贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初2025号 原告赵德国，男，1977年10月14日出生，汉族，农民，小学文化，住xxx。 委托代理人管梓七，贵州智丽原律师事务所律师。执业证号：15205201211445233。特别授权代理。 被告贵州弘景房地产开发有限公司。 地址：威宁县草海镇人民北路。 法定代表人：张弦，系该公司经理。 统一社会信用代码：xxx。 委托代理人徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224200910216763。特别授权代理。 委托代理人马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224201611538046。特别授权代理。 原告赵德国诉被告贵州弘景房地产开发有限公司（以下简称弘景公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法由审判员蔡国俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人管梓七，被告委托代理人徐仁凯、马迁祝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵德国诉称：2017年5月13日，原、被告签署074号《商铺租赁合同》，约定被告将盛世阳光财富中心第三层编号为1-3-113至1-3-118号商铺出租给原告，约定被告商业整体商家于2017年12月1日前开业，如逾期开业，被告承担违约责任，如正式开业时间提前或顺延，被告应以书面形式通知原告。合同签订后，原告按约于2017年8月29日进场装修，2017年10月13日全部装修完工，并购买了开设餐馆所需的器具及招聘部分员工。但被告未按约于2017年12月1日前开业，后原告多次催促被告，被告均以各种借口搪塞，致使原告租用的商铺至今未开业，给原告造成了巨大的经济损失。按照双方合同约定及相关法律规定，被告应赔偿原告的所有损失。故请求人民法院判令：1、解除原告与被告签订的商铺租赁合同：2、判令被告退还原告缴纳的履约保证金、预付款、预付租金、物业费等共计81420元、装修保证金2000元；3、判令被告赔偿原告加盟费及服务费50000元；4、判令被告赔偿原告餐具配套设施152489元、装修损失270228元、人工停业损失109400元、营业损失59885元；5、判令被告赔偿原告违约金109200元；6、本案诉讼费由被告承担。 被告弘景公司辩称：本案中，首先原、被告双方签订合同，已经明确约定了租赁物的交付和租赁期间，根据《合同法》的相关规定，租赁合同以租赁物实际交付为准，本案原告实际获得了租赁物，并实际使用至今，租赁合同成立并生效且被告已经履行了交付义务，原告作为违约方，合同并没有达到解除条件；二、本案合同约定租赁期根据原、被告双方所约定的整体开业时间起计算，合同约定的起算时间均为暂定，明确了双方都知晓合同不一定在约定的时间能够开业经营，双方都有承担风险的知情权及自愿权，原告使用房屋并进行了实际经营，应当按照合同约定支付租金，对此我方保留诉权，另案起诉。对于原告主张的事实来说，原告的损失不能以评估报告作为定案依据，法院在通知我方选择评估机构时，我方是不同意评估的，因为我方认为原告所谓的损失与我方无关；就评估报告来说，鉴定报告漏洞百出，从2017年12月1日交付房屋，原告也自认从未经营过，但评估报告里却出现了人工工资，并且截止到2019年的8月份，仅凭这一点就可以推断整个鉴定报告的错误。装修期间不可能有厨师和其他职工，评估报告的结论其假设条件均来源于原告所签的合同和原告自己开具的单子及陈述，支付的工资和自己摆设无数餐具，原告依据的证据是没有法律依据认识其真实性、合法性、关联性的，原告认为的评估报告实际上无法作为本案的定案依据，故被告不应承担责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年5月13日，原、被告签订了合同编号为074的《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》，合同主要内容为：1.1、“甲方（弘景公司）将其位于xxx的编号为1-3-113至1-3-118的店铺（以下简称“租赁场所”）出租给乙方（赵德国）。1.2、乙方所承租的租赁场所建筑面积依图暂计为520平方米。3.1、甲乙双方约定的租赁期限为10年，即自2017年12月1日起至2027年11月30日（含免租期）。上述租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应自整个商业体正式开业起计,实际租赁到期日应依据实际开业日相应提前或顺延。实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，但若乙方未按甲方通知时间至甲方处办理租赁场所交接手续的，则应视为乙方同意甲方已于通知交接之日按合同约定将该租赁场所交付给乙方使用，甲方通知交接之日即为交付日。3.2、甲方同意在租赁期限内给予乙方免租期共6个月（2017年12月1日至2018年5月31日），免租期的起始时间应自整体商业体正式开业起算，如整个商业体正式开业时间提前或顺延，则该免租期相应提前或顺延。…3.3、乙方开业日为乙方租赁的合同下租赁场所对外营业之日。乙方开业最迟不得迟于如下3.3ｂ项所确定的日期。3.3ｂ、2017年12月1日前整个商业体正式开业，如正式开业日期提前或顺延，则甲方应以书面形式通知乙方，且本合同免租期也相应的提前或顺延。