河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初4151号 原告：董艳茹，女，1961年9月26日生，汉族，住唐山市丰南区。 委托代理人：刘一（系二原告之子），男，1986年2月1日生，汉族，住唐山市丰南区。 原告：刘春雷，男，1963年7月6日生，汉族，住唐山市丰南区。 被告：孙荣辉，男，1975年6月14日生，汉族，住唐山市路南区。 委托代理人：陈思，河北顶冠律师事务所律师。 第三人：孙磊，男，1989年4月19日生，汉族，住唐山市丰南区。 原告董艳茹、刘春雷与被告孙荣辉、第三人孙磊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告董艳茹的委托代理人刘一、原告刘春雷，被告孙荣辉的委托代理人陈思到庭参加诉讼。第三人孙磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、确认唐山市丰南区屋归原告所有；2、停止对唐山市丰南区屋的执行，解除查封；3、被告承担诉讼费用。事实及理由：原告与第三人经唐山凤巢房地产经纪有限公司居间介绍，于2018年11月3日和2018年11月8日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定第三人将位于唐山市丰南区的房屋一套出售给原告，原告与第三人在人民法院查封该房产之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并且该房屋在人民法院查封之前已由原告合法占有。原告按照《房屋买卖合同》约定，于2018年11月11日向第三人支付购房款634859.43元，剩余银行贷款在第三人结清之前，由原告每月还贷。但第三人至今仍未结清银行贷款，未解除房屋抵押，导致不能办理过户登记。 被告孙荣辉系执行案件的申请人，第三人孙磊系执行案件的被申请人，在执行程序中被告孙荣辉向丰南区人民法院申请对原告已合法购买的房产（唐山市丰南区）申请执行，原告对贵院的执行提出案外人执行异议，贵院于2019年10月17日作出（2019）冀0207执异38号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议申请，认为“涉案房产查封时案外人并未付清全部价款”。没有事实和法律依据，是对法律的误解。根据2018年11月3日双方签订的《房屋买卖合同》及2018年11月8日签订的《补充协议》约定，第三人未结清银行贷款剩余本金前，由原告每月还贷。因此，目前第三人与银行之间的债务关系已转移给原告。相当于原告以债务承担的方式，付清了第三人的全部房款。若原告向法院交付剩余购房款，涉案房屋银行贷款将无人偿还，无法解除抵押，原告的合法权益，无法得到保障。 综上，原告在购房时是善意的，所购房屋价格也是当时的市场价格，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告符合能够排除执行的情形。 孙荣辉辩称，1、丰南区人民法院做出的（2019）冀0207民初2041号民事裁定，查封第三人孙磊名下位于唐山市丰南区产的裁定合法有效，在法院查封时该房产登记在第三人孙磊名下，法院在丰南区不动产登记中心办理了查封手续，程序合法。2、原告主张其已购买该房产，但并未办理房产变更登记。根据《物权法》第9条及14条的规定，原告无权主张该房产归其所有。3、本案不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题规定》第28条中规定的情形，无法排除被告的执行，且被告认为本案原告与第三人存在恶意串通，规避被告执行的情形，应驳回原告的诉讼请求。 第三人未到庭陈述。 本院经审理认定事实如下: 1、本院受理的原告孙荣辉诉被告孙磊民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，依据孙荣辉申请，于2019年4月26日作出（2019）冀0207民初2041号民事裁定书，裁定“……查封被申请人孙磊名下位于唐山市丰南区【唐山（2017）丰南区不动产权第305199377号】的房屋一套，查封期限为三年。……”依据该裁定书唐山市中级人民法院于2019年4月29日向丰南区不动产登记中心发出（2019）冀02执保1111号协助执行通知书，查封孙磊名下案涉房产，查封期限自2019年4月29日至2022年4月28日。孙荣辉与孙磊民间借贷纠纷一案，双方于2019年5月29日达成调解协议，内容为：“被告孙磊欠原告孙荣辉本金10万元及自2018年4月1日到2019年6月1日的利息21000元，被告孙磊于2019年6月2日前给付自2018年4月1日到2019年6月1日的利息21000元，本金10万元分批偿还，自2019年6月起至2020年3月每月月底前给付本金1万元并以未偿还本金为基数按月息1.5%给付利息。双方别无纠葛。”本院就上述调解协议作出（2019）冀0207民初2041号民事调解书。后孙磊未按调解协议履行，孙荣辉申请法院强制执行。对此，董艳茹、刘春雷提出书面异议，本院于2019年10月11日作出（2019）冀0207执异38号执行裁定书，以本院查封涉案房产时案外人未付清全部价款，案外人得知房产被查封后与孙磊签订《抹账协议》，协议将孙磊应支付案外人的违约金与案外人应支付孙磊的购房尾款进行抹账，互相抵顶，所提交证据并不能证明其权利足以排除执行，驳回了案外人董艳茹、刘春雷的异议请求。