江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初6619号 原告：上海捷朗展览有限公司，住所地在上海市虹口区武昌路559号A楼561室。 法定代表人：王永高，总经理。 委托诉讼代理人：刘志，上海汉盛律师事务所律师。 被告：南京讯胜软件科技有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区泰山镇桥北村迎江路。 法定代表人：梁飙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱文鑫，江苏禾顺律师事务所律师。 第三人：宋进伟，男，1963年1月6日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 第三人：江苏金亿宴阳酒店管理有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区迎江路48号。 法定代表人：彭辉，总经理。 第三人：王志超，男，1982年12月11日生，汉族，住安徽省肥西县。 原告上海捷朗展览有限公司（以下简称捷朗公司）诉被告南京讯胜软件科技有限公司（以下简称讯胜公司）、第三人宋进伟、江苏金亿宴阳酒店管理有限公司（以下简称金亿公司）、王志超抵押权纠纷一案,本院于2019年7月18日立案受理后,依法适用普通程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告捷朗公司的委托诉讼代理人刘志、被告讯胜公司的委托诉讼代理人朱文鑫、第三人宋进伟、第三人金亿公司法定代表人彭辉、第三人王志超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告捷朗公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告对被告名下位于南京市浦口区的不动产享有抵押权；2、准予原告对被告名下的位于南京市浦口区的不动产行使抵押权，依法处置（拍卖、变卖等）该不动产并以其所得价款优先清偿原告对江苏金亿宴阳酒店管理有限公司享有的包括工程款、保证金、利息及其他费用等债权暂计人民币6035782.81元； 3、判令被告赔偿原告因实现担保物权所支出的合理费用损失共计人民币71000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由如下：2014年8月27日，原告与金亿公司签订了编号为20140081的建设工程施工合同，2014年8月26日和2015年5月30日，原告与被告分别签订了两份补充协议，约定被告同意将其名下的位于南京市浦口区所有房地产抵押给原告，作为对金亿公司缴纳工程履约保证金、合同总价款的履行、工程款项支付的担保。上述抵押财产担保的主债权包括建设工程款3535782.81元、工程保证金250万元、利息及其他费用等。就上述抵押权，2019年5月15日，原告依法向浦口区人民法院申请实现担保物权，法院以双方存在实质性争议为由裁定驳回原告申请。原告认为，被告作为抵押人，在其担保的主债权到期不能清偿时，原告作为抵押权人有权向人民法院主张实现抵押权，并就所得价款优先受偿。故诉请至法院，望判如所请。 原告为支持其诉请，向法庭提交以下证据材料： 证据一、（2019）苏0111民特32号民事裁定书，证明原告对被告名下的××号的不动产享有抵押权，原告是第二顺位的抵押权人，原告对第三人金亿公司享有的主债权金额为工程保证金250万元、工程款3535782.81元，第三人王志超与被告办理登记的抵押权登记是履行公司职务的行为，实际上原告是涉案债权的抵押权人，另，原告为行使抵押权支出了实现抵押权的律师费用共计7万元。 证据二、不动产登记资料查询结果证明，证明本案第三人宋进伟是第一顺位抵押权人，抵押的最高债权金额为361万元，第三人王志超代表原告办理登记的抵押权的最高债权金额是4150万元，原告所享有的抵押债权并没有超过最高额抵押范围。 证据三、抵押登记申请书、房地产抵押合同各一份，证明第三人宋进伟的抵押债权的最高金额是361万元。 证据四、律师委托代理合同，证明原告在（2019）苏0111民特32号案件中所支出的律师费也包括本案所提供的法律服务。 证据五、（2019）苏民再165号民事判决书，该判决书第六页查明案件事实，第三人金亿宴阳公司也认可本案抵押登记办理在第三人王志超的名下是由于当时的政策不允许所导致的，其实就是为了履行案涉的主债权的建设工程施工合同所办理的抵押登记。 