江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0724民初22号 原告：灌南县旭峰物业管理有限公司。住所地灌南县新安镇常州北路西侧（锦绣丽都D４段33#） 法定代表人：于美荣，总经理。 委托诉讼代理人：王从贵，公司项目经理。 委托诉讼代理人：苏冠文，江苏海西律师事务所律师。 被告：灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司。住所地灌南县新安镇军民路新气象小区北门售楼处。 法定代表人：孙锦海，总经理。 委托诉讼代理人：许洪来，公司员工。 被告：灌南顺昌房地产开发有限公司。住所地灌南县新安镇经八路西侧水岸名苑商铺1幢02室。 法定代表人：毛顺连。 两被告共同委托诉讼代理人：周莹莹，江苏灌江律师事务所律师。 原告灌南县旭峰物业管理有限公司（以下简称“旭峰物业公司”）与被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司（顺昌新安分公司）、灌南顺昌房地产开发有限公司（顺昌公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，后依法转为普通程序再次开庭进行了审理。在本院两次开庭审理时，原告旭峰物业公司的法定代表人于美荣、委托诉讼代理人王从贵、苏冠文，被告顺昌新安分公司的委托诉讼代理人许洪来，被告顺昌新安分公司和被告顺昌公司的共同委托诉讼代理人周莹莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旭峰物业公司向本院提出如下诉讼请求：请求依法判令被告顺昌新安分公司、顺昌公司1.履行前期物业合同，移交新气象家园二期业主资料和物业管理所需的全部资料；2.对照小区规划建设图纸，完善小区基础设备、设施；3.小区水泵房移交专业单位县自来水厂；4.判令两被告共同支付拖欠原告物业服务费691200元，并支付拖欠工人工资1950元；由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告旭峰物业公司系叁级资质等级物业服务企业，2016年10月15日，原告与被告顺昌新安分公司签订《物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），约定被告顺昌新安分公司委托原告为其开发的灌南县新气象家园二期进行物业管理，委托期限自2016年10月15日起至该小区业主委员会成立后止；物业管理服务费住宅类按照每平方米0.45元、非住宅类按照每平方米0.6元，物业服务费的标准调整应当按照灌南县物价局文件规定。同时，《委托合同》还约定，被告顺昌新安分公司应当负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、数据，并于合同生效起七日内移交原告，但被告至今未向原告移交上述资料。原告入驻涉案小区后，因被告顺昌新安分公司未按照规划完善小区公共厕所、照明、绿化等配套设施，且新建大楼未经主管部门验收便违规交付，导致物业开展困难并无法收缴物业管理费用。自2017年2月至2019年2月，共欠物业管理费691200元（64000㎡×0.45元/㎡/月×24个月）。根据《物业管理条例》规定以及《委托合同》第十九条第九款规定，当物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，由被告顺昌新安分公司负责催交或以其他方式偿付。故该费用应当由被告顺昌新安分公司偿付。被告顺昌公司作为被告顺昌新安分公司的总公司，应当对该债务承担连带给付责任。 被告顺昌公司、顺昌新安分公司共同辩称，原告未取得物业管理资质，所以其与我公司签订的《委托合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同；涉案小区在2009年建设前期已经有物业公司进行物业管理服务，除我公司后来承建的三栋楼外，其他物业项目均是原告从涉案小区原物业公司处接手的。原告承接涉案小区物业管理后未按照合同约定和法律、行业规定进行物业管理，存在乱收费、服务态度恶劣等行为，侵害业主利益，导致业主投诉不断，多次被媒体报道，造成恶劣的社会影响，所以业主才拒交物业管理费的；小区水泵房属于小区自来水二次增压设备，不属于自来水厂设施，无法移交；我方还主张终止合同，原告向我公司返还物业管理开支176759元。 本案原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行质证。对原、被告无异议的原告为涉案小区提供物业管理服务的事实，本院予以确认。