山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初5852号原告：李洁，女，1988年3月3日出生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：李胜勇，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被告：威海银华房产开发有限公司，住所地威海市文登区小观镇金海路西首。法定代表人：卢卫华，董事长。委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。第三人：王宏，男，1993年7月23日出生，汉族，住山东省。第三人：张雪，女，1991年10月24日出生，汉族，住址同上。原告李洁与被告威海银华房产开发有限公司、第三人王宏、张雪商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洁之委托诉讼代理人李胜勇、被告威海银华房地产开发有限公司（以下简称银华公司）之委托诉讼代理人王传辉到庭参加诉讼，第三人王宏、张雪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李洁向本院提起诉讼请求：一、请求法院依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、请求法院判令被告向原告返还已经支付的房款262514元及维修基金4232元，合计266744元。事实与理由：2018年7月初原告因被告的宣传来到被告售楼处，经被告工作人员介绍后打算购买被告所售案涉房屋，合同签订后，原告和第三人携带个人征信信用报告向被告工作人员咨询，被告工作人员告知说原告的信用无法获得银行按揭贷款，第三人的可以，于是原告便决定借用第三人名义进行购买涉案房屋。2018年7月18日原告以第三人的名义签订了《商品房买卖合同（预售）》，自己实际支付了首付272514元购房款，申请银行按揭贷款26万元。此后，2018年9月4日原告与第三人签订了一份《借名买房协议书》，原告支付首付款后，协同第三人提交了被告要求的办理银行按揭所需的材料，但时至今日被告也没有主动告知原告说第三人不能办理银行按揭的情况，是原告催问后知道的。原告起诉前多次找到被告，明确表示不能履行合同债务，要求解除合同，但被告拒不同意，无奈诉至法院，故请求判如所请。被告银华公司辩称，一、李洁非商品房买卖合同的主体，其作为原告主体不适格。2018年7月4日的《商品房认购协议》虽然买受人为李洁，但是在付款过程中进行了更名，合同主体由李洁变更为王宏，并且2018年7月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》，买受人也是王宏，因此李洁并非合同主体，其主张的借名买房与被告无关联性，因此原告主体不适格，应裁定驳回起诉；二、买受人个人原因无法办理按揭贷款构成违约，其应当承担继续履行的法律责任。被告与王宏签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉房屋总价款522514元，首付款262514元于2018年7月18日前支付，余款260000元采取商业贷款的方式支付。王宏向经办银行提交了办理按揭贷款所需的资料，但经过银行后期审核，其不具备按揭贷款条件，被告为其更换其他银行办理，至今一年多时间仍未通过贷款审核，远远超过了办理按揭贷款的合理期限，不能办理按揭贷款属于买受人个人原因。被告作为开发商，对于买受人办理按揭贷款无法通过银行审核没有任何责任，因按揭贷款无法办理，买受人应当支付剩余房款、继续履行合同，但买受人拒绝继续支付的行为，已经构成违约，其也不享有法定或合同约定的解除权；三、如被告同意解除合同，根据合同约定，买受人应承担房屋总价款20%的违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条款的约定“买受人在商品房买卖合同签订后提出退房，视为买受人违约，出卖人同意退房的，买受人按本商品房买卖合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金……出卖人若不同意买受人退房的，该商品房买卖合同继续履行”。该案商品房总价款为522514元，解除合同违约金为20%，即104502.8元，应由买受人承担。第三人王宏、张雪既未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月4日原告李洁向威海立居房地产开发有限公司支付款项10000元用于团购翡翠城47-1003室。2018年7月18日第三人王宏与被告银华公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：王宏购买被告开发建设的位于小观镇南海翡翠城居民小区47号1单元1003室；建筑面积60.46平方米，每平方米单价8642.31元，总金额522514元；付款方式：于2018年7月18日交付首付款262514元，剩余房款260000元向银行按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任：双方协商解决；补充协议约定：由于买受人提供的按揭资料银行未能通过或买受人未按银行要求办理按揭手续，导致不能办理按揭的，买受人应在接到不能办理按揭通知之日起7日内到出卖人处办理商品房买卖合同付款方式的更改手续，双方同意付款方式改为一次性付款，余款在更改手续完成后15日内付清，若买受人未按期更改付款方式，视为买受人违约，出卖人有权解除合同，并按房款总金额的10%追究买受人的违约责任，该商品房由出卖人另行出售。合同还约定了其他事项。原告先后通过其银行卡向被告转账支付房款20000元、242514元，住房维修基金4232元。2018年9月4日第三人王宏、张雪（甲方）与原告李洁（乙方）签订《借名买房协议书》一份，协议约定：因乙方在银行有贷款，不能办理按揭贷款手续，经甲乙双方友好协商，就借名买房事宜达成如下协议：一、乙方在威海银华房地产开发有限公司购买商品房一套，坐落在小观镇南海翡翠城居民小区47号楼一单元1003室，建筑面积60.46平方米，每平方米价格8642.31元，总价款522514元；二、因乙方不能办理按揭手续，借用甲方夫妻名字在银行办理贷款手续，还款时乙方出资，以甲方名义还贷款，每月乙方向甲方账户银行卡汇款；三、在办理商品房买卖合同中，签字是乙方签字，代签为甲方名字；四、办理入住手续时，也都是乙方办理，但是也签甲方名字；协议还约定了其他事项。王宏向经办银行提交了办理按揭贷款所需的资料，但经过银行后期审核，其不具备按揭贷款条件，被告为其更换其他银行办理，仍未通过贷款审核。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。本案中，原告借用第三人王宏的名义与被告签订商品房买卖合同，因第三人原因无法办理贷款，原告也没有能力继续履行合同，原、被告订立商品房买卖合同的目的无法实现，原告构成根本违约，故原告要求解除第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告收取的款项应当予以退还。故原告要求被告返还首付款262514元、维修基金4232元，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中的补充条款中约定因原告未能办理按揭贷款需一次性付款，否则按房款总金额的10%承担违约金，该补充条款系加重原告责任的格式条款，被告并未提交证据证实其已采取合理方式，采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识，并对该格式条款予以说明，故该格式条款应为无效。对于被告主张的总房款10%的违约金，原告主张过高要求调整，本院酌定原告以未付款260000元为本金，自合同签订日2018年7月18日起至本判决确定的付款义务之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金。因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故被告应承担的违约责任本院调整为自2018年7月18日起，至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至本院判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除第三人王宏与被告威海银华房地产开发有限公司于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告威海银华房地产开发有限公司返还原告李洁房款262514元、维修基金4232元，于本判决生效后十日内付清；三、原告李洁于本判决生效后十日内支付被告威海银华房地产开发有限公司以260000元为本金，自2018年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至本判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金；四、驳回原告李洁的其他诉讼请求。扣除原告李洁应当负担的违约金，被告威海银华房地产开发有限公司将剩余款项于本判决生效后十日内直接支付至原告李洁在中国工商银行山东省济南市历下区解放东路支行账号：62×××14。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2694元，由原告李洁负担196元，被告威海银华房地产开发有限公司负担2498元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  汪渤清二〇一九年十二月三日书记员  丛龙涵