杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初14145号 原告（反诉被告）：杨青，男，1956年08月22日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：封雅琴、程永健，杭州市西湖区正信法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：张磊，男，1986年7月14日出生，汉族，住山东省高青县。 委托诉讼代理人：王振波，安徽和协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙垚，浙江金麟律师事务所律师。 第三人：刘凤，女，1989年3月22日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告杨青与被告张磊及第三人刘凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，张磊向本院提出反诉，本院依法适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行审理，当事人均到庭参加诉讼。后由于案情复杂，本院依法转为普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行审理，杨青的诉讼代理人封雅琴、程永健及张磊的诉讼代理人王振波、第三人刘凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨青起诉称：杨青于2014年12月22日购买了一间商铺，座落于杭州市拱墅区，产权证号：0077235，建筑面积51.68平米。2016年4月30日，杨青与张磊签订《铺房屋租赁合同》（现“157号”商铺已收回），将该商铺租给张磊经营使用，同时约定未经杨青准许张磊不得转租商铺。但张磊瞒着杨青擅自将158号商铺转租并与第三方多次发生纠纷，杨青于2018年2月回国时才得知自己的商铺被转租。为此，双方于2018年3月18日签订了《补充协议》对原《铺房屋租赁合同》解除，进一步明确了商铺承租权转让条件。嗣后，张磊仍未按《补充协议》条款履行，杨青于2018年3月30日、4月18日分两次书面通知张磊，解除《铺房屋租赁合同》。但张磊与同伙刘凤不择手段继续非法强占涉案158号商铺。杨青与刘凤相互勾结，目无法纪，在租赁合同上伪造杨青的签名，于2017年7月22日与第三方杭州亿玖亿柒餐饮管理有限公司签订《租赁合同》，其目的为第三方骗取《工商营业执照》和《食品经营许可证》；以杭州裕凰餐饮管理有限公司的名义与第三方彭丽签订《分租合作协议》，名为合作实为转租，将158号商铺转租给第三方彭丽经营餐馆使用；杨青依据双方的《补充协议》收回158号商铺，于2018年7月19日重新和第三方潘翠英签订《租赁合同》，张磊知道后就发飙了，擅自把158号商铺的锁撬了强行占有，于2018年7月27日进行装修施工，因张磊没有办理万达物业装修手续被停电了。当天刘凤以跳楼自杀相威胁惊动了杭州市公安局、拱墅区公安局、祥符派出所等诸多民警一起劝救才平息。张磊的行为已触犯了法律，不仅侵害了杨青的权益，也给社会治安造成了极坏的影响。目前，张磊在涉案商铺继续经营“京东便利店”，无证营业属于违法经营，杨青的158号商铺至今无法收回。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》之相关规定，张磊非法霸占涉案商铺，直接侵害杨青的民事权益，为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，杨青变更诉请：1.判令张磊将坐落于杭州市拱墅区房屋腾退归还原告杨青；2.