福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0921民初3205号 原告：黄赛玉，女，1970年6月25日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：魏洪涛，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴烨，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号201室。统一社会信用代码：91350921557563468D。 法定代表人：齐忠，总经理。 委托诉讼代理人：罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华忠，福建韩诚律师事务所律师。 被告：郑建忠，男，1969年10月2日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：林景华，福建人文律师事务所律师。 被告：陈寿荣，男，1962年12月12日出生，汉族，现住福建省福安市。 原告黄赛玉与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司（下称东泰公司）、郑建忠、陈寿荣房屋买卖预约合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告黄赛玉委托诉讼代理人魏洪涛，被告东泰公司委托诉讼代理人罗铃忠、张华忠，被告郑建忠委托诉讼代理人林景华到庭参加诉讼。被告陈寿荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 黄赛玉向本院提出诉讼请求：1、判令东泰公司继续履行《购房产协议书》，依约向黄赛玉交付东泰华府二期2号楼106室房产及办理不动产权相关手续；2、依法判令东泰公司支付违约金82500元；3、若东泰公司确实无法履行《购房协议书》中将所涉案房产交付给黄赛玉的义务，则判令东泰公司双倍退还黄赛玉已支付的购房款即1100000元，并依约支付违约金82500元；4、判令郑建忠、陈寿荣对第三项诉讼请求的债务承担共同偿还责任；5、本案诉讼费由东泰公司、郑建忠、陈寿荣承担。事实与理由：2014年1月，黄赛玉与东泰公司签订了《购房产协议书》。该协议约定：1、东泰公司将位于霞吕公路以南“东泰华府”二期2号楼106室商业店铺出售给黄赛玉；2、“东泰华府”二期2号楼106室商业店铺面积61.29平方米，以实际成交面积计算价格；3、“东泰华府”二期2号楼106室商业店铺每平方米价格为1.8万元，合同总价人民币1103220元，黄赛玉在签订本协议时预付50%总店面款550000元；4、东泰公司保证在本协议书签订后与黄赛玉签订正式的《房屋买卖合同》并且负责办理产权备案等有关证件和手续；5、东泰公司若未履行本协议，黄赛玉有权要求东泰公司按照黄赛玉首付款（即550000元）的15%支付违约金，作为补偿。该协议书经过东泰公司时任法定代表人的陈寿荣签字捺印，对东泰公司具有约束力。协议签订后，黄赛玉向东泰公司时任法定代表人的陈寿荣个人银行账户以银行转账方式支付了首付款，按照约定履行了付款义务，陈寿荣告知黄赛玉，相关购房款当时按照公司要求已支付给郑建忠（黄赛玉所购买店铺属于福建东泰佳业房地产开发有限公司当时分配给股东郑建忠的权利，由其行使处分收益权）。东泰公司已收款，却经黄赛玉多次催促至今未履行合同义务，严重侵害黄赛玉合法权益。陈寿荣时任东泰公司的法定代表人，其与黄赛玉签订《购房产协议书》，则陈寿荣负有协助东泰公司为黄赛玉办理房屋过户的义务。另外，即便诉争房屋是东泰公司作为福利房分配给郑建忠收益，但郑建忠已收到东泰公司或者陈寿荣支付的购房款，其也应当负有协助东泰公司为黄赛玉做好房产的过户手续，但东泰公司、郑建忠、陈寿荣均不履行合同义务，甚至将案涉房产擅自转让他人，为保障黄赛玉的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 东泰公司辩称，1、其公司未与黄赛玉签订房屋买卖合同，该合同系陈寿荣变造或伪造的，不予认可，其公司与黄赛玉之间不存在房屋买卖合同关系；2、东泰公司未收取黄赛玉的任何购房款，也未出具任何收款收据，对本案的收条不予认可；3、黄赛玉提供的银行流水及与陈寿荣与郑建忠之间的银行流水均与本案无关。黄赛玉请求其继续履行合同或返还购房款、支付违约金，均不具有事实和法律依据。综上，请求驳回黄赛玉的全部诉讼请求。 郑建忠辩称，1、东泰公司与黄赛玉不存在合同关系，2、由于其与陈寿荣之间存在个人民间借贷关系，故陈寿荣将款项打到其账户并非黄赛玉所述的代收购房款，与本案不存在关联性。