襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初3019号原告：中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司（以下简称中铁电气化一公司），住所地：武汉市东湖开发区东信路9号。法定代表人：黄定于，中铁电气化一公司执行董事。委托诉讼代理人：邹欣、刘宪，中铁电气化一公司员工。代理权限：一般代理。被告：李红灯，女，1973年5月6日出生，汉族，个体经营户，户籍地：襄阳市襄城区。原告中铁电气化一公司诉被告李红灯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告中铁电气化一公司的委托诉讼代理人邹欣、刘宪，被告李红灯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁电气化一公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令自2018年8月8日起解除双方房屋租赁合同，被告将承租房屋归还原告；2、判令被告支付房屋占用费37378元（计算方式：3398元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止），物业费541.5元（计算方式：49元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止），垃圾费110元（计算方式：10元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止）；3、判令被告支付原告违约金7475.6元（计算方式：每月3398元×20%，暂计算自2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月26日，中铁电气化一公司襄阳管理部（下称中铁电气化局襄阳管理部）与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于七里河的门面房出租给被告，面积54.8平方米，每月租金3398元，被告每月另缴纳物业服务费49元、垃圾费10元，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。被告承租案涉房屋后，用作经营“红灯茶业”，后更名为“理想茶行”。租赁期满后，原被告没有续签合同，2018年8月起原告向被告催告返还房屋并办理退租结清手续，迟迟未将涉案房屋归还原告，继续非法占用涉案房屋至今，根据租赁合同第5条违约责任第3款约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。（5）超过约定期限未支付应由乙方缴纳的相关费用……”。被告自2018年8月至12月，经原告多次催告拒不办理退租手续，并欠付11个月即2018年8月1日至2019年6月30日的租金共计37378元，被告应按照合同约定支付相应违约金。故为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告李红灯辩称，1、原告所诉属实，但从2018年9月1日起原告停电停水，使被告无法经营，故不应支付房屋租金；2、我们对租赁房屋都有投资，支付的都有转让费、装修费用等，国家“三供一业”政策是说要移交地方，没有说必须腾空移交，我们愿意把租金交给被移交的单位继续承租房屋，故不同意解除合同、归还房屋。本院结合原、被告双方提交的证据及当庭陈述，认定以下事实：2015年12月26日，李红灯以红灯茶业（乙方）的名义与中铁电气化局襄阳管理部（甲方）重新签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于七里河路建筑面积为54.8平方米的门面房出租给乙方使用；租金为62元/m/月，每月租金3398元；物业服务费0.9元/m2，计49元；水费3.5元/吨、电费1.5元/Kwh、垃圾10元/户/月；租赁期间为一年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期满后，乙方如续租，需提前一个月向甲方提出，甲乙双方按市场价再行商定每平方米月租金，乙方可优先租用；乙方须向甲方交纳租房押金4000元，合同期满后无违约行为，退还押金（不计利息）；乙方因经营需要对房屋进行内部改造，需向甲方提出书面报告，经甲方确认无改变结构和水电等隐蔽工程后方可施工，且施工过程中要接受甲方监督，一旦发现有违规装修情况须立即改正，合同终止日起一周内自行拆除自费设施，并恢复原状，逾期甲方作无主财产处理（续租除外），甲方不承担相应的损失；乙方必须在每月前5日内，向甲方交纳本季度的预付房租、水电、暖气、垃圾、物业等费用，逾期应每天支付3%的违约金，逾期30天不交纳房租按违约退租处理，甲方不退还押金；租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租承租房屋、改变房屋结构；利用该房屋存放危险品或进行违法活动的；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；超过约定期限未支付应由乙方交纳的相关费用的，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。