云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初12963号原告：易定江，男，1965年6月13日生，汉族，身份证住址：四川省南溪县。原告：李桂针，女，1970年4月14日生，汉族，身份证住址：四川省自贡市大安区。两原告共同委托诉讼代理人：何云祥、陈杰，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，住所地云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼，统一社会信用代码：91530102216757280G。法定代表人：刘惠,董事长。委托诉讼代理人：张行肖、陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告易定江、李桂针（以下简称原告）与被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈杰、何云祥，被告的委托诉讼代理人张行肖、陈绍艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015年6月23日起至产权证实际办理完毕之日即2017年11月27日的违约金53684.13元（以己付款401202元为基数，按同期银行贷款利率年利率5.5%计算）；2.本案诉讼费用、保全费用及其他原告为保护自己权利而支出的所有费用由被告承担。事实和理由：2013年5月23日，两原告与被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定：1、原告向被告购买位于丽阳星城A2-3幢4层401号房屋，房屋总价为401202元，原告于2013年5月23日一次性支付完毕。2、原告付清全部购房款、配套设施费、房屋维修费、契税及相关其他税费，并办理完毕交接房手续后，产权登记按以下条款执行：①被告在房屋竣工验收合格后，将办证所需材料报送产权登记机关。②原告一次性付清购房款的，原告可自行办理，也可委托被告代办。以银行贷款方式付款的，原告授权被告全权办理产权证。被告承诺自原告提交办证所需的全部资料，且资料真实、合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续。合同签订后，原告按约支付了房款，被告于2015年3月24日完成交房，原告于交房当日将办证的相关资料及费用提交给被告，但被告直至2017年11月27日才为原告办理完产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：1.逾期办理不动产权证的违约金属于债权，应当适用诉讼时效制度，《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，本案原告主张违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效期间；2.原告主张违约金的起算时间没有事实和法律依据。在双方签订的买卖合同以及补充协议的第5.3条中约定了被告办证的前提条件为原告提交齐全办证所需的全部资料，且资料真实合法之日，在国家规定工作日内办理产权登记手续，但是原告提交完整办证所需材料的时间是2017年9月14日，被告的办证义务于2017年9月14日成就，原告主张的违约金计算起算时间无事实依据；3.违约金实质上是对守约方造成实际损失的一种补偿。《商品房购销合同》及《补充协议》并未约定移交产权证的时间，故不存在违约一说；自房屋交付使用之后，原告一直在占有使用房屋，享受房屋的经济效益，被告没有给原告造成实际损失，没有理由支付违约金；4.被告办证期间存在不可抗力因素，相关期间应该免责。《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》于2016年6月24日颁布实施，办理不动产权所需的材料发生变化，不动产登记中心于2016年6月24日至2017年1月1日停止了商品房所有权首次登记业务，这是无法预见无法避免的不可抗力因素，如果法院认定被告违约应当支付违约金，该期间应予以扣除；5.原告主张的违约金过高，被告请求法院予以减少。原、被告双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告不认可原告提交的交房短信、《交房公告》、交房资讯，本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》约定，原告所购商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告或电话形式通知原告办理交接手续。发布交房公告或电话通知接收房屋是被告作为卖方应当履行的义务。交房公告及接收房屋的通知被告发出，其内容由被告拟定，被告必然知道公告及通知的内容，被告以无法核实原告提交的交房公告及短信的理由显然没有事实依据。被告作为房地产开发商将所售商品房交付给买方时，一同交付的商品房并非仅有原告一人，其他购买该小区房屋的其他购买人的房屋也是同期交付，与本案同时起诉的还有其他购买人，在向本院起诉的另案中的原告（买方）也提交了同样的《交房公告》及短信公告内容，故本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年5月23日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定：乙方购买的商品房为预售商品房，位于丽阳星城A2-3幢4层401号，商品房总价款401202元，乙方一次性支付。甲方应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方，甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方所售商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以报纸公告或电话形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。