呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初6103号原告：赵欣，男，内蒙古呼和浩特市32677部队现役军人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵永跃（系赵欣之父），住包头市。委托诉讼代理人：李月婷，内蒙古秀合律师事务所律师。被告：王洪威，女，内蒙古新形置业有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。被告：翟占昆，男，无固定职业，住呼和浩特市。二被告共同委托诉讼代理人：赵国威，内蒙古河洋律师事务所律师。原告赵欣、被告王洪威、翟占昆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告赵欣的委托诉讼代理人赵永跃、李月婷、被告王洪威、翟占昆的委托诉讼代理人赵国威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵欣向本院提出诉讼请求：1.二被告返还原告购房款875,655元；2.二被告给付原告利息351,540.57元（利息以875,655元为本金，自2017年3月31日起按每月2%的利率计算，暂计算至2019年7月4日，并要求计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月25日原告委托其父亲赵永跃向被告王洪威购买位于呼和浩特市××区东户，面积为159.21平方米的房屋一套，房屋总价款875,655元，同日原告向被告王洪威全额缴纳了购房款，2014年3月31日原告再次向被告王洪威购买车库，价款共计15万元，协议签订后，被告王洪威未按照约定履行，双方于2016年7月13日签订《协议书》，协议第一条约定：被告王洪威于2016年7月20日前给付原告20万元，剩余房款和44号车位款在2016年8月30日前付清，协议第三条约定：如发生不履行协议现象，违约方需承担房屋总价款15%的违约金，该协议签订后被告再次违约，为此被告支付了原告15万元违约金。因被告的违约给原告造成巨大损失，被告再次签订补充协议，确定被告愿意支付原告违约金。同时被告翟占昆为原告出具承诺，承诺房款及车位款在2016年10月28日一次付清，翟占昆签订承诺后，再次违约，再次于2016年12月4日被告翟占昆再次向原告出具补充协议，补充协议确定被告归还购房款再次延期至12月12日，但直至今日二被告未履行购房款返还义务。综上所述，原、被告解除房屋买卖合同后，约定返还房款，被告三番五次的违约，已经严重违反合同约定，为此原告向法院提起诉讼，望依法判如所请。王洪威、翟占昆辩称，翟占昆与本案无关，履行职务的行为不应承担责任，王洪威对于本案基本事实没有异议，愿意承担责任。本案没有开发商与原告的协议，均是个人和项目部与原告签订的合同，合同的效力应为无效，本案应按无效合同处理。双方对于原告已付款有分歧，书面约定以银行转款凭据为准，被告已偿还30余万元购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《商品房买卖协议》、收据、《协议书》、收条、《承诺》、《补充协议书》、《内蒙古政协小区2号楼三单元2层东户（面积159.2平方米）和2号楼地下车库44号车位双方交易的最后补充协议》、《房屋转让协议》、《商品房内部认购书》、《关于2017年3月11日所签协议的补充协议》、（2019）内0105民初6103号调查令，对被告提交的《关于10月2日补充协议中双方争议的说明》，予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年11月25日，内蒙古第三建筑工程有限公司第十二项目部（甲方，以下简称三建公司十二项目部）与赵欣（乙方）签订《商品房买卖协议》，约定甲方系内蒙古政协小区2号楼施工楼，获得顶账房一套，经与乙方协商达成如下买卖协议：1.