上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初48613号原告(反诉被告)：张自彬，男，1971年5月4日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：温志维，上海钧智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅文，上海钧智律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴云，男，1977年2月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴同保(系被告吴云父亲)，住江苏省南京市。原告张自彬与被告吴云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告吴云提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张自彬及其委托诉讼代理人温志维、被告(反诉原告)吴云及其委托诉讼代理人吴同保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张自彬向本院提出变更后的诉讼请求：要求被告承担原告装修损失人民币49,325元。事实和理由：2018年8月19日，被告作为出租方将位于上海市浦东新区拱鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用。原告在不知道系争房屋为经济适用房的情况下与被告签订了《租赁合同》，并对系争房屋进行了60,000元的装修。后(2019)沪0115民初11408号判决认定双方签订的合同无效，原告于十日内搬离系争房屋，故原告诉至本院。吴云辩称，签订合同时被告曾询问过原告经济适用房是否能出租，原告说可以出租。2018年12月，被告被房屋管理部门告知系争房屋是经济适用房，不能出租。后被告电话联系原告，系争房屋不能出租，要求其停止装修。但原告坚持履行合同，继续装修。被告曾将系争房屋换锁并切断水电，阻止原告继续装修，当时被告进房屋查看时，地面贴了瓷砖，堆了黄沙。后原告将锁撬开，接通水电，继续装修。后被告通知了小区物业，并且再次更换门锁，但原告再次将门锁撬开，继续装修。现在被告不需要利用原告的装修，不同意支付原告装修损失。吴云向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告系争房屋自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(自2018年9月1日起至2018年10月31日期间按照每月900元的标准计算，自2018年11月1日起至反诉被告实际返还房屋之日止按照每月1,900元的标准计算)；2.判令反诉被告支付房屋损失费用共计580元(三次撬换门锁产生费用500元，大门猫眼遗失产生费用80元)。事实和理由：反诉被告未按约定支付过任何租金，违法撬换门锁，私自接通水电强行装修，非法转租，长期侵占系争房屋，故反诉原告提起反诉。张自彬辩称，双方签订的租赁合同已被认定为无效，系争房屋为经济适用房，被告无权收取租金，故反诉被告不同意支付房屋使用费。对于房屋损失，反诉原告未提供证据材料，故反诉被告不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，吴云作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的张自彬签订《租赁合同》一份，约定吴云将系争房屋出租给张自彬使用，租赁期限自2018年11月11日起至2023年11月10日止，月租金为900元。双方议定首期支付叁月，另付900元押金，以后按每叁月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变。合同还约定了其他事宜。合同签订后，吴云向张自彬交付系争房屋，张自彬对系争房屋进行装修。2018年10月27日，张自彬将系争房屋出租给案外人柏某，租赁期限自2018年10月27日起至2019年10月26日止，月租金为1,900元。2018年12月，吴云以系争房屋为经济适用房为由诉至本院，要求判决上述《租赁合同》无效，并要求张自彬返还系争房屋。2019年4月1日，本院作出(2019)沪0115民初11408号判决：“一、确认原告吴云与被告张自彬于2018年8月19日签订的《租赁合同》无效；二、被告张自彬应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区拱鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋移交给原告吴云。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告吴云负担12.50元，被告张自彬负担12.50元。”现因张自彬要求吴云对装修部分进行赔偿，但双方协商未果，故张自彬诉至本院，要求判如所请。审理中，吴云向本院提起反诉。审理中，吴云提供锁心及钥匙的照片，证明张自彬对系争房屋的房门进行违法撬锁，张自彬对上述照片的真实性、合法性、关联性均不予认可；吴云提供双方于2018年9月9日、10月6日的通话录音光盘以及于2018年9月1日拍摄的系争房屋视频光盘，证明吴云向张自彬提出系争房屋不能出租时的房屋装修状况，仅贴了磁砖，张自彬认可上述通话录音及视频的真实性；吴云表示其于2018年11月29日向电力公司申请拆除电表，实际于2018年12月1日左右拆除电表，同期亦关闭水阀。本院准予张自彬的申请后，委托上海同济工程咨询有限公司对张自彬在系争房屋内的装修现值进行评估鉴定，鉴定意见为：装修金额为58,644元，现值金额为49,325元。原、被告双方对上述鉴定意见均无异议。以上事实，由张自彬递交的民事判决书、《租赁合同》，吴云递交的《租赁合同》《共有产权保障住房专项巡查记录表》、通话录音光盘、视频光盘等证据，上海同济工程咨询有限公司出具的《司法鉴定意见》，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，因双方签订的《租赁合同》中所涉的系争房屋为经济适用房，合同已被认定为无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，吴云作为出租人，对房屋性质应予以明确了解，但仍将经济适用房进行出租，应当承担导致合同无效的主要责任。张自彬作为承租人，对系争房屋的性质未尽到审慎审查义务，应当承担导致合同无效的次要责任。但张自彬在得知系争房屋为经济适用房不得出租的情况下仍坚持对系争房屋继续装修，造成了损失的扩大化。本院根据《鉴定意见书》的装修现值金额，综合双方的过错程度，酌定吴云支付张自彬装修损失24,662.50元。鉴于吴云出租系争房屋的行为系损害公共利益，故其无权取得该部分收益，现吴云要求张自彬支付自2018年9月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，本院不予支持。吴云要求张自彬支付房屋损失费用，缺乏充分的证据予以佐证，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、被告吴云于本判决生效之日起十日内支付原告张自彬装修损失24,662.50元；二、驳回反诉原告的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,300元，减半收取计650元，鉴定费1,800元，合计2,450元，由原告张自彬负担受理费325元，鉴定费900元，共计1,225元,由被告吴云负担受理费325元，鉴定费900元，共计1,225元。反诉案件受理费减半收取计114.50元，由反诉原告吴云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇一九年十二月二日书记员 王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。