广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初657号 原告（案外人）：覃华勇，男，1987年3月22日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 原告（案外人）：彭伟军，男，1967年8月14日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 原告（案外人）：陆家芝，男，1976年7月8日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 三原告共同委托诉讼代理人：覃振盛，广西至通律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广西分公司，住所地广西南宁市青秀区天桃路27号 负责人：黄福加，该公司总经理。 委托诉讼代理人：霍雨辰，广西昭盛律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广西汇鸿投资开发有限公司，住所地广西桂平市西山镇大成南路计生局旁。 法定代表人：陈颖颖，该公司总经理。 第三人（被执行人）：桂平市创意农业旅游发展有限公司，住所地广西桂平市西山镇大成南路计生局旁。 法定代表人：陆杏芳，该公司总经理。 第三人（被执行人）：陈颖颖，男，1980年8月17日出生，汉族，居民，住广西南宁市青秀区。 第三人（被执行人）：岑翠姬，女，1980年11月22日出生，汉族，居民，住广西南宁市青秀区。 第三人（被执行人）：陈松运，男，1953年4月20日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 第三人（被执行人）：陆杏芳，女，1953年8月29日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 上述第三人共同委托代理人：陈松运，男，1953年4月20日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 原告覃华勇、彭伟军、陆家芝与被告中国长城资产管理股份有限公司广西分公司（以下简称“长城公司”）、第三人广西汇鸿投资开发有限公司（以下简称“汇鸿公司”）、桂平市创意农业旅游发展有限公司（以下简称“创意公司”）、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃华勇、彭伟军及三原告共同委托诉讼代理人覃振盛，被告长城公司的委托诉讼代理人霍雨辰，第三人陈松运及第三人共同委托诉讼代理人陈松运到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限6个月。本案现已审理终结。 原告覃华勇、彭伟军、陆家芝向本院提出诉讼请求：请求停止执行桂平市浔国用（2011）第2002号住宅用地的使用权。事实和理由：2017年7月25日，桂平市人民法院作出（2017）桂0881执1194号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人汇鸿公司所有的位于桂平市马记岭的国有建设用地一幅[国有土地使用证：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540]，含地上建筑物。直到2018年4月，桂平市人民法院与评估拍卖单位人员到该地时，原告和其他住户才得知汇鸿公司抵押该地和被执行这件事。该地大部分土地，在2011年前后已经由汇鸿公司卖给原告等业主，或者用于安置拆迁回建农户，现已得知的总共有50户业主，购买时，业主都委托汇鸿公司在自己购得的土地上建设第一层（或多层）房屋，依照合同支付了全部款项（根据合同条款，尚未需要支付的办证类费用除外）。委托建房半年后，房屋交付，业主们用于自住，或用于出租、办实业，有的还陆续加建了数层。业主们对在该地购得的房地产，占有使用至今已经超过5年。 2019年1月16日，平南县人民法院受理原告的执行异议申请。同年2月1日，平南县人民法院作出（2019）桂0821执异4号执行异议裁定，驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，依法提起执行异议之诉。原告认为，现有证据可以证明原告等业主在该地购得的房地产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条所列的条件。原告请求平南县人民法院停止执行桂平市浔国用（2011）第2002号住宅用地的使用权，直到法院把原告等业主的份额分割、剔除后，再执行这些业主份额以外的土地使用权。