广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初6567号原告（反诉被告）：唐雪华，女，1977年6月27日出生，汉族，住广东省廉江市石颈镇那庇村37号，公民身份号码440822197706275520。委托诉讼代理人：李智鹏，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹忠庆，广东启创律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市清城区飞来峡镇燕湖山庄，住所地：广东省清远市清城区飞来峡镇坳头村委会东坑村。投资人：林启源。委托诉讼代理人：何明振，广东品格律师事务所律师。原告（反诉被告）唐雪华诉被告（反诉原告）清远市清城区飞来峡镇燕湖山庄（下称燕湖山庄）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月6日就本诉部分公开开庭进行审理，原告唐雪华的委托诉讼代理人邹庆忠、被告燕湖山庄的委托诉讼代理人何明振到庭参加了诉讼；于2019年11月21日就反诉部分公开开庭时行审理，反诉原告燕湖山庄的委托诉讼代理人何明振到庭参加了诉讼，反诉被告唐雪华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐雪华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还定金25000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率为准计算，从2019年7月23日起暂时计算至2019年8月19日，直至还清之日止）；2、判令被告向原告返还斗车、水泵机、水管；3、判令被告赔偿原告经济损失16238元；4、判令本案诉讼费用由被告全部承担。诉讼中，原告唐雪华撤回了前述第二项诉讼请求，变更第三项损失金额为18298元，并增加请求判决原、被告于2019年3月31日解除涉案租赁合同。事实与理由：2018年10月份左右，原告打算在清远市清城区找一块场地用于养猪，后经朋友介绍，获悉，清城区飞来峡镇燕湖山庄的老板林启源有场地出租。原告去往燕湖山庄实地考察后，与林启源洽谈租赁燕湖山庄部分场地的事宜，双方达成了初步意见，林启源同意将燕湖山庄部分场地出租给原告用于养猪。2018年12月15日原告向被告支付了25000元的订金表示欲租赁该场地的诚意，被告欣然接受了该订金。春节过后，从2019年2月份开始，原告为租赁养猪场地做了充分准备工作，购买水泥石砖、沙子、猪场铁门、水电杂料等，之后对租赁场地进行地面整修，共计花费16238元，此外还有斗车一台、水泵机一台、水管一套，共计2060元。在原告对租赁场地进行整修期间，被燕湖山庄所在的坳头村委会通知，原告准备承租的场地不能用于养猪，知道这个情况后，找到林启源问清缘由，林启源称他也没有办法，此事也就不了了之。不久，原告要求林启源退回订金并赔偿经济损失，并委托律师发函协商此事，但林启源置之不理，不退订金，也拒不返还斗车、水泵机、水管等可移动物件给原告。据原告了解，现在林启源正利用原告维修好的案涉租赁场地用于养鸡谋利。原告认为，原告与林启源在磋商租赁场地过程中，林启源向原告故意隐瞒了租赁场地不能用于养猪的事实，属于在订立合同中故意隐瞒重要事实的情形。原告基于对林启源的信任，为履行合同积极做了准备，遭受了信赖利益经济损失，被告应当承担赔偿责任。根据合同法的规定，被告在合同订立过程中违背了诚实信用原则，因该案涉租赁场地不能用于养猪，导致合同不能成立，被告应当将25000元的订金退还给原告，并赔偿原告的经济损失。经多次沟通，被告没有承担责任的意愿，原告只能通过法律手段维护自己的合法权益，希望贵院支持原告的诉讼请求，维护社会公平和正义。被告燕湖山庄答辩称：1、原告只是拆除了其认为不需要的东西，并未增加或对涉案场地进行修缮；2、原告交纳订金25000元后，被告已将场地交付原告使用，只要原告交租，其可自主经营养殖，被告并未限制原告只能养殖生猪，但原告一直未前来签订协议并交纳租金，被告才于2019年6月收回场自用于养鸡养猪。因此，是原告自己违约，被告不需要退回订金及赔偿损失。反诉原告燕湖山庄向本院提出反诉请求：1、请求判令唐雪华赔偿清远市清城区飞来峡镇燕湖山庄实际损失39660元；2、请求判令唐雪华支付清远市清城区飞来峡镇燕湖山庄为实现债权而支付的律师费4000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年12月，唐雪华有意做养殖，经人介绍知道燕湖山庄有一个猪场可出租。经双方洽谈，唐雪华决定租用该猪场，并支付了25000元作为租赁履约定金。双方为口头约定，没有签订租赁合同。之后，唐雪华就把原来的猪场的墙推倒进行改造。支付定金后，唐雪华没有支付过租金，场地未完成改造也弃而不管，一直荒废着。