广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初35544号原告：广州市创合发展有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路131-133号507房。法定代表人：谭白婷，职务总经理。原告：李莎娜，女，1955年9月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：孙桂丽，女，1978年1月11日出生，汉族，身份证住址广东省潮安县。三原告共同委托诉讼代理人：马辉、张惠娟，广东恒益律师事务所律师。被告：广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会，地址广州市越秀区寺右新马路79号。负责人：刘谦某，职务主任。委托诉讼代理人：赵少伟、黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。第三人：广州佳地投资有限公司，住所地广州市越秀区五羊新村寺右新马路133号。法定代表人：吴广宁，职务总经理。委托诉讼代理人：孔宁某，男，该公司职员，联系地址。原告广州市创合发展有限公司(以下简称创合公司)、李莎娜、孙桂丽诉被告广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会（以下简称佳地华苑业委会）、第三人广州佳地投资有限公司（以下简称佳地公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人马辉、张惠娟，被告佳地华苑业委会的委托诉讼代理人赵少伟，第三人佳地公司的委托诉讼代理人孔宁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告共同向本院提出诉讼请求：判令撤销广州市越秀区佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立业主委员会的决定。事实和理由：一.2017年9月14日，广州市越秀区人民政府东山办事处在涉案广州市越秀区寺右新马路佳地华苑大厦大堂张贴《关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》，列明筹备组成员的产生方式及有关人员名单。2018年3月期间，“寺右新马路77-79号首次业主大会会议筹备组”（以下简称筹备组）在涉案大楼大堂张贴《关于选举首届业主委员会委员的通知》，内容包括召开业主大会选举首届业主委员会委员及采用书面征求意见方式进行，并列出7名业主委员会委员候选人名单，其中包括“陈某”。二.筹备组成立的程序不合法。《广东省物业管理条例》第13条规定，筹备组其中的业主代表应当不少于筹备组人数的60%。被告未能提供证据证明筹备组五名业主代表身份的真实性，不能证明该五名业主代表是由业主推荐产生。据原告了解，筹备组成员中的业主代表刘谦某，杨文某，汤少某并非涉案大厦的业主。三.业主大会的召开不符合法定程序。其中包括：筹备组未依法定程序组织召开首次业主大会会议。根据《广东省物业管理条例》第15条，以及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第12条规定，业主大会筹备组应在首次业主大会召开15日前，公告并书面通知全体业主如下情况：首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；确认并公示业主身份、业主人数及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。但从本案实际情况来看，筹备组有关首次召开业主大会的通知与两次通知的澄清，就会议召开的时间、地点、形式等基本内容，相互矛盾，与实际情况不符；无确认并公示业主身份，业主人数及所拥有的专属部分面积。在此情况下，涉案佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立佳地华苑业委会的决定，并不符合法律规定的双过半的条件。四.本次业委会的选举不合法。1.业委会委员候选人的产生，不符合法定程序，根据《广东省物业管理条例》第25、26条，以及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第14条相关规定，业委会委员应当是业主，及不存在欠缴物业管理费的行为，筹备组应当核查候选人的资格，确定业委会候选人的名单。本案中，并无证据证明筹备组依法核查业委会候选人的资格，亦无证据证明业委会候选人均具备法定资格，包括候选人均是业主，也遵守相关规定按时缴纳物管费。据原告了解，候选人中的刘谦某、杨文某、汤少某并非业主，而荣某、李某拖欠三个月以上的物管费，不符合成为业委会成员的资格。