河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再509号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：唐常青，男，汉族，1971年2月12日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：崔海生，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光辉，河南向东律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄鑫，男，汉族，1972年2月24日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：孟利民，河南春恒律师事务所律师。一审被告（二审上诉人）：商丘市石湾置业有限公司。住所地：河南省商丘市梁园区神火大道与八一路交叉口东100米路南兴业大厦。法定代表人：李胜泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：范欣华，系该公司员工。再审申请人唐常青因与被申请人黄鑫及一审被告商丘市石湾置业有限公司（以下简称石湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民终3563号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月24日作出（2019）豫民申3140号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人唐常青委托诉讼代理人李光辉，被申请人黄鑫委托诉讼代理人孟利民，一审被告石湾公司法定代表人李胜泉及其委托诉讼代理人范欣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐常青申请再审称，1.其不构成根本违约。按照双方房屋买卖合同的约定，在案涉房屋办理预售许可证后，黄鑫应当一次性支付剩余房款。黄鑫未按约定支付房款，违约在先，石湾公司、唐常青享有先履行抗辩权。同时，二审中石湾公司、唐常青均作出说明，只要黄鑫足额支付剩余房款，可随时将案涉房屋过户给黄鑫。双方之间的房屋买卖合同的目的即可实现，合同亦可继续履行。2.其在案涉合同上签字是履行职务的行为，案涉房屋是石湾公司所有的，由石湾公司出售，订金也由公司收取，唐常青没有从中谋取利益，不应承担责任。故请求撤销原审判决，改判驳回黄鑫对唐常青的全部诉讼请求。黄鑫辩称，1.石湾公司、唐常青构成违约，且违约在先。石湾公司逾期交房，且其出售的案涉房屋没有通过验收，无法取得验收合格许可证。根据商丘市不动产交易中心出具的证明，该房屋在2015年、2016年、2017年分别出售给了3个案外人，石湾公司、唐常青构成根本违约。2.唐常青在房屋买卖合同上签字的行为并非是职务行为，其主张没有证据证明。二审判决适用法律及判决结果均正确，请求予以维持。石湾公司述称，1.因为该公司工程款的问题，致使部分工程不具备交付的条件，暂时没有进行交付和验收，但是不足以影响本案中房屋买卖合同的履行。石湾公司、唐常青将案涉房屋备案至唐常青的亲戚名下，是为了在金融机构进行融资，并不构成根本违约。2.唐常青在案涉房屋买卖合同上签字的行为是职务行为，有该公司的授权。唐常青收取的黄鑫的订金也交给了该公司的财会人员，故唐常青不应当承担责任。2018年1月5日，黄鑫以石湾公司、唐常青为被告向商丘市梁园区人民法院起诉，请求：1.判决解除其与石湾公司、唐常青签订的商品房买卖协议；2.判令石湾公司、唐常青赔偿其200万元；3.诉讼费由石湾公司、唐常青负担。商丘市梁园区人民法院一审认定，2014年1月30日，黄鑫与石湾公司、唐常青签订《商品房买卖合同》，该合同出卖人处签有“商丘市石湾置业有限公司、唐常青”字样，并加盖有石湾公司府第花园项目部印章，买受人为黄鑫。合同约定，买受人购买的商品房为第一幢一、二层1、2、3、4、5号房，建筑面积392.886平方米，单价为每平方米10500元，总金额14626353元，付款方式，预付订金100万元（合同签订当日，唐常青向黄鑫出具收到订金100万元的收条，该100万元，实际是黄鑫委托胡卫群于2014年7月7日以银行转账方式支付至唐常青指定的杨丹丹个人账户），余款待商品房预售许可证颁发后一次性付清，房屋交付期限为2015年6月1日。