河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7509号原告韩梦茹，女，汉族，1994年7月15日出生，住南阳市。委托代理人鲁东旭，河南宛龙律师事务所律师，一般代理。委托代理人刘阳，河南宛龙律师事务所律师，一般代理。被告白桂芬，女，汉族，1962年7月30日出生，住南阳市宛城区。委托代理人吴付才，河南鼎新律师事务所律师，特别代理。第三人刘利军，男，汉族，1972年2月3日出生，住河南省禹州市。委托代理人樊显坤，河南国敏律师事务所律师，特别代理。原告韩梦茹与被告白桂芬及第三人刘利军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告韩梦茹及其代理人鲁东旭、刘阳，被告白桂芬及其代理人吴付才，第三人刘利军代理人樊显坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩梦茹诉称，2018年4月21日，第三人刘利军的代理人与徐向峰签订《房屋买卖合同》，第三人刘利军将其所有的位于南阳市独都国际××楼××单元××室大道璟都国际l号楼2单元2层204室的房屋出售给原告，原告按合同约定支付了购房款，第三人刘利军将房屋钥匙交给了原告，原告随即组织装修。2018年6月23日，房屋装修完毕，原告入住该房屋。2019年6月20日，原告与河南启元置业有限公司的员工一起到南阳市房管局办理更名手续时，得知该房屋已被南阳市宛城区人民法院查封。原告向南阳市宛城区人民法院提出执行异议，南阳市宛城区人民法院裁定驳回原告的异议申请。原告与第三人刘利军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且已按照合同约定支付购房款，并非因原告自身原因未办理过户登记，原告的权利足以排除执行。请求：1、请求人民法院依法判令不得执行位于南阳市独都国际××楼××单元××室大道璟都国际l号楼2单元2层204室的房屋，并解除对该房屋的查封；2、确认位于南阳市独都国际××楼××单元××室大道璟都国际1号楼2单元2层204室的房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。被告白桂芬辩称，1、原告与徐向峰签订的属于无效合同，房地产管理法第三十八条，合同法第五十二条未取得产权证的房屋不允许买卖，被告明知该房屋未取得产权证进行买卖，并且未将房款交给房屋的实际所有权人刘利军，不符合最高法相关规定。为签订合法有效的书面合同，未交付房款，因此不能支持。2、本案诉讼涉嫌刑事犯罪，罪名有：伪造公文证件印章罪，虚假诉讼罪，请法庭依法追究伪造证据罪的法律责任，并进行追究。第三人刘利军辩称，该房产已经在房管部门进行了备案，因为开发商的原因导致房产证没有办，买卖双方均没有过错。房地产管理法第三十八条，属于行政管理的规定，而不是法律强制性禁止性规定，因此买卖合同是有效的，原告的主张符合法律规定。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：1、原告身份证复印件一份；2、南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7880号之一民事裁定书一份。证明目的：1、证明原告身份。2、原告提出执行异议申请，南阳市宛城区人民法院驳回了原告的异议请求，引起本案诉讼。第二组：1、《商品房买卖合同》一份；2、南阳市宛都公证处公证书复印件一份；3、《房屋买卖合同》一份。4、2018年4月13日出具的委托书委托内容证明。证明目的：1、《商品房买卖合同》已在不动产登记部门备案；2、原告与被告刘利军在2018年4月21日即人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。3、对2018年4月13日出具的委托书委托内容再一次确认，并且写明徐向峰在文书上签字是刘利军认可的，并且签订委托时拍照证明是本人书写。第三组：1、南阳市璟都物业服务有限公司证明一份；2、南阳市璟都物业服务有限公司收款收据16张；3、南阳华润燃气有限公司燃气费用清单一份；4、户口本复印件2张；5、结婚证一份；证明目的：1、原告在2018年4月21日即人民法院查封之前已合法占有该不动产。2、原告代刘利军补交2018年4月21日前物业费、水电费的事实。第四组：1、银行交易明细一份；2、河南启元置业有限公司收款收据四份；3、收条一份；证明目的：1、原告已按照合同约定支付全部购房款；2、原告已于2018年8月15日即人民法院查封前向开发商河南启元置业有限公司交纳更名费，开始办理涉案房屋的更名手续，并非因原告自身原因未办理过户登记。