广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初240号原告：佛山市新运泰房地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区汾江南路206号财富大厦B座12楼，统一社会信用代码91440600694793702Q。法定代表人：陈麒淳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑慧颖，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆云川，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司。住所地：香港特别行政区皇后大道中99号中环中心67楼6701-02&13室，公司编号1270050。代表人:魏裕泰。原告佛山市新运泰房地产开发有限公司（以下简称新运泰公司）与被告星美国际影院有限公司（以下简称星美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本院于2019年3月6日、2019年6月4日两次公开开庭审理本案。新运泰公司的委托诉讼代理人郑慧颖、陆云川均到庭参加庭审。星美公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已审理终结。新运泰公司提出诉讼请求：1.确认新运泰公司与星美公司签订的《新福港广场影院租赁招商合同》（以下简称《租赁合同》）及相关补充协议已于2018年8月7日解除，合同未履行部分金额57853200元；2.判令星美公司立即向新运泰公司支付自装修免租期结束次日至合同解除日的双倍租金，共计3655230元（暂计至2018年8月7日)；3.判令星美公司立即向新运泰公司支付自交付之日至合同解除日的物业服务费，共计639333.33元（暂计至2018年8月7日）；4.判令星美公司立即向新运泰公司支付自2018年8月22日至2018年9月27日的占用费（三倍租金）1096569元、双倍物业服务费168000元；5.判令星美公司立即向新运泰公司支付违约金2368000元；6.判令星美公司立即向新运泰公司支付装修和占用场地期间的电费6711.4元（包含电费6272.34元和7%的用电损耗439.06元）；7.判令星美公司立即向新运泰公司支付为处理星美公司违约事项而产生的委托评估费50000元、清场费用40822.51元和律师费260000元，共计350822.51元；8.确认新运泰公司有权没收星美公司支付的保证金1000000元；9.本案受理费由星美公司承担。事实与理由：新运泰公司于2013年3月6日与星美公司签署《租赁合同》约定：新运泰公司将位于广东省佛山市禅城区汾江南路西侧、魁奇路北侧A地块及b地块的“新福港广场”建设项目（现名“新DNA购物中心”，以下简称商场）中的约7000㎡场地（具体承租单元的楼层号及编号以《交付通知书》为准，以下简称承租单元）出租予星美公司，用于经营星美公司合法获得品牌授权的“星美国际电影城”，《租赁合同》主要内容如下：1.租赁期限15年，装修免租期六个月，前述期限均自承租单元实际交付之日起计算（见《租赁合同》第4.3条、第4.7条）；2.承租单元的预测租赁面积7000㎡，计租面积（承租单元垂直投影面积）3700㎡（见《租赁合同》第4.1条、第4.2条）；3.租金起算日以下列日期先届至者为准：（1）星美公司在承租单元内正式对外营业之日；（2）免租期结束后下一日（见《租赁合同》第5.1条）；4.保底租金按“承租单元计租面积×每平方米月保底租金标准”计算，其中第一至三年租赁年度的每平方米月保底租金标准为80元/月·平方米，日租金标准为2.67元/日·平方米（见《租赁合同》第5.1.1条）；5.星美公司最迟须在装修免租期届满之次日正式对外营业，逾期开业的视为违约；尽管新运泰公司保证商场正式开张日必然后于星美公司的装修免租期，但如星美公司逾期开业至商场正式开张之日仍未正式对外营业的，视为根本性违约，新运泰公司有权终止合同、没收保证金，并追索合同约定的违约责任以及因此给新运泰公司造成的一切损失（见《租赁合同》第4.8.2.2条、第4.8.2.3条）；6.星美公司应当自承租单元实际交付之日起向新运泰公司（或物业管理人）支付物业服务费，标准为10元/平方米/月，在承租单元实测租赁面积确定之前按合同约定的预测租赁面积7000㎡进行缴纳，即每月70000元（见《租赁合同》第5.2条）。2017年12月11日，新运泰公司与星美公司签署《新DNA商场影院招商合同补充协议》（以下简称《补充协议》），明确承租单元实际交付日期为2017年11月3日，装修期为三个月（即至2018年2月3日截止），自接场次日起计。以上《租赁合同》和《补充协议》签订后，新运泰公司依约履行合同义务，积极交付场地和配合星美公司开展装修工作，然而星美公司的装修进度一直拖延，直到2018年4月28日商场正式开始营业，星美公司装修工作仍未完成，已构成对《租赁合同》的根本违约。经多次书面和口头沟通均未见星美公司的装修有任何进展后，新运泰公司于2018年7月31日以邮件（特快专递)形式向《租赁合同》约定的通信地址和留置承租单元的方式向星美公司发送了《解除的通知》，通知星美公司自该通知送达之日(即自寄出后5个工作日，2018年8月7日)解除《租赁合同》及相关的补充协议，并要求星美公司自该通知送达之日起15日内完成租赁单元的交还工作并支付所拖欠的租金及相关费用和违约金。此后，新运泰公司多次书面发函催促星美公司按时清场和交还场地，但星美公司一直未予交还且超过30日（自2018年8月7日至2018年9月27日仍未交还），新运泰公司已委托第三方进行清场和评估，并为此支付了相关费用。