广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初12716号原告（反诉被告）：罗丽莎，女，1965年1月7日出生，汉族，住址广东省增城市。委托代理人：李跃、范阳林，均为广东新法擎律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，职务董事长。委托代理人：黄佳琪、肖宝怡，分别为广东经纶律师事务所律师、实习人员。原告罗丽莎（反诉被告，以下统称“原告”）诉被告广州南天商业大广场建设发展有限公司（反诉原告，以下统称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗丽莎的委托代理人李跃，被告广州南天商业大广场建设发展有限公司的委托代理人黄佳琪、肖宝怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并反诉辩称：2014年8月15日，原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定原告向被告租用位于海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天国际酒店用品批发市场编号为第23栋32、33号商铺经营酒店用品，租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，并约定了商铺租金、市场管理费、水电费等费用，合同第五条约定，被告负责对市场内公共设备设施进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业，负责市场的日常管理工作，配备市场专管员，对市场的经营进行统一管理，维护市场经营秩序，配备清洁员等。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告于2018年7月起采取断水断电等方式变相要求原告提前解除双方之间的租赁合同关系，未履行保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业义务，给原告造成巨大的经营损失。同时对于被告的反诉请求，原告认为租赁合同的效力由法院认定，2018年7月起原告一直积极履行合同义务，按时交纳租金，但被告一直拒收，且在合同签订之初被告已经收取原告市场综合管理费，现被告未按合同约定提供正常经营的条件，对商铺周边进行打砸并写上“拆迁”等字样，阻碍原告的正常经营及造成损失，不应再收取市场管理费和租金或占用费，故不同意被告的反诉请求，并起诉要求判令：1.被告立即依约对市场内公共设备设施进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业、维护市场经营秩序，配备清洁员，排除妨害以便于原告正常营业；2.被告向原告返还市场综合管理费11.8万元；3.被告向原告赔偿经营损失89.2万元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称并反诉称：1.对原告诉请1我方一直对涉案场地的公共设施、公共秩序进行维护，没有妨碍原告的正常营业，原告也没有提交相关证据予以证明。2.原告诉请2没有合同依据，相反原告一直拖欠租金、管理费等费用。3.原告诉请3没有任何法律及合同依据，也无证据表明其存在经营损失，相反原告拖欠被告租金、管理费等费用已经将近一年，原告违约在先，没有理由要求被告赔偿其经营损失，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉要求：1.判令解除反诉原告与反诉被告的《南天市场商铺租赁合同》；2.判令反诉被告立即搬离、腾空位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第23栋32、33号商铺；3.判令反诉被告向反诉原告支付自2018年7月起至实际归还涉案商铺之日止的租金暂计53153.55元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；4.判令反诉被告向反诉原告支付自2018年7月起至实际归还涉案商铺之日止的市场管理费暂计91658.71元及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；5.判令反诉被告向反诉原告拖欠的2018年6月起至今的水电费及水电费违约金（水电费违约金以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算），其中2018年6月至2019年4月30日期间产牛的水电费共14773元。6.本案反诉费用由原告承担。2019年11月3日被告申请撤回原第一项、第二项反诉请求，并将第三项、第四项、第五项变更为：1、判令反诉被告支付自2018年7月起至租赁合同到期之日(2019.9.30)止的租金共计72880.64元及租金违约金（租金违约金以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）。2、判令反诉被告支付自2018年7月起至租赁合同到期之日(2019.9.30)止的市场管理费共计125676.38元及市场管理费违约金（租金违约金以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）。经审理查明：2014年8月15日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天国际酒店用品批发市场编号为第23栋32、33号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年10月1日起至2015年9月30日止每月租金为3625元、市场管理费为6251元，从2015年10月1日起至2019年9月30日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用11.8万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金29628元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任，等内容。