张磊支付占用费166470元（按335元／天、按51.68平方米暂计算至2019年5月9日的占用费为90450元，之后的占用费按362元／天、按51.68平方米计算至实际腾退之日，按该标准暂计算至2019年12月9日的占用费为76020元）、垫付的物业费、能耗费2594元；3.本案的诉讼费用由张磊承担。 被告张磊答辩称：一、双方于2016年4月30日签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受合同约束，现杨青要求解除合同，无事实依据和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。1、原被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应得到法律的保护。2、答辩人无违反合同约定进行转租，答辩人与彭丽系合作关系，且答辩人已经告知杨青，表示同意答辩人的合作形式。3、答辩人与彭丽系合作关系，此合作关系于2017年底结束，截止2018年8月，158号商铺一直由答辩人占有使用，并按时缴纳租费。2018年3月19日杨青以书面形式再次追认答辩人的分租合作行为，允许答辩人进行继续租赁并对租赁合同进行补充约定转租的条件，详细明确了转租的细节。可见，原被告之间的租赁合同一直合法存续，杨青以“非法转租”为理由解除合同，与事实不符，请求法庭驳回杨青的诉讼请求。4、解除合同分为法定解除和约定解除，答辩人按约履行租赁合同义务，约定解除合同条件不成立；关于法定解除，合同法明确规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。综上，杨青以法定理由解除合同条件也是未能达到，解除合同无法律依据，请求法庭驳回杨青的诉讼请求。二、答辩人已经缴纳租金至2018年8月9日，不缴纳后续租金是行使抗辩权的合法途径。杨青将158号商铺于2018年7月19日出租给潘翠英，一房二租，杨青属于根本性违约，答辩人作为一个合法占有商铺的租赁者，享有不安抗辩权，因此停止支付后续的租金，于法有据。三、答辩人不认可“杨青退押金给第三人的行为”，对答辩人无约束力，且杨青与第三人恶意串通，恶意诉讼，浪费司法资源。答辩人的证据第5项中明确杨青私下给彭丽的报酬的短信误发给彭丽雇的会计，再结合杨青提交的所谓的“彭丽出具的证明”，双方系恶意串通。四、杨青介入彭丽与答辩人的合作纠纷之中，无偿给彭丽现金，与事实逻辑不符合。彭丽与答辩人有合作纠纷，这是两个人的纠纷，与杨青无关。但是杨青“好意”给彭丽现金，看似好心，实则是杨青在背后操控一切，杨青涉嫌伪造证据，唆使他人作伪证等，请求法庭在查清事实基础上，移交公安查实。五、杨青道德败坏，自2018年5月份杨青以不合法的手段阻碍158店铺经营，导致答辩人店铺长达11个月无法正常营业，损失惨重。158商铺于2018年5月因经营需要重新装修，但是杨青和其妻子自装修开始闹事，具体为让物业断水断电，阻碍正常装修，原本1个月的装修一直拖，8月份凌晨杨青泼油漆、砸毁商铺，于是答辩人的员工进行报警，拱墅区祥符派出所对杨青进行刑事立案，涉嫌故意损毁财物。杨青忌惮公安的抓捕，又开始另找途径阻碍营业，后杨青去工商部门进行恶意投诉，利用工商继续给答辩人施压，导致至今为止，答辩人无法办理营业执照，随时面临被查扣的危险。2019年3月份试营业，营业额为每天5000元，答辩人在反诉请求中将损失数额酌情降至1380元每天，是考虑到赔偿额的可期待性和可履行性所作出的妥协。 反诉原告张磊反诉称：杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元158商铺，建筑面积51.68平方米系杨青所有，杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元157商铺，面积85.07平方米，系杨青儿子YANGYEXIAJIAN所有。商铺157、158毗邻。2016年4月30日，张磊因生意扩大需要向杨青租赁157、158商铺，全程都由杨青与张磊签订《铺房屋租赁合同》，租赁期限为96个月，自2016年5月10日起至2024年5月9日止，两个商铺的租金是一起计算的，前两年两房子年租金为27037元/月。