文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初8446号原告：重庆凯西来实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路9号附7号，统一社会信用代码9150010676268770XT。法定代表人：陈亚勤，重庆凯西来实业有限公司总经理。委托诉讼代理人：梁木林，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘龙旭，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆菱泰企业咨询管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道新南支路2号附11号祈年悦城A幢2-2，统一社会信用代码91500112331683651J。法定代表人：郑松勇，重庆菱泰企业咨询管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：韩晏，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：革启奎，重庆百君律师事务所律师。原告重庆凯西来实业有限公司与被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，被告在答辩期内向本院提交管辖权异议申请书，申请将本案移送至重庆市渝北区人民法院管辖。本院于2018年7月6日作出（2018）渝0106民初8446号之一民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2018年8月28日作出（2018）渝01民辖终1411号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2019年3月1日、2019年3月25日、2019年4月29日、2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告重庆凯西来实业有限公司的委托诉讼代理人梁木林、刘龙旭，被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司的法定代表人郑松勇及委托诉讼代理人韩晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆凯西来实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年11月28日至2017年12月22日期间的租金，该租金按照每月370329.10元的标准计算。2、判令被告向原告支付2018年1月15日至2018年5月16日期间的房屋占用费，该房屋占用费按照每日110546元的标准计算。3、判令被告向原告支付逾期支付租金违约金，该违约金以欠付的租金为基数，从欠付之日起按照每日千分之四的标准计算至2018年5月16日。4、判令被告向原告支付违约金9391869.20元（合同总租金金额46959346元*20%）；5、判令被告支付原告律师费5000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年10月9日，原被告双方签订了《商铺租赁合同），约定被告租用位于重庆市沙坪坝区大学城景苑路12号“兴亚.熙都会”项目（重庆熙街三期）楼层为1B-02、2B-02号商铺（以下简称涉案商铺），合同对租赁期限、租金、违约责任和合同解除条件等做出了约定，原告如约向被告交付了涉案商铺，但被告拖欠2017年11月28日后的租金至今。原告按合同约定分别于2017年12月19日和2018年1月31日两次向被告发出解除合同通知，通知解除合同通知，通知皆到达了被告处。截止今日，被告既不向原告交还涉案商铺，也不向原告交纳租金、商铺占用费、违约金。遂起诉至本院，请求判如所请。被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司辩称，1、原告在被告应当支付2017年11月28日至2018年2月28日季度的租金日期之前对被告承租的商铺采取了断电等影响租赁商铺正常使用的行为，导致被告泰兴商铺旗下多名次承租人无法正常经营，被告不应当支付原告2017年11月28日至2017年12月22日期间的租金。