广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初1970号原告（反诉被告）：陈路欢，男，1978年1月23日出生，汉族，住茂名市茂南区***************，公民身份号码440************072。原告（反诉被告）：卓芸屹，女，1977年9月25日出生，侗族，住茂名市茂南区***************，公民身份号码450************323。上述原告的共同委托诉讼代理人：董志坚、谭金辉，广东前瞻律师事务所律师。被告（反诉原告）：茂名市宝和房地产开发有限公司。住所地：茂名市**************、5号首层2号房。法定代表人：吴学华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄金甫，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建侠，该公司员工。原告（反诉被告）陈路欢、卓芸屹诉被告（反诉原告）茂名市宝和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，被告于2019年5月14日提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈路欢、卓芸屹的共同委托诉讼代理人董志坚、谭金辉，被告茂名市宝和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄金甫、吴建侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年12月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于茂名市*********2*****商品房。合同签订后，原告按照该合同的约定于2016年1月1日向被告支付购房首付款208577元，并在合同约定的期限内向银行办理购房贷款，前后共支付购房款693577元，已经按合同完全履行了合同的义务。按照该《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，被告应当在2017年1月3日前向原告交付该商品房，但原告收到被告工作人员交付商品房的时间为2017年6月21日，逾期交房时间长达169天。被告没有按照合同约定时间交付房屋，存在违约，按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之六的违约金共计70328.71元。被告交付房屋后至本案诉讼前，仍然未能为原告办理该商品房所有权证，违反《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之五的逾期办理房产证的违约金暂计94673.26元。原告多次要求被告按照《商品房买卖合同（预售）》约定支付违约金，并尽快为原告办理商品房所有权证，但被告一直以各种理由进行推脱，严重损害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提出本案诉讼，请求判令：一、被告支付延期交房违约金70328.71元（违约金以支付全部房款693577元按日万分之六，自2017年1月3日起计算至2017年6月21日止）；二、被告支付逾期办理房产证违约金94673.26元（违约金以支付全部房款693577元按日万分之五，自2018年6月17日起暂计算至2019年3月16日止；2019年3月17日起的违约金以支付全部房款693577元按日万分之五计算至办理房产证之日止）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，一、根据《商品房买卖合同》的约定，可以顺延交房，原告主张答辩人逾期交房违约不能成立。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条的约定：“因不可抗力或买受人逾期付款或因公共利益、市政规划变更、市政行为、突发性社会实践（如罢工、游行、示威、静坐）等及出卖人不可避免或者难以克服的异常地质情况，出卖人无需书面通知买受人即可据实予以顺延交房或办证”。本案中，答辩人顺延交房是由于不可抗力或买受人逾期付款或因公共利益、市政规划变更、市政行为、突发性社会实践（如罢工、游行、示威、静坐）等原因造成的，答辩人逾期交房并未违反合同约定，具体理由如下：(一)涉案工程承建单位广东中骏建设工程有限公司与答辩人签订《广东省建设工程标准施工合同》，约定：“工程合同工期总日历天数515天”。涉案工程于2015年1月10日开工，根据合同约定，应在2016年6月8日完工，实际上承建单位完工时间为2016年11月8日，逾期153天完工，承建单位出具《单位工程施工日志》及《雨天天数证明》等，说明是因下雨等自然因素导致其逾期完工。基于不可抗力导致逾期交房的，答辩人可顺延交房。(二)答辩人逾期交付房屋是由于质量、评估、勘察、设计单位及消防、环境、规划等政府相关部门迟延出具相关文件造成的，对于上述情况答辩人根本无法预见，也无法避免，不能归责于答辩人，答辩人依约可以顺延交房。(三)原告自认其于2016年1月1日向答辩人支付首付款；原告完成抵押贷款手续的时间为2016年3月22日。买受人逾期付款等原因导致逾期交房，答辩人依约可以顺延交房。二、逾期办证并非答辩人的原因造成，原告主张答辩人逾期办证不能成立，具体理由如下：(一)原告并没有将缴交的税费缴费凭证提交给答辩人办理转移登记。由原告自身原因导致迟延办证的应由其自行承担相应责任。(二)由于政府相关部门的原因导致逾期办证。2016年至2018年期间，茂名市房产登记由于政策法规的变更经历了较大的变动，答辩人于2017年向茂名市房产局提交材料要求办证，但是，茂名市国土资源局于2018年7月9日才向答辩人核发《不动产权证》。三、原告逾期支付购房款（首期款及按揭款），按照合同的约定已经产生了违约金，原告至今未支付逾期付款违约金，答辩人有权相应顺延交房和相应顺延办理房地产权证。综上，原告对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告诉称，一、首期房款违约金。