抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初3053号原告：抚顺市金城物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区新城路西段3-5号1号门市，统一社会信用代码91210411561373544K。法定代表人：郭中强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立军，该公司员工。委托诉讼代理人：徐盛艳，该公司法律顾问。被告：抚顺市就业和人才服务中心，住所地抚顺市新抚区东十路3号。统一社会信用代码：12210400MB163702XF。法定代表人：张喜森，该中心主任。委托诉讼代理人：汪虹，该中心工作人员。委托诉讼代理人：孟宇光，该中心工作人员。被告：抚顺市振兴发展有限公司，住所地抚顺市新抚区永宁街4号。统一社会信用代码：91210400676887983B。法定代表人：李璇，该公司董事长。委托诉讼代理人：马倩倩，该公司员工。原告抚顺市金城物业管理有限公司诉抚顺市就业和人才服务中心、被告抚顺市振兴发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺市金城物业管理有限公司委托诉讼代理人王立军、徐盛艳，被告抚顺市就业和人才服务中心委托诉讼代理人汪虹、孟宇光，被告抚顺市振兴发展有限公司法定代表人李璇、委托诉讼代理人马倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告抚顺市就业和人才服务中心立即给付拖欠原告的物业费367826元（2008年5月14日至2019年12月31日）；2、要求被告抚顺市振兴发展有限公司负连带给付物业费的义务；3、案件受理费由二被告负担。事实与理由：2011年8月31日抚顺市城东新区隆顺物业管理处将位于城东10方块的万泉嘉苑（占地面积12万平方米）的商住宅交由原告管理，双方签订了一份《物业小区移交协议书》以及该小区的附属资料，同时抚顺市城东新区隆顺管理处将《抚顺市王泉嘉苑业主临时公约》交予原告。在抚顺市城东新区隆顺物业管理处转交起服务的物业范围内，包括被告的多处办公用房。2008年5月月抚顺市万泉房地产房地产开发公司与被告签订了《商品房买卖合同》和《购房协议》。原告在与被告抚顺市就业和人才服务中心核对拖欠物业费情况时，发现该房屋全部登记在被告抚顺市振兴发展有限公司名下。该房屋建筑面积为3295.87平方米，物业费应按照0.8元/平方米/月的标准收取，被告每月应交纳的物业费为2636.7元，每年为31641元。被告应于当年年底之前一次性交纳本年度的物业费。原告为被告提供了优质的物业服务，但是被告自2008年5月14日入住到2018年12月31日一直没有交纳物业费。原告电话催要、上门催要、送达《催费通知单》、送达律师函等多种方式要求被告交纳物业费，但是被告一直以单位多次更换领导等原因拒绝交纳物业费。被告不交纳物业费的行为不仅影响了原告的正常经营而且对已交纳物业费的业主来说不公平。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告抚顺市就业和人才服务中心辩称：原告所述的四处房产，我中心只使用其中三个，从未见过原告提供的购房协议。我中心不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告的主体不合法。根据《抚顺市物业管理条例》第二十五条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国消费者权益保障法》第十二条的规定，该小区前期物业服务企业抚顺市城东新区隆顺物业管理处未经行政主管部门批准并履行招标程序就取得了该小区前期物业管理企业资格，在未成立业主委员会并未经县区行政主管部门允许的情况下，将该小区物业管理权擅自移交给该小区开发商法定代表人的家属郭永梅名下的物业公司，并且从未与小区业主签订物业服务合同，侵害了全体业主的合法权益，业主可以要求确认合同无效。原告作为物业服务专业企业，在明知国家相关法律规定的情况下没有按照法律规定履行义务，存在过错。另外，原告单方提供的业主临时公约不属于双方当事人真实意思表示，不能作为合法依据。第二，原告没有尽到物业管理单位的义务。我单位三楼屋顶因原告没有尽到维修、维护义务常年漏水，造成我中心重大财产损失。经我中心与原告沟通未果，我中心只能自行修复漏水处，花费5.8万元，并间接造成财产损失1.2万元。原告所述维修了房屋不属实，否则我中心也不会自己维修。因原告未尽义务造成我中心北侧、西侧室内供暖设施故障，导致我中心冬季室温常年不达标。经与原告协调，原告一直置之不理，拒绝维修，故我中心只能自己维修，花费6.5万元。我中心门前卫生一直无人收拾，门前停车场无人维护秩序，地砖损坏无人修补、脏乱差现象严重。我中心只能自己雇佣人员打扫门前卫生，管理大门前停车区域，每月合计花费2820元，每年33840元，十年合计338400元。原告将公用设施防火通道上锁，导致我中心无法使用，给我中心房屋以及工作人员造成了严重的消防安全隐患。经我中心与原告沟通，原告以我中心未交纳物业费为由拒绝打开防火通道以及楼顶通道，导致我中心防水施工人员无法通行，无法进行屋顶维修。我中心在以上方面共计花费46.14万元，要求原告给与我中心补偿并赔偿间接损失1.2万元。第三，原告要求给付物业费的数额不合理。根据《抚顺市物业管理条例》第五十条，原告主张的收费标准未能取得物价相关部门的批准，也没有委托物业服务评估监理机构进行评估监理，而且我中心或业主委员会从未认可过原告的收费标准，也没有相关合同约定，原告属于不合理收费、违规收费。第四，原告要求给付11年的物业费不合理，我中心自2008年5月实际使用该房屋办公，没有见过张贴的催缴物业费公示。