安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初12204号原告：合肥金科百俊房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾小区2幢2220，统一社会信用代码91340100MA2NA9NR8K。法定代表人：田品勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛晓云，北京中银(合肥)律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚抒，北京中银(合肥)律师事务所律师。被告：徐香，男，1990年10月3日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原告合肥金科百俊房地产开发有限公司（以下简称“金科公司”）与被告徐香房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人盛晓云到庭参加了诉讼，被告徐香经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（备案单号：1711006573），并退还海悦东方（备案名）第21栋11层1103室房产；二、判令被告协助原告办理海悦东方第21栋11层1103室《商品房买卖合同》销售备案登记的注销手续，并承担因注销手续所产生的所有费用；三、判令被告向原告支付违约金113174.1元（按照总房款10%计算），并支付原告以全部代偿款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年9月16日起至被告全部清偿代偿款之日止的利息损失；四、判令被告偿还代偿款780068.78元；五、判令本案诉讼费用和保全费被告承担。事实和理由：2017年11月27日,被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定被告购买由原告开发的位于合肥市瑶海区障山路、月亮湾路南的海悦东方第21栋11层1103室房地产,建筑面积共计90.41平方米,总价款1131741元,其中首付341741元,按揭款790000元,以及合同约定的付款方式、付款期限、逾期付款违约责任、交付期限等条款。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项第三款b)条约定:“若因买受人原因导致出卖人代为清偿的,则买受人应在银行收回全部贷款后10日内向出卖人付清出卖人代为清偿的所有费用(包括全部贷款、违约金、滞纳金及其他费用),否则出卖人有权单方面解除合同及本补充协议,在出卖人据此解除合同及本补充协议的情况下,买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的所有费用,还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金”。第一条第二项第三款第1)项c)条约定:“若出卖人根据上述b)款解除合同及本补充协议时出卖人已向买受人交付房屋,且买受人名下的房地产权证已在办理之中,则买受人应在收到出卖人解除合同通知书之日起15天日内出卖人共同向房地产管理部门撤回办理买受人名下的房地产权证的手续,并将该房屋恢复至交付时的状态,交还出卖人,因此产生的一切费用由买受人承担”。第一条第二项第三款第2)项约定:“就出卖人承担担保责任代为清偿的所有费用,买受人除应及时向出卖人清偿和支付违约金、赔偿金外,还应承担该款项自出卖人向银行代为清偿之日起至买受人向出卖人实际清偿之日止之期间的利息损失,利息按同期银行贷款利率标准计算”。因被告未按时偿还银行贷款,2019年7月4日,徽商银行合肥分行潜山路支行向原告发送逾期贷款本息催收函的告知函一份,要求原告承担阶段性保证责任。2019年7月10日,原告向被告发送《告知函》一份,要求被告支付拖欠银行的全部款项,被告收到函件后仍不履行还款义务。2019年9月16日,原告代替被告承担阶段性保证责任、代为还款780068.78元(后续发生的代偿利息、罚息等部分,待我司支付完成后,届时按发生的实际金额向被告主张责任)。被告至今未履行还款义务,也未与原告办理解除合同的相关手续,给原告造成较大的经济损失。综上,原告为了维护自身的合法权益,根据《民事诉讼法》之规定,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判决。被告徐香未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2017年11月17日，金科公司（出卖人）与徐香（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：徐香以1131741元购买海悦东方花园21幢1103室房屋，房屋面积为90.41平方米，单价为12517.88元；房款支付方式为按揭付款，首付款341741元应于2017年11月17日前支付，剩余房款790000元办理按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%支付违约金等。