福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1575号 原告：张燕燕，女，1981年5月18日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：吴渊杰（系张燕燕丈夫），住福建省龙海市。 被告：明胜（漳州）物业经营服务有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边售楼处一楼，统一社会信用代码913506005532396959。 法定代表人：黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：张佩荣，女，该公司员工。 原告张燕燕与被告明胜（漳州）物业经营服务有限公司（以下简称“明胜公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张燕燕的委托诉讼代理人吴渊杰及被告明胜公司的委托诉讼代理人张佩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张燕燕向本院提出诉讼请求：1．判令明胜公司支付张燕燕原本应在2018年10月15日前支付的租金12,028.07元，并支付计算至给付租金之日止的违约金；2．明胜公司支付逾期支付租金的违约金共计5,884.92元；3．明胜公司支付继续占有使用至2019年4月16日的租金9,645.15元及逾期支付的违约金。诉讼过程中，张燕燕变更诉讼请求第1项为明胜公司支付逾期违约金1,376.87元。事实和理由：张燕燕于2012年8月19日与明胜公司签订一份《明发商业广场商铺租赁合同》，由明胜公司向张燕燕租赁漳州明发商业广场商铺。合同约定了租赁期限、租金、违约责任等。2014年1月22日经漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初733号民事判决认定为讼争商品房交付使用时间，自该日起计算五年租赁期限。明胜公司原本应在2017年1月22日当天起向张燕燕支付租金，但明胜公司均逾期支付。明胜公司租赁商铺为五年，实际接收使用商铺时间为2014年1月22日，结束租赁时间为2019年1月21日。而明胜公司却仍旧占用商铺继续使用至2019年4月16日，应当支付张燕燕相应2个月又25天的租金，计9,645.15元。该租金应于2019年2月5日前支付。由于明胜公司拟定的合同属格式合同，明显加重张燕燕的责任，减轻明胜公司的责任，有违法律的公平原则，因此，违约赔偿金应以每年租金40,850元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。明胜公司违约逾期支付租金的天数为1107天，应当承担全部违约责任，支付违约金5,884.92元（40,850元×4.75%÷365天×1107天）。 明胜公司辩称，一、（2017）闽0603民初733号民事判决不应作为本案的判断依据。判决书中认定如下事实：“2014年1月22日，明胜公司与明发公司签订商铺交接确认书，由明胜公司接收讼争商品房。”但该日并非原被告之间的交付时间，仅是明发公司为了履行合同交房义务而与明胜公司进行的交接，法院亦是基于明发公司应当承担的逾期交房责任为出发点做出的事实认定。上述判决的标的为买卖关系，而本案的标的为租赁关系，该判决与本案无关，不应作为本案的判断依据。二、本案租赁期间应为2014年4月17日至2019年4月16日。根据租赁合同约定，原被告双方签署的商铺交接确认书是认定本案交付时间的依据。原被告于2014年4月17日签署了确认书，应以该日作为租赁期限的起算点。三、张燕燕有关逾期支付租金的违约金的计算方式存在错误。本案不存在占用费及违约金，并且逾期支付租金违约金也仅为1,215.79元。即便按照张燕燕主张的2014年1月22日为交付时间，违约金也仅应为2,698.42元。四、明胜公司已依约通知张燕燕办理收铺手续，张燕燕拒绝办理后应向明胜公司支付因委托管理讼涉商铺所产生的管理费。明胜公司于2019年3月22日向张燕燕邮寄通知书，告知其合同期满后不再续约，且其应于2019年4月16日前往明胜公司办理商铺接受手续。但张燕燕收件后未前往办理收铺，直到2019年7月6日才前来办理商铺交接手续。原被告之间形成了事实上的委托管理合同关系，张燕燕应向明胜公司支付管理费9,077.79元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方没有争议的事实为：2012年8月19日，以张燕燕为出租方（业主、甲方）、明胜物业公司为承租方（经营公司、乙方），双方签订一份《明发商业广场商铺租赁合同》（编号：35060108029602963）。