湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4859号原告：周鸽，男，汉族，1985年8月28日出生，户籍地长沙市望城区，现住长沙市望城区。原告：袁春艳，女，汉族，1984年3月16日出生，户籍地长沙市望城区，现住长沙市望城区。委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。被告：湖南富基置业有限公司，住所地：长沙市望城区普瑞大道二段888号。法定代表人：王洪辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：罗德，国浩律师（长沙）事务所律师。原告周鸽、袁春艳诉被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周鸽、袁春艳的委托诉讼代理人李双红、吴珊，被告富基公司委托诉讼代理人唐霞、罗德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期向原告支付符合双方合同约定交房标准的房屋（包括但不限于完成竣工验收备案、用电接入国家电网、安装电表、电箱等）；2.判令被告以房屋总价款343272元为基数，按照每日0.1‰的标准向原告支付违约金（自2017年1月1日起至实际交付达到合同约定交房标准的房屋止，暂计算至2019年8月20日，违约金为32988元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告（两原告系夫妻关系）与被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告购买被告位于长沙市望城区屋，房屋总价款为343272元。原告已按照合同约定支付了全部合同款项。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前向原告支付已经竣工验收备案、消防验收合格、用电接通国家电网、安装电表、电箱等符合合同约定交付标准的房屋，但截至目前为止，涉案房屋尚未竣工验收，也未接通国家电网和安装电表电箱。原告曾多次要求被告支付符合合同约定标准的房屋均无果。被告富基公司辩称：1.被告交付的房屋符合合同约定的交房标准，交付时已经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，供电达到了接通条件，取得消防验收合格证明。2.合同约定的交房条件不违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张达到交付条件须取得建设行政主管部门同意验收备案和消防部门的消防验收意见的观点错误。3.原告认为接入国家电网、由公变供电、安装电表、电箱才能达到合同约定的“供电达到接通条件”，认定未达到房屋约定的交付条件并主张违约金是错误的，原告未能提供证据证明专变供电的电能质量有显著差异，且因此获得了未支付电费的经济利益；行政规定未强制性规定接入公变供电的房屋不能交付使用；2019年1月其楼宇高压用电已竣工，原告拒绝配合与电力公司签订《居民供用电合同》和《农村用电安全协议》，导致不能公变入户和开通使用。4.已按合同约定通知原告于2016年12月31日前办理收楼入伙手续，原告于2017年6月12日办理手续接收了商品房。5.原告不仅没有受到损失还获得不交电费的利益，其主张日万分之一的违约金过高，即便要计算违约金也只能按补充协议第四条约定的150元/月计算。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告答辩提出：一、被告交付未接入国家电网的房屋，不符合合同约定，也违反法律。1.合同约定房屋交付条件达到“城市基础设施达到的条件”，即供电所验收合格接通国家电网装表通电；2.被告转供临时用电属于违法行为；3.被告在协调会上承诺尽快解决永电问题；4.临时用电安全风险大，原告也未同意以临时用电作为房屋交付条件；5.格式合同应当做出不得于格式条款一方的解释；6.星城供电所出具的《关于富基世纪公园公变送电情况说明》证明案涉房屋于2019年9月24日才得以装表送电，交房不符合合同约定，且办理接通永电的条件是先验收合格再签订供电合同；7.存在使用铝线通电的情况，有极大的安全隐患。二、被告逾期未竣工验收，且交付不符合约定的房屋，已构成违约。涉案房屋2018年5月22日竣工验收备案登记，未按合同约定于2016年12月31日交接房屋前完成。三、被告既违约未接通永电，又未按期竣工验收，应当按逾期交房的约定支付违约金。当庭举证质证的证据如下：一、原告为支持其主张的事实与诉讼请求，向本院提交如下：证据1，《长沙市望城区商品房买卖合同》《贷款合同》、购房发票、契税发票、维修基金发票。证据2，《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。证据3，星城供电所出具的《关于富基世纪公园五期公变送电情况说明》。证据4，微信聊天截图、温馨物业安装临时电表通知、停电通知、媒体采访截图。证据5，建设工程竣工验收备案表、消防验收意见。二、被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：证据(1)，《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议。证据(2)，建设工程消防设施检测评定报告及长沙市望城区公安消防大队《建设工程消防验收意见书》、2016年11月18日的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《电梯监督检验报告》。证据(3)，入伙通知书快递单及快递投递查询、准予入住通知书、交楼手续会签单、文件签收确认书、房屋交接单。证据(4)，关于富基世纪公园项目五期85-90栋用电协调会的会议纪要、《关于富基世纪公园项目五期业主用电事项通知》、《关于五期73-84栋业主签署用电协议的通知》、被告向华自科技股份有限公司送达的《工程联系函》、快递单及快递投递记录、房地产批量新装户表验收单。被告对原告证据4提出真实性异议，对原告证据的质证异议同辩称。原告对被告证据(2)中2016年11月18日的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的真实性提出应当以望城区建设工程质量安全管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案表》的时间2017年10月27日异议，经审查，应认定被告富基世纪公园88-90#栋最终的“五方验收”竣工时间为2017年10月27日。双方当事人对上述其他证据的真实性、合法性均无异议。