安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1622民初1132号原告（反诉被告）：安徽省冷冻机厂破产清算组，住所地蒙城县冷冻机厂院内。负责人：王永超，破产清算组组长。委托诉讼代理人：杨过，安徽淮中律师事务所律师。被告（反诉原告）：葛庆庆，男，1987年7月6日出生，汉族，住安徽省亳州市蒙城县。被告（反诉原告）：刘松芝，女，1931年12月20日出生，汉族，住亳州市涡阳县。被告（反诉原告）：何侠，女，1968年8月7日出生，汉族，住安徽省亳州市蒙城县。三被告共同委托诉讼代理人：侯长飞，安徽潮平律师事务所律师。原告安徽省冷冻机厂破产清算组（以下简称清算组）诉被告葛振军（本案原审上诉期间去世）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日作出（2015）蒙民一初字第01016号民事判决书，葛振军不服该判决，提起上诉。亳州市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）皖16民终2536号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人王永超及委托诉讼代理人杨过、被告葛庆庆及三被告的委托代理人侯长飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告清算组诉称：原告与葛振军因房屋租赁合同纠纷一案，由于原告在破产组成立以来更换了3任破产组组长，档案没能及时交接，加之被告提供不真实的材料，导致原告误认为欠被告电费，事实上，原告有充分证据证明并没有使用被告的电。因此，根据双方于2002年1月16日签订的《租赁协议书》、2005年6月28日签订的《租赁补充协议》及2011年9月6日签订的《房屋租赁合同》约定，请求法院判决：1、被告支付原告租金共计310160元（2010年度租金4万元、2011度8.5万元、2012年度8.5万元、2013年0.1万元、2014度8.5万元、2015年1月至2月两个月的租金1.416万元），违约金1.5万元；2、判令解除房屋租赁合同并返还原告租赁物；3、本案诉讼费由被告承担。原审被告辩称：1、被告没有构成违约，原告无权要求解除合同，应当继续履行租赁协议。2002年元月16日，葛振军与原告的前身安徽省冷冻机厂签订租赁协议，约定：一、租赁范围：整个冷饮厂院落、门前自行车棚及办公室2间、厂房及其一切设备、设施、大厂生产区内的锅炉房及设施租赁给原告使用。十、租赁期限：自2002年2月16日至2006年12月31日。十一、租赁费每年40000元。由于当时冷冻机厂从被告处用电没有安装电表，被告向时任厂长李家顺请示，李厂长批示先由被告垫付电费，然后再统一结算。2005年6月28日，双方又签订了租赁补充协议，约定：1、企业如改制、拍卖，冷冻机厂应提前6个月书面通知被告，在同等条件下，被告有优先购买权。2、将租赁期限从2006年12月延长至2011年12月，其他事项仍然按原协议继续履行。安徽省冷冻机厂于2007年3月底宣布破产，成立“安徽省冷冻机厂破产清算组”（即是原告)，原厂厂长李家顺为清算组的成员。为此，在原租赁协议没有解除的情况下，原告与葛振军于2009年3月13日重新签订了协议，没有改变原协议内容，只是把原协议内容进行了部分增加，原告同意葛振军单独立户，并从葛振军用电户头名下用电，葛振军必须保证原告的正常用电，原告向葛振军缴纳电费，其他内容仍然按照原协议履行。在2010年1月12日通知葛振军搬离，并未明确葛振军拖欠租赁费。事实上，截止至2010年1月，被告并不欠原告租赁费，相反原告一直拖欠被告垫付的电费未付。原告未经双方协商的情况下，将每年的租金提高至8.5万元，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日，由于葛振军不同意提高租赁费，直到2011年9月6日才签订该合同，但是新租赁协议并没有明确废止原签订的租赁协议，新协议与原租赁的协议内容相抵触的部分应当属于无效，新增加的部分才属于有效内容。