安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初2497号 原告：长淮信达地产有限公司，住所地安徽省淮南市洞山东路，统一社会信用代码913404007901131054。 法定代表人：周增好，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡利利，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：荆涛，该公司法律顾问。 被告：淮南尚锦商贸有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道鑫诚花园小区7栋、8栋、9栋商业房106，统一社会信用代码91340400397965803D。 法定代表人：李虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 原告长淮信达地产有限公司(以下简称长淮信达公司)与被告淮南尚锦商贸有限公司(以下简称尚锦商贸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告长淮信达公司的委托诉讼代理人蔡利利、荆涛、被告尚锦商贸公司的法定代表人李虎及其委托诉讼代理人夏圣兵到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告长淮信达公司于2019年5月5日向本院提出诉讼财产保全申请，要求对被申请人尚锦商贸公司对外转租的上东锦城房屋的租金、物业管理费共计6764261元予以冻结并提供担保，本院经审查于同日裁定对上述财产进行冻结。本案现已审理终结。 长淮信达公司向本院提出诉讼请求：1.判令尚锦商贸公司支付欠付的2016年10月1日至2019年4月4日期间的租金1197.8万元；2.判令尚锦商贸公司支付房屋占有使用费，从2019年4月4日计至尚锦商贸公司将租赁房屋交还长淮信达公司之日（占有使用费以原租赁合同的租金为标准，即每日租金为14127元）；3.本案的诉讼费用由尚锦商贸公司承担。开庭时，长淮信达公司当庭将第2项诉讼请求明确为：2.判令尚锦商贸公司支付自2019年4月5日暂计至2019年6月19日期间的房屋占有使用费1492526元（计算标准为18294.13㎡×33.075元／㎡／月）。事实和理由：原、被告双方于2014年7月17日签订《房屋租赁合同》，尚锦商贸公司租赁长淮信达公司位于淮南市锦城商业共计18294.13㎡，租赁期限10年，自2014年11月1日至2024年10月31日，装修免租期自2014年11月1日至2015年6月30日。根据淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初1705号判决书和淮南市中级人民法院（2019）皖04民终316号裁定书，长淮信达公司要求尚锦商贸公司支付从2016年10月1日至2019年4月3日的租金为1197.8万元。同时，尚锦商贸公司应以原租赁合同租金标准每日14127元支付自2019年4月4日起的房屋占有使用费。故长淮信达公司诉至法院，请求判如所请。 尚锦商贸公司辩称，一、本案的基本事实。2014年7月17日，原、被告双方经协商签订了一份《房屋租赁合同》，并对相关事项进行明确约定。合同签订当日，长淮信达公司向尚锦商贸公司出具《授权书》一份，长淮信达公司明确授权尚锦商贸公司有权对外经营、招商。《房屋租赁合同》签订后，尚锦商贸公司严格按照合同约定及时将110万元履约保证金支付给了长淮信达公司，但长淮信达公司却迟迟不能按照约定交付租赁房屋。2014年9月16日，长淮信达公司才将房屋交付给尚锦商贸公司，尚锦商贸公司接收房屋后，发现涉案房产严重质量问题，不仅电梯未经过年度质量检验，而且房顶及水管均严重漏水，导致尚锦商贸公司无法对涉案房屋充分利用正常使用，尚锦商贸公司多次书面函告长淮信达公司要求解决，但其拒不履行维修义务。尚锦商贸公司因经营需要，根据合同约定，对涉案房屋投入巨资进行装饰、装修，为了满足次承租人的经营要求，尚锦商贸公司也花费大量资金对涉案房屋进行维修、修缮，目前已投入上千万元的装饰、装修费用。