北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初16144号原告（反诉被告）：北京华特物业管理发展有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿宝庄鸿坤金融谷11号楼1层102室。法定代表人：张卫兵，总经理。委托诉讼代理人：范琦，女，1992年10月11日出生，汉族，该公司客服。委托诉讼代理人：周广仁，男，1983年2月27日出生，汉族，该公司项目经理。被告（反诉原告）：张明阳，男，1984年10月7日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司）与被告（反诉原告）张明阳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华特物业公司之委托诉讼代理人范琦、周广仁、被告张明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年1月1日至2018年12月31日绿地新都会X号楼X室物业服务费2299.5元；2.被告支付物业费滞纳金1241元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是绿地新都会14号楼的物业服务公司，2014年1月1日至今为该社区提供物业服务。被告是该社区X号楼X房屋的产权业主，房屋面积为54.75平米。被告至今未交纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，原告多次催要未果，起诉至法院。张明阳辩称，不同意原告的诉讼请求。1、认可物业服务协议，但原告没有履行物业服务协议，履行了才能交物业服务费。2、物业公司将小区的公共区域维护变成了经营场所，30至50家商户在其中经营，也没有任何的审批；监控没有配齐；电梯内、一层大厅内投放广告。我们找物业沟通，物业不理睬。3、原告没有履行自己的职责，对我房屋漏水一事负有相关责任。张明阳向本院提出反诉请求：1.依据物业服务合同，被反诉人应赔偿反诉人财产损失3000元、物业供水验收责任30000元、物业服务项目两年半未提供涉及到1500元劳务费，合计3.45万元；2.撤出侵占业主公共区域内的所有广告设施、租赁行为；3.出示物业服务详细账目；4.不应干涉业主的正常活动和合同之外的项目。事实与理由：私自变卖业主财产，应赔偿损失3000元。楼上漏水因物业没有按照规定验收闭水实验，应赔偿损失3万元。广告多数业主授权经营，收取广告费不合法，并且侵占业主公共区域权益，撤出所有广告设施。业主物业公共区域，大规模定期举办集市，涉嫌非法经营和侵占业主（物业）利益，需要公示所有业主物业公共区域的广告收益账目。部分绿化率未有绿色植被，应扣除相应的物业费用，4年时间未签合同，按原物业合同提供服务。物业开支明细粘贴内容不全面，而且至今仍是五年前的项目名称，应作出合理解释。向物业所借应有服务物件项目，两年半未提供，应给予实际补偿30个月*50=1500元。要求代理人6号楼长出示物业管理的资格证书，必须符合楼长代理资格。多次与物业协调未果，并且物业人员言语恐吓，才造成在法院解决纠纷。华特物业公司辩称，一、张明阳反诉请求华特物业公司赔偿财产损失3000元，物业供水验收责任30000元，物业服务项目两年半未提供涉及到1500元劳务费，合计3.45万元。1.华特物业公司并没有私自变卖过业主财产，张明阳要求赔偿3000元的请求毫无事实及法律依据。且此项反诉请求与本诉并非基于同一法律关系或同一法律事实，并不构成反诉，请求法院驳回。2.楼上漏水导致张明阳家财产受损，属于财产损害赔偿纠纷，私人空间及私人物品受损并非华特物业公司管辖的范畴，华特物业公司并非侵权人。此项损失与华特物业公司无关，且也不符合反诉的构成要素，请求法院驳回。3.凡是能给予出借的物业服务用品，只要业主确有需要，提出借用，华特物业公司物业服务人员都会同意借予。对于张明阳提出的华特物业公司两年半未提供其所借服务物件，并不存在，不合常理也无法律根据，其索要赔偿更是无稽之谈。况且，借用关系也不符合反诉的构成要件，请法院依法驳回。二、张明阳反诉请求撤出侵占业主公共区域内的所有广告设施、租赁行为，华特物业公司没有广告费此类账目的收入。张明阳的此项反诉请求为共有权纠纷，与物业标准、物业服务内容（保洁、秩序维护、绿化养护等）、物业服务费的组成无关，不构成反诉，请求法院驳回。三、张明阳反诉请求出示物业服务详细账目（其服务内容，无服务的相应减免）。华特物业公司每年都按规定定期公示物业费收支情况，并在建委网站也有公示，也向张明阳查阅过相关的材料。张明阳请求出示物业服务详细账目的诉求应为知情权诉讼，与物业费的组成无关，请求法院驳回。四、张明阳反诉请求不应干涉业主的正常生活，和合同之外的项目。华特物业公司未曾干涉过业主的正常活动，也未曾大规模定期举办过集市。五、对于张明阳提出的部分绿化率未有绿色植被，应扣除相应的物业费用，4年时间未签合同，按原物业服务合同提供服务。1.已与开发商签订前期物业服务合同，业主物业费缴纳的标准没有变。华特物业公司当然有权按照原标准收取物业费。2.关于小区的绿化率，华特物业公司请了专业的绿化公司负责绿化养护，对绿化公司的养护标准高于物业服务合同的养护标准，小区绿化未出现过非正常的大面积死亡的事件，如有小部分自然死亡情况会组织及时补种。华特物业公司的绿化服务符合物业服务合同的标准，业主要求扣除相应物业费于法无据。六、张明阳提出要求代理人X号楼长出示物业管理的资格证书，必须符合楼长代理资格。