北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初31796号原告（反诉被告）:张宏年，男，1963年4月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:王宇，北京市达奥律师事务所律师。被告（反诉原告）:张红，女，1977年7月19日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人:郭磊，北京融秀律师事务所律师。原告（反诉被告）张宏年诉被告（反诉原告）张红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宏年的委托诉讼代理人王宇，被告（反诉原告）张红的委托诉讼代理人郭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张宏年向本院提出诉讼请求:1、请求法院确认张宏年与张红签订的《出租合同》已于2018年7月31日解除；2、判令张红支付张宏年2017年10月25日至2018年7月31日期间占地使用费3309589元；3、判令张红支付张宏年房屋占用使用费（自2018年8月1日至实际腾退之日止，按照年租金标准600万元计算）；4、判令张宏年支付张红违约金722499元（按照年息24%计算，暂计至2018年9月12日，实际要求至给付之日止）；诉讼费由张红承担。事实及理由:张宏年与张红于2017年10月23日签订《出租合同》，双方约定，张红租用张宏年位于北京市通州区宋庄镇X村村委会西500米，北京X装饰有限责任公司院内南办公楼以北（不含南办公楼），宿舍楼以南（包含宿舍楼）为止所有房屋土地及院内设备。张红租赁该房屋仅用于再生资源使用，未经张宏年许可，张红不得擅自改变房屋主体结构或增建建筑面积。租赁期限自2017年10月25日至2020年10月24日止，租期共计3年，免租期为2个月（分两年扣除）。租赁期年租金为人民币600万元整（如被告经营效益较好，则第2、3年租金为630万元，如经营效益一般或者不好则租金不变）。租金支付方式为年付，其中首年租金分三期付款第一期在合同签订后25日前支付人民币100万元整，第二期11月15日前支付200万元整，第三期在2018年1月31日前支付250万元整，押金60万元整。后两年租金支付日分别为2018年9月25日及2019年9月25日前付款，合同还就其他事项作出约定。另查，自双方签订合同至今为止张红仅向张宏年支付140万元（包含押金60万元），按照合同之约定尚未履行支付首年剩余租金470万元，并存在拖欠水电费用、擅自改变房屋结构等违约行为，张宏年多次催要未果的情况下，向张红送达了解除合同通知书，为维护张宏年的合法权益，诉至本院。被告（反诉原告）张红辩称:不同意张宏年的诉讼请求。我方认为租赁合同无效，双方应互相返还原物恢复原状态，我方已于2018年6月将房屋大部分返还，只占用了办公室，故占用关系应于2018年6月结束。在2018年3月达成新的协议，新协议通过微信发送，载明租赁期限起始，修改是因为房屋手续不合格，无法取得营业执照，故协商一致达成新的出租合同，双方应以新的合同履行。双方10月23日签订的合同，并没有签订清单，租赁物并没有实际交接。2018年，通过微信向张红传递两份出租合同修改稿，修改稿第一条将出租的标的物进行了详细的描述，第三条将租赁期限调整为2018年3月1日至2021年2月28日，第四条将租金标准调整为第一年租金400万元，第二、三年均为500万元，双方在2017年10月23日签订租赁合同后双方并未完全履行租赁合同。被告（反诉原告）张红向本院提出反诉请求：1、请求法院确认反诉人与被反诉人2017年10月23日签订的《出租合同》无效。2、请求法院依法判令被反诉人返还反诉人房屋租金80万元，押金60万元并赔偿反诉人房屋改建损失费1256899．96元；案件受理费及反诉费全部由被反诉人负担。事实及理由：双方于2017年10月23日签订《出租合同》，张宏年将位于北京市通州区宋庄镇X村村委会西500米，北京X装饰有限责任公司院内南办公楼以北（不含南办公楼），宿舍楼以南（包含宿舍楼）为止所有房屋土地及院内设施出租给反诉人用于再生资源使用，因被反诉人无法向反诉人提供相关合法建房手续，致使反诉人至今无法取得相关部门批准，无法正常经营使用依据相关法律规定，双方签订的租赁合同应属于无效合同，相关法律后果应按照合同无效处理，故诉至本院。