广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初5643号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市古镇镇七坊裕豪新村四大街27号首层C3。法定代表人：欧炳维。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：林乙涛，男，1989年5月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：卢钜标，广东昌联律师事务所律师。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告林乙涛（以下简称林乙涛）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人张子扬，被告林乙涛的委托诉讼代理人卢钜标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年9月20日签订的中山利和广场商铺租赁合同；2.林乙涛向利和公司支付租金至合同解除之日（自2019年2月起暂计至2019年4月的租金为10488元）；3.林乙涛向利和公司支付逾期支付租金违约金（以3496元为基数，自逾期之日起每日按欠费金额的千分之一计算，分段计算至租金实际付清之日止）；4.利和公司有权没收租赁保证金6992元；5.林乙涛补交已享受的租金本金优惠11769.85元；6.林乙涛支付律师费5000元；7.林乙涛于合同解除之日起7日内向利和公司返还中山古镇利和购物广场二层2027卡商铺，并按合同约定恢复至毛坯状态，逾期履行的，应当按每月6992元向利和公司支付场地占用费至商铺交还之日。事实和理由：利和公司与林乙涛于2018年9月20日签订商铺租赁合同（下称租赁合同），合同约定的主要内容有：1.利和公司将位于中山古镇利和购物广场二层2027卡商铺出租给林乙涛，租赁期限为2018年9月20日至2020年9月19日；2.林乙涛应当从2018年9月20日起每月向利和公司支付租金3496元；3.林乙涛迟延缴纳租金及其他费用的，每迟延一日，应当按欠费金额的千分之一计算违约金，逾期超过30日的，利和公司有权解除合同；4.因林乙涛的原因导致合同提前终止的，林乙涛应向利和公司补交已享受的租金优惠，且利和公司有权没收保证金。合同签订后，利和公司已依约向林乙涛交付商铺，林乙涛自2019年2月起欠缴租金，并于2019年1月25日开始停业至今。林乙涛的行为已构成违约，为维护自身合法利益，现利和公司提起诉讼。林乙涛辩称，1.林乙涛于2018年6月开始与中山利和广场建立商业合作关系，并于2018年6月3日与利和公司旗下的中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）签订一份房屋租赁合同，约定金汇公司将位于中山市中山三路16号之一的利和广场购物中心的第二层204E号商铺出租给林乙涛经营都市丽人品牌使用。至此该案外商铺租赁的同时，金汇公司要求林乙涛后续需同时租赁案涉商铺作为该合同的附随义务，否则承担合同的相应违约责任，即案涉商铺为利和物业古镇分公司强加给林乙涛的捆绑店铺，林乙涛无可奈何之下只能选择接受不对等的条件开业经营案涉商铺；2.案涉商铺所处地理位置偏僻，且由于古镇利和尚处于开发之初，广场的各项招商引资工作暂未到位，现该广场内开业商铺也不多，导致前往该购物中心进行消费的顾客并不多。自林乙涛2018年10月1日正式开业起至2019年1月25日停业期间，涉案店铺亏损严重，收入已完全无法维持店铺的正常开支，为防止损失的进一步扩大，林乙涛才不得不放弃该店铺的经营，对该店铺作停业撤场处理。为此，林乙涛也多次与利和公司的商管公司进行协商沟通，于2018年12月31日正式以电话沟通方式通知了利和公司，并于2019年1月25日左右对该商铺做停业撒场处理，同时自该时间开始停付相关租金、物业管理费用等相关费用；3.关于利和公司主张的诉讼请求问题，林乙涛认为利和公司的部分诉讼主张缺乏事实以及合同依据，且涉案签订的相关合同由利和公司提供，为其单方制作的格式条款，在签署时也根本不准许林乙涛进行修改添加，合同条款显失公平公正，多为排除自身义务的同时不当加重林乙涛负担的霸王条款，并且在合同签订时，利和公司也未对相关重要条款予以解释说明，因此恳请法院综合衡量予以依法调整或驳回利和公司的诉讼主张；4.林乙涛已于2018年12月31日以电话方式通知了利和公司，明确表示案涉店铺由于严重亏损问题需作停业撤场处理，并要求利和公司与林乙涛进一步处理好合同终止后商铺的交还问题，时至2019年1月25日林乙涛已正式停业撤场，因此林乙涛认为涉案合同已于2018年12月31日由林乙涛单方予以提前解除，利和公司仍起诉要求解除双方于2018年9月20日签订的租赁合同缺乏事实依据，恳请法院依据以上客观事实认定合同的具体解除时间，以利于法院确定相关的诉讼请求；5.对于利和公司主张的第二、第三项请求缺乏事实以及合同依据，双方合同已于2018年12月31日由林乙涛单方予以提前解除，至2019年1月25日开始林乙涛便无对外开业经营，涉案商铺在停业撤场后已由利和公司予以收回并进行了围蔽管控，至此林乙涛已无法继续对外经营，同时利和公司至此也就再无为林乙涛提供过任何物业管理服务，因此也就根本无从谈起后续仍需依照合同标准承担2019年2月至2019年4月份的租金以及因拖欠费用产生的违约金问题；6.关于诉讼请求第五点的补交已享受的租金优惠11769.85元的问题，诚如第一点所述，案涉商铺为林乙涛与利和公司“中山石歧店”的捆绑店铺，所作的优惠租金方案为利和公司当时的真实意思表示以及承诺，现利和公司又以合同解除为由贸然取消，明显属于前后的反复行为，也有意利用相关霸王格式条款作所谓的“最终解释和保留权”，这样一来如此约定明显显失公平公正，这更是对利和公司自身诚实信用的漠视，因此恳请法院依法驳回该诉讼请求；7.关于利和公司第七项诉讼请求，根据第一点的陈述，林乙涛已于2018年12月31日以电话方式通知了利和公司，明确表示该店铺由于亏损严重需作停业撤场处理，并要求利和公司进一步处理合同终止后商铺的交还问题，时至2019年1月25日，林乙涛已正式停业撤场，案涉商铺后由利和公司收回并进行了围蔽管控。