广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1521民初1836号原告海丰东联物业管理有限公司，住所地海丰县城东镇东盛华庭九栋1楼，统一社会信用代码：91441521MA5180LC29。法定代表人蔡恭展，职务总经理委托代理人陈疋、袁远峰，系广东展业律师事务所律师。被告林威列，男，1994年2月3日出生，汉族，住址：广东省海丰县城东镇桥东三片332号，身份证号码：441************434。委托代理人林汉基，系林威列父亲。第三人海丰华盛房地产开发有限公司，住所地海丰县*******（东雅楼）11栋1梯201号，统一社会信用代码：914************869。法定代表人刘某1。原告海丰东联物业管理有限公司（以下简称:东联物业公司）诉被告林威列、第三人海丰华盛房地产开发有限公司（以下简称:华盛房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告东联物业公司委托代理人陈疋、袁远峰、被告林威列的委托代理人林汉基到庭参加诉讼，第三人华盛房地产公司经本院传票传唤,无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，被告是原告所管理的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与海丰华盛房地产开发有限公司签订了《物业管理协议》，协议第七条中约定按建筑面积1.3元/㎡收取物业管理费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年9月起一直未交物业管理费，2018年9月起未交水费。经原告工作人员多次催缴未果，根据相关法律规定及双方约定，请法院判决：1、被告给付2018年9月至2019年8月物业管理费2753.76元，2018年9月至2019年7月水费849.92元；2、被告按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金2312.7元，直至结清全部物业费及水费。3、被告承担本案诉讼费用。被告林威列答辩称，一、作为东盛华庭业主之一的我从来与原告海丰县东联物业有限公司签订“物业服务合同”。原与海丰县华盛房地产开发有限公司签订的《物业管理协议》，该公司至现没有书面或口头与我终止该“协议”，因此不存在我与原告存在“物业服务合同”的纠纷。二、拒交物业管理费是有前因的，如海丰县华盛房地产开发有限公司存在房产面积与实际面积不符。预收的房产税与税务部门实收的金额不符。用水安全也存在隐患，东盛华庭全体业主已多次书面，口头向县信访局，县城建局，县自来水公司上访，至今未见华盛房地产开发有限公司回复和解决。三、水费收取依据不成立，以2018年5月份水表读数399立方米为例，至2019年9月份读数433立方米，共十六个月，用水34立方米。试想本人六口人的家庭，平均每月用水仅2.125立方米，我们用的是什么水？如此混乱的物业管理，让我们把物业管理费交给谁？综上答辩，本人要求海丰县人民法院根据有关法律法规保护答辩人的合法权益，驳回原告的起诉，不予受理。第三人答辩称，第三人于2018年1月9日本着国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则与具备物业管理资质的海丰东联物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由海丰东联物业管理有限公司为海丰县城东镇东盛华庭全体业主提供前期物业管理服务。与海丰东联物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》时虽然没有经过正式招投标的方式选聘，但是当时第三人有通知了广州鼎昌物业管理有限公司、海丰华盛物业管理有限公司、海丰东联物业管理有限公司三家公司到场竞聘，最终海丰东联物业管理有限公司报出方案最优，第三人选择与其签订《前期物业管理委托合同》。签订《前期物业管理委托合同》后海丰东联物业管理有限公司就全面进驻海丰县城东镇东盛华庭提供物业管理服务。海丰县城东镇东盛华庭提供物业管理服务期间，兢兢业业，而部分业主接受物业管理后，拒不缴纳物业管理费，甚至连海丰东联物业管理有限公司代缴的水费都拒不缴纳，实属无理取闹，请人民法院查明事实，作出公平公正的裁决。经审理查明，原告东联物业公司的经营范围是物业管理、房屋租赁、停车场经营等。被告林威列是东盛华庭的业主，在海丰县城东镇东山开发区住宅A区7栋前座1梯902号居住。2016年129月20日第三人华盛房地产公司（甲方）与被告（乙方）签订了《物业管理协议》，合同部分条款约定如下：1、物业基本情况：乙方物业座落于海丰县城东镇东山开发区住宅A区7栋1梯902号，受管理的面积（套内面积+楼梯间通道及阳台分摊面积）共168.83平方米（管理期限以乙方房地产权证的终止日期相同）。2、甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应履行本协议条款相应的责任。3、物业管理费甲方按每套的平方数向业主收取。物业管理费按每平方米1.3元收取，增压泵耗电费每户每月10元（如因物价变动，按届时物价收取）。4、乙方每月按时间向甲方缴交物业管理费、车辆管理费，收费标准按第七条约定收取（缴费时间以移交物业时间为准）。5、我公司接县自来水公司给水管道，在小区安装一个总水表，分给各业主为分表。水费及费用收取按县自来水总公司规定按月收取，如业主没按月缴清，按县自来水公司收取滞纳金及有关处理规定停水等。用电由供电局安装电表，电费由各业主到县供电局缴交电费或银行代扣。