山西省沁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0430民初515号 原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所。 地址沁县定昌镇沁州路128号。 法定代表人杨晓军，职务主任。 委托代理人张国平，男，汉族，沁县定昌镇东苑社区人。委托权限为一般代理。 被告沁县宝迪饮食服务有限公司。 地址沁县定昌镇人民路95号。 法定代表人申二宝，职务董事长。 被告申二宝，男，1953年2月16日出生，汉族，山西省沁县人，沁县宝迪饮食服务有限公司董事长，现住沁县。 原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所诉被告沁县宝迪饮食服务有限公司、申二宝合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序实行独任审判公开开庭进行了审理。原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所的法定代表人杨晓军、委托代理人张国红及被告沁县宝迪饮食服务有限公司的法定代表人申二宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告双方于2016年7月19日签订了“危楼改造协议书”，由原告出资金，并负责设计图纸及办理相关城建手续，被告宝迪公司出地产，将怡乐酒家全部房产拆除改造为商医服务大楼。签订协议后第二天，被告宝迪公司要求原告先付20万元保证金，原告以现金存款的方式将20万元打入被告申二宝卡内。2016年9月6日，宝迪公司又要求原告再付100万元保证金，原告即以妻子王芬芬的名义又向被告申二宝的账号打款100万元，当时申二宝说他的卡就是单位的账号。后来原告与被告为细化协议，于2016年9月9日又补充了一份“危楼改造协议细则”，细则对双方的权利义务进行了更一步的完善。两份协议签订后，根据协议中原告的义务，原告已设计好了图纸，基本办完城建手续，时至2017年1月底，按“危楼改造协议”第二条约定，宝迪公司应腾出房产交付原告，可宝迪公司一直推诿，直至2017年6月中旬，被告申二宝却说，公司内部因此事闹矛盾，不同意拆除翻建，感到翻建无望时，我要求申二宝退还我120万元，申二宝却说120万元已在公司账上，不能动，不能返还于我。从2017年7月至今，我虽多次找申二宝及宝迪公司部分股东要求退款，但申二宝同宝迪公司部分股东对我投入的120万元的存储说法不一。现向人民法院起诉，请求判令要求解除合同退还保证金100万元，定金20万元，定金反悔赔偿金20万元，共计140万元；并要求被告支付120万元保证金从2016年9月6日至2019年6月30日止的利息。 被告申二宝口头辩称：因为宝迪公司内部出了问题，成立了所谓的五人清查组，清查组封存了公司的相关账务、公章，我虽是公司的董事长，却无法提供相关证据。我只能代表我个人把相关情况说一下，诉状里有好多事实不清、不实，我们2016年双方商谈了近几个月，9月份签订了协议，签订协议有定金20万元，是一定的“定”，不是订书机的“订”，合同规定是2017年和2018年两年内完成改造任务，2018年底以前必须交付建成后的大楼，能够营业，协议上都有规定和期限。我们签订协议后，原告交了20万元定金，到了2016年年底以前打过100万元保证金，协议上规定是200万元保证金，打过100万元以后公司下了通知，通知两个饭店，包括商店，2017年1月1日停业。后来推迟到2017年春节以前，2017年我们多次和原告商议，因为协议写的明白，交付房产要什么手续都办通，我们看了手续和设计图纸等才交付我的房产，允许改造，原告说图纸备好了，但是图纸是借用的潞城百货公司五层楼的设计图纸，建筑面积和规划面积和楼层都不相符，原告未履行一切手续，直到2018年6月份我没有见过一项手续，期间我多次督促原告，但原告也没拿出来手续。然后公司内部也出了问题，我也病了，公司规定2018年底要清算，他打给我的钱是打到我卡上了，但我马上打给了公司出纳，这些都有手续，因为账务封存，原来计划把保证金退了，定金再商量，我们也有很多损失，饭店、商店关门停业，一年半的租金就没法收。 根据原告的起诉、被告的口头答辩，本案的调查重点为：造成2017年1月被告未能腾房交付原告的原因是什么？过错在哪一方？ 原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据： 原告医疗机构登记证、法定代表人身份证明、委托代理人身份证复印件证明：原告及委托代理人的基本情况。 