广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7416号上诉人（原审原告）：陈名群，男，1959年11月6日出生，汉族，住广东省中山市××××××。委托诉讼代理人：姚朝阳，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉棋，广东励而德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谢洁妹，女，1978年11月19日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县××××××。委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。上诉人陈名群因与被上诉人谢洁妹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈名群上诉请求：一、撤销一审判决，改判双方的租赁合同已经解除，并判令谢洁妹支付占用租赁物的费用；二、本案一、二审诉讼费由谢洁妹承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，根据双方于2015年5月4日签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，谢洁妹应于每月1日至3日支付租金，最迟应于每月8日支付租金，但是实际上谢洁妹经常超过8日交付租金、水电费。2019年4月，谢洁妹一直拖欠租金至4月19日，陈名群根据《房屋租赁合同》第五条约定行使解除权，并向谢洁妹送达了《解除合同告知函》。一审法院以谢洁妹经常性逾期交租，陈名群收取了谢洁妹逾期交付的租金，即认定陈名群同意谢洁妹逾期交租，并认定双方以实际行动变更了交付租金的时间，该认定明显错误。即使谢洁妹逾期交租，陈名群也不可能拒绝收取租金，租金无论是否按时交付，陈名群都有权收取租金。陈名群收取了谢洁妹逾期交付的租金，并不能表示陈名群同意谢洁妹的行为，更不能说陈名群放弃了追究谢洁妹的违约责任。二、《房屋租赁合同》第八条约定，安装空调、灯箱广告等需要使用不锈钢配件，但是谢洁妹在安装空调时使用铁制托架，导致铁锈造成墙壁污秽。当时陈名群与谢洁妹签订合同时约定使用不锈钢的配件，目的就是为了保持外墙的干净、整洁。谢洁妹没有按合同约定对租赁物妥善管理，存在卫生间墙面损坏、厨房排气扇拆走等违反合同义务的行为。据此，根据《房屋租赁合同》第十五条的约定，陈名群也有权解除合同。三、一审法院在判决时使用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定作为本案判决的法律依据，一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定是对法定解除权的规定，而陈名群与谢洁妹签订的《房屋租赁合同》对解除权有约定应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，在约定解除权的情况下，陈名群无需催告谢洁妹在合理期限内交租，只要约定解除的条件成熟即可解除合同。本案在解除条件成熟时，陈名群已经明确告知谢洁妹行使解除权，陈名群是在行使合法的权益应受到法律保障。基于上述事实，一审法院未查清事实，判决错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判，维护陈名群的合法权益。被上诉人谢洁妹答辩称：一、一审法院认定的事实清楚，判决公正合法，并没有偏袒谢洁妹。陈名群以谢洁妹未按时交纳租金的理由行使合同约定的解除没有事实依据。陈名群与谢洁妹的租赁合同关系从2015年5月开始，至今双方都一直在按合同履行，谢洁妹一直都按照约定向陈名群支付租金及水电费，至今未拖欠陈名群任何租金。至于没有按照合同约定的每月1-3日及最迟在每月8日交纳租金，根据谢洁妹提交的转账记录及微信支付凭证大部分时间都是按照约定的时间支付。少部分没有按照合同约定时间支付，也是经得陈名群同意的。在签订合同当月，谢洁妹已向陈名群明确要等谢洁妹收到次承租人的当月租金后，才可向陈名群交纳租金，当时陈名群称合同约定的只是形式，实际可以按照双方口头约定延迟支付。