2018年1月9日第三人华盛房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人华盛房地产公司委托原告实行前期物业管理，管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同部分条款约定如下：1、依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。2、本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取，住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元。3、甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.5%按日交纳滞纳金。原告东联物业公司因此成为东盛华庭住宅小区的物业管理人。2019年5月16日海丰县发展和改革局向原告东联物业公司作出“关于海丰县********物业服务收费问题的批复”，其中指出：1、物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，档案资料服务管理等，向业主所收取的费用。物业服务收费在业主委员会成立之前实行政府指导价。2、物业服务收费（按法定产权面积）每月每平方米1.3元，不得上浮，下浮不限。已包含住宅小区物业服务区域内道路、设备设施和二次供水服务用电、绿化、保安以及共用部位设施日常维护等费用（不含环卫部门向业主收取的卫生清洁费和生活垃圾处理费）。原告自2018年1月9日接手第三人东盛华庭住宅小区物业管理服务，并按合同约定向各业主收取物业管理费和水费。2019年6月23日原告向被告发出缴费通知，但被告仍未缴纳物业费及。截止至2019年7月份被告尚欠原告代为缴纳的水费合计849.92元。自2018年9月份起至2019年8月份，原告因向被告催收物业费未果，遂诉至本院，提出上列诉求。本案在审理过程中，原告申请追加第三人华盛房地产公司为本案第三人参加诉讼。另查明，涉案房产房屋建筑面积为155.97㎡。东盛华庭住宅小区尚未成立业主委员会。认定上述事实的证据有：原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《物业管理协议》、《前期物业管理委托合同》、海丰县发改局批复、涉案房产产权证件、东盛华庭管理费收据、东盛华庭水费收据及庭审笔录在案佐证。本院认为，被告与第三人华盛房地产公司自愿签订《物业管理协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，《物业管理协议》依法成立并生效，双方均应按照合同条款全面履行合同义务。签订《物业管理协议》后，第三人华盛房地产公司选聘原告东联物业公司管理涉案小区，并与原告签订《前期物业管理委托合同》，委托原告为东盛华庭住宅小区提供物业管理服务。根据《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守管理规约予以书面承诺。”的规定，在东盛华庭住宅小区业主大会或业主委员会成立之前，第三人华盛房地产公司选聘原告东联物业公司对东盛华庭住宅小区进行前期物业服务管理，符合法律有关规定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，现被告以未与原告签订物业服务合同，原告未经法定程序选聘为由抗辩原告主体不适格，证据不足，本院依法不予采信。原告依约为被告提供物业服务，被告理应承担缴纳物业管理费的义务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告经原告催收物业费后仍不缴纳，原告现起诉至法院请求被告支付物业费，事实清楚，证据充分，本院依法应予支持，但物业费计费标准应按实际使用面积也即产权面积计算，而非原告所称的合同约定的管理面积。被告名下的产权面积为155.97㎡，即被告每月实际应缴纳的物业费为1.3元/㎡×155.97㎡＋10元（高压泵费）=212.76元，原告诉求2018年9月份至2019年8月份共计12个月的物业费应为212.76元/月×12月=2553.12元。关于原告请求被告支付物业管理费滞纳金的问题，因第三人华盛房地产公司与被告签订《物业管理协议》时未约定滞纳金，故对原告请求被告支付拖欠物业费滞纳金的主张，于法无据，本院依法不予支持。第三人华盛房地产公司与被告在签订《物业管理协议》时已经明确约定“水费是由小区安装总水表，各业主为分表，并按县自来水公司规定按月收取，如业主没按月缴清，按县自来水公司规定收取滞纳金”。关于原告请求被告支付物业管理费滞纳金的问题，因第三人华盛房地产公司与被告签订《物业管理协议》时未约定滞纳金，故对原告请求被告支付拖欠物业费滞纳金的主张，于法无据，本院依法不予支持。第三人华盛房地产公司与被告在签订《物业管理协议》时已经明确约定“水费是由小区安装总水表，各业主为分表，并按县自来水公司规定按月收取，如业主没按月缴清，按县自来水公司规定收取滞纳金”。现原告请求被告返还自2018年9月起拖欠原告代为缴纳的水费合计849.92元的主张，于法有据，本院依法应予支持。关于原告请求被告支付拖欠水费滞纳金的主张，原告未提供因被告未及时缴纳水费被县自来水公司收取滞纳金的证据，故对该项请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第二十三条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告林威列应在本判决生效之日起三日内向原告海丰东联物业管理有限公司支付物业费2553.12元和水费849.92元。二、驳回原告海丰东联物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，按简易程序减半收取25元，由原告负担12元，被告负担13元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  钟坚城二〇一九年十二月六日书记员  童佳瑶