云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初1762号 原告：李涛，男，1990年10月14日出生，彝族，公务员，住勐海县。 委托诉讼代理人：孙玉强，云南聚哲律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：郑水茹，云南逻计律师事务所律师。特别授权代理。 被告：勐海远德房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91532822346710675H。 住所地：勐海县勐海镇浩宇大城第20幢第2单元第6层01号。 法定代表人：胡学远，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨亮，男，1976年5月10日出生，汉族，系被告勐海远德房地产开发有限公司员工，身份证住址贵州省桐梓县，现住勐海县。一般授权代理。 委托诉讼代理人：肖中云，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。 原告李涛与被告勐海远德房地产开发有限公司（以下简称远德房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李涛及其委托诉讼代理人孙玉强、郑水茹、被告远德房地产公司的委托诉讼代理人杨亮、肖中云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李涛向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金12618元（逾期交房违约金按原告已付购房款410600元为基数，自2019年5月1日起按合同约定暂计算至2019年10月31日止12618元，之后违约金按每日万分之五乘以逾期天数计算至被告实际交房之日止）；2．依法判令被告组织验收，并将验收合格的房屋向原告交付；3.案件受理费由被告承担。 事实和理由：2019年1月19日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告位于勐海县大佛寺旁“湖海仙居二期”第1幢第4层1-2-401号房屋，该套商品房价款为410600元，被告于2019年4月30日前将取得建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告，并符合合同约定其他条件的商品房向原告交付。《商品房购销合同》签订后，原告于2019年1月19日支付了首期购房款150600元，剩余房款26万元通过向中国农业银行股份有限公司勐海县支行贷款支付，而涉案房屋至今仍未竣工验收合格，被告至今未将符合合同约定条件的商品房交付原告。根据《商品房购销合同》第九条之约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金，违约金自2019年5月1日暂计算至2019年10月31日止为：30天×10元/天+410600元×0.02%×150天=12618元，之后的违约金以原告已付购房款410600元为基数，按每日万分之二乘以逾期天数直至被告实际向原告交付房屋止。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告远德房地产公司辩称，首先，本案中，涉案工程的土地系政府供地，政府于2018年8月才将最后一块土地交付被告施工，导致被告逾期施工；其次，对于违约金的计算应扣除气象、相关政策等不可抗力因素的天数，其中，自2017年8月1日起至2018年6月30日止大雨包括暴雨天气9日及2018年全年因雨天无法施工延误工期共计109日、自2018年3月2日至2018年5月26日止因勐海住房和城乡建设局在勐海县米直径的污水管，由于施工期间为保障交通安全需要，现场封闭式施工，导致被告无法入场施工延误工期84日、自2019年7月15日起至2019年8月15日止被告因政策需要在涉案工程内进行“勐海县湖海仙居住宅小区LED亮化工程”导致涉案工程延误施工30日，上述不可抗力延误施工天数共计223日。原告于2019年4月25日到被告处交纳了“湖海仙居业主产权代办费用”共计5255.7元，应视为原告已认可房屋符合接房条件，故对于违约金的计算应截止至2019年4月25日，被告并未逾期交房；最后，本案约定的违约金过高，两原告的损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准或者按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因此超出中国人民银行贷款利息或同地段同类房屋租金以上部分均应视为过高的违约金,应当给予调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告李涛提交的证据：《国家企业信用信息公示报告》、《商品房购销合同》、《发票》、《西双版纳傣族自治州住房公积金管理中心个人住房借款借据》、《勐海县住房和城乡建设局对“勐海县湖海仙居业主诉求书”的回复函》、《勐海湖海仙居业主诉求回复函》（复印件），本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院确认如下： 被告远德房地产公司提交的证据： 1.