河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4294号上诉人（原审被告）:郭胜亮,男,1966年11月25日出生，汉族,住延津县。被上诉人（原审原告）:延津县安居乐物业管理有限公司,住所地：延津县健康路与小康路交叉口西北角。法定代表人:翟建卫。委托诉讼代理人:母洪勇,男,1989年5月20日出生,汉族,住延津县,系该公司法务人员。上诉人郭胜亮因与被上诉人延津县安居乐物业管理有限公司（以下简称安居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0726民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年11月22日公开开庭审理了本案。上诉人郭胜亮,被上诉人安居乐公司的委托诉讼代理人母洪勇参加了本次诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭胜亮的上诉请求：:1、依法撤销原审法院(2019)豫0726民初1740号民事判决,依法改判,驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案是物业服务合同纠纷,双方存在物业服务合同是前提,而本案中上诉人是与上海银湾物业管理连锁集团河南分公司2013年3月25日签订的物业服务合同,上诉人与被上诉人并没有签订物业服务合同,一审法院判决上诉人按“合同约定的0.49元”标准交纳物业费没有事实及法律依据。2、本案一审中,被上诉人没有证据证明上诉人在收到书面催缴通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用,其无权直接起诉业主缴纳物业费。二、一审法院适用法律错误,被上诉人没有履行相关服务义务,应承担相应的赔偿责任。1、根据一审认定的事实:2013年6月30日河南华之源置业有限公司延津分公司与安居乐公司签订的物业管理委托合同第四条第(五)款的约定，被上诉人明显违背了相关物业合同的规定,应该承担相应的违约赔偿责任。而一审法院以“在前期物业服务协议中未明确约定由原告承担赔偿责任,如被告认为原告构成侵权或者违约,被告可另案主张”明显是前后矛盾。2、在一审庭审上诉人列举了大量物业管理服务不到位的问题,尤其是上诉人的房屋冒水、家中两次被盗、监控损坏等问题多次向被上诉人反映,被上诉人一直不予解决,这是事实。上诉人要求被上诉人赔偿损失具有事实及法律依据。一审法院判决与正常居住缴纳同样的物业费有违公平原则。三、由于被上诉人物业服务不到位,致使上诉人遭受了重大损失,上诉人找被上诉人要求赔偿,副经理裴某对上诉人承诺免除四年的物业费,裴某的行为系职务行为,对上诉人有约束力。被上诉人又起诉要求物业费,有违诚信原则,其诉求依法不应支持。四、一审判决部分内容超过了诉讼时效。本案被上诉人于2019年7月3日起诉,其权利受保护最早应从2016年7月3日算起,一审法院判决支持2015年10月1日至2016年7月2日的物业费明显违背了法律的规定。被上诉人安居乐公司辩称：1、上诉人与被上诉人安居乐公司之间没有签订物业服务合同,之前的物业公司变更为现在的物业公司,开发商与现任物业公司有委托合同,根据最高人民法院司法解释,开发商与物业公司签订的物业合同对全体业主有效。2、经过多次电话催收无效情况下将上诉人起诉至原审法院。物业已经尽到物业管理服务,但上诉人家中仍两次被盗,也有上诉人自身原因。3、因裴某系上任物业公司经理,且对上诉人承诺免物业费行为没有形成文字证据,我公司不予认可。4、因上诉人欠缴物业费且是连续性没有中断不应受诉讼时效约束。安居乐公司的一审诉讼请求:1、郭胜亮、立即支付其在延津县××华府小区××楼××单元101,截止至2019年5月31日拖欠的物业管理费3456元及违约金548元；2、本案诉讼费用由郭胜亮承担。原审查明：2013年6月30日河南华之源置业有限公司延津分公司（甲方）与安居乐公司（乙方）签订《新乡市延津县盛世华府物业管理委托合同》，合同第四条约定：“本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。……本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按照第（一）种方式处理：（一）甲方负责返修；……在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按照第（一）种方式处理：（一）甲方负责返修；……”第五条约定：“在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项。（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；……（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；……”第七条约定：“在物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），多层住宅：0.49元（不带电梯）和0.98（带电梯）元/月·平方米；商业：1.5元（一层）和1元（二层）元/月·平方米；小高层住宅0.49元（一层）和1.08元（二层以上）元/月·平方米，高层住宅0.49元（一层）和1.27元（二层以上）元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。乙方可根据运行情况，按照有关规定，自行调整物业收费标准。”另查明，郭胜亮于2013年7月29日办理了《入住手续书》，并于当天交纳物业费822元。郭胜亮于2014年10月15日向安居乐公司交纳了2014年10月1日至2015年10月1日的物业费820元，其后的物业费郭胜亮未向安居乐公司交纳。经计算，郭胜亮应交纳的物业费标准为0.49元/月/平方米，自2015年10月1日至2019年5月31日欠交的物业费为3006元。