中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1205号 上诉人（原审原告）：谷宇，男，1993年11月8日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人谷宇因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谷宇的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谷宇上诉请求：1.依法撤销一审法院（2018）晋民初320号民事判决，依法改判或发回重审，终止对一审法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块9#-2-1302的执行，并解除查封；2.诉讼费用由西藏信托承担。事实与理由：一审法院认定谷宇的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，驳回谷宇的诉讼请求，是错误的。2011年河北聚丰华春保温材料有限公司（以下简称聚丰华春公司）为龙驿公司供应大量保温材料，2014年6月30日经结算，龙驿公司用案涉房屋抵顶材料款，双方签订《产权认购协议书》，后谷宇与聚丰华春公司法定代表人马根元协商确认房屋购买意向，双方于2016年10月8日签订了《房屋买卖合同》，谷宇将购房款交给马根元，并当即占有该房屋，谷宇取得房屋的管理权和控制权。案涉房屋系谷宇的前手马根元在查封前购买并合法占有，该房屋脱离了龙驿公司管理和控制，属于马根元所有，马根元已经享有了对案涉房屋的物权期待权，谷宇享有的权利应承继前手马根元享有的物权期待权。综上，请求二审法院依法改判支持谷宇的诉讼请求。 西藏信托辩称，首先，谷宇于2016年10月8日与马根元签订《房屋买卖合同》后，与龙驿公司签订了《产权认购协议书》，不能认定在法院查封前签订有合法有效的书面合同。一审法院认定谷宇的诉讼请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定正确。其次，谷宇在起诉状和上诉状中均陈述，其于2016年10月8日占有案涉房屋，而此时案涉房屋已被法院查封，谷宇未提供其在法院查封前占有案涉房屋的其他证据，故一审法院认定谷宇的诉讼请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定正确。再次，马根元的债权未经法院生效法律文书确认，未经龙驿公司结算确认，没有书面的以房抵债协议，仅凭《产权认购协议书》和龙驿公司出具的收款收据不能证明在法院查封前双方之间是否存在合法的债权、债权的确切金额、抵顶债务的内容、范围及条件，抵顶债务标的物交付的时间方式等内容，不足以证明以房抵债真实、合法、有效。谷宇未提供向马根元支付购房价款的付款凭证，不能证明谷宇已支付全部购房价款。一审认定谷宇的诉讼请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项的规定正确。综上，谷宇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 谷宇向一审法院起诉请求：1.确认兴隆台区枫丹白露B区9#-2-1302室归谷宇所有并排除执行；2.本案诉讼费用由西藏信托承担。 一审法院查明：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，谷宇等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，谷宇等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日谷宇等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日谷宇等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日谷宇向一审法院提起执行异议之诉。 2016年10月8日，谷宇与案外人马根元签订《房屋买卖合同》约定以21万元购买盘锦市兴隆台区枫丹白露B区9-2-1302室房屋，同日龙驿公司与谷宇签订《产权认购协议书》，并为谷宇开具《入住通知书》。2012年12月第三人龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为：关于谷宇是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。谷宇主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张谷宇未提交证据证明其房屋被查封，且因谷宇起诉后又申请撤诉，现谷宇起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，谷宇等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了谷宇的执行异议申请，包括谷宇在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为谷宇起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，谷宇在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张谷宇不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，不予支持。 本案谷宇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案案涉房屋系住房，谷宇未提供其在盘锦市区域内无其他用于居住的房屋的证明，故本案不符合上述第二十九条第（二）项的规定，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。1.谷宇于2016年10月8日与案外人马根元签订《房屋买卖合同》后，与龙驿公司签订了《产权认购协议书》，双方签订协议时一审法院已经对案涉房屋采取了查封措施，不能认定谷宇在法院查封前签订有合法有效的书面合同，不符合上述第（一）项的规定；2.