福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1107号 原告：三明市君仁酒店管理有限公司，统一社会信用代码91350402397244408Ｅ，住所地三明市梅列区劲松路193号1幢二、三、四层。 法定代表人：邓秀丽，经理。 委托诉讼代理人：刘珍福、汤咏红，福建枫桦律师事务所律师。 被告：中国人民解放军福建省三明军分区，住所地三明市梅列区新市北路386号。 法定代表人：王更新，司令员。 委托诉讼代理人：曾永福，福建闽方律师事务所律师。 第三人：任革云，男，汉族，1967年7月10日出生，住福建省福州市晋安区。 原告三明市君仁酒店管理有限公司（以下简称君仁公司）与被告中国人民解放军福建省三明军分区(以下简称三明军分区)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加任革云作为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人刘珍福、汤咏红，被告委托诉讼代理人曾永福，第三人任革云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君仁公司向本院提出诉讼请求：1.判令三明军分区支付因提前终止租赁合同给君仁公司造成的各项经济损失计1417920元；2.判令三明军分区支付君仁公司代垫的资产评估费77261元，测量费5500元，合计82761元；3.判令三明军分区承担本案的案件受理费。事实和理由：2014年4月10日，案外人任革云向三明军分区承租位于福建省三明市梅列区的房屋。2014年6月11日，在征得三明军分区的同意下，任革云将其中的部份空闲房屋，即三明市梅列区劲松路193号1幢二、三、四层转租给君仁公司经营使用，租期6年，自2014年8月1日至2020年7月31日止。2014年11月15日，三明军分区与任革云签订《补充合同》，约定合同期限延长为9年，从2013年12月1日起至2022年11月30日止。君仁公司承租后，为了经营对租赁场所进行装修、改造，并添置了相关的设备、设施，按约履行支付租金等合同义务。2017年11月27日，三明军分区根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军改（2016）58号）文要求，向任革云下达三明军分区保障处明保（2017）5号《军队房地产租赁终止的通知》，要求于2018年2月28日提前终止租赁合同，完成搬迁。2018年3月12日，三明军分区向任革云和君仁公司及其他转租人送达《再次下达腾房通知书》，通知各承租人马上腾房，否则将于2018年3月21日对租赁场所采取停水、停电措施。各承租人拒绝搬迁后，三明军分区向梅列区人民法院提起诉讼，要求确认房屋租赁合同于2018年2月7日解除，判令任革云将其承租的坐落于三明市梅列区的建筑面积为2845平方米房屋及面积为600平方米的场地腾空并交付给三明军分区。其中就包括君仁公司承租的三明市劲松路193号主楼二、三、四层。2018年5月，在法院的主持下，任革云与三明军分区达成调解协议。根据调协议约定：……任革云要求三明军分区补偿经济损失的主张，由双方另行协商解决。为了固定各承租人搬迁前租赁物的状态和价值，保证腾房工作尽快完成，2018年6月，梅列区人民法院委托中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司对承租人因涉讼房地产租赁合同提前终止所造成的搬迁等各项损失等进行评估。明中联资产评（2018）Ｓ0160号《资产评估报告》载明，因提前终止租赁合同给君仁公司造成各项损失计993442元，其中：不动产损失计799742元、搬迁支出损失125500元，未搬迁的变压器及附属设备设施价值损失计68200元。另外，因提前终止合同给君仁公司造成停业损失计424478元。同时，君仁公司还向评估、测量单位代垫了资产评估费77261元，测量费5500元，合计82761元。综上，君仁公司认为，其与三明军分区之间的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。三明军分区在租期内因自身原因要求提前解除合同，导致君仁公司受到严重的经济损失。 三明军分区辩称，1.三明军分区与君仁公司之间没有建立租赁合同法律关系，根据合同相对性基本原则，三明军分区无需承担民事赔偿责任。2.承租人任革云已构成根本违约，三明军分区有权根据《军队房地产租赁合同》约定单方解除合同而无需承担任何违约责任。3.根据国家军事政策，三明军分区与任革云也必须提前解除租赁合同，据此则属于不可抗力事件发生，三明军分区也不存在任何过错，无需承担任何赔偿责任。4.君仁公司主张的各项经济损失中诸多项目明显缺乏法律依据和事实依据。综上所述，君仁公司的诉请没有任何事实依据和法律依据，请求法庭依法驳回君仁公司对三明军分区的诉讼请求。 任革云述称，变压器及附属设备共68200元不属于君仁公司的财产；君仁公司只承租了主楼三、四层。