上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民初816号原告：上海双鸥置业有限公司，住所地上海市松江区中山东路70号。法定代表人：叶福昭，总经理。委托诉讼代理人：杨以生，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉琴，上海市锦天城律师事务所律师。被告：杭州第五季百货投资管理有限公司，住所地杭州市江干区双菱路2号320室。法定代表人：吴晓霞，执行董事。委托诉讼代理人：俞玮月，上海思义律师事务所律师。被告：上海加都商业管理有限公司，住所地上海市松江区环城路515、535、555号1175室。法定代表人：乐楠，执行董事。被告：上海通强投资管理有限公司，住所地上海市松江区环城路515、535、555号3楼305-1室。法定代表人：邱进宝，总经理。委托诉讼代理人：沈佳晨，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。被告：上海唛酷娱乐有限公司，住所地上海市松江区环城路515、535、555号401室。法定代表人：陈叶雷，董事长。委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。原告上海双鸥置业有限公司（以下简称双鸥公司）与被告杭州第五季百货投资管理有限公司（以下简称杭州第五季公司）、上海加都商业管理有限公司（以下简称加都公司）、上海通强投资管理有限公司（以下简称通强公司）、上海唛酷娱乐有限公司（以下简称唛酷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年9月28日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告双鸥公司的委托诉讼代理人张玉琴、杨以生，被告通强公司的委托诉讼代理人沈佳晨、黄建刚，被告唛酷公司的委托诉讼代理人周君理两次均到庭参加诉讼。被告杭州第五季公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加第一次开庭，被告杭州第五季公司的委托诉讼代理人俞玮月到庭参加第二次开庭。被告加都公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长了审理期限。本案现已审理终结。原告双鸥公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告双鸥公司与被告杭州第五季公司于2009年6月28日签订的《租赁合同》；2.判令被告杭州第五季公司支付自2017年1月1日起，计算至2018年4月30日的房屋租金5,426万元（人民币，下同）；3.判令被告通强公司、唛酷公司迁出上海市松江区XX路XX、XX、XX号401室、402室、403室、2层车库、2层夹层车库、3层夹层车库、1层储藏室（以下简称系争房屋）并恢复房屋原状。事实与理由：原告双鸥公司为系争房屋的登记产权人。2013年原告双鸥公司发现被告通强公司及唛酷公司擅自占用上述房屋，其中401室、402室、403室一部分面积为被告唛酷公司占有使用，402室及403室部分面积、车库、储藏室被被告通强公司对外出租盈利。2016年原告双鸥公司以排除妨害纠纷为由将被告通强公司诉至上海市松江区人民法院（以下简称松江法院），即（2016）沪0117民初14437号案件。该案判决书确认，原告双鸥公司与被告杭州第五季公司于2009年6月28日签订了《租赁合同》，同年8月10日，被告杭州第五季公司未经原告双鸥公司允许又与其全资子公司被告加都公司签订无偿租赁合同，之后被告加都公司又将上述房屋转租给了被告通强公司和唛酷公司。被告杭州第五季公司在与原告双鸥公司签订租赁合同后未支付过租金，且违反合同约定擅自转租并改变房产用途，其行为构成严重违约，双方合同约定的解除条件已经成就。现原告双鸥公司无法联系到被告杭州第五季公司，故诉请至法院请求判决解除双方之间的租赁合同。