江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7809号原告：姚卫兴，男，1979年5月9日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告：赵长霞，女，1981年8月25日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：张宇，江苏恒之律师事务所律师。被告：苏州瑞东源资产物业服务有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路23号。法定代表人：刘磊，总经理。被告：苏州市振太置业有限责任公司，住所地苏州市相城区太平兴太路（渔政站第一分站内）。法定代表人：夏斌，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。原告姚卫兴、赵长霞与被告苏州瑞东源资产物业服务有限公司（以下简称瑞东公司）、苏州市振太置业有限责任公司（以下简称振太公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告姚卫兴、赵长霞的委托诉讼代理人张宇、被告瑞东公司、振太公司的共同委托诉讼代理阙银元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚卫兴、赵长霞诉称，请求法院依法判令：1、被告瑞东公司依法向原告支付2015年11月30日至2018年9月30日租金317242元；2、被告瑞东公司依法向原告支付2018年10月1日至2019年3月31日租金差额22583元；3、被告承担原告支出的律师费20000元；4、被告振太公司承担连带责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告于2015年11月30日与被告振太公司签订了《苏州市商品房买卖合同》，购买了位于苏州市相城区。同日原告与被告瑞东公司、被告振太公司签订了《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》对委托经营的商铺、委托期限、委托权限、经营收益分配、相关税费收益支付、甲方权利与义务、乙方权利与义务、保证与承若、丙方的责任、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告瑞东公司未支付自2015年11月30日至2018年9月30期间的租金，也未足额支付自2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金。原告多次沟通未果。被告瑞东公司辩称，1、原告要求两被告支付租金及其请求租金金额均无任何依据，不应当予以支持，本案中原告要求被告支付2015年11月30日到2018年9月30日的租金无任何依据，反而委托合同第4.3条约定了被告享有委托期间商铺的收益的所有权益及第5.1条明确前三年原告商铺的使用权提供给被告经营以培育市场，促使市场繁荣，市场运营所产生的所有的费用由被告自行承担，并未约定被告需向原告支付任何租金，而5.3、5.4条明确租赁收入的归属比例，而且原告自2015年至今也从未向被告主张过任何的租金，明显其也是明知前三年房屋为无偿提供给被告使用，以此来培育市场，因此从该合同前后文的文意也能得出前三年的商铺为了促使市场繁荣，无偿提供给被告进行使用管理，而且大家都知道，产权式商铺在整个市场起步阶段作为被告是需要投入大量的财力予以运营，比如招商、运营、装修、物业，前期对租户的免租等等，所以整个邻里中心均是前三年业主是不拿收益的，也是业主与经营方即被告共同将该邻里中心经营管理，以达到繁荣的目的，而且在开发商卖给原告所涉房产的时候，已经在其原价的基础上给予前三年无偿使用的优惠，因此被告并不存在需要向原告支付租金的事实。2、被告已经按约支付了2018年10月1日至2019年3月31日的收益29111元给原告，并不存在租金差额的问题。而且原告也没有任何证据证实存在差额的事实。综上，原告所主张的诉请无事实及法律依据，应当予以驳回。被告振太公司辩称，同被告瑞东公司的答辩意见，另补充一点，在本项目中被告振太公司作为开发商，在原价的基础上做了大幅度的优惠，以此来为业主免费三年提供给被告瑞东公司经营管理，因此当时前三年的租金均为免费，而且被告振太公司合同只是约定在被告瑞东公司不能履行的情况下才代为履行，并不是连带责任。因此也并非本案的适格被告。经审理查明，2015年11月30日，由振太公司作为出卖人、姚卫兴、赵长霞作为买受人共同签订《苏州市商品房买卖合同》一份。该合同约定，买受人向出卖人购买位于相城区的商品房，该商品房用途为非住宅，所属自然层为一层，建筑面积为63.12平方米；商品房总价款为161万元；出卖人定于2015年12月30日前将该商品房交付给买受人。该合同由振太公司在出卖人处、姚卫兴、赵长霞在买受人处分别签字盖章予以确认。