湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3456号原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司,住所地:鄂州市吴都古肆步行街17栋12号。法定代表人翁方桂，该单位总经理委托代理人吴连华，鄂州市葛店法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告鄂州市吴都古肆业主委员会。负责人周克松，业主委员会主任。原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司（以下简称花园道物业公司）诉被告鄂州市吴都古肆业主委员会（以下简称吴都古肆业委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司的委托代理人吴连华、被告鄂州市吴都古肆业主委员会的主任周克松到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告单方毁约、重新对外招标物业公司的行为无效。事实与理由：2013年7月15日，鄂州市源缘园房地产公司对吴都古肆物业管理的相关人员突然撤离，吴都古肆处于没有物业管理状态，垃圾遍地、污水四溢，媒体纷纷报道批评，在街道办、社区、房管局、文体局、城管局等相关部门敦促下，2013年9月30日，被告与原告签订“物业管理服务委托合同”，合同约定甲方在广泛征求业主意愿的情况下，自愿将吴都古肆委托乙方进行物业管理服务，委托管理期限为20年（2013年9月11日至2033年6月30日）。我公司进入吴都古肆后，根据业主的要求投入大量人力物力对物业基础设施进行改造修复，并且业主提供优惠优质的物业管理服务。合同履行至今七年，被告不顾我公司的强烈反对，以业委会换届为由擅自对外招标新的物业管理公司，并强行单方解除正在履行期内的物业管理服务合同。被告的行为既违反合同的约定，也侵害我公司物业经营管理权，为此，特请求人民法院判令被告上述行为无效。被告鄂州市吴都古肆业主委员会辩称：花园道物业公司的请求没有事实及法律依据。一是吴都古肆上届业委会与花园道物业公司签订的二十年服务合同是不符合法律规定的，为无效合同，对新的业委会不具有约束力；二是新的吴都古肆业委会依法依规公开招标聘请新的物业管理公司合法有效，解聘花园道物业公司合法有据，请求依法驳回原告全部诉请。原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向法院提供以下证据：证据一、原告营业执照复印件、被告业主委员会成员名单。拟证明原、被告诉讼主体适格。证据二、2013年9月30日签订的物业管理服务合同、招商运营协议。拟证明原被告签订的物业服务合同期限为二十年。证据三、关于花园道物业入住吴都古肆的情况说明。拟证明原被告双方签订的物业服务合同是经市政府、市公安局、街道办、房产局物管部门组织的专门小组审查过的，是合法有效的。证据四、“关于以开发商遗留商铺租金用于公共设施维修的意见”、民事调解书。拟证明原告为维修公共设施投入巨额资金，开发商遗留商铺租金并未投入。被告吴都古肆业主委员会为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、《业委会指导规则》。拟证明原业委会委托任期只有五年，没有权限签署二十年的服务合同。证据二、《关于吴都古肆商业步行街业主委员备案回复》。拟证明合同签署主体不合法，汤学锋、徐花平既是花园道物业公司的股东，又是业委会委员。证据三、《营业执照》及变更信息。拟证明徐花平曾是花园道公司的法定代表人，也是业委会的委员。证据四、《招商运营合同》。拟证明该合同中签字人员有两人既是业委会委员又是花园道物业公司的人员，并且有两人吕守启、王冬芳不是吴都古肆的业主。证据五、物业管理条例。拟证明业主委员会有权利提前终止合同。证据六、业主委员会征求意见、花名册、换届选举材料。拟证明吴都古肆新选举的业主委员会系合法有效选举成立。证据七、业主表决票。拟证明经业主投票一致决定，解聘花园道物业公司的事实。证据八、失信名单。拟证明花园道物业公司系失信被执行人。证据九、鄂州市业主大会和业主委员会指导规则。拟证明原告签订的合同是无效的。吴都古肆业委会发表如下质证意见：对证据一、三、四没有异议，对证据二的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该协议及合同的期限是不符合法律规定的。