江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初5857号原告：陈申鸿，男，1965年11月1日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：裴小萍，女，1962年10月19日生，汉族，住址徐州市鼓楼区。共同委托诉讼代理人：许晓翩，江苏彭邦律师事务所律师。被告：徐州市爱馨康颐养老公寓，住所地徐州市。法定代表人：李杭军。原告陈申鸿、裴小萍与被告徐州市爱馨康颐养老公寓合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈申鸿、裴小萍及两原告共同委托代理人许晓翩到庭参加诉讼。被告徐州市爱馨康颐养老公寓经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈申鸿、裴小萍向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的居住权合同无效；2、判令解除原被告签订的托管经营合同；3、判令被告返还居住权使用费42万元、利息46906元（暂计算至2019年9月9日，后以使用费42万元为基数，按照年利率8.5%，自2019年9月10日计算至被告实际付清之日止）、违约金50551元（暂计算至2019年9月9日，后以每日107.1元（35700×0.3%）为标准，自2019年9月10日计算至被告实际付清之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用及律师费用共计2万元。事实与理由：2017年2月20日原被告签订《养老公寓居住权合同》一份，合同约定：原告取得被告X号房屋居住权，金额42万元，房屋坐落于泉山区徐州技师学院西侧；原告有自住权、继承权、转让权、退出权。2017年4月24日原被告又签订涉案房屋《托管经营合同》一份约定：由被告对该房进行托管经营，每年按照8.5%固定回报35700元支付给原告，被告无正当理由逾期向原告支付回报，按逾期每日以本年度回报额的0.3%支付违约金。原告于2017年4月24日向被告支付42万元，被告于当日出具收据一张，2018年4月被告支付原告一年托管回报35700元，之后被告无正当理由不再向原告支付回报。原被告签订的居住权合同违反物权法关于物权法定的原则，应为无效。为维护原告合法权益，特诉至法院，望法院依法支持原告的诉请。被告徐州市爱馨康颐养老公寓未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，原告陈申鸿、裴小萍（乙方）与被告徐州市爱馨康颐养老公寓（甲方）签订《徐州市爱馨康颐养老公寓居住权合同》（编号：DAXXXX12）一份，合同载明，……第二条、甲方以出让方式取得位于徐州市泉山区徐州技师学院西侧、故黄河北侧的国有土地使用权……第三条、公寓基本情况……乙方自愿申请获得甲方项目养老公寓居住权，并接受甲方提供的养老服务……第四条、养老公寓居住权约定1、乙方申请养老公寓居住权为本合同第二条规定项目中的第X幢X层X房丁香小屋，建筑面积约66平方米。交付标准为高配房，详见附件2“养老居住配置交付标准”。2、乙方向甲方缴纳养老公寓居住权费用人民币420000元，大写：肆拾贰万零仟零佰元整。获得该套公寓的专属居住权，由甲方负责颁发居住权证书。3、付款方式为分期付款，签订合同当日付款捌万元，2017年4月底前余清余款叁拾肆万元。4、养老居住权期限与该项目土地使用权期限一致。土地使用权到期后，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，该养老居住权亦随之自动续期……8、该养老居住权可自住、继承、捐赠、托管、转让、退出……第六条、关于养老用房交付时间的约定甲方于2017年9月30日前，按照本合同第三条第1款约定的标准向乙方交付符合条件的养老居住用房。交付时间以甲方发出的入住通知书时间为准……第十条、违约责任1、若甲方延期交付养老用房超过三个月时，视为甲方违约，每延期一日，按照0.2‰的标注向乙方支付违约金。如因连续恶劣天气、灾难等不可抗拒因素导致的违约，甲方可以免责……。同日，原告陈申鸿、裴小萍（乙方）与被告徐州市爱馨康颐养老公寓（甲方）签订《装饰装修标准确认书》一份，载明，乙方于2017年2月20日与甲方订立《徐州市爱馨康颐养老公寓居住权合同》，入住甲方位于黄河北路、徐州技师学院西侧的徐州市爱馨康颐养老公寓X号丁香小屋养老用房，并自愿委托甲方对该房屋进行高配装修……。上述合同签订后，原告于2017年2月20日向被告支付80000元。2017年4月24日，原告陈申鸿、裴小萍（乙方）与被告徐州市爱馨康颐养老公寓（甲方）签订《托管经营合同》一份，合同载明，……第一条定义专属养老居住权：乙方与甲方签订《徐州市爱馨康颐养老公寓居住权合同》，在合同约定期限内享有专属养老居住权。