被告讯胜公司辩称，一、案涉不动产设立的抵押权不生效，案涉不动产上所设的抵押权人为王志超，本案原告并非王志超，王志超在该土地上设立的抵押权违反了担保法和物权法行使担保物权的规定，该抵押权是不生效；二、即便该抵押权是生效的，本案诉讼主体应为王志超而非原告，不动产抵押是根据登记为生效要件，而本案中登记的抵押权人为王志超而非原告；三、本案登记的抵押权为第二顺位抵押权，第一顺位抵押权人为宋进伟，该抵押权担保总债务为361万元，在该抵押权尚未明确具体金额的情况下，优先行使第二顺位的抵押权会导致具体的给付金额并不明确；四、本案案涉的房地产目前正在进行建设，且与案外人南京力卫道建筑装饰工程有限公司之间存在纠纷，若行使抵押权将会导致与案外人的纠纷无法查清；五、本案所涉房地产项目目前面临拆迁，如果法院判决对该房地产行使抵押权有可能导致后续无法执行，目前并不具备行使抵押权的条件；六、关于具体的抵押权主债务的金额应当在本案中一并审查，并确定该债权的真实性以及合法性方能考虑后续抵押权的行使问题；七、原告诉请第三项实现担保物权所支出的合理费用并不包含在抵押合同范围之内，具体金额无相应证据证实，不应当予以支持。 被告就其辩称向法庭提供以下证据： 证据一、案涉房地产项目现场照片，证明案涉项目已经面临拆迁，实现抵押权时应当考虑其是否符合相应条件。 证据二、（2017）苏0111民初8495号民事判决书，该份判决书尚未生效，证明案涉房地产的建设方是金亿宴阳公司与实际施工方南京力卫道建筑装饰工程有限公司就案涉房地产装饰装修存在纠纷，已经诉讼，因涉及到工程造价评估，在实现抵押权时有可能对该案造成影响。 证据三、不动产登记部门调取的案涉房地产抵押登记申请书及抵押合同、借款合同，证明抵押权的范围仅包含主债权及其利息不包含实现债权的费用。 第三人宋进伟称，其系本案涉案争议房地产的第一抵押权人，本金为361万元，抵押范围包括利息，被告一直未履行债务。 第三人金亿公司称，据了解，当时案涉房产抵押给王志超，系因企业与企业之间不能抵押，只能抵押给王志超，对其他的情况不了解。 第三人王志超称，王志超是原告公司股东之一，原告和金亿公司的工程项目当时由其负责，为担保保证金和工程款的履行，金亿公司、讯胜公司将名下的土地和房产提供抵押，办理抵押时，房产局没有办法抵押登记到公司名下，只能登记到个人名下，故由王志超代表捷朗公司，将房产和土地抵押登记至王志超名下，王志超对原告行使抵押权没有意见。 第三人王志超向法庭提交一份证明，证明目的同其前述意见。 被告讯胜公司就原告提供证据的质证意见：对证据一的真实性无异议，对关联性不认可，不能证明原告系案涉房地产项目的抵押权人，关于裁定书中所涉及的律师费我们认为已经经过之前的诉讼予以驳回，在本案中不应再次处理；对证据二的真实性无异议，该组证据登记的抵押权人为王志超并非原告，对宋进伟的抵押登记材料无异议，也证明宋进伟系案涉房地产的第一抵押权人，在实现抵押权时应优先由宋进伟受偿；对于委托代理合同的真实性不认可，对证明目的也不予认可，因为该份委托代理合同中没有具体的律师费用金额，而只是提及之前的委托代理合同的律师费变更到本合同项下，但原告并未提供之前的委托代理合同以及相应的律师费发票，无法证明原告实际支出了律师费用，同之前的委托代理合同是实现抵押权申请的代理服务事项，而并非本案的抵押权纠纷诉讼，该笔费用已经在之前的（2019）苏0111民特32号裁定书中已经进行了处置，并且结果是驳回，与本案无关；对证据五无异议。 第三人宋进伟对原告提供证据的质证意见：对于宋进伟的抵押合同、抵押登记及抵押金额都无异议，抵押范围是本金361万元加利息，利息自2012年7月31日起至2013年7月30日止，按照年利率24%计算，借期内是39万元，超过借期按照年利率24%计算，被告至今没有履行还款义务；对其他证据均不清楚，对证据五无异议。 第三人金亿公司及王志超对原告提供的证据均无异议。 原告对被告提供证据的质证意见：对证据一的真实性不予认可，即便案涉不动产拆迁，也会有相应的拆迁补偿款，对行使抵押权没有任何影响；对证据二的真实性无异议，判决结果是解除双方建筑工程施工合同关系，不影响本案抵押权的行使；对证据三的真实性无异议，但不认可其证明目的。 第三人宋进伟对被告提供证据的质证意见：对证据一是现场照片，照片中的房屋是涉案房产；对其他证据不清楚。 第三人金亿公司对被告提供的证据没有意见，对证据二所涉案件第三人金亿公司已上诉。 