河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终7908号 上诉人（原审原告）：李俊池，男，汉族，1964年10月8日出生，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：王红占，石家庄市藁城青天法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李新峰，男，汉族，1978年6月20日出生，现住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：贾秀江，河北世纪鸿业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李华宾，男，1977年5月7日出生，汉族，石家庄市藁城区。 被上诉人（原审被告）：李永华，男，1972年3月4日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 被上诉人（原审被告）：赵桂花，女，1948年9月7日出生，汉族，石家庄市藁城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李永华，系李华宾兄弟、赵桂花之子，基本信息同上。 上诉人李俊池因与被上诉人李新峰、李华宾、李永华、赵桂花农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2016）冀0109民初2659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李俊池的委托诉讼代理人王红占、被上诉人李新峰及委托诉讼代理人贾秀江、被上诉人李永华同时作为被上诉人李华宾、赵桂花的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李俊池上诉请求：1、请求人民法院依法撤销石家庄市藁城区人民法院（2016）冀0109民初2659号民事判决并重新作出公正判决；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定李俊锁（已去世）转让房屋及宅基地的行为构成表见代理存在错误，其缺乏表见代理的构成条件。原审法院认定本案所诉争宅基地及房屋系上诉人与李俊锁祖辈遗留财产，其对事实的认定存在错误，缺乏证据的支持。上诉人与李俊锁虽为亲兄弟关系，但李俊锁在未通知上诉人的情况下私自将上诉人的房屋及宅基地转让与他人，其行为不符合表见代理的构成要件。原审中被上诉人李新峰并未提供对李俊锁转让房屋及宅基地的行为，具有让自己相信其有代理权的相关证据，且李新峰与上诉人同为一村，并明知该房屋及宅基地系李俊池所有以及李俊锁盖集资楼缺乏资金周转的情况下，其有条件也有必要核实上诉人是否委托李俊锁转让自己的房屋及宅基地而未核实，便与李俊锁签订协议，其主观行为存在恶意或过失。故李俊锁转让房屋及宅基地的行为并不构成表见代理，缺乏表见代理客观及主观的构成要件。而原审法院认定李俊锁转让房屋及宅基地的行为构成表见代理，即认定存在错误。二、原审法院未认定被上诉人李新峰与李俊锁（已去世）所签协议为无效协议，其认定事实错误。1、该协议在签订过程中，本案上诉人李俊池作为房屋所有权人和宅基地的使用权人，对该协议毫不知情。而本案李新峰为了能够买到房屋和宅基地，在明知房屋及宅基地的实际所有人并不知情的情况下，仍然购买该房屋和宅基地。李俊锁作为甲方即出卖方明知该房屋宅基地不属于自己所有，且在房屋即宅基地的实际所有人并不知情的情况下，将该房屋和宅基地卖给他人从中得到卖房款2万元，该2万元的卖房款也未给付房屋及宅基地的实际所有人李俊池，后李新峰和李俊锁也未将该房屋及宅基地的买卖行为告诉李俊池，李俊池是在回家探亲时才得知房屋被李新峰在占用并购买，故二人的上述行为应为恶意串通损害第三人利益的行为。根据民法通则第五十八条第（四）项、第六十一条之规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的民事行为为无效的民事行为，无效的民事行为从行为开始就没有法律约束力，并且当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。我国合同法第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体及第三人利益的合同为无效合同，无效的合同没有法律约束力，并且因该合同取得的财产应当予以返还。因此被上诉人李新峰与李俊锁二人所签订的协议应当为无效协议，并且上诉人李新峰因此协议取得的房屋和宅基地应当予以返还上诉人李俊池。2、上诉人李俊池并未委托李俊锁变卖自己的房屋和宅基地，上诉人李俊池对李俊锁变卖自己房屋和宅基地的行为并不知情，事后自己也未追认该行为。李俊锁代李俊池签字的行为应是没有代理权的行为，该行为对李俊池并不发生法律效力。依据《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。本案中，对李新峰和李俊锁二人所签订的协议，应由该二人对此行为承担法律责任，对上诉人李俊池不产生法律效力。