河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终13977号 上诉人（原审原告）：刘某某，男，1969年12月23日出生，汉族，住石家庄市无极县。 委托诉讼代理人：吴艳超，河北姜钟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：石家庄永熹房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区广安大街15号官鲤公寓1号2号公寓式酒店商业2-413。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张广瑞，该公司员工。 委托诉讼代理人：李康，河北友高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区谈南路63号睿和中心写字楼13层1304室。 法定代表人：郝新辉。 上诉人刘某某、石家庄永熹房地产开发有限公司（以下简称永熹公司）因与被上诉人石家庄荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘某某及其委托诉讼代理人吴艳超、上诉人永熹公司的委托诉讼代理人张广瑞、李康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某上诉请求：1、撤销石家庄市长安区人民法院(2019)冀0102民初2823号民事判决，依法改判：二被上诉人继续履行0001599号《北城山水售房合同》，向上诉人交付北城山水9号楼2单元2203号房屋；判令二被上诉人协助上诉人办理网签备案手续、住房按揭贷款手续和不动产登记手续；判令二被上诉人向上诉人支付逾期交付房屋违约金18832.86元。2、本案一、二审案件受理费及保全费用由二被上诉人承担。事实与理由：荣远公司已经将北城山水项目转让给永熹公司，由永熹公司继续开发，虽然上诉人与永熹公司没有签订书面商品房买卖合同，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。永熹公司既然收取了上诉人购房款，双方就已形成事实上的商品房买卖合同关系，其作为项目的承接方和受让方，概括承受了荣远公司的权利和义务，应按照原《北城山水售房合同》约定履行义务，按照合同约定的时间向上诉人交付房屋，逾期交付的应当承担违约责任。一审法院既然认定永熹公司承接了荣远公司的权利义务，却驳回上诉人要求永熹公司承担支付逾期交付房屋违约金的请求，显然是矛盾的。退一步讲，虽然上诉人与永熹公司未约定新的房屋交付时间，但作为原《北城山水销售合同》签订主体的荣远公司，在约定的交付日期并未向上诉人交付房屋，也应承担逾期交房的违约责任，一审法院驳回上诉人主张违约金的诉讼请求是错误的。网签备案制度的目的是为了规范市场秩序，维护购房者的合法权益，防止“一房二卖”等侵害购房者权益情况的发生，根据《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房[2018]128号）第（六）项规定，房屋买卖、租赁、抵押等交易当事人通过房屋网签备案系统，按照房屋所在地人民政府及有关部门的规定提交相关资料。这说明网签备案工作需要由房屋买卖合同当事人双方共同配合才能完成，永熹公司作为商品房买卖合同的一方当事人，有义务协助上诉人办理网签备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。协助购房人办理不动产登记手续是房地产开发企业的法定义务，法院应支持上诉人请求。另外，办理按揭贷款手续也离不开房地产开发企业提供相应的证明材料，虽然合同中没有约定，但都属于附随的合同义务，应当得到法院的支持。综上，如法院对上诉人要求被上诉人协助办理网签备案及不动产登记手续的请求不进行处理，必然会造成不良的社会效应，扰乱房地产市场正常的交易秩序，损害广大购房人的合法权益，请求二审法院依法改判支持上诉人的请求。 永熹公司答辩称，一、答辩人与原审被告荣远公司之间没有法律上的承接关系，原审法院认定事实不清。原审法院已查明，2011年7月27日，被答辩人与原审被告荣远公司签订的《北城山水售房合同》，按照合同的相对性，与被答辩人存在房屋买卖合同关系的当事人应为荣远公司，而非答辩人。即便荣远公司向被答辩人销售商品房时取得商品房预售许可证，被答辩人与荣远公司所签订的售房合同无效，也应当由荣远公司承担合同无效的法律后果。工商登记显示，荣远公司原系答辩人的股东，后荣远公司将其持有的全部股权转让给第三人。答辩人通过土地交易中心拍卖程序，按“北城山水”项目现状摘牌取得土地使用权，并以答辩人自己的名义办理了一系列的手续。在被答辩人无证据证明两公司之间存在“承继”这一法律关系时，原审法院不能凭答辩人继续完成了荣远公司的未完工程的建造，办理了预售手续，就认定答辩人与荣远公司存在承接关系。这样既不符合民法上关于权利义务承接的规定，也不符合公司法上公司之间权利义务承接的规定。二、即便答辩人与原审被告荣远公司之间存在法律上的承接关系，答辩人也无法交付“北城山水”项目的住宅楼。2018年8月30日，石家庄市住房和城乡建设局向答辩人下发《告知书》一份，告知答辩人因为涉案“北城山水”项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，存在安全卫生防护问题，在石钢公司停产前不得安排入住，具体入住时限要求和建设项目手续的办理须经长安区政府及相关部门同意后，方可实施。正因为上述《告知书》的存在，即便答辩人与原审被告荣远公司之间存在法律上的承接关系，答辩人也因客观情况无法向被答辩人交付“北城山水”项目的住宅楼。三、被答辩人要求答辩人向其支付逾期交房违约金无事实与法律依据，答辩人在本案中也并无任何过错，并无过错责任。