海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初5056号   原告（反诉被告）：占某，女，1946年6月23日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：刘某，海南威盾律师事务所律师。   被告（反诉原告）：吴某，男，1968年12月11日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   被告：陈某，女，1972年6月13日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   被告（反诉原告）吴某、被某：许洋，广东本华律师事务所律师。   原告（反诉被告）占某与被告（反诉原告）吴某、被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案不宜适用简易程序，故于2019年5月5日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）占某及其委托诉讼代理人刘宴辰、被告（反诉原告）吴某与被告陈某的共同委托诉讼代理人许洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）占某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将海口市人民路3号省烟草公司海口公司宿舍南楼506房办理产权过户至原告名下；2.本案件受理费由被告全部承担。事实和理由：一、被告吴某原为海口市烟草公司职工，分得本公司人民大道号省在海口市××宿舍南楼506房集资房一套。由于被告吴某没有钱付其房屋集资款。将506房转让给原告，由原告直接向公司支付房屋集资款7万元。1996年该集资房建成后，该506房由原告全部出资装修管理居住至今。2001年4月16日原告为防被告否认其506房已转让的事实，要求被告签订了《二手房屋买卖合同》，其合同约定：1、被告将海口市人民大道3号省烟草公司海口公司职工宿舍南楼506房转让给原告，成交价格为人民币8万元一次性付清。因原告、被告双方于1995年7月间口头约定将被告分得的集资房506房转让给原告，由原告向市烟草公司直接支付集资款。据此，原告先后分三次向市烟草公司支付房款合计7万元。另外1万元支付现金给被告吴某。故其集资建房款收据原件均为原告持有，并有原市烟草公司出纳证明在案。原告已按合同履行一次性付清房款8万元后，从1996年入住至今，并多次要求被告将其市烟草公司宿舍南楼506房办理产权过户到原告名下，可是被告虽同意办理，但叫原告给付1.5万元中介费给其亲戚办理。原告认为不可靠，不同意委托其亲戚办理。其后原告要求被告吴某一同到房管部门办理过户手续，于是被告提出要求原告再交付10万元给他，才能与原告办理该506房产权的过户手续。原告不同意，被告吴某以种种理由推辞，甚至采取躲避的态度。2018年11月，原告向海南仲裁委员会申请仲裁，被告向仲裁委出具《确认仲裁协议无效申请书》。后经海口市中级人民法院（2019）琼01民特8号《民事裁定书》认为双方订立的《二手房屋买卖合同》中订立的仲裁条款无效。据此只好依法向贵院起诉。请求判决将其海口市人民大道3号省烟草公司海口公司宿舍南楼506房产权办理过户原告名下。   被告（反诉原告）吴某辩称，原告的诉讼请求应予驳回。理由：双方签订的《二手房屋买卖合同》是无效合同，被告吴某没有履行的义务，退一步讲，即便是有效合同，按照合同的精神，原告应先向被告支付购房款8万元，被告吴某才协助办理相关的过户手续。原告至今未支付8万元，被告吴某依据合同法第六十七条的规定，依法行使后履行抗辩权。   被告陈某辩称，原告的诉讼请求应予驳回。理由：本案与被告陈某无关，被告吴某与被告陈某于2006年4月29日已离婚，涉案房产是被告吴某的个人财产，与被告陈某无关，被告陈某没有参与合同的签订和协商的任何过程。   被告（反诉原告）吴某向本院提出反诉请求：1.判令原告占某向被告吴某支付购房款8万元；2.本案反诉费用由原告占某承担。事实和理由：被告吴某与原告占某于2001年4月16日签订的《二手房屋买卖合同》约定，原告应向被告支付房款8万元。然而时至今日，原告只要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续，但拒绝支付上述房款，与合同约定不符。被告认为，若原告要求涉案房屋过户，应依约支付上述房款。故被告为维护自身合法权益，特提起反诉。   原告（反诉被告）占某辩称，一、被告吴某原为海口市烟草公司职工，1995年7月间与原告占某口头约定，将其分得本公司人民大道号省在海口市××宿舍南楼506房集资房一套转让给原告。原告先后于1995年7月5日、1995年11月28日、1995年7月18日以被告吴某的名义向海口市烟草公司分别交付506房集资款3.5万元、1.4万元和2.1万元，合计向海口市烟草公司交付房款7万元，有海口市烟草公司出具的三张收据为据，且有原海口市烟草公司出纳何锦南的证明在案。另外1万元于1996年3月间交付现金给被告吴某，当时有海口市烟草公司职工攸琼、王业文在场均可为证，因他们与被告吴某都是海口市烟草公司职工，不好意思出庭作证。据此原告占某实际上已完全支付了房款8万元后，于1996年底入住涉案房屋506号，该事实已为海口市烟草公司于2018年11月21日出具证明在案。被告吴某反诉所述不符合事实。二、原告占某从1996年出资装修涉案房屋并居住至今。2001年4月16日，原告占某为防被告吴某否认涉案房屋已转让的事实，而补签《二手房屋买卖合同》。根据合同第三条约定：“甲方（吴某）在收到房款的同时需向乙方（占某）提交原向烟草公司购房时的买房协议书，中国工商银行海南分行现金交款单（回单），交款收据等证件”。另据第三条约定：“甲方在2001年4月16日将上述房屋交付给乙方，该房屋的所有权与使用权同时转让”。