2.原经筹备组确定并经公示的华苑大厦业主委员会候选人名单，被筹备组个别人员擅自替换。筹备组公示的业委会委员选票中载明陈某为候选人，但根据原、被告提供的证据显示，在未经合法程序变更的情况下，原经公示的业委会委员候选名单被擅自替换，导致实际选举时，原候选人陈某被替换成不知名的其他业主。该替换行为无事实和法律依据，也未经合法的程序。3.选举过程中存在业委会委员候选人既是候选人又是监票人的情况；有的候选人既是筹备组成员也是候选人，同时兼任监票人，并负责选后的验票，这种缺乏第三方监督的选举无法保证公正。4.街道办事处和居委会均没有派人到场对选举进行监督，且筹备组成员及工作人员在整个选举的过程严重缺岗，任由被选举人操控选举结果。5.选举过程存在舞弊行为，部分筹备组及业委会委员候选人拒绝业主投反对票，强行要求一律投同意票，业主无奈只好投弃权票，且有的候选人存在一人投几票的情况。此外，还存在部分业主被骚扰、胁迫、恐吓投票等情形。6.第三人代表作为筹备组成员参加了最后的验票工作，从街道办事处保管的投票箱里取出选票时，没有业主的房产证复印件和业主身份证复印件、委托书，大多数选票均没有注明房产业主是谁，第三人当即对此提出异议，认为业主大会此次选举从程序到实际都不合法，应当重选，但无果。2018年4月3日，筹备组在未依法召开首次业主大会会议，未经业主大会对管理规约、业主大会议事规则依法进行表决的情况下，在华苑大厦张贴《表决结果汇总统计表》、《表决结果汇总统计表》、《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》，其中《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》共列明7名业委会候选人，其中一位候选人姓名为“其他候选人”，其对应的“同意候选人的业主人数”一栏显示人数为3，其他对应栏目包括“同意候选人的业主的专有部分面积之和”均为空白。部分业主得知上述统计表后向第三人提出异议并通过第三人向街道办事处提出书面异议，但依然无果。在本次选举业主委员会过程中存在上述诸多不合法行为的情况下，被告却以广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会的名义取得备案号为东山物业备【2018】第1号的备案，且被告向第三人出示的东山物业备【2018】第1号《业主委员会备案回执》中列示李某为候补委员，但李某作为业委会成员候选人并未经合法程序确定及公示。综上，在首次业主大会并未依法召开、筹备组无严格依照法律程序就业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况依法公告、并经依法表决通过的情况下，且存在投票人员与实际户主不符、票数虚构的情况下，业主委员会的选举违反了法定的双过半原则，违反了法律规定的程序，侵害了原告的合法权益，为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：1.被告认为第三人并非本案适格的第三人，本案是业主撤销权，与建设单位无关。2.筹备组是在东山的监督指导下筹备召开业主大会的。在业主大会召开20日前，公告了召开业主大会的时间、地点及其他法律规定的内容。之后在东山及居委的主持下，进行了开箱计票统计工作，经统计本次大会关于选举业主委员会委员的议题符合双过半的要求，并取得街道备案。业主委员会委员的选举过程符合法律规定，内容和程序合法。3.业主委员会的委员均是华苑大厦的业主，不存在欠缴物管费的行为。4.筹备组的产生过程与本案无关。筹备组是由街道做出了合法的决定及生效的。第三人陈述：第三人是整栋大楼的建设单位，仍有部分单元虽然已经出售但仍登记在第三人名下，未办理过户。第三人是筹备组成员之一，依照法律规定，第三人作为筹备组的成员有权参与本案诉讼。第三人的委托诉讼代理人是作为建设单位的代表担任筹备组成员之一。既然政府有关部门未能履行有关职责，第三人同意原告的第一项诉讼请求，请求法院依法审查佳地华苑大厦作出选举的选票及相关业主代表、业委会成员资格是否合法有效。理由如下：1.无任何证据显示当选业委会成员的人员全部是法律规定的合法业主，故选举不具有合法性。依照《业主大会和业主委员会指导规则》第13条，以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第1条规定，依法登记取得或依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建房等事实行为取得专有部分权的人，应当视为业主。符合上述条件的人员才具有参与业主委员会选举与被选举工作的资格。在整个选举过程中，没有任何证据显示所有参选人员均是佳地华苑大厦合法业主，如有非业主当选本次选举，就是不合法，属于无效行为。2.