2、由于原告的违约行为导致被告无法正常经营，被告不应当支付原告2018年1月15日至2018年5月16日期间的房屋占用费，同时房屋占用费约定过高，如果法院认为应当支付房屋占用费，请求调低房屋占用费。并且，不应当支付原告逾期支付租金的违约金，如果判令支付违约金，违约金标准过高，请求法院依法调整。3、由于原告的违约行为导致被告无法正常经营，被告不应当支付违约金，同时一个行为不应该有两种违约的措施，违约金标准也过高，请求法院依法调整。4、被告不同意支付律师费。本院根据双方无争议的事实认定如下：2015年10月8日，重庆泰兴通信电脑市场管理有限公司向原告出具《授权委托书》，委托被告作为“泰兴X世界”的运营主体与原告在约定的期限内进行租赁合同签署及后续相关事务的衔接工作，独立承担相关责任与风险。2015年10月9日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：出租方与承租方在平等、自愿协商一致的基础上，就租赁重庆大学城“兴亚.熙都会”项目的商业场地（商铺）之事宜，特订立本合同，共同遵守。第一条、释意。合同起算日，即出租方达到交房标准，并正式交房给承租方次日为租金起算日。免租期：出租方达到交房标准，并正式交房给承租方的次日开始计算，期限以合同双方约定的期限为准。第二条、租赁商铺的基本情况。1、出租方将位于重庆市沙坪坝区大学城景苑路12号“兴亚.熙都会”（重庆熙街三期）项目楼层为1B-02、2B-02号商铺即涉案商铺出租给承租方经营使用，承租面积11054.46平方米，承租方已实地考察并充分知晓该商铺位置、商业利用之优缺点、面积大小以及周边环境等相关情况，承租方无异议。2、经营范围及品牌。承租方经营品牌为泰兴X世界，承租方经营品牌或业态若有改变，必须在提交装修方案前提交给出租方审核同意。3、租赁期限。租赁期限暂定自2015年7月1日至2025年6月30日，共计120个月。租赁期限计算从出租方达到交房标准并正式交房给承租方的次日起（以有承租方签章认可的交房通知单中时间为准）。承租方接房后，由出租方向承租方提供6个月的经营扶持期（暂定自2015年7月1日至2015年12月30日止），并与第二年向承租方提供6个月的经营扶持期（暂定自2016年7月1日至2016年12月30日止），经营扶持期起始日以承租方实际租赁期限起始日为准，期间不收取租金等费用（水电等能耗费用照常收取），扣经营扶持期12个月后，计租赁费租期为108个月。第三条、租赁及其它相关费用。1、租金。该商铺租金单价为33.5元/㎡.月，以上（按商铺约定面积进行计算）。该商铺租金按本合同第二条确定的商铺租赁面积与本条约定的租金单价计算。双方约定，上述租金已包含物管费、经营管理费、推广费等所有经营管理费用。承租方不再向出租方缴纳除水、电、气、中央空调使用费等能耗费用以外的任何其他费用。租赁期间，本商铺租金单价及租金具体如下：第一年2015年7月1日-2016年6月30日，租金单价33.5元，年租金总额2221946元；第二年2016年7月1日至2017年6月30日，租金单价33.5元，年租金总额2221946元；第三年2017年7月1日至2018年6月30日，租金单价33.5元，年租金总额4443893元；第四年2018年7月1日至2019年6月30日，租金单价37元，年租金总额4908180元等。2、租金缴纳方式。承租方必须在本合同约定租金起算日前七个工作日内缴纳首笔租金1110973元，以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满15日前缴清。承租方经营场地内水电费按表计算，承租方经营场地内产生的其他费用，如电视信号费、电话费、气费、空调电费等，均由承租方自行承担。承租方同意缴纳合同首笔租金时同时向出租方缴纳履约保证金作为履行本合同所有约定的保证，履约保证金金额为5000元。承租方同意缴纳首笔租金的同时向出租方缴纳相当于本合同约定商铺1个月水电费总额2000元作为按时缴纳水电费保证金。在本合同约定得以全面履行完毕后，以上保证金金额退还承租方，若承租方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予全额退还。第四条、商铺交接和承租方进场装修的约定。商铺达到交房条件后，承租方须在确认商铺达到接房条件后的3日内办理完毕接房手续。第五条、租赁商铺的交付。交房前出租方需提前5个工作日通知承租方，并以书面方式向承租方出具《接房通知书》，承租方在核实商铺情况后应进行签字确认并将《接房通知书》返还给出租方。承租方签署《接房通知书》后视为正式交房。