黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初492号原告：佳木斯市向阳区冬北皮草城，住所地佳木斯市向阳区。经营者：杨文斌,男，1981年8月27日出生，汉族，辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被告：佳木斯同源商贸有限责任公司，住所地佳木斯市向阳东区长安路中段（53委）。法定代表人：周航，该公司经理。委托诉讼代理人：杨林，该公司职员。委托诉讼代理人：金庆伟，该公司职员。原告佳木斯市向阳区冬北皮草城（以下简称冬北皮草城）与被告佳木斯同源商贸有限责任公司（以下简称同源商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冬北皮草城的委托诉讼代理人贾丽，被告同源商贸公司委托诉讼代理人杨林、金庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冬北皮草城向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年2月1日解除；2.判令被告返还原告保证金350000元；3.判令被告赔偿原告装修损失1000000元；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于佳木斯市向阳区长安路中段同源悦购物中心一层整体出租给原告，并承诺租赁面积不少于3000平方米。在合同履行过程中，原告发现被告隐瞒租赁面积中还存在他人权利的事实，为此，房屋实际权利人多次来到租赁房屋吵闹，要求原告向其支付租金。后原告被三名实际产权人起诉至法院；另外，因被告原因，案外人程显良申请法院强制执行租赁房屋中的645.34平方米房屋，法院执行局多次找原告进行协商。原告在营业期间，被告多次因琐事将电闸关闭，导致原告营业时间停业，原告多次找辖区派出所进行协调；原告曾因租赁房屋消防喷淋故障，导致原告销售商品受损10余万元。综上，原告认为被告在签订《房屋租赁合同》时，故意隐瞒房屋权属，违反了《房屋租赁合同》第一条第二款的规定；案外人程显良申请对租赁房屋中545.34平方米房屋进行拍卖，导致双方签订的合同不能继续履行；在原告经营期间，被告多次拉电闸的行为影响了原告的经营。故原告于2019年2月1日向被告送达了《解除合同通知书》，解除了双方订立的《房屋租赁合同》。原告要求被告返还保证金并赔偿装修损失，被告拒不赔偿，故原告诉至法院。被告同源商贸公司辩称，被告出租给原告商场的建筑面积远远高于合同中约定的3000平方米,商场作为一个整体，被告享有绝大部分产权，被告将商场整体出租，符合其他业主的利益；进入拍卖程序的645.34平方米房屋产权仍为被告所有，并不影响原告经营使用，故被告不存在欺诈行为。被告未曾有拉闸行为，因供电设施年久老化，会有线路故障；况且被告多次向原告催要电费，原告拒不缴纳，都是被告垫付的。原告在合同履行期间未按合同约定付款时间支付房租，在未与被告交接的情况下，私自拆除房内设施并撤场，给被告造成重大损失。请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房屋租赁合同及收据各1份，民事判决书5份、民事裁定书2份、通知2份、拍卖须知及拍卖公告各2份、执行裁定书、协助执行通知书及履行到期债务通知书各1份，收据10张、建设银行转账回单2份、中燃公司缴费票据2份，向阳区法院出具的单位往来资金结算票据4份。被告对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供证据三、照片10张，中国平安保险股份有限公司保险单5页，视频1份。证明：2018年1月13日，因被告供暖不达标，室内温度低，导致消防喷淋被冻裂，导致原告货物受损；2019年1月，消防喷淋又再次被冻裂；2019年2月9日又冻爆裂。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但认为漏水不能证明系因为被告供暖不达标导致的。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。证据四、视频2份及情况说明2份。证明：原告在租赁房屋期间，被告无正当理由拉电闸，导致原告不能正常经营，原告员工出具了当时的情况说明。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但认为原告拖欠被告电费，经被告多次协调沟通，原告拒不付款，被告一直帮原告垫付电费。本院经审查，对该组证据予以确认。证据七、佳木斯冬北皮草城木制合同1份和收款收据4张、装修购置材料票据21组、工人人工费票据17张。证明：原告支付涉案房屋装修费用1868564元。经庭审质证，被告对该证据证据的真实性有异议，认为被告不应赔偿其装修款。本院经审查，结合鉴定结论，该组证据能够与鉴定结论相互印证，故对该组证据真实性予以确认。证据八、解除合同通知书1份、交接函1份、光盘1张。证明：因被告违约，原告于2019年2月1日向被告发出《解除合同通知书》，并向被告法定代表人周航送达；2019年2月23日，原告向周航送达了房屋交接单，并将腾空的房屋及钥匙亲自交给周航。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但认为系原告单方行为。本院经审查，对该组证据予以确认。证据九、七台河市旭太价格评估有限责任公司司法鉴定意见书及鉴定费票据各1份。鉴定结论：佳木斯市同源悦购物中心一层室内装修（含门面）原始投入价值为人民币1354800元；佳木斯市同源悦购物中心一层室内装修（含门面）现价值为人民币928000元。鉴定意见书有效限期为2019年9月30日-2020年9月30日。原告支付鉴定费13000元。经庭审质证，被告对该鉴定结论有异议，申请重新鉴定。