重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初4970号原告：重庆乾盛房地产开发有限公司破产管理人，统一社会信用代码315000007748651981，住所地重庆市涪陵区兴华中路69号黎明大厦2楼。诉讼代表人：谢晖，破产管理人重庆峡阳律师事务所负责人。委托诉讼代理人：李林峰，破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：杨小江，破产管理人工作人员。被告：唐紫安，男，1972年1月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：袁绪光，重庆创辉律师事务所律师。原告重庆乾盛房地产开发有限公司破产管理人(以下简称“乾盛公司破产管理人”)与被告唐紫安请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李林峰、被告唐紫安的特别授权委托诉讼代理人袁绪光到庭参加诉讼。本案于2019年10月25日中止诉讼，于2019年12月16日恢复审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认重庆乾盛房地产开发有限公司(以下简称“乾盛公司”)与被告唐紫安于2015年5月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》（现产权证号为：210房地证2015字第0×××6号，地址：×路×号附×号，面积37.8平方米，房款23627.92元）无效，并判决被告唐紫安返还该房产给原告，如不能返还则折价赔偿；2.本案诉讼费用与其他费用由被告承担。诉讼中，本院向原告释明要求其明确诉讼请求中“判决被告唐紫安返还该房产给原告，如不能返还则折价赔偿”，这个折价赔偿的具体金额，原告明确“折价金额无法确定”。事实与理由：被告唐紫安为乾盛公司的股东。2015年5月19日，被告作为购房方与乾盛公司签订了《商品房买卖合同》，购买乾盛公司开发的位于×路×号附×号的房产并过户至自身名下，现产权证号为:【210房地证2015字第0×××6号】。2016年4月19日，重庆市大足区人民法院根据邹安毛的申请作出（2016）渝0111民破1-1号决定书，裁定受理乾盛公司破产清算一案，指定重庆峡阳律师事务所担任乾盛公司破产管理人。破产审计报告表明，该项房产房款23627.92元，收款方式为现金，公司未提供该交易的房屋买卖合同，且现金账面金额与实际不符。这处房产所涉金额较大，以现金的方式支付并不符合交易习惯，公司虽出具了收款凭证，但账面金额与实际不符，且被告与公司签订合同发生在法院裁定受理破产清算申请前的一年之内，此时公司处于经营困难之际。基于唐紫安作为乾盛公司股东的特殊身份、签订合同的特殊时间、以现金方式交易而公司账面金额与实际不符的事实，因此被告实际是以签订商品房买卖合同的方式转移公司资产，以此来逃避债务。根据《破产法》第33条，被告与乾盛公司签订的该份买卖合同应为无效，唐紫安应将该处房产返还给原告。故提起诉讼。被告唐紫安辩称，一、1、本案房产牵涉到九州花园及兴业广场两处项目，九州花园紫苑项目是2005年到2007年基本修建完成；兴业广场2005年到2009年基本修建完成，剩了一栋就交给了龙建立开发；2、被告在2009年退股，破产是2016年，7年之前谁知道乾盛公司要破产；3、乾盛公司在2008年、2009年请了会计师事务所对公司进行了审计，公司有利润是盈利的；4、从项目上讲，当时乾盛公司开发的项目有5个，每个项目的投资额度和投资人不一样，投资比例也不一样，项目有股东没有参加投资，也有非股东参加投资；5、项目股东和公司股东不一致，不能因为被告既是项目股东又是公司股东就以公司股东的身份来判断其分得房屋的合法性。被告分得涉案房产是以项目股东身份分得不是以公司股东；6、房子修好后不好卖的房产就作为投资人的收益，分房时没有动用公司的资金，退股是合情合理合法的，还取得了房产证；7、公司财务账与项目财务都是独立核算，公司没有投钱在项目上，盈亏与公司无关，公司收取管理费。综上，项目股东对项目进行清算是项目股东的合法权益，被告作为项目股东，取得该处房产是行使项目股东的投资分配的合法取得，而不是行使公司股东身份、分配公司财产逃避债务的违法行为，完全不存在转移公司资产，没有损害公司利益，谈不上逃避债务。二、1、被告于2009年分得房产，因缺乏资金未过户，在2015年才办理过户手续；2、虽然2015年签订买房协议，实际没有付款，但该买房协议仅是履行2009年股东们之间达成的退股协议，不具备实质的买卖关系，不能依据是否购买是否支付对价款来作为合同无效的依据。被告从2009年项目清算后就离开了乾盛公司，并将股权向龙建立转让，由于龙建立本人征信问题未能办理工商过户手续，被告已离开公司多年，对公司的经营状况和债权债务情形及破产情况一直不知情，且从2009年至2015年公司没有实际经营。