山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初6158号 原告（反诉被告）：代彦明。 被告（反诉原告）：盖玉霞。 委托诉讼代理人：吴红晶，山东业诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。 原告（反诉被告）代彦明与被告（反诉原告）盖玉霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。代彦明到庭参加诉讼，盖玉霞及委托诉讼代理人吴红晶、孙长庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代彦明向本院提出诉讼请求：1.盖玉霞赔偿代彦明室内外装修损失7万元。2.盖玉霞赔偿代彦明租金损失13333元，逾期交房违约金3000元。3.支付水、电、物业费共727元。4.本案诉讼费由盖玉霞承担。事实和理由：2017年10月21日，代彦明与盖玉霞签订房屋租赁合同，代彦明将涉案房屋出租给盖玉霞，租期一年，租金每年32000元。合同期满后，盖玉霞提出续租，此时威海房价上涨，租金也应随之上涨，故代彦明提出租金涨至4万元，盖玉霞同意，但迟迟不支付租金，直至2019年3月才陆续支付3万元。在代彦明催促下，盖玉霞表示其交付的押金可以顶房租。代彦明将租期延至2019年8月31日，并要求迟延一天交房支付违约金1000元。直至9月3日，盖玉霞才将房屋腾空，并破坏了房屋内的设施，代彦明为修复房屋装修花费8万余元。盖玉霞使用房屋期间产生水、电、物业费均未支付，故代彦明提出以上诉求。 盖玉霞答辩称，同意支付水、电、物业费，不同意其他诉讼请求，理由：双方之间的租赁合同到期之后，盖玉霞提出续租，代彦明同意，双方没有签订新的租赁合同，故租金标准应按原合同确定。盖玉霞在租赁期间维修了暖气设施，支出4000元，经与代彦明协商，代彦明同意承担2000元。后盖玉霞支付3万元租金，加上应由代彦明承担的暖气改造费，盖玉霞已经足额支付第二年度租金，并不拖欠。盖玉霞承租时，房屋内设施已经老旧，其在租赁期间未实施破坏，代彦明重新装修的费用不应由盖玉霞承担，故要求驳回代彦明的其他诉求。 盖玉霞另称，包括应由代彦明承担的暖气改造费，其已支付了第二年度的全部房租，而代彦明却通知其在第二年度结束前的9月初腾房，违反了合同约定，应支付违约金。其将房屋腾空后，代彦明应将保证金和剩余租金退回。基于上述事实，盖玉霞提出反诉请求：要求代彦明退还保证金4273元（扣除水、电、物业费后）、剩余租金4208元，支付提前解除合同违约金5333元，反诉费由代彦明负担。 代彦明和盖玉霞均围绕自己的主张提供了证据，本院组织双方进行了质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年10月21日，代彦明与盖玉霞签订《房屋租赁合同》，合同内容：一、代彦明将位于环翠区张村镇普陀路102-1号房屋出租给盖玉霞用于学生培训。二、租期1年，自2017年10月21日至2018年10月21日，若续租须于期满前3个月提出，双方另行协商续租事宜。三、租金每年32000元，一次性交付。四、盖玉霞交付保证金5000元，保证不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水、电、暖气、物业费，保证金不充抵末期房租，合同期满结清全部费用，保证金退回。五、盖玉霞按合同约定期限交租金，逾期视为违约，中途退房应提前30日通知并承担违约责任，租期届满时提前一周通知代彦明清点屋内设施并结清相关费用；租赁期间的水、电、燃气、取暖、物业费由盖玉霞负担。