黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1002民初1949号 原告:李卫，女，1970年4月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：王占云，黑龙江占云律师事务所律师。 被告:黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司经理。 第三人：孙久义，男，1955年10月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。 第三人：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区太平路168号滨江城市花园玉兰阁0012门市。 法定代表人：孙久义，该公司董事长。 二位第三人共同委托诉讼代理人：宋君铭，黑龙江信达律师事务所律师。 原告李卫与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园房地产公司）、第三人孙久义、牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司（以下简称汇金贷款公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告李卫的委托诉讼代理人王占云，被告世纪家园房地产公司法定代表人马金福，第三人孙久义、第三人汇金贷款公司的法定代表人孙久义及其共同的委托诉讼代理人宋君铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李卫向本院提出诉讼请求：1.要求确认李卫与被告世纪家园房地产公司签订的房屋优先认购权协议有效；2.要求被告世纪家园房地产公司履行房屋优先认购权协议，协助李卫办理涉案房屋产权登记；3.诉讼费由世纪家园房地产公司承担。事实和理由：2009年李卫与世纪家园房地产公司签订房屋优先认购权协议，李卫出资641684元购买世纪家园房地产公司开发的涉案房屋，房屋位于牡丹江市东安区，XX小区XX号楼XX单元XX室，建筑面积166.21平方米。李卫一次性全额支付购房款，后接收世纪家园房地产公司交付的房屋装修居住至今。李卫多次要求世纪家园房地产公司签订商品房买卖合同，办理房屋产权登记，但世纪家园房地产公司一直推诿。后李卫获悉，世纪家园房地产公司因向第三人孙久义、汇金贷款公司借款，于2015年6月2日将已经出售并交付给李卫的涉案房屋又卖给汇金贷款公司的法定代表人孙久义。为维护自身合法权益，故原告李卫提起诉讼。 被告世纪家园房地产公司辩称，涉案房屋确实出售给原告李卫，李卫2009年已经给付购房款，世纪家园房地产公司又将涉案房屋抵押给第三人汇金贷款公司。涉案房屋确实由李卫购买，世纪家园房地产公司认可李卫的诉请。 第三人孙久义、汇金贷款公司述称，涉案房屋被告世纪家园房地产公司已经让与担保给第三人汇金贷款公司，双方签订了正式的房屋买卖合同，并且已经在房产管理部门登记备案。牡丹江市西安区人民法院（2017）黑1005民初468、469、470号民事判决书，对相应法律关系给予确认，原告李卫无权要求世纪家园房地产公司及汇金贷款公司办理涉案房屋产权登记。李卫与世纪家园房地产公司没有签订正式的商品房买卖合同，未提交购房款给付证明，对涉案房屋未实际装修、占有和使用，也没有提交证实是唯一居住用房屋，所以李卫提供的与世纪家园房地产公司签订的房屋优先认购权协议不能对抗第三人汇金贷款公司提供的已经备案登记的正式合同，请求驳回李卫的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告李卫所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，房屋优先认购权协议一份、购房款641684元的收据一份、房屋面积差价款退款收据一份。意在证明：原告李卫出资641684元购买涉案房屋，2009年12月6日李卫已经全额交付购房款，被告世纪家园房地产公司为其出具了收据，2012年6月3日世纪家园房地产公司退还房屋差价款25344元。 被告世纪家园房地产公司对此组证据没有异议。 第三人孙久义、汇金贷款公司对此组证据的证明问题有异议，认为原告李卫交付房款仅有收据，未提供银行流水等交款凭证。 本院认为，此组证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 证据二：物业费、垃圾处理费、电梯费、装修电梯使用费、手续费、燃气费及供热费等收据一组。意在证明：被告世纪家园房地产公司向原告李卫交付涉案房屋，李卫接受房屋并支付了物业、装修、供热等相关费用，对房屋进行了装修，并一直占有、使用、居住至今。 