湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初7224号原告：何珊，女，1989年10月30日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：袁金龙，湖南竞茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晶，湖南竞茂律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一西路2坳第一大道504号。负责人：何斌。委托诉讼代理人：曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亚伟，男，1974年7月7日出生，汉族，系公司员工,住湖南省长沙市雨花区。原告何珊与被告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理，原告何珊及其委托诉讼代理人袁金龙、顾晶，被告绿城物业公司的委托诉讼代理人曾繁荣、周亚伟均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告何珊向本院提出诉讼请求:判令被告赔偿原告损失60000元。被告绿城物业公司辩称，1、被告确实负有对公共区域的管理义务，但是发生堵塞的系楼上楼下的下水管，维护义务属于每户业主；2.被告已经按照时间节点履行了基本义务；3堵塞部位属于支下水管与主下水管连接处，而支下水管属于原告的专有部分，被告无义务购买专业设备进行维修；4、在原告家出现反复返水情况下，被告明确告知其堵塞部位，但原告担心破坏其卫生间的地板，而没有撬开瓷砖进行处理，故其后续损失应当由原告自担；5、被告仅为基础性管理，在没有尽到合理义务的情况下才承担责任。被告也不是侵权人，如原告需要主张损失赔偿，应当另行向其他侵权人主张。经审理查明：原告何珊系位于长沙市天心区房屋（以下简称案涉房屋）的业主。被告绿城物业公司系通用家园小区的物业管理单位。2019年7月6日上午10时，案涉房屋因卫生间的排水支管道与主管道连接处被一奶瓶堵塞，导致主管道排水不畅，污水倒灌至案涉房屋，并将案涉房屋的过道、餐厅、客厅、书房、主卧、次卧等房间均予以浸泡。当日，原告何珊将污水倒灌的事实告知被告绿城物业公司，被告绿城物业公司的水电工作人员经现场查看后，要求原告何珊联系管道疏通公司予以解决，经管道疏通公司工作人员采取疏通措施无果后，建议对主管道进行检修，后被告绿城物业公司于当日下午将通用家园4栋1楼架空层的主管道检修口打开进行疏通、排水，才使得主管道排水稍微通畅，案涉房屋污水倒灌情形消除，但堵塞原因未能查明。后案涉房屋于2019年7月9日再次因主管道堵塞出现污水倒灌，案涉房屋再次被污水浸泡，原告要求被告绿城物业公司予以维修，被告绿城物业公司再次将通用家园4栋1楼架空层的主管道检修口打开进行疏通、排水，但排水效果不佳，被告绿城物业公司遂以其公司无专业检查设备和人员为由，要求原告自行联系疏通公司解决。后原告何珊自行以198元的价格购买了管道内窥镜进行检视，发现管道堵塞原因系一奶瓶卡在主管道和案涉房屋卫生间排水支管道的连接处，并通过挖除案涉房屋的地砖后将该奶瓶取出，管道堵塞原因消除。因原、被告就案涉房屋被污水浸泡后的损失赔偿问题未能达成一致意见，原告遂诉至本院。另查明，经本院委托，湖南恒立工程项目管理有限公司作出《工程造价的评估报告》，确认案涉房屋恢复原状所需工程费用为34717.69元。原告何珊支付了鉴定费用3000元。还查明，原告何珊陈述，因案涉房屋被污水浸泡，导致无法居住，故其另行居住他处，遂要求被告绿城物业公司赔偿其租金。还查明，根据《通用时代国际社区（一期）前期物业服务协议、临时管理规约》第二章第三条约定：“在物业管理区域内，绿城物业公司提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，但根据法律法规及规范性文件规定和合同约定业主不需要承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外；2、物业共用部分、道路和相关场地的清洁工作，立即的收集、清运及雨、污水管道的疏通；......”。以上事实，有原告何珊、被告绿城物业公司提交的房屋所有权证、通话记录、微信聊天记录、支付宝交易订单、照片、《工程造价的评估报告》、鉴定费票据、来电来访登记表、《通用时代国际社区（一期）前期物业服务协议、临时管理规约》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告何珊与被告绿城物业公司系物业服务合同关系，物业服务企业有义务依照法律规定及物业服务合同的约定对公用设施设备进行日常管理和维修。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。现被告绿城物业公司作为物业服务提供方，未定时对公共排水管道进行查看、检视，在案涉房屋因公共排水管道堵塞引发污水倒灌后，未及时查找管道堵塞原因，未解决好管道排水问题，导致公共排水管道多次堵塞引发污水倒灌，并将案涉房屋的过道、餐厅、客厅、书房、主卧、次卧等房间均予以浸泡，原告何珊遭受财产损失，故被告绿城物业公司构成违约，应当承担相应的违约责任，且被告绿城物业公司并无证据证实原告何珊存在违约行为，或导致损失扩大。原告何珊要求被告绿城物业公司对其财产损失予以赔偿，符合法律规定，本院予以支持。关于原告何珊的损失计算问题，根据湖南恒立工程项目管理有限公司出具的《工程造价的评估报告》，确认案涉房屋恢复原状所需工程费用为34717.69元，原告何珊支付了鉴定费用3000元，该修复费、鉴定费均系原告何珊的实际损失，被告绿城物业公司应当予以赔偿。同时，因被告绿城物业公司以其无专业设备为由，拒不履行公共设施的管理、维修职责，导致原告何珊自行购买管道内窥镜，产生费用198元，也系原告何珊的实际损失，被告绿城物业公司应当予以赔偿。但是，原告何珊并无证据证实其产生了租金损失，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司于本判决生效后十日内赔偿原告何珊损失37915.69元；二、驳回原告何珊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，减半收取650元，由原告何珊负担150元，由被告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇一九年十二月二十八日法官助理李磊代理书记员  邓双莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。