天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初6195号原告：天津森岛瑞泰置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区潮白河与青龙湾交汇宝白路东侧。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：袁淑娟，该公司职员。委托诉讼代理人：张丽文，该公司职员。被告：张海峰，男，1981年9月8日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。被告：窦丹丹，女，1981年12月17日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。原告天津森岛瑞泰置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）与被告张海峰、窦丹丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案。因需向张海峰、窦丹丹公告送达应诉材料，故本案自同年8月19日起扣除审限。审限扣除事由消除后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁淑娟、张丽文到庭参加诉讼，被告张海峰、窦丹丹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森岛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为2016-0135708的《天津市商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理宝坻区房屋预售商品房预告登记注销、商品房买卖合同备案注销、办理退契税和维修基金的手续；3.判令被告向原告支付违约金142731.8元；4.案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月13日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的位于天津市宝坻区房屋，总价款为713659元，房款支付方式为：2017年1月20日前，被告一次性支付首付款223659元，其他价款办理贷款。合同附件六《补充协议》第四条约定：“买受人应于2017年2月20日之前办理完毕按揭贷款手续，支付剩余全部房款490000元，大写：人民币肆拾玖万元整。被告在给付首付款后，未能按照合同约定时间办理完毕按揭贷款手续，支付剩余房款，已严重违约。期间，原告多次与被告沟通，并向原告发函要求尽快补齐剩余购房款及向被告发函要求解除买卖合同，但均沟通未果。现为维护原告的合法权益，提出以上诉讼请求。张海峰、窦丹丹在法定期限内未提出答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年1月13日，森岛瑞泰公司（甲方）与张海峰、窦丹丹（乙方）签订编号为2016-0135708的《天津市商品房买卖合同》约定，张海峰、窦丹丹购买原告开发建设的位于天津市宝坻区房屋，建筑面积94.42平方米，房屋总价为713659元。第四条，双方约定，乙方以下列第2种形式付款。2.分期付款的，乙方应于2017年1月20日前，一次性存入商品房首付款223659元，其余价款办理贷款。附件六《补充合同》第四条约定：2.若买受人按揭贷款，则买受人应于2017年1月20日前支付首付款223659元。应于2017年2月20日前办理完毕按揭贷款手续，支付剩余全部房款490000元。7.买受人如未按本合同第四条及本补充协议约定的时间付款，逾期60日以上的，出卖人有权选择继续履行或解除买卖合同及其补充协议。买受人选择继续履行合同的，买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金；出卖人选择解除合同的，出卖人有权收回房屋，同时买受人应支付出卖人合同总价款20%的违约金。第十一条关于买卖合同递送方式约定：1、买卖合同中约定的邮政快递方式送达，收件人若在宝坻市内，寄出三日后视为收讫；收件人在中国境内其他地区的，寄出五日后视为收讫。若买受人为两人或者多人，则其中任何一人接收或者发出的通知对全体买受人均具有约束力。...3、如买受人变更联系方式（包括但不限于地址和电话）的，应在联系方式变更后3日内书面通知买受人，否则出卖人按原联系方式发出通知的，视为该通知有效到达买受人，同时买受人还应承担由此导致的全部后果。双方另对其他权利义务进行了约定。天津市宝坻区房地产管理局于2017年5月11日对该合同完成登记备案。诉讼中，森岛公司陈述，上述《天津市商品房买卖合同》签订后，张海峰、窦丹丹向森岛公司交付首付款223659元、维修基金7136元、预告登记费80元、一手房契税10195.12元，森岛公司将维修基金、预告登记费和一手房契税已交付至相应机构。另，森岛公司陈述其于2018年1月31日、2018年4月10日、2018年11月25日、2019年4月17日分别向二被告发送了补齐购房款催告函及解除合同通知书，并提交了快递单，但对以上函件是否送达张海峰、窦丹丹不清楚。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉诉当事人签订了《天津市商品房买卖合同》，合同签订后，张海峰、窦丹丹向森岛公司交付了首付款，双方亦办理了《天津市商品房买卖合同》登记备案手续，故上述合同应系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于上述合同在履行过程中，是否应当解除及违约责任的承担的问题，本院评判如下：一、关于原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，二被告应于2017年2月20日前办理完毕按揭贷款手续，支付剩余房款490000元，但二被告至今未办理贷款手续，亦未交足房款，违反合同约定。根据双方补充协议第四条关于付款时间的规定“逾期60日以上的，出卖人有权选择继续履行或解除买卖合同及其补充协议”，即原告方作为守约方享有合同解除权。另根据补充协议第十一条约定“收件人在中国境内其他地区的，寄出五日后视为收讫。若买受人为两人或者多人，则其中任何一人接收或者发出的通知对全体买受人均具有约束力”。本案中，2018年4月10日，原告向二被告买卖合同中载明的“北京市海淀区室邮寄“解除商品房买卖合同通知书”，根据双方约定，解除通知发出后五日后，即视为二被告收到解除通知。综上，本院确认双方买卖合同已经解除，解除时间为2018年4月16日。二、关于合同解除后违约责任的承担问题。根据我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，原告请求被告配合办理涉诉房屋撤销商品房预告登记、撤销商品房买卖合同备案手续，并配合办理退契税和退维修基金的手续符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算问题。双方合同虽约定“出卖人选择解除合同的，出卖人有权收回房屋，同时买受人应支付出卖人合同总价款20%的违约金”，但经本院询问，原告方并无除利息之外的其他损失，并同意酌情调低违约金。本院综合考虑本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确认二被告给付原告违约金34816.85元（计算方式为：以未付房款490000元为基数，自2017年2月21日起至2018年4月16日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。森岛公司已收到涉诉房产首付款223659元，扣除张海峰、窦丹丹应向其支付的违约金后，剩余部分应返还二被告。综上所述，张海峰、窦丹丹违反合同约定应承担违约金34816.85元。张海峰、窦丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系对自身诉讼权利的放弃，相应法律后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除天津森岛瑞泰置业投资有限公司与张海峰、窦丹丹于2017年1月13日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、张海峰、窦丹丹配合天津森岛瑞泰置业投资有限公司办理紫庭名苑小区17-2-802号房产预售商品房预告登记注销、商品房买卖合同备案注销、退契税和退维修基金的手续，双方各自所交纳的款项，退回后归各自所有；三、张海峰、窦丹丹于判决生效后十日内给付天津森岛瑞泰置业投资有限公司违约金34816.85元；四、天津森岛瑞泰置业投资有限公司以223659元为基数，扣抵上列第三款项后，将剩余款项返还给张海峰、窦丹丹；五、驳回天津森岛瑞泰置业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3154元、公告费600元，合计3754元（天津森岛瑞泰置业投资有限公司已预付），由张海峰、窦丹丹负担，于本判决生效后十日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  高瑞东审 判 员  郑善礼人民陪审员  翟 龙二〇一九年十二月二十七日书 记 员  郑 猛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。