贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初7934号原告：舒代欢，男，1988年11月7日出生，苗族，住所地广州市萝岗区。原告：肖瑶，女，1992年1月20日出生，土家族，住所地贵州省贵阳市花溪区。二原告共同委托诉讼代理人：苏梅，贵州辅正律师事务所律师，执业证号：15201201511197783，特别代理。二原告共同委托诉讼代理人：袁翔，贵州辅正律师事务所实习律师，实习证号：2301180811426，一般代理。被告：贵阳俊华置业有限责任公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B608-B612室，统一社会信用代码：915201150657734184。法定代表人：申川，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓奕，女，1990年8月11日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区，系公司员工，特别代理。原告舒代欢、肖瑶与被告贵阳俊华置业有限责任公司（以下简称俊华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭与本院受理的共24户业主诉被告俊华公司商品房预售合同纠纷系列案件进行了合并审理。原告舒代欢、肖瑶之委托诉讼代理人苏梅、袁翔，被告俊华公司之委托诉讼代理人邓奕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告返还购房款7513.44元。事实与理由：2015年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发预售的位于贵阳市高新区金阳科技产业园滨湖路89号时光俊园第7栋1单元25层3号房，该房屋建筑面积88.63平方米，总价款482548元。合同签订后原告履行了合同义务。2018年9月15日，原告发现被告交付商品房的实际建筑面积为87.25平方米，比原、被告双方约定的房屋建筑面积减少1.38平方米，被告应向原告退还多收的购房款。原告为维护自身合法权益特向法院提起诉讼。被告辩称，涉案房屋的实测套内面积没有发生改变，房屋也没有发生设计变更，原被告双方签订的商品房买卖合同约定的计价方式为按套内面积计算。购房款发票虽有建筑面积的字样，但发票并不属于双方所签订的购房合同的组成部分，不属于双方的约定内容，被告方根据双方签订的购房合同约定无需退还购房款，原告的诉讼请求为无理诉请，请法院予以驳回。依据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》。其中第三条约定：原告购买被告开发的位于贵阳市高新区金阳科技产业园滨湖路89号时光俊园第7栋1单元25层3号房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积88.63平方米，套内建筑面积69.15平方米。第七条计价方式与价款约定：该商品房价款按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6978.28元，总价款482548元。第十五条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。上述合同签订后原告履行了合同义务，经贵阳市测绘院测绘，原告所购房屋的建筑面积为87.25平方米，套内建筑面积为69.15平方米。另查明，时光俊园4-7号楼实测套内建筑面积与预测的套内建筑面积一致,实测的公摊面积比预测的公摊面积减少1,213.12平方米,实测与预测公摊面积变化，主要是：1、预测时计入公摊但实测时未计入公摊的3号和4号房屋之间的结构板（三面围合结构），由此导致的公摊面积减少1267.26平方米，平均每栋每层减少316.8平方米，实测中该结构板既没有计入公摊面积也没有计入套内建筑面积。2013年作面积预测时，规划行政主管部门并未明确3号和4号房屋之间的此类结构板是否应当计入公摊面积，测绘相关标准规范也未对此作具体明确的释明，因此测绘单位根据“即使用即公摊”的原则将该结构板计入公摊面积之内。2018年作面积实测时，规划行政主管部门已明确规定，3号和4号房屋之间的此类结构板属于不合理结构，测绘单位在作面积实测时，规划行政主管已经明确规定，3号和4号房屋之间的此类结构属于不合理结构，因此测绘单位在作面积实测时并未将该结构计入公摊面积内。认定上述事实的证据有：当事人陈述、银行流水、收据、《商品房买卖合同》、贵阳市测绘院高新分院《关于时光俊园4-7号楼公摊面积变化的说明》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为从合同约定来看，双方在合同第七条约定案涉房屋的房价款计价方式是按照套内面积（即专有面积）计算，而第十五条仅约定套内面积出现差异的处理方式，没有约定建筑面积出现差异时的处理方式。虽然被告向原告交付的购房款发票是按照建筑面积及单价确定的总房款，但是总房价与合同约定的总房价款一致，原告又没有其他证据证实双方通过其他方式对合同约定的房屋计价方式进行了变更约定，而交付发票系被告与原告签订《商品房买卖合同》的附随义务，仅凭该发票不能证实双方对房价款的计价方式进行了变更约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”，该解释对面积误差的计算方式确定了有约定的依约定的处理原则。《商品房买卖合同》第十五条约定了面积差异的处理方式即原被告选择了按套内建筑面积的误差比计算差异，该约定对双方具有法律约束力，而案涉房屋套内面积并未减少。因建筑面积是套内建筑面积(即专有建筑面积)和公摊面积（即分摊建筑面积）之和，套内面积未变而建筑面积减少，意味着公摊面积减少。公摊面积是全体业主分摊的共有建筑面积，虽然不能由买受人自己单独使用，但公摊面积的减少通常情况下意味着买受人享有的公共设施功能如楼梯间、电梯井、公共门厅等共有面积减少，而公摊面积的大小会影响到买受人的居住舒适及便利程度。但就本案而言，从贵阳市测绘院高新分院出具《关于时光俊园4-7号楼公摊面积变化的说明》来看，案涉房屋公摊面积变化系测绘计算方式发生变化所致（预测时将计入公摊的3-4号楼之间三面合围的结构板计入公摊，而实测时并未将该结构板计入公摊），而未计入公摊的三面合围结构在实测时是有的，只是没有将其进入公摊面积而已，尽管产权登记的公摊面积发生变化，但是原告等买受人所实质享有的公摊面积并未发生改变，故原告的权利实质上并没有因此受到损害。综上，原告诉请要求被告退还因案涉房屋建筑面积减少导致多收的房价款，在套内面积未发生改变的情况下，实质是要求被告退还因公摊面积减少而多收的房价款，而案涉房屋登记的公摊面积减少并不是因为原告实际享有的分摊建筑面积减少，仅仅是因为测绘计算方式发生变化所致，不能据此认定被告违约，故原告的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告舒代欢、肖瑶诉讼请求。案件受理费25元(原告预交)，由原告舒代欢、肖瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇一九年十二月二十三日书记员  邵曦霖