湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0382民初869号 原告（反诉被告）：韶山市富逸房地产开发有限公司，住所地：韶山市清溪镇狮山村。 法定代表人：何炯斌。 诉讼委托代理人：刘雪辉，韶山市韶峰法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：彭某，女，2003年2月25日出生，汉族，韶山市人，住韶山市。 法定代理人：贺文伟，女，1977年9月28日出生，汉族，韶山市人，住韶山市，系被告母亲。 诉讼委托代理人：李天赐、尹岚，湖南见田律师事务所律师。 原告（反诉被告）韶山市富逸房地产开发有限公司（以下简称富逸房地产公司）与被告（反诉原告）彭某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）富逸公司的法定代表人何炯斌及其诉讼委托代理人刘雪辉，被告（反诉原告）彭某的法定代理人贺文伟及其委托代理人李天赐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告富逸房地产公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告于2016年10月25日签订的《商品房买卖合同》，如不能解除则请求被告支付购房款1737332元；2、判令被告自商品房买卖合同解除之日起3日内协助原告到相关部门办理房屋的备案登记等相关手续；3、本案诉讼费由被告承担；4、庭审中增加诉讼请求，依法判令被告支付原告违约金1737332元×10%＝173733.2元。事实和理由:原告与被告于2016年10月25日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于韶山市清溪镇狮山村，面积约299.54平方米的商品房一套，该房屋总价款为1737332元，双方就付款方式、期限和违约责任进行了约定。合同签订后，被告一直未在约定时间内交付购房款，经多次协商，被告仍不履行付款义务，违反了合同第七条第二项的规定，出卖人有权解除合同，且被告已于2016年11月28日向相关部门备案，原告请求被告撤销备案，被告拒不配合，原告认为，被告不履行付款义务，原告有权解除合同，请求法院依法支持原告诉请。 被告彭某辩称:一、本案案涉《商品房买卖合同》实质上系原告及何炯斌代为清偿三金公司所欠乾丰公司剩余170余万借款本金及利息的以房抵债协议。换言之，上述《商品房买卖合同》系三金公司未偿还借款本息的情况下，经多方协商并对账，将借款合同关系终止，并转为被告与原告之间的商品房买卖合同关系，将剩余借款本息170余万元转为已付购房款，被告作为合同的买方实质上已履行了支付房款的义务，原告诉称被告未支付房款不实，原告以被告未支付房款为由诉请解除合同无任何事实依据。二、本案中被告与原告于2016年10月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定2016年10月30日前一次性付清全部购房款，如逾期付款超过30日（即超过2016年11月28日），则原告有权解除合同，故2016年11月29日为解除权发生之日，直至今日已近三年时间，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告已丧失解除权，原告诉请解除合同无任何法律依据。三、原、被告在签订上述《商品房买卖合同之后》，被告等人多次要求原告及何炯斌履行合同，办理房屋过户手续并交付房屋，但其一直以各种理由予以推脱，已明显构成违约。 反诉原告彭某向本院提出反诉诉讼请求:1、判令反诉被告继续履行与反诉原告于2016年10月25日签订的《商品房买卖合同》，协助反诉原告办理房屋产权过户手续；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金216992元，并支付自2019年11月16日起至房屋实际交付给原告之日止的后续违约金（以1737332元为基数，按日利率万分之一计算）；3、本诉及反诉费均由反诉被告承担。