北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4931号原告：北京东亚时代物业管理有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇旺都三街19号。法定代表人：崔亚男，总经理。委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。被告：苗金贵，男，1971年10月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告北京东亚时代物业管理有限公司（以下简称东亚时代公司）与被告苗金贵合同纠纷一案，本院于2018年10月25日作出（2018）京0115民初6014号民事判决书。被告东亚时代公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）京02民终12659号民事裁定书，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东亚时代公司的委托诉讼代理人王大鹏、被告苗金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东亚时代公司向本院提出诉讼请求：1.苗金贵向东亚时代公司腾退并按照现状返还租赁房屋2.苗金贵向东亚时代公司支付自2016年9月1日至2017年12月20日期间的违约金95200元，并按照每日200元的标准支付自2017年12月21日起至实际返还租赁房屋之日止的违约金；3.苗金贵向东亚时代公司支付自2016年9月1日起至2017年12月21日期间的管理费用11736.98元，并按照每年9000元的标准支付自2017年12月21日起至实际返还租赁房屋之日止的管理费；4.本案诉讼费由苗金贵承担。事实和理由：2015年，东亚时代公司与苗金贵签署了“东亚嘉创中心项目8号楼地下室租赁合同”（以下简称地下租赁合同），双方约定内容如下：“1.东亚时代公司同意将位于北京市大兴区旧宫镇旧忠路25号院东亚嘉创中心项目8#楼地下室（以下简称8号楼地下室）无偿出租给苗金贵使用；2.租赁期限：1年，自2015年9月1日至2016年8月31日；3.使用用途：仅作为库房（储存室）使用；4.苗金贵要求续租的，必须在租赁期限届满前1个月书面通知东亚时代公司，经东亚时代公司同意后，苗金贵应在租赁期限届满前与东亚时代公司签订下一年度的租赁合同，否则，应在租赁期满当日将该地下室恢复原状后交还东亚时代公司，逾期交还的，每逾期1日，苗金贵应向东亚时代公司支付200元的违约金；5.苗金贵应于租赁合同签订当日，与地下室所在小区的物业管理公司签订管理协议，且在租赁期限内，不得单方解除”。2015年，东亚时代公司与苗金贵根据上述地下租赁合同之约定又签署了“东亚嘉创中心项目地下室管理协议”（以下简称地下管理协议），双方约定内容如下：1.苗金贵使用东亚时代公司管理区域内的8号楼地下室作为库房（储藏室），东亚时代公司作为物业管理方有权对该地下室的使用等进行监督管理；2.管理期限：2015年9月1日至2016年8月31日；3.年度管理费用：9000元。2016年8月31日8号楼地下室的地下租赁合同到期后，苗金贵仍逾期非法占有、使用该房屋，并拒绝向东亚时代公司交还8号楼地下室；期间，东亚时代公司多次电话要求苗金贵返还房屋，苗金贵均予以拒绝；2017年12月1日，东亚时代公司向苗金贵致送“公函”，要求苗金贵尽快返还租赁房屋，苗金贵接收后仍未反馈；同时，2016年8月31日地下管理协议到期后，苗金贵仍实际享有东亚时代公司提供的物业管理服务。基于上述内容，并依据《中华人民共和国合同法》以及双方当事人签署的地下租赁合同、地下管理协议的约定，为维护自身合法权益，东亚时代公司诉至法院，请求判如所请。苗金贵辩称，不同意东亚时代公司的诉讼请求，苗金贵系东亚时代公司出租标的物的共同管理人，但东亚时代公司则不具有对外出租的权利；双方当事人之间签订的合同应属无效，东亚时代公司不是出租物的所有权人，其没有权利对外进行出租，故东亚时代公司没有出租权，应依法驳回东亚时代的诉讼请求。从2016年10月13日发生砸库房事件起，标志着东亚时代公司已经收回库房，相关视频文件都是有效的，当时已经报案到红星派出所，相关笔录也报到了大兴公安分局，如果东亚时代公司认为对8号楼地下室他们自己有所有权，就不会砸，就会公开地清理，不应该找社会人员打砸，而是合法进行清理。关于管理费用，东亚时代公司没有尽到管理义务，地下管理协议的第3页第十条第四款中明确约定了义务，但是8号楼地下室被砸之后，没有人出面协调。