福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20375号 原告（反诉被告）：洪思乡，女，1976年3月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐大庆，福建众宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄毓宗，福建众宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜桂霞，女，1963年6月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕曼司，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）洪思乡与被告（反诉原告）姜桂霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日作出（2018）闽0203民初15073号民事判决。洪思乡、姜桂霞不服上诉。厦门市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）闽02民终2561号民事裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。洪思乡的委托诉讼代理人黄毓宗，姜桂霞的委托诉讼代理人吕曼司、庄良佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪思乡向本院提出诉讼请求：1.解除洪思乡与姜桂霞签订的《房产买卖居间协议书》；2.姜桂霞向洪思乡返还定金50万元。事实和理由：洪思乡与姜桂霞于2017年3月24日签订《房产买卖居间协议书》，约定姜桂霞将其位于厦门市思明区民族路54号之七602室房屋（建筑面积146.43平方米）出售给洪思乡，成交价为1000万元。洪思乡于签订协议当日，依约向姜桂霞支付了50万元购房定金。2017年3月24日晚，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土房[2017]136号），在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），本通知自2017年3月25日起实施。由于洪思乡系本市户籍成年单身人士，且在本市已经购买住房，在该条政策出台前洪思乡是有购房资格的，但因为该条政策出台，洪思乡丧失了购房资格。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。洪思乡丧失了购房资格后，多次与姜桂霞协商解除《房产买卖居间协议书》，并要求姜桂霞返还定金50万元，却遭遇姜桂霞的拒绝，特提起本案诉讼。 姜桂霞辩称，一、姜桂霞同意解除《房产买卖居间协议书》。鉴于洪思乡未能按约定于2017年9月30日前与姜桂霞前往房管部门办理过户交易手续并支付首付款500万元，已构成违约，导致合同目的无法实现，且洪思乡又不愿继续履行该合同，姜桂霞同意解除合同。二、洪思乡不履行合同第四条、第十三条约定，未于2017年9月30日前备齐资料与姜桂霞至房管部门办理交易登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，该定金冲抵违约金后尚且不足，洪思乡已无权再要求返还定金。三、《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》不属于不可抗力，洪思乡基于此要求返还定金，无事实与法律依据。《房产买卖居间协议书》签订于2017年4月底，当时该通知已出台，洪思乡对该通知是明知的，不仅如此，在履行合同期间，洪思乡还告知姜桂霞其正在积极出售其位于厦门市湖里区房屋以恢复购房资格，早日履行上述协议，可见，洪思乡有信心该通知不会影响到合同的履行。故，洪思乡签订上述协议时已明知该通知的内容，且明确表示可以克服无法履行的情形。四、《房产买卖居间协议书》的不能履行完全是洪思乡单方原因所致，洪思乡对此存在明显的过错，其请求返还定金并无事实和法律依据。首先，本案系二手房交易，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定。其次，姜桂霞已提交证据证明，双方是在2017年3月24日签订了第一份《房产买卖协议》，履行期限是2017年5月10日，但由于洪思乡缺乏资金，且需要更多的时间处置其名下的房屋以履行合同，洪思乡便找到第二家中介机构，要求与姜桂霞重新签订合同，延长履行期限，双方才于2017年4月底签订了《房产买卖居间协议书》。在此期间，姜桂霞一直配合洪思乡，也十分相信洪思乡能遵守合同约定，尽快与姜桂霞办理房屋过户登记手续并支付首期购房款，但洪思乡却突然反悔，以政策为由解除合同，这显然是单方悔约行为，严重违反了诚实信用原则，故《房产买卖居间协议书》的不能履行完全是洪思乡单方原因所致，应承担相应的违约责任，姜桂霞也已对此提出反诉。综上，洪思乡的主张没有事实和法律依据，应予驳回。 姜桂霞向本院提出反诉请求：1.洪思乡向姜桂霞支付违约金（以1000万元为基数，按每日0.05%的标准，自2017年10月1日起计至合同解除之日止，暂计至反诉之日为174万元，冲抵洪思乡此前已支付的50万元定金后，尚余124万元）；2.洪思乡向姜桂霞赔偿房屋跌价损失超过违约金部分的差额273.25万元（具体差额以评估跌价损失扣除法院实际判决给付的第1项反诉请求违约金为准）。事实和理由：2017年3月24日厦门市限购新政发布当日晚间，姜桂霞与洪思乡签订了一份《房产买卖协议》，约定姜桂霞将厦门市思明区民族路54号之七602室房屋出售给洪思乡，洪思乡需于2017年5月10日之前与姜桂霞前往房管部门办理房屋过户交易手续并支付首付款500万元。