山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终8055号上诉人（原审原告）：程爱芬,女,汉族,1962年10月27日出生,住浙江省青田县。上诉人（原审原告）：单帅,男,汉族,1991年1月28日出生,住浙江省青田县。两上诉人共同委托诉讼代理人：范晓明，山东四洲律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：熊超，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南万达商业广场置业有限公司，住所地：住济南市。法定代表人：齐界，总经理。委托诉讼代理人：姜文明，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云，山东辰静律师事务所律师。上诉人程爱芬、单帅因与被上诉人济南万达商业广场置业有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初8064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程爱芬、单帅上诉请求：1、请求撤销济一审民事判决；2、改判支持上诉人全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一、本案中被上诉人在销售商品房时已经构成欺诈。万达公司作为万达商业广场的开发商，从规划局复函及附图中可知，万达公司在报规报建时，其委托的设计单位出具了设计图纸，并将设计图纸提交给规划局，规划局按照万达公司的设计图纸出具规划许可证。万达公司在该项目立项报建时就将案涉房屋的用途确定为办公，其在开发、建设、销售时对案涉房屋的用途为“办公”这一事实明知，根据规划局的复函完全可以认定被上诉人在开发建设万达商业广场时对案涉房屋的性质及用途是清楚无误的。然而，万达公司在与原告签订《商品房买卖合同》时，却在合同中将案涉房屋的用途约定为“商业”。致使原告对该房屋性质产生错误认识。万达公司在销售涉案房屋时隐瞒上述房屋真实性质使得原告误以为涉案房屋规划用途为“商业”并买受房屋进行投资，万达公司的行为已构成欺诈。第二、一审法院认为被上诉人在销售涉案房屋时有理由相信其销售的涉案房屋用途为商业完全是主观臆测，毫无事实依据。按照房地产开发流程，被上诉人作为案涉房屋的开发商，应先向规划局报送设计图，设计图经过规划局核实确认后下发建设工程规划许可证。根据规划许可证下发施工许可证，开发商开始开工建设。当建设到一定程度并符合商品房预售许可证的发放条件后，房管局下发预售许可证。在工程全部建设完毕并验收合格后，规划局下发建设工程规划核实证。根据该流程，可以看出，开发商提交的设计图纸是政府部门所有行政许可的前提条件。被上诉人在案涉房屋设计时就在没有第三方干预的情况下独立将房屋的用途设计为办公。在这种情况下，一审法院推定被上诉人有理由相信其销售的涉案房屋用途为商业纯属无稽之谈。一审法院的逻辑是，一个民事主体在没有第三方干涉的情况下做了一个行为，然后对自己这个独立所为的行为产生了错误认识，这样的法律逻辑毫无事实依据。第三、一审法院认定“涉案房屋的不动产权属证书尚未办理，是否按照“办公”或“商业”用途办理不动产权属登记尚未明确，故是否会产生原告主张的涉案房屋因登记为“办公”用途而导致的房屋差价等损失尚处于不确定状态。”属于事实认定错误。案涉房产被上诉人于2012年12月24日以“办公”用途向房产登记部门申请，房产登记部门已于2013年1月14日对案涉房屋以“办公”用途进行初始登记，现因上诉人所持有的房屋买卖合同中对案涉房产的用途记载与初始登记用途不一致，案涉房屋已无法取得“商业”用途的分户不动产权证。第四、本案中被上诉人未按双方合同约定交付房屋，应承担相应责任。本案中，被上诉人于2012年12月24日以“办公”用途对涉案房产向房产登记部门申请初始登记时，被上诉人已明知所向上诉人交付的涉案房屋为“办公”用途而并非“商业”用途，但其仍以“商业”用途向上诉人交付涉案房屋并收取价款，其行为应属未按合同约定向上诉人交付合同标的。一审人民法院未对此项事实进行查清，属认定事实不清。万达公司辩称：第一、本案中被上诉人并不存在欺诈的行为。2009年9月23日、2010年12月10日，被上诉人分别取得包含涉案楼宇在内的建设工程规划许可证，该证件记载4号商业办公楼底部2层为商业。2009年12月25日，被上诉人取得建筑工程施工许可证，该证件记载4号商业办公楼底部2层为商业。2011年1月27日，被上诉人取得商品房预售许可证，该证件记载4号商业办公楼批准预售面积包括商业20套。