湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3242号原告：湖北凯旋门广场购物中心有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区徐东路7号。法定代表人：张金华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王一凌，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍腾，湖北忠三律师事务所律师。被告：武汉凯茂源物业服务有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区徐东路7号凯旋门大酒店1栋1层2室。法定代表人：李凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹旭，湖北利源律师事务所律师。被告：武汉市凯旋门小区（大厦）第二届业主委员会，住所地湖北省武汉市洪山区徐东路大街一路7号凯旋门广场B座5楼。负责人：李洪焱。委托诉讼代理人：尹书林，湖北汉升昌律师事务所律师。原告湖北凯旋门广场购物中心有限公司（以下简称购物中心）与被告武汉凯茂源物业服务有限公司（以下简称物业公司）、被告武汉市凯旋门小区（大厦）第二届业主委员会（以下简称小区业主委员会）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月28日适用简易程序立案受理后，于2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告购物中心的委托诉讼代理人王一凌，被告物业公司的法定代表人李凤及其委托诉讼代理人曹旭，被告小区业主委员会的委托诉讼代理人尹书林到庭参加了诉讼。因与本案相关联的物业公司诉购物中心物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2018）鄂0111民初6353号民事判决，购物中心提起上诉，武汉市中级人民法院正在审理中，本案依法中止了审理。武汉市中级人民法院后于2019年11月26日作出（2019）鄂01民终10476号民事判决，驳回上诉，维持原判，中止事由消除。本案现已审理终结。原告购物中心向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认被告物业公司与被告小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》无效；2．请求判令被告物业公司与被告小区业主委员会承担诉讼费及相关费用。事实和理由：武汉市洪山区凯旋门小区（大厦）位于洪山区××大街××号，总建筑面积72537.99平方米，而原告购物中心为该小区全部商业房屋业主，其所有的专有建筑面积共计48259.17平方米，占凯旋门小区总建筑面积的66.53%。2017年2月27日，被告物业公司与被告小区业主委员会签订《武汉市物业服务合同》，约定被告小区业主委员会选聘被告物业公司作为凯旋门小区的物业服务企业，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。然而，根据物权法第76条的规定，业主选聘物业服务企业的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，而两被告签订合同的决定并未在业主大会上经过原告购物中心赞成同意，不符合应经占建筑物总面积过半数的业主同意的法律规定。因此，案涉《武汉市物业服务合同》应属无效合同，请求法院确认合同无效，维持原告的合法权益。被告物业公司辩称，一、我方作为物业公司，依法取得相关资质并签订合同，两被告签订的合同主体适格，符合法律规定，是真实意思表示，合法有效。二、原告陈述的拥有的建筑面积与事实不符，从楼盘修建起来，原告没有支付过任何物业费，根据法律规定，权利义务应对等，原告没有履行义务，不应享有权利。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。被告小区业主委员会辩称，一、我方根据业主大会投票结果，与被告物业公司签订的《武汉市物业服务合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定。二、我方选聘的物业公司符合业主大会的议事规定。三、业主委员会选聘物业公司经过民主投票表决，符合业主大会的议事规定及法律规定。四、业主大会投票表决结果赞成被告物业公司作为我方物业服务企业的选票有231张，超过了所占业主的1/2，及面积超过总占面积的1/2。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告购物中心提交的证据一，房屋所有权证19份，本院对其真实性予以采信；对证据四，传票、起诉状、证据清单及证据，本院对其真实性予以采信。对被告物业公司庭后逾期提交的证据，本案中不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据本院（2018）鄂0111民初6353号民事判决书载明，……。经审理确认事实如下：《武汉凯旋门小区业主委员会备案登记表》记载，2015年6月5日，武汉凯旋门小区召开成立业主大会并选举产生业主委员会。以上备案登记表还记载，该小区物业管理区域建筑面积45068.38平方米，物业管理区域总投票人数81人，物业管理区域专有部分总建筑面积29099.32平方米；业委会由李洪焱等五人组成，均全票当选。2015年7月8日，该小区第二届业主委员会在武汉市洪山区人民政府和平街办事处备案，但未在区房屋主管部门备案。2017年2月27日，物业公司与武汉市凯旋门小区（大厦）第二届业主委员会签订物业服务合同。合同约定物业项目为凯旋门广场，类型为商住两用，建筑面积72537.99平方米。合同期限自2017年3月1日至2022年2月28日。高层办公/住宅，每平方米每月3.1元；商业物业，每平方米每月11元。物业公司对凯旋门小区安保、消防、水电、卫生等方面提供的物业管理服务，具体包括：对小区内外进行巡查，提供保洁服务，对商户装修进行管理，对小区消防设施和水泵进行维修、养护，代收代缴部分商户电费，对小区地下车库、门前广场进行管理。该小区消防、水泵、安防摄像头均由物业公司负责管理。自2017年3月1日起，购物中心未向物业公司交纳物业管理费。……。2017年6月19日，武汉凯旋门小区业主委员会作出决议，决定不召开业主大会临时会议，不增补业主委员会成员，还认定购物中心因欠两年以上物业费，不具有业主资格。2017年11月2日，该业主委员会对购物中心要求召开临时业主大会并同意购物中心对商业裙楼进行物业自管一事进行了讨论。讨论后认为，仅有购物中心一家业主提议召开临时业主大会，不符合业主大会临时会议召开的程序；还认为包括新世界商场在内的凯旋门小区（大厦）基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅等是一个无法分割的整体，公用的消防设施、安防设施、绿地等也不能分割，小区只能划分一个物业管理区域且只能由一家物业公司管理。因此，业委会决定不将购物中心提出的要求物业自管的要求提交业主大会表决。另，一审诉讼过程中，购物中心自认名下房屋建筑面积48259.17平方米，其中29422平方米出租给武汉新世界千姿百货有限公司用于经营新世界百货商场，武汉新世界千姿百货有限公司按每平方米15元向购物中心支付物业管理费。……。判决如下：一、被告湖北凯旋门广场购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告武汉凯茂源物业服务有限公司支付物业服务费2300642.26元；二、驳回原告武汉凯茂源物业服务有限公司的其他诉讼请求。该案一审宣判后，购物中心提起上诉。据武汉市中级人民法院作出的（2019）鄂01民终10476号民事判决书载明，……。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：物业公司与涉案小区第二届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，该合同没有违反强制性法律、法规的规定，合法有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。《武汉市物业服务合同》约定了商业物业的物业服务费标准为每平方米每月11元，物业公司也实际向涉案小区提供了物业管理服务，购物中心应该按照合同约定交纳物业费，鉴于购物中心属于综合商业体，物业公司仅向其提供了商业体外围安保、广场及地下车库日常管理、消防设施维护、水泵巡查等外围物业服务，商业体内部物业服务由其自行管理，一审法院酌定购物中心按照每月每平方米11元的30%向物业公司支付物业费并无不当，购物中心关于其未接受物业公司的物业服务、不应交纳物业费及一审计算标准错误的上诉主张与事实不符，亦于法无据，本院不予支持。……。判决如下：驳回上诉，维持原判。本院认为，武汉市中级人民法院作出的（2019）鄂01民终10476号民事判决已认定，物业公司与小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》合法有效，且该判决已发生法律效力，故对原告购物中心要求确认《武汉市物业服务合同》无效的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条、第一百零五条的规定，判决如下：驳回原告湖北凯旋门广场购物中心有限公司的诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取100元，由原告湖北凯旋门广场购物中心有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇一九年十二月十七日书记员  宁伟昭