河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4165号原告：王佳丽，女，汉族，1987年7月11日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王中申，男，汉族，1985年5月17日出生，住重庆市江北区。系原告哥哥。被告：孙合新，女，汉族，1969年12月15日出生，住河南省辉县。被告：河南优信房产经纪服务有限公司，住所地新乡市解放路南段149号新华粮库北邻。法定代表人：候振林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高丽娜，河南普建律师事务所律师。原告王佳丽诉被告孙合新、河南优信房产经纪服务有限公司（以下简称“优信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王佳丽及其委托诉讼代理人王中申，被告优信公司法定代表人候振林及其委托诉讼代理人高丽娜到庭参加诉讼。被告孙合新经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王佳丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间于2019年3月22日签订的《房屋买卖暨中介合同书》；2、请求判令两被告共同返还原告定金20000元，并按照合同约定的总房款的30%，向原告支付违约金60000元；3、本案的保全费、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年3月22日原告与被告孙合新经中介公司优信公司介绍，在二被告明确保证产权清晰的前提下，三方在看房后签订了位于新乡市星海假日王府二期1栋2单元9楼01号房屋的《房屋买卖暨中介合同书》。合同约定，出卖人为被告孙合新，孙合新在合同签字处签字，房屋的成交总价为1100000元，原告支付定金20000元作为购房担保。合同签订当日，原告即支付了定金20000元。但签订后，原告经查询发现，被告孙合新并非涉诉房屋的产权人，涉诉房屋的产权人为案外人康红伟，被告孙合新无权处分涉诉房屋。原告多次找两被告进行询问协商，但被告孙合新态度粗暴，被告优信公司推诿责任，多次沟通无果。被告孙合新以非涉诉房屋所有权人的身份恶意对外签订涉诉房屋的房屋买卖合同，并收取原告支付的定金，已违反了诚实信用原则，其行为已构成了根本违约，给作为善意购买人的原告造成了重大损失。加之在签订协议前被告孙合新保证产权清晰，可以立即过户，签订协议后双方协商时又保证四月底能完成过户，现又推翻承诺，无法保证过户事宜，再次违反诚信原则，应按合同约定的违约责任条款承担合同成交总价30%的违约金。被告优信公司作为促成房屋买卖签订的中介方，明知涉诉房屋的产权情况，为谋取中介费，恶意隐瞒基本事实；加之优信公司介绍2号楼位于前后均无遮挡的位置，其南面均为小区停车场，签完协议后原告核实信息时了解其介绍的停车场实则是小区规划的3号楼，与被告优信公司先前的叙述完全不符，属于恶意欺骗原告，虚假宣传，期满消费者，与被告孙合新共同构成了违约，应当承担共同赔偿的连带责任。现原告迫于无奈，只能寻求法律保护，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙合新未向本院提交书面答辩意见。被告优信公司辩解，1、由于原告逾期付款，并且将本案诉至法庭，导致合同无法履行，被告优信公司同意解除合同。2、原告要求返还定金并支付违约金，没有事实和法律依据。案涉房产是被告孙合新本人的，是孙合新2017年5月份购买康红伟的房产，当时康红伟委托原鹏飞代办二手房交易手续，原告对此知情。原告签合同后反悔不同意合同约定的支付方式，因此没有按合同约定缴纳购房款，故原告没有权利要求返还定金及违约金。3、被告优信公司尽到了必要的审查义务，对孙合新提供的案涉房产的材料向原告进行如实陈述，并让原告看了孙合新办理案涉房屋的一系列手续，优信公司对案涉房产进行专业审查，包括产权及查封、抵押情况，并且带着原告对案涉房产进行实地查看，原告对此没有任何异议。根据合同第七条约定，原告和孙合新应当向优信公司支付中介费。经审理查明：2019年3月22日，原告王佳丽与被告孙合新经优信公司介绍，签订了位于新乡市星海假日王府二期1栋2单元9楼01号房屋的《房屋买卖暨中介合同书》。合同约定，出卖人为孙合新，孙合新将位于新乡市星海假日王府二期1栋2单元9楼01号面积为129.43平方米的房屋卖给王佳丽，房屋所有权证号为2016-0426123（合同编号），房屋的成交总价款为人民币1100000元，合同签订当日，原告王佳丽向优信公司支付定金20000元作为购房担保。原告王佳丽与被告孙合新同意该定金由被告优信公司保管，优信公司有权从该定金中优先扣除本次交易所发生的中介费用。结算房款时定金条款可以转变为房款，并根据本合同约定的房款支付期限一并支付给孙合新。双方约定的付款方式是王佳丽于本合同签订之日起30日内一次性付清购房款。孙合新应当于收到全部购房款之日起3日内将房屋、房屋钥匙现状交付给王佳丽。