被告世纪家园房地产公司对此组证据没有异议。 第三人孙久义、汇金贷款公司质证认为，原告李卫证明的事项与事实情况不符，据了解涉案房屋现在既没有装修也没有人居住，且从供热费的金额来看仅交付的是报停的基础费用。 证据三，2019年9月18日牡丹江金水湾物业有限公司出具的证明一份、2014年11月4日缴纳2013年至2015年供热费的牡丹江热电有限公司热力销售发票4张、2018年9月12日交纳2018年至2019年的供热费的票据一张。意在证明：2009年12月6日原告李卫在被告世纪家园房地产公司处购买涉案房屋，占有使用至今。2018年交纳的是基础供热费，2014年交纳的是2013年至2015年全部的供热费。 被告世纪家园房地产公司对此组证据没有异议。 第三人孙久义、汇金贷款公司对此组证据中“证明”的形式要件及证明问题均有异议。此份证明的签署时间是2019年9月18日，在上次开庭时该证明就已经出具，但是原告李卫未提交法庭，而且李卫说是新取得的补强证据，可以印证证明出具的时间是上次开庭之后，不是2019年9月18日。出证单位负责人签名是马金福，即被告世纪家园房地产公司的法定代表人，从其身份看，世纪家园房地产公司答辩中单方认可的，不一定是客观事实。最后证明内容没有其他证据佐证，且与客观事实不符，涉案房屋没有装修，所以李卫不可能实际占有并使用至今。没有正常交纳取暖费无法正常使用，没有正常交纳历年的物业费、电梯费等实际占有应当支付的实际费用，没有电费、水费、无线网络等实际生活必须支付的费用，李卫诉称的占有使用至今不符合事实，金水湾物业出具的证明也不真实。对此组证据中供热费票据的形式要件无异议，对证明问题有异议，票据只能证明2014年11月4日李卫为涉案房屋缴纳了2013年至2015年的供热费，2018年9月12日交纳的供热费金额为1186.49元，可以看出不是足额交纳供热费，所以该票据只能证明李卫未正常交纳房屋的供热费，房屋不可能正常占有使用。 原告李卫补充说明，该份证明与李卫提供证据二的物业、电梯、装修保证金及燃气进户费形成完整的证据链条，可以证实李卫对涉案房屋在2009年12月接收并实际占有，李卫出资购买的涉案房屋，自与被告世纪家园房地产公司签订合同支付购房款接收房屋之日起，李卫有完全的所有权，从向法庭出示的历年供热费票据可以说明对涉案房屋进行了实际占有。 本院认为，原告李卫所举的证据二、证据三均系合法有效的书证，具有客观真实性，结合庭审调查，可以证实自2012年6月起，原告李卫接收被告世纪家园房地产公司交付的涉案房屋后，一直占有、使用至今，对此事实本院予以确认。 证据四，保存于被告世纪家园房地产公司财务账册内的通用记账凭证一页、收据一页、记账明细表两页。意在证明：原告李卫交付购房款的事实。 被告世纪家园房地产公司对此组证据没有异议。 第三人孙久义、汇金贷款公司对此组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。房款收据载明的时间是2009年12月6日，被告世纪家园房地产公司记账凭证记载的时间是2011年7月1日，后附的相应表格当中有原告李卫的涉案房屋涉及的房屋和房号，没有其他客观证据证实李卫于2009年向世纪家园房地产公司交付房屋的方式是现金或者转账，李卫本有能力举证购房款的交付方式，但未向法庭出证，因此该组证据不能证明李卫是普通消费者，与世纪家园房地产公司是正常消费者与商品房出卖者之间履行正常商品房买卖合同，并实际交付购房款64万余元。从表格中体现出李运、李卫等可能还涉及世纪家园房地产公司相关房屋，所以在李卫没有向法庭提交实际交付房款的客观证据之前，不能证明李卫已经实际以现金或者转账的方式交纳房款，而不是抹帐或存在其他法律关系。 本院认为，此组证据是合法有效的书证，具有客观真实性，结合原告李卫所举证据一，可以证实李卫于2009年12月6日与被告世纪家园房地产公司签订房屋优先认购权协议，并付清全部购房款的事实，对此事实本院予以确认。 对被告世纪家园房地产公司所举有争议的证据本院认定如下： 证据一，汇金贷款公司与金跃集团有限公司（以下简称金跃集团）并世纪家园房地产公司的协议书复印件及补充协议复印件各一份。意在证明：涉案房屋是世纪家园房地产公司抵押给第三人汇金贷款公司的，不是卖给第三人汇金贷款公司。 原告李卫对此组证据的形式要件及证明问题均无异议。补充一点，被告世纪家园房地产公司和第三人汇金贷款公司之间的行为发生在2012年9月和2015年6月，他们在签订上述协议时，没有通知李卫，李卫对上述协议也不知情，上述时间李卫已经占有涉案房屋，世纪家园房地产公司和汇金贷款公司的行为属恶意的签约行为，侵害了李卫的利益，应依法认定无效。世纪家园房地产公司说是将涉案房屋抵押给汇金贷款公司，因汇金贷款公司与世纪家园房地产公司签订的是房屋买卖合同，未办理抵押权登记，也没有办理他项权证，所以不能产生抵押的法律效力。 