广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3423号上诉人（原审被告）：清远市金海湾豪庭房地产有限公司。住所地：清远市*********。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘灶容，女，1979年1月12日出生，汉族，住清远市清城区洲心南埗管理区埗塘村141号。被上诉人（原审原告）：殷志荣，男，1977年9月17日出生，汉族，住和平县**************。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：曹哲明，广东亨信律师事务所律师。上诉人清远市金海湾豪庭房地产有限公司（以下简称“金海湾公司”）因与被上诉人潘灶容、殷志荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金海湾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人逾期交楼没有事实和法律依据。涉案合同的签订时间是2014年3月28日，涉案房屋在2013年12月31日竣工验收备案，即签订合同时涉案房屋已具备交付及办证的条件。双方约定被上诉人付清全部购房款之日收楼，但被上诉人没有按期前来收楼。被上诉人于2014年9月1日开始支付物管费，应视为2014年9月1日已收楼。因此，上诉人不存在逾期交房的违约行为。二、即使上诉人构成逾期交房，被上诉人主张的部分违约金已过诉讼时效。被上诉人向法院提起诉讼的时间为2019年1月2日，故2017年1月2日前的逾期交房违约金的诉讼时效已届满。三、一审判决认定上诉人逾期办证没有事实和法律依据。1、根据涉案合同第十五条约定，上诉人的义务是提供资料报产权登记机关备案。上诉人在2014年6月10日已提交相关资料，履行了法律规定及合同约定的义务。2、涉案合同附件4第二条约定，过户登记手续由买受人办理，与上诉人无关。综上，恳请法院驳回被上诉人的全部诉讼请求。潘灶容、殷志荣答辩称：一审法院认定事实与适用法律正确，应予以维持。潘灶容、殷志荣向一审法院起诉请求：1、金海湾公司从2014年9月1日起至2017年3月4日以购房总价款的每天万分四支付违约金262080元给潘灶容、殷志荣；2、金海湾公司以购房总价款支付逾期办理产权证的违约金21600元给潘灶容、殷志荣；3、本案诉讼费由金海湾公司承担。一审法院认定事实：2014年5月15日，殷志荣、潘灶荣与金海湾公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：潘灶容、殷志荣向金海湾公司购买位于清远市清城区*******商品房；商品房总金额为720000元，付款方式为2014年5月15日付首期360000元，余下360000元为银行按揭；出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格的房屋交付给买受人使用；出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金等。合同签订后，潘灶容、殷志荣于2014年5月15日支付购房款360000元，于2014年7月7日通过银行按揭贷款的方式支付购房款360000元。同时，潘灶容、殷志荣于2014年5月15日向金海湾公司支付了80元代收登记费，向中国工商银行缴纳了3800元住房维修基金；于2014年5月20日向税务机关缴纳了契税21600元；于2014年12月31日向金海湾公司支付了200元办证费。金海湾公司于2015年3月18日向潘灶容、殷志荣出具购房款收款发票。2016年5月4日，金海湾公司向潘灶容、殷志荣发出《收楼及缴款通知书》，潘灶容、殷志荣收取了该通知书，通知书明确注明物业管理费从2014年9月1日起计收。2017年3月4日，潘灶容、殷志荣办理收楼手续，并于2017年3月6日缴纳了2014年9月至2017年3月期间的物业管理费。2017年5月27日，潘灶容、殷志荣购买的房屋办理了不动产权证书。潘灶容、殷志荣认为金海湾公司未按时将房屋交付给潘灶容、殷志荣，也未能及时办理房屋权属登记，严重侵害潘灶容、殷志荣的合法利益，潘灶容、殷志荣为此向法院起诉并提出前述诉讼请求。一审法院认为，潘灶容、殷志荣与金海湾公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。潘灶容、殷志荣已依约支付了购房款，金海湾公司也应按照合同约定向潘灶容、殷志荣交付房屋及办理房屋产权证书。根据合同约定，金海湾公司应在2013年12月30日前将符合规定的房屋交付给潘灶容、殷志荣，但从一审法院查明的事实来看，潘灶容、殷志荣、金海湾公司双方签订合同的时间为2014年5月15日，约定的交楼期限已过明显不是双方实际交楼时间，而且潘灶容、殷志荣在诉讼中也提出双方实际交楼时间是另外口头进行约定的，交楼时间为2014年9月，这与金海湾公司于2016年5月4日向潘灶容、殷志荣发出《收楼及缴款通知书》明确约定物业管理费从2014年9月1日起计收及潘灶容、殷志荣在2017年3月6日缴纳的物业管理费可以相互进行印证，因此，一审法院采信潘灶容、殷志荣的陈述，双方约定的交楼时间为2014年9月1日。