综上，请求法院确认本案商品房买卖合同有效。原告为证明其提出的主张，向本院提交如下证据：1.本院(2015)足法民破（预）字第00003-1号民事裁定书。拟证明乾盛公司进入破产程序；2.本院(2016)渝0111民破1-1号决定书。拟证明法院指定重庆峡阳律师事务所为乾盛公司的破产管理人，原告具有主体资格；3.重庆市商品房买卖合同。拟证明被告唐紫安与乾盛公司于2015年5月19日签订的商品房买卖合同；4.产权登记查询单。拟证明涉案房屋已办理产权证，过户登记在被告唐紫安名下，产权证号为：210房地证2015字第0×××6号；5.乾盛公司资产负债清查审计报告。拟证明被告与乾盛公司签订买卖合同后未向乾盛公司支付购房款；6.乾盛公司债权表。拟证明2014年、2015年乾盛公司已经无力支付债权。被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3、4、5的三性均无异议；对证据6中载明的1、2、3、4、6项债权，被告均不知情，对其真实性合法性有质疑，对第5项债权税款是房产过户产生的，当时被告都是缴清了的，税款实际就是本案和这系列案件中房屋过户的税款，税款是被告交给公司的，公司交没有交不清楚。被告为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：1、2019年9月14日股东会决议，拟证明再次确认2009年项目股东对项目进行清算的事实；2、2011年12月18日股东会决议及九州花园紫苑股东清算表，拟证明公司进行项目清算和股权转让的事实；3、2009年3月15日兴业广场项目《联合开发退股协议》，拟证明被告于2009年被告分得涉案房产；4、兴业广场和紫苑项目的分房平面图6页；5、房屋租赁合同（2013年9月16日），拟证明被告在2009年之后已取得房屋实际使用权；6、2008年、2009年的会计师事务所的审计报告，拟证明公司当年的财务情况，没有外债，有盈利；7、九州花园工作情况报告和支出情况一览表，拟证明九州花园股东从6个人变为4个人，各个项目相互独立；8、九州花园紫苑和兴业广场的土地增值税清算鉴证报告，拟证明项目独立核算、独立交税。原告对被告雷施福提供的证据质证如下：对证据1-5三性均不认可，证据有原件的与实际诉争的无关，被告属于乾盛公司的股东，已工商登记在册，其所有的内部行为对外都不发生约束力，对外不产生效力。对证据6，无法核实其真实性，与本案无关，其报告产生的是2008年和2009年乾盛公司的情况，而原告诉求的是乾盛公司进入破产程序前后发生的，对证据7三性均不予认可，证据8不认可其关联性，作为土地增值税方面的，每个项目肯定是单独独立出来，不能达到被告的证明目的。对原、被告提交的上述证据材料，本院认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的三性即真实性合法性关联性均无异议，上述证据能证明与本案有关的事实，与待定事实相关联，能够相互印证，已形成完整证据链，本院均予以认定并载卷佐证。原告提供证据6予以证明乾盛公司在2014年、2015年已经资不抵债，从证据6的内容来看，乾盛公司在2014年、2015年因其负有债务就在法院存在诉讼案件，且在本院受理乾盛公司破产清算一案后，根据债权人在破产管理人处对债权的申报情况，能够达到原告的证明目的。故，本院对该项证据亦予以认定。对于被告提供的第2组证据中的“九州花园紫苑股东清算”是一个记录，无任何人签字确认以及第5组、第7组证据，本院对其真实性合法性关联性不予采信；其余被告提供的证据是否与本案有关联以及是否应当采信，将在本院认为中予以阐述。根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院查明如下案件事实：被告唐紫安系乾盛公司股东。2015年5月19日，乾盛公司与被告唐紫安签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告唐紫安购买乾盛公司开发的位于重庆市大足区双路街道×路×号附×号房产，面积37.8平方米；乾盛公司破产资产负债清查审计报告载明：房屋坐落：×路×号附×号房产，项目名称：兴业广场，面积37.8平方米，单价3270.58元，金额123627.92元。2015年该套房产已在原重庆市大足区国土资源和房屋管理局办理产权证登记至被告唐紫安名下，房屋产权证号为：210房地证2015字第0×××6号。2015年11月27日，债权人邹安毛以乾盛公司严重资不抵债为由，向本院申请对乾盛公司进行破产清算，本院于2015年12月8日裁定受理邹安毛对乾盛公司破产清算的申请，2016年5月19日，本院作出决定书，指定重庆峡阳律师事务所担任乾盛公司破产管理人。