广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初17024号原告：刘建华，男，汉族，1973年5月7日出生，住河南省开封市龙亭区*********队2组，公民身份号码：410************013。委托诉讼代理人：傅磊，广东天存律师事务所律师。被告：东莞市泰利房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇凯达华庭一期A6号铺位。法定代表人：梁永强，职务：董事长。委托诉讼代理人：何桐鑫，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗苏华，广东方中天律师事务所律师。原告刘建华与被告东莞市泰利房地产开发有限公司（以下简称泰利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘建华的委托诉讼代理人傅磊，被告泰利公司的委托诉讼代理人何桐鑫、罗苏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建华向本院提出诉讼请求：1.确认商品房买卖合同（预售）的附件十一补充协议无效；2.被告支付原告违约损失163518.15元；３.被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确第1项诉讼请求是请求确认商品房买卖合同（预售）的附件十一补充协议全部无效。事实和理由：被告在售卖商品房过程中以“凯达华庭三期峰景台”进行虚假宣传，导致原告误认为峰景台就是凯达华庭三期，与凯达华庭一期二期属于同一小区分期开发，峰景台可以享受凯达华庭一期二期的公共设施和配套。一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”的规定，原告认为即使被告未将峰景台是凯达华庭三期此点写入合同，峰景台应与凯达华庭一期二期共享公共设施和配套也属于合同内容，理由如下：１.被告在宣传中明确使用“凯达华庭三期峰景台”的字样，包括但不限于微信公众号、宣传单、小区大门的标志等；２.2019年7月15日，被告在回复12315热线管理中心时明确讲到凯达华庭三期的项目名为峰景台，仍然在欺骗和误导消费者协会；3.被告目的在于欺诈和误导普通购房者峰景台与凯达华庭一期二期属于同一小区分期开发，相关设施可以共享；4.峰景台地理位置特殊，多面被马新河阻隔，出行极其不便，几乎没有配套设施，如果峰景台为独立小区，原告不会购买，这一点对于原告和被告订立商品房买卖合同以及房屋价格有重大影响；5.东莞市桥头镇市*监督管理局已经就被告进行虚假宣传立案调查，被告的销售总监确认有用过“凯达华庭3期峰景台”的字样进行宣传；6.原告作为普通的购房者没有掌握专业的技能进行判断，因为信赖被告的宣传才购买案涉房产。综上，被告存在虚假宣传且未履行宣传过程中承诺的合同内容，存在违约，应当承担违约责任。二、原告与被告于2018年2月9日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于东莞市******************屋，总价款1090121元，该合同的补充协议，排除原告的合法权利，减少或者免除了被告的相应义务，应该无效。理由如下：１.被告没有和原告协商该补充协议的内容，而是为了重复使用而预先拟定的；２.该补充协议的内容排除了原告的合法权利，加重原告的义务，减少或免除了被告的相应义务，比如关于车位的归属、关于建筑区分所有权中公共部分的占有、使用及收益权均归被告所有等；3.该补充协议并没有遵循公平原则，也没有采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款，也没有作任何说明。综上，原告依法起诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。庭审时，原告补充陈述以下事实和理由：1.2019年7月22日，东莞市市*监督管理局对被告的虚假宣传行为进行了查实，被告的虚假宣传行为贯穿在宣传、销售、交房及业主入住等全部过程中；2.补充协议第十四条第五款违反广告法及房屋买卖合同纠纷司法解释，严重损害原告的合法权益，因而无效；另外补充协议中第五条、第七条第四款，第十二条第一款，第五款及第十四条第二、五、六、八款严重侵犯原告的权利，加重原告的义务，减免被告的责任；3.在计算损失时应考虑虚假宣传对案涉房价的影响及对原告日后生活的影响。被告泰利公司答辩称，一、案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议属于原告与被告的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不属于免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款，依法自签订之日起成立并生效。原告主张该补充协议无效没有事实和法律依据。二、被告曾采用“凯达华庭3期峰景台”进行宣传不属于虚假宣传，也不属于要约，不应承担支付违约损失的责任。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”属于要约，而根据峰景台项目有关规划资料显示，凯达华庭1期、2期不在峰景台项目开发规划范围内。其次，被告在峰景台项目销售过程中曾采用“凯达华庭3期峰景台”进行宣传，但从未宣传或允诺峰景台与凯达华庭1期、2期为同一个小区，可共享公共服务设施。原告主张被告曾采用“凯达华庭3期峰景台”进行宣传就等同于峰景台应与凯达华庭1期、2期共享公共设施和配套没有任何依据。被告在峰景台项目销售现场显眼位置公开了有关峰景台项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划方案总平面图、商品房预售许可证等，明示了峰景台项目的用地范围、规划范围及公共服务设施等情况，与凯达华庭1期、2期的用地范围、规划范围及公共服务设施相互独立，不存在任何重叠或交叉。