对双方有异议的证据和事实,本院认定如下:原告旭峰物业公司提的证据1.原告公司的营业执照、《新气象家园二期物业管理中标通知书》、（2016）连港证经内字第4129号《公证书》、20170002号《物业费收取标准的备案通知书》、《新气象家园二期物业管理招标文件》、《物业管理委托合同》，被告《新气象家园二期物业管理招标文件》“三性”均无异议，本院予以确认。根据该文件显示涉案小区在2011年11月份已有64000㎡交付使用。本组其他证据被告不予认可，但上述证据均有出具单位加盖公章，符合有效证据的构成要件，本院依法予以采信。该组证据能够证明原告公司具有从事物业服务管理经营活动的相关资质，且其进入涉案小区进行物业管理活动程序合法，收费标准以符合相关规定。故对被告关于涉案《委托合同》无效的辩称，本院不予采信；2.原告所提供的年度工作计划、工作报告、问题申报、工作台账、工作制度、公告、照片等证据，被告不予认可，因该组证据均系原告单方制作，且公告内容未有明显与之对应的照片予以证明公告的对外公布行为，本院不予采信。但该组证据照片能够证明原告进行日常工作的事项，但不足以证明原告完善的尽到物业管理职责或工作不具有其他漏洞。3.《关于要求移交新气象家园（二期）竣工资料和完善公用设施的函》以及该函送达至被告顺昌新安分公司法定代表人的照片，被告虽不予认可但未能提供相反证据予以证明，对该组证据本院依法予以采信；4.工程结算单四张，被告虽辩称系原告为套取维修基金而弄虚作假，但未能提供证据予以证明。该结算单有建设单位、造价工程师、备案部分盖章，对该证据真实性，本院予以采信，但诉讼中，原告未能提供向业主公布该维修基金使用情况的证据。被告顺昌公司、顺昌新安分公司共同提交的证据1.《物业管理委托合同》原件一份及签订日期为2016年10月12日的合同复印件欲证明双方合同的实际履行日期是在2016年10月12日，但该复印件形式的合同中，除打印的格式内容外，其他需要手写签订的委托日期等重要合同内容均未签写，无法证明双方在该日达成一致意见。而委托期限为2016年10月15日的合同，能与原告提供的合同相印证，且合同内容完整，本院依法确认该合同三性，并采信双方委托合同起始期限为2016年10月15日。2.余祥芳的反映材料、限期整改的函、工作汇报材料，原告不予认可，且均系单方制作，限期整改的函无送达材料相印证，本院均不予采信；3.周在霞的申诉书、收据、灌南县物价局价格投诉调解协议书，原告认可曾收受周在霞费用且已退还，但其陈述系收取物业管理费，而其出具的单据上却又载明是过户费。庭审中，周在霞亦出庭接受了质询，对该组证据本院予以采信。上述证据相互印证，能够证明原告单位曾存在收费不规范的情形；4.证人王成家证言、新安镇镇北社区居民委员会证明、涉案小区业主的联合签名。王成家证明原告在涉案小区物业服务不到位的情形且出庭接受了质询，而社区居民委员会证明有单位公章、亦有出具人签名确认，均符合有效证据的形式要件，小区业主签名虽未能提供全部购房合同证明，但原告亦未能指出签名中具有不属于该小区的业主，故对该证据予以采信。上述证据能够印证涉案小区物业管理确有瑕疵，存在管理不规范、工作人员与业主沟通不当、服务不到位等情形。5.支付凭证、水电发票、维修款等票据，证明被告顺昌新安分公司支出物业管理费用共计176759元，上述票据有领取人签名、审核人签名、银行公章等形式要件，且上述公共用电、垃圾清理等费用在物业管理中确应产生，原告虽不认可但未能提供该费用由其公司支付的证据证明，故对上述证据本院予以采信。 根据原、被告举证、质证、本院认证情况，结合双方庭审称述，本院依法认定本案事实如下：原告旭峰物业公司系叁级资质等级物业服务企业，2016年9月30日，原告公司通过投标被确定为由被告顺昌新安分公司开发的新气象家园二期的物业管理公司，招标文件显示该小区在2011年11月份已有64000㎡交付使用。后原告与被告顺昌新安分公司司签订了《物业管理委托合同》，约定被告顺昌新安分公司委托原告为其开发的灌南县新气象家园二期进行物业管理，委托期限自2016年10月15日起至该小区业主委员会成立后止；物业管理服务费住宅类按照每平方米0.45元、非住宅类按照每平方米0.6元，物业服务费的标准调整应当按照灌南县物价局文件规定；同时，《委托合同》还约定，被告顺昌新安分公司应当负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、数据，并于合同生效起七日内移交原告，但被告顺昌新安分公司并未按照合同约定交付该材料，2018年9月27日，原告公司制作并向被告顺昌新安公司送达了《关于要求移交新气象家园（二期）竣工资料和完善公用设施的函》，诉讼过程中，被告未能提供证据证明已向原告移交上述资料。 