西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初18129号原告:西安御洋房地产开发有限公司，住所地:西安市雁塔区XX街道雁环路联盟。法定代表人:李晋，系该公司执行董事。委托代理人：刘晓，陕西三英律师事务所律师。被告:陈燕娟，女，汉族，1981年12月25日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李珉，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：李江龙，男，汉族，1989年12月19日出生，住陕西省宝鸡市岐山县。被告：张杰，男，汉族，1989年7月16日出生，住河南省息县。原告西安御洋房地产开发有限公司（以下简称御洋公司）与被告陈燕娟、被告李江龙、被告张杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘晓，被告陈燕娟的委托诉讼代理人李珉到庭参加了诉讼，被告李江龙、被告张杰经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告御洋公司诉称：2016年12月13日,原告与被告陈燕娟签署了《联盟新城商铺租赁合同》,将位于雁环南路“联盟XX城XX号楼过道(下称“租赁房屋”)出租给被告陈燕娟使用,租赁面积为125.51m,租赁期限为2017年2月15日至2020年2月14日,租金15元/m2/月、管理费35元/m2/月、每月租金及管理费合计11192元,租金及管理费支付方式为每季度支付一次,每季度结束前15天支付下一季度租金及管理费。租赁用途仅供作为库房使用。被告陈燕娟自2018年8月16日起至今,未按《联盟新城商铺租赁合同》约定支付租金及管理费。且被告陈燕娟未经原告允许私自转租并变更租赁用途,将租赁房屋转租给被告李江龙用于经营菜鸟驿站、转租给被告张杰用于经营鲜果园水果店，以从中牟利。原告多次向被告陈燕娟催要租金等费用,并要求其与实际占有人李江龙、张杰停止转租行为,被告陈燕娟始终未予纠正,实际占有人李江龙、张杰也以其与陈燕娟存在租赁关系为由拒绝腾房。原、被告双方签署的《联盟新城商铺租赁合同》第6.1款明确约定:“…乙方(被告陈燕娟)如超过约定期限15天,仍未支付租金,则甲方(原告)有权单方面解除合同,且有权要求乙方支付逾期租金20%的违约金,甲方有其他损失的,乙方仍应当进行赔偿(包括但不限于为实现租金产生的律师费及其他相关费用)。”第6.3款明确约定:XX道XX房使用，不能从事经营活动，否则甲方有权解除本合同且要求乙方承担本合同约定租期总租金20%的违约金”。由于被告陈燕娟迟延支付租金、私自变更租赁用途的行为己构成根本违约,原告要求解除双方签订的《联盟新城商铺租赁合同》,并由被告陈燕娟向原告支付拖欠租金及违约金共计257548.8元;同时由陈燕娟及实际占有人李江龙、张杰向原告腾交租赁房屋。原告诉请：1、解除原、被告之间签署的《联盟新城商铺租赁合同》；2、被告陈燕娟向原告支付直至腾房之日拖欠的租金、管理费及违约金共计174595.2元(暂算至2019年9月15日)；3、被告陈燕娟向原告支付改变房屋租赁用途的违约金80582.4元;4、三被告共同向原告腾交租赁房屋;5、被告陈燕娟承担原告由此支出的律师费20000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告陈燕娟辩称：一、原告的诉讼请求不合理。如原告在《民事起诉书》中所指:“被告陈燕娟自2018年8月16日起至今,未按《联盟新城商铺租赁合同》约定支付租金及管理费。”也就是说,原告认为导致本次纠纷的原因在于被告没有缴纳租金及管理费,是被告违约。《联盟新城商铺租赁合同》中1.1明确表述了“该商铺仅供乙方从事动漫及动漫相关业务”,动漫行业为消防安全重点单位,对于从事动漫行业的经营性场所,国家有行政强制性要求,必须依法办理建筑工程消防设计审核手续,并通过消防验收合格。对于这个强制性要求,作为房地产开发公司的原告应当有明确的认知,作为从事动漫行业经营者的被告也应当有明确的认知。所以双方在签订合同前曾对这一关键问题进行过磋商。原告告知被告,待被告承租商铺装修完成后,消防验收手续就能下来。被告自2017年2月开始就积极准备商铺的二期消防验收,但截至2018年8月,被告都没有见到需要原告提供的一期消防验收手续,导致二期消防验收无法启动。也就是说,原告履行合同过程存在重大瑕疵,这个重大瑕疵直接导致被告的动漫经营场所无法正常开门营业,装修空置、设备闲置,被告承租原告商铺的合同根本目的完全不能实现。