第八条、经营管理的约定。出租方或管理公司在本合同履行期间发给承租方的相关通知、函件等可以任选以下方式：（1）以邮寄、张贴至承租方承租商铺即视为送达承租方；（2）以当面签收或以挂号邮件方式按照本合同所列地址寄发，并自寄出3天后即视为收妥。承租方如需要更改通讯地址应以书面形式通知管理公司，承租方若需要更改通讯地址应以书面形式通知管理公司，若承租方未以书面形式通知管理公司通讯地址变更的，出租方按本合同确定的承租方地址寄送的即视为送达承租方，并且由承租方承担相应的法律后果。第九条、出租方的权利、义务和责任。出租方或管理公司有权按约定项目和时间收取租金、履约保证金、水电保证金和水电费等费用，若承租方逾期未缴上述费用，出租方将按欠费总额每天4‰的标准计收违约金，若承租方逾期7日未足额缴纳上述费用，出租方有权停止为承租人提供管理服务，包括停止提供水、电等，直至承租人完全履行相应义务。出租方有保证本合同正常履行的义务，如出租方擅自更改、解除本合同，则承租方有权向违约方索赔本合同约定商铺合同期内租金的20%作为违约金，同时有权向出租方索赔因其违约导致的事实上存在的全部经济损失（损失包含但不限于租赁损失、装修损失、逾期利息、差旅费、律师费等）。第十条、承租方的权利、义务和责任。第十三条、违约责任。若承租方违反本合同约定，未能在约定期限内全额缴纳本合同约定的各项费用，出租方有权按每日向承租方所欠缴金额的4‰计算收取违约金，双方另有约定的除外。合同租金起算日后七个工作日承租方未按照合同约定缴纳首笔租金及相关费用的，出租方有权每日向承租方按所欠缴租金的4‰计算收取违约金，如逾期支付超过15日，出租方有权解除合同，合同保证金不予退还。在租赁期内，若承租方无故拖欠出租方或管理公司租金、经营管理费、水电等费用及其违约金超过15天，出租方有权解除合同，承租方所缴纳的履约保证金不再退还，同时有权要求承租方赔偿所有损失（包含但不限于租金损失、逾期利息、差旅费、律师费等）。若承租方与第三方产生非因出租方赔偿一切损失及一切于此相关的费用。当本租赁合同正常到期或若承租方提前终止合同或因承租方严重违约，出租方终止合同，承租方应当按照合同终止的时间或出租方通知的时间自行撤离商铺，交还给出租方，不得以任何理由强占商铺，否则，从合同终止之日起出租方有权按照每日10元/平方米的标准收取承租方店铺占用费，并有权随时终止对承租方的管理服务。如承租方超过十天仍未将商铺内自行安装物品和设施设备撤离租赁场地，则视为承租方自愿放弃，出租方有权对其进行处置并不承担任何责任。本合同守约方有权向违约方索赔本合同约定商铺合同期内全部租金的20%作为违约金，同时有权索赔因违约方导致的事实上存在的全部经济损失。如出租方违约，需按合同保证金的2倍另向承租方进行赔偿，如承租方违约，出租方可不予退还合同保证金。如上述赔偿不足以弥补守约方损失的，守约方可另行向违约方要求赔偿一切损失（损失包含但不限于租赁损失、装修损失、逾期利息、差旅费、律师费等）。2016年9月29日，重庆熙街购物中心管理有限公司向被告发出《函告》，主要内容为：原被告双方签订了大学城熙街三期“熙都会”项目楼层1B-02、2B-02号商铺经营“泰兴X世界”的《商铺租赁合同》，作为原告委托的物业管理公司，根据双方约定并确定2016年2月28日为该商铺的交接房日。2017年11月20日，原告及重庆熙街购物中心管理有限公司在涉案商铺门口张贴了向泰兴X世界商铺所有经营户、所有顾客消费者发出的《公告》，主要内容为：现因被告租赁了重庆熙街三期兴亚熙都会1B-02、2B-02商铺作为经营“泰兴X世界”，被告在商铺租赁合同有效执行期，严重违反租赁合同相关约定。为此，原被告签订的商铺租赁合同自2017年11月20日起正式解除，原告收回熙街1B-02、2B-02商铺，请被告于2017年11月26日前撤离商铺，并前往重庆熙街购物中心管理有限公司办理完清相关手续。重庆熙街购物中心管理有限公司将于2017年11月27日起正式收回商铺进行经营管理，若泰兴X世界商铺内的经营商户有意向继续在熙街商圈投资经营，经营户可与原告洽谈后期商铺租赁事宜。2017年12月28日，被告的法定代表人由冉**变更为郑松勇。2017年12月19日，重庆熙街购物中心管理有限公司通过中国邮政挂号信向被告住所地邮寄了《商铺租赁合同终止通知书》，主要内容为：被告未按照合同约定交纳商铺应收的租金1110973元，按照合同约定，原告有权采取停水和停电的措施，截止2017年12月17日仍未在期限内完善上述费用，正式通知被告自2017年12月22日起，解除与被告的商铺租赁合同，收回重庆熙街1B-02、2B-02商铺，请被告于2018年1月15日前搬离上述商铺，并来原告处办理完清相关手续。