谷宇提供的《入住通知单》时间为2016年10月8日，不能证明在法院查封前已经合法占有案涉房屋，不符合上述第（二）项的规定；3.谷宇称购买案外人马根元的顶账房屋，但未提供任何有效的支付购房款证据，不符合上述第（三）项的规定；4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，符合上述第（四）项的规定。综上，谷宇的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（一）（二）（三）项的规定，其主张民事权益足以排除强制执行的理由不成立，不予支持。能否确认案涉房屋归谷宇所有。因谷宇主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求亦不予支持。 一审判决：驳回谷宇的诉讼请求。案件受理费7594.36元由谷宇负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谷宇提交证据如下： 证据一、材料款以房抵账确认书、材料采购合同、聚丰华春公司营业执照副本、授权委托书、结算表、龙驿公司收据，以上均为原件，龙驿公司记账凭证复印件，拟证明谷宇已支付全部购房款。证据二、商品房买卖合同、马根元入住通知书原件4份，户口本原件，认购书复印件和收款收据复印件，拟证明龙驿公司于2014年、2015年分别将4套顶账房交付给马根元，马根元于查封前合法占有房屋，谷宇是从马根元处取得案涉房屋。 西藏信托质证认为：证据一，对材料款以房抵账确认书的内容真实性及证明事项有异议，龙驿公司法定代表人孙振鹏确认的日期是2019年4月29日，证明双方是在法院查封后才进行的工程结算，不能证明双方在查封前形成以房抵债的合意；该确认书称龙驿公司向马根元支付材料款5396436元，但附件三不能证明龙驿公司支付材料款的具体情况，不能证明双方债权债务的真实情况。对材料采购合同、营业执照副本、授权委托书形式真实性无异议。对结算表真实性和证明事项有异议，该结算表没有相应具体的工程内容结算明细相佐证，没有建设单位和施工单位的盖章，不符合工程款结算的规定和要求；该结算表形成时间是2019年4月29日，不能证明在查封前进行了材料款的最终结算。对记账凭证的真实性和证明事项有异议。对证据二，商品房买卖合同真实性无异议，但该合同签订时间显示为2019年4月29日补，不能证明谷宇与龙驿公司在查封前签订合法有效的房屋买卖合同；入住通知单显示的业主姓名为马根元，并非谷宇，与本案没有关联性，不能证明谷宇在查封前占有案涉房屋。产权认购协议书、收款收据均没有原件，其显示的买受人、交款人均不是谷宇，不能证明谷宇支付了案涉房款。马根元出具的收据没有相应购房款21万元的付款凭证相佐证，不能证明谷宇向马根元支付了购房款。对户口本的真实性无异议。 对谷宇提交的上述证据，本院审查认为：证据一，材料款以房顶帐确认书有龙驿公司法定代表人孙振鹏签字认可，能够与龙驿公司收款收据、记账凭证相印证，西藏信托虽提出异议但未提供相反证据否认其真实性；西藏信托对材料采购合同、营业执照副本、授权委托书真实性无异议，本院对上述证据予以确认。证据二，马根元提供的产权认购协议书系复印件，西藏信托不予认可，本院不予采信；证据二不能证明马根元在查封前与龙驿公司签订商品房买卖合同，亦不能证明马根元在查封前合法占有案涉房屋，故无法达到谷宇拟证明其继受马根元的权利在查封前签订合同、合法占有房屋的目的。 本院二审查明：2019年3月8日，龙驿公司与聚丰华春公司签订材料款以房抵账确认书，主要内容为，双方多次反复核算确认以下事实：（一）保温材料供应事实的确认：2011年10月26日，双方签订《材料采购合同》，聚丰华春公司向龙驿公司供应中空玻珠保温混合物砂浆。624元/立方米不含税款。（二）供货结算事实的确认：截止2014年12月1日，双方材料结算价款为7590968元。（三）债权债务事实的最终确认：1.此前，龙驿公司已支付材料款5396436元。2.龙驿公司用四套房屋价值1890650元抵顶材料款，具体日期、房号、价款如下：2014年6月29日，A区18号楼2单元602号房屋，价格513349元；2014年6月29日，A区24号楼2单元802号房屋，价格509955元；2014年6月29日，B区9号楼2单元1302号房屋，价格428188元；2014年6月29日，B区9号楼3单元1302号房屋，价格439158元；综上，龙驿公司通过以房抵债和支付材料款方式给付聚丰华春公司共计7287086元，龙驿公司仍欠聚丰华春公司303882元材料款未支付。该确认书由龙驿公司法定代表人孙振鹏签字并加盖龙驿公司印章，聚丰华春公司授权马根元在该确认书上签字。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：谷宇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案中，根据本院二审查明的事实，聚丰华春公司为龙驿公司开发的枫丹白露小区供应保温建筑材料，龙驿公司以该小区部分房屋抵顶材料款，即聚丰华春公司（马根元）以建筑材料款支付了案涉房屋的对价。谷宇系向马根元支付价款受让案涉房屋，一审法院已查明谷宇支付价款的情况，故应认定谷宇已支付案涉房屋的对价。一审法院关于谷宇未支付案涉房屋全部价款的认定有误，本院予以纠正。谷宇提供的其与龙驿公司签订的商品房买卖合同落款日期为2019年4月29日（补）晚于一审法院查封时间，对此谷宇虽称该合同系在马根元与龙驿公司所签商品房买卖合同基础上补签，却未提交马根元与龙驿公司所签商品房买卖合同加以印证，故一审法院认定谷宇未在查封前与龙驿公司签订合法有效的书面买卖合同，并无不当。业主为谷宇的入住通知单落款日期在查封之后，业主为马根元的入住通知单落款日期虽在查封之前，但谷宇未能提交马根元于查封前已合法占有该房屋的其他证据。故一审法院关于谷宇未于人民法院查封之前合法占有该不动产的认定，并无不当。故谷宇的上诉请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项、第二项的规定，其不享有排除执行的民事权益。 综上所述，谷宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7594.36元，由谷宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理王戈 书记员叶和申