广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1826号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谭逢，男，1982年1月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区平冈镇沙头垅村委会下谭村五巷4号，现住广东省阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭36幢1002房。公民身份号码：441702198201094235。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人谭逢商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付办证违约金3326.26元；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由谭逢承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。谭逢没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院判决丰怡公司向谭逢支付违约金欠妥，请求二审法院予以纠正。二、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司支付代收办证费利息给谭逢没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以谭逢起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。谭逢辩称：一、涉案商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务，丰怡公司内部问题不能成为拒绝履行合同的事由。由此，一审判决丰怡公司按合同的约定支付逾期办证违约金于法有据。二、丰怡公司没有按约定的期限为谭逢办理房产证，其在违约期间没有合理原因占有谭逢支付的办证费，客观上占有了办证费所产生的孳息，丰怡公司应当返还违约后占有的办证费利息给谭逢。综上，请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。谭逢向一审法院起诉请求：一、丰怡公司支付逾期办证违约金3326.26元给谭逢；二、丰怡公司退还代办证费41881元及利息12564.30元给谭逢；三、丰怡公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月28日，谭逢（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房出售给谭逢，预测建筑面积共157.27平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为665252元；付款方式为商业贷款，买受人应当签署合同当日支付总房价款的34%即225252元作为首付房款，余款440000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款支付；第八条关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与谭逢均在合同上签名盖章予以确认。谭逢于2014年10月24日支付了代收代缴办证税费41881元给丰怡公司，其后付清全部购房款共665252元给丰怡公司。丰怡公司于2015年2月15日交付涉案商品房给谭逢使用。涉案商品房已于2019年5月27日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。一审庭审中，丰怡公司主张为办理涉案商品房不动产权证代谭逢缴交了预告登记费80元、预告抵押登记费80元及房屋维修基金11874元合共12034元，应退还费用29847元，并提供相关票据佐证。谭逢对此无异议。一审法院认为，谭逢与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，谭逢不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向谭逢支付违约金。本案中，丰怡公司于2015年2月15日交付商品房给谭逢，丰怡公司未能举证证明其在合同约定交房之日后的90天内，即2015年5月16日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向谭逢支付逾期办证违约金3326.26元（665252元×0.5%）。因此，对谭逢该项请求，应予以支持。对于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为谭逢办理房屋权属证书的违约行为，现谭逢请求丰怡公司返还办证费用，应予以支持。本案扣除丰怡公司已代为谭逢支付的办证费用共12034元后，丰怡公司应退还办证费用29847元（41881元-12034元）给谭逢。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，丰怡公司应从合同约定的逾期办证之日，即2016年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给谭逢，谭逢请求计至2019年7月25日止，超应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3326.26元给谭逢；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费29847元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月29日起计至2019年7月25日时止）给谭逢；三、驳回谭逢的其他诉讼请求。一审案件受理费344元，由谭逢负担98元，丰怡公司负担246元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费29847元给谭逢，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。谭逢与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给谭逢；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给谭逢。关于争议焦点一，本案中，谭逢已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给谭逢，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给谭逢并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，因丰怡公司预收了谭逢的办证费，且构成逾期办证违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了谭逢的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以其占有剩余的办证费29847元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息给谭逢并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 飘审 判 员 何桂霞审 判 员 莫怡华二〇一九年十二月十三日法官助理 李凤霞詹礼迪书记员陈俭林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。