广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6477号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房），统一社会信用代码914400007783960699。法定代表人：刘建，该公司董事长。委托诉讼代理人：马启安，男，该公司员工。被告：广东睿兆商业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区先烈中路永泰西约9、10号自编G06房，统一社会信用代码91440101MA59HDMQ5W。法定代表人：刘思宇，该公司执行董事兼总经理。被告：佛山市三水区兆辉房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街广海大道西30号之101号2至6楼，统一社会信用代码914406076981622975。法定代表人：梁润池，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗艳梅，广东广立信律师事务所律师。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）与被告广东睿兆商业管理有限公司（以下简称睿兆公司）、佛山市三水区兆辉房地产有限公司（以下简称兆辉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中奥公司的委托诉讼代理人马启安、被告兆辉公司的委托诉讼代理人梁羽妍到庭参加诉讼，被告睿兆公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中奥公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付2018年2月1日至2018年11月19日的空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及公共分摊电费共计241737.06元；2、判令两被告连带支付2018年11月20日至2019年3月31日的空置车位管理费和空置车位公共分摊电费共计76986.35元；3、判令两被告连带支付2019年4月1日至2019年9月30日的空置车位管理费85154.2元；4、判令两被告连带支付2019年4月1日至2019年8月31日的空置车位公共分摊电费9566.45元；4、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2011年，被告兆辉公司委托原告对颐澳湾花园提供前期物业管理服务。颐澳湾第一届业主委员会成立后，于2018年2月1日委托原告对颐澳湾项目提供物业管理服务。其后，被告未履行支付费用的义务，拖欠原告物业管理服务费及其他关联费用，具体为：拖欠2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用和公共分摊电费共计241737.06元；拖欠2018年11月20日至2019年3月31日期间空置车位管理费和空置车位公共分摊电费共计76986.35元；拖欠2019年4月1日至2019年9月30日期间空置车位管理费85154.2元；拖欠2019年4月1日至2019年8月31日期间空置车位公共分摊电费9566.45元。被告无故拒交费用的行为已构成违约，根据《颐澳湾花园车位销售代理合同》之《关于颐澳湾空置物业服务费及分摊水电费结算办法的承诺函》，原告有权向被告收取欠缴的费用。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告兆辉公司辩称，一、原告主张的案涉物业管理费及公共分摊电费（包括2018年2月1日至2018年11月19日期间颐澳湾花园项目空置住宅、空置车位以及空置商铺共计241737.06元、自2018年11月20日之日起颐澳湾花园项目空置车位的管理费及公共分摊电费）已全部免除，被告兆辉公司无需支付该费用。2019年4月22日，原告向被告兆辉公司出具《物业服务催缴函》，明确表示“为维系与贵司之间多年的友好合作关系，提出以下解决办法:1、免除贵司颐澳湾项目截止2018年11月19日前的全部空置房、空置车位、以及空置商铺相关的物业管理费用（￥241737.06元）。2、自2018年11月19日起，我司不再计收贵司空置车位的相关物业管理费及其附属公共分摊水电费，只对空置房及空置商铺物业管理费及其附属公共分摊水电均按原价全额计收。”其后，被告兆辉公司于2019年5月15日复函进行确认，同意上述函件内容。