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人北京东亚信元国际会展中心有限公司(以下简称东亚信元公司)系房屋坐落为“大兴区旧桥路25号院8号楼”（房屋性质为商品房，规划用途为办公，颁发有编号为X京房产证兴字第169756号的房屋所有权证）的所有权人，8号楼不分摊的建筑物、构筑物（包括但不限于车库、车位、会所、储藏室、配套用房、公建用房、设备用房等）的所有权、使用权、处分权和收益权等各项权益归东亚信元公司所有。2014年12月，东亚信元公司（委托人）与东亚时代公司（受托人）签订授权委托书，东亚信元公司将北京市东亚嘉创中心项目委托给东亚时代公司进行管理，东亚时代公司可以自行（以自己的名义）或另行委托第三方对该项目进行日常管理、出租、签订租赁合同等事项，委托期限为自该委托书签字盖章之日起至东亚信元公司发出书面终止授权委托通知书之日止。之后，在2015年9月1日，东亚时代公司（甲方）与苗金贵（乙方）签订地下租赁合同；双方约定甲方同意将“位于北京市大兴区旧宫镇旧忠路25号院东亚嘉创中心项目8#楼的地下室”（即8号楼地下室）无偿出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁期内该地下室仅作为库房（存储室）使用，该地下室的建筑面积约为50平方米；双方还约定，该地下室租赁期限为1年，自2015年9月1日至2016年8月31日，乙方如要求继续租赁，则必须在租赁期届满前1个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方应在租赁期满前与甲方签订下一年度的租赁合同，乙方如不继续租赁，则应在租赁期满当日将该地下室恢复原状后交还甲方，逾期交还的，每逾期1日，乙方应向甲方支付200元的违约金；关于甲方权利、义务，双方约定，甲方应保证该地下室本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态；关于乙方权利、义务，双方约定：“因租赁、使用该地下室产生的一切费用（包括但不限于物业费、管理费、水电费、税费等一切应向相关部门缴纳的费用）由乙方承担”、“乙方不得擅自对该地下室进行装饰装修，如有需要须以书面形式与甲方沟通，在甲方许可的前提下进行装饰装修”、“乙方应于该地下室租赁期满后，将该地下室及附属设施、设备在无损坏情况下交还甲方。如有损坏，甲方有权按租赁期满时损坏物品市场价格要求乙方赔偿”、“乙方交还甲方该地下室应当保持该地下室及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响该地下室的正常租赁。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”；双方同时约定，乙方应于本合同签订当日，与该地下室所在小区的物业管理公司就该地下室管理事宜，签订管理协议，且乙方保证，在该合同租赁期限内，不得单方解除管理协议。同日，即在2015年9月1日，东亚时代公司（甲方）与苗金贵（乙方）另行签订地下管理协议，双方约定乙方使用甲方管理区域内的8号楼地下室作为库房（储藏室），甲方作为物业管理方有权对该地下室的使用等进行监督管理，乙方自愿接受甲方的管理，并承诺按期向甲方支付相应管理费；双方约定地下室建筑面积为50平方米，管理期限自2015年9月1日至2016年8月31日，该地下室每年管理费用为9000元，在该协议管理期限内，管理费总额合计9000元，乙方应于该签订当日，向甲方一次性支付全部管理费。上述地下租赁合同、地下管理协议签订后，东亚时代公司向苗金贵交付8号楼地下室；合同于2016年8月31日期满后，东亚时代公司未与苗金贵续签地下租赁合同、地下管理协议，苗金贵亦未继续交纳物业管理费。2017年12月1日，东亚时代公司向苗金贵邮寄致送“关于要求腾退房屋并支付违约金的催告函”，催告苗金贵在合同已到期的情况下尽快返还租赁房屋。为证明系东亚时代公司将租赁房屋门锁砸坏、且贴上了封条，苗金贵提交了照片，并申请本院调取2016年10月13日的报警记录。根据照片显示，涉案房屋门锁确实被损坏，且门上贴有2张封条，一张封条显示查封单位为“北京市大兴区旧宫镇人民政府安全生产检查队”，日期为2017年11月30日；根据苗金贵的申请，本院工作人员前往红星派出所查询报警记录，派出所民警经查询后，告知本院工作人员在2016年10月13日确实有报警记录，但因为负责的警官已经离职，无法告知该报警涉及的情况和最终的处理结果。对于房屋占有使用情况，苗金贵称无法正常占有使用8号楼地下室，因为在2017年下半年8号楼地下室已经被查封了，查封原因系发生了“西红门11.18大火”，因为不符合消防安全措施所以8号楼地下室被查封；关于房屋腾退情况，东亚时代公司陈述称：“不知道锁是什么时候被砸的，现在进不去了，在2018年5月份物业经理去看房屋是否有东西，那时候有锁，钥匙没有给我们；现在没锁了，但（门坏了）进不去”，苗金贵陈述称：“（2018年5月份）当时锁已经（被砸）烂了，当时能撬开，进去发现没有东西，后来又被砸过，不知道谁砸的，现在砸变形进不去”。