安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初3906号原告：张译心，女，1978年10月22日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告：王园园，女，1984年7月15日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上述两原告共同的委托诉讼代理人：陈磊，北京市卓智律师事务所律师。被告：砀山龙润置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县经济开发区新光彩大市场36号楼，统一社会信用代码91341321MA2N94X87Y。法定代表人：张婉婉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。第三人：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇道北西路X344，统一社会信用代码91341300728504244Y。法定代表人：张磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭方方，该行工作人员。原告张译心、王园园与被告砀山龙润置业有限公司（以下简称龙润置业公司）、第三人安徽砀山农村商业银行股份有限公司（以下简称砀山农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张译心、王园园及其共同委托诉讼代理人陈磊、被告龙润置业公司的委托诉讼代理人张勇、第三人砀山农商行的委托诉讼代理人郭方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张译心、王园园向本院提出诉讼请求：1.确认张译心、王园园与龙润置业公司签订的商品房买卖合同已经于2019年9月13日解除；2.确认解除张译心、王园园与砀山农商行签订的商品房按揭贷款合同；3.判决龙润置业公司应于2019年9月28日前返还张译心、王园园已付的房款（包括首付款2300000元和按揭贷款合同解除前已经归还的贷款本金与利息，迟延返还的应自2019年9月29日起按照同期银行贷款利率给付占用资金期间的赔偿）；4.按揭贷款合同解除后张译心、王园园尚未归还的贷款本息由龙润置业公司向砀山农商行返还；5.判决龙润置业公司支付违约金（92000元加上以1250000元为基数自2017年9月30日，以500000元为基数自2017年9月14日、以500000元为基数自2017年9月6日、以50000元为基数自2017年8月26日计算至实际给付期间，按同期银行贷款利率和年利率5%比较其中高的为标准计算）。事实和理由：2017年9月30日张译心、王园园与龙润置业公司签订商品房买卖合同，张译心、王园园购买龙润置业公司开发的砀城中心农贸大市场1幢1层0120号商品房，预测建筑面积552.28平方米，其中套内建筑面积541.07平方米，分摊共有建筑面积11.21平方米。合同约定应当在2018年9月30日前交付商品房，逾期交房超过30日，建筑面积和套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人均有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照年利率5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价2%向买受人支付违约金。根据逾期交房的约定和面积误差的约定，张译心、王园园均有权解除合同，张译心、王园园于9月9日寄出书面通知解除合同，但张译心、王园园2019年9月13日收到答复称不同意解除。另，因龙润置业公司虽通知张译心、王园园交房，但涉案房屋没有实际施工完毕，亦不符合交房条件，张译心、王园园因此提起诉讼，请求确认房屋不符合交付条件，后经一审法院驳回。龙润置业公司辩称：1、张译心、王园园第一项诉求称签订商品房买卖合同已经解除无事实和法律依据，张译心、王园园2019年9月13日书面通知龙润置业公司解除合同是以逾期交房超过30日解除合同，龙润置业公司对张译心、王园园进行了回复，其解除理由不成立，双方合同并未解除；2、张译心、王园园第二项诉求是张译心、王园园与第三人之间贷款合同，与本案不是同一法律关系，也与龙润置业公司无关，第一、第二项诉讼请求不属于同一案件，不应当一并立案受理；3、基于张译心、王园园第一项诉讼请求不成立，龙润置业公司无违约行为，也无需向张译心、王园园返还首付款和资金占用利息，第四项诉求解除按揭合同与本案不是同一法律关系，龙润置业公司没有义务为张译心、王园园归还贷款本息，第五项诉求龙润置业公司在履行商品房买卖过程中无违约行为，无需向张译心、王园园支付违约金；张译心、王园园诉称涉案商品房建筑面积误差超过了3%无事实依据。综上张译心、王园园的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭驳回。砀山农商行述称：除同龙润置业公司答辩意见外，张译心、王园园起诉砀山农商行解除商品房买卖合同主体不适格，砀山农商行不是商品房买卖合同的当事人；张译心、王园园与龙润置业公司系商品房买卖合同关系，张译心、王园园与砀山农商行是贷款合同关系，两者不是同一法律关系；关于张译心、王园园的诉讼请求第二项确认解除与张译心、王园园的商品房买卖合同，在张译心、王园园与砀山农商行签订的个人购房合同中明确约定借款发放后张译心、王园园与售房人就所购房产有关质量、权属等事宜发生的任何纠纷均与砀山农商行无关，本合同已经正常履行。在合同第十条张译心、王园园与开发商的协议解除买卖合同或以诉讼仲裁方式解决的，张译心、王园园应在十个工作日告知砀山农商行，如张译心、王园园不履行告知义务，砀山农商行有权依照合同本金的2%追究张译心、王园园的违约责任。经审理，本院查明如下案件事实：龙润置业公司系依法登记设立的其他有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；物业管理、建筑装饰工程设计施工。2017年9月30日，张译心、王园园（买受人）与龙润置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的坐落于砀山县古黄路与梨花路交叉口东南角砀城中心农贸大市场1幢0120号商品房，该商品房预测建筑面积为552.28平方米，其中套内建筑面积541.07平方米，分摊共有建筑面积11.21平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8329.11元，总价款为4600000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首付房价款2300000元，余款2300000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十一条“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金”；合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第2种方式处理，即2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5%计算给付利息”。