危楼改造协议、危楼改造协议细则证明：2016年7月19日原、被告签订危楼改造协议，主要内容为被告保证在2017年1月底将房产腾空交付原告，前期准备工作由原告全权承办，涉及规划应通报被告；原告从拆房到规划设计、监管修建直至成品楼验收，全部负责一切手续、办证、税费等并全权负责安全责任，被告给予配合服务；原告必须保质保量按期完成工程（工程预定二年完工，即为2018年底前），成品楼竣工验收合格后，每层楼300平米交付被告所有；被告在交付房地产证时，原告必须交清约定保证金；本协议经双方签字盖章后，原告应交给被告定金，双方不得无故反悔。同年9月9日原、被告签订危楼改造协议细则，主要内容为签订本协议时原告交付被告定金20万元协议即生效，如原告反悔定金不退，如被告反悔应双倍返还定金；保证金定为200万元，签订本协议三个月内交100万元，被告交付房地产时，原告再交100万元（包括已交定金20万元）；被告保证所用于建楼的土地及房产不存在任何纠纷争议，保证合作项目顺利进行，如因被告原因应包赔原告损失；原告必须保证资金充足，按时完工营运，如因原告延期，按延期的时段给付甲方应享的租金，如提前完工营运的时段租金归原告。 会议内容一份证明：2016年7月23日被告宝迪公司召开股东会议，就同意开发怡乐酒家作出安排。 沁县宝迪饮食服务有限公司的说明证明：2018年4月24日，该公司扩大会有八大股东参加，同意改造怡乐酒家的危楼，占股份的70%，个别小股东的意见不影响股东会议的决定，如有个别小股东上访，由公司内部解决。 沁县宝迪饮食服务有限公司的委托书、请示报告证明：2016年7月19日该公司决定对怡乐酒家危楼进行改造，由董事长申二宝委托杨晓军对该工程全权负责。2016年6月20日被告公司恳求县城建局将其规划纳入危房改造项目，该公司计划招商引资重建具有沁县特色，标志性的六层框架结构的商业服务大楼，请给予批准为盼。 中国农业银行沁县支行、中国银行转款凭证证明：2016年7月20日王芬芬向被告申二宝卡内转入20万元。同年9月6日王芬芬向被告申二宝卡内转入100万元。 沁县宝迪饮食服务有限公司地籍测绘技术报告书、建筑平面图。 被告申二宝对上述证据的质证意见为：上述证据真实。但协议规定是2017年至2018年二年完成改造，凡是办理了一切手续以后，我们就交付房产，截止2018年6月原告也没有给出具手续（施工手续、规划手续、图纸等），按规定被告方交付房产时原告缴纳的保证金是200万元，不是我们违约，我们已经通知了承包户停业，被告方已经把房产腾下，只是因为原告方什么手续都没有办好，所以我方才未交付房屋。 被告沁县宝迪饮食服务有限公司、申二宝未向本庭提交证据。 综合原告的起诉、被告的口头答辩、以及当庭举证、质证、陈述等，本院确认以下事实： 2016年7月19日，被告沁县宝迪饮食服务有限公司因其所属的怡乐酒家楼房结构老化，存在隐患，与原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所达成危楼改造协议，由被告沁县宝迪饮食服务有限公司（以下简称甲方）提供所属房地产，原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所（以下简称乙方）全额出资共同改造危楼，协议的具体内容为（一）甲方提供所属怡乐酒家全部房地产，乙方全额投资改造危楼为商医服务大楼并给付甲方保证金。（二）甲方保证在2017年1月底将房产腾空交付乙方，前期准备工作由乙方全权承办，设计规划应通报甲方。（三）乙方从拆房到规划设计、监管修建直至成品楼验收，全部负责一切手续、办证、税费等并全权负责安全责任，甲方给予配合服务。（四）乙方必须保质保量按期完成工程（工程预定二年完工，即为2018年底前），成品楼竣工验收合格后，每层楼300平米交付甲方所有。（五）乙方直接经营大楼或招商招医，甲方将所有楼产优先租给乙方，乙方必须保证楼产安全使用。（六）甲方在交付房地产证时，乙方必须交清约定保证金。同日被告宝迪公司董事长申二宝委托原告东苑社区卫生二所负责人杨晓军对该工程全权负责，2016年9月9日，双方又签订危楼改造协议细则，具体内容为（一）签订本协议时乙方交付甲方定金贰拾万元协议即生效。如乙方反悔定金不退，如甲方反悔应双倍返还定金。（二）保证金定为贰佰万元，签订本协议三个月内交壹佰万元，甲方交付房地产时，乙方再交壹佰万元（包括已交定金贰拾万元）。大楼主体工程完工甲方退给乙方保证金壹佰万元，大楼全部竣工并运营，甲方全部退还乙方保证金（可以楼产作价抵偿）。（三）乙方在交足保证金后，甲方交付乙方土地证、房产证，由乙方办理土地等有关手续，涉及税费均由乙方承担。（四）楼产必须保质保量按时完工。