北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初7078号原告（反诉被告）：殷箫月，女，汉族，北京海协智康科技发展有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王峰峰（系殷箫月之夫），汉族，北网置业有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：韩向前，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：张淑娟，女，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭立众，北京市京翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟静，北京市京翰律师事务所律师。原告（反诉被告）殷箫月与被告（反诉原告）张淑娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）殷箫月的委托诉讼代理人王峰峰、韩向前，被告（反诉原告）张淑娟的委托诉讼代理人郭立众、吴伟静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷箫月向本院提出诉讼请求：1.张淑娟承担违约责任，向殷箫月双倍返还定金560万元；2.张淑娟退还已支付购房款400万元；3.张淑娟给付购房款利息（自付款之日起至实际返还之日止，按中国人民银行贷款利率计算，暂计至2019年1月25日为335447.22元）；4.张淑娟赔偿房屋差价损失9036800元；5.张淑娟承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月30日，殷箫月和张淑娟在北京市大兴区中华文化园内签订了《使用权房屋买卖合同》。该合同约定：张淑娟将位于北京市大兴区明春苑5号房屋转让给殷箫月，建筑面积为625.21平方米，房屋交易价格为1280万元，定金280万元。2017年12月5日，殷箫月将购房定金280万元支付至张淑娟指定账户，张淑娟向殷箫月出具收据，张淑娟并未按合同约定将涉案房屋全部交付给殷箫月使用，在此过程中，殷箫月得知涉案房屋具有极大可能涉及其他债权债务纠纷，殷箫月与张淑娟多次协商未果。为保证合同的正常履行，殷箫月继续支付购房款项400万元，但张淑娟仍未将涉案房屋交付殷箫月使用。该房屋经北京百成首信房地产评估有限公司2018年4月25日出具的《房地产估价报告》评估价格为：2183.68万元。2018年7月16日，涉案房屋经房山区人民法院评估拍卖，房屋产权已被转移，因为张淑娟的违约行为，合同目的已经无法实现，故诉至法院。张淑娟辩称，不同意殷萧月的诉讼请求，殷萧月与张淑娟在签订使用权买卖合同前，张淑娟已将涉案房屋的情况如实告知了殷萧月，因涉案房屋不能办理房产证，所以才低价出售，双方订立的是使用权买卖合同。张淑娟在收到定金后已将涉案房屋交付给殷萧月，张淑娟在合同履行过程中没有违约，而殷萧月没有按照合同约定付款，已经构成违约，应当承担违约责任。同时，殷萧月在占有使用涉案房屋期间，房山法院执行工作人员因拍卖涉案房屋曾多次到涉案房屋查看，但殷箫月没有告知张淑娟，导致张淑娟对本案房屋权利的丧失。张淑娟向本院提出反诉请求：1.殷萧月承担其未按约定付款导致的违约责任，定金不予退还；2.殷萧月承担因其未尽到妥善的管理、通知义务违反了诚实信用原则，给张淑娟造成的实际经济损失2183万元；3.本案诉讼费用由殷萧月承担。事实与理由：2017年11月30日，殷萧月与张淑娟在北京优龙房地产开发有限公司物业经理范华的居间下就涉案房屋使用权买卖签订了《使用权房屋买卖合同》。依照该合同约定，殷萧月应于2018年1月9日前支付余款，但殷萧月谎称经济紧张，将钱出借给第三人范华等原因迟迟不予支付。根据该合同第六条第三款的约定，若乙方中途违约，购房定金归甲方所有。乙方殷箫月违反合同约定的付款时间支付剩余购房款的行为已构成违约，应承担违约责任，定金不予退还。殷萧月在占有使用涉案房屋期间，违反诚实信用原则，未尽到妥善的管理、通知义务，在明知涉案房屋可能被房山法院执行拍卖时，故意不告知张淑娟，导致张淑娟丧失提起执行异议的权利，其合法所有的财产被执行拍卖，给张淑娟造成了巨大的损失，应承担赔偿责任，故提起反诉。殷萧月对张淑娟的反诉辩称，殷萧月已经按照《使用权房屋买卖合同》约定履行相关义务，但并未实际占有、使用涉案房屋，后期延期付款的行为是行使先履行抗辩、不安抗辩的权利，张淑娟要求殷萧月承担未按约定付款导致的违约责任，缺乏事实和法律依据。