2017年11月27日，双方签订《补充协议》一份，约定若因买受人原因导致出卖人代为清偿的,则买受人应在银行收回全部贷款后10日内向出卖人付清出卖人代为清偿的所有费用(包括全部贷款、违约金、滞纳金及其他费用),否则出卖人有权单方面解除合同及本补充协议,在出卖人据此解除合同及本补充协议的情况下,买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的所有费用,还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金；就出卖人承担担保责任代为清偿的所有费用，买受人除应及时向出卖人清偿和支付违约金、赔偿金外，还应承担该款项自出卖人向银行代为清偿之日起至买受人向出卖人实际清偿之日止之期间内的利息损失。利息按同期银行贷款利率标准计算。同日，双方在《合肥市商品房网上认购备案确认单》上签字确认备案。上述合同签订后，徐香向金科公司支付了首付款341741元。2018年4月10日，徐香与徽商银行合肥分行潜山路支行签订《个人住房抵押借款合同》，约定徐香向徽商银行合肥分行潜山路支行借款790000元，自2018年4月10日至2048年4月9日，并授权将贷款发放至金科公司账户。嗣后，徽商银行合肥分行潜山路支行按借款合同约定支付了借款790000元。2019年7月4日，徽商银行合肥分行潜山路支行向金科公司发出《贷款本息催收通知书》，该通知书载明：“金科公司：贵单位与我行签订《按揭贷款业务合作协议》为购买海悦东方花园项目的借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。截止2019年6月30日，购买该项目的借款人徐香贷款已逾期，共欠我行贷款本息合计13441.72元，其中本金2794.57元，利息10647.15元（当前贷款剩余本金金额780068.78元）。请抓紧筹措资金，尽快偿还。否则我行将采取相应的措施，徽商银行合肥分行潜山路支行，联系人王嘉伟、电话132××××0966,2019年7月4日。”2019年7月10日，金科公司向徐香发出《告知函》一份，告知如下：徐香于2019年7月16日前将全部欠付银行款项含本金、利息及罚息等支付给徽商银行；若因徐香原因导致金科公司向徽商银行承担阶段性保证责任，将追究徐香的违约责任。后因徐香未向徽商银行支付欠付款项，金科公司于2019年9月16日代徐香向徽商银行支付按揭款780068.78元。2019年9月18日，金科公司又向徐香发出《告知函》一份，告知如下：金科公司已代徐香向徽商银行支付780068.78元代偿款，通知徐香于2019年9月26日前向金科公司支付代偿款78068.78元（后续发生的代偿利息、罚息等部分）并承担违约金113174.1元（按照总房款10%计算），如未及时支付，金科公司将解除与徐香之间的《商品房买卖合同》，并要求徐香交还房屋，承担违约责任。后因徐香未向金科公司支付代偿款，金科公司诉讼来院，请求判如所请。庭审后，徽商银行合肥分行潜山路支行撤回第四项诉讼请求即判令被告偿还代偿款780068.78元。另查明：涉案房屋至今未交付。以上事实，由《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人住房抵押借款合同》、《贷款本息催收通知书》、《告知函》、银行回单、物流信息以及原告金科公司当庭陈述载卷佐证。本院认为：金科公司与徐香签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，因徐香未按时向徽商银行偿还贷款，导致金科公司代徐香向徽商银行支付代偿款780068.78元，且徐香至今未支付金科公司代偿款，金科公司诉请解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因涉案房屋未交付，金科公司主张退还房屋缺乏事实依据，不予支持。合同解除后，徐香应协助金科公司办理涉案房屋备案登记的注销手续。金科公司诉请徐香承担因注销手续所产生的费用，因该费用尚未发生，具有不确定性，本院不予支持。关于金科公司诉请徐香承担违约金的问题。徐香未按时向徽商银行偿还贷款，导致金科公司代徐香向徽商银行支付代偿款780068.78元，且徐香未按合同约定将代偿款偿还给金科公司，金科公司诉请解除合同的同时要求徐香支付违约金113174.1元（总房款1131741×10%），符合合同约定与法律规定，本院予以支持。关于金科公司诉请徐香支付代偿款利息损失的问题。本院认为，违约金113174.1元已足够弥补金科公司的损失，对该项诉请不予支持。徐香经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其自身抗辩权利的放弃，应自行承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告合肥金科百俊房地产开发有限公司与被告徐香签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告徐香于本判决书生效之日起三十日内协助原告合肥金科百俊房地产开发有限公司办理位于合肥市瑶海区障山路、月亮湾路南海悦东方花园21幢1103室房屋备案登记的注销手续；三、被告徐香于本判决书生效之日起十日内支付原告合肥金科百俊房地产开发有限公司违约金113174.1元；四、驳回原告合肥金科百俊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12730元，减半收取6365元，保全费5000元，合计11365元，由被告徐香负担1440元，由原告合肥金科百俊房地产开发有限公司负担9925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陆军二〇一九年十二月十二日书记员  权可