江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0481民初1857号原告：黄某某，男，1983年10月9日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：王子健，江西翰中春律师事务所律师。被告：瑞昌市安顺客运有限公司，住所地：江西省瑞昌市黄金北路38号。统一社会信用代码：9136048178410881XW。法定代表人：詹国庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈敬仁，该公司法律顾问。原告黄某某与被告瑞昌市安顺客运有限公司（以下简称安顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托诉讼代理人王子健、被告安顺公司委托诉讼代理人陈敬仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的租赁合同已于2019年3月20日之前解除；2、判令被告支付2018年12月7日中2019年3月20日期间尚欠租金17500元；3、判令被告每月以60000元标准支付自2019年3月20日至返还租赁物期间的占用费；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：瑞昌市瑞南路路南侧、南环路北侧1号楼101房产原系瑞昌市久和贸易有限公司房产，2012年5月10日，瑞昌市久和贸易有限公司（以下简称久和公司）与被告安顺公司签订《合作协议》，约定被告安顺公司租赁该房产，面积约2000平方米，租期为2012年5月10日至2017年5月10日。2017年8月7日，原告黄某某南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第373-5号《执行裁定书》，通过“执行抵债”的方式依法取得该房产的所有权。2018年9月3日，原告起诉至瑞昌市人民法院，要求被告支付自原告取得房屋所有权之后的占用费，2018年12月6日，瑞昌市人民法院作出确认原告与被告之间形成租赁合同关系，被告安顺公司向原告黄某某支付租金。判决生效之后，被告安顺公司至今仍未向原告支付租金，同时被告安顺公司擅自转租涉案房产，违反了合同约定，原告黄某某于2019年3月11日、2019年3月14日向被告发函，要求解除租赁合同。原告发函至今，被告仍未返还该房屋。被告安顺公司答辩称：原告起诉的事实与其在2018年向本院起诉的事实没有变化，根据法律规定“一事不二审”的原则，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原、被告之间的租赁合同是否已于2019年3月20日解除的问题。原告黄某某主张因被告安顺公司不依照双方的合同约定按时缴纳房租，于2018年9月3日向本院起诉，本院于2018年12月14日作出（2018）赣0481民初2089号民事判决，判令被告安顺公司于判决生效之日十日内向原告黄某某支付2017年8月8日至2018年12月6日期间的租金90000元，判决生效后，被告安顺公司未主动履行判决，原告黄某某向本院申请执行，目前该案仍在本院执行过程中。原告于2019年3月11日向被告安顺公司寄送解除租赁合同通知书，认为被告擅自转租并拖欠租金不还，违反了双方合同约定，要求依法解除与被告安顺公司的租赁关系。本院认为，根据法律规定，解除合同必须具备约定或法定解除权的情况下才能解除，不能以约定或法定的异议期限届满而受通知一方未起诉表示异议就认定合同已解除。本案中，原告以被告签收合同解除通知书未以仲裁或者诉讼方式提出异议或诉讼认定合同已经解除，被告安顺公司未按期缴纳租金的行为，原告已就该项向法院起诉，并对判决内容申请执行，应视为原告要求被告继续履行合同，而不是具备《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除权，原告发出的解除合同通知给被告不能起到双方之间的租赁合同解除的法律效果，原、被告之间的租赁合同并不因此解除。二、原告黄某某的起诉是否是重复起诉的问题，被告安顺公司辩称原告本次起诉与其在2018年向本院起诉的事实没有变化，应当驳回原告的请求，2018年9月4日原告黄某某向本院的诉讼请求为要求被告安顺公司给付房屋租金，本次诉讼的诉讼请求为请求解除原、被告之间的租赁合同，不构成重复起诉，对被告的辩称，本院不予认可。本院经审理查明事实如下：2012年5月10日，案外人久和公司法定代表人盛以斌作为甲方与作为乙方的原告安顺公司签订了《协议书》，该协议主要有以下约定：1、因乙方经营不善，造成对外负债过重、无周转金独自开发，甲方同意参与开发，并全额承担土地成本、开发税费、建筑成本等一切开发费用；2、乙方以现有的有效资金城西客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路XX号地块作价壹亿捌仟万元（其中一号楼1.1亿元，四号楼0.3亿元，黄金北路XX号地块0.4亿元）出售给甲方，作为参与开发本金；3、甲方在本合同签订并取得土地后十六个月内必须交付价值两亿元的（不含费税为净值）合格商品房给乙方还债；4、合同签订后，在乙方将1号楼、4号楼过户前，甲方必须支付与本条第二项有效资产相关联的银行贷款，借款及过户费税计币肆仟玖佰万元给乙方；5、一号楼、四号楼目前抵押债务为肆仟壹百万元，甲方必须在合同签订时予以偿还，并支付过户费捌佰万元，过户税费超出捌佰万元部分仍由甲方承担；6、因考虑乙方经营需要，甲方同意1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房约2000平方米在十五年内返租给乙方使用，租金每年陆万元，租金不变，在合同生效履行五年内乙方要求回购的，甲方必须无条件按每平方米壹万元卖给乙方。2012年5月11日，久和公司取得了位于瑞昌市瑞南路东南侧、南环路北侧XX号楼XX房产的所有权。2014年1月24日，被告黄某某开始担任久和公司监事。