重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初4525号原告：何正伟，男，1982年6月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李强，男，1973年3月8日出生，汉族，系公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘庆，男，1987年5月1日出生，汉族，系公司员工，住重庆市北碚区。被告：重庆巴月庄实业有限公司，住所地重庆市双桥区星湖路三号，统一社会信用代码915001115634854518。诉讼代表人：重庆巴月庄实业有限公司管理人。委托诉讼代理人：阳建平，男，重庆巴月庄实业有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：王春晓，女，重庆巴月庄实业有限公司管理人工作人员。被告：姜东，男，1978年12月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张贝贝，重庆远沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霖，重庆远沐律师事务所实习律师。原告何正伟与被告重庆巴月庄实业有限公司（以下简称巴月庄公司）、姜东别除权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何正伟的委托诉讼代理人李强、刘庆，被告巴月庄公司的委托诉讼代理人阳建平、王春晓，被告姜东的委托诉讼代理人张贝贝、李霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何正伟向本院提出诉讼请求：确认姜东对巴月庄公司享有的债权不属于优先权。事实与理由：因巴月庄公司与何正伟的债权债务关系，经重庆市第一中级人民法院作出判决，确认了何正伟对巴月庄公司享有3300万元的债权，并确认了何正伟对巴月庄公司所有的位于重庆市双桥经济技术开发区东环大道X号巴月庄X号X套房屋享有抵押权的优先受偿权利。由于巴月庄公司资不抵债，重庆市江北区人民法院受理了该公司的破产申请。重整过程中，重庆巴月庄实业有限公司管理人（以下简称巴月庄管理人）对何正伟享有的前述优先债权进行了确认。同时，巴月庄管理人将何正伟享有抵押权的房屋，确认了姜东的购房户优先权。何正伟认为案涉房屋已经抵押给何正伟，经合法登记，且重庆市第一中级人民法院依法予以了确认，姜东以债抵房行为发生在抵押登记后，巴月庄管理人对姜东购房者优先权的确认有误，故诉至法院请求确认姜东对巴月庄公司的债权不属于购房者优先权。被告巴月庄公司辩称：1、巴月庄公司已于2016年7月7日经法院裁定受理破产重整，并于同年8月8日法院指定巴月庄公司清算组担任管理人，2018年11月19日裁定终止巴月庄公司重整程序并宣告破产；2、姜东于2014年10月10日以工程款115万元购买了巴月庄公司的房屋，属于全款购房，巴月庄管理人依法认定其购房者优先权无误。被告姜东辩称：1、原告起诉本案不符合法律规定，应当驳回起诉，依照《破产法》第58条规定，本案原告起诉时间为2017年11月10日，而法院对姜东享有的购房者优先权进行确认的时间为2017年8月1日，即法院对姜东的优先权已经确认之后，原告才针对优先权提出异议，这不符合法定程序；2、依照《破产法》第64条规定，原告如认定债权人会议对姜东的优先权损害了其利益，应当在会议作出决议起15日内提出异议，该期限已过，故原告主张的诉讼请求不符合法定程序；3、姜东是否享有优先权是由债权人会议进行决定，由法院进行确认，江北区人民法院作出的（2016）渝0105民破5、7、8、9号之二《民事裁定书》已经生效，原告再以优先权起诉属于《民事诉讼法》第124条规定的情形，人民法院应当不予受理，已经受理的应当驳回起诉。即使贵院认为原告此次诉讼符合法律程序，但对于原告的诉讼请求应当驳回，依据最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，原告享有的抵押权为约定抵押权，承包人现有的优先权属于法定抵押权，法定优先于约定，故姜东享有的抵押权优先于原告的优先权，虽然姜东购买房屋的房款为材料款，但巴月庄公司与姜东签订《重庆市商品房买卖合同》之日起，巴月庄公司与姜东之间已经是商品房买卖合同关系，姜东作为消费者，因生活需要购买房屋理所应当享有购房者优先权；虽然姜东购房时间在原告设立抵押权之后，但姜东并不知晓该房产的抵押情况，并且在姜东与巴月庄公司签订的合同第十一条中甲方即巴月庄公司对该方作出了承诺，“本商品房没有设立抵押权”，即并不能以抵押权成立在先排除姜东的购房者优先权。