为此，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告长城公司辩称，一、原告并非权利人，即使有某种权益，也不能排除执行。原告对《规定》断章取义，否定对其不利的法律规定，从《规定》第24条、25条可知，本案执行的是浔国用（2011）第2002号土地，属于不动产，并且已经登记于汇鸿公司名下，原告并非权利人。二、根据《规定》第27条，长城公司依法享有对抗案外人的担保物权，该权利从2011年12月19日开始设定，他项权证号为浔他项（2011）第660号。原告的异议应当被驳回。三、从上面论述看，原告承担的举证责任必须达到“对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”的标准。原告诉讼请求只是“停止执行桂平市浔国用（2011）第2002号住宅用地的使用权。”并未提出确认其实体权利的诉讼请求，原告没有土地证、房产证，其实体权利也未经法院确认，无法享有排除强制执行的权益：（一）本被告对执行标的享有优先受偿权，并且依法由法院强制执行，程序完全合法。（二）三原告与汇鸿公司的法律关系不同，且不是合法的权利人。原告与汇鸿公司签订的各种协议、合同均没有对原告所回迁或购买的房屋、土地的具体位置进行约定，故以上合同因约定不明至今无法履行。四、原告对目前不能取得土地证、房产证的情况有过错，应当承担不利后果。原告彭伟军、陆家芝在签订合同前后并未核实汇鸿公司是否办理了房产证，是否抵押等情况，三原告在没有取得国有土地使用证及规划准建证的情况下自行占有国有土地并建筑房屋，是违法行为，房屋属违章建筑。原告多年占用他人土地，即使认为其拥有民事权益，多年来从未向法院提起诉讼，要求汇鸿公司履行合同，是漠视自己权利的表现，具有过错。五、原告无法达到“权利能够排除执行”的条件，不符合《规定》第28条的情形而不应获得法院的支持。此外，原告签订的书面买卖合同并非合法有效，原告并非合法占有不动产。 第三人共同答辩，一、三原告为权利人，认可原告提供的证据，其土地抵押登记时，并没有进行建筑物抵押登记。二、案涉土地有一部分土地没有征用和拆迁，还是原住户的产权。 本院经审理认定事实如下：中国工商银行股份有限公司桂平市支行（以下简称为工行桂平支行）与汇鸿公司、创意公司、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳借款合同纠纷一案，桂平市人民法院于2017年5月23日作出（2017）桂0881民初911号民事判决书，判决：一、被告汇鸿公司应于本判决发生法律效力后10日内归还借款19405300元给原告工行桂平支行；二、被告汇鸿公司应于本判决发生法律效力后10日内支付利息199827.05元给原告工行桂平支行；三、被告创意公司在2500万元的范围内对上述一、二项判决的债务承担连带清偿责任；四、被告陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳在2500万元的范围内对上述一、二项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任；五、原告工行桂平支行对被告汇鸿公司抵押的坐落在桂平市马记岭的土地使用权[国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号；他项权证证号：浔他项（2011）第660号]享有抵押权，对拍卖或变卖该抵押物所得的价款在2000万元的范围内具有优先受偿权；六、被告汇鸿公司、创意公司、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳应承担原告工行桂平支行支出的律师费359051元，在本判决发生法律效力后10日内支付给原告工行桂平支行；七、被告创意公司、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳承担保证责任后，有权向被告汇鸿公司追偿。上述判决生效后，工行桂平支行向桂平市人民法院申请执行。桂平市人民法院于2017年7月20日查封了案涉土地。经贵港市中级人民法院指定本院执行，在本院执行过程中，于2018年11月1日裁定变更原告长城公司作为本案的申请执行人。 桂平市土地管理局于1995年5月8日将包括案涉土地在内坐落在桂平市“马记岭”，面积26833.466平方米（39.8亩）的地块出让给桂平市兴达房产开发公司，兴达公司于1995年4月3日取得了该土地的《建设用地规划许可证》，1995年12月13日取得了《建设工程规划许可证》。