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年4月10日，被告三明军分区与第三人任革云签订《军队房地产租赁合同》三份，主要约定：三明军分区将位于三明市梅列区的建筑面积为480平方米的房屋出租给任革云使用；租赁用途为餐饮、住宿、办公；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止；租金总额为36万元，租金按月结算，任革云以转账方式于每月的前10日内交付三明军分区；租赁期内的水、电、设备等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由任革云承担；租赁期内，任革云不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经三明军分区书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。合同还就违约责任等进行了约定。 2.2014年11月15日，三明军分区与任革云签订《补充合同》一份，主要约定：三明军分区将位于三明市梅列区空闲房屋面积1420平方米、空闲场地面积1600平方米，出租给任革云使用。经征得三明军分区同意，任革云在原空闲场地上加盖房屋面积1490平方米（含框架结构1栋970平方米、钢结构2栋520平方米），租赁合同意向期满后，地面建筑物由三明军分区无偿收回；租赁用途为餐饮、住宿、办公；三明军分区提供给任革云的空闲房屋、场地意向使用期为9年（2013年12月1日至2022年11月30日，第一个三年每年租金36万元、第二个三年每年租金37.8万元、第三个三年每年租金39.69万元，每三年递增5％）。因任革云加盖房屋，自2014年12月1日起，对加盖房屋核定面积增加租金共计59.2025万元。其中：2014年12月1日至2016年11月30日止共计2年，每年租金43万元（比原合同每年增加租金7万元），第二个三年每年租金45.15万元（比原租赁意向合同每年增加租金7.35万元），第三个三年每年租金47.4075万元（比原租赁意向合同每年增加租金7.7175万元）。 3.2015年12月1日，三明军分区与任革云签订《军队房地产租赁合同》一份，主要约定：三明军分区将位于三明市梅列区的建筑面积2845平方米的房屋及面积600平方米的场地出租给任革云使用；租赁用途为餐饮、住宿、办公；租赁期限自2015年12月1日起至2022年11月30日止；租金总额为3132150元，其中前1年年租金42万元、中间3年年租金44.1万元、后3年年租金46.305万元，租金按月结算，任革云以转账方式于每月的前10日内交付三明军分区；租赁期内，任革云不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经三明军分区书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。合同还就违约责任等进行了约定。 4.2014年6月11日，三明军分区后勤部出具《证明》一份，内容为：任革云承租我部位于三明市梅列区楼空闲房屋。根据承租人申请，我部同意承租人将部分空闲房屋租给三明市君仁酒店管理有限公司使用。原告君仁公司系自然人独资的有限责任公司，成立于2014年6月10日，法定代表人为邓秀丽，注册资本60万元，经营范围为酒店管理，经营期限至2034年6月9日。 5.2014年8月1日，任革云与邓秀丽签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：任革云将位于三明市梅列区房屋出租给邓秀丽作为办公使用，承租期6年（自2014年8月1日起至2020年7月31日止），面积约为800平方米；租金每月19000元，租金、水电费每月收一次，首次租金在2014年8月1日前交清（以此类推），邓秀丽应于规定日期前主动向任革云支付租金；租赁期间（含装修期），所发生水、电等费用由邓秀丽自行承担，邓秀丽应于规定的交纳时间内向任革云交纳；租赁期间该房屋如遇自然灾害或国家建设需要拆除、拆迁等，租赁合同自动终止，邓秀丽应无条件退还，并在三天内搬离，任革云不对邓秀丽做任何经济赔偿；合同期满邓秀丽若不续租，应提前一个月书面告知任革云，邓秀丽如要续租，同等价格邓秀丽享有优先权，并提前一个月签订续租合同。承租后，该房屋的租金和水电等费用，邓秀丽均是交付给任革云。 6.2015年9月25日，任革云出具授权委托书，委托熊仕敏代表其履行与三明军分区签订的租赁合同义务，至合同期满。2016年1月，熊仕敏将位于三明市梅列区房屋出租给邓秀丽使用，租金增加到每月27000元。 7.2017年11月27日，三明军分区保障处通知任革云，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和双方共同签署的《军队房地产租赁合同》第九条“合同的解除”相关条款，按照军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组《印发5个行业全面停止有偿服务活动试点政策指导意见》规定要求与上级的审核认定意见，要求到2018年2月28日必须终止双方的所有房屋和场地租赁，结清各类费用，军分区收回此项目房屋场地使用权。