福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2741号 原告：福建大成物业服务有限公司，统一社会信用代码91350402699040507D，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村301幢1楼。 负责人：卓超，总经理。 委托诉讼代理人：白建明，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：高晓薇，女，该公司职工。 被告：陈芳，女，1973年3月24日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪玲，福建威明律师事务所律师。 原告福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业）与被告陈芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年10月10日将该案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告大成物业的委托诉讼代理人白建明、高晓薇，被告陈芳的委托诉讼代理人蔡光俊、何雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大成物业向本院提出诉讼请求：1.判令陈芳立即向大成物业支付2018年8月至2019年5月的物业管理服务费37500元；2.判令陈芳立即向大成物业支付逾期付款违约金18562.5元（该违约金按每日千分之三计算，从2018年8月起暂计至2019年5月，此后继续计至实际付款之日止）。事实和理由：陈芳系时代锦园小区34-35号店面（以下简称案涉店面）的租户。大成物业系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级。2011年5月，因开发商福建三明市林立房地产开发有限公司与厦门盛世豪泰物业服务有限公司（以下简称盛世豪泰公司）的物业服务合同到期，福建三明市林立房地产开发有限公司与大成物业签订了《前期物业管理服务合同》。2015年1月，三明市梅列区时代锦园小区业主委员会（以下简称时代锦园业委会）成立，时代锦园业委会与大成物业重新签订了《物业服务合同》。合同第二十二条约定物业服务费为：住宅1元/月.平方米、商业1.5元/月.平方米。进驻管理后，大成物业依照《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》中的相关约定对时代锦园提供物业管理服务，陈芳却未依约向大成物业支付物业管理服务费，致使大成物业对时代锦园的物业管理服务工作不能正常开展，蒙受了一定的经济损失。陈芳共拖欠大成物业2018年8月至2019年5月的物业管理服务费37500元，根据《业户手册》2.1条规定，陈芳应支付大成物业逾期支付物业管理服务费的违约金18562.5元（逾期10个工作日，按每日千分之三计算）。 陈芳辩称，1.陈芳承租的案涉店面的业主并未与大城物业签订过《时代锦园业户入住合约》、《业户手册》等。大成物业诉称的《物业服务合同》已于2017年12月31日终止，而陈芳承租案涉店面是从2018年8月5日开始，故该《物业服务合同》不能约束陈芳。2.案涉店面不在时代锦园小区内，大成物业也并未向陈芳提供过物业服务。3.大成物业主张的每日千分之三的违约金过高，应按中国人民银行贷款利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、案涉店面是否在大成物业的物业管理服务范围内 本院认为，时代锦园业委会与大成物业签订《物业服务合同》，双方约定：物业类型为商业及居住物业；地下面积为20000平方米、车位150个；商业面积2701.528平方米。陈芳向陈子生租赁的案涉店面系三明市梅列区乾龙新村301幢-2层34、35商业配套，在时代锦园小区的地下面积范围内。此外，大成物业提供的福建惠康商贸有限公司（以下简称惠康公司）与大成物业之前的物业公司--盛世豪泰公司签订的《时代锦园入住合约》、《房屋交接通知单》及房屋平面图、工程竣工验收备案表、《业委会证明》，可以证明盛世豪泰公司为惠康公司租赁的店面2434.26平方米提供物业服务，陈芳亦认可其承租的案涉店面之前系由福建惠康商贸有限公司（以下简称惠康公司）租赁，故认定案涉店面（2434.26平方米）在大成物业的物业管理服务范围内，应当受时代锦园业委会与大成物业签订的《物业服务合同》的约束。 二、陈芳尚欠大成物业的物业管理服务费数额的问题 本院认为，时代锦园业委会与大成物业三次签订《物业服务合同》，双方约定的物业管理服务期限自2015年1年1月1日至2020年12月31日。陈芳与陈子生约定的案涉店面的租赁期限自2018年8月5日至2024年5月4日，且租赁期限内每月发生的卫生费、物业管理费、税费等一切费用由陈芳自行向相关单位办理、交纳。依据前述约定，陈芳应向大成物业公司支付2018年8月5日至2019年5月30日的物业管理服务费。 时代锦园业委会与大成物业约定的物业管理服务事项及职责为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、烟囱、共用照明天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟、池、井、自行车棚、停车场等；共用绿地、花木的养护与管理等；附属配套建筑物和设施的维修、养护和管理；共同环境卫生：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运、保洁等。如大成物业依约履行上述物业管理服务事项及职责，则陈芳应按时代锦园业委会与大成物业约定的商业物业的价格（1.5元/月.平方米）向大成物业支付物业管理服务费。陈芳提供的付款通知单、其麟家政服务卡、下水管照片、王世振及郭路海的证言，相互印证，可以证明陈芳支付案涉店面2019年8至2019年6月的垃圾清运费用每月2400元、2018年10月2日疏通公共管道的费用2000元、2019年1月26日疏通公共管道的费用2600元。