广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12405号上诉人（原审原告）：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区************，统一社会信用代码914***********384E。法定代表人：崔伟权，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市建和影城有限公司，住所地广东省佛山市南海区************，统一社会信用代码914************276。法定代表人：范嘉东。上诉人佛山市南海国昌投资有限公司（以下简称国昌公司）因与被上诉人佛山市建和影城有限公司（以下简称建和影城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国昌公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判建和影城公司应向国昌公司支付违约金500万元；2.建和影城公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）建和影城公司向国昌公司支付违约金具有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，建和影城公司逾期向国昌公司支付租金且未经国昌公司同意擅自停止经营的行为系违约行为，该行为对国昌公司造成重大经济损失，其应赔偿国昌公司的经济损失。（二）建和影城公司向国昌公司支付违约金具有合同依据。1.涉案租赁合同系双方在自愿协商的前提下签订，具有法律效力。涉案租赁合同第11.2条已明确约定“乙方逾期支付租金，经甲方催告在15天内仍不如约支付的，每逾期一日，甲方有权按拖欠租金千分之三要求乙方支付滞纳金；乙方逾期支付租金超过三个月且在甲方己发出书面通知三次以上仍未支付的，甲方有权单方解除双方签署的全部协议，并要求乙方支付500万元违约金”。本案中，建和影城公司逾期支付租金超过三个月，且国昌公司已发出书面通知3次以上，故建和影城公司向国昌公司支付违约金500万元有明确合同依据。2.从保护合同履行的原则出发，人民法院应当尊重当事人的意思自治，在不违反法律强制性规定的前提下，应当支持涉案租赁合同中的约定。（三）一审法院主动调整违约金数额没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，法律仅允许诉讼当事人在违约金数额明显过高或过低的情况下主动提出调整违约金数额，并未赋予法院主动释明或主动调整的权力。且建和影城公司经公告后未参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，从某程度上亦即认可了国昌公司的诉讼请求、事实与理由，一审法院更不应在此情况下主动调整违约金的数额。（四）合同约定的违约金数额并未过高，未超出国昌公司实际损失的30%，也没有违反法律规定，一审法院不应予以调整。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案中，国昌公司与建和影城公司约定的租赁期限为15年，合同总价超过4000万元。该4000万元应视为国昌公司的应得收入。因建和影城公司的违约行为，导致涉案租赁合同无法继续履行，国昌公司的应得收入减少，国昌公司遭受巨额的直接损失。（五）建和影城公司的违约行为使涉案影院己闲置一年。1.建和影城公司的离场，直接导致国昌公司影院的租金收入减少。2.影院撤场导致商场人气减少、人流量骤减，诸多商户纷纷要求降低租金或直接退租，导致国昌公司的租金损失。3.因没有电影院的支撑并带来人气，很多商户都不愿进驻商场，导致国昌公司的招商率大幅下滑，应得收入严重减少。国昌公司的经济损失不少于500万元。建和影城公司未作答辩。国昌公司向一审法院起诉请求：1.建和影城公司腾空租赁场地并向国昌公司返还；2.建和影城公司向国昌公司支付2018年6月至8月的租金735750元（245250元/月×3个月）、2018年6月水费258.64元、2018年7月水费766.16元、2018年5月电费16923.44元、2018年6月电费24750元、2018年7月电费31680元，合计810128.24元；3.建和影城公司向国昌公司支付以每月245250元为标准从2018年9月1日起至腾空并实际返还场地之日止的场地占用费（暂计算至2019年1月15日为1103625元）；4.建和影城公司向国昌公司支付违约金500万元；5.国昌公司无需向建和影城公司返还租赁定金50万元；6.