福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4873号 原告：福州家家喜物业管理有限公司，住所地福州市晋安区长乐北路218号六层6240室，统一社会信用代码91350103315379393J。 法定代表人：林建贵，总经理。 委托诉讼代理人：何荣铨，男，公司工作人员。 被告：郭建国，男，1958年3月13日出生，汉族，住福州市台江区。 被告：郭锦锋，男，1984年10月15日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州家家喜物业管理有限公司（以下简称家家喜物业公司）与被告郭建国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依原告家家喜物业公司申请，本院依法追加郭锦锋为本案的共同被告参加诉讼，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家家喜物业公司的法定代表人林建贵、委托诉讼代理人何荣铨与被告郭建国、郭锦锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家家喜物业公司向本院提出诉讼请求：判令郭建国、郭锦锋立即缴清2019年1月19日至2019年10月31日期间拖欠的物业费计544.5元及违约金778.6元，合计1323.10元。诉讼中，家家喜物业公司以郭建国、郭锦锋未缴纳2019年11月1日至2019年11月30日的物业费为由变更诉讼请求为要求郭建国、郭锦锋缴清2019年1月19日至2019年11月30日期间拖欠的物业费计602.5元及违约金778.6元，合计1381.1元。家家喜物业公司主张的事实与理由：2019年1月19日，其公司与台江区苍霞街道三保社区签订了彬德园小区《物业服务合同》，合同期限三年，自2019年1月19日至2022年1月18日，并告示于该小区内。同日，其公司即进驻该小区着手物业管理工作。物业服务费收费亦从1月19日起算。住宅为0.6元/㎡/月，沿街店面为2.5元/㎡/月。为了规范小区的管理，更好地服务全体业主、租户，其公司进驻初始，即对小区东、北两个进出口安装了汽车进出道闸，聘请卫生清洁员负责每天两次的环境清扫，每八天循环清扫楼道一次，6月11日至18日对各楼道（八座28个楼道）进行接水清洗。为了防范“登革热”，对小区的八座楼顶存在的积水现象进行了四次清理，铲除了蚊子的滋生源。清理了小区的化粪池，疏通了小区内和沿街店面的污水沟，解决了该小区因多年无物业管理造成的脏、乱、差现状，改善了小区的环境面貌。其公司所做的这些工作有目共睹，毋庸置疑，得到了业主、租户的好评。大部分业主、租户都自觉履行了物业费缴交义务。郭建国、郭锦锋从1月19日至今拖欠物业费，虽经多次口头、书面催缴仍置之不理，拒不缴纳。综上，郭建国、郭锦锋拒缴物业费的行为已违反了《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，为维护其公司的合法权益，现根据相关法律法规的规定，诉至法院，请求法院依法判决。 郭建国、郭锦锋辩称，一、三保社区与家家喜物业公司签订物业服务合同，委托家家喜物业公司于2019年1月29日始服务彬德园小区，依据该份物业服务合同所签订的服务标准依据为：福州市住宅物业服务等级标准及收费指导价中的四级物业服务标准执行。但是家家喜物业公司进驻彬德园小区后，未按照物业服务合同中规定的福州市住宅物业服务等级标准中的四级物业服务标准，真实履行服务义务，其认为家家喜物业公司必须真实履行签订的物业合同中规定的所有服务标准后，才有权利收取业主的物业服务费用。福州市住宅物业服务等级标准中的四级物业服务标准具体为：物业企业需持有有效证照，人员配备合理，有管理人员，水、电、绿化等专业人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；物业公司需对进出小区的外来人员实行有效管理；物业公司负有对共用设施设备运行，维护养护的义务，需保障载人电梯24小时正常运行，发生故障时应立即维修，设备房需保持清洁，消防设施设备需保持完好，可随时使用，需保证消防通道畅通；但是家家喜物业公司进驻彬德园小区的公司人员均未获得物业管理职业资格证书或岗位证书；对所聘任的保安人员未进行有效监督管理，使得保安人员放任外来人员随意进出小区，保安人员在岗执勤中偷懒睡觉现象频繁，造成小区治安安全隐患严重，业主无安全感；家家喜物业公司未对小区电梯、小区共用消防设施的损坏进行维修养护，并无视消防通道被车辆堵塞的现象，造成小区消防安全隐患严重，业主无安全感。二、依据三保社区与家家喜物业公司所签订的物业服务合同第七条，家家喜物业公司作出了12项的服务承诺标准，但家家喜物业公司没有真实履行该标准，家家喜物业公司承诺制定物业管理发展规划，有计划，有检查，业主满意率达95%以上，有效投诉率低于90%，有效投诉处理率达95%等；车辆按指定位置有序停放，完好率95%，道路畅通；公共环境整洁卫生，定期消杀，无卫生死角，生活垃圾日产日清；楼道卫生每15天一扫，内外围路面卫生一天二扫；保安实行24小时上班轮班制，着装整齐，满岗执勤，定期巡逻，安全防范。但家家喜物业公司入驻彬德园小区后，无视小区治安安全，放任外来人员随意进出小区，无视小区消防安全，对小区公共设施，消防设备的损坏情况不检查，不维修。对业主反应的问题采取了不理睬的处理方式；现在彬德园小区内车辆全部是无序停放，且家家喜物业公司未经业主大会同意，擅自允许外来车辆停放在彬德园小区原属于小区业主共有的停车位内，并向外来车辆收取停车费，所收取的停车费作为家家喜物业公司的收入，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，家家喜物业公司为增加其收入，私放外来车辆停放彬德小区业主共用停车位，使得小区业主没有足够的车位停车，损害小区业主利益；现在公共区域废旧垃圾堆放无人清理，杂草丛生，蚊虫滋生；楼道中废旧垃圾堆放无人清理；保安人员在岗执勤中偷懒睡觉现象频繁。