根据上述证件记载房屋用途系行政机关依法核准公示的，被上诉人在销售案涉房屋时，仅能据此订立相关合同。2011年2月1日，上诉人与被上诉人依据上述行政许可证件，签订了案涉《商品房买卖合同》，符合当时的实际情况，并不存在任何欺诈行为，相反的如果当时双方未能依据上述行政许可证件对案涉房屋用途进行约定，才可能存在欺诈的嫌疑。第二、本案产权分户小证尚未办理，故无法确定该房屋的实际办证用途。上诉人主张差价的依据为商业用房与办公用房的差价，首先在实际使用的角度，上诉人一直将涉案房屋用作商业，故并不存在差价。其次在所有权登记的角度，该房屋尚未办理至上诉人名下，故其主张的损失尚未发生。第三、根据合同约定上诉人有义务配合被上诉人办理产权登记手续，因上诉人拒不配合的违约行为，造成的后果应由其自行承担。济南市规划局2019年173号文件明确记载：规划性质确需变更的所有权人提出申请，利害关系人同意变更的是可以进行变更的，由于利害关系人明确表示不同意变更，该项目尚未正式申报办理相关手续。上述文件足以证明：1.案涉房屋在为办理分户小证前是存在变更的可能的；2.现阶段因上诉人违反合同义务，拒不配合办理规划变更手续，阻碍了合同目的的实现，其应承担相应后果。程爱芬、单帅向一审法院起诉请求：1、判令变更原、被告签订的济南万达商业广场4号楼119号房产买卖合同的用途为“办公”，变更商品房价款为3624864元（按照单价12750元每平方米计算）；2、判令被告退还原告购房款8672594元，并支付贷款利息损失，以8672594元为基数，按年利率7.26%计算，自2011年2月1日起至实际支付之日止；3、判令被告向原告支付律师代理费5万元；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。一审法院认定事实：2011年2月1日，原告程爱芬、单帅（买受人）与被告万达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：出卖人以出让方式取得位于市中区纬一路以东、经二路以南的地块的土地使用权。土地使用权证号为市中国用（2009）第020XXXX号。该地块土地面积为67847平方米，规划用途为商业用地，土地使用年限自2009年8月20日至2049年8月9日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】济南万达商业广场商业地块。开发项目经营权证明号为济建开证许字第2009-017号，建设工程规划许可证号为建字第370103某某某某某某某某5号，施工许可证号为2某某某某某33。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售商品房】。商品房预售许可证号为济建预许2011064号。买受人购买的商品房楼号为4号楼，房号为119，该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为一层5.3米，二层4.2米，建筑层数地上26层，地下0层。该商品房【合同约定】建筑面积共285.31平方米，其中，套内建筑面积236.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.51平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米43102.09元，总价款12297458元。原告与中信银行股份有限公司济南分行签订个人购房借款合同，为支付上述房产购房款办理按揭贷款，贷款金额为610万元，贷款期限自2011年3月25日至2021年3月25日止，共120个月。还款方式为按月等额本金还款法。2011年10月，被告万达公司向原告交付涉案万达商业广场4号商业办公楼119号房产，该商品房实测建筑面积为281.31平方米，总价款为12125050元。被告万达公司于2011年10月16日开具了销售不动产统一发票。2017年4月26日，万达公司向原告发出《限期办理房屋产权转移登记的告知函》，限期原告在2017年5月5日前，尽快缴纳契税维修基金及相关税费、提供办理房产登记所需的全部相关证件资料，配合万达公司办理房屋产权转移登记的一切手续。2017年5月10日，原告向济南景达房地产咨询有限公司交纳办理涉案119号房产登记事宜手续费300元。同日，原告缴纳契税363751.5元、印花税6062.6元。原告称，在其申请办理不动产权属证书过程中被告知无法按照合同约定的“商业”用途办理规划用途亦为“商业”的不动产权属证书，而需根据规划将商品房买卖合同中约定的用途变更为“办公”后才能办理规划用途为“办公”的不动产权属证书。