星美公司未能按时完成装修工作和开业，已构成对《租赁合同》的根本违约，新运泰公司已在2018年8月7日提前解除《租赁合同》及相关的补充协议，根据《租赁合同》约定，新运泰公司有权没收星美公司支付的保证金、收回租赁场地，同时有权追究星美公司的以下违约责任：1.自装修免租期结束次日（即2018年2月4日）起至合同解除之日止，向新运泰公司支付日租金的两倍租金，共计3655230元（暂计至2018年8月7日）。合同依据：《租赁合同》第12.2.3条：“承租人在装修免租期届满之次日未正式对外营业的，承租人需自装修免租期满之次日起按日支付双倍租金（按照第一个租赁年度日租金标准计算，每月10日前结算及支付上个月的逾期开业期间租金），直到承租单元正式开业经营之日为止，承租人有合理辩解理由并由出租人确认的除外。”计算方式：2018年2月4日至2018年8月7日：3700㎡（计租面积）×2.67元/日·平方米（日租金标准）×185日×2=3655230元。2.向新运泰公司支付装修期及自装修免租期结束次日至合同解除之日的物业服务费，共计639333.33元（暂计至2018年8月7日）。条款依据：《租赁合同》第5.2条：“承租人须于整个租赁期限内按照本合同第5.4款约定的支付方式向出租人或物业管理人支付物业服务费，物业服务费标准为人民币10元/平方米/月，以承租单元实测租赁面积（含公摊）进行计算，在实测租赁面积确定之前先按本合同约定的预测租赁面积进行缴纳，即承租人按预测租赁面积须缴纳的物业服务费为人民币70000元/月，自实际交付日起按月支付。”计算方式：（1）2017年11月4日至2018年8月3日：70000元/月×9个月=630000元。（2）2018年8月4日至2018年8月7日（非完整月度，按实际天数收取）：70000元/月÷30天×4天=9333.33元。以上两项共计639333.33元。3.向新运泰公司支付自2018年8月22日起至2018年9月27日的占用费（三倍租金）1096569元，双倍物业服务费168000元，合计1264569元。合同依据：《租赁合同》第13.2.3条：“无论任何原因承租人未按规定时间将承租单元交还给出租人，则承租人需赔偿出租人因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租人因延迟向新租户交付承租单元而需承担的违约金、中介费及其他一切损失等。此外，承租人须自逾期返还承租单元之日起每日向出租人支付金额为当年租赁年度日保底租金三倍的占用费，并按照合同终止时承租单元物业服务费标准的两倍向物业管理人支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至承租人按照合同要求交还承租单元为止……”计算方式：（1）2018年8月22日至2018年9月27日占用费：3700㎡（计租面积）×2.67元/日·平方米（日租金标准）×37日×3=1096569元。（2）2018年8月22日至2018年9月21日双倍物业服务费：70000元/月×1个月×2=140000元。（3）2018年9月22日至2018年9月27日（非完整月度，按实际天数收取）双倍物业服务费：70000元/月÷30天×6天×2=28000元。以上三项合计1264569元。4.向新运泰公司支付8个月的违约金共计2368000元。条款依据：《租赁合同》第12.2.6条：“承租人有下列情形之一的，出租人有权选择提前解除本合同并要求承租人支付违约金。承租人庆于合同解除之日起60日内向出租人及物业管理人支付所有应交纳的包括但不限于租金、物业服务费等费用及按本合同约定的第一租赁年度月保底租金标准向出租人支付8个月租金的违约金，并赔偿出租人因此而遭受的一切损失……”第12.2.6.8条：“承租人未按约定完成承租单元的装修并在商场正式开张日（不早于承租人装修免租期）前仍未合法开业的……”。计算方式：3700㎡（计租面积）×80元/月·平方米（月租金标准）×8个月=2368000元。5.向新运泰公司支付装修期间电费，共计6711.4元（包含电费6272.34元和7%的用电损耗439.06元）。条款依据：《租赁合同》第5.3.3.1条：“自承租单元实际交付日起，承租人承担并支付该承租单元所发生的包括但不限于煤气费（如有）、水费（如有）、电费、冷冻水费（如有）、冷却水费（如有）等能源费用及排污费、通讯费用（如有）、电话费（如有）、有线电视费、网络服务等费用及相关保证金，出租人可给予必要的配合。如因承租人迟延支付上述相关费用导致出租人损失的，承租人应承担赔偿责任。”计算方式：商场的物业管理人佛山市新迪安奥商业运营管理公司（以下简称新迪安奥公司）在新运泰公司的授权下，于2018年7月13日与星美影院一同对装修期间的用电情况进行抄表读数并共同签署《星美影院用电移交记录》，装修期间实际用电量为7758度，电费单价0.8085元，用电损耗按7%计算，故总费用为0.8085元/度×7758度+0.8085元/度×7758度×7%=6711.4元。6.向新运泰公司支付为处理星美公司违约事件而导致的委托评估费50000元、清场费用40822.51元和律师费260000元，共计350822.51元。条款依据：《租赁合同》第12.1.1条：“任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。”第13.2.3条：“……承租人拒绝赔偿损失及/或拒绝支付占用费及/或物业管理费又不撤离超过30日的，视为承租人放弃承租单元内包括但不限于装饰装修、设施设备、物品等一切财物及一切权利，出租人有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理）并收回承租单元，且无需赔偿承租人及承租人该等人士。”