合同第二条标的物及其交付约定：1、标的物：位于漳州市龙文区店面。3.1甲方同意，为方便租赁标的物的交接，甲方直接授权明胜公司可在租赁标的物符合交付条件时，明胜公司有权直接与租赁标的物的开发商即明发集团（漳州）房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁标的物的交付手续即视同交接确认书。合同第四条租赁经营期限约定：1、本合同项下的租赁期限共5年（包含前三年的市场培养期），租赁期限自租赁标的物交付之日起计算，届时应由双方签署租赁标的物的交接确认书。合同第六条租金、租赁税及支付、承担方式约定：1、市场培育期（租赁经营期开始的前三年）：甲方同意，前三年的租赁期间为租赁标的物的市场培育期，市场培育期不计算租金。2、市场培育期届满后的两年（即租赁经营期限之第四年、第五年）租赁期间的租金：年租金为甲方购买租赁标的物价值（甲方的购房合同总价款）的8%，即：年租金＝租赁标的物总价款×8%；则月租金＝年租金÷12。购房合同总价款为510625元，月租金为3404.17元。3、甲乙双方同意，租金应按季度支付。乙方应在每季度第一个月的15日前将当季度租金支付至甲方指定的银行账户。合同第七条合同的持续有效约定：2、租赁经营期限届满的次日，乙方应按租赁标的物当时的现状向甲方移交租赁标的物，若租赁标的物当时的转租合同尚未履行完毕的，尚未履行完毕的部分应由甲方负责继续履行。合同第十条违约责任约定：2、乙方逾期向甲方支付租金的，应按应付而未付款金额的每日万分之二向甲方支付违约金。3、甲方违约阻止租赁标的物交付或因甲方行为导致租赁标的物迟延交付，应承担由此引起的甲方所有直接或间接损失，包括但不限于甲方因此而向次承租人承担的违约责任。 2017年9月18日，本院做出（2017）闽0603民初733号民事判决书。判决认定，2014年1月22日，明胜公司与明发集团（漳州）房地产开发有限公司签订商铺交接确认书，本案讼涉商铺交付使用。该判决已生效。 明胜公司向张燕燕支付讼涉商铺租金情况如下：2017年5月10日支付8,396.95元，2017年8月17日支付7,654.49元，2018年1月10日支付7,654.49元，2018年6月12日支付15,308.98元，2018年8月30日支付7,654.49元，2019年1月16日支付7,654.49元，2019年4月29日支付10,212.51元，2019年7月30日支付1,815.56元。 对有争议的事实，本院分析认定如下： 一、关于讼涉商铺租赁期限起算时间的问题。根据《明发商业广场商铺租赁合同》第二条3.1约定，明胜公司与明发集团（漳州）房地产开发有限公司于2014年1月22日签订商铺交接确认书，视为讼涉商铺于该日交付明胜公司。则租赁期限应自2014年1月22日起计算。 二、关于讼涉商铺返还时间的问题。张燕燕庭审自认于2019年4月19日接收讼涉商铺，并提供一份《商铺返还交接确认书》（红联）予以证明，该联确认书落款处未载明日期，下方注明“本协议书一式两份，双方各执一份”。明胜公司辩称张燕燕于2019年7月6日才办理讼涉商铺交接手续，亦提供一份《商铺返还交接确认书》（白联）予以证明，该联确认书落款处载明日期为2019年7月6日。因两份《商铺返还交接确认书》系一式两份中的红联及白联，落款处日期内容不同，明胜公司亦未能举证证明《商铺返还交接确认书》系于2019年7月6日形成并交付给张燕燕，故其辩解的商铺返还时间本院不予采纳。则讼涉商铺返还时间确认为2019年4月19日。 三、关于尚欠租金及违约金的计算问题。根据《明发商业广场商铺租赁合同》第十条第2项约定，明胜公司逾期支付租金，应按应付而未付金额的每日万分之二支付违约金，则本案的违约金应按该约定计算。根据《明发商业广场商铺租赁合同》第六条约定，明胜公司应自2017年1月22日起，按季度支付租金，在每季度15日前支付当季度租金10,212.51元。根据张燕燕的起诉主张及明胜公司的答辩意见，具体违约金计算如下： 2017年1月22日至2017年3月31日：明胜公司应于2017年2月5日前支付张燕燕2017年1月22日起至2017年3月31日止租金7,906.46元（3,404.17元÷31天×10天+3,404.17元+3,404.17元），明胜公司于2017年5月10日支付8,396.95元，则2017年2月5日至2017年5月10日（逾期94天）违约金为148.64元（7,906.46元×94天×0.02%）。 