吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初2055号原告:吉林银行股份有限公司吉林汇通支行。法定代表人:王瑞麟，行长。委托诉讼代理人：陈晓璇。委托诉讼代理人：赵勇，吉林恒正达律师事务所律师。被告:刘英群，男，1982年9月1日出生，汉族，住吉林市。被告:吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司。法定代表人:尹玉石。委托诉讼代理人：黄明诚，吉林永赞律师事务所律师。原告吉林银行股份有限公司吉林汇通支行（以下简称吉林银行汇通支行）与被告刘英群、吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司（以下简称隆迪地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告吉林银行汇通支行的委托诉讼代理人陈晓璇、赵勇，被告隆迪地产的委托诉讼代理人黄明诚到庭参加诉讼，被告刘英群经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吉林银行汇通支行向本院提出诉讼请求：1.判令刘英群偿还贷款本息合计527257.26元，其中本金496885.48元，利息29513.74元，罚息858.04元（利息、罚息暂计至2019年5月21日，此后计算至借款本息全部还清之日止)；2.判令二被告承担原告为实现债权支付的律师代理费5650元;3.判令隆迪地产对第一项、第二项诉请承担连带保证责任；4.判令原告对以刘英群所购案涉房产（坐落XX）折价或以拍卖、变卖该房产所得价款享有优先受偿权；请求判令二被告承担本案诉讼费、保全费用。事实与理由：2012年8月6日，被告刘英群（借款人）与被告隆迪地产（保证人）同原告（贷款人）签订《个人房屋按揭借款合同》，三方就原告刘英群购买坐落于XX房产达成一致协议。合同约定刘英群借款60万元。借款期限自2012年8月6日起至2032年8月6日止。还款方式为等额本息。借款年利率6.55%。按月结息，每月20日为结息日，21日为付息日。逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%。挪用贷款罚息利率在贷款利率基础上浮100%。如不按期支付利息，贷款到期日（含当日）前按照贷款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利。被告隆迪地产对被告刘英群购房借款承担连带保证责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息（含复利）、罚息及为实现债权和抵押权而支付的费用（包括律师费、评估、拍卖、诉讼差旅费用等）。保证期限为合同生效之日起至合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记并将《房屋他项权证》及其他资料交原告持有之日止。前述合同签订后，原告依约定将贷款发放至被告隆迪地产账户（开户汇通支行，账号×××）。刘英群自2018年3月14日，不再履行还款义务，截止到2019年5月21日共计拖欠借款本息（含罚息）合计527257.26元。经原告所赐催收，未果。原告依据《个人房屋按揭借款合同》第十六条约定，要求刘英群立即偿还全部贷款本金及利息（罚息）。隆迪地产应当对本案所涉贷款本金、利息（含罚息）及为实现债权的费用（律师费、差旅费）承担连带保证责任。同时，原告对被告刘英群提供的抵押房产享有优先受偿权。综上，原告为维护合法权益，诉至贵院，恳请法院支持原告的诉讼请求。隆迪地产辩称，原告要求隆迪地产承担连带给付责任没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据原告与隆迪地产签订的合同约定，隆迪地产的保证责任知道为所出售的商品房办理房屋初始登记止，至于办理房屋产权证和他项权利证，不是隆迪公司的义务，是由所购房的业主自行办理房屋产权证书并且与贷款银行共同办理他项权利登记，隆迪地产在2016年7月25日即为本案所涉房屋办理了房屋初始登记，即该时点后购房的业主和贷款的银行可以办理他项权利登记、产权证书，因此隆迪公司的义务在该时间已经完成，双方约定的条件已经成就，业主和银行没有办理房证及他项权利登记责任不在隆迪公司，根据约定隆迪公司仅对2016年7月25日之前业主逾期还款的责任承担保证，而本案原告涉及的是在2018年之后产生的违约，不在隆迪公司的保证责任范围内，其次，该房屋还款责任的保证既有贷款人自己提供的物的保证又有保证人第三人提供的信誉保证，根据法律规定，还款责任应当由贷款人提供的物保的价值内偿还，不足部分才有符合条件的保证人承担，综上，隆迪地产的保证期间已经经过，涉案金额不在我公司保证范围内，应驳回原告对隆迪地产的诉讼请求。刘英群未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对吉林银行汇通支行提供的刘英群身份证复印件、刘英群户口簿复印件、隆迪地产企业信息、房屋预告登记证明、催收通知单、刘英群的欠款明细表、刘英群个人账户银行流水明细表、因隆迪地产对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于吉林银行汇通支行提供的个人住房按揭借款合同、抵押物清单、承诺书、吉林银行个人贷款支付委托书、吉林银行个人借款凭证、个人业务出账单、委托代理合同，隆迪地产对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。隆迪地产提供的所有权证明，吉林银行汇通支行虽对其真实性有异议，经核实本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月6日,吉林银行汇通支行（贷款人）与刘英群（借款人）、隆迪地产（保证人）签订《个人房屋按揭借款合同》，合同约定:刘英群向吉林银行汇通支行借款60万元，借款期限自2012年8月6日至2032年8月6日止，实际放款日以借据为准；借款用于购买购房合同编号为1101-20120607-70026、坐落于XX的房屋；借款年利率为6.55%（即中国人民银行公布且在本合同签订日适用的年贷款基准利率浮动0%），刘英群按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；如刘英群未按约定期限还款（包括被宣布提前到期），就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；本合同签订后，如遇中国人民银行调整上述基准利率，则本合同项下的合同借