四川省盐源县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3423民初1168号 原告（反诉被告）：毛国俊，男，1974年6月出生，汉族，四川省盐源县人，个体工商户，住盐源县。 委托诉讼代理人：何凯，四川谦亨律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：杨跃珍，女，1951年8月出生，回族，四川省盐源县人，村民，住盐源县。 被告（反诉原告）：邱国光，男，1947年7月出生，汉族，四川省盐源县人，村民，住址同上，系杨跃珍丈夫。 被告（反诉原告）：邱宗健，男，1975年3月出生，回族，四川省盐源县人，四川省普格县人民法院干警，住四川省西昌市，系邱国光与杨跃珍的长子。 被告（反诉原告）：邱宗明，男，1980年7月出生，回族，四川省盐源县人，村民，住盐源县，系邱国光与杨跃珍的次子。 以上四被告委托诉讼代理人：陈杰，四川月城律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）毛国俊诉被告（反诉原告）杨跃珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法适用普通程序进行审理，审理过程中，依职权追加邱国光、邱宗健、邱宗明为被告参加诉讼,2016年10月18日，被告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明四人向本院提出反诉，本院经审查，遂决定反诉与本诉合并审理，2017年5月11日，本院作出(2016)川3423民初235号民事判决书。2017年6月7日，判决书送达本案原、被告，原告（反诉被告）毛国俊不服一审判决，于2017年6月21日向凉山彝族自治州中级人民法院提起上诉，2017年10月18日凉山彝族自治州中级人民法院作出（2017）川34民终1143号民事判决书。原告（反诉被告）毛国俊不服二审判决，向四川省高级人民法院提出再审申请，2018年11月5日，四川省高级人民法院作出（2018）川民申4167号民事裁定书对此案进行提审，2019年5月28日，四川省高级人民法院作出（2019）川民再122号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2017）川34民终1143号民事判决及四川省盐源县人民法院(2016)川3423民初235号民事判决；二、本案发回四川省盐源县人民法院重审。本院在接到四川省高级人民法院发回重审的裁定后，于2019年6月25日立案，并依法另行组成合议庭适用普通程序进行审理，2019年9月2日，本院依职权追加邱国光、邱宗健、邱宗明为本案被告参加诉讼。2019年11月11日本院公开开庭对本案进行审理，原告（反诉被告）毛国俊及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）邱宗健及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗明的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，庭审中，四被告提出反诉，本合议庭经审核该反诉成立决定与本诉合并审理，原告与四被告经协商一致，均同意放弃对反诉的举证期限，本院遂继续开庭进行了审理，本案现已审理终结。 原告毛国俊（反诉被告）诉称：2014年，原告准备租门市进行经营，经人介绍与被告杨跃珍认识。经协商，被告愿将位于盐源县房屋的第一层至第三层全部出租给原告进行经营，租期九年，每年租金508000.00元。因签订协议时该房屋未全部完工，被告要求原告签订合同后先预交一年的房租，2015年6月1日前交付房屋，房屋租金也从该日起计算。之后，双方签订了《店面租赁合同》，对前述协商内容以书面进行了约定。签订合同当天，原告按约定将508000.00元的房屋租金交给了被告，等待被告交房。2015年6月1日，合同约定期限届至，被告却未按照合同约定将房屋交给原告，经原告多次催促被告也未履行交付房屋的义务。原告认为，被告的行为已经严重违反了合同约定以及合同法的相关规定，便要求被告解除合同并退还预交的房屋租金，被告却置之不理。原告遂起诉至人民法院，请求人民法院判决：1、与被告解除《店面租赁合同》；2、要求被告退还其预交的租金508000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付给原告利息损失，直至款项付清为止。在本次庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1、请求判令原、被告2014年10月1日签订的《店面租赁合同》无效；2、判令四被告返还原告预交的租金508000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付原告利息损失，直至款项付清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明辩称：一、争议双方签订的《店面租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定和法释（2009）11号司法解释的规定，属于合法有效合同；二、2019年5月，盐源县不动产登记中心为邱宗健、邱宗明颁发了案涉整幢房产的不动产登记证书，足以证明案涉房产是经过政府部门同意修建的房产；三、涉案建设工程早在2015年2月就通过了竣工验收并制作了竣工验收报告。