除此之外，双方签订的合同也并未约定合同解除后林乙涛需对案涉商铺恢复至毛坯状态的义务，因案涉店铺已被围蔽，即可视为林乙涛已将案涉商铺交还利和公司，因此利和公司的第七项诉讼请求缺乏事实和合同依据，恳请法院驳回其诉讼请求。综上所述，利和公司的诉讼请求与客观事实不符，缺乏相关法律以及合同依据，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护林乙涛的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，利和公司（甲方）与林乙涛（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于中山市古镇镇同兴路98号利和广场购物中心二层2027号商铺出租给乙方使用，租赁期限为2018年9月20日至2020年9月19日；第五条租金标准和支付：2018年9月20日至2019年1月19日每月租金为538.43元，2019年1月20日至2019年9月19日每月租金为3496元，2019年9月20日至2020年9月19日每月租金为7360元；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；第二十三条违约责任：乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，如因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费等费用由乙方全部承担等内容。利和公司已向林乙涛交付上述商铺，林乙涛支付租金至2019年1月。2019年2月2日，利和公司、中山市古镇利和广场有限公司、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司共同向林乙涛发出要求限期改正违约行为的函，指出林乙涛自2019年1月25日擅自停业，需于接函之日起三日内恢复对外营业。同年3月22日，利和公司、中山市古镇利和广场有限公司、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司共同向林乙涛发出要求限期改正违约行为的函，指出林乙涛存在拖欠租金、物业管理费等费用的问题，要求林乙涛于接函日后2日内履行合同约定之义务等内容。上述第一份邮件由林乙涛签收，第二份邮件被拒收。2019年4月24日，利和公司诉至法院，提出前述诉请。另查明：2019年4月19日，利和公司（甲方）与广东登鼎律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定乙方受甲方委托，指派律师裴炽明、张子扬在其与林乙涛租赁合同（含物业合同）纠纷一案第一审、第二审（一审、二审含本诉、反诉）、执行（含听证）等程序中担任甲方代理人，签订合同后，甲方一次性向乙方支付第一审律师费5000元等内容。该所于2019年4月22日向利和公司开具诉讼代理费金额为5000元的广东增值税普通发票。关于租赁保证金、违约金的问题，利和公司认为租赁保证金不是定金，应当与违约金一并判决，若法院认定租赁保证金属于定金，则其选择违约金。本院认为，利和公司与林乙涛形成合法有效的房屋租赁合同关系，应予保护。现林乙涛未按时交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。利和公司有权解除合同，林乙涛应向利和公司支付2019年2月至合同解除之日的租金。关于合同解除时间。林乙涛虽辩称其已电话通知利和公司要解除合同，但因双方未完成商铺交接手续，故本院对林乙涛的该项抗辩不予采纳，应以判决作出之日作为合同解除之日为宜，故林乙涛需按双方合同约定的标准向利和公司支付2019年2月至合同解除之日止的租金。利和公司还要求林乙涛补交租金折扣优惠11769.85元，支付逾期交租违约金，并没收保证金6992元。林乙涛辩称租金折扣优惠是利和公司的承诺，不同意补交，亦不同意利和公司没收保证金，且逾期交租违约金过高。根据双方关于补交租金等优惠金额的约定，利和公司要求林乙涛补交的租金折扣优惠11769.85元实属违约金。根据双方关于履约保证金的约定，保证金实为定金。现林乙涛违约，利和公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和公司选择适用违约金，则林乙涛需补交租金折扣优惠11769.85元，并支付违约金，本院对利和公司的要求没收保证金的诉讼请求不予支持。关于违约金标准问题，利和公司要求每日按1‰计付，林乙涛辩称过高。因林乙涛拖欠租金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、林乙涛违约事实给利和公司造成的实际损失及协议完全履行后利和公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定林乙涛按年利率10%计付违约金。关于律师费。林乙涛在合同中确认了律师费承担问题，利和公司主张的律师费金额符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，且有相应的律师费发票等予以证明，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告中山市利和置业有限公司与被告林乙涛于2018年9月20日签订的中山利和广场商铺租赁合同；二、被告林乙涛于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付2019年2月至合同解除之日的租金；三、被告林乙涛于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司补交租金折扣优惠11769.85元；四、被告林乙涛向原告中山市利和置业有限公司支付违约金（以所欠租金为基数，每月分段计算，自从逾期之日起按年利率10%计至清偿之日止）；五、被告林乙涛向原告中山市利和置业有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费335元，由被告林乙涛负担（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交，本院不予退还，被告林乙涛于履行中迳付原告中山市利和置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇一九年十二月一日书记员  林晓霜