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动；刘英群以其购买的上述房屋为吉林银行汇通支行提供抵押担保；刘英群取得所购房屋的所有权证之日起，刘英群与吉林银行汇通支行必须依照法律规定办理抵押物的登记手续，抵押登记费由刘英群承担；隆迪地产对本合同生效之日起至刘英群就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交吉林银行汇通支行持有之日止刘英群的所有应付款项承担连带保证责任；保证的范围为本合同项下的借款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为保护债权支出或垫付的费用，为实现债权和抵押权而支付的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、差旅费等）；发生违约情况时，吉林银行汇通支行有权宣布本合同、刘英群与吉林银行汇通支行之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或者部分立即到期，并要求刘英群立即偿还全部已发放的贷款本金、利息或其他应付款项；合同还约定了其他内容。2012年8月13日吉林银行汇通支行与刘英群就坐落于吉林市××区的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但未办理抵押登记手续。该房屋于2012年7月5日办理的商品房预告登记，权利人为刘英群。隆迪地产于2016年7月25日办理了上述房屋的商品房初始登记。该房屋至今登记的所有权人仍为隆迪地产，且处于其他法院查封状态。2012年8月27日，吉林银行汇通支行向刘英群发放贷款60万元。自2018年3月起，刘英群未按约履行还款义务。吉林银行汇通支行为本案诉讼，聘请吉林恒正达律师事务所律师作为本案委托诉讼代理人进行诉讼，支付律师代理费5650元。本院认为,吉林银行汇通支行与刘英群、隆迪地产签订的《个人房屋按揭借款合同》,是各方当事人的真实意思表示,合同合法有效。吉林银行汇通支行依照合同的约定履行了放款义务,刘英群自2018年3月起没有按合同约定履行还款义务,截止至2019年5月21日刘英群尚欠吉林银行汇通支行贷款本金496885.48元、利息29513.74元、罚息858.04元，合计527257.26元。吉林银行汇通支行请求刘英群给付2019年5月22日起至本息全部还清之日止利息、罚息，均以496885.48元为计算基数，利息按照年利率4.9%计算，罚息按照年利率7.35%计算。依照合同的约定，吉林银行汇通支行有权宣布贷款提前到期并要求债务人清偿债务,故吉林银行汇通支行请求刘英群清偿借款及相应利息、罚息的请求,符合合同的约定，本院予以支持。刘英群应给付吉林银行汇通支行贷款本金496885.48元，截止至2019年5月21日止的利息29513.74元、罚息858.04元，并给付吉林银行汇通支行自2019年5月22日起至本息全部还清之日止利息、罚息，均以496885.48元为计算基数，利息按照年利率4.9%计算，罚息按照年利率7.35%计算。因律师费属于实现债权的费用且双方在合同中明确了律师费用的承担问题，故对于吉林银行汇通支行的该项请求，本院予以支持。关于隆迪地产应否承担保证责任的问题。根据合同约定,隆迪地产对刘英群向吉林银行汇通支行的借款提供本合同生效之日起至刘英群就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交吉林银行汇通支行持有之日止刘英群的所有应付款项承担连带保证责任。而案涉房屋现在仍登记在隆迪地产名下，且仅办理了抵押权预告登记,尚未办理抵押登记。因此隆迪地产抗辩阶段性担保责任已经完成，不符合合同约定，故本院对其抗辩不予采纳。隆迪地产抗辩吉林银行汇通支行怠于办理抵押登记手续，阻碍条件成就，视为保证期限届满，但是结合案涉房屋仍然登记在隆迪地产名下，刘英群尚未办理所有权登记手续的实际情况，隆迪地产仅以其2016年7月25日办理了商品房初始登记的证据，无法证明其上述主张，故对其该项抗辩亦不予采纳。隆迪地产应向吉林银行汇通支行承担连带保证责任。关于吉林银行汇通支行对抵押物是否享有优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”可见抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,预告登记是为保障将来实现物权,赋予权利人对将来发生不动产物权变动的请求权,其实质作用在于限制他人处分房产,故所登记的不是现实的不动产物权。涉案房屋在取得房屋产权证并办理抵押权登记前,权利人的抵押权尚未设立,权利人应在办理房屋抵押权登记后才能主张优先受偿权。因此,吉林银行汇通支行对本案抵押物享有优先受偿权的主张,于法无据,本院不予支持。隆迪地产关于其担保责任仅限于物的担保之外的意见,因吉林银行汇通支行与刘英群之间的关于案涉房屋的抵押担保没有办理抵押登记手续,因此关于案涉房屋的抵押权并未设立,故隆迪地产该项答辩意见理由不成立,本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，隆迪地产承担连带保证责任后可以向刘英群追偿。综上所述，综上，依照《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘英群于本判决生效之日起十日内偿还吉林银行股份有限公司吉林汇通支行贷款本金496885.48元、截止至2019年5月21日止的利息29513.74元、罚息858.04元及律师代理费用5650元，上述合计532907.26元；二、刘英群于本判决生效之日起十日内给付吉林银行股份有限公司吉林汇通支行自2019年5月22日起至本息全部还清之日止利息、罚息，均以496885.48元为计算基数，利息按照年利率4.9%计算，罚息按照年利率7.35%计算；三、吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司对本判决第一项、第二项承担连带保证责任；四、吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司承担保证责任后，可以向刘英群追偿；五、驳回吉林银行股份有限公司吉林汇通支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9129元，保全费3180元，合计12309元，由刘英群、吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 王淑萍人民陪审员 高淑利人民陪审员 王 宏 二〇一九年十二月二十日书 记 员 赵芳谊