另，原告在该终止通知书尾部处盖有印章。2018年1月31日，原告委托代理人戴莉娟向重庆市沙坪坝公证处申请对其邮寄送达《商铺终止通知书》的行为进行保全证据公证。戴莉娟在沙坪坝区邮政局三峡广场营业厅的综合台席办理了邮寄手续，其在EMS全球邮政特快专递国内标准快递单的寄件人信息填写为：寄件人戴莉娟，单位名称重庆凯西来事业有限公司，电话13996306660，地址重庆市沙坪坝区沙滨路9号附7号。收件人信息填写为：收件人郑松勇，电话13212431686，单位名称重庆菱泰企业管理咨询有限公司，地址重庆市渝北区龙山街道新南支路2号附11号祈年悦城A幢2-2。戴莉娟缴付邮资后，取得了EMS全球邮政特快专递国内标准快递单和重庆增值税普通发票各一份。公证书附有商铺《租赁合同》终止通知书一份，主要内容为：被告未按照合同约定交纳商铺应收的租金1110973元，按照合同约定，原告有权采取停水和停电的措施，截止2018年1月31日仍未在期限内完善上述费用，正式通知被告自2018年2月4日起，解除与被告的商铺租赁合同，收回重庆熙街1B-02、2B-02商铺，请被告于2018年2月19日前搬离上述商铺，并来原告处办理完清相关手续。2018年3月22日，原告（甲方）与北京德恒（重庆）律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，主要内容为：甲方因与被告房屋租赁合同纠纷一案，委托乙方律师在一审阶段提供法律服务。甲方同意在本合同签订后三个工作日内，向乙方一次性支付律师服务费5000元。2018年3月26日，北京德恒（重庆）律师事务所向原告出具法律服务费发票，金额为5000元。2018年5月9日，原告委托北京德恒（重庆）律师事务所向案外人吴雨桃发出《律师函》，主要内容为：原被告签订了《商铺租赁合同》约定由被告租赁原告所有的涉案商铺用于商业经营。按照合同约定，被告应于2017年11月13日向原告缴纳下一个季度的租金，但直至2017年12月19日，被告仍拒不交纳，逾期达一个多月，原告向被告发出合同解除通知，该通知于2017年12月22日到达被告。合同解除后，在要求被告返还商铺时，得知被告将自编号为S1-20-2、S1-21、S1-22建筑面积为870.84平方米以及自编号为S1-10-1建筑面积为60平方米的商铺在未得到原告同意的情况下转租给吴雨桃，原告在得知商铺是吴雨桃占有后，多次与吴雨桃沟通，要求向原告归还商铺，自2017年12月23日起至今，吴雨桃继续使用商铺已近半年。现要求吴雨桃于2018年5月14日前撤离占用的商铺并搬离物品。2018年7月12日，吴雨桃向本院起诉被告重庆菱泰企业管理咨询有限公司、第三人重庆凯西来事业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，吴雨桃诉称，2017年8月30日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定被告将享有运营管理权属于第三人所有位于沙坪坝区景苑路12号附44号的商铺（商铺编号S1-10-1）出租给原告用于经营，租赁期限36个月。原告在签订合同后向被告缴纳了3个月的租金16200元、商管费6000元、装修保证金5000元、装修出入保证金100元等。原告随后开始装修，但是在2017年11月7日原告所承租的商铺被停电，导致原告不能正常营业。第三人重庆凯西来实业有限公司与重庆熙街购物中心管理有限公司于2017年11月20日在原告商铺所属的泰兴X世界商场张贴公告于同日解除与被告的租赁合同。原告依此公告得知是由于被告严重违反与第三人所签订的租赁合同的相关约定，长期拒不履行主要相关合同条款。为减少损失原告用与第三人进行协商、报警处理等方式，期间断断续续恢复过供电。直至2018年5月16日泰兴X世界被第三人锁门关闭，原告等租赁人被赶了出来，造成原告巨大的经济损失。被告应当返还所收款项并承担违约责任。遂要求解除《商铺租赁合同》并支付资金占用损失、返还租金、商管费共计27300元等。本案经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、吴雨桃与被告于2017年8月30日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月16日解除；二、被告返还原告已缴纳32900元，此款于2018年11月30日前付清；三、被告给付原告违约金18878.40元，此款于2018年11月30日前给付原告吴雨桃。