安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1522民再7号抗诉机关：安徽省六安市人民检察院。申诉人（原审被告）：胡庆明，男，1961年12月28日出生，汉族，住安徽省霍邱县。申诉人（原审被告）：龚传华，男，1956年4月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。申诉人（原审被告）：李茂华，男，1978年1月5日出生，汉族，住安徽省霍邱县。被申诉人（原审原告）：安徽徽商农家福有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县新城区徽商农产品批发市场综合楼，统一社会信用代码913400007408705383（1-1）。法定代表人：王玉柱，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汪磊，男，系该公司员工，代理权限一般代理。委托诉讼代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师，一般代理。申诉人（原审被告）胡庆明、龚传华、李茂华与被申诉人（原审原告）安徽徽商农家福有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月21日作出（2017）皖1522民初823号民事判决，该民事判决生效后，胡庆明、龚传华、李茂华不服该判决，向检察机关申诉。2019年8月23日，安徽省六安市人民检察院作出六市检民（行）监[2019]34150000032号民事抗诉书向安徽省六安市中级人民法院提出抗诉。2019年9月26日，六安市中级人民法院作出（2019）皖15民抗10号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。霍邱县人民检察院检察员汪铸云受六安市人民检察院指派出席了再审法庭，申诉人胡庆明、李茂华，被申诉人安徽徽商农家福有限公司（以下简称徽商农家福公司）委托诉讼代理人汪磊、万廷鹏到庭参加诉讼，龚传华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，原告徽商农家福公司与三被告胡庆明、龚传华、李茂华合同签订房屋租赁合同事实，双方没有争议，三被告租赁原告房屋是A区3号楼101-124室。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告认可在2016年7月收回胡庆明使用的8间房屋(109-116)，龚传华已交合同期以后的租金14000元，被告也认可原告在2016年6月30日通知房屋到期并要求收回房屋，这些事实本院亦予以确认。对双方有争议的事实：1、三被告是否拖欠合同期内租金4万元；2、李茂华是否将4间房屋交给了原告。由于合同期内租金是8万元，三被告只交了4万元，没有向法庭提交证据证明交清了合同内的租金8万元，李茂华也未提供证据证明其已向原告交付了4间房屋，故对有争议的事实认定如下：1、三被告拖欠租金：（1）合同期限内拖欠租金4万元，（2）合同期满从2015年6月7日至2016年9月30日拖欠租金92667元（80000元÷12个月×16个月-14000元）。2、三被告租用的A区3号楼101-124共24间房屋，原告已收回109-116共8间房屋。原审认为，本案中,原被告之间的经营管理合同关系实为房屋租赁合同关系。双方在签订合同后，均应按合同约定履行自己的义务。合同约定的经营期限届满后，未续签新的合同，之后的租赁关第视为不定期租赁，对于不定期租赁，双方均可以随时解除租赁合同。原告在2016年6月30日通知被告交纳房租、收回房屋，其已履行了解除租赁关系的通知义务。原告诉请要求解除原被告之间的不定期租赁关系、被告交付租赁房屋并支付租金理由正当，本院予以支持。判决：1、解除原告安徽徽商农家福有限公司与被告胡庆明、龚传华、李茂华之间的不定期房屋租赁合同关系；2、被告胡庆明、龚传华、李茂华于本判决生效后五日内连带支付原告安徽徽商农家福有限公司计算至2016年9月30日的房屋租金132667元，后续租金按年租金80000元计算至租赁房屋实际交付之日止；3、被告胡庆明、龚传华、李茂华本判决生效后十五日内将租赁房屋交付给原告安徽徽商农家福有限公司（位于霍邱县光明大道南端徽商大市场内A区3号楼101-108、117-124室共十六间商铺）；4、驳回原告安徽徽商农家福有限公司其他诉讼请求。案件受理费3233元，由胡庆明、龚传华、李茂华负担2953元，安徽徽商农家福有限公司负担280元。申诉人胡庆明申诉意见，申诉人持有的合同与被申诉人持有的合同不符。申诉人所租赁3号楼109-116房屋8间已于2016年6月份交付被申诉人，4万元房租已付清，其不应再承担责任。申诉人龚传华申诉意见，申诉人所租赁A区3号楼101-108房屋8间，房屋已交付，合同期内4万元房租也付清。申诉人李茂华申诉意见，申诉人所租赁A区3号楼117-1248间房屋，合同到期的已交还被申诉人4间，合同期内租金4万元也已付清。抗诉机关抗诉意见，申诉人与被申诉人签订的经营管理合同，该合同的第5页针对合同到期后如何处理进行了约定，按该条款的约定，2015年4月30日双方合同到期后，双方未续签租赁合同，原房屋租赁合同视为解除，故原判认定申诉人与被申诉人在经营期限则满后构成不定期租赁关系并判决申诉人支付到期后的租金，缺乏事实与法律依据。被申诉人答辩意见，1、抗诉机关抗诉理由不符合事实，申诉人与被申诉人经营管理合同约定第一年费用为8万元，装修期先付4万元，2013年9月1日付余下4万元，不存在合同约定装修期免付4万元；2、申诉人与被申诉人订立的经营管理合同申诉人在对被申诉人提起诉讼时在法庭审理中已经向法庭提供完整的合同原件，不存在被申诉人不向法庭提供合同第五页的事实。