陕西省靖边县人民法院民事判决书 （2019）陕0824民初4818号 原告：中国建设银行股份有限公司靖边县支行。住所地：陕西省榆林市靖边县XX街XX号云顶华亭商住楼。负责人：尹强，任行长。委托诉讼代理人:田兰，女，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小飞，男，1980年12月7日出生，汉族，住靖边县，系中国建设银行股份有限公司靖边县支行职工，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：米存有，男，1966年10月25日出生，汉族，住靖边县东坑镇硬地梁村新区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：榆林市怀远房地产开发有限公司。住所地：陕西省榆林市XX园区XX小区XX号楼XX层。法定代表人：徐怀利，任该公司执行董事。委托代理人罗国东，系榆林市怀远房地产开发有限公司员工。原告中国建设银行股份有限公司靖边县支行（以下简称靖边建行）与被告米存有、榆林市怀远房地产开发有限公司（以下简称榆林怀远公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，于2018年10月28日作出（2018）陕0824民初5850号民事判决书，判决作出后，原告靖边建行不服，向陕西省榆林市中级人民法院提出上诉，陕西省榆林市中级人民法院审理后认为，原审查明事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定：一、撤销陕西省靖边县人民法院作出（2018）陕0824民初5850号民事判决；二、本案发回靖边县人民法院审理。本案发还后，本院另行组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭审理了本案。原告靖边建行的委托代理人王小飞、田兰，被告榆林怀远公司的委托代理人罗国东到庭参加诉讼。被告米存有经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告建行靖边支行诉称，被告米存有因购房需要，向原告申请房屋按揭贷款，经原告审批后，2015年3月8日，原、被告双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：借款金额为19万元，借款期限为壹佰捌拾个月，自2015年5月21日至2030年5月20日，贷款利率为月利率，即执行基准利率上浮10%，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；还款方式为等额本息还款法，被告米存有以靖边县东坑镇高新区XX幢XX单元XX层XX号房产为其《借款合同》项某某债务提供抵押担保，并办理了预告登记；另外，《借款合同》项某某的债权属于编号为61069750920140438373的《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称《最高额保证合同》）的保证范围，根据合同约定，榆林怀远公司对上述借款承担连带保证责任。借款后，原告依约履行了出借义务，但被告未按合同约定按期履行还本付息义务，被告榆林怀远亦未向原告承担担保责任，故向本院提出诉讼请求：1、判令被告米存有立即偿还原告借款本金人民币183339.43元及从2016年4月21日至借款清偿完毕之日止的利息、罚息、复利（利率执行合同约定）；2、判令原告对抵押物折价或者以拍卖、变卖所得借款享有优先受偿权； 3、判令原告对被告榆林市怀远房地产开发有限公司的质押账户（账号：61001697508052508070）享有质权；4、判令被告榆林市怀远房地产开发有限公司对以上债务本息承担连带清偿责任；5、由被告承担为实现该债权所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）。原告靖边建行向法庭提供以下证据第一组证据、身份证复印件一份。证明被告米存有身份情况，且被告主体适格。第二组证据、个人住房（商业用房）借款合同》一份、《个人贷款支付凭证》一支、《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》一份。证明1、被告米存有因购房向原告申请借款人民币19万元，双方于2015年3月8日签订个人住房（商业用房）借款合同》，原告于2015年5月21日将借款转入被告指定账户。2、合同约定借款期限为180个月，从2015年5月21日至2030年5月20日止。该笔借款正常执行年利率6.215%，逾期执行年利率9.3225%。4、对应付未付利息的，计收复利，复利依据中国人民银行规定收。第三组证据、《靖房预靖边县XX号权利证书》一份。证明被告米存有自愿以其所有的位于靖边县东坑镇新区XX区XX房XX幢XX单元XX室房产（预告登记权利证书号：靖房预靖边县XX号），为该笔借款设定担保责任，原告对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款设定抵押担保责任，原告对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。第四组证据，《个人住房借款保证金质押合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份。证明1、被告榆林市怀远房地产开发有限公司以其所有的在原告办理的保证金账户为该笔借款承担质押担保责任，原告对保证金账户享有质权。2、被告榆林市怀远房地产开发有限公司承担连带保证责任。第五组证据，《合同资料》一份。