原审被告荣远公司明知诉争房产未取得商品房预售许可证仍向被答辩人出卖，其行为存在过错，被答辩人作为买受人在购买房屋及签订《北城山水售房合同》时也明知原审被告荣远公司开发、销售手续尚未完备，被答辩人亦存在过错，原审被告、被答辩人双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，且被答辩人与答辩人未就违约条款进行约定，被答辩人也未提交证据证明答辩人存在违约行为，故被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金的主张并无任何依据。综上，答辩人请求依法驳回上诉人对答辩人的诉求。 永熹公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销石家庄市长安区人民法院作出（2019）冀0102民初2823号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人刘某某的诉讼请求；2、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人永熹公司与原审被告荣远公司之间没有法律上的承接关系，原审法院认定事实不清，二审法院在查明事实的基础上，应予以改判。原审法院既然已查明，2011年7月30日，被上诉人与原审被告荣远公司签订的《北城山水售房合同》，按照合同的相对性，与被上诉人存在房屋买卖合同关系的当事人应为荣远公司，而非永熹公司。即便荣远公司向被上诉人销售商品房时未取得商品房预售许可证，被上诉人与荣远公司所签订的售房合同无效，也应当由荣远公司承担合同无效的法律后果。工商登记显示，荣远公司原系上诉人永熹公司的股东，后荣远公司将其持有的全部股权转让给第三人。永熹公司通过土地交易中心拍卖程序，按“北城山水”项目现状摘牌取得土地使用权，并以永熹公司自己的名义办理了一系列的手续。在被上诉人无证据证明两公司之间存在“承继”这一法律关系时，原审法院不能凭我公司继续完成了荣远公司的未完工程的建造，办理了预售手续，就认定我公司与荣远公司存在承接关系。这样既不符合民法上关于权利义务承接的规定，也不符合公司法上公司之间权利义务承接的规定。二、原审法院判令上诉人向被上诉人刘某某交付商品房没有事实依据，也没有法律依据。二审法院查明事实的基础上，应当予以改判。1、被上诉人刘某某始终未与上诉人永熹公司就商品房买卖一事达成一致的意思表示。2018年11月16日，上诉人取得了“北城山水”项目的预售许可手续，之后上诉人向被上诉人出具了收款收据，但被上诉人刘某某一直未与上诉人签订关于购买商品房的任何书面文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房买卖合同应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，本案中被上诉人仅持有上诉人出具的收据，而对于所购商品房的基本状况、价款的确定方式及总价款等基本条款均未与上诉人进行协商。该收据仅能证明上诉人收到了部分款项。被上诉人购买的是特定物商品房，不是民法上的种类物，仅凭一张收款收据不能准确确定其所购标的物的基本状况，更不能据此确定上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系。2、被上诉人刘某某未向永熹公司交纳购房款，也未申请办理该套房产的银行按揭贷款手续，永熹公司无义务向其交付商品房。原审法院在未查明被上诉人是否已履行完毕交纳购房款义务的情况下，直接判令永熹公司交付房产，属于事实认定不清，适用法律错误。如原审法院认定的事实，“被上诉人与永熹公司之间未签订合同或补充合同，并未就办理网签、登记备案、办理住房按揭贷款及不动产登记手续进行约定……”。其至本案中，双方对房屋的总价、房屋价款计算方式、付款时间均无约定，永熹公司如何向被上诉人交付房屋，交付后收取多少购房款也没有约定的情况下，永熹公司根本不具备向被上诉人交付商品房的前提条件。原审法院在未查明上述事实的情况下，径行判令永熹公司向被上诉人交付房屋，导致交易双方的权利义务不平等，违反了《中华人民共和国合同法》第五条“应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的基本原则，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，原审法院判令上诉人向被上诉人交付商品房没有事实依据，也没有法律依据。三、永熹公司已经通知被上诉人刘某某签订《商品房买卖合同》，其收到通知后怠于履行，是导致我公司交付不能的根本原因。原审法院未判决被上诉人刘某某先行履行其签订合同、交纳购房款的义务的条件下，判令我公司单方履行交付商品房的义务，亦属于认定事实错误。2019年6月21日，我公司在石家庄市国信公证处两名公证员的监督下，通过EMS快递的方式，向被上诉人邮寄送达了书面《通知》，通知被上诉人收到通知五日内前往北城山水小区内签订正式合同，办理相关于续。同时告知逾期未来办理的，视为其不履行义务，并放弃购买该房屋，永熹公司有权将房屋另行处置，损失其自行承担。6月24日，石家庄市国信公证处对《通知》的内容以及邮寄的过程出具了《公证书》。经查，6月23日，被上诉人已经签收。因此，被上诉人收到通知后怠于履行签订正式《商品房买卖合同》以及办理相关手续义务，直接导致永熹公司交付不能，而非永熹公司不履行交付的义务。原审法院未查明不履行义务的过错方，径行判令我公司交付，属于认定事实错误。综上，原审法院事实认定不清，请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。 刘某某答辩称，答辩人与荣远公司2011年7月30日签订的编号为0001599《北城山水售房合同》是有效的，一审法院认定合同无效错误。