贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初10768号原告：朱联伟，男，汉族，1969年12月20日生，住本市南明区。委托诉讼代理人：刘堃，贵州慧歆律师事务所律师，执业证号15201201710152560。委托诉讼代理人：李何丽，贵州慧歆律师事务所实习律师，实习证号2301181021631。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），地址在本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，该公司法务。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行贵阳分行），地址在本市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。负责人：衡琨。原告朱联伟诉被告宏益房开、第三人浦发银行贵阳分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年06月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱联伟及其委托诉讼代理人刘堃，被告宏益房开的委托诉讼代理人傅舒到庭参加了诉讼。第三人浦发银行贵阳分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱联伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告退还原告已支付的首期购房款939282元，并按年利率6%自2015年4月17日起至被告全部返还之日止向原告支付资金占用费，暂计至2019年5月17日为230124元；4、判令被告返还原告从2015年4月2日至2019年4月10日支付给第三人的银行按揭款474807.74元，及2019年4月10日后至被告实际解除合同之日止的银行按揭本金及利息；5、判令由被告向第三人偿还原告尚欠第三人的按揭贷款本金、利息及因提前解除贷款合同所应承担的相应责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月17日，原告朱联伟与被告宏益房开签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2016年8月31日前交付案涉商品房，逾期交房超过180日的，原告有权退房，被告应承担相应的违约责任。原告以总价款1878282元购买案涉房屋，并于签订合同当日向本院支付首期购房款939282元，剩下尾款939000元以银行按揭方式支付，于2015年6月1日，原告就上述购房尾款采取与被告约定按揭方式向第三人贷款，并签订书面《个人购房担保借款合同》。至2016年8月31日，双方约定的交房期限届满，甚至交房逾期天数超过180日后，被告仍未履行交房义务，致使原告无法使用案涉房屋，也无法将自己斥资购买的商铺用于经营盈利，同时，还需每月向第三人偿还金额上万元的按揭购房款及利息。因此，给原告造成巨大损失。该行为系被告重大违约与极度不诚信的表现，故原告依双方约定，有权退房，请求被告退还已支付的购房款并解除合同。而被告的重大违约行为致使购房合同无法继续履行，从而导致原告与被告签订的购房贷款担保合同目的无法实现，给原告造成相应损失、承担相应责任。因此，被告依法应赔偿因其未能交房的违约行为给原告造成的损失并承担相应责任以维护原告合法权益。特诉至法院，望判如所请。被告宏益房开辩称：1、涉案房屋我公司是登报交房的。2、原告主张逾期交房解除合同已经过双方约定的除斥期间，因此合同不应当解除，且我方并没有不向原告交房，原告可以随时接房。3、对于资金占用费，双方商品房买卖合同已经有约定，应当按照合同约定履行。4、原告提交的现场照片只是体现某一时刻的阻碍，本合同涉案房屋已经达到使用条件该事实可以现场勘验，同时因为贷款银行并未到庭发表意见，为了维护合同稳定性我方认为不应当解除合同。5、关于格式条款问题，我方不认为是该条款系格式条款而是双方协商的结果，同时补充协议文本的首尾两条都对条款进行了提示，因此该条款合法有效，也是经过对方认可的。6、关于2018年原告起诉的另一套房屋的房屋买卖合同纠纷案的调解，两案是不同的法律关系，另案调解不代表本案我方必须调解，我方无权要求对方撤诉，也没有对本案作出承诺。浦发银行贵阳分行未到庭参加诉讼，未提出书面答辩意见。经审理查明：2015年4月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区房屋，房屋建筑面积49.69平方米，套内建筑面积41.76平方米；房屋总价款1878282元，原告应于本合同签订之日向被告支付首期房款939282元，余款939000以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件中约定，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）……（2）逾期超过180工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。原告朱联伟在买受人处签名捺印，被告宏益房开在出卖人处签章。双方签订的《补充协议》第7.2条约定：双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，登报通知交房之日止。从出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登上述交房通知之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并退还买受人已实际支付的购房款本金，其余费用及损失由买受人自行承担。7.3条：出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。原告朱联伟在买受人处签名捺印，被告宏益房开在出卖人处签章。2015年4月17日，原、被告进行了预售合同备案登记。合同签订后，原告按约支付了首期购房款，并于2015年6月1日与第三人浦发银行贵阳分行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款939000元用于支付案涉房屋尾款，第三人浦发银行贵阳分行依约将该款付至被告指定账户处。2016年8月31日，被告宏益房开在贵州都市报刊登《交房公告》，于2016年8月31日交付被告开发的花果园项目Ｔ1区4、5、10栋商铺。2019年6月4日，原告诉至本院，诉请如前。另查明：原告曾于2018年4月4日向本院诉请被告立即向原告交付南明区花果园花果园项目Ｔ1区1—10栋第4、5、10栋Ｌ层49号房，并由被告向原告支付逾期交付上述房屋的逾期交房违约金。本院于2018年7月19日对该案公开开庭进行审理。2018年11月13日，因原告未按时补交诉讼费用，本院作出（2018）黔0102民初5546号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。审理中，原告向本院提交了：1.案涉房屋现场照片（拍摄于2018年4月8日及2018年7月18日），证明2018年7月18日房屋都没有达到交付条件。2.花果园客户特殊申请表复印件（内容为2017年8月4日原告向被告申请退房）。3.（2018）黔0102民初5546号案开庭笔录。被告宏益房开认为照片无法反映现场真实情况，案涉房屋现在已经达到可以交付使用的条件。申请表因是复印件三性不予认可。对开庭笔录无异议。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、裁定书等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已按约履行了支付购房款的义务，根据合同约定，被告应当在2016年8月31日前向原告交付房屋。被告虽在贵州都市报刊登了交房公告，但根据原告提交的案涉房屋2018年7月18日的现场照片，确实不符合合同约定的房屋交付条件。根据双方签订的合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）……（2）逾期超过180工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。逾期交房180工作日的到期时间为2017年5月23日，原告虽向本院提交了2017年8月4日原告向被告提交的花果园客户特殊申请表复印件，申请退房，但原告于2018年4月4日起诉时的诉请系被告立即向原告交付案涉房屋并支付逾期交房违约金，可见原告选择的是继续履行合同。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，合同解除权的行使存在法定的除斥期间，逾期解除权消灭。本案中，被告应于2016年8月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，逾期超过180工作日原告有权退房。由此，原告以逾期交房为由的合同解除权形成于2017年5月23日，则原告最迟应在2018年5月23日前行使，而原告于本案审理中并未提交其于2018年5月23日前已行使合同解除权或被告对其进行催告的相关证据，直到2019年6月4日原告才诉至法院提出解除合同，故原告现诉请解除《商品房买卖合同》已超过法律规定的除斥期限。综上，首先，原告在被告逾期交房超过180工作日后选择的系继续履行合同。其次，原告起诉解除合同的时间已经超过法定的除斥期间。故本院对原告诉请解除与被告宏益房开于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，因原告与被告宏益房开的商品房买卖合同未予解除，故原告诉请解除与第三人浦发银行贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》并由被告偿还剩余贷款本息，返还原告已支付的贷款本息不符合前述规定，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：驳回原告朱联伟的全部诉讼请求。案件受理费9799元，由原告朱联伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈连鹤二〇一九年十二月二十九日书记员  王 璇