福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6816号 原告（异议人）：占菊梅，女，1954年9月12日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：林景华，福建人文律师事务所律师。 被告（申请执行人）：明策伟华有限公司，住所地香港特别行政区新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室。 法定代表人：张晓琳，该公司总经理 委托诉讼代理人：李秋璇，福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓芳，福建麦博律师事务所律师。 第三人（被执行人）：何慧，女，1980年1月16日出生，汉族，住福建省福安市。 原告（异议人）占菊梅与被告（申请执行人）明策伟华有限公司（以下简称明策伟华公司）、第三人（被执行人）何慧案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告（异议人）占菊梅的委托诉讼代理人林景华、被告（申请执行人）明策伟华公司的委托诉讼代理人李秋璇到庭参加诉讼，第三人（被执行人）何慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 占菊梅向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于福州市台江区产的强制执行;2.确认占菊梅与何慧签订的房屋租赁合同有效，合同租期剩余2年，占菊梅主张继续使用涉案房产1年。事实和理由：2019年8月2日，福安市人民法院作出（2019）闽0981执异56号执行裁定书，认为占菊梅所提交的材料不足以证明其已实际承租并管理、使用案涉房产，裁定驳回占菊梅的异议。占菊梅认为此裁定错误，缺乏依据。占菊梅与何慧在2011年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定占菊梅承租坐落于福州市台江区产，租期10年。合同成立后，占菊梅依合同支付了租金并实际租赁、使用该房产。占菊梅与何慧签订的《房屋租赁合同》合法有效，占菊梅作为该房屋承租人的权益依法应受保护。另由于涉案房产内承租公司众多，需要一定时间进行协调搬迁等事宜，故占菊梅主张继续使用案涉房产一年时间。综上所述，占菊梅对法院的执行提出执行异议，贵院作出（2019）闽0981执异56号裁定书，裁定驳回占菊梅的异议申请，是错误的。 明策伟华公司辩称，一、占菊梅提供的《房屋租赁合同》的真实性存疑。1.该租赁合同对租金租期的约定违背市场交易习惯。占菊梅提供的《房屋租赁合同》载明，占菊梅承租案涉房产，总租赁期限10年，年租金55万元，付款方式为合同签订日起30天内支付。可以看出，该合同约定的租期长、租金明显低于市场平均水平、租金支付期限极短，且未约定租金递增条款。该合同对租金、租期、租金支付期限的约定明显违背市场交易习惯。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对承租人提出的阻止移交占有的请求，人民法院应不予支持。2.该租赁合同签约主体仅有何慧一人，合同无效。案涉房产登记于何慧等三人名下，但占菊梅提供的《房屋租赁合同》出租方仅何慧一人，其他共有人也并未在合同上签名。同时，前述《房屋租赁合同》也未经法定机关备案登记和公证。因此，根据《物权法》、《合同法》等相关法律规定，前述租赁合同不足以证明该租赁取得了共有人同意，合同无效。二、占菊梅提供的《房屋租赁合同》及转账凭证不足以证明其已实际承租并管理、使用了案涉房产。同时，在案涉房产进入执行阶段后，明策伟华公司多次到案涉房产进行现场走访，该房产均为空置状态。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规的相关规定，承租人并未实际占用案涉房产的情况下，对承租人阻却房产交付的请求，人民法院应不予支持。三、占菊梅提起诉讼属于恶意阻却强制执行。明策伟华公司于2017年9月向福安市人民法院申请对案涉房产强制执行，案号为(2018)闽0981执2442号。2018年9月，福建嘉信资产评估土地房地产估价有限责任公司对案涉房产出具了评估报告。2018年11月，明策伟华公司前往案涉房产进行实地走访，该房产处于空置状态，房内无人，占菊梅也并未在场。2019年1月，案涉房产在淘宝司法拍卖平台进行了第一次拍卖。2019年3月，占菊梅针对案涉房产向福安市人民法院提出异议，法院出具(2019)闽0981执异11号裁定书驳回了其异议请求。随后，占菊梅向宁德市中级人民法院提起复议。宁德市中级人民法院于2019年7月出具(2019)闽09执复35号，裁定发回福安法院重新裁定。2019年8月，福安法院重新作出(2019)闽0981执异56号裁定书，裁定驳回占菊梅的异议请求。占菊梅随后提起了诉讼。根据前述时间线可知，在明策伟华公司、执行法院、评估机构多次现场、张贴公告、文书送达、且已挂网进行第一次拍卖之后，占菊梅才向执行法院提出第一次执行异议。