广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0402执异562号 异议人（案外人）：许正松，男，汉族，1976年7月6日出生，住珠海市香洲区。 申请执行人：吴志红，男，1971年11月17日出生，汉族，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：谢静，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文才，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：吴志文，男，1975年10月29日出生，汉族，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：谢静，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文才，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 被执行人：梁宝玲，女，1965年4月15日出生，汉族，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：张绍坤，北京大成（珠海）律师事务所律师。 被执行人：叶可莹，女，1988年10月5日出生，汉族，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：张绍坤，北京大成（珠海）律师事务所律师。 本院在执行上列申请执行人与被执行人宅基地使用权纠纷一案中，异议人许正松向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证。现已审查终结。 异议人许正松向本院提出下列异议请求：继续履行位于珠海市前河路218号商铺的租赁合同，直到租赁合同期满为止。 事实与理由：异议人自出租人梁宝玲处承租了珠海市香洲区拱北夏湾前河东路218号商铺，租赁日期自2017年5月1日起至2022年4月31日止。异议人在租赁期间收到执行法院（2018）粤0402执5803号之二公告，责令异议人搬迁，因租赁期限尚未届满，故异议人提出异议。 申请执行人辩称，一、异议人提交的证据无法证明其与被执行人梁宝玲在人民法院采取查封措施之前即已签订合法有效的《商铺租赁合同》。 1、申请执行人吴志红申请执行梁宝玲、叶可莹的（2018）粤0402执5803号案件，执行法院于2018年10月26日作出（2018）粤0402执5803号执行裁定书，裁定查封了梁宝玲名下的包括珠海市香××区××房产（以下简称“案涉房产”）在内的三套房产。 2、异议人提交的《商铺租赁合同》第二条约定其租赁案涉房产，租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月31日止，但是异议人未提交2017年5月至案涉房产被查封前即2018年10月26日前的租金支付凭证。异议人提交的转账凭证均是2019年，且该转账凭证也没有注明是租金。异议人也未提交实际占有使用租赁物的相关证据。 因此，异议提交的证据无法证明其在案涉房产被查封前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年发布）第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该规定可以确认，被执行人出租已经人民法院查封、扣押、冻结执行标的行为，不能产生对抗申请执行人的法律效力，承租该执行标的的案外人以此作为排除强制执行的理由的，人民法院不予支持。 三、退一步讲，即使被执行人梁宝玲在人民法院查封、扣押、冻结案涉房产以前出租案涉房产的，作为承租案涉房产的异议人的承租权这一民事权益也不足以排除对该执行标的强制执行。因为根据买卖不破租赁的原理，人民法院对执行标的的拍卖不会影响到案外人对执行标的所享有的承租权，也不会影响到案外人对执行标的所享有的优先购买权。据此异议人许正松以其享有承租权为由要求人民法院排除强制执行的理由不成立。 综上，异议人的异议请求没有事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。 被执行人辩称，答辩人同意异议人的异议请求，认可异议人主张的事实与理由。答辩人与异议人签订的租赁合同在执行法院查封之前，异议人在案涉商铺内开设了汽车修理店，异议人从承租之日起按月支付租金。 本院查明，吴志红、吴志文诉叶可莹、梁宝玲宅基地使用权纠纷一案，本院作出的（2015）珠香法民三初字第1185号和珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终769号民事判决均已生效。因叶可莹、梁宝玲未主动履行，吴志红、吴志文向本院申请强制执行，案号为（2018）粤0402执5803号。 执行过程中，本院于作出(2018)粤0402执5803号之一执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人梁宝玲名下的位于珠海市香××区××房（权证号码：Ｃ6××50）；二、查封被执行人梁宝玲名下的位于珠海市香××区××号（权证号码：01××39）；三、查封被执行人梁宝玲名下的位于中山市××××号芳邻雅居6幢2102房（权证号码：中府国用2015第易3302866）。查封期限为三年。上述裁定对案涉房产珠海市香××区××号的查封期限自2018年10月8日起至2021年10月7日止。 2019年3月13日，本院作出（2018）粤0402执5803号之二执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人梁宝玲名下位于珠海市××路××房（房产权证号：Ｃ6××50）、香洲区拱北前河路218号（房产权证号：01××39）。同日，本院发出（2018）粤0402执5803号之二《公告》，责令居住在上述房屋内的人员应自行搬迁。 另查明，珠海市不动产查询信息记载，位于珠海市香××区××房产（房产权证号：01××39）的所有权人为梁宝玲。 异议人提供一份签订于2017年5月1日的《商铺租赁合同》，该合同出租人（合同甲方）为梁宝玲，承租人（合同乙方）为许正松，合同约定，甲方将位于珠海市香××区××号商铺出租给乙方使用，租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日止；每月租金为6280元，每月5日前付清当月租金；管理费、水电费等费用由乙方自行向有关部门交纳。 异议人另提供了2019年1月5日、2019年6月3日、2019年8月3日、2019年9月4日、2019年10月6日、2019年11月2日的六份网银转账凭证，收款人均为梁宝玲，付款人均为许正松，每次转账金额均为6300元。 本院认为，异议人请求在租赁期限内继续承租租赁物，其实质是请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有租赁物，因异议人主张在查封前租赁，故本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产须满足二个条件，一是租赁合同须签订于查封之前，二是须满足在查封之前已占有使用的不动产这一公示要件。 本案中，异议人仅提供了其支付2019年租金的证据，未提供其支付2019年之前租金的证据。根据《商铺租赁合同》的约定，管理费、水电费等费用由异议人负担，异议人也未提供其支付上述费用的票据。故异议人提供的证据仅能证明其自2019年开始承租案涉房产，而不能证明其所称的自2017年5月开始承租案涉房产。亦即异议人不能证明其在本院查封（本院于2018年10月8日查封案涉房产）前已占有使用案涉不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，对于异议人的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人许正松的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第二十一条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  涂永国 审 判 员  崔少俊 人民陪审员  郑清文 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  黎冠延