广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21357号原告：张继平，男，汉族，1968年9月15日出生，住湖北省应城市*********，公民身份号码422************。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁铸峰，广东瑞轩律师事务所实习律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914********。法定代表人：林某1。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********。法定代表人：林某1。两被告共同委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告张继平与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志开，两被告的共同委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请一个月庭外和解，相应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付延迟交楼违约金（以已付房价款1851621元为基数按每日万分之三从2018年5月1日起计至实际交付房屋之日），被告长华公司对前述债务承担连带清偿责任；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告粤海通公司系法人独资的有限责任公司，其股东为被告长华公司。原告与被告粤海通公司于2017年9月23日签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告向被告粤海通公司购买地址为佛山市南海区**********房，总价款为1851621元，被告粤海通公司应当在2018年4月30日前向原告交付符合交付条件的商品房；被告粤海通公司逾期90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告粤海通公司应按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告粤海通公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按照合约支付全额房款，但被告粤海通公司未按合同约定如期交房，至今未交楼，原告故诉至法院。原告主张的被告粤海通公司延迟交楼违约金应从《商品房买卖合同(预售)》约定的交楼日期次日起算，而不应从《委托装修协议》约定的装修工程交付日期次日起算。理由如下：一、《委托装修协议》是独立的合同，所约定的装修费用反映的是真实装修成本，不是房价款的一部分，不应与“毛坯房”《商品房买卖合同(预售)》所约定的价款共同构成房屋的总价款。1.《委托装修协议》签约主体是具有独立法人资格的佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司）和原告，而《商品房买卖合同(预售)》的签约主体则是被告粤海通公司和原告，两个合同主体不同，性质不同，标的不同，履行期限不同。2.从《委托装修协议》内容上看，原告与长华装饰公司对相关装修条款有明确约定，不仅约定了装修价款的总额，亦约定了装修的单价，面积、材料、品牌、交付日期、交付标准、保修期限等等，同时，原告与长华装饰公司签订该《委托装修协议》后按约定另行支付装修款给长华装饰公司，而且，涉讼房屋装修不是由被告粤海通公司施工完成的，而是长华装饰公司完成的，装修完成后长华装饰公司向原告发出装修交楼通知书通知原告验收。由此可见，该《委托装修协议》的签订主体、合同条款及实际履行情况与日常的装修合同无异。3.政府备案的预售合同为毛坯房，《商品房买卖合同(预售)》约定交房标准也是毛坯交房，原告支付给被告粤海通公司的价款仅是购买毛坯房的购房款，且被告粤海通公司与原告签订《商品房买卖合同(预售)》时并未告知原告的装修款包括在《商品房买卖合同(预售)》所约定的购房款总额内。综上，《委托装修协议》是独立的合同，所约定的装修费用不应被认定包括在《商品房买卖合同(预售)》所约定的购房款总额内。二、《委托装修协议》签约主体是具有独立法人资格的长华装饰公司和原告，不是被告粤海通公司与原告签订的，《委托装修协议》约定涉讼商品房装修后的交付日期，是装修工程交付时间，不是被告粤海通公司与原告就变更商品房交付时间达成新合意，也即《委托装修协议》约定涉讼商品房装修后的交付日期不是被告粤海通公司与原告真实意思表示。被告粤海通公司辩称，一、本案双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准，而非以毛坯房的交楼时间为准。1.《认购书》第二条明确约定，涉讼房屋的毛坯标准以《商品房买卖合同(预售)》所列标准为准，并约定乙方须与第三方签订《委托装修协议》，并以《委托装修协议》的装修标准为准。由此可见，双方所交易的房屋实际上为精装修房，只不过将精装修房买卖合同，人为地拆解为毛坯房买卖合同和委托装修协议进行签署，换而言之，本案的房屋买卖合同实际上由《商品房买卖合同(预售)》和《委托装修协议》组成，该两者缺一不可。2.双方在签订毛坯房的《商品房买卖合同(预售)》时，为了达到实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了《委托装修协议》，并明确约定了精装修房的交付时间。