建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均在竣工验收报告上签署“同意验收”意见，涉案房屋早在2015年2月就达到了交付使用状态；至于交付问题，被答辩人的原二审代理律师余长江在庭审中明确回答“交了钥匙的，我们没去拿”；与此同时，被答辩人还在“三毛超市”门店位置和租赁物卷帘门上张贴了招租广告；至于被答辩人谈及涉案房屋手续不全，办不了营业执照问题，这纯属假命题，现有租户均办理了营业执照；四、退一步讲，涉案合同即使无效，按照（2019）11号司法解释第五条第一款规定，被答辩人的诉讼请求也应予以驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求于法无据，请求人民法院依法予以驳回。 被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明反诉称：1、请求确认反诉被告擅自解除2014年10月1日签订的《店面租赁合同》违约；2、请求判令将反诉被告于2015年10月1日交纳的508,000.00元租金冲抵2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金及相应损失（注：租金和损失超过508,000.00元的部分，反诉原告另案追偿）；3、反诉费用由反诉被告承担。反诉事实及理由：2014年10月1日，反诉原、被告在协商一致的基础上签订了租期为9年的《店面租赁合同》，反诉被告依约支付了2015年6月1日至2016年5月31日期间的房租508,000.00元。2015年2月，该租赁店面所在的房产全部竣工验收。2015年5月初，反诉原告通知反诉被告及其他相关案外人领取钥匙，反诉被告称“承租门市旁边的农贸市场围墙尚未打通，现在开超市的话生意做不起来，先看一下形势，门市的钥匙暂时不拿了，等要装修的时候直接过来拿”。事后，反诉原告通过各种渠道通知、催促反诉被告前来领取钥匙，反诉被告也一再表示知道了，暂时没有时间和精力前来经营，钥匙暂时放在反诉原告处，需要时自行过来领取。之后，反诉被告通过广告转租方式先后与多个商家商谈转租（包括部分转租）事宜，最后都因价款未协商一致等原因没有实现转租。2016年4月15日，盐源县人民法院转送达了反诉被告的《声明》，《声明》内容为不再租赁争议房产，希望反诉原告自行处理、出租。为避免损失扩大，反诉原告不得不对争议的房产再次对外招租，截至2016年9月15日，反诉原告仅对一楼门市租出了两间（注：反诉被告承租的房产为一楼门市六间、二、三楼全部）。以上就是本案的基本事实，基于以上事实，反诉原告认为：1、反诉原、被告签订的《店面租赁合同》合法有效，反诉被告擅自解除合同的行为，已构成违约；2、2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金系合同履行期内产生，反诉被告理应承担；2016年4月6日至2016年9月16日期间，已产生租金损失超过15万元以上，反诉被告应当依法予以赔偿；3、由于本案的损失在进一步扩大，2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金和实际产生的损失已超过508,000.00元。故在本案了结后，反诉原告将对超过的部分，将另案向反诉被告提起事实，依法主张。 原告（反诉被告）毛国俊反诉辩称：1、四川省高级人民法院（2019）川民再122号民事裁定书已明确，原一审被告提起的反诉请求事项是基于租赁合同有效为前提。一审人民法院应在合同无效的前提下对被告释明，若被告坚持提出反诉应变更诉讼请求，故被告（反诉原告）原来提出的反诉是不能成立的；2、被告（反诉原告）称原告（反诉被告）已实际接受了租赁房屋的交付，没有任何事实依据，亦不符合法律规定。因审批手续不全，未经竣工验收合格，不得交付使用。《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条也有类似规定。原告（反诉被告）拒绝接受被告（反诉原告）交付的行为是合法有据的；3、被告（反诉原告）只能对原告（反诉被告）是否占有使用租赁房屋期间的租金这一部分提出反诉；4、原告（反诉被告）的行为不存在违约，也没有对被告（反诉原告）造成任何损失，即使本案被告（反诉原告）有损失也是其自身过错造成的，由其自行承担，而不应由原告（反诉被告）承担。 原告（反诉被告）毛国俊为支持其诉讼请求及反诉辩称，向本院提交并经过庭审质证的证据如下： 1、原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍2014年10月1日签订的《店面租赁合同》及被告（反诉原告）杨跃珍出具的收条各一份。证明原告（反诉被告）毛国俊与被告(反诉原告)杨跃珍于2014年10月1日签订了店面（房屋）租赁合同，在该合同中约定了双方认为需要约定的必要条款，同时证明原告（反诉被告）毛国俊租赁案涉店面（房屋）的目的是用于经营，原告（反诉被告）同时依照合同的约定向被告（反诉原告）杨跃珍预付了一年的房租508,000.00元。 四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明等人的质证意见是：对此组证据的真实性无异议。 2、原告（反诉被告）毛国俊的“个体工商户名称预先核准申请书”及凉山州盐源县工商行政管理局核发的（凉工商盐字）个体名称预核字【2014】第000739和（凉工商盐字）个体名称预核字【2014】第000740号“个体工商户名称称预先核准通知书”。证明原告（反诉被告）毛国俊租赁案涉店面（房屋）的目的就是用于开超市和药店，原告（反诉被告）毛国俊已经向盐源县工商行政管理部门提出名称预先核准申请并获得核准的事实，原告（反诉被告）毛国俊在签订合同后即交纳一年租金后一直在为商业经营做积极的准备。 四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的质证意见是：对此组证据的合法性、客观性、真实性无异议，但对证据关联性有异议，对原告（反诉被告）毛国俊是否开超市与药店无直接证据予以证明。 3、通话记录清单和手机短信。