陕西省凤翔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0322民初1933号 原告：凤翔永丰商贸有限公司，住所地陕西省宝鸡市凤翔县北大街。 法定代表人：康晓欣，任该公司执行董事。 委托代理人：马朝丽，陕西律师事务所律师，一般代理。 被告：凤翔县夕阳红老年公寓，住所地凤翔县。 法定代表人：王亚平，任该公寓院长。 原告凤翔永丰商贸有限公司与被告凤翔县夕阳红老年公寓房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凤翔永丰商贸有限公司的法定代表人康晓欣及委托代理人马朝丽，被告凤翔县夕阳红老年公寓的法定代表人王亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凤翔永丰商贸有限公司诉称：2013年4月15日，原、被告签订租赁合同，由被告承租原告所属的凤翔县XX会所XX房XX公寓。合同约定：将原告位于凤翔县XX大街XX号XX会所XX房XX楼、三楼出租给被告，包括标准间12间、单人间14间及商务间2间，共计28间，期限12年；租金每年70000元，签订合同之前支付当年租金，之后每年提前一月支付下年度租金。合同同时对其他事项也做了约定，如被告拖欠租金，原告有权收回出租房屋，终止合同。合同签订后，原、被告如期作了交接开始履行合同。2013年5月18日，原、被告双方签订补充协议，约定将零点商务休闲会所前楼整体租赁给被告，租金为每年78000元，从2013年6月1日起正式执行，每年6月30日前付清全年租金。之后，被告如期支付了2014年7月1日至2017年6月30日期间的租金，2017年7月1日之后的租金被告一直拖延，在原告多次催要之下，被告才分几次支付了2017年7月1日至2018年6月30日期间的房租，其余房租始终拒绝支付，已拖欠一年有余。综上，被告已严重违反了合同约定及诚实信用原则，特依据相关法律规定，状诉人民法院，请求如下：1、依法判令解除原、被告之间的租赁合同，并返还租赁房屋；2、判令被告支付拖欠原告的租赁费76000元（2018年7月1日至2019年9月1日），并继续支付租赁费直至返还租赁房屋为止；3、判令被告返还收取的原告水电及卫生费保证金3000元；4、判令被告支付逾期支付房租的违约金38000元。 被告凤翔县夕阳红老年公寓答辩称：首先，被告不同意解除租赁合同，如果原告要强行解除合同，必须赔偿被告前期投资的各项费用100多万元；其次，对原告主张水电及卫生费保证金3000元，不存在返还的问题；最后，原告主张由被告支付其违约金，被告没有违约，而是原告未按合同履行，被告为原告垫付的水电费至今未交，被告还支出了维修房子、家具及其他设施的费用60多万元，安装锅炉支出224420元，这些费用原告均未和被告结算。 经审理查明：被告凤翔县夕阳红老年公寓系凤翔县民政局批准开办的民办非企业单位，业务范围为代养55岁以上城乡自理、半自理和生活完全不能自理的失能老人。2013年4月15日，被告凤翔县夕阳红老年公寓与原告凤翔永丰商贸有限公司签订租赁合同一份，双方约定：原告将其位于凤翔县XX大街XX号XX会所XX房XX楼、三楼出租给被告，包括：标准间12间、单人间14间及商务间2间，共计28间；出租时间从2013年4月30日至2025年4月29日，期限暂定12年；租金为每年70000元，一年一付，须提前一月交清下年度租金。同年5月18日，原、被告签订补充协议约定：原告将其零点商务休闲会所前楼（包括临街接待室整体）租赁给被告，包括客房部二楼、三楼的28间房屋，租金为每年78000元，租赁合同从2013年6月1日起正式执行，每年6月30日前付清全年租金。以上合同签订后，原、被告双方即按约定履行各自的合同义务，被告即在其所租赁的房屋内开展代养老人的业务，直至2016年6月13日，原、被告双方就所租赁房屋的燃煤锅炉改造又签订了补充协议，约定如下：按照县委县政府下达的有关拆除燃煤锅炉的文件及环保局要求，经双方协商同意将现有燃煤锅炉改装成新供暖设备，原告同意此项工作由被告全部代理，拆除旧锅炉安装新取暖设备的全部费用由原告承担，被告负责完成整体工程完工；由于原告经济紧张，为了不影响被告的正常运转，经费先由被告垫付，从2017年6月30日由被告从原告每年的房租费中逐步冲减，每年扣15000元，扣完为止，具体数额以实际产生的票据为准；同时，合同对水电费及卫生费的处理予以了约定，从2016年6月30日开始，由被告每年从原告租金中扣除前二楼水电费保证金2200元及院内其他部分卫生费800元，共计3000元；合同载明该协议未约定事项按原合同执行。