重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初10166号原告：张洁，女，汉族，1977年10月14日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏英杰，重庆远博律师事务所实习律师。被告：重庆华辰国际大酒店有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道百果路33号华辰财富广场4幢，统一社会信用代码：91500112053213288J。法定代表人：周建洪，总经理。委托诉讼代理人：袁静，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丽英，重庆江泰律师事务所律师。被告：重庆华辰物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝桐路1号附31号圣湖天域4幢24-1，统一社会信用代码：91500112203047028C。破产管理人：重庆合纵律师事务所。委托诉讼代理人：金晶，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇翀，重庆合纵律师事务所实习律师。原告张洁与被告重庆华辰国际大酒店有限公司（以下简称华辰酒店公司）、重庆华辰物业发展有限公司（以下简称华辰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洁及委托诉讼代理人丁华强，被告华辰酒店公司的委托诉讼代理人袁静、陆丽英，被告华辰物业公司的委托诉讼代理人曾宇翀、金晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张洁向本院提出诉讼请求：1.被告华辰酒店公司支付2016年6月20日至2019年6月19日的租金253625元；2.被告华辰酒店公司支付逾期支付租金的违约金，以47875元为基数，自2016年6月21日起算至租金付清之日止，以102875元为基数，自2017年6月21日算至租金付清之日止，以102875元为基数，自2018年6月21日算至租金付清之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；3.确认原告对被告华辰物业公司享有2016年6月20日至2019年6月19日期间欠付租金253625元及违约金（以第二项诉讼请求为准）的破产债权；诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年6月20日，原告与被告华辰酒店公司签订租赁合同，约定华辰酒店公司租赁原告位于华辰·财富广场1幢14层3号商业办公房屋，约定租赁期限、年租金、支付方式。被告华辰物业公司向原告出具担保书，作为被告华辰酒店公司的担保人，担保范围限于被告华辰酒店公司依据租赁合同承担支付租金及其他的全部合同责任，且担保为不可撤销的连带责任担保。其后被告拖欠租金，原告多次催要未果，遂诉至法院。被告华辰酒店公司辩称，是否与原告建立合同关系需要原告举示证据；原告至今未将案涉精装修房屋交付我方，我方从未占有使用过原告房屋。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告华辰物业公司辩称，同意华辰酒店公司的意见，另原告未在保证期间主张权利，保证责任已免除。请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是渝北区双龙湖街道祥和路1号附3号华辰财富广场1幢14-3的产权人。2015年6月20日，以原告为甲方，被告华辰酒店公司为乙方，双方签订《华辰·财富广场租赁合同》，约定原告将华辰·财富广场1幢14层3号商业办公房屋租赁给被告华辰酒店公司用于酒店经营活动及其他合法用途。第一条第3款约定，甲方按买卖合同约定的开发商交付房屋的现状出租给乙方，合同第二条第二款约定，租赁期限为十年，……即自2015年6月20日起满十年至2025年6月19日止。特别约定：开发商将房屋交付甲方的同时，甲方即按开发商交付现状交付乙方。第三条第一款约定，年租金为102875元，租金为固定租金，任何一方均不得要求调增或调减。第三条第二款约定，年为租赁年度，即从起算日开始到届满12个月的对应日。租赁期内，乙方于每一年的6月20日将年租金足额一次性支付给甲方。第五条第一款约定，若因乙方原因逾期支付租金的，每逾期一天，以逾期总金额为基数按照日0.1%的标准向甲方支付违约金。2015年7月22日，被告华辰物业公司向原告出具《担保书》载明，华辰物业公司作为华辰酒店公司的担保人，向原告提供担保，担保范围限于华辰酒店公司依据《华辰·财富广场租赁合同》承担的支付租金及其他的全部合同责任，担保责任为连带责任，且该担保为无条件的不可撤销的连带责任担保。合同签订后，被告华辰酒店公司在2017年6月23日至2018年7月25日期间分10次支付租金共计55000元，原告将其作为支付的2016年6月20日至2017年6月19日期间的租金予以主张。原告陈述，签订买卖合同支付房款时，华辰物业公司要求我方少付102875元的购房款，正好为一年的租金，是以华辰酒店公司将2015年6月20日至2016年6月19日的租金支付给华辰物业公司的方式冲抵，故我方实际少交了102875元的购房款，视为2015年6月20日至2016年6月19日租金已支付，未予主张。华辰酒店公司对原告陈述不认可，同时认为原告未交付精装修房屋。华辰酒店公司举示《重庆市商品房买卖合同》，显示，2015年6月20日，以华辰物业公司为甲方，以二原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告购买华辰物业公司开发的渝北区双龙湖街道祥和路1号附3号华辰财富广场1幢14-3，合同第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额为1028746元，合同附件四约定：1.甲方先按房屋现状即竣工验收合格的房屋移交给乙方，乙方接房后按同样现状交给承租方，并按租赁合同约定起租、计收租金。2.承租方接房后，按其用途、功能需求及装修的整体要求和装修设计，由甲方负责实施装修。3.