山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初3712号 原告：朱凯男，1982年10月26日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：尹广甜，山东康桥（威海）律师事务所律师。 被告：上海飞岳装饰工程有限公司（统一社会信用代码：91310230324494107U），住所地上海市崇明县城桥镇秀山路8号3幢二层T区2022室。 法定代表人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：宋杰，江苏魏东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽萍，北京市京师（威海）律师事务所律师。 被告：刘军男，1970年11月26日出生，汉族，住上海市崇明县。 委托诉讼代理人：宋杰，江苏魏东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽萍，北京市京师（威海）律师事务所律师。 第三人：威海世联房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：91371000MA3L826B90），住所地威海经济技术开发区长峰馨安苑小区84号-4。 法定代表人：安茂莲。 第三人：张艳红女，1980年4月22日出生，汉族，住威海市。 原告朱凯与被告上海飞岳装饰工程有限公司、刘军及第三人威海世联房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依职权追加张艳红为第三人参加诉讼。原告朱凯及其之委托诉讼代理人尹广甜、被告上海飞岳装饰工程有限公司、刘军共同委托诉讼代理人宋杰、林丽萍，第三人张艳红到庭参加诉讼。第三人威海世联房地产经纪有限公司法定代表人安茂莲到庭参加庭前质证，其经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱凯向本院提出并确认最终诉讼请求：1.判令被告上海飞岳装饰工程有限公司返还购房款100000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年5月3日至实际返还之日止的利息；2.支付利息26353.75元（其中以150000元为基数，自2018年4月22日起至2018年8月28日止，以1700000元为基数，自2018年5月3日起计至2018年8月28日止）；3.判令被告上海飞岳装饰工程有限公司赔偿房屋差价损失（以评估结果为准）；4.判令被告刘军对第1、2项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2018年4月份，原告经第三人威海世联房地产有限公司购买被告上海飞岳装饰工程有限公司位于威海华夏山海城向阳花园23号103室房屋（含车位储藏室），房屋总价款365万元，现金支付195元，剩余170万元待与威海华夏房地产开发有限公司签订《房屋预售合同》后，以按揭贷款方式支付。2018年4月22日，原告支付购房定金15万元，被告安排工作人员到威海办理出售手续。2018年5月3日，原告又支付购房款180万。一周后，华夏房地产售楼处工作人员告知原告该房产是已被抵押的房产，被告刘军明确表示不再与原告继续履行买卖合同。被告于2018年8月28日仅返还了已支付的购房款本金185万元，尚有10万元至今未返还。被告违约导致原告的购房无法实现，作为出卖方，二被告应承担违约责任，除返还购房款外，还应赔偿利息及房屋差价损失，故原告诉至法院，请求处理。 上海飞岳装饰工程有限公司、刘军辩称，被告刘军系被告上海飞岳装饰工程有限公司的法定代表人，其收取张艳红转款的行为系其职务行为，由此产生的法律责任由该公司承担，刘军不是本案适格被告，更没有与公司承担连带责任的法定责任，原告诉讼请求的10万元并非被告收取，实际收款人为张艳红，被告没有返回义务。原告主张房屋差价损失没有事实依据和法律依据，导致房屋不能办理过户的原因是华夏公司将房屋进行抵押，被告也在原告第一次诉讼时将房款返还。而且原告和第三人均存在过错，第三人张艳红在未取得被告授权情况下，擅自将房款355万元提升至365万元，原告并未审查被告对第三人是否进行授权，而将房款转账给第三人张艳红，并自信其可以通过自身的人脉关系可以解决房屋的抵押问题，其疏于审查相关材料过于自信，贪图房屋价格偏低是导致房屋未能完成交易的重要因素。诉争房产的储藏室是无偿赠送给原告，该部分价值不能成为原告主张的房屋差价损失的构成部分。即便被告违约也应当以双倍定金为限，无需赔偿原告银行利息损失、中介费。被告刘军是公司的法定代表人，其收取涉案款项应为职务行为，原告无权要求其承担连带责任。 第三人威海世联房地产经纪有限公司述称，具体细节第三人威海世联房地产经纪有限公司并不清楚，所有的事情均为第三人张艳红自己办理。 第三人张艳红述称，通过微信聊天记录可证明，被告刘军默认其代签三方合同，并收取定金，被告刘军称他净收355万元，5万元给我们，5万元给了同行（卓一地产），总房价为365万元。现在10万元都在第三人张艳红处。第三人已经促成双方合同形成，因被告刘军不卖了，毕竟第三人努力促成合同，应给付第三人服务费。 本院认定事实如下：被告上海飞岳装饰工程有限公司系一人有限责任公司，被告刘军系其股东。第三人张艳红原系第三人威海世联房地产经纪有限公司的员工。2016年12月8日，威海华夏房地产开发有限公司与被告上海飞岳装饰工程有限公司签订房屋顶账协议，约定将位于威海华夏山海城向阳花园23号楼103室房屋（储藏室编号××号）抵顶给被告上海飞岳装饰工程有限公司，该房建筑面积约143.31平方米，单价为11600元/平方米，该房二层建筑面积为145.21平方米，单价为11600元/平方米，该房附地下车位1个，单价6.5万元/个，储藏室91.36平方米，单价0元，以上各项总价款341.1832万元。2018年，被告刘军与第三人张艳红协商上述房屋由第三人进行出售，被告收取的房款为355万元。2018年4月22日，原告（购房人）与第三人上海飞岳装饰工程有限公司（中介方）签订房屋买卖合同，约定将上述房屋以365万元的价款出卖给原告，于2018年4月22日交付定金15万元，于2018年4月30日前向原告支付195万元，余款170万元以按揭贷款方式支付，并约定中介费、违约责任等事项，该合同中售房人刘军、赵月梅并未签名。