广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终11326号上诉人（原审原告，反诉被告）：吴景奇，男，香港特别行政区居民，1959年11月22日出生，香港永久性居民身份证号码为H021232(8)，港澳居民来往内地通行证号码为H06384578。委托诉讼代理人：饶小庆，广东宏尚律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：范某1，女，汉族，1988年6月22日出生，住广东省清远市清新区清新县*************之二，公民身份号码为441************240。上诉人（原审被告）：东莞市灏广机械设备有限公司，住所地为广东省东莞市****************。统一社会信用代码为914***********170K。法定代表人：范某1。范某1、东莞市灏广机械设备有限公司共同委托诉讼代理人：詹锦敏，广东腾锐律师事务所律师。上诉人吴景奇因与范某1、东莞市灏广机械设备有限公司（以下简称灏广公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初6822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴景奇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.变更原审判决第一项为范某1、灏广公司向吴景奇支付占有使用费59467元；2.撤销原审判决第二项、第三项、第四项；3.改判驳回范某1的反诉；4.范某1、灏广公司承担本案一审、二审诉讼费用。上述不服金额30720元。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。一、范某1提起反诉超过法定期限，应予以驳回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，反诉应当在举证期限届满前提出。范某1提起反诉的时间，根据其民事反诉状落款日期可知，至少在2019年6月6日以后，而范某1的举证期限在2019年6月6日早已届满。虽然民事诉讼法司法解释第二百三十二条对反诉亦有规定，但吴景奇认为，该规定属于一般法，而证据规定属于特别法，对于反诉期限，应适用证据规定的条款。因此，应驳回范某1的反诉。二、灏广公司向案外人漳州市宝通包装材料有限公司（以下称宝通公司）转账33870元，与本案无关，不应在本案处理。1.宝通公司的法定代表人虽然是吴景奇，但该公司不是房屋租赁合同的出租人，该公司与吴景奇是不同的法律主体。正因为21000元的收据上盖有宝通公司的公章，所以21000元的收款人不能认定为吴景奇。2.范某1举证证明的33870元系灏广公司的财产，不是范某1的财产，与范某1没有直接的利害关系。灏广公司并未在本案中提起反诉，一审法院主动审理违反“不告不理”的基本原则。3.若灏广公司与宝通公司之间不存在业务往来，灏广公司可另案起诉主张权利，并非没有救济途径。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请二审法院予以纠正并支持吴景奇请求。另，吴景奇补充提交了占有使用费计算明细，说明其是根据合同约定的月租金标准和实际的占有使用期间进行计算，并减去范某1已支付的部分（除去其支付给宝通公司的部分），实际应付部分76650元原审认定正确，支付给宝通公司的33870元不列入占有使用费。对于范某1已支付部分吴景奇一审起诉状中有列明计算得出59500元。针对吴景奇的上诉，范某1、灏广公司向本院答辩称：吴景奇的上诉请求没有法律依据，另，灏广公司向宝通公司转账的33870元应属于案涉款项，灏广公司、范某1与该公司不存在货物往来。范某1及灏广公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、四项，依法改判范某1、灏广公司无须向吴景奇支付租金49747元；吴景奇向范某1、灏广公司赔偿经济损失4500元（租金差额1500元/月×3个月），驳回吴景奇所有的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由吴景奇承担。事实与理由：一、范某1、灏广公司无须向吴景奇支付租金49747元。厕所、排水渠、卷闸门应属于租赁物必备的附属设施。吴景奇在出租涉案厂房时没有上述必备的附属设施。范某1、灏广公司于2018年7月30日与吴景奇签订《租赁厂房合同》时，已经明确涉案厂房缺少必要的附属设施。经双方协商同意，上述附属设施的部分维修费用由范某1、灏广公司和吴景奇共同承担，部分维修费由吴景奇独自承担。