合同签订后，被告李红灯承租案涉门面房用于经营“红灯茶行”，后更名为“理想茶行”。前述租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告李红灯继续承租案涉房屋并按期交纳房屋租金、物业管理费和垃圾费至2018年7月31日。2018年8月2日、8月17日、8月27日、12月27日，中铁电气化局襄阳管理部四次向李红灯发出书面的《门面房合同到期终止通知书》，主要内容是“通知双方签订的门面房租赁合同于2016年12月26日已经到期，根据政府“三供一业”文件要求，不再与李红灯续约，请在一个星期内（2018年8月15日、2018年8月24日前、2018年8月31日前）来我单位办理门面房合同终止手续。我单位将于2018年9月停止门面房供水供电服务，再次通知李红灯于2019年1月11日来我单位办理门面房合同终止手续并结清2018年8月1日—2018年12月31日的租金16990元、物业费247.5元、垃圾费50元、水费以实际抄表为准，否则我单位将通过法律途径解决纠纷”。但李红灯在收到上述通知后，未办理合同终止手续，继续在案涉门面房经营至今，中铁电气化一公司遂于2018年9月1日起停止了对涉案商铺的供电供水。另查明，中铁电气化局襄阳管理部系中铁电气化一公司的内设机构，其权利义务由中铁电气化一公司享有和承担。诉讼中，中铁电气化一公司表示对涉案租户所交的水电费、押金在办理退房手续时一并处理。本院认为，中铁电气化局襄阳管理部系原告中铁电气化一公司的内设机构，其对外与被告李红灯签订的《房屋租赁合同》经原告追认确定有效，故该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述租赁期间届满后，承租人继续使用承租房屋并交纳租金，原告亦未提出异议，故双方于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。对于原告要求自2018年8月8日起解除双方房屋租赁合同的请求，因法律规定不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经查，中铁电气化一公司先后四次向李红灯发出书面门面房合同到期终止通知书，最后一次通知李红灯于2019年1月11日前来其单位办理门面房合同终止手续并结清费用，故本院认定双方之间的租赁合同于2019年1月11日解除。原告主张自2018年8月8日为合同解除之日，与本院查明认定的日期不一致，本院予以纠正。双方合同解除后，被告李红灯应当向原告返还租赁房屋。关于原告主张的房屋占用费、物业服务费、垃圾费问题，因李红灯于合同到期后仍按原租赁合同约定的标准支付租金、物业费和垃圾费至2018年7月31日，但考虑到中铁电气化一公司于2018年9月1日对涉案商铺断电断水，影响了李红灯的经营，以及双方解除合同的原因、李红灯租赁房屋的投入等各方面原因，本院酌情对断水断电之后的租金和占用费予以降低，按原租赁合同约定标准的70%予以支持，超出部分不予支持。断水断电之后的物业费和垃圾费不予支持。经查，合同约定的租金为3398元/月、物业费49元/月、垃圾费10元/月，李红灯交纳房屋租金、物业管理费和垃圾费至2018年7月31日，故李红灯应支付2018年8月的租金3398元、物业服务费49元、垃圾费10元，以及按每月2378.6元（3398元×70%）的标准支付自2018年9月1日起至实际返还租赁房屋时止的租金和占用费。关于原告请求被告支付违约金的请求。因原告当庭未提交证据证明被告李红灯在合同租赁期间存在违约行为，而在《房屋租赁合同》解除后，被告李红灯应当承担支付占用原告房屋期间的相关费用及返还租赁物的义务，不再受双方《房屋租赁合同》关于违约条款的约束，故原告的该项请求，无法律和事实依据，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条之规定，判决如下：一、确认原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司与被告李红灯解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2019年1月11日解除；二、被告李红灯于本判决生效之日起六十日内将其占用的位于襄阳高新技术产业开发区七里河路的门面房屋腾退并返还给原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司；三、被告李红灯于本判决生效之日五日内向原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司支付租金3398元、物业服务费49元、垃圾费10元，并按每月2378.6元的标准支付自2018年9月1日起至实际返还租赁房屋时止的租金和房屋占用费；四、驳回原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1018元，由被告李红灯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  臧玉红人民陪审员  时金爱人民陪审员  信国良二〇一九年十二月二十日书 记 员  闫莉敏