河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4989号上诉人(原审原告）：刘梅香，女，1967年10月10日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：刘百科，男，1963年12月22日出生，汉族，住址同上，系刘梅香之夫。委托诉讼代理人：韩全林，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市恒辉置业有限公司。住所地：原阳县黄河大道东段。法定代表人：贾志恒，总经理。被上诉人（原审被告）：原阳县天恒物业管理有限公司。住所地：原阳县黄河大道东段。法定代表人：李治亮，总经理。二被上诉人之委托诉讼代理人：郭红艳、董婉婷，河南书豪律师事务所律师。上诉人刘梅香与被上诉人新乡市恒辉置业有限公司（以下简称恒辉公司）、原阳县天恒物业管理有限公司（以下简称天恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0725民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，刘梅香委托诉讼代理人刘百科、韩全林，恒辉公司、天恒公司委托诉讼代理人郭红艳、董婉婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘梅香上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0725民初1400号民事判决第一项、第三项，改判支持刘梅香的原审诉讼请求（不服金额为112601.52元）；2、恒辉公司、天恒公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1、双方签订的补充协议对租金支付有明确的约定，恒辉公司等三年迟延或者不予支付租金，构成违约，另涉案协议对最低租金标准进行了明确的约定，恒辉公司等应按约定标准支付租金，税款不应在租金范围内进行代扣，应在租赁费之外由恒辉公司等承担；2、天恒公司未按协议约定支付最低租金，按照涉案协议第三条第四条的约定，恒辉公司应承担支付租金不足的责任；3、原审判决关于刘梅香主张违约金过高的认定是错误的，天恒公司违反协议约定，未按最低标准支付租金，构成违约，根据协议约定应承担物业总收益双倍罚金，刘梅香在此数额下主张权利，应予支持，另合同为恒辉公司制作的格式合同，其应认识到违反合同要承担的法律后果，且涉案合同是售房返租合同，合同项下的房屋价款要比其他房屋多近一倍左右，恒辉公司为让刘梅香放心购买，有意将违约金约定的较高；4、刘梅香主张的违约金未过分高于实际损失，另申请降低违约金的举证责任在恒辉公司等，原审关于此项的举证责任分配错误。恒辉公司、天恒公司辩称：1、2018年天恒公司已经将租金全额支付给刘梅香，刘梅香所称未足额支付部分，为刘梅香个人所得税和房产税的税款，该部分为刘梅香应尽的义务，天恒公司也未从中获利，原审驳回刘梅香该部分诉讼请求并无不当；2、2019年租金未支付，是因刘梅香未配合完成代扣代缴行为所致，非天恒公司违约，原审判决驳回刘梅香该项诉请并无不当；3、恒辉公司承担的是补充责任，天恒公司未欠付租金，且恒辉公司非合同的相对方，无违约行为，原审驳回刘梅香对恒辉公司的诉讼请求并无不当；4、原审对违约金数额进行调整并无不当，天恒公司在积极履行合同义务，不存在预期违约的情形，另天恒公司迟延支付租金，给刘梅香造成的是迟延支付的利息损失，刘梅香要求违约金100000元属于过高，涉案协议约定的合同物业总收益属于约定不明。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，正确充分，请求二审法院驳回刘梅香的上诉请求，维持原判。刘梅香原审诉讼请求：1、请求依法判令天恒公司、恒辉公司支付刘梅香房屋租金16676元；2、请求依法判令天恒公司、恒辉公司向刘梅香支付合同违约金100000元；3、请求依法判令天恒公司、恒辉公司继续全面履行2014年12月3日与刘梅香签订的《商品房买卖合同》补充协议；4、判令由天恒公司、恒辉公司承担本案诉讼费用。原审查明：2014年12月，刘梅香在恒辉公司购买位于原阳县××大道与××财富广场××商品房××套。