该房屋位于××区东户，面积为159.21平方米（最终以房管局实际测量面积为准）；2.该房屋的每平米单价5500元，乙方于本合同签订后三日内支付全款875,655元；3.待政通公司具备签署正式合同时，甲方应当协助乙方办理正式合同签署事宜；4.甲方交房时间不得晚于向其他购房人交房时间。该《商品房买卖协议》上有三建公司十二项目部公章、赵永跃代赵欣签名。2013年11月25日，三建公司十二项目部出具收据一张，载明收到赵欣交来涉案房屋购房款875,655元。该收据上有三建公司十二项目部财务专用章。2014年3月31日，王洪威出具收据一张，载明收到车库款15万元，共分3次转入，交款人赵永跃。2016年7月13日，王洪威（甲方）、赵永跃（乙方）签订《协议书》，约定2016年7月12日甲乙双方就政协小区二号楼二单元二楼西户房子一事经友好协商达成如下协议：1.甲方于2016年7月20日前付给乙方该房款20万元，剩余房款和二号楼地下车库44号车位款于2016年8月30日前付清（具体款项以原始单据为准）；2.乙方于7月14日前要将该房屋内的所有东西一并清空，交甲方使用；3.甲方于7月12日付给乙方购房违约金1万元整。上述各条请甲乙双方严格遵守，如发生不履行协议现象，违约方需承担房款总价15%的违约责任。开具日期为2016年7月16日的收条载明“今收到购买赵永跃内蒙古××区东户违约金1万元。经办人：李建明。收款人：陈杰。”2016年9月22日，王洪威（甲方）、马俪、赵永跃（乙方）签订《经过双方再次协商对上述协议作如下补充》，约定：1.房款加车库款共计1,025,655元，甲方在10月25日前一次付清；2.若甲方违约，房屋由乙方收回交易无效；3.之前甲方己付10万元，不论房屋交易成功与否都作为甲方违约金，乙方不予退还。马俪系赵欣母亲。2016年10月25日，翟占昆作出《承诺》，载明：本公司承诺，关于政协小区2号楼2单元西户房子一事及2号楼地下车位44号车位款及违约金于2016年10月28日一次性付清。若违约乙方收回房屋及车位。该《承诺》上有翟占昆签名及捺印。2016年11月2日，三建公司十二项目部法人（甲方）、赵永跃（乙方）签订《补充协议书》，约定：1.在甲方没有履行前三次协议、三次违约的前提下，乙方最后一次给予甲方一次宽限，经甲乙双方协商，特达成最终协议；2.位于内蒙古××区东户（房屋面积159.2平米）及2号楼地下车库44号车位是乙方向甲方购买的固有财产乙方要求退购。甲方将房款到位乙方后，乙方再将购房协议、相关收据等材料交给甲方；3.甲方最晚于2016年11月30日前将房款875,655元、地下车位款15万元，共计1,025,655元一次付清，不能再拖；4.如甲方到期不论因何原因不能按上述及以前达成的协议执行，要承担多次违约的法律责任，乙方就此保留向法院起诉的权利；5.若到期甲方违约乙方收房时，与第三方产生矛盾纠纷之后一切后果由甲方承担。该《补充协议书》上有王洪威签名及捺印。出具日期为2016年11月2日的《关于10月2日补充协议中双方争议的说明》，载明：“补充协议中提到的875,655元购房款，甲方说是825,655元，乙方说是875,655元，经甲、乙双方（即三建公司十二项目部与赵永跃）协商一致同意最终结算时以购房收据为准和银行转款收据为准。甲方负责人：王洪威。乙方负责人：赵永跃。”2016年12月4日，三建公司十二项目部（甲方）、赵永跃（乙方）签订《内蒙古政协小区2号楼三单元2层东户（面积159.2平方米）和2号楼地下车库44号车位双方交易的最后补充协议》，约定：1.直到昨日（2016.12.3）甲方未能履行以前双方多次达成协议商定中的全部房款（共计1,025,655元，以收据为准），付与乙方。给乙方精神和精力上造成很大的损失和伤害，并给乙方家人和亲友间产生了诸多不和矛盾；2.乙方也考虑和理解甲方的难处，最终答应最后一次给予甲方一定延期，在上次协议商定的时间再延长12天，在12月12日之前将房屋款40%左右（40万元）一次性打入乙方账户内，剩余部分在双方商定的时间内打入乙方账户并按贷款利息支付利息。