2017年8月7日，江西省南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第373-5号执行裁定书，将被执行人久名下的位于九江市瑞昌市瑞南路东南侧、南环路北侧XX号楼XX（产权证号为：瑞房权证湓城字第××号）的拍卖财产，作价2639万元，交付抵押权人黄某某抵偿被执行人欠抵押权人黄某某同等价值的欠款，该房屋所有权自交付时起转移给抵押权人黄某某。2018年9月4日，黄某某向本院起诉，要求安顺公司支付租金750000元（自2017年8月8日至2018年8月22日，以每月60000元为标准）。2018年12月6日，本院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决，该判决认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，黄某某通过拍卖方式，以物抵债获得安顺公司占用房产的所有权，安顺公司与久和公司的租赁合同有有效期为15年，该房产仍在租赁关系存续期间内，对租赁关系不产生任何影响，对黄某某要求安顺公司支付租金的诉请予以支持，遂判决安顺公司于判决生效之日起十日内向黄某某支付2017年8月8日至2018年12月6日期间的租金90000元。宣判后，安顺公司和黄某某均服从判决，该判决已发生法律效力，但因安顺公司未履行判决书所确定的义务，黄某某已向法院申请强制执行，目前该案仍在本院执行过程中。原告认为同时被告安顺公司擅自转租涉案房产，违反了合同约定，原告黄某某于2019年3月11日、2019年3月14日书面向被告发函，要求解除租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告黄某某向本院起诉要求安顺公司支付案涉房屋占用使用费，本院于2018年12月6日判决安顺公司向黄某某支付租金，确认了原告黄某某与被告安顺公司自2017年8月7日起形成了租赁合同关系，原告黄某某在本院判决后服从该判决，未提出上诉，可视为黄某某认可其与安顺公司之间存在租赁合同关系的事实。本案争议的焦点：一、关于被告安顺公司的转租行为是否违反了原、被告之间的合同约定，符合合同的解除条件。原告于2012年5月10日与久和公司法定代表人盛以斌签订协议书，被告安顺公司将瑞昌市城西客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路XX号地块出售给就和公司，久和公司以每年60000元的低价将城西客运站1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房（约2000平方米）在十五年内返租给被告安顺公司使用。被告自2011年9月20日起至原告黄某某取得该房屋的所有权之前，一直将租赁物转租给他人进行经营，久和公司未提出异议，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六十条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持。久和公司在此期间未提出异议，故本期间的店铺租赁合同有效。2017年8月7日，原告黄某某通过法院执行拍卖以物抵债取得了瑞昌市城西客运站XX号楼XX房产的所有权。本案审理中，原告黄某某表示在执行拍卖时根本不知道案涉房屋存在租赁的事实，但根据被告安顺公司提供的久和公司变更登记材料，原告黄某某自2014年1月24日起一直担任久和公司的监事，其对久和公司财产状况和经营情况应当知情，对原告对涉房屋转租知情的事实，本院予以确认。二、关于被告安顺公司拒绝交付租金的行为是否为履行抗辩权的行为。被告安顺公司辩称，被告未履行（2018）赣0481民初2089号民事判决书中的租金，是因原告直接与被告应当收取租金的门店签订租赁合同并收取租金，是原告违约在先，被告是履行抗辩权。经本院查明，2014年1月1日，被告安顺公司与案外人田某某签订了《房屋租赁合同》，约定由田某某承租位于瑞昌市南环路XX号（城西客运站售票厅）房屋（两间，每间均是140平方米），2017年2月21日，田某某将其承租的上述房屋（其中一间，140平方米）转租给昌盛大药房。2017年，被告黄某某与被告昌盛大药房签订了商铺租赁合同，致使田某某与昌盛大药房合同未到期的情况下未履行合同交付房租的义务。2018年9月4日，黄某某以租赁合同纠纷将原告起诉至本院，瑞昌市人民法院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决书，该判决书认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，黄某某通过拍卖方式以物抵债获得安顺公司占用房产的所有权，安顺公司与久和公司的租赁合同有效期为15年，该房产仍在租赁关系存续期间内，对租赁关系不产生任何影响，从而驳回了黄某某的诉讼请求。本院于2018年12月6日判决安顺公司向黄某某支付租金，确认了黄某某与安顺公司自2017年8月7日起形成了租赁合同关系，黄某某在本院判决后服从该判决，未提出上诉，可视为黄某某认可其与安顺公司之间存在租赁合同关系的事实。2017年10月19日，黄某某在明知其与安顺公司存在租赁合同关系的情况下，将昌盛大药房作为次承租人承租安顺公司出租的商铺收回，此时昌盛大药房与田某某的租赁合同期限尚未届满，而黄某某仍与昌盛大药房重新签订商铺租赁合同，黄某某的行为不仅违反了其与安顺公司租赁合同的约定，而且有违诚实信用原则，根据法律规定，黄某某与昌盛大药房签订的商铺租赁合同为无效合同，原告黄某某应将在昌盛大药房收取的租金返还给被告安顺公司，被告安顺公司履行抗辩权的答辩意见，本院予以采纳。原、被告应继续履行合同中的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告瑞昌市安顺客运有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄某某支付自2018年12月7日至2019年7月7日期间的租金35000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8763元，由原告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  沈 玉人民陪审员  刘远金人民陪审员  黄新花二〇一九年十二月二十二日书 记 员  叶美玉