广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终10894号上诉人（原审原告）：樊凯生，男，1963年11月26日出生，汉族，住江苏省东海县************，公民身份号码为320************317。上诉人(原审原告)：薛海宁，女，1963年5月13日出生，汉族，住江苏省东海县********，公民身份号码为320************760。委托诉讼代理人：樊凯生（系薛海宁丈夫），身份信息同原告樊凯生。被上诉人（原审被告）：陈慧清，女，1968年8月21日出生，香港特别行政区居民，香港永久居民身份证号码为P929264（4）。委托诉讼代理人：陈佳杰，广东魁峰律师事务所律师。上诉人樊凯生、薛海宁因与陈慧清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。樊凯生、薛海宁不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判支持樊凯生、薛海宁一审诉讼请求。2.陈慧清承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决混淆储藏室与汽车车库、车位概念、未予综合认定樊凯生、薛海宁已超对价取得15、16号储藏室的事实，在判决书中改变庭审中确定的争议焦点，属于认定事实不清。1.原审判决混淆储藏室与汽车车库、车位概念。陈慧清在答辩中自认诉争的标的物实际也为储藏室（每间只有3-4平方米），而原审判决却认定为摩托车或摩车车库且反复提及。2.原审法院未予综合认定樊凯生、薛海宁已超对价取得15、16号储藏室的事实。原审法院虽已问及但庭审中未予查明案涉15、16号储藏室是否为陈慧清向开发商通过购买的方式取得，陈慧清也从未提供相关的买卖协议和收款证据。即便陈慧清从开发商处对价取得15、16号储藏室的使用权，原审法院也应当鉴于陈慧清与樊凯生、薛海宁间的交易价格和交易习惯，查明樊凯生、薛海宁所支付的房款是否包含15、16号储藏室价格，这样才不至于显失公平。3.原审判决背离事实，主观改变争议焦点。原审庭审中，樊凯生、薛海宁和陈慧清均对案涉15、16号储藏室未在买卖合同中约定归属表示认可，且双方对法庭归纳的两个争议焦点即案涉15、16号储藏室是否属于A406房的从物和陈慧清是否承担违约责任均无异议。但原审判决中的争议焦点与双方的所认定的争议焦点不符。且案涉的15、16号储藏室是在交易范围内，陈慧清也应当向樊凯生、薛海宁交付该物。因为15、16号储藏室无独立产权，其功能和作用所表现出的均是附属、从物的地位，所以买卖双方就其归属没有特别约定之下，依照相关法律和司法解释的规定，主物交易的效力和范围必然及于从物，故原审法院的上述认定与事实相驳。二、原审法院适用法律出现错误。1.依据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条以及最高院关于贯彻执行《民事通则》若干问题的意见第87条等法律和司法解释条文释义，从物属性包括独立于主物、与主物同属一人、与主物相互聚合并辅助主物发挥经济和使用功效，而与出售、附赠或出租等取得方式无关，即便延伸也只能是有无交易习惯和交易价格是否合理。樊凯生、薛海宁在原审中提交的证据可以证明，樊凯生、薛海宁所支付的121万购房款远高于包括15、16号储藏室价值在内的涉案物业评估价或市场价，且除双方特别约定外该小区的类似房屋交付均含储藏室。2.原审判决应当适用《中华人民共和国物权法》第一百一十五条以及最高院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第87条之规定，原审没有适用存在不当。根据法庭查明的事实以及樊凯生、薛海宁提供的证据足以说明案涉15、16号储藏室为A406房的从物，且双方在房屋买卖合同中并无另行约定。原审判决以“该406房的不动产权证显示的该物业并不包含上述两间车库”和“其已通过销售的方式将两间摩托车车库出售给被告使用”为由简单认为案涉两间摩托车车库不属于双方交易的范围，不亦属于涉案交易房屋的从物不当。相反，如果不动产权证包含上述两间储存室，那就属于房产的一部分而不是主物与从物的关系了，且所有类似判例遵循的也并非罗列的交易范围，而均是从约定原则。故应当适用《中华人民共和国物权法》第一百一十五条以及最高院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第87条之规定。