山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2019）晋1102民初2739号原告：中国建设银行股份有限公司吕梁分行负责人：朱学军职务：行长住所地：吕梁市离石区兴隆街57号委托诉讼代理人：张某,山西轩明(吕梁)律师事务所律师。被告：闫某，女，汉族，交城县人，住交城县。被告：冯某，男，汉族，交城县人，住交城县。被告：山西昊晖房地产开发有限公司法定代表人：李建平住所地：太原市小店区长治路199号华辰大厦1001-1010室。原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行与被告闫某、被告冯某、被告山西昊辉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，三被告经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告闫某、冯某支付原告借款本金212988.32元，截止2019年7月31日利息7720元，罚息540.74元，共221249.25元；2.判令被告山西昊晖房地产开发有限公司对上述本息承担连带清偿责任；3.判令原告对被告闫某、冯某抵押房产拍卖变卖价款优先受偿；4.本案的诉讼费及原告为实现债权所支付一切费用包括但不限于公告费、律师费等均由被告承担。事实与理由：2014年7月21日，被告闫某、冯某以购买房屋为由向原告申请借款，2014年8月1日，原告与被告闫某、冯某签订《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定原告向被告提供借款27万元，期限为180个月(2014年8月1日至2029年8月1日)，还款方式为等额本息还款方法，利率为浮动利率(即在基准利率水平上浮0％)，借款人未按本合同约定使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100％。在本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。被告山西昊晖房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限司吕梁分行2012年12月12日签订的编号为JCB22012003号《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》中约定为闫某、冯某做担保人，承担连带保证责任。原告与被告闫某、冯某双方签订《个人住房(商业用房)借款合同》后，原告于2014年8月1日将借款27万元按合同约定，全额转入被告山西昊晖房地产开发有限公司账户。但自2018年1月起，被告闫某、冯某开始逾期还款，原告多次向被告催要，但被告仍拒绝履行合同约定的还款义务，截止2019年7月31日被告闫某、冯某拖欠借款本金为本金212988.32元，截至2019年7月31日利息7720.19元，罚息540.74元，共221249.25元。原、被告双方签订的合同合法真实有效，被告的行为已经构成违约，根据《个人住房(商业用房)借款合同》(七条第二款约定原告宣布被告借款全部到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告依据民诉法及相关法律法规定，提起诉讼。望依法判决。三被告均未答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交相关证据，本院经审理认定如下，原告提供的个人住房(商业用房）借款合同、个人借款申请表、商品房买卖合同、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、中国中国建设银行个人贷款对账单，符合合法性、真实性、关联性，能够形成证据链条，予以确认。确认事实如下：2012年12月12日，原告与被告山西昊晖房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，在12700万元的限额范围内，被告山西昊晖房地产开发有限公司对因购买其依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供担保，担保的债权期限从2012年12月12日至2042年12月12日，被担保债权包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金、债务人应当向原告支付的其他款项，原告为实现债权与担保权而发生的一切费用。保证方式为连带责任保证。保证期间，按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款的债务履行期限届满之日后2年止或者乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。2014年7月21日，闫某向原告提出借款申请，同年8月1日，原告与被告闫某、冯某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款金额为27万元，用途为购买被告山西昊晖房地产开发有限公司的商品房1套，借期180个月，从2014年8月1日至2029年8月1日，利率采用浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，逾期罚息加收50%，利率调整方式为下年年初，借款一次性划入被告山西昊晖房地产开发有限公司交城分公司的账户，还款方式为等额本息还款。在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息2359.42元，还款日为借期起始日在每月的对日，担保方式为保证和抵押。抵押财产为交城县城龙山大街中段路北（原锦纶厂）的房屋，但未进行登记。合同还约定了违约情形和救济措施条款，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2014年8月1日，原告向被告闫某出具开立贷款账户通知书，同日，原告将27万元打入被告山西昊晖房地产开发有限公司的账户。二被告借款初期尚能按期偿还本息，但从2018年起开始逾期，至2019年7月31日，闫某和冯某共计偿还借款本金57011.68元，利息55105.71元，尚有借款本金212988.32元未偿还，欠利息7720.19元、罚息540.74元，共221249.25元。本院认为，三被告经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的行使权利的机会，依法缺席审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行自己的义务，否则，应当承担相应的违约责任。本案原告已经按照合同约定履行了发放贷款的义务，被告闫某和冯某作为借款人应当承担按期偿还本金和利息的义务，其未能及时按照期限偿还借款本息的义务。原告依照合同约定宣布债务提前到期，属于行使形成权，是原告基于单方意思表示成立，该意思表示到达被告时生效。原告通过起诉的方式行使，在本院将起诉状副本送达被告时，原告行使宣布债务提前到期生效，二被告应当根据合同约定，立即清偿借款本息及相关费用的义务。原告虽然与被告签订了抵押财产的条款，但根据担保法的规定，以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。原、被告之间虽然约定了抵押，但没有进行抵押登记，该条款未生效，即抵押权无效。被告山西昊晖房地产开发有限公司与原告签订的最高额保证合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认，被告山西昊晖房地产开发有限公司在被告闫某、冯某不履行偿还借款本息的义务时，应当参照合同约定在12700万元的限额范围内，承担连带保证责任。原告诉请实现债权而支付的费用未提供证据证明，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零一条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闫某、冯某在本判决生效后十五日内归还原告中国建设银行股份有限公司吕梁分行借款本金人民币212988.32元并承担利息（至2019年7月31日的利息为8260.93元，从2019年8月1日起至履行完毕之日止的利息按照双方合同约定执行）。二、被告山西昊晖房地产开发有限公司在最高额12700万元内对上述债务承担连带责任保证。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决规定期间支付金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4619元，减半收取，由三被告负担。如不服本判决，应在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 薛宁柱 二〇一九年十二月二十四日书记员 牛卓敏