广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终12931号上诉人（原审被告）：东莞市硕悦商贸有限公司，住所地：广东省东莞市*************。法定代表人：韩某1。被上诉人（原审原告）：陶佳玮，男，1984年12月19日出生，台湾居民，台湾身份证号码：B122332218，台湾居民来往大陆通行证号码：02747215。委托诉讼代理人：夏义平，广东百勤律师事务所律师。上诉人东莞市硕悦商贸有限公司（以下简称硕悦商贸公司）因与被上诉人陶佳玮房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。硕悦商贸公司上诉请求：撤销原审判决第一项和第二项，确认《委托经营管理协议》于2019年1月28日被解除，驳回陶佳玮继续履行《委托经营管理协议》的诉讼请求。事实与理由：本案经审理已查清案涉房屋没有产生实际租赁的事实，以往支付给所有业主的租金均来自于东莞市兴悦房地产开发有限公司（以下简称兴悦地产公司），硕悦商贸公司仅充当中介作用。现兴悦地产公司已进入司法重整程序，无法支付租金，在此情况下，为减少陶佳玮的损失，硕悦商贸公司及时发出解除合同通知书，并通知陶佳玮收回房屋。其他已提起诉讼的部分业主均理性确认合同已经解除，因为如果继续履行合同，合同目的无法实现，且对出租方造成更大损失。陶佳玮向本院答辩称：硕悦商贸公司与陶佳玮签订书面合同，对租赁期限、租金金额及租金支付方式等作出约定，故双方构成房屋租赁合同关系，硕悦商贸公司在原审也予以确认。硕悦商贸公司不能仅因自己转租给第三人后租金无法收回，据此作为抗辩事由解除与陶佳玮的租赁合同关系。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。陶佳玮向原审法院起诉请求：1.依法确认硕悦商贸公司出具的“解除《委托经营管理协议通知书》”无效，双方签订的《委托经营管理协议》继续有效（协议总金额180709.65元）；2.硕悦商贸公司支付陶佳玮租金29417.85元（暂计至2019年4月份），迟延履行利息1134.69元（自硕悦商贸公司拖欠之日起暂计至起诉日，按年利率6%计算，实际计至租金付清之日止）；3.硕悦商贸公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：位于东莞市**********的富悦华庭写字楼，由兴悦地产公司建设开发，已取得相应的商品房预售许可证。2016年8月9日，陶佳玮作为买受人，兴悦地产公司作为出卖人，双方签订了一份商品房买卖合同，主要约定由陶佳玮购买兴悦地产公司开发建设的富悦华庭写字楼办公612号房，等。2018年5月31日，陶佳玮作为委托人、甲方，硕悦商贸公司作为受托人、乙方，双方签订了一份《委托经营管理协议》，主要约定：甲方将案涉办公房委托给乙方实行统一管理，统一出租，整体经营，收取经营收益；委托期限45个月，自2017年10月1日起至2021年6月30日止，上述期间，鉴于甲方向乙方的不可撤销的授权，甲方不得因任何事由，收回授予乙方对该物业的相关经营管理权；无论乙方实际经营管理的情况如何，乙方须于每季度的最后一个月的30日前支付当季度的委托经营收益给甲方，每季度租金为12607.65元；等。上述《委托经营管理协议》中涉及违约责任的部分，只约定了甲方委托人违约应承担的违约责任，并未约定乙方受托人违约应承担的违约责任。另查，除了承租案涉办公楼外，硕悦商贸公司还承租了富悦华庭写字楼其他的办公楼，并统一对外出租给其关联公司兴悦地产公司。在与其他部分委托人签订的委托经营管理协议中，有约定乙方受托人违约应承担的违约责任，为“若乙方不能按本协议约定按时足额向甲方支付经营收益，则乙方就按逾期付款额每日之千分之一的标准向甲方计付违约金；逾期付款达30日的，甲方有权单方解除本协议，并要求乙方赔偿三个月的经营收益”。2018年9月18日，原审法院裁定受理兴悦地产公司的破产重整申请。2019年1月28日，硕悦商贸公司向陶佳玮发出一份《解除通知书》，以兴悦地产公司进入司法重整、失去租金来源为由提出解除《委托经营管理协议》并返还房产。庭审中，陶佳玮、硕悦商贸公司均确认硕悦商贸公司尚未支付陶佳玮2018年第四季度及之后的租金。以上事实，有《委托经营管理协议》、《解除通知书》、商品房买卖合同等以及本案庭审笔录附卷为证。原审法院认为，因陶佳玮为台湾居民，故本案为涉台房屋租赁合同纠纷。由于案涉不动产在我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条第一款“涉外民事关系适用的法律，依照本法确定”及第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，故应确定中国内地的法律作为本案的准据法。陶佳玮与硕悦商贸公司签订的《委托经营管理协议》，系双方的真实意思表示。该《委托经营管理协议》名为委托管理，但从其内容来看，实为房屋出租合同，陶佳玮为出租方，硕悦商贸公司为承租方，双方形成的是房屋租赁合同法律关系，这一点，可从庭审过程中双方确认拖欠租金，看出双方事实上都是认可的。案涉房产系陶佳玮从兴悦地产公司处购买，进而取得相应出租权利，且案涉房产已取得相应的商品房预售许可证，证实案涉房产已取得建设工程规划许可证等合法手续，符合租赁条件。