由于本次选举出现东山办事处监督缺失和失控的状态，拉票和扫票现象十分严重，故本次选举不具有公正性。根据相关规定，应由街道办事处或居委会工作人员或与选举无关的人员在场进行见证和监票，作为监督的街道办事处的人员不在场，涉嫌失职，监督投票的过程完全是失控，大部分时间是由筹备组成员和被选举业主代表人在监票或代为投票。同时出现了拉票和扫票的行为，影响选举的公正性和民主性。3.筹备组个别成员擅自改变规则，街道办事处不予以制止，导致本次选举秩序混乱、任意妄为处置，这种违法行为应当予以制止和撤销。依据国家相关法律规定，业委会成员应为单数，但筹备组成员在未经过讨论和报批的情况下，擅自在选举当天将经过公示的候选人陈某擅自撤销，导致候选人为双数，其行为应为无效行为。同时，筹备组及被选举人擅自将投票的规则改变，并没有以提供房产证作为投票的要素；同时，将固定投票形式改为流动和楼层扫票，被选举人还不断打电话骚扰业主造成被迫投票和拉票现象，出现了非业主的投票事实发生，故本次选举也缺乏合法性，应当予以撤销。4.业主名册是业委会选举的重要依据，但被告直至本案开庭时仍未提供，也未提供当选人的产权资料。依据首次召开业主大会、选举业委会的法定程序，投票期间筹备组人员应当核实投票人身份，业主委托他人行使投票权时，表决票应当附带业主授权委托书、身份证复印件等相关证明。业委会成员人数应为单数。依据相关法律规定，当选的业委会成员必须是业主。第三人作为验票人，在整个选举过程中均未看到任何业主的产权证或身份证，同时街道拒绝提供业主名册供查验。从上述情况可以看出，本次选举的混乱和舞弊现象十分突出，依法应视为而予以撤销。经审理查明：原告创合公司为广州市越秀区寺右新马路XX号XX房的不动产权人，该房屋建筑面积353.8平方米。原告李莎娜为广州市越秀区寺右新马路XX号XX房的不动产权人，该房屋建筑面积105.04平方米。原告孙桂丽为广州市越秀区寺右新马路XX号XX房的不动产权人，该房屋建筑面积183.85平方米。第三人[原名称广东佳地（集团）投资有限公司]为涉案广州市越秀区寺右新马路77-79号佳地华苑大厦的建设单位。2017年9月14日，广州市越秀区人民政府东山办事处发出《关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》，公示了筹备组成员名单，包括：一、业主代表名单：刘谦某、杨文某、汤少某、谢英某、荣某。二、街道办事处代表名单：张水某。三、建设单位代表名单：孔宁某。四、公示期从2017年9月14日起至2017年9月28日止等。2017年10月19日，广州市越秀区人民政府东山办事处向寺右新马路77-79号全体业主发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》，其中记载：……由业主推荐产生5名业主代表、越秀区东山办事处委派1名代表和建设单位委派1名代表的名单已于2017年9月28日公示期满，公示期间未收到业主对上述代表的书面异议。寺右新马路77-79号首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。2018年1月17日，筹备组发出《关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告》，公告了业主委员会委员候选人的条件、报名方式等相关事宜。2018年1月30日，筹备组发出《关于佳地华苑大厦业主委员会委员候选人拟定名单的公告》，其中记载：根据《广州市物业管理暂行办法》等有关规定，在2018年1月17日至2018年1月27日期间，筹备组共接收到7人业主报名候选人。名单为：刘谦某、杨文某、汤少某、荣某、李梅、李某、陈某。现在进行公示，公示期8天，从2018年1月30日至2018年2月6日。公示期内如有异议，请书面向我方提出等。2018年2月23日，筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知》，其中记载：定于2018年4月6日19：30在佳地华苑大厦大堂（1楼）召开首次业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》。投票箱设在佳地华苑大厦大堂（1楼）……本次业主大会会议采用书面征求意见形式。请各位业主于2018年3月2日起，在家等待收取《、表决票》或在佳地华苑大厦管理处领取表决票，表决票将同时在小区内显著位置书面公告。投票日期于2018年3月2日起至2018年4月5日止。2018年2月24日，筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知第一次澄清》称，对筹备组于2018年2月23日公告的《关于召开首次业主大会会议的通知》中相关内容修改成“本次业主大会会议采用书面征求意见形式。