北京市海淀区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0108行初547号原告北京市海淀区新外大街31号4-5号楼业主委员会，住所地北京市海淀区新外大街31号院。负责人王志红，主任。委托代理人夏铮，北京市聚和律师事务所律师。被告北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处，住所地北京市海淀区文慧园68号。法定代表人王树彦，主任。委托代理人***，北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处干部。委托代理人戈和平，北京威科律师事务所律师。被告北京市海淀区人民政府，住所地北京市海淀区长春桥路17号。法定代表人曾劲，代区长。委托代理人丰霜，北京市海淀区人民政府工作人员。委托代理人莫洁云，北京市中洲律师事务所律师。原告北京市海淀区新外大街31号4-5号楼业主委员会（以下简称4-5号楼业委会）不服被告北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处（以下简称北太平庄街道办）作出的撤销备案决定及被告北京市海淀区人民政府（以下简称海淀区政府）作出的行政复议决定，向本院提起行政诉讼。本院于2019年4月12日受理后，依法组成合议庭。2019年8月15日,本院公开开庭审理了本案。原告4-5号楼业委会的负责人王志红、委托代理人夏铮，被告北太平庄街道办的委托代理人***、戈和平，以及被告海淀区政府的委托代理人丰霜、莫洁云到庭参加诉讼。2019年9月30日，本案因故中止审理。现中止事由消除，本院恢复本案的审理。本案现已审理终结。被告北太平庄街道办于2018年12月17日作出《撤销新外大街31号院4-5号楼业主委员会备案的决定》（以下简称被诉决定），告知4-5号楼业委会：“我单位针对2017年2月24日办理的北京市海淀区新外大街31号院（以下简称新外大街31号院）4-5号楼业委会备案，在收到小区开发建设单位及部分业主的质疑材料，并审查4-5号楼业委会陈述、申辩意见的基础上，经研究认为：依据《物业管理条例》第九条及《北京市物业管理办法》第五条的规定，新外大街31号院1-5号五栋楼应同属于一个物业管理区域。因4、5号楼单独成立业主委员会与上述规定不符，我单位特决定撤销2017年2月24日作出的4-5号楼业委会《备案单》（以下简称涉案备案单）。”4-5号楼业委会不服，向海淀区政府申请行政复议。海淀区政府于2019年3月22日作出海政复决字〔2018〕第400号行政复议决定书（以下简称被诉复议决定书），决定维持被诉决定。原告4-5号楼业委会诉称，2018年11月29日下午4点，被告北太平庄街道办给原告下达了拟撤销涉案备案单的告知书，理由是小区建设单位提出新外大街31号院1-5号楼属于同一个物业管理区，因此依据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域内只能有一个业委会”的规定，认为新外大街31号院4-5号楼不是一个独立物业管理区，依此成立的业委会不合法。2018年12月7日，原告向北太平庄街道办提交了陈述申辩书，用充分的事实和法律依据，证明新外大街31号院4-5号楼是一个独立的物业管理区域，北太平庄街道办拟撤销业委会的理由不成立。北太平庄街道办接到陈述申辩书后，置原告提出的申辩事实和法律依据于不顾，仍于2018年12月17日作出了被诉决定。为此，原告向被告海淀区政府提起行政复议，请求撤销被诉决定。海淀区政府于2019年3月22日作出被诉复议决定书，认为北太平庄街道办作出的被诉决定认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法，维持了被诉决定。原告认为，二被告认定新外大街31号院1-5号五栋楼应同属于一个物业管理区域的依据不成立，其作出的被诉决定和被诉复议决定书严重缺乏事实和法律依据。一、从建设立项、规划许可、土地出让、产权归属等房地产开发的证据，建设单位已明确表明新外大街31号院4-5号楼为一个独立的物业管理区域，并不包括1-3号楼。