四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1321民初5439号 原告:朱采，男，1989年7月10日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：廖从明，阆中市江南法律服务所法律工作者。 被告：四川化企实业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金沙路88号02号。 法定代表人：邱兴成。 委托诉讼代理人：蒲江涛，四川桂博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭洪兵，公司员工。 原告朱采与被告四川化企实业有限公司（以下简称化企公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱采的委托诉讼代理人廖从明，被告化企公司的委托诉讼代理人蒲江涛、谭洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱采向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即为原告办理所购房屋的产权证；2、判决被告自2015年7月1日起每日按购房款的万分之一；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年2月19日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告购买了被告开发的位于南部县房屋一套，面积89.28平方米，售价为4117.46元／平方米，房屋总价款为367607元，原告按照合同约定向被告支付了购房款和一切税费。按照约定被告于2014年6月30日将房屋交付给了原告，并约定于2015年7月1日前被告为原告办好房产证并交到原告手中，否则被告将依法承担违约责任。但到期后，被告没有向原告交付房屋产权证书，原告多次催促无果，遂诉至法院。 化企公司辩称：1、被告在房屋买卖合同的履行过程中，不存在违约行为。桂博豪庭规划的12号楼与水景湾项目38、39号楼相邻，在12号楼基础开挖过程中，与12号楼相邻的部分水景湾业主以相邻间距影响采光、通风等理由阻止我司修建12号楼，并且就该事宜多次到政府部门上访，经政府部门协调，我司放弃修建12号楼，将12号楼取消的面积调整到8、9号楼，因此导致桂博豪庭项目规划调整。正是由于规划调整、扶贫工作、产权颁证部门调整合并造成项目规划验收延迟，影响规划备案等政府管理行为导致不能给原告办理房产证，而不是被告所能消除的原因怠于行使自己的权利不去办理分户产权转移登记。2、原告主张的违约金是约定的损失赔偿金，应以守约方遭受到实际损失为追究违约责任的前提，原告所购桂博豪庭项目房屋，已经接房并入住，不影响居住生活，未办理商品房分户产权登记没有给原告造成损失，且庭审中原告也未举证证明损失的存在，其诉请的违约金损失不成立，请求法庭驳回。3、原、被告虽然约定了逾期办理分户产权登记的违约责任，但是合同中关于违约金的损失过高，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少，而本案中，原告诉请的逾期办证没有损失，不应支持原告诉讼请求。4、我司目前已经完成桂博豪庭项目的产权首次登记，可以为原告办理分户产权登记。 原告朱采、被告化企公司围绕各自的诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据。经庭审审查，本院认定如下：原告提交的原、被告身份信息，《商品房买卖合同》，《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》，《住房代收代缴补差清单》，《预收购房款发票》，《专项维修资金缴存证明》；被告提交的照片，编号为南府纪[2016]17号《南部县人民政府会议纪要》，编号为南自规[2019]159号《南部县自然资源和规划局文件》，《南部县自然资源和规划局业务工作内部会审表》，《四川省政府非税收入通用票据》以及2019年11月20日南部县桂博豪庭小区第一届业主委员会《温馨提示》等证据均客观、真实，且与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应当予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年3月12日，原告朱采与被告化企公司签订《商品房买卖合同》，约定被告化企公司将其开发的南部县南隆镇石子岭桂博豪庭10幢第16层16-4号住房一套出卖给原告，建筑面积89.28平方米，单价为每平方米4117.46元，总价款为367607元。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。”，第二十条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2015年6月29日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见合同附件八。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还买受人全部已付款，并按照X利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”，同日，原、被告签订《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》，该协议第七条约定，对合同第二十条的补充约定：“1、出卖人自《桂博豪庭商品买卖合同》第十一条约定的交付之日起365日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权机关登记，以办理商品房所有权初始登记和房屋分户产权登记……”合同签订后，原告朱采按合同约定向被告化企公司交纳了购房款。案涉房屋于2014年完工，原告于2016年6月3日接房。因桂博豪庭小区规划调整，被告化企公司一直未办理桂博豪庭首次登记，亦未为原告办理该房屋的权属证书。 另查明，《商品房买卖合同》中的附件八为《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》。2016年7月26日，南部县人民政府以南府纪[2016]17号《南部县人民政府会议纪要》同意桂博豪庭项目方案调整，具体为：桂博豪庭项目原方案中的12号楼取消，其12号楼取消的面积调整到8、9号楼中（即将原8、9号楼由21层增加至26+1层）；同时需保证建筑整体的安全性。项目调整方案需按程序进行公示。2019年8月6日，南部县自然资源和规划局出具南自规[2019]159号《南部县自然资源和规划局文件》向南部县人民政府就切实解决不动产登记领域历史遗留问题的通知进行请示。2019年11月5日，南部县自然资源和规划局以《南部县自然资源和规划局业务工作内部会审表》审批通过关于桂博豪庭纳入遗留问题处理的建议。2019年11月18日，被告缴纳了办理案涉房屋初始产权登记的相关税费，2019年11月20日，南部县桂博豪庭小区第一届业主委员会在桂博豪庭小区张贴《温馨提示》告知小区业主近日可以办理分户不动产产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。原告提出要求被告为其办理不动产权属证书的请求，因案涉项目目前已经完成房屋产权的首次登记，可以为原告办理不动产权属证书，故对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。被告抗辩因案涉项目规划调整等问题导致不能按期为原告办理不动产权属证书的问题，案涉项目规划调整方案经南部县人民政府审议通过的时间为2016年7月26日，距今已经过去三年有余，在此期间，被告消极履行义务，至今未为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，属于违约，应当承担相应的违约责任。被告化企公司辩称违约金金额过高，加之桂博豪庭小区规划调整方案于2016年7月26日经南部县人民政府南府纪[2016]17号《南部县人民政府会议纪要》审议通过，被告客观上需要一定时间办理桂博豪庭项目产权首次登记才能为原告办理不动产权属证书以及被告于2019年11月20日已经以《温馨提示》告知原告可以办理不动产权属证书，又因原告未举证证明因被告延期办理不动产权属证书给原告造成的损失，根据我国合同法遵循的损失填平理念，本院按照原、被告之间的合同约定结合被告违约的情形，并虑及原告的实际损失，确定由被告以总房款367607元为基数，从2017年7月26日起至2019年11月20日按日万分之零点五的利率向原告支付违约金。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决如下： 一、被告四川化企实业有限公司在三十日内协助原告朱采办理南部县南隆镇石子岭桂博豪庭10幢第16层16-4号住房一套的不动产权属证书。 二、被告四川化企实业有限公司在本判决生效后十日内向原告朱采支付违约金（违约金的计算方式：自2017年7月26日起至2019年11月20日止，以367607元为基数按日万分之零点五的利率计算）； 三、驳回原告朱采的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告四川化企有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 赵 丹 审 判 员 任 进 人民陪审员 杨 远 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员 何金玉