后振太公司向姚卫兴开具了161万元的购房发票，姚卫兴、赵长霞作为共同共有人实际取得了位于相城区的不动产权证书，该证书记载房屋建筑面积为62.98平方米。后姚卫兴、赵长霞作为委托人（甲方）与瑞东公司作为受托人（乙方）、振太公司作为丙方共同签订《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》一份。该合同约定，甲方是坐落于苏州市“太平邻里中心”一层193号商铺的产权人，商铺的建筑面积为62.98平方米；委托经营的目的为“太平邻里中心”为新建商业物业，为使该物业规范运作、交易繁荣扩大知名度，甲方自愿委托乙方统一经营其购买的商铺；委托经营期限为13年，自2015年10月1日起至2028年9月30日止，委托经营实际起算日期以乙方书面通知甲方或乙方在本市媒体公布的开业日期为准；经营收益分配为：①第一年至第三年（从2015年10月1日至2018年9月30日），在此期间，甲方同意将所购商铺的使用权提供给乙方进行统一招商和经营管理，以培育市场促进市场繁荣，因市场运营所产生的所有费用由乙方自行承担；②第四年至第十三年（2018年10月1日至2028年9月30日），甲乙双方按租金收益9:1分成，即商铺租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托经营佣金归乙方所有，双方在每个经营半年度满后，一个月内进行上半年度的收益结算，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，结算同时扣除租金、税费（注：第六年开始所有商家租金全部公示，业主可以随时查）；③租金以预售建筑产权证面积为标准计算（第四年至第十三年按原价2118421元所占该楼层总销售额比例作为本套商铺占该层楼已售商铺总租金收益比例系数）；④委托期内上述商铺的物业管理费、经营管理费以及水、电、电话等所有因日常使用而产生的费用均由使用者支付；如乙方未能按协议及时向甲方支付经营收益的，丙方承担代为履行支付责任；如合同一方违反合同约定的义务、保证或承诺，应赔偿因此给甲方或房屋实际使用人造成的损失，该损失包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等；乙方逾期支付甲方经营收益的，按逾期支付金额每日万分之一向甲方支付违约金；合同履行过程出现的纠纷，协商不能解决的，由该商铺所在地人民法院诉讼解决；本合同自2015年10月1日起生效。该合同由姚卫兴、赵长霞、振太公司、瑞东公司签字盖章予以确认。原告姚卫兴、赵长霞与被告瑞东公司、振太公司在庭审中一致确认：两原告购买案涉商铺时，该商铺已实际出租给肯德基在使用，且两原告已收到被告瑞东公司支付的自2018年10月1日起至2019年3月31日止期间的租金29111元。被告瑞东公司在庭审中陈述，支付给原告的半年租金是按照《委托经营管理合同》的约定进行计算的，具体为：用原告房屋原价2118421元除以该楼层总销售额68451940元的比例，乘以该楼层的总收益2035274元，再乘以90%再除以2得出29111元（另外说明一点，有可能被告支付给业主的金额比实际计算的金额要略高，理由是被告也有自持物业，还有利用场地等产生一些收益，故给业主做了一些补贴）。后原告认为被告瑞东公司未足额支付自2018年10月1日起至2019年3月31日止期间的租金以及未支付自2015年11月30日至2018年9月30日期间的租金，遂诉至本院。另查明，原告姚卫兴、赵长霞委托江苏恒之律师事务所代理本案诉讼，并签订了委托代理合同约定律师费2万元，且已开具了增值税发票。还查明，被告瑞东公司、振太公司提供了与案外人沈冬梅等6人分别签署的《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》。在上述六份合同中关于第一年至第三年经营收益的约定均与两原告签署的合同内容一致。在审理中，被告瑞东公司、振太公司提供了一份由苏州肯德基有限公司于2019年10月11日出具的《情况说明》复印件〔原件被告已提交在本院受理的（2019）苏0507民初6274案件中〕，载明：“针对贵司提供苏州市相城区人民法院诉状副本中证据于2013年7月15日签订的租赁合同一份，甲方：苏州瑞东源资产物业服务有限公司，乙方：太平邻里中心肯德基，法人：彭士健。我司郑重说明：一、上述租赁合同，并非是太平邻里中心项目租赁合同，我司从未签订过该合同，我司也无彭士健此人。二、我司太平邻里中心项目于2012年5月4日签署租赁合同，甲乙双方为苏州市振太置业有限责任公司、苏州肯德基有限公司。三、签署租赁合同当年，苏州肯德基有限公司法定代表为钱肖红。四、2018年3月，甲方苏州市振太置业有限责任公司、乙方苏州肯德基有限公司、丙方苏州瑞东源资产物业服务有限公司签署了补充协议，协议约定自2016年7月1日起由丙方苏州瑞东源资产物业有服务有限公司作为出租方承接租赁合同，由丙方享有和履行租赁合同中作为出租方的权利和义务。”