四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3997号 原告：刘惠明，男，1983年1月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 被告：四川怡合置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区少陵路459号1幢1单元1403号，统一社会信用代码91510000680411902G。 法定代表人：唐中全，董事长。 委托诉讼代理人：谢应书，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：魏学东，四川法锐律师事务所律师。 被告：四川怡合置业有限公司简阳分公司，住所地四川省简阳市简城镇建设西路（京龙阳峰嘉苑1单元803），统一社会信用代码91512081073952424Y。 负责人：唐中华，经理。 委托诉讼代理人：唐中富，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：魏学东，四川法锐律师事务所律师。 被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省简阳市简城镇五友路一段5号，统一社会信用代码915120812068656833。 法定代表人：刘明静，总经理。 委托诉讼代理人：肖健生，四川蓉城律师事务所律师。 原告刘惠明与被告四川怡合置业有限公司（以下简称“怡合公司”）、四川怡合置业有限公司简阳分公司（以下简称“怡合简阳分公司”）、四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称“红塔公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，于同年12月9日召开了庭前会议，并于同年12月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘惠明的委托诉讼代理人雷曾袁，被告怡合公司的委托诉讼代理人谢应书、被告怡合简阳分公司的委托诉讼代理人唐中富及前述二公司的共同委托诉讼代理人魏学东，被告红塔公司的委托诉讼代理人肖健生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘惠明向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付初始登记违约金10,764.21元；2.请求判令被告立即向原告支付转移登记违约金64.36元；3.请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理不动产权证书（以下简称“办证”）。 事实和理由：原告与被告于2015年5月19日签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将位于简阳市房屋出售给原告，合同价款为323360元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”，“出卖人在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明”，“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，并在补充协议中约定出卖人在办理完交房手续后两年内为买受人办理房屋权属证书。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。交房时，原告结算了面积补差款，交纳了维修资金，将代办税、费全部交付被告。但被告未按照合同约定进行初始登记，也未为原告办理不动产权证书。故诉至法院。 原告认为，1.虽然红塔公司未直接与原告签订《商品房买卖合同》，但涉案商品房项目系红塔公司与怡合简阳分公司联合开发，为合伙性质，其退出联合开发的内部协议不能对抗本案原告，红塔公司应当在本案中承担连带责任；2.《商品房买卖合同》明确约定了初始登记违约金和转移登记违约金，原告同时主张两项违约金具有合同依据，同时，两项违约金均约定按日以原告已付购房款万分之零点五计算，不属于约定过高，原告有权同时主张；3.双方合同约定的办证期限已届满，原告有权要求被告立即办理转移登记；4.怡合简阳分公司虽然不具有独立的法人资格，但其对外销售商品房、收取相应款项，具有一定的责任承担能力，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，可以作为责任承担主体；5.物业费收取人系案外人，即便抵扣物业费为真，也与本案无关联。综上，原告为维护自身合法权益，提出前列诉讼请求，望判如所请。 被告怡合公司、怡合简阳分公司承认原告在本案中所主张的关于原告与怡合简阳分公司签订合同、支付房款、办理交房手续、代收税费等事实。但认为，1.涉案房屋至今未进行初始登记和转移登记的主要原因系政府及政府职能部门改变项目规划，致涉案商品房项目至今未能按期取得相关法定手续；2.原告同时主张初始登记违约金和转移登记违约金，显失公平公正；3.按照产权登记程序，初始登记办理之后才能办理转移登记，现涉案商品房项目尚未办理初始登记，无法为原告办理转移登记；4.怡合简阳分公司虽然是非法人企业，但财务独立进行核算，如在本案中需要承担相应责任，应由怡合简阳分公司承担，且违约金起算时间应从实际交房730日后开始；5.原告与怡合简阳分公司达成了以物业费抵扣违约金的口头协议，该违约金包含了逾期交房和逾期办理初始登记违约金，故被告提供的物业费收据金额应用于抵扣原告主张的违约金。综上，请求法院依法公正判决。 被告红塔公司辩称，1.原告与红塔公司没有建立合同的意思表示，未形成合同关系，未实际履行任何合同权利义务；2.在原告与怡合公司签订购房合同之前，红塔公司与怡合公司达成协议将涉案土地转让给怡合简阳分公司，红塔公司与怡合公司是土地转让的买卖关系，而非合伙关系；3.土地转让后红塔公司丧失了办理产权证的资格，本案因未办证引起纠纷，责任人应是国有土地使用权人。综上，红塔公司不应承担任何责任，请求驳回原告对红塔公司的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：被告怡合简阳分公司作为出卖人于2015年5月19日与原告签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：xx）和《商品房买卖合同补充协议》，约定将位于简阳市房屋出售给原告，合同价款为323360元，并进行了网签（网签出卖方为红塔公司和怡合简阳分公司）。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2015年12月31日星期四前向买受人交付该商品房”，第二十条约定“（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日星期日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条约定“1、双方约定该商品房交付后，买受人全权委托出卖人至产权监理机关办理房产转移登记……2、出卖人在买受人办理完毕所有交房手续后的二年内，为买受人办理房屋所有权证和国有土地使用权证……”。