被告认定新外大街31号院1-5号五栋楼应同属于一个物业管理区域，违反了《北京市物业管理办法》第五条第一款的规定。4-5号楼的建设单位是原北京市市政工程总公司（以下简称原市政总公司），其利用其下属企业碎石厂厂房及附随土地进行开发建设，于1991年就4-5号楼用地范围内的厂房（不包括1-3号楼用地）取得了房屋产权证书（1991海全字第03848号），并于1996年将该厂区用地进行住宅建设开发，就4-5号楼的建设立项取得了原北京市计委的批复，同年取得了原北京市规划管理局批准的（96）规建字1151号《建设工程规划许可证》（以下简称1151号规划许可证）。根据（79）建市字2597号《建筑施工登记表》（以下简称2597号施工登记表）及其附图显示：新外大街31号院1、2号楼建设于1974年，3号楼建设于1978年，4-5号楼与1-3号楼建设年代相隔二十多年，且根据不同的建设规划文件建成，相关规划区域及规划红线均是独立的。建设单位原市政总公司的联建协议、建设规划许可文件、物业委托协议及房地产买卖协议可以证明：建设单位在建设之初已明确表明4-5号楼为一个独立的物业管理区域，并不包括1-3号楼。二、4-5号楼主要配套设施设备和相关场地是独立的，并未与1-3号楼共用。被告认定新外大街31号院1-5号五栋楼同属于一个物业管理区域，违反了《北京市物业管理办法》第五条第二款的规定。（一）4-5号楼主要配套设施设备、物业服务用房是独立的，并未与1-3号楼共用。4-5号楼与1-3号楼建设年代相隔二十多年，相关配套设施设备是独立的：4-5号楼楼房均为高层，有电梯、消防设施等，需要高压电、二次供水等，小区的10KV高压变电室是4-5号楼独立的配套设施，配电室、二次供水机房、消防水泵等主要配套设施设备都在本小区的4-5号楼地下室，而1-3号楼是6层楼房，其配电、供水都由市政公用企业直供，无相关配套设施设备，故4-5号楼主要配套设施设备是独立的，并未与1-3号楼共用。并且一直以来，4-5号楼与1-3号楼的物业服务企业都不同，4-5号楼有独立的物业服务用房，并未与1-3号楼共用。（二）4-5号楼与1-3号楼并未共用场地。1、当初的联建项目只包括4-5号楼两栋楼，是一个独立、封闭的小区，并不包括1-3号楼，与1-3号楼并未共用场地。当初的规划文件、双方的联建协议、早期的物业合同及当时的入住状况，都可以证明如上事实：原市政总公司与原邮电部机关服务局于1997年签订的《联建协议书》显示，双方的联建项目只有现有的新外大街31号院4-5号楼两栋楼；之后双方签订的《补充协议书》第五条表明联建项目有独立的配套设施及独立的围墙；1151号规划许可证及其附图明确显示小区的用地红线范围且在用地红线内只有现有的4-5号楼两栋楼；建设单位原市政总公司房地产开发部与北京金瑞物业管理有限责任公司（以下简称金瑞物业公司）于1997年签订的《物业委托管理协议书》显示，建设单位委托提供物业管理服务的只有现有的新外大街31号院4-5号楼两栋楼（上述文件中建筑楼栋编号1、2号，在竣工交付后，根据原市政总公司出具的“证明”文件原规划中的1、2号楼变更为现在的新外大街31号4、5号楼）；前期物业服务企业金瑞物业公司与业主签订的《新街口小区入住合约》第九条表明小区实行封闭管理；从入住当时的情况来看，4-5号楼是一个封闭的小区，实行封闭式管理，与1-3号楼之间用围墙隔离，双方用地范围之间有3米间距。后来金瑞物业公司以围墙危险，把小区东侧砖墙更换为铁艺围墙为由，将东侧大部分围墙拆除，仅剩下墙基和部分残墙。小区业主一直要求金瑞物业公司将拆除的围墙进行恢复，但金瑞物业公司一直置之不理。鉴于当时本小区的业主委员会并未成立，故一直无法依法维权。直到2017年2月24日业委会依法成立，业委会目前已将金瑞物业公司诉至贵院，要求其恢复已拆除的围墙，现该案正在审理过程中。2、4-5号楼小区内的道路、绿地、车位等相关场地都是由本小区物业服务企业管理，并支付相关费用，1-3号楼业主并未支付过费用。1-3号楼的物业服务企业首华物业公司并不负责管理4-5号楼小区内的道路、绿地、车位等相关场地，也从未支付过任何费用。