可长淮信达公司却违反合同约定，擅自违约，向人民法院起诉要求解除《房屋租赁合同》，该案经贵院（2017）皖0403民初1705号民事判决，双方之间的租赁合同依法解除，尚锦商贸公司须在30日内向长淮信达公司返还涉案房产，并向长淮信达公司支付房屋租金3166945元，该判决书虽然认定长淮信达公司交付的房屋存在严重质量问题，但对于尚锦商贸公司的经济损失及经营损失并没有一并处理，淮南市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）皖04民终316号民事裁定书，确认贵院（2017）皖0403民初1705号民事判决自本裁定书送达之日生效。长淮信达公司在诉讼过程中，不仅查封尚锦商贸公司的银行账户，还超额查封尚锦商贸公司应收的房屋租金款（尚锦商贸公司保留向长淮信达公司索赔因其错误保全给尚锦商贸公司造成的经济损失），同时，长淮信达公司在案件没有解决之前，多次干涉尚锦商贸公司的经营活动，数次鼓动次承租人拒绝向尚锦商贸公司支付房租，致使尚锦商贸公司至今都没有收到次承租人的房租，从而造成尚锦商贸公司的房屋租金大量流失。二、长淮信达公司存在严重过错。1.根据合同法相关规定及合同约定，房屋租赁合同的履行顺序是，长淮信达公司先交付房屋，尚锦商贸公司才在签署合同后七日内支付保证金，由此可见，尚锦商贸公司享有先履行抗辩权。本案中，如前所述，长淮信达公司一开始就没有向尚锦商贸公司交付符合合同约定的房屋，在尚锦商贸公司要求长淮信达公司对涉案租赁物进行维修时，长淮信达公司总是拖延拒绝，而且还擅自起诉到法院要求解除合同，长淮信达公司的行为存在严重过错。2.长淮信达公司通过法院强制解除租赁合同的过程中，因长淮信达公司向尚锦商贸公司交付不符合约定的房屋，该房屋存在严重质量问题，导致尚锦商贸公司不能正常使用该房屋，长淮信达公司的行为存在严重过错。因而，依法可以减少尚锦商贸公司应支付的租金，生效民事判决确认，长淮信达公司承担50%的法律责任。3.根据生效的法律文书，涉案房屋租金的支付标准为，自2015年7月1日起，每平方米租金为21元，自2016年7月1日起，每平方米租金为27元，2017年7月1日起，每平方米租金为30元，以后每年租金按前一年的标准5%增加。因而，长淮信达公司的计算方式明显有误。三、因为截至目前涉案房屋仍然归尚锦商贸公司经营管理，因而不存在房屋占有使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的租金缴纳表一份。本院经审查，该表系由长淮信达公司单方制作，没有尚锦商贸公司的确认签字，不能以该表认定本案的租金数额，具体的租金数额本院将依法审查认定。 2.被告提交的扶梯检验报告一组。本院经审查，关于涉案房屋电梯年检问题在生效判决中已经认定，本院在本案中不再重复认定。 3.被告提交的《装修合同》六份、收条十八份、《尚锦广场商铺租赁合同》五份。本院经审查，该组证据均系复印件，尚锦商贸公司未提交原件供法庭核实，对该组证据复印件的真实性本院无法确认。 4.被告提交的联系函三份、公证书两份。本院经审查，三份联系函及（2015）皖淮正公证字第2729号公证书已被生效判决审查认定，对该部分证据本院在本案中不再重复认定；（2016）皖淮正公证字第4421号公证书系由安徽省淮南市正诚公证处于2016年6月3日作出，对淮南市田家庵区洞山街道洞山新村上东城市公寓尚锦广场四楼的漏水情况进行保全并附有现场工作记录及照片，对该证据的真实性本院依法予以确认。 5.被告提交的“尚锦商贸拖欠租金数额”一览表一份。本院经审查，该表系由尚锦商贸公司单方制作，没有长淮信达公司的确认签字，不能以该表认定本案的租金数额，具体的租金数额本院将依法审查认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月17日，长淮信达公司（原淮矿地产有限责任公司）与尚锦商贸公司签订《房屋租赁合同书》，主要约定为：长淮信达公司将其坐落在淮南市洞山东路南侧的上东锦城公寓部分商业出租给尚锦商贸公司，建筑面积18294.13平方米，其中：负一层4805.44㎡、一层2527.74㎡、二层3703.28㎡、三层3614.88㎡、四层3642.79㎡。租赁期限10年，即自2014年7月1日至2024年6月30日。装修免租期8个月，即2014年7月1日至2015年2月28日。租金标准：第一个租赁年度每平方米每月21元，第二个租赁年度每平方米每月27元，第三个租赁年度每平方米每月30元，从第四年度起，租金在上年度基础上环比递增5%（详见租金缴纳表附件三）。