原告（反诉被告）张宏年针对反诉辩称：请求法院依法驳回张红的反诉请求，张宏年与张红签订的出租合同是双方真实意思表示并不违法法律法规的规定，张宏年对涉案土地建筑物享有合法使用权，双方签订的出租合同不存在任何权利瑕疵；张红一直未按照合同约定向张宏年足额支付租金，根据合同约定张红除支付租金外还应就其拖欠租金的行为承担违约责任，所以张宏年不同意返还租金、押金；根据张红及爱人向张宏年出具的保证书，张红承诺如未按照保证书中约定的时间交纳租金以及办理再生资源业务所需要的备案手续，则张红同意无条件从租赁物中退出，故张红所称的房屋改变损失应由其自行承担；张红对其主张的所谓的房屋改变损失也没有事实依据。经审理查明，2017年10月23日，张宏年（甲方）与张红（乙方）签订《出租合同》约定：甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇X村村委会西500米，北京X装饰有限责任公司院内南办公楼以北（不含南办公楼），宿舍楼以南（包含宿舍楼）为止所有房屋土地及院内设施。房屋权属状况：甲方所持有房产及土地、无抵押。乙方租赁该房屋仅用于乙方再生资源使用。未经甲方认可，乙方不得擅自改变房屋主体构造或增减建筑面积，面积减少部分在本协议结束前由乙方负责按原面积恢复。房屋租赁期限自2017年10月25日至2020年10月24日止，租期为三年，免租期两个月，免租期两个月（分两年扣除）。租赁期年租金为人民币陆佰万元整，如乙方经营效益好，则第二年、第三年租金改为陆佰叁拾万元整，如效益一般或不好，则维持原年租金不变。租金支付方式为年付，本着合作的诚意，首年租金分三期付款，第一期在合同签订后25日（含）前支付人民币壹佰万元整，第二期11月15日前支付人民币贰佰万元整，第三期付款在2018年1月31日前支付，支付金额为租金人民币贰佰伍拾万元整，押金陆拾万元整，后两年租金支付分别为2018年9月25日前及2019年9月25日前付款，合同还就其他事项作出约定。合同签订后，张红陆续向张宏年支付租金80万元，押金60万元，剩余租金至今未支付。庭审中，张宏年称其向张红发出过催费函，并于2018年7月31日向张红发出解除合同通知书。2018年8月15日，张红、何X（张红之夫）出具保证书一份载明：张红女士、何X先生承诺：“自今日（2018年8月15日）起十五日内回复张宏年先生，能否继续经营，如不能经营再生资源，就作为厂库房出租”。如能继续经营，也必须在此十五日内和张宏年先生就房屋租金和房屋租金的付款方式达成一致方可继续使用所承租的房屋。张红女士和张宏年先生双方协商，在办手续之中，十五日内手续如办不了，无条件退还房屋。如果手续办理完，房屋年租金四百万元整，不能改变。2018年9月15日，何X出具保证书一份载明：何X代表X商贸有限公司和张红承诺自2018年9月15日起，15日内付给房屋贰佰万元整，并保证办理再生资源业务各项手续完备，获得政府管理部分经营认可。如果不能履行,自动无条件从租赁的好佳益场地中退出，补交前面所欠房租。另查，张红承租场地后，一直使用“北京X商贸有限公司”的执照进行经营。张红庭审中表示，因为环评、消防等无法验收，相关部门经常来查，经营过程断断续续，而造成上述问题的原因就是因为张宏年无法提供合法建房手续。2018年6月5日，宋庄镇环评科向北京X商贸有限公司发出环境保护问题整改告知书，告知该公司存在废气、粉尘问题，并要求进行整改。再查，张红所承租的厂房系北京好佳益家具制造有限责任公司从北京宏泰正隆商贸有限公司购买。2018年9月11日，北京好佳益家具制造有限责任公司出具证明一份载明：张宏年系我公司法人及大股东，对于2017年10月23日张宏年以个人名义就北京X装饰有限责任公司院内南办公楼以北（不含南办公楼），宿舍楼以南（包含宿舍楼）为止所有房屋土地及院内设施与张红签订《出租合同》的行为予以认可。张宏年未向法庭提供建房的相关审批手续。庭审中，张红与张宏年均认可，张红自2018年9月15日离开涉案场地。经张红申请，本院委托北京双圆工程咨询监理有限公司对张红对涉案房屋的改建和装修进行造价鉴定评估，结论为：因张宏年对鉴定事项不认可，本鉴定结论为待定项，待定项所涉工程造价金额为：1256899．96元。上述事实，有《出租合同》、《厂房买卖合同》、《证明》、银行交易明细、《造价鉴定意见书》、《环境保护问题整改告知书》、《保证书》二份及双方当事人的陈述等在案佐证。本案争议焦点总结如下：一、张宏年与张红于2017年10月23日签订的《出租合同》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截止本案辩论终结前，张宏年并未向法庭提供建房相关的审批手续，故根据相关法律规定，本院认为双方签订的《出租合同》无效。二、关于张红主张的涉案场地的消防、环评等无法验收通过，影响其正常经营的问题。