双方签订合同后，原告向被告怡合简阳分公司支付了全部购房款。2017年10月27日双方办理完交房手续，并最终确定房款总额为321800元。涉案商品房项目至今未取得初始登记权属证书，被告怡合简阳分公司至今未按照合同约定为原告办理房屋产权证书。 另查明，2013年7月5日被告怡合公司与红塔公司签订《房地产联合开发协议》（怡合简阳分公司亦在该协议上盖章），由红塔公司投资土地，怡合公司补交土地出让金和提供开发资金，双方联合开发，涉案商品房项目开发建设由怡合公司单独完成，怡合公司享有对项目建设的经营管理权，房屋建设后享有独立的销售权、独立定价权和物业管理经营权。红塔公司出资土地为四川省简阳市夜月风光1＃地块未开发部分，该宗地系红塔公司以出让国有土地使用权方式取得的2006-7号地块，于2011年10月10日就涉案商品房项目取得简国用（2011）第××号土地使用权证书，使用面积26988.45平方米。 次日，被告怡合简阳分公司公司与红塔公司签订《房地产联合开发协议》补充协议，约定红塔公司将合作开发土地【国有土地使用权证号为简国用（2011）第××号】中“上城二期”所涉土地22333.445平方米过户登记至怡合简阳分公司名下。同年10月11日红塔公司与怡合简阳分公司签订《土地转让协议》，约定红塔公司将2006-7号地块内22334.1平方米国有土地使用权，以地面1499.99元／平方米（每亩100万元）的价格，总计3350万元，转让给怡合简阳分公司。 2013年10月24日红塔公司和怡合简阳分公司取得涉案商品房项目建设用地规划许可证（地字第xx号，已被简阳市自然资源规划编制研究中心于2015年5月8日收回注销）及1、4号楼的建设工程规划许可证（建字第xx号，已被简阳市自然资源规划编制研究中心于2015年5月8日收回注销）。同年12月9日怡合简阳分公司、红塔公司取得夜月风光·上城二期1、4号楼建筑工程施工许可证（编号xx），后建设单位变更为怡合简阳分公司。次年4月17日红塔公司和怡合简阳分公司取得2、3号楼的建设工程规划许可证（建字第xx号，已被简阳市自然资源规划编制研究中心于2015年5月8日收回注销），同月22日怡合简阳分公司取得2、3号楼建筑工程施工许可证（编号xx。) 2015年4月16日简阳市人民政府简府地〔2015〕35号文件，同意将红塔公司位于简阳市的国有建设用地使用权26988.45平方米中的22334.1平方米转让给怡合简阳分公司。同月28日怡合简阳分公司就上述转让土地取得简国用（2015）第xx号国有土地使用权证书，使用面积22334.1平方米。同年5月8日怡合简阳分公司取得夜月风光·上城二期建设用地规划许可证（地字第xx号，用地面积22334.1平方米）和建设工程规划许可证（建字第xx号，总建筑面积141678.9平方米）。 2015年5月8日就前述商品房项目怡合简阳分公司向简阳市房地产管理局申请变更商品房预售许可证，同月12日该局将前述商品房预售许可证售房单位变更为怡合简阳分公司，证号未变更。 再查明，怡合简阳分公司系怡合公司的分公司，其机构类型为企业非法人。 以上事实有经庭审质证，本院予以确认的由原告提交的双方身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款票据、投资合同书、备案登记回函，网签合同信息查询记录，由被告红塔公司提交的土地登记审批表、房产联合开发补充协议、土地转让协议，本院依职权调取的511001-2010-Ａ-018号国有建设用地使用权出让合同、房地产联合开发协议及补充协议、简府地〔2015〕35号文件，简国用（2011）第××号、（2015）第xx号国有土地使用权证及简国用（2015）第xx号土地登记审批材料、土地转让协议，xx号、xx号建筑工程施工许可证、建字第xx号、xx号、xx号建设工程规划许可证，地字第xx号、xx号建设用地规划许可证，（简）房预售证第xx号、xx号、xx号商品房预售许可证及申请、审批表，怡合简阳分公司的营业执照、组织机构代码证等证据及原、被告双方的当庭陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告怡合简阳分公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行己方义务。本案的争议焦点为：1.红塔公司是否应承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，红塔公司未在涉案《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》上签章，其与原告之间未形成合同关系，就红塔公司的该部分抗辩意见，本院予以采纳。故对原告诉请红塔公司承担违约责任的诉求，本院不予支持。 2.原告诉求办证的问题。现阶段涉案商品房项目尚未进行初始登记并取得权属证书，缺乏进行转移登记并办理房屋权属证书的前提条件，且进行初始登记的时间暂不能确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，对原告的该项诉求，本院不予支持。 3.怡合简阳分公司是否应承担违约责任的问题。怡合简阳分公司仅领取了非法人营业执照，且在案证据不能证明其具有独立财产。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，对原告要求被告怡合简阳分公司承担责任的诉求，本院不予支持。 4.关于违约金的问题。怡合公司及怡合简阳分公司所提涉案商品房项目逾期办证的主要原因系政府及政府职能部门改变项目规划的抗辩意见，与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定相悖，本院不予采纳。虽然《商品房买卖合同》同时约定了初始登记违约金、转移登记违约金的起算时间及计算标准，但因涉案商品房项目至今未取得初始登记权属证书，对于两项违约行为重合期间的违约金，不应重复计算。故初始登记违约金起算时间应按照双方所签《商品房买卖合同》第二十条所约定的2018年1月1日为准。另原告与简阳市汇强物业管理有限公司之间为物业服务合同关系，与本案被告之间为商品房销售合同关系，且据怡合简阳分公司当庭所述，简阳市汇强物业管理有限公司与本案被告怡合公司和怡合简阳分公司无关联，不同主体之间的不同法律关系，不宜同案处理，即对被告抗辩应以涉案商品房应交物业费抵扣本案违约金的意见，本院不予采纳。对原告要求被告支付从2018年1月1日至2019年10月31日期间初始登记违约金的诉请，本院予以支持（具体为321,800×0.05‰×669日=10,764.21）。 综上，对原告刘惠明的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川怡合置业有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告刘惠明支付初始登记违约金10,764.21元； 二、驳回原告刘惠明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费70元，减半收取计35元，由被告四川怡合置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵成 二〇一九年十二月二十日 书记员  华利