第三人王志超对被告提供的证据一没有意见，但不能证明该不动产面临拆迁；对证据二、证据三无异议。 被告对第三人王志超提供的对该份证明真实性不认可，设立抵押权时被告是与原告签订抵押合同并办理抵押权登记，但因政策的原因无法办理相应登记，后被告是按照原告的要求与王志超办理了抵押权登记，而并非为原告代办，在设立抵押权登记之前原告与被告签订了补充协议，当日又与第三人王志超签订了补充协议，两份协议的内容一致，如果是王志超代原告办理抵押登记，那王志超与被告之间就不应当再行签订补充协议，应该是王志超和原告之间签订代持协议或者委托协议，由此可以看出当时订立抵押合同的真实意思表示王志超是抵押权人，至于王志超与原告之间是怎么约定，被告并不清楚，被告当时考虑王志超是该公司股东也实际负责施工项目，与原告设立抵押还是与王志超个人设立抵押在实质上是一样的。 原告对第三人王志超提供的证据无异议。 第三人宋进伟、金亿公司对王志超提供的证据均未发表意见。 本院认证意见：被告对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据五的真实性均无异议，证据一、证据五系本院作出的法律文书，证据二、证据三均系不动产登记机构备案的不动产登记资料，该四组证据形式合法，内容能相互印证，本院对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据五的合法性、真实性、关联性予以认定；证据四系孤证，仅能证明原告就本案委托律师代为诉讼，但其并未提供相应证据佐证该律师费实际产生，本院对证据四的关联性不予认定。 被告提供的证据一系案涉不动产外观照片，无法证明案涉土地即将拆迁的事实，且担保物权具有物上代为性，即便案涉不动产拆迁，抵押权人可就相应的拆迁款享有优先受偿权，本院对被告提供的证据一的关联性不予认定；证据二所涉争议与本院诉争事实不存在法律上的关联关系，确认抵押权亦不影响该案的审理，本院对证据二的关联性不予认定；证据三与原告提供的证据能相互印证，本院对被告提供的证据三的真实性予以认定。 经审理查明，2012年7月31日，被告讯胜公司（曾用名为南京协安纸业有限公司）与第三人宋进伟签订房地产抵押借款合同，约定被告向第三人宋进伟借款361万元，借款期限自2012年7月31日起至2013年7月30日止，借期内利息为39万元，到期一次性还本付息共计400万元，若被告未按合同约定归还借款本息，应当按照年利率24%支付逾期利息。被告以其坐落于南京市浦口区的房产（共六处）抵押给第三人宋进伟，双方签订房地产抵押合同并办理了抵押登记。案涉坐落于南京市浦口区不动产（土地权证号为宁浦国用（99）字第××号）具体包括：1、所有权证号为宁房权证浦变字第××号、面积为15.49㎡的工业用地；2、所有权证号为宁房权证浦变字第××号、面积为264.75㎡的工业用地；3、所有权证号为宁房权证浦变字第××号、面积为15.98㎡的工业用地；4、所有权证号为宁房权证浦变字第××号、面积为8.06㎡的工业用地；5、所有权证号为宁房权证浦变字第××号、面积为2559.15㎡的工业用地；6、所有权证号为宁房权证浦变字第××号、面积为20.79㎡的工业用地。 2014年8月26日，原告捷朗公司与被告讯胜公司、第三人金亿公司同时签订补充合同，约定捷朗公司同意交付金亿公司、讯胜公司履约保证金350万元，金亿公司、讯胜公司同意将其名下位于南京市浦口区所有房地产抵押给捷朗公司，作为履约保证金和合同进度款的担保。抵押房产同前述被告讯胜公司抵押给第三人宋进伟的不动产。2014年8月26日，讯胜公司与王志超签订合同，合同内容与捷朗公司、金亿公司、讯胜公司于2014年8月26日签订的补充合同一致。 2014年8月27日，捷朗公司与金亿公司签订建设工程施工合 同，由原告捷朗公司承接第三人金亿公司位于南京市浦口区的酒店整体改造工程，合同金额暂定3800万元。 2014年8月29日，讯胜公司与王志超签订房地产抵押合同，约定担保主债权为借款合同，抵押担保借款本金350万元，履行担保债务期限自2014年8月27日至2015年8月26日，抵押清单载明的房地产总价值12040000元。顺位在先的抵押权人系宋进伟，担保债务本金额3610000元。抵押清单载明抵押物为坐落于浦口区××国有土地、房地产，权证号为宁浦国用（99）字第××号、宁房权证浦变字第××、23××93、23××94、2××95、23××96、23××97号。2014年9月2日，该抵押经核准登记，并办理他项权证，他项权证号为宁房他证浦字第××号，他项权利人王志超，房屋所有权证号为××，坐落在浦口区，债权额350万元。 