广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5036号 上诉人（原审被告）：柳州某置业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市。 法定代表人：洪某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：户逢春，广西佑成律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：曾某，男，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 上诉人柳州某置业有限公司（以下简称某公司）因与上诉人曾某商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初2815号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托诉讼代理人罗政、户逢春，上诉人曾某的委托诉讼代理人周超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人某公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判为某公司向曾某支付违约金13353.25元（785544元×1.95?×72天+87000元×1.95?×137天）；二、本案的诉讼费及相关费用由曾某承担。 事实与理由：本案《商品房买卖合同》所约定的逾期交房违约金计算标准5?明显过高，某公司主张降低违约金计算标准合法有据，原审法院对此不予支持显然有误，应予纠正，理由如下：1.某公司已向原审法院提供了评估机构的评估结论和政府部门的房屋征收补偿方案，均证实与涉案商品房同地段同类房屋的市场租金标准和政府部门规定的安置过渡费标准均远远低于《商品房买卖合同》约定的违约金标准5?，且前后相差近五倍之多，可见5?的违约金标准已明显超过了给曾某造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于某公司请求降低违约金计算标准的主张，法院应予支持。2.虽然曾某在原审中主张其实际损失不止租金损失，但其却并未提交任何证据证明存在其他实际损失，因此某公司请求按照市场租金标准上浮30%作为违约金标准，已完全能够覆盖曾某的实际损失，法院对此应予支持。3.虽然《商品房买卖合同》第七条约定的曾某逾期付款违约金计算标准与第八条约定的某公司逾期交房违约金标准相同，但实际上购房者存在逾期付款情形的，某公司从未向其主张违约责任。由于合同第七条并未实际使用，原审法院不应以此认定实际支付的逾期交房违约金标准。 针对某公司的上诉，曾某辩称，违约金的计算标准根据双方签订的商品房买卖合同约定,按照已付房款的每日万分之五计算并无不当，一审判决正确，请求驳回某公司的上诉请求。 上诉人曾某上诉请求：一、变更一审判决第一项为某公司向曾某支付自2018年10月1日至2019年2月15日期间的逾期交付房屋违约金53410.68元（779718元×5?×137天）；二、变更一审判决第二项为某公司向曾某支付自2018年10月1日至2019年3月8日期间的逾期交付车位违约金6873元（87000元×5?×158天）；三、判决某公司承担本案一审、二审诉讼费用。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“本案房屋交付时间为验收合格时间即2018年12月13日……逾期交房天数为72天”，属于认定事实错误。某公司作为专业从事房屋买卖的房地产公司，在尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的情况下，于2018年9月30日发出公示通知曾某可在正式交房前提前检验房屋质量、预拿钥匙，目的是为了欺骗曾某，逃避自己的违约责任。上述通知发出时，涉案房屋不符合正式交房的条件，且曾某领取钥匙的行为不能视为实际接收了房屋。正式交房的时间应当按照双方签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第二条“房屋的交接”的约定，在某公司取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向曾某发出房产交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知来进行认定。本案中，某公司在取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，直至2019年2月15日才在《柳州晚报》上刊登交房公告，故本案房屋交付时间为2019年2月15日。另外，本案涉案车位位于3#楼负一层，某公司在《柳州晚报》刊登《公告》通知包括曾某在内的1#楼及地下室、3#楼及地下室、6号楼、7号楼业主于2019年3月2日办理相关交房手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于交房的约定，交房通知书自登报之日起3日内视为送达，买受人应于接到出卖人报纸刊登交房通知五天内亲自或指定委托人持公证委托书及相关文件前往出卖人指定地点办理房产交接手续，曾某并未在前述约定的期限内于2019年3月8日前办理房产交接手续(曾某直至一审开庭前尚未领取车位地锁钥匙），视为某公司已于2019年3月8日将车位交付给曾某。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年10月1日前，某公司实际交付车位时间为2019年3月8日，逾期交付车位天数为158天。 二、一审判决适用法律错误。一审法院对于房屋交付时间的认定，适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，属于适用法律错误。上述规定系建筑工程的法定交付条件，也即最低交付条件，并非本案的房屋交付时间的认定条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条中明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，上述内容并未违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。结合本案事实，某公司在取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后于2019年2月15日在《柳州晚报》上刊登交房公告，在此之前，某公司从未书面通知曾某办理正式交房事宜，也从未向曾某提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等合同约定的证明文件，亦未签署房屋交接单。故，某公司实际交房时间为2019年2月15日，逾期交房天数为137天。 