张磊租赁万达商业中心4幢2单元157、158商铺用于杭州裕凰餐饮管理有限公司的经营。承租后，张磊严格依约履行合同义务，张磊一直按时足额向杨青支付案涉157、158商铺房租。2018年3月13日彭丽所雇的会计收到一则短信，杨青将发给彭丽的短信误发给彭丽所雇的会计，短信内容是杨青给彭丽报酬(可见二人早就已经串通)，为了赚取更高的租金，杨青恶意强行与张磊解除合同，杨青已经构成违约。无独有偶，后经张磊调查知悉2018年4月24日杨青儿子YANGYEXIAJIAN未经张磊同意将157租给冯强，租期自2018年至2023年，导致张磊损失严重。2018年5月份，张磊与罗才胜共同合伙加盟京东便利店，合伙期限为三年，2018年8月31日张磊与北京京东世纪贸易有限公司签订《京东便利店合作协议》后，将3万加盟费打入京东账户，并将营业地址定为158商铺，2018年5月开始重新装修，重装开业，但是杨青和其妻子自装修开始闹事，让物业断水断电，阻碍正常装修，8月份凌晨泼油漆、砸毁商铺，于是张磊进行报警，拱墅区祥符派出所对杨青进行刑事立案，涉嫌故意损毁财物。杨青到工商进行恶意投诉，利用工商继续给张磊施压，违反租赁合同约定，阻止工商给张磊办理营业执照，店铺直到2019年3月份都无法营业，杨青的行为导致张磊直接损失575582元，无法营业销售额损失819000元。为了维护反诉原告张磊的合法权益，特向贵院提起反诉，诉请：1.请求判令继续履行杨青与张磊于2016年4月30签订的《租赁合同》；2.判令杨青赔偿张磊2018年6月1日至2019年3月1日不能正常占有使用承租的杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元158商铺所产生的损失(按照营业利润损失1380元/天计算，一共273天，1380元*273＝376740元+直接损失570072元＝946812元)；2019年3月1日至杨青配合办理完毕涉案158商铺营业执照之日的利润损失按每日1380元另行计算；3.判令杨青承担反诉费用。 反诉被告杨青答辩称：2016年4月30日，杨青与张磊签订《铺房屋租赁合同》，将该商铺租赁给张磊经营使用，同时约定“未经原告准许不得转租商铺”。但张磊承租后，并不是如反诉状中说的“严格依约履行合同义务”，而是瞒着杨青，擅自将商铺转租第三方，并多次与第三方发生租赁纠纷，然后第三方主动找杨青，这时杨青才得知自己的商铺被转租。为此，双方于2018年3月18日签订了《补充协议》，进一步明确商铺承租权转让条件。这份补充协议是双方协谈一个多月才达成一致意见。但嗣后，张磊仍未按约履行。故杨青于2018年3月30日、4月18日分两次发律师函给张磊通知《解除铺房屋租赁合同》，杨青亲手将上述通知函交给张磊同伙刘凤(有照片为证)，但张磊还是不择手段，继续强占涉案商铺，具体为：1、张磊与本案第三人刘凤相互勾结、目无法纪、伪造杨青的签名于2017年7月22日与第三方杭州玖亿玖柒餐饮管理有限公司签订租赁合同，其目的为第三方骗取《营业执照》；2、张磊以杭州裕凰餐饮管理有限公司的名义与第三方彭丽签订“分组合作协议”该协议名为合作，实为转租事实清楚，证据确凿；3、2018年7月，杨青要收回158商铺，但张磊伙同第三人刘凤以跳楼自杀相威胁强行占有158商铺，这不仅损害了杨青的合法权益，也给社会治安造成极坏的影响；4、张磊为了自己的经营需要，也没有经过杨青的同意将157号、158号商铺擅自重新分割，并严重侵害了杨青的合法权益。综上所述，反诉原告张磊的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回其反诉请求，并支持反诉被告杨青的全部诉请。 