山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初3684号原告（申请执行人）：陈传凯，男，1968年7月出生，汉族，现住山东省泰安市。原告（申请执行人）：田衍英，女，1969年4月出生，汉族，现住山东省泰安市。委托诉讼代理人：王梅,泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。被告（案外人）：刘富民，男，1989年4月出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：于晓东,山东拓创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学丽,山东拓创律师事务所实习律师。被告（被执行人）：泰安市长军建筑安装工程有限公司，住所地山东省泰安市泰山区泰汶路望河街7号。法定代表人：周长军，总经理。第三人：刘涛生，男，1968年6月出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。第三人：山东德润金属结构工程有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区夏张镇梨园村。法定代表人：刘海燕，总经理。委托诉讼代理人：刘涛生,男，该单位职工。原告陈传凯、田衍英与被告刘富民、泰安市长军建筑安装工程有限公司（以下简称长军建筑公司）、第三人刘涛生、山东德润金属结构工程有限公司（以下简称德润公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈传凯、田衍英及其委托诉讼代理人王梅，被告刘富民的委托诉讼代理人于晓东、刘学丽，被告长军建筑公司的法定代表人周长军、第三人刘涛生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法准许执行泰安市泰山区财源新村小区房产。事实和理由：原告与被告长军建筑公司房屋买卖合同纠纷一案，泰山区人民法院于2018年5月18日作出（2018）鲁0902民初542号民事判决书，判决被告长军建筑公司返还原告购房款60万元。判决生效后，被告长军建筑公司拒不履行判决书确认的给付义务，原告向泰山区人民法院提出强制执行申请，泰山区人民法院作出（2018）鲁0902执1420号执行裁定书，裁定查封了位于泰安市泰山区财源新村小区房产。执行过程中，被告刘富民对执行标的提出书面异议。泰山区人民法院作出（2019）鲁0902执异92号执行裁定书，裁定中止对泰安市泰山区财源新村小区房产的执行。原告认为，被告长军公司与德润公司、德润公司与被告刘富民签订的购房协议均系伪造且为无效合同；被告刘富民并未实际支付购房款，也未合法占有涉案房产；被告刘富民明知涉案房产所占用土地性质为工业用地，无法办理过户登记，其本身具有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告刘富民对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，其执行异议不能得到支持。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法判如所诉。被告刘富民辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。首先，德润公司为长军建筑公司偿还对外借款30万元，长军建筑公司因不能偿还德润公司借款，以房抵债将涉案房产转让给德润公司，双方在2013年12月20日签订书面的购房协议。后德润公司与被告在2015年6月10日签订房屋买卖协议，将涉案房屋转让给被告，且被告根据购房协议已经实际支付给德润公司全部购房款。由上可以证明两份书面购房协议的签订时间都是在人民法院查封前签订的，因此原告诉状中提及被告与德润公司伪造购房协议及未支付购房款，是没有任何事实依据的，对于原告的污蔑，被告保留追究其法律责任的权利。其次，原告与长军建筑公司的房屋买卖合同纠纷判决书，载明长军建筑公司已经明确说明涉案房产在出售给被告之前已经抵押给了德润公司，且德润公司已经实际占有使用了该房产。被告在购买此房屋后，家人已经入住生活，也合法占有了该房产。因此原告所称被告未合法占有涉案房产是凭空捏造，没有任何事实依据。最后，被告购买房屋后，因涉案房屋所占有的土地为工业用地，非因被告自身的原因未办理过户登记。因此对于上述客观事实，被告对涉案房屋有所有权，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。二、原告所享有的是普通债权，而以房抵债的权利人和被告对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。德润公司与长军建筑公司以房抵债所签订的购房协议是真实的，且签订于人民法院查封措施之前，且德润公司当时已经实际占有。后德润公司将房屋转让给被告，被告支付全部房款并实际占有了该房屋。因此法院应当保护实际权利人的利益。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，与事实不符，应当驳回其诉讼请求。