江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初3453号原告：施伟峰，男，1962年8月23日生，汉族，常州市人，住常州市新北区。委托诉讼代理人：李虹霞，江苏德音律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕萍，江苏德音律师事务所律师。被告：常州雪浪轩文化艺术交流中心（普通合伙），住所地常州市新北区府翰苑2-350室，实际经营地常州市锦绣东苑29幢2楼东。执行事务合伙人：马炜。被告：马炜，男，1968年4月10日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。被告：顾建国，男，1975年5月13日生，汉族，常州市人，住常州市新北区。三被告共同委托代理人：徐宏辉，江苏益同盛律师事务所律师。三被告共同委托代理人：李艳，江苏益同盛律师事务所律师。原告施伟峰与被告常州雪浪轩文化艺术交流中心（以下简称雪浪轩中心）、马炜、顾建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理。本院依法组成合议庭于2019年8月29日、2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告施伟峰的委托代理人李虹霞、三被告共同委托代理人徐宏辉（参加第一次庭审）、李艳（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施伟峰向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告之间的房屋租赁合同；2、要求被告立即搬离常州市锦绣东苑29幢2楼东；3、要求被告一支付2018年房屋租金130000元，2019年1月1日起至2019年3月4日按每天每平方米0.79元计算的租金，2019年3月5日起至搬离租赁房屋止按每天每平方米1.6元计算的房屋使用费，支付2018年房租租金从2018.1.1起至付清之日止的银行同期贷款利率计算的利息，2019.1.1起按2019年的应付租金为基数按银行同期贷款利率计算的利息；4、被告二、被告三对上述款项承担连带清偿责任；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告雪浪轩中心是普通合伙企业，马炜、顾建国均为雪浪轩中心的无限责任合伙人。2018年1月，原告通过参与竞拍取得位于常州市天宁区的房屋产权，该房屋被拍卖前签订的租赁合同中出租方的权利义务由原告承继。原合同承租人为雪浪轩中心，租赁期限从2016年2月23日至2021年2月22日止，租金每年230000元。自2018年起，被告雪浪轩中心未能按约支付当年租金，原告分别于2018年11月23日、2019年2月20日致函被告催要租金，被告一直没有支付，仅由被告雪浪轩中心于2019年1月10日向原告出具欠条，载明被告雪浪轩中心欠原告2018年房租230000元。后原告在2019年3月5日又致函被告解除原租赁合同，要求雪浪轩中心支付所欠租金，立即搬离该房屋，并承担违约责任。之后被告分三次支付租金计100000元，剩余租金经多次催要无果。原租赁合同解除后，被告雪浪轩中心未搬出案涉房屋，仍继续使用，因此原告参照市场价要求雪浪轩中心按每天每平方米1.6元支付租金。被告马炜、顾建国为无限责任合伙人，故要求其对上述款项承担连带清偿责任。三被告辩称，被告马炜、顾建国主体不适格，不应作为本案被告。根据合伙企业法第三十九条规定，普通合伙企业的合伙人承担的是补偿性的连带责任而非普通连带责任，因此原告无权将马炜、顾建国作为本案被告。原告主张的租赁合同解除条件不成就，首先被告签署的租赁合同并未明确约定租金的交付方式和期间，即是先租后付钱还是先付钱后租没有明确，按合同约定，被告雪浪轩中心在租赁到期时支付租金并未违反合同约定。其次，本案原告系2018年8月才取得涉案房屋的所有权证，即原告能够开始主张相关租赁权益的时间为取得权证的时间。在本案诉讼前，原告并没有向被告出示合法取得涉案房屋权属的书面证据，被告无法判定向原告支付相应租金是否符合法律规定。原告主张按每平方米1.6元计算租金没有事实和法律依据，该租金计算标准原告与被告雪浪轩中心未能形成合意。根据买卖不破租赁原则，被告雪浪轩中心与花玲燕签署的房屋租赁合同至今仍是合法有效的，并不因涉案房屋的权属变更而影响租赁合同的法律效力。原告诉请马炜、顾建国承担连带责任不符合合伙企业法规定，只有且在被告雪浪轩中心无法偿还相应债务时，马炜、顾建国才承担补偿性连带责任。原告要求解除租赁合同无法律依据，变更原租赁合同的租金标准也没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，雪浪轩中心为普通合伙企业，马炜、顾建国为雪浪轩中心的合伙人，合伙人类型为自然人股东。2015年11月20日，花玲燕（甲方）与雪浪轩中心签订房屋租赁合同。合同约定，租赁财产为天宁区锦绣东苑29幢2楼东面800平方米用于经营使用，租赁期限为5年，租赁时间从2016年2月23日至2021年2月22日。租金为每年23万元，租金一次付清年租金23万元，押金5千元。2017年11月24日，常州市中级人民法院决定对涉案房屋进行司法拍卖。2018年2月13日，施伟峰以最高价竞得涉案不动产。2018年5月21日，常州市中级人民法院作出（2016）苏04执531号之三执行裁定书，裁定花玲燕名下位于本市锦绣东苑29幢一层和二层不动产所有权归施伟峰所有。该不动产所有权自本裁定书送达施伟峰时起转移，并与同日送达。2018年8月3日，施伟峰领取了涉案房屋的不动产权登记证书。2018年11月23日，施伟峰向被告发送告知函：关于锦绣东苑29幢29号（二楼东边房屋）续租事宜，我授权委托方寒奇与你们洽谈。