后范某1、灏广公司在《租赁厂房合同》约定的装修期间内（即2018年8月8日至2018年8月22日）对上述必要的附属设施进行装修。范某1、灏广公司可以提交原始装修凭证予以佐证。而一审判决（第8页）一方面认定《租赁厂房合同》属于无效合同，一方面又以范某1、灏广公司不按合同约定、无证据证实有经得吴景奇同意为由不予支持范某1、灏广公司在2018年11月份租金中扣减装修维修费6967元的主张。一审判决存在明显矛盾之处，认定错误。二、吴景奇的行为导致范某1、灏广公司产生直接的经济损失，吴景奇对该经济损失应予以赔偿。因东莞市黄江镇田美股份经济联合社与吴景奇签订的《厂房租赁合同书》已于2019年3月31日到期终止，范某1、灏广公司已无法继续使用案涉租赁厂房，导致范某1、灏广公司被迫重新寻找适合的租赁厂房。在寻找无果、时间紧迫以及考虑案涉厂房中投入巨大等因素，范某1、灏广公司被迫与新房东签订新《厂房租赁合同书》，继续租赁一模一样的案涉厂房，但租金由10500元/月升至12000元/月。现范某1、灏广公司已经实际向新房东缴纳2019年4、5、6月份租金36000元，产生直接的租金差额损失4500元。上述租金差额损失直接因吴景奇的行为所致。首先，2018年7月30日，吴景奇在明知其与东莞市黄江镇田美股份经济联合社将于2019年3月31日到期的情况下，故意对范某1、灏广公司隐瞒真相，并与范某1、灏广公司签订长达5年的长期合同。其次，2019年4月1日，吴景奇已丧失对案涉厂房的使用权，范某1、灏广公司被迫在短时间内离场。但吴景奇对此事没有给予范某1、灏广公司任何交代和合理的处置方式，没有协调范某1、灏广公司与业主或新房东的关系，也没有安排好租赁事宜，直接导致范某1、灏广公司无法继续使用案涉厂房，对范某1、灏广公司的经营活动产生巨大的影响，并直接导致范某1、灏广公司继续租赁一模一样的案涉厂房的成本每月增加1500元。因此，租金差额损失应由吴景奇承担赔偿责任。范某1、灏广公司认为原审判决事实认定错误，请求二审法院支持范某1、灏广公司的上诉请求，撤销原审判决，依法改判。针对范某1及灏广公司的上诉，吴景奇向本院答辩称：对于占有使用费的问题，灏广公司和范某1已实际占有、使用吴景奇提供的厂房，即使合同无效，也应支付占有使用费。关于灏广公司和范某1上诉请求赔偿损失的问题，因双方签订的租赁合同无效，其不能依据合同条款向吴景奇主张违约责任，而其所主张的租金差额并非合同无效导致的直接损失，而是经营所产生的必然开支。灏广公司并不是一审反诉人，其并未反诉。吴景奇向原审法院诉请：1.解除吴景奇与范某12018年7月30日签订的租赁厂房合同；2.范某1、灏广公司共同向吴景奇支付租金59500元；3.本案的诉讼费用由范某1、灏广公司承担。范某1向原审法院反诉请求：1.解除范某1与吴景奇于2018年7月30日签订的《租赁厂房合同》；2.吴景奇向范某1返还租赁押金21000元；3.吴景奇向范某1赔偿两个月租金即21000元；4.吴景奇向范某1赔偿经济损失79500元（租金差额1500元/月×53个月）；5.本案诉讼费由吴景奇承担。原审法院审理查明，2018年7月30日，吴景奇与范某1签订《租赁厂房合同》，约定由吴景奇将位于东莞市*********厂房进门左手边的厂房出租给范某1，厂房装修期半个月，自8月8日起至8月22日止，装修期间免收租费，厂房租赁自2018年9月1日起至2023年8月31日止，租赁期5年。租赁期满，吴景奇有权收回出租厂房，范某1应如期归还，范某1需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向吴景奇提出书面要求，经吴景奇同意后重新签订租赁合同。租赁期内如果吴景奇违约不出租给范某1，应退还押金的同时并赔偿范某1两个月租金，还需提前二个月通知范某1搬迁。双方约定，该厂房和宿舍，租期为五年，前三年月租金为10500元，自2021年9月1日起至2023年8月31日租金递增15%，月租金为12075元。范某1应向吴景奇支付厂房租赁保证金，一个月租金，二个月租押金，租约期满退还二个月押金给范某1。同时，该合同第五条第1款约定，租赁期间，范某1发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知吴景奇修复；吴景奇应在接到范某1通知后三日内进行维修。逾期不维修的，范某1可代为维修，费用由吴景奇承担。范某1提交了收据，该收据落款处加盖了宝通公司的公章及吴景奇本人的签名，收据载明兹收到范某121000元，备注“2个月押金”。另，吴景奇与东莞市黄江镇田美股份经济联合社于2014年3月26日签订《厂房租赁合同书》，约定东莞市黄江镇田美股份经济联合社将位于黄江镇田美村福利一街1号的租赁物出租给吴景奇，租赁期为五年，从2014年4月1日至2019年3月31日止。