2018年8月29日，重庆市公安局沙坪坝区分局虎溪派出所出具《重庆市公安局案（事）接报回执》，载明：匿名于2017年11月9日报称在熙街泰兴3期招商部，称六十多家商家交了租金，但老板跑了，求助。经民警出警，了解到报案人吴雨桃（500381198403200816）系泰兴招商部租户，由于泰兴负责人陈总租赁熙街商铺未按时缴纳租金，于是熙街营业部经理陈细娟给泰兴商铺这边做断电处理，导致泰兴其下60多家商铺无法正常运营，现民警已现场协调，告知报警人双方按照正规程序解决问题。2018年8月29日，重庆市公安局沙坪坝区分局虎溪派出所出具《重庆市公安局案（事）接报回执》，载明：匿名于2017年11月10日报称在熙街泰兴3期招商部，称租房被骗20余万元。经民警出警，报警人吴雨桃（500381198403200816）在熙街三期1栋1楼租赁重庆菱泰企业管理咨询有限公司的铺面，交纳20万元押金及租金后，准备签订合同时发现重庆菱泰企业管理咨询有限公司的招商中心已经几天不开门。经过民警详细了解到重庆菱泰企业管理咨询有限公司因为经营不善与熙街物业存在经济纠纷导致没入场的商户进场困难，已经进场经营的商户经营受到影响（涉及20多家商户500万元左右），民警已将此情况上报，避免引发群体性事件。另外，原被告双方一致确认以下事实：原告按照合同约定给予了被告第一年2016年2月28日至2016年8月27日共计6个月免租期，第二年2017年2月28日至2017年8月27日共计6个月免租期。另外，按照合同约定的期限，被告应当在2017年11月13日前向原告交纳2017年11月28日至2018年2月28日期间的租金，但被告并未向原告交纳2017年11月28日之后的租金。原被告双方存在争议的证据如下：1、原告举示了2018年5月14日拍摄的被告承租的涉案商铺的照片数张、2019年3月25日原告委托诉讼代理人刘龙旭与次承租人百武西百货经营者的电话通话录音及配套文字说明、2019年4月12日原告委托诉讼代理人刘龙旭和次承租人美发MUSES经营者黄勇的电话通话录音及配套文字说明，2018年8月-2019年4月被告次承租人签名的搬离物品记录6份，拟证明2018年5月16日原告才开始收回商铺，但截至2018年5月14日仍然有次承租人在正常经营。因被告原因导致至今仍未能全部收回。被告对该部分证据的真实性均有异议，对证明目的有异议。2、被告申请证人吴雨桃出庭作证，证人证言主要内容为：证人向被告租赁了涉案商铺中的两间商铺，因为涉案商铺于2017年11月7日被断电了，几天都没有来电，导致无法正常经营，证人于2017年11月9日、11月10日向虎溪派出所报警，因为是在原告贴了公告后断的电，所以证人认为是原告断的电，但并不记得张贴的公告的内容了。被告对证人证言真实性无异议，拟证明原告于2017年11月7日断电的事实，由于原告的断电行为导致涉案商铺无法正常经营的事实。原告对证人证言的真实性有异议，认为证人身份与被告证据以及证人的陈述自相矛盾，证言中说到2017年11月10日报警时是被告的内部承租商户，但是报警记录载明吴雨桃在交纳了押金后，正准备签订合同时发现被告已经几天不开门，说明他此时不是商铺的次承租人，证人在做虚假陈述。3、被告举示了泰兴X-World商铺租赁合同一份，证明2017年8月30日证人吴雨桃与被告建立租赁合同关系，在报警当时已经是被告承租商铺的次承租人。原告对该证据的真实性有异议，认为被告与吴雨桃具有利害关系，合同载明的租赁标的与报警记录上载明的租赁标的不同，合同上显示交纳的保证金为5400元，报警记录上陈述的是保证金200000元，前后矛盾。4、被告举示了涉案商铺门口张贴的《公告》照片1张及拆除广告牌的照片2张，拟证明原告及重庆熙街购物中心管理有限公司于2017年11月20日公告将于2017年11月27日起收回商铺进行经营管理。原告对照片的真实性有异议，因为该照片没有原始载体。但认可原告确实在2017年11月20日发出了照片中的公告，原告发出公告后征求了委托诉讼代理人的意见，委托诉讼代理人了解事实后认为解除合同的条件尚未成就，建议再等下看被告是否还继续交纳租金，于是2017年12月19日再次发出了解除租赁合同通知。由于被告一直无法联系上，原告又于2018年1月31日公证送达解除合同通知。原告还述称该公告的对象并不是被告，原告也并没有按照公告内容与次承租人建立新的租赁合同关系，且至今还有次承租人非法占用商铺，被告并未丧失对次承租人及商铺的掌控权。