重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初9942号原告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，重庆金阳房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：肖东,中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶涵宇，中豪律师事务所律师。被告：重庆市凯乐汇娱乐城，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道49号附219-258、附265-287号，统一社会信用代码91500106327795220U。法定代表人：周世凯，重庆市凯乐汇娱乐城经理。委托诉讼代理人：周伟，重庆宏州律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡罗旭，重庆宏州律师事务所实习律师。原告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）与被告重庆市凯乐汇娱乐城（以下简称娱乐城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金阳公司的委托诉讼代理人肖东、叶涵宇，被告娱乐城的委托诉讼代理人周伟、胡罗旭到庭参加诉讼。2017年6月30日到2017年11月13日是管辖权异议审查期间。2019年5月15日到2019年11月8日是鉴定期间。审理中，双方申请和解期限540日。本案现已审理终结。原告金阳公司向本院提出诉讼请求：1.确认金阳公司与娱乐城签订的《租赁合同》及《补充协议》于2017年6月15日解除。2.娱乐城立即支付金阳公司2015年8月1日起至2017年6月14日止拖欠金阳公司的租金1895169.75元，并向金阳公司支付自2015年8月1日起至2016年8月31日止，以每月累计拖欠租金82614.20元为基数，从每月2日起，以每日3‰为标准支付违约金至该款付清时止；从2016年9月1日起至2017年5月31日，以每月拖欠租金86744.91元基数，从每月2日起，以每日3‰为标准支付违约金至该款付清时止；从2017年6月1日至2017年6月14日，以当月拖欠的租金40480.96元为基数，从当月2日起，以每日3‰为标准支付违约金至该款付清时止。并自2017年6月15日起至实际搬离涉案房屋为止，以原合同约定的租金标准95256.94元/月向金阳公司支付房屋占有使用费。3.娱乐城立即支付2014年11月1日起至2017年10月31日止拖欠金阳公司的物管费1326841.20元；2017年6、8、10、11月电费140018.09元；2017年6、8、10月水费7152.60元，合计1474011.89元，并自2017年11月1日起至娱乐城搬离涉案房屋为止的物业服务费，按41307.20元/月计算。4.娱乐城向金阳公司支付违约金260234.73元。5.娱乐城承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1.2014年1月24日，金阳公司和周世凯（个体工商户字号：南岸区帝豪酒店管理服务部）签订一份《租赁合同》。2015年8月19日，金阳公司和娱乐城签订一份《补充协议》，约定将《租赁合同》的乙方（承租人）由周世凯变更为娱乐城，金阳公司将位于重庆市沙坪坝区附219-258，附265-287号房屋出租给娱乐城，租赁期限为八年，自2014年9月1日起至2022年8月30日止。双方还详细约定了租金、水电费、物管费等费用的计算和支付方式等内容，《租赁合同》的其他条款仍对原被告双方具有约束力。2.金阳公司按约向娱乐城交付租赁物业后，2014年11月起，娱乐城开始拖欠物管费、租金、水电费。经金阳公司多次催缴拒不缴纳。金阳公司认为，原被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。娱乐城怠于履行付款义务的行为已构成对合同的严重违约，金阳公司有权要求娱乐城支付相关费用并承担相应的法律责任。