直到2019年6月份，燕湖山庄才拿回场地，对场地进行整修，用来养殖，其中维修猪场工资费用3800元，材料费2860元，合计6660元。因在出租给唐雪华之前，猪场的一部分燕湖山庄已经与清远市清虹农业科技有限公司达成租赁协议。唐雪华要求要租赁整个猪场，燕湖山庄因此向清远市清虹农业科技有限公司支付了30000元违约补偿金及搬迁费3000元，合计33000元。根据《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及115条规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，故燕湖山庄有权没收25000元定金；第113条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的额损失”。反诉被告唐雪华答辩称：1、原、被告在2019年3月底通过电话方式双方口头解除了租赁合同，被告之后对场地的维修与原告无关；2、在双方协商租赁过程中，被告并未告知原告场地上还有其他租赁情况，直至收到被告提交的《房屋租赁合同》才知道，故被告要求承担其对案外人的违约损失及搬迁费33000元没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年12月，唐雪华与燕湖山庄口头约定由唐雪华租用燕湖山庄部分场地用于养殖，每年租金50000元。同月15日，唐雪华向燕湖山庄支付了“租用猪场订金”25000元。诉讼中，双方均确认该款性质为“订金”，有对前述25000元表述为“定金”的应为“订金”。2019年6月，被告燕湖山庄收回了涉案场地。现原告唐雪华以被告燕湖山庄故意隐瞒涉案场地不能用于养猪的事实，导致合同不能成立为由向本院提出前述诉讼请求；被告燕湖山庄以原告唐雪华未按约定签订书面协议并交纳租金为由向本院提出前述反诉请求。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告唐雪华与被告燕湖山庄口头达成了租赁场地的协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，双方虽没有签订书面的合同或协议，但形成了事实上的租赁合同关系，双方应按照租赁合同关系的性质履行相应的义务。在合同履行过程中，双方发生争议，几经协商乃至本院庭审调解仍无法达成和解，双方分歧较大，已无合作基础，而被告收回涉案场地并主张赔偿损失实际上也认可解除合同，故对原告主张解除合同的请求，本院予以支持，至于原告称双方于2019年3月底通过电话方式口头解除了租赁合同，因其未能就此举证予以证明，被告亦不予认可，本院不予确认。被告收到原告交付的订金后，已将涉案场地交付给原告使用，原告称当时双方约定从原告引进猪苗开始计算租金但未能举证证明，被告不予认可，本院不予采信；至2019年6月被告收回场地已时近半年，故对原告主张退回25000元的请求，本院不予支持。原告唐雪华主张被告燕湖山庄故意隐瞒涉案场地不能用于养猪的事实，但未就此举证予以证明，且从庭审中双方的陈述来看，原告称曾与对方协商改养鸡鸭等其他动物，被告也明确表示未限制只能养猪，其收回场地后现在也有养猪，故原告该理由缺乏事实依据，本院不予采信。至于原告主张的损失，其提交的维修协议及维修费收据并无其他证据予以佐证，其真实性存疑，被告也不予认可，本院不予确认；其提交的其他购物收据均非正式发票，也不足以认定购买的物品确为涉案场地所用，被告亦不予认可，本院不予确认。对于被告反诉主张原告赔偿其损失的请求，其中向案外人支付的违约金及搬迁费部分，因双方只是口头约定原告租赁被告的部分场地，而对场地的具体范围并不明确，故被告与案外人原来的租赁关系，并不当然与本案租赁关系有关，原告也不予认可，本院不予支持；至于被告于2019年5月底对涉案场地进行维修支出的费用，因被告于次月收回场地自用，不应视为其为履行协议而支出的费用，对其该请求，本院不予支持。对于被告反诉主张的律师费，因双方并未就此作出约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第二百一十二条及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告唐雪华与被告清远市清城区飞来峡镇燕湖山庄就租赁被告部分场地达成的协议；二、驳回原告唐雪华的其他诉讼请求；三、驳回被告清远市清城区飞来峡镇燕湖山庄的反诉请求。案件受理费415元，由原告唐雪华负担；反诉受理费446元，由被告清远市清城区飞来峡镇燕湖山庄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  韦伟强二〇一九年十二月五日书记员  毛敏灵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。