广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1210号原告（反诉被告）：廖荣华，男，汉族，1987年12月1日出生，户籍地址：广东省乐昌市***************，现住广东省乳源瑶族自治县*************，公民身份号码：440************394。被告（反诉原告）：乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司，住所：广东省乳源瑶族自治县***********，统一社会信用代码：914**********025XQ。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：刘国明，系广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张孟琦，系广东周和律师事务所实习律师。原告廖荣华诉被告乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司（以下简称“天地阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，被告天地阳光公司在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理，并依法由审判员谢永雄适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理，由法官助理刘丽珍全程协助办案，书记员邱梦蕾担任庭审记录。原告廖荣华、被告天地阳光公司的委托诉讼代理人刘国明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖荣华向本院提出诉讼请求：1、请求判令天地阳光公司退还廖荣华租赁商铺时所交的押金共计72560元；2、请求判令天地阳光公司的违约责任，向廖荣华赔偿双倍押金即145120元；3、判令天地阳光公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月10日，廖荣华租赁了天地阳光公司位于乳源县鹰峰西路明珠花园2-6号商铺，用于开办家具店，2014年8月6日廖荣华交了72560元给天地阳光公司作为租铺押金。经营期间因为廖荣华欠了天地阳光公司的租金，后来通过法律程序解除了合同。但是廖荣华缴纳的租金天地阳光公司并没有按合同的约定当所欠租金抵扣出来，且声称不愿意把押金抵减租金，不愿意退押金给廖荣华。天地阳光公司违反了合同第七条违约金和违约责任的约定，既不从押金里扣除租金，也不愿意退还押金，这构成了违约，按合同第七条第4项的约定，应赔偿双倍押金。为此，请求法院支持廖荣华的诉讼请求，依法判决。被告天地阳光公司辩称，一、天地阳光公司与廖荣华于2014年8月6日签订的《明珠花园商铺租赁合同》，因廖荣华先行违反合同所约定的义务，构成根本违约，已被法院判令解除涉案的《明珠花园商铺租赁合同》。因廖荣华拖欠租金数月，天地阳光公司于2018年9月18日向法院提起诉讼，请求解除涉案的《明珠花园商铺租赁合同》，并支付所欠租金[案号：（2018）粤0232民初802号]。经法院审理查明，廖荣华未按照涉案合同约定履行交租义务，构成违约，符合双方签订的涉案《明珠花园商铺租赁合同》所约定解除合同的条款，因此法院判决解除涉案的《明珠花园商铺租赁合同》，并要求廖荣华按合同约定支付拖欠天地阳光公司的租金268235元。天地阳光公司不服，向广东省韶关市中级人民法院上诉[案号：（2019）粤02民终206号]，广东省韶关市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。由此可以看出，系廖荣华构成根本违约，并不是其诉求所称的天地阳光公司违约，廖荣华主张天地阳光公司违约需向其赔偿双倍押金的损失是没有事实及法律依据的。二、根据《合同法》相关规定，廖荣华主张退还押金无法律依据。因为廖荣华先行违约，根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，天地阳光公司和廖荣华签订的《明珠花园商铺租赁合同》解除后，天地阳光公司可以要求廖荣华恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故廖荣华主张天地阳光公司退还押金无法律依据。