当日，洪思乡向姜桂霞支付了50万元定金。事后，洪思乡告知姜桂霞其正在积极处理厦门市湖里区房屋以筹集资金，希望处置时间相对宽松。2017年4月底，双方重签了一份《房产买卖居间协议书》（签约时间仍援用2017年3月24日），合同标的、价格、定金不变。其中第十三条约定，甲、乙双方保证备齐资料于2017年9月30日前前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。但合同签订后，洪思乡并未于2017年9月30日前备齐资料同姜桂霞至房管部门办理交易登记手续并支付首期购房款500万元。经姜桂霞多次催促，洪思乡均以资金困难等为由要求宽限，并一直反复要求姜桂霞为其保留讼争房屋。2018年9月初，姜桂霞突然接到洪思乡的诉状，以政策限购为由要求解除合同并退回50万元定金。洪思乡此举非常荒唐，且不必说合同是在限购政策出台之后签订，在合同签订且政策出台长达一年半之后，在房价大跌的背景下，企图再以政策说事，显然有违诚实信用原则，并严重损害合同相对方利益。综上，洪思乡的行为已构成违约，应向姜桂霞承担违约责任并赔偿房屋跌价损失。 洪思乡对姜桂霞的反诉辩称，《房产买卖居间协议书》的解除系不可归责于双方的原因，洪思乡不应对合同解除承担责任。上述协议不能继续履行，洪思乡无需承担违约责任。姜桂霞主张的房屋跌价损失没有事实依据，其向洪思乡索赔没有法律依据。请法院驳回姜桂霞的全部反诉请求。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区民族路54号之七602室房屋（以下简称讼争房屋）登记在姜桂霞名下。 2017年3月24日，姜桂霞（甲方，出售方）与洪思乡（乙方，购买方）、厦门市思明区温龙祥房产中介店（丙方，中介方）签订一份《房产买卖协议》（下称第一份协议），约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交总价为1000万元；乙方于本协议签订之日支付购房定金50万元，送件当天支付500万元（含定金），乙方向银行申请商业贷款500万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；双方应于2017年5月10日前，以本协议为基础签订《厦门市房地产买卖合同》，并办理交易过户登记手续；甲方应于收到全部房款后将房屋交付给乙方使用；乙方向丙方支付代办过户手续费3000元。此外，双方还就违约责任等事项进行了约定。同日，洪思乡向姜桂霞支付购房定金50万元。 第一份协议签订后，姜桂霞（甲方，出售方）与洪思乡（乙方，购买方）就买卖讼争房屋重新签订一份《房产买卖居间协议书》（下称第二份协议），该协议落款时间为“2017年3月24日”，约定如下：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价为1000万元；乙方于本协议签订当日支付购房定金50万元，房管局送件成功当日支付500万元（含定金），乙方向银行申请商业贷款500万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲方应于收到全部购房款后将房屋交付给乙方使用；（第十一条违约责任）甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约；定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则；定金已支付且已实际办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则，悔约方除应向守约方承担总房款20%违约金外，还应赔偿守约方包括但不限于房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；双方于2017年9月30日前前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，若2017年9月30日前因一方原因无法办理交易登记手续，另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任；原甲乙双方签订的《房产买卖协议》，自动作废并视为无效，实际以本协议为准。审理中，姜桂霞主张第二份协议的实际签订时间为2017年4月，由高鹏房产庄文凯居间代办；洪思乡主张第二份协议的签订时间是2017年3月24日，其不认识庄文凯，没有支付过中介费。 洪思乡与姜桂霞未按约定在2017年9月30日之前前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市房地产买卖合同》。 2018年7月26日，洪思乡向姜桂霞发送微信消息：“姜姐，你一直说咱们是朋友，不着急卖，看看行情，也没说要吃了我50万。如果有说要吃我50万，我当时无论如何都会做个决定。我也很相信你，怎么现在一提起房子的事，你就说太久了，50万不退了。我这都是辛苦钱，现在老爸出事，孩子要读书，真的不容易。看看能不能退回一些？”次日，姜桂霞回复：“刚刚看到，不好意思。这个房子你们不买了吗？想好了？”洪思乡答：“我很想买，就是因为政策的问题，过户不了。您多帮忙想想办法，姜姐。”姜桂霞回复：“你看我们签的合同有没有帮你的办法。”洪思乡答：“关键你一直说大家都是朋友，不急！我也就很相信，也很放心！” 2018年8月2日，姜桂霞致电庄文凯并录音。录音显示，庄文凯陈述：“对对对，那个（第二份协议）我签的，我知道。”“我是跟她（洪思乡）讲，前面的合同（第一份协议）不是我们签的。她有给我看。