广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20188号上诉人（原审被告）：刘春华，男，汉族，1969年8月15日出生，身份证住址湖南省株洲市石峰区，被上诉人（原审原告）：深圳市盛城投资发展有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道海岸城西座2001，统一社会信用代码91440300279327130X。法定代表人：吴泽锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴乐佳，泰和泰（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403200911792430。委托诉讼代理人：翁木子，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师，实习证号：19021810217963。上诉人刘春华因与被上诉人深圳市盛城投资发展有限公司（盛城投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初12736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘春华上诉请求：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初12736号民事判决，发回重审。二、案件受理费诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对上诉人刘春华提交的微信聊天记录、电话短信截图、缴费单据、报警回执、银行转账记录等证据没有采信，采信了被上诉人盛城投资公司提交的证据材料，认定事实错误。上诉人刘春华已于2017年5月25日交清了房租水电费。在没有违约情况下，被上诉人盛城投资公司负责人吴泽锐、吴泽钦、吴树琼、王经理等指挥工业园保安，于2017年6月4日将上诉人公司大门锁住，派保安驻守禁止上诉人公司人员出入，并且将上诉人公司财产非法变卖转让。没有工业园非法锁门，哪有上诉人刘春华实际占用。实际上，上诉人只使用了三天时间（6月1日至6月4日），判决上诉人支付6月和7月两个月的房租、水电费、物业费没有法律和事实依据。请求二审法院依法作出公正裁判，维护上诉人的合法权益。被上诉人盛城投资公司辩称：一、涉案房屋并无建设规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定《丽城科技工业园厂房租赁合同》《租赁合同》（下合称“涉案租赁合同”）无效并无不当。二、刘春华已于一审庭审过程中确认尚未结清费用，其于《上诉状》中称的已交清房租、水电费等与事实不符。事实上，依据涉案租赁合同之约定，刘春华应于每月10日缴清上月水电费及当月租金、物业管理费、卫生费、电梯使用费等，而刘春华从未依据涉案租赁合同之约定，按时履行付款义务，而是多次迟交费用，至今仍未结清2017年5月之水电费，也未支付2017年6月、7月之房屋使用费、物业管理费、卫生费、电梯使用费等应缴费用。一审庭审中，刘春华也确认对拖欠水电费之事实无异议。三、刘春华称被上诉人对涉案房屋进行上锁，既不符合事实，也未有相应印证，应承担举证不能之不利后果。2017年6月1日，刘春华提交《退租申请表》并经被上诉人同意后，刘春华并未依照约定结清费用并搬离场地，而是在被上诉人多次电话催告其结清费用并搬离场地的情况下，仍拒绝同被上诉人沟通，并一直实际占用涉案房屋。期间，答辩人从未对涉案房屋上锁。刘春华提出被上诉人上锁，但又未能提出相应的证据佐证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，刘春华应当承担举证不能的不利后果，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘春华之上诉行为系为了达到拖延履行付款义务的目的。请依法驳回其全部上诉请求并维持原判。上诉人刘春华向一审法院起诉，因未按《交纳诉讼费用通知书》交纳诉讼费，一审法院裁定按其撤诉处理。被上诉人盛城投资公司针对上诉人刘春华的起诉向一审法院提起反诉请求判令：1、确认被上诉人与上诉人在2016年12月16日签署的《房屋租赁合同（厂房）》、《房屋租赁合同（宿舍）》于2017年6月1日解除，原告无须退还租赁保证金；2、上诉人向被上诉人支付2017年5月水电费1426.46元及6月份厂房租金13057.25元、宿舍租金3200元、物业管理费900元、电梯费600元、基本电费480元；3、上诉人向被上诉人支付2017年7月逾期场地占用费18837.75元（租金13057.25元、宿舍租金3200元、管理费900元、卫生费600元、电梯费600元、基本电费480元）；4、被告向原告支付逾期付款违约金（以39101.96元为基数，按每日千分之一标准计算，自2017年6月11日暂计至起诉日为13881.20元，并应计至全部款项付清为止）；5、被上诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年12月16日，被上诉人（甲方、出租方）与上诉人（乙方、承租方）签订了《丽城科技工业园厂房租赁合同》和《租赁合同》，约定被上诉人将位于深圳市宝安区沙井街道新和大道丽城科技工业园I栋六楼北厂房和丽城科技工业区B2栋201/201/308-310房间出租给上诉人使用，租赁期限均为2017年1月1日至2019年12月31日，厂房租金13057.25元/月（不含税），房间租金3200元/月，物业管理费900.5元/月，卫生费600元/月，电梯使用费600元/月，厂房电费暂定0.997元/度，宿舍电费暂定1.2293元一度，水费暂定6元/吨；签订合同时，乙方应于2017年1月1日交付厂房履约保证金26114.5元及首月租金135057.25元（不含税）；签订合同时，乙方应向甲方缴纳一个月的宿舍租金和两个月的押金共计9600元等。上述合同签署后，被上诉人依约交付涉案厂房和宿舍给上诉人使用，上诉人依约向被上诉人缴纳了厂房的租赁保证金26114.5元和宿舍租赁押金6400元。2017年6月1日，上诉人向被上诉人出具了退租申请表，以因经营原因无法继续维持下去为由向被上诉人申请解除涉案租赁合同关系，要求提前解约退租。同日，上诉人填写了被上诉人出具的厂房和宿舍的退租申请表。该退租申请表载明了上诉人未结清费用的情况，物业财务部签章一栏有原告工作人员签字确定，落款日期为2017年6月30日。2017年7月24日，被上诉人在深圳商报刊登了启事通知，其内容为告知上诉人拖欠租金及相关费用超过合同约定期限，并要求上诉人于本通知见报之日起5日内至被上诉人处办理相关手续及付清拖欠的费用，逾期，上诉人将依法处理室内滞留物品，由此产生的相关经济及法律责任由被上诉人自行承担。