江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初6961号 原告：毛圣方，男，1974年12月14日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：毛积孝，江苏钟山明镜律师事务所律师。 被告：王大才，男，1979年6月6日生，汉族，住南京市浦口区，现羁押于大连山强制戒毒所。 第三人：谢婉莹，女，1991年2月10日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：姚卫，江苏石城律师事务所律师。 原告毛圣方与被告王大才、第三人谢婉莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员陈飚适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告毛圣方的委托诉讼代理人毛积孝，被告王大才，被告谢婉莹的委托诉讼代理人姚卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛圣方向本院提出诉讼请求：1、判令被告王大才、第三人谢婉莹协助将浦口区××室房屋过户至原告名下；2、判令被告王大才、第三人谢婉莹承担本案诉讼费。事实和理由：2011年6月18日，被告与原告签订《拆迁安置房指标转让协议》，将西水湾家园××室拆迁安置房指标转让给原告。原告支付了协议约定的全部价款并领取了案涉房屋。在对房屋进行装修后，原告于当年底入住。因政府房地产政策限制，直至2015年1月，毛圣方仍将案涉房屋的房产证、土地证仍办理在被告名下，但办证费用系由原告支付，两证也保存在原告处。因案涉房屋未满5年，暂无法过户。王大才对上述事实一清二楚，却在2016年8月3日委托前妻吴玉霞将案涉房屋出售给第三人，而第三人也知晓案涉房屋早已卖给毛圣方，因为其在购房时，曾试图向案外人邓某购买毛圣方因向邓某借款而质押在邓某处的案涉房屋两证。因邓某没同意，他们转而对两证进行挂失、补办，并于2016年12月21日签订《南京市存量房买卖合同》，并将案涉房屋过户至第三人名下。第三人之后以房屋所有权人的身份起诉请求原告迁出。南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终4644号民事判决书，驳回了第三人的诉讼请求。南京中院的基本观点是：毛圣方占有、使用案涉房屋具有合法依据；第三人虽已取得案涉房屋的不动产权证，完成了房屋的权利交付，但自始未对案涉房屋进行占有、使用；对此，第三人应依据涉案房屋买卖合同之约定向合同相对方王大才主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。综上，原告毛圣方已支付全部购房款，并合法占有、使用案涉房屋超过8年多，已超过5年的时间限制，故被告王大才有义务配合毛圣方办理案涉房屋过户手续；因案涉房屋登记在谢婉莹名下，但第三人自始未占有、使用案涉房屋，其应向被告主张违约责任，故其也有义务配合毛圣方办理案涉房屋过户手续。原告诉至法院，请求依法支持诉请。 被告王大才辩称，自己当时缺钱将房票押给原告。2016年，自己找到原告，要求拿合同，但第二天自己就被抓了。自己拿了原告80000元，也就是出售房票的价款。 第三人谢婉莹辩称，根据浦口区人民法院（2017）苏0111民初6420号民事判决书，自己已购买了案涉房屋，支付了房款，并完成了房屋过户。自己在2017年起诉原告及其妻子、儿子，要求迁出案涉房屋，一审判决作出后，毛圣方上诉，二审予以改判，现自己已申请再审，2019年8月，江苏省高级人民法院受理了再审申请，但尚未开庭。 经审理查明，2011年6月18日，原、被告双方签订了一份《拆迁安置房指标转让协议》，约定被告王大才将西水湾家园××室拆迁安置房指标作价80000元转让给原告毛圣方。合同签订后，原告毛圣方向被告王大才支付了80000元。被告王大才将房票交付给原告毛圣方，原告毛圣方代其支付了购房款。之后，原、被告双方共同办理了案涉房屋的产权证件，原告毛圣方支付了办证费用。因政策限制，原、被告双方未能办理房屋过户手续，但在房屋交付后，原告毛圣方全家一直在案涉房屋内居住、生活。 2016年12月21日，在被强制戒毒的情况下，被告王大才委托其妻子与第三人谢婉莹签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定将南京市浦口区江浦街道西水湾家园××室房屋出售给第三人谢婉莹。后买卖双方办理了房屋过户手续，产权人从被告王大才变更为第三人谢婉莹，第三人谢婉莹取得了案涉房屋的不动产权证。 2017年8月2日，第三人谢婉莹向本院提起诉讼，要求毛圣方及其家人迁出案涉房屋。