2014年12月3日，刘梅香与天恒公司、恒辉公司签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议约定：刘梅香同意将在恒辉公司购买的曼哈顿财富广场9层908号商品房委托给天恒公司对外招租，租期为12年，从2015年1月1日至2026年12月31日，约定了每年的租金数额，其中2017年租金为13860元、2018年租金为13860元、2019年租金为15840元；刘梅香并同意由天恒公司统一管理，由天恒公司负责出租后租金的代收代付业务。在天恒公司受托期间，若刘梅香获得的租金未达到标准，不足由恒辉公司支付差额部分，统一由天恒公司打入刘梅香账户。天恒公司于每年12月15日前代支下一年的物业租赁收入，如遇节假日，则支付日期相应顺延，如遇战争、自然灾害等不可抗拒原因导致不能按时支付，天恒公司应在10日内通知刘梅香。合同签订后，刘梅香按照约定交付了房产，天恒公司、恒辉公司按照合同约定支付了2015年、2016年的租金。2018年12月14日，天恒公司通过银行转账转给刘梅香2017年的租金13860元及2018年的租金13024.8元，至今未支付刘梅香2019年的租金。刘梅香以自己未得到合同约定的全额租金为由向法院起诉，并要求天恒公司、恒辉公司承担违约责任。另查明，天恒公司于2018年12月13日、2019年1月14日向刘梅香发送短信，告知刘梅香持身份证、银行卡到天恒公司处办理租金支付业务，刘梅香一直未提供。原审认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议系当事人真实意思表示，应当按照约定继续全面履行。刘梅香作为出租方，已按照约定将其所有的房屋交付天恒公司使用、收益，天恒公司作为承租方应当按照合同约定向刘梅香支付租金。对刘梅香要求天恒公司支付2019年租金15840元的请求，根据协议约定，天恒公司应于2018年12月15日前将2019年租金支付给刘梅香，但因刘梅香未按天恒公司的要求提供身份证原件，致使天恒公司无法在税务机关完成代扣代缴的行为，至今未向刘梅香支付2019年租金，故刘梅香要求支付2019年租金的请求，不予支持。关于刘梅香提出的要求天恒公司支付2018年未足额支付的836元。庭审中，天恒公司主张该款是代扣刘梅香应缴纳的个人所得税和房产税的税款，刘梅香主张该款不能在合同约定的租金范围内进行代扣，税款应在租赁费范围外由天恒公司承担。依法纳税是每个公民应尽的义务，作为出租方的刘梅香应该按照法律规定缴纳房产税和个人所得税，其是税法意义上的纳税义务人；作为承租方的天恒公司并无缴纳房产税和因租金收入产生的个人所得税的法定义务，其系税法意义上的扣缴义务人，因此天恒公司代刘梅香缴纳税款并无不当。天恒公司在缴纳税款活动中并未以自己名义，而是以刘梅香的名义缴纳税款，由此可见天恒公司并未在该代扣代缴活动中受益。并且，刘梅香即使在收到全额租金后仍应缴纳税款，该纳税义务系刘梅香必须履行的法定强制性义务，且其未提交证据证明其符合免税或减税条件，因此刘梅香亦未因该代扣代缴活动遭受经济损失，故刘梅香要求天恒公司支付其2018年租金差额836元的请求缺乏依据，不予支持。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在补充协议第五条约定:“丙方（天恒公司）将依据约定，每年与乙方（刘梅香）清算一次，于每年12月15日前代支下一年的物业租赁收入，如遇节假日，则支付日期相应顺延……。”补充协议第十条约定：“在本协议履行期间，各方应严格按照本协议的要求执行，否则违约方应向应约方承担标的额（合同物业总收益）的双倍罚金。”本案中，双方约定的违约金偏高，应予以调整。关于2017年的租金，天恒公司系于2018年12月14日通过银行转账转给刘梅香，天恒公司构成违约，但由于刘梅香未提供天恒公司违约给其造成损失的证据，故2017年的违约金，原审调整为以2017年租金13860元的20%为宜，即违约金为2772元。关于2018年的租金，天恒公司系于2018年12月14日通过银行转账转给刘梅香2018年租金13024.8元，天恒公司未按约定时间支付租金，构成违约，但刘梅香在天恒公司代缴代扣税款的过程中，刘梅香亦存在过错，故2018年的违约金，根据双方在履行合同过程中的过错程度，原审调整为以2018年租金13024.8元的10%为宜，即违约金为1302.48元。关于2019年的租金，天恒公司已按税务机关的要求在约定支付租金前通知刘梅香提供银行卡、身份证，以便天恒公司代扣代缴个人所得税和房产税，由于刘梅香未提供身份证原件，使天恒公司无法完成代扣代缴的行为，从而致使天恒公司不能向刘梅香支付2019年租金，故2019年租金未按时支付，天恒公司不构成违约。