第三人孙久义、汇金贷款公司对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。此组证据能证明被告世纪家园房地产公司与汇金贷款公司存在民间借贷的法律关系，经双方协商以签订房屋买卖合同的方式，通过登记备案将涉案房屋让与担保给汇金贷款公司，该抵押形式不违反法律规定，应得到保护。 本院认为，此组证据结合庭审调查可以证实第三人汇金贷款公司与被告世纪家园房地产公司系债权债务关系，世纪家园房地产公司向汇金贷款公司借款，以涉案房屋做抵押，为此双方签订了商品房买卖合同，对此事实本院予以确认。 对第三人孙久义、汇金贷款公司所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，（2017）黑1005民初470号民事判决书、（2017）黑1005民初469号民事判决书、（2017）黑1005民初468号民事判决书各一份。意在证明：通过三份判决可以证明金跃集团、金春学、世纪家园房地产公司、马金福与汇金贷款公司存在债权债务关系，用涉案房屋进行抵押担保。 原告李卫对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。对第三人汇金贷款公司与被告世纪家园房地产公司之间存在债权债务关系没有异议，但不能证明涉案房屋进行抵押担保，上述判决没有关于抵押担保的判项，所以汇金贷款公司关于用涉案房屋进行抵押担保的证明事项不能成立。 被告世纪家园房地产公司的质证意见同原告李卫的质证意见一致。 本院认为，此组证据均为生效的法律文书，具有客观真实性，本院予以采信。 证据二，汇金贷款公司与金跃集团有限公司并世纪家园房地产公司的协议书及补充协议各一份，牡汇金借字第2012009号、牡汇金借字第2012010号、牡汇金借字第2012011号借款合同各一份，牡汇金保字第2012007号、牡汇金保字第2012008号保证合同各一份。意在证明：被告世纪家园房地产公司用涉案房屋进行抵押担保。 原告李卫对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。这组证据只能证明第三人汇金贷款公司与马金福、金春学、金跃集团之间存在借款合同关系，与被告世纪家园房地产公司不存在借款合同关系，这组证据不能证明涉案房屋进行了抵押担保。 被告世纪家园房地产公司的质证意见同原告李卫的质证意见一致。 证据三，商品房买卖合同一份（包含商品房买卖合同备案证明及收据各一份）。意在证明：第三人汇金贷款公司与被告世纪家园房地产公司签订商品房买卖合同，并在房产局进行了登记。 原告李卫对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。被告世纪家园房地产公司与第三人汇金贷款公司签订商品房买卖合同是在2015年6月2日，并在同一天进行了合同备案登记，而李卫在2009年已经购买了涉案房屋，并占有居住至今。汇金贷款公司与世纪家园房地产公司的行为属于恶意登记行为，其行为侵害了李卫的利益，汇金贷款公司的权利不能对抗李卫对涉案房屋接收、占有、使用的事实，汇金贷款公司的权利也不能优先于李卫的权利。该组证据可以证明汇金贷款公司与世纪家园房地产公司之间并不是真实的买卖关系。 被告世纪家园房地产公司的质证意见同原告李卫的质证意见一致。 本院认为，第三人孙久义、汇金贷款公司所举证据二、证据三结合庭审调查可以证实第三人汇金贷款公司与被告世纪家园房地产公司系债权债务关系，世纪家园房地产公司向汇金贷款公司借款，以涉案房屋做抵押，为此双方签订了商品房买卖合同，对此事实本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月6日，原告李卫与被告世纪家园房地产公司签订房屋优先认购权协议，协议内容：“甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司……，乙方：李卫，……一、认购房屋的概况：1.位置：牡丹江市东安区，XX小区XX号楼XX单元XX号商品房（实际编号如与认购时图纸不符的，以认购时的图纸确定房屋的位置）。2.使用性质：住宅。3.建筑面积：171.37㎡（建筑面积以房屋产权部门最后测绘验收为准）。二、认购价款及支付方式：1.认购房屋的认购价格为￥5170元/平方米，房屋的总认购价款为￥885983元（人民币）。付款方式：乙方应在签订本协议时一次性付清100%认购款，总计为￥641684元（人民币）。全款9.5折，又减20万。3.认购房屋的销售价格以本协议约定的认购价格为准，甲方取得预售许可后，双方应按本协议签订商品房买卖合同，乙方提前交付的认购款全部折抵购房款。……甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司商品房销售合同专用章（盖章），乙方：李卫（李运代签、捺印）。”