12.3、双方约定，本合同的任何一方（不可抗力的事件除外）根本违约或存在其他影响对方利益行为导致本合同提前或终止的，违约方按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。双方合同还就租金计算、物管费、履约保证金等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告缴纳了履约保证金、预付款共计50000元、3个月租金24600元、物业管理及水电费6820元。原告于2017年8月23日与杨自松签订餐饮门店装修合同，约定原告将自己承租的盛世阳光财富中心第三层1-3-113至1-3-118号商铺给乙方进行装修施工，合同装修承包金额为428000元，施工期限自2017年8月29日起至2017年10月12日止。装修完成后，原告采购餐厅所需用品及招聘员工准备营业，但因被告商场未正式开业，原告餐馆至今未营业。 原告起诉后，原告申请对餐馆装修损失、营业损失、餐具配套、人工停业损失进行评估，本院委托毕节兴业资产评估事务所有限公司对原告申请项目进行评估，评估公司根据委托方提供的相关资料记载的餐馆拟开业时间及经营期（根据《民事起诉状》记载，餐馆拟开业时间为2017年12月1日，根据当事人提供的工资支付收据记载，工资支付期间为开业后三个月即2017年12月1日至2018年12月28日，根据当事人提供资料记载，餐馆停业损失期间为2017年12月1日至2019年8月1日）为评估基准期进行了评估，评估结论为：委托评估的赵德国开设的餐馆装修损失、营业损失、餐具配套、人工停业损失在委托方提供资料记载的评估基准日的评估价值为592002.00元。其中，餐具配套设施评估价值为152489.00元；装修损失评估价值为270228.00元；人工停业损失评估价值为109400.00元；营业损失评估价值为59885.00元、鉴定费12000元。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的商铺租赁合同、收款收据、餐饮门店装修合同、说明、劳务用工聘用合同、资产评估报告、现场照片等在卷为凭。这些证据经庭审举证、质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本院认为：本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的租赁合同是否应解除，被告是否应赔偿原告违约金；2、原告是否应退还被告缴纳的履约保证金、预付款、预付租金、物业费、装修保证金等；3、被告是否应赔偿原告加盟费及服务费50000元；4、被告是否应赔偿原告餐具配套设施152489元、装修损失270228元、人工停业损失109400元、营业损失59885元。本院逐项进行梳理： 1、依法成立的合同，受法律保护。当事人一方违约行为致使不能实现合同目的，合同可以解除。本案中，原、被告签订了《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉遵守。合同约定租赁期限自2017年12月1日起至2027年11月30日止，实际租赁期限应自整个商业体正式开业起计，2017年12月1日前整个商业体正式开业，如正式开业日期提前或顺延，则甲方应以书面形式正式通知乙方。原告在与被告签订商铺租赁合同后，被告将商铺交付给原告，原告进场装修并进行开业前的准备，但至双方约定的商业体开业时间，被告商场未正式开业，也未书面通知原告开业日期顺延。被告在与原告签订合同后，明知原告已对商铺进行了装修，且做好开业准备，但因被告原因导致原告餐馆至今未能开业经营，被告延迟商场开业的行为致使原告合同目的不能实现，构成根本违约，故原告请求解除与被告的商铺租赁合同的请求，本院予以支持。根据租赁合同12.3条约定：双方约定，本合同的任何一方（不可抗力的事件除外）根本违约或存在其他影响对方利益行为导致本合同提前或终止的，违约方按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。因本案系被告方违约导致原告未能正常开业经营导致合同解除，应按合同约定支付原告违约金，根据双方约定，第一个租赁年度月租金标准为35元/平方米，被告至双方约定的开业时间至今未正式开业，违约金以第一年度月租金计算较为合理，故违约金计算为36400元（35元/平方米/月×520平方米×2倍），原告请求超出部分，本院不予支持； 2、原告是否应退还被告缴纳的履约保证金、预付款、预付租金、物业费、装修保证金等。根据原告提供的证据来看，原告向被告缴纳了履约保证金、预付款共计50000元、3个月租金24600元、物业管理及水电费6820元。根据双方合同5.1条约定：“为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同时向甲方支付人民币50000元，其中20000元为履约保证金，另30000元为预付租金，该预付租赁抵扣第一次租金。”从该条款上看，原告支付被告的履约保证金为20000元，但因被告违约导致合同解除，该笔履约保证金理应由被告退还原告；剩余30000元预付租金及原告交纳的三个月租金24600元，因原告与被告签订租赁合同3.1条约定：“甲乙双方约定的租赁期限为10年，即自2017年12月1日起至2027年11月30日（含免租期）。上述租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应自整个商业体正式开业起计,实际租赁到期日应依据实际开业日相应提前或顺延。”因被告与原告签订租赁合同后，被告商业体至今未正式开业，故被告应退还原告交纳的租金共计54600元。