请各位业主于2018年3月24日起，在家等待收取《、表决票》或在佳地华苑大厦管理处领取表决票，表决票将同时在小区内显著位置书面公告。投票日期于2018年3月24日起，至2018年4月5日止。表决票必须由业主本人签名、投票，业主委托他人行使投票权的，表决票应附带业主授权委托书，身份证复印件等有关书面证明。”2018年2月27日，筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知第二次澄清》称，对筹备组于2018年2月23日公告的《关于召开首次业主大会会议的通知》，中相关内容修改成“定于2018年3月24日10:30在佳地华苑大厦大堂（1楼）召开首次业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》。”2018年2月26日，筹备组发出《关于选举首届业主委员会委员的通知》，通知佳地华苑大厦全体业主于2018年4月6日召开业主大会会议选举首届业主委员会委员，请全体业主积极参加。一、会议召开形式。本次业主大会会议采用书面征求意见形式。请各位业主于2018年3月24日10时30分起，在家等待收取或在佳地华苑大厦管理处领取《业主委员会委员候选人选票》，投票箱设置固定，也可以设置流动，两者兼用，投票日期于2018年3月24日上午10：30分起至2018年4月5日23：00止，投票可在自家或佳地华苑大厦管理处……三、候选人名单：刘谦某、杨文某、汤少某、荣某、李梅、李某、陈某共7人等。2018年2月27日，筹备组发出《关于选举首届业主委员会委员的通知第一次澄清》称，对筹备组于2018年2月26日公告的《关于选举首届业主委员会委员的通知》中相关内容修改成“定于2018年3月24日召开业主大会会议选举首届业主委员会委员，请全体业主积极参加。”2018年3月24日，筹备组发出《关于业主委员会委员选票说明》称，筹备组公示了业主大会相关文件及业主委员会委员选票之后，现收到候选人之一陈某的意见，其近期在国外，不方便参加本次业主委员会的选举，要求筹备组将选票上其名字替换成“其他业主”。2018年3月27日，筹备组发出《关于佳地华苑大厦首次业主大会会议投票事宜的公告》，告知全体业主本大厦已于2018年3月24日在佳地华苑大厦一楼大堂召开首次业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》的议程仍在进行中。针对本次征求意见（投票）事宜，筹备组提醒全体业主注意以下事项：一、本次业主大会会议采用书面征求意见形式，原定投票统计截止时间为2018年4月5日23:00。由于4月5、6、7为法定假日，现决定修改投票统计截止时间为2018年4月3日17：00。统计工作由居委会主导，地点为五羊北居委会处，届时欢迎广大业主邻居参与见证。二、根据2018年3月24日从五羊北居委会收到的《广州市不动产登记信息列表》，本小区具有投票权的业主总人数为131人；小区建筑物总面积为18388.1232平方米。最终统计将以此为据。三、截止至2018年3月27日17:00，据五羊北居委会不完全统计（以开箱为准），现已进行投票表决反馈意见的业主人数约为80余人，仍由部分业主还没有及时领取征求意见书（表决票）。现筹备组呼吁仍未投票的业主留意公告截止时间，于工作时间尽快到五羊北居委会处领取征求意见书（表决票），履行业主的义务与权力。四、依据《广州市物业管理暂行办法》第四十条“无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。”现将仍未投票的业主名单公告如下，如有错漏，以实际投票为准。该公告后附《未投票的业主名单》，其中包括101单元及25E、25H单元（即三原告所有的单元）。2018年4月3日，筹备组发出《关于公示和表决结果的通知》及《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，其中记载：筹备组于2018年2月23日至2018年3月24日期间采用书面征求意见的形式组织召开业主大会会议，对《管理规约》、《业主大会议事规则》及业主委员会成员进行了投票表决，并于2018年4月3日在（越秀区五羊北居委会）统计、查验了业主选票，邀请(五羊北居委会、建设单位代表、业主代表)对统计、查验业主选票过程进行了监督。现将选举汇总统计结果和选举明细情况在小区公示，公示期从2018年4月4日起至2018年5月5日止。公示期间，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，业主应提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限，筹备组将及时提供业主本人表决意见以供查验……公示期满，业主无异议或异议不成立，筹备组将把《管理规约》和《业主大会议事规则》及选举结果在小区内公告全体业主等。