计算方式：（1）委托评估费。为对星美公司影院装修工程进行造价鉴定，商场的物业管理人新迪安奥公司在新运泰公司的授权范围内，委托广州同诚工程造价咨询有限公司对影院内部的装修工程施工造价提供鉴定服务并出具正式书面的咨询评估报告，并为此支付委托评估费50000元。（2）清场费用。因星美公司在新运泰公司多次书面催促下均未交还场地，且在合同解除超过30日仍未撤离，新运泰公司根据《租赁合同》第13.2.3条约定视为其放弃承租单元内一切财物及权利并自行处置。新迪安奥公司在新运泰公司的授权范围内，委托佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司对星美影院室内已完成的装饰面进行拆除和搬离，为此支付40822.51元。（3）律师代理费。为处理与星美公司租赁合同纠纷，新运泰公司委托北京市中伦（广州）律师事务所提供法律咨询和代理服务，并为此支付律师费用260000元。前述三项费用均是由于星美公司违约行为引起，且新运泰公司均已支付完毕，有关费用应当全部由星美公司承担。7.新运泰公司有权没收星美公司的保证金1000000元。条款依据：《租赁合同》第4.8.2.3条：“出租人及/或物业管理人保证商场正式开张日必然后于承租人的装修免租期，但若承租人逾期开业至本商场正式开张之日仍未正式对外营业的，视为根本性违约（本商场正式开张日早于承租人的装修免租期届满日的除外，该情况下不视为承租人违约），出租人有权终止本合同，没收本合同的全部保证金，并有权向承租人追索本合同约定的相应违约责任及因此给出租人造成的一切损失，同时可以将本承租单元出租给本合同以外的第三人。”综上所述，星美公司的行为已违反双方的约定及相关法律规定，已严重损害新运泰公司的合法权益，星美公司应立即向新运泰公司付清所有拖欠款项并承担相应的违约责任。新运泰公司向本院提交如下证据：1.不动产权证[粤（2017）佛禅不动产权第0120217号]，拟证明新运泰公司是案涉场地的产权人；2.《新福港广场影院租赁招商合同》，拟证明新运泰公司、星美公司之间就案涉场地存在租赁合同关系，星美公司应当根据合同约定承担相关违约责任；3.《会议纪要》《新DNA商场影院招商合同补充协议》，拟证明新运泰公司、星美公司就案涉场地的实际交付时间（2017年11月3日）、装修期（三个月）、开业期等事项通过现场开会和签署书面协议的方式相互确认和达成共识；4.《关于新DNA开业日期的函件》、顺丰速运（152970991072）和签收记录、《关于星美影院装修进度事宜》、顺丰速运单（037025004947），拟证明新运泰公司已书面通知星美公司开业时间并已在2018年4月28日正式开业；5.《关于星美影院延迟开业违约问题的函件》《关于开业日期的回函》《关于星美影院的回复函件》《关于佛山新福港项目装修进度和营业时间的回函》《关于星美影院装修进度和营业时间回复函件》《关于佛山新福港项目装修进度和营业时间的回函》，拟证明星美公司未在《租赁合同》约定的最迟开业时间（即商场开业之日）开业，且经新运泰公司多次书面和口头沟通，均未见星美公司的装修有任何进展；6.《解除的通知》、EMS妥投证明（EA321012784CN）、EMS快递底单（快递单号：1043395890429）、EMS快递底单（快递单号：1043395892129），拟证明新运泰公司、星美公司的《租赁合同》已解除；7.《敦促清场通知书》、快递凭证及EMS妥投证明、《关于的回复函》、快递凭证及EMS妥投证明、《再次敦促清场通知书》、快递凭证及EMS妥投证明，拟证明新运泰公司已多次发函敦促星美公司请场；8.星美影院用电移交记录，拟证明星美公司占用场地期间的电费；9.《新DNA购物中心三楼影院装修工程造价鉴定咨询服务合同》、付款回单、发票，拟证明新运泰公司为处理星美公司违约事件而额外支出的费用（评估费）；10.《新DNA购物中心装饰面拆除工程》、付款回单、发票，拟证明新运泰公司为处理星美公司违约事件而额外支出的费用（清场费用）；11.《关于新DNA商场物业管理人的授权函》、确认函，拟证明商场的物业管理人新迪安奥公司在新运泰公司授权范围内处理星美公司违约事宜并为此代为支付了委托评估费和清场费用，新运泰公司已全部支付完毕；12.《民事委托合同》、律师费发票2份、中国建设银行网上银行电子回执2份，拟证明新运泰公司为处理星美公司违约事件而额外支出的费用（律师费）；13.证明书《公司资料（状况）证明》，拟证明星美公司的商业登记情况；14.收款收据（金额100万元，日期2011年3月25日，编号0012037），拟证明新运泰公司已收到星美公司支付的签约保证金100万元；15.名片2张（杨苑导、陈弼洪），拟证明2017年11月2日《会议纪要》中星美公司方出席人员的身份；16.《新DNA-318商户星美影院租赁场地交付问题沟通记录》、电子邮件《回复：星美影院-进场装修事宜》（日期：2017年11月3日）、电子邮件《Re_星美影院-佛山新福港项目总平图及大堂图》（日期：2017年11月9日）、授权委托书（授权人：星美公司；代理人：杭州优奥工程有限公司）、授权委托书及韩水明身份证，拟证明新运泰公司已在2017年11月将案涉场地交付星美公司开展装修并配合装修整改事宜。其中，证据4-1中星美公司方的签名人员韩水明是星美公司委托的装修公司杭州优奥工程有限公司的代理人；17.照片（2018年7月31日），拟证明星美公司未按时开业；18.