综上，原告的诉讼请求不符合法律程序，在事实上也有错误，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月19日，何正伟与巴月庄公司签订《借款合同》，约定巴月庄公司向何正伟借款3300万元，借款年利率为24%，借款期限为10个月。同日，何正伟与巴月庄公司签订《抵押合同》，约定：巴月庄提供其所有的位于重庆市双桥经济技术开发区东环大道2号巴月庄附2号26套7880.38平方米预售房为上述《借款合同》项下债务提供抵押担保，并办妥抵押登记手续。2014年2月24日、26日，何正伟通过中国光大银行向巴月庄公司分别发放贷款2500万元、800万元，共计3300万元。其后由于巴月庄公司未按期还本付息，何正伟诉至法院。2016年11月9日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民初字第143号民事判决书（已生效）。确认何正伟对巴月庄公司享有借款债权本金3300万元及享有借款本金产生的逾期利息，并确认何正伟就享有的债权，可对巴月庄公司所有的位于重庆市双桥经济技术开发区东环大道X号巴月庄附X号X套7880.38平方米抵押房产享有优先受偿权。重庆市双桥经济技术开发区东环大道X号巴月庄附X号X区X-X号房屋为何正伟享有优先受偿权的抵押房产。姜东与巴月庄公司签订了《巴月庄认购协议书》，载明：姜东自愿认购由巴月庄公司开发的位于重庆市双桥经开区红岩大道X号，巴月庄X期X-X号住宅，房屋建筑面积为250.62平方米。2014年10月26日，姜东与巴月庄公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同登记号为（巴月庄2014）商字第（024）号，约定：姜东以一次性付款1104261元的价格，购买巴月庄公司所有的位于重庆市双桥经济技术开发区东环大道2号巴月庄附2号4-13号房屋。商品房建筑面积为250.62平方米，建筑面积单价为4406.12元/平方米。《商品房预售许可证》号：大足区国土房管（2013）预字第（001）号，预售商品房批准机关：重庆市大足区国土资源和房屋管理局。2016年7月7日，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民破7号、（2016）渝0105民破8号、（2016）渝0105民破9号裁定书，分别裁定受理巴月庄公司、重庆第十建设有限公司、重庆东田实业有限公司破产重整申请。2016年8月8日，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民破8号决定书，指定重庆巴月庄实业有限公司清算组担任重庆巴月庄实业有限公司的管理人，重庆静昇律师事务所、重庆百君律师事务所为清算组成员。2017年8月1日，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民破5、7、8、9号之二民事裁定书，裁定确认了姜东为巴月庄公司购房者优先权的债权人，债权金额1104261元，同时确认了何正伟为抵押权人。庭审中，巴月庄公司举示《抵款协议》（复印件）、《重庆第十建设有限公司工程抵款明细表》（复印件）、《收据》，拟证明在2014年10月10日，巴月庄公司与重庆第十建设有限公司签订《抵款协议》，约定：重庆第十建设有限公司同意巴月庄公司用“巴月庄·万商会馆”房屋冲抵部分工程款。双方同意将“巴月庄·万商会馆”X-X号商品房作价115万元抵偿给重庆第十建设有限公司，用于冲抵部分工程款。重庆第十建设有限公司指定将X-X号商品房登记给姜东。用以冲抵重庆第十建设有限公司欠付姜东的工程款。原告何正伟质证认为，对《抵款协议》、《重庆第十建设有限公司工程抵款明细表》的真实性不予认可。管理人仅以《抵款协议》就认可被告姜东的优先权，依据不充分。且《抵款协议》中提到的工程款为酒店工程，具体施工情况、施工结果都没有相应的证据佐证。重庆第十建设有限公司与巴月庄公司为关联企业，巴月庄公司将房屋抵给重庆第十建设有限公司，重庆第十建设有限公司又指定姜东受让，重庆第十建设有限公司本身就为何正伟本笔债权的保证人，其明知该房屋已经抵押给何正伟，就不应当再卖给姜东，因此重庆第十建设有限公司与巴月庄公司的抵房行为存在恶意串通损害抵押权人的情形。