全部房款到乙方账户后，乙方把购房时所有相关手续交于甲方；3.若甲方不能按上述时间（12月12日和后商定的时间两个节点）及时打入乙方账户，乙方保留根据以前多次商定协议中规定条款追诉的权利；4.如果产生更大的纠纷，乙方将过相关法律程序解决纠纷，各自承担本方应承担的法律责任。该补充协议上有翟占昆签名及捺印。2017年3月11日，赵欣（甲方）、王洪威（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：2017年3月11日就呼市赛罕区内蒙政协小区二号楼二单元二层东户及二号楼地下车库44号车位转让交易相关情况达成以下协议。1.截止到2017年3月11日，乙方尚有875,655元房款未付给甲方，给甲方精神和精力上造成很大损失和伤害，并给甲方家庭和亲友间产生了诸多不和及矛盾；2.为此，乙方愿意将内蒙古××区东户（面积138平米）的房屋抵押给甲方，按75万元抵押，并将此房全部手续办理在甲方名下。如到2017年5月31日前乙方不能将剩余款项付给甲方，此房归甲方所有。从即日起双方负责出售此房，款项优先支付所欠甲方房款，按实结算，多退少补。如房屋出售，乙方负责办理房屋的相关手续。在此期间，如该房屋发生一切经济纠纷问题，均由乙方负责，并承担法律责任；3.乙方必须在2017年3月31日前将房款20万元打入甲方账户，不能再拖。如到期不能兑现，要按剩余房款的百分之二月息给甲方支付利息。2017年3月21日，内蒙古新形置业有限责任公司（甲方、出售人）、赵欣（乙方、认购人）签订《商品房内部认购书》，约定：乙方经过充分了解，有意认购甲方开发建设的位于呼和浩特市××区商品楼，经甲、乙双方协商，达成以下协议：1.乙方认购2号楼4单元1层东户，建筑面积约136平方米（最终以房产证面积为准），总价款75万元；2.甲乙双方在签订本认购书时，乙方向甲方支付75万元，此款在签订正式（商品房买卖合同）后转为购房款。3.乙方应在按到甲方通知后七日内，到甲方处签订正式（商品房买卖合同），如果乙方要求变更买受人的名称，甲方只认可变更为乙方的直系亲属。乙方在约定的时间内不前来协商签订(商品房买卖合同)，视为乙方自动放弃优先购买权利，甲方可将该物业另售他人。乙方可在30日内向甲方办理认购款退还手续，超过30日后认购款不予退还；4.乙方保证对该房屋已有充分了解，认可甲方暂未办理预售许可证等事实；5.甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。该认购书上有内蒙古新形置业有限责任公司公章及王洪威签名。新形置业公司的法定代表人为王洪威。2017年9月10日，赵欣（甲方）、王洪威（乙方）签订《关于2017年3月11日所签协议的补充协议》，约定经甲乙双方协商，乙方购买甲方呼市乌兰察布东街内蒙政协小区二号楼二单元二层东户及二号楼地下车库44号车位所欠款有关事宜达成如下补充协议：1.截止到2017年9月10日，乙方一直未能履行2017年3月11日双方达成的协议和商品房内部认购书相关内容，给甲方精神和精力上造成很大损失和伤害，并给甲方家庭和亲友间产生了诸多不和及矛盾；2.依照甲乙双方2017年3月11日签订协议，五月底位于呼市××街东户房屋归甲方所有，因乙方没有履行协议致使甲方交易此房未果。乙方愿意承担甲方交易此房违约金3万元；3.乙方必须在9月25日前将剩余房款及违约利息并打入甲方账户，不能再拖。如到期不能兑现，甲方将政协小区二号楼四单元一楼东户收回，同时乙方要承担多次违约的法律责任。本院依赵欣的申请，于2019年9月17日作出（2019）内0105民初6103号调查令，委托赵欣的诉讼代理人向赛罕区民政局调取王洪威、翟占昆的婚姻登记信息。呼和浩特市赛罕区民政局婚姻登记处的离婚登记信息表载明，王洪威与翟占昆于2002年8月26日登记离婚。本院认为，本案的争议焦点为：一、赵欣支付购房款、购车位款的总金额；二、翟占昆是否应承担合同责任；三、赵欣主张利息损失的事实及法律依据。