第五组：1、开票日期为2018年10月24日的河南省增值税普通发票一份；2、南阳市房地产市场管理处公告及清单一份。证明目的：原告在人民法院查封前已开始办理涉案房屋的更名手续，并非因原告自身原因未办理过户登记。被告白桂芬对原告所举证据的质证意见如下：对第一组真实性无异议。对第二组第一份合同真实性无异议，但该合同仅证实刘利军为房屋所有权人，但并未取得房屋产权证，对1526号公证书，该公证书是一个虚假的公文，存在伪造公文证件印证罪的嫌疑，经查证，公证处并未出具该份文书；对第二组第三份合同，认为此合同虚假不实，属于无效合同，违反了法律相关规定，双方恶意串通，以低于市场价的价格进行交易，损害了白桂芬的利益。对第三组，缴纳的费用无异议，但不能证实原告方对该房屋具有合法的占有权；对委托证明，根据我方调查，这是刘利军、雷今揽等的恶意犯规。对第四组，银行的交易流水真实性无异议，但不能证实已将房款交付刘利军。对第五组，增值发票真实性无异议。第三人刘利军的委托代理人对原告所举证据的质证意见如下：对第一组无异议。对第二组无异议。对第三组收费票据无异议；物业公司证明无异议；对银行明细无异议，当时的钱转给王金花的原因是网签合同是在王金花处；燃气费用无异议；户口本结婚证无异议；房地产管理处公告无异议；增值税发票无异议。对委托证明，这是上次庭审时徐向峰带来的，字迹是刘利军的字迹。被告白桂芬向本院提供证据如下：证据一，关于核实宛都公证处1526号公证书是虚假文书的证明，证明目的：证明1526号公证书是虚假文书。证据二，电话录音一份。证明：1、徐向峰向法庭，无论是上次听证所做的证言和这次法庭询问当中陈述的内容，存在虚假。2、刘利军在买卖房屋这个事情中，并没有得到一分钱房款。其中，徐向峰拿到了房款四万元，其他房款由王某花得到，而刘利军并未拿到一分钱。原告韩梦茹对被告白桂芬举证质证意见如下：对证据一，根据法律规定，证据应当举证期间内提出，我们需要核实。公证书是刘利军与徐向峰双方公证的，作为原告对于公证书真假我们是不清楚的。公证书委托人受托人刘利军和徐向峰均认可公证内容，公证书公证仅仅是起见证作用，即便不用经过公证，双方均认可公证内容，其真假不影响本案审理，与本案没有任何关系。对证据二，对电话录音的真实性无异议。不能证明是徐向峰和白桂芬的通话录音。其次对证明目的也有异议。原告已经支付了全部房款，被告刘利军也认可。第三人刘利军的委托代理人对被告白桂芬举证质证意见如下：对证据一，我听刘利军说过他去公证了，具体情况我不了解。对证据二，1、与本案无关联性，本案是执行异议之诉，不是债权债务纠纷。2、真实性有异议。3、房屋买卖属于物权纠纷，刘利军和白桂芬之间是债权纠纷，物权是优先于债权的。徐向峰也否认不了房屋买卖的事实。徐向峰只是一个案外人，他的说法不能影响本案的定性，刘利军的房款如何使用，让谁来收房款是刘利军的权利，如果别人觉得房屋买卖是虚构的，可以去公安上控告。第三人刘利军未向本院提供证据。法庭出示2019年11月14日本院对徐向峰所做的询问笔录一份。原告韩梦茹发表质证意见为：一、徐向峰陈述公证的经过，原告不清楚。二、卖房子的时候，雷今揽和徐向峰向原告出示了公证书，原告有理由相信公证书是真实的。三、假设即便公证书是不真实，但委托书是真实的，被告刘利军要将房子卖给原告也是真实的。房屋买卖合同真实有效。且公证书仅起到了见证的作用，公证书是否真实，并不影响本案房屋买卖的成立。且从笔录中可以看出原告已经将购房款支付完毕。被告白桂芬发表质证意见为：徐向峰的询问笔录陈述的内容不属实，一、关于公证书和委托书及七月二十一日写的证明与上次听证时徐向峰当庭作证不符合，二、徐向峰称他把公证书交给雷今揽与刚才韩梦茹所陈述情况不符。韩称：徐向峰和雷今揽一起让她看的公证书。三、他说不认识王某花不属实，因为王某花是雷今揽的兄弟媳妇，他和雷今揽是同居关系，他和王某花非常熟悉。四、徐向峰说韩梦茹拿现金付的全款不属实。是POS机转账，最后一笔付的现金。五、徐向峰在卖房当中，得到了四万元的现金。总体上来说，刘利军并未得到房款。第三人刘利军的委托代理人发表质证意见为：一、询问笔录真实性无异议。二、最近刘利军联系不上，我也无法落实前期的买房过程。三、但是卖房子这个事情是他真实意思的表示。刘利军让钱给谁怎么消费是他自己的事，和其他人没有任何关系。本院对原、被告双方无异议的证据的真实性予以认可，对双方证明观点有异议的部分，在评析部分予以综合认证。