为进一步核实情况，本院于2019年9月25日到8号楼地下室现场勘验；经查看，苗金贵所使用的8号楼地下室上标示的房号为“8-2-1”，门锁已经被破坏，门上还装有地锁，但地锁没有上锁，因门锁被破坏，经本院工作人员尝试，无法进入室内；经比较，苗金贵所提交照片中的房门细节与现场房门完全一致，封条现已被撕除，但仍留有张贴痕迹。关于门锁破坏情况、安装地锁情况，苗金贵陈述称门锁系东亚时代公司找社会人员砸坏的，地锁系苗金贵自己安装的，但后被移除，在法院现场勘验后，地锁又被上锁，但并非苗金贵所实施。对于地锁新上锁情况，东亚时代公司表示不知情。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于合同性质，双方当事人所签订地下租赁合同名为“租赁合同”，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”即租赁合同必然涉及承租人支付租金事宜，具体至本案，双方约定由东亚时代公司将8号楼地下室“无偿出租”给苗金贵使用，故不符合租赁合同的法律规定；考虑到苗金贵使用8号楼地下室的无偿性，双方应成立借用合同关系。同时还需指出，虽然双方签订有地下管理协议，即物业服务合同，苗金贵据此应向东亚时代公司交纳物业管理费，但该交费义务系基于东亚时代公司依据地下管理协议向苗金贵提供了物业服务，并非是基于将8号楼地下室交与苗金贵使用，不能改变地下租赁合同的无偿性。东亚时代公司与苗金贵所形成借用合同关系系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，借用期满后，苗金贵应返还8号楼地下室，在双方就苗金贵继续使用8号楼地下室未达成一致意见的情况下，苗金贵继续占用8号楼地下室无合同及法律依据，并非合法占有，其加装地锁的行为明显不当，理应向东亚时代公司返还8号楼地下室；但是，在2017年11月30日房屋已经被有关部门查封，在2018年5月物业经理进入8号楼地下室确认房屋已经被腾空，虽然苗金贵曾加装地锁，但之后被拆除，故根据已查明事实可以认定苗金贵已丧失对诉争8号楼地下室的控制；东亚时代公司未提供充分证据证明砸坏房门之行为系苗金贵所实施，未提供充分证据证明现在的上锁行为系苗金贵所实施；据此，因苗金贵已丧失对8号楼地下室的占有，故东亚时代公司要求苗金贵返还8号楼地下室无事实依据，本院不予支持；东亚时代公司作为8号楼地下室的授权管理人可采用自力救济等方式，将房门打开。诉争借用合同于2016年8月31日到期，在双方就苗金贵继续使用8号楼地下室未达成一致意见的情况下，苗金贵在一段期间内仍继续占用房屋，根据合同约定，苗金贵逾期搬离地下室应承担每日200元的违约金，但考虑到涉案房屋仅系50平方米左右的地下室，明显不同于地上住宅或地上办公用房，且现有证据证明至少在2017年11月30日8号楼地下室已被有关部门查封，即使8号楼地下室系用于储物，该查封情形亦影响房屋使用效能，故上述违约金约定过高，综合考虑周边房屋租赁价格及房屋使用情况、房门被砸坏无法进入等因素，本院酌情确定违约金按照每日20元的标准计算；对于违约金的计算期限，应自2016年9月1日起算；苗金贵主张在2016年10月8号楼地下室的房门被物业公司张贴封条，但未提供充分证据证明，故本院不予认定；因2017年11月30日涉案地下室已被有关部门查封，影响了苗金贵的正常使用，后苗金贵与东亚时代公司的物业经理于2018年5月份查看过涉案地下室，当时屋内已经没有物品，故本院酌情确定违约金的计算期限自2016年9月1日至2018年4月30日（607日）；经计算，该违约金为12140元。东亚时代公司要求苗金贵给付管理费的基础为双方所签订地下管理协议，但双方就地下管理协议成立物业服务合同关系，与本案所审理借用合同关系并非同一法律关系，不属于本案审理范围，故对该项诉讼请求，本院不予处理，争议方可另行解决。综上所述，对东亚时代公司所提出诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、苗金贵于本判决生效后十日内赔偿北京东亚时代物业管理有限公司违约金12140元；二、驳回北京东亚时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1219元，由北京东亚时代物业管理有限公司负担1064元（已交纳）；由苗金贵负担155元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十二月二十三日法官 助理  孟庆敏法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