贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14219号 原告：张正兰，女，1991年12月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陆尊寿，男，1989年8月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：毕节市碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980ＸＮ。 法定代表人：刘利,该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200310883797。 原告张正兰、陆尊寿与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张正兰、陆尊寿，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付延期交房违约金2835.58元及该违约金实际占用期间的利息暂计109.27元（利息以2835.58元为基数,按中国人民银行同期同类货款利率从2016年10月31日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；二、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285元为基数,按中国人民银行同期同类货款利率从2015年9月18日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；三、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金,违约金计算方式为:以申请人已付购房款436244.00元为基数,按日万分之一的标准从2017年1月30日起计算2018年11月16日暂计28181.36元；四、本案诉讼费由被告承担。事实理由:2015年9月18日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋,并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定,另,合同还约定,被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房。合同签订后,原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2015年9月18日签订合同时,被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费3285元。2017年3月10日被告才向原告交房,但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金,被告应在2016年10月30日后90日告知原告申请登记,2018年11月16日才告知原告,共逾期646天,但被告一直拒不返还三通费和逾期办理房屋权属证书违约金。原告认为:该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款,被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋,根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条:“民事主体依照法律规定和当事人约定,履行民事义务,承担民事责任”的规定,被告应如期向原告交付房屋,而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约,原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十三条:“逾期交房责任（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金,并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”的约定,要求被告向原告支付逾期交房违的金2835.58元及实际占用期间的利息109.27元（利息以2835.58元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；关于三通费问题,原告认为被告收取上述三通费用的行为违法,该三通费属于房开商的开发成本,已计算在购房款中,根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下:（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容…（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间:前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定,商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用,故被告收取三通费系重复收费,已损害了原告的合法权益。另,双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同,被告在签约前未对原告就三通费用,进行说明,且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费,本应包含在房屋价格成本中,被告将上述费用转嫁给原告承担,明显属于提供格式条款方免除其责任、加重对方责任的情形,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,该条款应属无效。因此,被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据,其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失,故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中,因被申请人消防设施验收未合格,使得申请人未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书,被申请人退延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约,致使申请人遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,第一百零七条之规定,申请人特要求増加贵院判令被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述,自《商品房买卖合同》合同签订后,原告依约履行向被告支付了全部购房款,但被告不仅未如期向原告交付房屋,还违法向原告收取三通费用,原告多次与被告协商退还未果,原告为维护自身合法权益,根据《民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼,为维护申请人的合法权益,申请人特依据《民事诉讼法》第一百二十六之规定,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定,特向贵院提起诉讼,望法院判如所请。 被告碧阳置业公司辩称：对于逾期交房问题,上述被答辩人所购买房屋分别为三期的13、14、27、28号楼和7-12、21-26号楼及陈瀚、(岳超、雷堂)两户的3号楼、谭俊的4号楼、樊青燕、张堃的36号楼。其中三期的13、14、27、28号楼合同约定交房时间统一为2016年10月30日,三期的13、14、27、28号楼交房违约金起算时间为2016年10月30日,至实际收房时止,至今未收房的截至2018年5月19日答辩人通过毕节日报登报交房之日止。其他房号根据合同约定的交房时间计算至实际交房日止,再根据《民法总则》对诉讼时效的规定,从被答辩人立案之日往前推三年,超过三年诉讼时效的违约金部分依法不予支持。同时,被答人诉求的利息无法律依据,逾期交房违约金本身就是基于购房款来计算,若被答辩人再要求以违约金为基数计算利息属重复计算,故依法不能支持。