董艳茹、刘春雷对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 2、2018年11月3日，二原告为买受人，第三人孙磊为出卖人，经唐山凤巢房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将位于唐山市丰南区的房屋一套出售给买受人，该房屋产权人姓名为孙磊；该房屋有银行贷款，贷款期限自2013年12月10日至2033年12月10日止，截止2018年11月3日剩余银行贷款本金约535140.57元，买受人应当在符合还贷银行政策的情形下将该房屋剩余贷款全部还清，出卖人应当在还清后5个工作日内办理抵押注销手续；双方协商后该房屋的实际成交价格为1190000元；该房屋产权变更方式为过户；……出卖人在过户前始终保持权属清晰，双方应当在过户前将符合过户条件所需的双证、文件、证明等相关材料准备完毕。以保证该房屋过户／改名正常进行。……；买受人于2018年11月3日交付购房定金50000元；买受人采取顶名还贷的付款方式支付购房款，出卖人收款后应当向买受人出具“收款凭证”。……付款方式具体为：（1）买受人自2018年11月13日起按月顶替出卖人名义偿还该房屋剩余银行贷款本金（以实际银行查询数额为准），分期付款金额根据银行政策相应增减）及利息。（2）买受人应当在签订购房合同时向该房屋还贷银行卡账户预存人民币4170.13元作为保证金，并应当在每月25日之前将月还贷金额人民币4170.13元转入出卖人名下指定的还贷银行卡账户（中国银行，账号60×××26）……（3）经三方在所在贷款银行查询出卖人剩余未结清房款总金额为人民币535140.57元，……（6）此房屋的产权证下发后，涉及到过户时仍有银行贷款未结清的，双方约定由买受人结清所剩贷款后出卖人出具结清证明后进行办理过户手续；出卖人同意于支付首付款后15日内向买受人交付该房屋，在交付之日起2个工作日内配合乙方办理入住和物业更名手续，……。2018年11月3日，二原告向唐山凤巢房地产经纪有限公司交购房定金50000元，由该公司向原告出具收条。 2018年11月8日，双方又签订《补充协议》对上述《房屋买卖合同》作出补充和修订，主要约定：原合同中关于结清银行贷款剩余本金以及过户时间的相关约定，均调整为由出卖人结清银行贷款剩余本金，并在出卖人结清银行贷款所剩本金并解除抵押后，出卖人10个工作日内将房屋无条件过户到买受人或买受人指定人名下；出卖人未结清银行贷款剩余本金前，由买受人每月以出卖人名义还贷；本补充协议与原合同具有同等法律效力。 2018年11月12日，二原告儿媳李晓梅账户向第三人孙磊转账支付购房款584259.43元，当日，孙磊向原告董艳茹出具收条，载明其当日收到董艳茹的案涉房产购房款634859.43元。此后，自2018年11月13日由李晓梅账户按月向孙磊账户转款用于二原告所购房产的银行还款。其中2018年11月13日还款8400元，2018年12月27日还款4200元，2019年1月23日还款4200元，2019年2月25日还款4200元，2019年3月24日还款4200元，2019年4月27日还款4200元，2019年5月28日还款4200元。此后，因孙磊名下的还款账户被法院冻结，李晓梅停止还款。 2018年11月30日，李晓梅通过银行账户向唐山德盈物业服务有限公司交付该房产物业费7787.52元；2019年8月24日，李晓梅账户第二次交付该房产物业费（2019年7月1日-2020年6月30日）3893.76元；2019年3月24日，李晓梅账户向丰南区自来水公司转账支付该房产水费138元；李晓梅系二原告之子刘一的妻子，二原告的儿媳；上述事实能够印证二原告于2018年11月已经实际入住所购买的上述房产。 以上事实，有双方当事人陈述，原告提供的房屋买卖合同、补充协议、孙磊出具购房款收条、唐山凤巢房地产经纪有限公司出具的购房定金收条、中信银行出具的业务凭证、账户交易明细以及结算业务申请书、建设银行出具的交易明细、物业公司出具的两份物业费收据（复印件）、自来水公司购水记录、亚庄子村委会出具的证明、欠条（复印件）等证据予以证实。 本院认为，二原告与第三人孙磊于2018年11月3日和2018年11月8日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，符合法律规定，且双方已按合同约定履行了各自的交付义务。买受人董艳茹、刘春雷已经合法占有了买卖房产。案涉房屋未办理过户的原因并非买受人自身的原因所致，本院对房屋的查封时间亦在买卖双方签订合同并履行交付且买受人实际占有房屋之后。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，董艳茹、刘春雷买卖的房屋属于按揭贷款购房，该二人已向出卖人孙磊交付了全部首付款634859.43元，剩余价款亦按约定采取顶名还贷的方式向银行履行分期还贷的义务，即承接了所买受房屋的银行债务，并非向出卖人孙磊履行，且不损害银行作为抵押权人的利益。二原告已按合同约定向出卖人支付了全部价款。二原告与孙磊签订的房屋买卖合同合法有效，且符合上述规定的情形，二原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。二原告的诉讼请求，证据充分，本院应当予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、原告董艳茹、刘春雷对登记在第三人孙磊名下坐落于唐山市丰南区产享有的物权期待权优先于申请执行人孙荣辉的债权，不得执行。 二、驳回原告董艳茹、刘春雷其他诉讼请求。 案件受理费人民币10149元，由第三人孙磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李贺玲 人民陪审员  吴翠翠 人民陪审员  姜 松 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  石 慧