合同履行过程中，有部分月份租金是延迟支付，但是陈名群从未对此提出异议，也没有向谢洁妹催告若不按合同约定的时间支付的情况下要解除合同。双方在合同履行过程中，已经以实际行动变更了租金支付的期限。且合同中没有约定陈名群享有解除合同的权利。二、一审法院适用法律正确，由于陈名群与谢洁妹在实际履行过程中，以实际行动已对租金的支付期限作出了变更，且谢洁妹从未拖欠过陈名群的租金及水电费。因此，无论是基于合同约定的解除权或法定解除权，陈名群均不享有上述两项解除合同的权利。三、关于租金支付的情况，谢洁妹是依照陈名群提供的租赁费用的单据的金额来支付租金及水电费，但在2018年10月，陈名群没有开具相关单据给谢洁妹，陈名群要求谢洁妹先支付1万元，相当于多支付了租金。四、关于钢架问题，谢洁妹租赁涉案房屋前，广告箱及空调已经安装，并非由谢洁妹安装的。综上，请求二审法院驳回陈名群的上诉请求，维持原判。陈名群向一审法院起诉请求：一、确认陈名群与谢洁妹于2015年5月4日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月19日解除；二、谢洁妹立即将租赁物恢复原状交还陈名群，并支付2019年5月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费（计付标准为12950元/月）。一审法院认定事实：2015年5月4日，陈名群与谢洁妹签订《房屋租赁合同》，约定陈名群将其名下位于中山市×××××××××之二、三、四、五共四层[国有土地使用证号：中府国用（2002）第××××88号、房地产权证：粤房地证字第C××××85号]租给谢洁妹作出租房使用；租期5年，从2014年12月1日至2019年11月30日止，期间每月租金6000元，因谢洁妹要求租期按原来期限再延长5年，共10年，故从2019年12月1日起至2024年11月30日止租金按原来租金一次性上调10%，若到时整体房租无较大变动，就按原来房租不上调；签订合同之日，谢洁妹向陈名群交押金50000元；谢洁妹应于每月1-3日前交齐当月租金及水电费给陈名群，若超过5天尚未交齐租金同水电费，视为谢洁妹自动毁约，陈名群有权收回房屋，并不退回押金，终止合同，押金不能当租金用；谢洁妹租用期间要保护好各项设施，如要改变出租房，须经陈名群同意后方可进行，改造三楼时，须保留原有装修不损坏；合同期内，一至五楼楼梯、走廊、窗门、卫生、清洁由谢洁妹负责；若陈名群提前收回房屋，须提前一个月通知谢洁妹，并按照所交的押金双倍赔偿给陈名群，合同还约定了其他事项。谢洁妹提交交付租金的转账记录用于证明双方并非按合同约定时间履行交付租金，转账记录显示大部分的租金系在当月8日后交付，陈名群并非均在每月1-3日前告知谢洁妹交纳租金等相关费用。谢洁妹提交其（微信号xjm188×××××848）与陈名群（微信号wxid_9lp××××××gsk22）的微信聊天记录，显示陈名群对谢洁妹迟延交付租金并未提出异议，直至陈名群向谢洁妹发出解除合同告知函。陈名群称其对谢洁妹延迟支付租金有提出异议，并没有同意谢洁妹提出的因投资过多、延迟支付租金的要求，前期因其在河源做工程比较忙，考虑到只要谢洁妹有交租，后期再看其能否按时交租，没想到谢洁妹仍然迟延交租，故才于2019年4月19日通知解除合同。2019年4月19日，陈名群向谢洁妹发出解除合同告知函，载明根据涉案租赁合同约定，谢洁妹需于每月3日前交付当月租金，如逾期超过5日未交租的（即每月8日之前），陈名群有权解除合同并没收押金。谢洁妹几乎每月都逾期交租，且大部分都在每月8日后，现陈名群根据涉案合同的约定行使解除权，谢洁妹收到告知函之日涉案合同解除，并在10日内搬离，将涉案房屋返还陈名群，逾期未搬离的财物视为遗弃物，陈名群将自行处理。告知函还载明了其他事项。2019年4月24日，谢洁妹对陈名群发出关于解除合同告知函作出回复函，称其不同意解除合同，涉案合同并未满足法定或约定的解除要件，应继续履行；其承租涉案房屋进行了装修并添置设施，共投入20万元。如陈名群解除合同收回房屋将造成谢洁妹巨大经济损失，根据涉案合同第十六条的约定，陈名群单方解除合同，除双倍赔偿押金外还须赔偿因此造成的损失；涉案合同未依法解除前，陈名群不应当对谢洁妹租户进行干扰、影响谢洁妹的正常经营活动，陈名群应当通过正当的途径解决。