昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初5934号 原告：张娜恩，女，佤族。 委托诉讼代理人：业永坤、许志香，浩然法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：余云雪，男，汉族。 委托诉讼代理人：周彦雄，云南海泰廌合律师事务所律师，特别授权代理。 被告：崔迎迎，男，汉族。 委托诉讼代理人：徐斌，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南中搜房地产经纪有限公司。 法定代表人：洪子文。 委托诉讼代理人：李开甫，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告张娜恩与被告余云雪、崔迎迎，云南中搜房地产经纪有限公司（以下简称中搜房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告张娜恩及其委托诉讼代理人业永坤，被告余云雪及其委托诉讼代理人周彦雄，被告崔迎迎及其委托诉讼代理人徐斌，被告中搜房经纪公司的委托诉讼代理人李开甫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张娜恩向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决确认三被告于2017年9月22日签订的《房屋买卖经纪合同》无效；2、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：原告于2015年4月1日，按揭购买了颐明园（西区）65.73平方米住房一套。2017年9月22日，被其子即被告余云雪隐瞒着原告将该房屋伙同三被告以462000元卖给第三被告，并隐瞒原告签订了《房屋买卖经纪合同》，收取第二被告购房款400000元。整个过程三被告一直隐瞒原告买卖房屋的事实，特别是第一被告一直谎称：他是带朋友来帮我看看房子，如果租金高，就把房子租出去好还房贷。后来今年9月14日，原告的侄儿来看望原告到房子里一打听才知道，三被告恶意串通将原告的房屋进行了非法交易。并一直谎称以租房的名义，由第三人占有了原告的住房至今。综上所述，三被告恶意串通非法将原告的房屋交易，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。 被告余云雪辩称：第一、被告余云雪在销售案涉房屋时，其母亲即原告张娜恩确实不知情；第二、被告余云雪在与崔迎迎、中搜房经纪公司签署房屋买卖经纪合同时，已经明确告知被告中搜房经纪公司该房屋属于原告所有，余云雪无权处分；第三、被告余云雪、中搜房经纪公司在明知其对案涉房屋无权处分的情况下，仍以远低于市场价的价格签订了本案房屋买卖经纪合同；第四、被告崔迎迎、中搜房经纪公司存在侥幸心理期待构成表见代理，以低价取得案涉房屋。综上，三被告签订的案涉房屋买卖合同应为无效。 被告崔迎迎辩称：一、被答辩人张娜恩起诉主张的事实与客观事实不符。第一、被答辩人主张其子余云雪隐瞒自己同答辩人及被告中搜房经纪公司出卖其名下所属的即本案涉案房屋的事实与客观事实不符。客观事实是：答辩人经中搜房经纪公司推荐了涉案房屋，并与被答辩人及其子余云雪达成房屋买卖的合意。被答辩人对房屋买卖一事是知晓并同意的。虽然被答辩人没有在房屋买卖合同上签字，由其子余云雪代签，但答辩人有在签订合同当日与被答辩人的通话记录及证人可以证明被答辩人是知晓并同意此事的。第二、被答辩人主张答辩人与其子余云雪及中搜房经纪公司恶意串通将其所属房屋进行非法交易与客观事实不符。客观事实是：答辩人与被答辩人及其子余云雪为了各自的需求而选择中搜房经纪公司居间介绍来满足各自的需求。在本案房屋买卖合同中，房屋的成交价格是符合房屋交易时的市场价格的，并没有以低于市场价格进行交易。且答辩人按照约定向被答辩人及其子余云雪共支付了购房款40万元人民币，其中向被答辩人支付了19万元。答辩人按照交易时的市场价格及买卖双方达成的交易价格及时支付了购房款，并没有损害被答辩人的合法权益，而被答辩人不按合同约定履行义务，出尔反尔，违反诚实信用市场交易原则的行为，严重损害了答辩人的合法权益。