安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初5003号原告：界首市海霖物业管理有限公司。住所地：界首市东城肖庄行政村饶老庄9号1户。统一社会信用代码91341282066530928B。法定代表人：邱垒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新，男，1975年5月7日出生，回族，安徽省界首市人，该公司经理，住安徽省界首市。被告：曹某某，男，1975年10月1日出生，汉族，安徽省太和县人，户籍地安徽省太和县，现住安徽省界首市。委托诉讼代理人：郭康，河南裕恒律师事务所律师。原告界首市海霖物业管理有限公司与被告曹某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法由审判员张涛适用小额诉讼程序进行了审理，在诉讼过程中鉴于原被告双方争议较大，经原被告双方同意将此案转为简易程序，并于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告界首市海霖物业管理有限公司的委托诉讼代理人李新，被告曹某某及其委托诉讼代理人郭康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告界首市海霖物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费3819元及违约金按所欠物业费自2017年4月1日起按每日千分之三计算至所欠费用结清为止。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的“居安时代”小区的业主，由原告收取物业管理费。自2013年1月1日至今，原告对被告所在小区物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务同时被告自2017年1月1日起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。原告界首市海霖物业管理有限公司为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证和《物业服务企业资质证书》复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格以及具有合法的物业管理经营资质。2.《物业服务合同》、业主入住须知、2016年度被告缴纳物业费收据各1份，证明被告自原告于2016年3月进驻居安时代小区，每年物业费1366元，被告自2017年1月1日至今拖欠物业费3819元未能支付的事实。3.电费发票26张，证明原告为被告所居住小区垫付电费，为被告进行物业服务的事实。4.电梯维保记录复印件7份、电梯维保费用收据8份，证明原告为被告居住小区提供电梯营运、维保安检等物业服务的事实。5.居安时代小区巡查记录表、居安时代小区设施设备表、居安时代小区门岗交接班记录，证明原告为被告所在的居安时代进行各项物业服务的事实。6.照片70张，证明原告为被告所在的居安时代进行各项物业服务的事实。被告曹某某辩称，原告陈述的与客观事实不符，请求判决驳回原告的诉讼请求。自2017年1月以后，原、被告之间就没有合法有效的合同关系，被告没有受到相应的物业服务。被告曹某某为支持其辩称理由所依据的事实，向本院提供如下证据：1.身份证复印件1份，证明原告的身份情况及诉讼主体资格。2.《物业服务合同》1份，证明原、被告提供的合同不是同一版本，该合同是伪造和变造的，不是双方当事人真实意思表示，按照相关法律规定，该合同不仅无效，自始至终无效。3.起诉书、邮戳各1份，证明该合同成立后，业主委员会工作人员对这份合同质疑，经法院来核实该合同是否有效，现案件正在速裁中。4.照片一组，证明被告一直未享受到原告的服务，导致小区内脏乱不堪的现象。5.视听资料三份，证明原告物业公司与业主之间经常有纠纷，性质恶劣。经审理查明，原告界首市海霖物业管理有限公司系“居安时代”小区物业管理服务企业。被告系该小区的业主，其所居住1幢2单元1201室建筑面积117.89平方米。2016年3月8日，被告向原告交纳自2016年1月1日至2016年12月31日期间一年的物业服务费、装修垃圾清运费共计1366元。后因被告对原告的物业服务不满意而未按期交纳自2017年至2019年的物业服务费。为此，原告提起本案诉讼。另查明，2019年10月29日，原告界首市海霖物业管理有限公司与界首市居安时代小区业主委员会签订了《物业服务合同》，双方约定委托界首市海霖物业管理有限公司对《居安时代》实行物业管理。并在第五章服务费用中约定：第十二条本物业管理区域服务收费实行以下方式：（一）包干制1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅：0.9元/月·平方米。┅物业服务费用的交纳：第十三条1、本合同生效当月物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。2、物业服务费用（物业服务资金）按每年交纳，业主应在（每年的第一季度前交清本年度的物业服务资金）履行交纳义务。