辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初16671号 原告：赵一龙，男，1977年2月7日出生，满族，住沈阳市铁西区。 被告：世代东北食品城有限责任公司，住所地：沈阳市于洪区广业西路129号。 法定代表人：尹继龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。 原告赵一龙诉被告世代东北食品城有限责任公司（以下简称“世代食品城”）租赁合同纠纷一案，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵一龙、被告世代食品城的委托诉讼代理人于金波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付原告2017年、2018年两整年及2019年1月1日到被告实际支付之日止的租金，即A区一层118号、B区二层113号的租金；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年12月1日在沈阳市世代龙泽商业管理有限公司（以下简称“龙泽公司”）购买东北食品城项目商铺两个，分别是A区一层118号、B区二层113号，协议贷款购买，并签订了《商铺认购协议》（贷款）。同时向龙泽公司交纳A区一层118号首付款86,566元人民币，B区二层113号首付款108,845元人民币，共计195,411元人民币。购买商铺的同时与世代食品城签订《东北食品城商铺委托租赁协议》。购买时龙泽公司承诺交房日期暂定为2014年12月1日，即可以签订《商品房买卖合同》，并交付商铺，并称2015年初即开始办理产权证，但至今仍未办理。2017年12月原告到世代食品城售楼处领取2017年租金时向该公司咨询未办理产权证原因，其经理称：消防手续未办下来，如果放弃2017年租金，可以申请退回首付款，并承诺2018年五一劳动节左右就可退款。原告即递交了退款申请，至今该公司没有给原告退款，没有签订《商品房买卖合同》，也没有办理产权证。依据《商铺认购协议》第七条，龙泽公司公司己经违约。依据2014年12月1日签订的《东北食品城商铺委托租赁协议》，原告多次要求被告如果不退首付款就支付租金，被告以原告己经于2017年12月申请退首付款为由，拒绝支付租金。龙泽公司与世代食品城将商铺认购和租赁捆绑销售，在原告主张权利时又各自推倭。因原告认购商铺的实际使用权、控制权在被告手中，故原告诉至法院，请求人民法院判处被告支付租金。庭审中，原告主张按照约定的总房款的8%计算2017年、2018年及2019年的租金，最终原告主张租金共计97,165.2元。 被告世代食品城辩称，1、原告与被告签订的是两份委托租赁协议，原告在本案中也是以两份租赁协议起诉的，那么即使在协议中原告、被告是一致的，所涉及的法律关系也是一致的，那么原告也应当分两个案件起诉，如果法院两个案件有合并审理的必要可以合并审理，但法院的合并审理不排除原告应以两个案件进行诉讼，也就是说原告本案中起诉的租金为两个合同所产生的，其应该分别向法院进行诉讼。2、在原告与被告签订委托租赁协议时，原告并未向案外人沈阳世代龙泽商业管理有限公司交纳全部购房款，并未取得案涉商铺的所有权，在未取得所有权的前提下，原告当然无权对外出租、享有收益。其与我方签订的委托租赁协议并不具备实际履行的条件，也没有实际履行。3、原告于2017年12月20日已经向所有权人沈阳世代龙泽商业管理有限公司提交了退房申请，并且沈阳世代龙泽商业管理有限公司已经同意，也就是说原告与沈阳世代龙泽商业管理有限公司所签订的认购协议已于2017年12月20日解除，在解除的情况下，原告在解除后当然不能将该商铺对外出租，并享有收益。4、原告所计算的2017年、2018年、2019年的租金并无实际计算方式、计算方法，在无任何方式、方法的情况下，被告当然无需支付其租金。综上所述，原告的诉讼请求无事实、法律依据，法院应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月1日，原告与龙泽公司签订《商铺认购协议（贷款）》，约定原告购买东北食品城A区1层118号商铺，总房款166,566元，首付款86,566元，贷款80,000元，暂定2014年12月1日交付该商铺，同时约定具备办理按揭贷款条件时，被告将通知原告到售楼处办理相关手续。协议第十条还约定：本协议签订后，乙方（原告）不得私自更名转让，且甲方（龙泽公司）不接受乙方（原告）的退房申请。2014年12月1日，原告与龙泽公司签订《商铺认购协议（贷款）》，约定原告购买东北食品城B区2层113号商铺，总房款208,845元，首付款108,845元，贷款100,000元，暂定2014年12月1日交付该商铺，同时约定具备办理按揭贷款条件时，被告将通知原告到售楼处办理相关手续。协议第十条还约定：本协议签订后，乙方（原告）不得私自更名转让，且甲方（龙泽公司）不接受乙方（原告）的退房申请。上述两份协议签订当日，原告便向龙泽公司交纳了A区一层118号首付款86,566元、B区二层113号首付款108,845元，共计195,411元。龙泽公司向原告出具两份《收款收据》。 2014年12月1日，原告与被告签订《东北食品城商铺委托租赁协议》约定：原告委托被告经营东北食品城A区1层118号商铺；委托经营管理期为5年。协议还约定：租金起算日为2014年12月1日，第1年每年被告按总房款的7%支付给原告租金，在总房款中一次性扣除；第2年每年被告按总房款的8%支付给原告租金，在总房款中一次性扣除；第3年每年被告按总房款的8%支付给原告租金，在2017年12月1日支付一年租金；第4至第5年被告按当时市场行情收取租金，将收到的租金提取10%作为管理费，90%支付给原告；双方必须严格遵守履行本协议条款，任何一方违反本协议约定而给对方造成损失的，须向对方支付总房款的5%作为违约金，实际损失超过违约金部分的应当据实赔偿。 