被告长军建筑公司辩称，当时是刘涛生给我担保的30万，欠的是海华典当行的钱，在2016年7、8月份左右典当行把我的沃尔沃开走了，也没说顶多少钱，强制我过了户，刘涛生给了典当行30万，当时我的车价值42万，总共相当于还了72万。在2019年刘涛生找我打30万的欠条，我没有给他打。在2017年6、7月刘涛生把我叫到他的办公室（夏张镇梨园村）想让我把涉案房产抵押给他，后来涉案房产的价格他填了30万，但是涉案房产接近200平方米，钱数和日期都是他写的，上面只有我的落款签字，我不认可涉案房产价值30万，那是他填的，刘涛生是德润公司的前法人，当时他没盖章，只有我盖章了。第三人刘涛生、德润公司述称，同刘富民的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈传凯、田衍英与被告长军建筑公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）鲁0902民初542号民事判决，判令被告长军建筑公司于判决生效后五日内返还陈传凯、田衍英购房款60万元。该判决生效后，长军建筑公司未能履行还款义务，故原告向本院申请强制执行。2018年8月6日，本院以（2018）鲁0902执1420号执行裁定书，裁定查封了位于泰安市泰山区财源新村小区房产，并在该楼显著的位置张贴了查封公告。后被告刘富民向本院提出执行异议，本院作出（2019）鲁0902执异92号执行裁定书，裁定中止对泰安市泰山区财源新村小区房产的执行。原告对该裁定不服，故诉至本院提出本案诉讼。另查明，被告提交落款日期在2013年12月20日德润公司与长军建筑公司签订的购房协议一份，购房协议约定：甲方长军建筑公司在财源新村内建设了部分商品（住宅）房，乙方德润公司申请购买，经双方协商，达成如下协议：在财源新村内二层楼房多户，共计建筑面积180.5平方米，院内面积约150平方米，房款共计30万元，售给乙方。付款方式为本协议签订后1日内乙方向甲方付购房款的50%，余款待交房时一次性付清。乙方需要办房产手续时，甲方提供土地使用手续，所产生的相关费用由乙方支付，该购房协议的封页上注明的购房地点为财源新村，购房名称为后排西起5号。合同乙方加盖了德润公司的印章，刘涛生在法人代表处签名。同时被告刘富民提供落款时间为2019年6月4日，周长军签字的情况说明一份，称“因长军建筑公司有多笔对外借款，刘涛生为其代偿30万元，在2013年12月20日经协商将该房产抵顶给刘涛生任法人的德润公司，以抵顶其代长军建筑公司偿还的债务，并签订了购房协议，且将房屋交付给刘涛生的公司”。对上述购房协议及情况说明，周长军称系在2017年6、7月份签订，时间均不是由其本人所写。第三人刘涛生认可购房协议签订时间是在2017年，但称其与周长军在2013年已就涉案房产达成口头协议，如果不能归还借款，财源新村的小产权房顶账给德润公司刘涛生。被告刘富民提供落款时间为2015年6月10日的买卖协议，在该协议中约定，经双方协商，将德润公司自有房屋一套转让给乙方刘富民，房屋位于泰山区，面积180.5平方米，院内面积约150平方米，房款55万元于2015年6月25日之前付清。合同签订后，乙方居住使用房屋，所有费用自行承担，与甲方无关。乙方需要办理房产手续时，甲方提供原来的购房协议，费用由乙方承担。被告刘富民称房款通过交纳现金及银行转账方式交纳，对此，被告提供部分收款件收据复印予以证实。被告刘富民称在2016年4、5月份入住涉案房产。原告申请证人乔某、李某到庭作证，证明在2016年4月22日原告与周长军协商购买房屋时涉案房产并无人居住。又查明，涉案房屋所占用的土地位于泰安市泰山区，土地使用权人为长军建筑公司，土地用途为工业，土地证号为泰土国用（2004）0606号。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，应审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，即审查本案被告刘富民是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，德润公司称已在2013年与长军公司达成协议取得涉案房产，对此长军公司不予认可，且德润公司及刘涛生均未提供明确证据证明双方在2013年就涉案房产的处分达成一致意见，经查实第三人德润公司与被告长军公司的购房协议形成时间在2017年，而被告刘富民提供的与第三人德润公司签订的房屋买卖协议落款时间为2015年，明显与常理不符。因此，本院认定被告刘富民未在法院查封前就涉案房产已签订合法有效的书面买卖合同。就房屋价款的支付问题，被告刘富民未提供银行转账明细等证据证明已实际支付全部价款。故刘富民对涉案房屋的权利不符合上述第二十八条的规定，不能排除执行。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行本院作出的（2018）鲁0902执1420号执行裁定书查封的位于泰安市泰山区财源新村小区房产。案件受理费9800元，由被告刘富民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本院（2019）鲁0902执异92号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张宗婷人民陪审员  王相红人民陪审员  王景瑞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李 晨