重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初9796号原告：张中，男，1976年5月22日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，重庆启瑞律师事务所律师。被告：重庆市丰沛房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇冯时行路1000号11幢，统一社会信用代码91500109091214644H。法定代表人：周维，该公司总经理。委托诉讼代理人：何桐雨，重庆乐君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可，重庆乐君律师事务所律师。第三人：重庆禾唐实业有限公司，住所地重庆市江北区北观音桥步行街3号28-5、28-6，统一社会信用代码91500105054808400T。法定代表人：唐碧海。第三人：张抛贫，男，汉族，1968年6月24日出生，住重庆市渝北区。原告张中与被告重庆市丰沛房地产开发有限公司(以下简称丰沛公司)，第三人重庆禾唐实业有限公司（以下简称禾唐公司）、第三人张抛贫商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张中的委托诉讼代理人高兵到庭参加了诉讼，被告丰沛公司、第三人禾唐公司、张抛贫经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院决定缺席审理。本案现已审理终结。原告张中向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付重庆市北碚区××房屋；2、判令被告立即将重庆市北碚区××房屋过户登记到原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因李伟对张抛贫享有债权，张抛贫对重庆庆华建设工程有限公司(以下简称庆华公司)享有债权，庆华公司对禾唐公司享有债权，禾唐公司对丰沛公司享有债权。2017年1月18日，丰沛公司与禾唐公司签订《商品房抵款协议》，约定由丰沛公司以其开发的包括涉案房屋在内的“光亮·天润城”8套房屋作价抵扣给禾唐公司的10KV凤长4#-8#段、凤龙1#-5#段线路迁改工程和新装供配电工程款。并约定由丰沛公司与禾唐公司指定购房人签订《商品房买卖合同》并办理过户手续。2017年1月25日，禾唐公司向丰沛公司出借《指定购房人确认书》，指定将涉案房屋登记在原告名下。同日，丰沛公司向原告出具四份收据，载明收到原告支付的涉案房屋购房款338331元、契税10150元、大修基金5227元、代收费254元。同日，涉案房屋完成商品房期房买卖预备案登记。2017年1月，李伟与原告达成了购房意愿，并向李伟支付涉案房屋购房款及相关费用共计353962元。《商品房抵款协议》签订及办理房屋预备案登记后，被告拒绝为包括涉案房屋在内的指定购房人办理过户手续并拒绝交付房屋。为维护原告的合法权益，望贵院判如所请。被告丰沛公司未向本院提交答辩意见。第三人禾唐公司、张抛贫未向本院作陈述意见。经审理，本院认定事实如下：2015年5月，国网重庆市电力公司北碚供电分公司作出《关于10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路迁改工程的批复(改)》，同意丰沛公司对10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路进行迁改的申请。2016年2月，丰沛公司（甲方）与禾唐公司（乙方）签订了《光亮·天润城线路迁改及新装供配电工程总承包合同》。2016年7月，禾唐公司编制了《10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路迁改工程结算书》。2017年1月18日，丰沛公司(甲方)与禾唐公司（乙方）签订了《商品房抵款协议》。约定：乙方购买甲方开发的“光亮·天润城”房屋8套，并以应向甲方收取的10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路迁改工程和新装供配电工程款抵付房款。一、1、乙方购买房屋的基本情况。房屋房号：2-3-3(面积65.34㎡，执行单价4926元，总房款321865元，代收费15128元)等8套。