河北省磁县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0427民初2792号原告：龙壮，男，1992年10月9日出生，汉族，住磁县。委托诉讼代理人：龙万军，男，汉族，1970年7月21日出生，住磁县，系原告龙壮父亲。委托诉讼代理人：魏文生，河北滏潮律师事务所律师。被告：河北丙森房地产开发有限公司。住所地：邯郸市丛台区光明大街与望岭路交叉口西南角光明商贸中心C座15层D号。法定代表人：熊贵开，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢玉泉、尚海洪，河北正析律师事务所律师。原告龙壮与被告河北丙森房地产开发有限公司（以下简称丙森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙壮的委托诉讼代理人龙万军、魏文生，被告河北丙森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢玉泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙壮向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《安康易居商品房认购协议书》无效；2.判令被告双倍退还原告220300元首付款，并支付相应利息10000元；3.案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：2018年6月26日原被告签订《安康易居商品房认购协议书》，原告购买被告安康易居7号楼3单元502号房屋。房屋建筑面积121平方米，每平米4300元，房屋总价520300元，首付款220300元，剩余房款300000元银行按揭，交房日期约于2018年12月。协议签订时被告业务员王霞承诺该房是大产权，能办理银行贷款，手续齐全。原告信以为真，协议签订后原告交付首付款220300元，之后，原告要求被告交房并办理银行贷款，但被告至今迟迟不给原告交房，并告知暂时不能办理银行贷款，后得知被告五证不全，未取得商品房预售许可证，属于违法销售。被告未依法取得相关商品房预售证明，采取欺骗手段与原告签订《安康易居商品房认购协议书》，其行为违反了《商品房销售管理办法》及相关法律规定，请求依法判决。河北丙森房地产开发有限公司辩称，1、该协议仅仅是意向合同，不是商品房买卖合同，该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效；2、原告诉状中称，其得知被告未取得商品房预售证明，故被告没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，根据认购协议书约定，双方将来要签订正式的商品房买卖合同，原告主张双倍返还，没有事实和法律依据；3、具体交房时间根据协议约定，应以正式商品房买卖合同为准，不是原告诉称的2018年12月，该公司没有叫王霞的业务员，没有向原告作出任何虚假承诺。本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，原、被告签订《安康易居商品房认购协议书》，约定，一、原告购买被告丙森公司安康易居7号楼3单元502号房屋，房屋建筑面积121平方米，每平米4300元，总价520300元；二、龙壮按照银行按揭付款，签订协议书之日龙壮向被告交纳购房首付款220300元，余款30万元，办理银行按揭；三、在龙壮交付购楼款的同时，所交预约定金计入总房款；四、龙壮必须在规定时间内缴足购楼款金额，提供相关证件和资料；五、龙壮在接到丙森公司通知后七日内到售楼中心签订（商品房买卖合同），逾期视为违约；六、双方签订本协议后，龙壮需要交付房款，丙森公司提供的收据，此收据为唯一有效的协议附件；七、丙森公司约于2018年12月交房；八、本协议自双方签字盖章之日成立，到双方正式定立（商品房买卖合同）之日废止。当日，龙壮向被告丙森公司交纳220300元房款，被告丙森公司向原告出具了收据。被告丙森公司未取得商品房预售许可证，因该房不能办理银行按揭手续，原告没有交纳剩余房款300000元，被告丙森公司至今未向原告交房，原告要求被告丙森公司返还所交纳房款未果，诉至本院。上述事实由《安康易居商品房认购协议书》及收据记录在卷予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告丙森公司将房屋出售给原告，原告向被告交纳了房款，双方形成了商品房买卖合同关系。被告丙森公司称该协议是意向合同，不是商品房买卖合同，没有法律依据，本院不予采信。该解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告丙森至法庭终结辩论前，未取得商品房预售许可证明，故被告丙森公司与原告签订的《安康易居商品房认购协议书》无效，原告主张《安康易居商品房认购协议书》无效，本院予以采信。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，被告因合同无效取得的购房款项220300元，依法应当返还原告。该解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；本案中，原告所购买房屋属于不动产，应详细询问审查被告是否有建筑和预售等资质，原告在向被告购买房屋时，未要求被告出示商品房预售许可证，未尽到应有的注意审查义务，原告提交的其与被告公司工作人员王霞的录音，不能证明被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，因被告未取得商品房预售许可证，原、被告对该房屋买卖合同无效均存在过错，原告主张被告双倍退还220300元首付款，证据不足，本院不予支持。被告因占用购房款造成原告损失，依法应当赔偿。原告主张被告支付相应利息10000元，没有依据，本院不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告龙壮与被告河北丙森房地产开发有限公司之间签订的《安康易居商品房认购协议书》无效；二、被告河北丙森房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告龙壮购房款220300元；三、被告河北丙森房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告龙壮损失（以220300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年6月26日起至履行完毕之日止）；四、驳回原告龙壮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4755元，由被告河北丙森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  索保英二〇一九年十二月二十六日书记员  马弘皓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。