关于争议焦点一，综合本案多份协议的内容可知，赵欣与三建公司十二项目部于2013年11月25日签订《商品房买卖协议》，就一套面积为159.21平方米的顶账房曾达成房屋买卖合意。双方后续签订的多份协议中，虽所涉房屋的具体房号不一致，但双方均表示实际上指的是同一套面积为159.21平方米的房屋。2016年7月13日，赵欣代理人赵永跃与王洪威在《协议书》中，通过达成由王洪威返还房款、车位款的约定，赵欣表明了其不愿再购买房屋的意思表示。《商品房买卖协议》系赵欣与三建公司十二项目部之间签订，该协议亦写明房屋为三建公司十二项目部的顶账房，故该协议中没有房地产开发商的签字、盖章，亦属合理，赵欣后续与包括王洪威、翟占昆、三建公司十二项目部、新形置业公司等在内的多个当事人之间签订的协议中，合同签字处均有王洪威或翟占昆的签名、捺印，可认定王洪威、翟占昆对于向赵欣返还购房款、购车位款一事知悉、认可。王洪威与赵永跃在2016年9月22日签订的《经过双方再次协商对上述协议作如下补充》中，明确房款加车库款的数额为共计1,025,655元。王洪威与赵永跃在2016年11月2日签订的《关于10月2日补充协议中双方争议的说明》中，对房款数额产生争议，并约定最终以购房收据和银行转款收据为准进行结算。赵欣与王洪威于2017年3月11日签订《房屋转让协议》，双方对争议的房款数额确认为875,655元，并约定若该房款未支付，王洪威将面积138平米的房屋一套，按75万元抵押给赵欣，如2017年5月31日前王洪威不能将剩余房款支付，此房归赵欣所有，同时约定王洪威在2017年3月31日前将20万元打入赵欣账户，如到期不能兑现，王洪威按剩余房款的百分之二月息支付利息。虽双方曾约定最终以购房收据和银行转款收据为准进行结算，但双方在后续签订的协议中，以协议条款的形式确定欠付房款数额为875,655元，故可认定本案欠付赵欣的购房款、购车位款为共计875,655元。关于王洪威、翟占昆提出已偿还购房款30余万元的抗辩，因其未能提供相关转款凭证或收款收条等予以佐证，故本院对该抗辩不予采信。关于争议焦点二，翟占昆在2016年10月25日作出的《承诺》中载明“本公司承诺”，并表示该“本公司”代表的是三建公司十二项目部或新形置业公司，但翟占昆本人并未提交相关证据证明自己是三建公司十二项目部或新形置业公司的员工，亦未能提交由上述公司出具的授权委托书，且在三建公司十二项目部与赵永跃于2016年12月4日签订的《内蒙古政协小区2号楼三单元2层东户（面积159.2平方米）和2号楼地下车库44号车位双方交易的最后补充协议》中，翟占昆签字并捺印，表明其对购房款、购车位款的数额为共计1,025,655元进行确认，亦对还款时间、还款数额、利息承担等进行承诺，故可认定翟占昆认可上述债务，亦对自己应履行还款义务知悉。依前所述，关于赵欣请求王洪威、翟占昆向其返还875,655元的诉讼请求，本院认为，王洪威已明确表示自己应承担还款责任，翟占昆亦通过签订协议、作出还款承诺等方式对欠付赵欣款项及所欠数额予以认可，故王洪威、翟占昆应向赵欣返还875,655元。关于争议焦点三，赵欣主张依据其与王洪威于2017年3月11日签订的《房屋转让协议》的约定计算逾期还款利息，王洪威未能依据该协议约定，于2017年3月31日前将房款20万元打入赵欣账户，王洪威应按该协议的约定向赵欣支付逾期还款利息。利息的计算应按照协议的约定，以剩余房款875,655元为本金，按照每月2%的标准，自2017年3月31日起计算至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告王洪威、翟占昆返还原告赵欣支付的购房款875,655元并向原告赵欣支付逾期付款利息（利息以875,655元为本金，按照每月2%的标准，自2017年3月31日起计算至实际支付之日止）。案件受理费15,949元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬 二〇一九年十二月六日书 记 员 米文欢