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：本院在审理白桂芬诉刘利军、雷今揽民间借贷纠纷一案中，白桂芬于2018年11月29日向本院提出保全申请，请求依法查封该案被告刘利军、雷今揽价值1,850,000元的财产，并由中国大地财产股份保险有限公司提供担保。本院于2018年11月29日作出（2018）豫1302民初7880号民事裁定书，查封了刘利军所有的位于南阳市独都国际××楼××单元××室大道璟都国际1号楼2单元2层204室的房产。房产查封后，韩梦茹向本院提出执行异议，认为该房产异议人已经支付全款购买房产，并实际占有入住，宛城区人民法院查封该房产错误，应当解除查封。2019年8月19日，本院（2018）豫1302民初7880号之一民事裁定书，裁定驳回韩梦茹的异议请求。又查明，2015年4月1日，第三人刘利军购买了位于南阳市宛城区××大道东侧××楼××单元××室××房屋××套，建筑面积148.75平方米，总价款422,458元。该房产合同备案号为15841673。2018年4月21日，以徐向峰为甲方，原告韩梦茹为乙方，签订房屋买卖合同，合同约定：“一、乙方同意购买甲方拥有的璟都国际1号楼2单元2层204室，建筑面积148平方米，已网签，包更名（更名费用由甲方支付）。二、交易价格为：总价人民币700,000元整（大写柒拾万元整）。三、乙方首付款人民币陆拾万元整给甲方，剩余房款于甲方将房屋更名到乙方名下后付清，剩余房款人民币100,000元整（大写壹拾万元整）。四、乙方逾期付款的违约责任……”。双方均签字按指印确认。合同签订当日，原告韩梦茹的丈夫李根分两笔通过工商银行借记卡向徐向峰指定的王＊花账户转款共600,000元。同日，该户以刘利军名义向南阳市璟都物业服务有限公司交纳璟都国际1号楼2单元2层204室房屋自2015年5月1日起至2018年7月31日止的物业费6,551元、能源公摊费1,786元、城市垃圾中转费195元，交纳空调费467元、水费100元、电费200元、出入许可证费用30元、施工许可证费用20元、装修垃圾清费916元、装修保证金3,000元、其它费用1,733元。房屋装修完毕后，韩梦茹搬家入住，韩梦茹提交的收款收据显示2018年7月6日该户向南阳市璟都物业服务有限公司交纳电费300元，费用区间为2018年7月6日至2018年8月5日（客户名称为刘利军）、补水电卡30元，此后截止2019年4月30日该户仍一直以刘利军名义交纳各项费用。2019年6月24日，该户交费客户名称变更为韩梦茹。韩梦茹提交的南阳华润燃气有限公司缴费明细单显示璟都国际1号楼2单元204室用户名称为李霞（李霞与韩梦茹系婆媳关系），费用年月显示2018年8月至2019年6月。2018年8月15日，徐向峰、韩梦茹到璟都国际售房部办理更名手续，当日河南启元置业有限公司将璟都国际1号楼2单元2层204室32,991元费用、房款15,207元、大修基金11,528元、契税16,898元收据交款人姓名均登记为韩梦茹。2018年8月16日，韩梦茹将剩余房款60,000元现金交给徐向峰指定的收款人雷今揽，由雷今揽出具收条：“今收到现金陆万元整，徐向峰2018.8.16，房款已付清”，后雷今揽将60,000元交给徐向峰。2018年10月24日，南阳璟都国际1-2-204房交纳税款20,117.05元，并出具了相应的河南增值税普通发票，票据显示购买方名称韩梦茹。另查明，徐向峰与韩梦茹买卖房屋时，徐向峰向韩梦茹一方提供了刘利军公证委托书一份，委托书内容为：“因我有事不能亲自到场，现委托徐向峰全权办理位于南阳市宛城区独都国际××楼××单元××室大道东侧1号楼2单元2层204室（合同备案号15841673）房地产的相关手续变更、网签合同撤销等事宜，凡受托人徐向峰在上述相关文件上的签字，我均予以认可。委托期限：至此事办理完毕为止。委托人：刘利军二O一八年四月十三日”。上述公证书记载公证机关为河南省南阳市宛都公证处，公证员王某，公证文号（2018）宛市证民字第1526号。本次庭审前，白桂芬的委托代理人向河南省南阳市宛都公证处递交《律师事务所调查专用证明》查询上述公证书相关信息，2019年10月15日，河南省南阳市宛都公证处做出《关于核实（2018）宛市证民字第1526号公证书的回复》，回复内容为：“河南鼎新律师事务所：你所于2019年10月12日出具《律师事务所调查专用证明》，申请我处协助调查（2018）宛市证民字第1526号公证书档案材料。经核查，你所提供的（2018）宛市证民字第1526号公证书与我处档案中记载的信息不符。因此该公证书不是我处出具的文书。河南省南阳市宛都公证处2019年10月15日”。