杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初7078号 原告：杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司，统一社会信用代码91330104796684881D，住所地杭州市江干区景御路173号201室。 法定代表人：朱余豪，董事长。 原告：杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司，统一社会信用代码913301096706193989，住所地杭州市萧山区新塘街道萧绍路455号（3-6层）。 负责人：唐永富，经理。 二原告共同委托诉讼代理人：单燕虹、徐狄卿，浙江法君律师事务所律师。 被告：杭州湘湖装饰工程有限公司，统一社会信用代码913301091435844026，住所地杭州市萧山区新塘街道半爿街村。 法定代表人：沈超娥，总经理。 委托诉讼代理人：詹前进，浙江商祺律师事务所律师。 原告杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司（以下简称“金丽湖公司”）、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司（以下简称“金丽湖萧山分公司”）与被告杭州湘湖装饰工程有限公司（以下简称“湘湖公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月4日公开开庭进行了审理。原告金丽湖公司的法定代表人朱余豪以及双方当事人各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商以及审限届满后继续适用简易程序审理，本院均予准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告金丽湖公司、金丽湖萧山分公司向本院提出经明确后的诉讼请求：1.被告赔偿原告方承租期间的停业损失454118.7元（被告自2014年11月1日至同年11月25日对原告酒店停水停电所致损失，时间早于火灾发生，区别于因火灾所致停业损失），并支付该款自起诉日起至实际履行日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；2.被告支付原告方装饰装修费用1398564.36元（装潢残值经鉴定为3181409.36元，依双方协议约定可抵扣被告尚欠的租金1362445元后，被告尚需支付1398564.36元），并支付该款自2018年12月21日起至实际履行日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率年4.25%计算的利息损失（暂算至起诉日止为19978.1元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年9月30日，原告方向被告承租位于杭州市萧山区的房屋（以下简称“案涉房屋”），用于开设锦江之星酒店并签订《房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”），租赁期限自2007年8月1日至2017年12月31日等内容。2014年11月1日至同年11月25日，被告以原告方欠付租金为由强行关闭酒店供电供水的闸刀，致使酒店实际停业25天，且对在此之后的营业也产生影响。当时在（2014）杭萧民初字第5634号案件的调解过程中，双方协商以之后半年（自2014年11月至2015年4月）与之前半年（自2014年5月至2014年10月）的经营额差来计算停业损失，故该停业损失已将产生实际影响的期间均计算在内；同时，在双方于2016年9月11日的录音中也提到该问题，原告金丽湖公司的法定代表人朱余豪曾向被告实际控制人杨仁甫催讨按差价计算的损失，杨仁甫承认要赔偿损失，且双方对计算方式也达成一致，杨仁甫实际未否认前述计算方式。2014年12月16日，被告提起（2014）杭萧民初字第5634号的租金之诉，原告方要求被告按前述标准赔偿停业损失，因当时无法确定自2014年11月1日至2015年4月30日的营业总额，双方遂商定就赔偿事宜另行订立补充协议，故法院出具的调解书未涉及该项赔偿内容，仅就租金支付事宜达成“二原告向被告支付截至2014年12月31日止的租金1320000元，并支付其中980000元自2015年1月1日起至实际履行日止按月利率1%计算的利息”的协议，后该案进入执行程序，二原告支付被告租金340000元。在执行过程中，二原告与被告于2016年5月10日达成执行和解协议，约定二原告以锦江之星酒店的装潢经评估后的残值抵偿被告租金，双方先行申请法院或共同委托第三方评估机构对该酒店的装潢残值进行评估，根据评估结果多退少补等。