文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初49301号原告：深圳市绿景物业管理有限公司，住所广东省深圳市福田区新洲六街绿景中城天邑花园3栋二楼架空层，统一社会信用代码914403002793306476。法定代表人：黄榆超。委托诉讼代理人：刘鑫，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨乔磊，系该公司员工。被告：林楚呤，女，汉族，1977年3月28日出生，住址广东省深圳市福田区，原告深圳市绿景物业管理有限公司诉被告林楚呤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘鑫、杨乔磊，被告林楚呤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.被告向原告支付欠缴的物业管理费、物业专项维修资金、住宅水费、住宅污水处理费、住宅垃圾处理费、有偿服务费等费用共计20523.32元（暂计至2019年7月12日）。2.被告向原告支付约定的逾期付款滞纳金6172.33元（按到期未付金额每日万分之五计算，暂计至2019年6月31日）3.本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：1.原告从未公布过物业管理费用收支账目；2.被告将公共地方私自出租；3.本小区无业主委员会；4.环境卫生极差；5.无保安登记；6.电梯经常坏；7.路面破损几年无人理；8.车出入口无挡雨设备，电梯内无风扇、无空调；9.被告孩子两部单车被偷，与管理处沟通无果；10.被告汽车停在地下室多次被撞，与管理处沟通无果；11.被告孩子去管理处拿快递，管理处工作人员恐吓孩子。本案相关情况一、前期物业管理服务协议的签订主体：原告与被告。二、前期物业管理服务协议的签订时间：2009年12月27日。三、前期物业服务期间：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。四、物业情况及业主：案涉物业位于福田区××花园（××）E栋9层03号，建筑面积为111.72平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为住宅，所有权人为被告与案外人李启明，购房日期为2009年12月18日。五、物业费用的收取标准：住宅每月每平方米2.9元（以竣工查丈建筑面积计收）。六、物业费用的支付时间：被告交纳，每月10日。七、物业费用的支付情况、拖欠费用情况：原告提交的欠费明细表显示，被告自2016年4月起至2019年7月，共计拖欠住宅管理费12959.6元，物业专项维修基金总额1117.2元，住宅水费总额4759.07元，住宅污水处理费总额1136.07元，住宅垃圾处理费总额506.38元，有偿服务费总额45元，原告称上述各项费用暂计日为2019年7月12日。八、本体维修基金的收费标准：每月每平米0.25元。九、违约责任及违约金：被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。截止2019年6月31日，被告尚欠物业服务费违约金为6172.33元。另查，2009年12月27日，原告与被告签订委托银行代收费用协议书，被告授权原告委托银行代收管理费、电费、水费、排污费。原告收费项目按月结算，原告每月10日前向被告送达收费清单，被告可以在接到收费清单的2日内向原告提出收费项目查询。原告每月13日、18日分两次向被告的开户银行移交委托收款磁盘及书面收费清单。再查，原告于庭后明确，滞纳金起算时间为拖欠费用发生次月1日。判决结果本院认为：涉案前期物业服务协议系原告与被告的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，被告作为涉案物业的所有权人，应当遵守合同约定。被告以电梯经常坏、路面破损、车出入口无挡雨设备等为由进行抗辩不交纳物业管理费，有违诚实信用原则和损害公共利益原则。物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，如允许业主对物业服务稍有不满即可拒交物业管理费，物业公司则因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此将会有更多的业主拒交物业管理费，最终物业公司将丧失运营资金，陷入瘫痪，无法为小区提供服务，导致小区无人管理状态，双方陷入恶性循环之中，受到影响的不仅仅是欠费的业主，还包括已依约交费的业主，整个小区业主的利益和小区环境都会受到损害。因此，物业服务合同具有的公共性、垄断性的特点，决定了业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益，有必要对业主的抗辩权进行必要的限制。如业主认为物业公司未尽到合同义务导致了自身的损失，业主可另行主张权利进行索赔，或者业主认为物业公司提供的服务不符合合同的约定，业主可以召开业主大会依法解聘物业公司。综上，被告拒不交费的抗辩理由不能成立，本院予以驳回。根据涉案物业服务协议，原告按2.9元/平方米/月的物业管理费收费标准、0.25元/平方米/月的本体维修资金收费标准，对被告名下的绿景花园的物业收取物业管理费和本体维修基金，符合上述物业管理合同的约定，本院予以支持。原告主张代被告垫付的水费、污水处理费及垃圾处理费合计6401.52元，被告当庭无异议，亦未提供反驳证据，对原告主张的尚欠水费、污水处理费、垃圾处理费金额（详见附表），本院予以认可。原告主张有偿服务费用共计45元，并提交有偿维修服务单，被告对此予以认可，被告应该支付原告。关于滞纳金。依据合同约定，在被告逾期交纳上述物业费用及相关费用的情况下，原告有权自逾期之日计收滞纳金，原告关于上述物业费用及水费、物业专项维修基金、污水处理费、垃圾处理费的滞纳金均从产生次月1日起按日万分之五计收的主张，没有超出其依据合同可主张权利的范围，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林楚吟应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市绿景物业管理有限公司支付绿景花园二期E栋903房自2016年4月至2019年7月期间的物业管理费12959.6元、物业专项维修基金1117.2元及相应滞纳金（物业管理费的滞纳金自2016年5月1日开始按月分批计算，每月物业管理费的滞纳金均以323.99元为基数自发生次月1日起计算；物业专项维修基金的滞纳金自2016年5月1日开始按月分批计算，每月专项维修基金的滞纳金均以27.93元为基数自发生次月1日起计算；上述两项费用的滞纳金均按每日万分之五的计算标准计算至实际履行之日止）；二、被告林楚吟应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市绿景物业管理有限公司支付绿景花园二期E栋903房自2016年4月至2019年7月期间的水费4759.07元、污水处理费1136.07元、垃圾处理费506.38元及滞纳金（具体费用金额及相应滞纳金的起算时间详见判决附表，各项费用的相应滞纳金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；三、被告林楚吟应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市绿景物业管理有限公司支付有偿服务费45元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元（已由原告预交），按规定收取233.5元，由被告负担。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判审判员  刘影二〇一九年十二月十二日书记员  华齐附表：单位：元            涉案费用金额及相应滞纳金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（每月费用的滞纳金计算基数）              截至（2019年7月13日）产生滞纳金              相应滞纳金起算日期                  1              住宅水费              2016年4月              142.60               82.42               2016年5月1日                  2              住宅水费              2016年5月              156.40               87.97               2016年6月1日                  3              住宅水费              2016年6月              133.40               73.03               2016年7月1日                  4              住宅水费              2016年7月              170.20               90.54               2016年8月1日                  5              住宅水费              2016年8月              170.20               87.91               2016年9月1日                  6              住宅水费              2016年9月              151.80               76.13               2016年10月1日                  7              住宅水费              2016年10月              156.40               76.01               2016年11月1日                  8              住宅水费              2016年11月              138.00               65.00               2016年12月1日                  9              住宅水费              2016年12月              165.60               75.43               2017年1月1日                  10              住宅水费              2017年1月              110.40               48.58               2017年2月1日                  11              住宅水费              2017年2月              115.00               48.99               2017年3月1日                  12              住宅水费              2017年3月              101.20               41.54               2017年4月1日                  13              住宅水费              2017年4月              156.40               