北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24958号原告：冯立华，女，1963年10月14日出生，汉族，户籍地北京市密云县，住北京市密云区。委托诉讼代理人：田浩坤，北京市久瑞律师事务所律师。被告：魏乃迁，男，1986年2月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：洪晔，北京市易行律师事务所律师。被告：霍猛，男，1982年1月5日出生，汉族，户籍地北京市密云区。原告冯立华与被告魏乃迁、霍猛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯立华及其委托诉讼代理人田浩坤、被告魏乃迁到庭参加诉讼，被告霍猛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯立华向本院提出诉讼请求：1立即停止对原告购买的位于北京市密云区X小区X住宅楼X层X单元X号房屋的查封；2.确认原告与霍猛签订的《房屋买卖合同》有效，被告霍猛协助原告办理位于北京市密云区X小区X住宅楼X层X单元X号房产过户手续（庭审中原告冯立华撤回了该项请求）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2018年3月3日经北京龙筑房地产经纪有限公司居间服务，与被告霍猛签订《房屋买卖合同》，购买霍猛位于北京市密云区X住宅小区X住宅楼X层X单元X号房产（以下简称涉案房屋）一套，房屋总价款323万，原告已经支付313万元，只差10万过户保证金，由于被告霍猛未能办理房本，原告自2018年5月装修入住以后.一直未能办理过户。得知顺义法院查封该房屋后，原告提出执行异议申请，被法院（2019）京0113执异293号《执行裁定书》驳回，原告购买霍猛的房屋，发生在顺义法院执行依据调解书之前一年多，原告已经履行全部合同义务，实际占有使用房屋。由于客观原因产权证未办下来，才未能过户至原告名下，原告为维护自身权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告魏乃迁辩称：不同意原告诉讼请求。原告与霍猛之间的房屋买卖发生在我借给霍猛钱之后。霍猛承诺过我等涉案房屋房产证办下来之后把房子抵押给我。我认为霍猛与原告之间有串通的可能。被告霍猛既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：魏乃迁与霍猛民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月17日作出（2019）京0113民初2512号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：1.霍猛向魏乃迁偿还借款本金70万元，于2019年5月31日前付清；2.案件受理费5400元，由魏乃迁承担2700元（已交纳），由霍猛承担2700元，于2019年5月31日前支付给魏乃迁；3.双方针对本案再无其他争议，双方均放弃一切可能向对方主张的民事权利。霍猛未履行生效法律文书确定的义务，魏乃迁向本院提出强制执行申请，本院依法予以立案执行。执行过程中，本院于2019年7月10日作出（2019）京0113执5120号执行裁定书，裁定：预查封被执行人霍猛所有的北京市密云区X住宅小区X住宅楼X层X单元X房产，查封期限为三年。预查封的效力等同于正式查封。冯立华作为案外人，以所查封的房屋其已经购买，因房屋产权证书尚未办理，未能办理过户，但房屋归其所有为由，向本院提出案外人异议，请求解除对涉案房屋的查封。2019年8月26日，本院作出（2019）京0113执异293号执行裁定书，裁定驳回案外人冯立华的异议申请。冯立华不服该裁定，向本院提起本案诉讼。冯立华主张（2019）京0113执5120号执行裁定书裁定预查封被执行人霍猛所有的北京市密云区X住宅小区X住宅楼X层X单元X房产，实际为冯立华所有，并提交了以下证据予以证明：1.无证房屋买卖合同、补充协议一份，拟证明2018年3月3日冯立华与霍猛在北京龙筑房地产经纪有限公司的见证下签订了针对涉案房屋的买卖合同，成交价格为3230000元，补充协议对付款时间进行了约定；2.付款凭证及收条一组，显示2018年3月3日、2018年3月13日冯立华共支付李某定金20万元（2万元现金，18万元转账）；2018年3月22日冯立华向李某转账50万元，2018年4月4日冯立华向李某转账30万元；2018年6月5日冯立华向李某转账80万元；2018年8月2日冯立华向李某转账123万元；2018年10月12日冯立华向李某转账10万元，上述款项共计313万元。