（三）4-5号楼小区的用地范围内的土地是独立的宗地，涉及4-5号楼的主要配套设施设备、公共区域的大修历年来都是由大产权单位工业与信息化部（以下简称工信部）报国管局批复使用4-5号楼公共维修基金支付，1-3号楼业主并未支付过任何款项。4-5号楼小区产权单位工信部缴纳了4-5号楼用地规划范围内的土地出让金，取得了规划范围内的70年国有土地使用权，4-5号楼用地范围内的土地是独立的宗地。同时，工信部和4-5号楼的业主共同缴纳了公共维修基金，2013年4-5号楼设备层供暖设备更新、2014年10月4号楼设备层消防管线更新地下消防主管线抢修、2015年5号楼地下水管改造、2015年8月4号楼2单元电缆更换工程、2016年9月4-5号楼电控设备维修、2017年更新污水管道，这些费用都是由工信部报国管局批复使用4-5号楼公共维修基金支付的，1-3号楼业主并未支付过任何款项。三、被告海淀区政府在被诉复议决定书中的认定存在明显错误。（一）海淀区政府认定新外大街31号院内供暖用锅炉房从建设批准文件到实际使用现状均为供1-5号楼全体业主共同使用，这明显与事实不符。锅炉的规划许可证显示该锅炉的建设是为了解决4-5号楼的供暖问题，在规划的线路图中并没有向1-3号楼供暖的线路设计，并且建设锅炉的资金均由工信部支付，锅炉设备的更新及维修也均由工信部报国管局批复使用4-5号楼公共维修基金支付。即使现在锅炉为1-3号楼供暖，也应该是未经规划许可，有人私自篡改了小区的供暖管线。况且，很多区域的供暖设备都是共用的，这并不表明这些区域就属于同一物业管理区域。至于4-5号楼变压器同时为本小区的锅炉提供电力的问题，就更说明了在建设之初，本小区的锅炉就是为了解决4-5号楼的供暖问题，更不能说明与1-3号楼的主要配套设施设备存在共有的情况。（二）海淀区政府关于场地共用情况的认定明显错误，且小区内的停车场，从金瑞物业公司办理北京市公共停车经营企业登记时，向北京市海淀区城市管理委员会提交的产权证明、委托管理证明等资料中都可以表明，停车场利用的是4-5号楼小区的规划用地，产权属于工信部及4-5号楼全体业主。（三）海淀区政府认定原告在接到被告北太平庄街道办的拟撤销告知书后，未在指定时间提出陈述、申辩，与事实不符。四、如撤销本小区业委会备案单，将4-5号楼小区与1-3号楼认定为一个物业管理区域，也将严重违背《物业管理条例》第三十三条的规定。《物业管理条例》第三十三条明确规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”《物业管理条例》属于行政法规，效力高于《北京市物业管理办法》。鉴于4-5号楼小区与1-3号一直以来选聘的物业服务企业都不同，物业费标准、物业管理区域、物业服务内容及方式等都不同，如将1-5号楼认定为一个物业管理区域，却无法统一物业服务企业，无法让1-3号楼业主与4-5号楼业主承担共同的义务，将严重违背《物业管理条例》第三十三条的相关规定。五、原告于2016年12月在被告北太平庄街道办的指导下成立，之后到北太平庄街道办备案，北太平庄街道办答复称业委会程序合法、投票有效，于2017年2月对原告进行了备案。北太平庄街道办于2018年12月又撤销备案，没有事实依据。且被告判定1-5号楼属于同一个物业管理区仅根据一个会商会，该会商会由被原告淘汰的金瑞物业公司参加直接决定，并没有让原告参加，属于违法行政。综上所述，请求法院撤销被诉决定和被诉复议决定书；本案诉讼费由二被告承担。在本院指定的证据交换期限内，原告4-5号楼业委会向本院提交如下证据并当庭出示：1、涉案备案单，证明4-5号楼业委会依法成立，并在北太平庄街道办取得备案；2、2597号施工登记表及其附图，证明新外大街31号院1-2号楼建设于1979年；3、1151号规划许可证及证明，证明新外大街31号院4-5号楼建设于1996年；4、联建协议书、补充协议书及公证书，证明原邮电部机关服务局为解决职工住房困难，与原市政总公司联建新外大街31号院4-5号楼；5、北京市国有土地有偿使用收费专用收据，证明原邮电部机关服务局支付了4-5号楼土地价款；6、北京市房屋所有权登记申请书，证明4-5号楼大产权单位变更为工信部（原信息产业部）；7、新街口小区入住合约，证明4-5号楼入住之初小区是封闭的；8、北京市公共停车场经营企业登记表，证明4-5号楼小区内的停车场办理了公共停车场备案登记，可向社会公众开放；9、被诉决定，证明被告北太平庄街道办撤销了原告的备案；10、签收单，证明原告已向被告北太平庄街道办提交了陈述申辩书；11、被诉复议决定书，证明被告海淀区政府维持了被诉决定；12、锅炉管线图，证明供暖管道只在4-5号楼，不到1-3号楼。