王佳丽将购房款付清后7日内共同到不动产登记中心办理产权过户登记手续，孙合新需无条件予以办理。原、被告双方约定，王佳丽承担过户时个税1%契税，如有其它税费由孙合新承担。如卖方违背诚信原则，在签订本合同后毁约不出售该房屋或者随意增加购房款的，买方有权要求卖方继续履行合同，也有权单方解除合同。如买方以此单方解除合同的，卖方除应当返还买方支付的全部购房款外，还应当按本合同约定成交价的30%向买方支付违约金，并赔偿因此给买方造成的经济损失。如买方违背诚信原则，在签订本合同后毁约不再购买此房屋的，卖方有权要求买方继续履行，也有权单方解除合同。如卖方以此单方解除合同的，买方应当按本合同约定成交价的30%向卖方支付违约金，并赔偿因此给买方造成的经济损失。同时，原、被告双方还约定，王佳丽于2019年3月29日前支付给孙合新500000元，于2019年4月21日前支付给孙合新500000元，剩余50000元在孙合新给王佳丽办理过户当日由王佳丽支付；孙合新在收到王佳丽500000元后将钥匙交于王佳丽使用，当日双方办理水、电、物业等各项交接；孙合新办理完房产证后，15个工作日内给王佳丽办理房屋过户。另查明，位于新乡市星海假日王府二期1栋2单元9层2901号，建筑面积为129.43平方米的房屋是买受人康红伟与新乡市星海置业有限公司签订的商品房买卖合同（预售），2016年5月6日，康红伟向新乡市星海置业有限公司缴纳全部购房款506884.12元，并缴纳契税7603.26元。2017年5月2日，康红伟经新乡市新概念房产咨询服务有限公司介绍与孙合新签订了二手房买卖合同，将案涉房屋卖以800000元的价格卖给了孙合新，合同约定的交款时间为2017年5月6日。并约定，此房是期房，房权证暂时没有办理完毕，康红伟同意配合孙合新办理公证手续，若以后此房过户需要康红伟配合，康红伟必须无条件配合办理过户手续，所产生的费用均由孙合新承担。康红伟同意孙合新暂扣房款尾款20000元，待此房过户时付清。2017年5月12日，康红伟因事不能亲自办理此房屋的相关手续，并委托原鹏飞为其全权代理人代为办理案涉房屋的相关事宜。并将该委托书于当日到河南省新乡市红旗公证处进行了公证。后孙合新与王佳丽签订了房屋买卖暨中介合同书，并在落款处加上原鹏飞的名字及身份证号码。认定上述事实的证据有原告王佳丽及被告优信公司的当庭陈述和原告提供的房屋买卖暨中介合同书、收据、公证书、委托书、身份证复印件以及被告优信公司提供的孙合新与康红伟的二手房买卖合同、孙合新向康红伟支付全部购房款的收据，康红伟的商品房买卖合同及发票票据等。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据《最高人民法院的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告孙合新与原告王佳丽签订房屋买卖暨中介合同书时，自己还未取得案涉房屋的产权证，未取得该房屋的实际所有，被告亦未提供证据证明孙合新在与原告签订合同后取得该房屋的实际所有权和处分权，致使案涉房屋的所有权不能依法转移，故原告王佳丽有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告在签房屋买卖暨中介合同书时均知道孙合新没有取得房屋的所有权证，对案涉房屋没有处分权，仍然签订该合同，双方均有过错，根据本案案情和损失情况，优信公司收取的王佳丽的购房定金20000元，应当由优信公司予以返还，其余各自的损失应各自承担。综上，王佳丽与孙合新及中介方优信公司于2019年3月22日所签订的房屋买卖暨中介合同书，因孙合新未提交证据证明至今其已取得房屋所有权，致使案涉房屋不能正常交易过户，双方签订的房屋买卖暨中介合同书无法继续履行，故本院对原告王佳丽要求解除案涉房屋买卖暨中介合同书并要求被告优信公司返还定金20000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因在合同签订时，明知孙合新没有取得房屋的所有权证，对案涉房屋没有处分权，当事人仍然签订该合同，双方均有过错，故对于原告王佳丽请求要求两被告按照合同约定的总房款的30%向原告支付违约金60000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十一条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除王佳丽与孙合新、河南优信房产经纪服务有限公司于2019年3月22日签订的房屋买卖暨中介合同书；河南优信房产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还王佳丽定金20000元；驳回王佳丽的其他诉讼请求。如河南优信房产经纪服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由王佳丽负担1350元，孙合新负担225元，河南优信房产经纪服务有限公司负担225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一九年十二月二十日书 记 员  姚 君