四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7162号 原告：胡蓉，女，1973年10月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：唐凡，四川守仁律师事务所律师。 被告：李林，女，1971年5月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张显林，四川毫达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱杰，四川拓越律师事务所律师。 第三人：成都上东吉企业管理有限公司，住所地：成都市锦江区宏济新路222号。 法定代表人：周玉芳，成都上东吉企业管理有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：王晓丽，四川公生明律师事务所律师。 原告胡蓉与被告李林、第三人成都上东吉企业管理有限公司（以下简称上东吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡蓉及其委托诉讼代理人唐凡，被告李林的委托诉讼代理人张显林、邱杰，第三人上东吉公司的委托诉讼代理人王晓丽到庭参加诉讼。双方当事人庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 胡蓉向本院提出诉讼请求：1、判令李林向胡蓉双倍返还定金1000万元；2、诉讼费由李林承担。事实与理由：胡蓉与李林于2019年1月11日通过上东吉公司的居间服务签订了《房屋买卖合同》（合同编号：ＣＤ010000962），约定由胡蓉购买李林位于成都市天府新区的房屋。三方又于2019年2月2日签订了《补充协议》。合同签订后，胡蓉即依约向李林支付了定金500万元。依据《房产买卖合同》第3.2条之约定，胡蓉应在2019年3月31日前支付首付款2000万元用于李林还贷，而李林也必须于当日办理房产顺位抵押，以此为胡蓉的债权提供担保。但在胡蓉已经准备好首付款的情况下，李林却无法按照合同约定提供房产证原件来办理顺位抵押，导致合同履行受阻。《房产买卖合同》第3.2条之约定，其根本目的在于以办理房产顺位抵押来为胡蓉因支付首付款而产生的债权提供担保，以此保护胡蓉的合法权益。因此李林能够办理房产顺位抵押是胡蓉付款的前提条件，但最终却因李林自身的原因导致无法办理顺位抵押。在此情况下，胡蓉及上东吉公司多次催促李林，要求其尽快具备办理房产顺位抵押的条件，以便买卖合同能够继续履行。不料李林竟然于2019年6月10日向胡蓉发出了《解除通知书》，单方违法解除合同，且拒不退还已收取的定金500万元，严重损害了胡蓉的合法权益。胡蓉于2019年6月16日左右收到李林发出的解除通知书，鉴于李林的行为已经导致合同目的无法实现，胡蓉同意双方签订的合同已解除。基于李林违法单方面解除合同，应承担违约赔偿。为维护胡蓉的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 李林辩称，胡蓉与李林签订的《房产买卖合同》系双方在平等自愿的基础上，经友好协商达成的协议，是双方的真实意思表示。因此该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方均严格遵守执行。在李林与胡蓉签订《房产买卖合同》前，李林已明确告知胡蓉该房屋尚处于贷款抵押状态，需要将贷款还了才能将房产证原件从贷款银行中取出，办理顺位抵押及后续的相关手续，这也是在二手房买卖过程中通常采取的方式，而且胡蓉是在清晰该情况的前提下，才与李林签订的《房产买卖合同》，并约定胡蓉需于2019年3月31日前支付给李林首付款2000万元，在支付首付款的当日，李林将该房屋顺位抵押给胡蓉。合同签订后，胡蓉一直在违约，包括购房定金500万元，双方在《房产买卖合同》中，约定的是签订后10日内支付，而胡蓉一直拖延支付，双方于2019年2月2日签订《补充协议》。在购房定金支付后，胡蓉也没有按照合同约定时间支付首付款2000万元。而且在经李林多次催促后，胡蓉均未支付，而且胡蓉在2019年6月10日转告中介不买案涉房屋，进而导致案涉《房产买卖合同》无法继续履行。李林迫于无奈，于2019年6月11日向胡蓉寄送了《解除房产买卖合同通知书》，李林是依法依约行使的合同解除权，并无任何不当。