上述《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》的附表《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》中记载同意候选人刘谦某、杨文某、汤少某、荣某、李梅的业主人数均为92，反对上列候选人的业主人数均为0，弃权的业主人数均为0，同意上列候选人的业主人数占业主总人数的比例均为70.23%，同意上列候选人的业主的专有部分面积之和均为59.1%；同意候选人李某的业主人数为91，反对其的业主人数为0，弃权的业主人数为1，同意其的业主人数占业主总人数的比例为69.47%，同意其的业主的专有部分面积之和为58.66%；同意其他候选人的业主人数为3，未记载反对、弃权候选人的业主人数及占专有部分面积的比例。备注事项记载：1.本小区有投票权的业主总人数为131人，建筑物总面积为18388.1232平方米；2.本小区参加投票的业主人数为92人，参加投票业主的专有部分面积之和为10867.01平方米；3.本小区未参加投票的业主人数为39人，未参加投票业主的专有部分面积之和为7521.11平方米；4.经查验表决票，有0张表决票存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票。2018年5月7日，筹备组发出《关于首次业主大会会议决定的公告》及《关于选举产生首届业主委员会的公告》，其中载明：根据有关规定和文件要求，首次业主大会会议表决《管理规约》和《业主大会议事规则》及首届业主委员会选举结果于2018年4月4日至2018年5月5日期间在本小区进行了公示，公示期间未收到业主前述结果的异议。现将首次业主大会会议作出的决定及选举结果公告如下：依法表决通过了《管理规约》；依法表决通过了《业主大会议事规则》；选举产生佳地华苑大厦首届业主委员会，委员名单如下：刘谦某、杨文某、汤少某、荣某、李梅，李某。依据通过了的《佳地华苑大厦业主大会议事规则》条款“业委会委员以等额方式选举产生，由5至15名单数组成”的规定，筹备组将征询东山意见，在已产生的6名业主委员会委员确认5人为正式业主委员会委员和1名候补委员。在正式成立业主委员会后，对业主委员会委员有条件地（限商业性质业主）进行增补选。在此，筹备组诚挚邀请热心的、符合《广州市物业管理暂行办法》要求的商用性质的业主委员代表一人，届时报名参加业主委员会。2018年5月25日，广州市越秀区人民政府东山办事处出具《业主委员会备案回执》，对广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会提交的资料予以备案，包括：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2018年5月7日起，至2023年5月7日止；5.业主委员会委员名单：刘谦某（主任）、杨文某（副主任）、李梅、荣某、汤少某、李某（候补委员）。2019年1月，广州市越秀区人民政府东山办事处出具《业主委员会备案回执》，对广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会提交的资料予以备案，包括：1.业委会成员名单变更申请；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2018年5月7日起，至2023年5月7日止；5.业主委员会委员名单：刘谦某（主任）、李某（副主任）、杨文某、李梅、荣某。据上述经备案的《佳地华苑大厦业主大会议事规则》记载，第二十一条规定：业主大会授权业主委员会的任期和议事方式：（一）业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主……（二）业委会委员以等额方式选举产生，由5至15名单数组成，须经业主的专有部分面积二分之一以上且占业主总数二分之一以上的业主选举产生。该规则第二十三条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）以书面方式提出辞职请求的……（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。另查明，广州市住房和城乡建设局于2019年4月30日向广州佳地物业管理有限公司发出《广州市住房和城乡建设局关于广州佳地物业管理有限公司资询事项的答复意见》，其中记载：《请求释疑函》（穗建信访【2019】163号）收悉，现就你公司咨询的问题答复如下：一、关于业主的配偶或子女能否作为业主委员会委员候选人的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定……由此，房地产权证书上登记的所有权人为业主，业主可以作为业主委员会委员的候选人，而业主的配偶或子女不能作为业主委员会委员的候选人。