原告委托泰和泰（济南）律师事务所向济南市规划局调查涉案4#办公楼的规划许可情况。2018年1月4日，济南市规划局向泰和泰（济南）律师事务所出具《关于市中区济南万达商业广场4#办公楼规划许可情况的复函》（济规法函[2018]4号），内容为：“你所调查市中区济南万达商业广场4#办公楼规划许可情况的函收悉。经我局落实，现答复如下：2009年我局为济南万达商业广场置业有限公司办理了济南万达商业广场商业区开发项目建设用地规划许可证（地字第37010某某某某某某某某99号），地点位于市中区纬一路东侧、顺河街西侧、经四路北侧，用地性质为商业金融业，总用地约8.85公顷（其中规划城市道路、现状保留用地约2.06公顷）。2010年我局为该项目3#、4#办公楼地上部分办理了建设工程规划许可证（建字第370103某某某某某某某某5号），地上总建筑面积84389.17平方米，其中4#商业、办公楼（其中底部2层为商业）规划层数26层，地上建筑面积43074.77平方米。现向你所提供该建设工程规划许可证部分附图影印件（详见附件）。该项目土地使用权证书、土地出让合同、建设工程施工许可证、消防验收意见书非我局核发，请向国土、建设、消防主管单位调取。附件：建字第370103某某某某某某某某5号建设工程规划许可证附图总平面图、4#分层平面图（共7页）。”附图中涉案119号房产标注规划用途为“办公”。原告主张，被告万达公司在销售涉案房屋过程中存在欺诈行为，万达公司作为万达商业广场的开发商，委托设计单位出具设计图纸，并将设计图纸提交给规划局，规划局按照被告报送的设计图纸出具规划许可证，被告在该项目立项报建时明知涉案房屋的用途为“办公”，被告在开发建设万达商业广场时对涉案房屋的性质及用途是清楚的，却在商品房买卖合同中将涉案房屋的用途约定为“商业”，致使原告对该房屋性质产生错误认识。被告在销售涉案房屋时隐瞒上述房屋真实性质使得原告误以为涉案房屋规划用途为“商业”并买受房屋进行投资，因规划用途是“商业”的房屋和规划用途是“办公”的房屋市场价值存在巨大的价格差距，致使原告额外付出了巨额的房屋价款，被告的行为已构成欺诈。根据《合同法》相关规定，原告有权请求变更或撤销合同，并退还差价赔偿损失。一审审理过程中，原告申请对济南万达商业广场4#楼119号房产以《商品房买卖合同》签订时间为基准日（2011年2月1日），房屋用途为办公（涉案房屋占用土地按市中国用（2009）第020XXXX号证载用途）的市场价值进行司法评估。一审法院依法委托山东方正土地房地产评估有限公司进行估价，山东方正土地房地产评估有限公司接受委托后于2018年8月29日作出鲁方正房评估字[2018]第037号房地产估价报告，确定估价对象于价值时点的房地产市场价值为3624864元，评估单价为12705元/平方米（特别提示：根据鉴定委托要求，本次评估结果为估计对象仅限于作为办公用途使用状况下的市场价值）。一审法院向原、被告送达上述报告后，原告对该评估结论无异议，被告针对估价对象权益状况的认定、估价方法、价值时点的界定等问题提出异议，评估机构进行了相关答复。原告认为上述评估报告及答复能够证明房屋规划用途是“办公”还是“商业”，房屋价值相差是巨大的，由于被告故意未告知原告涉案房屋规划用途是“办公”，导致原告额外付出了巨额的房屋价款。被告万达公司认为，涉案房产以《商品房买卖合同》签订时间为基准日，按土地用途为办公的房屋市场价值进行鉴定缺乏事实和法律依据，也无鉴定之必要。即使启动鉴定程序，也应该在客观公正的基础上，按照涉案房产自2011年2月1日至2018年8月29日期间作为商业使用的实际情况，对涉案房产以商业用途进行估价，该报告仅依据涉案房产买卖合同签订时房产用途为办公用途的市场价格进行估价，未考虑涉案房产自2011年2月1日至2018年8月29日期间作为商业使用的实际情况，估价报告缺乏公允性和客观性。估价报告中估价方法选用比较法和收益法，却没有明确的样本比较，以及对未来收益情况估价的依据，且存在鉴定程序严重违法情形，根据《民事诉讼法》及司法解释、《证据规定》、《司法鉴定程序通则》相关规定，该估价报告不是合法有效的证据，不能作为法院审理案件的证据材料。由于法院并没有认定不动产的实际使用情况，不影响房产价值，所以鉴定机构在没有法院指示的情况下，明确不考虑房屋的实际使用状况作出的不动产的估价是不准确的，是超越它的评估权限范围的。关于万达公司在与原告签订涉案商品房买卖合同时是否对涉案房屋的规划用途存在隐瞒、欺诈的销售行为，万达公司辩称济南市规划局在2009年9月23日及2010年12月10日分两次对包括涉案房屋所在楼宇在内的建设工程核发建设工程规划许可证时已明确核准涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼底部两层为商业，在2009年9月23日核发的建字第3701032某某某某某某某1号规划许可证中登记的7#商业综合体楼底部六层、局部四层为商业，而4#商业办公楼直接登记为底部两层为商业，由此可以说明4#商业办公楼的底部两层全部为商业。