河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初8406号 原告：解建，男，1963年3月27日出生，汉族，石家庄市第四中学职工，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：高和平，北京盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋霄，北京盈科（石家庄）律师事务所实习律师。 被告：解非，男，1986年10月20日出生，汉族，石家庄市翠绿塑业有限公司法定代表人，住石家庄市桥西区。 被告：葛行，男，1986年8月6出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：皮军涛，北京徳恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周英斌，北京徳恒（石家庄）律师事务所律师。 原告解建与被告解非、葛行确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解建及其委托诉讼代理人高和平、宋霄，被告解非、被告葛行之委托诉讼代理人皮军涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 解建与杜惠霞于1985年12月28日登记结婚，婚后育有一子解非，杜惠霞曾系石家庄市东风塑料总厂的法定代表人、厂长。二被告系同学关系。涉案房产为石家庄市桥西区维明南大街139号白金公寓2号楼3单元2603、2604号房屋，均系经济适用房。 2008年8月1日，解建（乙方）与石家庄市东风塑料总厂（甲方）签订《内部认购协议》，约定：解建认购坐落于石家庄市经济适用房，房屋面积66.49ｍ2，地下室面积9.47ｍ2，本房屋为甲方集资建房，属有限产权，非甲方职工姓名不保证能办理房产证；可以退房，并退相应利息。同日，杜惠霞（乙方）与石家庄市东风塑料总厂（甲方）签订《内部认购协议》，约定：杜惠霞认购坐落于石家庄市经济适用房，房屋面积93.16ｍ2，地下室面积8.14ｍ2，其余内容同上述协议。后原告解建及杜惠霞将涉案房屋交付其子解非居住使用。 2017年12月24日，解非（甲方）与葛行（乙方）签订《房屋转让协议》，双方经友好协商，就坐落于石家庄市车位（以下简称标的房产）的房屋产权进行转让一事，达成如下协议：一、甲方确保标的房产产权清晰、明了，并保证拥有对标的房产产权的处置权；二、交易总价：购房款人民币贰佰万元整、车位款壹拾捌万元整；......四、鉴于标的房产为石家庄东风塑料总厂集资建房，属经济适用房，目前尚未办理《不动产权证书》，乙方付清全部购房款后，甲方负责将《不动产权证书》办理至乙方名下。由于甲方原因无法为乙方办理《不动产权证书》，甲方应承担全部责任；五、甲方应保证标的房产产权清晰，无任何纠纷，由此产生的责任由甲方承担。后葛行的爱人靳洋洋于2017年12月25日、2018年3月17日、3月18日、3月19日、3月29日、4月4日、4月4日、4月5日、4月6日、6月9日、7月10日、8月3日向解非转账300000元、200000元、200000元、300000元、200000元、50000元、50000元、500000元、200000元、50000元、50000元、90000元，共计219元。2018年2月，被告解非向被告葛行交付涉案房屋。后，被告葛行进行装修并入住至今。 原告称，解建与案外人杜惠霞系夫妻关系，夫妻关系存续期间二人从石家庄市东风塑料总厂购买涉案经济适用房两套，后交付其子解非使用。后发现，被告解非未经原告同意，擅自将上述房屋出售给了被告葛行，葛行及其家人现在上述房屋居住。现原告以解非无权处分涉案房屋、涉案房屋的所有权人是解建和杜惠霞且葛行并不构成善意、涉案房屋属于经济适用房尚未取得登记也不能上市交易为由诉至本院，诉讼请求为：1、确认被告解非和葛行2017年11月24日签署房屋转让协议无效；2、判令被告解非、葛行承担本案全部诉讼费用。 被告解非辩称，一、我是维明南大街139号白金公寓2号楼三单元2603、2604号房屋的合法所有权人：1、购买上述房产时，我已大学毕业且常年有收入来源，所有收入交由母亲杜惠霞管理，上述房产本身就是我母亲杜惠霞与我方共同为我出资购买的结婚用房，后期付款的款项来源系岳父出资10万元，外祖父母出资10万元，原告作为我的父亲，有赌博恶习，其工资收入不足以维持其日常开销，所有的生活费用都是由我的母亲支付，购买房产的首期付款及所有后期付款，原告没有用其收入支付过任何费用；2、涉案房屋，原是我家庭共同财产，后作为我的结婚用房，而且早在2011年已经实际交付，并由我居住使用，因此我是上述房产的合法所有权人；3、原告作为我的父亲，其所有生活费用一直由我支付，我在出售上述房产时，原告也是知情的；二、原告没有直接证据证实其为涉案房屋合法所有权人，对上述房屋没有确定权利归属的情况下，原告不是本案直接利害关系人，不是本案适格原告，法院应依法驳回诉讼请求；三、2016年、2017年因经常有人到白金公寓骚扰，后我将涉案房屋出售给了葛行，葛行按照合同约定支付了全部房款，房屋也已实际交付给葛行居住，房屋买卖合同已实际履行完毕。原告对我出售房屋的情况也是知情和同意的。现原告非合同相对方，其无权提出确认我与葛行之间房屋买卖合同无效。综上所述，我作为家庭共同成员分得了上述房产，作为上述房屋的合法所有权人，有完全的处分权。在出售上述房产时，我的父母也是知情并同意的。葛行作为善意买受人，以市场价格购买并且已支付全部房款，房屋也已实际交付居住两年时间，因此我与葛行签订的房屋买卖协议合法有效。 被告葛行辩称，1、解非出售本案房屋属于有权处分，我与解非签订的房屋转让协议合法有效。