3.原审判决适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款明显错误。案涉15、16号储藏室无论从规划上（无产权、位于二楼平台，禁止停放汽车）、名称（储藏室或摩托车房）、结构（低矮、狭小）、面积（3-4平方米）及用途上（无水电，仅供停放一部两轮轻便车辆或者堆放少许杂物）均与《中华人民共和国物权法》七十四条规定的“用于停放汽车的车位、车库”大相径庭。且依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，陈慧清在出售房屋后即丧失业主资格，其也无权继续占有和使用15、16号储藏室，而樊凯生、薛海宁产权登记证也载明该土地使用权本身即全体业主。三、本案原审超出简易程序的审限，且有滥用职权之嫌，属于程序违法，本案也不应当适用简易程序审理。1.原审法院有滥用职权之嫌，不论案涉15、16号储藏室是否为A406房从物，抑或是否在双方买卖合同交易范围，其当然也必须经过建设规划部门许可，否则不可能通过竣工验收。原审法院已知且当事双方并未申请的情况下，向开发商发函调取案涉两间储藏室有无取得建设规划许可证并予另行质证，而套用在《中华人民共和国物权法》第七十四条。2.本案不适用简易程序。依据《民事诉讼法》我一百五十七条及《最高人民法院关于的解释》第二百五十六条之规定，本案诉争事实从樊凯生、薛海宁要求陈慧清交付案涉15、16号车库钥匙时即2018年11月已发生，后经中介多次调解未果，樊凯生、薛海宁方于12月底诉诸法院，直至法院正式立案前，诉前调解仍然未果，3月26日双方在庭审中产生较大争议。此后法院为查明事实还依职权调取了相关证据并于5月20日重新组织质证。综上，请求法院依法据实判准樊凯生、薛海宁上诉请求。陈慧清向本院答辩:樊凯生、薛海宁诉求并无任何事实及法律依据，请求法院驳回。理由如下：一、本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的房屋买卖合同中约定的是陈慧清向樊凯生、薛海宁出售6幢A406房、案涉15、16号车库房并非合同标的物。现樊凯生、薛海宁要求陈慧清交付合同以外、单独存在的车库房并无事实及法律依据。二、在主物和从物的关系中必须有从物附着于主物的事实，即主物和从物必须发生空间上的联系，并且从物对主物需发挥辅助性作用。但现无论是从地理位置、车库房的来源看，案涉车库房与A406房并无任何关联性，案涉15、16号车库房是陈慧清另行以每个10688元的价格向东莞市虎门镇房地产开发有限公司单独购买，并已经支付对价的，案涉车库房具有独立性，并非A406房的从物，对此陈慧清在一审所提交的房屋买卖合同以及房地产开发公司出具情况说明等证据可以佐证以上事实。三、陈慧清与樊凯生、薛海宁签署合同，陈慧清已按约定向樊凯生、薛海宁交付案涉房屋，陈慧清并无任何违约行为，樊凯生、薛海宁的诉请没有任何依据，请求法院依法予以驳回。樊凯生、薛海宁向原审法院诉请：1.陈慧清将虎门镇威远公园住宅区第六幢A406房附属的15、16号储藏室（摩托车房）价值约50000元交付给樊凯生、薛海宁；2.陈慧清向樊凯生、薛海宁支付延期交房违约金7000元（自2018年10月31日起按每日484元计算至使交付之日止）；3.陈慧清承担本案诉讼费。原审法院审理查明，2018年6月3日，樊凯生、薛海宁（作为买方）与陈慧清（作为卖方）及高原公司（作为中介方）签订了《房地产买卖合同》，双方约定交易总价款为1210000元。樊凯生、薛海宁于2018年10月31日向陈慧清支付完毕涉案购房款，已取得涉案房屋的不动产权证。樊凯生、薛海宁提供的《房地产买卖合同》第一条中载明“拟转让标的卖方拟转让房地产（下称该房地产）位于：东莞市虎门镇威远公园住宅区********，编号为C1983282”，该合同第九条房地产交付中载明“卖方应当于收到全部房款当日将该房地产交付买方，并履行下列手续：1.买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修……”，该合同第十条延迟交房的违约责任中载明“除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行”。陈慧清已依约向樊凯生、薛海宁交付了涉案A406房。涉案15、16号两间摩托车库位于涉案物业所在六幢2楼的平台过道上，无独立的产权证。