原告入驻涉案小区后，因物业管理服务质量问题多次被该小区业主投诉至住建局、物价局、社区等单位。2018年7月18日，曾因向业主周在霞收取800元过户费而被投诉，后经灌南县物价局调解，原告将该费用退还周在霞。根据《委托》合同约定，原告提供的物业服务管理约定除应达到《连云港市物业管理服务的基本内容和要求》外，还明确约定了费用使用公开要求、群众满意率要求等事项。但诉讼过程中，原告未能提供证据证明其有按约（每6个月）公布费用的行为。而合同双方权利义务事项中载明，被告顺昌新安分公司有检查监督原告旭峰物业公司管理工作的实施及制度的执行情况的责任。庭审中被告辩称原告旭峰物业公司所提供的物业服务未达到合同约定和行业规定导致业主不满，但未能提供有效证据证明被告顺昌新安分公司在原告入驻涉案小区后两年多的时间里尽到了监督督促职责。而根据被告提交的《关于要求新气象家园二期小区物业服务管理存在问题限期整改的函》，无送达至原告的证明，且该函作出时间系本案立案前3个月内。在涉案小区进行物业管理服务期间，原告还曾于2018年4月、8月、9月四次提交工程结算单向相关部门申请物业维修基金，但诉讼中原告未能提供证据证明对该维修基金收支使用情况已向业主公布。 另查明，《委托合同》第十九条第九款约定，当物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，由被告顺昌新安分公司负责催交或以其他方式偿付；第二十二条第三款约定，对空置已售房屋的物业管理服务费由原告按照建筑面积全额向甲方（被告顺昌新安分公司）、业主收取。按照招标文件载明的交付使用面积计算两年（诉讼过程中原告先称主张的是2017年1月至2019年年初的费用，第二次开庭时又称是2017年2月至2019年2月的费用，本院以原告最后一次陈述即2017年2月至2019年2月为准），物业管理费用应为691200元（64000㎡×0.45元/㎡/月×24个月）。原告自认共从业主处收到大约30000元，两被告对业主已交纳数额不知情，但在该期间，被告顺昌新安分公司已支出公共用水、用电、垃圾清理等物业服务管理费用176759元。诉讼过程中，原告还主张被告顺昌新安分公司曾在其入驻涉案小区时要求其代为雇佣工人，费用由被告支付，原告为此花费1950元。两被告对此不予认可，原告未能提供证据证明其主张。 本院认为，本案争议焦点为一、涉案《委托合同》是否有效。二、若《委托合同》有效，被告应承担何种责任，两被告之间如何承担。三、涉案小区业主应交纳的物业管理费用如何确定。 关于争议焦点一，本院认为：原告旭峰物业公司作为取得物业服务资质的物业服务企业，其通过合法的招投标方式入驻涉案小区并与小区开发公司即被告顺昌新安分公司签订前期物业委托服务合同。该合同系双方当事人真实的意思表示、内容未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，本院对被告方合同无效的辩称不予采信，关于涉案《委托合同》的处理，诉讼中被告意见未能明确，且基于物业管理服务的特殊性，本院不在本案中一并处理，被告若欲解除合同，可另行提起诉讼。关于争议焦点二，本院认为：因涉案《委托合同》合法有效，双方当事人均应遵守。原告按照《委托合同》为涉案小区提供物业管理服务至今，故被告顺昌新安分公司作为合同相对人应当按照合同约定向原告移交业主资料等物业档案资料并应对照小区规划建设图纸，完善小区基础设备、设施。而《物业管理条例》第二十九条对建设单位的移交资料义务也做了明确规定，故对原告本项诉求，本院依法予以支持。被告顺昌新安分公司虽辩称已将该资料移交，但未能提供证据予以证明，故本院依法不予采信。而《委托合同》还对被告顺昌新安分公司的业主应交纳的物业管理费用约定了催收或代付的责任，本条款系对代偿责任的明确约定,无约定不明情形，现原告选择由被告顺昌新安分公司代偿，符合合同约定，本院依法予以支持。被告顺昌公司作为被告顺昌新安分公司的设立人，应对其分支机构即被告顺昌新安分公司的经营活动承担民事责任，故在被告顺昌新安分公司未能全额代偿涉案小区物业管理费用的时，被告顺昌新安公司应就剩余款项承担补充给付责任；关于小区水泵房移交问题，因涉案小区水泵房系小区物业为增大本小区水压以方便业主用水而建设，属于小区业主的公共财产，非属县自来水公司，故对原告要求将水泵房移交县自来水厂的诉求，本院依法不予支持；关于争议焦点三，本院认为：物业管理费系物业公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务时，物业使用人或所有人依据物业管理所应给付的费用。物业管理服务费主要应包括公共物业及配套设施的维护保养费、公用水电支出、员工工资、行政办公支出等费用，但物业管理费的收取应当与物业公司提供的服务水平相适应。