北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初32505号原告：张葛，男，1987年7月30日出生，汉族，北京金海天城信息咨询有限公司员工，住北京市丰台区。原告：张晶，女，1987年10月22日出生，汉族，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人:张金龙，北京市荣博律师事务所律师。被告：冯洁，女，1982年2月13日出生，汉族，住山东省寿光市。被告：汪祖勇，男，1976年9月6日出生，汉族，住浙江省开化县。二被告委托诉讼代理人：孙思嘉，北京元都律师事务所律师。第三人：爱居找房（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：徐雪。委托诉讼代理人：王可新，女，该公司员工。原告张葛、张晶与被告冯洁、汪祖勇，第三人爱居找房（北京）房地产经纪有限公司（以下简称爱居找房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张葛及其与张晶共同委托诉讼代理人张金龙，被告冯洁、汪祖勇共同委托诉讼代理人孙思嘉，第三人爱居找房公司委托诉讼代理人王可新庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张葛、张晶向本院提出诉讼请求：1.解除《北京市房屋买卖合同》及其《补充协议》、《补充协议二》；2.冯洁、汪祖勇返还购房定金182000元；3.冯洁、汪祖勇支付违约金922000元；4.冯洁、汪祖勇以定金182000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年5月13日起至实际返还定金之日止的利息损失；5.本案的诉讼费用由冯洁、汪祖勇承担。事实和理由：2019年5月，张葛、张晶在中介爱居找房公司的居间服务下购买了冯洁、汪祖勇位于北京市丰台区晓月八里2号楼23层1单元2303的房屋，房屋总价款为461万元。双方对房屋交易的细节进行了详细的约定，分别签署了：《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》、《补充协议二》，并在《补充协议》中约定：双方发生根本性违情形下的违约责任为交易房屋总价款的20％。合同签订后，张葛、张晶于5月11日向冯洁、汪祖勇支付了定金2万元、5月13日支付了定金18万元，并特别约定：第二次支付的定金为房屋的部分首付款。然而，自签订合同后，冯洁、汪祖勇就丝毫没有按照合同约定的时间办理房屋的解抵押手续。一再拖延下，张葛、张晶通过爱居找房公司了解到（冯洁、汪祖勇现在也承认）：涉案房屋不仅仅有银行的抵押贷款，而且该房屋己经因冯洁、汪祖勇的其他未偿债务被法院依法查封，即将拍卖。在得知实情后，张葛、张晶及爱居找房公司多次要求退还房款，冯洁、汪祖勇在退还了l8000元后就始终以没钱为由，拒不将购房款退还。涉案房屋买卖合同及其《补充协议》在客观上无法履行系冯洁、汪祖勇拒绝办理解抵押手续所致，系冯洁、汪祖勇不能履行法院执行、导致涉案房屋被法院查封即将拍卖所致，其行为己经构成了根本性的违约，冯洁、汪祖勇对此应依法承担全部责任。被告冯洁、汪祖勇辩称，双方已于2019年6月2日协商解除该房屋买卖合同，我方同意返还购房定金182000元。双方在协商解除房屋买卖合同时约定我方返还全部定金即无需支付违约金且张葛、张晶主张的违约金数额明显超过其损失，明显过高，请求法院依标准减少；关于利息应该算是损失一部分，不应当单独计算，而且也未约定由我方承担张葛、张晶的定金利息。第三人爱居房产公司述称，冯洁、汪祖勇未依约履行房屋买卖合同，应赔偿张葛、张晶损失。本院经审理认定事实如下：2019年5月11日，冯洁、汪祖勇（出卖人）与张葛、张晶（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人出售的房屋坐落于丰台区晓月苑八里2号楼23层1单元2302号（以下简称2302号房屋），该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日期为2018年4月12日，双方当事人同意出卖人应办理抵押权注销登记。该房屋成交价格为1880000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2730000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。合同第五条房屋权属及具体状况的承诺中约定：出卖人对该房屋享有合法权利；该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；出卖人承诺该房屋已符合出售条件。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。