2015年5月30日，捷朗公司、王志超与金亿公司、讯胜公司同时签订补充合同，约定金亿公司同意将其名下的位于南京市浦口区地上建筑物及所有房地产作价4560万全部足额押抵给捷朗公司，作为交纳工程履约保证金工程合同总造价的履行、工程款项支付及时间节点的担保。金亿公司在捷朗公司完成所有蓝图内工程量，按合同已付清工程款后，捷朗公司同意解除土地及房地产抵押，如未履行合同，视为捷朗公司违约。捷朗公司材料进场一周内金亿公司退还100万元保证金，剩余250万元保证金于工程完工后一周全额退还，无利息支付。 2015年6月2日，讯胜公司与王志超签订房地产抵押合同，约定担保主债权为45600000元，履行担保债务期限自2015年4月1日至2016年6月30日，抵押清单载明的房地产总价值4560000元。抵押担保的范围为主债权及其利息。顺位在先的抵押权人系宋进伟、王志超，担保债务本金额分别为3610000元、3500000元。抵押清单载明抵押物为坐落于浦口区国有土地、房地产，权证号为宁浦国用（2015）第××号、宁房权证浦变字第××、50××37、50××42、50××49、50××46号。2015年6月5日，该抵押经核准登记，并办理他项权证。他项权证号为宁房他证浦字第××号，他项权利人王志超，房屋所有权证号为50××46、50××38、50××36、50××42、50××37、50××49，坐落在浦口区，债权额3800万元，附记三押，总金额45110000元。2015年9月14日，捷朗公司向本院提起诉讼[（2015）浦民初字第3016号]，要求金亿公司支付工程款3635782.81元及利息、工程设计费1129400元及利息、返还保证金250万元及利息。本院判决金亿公司支付捷朗公司工程款3535782.81元及利息（自2015年9月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定时止），驳回捷朗公司其他诉讼请求，金亿公司承担案件受理费31328元、鉴定费90000元。捷朗公司、金亿公司均不服本判决，上诉至南京市中级人民法院，南京中院于2017年10月17日以（2017）苏01民终6459号案终审判决驳回上诉、维持原判决。 2016年，金亿公司向本院起诉捷朗公司，要求解除双方签订的建设工程施工合同、补充合同，主张捷朗公司赔偿损失2085600元，解除讯胜公司名下房地产抵押（宁房他证浦字第××号），捷朗公司反诉赔偿误工损失2750637元，返还保证金250万元及利息。本院以（2016）苏0111民初9901号受理该案，审理中，关于讯胜公司与王志超签订的房地产抵押合同，约定的借款合同主债权项下的350万元，金亿公司陈述，因房地产不能抵押给公司，故将该房产抵押给捷朗公司股东王志超。本院判决解除金亿公司与捷朗公司签订的建设工程施工合同、补充合同；驳回金亿 公司其他诉讼请求和捷朗公司反诉请求。金亿公司、捷朗公司提出上诉，南京中院以（2018）苏01民终3308号案判决驳回上诉、维持原判决。捷朗公司向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院以（2019）苏民再165号判决撤销（2016）苏0111民初9901号、（2018）苏01民终3308号民事判决，判决解除金亿公司、捷朗公司签订的建设工程施工合同及相关补充合同，金亿公司返还保证金250万元及利息（自2016年12月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；驳回金亿公司、捷朗公司其他诉讼请求、反诉请求；金亿公司承担受理费46970元。 2019年5月14日，王志超向本院出具证明称，王志超于2014年8月29日、2015年6月2日分别与讯胜公司签订的房地产抵押合同及办理的抵押权登记，该两份抵押合同的实际抵押权人为捷朗公司。由于浦口区当时的政策不允许公司作为抵押权人办理抵押登记，王志超作为捷朗公司经理，为保障捷朗公司在金亿公司建设工程施工合同中的债权最终得以实现，无奈之下代捷朗公司以其本人名义办理了相关抵押登记。 上述事实，由经本院确认证据及当事人的陈述为证，本院予以确认。 本案争议焦点为：一、原告是否享有案涉不动产的抵押权；二、第一顺位抵押权人债权未实现是否影响第二顺位抵押权人主张实现抵押权及案涉房屋状态是否具备实现抵押权的条件；三、律师代理费是否属于实现担保物权的合理费用以及是否应当得到支持。 