广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行终4272号上诉人（原审原告）：王曦，女，1970年5月6日出生，汉族,住广州市荔湾区庆寿里14号2楼，公民身份号码440************821。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）。住所地：广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：蔡健明，该单位从化区分局副局长。委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。上诉人王曦因诉被上诉人广州市规划和自然资源局（以下简称市规资局）不履行法定职责一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初2008号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年5月31日，原从化市房地产管理局向原从化市广从天地实业开发有限公司核发《广东省从化市商品房预售许可证》（编号：从房预字第20011），载明：项目名称为新温泉山庄A幢，项目坐落为从化市良口镇米埔庙弯，土地使用权证号及用途为从国（1995）第01221000047号/商住，有效期为：2001年5月31日至2003年5月31日。2002年4月10日，王曦与原从化市广从天地实业开发有限公司签订编号为从房预契字第200608、200609号《房地产预售契约》，约定王曦向该公司购买新温泉山庄第A幢第5层02、03号房，每套面积50平方米，共100平方米。2007年5月28日，广州市萝岗区人民法院对原从化市房地产管理局作出（2005）萝法执民字第2026-2027号、（2006）萝法执公字第27、51、106、59-95号《协助执行通知书》，记载：需原从化市房管局协助执行下列事项:一、解除对下列人员名下房产的查封：其中第40项为解除王曦位于从化市*****************502、503号房的查封（第95案）；二、将上述房屋的房地产权过户给买受人广州市华熙温泉开发有限公司名下所有。2017年9月18日，王曦向原广州市从化区国土资源和规划局（系原广州市国土资源和规划委员会的派出机构）提交《商品房买卖合同预告登记申请书》，记载：王曦向原从化市广从天地实业开发有限公司购买涉案房屋，签订了预售契约，并办理了合同备案登记和银行按揭，已付清房款，现申请办理从房预契字第200608、200609号《房地产预售契约》的预告登记。2017年11月3日，原广州市从化区国土资源和规划局作出从国土规划信〔2017〕105号《广州市从化区国土资源和规划局关于新温泉山庄王曦等九人信访事项答复》，记载：……温泉山庄A幢502、503房，购房人王曦，于2002年4月10日办理了合同备案手续，于2007年6月6日被萝岗法院拍卖过户给买受人广州市华熙温泉开发有限公司，上述房产已不属于原购房人所有，不存在办理预告登记的情形。诉讼中，市规资局陈述依据广州市萝岗区人民法院作出的（2005）萝法执民字第2026-2027号、（2006）萝法执公字第27、51、106、59-95号《协助执行通知书》，涉案房屋产权应过户给买受人广州市华熙温泉开发有限公司名下，现该地块使用权已登记在广州市华熙温泉开发有限公司名下，待地上建筑完成竣工验收手续也将过户到广州市华熙温泉开发有限公司名下；因此王曦请求对其《广东省从化市商品房预售许可证》（编号：从房预字第20011）进行预告登记，客观上已不可能。另查，广州市国土资源和规划委员会现已更名为广州市规划和自然资源局。原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”本案中，广州市萝岗区人民法院于2007年5月28日向原从化市房地产管理局作出（2005）萝法执民字第2026-2027号、（2006）萝法执公字第27、51、106、59-95号《协助执行通知书》，请求原从化市房管局协助执行解除对包括涉案房屋在内的房屋的查封，并将房屋房地产权过户至广州市华熙温泉开发有限公司名下。根据上述规定，原从化市房管局负有按照法院的协助执行通知将涉案房屋过户到广州市华熙温泉开发有限公司名下的义务。现王曦请求为其就涉案房屋办理预告登记，该申请内容与上述《协助执行通知书》的要求相违背，原广州市从化区国土资源和规划局于2017年11月3日作出从国土规划信〔2017〕105号《广州市从化区国土资源和规划局关于新温泉山庄王曦等九人信访事项答复》，向王曦告知该事实，并无不当。因此，王曦请求确认市规资局不办理预告登记违法并采取补救措施为王曦办理预告登记，不予支持。关于王曦的第二项诉讼请求，王曦请求法院判决确认其购房合同与相关国有土地使用证、预售许可的关系，该请求不属于行政案件受案范围，原审法院不予调处。至于王曦与原从化市广从天地实业开发有限公司的买卖合同纠纷，应通过其他途径解决。