同日，李卫一次性全款缴纳购房款641684元，世纪家园房地产公司为其出具了收据，并加盖黑龙江世纪家园房地产开发有限公司现金收讫章。房屋建成后，2012年6月，世纪家园房地产公司将该房屋交付给李卫，李卫接收房屋后实际占有、使用至今。因房屋优先认购权协议中约定的面积与该房屋实际测量面积存在5.16㎡的面积差，2012年6月3日，世纪家园房地产公司退还李卫购房款25344元。 2012年5月31日第三人汇金贷款公司与马金福签订牡汇金借字第2012011号借款合同，由汇金贷款公司出借给马金福1000000元。同日，汇金贷款公司与金春学签订牡汇金借字第2012010号借款合同，由汇金贷款公司出借给金春学1000000元。同日汇金贷款公司与金跃集团签订牡汇金借字第2012009号借款合同，由汇金贷款公司出借给金跃集团3000000元。同日，汇金贷款公司与金跃集团签订两份保证合同分别为牡汇金保字第2012007号和牡汇金保字第2012008号，由金跃集团为金春学及马金福的借款提供担保。 2012年9月27日，第三人汇金贷款公司与金跃集团、被告世纪家园房地产公司签订补充协议，约定：“甲方：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司，乙方：金跃集团公司，丙方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司。……作为乙方在甲方处借款人民币叁佰万元整（￥300.00万元）以及乙方给借款人金春学在甲方处借款人民币壹佰万元整（￥100.00万元）、借款人马金福在甲方处借款人民币壹佰万元整（￥100.00万元）的还款保证，丙方将其开发的位于XX小区的以下10户房产出售给甲方（购房人：甲方法定代表人孙久义），与甲方指定购房人签订正式《商品房买卖合同》并为甲方购房人开具购房收据（总金额壹仟零叁拾柒万壹仟伍佰贰拾柒元）。……序号XX、楼号XX、房号XX、面积164.37㎡、单价8370.001元/㎡、总价1375777元。……甲方：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司（盖章）、孙久义（个人印章）。乙方：金跃集团有限公司（盖章）、金春学（个人印章、签字）、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章）、金春学（个人印章、签字）。” 2015年6月2日，第三人汇金贷款公司与金跃集团并世纪家园房地产公司签订协议书，约定：“甲方：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司。乙方：金跃集团有限公司并黑龙江世纪家园房地产开发有限公司。……一、甲方同意乙方将XX小区XX号楼XX号房（166.21㎡）。XX号楼XX号房（149.43㎡）抵押给甲方，用以置换乙方原已抵押给甲方的XX小区XX号楼XX号房。……甲方：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司（盖章）、孙久义（签字）。乙方：金跃集团有限公司（盖章）、金春学（签字）、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章）、金春学（签字）。”同日孙久义与世纪家园房地产公司就涉案房屋即XX小区XX号楼XX单元XX号房签订商品房买卖合同，将涉案房屋以签订商品房买卖合同的形式为汇金贷款公司的借款提供担保，并出具金额为616639元的收据。 2017年4月25日，因金跃集团、金春学、马金福未能偿还到期借款，第三人汇金贷款公司起诉至牡丹江市西安区人民法院。牡丹江市西安区人民法院认为：“……因原告与被告世纪家园房地产公司均认可双方于2012年9月27日签订的补充协议中体现的用于抵押的房屋并未办理抵押登记，故依据《中华人民共和国物权法》第十五条‘当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力’和第一百八十七条‘以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立’的规定，基于原告与被告世纪家园房地产公司于2012年9月27日和2013年9月9日签订的两份补充协议、于2014年12月18日签订的协议书系双方真实意思表示，符合法律规定，是生效的抵押合同，故原告与被告世纪家园房地产公司之间的抵押关系成立。但因双方未对抵押财产办理抵押登记，故原告对抵押物不享有抵押权，只能在抵押财产价值范围内向被告世纪家园房地产公司主张权利。