《广东省高级人民法院关于确定广东法院司法委托入选专业机构（2015年修订）（第二批）的通知》[粤高法（2015）340号]、工程造价咨询企业甲级资质证书（资质证书号：甲170844001338），拟证明在本案中受托进行装修价值评估的广州同诚工程造价咨询有限公司是广东法院司法委托入选专业机构，且具备工程造价咨询甲级资质；19.《新福港地产有限公司三次开标记录表》（标书名称：佛山新DNA购物中心三楼影院拆院工程；日期：2018年9月26日），拟证明在本案中受托拆除案涉场地的佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司是经公开招标程序选定，其价格具竞争优势；20.照片（2018年9月27日），拟证明案涉场地在本案案发时的情况；21.照片（现状），拟证明案涉场地目前的使用情况；22.《广东省物价局关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函》（粤价函[2011]742号），拟证明装修价值评估的评估费用收取标准；23.广东省发展和改革委员会《关于印发的通知》（粤价[2006]298号），拟证明本案律师费的收取标准。星美公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未提交证据或发表答辩、质证意见，视为其放弃答辩及举证、质证的权利。经认证，证据1、2、3、8、9、10、证据11中的确认函、证据12、14、15、16、17、证据18中的工程造价咨询企业甲级资质证书、证据19、20、21有原件以供核对，与本案待证事实相关联，本院予以采纳；证据13是星美公司的主体资料，用以证明星美公司的诉讼主体适格，本院予以采纳；证据18中的《广东省高级人民法院关于确定广东法院司法委托入选专业机构（2015年修订）（第二批）的通知》以及证据22、23是有关部门公布的文件，与本案待证明事实相关联，本院予以采纳；证据4、5、6、7、证据11中的《关于新DNA商场物业管理人的授权函》、证据16中的电子邮件虽然没有原件，但其证据类型为书证，根据一般社会常理，书证文件寄出后寄件人无法取得原件。上述证据的形式及内容为来往函件以及邮件回单等，邮件编号可以与快递底单相对应，上述证据的待证明事实可以与其他证据互相印证并形成证据链，因此本院予以采纳。结合上述证据，本院对新运泰公司起诉主张的事实予以确认。另查明：2013年3月6日，新运泰公司与星美公司签订《新福港广场影院租赁招商合同》，合同第3.1.1条约定：星美公司承租用于经营星美公司合法获得品牌授权的“星美国际电影城”，简称星美影城。第4.1条约定：承担单元的预测租赁面积7000㎡，最终实测租赁面积以竣工后由政府或政府承认的测绘机构的实际测绘结果为准。第4.2条约定：承租单元的预测计租面积暂定为3700平方米，最终计租面积以该承租单元建设工程竣工后由新运泰公司测量的实际垂直投影面积为准。第4.8.2.3条约定：若星美公司逾期开业至本商场正式开张之日仍未正式对外营业的，视为根本性违约，新运泰公司有权终止本合同，没收本合同的全部保证金。第5.1条约定：租金起算日以下列日期先届至者为准：星美公司在承租单元内正式对外营业之日；免租期结束后下一日。月保底租金=承租单元计租面积×每平方米月保底租金标准。第一至三年保底月租金按80元/月·平方米计算，日租金按2.67元/月·平方米计算。第5.2条约定：星美公司须于整个租赁期限内按照本合同第5.4款约定的支付方式向新运泰公司或物业管理人支付物业服务费，物业服务费标准为10元/平方米/月，以承租单元实测租赁面积（含公摊）进行计算，在实测租赁面积确定之前先按本合同约定的预测租赁面积进行缴纳，即星美公司按预测租赁面积须缴纳的物业服务费为70000元/月，自实际交付日起按月支付。第5.3.2.1条约定：星美公司此前根据双方于2011年3月4日签订的《佛山新福港广场星美国际影城租赁意向书》约定已向新运泰公司支付的100万元定金中，其中60万元转为本合同履约保证金，20万元转为物业服务履约保证金，剩余20万元用于星美影城开业后租金冲抵，于三个月内平均冲抵完毕。第5.3.2.2条约定：星美公司出现违约的，新运泰公司有权抵扣星美公司支付的保证金。第5.3.3.1条约定：星美公司承担并支付承租单元所发生的包括但不限于电费等能源费用及相关保证金。如因承租人迟延支付上述相关费用导致出租人损失的，承租人应承担赔偿责任。合同第12.1.1条约定：因一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该费用。合同第12.2.6条约定：星美公司有下列情形之一的，新运泰公司有权提前解除合同并要求星美公司按照月保底租金标准支付8个月租金的违约金：……星美公司未按约定完成承租单元的装修并在商场正式开张日（不早于承租人装修免租期）前仍未合法开业的。合同第12.2.3条约定：星美公司在装修免租期届满之次日未正式对外营业的，星美公司需自装修免租期满之次日起按日支付双倍租金。合同第13.2条约定：星美公司须在租赁期限结束前至少20日之前或租赁合同提前终止时，与新运泰公司联系交还承租单元事宜，且星美公司须在租赁合同提前终止之日起15日内，将承租单元按照交付标准返还新运泰公司。无论任何原因星美公司未按规定时间将承租单元交还给新运泰公司，星美公司需赔偿新运泰公司因此遭受的一切损失。此外，星美公司须自逾期返还承租单元之日起每日向新运泰公司支付金额为当年租赁年度日保底租金三倍的占用费，并按照合同终止时承租单元物业服务费标准的两倍向物业管理人支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至星美公司按照合同要求交还承租单元为止。