针对曾某的上诉，某公司辩称，一审判决对于房屋的交付时间的认定正确，适用法律正确，请求二审驳回上诉人曾某的上诉请求。 曾某向一审法院起诉请求：1.某公司向曾某支付自2018年10月1日至2019年2月15日期间的逾期交付房屋违约金59370.18元；2.某公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，2016年11月28日，曾某（买受人）与某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：曾某向某公司购买位于柳州市房屋一套，建筑面积为103.72平方米，其中套内建筑面积为81.45平方米，按套内建筑面积每平方米9572.97元计算，房屋总价款为779718元。2017年6月28日，曾某（买受人）与某公司（出卖人）又签订《商品房买卖合同》一份，约定：曾某向某公司购买位于柳州市车位，其中套内建筑面积为12.24平方米，总价款为87000元。上述两份《商品房买卖合同》第七条均约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”第八条均约定：“出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.异常社会现象、不可预见异常自然灾害、重大技术问题及买受人未按时付款或申请变更而导致延误的；3.因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令、规范性文件等实施导致工期、开发进度、验收等受到影响，或其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。”第九条均约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”上述两份《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。上述两份《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第二条第（1）款均约定，出卖人取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向买受人发出房产或车位交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知；买受人应于接到出卖人的电话通知或报纸刊登交房通知五天内亲自或指定委托人持公证委托书及相关文件前往出卖人指定地点办理房产交接手续；在非出卖人原因而买受人未能及时收到交房通知的情况下，交房通知书或车位交付通知书自登报之日起3日内视为送达。上述合同签订后，曾某依约付清购房款及车位款，并于2019年9月30日领取了房屋钥匙。庭审后，某公司陈述负一层车位及负二层已出售车位均安装了地锁；双方均认可曾某所购车位位于3#楼负一层，曾某于2019年7月19日领取车位地锁钥匙。 2019年2月15日，某公司在《柳州晚报》刊登《公告》，通知5#楼及地下室业主于2019年2月15日继续办理相关交房手续，已办理过相关手续的可不再到现场办理。2019年3月2日，某公司在《柳州晚报》刊登《公告》，通知3#楼及地下室业主于2019年3月2日继续办理相关交房手续，已办理过相关手续的可不再到现场办理。 另查明，5#楼及地下室工程的《竣工验收备案表》载明该工程的开工日期为2016年7月19日，竣工验收日期为2018年12月6日。2018年12月13日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位分别在《竣工验收备案表》上盖章。2018年12月29日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。3#楼及地下室工程的《竣工验收备案表》载明该工程的开工日期为2016年7月19日，竣工验收日期为2019年2月15日。2019年2月18日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位分别在《竣工验收备案表》上盖章。2019年2月28日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 又查明，某公司委托广西房地产土地评估咨询有限公司对与涉案房屋（车位）相同户型房屋（车位）2018年10月-2019年2月期间的市场租金进行评估，2019年3月12日，广西房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产租金咨询报告》，估价结果为：2018年10月至2019年2月期间被评估房屋市场租金为2250元/月，市场租金单价为21.97元/㎡/月，租金内涵为：设定房屋内部达到基本使用条件下（水电设施安装入户、室内简单装修、家具）的净租金；被评估车位市场租金为300元/月，租金内涵为：包含车位租赁期间产生的物业管理费用。 一审法院审理认为，曾某、某公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 首先，关于房屋交付时间的认定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。根据《竣工验收备案表》显示，涉案房屋所在的5#楼于2018年12月6日竣工验收，五方单位于2018年12月13日在“竣工验收意见”处签署“合格”意见并盖章；涉案车位所在的3#楼及地下室工程于2019年2月15日竣工验收，五方单位于2019年2月18日在“竣工验收意见”处签署“合格”意见并盖章。故该院采信某公司的主张，认定涉案房屋于2018年12月13日验收合格，涉案车位于2019年2月18日验收合格，达到法定交付的条件。某公司主张曾某于2018年9月30日领取房屋钥匙，曾某无异议，视为曾某实际接收了房屋。因领取钥匙时房屋尚未验收合格，不具备法定交房条件，故该院认定本案房屋的交付时间为验收合格时间即2018年12月13日。本案关于房屋的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年10月1日前，某公司实际交付房屋时间为2018年12月13日，逾期交付房屋天数为72天。曾某主张涉案房屋的逾期交付期限计算至2019年2月15日，不符合实际情况，该院对曾某诉请超出天数不予支持。曾某于2019年7月19日领取车位地锁钥匙，其主张涉案车位逾期交付期限计算至2019年2月15日，未超出《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第（1）款约定的交付期限，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，该院予以准许。本案关于车位的《商品房买卖合同》约定的交付车位时间为2018年10月1日前，逾期交付车位天数为137天。 其次，关于违约金计算标准。