河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初213号原告（反诉被告）：赵振洪，男，1969年7月8日生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：赵桢，河南九明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘男，河南九明律师事务所律师。被告（反诉原告）：史志红，男，1977年1月5日生，汉族，住河南省安阳市殷都区。原告（反诉被告）赵振洪与被告（反诉原告）史志红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵振洪的委托诉讼代理人赵桢、刘男，被告（反诉原告）史志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵振洪向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告腾清洹北宾馆院西电影院及临街电影院正门，排除妨害，恢复房屋原状；3、依法判令被告赔偿原告从2017年8月20日至腾清房屋之日止的损失(损失按天计算，每天损失82元)；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月18日，原、被告双方签订了房地产租赁合同，合同约定原告为出租方，被告为承租方，原告将洹北宾馆院西电影院(含临街电影院正门)出租给被告，租赁期限从2016年8月21日至2017年8月20日，房屋租金为3万元按年缴纳，房屋租赁期满后，承租方将承租房屋及附属设施设备交还出租方，承租方交还出租方房屋应当保持房屋出租时的状态，不得留存物品，对未经同意留存的物品，出租方有权处置。租赁合同到期后，被告拒不续租房屋，也拒不腾清房屋，给原告造成了巨大的损失，综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，判如诉请。被告（反诉原告）史志红辩称，史志红从未与赵振洪签订过其提交的一年期房屋租赁合同，而是签订的为期5年的租赁合同，赵振洪涉嫌违法造假、恶意诉讼，其要求解除的合同是哪一份不明确。另外在合同履行过程中，史志红依约履行了合同约定的义务，反而是赵振洪单方违约，并虚构事实要求史志红搬迁的不实行为，事实上是赵振洪派人堵了大门的锁眼并在消防通道（后门）加装了铁栅栏门，非法扣押了史志红的财产，倒咬一口。关于赵振洪要求的损失不合理，也没有依据。综上，望法院查明事实依法审理，作出公平公正判决，驳回赵振洪的诉讼请求。被告（反诉原告）史志红向本院提出反诉请求：1、要求赵振洪尽快消除隐患、维修房屋至能正常使用状态；2、要求把合同从史志红能正常使用入驻房屋之日计算顺延够五年使用时间；3.要求赵振洪赔偿收取占用史志红一年房租和投资采光棚共计五万的两年同期银行贷款利息6000元；4、要求赵振洪将史志红货品和建筑结构恢复原状；5、要求赵振洪赔偿史志红合理维权费用3000元；6、驳回赵振洪所有诉求，判令赵振洪承担全部诉讼费。事实与理由:反诉人史志红于2016年6月18日跟被反诉人赵振洪签订了5年租房合同，合同范本由赵振洪提供。其中第六条第1-2款内容明确规定甲方赵振洪应保证房屋设施能正常使用，可是该房屋漏雨十分严重，属于完全不能正常使用的状态。史志红曾多次要求其维修治漏均以各种理由推拖。史志红已按约交付租金却迟迟因为漏雨而不能进行装修和使用，期间也曾表示可垫付治漏费用抵下年房租，赵振洪明确表示不用垫付，但是却仍不治漏却多次诱导史志红先装修。一装修不就相当于认可了房屋能正常使用了嘛!无奈之下，史志红不能室内装修，只好又投资了2万元把大门口与房屋之间的院子搭了个采光棚。可是，赵振洪仍不治漏，就这样拖了一年，反而又要史志红交第二年租金。赵振洪提供的房屋严重漏雨不能正常使用却已经收了钱还耽搁了史志红一年时，史志红要求赵振洪不但要尽快维修治漏，还得将合同期限再顺延一年，以弥补被耽搁的一年时间。2017年8月22日，赵振洪不但不维修治漏弥补失约行为还动手打伤了史志红并被北航派出所拘留了5天。并且赵振洪于同一天派人将门市大门锁眼用胶水给封堵毁坏至无法打开又将门市后门(消防通道)加装了一个防盗门上锁将史志红所有物品非法扣压，其堵锁眼和堵消防通道行为史志红一天内己两次报警备案处理。史志红租用该房屋是为了正常使用合法经营，并且已按约交付租金。但是赵振洪一直拒不治漏已然违约并导致史志红交了钱投了资却不能正常使用房屋。赵振洪不但违约还违法打人，又恶人先告状起诉史志红!据此，史志红特提起反诉，望贵法院依法公正审判。原告（反诉被告）赵振洪针对反诉辩称，史志红提出的反诉事实并不属实，在史志红租赁房屋时，对房屋状态是明知的，并且给史志红三个月的装修期，让其少交了7500元，所以房屋前期的设施设备使用是史志红主动提出来的，并且房屋不存在所谓的漏雨情况。租赁合同到期后，赵振洪多次与史志红协商，是继续续租缴纳租赁费还是退出，但是史志红总是以漏雨为由既不腾清也不交纳房租。如果有漏雨情况为什么不在租赁期限内提出而是在租赁期满后提出，可以看出是史志红恶意拖延时间，侵占房屋，应当驳回史志红的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方的陈述、举证和质证，本院认定事实如下：2016年6月18日，原告（反诉被告）赵振洪（作为出租方，甲方）与被告（反诉原告）史志红（承租方，乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方的房屋位于洹北宾馆院西电影院（含临街电影院正门），房屋每年租金3万元，按年交纳；乙方应合理使用期其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于七日内向对方主张。