江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0305民初2733号原告：徐州立基点房地产策划有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路延长段388号理想大厦2-512室。法定代表人：孙旌杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁涌，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁道林，江苏苏旭律师事务所律师。被告：徐州市贾汪区徐桂置业有限公司，住所地徐州市贾汪区超越大道南湖湾售楼处。法定代表人：张峰，该公司综合管理部主任。委托诉讼代理人：杨虎，男，该公司综合管理部副主任。原告徐州立基点房地产策划有限公司（以下简称为立基点策划公司）与被告徐州市贾汪区徐桂置业有限公司（以下简称为徐桂置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序,后因案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告立基点策划公司的委托诉讼代理人袁道林、被告徐桂置业公司的委托诉讼代理人杨虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立基点策划公司提出诉讼请求：1.判决被告赔偿损失314230元；2.判决被告支付违约金100000元及利息（以100000元为基数，自2019年3月27日至实际给付之日，按年利率6%计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告因销售房产需要，与原告签订《贾汪区“南湖湾”项目销售代理服务合同书》一份。截至目前，原告已完成“南湖湾”项目房产销售额10977995元，应得报酬384230元。2019年3月26日，被告书面通知原告终止上述合同，但仅支付70000元报酬，鉴于此，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告徐桂置业公司辩称，1.原告主张的可得利益损失314230元没有事实及法律依据，被告不需要赔偿。首先，被告不存在预期违约行为。本案销售代理合同生效之日起至终止之日止（2019年3月20日），被告一直按销售代理合同的约定履行付款义务，没有欠付原告销售代理佣金，甚至已经超合同约定付款。销售代理合同对销售佣金结算及支付条件做出明确约定，截至目前，原告只有4户销售代理客户已签订商品房买卖合同，并部分付款，且原告至今未提供发票，未达到上述约定的销售佣金付款条件。但考虑原告工作积极性及资金压力，被告已预付佣金70000元。按销售代理合同约定，在原告提供合法发票后，被告只需支付68826.60元的销售佣金，因此，被告已经超付原告佣金，原告应退还被告超付款项，并补齐佣金发票，否则应赔偿因此给被告造成的损失。其次，终止销售代理合同不属于预期违约。本案中终止销售代理合同是由于原告存在严重违约行为，被告依法终止销售代理合同，因此被告不需要向原告承担违约责任。最后，即使假设被告终止合同需要承担违约责任的情形，原告主张的314230元损失也并不是可得利益损失。2.原告提供等额发票是销售代理合同约定的佣金支付条件之一，该条款约定合法有效，应对原、被告产生法律约束力。3.被告解除销售代理合同于法有据，不需要支付违约金给原告。销售代理合同第九条乙方义务第7款约定，“乙方三个月内对首期余下货款量进行清盘”、第6款约定原告需配备人员，但原告未能按合同约定履行上述重要义务，在被告发函终止销售代理合作时才签订3户商品房买卖合同，2户意向购房客户（其中一户蒋昌红于近期签订商品房买卖合同），且存在未提前经被告审批低于合同约定销售底价销售、擅自收取客户渠道费、私下向业主承诺成功办理贷款等违约行为，属于根本违约，严重违反合同约定，故被告根据法律规定终止销售代理合同，符合法律规定，并非违法解除合同，合同终止后的处理按照《中华人民共和国合同法》第九十八条规定处理，按合同约定执行。4.关于原告对销售代理合同终止后销售佣金结算情况知情权问题。首先，在销售代理合同终止前，原告已清楚知悉代理房源签约和付款情况。其次，销售代理合同终止后原告对于其已代理客户的销售佣金是否达到合同约定支付条件的问题是可以得到保障的。即使原、被告合同解除，依法仍然按照合同约定的佣金结算条款结算，销售代理房源的佣金并不属损失，因此，被告不需要向原告支付违约金及利息。