综上，天恒公司在履行2017年租金、2018年租金的过程中存在违约，应支付刘梅香违约金4074.48元。关于恒辉公司责任承担问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条约定:“甲方（恒辉公司）承诺：在丙方（天恒公司）受托期间，若乙方（刘梅香）获得的租赁收入标准未达到上述比例，不足由甲方支付差额部分，统一由丙方打入乙方账户。”第五条约定:“丙方将依据约定，每年与乙方清算一次，于每年12月15日前代支下一年的物业租赁收入，如遇节假日，则支付日期相应顺延……。”由此可见，恒辉公司承担的是天恒公司支付租金不足的补充责任。本案中，天恒公司已按协议约定足额向刘梅香支付租金，故对刘梅香要求恒辉公司承担责任的请求，不予支持。关于刘梅香要求天恒公司、恒辉公司继续履行《商品房买卖合同》补充协议的请求，双方签订的补充协议符合法律规定，亦没有损害国家、集体或者第三人利益，且天恒公司、恒辉公司在庭审中明确表示同意继续履行，故对刘梅香的该项请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，原审判决：一、天恒公司于判决生效后十五日内支付刘梅香违约金4074.48元；二、确认天恒公司、恒辉公司与刘梅香继续履行2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》补充协议；三、驳回刘梅香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2634元，由刘梅香承担2584元，天恒公司负担50元。二审中当事人没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于涉案协议约定的租金中是否包含税款的问题。依法诚信纳税是每个公民应尽的义务，刘梅香作为出租方，其出租房屋等取得的收益应按照规定缴纳税款，其是税法上纳税义务人，另从涉案协议内容来看，协议未约定租赁收入中是否包含税款，也未约定相应的税款应由天恒公司等负担，刘梅香主张税款在租赁费之外由天恒公司负担等没有充分的根据，本院不予采纳。关于刘梅香主张的2018年租金问题。天恒公司在扣除相应税款后已将所涉租金支付刘梅香，刘梅香要求支付该部分的租金没有充分的根据，本院不予支持。关于刘梅香主张的2019年度租金问题。依据涉案协议约定，天恒公司应在每年12月15日前支付下一年的租赁费，现涉案房屋租赁费支付期限已经届满，至于天恒公司主张的代扣代缴税款问题，与租金的缴纳不是不同性质的法律关系，亦不具有对等性，涉案协议也未约定天恒公司可据此拒付租金，原审以刘梅香不配合办理交纳税款手续而对刘梅香要求支付租金的请求不予支持没有充分的法律根据，应予纠正。天恒公司应在扣除刘梅香税款后，将所涉款项支付给刘梅香。关于刘梅香主张的违约金问题。天恒公司迟延支付2017年、2018年房屋租金，应承担相应的违约责任，另违约金以不超过实际损失为限，刘桂香主张违约金10万元明显过高，应予调整，原审结合双方违约程度酌定天恒公司支付违约金4074.48元并无明显不当。天恒公司通知刘桂香办理租金2019年租金办理手续，双方因代扣代缴税款问题产生纠纷，且如上所述，刘梅香主张税款在租赁费之外由天恒公司负担等没有充分的根据，天恒公司不构成违约，刘梅香要求支付该笔违约金没有充分根据，不予支持。至于刘梅香要求恒辉公司承担责任的问题，没有充分的依据，不予支持。综上，对刘梅香上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初1400号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初1400号民事判决第三项；三、原阳县天恒物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付刘梅香2019年房屋租金15840元（刘梅香配合办理相关税款代缴手续）；四、驳回刘梅香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2634元，由原阳县天恒物业管理有限公司负担450元，由刘梅香负担2184元；二审案件受理费2552元，由原阳县天恒物业管理有限公司负担360元，由刘梅香负担2192元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇一九年十二月一日书记员  刘 冬