二、对于被答辩人诉求三通费问题,原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用,该建设费用,被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定,水、电、气及闭路设施是敷设至户,并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交。因此,所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取,且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利,被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制,对于该请求已超过诉讼时效应子驳回。三、关于被答辩人诉求逾期办证的违约金时间计算问题,对于居住于13.14.27.28(三期)号楼的孙远平、李冬、黄琴、王静、刘建玲、曾敏、陈国娥、彭刚、阮敏刘光银、管蝉、刘卫、张美玲、黄常平、李春曼、郑艳、夏文、朱有国、易利、宋乃远、吉庆美、马丽亚、成娜、喻常磊、高发亮、张亚册、彭洪飞、兰世训、赵明、向蝶、张正兰、陆尊寿、赵敏、胡云波、肖国雪、郑苗香、黄清婷,在具备办证条件后,答辩人于2018年11月16日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知,因此该几个楼栋的办证违约金截止至该时间止,该时间从该期房屋已起诉和已判決的案件中确以得到大部分业主的确认,其中赵明、向户;彭刚、阮敏户;马丽亚户;刘光银、管婵户:高发亮、张亚珊户:李冬霖、黄琴户;王静、刘建玲户:刘卫张美玲户答辩人于2019年3月8日通过短信通知提交办证资料,但上述被答辩人才来提交资料办证,还有几名至今未来答辩人处提交资料,24号楼的蔡祥军、陆光娟户和36号楼的樊青燕、张堃户在2019年3月8日经答辩人再次通过短信通知后才来提交资料出具委托书。对于居住于7-12、21-26号楼,在具备办证条件后,2017年年底我市二证合开始恢复办证后,答辩人即多次通过电话方式于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月26日在毕节日报上登載办证通知,以及发送短信、律师函等方式进行通知,已尽到通知义务。该区域的截止时间为2018年1月15日。对于违约金起算时间,根据双方的《补充协议》第条关于房屋登记的约定:出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的,则出卖人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此,答辯人为其办理产权证是在资料提交之日起360日,并不是房屋交付之日360日。答辨人认为该约定并不速反法律规定,应当给子尊重意思自治的原则。应以被答辩人提交办理产权过户登记手续所需的所有资料后360天后开始计算约金,而不能以实际交房后360日开始计算。最后,无论以被答辩人提交办理产权过户登记手续所需的所有资料后360天后开始计算逾期办证违约金还是以实际交房后360天开始计算违约金,对于被答辩人起诉之日起三年之前超过诉讼时效的部分请法庭子以驳回。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月18日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，合同签订后,原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。签订合同时,被告向原告收取了三通费3285元。合同约定,被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房。2017年3月10日被告才向原告交房。故被告应在2017年3月10日后90日内申请登记该商品所有权初始登记。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限）,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率）,并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金,合同继续履行，（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）,买受人有权退房.买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金,并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2017年3月10日被告才向原告交房,未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。也未向原告支付逾期的违约金，原告诉至本院。另查明涉案房屋具备办理转移登记的条件，双方是系委托办证关系。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2017年3月10日，根据约定应视为2017年3月10日后的360日内，即2017年6月10日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。被告至开庭前仍未原告办理产权证，构成违约，应承担违约责任。但原告诉请被告支付逾期办理产权证的违约金不符合双方约定，本院不予支持。 关于原告诉请判决被告支付延期交房违约金。合同约定,被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，2017年3月10日被告才向原告交房，构成违约，应承担违约责任，支付违约金，根据约定逾期超过60日买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。故原告逾期交房的违约金为436，244.00元×0.5÷10000×130天=2835.58元。原告请求以逾期交房违约金为基数计算利息于法无据，本院不予支持。 关于原告诉请判决被告退还三通费的问题。该三通费用被告于2015年6月24日收取，被告收取该费用无任何法律依据，属不当得利，应予以返还原告。但被告提出诉讼时效抗辩，原告未能提出诉讼时效中止、中断的情况。故原告的该主张已超过诉讼时效，本院不予支持。 关于原告要求被告支付的逾期办证违约金的请求。按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年3月10日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2017年3月10日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年3月10日起360日内，亦即2018年3月5日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，被告于2018年8月13日取得涉案房屋商品房备案证明书，已经构成违约，应从2018年3月5日起开始计算被告应当支付原告逾期办证的违约金直至被告履行披露义务之日止即2018年11月16日。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：436，244.00元×1÷10000×256天=11167.85元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告张正兰、陆尊寿逾期交房的违约金2835.58元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张正兰、陆尊寿期办证违约金11167.85元； 三、驳回原告张正兰、陆尊寿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费337.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉则本判决发生法律效力。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十二月二十四日 书记员  邵烨旭