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋出租时的状态，不得留存物品，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；在租赁合同期限内乙方未经甲方同意不得将房屋部分转租或该做其他用途；在租赁合同期限内，如遇不可抗拒事由（如政府征地、自然灾害），甲方有权提前终止合同，收回房屋，双方互不负责等内容。合同签订后，2016年6月30日，史志红交付了房屋订金3000元整；2016年7月15日，史志红交付2万元；2016年8月21日，史志红交付2500元；以上赵振洪出具了三份单据，注明了收到房屋订金及租赁费。庭审中，赵振洪提供的租赁合同其中租赁期载明的是2016年8月21日起至2017年8月20日止（一年期合同），而史志红提供的租赁合同其租赁期限载明的是2016年8月21日起至2021年8月20日止（五年期合同）。赵振洪称两份租赁合同均是其签订，但五年期合同是在史志红履行合同、续租的情况下才生效，由于一年期合同到期后史志红未依约支付租金，五期年合同不发生效力。而史志红不认可一年期合同，称合同到期后不交纳租赁费系租赁场地存在漏雨现象，而赵振洪一直未维修。另外，赵振洪书面承诺“自2016年8月21日起至2021年8月20日止，如有不可抗拒因素（如政府收回等原因，按评估公司评估赔偿乙方装修费用）。2016年8月21日起至2018年8月20日止房租为叁万元整。2018年8月21日起至2021年8月20日止，房屋为伍万元整（免三个月装修期）”。史志红还提供了《通信基站站址租赁合同》，用于证明承租场地漏雨需要找中国联合网络通信有限公司安阳市分公司协商，赵振洪将上述租赁合同交付给史志红。另查明：涉案租赁场地归安阳市龙安区人民政府管理，其办公室出具了证明，证明洹北宾馆全部房屋由赵振洪租赁经营，由赵振洪全部处理宾馆房屋相关租赁经营事宜。2017年8月22日，赵振洪与史志红因租赁纠纷，在安阳市××区洹北北路洹北宾馆门面房（即承租场地）发生争执并引发打架，安阳市公安局北航分局依法作出了行政处罚决定。经现场勘验，电影院临街门市进行了部分改造，而洹北宾馆院西电影院内存放有大量史志红的物品。上述事实，有赵振洪提供的房地产租赁合同、龙安区政府出具的证明、收款单据、现场勘验光盘，史志红提供的房地产租赁合同、书面承诺、通信基站站址租赁合同、行政诉讼案件相关材料以及当事人当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，原告（反诉被告）赵振洪与被告（反诉原告）史志红签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法保护。根据庭审双方提交的房地产租赁合同、陈述及赵振洪书面承诺，能够证明史志红是以五年租赁期为目的签订的合同，赵振洪不能仅凭史志红不交纳租赁费认定史志红拒不续租，在没有其他证据证明其主张的情况下，应视为双方签订的租赁合同其租赁期限为五年。根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。赵振洪主张史志红未按照约定支付租金，其有权索要，但是应基于合法合理的方式，现合同履行期限未届满，赵振洪采取封门，对部分租赁物进行了改造等方式明确表示不再出租给史志红，双方签订合同目的已经不能实现，故赵振洪要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取提起补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同已经解除，根据现场勘查情况，史志红存放物品较多，应给予其合理的期限进行腾清，考虑实际情况，本院确定三个月内腾清较为适宜。关于赵振洪要求史志红支付从2017年8月20日至腾清之日的损失，双方租赁合同中未对提前解除合同进行明确约定，也未明确约定违约责任，在双方发生纠纷后，史志红所有的物品一直存放在租赁场地即西电影院内，占用期间的租赁费应当支付，但考虑到系赵振洪单方提前解除合同，存在违约行为，该笔损失按照日损失82元的50%计算。双方签订的租赁合同解除，故史志红要求赵振洪消除隐患维修房屋至能正常使用状态、顺延租赁期限、并将货品及建筑结构恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于史志红要求赵振洪赔偿收取租金和投资采光棚利息的诉讼请求，史志红作为承租户，应当履行支付租金的义务，故其要求赔偿占用租金产生的利息损失，于法无据，本院不予支持。史志红要求赔偿的维权费3000元，合同中未明确约定，其也未提供证据，本院也不予支持。因赵振洪明确表示不再与史志红继续履行租赁合同，关于史志红搭建采光棚的投资损失、货品损失等，其可在合同解除后另行进行主张。综上，双方合法合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵振洪与被告（反诉原告）史志红于2016年6月18日签订的五年期《房地产租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）史志红于本判决生效后三个月内腾清租赁场地；三、被告（反诉原告）史志红于本判决生效后三个月内支付原告（反诉被告）赵振洪租金损失（按照每天41元从2017年8月20日计算至实际腾清之日）四、驳回原告（反诉被告）赵振洪的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）史志红的反诉诉讼请求。案件受理费930元，由原告（反诉被告）赵振洪负担465元，被告（反诉原告）史志红负担465元；反诉费175元，由被告（反诉原告）史志红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  陈新玲人民陪审员  魏春梅人民陪审员  李金钟二〇一九年十二月三十一日书 记 员  高鹏鹰