北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初6124号原告：林永瑜，男，1971年7月30日出生，汉族，北京京福车达汽车用品有限公司经理，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓仙，北京京益律师事务所实习律师。被告：王海斌，男，1973年8月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王栋，北京上传律师事务所律师。原告林永瑜与被告王海斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林永瑜及其委托诉讼代理人郭琴婷、王晓仙，被告王海斌的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林永瑜向本院提出以下诉讼请求：1、被告王海斌赔偿原告拆除费补偿2952482.36元（从王租赁06-09年面积537.16平按651.2625元/平方米的标准，费用总计为349832.16元，租赁09年以后面积5572.69平方米，按467.0366元/平方米的标准为2602650.1905元）；2、装修及附属物824369元（从王处租赁的有1022、1024号两个院）；3、搬迁补助费494759.5元（从王租赁的1022、1024号院，面积一共9895.19平/*50元/平方米）；4、停业停产补助费1296750元（从王租赁的06、06-09年建筑面积为4322.5平方米，折算营业面积为2593.5平方米（从王一共租赁9895.19平方米）；5、工程配合奖暂计5034138.219元（从王一共租赁9895.19平方米/31768.85*16162275元，实际依据法院查明的标准再行确定），以上共计10602499.08元；6、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：案外人陈建生自2004年起从北京市大兴区黄村镇刘二村经济合作社处租赁了刘二村养殖地西侧43.32亩土地，后转租给王海斌，王海斌又分别转租了部分土地给林永瑜、案外人竹国、冯国富。自2006年起，林永瑜从王海斌处共计租赁了面积为9亩的院落；2008年起，冯国富将其从王海斌处租赁的面积为2亩的院落转租给了林永瑜，2010年起，竹国将从王海斌处租赁的厂房（含院落，面积约1750平方米）一栋转租给了林永瑜。林永瑜租赁以上院落后，斥巨资建设了部分厂房、购置了配电箱、变压器等机械设备，进行了装饰装修，并成立了公司用于经营汽车用品、汽车装饰等。2017年2月，在租赁关系存续期间，北京市新机场高速公路黄村段项目开始施工建设，林永瑜的上述租赁土地、房屋均被划入拆迁范围内。2018年2月3日上午，在没有任何通知的情况下，林永瑜租赁的厂房被强制拆除，厂房内的设备设施等全部被堆放在室外，造成了大量的设施设备损坏。后据原告了解，原告承租的所有院落均由王海斌和拆迁人签订了拆迁安置补偿协议。林永瑜认为，根据《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》的相关规定，林永瑜作为被拆除厂房的实际经营权人，有权获得停产停业损失、搬迁费等拆迁利益，但是被告拒不向原告告支付，故原告向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告王海斌辩称：不同意林永瑜的诉讼请求。一、林永瑜严重违反租赁合同的约定，拖欠王海斌租金，租赁合同因林永瑜的违约已经解除，故林永瑜不再享有任何权利。二、林永瑜不享有涉案房屋的部分房屋拆迁补偿费。在林永瑜承租王海斌的房屋期间，林永瑜没有任何的建设及装修行为，故其对于地上房屋的拆迁补偿费不享有任何的权利。林永瑜承租的案外人竹国、冯国富的房屋，在本案中不作处理，但据了解，林永瑜也没有进行过任何的建设及装修行为。三、林永瑜不应享有停产停业损失补偿。除林永瑜违约导致合同解除的理由外，王海斌认为在发布拆迁公告时，林永瑜在此地没有任何的经营行为，通过其纳税记录可以说明其没有任何的经营行为，其提供的营业执照也不在本地址，故其不应该享有停产停业损失。依据拆迁协议，拆迁主体所补偿的对象是王海斌，与林永瑜无关。四、林永瑜不应享有搬迁费补偿。依据王海斌与拆迁公司的拆迁补偿协议，拆迁主体所补偿的对象是王海斌，与林永瑜无关。同时在房屋被拆除时，林永瑜在房屋内的物品已经被腾空，其无权要求搬迁费。综上所述，王海斌认为林永瑜的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林永瑜向本院提交了以下证据：证据1、证据一2004年《土地租赁合同》复印件；证据2、2006年《租赁合同》1；2006年《租赁合同》2；2012年《租赁合同》，三份合同到期时间一致；证据3、购买设备设施的发票复印件4张，均是京福公司的，精益公司的安装比较早，发票丢失了，京福发票原件被被告拿走了；两份高压供用电合同；高压供用电合同原件，变压器有单独补偿费，他需要拿着去要补偿；证明我安装了高压电，实际经营了。