乙方不参与装修事宜，除购房款项之外乙方不承担装修费用及其他费用，不承担装修方面发生的任何风险和经济法律责任。4.装修事宜及装修工程款的结算支付由甲方负责并承担。5.装修标准按重庆市产权式酒店通行的精装修档次事实，具体由甲方和承租方根据经营使用需求确定。6.乙方与承租方的租赁合同（含租金），按装修房作为基础和依据商定。附件五合同补充协议第二条约定，为便于本合同的网签和产权办理，免予另行办理合同空白文本备案手续，双方同意本合同采用甲方已在房管部门备案的预售合同空白文本。但由于预售房屋为清水房，故备案预售文本第四条在清水房处填写房屋总价等，而在装修房处打×。这样本合同虽然是现房、装修房，却因备案文本限制而只能在清水房下填写，无法在装修房下空白处填写。所以，特别申明：合同第四条购房价款为装修房价款，而不是清水房价。华辰酒店公司另举示《返租收益抵扣房款凭据》，主要内容是二原告购买华辰财富广场1幢14-3房屋，现申请参加华辰财富广场2015年5月“收益提前享”活动，即在付清案涉房屋房款后可享受2015年6月20日至2016年6月19日第一年度租金收益用于一次性抵扣房款，剩余九年租金收益从2017年6月20日起收。华辰酒店公司陈述，该证据系原告与华辰物业公司间形成的，没有华辰酒店公司的参与，不能视为我方将2015年6月20日至2016年6月19日期间的租金支付给华辰物业公司。原告对该证据三性无异议，认为该证据印章原告抵扣租金的陈述，华辰物业公司陈述对该证据不清楚。华辰酒店公司另举示合同解除通知书及邮单，拟证明华辰酒店公司于2019年12月4日向原告发出解除通知，以原告至今未将装修完毕的房屋交付我司为由，要求解除《华辰·财富广场租赁合同》。截至本案开庭时2019年12月5日，该解除通知尚在途中。原告对解除通知书三性不认可，认为华辰酒店公司无权解除合同，同时原告在庭审明确表示不要求解除租赁合同。另查明，2019年8月16日，我院做出（2019）渝0112破申4号，裁定受理申请人刘小英邓对华辰物业公司的破产清算申请。2019年10月18日，我院做出（2019）渝0112破3号决定书，指定重庆合纵律师事务所为华辰物业公司的破产管理人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告与被告华辰酒店公司签订的《华辰·财富广场租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按协议履行各自义务。《华辰·财富广场租赁合同》约定租赁房屋以开发商交付给原告的房屋现状为准，该现状为开发商即华辰物业公司实际交房的现状，而非《重庆市商品房买卖合同》约定的交房标准，华辰酒店公司自与原告签订租赁合同至今已有四年之久，华辰酒店公司也以实际行动支付了10笔租金，履行了主要合同义务，视为对原告交付房屋现状的认可，华辰酒店公司在四年之后的2019年12月4日以原告未交付装修完毕的房屋为由提出解除合同，没有事实依据，本院不予支持。原告自认2015年6月20日至2016年6月19日的租金已通过抵扣房款的方式支付，且与华辰酒店公司举示的《返租收益抵扣房款凭据》相印证，本院予以采信。原告现起诉2016年7月20日至2019年6月19日的租金，共计308625元（102875元/年×3年），华辰酒店公司已支付55000元，尚欠253625元（306186元-55000元]。关于违约金，根据合同约定，乙方于每年的6月20日将年租金足额一次性支付给甲方。即2016年6月20日至2017年6月19日的租金，华辰酒店公司应于2016年6月20日支付，以此类推。华辰酒店公司未及时支付，应支付违约金，2016年6月20日至2017年6月19日租金的违约金，以47875元（102875元-55000元）为基数，自2016年6月21日算至款项付清之日，2017年6月20日至2018年6月19日租金的违约金，以102875元为基数，自2017年6月21日算至款项付清之日，2018年6月20日至2019年6月19日租金的违约金，以102875元为基数，自2018年6月21日算至款项付清之日，原告自降标准按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，本院予以支持，以该标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日后的标准，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，虽华辰物业公司出具担保书承诺愿意对租金及其他合同责任承担连带责任，但《华辰·财富广场租赁合同》约定租金每年一交，即原告起诉的2016年6月20日至2017年6月19日的租金、2017年6月20日至2018年6月19日的租金、2018年6月20日至2019年6月19日的租金，华辰酒店公司分别应于2016年6月20日、2017年6月20日、2018年6月20日支付，原告未举证证明在以上三个日期后六个月内要求华辰公司承担保证责任，则保证期间已过，华辰公司不对上述债务承担保证责任。本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆华辰国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告张洁2016年6月20日至2019年6月19日的租金253625元；二、被告重庆华辰国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告张洁违约金，该违约金以47875元为基数，自2016年6月21日算至款项付清之日，以102875元为基数，自2017年6月21日算至款项付清之日，以102875元为基数，自2018年6月21日算至款项付清之日，2019年8月19日前均按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算；三、驳回原告张洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5296元，减半收取2648元，由被告重庆华辰国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王婷婷二〇一九年十二月六日书记员  杨 皎