原协议租赁期限至2011年12月，所以2011年的租赁费应当为4万元，并非是8.5万元。自葛振军承包之后，原告从被告的电表里用电，但是一直未交电费，都是被告为原告垫付电费。经请示当时的厂领导，分别于2002年11月24日和2009年4月17日安装了2块电表。2007年3月底，清算组进驻以后，仍然接着用电，一直使用至2011年10月5日。由于原告一直没有交付被告给其垫付电费，双方心知肚明用被告垫付的电费抵付租赁费。期间，被告多次要求原告给予结算，但是多任领导一直答应同意结算，但是都没有进行详细的结算。2012年11月29日，经原告与职工代表协商，让被告先行交付2013年全年租赁费8.4万元，至于被告欠原告租赁费和原告拖欠被告给垫付的电费日后继续进行结算，为此，被告于2012年11月30日缴纳1年（既是2013年）的租赁费8.4万元。之后，被告多次找原告的单位负责人进行垫付电费的结算，但是都没有给予结算，为此，原告于2014年下发通知：让被告于2014年4月20日缴纳2014年的租赁费8.4万。据此可以清楚地证明每年的租赁费为8.4万元并非是8.5万元。被告承认拖欠2010年租赁费4万，欠2011年租赁费4万元，欠2012年租赁费8.4万元，欠2014年租赁费8.4万元，合计欠租赁费24.8万元。截止至2011年10月5日，原告累计用电约258873度价值289236元，扣除原告应当支付的租赁费合计约248000元，原告还应返还给被告41236元。根据《财政部关于国有企业试行破产有关财务问题的暂行规定》财工字[1996]226号文件有关规定，对于被告作为职工给企业的垫付款应视为职工集资款处理，应当按照银行同期贷款利率标注来支付利息。综上所述，不是被告构成违约，而是原告实际多年违约，所以原告无权提出解除合同，反而还应严格按照双方的协议约定继续履行合同。2、因被告不欠原告租赁费，所以原告无权要求被告支付租赁费和支付违约金。原告所述扣除所用电费，还应支付8.4万元租赁费不属实，因为在此之前，原告从未与被告进行结算，导致双方未能结清，如原告所述结清，应当提供相关证据，否则不应得到支持。综上所述，恳请依法驳回原告的诉讼请求，依法支持被告的答辩请求。被告反诉称，2002年元月16日，反诉人与被反诉人单位的前身安徽省冷冻机厂签订租赁协议，约定：一、租赁范围：整个冷饮厂院落、门前自行车棚及办公室2间、厂房及其一切设备、设施、大厂生产区内的锅炉房及设施租赁给反诉人使用。十、租赁期限：自2002年2月16日至2006年12月31日。十一、租赁费每年40000元。由于当时冷冻机厂从反诉人处用电没有安装电表，反诉人向时任厂长李家顺请示，李厂长批示先由反诉人垫付电费，然后再统一结算。2005年6月28日，双方又签订了租赁补充协议，约定：1、企业如改制、拍卖，冷冻机厂应提前6个月书面通知反诉人，在同等条件下，反诉人有优先购买权。2、将租赁期限从2006年12月延长至2011年12月，其他事项仍然按原协议继续履行。安徽省冷冻机厂于2007年3月底宣布破产，成立“安徽省冷冻机厂破产清算组”（即是被反诉人)，原厂厂长李家顺为清算组的成员。为此，在原租赁协议没有解除的情况下，反诉人与被反诉人于2009年3月13日重新签订了协议，没有改变原告协议内容，只是把原协议内容进行了部分增加，被反诉人同意反诉人单独立户，并从反诉人用电户头名下用电，反诉人必须保证被反诉人的正常用电，被反诉人向反诉人缴纳电费，其他内容仍然按照原协议履行。在2010年1月12日通知反诉人搬离，并未明确被反诉人拖欠租赁费。事实上，截止至2010年1月，反诉人并不欠被反诉人租赁费，相反被反诉人一直拖欠反诉人垫付的电费未付。被反诉人未经双方协商的情况下，将每年的租金提高至8.5万元，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日，由于我不同意提高租赁费，我直到2011年9月6日才签订该合同，但是新租赁协议并没有明确废止原先签订的租赁协议，新协议与原先租赁的协议内容向抵触的部分应当属于无效，新增加的部分才属于有效内容。