本院于2018年1月17日作出（2017）苏0111民初6420号民事判决，支持了第三人谢婉莹的诉讼请求。原告毛圣方不服原审判决而上诉至南京市中级人民法院。在二审中，第三人谢婉莹陈述，其购买房屋时并未实地查看，当时卖方开价为1340000元，后来以1050000元的价格实际成交，至于该1050000元中是否包含收益金285000元，其并不清楚；签订合同后，双方也只约定年底交房；案涉房屋贷款系何种性质，具体操作流程，其也不知道。在二审中，证人邓某出庭作证，其陈述，在被告王大才坐牢后，其妻子找了一个人到大厂与其协商购回案涉房屋土地证、房产证的事宜，后在派出所，其遇到与被告王大才妻子一同前去协商的那个人，此人自称系第三人谢婉莹的男朋友。2018年12月21日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终4644号民事判决，撤销了（2017）苏0111民初6420号民事判决并驳回了第三人谢婉莹的诉讼请求。该判决认为，原告毛圣方占有、使用案涉房屋具有合法依据，虽然第三人谢婉莹与被告王大才签订的《南京市存量房买卖合同》合法有效且已完成了权利交付，但其自始未对案涉房屋进行占有、使用，对此，谢婉莹应依据涉案《南京市存量房买卖合同》之约定向合同相对方王大才主张权利。结全本案案情，毛圣方已合法占有、使用案涉房屋，谢婉莹对案涉房屋交易过程的陈述亦存在与一般交易习惯不符之处，故对谢婉莹请求毛圣方、林以芳、毛磊立即迁出案涉房屋的诉讼请求应不予支持，谢婉莹可向王大才主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。之后，第三人谢婉莹就本案向江苏省高级人民法院申请再审。2019年8月1日，江苏省高级人民法院受理了第三人谢婉莹的再审申请。2019年10月31日，江苏省高级人民法院作出（2019）苏民申5002号民事裁定，驳回了第三人谢婉莹的再审申请。该裁定认为，2011年原告毛圣方与被告王大才签订《拆迁安置房指标转让协议》后支付了相应价款，并实际占有、使用案涉房屋至今，案涉房屋的原始房产证、土地证及相应票据原件均在原告毛圣方处保管，二审法院认定原告毛圣方占有、使用案涉房屋具有合法依据，并无不当；2016年第三人谢婉莹虽与被告王大才签订《南京市存量房买卖合同》并支付了相应价款且办理了房屋过户手续，但第三人谢婉莹自述其签订买卖合同同时未到案涉房屋内核查，且其购买案涉房屋时的价格低于市场价，故其不具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的可适用善意取得制度予以保护的对象，二审法院驳回其要求原告毛圣方及其家人迁让的诉讼请求，有事实和法律依据。 以上事实有原告毛圣方提供的民事判决书复印件、庭审笔录照片打印件，第三人谢婉莹提供的再审申请书复印件、受理申请再审通知书复印件、民事裁定书复印件及当事人各方的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，有权确认其享有物权。原告毛圣方从被告王大才处购得拆迁安置房指标后，实际支付了案涉房屋的购房款，并搬入其中居住、生活，虽然被告王大才此后登记为案涉房屋的所有权人，但相关原始房产证、土地证及票据原件仍保管在原告毛圣方处，故原告毛圣方应系案涉房屋的真实所有权人，被告王大才擅自将案涉房屋交易过户给第三人谢婉莹的行为已构成无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三人谢婉莹在与被告王大才签订合同时未能到案涉房屋内核查，且其购买案涉房屋时的价格低于市场价，故其行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得条件，原告毛圣方有权向第三人谢婉莹追回被告王大才无权处分的案涉房屋。因此，原告毛圣方要求第三人谢婉莹协助其将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。虽然案涉房屋现已登记在第三人谢婉莹名下，但如有办理程序上的需要，被告王大才仍应履行协助过户义务，故原告毛圣方要求被告王大才协助其将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 被告王大才、第三人谢婉莹于本判决发生法律效力后十五日内协助原告毛圣方将南京市浦口区××室房屋过户至原告毛圣方名下。 案件受理费10688元，减半收取5344元，由被告王大才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10688元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区。 审判员  陈飚 二〇一九年十二月二十七日 书记员  郑银