广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初2920号 原告：桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司。住所：全州县全州镇桂北大道步行街4栋108－109号。 法定代表人：蒋海华，总经理。 委托诉讼代理人：唐丽红，女，1975年10月14日出生，系该公司职员。 被告：龙安记，男，1956年12月18日出生，汉族，住广西全州县。 原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司（以下简称尚悦物业公司）诉被告龙安记物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚悦物业公司的委托诉讼代理人唐丽红，被告龙安记到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尚悦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告龙安记交纳2018年拖欠的物业费728元,2019年拖欠的物业费728元，共计1602元（1456元+滞纳金146元）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告尚悦物业公司受全州玉龙新都花园业主委员会委托从事玉龙新都花园家居物业服务工作，于2017年与全州玉龙新都花园签订物业服务合同并进行物业服务管理工作，管理前期本公司投入大量的人力和财力使玉龙新都花园有了很大的改观，本公司也严格按照合同履行了自己的义务，但被告住宅面积121.33平方米，经本公司多次催促交纳2018年元月至2019年12月至31月物业费和滞纳金（按住宅建筑面积0.5元平方米/月、车库改、租变更成经营性按建筑面积0.8元平方米/月、车库按建筑面积0.3元平方米/月、住房性车库按建筑面积0.5元平方米/月），共计1602元。被告应当按时交纳物业费，但被告不但不主动交纳，本服务企业派人上户催交和律师发函催交未果，反而拒交物业服务费。被告的行为已严重影响其他交费业主的服务质量，同时也损害了物业服务企业工作进程。因此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。 被告龙安记辩称：1、原告受全州玉龙新都花园业主委员会委托从事物业服务工作，业主委员会不具备独立法人资格，无权与原告签订合同；2、全州玉龙新都花园物业费由0.3元平方米/月涨到0.5元平方米/月，原告是否有全州县物价局出具的文件，该行为未向全体业主代表进行公示和公告，同时小区的各项配置和服务无法与该价格相匹配；3、原告自从事全州玉龙新都花园家居物业服务工作以来，该小区的照明长期不亮，公共面积被私建幼儿园和学校，长年没有规划好停车区域，导致该小区业主私家车无车位停车，小区绿化脏、乱、差；4、被告居住的房屋常年墙体严重渗水，多次向物业反映并登记，但多年未解决。综上，被告同意按0.3元平方米/月交物业服务费，同时由物业牵头解决墙体常年严重渗水的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。原告针对其主张提供了如下证据：1、玉龙花园综合整治领导小组的通知和第三号公告、玉龙花园栋长选举结果公示、玉龙新都花园改选栋长和业主委员会情况说明，用以证明玉龙新都花园栋长的产生经过；2、全州玉龙新都花园业主委员会成立备案表，用以证明业主委员会委员基本信息；3、全州县玉龙新都花园小区物业招标公告和张贴招标公告的照片，用以证明玉龙新都花园公开招标物业，原告是通过招标进入玉龙新都花园小区的；4、多家物业公司领取招标文件的收据，用以证明多家物业公司参与了公开招标；5、招标现场会的照片两张，用以证明招标是在政府组织下公开进行的；6、2017年7月28日玉龙新都花园小区栋长会议记录，用以证明栋长会议内容；7、全州玉龙新都花园招聘物业企业公示，用以证明原告中标后进行了企业公示；8、《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》，用以证明原告与全州玉龙新都花园业主委员会于2017年8月1日签订了物业管理合同；9、原告的管理服务人员表，用以证明原告在全州玉龙新都花园的岗位设置；10、《协议书》和收据二张，用以证明原告与桂林市景顺房产咨询有限公司就服务接管和退出进行了约定；11、玉龙新都花园物业服务费用交纳情况，用以证明物业服务费的交纳情况。 被告针对其答辩意见向本院提供了如下证据：12组照片，用以证明原告对小区没有尽到管理服务义务。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的11组证据有异议，原告对被告提供的证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据来源合法，符合证据的形式和实质要件，能相互印证，形成了有效的证据链，对上述证据的真实性、合法性和关联性本院予以确认。被告提供的证据不足以证明原告没有尽到管理服务义务，对证明目的，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经确认的证据，本院确认以下法律事实：因全州县玉龙新都花园前物业管理混乱，影响了县城形象，主管部门决定对全州玉龙新都花园予以综合治理。2017年5月27日，全州玉龙新都花园业主通过无记名投票的方式选举了新一届栋长，之后于2017年6月11日在全州县全州镇政府礼堂召开栋长大会重新选举产生第三届业主委员会委员。2017年7月5日，全州县玉龙新都花园业主委员会面向社会公开招标，决定采用向社会邀请招标方式聘请物业服务公司进行管理，并在小区内的公告栏及大门口张贴了招标公告。原告系物业服务单位，经过公开招投标后中标。2017年8月1日，原告（乙方）与全州玉龙新都花园业主委员会（甲方）签订了《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》，合同第二十二条约定：1、（1）小区住宅物业服务费于2017年8月1日开始收取综合服务费。（2）小区住宅物业服务费暂时按建筑面积0.5元平方米/月收取。（3）玉龙新都花园内车库改、租变更成商铺物业管理费按建筑面积0.8元平方米/月收取。（4）车库按建筑面积0.3元平方米/月收取。（5）用作住房的车库按建筑面积0.5元平方米/月收取。（注：经协商，景顺物业委托乙方（原告）收取2017年4月1日至2017年7月31日共计4个月的物业费用，所收费用按景顺物业签订的合同收费标准收取。）；3、物业使用人逾期交纳管理费用的，从逾期之日起，每逾期一月按当月应交管理费的10%交纳滞纳金，滞纳金的总金额不得超过应交物业费的50%。合同签订后，原告按照合同约定对全州玉龙新都花园小区进行了物业管理服务。被告龙安记系该小区5栋5单元402号住房的业主，住房的建筑面积为121.33平方米，每个月的物业服务费为60.67元。2018年以来，被告一直拖欠原告的物业服务费没有给付，原告多次催收未果，遂向本院提起诉讼。 本院认为，全州玉龙新都花园业主委员会有权代表业主与选定的物业管理公司签订物业管理合同。全州玉龙新都花园业主委员会与原告签订的《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定的情形，合法有效，原、被告双方均应按照该合同全面履行自己的义务。原告依据该合同为小区物业提供了物业管理服务，履行了合同义务，小区存在的问题逐步得到整改并取得了成效，被告作为业主应按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用，虽然原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，但被告不能以此为由而拒交物业服务费。合同中关于滞纳金的约定，实际是对违约金的约定，该约定的比例适当，本院予以支持。庭审中，原告表示只要求被告支付2018年的滞纳金73元，符合法律规定，遵其自愿。故原告起诉要求被告给付2018年、2019年的物业服务费1456元和滞纳金73元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条的规定，判决如下： 被告龙安记应向原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司支付2018年度、2019年度的物业服务费1456元及滞纳金73元，共计1529元。 案件受理费25元，由被告负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  刘维雄 二〇一九年十二月二十六日 书记员  张丽丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。