合同解除后，被告通强公司、唛酷公司没有任何理由继续占有和使用系争房屋，应将上述房屋归还原告双鸥公司。被告杭州第五季公司辩称，原告双鸥公司与其签订的租赁合同系双方的真实意思表示，签订的程序及内容符合法律规定，应为合法有效的合同。后因合同履行过程中客观情况发生变化，双方并未按照约定完全履行，被告杭州第五季公司也未向原告双鸥公司支付过租金，故对原告双鸥公司要求解除租赁合同没有异议；不同意支付原告双鸥公司主张的租金，因为被告杭州第五季公司并未从房屋的使用人处取得租金，且这一结果也不是被告杭州第五季公司的违约行为造成的；关于原告双鸥公司的其他诉讼请求，因不涉及被告杭州第五季公司，故对此没有异议。被告通强公司辩称，其与被告加都公司之间签有房屋租赁合同，且在合同签订时被告加都公司是合法占有涉案商场的，故被告通强公司系合法占有租赁房屋；原告双鸥公司与被告杭州第五季公司之间并非简单的房屋租赁关系，甚至存在房屋买卖关系，且基于现有证据实际履行的应该是买卖合同，原告双鸥公司在（2018）沪01民终3680号案件中也是如此陈述的，故买卖合同没有解除而被告通强公司有权占有房屋；无论是租赁合同还是买卖合同，原告双鸥公司均应与被告杭州第五季公司厘清之后再来诉讼，被告通强公司在本案中不是适格主体。同时，租赁合同抑或买卖合同的解除条件亦未成就，被告通强公司与加都公司之间的租赁合同应当继续履行；基于授权书，被告加都公司可视为原告双鸥公司的代理人，其作出的民事行为应对原告双鸥公司具有约束力。综上，不同意原告双鸥公司的诉讼请求。被告唛酷公司辩称，原告双鸥公司书面授权被告加都公司代为出租经营管理涉案商场4楼一切事务，被告唛酷公司签订租赁合同时被告加都公司交付了授权书及原告双鸥公司与被告杭州第五季被告加都公司公司签订的《房屋买卖框架协议》，故原告双鸥公司与被告加都公司之间是委托关系，被告加都公司系作为受托人与被告唛酷公司签订租赁合同，而原告双鸥公司作为委托人亦应受该租赁合同约束。同时，被告唛酷公司签订协议后一直按约履行合同，之前向XX公司支付租金，后来按照被告加都公司和通强公司之间的协议向被告通强公司支付租金，并不存在违约行为。由此，在租赁合同未到期的情况下，被告唛酷公司有权占有租赁房屋，故不同意原告双鸥公司的诉讼请求。被告加都公司未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：系争房屋位于上海市松江区XX路XX、XX、XX号“XXXX商场”内，登记的产权人为双鸥公司，登记日为2008年7月4日。其中401室建筑面积1,706.85平方米，402室建筑面积2,361.59平方米，403室建筑面积2,199.99平方米，房屋用途均为店铺；1层储藏室建筑面积171.68平方米，房屋用途为仓储；2层车库建筑面积为2,051.37平方米，房屋用途为特种用途；2层夹层车库建筑面积为2,115.31平方米，房屋用途为特种用途；3层夹层车库建筑面积为2,115.31平方米，房屋用途为特种用途。双鸥公司（甲方）与杭州第五季公司（乙方）于2009年6月8日签订《房屋买卖框架协议》，约定：1.1双方确认，甲方同意将位于上海市松江区XX路XX、XX、XX号“XXXX商场”房屋的2-4层及1层部分商场现状出售给乙方，乙方同意购买。该房屋建筑面积为28,252.2平方米，车库及储藏室建筑面积为6,453.67平方米，为地上四层……；1.2双方确认，甲方按如下建筑面积和价格销售相应房屋给乙方（乙方需要办理房产证时应另行签订房屋销售合同，价格同本协议）：1.2.1第1层建筑面积为2,992.75平方米……；1.2.2第2层建筑面积为8,689.6平方米……；1.2.3第3层建筑面积为6,293.61平方米……；1.2.4第4层建筑面积为6,268.43平方米……；1.2.5第3-4（挑空层）建筑面积为4,007.81平方米……；1.2.6车库和储藏室建筑面积为6,453.67平方米……；1.4双方确认，房屋总价款190,