广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3628号上诉人（原审原告）：潘志冲，男，1977年8月22日出生，汉族，住广东省清远市清新区***************。被上诉人（原审被告）：李伟锋，男，1971年5月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********。上诉人潘志冲因与被上诉人李伟锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。潘志冲上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未查清本案事实，适用法律错误。根据上诉人提供的收款收据，注明收到上诉人的定金5万元，并且备注在约定的房屋交易期2018年3月1日至6月底，如果违约适用定金罚则。但双方一直未就合同价款以及交付、过户等问题达成一致意见，且被上诉人明确表示已将涉案房屋另行出售。根据双方的聊天记录可以看出，双方一直就交易问题进行协商，但未能达成一致意见，仅仅是被上诉人单方要求上诉人一次性付款，上诉人一直要求分期或按揭，被上诉人应当将定金退还。其次，双方一直未就付款方式达成一致，一开始被上诉人同意在房产证办好后通过银行按揭付款，但被上诉人私自办好房产证后一直没有告知上诉人，更是联系他人打算另行出售。被上诉人联系到买家后声称告知过上诉人，但实际上并未告知。合同无法继续履行的原因在于被上诉人并非上诉人，故被上诉人应当双倍返还定金。李伟锋答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案双方交易时已经说明房屋只有土地证，房产证正在办理，预计三个月左右办好。也说明可以先交付入住，但要支付10万元购房款，剩余10万元在过户时一并付清。上诉人所谓要求分期或银行按揭不是事实，不符合交易习惯，其也未提供证据证明。双方的聊天记录可以证明，答辩人已经给上诉人很多机会，以至上诉人也表示再给两个月时间、不要定金或支付利息等。最后不能交易，完全是上诉人违约所致。二、答辩人没收定金合法合理。上诉人一会说尾款是在房产证办好后一年内支付，一会说是分期或者按揭，前后矛盾。实际上双方约定2018年5月交房入住，目的也是先收款。在房产证办好后，双方同意继续履行合同，并约定办理过户手续，但由于上诉人只同意支付10万元导致未能过户。之后双方继续协商，但直至2019年3月14日，上诉人仍未筹足购房款，并表示约定筹足，否则支付利息，可见上诉人一直在违约。潘志冲向一审法院起诉请求：1.判令李伟锋立即向潘志冲双倍返还定金100000元，并从起诉之日按年利率6%计算利息至款项清偿之日止；2.本案诉讼费由李伟锋承担。一审法院认定事实：李伟锋与潘志冲于2018年3月1日达成买卖房屋的协议，约定李伟锋将其位于清远市清新区**************#房屋以250000元的价格出售给潘志冲，定金约定为50000元，当天由潘志冲支付给李伟锋。李伟锋当天向潘志冲出具《收款收据》，注明收到潘志冲交来的购买上述房屋的定金50000元。收据中备注：甲方李伟锋，乙方潘志冲，甲方收到乙方交来定金，在约定该房屋交易期内2018年3月1日至6月底，如果甲方违反约定应赔偿乙方所交定金的两倍（拾万元正），如果乙方在约定期内违反约定所交定金（伍万元正）甲方不作退回，合约一经签订，此合约具有法律效力，双方应共同遵守。支付定金时该房屋尚未取得不动产登记，该房屋取得不动产登记的时间是2018年9月11日。由于双方未签订正式的房屋买卖合同对购房款支付期限作书面约定，双方对房款支付期限各执一词，潘志冲主张双方约定过户时付100000元，一年后再付100000元；李伟锋主张双方约定2018年5月交房并支付100000元，办完过户手续再付清100000元。李伟锋提交的双方聊天记录和庭审陈述显示，在该房屋取得不动产登记之前双方因对房屋产权有所顾虑而耽误了合同的履行，在房屋取得不动产登记后，双方同意继续履行合同，并于2018年10月9日相约到房管局办理过户手续，但由于潘志冲只能支付100000元，李伟锋不同意过户，也未收取该100000元。之后双方继续协商支付房款和办理过户事宜，但直到2019年3月14日，潘志冲仍未筹够剩余房款，并发消息给李伟锋称尽量月底筹集资金，否则下个月起支付2000元给李伟锋，两个月为限，定金不要了，放弃购买该房屋。到2019年5月31日，潘志冲未筹齐房款，同意李伟锋将房屋另行出售，并要求李伟锋退还50000元定金，李伟锋不同意。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方没有签订正式的合同，但均承认双方已达成买卖房屋的合意，即潘志冲以250000元的价格向李伟锋购买案涉房屋，潘志冲于2018年3月1日向李伟锋支付了50000元定金，双方在定金收款收据中约定了违约方应按定金罚则向对方承担责任。虽然买卖双方没有书面约定剩余款项的支付期限，但从双方的聊天记录可知在案涉房屋取得不动产登记及房屋过户不存在障碍之后双方一直在协商支付剩余款项及过户事宜，甚至曾一起到不动产中心准备办理过户手续，只是由于潘志冲未筹齐剩余房款而导致合同无法继续履行。而且潘志冲因为资金问题曾要求李伟锋延展付款期限，并承诺两个月内筹不齐资金则放弃定金和房屋。潘志冲主张尾款100000元的付款期限为房屋完成过户后一年内，但未提交证据证明，且该种付款方式不符合一般的房屋交易习惯，也与潘志冲在聊天记录中的承诺相悖，因此一审法院对上述主张不予采信。李伟锋关于办理过户后结清100000元的主张较为合理，一审法院予以采信。李伟锋是在潘志冲一直未支付剩余房款并且没有付款能力的情况下通知潘志冲后才将房屋另行出售的，导致合同未能履行的违约责任在潘志冲一方。双方已明确约定了违约一方向对方承担定金责任，该约定合法有效，潘志冲作为违约方无权要求返还定金，因此潘志冲提出的双倍返还定金100000元及其利息的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回潘志冲的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由潘志冲负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：哪一方违约导致合同不能履行。涉案双方的主要争议是对付款时间的争议，虽然《收款收据》上约定的交易期限为2018年3月1日至6月底，但结合双方的为聊天记录，可以看出由于标的房屋在该期限届满前尚未办妥房产证，故双方并未在该期限内履行各自的义务。期限届满后，双方均表示同意继续履行合同，但对付款时间产生争议。由于双方未签订书面合同，也未对自己的主张提供其他证据证明，根据合同法的规定，对履行期限约定不明的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案的交易标的物是房屋，价款较高，李伟锋作为出卖人应当给予潘志冲合理的准备时间。首先，《收款收据》上约定的履行期限是在2018年6月底前，虽然双方实际并未在该期限前履行，但潘志冲作为买受人，应当是在充分考虑过资金状况后作出的该项约定。且根据双方的聊天记录，潘志冲在2018年5月期间已经催促李伟锋办理过户等交易手续，可见其应当具备履行合同的能力。其次，房产证办妥后，李伟锋多次要求办理过户手续，潘志冲在同意之后又未实际履行。截至2019年3月，距离交易日期已超过一年，潘志冲仍表示无法履行付款义务。而对于潘志冲提出的按揭贷款一节，双方在协商过程中从未提及，且常规的二手房按揭，都是在过户前向银行提交资料，经银行批准后再办理过户手续，潘志冲陈述在过户后再办理按揭手续不符合交易惯例。综合以上事实，本院认为，李伟锋在整个交易的过程中已积极履行义务，其要求的付款期限也较为合理，潘志冲在该期限内经多次催告仍未付款已构成根本违约，李伟锋其后另行出售房屋并无不妥，潘志冲要求退还定金依据不足。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人潘志冲负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一九年十二月二十六日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。