证明2015年8月左右，原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍等人因案涉房屋的租赁事宜发生纠纷，原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍、邱宗明通过电话及短信就店面（房屋）租赁事宜进行过多次沟通。 四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的质证意见是：对此组证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。通话是双方协商原告怎么进行转租和拿钥匙的问题，而不是已经发生了纠纷。 4、《声明》、《证明》各一份。证明原告（反诉被告）毛国俊在此前就早已通知杨跃珍解除案涉房屋租赁合同，原告（反诉被告）毛国俊在租赁店面（房屋）从事经营服务办理工商登记时，应由城乡规划建设和住房保障局出具租赁房屋不属于违法建筑和拆迁房的证明材料，才能依法办理工商营业执照，原告（反诉被告）毛国俊从被告（反诉原告）杨跃珍处租赁的房屋，因客观原因，城乡规划建设和住房保障局不会出具租赁房屋不属于违法建筑和拆迁房的证明材料，原告（反诉被告）毛国俊无法办理工商营业执照，原告（反诉被告）毛国俊因无法实现合同目的，要求解除或终止合同的合法性和合理性。 四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的质证意见是：对证据的真实性无异议。但以前未谈过解除合同的事，这次是主张合同无效，以前一直是主张解除合同，不能证明早就已经解除。该《证明》与本案无关，不能达到证明目的。 5、调查取证申请书、盐源县城乡规划建设和住房保障局关于杨跃珍建房相关审批资料查阅的回函。证明被告（反诉原告）杨跃珍等在房屋建成后的2016年10月19日仍未取得案涉房屋的规划许可证、施工许可证、竣工验收合格备案等相关资料，被告等修建的案涉房屋系违法、违章建筑，未经验收合格，不得交付使用，依法不得对外出租，所签订租赁合同无效。 四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的质证意见是：对该组证据的真实性无异议，但是不能达到其证明目的。 6、四川省高级人民法院（2019）川民再122号民事裁定书。证明四川省高级人民法院裁定再审后提审，裁定撤销凉山州中级人民法院（2017）川34民终1143号民事判决及盐源县人民法院（2016）川3423民初235号民事判决书，四川省高级人民法院依法确认原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》无效，发回重审后，一审人民法院应按照无效合同处理本案所涉纠纷。 四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的质证意见是：对证据的真实性无异议，但该裁定是一份颠覆三观的裁定书，按照《证据规则》第九条第二款的规定，该裁定不能作为本案定案的依据。 四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明为反驳原告（反诉被告）毛国俊的诉讼请求并为证明其反诉请求，向本院提交并经过庭审质证的证据如下： 1、乡、村、组同意拆旧建新申请书、邻里建设协议、盐源县规划和建设局建设工程规划许可证申请审批表、户主被告邱宗明（杨跃珍之子）与盐源县规划建设和住房保障局签订的《江家巷农贸市场和道路建设房屋拆迁协议》。证明作为户主的邱宗明（杨跃珍的儿子）代表家庭以拆旧建新的形式向盐源县盐井镇及所在的村、组、环保、规划等部门申请地上八层的综合楼建设，相关部门在申请和审批表上签署意见，同意修建，不存在未经规划部门审批的情形，同时也不涉及邻里纠纷。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见是：对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。被告（反诉原告）虽然申请了，但未取得权属证明，这是经过四川省高级法院裁定认定了的。 2、《单位工程质量评估报告》、《竣工验收报告》。证明租赁所在的综合楼于2015年2月竣工验收，质量合格，不存在不能交付的情形。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见是：对证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议。 3、《店面租赁合同》。证明争议双方签订的九年期清水房店面租赁合同，是合法有效的合同，双方均应严格遵守，合同约定2015年6月1日起开始计算租金，但就租赁物采取何种方式进行交付没有约定，合同还约定了擅自转租行为是违约行为，在凉山州中级人民法院二审庭审中，原告的代理人承认原告未去拿钥匙，只是因为不好转租。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见是：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。 4、照片一组，共计7张。原告在其“三毛超市”便民四分店处和涉诉租赁房产的卷帘门一楼上张贴“盐中路口门面出租，电话139××××0531、189××××7387”“三毛超市升级扩大了，二、三楼招商招租……”等广告内容，证明原告不仅事实上承接了租赁房产的使用权，同时还通过对外广告方式希望谋取违约转租的利益。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见是：对证据的三性均有异议，其中盐中路口门面出租的广告所载门面与被告出租商铺位置不同，故出租广告与本案无关。 5、龙孟书写的《情况说明》。证明原告于2015年6月和2016年元旦与龙孟商谈了二、三楼的转租事宜，因租金金额分歧没有达成一致意见。进一步证明了原告不仅承接了租赁房产的使用权，同时还在积极谋取转租利益。