星美公司拒绝赔偿损失、支付占用费、物业管理费又不撤离超过30日的，视为星美公司放弃承租单元内包括但不限于装饰装修、设施设备、物品等一切财物及一切权利，新运泰公司有权自行处置并收回承租单元，且无须赔偿。《租赁合同》第15.12条约定，向任一方送达的文件应按照合同第2页记载的名称、地址发送。如以邮件的方式寄往另一方的文件，于寄出5个工作日后视为送达。《租赁合同》第2页记载，星美公司的法定地址为：香港中环皇后大道中99号中环中心67楼6701-2及13室，办公地址（通信地址）为：北京市金桐西路10号远洋光华国际C座16层。2011年3月25日，新运泰公司出具收款收据，载明收到星美国际影城管理有限公司交来签约金100万元。2017年8月22日，星美公司与杭州优奥工程有限公司签订《授权委托书》，委托后者承担我国境内所有星美院线精装修工程的项目管理。同年度，杭州优奥工程有限公司向新运泰公司出具《授权委托书》，授权韩水明与新运泰公司接洽办理商场上铺的装修等事宜。2017年11月8日，韩水明在《新DNA-318商户星美影院租赁场地交付问题沟通记录》尾部签名确认。2017年12月11日，新运泰公司与星美公司签订《补充协议》，约定承租单元实际交付日期为2017年11月3日，星美公司的装修期为三个月，自接场次日起计。《补充协议》第六条约定，该协议构成原合同的一部分，《补充协议》与原合同冲突时以该协议为准，未约定部分以原合同为主。2017年12月21日，新运泰公司通过顺丰速运向收件人“星美影院”“杨苑导”寄出名为《关于新·DNA开业日期的函件》的函件，告知称：“……我司已定将商场开业日期推迟到2018年3月28日，请贵司尽快完成商铺的装修……”。该函件快递单号为152970991072，据客户存根显示该邮件收件时间为2017年12月25日。根据一张“星美控股集团”的名片正面显示，杨苑导为华南区开发总监。2018年1月29日，新运泰公司向新DNA商场内各商户出具《关于新·DNA商场物业管理人的授权函》，其内容为：新运泰公司已委托新迪安奥公司作为商场的物业管理人，全面负责商场的日常营运和物业管理工作。商户与该公司签署《物业管理合同》，与物业管理相关的费用（包括但不限于：物业管理费、水费、电费以及装修期的费用等）由新迪安奥公司收取。新运泰公司已授权新迪安奥公司就《租赁合同》相关事宜向商户发出通知或催告，包括但不限于租金账单的发送、通知的发送和违约提醒等。有关租赁商铺的事宜，新运泰公司告知各商户直接与新迪安奥公司申请和沟通，该公司将作为物业管理人代新运泰公司受理和回复。2018年3月12日，新迪安奥公司通过顺丰速运以新运泰公司的名义向星美公司寄出名为《关于新·DNA星美影院装修进度事宜的函》的函件，告知星美公司称：“……新·DNA购物中心试营业时间为2018年3月28日，正式开业日期为2018年4月28日”。该函件快递单号为037025004947。2018年5月至6月期间，新迪安奥公司以新运泰公司的名义与星美公司进行了多封邮件往来，其内容包括：敦促星美公司加快装修进度、提醒星美公司延期开业构成违约等；星美公司的回函内容包括：加快装修进度争取6月底开业、确保7月底完成装修争取8月中旬开业等。2018年6月23日，新迪安奥公司发函要求星美公司在2018年6月27日前缴清2018年2月3日至2018年6月30日的双倍租金共计552万元，以及缴纳500万元额外保证金作为星美公司承诺7月底完成装修、8月中旬开业的保证，否则将正式解除合同并向星美公司追偿损失。星美公司于2018年6月27日回函称对上述缴纳租金及保证金的要求不能接受。根据新运泰公司提供的照片显示，所摄场所为某处商铺的大门及防火门，均为关闭状态。上述照片中均附有一份2018年7月31日出版的《佛山日报》。2018年7月31日，新运泰公司通过EMS向星美公司寄出名为《解除的通知》的函件，告知星美公司称：“……自本通知送达之日（即自寄出5个工作日，2018年8月7日）起，解除贵公司与我公司所签署的《租赁合同》以及相关的补充协议。贵公司应在本通知送达之日起15日内完成承租单元的交还工作，同时，贵公司应立即向我公司支付所拖欠的租金及相关费用以及支付违约金。”该函件快递单号为EA321012784CN，据快递查询显示该邮件于2018年8月2日妥投。2018年8月14日，新运泰公司通过EMS向星美公司位于北京市的通信地址寄出名为《敦促清场通知书》的函件，告知星美公司称：“……贵公司应在2018年8月22日前，完成承租单元的清场工作，并按照《租赁合同》约定的交付标准或我公司认可的可租用及良好的适用状态返还我公司。如贵公司仍未按时向本公司交付承租单元的，本公司届时将自行按照《租赁合同》的约定对承租单元的遗留物品进行处置……”该函件快递单号为1043395893529，据退件单显示该邮件因“收件人迁址新址待查”、“原址查无此人”等原因退回。2018年8月27日，新运泰公司通过EMS向星美公司寄出名为《再次敦促清场通知书》的函件，告知星美公司称：“……贵公司至今仍没有清场，须立即向我公司按约定支付场地占用等赔偿金，否则，我公司届时将自行按照《租赁合同》的约定对承租单元的遗留物品进行处置，同时保留向贵公司追究包括但不限于所拖欠租金、违约金、场地占用费、清场费用的权利。”该函件快递单号为EA321012798CN，据快递查询显示该邮件于2018年8月29日妥投。2018年8月25日，新迪安奥公司委托广州同诚工程造价咨询有限公司对“新DNA购物中心三楼影院装修工程的造价鉴定”项目进行造价鉴定并出具正式书面报告，双方签订《新·DNA购物中心三楼影院装修工程造价鉴定咨询服务合同》，该合同第3.1.2条约定暂定金额为9万元。