2017年4月到6月：明胜公司应于2017年4月15日前支付租金10,212.51元，明胜公司于2017年5月10日支付8,396.95元，扣除截至2017年3月31日租金后尚余490.49元（8,396.95元-7,906.46元），先行抵扣本期尚欠租金，则2017年4月15日至2017年5月10日（逾期25天）的违约金为51.06元（10,212.51元×25天×0.02%），2017年8月17日支付7,654.49元，则2017年5月11日至2017年8月17日（逾期98天）的违约金为190.55元［（10,212.51元-490.49元）×98天×0.02%］； 2018年1月10日支付7,654.49元，则2017年8月18日至2018年1月10日（逾期145天）的违约金为59.96元［（10,212.51元-490.49元-7,654.49元）×145天×0.02%］，合计301.57元。 2017年7月到9月：明胜公司应于2017年7月15日前支付租金10,212.51元，其于2018年1月10日支付7,654.49元，扣除截至2017年6月30日的租金后尚余5,586.96元（8,396.95元+7,654.49元+7,654.49元-7,906.46元-10,212.51元），先行抵扣本期租金，则2017年7月15日至2018年1月10日（逾期179天）的违约金为365.61元（10,212.51元×179天×0.02%）；2018年6月12日支付15,308.98元，2018年1月11日至2018年6月12日（逾期152天）的违约金为140.62元（［10,212.51元-5,586.96元］×152天×0.02%），合计506.23元。 2017年10月到12月：明胜公司应于2017年10月15日前支付租金10,212.51元，其于2018年6月12日支付15,308.98元，则2017年10月15日至2018年6月12日（逾期240天）的违约金为490.2元（10212.51×240天×0.02%）（10,212.51元×240天×0.02%）。 2018年1月到3月：明胜公司应于2018年1月15日前支付租金10,212.51元，其于2018年6月12日支付15,308.98元，扣除截至2017年12月30日的租金后尚余470.92元（8,396.95元+7,654.49元+7,654.49元+15,308.98元-7,906.46元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元），先行抵扣本期租金，则2018年1月15日至2018年6月12日（逾期148天）的违约金为302.29元（10,212.51元×148天×0.02%）；2018年8月30日支付租金7,654.49元，则2018年6月13日至2018年8月30日（逾期78天）的违约金为151.97元［（10,212.51元-470.92元）×78天×0.02%］；2019年1月16日支付租金7,654.49元，则2018年8月31日至2019年1月16日（逾期138天）的违约金为57.6元［（10,212.51元-470.92元-7,654.49元）×138天×0.02%］，合计511.86元。 2018年4月到6月：明胜公司应于2018年4月15日前支付租金10,212.51元，其于2019年1月16日支付7,654.49元，扣除截至2018年3月31日的租金后尚余5,567.39元（8,396.95元+7,654.49元+7,654.49元+15,308.98元+7,654.49元+7,654.49元-7,906.46元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元），先行抵扣本期租金，则2018年4月15日至2019年1月16日（逾期276天）的违约金为563.73元（10,212.51元×276天×0.02%）；2019年4月29日支付10,212.51元，则2019年1月17日至2019年4月29日（逾期102天）的违约金为94.76元［（10,212.51元-5,567.39元）×102天×0.02%］，合计658.49元。 