广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2822号原告：肇庆市高要区振豪物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要区城区******************第3卡，统一社会信用代码914***********470J。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：徐小淇，该公司员工。委托诉讼代理人：饶顺友，该公司员工。被告：梁桂兰，女，1985年9月19日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区***************，公民身份号码441************185。原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司诉被告梁桂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐小淇、被告梁桂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肇庆市高要区振豪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务等各项费用共3232元，支付违约金1509元（从2017年1月至2019年6月）；2.本案诉讼方面的费用由被告承担。事实及理由：被告购买了江畔湾花园房屋一间，于2009年12月22日与原告办理了上述房屋的交接手续，被告在领受房屋并入住后就享受到了原告对江畔湾花园的物业管理服务。被告自2017年1月1日至2019年6月30日共拖欠应缴纳的物业管理费共3232元，并按协议约定要求被告支付违约金1509元。被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金和小区的建设，损害了原告及其他业主的利益。为此起诉。庭审中，肇庆市高要区振豪物业管理有限公司以前期物业管理服务协议约定的违约金标准过高为由，变更违约金为按年利率6%计算。梁桂兰辩称，第一，我的房子出现多处裂缝，十年前我已经开始向原告投诉至今，原告仍没有处理好，导致房子的裂缝从牙签那么细小扩至可以插入一根筷子那么大。每逢下雨天，雨水就从裂缝涌入屋子里，天花顶多处有发霉的痕迹。裂缝现在还在扩大。我房子所在的整栋楼都出现了这样的情况。第二，楼上住户饲养有一只大狗，经常吓到人，要求物业公司协调处理，而未得到妥善处理。第三，我住在顶楼，经常有其他住户在楼顶打羽毛球、喝酒，留下很多垃圾。第四，我的摩托车位长期被别人占有。本院经审理认定事实如下：梁桂兰于2009年6月30日与江畔湾花园小区的开发商签订《商品房买卖合同》，购买了高要区城区沿江二路6号江畔湾花园10栋倚翠轩A1205房，建筑面积114.6093平方米，并于2009年12月22日签订了《江畔湾花园收楼确认书》。《商品房买卖合同》约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。同日，梁桂兰依《商品房买卖合同》的约定，与肇庆市高要区振豪物业管理有限公司的前身高要市振豪物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由高要市振豪物业管理有限公司为其提供物业服务，高要市振豪物业管理有限公司的义务包括向梁桂兰提供房屋共有部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等；收费标准约定如下：带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯大中修更新上用户均分担费用，不带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，商铺物业（不含车位）按建筑面积每月每平方米0.9元，汽车车位物业按每月每个20元收取，摩托车车位每月每个5元收取，摩托车车房面积纳入房屋面积按物业收费标准收取，电梯年检维护费（指带电梯的住宅，首层除外），按每年每户150元收取，对讲门铃维护费按60元/年的标准收取，按60元/年的标准交纳楼梯间照明电费；收费方式约定为按季度收取并于当季第一月1-5日履行交费义务；违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，高要市振豪物业管理有限公司有权要求补交并从逾期之日起每天按应交费用的1%交纳违约金。梁桂兰收楼后已入住并有交纳物业服务费，但自2017年1月起没有向肇庆市高要区振豪物业管理有限公司交纳物业服务费。本院认为：本案是因梁桂兰未向肇庆市高要区振豪物业管理有限公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。肇庆市高要区振豪物业管理有限公司为涉案物业所在小区提供物业服务并按约定标准收费、梁桂兰是该小区10栋倚翠轩A1205房的业主，以上事实有经质证的《前期物业管理服务合同》、《商品买卖合同》等证据予以证实，本院予以确认。依据《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……因此，梁桂兰应承担其作为案涉物业业主的交纳物业服务费的义务。关于梁桂兰应依约承担物业服务费数额问题。梁桂兰应自房屋已具备交楼条件且开发商通知其收楼之日起向肇庆市高要区振豪物业管理有限公司交纳物业服务费用。本案中，梁桂兰于2009年12月22日办理收楼手续，此后至肇庆市高要区振豪物业管理有限公司起诉前交纳了2016年12月31日前的物业服务费，但仍拖欠自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费，梁桂兰该行为违反法律规定及合同约定，应承担违约责任。根据双方合同约定，业主应交纳的物业服务费包括物业费、门铃维护费、梯灯电费等，梁桂兰的房屋建筑面积为114.6093平方米，梁桂兰每月应交纳的物业服务费为107.73元/月(114.6093平方米×0.7元/月/平方米+5元/月+5元/月+5元/月+150元/年÷12个月)。综上，自2017年1月1日起至2019年6月30日共30个月期间梁桂兰应交纳的物业服务费为107.73元/月×30个月＝3231.9元。梁桂兰辩解肇庆市高要区振豪物业管理有限公司不作为，服务不到位，理据不足，本院不予采纳。对于违约金问题，梁桂兰未按约定支付物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任，根据双方约定，肇庆市高要区振豪物业管理有限公司有权要求梁桂兰支付违约金；对违约金计算标准，肇庆市高要区振豪物业管理有限公司庭审中变更请求梁桂兰按年利率6%支付违约金，没有违反法律规定，本院予以支持。由于双方约定按季度交纳物业服务费并于当季第一月1-5日履行交费义务，即梁桂兰迟延交纳2017年第一季度的物业服务费最迟应于2017年1月5日交纳，故违约金应自2017年1月6日起算。据此，梁桂兰应以拖欠物业服务费为基数，从逾期之日起，其中从2017年1月6日至2017年4月5日以323.19元（107.73元/月×3个月）为基数；从2017年4月6日至2017年7月5日以646.38元（323.19元+107.73元/月×3个月）为基数；从2017年7月6日至2017年10月5日以969.57元（646.38元+107.73元/月×3个月）为基数；从2017年10月6日至2018年1月5日以1292.76元（969.57元+107.73元/月×3个月）为基数；从2018年1月6日至2018年4月5日以1615.95元（1292.76元+107.73元/月×3个月）为基数；从2018年4月6日至2018年7月5日以1939.14元（1615.95元+107.73元/月×3个月）为基数；从2018年7月6日至2018年10月5日以2262.33元（1939.14元+107.73元/月×3个月）为基数；从2018年10月6日至2019年1月5日以2585.52元（2262.33元+107.73元/月×3个月）为基数；从2019年1月6日至2019年4月5日以2908.71元（2585.52元+107.73元/月×3个月）为基数；从2019年4月6日至2019年6月30日以3231.9元（2908.71元+107.73元/月×3个月）为基数，按照年利率6%计付违约金给肇庆市高要区振豪物业管理有限公司。经核算，上述违约金共计263.84元。对肇庆市高要区振豪物业管理有限公司超出该部分的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告梁桂兰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费3231.9元。二、被告梁桂兰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司支付违约金263.84元（该违约金计算至2019年6月30日止）。三、驳回原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司已预交），由被告梁桂兰负担。本判决为终审判决。审 判 员 林国良二〇一九年十二月四日法官助理 胡积民书 记 员 何婉莹