西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11766号原告：北京冰川天一投资管理中心（有限合伙），住所地：北京市朝阳区内07。统一社会信用代码：91110105MA003FE709。执行事务合伙人：北京冰川资本管理有限公司（委派袁戎为代表）。委托诉讼代理人：袁率，男，1989年3月2日出生，汉族，住北京市东城区，该公司员工。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告：陈天华，男，1950年7月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市杨凌区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：周雷，陕西朗恒律师事务所律师。被告：张智皓，男，1975年11月4日出生，汉族，住西安市户县新居民点，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告北京冰川天一投资管理中心（有限合伙）与被告陈天华、张智皓申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京冰川天一投资管理中心（有限合伙）的委托诉讼代理人佟金颖，被告陈天华的委托诉讼代理人周雷，被告张智皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京冰川天一投资管理中心（有限合伙）诉称，由于张智皓未按约定向原告支付股权回购款，原告向西安市雁塔区人民法院起诉并申请保全张智皓名下坐落于西安市高新区新区唐延南路都市之门D座2幢10901室的办公用房一套，西安市雁塔区人民法院于2018年11月3日依据原告申请，作出（2018）陕0113财保504号民事裁定，查封了张智皓名下的位于西安市高新区新区XX路XX座XX幢XX号房屋（不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1050767号）一套。陈天华于2019年3月15日向西安市雁塔区人民法院提出执行异议，请求中止对西安市高新区新区XX路XX座XX幢XX号房屋的执行，解除对前述房产的保全查封。西安市雁塔区人民法院于2019年5月9日（送达给原告的时间是2019年5月23日）作出（2019）陕0113执异97号执行裁定，裁定中止对西安市高新区新区XX路XX座XX幢XX号房屋的执行。本案二被告系共同利益体，仅以共同利益方提供的《房屋转让协议》不足以证明二被告之间在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且事实上并非陈天华合法占有该不动产，占有该不动产的是西安艾克瑞科贸有限公司。且张智皓并非将查封房产出售给陈天华，实际上二被告之间转让房产是“以房抵债”的行为，双方的真实意思表示是借贷关系，而签订商品房买卖合同属于一种担保方式，应受到物权法禁止流押的约束。因此双方签署的《房屋转让协议》不是合法有效的，不具有阻却原告执行的民事权益。故请求依法判令：1、继续对西安市高新区XX路XX座XX幢XX号房屋的执行。2、本案的案件受理费由被告承担。被告陈天华辩称，陈天华与张智皓是借贷关系及房屋买卖关系的双方，并非原告所称的“共同利益体”。对于其所谓的“共同利益”，原告也无任何证据证明。因此原告基于所谓“共同利益”否定陈天华与张智皓之间房屋买卖合同的效力，没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，其中第（二）项为“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。据此，司法解释仅要求异议申请人在人民法院查封被执行房产前已占有该房产，而并未对占有的方式有所限制，更未要求必须直接占有。本案中，涉诉房产自2014年起即由陈天华接收，并交由其女婿韦某某，用于经营西安艾克瑞科贸有限公司使用。即涉诉房屋系基于陈天华的意思，借给艾克瑞公司用作经营场所。陈天华虽未直接使用涉诉房屋，但该房屋从未脱离陈天华控制，符合前述司法解释“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要求。陈天华对张智皓的借款发生于2011年4月，借款期限为6个月，而双方《房屋转让协议》则签署于2018年10月。可见，二被告并非在债权债务关系发生的同时就签署《房屋转让协议》，而是在债务履行期限届满，无法履行时才协商议价转让房屋，并以购房款抵销部分债务。而从《房屋转让协议》的内容，以及该协议的履行情况来看，双方也确有以470万元对价转让涉诉房屋所有权的意思。可见，《房屋转让协议》并非二被告债权债务的担保形式，而是独立的、真实的房屋买卖合同。《房屋转让协议》约定其中一部分购房款以债务抵销的形式支付，即所谓的以房抵债，只是二被告对购房款支付方式所做的特别约定，并不能改变双方买卖合同关系的性质，并不违反物权法禁止流抵押的规定。故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告张智皓辩称，同意陈天华的答辩意见。2011年其与陈天华发生借款关系，陆续偿还了一些借款之后，由于经济压力，无力偿还借款。2013年年底将涉案房屋交给陈天华，并答应将该房屋转让给陈天华。后因各种原因未办理手续。2017年办理房产证时所有费用均由陈天华支付，另支付了40多万元的按揭尾款。办理房产证后，2017年转贷时将涉案房屋转为抵押贷款。2018年11底贷款到期，张智皓与陈天华协商已将房屋卖给陈天华，溢价部分由陈天华偿还贷款，办理解押及过户手续。在办理过户手续过程中，才发现房屋已被查封。经审理查明，2011年4月11日，被告陈天华与张智皓签订《抵押借款合同》，约定陈天华于2011年4月12日向张智皓提供借款人民币200万元，张智皓收款后向原告出具借条；本约抵押借款期限为六个月，自陈天华提供借款之日起算，期限届满之日清还；张智皓于每月借款对应日按月息三万元向陈天华支付利息；张智皓以其西安XX座XX室产权向陈天华抵押借款；本约抵押借款的房屋所有权买卖合同和交款收据由陈天华收执保管。