二、关于业主委员会委员候选人应按时交纳物业费的问题。按照《广东省物业管理条例》第二十五条规定“业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：……；（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；……”，业主委员会委员应当具备该条件。是否“按时”交费，可以结合物业服务合同约定的交费方式判定。三、关于被法院判决为“老赖”的业主能否作为业主委员会委员候选人的问题……被法院判决为“老赖”的业主，如果是被法院列入拒不履行生效法律文书确定义务的失信被执行人名单的人，则违反了上述规定，不具备业主委员会委员候选人的条件等。三原告为证明投票过程存在违反法定程序的行为，向本院提交如下证据：1.业主投票表决时的监控录像及其文字说明、截图若干份。2.第三人于2018年4月2日向东山办事处发出的《关于华苑大厦业主委员会选举无效的情况报告》及第三人于2018年4月9日向越秀区东山街城管科作出的《关于寺佑（右）新马路77-79号业委会选举过程中存在舞弊问题的报告》。被告对证据1中的文字说明的真实性、合法性、关联性不予认可，对截图的真实性予以确认，对关联性不予认可，认为原告不能仅凭照片否认业委会选举的合法性，核实身份不一定是当时进行，实际上筹备组在选举前已经完成核实。筹备组成员和业委会委员候选人是两个身份，法律没有禁止筹备组成员当选为业委会成员，也没有禁止其在现场监票，整个选举过程是由居委会派人直接参与监督的。对证据2的真实性不予确认，认为即使上述两份报告落款处的公章是真实的，街道办亦并未采纳第三人的意见。第三人对证据1的真实性没有异议。并表示第三人作为筹备组成员在最后验票时参与了整个验票过程，对发现的问题当场就予以指出，并在选举汇总书面资料上提出了对本次选举的合法性和公正性的异议，认为此次选举无法证明选票是由产权证记载的业主进行的投票。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。被告为证明刘谦某、杨文某、汤少某是涉案小区的业主，向本院提交如下证据：1.（2018）广州市不动产权第00258XXX号不动产权证（复印件、产权人为杨文某），杨文某与蔡某的结婚证（复印件）、蔡某的身份证（复印件）、蔡某于2018年1月22日作出的《共有产权声明》。2.（2018）广州市不动产权第00215XXX号不动产权证（复印件、产权人为刘谦某）、刘谦某与崔晓某的结婚证（复印件）、崔晓某的身份证（复印件）、崔晓某于2018年1月22日作出的《共有产权声明》。3.（2016）广州市不动产权第00274XXX号不动产权证（复印件、产权人为陈某），陈某与汤少某的结婚证（复印件）、陈某的身份证（复印件）、陈某于2018年1月20日作出的《声明》。三原告对上述证据质证称：蔡某、崔晓某于2018年1月22日作出的《共有产权声明》抬头为“佳地华苑大厦业主委员会会议筹备组”，该组织并不存在，故认为被告涉嫌提供虚假证据。即使上述证据是真实的，上述证据也没有显示杨文某、刘谦某成为佳地华苑大厦业主的具体时间，不能证明该三人作为业主委员会委员候选人时是佳地华苑大厦业主，具备作为业委会委员候选人的合法条件。此外，在佳地华苑大厦业委会委员候选人产生过程中，上述材料并未提交筹备组，亦未经筹备组审核确认。第三人对上述证据不予认可，认为上述三份声明存在伪证的嫌疑。802房原登记在崔晓某一人名下，且房产证是在2009年出具的；2002房原登记在蔡某一人名下，房产证是在2014年出具的。被告提供的上述不动产权证复印件上并无记载出证时间，认为上述不动产权证是刘谦某、杨文某在本案开庭后通过加名、析产补办的，存在弄虚作假的不诚实行为，是有意误导法院。本案诉讼期间，原告向本院申请对涉案广州市越秀区寺右新马路佳地华苑大厦截至2018年1月31日止在广州市住房和城乡建设委员会登记的各单位专有部分的建筑面积和产权人情况及广州市越秀区佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立业主委员会的选举材料。根据原告的申请，本院依法向广州市越秀区人民政府东山办事处调取佳地华苑大厦业主委员会备案资料及向广州市越秀区东山街五羊北社区居民委员会调取了截至2018年1月31日止涉案佳地华苑大厦的《广州市不动产登记信息列表》（即业主清册）。其中，上述备案资料中包括杨文某于2018年12月31日向被告发出的《辞去业委会副主任职位申请》、汤少某于2018年12月31日向被告发出的《辞职申请》、被告于2018年12月31日向各业主发出的《业委会职位变更通告》及被告于2019年1月1日向广州市越秀区人民政府东山办事处提出的《业委会成员名单变更申请》。