（五）甲方保证所用于建楼的土地及房产不存在任何纠纷争议，保证合作项目顺利进行，如因甲方原因应包赔乙方损失。（六）乙方必须保证资金充足，按时完工营运，如因乙方延期，按延期的时段给付甲方应享的租金，如提前完工营运的时段租金归乙方。同年7月20日原告转入被告卡内20万元定金，同年9月6日又转入被告卡内100万元保证金。2017年元旦前后，被告宝迪公司下发通知，通知饭店包括商店停业，拟交付房产给原告，后又推迟至2017年春节，在被告宝迪公司拟交付房产给原告时被告又以原告未能办理城建部门的相关手续为由拒绝交付房产，原告诉称城建部门的相关手续未能完全办理，是因城建部门要求连同怡乐酒家房屋旁边的三间门面一起规划，因此要求与三间门面房的所有人进行协商，但当时协商并未有结果。直至2018年3月原告在被告法定代表人申二宝的协助下与这三间门面房所有人达成资产置换协议，三间门面房的资产置换协议达成后，被告公司单位内部出现矛盾，发生人员上访。2018年5月被告通知原告危楼改造协议告吹，同时被告公司认为距离协议约定的二年完工时间还仅有半年，危楼改造已无法按时完成，被告公司法定代表人申二宝本计划将保证金退还原告，定金双方再行协商，但因公司内部产生矛盾也无法实施。 本院认为：原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所与被告沁县宝迪饮食服务有限公司签订的危楼改造协议及其细则是当事人之间的真实意思表示，合法有效，依法应予保护，如一方违约，应以协议约定承担相应的违约责任。造成危楼改造协议无法继续履行是因被告沁县宝迪公司未能及时交付房产，被告沁县宝迪公司辩称未交付房产的原因是因原告未能及时办理城建部门的相关手续，依据危楼改造协议危楼改造从拆房到设计均由原告负责，被告只是给予配合服务，且被告在将房产腾空交付原告时，前期准备工作是由原告全权承办，设计规划仅是通报被告，被告在拟交付房产时向原告索要城建部门的相关手续已超出危楼改造协议及细则的相关约定，另外在这之前原告已向被告缴纳100余万元的保证金，保证金本身就是为了规避因危楼改造可能带来的风险而设置的，被告以原告未能办理城建部门相关手续为由拒绝交付房产已构成违约。关于危楼改造期限的问题，协议约定预定二年完工，即2018年年底前完工，但同时又约定如因原告原因延期完工，被告享受延期时段的应享租金，如提前完工运营，该时段的租金归原告，这证明协议对危楼改造期限的约定并不是二年不变，而是依据情形可作相应的调整，加之城建部门要求原告连同怡乐酒家旁边三间门面一并予以规划时，被告单位负责人对此事是知晓的，而且对此给予协助，这也从一个侧面印证了被告单位对随后办理城建部门的规划手续是予以认可的，被告单位对原告方未能如期开工而导致危房改造不能及时完工而不得已解除合同的辩解意见不予采信。造成危楼改造协议不能继续履行的原因是因被告宝迪公司所致，原告要求返还保证金并按协议约定双倍返还定金依法应予支持。原告起诉要求解除与被告的危楼改造协议，被告也已在2018年5月口头告知该协议告吹，双方对该协议的解除已有共识，对该协议依法予以解除。被告申二宝的行为是其作为宝迪公司的董事长的职务行为，被告申二宝本人不应承担相应的民事责任。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下： 原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所与被告沁县宝迪饮食服务有限公司于2016年7月19日签订的危楼改造协议及其于2016年9月9日签订的危楼改造协议细则予以解除。 被告沁县宝迪饮食服务有限公司在本判决生效后一个月内返还原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所保证金100万元及双倍定金40万元，共计140万元。 被告沁县宝迪饮食服务有限公司赔偿原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所100万元保证金的利息（利息的计算方法为本金100万元，按同期银行贷款利率计算利息，期限从2016年9月6日起至2019年6月30日止）。 驳回原告沁县定昌镇东苑社区卫生二所要求被告申二宝承担给付、赔偿责任的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8700元，由被告沁县宝迪饮食服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本一份，副本五份，上诉于长治市中级人民法院。 审判员  连宏伟 二〇一九年十二月三十日 书记员  常青林