万达公司便依此对外销售涉案房屋，规划局在出证时只有附表没有附图。万达公司也不存在擅自变更规划用途的情形。为证实其上述主张，万达公司提交证据如下：1、建设工程规划许可证及相关技术经济指标，证明万达公司于2010年9月23日取得了包括涉案房屋所在楼宇在内的建设工程的规划许可证，该规划许可证中明确记载涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼（底部2层为商业）。该规划许可证明确记载7#商业综合楼（底部6层局部4层为商业），由此与4#商业办公楼对比可以说明，涉案4#商业办公楼的底部2层全部为商业。济南市规划局于2010年12月10日依法核减3#办公楼、4#商业办公楼，为万达公司另行发证。2、建设工程规划许可证及其附表，证明万达公司在2010年12月10日取得了济南市规划局依法核减后的包括涉案房屋所在楼宇在内的建设工程的规划许可证。该规划许可证中明确记载涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼（底部2层为商业）。该规划许可证的编号为建字第370103某某某某某某某某5号，与原、被告双方签署的涉案商品房买卖合同第一条项目建设依据记载的建设工程规划许可证号一致，该规划许可证即是涉案房屋所在楼宇的建设依据之一。3、建筑工程施工许可证，证明万达公司于2009年12月25日取得了包括涉案房屋所在楼宇在内的建筑工程的施工许可证。该施工许可证中明确记载涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼（底部2层为商业）。该施工许可证明确记载7#商业综合楼（底部6层局部4层为商业），由此与4#商业办公楼对比可以说明，涉案4#商业办公楼的底部2层全部为商业。该施工许可证的编号为2某某某某某33，与原、被告双方签署的涉案商品房买卖合同第一条项目建设依据记载的施工许可证号一致，该施工许可证即是涉案房屋所在楼宇的建设依据之一。4、商品房预售许可证，证明万达公司于2011年1月27日取得了涉案房屋所在楼宇的商品房预售许可证，自此，万达公司有权对外销售涉案房屋所在楼宇4#楼。该预售许可证中明确记载涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼的批准预售面积包括商业20套。该预售许可证的编号是济建预许2011064号，与原、被告双方签署的涉案商品房买卖合同第二条商品房销售依据记载的许可证号一致，该预售许可证即是涉案房屋所在楼宇的商品房销售依据。5、建设工程规划核实证及其附表，证明包括涉案房屋所在楼宇的建设工程，在竣工验收合格后经济南市规划局规划核实，符合建字第370103某某某某某某某某5号建设工程规划许可证的规划要求。该规划核实证附表中明确记载涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼（其中底部2层为商业）。6、房产测绘预测成果报告书，证明经济南市房产测绘研究院测绘，涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼包括商业20套。涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼的底部两层包括101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、115、116、117、118、119、120、121、122、123共20套房屋。该报告书中记载的涉案房屋119（上）加119（下）的面积为285.31㎡，与原、被告双方签署的涉案商品房买卖合同第三条记载的涉案房屋的建筑面积一致。7、济南万达广场4号办公楼住宅房屋图形展示，证明涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼的底部两层包括101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、115、116、117、118、119、120、121、122、123共20套房屋。被告建设的涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼的底部两层为20套房屋，包括涉案房屋119室。