交房期限过后，石湾公司、唐常青未按约定向黄鑫交付房屋，也未退还黄鑫100万元的订金。另查明，黄鑫所预购房屋，石湾公司、唐常青已于2016年销售给他人。商丘市梁园区人民法院一审认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按约定全面履行各自义务。本案中，黄鑫与石湾公司、唐常青双方签订了房屋买卖合同，黄鑫依约支付订金100万元，石湾公司、唐常青未按照合同约定履行交付房屋的义务，且石湾公司、唐常青已将案涉房屋出售给他人，构成根本违约，石湾公司、唐常青依法应承担违约责任。故黄鑫要求解除与石湾公司、唐常青之间的《商品房买卖合同》及返还订金100万元的请求，应予以支持。关于黄鑫请求石湾公司、唐常青赔偿损失的请求，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，按本金100万元，年利率24%，自2014年7月8日起算，至付清之日止。石湾公司、唐常青辩称商品房预售许可证颁发后，经催要，黄鑫一直未支付下余款项，但未提交相关证据证明，黄鑫对此亦表示不予认可，故对此辩称不予采信。2018年7月10日，经商丘市梁园区人民法院审判委员会研究决定，该院作出（2018）豫1402民初454号民事判决：一、解除黄鑫与石湾公司、唐常青之间的房屋买卖合同；二、石湾公司、唐常青返还黄鑫订金100万元，于判决生效后十日内履行；三、石湾公司、唐常青赔偿黄鑫的损失为：按本金100万元，年利率24%计算，自2014年7月8日至付清之日止，于判决生效后十日内履行；四、驳回黄鑫的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由石湾公司、唐常青负担。石湾公司、唐常青不服，上诉至河南省商丘市中级人民法院，请求撤销一审判决。河南省商丘市中级人民法院二审查明的事实与一审认定事实相同。该院二审认为，案涉房屋办理预售许可证后，石湾公司、唐常青未提交依法督促黄鑫履行合同的证据，在双方签订的案涉商品房买卖合同成立并生效的情况下，将案涉房屋备案登记到案外第三人个人名下。石湾公司、唐常青主张在黄鑫付清房款的情况下，案外第三人和石湾公司、唐常青将案涉房产过户给黄鑫，但此时合同的履行存在不确定性风险，根据案涉房屋备案登记在案外人名下的事实，和《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，一审认定石湾公司、唐常青的行为构成根本违约有事实和法律依据。关于订金损失，根据造成合同解除的过错，原审参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定按年利率24%计算利息并无不当；但黄鑫诉讼请求明确为200万元，故自2014年7月8日起按年利率24%计算利息至付清之日止的本息总计不超200万元，二审对一审判决不符合诉讼请求部分予以纠正。唐常青作为合同一方当事人在商品房销售合同上签字，并出具收款收条，未提交证明职务行为的相应证据，故一审判决唐常青与石湾公司共同承担还款责任并无不当。2018年11月12日，河南省商丘市中级人民法院作出（2018）豫14民终3563号民事判决:一、撤销商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初454号民事判决第二项、第三项、第四项，即：“二、石湾公司、唐常青返还黄鑫订金100万元，于判决生效后十日内履行；三、石湾公司、唐常青赔偿黄鑫的损失为：按本金100万元，年利率24%计算，自2014年7月8日至付清之日止，于判决生效后十日内履行；四、驳回黄鑫的其他诉讼请求”；二、维持商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初454号民事判决第一项，即“解除黄鑫与石湾公司、唐常青之间的房屋买卖合同”；三、石湾公司、唐常青于判决生效之日起十日内返还黄鑫订金100万元，自2014年7月8日起按年利率24%计算损失至付清之日止总计不超过200万元；三、驳回黄鑫的其他诉讼请求；四、驳回石湾公司、唐常青的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。