原告不能证明其向我中心进行了催缴，原告的诉讼请求超过了2年的诉讼时效。被告抚顺市振兴发展有限公司辩称：我公司是在2009年5月31日取得了门市（3239.26平方米）产权，是政府划拨的资产。原告所述的四处房产，只有三处在我公司名下，即15号楼30号门市（297.66平方米）、15号楼35号门市（782.57平方米）、15号楼31号门市（2159.03平方米），共计3239.26平方米。政府把三处房产划拨我公司名下是为了我公司更好的融资，打造更好的平台。此前该房屋实际由被告抚顺市就业和人才服务中心做办公房一直使用至今，我公司只是名义上的业主，该房屋的使用权、所有权、管理权是分离的。二被告间也没有签订房屋租赁协议，也没有口头约定，都是根据政府文件。自我公司取得产权后一直不知道还要交物业费，而且自原告起诉前从来没有向我公司要过物业费。我公司不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。经审理查明，原告所述位于万泉嘉苑小区的四处房屋其中三处（门市）为抚顺市劳动就业管理局从抚顺市万泉房地产开发有限公司处购买，后通过行政划拨到被告抚顺市振兴发展有限公司名下，并由被告抚顺市振兴发展有限公司取得了房屋所有权，于2009年5月31日办理了房屋所有权证，三处房屋面积分别为2159.03平方米、782.57平方米、297.66平方米，共计3239.26平方米。该三处房屋实际由被告抚顺市就业和人才服务中心自2008年5月使用至今。抚顺市城东新区隆顺物业管理处于2006年9月1日中标“城东10方块1#-11#楼前期物业管理项目”。管理时间为2006年9月1日至业主委员会成立之日止。抚顺市城东新区隆顺物业管理处（甲方）与原告（乙方）于2011年8月31日签订了《物业小区移交协议书》，约定：“甲方将位于城东新区10方块万泉嘉苑共计占地面积30.3万平方米，建筑面积12万元平方米，物业类：商住宅移交乙方。甲方向乙方移交后，对业主尚欠的物业费，由乙方收取，甲方概不介入。甲、乙双方正式移交日期为2011年8月31日。”二被告均未交纳过物业费。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房协议、中标通知书、物业小区移交协议书、催费通知单、增值税普通发票、进账单，被告抚顺市就业和人才服务中心提供的发票、审批表、银行明细，被告抚顺市振兴发展有限公司提供的抚顺市财政局文件、房屋所有权证复印件及双方的陈述笔录等在案为凭，这些证据经双方相互质证及本院审查，可以作为定案依据。本院认为，物业服务企业为业主提供了物业服务，业主应当履行支付物业费的义务。本案争议的焦点为以下几点:第一，原告的主体资格问题。因该小区前物业公司抚顺市城东新区隆顺物业管理处于2006年9月1日中标该小区前期物业管理项目，且在管理期间内将小区物业管理权转移给原告。虽然原告没有与业主委员会或业主签订物业服务合同，但是实际为该小区业主提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，故本院认定原告主体资格适格。第二，交纳尚欠物业费的责任主体。因原告与二被告以及二被告之间对物业费交纳人没有约定，故应当按照法律规定即由业主（房屋所有权人被告抚顺市振兴发展有限公司）交纳物业费。原告主张被告抚顺市就业和人才服务中心交纳物业费没有法律依据，本院不予支持；第三，原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。原告虽然提供了催费通知单和情况说明，但是这些证据均不能证明原告向二被告催要过物业费，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，原告于2019年7月12日起诉，故超过原告起诉时间前3年的物业费，本院不予支持。故被告抚顺市振兴发展有限公司应向原告交纳2016年7月12日至2019年12月31日的物业费。第四，物业费标准和应交纳物业费房屋的面积。对于物业费收费标准，原告主张为0.8元/平方米/月，虽然原告没有提供证据证明这一标准，但是根据原告同该小区其他业主的物业合同纠纷事实，原告主张的标准没有超过同类房屋的物业费标准，且被告没有提供相反证据，故本院对此物业费标准予以认定。对于房屋面积，除了原、被告均认可的三处房屋外，对于原告主张的另一处房屋，因该房屋系人行道封闭后建成，原告没有提供证据证明该房屋的合法性，故原告没有权利收取该房屋的物业费。被告抚顺市振兴发展有限公司应当按照建筑面积3239.26平方米交纳物业费。故被告抚顺市振兴发展有限公司应当交纳原告物业费107752元（0.8元/平方米/月×3239.26平方米×41个月+0.8元/平方米/月×3239.26平方米÷31×18天）。第五，对于被告抗辩称原告没有尽到物业服务义务，故不交纳物业费一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故如果属于原告服务范围内的，被告可向原告主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告抚顺市振兴发展有限公司于本判决生效后十五日内给付原告抚顺市金城物业管理有限公司2016年7月12日至2019年12月31日的物业费107752元；二、驳回原告抚顺市金城物业管理有限公司对被告抚顺市就业和人才服务中心的诉讼请求，驳回原告抚顺市金城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3409元（已减半收取），由原告抚顺市金城物业管理有限公司负担2181元，由被告抚顺市振兴发展有限公司负担1228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  刘军红二〇一九年十二月十九日书记员  杨晓婷