被告北太平庄街道办辩称，一、被告作出的被诉决定有充分的事实依据且程序正当。被告系依据多部门共同作出的《关于新外大街31号院物业管理区域划分的会商意见》（以下简称会商意见）而对原错误备案予以撤销，事实依据充分。且被告作出被诉决定前，充分保证了原告的陈述申辩权，被告向原告发出陈述、申辩告知书后，原告未在告知的期限内提出有效申辩理由及证据。二、相关部门联合会商形成的会商意见认定的事实及理由均证据充分。第一，针对新外大街31号院部分业主的举报，被告进行了走访和调查，并多次与业主、建设单位等相关组织沟通了解情况、收集资料。2018年6月28日，被告与海淀区民政局、海淀区住建委、海淀区房管局等部门召开新外大街31号院物业管理区域划分会商会议。从建筑物规模、社区建设情况、主要配套设施设备及相关场地共用情况、住宅与非住宅情况、建设单位意见等五方面考虑，会商单位最终一致认为1-5号楼属于同一个物业管理区域。第二，新外大街31号院1-5号楼土地属于同一宗国有土地使用权，建设规模较少，应当划分为一个物业管理区域。第三，建设单位认定新外大街1-5号楼属于同一个物业管理区域，且大产权单位工信部亦明确认可1-5号楼属于同一个物业管理区域。第四，新外大街31号院的主要配套设施及场地属于共用状态，应当划分为同一个物业管理区域。结合建设单位提供资料、原告提交的证明及实地考察，可以认定新外大街31号院的道路、路灯、绿地、锅炉、消防通道、水电气等设施设备都属于1-5号楼共用。第五，从社区建设来来看，1-5号楼适宜划分为一个物业管理区域。五栋楼属同一居委会管辖，接受同一社区党组织领导，有利于社区建设及基层党建工作的开展。三、被告作出被诉决定法律依据充分。现有相关法规、规章规定物业管理区域划分仅有开发建设单位确定和相关部门会商两种方式，现二者均认定1-5号楼属于同一物业管理区域，故被告依据《物业管理条例》第九条规定撤销备案合法有据。四、后期政策原因导致两个物业公司为小区提供服务的情况，不能否定新外大街31号院1-5号楼属于同一个物业管理区域的事实。2008年，新外大街31号院作为第一批“三供一业”政策的试点区域，1-3号楼物业移交至北京首华物业公司管理，导致了一个物业管理区域存在两个物业公司提供服务的情况，但并不能反向推导出新外大街31号院不能划分为一个物业管理区域的结论。相关法律法规亦未规定在划定物业管理区域时还需要考虑是否同一物业公司管理。五、原告已不具备提起本案行政诉讼的主体资格。原告在被撤销备案并经复议机关维持被诉决定的情况下，已经无权以业委会名义行使任何权利。原业委会成员在未经物业管理区域内的业主共同决定当选之前仅为普通业主，不能确认其具有代表小区全体业主提起本案诉讼的真实意思表示。综上，被告作出的被诉决定事实清楚、法律依据充分，原告不具备起诉主体资格，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求或裁定驳回其起诉。在法定举证期限内，被告北太平庄街道办提交如下证据并当庭出示：1、《关于对新外大街31号院四、五号楼业委会资格重新审查的申请》，证明1-2号楼部分业主质疑4-5号楼业委会资格；2、《北京市海淀区新外大街31号院4-5号楼业主委员会举报信》，证明4-5号楼部分业主举报4-5号楼业委会不合法不合规；3、北京市城市规划管理局临时用地许可证（59）城联字31号（以下简称31号临时用地许可证）；4、房产平面图；5、联建协议书、补充协议书及其公证书，以上证据证明新外大街31号院1-5号楼属于同一宗土地，共用道路场地；6、关于新街口外大街31号院物业管理区域情况说明（以下简称情况说明），证明建设单位北京市政路桥集团有限公司（以下简称市政路桥公司）确认新外大街31号