反诉被告诉称其与反诉原告于2015年12月16日签订有《商品房买卖合同（预售）》，其于2016年1月1日向反诉原告支付购房首付款208577元。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条第3款、第八条的约定，反诉被告于2016年1月1日向反诉原告支付购房首付款208577元，已经违反合同约定，属于违约行为，2015年12月16日至2016年1月1日共计17天。对于反诉被告逾期支付首期房款给反诉原告，反诉被告应支付反诉原告的违约金为2127.49元（208577元×6÷10000×17天）。二、逾期办理按揭贷款手续的违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第一条第1项约定，反诉被告如未在合同签订后15日内完成按揭贷款手续，反诉原告有权终止合同，并且有权收取反诉被告还应付房款5.9%的违约金。反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》的时间是2015年12月16日，反诉被告需在2015年12月31日前完成按揭贷款手续。但是实际上反诉被告完成抵押贷款手续的时间为2016年3月22日。以上事实有中国银行股份有限公司出具的《借款借据》证实。很明显，反诉被告已逾期办理按揭贷款手续，反诉被告的行为显属违约。因此，对于反诉被告逾期办理按揭贷款手续给反诉原告，反诉被告应支付反诉原告的违约金为28615元（485000元×5.9%）。为维护反诉原告的合法权益，特此具此反诉，请求判令：一、反诉被告支付逾期支付房款及逾期办理按揭贷款手续的违约金30742.49元（2127.49元+28615元）给反诉原告；二、本案反诉费用由反诉被告负担。[反诉原告保留每日按照贷款金额的2%追究反诉被告未按时办理完抵押贷款的违约责任，该项违约金经计算为：940900元（485000元×2%×97天）]反诉被告辩称，被答辩人提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部反诉请求。具体理由如下：一、答辩人不存在逾期支付首期房款的事实，被答辩人主张答辩人逾期支付首期房款存在违约行为没有事实依据，且该主张已经超过三年的诉讼时效。(一)答辩人不存在逾期支付首期房款的事实。2015年10月26日，答辩人与被答辩人签订了《宝和雅苑房地产认购协议书》约定，房屋首期款为204000元，2015年10月26日交20000元，于2015年11月10日交100000元，余下84000元于2015年11月30日前付清。签订协议后，答辩人于2015年10月26日通过中国工商银行向被答辩人提供的银行账户汇入20000元、于2015年11月26日通过中国建设银行向被答辩人提供的银行账户汇入95000元、剩余的首期房款通过陈路欢姐夫吴海聪银行账户汇入被答辩人提供的银行同账户，答辩人于2015年11月30日将首期款204000元支付完毕，被答辩人曾交付答辩人《收据》证实答辩人不存在逾期的事实，但因被答辩人通知可以开具发票，要求答辩人交回原始的《收据》凭证换取发票，故本案开具发票的时间为2016年1月1日，是被答辩人开具发票的时间，并不是答辩人实际支付首期款的时间。(二)被答辩人主张答辩人承担逾期支付首期房款因超过三年的诉讼时效应当依法驳回。被答辩人其主张答辩人应当于2015年12月16日前支付首期房款208577元，即向人民法院主张答辩人逾期支付首期房款违约责任的诉讼时效计算的起始时间应当为2015年12月17日，但被答辩人向人民法院提出反诉的时间为2019年5月14日，向人民法院主张答辩人违约责任的时间已长达3年6个月，已经超出法律规定的三年诉讼时效，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。二、被答辩人主张答辩人逾期办理完毕按揭贷款手续没有事实依据，且该诉讼请求因超过三年的诉讼时效应当依法驳回。(一)答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2015年12月16日，按被答辩人主张办理完贷款手续的时间为2015年12月31日。合同备案的时间为2015年12月25日，答辩人于2016年1月18日向中国银行股份有限公司茂名分行提出贷款申请，属于在合同约定的时间内办理贷款手续。2016年2月6日，答辩人与被答辩人以及中国银行股份有限公司茂名分行共同签订的《个人住房公积金组合抵押借款合同》。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》约定的“办理完毕按揭贷款手续的时间”应当是《个人住房公积金组合抵押借款合同》签订的时间，不是原约定的从购房合同签订之日起15日。因为《个人住房公积金组合抵押借款合同》是“按揭贷款手续”中必备手续，且《个人住房公积金组合抵押借款合同》第八条约定被答辩人系该合同的连带保证人，合同需要答辩人、银行及被答辩人共同签订。因此，对“办理完毕按揭贷款手续的时间”因被答辩人需要共同签订《个人住房公积金组合抵押借款合同》，在事实上变更了购房合同中的15日的约定。因此，答辩人不存在逾期办理完毕按揭贷款手续的事实。(二)《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第一条对逾期办理按揭贷款手续有两种处理方式，其一是按日计算贷款金额的2%的作为违约金，其二是终止合同，另行处理房屋，收取还应付房款5.9%的违约金。假使答辩人存在未在约定的15日内未能办理完毕按揭贷款手续的情形，按照上述条款，“应付房款5.9%”计算违约金的前置条件是出卖人终止合同。而本案中，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》并没有被终止，因此本案不属于按照应付房款的5.9%作为计算违约金的情形，被答辩人主张按照应付房款的5.9%作为计算逾期办理按揭贷款手续违约金没有合同依据。（三）被答辩人主张答辩人承担逾期办理按揭贷款手续的违约责任已超过三年的诉讼时效。如前所述，本案诉讼时效应当依法计算三年。