事实和理由:2014年9月17日，案外人湖南三金重工科技有限公司（以下简称三金公司）与案外人湖南乾丰融资担保有限公司（以下简称“乾丰公司”）签订《借款合同》，合同约定三金公司向乾丰公司借款800万元，借款用途为：经营周转，借款期限为1个月，从2014年9月17日至2014年10月16日。同日，何炯斌（系反诉被告法定代表人）与乾丰公司签订《保证合同》，为三金公司上述800万借款提供连带责任保证，保证期限为主债务履行期限届满之日起两年。同日，乾丰公司以银行转账的方式向三金公司发放借款800万元。上述《借款合同》及《保证合同》签订后，三金公司陆续偿还借款，至2016年，三金公司欠乾丰公司本金170余万元及利息。因三金公司及保证人何炯斌（反诉被告法定代表人）均无力现金偿还借款，且上述借款系由乾丰公司股东刘某予以办理，故何炯斌多次主动找到刘某，提出以反诉被告所开发“富逸花园”项目林溪墅组第9-2号房屋（即本案案涉房屋）抵偿三金公司所欠乾丰公司剩余的借款本金170余万元。刘某碍于其与何炯斌本人私交，便同意了该以房抵债方案（乾丰公司亦同意该方案），但因刘某本人亦从事了房地产开发行业，其名下有一家名为韶山长建商贸投资有限公司（下简称“长建公司”）的房地产开发公司，其本人及乾丰公司均对反诉被告抵债房屋无需求，恰逢此时案外人贺某（即贺文伟的父亲，长建公司股东）在长建公司退股，其退股股金还剩170余万元未付，故经多方（乾丰公司、刘某、反诉被告、何炯斌、贺某等）协商一致，反诉被告以其所开发的“富逸花园”项目林溪墅组第9-2号房屋（本案案涉房屋）直接抵偿给贺某（抵偿方式为将案涉房屋转让至贺某外孙女彭某名下）来代为清偿三金公司所欠乾丰公司剩余的借款本金170余万元。在此情况下，贺文伟作为其女儿彭某法定代理人与反诉被告于2016年10月25日签订《商品房买卖合同》，并于2016年11月28日在相关部门办理了上述《商品房买卖合同》的备案登记。自此，何炯斌、三金公司、乾丰公司、刘某、贺某等多方之间债权债务关系均以上述合同的签订而清理完毕。在签订上述《商品房买卖合同之后》，反诉原告、刘某多次要求反诉被告及何炯斌履行合同，办理房屋过户手续并交付房屋，但其一直以各种理由予以推脱，后何炯斌突然反悔不再认可相关事实，并于2019年10月30日以被反诉被告作为原告提起本案诉讼，以反诉原告未支付房款为由要求解除合同并撤销合同备案登记。综上可知，本案案涉《商品房买卖合同》系上述多方协商一致，为清理各方之间债权债务关系所签订的以房抵债的协议，该合同也实质上系反诉被告及何炯斌代为清偿三金公司所欠乾丰公司剩余170余万本金及利息的以房抵债协议。因上述合同系以房抵债协议，反诉原告作为合同的买方实质上已履行了支付房款的义务，反诉被告诉称反诉原告未支付房款不属实，本案完全系反诉被告捏造事实所提起的恶意诉讼，毫无事实及法律依据。现反诉原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请求依法判如所请。 反诉被告富逸房地产公司辩称，一、答辩人与被答辩人从无任何债权债务关系，所为以房抵债成为无源之水、无本之木，至于被答辩人与案外人的债权债务关系是另外一种独立的法律关系，与本案的商品房买卖合同毫不相关；二、被答辩人反诉状陈述的事实根本不存在，答辩人从来没有以房抵债的意思表示；答辩人尽管在2014年9月17日的三金公司与乾丰公司签订的借款合同中作为保证人，三金公司偿还了多少借款、是否存在高利贷等事实不清楚，答辩人要求乾丰公司起诉但没有找过刘某要求以房抵债；三、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是被答辩人的真实意思表示，答辩人的法定代理人亲自来答辩人处办理的合同签订，并提出一次性付款，要暂缓几天资金才能到位，答辩人考虑到被答辩人祖父是大老板，相信几天后能到位资金，所以签订了合同；四、被答辩人拒不履行交付房款的义务，已构成严重违约，答辩人有权解除合同，并要求被答辩人承担违约责任。 