黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0184民初2417号原告：金光铁男，1950年8月10日出生，朝鲜族，农民，现住五常市。原告：池英顺女，1956年1月17日出生，朝鲜族，农民，现住五常市。二原告委托诉讼代理人：马兆嵩，黑龙江大地律师事务所律师。被告：哈尔滨清华置业房地产开发有限公司，住所地五常市五常镇实验路68号。法定代表人：张秀根，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴畏，黑龙江天钟律师事务所律师。第三人：于淼男，1968年6月12日出生，汉族，无业，住五常市。第三人：吕慧玲女，1964年7月19日出生，汉族，退休工人，住五常市。第三人：于忠楷男，1988年4月6日出生，汉族，职员，住五常市。第三人共同委托诉讼代理人：崔佳楠，黑龙江元辰律师事务所律师。原告金光铁、迟英顺与被告哈尔滨清华置业房地产开发有限公司（以下简称清华置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院曾于2018年2月9日立案受理，依法公开开庭进行了审理，并于2018年5月28日作出（2018）黑0184民初521号民事判决：驳回原告金光铁、迟英顺的诉讼请求。宣判后，原、被告双方均未上诉，该判决发生法律效力。后原告金光铁、迟英顺不服，向哈尔滨市中级人民法院申请再审，哈中院于2018年12月21日作出（2018）黑01民申376号民事裁定提审本案。并于2019年5月20日作出（2019）黑01民再51号民事裁定：一、撤销黑龙江省五常市人民法院（2018）黑0184民初521号民事判决；二、本案发回五常市人民法院重审。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案诉讼过程中，本院依法追加于淼、吕慧玲、于忠楷为本案第三人参加诉讼。原告金光铁、迟英顺及其委托诉讼代理人马兆嵩，被告清华置业公司的委托诉讼代理人吴畏，第三人共同委托诉讼代理人崔佳楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告交付位于XXX三楼住宅（面积为83.46平方米）一套及车库一个；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年8月25日，原、被告之间签订了非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书，二原告将自己位于五常镇新曙光街面积为675.83平方米的房屋交给被告拆迁建设，被告同意在原地安置给二原告商服用房467.6平方米，住宅208.23平方米，并同意在原地再给一个车库，进户时间为2013年12月。直至2015年7月10日被告交付给二原告二套商服，面积均为237.71平方米；2015年7月28日交付给二原告住宅楼二套，面积为69.57平方米和55.20平方米各一套。按原告与被告签订的非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书约定，尚欠面积为83.46平方米的一套住宅和一个车库。原告多次找被告协商索要，被告均推诿回避。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。被告清华置业公司辩称，1.对拆迁事实和《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》无异议；2.但就拆迁补偿交付房屋，原、被告有约定，交付房屋时应提供合法有效的产权证照；已交付的房屋是因为原告提交了产权证和律师函，而剩余未交付是由于原告没有提供有效的产权凭证，该部分回迁房屋暂存；3.对于原告要求给付车库的请求有异议，双方当时约定如在原位盖车库才给原告车库，但被告并未修建车库，约定条件不成就，故不同意给付车库。第三人述称，原告提交的《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》中二原告属于无权处分，原XXX家族房屋的整体院落所有权归于淼、于忠楷所有。于淼、于忠楷从未对其名下的房屋所有权进行处分，于淼、于忠楷仍为房屋所有权人，原告诉请的基于《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》中合同利益应归属于淼、于忠楷所有。二原告为证实其主张的事实，除当庭陈述外，还提交如下证据：一、原、被告双方于2012年8月25日签订的《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》一份。拟证明：1.原、被告之间达成产权调换拆迁补偿协议；2.被告已经同意按照协议补偿原告675.83平方米的房屋，其中商服用房467.6平方米被告已经给付原告，住宅208.23平方米，被告已经给付原告69.57平方米及55.20平方米两个房屋，目前尚差83.46平方米房屋未给付；3.双方协议约定“如在原位置建车库给乙方（二原告）一个”。