原先协议租赁期限至2011年12月，所以2011年的租赁费应当为4万元，并非是8.5万元。自反诉人承包之后，被反诉人从反诉人的电表里用电，但是一直未交电费，都是反诉人为被反诉人垫付电费。经请示当时的厂领导，分别于2002年11月24日和2009年4月17日安装了2块电表。2007年3月底，清算组进驻以后，仍然接着用电，一直使用至2011年10月5日。由于被反诉人一直没有交付反诉人给其垫付电费，双方心知肚明用反诉人垫付的垫付抵付租赁费。期间，反诉人多次要求被反诉人给予结算，但是多任领导一直答应同意结算，但是都没有进行详细地结算。在2012年11月29日，经反诉人与职工代表协商，让反诉人先行交付2013年全年租赁费8.4万元，至于反诉人欠被反诉人的租赁费和被反诉人拖欠反诉人给垫付的电费日后继续进行结算，为此，反诉人于2012年11月30日缴纳1年（既是2013年）的租赁费8.4万元。之后，反诉人多次找被反诉人的单位负责人进行垫付电费的结算，但是都没有给予结算，为此，被反诉人于2014年下发通知：让反诉人于2014年4月20日缴纳2014年的租赁费8.4万。据此可以清楚地证明每年的租赁费为8.4万元并非是8.5万元。反诉人承认拖欠2010年租赁费4万，欠2011年租赁费4万元，欠2012年租赁费8.4万元，欠2014年租赁费8.4万元，欠2015年（2个月租赁费）14000元，合计欠租赁费24.8万元。截止至2011年10月5日，被反诉人累计用电约258873度价值289236元，扣除反诉人应当支付的租赁费合计约262000元，被反诉人还应返还给反诉人27236元。根据《财政部关于国有企业试行破产有关财务问题的暂行规定》财工字[1996]226号文件有关规定，对于反诉人作为职工给企业的垫付款应视为职工集资款处理，应当按照银行同期贷款利率标注来支付利息。综上所述，不是反诉人构成违约，而是被反诉人实际构成实际多年违约，所以被反诉人无权提出解除合同，反而还应严格按照双方的协议约定继续履行合同，为维护自己的合法权益，特提出上诉反诉，请求依法判决1、判令原告继续履行双方之间签订的租赁协议；2、判令原告立即支付给被告垫付的电费27236元及利息（垫付电费总价值289236元，扣除应交租赁费262000元，应返还27236元，利息自2002年算至起诉时按同期中国人民银行同期贷款利率执行）；3、本诉和反诉诉讼费用全部由原告承担。本院重审期间，原、被告均未提交新的证据。重审本院认定的证据同原审。重审期间，原告申请对被告自2015年3月1日至2019年6月1日占用期间的房屋及设备租金进行评估，被告申请对原告自2002年2月至2011年10月用电量进行审计及价格鉴定，本院依法委托鉴定机构进行评估鉴定，均因检材不足、无法评估鉴定被鉴定机构退回。重审中，原被告均未变更或放弃诉讼及反诉请求。审理查明的事实：2002年1月16日，安徽省冷冻机厂与被告葛振军签订一份租赁协议，约定由被告租赁原告冷饮厂自主经营，租赁期限2002年2月16日至2006年12月31日，租赁费用为每年4万元，在租赁期间原告要保证被告用水用电正常，租赁期满后，原、被告共同对照协议及清单办理财产交接验收，如被告要求续租，双方需签订新的租赁协议。2005年6月28日，原、被告签订了一份租赁补充协议，约定将租赁期限延长至2011年12月，其他事项仍按原协议执行。2007年4月1日，原告正式开展冷冻机厂的清算工作，2009年3月13日，原、被告就冷冻机厂院内供电达成协议，约定：原告现有供电变压器，同意被告与供电部门协商单独立户、计量，并自行缴纳电费，产权仍属于原告；变压器的各项收费及损耗应按用电度数的比例分摊，变压器及供电维修费用参照用电的比例分摊；如原告供电户头停用，被告应保证原告用电，原告按计量缴费；该供电方式由被告与供电部门协商处理，改造费用由被告全额负担，原告予以配合。