院1-5号楼属于同一个物业管理区域；7、新街口小区停车场车位租赁协议、北京市公共停车场经营备案证、居民区停车场信息采集表、金瑞新街口停车场平面图，证明1-5号楼业主共用停车场；8、新街口小区锅炉供暖管网示意图、供暖费收据及照片，证明新外大街31号院共用设备设施及共用场地；9、北太平庄街道召开新外大街31号院物业管理区域划分会商会照片、会商意见；10、北太平庄街道召开新外大街31号院物业管理区域划分研判会照片，以上证据证明北太平庄街道办就新外大街31号院物业管理区域划分事宜依法召开会商会、研判会并形成会商意见；11、陈述、申辩权利告知书，证明被告保障了原告陈述申辩的权利；12、新外大街31号院4、5号楼业委会撤销备案研判会会议纪要，证明被告就撤销备案的程序及后果进行研判以保障各方权益；13、被诉决定，证明被告作出撤销备案的行政行为。被告海淀区政府辩称，被告于2018年12月26日收到原告递交的申请材料并于当日作出行政复议答复通知书、于2018年12月31日送达北太平庄街道办。北太平庄街道办于2019年1月8日向被告提交行政复议答复书及相关证据材料。因案情复杂，被告决定延长审理期限，并将行政复议延期通知书送达双方。2019年3月22日，被告作出被诉复议决定书并依法送达。综上，被告从受理行政复议申请到作出行政复议决定，并在法定期限内送达，程序合法，请求法院依法驳回原告诉讼请求。在法定举证期限内，被告海淀区政府提交如下证据并当庭出示：1、行政复议申请书；2、负责人身份证明及身份证复印件；3、申请人提交的证据材料，以上证据证明原告提交行政复议申请及相关证据材料；4、行政复议答复书；5、法定代表人身份证明书，以上证据证明被申请人在法定期限内向复议机关提交答复书及证据；6、行政复议委员会办公室行政复议申请收据；7、当事人送达地址确认书；8、行政复议答复通知书及送达回证；9、行政复议延期处理审批表；10、行政复议延期通知书及送达回证；11、复议机关调取的证据材料；12、行政复议案件处理审批表；13、被诉复议决定书的送达回证，以上证据证明被告依法受理复议申请、审理复议案件、作出复议决定并送达，程序合法。上述证据经过庭审质证，双方当事人发表质辨意见如下：被告北太平庄街道办及被告海淀区政府对原告4-5号楼业委会提交的证据1至证据8的真实性认可，对其证明目的不予认可；对证据9、证据11的真实性认可；对证据10的真实性不予认可，认为只能视为信访件；对证据12的真实性、合法性、关联性均不予认可。原告4-5号楼业委会对被告北太平庄街道办提交的证据1、证据2的真实性、合法性不予认可；对证据3、对证据4、证据5的真实性、合法性认可，证明目的不予认可；对证据6、证据9、证据10、证据12、证据13的真实性认可，对其合法性和证明目的不予认可；对证据7中的停车场经营备案证、金瑞新街口停车场平面图的真实性认可，对其证明目的不认可，对其中的新街口小区停车场车位租赁协议及居民区停车场信息采集表的真实性、合法性均不予认可；对证据8的真实性、合法性不予认可；对证据11的真实性、合法性认可，认为原告按期提交了申辩书。原告4-5号楼业委会对被告海淀区政府提交的证据1至证据13的程序性证据均予以认可，但认为原告已经提交了申辩书，海淀区政府认定原告未提交申辩书，认定4-5号楼与1-3号楼属于同一个物业管理区域，均属于事实认定错误。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（以下简称证据规定）第五十四条的规定，本院对经过庭审质证的证据进行评议后认为：原告4-5号楼业委会提交的证据9、证据11系本案被诉行政行为，不作为证据使用；其他证据形式上符合证据规定中规定的提供证据的要求，真实合法，但证据7、证据12不能证明其欲证明的事项，对其证明目的本院不予采纳。被告北太平庄街道办提交的证据12在复议过程中未向复议机关提交，且与其陈述前后矛盾，在诉讼中不能作为认定行政行为合法的依据，本院不予采纳；证据13系本案被诉行政行为，不作为证据使用；其他证据形式上均符合证据规定中规定的提供证据的要求，内容真实合法，能证明其欲证明的事项，本院予以采信。