证据4、北京京福车达汽车用品有限公司营业执照复印件；北京精艺车达汽车用品有限公司营业执照复印件；经营现场、航拍及房屋照片；视频，证明加建了库房、厕所1间20平米、洗澡间1间20平米，库房610平米。证据5、资产负债表及利润表（京福车达）、资产负债表及利润表（精艺车达），京福车达的完税证明、精艺车达的完税证明，证明原告在涉案厂房内实际经营并依法纳税，有权获得停产停业损失补偿的事实。证据6、工厂视频、照片光盘，与被告通话录音光盘及文字整理版，证人证言，证明原告在涉案院落内施工建房、购买、添附机器设备，装修装饰、生产经营的事实。被告王海斌对原告林永瑜提交的证据1的真实性认可，但是陈建生和我之间有协议，我没有在和村里签订另外的土地租赁合同，村里认可我的协议。我回去找找合同；对证据2的真实性认可，后来涨过租金。租金不是合同约定的钱数，没有新的合同，涨钱时间记不清楚了。付款方式、期限也变了，之前是7月1日，涨钱之后是每年的12月31日交下一年的房租。对证据3不认可，原告的主张均应该有证据证实，我没拿原告的发票和合同，拆迁档案中没有关于变压器的补偿；安装变压器不能证明其持续从事经营，实际上在2017原告就不经营了，具体时间我庭后核实，曾经经营了，做汽车脚垫的，精艺公司不在涉案地点，原告个体做汽车脚垫，之前不知道他有两个执照。对证据4不认可，都是被告建设的，与原告没有关系。对证人证言不认可。杨志伟未出庭质证，出庭的证人证言是原告书写，证人签字，不认可其证人证言。证人没有中立性。对原告提交的录音真实性、合法性、关联性均不认可；对工厂视频、照片光盘真实性、合法性、关联性均不认可，反映不出来装饰装修的行为；对原告提交的完税证明，我认为应该是后补的，因为填发日期是2019年4月，是不真实的，是为了参与本次诉讼后补的，请法院核实。对证据5的真实性，证明目的均不认可，没有原件；对证据6的视频、照片光盘不认可，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。被告王海斌向本院提交以下证据：证据1、邮寄单3张，证明原告因欠交租金，双方已经解除了合同。原告林永瑜对被告王海斌提交的证据1的真实性和证明目的均不予认可，快递单经查询，没有录入快递系统，真实性不认可，事实上原告没有收到该通知书。证明目的不认可，根据原告调取的拆迁档案，涉案房屋2017年2月14日时点进行评估，交给拆迁办的时间是2017年12月27日，在被告向原告发所谓的解除通知书之前，原告租赁的房屋及附属物设施等补偿数额及停产停业损失各项补偿等已经被拆迁办确定，之后因拆迁导致无法经营的问题，不影响原告获取相关的拆迁利益。对法院调取的拆迁档案，双方的质证意见如下：原告林永瑜：关于双方租赁合同效力问题，在拆迁档案第六页、第七页分别显示涉案土地是国有土地和集体土地，集体土地审批时间是2017年12月5日，到了2018年1月5日送审时，土地变成了国有土地，而且拆迁档案中显示有所有权证及房屋产权证等，实际上拆迁档案中没有上述证件，所以关于土地性质以及涉案房屋有没有批建手续等事实需要法院查明。王海斌作为被拆迁人，其主张停产停业损失所缴纳的营业执照、注册地点并不是涉案地块，而是大兴区另外一个地址。王海斌之前强调原告的两个变压器不存在补偿问题，但是根据拆迁档案显示，王海斌的补偿里有变压器补偿，使用的变压器也是案外人公司北京彩云之都商贸有限公司，且该变压器安装的地点也不是涉案地块，而是在刘一村。而且北京彩云之都的负责人写过一个声明，将变压器的补偿款打到王海斌账户里，但是变压器补偿标准及具体数额在补偿方案及补充协议中均未体现。关于营业面积的认定问题，根据补偿方案，营业面积以2009年以前的建筑面积为基数，乘以60%得出，根据评估报告拆迁档案显示，涉案地块的营业面积应当是7000多平，但是王海斌在拆迁档案中确认的是6055.52元。拆除费，根据拆除方案，2009年2月17日以后的建筑没有批建手续的，一律认定违建，不予补偿，但是在拆迁档案终审表中显示2009年2月12日以后的建筑也存在拆除费，一共是9230689元，与补偿方案有出入。拆迁档案144页，彩虹公司承诺将款打入王海斌的帐户之内。再结合李永宇跟王海斌的这个谈话录音。这能够证明变压器确实是有补偿款的。关于王海军在09年以后的这个建筑，的拆除费，有评估机构评估，村委会对此也认可了，在145页。根据双方租赁合同约定，06年以后的补偿款归我方所有。关于被告向拆迁人交的完税证明，也仅交了2017年2月1日至28日期间的增值税，而且交税单位是北京金海财富管理有限公司，注册地在大兴区旧宫镇。原告的两个营业执照的公司经营地都在涉案场地，可以从两个变压器的安装地址看出来。