陈名群提交照片用于证明谢洁妹未严格管理，造成涉案房屋存在墙体瓷砖被钻空、排气扇、插座等丢失等现象。一审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈名群与谢洁妹签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。陈名群主张谢洁妹未依约按时交付租金，其依照涉案合同约定解除合同，虽然双方约定租金应于每月1-3日前交付，若逾期五天未交付租金及水电费的，陈名群有权收回涉案房屋，但从谢洁妹提交的交付租金转账记录及双方提交的微信聊天记录可知，涉案租金大部分并未在约定时间交付，陈名群并未对谢洁妹迟延交租的行为提出异议，且其通过微信告知谢洁妹每月交纳租金等相关费用时亦并非每次都在约定应交租金的时间之前，该行为应视为双方以实际行为变更了给付租金的时间，现其未经催告即通知谢洁妹以其迟延交付租金为由解除合同，理据不足，一审不予支持。同时，陈名群基于解除合同要求谢洁妹支付占有使用费的诉求，理据不足，一审不予支持，但谢洁妹仍应按照约定继续支付租金。关于恢复涉案房屋原状的问题。陈名群提交的照片仅能说明涉案房屋的现状，其并未就房屋出租前的状态进行举证，因此陈名群主张由谢洁妹承担恢复涉案房屋原状的诉求，缺乏事实依据，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回陈名群的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈名群负担。本院二审期间，陈名群围绕上诉请求，向本院提交如下证据：短信聊天记录打印件一份，证明其于2018年12月3日、12月21日发送单据催收11月至12月的租金及水电费；于2019年1月3日、2019年1月20日、2019年2月1日发送单据催收租金及水电费，证明陈名群在每月3日前将租赁费用的单据发送给谢洁妹催收租金。谢洁妹未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，谢洁妹对于陈名群提交的证据质证如下：陈名群提交的证据不属于新证据，确认真实性，关联性不予确认。收到催交短信后，谢洁妹已经将相关租金及水电费支付给陈名群，且在短信中，陈名群并没有提出解除合同，且事实上双方合同至今还在履行。对上述证据，鉴于谢洁妹确认真实性，故本院对该证据的真实性予以确认，关联性在后文一并论述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认定，结合双方当事人的诉辩陈述，本案上诉争议的主要焦点在于陈名群是否享有单方解除权的问题，现分析如下：首先，虽然双方当事人在《房屋租赁合同》中明确约定谢洁妹应于每月1至3号前缴纳租金等费用，超过五天尚未交齐租金等费用的，陈名群享有解除合同的权利。但该条款约定适用的违约程度显著轻微，责任承担与违约程度明显不符。且从双方当事人一审提交的交付租金转账记录及微信聊天记录可知，从租赁期间开始，涉案租金大部分未在约定时间交付，陈名群也从未对谢洁妹迟延交租的行为提出异议，且陈名群向谢洁妹微信发送租金收据图片的时间有部分也在约定的应缴期限之后，故本院认定谢洁妹迟延交付租金五日的行为并未影响陈名群合同目的的实现，根据诚实信用原则，本院对于陈名群称合同约定的解除权条件已达到，其享有单方解除权的主张不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，陈名群未提交充分证据证明其在谢洁妹存在迟延履行交付租金等费用时有进行催告并给予对方合理期限的履行期，故陈名群也不符合上述条款规定的享有单方解除合同权利的情形。综上，无论是基于合同约定的解除权或法定解除权，陈名群均不享有解除涉案租赁合同的权利。一审法院对陈名群主张解除涉案租赁合同的诉讼请求不予支持正确。综上所述，上诉人陈名群的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈名群负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十二月二十六日书记员  陈静文