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见是：对证据的真实性无异议，该证言与本案无关。具体质证意见与盐源县人民法院（2016）川3423民初235号案件的质证意见一致。 6、周志刚、姜某、彭建德出具的证明。证明涉诉租赁物的部分住房出售给了买受人周志刚、姜某、彭建德等人，几人于2015年5月领取了住房钥匙并进行了装修，同时证明涉诉租赁物早在2015年5月就符合交付条件，原告谋取违约转租利益失利且不打算自己经营才没有领取钥匙装修租赁物对外经营。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见：对证据的三性原告均不认可，此次庭审以上证人未出庭，我方的质证意见以盐源县人民法院（2016）川3423民初235号案件庭审质证意见为准。 7、起诉状、原告的书面声明、送达回证各一份。证明原告在没有履行任何催告义务的前提下，以“莫须有”的理由通过诉讼方式主张解除合同，违反了法律规定，诉讼期间，原告以“声明”的方式确定不再租赁房屋，要求被告自行处理、出租，证明原告单方违约的决心十分坚定。至2016年4月5日，被告收到原告擅自退租的声明，此时已产生了房租金额或房屋占有使用费为508,000.00元÷365天×309天＝430,060.00元。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见是：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。 8、租赁合同两份。证明原告单方违约解除合同的意志十分坚定，为避免损失的进一步扩大，被告被迫重新对外招租，截止2016年11月16日（开庭日），仅出租了一楼两间门市，尚有一楼4间门市和二、三楼未租出，现已造成租金损失258,691.00元[508,000.00元÷365天×220天-（20,000.00+27,500.00）]。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见是：对证据的三性有异议，这是被告方单方计算出来的。 9、不动产登记证书。证明2019年5月5日，盐源县不动产登记中心为案涉整幢房产办理了不动产登记证书。 原告（反诉被告）毛国俊的质证意见是：对真实性无异议，但是对证明目的有异议。 10、四份营业执照复印件。证明该房屋系合格房产，不存在不能正常使用或者违法建筑的情形。 原告（反诉被告）的质证意见：对真实性无异议，但是不能达到证明目的。 本案中，原告（反诉被告）毛国俊、被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明对“《店面租赁合同》、收条”、“调查取证申请书”、“起诉状、原告的书面声明、送达回证”这几份证据均无异议、本院予以确认，并记录在卷予以佐证。 以下是本院对双方有争议证据的认定：一、原告（反诉被告）毛国俊所提交的证据2、毛国俊的个体工商户名称预先核准申请书及凉山州盐源县工商行政管理局核发的（凉工商盐字）个体名称预核字【2014】第000739和（凉工商盐字）个体名称预核字【2014】第000740号个体工商户名称预先核准通知书”，证据3、通话记录清单和手机短信，4、证明一份，证据5、盐源县城乡规划建设和住房保障局关于杨跃珍建房相关审批资料查阅的回函等4份证据因来源合法，真实客观，与本案相关联，本院予以采信；证据6、四川省高级人民法院（2019）川民再122号民事裁定书，虽然四被告（反诉原告）认为该裁定违反了《证据规则》第九条第二款的规定，但是该裁定是已经生效的法律文书，该裁定是否有效并不能仅仅依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第二款就简单的认定无效，而是须经过法定的程序由有权认定的机关认定才能对其效力作出认定，并且本案也是基于该裁定而启动的重审程序，对该裁定本院予以采信。 二、对四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明提交的证据1、乡、村、组同意拆旧建新的申请书、邻里建设协议、盐源县规划和建设局建设工程规划许可证申请审批表、户主邱宗明与盐源县城乡规划建设和住房保障局签订的《江家巷农贸市场和道路建设房屋拆迁协议》，2、单位工程质量评估报告、竣工验收报告，4、照片一组，5、龙孟书写的《情况说明》，6、周志刚、彭建德出具的证明，8、租赁合同两份，9、不动产登记证书，10、四份营业执照复印件等8份证据因来源合法、客观真实、与本案相关联，本院予以采信；对证据6中证人姜某的证明，因该证人在本院原（2016）川3423民初235号案件庭审时，未出庭作证，对该证人的证言本院不予采信。 结合原告（反诉被告）毛国俊的诉称、被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的辩称、反诉原告（被告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的反诉称、反诉被告（原告）毛国俊的反诉辩称及庭审举证、质证及本院采信认定的证据，本院认定事实如下： 被告杨跃珍与被告邱国光系夫妻关系，被告邱宗健、邱宗明系二人之子，被告邱宗明为家庭户的户主，原盐井镇学府路46号房屋属被告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明等家庭户成员共同共有。2013年6月2日，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明以被告邱宗明的名义向盐井镇太平村1组、太平村村民委提出申请对房屋进行拆旧建新，村组同意后以邱宗明、邱宗健二人的名义向盐源县城乡建设规划和住房保障局提出“建设工程规划许可证申请”，此表上盐源县盐井镇人民政府、盐源县环境保护局、盐源县公安消防大队、盐源县城乡规划建设和住房保障局均签署“同意修建”字样。