湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初3604号原告：郭嘉燊，男，汉族，2007年12月8日生，住河南省镇平县马庄乡夹河李村郭家6组，现住湖北省十堰市茅箭区。法定代理人：殷某，女，汉族，1971年5月8日生，住址，系郭嘉燊母亲。委托诉讼代理人：李志道，十堰市郧阳区城关法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：十堰中澳房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京南路29号。法定代表人：罗良策，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱弟晶，湖北车城律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解等。原告郭嘉燊与被告十堰中澳房地产开发有限公司（以下简称中澳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭嘉燊及其委托诉讼代理人李志道,被告中澳公司的委托诉讼代理人朱弟晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭嘉燊向本院提出诉讼请求：1、判令中澳公司立即协助郭嘉燊办理所购房屋的不动产权证书，并支付违约金317040元，后变更为333840.85元（2010年12月8日至2018年8月31日）；2、案件诉讼费由中澳公司承担。事实与理由：2010年9月28日、2010年9月30日，郭嘉燊的母亲殷某先后代郭嘉燊与中澳公司签订两份《房屋预售合同》，购买中澳公司开发的南洋国际花园3幢2单元2-11-2号、2-11-1号两套房屋，价款分别为682844元、521140元。合同对双方的权利义务进行了约定。郭嘉燊付清了购房款（含办证税费），于2010年7月9日拿到钥匙开始装修入住。中澳公司于2013年3月27日为郭嘉燊办理了房产证，但未办理土地使用权证，致使郭嘉燊至今无法取得不动产权属证书。为维护郭嘉燊的合法权益，请求依法判决。被告中澳公司辩称：郭嘉燊的起诉已超过了两年诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。1、双方所签《商品房预售合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，而按延期未超过180天，出卖人不承担违约责任。若延期超过180天，出卖人按已付房款总价日万分之一的标准向买受人支付违约金”。根据《城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房地产转让或变更时，应向房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。故双方关于产权登记的约定，应当包括房屋所有权证和土地使用权证登记。2、本案应从2011年7月4日起计算逾期办理不动产权属证书的违约金。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于违约责任问题规定：18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据双方所签合同的约定，计算违约金的起点应在商品房交付使用之日起180天，再延期180天。郭嘉燊在诉状中陈述于2010年7月9日拿到钥匙并开始装修入住，则中澳公司支付逾期办证违约金的起点为2011年7月4日。故郭嘉燊要求支付逾期办证违约金的诉讼时效在2013年7月4日已届满，请求依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2010年9月28日、2010年9月30日，郭嘉燊的母亲殷某先后代郭嘉燊与中澳公司签订两份《房屋预售合同》，分别购买中澳公司开发的南洋国际花园3幢2单元2-11-2号、2-11-1号两套房屋，价款分别为682844元、521140元。两份合同均约定于2010年6月8日前交房。合同对产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列1.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。………3.若买受人不退房，而按延期未超过180天，出卖人不承担违约责任。若延期超过180天，出卖人按已付房款总价日万分之一的标准向买受人支付违约金”。2010年7月9日，郭嘉燊拿到钥匙开始装修入住。2013年3月27日，中澳公司为郭嘉燊办理了所购两套房屋的房屋所有权证，但未办理土地使用权证。房屋所有权证书将郭嘉燊所购两套房屋的房号确定为：十堰市茅箭区二堰街办北京南路29号南洋国际花园3幢2-（11-12）-1号、2-（11-12）-2号。本院认为：中澳公司与郭嘉燊签订合同将其开发的案涉房屋出售给郭嘉燊，郭嘉燊支付了房屋价款，中澳公司应依约定向产权登记机关提供相关资料协助郭嘉燊办理案涉房屋的权属证书，将案涉房屋的所有权转移给买受人郭嘉燊。中澳公司只为郭嘉燊办理了房屋所有权证书，未按约定时间办理土地使用权证书，属履行办证义务不完整，构成违约。在国家对房屋所有权证书与土地使用权证书合并为不动产权证书后，郭嘉燊要求中澳公司协助为其办理不动产权属证书符合法律规定，本院予以支持。中澳公司未按合同约定协助郭嘉燊完整办理案涉房屋当时的房屋权属证书（含土地使用权证书）构成违约，郭嘉燊可要求中澳公司承担违约责任。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。故郭嘉燊要求中澳公司承担逾期办证的违约金，应适用诉讼时效的有关规定，并应自合同约定的办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据双方合同约定，中澳公司应自案涉房屋交付给郭嘉燊后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。郭嘉燊不退房，延期180日。延期超过180日，即为中澳公司协助郭嘉燊办证的期限届满，郭嘉燊要求中澳公司承担逾期办证的诉讼时效期间即自次日起开始计算。中澳公司于2010年7月9日将案涉房屋交付给郭嘉燊，其协助为郭嘉燊办理案涉房屋权属证书的期限自2011年7月4日届满。故郭嘉燊要求中澳公司承担逾期办证的违约金的诉讼时效期间应自2011年7月5日开始计算。按当时的诉讼时效期间规定，其诉讼时效期间应于2013年7月5日届满。现郭嘉燊于2018年9月3日向本院提起诉讼要求中澳公司支付逾期办证的违约金，已远远超过了法律规定的诉讼时效期间，失去了胜诉权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定,判决如下：一、被告十堰中澳房地产开发有限公司协助为原告郭嘉燊办理位于十堰市茅箭区二堰街办北京南路29号南洋国际花园3幢2-（11-12）-1号、2-（11-12）-2号两套房屋的不动产权属证书；二、驳回原告郭嘉燊的其他诉讼请求。案件受理费6056元减半收取3028元，由被告十堰中澳房地产开发有限公司负担2000元，原告郭嘉燊负担1028元。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  张昌安二〇一九年十二月二十五日书记员  陈 芳