河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0311民初5029号原告：冯利霞，女，1965年11月13日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所。特别授权。被告：洛阳开元商业管理有限公司，住所地：洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角，统一社会信用代码：91410307066471155T。法定代表人：邵亚培，执行董事。被告：洛阳开元居然之家家居建材有限公司，住所地:洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角105号，统一社会信用代码：91410307MA40F8R504。法定代表人：吴军平，董事长。被告：洛阳开元市场开发有限公司，住所地：洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角，统一社会信用代码：91410300565110901N。法定代表人：金平亮，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师。特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：朱佳佳，河南万基律师事务所实习律师。一般代理。原告冯利霞诉被告洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郭京朝、三被告共同委托诉讼代理人刘明芳、朱佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯利霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告一洛阳开元商业管理有限公司支付租金43492.7元（从2018年11月2日暂计算至2019年8月1日）;2、判令被告二洛阳开元居然之家家居建材有限公司、被告三洛阳开元市场开发有限公司承担支付以上租金的连带责任；3、判令被告与原告商议签订长期租赁合同；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年8月19日原告与被告三签订《商品房预售合同》，购买被告三开发的商铺，同时与被告三的关联公司被告一签订《商铺委托经营管理协议》。《商铺委托经营管理协议》约定：前三年原告不向被告一收取任何费用，第四年和第五年被告一向原告每年支付租金56523.6元，合计113047.2元，委托经营管理期限到2018年11月1日止。委托经营管理期限届满后，被告未经原告同意，将商铺拆除改造，现由第二被告占有使用，且未与原告签订租赁合同，也未给原告支付租金或场地占有费。原告与被告多次协商无果，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告洛阳开元商业管理有限公司辩称：一、被答辩人煽动、组织、参与阻挠居然之家（开元店）经营，不服从答辩人统一经营管理的行为已严重影响了居然之家（开元店）的正常经营和稳定，已构成违约，应承担违约责任。居然之家（开元店）部分业主建立了“业主一家亲群”、“租金维权群”、“开元居然之家业主群”等数个群，打着“维权”的旗号，煽动、组织、参与阻扰居然之家正常经营的活动，2019年5月被答辩人所在的业主群开始策划6月1日、2日以及两会期间去居然之家（开元店）拉横幅阻止居然之家经营，并由高利红制作条幅，业主们交纳维权费共计5500元，群内接龙统计共101人报名，其中55人交纳了维权费。6月1日大批业主涌入居然之家（开元店），由于区委、区政府、公安部门及时介入避免了恶性事件的发生。6月8日部分业主再次在居然之家(开元店)门口集结准备冲击商场，由于公安部门及时出面制止，情况才得以控制。公安部门出面协调、开元路街道办事处指派工作组进驻居然之家（开元店）才使得6月8日以后没有恶性事件再发生，但业主群煽动、阻挠居然之家经营的行为至今没有停止。另有群内业主煽动占领商铺，但由于不知道具体商铺位置而没有得以实施。群内业主均积极策划、参与、实施阻挠居然之家（开元店）经营的行为已严重影响了商户的信心造成了恐慌，严重影响了居然之家的正常经营，已构成违约，应承担违约责任。二、洛阳市洛龙区人民法院、洛阳市中级人民法院已确认答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》合法有效，即未签订《委托经营管理合同》期间，答辩人有权无偿使用涉案商铺，该条是违约责任的一种承担方式，不存在显失公平。2013年8月29日被答辩人与洛阳开元市场开发有限公司（以下简称“开元市场开发公司”）签订了《商品房预售合同》，该合同附件四《合同补充协议》第4条约定：“××必须服从××或××委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，××自愿同意将所购商铺无偿交给××安排经营、使用，直至××同意服从××经营管理。”2018年11月答辩人多次联系被答辩人要求其另行签订委托经营管理合同，被答辩人拒绝另签合同。