北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初54853号原告：刘中然，男，1974年3月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈蓉，北京市华泰律师事务所律师。被告：金义双，男，1976年2月24日出生，汉族，个体经营者，住某省德惠市。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。原告刘中然（以下简称原告）与被告金义双（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈蓉，被告的委托诉讼代理人张海龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年3月4日签订的《租赁合同》无效；2、被告退还原告租金50万元；3、被告支付原告各项损失127756元（包括房屋装修材料及人工等各项费用70056元、加盟费用及设备费用57500元）并按照银行同期贷款利息支付资金占用费。事实和理由：原被告于2019年3月4日签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于北京东环国际大厦面积160平米的房屋（以下简称涉案房屋），租金每年50万元，于合同签订之日一次性支付。同时，原告签订转让合同，转让了在涉案房屋上经营的一家名为“宴食柒”的饭店，被告作为饭店股东，向原告承诺该饭店系合法经营的饭店，且声称饭店营业执照上的地址“北京市朝阳区东三环中路18号院东环国际大厦1层110号”即涉案房屋地址。合同签订后，原告依约支付了租金并对涉案房屋进行装修，但在办理食品经营许可证时被食品药品监督管理局的工作人员告知涉案房屋所在地址曾被现场核查为在违建上经营，无法办理食品经营许可证。原告至此才得知涉案房屋系违章建筑。现租赁合同目的已经无法实现，原告起诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我方自案外人嘉利恒德房地产公司承租涉案房屋，涉案房屋并非违建。原告至今尚欠我方租金10万元，已经构成根本违约，依据原告写的欠条承诺书，在2019年5月1日前不支付全部的欠款，被告有权收回房屋，并不退租金；不认可原告主张的房屋装修损失，与本案无关；关于加盟费，原告可以向其他地址经营，损失不是必然产生的。另外，涉案房屋并未交接，一直由原告占有使用。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称嘉利恒德公司）是北京市朝阳区东三环中路18号院东环18国际大厦的登记所有权人。2018年3月26日，被告与嘉利恒德公司签订《租赁合同》，约定被告自嘉利恒德公司处承租东环国际大厦地下二层、地上一层东南角共计1060平方米的面积，使用性质为自营超市、库房。2019年2月28日，原告向被告转账2万元。2019年3月4日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《租赁合同（东环国际大厦）》（以下简称涉案合同），约定原告承租东环国际大厦一层东南角160平方米的面积，使用性质为餐饮；合同租赁期为五年，租期自2019年3月4日至2024年3月3日；承租人享有三个月免租期，在装修期内，承租人无需支付租金，但应承担相应的电费、水费的费用；租金50万元每年，应于签订本合同之日一次性支付，租金按年度方式支付，为预先支付，即在每期租金发生前60日支付下一期租金；押金10万元，作为承租人履行本合同约定义务的保证金，用以确保承租人完全履行本合同所约定的义务，包括但不限于按期支付租金、杂费及可能发生的承租人对出租人的损害赔偿等；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。涉案合同签订当日，原告向被告转账58万元。2019年3月6日，原告向被告出具《欠条》，载明：本人刘中然欠金义双30万元，分两次还清，于2019年3月14日之前支付20万元，于2019年5月1日前支付10万元；以上两笔款项如到期拖欠不还，2019年3月4日签订的租赁合同自动作废，金义双有权收回场地，不退还租金。2019年3月14日，原告向被告转账20万元。庭审中，原告另提交如下证据：一、微信转账记录及收据，证明原告为装修涉案房屋支付70256元；被告对该组证据的真实性及关联性均不予认可，微信转账的收款人可以随时备注，并不能证明所转款项的对象，该证据也不能证明花费是用于涉案房屋的装修，可能是其他装修；经核，收据中载明所购置内容多为五金、砖块、大理石等装修材料，且在2019年3月9日至3月12日期间，原告先后8次向同一账号支付钱款，根据原告提交的与之对应的收据显示，各收据编号相邻，且其中部分晚开的收据编号小于早开收据的编号；另，原告称向“建团”、“那德林”转账的费用为工人工资、火车票等。二、《餐饮合作协议》及微信对话记录，证明原告为经营饭店支付了加盟费及设备费57500元；被告对转账记录的真实性不认可，对合作协议的真实性认可，不认可关联性，称加盟费用不是承租房屋必然产生的，原告加盟后并未实际使用，是否可以主张退还相关费用难以确认，另外协议签订时间早于涉案合同，与本案无关。经核，《餐饮合作协议》签订时间为2019年3月3日，甲方为案外人北京某个时间餐饮管理有限公司，乙方为本案原告，协议约定：原告使用甲方专有技术、品牌以及成熟的经营管理模式等无形资产，作为回报需支付9万元；乙方委托甲方代购的物品，甲方在接到乙方订单并在收到相应代购款项之日起3个工作日内，负责将乙方所定物品发出。根据微信截图显示，原告分别于2019年3月3日、3月10日及3月11日向备注名称为“某个时间郝经理”的账号转账共计57500元。经询，原告认可加盟协议并未限定经营地点。四、《施工合同》及微信对话记录，证明原告对涉案房屋进行了装修及支付了装修费；被告对该组证据的真实性不予认可，称合同是否已经履行无法确认，微信对话记录也无法证明已经实际发生了相关费用;经核，合同载明施工地点为东环国际一层底商，承接范围为店内装修，承接方式为包工包料。