江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1003民初6477号 原告：李益萍，女，1978年5月25日出生，汉族，住扬州市。 委托诉讼代理人：潘传奇，江苏唯是律师事务所律师。 被告：扬州金域房地产开发有限公司，住所地扬州市博物馆路547号德馨大厦1317-1318号。 法定代表人：焦杨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁亮，江苏擎天柱律师事务所律师。 原告李益萍与被告扬州金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）商品房销售合同纠纷一案本院于2019年7月17日立案受理。本案原适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序。原告李益萍、被告金域公司的委托诉讼代理人张一军、袁亮参加了简易程序的庭审，原告李益萍及其委托诉讼代理人潘传奇、被告金域公司的委托诉讼代理人袁亮到庭参加了普通程序的审理。本案现已审理终结。 原告李益萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告金域公司交付长乐府XXX室（公安幢号1)商品房及地下室；2.依法判令被告金域公司支付延期交房的违约金287461元（暂计算至2019年6月30日）；3.依法判令被告金域公司返还房屋面积减少部分的房款1171.8元及利息（自2018年11月1日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）；4.本案诉讼费用由被告金域公司承担。事实和理由：2018年1月26日，原告与被告金域公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定应在2018年10月31日前交付商品房，因被告原因直至2019年3月22日才通知交房，但原告前往办理交付时，负责交付的物业要求原告签订不合理的前期物业服务协议，并要求提前缴纳装修保证金，否则拒绝交付。双方引发争议，后原告经与被告多次沟通，被告仍拒绝交付。根据合同的约定以及公平原则，原告主张，逾期交付在60日之内，按日万分之二计算；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。被告交付的房屋面积小于合同约定，应当向原告退还面积不足部分的款项。 被告金域公司辩称：1.按照双方当事人合同补充协议第四条约定的内容，在原告逾期付款的前提下，被告有权推迟交付房屋且不构成违约，交房时间顺延至买方付清本合同项下的所有款项的次月月底。双方合同的约定，商品房价款为2691036元，储藏室的价款为168812元，截止目前被告仅支付了房屋款2791036元，尚余68812元未支付。而且被告140万元贷款于2018年1月26日才到账，超过了涉案房屋买卖合同中约定的到款时间，应承担逾期付款违约金，在计算被告公司逾期交付房屋违约金时应扣除原告逾期付款的违约金；2.临时规约属于合同的内容，原告未按临时规约的约定，在入住前预交12个月物业费，所以被告有权拒绝交房。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告金域公司曾于2019年10月23日以李益萍未付清房款，构成违约为由，向本院提出反诉请求：1.判令李益萍支付68812元房款；2.判令李益萍支付违约金144250.30元。本院依法受理后，于2019年11月28日通知其预交反诉费，金域公司未在7日内预交，依法按撤回反诉处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无争议的事实和证据，本院认定事实如下： 1.合同签订情况：2017年6月18日，原告与被告金域公司签订了《扬州长乐府定向开发协议书》，载明成交单位7-102，建筑面积180.91方米，总成交价2691036元，签约当天付款791080元。总付款金额1291080元，贷款140万元。2017年8月7日，原告与被告金域公司签订了《商品房买卖合同（预售）》编号为XXX，合同分别约定原告向被告购买长乐府XXXX室（预测建筑面积180.91方米）及储藏室（地下室）02号（预测建筑面积60.29平方米）。房屋按建筑面积计算单价每平方米14875元，总价2691036元，在2017年8月7日前支付首期房款1291036元，余款140万元向商业银行申请贷款支付。储藏室单价为每平方米2800元，总价款为168812元，在2018年3月19日前一次付清。上述两份买卖合同均为格式合同，第八条“逾期付款违约责任”约定，买受人未按约定付款，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]:（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款是指依照第七条附件约定的到期应付款与该期限实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。……第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋，1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……。第十二条“逾期交付责任”除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率不应低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条“面积差异处理”约定套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。 2.房款交付及开票情况：原告于2016年6月15日向被告预付房款50万元；于2017年6月18日交付房款7901080元；2017年8月23日，被告金域公司向原告开具含税金额为1291080元的增值税发票；2017年8月10日原告向被告交付房屋维修基金7236元（有收据）；2018年1月26日，原告所申请的商业贷款140万元汇入被告金域公司账户；2018年3月21日，原告向被告交付房屋款10万元，同日，被告金域公司向原告开具含税金额为150万元的增值税发票；2018年8月10日，被告金域公司向原告开具含税金额为168812元的增值税发票。 3.房屋交付情况：2018年3月22日原告收到被告的交房通知书，通知原告到长乐府物业服务中心办理房屋交付的手续。