山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5091号 原告：枣庄市市中区物资总公司，住所地：枣庄市市中区君山路333号。 法定代表人：刘家臣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学军，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：李锋，山东法扬律师事务所律师。 被告：耿怀礼，男，1960年12月16日出生，汉族，大专文化，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：张也，山东鼎赢律师事务所律师。 原告枣庄市市中区物资总公司（以下简称“物资公司”）与被告耿怀礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物资公司的委托诉讼代理人刘学军、李锋，被告耿怀礼及委托诉讼代理人张也到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告物资公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付位于市中区振兴北路111号原物资大楼一楼南数第一间房屋及二楼从南面到大楼主楼共计466平方米的房屋租金3541.1元（租金41.66元/天，2019年4月1日起至2019年6月24日通知到期之日止共计85天，2019年4月24日下达的书面通知，要求被告二月内自行搬离房屋，不定期租赁合同自行解除）；二、判令被告立即返还原告涉案的租赁房屋；三、判令被告向原告支付房屋使用费（以原租赁合同的租金41.66元/天计算，自2019年6月25日起至实际返还之日止）；四、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年1月6日，被告租赁原告位于枣庄市市中区物资大楼商铺，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同明确约定了房屋租金，解除合同的条件以及合同违约责任等相关内容。原告向被告交付房屋后，被告也交纳了部分租金。2018年8月8日，原告接政府通知，以书面形式提前两个月通知被告解除上述租赁合同，被告也签字确认。后来，由于政府没有催促原告，被告也没有向原告返还租赁房屋。但是，被告迟迟没有交付2019年4月至今的租金，也没有返还租赁房屋。为维护原告的合法权益，提起诉讼，要求被告支付租金、返还房屋，并支付占用期间的房屋使用费。 被告耿怀礼辩称：对原告方表述的涉案租赁房屋的坐落位置及面积无异议。但原被告之间房屋租赁合同未解除，原告主张合同自行解除的理由是在合同履行期间如因城市规划要求、开发、拆迁等行为原告不能自主时的政府行为，本合同自行解除，其该理由不能成立。按房屋租赁合同第五条第二款，根据被告了解，政府的租售行为并未达到转让目的，原告仍对房屋享有租赁权；其次，原告在本案中作为租赁权利人向被告主张权利，证明原告自主租赁权并未丧失，该条款是合同解除条款，双方还在合同履行期；原告单方解除合同后却一直收取被告租金，被告也履行了交纳租金的义务，因此合同并未解除而是合同变更，合同继续履行；原告向被告主张租金问题，并不是被告未及时交纳租金，而是原告拒绝继续收取被告租金，并起诉至法院，是原告自己的行为导致，与被告无关，根据合同第五条第一款规定，合同期间未经双方协商同意，任何一方无权擅自变更或终止合同；另合同期内原告恶意停电，导致被告租赁房屋无法正常经营，造成被告巨大损失，被告保留追索损失的权利；被告已租赁该房屋较长时间，是基于对原告的信任，被告还对房屋进行了大量的投资和装修，如终止合同，原告需补偿被告对房屋进行的投资。 原告为证明其诉讼主张，举证如下证据： 1、房屋租赁合同一份，证明原被告双方就涉案房屋达成租赁协议，租赁期限3年，2016年1月1日至2018年12月31日，租金15000元/年，3750元/季度，被告应于每季度第一个月10日之前交付租金，逾期15日以上不能交清原告有权收回房屋并解除合同，该合同有原被告双方签字盖章，并已实际履行； 2、房产证一份（出示原件提交复印件），证明本案房屋所有权人为山东民生城市资产经营有限公司； 3、授权委托书一份（出示原件提交复印件），证明2012年4月10日涉案房屋所有权人，授权原告办理签署租赁协议，所有权人均予以承认； 4、山东民生城市资产经营有限公司关于公开转让房屋土地使用权的请示（出示原件提交复印件），证明为落实区政府对区物资总公司存在重大信访隐患及区财政局对该报告建议的批示，拟公开转让包括本案涉案房屋在内的所有房屋及土地使用权，由此，原告与被告解除租赁合同是因政府行为导致的； 5、市中区国有资产管理局文件（出示原件提交复印件），关于公开转让房屋土地使用权的批示，市中区国有资产管理局已同意公开转让，包括涉案房屋在内的全部房屋及土地使用权，原告解除与被告的租赁关系是因政府行为导致的； 6、通知书一份（出示原件提交复印件），证明2018年8月8日区政府决定对涉案房屋在内的原物资大楼进行整体拍卖，要求原告提前一个月对租赁户书面通知解除租赁协议，为此原告制作该通知，解除与被告的租赁协议，要求被告在接到本通知2月内自行搬出，有被告签字，证明该通知已送达给被告； 7、通知书一份（出示原件提交复印件），彩信截图一份（出示彩信载体手机），证明2019年4月24日原告接到区政府通知，区政府近期对涉案房屋等资产进行整体处置，原告接到通知后，向被告再次发出书面通知，解除双方之间的不定期租赁协议，并要求被告2019年6月24日前自行搬离，原告已通过彩信的形式将该通知告知了被告。 