本案原告虽为涉案小区提供物业服务，但物业管理存在众多问题，以致物业费难以收取。被告顺昌新安分公司在原告实施物业管理的两年的时间里，也未能尽到完善的监督责任，应当减少业主所应交纳的物业管理费用。本院结合原、被告举证及本院认定情况，综合确定原告应获得的涉案小区自2017年2月至2019年2月的物业费用为483840元（691200元×70%），因原告自认业主共计交纳了30000元，应当予以扣减，故尚余453840元（483840元-30000元）。又因被告顺昌新安分公司已为原告支出物业管理费用176759元，故被告顺昌公司、顺昌新安分公司还应给付原告277081元（453840元-176759元）。但因涉案小区业主并未参与诉讼，无法向法庭提供交纳费用证据，故两被告在代偿该物业费用时若能提供由原告出具的物业费收据，对于超出30000元部分，仍可从277081元中扣减，且被告在兑现上述款项后有权向涉案小区业主追偿；关于原告主张的被告承诺给付的雇佣人员花费1950元，因无证据证明，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五、第二十九条、第三十二条、第四十一条，《江苏省物业管理条例》第十六条、第二十八条之规定，判决如下： 一、被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司于本判决生效之日起十日内将灌南县新气象家园（二期）业主资料等物业管理所需的资料移交原告灌南县旭峰物业管理有限公司并按照规划图纸完善小区基础设备、设施。 二、被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司于本判决生效之日起十日内给付原告灌南县旭峰物业管理有限公司物业管理费用277081元；被告灌南顺昌房地产开发有限公司在被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司就上述判决款项未能全额兑现范围内承担补充给付责任。 三、驳回原告灌南县旭峰物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10712元，由原告灌南县旭峰物业管理有限公司负担6418元，由被告灌南顺昌房地产开发有限公司、被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司共同负担4294元。应由两被告共同负担部分，原告已预交，两被告在兑现本判决第二项款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费10712元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 审 判 长  李文谦 人民陪审员  张吉峰 人民陪审员  左昌荣 二〇一九年十二月四日 书 记 员  吴家瑞 法律条文附录 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 [二]、《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 [三]、《江苏省物业管理条例》 第十六条物业管理企业享有下列权利： （一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度； （二）收取物业管理服务费用； （三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼； （四）选聘专业公司承担专项经营业务； （五）拒绝任何形式的摊派； （六）法律、法规规定的其他权利。 物业管理企业承担下列义务： （一）执行物业管理行业规范、服务标准； （二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益； （三）接受业主、业主委员会的监督； （四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支帐目，接受质询和审计； （五）接受政府有关行政主管部门的监督管理； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十八条物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。 物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。 物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。