2018年8月10日，广州同诚工程造价咨询有限公司向新迪安奥公司开具5万元的增值税发票，新迪安奥公司于2018年8月14日向该公司付款5万元。2018年9月26日，新福港地产有限公司对“佛山新DNA购物中心三楼影院拆除工程”进行公开招投标的开标，竞标人包括深圳市东海装修集团有限公司、广州市朗均建筑装饰工程有限公司和佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司。2018年9月29日，新迪安奥公司与佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司签订《新DNA购物中心装饰面拆除工程》，约定新迪安奥公司委托佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司负责对新DNA购物中心三楼的星美影院室内已完成的装饰面拆除并搬运物品，合同总价447172.96元（含税）。合同期限为三个月，从2018年10月至12月。2018年11月2日，佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司向新迪安奥公司开具价格为40822.51元的增值税发票。2018年11月6日，新迪安奥公司向佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司支付40822.51元。2018年11月19日，新迪安奥公司向新运泰公司出具《确认函》确认：因星美公司经营的“星美影院”未按时开业导致的委托评估、工地清场等事项产生的有关费用，费用具体为：委托评估5万元、清场费用40822.51元，共90822.51元，新运泰公司已向该公司付讫上述款项。2018年11月22日，新运泰公司与北京市中伦（广州）律师事务所签订《民事委托合同》，约定由新运泰公司聘请律师为新运泰公司与星美公司租赁合同纠纷提供律师服务。首期律师费为10万元，第二期律师费为16万元。新运泰公司分别于2018年12月3日支付律师费10万元、于2019年3月5日支付律师费16万元，北京市中伦（广州）律师事务所于2018年11月16日向新运泰公司开具10万元的增值税发票、于2019年3月4日开具16万元的增值税发票。案涉《租赁合同》第15.8条约定，合同适用中华人民共和国法律。本院认为：本案为租赁合同纠纷。星美公司系在香港特别行政区注册成立的主体，本案具有涉港因素，属于涉港民事纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。因新运泰公司与星美公司签订的《租赁合同》约定适用内地法律，《补充协议》约定该协议构成原合同的一部分。因此，本院尊重当事人的选择，本案全案适用内地法律进行审理。案涉《租赁合同》《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，本院对上述合同的效力予以确认。合同当事人应当按照合同约定履行义务，不得擅自变更或解除。结合新运泰公司诉请，本案争议焦点为：一、《租赁合同》及其《补充协议》是否应解除；二、星美公司应承担的责任及其具体数额。一、《租赁合同》及其《补充协议》是否解除首先，星美公司是否违约。根据《租赁合同》第4.8.2.3条约定，若星美公司至案涉商场正式开张之日仍未正式对外营业的，视为根本性违约，新运泰公司有权终止本合同。因此，应从星美公司在案涉商场正式开业之日是否已营业判断其是否违约。根据《补充协议》约定，承租单元实际交付日期为2017年11月3日，装修期为三个月，自星美公司接场次日起计；原《补充合同》及补充协议约定的交付日期不再执行。鉴于星美公司授权的杭州优奥工程有限公司派驻代表已与新运泰公司就承租单元的装修问题有过接洽，本院认定星美公司已于2017年11月3日接收承租单元并已实际开始装修，装修期届满之日为2018年2月2日。2018年3月12日，新运泰公司对星美公司发函称商场试营业日期为2018年3月28日，正式开业日期为2018年4月28日。因《租赁合同》未对试营业日与正式开业日作出约定，按照社会常识理解，商场正式开业有且仅有一次，开业后如未关张则不存在再次开业一说。因此，应以日期靠后者作为开业日期。据此，本院确认案涉商场的正式开业日期为2018年4月28日。至于星美影城是否在商场开业时营业，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应由星美公司对此承担举证责任。因星美公司在诉讼期间并未就此待证事实加以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，星美公司应承担由此带来的不利后果。根据新运泰公司提交的照片显示，最早至2018年7月31日，案涉承租单元的大门及防火门均关闭，显然未投入商业运营，也未达到足以投入运营的状态。因2018年7月31日距离商场开业之日即2018年4月28日已三个月，可推断出星美公司并未依约在案涉商场开业之日对外营业。综上，星美影城并未在商场开业之日开业，星美公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定以及《租赁合同》第4.8.2.3条约定，新运泰公司已经享有解除权，解除合同的条件也已成就。其次，《租赁合同》及《补充协议》解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，依据该法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。新运泰公司最早于2018年7月31日向星美公司邮寄《解除的通知》，该函件于2018年8月2日妥投。