关于产权登记，合同约定，乙方向甲方支付完全部购房款、配套设施费、房屋维修费、契税及相关其他税费，双方办理完毕交接房手续，按《补充协议》相应条款执行。《补充协议》约定：乙方在房屋交付前自行缴纳购买房屋的契税，取得完税凭证，或者在交接房屋前授权委托甲方代收代缴契税，否则，甲方有权拒绝乙方接收房屋；甲方保证销售的商品房产权清晰，房屋竣工验收合格后，甲方应将其提交的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保乙方能顺利办理所购商品房分户产权登记手续；乙方以一次性付款方式付款的，甲方协助乙方将办理分户产权登记所需的房屋资料提供给乙方，乙方可自行办理其所购商品房产权登记手续；乙方也可委托甲方代办该项手续，甲方承诺自乙方提交办证所需的全部资料，且资料的真实及合法之日起，在国家规定的工作日内为乙方办理完登记手续，所产生的办证费用由乙方承担。2013年5月26日，原、被告双方办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号：KM2013052637685。2015年3月16日，被告向原告发送了交房短信，通知原告于2015年3月20日正式交房，集中接房的时间为2015年3月20日至3月26日。2015年3月17日，被告在媒体上向丽阳星城二期A2地块业主发出《交房公告》，通知相关业主交房。上述交房短信及《交房公告》中均明确要求买受人接房时缴纳及提交下列费用和资料：一、业主及共有人身份证原件及复印件5份，结婚证原件及复印件1份、户口簿原件；二、《商品房买卖合同》原件及购房交款凭证原件；三、若委托代办客户：非夫妻关系客户另需出具：经公证机关公证过的委托书、代办人身份证原件；夫妻关系客户另需出具：结婚证、户口簿、代办人身份证原件；四、交房时需准备的费用包括：购房尾款、办理房产证应缴的产权税费、专项维修资金、物业相关费用、开发商已经代交的500元电费/户等。2015年3月24日，原告缴纳了所购房屋的住宅专项维修基金7506.9元及2015年4月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费、二次加压费、电梯费。同日，原告对丽阳星城二期A2地块3幢401号房屋进行了交房验收。交接房屋时，原告还向被告交付了代办产权证书的契税、印花税及办证工本费。2015年9月11日，昆明市规划局对丽阳星城（二期）A2地块建设工程规划验收出具《昆明市规划局建设工程规划核实意见书》，确认该地块建设工程规划符合规划要求，可以按基本建设程序组织竣工验收。2015年10月29日，丽阳星城二期A2地块建设工程竣工验收合格。2015年6月30日，丽阳星城二期A2地块建设工程消防验收合格；2015年10月29日，建筑工程及室外附属工程竣工验收合格；2015年11月4日，建设工程绿化竣工验收合格。2016年1月26日，丽阳星城二期A2地块建设工程竣工验收备案文件提交昆明市住房和城乡建设局，昆明市住房和城乡建设局出具了昆质安备FJ-2016-01-03号《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》。2016年4月26日，被告向原告开具了购房款发票。2017年8月30日，被告向丽阳星城业主发出《通知》，载明：“现公司为各位业主办理产权证，因房管局对于首次登记需要产权人提供产权人的身份证、户口册、婚姻登记证明书（双方结婚证、或离婚证、民事调解书），敬请业主于2017年9月4日至8日期间，将以上证件复印件提交到售楼部。届时，明信公证处将收取代办费，敬请携带500以内的现金到售楼部现场。”2017年11月27日，被告为原告代办房屋权属登记证书的工作完成，原告取得了丽阳星城二期A2地块3幢401号房屋的不动产权证书。2019年7月29日，原告以被告迟延办理房屋权属登记证书为由向本院起诉，要求被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金，被告在庭审中主张，办理房屋权属证书除身份证明、婚姻证明及纳税证明外，还需提交房屋档案查档表，原告在2017年9月14日才提交了查档表。本院认为，本案被告作为商品房买卖合同的卖方，接受原告的委托为原告代为办理房屋权属证书，原、被告双方对该事实均无异议，双方争议的是：被告在为原告代办房屋权属证书的过程中是否存在迟延？被告是否应承担违约责任，向原告支付违约金？关于办理房屋权属登记的时间，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定：双方办理完毕交接房手续后，被告承诺在原告提交齐全办证所需的全部资料、且资料真实及合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理产完登记手续，所产生的办证费用由原告承担。《城市房地产开发经营管理条例》规定：预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原、被告双方在《补充协议》中约定的“在国家规定的工作日内”应当是指《城市房地产开发经营管理条例》规定的“90日内”。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。昆明市的地方性法规《昆明市城市房屋权属登记管理条例》对新建房屋申请所有权初始登记应提交的文件规定有以下几项：一、立项批准文件；二、国有土地使用权证；三、建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证或规划分期验收证明；四、房屋工程竣工验收备案文件。