原审认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故郭胜亮辩称自己非合同当事人的辩解不予支持。郭胜亮接收小区房屋后，接受了安居乐公司提供的物业服务，即应向安居乐公司交纳物业服务费用。郭胜亮称入住期间家中被盗之事，在前期物业服务协议中未明确约定由安居乐公司承担赔偿责任，如郭胜亮认为安居乐公司构成侵权或违约，郭胜亮可另案主张。郭胜亮称当时的物业经理承诺免除四年物业费的主张，但未提供相应证据，对郭胜亮的此项抗辩无法采信。关于郭胜亮称安居乐公司门岗对进入小区人员管理不严问题，安居乐公司应当按照物业服务协议的约定履行自己的义务，在上述问题不足以构成协议根本违约的情况下，不能成为郭胜亮拒交物业费的充足理由，但鉴于安居乐公司物业服务中确实存在服务不到位问题且物业管理方面确实有些做法欠缺妥当，故安居乐公司主张郭胜亮支付违约金548元的诉求，不予支持。安居乐公司作为物业服务公司应按合同约定和法律规定尽最大努力为广大业主提供切实、周到的物业服务，帮助业主解决生活中存在的问题，营造良好的居住生活环境，对不属物业服务解决范围的应解释到位，争取业主的理解。但广大业主对物业服务中存在的问题也应采取包容态度，以平和的心态面对物业服务中存在的各种问题，帮助、配合物业公司解决问题，改进服务。同时，物业公司对业主反映的的问题要积极回应，对不属于物业服务合同内容约定的，要积极向业主反馈，加强与业主的联系与沟通；对属于开发商或相关政府职能部门职责范围内的，要积极协助业主处理相关问题和积极配合相关职能部门的工作，而不能以一句“不是物业管理服务的范围”进行搪塞。对物业服务中存在的问题双方可协商解决，协商不成的，业主可另行起诉。物业公司要始终明白一点的是，在法律规定的范围内物业管理的权利来源于业主的授权和委托，搞好服务是对物业公司的本质要求。当然，如物业服务公司对存在的问题执意不改，物业服务始终达不到业主要求，广大业主还可以依照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律法规的规定要求安居乐公司履行相关职责，直至按照法定程序更换物业公司，动辄以拒交物业费相对抗，只会使问题陷入恶性循环，加剧双方的矛盾，无助于问题的解决。同理，如物业公司只注重收费而忽视服务质量，最终会损害自身的利益，也不会存在长久。综上，在郭胜亮没有充足证据证明安居乐公司的行为已经根本违约的情况下，郭胜亮的抗辩无法支持，故郭胜亮应按照合同约定的0.49元（一层）/月/平方米的标准交纳2015年10月1日至2019年5月31日的物业费3006元（820元÷12个月×44个月＝3006元）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《河南省物业管理条例》第十七条第一款第（六）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、郭胜亮于判决生效后十日内向安居乐公司支付2015年10月1日至2019年5月31日的物业费3006元；二、驳回安居乐公司延津县安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由安居乐公司承担6元，郭胜亮承担19元。二审中双方当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织了质证。上诉人向本院提交新证据：证人裴某提供一份书面证明一份，用于证明其房屋进水,裴某任上任物业公司经理免除其物业服务费，物业公司没有尽到优质服务、尽到管理义务。被上诉人物业公司质证意见，对证人证言有异议，裴某任上任物业公司经理承诺免除四年物业服务费未形成书面文字及文件，被上诉人物业公司对此不予认可。本院认证意见，上诉人提供的该证据系孤证，无其他证据相印证，本院依法不予采信。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间有无物业服务合同关系、其应否向被上诉人支付2015年10月1日至2019年5月31日的物业费3006元的问题。本案中，河南华之源置业有限公司延津分公司作为委托方（房地产开发企业）与安居乐公司作为受托方签订了《新乡市延津县盛世华府物业管理委托合同》，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同明确规定了物业管理服务期限自2013年6月30日0时起止2023年6月30日0时止。上诉人于2013年7月29日入住延津县盛世华府小区，并办理了《入住手续书》，于当天缴纳物业费822元。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故上诉人郭胜亮作为延津县盛世华府的业主，物业服务协议对其仍具有约束力，上诉人与被上诉人均应按照合同的约定履行各自的义务。经一审查明，上诉人郭胜亮于2014年10月15日向被上诉人交纳了2014年10月1日至2015年10月1日的物业费820元,其后的物业费未向被上诉人交纳。按照合同约定，上诉人应交纳的物业费标准为0.49元/月/平方米，自2015年10月1日至2019年5月31日欠交的物业费为3006元（820元÷12个月×44个月=3006元)。另外，上诉人主张被上诉人公司对上诉人承诺免除四年的物业费,由于上诉人未能提供相应的证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，且物业服务具有相应的动态化特征，上诉人郭胜亮也没有相应充分证据证明被上诉人安居乐公司履行合同持续性、长期性的不符合约定，故上诉人郭胜亮的主张不能成立，其应按照合同约定向被上诉人支付物业费3006元。上诉人郭胜亮主张的诉讼时效问题，因其在原审中并未提出诉讼时效抗辩，本院二审中依法不予支持。综上所述，上诉人郭胜亮的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭胜亮负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇一九年十二月十二日书记员  李好杰