违约责任：在租赁期内若拖欠租金累计三个月以上的，长淮信达公司有权单方解除租赁合同、收回房屋，履约保证金不予退还…… 2015年10月13日，长淮信达公司起诉尚锦商贸公司，要求解除双方的房屋租赁合同、返还房屋、支付租金、赔偿损失等，案件审理中，尚锦商贸公司提起反诉，要求长淮信达公司承担维修费用、中央空调改造费等。本院经审理作出判决，判决后长淮信达公司不服判决提起上诉。淮南市中级人民法院裁定撤销一审判决，发回本院重审。 2017年3月13日，本院再次受理本案，经审理于2018年11月8日作出（2017）皖0403民初1705号民事判决，其中部分内容为：“淮矿地产公司未向尚锦商贸公司交付全部符合案涉合同约定的房屋和设备，影响了尚锦商贸公司对涉案房屋二、三、四层的正常使用，但并不会导致二层、三层、四层完全不能使用，故尚锦商贸公司主张拒付租金，无事实和法律依据，应减少相应楼层应付租金。案涉房屋的直立客梯在2015年12月份已由尚锦商贸公司申请通过年检，可以看出尚锦商贸公司能够采取积极措施完善房屋正常使用条件，但其并未积极采取措施，对涉案房屋二层、三层及四层长期无法正常使用，尚锦商贸公司也存在过错。综上，根据淮矿地产公司交付的房屋和设备存在的问题及尚锦商贸公司在处理上述问题中存在的过错。本院依法认定尚锦商贸公司按《房屋租赁合同书》的标准支付的案涉房屋二层、三层及四层的租金酌定减少50％。尚锦商贸公司应付租金为：负一层4805.44㎡、一层2527.74㎡从2015年7月1日至2016年7月1日的租金为1847961元（7333.18㎡×21元／㎡×12个月），2016年7月1日至同年10月1日的租金为593987元（7333.18㎡×27元／㎡×3个月）。二层3703.28㎡、三层3614.88㎡、四层3642.79㎡从2015年7月1日至2016年7月1日的租金为1381079元（10960.95㎡×21元／㎡×12个月×50％），2016年7月1日至同年10月1日的租金为443918元（10960.95㎡×27元／㎡×3个月×50％），上述租金共计4266945元。扣除1100000元的保证金后，尚锦商贸公司应向淮矿地产公司支付租金3166945元。2016年10月1日之后的房屋租金，淮矿地产公司可另行主张……判决如下：一、解除原告（反诉被告）淮矿地产有限责任公司与被告（反诉原告）淮南尚锦商贸有限公司于2014年7月17日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）淮南尚锦商贸有限公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）淮矿地产有限责任公司返还案涉《房屋租赁合同书》项下所有租赁房屋；三、被告（反诉原告）淮南尚锦商贸有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）淮矿地产有限责任公司支付房屋租金3166945元（计算至2016年10月1日）……” 判决后，双方不服均提起上诉，二审审理期间，双方均提出撤回上诉的请求，淮南市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）皖04民终316号民事裁定，裁定：“准许长淮信达地产有限公司、淮南尚锦商贸有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。” 2019年4月22日，长淮信达公司再次起诉，要求尚锦商贸公司支付2016年10月1日至2019年4月4日期间的租金及2019年4月5日暂计至2019年6月19日期间的房屋占有使用费。 另查明：2019年1月2日，长淮信达公司企业名称由“淮矿地产有限责任公司”变更为“长淮信达地产有限公司”。 本院认为，法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，（2017）皖0403民初1705号生效判决对原、被告双方租赁关系期间2016年10月1日之前的租金作出处理，并明确2016年10月1日之后的房屋租金长淮信达公司可另行主张。