综上，请求驳回黄赛玉对其的诉讼请求。 陈寿荣辩称，1、其并非东泰公司的法定代表人，其收取黄赛玉的款项时是由郑建忠担任法定代表人，该事实由工商登记可以证明；2、其与黄赛玉签订购房协议以及收取购房款均属于履行职务行为，其已将收到的购房款全部转交至东泰公司法定代表人郑建忠的个人账户，故依法应由东泰公司承担责任；3、黄赛玉认为签订购房协议与收取购房款既是法人行为又是其个人行为，自相矛盾。综上，请求驳回黄赛玉对其的诉讼请求。 黄赛玉围绕诉讼请求，依法提交证据：1、购房协议书，证明黄赛玉与东泰公司签订店铺买卖合同及合同的相关约定；2、收条，证明东泰公司确认收到黄赛玉购房款550000元；3、银行转账流水，证明黄赛玉通过银行转账向时任法定代表人的陈寿荣支付购房款550000元；4、陈寿荣向郑建忠支付款项明细单，证明陈寿荣已将黄赛玉购房款支付给郑建忠。 郑建忠提供证据：1、借条，证明陈寿荣向其借款，双方存在个人借贷关系；2、转款凭证、东泰公司出具的收款收据，证明陈寿荣曾向其借款10000000元且已实际支付。 陈寿荣提供证据：银行转账明细，证明2014年其收到黄赛玉的购房款1100000元（含另案王婷婷的550000元），在2014年4月2日及2014年6月19日分两次将购房款如数支付给郑建忠。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。陈寿荣无正当理由，拒不到庭，视为自动放弃质证权利。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年郑建忠为东泰公司法定代表人，陈寿荣系东泰公司股东。2014年5月20日黄赛玉与陈寿荣签订一份《购房产协议书》，协议主要条款约定：1、“东泰华府”二期2号楼106室商业店面，建筑面积61.29平方米，以实际成交面积计算价格；2、2号楼106室每平方米价格为1.8万元，合计总价人民币1103220元，黄赛玉愿在签订本协议时预付50%总店面款550000元；在双方签订正式合同一次性付清；3、东泰公司保证在2016年6月与黄赛玉正式签订《商品房买卖合同》并且负责办理产权备案等有关证件和手续。4、东泰公司若未履行本协议，黄赛玉有权要求东泰公司按首付款的15%支付违约金，作为补偿。该协议由陈寿荣个人与黄赛玉签名，未加盖公司公章。协议签订后，黄赛玉当日依约向陈寿荣个人账户转账交付购房款550000元，陈寿荣向黄赛玉出具收条一份，载明“收取黄赛玉购房款2号楼106号店面550000元。”东泰公司在收条上加盖公章。随后，黄赛玉多次要求东泰公司签订正式的《房屋买卖合同》及交付店面，但东泰公司均以各种理由推脱，拒不履行。黄赛玉催讨无果，于2019年10月10日向本院提起诉讼。 本案的争议焦点是：1、黄赛玉与东泰公司是否存在房屋买卖合同关系；2、黄赛玉的诉请是否合理及责任承担问题。 焦点一，黄赛玉认为，其是与东泰公司签订购房协议，该协议由东泰公司的时任法定代表人陈寿荣签字，陈寿荣的行为是代表公司的职务行为，因此，购房协议书中的的相关权利义务应由东泰公司承担，且其依约向陈寿荣交付购房首付款，东泰公司也出具了相应的收条，并有东泰公司的盖章。该收条与购房协议能够相互印证，证明与其签订合同的主体是东泰公司，因此其与东泰公司具有房屋买卖合同关系，东泰公司应承担协议项下的义务。 东泰公司认为，其未与黄赛玉签订购房协议，该协议没有加盖公司的公章，对东泰公司不发生法律效力。因此双方不存在房屋买卖合同关系，亦无需承担协议书所约定的义务。 陈寿荣认为，其与黄赛玉签订购房协议与收取购房首付款均属于履行职务行为，其行为后果应由东泰公司承担，故黄赛玉与东泰公司存在房屋买卖合同关系。 郑建忠同意东泰公司的意见。 本院分析认为，黄赛玉提供的《购房产协议书》虽是与东泰公司签订，但协议仅有陈寿荣的签字，陈寿荣当时非公司法定代表人，仅是公司股东之一，又未加盖公司公章，协议的形式要件欠缺。但在签订协议当天，黄赛玉就按协议向东泰公司预付购房款550000元，结合黄赛玉提供的“收条”载明“收取黄赛玉购房款2号楼106号店面550000元。”陈寿荣在收条上签名，并加盖东泰公司公章。收条上收款依据和协议内容指向的标的基本一致，能相互印证，陈寿荣亦认可是履行职务行为，证明东泰公司对陈寿荣与黄赛玉签订协议行为是认可的。因此，黄赛玉与东泰公司存在房屋买卖预约合同关系，该协议对东泰公司具有法律效力。 焦点二，黄赛玉认为，其依约向东泰公司交付购房首付款550000元，东泰公司应继续履行协议，向黄赛玉交付东泰华府二期2号楼106室房产及办理不动产权相关手续，支付违约金82500元；若东泰公司无法履行协议交付房产，则应双倍退还购房款1100000元，并支付违约金82500元；由于购房款转入陈寿荣账户，陈寿荣又将该款项支付给郑建忠，作为东泰公司对股东的福利分配，其二人均收取了购房款，获得了利益，应与东泰公司承担共同偿还责任。 