上述事实，有重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第143号民事判决书、《巴月庄认购协议书》、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民破7号、（2016）渝0105民破8号、（2016）渝0105民破9号裁定书、重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民破8号决定书、重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民破5、7、8、9号之二民事裁定书等书面证据和当事人陈述等证据在卷证明，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、何正伟对确认姜东为购房户优先权提出异议的时间是否符合法律规定；2、姜东与巴月庄公司之间的房屋买卖合同关系是否成立；3、姜东对巴月庄公司的涉案债权是否应当享有购房者优先权。一、关于何正伟对确认姜东为购房户优先权提出异议的时间是否符合法律规定的问题。姜东认为根据《中华人民共和国企业破产法》第六十四条规定，何正伟应当在债权人会议作出决议之日起十五日内向法院起诉，而何正伟起诉的时间已经超过了15天。在（2016）渝0105民破5、7、8、9号之二民事裁定书中，载明姜东为购房者优先权，何正伟为抵押权人。但何正伟从裁定书中无法知晓其抵押权优先权是否与姜东的购房者优先权存在利益冲突，而何正伟在超过15天后知道其权利受到损害而向法院提起诉讼，本院予以认可。并且根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。故本院认为何正伟向法院提起诉讼符合法律规定。二、关于姜东与巴月庄公司之间的房屋买卖合同关系是否成立的问题。首先在2014年姜东与巴月庄公司签订了《巴月庄认购协议书》，并于2014年10月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》。巴月庄公司出具《收据》，认可了姜东以工程款抵购房款的事实。对于《抵款协议》和《重庆第十建设有限公司工程抵款明细表》，因为是复印件，何正伟不认可其真实性。《抵款协议》系巴月庄公司与重庆第十建设有限公司达成的协议，姜东并未参与。但是《重庆第十建设有限公司工程抵款明细表》上备注部分处，有“经办人、审核人、执行总裁”三人的签名与姜东举示的《巴月庄认购协议书》中三人签名一致。并且何正伟也没有举示相反的证据来反驳，结合全案证据，本院可以认定事实为姜东购买巴月庄公司所有的位于重庆市双桥经济技术开发区东环大道X号巴月庄附X号X区X-X号房屋，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间达成的房屋买卖合同合法、有效，本院予以确认。并且通过《抵款协议》以及《收据》显示，姜东通过抵款方式，支付了全部购房款。三、关于姜东对巴月庄公司的涉案债权是否应当享有购房者优先权的问题。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条、第二条规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人。上述规定确立了普通购房消费者的优先地位。对于何正伟提出其已经对姜东购买的房屋取得了抵押权，并办理了抵押登记后，姜东才购买的房屋，所以不应该确认姜东享有优先权的主张。本院认为，何正伟并未举证证明姜东购房时知晓案涉房屋已存在抵押权，因此，对姜东而言，在《重庆市商品房买卖合同》中载明，巴月庄公司已经取得了商品房预售许可证，其基于信赖开发商，从而相信其所购买的房屋是不存在任何权利瑕疵的标的物，并基于信赖开发商支付了全部购房款，如果不能取得标的物，则其对于交易安全的信赖则会受到严重损害，由此合同法立法指导思想中的在价值取向上应注意交易安全的目标就无法实现。因此，巴月庄管理人确认姜东享有对巴月庄公司的购房者优先权并无不当，对何正伟要求确认姜东对巴月庄公司享有的债权不属于优先权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、六十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何正伟的诉讼请求。本案案件受理费14738.34元，减半收取计7369.17元，由原告何正伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 邹 涛二〇一九年十二月三十日书记员 胡雅莉