而即使是在这样的情况下,被告还一直坚持履约,从合同签订之日起至2018年8月15日,共计交付租金及管理费40多万元。被告在万般无奈的情况下分别于2017年11月2日和2018年8月1日分别两次出函给原告,函中陈情明确。以上事实表明,原告自合同签订伊始就没有履行合同的诚意,面对被告因消防无手续无法正常营业的情况,不但不努力解决问题,反而一味催收租金。二、对被告转租行为的认识。原告在起诉书中事实和理由部分称:“......且被告陈燕娟未经原告允许私自转租并变更租赁用途.......以从中牟利。原告多次向被告陈燕娟催要租金等费用…被告陈燕娟始终未予纠正......”。答辩人已向法庭客观陈述了本案纠纷的由来,并出具了2017年11月2日和2018年8月1日被告向原告发出的函件。原告于2017年10月31日给被告发出的《通知函》函中要求被告立即停止转租行为对商铺恢复原状并支付违约金,否则将解除合同同时追究违约责任。在这份函件中可以看到至少从2017年10月31日起,原告就知晓了被告存在转租行为。当2017年11月2日被告向原告回函,对转租行为进行了解释,并要求原告对不能提供消防一期验收合格证而导致被告无法正常营业一事提供合理解决办法。此后,原告再未理会被告而一直收取租金,直至2018年8月16日被告不再支付租金。以上事实表明,原告对被告的转租行为是默认的,否则原告将会在2017年10月31日向被告发出解除合同的通知,并不再收取租金。而不是时隔两年后才起诉。所以被告有理由认为,原告收取被告交付租金的行为,是默认被告的转租行为,也就是原告给被告解决问题的意思表示。三、关于2018年9月起被告不再支付房租的问题。从2016年12月13日双方签订了的商铺租赁合同,到2018年9月,近两年时间里,被告产生了装修费用45万元、设备购置安装费18.22万元、动漫娱乐行业治安系统接入等费用7.15万元,以上共计70.37万元。还有已支付的租金和管理费40多万元以及其他人员工资、二次消防设施费等其他各项费用过百万。以上近两百万元的各项费用现已几乎全部损失。代理人在证据目录中所列的陕西省演出娱乐行业协会游戏游艺设施设备认证《报告书》中52台设备的认证有效期限为2018年9月19日。也就是说,过了2018年9月19日,以前所购的所有设备均需重新认证。因该行业设备更新淘汰极快,如需再次认证则需要再次对设备进行更新换代,这又将是一笔不小的开支。但截至2018年8月,原告仍不能取得消防一期验收合格证,也不能提供具体时间。这种情况下被告一方面要承受巨大的经济损失,一方面面临设备认证到期。对此问题被告于2018年8月1日的《回复函》已明确告知原告,而原告也未正面回应过被告。《中华人民共和国民法总则》第六条明确约定:民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。原告在合同履行过程中向被告交付了无消防一期验收许可证的商铺,导致被告欲从事动漫这个消防重点行业经营活动的合同目的彻底不能实现,至今未能实现。而原告的合同权利即收取租金却一直行使到2018年8月,至今还在主张。这显然有失公平。被告自2018年8月起不再支付租金是为了维护自身权益,转租是为了对自身权益进行救济。以上行为仅从合同约定的被告义务来看,似乎存在违约情况;但在考虑原告的重大瑕疵履约行为后,被告的行为就即有不安抗辩的成分,又有了自救的成分。最后,在整体上来看,原告的损失仅为2018年8月至2019年9月的租金损失,但被告的损失却远远大于原告损失。综上所述,因原告的单方面原因导致合同不能正常履行,给被带来巨大的经济损失,被告在万般无奈的情形下采取自救措施,且此行为还得到了原告的默认。经审理查明，2016年12月13日，原告御洋房地产与被告陈燕娟签订《联盟新城商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于雁环南路“联盟XX城XX号楼过道出租给被告陈燕娟使用，该过道租赁面积为223.84m2，原告应于2017年2月15日向被告陈燕娟交付商铺，租赁期限自商铺交付之日起计算至2020年2月14日止。租金15元/平米/月，管理费35元/平米/月，每月租金及管理费共计11192元。本合同签订之日起5日内，被告陈燕娟一次性支付前三个月租金及管理费33576元，此后租金及管理费为每季度支付一次，每季度结束前15天支付下一个季度租金。