广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2071号 原告：刘晓青，男，1986年12月12日生，汉族，广西灵川县人，初中文化，潮田乡银丰果蔬农业合作社主管，住桂林市灵川县。 原告：刘斯斯，女，1987年8月9日生，汉族，广西灵川县人，大专文化，潮田乡银丰果蔬农业合作社法定代表人，住桂林市灵川县。 二原告共同委托代理人：骆荣富，广西利业律师事务所律师。 被告：桂林融创城投资有限公司（原桂林万达城投资有限公司），住所地：桂林市七星区五里店路9号广西师范大学出版社集团总部商务大楼6楼，统一社会信用代码：9145030032263492XP。 法定代表人：邹少军，执行董事兼总经理。 委托代理人：潘迪娜，女，1991年5月6日生，汉族，浙江省永嘉县人，硕士文化，该公司法务，住南宁市兴宁区。 原告刘晓青、刘斯斯诉被告桂林融创城投资有限公司（以下简称“融创城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月30日、2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告刘晓青、刘斯斯及其委托代理人骆荣富，被告融创城公司的委托代理人潘迪娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款1349665元、购房维修基金9239元；2.依法判令被告赔偿原告支付的购房相关税费、购房贷款利息损失等费用共计123442.11元，且后续产生的购房贷款利息由被告承担至退完房款止；3.依法判令被告双倍返还原告购房定金40000元；4.判令被告承担本案的全部相关诉讼费用。事实及理由：2017年9月23日，原告依被告的要求向被告交付了20000元定金购房，随后于2017年10月23日原告与被告签订了合同编号为GL2017038643的商品房买卖合同，合同约定：原告向被告购买位于桂林市七星区桂林万达城D区2栋1-4-02号房屋，该商品房建筑面积共131.99平方米，其中套内建筑面积111.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.97平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；该商品房平面图（见附件一）；该商品房按套内建筑面积计算，商品房单价为（人民币）每平方米12156.95元，总金额（人民币）1349665元；该商品房以按揭贷款方式付款，原告应于本合同签订的同时向被告支付30%购房款，计409665元，如原告已经支付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款940000元由原告向被告认可的贷款银行申请按揭贷款支付；该商品房经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购买商品房或质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。原告有权在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未在规定时限内通知原告，原告有权退房。合同签订生效后，原告依合同的约定履行了付款义务，原告向被告支付购房款共计1349665元，其中：2017年9月23日支付购房定金20000元、2017年9月29日原告向被告支付30%购房款389665元、2017年10月31日原告与银行办理购房按揭贷款支付购房款940000元；并因购买该房原告支付相关税费、利息共计123442.11元，其中，截至2019年6月1日止原告向银行支付购房贷款利息75314.30元、2017年11月16日原告支付购房契税款19280.93元；2019年4月30日原告支付购房物业费3566.88元、2017年9月23日支付原告购房服务费25000元、2017年9月29日原告支付购房公积金200元、2017年4月30日原告支付购房产权登记费80元；另，2019年4月30日原告支付购房维修基金9239元。2019年4月28日原告收到被告的交房通知后，2019年4月30日第二天即与约好的房屋装修人员一同到购房处收验房屋，随即发现被告交付的房屋与双方签订合同的约定严重不符，该商品房结构形式、户型、朝向发生了重大的改变，整套房间的布局与合同的约定正好相反，完全违背了原告的购房意愿，原告即于当日向被告作了反映，并向被告表明了退房及赔偿请求，后原告又分别于2019年5月8日、5月16日到被告售楼部要求处理退房及赔偿事宜，但未果，原告于2019年5月16日将该房屋钥匙退还给了被告。