一审案件受理费22800元，由石湾公司、唐常青负担；二审案件受理费22800元，由石湾公司、唐常青负担。本院再审认定的事实除与一、二审认定事实一致外。另查明，1.石湾公司认可其开发的商品房不具备办证条件。2.石湾公司称，唐天乐系唐常青之子，案涉房屋登记在唐天乐及唐常青亲戚名下，是为了供石湾公司在其他金融机构进行融资。3.再审庭审中，本院要求唐常青在规定的限期内提交其与石湾公司签订的劳动合同或工资发放记录等证据，以证明其与石湾公司是否存在劳动合同关系，其行为是否属于履行职务行为。逾期唐常青未提供证据或说明情况。本院再审认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据双方于2014年1月30日签订的商品房买卖合同中载明的内容，案涉房屋的出售人为石湾公司、唐常青，买受人为黄鑫，加盖的印章为石湾公司府第花园项目部印章。合同签订后，黄鑫按照合同约定向唐常青指定的另一私人账户转款100万元作为购房订金，剩余房款待商品房预售许可证颁发后一次性付清，房屋交付期限为2015年6月1日。之后，石湾公司和唐常青并未按照合同约定期限向黄鑫交付房屋，且于2016年将案涉房屋销售并登记在唐常青之子唐天乐和他人名下。石湾公司在诉讼中称，案涉商品房的预售许可证办理后，其通知黄鑫交付剩余房款，黄鑫拒绝交付，故所付订金100万元不应予以退还。案涉房屋登记在唐常青的亲戚名下，目的是在金融机构融资使用，若黄鑫支付了剩余购房款，可以将房屋过户给黄鑫；但同时又称，因其开发的商品房不具备办证条件，无法为黄鑫办理房产证。唐常青对石湾公司的上述陈述未表示异议，另称，其与黄鑫签订商品房买卖合同是代表石湾公司履行职务的行为，购房款由石湾公司收取，其个人没有谋取实际利益，不应当承担共同还款责任。根据以上事实和石湾公司、唐常青的诉辩意见，本院再审作出以下评判，石湾公司、唐常青与黄鑫签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同。合同生效后，双方当事人应当信守合同，全面、准确、善意的履行合同义务。黄鑫作为购房人，依据合同约定支付了100万元的订金后，一般情况下其是希望合同能够顺利履行，如约实现合同目的的。如果存在石湾公司、唐常青所称的，其在取得商品房预售许可证后，通知了黄鑫交付剩余的购房款，应当对黄鑫拒绝支付剩余房款的事实承担举证责任。在石湾公司、唐常青未能举证证明其主张成立的情况下，结合案涉房屋已另行出售给他人或用于融资目的，且石湾公司亦认可其开发的商品房因存在问题，不能为黄鑫办理房屋产权证，可以认定石湾公司、唐常青存在违约行为，合同目的已无法实现，黄鑫请求解除双方签订的商品房买卖合同，并赔偿经济损失的事实及理由成立。关于唐常青的身份认定问题。虽唐常青与石湾公司均称案涉房屋系石湾公司出售，由该公司收取了售房款，唐常青的行为属于代理销售，但根据查明的事实，案涉商品房买卖合同的房屋出售人为石湾公司、唐常青，合同尾部出卖人签章处的法定代表人为唐常青，代理人为陈伟，加盖印章印文为“石湾公司府第花园项目部”，合同中约定的黄鑫支付100万元购房订金并未进入石湾公司的账户，而是应唐常青的要求转入了名为杨丹丹的个人账户，并由唐常青个人出具收款收据，据此表明唐常青与石湾公司之间存在关联性，使人产生对双方存在利益关系的合理怀疑，且该合理怀疑不能依法排除。对于唐常青、石湾公司所称唐常青签订商品房买卖合同的行为属于履行职务的行为，本院根据“谁主张，谁举证”的原则，要求唐常青、石湾公司提交如劳动合同、工资发放记录等相关证据证明其主张成立，但其逾期没有提交，应承担举证不能的法律后果，故唐常青应当与石湾公司对黄鑫共同承担还款责任。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，应予维持。唐常青的再审理由及主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条、《中国人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：维持河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民终3563号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘太键审判员  韦贵云审判员  段励刚二〇一九年十二月五日法官助理秦静书记员范浩杰