4、付款方式:以甲方应付乙方的10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路迁改工程和新装供配电工程款项予以一次性抵付房款，不足以抵付的，乙方应在签订《重庆市商品房买卖合同》时予以支付。5、上述房屋属期房，房屋状况及一切买卖该房屋相关的权利义务按照甲方和乙方（或乙方指定买受人）签订的《重庆市商品房买卖合同》为准。二、1、另经甲乙双方协商达成一致：“乙方指定购房人签约单价不按抵房单价签约，且按照乙方与指定购房人沟通单价执行签约。具体签约金额：房屋房号:2-3-3(面积65.34㎡，执行单价5178元，总房款338331元，代收费15631元)等8套。禾唐公司挂账金额3193897元，抵款金额2723556元。2、甲方同意与乙方指定的购房人就上述房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，并按照《重庆市商品房买卖合同》的约定履行出卖人应该履行的义务。9、若本合同解除，甲方在本合同中约定予以抵扣的款项仍按2016年签订的《光亮·天润城线路迁改及新装供配电工程总承包合同》执行。2017年1月26日，丰沛公司出具四份收据，载明收到：张中交来2-3-3房款338331元；契税10150元；代收费254元；大修基金5227元。2017年1月26日，丰沛公司与张中向重庆市北碚不动产登记中心申请商品房期房买卖预备案登记。在打印的《重庆市商品房联机备案登记表》中载明：一、申请事由：商品房期房买卖预备案登记。二、房屋座落：北碚区××。三、申请人详情：出卖人丰沛公司，买受人张中。五、房屋信息：预售房证渝国土房管(2015)预字第（985）号。楼盘名称光亮·天润城金港国际（一期）。用途成套住宅。成交金额338331元。建筑面积65.34平方米。套内面积51.34平方米。分摊面积14平方米。2017年2月24日，丰沛公司与禾唐公司签订《解除抵房协议书》。载明：经甲乙双方友好协商，就乙方应向甲方收取的10KV凤龙线和凤长线线路迁改工程和新装配供电工程款抵房款作为房款所抵的8套房屋，于2017年1月18日签订的《抵款协议》，经审计发现该抵款行为与合同约定不符，现解除此抵款行为，乙方在本协议签订后立即完善相应解除抵房的相关事实。2017年8月23日，重庆市国土资源和房屋管理局《关于反映北碚不动产登记中心相关人员懒政调查情况的回复》。载明：黄璞等4人向北碚不动产登记中心投诉丰沛公司网签了北碚天润城项目8套商品房买卖合同，但开发企业未将购房合同交给购房人，希望登记中心协调解决。庭审中，原告举示2015年9月8日的《借款协议书》(原件)、农业银行借记卡交易明细(原件)、2012年12月13日的《转款凭证》，拟证明邓祖兰、张抛贫向李伟借款415万元。原告举示《建设工程项目管理目标责任书》，内容为张抛贫通过企业内部承包的方式承包庆华公司与发包公司所涉及的工程项目。拟证明张抛贫在庆华公司承包工程，对庆华公司享有债权。原告举示2016年8月17日唐碧海(甲方)、庆华公司(乙方)、张抛贫(丙方)签订的《协议书》(原件)，约定，1、甲方确认，尚欠乙方借款本金1359万元，以到偿还期；2、甲方委托第三方禾唐公司用以房抵款的方式代甲方向乙方偿还上述款项中的2855934元；3、乙方委托丙方代收本次甲方偿还的欠款，同时鉴于此次还款方式为以房抵款，三方认可丙方有权将用以抵款的房屋指定由案外人受让。案外人或丙方取得该房屋的房屋登记网签后，视为甲方履行完毕此次抵款事宜；4、根据第三方禾唐公司与丰沛公司于2016年7月28日签订的《商品房抵款协议》，现甲、乙、丙三方一致同意，将丰沛公司用于抵付给禾唐公司的抵款房共8套，522.72平方米，折价2855934元。现三方达成如下协议：1、由禾唐公司按《商品房抵款协议》约定，出具其签章的《房屋所有权转移确认书》给丙方或丙方指定的购买人，以丙方或丙方指定的购买人名义与丰沛公司签订《重庆市商品房买卖合同》，由开发商向丙方或丙方指定的购买人出具金额不动产销售发票、税费发票、物业专项维修基金发票等……。该证据拟证明唐碧海代表被告作出协议约定委托禾唐公司以房抵款的方式代庆华公司偿还借款。原告举示2016年7月28日禾唐公司(乙方)与被告(甲方)签订的《商品房抵款协议》（复印件），载明乙方购买甲方开发的“光亮·天润城”房屋一套，并以应向甲方收取的配电工程款抵付房款。房屋建筑面积522.72平方米，总房款2730167元。付款方式以甲方应付给乙方的配电工程款项予以一次性抵付房款。乙方有权指定第三人为上述房屋的购买人与甲方就上述商品房签订《重庆市商品房买卖合同》。