2016年7月18日，被告因室外广告牌施工雇佣案外人谢雪尧进行焊接并引发火灾，至原告方酒店部分设施受损而导致无法经营。经法院判决解除双方之间的房屋租赁合同，同时指明就停业损失和火灾损失由原告方另案主张。至合同解除之日，二原告尚欠被告租金共计1782845元（980000元＋802845元）。2017年10月17日，二原告就火灾导致的直接财产损失起诉来院，经法院委托评估确定锦江之星酒店的装潢残值为3181409.36元，根据前述合法有效的协议约定，被告在抵扣租金后应对锦江之星的装潢残值进行补差，尚需赔偿原告方装饰装修费1398564.36元。 原告方认为，关于装潢残值的抵偿问题。首先，原告方的依据是前述执行和解协议，以及（2016）浙0109民初3372号民事判决对该事实的认定。1.被告确认装潢残值评估并抵扣租金后多退少补，3372号民事判决中第4、6页在查明事实部分也予以确认。2.前述录音证据中被告方也确认了多退少补的方案。其次，执行和解协议书是双方的真实意思表示，其中对于租金如何支付，双方进行了明确约定，即以残值抵偿租金。在双方没有达成新的合意之前，该约定应为有效，不管装潢残值是2016年时的残值还是火灾后现在的残值，该租金支付方式一直未发生变更，且被告一直承认并继续履行该协议。再次，被告辩称“因原告方未履行每月50000元的租金支付义务，导致和解协议作废”，原告方不予认可。该和解协议签订的背景，在前述录音中可看出，是因为原告方经营酒店，因G20峰会经营不好导致无力支付租金，杨仁甫予以谅解，故每个月50000元是写写的，实际上该协议只是一个形式，双方签订协议的本意不是说非得执行，但后来杨仁甫出尔反尔并起诉来院，并不是原告方恶意违约，因被告有专业律师在场，原告的法定代表人缺乏法律知识所致。对于装潢残值未经评估的问题，不是原告方的原因所致，这需要双方配合，但该条款从未解除、失效。另，被告一直强调该协议仅针对前述5634号民事调解书，而不涉及3372号案件，这与协议内容及事实不相吻合，协议所涉租金不仅仅是指5634号的租金，而是指两个案件所有的租金，不论原告方欠多少租金都可以抵销，而不是说恢复执行就导致协议失效。最后，在3372号案件审理过程中，被告表示未就装潢残值达成新的协议，这是对以残值抵偿租金的约定进行了延续表态。该判决中本院认为部分只是主观判断，不是客观认定的事实，且“残值抵偿租金”是作为事实认定的。当时浙江省杭州市中级人民法院在（2016）浙01民终5994号案件中认为“残值不确定，未经鉴定评估程序，故不符合抵偿程序”，但本案装潢残值已通过另案即（2019）浙0109民初3523号案件司法鉴定确定，本案以残值抵偿租金的条件已经成就。综上，请求依法支持原告方明确后的诉讼请求。 被告湘湖公司辩称，一、被告未有强行关闭酒店的供水、供电闸刀的违法事实，从未承诺赔偿原告方40余万元的经济损失。二、前述双方于2016年5月10日达成的协议，系对5634号民事调解书达成的执行和解协议，该协议早已作废，原因是原告方未按协议约定的时间节点支付租金，故被告申请法院恢复该案的强制执行程序，自被告申请之日起该执行和解协议即已作废。同时，火灾发生后，双方从未就案涉房屋的装潢残值进行任何新的书面协议或单方约定，也没有其他任何处置方案，故该残值应由原告方自行处理。鉴于双方已解除房屋租赁合同，故该部分损失应由其自行承担。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求依法予以判决驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对双方无异议的证据，有二原告提供的《房屋租赁合同》1份、调解笔录及民事调解书各1份、公估报告（报告1），本院调取并出示的（2019）浙0109民初3523号庭审摘要及民事判决书各1份，系双方当事人无争议事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：对二原告提供的证据，1.2016年9月11日的录音光盘、文字整理资料及酒店营业收入明细各1份，就其中录音部分，被告对证据真实性无异议，故确认其真实性，但依录音内容，无法反映原告方所主张其停付租金的原因在于补偿协议未签订，且被告曾承诺赔偿停水停电损失400000元的事实，故不予确认。就营业收入明细，该证据系原告方单方制作，未经被告确认及认可，且原告方曾在（2016）浙0109民初3372号案件中作为证据提供，本院未予确认，故不予认定。2.和解协议书1份、民事判决书2份，就其中和解协议书，系前述5634号民事调解书执行过程中，双方就其中租金支付方式及恢复强制执行程序等所作约定；同时，前述3372号民事判决中本院已明确双方未对案涉房屋租赁达成新的协议，该和解协议仅涉及5634号案件的处理，且该案因原告方未按约履行已恢复强制执行程序，故原告方的主张缺乏事实依据，不予认定。