张淑娟并未将涉案房屋交付给殷萧月，合同中也没有管理、通知义务，张淑娟以殷萧月违反诚实信用原则要求损害赔偿，没有事实和法律依据。涉案房屋的所有权归属并未有合法、生效的证明材料，张淑娟应向案外人主张财产权利，向殷萧月主张缺乏事实和法律依据。涉案房屋在交易过程中存在多次查封、抵押情况，张淑娟存在根本违约行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月20日，甲方北京优龙房地产开发有限公司与乙方张淑娟签订《房屋合同书》，张淑娟以240万元的价格购买明春苑5号四合院（625.21平方米）。2017年11月30日，出卖方（甲方）张淑娟与购买方（乙方）殷箫月签订《使用权房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市大兴区明春苑5号拥有使用权的房屋（四合院）转让给乙方，乙方愿意购买该房屋。该房屋建筑面积625.21平方米及甲方改造增加的面积。房屋交易价格为1280万元，本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付280万元，作为购房定金。余下房款1000万元在本合同签订后40个工作日内，乙方一次性将剩余房款支付给甲方。甲方应于收到乙方定金之日起三日内将涉案房屋交付给乙方使用。合同第六条违约责任约定：甲方保证涉案房屋没有财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责全部赔偿。若乙方中途违约，购房定金归甲方所有，乙方须在三日内将房屋返还给甲方，乙方先前投入，甲方不予赔偿。2017年12月5日，殷箫月付购房定金280万元。2018年1月15日，殷箫月付购房款200万元。2018年1月31日，殷箫月付购房款100万元。2018年3月12日，殷箫月付购房款100万元。以上共计680万元。后涉案房屋被司法拍卖，北京市房山区人民法院委托北京百成首信房地产评估有限公司对明春苑明春东路5号1层全部房地产市场价值进行评估，2018年4月25日，北京百成首信房地产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果总价为2183.68万元（建筑面积612平方米）。拍卖成交价为1608万元。明春苑明春东路5号1层全部房屋自2009年6月26日登记在刘博名下，2018年8月15日，变更所有权人为史万青。该房屋自2009年7月27日起设立抵押。另查明，2002年9月28日，刘博与北京优龙房地产开发有限公司签订房屋合同书，购买春泽北院明春东路5号房屋（612平方米）。2006年4月17日，北京市大兴区优龙成人教育培训中心与郭民刚签订《房屋买卖合同》，郭民刚购买位于明春苑小区5号楼房屋。现殷箫月与张淑娟均认可争议的房屋为明春苑明春东路5号房屋。关于涉案房屋是否交付的问题，张淑娟提供殷箫月之夫王峰峰与张淑娟的微信聊天记录，记录中王峰峰向张淑娟询问房屋车库里停着的车是谁停的，希望协调开走。另外张淑娟催促付款。王峰峰称正在安排，容我几天，以最快的速度汇过去。本院认为，殷箫月与张淑娟签订的《使用权房屋买卖合同》，因涉案房屋已变更所有权人，合同已无法继续履行。本案争议的焦点问题在于合同履行过程中谁违约。关于房屋交付问题，仅凭张淑娟提供的微信聊天记录，不能证明涉案房屋已交付，因此，殷箫月未按合同约定的时间支付房款，不能以此认定殷箫月存在违约。张淑娟与殷箫月签订的《使用权房屋买卖合同》不能继续履行的主要原因在于张淑娟，因此殷箫月已交纳的定金及房款应予以返还。关于殷箫月的损失问题，本院综合房屋情况、合同履行情况及当事人过错程度，综合予以考虑。对张淑娟的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，张淑娟退还殷箫月购房款680万元；二、本判决生效后十日内，张淑娟赔偿殷箫月损失180万元；三、驳回殷箫月的其他诉讼请求；四、驳回张淑娟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费135633元，由殷箫月负担74152元（已交纳），由张淑娟负担61481元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费164950元，由张淑娟负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 怡人民陪审员  吴少明人民陪审员  何立月二〇一九年十二月三十日书 记 员  马伊祎