东泰公司认为，黄赛玉提供的收条系陈寿荣在加盖公司公章的空白收条上所填写，收条的内容不具有真实性，申请对收条中签字、盖章的前后顺序进行鉴定。其与黄赛玉不存在合同关系，其依法不承担返还购房款及支付违约金的责任。 郑建忠认为，陈寿荣向其转账是二人私人之间的借贷关系，其没有收取黄赛玉的购房首付款，依法不承担返还购房款及支付违约金的责任。 陈寿荣认为，其行为均是代表公司的职务行为，其所收取的款项也依法向当时的公司法定代表人郑建忠交付，可以认定公司已实际收取了购房款，在公司无法履行购房协议的情况下，应由东泰公司承担返还购房款及支付违约金的责任，其个人不承担共同偿还责任。 本院分析认为，黄赛玉虽是向陈寿荣个人转账支付购房款，但是得到东泰公司的认可，黄赛玉提供的预付购房款收条有东泰公司盖章确认，收条加盖公章代表的是法人行为，对外具有法律效力。证明东泰公司收取黄赛玉购房款550000元的事实存在，陈寿荣收取款项的行为属于职务行为。东泰公司认为该收条系陈寿荣在加盖公司公章的空白条上填写的，系陈寿荣个人行为，与公司无关，并申请对收条中签字、盖章的前后顺序进行鉴定。陈寿荣是否盗盖、私盖公章属于东泰公司内部管理问题，不能以此对抗第三人。东泰公司亦无提供证据证明陈寿荣存在盗盖、私盖公章的事实。因此，申请鉴定尚无必要，东泰公司可另行解决。由于黄赛玉与东泰公司在约定的期限内没有签订本约合同即《商品房买卖合同》，未对购房余款的交付、商品房交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜和有关权益、责任等诸多影响双方权利义务的重要条款没有约定，案涉购房协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，无法确定最终双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容；黄赛玉在诉状中也认为东泰公司已将案涉房产擅自转让他人，故本案已失去合同依据和事实履行基础。因此，黄赛玉请求东泰公司继续履行协议，交付东泰华府二期2号楼106室房产及办理不动产权相关手续，若无法履行交付，则应双倍退还购房款1100000元，缺乏事实基础和合同依据，不予采纳。黄赛玉在按约预交550000元购房款后，东泰公司没有按约与黄赛玉签订《商品房买卖合同》，致黄赛玉购房目的不能实现，并造成损失，主要过错责任在于东泰公司。黄赛玉请求东泰公司支付违约金82500元，有协议约定为据，符合法律规定，可予支持。郑建忠提供的借条及转账凭证，可以证明其与陈寿荣私人之间存在经济往来，陈寿荣提供转账凭证虽能证明转款给郑建忠，但款项均未注明用途，无法证明其中包含黄赛玉的购房款。陈寿荣主张已将黄赛玉购房款1100000元（包括另案王婷婷550000元）如数转给郑建忠的辩解意见，缺乏证据，不予采信。本案陈寿荣仅作为东泰公司股东与黄赛玉签订了协议，并收取预购款，其行为是代表东泰公司履行职务行为，其行为产生的法律后果应由法人东泰公司承受，与其个人无关。郑建忠当时虽系东泰公司法定代表人，个人与黄赛玉购房之间没有发生法律关系。故黄赛玉请求陈寿荣、郑建忠与东泰公司返还购房款及支付违约金承担共同偿还责任，缺乏事实与法律依据，不能成立。 综上所述，本院认为，黄赛玉与东泰公司存在预约购房合同关系，东泰公司收取黄赛玉预付购房款550000元的事实清楚，证据充分。东泰公司收取预付款后，不与黄赛玉签订《商品房买卖合同》应为违约。黄赛玉请求东泰公司返还购房款550000元及支付违约金82500元的诉请，符合法律规定，可予支持。黄赛玉请求东泰公司继续履行协议，交付东泰华府二期2号楼106室房产及办理不动产权相关手续，若无法履行交付，则应双倍退还购房款1100000元的诉请，均缺乏事实和法律依据，不予支持。黄赛玉请求陈寿荣、郑建忠对东泰公司返还购房款及支付违约金承担共同还款责任，亦缺乏事实与法律依据，不予支持。陈寿荣经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还黄赛玉购房款550000元，并支付违约金82500元； 二、驳回黄赛玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10100元，减半收取计5050元，由福建东泰佳业房地产开发有限公司负担4000元，黄赛玉负担1050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员 王 榕 二〇一九年十二月二十四日 书记员 陈芃根 附注：一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。