河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7961号原告刘玉唱，女，汉族，1974年6月6日出生，住河南省南召县。委托代理人孙伟，河南召栋律师事务所律师，特别授权。委托代理人张航（实习律师），河南召栋律师事务所律师，特别授权。被告张东辉，女，回族，1967年9月3日出生，住南阳市宛城区。第三人冯燕春，男，汉族，1975年10月11日出生，住南阳市卧龙区。第三人张海荣，女，汉族，1975年4月6日出生，系冯燕春之妻，住南阳市卧龙区。原告刘玉唱诉被告张东辉、第三人冯燕春、第三人张海荣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告刘玉唱及其委托代理人孙伟、张航，被告张东辉，第三人冯燕春、第三人张海荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉唱诉称，2018年11月27日，南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初8181号案件关于张东辉与冯燕春、张海荣民间借贷纠纷一案作出民事裁定书：一、冻结被申请人冯燕春、张海荣名下1,000,000元的银行存款或查封、扣押同等价值的财产（以实际冻结、查封或扣押财产为准）。二、对申请人张东辉和担保人李林共有的位于南阳市宛城区建设东路书香水岸11幢2单元903室单元房屋（房产证号：宛房权证字第××号）予以查封。2019年9月5日，刘玉唱对执行标的提出书面异议。南阳市宛城区人民法院于2019年9月19日作出（2019）豫1302执异263号执行异议裁定：驳回刘玉唱的异议。法院查封、冻结的房产所有权为申请人所有，被执行人冯燕春、张海荣不是该房产的所有权人。申请人与被申请人冯燕春、张海荣于2015年3月21日签订了房屋买卖合同，双方签订房屋买卖合同时约定房屋为按揭房，申请人为被申请人冯燕春、张海荣支付首付款22万元，省下余额由申请人按月向银行缴纳房贷，涉案房产所有权全部归申请人所有，申请人取得该房产的所有权。自2015年3月21日以来，上述涉案房产，已由申请人占有、使用，申请人每月按时向银行缴纳房贷，所缴纳的维修资金、物业费、水电费、燃气费等费用均由申请人支付。2018年11月27日，贵院查封该房屋时，申请人并不知道，也没有任何人告知过申请人，申请人在不久前看见法院公告，才发现该房产被贵院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，申请人认为，贵院查封南阳市卧龙××××号乐乐牛乳业院内6号楼1单元2003室的房产（证号：09178521），依据事实错误，查封错误，侵害了申请人的合法权益。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，提起诉讼。请求：1、请求撤销或终止南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初8181号案件中有关查封南阳市××区××路××号乐乐牛乳业院内6号楼1单元20层2003号房产的执行措施；2、请求确认南阳市××区××路××号乐乐牛乳业院内6号楼1单元20层2003号房产（09178521按揭房）归刘玉唱所有；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张东辉辩称，一、宛城区人民法院（2019）豫1302执异263号执行裁定书合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十二条第二项规定，“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据上述规定，宛城区人民法院（2019）豫1302执异263号执行裁定书合法有效。二、被答辩人提交的房屋买卖合同既不合法也未成立即便成立也无效。该房产为按揭房，未领取权属证书。根据我国《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。被执行人与被答辩人签订的房屋买卖合同违反了法律规定，是不合法的行为。根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案中，被执行人冯燕春与被答辩人签订的房屋买卖合同对交易房屋的位置、小区名称、楼号、单元、面积、楼层、交付时间等主要内容未作约定，也未达成补充协议，且双方在履行过程中对此存在异议，因为冯燕春从未提到该房屋已经卖给他人，在执行笔录中明确表示“要自行处置房屋”，并要求“在法院拍卖期间希望自行找买家出售房屋”，后在执行和解笔录中也明确表示要把涉案房屋抵偿债务，故被执行人冯燕春与被答辩人的房屋买卖合同不能成立。该购房合同即便成立亦为无效。