并于6月底指令方寒奇送达告知函交于马总，阐述我的观点。年底将至，我方代表诚意上门，多次拜访二位老总，就房屋租赁事宜协商，但结果大相径庭，悬而未决。现我再次重申我的观点：1、房租按一天1.6元/平方米结算；2、租金从2018年元月1日起算至离开之日；3、搬离现租房屋。2019年1月10日，被告雪浪轩中心向施伟峰出具欠条，载明欠新房东施伟峰天宁区锦绣东苑29幢二楼800平方米2018年房租二十三万元整。马炜在欠条上签字。2019年2月20日，施伟峰向被告发送告知函：关于锦绣东苑29幢29号（二楼东边房屋）续租，房屋租金支付事宜，依据房屋租赁合同，面积800平方米。2018年1月1日—2018年12月31日，年租金人民币二十三万元整。由于贵中心未能履行支付房租义务，我方派员于2019年元月多次上门催收2018年度房屋承租金，但贵中心至今未付款。鉴于现状，请你们收悉该函后一周内支付2018年租金人民币二十三万元整及2019年年租金，逾期贵中心将承担房屋租赁合同无法继续履行的违约责任，出租方将依据法律规定解除原房屋租赁合同，贵中心将承担解除合同产生的违约责任，赔偿出租方的所有损失，并由此产生终止合同的不利后果。2019年3月5日，施伟峰发函给被告：出租方于2019年2月20日向贵中心发函阐述以下诉求：1、在2019年2月27日前向出租方支付拖欠的2018年度房屋承租金二十三万元及2019年上半年房屋承租金115000元，共计345000元；2、如逾期出租方依据法律规定解除原房屋租赁合同，贵中心承担违约责任并赔偿出租方的损失。函告后，出租方派员不间断地向贵中心追讨所欠承租金，本人也登门向贵中心催收租金。但贵中心无动于衷，在指定期限内既无书面付款计划，更无付款行为。出租方谦让至尽，仁义至极。鉴于贵中心违约，现出租方通知贵中心，解除原2015年11月20日签订的房屋租赁合同，并要求贵中心立即搬离锦绣东苑29幢29号（二楼东边出租屋），租金结算至搬离交付之日。否则，出租方将采取强制措施和法律手段解决。2019年3月15日，被告向原告支付6万元。2019年3月22日，被告向原告支付2万元。2019年4月12日，被告向原告支付2万元。上述事实有案涉房屋拍卖信息、房产证、房屋租赁合同、3份告知函、2019.1.10被告向原告出具的欠条、执行裁定书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，雪浪轩中心与花玲燕签订的房屋租赁合同未违反法律强制性规定，属于双方真实意思表示，对双方均具有拘束力。施伟峰通过司法拍卖程序竞得本案涉案房屋后，其受原雪浪轩中心与花玲燕签订合同的约束。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，在案涉合同约定的租赁期限内，雪浪轩中心应当合理使用房屋，并按期交纳房屋租金。根据本院查明的事实，雪浪轩中心未予按期足额支付房屋租金，经原告施伟峰书面催缴后，仍未在合理期限内交纳，已经违反了租赁合同的约定。原告遂向被告雪浪轩中心发函告知与其解除租赁合同。其要求解除与被告雪浪轩中心的房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除时间确认为原告向被告发函要求解除合同之日，即2019年3月5日。根据常州市中级人民法院作出的（2016）苏04执531号之三执行裁定书，涉案房屋的所有权自2018年5月21日转移给原告。故原告有权向被告收取自2018年5月21日开始及以后的涉案房屋的租金。被告雪浪轩中心应当向原告施伟峰支付自2018年5月21日起至合同解除之日即2019年3月5日（合计289日）止的房屋租金。以房屋租赁合同约定的租金标准计算为182648元，扣除被告已经支付的10万元，被告仍需支付原告82648元的房屋租金。合同解除后，如雪浪轩中心仍不搬出涉案房屋则应支付占有使用费。原告要求被告支付自2019年3月6日起至实际交付房屋之日止的占有使用费应当予以支持。其计算标准应当以约定的租金即年租金23万元为准予以计算。对原告要求以每天每平方米1.6元计算的房屋使用费的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、第三十八条、第三十九条的规定，被告雪浪轩中心作为普通合伙企业，依法登记成立并领取营业执照，有一定的组织机构，具有相对独立的财产，应先以其全部财产清偿债务。因合伙企业不具备法人资格，普通合伙人不享受有限责任的保护，合伙企业的财产不足清偿债务的，全体普通合伙人应对合伙企业未能清偿的债务承担无限连带责任。因此，被告马炜、顾建国作为雪浪轩中心的合伙人，其诉讼主体适格，对被告雪浪轩中心不能清偿的债务部分承担无限连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条的规定，判决如下：一、确认施伟峰与常州雪浪轩文化艺术交流中心之间的租赁合同解除。二、常州雪浪轩文化艺术交流中心于判决生效之日起三十日内搬离天宁区锦绣东苑29幢二楼房屋。三、常州雪浪轩文化艺术交流中心于判决生效之日起十日内支付施伟峰自2018年5月21日起至2019年3月5日止的房屋租金82648元。四、常州雪浪轩文化艺术交流中心于判决生效之日起十日内支付施伟峰自2019年3月6日起至实际搬离之日至的房屋占有使用费（以年租金23万元为标准计算）。五、马炜、顾建国对被告常州雪浪轩文化艺术交流中心不能清偿的债务部分承担无限连带责任。六、驳回原告施伟峰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6105元，其中3000元由三被告共同负担，3105元由原告负担。保全费2270元，由三被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  范凌岐人民陪审员  江 平人民陪审员  蔡立力二〇一九年十二月六日书 记 员  梁晶晶