本院就本案争议事实对星城供电所夏志新副所长的“调查笔录”，其陈述：富基世纪公园五期房产77-80栋房产已验收合格接入永电送电，73-76栋、81-84栋已交用户资料正在审查验收，85-90栋暂未提交资料、整改未完成；该房产有历史遗留问题，业主大都入住，所以要先把业主信息资料配合收集齐，便于核查供电线路验收、入户核对表后线路装表、供电同步进行；可能存在临时铝线接入的情况，正式供电都会拆除；只要装表供电，供电所是必须保障供电线路质量的。原被告质证意见均无异议。经审理查明：原告周鸽与袁春艳系夫妻关系。2016年3月28日，两原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，以总价款343272元购买位于长沙市望城区商品房。当天，原告首付73272元购房款。2016年6月8日办理签订了27万元住房公积金借款合同，2016年12月10日被告富基公司开具收按贷款27万元的发票。原告已按照合同约定金额支付了全部合同款项。《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条：“交付时间及条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）…1、已经竣工验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的城市基础设施达到的条件”；第九条：“（一）城市基础设施…2、供电：2016年12月31日达到接通条件”；第十条：“该商品房达到第八条约定的条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。该合同的《附件七补充协议》：“三、双方同意对《商品房买卖合同》第八条补充如下：1.《商品房买卖合同》第八条约定的该商品房'已经竣工验收合格'是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格并取得建筑竣工验收消防备案结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。…3、买受人出现下列情形之一，出卖人有权将房屋交房时间顺延：（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；四、双方同意对《商品房买卖合同》第九条补充如下：1、出卖人如不在合同约定日期内达到城市基础设施交付使用条件的，双方同意按照下列方式处理：(1)由于出卖人原因造成的，买受人未收房的，按合同第十一条规定处理；买受人接收房屋的，出卖人据延误的时间按人民币150元/月向买受人支付违约金；（2）由于政府原因或垄断性质的行业导致在规定日期未达到使用条件的，不属于出卖人责任，出卖人和买受人都有责任跟踪协调处理；…”富基世纪公园85-90#栋，于2016年12月20日取得《建设工程消防设施检测评定报告》；于2016年12月28日取得检验合格的《电梯监督检验报告》；于2017年3月6日，取得《建设工程消防验收意见书》。原告于2017年6月3日办理了《准予入伙通知书》，2017年6月12日完成交楼手续。2018年5月22日望城区建设工程质量安全管理办公室出具的富基世纪公园88-90#栋《建设工程竣工验收备案表》记载，2017年10月27日由勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签字盖章出具了竣工验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（又称“五方验收”）。2018年12月19日黄都港社区居委会主持召开了关于富基世纪公园项目五期85-90#栋用电协调会，《会议纪要》明确：富基世纪公园项目五期在建设过程中遭遇资金链断裂问题，为将业主购买的房屋按期交付，在房屋验收合格后进行了临电交付，现配电工程已完成施工工作，具备送电条件。经开发商与星城供电所协商，73-84#栋以开发商的名义统一办理领表，85-90#栋入住率高需业主本人签订《居民供用电合同》及《农村用电安全协议》，由开发商收集齐资料后前往供电所统一办理。现富基世纪公园五期房产77-80#栋房产已验收合格接入永电送电，73-76#栋、81-84#栋已交用户资料星城供电所正在审查验收。85-90#栋因业主存在顾虑，未配合统一签订供用电合同与协议，暂未提交资料，星城供电所暂未开展审查验收。目前，未验收合格接入永电的住户电费均由原告负担。本院认为：本案争议焦点是被告是否按期向原告交付符合双方合同约定交房标准的房屋。一是临时用电交付是否符合交房标准。双方签订的合同文本约定供电“达到接通条件”，被告认为2016年12月31日前已接通供电，原告认为依照相关规定应当完成户表安装接通永电才能符合“达到接通条件”的约定。经查，该楼盘临时供电已具备接入国家电网安装户表的条件，经协调部分楼栋已完成永电供电，未完成部分楼栋也存在对接供电部门施工和业主配合的情况。原告未提供充分证据证明电能质量和增加原告的电费负担。故原告据此要求被告承担违约金责任的请求，本院不予支持，但应当限期被告在原告的配合下完成永电供电。二是原告提出被告交付房屋时未完成合同约定房屋竣工的“五方验收”。经查，富基世纪公园88-90#栋《建设工程竣工验收备案表》中勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格签字盖章的时间在合同约定交房日之后310天，被告已构成合同违约，但原告未证明因此存在损失。原告提出以房屋总价款每日0.1‰支付违约金的请求，综合原告已接收房屋和被告公司曾出现资金链断裂等情况，本院依法调整为按房屋总价款的0.5%由被告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后45日内将富基世纪公园的88-89-90#栋1单元1903号商品房的用电完成户表安装供电，逾期则自本判决确定的履行期限届满之日起至履行完毕之日止按房屋总价款的日万分之0.7的标准向原告周鸽、袁春艳支付违约金。二、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告周鸽、袁春艳支付违约金1716元；三、驳回原告周鸽、袁春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，由被告湖南富基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  江 革人民陪审员  严友良人民陪审员  高 炼二〇一九年十二月二十五日代理书记员  黄雅琴相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。