建和影城公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区**********国昌新城市广场第4层A区商铺，已办理权属证书，权属人为佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社。国昌公司在承租土地的有效租赁期内对涉案商铺具有租赁经营使用权。2012年12月28日，国昌公司（出租人、甲方）和深圳市建和影院投资有限公司（以下简称深圳建和公司）（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，计租面积为3938平方米；甲方同意乙方将租赁商铺用于开设建和国际影城；租赁期限为15年，自房屋计租日开始计算；甲方已于2012年11月18日交付物业；乙方保证在合同签订后7个工作日内向甲方支付50万元定金（已由原承租人代为乙方支付），此项定金在房屋交付后，用于冲抵影城租金及其他费用；乙方于租赁商铺交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金，因不可抗力因素导致甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，则甲方应向乙方退还定金，非因上述情形甲方于租赁商铺交付之前单方解除合同的，甲方应双倍返还乙方已付定金；租金为固定租金模式，其中第1-3年，每月租金每平方米45元，第4-6年，每月租金每平方米50元；租金支付方式为按季度计算租金，提前30天转账支付下一季度的固定租金；甲方为乙方安装独立的水电计量表，水电费为月付，每月乙方与甲方指定人员共同确认计数，并按合同规定的收费标准进行核收；若乙方未按时缴清当季度的房屋租金，超过60天，且在甲方已提醒乙方交纳租金的情形下，乙方仍未交纳，甲方有权终止合同；乙方将在影院所在地设立佛山市建和影院有限公司（暂定名），本合同的所有权利和义务都将转给新公司，甲方完全予以认同；如有以下情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应当赔偿甲方遭受的一切实际损失，乙方装饰装修残值损失和不可拆卸设备损失甲方不予补偿：A.非因甲方违约行为，乙方逾期支付房屋租金达3个月以上，且在甲方已发出书面通知书3次以上（每15日书面通知一次）仍未支付的。甲方根据上述情况提前终止合同的，应当提前1个月书面通知，乙方应及时迁离并交回房屋，房屋租金照实结算，并赔偿双方约定的违约金；关于承租场地的返还，（1）乙方应在合同终止后30个工作日内，撤离其租赁场地，如逾期不撤，甲方有权自行清空或按甲方认为适当的方法处理；（3）合同终止后，乙方置于租赁场地内的自有财产，归乙方所有，其他固定于天花板、地面、廊柱、墙上的设备、设施、器材及附着物等，除转移时对租赁场地结构（天、地、柱、墙）进行重大改变、造成严重损害的外，乙方均可拆除，若乙方在合同终止后30个工作日内仍不对可拆除的设备、设施、用具、器材等进行拆除或者拆除完毕，剩余的没有拆除的物品归甲方所有；乙方逾期支付租金超过三个月且在甲方已发出书面通知书3次以上（每15日书面通知一次）仍未支付的，甲方有权单方解除双方签署的全部协议，并要求乙方支付500万元违约金；租赁房屋交付条件：天花隔音工程设计施工由乙方负责，费用由甲方承担，但总金额不得超过60万元（如超过60万元，超出部分由乙方承担），经双方协商同意，该笔60万元工程费用将自计租之日起从乙方的租金中按季度15万抵扣，扣完为止；等等。2013年5月13日，国昌公司与深圳建和公司签订《补充协议》，约定对涉案合同的租赁面积作补充约定，实测面积为3240平方米，建筑面积4050平方米，深圳建和公司需缴纳的涉案商铺租金按上述建筑面积缴纳；等等。后国昌公司、深圳建和公司与建和影城公司签订《变更协议》，约定深圳建和公司转由另一家新公司即建和影城公司独立运作影院，根据涉案合同的约定，深圳建和公司将涉案合同所享有的权利义务概括转让给建和影城公司，建和影城公司愿意承继涉案合同所享有的权利和履行所负有的义务；等等。2013年7月29日，国昌公司、建和影城公司签订《补充协议》，约定建和影城公司增加承租涉案商铺950平方米，租金为固定租金模式，其中第1-5年，每月租金每平方米40元，第6-10年，每月租金每平方米45元；涉案合同约定的4050平方米自2013年9月18日起计租，新增租赁的950平方米自2013年9月27日起计租；包括新增加面积，建和影城公司承租涉案商铺面积共计5000平方米；本补充协议为涉案合同有效组成部分；等等。