广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1776号原告:黄霞红，女，汉族，1978年6月1日出生，住封开县*****************。公民身份号码；441************522。委托代理人：刘彦君，广东汇迅律师事务所律师。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区********。统一社会信用代码：914********74047X4。法定代表人：尹某1。委托代理人：邓广坚，广东曜政律师事务所律师。委托代理人：陈义华，广东曜政律师事务所律师。原告黄霞红诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘彦君、被告的委托代理人邓广坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年2月23日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5幢1005的房屋,成交价为382631元。合同第八条约定,被告应于2015年11月30日前将房屋交付给原告使用,逾期超过60日后,原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之止,被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后,原告依约履行了付款义务，缴纳了契税等费用，被告开具了发票。因被告逾期交楼，原告曾就从2015年12月1日至2017年4月17日期间的迟延交楼违约金诉至法院，鼎湖区人民法院作出一审[案号：（2017）粤1203民初313号]，此案已结案。被告延迟交楼，致原告于2018年2月1日才收楼，且被告亦未能如约办理产权登记备案。综上，原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未能不附条件的如期交房及办理产权登记备案已构成违约，应承担违约责任。故此,原告为了自身的合法权益免受侵害,特具状法院,请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金33174元及按中国人民银行授权机构发布的同期贷款利率从2018年2月1日起计付至实际支付之日止的利息；2、被告向原告产权登记违约金1913元（房价款382631元×0.5%）；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告举证如下：1、2017粤1203民初313号《民事判决书》，证明原告于2014年2月23日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5幢1005的房屋。因被告逾期交楼，原告曾就从2015年12月1日至2017年4月17日期间的延迟交楼违约金诉至法院，鼎湖区人民法院作出了一审判决。2、（2018）粤1203执87号《执行裁定书》，证明该案判决书已经发生法律效力。被告辩称：一、原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告主张被告应按日向其支付已交房款万分之三的违约金明显过分高于原告的实际损失。况且，在法院审理的被告同类型案件中，法院的生效判决采纳了被告的观点，对违约金过高的部分予以调整。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干法律问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。结合鼎湖区法院及肇庆中院的生效判决，被告认为原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。为此，请求法院调整预期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。原告要求被告支付利息的请求是没有法律依据的。二、原告要求被告支付未能办理产权登记的违约金没有事实和法律依据。1、《商品房买卖合同》并无约定由被告负责办理产权登记证；2、被告已按照《商品房买卖合同》第十五条规定向产权登记机关提供了应有被告提交的产权登记资料。综上，请法院根据本案事实依法作出公正的判决。被告提供证据如下：民事判决书5份，证明鼎湖法院及肇庆中院两级法院对类似迟延交楼案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的事实。经审理查明：2014年2月23日，原告购买被告建设开发的天标山水星御一期5幢10层1005房，房价款总金额为382631元。原、被告并于同日签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第八条约定，被告应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、如被告遇到不可抗力的自然因素，市政规划改变、政府行为等社会原因，原告于交楼日期届满仍未能依约向原告支付全部到期款项（包括按揭款、违约金）。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。该合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，被告分别于2014年3月15日和2015年9月20日出具了付清房款的两张发票给原告。2018年1月22日，被告向原告交付涉案商品房。因被告未按合同约定的时间交付涉案房屋，原告于2017年4月18日向本院提起诉讼，本院于2017年5月23日作出（2017）粤1203民初313号民事判决，判令：一、本判决发生法律效力后，被告应在建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案相关法律手续的30日内交付鼎湖区新城西二区天标山水星御一期第5幢10层1005房给原告；二、限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付计至2017年4月17日止的迟延交楼违约金57624元。该判决已经发生法律效力。被告逾期至2019年1月22日才交付房屋给原告。2019年11月6日，原告提起本案诉讼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思，且没有违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。合同约定，被告交付房屋期限2015年11月30日，但被告至2019年1月22日才将符合合同约定交付条件的房屋交付原告，被告逾期交付房屋行为已构成违约，应承担违约责任。关于在2017年4月18日之前产生的逾期交房违约金，本院在审理（2017）粤1203民初313号案件时，被告没有提出合同约定按日息万分之三计付逾期交楼违约金过分高于损失，请求法院适当减少的抗辩意见，因此该案判决按日息万分之三计付逾期交楼违约金。而本案中，被告明确提出按日息万分之三支付逾期交楼违约金明显高于损失，请求调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付。针对违约金是够过分高于损失问题，原告未能就不能使用该房屋在成其实际损失提供充分证据，其损失应推定为相当于租房所需的租金,原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金，即每日114.79元（382631元×0.0003＝114.79元），每月违约金为3443.7元。该违约金明显高于同地段同等面积的租金实际水平（未装修的毛坯房），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，即被告向原告支付逾期至2018年1月22日交房的违约金为18125.18元（购房款382631元×6.175%/年×280天）。原告主张上述违约金计付利息，没有法律依据，本院不予支持。被告未提供证据证明其已按合同约定将办理房地产权证的相关资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应按合同约定向原告支付逾期办证的违约金1913元（房款382631元×0.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄霞红支付从2017年4月18日起至2018年1月22日止的逾期交房违约金18125.18元。二、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄霞红支付逾期办理房地产权属证书登记的违约金1913元。三、驳回原告黄霞红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费338.59元，由原告黄霞红负担145.22元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担193.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。(此页无正文)审判员 梁 宇二〇一九年十二月十六日书记员 梁亚秋