根据本案查明的事实，张红承租场地后，一直使用“北京X商贸有限公司”这个执照进行经营，基于目前的客观状况，造成消防、环评问题无法验收通过的原因是多方面的，无相关建房审批手续并不是唯一的原因。张红在租赁房屋时应对租赁场地的相关手续进行审查，但张红疏于审查。结合张宏年与张红签订的《出租合同》约定，张宏年对张红在经营期间所面临的环评、消防验收等问题并没有协助义务，而张红、何X出具的保证书也恰恰证明张红要自己办理相关手续,故即使存在影响正常经营的问题，张红应负主要责任。三、关于张红主张张宏年赔偿其房屋改建损失的问题。双方对装修事项存在争议，根据张红、何X以及何X作出的两份保证书，均有在张红无法办理相关手续后，“无条件退房”、“无条件退出”的意思表示，故张红即使申请对房屋改建损失进行鉴定，但本院亦无法支持。四、关于张宏年主张占地使用费及违约金的诉讼请求。其中占地使用费的诉讼请求，因张红与张宏年签订的合同属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故张红应支付张宏年占有使用费，支付的期限自2017年11月25日（扣除免租期一个月）至2018年9月15日（双方确认张红离开涉案场地的最后时间），按照每年租金600万元的标准计算。虽然张红主张承租的宿舍楼，在2018年8月份以后，由张宏年收取租金，但宿舍楼并非由张宏年出租，而是由张红对外出租，这些租户向谁交费仅仅涉及的是租赁合同履行的问题，并不能代表张红已经将宿舍楼交付给张宏年。张红主张合同有过变更，租金调整为每年400万元的意见，但其未向法庭提供充分证据证明双方已经达成合意。其中违约金的诉讼请求，因合同无效，故本院无法支持。五、关于张红反诉要求张宏年返还房租80万元，押金60万元的反诉请求。房租80万元确已支付给张宏年，张红亦实际占用了场地，且张宏年在主张占地使用费时已经将80万元扣除，故本院无法支持张红要求返还房租的反诉请求。押金60万元，在合同无效后，张宏年理应返还。综上，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因张宏年出租的房屋并没有取得建房规划许可证等相应手续，故双方的合同应属无效合同，现张宏年主张确认张宏年与张红签订的《出租合同》已于2018年7月31日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；张红反诉请求确认双方于2017年10月23日签订的《出租合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效后，出租方有权要求承租方支付占有使用费，现张宏年主张张红支付占有使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但计算期间为2017年11月25日至2018年9月15日，计算占有使用费的参照标准为年租金600万元的标准，应支付金额为4049315元（扣除已付80万元）。张宏年主张违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。张红主张张宏年返还押金60万元的反诉请求，因双方签订的合同无效，张宏年应予以返还，故本院予以支持。张红主张张宏年赔偿房屋改建损失费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张宏年与被告（反诉原告）张红于2017年10月23日签订的《出租合同》无效；二、被告（反诉原告）张红支付原告（反诉被告）张宏年房屋占有使用费4049315元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）张宏年返还被告（反诉原告）张红押金60万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）张宏年的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费75000元，由被告（反诉原告）张红负担（已交纳）。案件受理费24667元，由原告（反诉被告）张宏年负担4667元（已交纳），由被告（反诉原告）张红负担20000元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉费15400元，由被告（反诉原告）张红负担11900元（已交纳），由原告（反诉被告）张宏年负担3500元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐明祺人民陪审员  杨秋玲人民陪审员  李英徽二〇一九年十二月九日书 记 员  福明鑫