安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初7158号 原告：颍上晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍上县慎城镇甘罗路与管仲大道交叉口瀚海御水兰庭16幢0单元104室，统一社会信用代码：91341226MA2Q40DT68。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所律师。 被告：朱浩，男，汉族，1988年5月23日出生，住安徽省颍上县。 原告颍上晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）与被告朱浩商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告晋智公司的委托诉讼代理人师博到庭参加诉讼。被告朱浩经传票传唤，无正当理由拒不到庭，其向本院提交书面意见。本案现已审理终结。 晋智公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除碧桂园公司、朱浩签订的编号为2019033000235855的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；同时判令朱浩配合办理撤销合同登记备案手续；2.判令朱浩支付碧桂园公司违约金133393.35元（违约金按照商品房买卖合同约定总房价款889289元的15%计算），从已收取的价款中扣除；3.本案诉讼费用由朱浩承担。事实和理由：2019年4月10日，朱浩购买晋智公司开发建设的位于颍上县慎城镇管仲大道南侧、经四路东侧、经三路西侧、尤岗路北侧碧桂园·天誉5幢2单元1204室房屋，晋智公司和朱浩签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019033000235855）及补充协议，合同约定该房屋价款为889289元。双方约定朱浩在签订《商品房买卖合同（预售）》时向晋智公司支付商品房总房价款的30.28%，即269289元，并向贷款银行办理按揭申请手续；朱浩必须在2019年4月30日前，付商品房总房价款69.72%（银行按揭款）给晋智公司，即620000元。合同附件十一《补充协议》第三条约定买受人未按约定付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。朱浩支付购房款首付款后，晋智公司协助朱浩向住房按揭贷款银行递交申请手续，因朱浩征信记录存在多次逾期，按揭银行未受理朱浩的按揭贷款申请。按照双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第四条约定，如因贷款机构不予审批同意乙方（朱浩）的贷款申请，朱浩应按照买卖合同约定支付楼款的期间内，将该差额款项自行支付给甲方（晋智公司）。经晋智公司多次催要，朱浩至今未支付购房余款，构成根本违约，晋智公司有权解除合同，要求朱浩承担违约责任。为维护合法权益，特提起诉讼。 朱浩辩称，我愿意解除合同，但是晋智公司要求按照商品房买卖合同约定总房价款889289元的15%计算违约金，数额过高，请求人民法院根据案件事实情况予以调整。合同解除后，晋智公司应将朱浩支付的房屋首付款269289元予以返还。 晋智公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、商品房预售许可证、认购书、商品房买卖合同、颍上县商品房网上备案确认单、中国工商银行股份有限公司颍上支行出具的情况说明、签约特别提示、银行按揭及公积金付款方式补充协议、碧桂园集团通用机打收据、银联商务及碧桂园通用收据以到期应缴款通知书及送达记录、逾期付款违约金明细等证据，朱浩未到庭质证，亦未提交证据。对晋智公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年11月1日，晋智公司取得颍上碧桂园·天誉5#楼商品房预售许可证。2018年12月19日，晋智公司与朱浩签订《阜阳颍上碧桂园天誉认购书》,约定：认购物业为颍上碧桂园天誉5幢1204室洋房，认购价889289元，定金20000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款269289元须于2018年12月20日前付清（含定金），第二期楼款620000元须于2019年4月20日前付清（银行按揭款）……同日，晋智公司与朱浩签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定：该商品房的总房价款为889289元，其中69.72%（即贷款金额为620000元）乙方（朱浩）以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方（晋智公司）。该协议第四条，无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。2019年4月10日，晋智公司（出卖人）与朱浩（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：出卖人将其开发建设的颍上县慎城镇管仲大道南侧、经四路东侧、经三路西侧、尤岗路北侧碧桂园·天誉5幢2单元1204室房屋出卖给买受人；商品房总价款889289元；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.28%给出卖人，即269289元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2019年4月30日前，付该商品房总房价款的69.72%（银行按揭款项）给出卖人，即620000元；出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第三条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。2019年4月3日，晋智公司与朱浩签订的《商品房买卖合同》办理了商品房网上合同备案。2018年12月17日、12月19日，朱浩共支付晋智公司案涉房屋首付款269289元。根据合同约定，剩余购房款620000元由朱浩向相关按揭银行申请办理按揭贷款。2019年5月3日，中国工商银行股份有限公司颍上支行以朱浩的征信记录存在多次逾期为由，不予受理此笔按揭贷款。 2019年7月19日，晋智公司向朱浩下发《已到期应缴款通知书》，载明：阁下与我司于2019年4月10日签订了《商品房买卖合同》，向我司购买位于颍上县城北新区管仲大道与经四路交叉口颍上碧桂园天誉5幢1204室商品房一套，约定以期楼洋房产品按揭一个月分期100折方式向我司支付房价款。现该合同约定的阁下需支付的银行按揭房价款人民币620000元的付款期限已于2019年4月30日届满，而阁下未能按时支付，上述房价款共计人民币620000元，截止2019年7月19日，按合同约定共产生预期缴纳楼款违约金14880元。请阁下收到本通知书后于2019年7月26日前支付上述房价款及违约金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。晋智公司与朱浩签订的《认购书》《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，朱浩在缴纳案涉房屋首付款269289元后，因其征信记录存在多次逾期而导致相关银行不予办理按揭贷款，双方亦未能达成新的付款协议。朱浩向本院提出书面意见，明确表示愿意解除合同，并配合晋智公司办理撤销合同登记备案手续，本院予以确认。因此，晋智公司要求解除晋智公司与朱浩签订的《商品房买卖合同》及补充协议和要求朱浩配合办理撤销合同登记备案手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因案涉商品房买卖合同解除，晋智公司应将朱浩支付的购房首付款予以返还。故，对朱浩辩称晋智公司应在合同解除后返还其已支付的购房首付款269289元的意见，予以采信。按此条司法解释的规定，案涉合同解除系因朱浩个人原因未能订立商品房担保贷款合同导致，晋智公司可以要求朱浩赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由附有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，晋智公司未能举证证明其实际受到的损失，依法应承担举证不能的后果。故，晋智公司要求朱浩按照商品房买卖合同约定总房价款889289元的15%支付违约金133393.35元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。晋智公司可待相关证据充分后，对其损失另案主张权利。综上所述，本院对于晋智公司诉讼请求中合理的部分予以支持，不合理的部分依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除颍上晋智房地产开发有限公司与朱浩签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2019033000235855），朱浩配合办理撤销合同登记备案手续； 二、颍上晋智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还朱浩购房款269289元； 三、驳回颍上晋智房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2968元，减半收取计1484元，由被告颍上晋智房地产开发有限公司负担784元，朱浩负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 尤 嫚 二〇一九年十二月二十七日 书记员 莫旭东 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由附有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。