拟证明冯立华按照霍猛要求将313万元购房款打入霍猛指定的李某账户，霍猛向冯立华出具收条；3.收据四张、天燃气合同、装修合同一份，合同签订人和付款人均是冯立华，拟证明冯立华自2018年3月22日支付50万元之后，就开始测量涉案房屋并着手装修，于2018年4月份左右开始装修涉案房屋，2018年5月底装修完毕，2018年7月份就搬到涉案房屋居住并实际控制占有涉案房屋；4.（2018）京0118民初12678号案件卷宗档案材料，显示冯立华曾因房屋买卖合同纠纷于2018年10月30日在密云法院起诉霍猛、李某，拟证明其与霍猛不存在串通情况。魏乃迁不认可房屋买卖合同和补充协议的真实性，称随时可以做出来；认可转账记录真实性认可，称购房款正常应该转给霍猛；认可其他证据的真实性，但认为这些证据都是冯立华和霍猛串通所做，且密云法院开庭的时候霍猛没有出庭，都是李某出庭。庭审中，冯立华申请证人王某和李某出庭作证。王某发表证言称：“我是北京市密云区龙筑房地产经纪有限公司房地产经纪人，2018年3月3日冯立华到我们店洽谈购买涉案房屋，当时有我们店长、我跟另外一个经纪人。李某作为代理人当时也在现场。双方对涉案房屋交易条件达成了一致意见，并签订了房屋买卖合同及补充协议，第二天霍猛就到现场在房屋买卖合同上签了字。双方签订合同时，双方约定2018年5月付完100万元之后由冯立华到涉案房屋装修居住，这期间，办理物业交割、转账汇款、装修过程等我都参与并见证了。霍猛每次给冯立华出收据时我都是见证人。房子之所以没有过户到冯立华名下，是因为当时（2018年3月份）办不了房本，就说能办房本的时候再办理。2018年10月左右开发商说可以办理房本了。冯立华当时已经支付310多万元了，我就给霍猛打电话，催促霍猛办理涉案房屋的房本，然后就打不通了。后来冯立华到密云区人民法院提起了诉讼，我也作为证人出庭作证。根据我方审查的情况，冯立华具有购房资格，她名下没有其他房产。冯立华与霍猛签订房屋买卖合同是真实存在的。如果霍猛配合的情况下，冯立华是能够办理房本的。”李某发表证言称：“冯立华与霍猛之间存在真实的房屋交易，2018年3月份双方签订了合同交了定金，2018年5月交的房屋钥匙，2018年10月冯立华支付了涉案房屋购房款，这些购房款全都转到了我名下，因为霍猛欠我钱。另外在2018年10月份可以办理房本的时候，联系不上霍猛，冯立华还把我跟霍猛起诉了。我收的这些购房款没有给霍猛打收条，因为霍猛还差我欠款。”冯立华认可证人所做的证言，并称自己购买涉案房屋之前不认识李某、霍猛、王某。2018年春节过后，其卖了两处房，卖完后到处看房。其觉得涉案房屋位置好就购买了。魏乃迁不认可李某的证言，认为证人李某与原告和霍猛之间提前有过沟通，可能存在串通，并质疑冯立华为何要买没有房本的房子；对王某的证言没有异议，但还是认为冯立华与霍猛之间的交易是虚假的。庭审中，冯立华表示，剩余尾款10万元本应是办理房屋过户的时候才支付，但如果法院要求其将该10万元交至法院，其同意交付。但因为涉案房屋上还有霍猛从银行贷款设立的抵押权100万元，该100万元应该是优先受偿的，即使交至法院10万元，也应该偿还银行用于解押。另查，冯立华于2019年12月17日将剩余房款10万元交至本院案款账户。上述事实，有（2019）京0113执异293号执行裁定书、无证房屋买卖合同、补充协议、房款收条、银行转账凭证、天燃气合同、装修合同、（2018）京0118民初12678号案件卷宗档案材料、本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告霍猛经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合无证房屋买卖合同、补充协议、转账记录、收条、证人王某、李某的陈述、天燃气合同、装修合同，已形成完整的证据链，能够佐证涉案房屋被查封前，冯立华已经与霍猛签订了合法有效的书面买卖合同、支付了绝大部分价款并合法占有涉案房屋的事实。本案审理中，冯立华亦已按照法院的要求将剩余价款交付执行。且根据已查明的事实，涉案房屋未能办理过户手续，非因冯立华自身原因所致。魏乃迁虽主张冯立华与霍猛、李某之间存在串通，但未提交证据证明其主张，本院不予采信。现冯立华请求停止对涉案房屋的查封，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于北京市密云区X住宅小区X住宅楼X层X单元X号房产的查封。案件受理费70元，由原告冯立华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张 锐人民陪审员 陈 岩人民陪审员 于克菊二〇一九年十二月十七日法官 助理 崔东阳书 记 员 刘 昶