000,000元按下述约定的方式和期限支付至甲方指定的账户中：1.4.1本协议签订后7日内，乙方支付给甲方定金1,000万元；1.4.2本协议签订后45日内，乙方支付给甲方5,000万元；1.4.3本协议的余款即130,000,000元，乙方确认在2009年12月31日前付清；1.6双方确认，在乙方按照上述约定将定金及第一笔购房款即6,000万元款项支付至甲方指定账户后，甲方亦将配合乙方前往上海市松江区房地产交易中心，将与5,000万元相应面积房屋过户给乙方；1.7双方确认2009年6月30日作为办理“XXXX商场”房屋管理的交接手续基准日，在此之前发生的相关费用，包括但不限于物业管理费、水电煤气等费用由甲方承担，在此之后的发生的此等相关费用由乙方承担；双方同时确认，自该日起房屋的风险责任由甲方转移给乙方；2.1在本协议签订前甲方已经出售了“XXXX商场”房屋1层另外5,007.01平方米面积的部分，这些房屋现以加都公司与各小业主合作经营的方式，由加都公司进行经营管理，管理期限自2008年3月31日至2016年3月31日共8年……；2.3为了便于乙方对XXXX商场的整体管理，甲方同意促使将加都公司等的全部股权以及LOMOXX院甲方持有的股权转让给乙方，其后相关股东权利和义务由乙方承担。……双方确定在定金支付后即开始办理加都公司的股权转让手续；3.1甲方在此同意，待乙方按约定支付定金及第一笔5,000万元房屋购买款后，如乙方欲将已支付房屋购买款的相应面积房屋直接转让给第三方，甲方应全力配合乙方办理相关手续……；3.3……乙方承诺：其出租的房屋面积超过所支付的5,000万元款项相应面积的部分的租金收益应优先冲抵尚欠甲方的购房总价款，此部分出租协议的签订须经甲方书面事先同意并在甲方处备份；5.2本协议约定的相关另外协议签署时，相应部分的内容终止；该合同还对违约责任以及仲裁条款等内容作了约定。嗣后，双鸥公司（甲方）与杭州第五季公司（乙方）又于2009年6月22日签订《房屋买卖框架协议》之补充协议，约定甲方同意将《房屋买卖框架协议》关于乙方支付第三笔房屋价款的最后付清日期宽限到2010年6月30日。2010年6月30日以后仍按《房屋买卖框架协议》执行，等。2009年6月28日，双鸥公司与杭州第五季公司签订《租赁合同》，约定双鸥公司将上海市松江区XX路XX、XX、XX号“XXXX商场”内2-4层、建筑面积共计25,259平方米房屋（注：含3-4层房屋即挑空层）出租给杭州第五季公司；租期为10年（不含免租装潢期），自2009年12月1日起至2019年11月30日；2009年6月28日至2009年11月30日为免租装潢期，租金自2009年12月1日起收取；租金：第一年为3,000万元整……第八年为4,020万元，第九年为4,220万元……；该合同并约定：未经双鸥公司同意，杭州第五季公司保证不得转租该房产等。2011年1月1日，双鸥公司（授权方）与加都公司（被授权方）签订的《授权书》，载明双鸥公司授权加都公司代为出租经营管理XX商场4楼一切事务。2011年1月16日，加都公司与案外人陈某签订了《租赁合同》，约定加都公司将上海市松江区XX路XX、XX、XX号“XXXX商场”内4楼的租赁区域、建筑面积共计3,693.61平方米的房产出租给陈某用于量贩式KTV使用。租赁期限为15年，自2011年2月1日起至2026年1月31日止。合同还对租金等事项作了约定。唛酷公司表示该合同系由陈某代表公司与加都公司签订。2013年6月13日，加都公司与通强公司签订《租赁合同》，约定：加都公司作为出租方将位于上海市松江区XX路XX、XX、XX号“XXXX商场”内1-4楼的经营面积租赁区域出租给通强公司，建筑营业面积共计37,000平方米（不计车库部分6,000平方米），租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月31日，其中免租期为2013年7月1日至2014年4月31日，年租金为1,200万元，从2014年5月1日开始支付租金，支付方式为季付，履约保证金为300万元，等。