5、被告举示了案外人邓金宝与被告签订的2017年9月12日邓金宝与被告签订的商铺租赁合同一份（租赁商铺位于重庆市沙坪坝区景苑路12号附43号）、2017年12月22日邓金宝与原告签订的商铺租赁合同一份（租赁商铺位于重庆市沙坪坝区大学城景苑路12号“重庆.熙街”三期3层3A-4号商铺），拟证明原告于2017年11月7日对涉案商铺停止运营管理服务工作（包括停止供电、供水的管理服务），原告于2017年12月左右就和次承租人沟通协商，并直接签订了商铺租赁合同，对涉案商铺进行直接经营控制。原告对邓金宝与被告签订的2017年9月12日邓金宝与被告签订的商铺租赁合同的真实性有异议，原告并不是合同当事人。对2017年12月22日邓金宝与原告签订的商铺租赁合同一份的真实性无异议，但主张原告出租给邓金宝的商铺位于熙街三期A区，原告出租给被告的涉案商铺位于熙街三期B区，并不是被告承租的范围，与本案并无关联性。对证明目的有异议。另外需要说明的是，在最后一次庭审中，原告对吴雨桃系涉案商铺的次承租人的身份予以了确认。审理中，原告述称在2017年12月22日合同解除之后，被告拒不交还商铺，次承租人拒绝返还商铺，原告仍然提供水、电供应及其他经营管理服务，承担了巨额费用，在2018年5月16日行使自力救济收回了涉案商铺。被告认可按照合同约定被告应在2017年11月13日向原告交纳2017年11月28日至2018年2月27日期间的租金，但是在2017年11月7日断电后，大部分次承租人已经被迫撤场，留下几家商户是直接与原告对接，被告从2017年11月中旬左右便没有再使用商铺了，已经丧失了商铺的实际控制权，并未占用涉案商铺，所以不同意支付租金和商铺占用费。但原告坚持否认其有断电行为，认为被告举示的报警记录反映了是被告与案外人纠纷所致，与原告没有关系。双方分歧较大，调解未成。上述事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、函告、发票、客户收付款入账通知、商铺《租赁合同》终止通知书、（2018）渝沙证字第1584号公证书、国家企业信用信息公示系统查询资料、法律事务委托合同、(2018)渝0106民初10707号民事调解书、民事起诉状，被告提供的重庆市公安局案（事）接报回执、律师函、公告等证据及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告双方于2015年10月9日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行权利义务。一、关于原告要求判令被告支付2017年11月28日至2017年12月22日期间的租金，该租金按照每月370329.10元的标准计算的诉讼请求。原告于2016年2月28日向被告交付涉案商铺，扣除了12个月的免租期，被告已经向原告交纳了截至2017年11月27日前的全部租金。对于原告主张的2017年11月28日至2017年12月22日期间的租金，被告抗辩称由于原告对涉案商铺采取了断电等影响商铺正常使用的行为，导致被告泰兴商铺多名次承租人无法正常经营，原告存在先行违约行为，被告之后也已经丧失了对涉案商铺的控制权，不应当再向原告支付租金。被告分别举示了以下证据，本院分别论证分析如下：1、被告拟证明原告存在断电的违约行为，举示了报警人为吴雨桃的《重庆市公安局案（事）接报回执》，其中一份报警回执载明系熙街营业部相关人员给泰兴商铺做了断电处理，导致60多家商铺无法正常运营，发生纠纷，另外一份报警回执也只是载明民警了解到系被告因经营不善与熙街物业存在经济纠纷导致经营的商户受到影响。从该二份回执中并未看出系原告将涉案商铺作出了断电处理，该二份报警回执并不能达到被告的证明目的。2、被告申请了证人吴雨桃出庭作证，证人陈述因其从被告处承租的商铺于2017年11月7日被断电后几天都没有来电，导致无法正常经营，证人于2017年11月9日、11月10日向虎溪派出所报警，因为是在原告贴了公告后断的电，便认为是原告作出的断电行为。原告对证人证言的真实性并不予认可，该证人认为系原告断电只是证人进行的推测，并无实质依据，且该证人与被告存在房屋租赁合同关系，与本案有利害关系，其证人证言不能得以采信。3、被告举示了原告于2017年11月20日在涉案商铺门口张贴的公告照片1张及拆除广告牌照片2张，拟证明原告于2017年11月20日公告将于2017年11月27日起收回商铺进行经营管理。原告对照片的真实性有异议，本院不予采信，虽原告认可其于2017年11月20日张贴了公告，但原告述称并没有按照公告内容与次承租人建立新的租赁合同关系，被告并未丧失商铺的控制权。