该申请表上注明：房屋工程名称为“邱宗明、邱宗健私人住宅”，设计单位为：凉山州建筑有限公司，建设幢数1幢，建筑层数8层。申请后，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明聘请四川仁厚建设工程有限公司对房屋进行施工建设。2014年10月1日，原告（反诉被告）毛国俊为甲方与被告（反诉原告）杨跃珍为乙方签定《店面租赁合同》，合同约定：“一、房屋地址：甲方出租的商铺坐落于盐源县；二、出租期限：双方商定房屋租期为九年，自2015年6月1日起，三年一个租金涨幅期，一个涨幅期为10%；三、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋。1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的。2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的。合同期满后，如果出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权；四、租金及交纳方式：1、每年租金为人民币伍拾万零捌仟元，大写元。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年交付一次，并必须提前一个月时间交至出租方，若逾期二十日还未缴纳，视为承租方放弃承租。五、租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解决合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构；六、各项费用的缴纳：1、物业管理费：乙方自行向物业公司交纳。2、水电费：由乙方自行交纳。3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳；七、承租方不得转让所承租房屋，承租方无法经营后，将店铺交还出租方；八、本合同如有未尽事宜，甲乙双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力；九、本合同双方签字盖章后生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。”合同下方，被告（反诉原告）杨跃珍在出租方下签名并捺印，原告（反诉被告）毛国俊在承租方下签名并捺印。合同签订后，同日，原告（反诉被告）毛国俊通过银行转账向被告（反诉原告）杨跃珍预付了一年的租金508000.00元，被告（反诉原告）杨跃珍出具了收取租金的收条，《店面租赁合同》签订时，争议店面仍在修建中。2014年11月6日，原告（反诉被告）毛国俊在盐源县工商行政管理局为“盐源县济仁大药房学府路连锁店”办理“个体工商户名称预先核准申请书”，该申请书上的“经营场所”载明为“盐源县”，同日盐源县工商行政管理局核发的（凉工商盐字）个体名称预核字【2014】第000739“个体工商户名称预先核准通知书”载明“以上核准的个体工商户名称保留期至2015年5月6日”。同日，原告（反诉被告）毛国俊还为“盐源县三毛超市学府路分店”办理“个体工商户名称预先核准申请书”，该申请书上的“经营场所”载明为“盐源县”，同日盐源县工商行政管理局核发的（凉工商盐字）个体名称预核字【2014】第000740“个体工商户名称预先核准通知书”载明“以上核准的个体工商户名称保留期至2015年5月6日”。2015年1月22日，成都群星工程建设监理咨询有限公司为四被告修建的盐源县商住楼（实际修建层数为10层）出具“单位工程质量评估报告”，结论为：“施工质量符合设计文件及相关规范要求，无影响结构安全的质量问题”。2015年2月7日，被告（反诉原告）邱宗明代表其家庭成员在“盐源县邱宗明私人综合楼竣工验收报告”上签字认可。房屋建成后，原告（反诉被告）毛国俊未到被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明处领取店铺钥匙，而是在其经营的“三毛超市便民四分店”及涉诉租赁店面的卷帘门上张贴“招商招租广告”，因各种原因而未招商招租成功。2015年5、6月份，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明商住楼中的部分住房出售，其他住户陆续装修后入住。而后，原告（反诉被告）毛国俊以被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的房屋未办理建筑工程规划许可证，不能办理相关营业手续以及其他房屋租赁的相关事由，原告（反诉被告）毛国俊与四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明产生争议，双方多次协商未果，原告（反诉被告）毛国俊便一直未到四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明处领取房屋钥匙，争议房屋一直空置至原告（反诉被告）毛国俊向本院提起诉讼为止。2016年2月29日，原告（反诉被告）毛国俊诉至本院，要求：1、判决原、被告双方解除《店面租赁合同》；2、判决被告退还其预交的房屋租金人民币508000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付原告利息损失，直至付清为止。本院原合议庭在受理此案后，为减少双方的损失，对原告（反诉被告）毛国俊进行了释明，2016年3月24日，原告（反诉被告）毛国俊发出书面声明称“我与杨跃珍于2014年10月1日签订了门市租赁合同，因一直未拿到租赁门市，我早已提出解除租赁合同，并已向人民法院提起诉讼。现为减少损失，有利于双方处理此事，再次声明：该房我确定不再租赁，杨跃珍可以将该房自行处理、出租。”