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向我院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。在庭审过程中，原、被告双方确认原告已经向被告交纳保证金29628元、市场综合管理费118000元及2018年7月前的租金、市场管理费，其中2017年9月1日至2018年8月31日租金标准为每月2709.64元。原告提供涉案商铺所在南天市场的照片及刻录视频的光盘，拟证明被告存在拆除商铺、禁止他人进入市场、卫生环境恶劣及毁损商铺电力供应等行为，未履行合同约定的义务，导致原告无法正常经营，造成原告损失。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为从原告提供的照片、视频，无法看出是哪个市场，也无法看出具体哪个商铺，明显经过人为剪辑，且与本案无关。被告提供广州市海珠区发展和改革局2019年3月7日出具的《广东省企业投资项目备案证》及广州市国土资源和规划委员会发出的《海珠湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划调整征询意见公示》等资料，拟证明南天市场升级改造项目已经公示并取得备案证，原告对《广东省企业投资项目备案证》的真实性、合法性予以确认，但关联性不予认可，认为被告是与涉案场地相关的企业，但是否有土地所有权、使用权和开发权应以不动产登记为准，对其余的证据三性均不予认可。在诉讼过程中，原被告确认被告于2019年10月20日收回涉案商铺并拆除，故被告撤回第一、二项关于解除合同及返还涉案商铺的诉讼请求，并变更第三、四、五项反诉请求为：1、原告向被告支付2018年7月1日起至2019年8月31日的租金72880.64元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；2.原告向被告支付自2018年7月起至租赁合同到期之日止的市场管理费125676.38元及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算），其余诉讼请求不变，本院予以准许。在诉讼过程中，本院曾向原、被告释明如租赁合同无效，是否变更本诉及反诉诉讼请求。原告表示不变更诉讼请求，由法院依法处理，被告表示如合同无效，变更反诉请求中的租金为占用费，其余诉讼请求不变。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效，对于原告的诉讼请求1实质上属于要求继续履行合同，不符合法律规定，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付迟延支付租金及管理费的违约金问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故被告要求原告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于保证金及市场综合管理费的问题，原告在诉讼过程中称假如合同无效仍坚持不变更诉讼请求，对于保证金问题由法院依法处理。被告确认收取原告保证金29628元，故应全额退还原告。关于市场综合管理费118000元的问题，由于双方合同约定租赁期限截止时间为2019年9月30日，现原被告双方确认被告在2019年10月20日收回涉案商铺，鉴于原告实际使用涉案商铺至合同租赁期限之后，故市场综合管理费不再退回。关于租金（占用费）及市场管理费的问题，根据租赁合同约定从2014年10月1日起至2015年9月30日止每月租金为3625元、市场管理费为6251元，从2015年10月1日起至2019年9月30日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%。故2017年10月1日至2018年9月30日每月租金为4566.46元，市场管理费每月为7874.46元，2018年10月1日至2019年9月30日每月租金为4931.77元，市场管理费每月为8504.42元。现原、被告确认原告从2018年7月开始未交纳租金及市场管理费，由于原告一直占有使用涉案商铺至2019年10月20日，故被告反诉要求原告从2018年7月1日起至租赁期限届满之日即2019年9月30日止参照合同约定的标准支付占有费72880.62元（4566.46元×3个月+4931.77元×12个月）及市场管理费125676.42元（7874.46元×3个月+8504.42元×12个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张经营损失的问题，因双方所签订的合同属无效合同，原告要求被告按照合同承担违约责任于法无据，同时被告对已收回的临近商铺拆除，属于正常商业行为，并不必然对原告租赁涉案商铺的经营造成损失，另外原告也未能举证证明其经营损失的具体构成及数额，故原告的此项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、被告在本判决生效之日起十日内退还给原告保证金29628元；三、原告在本判决生效之日起十日内参照租赁合同约定租金标准向被告计付从2018年7月1日起至租赁合同到期之日2019年9月30日止的占用费72880.62元；四、原告在本判决生效之日起十日内参照租赁合同约定管理费标准向被告计付从2018年7月1日起至租赁合同到期之日2019年9月30日止的管理费125676.42元；五、驳回原告的全部诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13800元及反诉受理费2135.50元，均由原告罗丽莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙 刚人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  林佩霞二〇一九年十二月二十三日书 记 员  刘 姗钟燕琴