四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1321民初5267号 原告：何瑞波，男，1969年1月6日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：何雪琴，女，1969年9月25日出生，汉族，住四川省南部县。 二原告共同委托诉讼代理人：赖泓宇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川友诚房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县。 法定代表人：敬思彪，董事长。 委托诉讼代理人：谢庆梅，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄薇，四川义立律师事务所实习律师。 原告何瑞波、何雪琴与被告四川友诚房地产开发有限公司（以下简称友诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人赖泓宇，被告友诚房地产公司的委托诉讼代理人谢庆梅、黄薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何瑞波、何雪琴向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即为原告办理第五大道5栋703号房屋的不动产权证；2、判决被告自2015年10月1日起，以435206元为基数，按每天万分之一支付违约金到办理完不动产证为止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于第五大道5栋703号房屋以435206元出卖给原告，房屋面积为112.2平方米。合同第11条约定，出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第20条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理，”即，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。2014年初，小区业主陆续入住，原告于2014年10月入住小区。2016年11月，政府全面停止办理房屋所有权证，统一变更为不动产权证。由于被告未按规定办理消防验收，未如期为原告办理产权证，应当按照合同约定承担违约责任。原、被告经多次协商未果，原告故依法提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 友诚房地产公司辩称，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，在合同履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决，协商不成的提交仲裁委员会仲裁，故本案不属于人民法院管辖的范围，人民法院不应受理本案。友诚房地产公司因小区消防未验收，导致未给原告办理产权证属实，但我公司已在积极与政府、消防公司协调解决。原告主张违约金的诉讼请求早已超过诉讼时效，应当驳回原告的该项诉请；即使支付违约金，原告主张违约金金额过高，且计算方式有误，应当按每阶段实际付款金额为基数计算违约金。同时，如原告未按约定时间支付购房款，我公司保留追究原告违约责任的权利。 原告何瑞波、何雪琴围绕诉讼请求依法提交了证据，被告友诚房地产公司未提交证据。经庭审审查，本院认定如下：原告提交的原、被告身份信息，商品房买卖合同，预收购房款发票，维修资金收款收据等证据均客观、真实，且与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应当予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告何瑞波与原告何雪琴系夫妻关系。原告与被告友诚房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年9月26日向本院提起诉讼，本院登记为（2019）川1321民先调1857号。先调期间，本院委托南部县国土资源局进行调解，后未能达成调解协议，本院于2019年11月1日立案受理。 2012年9月14日，原告何瑞波、何雪琴与被告友诚房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告友诚房地产公司将其开发的南部县南隆镇新区步行街D路第5大道5幢第7层7-3号住房一套出卖给原告，建筑面积112.20平方米，单价为每平方米3878.84元，总价款为435206元。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2013年8月30日前向买受人交付该商品房。”，第二十条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2015年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”，第二十六条争议解决方式约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第1种方式解决：1、提交×仲裁委员会仲裁。2、依法向×人民法院起诉。”合同签订后，原告何瑞波、何雪琴于2016年10月24日向被告友诚房地产公司交纳购房款435206元。被告友诚房地产公司将该房屋交付给原告后，原告于2014年10月入住小区。因第五大道小区未完成消防验收，被告友诚房地产公司一直未办理第五大道首次登记，亦未为原告办理该房屋的权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。被告因未完成第五大道小区消防验收工作，导致客观上未能办理房屋首次登记和转移登记，属违约行为，应承担相应的违约责任。原告陈述于2014年10月入住第五大道小区，被告亦未提交相反证据予以抗辩，故对原告的该项陈述本院予以采纳。被告抗辩双方在合同中约定争议解决方式为提交仲裁委员会仲裁，人民法院应当不予受理本案，但双方合同中对仲裁委员会约定不明确，且未能达成补充协议，仲裁协议无效，故对被告的该项抗辩本院不予采纳。 按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，办理房屋权属转移登记的时间为商品房交付之日起365日内，并共同向权属登记机关申请办理房屋权属。如因出卖人的责任，买受人逾期办理房屋产权证的，出卖人应当按日计算违约金，故该违约时间是一种持续性状态，每日的违约金可以独立进行主张，应适用独立的诉讼时效。在被告未按约定办理房屋权属转移登记时，原告就应当知道其权利被侵害，原告亦未举证主张诉讼时效中断，故从原告提起诉讼之日(2019年9月26日)倒推三年，即2016年9月27日，对原告所主张的2015年10月1日至2016年9月26日的违约金，已过诉讼时效，其权利人民法院不予保护。原、被告在合同中约定了办理权属登记的期限及逾期责任，而未能办证行为处于一个持续的状态，按照上述已阐明的诉讼时效，对2016年9月27日至实际办理不动产权证书为止的违约金，应予保护。（若友诚房地产公司在达到办证条件时通知买受人提交相关办证资料。原告何瑞波、何雪琴未在友诚房地产公司通知后的合理期限内提交相关办证资料，则违约金计算至友诚房地产公司通知之日止。）被告友诚房地产公司辩称违约金金额过高，且原告未举证证明损失，根据我国合同法遵循的损失填平理念，本院按照原、被告之间的合同约定，结合被告违约的情形，并虑及原告的实际损失，确定由被告以已付购房款为基数按日万分之零点六的标准向原告支付违约金（以原告实际交纳购房款时间起算）。 对原告提出的要求被告为其办理不动产权证书的请求，因案涉房屋目前尚不具备办理首次登记的条件，待首次登记办理完毕后，由买受人与出卖人按合同约定办理房屋权属转移登记，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、《中华人民共和国仲裁法》第五条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”、第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决如下： 一、被告四川友诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告何瑞波、何雪琴支付违约金（违约金的计算方式：自2016年10月24日起至实际办理不动产权证书为止，以435206元为基数按日万分之零点六的标准计算）； 二、驳回原告何瑞波、何雪琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告四川友诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 任 进 审 判 员 赵 丹 人民陪审员 何 蓉 二〇一九年十二月二十日 书 记 员 何金玉