根据《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（2008年修订）第89条中指出：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”所以本案中，被执行人冯燕春擅自处分婚姻存续期间的共有房产，且事后又未经共有人张海荣追认，其签订的房屋买卖合同应属于无效。三、被答辩人在人民法院查封之前并未合法占有该不动产。被执行人冯燕春在执行局从未提到该房屋已经卖给他人，也未提到该房由被答辩人占有，在执行笔录中明确表示“要自行处置房屋”，并于2019年在执行局所写保证书中明确表示，“保证于2019.10.14日前将房屋搬空，并将钥匙给法院”，后在执行和解笔录中也明确表示要把涉案房屋抵偿债务。另外从被答辩人出示的受房主冯燕春委托帮忙给交通银行打款的凭证中也可以看出：一是，被答辩人是代理人即受房主冯燕春委托，而非房屋的合法占有人；二是，其实际在卧龙烙画厂家属院9号楼2单元5楼西户居住，这说明被答辩人并未合法占有该涉案房产。至于被答辩人提交的物业费收据、电费收据应为受房主冯燕春委托代缴而已。而港岛玫瑰园物业服务中心出具的证据与现场向执行局的说明相冲突，并且也未到庭作证，无法确定该证据的真实性。以上事实都说明涉案房产一直由被执行人冯燕春合法占有，而非被答辩人占有。四、被答辩人并未支付全部价款。该合同中的22万元首付款，被答辩人没有证据证明实际履行了购房款。虽有收条，但收条中并未明确说明收到的购房款指向哪个小区哪套房屋。另外，在大额资金往来中，除收条外，还应结合银行流水、付款凭证等证据，对收条中记载资金加以证实。而本案中，被答辩人支付22万首付款，所谓的收款人冯燕春与接收银行户主不一致，无法证实被答辩人履行了涉案房屋买卖合同中的首付款义务。打款凭证只能说明被答辩人与张海荣存在债权债务关系，并不能证明付首付行为。另外，根据涉案房屋的按揭贷款合同，能明显看出该房产按揭到2030年，也即至今为止被答辩人受委托按月代为还房贷亦尚未完成。以上足以说明被答辩人并未支付全部价款。五、因买受人（被答辩人）自身原因未办理过户登记。涉案房屋至今仍登记在被执行人冯燕春名下，根据刘玉唱与冯燕春于2015年3月21日签订的《房屋买卖合同》可知，冯燕春之前系按揭购房，尚欠银行按揭贷款，双方约定，刘玉唱按房屋按揭的付款规定，按月交付按揭款，直到交清为止。被答辩人在与被执行人冯燕春签订《房屋买卖合同》之时，就知道该房产存在抵押，而且在起诉书中也一直承认涉案房产为按揭房。不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记的，可认定未办理过户的原因归责于买受人。综上，被答辩人提交的证据不能证明其系房屋权利人，且其与被执行人冯燕春签订的房屋买卖合同，因为对标的的约定不明而未成立，即便成立亦无效；也未合法占有该涉案房产，且并未支付全部价款。即便享有权利，也不能排除本案对案涉房屋的执行措施。故为了维护原告的合法权益，请求贵院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。第三人冯燕春辩称，我没什么好说的，事实就是事实，当时房子是按揭买的，我借张东辉的钱私下做的抵押，不符合民法规定，没有进行房管局备案。这是在张东辉起诉之前做的抵押。后来我房子卖给刘玉唱，这都是事实。第三人张海荣辩称，房子是2009年买的，我老公借了张东辉的钱，我并不知情，忘了是几月份，后来打了一个欠条，在2015年我要做生意把房子卖了给刘玉唱。原告刘玉唱为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组证据：南阳市宛城区人民法院裁定书一份，证明提起该执行异议诉讼前已经提交过执行异议申请并审理过；第二组证据：1、南阳市乐乐牛房地产开发有限责任公司与冯燕春签订的商品房买卖合同一份；2、契税完税证一份；3、南阳市乐乐牛房地产开发有限责任公司出具的收据三份。证明该房产在2009年12月由冯燕春以按揭方式购买，到目前为止仍未还完贷款，并不能办理房产过户登记。第三组证据：1、刘玉唱与冯燕春签订的房屋买卖合同一份；2、汇款收据一份；3、收条一份。证明刘玉唱在2015年3月21日从冯燕春处购买此房屋，并支付首付款22万元，余下款项由刘玉唱以按揭方式向银行交纳。第四组证据：1、支付宝转账记录；2、中国邮政储蓄银行交易明细；3、中国建设银行交易明细；4、交通银行交易凭证。证明刘玉唱在2015年3月21日购买此房屋后至今每月都向银行交纳房贷。第五组证据：1、南阳市乐乐牛房地产开发有限责任公司在2015年3月23日出具的收据一份；2、南阳市物业维修资金交存凭证一份。证明该房屋的大修基金以及沼气和地漏初装费由刘玉唱交纳，该房屋已经交与刘玉唱。第六组证据：1、小区物业费及卫生费收据；2、小区空调费收据；3、水费收据；4、小区物业证明一份；5、电费交纳凭证。证明自2015年3月21日起该房屋的物业费、水费、卫生费、电费、空调费都由刘玉唱交纳且居住至今。