证明1、被告米存有借款后至2019年9月24日，贷款余额183339.43元，当期拖欠本金33225.10元，拖欠利息31621.17元，拖欠罚息4507.16元，拖欠复利5466.54元，拖欠总额74819.97元（附清单一份）。复利执行罚息利率，在执行利率上上浮50%计算。被告米存有辩称，房屋质量有问题，不同意还钱。被告米存有未向法庭提供证据。被告榆林怀远公司辩称，按照合同约定办理。被告榆林怀远公司未向法庭提交证据。经庭审质证被告米存有对原告所举第一、二、三、四、五证据的真实性及证明目的均无异议。被告榆林怀远公司对原告所举第一、二、三、四、五证据的真实性无异议。本院对原告所举证据作如下认证对原告所举第一、二、三、四、五组证据，因其来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，证据间能够相互映证，故本院对其证据的真实性予以确认。本院根据当事人陈述、举证、质证和法庭的认证查明以下事实：被告米存有因购买位于靖边县东坑镇新区的XX幢XX单元XX层XX号房产，向原告申请个人购房借款。经审批， 2015年3月8日，原告靖边建行与被告米存有签订《借款合同》，原告于2015年5月21日将借款转入被告指定账户。《借款合同》约定：借款金额为190000元，借款期限为180个月（自2015年5月21日起至2030年5月20日），借款年利率为6.215％，罚息利率在借款利率水平上浮50％；还款方式为等额本息还款法；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；另约定：被告米存有以其购买的该房产为项某某债务设定预抵押担保，并办理了预抵押权预告登记（预告登记权利证书号：靖房预靖边县XX号）；且对质押、最高额保证均有规定。同时，原告靖边建行（乙方）与被告榆林怀远公司（甲方）签订《质押合同》和《最高额保证合同》。《质押合同》约定：被告（甲方）以其在乙方开立的保证金专户（名称：榆林市怀远房地产开发有限公司，账户：61001697508052508070）中的保证金为债务人提供质押担保；同时《最高额保证合同》约定：被告甲方对该笔借款承担连带保证责任，担保期间为2014年3月18日至2016年3月17日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；并约定：如果主合同项某某债务到期或乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。借款后，原告依约履行了出借义务。被告米存有偿还借款本金6660.57元，清偿利息至2016年4月20日后，下欠借款本金183339.43元及下余利息、罚息不予清偿，被告榆林怀远公司未依约履行保证责任，原告涉诉本院。本院认为，原告靖边建行与被告米存有签订《借款合同》、与被告榆林怀远公司签订《质押合同》和《最高额保证合同》，均系双方真实意思表示，且合同内容符合法律规定，原、被告之间所签合同应为有效合同，双方当事人均应按约履行合同义务。原告按合同约定发放贷款，被告米存有借款后未按借款合同约定偿还借款本金、利息及罚息已构成违约。依据《借款合同》，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并计收罚息，故对原告诉请要求被告米存有立即偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，予以支持。对于原告主张被告偿还借款复利的诉讼请求，因双方在借款合同中对复利的计算方法约定不明，故予以驳回。原告虽对该房产办理了预抵押登记，但预抵押登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，且该房屋现在尚未办理房屋产权登记及抵押登记，原告对该涉案房屋不享有抵押权，故对原告主张其有权对被告购买房产处置所得的价款享有优先受偿权的诉讼请求，依法予以驳回。被告榆林怀远公司在原告靖边建行开立保证金专户，并以该专户中的保证金为债务人提供质押担保，靖边建行主张其对该账户享有质权符合法律规定，依法予以支持；根据原、被告《最高额保证合同》约定，被告榆林怀远公司对该笔借款承担连带保证责任，对原告诉请榆林怀远公司对上述借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，予以支持；对原告诉请要求被告承担执行费、评估费、拍卖费、律师代理费等原告为实现债权而产生的全部费用的诉讼请求，因原告未提供证据证明，予以驳回。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告米存有于本判决生效后五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司靖边县支行借款本金183339.43元及从2016年4月21日起至借款清偿完毕之日止的利息（利息和罚息按照借款合同约定的方式计算）；被告榆林市怀远房地产开发有限公司承担连带清偿责任；二、原告中国建设银行股份有限公司靖边县支行对被告榆林怀远公司在原告靖边建行开立的保证金专户享有质权。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司靖边县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3966元，由被告米存有、榆林怀远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。        （此页无正文）    审判长     崔光全审判员     周永东审判员     黄  勃   二O一九年十二月八日    书记员    周  勤