.5%计提销售佣、念。.b)乙方按合同约定完成最终节点销售率的情况下，超出基价的部分甲方同意按溢价金额的20%计提佣金。（该项目销售基价待双方商定）c)代理招商部分不计提佣金，但在代理合同期限内实现销售（以实现成交客户为准)的按约定计提佣金。2.代理佣金的付款办法:)L口该项目正式开盘销售至本合同终止，乙方每月底向甲方提报月销售报表。b)代理佣金的结算为月结，甲方根据乙方成交客户合同额为结算依据，即客户与中方签订了《的品房买卖合同》,并向甲方交纳了购房首期房款，乙方出具有效发票后,中方在7个工作l内结算佣金给乙方;在合同有效期内如有成交客户退房时，已付佣金在下个月结算中扣问。c)乙方同意中方在每月结算代理佣金中扣留20%代理佣金;当乙方在合同有效期内最终完成80%销售率时，甲方将每月扣留的20%代理佣金一次性返还乙方;如乙方未能在合同有效期内最终完成80%销售率时，乙方同意将每月扣留的20%代理佣金全部按违约金处理并归中方听有。d)当乙方在合同约定节点完成销售率50%时，甲方同意奖励乙方人民币50万元奖金，并在一个月内支付:当乙方在合同约定节点完成销售率80%时，甲方另外奖励乙方人几币100万元奖金，合同到期时支付给乙方。1.本代理合时到期时，如乙方客户已与甲方签订《买卖合同》但未向甲方交纳购房房款的、在本代理合同到期后一个月内，该部分客户向甲方交纳了购房房款，甲方同意给乙方支付该部分成交客户的代理佣金。第十一条、违约责任.3、如因甲方原因致使乙方终止本合同的履行时，则甲方应按本合同的规定向乙方支付以付之代理佣金,并支付人民币伍拾万元违约金;如因乙方原因致使甲方终止本合同的履行时，乙方支付人民币伍拾万元违约金给甲方。第十三条、甲方在此不可撤销地陈述并保证.1、甲方系依中国法律合法注册成立，并有效存续的有限公司，为该项目之合法所有者，己取得于或保证在正式开盘前取得销（预）售该项目之一切必需的合法授权和许可”。2016年5月17日，天池公司向赢策公司发出《解除合同通知书》，解除《营销策划及销售代理合同》。2016年6月1日，天池公司作为甲方、赢策公司作为乙方签订《营销策划及销售代理合同》的补充协议，主要内容为“第一条：本合同属于解释的补充.﹝1﹞正式开盘：双方确定开盘日期为2015年10月01日。﹝2﹞商品房买卖合同：指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人付价款并经房产局备案的合同。第二条：主要参数的明确.1、商业可销售面积约46390.87平方米。其中:10号楼（S1)商业可售面积约28,038.93平方米(不含公寓)。7.8号楼(S2）商业可售面积约为4,244.05平方米,9号楼（S3）商业可售面积约为_14,107.89平方米。2、考虑部分招商面积短期内不易实现销售，甲方同意招商合同签订同期减相应可销售面积,但最多不超过6000平方米，即双方确定考核销售业绩的总面积最少40,390.87平方米。第四条：合同期限的补充.甲方同意开盘后的第二个节点延长一个月,延长至2016年10月31日,销售率不变(40%)，其他时间节点和完成销售率不变，由上往下依序。第五条、甲、已双方在合作期间的权益和义务的补充.1、乙方在本协议签订之日起30日内，将前期签订认购书交纳定金或认筹金的客户全部签订商品房买卖合同并经房产局备案，30日内不能签订并备案的，限7天内退款，如特殊情况经甲方确认后可延期,甲方负责办理房产局备案及银行按揭贷款手续等相关工作”。2016年9月20日，赢策公司向天池公司出具《关于代理公司天池广场项目佣金结算说明》，内容为“截止2016年8月31日销售门市中，已有十套门市本案完成。......代理佣金共计294064元，扣留58813元。应结佣金235251元，6月份预支20万元。溢价中30万元宝马车奖品费用已经扣除”，天池公司现场财务处有胡丹签字，营销负责人处有金善兰签字。2016年9月28日，天池公司向赢策公司发出《关于天池首府10号楼（s1）销售贷款事宜的说明》，天池公司暂停对天池首府10号楼（s1）贷款客户进行销售，一次性（全款）客户可进行销售。2016年10月25日，天池公司向赢策公司发出《解除合同通知书》，以赢策公司并未按合同完成销售业绩为由解除《营销策划及销售代理合同》及其补充协议。2016年11月16日，赢策公司向天池公司出具《关于代理公司天池广场项目佣金结算说明》，内容为“截止2016年10月31日中，前期及结算佣金为235251元，并已开具发票。......双方于2016年10月31日止解除合作代理关系，剩余未结佣总金额为1439838.5元。......”，天池公司现场财务处有胡丹签字。至2016年10月25日天池公司向赢策公司发出《解除合同通知书》，赢策公司已销售面积为7043.04平方米，销售金额为89909270元。 