61.86               2017年5月1日                  14              住宅水费              2017年5月              110.40               41.95               2017年6月1日                  15              住宅水费              2017年6月              170.20               62.12               2017年7月1日                  16              住宅水费              2017年7月              147.20               51.44               2017年8月1日                  17              住宅水费              2017年8月              194.95               65.11               2017年9月1日                  18              住宅水费              2017年9月              235.00               74.96               2017年10月1日                  19              住宅水费              2017年10月              154.90               47.01               2017年11月1日                  20              住宅水费              2017年11月              170.92               49.31               2017年12月1日                  21              住宅水费              2017年12月              130.87               35.73               2018年1月1日                  22              住宅水费              2018年1月              114.85               29.57               2018年2月1日                  23              住宅水费              2018年2月              154.90               37.72               2018年3月1日                  24              住宅水费              2018年3月              86.81               19.79               2018年4月1日                  25              住宅水费              2018年4月              235.00               50.06               2018年5月1日                  26              住宅水费              2018年5月              154.90               30.59               2018年6月1日                  27              住宅水费              2018年6月              194.95               35.58               2018年7月1日                  28              住宅水费              2018年7月              162.91              27.20781536              2018年8月1日                  29              住宅水费              2018年8月              178.93              27.10541807              2018年9月1日                  30              住宅水费              2018年9月              114.85              15.67538196              2018年10月1日                  31              住宅水费              2018年10月              178.93              21.64898917              2018年11月1日                  32              住宅污水处理费              2016年4月              38.88              22.47309361              2016年5月1日                  33              住宅污水处理费              2016年5月              41.85              23.54005988              2016年6月1日                  34              住宅污水处理费              2016年6月              36.9              20.20223464              2016年7月1日                  35              住宅污水处理费              2016年7月              44.82              23.84386926              2016年8月1日                  36              住宅污水处理费              2016年8月              44.82              23.14941449              2016年9月1日                  37              住宅污水处理费              2016年9月              40.86              20.49116578              2016年10月1日                  38              住宅污水处理费              2016年10月              41.85              20.33921109              2016年11月1日                  39              住宅污水处理费              2016年11月              37.89              17.84627303              2016年12月1日                  40              住宅污水处理费              2016年12月              43.83              19.96491065              2017年1月1日                  41              住宅污水处理费              2017年1月              31.95              14.0584339              2017年2月1日                  42              住宅污水处理费              2017年2月              32.94              14.03246643              2017年3月1日                  43              住宅污水处理费              2017年3月              29.97              12.30287972              2017年4月1日                  44              住宅污水处理费              2017年4月              41.85              16.55192753              2017年5月1日                  45              住宅污水处理费              2017年5月              31.95              12.14137473              2017年6月1日                  46              住宅污水处理费              2017年6月              44.82              16.35980493              2017年7月1日                  47              住宅污水处理费              2017年7月              39.87              13.93401062              2017年8月1日                  48              住宅污水处理费              2017年8月              37.89              12.65494892              2017年9月1日                  49              住宅污水处理费              2017年9月              42.84              13.66558844              2017年10月1日                  50              住宅污水处理费              2017年10月              32.94              9.997191889              2017年11月1日                  51              住宅污水处理费              2017年11月              34.92              10.07429982              2017年12月1日                  52              住宅污水处理费              2017年12月              29.97              8.181877527              2018年1月1日                  53              住宅污水处理费              2018年1月              27.99              7.207647458              2018年2月1日                  