┅第七章委托服务期限第二十一条委托服务期限为5年，自2016年10月12日起至2021年10月11日止。第八章违约责任第二十三条甲方、业主、物业使用人违反本合同第十三条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，自本年度第四个月开始计算本年度应交数额按每日3‰违约金向乙方支付。《物业服务合同》还对委托服务事项、双方权利义务、服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定。本院认为，原告界首市海霖物业管理有限公司向本院主张被告曹某某支付拖欠的物业费3819元。原告提供的2016年度被告交纳物业费的收据、电梯维保记录、电梯维保费用收据、巡查记录表、设施设备表、门岗交接班记录、照片等证据，能够证明原告为被告居住的居安时代小区提供物业服务的事实，双方存在事实上的物业服务合同关系，被告应交纳相应的物业管理服务费。庭审中，根据原告提供的相关证据，其所主张的物业费的计算标准在时间节点上存在不一致的现象，对此，原告予以认可，并解释后来物业费的收取统一为0.9元/月·平方米计算，但具体时间段未能提供相应的证据予以证明，因此，本院按照其与界首市居安时代小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的“高层住宅：0.9元/月·平方米。”及其陈述，以0.9元/月·平方米的标准给予计算被告曹某某所应交纳的物业服务费。本案中，被告应支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费为3819元【3年×1273元/年（117.89平方米×0.9元/月·平方米×12个月）】。庭审中，被告对其辩称的理由所提供的证据一是原告与界首市居安时代小区业主委员会签订的《物业服务合同》，其证明目的该份《物业服务合同》应是无效合同，本院认为，原被告双方存在事实上的物业服务合同关系，该份《物业服务合同》是否无效不属于本案审理的范围，因此，在本案中，对被告的该质证理由，本院不予采信。对被告提供的起诉书，证明小区业主委员会对该合同效力的问题已经提起了诉讼，但未向法庭提供本院的案件受理通知书，在本案中，本院对该份证据的证明目的，不予采信。对被告提供的照片一组、业主微信截图、视听资料三份的真实性予以认定，但该组证据仅能证明居安时代小区的物业管理存在相应的瑕疵，达不到证明原告物业公司对居安时代小区没有完全尽到管理义务的证明目的。虽然原告的物业管理服务存在瑕疵，但原告物业公司在管理服务过程中并未存在违法或重大违约行为，在其已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务的情况下，上述服务瑕疵并不能构成被告拒付物业管理费的实质性理由。鉴于原告物业公司在进行物业管理服务的过程中，未能尽到相应的管理义务，本院酌定原告承担10%的违约责任，故被告曹某某应向原告支付的物业管理费为3437.1元（3819元×90%）。关于原告主张被告曹某某支付违约金（违约金按所欠物业费自2017年4月1日起按每日3%计算至所欠费用结清为止）的问题。原告提供的《物业服务合同》，能够证明其服务的期限为自2016年10月12日起至2021年10月11日止，也能够证明业主未能按时足额交纳物业服务费用应承担自本年度第四个月开始计算本年度应交数额按每日3%的违约金向原告支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告曹某某未按时支付物业服务费，构成违约，依法应承担相应的违约责任，支付逾期付款的违约金。本案中，原告主张违约金从2017年4月1日起按未交金额每日3%计付，标准过高。根据本案实际及原告物业服务存在瑕疵等情形，本院将违约金的计算标准调整为从2017年4月1日至2019年12月31日止（按照每年度拖欠的物业服务费的数额，依据全国银行同业拆借借款中心公布的贷款市场报价利率计算）。对于物业公司怠于履行物业管理职责，业主可以通过业主委员会要求物业公司限期整改或由业主委员会另行选聘物业管理企业、或向相关房屋行政管理部门反映等合法途径解决问题，不应以拒绝交纳物业管理费的方式进行对抗。同时原告物业公司亦应虚心听取业主们的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹某某自本判决生效之日起三日内给付原告界首市海霖物业管理有限公司物业服务费3437.1元及违约金（从2017年4月1日至2019年12月31日止，按照每年度拖欠的物业服务费的数额，依据全国银行同业拆借借款中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告界首市海霖物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25元，由原告界首市海霖物业管理有限公司承担5元，被告曹某某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张涛二〇一九年十二月二十四日书记员  李娜附：相关法律条文1.《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。