为此，为维护自身合法权益，金阳公司提起诉讼，望判如所请。娱乐城辩称：1.金阳公司交付娱乐城的房屋质量存在严重的问题，存在漏水漏烟等情况，导致娱乐城租赁的部份房屋不能使用，给娱乐城带来了装修损失、音响设备的投资损失、经营利润的损失。2.金阳公司作为房地产开发公司没有物业管理的经营资格，金阳公司请求物管费违反法律、法规的规定。3.金阳公司违约在先，即交付的房屋存在质量问题，娱乐城依法行使先履行抗辩权，娱乐城不交租金不存在违约行为，请法院驳回金阳公司的违约金请求。即使娱乐城存在违约行为，违约金约定过高，请法院依法调减。4.在金阳公司发出解除合同通知后，娱乐城在法定期间内依法提起了诉讼，所以双方的合同至今未解除。5.金阳公司交付的房屋当中不能使用的部份，即存在漏烟漏水的部份，娱乐城不同意支付租金。我方要求对整体租金进行降低，因为实际交付的房屋（除漏烟漏水部份）数量减少，导致娱乐城经营规模减小，影响经营效果。本院经审理对事实查明如下：金阳公司系位于重庆市沙坪坝区附1-62号、附69-130号、附136-215号、附219-288号房屋所有权人。2014年1月24日，金阳公司（甲方、出租人）与南岸区帝豪酒店管理服务部（个体工商户业主周世凯，乙方，承租人）签订《租赁合同》。合同约定，第一条租赁范围：甲方将位于重庆市沙坪坝区附219-附222、附228-附287房屋出租给乙方（租赁范围见附图）。该租赁物业计租建筑面积4239.68平方米，套内面积2019.89平方米。房屋交付后，建筑面积以政府相关部门认可的面积为准。第二条租赁用途：乙方租赁甲方物业的用途为KTV、商务茶楼。乙方承诺按上述用途使用租赁物业，并遵守国家和房屋所在地政府有关房屋使用和物业管理的规定。乙方经营商品、提供服务的品牌为凯乐会KTV，乙方的店招为凯乐汇KTV。乙方仅按下述约定的范围进行经营活动。租赁经营期内，乙方不得变更经营范围和确定的经营品牌，如需变更须向甲方提出书面申请，并获同意。第三条租赁期限：1.租赁期限八年，自2014年9月1日起至2022年8月31日止。第四条租金及相关费用：1.租金标准：按建筑面积计算收取。房屋内租用面积首年租金为每月20元/平方米，即84793.60元/月，从第三年即2016年9月1日起每年递增计算租金，递增率为5%。3.保证金为人民币200000元（含租金及物业管理费押金）。乙方应当在本合同签署之日向甲方交纳。租赁合同终止时，租赁保证金可用于冲抵乙方拖欠的租金、违约金等其他应由乙方承担的费用。4.甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费。5.物业服务费，按照租赁房屋的建筑面积计算，收取具体金额及收取方式，以乙方为甲方之物业管理公司签订的《物业管理协议》为准。第七条违约责任：2.乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金等其他应由乙方承担的费用外（包括但不限于水电气费、物业服务费等），逾期在30日内的每日按逾期款项的千分之五向甲方支付违约金。3.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，收回租赁物业，乙方承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）：4）拖欠租金或其他费用逾期30日以上的。4.除非本合同约定或者法律另有规定，任何一方均不得单方提前解除合同，否则守约方有权要求继续履行合同或要求违约方承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（根据此方法计算，违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）。第十条文件的送达：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。如以人手传达送达，被送达方人员应在送达回执上签字，于送达时视为已接收；如以特快专递信件发出的通知，应以回执发出之日为送达日；如以传真形式进行，则以传真接收人确认收到传真视为已送达；若甲方通过媒体刊登之日，刊登之日视为送达日。