花园道物业有限公司发表如下质证意见，对证据一真实性无异议，对合法性有异议，不能达到被告的证明目的，因为物业管理法规在不断更新变化；对证据二的三性均不予认可；对证据三、四无异议；对证据五不予认可，该条例已经失效；对证据六、七的真实性合法性关联性均不予认可，部分签名是同一个人签署的，而且参会人员没有达到法定要求；证据八与本案无关；证据九真实性没有异议，但是指导文件没有法律效力。经庭审举证质证，本院对花园道物业有限公司提交证据认定如下：吴都古肆业主委员会对证据一、三、四无异议，本院对证据一、三、四直接采信；对证据二的真实性无异议，本院亦予以采信。本院对吴都古肆业委会提交的证据认定如下：证据一、五、九系公开发布的规章条例，符合证据的法定形式，本院予以采信；证据二系鄂州市住房和城乡建设局出具的书面材料，客观真实，本院采信；证据三客观真实，本院采信；证据四与原告提交的证据二中招商运行协议是相同的，本院采信；证据六、七吴都古肆商业街换届选举成立新的业主委员会，经凤凰街办吴都社区、壕塘社区现场监督，并出具现场会议记录佐证，结合证据二的备案回复，本院对证据六、七予以采信；证据八与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：吴都古肆商业街共有商铺19栋门面283间,业主185人,专有部分建筑面积和为30309平方米（30609-300=30309）。2013年9月30日，吴都古肆业主委员会（甲方）与花园道物业管理公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》，约定甲方在征求广泛业主同意下，自愿将吴都古肆商业街委托给乙方进行物业管理服务，委托管理期限为20年，自2013年9月11日至2033年6月30，合同上甲方业委会签字人员有王冬芬、张海防、徐花平、余昭、汤学锋、吕守启，并盖有业委会公章。另查明，徐花平在签订合同时系花园道物业公司的法定代表人，汤学锋系当时花园道物业公司的股东，两人均是2013年当时吴都古肆业委会的委员。2019年7月，吴都古肆业主和租户在《关于吴都古肆成立新的业主委员会和选聘新的物业公司征求意见稿》上签字，希望依法改选业主委员会和重新选聘合格的物业管理企业。同年7月4日，吴都古肆步行街在壕塘社区、吴都社区代表监督下，召开业主代表大会，会议就是否更换现有物业服务商及是否启动新物业招聘进行投票决定，投票结果为全票通过同意更换现有的物业服务商。吴都古肆步行街业主在鄂州市凤凰街道办事处吴都社区居委会的监督组织下选举成立新的业主委员会，业委会主任为周克松，副主任为尹琼花、熊友珍，委员为陆志全、余志强等人，同年8月16日报鄂州市住房和城乡建设局备案。接着新一届吴都古肆业主委员会走访小区通过发放书面表决票的方式召开业主大会,对下列事项进行表决:1.是否同意授权吴都古肆业主委员会选聘、解聘物业管理公司；2.是否同意授权吴都古肆业主委员会组织选聘物业服务企业并与中标物业服务企业签订物业服务合同，共计收回表决票141份，表决结果为：1.同意授权吴都古肆业主委员会选聘、解聘物业管理公司141票；2.同意授权吴都古肆业主委员会组织选聘物业服务企业并与中标物业服务企业签订物业服务合同141票。本次吴都古肆业主大会采用书面征求意见的方式，共有141位业主参与投票，各专有部分面积之和为15633.32平方米,参加的业主专有部分面积之和占建筑总面积、参加业主人数占总业主人数的比例均超过半数，符合法律规定的业主大会召开程序及投票表决程序。2019年8月12日，吴都古肆业主委员会在凤凰街办、吴都居委会、濠塘居委会的监督及指导下就鄂州市吴都古肆物业管理服务向社会发出招标邀请函，2019年9月25日，吴都古肆业主委员会进行了招标情况公示，2019年9月30日，吴都古肆业主委员会向鄂州市宏林物业服务有限公司发出《中标通知书》。2019年10月15日，吴都古肆业委会向花园道物业公司发出书面《关于解聘吴都古肆花园道物业有限公司通知》，告知：新吴都古肆业委会受业主委托与授权,于2019年10月12日与鄂州市宏林物业服务公司签订了鄂州市吴都古肆步行街物业管理合同，决定自2019年10月25日解除与花园道物业公司签订的物业管理合同，请花园道物业公司尽快与鄂州市宏林物业服务公司办理交接手续。现花园道物业公司认为吴都古肆业委会单方解除物业管理服务合同的行为无效，因故成诉。本院认为：本案的主要争议焦点为，鄂州市吴都古肆业主委员会能否单方解除与花园道物业公司签订的物业服务管理合同?首先,《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条第一款规定，业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。