杨青向本院提交以下证据： 1、158号商铺产权证，用以证明案涉商铺属于杨青所有的事实； 2、《铺房屋租赁合同》和《补充协议》，用以证明2016年4月30日杨青与张磊签订租赁合同，将万达商铺租赁给张磊，双方建立租赁关系，因为张磊擅自转租违约在先，双方因此发生纠纷的事实； 3、解除合同通知书、解除租赁合同律师函及邮单，用以证明杨青以书面形式通知张磊转租行为违约，杨青明确告知张磊解除合同、收回商铺的事实； 4、《分租合作协议》，用以证明该协议不符合法律规定，名为合作实为转租，张磊在分租中无投资、无经营、也无收益的权利，不符合法律关于合租的规定的事实； 5、声明一份，用以证明张磊租赁给第三方彭丽158号商铺后发生纠纷，张磊、刘凤冒充杨青的名义为转租后的彭丽办理营业执照等证件，这些证件都是违法所得，刘凤收取次租人彭丽的3万元押金未退还的事实； 6、收据，用以证明与张磊经过协商后，由杨青替张磊垫付了3万元押金的事实； 7、《店铺房屋租赁合同》，用以证明杨青与张磊《铺房屋租赁合同》解除后，收回157号商铺，并与第三方冯强签订房屋租赁合同的事实； 8、商铺租赁合同，用以证明按照补充协议将158号商铺收回后，再与新的第三方订立租赁合同的事实； 9、营业执照，用以证明2017年7月22日，刘凤伪造杨青和其儿子YANGYEXIAJIAN的签名，在三份租赁合同上签字，骗取了157号、158号商铺的营业执照，取得杭州亿玖亿柒餐饮管理有限公司（刘凤和张磊都是公司的股东）和杭州裕凰餐饮管理有限公司营业执照的事实； 10、鉴定意见书，用以证明2017年7月22日的租赁合同上的甲方杨青的签字是伪造杨青本人所签的的事实； 11、收条，用以证明刘凤收取第三方冯强房屋租金131245元和157号商铺转让费203000元的事实； 12、照片一组，用以证明张磊、刘凤仍占用158号商铺的事实； 13、杨青与刘凤对话录音资料，用以证明杨青于2018年2月份回国后知道房子被转租了，就和张磊协调处理转租的事情，之后刘凤起草了补充协议的事实； 14、祥符派出所出具的情况说明，用以证明刘凤因房屋纠纷以跳楼相威胁的事实； 15、物业费和能耗费发票及清单，用以证明张磊在租赁房屋的时候未交物业费和能耗费，杨青于2018年7月20日为其垫付了157号、158号商铺物业费及能耗费2974元、2594元的事实； 16、举报记录单，用以证明由于158号商铺没有办营业执照，工商部门发放责令改正通知书的事实； 17、照片，用以证明杨青于2018年3月30日将解除合同通知书直接送到刘凤的办公桌上，后于2018年4月18日又再次送给刘凤，同时杨青将两份通知书都寄给张磊，张磊也都收到了上述材料的事实。 张磊向本院提交以下证据： 1、《租费缴纳清单》及缴纳租金的银行转账凭证，用以证明自承租以来至2018年7月张磊按约缴纳租金，但自6月份杨青欲将158商铺收回以及杨青儿子违约将涉案商铺157号一房二租给冯强后，张磊停止支付2018年8月份的租金的事实； 2、张磊与杨青的微信聊天记录，用以证明杨青常年住在国外，无法正常联系，签订租赁合同以及工商办理营业执照的租赁合同都是杨青妹妹拿过来的事实； 3、2017年7月19号的谈话录音，用以证明杨青对张磊和彭丽的合作是知情的事实； 4、《补充协议》，用以证明张磊和彭丽2017年合作的，但是张磊和杨青2018年达成的补充协议，说明杨青认可了张磊和彭丽的合作以及认可继续履行合同的事实； 5、短信聊天记录，用以证明2018年3月份张磊与彭丽在2017年底解除合作闹合伙纠纷的时候，杨青发短信给彭丽的会计，因为杨青在2018年3月份之前是没有见过彭丽的，一直是在和彭丽的会计联系的，就误认为会计是彭丽，当时双方根本没有解除合同，杨青就开始找新的承租人，足以证明杨青一房二租的恶意性，因为涉案158商铺在张磊租赁时，万达商圈刚刚开业不久，人气有待集聚，经过两年多的运营商圈人气已旺，租金水平有显著上涨，杨青儿子与冯强的合同的租金高达25万元(比张磊的租金高出4万多)，这也是杨青提起本诉真正的意图的事实； 6、刘凤与杨青的聊天记录，用以证明2018年6月份的时候杨青已经准备要将158号的房子租给潘翠英，但杨青否认该事实； 