山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9387号 原告：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112697480293E。 法定代表人：崔立新，总经理。 委托诉讼代理人：张路、李俊卿，均系山东齐鲁律师事务所律师。 被告：陈更林，男，1982年8月7日出生，汉族，住济南市。 被告：胡家燕，女，1983年6月16日出生，汉族，住济南市。 原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿物业公司）与被告陈更林、胡家燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人张路、李俊卿，被告陈更林、胡家燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令陈更林、胡家燕向原告支付物业服务费4624.8元及违约金1688.1元（暂计算至2019年12月31日），共计6312.9元，之后的物业服务费及违约金按照《前期物业管理服务协议》约定计算至实际给付之日止；2.判令陈更林、胡家燕承担本案的受理费、保全费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2017年6月29日，天鸿物业公司与陈更林、胡家燕签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条明确约定，物业服务费的缴纳采取预付制，前期物业管理期间，物业服务费的收费价格为1.98/月×平方米（实测建筑面积为准），陈更林、胡家燕办理入住时应当预付6个月的物业服务费，此后物业服务费每六个月为一个支付期，陈更林、胡家燕应当在每个支付期届满前15日内支付下一个支付期内的物业服务费。该协议第八条约定，陈更林、胡家燕违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，天鸿物业公司公司有权要求陈更林、胡家燕补交，并有权自逾期之日按日向陈更林、胡家燕收取逾期未付款项的万分之五的违约金，直至实际支付完毕之日止。合同履行至今，天鸿物业公司公司按照协议约定为陈更林、胡家燕所在小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行缴纳物业费的义务。陈更林、胡家燕的实际房屋建筑面积为97.31平方米，拖欠2018年1月1日至2019年12月31日时段的物业服务费4624.8元，违约金1688.1元。原告虽已多次催交，但陈更林、胡家燕拒绝缴纳。综上所述，为维护原告的合法权益，根据相关法律法规，特诉至法院，请求判如所请。 陈更林、胡家燕辩称，不缴纳物业费是因为天鸿物业公司未按约定履行合同义务，构成违约。违约情况如下：1.地下停车场门口无人值守，设置两个出口，交房至今只开放一个；地下停车场道闸频繁出现问题，车主出入造成极大不便，行人随便进出，存在安全隐患。2.小区卫生服务水平与1.98/平方米收费标准严重不符。3.业主没有足够的电动车停车位及充电设施。4.电梯频繁发生故障，对整个小区业主造成极大心理恐慌。5.小区及电梯内广告收益一直未公示。6.对于万象新天云公馆六区小区外围所建停车位归属问题及收费存在疑问，未得到确切回复。综上所述，陈更林、胡家燕未缴纳物业费系因为物业服务严重不达标而非故意拖欠，请法院查明事实，驳回天鸿物业公司不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下： 一、陈更林、胡家燕购买的是万象新天小区六区（云公馆）1号楼2单元701室，建筑面积为97.31平方米。天鸿物业公司为万象新天小区六区的物业服务企业。2017年6月29日，陈更林、胡家燕（甲方）与天鸿物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定天鸿物业公司对陈更林、胡家燕所在万象新天小区六区提供前期物业管理服务。该协议约定：“第四条3.1物业服务费的交纳采用预付制，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.98元/月×平方米（实测建筑面积为准）。甲方办理入住手续时应当预付6个月的物业服务费。此后的物业服务费每6个月为一个支付期，甲方应当在每个支付期届满前的15日内支付下一个支付期内的物业服务费，以此类推。……第八条违约责任1.乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2.甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款【万分之五】的违约金，直至其支付完毕止。”陈更林、胡家燕已交至2017年12月31日前的物业费，尚欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。 二、陈更林、胡家燕称天鸿物业公司在履行物业服务合同中构成违约，应当减少物业费。其提交照片打印件24张拟证实其主张。天鸿物业公司对上述证据的真实性有异议，称照片无法确认是否为天鸿物业公司的服务范围，真实性无法确认。天鸿物业公司称，其已经履行了必要的管理职责，后期如果陈更林、胡家燕对物业服务有意见或者建议，可以与天鸿物业公司进行沟通。 本院认为，天鸿物业公司与陈更林、胡家燕签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。天鸿物业公司提供了物业服务，陈更林、胡家燕作为业主享受了天鸿物业公司提供的服务，应依照《前期物业管理服务协议》的约定，按照每平米1.98元的标准，根据其房屋面积、接受物业服务时间向天鸿物业公司缴纳物业费。被告陈更林、胡家燕称天鸿物业公司在履行物业服务合同中构成违约，应当减少物业费。因小区内的车辆停放及管理等是一个动态过程，陈更林、胡家燕提供的照片无形成时间，亦无法反映整体的、一贯的物业服务水平；其主张的电梯故障存在电梯质量、专业维护、物业服务等多种可能原因；其主张的车辆出口设置、车辆停放、充电桩等问题，亦存在开发商对相应区域及设施的设置、车辆所有人的停放习惯、物业对车辆停放秩序的维持等多种原因导致；物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，与公共区域收费情况是否公示不存在对价关系。综上所述，本院认定天鸿物业公司在提供物业服务中存在一般瑕疵，并未构成根本违约，对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。故陈更林、胡家燕抗辩要求减少物业费的观点不能成立。陈更林、胡家燕应支付天鸿物业公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4624.17元（1.98×97.31㎡×24个月），其后的物业费起诉时未届履行期，本院不予一并处理。因天鸿物业公司提供的物业服务中存在一定瑕疵，本院对其主张陈更林、胡家燕支付违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告陈更林、胡家燕于本判决生效之日起十日内支付原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4624.17元； 二、驳回原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告陈更林、胡家燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇一九年十二月六日 书记员  牛美玲