新运泰公司在邮件中通知星美公司，双方签订的《租赁合同》及补充协议自2018年8月7日起解除。又根据《租赁合同》第12.2.6条约定，新运泰公司有权在星美公司违约的情况下提前解除合同，也即新运泰公司有权单方面宣布解除《租赁合同》及《补充协议》。如上所述，星美公司已经构成违约，新运泰公司已依约获得合同的解除权，新运泰公司的解除合同通知也已通过邮件送达星美公司。因此，新运泰公司主张于2018年8月7日解除《租赁合同》及《补充协议》符合约定，本院予以支持。二、星美公司应承担的责任关于星美公司应承担的责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，新运泰公司有权根据《租赁合同》约定，向违约方星美公司主张案涉各项债务，且星美公司应对上述债务支付的事实承担举证责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，因星美公司并未举证反驳新运泰公司的主张或对债务是否已支付作出证明，其应为此承担不利后果。故此，本院支持新运泰公司依据《租赁合同》约定，要求星美公司支付债务的主张。对于各具体债务是否支持以及所支持的具体金额，本院分述如下：1.租金。根据《租赁合同》第12.2.3条约定，如星美公司在装修免租期满之次日起未正式对外营业的，应自装修免租期满之次日起按日支付双倍租金。关于计租面积，《租赁合同》第4.2条约定计租面积暂定为3700㎡，最终计租面积以承租单元建设工程竣工后由新运泰公司测量的实际垂直投影面积为准。因星美公司未提交证据证明最终计租面积大小，且《租赁合同》未对测量时间、测量义务进行约定，因此本院以预测面积作为计算租金的标准，即以3700㎡确定为案涉承租单元的计租面积。至于租金计算时间。根据《租赁合同》约定，租金起算日应为星美公司的星美影城正式对外营业之日或装修期届满之次日二者间先届之日。虽然《租赁合同》中约定装修免租期为六个月，但新运泰公司与星美公司在此后签订的《补充协议》对装修期明确约定为三个月。因《补充协议》约定在与《租赁合同》冲突时以《补充协议》为准，且星美公司未举证证明该约定违反其真实意思表示，应视为双方合意对原合同条款的约定变更。因此，本院确认新运泰公司与星美公司在《补充协议》中关于装修期为三个月的约定。据此，装修期届满之日为从2017年11月3日起计算三个月即2018年2月2日，则租金起算日应从2018年2月3日起计算至合同解除日2018年8月7日，共186日。至于租金计算标准。《租赁合同》第5.1.1条约定，第一至三年保底月租金按80元/月·平方米计算，日租金按2.67元/日·平方米计算。因星美公司在合同约定的期限内未对外营业，根据《租赁合同》第12.2.3约定，应自装修免租期届满之次日起按日向新运泰公司支付双倍租金至承租单元正式开业经营之日止。因案涉承租单元的装修期截至2018年2月2日，而星美影城最终并未营业、且《租赁合同》已于2018年8月7日解除，则星美公司应在此期间内支付双倍租金。综上所述，星美公司具体应支付的租金如下：3700㎡×2.67元/日·平方米×2×186日=3674988元。现新运泰公司主张星美公司向其支付租金3655230元，本院予以确认。2.物业服务费。根据《租赁合同》第5.2条约定，星美公司应自承租单元实际交付之日2017年11月3日起，以实测租赁面积（在未确定前以合同约定的预测租赁面积7000㎡）以及10元/平方米/月的标准计算，即70000元/月支付物业服务费，计算至合同解除之日2018年8月7日，共9个月零5日。如上所述，在未实际测定租赁面积前，本院以《租赁合同》约定的预测面积为准确定租赁面积。因此，星美公司具体应支付的物业服务费如下：70000元/月×9个月+70000元/月÷30日×5日=641666.66元。现新运泰公司主张星美公司向其支付物业服务费639333.33元，本院予以确认。3.占用费。根据《租赁合同》第13.2.1条约定，星美公司应在合同提前终止之日起15日内将承租单元按照交付标准及合同约定交还给新运泰公司。因新运泰公司通知星美公司清场日即2018年8月22日前未依约将承租单元交还给新运泰公司，星美公司应按照《租赁合同》第13.2.3条约定支付金额为日保底租金三倍的占用费，从逾期返还承租单元之日至星美公司按照合同要求交换承租单元为止。至于占用费计算期间，根据《租赁合同》第13.2.3条约定，星美公司拒绝撤离超过30日的，新运泰公司有权自行处置并收回承租单元。新迪安奥公司于2018年9月29日与佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司签订《新DNA购物中心装饰面拆除工程》，聘请该公司对星美影城的装饰进行拆除。新运泰公司于2018年8月27日最后一次通知星美公司予以清场并交还承租单元，现新运泰公司主张占用费计算期间截止至2018年9月27日，符合上述合同约定，本院予以确认。因此，占用费的计算期间应从2018年8月22日起计算至2018年9月27日止，共37日，日保底租金标准为2.67元/日·平方米，并按照预测计租面积3700㎡计算。星美公司具体应支付的占用费金额如下：3700㎡×2.67元/日·平方米×3×37日=1096569元。4.双倍物业服务费。根据《租赁合同》第13.2.3条约定，在未依约交还承租单元期间星美公司应向物业管理人支付双倍物业服务费。虽然《租赁合同》第5.2条约定，星美公司须于整个租赁期限内向新运泰公司或物业管理人支付物业服务费，但第5.2条约定支付物业服务费的期间为在“租赁期限内”，第13.2.3条约定计算双倍服务费的期间为在《租赁合同》终止后至星美公司实际交还承租单元之日止，两条款对支付相应费用期间的约定明显不一，第13.2.3条约定的双倍物业服务费显然不受第5.2条约定约束。