7、受案回执，用以证明拱墅区祥符派出所对杨青进行刑事立案，因破坏京东便利店的装修以及开业，涉嫌故意损毁财物罪，报案人刘雪梅系张磊的员工的事实； 8、《京东便利店合作协议》、保证金缴纳凭证，用以证明张磊启动京东便利店的初始投入资金3万元，但无法经营，导致投入成本无法收回的事实； 9、缴纳罚没款通知书及缴费单，用以证明杨青阻碍158号商铺营业，导致商铺的食品全部过期及2018年11月22日被工商罚款3200元的事实； 10、《装修合同》和收据、《设计合同》和收据，玻璃门窗损坏的收据，用以证明公司的装修、装潢投入，部分已经被杨青闹事破坏，自2018年至2019年无法经营，导致投入成本无法收回的事实； 11、解除合同协议书、合伙金退款银行转账凭证、2018年9-12月租金缴纳凭证，用以证明张磊与罗才胜于2018年10月15日终止合伙，并退还部分合伙金，罗才胜被迫退租，押金被没收的事实； 12、劳动合同5份和工资发放凭证，用以证明张磊因不能正常营业，出于亏损前提下而支付员工工资的事实； 13、调解书，用以证明不存在张磊应支付彭丽3万元事实，杨青与彭丽系恶意串通； 14、3-7月份营业报表，用以证明张磊3月份恢复营业（无营业执照）每天的利润在1380元的事实； 15、3月、4月、5月、6月、7月进货成本，用以证明张磊每月支出的进货成本的事实； 16、水电费，用以证明张磊每月的水电费开支的事实。 结合双方的质证意见，本院认证如下：鉴于张磊对杨青提供的证据1、证据2、证据4、证据7、证据8、证据9、证据10、证据15的真实性没有异议，杨青对张磊提供的证据1中的银行转账凭证、证据7、证据9、证据13的真实性没有异议，本院对前述证据的真实性予以认定，且前述证据形式与内容合法，与本案具有关联性，能证明本案的相关事实，本院对其合法性、关联性、证明力均予以认定。张磊虽然对杨青提供的证据3中邮单的真实性提出异议，但该邮单信息与物流信息内容能对应，同时结合杨青提供的证据17，可以证明杨青已将证据3中的解除通知书和律师函送达并告知张磊和刘凤的事实；杨青提供的证据5、证据6、证据11、证据14与本案没有关联性，本院不予认定。张磊对杨青提供的证据12、证据13、证据16的真实性虽然提出异议，但对证据所反映的事实并无异议，本院予以认定。张磊提供的证据1中《租费缴纳清单》系其自行制作，转账凭证显示张磊最后一次支付费用是在2018年6月10日，应以转账凭证为准。杨青对张磊提供的证据2、证据4、证据6的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定，但对其证明力不予认定。杨青对张磊提供的证据3、证据5的真实性有异议，本院对其真实性不予认定。张磊提供的证据8、证据10、证据11、证据12、证据14、证据15、证据16均系其支出的费用，难以实现其证明目的，本院不予认定。 根据本院认定的有效证据及双方当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：杭州市拱墅区商铺系杨青所有，建筑面积为51.68平方米。杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元157室商铺系杨青儿子ＹＡＮＧＹＥＸＩＡＪＩＡＮ所有，建筑面积为85.07平方米。2016年4月30日，杨青及其儿子ＹＡＮＧＹＥＸＩＡＪＩＡＮ（甲方、出租方）与张磊（乙方、承租方）签订《铺房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿将位于杭州市拱墅区商铺给乙方做经营使用，建筑面积为136.75平方米，其中157商铺面积为85.7平方米，158商铺面积为51.68平方米。租赁期限为96个月，自2016年5月10日起至2024年5月9日止，其中2016年5月10日起至2018年5月9日，免租期为租赁期间前两年每年免租期4个月；免租期内，水、电、物业费由乙方承担。