广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初2675号原告：罗定市卓越物业服务有限公司，住所地：罗定市*********凤凰新城住宅小区G座第一层第一卡。统一社会信用代码：914********41335X5。法定代表人：谭显明，总经理。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：李伟明，男，1967年8月24日出生，汉族，住罗定市***************************。身份证号码：442************038。原告罗定市卓越物业服务有限公司（以下简称“卓越公司”）与被告李伟明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告卓越公司的委托诉讼代理人朱效根、邓辉宇，被告李伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李伟明支付自2018年1月至开庭当月拖欠的物业管理费，暂计至2019年7月为3610元，水费2.8元，公摊电费24.3元；2.依法判令被告李伟明支付逾期违约金计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月30日为862.03元；3.依法判令由被告李伟明承担本案全部诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求物业管理费暂计至2019年5月31日止。原告诉称的事实和理由：被告李伟明为罗定市*********凤凰新城住宅小区**号房业主，房屋面积为126.55㎡。根据原告与被告李伟明签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》之约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告李伟明居住的小区实施规范的物业管理，为被告李伟明提供了良好的小区居住环境。但自2018年1月开始，被告李伟明停止缴纳物业管理费及相关费用，依合同第二章第十条第一款约定，小区物业费单价1.50元/平方米/月，每月应交190元，截止2019年7月，被告已欠缴19个月物业管理费，共计欠缴3610元。此期间还欠缴原告垫付的水费2.80元，公摊电费24.30元。依合同第二章第十条第二款约定，原告有权主张以每月所欠物业费为基数，自逾期之日起按每日1‰为标准，分段计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月30日已产生862.03元违约金。原告每月向被告李伟明送达收费通知单催收物业费，同时也通过电话、公告等方式向被告李伟明催缴物业管理费，但被告李伟明均置之不理。被告李伟明已实际享受了物业管理服务，但其欠缴行为不但侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉请。被告李伟明辩称：一、根据（2015）云罗法民初字第202号、（2016）粤5381民初1911号、（2017）粤53民终234号民事判决书和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，确定凤凰新城住宅小区（一期）交楼日期为2014年4月28日。二、同一栋另一套房于2014年4月28日交楼，2014年5月开始交物业管理费，被告的物业管理费也应从2014年5月开始收费。三、被告在2016年3月23日交物业管理费（2012年12月-2016年3月）7600元，原告理应退回多收被告（2012年12月-2014年4月，共17个月）的3230元物业管理费，经多次协商并发函《退款通知书》，但原告至今未予落实，造成今次欠费（2018年1月-2019年5月，共17个月），责任在原告一方。四、退费可抵消欠费，另外退回被告在购房时2500元的物业管理优惠款，诉讼费应当由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：原告卓越公司于2012年7月27日登记成立，经营范围包括物业服务、新建房屋租赁代理、清洁服务等。被告李伟明是凤凰新城商住小区**号房的业主。凤凰新城商住小区为云浮市创宇贸易有限公司开发建设，云浮市创宇贸易有限公司经与原告卓越公司协商，选聘原告卓越公司对凤凰新城商住小区提供前期物业管理服务。2011年5月17日，被告李伟明向云浮市创宇贸易有限公司购买了案涉房屋，建筑面积126.67平方米，并于2016年3月23日办理了收楼手续。2016年2月21日，被告李伟明作为甲方与原告卓越公司作为乙方签订了《凤凰新城小区前期物业服务合同》（以下简称“合同”），甲方将凤凰新城小区委托给乙方进行物业管理。合同第九条约定，在供水供电公司委托乙方向甲方收取水费和共用设施设备运行产生的水电费时，甲方须及时缴纳，逾期未缴的甲方须每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。合同第十条约定，1.物业管理服务费按1.50元/平方米/月收取（该费用不包括公共水电费和电梯电费），甲方每月应交的物业管理费总额为190元（单价乘以建筑面积）；2.甲方每月25日前（节假日顺延）缴纳当月的物业管理费给乙方，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金；3.甲方每月25日前缴纳乙方代垫的公摊水电费，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。合同第十一条约定，自小区业主委员会依法成立并聘请物业服务企业签订物业服务合同时止。被告李伟明在2016年3月23日收楼，于当天向原告交纳了2012年12月至2016年3月共40个月的物业管理费7600元。2016年12月6日，被告李伟明向云浮市创宇贸易有限公司和罗定市卓越物业服务有限公司发出《退款通知书》，提出涉案房屋于2014年4月28日交付使用，物业管理费也应从2014年5月份起交费，要求退回2012年12月至2014年4月的物业管理费3230元；同时，要求落实在购房时，云浮市创宇贸易有限公司负责人同意在物业管理费优惠的2500元。彭志威签收了上述《退款通知书》。2018年1月1日起，被告李伟明开始拒绝支付原告物业管理费。原告经催收未果，遂诉至本院，请求处理。诉讼过程中，被告李伟明缴清了原告起诉的水费和分摊电费。以上事实，有原告提供的业主收楼资料签收表、业主收楼水电底数确认表、业主收楼签收钥匙表、《凤凰新城小区前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、分摊电费票据、水费票据、收费通知单，被告提供的民事判决书、竣工验收备案表、收据、退款通知书、物业管理优惠单以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告卓越公司与被告李伟明签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：被告李伟明应否向原告支付物业管理费及相应违约金。关于被告李伟明应否向原告支付物业管理费及相应违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告卓越公司提供了物业服务，被告理应支付相应的物业管理费，对于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持，物业费的具体金额，以本院核实的为准，被告李伟明需支付的是2018年1月至2019年5月共17个月的物业管理费共3230元（190元/月×17月）。但鉴于涉案房屋于2014年4月28日才符合交楼条件，被告李伟明于2016年3月23日才办理收楼手续，原告卓越公司收取2012年12月至2014年4月共17个月的物业管理费没有事实和法律依据，应予退回。被告李伟明提出原告卓越公司退回的物业管理费与其应交的物业管理费进行抵扣，本院予以准许；抵扣后，原告无需向被告李伟明退回2012年12月至2014年4月的物业管理费，同时，被告李伟明亦无需再向原告卓越公司支付2018年1月至2019年5月物业管理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告罗定市卓越物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告负担。本判决为终审判决。审判员  欧惠庆二〇一九年十二月十日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。