本院经审查认为，因被告未提供足以反驳该鉴定结论的证据，且该鉴定结论系本院依法委托进行的鉴定，具有客观性、真实性，故对该鉴定结论予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2017年9月30日，原告冬北皮草城经营者杨文斌与被告同源商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其所有的位于佳木斯市向阳区长安路中段同源悦购物中心一层整体，建筑面积不少于3000平方米房屋租赁给被告；合同第三条约定：租期自2017年9月30日至2021年12月31日，共计4年（甲方给乙方3个月装修期，不计算在租期内）；第四条约定：前三年年租金为3200000元，第四年上浮7%，即3424000元。同时合同约定，乙方给付甲方保证金350000元，租期届满或合同解除后，保证金如数返还乙方或者冲抵最后一年租金。合同第十一条约定：租赁期间，甲方需提前收回房屋，或者违反本合同约定导致乙方解除合同的，甲方应返还乙方已缴纳的未履行的租金，并赔偿乙方损失（包括营业损失：按照租赁期间每年的第四季度和第一季度的月营业额计算实际损失，还包括装修损失）。2018年4月15日，案外人陈世海、张晓茹因案涉房屋将原告及被告起诉至本院，认为被告同源商贸公司未经案外人允许，将其所有的商铺（包含在3000平方米租赁商铺中）出租给原告，认为原、被告双方已经构成侵权，本院作出（2018）黑0803民初450号、（2018）黑0803民初451号民事判决书，认定被告同源商贸公司将诉争商场出租给原告，其所出租的房屋面积中包含案外人陈世海、张晓茹所有的74.44平方米及18.86平方米面积；同时认定被告同源商贸公司明知该事实，仍侵害案外人的所有权，应承担赔偿责任，而原告作为租赁合同的相对人，其对侵害案外人所有的房屋并不知情，不承担责任。2018年7月9日，案外人徐敏秋向本院起诉被告同源商贸公司及原告冬北皮草城房屋租赁合同纠纷，并查封了原告冬北皮草城干洗机一台。本院作出（2018）黑0803民初667号民事判决，认定被告在未经案外人徐敏秋同意的前提下擅自将原告房屋面积转租给冬北皮草城；冬北皮草城作为租赁合同的相对人，其对案外人享有部分房屋所有权的事实不知情。上述三份判决经佳木斯市中级人民法院予以维持。2018年6月28日，本院向原告冬北皮草城下发通知，在执行案外人程显良与被告同源商贸公司民间借贷纠纷一案中，依法对案涉房屋中645.34平方米房屋进行拍卖，现在拍卖中。2018年8月1日至8月8日，被告无故断电，导致原告无法正常营业。2019年2月1日，被告再次停电、停供暖，导致原告无法正常营业。同日，原告冬北皮草城向被告同源商贸公司发出《解除合同通知书》。2019年2月23日，原告向被告发出通知函，与被告对涉案房屋进行交接。另查明，原告租赁房屋装修费用，本院委托七台河市旭太价格评估有限责任公司进行鉴定，结论为：佳木斯市同源悦购物中心一层室内装修（含门面）原始投入价值为1354800元；佳木斯市同源悦购物中心一层室内装修（含门面）现价值为人民币928000元。鉴定意见书有效期为2019年9月30日-2020年9月30日。原告支付鉴定费13000元。再查明，在租赁期间内，原告垫付或直接给付被告租金3707027.74元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案中，被告同源商贸公司在未通知其他产权人并获得同意的情况下，与原告冬北皮草城经营者杨文斌签订《房屋租赁合同》，隐瞒涉案房屋真实产权状况，使原告在违背真实意思表示的情况下，与其签订了《房屋租赁合同》，并导致在合同履行期间，三名案外人将原告起诉至法院，并查封原告机器设备。同时，因被告同源商贸公司与案外人程显良民间借贷纠纷一案，程显良申请法院强制执行，对租赁房屋的一部分进行拍卖；另外，在原告经营期间，被告无故断电6天，导致商场停业。综上，被告上述行为已经构成违约，严重影响了原告的经营活动，致使原告的合同目的不能实现，故原告依照法律规定及合同约定向被告发出解除合同通知并办理了房屋交接，而被告在收到解除合同通知三个月内，未向法院提起诉讼，故双方签订的《房屋租赁合同》自解除合同通知到达被告时既解除。关于装修损失问题。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，合同租赁期限为4年，原告使用租赁商场14个月（不包括3个月装修期），未履行合同期间分摊装修损失为959650元，因该数额高于装修现值928000元，故对于原告主张的未履行合同期间装修损失，按照现值928000元予以支持。关于保证金问题，因原、被告双方合同已经解除，根据合同约定，被告应返还原告保证金350000元，故对原告返还保证金的诉请，本院予以支持。另被告在庭审过程中，向本院提出反诉，要求原告赔偿6个月房屋空置费及将涉案商场恢复原状，但在本院指定期限未缴纳诉讼费用，视为其撤回反诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、原告佳木斯市向阳区冬北皮草城与被告佳木斯同源商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月1日解除；二、被告佳木斯同源商贸有限责任公司返还原告佳木斯市向阳区冬北皮草城租房保证金350000元，于本判决生效之日起10日内付清；三、被告佳木斯同源商贸有限责任公司赔偿原告佳木斯市向阳区冬北皮草城房屋装修损失928000元，于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8475元及鉴定费13000元，由被告佳木斯同源商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判长  姜环宇二〇一九年十二月十六日书记员  宋 健