2018年12月5日，东莞市黄江镇田美股份经济联合社向吴景奇发出《租赁到期通知书》，告知吴景奇其与东莞市黄江镇田美股份经济联合社签订的《厂房租赁合同书》将于2019年3月31日到期。同日，东莞市黄江镇田美股份经济联合社将其与吴景奇签订的《厂房租赁合同书》于2019年3月31日到期，合同到期后将不再续租上述厂房给吴景奇的情况告知了范某1。范某1提交了银行流水，其中于2018年7月31日由灏广公司转账33870元给宝通公司，备注为货款，另于2018年10月10日转账10500元给吴景奇，于2018年10月24日转账3533元给吴景奇。范某1称33870元包括押金21000元、9月份的租金10500元及2018年8月25日至8月31日的租金2370元（因为装修延期两天，征得吴景奇同意后从8月25日开始计算），2018年8月25日之前的租金，因吴景奇同意给范某1装修免租期。2018年10月10日转给吴景奇10500元是10月份的租金。2018年10月24日转的3533元是11月份的租金，其中扣除了装修维修费6967元，因双方在租赁合同中约定，装修维修费由吴景奇承担。宝通公司是吴景奇名下的公司，范某1是应吴景奇的要求将相关的押金及租金转至该公司的账户。因此，吴景奇开具给范某1的押金收据中，范某1是要求吴景奇加盖了宝通公司的公章并由吴景奇本人签名。吴景奇称从范某1提供的银行流水看，付款方并非承租方，收款方也非出租方，且备注为货款，并非租金和押金，与本案无关。原审法院在庭审中询问吴景奇，宝通公司与灏广公司之间是否有货物往来，并责令其提交相关证据，但吴景奇未在限期内提交证据佐证。范某1提交了其与殷永龙签订的《厂房租赁合同书》到庭，佐证其就案涉厂房与新的出租人重新签订了租赁合同，租金为每月12000元。双方确认签订的租赁合同履行至2019年3月31日。范某1确认案涉厂房实际由灏广公司经营使用。吴景奇确认吴景奇系宝通公司的法定代表人。原审法院另查明，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证。原审法院认为,本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：一、租赁合同的效力问题。因案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，吴景奇与范某1之间签订的《租赁厂房合同》无效。二、关于押金。范某1提供的收据上有吴景奇本人的签名确认，且该收据上备注了“2个月押金”，结合双方签订的《租赁厂房合同》，足以认定吴景奇收取了范某1支付的押金21000元。在《租赁厂房合同》无效的情况下，吴景奇应予以返还。三、占有使用费的计算。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽然案涉《厂房租赁合同》无效，但范某1占有使用案涉租赁物所产生的占有使用费应向吴景奇支付，灏广公司作为实际使用人，应与范某1就占有使用费承担连带责任。灏广公司于2018年7月31日转账给宝通公司的33870元，虽然备注为货款，但并无证据证实双方之间存在货物往来，而宝通公司的法定代表人系吴景奇，且从吴景奇开具给范某1的押金收据看，宝通公司也在该收据上加盖了公章，由此，原审法院依法认定该笔款项为案涉款项。范某1提交的银行流水显示，其合计支付了47903元，按照《租赁厂房合同》约定，占有使用费应从2018年8月23日起开始计算，虽然范某1抗辩称吴景奇同意租金从2018年8月25日起开始计算，但并无证据佐证，对此原审法院不予采信，由此计算至双方确认的2019年3月31日，占有使用费为10500元÷30×9天+10500元×7个月=76650元。范某1称其于2018年10月24日转的3533元是11月份的租金，其中扣除了装修维修费6967元，因双方在租赁合同中约定，装修维修费由吴景奇承担，对此，首先，范某1的上述陈述无证据佐证，无证据证实有经得吴景奇同意；其次，范某1所列举的装修维修费并无证据证实有实际支出。由此，原审法院对范某1的该部分抗辩理由不予采信。范某1应支付的占有使用费76650元，扣除其已支付的26903元（47903元中的21000元系押金应予以扣除），剩余的49747元应支付给吴景奇。四、范某1主张的赔偿。对于范某1主张的赔偿两个月租金的诉请，其依据的系《租赁厂房合同》中的约定，鉴于《租赁厂房合同》无效，合同中的相关约定对合同双方并不具有约束力，因此，对范某1的该部分主张，原审法院不予支持。至于范某1另与他人签订租赁合同导致的租金差额部分，该部分并非合同无效导致的直接损失，范某1承租厂房所支付的租金属于其经营厂房所必然支付的成本，因此，对范某1的该部分诉请，原审法院亦不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、限范某1、灏广公司自判决生效之日起五日内向吴景奇支付占有使用费49747元。