2016年8月22日，成都某美影城管理有限公司佛山南海分公司向国昌公司发出《工作联系函》，载明该司已于2016年6月24日正式收购建和影城公司，内部改名暂为某美国际影商城佛山新城市店，并主张因资金紧张，申请缓交租金缴纳日期。2018年8月14日，国昌公司委托律师向建和影城公司住所地寄送《解除合同通知函》，载明因建和影城公司未按期支付租金等费用已超过九十日，构成违约，国昌公司通知建和影城公司解除双方签订的合同及将对租赁场地进行重新招商，建和影城公司应在收函之日起三日内办理相关退场手续。该函于2018年8月15日投递成功。国昌公司提交2014年部分月份的记账凭证和收据，其中显示定金冲抵了2014年1月至3月的租金。国昌公司述称涉案租赁物中4050平方米部分每月租金为132250元，该三个月4050平方米部分的租金原为182250元/月，但根据涉案合同18页第一条的约定冲抵了国昌公司承担的每月5000元的天花隔音费用后每月计132250元，共计396750元；2014年1月至3月中950平方米部分每月租金为38000元，共计114000元。诉讼中，国昌公司陈述：涉案商铺2018年6月水费258.64元、2018年7月水费766.16元、2018年5月电费16923.44元、2018年6月电费24750元、2018年7月电费31680元。建和影城公司于2018年6月开始没有支付租金，于2018年8月起擅自停业且没有进行场地清退手续，至庭审辩论终结日，建和影城公司尚有影院桌椅、放映设备等大件物品留存于涉案商铺内。国昌公司确认已于2019年6月1日按现状自行收回商铺。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。国昌公司与深圳建和公司于2012年12月28日签订涉案合同，后深圳建和公司将涉案合同中的权利义务概括转让予建和影城公司，建和影城公司据此成为涉案合同的主体，国昌公司、建和影城公司之间成立租赁合同关系。涉案合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。国昌公司已将涉案商铺交付建和影城公司使用，建和影城公司应按合同约定按时足额支付租金，国昌公司主张建和影城公司自2018年6月起欠付租金，建和影城公司作为承租方未到庭抗辩亦未举证证明已支付相应租金，根据涉案合同约定，建和影城公司的行为已构成根本违约，国昌公司据此主张解除涉案合同，且解除涉案合同的意思表示亦已于2018年8月15日送达予建和影城公司，建和影城公司未在合理期间提出异议，故一审法院认定涉案合同及相关补充协议已于2018年8月15日实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。诉讼中，国昌公司确认自2019年6月1日起按现状接收涉案商铺，应视为国昌公司已实际收回涉案商铺，判决建和影城公司返还已无必要，一审法院对国昌公司主张建和影城公司腾空并返还涉案商铺的诉请不再支持。国昌公司主张建和影城公司拖欠自2018年6月1日起的租金/场地占用费，建和影城公司未到庭抗辩或举证证明已将涉案商铺交还予国昌公司，亦未举证证明已履行相应付款义务，故建和影城公司应支付合同解除前相应月份的租金和合同解除后建和影城公司继续占用涉案租赁商铺期间的场地占用费。鉴于国昌公司已于2019年6月1日收回涉案商铺，建和影城公司支付租金/使用费的时间应计算至2019年5月31日为止。结合涉案合同、2013年5月13日《补充协议》的约定及建和影城公司以往的交租凭证材料，涉案租赁物2018年6月1日至2019年5月31日期间的每月租金标准为245250元（50元/㎡×4050㎡+45元/㎡×950㎡），经核算，建和影城公司应支付上述期间的租金/使用费共计2943000元（245250元/月×12个月），国昌公司主张超出一审法院的核定范围的租金请求，一审法院不予支持。对于建和影城公司交付的50万元定金，涉案合同明确约定涉案商铺交付后定金可用于冲抵影城租金及其他费用，国昌公司举证亦证明该定金已用于冲抵2014年1月至3月的租金，建和影城公司未到庭抗辩或举证推翻，国昌公司主张该定金50万元无需返还予建和影城公司，理据充分，一审法院予以支持。建和影城公司在涉案商铺进行经营，必然产生水电费支出，建和影城公司没有举证证明已支付相应水电费予国昌公司，对国昌公司主张的水电费金额亦未提出异议，故建和影城公司应支付2018年6月至7月水费共1024.8元、2018年5月至7月电费共73353.44元予国昌公司，国昌公司相应诉请，一审法院予以照准。建和影城公司逾期支付租金的行为已构成根本违约并致合同解除，根据涉案合同约定，国昌公司有权要求建和影城公司支付相应的违约金。