福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初2081号 原告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨露萍，女，公司职员。 委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。 被告：郑兵，男，汉族，1979年6月7日出生，住福建省罗源县。 被告：岳俊，女，汉族，1986年3月12日出生，住福建省罗源县。 原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海公司”）与被告郑兵、岳俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨海公司的委托诉讼代理人张增强到庭参加诉讼，被告郑兵、岳俊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨海公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《商品房买卖合同》（预售合同号:LY1407XJ005168)及附件补充协议。2.判决郑兵、岳俊在合同确定解除之日起7日内与滨海公司共同前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销预售合同号为LY1407XJ005168号的《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由郑兵、岳俊支付；郑兵、岳俊逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金。3.判决滨海公司有权从应退给郑兵、岳俊的购房款中，直接扣除代垫款81,701.08元、违约金47,681.1元（依照《商品房买卖合同》之约定，按购房款476,811元的10%计算）以及律师费损失5500元，合计134,882.18元；4.判决郑兵、岳俊承担本案的诉讼费、财产保全费、公告费等全部费用。事实与理由：2014年9月26日，郑兵、岳俊与滨海公司签订了预售合同号为LY1407XJ005168的《商品房买卖合同》及补充协议，郑兵、岳俊以总价款476,811元购买罗源滨海新城罗嘉苑第5幢702号房屋，建筑面积112.8m2，单价4227.05元/m2，购房合同约定合同签署当日，郑兵、岳俊支付首付款146,811元，剩余款项330,000元通过银行或者公积金贷款方式支付。依据合同附件六《合同补充协议》第十一条第5款约定买受人如果有任何导致银行追究出卖人保证责任人的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知书之日起或出卖人履行担保责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的百分之拾向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。购房合同生效后，郑兵、岳俊向滨海公司支付了首期购房款146,811元。2014年12月9日，郑兵、岳俊向中国农业银行股份有限公司罗源支行（以下简称“罗源农行”）贷款，罗源农行向郑兵、岳俊发放贷款330,000元，滨海公司就郑兵、岳俊的还款义务向罗源农行提供连带责任保证担保。但从2017年1月起，郑兵、岳俊就未按合同约定向罗源农行按期偿还贷款本息，自2017年1月1日起至2019年5月31日止，罗源农行先后7次向滨海公司扣收了郑兵、岳俊拖欠的贷款本息合计81,701.08元。滨海公司代替郑兵、岳俊还款后，多次与郑兵、岳俊联系均未果。2019年4月19日，滨海公司向郑兵、岳俊寄送通知，敦促郑兵、岳俊履行还款义务，要求郑兵、岳俊按照购房合同约定支付相应违约金。但时至今日，郑兵、岳俊仍未偿还滨海公司垫付的代偿款。综上所述，郑兵、岳俊的行为己构成根本违约，滨海公司有权解除合同并收回房产，为维护合法权益，特向法院提起诉讼。 郑兵未作答辩。 岳俊未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。郑兵、岳俊未到庭亦未提交书面质证意见，视为无异议。对当事人无异议的《商品房买卖合同》和补充协议、贷款逾期未还明细、银行证明、整付零寄交付清单、通知书、入住证明、委托代理合同、律师费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：滨海公司在罗源县，郑兵、岳俊购买罗嘉苑第5幢6层702号商品房。2014年9月26日，双方签订《商品房买卖合同》（备案号：ＬＹ1407ＸＪ005168），合同约定商品房单价4227.05元／㎡，房屋建筑面积119.07㎡，总房价款476811元，付款方式为按揭贷款，首付款146811元，剩余房款330000元通过银行或公积金贷款方式支付至滨海公司。《商品房买卖合同》生效后，郑兵、岳俊支付首付款146811元。2014年12月9日，郑兵与罗源农行签订《个人购房担保借款合同》。同日，罗源农行将郑兵申请的住房贷款330000元支付予滨海公司。自2015年1月20日，郑兵开始按月偿还按揭贷款。自2017年3月，郑兵未按照合同约定向罗源农行缴纳按揭款，致使罗源农行追究滨海公司阶段性连带保证责任，划扣滨海公司在罗源农行开立的账户，自2017年3月至2019年5月期间，滨海公司代郑兵偿还按揭款本息合计81701.08元，垫付的金额包含郑兵应还的本金、利息以及因逾期支付产生的罚息等。经滨海公司催告后，郑兵仍拒不偿还垫付款。 