8、现场勘验图片一宗，证明涉案房屋所在楼宇4#商业办公楼底部两层的经营现状为商业，涉案房屋曾经用作经营“壹品汤神”。涉案房屋正在装修，用作经营“醉码头”。对于被告万达公司提交的上述证据，原告主张4#楼为商业办公楼，但具体哪些房屋是商业，哪些房屋是办公，应以被告的报规报建资料确定，按照房地产开发的流程，万达公司作为开发商，需向规划局提供施工图、总平面图等图纸后，规划局核实是否符合规划设计条件才会下发建设工程规划许可证，而原告调取的规划局复函附图中的设计单位青岛腾远设计事务所有限公司和被告提交的规划许可证上载明的一致，说明该图纸本来就出自被告。原告确实曾将房屋出租给所谓的“一品汤神”，但由于涉案房屋的用途是办公，导致承租人不能正常合法的使用该房屋，而且以此为理由拒绝支付租金与物业费，导致原告巨大损失，涉案房屋出租困难，也恰好可以证明涉案房屋不能用作商业来使用。原告将房屋用作何种用途均不能推翻该房屋不能办理“商业”的不动产权证的事实。且原告将房屋用作何种用途是原告的权利，原告曾试图将房屋出售，但由于规划用途是“办公”，导致原告甚至不能按照原价出售，且出售困难。关于除斥期间的问题，被告万达公司主张，万达公司在2013年1月14日办理完房产大证后即具有办理小证的条件。万达公司早在2014年4月25日之前便多次通过EMS邮寄的方式向原告发函要求其办理房产证，但原告一直拒绝办理，且已明确知悉涉案房产在房管局登记的用途为“办公”。原告辩称，被告万达公司并未提供证据证明其在2017年4月26日之前曾经发函要求原告办理产权证，同时被告发函要求办理房屋转移登记的函件时间并非原告除斥期间的起算点。被告发函内容仅要求原告尽快办理房产证，并未告知涉案房屋产权证只能办理为“办公”用途的事实。原告因自身原因暂未办理房产证，取得房产证属于原告的权利，原告有权选择行使或者不行使，以及行使的时间。原告不知其购买的涉案房屋产权证只能办理“办公”用途而不能办理“商业”用途，不知其权利受到损害，故除斥期间并未起算。直至2017年5月10日，原告行使自己取得房产证的权利，开始办理涉案房屋的不动产权属登记时才知晓涉案房产无法办理用途为“商业”的不动产权属证书，权利受到被告欺诈的侵害，故除斥期间起算点为2017年5月10日始，原告于2017年11月29日就已经向法院提起诉讼，并未超过除斥期间。被告不能以办理房产证的事实来推定原告应当知晓案涉房屋的实际用途是办公的法律事实。一审法院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，原告主张万达公司与原告签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒、欺诈涉案房屋规划用途，故要求变更合同约定的房屋用途。虽然济南市规划局给原告出具的复函附图中注明涉案房屋规划用途为“办公”，但根据万达公司提交的证据能够证实，万达公司在销售涉案房屋所在楼盘时，有理由相信其销售的涉案房屋所在的4#商业办公楼，底部两层包括涉案房屋在内的20套房屋用途为“商业”，故原告以万达公司存在欺诈行为为由，要求变更合同内容的请求，于法无据，不予支持。目前，涉案房屋的不动产权属证书尚未办理，是否按照“办公”或“商业”用途办理不动产权属登记尚未明确，故是否会产生原告主张的涉案房屋因登记为“办公”用途而导致的房屋差价等损失尚处于不确定状态。现原告要求万达公司退还原告购房款并赔偿相关损失，不予支持。如果涉案房屋权属登记后确实出现了原告主张的登记为“办公”用途的情形，并因此给原告造成了相应损失，原告可待损失发生后另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决:驳回原告程爱芬、单帅的诉讼请求。案件受理费102110元，由程爱芬、单帅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：程爱芬、单帅提交以下证据：证据一、涉案房产档案一宗，证明目的：1、涉案房产所在楼宇2011年1月6日预测成果挂接为商业20套，建筑面积3963.57平方米，办公288套，建筑面积38812.67平方米；2012年12月19日测绘（实测）成果备案：商店面积1955.11平方米，办公面积40741.57平方米；2012年12月21日测绘成果数据挂接，商店14套，1955.13平方米，办公294套，40741.77平方米。据此，涉案房产所在楼宇符合商业标准的房屋经实测验收仅有不包括涉案房屋在内的14套房屋符合商业用途，其他均为仅符合办公用途的房屋。2、涉案房产已于2012年12月24日经被上诉人申请以办公用途初始登记，2013年1月14日初始登簿，用途办公，面积281.31平方米。