就民事判决书，被告对证据真实性无异议，故确认其真实性，且原告方曾在其中提出停水停电损失及计算依据，均未被本院认可的事实。3.异议书回复及补充报告（报告2）1份，双方对前述报告1无异议，本院就原告方所主张装潢损失，已在（2019）浙0109民初3523号案件中依据报告1进行认定；对报告2，本案涉及原告方所主张装潢残值，即依据装潢市场价值减去前述认定的装潢损失基数1859815.88元，并考虑残值在恢复损失状态时存在一定价值贬损的比例而得出。二份报告的区别主要在于装潢的实际价值（扣除折旧）的数额不一致，报告1以装饰工程施工合同价为基数，报告2以装饰工程预算单中的明细价格结合施工合同进行汇总得出总价，数额远超报告1，但以预算单中的明细价格进行汇总价作为计算装潢市场价值的基数，有悖建筑行业常理且不符合双方确定的鉴定方法，明显与其之前所作报告1不相符，不符合客观事实，故确定该项及装潢残值应以报告1为准。4.2016年5月10日的录音光盘及文字整理资料各1份，原告方未提供原件进行核对，且被告不予认可，故不予确认。对被告提供的证据，1.证明1份及照片3份，就其中证明，原告方对证据真实性无异议，故确认其真实性；至于其提出的关联性异议，明显不合常理且与证明内容不符，故不予采信。就照片，被告未提供原件进行核对，且原告方不予认可，故不予认定。2.2016年9月11日的录音文字摘录1份，原告方未提出真实性等异议，故予以确认。3.水电费收据3份，缺乏原件核对，且原告方不予认可，故不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2007年7月30日，被告方（甲方）与原告方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市萧山区的房屋出租给乙方使用，租赁范围为一楼北大厅、三楼建筑伸缩缝以北全部，四至六楼（按四～六层平面图）ＢＨ轴以北全部（消防楼梯以一半计），总使用面积约4483平方米。租赁期限自2007年8月1日至2017年12月31日，共10年（其中首年2007年8月1日至2008年12月31日，装修期五个月不计租金）。租金支付方式为前五年每年年租金1380000元，后五年每年年租金为1480000元。租金缴纳期，按合同签订生效日起，每半年缴纳一次年租金的50%租金。乙方承租的房屋以独资形式投入装修、配套、自主经营管理宾馆服务行业。合同期内，甲方对房屋及其主要配套的水、电、消防等设施负责修缮，以保障乙方安全使用。就装修损失，若甲方提出中途终止合同的，装修损失按装修投资（不可移动部分）的评估价赔偿，若乙方提出中途终止合同的，装修投入不得拆除，并无权要求赔偿等内容，后双方依约履行合同。2014年11月，湘湖公司以房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼［案号（2014）杭萧民初字第5634号］，要求金丽湖公司及萧山分公司支付欠付租金及利息损失。经本院主持调解，双方于2014年12月16日达成调解协议，调解笔录中载明“审：由于2014年11月1日起至2015年4月30日止的营业总额目前无法确定，那么与之有关的内容在调解主文中不再表述。原、被告可以自行达成一个补充协议，如产生纠纷，可以另行主张权利”等，协议约定“金丽湖公司及萧山分公司支付湘湖公司截至2014年12月31日止的租金1320000元，其中340000元在2014年12月18日前支付，余款980000元及该款自2015年1月1日起至实际付清日止按月利率1%计算的利息在2015年12月31日前付清（利息每半年支付）”等内容。后因金丽湖公司及萧山分公司未按期履行前述调解书所确定余款980000元等付款义务，湘湖公司向本院申请强制执行。2016年3月25日，湘湖公司以双方已自行和解为由向本院申请终结执行程序，本院于同日作出（2016）浙0109执2141号之一民事裁定书，裁定终结执行。2016年5月10日，双方签订《协议书》，载明“前述民事调解书已发生法律效力，目前正在强制执行过程中，同时另一起租赁合同纠纷亦由萧山区人民法院受理……双方达成如下协议：一、金丽湖公司及萧山分公司同意以金丽湖萧山分公司位于萧绍路455号‘锦江之星’酒店的装潢经评估后的残值抵偿湘湖公司租金；双方先行申请法院或双方共同委托的第三方评估机构对该酒店的装潢残值进行评估，评估报告出来后，双方保证对评估结论均无异议，承诺按本协议书履行义务。二、评估期间，金丽湖公司及萧山分公司保证对‘锦江之星’酒店的设施、设备、装潢等保持原状，不得私自拆卸、转移、隐匿或以其他方式进行处理，如出现上述情形，湘湖公司有权立即恢复强制执行程序。