……”2017年6月28日，牡丹江市西安区人民法院作出（2017）黑1005民初468号民事判决，判决：“一、被告马金福于本判决生效后十日内一次性偿还原告牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司借款本金1000000元、利息341333元及自2017年3月21日至借款还清之日止的利息（月利率2%计算）；二、被告金跃集团有限公司对被告马金福的上述债务承担连带清偿责任；三、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司在抵押财产价值（10371527元）范围内对被告马金福的上述债务承担连带清偿责任。”同日，牡丹江市西安区人民法院作出（2017）黑1005民初469号民事判决，判决：“一、被告金春学于本判决生效后十日内一次性偿还原告牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司借款本金1000000元、利息341333元及自2017年3月21日至借款还清之日止的利息（月利率2%计算）；二、被告金跃集团有限公司对被告金春学的上述债务承担连带清偿责任；三、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司在抵押财产价值（10371527元）范围内对被告金春学的上述债务承担连带清偿责任。”2017年7月27日，牡丹江市西安区人民法院作出（2017）黑1005民初470号民事判决，判决：“一、被告金跃集团有限公司于本判决生效后十日内一次性偿还原告牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司借款本金3000000元、利息1204000元及自2017年3月21日至借款还清之日止的利息（月利率2%计算）；二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司在抵押财产价值（10371527元）范围内对被告金跃集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任。” 本院认为，本案系原告李卫与被告世纪家园房地产公司、第三人孙久义、汇金贷款公司之间就涉案房产，因履行商品房买卖合同产生的纠纷，故本案案由为商品房销售合同纠纷。 关于原告李卫与被告世纪家园房地产公司签订房屋优先认购权协议的效力问题，本院认为，《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的房屋优先认购权协议已对标的房产的地点、面积、房屋价款、交付方式等合同主要内容作出了明确约定，该协议应认定为商品房买卖合同，并且双方均已实际履行。本院认为，原、被告双方签订的关于涉案房产的买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，依法受法律保护。 关于原告李卫要求被告世纪家园房地产公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，李卫与世纪家园房地产公司签订了房屋优先认购权协议，李卫已全额给付购房款并接收了世纪家园房地产公司交付的房屋，世纪家园房地产公司亦应当全面履行协助李卫办理涉案房屋不动产权登记的义务。虽然第三人汇金贷款公司与世纪家园房地产公司签订了商品房买卖合同，但结合庭审调查及当事人陈述，汇金贷款公司与世纪家园房地产公司签订的商品房买卖合同系汇金贷款公司与马金福、金春学、金跃集团发生民间借贷关系后，为防止债务人在债务到期后不能及时清偿债务而签订的，其目的是为了给民间借贷合同提供担保。并且李卫与世纪家园房地产公司签订房屋优先认购权协议及实际付款的时间为2009年12月6日，世纪家园房地产公司将房屋交付给李卫的时间为2012年6月，李卫自2012年6月起占有、使用房屋至今，而汇金贷款公司与世纪家园房地产公司签订商品房买卖合同的时间为2015年6月2日。故本院对李卫要求世纪家园房地产公司协助办理涉案房屋不动产登记的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第五条之规定，判决如下： 一、确认原告李卫与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2009年12月6日签订的关于XX小区XX号楼XX单元XX室房屋优先认购权协议有效； 二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李卫办理X小区XX号楼XX单元XX室房屋不动产权登记手续。 案件受理费10217元由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长 许 永 人民陪审员 张 宏 人民陪审员 张丽冬 二〇一九年十二月二十日 书 记 员 李 昊