上述《广州市不动产登记信息列表》（即业主清册）其中记载：寺右新马路77，79号，建筑面积18388.1232平方米，产权人为第三人；越秀区寺右新马路79号XXX房，建筑面积134.48平方米，产权人为蔡某；越秀区寺右新马路79号XXX房，建筑面积104.7033平方米，产权人为陈某；越秀区寺右新马路79号XXX房，建筑面积134.48平方米，产权人为崔晓某。原告对上述业主委员会备案资料的真实性无异议，同时认为东山办在发出备案回执前，应对佳地华苑大厦业主委员会申请备案时提交的申请资料进行审慎审查，但本案中，筹备组并无依法召开首次业主大会，并无严格依照法律规定就管理规约与业主大会议事规则、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况依法公告、并经依法表决通过的情况下，且在原告等多位业主发现业委会选举过程中诸多不合法的行为，并向东山办提交情况报告及投诉报告的情况下，在明知业委会申请备案材料不齐全、业委会之成立违法、申请材料不真实不合法的情况下，仍出具有关备案回执及作出备案行为，故认为上述备案资料不具有合法性。对《广州市不动产登记信息列表》的真实性、合法性、关联性没有异议，该证据证明截至2018年1月31日，杨文某、刘谦某、汤少某并非涉案小区的业主，根据相关法律规定，业主的配偶或子女不能作为业主委员会委员的候选人，由此可以证明筹备组的成立程序不合法，业委会候选人的确定和业主大会的召开和选举形式不符合法定程序。被告对上述备案资料真实性、合法性、关联性没有异议，可证实业主委员会成立是合法的；对上述《广州市不动产登记信息列表》的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。根据《广东省物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人就是业主。根据《中华人民共和国婚姻法》第17条规定，虽然上述信息列表中没有刘谦某、杨文某的名字，但刘谦某、杨文某的配偶曾经出具过声明表明房屋是共同财产，之后该二人也有加名登记，故刘谦某、杨文某实际上也是业主。汤少某已经退出业委会。第三人对上述备案资料的真实性予以确认，但认为备案资料中提及的131户业主的情况与实际户数不一致，涉案大楼住宅部分还有两套未过户；加上地下负一、负二层属于开发商的部分，实际上至少应有135户；另外，大楼的实际面积应为18528.0932平方米，有17593.8339平方米已经办理产权，尚有794.2889平方米未过户。对上述《广州市不动产登记信息列表》没有异议，认为该产权登记信息列表清楚显示在2018年1月31日前业主委员会中的刘谦某、杨文某、汤少某均不是业主，不具备候选人资格，业委会有50%的成员不是业主，不符合法律规定。此外，根据居委会反映，在筹备业委会报名的时候，刘谦某是以其妻子名义报名的，但投票的时候突然改成自己的名字，居委会的人员也称被欺骗了。在本案诉讼过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询广州市越秀区寺右新马路77，79号佳地华苑大厦截至2018年1月31日止在贵委员会登记的该建筑物总面积及各单位专有部分的建筑面积（包括地上商业和住宅部分及地下停车场车位部分）。广州市规划和自然资源局向本院复函称：越秀区寺右新马路77、79号以稳字76142号案首次登记在广东佳地（集团）投资有限公司名下，建筑面积为18388.1232平方米，首层为商场，2-4层为办公，5-24层为住宅，地下室为设备房、地下水池、五级人防等。该项目中130个单元已登记在他人名下，具体单元详见附件。暂无地下层的转移登记信息等。信息核查时间为2019年10月21日，最新信息以登记簿为准等。并附上涉案大厦的《广州市不动产登记信息列表》。本案诉讼期间，三原告均表示其无参与涉案佳地华苑大厦首次业主大会的表决及业主委员会选举。第三人表示其没有表决权。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定:业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而行使业主撤销权，针对的应当是业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，三原告主张撤销佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立业主委员会的决定，所依据的理由系筹备组成立程序不合法、业委会选举程序不合法及业主大会会议的召开程序不合法。本院就原告上述理由作如下阐述。首先，关于原告主张筹备组成立程序不合法、业委会选举程序不合法的情况。