四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018川0184民初2170号 原告(反诉被告):崇州市倾城莲花小区第一届业主委员会，住所地:崇州市崇阳街道西桥社区倾城莲花路1号。 负责人:邵家斌。 委托代理人：张治安，四川创新律师事务所律师。 被告：成都华骏兴业地产开发有限公司，住所地：崇州市崇阳街道西桥社区倾城莲花路1号。 法定代表人：杨培英。 委托代理人：涂常春，公司员工。 被告（反诉原告）：成都宜加物业服务有限公司，住所地：成都市天府新区万安街道麓山大道二段20号附7号6栋1楼1号。 法定代表人：李静赤。 委托代理人：冯文俊，四川时代经纬律师事务所律师。 原告（反诉被告）崇州市倾城莲花小区第一届业主委员会（以下简称倾城莲花业委会）诉被告成都华骏兴业地产开发有限公司（以下简称华骏公司）、被告（反诉原告）成都宜加物业服务有限公司（以下简称宜加公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倾城莲花业委会的诉讼代理人张治安，被告华骏公司的诉讼代理人涂常春，被告（反诉原告）宜加公司的诉讼代理人冯文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）倾城莲花业委会提出诉讼请求：1.判令二被告立即移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；2.判决二被告立即移交物业管理资料，包括但不限于：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料（如代收费、专项维修资金使用情况资料、物业服务档案等）；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：崇州市倾城莲花小区由被告华骏公司开发建设，总占地约71333平方米，总建筑面积约64000平方米，2010年3月交付给业主使用，并指定被告宜加公司提供前期物业服务，但宜加公司直至2016年5月10日才注册成立，且未与业主签订物业服务合同。2017年8月，倾城莲花小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会，同时决定物业自治管理。2017年9月18日，被告宜加公司自动撤管，并以华骏公司未向其移交为由拒绝向原告移交物业管理资料，经原告发函催告，二被告仍未履行移交工作。被告违法继续占有小区物业管理资料的行为，已经构成对业主共同共有权的侵害，为维护全体业主的合法权益，特提起诉讼。 被告华骏公司辩称,原告要求移交的设备、资料等，已经移交给宜加公司，对于原告的诉讼请求，应该由宜加公司来履行；原告所述部分不是事实，该小区是我公司开发，占地面积属实，交给业主使用时间也属实，成立业委会的时间不清楚，宜加公司不是自动撤管，而是原告强行要求宜加公司退场，宜加公司是2017年2月才进驻小区提供物业服务，之前是由领秀物业公司提供物业服务，宜加公司是第二个提供物业服务的公司。 被告（反诉原告）宜加公司辩称,宜加公司从2017年2月1日起在倾城莲花小区提供物业服务，于2017年9月18日被原告方强制撤管，撤场时没有带走任何物品，工作人员全部被赶走，包括工作人员的一些私人物品都未能带走；原告要求移交的场地、资料等都实际由原告控制并使用，我方不具备移交的条件，针对移交物业管理所必需的其他资料（如代收费、专项维修资金使用情况资料、物业服务档案等），公司提供物业服务中没有代收费的情况，也不具备移交的条件，物业服务档案也不属于必须要移交的资料。我方之所以未移交而导致现在的局面，是由于原告没有使用合法程序来解除双方的物业服务合同，我公司与华骏公司签订了物业服务合同是事实，也是基于此使用物业用房，原告也应当用合法程序来要求我们退场，并办理移交手续，但是原告并未这样做。 反诉原告宜加公司提出诉讼请求：1.判令反诉被告排除对倾城莲花小区物业服务办公室的妨害，返还价值242949元财物或赔偿反诉原告损失242949元；2.判令反诉被告向反诉原告公开赔礼道歉；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年2月1日，反诉原告与华骏公司签订了《前期物业服务合同》，约定由反诉原告向华骏公司开发承建的倾城莲花小区提供物业管理服务，期限为2017年2月1日至2020年1月31日。2017年9月19日，反诉被告以业委会已合法成立但无办公场所为由，通知反诉原告须于2017年9月25日前将物业管理用房移交。反诉原告认为其作为倾城莲花小区的物业服务单位合法使用物业管理用房，业委会无权要求移交。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，并需经小区专有部分占建筑物总面积额过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。反诉被告仅以业委会成立，要求反诉原告移交物业用房不符合法律规定，反诉原告即提出异议，但反诉被告不予回应即强行将反诉原告工作人员赶出，并强行将反诉原告办公室内物品搬至另一办公室封存，其中包括反诉被告要求反诉原告移交的所有物业管理资料、反诉原告公司内部资料、反诉原告办公用品及员工私人物品等，并将反诉原告在物业服务期间所购置的设施、物品占为己用。反诉被告已强行自主管理物业并已实际控制物业服务相关场所及资料，反诉原告是被迫撤离倾城莲花小区，已经失去对反诉被告要求移交的场所、资料的占有，不具备移交的条件。反诉被告强行将反诉原告所有的文件等搬离并控制，并将反诉原告购置的设施、物品据为己用的行为已经严重侵犯了反诉原告的合法权益，对反诉原告的经济造成了极大损失，为维护反诉原告的合法权益，提出反诉。 反诉被告倾城莲花业委会辩称：本诉与反诉没有关联，反诉不成立，反诉原告应另案处理。