签订协议即为一种经营行为，被答辩人2018年11月2日至今没有与答辩人签订委托管理协议，被答辩人参与阻挠居然之家（开元店）经营的行为及活动，也已严重影响居然之家（开元店）的正常经营，造成了商户恐慌，其行为既没有服从答辩人的统一经营，也没有服从统一管理，没有按照合同约定履行其应尽的义务，故其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即答辩人有权无偿使用涉案商铺。洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5101号民事判决书、洛阳市中级人民法院(2019)豫03民终1881号民事判决书均确认了《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第4条的约定，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。洛阳开元市场开发有限公司授权答辩人使用包括涉案商铺在内的商业用房及土地有合同依据。一、二审法院之所以确认本条规定合法有效，是基于产权式商铺的特殊性质，只有统一经营管理才有生存的可能性。另外也是考虑到违约责任的对等性，逾期支付租金商管公司将承担违约责任，业主不签订合同、阻挠经营业主应承担得不到租金的违约责任，故该条合同约定公平合理合法。三、被答辩人有关租金的主张，没有法律依据，不应予以支持。2013年8月27日答辩人与被答辩人签订了《商铺委托经营管理协议》，将涉案商铺交由答辩人进行统一经营管理，服从答辩人的统一经营安排，委托经营期限至2018年11月1日止，期间答辩人依照《商铺委托经营管理协议》约定向被答辩人支付租金，该《商铺委托经营管理协议》第四条约定，委托期满后，本委托合同自动解除，双方可续签委托合同。即该协议已终止。2018年11月2日至今被答辩人没有和答辩人签订任何协议，故被答辩人没有任何要求支付租金的法律依据。根据（2012）洛龙民初字第353号民事判决书，类似的商业卖场“红星美凯龙”的判决内容可以看出，红星美凯龙确实实际占用了该案原告的房产，原告要求支付占用期间的租金，法院认为其要求正当，合乎情理，但因原告未提供租金损失方面的计算标准及租金损失数额方面的证据，故法院对其该项诉讼请求不予支持。被答辩人作为本案原告对其主张租金应提供相应的证据予以支持，没有证据支持应承担不利的法律后果。综上所述：被答辩人煽动、组织、参与阻挠居然之家（开元店）经营，不服从答辩人统一经营管理的行为已严重影响了居然之家（开元店）的正常经营和稳定，已构成违约。被答辩人不停止参与阻挠居然之家（开元店）经营、不与答辩人签订委托经营合同，答辩人有权不支付租金。被答辩人没有证据支持其租金诉求也应承担不利的法律后果，故应驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司辩称：我公司与原告不存在合同关系。根据合同相对性原则，我方不应承担任何责任。被告洛阳开元市场开发有限公司辩称：我公司与原告签订的是商品房买卖合同已履行完毕，开发公司已向原告交付了房屋，收取了购房款，对本案不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合双方提交的证据、当事人陈述和庭审调查的情况，本院认定如下事实：2013年8月29日，原告冯利霞与被告洛阳开元市场开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，原告购买了“洛阳时尚淘宝广场”（暂定名）2层22号商铺一套，建筑面积为44.86平方米。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定：“为了维护××更多的利益，××在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须与出卖方签订《经营管理公约》，××必须服从××或××委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，××自愿同意将所购商铺无偿交给出卖方安排经营、使用，直至××同意服从××经营管理”。同时合同约定了其他条款。2017年4月9日，原告（××）冯利霞与被告（××）洛阳开元市场开发有限公司又签订了《商品房预售合同》补充协议一份，约定：“原《商品房预售合同》中××已交首付款人民币247310元，还欠××房款人民币230000元，××同意××以2013年与洛阳（开元）商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》中约定的租金抵扣所欠房款，第四年租金人民币56523元、第五年租金56523元，该租金逐年直接抵扣××所欠××房款，××向××出具第四、第五年返租抵扣所欠房款的正规购房款收据，抵扣房款以后，按××购房款收据统计剩余购房款等；与××关联公司洛阳开元商业管理有限公司继续履行《商铺委托经营管理协议》，所以2018年11月1日前××商铺使用权尚属××关联公司，2018年11月1日后续签8年《商铺委托租赁合同》等事由，按商场经营实际情况，双方协商待定”等内容。