甲方同意可与乙方指定的购买人就上述房屋签订《重庆市商品房买卖合同》并按照《重庆市商品房买卖合同》的约定履行出卖人应该履行的义务。原告陈述，根据该协议，唐碧海、庆华公司、张抛贫签订了2017年1月18日的《商品房抵款协议》。原告举示原告(甲方)与李伟(乙方)签订的《协议》一份、收条。其中《协议》载明：鉴于2015年9月8日，乙方与张抛贫签订了《借款协议书》，协议确认张抛贫尚欠李伟借款415万元。2016年8月17日，唐碧海、庆华公司、张抛贫签订了《协议书》，协议确认唐碧海尚欠庆华公司借款1359万元。唐碧海委托庆华公司用以房抵债的方式代唐碧海向庆华公司偿还其中的285.5934万元。三方认可张抛贫有权用以房抵款的房屋指定由案外人受让。2016年7月28日、2017年1月18日，丰沛公司与禾唐公司签订了《商品房抵款协议》，约定丰沛公司以其开发的“光亮·天润城”房屋8套冲抵拖欠禾唐公司的工程款，丰沛公司认可禾唐公司有权指定第三人为房屋买受人。现双方协商：1、甲方同意作为指定购房人受让上述8套房屋中的位于北碚区××号房屋，用以冲抵张抛贫对乙方的部分欠款。2、乙方同意将该房屋以丰沛公司认可的抵价款338331元转让给甲方，该房屋涉及的契税10150元、大修基金5227元、代收费254元由甲方承担并支付给乙方。除上述费用外，甲方办理该房屋过户等手续所产生的其他费用，由甲方自行承担，与乙方无关。三、甲方持《指定购房人确认书》与丰沛公司办理房屋买卖相关事宜，并办理房屋登记网签手续过户手续等，乙方予以配合。《收条》载明：今收到张中支付的北碚区××房屋购房款338331元、契税10150元、大修基金5227元、代收费254元，共计353962元。上述证据拟证明原告向李伟购买了涉案房屋，并实际支付了购房款及相关费用。本院认为，本案被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证质证的权利。被告与第三人禾唐公司于2017年1月18日签订的《商品房抵款协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故该协议当属合法有效，双方均应当按照该协议的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被告与第三人禾唐公司签订的《商品房抵款协议》的主要内容系双方同意将包括涉案房屋在内的八套房屋作为工程价款抵付给第三人禾唐公司。本案原告与李伟达成协议，李伟同意将涉案房屋以被告认可的抵款价转让给原告，并且明确了房屋的具体购房款、契税、大修基金以及代收费。该协议第三条明确：原告持《指定购房人确认书》与被告办理房屋买卖的相关事宜，并办理房屋登记网签过户手续等。2017年1月18日，李伟向原告出具了收条，表示收到原告支付的房屋的购房款、契税、大修基金及代收费，共计353962元。2017年1月26日，被告丰沛公司向原告出具四份收据，载明收到原告缴纳的房款338331元；契税10150元；代收费254元；大修基金5227元。并且，同日，原被告向重庆市北碚不动产登记中心就涉案房屋申请了商品房期房买卖预备案登记。根据上述事实，本院认定，原告作为涉案房屋被指定的购房人履行了支付购房款的义务，被告根据其与第三人禾唐公司的《商品房抵款协议》认可了原告实际购房人的身份，向原告出具了收到涉案房屋购房款以及契税、大修基金等费用的收据，并且与原告办理了商品房期房买卖预备案登记。因此，虽然原被告双方未签订书面的商品房买卖合同，但双方均以其行为履行了商品房买卖合同关系的主要义务。故本院确认原被告双方成立商品房买卖合同关系。因原被告之间存在商品房买卖合同关系。现原告已经履行了支付房款的义务，故其要求被告公司继续履行相关义务，即交付房屋和协助、配合办理过户于法有据，本院对原告的上述请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市丰沛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张中交付位于重庆市北碚区××号房屋；二、被告重庆市丰沛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内配合原告张中将位于重庆市北碚区××号房屋的产权办理至原告张中名下。案件受理费6374元，减半收取3187元，由被告重庆市丰沛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 黄 飞二〇一九年十二月十八日书记员 谢晓庆