樊凯生、薛海宁提供的不动产权证显示涉案房屋为樊凯生、薛海宁共同共有，所在楼层为4楼，坐落于东莞市虎门镇威远公园住宅区********，房屋建筑面积为124.02平方米，该不动产权证上未显示涉案15、16号两间摩托车房包含在涉案A406房屋内。樊凯生、薛海宁主张，涉案两间摩托车房无产权登记证明，无独立的居住和使用功能，在场所及经济功能上对涉案A406房起辅助作用，从属于A406房，陈慧清应将该两间摩托车房连同A406房一并交付，根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，陈慧清迟延交付构成违约，陈慧清除应交付其涉案两间摩托车房外，还需支付其违约金（按484元每日的标准，从2018年10月31日起计算至交付之日止）。樊凯生、薛海宁提供的案外人“黄伟民”、“谢锦伦”的证明中载明“2018年6月3日，樊凯生与陈慧清在高原地产滨江店签订《房地产买卖合同》，双方未就附属的15、16号车库归属事宜作出约定，后在交房时为此发生纠纷，我们调解未果……”。樊凯生、薛海宁提供的微信聊天记录中载明樊凯生、薛海宁与“Joe陈”的微信内容显示，樊凯生、薛海宁向“Joe陈”询问涉案房屋是否包含小车库或储藏室，对方回复称“包一个摩托车房”。陈慧清对樊凯生、薛海宁提供的上述证明及微信聊天记录不认可，并陈述出具证明的“黄伟民”、“谢锦伦”为案外人，无法证明任何事实；其不认识樊凯生、薛海宁微信聊天记录的中沟通的对方。陈慧清辩称，涉案两间摩托车库系其从开发商处另行购买，独立于原、陈慧清双方交易的A406房，并非A406房的附属物，其无需向樊凯生、薛海宁交付涉案两间摩托车房；其已依约向樊凯生、薛海宁交付了A406房，已全面履行合同义务，不存在违约行为，无需向樊凯生、薛海宁支付逾期交房的违约金。陈慧清提供的《商品房购销协议书》、《商品房买卖合同》及《交易登记证明书》显示陈慧清于2001年6月13日与东莞市虎门房地产开发有限公司签订了《商品房购销协议书》、《商品房买卖合同》，陈慧清从东莞市虎门房地产开发有限公司处购买了座落于“虎门镇威远住宅小区6号楼A幢406号商品房（房屋建筑面积：124.02平方米）”。樊凯生、薛海宁提供《情况说明》中载明“威远公园住宅区第六栋是我公司开发销售的房地产项目，为方便对业主摩托车的停放进行管理，我公司在该楼宇兴建了部分摩托车车房销售给有需要的业主停放摩托车，该楼宇15、16号两个摩托车车房是A座406号业主陈慧清……在2001年向我公司购买。这两间摩托车房每个售价为人民币壹万零陆佰捌拾捌元（￥10688元），不属于公共配套设施”，该证明上有“东莞市虎门房地产开发有限公司”样式章，落款时间显示为2018年12月24日。原审法院另查明，原审法院于2019年4月30日向东莞市虎门房地产开发有限公司发函调查涉案两间摩托车房有无取得建设规划许可证，该公司回复称“我公司开发的东莞市虎门威远公司住宅区第六幢（以下简称该项目），总建筑面积10460平方米（含商铺、摩托车停车房、住宅等），该项目是按有关部门规定的相关政策办理项目开发所需的有关证件后方进行开发施工、销售，且早已完成开发并交付给业主使用”，并附有涉案房屋所在小区的东莞市建设规划许可证、建设用地规划许可证、东莞市建设工程施工许可证、东莞市商品房建设准建证、备案证书及平面图。原审法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。樊凯生、薛海宁、陈慧清双方争议的焦点是：涉案的15、16号两间摩托车库的权利归属及是否属于樊凯生、薛海宁、陈慧清双方房屋买卖合同交易的范围，陈慧清应否向樊凯生、薛海宁交付上述两间摩托车库。原审法院分析如下：樊凯生、薛海宁与陈慧清双方确认，涉案的15、16号两间摩托车库位于涉案物业所在的6幢2楼的平台的过道上，而涉案物业位于6幢4楼的406房，该406房的不动产权证显示的该物业并不包含上述两间车库，上述两间车库没有独立的产权证，原审法院对以上事实予以确认。原审法院经向涉案物业的开发商东莞市虎门房地产开发有限公司调查，该公司核实上述两间摩托车房是建筑区划内规划用于停放摩托车的车库，并且已取得建设规划许可，其已通过销售的方式将涉案两间摩托车库出售给陈慧清使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，涉案的15、16号摩托车库的归属已由涉案物业的开发商东莞市虎门房地产开发有限公司通过出售的方式与陈慧清约定归属于陈慧清。