以上事实，由原告提供的苏州市商品房买卖合同一份、发票一份、不动产权证书一份、房产分层分户平面图一份、委份经营管理合同一份、委托代理合同一份、律师费发票一份、被告提供的委托经营管理合同六份、情况说明一份及庭审笔录予以证实。在审理中，两原告提供了一份《租赁合同》拍照打印件，显示该合同是签订于2013年7月15日，合同的甲方是苏州瑞东园资产物业服务有限公司、乙方是太平邻里中心肯德基，并对租赁期限和租赁费用等进行了约定。经质证，两被告对其真实性不予认可，原告称系其向销售拍照取得，与法院受理的另三个原告的案件均称是各自拍照所得，但提交法庭的均一模一样，被告怀疑系原告伪造。本院经审查后认为，因原告提供的该份租赁合同并未能提供法庭原件予以核实，且被告对其真实性亦不予认可，故本院对其证据效力无法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，两原告主张被告瑞东公司作为受托人应支付自2015年11月30日至2018年9月30日期间的租金收益317242元以及支付自2018年10月1日起至2019年3月31日止期间租金收益的差额部分22583元，其认为依据的是《委托经营管理合同》的约定以及按照租赁合同拍照件上的平方单价计算所得。对于被告瑞东公司是否应支付自2015年11月30日至2018年9月30日期间的租金收益的问题。本院经审查后认为，首先，依据两原告与被告瑞东公司、振太公司签订的《委托经营管理合同》中有关“经营收益的分配”可以看出，双方对第四年至第十三年即自2018年10月1日起的租金收益，明确约定了计算方式、支付方式以及相应的税费负担等，但对第一年至第三年即2015年11月30日至2018年9月30日期间（合同约定的为2015年10月1日至2018年9月30日）的租金收益却未对计算方式、支付方式等进行明确，故两原告要求被告瑞东公司支付前三年的租金收益没有相应的合同依据。其次，《委托经营管理合同》中关于自2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金收益，约定的是“甲方同意将所购商铺的使用权提供给乙方进行统一招商和经营管理”，虽没有明确作出免费使用的表述，但通过两原告购买的商铺实际支付价格低于合同中注明的商铺原价（7.6折），以及自第四年起的租金收益计算中所涉及到的比例问题仍是按照商铺原价进行计算，上述约定能够认定为前三年被告瑞东公司无需向两原告支付租金收益。最后，虽然两原告在购买案涉商铺时，已实际由肯德基租赁并在使用，但结合被告瑞东公司、振太公司提供的与其他业主签订的《委托经营管理合同》能够看出，不管业主购买商铺时有无实际对外出租使用，对于受托人而言都存在培育市场、促使市场繁荣而产生的市场运营成本，故在与业主签订相应的《委托经营管理合同》中均作出了前三年为免租期的约定。因此，对于原、被告双方自愿签订的《委托经营管理合同》，理应对签订当事人均具有约束力，两原告无权据此要求被告瑞东公司支付前三年的租金收益。对于两原告要求被告瑞东公司支付自2018年10月1日起至2019年3月31日止期间的租金差额22583元的诉讼请求。本院认为，被告瑞东公司已经按照《委托经营管理合同》的约定向两原告支付了上述期间的租金收益，且合同约定自第六年起被告瑞东公司方才应向业主公示所有商家的租金，即对此前的租金被告无披露义务，故应视为被告瑞东公司已履行了相应的合同义务。现两原告认为的租金差额，是按照未能提供原件予以核实的一份租赁合同拍照件所计算，且该租赁合同的承租方苏州肯德基有限公司明确否定了两原告提供租赁合同的真实性，因此在两原告未能举证证明被告瑞东公司计算的租金收益存在违反合同约定的情况下，两原告主张的租金差额因依据不足，本院对此不予支持。对于两原告要求被告瑞东公司承担其律师费损失2万元及要求被告振太公司承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，因两原告并未能提供证据证明被告瑞东公司存在违约行为，故被告瑞东公司无需对原告的律师费损失承担赔偿责任。综上所述，由于被告瑞东公司在本案中无需承担付款责任，故被告振太公司亦无需承担任何责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告姚卫兴、赵长霞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币3348.5元，由原告姚卫兴、赵长霞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇一九年十二月二十日书记员  姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法。律保护。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。