房屋的租金为2016年5月10日起至2017年5月9日，月租金27037元，年租金216293元（期间包含第一年免租期四个月）；2017年5月10日起至2018年5月9日，月租金27037元，年租金216293元（期间包含第二年免租期四个月）；2018年5月10日起至2019年5月9日，月租金27037元，年租金324439元；2019年5月10日起至2020年5月9日，月租金29200元，年租金350395元；2020年5月10日起至2021年5月9日，月租金31535元，年租金378426元；2021年5月10日起至2022年5月9日，月租金34058元，年租金408700元；2022年5月10日起至2023年5月9日，月租金36783元，年租金441396元；2023年5月10日起至2024年5月9日，月租金39726元，年租金476708元。房租支付方式为前2年（2016年5月4日至2018年5月3日）每月支付一次，支付金额为该年一个月的租金。其中2016年7月、8月、9月、10月，2017年7月、8月、9月、10月为免租期。（2018年5月4日至2019年5月3日）每月支付一次，支付金额为该年一个月的租金，2019年5月4日至2024年5月3日支付方式年付，先付后用，房租在下一交租期前一个星期支付（延迟租赁合同支付日期，需支付每天0.3%的滞纳金，逾期一个星期未交下一期租金，甲方可以书面形式通知乙方解除合同并收回房屋）。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付81110元，其中5000元为当初定金当租金使用，实付金额为76110元，其中54073元作为租赁押金。乙方租赁期间应依法经营，不得随意改变门面用途，爱护室内设施，所发生的水费、电费、物业费、煤气费等自理。合同期满，乙方在同等条件下，可享有优先承租权；在租赁期间，甲乙双方不得随意解除合同；如甲方单方面解除合同，甲方需退还乙方54073元租赁押金，并具实赔偿乙方装修等经济损失，另向乙方支付54073元作为违约金；如乙方单方面解除合同，乙方自己承担经济损失，甲方租赁押金54073元不退与乙方。合同期内，在经得甲方同意下乙方有权将该房租转租或转让给他人合法经营，但需提前一个月以书面形式通知甲方。若乙方需要开发票，开具发票产生的费用由乙方承担。合同签订后，杨青及其儿子ＹＡＮＧＹＥＸＩＡＪＩＡＮ按约将商铺交付给张磊。2016年5月30日，杭州裕凰餐饮管理有限公司成立，法定代表人张磊，住所地设在杭州市拱墅区，股东为张磊和刘凤。后张磊、刘凤将157室、158室商铺内部使用面积重新划分后，以杭州裕凰餐饮管理有限公司（甲方）名义与彭丽（乙方）于2017年6月3日签订《分租合作协议》一份，协议约定：甲乙双方合作的目的是经营餐饮服务，经营范围为中餐、西餐等，本协议的有效期为3年，合作期限自2017年6月10日至2020年6月9日：甲方将其承租的杭州市拱墅区祥符街道万达商业中心4栋2单元158号的房屋（建筑面积为70.5平方米，以下简称该房屋）供乙方经营餐馆使用；在合作期间，乙方负责餐馆的日常经营活动，自负盈亏，并承担一切经营费用。甲方不参与任何经营行为，不承担任何经营费用（包括水费、电费、煤气费和物业费等费用），不负盈亏。无论盈亏与否，在合作期限内的第一个年度（自2017年6月10日至2018年6月9日），乙方应于2017年6月3日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日，下同）前向甲方支付180000元，分担甲方提前支付给该房屋房东的房租；第一年可以季度支付给甲方。以后每半年支付一次。每次需提前15日支付，先付后用。在合作期限内的第二个年度（自2018年6月10日至2019年6月9日），乙方应于2019年6月1日前向甲方支付189000元，分担甲方第二个年度的房租。在合作期限内的第三个年度（自2019年6月10日至2020年6月9日），乙方应于2019年6月1日前向甲方支付198450元，分担甲方第三个年度的房租。