同日，原告通过刷POS机的方式向第三人威海世联房地产经纪有限公司支付定金15万元。同日，第三人张艳红向被告刘军指定的收款人赵月梅账户汇款10万元。2018年5月2日，原告向第三人张艳红汇款100元。同日，威海华夏房地产开发有限公司为原告出具收据一份，该收据载明：收款总额5万元，收款内容为向阳23号103房定金。2018年5月2日，威海华夏房地产开发有限公司为原告出具收据一份，该收据载明：收款总额159.6832万元，收款内容为向阳23号103房房款。2018年5月2日，威海华夏房地产开发有限公司为原告出具收据一份，该收据载明：收款总额6.5万元，收款内容为向阳23号103车位一个。被告上海飞岳装饰工程有限公司在2016年12月8日的房屋顶账协议中注明，本公司自愿将此房屋转让给朱凯……。2018年5月3日，原告向第三人张艳红汇款179.99万元。2018年5月3日，第三人张艳红将100万元款项转给被告指定收款人石荣强；次日，第三人张艳红再次向石荣强汇款75万元。威海华夏房地产开发有限公司收取原告贷款保证金8.5万元。之后，被告及威海华夏房地产开发有限公司并未协助原告办理按揭贷款及房屋过户手续。 2017年4月25日，威海华夏房地产开发有限公司将本案诉争房屋为西部信托有限公司办理抵押登记。 2018年7月12日，本院受理原告朱凯与被告刘军、上海飞岳装饰工程有限公司、第三人威海华夏城房地产开发有限公司、威海世联房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，后原告于2019年5月5日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。2018年8月28日，被告通过赵月梅返还购房款185万元。 诉前，原告申请对诉争房产于2018年8月28日的市场价值进行鉴定，鉴定意见为诉争房产的价格为513.6万元（含车位及储藏室）。 诉讼过程中，根据被告的申请，本院依法委托山东百盛土地房地产资产评估测绘有限公司对诉争房屋（含车位、储藏室）于2018年8月28日的市场价值进行司法鉴定。山东百盛土地房地产资产评估测绘有限公司的鉴定意见为：华夏山海城向阳花园23号103室1-2层面积288.52平方米，总价369万元，车位10万元，储藏室（编号5号）91.35平方米，70万元。原告垫付鉴定费22450元。 本院认为，当事人应遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告上海飞岳装饰工程有限公司没有签订房屋买卖合同，但经第三人居间，被告上海飞岳装饰工程有限公司收取定金10万元，首付款185万元，剩余款项170万元以贷款方式支付，并且在威海华夏城房地产开发有限公司办理转让手续，原告与被告上海飞岳装饰工程有限公司之间事实上的房屋买卖合同成立并生效。被告上海飞岳装饰工程有限公司协助原告办理房屋按揭贷款手续和房屋过户手续，这是作为卖方应履行房屋买卖的义务，并且其应履行将诉争房屋抵押登记解除的义务。而被告上海飞岳装饰工程有限公司并未履行自己的义务或让开发商履行其义务，致使房屋买卖合同无法履行。因合同具有相对性，合同不能履行的责任应在被告上海飞岳装饰工程有限公司，故其构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告剩余的10万购房款现由第三人张艳红保管。作为中介的第三人应尽忠实居间的义务，其应将房屋价款等主要的合同内容告知房屋买卖双方，而第三人张艳红并未将房屋价款信息告知，其从事中介本身存在一定的过错。因被告上海飞岳装饰工程有限公司违约造成合同不能履行，第三人张艳红的居间义务也已经履行，其应获得中介费的权利，故本院酌定被告上海飞岳装饰工程有限公司和第三人张艳红分别返还原告购房款5万元。 关于原告主张的利息和房屋差价的诉讼请求。诉讼前，原告申请对房屋的价值进行鉴定。因被告对该鉴定不认可并申请重新鉴定，故本院委托山东百盛土地房地产资产评估测绘有限公司进行重新鉴定，鉴定意见为华夏山海城向阳花园23号103室1-2层面积288.52平方米，总价369万元，车位10万元，储藏室（编号5号）91.35平方米，70万元。该鉴定意见程序合法，本院予以采信。参照该鉴定意见，原告购房的房屋存在84万元的增值利益。此增值利益为原告的履行合同而应获得利益，因被告违约致使原告的可得利益不能取得即原告的实际损失，故被告上海飞岳装饰工程有限公司应赔偿原告84万元的财产差价款。对于原告主张的利息损失，因原告的财产差价损失已经支持，且该10万元一直由第三人张艳红持有，原告主张利息损失，理由不当，本院不予支持。 被告刘军系被告上海飞岳装饰工程有限公司一人有限责任公司的股东，一人有限责任公司的股东应提供证据证明其财产独立于公司的财产，故在被告刘军未提供证据证明其财产独立于被告上海飞岳装饰工程有限公司财产的情况下，被告刘军对公司债务应承担连带责任。但原告仅主张对第一、二项诉讼请求要求被告承担连带责任，根据民事诉讼“不告不理”的原则，本院仅支持被告刘军对被告上海飞岳装饰工程有限公司返还原告房款5万元承担连带责任。 综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。第三人威海世联房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告上海飞岳装饰工程有限公司返还原告朱凯购房款5万元； 二、被告刘军对上述债务承担连带责任； 三、被告上海飞岳装饰工程有限公司赔偿原告朱凯财产损失84万元； 四、第三人张艳红返还原告朱凯购房款5万元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 上述第一至第四项于本判决生效后十日内履行。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9656元、保全申请费5000元、鉴定费22450元，合计37106元；原告负担18553元，被告上海飞岳装饰工程有限公司赔偿、刘军连带负担18553元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王佃晓 二〇一九年 书记员  刘 芳