福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3967号 原告：三明市锦宏生活服务有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：方玉武，总经理。 委托诉讼代理人：唐兆平，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹苏建，该公司员工。 被告：徐晓云，女，汉族，1991年1月18日出生，无业，住福建省沙县。 原告三明市锦宏生活服务有限公司（以下称锦宏公司）与被告徐晓云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告锦宏公司的委托诉讼代理人唐兆平、曹苏建，被告徐晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐晓云立即向锦宏公司支付物业费12958元（2015年2月至2019年6月），并从应支付物业费起至实际支付之日止，按物业管理费的万分之六向锦宏公司支付滞纳金（截止起诉之日滞纳金为4195.83元）；2.本案诉讼费用由徐晓云承担。事实和理由：徐晓云系宏宇花园215幢2室的业主。锦宏公司系工商行政管理机构核准登记的物业管理企业。2012年5月，三明市梅列区宏宇花园业主委员会邀请锦宏公司对“宏宇花园”进行物业管理服务，由此锦宏公司取得了“宏宇花园”物业管理服务权。2015年5月，锦宏公司与该业主委员会重新签订了物业服务合同。合同约定：物业费按月（或季）缴纳，业主或物业使用人应当在当月(或当季第一个月10日前)履行缴纳义务。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之六的标准计算缴纳滞纳金。介入管理后，锦宏公司依照合同约定对“宏宇花园”提供物业管理房屋，但徐晓云拒绝依照合同约定缴纳。2015年2月起至2019年6月，徐晓云累计拖欠物业管理服务费12958元，应支付滞纳金4195.83元，两项合计17154元，致使锦宏公司蒙受损失。锦宏公司于2019年11月20日书面向本院提出申请，请求变更诉讼请求为：判令徐晓云支付支付2018年10月至2019年6月的物业管理服务费合计2200元，并从应付之日起至实际支付之日止，按万分之六计算支付逾期滞纳金，滞纳金暂计至起诉之日为132元。于同日，锦宏公司当庭要求变更诉讼请求为：判令徐晓云按百分之七十，即按1540元支付物业费支付，并支付违约金132元。 徐晓云辩称，1.徐晓云未与房地产公司办理房屋移交手续。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条规定，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取。由于本人的房屋未达到移交标准，至今未完成移交手续。2015年4月办理房屋两证，领证后徐晓云询问开发商房子什么时候移交，开发商称到时候会通知。此后徐晓云查看案涉商品房时发现商品房门前的马路和前院围墙被对面马路下的独栋别墅违规扩建挖塌，已无法达到移交标准。徐晓云多次找开发商和物业反映相关情况，所以至今没有移交。2.物业公司只收费用不履行义务。几年来徐晓云和家人多次向开发商和物业反映问题，所反映问题至今未解决。被挖塌后修复的路整体下沉，原先路面比较平坦且与徐晓云商品房差不多高，现在路面在徐晓云商品房前形成陡坡，与商品房之间落差大，房屋的前后门锁被人破坏，房屋被他人随意出人，房内外还有他人的车子和水泥等物品。房屋前院围墙和外墙损坏未修复，水表已找不到，电表安装在别人的房子里面，门前一排路灯是刚刚安装的，徐晓云房屋前的路灯还未安装，所以房屋至今未移交。前述问题，徐晓云也告知物业公司，如物业公司将以上问题处理清楚，房屋移交后，徐晓云同意缴纳物业费。可是，前述问题至今未处理。3.2015年2月，案涉商品房的两证未办好，房屋也未移交，由此物业公司在前述时间开始计收物业费没有依据。4.空置房屋物业费是按70%交纳，物业公司之前从未通知本人交纳物业费，直到今年才电话通知，现要求多支付4000多滞纳金，不合理。综上，请求依法驳回锦宏公司的诉讼请求。 锦宏公司为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.《滞纳金明细表》，拟证明徐晓云欠物业费的明细及计算方式。2.《物业服务合同》，拟证明锦宏公司与徐晓云之间的物业服务合同关系及合同约定的内容。3.《短信催缴截图》，拟证明锦宏公司催收物业费的事实。徐晓云对锦宏公司提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议。经审查锦宏公司提供的《物业服务合同》和《短信催缴截图》，其来源和形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。锦宏公司提交的《滞纳金明细表》系其书面陈述，本院将结合在案证据作出认定。 徐晓云为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.照片，拟证明：（1）开发商未验收时案涉房屋的照片；（2）案涉房屋前的道理与原先存在落差，案涉房屋的围墙存在问题未处理；（3）案涉房屋前后门开启、门锁损坏、案涉房屋被他人占用并存放了物品；（4）案涉房屋前院围墙损坏、电表在他人房屋内、路灯未安装、水表不知去向等等。2.《房产证书》、《土地证书》，拟证明案涉商品房办理权属证书的时间。3.《物业费催缴通知（短信通讯记录）》，拟证明锦宏公司于2019年6月通知徐晓云缴纳物业费，此前未通知过。 锦宏公司对徐晓云提交证据质证认为，徐晓云提交的证据均为2018年10月之前的证据，2018年10月锦宏公司才入驻为徐晓云提供物业房屋，因此与本案没有关联性。 本院认为，徐晓云提交的照片均没有照片拍摄的时间，无法确定其形成时间，本院不予采信。徐晓云提交的《房产证书》、《土地证书》和《物业催缴通知（短信通讯记录）》其内容客观真实、来源合法且与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，结合当事人双方当庭陈述，本院查明事实如下：1.徐晓云购买取得三明市梅列区沪明新村215幢2号（别墅住宅）所有权，商品房建筑面积162.99平方米。徐晓云于2015年1月14日办理了前述商品房的房屋权属登记。2.2018年10月1日，锦宏公司与梅列区宏宇花园一、二期小区业主委员会签订了物业服务合同。前述合同约定：物业管理区物业服务费按包干制方式进行；物业管理费由业主按其拥有物业的面积缴纳，别墅住宅物业费每月每平方米按1.5元交纳（含水电路灯公摊）；物业管理服务费用按月（或季）交纳，业主或物业使用人应在当月10日前（或当季第一个月10日前）履行缴纳义务……。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每日万分之六的标准计算缴纳滞纳金。3.徐晓云依约未向锦宏公司交纳案涉商品房的物业管理服务费用。锦宏公司分别于2019年6月19日和2019年7月1日两次向徐晓云发送短信催收物业服务费无果，诉至本院。 综上所述本院认为，案涉商品房已于2015年1月14日办理房屋权属登记，由此徐晓云提出案涉商品房尚未交付的辩解本院不予采信。徐晓云提交的现有证据不足以佐证锦宏公司未履行合同义务，因此徐晓云提出锦宏公司未履行合同的辩解，本院亦不予采信。依法成立并生效的合同受理法律保护，合同双方应当恪守合同义务。徐晓云未依约交纳物业管理费用，构成违约，依法应承担继续履行合同义务并承担相应的违约责任。由此，锦宏公司要求徐晓云支付物业管理服务费1540元、违约金132元，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下： 一、徐晓云应于本判决生效之日起三日内向三明市锦宏生活服务有限公司支付2018年10月至2019年6月的物业管理服务费1540元； 二、徐晓云应于本判决生效之日起三日内向三明市锦宏生活服务有限公司支付违约金132元。 若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由徐晓云负担（案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇一九年十二月二十日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。