被告张东辉对原告刘玉唱所举证据的质证意见为：对第一组：裁定书上申请人签订的房屋买卖合同交付的22万首付款，这个首付款并没有明确说明是购房首付，冯燕春说做生意时借的钱，所以我可以认为这22万是他借的钱，申请人说2015年时已经占有使用，那为啥上面交纳的物业费等都是写的冯燕春的名字，我就可以认为她是替他代交的；对第二组：这个房屋合同当初抵押给我的也是同一份合同；对第三组：同第一条意见说法。对第四组：交通银行凭据都不能说明是缴纳的房款，也可能是替冯燕春代交的；对第五组：所有的收据全是冯燕春的名字，意见同上；对第六组：物业证明等意见同上。第三人冯燕春对原告所举证据的质证意见为：1、我是民间借贷；2、房子我确实是将合同抵押给张东辉，并没有经过房管局备案；3、我确实卖给刘玉唱。所有的证据都是真实的，无异议。第三人张海荣对原告所举证据的质证意见为：真实性无异议。被告张东辉为支持自己的辩称，向本院提交如下证据：第一组：原告与被执行人签订的房屋合同买卖一份、物业收据4份；证明合同既不合法也未成立即便成立也无效。第二组：保证书一份、执行笔录一份、执行和解笔录一份、交通银行回单两份、物业收据4份；证明原告在查封前并未实际占有该房产，房屋实际所有人为冯燕春。第三组：收条一份、打款回执一份、涉案房屋按揭贷款合同一份；证明原告并未支付全部价款。第四组：房管局网签合同查询截图一份、原告与冯燕春签订的房屋买卖合同一份；证明买受人自身原因未办理过户登记，房屋主人至今仍为被执行人冯燕春。原告刘玉唱对被告张东辉所举证据的质证意见为：对第一组真实性无异议，对证明方向有异议，不能证明签订的房屋合同无效；对第二组真实性无异议，对冯燕春个人保证等与本案无关；对第三组真实性无异议，原告已经支付了合同约定的全部价款，按揭价款是分期支付的，原告也是按合同支付的，可以认为是全部支付；对第四组无异议。第三人冯燕春、张海荣对被告张东辉所举证据的质证意见为：真实性无异议。第三人冯燕春、张海荣均未向法庭提交证据。法庭出示法院工作人员现场拍摄的刘玉唱住处照片以及法院工作人员对涉案房产所在小区物业工作人员所做的调查笔录。原告刘玉唱质证意见为：照片跟笔录证明刘玉唱已经在该房屋实际居住，物业费也一直都是由本人所交，实际拥有本房屋。被告张东辉质证意见为：他们2015年都买了房子了，为什么2017年才去物业更名，而且更完名字之后2018年、2019年还会出现冯燕春的名字？而且物业的证明也很正常，如果是刘玉唱帮冯燕春交钱的话物业肯定也都认识也都能证明，所以不能证明他们实际入住占有该房屋，因此交物业费不能证明房子就是他们的。目前为止我认定这个房子还是冯燕春的，房产证现在还是冯燕春的名字，所以我认定房子还是冯燕春的。物业的证明我不认可，我认为是冯燕春委托刘玉唱交的物业费。对照片意见，我认为是他们事先有准备，也不能证明是刘玉唱的东西，也可能是冯燕春家里的东西。第三人冯燕春、张海荣质证意见为：无异议，但是2017年她去物业更名我不知情，其他都没有意见。照片也是事实，都认可。本院对原、被告双方无异议的证据的真实性予以认可，对双方证明观点有异议的部分，在评析部分予以综合认证。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：本院在审理张东辉与冯燕春、张海荣民间借贷纠纷一案过程中，于2018年11月27日作出（2018）豫1302民初8181号民事裁定书及协助执行通知书，对冯燕春、张海荣名下所有的位于南阳市××区××路××号乐乐牛乳业院内6号楼1单元20层2003号房产予以查封。本院于2018年12月26日作出（2018）豫1302民初8181号民事判决书，判决：“一、限被告冯燕春、张海荣于本判决生效后十日内偿还原告张东辉借款本金人民币600,000元，并自2011年1月1日起按照月利率2％支付利息至款付清之日止。二、限被告冯燕春于本判决生效后十日内偿还原告张东辉借款本金70,000元、100,000元，并分别自2011年2月1日、2011年3月1日起按照月利率2％支付利息至款付清之日止。被告张海荣对此负连带清偿责任。三、在执行时，扣除被告已偿还的72,000元利息。……”。判决书生效后，被告未按期履行判决书所确定的给付义务，张东辉于2019年3月19日申请法院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执757号。后案外人刘玉唱又提起执行异议，本院于2019年9月19日作出（2019）豫1302执异263号执行裁定书，驳回案外人刘玉唱的异议请求。另查明，2009年12月9日，第三人冯燕春签订了商品房买卖合同，购买了位于南阳市××区××路××号乐乐牛乳业院内6号楼1单元20层2003号房产一套，房屋面积为124．86㎡，房屋总价款为358,500元，其中“约定金额：78,500元，付款方式：商业贷款，交纳比例：21．9%；备注：房款为358,500元，现已付78,500元，余房款28万元办理银行按揭贷款”。