从尚锦商贸公司在本案庭审中提交的“尚锦商贸拖欠租金数额”一览表看出，其对拖欠租金的期限即自2016年10月1日起至2019年4月4日止没有异议，仅对租金标准和责任比例有异议。经审查，关于租金标准，原、被告双方虽在租赁合同中明确约定了租金标准，但生效判决已对租金标准进行了调整，即2015年7月1日至2016年7月1日租金为每平方米每月21元，2016年7月1日至2016年10月1日的租金为每平方米每月27元，以此类推。关于责任比例，生效判决已认定案涉房屋二层、三层及四层的租金酌定减少50％。故尚锦商贸公司应支付租金为：负一层4805.44㎡、一层2527.74㎡合计7333.18㎡从2016年10月2日至2017年6月30日的租金为1781962.74元（7333.18㎡×27元／㎡/月×9个月），2017年7月1日至2018年6月30日的租金为2639944.8元（7333.18㎡×30元／㎡/月×12个月），2018年7月1日至2019年3月31日租金为2078956.53元（7333.18㎡×31.5元／㎡/月×9个月），2019年4月1日至2019年4月4日租金为30799.36元（7333.18㎡×31.5元／㎡/月÷30天×4天）；二层3703.28㎡、三层3614.88㎡、四层3642.79㎡合计10960.95㎡从2016年10月2日至2017年6月30日的租金为1331755.43元（10960.95㎡×27元／㎡/月×9个月×50%），2017年7月1日至2018年6月30日的租金为1972971元（10960.95㎡×30元／㎡/月×12个月×50%），2018年7月1日至2019年3月31日租金为1553714.66元（10960.95㎡×31.5元／㎡/月×9个月×50%），2019年4月1日至2019年4月4日租金为23018元（10960.95㎡×31.5元／㎡/月÷30天×4天×50%）。上述租金共计11413122.52元。 物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，尚锦商贸公司在租赁合同解除后未及时交付涉案房屋，应向长淮信达公司支付房屋占有使用费。尚锦商贸公司应付房屋占有使用费为：负一层4805.44㎡、一层2527.74㎡合计7333.18㎡从2019年4月5日至2019年6月19日的房屋占有使用费为585187.76元（7333.18㎡×31.5元／㎡/月÷30天×76天）；二层3703.28㎡、三层3614.88㎡、四层3642.79㎡合计10960.95㎡从2019年4月5日至2019年6月19日的房屋占有使用费为437341.91元（10960.95㎡×31.5元／㎡/月÷30天×76天×50%）。上述房屋占有使用费共计1022529.67元。 关于长淮信达公司主张按照租赁合同约定的租金标准支付对应租期的租金，因与已发生法律效力的判决书所确认的租金标准相悖，对其该项主张本院依法不予支持。关于尚锦商贸公司辩称长淮信达公司存在没有向其交付符合合同约定的房屋等严重过错的辩解意见，因尚锦商贸公司已另案主张相关损失，本案对该部分内容不作审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，判决如下： 一、被告淮南尚锦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告长淮信达地产有限公司自2016年10月2日至2019年4月4日期间的租金11413122.52元、自2019年4月5日至2019年6月19日期间的房屋占有使用费1022529.67元，合计12435652.19元； 二、驳回原告长淮信达地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费102623元，由原告长淮信达地产有限公司负担7884元（已交纳），被告淮南尚锦商贸有限公司负担94739元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  樊 瑾 审 判 员  郝荣琦 人民陪审员  蔡景诗 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  陈媛媛 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。