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为原告曾经向被告出具过承诺书，在协议履行过程中有第三方向被告主张过权利；对原位置建车库部份有异议；第三人对该证据的真实性、合法性均有异议，认为此协议书中归于二原告的部份合同利益应属于于淼所有，于淼为被拆迁房屋的所有权人；二原告是基于于淼名下的房产向被告换取拆迁安置房的，此行为并非于淼的真实意思表示，无权处分。经合议庭评议认为，该证据内容真实，来源合法，系有效证据，予以采信。二、《契约》复印件一份。拟证明2004年4月11日原告金光铁与第三人于忠楷、于淼、吕慧玲签订房屋买卖契约，被拆迁房屋是金光铁在于忠楷、于淼、吕慧玲处购买。经质证，被告对该证据的真实性有异议，认为系复印件，提交法庭应是房产部门予以确认的，该《契约》属于债权行为，该债权行为不发生物权关系，不发生所有权转移，不属于有效的房屋产权证件；第三人对该证据的真实性、合法性均有异议，认为原告提供的证据为复印件，该契约上甲方签名即本案的第三人签字均不是本人。经合议庭评议认为，该证据虽为复印件（原件在五常市房地产管理处存档），但内容真实，能够证明原告待证事实，予以采信。三、收条一份。拟证明第三人吕慧玲于2004年4月12日收到房款258000元的事实。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与原告诉求及之前提交的证据相矛盾，未提供原协议无法确认该证据真伪；第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告并未提供其主张的278000元的房屋买卖契约，此收条数额为258000元，与其主张不符，无法确认；此外，该收条时间为2004年4月12日，仅有收条无法说明房款的真实给付情况，此收条与其提供的证据78000元亦不符。经合议庭评议认为，该证据内容客观真实，能够证明原告待证事实，予以采信。被告清华置业公司为证实自己辩解的事实，除当庭陈述外，还提交如下证据：一、原告金光铁于2015年8月11日给被告出具的《承诺》一份。拟证明双方就产权调换协议达成过补充协议，原告金光铁承诺在入户时应提供合法产权证照。经质证，原告对该证据的真实性无异议，承认是当时回迁商服时出的，如原告不出这个承诺书，不给原告商服；第三人对该证据的关联性有异议，认为与第三人于淼、于忠楷无关。经合议庭评议认为，原告金光铁承认系其本人出具，对真实性予以采信。二、《公证书》一份。拟证明该房屋原告至今未获得合法产权证照，该房屋权属已发生争议，由第三方提交到被告处，被告认为涉及到银行抵押房屋，原告是否可以获得产权，被告有合理质疑，拒绝直接给原告进行拆迁置换。原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为：1.该公证书不能证明原被拆迁房屋所有人；2.该公证书无法认定被拆迁房屋是否有抵押；3.公证书的委托人在本案中已经不是被拆迁房屋的实际所有人，已经将被拆迁房屋出卖给本案原告，被告以该公证书拒绝履行拆迁协议的行为不符合法律规定；第三人对该证据无异议。经合议庭评议认为，该证据与本案无关联，不予采信。三、设计图纸一份及现场照片二张。拟证明该部份楼盘并没有新建车库，原告请求的车库是物业使用的房屋即门卫房。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该位置建成后实际为车库，后因原告索要，被告便将该房屋改为物业用房即门卫室，被告应按原约定向原告给付该车库；第三人对该证据的真实性、合法性均无异议，认为原告请求的车库是基于《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》而获取的，此利益应归于第三人所有。经合议庭评议认为，原告虽对该证据持有异议，但未能提供相反证据予以反驳，该证据客观真实，予以采信。第三人为证实自己陈述及主张的事实，除当庭陈述外，还提交如下证据：一、房产信息档案二份。载明于淼为原XX房产面积54平方米及40平方米的房屋所有权人，证明截止2019年11月13日在五常市房产住宅局公示的产权人信息中于淼仍为上述房产的物权人。经质证，原告认为因拆迁该房屋已经灭失，且被拆迁房屋已经由第三人出卖给原告，现原告为案涉房屋的所有人，而且该两份信息是老信息，与实际不符，不应当被采信；被告对该证据真实性无异议。经合议庭评议认为，该证据系复印于五常市房产住宅局，来源合法，对真实性予以采信。二、《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》复印件一份。拟证明被告基于此向二原告进行拆迁安置补偿，该合同利益本应属于于淼所有，所以被告应将争议的以于淼房屋所有权置换得来的电大住宅小区6号楼住宅面积83.46平方米及车库一个交付给权利人于淼，此协议为产权拆迁调换，从合同目的性说只有产权人于淼才可以享受该合同利益。经质证，原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该协议书已经明确甲乙双方为原告与被告清华置业，并未涉及到本案的任何一个第三人，该补偿协议是基于被告承认原告作为被拆迁院落的合法所有人与原告签订，该协议签订过程中并没有胁迫欺诈行为，是自愿签订的，应当得到履行，至于院落的产权是否有争议，与被告人无关，因此，该协议证实了原告作为被拆迁人所享有的诉讼权利及本案诉求；被告对真实性无异议。