当日，冯洁、汪祖勇（出卖方、甲方）与张葛、张晶（买受方、乙方）、爱居找房公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定乙方于2019年5月11日向甲方支付定金20000元，于2019年5月13日向甲方支付定金180000元，该定金视为首付款的一部分。甲方应于2019年5月20日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款手续，且甲方于还清贷款后五个工作日内去建委办理解除抵押登记手续。2019年5月13日，冯洁、汪祖勇（出卖方、甲方）与张葛、张晶（买受方、乙方）、爱居找房公司（居间方、丙方）签订了《补充协议（二）》，约定甲乙双方均已知晓此房屋有查封状态，且甲方承诺于2019年6月1日前解封完毕。甲方应于2019年6月1日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款手续，且甲方于还清贷款后五个工作日内去建委办理解除抵押登记手续。甲乙双方同意，在2019年7月31日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。签订合同后，张葛、张晶向冯洁、汪祖勇支付了定金共计200000元。庭审中，双方均认可因冯洁、汪祖勇未能在2019年6月1日之前解除房屋的查封，双方于2019年6月2日协商一致同意解除就2302号房屋签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》，爱居房产公司对此亦不持异议。冯洁、汪祖勇已经退还张葛、张晶定金18000元，剩余款项未予退还。冯洁、汪祖勇提交2019年6月2日的微信聊天记录，内容显示：冯洁一方：“因为与张晶夫妇签订的房屋买卖协议，双方同意解除合同，现由冯洁夫妇将房屋的订金20万元退回。因为今天资金不足现先退18000元，余下的争取周三之前退回。”张晶：“余下的2019年6月5日周三之前退回。是吧？”冯洁一方：“周三下午5点前！”随后冯洁一方向张晶转账18000元。张葛、张晶认可微信聊天记录的真实性，但主张其只同意解除合同和退还已经支付的定金，不能说明其已经放弃了向违约方追究责任的权利。本院审理中，张葛、张晶要求撤回关于解除《北京市房屋买卖合同》及其《补充协议》、《补充协议二》的诉讼请求。本院认为，张葛、张晶与冯洁、汪祖勇以及爱居房产公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依照合同约定履行义务。现各方均认可已经于2019年6月2日协议解除上述合同，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，冯洁、汪祖勇应当退还张葛、张晶支付的定金200000元。扣除已经退还的18000元后，张葛、张晶要求冯洁、汪祖勇退还定金182000元的诉讼请求，有法律和事实依据，本院对其该项诉讼请求予以支持。关于张葛、张晶要求冯洁、汪祖勇支付违约金922000元的诉讼请求。双方均认可因冯洁、汪祖勇无法依约解除2302号房屋的查封登记措施，合同无法继续履行。冯洁、汪祖勇的行为构成根本违约，依照双方合同约定和相关法律规定，应由冯洁、汪祖勇承担相应的违约责任。冯洁、汪祖勇称双方协商解除合同时约定其返还张葛、张晶定金即可，张葛、张晶不认可双方有上述约定，其提交的微信聊天记录仅显示协商解除合同和退还定金的事宜，并未就违约责任和损失赔偿事宜进行约定，故本院对其该项抗辩理由不予采信。张葛、张晶根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》内容要求冯洁、汪祖勇支付违约金的诉讼请求于法有据，本院对其该项诉讼请求予以支持。关于违约金的具体金额，冯洁、汪祖勇在庭审中对违约金的标准提出异议，认为数额过高，本院综合考虑冯洁、汪祖勇的过错程度及张葛、张晶的预期利益等因素，结合合同签订的实际情况，根据公平原则，酌情确定冯洁、汪祖勇应向张葛、张晶支付赔偿金的具体数额为100000元。张葛、张晶主张的违约金能够弥补其损失，故其再要求冯洁、汪祖勇赔偿其利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、冯洁、汪祖勇于本判决生效之日起七日内向张葛、张晶返还定金182000元；二、冯洁、汪祖勇于本判决生效之日起七日内向张葛、张晶支付违约金100000元；三、驳回张葛、张晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7368元，由冯洁、汪祖勇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周海平二〇一九年十二月十七日书记员  全敏敏