再次，案涉合同第一条、第二条记载了原告所购买的房屋所在商品房项目的核准名称（峰景台）、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号及预售许可证号等基本情况，第十条商品房相关设施设备交付条件……，并将《建设工程规划方案总平面图》作为附件，列明了峰景台项目规划范围及公共服务设施，与凯达华庭1期、2期的规划范围及公共服务设施没有任何关联。最后，原告没有提供证据证明其损失的存在及损失金额，原告要求被告支付违约损失没有事实和法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：被告以出让方式取得坐落于东莞市桥头镇桥头社区****块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为东府国用（2014）第特49号，土地使用权面积为20696.4平方米。被告在上述地块上建设了商品房，该商品房项目核准名称为峰景台，已由东莞市住房和城乡建设局批准预售。2018年2月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订了编号为20180209BE73C6119731的商品房买卖合同(预售)，约定原告向被告购买东莞市*****************的商品房，总价款1090121元。该合同的附件一系房屋平面图及建设工程规划方案总平面图。附件十一系补充协议，共有十四条条款，主要内容是对该合同第三条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十条、第二十一条、第二十二条等条文的补充及变更。与峰景台仅有一河之隔的小区是凯达华庭1期、2期，河上有一座人行桥可供通行。凯达华庭1期、2期小区的商品房项目名称为凯达华庭，开发主体为东莞市凯达实业有限公司。该小区与峰景台小区目前均聘请了深圳市福田物业发展有限公司为物业管理公司。被告在销售案涉商品房项目过程中大量使用“凯达华庭3期峰景台”的字样进行宣传，宣传范围包括被告的微信公众号、宣传单及横幅标语等。对于使用上述字样进行宣传的原因，庭审时被告陈述称在开发峰景台项目时使用了凯达华庭三期去立项，但立项没有批复，当时认为峰景台与凯达华庭1期、2期项目是同一个实际控制人，理解偏差导致使用了“凯达华庭3期峰景台”进行宣传。原告认为被告以“凯达华庭3期峰景台”进行宣传是为了攫取大型社区较高房价的利润差额，其目的在于更多的获利，其行为让原告误以为自己购买的是大型社区，而非是多面环水、出行不便的小型社区，客观上影响了原告的合法权益。原告主张其不能享受凯达华庭1期、2期的公共设施和配套的具体表现如下：1.峰景台与凯达华庭1期、2期仅有一座桥通行，但峰景台与凯达华庭1期、2期均设置了门禁，虽然目前可以通行，但被告没办法保证原告能长久通行；２.峰景台与凯达华庭1期、2期属于不同的小区，虽然原告目前能使用凯达华庭1期、2期的公共设施和配套，但被告无法保证原告能长久使用。对此，被告认为该桥的产权并不属于被告，峰景台与凯达华庭也不是同一小区，被告无法保证原告能够长久从桥上通行或使用凯达华庭1期、2期的公共设施及配套。庭审时，原告主张其诉请的违约损失包括：１.房价的损失。被告的宣传让原告误以为购买的是大型社区，实际上峰景台是小型社区，两者存在巨大的价格差异；２.原告未来出行的严重不便，如果无法通过凯达华庭出行，将带来严重不便。关于损失金额的确定，原告陈述称案涉房产损失金额难以估算，其参考了被告在案涉商品房买卖合同中以房价的20%作为违约金的设定，以房价的15%作为案涉损失金额。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉补充协议是被告预先拟定，被告在订立合同时未与原告进行协商，故案涉补充协议应认定为格式条款。该补充协议共有十四条条款，对买卖双方的权利义务作了补充约定，即使如原告所称有部分条款存在免除了被告的责任、加重原告的责任、排除原告主要权利的情况，也仅是该条款无效。原告据此主张整个补充协议全部无效，并无事实和法律依据，本院不予支持。案涉商品房项目核准名称为“峰景台”，被告在商品房销售广告及宣传资料中使用“凯达华庭3期峰景台”的名称，构成不实宣传。原告据此认为峰景台与凯达华庭1期、2期共享公共设施和配套应属于案涉商品房买卖合同内容，对此本院分析如下:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，出卖人在商品房销售广告或宣传中所作允诺视为要约的，应当同时具备以下几个条件：1.广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；2.内容针对的是房屋及其相关设施；3.所作的说明和允诺必须具体确定；4.承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响。根据本案的现有证据，被告仅仅在广告宣传中使用“凯达华庭3期峰景台”的名称，但未作出具体确定的说明或允诺，其宣传的内容也不是针对案涉房屋及相关设施，原告主张被告以“凯达华庭3期峰景台”的名称进行宣传意味着被告允诺原告可以享受、使用凯达华庭1期、2期的公共服务设施和配套无事实和法律依据，本院不予认可。综上，被告在商品房销售广告及宣传资料中使用“凯达华庭3期峰景台”的名称，其行为本身并不代表被告作出了具体确定的允诺，故不能将“原告可以享受、使用凯达华庭1期、2期的公共服务设施和配套”视为合同内容，原告以被告违反约定为由，要求被告承担违约责任的主张，本院不予支持。另外，需指出的是，房地产广告必须真实、准确，而诚信的交易市场秩序亦有赖各方共同维护，被告作为房地产开发公司，使用不实的商品房项目名称进行宣传，引发了不应有的法律纠纷，对此本院予以严肃批评。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘建华的全部诉讼请求。本案受理费1785元（原告已预交），由原告刘建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  曾昭串二〇一九年十二月二十六日书记员  尹晓婷罗子尤附主要法律法规：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。