西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0116民初7148号 原告：孙志怀，男，汉族，1979年2月5日出生，住西安市雁塔区，身份证号：220XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：汶瑞康，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：任奕达，（曾用名任垭夫），男，汉族，1975年8月3日出生，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区与XX路XX幢XX单元XX层，统一社会信用代码：91610131MA6U646FXN。法定代表人：徐万刚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王利琴，女，汉族，1991年10月26日出生，住西安市雁塔区，身份证号：142XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告孙志怀诉被告任奕达、被告西安链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙志怀及其委托诉讼代理人汶瑞康；被告任奕达之委托诉讼代理人柳星；第三人委托诉讼代理人王利琴到庭参加诉讼。本案依法审理，本案现已审理终结。原告孙志怀向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2018年3月24日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、判令退还原告定金5万元；3、判令被告支付原告违约金412000元；4、被告承担诉讼费。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2018年3月24日原、被告经第三人居间，签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告将其所有的位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室房屋以2060000元价格出售给原告，约定双方于2018年5月8日共同办理合同网签等手续，若被告逾期履行合同约定义务超过15日，拒绝将房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的，原告有权解除合同，被告应支付房屋总价款20%作为违约金。合同签订当天原告按约支付被告定金5万元，并支付了中介费，履行了相关合同义务。2018年5月6日被告称无法在原约定的5月8日办理网签，需推迟至5月10日。5月8日被告称房屋价格要上涨至230万，否则拒绝按约出售房屋。之后第三人于5月16日向被告发出《催告函》，催促被告在5月21日前配合办理房屋交易相关手续，被告未配合。被告违约行为给原告造成巨额损失，原告无奈故而起诉。被告任奕达辩称，一、原告在2018年9月之前已另购其他房屋并办理完毕备案手续，被告亦将案涉房屋出售给他人，双方已经合意不再继续履行案涉《房屋买卖合同》，不存在判令解除案涉《房屋买卖合同》的前提条件。合同履行过程中原告亦存在违约情形，被告不应当承担违约责任。二、5万元定金已退还，不存在退还的问题。三、双方未履行《房屋买卖合同》，并未造成原告损失。即使假设本案被告需承担违约责任，案涉《房屋买卖合同》约定的违约金也明显过高且违反法律规定，法院应依法予以减免。第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司述称，原、被告双方合同无法继续履行的原因是被告不按照合同约定的时间办理房屋网签手续，后又因自身原因要求原告增加房屋价款，导致最终交易无法进行，因此违约方为被告方，被告方应该按照合同约定向原告承担房屋总价款20%的违约金。经审理查明，被告任奕达曾用名任垭夫。2018年3月24日，经第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司居间，任奕达作为出卖人（甲方）委托赵辉与买受人原告孙志怀（乙方）委托的董福臻签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定了如下内容：任奕达将其所有的位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室房屋出售给孙志怀，房屋建筑面积为135.33平方米，总价款2060000元；乙方需在合同签订当日向甲方支付定金50000元；乙方于2018年5月8日前将第一笔购房款/首付款650000元以建委监管支付的方式支付甲方；甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订后当日，原告孙志怀购房代理人董福臻向被告任奕达售房代理人赵辉支付定金25000元，赵辉于该日书写定金收据一份，载明已收妥定金50000元。2018年3月25日，董福臻向赵辉转款25000元，实际交清了购房定金。同日，原告向第三人支付居间服务费共61800元。2018年5月，被告未按合同约定配合原告办理网签手续，并向第三人提出涨价要求，否则拒售房屋。原、被告及第三人曾于2018年5月8日及5月10日就合同履行问题进行协商，原告未同意被告提出的涨价要求。另查明，2018年5月13日原告通过第三人另购位于西安市高新区XX园XX园XX区房屋一套。2018年8月3日，赵辉将定金5万元退还原告代理人董福臻。原告认为被告拒绝履行合同构成违约，向本院提起诉讼。庭审中，原告坚持诉讼请求，要求判令解除合同并判令被告向原告支付违约金412000元，被告坚持答辩意见，认为原告未按合同约定支付定金，违约在先，双方房屋买卖合同已以默认形式解除，不同意原告的诉讼请求。双方当事人各执己见，本案未能调解。上述事实，有庭审笔录、《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、授权委托书、定金收据等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方于2018年3月24日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规相关规定，应属合法有效，双方当事人均应自觉遵守并履行各自义务。合同履行过程中，被告未按约配合原告办理网签手续并且单方面要求增加合同价款，拒绝履行合同义务，已构成违约，致使原告合同根本目的无法实现，原告有权要求解除合同。被告辩称涉案房屋已另售他人且原告已另购房屋，双方已以默认形式解除房屋买卖合同，于法无据，对其辩称理由，本院不予采信。对原告要求解除双方房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。被告已将收取的定金退还原告，原告据此申请撤回关于退还定金的诉请，本院依法予以准许。被告拒绝履行合同义务导致合同解除，应当承担违约责任。根据双方合同约定，被告因其违约行为需向原告支付房屋总价款20%作为违约金，原告得知被告涨价诉求后与之协商未果，遂于2018年5月13日通过第三人另购同小区其他房屋，极大地减少了损失并积极维护了自身权益，双方关于违约金的约定过分高于造成的损失，被告据此请求减少，本院依法予以支持。根据双方合同的履行情况，本院酌定被告支付原告违约金50000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙志怀与被告任奕达委托他人于2018年3月24日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、被告任奕达于本判决生效后七日内支付原告孙志怀违约金50000元整；三、驳回原告孙志怀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8230元，原告孙志怀已预交，由被告任奕达承担，连同上述款项一并支付原告孙志怀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     马  越人民陪审员     高永社人民陪审员     杨更利 二〇一九 年 十 月 十 日 书  记  员     马建伟