综上，本案中，是胡蓉违约在先，导致案涉《房产买卖合同》无法继续履行，李林只是依法依约行使了合同的解除权，没有任何不当之处，请求驳回胡蓉的诉讼请求。 上东吉公司述称，胡蓉与李林通过上东吉公司居间签订了《房产买卖合同》，关于本案的纠纷，由法院依法判决。 本案经审理认定事实如下：2015年6月3日，成都市天府新区房屋备案登记至李林名下，案涉房屋于2015年6月10日办理抵押预告登记，抵押权人为兴业银行有限公司成都分行，债权数额为2794万元。2018年12月25日，李林取得案涉房屋的不动产权证书。2019年4月10日，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为兴业银行有限公司成都分行。 2019年1月11日，李林（出卖方、甲方）与胡蓉（买受方、乙方）、上东吉公司（居间方、丙方）签订《房产买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的案涉房屋，该房屋总价为6600万元；该房屋已设定抵押，甲方承诺于2019年4月30日前办理完成该房屋他项权证的注销；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金500万元，该购房定金甲方自行收取，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；乙方在2019年3月31日前支付甲方首付款2000万元，用于甲方银行还清贷款使用，当日甲方将房屋办理顺位抵押给乙方；乙方在2019年5月31日付清款项3600万元当日，甲方将房屋抵押给乙方，并办理买卖授权公证委托书；尾款500万元乙方在2019年10月31日前由乙方支付甲方指定的银行账户；丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方在2019年10月31日前（具体时间待丙方通知）前往房管部门办理过户手续；乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第7.4条约定追究乙方违约责任；第7.4条甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金；本合同签订后十日内乙方支付定金至甲方指定账户，本合同自定金支付之日起生效。 2019年2月2日，李林（甲方）与胡蓉（乙方）、上东吉公司（丙方）签订《补充协议》，约定：乙方由李振华向甲方支付的所有款项（包括但不限于购房定金、购房款）视同乙方支付同等金额的款项，在2019年2月3日前支付购房定金500万元于甲方指定的工商银行账户，转定金前经甲乙双方确认，以银行转账凭证为准，原房产买卖合同正式生效，继续履行。2019年2月3日，胡蓉的丈夫李振华代胡蓉向李林转账支付了定金500万元。 赵某、贾登安系上东吉公司员工，赵某负责与买方胡蓉,贾登安负责与卖方李林进行房屋买卖沟通。2019年3月28日、3月29日，赵某通过微信向胡蓉的丈夫李振华发送了一份《告知函》，该函载明：现上东吉公司已核实胡蓉已足额准备好首付款，上东吉公司和李林多次和银行沟通拿房产证出来和胡蓉办理顺位抵押，但银行至今还没有同意将房屋产权证原件拿给李林办理顺位抵押，所以双方友好协商等待李林和银行沟通好还款当天能拿到产权证原件，胡蓉支付李林首付款，同时上东吉公司当天协助双方办理顺位抵押。李林称没有收到该《告知函》。庭审后，上东吉公司向本院出具书面说明，称其员工贾登安于2019年4月12日通过微信方式将该《告知函》发送给李林。 2019年3月31日，赵某向胡蓉的丈夫李振华微信告知“现在卖方还款的金额是2460万元，还有还款当日或者次日才能办理好”，李振华回复告知只能按协议约定遵守。2019年4月1日，李振华向赵某微信告知“其已准备好2000万元首付款，款项什么时间付、怎样付，请你方和甲方通知”。2019年4月3日，赵某通过微信向李振华发送了一份《一次性提前还款申请》，该申请载明李林于2018年12月7日向银行提交提前还款申请，申请于2019年4月15日还款。2019年4月13日、4月14日、4月23日，赵某通过微信向李振华发送了相关补充协议的内容。