第三十五条规定，业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议……（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……。本案中吴都古肆小区以张海防为业委会主任的第一届业委会按照法律规定任期只有五年，但是却超越任期与花园道物业公司订立服务期为二十年的《物业管理服务委托合同》，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第一届吴都古肆业委会受吴都古肆业主大会委托与花园道物业公司签订物业服务合同，其任期只有五年，其有权签订的物业服务合同期限也不能超过五年，超过五年的部分需要得到新一届业委会的追认，现新一届吴都古肆业委会以重新选聘新的物业公司的行为表明拒绝追认上一届业委会超越代理权限签订的物业服务合同，故第一届吴都古肆业委会签订的服务期为二十年的物业服务合同超出五年的部分不发生法律效力。其次,依照《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约……（五）选举和解聘物业服务企业……。2016年10月1日开始施行的《湖北省物业管理条例》第二十四条规定，业主大会会议讨论决定下列事项：（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则……（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者自行管理物业……。《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项，应由业主大会决议决定。第十二条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。由于业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会在履行职责的过程中合法与否，关系到全体业主的切身利益。上述法律、法规的规定明确表明，选聘和解聘物业服务企业事项，系业主大会的专属权利，业主大会既可以通过集体讨论的方式也可以通过书面征求意见的方式进行。具体到本案，依照前述查明的业主参加人数及物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主采用书面征求意见方式，参加征求意见的业主全票表决通过赞成授权吴都古肆新业主委员会解聘物业管理公司，符合法律规定的业主大会召开程序及投票表决程序。既然是授权业委会解聘原物业公司，也就说明投赞成票的业主是同意解聘原物业公司，因此，解聘原物业公司应认定是业主大会的共同决定，故吴都古肆业主委员会依照大会表决结果决定解聘花园道物业公司，另选聘其他物业服务商的行为，有事实及法律依据，本院予以支持。因此，原告认为吴都古肆业主委员会存在单方毁约行为的主张，不应得到支持。另外，业委会作为业主大会的执行机构，在解聘原物业公司之后，通过一定的公开方式确定新物业公司候选人等一系列工作属于其工作职责，故原告认为吴都古肆业主委员会重新对外招标物业公司的行为无效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。再者，2013年9月30日第一届吴都古肆业委会与花园道物业公司签订的《物业管理服务委托合同》中，合同文本中显示吴都古肆业委会方签字成员有徐花平、汤学锋，经本院依法查明，徐花平、汤学锋在担任吴都古肆业委会委员的同时兼任花园道物业公司的法定代表人及股东身份，业主委员会与物业公司在实践中二者本就是利益冲突关系，徐花平、汤学锋二人既担任业委会委员，又担任物业公司股东，有便利的条件利用双重身份忽视吴都古肆业主的合法权益，显然有失公允，故双方于2013年9月20日签订的《物业管理服务委托合同》存在重大瑕疵。从投票的结果来看，花园道物业公司在前期的服务期间未获得业主的认可，本案新一届业主委员会作为代表和维护吴都古肆全体业主在物业管理活动中权益的合法主体,有权行使解聘物业服务商即花园道物业公司的权利。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、《湖北省物业管理条例》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100.00元，减半收取为50.00元，由原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  ：项萌二〇一九年十二月二十六日法官助理：刘义波书记员  ：肖浩