4、上诉人李俊池的宅基地已在藁城区人民政府登记备案，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条的规定，已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。本案中，假设上诉人知道自己的房屋及宅基地转让给了上诉人李新峰，而该房屋及宅基地并没有办理变更登记手续，所以该协议仍然为无效协议。综上所述，原审法院认定事实错误，请求二审法院在查清事实上述事实的基础上，依法重新作出公正判决，并判决李俊锁与李新峰所签协议为无效协议，并由李新峰返还上诉人房屋及宅基地。 李新峰辩称，1、登记表真实性不认可，户主意见没有李俊池签字。涉案宅基地是李俊池和李俊锁的共同的老宅，共同所有。根据居住的现状，李俊锁在买卖房屋之前一直占有使用，李俊池一直没有在老家居住。李俊锁在前面住着，李俊锁的父母在后面住着。2、协议是合法有效的。理由：2017年12月18日，李俊锁将老宅宅基地及房屋转让给答辩人时明确表示已经告知了李俊池，并征得了李俊池的同意，还表示以后李俊池回到老家，李俊锁可以给李俊池在其他地方买一处，有证人张某可以作证，在原审已经出庭。李俊锁与李俊池作为亲兄弟，有理由相信李俊锁，构成表见代理。当时我已支付房屋对价2万元，从签订协议到发生诉讼已长达7年之久，李俊池每年都回家探亲，其母亲和李俊锁应当将这一事实告知他。如果没有告知，不合常理。在长达7年李俊池都没有表示异议，说明其对房屋买卖行为的追认。李俊池起诉的根本原因是当年李俊锁答应他给他在其他地方购买一块宅基地，后来因为房价上涨，李俊锁要求李俊池一起出钱,李俊池不同意，后来形成本案诉讼。李俊池违背诚实信用原则，李俊池、李俊锁兄弟二人始终没有出庭。 李俊池在一审提出的诉讼请求：请求依法解除二被告签订的转让宅基房屋协议，并判令被告李新峰返还原告宅基和房屋五间。后李俊池变更诉讼请求，将第一项内容变更为要求法院依法确认二被告签订的转让宅基房屋的协议为无效协议。 一审法院认定的事实：原告李俊池和李俊锁（去世）系亲兄弟。在张家庄村有登记在原告名下的宅基地一处及房屋五间。该宅基地东至空地、西至李计英、南至李建永、北至道，面积为354平方米。该处宅基地及房屋没有政府颁发的集体土地建设用地使用证，只有1997年11月加盖市、镇、村三级印章编号为11010647的藁城市集体土地建设用地登记表。2007年12月18日李俊锁与被告李新峰签订协议，该协议载明：“经双方协商甲方同意把房子大小5间连同庄（宅）基合款2万元，转让至李新峰名下归其使用。庄（宅）基北至道、西至计英、东至英法、南至建永，往南七尺道通街；屋内物品归俊锁，树木归新峰。口说无凭立字为证。甲方李俊池、李俊锁、乙方李新峰中证人张某2007、12、18号”。该协议的甲方签字人为李俊锁。该份协议为原告李俊池提供。被告李新峰已将2万元给付给李俊锁。2011年被告李新峰入住诉争房屋。 一审法院认为，本案诉争的宅基地及房屋，虽然登记在原告名下，实为原告李俊池及李俊锁（去世）祖辈遗留财产，即便按原告所述宅基地属于自己，但由于原告李俊池与李俊锁系亲弟兄的特殊关系，被告李新峰有理由相信李俊锁有代理权，构成表见代理。被告李新峰与李俊锁签订协议至诉讼时间长达7年之久，被告李新峰已经入住并支付20000元，该协议已经实际履行。即便是原告的宅基地及房屋，作为亲兄弟的李俊锁将房屋转让他人不告知原告，不将所卖的20000元购房款交付原告，本身就不符合当地生活习惯。故对原告所述自己在藁城三中任教，平时很少回家，在2014年10月1日国庆节放假期间回张家庄村时才发现自己的房屋被被告李俊锁转卖给了李新峰，对买卖房屋一事不知情的意见，本院不予支持。被告李华彬、李永华、赵桂花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，符合缺席审理的条件。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李俊池要求确认被告李新峰与李俊锁签订的转让宅基地及房屋的协议为无效协议的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李俊池承担。 经审理查明事实与原审查明事实一致。 本院认为，本案焦点问题是李俊锁与李新峰签订协议的行为，是否构成表见代理，李俊锁与李新峰签订的协议是否有效的问题。本案中，李俊峰与李俊池系亲兄弟，涉案宅基地登记在李俊池名下，2007年12月18日李俊锁与李新峰签订协议，将李俊池名下的宅基地及房屋转让给李新峰，李俊锁代替李俊池在该协议签字，该协议已实际履行多年。虽然李俊锁无代理权，并以李俊池的名义签订了协议，但基于李俊锁与李俊池系亲兄弟的特殊关系，李俊池常年不使用宅基地，李俊锁承诺已经和李俊池商量好了，李新峰有理由相信李俊锁有代理权，符合表见代理的构成要件，李俊锁的代理行为有效，原审驳回李俊池的诉讼请求并无不当。至于李俊锁与李俊池之间因转让该宅基地及房屋发生的纠纷可另案解决。综上，李俊池的上诉请求不成立，依照《中人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由李俊池负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年十二月二十日 书记员  崔 达