盖玉霞应爱护室内设施，如使用不当导致损坏应负责赔偿。六、违约责任，租赁期内单方解除合同视为违约，提出解除合同方支付两个月租金的违约金。七、补充：代彦明保证盖玉霞长期使用，不租给他人，租金随市场价格每年调定。合同附件为室内设施财产清单，记载空调两台。合同签订后，代彦明将房屋交付给盖玉霞使用，盖玉霞支付保证金5000元和第一年度租金32000元。 2018年10月，代彦明通过微信问盖玉霞“是否续租，如续租需提前交付租金”，盖玉霞表示续租，代彦明要求盖玉霞支付房租。10月26日，盖玉霞向代彦明支付房租4000元，并称“先转4000元，维修暖气费双方分摊2000元，周一再转25000元”，后一直未付，代彦明多次催要，盖玉霞以资金紧张为由拖延。11月8日，盖玉霞又支付租金10000元，代彦明继续催要。2019年3月12日，盖玉霞又支付16000元，称“已转所有费用，共30000元，暖气维修各分担2000”，代彦明认为盖玉霞并没有支付全部房租，提出“签合同时你要签三年期，我没同意，因为房租价格随房价变动，现房价翻倍，房租也应翻倍，对比周边租金价格，我确定房租为四万。暖气改造花多少，该我花的去掉”，盖玉霞未做表示。直至3月18日，在代彦明多次解释租金价格后，盖玉霞称“行，好，我知道了”，但仍未支付。代彦明认为盖玉霞未按4万元标准支付剩余租金，继续催要。2019年4月20日，盖玉霞提出“如果你去年10月份提高房租，咱们协商确定的话合情合理，而现在我已按原来标准付清至今年10月份的租金，你又提出租金涨价是不合理的，今年租期届满时，你提出涨价我可以考虑”，代彦明称“我们的合同期限为一年，你当时问我来年价格怎么定，我说过按市场行情，房价上涨租金也上涨。至于暖气改造，应由使用者维护”。盖玉霞仍未支付，代彦明一直催要，直至2019年7月2日，盖玉霞称“我在你那里还有5000元费用（保证金），你看着从中扣吧”。2019年7月末，代彦明问盖玉霞“如果下年要续租，赶快交房租，去年房租还欠着，算保证金的话能折到这个月底”。盖玉霞称“我有5000元押金，并不欠你”。代彦明称“押金是押金，上年房租你没付清”，盖玉霞称“现在是7月底，房租是10月开始”。8月18日，代彦明称“你说从5000元押金里扣房租，那我给你延期至学生开学，9月1日时你把房子腾空”。8月31日，代彦明告知盖玉霞“次日起，晚一天交房支付违约金1000元，如三天不交钥匙，室内物品视为垃圾处理”。9月3日，盖玉霞准备向代彦明交房时，发现门锁被更换，后找开锁公司开锁。当日，双方交接时，代彦明认为盖玉霞破坏了室内设施和装修，如墙壁被涂画且被凿了很多窟窿、电线被损坏、窗帘和橱柜缺失，双方发生口角，后一方报警。派出所接警后，盖玉霞陈述，因室内两根暖气水管、一楼立柜是其购置，故其腾房时将水管和立柜拆下带走。 代彦明认为盖玉霞未足额支付房租、逾期腾房，且破坏室内设施，与盖玉霞协商未果，故提起诉讼。 本院认为，代彦明与盖玉霞签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不具有法律关于合同无效的情形，合法有效。 本案双方主要争议在租赁合同到期之后的租金价格如何确定。代彦明称租金价格随着房价上涨而上涨，结合周边租金价格，其确定为4万元。盖玉霞则认为，合同期满时，代彦明并没有提出涨房租，直到2018年3月份才提出来，其并不同意，租金价格仍应按原合同标准确定。代彦明和盖玉霞签订的租赁合同约定期限一年，租金标准为32000元，还约定代彦明保证盖玉霞长期承租，租金随市场价格每年调定。从上述约定看，代彦明和盖玉霞均有长期租赁的本意，租金价格将随着市场价格确定。合同到期时，盖玉霞表示了续租的意思，代彦明亦同意，双方之间的租赁关系延续。