另查、天池公司实际取得10号楼（s1）楼盘销售许可证的时间为2016年5月11日。2016年5月7日，10号楼（s1）楼整体在中国民生银行股份有限公司大连分行设定了在建工程抵押。2016年8月11日，9号楼（s3）整楼在吉林郭尔罗斯农村商业银行股份有限公司设立了抵押。 认定上述事实的证据有：营销策划及销售代理合同、营销策划及销售代理合同、关于代理公司天池广场项目佣金结算说明（2016.9.20)、天池广场佣金结算明细（2016.9.20)、发票（2016.9.27）、关于代理公司天池观察项目佣金结算说明2016.11.16、天池广场2016年9月1日-2016年10月31日结算佣金明细表（2016.11.14）、发票（2016.12.16）、天池广场待结算佣金明细表（2016.11.20）、发票（2017.3.9）、天池首府10号楼抵押合同备案申请书、房产综合信息业务历史、抵押合同备案申请书、抵押合同备案申请书、单位授权委托书、解除合同通知书2份、S2可售面积及价格表、广告公司邮件、工作联络函、天池广场（s1天池首府10号楼商业）销售底价明细表、销售明细表和房屋买卖合同、佣金计算表、佣金计算表及双方当事人出庭陈述。 本院认为，赢策公司与天池公司签订《营销策划及销售代理合同》及其补充协议，该合同真实有效，本院予以确认。本案本诉与反诉的争议焦点为赢策公司是否按照合同约定的时间节点完成相应销售率，即是否按照约定的时间节点完成相应销售率决定了本诉或反诉是否应当得到支持。结合《营销策划及销售代理合同》及其补充协议的约定，成交客户指可与与天池公司签订商品房买卖合同，并向天池公司交纳购买收款的客户。商品房买卖合同指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予已买受人，买受人付价款款并经房产局备案的合同。即只有在签订商品房买卖合同并在房产局办理备案才能视为销售并计入销售率，但在未取得销售许可证或者房屋办理抵押的情况下无法办理房产局备案，即未取得销售许可证或房屋办理抵押的情况下不能计入销售率。因此，关于10号楼计算销售节点即开盘时间时间起算点应为2016年5月12日，即在此之前10号楼的面积28038.93平方米应记为不可销售面积。2016年8月11日，9号楼（s3）整楼在吉林郭尔罗斯农村商业银行股份有限公司设立了抵押，因此在此之后9号楼的14107.89平方米应记为不可销售面积。7、8号楼面积为4244.05平方米、扣除抵押以及顶账的面积，剩余可销售面积为2931.10平方。结合《营销策划及销售代理合同》及其补充协议，第一节点时间为2015年10月1日至2016年4月1日，应完成销售率为20%。第二节点时间为2016年4月2日至2016年10月31日，应完成销售率为40%。综上所述，第一节点内可销售面积为17038.99平方米，第二节点内可销售面积为30970.03。其中扣除补充协议中约定的“考虑部分照上面就短期内不容易实现销售，甲方同意招商合同签订同期减相应的可销售面积，但最多不超过6000平方米，....”，即第二节点内可销售面积为24970.03，销售率为28.2%,并未达到合同约定的销售率。因此，对于赢策公司要求天池公司支付佣金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于天池公司要求赢策公司返还佣金441786元并支付给甲方违约金50万元诉讼请求本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《社会团体登记管理条例》第四条第二款的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）延吉赢策房地产经纪有限公司的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）于本判决生效后立即向天池集团（延边）房地产开发有限公司支付佣金441786元，违约金500000元，共计941786元； 如果原告（反诉被告）延吉赢策房地产经纪有限公司未按本判决指定时间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行金。 案件受理费1075元（原告已预交1075元），由原告延吉赢策房地产经纪有限公司负担；反诉费3300元（被告已预交3300元），由反诉被告延吉赢策房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  安忠显 人民陪审员  刘延荣 人民陪审员  李战江 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  金梅花