河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初2780号原告:新乡明大置业有限公司，住所地新乡市向阳路明大拉斐国际小区。法定代表人：刘燕。委托诉讼代理人：史瑞芳，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗俊峰，河南仟问律师事务所律师。被告：任震，男，汉族，1976年6月6日出生，住河南省。委托诉讼代理人：余海锋、郭庆（实习），河南咸佑律师事务所律师。原告新乡明大置业有限公司（以下简称明大公司）诉被告任震商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明大公司的委托诉讼代理人史瑞芳、苗俊峰，被告任震及其委托诉讼代理人余海锋、郭庆（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明大公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿付房款965120元；2.被告支付违约金614339元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告明大公司在新乡市××路开发了“明大拉斐国际小区”项目，建成后对外预售商业用房。2017年6月21日，原告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:2017-0621044),合同约定被告购买明大拉斐国际小区9号楼1层106号商铺，建筑面积为132.96平方米，总价款为2625120元。购买房屋时，被告任震于2017年6月21日支付400000元首付款。2017年6月23日，支付贷款1460000元，并作出保证支付下余房款，基于信任，原告明大公司在没有足额收到被告任震剩余购房款情况下，就为被告任震办理了网签备案手续，网签后，被告任震一直未按约定时间向原告明大公司交付剩余房款，经多次催要，仅支付10万元，下余房款965120元至今未付。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告任震辩称，1.其已经按照约定支付全部房款，不存在违约。2.原告要求被告承担律师代理费没有法律依据。故应当依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2017年3月30日沈明良与明大公司签订《明大·拉斐国际认购书》一份，载明：沈明良认购拉斐国际9号楼1层06户，建筑面积132.96平方米，总价3324000元；认购定金10000元；乙方在签订本认购书后7日内，应与甲方签订《商品房买卖合同》并付清房款/首付款，认购定金转入房款/首付款房款；在签订《商品房买卖合同》前，本协议为买卖双方的正式合约，具有同等法律效力；一次性付款要求签订购房合同时，按照合同要求，付清100%房款；按揭付款要求购房合同时须缴纳房款的30%-90%为首付款，购房人在5日内根据要求提交银行按揭办理所需资料，并主动和甲方到指定银行办理相关手续；该认购书还约定了其他内容。任震前往明大公司购买房屋时，由明大公司销售人员刘茜接待。刘茜将任震介绍给同在明大公司售楼部的沈明良。沈明良将上述认购书转给了任震。2017年6月21日，任震、郭软琴（任震之妻）与明大公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为2017-0621044）一份，载明：任震、郭软琴购买位于新乡市明大拉斐国际9号楼106号房屋（即原沈明良认购的9号楼1层06户），面积132.96平方米，总价2925120元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2017年6月21日支付首付款1465120元，贷款金额146万元；交付房屋时间为2017年9月30日前；合同还约定了其他内容。2017年6月21日，案涉房屋预抵押至任震名下。之后，任震办理了按揭贷款，于2017年6月23日将146万付至明大公司账户。案涉房屋现由任震对外出租。另查明一，明大公司于2017年6月18日出具收据一份，载明收到任震、郭软琴9﹟-106商铺首付款1465120元。2017年6月19日任震分3笔向沈明良转账共计100万元。2017年6月25日沈明良向任震转账18880元。沈明良于2017年6月25日出具《证明条》，载明：今证明沈明良收到明大置业拉斐国际小区商铺9﹟-106房款现金991120元，收到承兑汇票2张总计484000元（317000元+167000元）。100万元加上承兑款笔首付款收据载明的1465120元，正好多出18880元。任震称承兑未支付成功，于2017年7月21日向沈明良转账10万元；于2017年7月24日向沈明良转账201150元；于2017年7月26日向沈明良转账15万元；于2017年10月31日向沈明良转账17000元；共计468150元。另查明二，沈明良于2017年7月25日向任震转账9175元，于2017年10月31日向任震转账9174元，于2017年12月2日向任震转账9174元，于2017年12月30日向任震转账9174元，于2018年1月31日向任震转账9174元，于2018年3月1日向任震转账9174元，于2018年5月3日向任震转账9174元。另查明三，明大公司认可刘茜为其销售人员，但不认可沈明良系其公司人员，称沈明良为其客户并介绍客户给明大公司。明大公司自认其为回笼资金，急于销售房屋，内部管理有漏洞，存在由私人账户收取房款的情况。沈明良自称其在明大公司售楼部卖房，具体由冯卫华与明大公司联系，明大公司派刘茜配合办理相关手续。