嗣后，双方还分别于2013年7月1日及2014年6月1日签订补充协议两份，就租赁房屋的物业管理、停车场的使用、唛酷KTV等原有商户租金及物业管理费的收取等内容作了约定。审理中，双鸥公司还提交了杭州第五季公司与加都公司于2009年8月1日签订的《房产租赁合同》复印件，约定杭州第五季公司将上海市松江区XX路XX、XX、XX号（租赁面积：15,344.86平方米）无偿租赁给加都公司使用。杭州第五季公司对该证据的真实性不予认可，认为该证据没有原件，且加盖的公章亦非其使用的公章。通强公司则表示该合同复印件是加都公司与其签订《租赁合同》时给其的。通强公司则提交了杭州第五季公司于2011年7月7日致双鸥公司的《函》（原件），载明：根据2009年6月8日双方签订的《房屋买卖框架协议》的约定，杭州第五季公司现决定指定本公司下属“浙江XX有限公司”直接与双鸥公司就上海市松江区XX路XX、XX、XX号XXXX商场第4层（401室、402室、403室、3-4层）签订房产销售合同，等。通强公司表示该函来源于加都公司撤场时遗留的文件。另查明，2016年8月10日，双鸥公司曾以排除妨害纠纷为由将通强公司起诉至松江法院，即（2016）沪0117民初14437号案件，要求判令通强公司将上海市松江区XX路XX、XX、XX号403室部分、2层车库、2层夹层车库、3层夹层车库、1层储藏室（以下简称案涉房屋）恢复原状返还给双鸥公司，并支付相应的占有使用费。通强公司在该案中将双鸥公司与杭州第五季公司签订的《租赁合同》(复印件)以及杭州第五季公司与加都公司签订的《房产租赁合同》（复印件)作为证据提交，并辩称，杭州第五季公司从双鸥公司处租用了案涉房屋，加都公司又自其母公司杭州第五季公司处租赁案涉房屋，而其系与加都公司签订租赁合同取得案涉房屋使用权，故其系基于合法的租赁关系而使用案涉房屋。该案中，松江法院查明：双鸥公司的股权结构自成立之后发生数次变更，现有股权结构于2014年5月12日完成，并由叶福昭出任法定代表人；加都公司系杭州第五季公司的全资子公司。杭州第五季公司在案涉房屋所在建筑即松江区XX路XX、XX、XX号建筑中，对其中305室房屋享有登记所有权。在工商部门公开的登记资料显示，2010年1月10日，杭州第五季公司向加都公司出具《授权书》授权加都公司经营管理松江区XX路XX、XX、XX号（301-307）一切项目事务，通强公司与加都公司于2010年7月1日签订租房合同并约定租赁地址位于：上海市松江区XX路XX、XX、XX号3楼305-1室，等。松江法院审理后判决驳回了双鸥公司的全部诉讼请求。双鸥公司不服上诉至本院，即（2018）沪01民终3680号案件。后双鸥公司又申请撤回了上诉。另，双鸥公司还曾于2016年8月以排除妨害纠纷为由将唛酷公司起诉至松江法院，即（2016）沪0117民初14395号案件。该案中，唛酷公司将双鸥公司与杭州第五季公司签订《房屋买卖框架协议》（复印件）以及双鸥公司出具的《授权书》（原件）作为证据提交，并据此辩称其有权使用租赁房屋。后双鸥公司撤回了起诉。2018年5月10日，双鸥公司起诉至本院，诉请如上。起诉状副本已于2018年8月30日公告送达杭州第五季公司。又查明，双鸥公司与上海XX院管理有限公司（以下简称XX公司）于2008年8月1日签订租赁合同，约定双鸥公司将上海市松江区XX路XX、XX、XX号3-4层（挑空层）房屋出租给XX公司开设影院，租期为2009年1月16日至2029年1月15日止。就上述合同的解除及租金问题，双鸥公司曾于2016年将XX公司起诉至法院，法院亦已作出判决。双鸥公司庭审中亦确认该些问题已经通过另案诉讼解决，故3-4层房屋与本案无涉。还查明，关于系争房屋的占用情况，双鸥公司、通强公司及唛酷公司共同确认，系争房屋中401室、402室部分房屋、403室部分房屋由唛酷公司占用；1层储藏室、2层车库、2层夹层车库、3层夹层车库、402室和403室的其余部分房屋由通强公司占用。