三、廖荣华此前就涉案合同解除后，通过诉讼方式向天地阳光公司主张各项权利，最终以未缴纳诉讼费而撤诉，由此可见，廖荣华存在恶意诉讼嫌疑，浪费司法资源。综上所述，廖荣华主张的诉求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。反诉原告天地阳光公司向本院提出反诉请求：1、判令廖荣华向天地阳光公司支付2018年10月至2019年10月的占用费168000元；2、判令廖荣华承担本案的反诉费用。事实和理由：天地阳光公司与廖荣华于2014年8月6日签订了一份《明珠花园商铺租赁合同》，约定廖荣华承租天地阳光公司位于乳源瑶族自治县*************2-6号商铺，一楼建筑面积147.74平方米，二楼建筑面积1312.17平方米；廖荣华经营源尚家具生活馆，租赁期限共5年，自2014年8月10日起至2019年7月30日止；装修期免交租金，自2015年3月10日起至2016年7月30日期间的每月租金为17553元，自2017年8月1日起至2019年7月30日期间的租金为每月24853元；但从2018年5月开始，二楼租赁面积调整为592.85平方米，租金调整为每月14000元。由于经营方面的问题，廖荣华拖欠租金多时，天地阳光公司于2018年9月18日向法院起诉廖荣华解除涉案的《商铺租赁合同》，后经法院审理判令解除了涉案的《商铺租赁合同》。判决生效后，廖荣华拒不履行生效判决，仍一直占用天地阳光公司所有的涉案商铺，拒不交付。从2018年10月至今长时间占有且未付租金，故天地阳光公司特向法院起诉要求廖荣华向天地阳光公司支付2018年10月至今（暂计至2019年10月）的占用费168000元，请求法院依法判决。反诉被告廖荣华辩称，天地阳光公司在2018年9月17日向法院提交的“民事诉状”中已明确说明在2018年9月10日其已收回了商铺，既然商铺已收回，又何来“占有”一说。做家具生意的，都会把挣到的钱再重新订货，摆在店里出售让其产生更大的利润，没有人会愚蠢到把几十万元那么大一笔钱的家具放在别人的地方长达一年之久，而这一年里不仅不能带来利益，家具长时间的放置不保养会变质和损害，会不断的贬值，于情于理都不符合逻辑。2014年8月10日廖荣华租赁了天地阳光公司明珠花园首层2-6号商铺，后因经营不善欠下租金。天地阳光公司于2018年9月12日下午6点在没有任何口头和书面通知的情况下强行关闭了廖荣华所租赁的该公司商铺，并扣押了店铺内所有家具（天地阳光公司用两把锁锁住了店铺的卷闸门，没有其允许任何人打不开门）。期间廖荣华数次和天地阳光公司沟通，恳求其允许取走家具但其均以未交清租金为由拒绝。天地阳光公司非法扣押了廖荣华的家具，让廖荣华无法清货获得资金。直至2019年9月27日廖荣华还清了所欠租金后于2019年10月15日再次向天地阳光公司要求开门搬走家具，天地阳光公司才准予放行。廖荣华于2019年10月16日开始搬走家具，2019年11月1日按天地阳光公司要求拆除了店铺内家装的水泥楼梯。从2018年9月12日至2019年10月，廖荣华的家具被天地阳光公司非法扣押长达12个月之久，给廖荣华造成了巨大的经济损失，因为廖荣华欠租在先，所以不想追究。但想不到天地阳光公司竟然用“占用费”来反诉廖荣华，请求法院依法驳回天地阳光公司不合理的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。廖荣华就本诉向本院提交的证据有：一、《商铺租赁合同》，证明廖荣华与天地阳光公司签订了商铺租赁的合同；天地阳光公司对该证据没有异议。二、廖荣华的身份证复印件，证明其诉讼主体资格；天地阳光公司对该证据没有异议。三、租铺押金收据，证明廖荣华向天地阳光公司缴纳了涉案商铺的押金72560元；天地阳光公司对该证据没有异议。四、（2018）粤0232民初802号《民事判决书》、(2019)粤02民终206号《民事判决书》，证明涉案商铺之前的租金纠纷经法院审理已结案并生效；天地阳光公司对该证据没有异议。天地阳光公司就本诉和反诉向本院提交的证据有：一、天地阳光公司的营业执照复印件，证明其诉讼主体资格；廖荣华对该证据没有异议。二、廖荣华的身份证复印件，证明其诉讼主体资格；廖荣华对该证据没有异议。