2013年8月27日，原告（乙方）冯利霞与被告（甲方）洛阳开元商业管理有限公司签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：乙方自愿将涉案商铺委托甲方代为租赁和统一经营管理，委托经营管理年限为五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。五年期满后，乙方应当按照甲方确定的市场指导价自行招商，或与甲方协商一致续签《委托经营管理协议》，或用于自营，但均要服从开元精品服饰广场的市场统一定位和管理规章制度。自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用。第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为人民币56523.6元，合计人民币113047.2元。乙方自行负担获得租金收入所产生的相关税费。委托期间，甲方可根据市场行情调整商铺的实际租赁租金水平及经营范围，乙方不得干涉。委托租赁期间，甲方因经营管理需要可对乙方商铺使用功能及格局进行适度调整等。协议最后一条约定，本协议作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》不可分割的一部分，在双方签署《商品房买卖合同》的同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。2016年9月22日，被告洛阳开元市场开发有限公司出具《授权书》，将其开发的“洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北”的43000平方米的商业用房授权给被告洛阳开元商业管理有限公司使用，用于开办居然之家商业卖场，授权期限为本授权盖章之日起至2026年12月31日止。后被告洛阳开元商业管理有限公司于2017年1月5日委托被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司统一对外招商、经营管理，被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司于2017年4月29日将商场整体开业。以上《委托经营管理协议》于2018年11月1日到期后，因商铺租金价格问题原告与被告洛阳开元商业管理有限公司未能达成一致意见，双方至今未能续签《委托经营管理协议》。现原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告认可涉案商铺在签合同时就已经实际交付使用了，租赁期内的租金被告已经付清。同时原告明确第三项诉求中的被告是指实际占有人洛阳开元居然之家家居建材有限公司。本院认为：从原告提交的《商品房预售合同》及其附件四合同补充协议、《商品房预售合同》补充协议、《委托经营管理协议》等证据可以看出，原告购买的涉案商铺，属于产权式商铺，而所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。原告虽然拥有商铺的所有权，但根据合同约定和相关法律规定，即××必须服从商业卖场管理者的统一管理，在行使所有权时不能损害其他业主的合法权益。被告洛阳开元商业管理有限公司在《委托经营管理协议》到期后，由于产权式商铺经营的特殊性，继续授权被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司统一对外招商经营，并不构成侵权。根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告的第一项诉求要求被告洛阳开元商业管理有限公司支付《委托经营管理协议》到期后继续占有使用商铺期间租金的主张，双方虽未续签合同，但商铺一直由该被告经营管理，原告的该项诉讼请求，本院认为，其理由正当，合乎情理，但因原告提交的租金损失的计算标准和租金损失数额方面的证据，不足以支持其该项主张，故本院不予支持，原告可待补充证据后就该项损失另行诉讼主张。对原告的第二项诉讼请求，即要求被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司、被告洛阳开元市场开发有限公司承担连带责任的主张，因被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司与被告洛阳开元商业管理有限公司有合同关系，与原告无合同关系；被告洛阳开元市场开发有限公司与原告亦无直接合同约定须承担连带责任，故原告该项诉求无依据，不应予以支持。对原告的第三项诉讼请求要求原告商铺的实际占有人被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司与原告商议签订长期租赁合同的主张，因违反了《中华人民共和国合同法》规定的自愿原则，故本院不予支持。被告洛阳开元商业管理有限公司的其他辩驳，因理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告冯利霞的诉讼请求。本案受理费887元，减半收取计443.5元，由原告冯利霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇一九年十二月十九日书记员  李金鸽