被告对原告举证上述证据质证认为：1、真实性无异议，不能证明原告证明目的，双方已对协议作出了事实的变更，自被告租赁房屋开始，原告从未按协议收取被告租金，有时提前收取有时推迟收取；2、真实性无异议；3、原告与民生公司是平等的主体，不属于政府性出售行为；4、真实性无异议，只是请示，并没有事实方面的决定；5、真实性无异议，不能证明是政府性租售行为，只是拟作出决定无正式批文；6、真实性无异议，通知时间2018年8月8日，原告2019年又向被告收取租金，该通知已失去意义，说明原告仍继续履行租赁协议；7、系原告单方制作，并没有被告的签收，被告不予认可。彩信真实性合法性关联性有异议，被告从未收到过该彩信，彩信内容模糊不清反映不出内容。我从未收到过彩信，我手机也打不开彩信（被告出示手机载体），我只在2019年7月2日10：53分收到过原告的停电通知短信，其他没有接到。 被告为证明其答辩主张，举证如下证据： 1、收据2张出示原件提交复印件，2019年1月29日原告收取被告2018年租赁费10000元，2019年4月26日原告收取被告3750元，证明原告收取被告的租金均是在房屋租赁期满后收取，2019年4月26日原告又向被告收取租金，原告提供的两份通知均在2019年4月26日之前，该两份通知已失去法律意义； 2、照片5张，证明被告租赁的涉案房屋装修的照片，对该房屋的投资高达260万元； 3、被告申请，证人孟某、王某出庭作证的证人证言。 原告对被告举证上述证据质证认为：1、真实性无异议，2019年1月29日收据看出，被告在交纳2018年房屋租金时就已经存在了违约行为，并未按每季度第一个月10号前交纳3750元，按合同第三条约定，逾期15天以上不能交清，原告有权收回房屋并解除合同，即便合同解除了，被告交纳的房屋租金，原告也应继续收取的；2019年4月26日收据，同2019年1月29日收据的质证意见；2、照片只是反应了涉案房屋内部分情况，不能证明被告所主张的260万元的由来，对于被告主张260万元投资不予认可；3、两证人和本案被告都已经被原告起诉到法院，其利益具有一致性，与本案具有利害关系；本案中原告与被告对租金交纳方式和时间在第三条中已经明确约定，缴纳租金义务应由被告主动履行，不是原告按每季度进行收取，被告长期存在违约、拖欠房租的事实；两证人证言明显与本案的合同约定不一致，不能达到证明被告主张的目的，原告请求法庭结合租赁合同书面约定认定被告存在逾期交纳房租违约事实的存在。 被告对证人证言质证认为：从两证人证言看出，原告出租房屋从未按协议收取房租，原告收取租金数额和时间具有随意性，被告并没有违约行为。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。根据原告举证证据，当庭陈述及庭审查明，本院认定事实如下： 2016年元月6日，原告物资公司（出租方，甲方）与被告耿怀礼（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、租赁标的：甲方将位于振兴北路111号物资大楼一楼南数第一间房屋以及二楼从最南面到大楼主楼共计466平方米租赁给乙方经营使用。二、租赁期限：租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。三、租金及缴纳：租金每年15000元（壹万伍仟元整），租金按季度缴纳（即每季度3750元），乙方须于每季度的第一个月10日前，将该季度租金一次性付给甲方，不拖不欠，逾期15日以上仍不能交清，甲方有权收回房屋并解除合同。四、租赁房屋及资产的使用、维护和双方权利、义务（一）乙方在租用期间，不得随意改变房屋结构，如确因经营需要装修，乙方书面提出申请，经甲方同意后方可施工，其费用由乙方单独承担。承租期满后，如乙方自动放弃或不再续租，其投资的动产归乙方所有，其不动产部分，如在承租期满后三个月内甲方或另外承租方使用，可根据不动产相关规定由双方协商补价款，如不再使用则由乙方自行处理。五、合同的变更、解除和终止（一）甲乙双方必须严格履行合同，未经协商同意，任何一方无权擅自变更或终止合同。（二）1、合同履行期间，如因城市规划要求，开发、拆迁等行为，甲方不能自主时的政府行为，本合同自行解除，乙方投资部分按照政府有关政策补偿。2、租赁一方严重违约，给另一方造成较大损失，未违约方可单方解除合同。七、违约责任（一）租赁双方应全面履行合同，不履行合同或不全面履行合同的应承担违约责任。（二）租赁期间，乙方按期缴纳租金，甲方有权追索，并每天向乙方加收5‰的滞纳金。对于其两个月不交的，甲方有权单方面解除合同。”合同签订后，双方均依约履行。2018年12月31日合同到期后，原被告双方未再续签书面租赁合同。2019年元月29日，原告收取了被告2018年房屋租金10000元，2019年4月26日原告又收取了被告2019年第一季度的租金3,750元。 