在破产案件审理中，乾盛公司破产管理人委托立信会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所对乾盛公司资产负债进行清查审计，立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所于2019年5月12日作出《审计报告》，该报告显示：本案争议的房产原权利人为乾盛公司，目前已过户到公司股东唐紫安名下，通过公司账面记录对股东交纳房款情况进行了逐笔清查发现，唐紫安购房为现金交易。庭审中，被告唐紫安陈述，该房屋属于兴业广场建设项目，该项目最后投资人是龙建立、康中利、唐紫安、雷施福、雷登峰（不是公司股东）、杨太郎（不是公司股东）；2009年3月15日项目股东签订《联合开发退股协议》，对兴业广场项目进行了清算，对公司没有进行清算，实际上是为了对股权进行转让，因为公司法定代表人龙建立个人的原因没有完成公司股权转让的登记，其他股东退出之后，公司在册（留给龙建立的资产）资产足以覆盖注册资本金。被告唐紫安分得该套房产属于对项目的清算，唐紫安未直接向乾盛公司支付购房款。现原告认为被告唐紫安与乾盛公司是以签订商品房买卖合同的方式转移公司资产，以此来逃避债务，故双方签订的合同应属无效，因此，原告起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。诉讼中，原告对涉案房产申请了诉讼保全。本院认为，被告唐紫安与乾盛公司就本案所涉房产于2015年5月19日签订《重庆市商品房买卖合同》双方无异议，本案争议的焦点是：被告唐紫安与乾盛公司所签订该《重庆市商品房买卖合同》是否有效。对此，本院认为，乾盛公司与被告唐紫安签订《商品房买卖合同》，并将房屋所有权转移至被告唐紫安名下，符合房地产买卖的形式要件。但从实质来看，被告唐紫安并未按照合同约定向乾盛公司付清房款。庭审中，被告提出，该房屋的取得系兴业广场项目股东进行清算后对资产的分配，为此，向本院举示了前述1-8组证据。对此，本院认为，首先，被告举示的1-5组证据和第7组证据，真实性难以确认，第2组证据中，2011年12月18日的决议上仅有乾盛公司法定代表人龙建立一人签名，不能证明是全体参会股东的决议；其次，假使该股东会决议、退股协议真实，股东们对兴业广场项目进行了清算，因兴业广场项目是以乾盛公司名义而进行开发的项目，其资产也应属于乾盛公司所有，在乾盛公司的经营过程中，股东们没有权利单独对公司某一个项目的财产进行处置。再者，被告虽提出兴业广场项目并非乾盛公司出资开发、而是乾盛公司部分股东与其他非股东另行投资开发，但其举示的证据，却不足以证明其主张的事实。被告向本院提交的2019年9月14日的股东会决议内容假使真实，也只是公司内部股东自身对被告取得房产的认可，且现因乾盛公司已进入破产清算阶段，公司股东无权对公司资产作出任何处置决定，故本院对2019年9月14日的股东会决议不予采纳。庭审中，被告陈述，在2009年项目清算后，就将其持有的乾盛公司的股权转让给龙建立，但未向本院提交相应证据予以佐证，截至本案庭审辩论终结前，被告仍然是乾盛公司的股东。从2014年开始，乾盛公司就因多起欠款纠纷被债权人起诉到法院，乾盛公司也未对债务进行清偿。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十三条：“涉及债务人财产的下列行为无效：(一)为逃避债务而隐匿、转移财产的”之规定，乾盛公司在已经资不抵债的情况下，以与被告签订《商品房买卖合同》的方式将乾盛公司的房产转移登记至被告名下，且被告未支付对价，存在损害债权人利益的行为。故，本院认定乾盛公司与被告唐紫安就涉案房产签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，对被告唐紫安认为该商品房买卖合同有效的辩解意见，本院不予采纳。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，因此被告唐紫安应当将涉案房屋返还给乾盛公司。若无法返还，则应当折价予以补偿。故，对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第六项、第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：重庆乾盛房地产开发有限公司与被告唐紫安于2015年5月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》(房屋地址：重庆市大足区双路街道×路×号附×号，现产权证号：210房地证2015字第0×××6号)无效；被告唐紫安于本判决生效之日起三十日内将重庆市大足区双路街道×路×号附×号房屋(产权证号：210房地证2015字第0×××6号)返还给重庆乾盛房地产开发有限公司；若不能返还，被告唐紫安应当按照房屋价值折价补偿给重庆乾盛房地产开发有限公司。本案案件受理费195元(已减半收取)，诉讼保全费256元，合计451元由被告唐紫安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李玉辉二〇一九年十二月十八日书记员  杨 宇