2015年8月19日，金阳公司（甲方，出租人）与娱乐城（乙方，承租人）签订《补充协议》。补充协议约定，甲乙双方在平等自愿，协商一致的基础上，根据2014年1月24日双方签订的《租赁合同》，签订本补充协议。一、承租主体的变更：根据甲乙双方于2014年1月24日签订的《租赁合同》，乙方（承租人）由周世凯变更为重庆市凯乐汇娱乐城，法定代表人变更为周世凯。二、租赁范围及期限：1、根据面积以政府相关部门认可的面积为准的合同约定，实际的测绘报告面积为重庆市沙坪坝区L2层附219-258、附265-287号房屋计租建筑面积4130.71平方米，套内面积2009.67平方米。2、租赁期限：八年，自2014年9月1日起至2022年8月31日止。3、原合同免租装修期：房屋交付之日起303天，即自2014年9月1日起至2015年6月30日止。三、租金标准：1、房屋租用面积的首年租金为每月20元/平方米，即82614.20元/月。第三年起租金每年递增5%，具体如下：2015年8月1日至2015年8月31日租赁期间内的租金为每月20元/平方米，即82614.20元/月。2015年9月1日至2016年8月31日，租赁期间内的租金为每月20元/平方米，即82614.20元/月。2016年9月1日至2017年8月31日，租赁期间内的租金为每月21元/平方米，即86744.91元/月。2017年9月1日至2018年8月31日，租赁期内的租金为每月22.05元/平方米，即91082.16元/月。2018年9月1日至2019年8月31日，租赁期内的租金为每月23.15元/平方米，即95625.94元/月。2019年9月1日至2020年8月31日，租赁期间内的租金为每月24.31元/平方米，即100417.56元/月。2020年9月1日至2021年8月31日，租赁期间内的租金为每月25.53元/平方米，即105457.03元/月。2021年9月1日至2022年8月31日，租赁期内的租金为每月26.80元/平方米，即110703.03元/月。2、支付时间：乙方以一个月的租金，为一个支付周期，第一年首期金额为/元，其余每期金额为82614.20元；第二年每期金额为82614.20元；第三年每期金额为86744.91元；第四期每期金额为91082.16元；第五期每期金额为95625.94元；第六年每期金额为100417.56元；第七年每期金额为105457.03元；第八年每期金额为110703.03元。首期租金、保证金在签订合同当日支付，其余每期租金的支付时间为上期届满前10日。3、商铺内实际产生的水、电费，按照国家商业用电、用水标准收取，水电费公摊据实每月缴纳。4、物业费按照建筑面积收取，物业管理费单价为15元（其中5元从第三年开始按照逐年5%递增），具体如下：试营业之日起至2015年8月31日，租赁期间内的物业管理费为每月15元/平方米，即61960.65元/月。2015年9月1日至2016年8月31日，租赁期间内的物业管理费为每月15元/平方米，即61960.65元/月。2016年9月1日至2017年8月31日，租赁期间内的物业管理费为每月15.25元/平方米，即62993.33元/月。2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间内的物业管理费为每月15.51元/平方米，即64067.31元/月。2018年9月1日至2019年8月31日租赁期间内的物业管理费为每月15.79元/平方米，即65223.91元/月。2019年9月1日至2020年8月31日租赁期间内的物业管理费为每月16.08元/平方米，即66421.82元/月。2020年9月1日至2021年8月31日，租赁期间内的物业管理费为每月16.38元/平方米，即67661.03元/月。2021年9月1日至2022年8月31日，租赁期间内的物业管理费为每月16.70元/平方米，即68982.86元/月。2015年7月17日至2016年1月6日，娱乐城向金阳公司送达函件。函件内容包含反映租赁房屋存在漏水和漏烟问题。