云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初11145号原告：常江，男，1983年6月30日出生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李志斌，云南登闻律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨智栋，云南登闻律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李苏贤，男，1993年6月28日出生，汉族，户籍地：云南省昆明市五华区。原告常江诉被告李苏贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常江的委托诉讼代理人李志斌到庭参加诉讼，被告李苏贤经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告常江向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，将其名下所有的位于昆明市五华区房屋及时交付于原告；2、请求判令被告向原告承担违约金180384元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年2月28日签订《房屋买卖合同》，约定由被告将其所有的位于昆明市五华区房屋出售给原告。双方约定：房屋面积为112.74平方米，房屋总价为901920元（单价为8000元／平米）；签订合同之日起3日内原告向被告支付10万元定金，房产证办理到原告名下后12个月内原告向被告支付20万，剩余房款601920元在原告取得房产证后3年内支付给被告。被告向原告交房的时间为2019年4月30日前。如若一方违约应向守约方支付合同总金额20%的违约金。鉴于该房是拆迁补偿房，为证明该房屋为被告所有，被告在签订合同之时向原告提供了《五华区上、中马村改造农村宅基地建房部分产权调换、部分货币补偿协议》、《上、中马村重建改造项目回迀安置房确认协议》、《家庭共有财产约定协议及公证书》、《声明书》等证明材料。合同签订后，原告按照合同约定于签订合同当日向被告通过银行转账的方式支付了10万元的定金，但被告收到定金后，没有遵照合同约定按期向原告交房，时至今日经原告多次交涉、催促，被告依旧不肯履行其合同义务。为了维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请法院依法做出公正判决，支持原告的诉讼请求。被告李苏贤未到庭，无答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，甲方王云珍、乙方李家保、丙方李苏贤、丁方苏俊波签订《家庭共有财产约定协议》，载明：坐落于昆明市官渡区房屋，以王云珍名义登记，属协议人家庭共有财产。甲方王云珍与乙方李家保系夫妻关系，丙方李苏贤均系甲乙双方的孙子，丁方苏俊波系丙方李苏贤的母亲。丁方苏俊波与李伟于一九九年十月十八日经昆明市官渡区人民法院调解离婚，上述房屋第一层归苏俊波所有，第二层归李苏贤所有，第三层归李家保所有，第四层归李伟所有。现上述房屋已被拆迁，相关拆迁回迁事宜详见《五华区上、中马村改造农村宅基地建房产权调换（回迁安置）补偿协议》（协议编号:集体回迁0279号）和上、中马村重建改造项目回迁安置房确认协议》（协议编号:集回0279）。协议人在协议中约定：1、昆明市五华区万彩城市花园小区Ａ1地块1栋9层07号房屋，产权所有人登记为王云珍、李家保二人共同共有;2、昆明市五华区万彩城市花园小区Ａ3地块10栋29层08号房屋，产权所有人登记为李苏贤;3、昆明市五华区万彩城市花园小区Ａ3地块11栋3层10号房屋，产权所有人登记为苏俊波。2016年8月17日，甲方王云珍、乙方李家保、丙方李苏贤、丁方苏俊波就《家庭共有财产约定协议》在云南省昆明市明信公证处进行公证。2019年2月28日，原告常江（乙方，买方）与被告李苏贤（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：鉴于2011年6月19日甲方奶奶与五华区莲花街道办事处城中村重建改造筹建办公室及昆明俊健房屋拆迁有限责任公司签订了《五华区上、中马村改造农村宅基地建房部分产权调换、部分货币补偿协议》，双方达成拆迁补偿协议;2014年7月18日甲方奶奶王云珍与五华区莲华街道办事处城中村重建改造工作指挥部签订了《上、中马村重建改造项目回迁安置房确认协议》，双方达成拆迁补偿协议；2016年8月17日，甲方及甲方奶奶王云珍、爷爷李家保、母亲苏俊波签订了《家庭共有财产约定协议》，将拆迁补偿的位于昆明市五华区，建筑面积（设计面积）112.74平方米，约定归甲方所有;现该房屋尚未取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》等权属证书；现甲方欲将此房屋连同房屋内所有装修设备一并作价出售；乙方同意购买此房屋。双方约定如下：一、甲方自愿将其所有的坐落于云南省昆明市五华区，建筑面积（设计面积）112.74平方米自有回迁楼房，出售给乙方；二、上述房屋包括装修及附属设施，经双方约定房屋单价（人民）:每平米8000元，总价为901920元；三、乙方分3次付清房款，第一次：在本合同签订之日起3日内，乙方付给甲方定金100000元（大写拾万元），如甲方无违约，则该定金自动转化为购房款。