本院认为，被告仅凭该公告无法证明其已经丧失了对涉案商铺的控制，并不能认定原告便已经收回了商铺。4、被告举示了案外人邓金宝分别与原被告签订的《商铺租赁合同》各一份，拟证明原告于2017年12月便与次承租人沟通协调并签订了商铺租赁合同，对涉案商铺直接经营控制。邓金宝与原告签订的《商铺租赁合同》中约定的租赁位置与原告出租给被告的涉案商铺并不属于同一位置范围，并不能看出与本案有何关联性，并不能达到原告的证明目的。综上，被告举示的证据并不能够证明原告存在先行违约行为，在合同存续期间，被告应当按照合同约定按期向原告交纳租金。对于原被告双方签订的《商铺租赁合同》解除的时间。《商铺租赁合同》约定“承租方应在上期应付租金对应的租赁期限届满15日前缴清。在租赁期内，若承租方无故拖欠出租方或管理公司租金、经营管理费、水电等费用及其违约金超过15天，出租方有权解除合同。”本案中，被告应当于2017年11月13日前向原告交纳2017年11月28日起的租金，被告至今未向原告交纳，违反了合同约定，原告有权单方解除合同。《商铺租赁合同》约定，以邮件方式按本合同所列地址寄发，自寄出3天后即视为收妥。原告于2017年12月19日通过中国邮政向被告在《商铺租赁合同》中预留的地址邮寄了《商铺租赁合同终止通知书》，按此约定，该《商铺租赁合同终止通知书》于2017年12月22日到达被告，原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2017年12月22日解除。至于原告于2018年1月31日经公证向被告又邮寄了《商铺租赁合同终止通知书》，由于《商铺租赁合同》已经于2017年12月22日解除，原告于2018年1月31日再次邮寄解除合同通知书的行为亦不再产生解除合同的法律效力。综上，本院认定原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2017年12月22日解除。综上所述，依据合同约定的租金标准，被告应向原告支付2017年11月28日至2017年12月22日的租金308603.68元。二、关于原告要求被告支付2018年1月15日至2018年5月16日期间的房屋占用费，该房屋占用费按照每日110546元的标准计算的诉讼请求。原告述称其于2018年5月16日自行收回了涉案商铺，原告举示的（2018）渝0106民初10707号案件起诉状中，吴雨桃作为次承租人亦陈述原告在2018年5月16日强行将租赁户赶出了涉案商铺，该陈述与原告的述称能够相互印证。并且，如前所述，被告举示的证据并不能证明原告已经于2018年5月16日前实际收回了商铺，也并未举示证据证明被告已经与原告办理了还房交接手续，被告应当承担举证不能的法律后果。因此，本院认定原告已经于2018年5月16日收回了商铺，被告应当向原告交纳截至2018年5月16日的房屋占用费。《商铺租赁合同》约定：“承租方应当按照合同终止的时间或出租方通知的时间自行撤出商铺，交还给出租方，不得以任何理由强占铺位。否则，从合同终止日起出租方有权按照每日10元/平方米的标准收取承租方店铺占用费。”该合同约定的商铺占用费系用于赔偿原告的损失，实质亦是对被告在合同终止后逾期还房违约责任进行的约定，属于违约责任条款。但合同中约定的占用费标准过高，本院根据原告的损失情况，依照被告的申请，将房屋占用费的标准调整为合同约定租金标准370324.41元/月的1.3倍，即481421.73元/月。原告要求从2018年1月15日开始计算房屋占用费，系对自身民事权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，被告应向原告支付房屋占用费，该房屋占用费按照481421.73元/月的标准，从2018年1月15日起计算至2018年5月16日止。三、关于原告要求被告支付逾期支付租金违约金，该违约金以欠付的租金为基数，从欠付之日起按照每日千分之四的标准计算至2018年5月16日的诉讼请求。《商铺租赁合同》约定，被告应在上期应付租金对应的租赁期限届满15日前交清下一期租金，若承租方逾期未缴租金，出租方将按欠费总额每天4‰的标准计收违约金。被告应当在2017年11月13日前向原告交付2017年11月28日至2017年12月22日期间的租金，但被告至今未支付，应当向原告支付逾期付款违约金。但合同约定每日千分之四的违约金标准过高，本院依据被告的申请，将该违约金标准调整为年利率10%。