2016年4月5日，被告（反诉原告）杨跃珍收到该声明，对该声明未提出异议，之后四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明对争议门面进行了处理。2017年5月11日，本院作出（2016）川3423民初235号民事判决书，判决：一、驳回原告（反诉被告）毛国俊要求确认《店面租赁合同》无效的诉讼请求；二、由被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明退还原告（反诉被告）毛国俊预交的2016年4月5日至2016年6月1日期间的房屋租金人民币77940.00元（此款限判决生效后十日内付清）；三、驳回原告（反诉被告）毛国俊要求被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明支付其预交租金508000.00元从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付至款项付清时止的利息损失的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求确认原告毛国俊（反诉被告）解除《店面租赁合同》的行为属违约的诉讼请求；五、由原告（反诉被告）毛国俊以预交的租金冲抵被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明2015年6月1日至2016年4月5日期间的房屋租金430060.00元。原告（反诉被告）毛国俊不服一审判决，于2017年6月21日向凉山彝族自治州中级人民法院提起上诉，2017年10月18日凉山彝族自治州中级人民法院作出（2017）川34民终1143号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告（反诉被告）毛国俊不服二审判决，向四川省高级人民法院提出再审申请，2018年11月5日，四川省高级人民法院作出（2018）川民申4167号民事裁定书对此案进行提审，2019年5月28日，四川省高级人民法院作出（2019）川民再122号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2017）川34民终1143号民事判决及四川省盐源县人民法院（2016）川3423民初235号民事判决；二、本案发回四川省盐源县人民法院重审。四川省高级人民法院审理期间，盐源县自然资源局为四被告（反诉原告）所修建的盐源县附2号房屋办理了所有人为邱宗明、证号为“川（2019）盐源县不动产权第0xxxx7号”、所有人为邱宗健、证号为“川（2019）盐源县不动产权第0xxxx8号”的两个不动产权证（一幢房屋从中分两边为盐井镇学府路46号附2号1幢、盐井镇学府路46号附2号2幢）。原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍所签订的《店面租赁合同》中的争议店面即“川（2019）盐源县不动产权第0xxxx7号”和“川（2019）盐源县不动产权第0xxxx8号”房屋的一、二、三楼。 本案本诉争议焦点为： 一、2014年10月1日，原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍所签订的《店面租赁合同》是否有效？ 二、案涉房屋是否具备交付条件？交付时间如何确定？ 三、四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明是否应退还原告（反诉被告）毛国俊预交的租金508,000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付原告（反诉被告）毛国俊利息损失，直至款项付清为止？ 本案反诉争议焦点为： 一、原告（反诉被告）毛国俊擅自解除2014年10月1日与被告（反诉原告）杨跃珍签订的《房屋租赁合同》是否违约？ 二、原告（反诉被告）毛国俊交纳的508,000.00元租金是否应冲抵2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金及相应损失？ 本院认为,针对本诉焦点一：原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》是否有效？原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律和相关行政法规的强制规定，被告（反诉原告）杨跃珍作为家庭成员之一，代表家庭成员与原告（反诉被告）毛国俊签订租赁合同的行为合情合理，且其他家庭成员对该合同均表示认可，在2019年5月5日盐源县自然资源局为被告（反诉原告）邱宗明、邱宗健所建的盐源县商住楼颁发“不动产权证书”前，该《店面租赁合同》中的“房屋”未完善相关审批手续，未得到行政主管部门的认可，也未修建完工，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定该合同确实应认定为无效合同，而自2019年5月5日以后，被告（反诉原告）邱宗明、邱宗健为争议房屋办理了不动产权证书，该租赁合同的标的物已经得到了相关行政部门的权属认可，《店面租赁合同》无效的情形已经消除，故原告（反诉被告）毛国俊要求确认《店面租赁合同》无效的诉讼请求本院不予支持； 争议焦点二、案涉房屋是否具备交付条件？交付时间如何确定？原告（反诉被告）毛国俊诉称“2015年6月1日，合同约定期限届至，被告却未按照合同约定将房屋交给原告，经原告多次催促被告也未履行交付房屋的义务”，其提交了“盐源县城乡规划建设和住房保障局关于杨跃珍建房相关审批资料查阅的回函”，证明被告（反诉原告）杨跃珍等在房屋建成后的2016年10月19日前仍未取得案涉房屋的规划许可证、施工许可证、竣工验收合格备案等相关资料，证明被告修建的案涉房屋系违法、违章建筑，未验收合格，不得交付使用。