广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25976号原告：董红胜，男，1978年12月12日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区******************，公民身份号码440************711。原告：冯瑞英，女，1981年12月25日出生，汉族，身份证住址广东省南雄市****************，公民身份号码440************747。委托诉讼代理人：董红胜，系冯瑞英的丈夫。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。原告董红胜、冯瑞英与被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董红胜（兼冯瑞英的委托诉讼代理人），被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款587000元为本金，从2017年7月1日起按每日0.01%的标准计算至实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后每月30日支付当月违约金）。事实和理由：2015年3月29日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于火炬开发区翠悦园3幢2104房，房价总金额为587000元，原告已依约通过现金及公积金贷款方式付清房款587000元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2017年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。截至2019年9月30日，被告逾期2年多，给原告的生活造成了极大困扰及经济损失，若违约金按合同约定以购房款l%作为上限明显不公，与被告违约行为的严重程度不符，纵容了被告怠于履行交房义务的行为，因此，原告请求按每日0.0l%的标准支付至实际交房之日。老百姓买房不是易事，用积攒的血汗钱期望换来安稳的居所，却迟迟未能收楼，请求法院判如所请。庭审中，原告明确实际交房的判断标准为，办理竣工验收备案登记证，且通知原告收楼视为实际交房。被告辩称，一、关于逾期交房违约金截止时间。2019年11月10日，被告已向原告交付了涉案房屋，且在该物业交付时，被告已经明确告知原告，涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即使被告存在逾期交房，有关逾期交房违约行为的截止时间为2019年11月10日。二、关于逾期交房违约金的计算标准及违约金总额。根据《中山市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。即使在被告逾期交房的情形下，违约金按已交付房款的日万分之一计算，并且总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张不符合双方约定，无事实与法律依据，明显过高。另外,原告要求于每月30日支付当月违约金，没有事实法律依据，也不利于履行。经审理，本院查明事实如下：1.2015年3月29日，两原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告以587000元的价格购买被告开发建设的位于中山市火炬开发区*********房的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告如数支付了全部购房款。2.2019年11月10日，原告办理了涉案房地产的收楼手续，并在确认书上签名确认，被告已向其告知涉案房地产在当日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，原告清楚知悉并按照现有条件装修入住。3.被告确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，被告应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用。原告按约交付房款后，被告至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自最后交房期限的次日即2017年7月1日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如被告无法按时交房的，则按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而原告如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。该约定远低于原告逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。被告直至2019年11月10日才向原告交付尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房，其逾期交房已逾两年，在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。原告请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按日万分之一的标准计算并不过高，且与原告如未按期付款的违约责任相对等，本院不予调整。至于违约金的计算截止时间，原告主张计算至涉案房地产取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告书面通知原告收楼之日。对此，本院认为，原告已于2019年11月10日办理了收楼手续，且签署了确认书确认其知道涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，其现又以商品房不具备交付条件为由主张商品房实际交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故被告应向原告支付逾期交房违约金50658元（2017年7月1日至2019年11月10日，共863日，按日万分之一计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董红胜、冯瑞英支付逾期交房违约金50658元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费494.34元，由被告负担（该费原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年十二月十六日书记员 郑诗琳