至于逾期交楼的期限问题，从查明的事实来看，金海湾公司已于2016年5月4日向潘灶容、殷志荣发出《收楼及缴款通知书》，潘灶容、殷志荣也已签收上述通知书，应当视为金海湾公司已经履行了通知收楼的义务，是潘灶容、殷志荣未在该时间办理收楼手续，潘灶容、殷志荣虽提交证据显示其是2017年3月4日收楼，但实际收楼时间不应以此为准，应以潘灶容、殷志荣于2016年5月4日签收《收楼及缴款通知书》为准，因此，金海湾公司逾期交楼时间为2014年9月1日至2016年5月4日共612天。根据合同约定逾期交楼违约金从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金即176256元[（720000元×0.0004）×612天]。潘灶容、殷志荣主张金海湾公司支付逾期交楼违约金262080元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。对于潘灶容、殷志荣主张金海湾公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据合同约定，金海湾公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但一审法院查明的事实可以看出，金海湾公司向潘灶容、殷志荣发出《收楼及缴款通知书》时间是2016年5月4日，但潘灶容、殷志荣办理涉案房屋不动产权证书的时间是2017年5月27日，显然已违反了上述合同约定，金海湾公司应承担逾期办证的违约责任。因此，潘灶容、殷志荣主张金海湾公司按已付房价款的3%即21600元（720000元×3%）向潘灶容、殷志荣支付违约金，合法有据，一审法院予以支持。判决：一、限清远市金海湾豪庭房地产有限公司于判决生效之日起5日内向潘灶容、殷志荣支付逾期交楼违约金176256元；二、限清远市金海湾豪庭房地产有限公司于判决生效之日起5日内向潘灶容、殷志荣支付逾期办证违约金21600元；三、驳回潘灶容、殷志荣的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2778元，由潘灶容、殷志荣负担78元，清远市金海湾豪庭房地产有限公司负担2700元。本院二审期间，当事人未提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、上诉人应否支付逾期交楼违约金；2、上诉人应否支付逾期办证违约金。关于上诉人应否支付逾期交楼违约金的问题。虽然双方对约定的交楼期限有不同的主张，但根据上诉人发出的《收楼及缴款通知书》，并结合上诉人要求被上诉人从2014年9月起缴纳物业管理费的事实，本院确认双方约定的交楼时间为2014年9月1日。至于逾期交楼的期限问题，上诉人已于2016年5月4日发出《收楼及缴款通知书》，被上诉人也已签收，应当视为上诉人已经履行了通知收楼的义务。因此，逾期交楼违约金应计算至2016年5月4日止。至于上诉人于一审庭审及上诉时提出的诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持”的规定，从被上诉人提起诉讼之日（即2019年1月2日）向前推算三年的时间为2016年1月2日。2016年1月1日前的违约金已届满3年诉讼时效期间，且被上诉人并未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，被上诉人对该部分的请求丧失胜诉权。据此，上诉人违约的天数为124天，违约金的数额为35712元（720000元×0.0004×124天）。关于上诉人应否支付逾期办证违约金的问题。涉案合同第十五条及补充协议第二条明确约定，出卖人的义务仅为提供资料报产权登记机关备案，产权过户登记手续应由买受人办理。上诉人于2014年6月10日为涉案房屋办理了初始登记并于2014年5月21日提交房产分户图，其已履行完毕合同约定的义务。此后，买受人可自行前往产权登记机关办理过户手续。因此，上诉人不存在逾期办证的行为。对上诉人的该节上诉理由，本院予以采纳。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初90号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初90号民事判决第一项为：限清远市金海湾豪庭房地产有限公司于本判决生效之日起5日内向潘灶容、殷志荣支付逾期交楼违约金35712元；三、驳回潘灶容、殷志荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2778元，由清远市金海湾豪庭房地产有限公司负担500元，由潘灶容、殷志荣负担2278元。二审案件受理费5556元，由清远市金海湾豪庭房地产有限公司负担700元，由潘灶容、殷志荣负担4856元。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一九年十二月二十日法官助理  陆倩倩书 记 员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。