关于402室、403室的具体占用部位，相关各方在庭审中一致确认以唛酷公司提交的四层房屋平面图所示位置为准，即图中402-A、403-B由唛酷公司占有，402-B、403-A由通强公司占有。再查明，双鸥公司与杭州第五季公司签订《房屋买卖框架协议》后，涉案工商登记资料显示，加都公司股权于2009年7月14日变更登记为杭州第五季公司持股90%，2010年12月27日变更登记为杭州第五季公司全资持股；涉案不动产登记信息显示，《房屋买卖框架协议》约定的XXXX商场第1层、第2层、第3层房屋产权分别于2009年7月至2011年3月期间变更登记至杭州第五季公司名下。审理中，关于双鸥公司与杭州第五季公司先后签订《房屋买卖框架协议》及《租赁合同》原因。杭州第五季公司表示，其当时准备购买整栋房屋，所以签订了《房屋买卖框架协议》，但后来因为公司资金出现问题，所以与双鸥公司协商时表示可能无法全部购买，当时也不确定能购买多少。双鸥公司当时表示，不管是买卖还是租赁，1-4层都是要给杭州第五季公司管理的，所以双方又签订了《租赁合同》，《房屋买卖框架协议》可能无法履行的部分就以《租赁合同》作为保底；双鸥公司则表示，双方优先履行的是《房屋买卖框架协议》，但买卖无法全部履行时，就产权未变更登记的房屋，双方履行的是租赁关系。关于《房屋买卖框架协议》的履行问题，双鸥公司与杭州第五季公司一致确认，《房屋买卖框架协议》仅部分履行，对于未履行的部分双方已经终止履行。至于《租赁合同》的解除问题，杭州第五季公司确认其未支付过租金，双鸥公司主张该合同于本案起诉之日解除，杭州第五季公司对此则表示同意。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《上海市不动产登记信息》、“租赁合同”、“民事判决书”、《房屋买卖框架协议》、《补充协议》、《授权书》等证据以及当事人的庭审陈述在卷佐证，查证属实。本院认为，本案的争议焦点主要如下：一、双鸥公司与杭州第五季公司之间租赁合同的解除问题；二、杭州第五季公司应支付的2017年1月1日至2018年4月30日期间租金的数额如何确定；三、双鸥公司是否有权要求唛酷公司、通强公司迁出占用的房屋并恢复原状。根据查明的事实，双鸥公司与杭州第五季公司签署过多份合同，加都公司与唛酷公司、通强公司签订租赁合同时所持的权利文件亦不相同，故在处理上述争议焦点之前有必要先行厘清各方当事人之间的基本法律关系。一、双鸥公司与杭州第五季公司双鸥公司与杭州第五季公司于2009年6月先后签订了《房屋买卖框架协议》和《租赁合同》，从合同内容来看，租赁合同的标的包含在买卖框架合同的标的范围内。杭州第五季公司到庭后对于签订两个合同的原因也作出了解释，即双方当时的本意是，对于租赁合同标的中未能按照买卖框架协议的约定最终完成出售的房屋则按照租赁合同履行。结合本案的事实，买卖框架协议涉及的转让房屋确实仅部分完成交易，故该解释客观上确实具有合理性，且双鸥公司对此实质上也没有异议。由此，本院认为，双鸥公司与杭州第五季公司签订的《房屋买卖框架协议》、《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不存在违反法律、法规效力性强制性规定的情形，应为合法有效。二、唛酷公司、加都公司及双鸥公司唛酷公司与加都公司签署租赁合同时，加都公司提交了双鸥公司与其签署的《授权书》及涉案《房屋买卖框架协议》。关于当事人之间的法律关系，本院认为，首先，加都公司与唛酷公司签约时虽提交了《房屋买卖框架协议》，但是该合同系框架合同，买受人也是杭州第五季公司而非加都公司，且杭州第五季公司当时已经迟延履行，合同存在不能履行的风险，故该合同并不能表明加都公司有权就XX商场第4层房屋签订租赁合同。