《证明》、《勐海历史天气预报2018年1月份至12月份》（原件）各1份，欲证明被告因天气原因无法进行施工共计109日，该工期应予以扣除的事实。原告李涛对该组证据中《勐海县气象局证明》的真实性、合法性无异议，但认为被告系有资质的房地产公司，应对施工可能出现的天气等可能影响施工的因素提前预知并作出预案处理，不应将此作为逾期交房的理由；对该组证据中《勐海历史天气预报2018年1月份至12月份》的真实性、合法性、关联性均不予认可；本院认为，该组证据来源合法、内容真实，但该组证据不能反映勐海县的天气出现异常,无法证明系不可抗力的免责理由，本院不予采信。 2.《情况说明》、《施工过程和照片》（原件）各1份，欲证明被告因勐海住房和城乡建设局在勐海县米直径的污水管，现场封闭式施工，导致被告无法入场施工延误工期84日，该工期应予以扣除的事实。原告李涛对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为涉案工程进行施工还可以通过其他路径进行，该证据亦无法证明上述工程直接导致涉案工程无法施工；本院认为，该组证据来源合法、内容真实，但该组证据无法证实景龙路与219国道交汇处破国道埋设2米直径水管的污水管施工项目直接导致涉案工程无法施工，本院不予采信。 3.《勐海县湖海仙居住宅小区LED亮化工程施工合同》（原件）1份，欲证明被告因政策需要在涉案工程内进行“勐海县湖海仙居住宅小区LED亮化工程”导致涉案工程延误施工30日，该工期应予以扣除的事实。原告李涛对该组证据不予质证，认为原、被告双方约定的交房日期为2019年4月30日，该证据中合同签订日期为2019年7月16日，已超出双方约定的交房日期，系被告完全可以预见逾期交房的后果，不属于不可抗力，不应扣除工期；本院认为，该组证据来源合法、内容真实，但无相关有效证据该项目是导致被告逾期交付的直接原因，且该组证据的签订时间在被告逾期交房事实发生之后，无法证明被告观点，本院不予采信。 4.《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备考表》（原件）各1份，欲证明“湖海仙居一期”工程于2019年7月29日通过消防验收，于2019年9月30日验收合格，于2019年11月12日完成了竣工备案的事实。原告李涛对该组证据中《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收报告》予以认可，但认为《工程竣工验收报告》仅能证实被告进行过验收申报，对《建设工程竣工验收备考表》不予认可，但以人民法院核实情况为准；本院认为，该组证据来源合法、内容真实，能证实被告观点，但涉案工程系“湖海仙居二期”，该组证据与本案无关联，本院不予采信。 5.《勐海远德房地产开发有限公司“湖海仙居”业主产权代办费用清单》（原件）1份，欲证明原告于2019年4月25日向被告交纳了产权代办费用，原告已接房的事实。原告李涛对该组证据的真实性、合法性予以认可，但原告仅交纳了产权代办费用，被告至今未向原告交付涉案“湖海仙居二期”的房屋，被告仍应承担逾期交房的违约责任，履行交付义务；本院认为，该证据来源合法、内容真实，但仅能证明原告于2019年4月25日向被告交纳了产权代办费用，无法证实其他观点，本院予以部分采信。 6.《住宅工程质量分户验收表》（原件）1份，欲证明涉案房屋已于2018年10月25日通过验收的事实。原告李涛对该组证据的真实性、合法性予以认可，但原、被告约定交房条件系经建设单位组织验收合格才予交付，分户验收仅由建设单位、施工单位、监理单位验收，并非工程验收的国家标准；本院认为，该证据来源合法、内容真实，但涉案房屋系“湖海仙居二期”第1幢第4层1-2-401号房屋，该组证据与本案无关联，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告李涛与被告远德房地产公司于2019年1月19日签订《商品房购销合同》1份，约定原告李涛购买被告远德房地产公司位于勐海县大佛寺旁“湖海仙居二期”第1幢第4层1-2-401号房屋的房屋1套,商品房套内建筑面积为100.6㎡，每平方4081.51元，房屋总金额为410600元，《商品房购销合同》第十一条约定：“出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。”、第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.自本合同约定的交房时间限届满后的次日起至实际交房之日止30日内，出卖人按每天10元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期30日后，出卖人按买受人已付款的万分之二乘以逾期天数向买受人支付违约金，合同继续履行。”。2019年1月19日,原告李涛向被告远德房地产公司支付购房首付款150600元,被告向原告出具《购房首付款（住宅）发票》1份，之后，原告李涛通过向中国农业银行股份有限公司勐海县支行贷款向被告支付了剩余购房款26万元，被告向原告出具了《不动产购房款（住宅）发票》1份。