2016年12月27日，重庆锡沐商业管理有限公司通过中通快递向娱乐城法定代表人周世凯邮寄送达《关于催收拖欠房屋租金的函》。该函主要内容为：“重庆市凯乐会娱乐城（周世凯）：截止到2016年12月31日，您尚拖欠我司租金及商业管理费共计1773484元。经我公司工作人员数次催讨，您均以各种借口未予交纳，严重影响了我司相关工作的正常开展。您的行为已经违反双方签订的租赁合同关于租金和商业管理费缴纳时间的规定，现请您在收到本函件之日起5日内，按合同相关约定交纳拖欠款项。否则根据合同第五条6项，我方有权采取停水停电等措施以实现或纠正乙方违反本合同规定的行为。若在您收到函件后未缴纳租金且不与我司联系解决问题，则我司首先将按合同第五条6项规定实行，停止您对我司正当利益的损害，同时将按合同第七条第2、3项相关条款的约定，解除与您的租赁合同，收回物业，并按合同约定追究您的违约责任，要求您返还我司欠款并支付违约金，并保留通过司法途径追究您违约责任的权利。”2017年4月13日，金阳公司向娱乐城发出《关于催收拖欠房屋租金及解除房屋租赁合同的函》。其主要内容为：“重庆市凯乐会娱乐城：截止到2017年3月31日，您尚拖欠我司房屋租金1681201.57元。经我公司工作人员数次催收，您均以各种借口未予缴纳，严重影响了我司相关工作的正常开展。根据双方签订的《房屋租赁合同》，您的行为已经违反合同关于租金缴纳时间的规定。限请您在收到本函件之日起五日内，按合同相关规定支付拖欠租金1681201.57元。您的行为已违反合同第七条第三款之约定：每个公历年内停业超过10天或拖欠租金及其他费用30日以上的，甲方有权提前终止合同，收回租赁物业，并要求乙方承担剩余租赁租金总额的30%违约金，即您承担的违约金为人民币1821643.11元。若您在收到本催告函后五日内未缴纳租金及违约金且不与我司联系解决问题，则我司将按合同第五条第六款的规定执行，同时按照合同第七条第二款、第三款约定，解除与您的房屋租赁合同，收回租赁物业，并按合同约定追究您的违约责任，要求您支付拖欠我司的租金及违约金。根据合同第八条合同期满与终止的处理第三、四款约定：合同期满或终止后，乙方逾期不迁离或不返还租赁物业的，按逾期不迁离或不返还天数，每日向甲方支付本合同约定租金的三倍日租金计算，我司根据合同约定有权对乙方在原房屋内的所有财产进行变卖后抵偿乙方所欠甲方费用，并对抵偿后还拖欠的甲方费用，按每日千分之五向甲方支付违约金。邮件查询记录显示该邮件已于2017年4月14日签收。2017年5月，重庆锡沐商业管理有限公司与重庆市达晖建筑工程有限公司签订《L1层伸缩缝漏烟整改的合同》。2017年6月15日，金阳公司提起本案诉讼。2017年6月29日，本院受理娱乐城与金阳公司租赁合同纠纷一案。娱乐城要求金阳公司继续履行双方所签订的《租赁合同》与《补充协议》；要求金阳公司对沙坪坝区附219-258号、265-287号房屋进行维修整改；要求金阳公司赔偿经济损失4500000元。该案审理过程中，娱乐城申请对沙坪坝区附219-258号、265-287号房屋漏水原因进行司法鉴定。经双方当事人选定鉴定机构后，本院委托重庆市建设工程质量检验测试中心进行司法鉴定。鉴定机构在现场对29个渗水及漏水部位的现状进行了详细的检查，检查情况如下：渗漏位置编号1，吊顶上方楼板吊杆孔有漏水痕迹；位置编号2，吊顶下表面有明显渗水痕迹；位置编号3，吊顶下表面有明显渗水、发霉痕迹；位置编号4，吊顶上方为主体结构变形缝，变形缝下方设置有半边pvc管及帆布组成的导流系统，变形缝正在漏水，引流管内有水流，pvc管有明显变形，pvc管下方有过水痕迹；位置编号5，墙面有渗水痕迹，维修痕迹，墙面处于干燥状态；位置编号6，吊顶下表面渗水发霉情况，吊顶上方墙面有漏水及维修痕迹，目前不漏水，墙面干燥；位置编号7，吊顶下表面有渗水痕迹；位置编号8，吊顶已形成孔洞，吊顶上方楼板开裂、有明显漏水痕迹；位置编号9，吊顶上方楼板水管周围渗水及维修痕迹，目前不漏水，表面处于干燥状态；位置编号10，吊顶上方楼板有维修痕迹，目前不漏水，表面处于干燥状态；位置编号11，外墙面水流痕迹，内墙面膩子脱落、起皮；位置编号12，内墙面腻子脱落、起皮；位置编号13，吊顶下表面有明显渗水痕迹，吊顶上方楼板有渗