第二条托管经营标的物1、标的物：《徐州市爱馨康颐养老公寓居住权合同》中第二条约定的位于徐州市泉山区香小屋高配标准的专属养老居住权。2、养老居住权费用：肆拾贰万元整（￥420000元）。第三条委托权限1、乙方就其拥有的本合同第二条约定的公寓专属属养老居住权托管给甲方，由甲方在法律规定的范围内合法经营管理……第四条托管经营收入的回报及托管期限1、回报方式：固定回报：托管期限为12年，每年按照养老居住权费用的8.5%即35700元给予乙方固定回报；托管期限不满，乙方不得终止托管……第八条违约责任……4、甲方无正当理由逾期向乙方交付当年度回报，甲方应按逾期每日以本年度回报额的3‰向乙方支付违约金……。同日，被告向原告出具《徐州市民政局康颐养老公寓专用收据》，载明其收到原告所交付的公寓居住权费（66㎡）肆拾贰万元整。该收据收款事由处另载明，“即日起托管12年”。庭审中，原告认可其收到被告所支付的2017年4月24日至2018年4月23日的委托经营回报35700元，但主张被告此后未再向原告支付回报。另查明，原告委托江苏彭邦律师事务所处理本案纠纷，并向其支付律师费20000元。本院认为，关于涉案《徐州市爱馨康颐养老公寓居住权合同》是否有效的问题。原被告所签订的《徐州市爱馨康颐养老公寓居住权合同》，对于涉案房屋的两方面进行了约定，一是不动产权的占有使用，即合同中所约定的“养老居住权”；二是不动产权的转让，即原告可依据原被告所签订的合同转让对于涉案房屋的“养老居住权”。该合同虽名为“居住权合同”，但根据合同中“养老居住权期限与该项目土地使用权期限一致”、“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，该养老居住权亦随之自动续期”、“该养老居住权可自住、继承、捐赠、托管、转让、退出”的约定，可确定该合同实际系原被告就涉案房屋产权进行的约定，上述约定未经公示，其对外不产生物权变动的效力，但于原被告双方仍产生合同的约束力。此外，合同所约定的房屋产权属于被告，被告拥有该房屋处分权,被告处分该房屋不损害他人利益,不违反法律法规强制性规定,原告亦未举证证明涉案居住权合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他导致合同无效的情形。综上,上述合同是有效合同，合同中“居住权”的表述并不影响合同的效力，故对于原告要求确认涉案《徐州市爱馨康颐养老公寓居住权合同》无效，并由被告返还居住权使用费42万元及支付利息的诉请，本院不予支持。关于原告所主张违约金问题。根据原被告双方所签订的《托管经营合同》“被告应在托管期限内，每年按照养老居住权费用的8.5%即35700元给予乙方固定回报”的约定，因被告未依约支付2018年4月24日后的委托经营回报，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告自2018年5月25日起按照每日107.1元（35700×0.3%）为标准支付违约金的诉请，其违约金计算标准过高，本院依法予以调整至以年度回报额35700元为基数，按照年利率24%计算违约金。经计算，自2018年5月25日至2019年9月9日，被告应向原告支付违约金11233.6元，后以被告应向原告支付的2018年4月24日至2019年4月23日的年度回报额35700元为基数，按照年利率24%，自2019年9月10日计算至被告实际向原告支付年度回报额35700元止。本案原告因委托江苏省彭邦律师事务所处理本案纠纷向其支付律师费20000元，并提供了相关发票予以印证。但由于原被告之间所签订的合同中未约定被告违约支付原告因诉讼而支付的律师费，因此，原告的该项诉讼请求无合同及法律依据，应不予支持。被告徐州市爱馨康颐养老公寓经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担由此导致的不利的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告徐州市爱馨康颐养老公寓向原告陈申鸿、裴小萍支付违约金11233.6元（暂计算至2019年9月9日，后以被告徐州市爱馨康颐养老公寓应向原告陈申鸿、裴小萍支付的2018年4月24日至2019年4月23日的年度回报额35700元为基数，按照年利率24%，自2019年9月10日计算至被告实际清偿年度回报额35700元止。）二、驳回原告陈申鸿、裴小萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9175元，减半收取4588元，由原告陈申鸿、裴小萍负担2000元；由被告徐州市爱馨康颐养老公寓负担2588元，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  马盛军二〇一九年十二月二日书记员  魏佳欣