被告海淀区政府提交的全部证据形式上均符合证据规定中规定的提供证据的要求，内容真实合法，能证明其欲证明的事项，本院予以采信。根据以上认证意见及庭审查明的情况，本院可以确认如下事实：2017年2月24日，北太平庄街道办作出涉案备案单，认为新外大街31号院4-5号楼业委会提交的材料齐全，符合首次业主大会召开、决议的法定程序，符合备案条件，予以备案。2018年5、6月份，部分居民向北太平庄街道办提交了举报信，分别要求对4-5号楼业委会资格重新审查、撤销4-5号楼业委会。北太平庄街道办在调查过程中，获取了31号临时用地许可证、房产平面图、联建协议书及补充协议书、市政路桥公司出具的情况说明、停车场经营备案证、新街口小区锅炉供暖管网示意图、图片等材料。其中，市政路桥公司于2018年6月20日出具的情况说明载明：“我公司作为小区开发商明确认定：新街口外大街31号院1＃、2＃、3＃、4＃、5＃五栋楼属于同一个物业管理区域。”2018年6月28日，北太平庄街道办组织海淀区民政局、海淀区住建委、海淀区房管局、海淀房管局房管三所、北太平庄街道志强南园社区居委会等部门召开新外大街31号院物业管理区域划分会商会，会商意见为“新外大街31号院1、2、3、4、5号楼属于同一物业管理区域。”各参会单位予以签字确认。2018年11月29日，北太平庄街道办向4-5号楼业委会作出《陈述、申辩权利告知书》，告知其北太平庄街道办拟撤销2017年2月24日对其作出的涉案备案单及理由，并告知其“将陈述和申辩的书面材料于2018年12月7月17:30前送交本机关。逾期视为放弃上述权利。”2018年12月17日，北太平庄街道办作出被诉决定。4-5号楼业委会不服，向海淀区政府提起行政复议申请。海淀区政府受理复议申请后依法进行复议，并调取了房屋所有权证、锅炉房建设工程规划许可证、供暖协议、物业委托管理协议等证据。2019年3月22日，海淀区政府作出被诉复议决定书，决定维持北太平庄街道办作出的被诉决定。4-5号楼业委会仍不服，遂向本院提起本案诉讼。另查，原北京市第一市政工程公司（以下简称原市政一公司）于1959年获取31号临时用地许可证，取得新外大街31号院的土地使用权，面积为6264平方米。1979年12月25日，原北京市城市规划管理局作出2597号施工登记表，同意原市政一公司在海淀区新街口外大街建设宿舍，建筑面积1952.28平方米。1991年9月4日，原市政一公司取得海全字第03848号房屋所有权证，该所有权证中包含新外大街31号院1、2、3号楼，建筑面积约8433平方米。1996年8月22日，原市政总公司获取1151号规划许可证，在新外大街31号建设1＃、2＃住宅楼及地下车库，建设规模20630.00平方米。1997年9月16日，原邮电部机关服务局与原市政总公司签订《联建协议书》，双方约定在新外大街31号建设两幢高九层局部十层的住宅，原市政总公司负责提供建设用地，并负责全部建设工作。同年9月17日，双方就上述《联建协议书》进行公证。后双方签订《补充协议书》，约定新外大街31号院的配套设施以及公共设施为原市政总公司所有。1999年12月9日，原市政总公司出具证明，称“新外大街31号1、2号住宅楼，现管理号为4、5号楼。”另外，原市政一公司原为原市政总公司下属的子公司，其在新外大街31号院的资产曾于1999年划归原市政总公司，后又划归现在的市政路桥公司。2000年，4-5号楼的原所有权人由原邮电部机关服务局变为原信息产业部，即现在的工信部。再查，根据海淀区政府在行政复议过程中调取的证据可知，从1997年开始，新外大街31号院1-5号楼陆续由金瑞物业公司提供物业服务。2018年12月11日，北京首华物业管理有限公司出具《关于新外大街31号院1、2、3号楼房屋管理情况的说明》，称新外大街31号院1-3号楼系其于2009年3月30日接管的非经营性资产，现由其负责日常管理，并标明了服务范围及服务内容。另，本院于2019年4月12日作出（2019）京0108行初245号行政裁定书，针对4-5号楼业委会诉北太平庄街道办作出的公告一案，驳回了4-5号楼业委会的起诉。北京市第一中级人民法院于2019年7月1日作出（2019）京01行终745号行政裁定书，维持一审裁定。