昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初5041号 原告（反诉被告）：杨桂，女，1990年10月3日出生，汉族，住河南省罗山县。 委托诉讼代理人：司佐洋，云南博政律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：栾斯浩，云南博政律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：付贵凤，女，1978年5月15日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。 委托诉讼代理人：蔡应生，云南启曜律师事务所律师，特别授权代理。 原告杨桂与被告付贵凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，被告付贵凤在答辩期内提起反诉，经审查反诉符合起诉条件，本院予以受理，并适用简易程序于2019年10月21日在第十法庭进行公开开庭审理，原告（反诉被告）杨桂的委托诉讼代理人司佐洋、栾斯浩，被告（反诉原告）付贵凤及其委托诉讼代理人蔡应生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨桂向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋转让预约协议》于2019年8日6日解除；2.被告向原告支付违约金144000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用（包括并不限于诉讼费、保全费、担保费、邮寄费、公告费等）。 事实与理由：2018年8月23日，原告与被告及案外人昆明嘉州房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告以72万元的价格购买原告名下位于昆明市呈贡区房屋，并约定由被告于过户前7个工作日结清原告对房屋的所有贷款，剩余尾款于过户当天支付原告，同时约定上述事项于产权证下发20个工作日内完成。之后双方于2018年10月10日签署《房屋转让预约协议》，并于2019年10月11日就该《房屋转让预约协议》在昆明市国信公证处办理公证，合同约定双方签署正式房屋买卖合同、办理产权变更的条件为被告知道房屋不动产权证办妥后10个工作日内结清贷款，原告知道不动产权证办妥后20个工作日内配合被告办理过户，并约定所涉税费（包括但不限于契税、印花税、营业税、增值税、个人所得税、房屋所有权过户登记相关费用）由被告承担。涉案房屋己于2019年6月10日办理不动产权证，原告多次催告被告按照合同约定支付相关款项并办理过户，但被告拒不履行相关义务，己构成根本违约。 被告（反诉原告）付贵凤答辩称：一、在双方签订合同后，付贵凤一直在按合同履行义务。2018年8月23日，付贵凤与原告、案外人昆明嘉州房地产经纪有限公司签订了房屋买卖居间合同后，付贵凤按合同约定于当天即向原告支付了10万元定金，并于2018年10月10日在昆明国信公证处签订房屋转让预约协议，当日向原告支付首付款22万元。付贵凤还依据房屋买卖居间合同第八条第五项，自2018年9月2日起，代原告偿还了10期银行贷款，共计17040元。自签订合同后，被告一直严守契约精神，履行自己的义务。二、被告代原告按月偿还的银行借款应当计算在总房价72万元内。房屋买卖居间合同第八条第五项约定：“（1）甲方（即原告）对于该房向银行借款叁拾伍万元（￥350000元）整。从2018年9月起由乙方每月19日前支付月供人民币壹仟柒佰零肆元整（￥1704）元给甲方。（2）乙方于过户前七个工作日内结清甲方对该房屋向银行借款三十五万元（￥350000元）的剩余部分。（3）最后剩余尾款乙方与过户当天支付给甲方……。”付贵凤在支付了320000元后，有根据该条款约定按月代原告偿还了十期银行借款17040元，剩余尾款应当为38.296万元（72万元-32万元-1.704万元）。三、原告的行为已经构成违约，应当按合同约定承担约定责任。如上所述，付贵凤在过户当天应当支付的尾款为38.296万元，而原告在取得房屋过户前要求支付40万元，没有事实和法律依据。原告没有按合同约定合理主张自己的权利以及履行自己的义务，即答辩人支付38.296万元后，将房屋过户到被告名下违反了合同约定，构成违约应，当向被告承担违约责任，依据房屋转让预约协议向被告支付房屋总价20%的违约金。综上，在被告按合同约定履行义务的前提下，原告要求履行合同约定以外的义务为借口，不履行自己的义务，有违诚实信用原则，不符合法律规定，该行为构成违约，应当承担违约责任，且继续履行合同。 