水痕迹；位置编号14，吊顶下表面有明显渗水，发霉痕迹；位置编号15，为结构变形缝部位，墙面渗水及维修痕迹，目前不漏水，表面干燥；位置编号16，吊顶下表面有明显渗水、发霉痕迹；位置编号17，结构变形缝下方设置有接水盘及导流管，结构变形缝下方墙面有明显水流痕迹；位置编号18，吊顶已穿孔正在漏水；位置编号19，吊顶下表面大面积有渗水痕迹，已变色；位置编号20，吊顶下表面有渗水痕迹；位置编号21，墙面渗水，已整改；位置编号22，吊顶下表面有明显渗水痕迹，吊顶上方楼板开裂，正在漏水；位置编号23，吊顶下表面有明显渗水及维修痕迹；位置编号24，下水管附近楼板开裂，正在滴水，下部设置有接水盘；位置编号25，吊顶下表面有渗水痕迹，吊顶上方混凝土梁及墙面有渗水痕迹；位置编号26，吊顶下表面有维修痕迹；位置编号27，吊顶下表面湿润、穿孔、明显变色，吊顶上方楼板大片湿润，正在滴水；位置编号28，吊顶下表面湿润、变色，吊顶上方楼板与梁相交处潮湿；位置编号29，吊顶下表面湿润，正在滴水，吊顶上方楼板与通风管道间的连接部位正在漏水，墙面湿润。重庆市建设工程质量检验测试中心认为，1、结构变形缝渗漏水：案涉房屋的平面布置较为复杂，跨越多条裙楼及塔楼间的结构变形缝，其上方为种植层面积塔楼。经现场查勘，部分渗漏水部位位于结构变形缝附近（检测点2-7，3-18），结构变形缝通常是建筑物防水的薄弱环节，现场已检测的变形缝下方已经设置有导流、引流等措施，说明已检测的变形缝的漏水问题早已存在，即变形缝处的防水措施已失效；现场检测亦发现整改后的导流、引流设施尚未完全解决变形缝的漏水问题，仍有漏水侵蚀吊顶等室内设施。2、顶板漏水：1、8-10、22、24、25、27、28、29的渗漏情况是由于房屋上方楼板出现开裂，开孔处密封不严等缺陷导致楼板上方水源渗入引起的。3、外墙面渗水：检测点11、12、21处渗水均位于该房屋外墙，除雨水外无其他水源，是由于外墙出现缺陷，导致雨水渗入。4、其他：由于部分检测点（19、20、23、26）处的吊顶无法打开，未能检测到吊顶上方的具体渗漏部位，故无法具体判断这几点的渗漏原因。重庆市建设工程质量检验测试中心作出《司法鉴定检验报告书》，其鉴定结论为：沙坪坝区附219-258号、265-287号房屋的漏水原因为：房屋变形缝的防水措施失效，且整改措施不完善；楼板出现开裂及开孔处密封不严，外墙出现缺陷等。该案因娱乐城撤回起诉，本院作出（2017）0106民初10561号民事裁定，对该案按撤诉处理。2018年12月13日，在本案审理过程中，娱乐城向本院提出反诉，要求金阳公司赔偿损失一万元，实际损失以司法鉴定结论为准。审理中，娱乐城申请对因涉案房屋漏水、漏烟所造成涉案房屋租金降低幅度及标准进行司法鉴定；对涉案房屋漏水、漏烟造成设备投资损失、装修损失、经营利润损失进行司法鉴定。经双方选定鉴定机构后，本院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司进行司法鉴定。2019年7月12日，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司向本院出具司法评估情况说明：因时间跨度大，房地产市场不断变化，无法取得类似房地产租金市场资料，且房屋装修受损程度与租金的变化缺乏直接依据支撑，无法评估其租金降低幅度及标准；因缺乏市场资料，也与管理者的能力有很大关系，因此无法评估经营利润损失。2019年11月1日，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司作出（重庆）华西[2019]评字第138号《资产评估报告》。本次评估是在假设委托评估对象实物状况在评估基准日使用正常，且资产占有方在使用时间内对评估对象进行了正常的日常维护、保养，无明显超出正常折旧之外的损坏的情况下作出的。评估结论为：评估对象在评估基准日2015年7月1日的市场价值为164600元。2019年11月15日，娱乐城撤回了反诉请求。审理中，金阳公司提供其制作的《电度抄表记录》《水度记录表》，拟证明娱乐城拖欠水、电额度。