而根据房屋产权人双鸥公司签订的《授权书》，加都公司有权代为出租经营管理XX商场4楼一切事务，且第4层房屋之后实际出售与否，亦不会影响租赁合同的效力及履行，故唛酷公司关于其实系基于《授权书》而认定加都公司有权与其签署合同的主张符合当时的实际情况；其次，根据查明的事实，2011年1月1日，双鸥公司与加都公司签订《授权书》；2011年1月16日，加都公司与唛酷公司代表签订《租赁合同》；2011年3月，《房屋买卖框架协议》所涉商场第3层房屋转移登记至杭州第五季公司名下；2011年7月，杭州第五季公司仍就继续购买商场4层等房屋向双鸥公司致函。从上述事实不难发现，双鸥公司与加都公司签署《授权书》以及加都公司与唛酷公司2011年签署租赁合同时，杭州第五季公司与双鸥公司仍在继续履行《房屋买卖框架协议》。换言之，对于XX商场第4层最终会履行买卖合同还是租赁合同双鸥公司当时都尚不确定，唛酷公司更无从知晓其内部具体关系，且其内部关系亦不应影响《授权书》对外产生的效力；再者，加都公司签约时并未向唛酷公司披露过双鸥公司与杭州第五季公司还签过租赁合同，故唛酷公司基于《授权书》亦有理由相信双鸥公司与加都公司之间系委托代理关系，否定授权书的效力亦不利于商业交易安全。由此可见，对于唛酷公司来说，其实质上是基于房屋产权人的有效授权而与加都公司签署租赁合同，故其主张双鸥公司与加都公司之间系委托代理关系，于法有据，本院予以采纳。三、通强公司、加都公司及双鸥公司首先，通强公司虽主张2013年签署租赁合同时，加都公司提交了双鸥公司与杭州第五季公司之间的《租赁合同》、杭州第五季公司与加都公司签订的《房产租赁合同》以及《授权书》，但在2016年的诉讼中，其提交的证据仅有上述租赁合同，并没有《授权书》。同时，本案中通强公司亦表示其提交的《函》系来源于加都公司撤场时遗留的文件，故其现持有的《授权书》何时取得确实存在疑点；其次，通强公司在2016年的诉讼中也是辩称其系通过转租取得的房屋，且本案庭审中其亦表示签约当时注意到双鸥公司与杭州第五季公司之间租赁合同2019年到期的问题，但当时加都公司承诺可以续签，故还是签订了超期的租赁合同；再者，从查明的事实来看，2011年3月之后已无房屋继续过户，加都公司2013年签约时至少应当知晓就系争房屋的买卖合同已经难以履行，故出租房屋时其提交的是租赁合同而不是买卖合同来表明其权利来源；最后，即便加都公司当时亦提交了《授权书》，但在已出具租赁合同且约定不得擅自转租的前提下，该《授权书》的提交也仅是出于便于转租、运营房屋的目的，而不应理解为存在委托关系。由此，通强公司与加都公司应系租赁合同的主体，其与双鸥公司之间并不存在房屋租赁关系。就本案争议焦点本院分析如下：一、关于《租赁合同》的解除问题。根据查明的事实，第一，基于《房屋买卖框架协议》的履行，租赁标的中的XX商场第2层、第3层房屋产权2011年3月之前即已转移登记，故该部分租赁标的并未实际履行；第二，租赁标的中的3-4层房屋（挑空层）双鸥公司虽未最终出售，但该部分房屋双鸥公司在签订《房屋买卖框架协议》之前即已出租给案外人，相应的租金等问题双鸥公司亦已另行诉讼案外人得以解决，故该部分租赁标的实质上亦未实际履行；第三，关于租赁标的中XX商场第4层房屋，基于上文分析，其一，就唛酷公司所承租的4层部分房屋，鉴于加都公司与双鸥公司之间系委托关系，同时，本案亦无证据表明加都公司就唛酷公司所承租的4层部分房屋需要或者实际向杭州第五季公司支付相应款项，故综合考虑本案的情况，本院认定租赁标的中的该部分房屋实质上亦未履行。对于加都公司就该部分房屋已收取的租金，双鸥公司亦应基于委托关系主张；其二，就通强公司承租的4层其余部分房屋，因其系基于转租取得，故《租赁合同》就该部分房屋应属实际履行，杭州第五季公司应当支付相应租金。而事实上，杭州第五季公司未曾支付租赁合同项下任何租金，其行为确实构成违约。现双鸥公司诉请要求解除双方合同，杭州第五季公司对此亦无异议，故本院对于双鸥公司要求确认《租赁合同》解除的诉讼请求予以支持。至于合同的解除时间，双鸥公司与杭州第五季公司虽均同意合同于起诉之日解除，但考虑到该日杭州第五季公司尚不知晓双鸥公司解除合同的意思表示，且通强公司对于该解除时间亦存在异议，故本院确认该合同于原告起诉状副本送达杭州第五季公司之日即2018年8月30日解除。二、关于租金的支付问题。