3、综上所述，首先，被上诉人向原告所交付的涉案房屋经实测验收仅符合办公用途且已按照办公用途登记入簿，被上诉人未向上诉人交付商业用途的涉案房屋；其次，涉案房屋无法再行变更为商业用途，上诉人的损失已实际造成，被上诉人应承担相应责任。证据二、济南市规划局2019年42号答复，拟证明本案涉案房屋不存在可以变更用途的可能性。本案涉案房屋不适用济南市规划局无需规划审查审批事项清单。证据三、济南市国土局2018年386号复函、济南市规划局2019年第34号复函、济南市规划局2019年第173号复函，原件均在济南市中级人民法院（2018）鲁01民初555、556号案卷中，拟证明案涉房屋在规划时即规划为办公用途，且涉案房产已无法变更为商业用途。在2018年386号复函中，济南市国土局明确表示案涉房屋规划用途始终为办公，且仅能登记为办公，且必须变更合同中的规划用途后才能办理不动产权证。在济南市规划局2019年第34号复函中明确案涉房屋规划使用功能从未办理过变更手续。济南市规划局2019年173号复函中明确只要利害关系人表示不同意变更，房屋的规划用途是没有办法变更的，结合三份复函可以看出，案涉房屋从设计、规划、修建、销售，都是办公用途，而且根据目前的情况，案涉房屋只能办理用途为办公的不动产权证。万达公司质证认为：对证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，根据上诉人提交的证据可以看出，在涉案房屋系统录入也就是网签备案的时候所记载的房屋用途为商业，与双方签订的涉案合同一致，涉案商品房买卖合同签署的日期为2011年2月1日，预测绘时间为2010年12月23日，根据预测绘报告以及被上诉人在一审过程中提交的行政许可证件（建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证），足以看出4号商业办公楼底部2层20套（包括涉案的119号房屋）均为商业，被上诉人在出售涉案房屋时对房屋的用途定性为商业，不存在任何过错，更不存在欺诈。对证据二，与本案并无关联性，是否适用无需规划审查审批清单内容与本案调整规划没有直接关联性。对证据三，通过2019年173号文件可以看出该复函仅提及规划使用性质问题，没有明确能否办理商业产权证的问题，而且根据该函件可以看出只要上诉人配合，规划用途是可以进行调整的，同时根据双方签订的涉案合同补充协议第六条第四款的规定，上诉人应当无条件配合，如应其不配合行为导致的相应后果应由其自行承担。万达公司提交济自然规划函（2019）173号复函及报送签收回执，拟证明：1.涉案房屋证载用途完全可以通过正常申请的方式确认为商业。2.被上诉人已向规划局提交了变更申请，涉案房屋最终的证载用途现阶段尚不能确定。3.如因上诉人原因导致涉案房屋用途无法确认为商业，相应后果应由上诉人自行承担。程爱芬、单帅质证认为：对证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，根据该函载明的内容，只要利害关系人表示不同意变更，房屋的规划用途是不能变更的，而且济南市规划局的复函中明确由于相关利害关系人不同意，故不能变更。上诉人在此也向法庭明确，上诉人尊重济南市有关主管部门已经形成的行政行为，包括济南市规划局、国土局、房管局以前关于涉案房屋的规划用途的所有行政行为均合法有效。上诉人愿意遵守，不同意变更。关于建设项目规划变更的利害关系人应包括国土资源部门、规划部门、房管部门、消防、交通、公安等社会管理部门以及相邻建筑物的产权人，甚至本小区的所有业主，不仅是本案的上诉人与被上诉人，因此需其他所有利害关系人均表示同意变更本案涉案房屋规划性质，方可变更，因此本案涉案房产用途无法变更的责任应由被上诉人承担，同时合同相对方的配合义务应在法律许可框架范围内方可实施，超出法律许可的不应作为相对方的配合义务。本院认为，上述相关函件是济南市国土资源局和济南市自然资源和规划局（原济南市规划局）出具的公文，其真实性、合法性、关联性依法可以认定，根据上述依法可以确认涉案房产规划用途为办公，且至今未能变更用途为商业。万达公司向本院提交济南市自然资源和规划局济自然规划函[2019]630号文件，内容为：“万达公司：我局依照《济南市城乡规划条例》第六十一条规定，就该变更内容征求相关部门意见，并履行听证程序，经利害关系人申请，我局于2019年11月1日举行听证会，听取利害关系人的意见。鉴于作为主要利害关系人的4#楼118、119、122、123室购买人强烈反对，不同意建筑规划使用性质变更，根据《济南市城乡规划条例》第六十一条规定，不予同意该变更申请。”