《广东省物业管理条例》第二十五条规定:业主委员会应当从具备以下条件的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力：（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。第二十六条规定：业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。第三十条规定：业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。第三十一条规定：业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（五）业主大会议事规则约定的其他情形。第三十二条规定:业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由修补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。第三十三条规定：业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。《广州市物业管理暂行办法》第六十条规定，业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的，经业主委员会核实后中止其委员职务，并提前业主大会决定终止其委员职务。业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的，其委员职务自行终止。在一届业主委员会任期内，业主委员会委员职务终止，由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的的情况通告全体业主。由上述规定可见，业主大会作为全体业主的自治性组织，其职权主要在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同事务制定共同规则。因此，物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为，在有关筹备组成立、业主委员会选举过程中产生的争议，属于小区自治管理活动的范围，应采取业主共管共治原则。业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利，均需要本人关心并积极参与、及时有效的行使。业主对于筹备组、业主大会或业主委员会公示情况持有异议，应由异议人本人实名在公示期限内向筹备组、业主委员会提出，要求给予解释及公示相关内容，反之，公示期限届满后，相关结果则生效。对于业主异议不处理或筹备组、业主委员会答复结果处理不服的，则应依照《业主大会和业主委员会指导规则》及时寻求行政管理部门的指导和监督途径，业主可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府投诉，由上述行政管理部门对于相关行为责令限期改正，并通告全体业主。因此，三原告针对业主大会筹备工作及业主委员会选举中存在的包括委员候选人资格等问题的争议，向人民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院不予受理。而且，三原告就上述主张的情形，并未能提供确切证据证明；此外，本案中三原告并未在街道办、筹备组有关公告的公示期间实名提出异议。故对原告上述主张，本院不予接纳。其次，关于原告主张业主大会会议的召开程序不合法的情况。从本案现已查明的事实来看，寺右新马路77-79号首次业主大会会议筹备组已按《广州市物业管理暂行办法》第二十九条的规定完成了有关首次业主大会的筹备及公告等工作，且筹备组已经以向业主派发选票、公告等方式书面征求小区业主的意向。且筹备组在东山办事处、五羊北社区居委会及部分业主的监督见证下，经统计点票及表决情况，并依程序进行公示，筹备组于2018年5月7日发布《关于选举产生首届业主委员会的公告》，公布获得票数最多的前6名业主当选佳地华苑大厦首届业主委员会委员及候补委员，该选举结果已经东山办事处备案。故三原告上述主张，缺乏事实依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（四）款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：驳回原告广州市创合发展有限公司、李莎娜、孙桂丽的诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市创合发展有限公司、李莎娜、孙桂丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈桂容人民陪审员  苏彩玉二〇一九年十二月二十四日书 记 员  徐浩龙