合同附件四中合同补充协议显示：“共有人共1人，详细情况如下：姓名：张海荣，证件类别：身份证，证件号码：”。2015年3月21日，第三人冯燕春与原告刘玉唱签订了房屋买卖合同，将该涉案房屋出售给刘玉唱，合同显示：“第一条：房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于南阳市××区产权证第号。第二条：付款方式1、双方议定上述房产出售价格为45万元整，因此房屋为按揭房，现由乙方为甲方支付首付款22万元，剩下余额由乙方按月向银行交纳房贷，交到房款全部结清为止”。同日，刘玉唱向第三人张海荣汇款220,000元，冯燕春出具了收条“今收到刘玉唱购房款22万元，（220000圆整）。收款人：冯燕春2015．3．21”。刘玉唱并自2015年3月28日起至起诉时按期每月月底通过银行转账、支付宝消费或现金存款等方式向冯燕春银行账户或支付宝账户支付按揭款。庭审中，刘玉唱提交了2015年3月23日涉案房产交纳房屋地漏初装费、沼气初装费共24,536元，物业维修基金共9,676．7元的相关票据，并提交了自2015年3月27日起以冯燕春名义开始向物业管理有限公司交纳涉案房屋物业费、卫生费，自2015年7月起交纳空调费及水电费，自2017年12月起交纳燃气费的部分票据，其中，自2017年4月起部分票据交费名称变更为刘玉唱。2019年9月1日，港岛玫瑰园物业服务中心出具证明一份，证明：“港岛玫瑰园6号楼2003室住户刘玉唱（身份证：），物业费、水费自2015年3月至今都是本人缴纳”。又查明，2019年7月30日执行笔录中，冯燕春表示“……我请求法院再给我一个月时间我自行处置房产……”、“……在法院拍卖期间我希望自行找买家出售房产，变现之后将房款交付法院……”，并签字确认。2019年9月11日执行和解笔录中，“……张东辉：我们双方已经协商好了，我和张海荣、冯燕春协商愿以卧龙××××号乐乐牛乳业院内6号楼1单元2003室的房产抵偿债务，具体抵偿金额以私下签订协议为准。协商签订后，我向法院申请对房产解除查封，我们双方自行相约去不动产部门办理解除抵押、更名等手续。张海荣：我同意张东辉意见，我们先约定一起去现场查看房屋，包括屋内装修情况等，同时十日内将房屋搬空，将钥匙交给法院，请求法院等双方按照协议约定履行完义务后再将房屋交给张东辉。……”，双方均确认签字。2019年10月10日，冯燕春出具保证书一份，“我叫冯燕春男1975．10．11生。单位南阳市路产路权管理中心。关于南阳市卧龙路港岛玫瑰园6号楼1单元2003室的房产我保证于2019．10．14日前将房屋搬空，并将钥匙给法院。如不能愿承担一切法律责任。保证人：冯燕春2019．10．10”。房管局网签合同信息显示：“合同号09178521合同姓名冯燕春身份证号房屋坐落卧龙卧龙××××号乐乐牛乳业院内6号楼1单元20层2003……”。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：案涉房产的查封时间为2018年11月27日，刘玉唱签订买卖合同购买案涉房产的时间为2015年3月21日，异议人刘玉唱购买案涉房产的时间明显早于法院查封的时间。关于房屋买卖合同的效力问题：冯燕春出售案涉房屋时对本案诉争房屋享有所有权，双方当事人订立的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律，应认定有效，冯燕春之妻张海荣对卖房事实也予以认可，因此，本案争议的房屋买卖协议合法有效。冯燕春夫妻在本院执行部门多次表示要求自行处置房屋、同意腾房，均是冯燕春夫妻个人的意思表示，对刘玉唱并不具有约束力。综上，本案符合异议人刘玉唱在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。刘玉唱另提交了港岛玫瑰园物业服务中心的相关证明及部分缴纳物业费、卫生费、水电费、空调费、燃气费票据用以证实其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且已按照约定支付了房屋价款，购房后设置有抵押权的争议房产无法办理过户登记也非因其个人原因所致。综上，买受人刘玉唱对登记在被执行人冯燕春、张海荣名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对刘玉唱的异议请求应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于南阳市卧龙区卧龙路172号乐乐牛乳业院内6号楼1单元20层2003号房产（网签合同号09178521）。案件受理费8,050元，由被告张东辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  刘琳瑜审判员  郑少强审判员  祁白雨二〇一九年十二月二十四日书记员  王冬丽