被答辩人主张答辩人应当在2015年12月31日前办理完按揭贷款手续，即向人民法院主张答辩人承担逾期办理完毕按揭贷款手续违约责任的诉讼时效计算的起始时间应当为2016年1月1日；然而被答辩人向人民法院提出反诉的时间为2019年5月14日，向人民法院主张答辩人违约责任的时间已长达3年5个月，已经超出法律规定的三年诉讼时效，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。综上所述，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，为了维护答辩人的合法权益，请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2015年10月26日，原、被告签订了《宝和雅苑房地产认购协议书》，该协议约定：原告认购被告开发宝和雅苑商品房一套(位于茂名市***************，成交总价680000元)，认购定金20000元，房屋首期款为204000元，2015年10月26日交20000元，于2015年11月10日交100000元，余下84000元于2015年11月30日前付清。2015年12月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：“第七条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：[商业贷款]。买受人应当于2015年12月16日前支付首期房价款208577元、余款485000元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。（2）逾期超过30日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除和合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的6%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之6[该比率不低于（1）项中的比率]的违约金……第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年1月3日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期60日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金[该比率不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价价款的6%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人全部房价款的万分之6[该比率不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。第二十条房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。双方于当天签署了同时作为《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》，约定：“第一条对本合同第七条、第八条的补充：……买受人如未按时按额办理完抵押贷款手续的每逾期一日，则按贷款金额的2%计算违约金偿付出卖人；本合同签订后15日内仍未能办理完毕按揭款手续，则出卖人有权终止本合同，另行处理买受人所购买的房屋，并且收取买受人还应付房款5.9%作为违约金。同时，买受人可到出卖人处办理退款手续，出卖人在扣除违约金等相关费用后无息向买受人退还剩余房款。第二条对本合同第十一条的补充：买受人应依约付清全部购房款（含按揭款）、违约金（若有）的有关费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。第三条对本合同第十二条的补充：因不可抗力或买受人逾期付款或因公共利益、市政规划变更、市政行为、突发性社会实践（如罢工、游行、示威、静坐）等及出卖人不可避免或者难以克服的异常地质情况，出卖人无需书面通知买受人即可据实予以顺延交房或办证。”被告已于2015年12月25日到房屋交易管理所办理了商品房预售合同登记备案手续。被告于2016年1月1日出具首期款208577元的发票给原告。2016年1月18日，原告向中国银行股份有限公司茂名分行申请办理个人住房公积金组合贷款。2016年2月6日，原告作为借款人，中国银行股份有限公司茂名分行作为贷款人，被告作为保证人，签订了《个人住房公积金组合抵押借款合同》，办理了贷款485000元。2016年7月13日，原告缴交契税10403.66元。2017年6月21日，被告向原告交付房屋。2017年6月29日，被告向房管部门提交测绘申请。2018年7月9日，案涉房屋初始登记证登记到被告的名下，但至法庭辨论终结时原告尚未取得该房的权属证书。另查明，茂名市国土资源局于2016年5月18日发出《关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告》，明确于2016年5月30日起茂名市城市规划区内的各类不动产登记业务统一由茂名市*******办理。以上事实，有原告提供身份证、企业信息资料、宝和雅苑房地产认购协议书、商品房买卖合同（预售）、个人住房公积金组合抵押借款合同、短信通知、账户交易明细、发票、税收缴款书等证据，被告提供的广东省建设工程标准施工合同、单位工程施工日志、雨天天数证明、工程竣工验收申请表、房屋建筑工程勘察文件质量检查报告、房屋建筑工程设计文件质量检查报告、房屋建筑工程质量评估报告、茂名市公安消防局建设工程消防验收意见书、关于茂名市宝和房地产开发有限公司宝和雅苑建设项目环境保护设施竣工验收意见的函、茂名市建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、广东省建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书、工程质量监督报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、茂名市房产管理局办事服务窗口收件凭证、不动产权证、关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告、茂名市地方税务局关于房产税和城镇土地使用税申报纳税期限的公告、茂名市地方税务局关于明确契税申报缴纳期限的公告、茂名市地方税务局关于契税纳税期限的公告、银行付款回单等证据，本院向中国银行股份有限公司茂名分行调取的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案是房屋买卖合同纠纷，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点有：一、原告是否存在违约行为；二、被告是否存在违约以及是否可以顺延交房、办证。