由于原告占某已依约履行向被告吴某支付涉案房款8万元，所以原告至今仍持有海口市烟草公司开具的收据，以及涉案房屋的房屋所有权证，由此可证原告占某已依约付清涉案房款8万元。综上，被告吴某不仅将涉案房屋交付给原告占某居住至今23年之久没有提出异议，而且将涉案房屋的房屋所有权证原件交付给原告占某，充分证明和推断原告占某已依约支付了涉案房款8万元，被告吴某的反诉请求应予驳回。   经审理查明，被告吴某原为海口市烟草公司职工，其与原告占某口头约定，将其所分得的人民大道号省位于海口市××宿舍集资房出售给原告占某。原告占某以被告吴某的名义分三次向海口市烟草公司交集资建房款共计7万元，其中，1995年7月5日交3.5万元、1995年7月18日交2.1万元、1995年11月28日交1.4万元。原告占某自述于1996年3月向被告吴某现金支付购房款1万元。1996年上述房屋建成后，原告占某于1996年底入住使用至今。2001年4月16日，原告占某（买方、乙方）与被告吴某（卖方、甲方）签订一份《二手房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将人民大道号省位于海口市××宿舍房卖给乙方，成交价格为人民币8万元，乙方在2001年4月16日一次性付清房款8万元；甲方在收到房款的同时需向乙方提交原向烟草公司购房时的买房协议书、中国工商银行海南分行现金交款单（回单）、交款收据等证件；甲方收款后需向乙方提供收款收据；甲方在2001年4月16日将上述房屋交付给乙方，该房屋的所有权与使用权同时转让；甲乙双方愿按国家房屋买卖或有关规定交纳税费及相关费用，办理有关手续，甲方应协助乙方到市烟草公司办公室办理房屋业主名称变更手续；以后补办房产证时，甲方应积极配合乙方，直到办妥为止；如发生争议，协商不成的，双方愿向海口市房屋管理仲裁委员会申请仲裁。   2006年12月13日，涉案房屋办理房屋所有权证（证号：HK151961）至被告吴某名下，被告吴某未协助原告占某将涉案房屋办理过户登记手续至原告占某名下，原告占某遂于2018年11月23日向海南仲裁委员会申请仲裁。被告吴某于2019年1月2日向海口市中级人民法院申请确认本案仲裁协议效力，海口市中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）琼01民特8号民事裁定书，裁定占某与吴某于2001年4月16日签订的《二手房屋买卖合同》中订立的仲裁条款无效。2019年3月7日，原告占某向仲裁庭提交撤回仲裁申请书。海南仲裁委员会于2019年3月12日作出（2018）海仲字第1196号决定书，准许占某撤回仲裁申请。遂成讼。   另查明，被告吴某与被告陈某原为夫妻关系，双方自述于2006年4月29日离婚。被告陈某在庭审中确认涉案房屋为被告吴某的个人财产，并称其没有参与涉案房屋买卖合同的签订和协商的任何过程。   本院所确认的上述事实，有原告占某提供的《二手房屋买卖合同》原件、海口市烟草公司财务科出具的《收据》原件三份、海口市烟草公司原出纳员何锦南出具的《证明》原件、海南省烟草公司海口公司出具的《居住证明》原件、2013年11月1日至2018年10月8日期间涉案房屋物业管理费等费用《收据》原件十九份、涉案房屋的房屋所有权证原件、（2018）海仲字第1196号决定书原件、（2019）琼01民特8号民事裁定书原件及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，原告占某与被告吴某签订的《二手房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。原告占某以被告吴某的名义分三次向海口市烟草公司交集资建房款共计7万元，并自称现金支付购房款1万元给被告吴某。虽然原告占某没有被告吴某所出具的收款收据，但其持有涉案房屋的房屋所有权证原件、海口市烟草公司财务科出具的涉案房屋集资建房款《收据》原件，这与双方签订的《二手房屋买卖合同》约定的被告吴某在收到房款的同时需向原告占某提交原向烟草公司购房时的交款收据等证件一致。且被告吴某已将涉案房屋交付给原告占某，原告占某于1996年底居住使用涉案房屋至今已近二十三年，被告吴某都没有提出过异议，以上证据可相互印证证实原告占某已履行支付全部购房款的义务，而被告吴某未协助原告占某将涉案房屋办理过户登记手续至原告占某名下，构成违约。故原告占某诉请被告吴某协助办理涉案房屋产权过户登记手续，于法有据，本院予以支持。因被告吴某与被告陈某自述于2006年4月29日离婚，被告陈某亦当庭确认涉案房屋为被告吴某的个人财产，且涉案房屋于2006年12月13日登记在被告吴某个人名下，被告陈某不是本案《二手房屋买卖合同》的相对方，故原告占某请求被告陈某协助办理涉案房屋过户手续，于法无据，本院不予支持。被告吴某主张原告占某未支付购房款8万元的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）吴某须于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）占某将人民大道号省位于海口市××宿舍房（房屋所有权证号：HK151961）办理过户登记至原告（反诉被告）占某名下。   二、驳回原告（反诉被告）占某的其他诉讼请求。   三、驳回被告（反诉原告）吴某的反诉请求。   本诉案件受理费1800元（原告占某已预付），反诉案件受理费900元（被告吴某已预付），均由被告吴某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 孙 亮   人民陪审员 谭华丽   人民陪审员 陈锦海     二〇一九年十二月十七日   书记员 崔娇苗   书记员 谢玮羽   附：相关法律法规及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……