福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4211号 原告：胡速端，女，1959年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号224室。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，系公司职员。 胡速端与厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。胡速端的委托诉讼代理人方湘臻，欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡速端向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付逾期交房违约金（以房款总金额860052元为基数，自2015年12月31日之次日起每日万分之一暂计算至2018年7月5日的违约金为78867）；二、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。 事实与理由：2015年9月7日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，约定胡速端向欣盛丰公司购买欣盛园1#楼A梯6层603室商品房，总金额为860052元，合同第八条约定被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同约定了被告逾期交房应付的违约金条款。原告依约支付了全部购房款，但欣盛丰公司未按合同约定的交房时间交付案涉商品房，构成违约，特提起诉讼，请求判如所请。 欣盛丰公司辩称：第一，胡速端存在逾期付款违约金未付的情况，根据合同约定，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续且交房日相应顺延。根据双方约定和交易习惯，胡速端应当在合同签订之日起60日内付清购房款，但胡速端因自身原因未按时付清购房款，其行为构成根本违约，应支付逾期付款违约金。第二，本案项目从开工日2013年9月10日暂计至2017年9月30日，因60毫米及以上大雨、六级及以上大风、35度及以上高温等气象原因可顺延交房共计247天。即使欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，也只能在扣除上述可顺延交房天数后计算至2018年6月11日，最迟不超过2018年11月9日。第三，胡速端主张的违约金过高，应予调整。四、胡速端主张的部分违约金已经超过诉讼时效，2016年1月1日至2016年8月31日部分的违约金应不予支持。 经审理查明：2014年1月1日，胡速端与欣盛丰公司签订一份合同编号为03125828的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（以下简称附件六），约定胡速端购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共80.21平方米，房价总金额860052元。合同第六条约定买受人于2014年1月1日前付50000元整，备案后三日内付人民币贰拾壹万零伍拾贰元，余款600000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。《合同》第七条第1款约定：“（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……”。附件六第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”关于商品房交付条件与期限及违约责任，《合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；......4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：......2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。”《合同》第九条约定：“……逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。”合同第二十二条约定：“本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。” 附件六第四条约定：“1、出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付唛收入。但是，如买受人逾期付款或者逾期支付违约金。则出卖人交房时间相应顺延；如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……2、出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。......4、合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付.....5、如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6、在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。” 上述合同签订后，胡速端依约分别支付首付款260052元及通过按揭贷款方式支付购房尾款600000元。2014年1月16日、2014年6月3日，欣盛丰公司向胡速端分别出具销售不动产统一发票一张，证明其收到购房款260052元、600000元。 同时查明，讼争商品房于2013年9月10日开工，2017年9月30日通过“五方”竣工验收，于2017年10月9日通过建设工程竣工消防验收，至此才具备法定的交房条件。2017年9月，欣盛丰公司向胡速端发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年11月22日办理接楼手续，胡速端未去办理。后于2018年7月5日，欣盛丰公司与胡速端办理了诉争商品房的交房手续。 另，2014年2月10日，胡速端为办理抵押贷款，与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订一份个人购房借款/担保合同。 审理过程中，胡速端为向本院申请对欣盛丰公司进行财产保全，向紫金财产保险股份有限公司厦门分公司支付开具保函的费用1000元，后申请保全并向本院支付保全费946元。 根据其他业主拍摄的视频，以及（2018）闽02民终5463号生效判决，有大量业主持落款日期为2018年11月2日的《催告收房通知书》前往办理交房手续时遭遇障碍。 庭审中，欣盛丰公司提出胡速端存在逾期支付银行按揭款的情况，而且胡速端主张的违约金标准过高，并且其早就通知胡速端于2017年11月22日过来交房的辩解意见，对此胡速端认为其不存在逾期付款，讼争商品房通过竣工验收及消防验收仅是满足合同约定的部分交房条件，讼争商品房至今仍不具备交房条件，不能以被告陈述的为准，欣盛丰公司通知买受人接受不具有交房条件的商品房不产生法律效力。同时欣盛丰公司提出可以顺延交房的天数为247天的辩解意见，对此胡速端陈述对该天数均不予认可，其应当提供施工日志予以证实确有停工。 上述事实，有胡速端提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，欣盛丰公司举示的施工许可证、《气象资料证明》、《气象灾害证明》、竣工验收报告、建设工程竣工消防验收备案证明、商品房交付通知书、EMS面单、交房两书、个人借款/担保合同等，以及双方当事人的陈述等证据证明,以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，本案的争议焦点一是，欣盛丰公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由，胡速端是否存在逾期提交按揭材料并逾期支付按揭款的事实。欣盛丰公司称，因胡速端未于合同约定的时间提供并签署全部按揭文件、资料，也未在签订之日起60日内付清购房款及未按期支付按揭款，应当向欣盛丰公司支付逾期提交材料及付款违约金，在胡速端逾期违约金未付清之前，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续。对此本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证实胡速端存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定胡速端应于合同签订之日起60日内付清购房款，未约定按揭款的支付时间，即使胡速端于2014年2月10日才签订个人贷款合同，也无法说明系胡速端未按时提交材料所致，同时欣盛丰公司对胡速端是否逾期支付首付款亦未提出异议，故该答辩意见没有事实和法律依据，本院不予支持。 本案的争议焦点二是，欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任及违约天数的计算问题。1、欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据胡速端与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付胡速端使用。胡速端已支付了全部购房款，但截止至2017年10月9日，讼争商品房才通过“五方”竣工验收及消防验收具备法定的交房条件，已经构成逾期交房，应当依约承担逾期交房的违约责任。胡速端要求欣盛丰公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金的诉讼请求，依法应予支持。2、逾期交房违约天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未向提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由和受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定的影响，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房26天（其中因相关气象事由可顺延26天，已扣除重复天数），即欣盛丰公司应在2016年1月26日之前向胡速端交付符合条件的案涉商品房。关于胡速端提出逾期交房违约金的主张，本院认为，2017年9月28日，欣盛丰公司向胡速端发出商品房交付通知书，告知其于2017年11月22日办理接房手续，但发出通知之时，讼争商品房尚未具备法定交房条件，且之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故上述通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行。2018年7月5日，胡速端与欣盛丰公司办理接房手续，属于对自身民事权利的处理，本院予以确认。因双方在合同中明确约定出卖人自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付逾期交房违约金，故逾期交房违约金应算至2018年7月5日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月27日至2018年7月5日，逾期交房天数为891天，应当支付逾期交房违约金共计76630元。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，对此本院认为，因双方有合同约定，且欣盛丰公司未提供相应证据予以证实其主张，故该辩解意见本院不予采纳。 本案的争议焦点三是，胡速端诉求的逾期交房违约金是否有超过诉讼时效的问题。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，胡速端于2019年9月17日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。欣盛丰公司辩称胡速端主张的2016年1月1日至2016年8月31日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，本院不予采纳。 另，胡速端要求欣盛丰公司支付其开具保函的费用1000元，因该费用并不是在诉讼中必然产生的费用，故该诉讼本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付胡速端逾期交房违约金人民币76630元； 厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付胡速端垫付的保全费人民币946元； 三、驳回胡速端的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1716元，适用简易程序减半收取858元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  吴天赐 二〇一九年十二月二日 法官助理康珊良子 书记员康丽凤 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。