2016年6月30日，被告在交纳房租时，原告依约扣除了15000元的锅炉费用。2017年12月，被告依照合同约定将所租赁房屋的取暖设备安装并投入使用，2017年12月7日至2019年2月3日，被告分四次向原告交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的房租60000元，双方依约扣除了15000元的锅炉费用及3000元的水电费。2019年9月2日原告起诉来院，请求如下：1、依法判令解除原被告之间的租赁合同，并返还租赁房屋；2、判令被告支付拖欠原告的租赁费76000元（2018年7月1日至2019年9月1日），并继续支付租赁费直至返还租赁房屋为止；3、判令被告返还收取的原告水电及卫生费保证金3000元；4、判令被告支付逾期支付房租的违约金38000元。 在本案审理过程中，经现场查看，被告凤翔县夕阳红老年公寓目前正常开展代养生活不能自理的失能老人。 以上事实，有原告提交的凤翔永丰商贸有限公司营业执照副本，租赁合同和补充协议，租赁合同补充协议及被告提交的租赁合同和补充协议，租赁合同补充协议，房租费收据，因对方对以上证据均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性特征，故认定有效；对原告提交的证人李某某、屈某某的证言，对其陈述中与原、被告双方签订的书面租赁合同及补充协议一致的部分认定有效，对其余部分不予确认；对被告提交的其与屈某某的通话记录、告示及执行裁定书，证实其拖欠原告房租是有原因的，但以上证据不能证实原告违约，故对以上证据与本案的关联性及证明目的不予确认；对被告提交的拆除旧锅炉协议及新锅炉安装费票据，按照双方约定，该部分费用系被告先行为原告垫付，后由双方以实际产生的票据为准，因原、被告一致陈述尚未结算，故在本案中对此项费用暂不涉及，相应的对以上证据亦不予确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。原告作为出租方，在合同签订后，如期交付了房屋，被告在前期也如约支付了房租，但双方就租赁房屋的取暖设备改造达成补充协议后，被告依照双方约定为原告垫付费用，完成了新供暖设备的安装，并已于2017年12月投入使用，而原告至今未就该费用和被告进行结算确认，被告从2018年7月1日开始未按约定支付原告房租。现原告请求解除租赁合同，被告抗辩认为其为原告垫付的取暖设备安装费未予结算确认，投资数额较大，且原告利用租赁的房屋开办老年公寓，目前代养的老人无法安置，故不同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。被告在原告未予结算确认垫付费用的情况下，具备同时履行抗辩权，不构成违约。另外，因被告凤翔县夕阳红老年公寓的业务范围为代养生活不能自理的失能老人，为民办非企业单位，合同约定的租赁期限至2025年4月29日，现原、被告双方因合同履行发生争议，应本着诚实信用原则，依约履行各自的义务，尽量避免因此造成代养老人无法安置的问题发生，损害其合法权益。综上，对原告请求解除租赁合同，由被告支付租赁费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张由被告返还水电及卫生费保证金3000元，根据合同约定及被告提交的水电费条据，该费用并非保证金，且已经原、被告签字确认，不存在返还的问题，故对原告的该诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十二条、第二百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、十九六年四由二诉，要求二之规定，判决如下： 驳回原告凤翔永丰商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费2640元，由原告凤翔永丰商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费2640元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  乔静平 人民陪审员  杜启科 人民陪审员  建娟娟 二〇一九年十二月二日 书 记 员  张月月