大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初2843号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号，统一社会信用代码：91210231744390574A。 法定代表人：崔洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族，该公司职员，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：郭方明，男，1986年7月27日出生，汉族，该公司职员，住大连市沙河口区。 被告：大连海创投资集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭产业化基地高新街1号，统一社会信用代码：912102007113472890。 法定代表人：蒋勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭剑，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马艳玲，辽宁法大律师事务所律师。 原告大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称鑫晟公司）与被告大连海创投资集团有限公司（以下简称海创公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫晟公司委托诉讼代理人许致笙、被告海创公司委托诉讼代理人郭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告所欠物业服务费人民币224,221.75元。事实和理由：2005年10月15日，原告（更名前为大连新科物业管理有限公司）与大连鑫亿房屋开发有限公司签订《新科花园物业管理委托合同》（以下简称“合同”），约定由原告为被告所在的新科花园小区提供物业服务。被告系该小区600-602#、604-606#、608#、610#、612#房屋业主。现被告拖欠自2017年12月31日起至2019年12月31日的物业服务费共计224,221.75元，原告多次催要无果，故诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告于2017年10月即撤离新科花园小区不再提供物业服务，原告所的主张的前期物业服务合同也因此终止。二、2017年12月31日至2019年12月31日，原告并未为被告提供实际的物业服务。三、2019年10月14日至2019年12月31日指向的时间尚未发生，原告无权主张该尚未发生的物业服务费，综上，原告主张物业服务费无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人对真实性无异议的证据：原告提供的《新科花园物业管理委托合同》、（2018）辽0293民初598号民事判决书、（2018）辽02民终8493号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2003年5月12日，原告与大连鑫亿房屋开发有限公司签订《新科花园物业管理委托合同》，合同约定新科花园一、二期小区全部建筑由原告提供物业服务，服务费用为住宅房屋每月每平方米0.6元、非住宅房屋每月每平方米1元。委托期限为自双方签订合同之日至业主委员会与原告签订《物业管理合同》生效时止。 2018年12月17日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终8493号民事判决书，该判决书查明事实：2010年8月18日，原、被告签订《物业管理委托合同》，合同约定被告将坐落于大连高新技术产业园区黄浦路的楼号为600-602#、604-606#、608#、610#，建筑面积7,566.65平方米的房屋委托原告提供物业管理服务，期限为自2010年6月1日至2013年5月31日。物业费标准为每月每平方米1元。诉讼过程中，原、被告均认可案涉房屋楼号分别为600-602#、604-606#、608#、610#、612#，物业服务面积共计8,968.87平方米。……据原告提供的《情况汇报》（2013年10月12日）载明，2013年10月8日上午十点我方与海创集团杨部长、曹部长再次见面。对方此次表示还是不签《物业管理委托合同》，以管道补偿费的方式给付我公司人民币50,000元/年。签署协议，并让我方提供一些相应简单的服务。再查明，原、被告签订《管线维护费用协议》（未标明日期），载明：“就使用新科花园供水、供电、供热、排水等主管线设施事宜达成如下协议：1.甲方每年向乙方支付主管线维护费用50,000/年。2.交费日期自2013年6月1日起至2014年12月31日止，缴费金额共计79,167元整。3.甲方于2014年11月1日前向乙方一次性支付全部合同款项。……。”原告于2014年10月28日向被告出具发票一张，载明维修费79,167元。另查明，2007年4月29日，原告名称由“大连新科物业管理有限公司”变更为“大连鑫晟物业管理有限公司”。 对有争议的证据，本院认定如下：被告方出庭证人熊飞红和周某的证言，拟证明二人作为案涉小区内被告房屋的承租商铺的主管，认为商铺的维修、保洁工作均系其自行处理，原告未向其提供过该项物业服务。经审查，被告在规定期间内未向本院提供熊飞红所在商铺出具的其工作证明，无法核实熊飞红与本案之间的关系，故对其证言不予采信。证人周某虽系案涉小区某商铺主管，但其证言仅就自家商铺而言，且其未否认原告提供了供暖、燃气等其他物业服务，故对该证言真实性，本院予以确认，但对其证明事项不予确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原、被告在2010年6月1日至2013年5月31日期间存在物业服务合同关系，合同到期后，因被告以原告服务质价不符、自行委托物业公司为由拒绝续签，双方自此不再存在书面的物业服务合同关系。原告提供的判决书虽不能证实其自2017年12月2日以后提供物业服务的事实，但根据被告方证人周某证言，并不能否认原告此后为商铺提供了管道维护、燃气及供暖等物业服务，故即使被告拒绝续签合同，仍不能否认原告为被告及其所属新科花园小区提供物业服务的事实，故原、被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告仍应向原告交纳物业费。 关于被告辩称原告无权主张自2019年10月14日起尚未产生的物业费用的意见。本院认为，根据原告提供的合同，并未约定被告应提前支付定期的物业费用，故原告无权主张提前收取尚未发生的物业费用。被告认为原告可主张的物业费用期间应截至法庭辩论结束前，即2019年10月14日，本院予以确认。另外，根据现有证据，原告不足以证明其自2017年12月2日至2019年10月14日期间，为被告独有的物业提供了打扫卫生、维修养护等基础物业服务，且被告亦否认原告在上述期间提供过上述物业服务，故原告应当承担一定的不利后果，本院酌定被告向原告支付50%的欠付费用。关于物业费收费标准及如何计算欠付金额的问题。前期物业合同和双方签订的合同均约定，非住宅部分物业费按建筑面积每月每平方米1元标准收取。被告案涉物业均为非住宅，应当按此标准交纳物业费。综上所述，被告案涉物业面积共计8,968.87平方米，自2017年12月2日至2019年10月14日期间应交物业费共计100,675.57元（8968.87平×1元/月/平×22.45个月×50%）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告大连海创投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连鑫晟物业管理有限公司给付自2017年12月2日至2019年10月14日期间的物业费100,675.57元。 二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费4,663元，减半收取计2,331.5元，由原告大连鑫晟物业管理有限公司负担1,131.5元，由被告大连海创投资集团有限公司负担1,200元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 田 甲 二〇一九年十二月十八日 书记员 李泳伶 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。