54              住宅污水处理费              2018年2月              32.94              8.020730887              2018年3月1日                  55              住宅污水处理费              2018年3月              24.12              5.499380845              2018年4月1日                  56              住宅污水处理费              2018年4月              42.84              9.124937189              2018年5月1日                  57              住宅污水处理费              2018年5月              32.94              6.505850798              2018年6月1日                  58              住宅污水处理费              2018年6月              37.89              6.91513843              2018年7月1日                  59              住宅污水处理费              2018年7月              33.93              5.666694342              2018年8月1日                  60              住宅污水处理费              2018年8月              35.91              5.439867897              2018年9月1日                  61              住宅污水处理费              2018年9月              27.99              3.820234575              2018年10月1日                  62              住宅污水处理费              2018年10月              35.91              4.344800765              2018年11月1日                  63              住宅垃圾处理费              2016年4月              13.5              7.803157505              2016年5月1日                  64              住宅垃圾处理费              2016年5月              13.5              7.593567703              2016年6月1日                  65              住宅垃圾处理费              2016年6月              13.5              7.391061453              2016年7月1日                  66              住宅垃圾处理费              2016年7月              13.5              7.18188833              2016年8月1日                  67              住宅垃圾处理费              2016年8月              13.5              6.972715207              2016年9月1日                  68              住宅垃圾处理费              2016年9月              13.5              6.770208957              2016年10月1日                  69              住宅垃圾处理费              2016年10月              13.5              6.561035834              2016年11月1日                  70              住宅垃圾处理费              2016年11月              13.5              6.358529584              2016年12月1日                  71              住宅垃圾处理费              2016年12月              13.5              6.149356462              2017年1月1日                  72              住宅垃圾处理费              2017年1月              13.5              5.940183339              2017年2月1日                  73              住宅垃圾处理费              2017年2月              13.5              5.751010834              2017年3月1日                  74              住宅垃圾处理费              2017年3月              13.5              5.541837711              2017年4月1日                  75              住宅垃圾处理费              2017年4月              13.5              5.339331461              2017年5月1日                  76              住宅垃圾处理费              2017年5月              13.5              5.130158338              2017年6月1日                  77              住宅垃圾处理费              2017年6月              13.5              4.927652088              2017年7月1日                  78              住宅垃圾处理费              2017年7月              13.5              4.718062286              2017年8月1日                  79              住宅垃圾处理费              2017年8月              13.5              4.508889163              2017年9月1日                  80              住宅垃圾处理费              2017年9月              13.5              4.306382913              2017年10月1日                  81              住宅垃圾处理费              2017年10月              20.18              6.124569894              2017年11月1日                  82              住宅垃圾处理费              2017年11月              21.24              6.127666903              2017年12月1日                  83              住宅垃圾处理费              2017年12月              18.59              5.075111886              2018年1月1日                  84              住宅垃圾处理费              2018年1月              17.52              4.511539245              2018年2月1日                  85              住宅垃圾处理费              2018年2月              20.18              4.913732523              2018年3月1日                  86              住宅垃圾处理费              2018年3月              15.4              3.511213309              2018年4月1日                  87              住宅垃圾处理费              2018年4月              25.49              5.429380228              2018年5月1日                  88              住宅垃圾处理费              2018年5月              20.18              3.985673015              2018年6月1日                  89              住宅垃圾处理费              2018年6月              22.83              4.166603599              2018年7月1日                  90              住宅垃圾处理费              2018年7月              20.71              3.458804593              2018年8月1日                  91              住宅垃圾处理费              2018年8月              21.77              3.297853637              2018年9月1日                  92              住宅垃圾处理费              2018年9月              17.52              2.391229359              2018年10月1日                  93              住宅垃圾处理费              2018年10月              21.77              2.63398253              2018年11月1日