本案在审理过程中，商品房买受人惠影与被告签订《商品房解除协议书》，因此，原告立基点策划公司还应返还其多收佣金24110.83元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月15日，原告立基点策划公司（乙方）与被告徐桂置业公司（甲方）签订《贾汪区“南湖湾”项目销售代理服务合同书》一份，双方约定甲方就“南湖湾项目”委托乙方提供销售代理服务，合同期限为2018年11月15日至2019年11月14日。合同第四条第一款中约定价格策略、销售平均底价：甲乙双方同意本项目已取得预售许可范围内的房源按当前实际市场情况拟定执行，有关别墅价格策略及各套房源的一房一价表由乙方进场后十日内根据市场情况进行编排提交甲方，由甲方最终确定销售价格，而且最低价格不得低于9800元每平方米，甲乙双方须一致对外共同保价执行，低于价格表的价格以甲方签批为准。合同第四条第二款中约定销售代理佣金结算及结算标准：①乙方代理佣金标准按照单套房屋总额的3.5%计提佣金。②为促进完成回款，在客户签订《商品房屋买卖协议》并付款到账后的次日，在乙方提供合法发票后，甲方按客户实际付款比例对应乙方佣金比例支付给乙方。合同第六条第二款中约定代理总指标为：首期代理指标为一期已取得销售许可的剩余房源，后期代理指标的房源见甲方徐桂置业公司提供的房源表（含后期未开发房源）。合同第七条第二款中约定完成销售的界定：①房屋的销售以套为出售单位，购房者签署《商品房买卖合同》并按该契约之规定支付了该购房款的首期房价款（含定金）达到甲方指定公司账户后，该套房屋视为完成销售，并计入乙方销售进度与业绩。②乙方应按双方确认的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的样本与购房者签订合同，甲方对《商品房认购书》、《商品房买卖合同》签章后，即表示对契约所约定内容的认可。③乙方未经甲方同意擅自与购房者签订与合同样本意思表达不一致的条款，并因此发生纠纷的，由乙方自行承担责任，并对因此造成甲方的损失承担赔偿责任。④由于甲方的原因造成乙方成交的购房者因无法签订买卖合同而导致购房者退房的，已计提销售代理佣金且不予退还。若因乙方原因造成客户退房的，所退房屋不计入销售指标，已计取的相应销售代理费由乙方退还甲方。合同第九条第七款约定，乙方三个月内对首期余下货量进行清盘。合同第十四条中约定合同终止事项：有下列情形之一的，合同终止：①合同期满。②乙方已按本合同规定完成项目的销售任务，但甲方未按本合同约定支付各项销售代理费用及溢价费用的。③甲方未按本合同及时支付乙方佣金的，乙方有权根据实际情况单方终止合同，并视为甲方违约。④若后期房地产政策或市场发生重大变化，导致影响销售业绩和本合同部分条款不能适应市场的双方协商解决。⑤除有约定条件外，未经双方协商同意，任何一方不得单方变更或提前解除合同，也不得因双方内部的组织、人事、职务变更与调整而单方变更或提前解除、终止合同，否则视为违约。合同第十五条中约定违约责任：第一款：甲乙双方同意，除本合同另有约定外，任何一方擅自变更、解除合同的，均应承担违约责任，违约金为人民币拾万元。若乙方违约，乙方应向甲方支付违约金人民币拾万元。若甲方违约，甲方应向乙方支付违约金人民币拾万元，同时支付乙方已销售部分的全部销售佣金和奖励。第二款：甲方延期支付乙方应付费用且超过10日的，视为甲方违约，乙方可从客户交款中扣除相应代理费。第三款：若甲方未按约定时间交付房屋、工程问题、客户投诉、广告投放不到位和市场低迷等严重影响乙方正常开展工作影响销售业绩的，甲方不得追究乙方的责任。通过原告立基点策划公司销售代理，惠影签订《商品房买卖合同》二份，合同约定，惠影分别购买涉案项目楼盘70幢1单元101号房产及70幢1单元102号房产，70幢1单元101号房产房价1657940元；70幢1单元102号房产房价1640650元。上述两房屋成交单价为9500元/㎡。刘安勤签订《商品房买卖合同》一份，购买涉案项目楼盘68幢1单元101号房产，合同价格为2460000元。王哲、刘文文签订《贾汪南湖湾团购优惠承诺书》一份，认购涉案楼盘62栋01号房产，房价为3354936元。蒋昌红签订《贾汪南湖湾项目商品房认购书》一份，认购涉案楼盘15栋02单位房产，房价为1864469元，2019年7月27日转签《商品房买卖合同》，购买涉案项目楼盘15幢1单元102号房产，房价为1864469元。2019年1月22日，被告徐桂置业公司向原告立基点策划公司支付佣金70000元。