该合同第8.2条约定甲乙双方即申诉人与被申诉人不再续约甲方可自行安排经营场所之事宜，乙方应于经营期限届满时依约将经营场所交还甲方。申诉人在合同约定经营期限届满后没有将其承租的商铺交还被申诉人，申诉人在与被申诉人经营管理合同期限届满后继续占有使用之前承租的商铺，双方没有签订书面合同，没有约定使用期限，双方之间就申诉人占有使用之商铺形成的是不定期租赁合同关系，申诉人应当按照其实际占有使用商铺的时间参照之前合同约定的租金标准向被申诉人支付租金。申诉人胡庆明在原审法庭调查中自认其承租被申诉人的八间商铺是2016年6月交给申诉人的，原合同经营期限届满后继续占有使用了12个月，申诉人龚传华在原审法庭审理时即2017年3月10日仍在占有使用之前承租的八间商铺，截至2016年9月30日，龚传华在原合同经营期限届满后继续占有使用了16个月。申诉人李茂华在原审庭审中自认其所承租的八间商铺在2015年6月原合同经营期限届满后交给申诉人四间其余四间继续在占有使用，截至2016年9月30日李茂华在原合同经营期限届满后继续占有使用被申诉人四间商铺16个月，根据申诉人与被申诉人经营管理合同约定每间商铺每月的租金即使用费用为277.8元，截至2016年9月30日三申诉人累积应向申诉人支付20间商铺租金即使用费用120005元减除申诉人龚传华2016年12月22日向被申诉人支付原合同经营期限外租金1.4万元，三申诉人还应向被申诉人支付20间商铺租金即使用费用106005元，原审法院判决申诉人按照其实际占有使用被申诉人的商铺的时间支付申诉人租金，符合事实和法律规定。申诉人胡庆明、李茂华向本院提交了经营管理合同一份，证明合同到期后，申诉人与被申诉人之间未续签房屋租赁合同关系，双方租赁关系已自行解除。被申诉人徽商农家福公司向本院提交的系原审提交的证据。证据1、原审庭审笔录。证明1、被申诉人诉讼请求三申诉人支付商铺租金即使用费用计算至2016年9月30日；2、申诉人胡庆明在2015年6月原经营管理合同期限届满后继续占有使用被申诉人八间商铺至2016年6月，申诉人龚传华在2015年6月原经营管理合同期限届满后继续占有使用被申诉人八间商铺直至2017年3月10日开庭时仍未交还被申诉人，申诉人李茂华在2015年原经营管理合同期限届满后继续占有使用被申诉人四间商铺至2017年3月10日开庭时仍未交还被申诉人；3、申诉人龚传华在三申诉人与被申诉人原经营管理合同期限届满后继续占有使用被申诉人商铺期间支付租金即使用费用1.4万元。证据2、霍邱徽商大市场经营管理合同。证明被申诉人与申诉人之间的租赁合同成立，后期的事实租赁合同也成立，被申诉人诉讼请求也成立，符合法律规定，事实清楚。经庭审举证、质证，本院认证如下：对申诉人提交的证据三性及证明目的予以确认；对被申诉人提交的证据三性予以认定，但对其提交的经营管理合同、庭审笔录证明目的不予认定。经再审查明，2013年5月1日，申诉人胡庆明、龚传华、李茂华与被申诉人徽商农家福公司签订经营管理合同，合同对经营期限、经营管理费的交纳方式、保证金、违约责任等权利义务均作了明确约定。其中租金约定为第1年费用80000元，第2年费用100000元，第3年费用120000元，交第1年租金免交第2、3年租金。合同约定的经营期限为2012年5月1日至2015年4月30日，三申诉人交付了租期内租金40000元，尚欠40000元租金未付。申诉人胡庆明租赁原告房屋是A区3号楼109-116房屋8间，申诉人龚传华租赁原告房屋是A区3号楼101-108房屋8间，申诉人李茂华租赁原告房屋是A区3号楼117-124房屋8间。被申诉人认可在2016年7月份收回胡庆明使用的8间房屋(109-116)。被申诉人认可在2017年10月份收回龚传华使用的8间房屋，合同期满后龚传华交付合同租期外租金14000元。合同期满，申诉人李茂华先行交付被申诉人4间房屋，另外4间房屋被申诉人认可在2017年3月份收回。本院认为，申诉人胡庆明、龚传华、李茂华与被申诉人徽商农家福公司双方签订的《经营管理合同》，实为房屋租赁合同，该合同合法有效。双方在签订合同后，均应按合同约定履行各自义务。申诉人与被申诉人对合同到期如何处置作了明确约定，双方均应依约履行。三申诉人拖欠被申诉人租期房屋租金40000元应及时给付。2015年4月30日合同到期后，双方未续签合同，原租赁合同已按合同约定解除，原审认定双方合同到期后未续签合同，即视为不定期租赁，属认定事实错误，应予纠正。被申诉人再审中要求申诉人给付租期届满后占有租赁房屋使用费，属于新诉请，依法本案不作处理。另，原审判决三申诉人承担连带责任，与查明的事实不符，应各自承担相应民事责任。申诉人与被申诉人对合同解除后承租房屋已交付不持异议。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2017）皖1522民初852号民事判决；二、申诉人（原审被告）胡庆明、龚传华、李茂华于本判决生效后15日内付清被申诉人安徽徽商农家福有限公司合同期内房屋租金40000元，各自承担三分之一份额；三、驳回被申诉人安徽徽商农家福有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3233元，由胡庆明、龚传华、李茂华负担882元，安徽徽商农家福有限公司负担2939元；由再审案件受理费免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  周遵江人民陪审员  刘学莉人民陪审员  段卫霞二〇一九年十二月二十二日法官助理周茜书记员王谦榕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。