可见，双方实际交易的房屋确实为精装修房，《商品房买卖合同(预售)》所约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，双方的最终交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。3.从《委托装修协议》与《商品房买卖合同(预售)》的内容上看，《商品房买卖合同(预售)》与《委托装修协议》之间是主合同和补充协议的关系，故涉讼房屋的交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。4.虽然涉讼房屋《委托装修协议》由被告粤海通公司的关联公司与原告签订，但是通过涉讼房屋所在楼盘的系列案件的审理可以发现，涉讼的《委托装修协议》签订的版本实际上是由被告粤海通公司提供的，该协议的签订事宜也是由被告粤海通公司统一安排的，无论是装修标准还是装修价格都是由被告粤海通公司事先统一拟定的。由此可见，《委托装修协议》的签署到执行都是被告粤海通公司统一安排的结果，《委托装修协议》的真正执行方是被告粤海通公司，原告所购买的房屋其实是精装修房，只不过是出于备案登记的需要人为地将买卖合同拆为《商品房买卖合同(预售)》和《委托装修协议》。5.被告粤海通公司将买卖合同拆解为两个合同和两个价款，是因为以精装修房的实际交易价格申请备案登记已超过当时的限价规定，根本无法完成备案登记，无奈之下只能人为地将买卖合同拆为《商品房买卖合同(预售)》和《委托装修协议》。6.从双方履行合同的情况看，实际上原告也从不认可《商品房买卖合同(预售)》所约定的毛坯房交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在被告粤海通公司屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至被告粤海通公司完成了精装修房收楼通知，原告方予以收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》关于精修房的交楼时间，而非《商品房买卖合同(预售)》约定的毛坯房交楼时间。7.签订并实施《委托装修协议》的长华装饰公司为被告粤海通公司的关联公司，长华装饰公司完全是接受被告粤海通公司的委托与原告签订《委托装修协议》，并接受被告粤海通公司委托管理涉讼房屋所在项目的装修工程。故《委托装修协议》的签约和履行主体实质上为被告粤海通公司。由此也足以证明，双方买卖的确实是精装修房。二、原告存在逾期支付房款现象，被告粤海通公司有权利顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日再加上原告逾期付款时间所对应的日期。根据《补充协议》第五条第（四）款“买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住房维修基金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延”的约定，既然原告存逾期付款，则被告粤海通公司有权顺延交楼，且被告粤海通公司无须就此顺延交付承担违约责任，故房屋交付日应该为约定日加上原告逾期付款时间所对应的日期。三、合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。1.从原告已付房款的资金费用损失看，逾期交楼给原告造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。2.从原告未能按期使用涉讼房屋的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼房屋当地主管部门公布的租金标准，涉讼房屋的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，每月租金约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，应予以调整。被告长华公司辩称，1.两被告是独立的法人，财务独立，不存在原告主张的被告长华公司需对被告粤海通公司债务承担连带责任的情形。2.事实上，涉讼房屋签订买卖合同时，被告长华公司并非被告粤海通公司的股东，故不存在被告长华公司就涉讼买卖合同承担连带责任的情形。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息打印件1组，用以证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）、补充协议原件各1份，用以证明原告购买涉讼房屋，合同约定交付日期、逾期交付违约责任。3.委托装修协议原件1份，用以证明原告与长华装饰公司签订装修协议，并另行支付了装修款。4.发票原件1份，用以证明原告已支付了购房款和装修费。5.确认函复印件1份，用以证明原告实际收楼日期为确认函上的日期。诉讼中，两被告共同举证如下：1.补充协议原件1份，用以证明原告如存在逾期付款情况的，被告粤海通公司有权顺延交付，且被告粤海通公司无须就此顺延交付承担违约责任。2.认购书原件1份，用以证明原告在签订认购书时即知晓补充协议的内容，被告粤海通公司对补充协议的内容也做了解释与说明，原告对补充协议也予以接受。因此，补充协议是双方真实意思表示情况下所达成的一致协议，合法有效，应以补充协议的内容为准。3．委托装修协议原件1份，用以证明1.涉讼房屋所在项目都是统一交付相同标准的精装修房屋，因此原告也知晓和接受涉讼项目最终交付的是精装修房。2.委托装修协议与商品房买卖合同、补充协议是同时签订的，原告自始都知道并同意和接受双方交易和最终交付的是精装修房屋。3.