租赁期间，被告陈燕娟不得以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损原告利益的行为，否则原告有权解除本合同且要求被告支付合同总金额20%的违约金。如被告陈燕娟未按约定向原告支付租金，原告按被告逾期应付租金每日1%收取违约金。被告陈燕娟如超过约定期限15天，仍未支付租金，则原告御洋公司有权单方面解除合同，且有权要求被告支付逾期租金20%的违约金，原告有其他损失的，被告仍应当进行赔偿（包括但不限于为实现租金产生的律师费及其他相关费用）。被告陈燕娟承租本合同只能用作库房使用，不能从事经营活动。否则原告有权解除本合同且要求被告承担约定租期总租金20%的违约金。原告确认因另一租赁纠纷起诉被告陈燕娟，并确认两案共计收取被告陈燕娟押金10000元，被告陈燕娟予以认可。庭审中，经原告与被告陈燕娟确认，被告陈燕娟已向原告支付截止2018年8月15日租金。原告确认2018年3月涉案房屋所在房屋消防验收办理完毕。被告陈燕娟主张因原告方房屋消防验收迟延取得，导致其经营的动漫业务消防验收无法办理，相关营业证件亦无法办理，致使被告陈艳娟经营的动漫业务一直未营业。被告陈燕娟确认为减少损失，在租赁期间其将商铺过道转租给李江龙用于经营菜鸟驿站、转租给被告张杰经营鲜果园水果店。被告陈燕娟同意解除与原告之间的租赁合同，并同意腾房。以上事实，有《联盟新城商铺租赁合同》（9号楼过道）、房屋租赁费用支付凭证、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告御洋公司与被告陈燕娟之间的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《联盟新城商铺租赁合同》第6.1款约定:…乙方(被告陈燕娟)如超过约定期限15天,仍未支付租金,则甲方(原告)有权单方面解除合同......。被告陈燕娟超过约定期限15天未支付租金，解除合同条件已经成就。且被告陈燕娟于庭审之日同意解除租赁合同，双方对解除《联盟新城商铺租赁合同》达成合意，原告主张解除该租赁合同的诉请符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原告与被告陈燕娟之间的《联盟新城商铺租赁合同》应于庭审之日（2019年12月6日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，租赁合同解除后，被告陈燕娟应向原告腾交租赁的过道，被告陈燕娟应将2018年8月16日至合同解除之日即2019年12月6日止拖欠的租金、管理费用共计175341元支付原告，同时原告应向被告陈燕娟退还房屋押金5000元。因原告办公地址紧邻租赁商铺，被告确认于2018年5月后转租商铺，原告仍收取房租至2018年8月，原告该行为表明其对于被告陈燕娟的转租行为是知悉并默许的，原告现主张被告支付改变房屋租赁用途的违约金，与事实相悖，本院不予支持。被告陈燕娟逾期支付租金，致使原告聘请律师花费律师费20000元，被告陈燕娟应按合同约定承担原告该损失。被告李江龙、被告张杰并非房屋租赁合同的当事人，不受该合同约束，原告诉请被告李江龙、被告张杰腾交租赁房屋于法无据，本院不予支持。原告主张被告陈燕娟支付租赁合同解除之日至腾房之日止的房屋租金，涉及另一法律关系，本案依法不予涉及。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告西安御洋房地产开发有限公司与被告李燕娟订立的《联盟新城商铺租赁合同》；二、被告陈燕娟应于本判决生效之日起十日内向原告西安御洋房地产开发有限公司腾交《联盟新城商铺租赁合同》约定的位于雁环南路“联盟XX城XX号楼过道；三、被告陈燕娟应于本判决生效之日起十日内支付原告西安御洋房地产开发有限公司房屋租金、管理费用共计175341元。四、被告陈燕娟应于本判决生效之日起十日内支付原告西安御洋房地产开发有限公司律师费20000元。五、原告西安御洋房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告陈燕娟房屋押金5000元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费5967元，由原告承担2387元，被告陈燕娟承担3580元，因原告已预付，被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  范亚飞人民陪审员  陈 莉二〇一九年十二月二十二日书 记 员  祁 鑫打印：扈艳红校对：李静2019年月日送达