为查明事实，本院向济南市自然资源和规划局发出《关于调查济南万达商业广场（市中区经四路11号）4号楼119号房屋规划功能用途变更情况的函》，要求济南市自然资源和规划局明确回复：一、上述复函是否为你局出具？二、如复函为真，请明确回复：1.“作为主要利害关系人的4#楼主楼118、119、122、123室购买人强烈反对”是否涉案房产不能办理规划功能用途变更的唯一原因？即是否只要118、119、122、123室购买人不反对，涉案房产规划功能用途就能够从“办公”变更为“商业”。如存在其他原因，请概述。2.复函中“就该变更内容征求相关部门意见”是否指你局已经征求了相关部门的意见？他们的意见如何？若你局认为规划功能用途可以由“办公”变更为“商业”，是否还需要其他行政部门予以审核？请列明涉案房产由“办公”变更为“商业”的审批具体程序及法律法规依据。3、回函请附听证会笔录复印件及相关部门出具意见的复印件。2019年12月16日，济南市自然资源和规划局以济自然规划函[2019]693号文函复本院：一、济自然规划函[2019]630号文系我局出具的文件。二、项目公示期间，共收到4#楼主楼118、119、122、123室购买人，711、1910、1911室房屋所有权人及裙房110室权利人提交的书面听证申请，上述听证申请人在听证会上均对规划使用性质变更提出反对意见，不同意变更。我局认为，在本次规划变更中，因4#楼主楼118、119、122、123室正是被申请变更的房屋，其购买人应是主要利害关系人，采纳其意见，其他申请人理由不充分，不予采纳其意见。三、复函中“就该变更征求相关部门意见”是指我局已经征求了相关部门意见，意见复印件附后，不再需要其他行政部门予以审核。规划使用性质变更的法律依据是《济南市城乡规划条例》第六十一条规定。四、附听证会笔录复印件及相关部门出具意见的复印件。万达公司质证认为，上述复函证实案涉房屋的规划是可以变更的，现在迟迟未能变更的唯一原因是上诉人作为利害关系人强烈反对导致的。案涉房屋购买时是按照商业用途购买的，即上诉人对案涉房屋的商业用途是认可的。且在交房的几年时间，案涉房屋在客观上也是一直作为商业用途在使用的。上诉人等人在听证会上强烈反对规划变更的行为恶意阻碍了合同目的实现。《复函》第三条中陈述的：“已征求了相关部门意见，不再需要其他行政部门予以审核”表述可以看出，济南市自然资源和规划局在组织听证会前，已经征求各部门意见，各部门均未提出反对意见。依照双方约定办理用途为商业的权利证书，不存在行政障碍且合理可行。程爱芬、单帅质证认为，该规划用途的调整所涉及到的所有第三人均应是利害关系人，不存在主次之分，规划局主观不采纳其他利害关系人意见违法，规划局陈述其已经征求了相关部门的意见，不再需要其他行政部门审核的陈述违反了《济南市城乡规划条例》第六十一条规定，规划局需要征求意见的部门包括建设、环保、公安等，但规划局仅征求了济南市住房和城乡建设局的意见，严重违法。上诉人已经对房屋占有、使用了8年有余，万达公司已经不是该房屋的所有权人，无权申请变更，其不是适格的申请人。规划局的听证送达程序违法，规划局在作出公示时，仅在涉案房屋东边街道上张贴了公示，应当逐户通知到每一户业主，规划局没有通知全部的利害关系人。规划局在作出公示后，没有采取任何方式告知上诉人有权提出听证。本院认为，济南市自然资源和规划局济南市自然资源和规划局于2019年12月16日以济自然规划函[2019]693号文未就本院提出的“作为主要利害关系人的4#楼主楼118、119、122、123室购买人强烈反对是否涉案房产不能办理规划功能用途变更的唯一原因”等问题给出明确、唯一的答复，也未能否定济南市规划局2019年第173号复函相关意见，本院作为民事案件也不宜直接审查济南市自然资源和规划局行政听证行为的合法性，因此对于上述复函本院不作为认定本案事实的依据。本院二审查明，双方当事人认可涉案房产为主楼房间。2012年12月24日万达公司申请办理涉案房产初始登记，《房屋所有权登记申请书》填报的规划用途为办公。一审法院依法委托山东方正土地房地产评估有限公司进行估价，山东方正土地房地产评估有限公司接受委托后于2018年8月29日作出鲁方正房评估字[2018]第037号号房地产估价报告，评估费35000元。本院查明的其他事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，程爱芬、单帅与万达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人均应全面、适当履行各自义务，故依据合同约定，万达公司应向程爱芬、单帅交付房屋用途为商业的房屋。