该装修实际上是长华装饰公司依被告粤海通公司的指令进行装修的，被告粤海通公司有权指令长华装饰公司停止装修，商品房买卖合同解除的，委托装修协议也随之解除，因此，无论从协议中约定的委托装修协议和商品房买卖合同之间的关系来看，还是统一委托、统一的装修标准来看，委托装修协议实际上就是商品房买卖合同的组成部分，只是人为地拆为两个合同，而且双方约定交付的标的实际上就是一个带装修的房屋，而不是毛坯房。而原告也知晓商品房买卖合同和委托装修协议之间的关系，也明确知晓约定交付的是带装修的房屋。所以，涉讼项目房屋约定的交付时间应当以委托装修协议中约定的交付时间为准。4．精装修工程施工合同及情况说明原件1份，用以证明长华装饰公司是受被告粤海通公司委托与原告签订委托装修协议，被告粤海通公司才是委托装修协议中的真正受托装修方，委托装修协议实际上就是买卖合同的补充协议，是买卖合同的组成部分，约定的交付时间应以委托装修协议中的交付时间为准。5．按揭款收款回单原件1份，用以证明原告存在逾期支付款项的情形，被告粤海通公司有权顺延交付房屋，且无须承担违约责任。6．建设工程竣工验收报告复印件1份，用以证明涉讼房屋项目工程已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得竣工验收报告。7．竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼房屋已取得竣工验收备案表。8．测绘报告原件1份，用以证明涉讼房屋已取得测绘报告。9.邮政快递单、EMS妥投证明原件各1组，用以证明被告粤海通公司通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。10.南海区国土城建和水务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件打印件1份，用以证明涉讼房屋在该区域的租金标准约为每月每平方20元，原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此原告主张的违约金远高于原告的实际损失，应予以调整。经庭审质证、辩证，两被告对原告举证1-5真实性无异议，原告对两被告提供的证据1-3、5-8真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.两被告举证4精装修工程施工合同及情况说明为原件，且与本案相关联，本院对该证据予以确认；2.两被告举证9邮政快递单上载的收件人、电话和地址均为《商品房买卖合同（预售）》中的原告联系信息，EMS妥投证明加盖邮政快递章，且可显示了该三份快递的寄送情况，本院对该些证据的真实性予以确认，对证明内容将结合其他证据和案件查明情况综合认定；3.两被告举证10南海区国土城建和水务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件，该证据与本案无关，本院对该关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，原告与被告粤海通公司签订《认购书》，约定原告认购被告粤海通公司开发的佛山市南海区**********房（以下简称涉讼房屋）。2017年9月23日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价1851621元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款561621元，除首期款外，剩余房款金额1290000元应于2017年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（三）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第十八条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日。等等。同日，原告（甲方，委托人）与长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订商品房买卖合同约定的商品房交付日当日将商品房交付给乙方进行装修，同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年12月31日前完成装修工程并交付给甲方；甲方同意以1500元/平方米（该商品房建筑面积）的价格将本协议项下室内装修工程发包给乙方，该商品房建筑面积共139.27平方米，装修工程款总价合计208905元；如甲方未能按《买卖合同》约定与被告办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2018年1月2日，原告除首期款外应支付的按揭款项划至被告粤海通公司账号，被告粤海通公司主张原告存在逾期付款的行为。原、被告均确认原告已支付全部购房款。2017年11月22日，长华装饰公司（甲方）和XX有限公司（乙方）签订《精装修工程施工合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅XX栋精装修工程。2018年12月12日，长华国际商业中心XX幢办理了竣工验收备案手续。2018年12月24日，长华国际商业中心XX幢取得测绘报告书。2018年12月13日，2018年12月25日，被告粤海通公司分别向原告邮寄收楼通知书。2019年4月26日，被告粤海通公司向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年5月1日至5月4日收楼，该邮件于2019年4月30日。2019年10月26日，原告签署确认函确认于该日收楼。本院认为，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。