一审庭审中，被上诉人主张上诉人拖欠2017年5月的水电费共计1426.46元，上诉人对欠款的事实没有异议，但辩称双方未进行结算确认。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，上诉人、被上诉人双方签订的《丽城科技工业园厂房租赁合同》和《租赁合同》无效。因涉案合同无效，根据无效合同的处理原则，被上诉人应当向上诉人返还厂房的租赁保证金26114.5元、宿舍租赁押金6400元。关于房屋占有使用费及相关费用。因上诉人实际占有并使用了涉案租赁房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，上诉人实际占有使用涉案租赁房屋，应当向被上诉人支付占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金标准计算。上诉人主张于2017年6月4日没有实际使用涉案厂房和宿舍，但是没有提交有效证据证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果，一审法院采信被上诉人的主张，认定占有期间从2017年6月1日起计至2017年7月31日止。房屋使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算，即租金16257.25元（13057.25+3200元）/月，物业管理费900.5元/月(上诉人主张900元/月)，卫生费600元/月，电梯使用费600元/月，则按上述标准计算上诉人应付被上诉人2017年6月1日至2017年7月31日期间的房屋使用费为32514.5元（16257.25元×2个月）、物业管理费1800元（900元×2个月），卫生费1200元（600元×2个月），电梯使用费1200元（600元×2个月）。被上诉人主张上诉人应承担基本电费480元/月没有有效证据证明，不予支持。关于水电费。上诉人确认拖欠被上诉人2017年5月水电费，对被上诉人主张的数额未予以否认，一审法院采纳被上诉人的主张，认定上诉人应支付被上诉人2017年5月水电费1426.46元。关于被上诉人要求上诉人按每日千分之一支付逾期付款违约金的诉讼请求没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、确认被上诉人盛城投资公司与上诉人刘春华于2016年12月16日签订的《丽城科技工业园厂房租赁合同》和《租赁合同》无效；二、被上诉人盛城投资公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人刘春华返还厂房的租赁保证金26114.5元、宿舍租赁押金6400元；三、上诉人刘春华应于本判决生效之日起十日内向被上诉人盛城投资公司支付2017年6月1日至2017年7月31日期间的房屋使用费32514.5元、物业管理费1800元、卫生费1200元、电梯使用费1200元；四、上诉人刘春华应于本判决生效之日起十日内向被上诉人盛城投资公司支付2017年5月水电费1426.46元；五、驳回被上诉人盛城投资公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1124.58元，由被上诉人深圳市盛城投资发展有限公司承担292元，上诉人刘春华承担832元。本院二审审理期间，上诉人刘春华提交视频资料两份，公司办公场地照片以及公司现场设备材料照片，证明被上诉人将涉案房屋上锁、其公司办公场地生产设备及货物材料的情况。被上诉人对上述证据三性均不予认可，认为以上证据系上诉人单方拍摄，未经第三方机构的公证认证，无法认定拍摄时间、拍摄地点和拍摄内容，真实性存疑，不符合二审新证据的标准，不应当被认定为是新证据，建议法院不予采信。二审审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人实际占有并使用涉案租赁房屋的期间及应支付的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，上诉人实际占有使用涉案租赁房屋，应当向被上诉人支付占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金标准计算。上诉人主张2017年6月4日以后没有实际使用涉案厂房和宿舍，且提交了退租申请表、微信聊天记录等证据予以证明。退租申请表，记载上诉人于2017年6月1日申请退租，同时载明了上诉人未结清费用的情况，物业财务部签章一栏有被上诉人工作人员签字确认，落款日期为2017年6月30日。结合二审双方关于以上证据的质证意见，可认定2017年6月30日双方就退租事宜达成合意，并就相关未结费用进行了清算。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，在双方就退租达成一致，作为出租人的被上诉人应为上诉人退租、撤场等后续事宜提供必要的协助，给予一定的腾退时间。因此，一审法院关于上诉人占有涉案租赁房屋期间从2017年6月1日起计至2017年7月31日止的认定不当，应认定为2017年6月1日起计至2017年6月30日双方签字确认时间为妥，而7月应属于协助腾退期间。房屋使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算，即租金16257.25元（13057.25+3200元）/月，物业管理费900.5元/月，卫生费600元/月，电梯使用费600元/月，则按上述标准计算上诉人应付被上诉人2017年6月1日至2017年6月30日期间的房屋使用费为16257.25元、物业管理费900元，卫生费600元，电梯使用费600元。综上所述，上诉人刘春华的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12736号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12736号民事判决第三项为：上诉人刘春华应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市盛城投资发展有限公司支付2017年6月1日至2017年6月30日期间的房屋使用费16257.25元、物业管理费900元，卫生费600元，电梯使用费600元；三、驳回上诉人刘春华的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1124.58元（被上诉人已缴纳），上诉人、被上诉人各承担562.29元。二审案件受理费50元（上诉人已缴纳），上诉人、被上诉人各承担25元。本判决为终审判决。审判长  袁银平审判员  黄振东审判员  袁钰钟二〇一九年十二月四日书记员  王晶晶