第二次：在房产证办理到乙方名下后12个月内，乙方支付房款20万给甲方；第三次：剩余房款601920元，于乙方取得《房产证》之日起3年内支付完毕；四、甲方应将本合同“鉴于部分”提到的所有的回迁安置协议、房屋原始产权证明、身份证复印件等文件交付乙方，双方应当为对方出具相应的凭证，甲方应于2019年4月30日前将该房屋交付乙方，如果逾期交房给乙方，则按合同总价每天万分之五的逾期违约金赔付给乙方；五、甲方保证其出卖给乙方的房屋产权为其本人，甲方有完全处分的权利，房屋上没有任何第三方的抵押、担保或其他任何形式的他项权利，无查封且无其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责处理，甲方应负责赔偿乙方因此而受到的经济损失，并承担违约责任；六、甲方承诺：甲方在能办理房屋产权登记时应于十日内无条件协助乙方办理产权登记，将房屋产权直接办理在乙方名下，如届时该房屋存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，甲方应退还乙方支付的全部房款，同时支付相当于房屋总价款的20%的违约金；七、甲方应配合争取能在产权证办理前直接将房屋所有权人更改为乙方姓名，如乙方不能与开发商（拆迁办、村委会）等部门直接办理更名手续，以甲方名义办理产权证书，则办理费用由甲方承担，过户费用由甲方承担，且甲方应当无条件协助乙方办理过户手续，将房屋办理在乙方名下，甲方知晓可办理房产证事宜后，应及时通知乙方，或接到乙方通知后，提供一切与之有关的资料，不得以任何理由借故要挟推辞，否则视甲方为违约，甲方除应负责赔还乙方已付款项外，还应向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方承担赔偿责任；八、甲方承诺在合同签订之日起3年内办理完房产证且为乙方办理房屋产权过户，届时因各种因素导致房产局不予办理房屋产权证以及过户的，乙方可要求解除本合同，要求甲方退还乙方支付的全部房款，并支付相当于房屋总价款的20%的赔偿金；九、合同签订生效后，房屋升值与甲方无关，乙方享有该房屋占有、使用收益、处分的权利；十、在房产证办理时若实际登记建筑面积小于甲方承诺的112.24平米，所产生的面积差，甲方应按照8000元／平方米返还乙方多付的房款并支付同期银行贷款利率的利息，在房产证办理时若实际登记建筑面积大于甲方承诺的112.24平米，则乙方不再补钱给甲方；十一、本合同签订前或签订后，该房屋如有属于甲方应缴纳的一切税收、费用，概由甲方承担；十二、本合同签订后，双方应该共同遵守，甲方不得以任何理由反悔，不得再对该房屋主张任何权利，不得以任何理由要求增加购房款，甲方违约，乙方可以要求甲方继续履行合同，甲方除了退还乙方交纳的全部购房款，同时，应当支付相当于银行同期贷款利率四倍的利息，并支付相当于房屋总价款的20%的违约金；十三、本合同签订后，双方应该共同遵守。如违约，违约方除负责赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。同日，原告常江向被告李苏贤转账支付10万元，被告李苏贤向原告常江出具《收条》确认。2019年11月15日，莲花街道办事处城中村改造工作指挥部出具《情况说明》一份，载明：昆明市五华区万彩城市花园小区A3（地块三）10栋29层08号房屋属于“城中村”改造项目回迁房，该房屋已于2017年10月交付回迁房，现产权证正在办理中。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，双方当事人有按照该协议约定全面履行的义务。本案中，首先，根据《家庭共有财产约定协议》的公证内容，被告有权处分昆明市五华区万彩城市花园小区Ａ3（地块三）10栋29层08号房屋，故双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，双方应按照合同的约定履行各自的义务，故原告主张的请求判令被告继续履行合同，将其名下所有的位于昆明市五华区房屋交付给原告，不违反法律规定，本院予以支持；其次，关于原告主张的承担违约金180384元，被告未向原告交付房屋，本院已经判令被告向原告交付涉案房屋，对于原告的损失而言，仅限于房屋租金损失，故原告主张的违约金过分高于实际造成的经济损失，本院考虑被告违约给原告造成的实际经济损失，原告向被告交付的购房款以及违约金的主要功能，兼顾当事人的过错程度和预期利益等因素，结合本地区房价处于上涨的具体情况，酌情支持本案违约金为2万元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告常江与被告李苏贤于2019年2月28日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告李苏贤应于本判决生效之日起三十日内向原告常江交付昆明市五华区房屋；三、被告李苏贤应于本判决生效之日起三十日内向原告常江支付违约金2万元；四、驳回原告常江的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14541元，由原告常江负担268.8元，被告李苏贤负担14272.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  桂欣人民陪审员  李慧人民陪审员  唐丽二〇一九年十二月二日书 记 员  王宇