被告（反诉原告）付贵凤向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告承担违约责任，向反诉原告支付违约金144000元；2.判令反诉被告继续履行合同，将房屋过户到反诉原告名下；3.判令反诉被告承担本案诉讼费及反诉原告为实现债权的费用。 事实及理由：2018年8月23日，反诉原告付贵凤与反诉被告杨桂在案外人昆明嘉州房地产经纪有限公司居间下达成一致，签订了房屋买卖居间合同，合同约定，反诉被告将位于昆明市呈贡区，建筑面积为75.07平方米的房屋以总价720000元的价格出售给反诉原告。双方约定反诉原告向反诉被告支付定金100000元，在公证机关签署统一《房屋买卖合同》时，向反诉被告支付220000元。400000元尾款，反诉原告在过户当天一次性支付给反诉被告。合同签订后，双方在昆明市国信公证处签订了《房屋转让预约协议》，反诉原告依约向反诉被告支付了320000元款项，并依据《房屋买卖居间合同》第八条第5项，自2018年9月2日起代反诉被告偿还了十期银行贷款，共计17040元。签订合同当天，反诉被告将房屋交付给反诉原告，反诉原告对房屋进作了装修。目前反诉被告已经取得房屋不动产证，办理过户手续的条件已经成就，剩余尾款尚欠382960元，但反诉原告要求反诉被告继续履行合同时，反诉被告以反诉原告尚欠400000元尾款为由，拒绝配合反诉原告办理过户手续。反诉被告的行为已经构成违约。 原告（反诉被告）杨桂答辩称：一、原告不存在违约行为，相反被告存在多处违约行为，其中包括被告未在原告不动产证办妥后十个工作日内，也就是2019年6月25日前结清案涉房屋的贷款。二、被告未按照合同约定在原告产权证办妥20个工作日内也就是2019年7月9日前签署正式房屋买卖合同并办理过户，在原告多次要求办理过户并且在房屋过户部门等待被告一天的时间，被告均拒绝出面。三、被告单方要求变更付款方式，由一次性付清尾款变更为银行贷款。被告还要求变更买卖合同签订主体，将房屋买方变更至他人名下。四、被告不支付案涉房屋专项维修基金。综上，被告存在多处违约行为，应当向原告支付违约金，而不是原告向被告支付。案涉合同已经于2019年8月6日以原告书面通知的方式告知其解除合同，该合同已于2019年8月6日实际解除，不存在继续履行的法律上的可能性。因此房屋无法继续履行，也无法过户到反诉原告的名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院确认如下法律事实：2018年8月23日，付贵凤（乙方）与杨桂（甲方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：甲方向乙方出售位于昆明市呈贡区，建筑面积为75.07平方米的房屋，经甲乙双方协商一致，约定该物业按套计算，成交价为人民币720000元。该物业的成交价为甲方净收价，除此之外，产权交易中所产生的所有相关税费均由乙方承担。现该房屋尚未接房，甲方应按开发商通知的接房时间告知乙方，并积极配合乙方办理接房手续。接房时所发生应缴的物业费用（其中包含水、电、煤气、有线电视、配套费、维修基金、物管费）等费用均由乙方承担。甲乙双方在自愿签订房屋买卖合同当日，乙方同意支付定金10万元；在公证机关签署统一《房屋买卖合同》时，乙方支付给甲方房屋首付款人民币220000元，甲方必须在2018年9月30日之前备其该物业办理产权转移手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件。依照丙方通知到俊发中心办理接房手续。甲方应在办理完接房及公证手续时当天将房屋交付给乙方。甲乙双方协商，2018年8月22日乙方预付定金3万元，2018年8月2日付尾款定金7万元。甲方对于该房向银行贷款35万元，从2018年9月起，由乙方每月19日前支付月供人民币1704元给甲方。乙方于过户前七个工作日内结清。甲方对于该房屋向银行贷款35万元的剩余部分，最后剩余尾款乙方于过户当天支付给甲方。产权证下发时20个工作日内完成以上条款。 2018年10月11日，云南省昆明市国信公证处出具（2018）云昆国信证字第XX号《公证书》证明甲方杨桂与乙方付贵凤于2018年10月10日签订《房屋转让预约协议》，合同约定坐落于呈贡新区住宅转让价款为人民币72万元，该转让费系双方协商一致并最终确认待条件成熟，双方签署正式房屋买卖合同，办理产权变更手续时，无论市场价格如何变化，非经协商一致，不得单方变更。