湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11684号上诉人（原审原告）：江哲平，男，1953年7月18日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：叶平，湖北楚义君律师事务所律师。上诉人（原审原告）：肖桂芝，女，1953年7月23日出生，汉族，住武汉市汉南区。委托诉讼代理人：叶平，湖北楚义君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江贤春，男，1946年5月10日出生，汉族，住武汉市汉南区。委托诉讼代理人：何志新，湖北力为律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：施艳芳，女，1947年2月1日出生，汉族，住武汉市汉南区。委托诉讼代理人：何志新，湖北力为律师事务所律师。原审第三人：武汉经济技术开发区（汉南区）纱帽街办事处，住所地武汉市汉南区汉南大道353号。负责人：王波，该办事处主任。上诉人江哲平、肖桂芝因与被上诉人江贤春、施艳芳及原审第三人武汉经济技术开发区（汉南区）纱帽街办事处（以下简称纱帽街办事处）所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2019）鄂0113民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江哲平、肖桂芝上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持江哲平、肖桂芝的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由江贤春、施艳芳承担。事实和理由：一、一审程序违法。1.施艳芳为有独立请求权的第三人，江贤春和施艳芳在法律地位上不具有同一性，两人聘请同一代理人构成双重代理。2.证人江某没有出庭接受当事人的质询，一审法院径行采纳该书面证人证言违背证据规则。二、本案查明的事实不清，证据不足。1.江哲平、肖桂芝从未委托江某出卖房屋，没有签订任何协议、收条，更未履行所谓的交付手续。2.老宅年久失修不能住人，江哲平、肖桂芝也未见到施艳芳在房屋居住过。3.证人陈某的证言自相矛盾，无法自圆其说。4.一审法院根据日常生活经验推断出江哲平、肖桂芝搬走后委托家属处置房屋的行为符合常理的说法错误。5.江贤春、施艳芳声称是夫妻关系，但一直未见夫妻关系证明。6.新建房屋是在老宅的基础上改建而来，新建房屋作为老宅的修复或者补偿，重新获得了相应的所有权，房屋所有权并未灭失，江哲平、肖桂芝有权对此主张权利。江贤春、施艳芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，江哲平、肖桂芝的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。纱帽街办事处未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。江哲平、肖桂芝向一审法院起诉请求：一、确认纱帽××××村二组85号房屋或其拆迁补偿权益为江哲平、肖桂芝所有；二、江贤春承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：江哲平、肖桂芝原为武汉市汉南区纱帽××××村村民，是武汉市汉南区纱帽××××村85号宅基地使用权人及地上物所有权人，其房屋建筑占地面积为97.8平方米，宗地外临时用地猪舍、厕所共占地7.2平方米，其集体土地建设用地使用证号为汉集建（93）字第1981号。后江哲平、肖桂芝搬至江夏区郑店种菜谋生，现江哲平居民身份证记载的住址为武汉市江夏区郑店街关山村付家湾10号。2002年4月份江哲平委托其哥哥江某将其坐落在汉南区纱帽××××村85号的三间平房出卖并交付给施艳芳，施艳芳将房款1700元交付给江某后一直居住在上述房屋内，2016年7月13日施艳芳因上述房屋年久失修，无法居住，向村镇及建管部门申请并审批在原宅基地上将原房屋拆除建起了三间三层楼房。2018年7月23日武汉开发区（汉南区）党政办公室发布武经开办〔2018〕56号文件，对包含纱帽××××村在内的地区进行整体拆迁，施艳芳上述新建的三间三层楼房为拆迁房屋，其拆迁编号为DZ108号。一审法院认为，本案争议焦点为：1.江哲平、肖桂芝是否将涉案房屋卖给施艳芳；2.施艳芳买受涉案房屋是否有效。一、江哲平、肖桂芝是否将涉案房屋卖给施艳芳的问题。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零五条及第一百零八条的规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。就本案而言，江贤春及施艳芳提供了江某的证明及陈某的证人证言以证明施艳芳已买受涉案房屋并支付价款，虽江某无正当理由未出庭作证，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，但陈某就其证言出庭作证并接受了询问，陈某作为江哲平、肖桂芝的邻居，与江哲平、肖桂芝、江贤春均无明显的利害关系，根据日常生活经验，江哲平、肖桂芝搬至江夏区郑店后还有亲戚在纱帽××××村，不可能在长达十几年的时间里对其房屋被他人占有而不知情，且江哲平、肖桂芝在搬走后委托家属处置房屋的行为符合常理，江哲平、肖桂芝委托其哥哥将房屋卖给施艳芳的这一事实成立。故江哲平、肖桂芝诉称未将房屋卖给施艳芳的事实不能成立，其诉称一审法院不予采信。二、关于施艳芳买受涉案房屋是否有效的问题。施艳芳的居民户口簿记载：户主姓名施艳芳，户号13050000024156，2001.08.02因区划变动增加由湖北省武汉市汉南区大嘴村517号移入本址。