综上，被告应当向原告支付逾期支付租金的违约金，该违约金以308603.68元为基数，按照年利率10%的标准，从2017年11月14日起计算至2018年5月16日止。四、关于原告要求被告支付违约金9391869.20元的诉讼请求。《商铺租赁合同》约定：“承租方有保证本合同正常履行的义务，如承租方擅自更改、解除本合同，则出租方有权向违约方索赔本合同约定商铺合同期内租金的20%作为违约金。”违约金的约定是为了保障合同双方能够按照合同约定全面履行权利义务，是为了保障守约方的利益，弥补守约方的损失，对违约方具有惩罚的性质。由于被告的违约导致原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2017年12月22日解除，按此合同约定，被告应当向原告支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”原告主张的本项违约金是否属于过高的情形，重点在于考量违约金是否过分高于造成的损失。对于原告因合同解除受到的损失，本院分析如下：第一、《商铺租赁合同》约定的租赁期限为120个月，在120个月的租赁期限内，原告向被告提供了共计12个月的免租期，即合同约定的经营扶持期。免租期的约定是出租方给予承租方的租金优惠，是出租方作出的租金让步，其目的是为了能够与承租方建立较长时间的租赁合同关系，维持租赁关系的稳定性。原告于2016年2月28日向被告交付商铺，原告给予了被告前两年共计12个月的免租期是为了被告能够按照诚实信用原则全面履行合同约定，但被告在2017年11月28日便不再向原告交纳房屋租金，距离交付之日不满两年时间，原告之前已经免收的12个月租金应认定为原告受到的损失。第二、原告自行于2018年5月16日收回了涉案商铺，原告在收回商铺后需要时间另行出租，由于涉案商铺有11054.46平方米，面积较大，另行对外出租需要的时间也相对较长，本院酌情认定时间为6个月，该6个月的租金损失亦为原告受到的损失，均应当纳入违约金标准的考量范围。综上，本院根据诚实信用和公平公正原则，综合考虑双方的过错程度及原告的损失情况，依据被告的申请，将原告本项诉讼请求中的违约金调整为18个月租金，金额为6665839.38元（370324.41元/月*18个月）。五、关于原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求。《商铺租赁合同》约定：“出租方有保证本合同正常履行的义务，如出租方擅自更改、解除本合同，则承租方有权向违约方索赔本合同约定商铺合同期内租金的20%作为违约金。同时有权向出租方索赔因其违约导致的事实上存在的全部经济损失（损失包含但不限于租赁损失、装修损失、逾期利息、差旅费、律师费等）。”原告举示的《法律事务委托合同》、发票的证据已足以认定原告因本次诉讼产生了5000元律师费损失，按此合同约定，被告应当赔偿原告的此部分损失。对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付2017年11月28日至2017年12月22日的租金308603.68元。二、限被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付房屋占用费，该房屋占用费按照481421.73元/月的标准，从2018年1月15日起计算至2018年5月16日止。三、限被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付逾期支付租金的违约金，该违约金以308603.68元为基数，按照年利率10%的标准，从2017年11月14日起计算至2018年5月16日止。四、限被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付违约金6665839.38元。五、限被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆凯西来实业有限公司律师费5000元。六、驳回原告重庆凯西来实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139238元，减半交纳69619元（原告已预交），由原告重庆凯西来实业有限公司负担29619元，由被告重庆菱泰企业咨询管理有限公司负担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇一九年十二月六日书记员  卢静