二、答辩人与被答辩人及其子余云雪签订的《房屋买卖经纪合同》合法有效。第一，被答辩人请求确认2017年9月22日与答辩人签订的《房屋买卖经纪合同》无效的诉讼请求于法无据，不应得到支持。1、被答辩人对房屋买卖一事是知晓并同意的；2、被告余云雪在承诺书中承诺其取得被答辩人张娜恩的合法授权，可代表被答辩人全权处理本案涉案房屋，代为办理涉案房屋买卖所有事宜，且在被答辩人提交的其购买涉案房屋时签订的《商品房购销合同》、《担保借款合同公证书》、《前期物业服务协议》中被答辩人的签字均为被告余云雪代签。因此，答辩人有理由相信被告余云雪有权代被答辩人在《房屋买卖居间合同》中签字，被告余云雪的代签行为符合《合同法》第四十九条的规定；3、被答辩人提供证据证明其是本案涉案房屋的所有权人，其子余云雪没有处分权，请求确认合同买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，被答辩人主张应不予支持。第二、被答辩人已经过了行使撤销权的法定期限，撤销权已经消灭。被答辩人自始至终都知晓房屋买卖一事，2017年9月22日与答辩人签订房屋买卖经纪合同，完成房屋的交付之后，被答辩人一直在昆明租房居住，直到2019年4月25日，答辩人起诉被答辩人继续履行合同，配合答辩人完成房屋过户手续时，被答辩人才提起诉讼请求确认合同无效。根据合同法第55条第一项规定，被答辩人的撤销权已经消灭，应认定《房屋买卖经纪合同》有效。综上所述，答辩人认为被答辩人起诉主张的诉讼请求于法无据，不应得到支持。被答辩人主张的事实与客观事实相悖，人无信不立，业无信不兴。诚信作为个人安生立命、长足发展的重要基石，构成了个人宝贵的精神财富和价值资源。不管个人还是企业在交易及经营过程中讲诚信、守规矩，唯有如此才能立人、信人，取得长远发展。而被答辩人出尔反尔，视诚信为无物，违反诚实信用的市场交易原则，严重损害答辩人的合法权益，故请求贵院依法确认合同有效，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 被告中搜房经纪公司辩称：第一、答辩人在进行房屋买卖中介服务时，没有和任何当事人进行过串通，来损害原告的利益。原告诉称答辩人与原告之子及房屋买受方进行合谋串通，完全没有任何事实证据支持；第二、在答辩人居间的案涉房屋交易过程中，原告是知情并且同意由其儿子代为办理相关手续的，因为购房合同、房屋备案登记表、原告身份证等这些与房屋交易相关的重要证件都是原告提供的，且原告还直接收取了买受方的购房款并主动配合将房屋移交给买受方，现原告以不知情及没有授权其儿子签字为由，要求认定合同无效，于事实不符。第三、原告要求认定《房屋买卖经纪合同》无效的诉求，并不符合合同法第五十二条规定的无效的情形。本案经审理，即使认为原告的儿子属于无权代理，在当时买受方及居间方取得购房合同、房屋备案登记表、原告身份证等资料情况下，特别是经办人是原告直系亲属的情况下，足以认定对原告形成了表见代理的法律关系，故案涉的《房屋买卖经纪合同》对原告同样产生法律效力。综上，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告张娜恩提交的第二组证据的真实、关联性，本院予以认定，其合法性和证明力，本院于下文评述。2、被告余云雪提交的《房源分析》，其证明力本院不予认定。3、被告崔迎迎提交的第一组证据，系其单方制作，其真实、合法性，本院不予认定；4、被告崔迎迎提交的第二组证据，其真实性，本院予以认定，其证明力本院不予认定；5、被告崔迎迎提交的第三组证据，其真实、合法、关联性本院予认定，其证明力本院于文评述；6、被告崔迎迎提交的第四、五组证据，本院对其真实、合法、关联性及证明力予以认定。 本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：原告张娜恩于2015年4月1日与案外人云南白药置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买了云南白药置业有限公司开发建设的位于昆明市呈贡区颐明园（西区）房，房屋价格为315190元。上述商品房购销合同中原告张娜恩的签名由其儿子即被告余云雪代签。