本案中，某公司逾期交付房屋72天，逾期交付车位137天，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方存有分歧，曾某认为应按照《商品房买卖合同》的约定即已付房价款每日5?计算；某公司认为《商品房买卖合同》中违约金计算标准约定过高，请求法院予以降低，并提供了评估机构的评估结论及政府部门的房屋征收补偿方案，拟证明同地段同类房屋及车位市场租金及政府部门规定的临时安置过渡费标准均低于本合同约定的违约金标准。对此该院认为，第一，从合同条款的效力来看，两份《商品房买卖合同》系曾某、某公司双方在平等自愿的基础上签订，某公司作为提供格式合同的一方，其基于合同可预见的利益对相关违约行为的违约金计算标准进行了明确约定，未违反法律、法规的强制性规定，曾某亦无异议，双方对违约金的约定条款合法有效；第二，从双方权利义务是否具有对等性来看，两份《商品房买卖合同》第七条中对曾某逾期付款违约金计算标准的约定，与第八条中对某公司逾期交房违约金计算标准的约定均是一致的，符合权利义务对等的原则；第三，两份《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准均为已付房价款的每日5?，未明显高于法律规定的范围，尚未达到必须进行调整的程度。综上，在双方对违约金的计算标准有明确的书面约定的情形下，从诚实信用、平等原则出发，应按照合同约定的标准计算违约金，故该院对某公司要求调整降低违约金计算标准的主张不予采纳。某公司应向曾某支付逾期交付房屋违约金28070元（779718元×5?×72天）及逾期交付车位违约金5960元（87000元×5?×137天）。曾某诉讼请求超出的部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、某公司应于本判决生效之日起十日内支付曾某逾期交付房屋违约金28070元；二、某公司应于本判决生效之日起十日内支付曾某逾期交付车位违约金5960元；三、驳回曾某的其他诉讼请求。案件受理费1284元（曾某已预交），减半收取642元，由曾某负担276元，某公司负担366元。 二审期间，上诉人某公司未提交证据，上诉人曾某提交以下证据：1.短信截图，拟证明柳州市住建委于2018年10月9日答复业主，经柳州市质安处核查，某公司承认自己对于非正式交房行为的定性为预交钥匙、提前检验房屋；2.照片《合法稳定住所住户户口迁移材料须知》及微信截图，拟证明某公司客服人员在业主微信群答复业主，办理落户手续需有竣工验收备案表，某公司逾期交房给曾某造成的损失不仅仅止于其取得五方单位验收合格的时间；3.柳州市住房和城乡建设委员会文件【柳建房字（2011）21号】，拟证明柳州市住房和城乡建设委员会规定2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：上诉人曾某在二审中提交的上述证据均系在一审举证期限届满之前形成，依法不属于新证据，上诉人某公司对证据1.2的真实性均不予认可，故本院不予认定；证据3系柳州市住建部门的管理性文件，但与本案事实无关，本院不予认定。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，某公司与曾某签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、某公司交付房屋及车位的时间如何确定的问题。 对于房屋的交付时间。本案中，双方合同第八条约定“出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。虽然，曾某于2018年9月30日领取了房屋钥匙，但此时房屋并不具备交付条件，涉案房屋直至2018年12月13日才经勘察、设计、施工、监理、建设五单位在《竣工验收备案表》中盖章验收合格，2018年12月13日涉案房屋才具备法定的交付条件。鉴于曾某已经于2018年9月30日领取了房屋钥匙，则涉案房屋的实际交付时间应当系房屋经五方单位验收合格的2018年12月13日。合同中约定的交房时间为2018年10月1日前，某公司实际交房时间为2018年12月13日，某公司逾期交房已构成违约，一审法院据此计算逾期交付房屋天数正确，本院予以维持。曾某主张涉案房屋交付期限计算至2019年2月15日无事实依据，本院不予支持。 对于车位的交付时间。一审查明，涉案车位2019年2月28日取得竣工验收备案登记，达到合同约定的交付条件。某公司于2019年3月2日在《柳州晚报》刊登《公告》，通知3#楼及地下室业主于2019年3月2日继续办理相关交房手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四中的约定，车位交付通知书自登报之日起3日内视为送达。曾某于2019年7月19日领取车位地锁钥匙，但其一审主张涉案车位逾期交付期限计算至2019年2月15日，并未违反法律规定，一审法院予以确认正确。合同中约定的车位交付时间为2018年10月1日前，某公司逾期交付车位已构成违约，一审法院根据曾某的主张计算逾期交付车位天数正确，本院予以维持。曾某上诉主张车位交付期限计算至2019年3月8日无事实依据，本院不予支持。 二、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高，是否应当调整的问题。 某公司主张双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的约定过高，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“双方约定的违约金过分高于实际造成的损失”规定的情形，应当予以适当减少。本院认为，某公司并未提交充分有效的证据证实双方约定的逾期交房违约金标准过分高于曾某实际遭受的损失；况且当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以考虑。本案的《商品房买卖合同》是由某公司预先制定的格式合同，作为从事房地产开发建设及商品房销售的专业法人主体，某公司在订立合同之前应当对逾期交房违约金的标准有一定的预先判断和考量，且合同中对于购房人逾期付款违约金计算标准的约定与逾期交房违约金计算标准的约定均是一致的，符合权利义务对等原则。现某公司主张双方约定的逾期交房违约金过高的理由不足，本院不予采纳。一审法院认定某公司应向曾某支付逾期交付房屋违约金、逾期交付车位违约金数额正确，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人某公司与上诉人曾某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费775元（上诉人柳州某置业有限公司已预交319元，上诉人曾某已预交456元），由上诉人柳州某置业有限公司负担319元，上诉人曾某负担456元。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄 昕 审 判 员 谭皓匀 二〇一九年十二月十八日 法官助理 何慎十 代书记员 谢 倩 覃宝云