反诉原、被告双方没有书面物业服务合同关系，反诉原告也并非由建设方通过招投标的方式选定，反诉被告不存在侵权行为，依照《物业管理条例》第37条规定，物业用房的所有权属于全体业主，并不是反诉原告的财产。反诉原告的损失并不存在，损失清单的物品并没有移交给反诉被告，反诉被告也没有占用、使用上述物品，也没有证据表明上述物品是反诉原告的资产。赔礼道歉的对象仅限于自然人，反诉原告要求赔礼道歉没有事实依据和法律依据，要求反诉被告承担诉讼费也没有依据。 经审理查明，崇州市倾城莲花小区由华骏公司开发建设，总占地面积71333平方米，总建筑面积64000余平方米，2010年3月交付给业主使用。2017年2月1日宜加公司与华骏公司签订了《前期物业服务合同》，约定由宜加公司为倾城莲花小区提供物业管理服务，期限为2017年2月1日至2020年1月31日。2017年8月，倾城莲花小区业主会决定成立业主大会，并选举产生业主委员会，同时决定物业自治管理，随即，倾城莲花业委会向宜加公司发出《通知函》，落款时间为2017年9月19日，内容是：“倾城莲花小区业主委员会以合法成立，但现无办公场所。现通知贵公司将物业管理用房于2017年9月25日前移交给业委会”。随后，宜加公司撤离小区。2017年11月21日，倾城莲花业委会申请四川省崇州市公证处来到小区对宜加公司在小区办公场所的物品进行了清理，并对办公场所的物品进行了就地封存。整个清理封存过程，公证处进行了全程录像，但没有对现场的全部物品进行登记造册，录像中，能够确认清理封存时，现场留有电瓶车两辆、空调一台、洗地机一台、单人沙发六个及相应的茶几、办公工位、保险柜两个、电脑四台、佳能打印机一台、富士施乐彩色打印机一台，也还有若干资料等物品。 上述事实，有各方当事人的当庭陈述，本诉原告提供的《成都市业主大会设立事项备案记录》《业主大会、业主委员会印章备案报告》《关于通知成都华骏兴业地产开发有限公司办理物业交接的函》《通知函》，本诉被告（反诉原告）提供的工作人员赵莉娟拍摄的照片和视频、证人证言及本院向四川省崇州市公证处调取的录像资料等证据在案佐证。 本院认为，业主大会有权代表全体业主作出解聘物业服务企业的决定，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，物业服务企业应予配合，但依法属于物业服务企业的财产除外。本诉中，原告要求被告移交的物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地，由于这些设施、场地已实际由原告占有并控制，被告不具有移交的现实条件，针对该诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告立即移交物业管理资料，包括但不限于：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件，对此，因宜加公司认可在与华骏公司签订物业服务合同并进入该小区开展物业服务时，从华骏公司处接收了这些资料，而且宜加公司从该小区撤离没有继续为该小区提供物业服务也是事实，即使这些资料宜加公司在撤离时未带走，也应当由宜加公司从封存的资料中清理出来移交给原告，故原告的这些请求本院予以支持。原告要求移交的物业管理所必需的其他资料（如代收费、专项维修资金使用情况资料、物业服务档案等），宜加公司陈述没有代收费的情况，也未使用专项维修资金，认为物业服务档案也不是必须移交，原告未提供证据证明宜加公司有代收费和使用专项维修资金等情况，因此，对于原告的这部分请求除物业服务档案应移交外，其余请求本院不予支持。至于宜加公司提出的反诉，本院认为与本诉有关联，因此，反诉成立，且从审理情况来看，宜加公司撤离时，自己的办公设备等财物确未带走，故宜加公司要求返还财产本院予以支持，但宜加公司要求倾城莲花业委会排除对倾城莲花小区物业服务办公室的妨害的主张，因倾城莲花小区业主大会已作出由倾城莲花业委会自治管理的决定，宜加公司也已撤离，针对该诉讼请求，本院不予支持。宜加公司要求返还财物或赔偿损失的请求，崇州市公证处应业委会的要求到现场也就是对宜加公司未带走的物品进行清理封存，由于公证处未对现场的全部物品等进行登记造册，只有全程录音录像，本院仅支持返还录音录像中能确认属于宜加公司的财物，至于赔偿财物损失的问题，宜加公司没有证据证明其未带走的财物有损坏的事实，公证处的录音录像中也不能反应财物是否受损，故本院也只能支持返还财物。宜加公司要求倾城莲花业委会公开赔礼道歉的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条，《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的规定，判决如下： 一、本诉被告成都宜加物业服务有限公司在本判决生效之日起7日内向本诉原告崇州市倾城莲花小区第一届业主委员会移交以下物业管理资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业服务档案。 二、驳回本诉原告崇州市倾城莲花小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。 三、反诉被告崇州市倾城莲花小区第一届业主委员会在本判决生效之日起7日内向反诉原告成都宜加物业服务有限公司返还电瓶车两辆、空调一台、洗地机一台、单人沙发六个及相应的茶几、办公工位、保险柜两个、电脑四台、佳能打印机一台、富士施乐彩色打印机一台。 四、驳回反诉原告成都宜加物业服务有限公司的其余诉讼请求。 本诉案件受理费100元，由被告成都宜加物业服务有限公司承担；反诉案件受理费2472元，由反诉被告崇州市倾城莲花小区第一届业主委员会承担1000元，反诉原告成都宜加物业服务有限公司承担1472元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  **勤 二〇一九年十二月三日 书记员  任廷婷