庭审中，原告陈述称，其曾于2019年4月24日以彩信方式向被告耿怀礼发送了书面《通知》一份，内容为：“通知耿怀礼：接区政府通知，区政府近期将原物资大楼所有资产进行整体处置。按照区政府通知要求，结合我方和贵方之间的租赁合同约定，现通知你方于两个月后（2019年6月24日前）自行搬离，将所租房屋交还我方，所签租赁合同自行解除。否则，产生一切后果由你方自行承担。特此通知。”被告耿怀礼称没有收到原告的该彩信通知。 2019年8月8日，原告再次向被告送达书面《通知》一份，内容为：“通知为兑现物资系统职工权益、有效化解物资系统重大信访矛盾，接区政府通知，区政府拟对原物资大楼所有资产进行整体拍卖租售，按照区政府通知要求和租赁合同约定，由物资总公司提前一个月对物资大楼各租赁户进行书面通知，各租赁户接本通知两个月后（2018年10月10日前），自行搬出，所签租赁合同（协议）自行解除。特此通知。”被告耿怀礼当庭确认，该通知书的租赁合同签订人签字处系其本人签名。 目前，被告耿怀礼仍继续使用上述租赁房屋。自2019年第二季度开始，原告未再收取被告房屋租金。 本院认为，本案的焦点，一是原被告之间的租赁合同关系是否应解除，被告应否将租赁房屋立即返还给原告；二是被告应否支付原告自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。 焦点一，原被告之间的租赁合同关系是否应解除，被告应否将租赁房屋立即返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原被告之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原被告双方均按照合同约定，依约完全履行了各自的合同义务。 又根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案原被告签订的房屋租赁合同到期后，原被告双方虽未再续签书面的租赁合同，但是，被告仍然继续租赁使用原合同约定的租赁房屋，而原告亦继续按照原合同约定租金数额收取了被告2019年第一季度的租金，依法视为原被告双方已共同默认原房屋租赁合同的部分协议内容继续履行，只是对租赁房屋的期限等未再作出明确约定。双方共同默认继续履行房屋租赁合同的行为，符合《合同法》第七十七条当事人协商一致，原租赁合同予以部分变更。 原告诉称其于2019年4月24日曾以彩信方式发送给被告“因政府政策原因，自通知发出后两个月，要求被告搬离原租赁房屋，并交还给原告，租赁合同自行解除”书面通知一份，但被告辩称其并未收到该彩信通知，原告举证证据不足，本院对此不予确认。对原告于2019年8月8日向被告发出的书面通知，要求被告在接到通知后的两个月内（即2018年10月10日前）搬离租赁房屋，被告耿怀礼确认其已签名收到，本院予以认定。根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定解除行使权限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案原被告双方在原房屋租赁协议到期后未再续签书面协议，但双方均已默认原协议的部分内容继续履行的情形下，未就合同的租赁期限、搬出时间等合同的解除问题重新作出明确约定，原告在2019年8月10日向被告发出了解除租赁合同的通知告知书，应视为已向被告发出了催告，且其亦给予被告留出了两个月搬离租赁房屋的合理期限。故自原告解除租赁合同催告通知要求的两个月后，即2019年10月11日，原被告之间的租赁合同关系即应解除。租赁合同解除后，被告应搬离原租赁涉案房屋，并将租赁房屋返还给原告。 焦点二，被告应否支付原告自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案租赁合同解除，被告理应支付原告占用其租赁房屋期间的租金损失，该损失应自被告欠付租金开始计算即2019年4月1日计至被告实际返还房屋之日止，以原被告原合同约定的年租金15000元/年计算，日租金应为41.1元/日。 综上所述，被告应将租赁原告位于振兴北路111号物资大楼一楼南数第一间房屋以及二楼从最南面到大楼主楼共计466平方米的房屋返还给原告；被告应支付原告房屋使用费以日租金41.1元/日计算，时间自2019年4月1日计至实际返还房屋之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十五条第二款、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告耿怀礼于本判决生效之日起三十日内将其租赁的位于枣庄市市中区间房屋以及二楼从最南面到大楼主楼共计466平方米的房屋，返还给原告枣庄市市中区物资总公司； 二、被告耿怀礼于本判决生效之日起三十日内向原告枣庄市市中区物资总公司支付房屋使用费（以日租金41.1元/日计算，时间自2019年4月1日计至实际返还房屋之日止）； 三、驳回原告枣庄市市中区物资总公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告耿怀礼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 王 璟 二〇一九年十二月二十五日 书记员 闫相坤