兴达公司于2010年10月25日办理了案涉土地9188.94㎡的国有土地使用证。2011年9月1日，兴达公司将案涉土地转让给汇鸿公司，汇鸿公司于2011年9月22日办理了案涉土地国有土地使用证[证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540，使用面积9188.94㎡]。在案涉土地未转到汇鸿公司名下前，汇鸿公司与兴达公司共同进行案涉土地的协商拆迁事宜，原告也清楚该情况。 另查明，工行桂平支行于2012年12月20日与被告汇鸿公司签订的《网贷通循环借款合同》中约定以登记在汇鸿公司名下的坐落在桂平市马记岭的土地使用权[国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540，使用面积9188.94㎡]作为抵押担保；双方已于2011年12月19日办理了抵押登记，他项权证证号：浔他项（2011）660号。而浔国用（2011）第2002号土地使用面积为9188.94㎡，包括未征收未签订拆迁协议部分原住户房屋所占用的土地，部分拆迁安置户的土地，部分属于汇鸿公司开发的土地。庭审中，被告汇鸿公司承认在出售土地前没有告知原告案涉土地已抵押的情况。 再查明，彭伟军与曾浣清为夫妻关系，陆家芝与黄春燕为夫妻关系。案涉土地除未征收未签订拆迁协议部分外，已划分成若干份地块并已编号作为安置地或对外出售。覃华勇于2009年12月11日与被告汇鸿公司签订了《桂平市翠园开发区房屋拆迁安置协议书》，约定在案涉的土地安置回建地259.41平方米给覃华勇，其中一排五号门前路宽24米安置153.9平方米，三排二号门前路宽12米安置104平方米，即现案涉土地27号和55号。覃华勇于2010年年底得到安置地。曾浣清（乙方，原告彭伟军妻子）于2010年12月8日与汇鸿公司（甲方）签订《商品房认购合同》，合同约定：一、乙方认购甲方开发小区内的商品房基础一套房号第18号，规格8米×13米，面积104平方米，每平方米9085元，合计944840元。二、乙方首期付款40%，计人民币377940元，第二期付款定于该开发基础动工后拾伍天内付30%，计人民币283450元。三、当乙方第二期付款期限超过拾伍天时，甲方有权处置乙方认购的地块，乙方所付首期款，甲方扣除30%手续费，其余部分退回给乙方。四、第三期付款时间，当乙方接到甲方通知办证，要求递交身份证后15天内交足购地款85%，并签订《商品房出让合同》，逾期则按违约处理。余下15%，甲方通知领土地使用证10天内交清。五、甲方负责地块的四周基础（不含地樑），准建证一层配套费，负责水电管线设施到屋前后。硬化道路。六、乙方认购的基础地块定于2011年8月底前交付使用，逾期超过拾伍天，乙方可以退房，甲方退回乙方认购的购房款，并按乙方已付款的30%赔偿给乙方。七、本开发区按市建设局要求统一设计、统一图纸、统一施工建主体。曾浣清夫妻已按照合同约定支付了购地款。2011年11月24日，曾浣清与汇鸿公司签订《委托代建房屋合同》，委托汇鸿公司代建首层房屋主体、框架结构、地梁、地台。曾浣清亦已支付了代建款给汇鸿公司。陆辉于2010年9月19日与汇鸿公司签订《商品房认购合同》，合同内容与曾浣清所签订的合同内容一致，陆辉亦按照合同约定支付了购地款给汇鸿公司。2015年5月22日，陆辉将其在案涉土地的名额转让给陆家芝与黄春燕夫妻。陆家芝与黄春燕夫妻于2015年5月22日与被告汇鸿公司签订了《商品房认购合同》，认购了案涉土地52号，规格7米×12米，面积84平方米，每平方米5800元，合计487200元。陆家芝与黄春燕夫妻按照合同约定已支付购地款给汇鸿公司。覃自勇在案涉土地建成房屋后于2013年搬进去居住，彭伟军建成房屋后于2014年年底搬进去居住，陆家芝建成房屋后于2015年年底搬进去居住。现案涉土地其他购地用户基本已建成房屋，大部分用户已经入住。在执行案涉土地过程中，法院公开在网上进行拍卖案涉土地时，案外人覃华勇、彭伟军，陆家芝于2019年1月16日向本院提出异议。本院于2019年2月1日作出（2019）桂0821执异4号《执行裁定书》，驳回覃华勇、彭伟军、陆家芝的异议请求，覃华勇、彭伟军、陆家芝不服该裁定，故提起本案诉讼。原告彭伟军、陆家芝陈述其妻子均知道其提执行异议并提起本案诉讼，且均同意仅以彭伟军、陆家芝的名义起诉。 上述事实，有原告提供的户口簿、身份证、结婚证、拆迁安置协议书、商品房认购合同、收款收据、银行转账凭证、委托代建合同、地块平面图和志块编号对应名单，被告提供的营业执照、负责人身份证明、民事判决书、浔国用（2011）第2002号土地使用证、浔他项（2011）660号他项权证书、（2018）桂0821执1243号执行裁定书、（2019）桂0821执异4号执行裁定书，第三人提供的会议纪要、浔国用（2011）第2002号土地使用证，本院核查拍摄的现场照片，及当事人陈述等予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。 