重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0120民初7463号 原告：张丹，女，土家族，生于1991年1月7日，住重庆市黔江区。 被告：重庆同景共好置地有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道奥康大道8号15-6号，统一社会信用代码91500227577193484F。 法定代表人：彭善荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈恺迪，男，汉族，生于1990年12月29日，住重庆市涪陵区，系该公司员工。 原告张丹与被告重庆同景共好置地有限公司（以下简称同景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘云金独任审判，公开开庭进行了审理。原告张丹，被告同景公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》草稿；2、判令被告退还原告缴纳的定金10,000元及购房款38,397元，合计48,397元。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为解除原告与被告于2018年11月3日签订的商品房认购书。事实和理由：原告张丹与被告同景公司于2018年11月3日签订商品房认购书，根据认购书约定，原告向被告缴纳了定金10,000元及房屋首付款38,397元。但认购书签订后，被告一直未与原告签订正式合同，只给了原告不完整的商品房买卖合同草稿，现基于被告的违约行为，特请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告同景公司辩称，原、被告签订的认购书合法有效，不存在无效、可撤销情形，也未被解除，原告的该项诉讼请求没有依据。原告要求退还首期房款无正当理由。本案违约方并非被告，被告有权不予退还已收款项。被告曾多次发函，要求原告按照认购书与被告签订重庆市商品房买卖合同及补充协议，并按认购书要求支付购房款，但原告至今未与被告签订重庆市商品房买卖合同及补充协议，也未缴纳相关税费。因此，原告已经违约，无权要求被告退还所交款项，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年11月3日，原告张丹作为乙方（买受人）与被告同景公司作为甲方（出卖人），双方签订《重庆恒大绿岛新城商品房认购书》（以下简称“认购书”），载明：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购重庆恒大绿岛新城楼盘X幢X单元。该商品房建筑面积共120.6平方米，其中套内建筑面积98.83平方米。……按建筑面积计算，单价为8,026元/㎡；按套内面积计算，单价为9,793.95元/㎡；总金额为人民币967,936元。一、乙方同意签署本认购书时，支付10,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：……3、分期付款：乙方须于2018年11月7日前支付首期房款38,397元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2019年5月3日前付清193,587元；于2019年11月3日前付清241,984元；于2020年5月3日前付清241,984元；于2020年11月3日前付清241,984元。……如乙方未能按照约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方支付首期款的同时预缴税费34,827.08元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大绿岛新城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。五、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。六、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签订《商品房买卖合同》及补充协议则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。七、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。八、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。九、本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效，除第三联外，其余各联不作收款凭据。 合同订立后，原告按约向被告缴纳了定金10,000元、首期房款38,397元。2018年11月6日，被告同景公司向原告张丹出具了加盖有同景公司财务专用章的《收据》一张，《收据》载明：付款方姓名：张丹，收款方名称：同景公司。不动产项目名称：重庆恒大绿岛新城，不动产项目编号：高层，销售的不动产楼牌号：X号楼-X，金额48,397元。 另查明，被告同景公司于2018年9月7日取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。 庭审中，原告举示了不完整的《重庆市商品房买卖合同（草稿）》，拟证明该合同文本共是14页，但是被告只给了原告一部分，且原告缴纳首期购房款，被告不与原告签订正式的商品房买卖合同，已构成违约。被告质证称，该合同草稿没有被告的盖章，不认可其真实性，该证据也不能达到原告的证明目的。 庭审中，被告举示了其于2019年5月7日、2019年6月4日、2019年7月4日向原告邮寄送达的《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》（以下简称《催告函》）共三份，三份《催告函》主要内容均是催告原告在指定期限内前往重庆恒大绿岛新城项目销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，并按照《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的付款方式、金额及时间及时支付购房款。并告知原告如未按上述期限签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告可另行销售该房屋。被告拟证明原告至今仍未与被告签约并足额付款。原告质证称，收到该三份催告函，但不认可被告的证明目的。原告已在规定期限内缴纳了首期房屋，被告却给原告一个不完整的商品房买卖合同草稿，因此，原告已不再信任被告。 上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的《重庆恒大绿岛新城商品房认购书》、《重庆市商品房买卖合同（草稿）》的一部分、《收据》，有被告提交的三份《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》等证据在卷为凭，并经当庭质证，据以认定。 本院认为，原、被告签订的认购书，具备了买卖标的物即商品房基本情况和将来依约订立本约（商品房买卖合同及补充协议）的意思表示等内容，但尚不具备商品房买卖合同中涉及到房屋交付时间等主要内容，故认购书应为商品房买卖合同的预约合同，且依法成立并有效。从该认购书签订后的履行情况看，原告按约向被告支付定金10,000元及首期房款38,397元的行为，表明原告积极履行合同义务并促成本约达成，而被告作为商品房预售方，根据交易习惯，在认购书签订后，其应向原告提供《商品房买卖合同》及补充协议正式文本供原告参考，以促成本约的达成，但被告却没有举证证明其已向原告提供了《商品房买卖合同》及补充协议的正式文本，也未按照认购书约定，在2018年11月7日前与原告签订本约，因此，造成原、被告双方未按期签订本约，责任主要在被告。被告辩称，由于原告未按约定缴纳税费，已构成违约。本院认为，购房款及税费的缴纳属《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容，本案，原、被告尚未签订《商品房买卖合同》及补充协议，故相对于认购书而言，原告未缴纳税费，并不构成违约。另庭审中，被告举示了三张催告函，表明其于2019年5月7日、2019年6月4日及2019年7月4日三次致函原告要求订立本约，但其第一次发函时间距双方约定签订本约的最后期限已长达六个月。鉴于预约合同具有期限性，加之原、被告之间买卖标的物为商品房，商品房价格可能随着时间推移而发生变化，故被告在发函时，已不能要求原告继续与其订立本约。因此，被告以其曾发函要求原告签订本约为由拒绝退还定金及房款的理由不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于以上认定和法律规定，本院对原告要求解除双方签订的认购书，并要求被告返还已支付的定金10,000元和购房款38,397元的诉讼请求，依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告张丹与被告重庆同景共好置地有限公司于2018年11月3日签订的《重庆恒大绿岛新城商品房认购书》于本判决生效之日起解除。 二、被告重庆同景共好置地有限公司于本判决生效之次日返还原告张丹定金及购房款共计48,397元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取504.96元，由被告重庆同景共好置地有限公司承担，并限其于本判决生效后五日内向本院缴纳。对原告张丹预缴的案件受理费6,739.68元，本院于本判决生效后予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。 审 判 员 刘云金 二〇一九年十二月十六日 法官助理 白琳琳 书 记 员 王艺颖