重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初18063号 原告：重庆大江工业有限责任公司，住所地重庆市巴南区鱼洞大江西路601-1号，统一社会信用代码915001137842021875。 法定代表人：贾立山，董事长。 委托代理人：文贤波（该公司员工），男，1974年7月2日出生，汉族，住重庆市巴南区。 被告：胡涛，男，1987年3月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。 原告重庆大江工业有限责任公司（以下简称大江公司）与被告胡涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大江公司委托代理人文贤波与被告胡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大江公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年1月1日起至2019年4月15日止的门面占用费69520元（实际计算至被告归还门面之日止），诉讼过程中，原告明确计算至2019年4月15日；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年7月1日签订了《商业门面租用合同书》，由原告将其所有位于某某号（临时）门面租赁给被告使用，被告支付相应的租金，合同期限为2015年7月1日至2015年12月30日。合同期满后，双方未再续签合同，但被告一直占用该门面，并拒绝支付门面占用费，截止2019年4月15日，被告共拖欠门面占用费69520元。现原告向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。 被告胡涛辩称，2015年12月31日合同到期，2016年被告要求与原告签合同，原告不签。被告去交房租，原告也不收，原告称房屋要拆迁就没收，一直没有人管这件事，被告不租门面交回钥匙也不知道交给谁。被告租门面用来做餐饮的，本想装修也不敢装修。去年12月，原告才向被告催收房租，因为已经过了三年时间，原告的起诉已过诉讼时效。被告现在与巴南区土地储备中心签了合同。 经审理查明，2015年7月1日，原告大江公司（甲方）与被告胡涛（乙方）签订《商业门面租用合同书》，约定甲方将某某号临时门面（面积51.8㎡）出租给乙方经营餐饮使用，租用期自2015年7月1日起至2015年12月30日止；月租金1760元；签订合同时，乙方一次性向甲方付清抵押金和一个季度租金，以后每季度预交租金，即于上季度末的10日内付清下一季度应交费用，逾期交款者，每日按租金标准的千分之三加收滞纳金，逾期两个月以上拖欠或拒交租金等费用者，甲方有权解除合同，所欠费用从抵押金中扣除，门面由甲方收回另行安排；在合同执行期内，甲方根据生产经营需要及资产使用需要有权随时解除该合同并收回门面，但甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在接到书面通知30日内应当无条件退房，甲方不给予任何经济补偿；在合同期内，若乙方因故需要提前解除合同，应提前一个月书面通知甲方，经甲方同意可提前解除合同，其租金结算办法为不足半月按半月，超过半月按全月计算，若有剩余租金，甲方不予返还。合同到期后，双方未续签合同。庭审中，被告胡涛陈述原告大江公司拒收房屋和租金，原告大江公司予以否认。 2019年3月26日，重庆市巴南区土地整治储备中心发布了《重庆市巴南区土地整治储备中心大江地块商业门面、写字楼等公开招租公告》，对包括被告租赁的门面在内的门面等进行公开招租，公告载明，于2019年4月15日进行投标、开标。庭审中，原告称其于2019年4月15日将涉案门面移交给巴南区土地储备中心。 另查明，原告本次起诉前，曾就案涉门面所在地块的其他门面与其他租赁户因租赁合同纠纷向本院提起诉讼，涉案门面未取得建设工程规划许可证，系临时门面。 以上事实，有原告大江公司提交的《商业门面租用合同书》、《重庆市巴南区土地整治储备中心大江地块商业门面、写字楼等公开招租公告》，以及原、被告双方到庭陈述等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，涉案门面未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，以及上述解释第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告大江公司与被告胡涛签订的《商业门面租用合同书》系无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，《商业门面租用合同书》到期后，被告胡涛继续占有、使用涉案门面，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。原告大江公司诉请被告胡涛支付自2016年1月1日起至2019年4月15日的门面占用费，被告胡涛抗辩该诉请已过诉讼时效。虽原告举示《告知书》，拟证明其于2018年12月14日向被告及涉案门面现占用人发出告知书，通知其补交自2016年1月1日至2018年12月31日占用费65160元等内容，但被告予以否认，本院认为，原告对上述主张未举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。经审查，原、被告双方签订的租赁合同约定上季度末的10日内付清下一季度应交租金，本案租赁合同约定分期履行租金的情况下，每期门面占有使用费具有独立性，不依赖于其他各期门面占有使用费是否到期而可以单独请求支付，即诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起计算，出租人在当期门面占有使用费应当支付时，即可以请求对方支付，诉讼时效应从权利人可以行使权利时开始计算诉讼时效。又因被告胡涛应于2016年9月底支付2016年10-12月的门面占有使用费，且民法总则关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定于2017年10月1日起施行，故原告大江公司诉请的2016年的门面占有使用费已超过诉讼时效，本院对原告大江公司诉请被告胡涛支付2016年1月1日至同年12月31日的门面占有使用费的主张不予支持。合同约定租金结算办法为不足半月按半月，超过半月按全月计算，被告胡涛应当支付原告大江公司从2017年1月1日起至2019年4月15日的门面占有使用费共计48400元（1760元/月*27.5月）。被告胡涛陈述原告大江公司拒收房屋和租金，原告大江公司予以否认，因被告胡涛对上述主张未举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不成立。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定判决如下： 一、被告胡涛在本判决生效后十日内支付原告重庆大江工业有限责任公司门面占有使用费48400元。 二、驳回原告重庆大江工业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费428元，减半收取计214元，由被告胡涛负担（此款已由原告重庆大江工业有限责任公司垫付，被告胡涛在履行上述义务时迳付原告重庆大江工业有限责任公司，本院预收案件受理费不作清退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1538元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  黄 平 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  王勤勤 书 记 员  龚秋云