三、（2018）粤0232民初802号《民事判决书》、(2019)粤02民终206号《民事判决书》、（2019）粤0232执209号《执行通知书》，证明因廖荣华违约，法院判决解除涉案的《商铺租赁合同》，判决生效后，廖荣华拒不履行生效判决，仍一直占用天地阳光公司所有的涉案商铺，拒不交付给天地阳光公司且未支付任何费用；廖荣华对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为天地阳光公司主张其占用商铺是不正确的。四、廖荣华仍占用涉案商铺的图片，证明廖荣华截止2019年10月仍继续无故占用涉案商铺；廖荣华对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该证据的图片是在2019年10月份廖荣华要求天地阳光公司开门后搬运家具的时候拍摄的。廖荣华就反诉向本院提交的证据有：照片，证明廖荣华的家具店于2018年9月12日被天地阳光公司非法扣押了部分家具；天地阳光公司对该证据的三性没有异议，但对证明目的有异议，认为廖荣华的家具占用了涉案商铺是确定的事实，廖荣华提出的扣押没有任何的依据，相反天地阳光公司多次要求其将家具搬离。廖荣华庭后于2019年12月2日向本院补充提交了以下证据：一、2019年10月16日拍摄的视频，证明天地阳光公司扣押的家具，价值约18万至22万元；二、廖荣华与天地阳光公司的员工刘姐微信聊天信息的相片，证明在2019年7月12日前店铺一直被天地阳光公司加了两把锁锁住的事实；三、廖荣华与天地阳光公司谭松柏的通话录音，证明对于扣押廖荣华家具一事天地阳光公司负责人谭松柏是知道和承认的，是无法否认的事实。天地阳光公司对廖荣华庭后补充提交的证据的质证意见如下：对视频的真实性、合法性由法院审核，关联性方面认为视频内容恰恰证实家具占满了案涉商铺，也没有任何人阻拦廖荣华搬离家具，因此进一步证实是廖荣华的家私占据了天地阳光公司的商铺的事实；对微信聊天信息的相片真实性、合法性由法院审核，从微信聊天记录里面并不能反映廖荣华的证明内容，且即使天地阳光公司加锁也不代表天地阳光公司阻挠廖荣华搬离家具，因为锁都是可以开的；通话录音的真实性、合法性由法院审核，关联性方面认为从通话录音内容恰恰反映廖荣华此前都没有向天地阳光公司提出搬走家具的请求，而当时可能是履行完交租义务才联系了天地阳光公司的负责人，而天地阳光公司的负责人谭松柏也没有拒绝而是让其联系工作人员，廖荣华也正是因为没有交清租金所以没有正面提出过搬走家具的请求。当事人对上述证据的真实性没有异议的，本院予以确认并在卷佐证；当事人对上述证据的真实性请求法院予以审核的，经本院核对原件或审核过相关视频和通话录音等证据后，对其真实性予以确认并在卷佐证；当事人对合法性、关联性或证明目的有异议的证据，本院将结合本案相关事实及证据综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：案涉的明珠花园首层2-6号商铺属天地阳光公司所有。2014年8月6日廖荣华（合同乙方）与天地阳光公司（合同甲方）就明珠花园首层2-6号商铺的租赁事宜签订了一份《商铺租赁合同》；该合同第三条第4款约定：“在签署本合同时，乙方向甲方交纳三个月的租金作为押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后（如有），甲方在乙方撤场后三个月内无息退还乙方押金。”；第七条约定：“1、若乙方拖欠租金30天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并从押金中扣除租金，不再退还押金；2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方将不退还乙方所缴交的所有押金；3、若乙方在租赁期内未尽到第六条所述乙方责任，甲方有权单方解除合约；4、如甲方无故违约，甲方将向乙方赔偿双倍押金。”合同签订后，廖荣华于同日交纳了72560元的押金给天地阳光公司，天地阳光公司出具了一张收款收据给廖荣华。2018年9月18日，天地阳光公司以廖荣华拖欠租金为由起诉至本院，请求判令解除合同并由廖荣华支付拖欠的租金395997.74元。2018年12月12日本院作出（2018）粤0232民初802号民事判决：一、解除天地阳光公司与廖荣华于2014年8月6日签订的《商铺租赁合同》；二、限廖荣华于本判决生效之日起十五日内一次性支付租金268235元给天地阳光公司；三、驳回天地阳光公司的其他诉讼请求。