虽然代彦明多次催促盖玉霞支付次年度房租，但在2019年3月12日前从未明确向盖玉霞提出次年度的租金价格，也未与盖玉霞就租金价格如何随着市场价格变动进行有效的协商进而最终确定租金数额，尽管合同中有“租金随市场价格每年调定”的约定，但该约定过于笼统，仅能表示租金价格调整的一个原则，并不能以此确定次年度房租的具体数额。故自2018年10月22日至2019年3月12日期间，租金价格仍应按上年度租金价格确定即每年32000元。2019年3月12日，在代彦明明确提出次年度租金价格为4万后，盖玉霞既未表示同意，也未表示反对或不继续承租，仍然占有使用房屋，可以认定其默认了代彦明提出的年租金4万元的标准。依此计算，至2019年9月3日双方交接时，租金共计31628元。对于盖玉霞主张的改造暖气费用应由代彦明承担一半故从租金中扣除的问题，从双方的微信交流记录看，盖玉霞向代彦明提出该问题时，但代彦明仅表示“暖气改造花多少，该我花的去掉”，并未明确同意承担部分费用，不能认为双方就分担费用达成合意。故盖玉霞关于代彦明应承担的2000元改造费抵顶相应数额租金的主张，本院不予采纳。盖玉霞已经支付租金30000元，差额部分1628元，应继续支付。 关于代彦明主张的赔偿损失，从双方交房时的视频资料看，房屋内墙壁出现多处窟窿，并有涂画的痕迹，确有一定损坏，故盖玉霞应赔偿合理的损失即必要的维修费。代彦明主张的损失系其重新装修价格，其要求盖玉霞按此价格进行赔偿，明显不当。本院根据租赁初期房屋状态及实际损坏情况，酌定3000元为宜。 关于代彦明主张的逾期交房违约金3000元的问题。由于双方在租赁合同到期后未再续签，虽然租赁关系延续，但对租赁期限未协商一致，可以视为不定期租赁，双方均可随时解除合同，但要给对方合理期限。2019年8月18日，代彦明要求盖玉霞在9月1日前将房屋腾空，盖玉霞并未同意，不能认为双方就腾房时间协商一致。但盖玉霞于9月3日将房屋交还，15天的时间属于合理期限，不能认定盖玉霞逾期交房，故代彦明主张逾期交房违约金3000元的诉求，无事实依据，本院不予支持。 关于代彦明主张的水、电、物业费，盖玉霞同意承担，故本院予以准许。 关于盖玉霞的反诉请求。一、退还保证金（扣除水、电、物业费后）的问题。合同中约定了保证金在双方办理移交手续后返还，虽然房屋在盖玉霞使用期间有一定破坏，如前所述，盖玉霞已经为此承担了赔偿责任，并承担了支付水、电、物业费的义务，在此情况下，保证金应予返还。二、退还剩余租金4208元和提前解除合同违约金5333元的问题。如前所述，盖玉霞并未足额支付租金，应继续支付，而非代彦明向其返还。因双方系不定期租赁关系，代彦明可随时解除合同，在给盖玉霞合理腾房期限后，代彦明不存在违约行为，不应支付违约金。综上，代彦明和盖玉霞的诉讼请求，合理部分，本院均予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）盖玉霞向原告（反诉被告）代彦明支付租金差额1628元。 二、被告（反诉原告）盖玉霞向原告（反诉被告）代彦明赔偿房屋损失3000元。 三、被告（反诉原告）盖玉霞向原告（反诉被告）代彦明支付水、电、物业费共727元。 四、原告（反诉被告）代彦明向被告（反诉原告）盖玉霞返还保证金5000元。 上述第一、二、三项与第四项扣减后，被告（反诉原告）盖玉霞向原告（反诉被告）代彦明支付355元，于本判决生效后十日内履行。 本诉案件受理费988元（代彦明已预交），由代彦明负担963元，盖玉霞负担25元；反诉案件受理费73元（盖玉霞已预交），由代彦明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王潇 二〇一九年十二月二十日 书记员  方燕