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回王曦的诉讼请求。上诉人王曦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。一、上诉人向被上诉人申请办理预告登记涉及的是商品房预售管理的法定职责，而被上诉人的法定职责取决于涉案房屋现状是否是预售房，故涉案房屋的现状是本案首先需要认定的事实，原审判决对于涉案房屋现状未进行认定。上诉人认为，有证据证明涉案房屋未竣工、未办理房屋所有权证，因此，被上诉人至今仍具有对新温泉山庄商品房预售管理的法定职责，应当对上诉人申办的预告登记事项作出具体行政行为。二、涉案《协助执行通知书》没有要求办理预告登记的内容，而是产权过户（房产转移登记），这与上诉人申请预告登记是两个不同的行政行为，二者没有直接因果关系。原审判决认为“该预告登记申请内容与《协助执行通知书》的要求相违背”，该理由不能成立。三、原审法院没有采用适用预告登记行政行为和商品房预售管理法定职责的有关法律规定，援引《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定属适用法律错误。四、上诉人在签署《房地产预售契约》并付清房款后，发现项目违约现状，确被侵权，故向被上诉人申办预告登记。基于该预告登记，可以确认其是在广从预售证有效期内合法预购商品房的适格预购人，确认《房地产预售契约》的内容即合同交易标的的房屋是建在契约用地权上等合同事实，从而维护其合法购房所享有的权利。被上诉人不履行法定职责，原审法院支持被上诉人的做法均错误。故二审请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人市规资局二审坚持原审答辩意见，并认为原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。经审查，原审法院认定事实清楚，且有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点系被上诉人市规资局拒绝依上诉人王曦的申请为涉案《房地产预售契约》办理预告登记的合法性，本院从以下几方面进行评析：一、关于本案上诉人是否具有诉权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。本案中，根据上诉人的具体诉请，其请求登记机关为其《房地产预售契约》办理预告登记，试图通过该预告登记取得相关公示效力及对抗第三人的权利，可以认为上诉人提起本诉具备主观上的权利，即行政机关对于上诉人申请的拒绝，可能侵害上诉人自身的合法权益，因此，上诉人具有针对被诉行政不作为提起本案诉讼的原告主体资格。二、本案诉讼是否超过法定期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条的规定，公民申请行政机关履行保护其人身、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民可以向人民法院提起诉讼，且应当在行政机关履行法定职责届满之日起六个月内提出。本案中，根据相关证据材料显示，上诉人向申请办理预告登记的时间是2017年9月18日，广州市从化区国土资源和规划局向上诉人作出《关于新温泉山庄王曦等九人信访事项答复》，明示拒绝办理预告登记的时间是2017年11月3日。因此，上诉人于2018年5月2日起诉至原审法院，并未超过法定六个月的起诉期限。三、被上诉人拒绝为上诉人办理预告登记，是否具有事实及法律依据。首先，根据前述《中华人民共和国物权法》及其司法解释的相关条款，以及《房屋登记办法》第三章第四节的有关规定，申请预告登记应当基于当事人关于预告登记的约定，只有在预售人未按照约定与预购人申请预告登记的情况下，预购人才可以单方申请预告登记。本案中，涉案《房地产预售契约》由从化市广从天地实业开发公司与上诉人签订于2002年，而物权法颁布实施于2007年，即签订《房地产预售契约》时预告登记制度尚不存在，预售人与购房人之间不可能形成申办预告登记的合意或约定。因此，上诉人的涉案申请，不能满足《房屋登记办法》第七十条所规定的申报条件。其次，物权法第二十条所规定预告登记制度，其目的在于保障当事人将来实现物权，使已登记的不动产物权变动请求权经过公示而具备对抗第三人的效力。因此，在涉案预售商品房已于2007年经由人民法院裁定过户给买受人广州市华熙温泉开发有限公司、不动产物权已经发生转移的情况下，上诉人不可能因2017年申办预告登记、追溯性获得对此前已经发生转移的不动产物权的保全效力。被上诉人对明显不符合办理条件、且与生效法律文书相互冲突的预告登记申请不予办理，具有事实根据与法律依据，不存在不履行法定职责的问题。综上所述，原审法院处理正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人王曦负担。本判决为终审判决。审判长 朱 琳审判员 王 荣审判员 闵天挺二〇一九年十二月十日书记员 罗子晴