天地阳光公司不服一审判决，于2019年1月23日上诉至广东省韶关市中级人民法院，广东省韶关市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）粤02民终206号民事判决：驳回上诉，维持原判。因廖荣华未履行该生效判决，天地阳光公司向本院申请强制执行。本院于2019年5月5日立案执行[案号：（2019）粤0232执209号]，并于2019年10月9日执行完毕结案。2019年9月26日，廖荣华以天地阳光公司未退还其所交纳的押金为由诉至本院，提出前述诉讼请求。2019年10月22日，天地阳光公司向本院提起反诉，提出前述反诉请求。另查明，因廖荣华欠缴租金事宜，天地阳光公司于2018年9月12、13日收回了廖荣华租赁的明珠花园首层2-6号商铺，并将廖荣华所有的家具等物品留置在该商铺内，该商铺自2018年9月12日起由天地阳光公司管理。2019年11月1日，廖荣华将商铺内的家具全部搬离并将商铺恢复原状。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于廖荣华诉求的退还押金问题，廖荣华与天地阳光公司于2014年8月6日签订的《商铺租赁合同》已被法院于2019年4月9日判决解除，双方当事人的权利义务关系即告终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，履行终止；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，案涉《商铺租赁合同》约定廖荣华拖欠租金30天以上的，天地阳光公司有权终止租赁合同，并从押金中扣除租金，不再退还押金，合同期满或终止，在廖荣华交清租金、水电费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，天地阳光公司在廖荣华撤场后三个月内无息退还押金。结合本案实际情况，天地阳光公司没有将廖荣华交的押金折抵租金，而廖荣华已于2019年10月9日将生效判决确定的尚欠租金款项交付完毕，尔后在取得天地阳光公司同意后将留置在案涉商铺内的家具等物品搬离，并已于2019年11月1日将案涉商铺恢复原状，天地阳光公司应按合同约定将所收取的押金72560元无息退回给廖荣华，故本院对廖荣华主张天地阳光公司退回其押金72560元的诉请予以支持。天地阳光公司辩解押金应作为违约金不予退回，本院认为关于违约金及违约责任的问题，双方签订的《商铺租赁合同》已有相关明确约定，其中并没有押金折抵违约金的相关约定，天地阳光公司的该辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于廖荣华诉请天地阳光公司双倍赔偿押金即145120元的问题。案涉合同虽然约定如天地阳光公司违约则双倍赔偿押金，但案涉租赁合同解除系因廖荣华欠缴租金的违约行为造成的，而非天地阳光违约。故廖荣华要求天地阳光双倍赔偿押金无事实和法律依据，本院不予支持。关于天地阳光公司反诉要求廖荣华支付2018年10月至2019年10月的占用费问题，本院认为天地阳光公司在2018年9月12日收回案涉商铺后就已经实际上管控了该商铺，其完全可以及时行使清场的权利避免造成损失，但天地阳光公司并未向本院提交证据证实其有行使该项权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，天地阳光公司在收回案涉商铺后没有采取适当措施减少损失，其要求廖荣华支付2018年10月至2019年10月的占用费168000元的理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退回押金72560元给原告廖荣华。二、驳回原告廖荣华的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件本诉受理费4566元，适用简易程序审理减半收取即2283元，由原告廖荣华负担1522元，被告乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司负担761元；反诉受理费1830元，由被告乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 谢永雄二〇一九年十二月四日法官助理 刘丽珍书 记 员 邱梦蕾