故该《委托经营管理协议》并未违反法律强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。按照《委托经营管理协议》的约定，承租方硕悦商贸公司应依法向出租方陶佳玮缴纳租金，但硕悦商贸公司以兴悦地产公司进入破产重整、失去租金来源为由拒付租金并提出解除合同，依据不足，属于违约。硕悦商贸公司作为违约方，无权单方解除《委托经营管理协议》，故硕悦商贸公司出具的《解除通知书》依法无效，双方应继续履行该《委托经营管理协议》。承上，硕悦商贸公司应继续履行《委托经营管理协议》，应依约向陶佳玮支付拖欠的自2018年10月1日起的租金，每季度租金为12607.65元，硕悦商贸公司应于每季度的最后一个月的30日前支付当季度的租金给陶佳玮，至2021年6月30日合同期满之日止。截止本案一审终结之日即2019年6月20日，硕悦商贸公司已拖欠陶佳玮2018年第四季度的租金12607.65元及2019年第一季度的租金12607.65元，2019年第二季度及之后的租金的付款期限尚未届满。因硕悦商贸公司拖欠支付陶佳玮租金，依约应承担相应的违约责任。本案中，硕悦商贸公司与陶佳玮签订的《委托经营管理协议》虽未约定硕悦商贸公司的违约责任，但不意味着硕悦商贸公司无需承担违约责任，而是意味着硕悦商贸公司应赔偿给陶佳玮的损失赔偿额应当相当于因其违约给陶佳玮所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时硕悦商贸公司预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，除了案涉房产外，硕悦商贸公司还承租了富悦华庭写字楼其他的办公楼，并统一对外出租给其关联公司兴悦地产公司。在与其他部分委托人签订的委托经营管理协议中，有约定乙方受托人违约应承担的违约责任，为“若乙方不能按本协议约定按时足额向甲方支付经营收益，则乙方就按逾期付款额每日之千分之一的标准向甲方计付违约金”，可见，该违约责任约定的损失，即硕悦商贸公司在签订本案《委托经营管理协议》时应当预见到的损失，故本案陶佳玮的赔偿损失额应参照此违约责任予以计算。综上，陶佳玮本可参照日千分之一的标准要求硕悦商贸公司计付违约金，现陶佳玮只要求硕悦商贸公司按照年利率6%的标准承担违约责任，合法有据，原审法院予以支持。故硕悦商贸公司应支付陶佳玮拖欠租金的利息（计算方法：以2018年第四季度的租金12607.65元为本金，自2018年12月31日起按年利率6%计至实际清偿之日止；以2019年第一季度的租金12607.65元为本金，自2019年3月31日起按年利率6%计至实际清偿之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认硕悦商贸公司于2019年1月28日单方发出的《解除通知书》依法无效；二、确认陶佳玮和硕悦商贸公司于2018年5月31日签订的《委托经营管理协议》合法有效，双方应继续履行；三、硕悦商贸公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付陶佳玮2018年第四季度的租金12607.65元及迟延支付利息（以12607.65元为本金，自2018年12月31日起按年利率6%计至实际清偿之日止）；四、硕悦商贸公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付陶佳玮2019年第一季度的租金12607.65元及迟延支付利息（以12607.65元为本金，自2019年3月31日起按年利率6%计至实际清偿之日止）；五、驳回陶佳玮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2234.47元，陶佳玮已预交，由陶佳玮负担50元，硕悦商贸公司负担2184.47元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，因被上诉人陶佳玮为台湾居民，故本案为涉台房屋租赁合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及适用大陆法律处理涉案争议，符合法律规定，双方亦未提出异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对硕悦商贸公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院分析如下：原审已查明，硕悦商贸公司与陶佳玮签订的《委托经营管理协议》名为委托管理，但内容实为房屋租赁，且硕悦商贸公司确认拖欠租金，故双方构成房屋租赁合同关系。硕悦商贸公司未按约支付租金构成违约，违约方不享有单方解除合同的权利。硕悦商贸公司以次承租人兴悦地产公司进入破产重整、失去租赁来源为由拒付租金，并要求解除合同的理由不成立。现守约方陶佳玮要求继续履行合同，故原审判令双方继续履行案涉《委托经营管理协议》的处理正确，对此本院予以维持。综上所述，硕悦商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2234.47元，由东莞市硕悦商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月十三日书记员  卢敏怡附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。