综上，家家喜物业公司未能真实履行其所签订的物业服务合同，无权要求其支付物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。诉讼中，本院依法前往福州市台江区住房保障和房产管理局调取了《台江区彬德园小区业主大会会议关于选聘物业管理企业的统计结果》以及编号为台物合备2019-3的《福州市物业服务合同备案证明》，原被告经质证，不持异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月19日，福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司签订一份《物业服务合同》。该合同主要约定：委托物业项目的物业名称彬德园；物业类型小高层、多层住宅、商业店面；坐落位置福州市台江区；物业服务期限为2019年1月19日至2022年1月20日；提供物业服务主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理等；物业服务费实行包干制方式，物业服务费按建筑面积计算（收费标准不含公共水电分摊费及电梯的各种维修、电费、维保、年检等费用），住宅收费标准0.6元／月＊平方米，非住宅收费标准1.2元／月＊平方米，商业收费标准2.5元／月＊平方米，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五的标准支付违约金，物业服务费从2019年1月19日起按月收取，业主应于每月10日前支付当月物业服务费……该合同还约定了其他事项。该合同于2019年1月28日由福州市台江区住房保障和房产管理局作出了编号台物合备2019-3的备案证明。现家家喜物业公司以郭建国、郭锦锋未交2019年1月19日至2019年11月30日的物业服务管理费为由向本院提出上述诉请。 另查明，坐落于台江区系郭建国、郭锦锋按份共有【闽（2019）福州市不动产权第9023419号，其中记载郭建国、郭锦锋按份共有各50%】，建筑面积为96.65平方米。郭建国、郭锦锋及家家喜物业公司双方确认，案涉房屋所在的彬德园小区尚未成立业主委员会。 诉讼中，郭建国、郭锦锋确认其未向家家喜物业公司缴纳过物业服务费，家家喜物业公司有通过口头及张贴律师函、起诉告知书的形式向其催讨物业费。另，郭建国、郭锦锋提出虽然案涉房屋产权双方按份共有，各占50%，但同意共同承担应由其承担的物业费，对此本院予以照准。 此外，家家喜物业公司提供了数张现场照片（含紧急通知，关于楼道清洗工作告知书的张贴照片，楼顶积水清理、清理化粪池、疏通小区内和沿街店面的污水沟工作照片、张贴关于将电梯纳入物业管理范畴公开征求意见函等现场照片），证明其公司有对小区卫生环境以及其他方面事务进行管理，郭建国、郭锦锋经质证对家家喜物业公司提供的证据真实性无异议，但认为家家喜物业公司仅拍摄照片，并未实际履行物业服务合同中约定的义务。郭建国、郭锦锋提供《见证证明》以及小区内现场照片数张分别证明多数业主对家家喜物业公司提供服务不满意、小区安保存在瑕疵（保安值班睡觉，无关人员、小摊小贩随意进入小区）、车辆停放无序、消防设施不到位、卫生服务不到位、小区业主自行收取电梯费等情形，家家喜物业公司经质证后认为，照片体现的仅为临时性的情形，并不能就此否定物业公司未履行相应的管理义务，电梯是由小区业主自行维护，进出小区的外来人员大部分是小区业主的亲戚朋友，对小区出现空消防箱问题会进行整改。 本院认为，福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司于2019年1月19日签订的《物业服务合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对案涉小区内业主具有法律约束力。家家喜物业公司自2019年1月19日起依合同约定为郭建国、郭锦锋所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。诉讼中，郭建国、郭锦锋辩解小区内安保设施不到位、消防设施不到位、卫生脏乱差，绝大多数的业主不满意家家喜物业公司提供的物业服务、小区电梯费由业主自行缴纳以及家家喜物业公司未真实履行合同义务问题，本院认为物业服务具有公共性，该公共性表现为物业公司的服务不仅针对某一业主，更是针对全体业主，因物业服务产生分歧时，双方应充分协商沟通，以维护小区的整体环境和全体业主利益，郭建国、郭锦锋以此拒绝缴纳物业服务费不利于该目的的实现，因此，郭建国、郭锦锋的辩解本院不予采信，其在享受了家家喜物业公司提供的物业服务后应按照合同约定的收费标准和收费时间及时缴纳物业服务费用。根据《物业服务合同》约定的物业服务费标准为0.6元/月*平方米，故对家家喜物业公司提出物业服务费按0.6元/平方米计算，本院予以支持。经核算案涉房屋物业服务费标准为58元/月（0.6元/平方米×96.65平方米），故对于家家喜物业公司要求郭建国、郭锦锋缴纳2019年1月19日起至2019年11月30日期间拖欠的物业费经核算为601元（58元×10个月+58元÷30天×11天，取整数）。关于家家喜物业公司要求郭建国、郭锦锋承担违约金778.6元这一诉请，考虑到家家喜物业公司入驻小区时间尚短，与业主之间缺乏有效沟通，郭建国、郭锦锋提供的证据中能反映出家家喜物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于家家喜物业公司要求郭建国、郭锦锋承担违约金778.6元的诉请本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、郭建国、郭锦锋应于本判决生效之日起十日内向福州家家喜物业管理有限公司支付2019年1月19日起至2019年11月30日止的物业服务费601元； 二、驳回福州家家喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福州家家喜物业管理有限公司负担12元，郭建国、郭锦锋负担13元。 本判决为终审判决。 审判员  刘锦 二〇一九年十二月二十六日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  10