因此，第13.2.3条约定的双倍物业服务费不同于第5.2条约定的物业服务费。新运泰公司无权代为收取。因此，本院对新运泰公司要求星美公司向其支付双倍物业服务费的请求不予支持。5.违约金。根据《租赁合同》第12.2.6条约定，因星美公司存在未经新运泰公司同意延期开业等违约情形，星美公司应向新运泰公司支付合同约定的以当年度月保底租金为标准共计八个月租金的违约金，月保底租金标准为80元/月·平方米，并按照预测计租面积3700㎡计算。星美公司具体应支付的违约金金额如下：3700㎡×80元/月·平方米×8个月=2368000元。6.电费。根据《租赁合同》第5.3.3.1条约定，星美公司应承担自承租单元实际交付之日起的电费等费用，因此新运泰公司主张星美公司向其支付承租期间拖欠的电费。新运泰公司提交一份《星美影院用电移交记录》以证明星美公司尚欠的电费，该证据上只有“王孝艺”在“星美影院负责人”一栏处签名，并无星美公司盖章确认。王孝艺既非星美公司的法定代表人，新运泰公司亦未举证证明王孝艺有权代表星美公司对用电记录进行确认。因此，本院对《星美影院用电移交记录》的证明力不予确认。另外，新运泰公司主张其已支付整个商场包括星美影城的电费，但并未举证证明。因此，本案中现有证据既无法证明星美公司用电的具体度数，也无法证明新运泰公司已代为缴纳电费，本院对新运泰公司要求星美公司向其支付电费的请求不予支持。7.委托评估费、清场费用和律师费。因星美公司逾期向新运泰公司交还承租单元，为此新迪安奥公司聘请了广州同诚工程造价咨询有限公司进行装修价值评估，聘请了佛山市金紫仙建筑装饰工程有限公司新运泰公司拆除装饰面并搬运物品，新运泰公司聘请了北京市中伦（广州）律师事务所的律师代理本案诉讼。根据《租赁合同》第12.1.1条、第13.2.3条约定，上述费用均因星美公司违约而导致，属于合理支出范围，且均已实际发生。因新迪安奥公司确认新运泰公司已向其付讫委托评估费及清场费，新运泰公司有权向违约方星美公司主张包括委托评估费、清场费、律师费等费用。因此，星美公司具体应支付的上述费用金额分别如下：委托评估费50000元、清场费用40822.51元、律师费260000元。8.保证金。根据《租赁合同》第4.8.2.3条、第5.3.2.1条约定，因星美公司至案涉商场正式开业之日仍未营业，构成合同约定的根本性违约，新运泰公司有权终止合同并没收保证金。星美公司已向新运泰公司支付的100万元定金中，60万元转为合同履约保证金，20万元转为物业服务履约保证金，20万元用作星美影城开业后的租金冲抵。其中，20万元的用途为冲抵租金，应视作预付款性质，并非用于保证合同履行。星美国际影城管理有限公司已于2011年3月25日向新运泰公司缴付100万元签约金，新运泰公司确认已收到星美公司因履行本案合同而缴纳的保证金，可以视作星美公司由他人代为缴付保证金，本院认可新运泰公司的主张，上述80万元视为星美公司缴纳的保证金。因星美公司未全面履约，因此，新运泰公司有权适用上述约定，将80万元保证金予以没收。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第五百五十一条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市新运泰房地产开发有限公司与被告星美国际影院有限公司签订的《新福港广场影院租赁招商合同》《新DNA商场影院招商合同补充协议》于2018年8月7日解除；二、被告星美国际影院有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付租金3655230元；三、被告星美国际影院有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付物业服务费639333.33元；四、被告星美国际影院有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付占用费1096569元；五、被告星美国际影院有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付违约金2368000元；六、被告星美国际影院有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付委托评估费50000元；七、被告星美国际影院有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付清场费用40822.51元；八、被告星美国际影院有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付律师费260000元；九、原告佛山市新运泰房地产开发有限公司没收被告星美国际影院有限公司向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司缴付的80万元保证金；十、驳回原告佛山市新运泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379625.69元，由原告佛山市新运泰房地产开发有限公司负担873.56元，由被告星美国际影院有限公司负担378752.13元。如不服本判决，原告佛山市新运泰房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告星美国际影院有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一九年十二月三十日法官助理禤敏婷书记员何敏玲