《昆明市城市房屋权属登记管理条例》规定，房屋权利人申请房屋权属登记，应当提交登记申请书、身份证件和取得、转移、变更、丧失房屋权属的合法证明文件。就本案而言，办理房屋权属登记，原告所需提交的证明文件主要是身份证件，《昆明市城市房屋权属登记管理条例》对新建房屋申请所有权初始登记规定的其他应提交的文件均由被告提交或持有，2015年3月24日，原告在办理房屋交接时已经提交了相关的身份证明文件，并向被告支付了由被告代收代缴的契税、印花税及办证工本费，根据双方签订的《补充协议》的约定，被告应当自2015年3月24日起，在90日内为原告办理完毕房屋权属登记手续，如被告在2015年6月22日前未完成代办登记事项，即构成违约。被告2017年11月27日才完成了代办的房屋权属登记事项，其违约事实客观存在，应承担违约责任。被告辩称，其在2017年8月30日发出办证《通知》，原告在2017年9月14日才提交了房屋档案查档表，故办理房屋权属登记的时限应当自2017年9月14日开始计算。被告的这一主张不能获得支持，理由如下：首先，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》及《昆明市城市房屋权属登记管理条例》均未将被告所述的“查档表”作为申请人申请房屋权属登记所应提交的文件材料，如被告主张在其实际办理登记的过程中，房屋权属登记机关要求提交该材料，应当由被告举证证明，而本案中被告并未就此举证。其次，被告作为受托人在代为办理房屋权属登记的过程中，对登记机关要求还需原告补充提交的材料，应当及时通知原告。如前文所述，原告在交接房屋时已经提交了办理产权登记所需的证明文件，并缴纳了相关税费，双方之间委托事项的履行开始时间是2015年3月24日，被告在代为办理权属登记的过程中，对登记机关要求还需原告补充提交的材料，应当在约定的办理时限内通知原告提交，最迟不应超过2015年6月22日，但在该时限内，被告并未通知原告提交其所述的“查档表”，在其2017年8月30日所发的《通知》中亦无提交“查档表”的内容,且《通知》要求提交的材料与交接房屋时原告提交的材料并无不同。被告在上述《通知》中所要求提交的文件材料，原告在交接房屋时均已提交，故该《通知》并不能改变其已经违约的事实，不能成为免责的事由。关于被告主张的诉讼时效期间已经届满的问题，本案原告所主张的是基于“逾期办证的请求权”而产生的违约金支付问题，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，被告未在约定时限内完成代办产权登记事项，其诉讼时效应当自从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，即应自2015年6月23日开始计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日起施行，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，《中华人民共和国民法总则》施行时，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。被告应当履行代为办理权属证书义务的时限是以日计算，超过一日，即应承担相应的违约责任；在被告完成办理权属证书的义务之前，其违约行为一直处于持续状态。原告于2019年7月29日向本院起诉，故自2016年7月29日起至被告完成代为办理房屋权属证书事项期间的违约金请求权在三年的诉讼时效期间内；原告所享有的2015年6月23日至2016年7月28日期间的违约金请求权因诉讼时效届满而不能获得支持。房屋买卖关系是基于买方和卖方之间的关系，而物权变动则是对世效力问题。房屋已经交付，受让人即获得占有使用房屋的权利，但在办理权属登记之前受让人仍没有法律上的所有权，不能对房屋进行法律上的处分。由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》对被告逾期办理房屋权属登记证书的违约责任并未作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告对其逾期办理房屋权属登记证书的违约行为应承担违约责任。对于违约金的赔付，该司法解释规定：“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”是一个可以参照的标准，具体应当赔付的违约金，应按照实际的损失情况及违约方的过错等因素综合考量，就本案而言，本院酌定以原告已付购房款的总额401202元作为计算基数，按每日0.05‰的利率标准计算违约金，自2016年7月29日计算至2017年11月26日，即9729.15元。被告主张2016年6月24日至2017年1月1日期间昆明市不动产登记中心停止了商品房所有权首次登记业务，该期间内不能办理商品房所有权的首次登记非因被告的行为所导致，该期间内的违约损失不应由被告承担。对此主张，被告并未举证证明，并无证据证明在2016年6月24日至2017年1月1日期间，昆明市不动产登记中心停止了商品房所有权首次登记业务，且被告代为办理房屋权属证书的义务履行期间早于此时间前就已届满，该政策的实施不影响被告正常履行约定义务，故被告的该项辩解不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效后十日向原告易定江、李桂针支付违约金9729.15元；二、驳回原告易定江、李桂针的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1142元，由原告易定江、李桂针负担82%，即936.44元；由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担18%，即205.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  符雅琪人民陪审员  杨建平人民陪审员  罗淑娟二〇一九年十二月二十三日法官助理段格书记员和耀星