综上所述，由于被告的严重违约，致使原告的合同目的不能实现，根据原、被告双方的合同约定及《商品房销售管理办法》第十九条、第二十四条和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 原告对其诉称的事实在举证期限内提交的证据有：1.原告的身份证，证明原告的身份情况。2.桂林融创城投资有限责任公司电脑查询资料，证明被告的身份情况。3.商品房买卖合同，证明原告已经依约履行付款义务，被告未依约履行合同及违约情况。4.照片，证明该商品房结构形式、户型、朝向发生了重大的改变与合同约定不相符。5.原告支付购房定金收据一张，证明原告支付购房定金的情况。6.收款收据一张、支款凭据一张，证明原告支付购房款30%首付款的情况。7.购房担保贷款合同、借款借据一张，证明原告购房借款的情况。8.银行贷款交易明细表二张，证明原告支付贷款利息的情况。9.契税纳税申报表一张、税收缴款收据一张，证明原告支付购房税款的情况。10.物业费支付凭据一张，证明原告支付物业费的情况。11.服务协议一张、支款凭据一张，证明原告支付购房服务费的情况。12.公证费收款收据一张、产权登记费收据一张，证明原告支付购房公证费、产权登记费的情况。13.原告支付购房维修基金收据一张、支款凭据，证明原告支付维修基金的情况。原告当庭提供的证据有：14.入伙流程，证明被告在还未验房的情况下要求原告交付有关费用并要求原告签收有关交房手续。 被告融创城公司辩称，一、原告诉称的事实与实际不相符，被告已将满足合同约定的房屋交付给原告，被告未违约，合同目的已经实现，原告无权解除与被告的《商品房买卖合同》。案涉房屋按图施工，未变更过规划设计，且于2019年4月30日竣工验收合格。被告已于2019年4月30日将满足合同约定的交付条件的房屋交付给原告，且原告已在当日接房，并签收了《业主手册》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《指纹锁说明书》、指纹锁门禁卡，原告其行为已表示对该房屋的户型、空间尺寸及朝向等现状予以认可并接受。《商品房买卖合同》附件四合同工补充协议第七条第4款也明确约定：“该房屋交付即视为乙方已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状”，而原告在接房后提出解除合同，无事实和法律依据，不应得到支持。2.《商品房买卖合同》第三条约定“附件《房屋平面图》仅为示意，具体以该房屋实际交付时现状为准”，涉案合同附件四合同补充协议第七条第7款明确约定：“合同附件所示该房屋所在区域的平面布局（如有）仅为参考，如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意”，前述约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，双方已明确对《房屋平面图》做出了风险提示。即使被告交付的房屋与合同附件一的房屋平面图不一致，但原告已清楚知合同附件、《房屋平面图》不是交付标准，应以实际交付时现状为准，故被告并不构成违约，原告要求以合同附件一《房屋平面图》作为交付标准，理据不足。3.案涉房屋的实测面积同商品房买卖合同约定一致。即使被告交付的房屋与合同附件的平面图存在细微差异，因住主房屋的本质属性是居住，结合本案，案涉房屋在户型、功能、结构、朝向一致，并不导致房屋无法入住、使用或无法出租，案涉房屋使用、处分、收益等功能和价值未受到影响，原告订立该商品房买卖合同的目的已经实现，原告没有法定及约定理由解除合同。4.即使法院认定属于可以解除合同情形，但原告的合同解除权也已经消灭。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第七条第2款和第4款约定，因原告在2019年4月30日接房，那么原告也应当在办理交付手续日期后3日内即2019年5月3日前行使合同解除权。但时至今日，被告都没有收到原告要求解除合同的正式书面通知，原告已经超过了合同解除权的行使期间，合同解除权已经消灭，原告要求解除合同的主张不应当再得到支持。二、原告的诉讼请求于法无据，应全部驳回。1.因原告不享有商品房买卖合同的解除权，故被告不需退还已付的购房款、相关税费、购房贷款利息损失，本案案件受理费也不应由被告承担。2.契税、购房维修基金已经代付给政府部门，不属于被告应退还范围，即使法院判决解除合同，也应由原告向政府部门申请退还。3.原告的定金已因签署商品房买卖合同而已转为房款的一部分，原告要求双倍退还无事实和法律依据。