上述裁定查明以下事实：2017年，4-5号楼业委会撤换金瑞物业公司；2018年11月29日，北太平庄街道办作出《公告》，内容为：“鉴于，新外大街31号院4#和5#楼的原服务企业北京瑞来隆安泰物业管理有限公司涉及违法违规，被有关部门联合执法责令撤出小区，为维护广大业主合法权益、保证小区正常物业管理秩序，经沟通协调确定，现仍由前期物业服务企业北京金瑞物业管理有限公司对小区提供物业服务。”又查，1997年11月6日，原北京市城市规划管理局作出编号97-规建字-1687建设工程规划许可证，批准原市政总公司在新外大街31号院内建设一座锅炉房。1997年11月11日，原市政一公司与金瑞物业公司签订《供暖协议书》，约定由金瑞物业公司负责为新外大街31号院1-3号楼供暖并收取供暖费。2001年6月，原信息产业部机关服务局与金瑞物业公司签订《物业管理委托协议》，约定由金瑞物业公司对新外大街31号院4-5号楼进行统一管理，综合服务，其中包括供暖，供暖费由原信息产业部机关服务局支付。2010年，金瑞物业公司取得《北京市供热运行单位备案登记证》，载明“供热区域：新外大街31号院1-5号楼。”根据《新街口小区锅炉供暖管网示意图》显示，新外大街31号院内锅炉房通过供暖管线为1-5号楼供暖，该锅炉房的电力由4、5号楼变压器提供。2016年12月9日，金瑞物业公司取得《北京市公共停车场经营备案证》，其中经备案的信息中记载停车场地址为新外大街31号院，小区户数为351户，地上车位数为70个，而涉案备案单中备案的4-5号楼业主总人数为188人。另外，海淀区政府在复议过程中查明，新外大街31号院1-5号楼属于同一社区居委会管辖，接受同一社区党组织领导；1、2、4、5号楼共用该院东侧大门进出，1、2、4、5号楼之间场地、道路并无围墙等固定构筑物分割。此外，根据4-5号楼业委会提交的签收单，载明“海淀区新外大街31号4-5号楼业委会《陈述申辩书》已于2018年12月7日9时27分送达北太平庄街道办事处，接收人签字：信访办。”庭审中，北太平庄街道办先答辩称4-5号楼业委会未在告知的期限内提出有效申辩理由及证据，且称没有收到4-5号楼业委会提交的陈述申辩书，后又称收到了其信访办转交的陈述申辩书，且已经充分考虑了4-5号楼业委会申辩意见，但未能明确信访办的转交时间。另外，海淀区政府在被诉复议决定书中认定4-5号楼业委会未在指定时间内提出陈述、申辩。本院认为，依照《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第三十四条第一款规定，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。《北京市物业管理办法》第四条第二款规定，街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。第十七条规定，业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。由上述规定可知，北太平庄街道办对于其辖区内业主大会和业主委员会的成立和活动负有协助、指导和监督职责，并享有对依法成立的业主委员会进行备案的职权。业主委员会需经过备案程序，才能进行业主委员会印章刻制，对外以业主委员会的名义从事相关工作和活动。虽然备案行为不直接决定业主委员会是否成立，但却对业主委员会对外活动产生直接影响，故北太平庄街道办对自身作出的备案行为，经审查确有错误的，可予以自行纠正。本案的争议焦点主要为以下两点：第一，新外大街31号院4-5号楼与1-3号楼是否属于同一物业管理区域，即北太平庄街道办认定1-5号楼属于同一物业管理区域，4-5号楼单独成立业委会违法，从而作出被诉决定是否正确；第二，北太平庄街道办在撤销涉案备案单的过程中是否充分保障了4-5号楼业委会的陈述申辩权，即其作出被诉决定的程序是否合法。关于第一个焦点，本院认为，根据《物业管理条例》第八条及第九条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《北京市物业管理办法》第五条规定，建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。