本院认为，关于争议焦点一，抵押权系担保物权，其从属于当事人之间签订的主债权合同，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。被告与第三人王志超之间并不存在真实有效的主债权，在抵押登记制度不健全、因抵押登记部门原因或抵押人、抵押权人的原因导致出现抵押权登记在自然人名下的情形，应审查当事人之间的真实意思表示及是否违反法律规定。本案基于捷朗公司与金亿公司签订的建设工程施工合同的履约保证金、工程款支付及时间节点的担保，捷朗公司、王志超同时与讯胜公司、金亿公司签订合同，约定将将讯胜公司名下的位于南京市浦口区地上建筑物及所有房地产足额押抵押给捷朗公司，后讯胜公司将涉案抵押物抵押登记给王志超，以此作为讯胜公司与捷朗公司之间交易安排，以担保建设工程施工合同中保证金、工程款的履行，原告、被告以及第三人王志超对相互之间的意思表示应为具体且明确，且该约定并不损害第三人权益，应当认定其真实意思表示真实、有效，本院根据三方的真实意思表示认定各方权利，原告享有案涉不动产的抵押权，原告的第一项诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。 关于争议焦点二，同一财产上设立多个担保物权的，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。涉案登记设立的抵押权信息虽显示被申请人讯胜公司名下土地及房产尚有对案外人宋进伟361万元设立了抵押权，但不影响捷朗公司实现担保物权，捷朗公司诉请实现担保物权符合法律规定。涉案抵押权涉及第三人抵押权优先顺位，该第一顺位抵押权债权并非无法确认的债权额，本案可在执行过程中，预留第一顺位抵押权人的份额，原告可就剩余部分的价款享有优先受偿权。另，抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。被告辩称案涉抵押的不动产面临拆迁，或存在无法执行的可能，即便被告辩称属实，案涉不动产拆迁，原告依然可就拆迁所得补偿款或重新安置的不动产实现优先受偿权。原告对被告的债权已经生效判决书确认，本院对原告享有案涉不动产抵押权的事实亦予确认，原告的第二项诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点三，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，按照约定。被告讯胜公司与第三人王志超签订的抵押合同约定的抵押担保范围仅包含主债权及利息，双方就本案诉讼委托律师而产生的实现抵押权的费用负担未作约定，原告无权要求被告负担相应的律师费，另，原告未提供证据证明其实际支付了该律师代理费，亦应当承担举证不能的不利后果，本院对原告的第三项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第五十条、第五十二条、第五十三条、第五十四条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、确认原告上海捷朗展览有限公司对被告南京讯胜软件科技有限公司名下位于南京市浦口区的不动产（证书/证明号：浦变字第50××46号、浦变字第00××49号、浦变字第50××42号、浦变字第50××37号、浦变字第50××36号、浦变字第00××38号）享有抵押权； 二、原告上海捷朗展览有限公司可就（2015）浦民初3016号、（2019）苏民再165号民事判决书确定的债权对被告南京讯胜软件科技有限公司名下位于南京市浦口区的不动产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款中在第三人宋进伟有限受偿后优先受偿； 三、驳回原告上海捷朗展览有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费54547元，由被告南京讯胜软件科技有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费54547元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。 审 判 长  俞昌盛 人民陪审员  张凤英 人民陪审员  穆 红 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  宋 环 书 记 员  徐 乔