经合议庭评议认为，该证据内容真实，来源合法，系有效证据，予以采信。三、房产信息档一份。拟证明于忠楷名房屋在2004年已过户至金光铁名下，五常市房屋估价单载明于忠楷房屋评估价值为146160元，而契约总价款为78000元，房屋买卖契约是伪造的。经质证，原告对该证据无异议，但认为契约书不是假的；被告无异议。经合议庭评议认为，该证据复印于五常市房产住宅局，来源合法，对真实性予以采信。综上，本院认定如下事实：二原告系夫妻关系。2004年4月11日，原告金光铁（乙方）与第三人于忠楷（甲方）、于淼、吕慧玲签订《契约》一份，约定甲方将坐落于XX出售给乙方，共包括：一栋三层楼房、二栋砖瓦结构平房，总价款为人民币278000元。原告于2004年4月12日给付第三人房款人民币258000元，并由第三人吕慧玲为原告出具收条一份。2004年4月13日，第三人于忠楷到原五常市房地产管理处将其名下房屋过户到原告金光铁名下。二原告签订契约后，即入住该房屋至拆迁。另查明，原告和第三人签订契约时，于淼名下的房屋所有权证因抵押（2004年2月11日抵押）没有交付给原告，故原告留存房款20000元未给付第三人。2014年6月11日，第三人于忠楷曾向本院提起诉讼，请求确认房屋买卖契约无效，后因于忠楷经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院裁定按其撤诉处理。2012年8月25日，原告与被告签订了《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》，该协议书约定：被告为原告用于产权调换的房屋位于五常电大住宅小区二期，建筑面积675.83平方米，其中商服467.60平方米，住宅208.23平方米；如在原位建车库，给原告一个；产权调换房屋进户时间为2013年12月。2015年7月10日，被告按照协议书约定给付原告二套商服（建筑面积共计475.42平方米）；2015年7月28日，被告按照协议书约定给付原告二套住宅（建筑面积为69.57平方米及55.20平方米各一套），尚差原告83.46平方米住宅一套未交付。另查明，被告在原位置未建车库。另查明，被告按照《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》约定预留XXX室（建筑面积84.18平方米）用于安置，并承诺多出的面积不需要接受安置方补差。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告与第三人签订的《契约》效力问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，第三人与原告自愿达成房屋买卖的契约后直至案涉拆迁行为实施引起原房屋所有权消灭，原告已经实际占有该房屋多年，并且于忠楷所有房屋已经过户到金光铁名下，第三人作为合同相对人如对该合同效力及合同履行有异议，应当及时主张权利。虽然第三人于忠楷曾提起过房屋买卖协议无效的诉讼，但其经传票传唤拒不到庭，怠于行使诉讼权利，已按其撤诉处理。第三人在此次诉讼中主张该契约虚假，并否认将房屋卖给原告，但未提供证据加以证明，故其主张不成立。第三人于淼虽未将其名下房屋所有权证交付原告，亦未办理产权过户，系因其当时抵押，但原告已经向第三人交纳了大部分房款，不影响该《契约》效力。二、《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》应否履行问题《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告签订的《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议书合法、有效，对双方当事人均有拘束力，应当予以履行。第三人在诉讼中主张于淼、于忠楷从未对其名下的房屋所有权进行处分，于淼、于忠楷仍为房屋所有权人，原告诉请的基于《非住宅房屋产权调换拆迁补偿协议书》中合同利益应归属于淼、于忠楷所有，但未提交相应证据，故其主张不成立。综上，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，应予支持；但原告要求被告交付车库的诉讼请求，无事实依据，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨清华置业房地产开发有限公司交付原告金光铁、迟英顺房屋（五常镇电大小区二期7号楼1单元301室，建筑面积84.18平方米）一套，于判决书生效后立即履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告哈尔滨清华置业房地产开发有限公司负担4300元，由原告金光铁、迟英顺负担1500元，于判决书生效后立即履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  窦 波人民陪审员  张云苹人民陪审员  葛 辉二〇一九年十二月十九日书 记 员  付春丽