本院认为，即使四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明在2014年动工修建盐源县商住楼时，在行政审批上的手续有所欠缺，但是从四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明提交的《不动产权证书》来看，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明所修建的房屋并非违法违章建筑，在此次庭审结束时，该商住楼的合法性已经得到了相关部门的认可。四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明也提交了证据证明房屋经过了竣工验收，竣工后该幢房屋的其他住户相继领取了房屋钥匙，接收了房屋，原告（反诉被告）毛国俊虽一直未领取房屋钥匙，但其在争议门面的卷帘门上张贴招租招商广告的行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，应当视为原告（反诉被告）毛国俊已经接收了该门面。虽然原告（反诉被告）毛国俊不认可其已经接收了租赁物，如果被告（反诉原告）杨跃珍未按《店面租赁合同》上所约定的出租期限2015年6月1日交付租赁物，原告（反诉被告）毛国俊也应立即向被告（反诉原告）杨跃珍主张权利或者向人民法院提起诉讼，而原告（反诉被告）毛国俊向本院提交的证据不足以证明其向被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明主张了权利，故由原告（反诉被告）毛国俊自行承担举证不利的后果，对原告（反诉被告）毛国俊的这一诉称，本院不予支持； 针对本诉焦点三、四被告（反诉原告）是否应退还原告（反诉被告）毛国俊预交的租金508,000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付原告利息损失，直至款项付清为止？本案中，原告（反诉被告）毛国俊向被告（反诉原告）杨跃珍预付508,000.00元租金是基于《店面租赁合同》第四条、“租金及交纳方式：1、每年租金为人民币伍拾万零捌仟元，大写元。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年交付一次，并必须提前一个月时间交至出租方，若逾期二十日还未缴纳，视为承租方放弃承租”的约定，从该规定，租赁店面的租金起算点是2015年6月1日，虽然原告（反诉被告）毛国俊于2014年10月1日提前交付了2015年6月1日至2016年5月31日这一年的租金508,000.00元，但《店面租赁合同》对承租方提前交纳租金导致的租金占用利息的情形未约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本案中原、被告对提前支付租金而产生的占用期间利息的承担约定不明，事后也无法达成一致意见，从《店面租赁合同》来看，未强制要求原告（反诉被告）毛国俊在签订合同之日就提前预付一年的租金，原告（反诉被告）毛国俊提前交付租金的行为只能视为其出于自愿，是其真实意思的表示，这不违反法律的规定，原告（反诉被告）毛国俊提交的证据不足以证明四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明应支付自租金交付之日起至合同解除之日前的利息，对此期间的利息损失请求本院不予支持；原告（反诉被告）毛国俊2016年3月24日发出不再租赁被告（反诉被告）杨跃珍的房屋的声明后，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明于2016年4月5日收到该声明，对该声明四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明未提出异议，对原告（反诉被告）毛国俊的解除合同的行为予以了默认，同时自此以后也对租赁物进行了处置，故本院认定原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍于2015年4月5日就解除租赁合同达成了一致意见，案涉租赁合同于当日解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明应退还原告（反诉被告）毛国俊预付的自合同解除之日2015年4月6日至2015年5月31日的租金77,940.00元（508,000.00元÷365天×56天），而此款因四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明一直未予退还，原告（反诉被告）毛国俊现要求其支付相应的利息的诉讼请求符合法律的规定，其利息的起算点应以《店面租赁合同》解除日即2015年4月5日计算，本院对原告（反诉被告）毛国俊要求四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明支付自2015年4月5日至租赁付清之日止的利息的诉讼请求本院予以支持； 针对反诉焦点一、原告（反诉被告）毛国俊擅自解除2014年10月1日与被告（反诉原告）杨跃珍签订的《房屋租赁合同》是否违约？