2011年4月12日，陈天华通过银行转账向张智皓转账支付200万元，张智皓于同日向陈天华出具了借条。2017年7月16日，张智皓向陈天华出具欠条称，借款200万元自2011年4月12日至2017年7月12日，共计75个月，每月利息3万元整，利息共计225万元，已结息140万元，尚欠利息85万元未付，本金200万元未支付。2016年12月21日，陈天华通过银行转账向韦某某支付20万元。2017年1月16日，张智皓出具欠条称，今借现金贰拾万元整用于办理XX座XX室房产证。2017年10月17日，张智皓向陈天华出具借条称，今借现金肆拾捌万元整（¥480000元）用于办理都市之门D-10901室还结房贷尾款所有，房产证贷完款后一次归还。陈天华于同日向张智皓转账支付48万元。2017年8月1日，陈天华与张智皓达成《还款协议》，约定张智皓于2011年4月12日向陈天华借款200万元整，欠利息85万元，至今未还。又于2016年12月21日借款20万元办理该套房产证，两项借款本息合计305万元（2017年7月12日后的利息未计入）。对此特约定于2017年12月30日前归还，如到期不能归还，张智皓同意按原借款抵押合同执行，自愿将其名下房产一套（西安市高新区XX座XX室，房产证编号260XXXX，登记号Y10101277）过户给陈天华，用于还清所借款项。2018年10月15日，张智皓与陈天华签订《房屋转让协议》，约定张智皓将坐落在西安市高新区XX路XX座XX层XX室（产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1050767号）房屋（以下简称涉案房屋）转让给陈天华，建筑面积为259.16平方米；陈天华在本协议签订之日起30日内负责代张智皓清偿张智皓所欠西安银行股份有限公司鼓楼支行的债务人民币280万元，以解除西安银行股份有限公司鼓楼支行对标的房屋的抵押权；标的物上的抵押权解除后，张智皓不得再以该房屋设定抵押权，或使该房屋产生其他权利瑕疵，否则由张智皓承担违约责任；陈天华付款后由张智皓负责三日内办理解除抵押手续；双方协商确定，标的房屋转让价格为人民币470万元，其中人民币280万元，陈天华按照本合同第二条约定，以代张智皓向西安银行股份有限公司钟楼支行清偿等额欠款的方式支付；剩余转让价款人民币190万元，以张智皓所欠陈天华债务中的190万元抵销；张智皓应在标的房屋上抵押权解除之日起一周内将标的房屋所有权过户至陈天华名下。2018年11月5日，张智皓出具《付款指示函》称，请陈天华依据2018年10月15日《房屋转让协议》第四条之约定应支付给本人的470万元购房款中的280万元，支付至西安若水工贸有限公司。陈天华于次日通过西安银行向西安若水工贸有限公司转账支付280万元。张智皓于同日向陈天华出具了收据称，今收到陈天华购房款470万元，用于购买都市之门D-10901房，其中280万元现金转入张智皓公司账号（若水工贸有限公司），190万元抵销以前欠款。另查明，2014年起张智皓将涉案房屋交由陈天华占有使用。陈天华又将该房屋交由西安艾克瑞科贸有限公司使用至今，并由该公司一直缴纳物业费等相关费用。西安艾克瑞科贸有限公司系陈天华女儿陈彬之丈夫韦某某与朱某某共同投资成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。陈天华提供了该公司法定代表人朱某某的证人证言，其称该公司并未与他人签订租赁合同等，是陈天华将涉案房屋交由该公司使用至今。再查明，原告北京冰川天一投资管理中心（有限合伙）因与张智皓存在股权转让纠纷向本院提起诉讼，并于2018年11月2日向本院申请诉前财产保全。本院于2018年11月3日作出（2018）陕0113财保504号民事裁定，查封张智皓名下位于西安市高新区XX路XX座XX幢XX号房屋（不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1050767号）一套。并于2018年11月9日查封了涉案房屋。陈天华向本院提出异议，本院于2019年5月9日作出（2019）陕0113执异97号执行裁定，裁定中止对西安市高新区XX路XX座XX层XX号房屋的执行。原告遂提起本案诉讼。上述事实，有（2018）陕0113财保504号民事裁定书、（2019）陕0113执异97号执行裁定书、（2019）陕0113民初3127号民事裁定书、房屋转让协议、抵押借款合同、借条、银行个人结算业务申请书、欠条、银行客户回执、付款指示函、收据、借款凭证、进账单、证明、结婚证、户口本、营业执照、工商登记信息、陕西省住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明、收款收据、发票、还款协议、西安市不动产登记簿等证据及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院依据（2018）陕0113财保504号民事裁定书，于2018年11月9日查封了涉案房屋。在查封前，张智皓与陈天华于2018年10月15日签订《房屋转让协议》，并于2018年11月6日按照约定将所有房款支付完毕。根据陈天华提交的物业费票据、工商登记信息、证人证言等证据，可以证明陈天华于2014年起将涉案房屋交由西安艾克瑞科贸有限公司使用至今，该房屋在查封前已由陈天华合法占有，且房屋未过户非因陈天华自身原因。故陈天华对涉案房屋享有合法权利且能够排除执行，对其提出的执行异议，要求中止对涉案房屋的执行，本院依法予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条之规定，判决如下：中止对张智皓名下的位于西安市高新区XX路XX座XX层XX室（产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1050767号）房屋的执行。在执行（2018）陕0113财保504号民事裁定书的过程中，不得再执行该房屋。案件受理费100元，由原告北京冰川天一投资管理中心（有限合伙）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 吴 娜人民陪审员 梁 涛人民陪审员 李 娟二〇一九年十二月十七日书 记 员 刘丽娜打印：相丽华校对：徐楠2019年月日送达1