营业执照、卫生许可证等与经营相关的所有证件均由乙方自行办理，甲方协助，乙方承担全部费用。乙方在经营期间对自身以及任何第三人所应承担的民事责任以及因违法所遭受的行政处罚均由乙方承担，与甲方毫无关系。协议落款甲方栏加盖了杭州裕凰餐饮管理有限公司公章，并由刘凤签字，彭丽在乙方栏签字。2017年6月12日，杭州裕凰餐饮管理有限公司的住所地从杭州市拱墅区变更登记为杭州市拱墅区万达商业中心4栋2单元157室。2017年7月17日，杭州亿玖亿柒餐饮管理有限公司成立，法定代表人彭丽，住所地设在杭州市拱墅区。后杨青自行委托杭州汉博司法鉴定中心对杭州亿玖亿柒餐饮管理有限公司办理营业执照时提交的《租赁合同》中出租方杨青的签字进行鉴定，该鉴定中心出具的鉴定意见书显示该合同中杨青的签名并非本案杨青的笔迹。 杨青于2018年2月份回国后知道杨磊、刘凤将杭州市拱墅区商铺给彭丽使用，将157室商铺转租给冯强使用后，杨青与刘凤就解除租赁合同和转让费的事宜进行沟通协商。2018年3月18日，杨青与张磊签订了《补充协议》一份，约定就双方于2016年4月30日签订的标的物为杭州市拱墅区祥符街道万达商业中心4幢2单元157室、158室的《铺房屋租赁合同》达成如下协议：第一条：对于签订本协议之前，张磊的所有经营行为以及引起的经济纠纷，由张磊承担其后果。第二条：杨青现同意张磊将该标的房屋的承租权转让于第三方，但必须满足以下条件：1、张磊必须与杨青解除租约；第三方必须与杨青签订租赁合同，直接向杨青支付租金，张磊无权向第三方收取租金；2、张磊转让于第三方，租赁条件需与杨青协商，经杨青确认认可，租金暂定8元至8.5元每平方米每天；张磊应在转让前，解决4幢2单元157室现存的合作纠纷。3、同时满足上述几项条件，张磊有权将标的房屋的承租权转让于第三方，并向第三方收取合理转让费用。张磊转让第三方前，仍按原租赁合同约定的租金支付于杨青。 后杨青、YANGYEXIAJIAN以张磊未经其同意私自将157室、158室商铺转租给他人，《补充协议》明确表示不同意转租，张磊需要解决好转租事宜，但至今仍未提出任何解决方案，也未与杨青取得联系为由，于2018年4月向张磊、刘凤发送了《解除合同通知书》、《解除租赁合同律师函》，告知正式解除双方签订的《铺房屋租赁合同》，并返还杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元157、158号商铺，同时处理好违法转租相关事宜。 2018年4月24日，ＹＡＮＧＹＥＸＩＡＪＩＡＮ与冯强签订了《店铺房屋租赁合同》，约定将杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元157室（房产证面积为85.07平方米，实际使用面积70.5平方米）出租给冯强使用，租赁期限自2018年6月1日起至2023年5月31日止。张磊于2018年5月份开始对杭州市拱墅区商铺进行重新装修，用于与罗才胜合伙经营京东便利店，张磊支付商铺占用费至2018年7月9日。杨青于2018年5月14日向本院提起诉讼，要求判决解除其与张磊签订的《铺房屋租赁合同》，并要求张磊支付违约金54073元。后杨青于2018年7月18日撤回起诉。 2018年7月19日，杨青与案外人潘翠英签订了《商铺租赁合同》，约定将杭州市拱墅区商铺出租给潘翠英使用，出租商铺面积为66.75平方米（占用了157室商铺15.07平方米），租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日。由于该商铺由张磊、刘凤占用着，故该租赁协议实际并未履行。同时由于张磊未及时支付物业费、能耗费，杨青于2018年7月20日代张磊支付了158号商铺的物业及能耗费2594元。 杭州裕凰餐饮管理有限公司与彭丽房屋租赁合同纠纷一案，于2018年8月10日向本院提起诉讼。该（2018）浙0105民初14206号案件经本院主持调解，达成了如下调解协议：一、解除杭州裕凰餐饮管理有限公司与彭丽订立的《分租合作协议》。