2018年7月到9月：明胜公司应于2018年7月15日前支付租金10,212.51元，其于2019年4月29日支付10,212.51元，扣除截至2018年6月30日的租金后尚余5,567.39元（8,396.95元+7,654.49元+7,654.49元+15,308.98元+7,654.49元+7,654.49元+10,212.51元-7,906.46元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元），则2018年7月15日至2019年4月29日（逾期288天）的违约金为588.24元（10,212.51元×288天×0.02%）；2019年7月30日支付1,815.56元，则2019年4月30日至2019年7月30日（逾期91天）的违约金为84.54元［（10,212.51元-5,567.39元）×91天×0.02%］，2019年7月31日后的违约金为以2,829.56元（10,212.51元-5,567.39元-1,815.56元）为基数，自2019年7月31日起，按每日万分之二计算。 经抵扣后，截至2018年9月30日尚欠的租金为2,829.56元（8,396.95元+7,654.49元+7,654.49元+15,308.98元+7,654.49元+7,654.49元+10,212.51元+1,815.56元-7,906.46元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元-10,212.51元）。 2018年10月到12月：明胜公司应于2018年10月15日前支付租金10,212.51元，因其至今尚未支付该期租金，故该期租金的违约金为以10,212.51元为基数，自2018年10月15日起，按每日万分之二计算。 2019年1月到2019年3月：明胜公司应于2019年1月15日前支付租金10,212.51元，因其至今尚未支付该期租金，故该期租金的违约金为以10,212.51元为基数，自2019年1月15日起，按每日万分之二计算。 2019年4月1日到2019年4月16日：明胜公司应于2019年4月15日前支付租金1,815.56元，因其至今尚未支付该期租金，故该期租金的违约金为以1,815.56元为基数，自2019年4月15日起，按每日万分之二计算。 综上，明胜公司截至返还商铺之日止，即2019年4月16日尚欠的租金为25,070.14元（2,829.56元+10,212.51元+10,212.51元+1,815.56元），违约金为3,289.77元及以2,829.56元为基数，自2019年7月31日起，以10,212.51元为基数，自2018年10月15日起，以10,212.51元为基数，自2019年1月15日起，以1,815.56元为基数，自2019年4月15日起，均按每日万分之二计算的违约金。 本院认为，张燕燕与明胜公司签订的《明发商业广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行合同义务。明胜公司租赁商铺后，应依约支付租金。经核算，明胜公司尚欠租金25,070.14元，张燕燕请求明胜公司支付尚欠租金21,673.22元，未超过本院核算金额，本院予以支持。明胜公司未按时支付租金，已构成违约，应承担支付违约金的责任。经核算，明胜公司尚欠违约金为3,289.77元及以2,829.56元为基数、自2019年7月31日起，以10,212.51元为基数、自2018年10月15日起，以10,212.51元为基数、自2019年1月15日起，以1,815.56元为基数、自2019年4月15日起，按每日万分之二计算的违约金。张燕燕请求明胜公司支付违约金，本院予以支持，金额以本院核算为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、明胜（漳州）物业经营服务有限公司应于本判决生效之日起10日内支付张燕燕租金21,673.22元； 二、明胜（漳州）物业经营服务有限公司应于本判决生效之日起10日内支付张燕燕违约金3,289.77元及以2,829.56元为基数、自2019年7月31日起，以10,212.51元为基数、自2018年10月15日起，以10,212.51元为基数、自2019年1月15日起，以1,815.56元为基数、自2019年4月15日起，按每日万分之二计算至本判决生效之日止的违约金； 三、驳回张燕燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费489元，由明胜（漳州）物业经营服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  苏碧恋 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  郑栖伟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。