因垃圾清运、公共管道的疏通在大成物业的物业管理服务事项及职责范围内，大成物业在庭审中明确表示其无法对案涉店面的垃圾进行清运，故陈芳支付的2019年8月5日至2019年5月的垃圾清运费用23760元（2400元×9.9月）、2018年10月2日疏通公共管道的费用2000元、2019年1月26日疏通公共管道的费用2600元，合计28360元，该款应在陈芳应向大成物业支付的2018年8月5日至2019年5月30日的物业管理服务费中予以扣除。陈芳聘请人员修补的玻璃，系原租户惠康公司自行安装的玻璃，不在大成物业的管理服务事项及职责范围内，故陈芳花费的修补该玻璃的费用与本案无关。陈芳2018年8月5日至2019年5月应向大成物业支付的物业管理服务费为36148.76元（1.5元/月.平方米×2434.26平方米×9.9月），扣除上述陈芳已支付的28360元，陈芳尚欠大成物业的物业服务管理费确定为7788.76元（36148.76元-28360元）。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1．时代锦园业委会与大成物业分别于2015年1月、2017年1月、2019年1月签订《物业服务合同》，双方约定：物业管理服务期限自2015年1年1月1日至2020年12月31日；物业类型为商业及居住物业；地下面积为20000平方米、车位150个；商业面积为2701.528平方米；物业管理服务事项及职责为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、烟囱、共用照明天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟、池、井、自行车棚、停车场等；共用绿地、花木的养护与管理等；附属配套建筑物和设施的维修、养护和管理；共同环境卫生：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运、保洁等；商业物业的价格为1.5元/月.平方米；大成物业每季度收取一次物业管理服务费，于每季度的第一个月前10个工作日收取，双方还对其他事项进行了约定。 2.案涉店面原由惠康公司租赁，租赁面积为2434.26平方米。2018年7月18日，陈芳向陈子生租赁案涉店面，双方约定：租赁期限自2018年8月5日至2024年5月4日；租赁期限内每月发生的卫生费、物业管理费、税费等一切费用，由陈芳自行向相关单位办理、交纳，并承担相应的责任。陈芳应自觉与物业公司签订物业管理协议，接受物业公司的正当管理，并自行承担相关的费用和责任。 3.陈芳自行支付了案涉店面2019年8月5日至2019年5月的垃圾清运费用23760元、2018年10月2日疏通公共管道的费用2000元、2019年1月26日疏通公共管道的费用2600元，陈芳尚欠大成物业2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费7788.76元。 本院认为，陈芳租赁的案涉店面位于时代锦园负二层，时代锦园业委会与大成物业签订的《物业服务合同》对陈芳具有约束力。陈芳于2018年8月5日租赁案涉店面，其尚欠大成物业2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费仅为7788.76元，故大成物业要求陈芳支付2018年8月至2019年5月物业服务管理费37500元的诉讼请求，予以部分支持。大成物业并未与陈芳签订《业户手册》，大成物业要求陈芳按照《业户手册》规定的日千分之三计算逾期付款违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。双方虽未约定逾期付款违约金的计算方法，但陈芳迟延履行支付物业管理服务费的义务确实给大成物业造成一定损失，故酌定该违约金以陈芳欠付的物业管理服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自陈芳应付清2019年5月物业管理服务费之日（每季度的第一个月前10个工作日）的次日即2019年4月11日起计至陈芳付清物业管理服务费之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、陈芳应于本判决生效之日起三日内福建大成物业服务有限公司支付2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费7788.76元； 二、陈芳应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付逾期支付物业管理服务费的违约金（该违约金以陈芳欠付的物业管理服务费7788.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年4月11日起计至款项付清之日止）； 三、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1202元，由福建大成物业服务有限公司负担1035元，陈芳负担167元,该款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  俞美华 人民陪审员  宝春娥 人民陪审员  陈玉红 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  罗明凤 附： 一、本判决相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 3.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费，物业服务企业请求业主支付物业管理服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。