但上述记录娱乐城未予签章确认，且该抄表记录的时间仅记载月份，没有年度；金阳公司提供国网重庆市电力公司市区供电分公司出具的重庆增值税专用发票，重庆市自来水有限公司出具的重庆增值税专用发票，拟证明重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司支付包含涉案物业在内的金阳·时代汇商场的电费、水费，但金阳公司未举证证明发票所记载的卡号是否系涉案租赁房屋所在之物业。上述事实，有当事人提供的《租赁合同》《补充协议》、函件、《重庆市建设工程质量检验测试中心司法鉴定检验报告书》《关于催收拖欠房屋租金的函》，当事人陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，金阳公司与娱乐城签订的《租赁合同》《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。现就本案的争议焦点，评判如下：一、关于金阳公司与娱乐城就涉案房屋达成的房屋租赁合同是否已解除的问题金阳公司主张，娱乐城长期拖欠物管费等相关费用，金阳公司于2017年4月13日向娱乐城发出《关于催收拖欠房屋租金及解除房屋租赁合同的函》，娱乐城签收了该邮件，故双方就涉案房屋的租赁合同已解除。娱乐城主张，金阳公司交付的房屋质量存在严重的问题，漏水、漏烟情况严重。金阳公司违约在先，娱乐城依法行使先履行抗辩权，不交租金等相关费用不存在违约行为。且娱乐城于金阳公司发出解除合同通知后在法定期间内依法提起了诉讼，所以双方的租赁合同至今未解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但本案中，娱乐城租赁的房屋存在漏水、漏烟现象。对涉案房屋的漏水原因，金阳公司认为系娱乐城改变房屋接水盘所致，娱乐城则认为系金阳公司房屋本身的质量问题。经重庆市建设工程质量检验测试中心作出司法鉴定认为，涉案房屋因其变形缝的防水措施失效，且整改措施不完善；楼板出现开裂及开孔处密封不严，外墙出现缺陷等原因造成漏水。可见，涉案房屋漏水并非娱乐城改变了接水盘导致，而是房屋自身缺陷导致。娱乐城租赁房屋的目的是为从事经营，房屋漏水、漏烟势必对娱乐城经营造成不利影响。娱乐城多次通过函件的形式向金阳公司持续反映租赁房屋存在漏水和漏烟问题，金阳公司虽然进行了整改，但漏水问题仍长期未得到妥善解决，至鉴定机构现场查勘时，涉案房屋仍存在漏水现象。娱乐城虽然存在停止支付租金的事实，但原因是基于其承租的房屋存在质量缺陷，造成其不能有效使用租赁物，而双方又对房屋的漏水原因、是否应当减少租金及减少幅度无法协商一致的情况下所采取的措施。租赁期间保持租赁物符合约定的用途是作为出租方金阳公司的法定义务，在金阳公司未完成其修复义务的情况下，娱乐城有权拒绝其履行要求，暂时停止向金阳公司支付租金及相关费用。金阳公司在其未有效履行涉案房屋的修复义务，使涉案房屋符合约定用途的情况下，以娱乐城拒交租金等费用为由解除双方的房屋租赁合同，不符合法律规定，故本院认为金阳公司向娱乐城发出《关于催收拖欠房屋租金及解除房屋租赁合同的函》不能达到涉案房屋租赁合同已解除的效果，因此对金阳公司要求确认双方所签订的《租赁合同》及《补充协议》已解除的诉讼请求，本院不予支持。二、关于是否应当减少租金及减少租金的幅度的问题娱乐城未提供证据证明其于2015年8月1日至2017年6月14日期间向金阳公司支付房屋租金的证据，根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，本院认定娱乐城欠付金阳公司2015年8月1日至2017年6月14日期间的房屋租金1895169.75元（82614.20元/月×13月+86744.91元/月×9月+86744.91元/月÷30天×14天）。娱乐城主张，因涉案房屋存在漏水、漏烟，影响其使用，导致其经营规模减小，影响经营效果，要求减少租金。本院认为，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。涉案房屋长期存在漏水、漏烟问题，金阳公司虽然于2017年5月对漏烟问题进行了整改，但漏水问题却未得到有效解决。