原告交纳的物业管理及水电费6820元，因原告与被告签订租赁合同后，原告进场装修，且至原告起诉时，原告均实际使用及占用了房屋，原告接受了被告提供的物业管理及使用水电费用，故对原告该项主张，本院不予支持；原告主张的装修保证金2000元，装修保证金带有押金的性质，原告已对商铺装修完毕，被告未提交证据证明原告装修过程中给被告或第三人造成了损失，故被告应将该笔费用退还原告； 3、被告是否应赔偿原告加盟费及服务费50000元。根据原告提交的证据，原告与河北君唯餐饮管理集团有限公司签约合作贵州毕节市石叁太煲项目代理，合作费58000元，后一直未运作项目，更换为焱灶门项目单店50000元继续运作，该笔款项系原告与第三方的其他费用，且由于原告交纳的餐饮加盟费因一直未运作已更换为其他项目费用，该笔费用与被告无直接因果关系，原告起诉要求被告承担该笔费用损失，无事实和法律依据，本院不予支持； 4、被告是否应赔偿原告餐具配套设施152489元、装修损失270228元、人工停业损失109400元、营业损失59885元。毕兴鉴评[2019]第350号资产评估报告，是评估公司根据委托方提供的相关资料记载的餐馆拟开业时间及经营期（根据《民事起诉状》记载，餐馆拟开业时间为2017年12月1日，根据当事人提供的工资支付收据记载，工资支付期间为开业后三个月即2017年12月1日至2018年2月28日，根据当事人提供资料记载，餐馆停业损失期间为2017年12月1日至2019年8月1日）为评估基准期进行评估。原告主张被告应按评估报告出具的评估结论对原告进行赔偿。首先，原告主张的餐具配套设施152489元，根据评估报告第七条第1项：“对于本报告评估对象中的餐馆装修损失及餐具配套设施设备损失，考虑餐馆自设立后一直未经营，根据评估申请方的要求，应为餐馆开设时申请方所指的资产正常的市场价值，故采用成本法进行评估。”评估报告对餐具配套设施的评估，是采用成本法对原告餐馆评估时所有的设施设备的当时市场价值的评估，并不是对原告设施折旧或其他相关损失的评估，且从评估明细表上来看，原告的设施设备不能因被告的违约而导致设备无法使用甚至灭失，故原告该项主张，本院不予支持； 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的装修损失270228元，原告在与被告签订商铺租赁合同后对商铺进行了装修，但因被告在签订合同后，明知原告已对租赁商铺进行装修，且进行了开业准备，但被告未按约定如期开业，也未书面通知原告开业顺延时间，且至原告起诉时被告商业体尚未开业，被告的违约行为，给原告造成损失，经原告申请评估，装修损失为270228元，故原告主张的该项损失本院予以支持； 原告主张的人工停业损失109400元，是根据原告提供的2017年12月1日至2018年2月28日工资支付收据记载的时间作出的评估结论，从本案的具体情况来看，原告提交了工资收据，原告向被告租赁房屋经营餐馆，原告对餐馆进行了装修，并作了餐馆开业的准备，餐馆要正常开业经营方可与员工签订劳务合同，员工才能提供劳务，本案中，原告认可餐馆未开业经营，故原告主张的人工停业损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 原告主张的营业损失59885元，根据评估报告，该项损失是按评估确定的实物资产评估价值作为餐馆投资的成本费用，以此成本费用额乘以行业平均成本费用利润率得到的数额作为营业损失金额。本案中，原告自认租赁被告的商铺拟经营的餐馆一直未营业，虽然评估机构作了营业损失59885元的结论，但原告没有营业，该评估结论不等同于评估对象可实现的价值，评估结论不应当被认为是对评估对象的保证，同理原告该项主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。 关于被告辩称不同意原告选定评估机构，所作出的评估结论不具合法性的意见，不能对抗原告合理、合法的权利主张，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，被告因违约应赔偿原告违约金36400元、装修损失270228元，退还原告履约保证金20000元、房租54600元、装修保证金2000元，以上合计383228元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赵德国与被告贵州弘景房地产开发有限公司于2017年5月13日所签订的合同编号为：074的《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》； 二、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告赵德国违约金36400元、装修损失270228元、，合计306628元； 三、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告赵德国履约保证金20000元、房租54600元、装修保证金2000元，合计76600元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7274元，由原告赵德国承担3800元，由贵州弘景房地产开发有限公司承担3474元。 如不服本判决，应自判决书送达之日起，十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 蔡国俊 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 朱 姝 书 记 员 张 爱