甲乙双方约定拿到本合同之日一次性支付人民币32万元给甲方，尾款为人民币40万元整，于双方正式签署上述房屋买卖网签合同当日内一次性付款的方式支付完毕。双方协商一致签署正式房屋买卖合同，办理产权变更手续的条件为双方约定在甲方知道上述房屋的不动产权证办妥后十个工作日内结清贷款，甲方知道上述房屋的不动产权证书办妥后20个工作日内配合乙方过户。于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方。乙方不按照本协议第三条规定支付价款的，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿损失。于符合本协议第四条规定的条件时，乙方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，甲方有权选择（1）要求乙方支付转让价款总额20%的违约金，同时解除本协议；（2）要求乙方继续履行本协议。除上述违约责任承担方式外，守约方同时可向违约方主张损失赔偿。其中因甲方违约，若乙方已对该房屋进行装修的，则装修成本可列入实际损失范围（具体数额按双方协商确定，或根据双方制定的评估机构所出具评估报告确定）；因乙方违约，则装修成本由其自行承担。2018年8月23日付贵凤向杨桂支付定金100000元。2018年10月10日付贵凤向杨桂支付首付款220000元，杨桂向付贵凤交付诉争房屋。付贵凤于2018年9月2日起，代杨桂偿还十期银行贷款，共计17040元。 另查明，双方通过微信：×××年6月10日，杨桂告知付贵凤可以办理产权证，付贵凤回复尚未准备好资金。×××年6月17日，付贵凤与杨桂告协商由付贵凤先行支付100000元，由杨桂垫付300000元赎证，由付贵凤以贷款的方式支付扣除十个月房贷17040元的剩余282960元。×××年7月3日，杨桂告知付贵凤房产证于×××年6月14日取得，要求付贵凤结清贷款336500元，并要求于过户当天支付尾款46500元。×××年7月5日上午10时23分，杨桂通知付贵凤办理房产过户并付清剩余尾款。×××年8月6日，杨桂向付贵凤发出合同解除通知。 本院认为：一、杨桂与付贵凤之间存在房屋买卖合同关系，杨桂在诉争房屋具备办理产权证条件时通知付贵凤，付贵凤表示其不具备付款的能力，在双方协商由付贵凤支付10万元并由杨桂代为垫付剩余贷款后，付贵凤也未向杨桂支付该10万元，在杨桂于×××年7月5日通知其办理过户并履行付款义务时，付贵凤也未到场履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”付贵凤的行为已构成违约，杨桂已享有对于合同的解除权，其于×××年8月6日发出的解除合同通知，已起到解除合同的效力，因此对于杨桂主张确认合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持。基于上述理由，本院对于付贵凤要求继续履行合同并办理过户的诉讼请求不予支持。 二、因付贵凤构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于原告主张违约金144000元的诉讼请求，系双方合同进行的明确约定，但本院综合考虑本案中，杨桂在通知付贵凤付款过程中，未将付贵凤已付17040元扣除，导致双方发生部分争议，存在部分过失，综合考虑双方对于装修损失的约定等内容，本院酌情对于该部分违约金予以支持80000元。对于付贵凤主张的违约金144000元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨桂与被告（反诉原告）付贵凤签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋转让预约协议》于2019年8日6日解除； 二、被告（反诉原告）付贵凤于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨桂支付违约金80000元； 三、驳回被告（反诉被告）杨桂的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）付贵凤的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取人民币1590元，由原告（反诉被告）杨桂承担715元，由被告（反诉原告）付贵凤承担875元；反诉案件受理费人民币1590元，由被告（反诉原告）付贵凤承担。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。 审判员 朱 曦 二〇一九年十二月三日 书记员 陆叶青