《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十一条第五款约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。” 《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十二条第二款约定：“双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续；……（3）如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。” 另查，涉案房屋未办理不动产权属证书。 本院认为，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，对当事人均具有约束力。本案诉争不动产尚未办理不动产权属证书，开发商滨海公司依约向贷款人罗源农行承担阶段性保证责任，直至办理抵押登记。依据《商品房买卖合同》补充协议约定，滨海公司替郑兵、岳俊承担阶段性保证责任后有权要求郑兵、岳俊支付垫还银行的贷款本息，故滨海公司要求郑兵、岳俊支付代垫款81,701.08元的诉讼请求合法有据,本院予以支持。 关于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定,本案中，《商品房买卖合同》约定因郑兵、岳俊未按照合同约定向银行缴纳按揭款，导致银行追究滨海公司的保证责任，代垫本息累计超出3期以上的，滨海公司有权单方解除合同。合同约定的解除条件已成就，故商品房买卖合同关系的解除于法有据。合同解除后，郑兵、岳俊有义务将法律关系恢复至缔约前的状态，因此滨海公司诉请郑兵、岳俊配合滨海公司前往不动产登记与交易中心注销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记，并负担因此产生的费用的诉讼请求予以支持。同时，滨海公司有义务将郑兵、岳俊的购房款予以返还。《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十二条第二款约定，如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金，双方在签订合同时对该项违约义务已作出了明确约定，不违反法律法规强制性规定，因此，滨海公司要求若郑兵、岳俊逾期履行上述义务，每日按总房款的万分之三承担违约金的诉讼请求，予以支持。 关于违约金，首先，对违约金的裁判，以尊重当事人的意思自治为原则，兼顾公平。本案违约金约定具体明确，鉴于郑兵、岳俊违约在先，有悖于诚实信用原则，故对郑兵、岳俊的违约行为，法律可非难程度较高。其次，依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，法院调整违约金以当事人主张为前提，郑兵、岳俊未到庭参加诉讼，也未提交答辩状主张调整违约金，故本院不再对“违约金数额是否超限”进行审查。合同约定因郑兵、岳俊逾期还贷，导致滨海公司向银行承担保证责任的，郑兵、岳俊应当向滨海公司支付违约金以及因违约行为所致的损失，违约金计算方式为购房价款总额的10%，即47,681.1元（476,811元×10%）。本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，故该违约金约定符合规定，予以支持。 关于约定的律师服务费，合同附件六即补充协议第十一条约定，因出卖人逾期还贷导致银行直接划扣开发商的保证金账户，由此引发追偿诉讼的，买受人应承担违约金责任并赔偿出卖人因此所遭受的损失，该损失包括律师费等。故律师服务费在缔约之际即以明确载明，对合同双方均有警示作用，任何一方均应知道一旦自身违约，他方必将产生律师服务费的开销，因此，约定的律师费符合《合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，属于守约方因对方违约行为所致的“损失”。滨海公司已提供的律师服务委托合同以及发票，证明律师服务费确有实际支出，参照福州地区律师收费标准，5500元尚属合理范围，可予支持。 因本案《商品房买卖合同》本院已判决解除,因此滨海公司应返还郑兵、岳俊已付的房款人民币476,811元,出于支付的经济效率原则,对于滨海公司主张在应退还的购房款中直接扣除代垫款81,701.08元、违约金47,681.1元以及律师费损失5500元后,再将剩余购房款返还的诉讼请求,本院予以支持。故滨海公司应当返还郑兵、岳俊剩余购房款341,928.82元。郑兵、岳俊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除罗源湾滨海新城置业有限责任公司与郑兵、岳俊之间的《商品房买卖合同》（合同编号：LY1407XJ005168）； 二、郑兵、岳俊应于本判决生效之日起十日内与罗源湾滨海新城置业有限责任公司共同前往房屋权属登记机构办理合同编号为LY1407XJ005168的《商品房买卖合同》注销登记相应手续，并负担相应的费用，若郑兵、岳俊逾期履行上述义务，需每日按总房款的万分之三承担违约金； 三、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还郑兵、岳俊购房款341,928.82元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8452元及公告费，由郑兵、岳俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  邱瑞镧 人民陪审员  薛 丽 人民陪审员  游吓细 二〇一九年十二月二十四日 法官助理李圣笛 书记员潘靖雯 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 8 7