济南市国土资源局于2018年12月14日向本院回函载明根据施工图纸记载，涉案房屋规划用途为办公；济南市自然资源和规划局于2019年3月20日向本院回函及附图载明涉案房屋位于规划的楼体主楼部分，规划使用功能为办公；2012年12月24日万达公司向房管部门以规划用途为办公申请办理涉案房屋初始登记，以上证据证明了涉案房屋自规划、施工至房屋初始登记的所有过程中，房屋功能始终为办公。涉案房屋的规划许可、施工过程均以万达公司为主导，且万达公司系办理涉案房屋不动产初始登记的登记申请人，因此万达公司系明知涉案房屋用途为办公。涉案补充协议第九条“关于规划及设计变更的补充约定”第1款约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，甲方（万达公司）应当在变更确定之日起10日内，书面通知乙方（程爱芬、单帅）。乙方有权在收到通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复。乙方在收到通知后15日内未向甲方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为乙方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行”。涉案房屋买卖合同约定的房屋用途与规划用途不一致，万达公司无法按合同约定的房屋用途为程爱芬、单帅办理不动产登记，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，程爱芬、单帅接受房屋规划的现状，选择继续履行合同，要求万达公司承担减少价款的违约责任，于法有据，本院予以支持。因此，涉案房屋价款应调整为用途为办公的价格，万达公司应将房款差额即12125050元-3624864元=8500186元退还给程爱芬、单帅。程爱芬、单帅主张要求变更合同约定的房屋用途为办公并变更合同约定的价格，系满足产权登记的合理诉求，万达公司应与程爱芬、单帅协商合同形式记载的更正事宜，对此应由双方另行缔约，不宜强制判决，故本院对程爱芬、单帅此诉讼请求，不予支持。如因合同内容未作必要更正而引起逾期办证之争议，当事人可另行处理。济南市自然资源和规划局于2019年3月20日向本院回函载明“截至目前，我局未对4#商业、办公楼底部2层房间规划使用功能办理过变更手续”，因此自程爱芬、单帅与万达公司签订涉案《商品房买卖合同》即2011年2月1日起，涉案房屋的规划用途即已经为办公，故万达公司应自程爱芬、单帅缴纳房款之日起赔偿程爱芬、单帅资金占用期间的损失。因程爱芬、单帅未就付款时间提交证据，故本院以万达公司向程爱芬、单帅出具发票之日即2011年10月16日视为双方结算时间。结合程爱芬、单帅为购买房屋实际支付的房屋价款12125050元中，以贷款方式支付610万元，贷款年利率为7.26%，程爱芬、单帅为贷款支付的利息系实际损失；贷款期限为120个月，因还款方式为等额本金按月偿还120期，程爱芬、单帅实际支付的利息存在逐月降低的实际情况，故本院酌定万达公司以8500186元为基数，自2011年10月16日起，按年利率6%赔偿程爱芬、单帅损失；程爱芬、单帅诉讼请求超过部分，不予支持。程爱芬、单帅主张律师代理费损失，但涉案合同并无约定，因此程爱芬、单帅此诉讼请求，不予支持。综上所述，程爱芬、单帅与万达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，根据查明的涉案房屋为办公用途的状况，应认定为程爱芬、单帅与万达公司就涉案规划用途为办公的119室房屋所签订。程爱芬、单帅的诉讼请求成立部分,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初8064号民事判决；二、济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还程爱芬、单帅房屋差价款8500186元；三、济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿程爱芬、单帅占用资金损失，以8500186元为基数，自2011年10月16日起至实际支付之日止，按年利率6%计算；四、驳回程爱芬、单帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理费102110元，由程爱芬、单帅负担2030元，济南万达商业广场置业有限公司负担100080元，评估费35000元，由济南万达商业广场置业有限公司负担；二案件受理费102110元，由程爱芬、单帅负担2030元，济南万达商业广场置业有限公司负担100080元。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年十二月二十七日书记员  杨 娟