五、《解除合同告知函》、EMS快递详情单、微信对话记录，证明原告于2019年4月20日通过快递向被告送达了《解除合同告知函》，于2019年4月28日通过微信告知被告解除合同，于2019年4月29日将该函交至被告公司，且原告已经交还涉案房屋钥匙；被告对该证据的真实性及证明目的均不认可，称并未收到解除通知，双方当时说好一起找下家接手，并且要求原告在有人看房时把钥匙拿过来看房，涉案房屋已于2019年8月15日另行出租，被告认可合同于2019年8月14日解除。经核，微信对话记录显示，2019年4月28日，原告告知被告解除合同，次日，被告要求原告将解除合同告知函送到被告楼上，送给被告的人；此前，双方曾就房屋另行出租进行沟通，被告要求原告将涉案房屋的钥匙送一把给案外人，方便带看房屋。六、录音及视频，证明涉案房屋属于违建，食品药品监督管理局工作人员明确告知原告该房屋无法办理食品药品安全许可证，且涉案房屋的地址并非110号，一层110号不可能在大厦的外部；被告对该证据的真实性及证明目的均不认可，称无法确认对方的身份，内容也只代表该人员的个人想法，事实上，只要原告提出申请，涉案房屋可以办理食品药品安全许可证。七、原告与被告的录音，证明被告告知原告涉案房屋走关系就能办理相关证照，原告已于2019年4月向原告交还了涉案房屋钥匙；被告对该证据的真实性不认可，称只是部分录音，双方还有其他谈话原告并未提交，另外，4月29日的录音中，被告并未确认收到钥匙了，只是说问一问，而且被告要钥匙也是为了往外转租，并不代表收房。八、照片，证明涉案房屋的位置，另外涉案房屋已经在对外出租，经营的饭店名称也已经变更了；被告认可照片真实性，不认可证明目的，称宴食柒土湘菜是案外人王献奇经营的，照片中显示的电话不是被告的。九、照片及视频，证明被告在2019年6月已经控制房屋并对外出租，2019年8月时现在的承租人已经装修使用涉案房屋，名为“渝幺婶”饭店，视频中记录的装修情况与2019年8月份新店开业后拍摄的装修图片一致，能够证明新租户使用了原告的装修；被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。十、东环国际大厦平面图，证明涉案房屋没有合法的工程建筑许可证；被告认可该证据的真实性，不认可证明目的，称涉案房屋在大厦的规划范围内，平面图中一层大厦外部的虚线都是有规划的，是可以建房的。庭审中，被告另提交如下案外人的食品经营许可证，证明涉案房屋可以办理相关证照；原告称无法核实该证据的真实性，涉案合同约定的涉案房屋是大厦一层东南角，但该执照上载明房屋位置是一层110号，被告亦没有与大厦签订一层110号的租赁合同，因此涉案房屋不可能是一层110号，被告也没有提交一层110号房屋的建设规划许可证和房屋产权证明。本案审理过程中，承办人前往涉案房屋所在地对现场进行了查看，涉案房屋位于大厦东侧墙体外部，与大厦并不连通，大厦现场的工作人员表示大厦的110号房屋即涉案房屋。经询，被告称涉案房屋并无房屋所有权证；被告另称，原告向其转账的80万元中，有30万元是代案外人王献奇收取的转让费。上述事实，有《租赁合同（东环国际大厦）》、转账记录、微信对话记录、房屋所有权证及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告向原告出租的涉案房屋属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，原被告以涉案房屋为标的签订的《租赁合同（东环国际大厦）》不符合相关法律规定，本院依法确认该合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据现有证据，可以确认被告至迟已于2019年4月底恢复对涉案房屋的控制并对外招租，原告于2019年4月29日通过微信向被告发送合同解约函，本院确认原告对涉案房屋的占有计算至2019年4月29日。根据涉案合同约定，免租期为三个月且不计算租金，原告占有涉案房屋的期间并未超过免租期间，故被告收取的原告租金应全部退还，关于退还数额，被告称原告向其转账的80万元中有30万元是代案外人王献奇收取的转让费，原告亦仅主张被告退还租金50万元，本院对此不持异议；关于被告主张合同未自然到期故免租期应计算租金的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张存在装修损失，但根据原告提交的证据，《施工合同》载明承接方式为包工包料，但原告称其另向案外人支付工人工资及火车票，且其提交的转账记录及收据等购置内容多为装修材料，与《施工合同》约定的包工包料方式相矛盾；此外，原告提交的转账记录显示其在2019年3月9日至3月12日期间8次向同一账号支付钱款，不符合正常采购的交易习惯，加之与转账记录对应的收据编号相邻，且部分晚开的收据编号小于早开收据的编号，本院对该组证据难以采信；另，原告提交的《施工合同》及部分收据并无转账记录相印证，本院亦难以采信；综上，原告应对其主张的装修损失承担举证责任。关于原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于加盟费损失，现有证据无法确认涉案合同无效必然导致《餐饮合作协议》无法履行，原告该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原告就《餐饮合作协议》的争议可另案解决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘中然与被告金义双于二〇一九年三月四日签订的《租赁合同（东环国际大厦）》无效；二、被告金义双于本判决生效之日起七日内退还原告刘中然房屋使用费五十万元；三、驳回原告刘中然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10078元，由原告刘中然负担1278元（已交纳），由被告金义双负担8800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  江凤祥人民陪审员  宋启国二〇一九年十二月二十五日法官 助理  李 青书 记 员  刘 欢