我说要不然你看要不跟房东（姜桂霞）商量一下，合同（第二份协议）就按原来的那个日期。”“我跟她（洪思乡）讲就是两个方案，一个是合同重新签，但是我建议把前面那份合同（第一份协议）作废掉，后面签这份（第二份协议）照样是签合同（第一份协议）那天的。”“我跟她（洪思乡）非亲非故……她说她漳浦的，我平和的，也算很近。反正有生意过来我们就揽，就2000块代办费，有给她收。确实是有。” 另查明，2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土房[2017]136号），通知自2017年3月25日起，在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。洪思乡系厦门市户籍成年单身离异人士，其名下另有一套厦门市住房。洪思乡与姜桂霞均确认第二份协议的签订时间在上述限购新政发布之后。自第二份协议签订至今，洪思乡因单身且名下拥有一套本市住房，属于本市商品住房的限购对象。 原一审中，姜桂霞提交一份《房地产内部估价意见书》，拟证明讼争房屋目前的市场价值为602.75万元，与双方之间的成交价相比，跌价损失为397.25万元。洪思乡对上述意见书的真实性、合法性、关联性均不予确认。姜桂霞因此提出评估申请。 原一审庭审中，洪思乡陈述：住房限购新政发布后，洪思乡即要求姜桂霞退款，洪思乡均是向姜桂霞当面提出退款要求，现无法提供相应的证据；洪思乡提出退款要求后，姜桂霞表示都是小钱，不要着急，不会吃了洪思乡的钱；洪思乡也曾想过出售自己名下的另一住房，但因市场行情不好而舍不得出售，故无法继续履行第二份协议；2018年7月26日，洪思乡微信通知姜桂霞不再购买讼争房屋，要求姜桂霞退还购房定金50万元。 原一审庭审中，姜桂霞陈述：住房限购新政发布后，洪思乡因属于住房限购对象而向姜桂霞提出重新签订房屋买卖合同，给予其一定的宽限期去处置其名下的另一住房，双方因此签订了第二份协议；洪思乡一直在出售其名下的另一住房，但因房屋降价，洪思乡舍不得而未出售；姜桂霞也一直配合洪思乡，直到2018年7月26日，洪思乡才首次提出解除双方之间的房屋买卖合同，要求返还其50万元，姜桂霞不予同意；姜桂霞也曾催告过洪思乡履行合同，但都是当面催告，现无法提供相应证据，从双方的微信聊天记录可以看出，双方曾就讼争房屋的买卖事宜多次协商，基于双方已成为朋友，姜桂霞没有催得很急，并愿意等待行情合适时，洪思乡出售其名下的另一住房后，购买讼争房屋，姜桂霞没有想到洪思乡现要求解除合同、返还定金。 本院认为，洪思乡与姜桂霞签订的第二份协议即《房产买卖居间协议书》真实合法有效。洪思乡主张第二份协议签订于2017年3月24日，姜桂霞则主张第二份协议签订于2017年4月。对此本院分析认为，在没有特殊事由的情况下，同样当事人就同一事项在同日签订两份内容不同的合同不符常理；姜桂霞与庄文凯的通话录音能够直接证明第二份协议签订于2017年4月，洪思乡虽予以否认，但未提供反驳证据证明；故对洪思乡的主张，本院难以采信。姜桂霞关于第二份协议系政府限购政策出台后双方重新签订的合同、落款日期为倒签的主张符合常理，在案证据能够印证，本院予以采信。 第一份协议于政府公布限购政策当天签订，洪思乡很大可能未能第一时间知晓根据政策规定其属于限购对象。然而，至第二份协议签订时，洪思乡有足够的时间知晓并理解限购政策，在知道或应当知道自己属限购对象的情况下，其选择甘冒风险继续购买讼争房屋，与姜桂霞就买卖讼争房屋重新签订合同，其应依约全面履行第二份协议。双方未能按约定的期限在2017年9月30日之前过户讼争房屋，据洪思乡陈述原因系市场行情不好，其舍不得出售自己名下的另一套住宅，可见合同未能依约履行的责任在洪思乡，洪思乡构成违约。姜桂霞为促成合同履行，给予洪思乡出售名下住宅以获取购房资格及购房资金的时间宽限，系依法处分其作为守约方的权利。 2018年7月26日洪思乡向姜桂霞发送微信消息，明确作出不再购买讼争房屋这一根本违约的意思表示，根据合同法第九十四条规定合同解除条件成就，姜桂霞作为守约方享有合同解除权。洪思乡作为违约方，不享有合同解除权。本案中，姜桂霞行使合同解除权，解除合同通知到达洪思乡，依据合同法第九十六条第一款的规定，本院确认第二份协议解除。姜桂霞反诉主张违约金和违约损害赔偿，洪思乡辩称违约金标准过高以及违约损害未实际发生，依据合同法第一百一十四条及相关司法解释的规定，本院酌情调整违约金为25万元。由于违约金足以弥补损失，故对违约损害赔偿诉求不予支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后已履行内容应恢复原状，姜桂霞应向洪思乡返还已收取的定金50万元。 本案没有必要就确定讼争房屋市场价值委托评估，对姜桂霞提出的评估申请不予准许。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认洪思乡与姜桂霞就买卖思明区民族路54号之七602室房屋签订的《房产买卖居间协议书》解除； 二、姜桂霞于本判决生效之日起十日内向洪思乡返还定金500000元； 三、洪思乡于本判决生效之日起十日内向姜桂霞支付违约金250000元； 四、驳回姜桂霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8900元，洪思乡负担100元，姜桂霞负担8800元；反诉案件受理费19290元，洪思乡负担2525元，姜桂霞负担16765元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  郭泽喆 人民陪审员  简小招 人民陪审员  刘玲玲 二〇一九年十二月十一日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。