之后，占菊梅滥用诉权，接连提出复议、诉讼，且每次均提交相同的请求及证据，意在拖延执行，导致案涉房产评估报告过期，浪费司法资源，增加明策伟华公司的执行成本。综上，请求依法驳回占菊梅的诉讼请求。 何慧未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.案涉房产登记在何慧、郭长旺、陈映晓名下，三人按份共有，何慧占50%份额，郭长旺、陈映晓各占25%份额。 2.2011年11月12日，何慧、陈映晓、郭长旺等人与中国工商银行股份有限公司福安支行（以下简称福安工行）签订《最高额抵押合同》，何慧、郭长旺、陈映晓提供名下的涉案房产为福安市喆瑞商贸有限公司（以下简称喆瑞公司）与福安工行于2012年11月12日起至2014年12月31日期间产生的债务在最高额1700万元的范围内提供抵押担保。2012年11月12日，双方办理了抵押登记手续（他项权证号：榕房他证ＴＲ字第××号）。2013年11月4日、11月6日，福安工行先后与喆瑞公司签订两份《小企业借款合同》，喆瑞公司共计向福安工行借款1600万元。2015年3月28日，福安工行与中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称福建华融公司）签订《债权转让协议》，福安工行将两份《小企业借款合同》项下的债权转让给福建华融公司，双方于2015年4月3日在《福建日报》上对该债权转让进行了公告。2015年5月8日，福建华融公司与明策伟华公司签订了《债权转让协议》，福建华融公司将上述债权再转让给明策伟华公司，并于2015年6月19日在《福建日报》上对该次债权转让进行了公告。2016年9月22日，宁德市中级人民法院立案受理明策伟华公司与喆瑞公司、郭长旺、何慧、陈映晓等人借款额合同纠纷一案，并于2017年2月8日作出（2016）闽09民初296号民事判决书，判决喆瑞公司偿还借款本金1600万元及利息，明策伟华公司对何慧、郭长旺、陈映晓名下的涉案房产享有优先受偿权。 3.本院于2017年9月7日以（2017）闽0981执2442号立案执行申请执行人明策伟华公司与被执行人喆瑞公司、何慧、郭长旺、陈映晓郭晓夏借款合同纠纷一案。本院于2018年8月7日以（2017）闽0981执2442号执行裁定书裁定查封何慧、郭长旺、陈映晓名下共有的涉案房产。占菊梅于2019年3月18日向本院提起执行异议，请求解除对该房产的查封。本院经审查认为，占菊梅提供的证据不足以证明其已经实际承租并管理、使用案涉房产，同时，占菊梅支付租金的做法有悖于本地日常交易习惯和生活常理，且案涉房产登记在多人名下，而非仅仅登记在何慧一人名下，案涉房屋租赁合同出租方仅有何慧一人，并无其他人签字，遂于2019年8月2日裁定驳回占菊梅的异议申请。占菊梅不服遂向本院提出异议之诉。 另，占菊梅为证明其对涉案房屋拥有合法承租权，诉讼中提供了一份与何慧签订的《房屋租赁合同》及银行转账凭证，合同载明的签订时间为2011年12月1日，主要约定何慧将涉案房产出租给占菊梅，租赁期限从2011年12月1日至2021年11月1日，总期限10年，租金55万元/年，合计550万元，合同签订之日起30天内支付。 本院认为，关于占菊梅是否在涉案房屋办理抵押登记前与何慧签订了合法有效的《房屋租赁合同》的问题。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。占菊梅举示的《房屋租赁合同》，仅有何慧一人签字，并无其他共有人签字，占菊梅无证据证明何慧出租该房产已经过占份额三分之二以上的按份共有人的同意。其次，《房屋租赁合同》约定租期10年、在一个月内付清全部租金550万元的做法有悖于本地日常交易习惯和生活常理。第三，明策伟华公司提供的涉案房产的现场照片显示涉案房产处于空置状态，占菊梅未提供证据证明其已实际承租并管理使用涉案房产。综上，本院无法确认占菊梅与何慧签订的落款时间为2011年12月1日的《房屋租赁合同》的真实性，占菊梅所举示的证据不能证明其在涉案房屋办理抵押登记前与何慧签订了合法有效的《房屋租赁合同》。 关于占菊梅对涉案房屋享有的权利是否能排除人民法院强制执行的问题。依据我国《物权法》相关规定，债务人不履行到期债务，抵押权人有权在债权范围内，向法院申请处置该抵押财产，并优先受偿。本案中，明策伟华公司因何慧未履行到期债务，其作为本案涉案房屋的抵押权人在债权范围内，向本院申请处置该抵押房产，并主张优先受偿符合法律规定。占菊梅要求本院停止对涉案房屋的强制执行无事实与法律依据，不予支持。明策伟华公司的辩解，于法有据，予以采信。何慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回占菊梅的诉讼请求。 案件受理费9300元，由占菊梅负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  张志杰 人民陪审员  李 明 人民陪审员  郑彬强 二〇一九年十二月二十九日                            本件与原本核对无异                法官助理周昀 书记员郑靖文 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。