一、涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年4月30日，但本院认定交付时间应为同年12月31日，理由如下：根据《委托装修协议》的约定，原告同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长华装饰公司进行装修，原告确认其收取涉讼房屋时为带精装修状态，被告粤海通公司确认《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，结合当时的房地产市场调控政策及双方当事人的陈述等事实，可以认定原告在购买涉讼房屋时，虽然分别与被告粤海通公司和长华装饰公司签订涉讼合同和《委托装修协议》，但涉讼房屋实为带装修出售，此其一；其二，从《委托装修协议》的合同内容来看，合同相对方缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料等作具体约定，该《委托装修协议》明显有异于日常的装修合同。综上所述，本案中涉讼合同与《委托装修协议》不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量，原告签订《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日，系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算。二、被告粤海通公司应在涉讼房屋符合交楼条件后通知原告收楼。被告粤海通公司自认涉讼房屋为精装房交付，被告粤海通公司于2019年4月26日向原告发出装修交楼通知书，通知原告2019年5月1日至5月4日前收楼，可认为被告粤海通公司此时交付的才是精装房。被告粤海通举证反映通知原告收楼的邮件所载地址为涉讼合同载明的原告提供的通讯地址，邮政妥投证明亦显示已被签收，至于签收人身份是否原告本人并不影响被告粤海通公司已履行通知收楼义务。原告应在收到该通知后的指定期限内办理交楼手续，否则无权要求被告粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故被告粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年5月1日止。被告逾期交付的期限应截止至2019年5月1日。综上，本院认定被告粤海通公司逾期交楼时间应自2019年1月1日至2019年5月1日止共计121天。关于原告逾期付款的问题。补充协议约定买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至被告粤海通公司收款账户；买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。该条款不存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，是双方当事人真实意思表示，合法有效。涉讼合同签订日期为2017年9月23日，据此，原告应保证购房余款在60日内即2017年11月22日前支付至被告粤海通公司账号。因上述款项在2018年1月2日才划至被告粤海通公司账号，原告逾期付款41天，该期间可作为被告粤海通公司顺延交楼时间。关于逾期交付违约金计付标准。首先，如前所述，《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，故被告粤海通公司支付逾期交付违约金应以实际购房总价款即涉讼合同合同价款与《委托装修协议》的装修价款之和作为本金标准；其次，根据涉讼合同，现被告粤海通公司逾期交房在90日内，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告粤海通公司请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告粤海通公司应向原告支付违约金49452.6元[（1851621+208905）元×0.0003/天×（121-41）天]予原告，原告主张的逾期交付违约责任系基于毛坯房交付提出的，与本院认定涉讼房屋为精装房交付不符，为避免诉累，原告主张的违约金数额在本院核定范围内的，本院予以支持，超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告长华公司为被告粤海通公司的独资股东，现被告长华公司未提供证据证明被告粤海通公司的财产独立于其财产，故被告长华公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告该主张于法有据，本院予以支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因被告粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年12月31日，而长华装饰公司是被告粤海通公司的关联公司，但被告粤海通公司未能就此重大问题向原告作出特别提示，故对本案的诉讼费，本院判令由两被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金49452.6元予原告张继平；被告长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张继平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2424.78元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用2424.78元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十二月二十日书记员  罗静雯