同日，原告与被告签订《东北食品城商铺委托租赁协议》约定：原告委托被告经营东北食品城B区2层113号商铺；委托经营管理期为5年。协议还约定：租金起算日为2014年12月1日，第1年每年被告按总房款的7%支付给原告租金，在总房款中一次性扣除；第2年每年被告按总房款的8%支付给原告租金，在总房款中一次性扣除；第3年每年被告按总房款的8%支付给原告租金，在2017年12月1日支付一年租金；第4至第5年被告按当时市场行情收取租金，将收到的租金提取10%作为管理费，90%支付给原告；双方必须严格遵守履行本协议条款，任何一方违反本协议约定而给对方造成损失的，须向对方支付总房款的5%作为违约金，实际损失超过违约金部分的应当据实赔偿。上述两份委托租赁协议签订后，被告至今未向原告支付租金。 再查明，原告赵一龙曾于2019年5月17日在本院起诉龙泽公司，要求返还案涉商铺首付款195,411元。2019年9月20日，本院（2019）辽0114民初10689号民事判决：“被告沈阳世代龙泽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵一龙购买东北食品城A区一层118号、B区二层113号商铺首付款195411元。”该民事判决书因龙泽公司提出上诉尚未生效。 本院认为，原告与被告签订的两份《东北食品城商铺委托租赁协议》均是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原、被告双方应按约定履行各自的权利义务。 关于被告提出原告应就两份租赁协议分别起诉。本案原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，被告的该项意见，本院不予采信。 关于被告提出原告未支付全部商铺购买款，未取得商铺所有权，无权享有出租获利的主张。原告和龙泽公司于2014年12月1日签订《商铺认购协议》约定，原告按照协议约定履行了付款义务。同日，被告与原告签订《东北食品城商铺委托租赁协议》。因此，原告是在购买商铺同时即将商铺出租给被告，被告对于原告购买商铺和支付款项的情况应当是知道的。而且庭审中，被告认可其与龙泽公司为关联公司，因此，被告提出的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 关于被告提出原告申请退铺，龙泽公司已于2017年12月20日同意解除认购协议，原告无权继续享有出租获利的主张。虽然原告于2017年12月20日向龙泽公司申请退房，但被告提供的《世代·东北食品城退房确认单》并无龙泽公司签章确认，而且双方签订的《商铺认购协议》第十条约定：本协议签订后，原告不得私自更名转让，且龙泽公司不接受原告的退房申请。在（2019）辽0114民初10689号民事判决书中，龙泽公司答辩时称，赵一龙与其签订的两份《商铺认购协议》不满足解除条件，可见龙泽公司在2019年5月17日前并未同意与原告解除《商铺认购协议》。因此，在龙泽公司同意解除合同或经诉讼确认解除合同之前，并不发生合同解除的法律后果。在龙泽公司未同意解除合同，未退还已付商铺购买款的情况下，赵一龙于2019年5月17日提起诉讼，经法院确认解除认购协议，并判决返还首付款。因此，被告提出的主张不能成立，本院不予支持。 关于被告提出原告主张的租金并无实际计算方式的主张。原、被告签订的两份《东北食品城商铺委托租赁协议》均明确约定了租金的计算方式。即第3年每年被告按总房款的8%支付给原告租金，在2017年12月1日支付一年租金；第4年至第5年按照市场行情收取租金。由于案涉商铺没有实际经营，且被告并未提供可供参考的市场租金标准，故原告主张参照第3年租金标准计算，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。 关于原告主张的2017年租金，即第三年（2016年12月1日至2017年11月30日）的租金。根据合同约定，本年度租金按总房款的8%支付，即被告应支付原告该年度期间租金30,032.88元[（166,566元+208,845元）×8%]。 关于原告主张的2018年租金，即第四年（2017年12月1日至2018年11月30日）的租金。根据合同约定，参照第三年租金数额确定，即被告应支付原告该年度期间租金30,032.88元[（166,566元+208,845元）×8%]。 关于原告主张的2019年暂按照9个月计算租金，即第五年的租金。因原告与龙泽公司通过诉讼确认解除合同的时间尚未确定，本院现对原告起诉龙泽公司返还商铺首付款一案的立案时间（2019年5月17日）之前的租金予以支持，对其主张的剩余租金，待经诉讼确认解除合同后，原告可另行主张。原告主张的第五年租金，从2018年12月1日至2019年4月30日，计5个月根据合同约定，参照第三年租金数额确定，即被告应支付原告该年度期间租金12,513.7元[（166,566元+208,845元）×8%÷12个月×5个月]。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下： 一、被告世代东北食品城有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付赵一龙未付租金72,579.46元（30,032.88+30,032.88+12,513.7元）； 二、驳回原告赵一龙的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,256.1元，由原告赵一龙负担641.1元，由被告世代东北食品城有限责任公司负担1,615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  赵海波 人民陪审员  胡玉杰 人民陪审员  常红梅 二〇一九年十二月十日 书 记 员  王东杰