在拆迁档案中拍摄的照片，第113页至115页都是拆迁人拍摄的照片，显示原告自建房屋的一角，可以与我方提交的照片视频及王海斌的录音相印证。被告王海斌：真实性无异议，对原告的证明目的均不认可。关于变压器，我方请求法院到拆迁办调查，变压器没有做任何补偿，原告不能以与彩云之都的补偿推定本案中有变压器的补偿，是没有任何依据的。关于营业执照，拆迁公司认可的是金海财富公司，而非原告公司，原告的注册地两个都不在涉案场地，一个在丰台，另一个也不完全体现在涉案场地。因为拆迁公司没有任何原告公司作为停产停业的补偿对象，故其无法享受停产停业补偿。拆迁档案中拍摄的照片无法体现原告是否建设和装修装饰，原告没有任何证据体现出其有过建设和装修行为，被告也不认可有任何装修和建设行为。本院对原、被告提供的证据经审核认为：对原告林永瑜提交的证据1、2、4、5、6的真实性和证明目的予以认定，对原告林永瑜提交的证据3的真实性不予认定；对被告王海斌提交的证据1的真实性予以认定，证明目的不予认定，本院据此查明：2004年3月1日，北京市大兴区黄村镇刘二村经济合作社（甲方，出租方）与陈建生（乙方，承租方）签订土地租赁合同，约定甲方将刘二村养殖地西侧的土地出租给乙方，面积东西宽110米，南北长东侧226、50米，西侧242、50米，以现状出租给乙方使用，共计42、32亩。因地形，经双方协商按照42亩计算土地租赁费。承租期限为30年，从2004年3月1日至2034年3月1日。2006年5月13日，王海斌（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将一处院落租给乙方，面积东西长52.5米，南北长25.38米，以现状出租给乙方，供其使用，共计2亩。地址：大兴刘村大三尖处。承租期限为18年，2006年7月1日至2024年6月31日止。自合同签字之日起，每年向甲方交纳35000元，每年递增1000元。甲方对乙方的生产经营活动有监督权，有权纠正乙方在生产经营活动中的违背法律政策的行为，但不得干涉乙方的正常生产经营。合同期内，如遇国家依法占地时，甲方有权终止合同，地上物后建补偿费用归乙方所有，土地补偿费用归村里所有(合同A)。2006年5月13日，王海斌（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将一处院落租给乙方，面积东西长52.5米，南北长25.38米，以现状出租给乙方，供其使用，共计2亩。地址：大兴刘村大三尖处。承租期限为18年，2006年7月1日至2024年6月31日止。自合同签字之日起，每年向甲方交纳40000元，每年递增1000元（合同B）。2013年8月1日，王海斌（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将一处院落租给乙方，共计5亩。地址：大兴刘村大三尖处。承租期限为12年，2012年7月1日至2024年6月30日止。自合同签字之日起，每年向甲方交纳180000元，每三年递增10%（合同C）。2017年12月27日，北京市大兴区黄村镇人民政府（甲方、拆迁人）与王海斌（被拆迁人、乙方）签订北京新机场高速公路（黄村段）占地拆迁项目非住宅房屋拆迁货币补偿协议，协议载明：乙方在拆迁范围内有31768.85平方米，及附属物。经北京银城房地产评估有限公司评估，被拆迁人的房屋评估价格共计为25312144元，其中房屋重置成新价为4311176元、拆除费为13982254元，装修及附属物7018714元；经北京建鸣园拆迁服务有限公司测算，乙方的拆迁补助奖励20778478元，其中包括搬迁补助费1588443元、停产停业补助费3027760元、工程配合奖16162275元。以上两项共计拆迁补偿款为46090622元。土地证载面积28854.01平方米，实测面积29560平方米，2006年3月17日前的房屋建筑实测面积4726.54平方米，2006年3月17日至2009年2月19日的房屋建筑实测面积7295.93平方米，2009年2月19日之后的房屋建筑实测面积19746.38平方米，小计31768.85平方米，其中营业面积6055.52平方米，关于拆迁补偿，其中2006年3月17日之前的重置成新价为4311176平方米，2006年3月17日至2009年2月19日之间的拆除费用为4751565元，2009年2月19日之后建成的拆除费为9230689元，装修、设备及附属物价7018714元，搬迁补助费1588443元，停产停业补助3027760元，重点工程配合奖16162275元，以上合计46090622元。估价结果通知单评估报告号：银城估字2017第14号-LC2-F-1022号，载明：06年以前，2475.1平方米，06年至09年，537.16平方米，09年以后，2172.34平方米，小计5184.6平方米，房屋重置成新价06年以前2020899元，06年-09年，410581元，09年以后2141427元，小计4572907元，附属物重置成新价581898元（对应合同A、B）。