广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2076号原告：韶关市安居物业服务有限公司。住所地：韶关市武江区沙洲路廉租住房小区新5号楼首层。法定代表人：李翠萍，公司总经理。委托诉讼代理人：侯宁、赖泽停，该公司员工。被告:刘照凤,女，1935年4月1日出生，汉族，原住韶关市武江区龙归镇社韶大道3号曲仁园社主轩2栋401房,现住址不详。原告韶关市安居物业服务有限公司（下称安居物业公司）与被告刘照凤物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序审理,因案件审理需要,本院依法裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托诉讼代理人赖泽停到庭参加了诉讼，被告刘照凤经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳物业服务费702元、公摊水电费180元(含二次加压供水产生的电费)、违约金178.4元，合计1060.4元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：社主轩业主委员会在2017年8月向社会公开招标选聘物业公司,为社主轩安置小区提供物业管理服务。原告按招标要求参与投标并中标，后与社主轩业主委员会签订了《社主轩安置小区物业服务协议》，收费标准：住宅0.70元/㎡向业主收取物业服务费，水电费分摊按每户10元/月收取。因本小区特殊情况，经社主轩业主委员会与原告协商,2018年全年按原收费标准八折优惠向业主收取(0.55元/㎡),2019年按原价(0.70元/㎡)收取。原告于2018年1月1日为社主轩安置小区提供物业管理服务。被告自2018年1月1日起开始欠交物业管理费、水、电公摊费等，欠交项目数额具体如下：1、2018年1月1日-2018年12月31日物业管理服务费429元；2、2019年1月1日-2019年6月30日物业管理服务费273元；3、2018年1月1日-2019年6月30日公摊水费、电费180元；4、2018年4月1日-2018年12月31日违约金96.5元，2019年1月1日-2019年6月30日违约金81.9元，违约金合计178.4元。上列4项合计金额1060.4元。就被告上述欠费，经原告数次催收无果，唯有向人民法院提起诉讼，请人民法院依法判令被告缴纳上列应交费用。被告刘照凤经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韶关市武江区龙归镇社韶大道3号曲仁园社主轩2栋楼房是由韶关市住房保障中心开发建设。2016年4月14日，韶关市住房保障中心将该栋401房（建筑面积为65㎡）交付给被告使用。2017年11月26日，原告韶关市安居物业服务有限公司（乙方）与社主轩业主委员会（甲方）签订了《社主轩安置小区物业服务合同》，约定：乙方为社主轩安置小区提供物业管理服务，物业服务费由乙方按建筑面积每月0.70元/㎡向业主（或交费义务人）按月收取；业主和物业使用人在每月15日前缴交当月费用，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费超过3个月的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之一收取违约金；物业管理服务合同期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止。……合同签订后，原告于2018年1月1日正式接管社主轩安置小区的物业管理服务。原告进驻该小区后,经与社主轩业主委员会协商,同意2018年全年按建筑面积0.55元/㎡/每月收取物业服务费,公摊水电费(含二次加压供水产生的电费)按每户10元/月收取。被告刘照凤收房后从未向原告交纳过物业管理费、水费、公摊电费(含二次加压供水产生的电费)等费用,截止至2019年6月，被告共欠原告2018年1月至2018年12月的物业管理服务费429元(65㎡×0.55元/㎡/每月×12个月)，2019年1月至2019年6月的物业管理服务费273元(65㎡×0.70元/㎡/每月×6个月),2018年1月至2019年6月的公摊水电费(含二次加压供水产生的电费)180元未付。原告经催收未果，遂诉至本院要求判令被告支付上述费用及违约金。庭审中，原告明确违约金的计算方法，要求从欠缴物业管理服务费3个月起每日按应缴费用百分之一收取违约金。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告安居物业公司系曲仁园社主轩小区业主委员会选聘为曲仁园社主轩小区提供物业服务的物业公司，其与社主轩业主委员会签订了《社主轩安置小区物业服务合同》。原告安居物业公司是根据社主轩业主委员会的要求和物业服务合同的约定进驻曲仁园社主轩小区，为社主轩小区业主提供各项物业服务项目。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，被告刘照凤作为韶关市武江区龙归镇社韶大道3号曲仁园社主轩2栋401房的业主或使用人，在接受了原告安居物业公司提供的各项物业服务项目后有义务按物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告安居物业公司作为物业服务公司，已经按合同的约定对曲仁园社主轩小区提供了服务，履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。原告要求被告支付2018年1月至2019年6月的物业管理服务费702元，2018年1月至2019年6月的公摊水电费(含二次加压供水产生的电费)180元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，现被告拒绝或拖延交纳物业管理费用的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。物业服务合同对欠缴物业服务费从逾期三个月之日起计收违约金作了明确的约定，原告依据合同的约定要求被告支付违约金的诉求符合法律规定，本院予以支持。因物业服务合同所约定的违约金计算标准过高，且原告所主张的违约金在计算过程中存在错误，本院应予调整和更正为以实欠物业管理费按中国人民银行同期贷款利率分别从2018年4月1日起计算至2019年6月30日止。具体计算方式为：2018年1月欠缴物业费从2018年4月起计收违约金；2018年2月欠缴物业费从2018年5月起计收违约金；…….以此类推。被告刘照凤经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的抗辩权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告刘照凤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月至2019年6月的物业服务费702元及违约金（违约金计算方式：以每月实欠物业服务费分别从欠缴费用三个月起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年6月30日止）给原告韶关市安居物业服务有限公司。二、被告刘照凤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月至2019年6月的公摊水电费180元(含二次加压供水产生的电费)给原告韶关市安居物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘照凤负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  李 劲人民陪审员  伍焕征人民陪审员  卢华红二〇一九年十二月十九日书 记 员  苏露诗