我与解非签订房屋转让协议时，解非向我出示了其作为购买人的内部认购协议，该内部认购协议并未被任何机构认定为无效协议，因此解非出售该房屋属于有权处分。我与解非签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，内容公平合理，未违反法律强制性规定，未损害社会或他人利益，依法有效；2、原告解建并非交易房屋所有权人，无权要求确认我与解非之间的协议无效。解建虽然主张标的房屋是其与杜惠霞夫妻共同购买，但根据解非出示的内部认购协议，该房屋购买人已经变更为解非，说明涉案房屋的所有权或房屋权益已经由杜惠霞变更为解非，目前原告并无其他证据证明其仍然对该房屋享有所有权、处分权。因此原告无权请求确认我与解非之间的买卖协议无效，应依法驳回起诉；3、原告认为其对本案标的房屋享有权益应当先通过法定程序，经有权部门予以确认。在未经有权部门确认之前，其对标的房屋不享有任何权益，无权提起诉讼；4、解建不是房屋转让协议的签约主体，不受房屋转让协议约束，与协议内容无利害关系，无权就协议效力提起本案诉讼；5、我属于善意相对人，即使解建与解非之间存在纠纷，解非在与我签订房屋转让协议时称上述房产是其作为家庭成员分得的房产，办理了更名手续，并向我出具了内部认购协议，且解非当时就在该房屋居住，我有足够的理由相信解非为涉案房屋的合法所有权人，同时我完全是按照市场价格购买该房产，并且依照房屋转让协议的约定支付了全部购房款。房屋交付后，我对房屋进行了装修，定制了厨房电器，购买了家具、家电，且已入住有两年时间，子女就近入学。以上事实充分说明我购买该房屋时属于善意相对人；6、原告提起诉讼存在恶意违约之嫌疑。原告与解非系父子关系，依据常理推断，在出售涉案房屋时解建应当是知情的。现原告以发生家庭内部纠纷为由起诉房屋转让协议无效，与解非存在恶意串通、恶意违约之嫌。综上请求人民法院依法驳回原告诉求。 另查，本案涉及两套内部认购协议，第一套两份协议分别载明认购者为原告与杜惠霞，协议落款时间为2008年8月1日，另一套两份协议均载明认购者为解非，协议落款时间均为2008年8月18日。庭审中，被告解非对两套协议的真实性均认可，称原协议作废，后协议是由其母亲办理更名所致。审理过程中，本院依照原告申请调取了2019年11月15日在石家庄市对被告解非所作的询问笔录，该笔录显示被告解非认可涉案房屋的内部认购协议和收款收据是其2019年4、5月份自己做的，是在其母亲杜惠霞的办公室自己做了两份内部认购协议，并加盖原“石家庄鑫东硕塑料有限公司”公章，再去找财务魏立平以收据丢失为由重新补具。 原告为了证实其主张，提交了解建与杜惠霞的结婚证、内部认购协议、刑事裁定书、电力公司证明、物业费发票、报警案件登记表、被告葛行手写材料、被告葛行给被告解非汇款的银行流水、石家庄市公安局桥西分局维明刑警队对解非和魏立平的询问笔录等证据；被告解非提交了证人杜某、王某、刘某的证言、证人崔某的证言及内部认购协议、杜惠霞的会见笔录、生活照片、保证书等证据；被告葛行提交了解非名下的内部认购协议、葛行与解非签订的房屋买卖合同、银行流水账单、购买家具的票据、物业交费单据、供热缴费单据、燃气费通知单、缴费票据等证据。 裁判理由和依据 本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求，应当提供证据加以证明。本案，原告主张二被告于2017年12月24日所签《房屋转让协议》无效，其主要理由有三：一、被告解非出售涉案房屋系无权处分；二、被告葛行不构成善意取得；三、经济适用房尚未登记，不能进行上市交易。 关于第一点，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，能够看出，合同效力区别于物权效力。本案中《房屋转让协议》作为合同，系债权法律关系范畴，在该协议具备合同成立并生效的相关要件后，不必然会发生物权变动的后果。而处分权系物权法律关系范畴，其完备与否，与债权范畴内的负担行为即转让协议本身的效力问题并无必然的因果关系。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告依据被告解非无权处分致使合同无效之主张，理据不足。 关于第二点，原告主张被告葛行不构成善意取得问题，善意取得系物权法律关系范畴，其本身的法律效果体现在所有权的取得方面。受让人对受让标的是否构成善意取得，系物权能否发生合法转移的判断标准，并不必然导致合同无效，原告以此为由主张转让协议无效，亦欠缺法律依据。 关于第三点，根据《经济适用房管理办法》第三十条“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”的规定，本案中的涉案房屋系经济适用房，自2008年1月1日认购至2017年12月24日转让时，已满5年，即已具备上市交易的条件，原告该主张，于法无据。 综上，原告主张二被告的《房屋转让协议》无效，但未能提交证据证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定”的法定无效事由，故原告诉求理据不足，本院不予支持。本案虽认定《房屋转让协议》有效，但该协议是否存在履行不能、房屋产权能否发生合法转移，与本案争议非同一法律关系，可另行通过合法途径予以解决。 综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 驳回原告解建的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告解建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  李秀云 人民陪审员  郭春荣 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  王天文