原告2018年3月25日办理交付手续时，物业公司交付给原告的《长乐府交房流转确认单》中载明7-102房号面积为180.83㎡（与物业公司交付的入伙须知载明面积一致）。在“1.确认交付名单和时间确认应交款项”的“办理情况”中加盖“已核准”印章，经办人“戴娟19.3.25”，在“2.财务按照合同复核交款金额交付现场收款，开具交房单给物业公司”的“办理情况”中加盖“已结清”印章，经办人“顾莉莉19.3.25”。因原告认为物业合同的收费不合理，不同意签订相关物业合同，物业公司亦拒绝向原告交付房屋钥匙。诉讼过程中，原告李益萍多次至物业公司要求被告交付房屋钥匙，均未果。 本案的争议焦点为：1.原告李益萍是否依约交付了房款及储藏室款？2.被告是否构成逾期交付？被告向原告发出交房通知后，是否仍负有向原告交付房屋的义务？3.原告主张的房屋逾期交付违约金是否过高，应否予以调整？ 关于争议焦点1，双方（编号为GLF-07102）《商品房买卖合同（预售）》约定长乐府XXXX室房屋总价2691036元，原告应于2017年8月7日前支付首期房款1291036元，余款140万元向商业银行申请贷款支付。根据原告李益萍提供的银行流水记录，其于2016年6月15日向被告预付房款50万元；于2017年6月18日交付房款7901080元。至此，李益萍已经按约完成交付首付款的义务。2018年1月26日，原告所申请的商业贷款140万元由银行汇入被告金域公司账户，至此，原告已实际交付2691080元。完成了全部房屋款的缴纳义务。至于被告提出原告申请的商业贷款延迟发放，应承担延期付款违约金以抵扣逾期交付的违约金，经查，本案的商业银行贷款机构为被告金域公司指定原告办理贷款的金融机构，双方在合同中亦未明确约定贷款到账的日期，被告亦未提供证据证实因原告自身因素导致贷款迟延发放，因此被告的该主张，本院不予采纳。针对储藏室的价款，原告李益萍主张双方确认的实际价格为10万元。原告李益萍提供了一份《长乐府7#102室合同补充协议》，该协议载明“经甲乙双方友好协商，达成如下一致意见：一、乙方购买甲方开发的长乐府XXX室，甲方对地下储藏室面积60.92㎡按照认筹协议价格收取乙方10万元费用；二、甲乙双方签订的商品房买卖合同（预售）中仍显示按照2800/㎡的价格登记备案。甲乙双方就以上达成一致意见的两条条款进行补充，以兹证明。”上述协议中，甲方的落款处盖有“扬州金域房地产开发有限公司”印章，乙方落款处李益萍及其配偶进行了签字。日期为“2017年8月4日”。被告金域公司对上述协议的真实性不予认可，且申请本院对上述协议中的印鉴进行鉴定。本院认为，司法鉴定是为了解决与案件审理相关事实的认定困难，如果相关事实通过现有证据已经足以认定的，即无需依赖司法鉴定，也无需启动司法鉴定，以免相关当事人恶意拖延，造成他方权益不能及时实现。就本案来讲，原告在付清房屋的全部款项后，又于2018年3月21日，原告向被告交房款10万元，依照给付的先后顺序及数额，该款应依法认定为储藏室（地下室）02号的价款。根据商品房付款开票的交易惯例，2018年8月10日，被告金域公司向原告开具含税金额为168812元的增值税发票（金额与编号为GLF-07202《商品房买卖合同（预售）》约定的储藏室02号总价完全一致）但超出原告实际交付10万元的金额，能够推定被告金域公司已经认可储藏室的实际价款变更为10万元的事实。在原告只交付了10万元款后，《长乐府交房流转确认单》载明的“财务按照合同复核交款金额交付现场收款，开具交房单给物业公司”的“办理情况”中加盖“已结清”印章且由相关经办人签字也同样确认被告认可房屋及2号储藏室款已经结清。上述证据，已经能够证实被告金域公司已经认可储藏室的实际价款变更为10万元的事实。故对印章的真实性进行司法鉴定已无必要，本院对被告的申请依法不予准许。双方约定储藏室款在2018年3月19日前一次付清，原告李益萍实际于2018年3月21日付清。按合同约定已逾期2日，应承担逾期付款违约金40元（10万元×万分之二×2日）。 关于争议焦点2，如前所述，原告李益萍结清了房屋及储存室的款项，故被告抗辩其延期交付不构成违约的主张不能成立。被告未能在合同约定的交付日期向原告交付房屋，构成逾期交付。被告虽于2019年3月22日向原告送达书面通知，委托物业公司进行交付，但物业公司要求原告在签署相关物业文件后方可交付房屋。按照双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）“查验房屋”中约定“1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……”。物业公司将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件，显然与上述约定相违背。此后，原告多次向被告金域公司提出交付请求，但被告金域公司至庭审辩论终结前，仍未向原告实际交付房屋。足见被告金域公司在进入诉讼后仍违背合同约定，未将房屋直接交付买受人，而是由物业间接交付，将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件，违反合同约定，导致买受人无法及时占用房屋以发挥不动产的使用功能，因此被告金域公司仍负有向原告李益萍履行交付房屋、储藏室的合同义务。 针对争议焦点3，原告主张逾期违约金60日以内按日万分之二计算，60日外按日万分之五计算至实际给付之日。被告金域公司则提出被告不构成逾期交付，即便逾期交付原告主张的违约金也过高，申请予以调整。原告主张的按日万分之五计算违约金的理由是与付款违约金的违约责任相对等，经查，两者计算基数“逾期应付款”与“全部房价款”并非对等关系，原告的该主张，本院不予采纳。本院认为，违约责任是一种财产责任，一般具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。在认定违约金是否过高时,应以违约造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素,根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。判断原告主张的违约金是否过高，应考虑以下两个重要因素，一是双方约定的违约金标准是否过高？二是被告具备交付条件后，委托物业以签署相关物业管理文件作为交付条件时，违约金仍按约定标准计算至实际交付之日是否适当？具体到本案，至2018年3月22日，房屋不能交付的原因系未达到法定交付条件，属被告根本违约。此前，因房屋客观上无法交付，原告只能通过要求支付违约金的方式弥补损失，而无法要求被告立即交付等继续履行的方式行使合同权利。