四反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明反诉称反诉被告毛国俊单方解除合同的行为构成了违约，本院认为从《店面租赁合同》来看，双方在第七条“承租方不得转让所承租房屋，承租方无法经营后，将店铺交还出租方”约定，如果承租方在无法经营后，应将店铺交还出租方，此案中双方发生纠纷后，反诉被告毛国俊在向人民法院起诉后通过书面的形式向反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明表达了解除合同的意愿，而反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明在接收到反诉被告毛国俊书面解除的声明后也未提出异议，双方的行为等同于作为承租方的反诉被告毛国俊将店铺交还给了作为出租方的反诉原告杨跃珍等人，双方的行为均未违反《店面租赁合同》的约定，故反诉被告毛国俊解除合同的行为并未构成违约，对反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的此反诉请求本院不予支持； 针对反诉焦点二、原告（反诉被告）毛国俊交纳的508,000.00元租金是否应冲抵2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金及相应损失？从本院认定的本诉争议焦点三，在2015年6月1日至2016年4月5日期间反诉被告毛国俊已实际接收了合同约定的店面，根据《店面租赁合同》的约定该时间段内的租金430,060.00元（508,000.00元÷365天×309天）系《店面租赁合同》履行期间所产生，理应由作为承租方的反诉被告毛国俊承担，因反诉被告毛国俊在2014年10月1日已经预交，故反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求从预交的508,000.00元租金中予以冲抵的请求符合市场交易习惯，也不违反法律的规定，本院予以支持；反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求反诉被告毛国俊支付解除合同所造成的损失，而实际上《店面租赁合同》在未解除前的租金430,060.00反诉被告毛国俊已经支付，合同解除前反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明并未因此遭受到损失，双方在《店面租赁合同》中对提前解除合同所造成的损失也未约定，而《店面租赁合同》解除后，店面是否能再出租与反诉被告毛国俊就无任何关系，而反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明在合同解除后也自行对店面进行了再出租，反诉被告毛国俊的解除行为并未对其造成影响，故对反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求反诉被告毛国俊赔偿相应损失的反诉请求本院不予支持。 综上，依法成立的合同受法律保护，虽然原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍2014年10月1日所签订的《店面租赁合同》在2019年5月5日前确实存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，但在本次庭审辩论终结前被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明已经对租赁标的物盐井镇学府路46号附2号商住楼完善了相关的行政审批，取得了不动产权证书，故导致租赁合同无效的情形已经消除，对原告（反诉被告）毛国俊要求确认《店面租赁合同》无效的诉讼请求本院不予支持，经本院2019年12月2日审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十一条，第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十九条第一款、第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、由四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明退还原告（反诉被告）毛国俊预交的2016年4月5日至2016年6月1日期间的房屋租金人民币77,940.00元,并支付以77,940.00元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日的利息（此款限判决生效后十日内付清）; 二、驳回原告（反诉被告）毛国俊的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）毛国俊支付给被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的租金508,000.00元中的430,060.00元冲抵自2015年6月1日至2016年4月5日原告（反诉被告）毛国俊应付的店面租金； 四、驳回被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币8,880.00元，由原告（反诉被告）毛国俊负担7,555.00元，四被告（反诉原告）负担1,333.00元；反诉费4,440.00元，由被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明负担3,110.00元，原告（反诉被告）毛国俊负担1,330.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  林 琼 审 判 员  何永祥 人民陪审员  代银高 二〇一九年十二月四日 书 记 员  沈兴贵 附本判决适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十九条人民法院应当在审理前的准备阶段确定当事人的举证期限。举证期限可以由当事人协商，并经人民法院准许。 人民法院确定举证期限，第一审普通程序案件不得少于十五日，当事人提供新的证据的第二审案件不得少于十日。 举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供驳证据可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。