福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0921民初3659号 原告：阮学余，男，1966年11月11日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 被告：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号201室。统一社会信用代码：91350921557563468D。 法定代表人：齐忠，总经理。 委托诉讼代理人：罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华忠，福建韩诚律师事务所律师。 原告阮学余与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司（下称东泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告阮学余及其委托代理人缪禹，被告东泰公司的委托诉讼代理人罗铃忠、张华忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮学余向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《“东泰华府”订购单》形成的商品房买卖合同关系；2、判令东泰公司返还购房款1141421元并支付占用资金期间的利息（从实际支付款项之日起按银行同期贷款利率标准计至实际还款之日）。事实与理由：2017年6月，东泰公司开盘发售开发的“东泰华府”楼盘，经双方协商，阮学余购买该项目二期10幢2603单元，建筑面积147.91平方米，单价7717元每平方米，总价1141421元，同年6月19日双方签订《“东泰华府”订购单》，将协商情况文字化，阮学余随即交付了全部价款，东泰公司收款后开具“21726”号《收款收据》，确定收取上述价款。根据最高院司法解释，双方签订的订购单对商品房买卖的基本事实予以了约定，具备商品房买卖合同的法律效力，双方应予以严格遵守。而后，阮学余多次按照订购单约定，在2017年12月前要求东泰公司签订正式《商品房买卖合同》，但东泰公司均以各种理由推脱，直至阮学余发现案涉标的房屋已被法院查封，立即要求东泰公司交房或返还购房款，但东泰公司明确拒绝，现案涉房屋被法院强制执行，己不具备交付条件，双方合同关系己丧失了履行基础。双方约定阮学余所交付款项性质为“定金”，为尽快实现诉讼目的，阮学余自愿放弃定金罚则。为保障阮学余的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 东泰公司辩称，2017年6月出售案涉房屋给阮学余系公司其中之一的股东私下所为，东泰公司并没有与阮学余签订商品房买卖合同，也未收到阮学余支付的任何款项，实际该房屋并未出售给阮学余，现东泰公司已将案涉房屋另做处理。故阮学余的诉请缺乏依据，请求予以驳回。 阮学余围绕诉讼请求，依法提交证据：1、阮学余的身份证复印件，证明阮学余的身份及主体资格；2、东泰公司的登记信息，证明东泰公司的被告主体资格；3、订购单，证明双方合同约定的具体情况；4、收款收据，证明阮学余按照合同约定履行付款义务。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，阮学余与东泰公司签订“东泰华府”定购单，定购单中约定东泰公司将其开发的“东泰华府”二期10幢2603单元出售给阮学余，购房总价款为1141421元。“定购单”对定购单的性质、签订《商品房买卖合同》时间等事项进行约定，双方在“定购单”上签名、盖章确认。同日，阮学余以现金方式向东泰公司全额支付购房款，东泰公司亦于当日向阮学余开具1141421元的收款收据。随后，阮学余多次要求东泰公司签订《商品房买卖合同》，但东泰公司均以各种理由推脱，遂要求东泰公司返还购房款，东泰公司仍予拒绝。阮学余催讨无果，于2019年11月8日向本院提起诉讼。 本案的争议焦点是：1、订购单的性质和效力问题；2、东泰公司应否返还购房款及逾期利息。 焦点一，阮学余认为，庭审中，东泰公司对订购单的真实性已予认可，根据最高人民法院的司法解释，双方签订的订购单对商品房买卖的基本事实予以约定，具备商品房买卖合同的法律效力，双方应严格遵守。 东泰公司认为，其公司未与阮学余签订订购单，出售案涉房屋系公司其中一名股东的私人行为，从诉状与订购单的签字字迹对比来看，订购单中阮学余的签名并非其本人所签，故双方不存在商品房买卖合同关系。 本院分析认为，阮学余与东泰公司签订的《“东泰华府”订购单》是双方对买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖合同的预约合同。从形式上来看，订购单有双方当事人的签字、盖章，系双方经过协商达成合意所订立的预约合同，对当事人双方具有约束力。东泰公司主张阮学余的签字并非本人所签，订购单系公司股东所为，非公司行为，均无提供证据证明，不予采纳。从内容上来看，订购单中对当事人名称、标的、价款等事项进行约定，已具备合同的必要条款，可以认定订购单为商品房买卖的预约合同。该预约合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 焦点二，阮学余认为，在签订订购单当日，其以现金方式向东泰公司全额支付购房款1141421元，东泰公司向其开具收款收据，其已依约履行合同义务。现东泰公司的案涉房屋被法院查封，已不具备交付的条件，属于违约。请求解除商品房买卖合同，返还购房款1141421元及资金占用期间的利息，符合法律规定，应予支持。 东泰公司认为，由于东泰公司管理不善，导致财务经营混乱，收款收据只是公司财务给认购方作为打款的依据使用，在认购方支付购房款后，使用收款收据及银行转账凭证进行置换票据，并不能认定东泰公司有收取阮学余的购房款，且案涉金额较大，阮学余主张现金支付不符合常理。阮学余在庭审中陈述，除340000元外剩余的购房款由东泰公司股东李仕杰垫付，后又陈述其出具借条的出借人是郑启航，该陈述前后矛盾。故阮学余的主张缺乏事实依据，应予驳回。 本院分析认为，阮学余主张以现金支付方式全额向东泰公司交付购房款，提供东泰公司收款收据为证。收款收据是收款凭证，东泰公司于2017年6月19日向阮学余开具的21726号收款收据，载明收取阮学余10幢2603室购房款1141421元，收款收据加盖东泰公司财务专用章和出纳陈平的签名，形式要件具备，内容客观真实，可以证明阮学余已如数支付购房款。东泰公司主张收款收据系给认购方作为打款依据的辩解意见，与客观事实不符合，不予采纳。阮学余庭审中陈述，购房款中其本人只交340000元，余款是向他人所借，阮学余与案外人的借贷关系系另一法律关系，与本案的商品房买卖无关，本案不予涉及。东泰公司在订购单约定的期限内不与阮学余签订《商品房买卖合同》，过错责任在于东泰公司，且东泰公司自认已将案涉房屋另做处理，无法与阮学余签订正式商品房买卖合同，亦无法交付房屋，属于违约。因东泰公司违约行为，致阮学余签订正式商品房买卖合同的目的无法实现，请求解除合同，返还购房款及资金占用期间的利息，符合法律规定，应予支持。 综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。阮学余与东泰公司签订的《“东泰华府”订购单》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。阮学余主张东泰公司没有履行签订《商品房买卖合同》义务，东泰公司亦明确表示无法与阮学余签订《商品房买卖合同》的事实清楚，阮学余预约定购房屋买卖的目的已不能实现，主要过错责任在东泰公司，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人以签订认购书的形式订立的预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方有权请求解除预约合同并主张损害赔偿。”的规定，阮学余请求解除双方商品房预约买卖合同，返还购房款1141421元及资金占用利息的诉请，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定,判决如下： 一、解除阮学余与福建东泰佳业房地产开发有限公司签订的《“东泰华府”订购单》； 二、福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还阮学余购房款1141421元及支付资金占用利息（自2017年6月19日起按银行同类同期贷款利率计至实际还款完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15073元，减半收取计7537元，由福建东泰佳业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理） 审判员 王 榕 二〇一九年十二月二十日 书记员 陈芃根 附注：一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。