张译心、王园园分别于2017年8月26日、9月6日、9月14日和9月30日向龙润置业公司缴纳购房款共计2300000元。张译心与砀山农商行于2018年1月8日签订《个人购房借款合同》，借款金额为2300000元，借款期限从2018年1月8日至2028年1月8日止。2018年9月，龙润置业公司向张译心、王园园寄送交房通知书，通知张译心、王园园于2018年9月30日前来办理交房手续。2018年9月30日，龙润置业公司交付张译心、王园园涉案房屋钥匙，现钥匙仍由张译心、王园园持有。龙润置业公司开发的砀城中心农贸大市场工程（包含涉案商品房）于2018年10月31日完成竣工验收，于2018年11月15日取得砀山县梨都房地产测绘有限公司的实测报告，于2018年11月28日通过竣工验收备案，涉案商品房于2019年1月2日完成不动产权登记，房屋为1-3层，建筑面积531.58平方米，其中专有面积为519.942平方米，分摊面积为11.64平方米，权利人为砀山龙润公司。2019年4月12日，砀山龙润公司向张译心、王园园发出通知，告知涉案商品房根据房管部门出具的实测报告，面积为531.58平方米，与商品房买卖合同签订面积差为-20.70平方米，应退还面积差价款172412元，要求张译心、王园园及时到砀山龙润公司办理相关手续。2019年10月30日，经龙润置业公司委托，安徽丽娟测绘服务有限公司出具《不动产测量报告》，就龙润置业公司开发的砀山县古黄路与梨花路交叉口东南角中心农贸大市场项目建筑面积进行测量，经测量，涉案商品房套内建筑面积525.13平方米，分摊面积12.84平方米，建筑面积537.97平方米。2019年11月5日，龙润置业公司向砀山县不动产登记局申请对涉案房屋不动产登记建筑面积予以更正。2019年9月8日，张译心、王园园向龙润置业公司邮寄解除商品房买卖合同通知书，以“逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，要求解除与龙润置业公司签订的商品房买卖合同。2019年9月10日，龙润置业公司向张译心、王园园进行了回复，回复函称张译心、无异议提出解除合同没有依据，解除合同的理由不能成立，龙润置业公司不同意解除合同及退款申请。为此，张译心、王园园诉讼来院。上述案件事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收据、通知函、交房通知书、竣工验收报告、备案表、实测报告、涉案商品房不动产权证书、照片、《不动产测量报告》、申请、解除商品房买卖合同通知书、回复函、《个人购房借款合同》及诉讼代理人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，张译心、王园园与龙润置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，当事人均应严格按合同约定全面履行各自的义务。根据本院查明的事实及当事人的质辩依据，本案的争议焦点主要有两个，一、涉案房屋是否逾期交付；二、涉案房屋建筑面积误差比绝对值是否超过3%，具备单方解除合同的条件。对于争议焦点一，本案中张译心、王园园与龙润置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期为2018年9月30日，张译心、王园园取得房屋钥匙的时间是2018年9月30日。涉案房屋在2018年9月30日交付时虽未取得备案证明文件、房屋测绘报告，但张译心、王园园并未举证证明房屋主体结构不合格、房屋质量存在严重问题影响房屋使用。在涉案房屋已经取得测绘报告、通过竣工验收备案且张译心、王园园已经接收并实际占有使用的情况下，实际交房日期应为2018年9月30日。张译心、王园园以逾期交房要求确认合同已解除，于法、于事实无据，本院不予支持。对于争议焦点二，涉案商品房已完成产权登记，不动产权利证书记载涉案商品房为1-3层，建筑面积531.58平方米，其中专有面积为519.942平方米，分摊面积为11.64平方米，该商品房预测建筑面积为552.28平方米，其中套内建筑面积541.07平方米，分摊共有建筑面积11.21平方米。虽面积误差绝对比已超过3%，但本案中，龙润置业公司根据实测报告通知张译心、王园园返还面积差额款，张译心、王园园在收到通知函后并未书面要求解除合同也未办理退款手续，仍就涉案房屋进行装修施工。另，根据龙润置业公司委托安徽丽娟测绘服务有限公司出具的《不动产测量报告》，涉案商品房套内建筑面积525.13平方米，分摊面积12.84平方米，建筑面积537.97平方米，张译心、王园园未对该报告真实性提出异议，也未提出就涉案房屋进行重新鉴定。因此，本案的房屋误差比绝对值应为：建筑面积误差比绝对值为1.2%，房屋建筑误差比绝对值并未超过3%。故，本院认为，虽房屋产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，但龙润置业公司实际交付给张译心、王园园使用的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积误差比绝对值并未超过3%，对于张译心、王园园请求解除合同的诉求，本院不予支持。张译心、王园园要求返还已付房款、支付违约金的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。张译心、王园园要求解除与砀山农商行之间的《个人购房借款合同》，以及由龙润置业公司偿付贷款本息及违约金的诉求，是按照张译心、王园园与龙润置业公司签订的商品房买卖合同中解除合同条款来计算的违约金，在张译心、王园园诉求解除商品房买卖合同未得到支持的情况下，张译心、王园园要求龙润置业公司偿付贷款本息及支付违约金的诉求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。对砀山龙润公司的抗辩意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张译心、王园园的诉讼请求。案件受理费25200元，由张译心、王园园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 常 莉人民陪审员 汪 丽人民陪审员 崔兆才二〇一九年十二月三十一日书 记 员 曹 鹏附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。