本案中，针对双方有争议的事实，本院认定如下：关于任震、郭软琴是否付清首付款1465120元问题。明大公司称任震、郭软琴只支付了50万元，即2017年6月21日交纳40万元，2017年12月28日交纳10万元。其中40万元为沈明良向李瑞飞转账，该转账凭证中记载为“伍震”，明大公司称为笔误；10万元为沈明良向蔡志禹转账。明大公司称该50万元系沈明良以任震名义交纳的首付款，但任震不认可交过此笔款项。任震称其已将首付款支付给了沈明良，并提供了银行流水和沈明良出具的收款证明、明大公司的收据等予以支持。综合本案证据、庭审情况及类案和相关案件，本院认为任震、郭软琴已经支付了大部分首付款，尚欠15850元〔1465120元-（100万-18880元）-468150元〕。理由如下：1.刘茜作为明大公司销售人员，其与沈明良一起在售楼部为任震预先开具首付款收据，办理了案涉房屋商品房买卖合同的签订、备案、预抵押等相关手续。刘茜的行为代表了明大公司。对于沈明良行为的性质，即使如明大公司所述，沈明良并非其工作人员，只是为其介绍客户，但沈明良在售楼部售卖房屋，又有明大公司工作人员刘茜配合，并能顺利办理案涉房屋的相关手续，作为买房人对此并无甄别义务。本案受理的类案中，亦有多套房屋通过刘茜、沈明良办理，加之沈明良自认其售房身份，作为买房人的任震对刘茜、沈明良系明大公司工作人员有充分的信赖基础和依据。2.2017年6月19日任震按刘茜、沈明良要求将购房款100万元支付至沈明良账户后，2017年6月21日任震、郭软琴与明大签订案涉《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定任震、郭软琴应于2017年6月21日前支付首付款1465120元。沈明良于2017年6月21日向明大公司支付40万元，并于2017年6月25日向任震出具收到案涉房屋房款证明。并将载明日期为2017年6月18日的明大公司收取任震1465120元的收据交付任震。以上整个付款和签订合同的过程以及合同的约定可以看出，明大公司的行为和沈明良的行为是相辅相成的，均能相互印证。因此，可以认定明大公司认可沈明良的售房和收款行为。3.2017年6月21日签订《商品房买卖合同（预售）》当天沈明良向明大公司李瑞飞转账40万元以及2017年12月28日沈明良向明大公司蔡志禹转账10万元，明大公司认可是沈明良以任震名义交纳的房款。而沈明良支付的上述款项来源于任震的付款，虽然沈明良只将其中部分款项支付给了明大公司，但已经形成完整的证据链。这可以进一步证明明大公司认可沈明良的收款行为。4.对于上述50万元，任震并不认可是其所交纳，明大公司亦未提供任震委托沈明良交纳的证据。且依据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定任震应在签订合同的2017年6月21日当天交纳全部首付款1465120元，而依照明大公司的陈述当日任震只交纳了40万元。在此情况下，明大公司仍然为任震办理了合同备案、房屋预抵押以及按揭手续，出具收到首付款收据等，并于2017年6月23日便收到146万元按揭房款。这应是明大公司内部管理有疏漏所致。明大公司称其向任震催要剩余房款，但并未提供证据证明。实际上任震在之后的2017年7月21日至2017年10月31日期间分四次向沈明良支付了468150元。沈明良于2017年12月28日只向明大公司蔡志禹转账10万元，并未将任震的全部购房款交给明大公司。均属于明大公司内部管理问题。况且即使是沈明良向明大公司交纳任震的房款亦不是交纳到明大公司账户。上述分析与明大公司自认其内部管理混乱，有疏漏相符合。作为买房人的任震、郭软琴不应承担由明大公司内部管理问题导致的责任。综上，案涉《商品房买卖合同（预售）》的相关手续在售楼部由明大公司销售人员刘茜与沈明良具体办理，合同办理了备案和按揭贷款等足以让任震信赖沈明良系明大公司工作人员，其收取房款的行为为明大公司的行为。综合任震和沈明良之间的转账及沈明良出具的收款证明，可以确定任震、郭软琴尚欠15850元房款未付。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。但从合同履行情况看，双方未完全按照该合同约定的付款方式履行，即任震、郭软琴应在2017年6月21日前支付首付款1465120元，而是在实际履行过程中分期支付，改变了付款方式和期限，该变更不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。因任震、郭软琴尚欠15850元房款未付，故对明大公司要求任震支付房款的诉讼请求，本院予以部分支持，即任震还应当支付15850元房款。虽然郭软琴也应当与任震一起承担付款责任，但因明大公司只向任震主张权利，是其对自身权利的处分，本院予以认可。对明大公司要求任震支付违约金的诉讼请求，因双方以实际履行方式变更了付款方式，该付款方式中双方未约定支付时间和违约金，故本院不予支持。审理中，任震向本院提交反诉状要求明大公司开具案涉房屋销售发票，因开具发票并非民事案件受理范围，本院不予受理。至于沈明良向任震支付的固定9174元，任震主张系租金，明大公司主张系利息，无论是租金还是利息，与本案均不是同一法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、任震于本判决生效之日起十日内支付新乡明大置业有限公司房款15850元；二、驳回新乡明大置业有限公司的其他请求。案件受理费19015元，由新乡明大置业有限公司负担18015元，由任震负担1000元；任震所交反诉费50元予以退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方代理审判员  田 敏人民陪审员  申建军二〇一九年十二月三十日书 记 员  路 瑶