4.即使法院判决解除合同，应追加银行为第三人，被告有权扣除原告尚欠银行额按揭贷款本金和利息，并直接返还给按揭银行。综上所述，被告已将满足合同约定的房屋交付给原告，被告未违约，合同目的已经实现，原告无权解除与被告的《商品房买卖合同》，且原告之诉请与事实不符，于法无据，其全部诉讼请求不应得到法律支持。请依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告融创城在举证期限内提供的证据有：1.商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及双方的权利义务；合同约定合同附件所示该房屋所在项目的平面布局仅为参考。2.竣工验收备案表，证明案涉商品房已经达到交付条件，不存在质量缺陷；案涉商品房通过了设计单位等参建单位的验收，并不存在规划设计变更。3.首期物业维修资金缴款通知书、入伙通知书、快递单、送达记录、桂林晚报报纸，证明被告已在交付前通知原告在通知载明的时间内办理收房手续。4.物品签收明细表原件，证明原告已于2019年4月30日收房。5.测绘房屋分层平面图原件，证明被告不存在变更规划的行为。被告当庭提供的证据有：6.竣工图，证明涉案房屋不存在规划设计变更。 在庭审中，原告申请了证人廖某、刘某出庭作证，证人廖某出庭陈述2019年4月30日陪同原告验收房屋，发现房屋实际情况与合同约定不一致，原告当时即向被告反映退房。证人刘某出庭陈述，2019年4月30日上午陪同原告去收房，因为证人购买了融创城的房屋，在交完维修基金后去找二原告，发现二原告称房屋户型反了、墙面凹凸不平，当即向融创城的员工表达了退房的意愿。 本案在审理过程中，原告申请对涉案房屋进行测绘，本院依据法律规定委托广西泰绘测绘科技有限公司对涉案房屋进行测绘，广西泰绘测绘科技有限公司于2019年8月30日出具房产测绘成果报告（编号：20190829-TH-GL-FC-01）。 经开庭质证后，被告融创城公司对原告提供的证据质证意见为：证据1-2无异议；证据3的真实性无异议，证明内容有异议，该证据不能证明原告已经依约履行付款义务，也不能证明被告未依约履行合同义务；相反证明原告并未依约。证据4不予认可，该照片没有时间地点，也看不出与案涉房屋有关联性，即使该证据是真实的，也不能证明案涉房屋的结构、朝向发生重大改变并与合同不符。证据5的真实性无异议，证明目的有异议，该定金在原告签订商品房买卖合同后已经转为房款的一部分；原认购协议关于定金的约定已经失效。证据6中的小票不予认可，模糊不清、无法辨认，对收据的真实性认可。证据7的真实性由法院认定。证据8的三性不予认可，被告并不是交易当事人，不知道真实情况。证据9的真实性由法院认定，不认可证明目的，该证据证明收款人并非被告，即使合同解除，应当由原告向政府部门申请退还而非是被告退还。证据10的真实性由法院认定，被告并非当事人，无法核实；如该份证据是真实的，恰恰证明原告已经接房并且缴纳相关费用，已经对交付的房屋视为认可。证据11的三性不予认可，且被告并非协议的当事人，收款人也非被告，与被告无关，与本案无关联性。证据12的真实性无异议。证据13未见支付凭证，故对该证据的三性不予认可；维修基金的真实性由法院认证，该证据恰好证明原告收房并支付专项维修基金。证据14真实性无法核实，上面没有被告的盖章，且是原告当庭提交，即使该证据是被告向原告提供的，但是这一系列的说明没有强制性且没有说明是在办理何种手续后才能办理。假设流程是这样规定的，被告绝不会拒绝原告提前看房的要求，入伙流程没有强制性，证明原告在此之前已经看过房且进行了接房。 原告对被告融创城提供的证据质证意见为：证据1真实性认可，恰好证实了被告违约，被告交付的房屋不符合合同的约定，涉案房屋的朝向、户型发生了重大改变。证据2真实性合法性不清楚。证据3中首期物业维修资金缴款通知书原告未见过，入伙通知书是通过邮件收到的，邮件中包含了入伙流程；桂林晚报报纸未见过，不清楚真实性。证据4原告收到过，但是在未验房的情况下经被告要求缴纳了相关费用。证据5原告未见过，不知其真实性合法性。证据6原告方不清楚，如果竣工图真实合法，那么就是被告欺骗了原告。 原告对出庭证人的证言质证意见为：证人廖某清楚地讲述了与原告及被告工作人员一起验房，在验房时提出了退房要求，且被告也说向其领导请示，这说明被告已经收到了原告解除合同的申请，原告口头发出解除申请是合法的。证人刘某清楚地讲述了原告在验房当天就提出了退房的请求，也证实了被告要求原告交付了所有房屋费用并签收了交房手续（质量保证书、业主手册等）后才给原告钥匙验房。被告作为开发商，这些手续应该是验房后才交付的，但被告在验房之前就交付了相应手续，被告是在利用其有利地位强制原告验房。 