根据《中华人民共和国合同法》的规定，就2018年11月19日前的全部空置房、空置车位以及空置商铺相关的物业管理费用（￥241737.06元），以及自2018年11月20日起颐澳湾花园项目空置车位相关的物业管理费用及公共分摊电费，原告已向被告兆辉公司作出全部免除的意思表示，无权要求被告兆辉公司支付该费用。二、原告与被告兆辉公司已就仅收取自2019年11月20日起的空置房及空置商铺相关费用而不再收取空置车位相关费用已达成一致，并已实际履行上述约定，原告无权再要求被告兆辉公司承担案涉物业管理费及公共分摊电费。根据原告2019年4月22日向被告兆辉公司出具的《物业服务催缴函》以及被告兆辉公司2019年5月15日出具的《关于颐澳湾花园〈物业服务催缴函〉的回复函》可知，双方已对颐澳湾空置物业服务费及公共分摊水电费的结算办法、收取内容达成一致，即自2018年11月19日起，只对空置房及空置商铺物业管理费及其附属公共分摊水电均按原价（住宅:1.65元/建筑平方、商铺:2.8元/建筑平方）全额计收，双方根据实际空置房和空置商铺情况核对后办理相关结算手续。其后原告分别于2019年6月20日、2019年10月21日就2018年11月20日至2019年9月30日期间空置住宅、空置商铺的物业管理费以及2018年11月20日至2019年8月31日期间公共分摊电费向被告兆辉公司开具了相应发票，且原告于2019年10月26日对于《颐澳湾开发商公共分摊电费汇总表（2019.5.1-2019.8.31）》、《颐澳湾空置费2019.5.1-2019.9.30》进行盖章签字确认，被告兆辉公司按照发票记载金额履行相应的支付义务后，原告并未就数额或者费用名目等内容提出任何异议。从上可知，原告已通过实际行动接受不再收取被告兆辉公司就颐澳湾花园项目空置车位自2018年11月20日起的相关物业管理费用及公共分摊电费，双方已经实际履行《物业服务催缴函》及《回复函》相关内容，应当依约继续履行，原告无权向被告兆辉公司主张案涉物业管理费及公共分摊电费。综上，请求法院依法驳回原告对被告兆辉公司的全部诉讼请求。被告睿兆公司在诉讼中没有答辩，也没有提供证据。诉讼中，原告中奥公司围绕诉讼请求依法提交了《颐澳湾花园前期物业管理服务合同》、《补充协议》、《颐澳湾花园项目物业管理服务合同》、《欠费明细表》、《物业服务费催缴函（2019年10月13日）》、《承诺函》、《颐澳湾花园车位销售代理合同》等证据，被告兆辉公司依法提交了《物业服务费催缴函（2018年11月19日）》、《物业服务费催缴函（2019年4月22日）》、《回复函》等证据，本院依法进行审查。被告睿兆公司无故缺席，放弃质证的权利，视为对原告中奥公司及被告兆辉公司提供的证据没有异议，本院对上述证据予以确认。综合审查当事人提供的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：原告中奥公司于2005年9月26日依法登记成立，经营范围为物业管理等。2011年10月15日，被告兆辉公司与原告签订了《颐澳湾花园前期物业管理服务合同》，其后于2011年10月17日签订了《补充协议》，约定聘请原告对颐澳湾花园提供前期物业管理服务，并在第三十九条中约定本合同期限自接管物业筹备期原告的物业管理人员进驻本物业起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。其后，佛山市三水区颐澳湾第一届业主委员会成立，其于2018年2月1日与原告签订了《颐澳湾花园项目物业管理服务合同》，合同期限2年，自2018年2月1日起至2020年1月31日止，双方约定委托原告对颐澳湾花园的住宅、商业、车位等提供物业管理服务。其后，被告兆辉公司与被告睿兆公司签订了《颐澳湾花园车位销售代理合同》，双方在合同中约定销售代理期限自2019年4月1日起至2019年9月30日止，销售代理范围包括本项目约258个车位（含产权汽车位、人防汽车位及由多个摩托车位组成的组合空间），并就销售代理价格、销售代理佣金等予以约定。2019年4月15日，被告睿兆公司作出《关于颐澳湾空置物业服务费及分摊水电费结算办法的承诺函》并发送给原告，承诺代被告兆辉公司支付颐澳湾项目以下空置费用：1、2018年2月1日至2018年11月19日的空置房、空置车位、空置商铺的物业管理费用及相关公共分摊电费共计241737.06元；2、2018年11月20日至2019年3月31日的空置车位物业管理费及相关公共分摊电费共计76986.35元；3、2019年4月1日至2019年9月30日期间空置车位管理费及公共分摊电费，按照实际空置数量的发生费用计算（车位管理费用1.30元/平方米），并承诺于2019年6月30日前结清上述1、2项费用，第3项费用根据每月实际发生额按月支付。