2011年9月6日，原告与被告签订一份租赁协议，约定原告将冷饮厂（含销售部3间房屋）整体租赁给被告使用，租金为每年8.5万元，另将原告办公楼下7间房屋及4间展览室租赁给被告，年租金为0.96万元，按照本厂职工优惠，被告实际需缴纳8.5万元，租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日，租金缴纳时间为每年元月15日缴纳上半年租赁费，6月15日前缴纳下半年的租赁费；关于解除合同约定，原告因破产工作需要可随时解除合同，需提前三个月通知被告，关于违约责任约定：被告不按时交纳租金，按租金总额的30％支付违约金，逾期一个月原告可解除合同。被告拖欠原告租金为：2010年度租金4万元、2011年度8.5万元、2012年度8.5万元、2013年度0.1万元、2014年度8.5万元、2015年1月至2月两个月的租金1.416万元，房屋租金共计310160元，违约金1.5万元，并解除房屋租赁合同，被告返还原告所有租赁物。另查明，本案原审被告（反诉原告）葛振军在原审上诉期间去世，葛庆庆系葛振军之子，刘松芝系葛振军母亲，何侠系葛振军妻子，该三被告作为葛振军的法定遗产继承人参加本案诉讼。现该租赁物一直由葛振军的继承人管理使用。本院认为，原告清算组与葛振军之间签订的租赁合同合法有效，合同双方当事人应当依照合同约定履行义务。在合同履行期间，葛振军没有按照合同约定时间支付租金，并经原告催要仍未支付，构成违约，应当承担违约责任。三被告作为葛振军的遗产继承人应当在继承遗产范围内承担责任。被告拖欠原告租赁费为2010年度4万元、2011年度8.5万元、2012年度8.5万元、2013年度0.1万元、2014年度8.5万元、2015年1月至2月两个月的租金1.416万元，房屋租金共计310160元。因原告未变更诉请，2005年以后的租金另行解决，本案不予处理。被告认为拖欠2011年度的租赁费应当为4万元，因原被告于2011年9月6日重新签订了租赁合同，约定租赁费自2011年1月1日起至2015年12月31日每年租赁费为8.5万元，原租赁合同期限到2011年12月，因双方新签订合同包括原合同租赁物，并有新的租赁物，租赁费用经双方同意，因此2011年被告的租赁费应为8.5万元；被告认为原告对于2013年的租赁费只收取8.4万元，催款通知也是8.4万元，原告的年租赁费应当是8.4万元，原告没有变更租赁费的意思表示，原被告之间的合同条款没有发生变化，被告应当支付原告年租赁费8.5万元。依照合同约定，被告没有按照约定期限支付原告租赁费，应当承担拖欠租金总额的30％的违约金，原告要求被告支付违约金1.5万元，符合法律规定，予以支持。被告关于其没有违约的意见，与事实不符，不予采信。按照合同约定，被告逾期1个月，原告有权解除合同，双方没有约定合同解除权的行使期限，原告诉请被告支付房租至2015年2月，租赁合同于2015年2月28日解除，合同解除后，被告应当将租赁物返还原告。被告反诉原告拖欠其电费，被告所提供证据能够证明原、被告于2009年3月13日签订协议，原告同意被告单独立户缴纳电费，如原告供电户停用，被告保证原告用电，原告按计量交费，被告提供证据不能证明原告何时使用被告的电，使用数量是多少，因此，被告反诉原告拖欠电费的事实不清，提供证据不足，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国继承法》第三条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告葛庆庆、刘松芝、何侠在继承葛振军遗产范围内于判决生效后10日内支付原告安徽省冷冻机厂破产清算组租赁费310160元，赔偿违约金15000元；二、原告与葛振军的租赁合同于2015年2月28日解除，被告应当于本判决生效后10日内将租赁物返还原告；三、驳回被告的反诉请求。案件受理费6180元，反诉费2000元，均由被告负担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  孙鹏程审 判 员  王宝琴人民陪审员  柳志远二〇一九年十二月二十四日书 记 员  管成虎附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。