三、被告提起反诉是否超过诉讼时效。一、关于原告是否存在违约行为问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条及《商品房买卖合同》附件十一《合同补充协议》第一条的约定2015年12月16日前支付首期房价款208577元、余款485000元在15天内办理按揭支付。本案中，原告主张于2015年11月15日向被告支付了首期购房款204000元，但其所提供的账户交易明细，不足以证明其主张，对其此主张，本院不予采信。根据原告提供的发票，本院认定原告付清首期款208577元的时间为2016年1月1日，故原告支付首期款逾期16天，存在违约行为。按合同约定，原告在2015年12月31日前应承担办理完毕按揭贷款手续的义务，至于银行在收到贷款手续后何时签订合同、发放贷款，原告无法决定，而原告于2016年1月18日向中国银行股份有限公司茂名分行申请个人住房公积金组合贷款，原告办理按揭贷款逾期18天，存在违约行为。二、关于被告是否存在违约以及是否可以顺延交房、办证问题。关于被告是否存在违约的问题。(一)根据合同第十一条约定，被告应当在2017年1月3日前向原告交付案涉房屋，而被告至2017年6月21日才将房屋交付原告使用，逾期交房169天，构成违约。(二)根据合同第二十条约定，原告应于商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证，故被告应在房屋交付原告使用360日内即2018年6月16日前为原告办理案涉房屋的权属证书，被告超出合同约定期限未提供办理权属登记需要由其提供资料报产权登记机关备案，显属违约。关于被告是否可以顺延交房、办证的问题。(一)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”下雨天气不属于不可抗力，不能免除被告的违约责任。(二)被告作为有资质的商品房开发、销售企业，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告是其法定的合同义务之一，其亦明知房屋交付的前置条件商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，理应及时准备及调整案涉楼盘的验收流程，故逾期交房的责任应由被告承担。(三)被告辩称因政府相关部门的改革，导致被告未能在约定期限内办证，但未能提供充分证据予以证明其主张。茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，早于被告的实际交房时间，房屋权属证书由房屋所有权证变更为不动产权证，并不影响房屋权属登记的办理，被告在交房后有及时为原告办证的义务，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。(四)被告抗辩原告没有将缴交相关税费的凭证交给被告才导致逾期办证，原告已经于2016年7月13日缴交涉案房屋契税，期间被告也没有通知原告向其提交缴交相关税费的凭证，被告作为有资质的商品房开发、销售企业，其亦明知缴交契税系办证的前置条件，理应及时通知原告向其提交缴交相关税费的凭证，故迟延办证责任应由被告承担。(五)被告抗辩原告未支付逾期付款的违约金，其有权相应顺延交房、办证。本案中，原告支付首期款逾期16天、办理贷款逾期18天存在违约行为，由此产生的违约金，原告未予支付给被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，就本案而言，按合同约定，付清房款、违约金和交付房屋、办证，对于合同当事人来说，有先后履行的顺序，原告在未能按合同约定付清违约金，故被告抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，被告虽然未能按合同约定的期限交付房屋、办证，但依合同及补充协议的约定属据实予以延期交付房屋、办证的情形，显然不构成违约。故原告要求被告支付逾期交房、逾期办证违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、关于被告提起反诉是否超过诉讼时效的问题。根据合同约定，原告应在2015年12月16日前付清首期款、2015年12月31日前办理按揭贷款，但是原告于2016年1月1日才付清首期款、2016年1月18日才申请办理贷款，被告知道原告从2015年12月17日起至2016年2月19日期间存在违约行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……。”的规定，被告于2019年5月14日才提起反诉，被告也未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，被告提起反诉已超过诉讼时效，对其的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告陈路欢、卓芸屹的诉讼请求。二、驳回反诉原告茂名市宝和房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费3600元（原告已预交），由原告陈路欢、卓芸屹负担。反诉费285元（反诉原告已预付），由反诉原告茂名市宝和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈 玲审 判 员  车燕茹人民陪审员  黄文星二〇一九年十一月二十九日书 记 员  张晓敏书 记 员  陈 庄