二、彭丽支付杭州裕凰餐饮管理有限公司租金损失31500元；杭州裕凰餐饮管理有限公司退还彭丽合作保证金30000元；前述款项相互抵扣后，彭丽尚须支付杭州裕凰餐饮管理有限公司1500元，于2019年3月27日前付清。三、彭丽于2019年4月27日前办理完毕坐落于杭州市拱墅区的杭州亿玖亿柒餐饮管理有限公司工商注销登记手续；若逾期办理，彭丽须另行支付杭州裕凰餐饮管理有限公司违约金10000元。2018年8月份，拱墅区市场监督管理局核查杭州市拱墅区京东便利店未办理营业执照，发出了（杭拱）市管祥责字【2018】28号责令整改通知书，责令立即停止经营并办理相关执照。2018年11月22日，因京东便利店销售过期食品，又被拱墅区市场监督管理局罚款3200元。 另查明，2018年8月18日，祥符派出所接到刘雪梅报案，称杨青老婆等人泼油漆，故意损毁杭州市拱墅区商铺财物，该事件公安仍在处理中。 本院认为，涉案《铺房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张磊抗辩称其与彭丽之间签订的是《分租合作协议》，双方是合作关系，不存在转租的情况，然本院认为，双方之间签订的协议，名为合作，实为转租合同，该协议中双方的真实意思表示并非共同经营、共享利润和共担风险，而是约定杭州裕凰餐饮管理有限公司提供场地，彭丽负责经营，由彭丽支付费用，分担杭州裕凰餐饮管理有限公司提前支付给房东的房租，故协议虽冠以“合作”之名，内容无异于是对租赁期限、租赁用途、租赁价格等的约定，故对张磊主张的其与彭丽之间是合作关系，不存在转租行为的抗辩主张不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定给予出租人在知道或者应当知道承租人转租后6个月的异议期，赋予了出租人在这种情况下解除合同的权利。本案《铺房屋租赁合同》约定张磊需提前一个月以书面的形式通知杨青，征得杨青同意下才有权将房屋转租或者转让给他人经营。而张磊将杭州市拱墅区商铺转租给彭丽经营、将157室商铺转租给冯强使用，杨青于2018年2月份回国知道转租的事情后，双方对解除合同事宜进行沟通，杨青于2018年4月份发函解除，函件明确张磊转租是违约行为，而张磊未提供杨青同意其转租的证据，故杨青据此在六个月内解除《铺房屋租赁合同》于法有据，张磊主张继续履行租赁合同本院不予支持。合同解除后，杨青有权要求张磊腾退房屋，并支付按双方约定的租金标准计算至实际腾退之日的占用费。同时租赁合同约定物业费、能耗费由张磊承担，现杨青为其垫付了物业费、能耗费2594元，该部分费用杨青有权要求张磊支付。而张磊自2018年5月开始就将杭州市拱墅区商铺用于经营京东便利店，现张磊以杨青阻碍其经营为由要求赔偿直接损失和营业利润损失没有事实和法律依据，故本院对张磊提出的反诉诉讼请求全部不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张磊于判决生效之日起十日内将位于杭州市拱墅区商铺腾空并返还给杨青； 二、张磊于判决生效之日起十日内支付杨青占用费（暂计算至2019年12月9日的占用费为166470元，之后的占用费按按362元/天计算至实际腾退之日）； 三、张磊于判决生效之日起十日内支付物业费及能耗费2594元； 四、驳回张磊的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3332元，反诉受理费8676元，合计12008元，由张磊负担。 原告（反诉被告）杨青于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）张磊于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶吉红 人民陪审员  陈孝来 人民陪审员  陈 斌 二〇一九年十二月三十一日 法官助理郭清华 代书 记员  祝晓璐