2019年3月26日，被告徐桂置业公司向原告立基点策划公司发送《关于终止贾汪区“南湖湾”项目销售代理合作的通知》一份，通知原告立基点策划公司，因销售情况未能达到预期，且原告存在未经被告定价销售、收取客户渠道费用等行为，决定即日起终止与原告的销售代理合作。请原告于2019年3月30日前退场，被告按合同与原告进行合同结算工作。原告立基点策划公司在收到该通知之后，进行撤离案场。另查明，徐州市贾汪区碧桂园房地产开发有限公司系被告徐桂置业公司的子公司，涉案“南湖湾”项目《商品房买卖合同》由徐州市贾汪区碧桂园房地产开发有限公司与买受人签订，《商品房买卖合同》及《贾汪区“南湖湾”项目销售代理服务合同书》所产生的法律后果由被告徐桂置业公司承担。上述事实，有营业执照、《贾汪区“南湖湾”项目销售代理服务合同》、《商品房买卖合同》、《贾汪南湖湾团购优惠承诺书》、《贾汪南湖湾项目商品房认购书》、收款收据、刷卡凭条、个人活期存款账户交易明细、应付立基点销售佣金明细表、《关于终止贾汪区“南湖湾”项目销售代理合作的通知》、书面证明及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：1.原、被告在履行销售代理服务合同过程中是否存在违约情形；2.原告立基点策划公司要求被告徐桂置业公司赔偿损失314230元、违约金100000元及利息有无事实依据、法律依据。一、关于原、被告在履行销售代理服务合同过程中是否存在违约情形的问题。本院认为，原告立基点策划公司与被告徐桂置业公司签订的《贾汪区“南湖湾”项目销售代理服务合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定依法履行各自的合同义务。结合本案，原告立基点策划公司根据销售代理服务合同约定，组织实施代理销售房屋业务，截至2019年3月26日被告徐桂置业公司向原告立基点策划公司发送《关于终止贾汪区“南湖湾”项目销售代理合作的通知》，已经促成销售代理客户惠影、刘安勤签订《商品房买卖合同》，销售代理客户王哲、刘文文、蒋昌红签订《贾汪南湖湾团购优惠承诺书》、《贾汪南湖湾项目商品房认购书》，2019年7月27日，蒋昌红转签《商品房买卖合同》。原告立基点策划公司已经积极履行了代理销售房屋的主要合同义务。双方在履行合同过程中，被告徐桂置业公司单方终止了合同的履行。本院认定被告徐桂置业公司单方终止销售代理服务合同的行为属违约行为。由此产生的法律后果，应由被告徐桂置业公司承担。被告徐桂置业公司虽辩称，原告立基点策划公司未经审批按低于最低价格9800元/㎡销售涉案房屋，属违约行为。根据销售代理服务合同约定，低于价格表的价格以被告徐桂置业公司签批为准。在涉案销售代理客户惠影等人签订的《商品房买卖合同》中虽约定房价9500元/㎡，但徐州市贾汪区碧桂园房地产开发有限公司作为涉案房屋出售方在《商品房买卖合同》上签章确认，应视为徐州市贾汪区碧桂园房地产开发有限公司及被告徐桂置业公司签批确认了合同约定价格。被告徐桂置业公司同时辩称，原告立基点策划公司具有私下承诺贷款、收取客户渠道费用、未完成销售任务的情形。本院认为，商品房买卖属于大宗额买卖活动，而非即时货款两清的买卖活动，销售代理客户需要对涉案房屋的位置、户型、价格、市场行情、付款期限及方式、宜居环境等因素进行了解掌握的过程，原告立基点策划公司需要对上述因素向销售代理客户进行宣传释明的过程。因此，在销售代理服务合同履行期限尚未过半的情况下，被告徐桂置业公司认定原告立基点策划公司的销售代理未能达到预期的观点，违背商品房买卖活动的客观规律。销售代理客户蒋昌红虽出具书面证明，以证明原告立基点策划公司收取客户渠道费用，但蒋昌红并未到法庭接受质询，亦未提供其他证据佐证其证明事实的存在。同时因被告徐桂置业公司未提供证据证实原告立基点策划公司私下承诺贷款事实的存在，且原告立基点策划公司对上述事实不予认可。故对被告徐桂置业公司的答辩意见，本院均不予采信。二、关于被告徐桂置业公司是否应当向原告立基点策划公司赔偿损失314230元、违约金100000元及利息的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。结合本案，原告立基点策划公司与被告徐桂置业公司签订的《贾汪区“南湖湾”项目销售代理服务合同书》合法有效，双方均应按合同约定依法履行各自的合同义务。被告徐桂置业公司在合同履行过程中单方终止销售代理服务合同的行为属违约行为。由此产生的法律后果，应由被告徐桂置业公司承担。