其居民身份证记载的住址与居民户口簿一致均为“武汉市汉南区纱帽××××村517号”，居民身份证有效期限：2005.12.17―长期。涉案的房屋系建筑在汉南区纱帽××××村集体土地上且始终未取得所有权证的农村房屋，在房地一体原则下，涉案房屋的买卖必然涉及农村宅基地买卖。施艳芳在2002年购买涉案房屋时，为大嘴村集体经济组织的成员，其购买主体资格符合法律规定。江哲平、肖桂芝称房屋土地证至今仍登记在江哲平名下未过户给江贤春，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。但该两条规定并非对合同生效要件的规定，宅基地进行过户登记是土地管理部门的管理职能，并非合同的生效要件，故未经过户登记不影响涉案房屋买卖的效力。另江哲平、肖桂芝称江贤春和施艳芳在大嘴村有好几套房子，违反了一户一宅的规定。一方面，江哲平、肖桂芝未举证证明江贤春和施艳芳除涉案宅基地外，存在其他的宅基地。另一方面《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但结合该条“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，表明“一户一宅”的限制，目的是为了加强对农村集体经济组织的有效管理，属于管理性的禁止性规范，并非效力性的禁止性规定，江哲平、肖桂芝不能以此主张施艳芳购买涉案房屋无效。综上，江哲平、肖桂芝原位于武汉市汉南区纱帽××××村85号房屋已于2002年4月卖给施艳芳，其房屋所有权已转移给施艳芳，后施艳芳将原房屋拆除新建三间三层楼房即拆迁房屋，原房屋已经灭失。江哲平、肖桂芝要求确认该房屋归其所有或其拆迁补偿权益为江哲平、肖桂芝所有，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零五条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决：驳回江哲平、肖桂芝的诉讼请求。一审案件受理费80元，由江哲平、肖桂芝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：江哲平、肖桂芝向本院提交如下证据：照片一张，拟证明重建之前的房屋很破旧，无法居住。江贤春、施艳芳向本院提交如下证据：证据一、证明一份，拟证明2019年6月，纱帽街办事处收到起诉状后，把江某叫到村委会询问情况，江某当场证实委托卖房的事实，并将卖房的1700元交给了江哲平。证据二、村委会的证明一份，拟证明江贤春和施艳芳是夫妻关系，两人于1967年结婚，生育五个子女，当时没有领结婚证，是事实婚姻。经质证，江贤春、施艳芳对江哲平、肖桂芝提交证据的意见为：对照片的真实性无异议，对其证明目的有异议，江贤春、施艳芳一直在涉案房屋里居住。江哲平、肖桂芝对江贤春、施艳芳提交证据的意见为：对证据一的真实性和证明目的均有异议；对证据二的真实性无异议，对其合法性有异议，婚姻关系应该由民政局证明，而不是由村委会证明。本院认为，江哲平、肖桂芝提交的照片不能达到其证明目的，本院不予采信。江贤春、施艳芳提交的证据一系武汉经济技术开发区（汉南区）纱帽××××村村民委员会的证明，加盖有该村委会的印章，江哲平、肖桂芝虽对该证明的真实性有异议，但并未提交足以反驳的相反证据，本院对证据一的真实性予以确认；江哲平、肖桂芝对江贤春、施艳芳提交的证据二的真实性无异议，本院对证据二的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，武汉经济技术开发区（汉南区）纱帽××××村村民委员会于2019年11月5日出具证明一份，载明：2019年6月份，纱帽街办事处收到原告江哲平的起诉状后，村委会负责人将证人江某请到大嘴村委会询问其受江哲平委托卖房的事宜，江某当场证实其受委托卖房的事实属实，收取施艳芳的1700元房款已由江某交给了江哲平。同日，该村委会出具另一份证明，载明：兹有施艳芳，女，1947年2月1日出生，住址武汉市汉南区纱帽××××村517号，身份证号；江贤春，男，1946年5月10日出生，住址武汉市汉南区纱帽街薇湖路60-2-2号，身份证号，此二人于1967年结为夫妻，婚后育有5个子女。本院认为，江贤春、施艳芳为证明施艳芳购买了涉案房屋，提交了江某的证明及陈某的证人证言，江某虽未出庭作证，但结合陈某的证人证言、武汉经济技术开发区（汉南区）纱帽××××村村民委员会出具的证明及施艳芳一直在涉案房屋中居住但江哲平、肖桂芝从未对施艳芳主张过权利等事实，一审法院认定江哲平、肖桂芝委托江某将涉案房屋出卖给施艳芳的事实成立，并无不当。施艳芳作为大嘴村的集体经济组织成员，其购买江哲平、肖桂芝集体土地上的房屋并未违反法律及行政法规的相关规定，双方之间的房屋买卖关系合法有效。房屋属于家庭重大财产，江哲平、肖桂芝作为涉案房屋的权利人长期怠于行使权利，与一般房屋权利人对其权利的关注形成较大反差，明显不合常理，江哲平、肖桂芝认为其未委托江某将房屋出卖给施艳芳的上诉理由，本院不予采纳，其要求确认涉案房屋归其所有或者拆迁补偿权益为其所有的上诉请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。经审查查明，一审审理程序合法，江哲平、肖桂芝认为一审违反法定程序的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，江哲平、肖桂芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由江哲平、肖桂芝负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月十七日书记员 陈旭敏