大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初2851号 原告：大连凯尔富物业管理有限责任公司，住所地大连高新技术产业园区凌水镇小平岛，统一社会信用代码：9121023176076090XM。 法定代表人：王春馥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：路红伟，男，1981年2月13日出生，汉族该公司员工，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：徐珊珊，辽宁君连律师事务所律师。 被告：林敖明，男，1975年6月11日出生，满族，住大连。 原告大连凯尔富物业管理有限责任公司与被告林敖明物业服务合同纠纷一案，本院2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连凯尔富物业管理有限责任公司委托诉讼代理人路红伟、徐珊珊、被告林敖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付自2014年5月1日起至2019年2月28日拖欠的物业服务费12,284.4元；2.判令被告以物业费为限支付自2014年5月15日起至2019年2月28日的违约金1,000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告自2010年9月25日起被大连圣岛房地产开发有限公司聘请向亲海园小区业主提供物业服务。被告系亲海园17号楼2单元1001房屋的业主。根据被告签署的《前期物业管理服务协议》第四条第二款的规定，住宅按建筑面积暂定每月每平方米1.7元；第八款规定，每次交纳费用时间为每季度第一个月的十五日前。《前期物业管理服务协议》第八条第四款规定，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用等，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。原告已按照约定提供了物业服务，但被告迟迟未交物业费。2014年5月1日起至2019年2月28日，被告累计拖欠原告物业服务费共计12,284.4元。综上所述，原告为维护自身合法权益，向法院起诉，望判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告起诉主张的自2014年5月1日至2016年9月18日期间的物业费已经超过了诉讼时效。二、根据《前期物业管理服务协议》第一条第一款第八项的规定，原告物业公司未向业主公布物业广告等的收支情况及财务计划。三、原告物业服务质量不高：小区公共环境卫生不良，物业公司任意将业主放在消防通道的物品强制清理，户外墙面也无护理修复，保安服务不尽职，电梯、消防等设备设施亦未进行维护保养，地下停车场及车辆停放管理也不到位。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于当事人无异议的《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提供了物业费催收照片，拟证明自被告逾期交纳物业费起，原告多次在被告房门张贴催收单提醒被告交纳物业费。被告对该证据的真实性不予认可，认为该照片无拍摄时间，不能证实原告多次催收物业费的事实。本院认为，原告未提供照片的原始载体，原告催收物业费照片的形成时间无法确定，故对该证据，本院不予采信。 2.被告当庭播放手机录制视频一份及照片六张，拟证明物业未经业主同意进行电梯广告收益，且电梯、外墙体破损未及时保养，地下停车场被非法占用。原告对真实性没有异议，但认为案涉小区开发时间较长，设备设施破损是属于正常现象，物业会联系专门维修人员对设备设施进行维护，但对于业主非法改造和吊装行为，物业仅有提醒义务并无强制权利。本院认为，该证据不能否定原告为案涉小区提供物业服务的事实，且被告也未在本院要求的期限内及时提供上述证据的复制载体，故对于该组证据，本院不予采信。 根据当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：原告自2010年9月25日起系案涉亲海园小区的物业服务企业。被告系该小区业主，房屋建筑面积为124.57平方米。2013年4月30日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定案涉住宅的物业收费标准为1.7元/月/平方米，同时约定物业费应于每季首月的15日内交纳，若违反约定，则应自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同还约定了其他权利义务。被告自2014年5月1日至2019年2月28日期间未向原告交纳物业费。 另查，原告于2019年5月21日就催索被告欠交物业费的事项向本院提出诉前调解申请。 本院认为，本案的争议焦点是，被告基于原告物业服务不到位而拒交物业费的理由是否应予以支持，案涉物业费是否已过诉讼时效。 首先，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原、被告系自愿签订的《前期物业管理服务协议》，属双方真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，故对双方均具有法律约束力，原、被告均应依约履行各自义务。现原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告应按照合同约定按时交纳物业费。关于被告提出的原告物业服务不到位的抗辩意见，本院认为，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，需要业主与物业公司相互配合，共同努力。原告收取物业费是为支付自身开支和为全体业主提供物业服务。若被告对物业公司的服务质量有异议，应以合理的方式提出，而非以拒交物业费方式来进行对抗。被告本案的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，否则将有损于其他业主的公共利益。故对被告的抗辩意见，本院不予支持；而原告要求被告支付物业费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告辩称原告诉请的物业费超过诉讼时效的问题。原告主张的期间为2014年5月1日至2019年2月28日。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，对于2016年5月22日至2019年2月28日期间被告所欠付的物业费，因原告于2019年5月21日向本院提出诉前调解申请对被告进行物业费催收，构成诉讼时效中断，故原告要求被告给付上述期间内产生的物业费的诉讼请求，本院予以支持。至于2014年5月1日至2016年5月21日期间被告欠付的物业费，因原告未能提供有效证据证明其在时效期限内进行了有效催收，故原告依法丧失胜诉权，对于此期间物业费，本院不予支持。因被告未及时向本院提供案涉房屋面积变更的相关证据，故其房屋面积按照购房合同记载的124.57平方米计算。据此，原告应支付2016年5月22日至2019年2月28日期间物业费7,034元（124.57平×1.7元/月×33个月+124.57平×1.7元/月×6天/月）。 关于原告主张被告应支付违约金一节。被告未交纳物业费的原因系对原告物业服务质量存有异议，并非恶意拖欠物业费，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，对原告主张的违约金，本院不予支持。另外，原告亦应在提供服务的同时根据业主的合理要求不断完善服务质量。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告林敖明自本判决生效之日起十日内向原告大连凯尔富物业管理有限责任公司给付自2016年5月22日至2019年2月28日期间的物业费7,034元； 二、驳回原告大连凯尔富物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，减半收取计66元，由被告林敖明负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 田 甲 二〇一九年十二月十六日 书记员 李泳伶 附相关法律规定： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。