二、限吴景奇自判决生效之日起五日内退还范某1押金21000元。三、驳回吴景奇的其他诉讼请求。四、驳回范某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1288元、保全费615元（吴景奇已预交），由吴景奇负担312元，范某1、灏广公司负担1591元。反诉案件受理费1365元（范某1已预交），由范某1负担1129元，吴景奇负担236元。本院二审期间，范某1、灏广公司提交新证据如下：装修费用计算表，收款收据、送货单各一份，证明本案双方在签订案涉租赁厂房时，案涉厂房缺少必要的附属设施。经双方同意，附属设施部分的维修费用由吴景奇与灏广公司、范某1共同承担。部分维修费用由吴景奇独自承担。因此，灏广公司和范某1在2018年11月份的租金中扣减了应由吴景奇承担的装修维修费6967元，灏广公司和范某1当时给吴景奇转账的11月份租金3533元是已经扣减了前述的装修维修费6967元，事实上灏广公司和范某111月份租金已足额支付。吴景奇质证称：该证据形成时间早于一审指定的举证期间，属于逾期举证，灏广公司和范某1应对此作出合理解释。对于证据的三性吴景奇均不予确认。第一份证据仅是手稿，完全可以由举证人自行制作，第二份证据送货单的客户名称并没有显示是灏广公司或范某1，包括收款收据也同样未显示付款人是灏广公司或范某1，并且资金往来并没有相应的支付凭证。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，因吴景奇为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及适用内地法作为准据法，双方均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审应针对双方上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的争议，本院分析如下：关于范某1应否向吴景奇支付房屋占有使用费及应如何计算的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持。案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案双方当事人所签订的《租赁厂房合同》应属无效，由此，出租人吴景奇要求，范某1参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。参照案涉《租赁厂房合同》的租金标准，厂房装修日期半个月，2018年8月8日起至8月22日止，装修期间免收租费。因吴景奇与东莞市黄江镇田美股份经济联合社的租赁合同于2019年3月31日期满，故范某1应向吴景奇支付的房屋占有使用费应从2018年8月23日计算至2019年3月31日，原审参照案涉《租赁厂房合同》的租金标准计算为76650元正确。范某1主张2018年11月份的租金可扣减6967元装修费用，但范某1二审提交的6967元计算明细为单方制作，且即使其所提交的收款收据、送货单与案涉的房屋租赁有关，但亦未能体现出该部分费用吴景奇明确同意由其承担，因此，范某1主张2018年11月份的租金应为3533元，本院不予采纳。至于灏广公司向案外人漳州市宝通包装材料有限公司（以下称宝通公司）转账33870元是否与本案有关的问题，原审已询问宝通公司与灏广公司之间是否有货物往来，并责令其提交相关证据，但吴景奇未在限期内提交证据佐证。由此吴景奇在二审没有就此提出新证据的情况下，仍提出该33870元与本案无关缺乏依据，本院不予支持。由于吴景奇与范某1、灏广公司双方均未能就房屋占有使用费的上诉意见提供充分的证据予以证明，故本院均予以驳回。关于吴景奇应否向范某1赔偿经济损失问题。范某1另与他人签订租赁合同导致的租金差额部分，该部分并非合同无效导致的直接损失，范某1承租厂房所支付的租金属于其经营厂房所必然支付的成本，因此，对被该部分诉请，本院亦不予支持。综上所述，吴景奇、范某1及灏广公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1724元，由吴景奇负担568元（吴景奇已预交），由范某1、东莞市灏广机械设备有限公司负担1156元（范某1、东莞市灏广机械设备有限公司已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月二十二日书记员  徐烨榆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。