涉案交易的6幢4楼406房与该两间摩托车库不存在主物与从物的关系，樊凯生、薛海宁主张涉案两间摩托车库是涉案房屋的从物的主张不能成立。虽然根据上述法条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但陈慧清在购买涉案两间摩托车库时亦是涉案建筑区划内的房屋业主，陈慧清在取得涉案两间摩托车库的权利后丧失涉案房屋业主的资格并不改变涉案两间摩托车库的权属。综上，涉案两间摩托车库不属于樊凯生、薛海宁、陈慧清交易的范围，亦不属于涉案交易房屋的从物，涉案房屋出售后陈慧清也未丧失对涉案两间摩托车库的权利，樊凯生、薛海宁主张陈慧清交付上述两间摩托车库没有事实和法律依据，原审法院不予支持。因陈慧清没有义务交付上述两摩托车库，故陈慧清不构成违约，樊凯生、薛海宁主张陈慧清支付延期交付涉案两摩托车库的违约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回樊凯生、薛海宁对陈慧清的全部请求。一审案件受理费减半收取613元（已由樊凯生、薛海宁预交），由樊凯生、薛海宁承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，因被上诉人陈慧清为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及适用内地法律对本案进行审理，现各方当事人均没有提出异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对樊凯生、薛海宁的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院认为本案二审的主要争议焦点为：案涉“15、16号储藏室”是否为涉案交易的6幢4楼406房的从物、附属物；案涉“15、16号储藏室”是否属于案涉买卖合同的交付标的物。对此，本院分析如下：上诉人樊凯生、薛海宁主张的“15、16号储藏室”经原审法院查明，实为陈慧清从东莞市虎门房地产开发有限公司处购买的两个摩托车车房。樊凯生、薛海宁认为“15、16号储藏室”实为406房的从物、附属物。但本院认为，在主物和从物的关系中，必须有从物附着于主物的事实，即主物和从物必须发生空间上的联系，并且从物对主物需发挥辅助性的作用。而本案所涉的“15、16号储藏室”无论其用途是储物室还是摩托车房，其在空间上与6幢4楼406房屋并不相连，也不存在附着的事实。而且，其一，根据东莞市虎门房地产开发有限公司出具的情况说明已经明确了摩托车房只是销售给有需要的业主，并不是购房者的必然配套；从陈慧清与虎门房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》条款来看，亦无提及到购房附送储藏室或者摩托车车库的问题。其二，从该“15、16号储藏室”权利的取得方式来讲，东莞市虎门房地产开发有限公司亦明确为陈慧清另行购买的。因此，樊凯生、薛海宁主张“15、16号储藏室”为6幢4楼406房的从物、附属物的意见，本院予以驳回。从发生于樊凯生、薛海宁与陈慧清之间的《房地产买卖合同》来看，双方约定的转让标的为案涉的A406房，并没有特别约定陈慧清向樊凯生、薛海宁交付房屋的同时需连同独立于A406房以外的“15、16号储藏室”一并交付。而且从转让标的建筑面积为来看也是与A406房的房产登记面积一致，并没有额外增加“15、16号储藏室”的面积。因此，樊凯生、薛海宁主张“15、16号储藏室”属于案涉买卖合同的交付标的物，缺乏依据，应不予支持。至于樊凯生、薛海宁提出其所支付的购房价应包含“15、16号储藏室”的意见，如前所述因没有合同依据，本院不予采纳。而且，案涉的房屋买卖属于自由交易范围，不同交易主体之间存在价格差异亦属正常。至于樊凯生、薛海宁上诉提出的原审程序性问题，因本案在原审中并不存最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十七条规定的不适用简易程序的情形，故原审适用简易程序审理，不属于违反程序。综上所述，樊凯生、范海宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币1225元，由樊凯生、薛海宁负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月十二日书记员  徐烨榆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。