但涉案合同约定的违约金标准过高，结合合同履行情况、建和影城公司停业影响、合同解除后国昌公司采取的止损措施和相应空置期损失等实际情况，一审法院酌定建和影城公司应支付相当于两个月租金标准的违约金共490500元（245250元×2个月）予国昌公司，国昌公司主张超出部分，一审法院不予支持。建和影城公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、建和影城公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月起至2019年5月的租金/使用费共2943000元予国昌公司；二、建和影城公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月至7月水费共1024.8元、2018年5月至7月电费共73353.44元予国昌公司；三、建和影城公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金490500元予国昌公司；四、建和影城公司已支付的定金50万元归国昌公司所有；五、驳回国昌公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费63696.28元，由国昌公司负担24833.25元，建和影城公司负担38863.03元并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳。对国昌公司多预交的案件受理费38863.03元，在判决发生法律效力后经国昌公司申请，一审法院退还予国昌公司。二审中，国昌公司提交商场商户的减租申请三份，拟证明建和影城公司违约擅自离场，商场人流量、人气大大减少，导致商户收入减少，向国昌公司申请减租。建和影城公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，国昌公司提交的证据没有原件予以核对，本院对上述证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项、第二项、第四项提起上诉，本院对一审判决第一项、第二项、第四项予以维持。根据国昌公司的上诉意见，本案二审争议的焦点是：一审判决认定建和影城公司应向国昌公司支付违约金490500元是否妥当。本案中，国昌公司上诉主张建和影城公司逾期支付租金超过三个月，且国昌公司已发三次书面通知给建和影城公司，建和影城公司的行为构成违约，其应依据涉案合同的约定向国昌公司支付违约金500万元，一审判决主动调整违约金缺乏法律依据。经核查，本院认为，判定一审判决认定的违约金是否妥当，主要从以下方面予以考虑：首先，要审查涉案合同的履行程度。涉案合同签订于2012年12月28日，租赁期限为十五年，截至建和影城公司于2018年8月擅自撤场之时，该合同已履行五年八个月，超过租赁期限的三分之一，国昌公司在此期间可收取相应的租金收益，达到其签订该合同的预期目的。在此情况下，全额支持合同约定的违约金500万元显然对建和影城公司不公平。其次，要审查国昌公司在建和影城公司违约并擅自撤场后是否有扩大损失的行为。因建和影城公司逾期支付租金构成违约，国昌公司于2018年8月14日向建和影城公司发出《解除合同通知函》，该函件已于次日投递成功。同时，建和影城公司于该月起停业且撤场，没有办理场地清退手续。在国昌公司已向建和影城公司发出《解除合同通知书》且建和影城公司亦已撤场的情况下，则国昌公司作为守约方明知对方已撤场，应及时收回场地，以避免损失扩大。鉴于国昌公司截至本案一审庭审后才于2019年6月1日自行收回商铺，距离建和影城公司擅自撤场超过十一个月，其应自行承担损失扩大部分的责任。但一审判决认定由建和影城公司承担国昌公司扩大损失部分的责任，全额支持该十一个月的租金，即建和影城公司已经通过承担上述责任的方式承担了部分违约责任。在此基础上，为平衡双方利益，一审判决酌定相当于两个月租金标准即490500元作为本案违约金，公允合理，本院予以维持。至于国昌公司上诉主张其因建和影城公司的撤场造成其他商铺租金打折、退租等损失的问题。经核查，即便建和影城公司不撤场继续支付租金，但因其经营不善亦不可能给商场带来人流量，对于其他商铺的经营亦无帮助，因此国昌公司主张的因建和影城公司撤场造成的上述损失理据不足，本院不予支持。综上所述，国昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42876元，由上诉人佛山市南海国昌投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十二月十三日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