销售代理服务合同第十五条约定，若原告立基点策划公司违约，原告立基点策划公司应向被告徐桂置业公司支付违约金100000元；若被告徐桂置业公司违约，被告徐桂置业公司应向原告立基点策划公司支付违约金100000元，同时支付原告立基点策划公司已销售部分的全部销售佣金和奖励。故被告徐桂置业公司应向原告立基点策划公司赔偿100000元的违约金及已销售部分的全部销售佣金损失。原、被告双方在销售代理服务合同中同时约定，购房者签署《商品房买卖合同》并按该契约之规定支付了该购房款的首期房价款（含定金）达到被告徐桂置业公司指定公司账户后，该套房屋视为完成销售，并计入原告立基点策划公司销售进度与业绩，佣金标准为单套房屋总额的3.5%，未取得销售许可的房屋销售佣金奖励为1%。由于被告徐桂置业公司的原因造成原告立基点策划公司成交的购房者因无法签订买卖合同而导致购房者退房的，已计提销售代理佣金且不予退还。若因原告立基点策划公司原因造成客户退房的，所退房屋不计入销售指标，已计取的相应销售代理费由原告立基点策划公司退还被告徐桂置业公司。根据双方提交的证据及庭审陈述，原告立基点策划公司销售代理期间，通过其代理销售服务，已经促成签署《商品房买卖合同》4份，代理销售涉案房屋4套，房价总额为7623059元（1657940元+1640650元+2460000元+1864469元），原告立基点策划公司应得佣金损失为266807.07元（7623059元×3.5%）。已促成签署认购书但未签订《商品房买卖合同》1份，认购涉案房屋房价总额为3354936元，原告立基点策划公司应得佣金损失为33549.36元（3354936元*1%）。原告立基点策划公司虽主张签订认购书的房屋销售佣金损失应按3.5%计算，因双方签订认购书后，该代理销售客户能否会签订《商品房买卖合同》完成房屋销售，存在很多不确定因素，因此，按照代理销售客户已经签订《商品房买卖合同》、完成房屋销售的成就条件来确定佣金损失，缺乏事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案，原告立基点策划公司佣金损失计300356.43元（266807.07元+33549.36元）。由于被告徐桂置业公司的违约行为导致原告立基点策划公司无法继续履行销售代理服务合同，由此产生的佣金损失高于合同约定违约金100000元，原告立基点策划公司主张由被告徐桂置业公司赔偿佣金损失，本院支持被告支付高于违约金100000元部分的佣金损失为200356.43元，超出部分，本院不予支持。综上，被告徐桂置业公司应向原告立基点策划公司支付违约金及佣金损失计300356.43元，被告徐桂置业公司已经支付70000元佣金，应予扣除，被告徐桂置业公司还应支付违约金及佣金损失230356.43元。被告徐桂置业公司虽辩称，销售代理服务合同终止后，代理销售客户惠影与其签订了《商品房解除协议》，相应佣金24110.83元原告立基点策划公司应返还给被告徐桂置业公司。本院认为，原、被告之间为销售代理服务合同关系，原告立基点策划公司促成销售代理客户签订的《商品房买卖合同》，对《商品房买卖合同》相对方产生约束力，因《商品房买卖合同》的履行所产生的法律后果，应当由涉案房屋买受人与被告徐桂置业公司承担。故被告徐桂置业公司的上述辩称，本院不予采信。原告立基点策划公司在庭审中放弃对佣金损失产生利息部分的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告立基点策划公司主张的违约金100000元利息部分，因无计算的事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，被告徐桂置业公司应向原告立基点策划公司支付违约金及佣金损失230356.43元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告徐州市贾汪区徐桂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐州立基点房地产策划有限公司支付违约金及佣金损失230356.43元；二、驳回原告徐州立基点房地产策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7616元，由原告徐州立基点房地产策划有限公司负担3450元，被告徐州市贾汪区徐桂置业有限公司负担4166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙永福人民陪审员  李保平人民陪审员  杨 玲二〇一九年十二月二十三日书 记 员  阚雪梅