广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初6678号原告：杨超，男，1974年6月23日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区**************4E，公民身份号码610************259。委托诉讼代理人：郭晓梅，女，1975年10月26日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区***********，公民身份号码610************068，系原告的妻子。被告：罗义杭，男，1989年8月11日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区*****************，公民身份号码441************018。原告杨超与被告罗义杭合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨超的委托诉讼代理人郭晓梅到庭参加诉讼，被告罗义杭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨超向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告于2017年9月1日签订的《合作建房协议书》无效。二、被告返还购房款人民币62700元，被告请的律师公证费1000元，两年利息3762元。三、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，经朋友介绍原告去被告售楼处（惠州市惠东县*********）洽谈买房事宜，被告称自己现在已有海边的海景龙苑两幢快建起来（现场已经在售卖），并带原告到一处待开发的空地处告诉原告，此片空地马上要建33层海景华府楼盘（有图纸），并要求原告签合同，原告就选择海景华府A区F栋第十三层1316号房，面积为57.29平方米，总价为125400元的户型，随后被告拿出一套事先准备好的合同并让当时在现场的所谓请的律师做了公证，签完合同后被告要求原告先支付一半的房款，也就是人民币62700元，待到半年后也就是工期的一半时再支付另一半的房款。原告回去便用网上银行给被告支付了一半的房款。半年后（即2018年2月），被告没有通知原告再付另一半房款，原告就去了当时所谓的工地查看工程进度，发现没有动工迹象，打电话询问被告，被告知惠州市政府现暂停所有小产权房工期，对方声称过段时间就会恢复工期，可一晃一年过去了，原告先后几次去查看进度，那片地还是闲置在那里，之后再联系被告已无法打通电话。2019年7月下旬，原告和朋友找到了被告住址，但根本无法见到被告本人，是其太太出面，其太太给了原告一个公司姓罗的经办人电话，并说由此人来协调此事，可也只打通一次电话后再无法联系。原、被告名义上订立的是合作建房合同，实为房屋买卖合同。原告经咨询、上访过相关很多政府部门，得知小产权房买卖这种行为是违法的，故提起诉讼，请求判处此合同为无效合同，并要求被告偿还非法侵占原告的房款62700元，公证费1000元，利息3762元。被告未作书面答辩，未提交任何证据。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告身份证复印件；3、广东吉径律师事务所见证书（含见证书、合作建房协议书）；4、收据；5、银行卡流水明细；6、案涉工地照片。本院对本案的事实查明如下：2017年9月1日，原告杨超作为乙方与被告罗义杭作为甲方签订《合作建房协议书》，该协议书主要约定以甲方出地，乙方出资的形式，在甲方拥有的广东省惠州市惠东县**********块，面积约15500平方米，楼名《海景华府》合作建房，为明确双方权利义务，签订本协议：一、甲方保证已合法取得该地使用权，也不存在第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符的任何情形，由甲方负责；二、由甲方负责设计、施工、工程质量、如政府允许办产权证甲方协助办理；三、房产分配：乙方出资人民币125400元整，A区F栋第十三层1316号房（公寓），建筑面积约57.29平方米（以国土部门测量为准）毛坯房归乙方所有；四、付款方式：一次性付清（收款凭甲方收据）；五、乙方付清合作建房款后，乙方享有该房产七十年产权，该房屋的所有权，享有与该房关联的公共利益，承担相应义务。同日，被告罗义杭出具《收据》一张给原告收执，该收据载明“今收到杨超广东省惠州市惠东县**********块海景华府A区F栋的第13层16号套房合作建房款人民币陆万贰仟柒佰（￥62700.00）元整。2017年9月1日，广东吉径律师事务所执业律师陆志一作为见证人为上述合作建房协议书出具见证书并加盖“广东吉径律师事务所执业律师陆志一执业证号144***********529”印章。原告于当天支付1000元律师见证费，律师见证费《收据》经手人处加盖“中国注册执业律师陆志一”印章。2017年9月2日，原告通过其尾号为2815的银行账号向被告尾号为7075的银行账号转账支付62700元，并附言“杨超交13层16号套房合作款62700”。另查明，2017年5月27日，被告罗义杭作为乙方与案外人刘观荣作为甲方签订合作建房协议书，该协议书主要约定甲方将其拥有的位于惠州市惠东县**********块与乙方合作开发、兴建楼盘，地块面积约15500平方米；合作方式为甲方提供地块，并协调四邻关系、村民关系，确保标的地块的顺利建设，乙方负责标的地块的建设并承担建设的全部费用。同日，广东吉径律师事务所执业律师陆志一作为见证人为上述合作建房协议书出具见证书并加盖“广东吉径律师事务所执业律师陆志一执业证号144***********529”印章。本院认为，本案原告杨超与被告罗义杭签订的《合作建房协议书》，从合同内容看，被告系将案涉“海景华府A区F栋的第十三层1316号房（公寓）”这一特定房屋出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原被告之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。关于涉案2017年9月1日原、被告签订的《合作建房协议书》的效力问题。从现有证据看，该《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，被告在未取得案涉房屋权属的情况下与原告签订案涉协议书，且根据该协议书记载该土地属农村土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告杨超与被告罗义杭签订的涉案《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告罗义杭应否向原告返还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告罗义杭返还62700元购房款，理由充分，本院予以支持。关于利息的诉请，本案中，原告主张案涉楼盘现场已有两栋楼建起，且被告聘请律师在场对签订案涉《合作建房协议书》进行见证使其相信该行为系合法的，但从本案的交易过程来看，原告作为涉案协议书的合同主体，是具有完全民事行为能力的自然人，其在交易过程中未保持审慎的态度，对土地的性质、使用状况等问题进行查询核实，亦未要求合同相对方出具相关的权属证明如建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，其对自身损失的产生存在过错，应承担相应的责任。据此，对原告的利息损失，本院酌定原、被告各承担50%为宜。关于利息计算标准，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”的规定，即按年利率6%计算。本案中，原告诉请以62700元为基数按年利率3%从被告收取款项之日起计算两年的利息即3762元，本院予以支持。关于被告罗义杭应否向原告律师见证费的问题。本案中广东吉径律师事务所律师陆志一对案涉《合作建房协议书》进行见证并出具《见证书》，同时出具律师见证费收据交由原告收执。原告主张该律师由被告聘请并系被告要求支付律师见证费，但该律师见证费的收据由广东吉径律师事务所律师陆志一出具，且庭审中原告自认该笔款项由该律师收取，本院认为，被告罗义杭并非该收据的相对人，亦未收取该律师见证费，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。原告可就该律师见证费另行主张权利。被告罗义杭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨超与被告罗义杭于2017年9月1日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告罗义杭于本判决发生法律效力之日起10日内向原告杨超返还购房款62700元及利息3762元；三、驳回原告杨超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，由原告杨超负担20元，由被告罗义杭负担724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  林耀驰二〇一九年十二月二十日书记员  陈丹茹