被告融创城对出庭证人的证言质证意见为：证人廖某证言证实其并未全程陪同原告接房，仅仅是在中途介入，在介入之前，原告做了什么、是否看房、有无相关手续交接都不清楚，且在当天结束后，证人对原告的真实意思无从得知，也不知道原告与被告是如何沟通的，证人证言仅仅证明了曾陪同的事实，不能证明其他问题。证人刘某与原告属邻居，存在一定利害关系，且其说明并未全程陪同原告验房，也是事后才到达；同时其陈述在交付当天，开发商交付的房屋房门打开可随便看，因此无法证明在此之前原告对房屋情况不了解不清楚；另，该证人并未亲自参与房屋的交付流程，部分陈述仅是道听途说，也没有说明交付过程中被告强制要求原告按照其所谓的入伙流程进行交付。 原告对广西泰绘测绘科技有限公司出具的房产测绘成果报告（编号：20190829-TH-GL-FC-01）真实性无异议，房屋实际朝向与合同记载的不一致，违反了合同的约定。被告融创城对广西泰绘测绘科技有限公司出具的房产测绘成果报告（编号：20190829-TH-GL-FC-01）内容有异议，1.混淆了建筑面积和专有建筑面积的概念；2.鉴定机构使用的机关测距仪只有测量距离的作用，没有测量方位的作用；3.鉴定机构对房屋产权人表述错误；4.对房屋附图朝向鉴定错误；5.对房屋和设计图的朝向鉴定错误；6.鉴定机构所使用的鉴定人数不足、测绘公司不具有现场勘查的资质。故认为测绘报告不应作为本案的鉴定依据。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 结合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2017年9月23日，原告到被告处选购商品房，双方就房屋买卖进行了初步的商谈。2017年10月23日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订了合同编号为GL2017038643的商品房买卖合同一份，约定（节选）：买受人向出卖人购买位于桂林市七星区桂林万达城D区2栋1-4-02号房，建筑面积131.99平方米，其中套内建筑面积111.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.97平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。附件《房屋平面图》仅为示意，具体以该商品房实际交付时现状为准。按套内建筑面积计算，商品房单价为（人民币）每平方米12156.95元，总金额（人民币）1349665元；以按揭贷款方式付款，买受人应于本合同签订的同时向出卖人支付30%购房款，计409665元，如买受人已经支付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款940000元由买受人向出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买商品房或质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）XXX。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。合同附件四第七条第2点还约定：如出卖人未通知买受人该房屋发生规划、设计变更的，买受人无论在任何情况下均不得迟于《入伙通知书》载明的办理交付手续日起后3日内行使合同解除权。2017年9月23日，原告向被告支付购房定金20000元、向广西怡生乐居信息服务有限公司支付服务费25000元。2017年9月29日，原告向被告支付购房款389665元、公证费200元。2017年10月31日，原告与银行办理购房按揭贷款后以贷款形式向被告支付购房款940000元。2017年11月16日，原告向桂林市地方税务局直属税务分局缴纳房屋契税19280.93元。2019年4月30日，原告向大连万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司交纳灭火器年检费、环境卫生服务、业主物业管理费共3556.88元、向被告缴纳涉案房屋产权登记费80元、向桂林市物业维修资金管理中心交纳首期物业维修资金9239元。原告于2019年4月30日与被告验收交房，发现房屋结构及朝向与合同约定不符，即拒绝收房并向被告要求退房及赔偿。2017年10月31日至2019年6月14日期间，原告向其按揭贷款银行深圳农村商业银行支付贷款利息共计75314.3元。 