2019年4月23日，李林的弟弟李茂通过微信向李振华发出一份《补充协议》模板,该协议主要内容为：鉴于贷款银行至今未同意将房屋产权证原件拿给甲方办理顺位抵押，导致双方合同履行不能顺利、及时完成，乙方在2019年5月24日前在甲方贷款银行开设的账户中存入首付款2470万元，用于偿还甲方按揭贷款，乙方在2019年5月27日将首付款转入甲方按揭贷款还款账户，由贷款银行当日扣款，还款当天双方领取产权证原件并办理顺位抵押。2019年5月23日，李茂通过微信向李振华发出一份补充协议，主要内容为：由于贷款银行只能每周一扣款还按揭，还款后当天才能取证，乙方首付款支付时间变更为2019年6月1日。2019年6月1日，李茂通过微信向李振华发出一份补充协议，协商变更首付款支付时间为2019年6月24日。后胡蓉与李林未就补充协议达成一致。庭审中，李林称李茂没有经其合法授权且上述协议并未经其认可。 2019年6月11日，李林向胡蓉发出《解除通知书》，载明：截止函件发出之日，胡蓉仍未支付2000万元首付款以及第二笔款项3600万元，同时，根据《房产买卖合同》第7.2条逾期付款的约定，逾期付款天数超过七日，李林有权单方解除合同、书面通知胡蓉并追究其违约责任；2019年6月10日，胡蓉通过上东吉公司经办人员转告表明已下定决心不买房屋，鉴于胡蓉此前长期拖延支付购房款，同时现明确表明不想购买房屋的意思表示，胡蓉已构成根本性违约，现通知解除《房产买卖合同》且不予退还定金500万元。2019年6月16日，李振华向赵某微信告知“你这几天还在做工作让我方签新合同，卖方10号就发函解除合同了”。庭审中，胡蓉称其于2019年6月16日收到该通知。 胡蓉申请证人赵某出庭作证，赵某陈述：买卖双方约定首付款2000万元用于李林偿还银行贷款，支付后当天办理顺位抵押；合同签订后，贾登安向李林的贷款银行确认后，告知还款当天不能从银行处拿出产权证原件办理顺位抵押，赵某将该事情告知了胡蓉；后李林提出增加470万元首付款，双方协商未果；胡蓉没有具体向赵某说不购买案涉房屋。 李林与兴业银行成都分行工作人员周某的微信聊天记录载明：2019年3月25日，李林向周某询问提前还款事宜，周某告知需重新签一个还款协议，待款项到位后可以约定还款时间，还款当天可以拿走房产证；2019年3年28日，李林称买方将款项支付至贷款账户，买方有担忧，并询问可否买方将款项存入其账户当天，银行即扣款。周某告知银行提前还款，不能马上存进来就还了，需要存一段时间后银行工作人员去申请扣款，可以先让买方在银行开卡存入款项后，约定好还款时间后再将款项转入李林账户，还款后当天就可拿走房产证；2019年3月29日，周某建议李林为了房子好过户将预告抵押转为正式抵押。该微信聊天记录经成都市国力公证处保全证据公证。 2019年8月3日，成都市国力公证处对李林与贾登安之间的谈话内容及过程进行了保全证据公证。双方的谈话内容中，李林问：六月份胡蓉打电话告诉贾登安说其不购买案涉房屋了，你是不是也打电话告诉了李林。贾登安回答：对；李林曾告知银行要求需要把款还进去后，产权证当天可以拿出给业主，贾登安向银行确认过，还款当天产权证可以拿出来给业主，业主再做抵押都可以。 庭审中，胡蓉称其从未明确表示过不购买案涉房屋。各方均陈述办理顺位抵押需房产证原件。 另查明，胡蓉提交的李振华个人活期账户交易明细，载明：截至2019年4月15日，李振华账户余额为27140149.71元。 以上事实，有当事人提交的《房产买卖合同》、补充协议、《解除房产买卖合同通知书》、告知函、一次性提前还款申请、建设银行交易明细、李振华与赵某的微信记录、李振华与李茂的微信记录、赵某证人证言、李林与周某的微信聊天记录《公证书》、解除合同函件的公证书及送达记录、房屋信息查询记录及当事人的在案陈述为证。庭审后，上东吉公司提交书面意见，对贾登安与李林的谈话内容不予认可，认为贾登安的陈述系个人意见，不能代表上东吉公司。本院认为，贾登安与李林的谈话内容及过程经公证处公证，故对贾登安谈话内容的真实性予以确认。贾登安出具的《情况说明》，因其未出庭作证，对该情况说明的真实性无法核实，本院不予采信。 本院认为，胡蓉与李林签订的《房产买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方均具有约束力。本案中，李林于2019年6月11日向胡蓉发出《解除通知书》，庭审中胡蓉称其于2019年6月16日收到该通知书，并表明其同意解除案涉房产买卖合同，故双方签订的《房产买卖合同》于解除通知送达胡蓉之日即2019年6月16日即解除。