在执行异议审查阶段，徐向峰向法庭提交证明一份，内容为：“南阳市独都国际××楼××单元××室大道东侧景（璟）都国际1号楼2单元2楼204室的房子一套（合同备案号15841673）购房手续签在我刘利军名下。2018年4月我委托徐向峰全权办理房产出让，网签合同撤销等相关登记变更手续，委托徐向峰出售房产并授权代为收取购房人韩梦茹支付的房款均属实。凡受托人徐向峰在上述售房相关文件上的签字，我本人全部认可。该房是经我本人同意出售给韩梦茹的，本人与韩梦茹之间已经房、款两清，互无纠葛。证明人：刘利军2019年7月21日”，并同时提交了刘利军书写证明过程中拍摄的照片一张。2018年12月31日，南阳市房地产市场管理处在网上发布“河南启元置业有限公司璟都国际商品房买卖合同备案信息注销的公告”，内容为“依据南阳市房产管理局《关于规范商品房合同备案信息注销的规定》【宛房（2012）77号】之规定及南阳高新区处置非法集资工作领导小组办公室《关于河南启元置业有限公司璟都国际项目相关问题函》所涉及的内容，下列商品房（备案）合同信息符合合同备案信息注销条件，现予以公告，公告期七天。如无异议，公告期满后，我处将予以合同信息注销。商品房买卖合同解除后所退房源，根据开发企业如实申报，经高新区驻启元公司工作组及高新区“处非办”审核的名单，由我处负责监督核准，签订到已认购的真实购房人名下”，河南启元置业有限公司璟都国际商品房买卖合同备案信息注销名单，第一栏“房号1-2-204商品房合同面积148.75拟注销网签姓名刘利军网签合同号15841673已认购业主姓名韩梦茹”。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：（一）关于异议人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2018年4月21日，徐向峰以刘利军委托人身份与韩梦茹签订房屋买卖合同，双方约定房屋价款700,000元整，合同签订当日，韩梦茹丈夫李根即向徐向峰指定的王＊花账户转款600,000元，双方并于当日在南阳市璟都物业服务有限公司办理了欠款结清手续；2018年8月15日双方办理更名手续；2018年10月24日，河南启元置业有限公司向韩梦茹开具了争议房产的不动产增值税普通发票。由此可以确认韩梦茹的购房、更名等行为均早于争议房产的查封时间即2018年11月29日。对于受委托人徐向峰向韩梦茹提供的公证委托手续，经核实与公证处档案中记载的信息不符，对该公证书不予采信，但刘利军本人对委托徐向峰售房及收款的事实并无异议，韩梦茹作为买受人在签订房屋买卖合同时并无过错，该房屋买卖合同合法有效。本案符合异议人韩梦茹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。（二）韩梦茹是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产？案件审理过程中，韩梦茹向本院提交了其入住之后至法院查封之前缴纳水电燃气费等的部分凭证，上述证据足以证实韩梦茹在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）韩梦茹是否已支付全部价款？庭审中韩梦茹提交了其在房屋买卖合同签订当日向出售人指定账户转账售房款600,000元的银行转账凭证、支付尾款60,000元的收款凭证、向河南启元置业有限公司支付款项的相关凭证，刘利军本人对与韩梦茹之间已经房款两清也予以认可，韩梦茹已按合同约定支付了全部价款。（四）是否因买受人韩梦茹自身原因未办理过户登记？韩梦茹在购买房屋后、法院查封之前，已在河南启元置业有限公司办理了房屋更名手续，下余手续的办理需在房地产公司的主导下才能完成，对于买受人个体来讲，如要求其在较短时间内即能够完成相关手续的办理则过于严苛，也与常理不符，因此，韩梦茹未办理过户登记应非因其个人原因所致。综上，买受人韩梦茹对登记在被执行人刘利军名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对韩梦茹的异议请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于南阳市独山大道璟都国际1号楼2单元2层204室的房产一套（网签合同号15841673）。案件受理费10,800元，由被告白桂芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  袁延飞人民陪审员  侯保科二〇一九年十二月十二日书 记 员  王冬丽