另查明，广西泰绘测绘科技有限公司出具的房产测绘成果报告（编号：20190829-TH-GL-FC-01）中载明（节选）：房屋坐落：桂林市七星区，勘察情况：经现场勘察，该房屋为钢筋混凝土结构，户型朝向与委托平面图不一致，房屋或图纸修改情况：现场房屋朝向与设计图纸不一致。本院于2019年9月10日向广西泰绘测绘科技有限公司去函，要求其明确测绘成果报告中所涉的内容。2019年9月17日，广西泰绘测绘科技有限公司向本院复函，载明（节选）：1.“委托平面图”指的是贵院提供的编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》里的2栋1-4-02“住宅平面图”。“不一致”指的是实际现场勘测的所有房型与《商品房买卖合同》里面的2栋1-4-02住宅平面图中的房型相反，朝向存在不一致情况。2.“设计图纸”指的是贵院提供的“桂林万达文化旅游城和平项目四-五层平面图（蓝图）”。“不一致”指的是实际现场勘测与桂林万达文化旅游城和平项目四-五层平面图（蓝图）中房型相反，朝向存在不一致情况。3.房屋具体结构为：钢筋混凝土。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的权利义务。合同签订前后，原告依约向被告支付了约定的购房款1349665元，被告理应将符合合同约定的房屋交付原告使用。本案纠纷发生后，经原告申请、本院委托，广西泰绘测绘科技有限公司对涉案房屋进行了测绘，测绘结果表明涉案房屋的户型朝向结构与商品房买卖合同约定的平面图不一致。被告交付原告的房屋与合同约定不一致，且完全相反，被告构成严重违约，原告所购房屋与其预期完全不符，无法达到其购买的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的请求予以支持。至于被告辩称原告已超过合同约定可以行使解除权的期限，已经丧失了请求解除合同的权利。由于涉案合同系被告提供的格式合同，双方在商品房买卖合同中约定的办理交付手续日期后3日内行使合同解除权的期限过短，限制了买受人的合法权利，此约定无效，也与本院查明原告在验房当日即提出解除合同退房的事实相悖，故原告依法享有合同解除权，本院对被告辩称原告已丧失合同解除权的主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，商品房买卖合同解除后，被告应当退还原告支付的购房款1349665元、公证费200元、产权登记费80元。原告为购买房屋向深圳农村商业银行贷款940000元的利息，自2017年10月31日至2019年6月14日期间，原告向深圳农村商业银行支付贷款利息共计75314.3元，由于系被告原因导致合同解除，原告为此支出的贷款利息被告应予以赔偿。原告就其余部分的利息主张，没有向本院提供充分理据及计算方式，本院在本案中不作处理，原告可就相关情形实际发生后再向被告主张。至于原告主张其已缴纳的首期物业维修资金9239元、购房契税19280.93元及灭火器年检费、环境卫生服务、业主物业管理费3556.88元，因前述款项并非系向被告缴纳，故原告诉请由被告赔偿的事实依据不足，原告可按照相关规定向有关部门另行对前述款项行使权利。关于原告主张被告双方返还原告购房定金40000元的主张，没有提供任何证据证明定金的性质及担保适用，故本院对原告主张被告双倍返还定金的请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘晓青、刘斯斯与被告桂林融创城投资有限责任公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GL2017038643）； 二、被告桂林融创城投资有限责任公司退还原告刘晓青、刘斯斯支付的购房款1349665元、公证费200元、产权登记费80元； 三、被告桂林融创城投资有限责任公司赔偿原告刘晓青、刘斯斯2017年10月31日至2019年6月14日期间银行贷款利息损失75314.3元； 四、驳回原告刘晓青、刘斯斯的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费18502元（原告已预付本院9251元，还需补交9251元），由被告桂林融创城投资有限责任公司负担。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费18502元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 秦 斌 人民陪审员 彭 年 人民陪审员 苏金华 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 俞蒋燕