根据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房屋于2018年11月16日取得商品房预售许可证，刘某某提起诉讼的时间为2018年12月6日，起诉前涉案房屋已经取得商品房预售许可证，因此合同有效。永熹公司按照答辩人与荣远公司签订的《北城山水售房合同》中的销售价格，收取答辩人购房款，并向答辩人出具收据，实际上也是履行上述《北城山水售房合同》的行为。永熹公司概括承受荣远公司的权利和义务，实质上是合同的变更，就本案而言属于合同主体的变更，合同主体由原来的荣远公司与刘某某变更为永熹公司与刘某某，而合同变更的前提是，双方原来存在房屋买卖合同关系并且这一法律关系是有效的。如果《北城山水售房合同》认定无效，根据法律规定，无效的合同自始无效，双方便不存在任何合同关系，也自然不存在永熹公司承接荣远公司合同权利义务问题，这与一审法院认定的永熹公司承接荣远公司权利义务关系（权利义务的转让）的事实也存在矛盾。最后，从鼓励交易的原则出发，也不应认定答辩人与荣远公司签订的《北城山水售房合同》无效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。同时为了规范房地产交易秩序，住建部门对房屋买卖也实行网签备案制度，这些都需要开发商来配合购房人完成，永熹公司应配合答辩人办理上述手续。在合同有效的前提下，永熹公司应当依法履行合同约定的权利义务，赔偿上诉人逾期交房损失并协助答辩人办理网签备案，不动产登记及按照合同约定办理银行按揭贷款手续。答辩人属于工薪阶层，用多年积蓄，举全家之力才购买的涉案房屋，在房价高企的今天，根本无力在市区购买其他住房，本案涉及房屋买卖交易中处于弱势方的购房人利益，从案件的社会效果和法律效果考虑，应依法维护购房者的合法权益。 荣远公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。 刘某某向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行0001599号《北城山水售房合同》，向原告交付北城山水小区9号住宅楼2单元2203号房屋；2、判令二被告协助原告办理网签及登记备案手续，协助原告办理住房按揭贷款手续及不动产登记手续；3、判令二被告向原告支付逾期交房违约金18832.86元；4、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等。 一审法院认定事实：2011年7月30日，原告刘某某（乙方）与被告荣远公司签订《北城山水售房合同》，约定“第一条甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角，【暂定名】北城·山水。第二条乙方购买的房屋为第9【幢】2【单元】22层03号房，建筑面积136.47平方米。每平方米肆仟陆佰元，总金额陆拾贰万柒仟柒佰陆拾贰元。第三条该房屋面积以产权登记面积为准，由此导致房款有出入的，多退少补。第四条付款方式与期限……3、按揭付款：首套房于2010年11月12日付房款总额的30%，即人民币壹拾玖万柒仟柒佰陆拾贰元（含认购定金），余款肆拾叁万以银行按揭方式支付……第七条房屋交付期限甲方应当在贰零壹贰年拾贰月叁拾壹日前，将验收合格的房屋交付乙方……如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款佰分之叁的违约金，合同继续履行……第九条在签订本合同时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉。待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止……”。2018年11月16日，北城山水小区9号住宅楼取得《石家庄市商品房预售许可证》。2018年12月5日，被告永熹公司出具《收据》二张，载明收到房款197762元、1168元。 一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告、被告荣远公司在签订《北城山水售房合同》时，被告荣远公司对涉案房产至起诉前未取得商品房预售许可证明，故原告与被告荣远公司签订的《北城山水售房合同》应认定为无效。2018年11月16日，被告永熹公司作为开发企业取得涉案房产预售许可证，原告主张被告永熹公司与被告荣远公司系承接关系，虽被告永熹公司不认可，但被告永熹公司实际上对涉案房屋继续被告荣远公司未完成工程的建造，对涉案房产的房款进行收取，后又申报商品房预售许可证明等行为可证实，被告永熹公司对被告荣远公司系承接关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中“其他形式”订立的合同。现北城山水小区9号住宅楼的开发企业为被告永熹公司，涉案房产已取得《石家庄市商品房预售许可证》具备交付房屋条件，且被告永熹公司已对该号住宅楼部分住户办理了交房手续、故被告永熹公司应向原告交付北城山水小区9号住宅楼2单元2203号房屋。虽法院认定被告永熹公司与被告荣远公司系承接关系，但合同内容应尊重双方当事人意思自治原则原告与被告永熹公司未重新签订合同或补充合同，双方并未就办理网签、登记备案、办理住房按揭贷款及不动产登记手续进行约定，原告与被告永熹公司对上述内容达成一致意见后可自行办理贷款、网签等手续，故对原告的第二项诉讼请求，法院不宜进行处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告荣远公司明知诉争房产未取得商品房预售许可证仍向原告出卖，其行为存在过错，原告作为买受人在购买房屋及签订《北城山水售房合同》时也明知被告荣远公司开发、销售手续尚未完备，原告亦存在一定过错，原、被告双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，且原告与被告永熹公司未就违约条款进行约定，也未提交证据证明被告永熹公司存在违约行为，故对原告要求二被告支付逾期交房违约金的主张，法院不予支持。