广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15328号原告：古伟业，男，1969年11月11日出生，澳门永久性居民，住珠海市香洲区*******，澳门身份号码：1363877（0）。被告：陆晓霖，女，汉族，1990年1月18日出生，住广东省珠海市香洲区*****************。公民身份号码：440************623。原告古伟业诉被告陆晓霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古伟业、被告陆晓霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古伟业向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付2019年7月至9月份的租金合计10800元；2.解除原被告之间签订的租赁合同，并要求被告向原告支付违约金7200元（合同未履行部分标的为28800元）。事实和理由：2018年5月22日，原告与被告签订租赁合同，原告将位于珠海市香洲区**********之二商铺，以每月租金3600元出租给被告使用，合同约定的租赁期限为两年，租赁期间按合同约定，每月1日由被告银行转账或者微信等方式网上转账支付给原告，转账支付凭证可作为交租金收据。但自2019年7月份至今，被告无故拖欠租金，原告多次催交租金无果，故提起诉讼。在诉讼过程中，原告明确其诉讼请求为：1.被告向原告支付2019年7月至9月份的租金合计10800元；2.解除原被告之间签订的租赁合同。同时，原告还提出在签订租赁合同时，被告已经支付了履约保证金7200元，该保证金已作为被告违约的违约金予以没收。原告古伟业为其诉称向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.房地产权证。被告陆晓霖答辩称，一、古伟业要求陆晓霖支付2019年7月至9月份租金10800元，因陆晓霖于2019年7月21日就已搬离该租赁房屋。该诉讼请求既没有相关证据支持，也无事实和法律依据，应当予以驳回。古伟业要求陆晓霖支付2019年7月至9月的房屋租金没有事实依据。陆晓霖自双方租赁关系成立起，按约向古伟业支付每月租金，从未拖欠，有相应的转账记录可以证实。陆晓霖于2019年7月21日就已搬离该租赁房屋，并通知了古伟业，有双方微信聊天记录和古伟业的员工予以证明。古伟业主张的三个月的租金10800元没有事实和证据支持，应当予以驳回。二、古伟业请求法院判令解除合同无事实基础，《房产租赁合同》已自动解除，因此该项诉讼请求应当予以驳回。《房产租赁合同》第三条第三款“超过20天未付租金，本合同作为乙方违约自动终止”约定，双方的协议已自动解除，无需请求法院判决解除，应当驳回该诉讼请求。三、古伟业要求陆晓霖支付违约金7200元，合同条款适用错误，没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。《房产租赁合同》第三条第三款“乙方应于每月1日前付清当月租金，逾期每天按200元／天收取乙方滞纳金，……超过20天未付租金，本合同作为乙方违约自动终止”；根据该项约定，该合同于2019年7月20日自动终止，且应支付滞纳金（即违约金）200*21=4200元违约金。按照《合同法》解释二第二十九条的规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此合理违约金应为古伟业损失额2520*30%=756元。四、古伟业请求陆晓霖支付未履行标的28800元，双方合同于2019年7月20已终止履行。因此该项诉讼请求显属无稽之谈，应当予以驳回。《房产租赁合同》于2019年7月20日自动终止，合同解除会产生双方约定的权利义务消灭的法律后果，即陆晓霖不再租住该案涉房屋，也无需再支付租金。古伟业要求陆晓霖支付28800元租金无任何事实基础和法律依据，应当予以驳回。五、根据《房产租赁合同》约定，陆晓霖支付给古伟业7200元押金尚未退还，足以抵扣尚拖欠的租金2520和违约金756元。因此，陆晓霖无需另行支付古伟业任何钱款。综上，古伟业无视基本事实和法律规定，提出严重不合理诉讼请求，请依法查明事实，驳回古伟业的各项诉讼请求，以维护陆晓霖的合法权益。被告陆晓霖向本院提交如下证据：微信聊天记录。经审理查明，原告古伟业为珠海市香洲区************的业主，并取得前述商铺的不动产权证书。2018年5月22日，原告古伟业作为（出租方）甲方与乙方（承租方）被告陆晓霖签订一份《房产租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区**********之二的房产以现状出租给乙方使用，面积共25平方米，作为烘焙用途；租赁期限两年，自2018年6月1日起至2020年5月31日；租金每月人民币3600元，自2018年6月1日起计租，每月1日由乙方银行转账、微信等方式网上转账给甲方，转账凭证可作已交租金收据；乙方应于每月1日前付清当月租金，逾期甲方按每天200元收取乙方滞纳金，超过20天未付租金，合同作为乙方违约自动终止，所交押金作为违约金，所欠租金水电费等费用乙方结清给甲方后离场，甲方可强行收回房产，强行收回中的一切损失由乙方全部承担；合同签订之日乙方须向甲方缴纳人民币7200元押金；乙方按时支付租金、水电费及其他实际发生的费用；乙方不得擅自将房产转租或进行非法活动及变更用途，否则甲方有权解除合同，没收乙方的押金，由此造成的损失，乙方须给予赔偿；乙方租赁期未满，提前终止合同，须提前二个月通知甲方，经甲方同意，乙方结清租金、水电费及各项费用后可按规定迁离，同时合同终止，全部押金甲方作为违约金不用退回乙方；合同还对双方的权利和义务、合同解除及终止、解除合同的条件、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告向原告支付租赁押金人民币7200元，原告将案涉不动产交付给被告使用。在庭审中，被告陈述其在2019年7月21日下午3时左右，将案涉的不动产钥匙交还给原告在该不动产旁开设的洗衣店的员工，并告知原告不再继续承租案涉不动产。原告提出，被告当时只是将钥匙放在了原告开设的洗衣店，但是原告并没有同意提前解除合同。案涉不动产，被告收到原告交还的钥匙后于2019年11月重新对外出租。本院认为，原告古伟业与被告陆晓霖签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。被告陆晓霖将案涉不动产的钥匙交还给原告古伟业，以其实际行为作为提前解除租赁合同的意思表示，原告古伟业收到案涉不动产的钥匙后已重新对外出租案涉的不动产，亦以行为表示同意解除案涉不动产的租赁合同，即双方签订的《房产租赁合同》已经实际解除，故原告请求解除上述租赁合同，本院予以确认。被告陆晓霖在没有提前通知原告古伟业及征得原告同意的情况下，单方解除双方签订的租赁合同，导致原告古伟业的合同目的无法实现，构成违约。根据双方签订的租赁合同约定，被告陆晓霖向原告古伟业支付的押金作为违约金不予退还，对此本院亦予确认。由于被告陆晓霖单方提前解除租赁合同，导致原告在数月后才将案涉不动产重新出租，原告请求被告支付2019年7月-9月的租金，其实质是要求被告赔偿因其单方解除租赁合同而造成原告的租金损失，原告的该项诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告古伟业与被告陆晓霖于2018年5月22日签订的《房产租赁合同》已解除；二、被告陆晓霖于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告古伟业租金损失人民币10800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币485元，由被告陆晓霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 张念波二〇一九年十二月六日法官助理 闫 岩书 记 员 朱 迪