三、金丽湖公司及萧山分公司承诺自2016年5月起按每月50000元的标准按月支付租金，如出现拖延支付租金达15天的，湘湖公司有权重新恢复强制执行程序”等内容。其间，金丽湖公司及萧山分公司支付了2015年1-10月的租金计1000000元，湘湖公司于2016年3月9日以房屋租赁合同纠纷再次起诉来院，要求解除案涉《房屋租赁合同》并退还房屋，金丽湖公司及萧山分公司支付自2015年11月1日起至2016年7月18日止的租金802845元。该案中，金丽湖公司及萧山分公司提供了前述和解协议书及营业额表格（营业收入明细），本院经审查后认为“该协议系执行和解协议，与本案缺乏关联。营业额表格系其单方制作，且与本案缺乏关联，故不予确认”，本院认为部分载明“……本案中，双方当事人已就2014年12月31日前的租金支付达成调解协议和执行和解协议，现被告方又结欠2015年11月起的租金未付，原告有权依据合同法的规定行使解除权并要求返还房屋。被告方抗辩双方在（2014）杭萧民初字第5634号案件调解过程中双方事实上已约定原告需补偿被告方停水、停电期间的营业差额，同时降低租金，且在执行和解过程中双方已就本案处理作出了约定，本院认为双方并未就案涉房屋租赁达成新的协议，且执行和解协议仅涉及（2014）杭萧民初字第5634号案件的处理，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。因案涉房屋于2016年7月18日发生火灾，故原告有权要求被告方支付自2015年11月1日起至2016年7月18日止的租金，原告主张上述期间内的租金为802845元，本院予以支持”等，并于2016年8月31日判决“解除案涉《房屋租赁合同》并返还房屋，金丽湖公司及萧山分公司支付租金802845元”。后金丽湖公司及萧山分公司不服并提起上诉，案经二审审理并于2017年1月22日判决“驳回上诉，维持原判”。其间，案涉房屋于2016年7月18日发生火灾，原告方酒店部分设施受损。因该火灾事故，杨仁甫及谢雪尧被指控犯罪，本院依法判决其构成重大责任事故罪，并判处有期徒刑。就酒店装潢因火灾所造成直接损失的赔偿争议，金丽湖公司及萧山分公司于2017年10月起诉来院，该案审理过程中，依金丽湖公司及萧山分公司的书面申请，本院依法决定对其因火灾所致直接损失，即位于杭州市萧山区锦江之星酒店内装潢的市场价值扣除残值后的差额部分进行司法鉴定，鉴定方法明确为以太平洋保险公司在火灾发生后所提供保险公估报告并结合现场勘查确定。鉴定机构福建新洋保险公估有限公司杭州分公司于2018年9月17日出具报告1，其中载明“此次火灾事故造成该锦江之星酒店所属财产损失金额为1859815.88元，此损失包含保险公司理赔金额部分；事故发生时该锦江之星的市场价值（折旧后价值）为4248105.59元［实际投入资金8169433.83×（1－折旧率48%）］；事故发生后的剩余残值为2202308.12元［4248105.59－1859815.88（1＋10%）］”，前述10%在“锦江之星酒店剩余残值”处表述为“鉴于实际恢复损失状态时会存在一定的贬损，故此处的损失金额按本报告中定损金额部分加计10%的损失进行核定”等。后双方就该报告提出异议，鉴定机构于2018年12月20日出具报告2，其中异议回复中载明“3.针对原告提出遗漏多项财产的问题，……宽带年费属于一次性投入的费用，在评估法则中并不导致相应财产价值的变化，故对此部分没有进行核定。……6.针对被告提出剔除电梯、外墙、玻璃、强电系统等费用的问题，我司主要是对此次事故中受损的财产进行核定，至于相关财产所有权归谁不进行确定。其中外墙涂料、窗户改造、水电工程在原告方提供的《装饰工程预算单》中是有体现”等，补充报告载明“事故发生时该锦江之星的市场价值（折旧后价值）为5227206.83元［实际投入资金10052320.83×（1－折旧率48%）］；事故发生后的剩余残值为3181409.36元［5227206.83－1859815.88（1＋10%）］”，前述10%在“锦江之星酒店剩余残值”处表述为“鉴于实际恢复损失状态时会存在一定的贬损，故此处的损失金额按本报告中定损金额部分加计10%的损失进行核定”，并注明“计算残值时损失金额增加10%的原因，主要考虑到酒店受损后进行维修的时间成本及贬值等因素，此部分的损失属于间接损失范畴，我司主要是对直接损失进行评估，故此部分的损失不在我司的评估范围”等。本院认为部分载明“就案涉争议损失，本院确认二份报告的损失基数为1859815.88元……前述损失基数已包括保险公司理赔金额部分1149843.1元在内，故本案的实际损失应为709972.78元”等，并于2019年5月17日判决“湘湖公司赔偿损失619884.78元及相应利息损失，驳回金丽湖公司及萧山分公司的其余诉讼请求”，该案双方均未提起上诉，现已生效。因案涉装潢残值等损失，金丽湖公司及萧山分公司遂再次起诉来院，案经调解无效。 