2018年3月12日，三明军分区向任革云、邓秀丽等人发出《再次下达腾房通知书》，要求任革云、邓秀丽等人腾房。 8.2018年3月，三明军分区向本院提起诉讼，要求确认2015年12月1日三明军分区与任革云签订的《军队房地产租赁合同》于2018年2月7日解除，判令任革云立即将其承租的坐落于三明市梅列区的建筑面积为2845平方米的房屋及面积为600平方米的场地腾空并交付给三明军分区。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1.确认三明军分区与任革云于2015年12月1日签订的《军队房地产租赁合同》于2018年2月7日予以解除；2.任革云应于2018年5月31日之前将承租的坐落于三明市梅列区的建筑面积为2845平方米的房屋及面积为600平方米的场地腾空并交还给三明军分区；3.如任革云未按上述期限履行义务，三明军分区有权申请强制执行，并有权采取停水、停电等强制措施，由此造成的损失由任革云自行承担；4.三明军分区要求任革云支付拖欠的租金、房屋占用使用费、违约金等诉讼请求及任革云要求三明军分区补偿经济损失的主张，由双方另行协商解决。 9.2018年5月，本院委托中联(福建)资产评估土地房地产估价有限责任公司对任革云在租赁期间建设的房屋价值及案涉房屋的装修、设施等损失情况进行评估。2018年8月8日，中联(福建)资产评估土地房地产估价有限责任公司作出明中联资产评〔2018〕S0160号资产评估报告，评估意见为：不动产损失为2209000元，其中，原教导队综合楼装修等不动产损失为799742元；搬迁支出损失125500元；未搬迁的变压器及附属设备设施价值损失68200元。熊仕敏支付了评估费77261元和测量费5500元。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：三明军分区是否应就提前终止租赁合同对君仁公司承担民事责任。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 君仁公司主张，三明军分区应就提前终止租赁合同对君仁公司承担民事责任。君仁公司与三明军分区之间的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。三明军分区在租期内因自身原因要求提前解除合同，导致君仁公司受到严重的经济损失，应对君仁公司承担民事责任。 三明军分区辩解认为，三明军分区不应就提前终止租赁合同对君仁公司承担民事责任。一是三明军分区与君仁公司之间没有建立租赁合同法律关系，根据合同相对性基本原则，三明军分区无需承担民事赔偿责任。二是根据国家军事政策，三明军分区与任革云也必须提前解除租赁合同，据此则属于不可抗力事件发生，三明军分区也不存在任何过错，无需承担任何赔偿责任。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的,承租人可以解除合同。房屋租赁合同履行中,承租人将租赁房屋进行转租的,出租人与承租人、承租人与次承租人之间形成相对独立的两个房屋租赁合同,次承租人与出租人之间并不形成直接的合同关系。本案中，任革云将其向出租人三明军分区承租的位于三明市梅列区部分房屋转租给邓秀丽,邓秀丽对讼争房屋的使用和收益的权利,源于其与任革云签订的《房屋租赁合同》的约定,邓秀丽就承租的讼争房屋所享有的权利应当依据《房屋租赁合同》之约定,向合同相对方任革云主张。因此，君仁公司起诉所主张的因其与任革云之间合同无法继续履行产生的装修损失、搬迁费用、停业损失等，均属合同履行产生之债权债务关系,应当向合同相对方任革云主张。君仁公司作为次承租人起诉要求出租人三明军分区承担因其与承租人任革云之间的转租合同项下的违约责任或损害赔偿责任,没有法律规定和合同约定依据。综上，三明军分区不应就提前终止租赁合同对君仁公司承担民事责任。 综上所述，本院认为，君仁公司作为次承租人起诉要求出租人三明军分区承担因其与承租人任革云之间的转租合同项下的民事责任的诉讼请求没有法律规定和合同约定依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 驳回三明市君仁酒店管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费18306元，由三明市君仁酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  伍南冬 人民陪审员  罗树双 人民陪审员  翁 晖 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  许红桦 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  3