关于原告是否是本案适格的诉讼主体的问题。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中，第三人汇鸿公司为案涉土地办理有国有土地使用证，原告覃华勇在案涉土地享有两块安置地，原告彭伟军夫妻、陆家芝夫妻分别在案涉土地认购了一块地块。而被告申请执行案涉的土地，与三原告具有直接的利害关系。因此，原告诉讼主体适格。 关于原告对案涉土地主张权利能否排除法院对案涉土地的强制执行的问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，具体分析如下：一、关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。案涉土地有部分是折迁安置户用地。覃华勇于2009年12月11日与第三人汇鸿公司签订了《桂平市翠园开发区房屋拆迁安置协议书》，曾浣清（原告彭伟军妻子）于2010年12月8日与汇鸿公司签订《商品房认购合同》，陆家芝与黄春燕的前一购买人陆辉于2010年9月19日与汇鸿公司签订了《商品房认购合同》，原告所签订的合同均在2017年7月20日法院查封案涉土地之前，该合同的内容未违反法律、法规的禁止性规定，系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。二、关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。原告覃华勇在案涉的土地占有的地块属于拆迁安置地，彭伟军、陆家芝（陆辉）认购的土地均在法院查封案涉的土地之前签订。原告覃华勇、彭伟军、陆家芝均已在安置或认购的土地建成房屋并已入住了，已实际占有，第三人汇鸿公司对此亦无异议。三、关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。原告覃华勇在案涉的土地属于拆迁安置地，无须支付价款。原告彭伟军和陆家芝已按照合同约定支付完毕（尚欠部分按照合同约定在汇鸿公司通知领取土地使用证时交清），第三人汇鸿公司对此无异议。据上分析，应认定原告已按合同约定支付价款完毕。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。由于第三人汇鸿公司已将案涉的土地抵押，未还清银行贷款导致未能办理购地用户的土地使用证。而未还清银行贷款致使案涉土地用户未能办理土地使用证是现实存在的问题，过错责任在于第三人汇鸿公司，原告对于在案涉土地未能办理其占有的土地使用证没有过错。五、第三人汇鸿公司用案涉土地使用面积9188.94㎡作为抵押，本身存在过错。案涉土地有部分属于未征收未签订拆迁协议原住户所占有的土地，有部分属于拆迁安置户的土地，且在汇鸿公司抵押时有部分地块已转让给业主，而汇鸿公司在转让地块时并没有告知案涉土地已经抵押的事实。因此，汇鸿公司用案涉土地使用面积9188.94㎡作为抵押，侵犯了未征收未签订拆迁协议原住户、拆迁安置户和在汇鸿公司抵押前已经转让的业主的合法权益，且抵押物为土地，现案涉土地基本已建成房屋，地上物不属于抵押物范围。六、原告取得土地使用权或是安置取得，或是通过转让取得，属于善意取得，且案涉土地涉及到八十户安置或买受人的利益，涉及到生存权利，其不应对工行桂平支行或第三人汇鸿公司之间的过错承担责任。综上，原告请求排除对案涉土地的强制执行符合上述法律规定，对覃华勇、彭伟军、陆家芝提出的不得对桂平市浔国用（2011）第2002号住宅用地的强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 不得执行位于桂平市马记岭的国有土地使用权（国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540）。 案件受理费14250元（原告已预交），由被告中国长城资产管理股份有限公司广西分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费14250元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 燕 人民陪审员  梁艺苑 人民陪审员  罗继红 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  张斌雯