本案争议焦点是：1、合同履行过程中，是买方存在违约行为，还是卖方存在违约行为；2、李林是否应向胡蓉双倍返还定金1000万元。 关于第一个争议焦点。《房产买卖合同》、《补充协议》签订后，李振华代胡蓉向李林转账支付了500万元，胡蓉即按约履行了支付定金义务。《房产买卖合同》约定，胡蓉在2019年3月31日前支付李林首付款2000万元，用于李林银行还清贷款使用，当日李林将房屋办理顺位抵押给胡蓉。本案中，虽然胡蓉未向其夫李振华出具书面委托书，李林未向其弟李茂出具书面委托书，但鉴于胡蓉与李振华、李林与李茂的亲属关系，对方均有理由相信李振华能够代表胡蓉、李茂能够代表李林沟通购房事宜。根据胡蓉提交的李振华与上东吉公司员工赵某的微信聊天记录、李振华与李林的微信聊天记录以及李振华的银行流水，表明胡蓉一直愿意按合同约定履行，且其具有支付首付款的能力，而在首付款履行期限届满前，赵某告知需等李林和银行沟通好还款和拿出产权证原件事宜时胡蓉再支付首付款，此后李振华多次询问赵某何时支付首付款，赵某、李林多次向李振华发出补充协议模板，协商变更首付款支付时间和金额事宜，双方一直未能达成协议，故胡蓉迟延支付及后期一直未向李林支付首付款，其主观上并未存在过错。根据李林提交的其与银行工作人员的微信聊天记录、其与上东吉公司员工贾登安的公证谈话内容，李林在2019年3月25日至3月29日期间，多次与银行、居间公司沟通提前还款及还款当天拿出产权证原件办理顺位抵押事宜，表明李林为保证案涉合同的顺利履行，一直在积极履行其卖方的义务。从上东吉公司员工分别向胡蓉、李林发送的《告知函》来看，李林和居间公司多次与银行沟通，银行一直未同意拿出产权证原件办理顺位抵押，亦表明双方通过居间公司一直在对首付款支付和办理顺位抵押的变更事宜进行沟通协商。本案中因双方一直未就首付款等变更事宜达成一致，以致合同一直未能顺利履行。虽然从胡蓉与赵某的微信聊天内容以及赵某的证言来看，胡蓉并未明确向居间公司员工表示过不愿再购买案涉房屋，但根据李林与贾登安的谈话内容来看，李林于2019年6月从居间公司员工处得知胡蓉表示不愿意再购房了，李林即依据合同约定和法律规定向胡蓉发出了解除合同通知。现双方均同意解除案涉《房产买卖合同》，对此本院予以确认，但根据本案查明的事实和前述认定，胡蓉、李林在合同履行过程中，双方主观上并未存在过错，均未存在违约行为，故案涉《房产买卖合同》的解除不可归责于双方。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据前述认定，李林收取胡蓉定金后，在合同履行过程中以及发出解除合同通知并未存在违约行为，故胡蓉要求李林双倍返还定金1000万元，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，李林应向胡蓉返还已支付的定金500万元。本案中，鉴于合同解除后，李林一直未向胡蓉返还定金，胡蓉存在资金占用利息损失，综合合同履行情况，根据公平原则，本院酌定李林以500万元为基数，从合同解除之日（2019年6月16日）起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算向胡蓉支付资金占用利息；从2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向胡蓉支付资金占用利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡蓉返还定金500万元； 二、被告李林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡蓉支付资金占用利息（以500万元为基数，从2019年6月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算向胡蓉支付资金占用利息；从2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向胡蓉支付资金占用利息； 三、驳回原告胡蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81800元，减半收取40900元，保全费5000元，两项合计45900元，由原告胡蓉负担19000元，由被告李林负担26900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年十二月九日 书记员  刘茜