对此，合同第十二条中明确约定了逾期交付房屋的计算方法：按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2018年11月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中即60日的比率，第八条中的比率亦为万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同即60日）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。根据文意解释，本条中“按照逾期时间，分别处理（1）、（2）”不作累加的约定应理解为逾期在60日以内的，违约金应按照日万分之二计算，超过60日的即全部按万分之三计算，（1）与（2）的适用只能择一。因本案房屋具备交付条件已经超过约定日期的60日，如按照双方合同约定的方式计算，均应按每日万分之三计算。原告现诉请在60日内按照万分之二的计算标准计算违约金，已经低于合同的约定，属利于被告的自行调整，本院不再予以调整。按上述方法计算（储藏室按实际的成交额10万元计算，与合同约定的房款相加后为总价款为2791036元），按日万分之二的标准计算60日的违约金为33492.43元；故超过60日后的违约金，按合同约定的万分之三每日计算至2019年3月22日交房通知送达时为68659.49元，即2018年3月22日前被告金域公司应支付原告的违约金为33492.43+68659.49=102152元。原告李益萍应承担的逾期付款违约金为40元，扣减后为102112元。被告金域公司已实际委托物业公司代为向原告交付时，物业公司将签署相关物业合同作为房屋交付的前置条件，有违房屋买卖合同第十一条（三）中的约定，其法律后果应由委托人金域公司承担。被告金域公司未及时履行交付义务，影响了原告对案涉房屋进行占有、使用、收益的物权权益，产生物权利益的损失。此时，被告的违约行为，原告可以通过要求继续履行等方式实现合同权益，属一般违约。其违约程度显然比未达到交付条件的违约情形程度低。如继续按总房价日万分之三的标准支付违约金，显然过分高于原告产生的实际损失，导致双方权益明显失衡，且与法律规定的精神不符。因此，结合房屋未交付可能给原告造成的权益损失，并根据案涉房地产同地段同类房屋租金的标准，本院酌情将2019年3月22日后的违约金的标准调整为每月2200元并计算至被告金域公司实际将房屋交付给原告之日止。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告迟延交付应依约承担违约责任，但原告主张过高的违约金，应依法予以调整。交付的面积与合同约定的差异，合同载明的面积为180.91㎡，实际面积为180.83㎡，相差0.08㎡×14875元=1190元，原告现仅主张1171.8元，属于对自己权益的处分，本院依法予以支持。至于原告主张的面积差的相应款项的利息，双方未作约定返还时间及利息，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李益萍交付长乐府XXXX室商品房及02号储藏室； 二、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李益萍迟延交付房屋的违约金(截止至2019年3月22日为102112元，从2019年3月23日起按照每月2200元的标准计算至实际交付之日止)； 三、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李益萍房屋差价款1171.8元； 四、驳回原告李益萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31438元，保全费2270元，合计33708元，由原告李益萍负担5020元，由被告扬州金域房地产开发有限公司负担28688元（被告应负担的部分，原告李益萍已预交并同意本院不再退还，由被告扬州金域房地产开发有限公司履行判决义务时直接支付原告李益萍28688元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  张田辉 人民陪审员  徐子清 人民陪审员  刘向阳 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  孟 婷 附件：违约金计算表                            计息本金                       ¥2791036元                               起算日期                       2018年11月1日                               终止日期                       2018年12月30日                               利率类型                       日利率                               利率                       万分之                       2                               计息天数                       60                               计算公式                       利息=本金×实际天数×日利率                               利息计算结果                       ¥33492.43元                               逾期超过60日后                               起算日期                       2018年12月31日                               终止日期                       2019年3月22日                               利率类型                       日利率                               利率                       万分之                       3                               计息天数                       82                               计算公式                       利息=本金×实际天数×日利率                               利息计算结果                       ¥68659.49元