被告荣远公司未到庭，未向法院主张其诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十条、第六十条、第要-百零七条《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘某某交付位于石家庄市。二、驳回原告刘某某其他诉讼请求。案件受理费10266元，保全费3748元，原告刘某某负担7007元，被告石家庄荣远房地产开发有限公司负担7007元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，2011年7月30日，刘某某与荣远公司签订的《北城山水售房合同》是双方当事人真实的意思表示且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然荣远公司对涉案房产未取得商品房预售许可证，但该项目后来由永熹公司开发建设并取得了商品房预售许可证，刘某某起诉时涉案项目已经取得商品房预售许可证，一审法院认定《北城山水售房合同》无效系适用法律错误，应当予以纠正。永熹公司虽称“被上诉人始终未与永熹公司就商品房买卖一事达成一致的意思表示，不能确定双方存在商品房买卖合同关系”，但是其于2018年12月5日向刘某某出具《收据》二张，载明收到房款197762元、1168元，说明其按照《北城山水售房合同》收取的购房款。另，本案二审时永熹公司称曾通知刘某某签订补充协议，刘某某亦认可在一审庭审后收到了永熹公司的通知，据此，对永熹公司所称双方不存在房屋买卖合同关系的主张，本院不予支持。双方合同约定，于2010年11月12日付房款总额的30%计197762元，余款430000元以银行按揭方式支付，刘某某已经完成了前期付款义务。刘某某如符合办理银行按揭贷款的相关条件，永熹公司应当协助其办理银行按揭贷款以便履行支付剩余房款的义务。双方合同约定2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给刘某某，一审判决永熹公司交付房屋并无不妥。永熹公司提供了石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》载明：北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。房屋交付是永熹公司的义务，房屋交付与入住并非同一概念。永熹公司不得以此《告知书》对抗履行合同义务，其可先将房屋交付，待相关部门同意后再通知业主入住。双方合同虽然未约定对合同进行网签备案，但双方均提出进行网签，本院予以确认。永熹公司至今未将验收合格的房屋交付给刘某某使用构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。双方合同约定“未按合同约定期限交房，甲方（永熹公司）向乙方（刘某某）支付已付房款百分之三的违约金”。刘某某已经交付房款198930元（197762元+1168元），永熹公司应当支付违约金的数额为198930元×3%=5967.9元。刘某某诉请按照总房款计算违约金数额无事实和法律依据，本院不予支持。双方合同未就不动产登记手续事宜进行约定，本院对刘某某此项诉求不予处理，待双方另行约定或法律法规规定永熹公司应当办理不动产登记手续时可另行起诉。 综上所述，永熹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；刘某某的上诉请求部分成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 维持河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2823号民事判决第一项（即石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向刘某某交付位于石家庄市）； 撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2823号民事判决第二项； 上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司协助上诉人刘某某办理涉案房屋银行按揭贷款手续，并办理网签备案手续； 上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人刘某某支付逾期交房违约金5967.9元； 驳回上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司的上诉请求； 驳回上诉人刘某某其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10266元，由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担9000元，上诉人刘某某负担1266元，保全费3748元由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担；二审案件受理费20532元，由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担17000元，上诉人刘某某负担3532元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇一九年十二月二十五日 书记员  史 政