2018年3月19日国务院通过的《物业管理条例》已经取消了对物业企业及物业管理人员物业管理资质或资格证书的要求。退一步讲，即便按照2007年颁布的《物业管理条例》也只是要求物业管理项目负责人要有物业管理资格证书，对于小小的客服人员（楼长为管家、客服人员）并没有这方面的限制要求，且此项请求不符合反诉要求，请求法院驳回。综上所述，张明阳作为小区业主，不仅违反物业服务合同的约定，不按时交纳物业费，还以不相关甚至不存在的事实反诉，故恳请贵院根据《民事诉讼法》及相关法律法规，驳回张明阳的反诉请求，支持华特物业公司的诉讼请求，维护华特物业公司的合法权益。庭审中，华特物业公司提交物业服务合同、物业服务项目的收支情况报告及照片、绿化服务委托合同、服务月报，张明阳提交原告的信息网上打印件、照片、录音及视频，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据认定情况及当事人陈述，本院认定事实如下：张明阳系北京市房山区良乡镇天星街1号院X号楼X房屋的业主，房屋面积为54.75平方米,华特物业公司为该小区的物业服务单位，物业服务费标准为3.5元/平方米·月，张明阳未交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。2013年12月27日，张明阳与华特物业公司签订《物业服务合同》，双方约定张明阳将涉案房屋委托华特物业公司管理，华特物业公司按照与开发商签订的《物业服务合同》标准提供服务，张明阳于每年12月31日前向华特物业公司交纳以下各项费用：物业费2293.2元，延期交纳的按日加收3‰的滞纳金。本合同的有效期依据与开发商签订的《物业服务合同》为准。华特物业公司与北京绿地京创置业有限公司签订《交接启动期及全面物业服务合同》，合同约定由华特物业公司负责交接启动期物业管理服务及全面物业管理服务，交接启动期物业管理工作期限为自2013年9月10日至2013年12月31日止，全权委托服务期限为三年，自2014年1月1日起，至2016年12月31日，若项目成立业主大会或业主委员会，业主大会或业主委员会在其权属范围内合法选聘了物业管理公司，则本合同不再具有法律效力，并自动提前终止。2016年10月25日，双方签订补充协议，将全面物业管理阶段履行期限变更为：自本物业正式入住日（即2014年1月1日）起直至业主大会成立。涉案小区并未成立业主大会。本院认为，华特物业公司为张明阳房屋所在小区提供了物业服务，张明阳亦应履行交纳物业费的义务，现华特物业公司起诉要求张明阳支付物业费，其合理部分本院予以支持。张明阳辩称其与华特物业公司已经4年未签订过合同，但根据华特物业公司与张明阳签订的《物业服务合同》及华特物业公司与开发商签订的《交接启动期及全面物业服务合同》约定，其合同尚在有效期内，故对张明阳的辩称本院不予采纳。关于涉案房屋漏水以及物业公司在公共区域投放广告的辩称，本院在处理其反诉请求中一并阐述。关于原告没有履行物业服务协议的辩称，其现有证据不能证明华特物业公司未履行物业服务，且华特物业公司提交照片、绿化服务委托合同、服务月报等照片，证明其履行了相关的服务，故对张明阳的辩称本院不予采纳。张明阳拒交物业服务费是要求华特物业公司提高服务质量，并非故意不交纳，故对其滞纳金的请求，本院不予支持。关于张明阳的反诉请求，本院认定如下：1.依据物业服务合同，华特物业公司赔偿其财产损失3000元，物业供水验收责任30000元、物业服务项目两年半未提供涉及到1500元劳务费，合计3.45万元。关于财产损失3000元，现无证据证明华特物业公司存在私自变卖业主财产的行为，故张明阳的该项反诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持；关于漏水导致的财产损失30000元，因该诉讼请求可能存在其他责任主体，本案中仅通过反诉的方式无法全面审理事故原因并划定责任比例，故对该项请求张明阳可另诉解决；关于1500元劳务费，张明阳无证据证明存在上述损失，故对张明阳的该项反诉请求，本院不予支持。2.撤出侵占业主公共区域内的所有广告设施、租赁行为，张明阳无充分证据证明华特物业公司存在上述行为，故对张明阳的该项反诉请求，本院不予支持。3.出示物业服务详细账目，根据庭审举证质证，华特物业公司已对物业服务收支情况明细进行公示并出具物业服务报告，故对张明阳的该项主张不予支持；4.不应干涉业主的正常活动和合同之外的项目，张明阳无充分证据证明华特物业公司存在上述行为，故对张明阳的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张明阳于本判决生效后十日内给付北京华特物业管理发展有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间物业费2293.2元；二、驳回北京华特物业管理发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张明阳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张明阳负担（已由北京华特物业管理发展有限公司预交，张明阳于本判决生效后七日内向北京华特物业管理发展有限公司支付上述费用），反诉费332元，由张明阳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 宁人民陪审员 朱 刚人民陪审员 舒玉玲二〇一九年十二月二日书 记 员 于 淼