经本院审理查明:富逸房地产公司（出卖人）与彭某（其法定代理人贺文伟代签）（买受人）于2016年10月25日签订《商品房买卖合同》，彭某购买富逸房地产公司位于韶山市清溪镇狮山村，面积约299.54平方米的商品房一套，约定该房屋总价款为1737332元，买受人于2016年10月30日前一次性付清全部购房款，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日内，自应付款第二日起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并收取买受人购房总价款10%作为违约金……出卖人应当在2016年12月30日前，将鉴定部门验收合格的该商品房交付买受人使用。合同签订后，被告一直未在约定时间内交付购房款，后双方到相关部门办理了上述《商品房买卖合同》的备案登记。 上述事实，有原告提交的原、被告身份信息，《商品房买卖合同》及原、被告在庭审中的陈述证实，本院予以认定。 本院针对当事人双方争议的焦点评判如下: 一、涉案《商品房买卖合同》是否以房抵债问题？ 被告提交了案外人三金公司、乾丰公司、长建公司的工商登记信息，案外人三金公司向乾丰公司借款的借款申请表，借款借据，转账汇款单，借款合同，保证合同，乾丰公司出具的情况说明，贺某退股确认书，退股协议书，领据，三金公司欲与何炯斌签订的代偿170万元借款合同（何炯斌未签字），富逸花苑林溪墅3-2号别墅阿里司法拍卖截图，证人王某、刘某、贺某的证言等证据证明该《商品房买卖合同》系原告及何炯斌代为清偿三金公司欠乾丰公司170万元借款本息的以房抵债协议。经本院审查，上述证据中，170万的代偿借款合同没有何炯斌签字确认，更没有原告公司盖章确认，另被告未提交以房屋来抵贺某退股金170万余元的证据，故本院认为被告仅有证人证言不能形成完整的证据链证明以房抵债的事实。三金公司向乾丰公司借款，何炯斌作保证人以及贺某退股之间与原、被告之间的《商品房买卖合同》的关联性无法查实，故本院对被告主张涉案《商品房买卖合同》系以房抵债不予认定。 二、涉案《商品房买卖合同》是否成立并生效？ 本案《商品房买卖合同》经双方签字确认，并无合同法第五十二条规定的无效情形，已经依法成立并生效，但存在没有首付款，且作为一次性付款，在未付款情况下就签订合同，到了合同约定的付款日期，被告未付房款，原告就配合被告做了备案登记，以及被告未付房款原告未曾催交，原告也未曾要求被告办理过户登记等不符合常理的事实。本院仅从合同无法查清该房屋买卖合同签订的真实意思，但以房抵债的证据不足，本院无法认定。合同签订后，原、被告双方均无继续履行合同的表示和行动，故本院认为该合同已生效但没有实际履行。 四、涉案《商品房买卖合同》是否可解除？是否应当承担违约责任？ 原告主张根据合同的约定，原告可以依法解除《商品房买卖合同》，被告认为合同价款已付，不能解除合同，但是被告没有提交证据证明已付房款，且其主张的以房抵债证据不足，本院不予认定，故根据原、被告合同的约定，原告可以依法主张解除合同。本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告主张支付违约金，本院认为，该合同的签订就存在难以查清的事实，合同缔结双方都存在过错，且双方都未支付对价，解除《商品房买卖合同》对原、被告双方都没造成损失，故本院对原告及反诉原告主张的违约金均不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告韶山市富逸房地产开发有限公司与被告彭某于2016年10月25日签订的《商品房买卖合同》； 二、由原告韶山市富逸房地产开发有限公司持生效法律文书自行到相关部门撤销《商品房买卖合同》的网签备案登记； 三、驳回原告韶山市富逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告彭某的反诉的诉讼请求。 本诉受理费20436元，由原告韶山市富逸房地产开发有限公司负担10218元，被告彭某负担10218元;反诉受理费10218元，由反诉原告彭某负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向湘潭市中级人民法院上诉。 审 判 长  周建国 人民陪审员  刘小兵 人民陪审员  彭 芳 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  陈 芳 代理书记员  罗玉娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。