广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4642号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司。住所地：广东省茂名市电白区*******水东湾碧桂园综合楼一楼，统一社会信用代码：914************113。负责人：彭定博,该公司总经理。委托代理人：杨雅媛，该公司员工。被告：邵建伟，男，汉族，住广东省茂名市电白区旦场镇供销社大楼宿舍501房，公民身份号码：440************150。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告邵建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄豪新独任审判，并依法于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托代理人杨雅媛到庭参加诉讼，被告邵建伟经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2019年10月31日的物业服务费共计人民币：10652.68元；二、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2019年11月19日的违约金共计人民币：16355.23元；三、请求法院判令被告向原告支付自2016年7月起至2019年10月止的楼道照明电费分摊、绿化用水分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计人民币253.03元；四、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年09月01日，茂名市*******地产开发有限公司与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务合同，签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年3月18日购买碧桂园城市花园水晶湾五街17号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于2015年12月20日起每月30日前向原告支付物业服务费人民币：487.42元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年1月开始拖欠原告物业服务费，至2019年10月拖欠的款项己经达27007.91元。原告多次向被告催缴，但是被告至今仍然未能缴交。原告支付自2016年7月起至2019年10月止的楼道照明电费分摊、绿化用水分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计人民币：253.03元；原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告邵建伟不到庭应诉，也不作答辩。经审理查明：原告与茂名市*******地产开发有限公司于2013年9月1日签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。被告于2014年3月18日购买的碧桂园城市花园水晶湾五街17号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围。被告邵建伟与原告碧桂园物业公司于2014年3月18日签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，协议中约定，被告应按490.36元/月向原告交纳物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，原、被告之间的物业服务协议还约定了该小区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等所产生的公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由原告按实际费用和协议约定方式及标准向被告和本园区的其他业主、物业使用人分摊。原告已代被告交纳了2016年7月起至2019年10月止的公共水费分摊、路灯照明电费分摊、电梯费用分摊等费用253.03元。2019年11月20日，原告以被告拖欠物业服务费、违约金等费用为由，向本院提起本案诉讼。另查明：广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司于2019年7月1日经茂名市电白区**监督管理局核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司，系取得物业服务企业一级资质公司。本院认为：原告与茂名市*******地产开发有限公司签订了《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，原、被告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告邵建伟应受《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约束，依法应向原告交纳物业服务费。被告未按合同约定向原告交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。对于被告拖欠的物业服务费。原告主张被告拖欠物业服务费、楼道照明垫付分摊等费用，提供了《水晶湾五街17号欠费明细》主张被告拖欠原告从2018年1月1日起至2019年10月31日止按487.42元/月计算得出物业服务费10652.68元，被告对此费用没有提出异议，故本院对原告主张的被告欠费数额予以采信。原、被告双方签订的前期物业服务协议中约定，被告邵建伟每月应向原告交纳物业服务费为490.36元，原告请求按照487.42元/月计算物业服务费，没有超过协议约定的物业服务费用，没有违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题。原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰（即每月15%）交纳违约金，该违约金约定过高，本院不予支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，违约金应按年利率24%计算。对于楼道照明电费分摊、绿化用水分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用。原告提供的证据《水晶湾五街17号欠费明细》中载明从2016年7月起至2019年10月止的楼道照明电费分摊、绿化用水分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计253.03元，被告对此数额没有提出异议，原告已代被告交纳该笔费用，故对原告主张被告支付楼道照明电费分摊、绿化用水分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计253.03元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告邵建伟不到庭应诉，也不作答辩，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告邵建伟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司支付从2018年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费10652.68元及违约金（以当月所欠物业服务费为计算基础，按年利率24%计算，从2016年7月1日起计至付清欠款之日止）；二、限被告邵建伟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司支付自2016年7月起至2019年10月止的楼道照明电费分摊、绿化用水分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计253.03元；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司的其他诉讼请求。如果被告邵建伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240.76元（原告已预交），由被告邵建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。审 判 员 黄豪新二〇一九年十二月二十一日法官助理 梁小媛书 记 员 黄嘉怡