2017年，原告的儿子即被告余云雪将上述房屋挂到被告中搜房经纪公司欲对外转让，2017年9月，经中搜房经纪公司推荐，被告余云雪与被告崔迎迎经过协商，并于2017年9月22日在被告中搜房经纪公司的居间下签订了《房产买卖经纪合同》，约定：被告余云雪将上述房屋作价462000元转让给被告崔迎迎。合同对付款方式、违约责任等相关内容进行了约定。该合同卖方即产权人张娜恩的签名由余云雪代签。被告余云雪在签订合同当日即2017年9月22日向中搜房经纪公司出具《承诺书》，承诺转让上述房屋及办理解除抵押、更名过户等手续已取得房屋产权人张娜恩的合法授权，如出现问题由本人承担所有法律责任以及经济责任等。该合同签订后，被告崔迎迎即受让方按合同约定向被告余云雪支付了购房款（含定金）400000元，其中190000通过银行转账方式支付到原告张娜恩的账户，其余的210000元直接支付给被告余云雪，收款收据均由被告余云雪出具；因当时案涉房屋尚未办理产权证，双方约定购房尾款62000元，于办理产权变更登记之日支付。另查明：被告余云雪于2019年9月22日将案涉房屋及相关材料交付给崔迎迎管理、使用。2018年10月，案涉房屋取得不动产权证，产权登记在原告张娜恩名下。产权证上登记的房屋建筑面积为65.73平方米。后因张娜恩、余云雪不配合崔迎迎办理案涉房屋的产权过户手续，崔迎迎于2019年4月向本院提起诉讼，要求张娜恩、余云雪协助原告办理案涉房屋的产权过户手续。2019年9月23日，原告张娜恩以被告余云雪、崔迎迎、中搜房经纪公司恶意串通，将其个人所有的房屋进行非法交易为由，向本院提起本案诉讼，要求确认被告余云雪、崔迎迎、中搜房经纪公司于2017年9月22日签订的《房屋买卖经纪合同》无效。 综上所述，针对被告余云雪、崔迎迎、中搜房经纪公司于2017年9月22日签订的《房屋买卖经纪合同》是否合法有效的争议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案案涉房屋系由被告余云雪自愿挂到被告中搜房经纪公司对外出售的，被告崔迎迎与余云雪相互并不认识，双方在是中搜房经纪公司的居间下，经平等自愿协商后签订的《房屋买卖居间合同》，合同约定的房屋价格也不低于当时的市场价格，原告张娜恩认为被告余云雪、崔迎迎、中搜房经纪公司恶意串通、以低于市场价格将属于其个人的房屋进行非法交易，损害了其合法权益，三方签订的《房屋买卖经纪合同》应为无效的诉讼主张，未向本院提交充分有效的证据证明，本院不予支持。针对被告余云雪的行为是否构成表见代理，其代原告张娜恩签字的行为对张娜恩是否有效的争议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”首先，本案被告余云雪系原告张娜恩的儿子，双方系直系亲属关系；其次，原告张娜恩之前就案涉房屋与开发商云南白药置业有限公司签订《商品房购销合同》以及与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》上的签字均由被告余云雪代签；第三、被告余云雪在签订《房屋买卖经纪合同》时，向房屋中介机构提供了购房合同、房屋备案登记表、原告身份证复印件等必备资料；第四、被告余云雪在签订合同时，自愿向房屋中介机构即中搜房经纪公司出具《承诺书》承诺其已取得案涉房屋产权人即原告张娜恩的合法授权；第五，被告崔迎迎支付的购房款，部分（190000元）直接支付到原告张娜恩的个人账户上。上述种种情形，足以让合同相对人即被告崔迎迎和中搜房经纪公司有理由相信被告余云雪有代理权，其以被代理人张娜恩的名义与被告崔迎迎、中搜房经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》对被代理人张娜恩有效。故对原告张娜恩认为被告余云雪无权处分其个人财产，余云雪系无权代理，其与被告崔迎迎、中搜房经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》应为无效的诉讼主张，亦不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张娜恩的诉讼请求。 案件受理费减半收取计50元，由原告张娜恩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  黄云 二〇一九年十二月十二日 书记员  廖平