双鸥公司虽主张2017年1月1日至2018年4月30日期间的租金应按照《租赁合同》约定的标准计算，但正如前文所述，租赁合同仅就通强公司占用的4层部分房屋实际履行，换言之，双鸥公司仅有权就该部分房屋向杭州第五季公司主张租金。至于该部分房屋的租金如何计算，双方合同约定的年租金数额系针对全部租赁标的，并未区分具体的楼层。考虑到本案的实际情况，本院认为，双鸥公司关于参照应付租金部分房屋面积所占租赁标的总面积的比例再乘以合同约定的租金予以计算的意见，具有合理性，应予采纳。由此，结合合同约定的租赁年度分段，本院酌情确定杭州第五季公司向双鸥公司支付2017年1月1日至2018年4月30日期间的租金5,540,000元。三、关于迁出房屋及恢复原状问题。(一)唛酷公司前文已述，双鸥公司与加都公司已被认定存在委托关系，故在加都公司的签约行为未超出双鸥公司授权的情形下，加都公司签订的租赁合同对于双鸥公司具有约束力。现唛酷公司的租赁合同尚未到期，亦未被解除，故唛酷公司基于合法租赁关系有权占有系争房屋中的401室、402室部分房屋及403室部分房屋。双鸥公司诉请要求唛酷公司搬离没有法律依据，本院难以支持。（二）通强公司1.关于系争房屋中的车库及储藏室。双鸥公司不管是基于买卖还是租赁交付该些房屋，现买卖框架协议已确认解除，租赁合同也已经解除且租期亦已届满，而《授权书》也仅是针对第4层房屋，故杭州第五季公司、通强公司都已无权占有该些房屋，故双鸥公司作为产权人有权要求通强公司搬离上述房屋。2.关于系争房屋中的402室和403室的部分房屋。如上文所述，通强公司系基于转租关系占有第4层部分房屋。依据法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定应属无效，故加都公司与通强公司之间租赁合同就该部分房屋约定的超过部分租期无效。而双鸥公司与杭州第五季公司之间的《租赁合同》已经解除且租期亦已届满，故通强公司亦已无权占有房屋。由此，双鸥公司作为产权人要求通强公司搬离上述房屋，于法有据，本院予以支持。至于402室、403室通强公司的具体占用部位，以相关各方在庭审中一致确认的平面图所示位置为准。通强公司若认为合同部分无效对其造成损失，其可另行向加都公司主张。3.关于恢复原状问题。双鸥公司与通强公司并无直接合同关系，双鸥公司要求恢复原状也应当向合同相对人杭州第五季公司主张。况且，加都公司作为出租方对于租期部分无效存在过错，本案也没有证据表明加都公司对于通强公司的装修等行为提出过异议，故对双鸥公司要求通强公司恢复房屋原状的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海双鸥置业有限公司与被告杭州第五季百货投资管理有限公司于2009年6月28日签订的《租赁合同》解除；二、被告杭州第五季百货投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海双鸥置业有限公司支付房屋租金人民币5,540,000元；三、被告上海通强投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市松江区XX路XX、XX、XX号1层储藏室、2层车库、2层夹层车库、3层夹层车库以及402室和403室的所占部分房屋；四、驳回原告上海双鸥置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币313,100元、公告费390元，合计313,490元，由原告上海双鸥置业有限公司负担281,044元，被告杭州第五季百货投资管理有限公司负担32,384元，被告上海通强投资管理有限公司负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  毛 焱审 判 员  娄 永人民陪审员  高桂庆二〇一九年十二月二十七日书 记 员  许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。