《北京市贯彻的若干意见》中规定，物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。结合上述规定，物业管理区域主要由建设单位结合相关情况进行划分并在房屋买卖合同中明示，国土房管局会同街道办事处负责协调。本案中，新外大街31号院1-3号楼建于1991年前，4-5号楼建于1997年，建设单位与业主之间的房屋买卖合同亦未直接约定物业管理区域的划分，故应当结合物业的主要配套设施设备及相关场地共用情况、建筑物规模、社区建设等因素确定4-5号楼与1-3号楼是否属于同一物业管理区域。根据业已查明的事实，新外大街31号院1-5号楼土地属于同一宗国有土地使用权，占地面积6264平方米，且只有五栋住宅楼，建筑规模较小；锅炉、供暖、停车场、道路、水电等主要配套设施及场地属于1-5号楼共用状态；新外大街31号院1-5号楼属于同一社区居委会管辖，接受同一社区党组织领导；建设单位亦出具说明，认定1-5号楼属于同一物业管理区域。因此，北太平庄街道办与海淀区房管局、海淀区住建委等部门会商后，最终认定新外大街1-5号楼属于同一物业管理区域，4-5楼单独成立业委会违反《物业管理条例》第九条之规定，并无不当。针对4-5号楼业委会关于4-5号楼属于独立封闭的小区、主要配套设施设备及场地并未与1-3号楼共用等主张，本院不予支持。关于第二个焦点，本院认为，北太平庄街道办撤销涉案备案单虽属于自行纠错的行为，但对原已备案的4-5号楼业委会的权益明显产生影响，故北太平庄街道办在作出被诉决定前应充分保障4-5号楼业委会的陈述申辩权。本案中，北太平庄街道办在作出被诉决定前向4-5号楼业委会送达了《陈述、申辩权利告知书》，告知其拟作出撤销决定的事实、理由、依据及提交陈述申辩材料的时间。4-5号楼业委会在指定的时间内向北太平庄街道办信访办提交了陈述申辩材料，但北太平庄街道办在庭审中先答辩称4-5号楼业委会未在告知的期限内提出有效申辩理由及证据，且明确称未收到4-5号楼业委会提交的陈述申辩材料，而后在合议庭的追问下又称收到了其信访办转交的陈述申辩材料，且已经充分考虑了4-5号楼业委会陈述申辩意见，但未能明确信访办的转交时间。因此，在北太平庄街道办陈述前后不一致，而海淀区政府在被诉复议决定书中又认定4-5号楼业委会未在指定时间内提出陈述申辩的情况下，本院实难认定北太平庄街道办对4-5号楼业委会的陈述申辩意见进行了完全、充分的考量。鉴于北太平街道办在作出被诉决定前告知了4-5号楼业委会拟作出被诉决定的事实、理由、依据及其享有的陈述申辩权，其虽未充分考虑4-5号楼业委会提交的陈述申辩意见，但根据在案证据并不影响对本案事实的认定，故北太平街道办作出的被诉决定具有事实和法律依据，对4-5号楼业委会的程序性权利未产生实质损害，故本院认为北太平庄街道办在作出被诉决定的过程中构成程序轻微违法。综上所述，北太平庄街道办作出的被诉决定认定事实清楚，适用法律正确，但程序轻微违法，本院应当确认被诉决定违法。基于此，海淀区政府作出的被诉复议决定书亦应一并确认违法。对于4-5号楼业委会要求撤销被诉决定和被诉复议决定书的诉讼请求，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第二项及第七十九条之规定，判决如下：确认被告北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处于二〇一八年十二月十七日作出的《撤销新外大街31号院4-5号楼业主委员会备案的决定》及被告北京市海淀区人民政府于二〇一九年三月二十二日作出的海政复决字〔2018〕第400号《行政复议决定书》违法。案件受理费50元，由被告北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处及被告北京市海淀区人民政府承担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 云人民陪审员  张金海人民陪审员  王叔洁二〇一九年十二月十九日书 记 员  周 洋