2019年4月25日，原告到被告处交纳了产权代办费用共计5255.7元。 本院认为，原告李涛与被告远德房地产公司之间形成合法、有效的商品房预售合同关系，原告李涛与被告远德房地产公司应按双方约定的合同履行自己的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“……建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收合格，不得交付使用。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，被告远德房地产公司截止至本院作出判决前，未能向本院提交涉案“湖海仙居二期”工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同对涉案“湖海仙居二期”工程进行验收并验收合格及已将案涉房屋向原告交付的相关有效证据，涉案房屋客观上不具备交房条件,故对原告要求被告远德房地产公司组织验收并向原告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告远德房地产公司应当创造条件积极完善手续,争取尽早将验收合格的房屋交付原告。原告李涛在签订《商品房购销合同》后，按合同约定支付了购房款，被告远德房地产公司应按合同约定于2019年4月30日前将符合交付条件的商品房交付原告李涛，但被告远德房地产公司未按合同约定的时间交付涉案房屋，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本案中，因被告逾期交房给原告造成的损失客观表现为房屋未能占用使用的租金损失或者资金占用损失,原告对其损失未提交相应的证据予以证实，双方合同约定的逾期交房违约金折算后约为年利率7.3%,根据诚实信用原则、公平原则以及坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质,本院认为这并不超过逾期交房给原告造成的实际损失，原告要求被告按合同约定标准计算支付违约金的诉讼请求，于法有据。被告远德房地产公司至今未能向原告交付房屋，应按照合同约定向原告支付自逾期交房之日起至将符合合同约定条件的房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，故原告要求被告支付自2019年5月1日起暂计算至2019年10月31日止的逾期交房违约金12318元，之后的违约金以410600元为基数，按每日万分之五计算至涉案房屋实际交付之日止，不违反法律规定，本院予以支持。 关于被告抗辩因天气因素及政府项目、小区亮化工程项目的施工工期共计223日应予扣除的主张。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定,首先，对于被告主张因雨天延误的工期109日应予扣除的抗辩，所有建设工程在施工过程中均会不同程度受天气影响,而原、被告于2019年1月19日签订了《商品房预售合同》，对于施工期间勐海县的惯常气候包含雨季天气并非不可预见,被告远德房地产公司明知天气影响可能影响合同履行，仍约定案涉房屋于2019年4月30日前交付,表明被告远德房地产公司愿意承担因天气影响施工导致的逾期交房风险。另外，被告远德房地产公司提交的证据中，2018年全年雨天共计109日，其中大雨或暴雨天气为9日，并不能反映勐海的天气出现异常,不属于法定不可抗力的情形,故对于该抗辩主张，本院不予采纳；其次，对于被告主张因勐海住房和城乡建设局勐海县2米直径的污水管，现场封闭式施工，导致被告无法入场施工延误的工期84日应予扣除的抗辩，经查明，涉案“湖海仙居二期”工程周边并不涉及上述施工项目，勐海县住房和城乡建设局的污水改造工程亦并不直接导致涉案“湖海仙居二期”工程施工进度，故对于该抗辩主张，本院不予采纳；对于被告主张因政策需要在涉案“湖海仙居二期”工程内进行“勐海县湖海仙居住宅小区LED亮化工程”导致涉案“湖海仙居二期”工程延误施工30日的抗辩，本案中，原、被告于2019年1月19日签订了《商品房预售合同》，双方约定案涉房屋于2019年4月30日前交付，而被告主张的小区亮化工程施工期间为自2019年7月15日起至2019年8月15日止，已在本案逾期交房事实发生之后，而被告提交的证据中亦无法证明亮化工程直接导致了涉案“湖海仙居二期”工程停工或延期，故对于该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告勐海远德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李涛支付逾期交房违约金12618元； 二、驳回原告李涛的其他诉讼请求。 若被告勐海远德房地产开发有限公司未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费115元，减半收取57.5元，由被告勐海远德房地产开发有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。 审判员  依坎甩 二〇一九年十二月二十六日 书记员  罗 仟