根据重庆市建设工程质量检验测试中心鉴定，造成房屋漏水的原因是房屋变形缝的防水措施失效，且整改措施不完善；楼板出现开裂及开孔处密封不严，外墙出现缺陷等，属金阳公司提供的租赁物的质量存在问题。故娱乐城有权请求减少租金。至于租金的减少幅度，则应根据本案的实际情况予以酌定。根据重庆市建设工程质量检验测试中心现场检查情况可以看出，涉及的漏水处较多，漏水情况比较严重，持续时间较长，至鉴定机构现场查勘时仍有多处还存在漏水现象。而娱乐城作为一家从事娱乐行业的经营单位，对经营环境的要求相对较高，涉案房屋的漏水、漏烟问题足以影响其经营效果，故本院确定酌情减少30%的房屋租金，即娱乐城应向金阳公司支付租金1326618.83元（1895169.75元×70%）。对金阳公司要求娱乐城承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院既已认定娱乐城暂停支付租金系依法行使其抗辩权，故对金阳公司的该项诉讼请求，本院不予支持。金阳公司要求娱乐城支付2017年6月15日起至实际搬离涉案房屋为止的房屋占有使用费的诉讼请求，是建立在金阳公司认为房屋租赁合同已解除的基础上，现本院已确认双方所签订的房屋租赁合同尚未解除，故金阳公司无权要求娱乐城支付房屋占有使用费。金阳公司未变更其诉讼请求，故本院对金阳公司的该项诉讼请求，不予支持。三、对金阳公司是否有权收取物业服务费的问题对金阳公司要求娱乐城支付物业服务费的诉讼主张，娱乐城认为金阳公司无权请求其支付物业服务费。本院认为，金阳公司作为涉案房屋的业主，其有义务向物业服务企业支付物业服务费。金阳公司出租房屋后可与承租人协商如何支付物业服务费。现金阳公司已通过房屋租赁合同对物业服务费支付和标准进行了约定，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，故金阳公司有权要求娱乐城按合同约定支付物业服务费。审理中，娱乐城未举示证据证明其已向金阳公司或物业所在的物业服务企业支付2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费的证据，故本院确认娱乐城尚欠物业服务费。金阳公司主张娱乐城应支付2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费1326841.20元低于合同约定，是金阳公司对自己权利所作出的处分，故本院确认娱乐城应向金阳公司支付2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费为1326841.20元。四、关于娱乐城是否应当向金阳公司支付水、电费的问题金阳公司提供的《电度抄表记录》《水度记录表》，娱乐城未在上述记录上签章确认，且该记录只记载用电、用水月份，未记载年度，不能证明娱乐城所欠电费、水费的额度及具体时间，故根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，对金阳公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市凯乐汇娱乐城于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆金阳房地产开发有限公司支付2015年8月1日至2017年6月14日的房屋租金1326618.83元。二、被告重庆市凯乐汇娱乐城于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆金阳房地产开发有限公司支付2014年11月1日至2017年10月31日物业服务费1326841.20元。三、驳回原告重庆金阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元62270元，保全费500元，共计67270元（原告已预交67270元），由原告重庆金阳房地产开发有限公司负担34242元，被告重庆市凯乐汇娱乐城负担33028元。被告负担部分限于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  龚陵川人民陪审员  李跃龙人民陪审员  陈 捷二〇一九年十二月五日书 记 员  张 立