另查明，（2016）浙0109民初17685号原告杭州佳航照明电器有限公司与被告湘湖公司及杨仁甫、第三人谢雪尧及周路兴财产损害赔偿纠纷一案，本院经审理认定“就事发原因，已经公安消防部门进行认定，系谢雪尧在拆除广告牌作业过程中，在高温环境下进行电焊施工，因火星溅入案涉钢结构仓库中并引燃仓库内可燃物蔓延成灾，后虽经抢救，但仍造成重大损失。关于各方过错问题，首先就谢雪尧，其为案涉拆除作业的施工人，结合前述分析，就作业管理及安全防护、保障等，其应当自担风险；同时，其在高温环境下进行电焊施工，未尽到现场危险控制义务，且在作业时违反规定，操作不当，明显存在过错。其次，就被告方，其应明知其搭建的钢结构建筑未取得相应规划许可，且未通过消防部门审批，作为权利人，其违反危险控制及现场管理义务；同时，其作为定作方，将案涉业务交由缺乏相应安全保障条件的谢雪尧施工，亦具有一定的选任过错，应承担相应的过错责任。再次，就原告方，其通过租赁使用案涉房屋及相应的钢结构仓库，应明知案涉钢结构建筑未取得相应规划许可，且未通过消防审批，其作为实际控制方，并未尽到谨慎注意及采取相应安全措施的义务；同时，其在实际使用过程中，存在诸如保险查勘中反映的通道堆放、防火设施缺失等问题，但其亦未采取相应措施予以避免或防护，导致损失的扩大，存在一定过错，可以减轻侵权人的责任。此外，就周路兴，经本院释明，原告坚持认为其无过错且无责，并明确在本案中不主张其责任。被告方主张其与案外人等均应承担责任，但本案中并无相应有效证据反映周路兴使用朋友仓库部分面积堆放五金货物的行为，或者案外人的经营等行为，与火灾发生存在直接相关性，且被告方并未提供其存在相应过错的依据，故其该项辩称依据不充分，故不予采信。最后，本案当事人的前述过错与损害发生及扩大，存在法律上的因果关系，应认定侵权构成，应承担各自相应责任。综上，经庭审释明，原告坚持在本案中不主张谢雪尧的法律责任，故本院结合各方过错、原因力大小及支付能力、损害后果等因素，酌情确定二被告承担的责任比例为45%，原告自行承担25%”等，并据此作出判决，该案原、被告双方均不服并提起上诉，案经二审判决“驳回上诉，维持原判”。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对本案主要争议点，一、原告方所主张停业损失的依据及责任承担。本案中，原告方主张被告以欠付租金为由，在2014年11月1日至同年11月25日期间强行关闭酒店供电供水的闸刀而致酒店实际停业25天的损失，并依据（2014）杭萧民初字第5634号调解笔录及相应录音材料主张被告当时认可以之后半年（自2014年11月至2015年4月）与之前半年（自2014年5月至2014年10月）的经营额差标准来计算停业损失，且该项请求、意见及相应依据在前述（2016）浙0109民初3372号湘湖公司要求解除合同并支付租金的案件中已明确提出，但未被本院认可；同时，其主张的该项损失依据的事实及标准，均缺乏相应有效证据予以证实，且被告不予认可，故本院难以支持。被告的相应合理辩称，于法有据，故予以采信。二、关于案涉酒店装潢残值是否可依前述和解协议等抵偿租金，以及装修残值的确定及责任承担。首先，关于残值抵偿租金的问题，结合前述分析，案涉和解协议系前述5634号民事调解书执行过程中，双方就其中租金支付方式及恢复强制执行程序等所作约定，前述3372号及二审判决中均明确双方未对案涉房屋租赁达成新的协议，该和解协议仅涉及5634号案件的处理，且该案因原告方未按约履行已恢复强制执行程序，自无再行适用该协议的必要及条件，对本案不具约束力，故本案已不存在“以残值抵偿租金”的适用余地。其次，关于残值的确定及责任问题，结合前述证据认证分析，其确定应以鉴定报告1为准。就责任承担问题，不论前述鉴定报告1、2中关于残值确定方法及价值的不一致，该责任承担应以案涉合同的相应约定或法律规定予以确认。合同就装修损失的约定，系一方提出中途终止合同的情况，本案无法使用。就法律规定情形，前述3372号案件及二审判决中均明确系承租方未按约支付租金这一因素导致案涉合同被判决解除，即系原告方一方原因导致合同解除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系因承租人一方原因导致合同解除，且出租人明确不同意利用或补偿，故原告方主张赔偿残值损失及相应利息损失，缺乏法律依据，故不予支持。被告的相应合理辩称，具有事实和法律依据，故予以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司的诉讼请求。 案件受理费36044元，减半收取计18022元，由杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一九年十二月三十日 书记员  富美芳