估价结果通知单评估报告号：银城估字2017第14号-LC2-F-1024号，载明：06年以前，1310.24平方米，09年以后，3400.35平方米，小计4710.59平方米，房屋重置成新价06年以前1386927元，09年以后2383125元，小计3770052元，附属物重置成新价1210413元（对应合同C）。关于地上房屋的建造，林永瑜称，我方有自建的房屋，在2006年5月份以后自建的。共建了650平方米，租赁上述院落后，斥巨资建设了部分厂房、购置了配电箱、变压器等机械设备，进行了装饰装修，并成立了公司用于经营汽车用品、汽车装饰等。录音里有体现。王海斌称，涉案租赁场地上的房屋全是被告建的，原告没有建房。关于林永瑜各项诉讼请求的计算依据，林永瑜称：关于拆除费的补偿，我方从被告处租来的面积是537.16平方米，在评估报告1022号院与1024号院计算得出，06年至09年的拆除费，根据拆迁档案中的总额除以拆除面积，得出拆除面积的单价，09年以后的建筑面积是5572.69平方米，09年以后的拆除费除以09年以后的面积得出单价是467.0366元，这两项相加得出拆除费补偿。对于第二项诉讼请求，原告在评估报告单中对自己装饰装修的部分标注了，在拆迁档案16、17、20/21页。从原告与被告的租赁协议也可以看出，王海斌租赁给被告时连水电都没有，租赁中约定由原告自行解决水电问题。而且原告租赁厂房也是进行车间生产，原告也不可能为被告的生产添附设施。对于搬迁补助费，原告从被告处租赁的1022、1024号院面积一共9895.19平，合同上没有约定建筑面积，只约定了租赁面积，我方是根据拆迁档案记载得来的。拆迁补偿方案规定按照建筑面积每平50元的标准补偿，而且合同约定地上物的补偿都归原告所有。关于停产停业补助费，面积根据06年-09年的面积总数乘以60%计算，原告从被告处租赁的1022、1024号院09年以前建筑面积是4322.5平米，根据补偿方案折算营业面积是2593.5平方米，每平500元的标准。对于工程配合奖，是按照原告从被告处租赁的所有建筑面积9895.19平除以拆除面积317681.85，乘以总的奖励费得出。工程配合奖是以我们租赁的面积按比例得出的，具体怎么算我们不清楚，我们只能按自己的标准酌定一个数，如果法院查明有具体的计算方式与标准，就按法院查明的标准计算。本院认为：根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。林永瑜所租赁的位于北京市大兴区黄村镇刘村大三尖处的房屋，无合法审批手续，双方签订的《租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王海斌因合同取得的拆迁利益中应当归属于林永瑜财产，应当予以返还林永瑜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以支持其诉讼请求的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。对于因合同取得的归属于林永瑜财产，根据林永瑜提交证据，可以认定林永瑜在诉争场地中存在改扩建行为。至于所建设的面积，因现场已经拆毁灭失，无法根据现有证据进行定量，故本院推定2006年之后的房屋实测面积，双方各占有50%的份额，据此得出06年至09年期间的拆除补偿费为174916.06元（4751565/7295.93*537.16/2）。09年后的拆除补偿费用共计为1302511.35元（9230689/19746.38*5572.69/2），以上合计1477427.41元。对于装修及附属物，因该涉案场地的装修及附属物补偿共计总额为1792311元，对原告主张的824369元，本院不持异议。对于搬迁补助费，酌定为247379.75元（1588443/31768.85*9895.19/2）；对于停业停产补助费，酌定为544293元（3027760/6055.52*（4322.5*6055.52/12022.47）/2）；对于工程配合奖，归出租人所有。以上合计3093469.16元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王海斌给付林永瑜拆除补偿费1477427.41元、装修及附属物补偿费824369元、搬迁补助费247379.75元、停产停业补助费544293元，以上合计3093469.16元(于本判决生效后10日内履行)；二、驳回林永瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85433元，由原告林永瑜负担60506元（已交纳），由被告王海斌负担24927元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇一九年十二月三十日书 记 员  蔡平阳