上述承诺经原告同意并由原告的管理人员马启安签名予以确认，其于2019年4月22日作出《物业服务费催缴函》并发送给被告兆辉公司，明确表示免除被告兆辉公司就颐澳湾项目截止2018年11月19日前全部空置房、空置车位、空置商铺的相关物业管理费用241737.06元，自2018年11月19日起不再计收被告兆辉公司空置车位的相关物业管理费及其附属公共分摊水电费，只对空置房及空置商铺物业管理费及其附属公共分摊水电费按原价（住宅1.65元/建筑平方、商铺2.8元/建筑平方）全额计收，按月核对由被告兆辉公司自行缴纳。2019年5月15日，被告兆辉公司作出《回复函》，函复同意上述《物业服务费催缴函》的相关内容。2019年10月13日，原告作出《物业服务费催缴函》并发送给被告睿兆公司，要求被告睿兆公司于2019年10月22日前完成数据核对并依法缴纳相关物业管理费用及公共分摊电费。另查明，被告睿兆公司于2016年12月28日依法登记成立，经营范围为企业产权交易的受托代理、物业管理、房地产中介服务等。被告兆辉公司于2009年12月8日依法登记成立，经营范围为房地产开发、销售等。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”本案中，原告中奥公司先后与被告兆辉公司及佛山市三水区颐澳湾第一届业主委员会签订物业管理服务合同，约定由原告对颐澳湾花园提供物业管理服务，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同的约定，原告提供物业管理服务，被告兆辉公司应向原告支付相应的物业管理费用。在此之后，被告兆辉公司与被告睿兆公司签订了《颐澳湾花园车位销售代理合同》，约定由被告睿兆公司代理销售颐澳湾花园约258个车位（含产权汽车位、人防汽车位及由多个摩托车位组成的组合空间）。其后，被告睿兆公司向原告承诺代被告兆辉公司支付2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及相关公共分摊电费共计241737.06元，并代付2018年11月20日至2019年9月30日期间空置车位物业管理费及相关公共分摊电费。原告同意被告睿兆公司的上述承诺，随后向被告兆辉公司发函，明确表示免除被告兆辉公司承担上述相关费用。被告兆辉公司对此函复同意。基于上述事实，案涉债务经原、被告三方同意后已发生转移，原本由被告兆辉公司承担的上述债务已经转由被告睿兆公司承担。由于被告睿兆公司未提供相反的证据予以反驳，也未就上述债务的清偿情况提供证据予以证明，综合本案的证据及当事人的陈述，本院认定被告睿兆公司尚欠2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及公共分摊电费共计241737.06元、2018年11月20日至2019年3月31日期间空置车位管理费及空置车位公共分摊电费共计76986.35元、2019年4月1日至2019年9月30日期间空置车位管理费85154.2元、2019年4月1日至2019年8月31日期间空置车位公共分摊电费9566.45元。现原告诉请被告睿兆公司支付上述费用合法有理，本院予以支持。至于被告兆辉公司是否需承担案涉债务，如前所述，因案涉债务已经原、被告三方协议转移，该约定对三方均具有法律约束力，原告作出免除被告兆辉公司支付责任的决定，其后又以拒付费用为由主张要求该公司承担责任缺乏依据，因此，本院对原告提出被告兆辉公司承担连带责任的请求不予支持。综上，被告睿兆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告广东睿兆商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及公共分摊电费共计241737.06元、2018年11月20日至2019年3月31日期间空置车位管理费及空置车位公共分摊电费共计76986.35元、2019年4月1日至2019年9月30日期间空置车位管理费85154.2元、2019年4月1日至2019年8月31日期间空置车位公共分摊电费9566.45元，以上合计413444.06元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取，计3751元，由被告广东睿兆商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  林志伟二〇一九年十二月二十四日书记员  陈晓英