汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初3637号原告：林文池，男，1959年8月29日出生，汉族，住汕头市金平区，委托诉讼代理人：陈琳武、许洁璇，广东众大律师事务所律师。被告：汕头经济特区江南船舶修造厂，住所地汕头市濠江区礐石蜈田港区（汕头港务集团有限公司第二份公司内），统一社会信用代码91440500192770682U。法定代表人：林亮。委托诉讼代理人：黄家耀、金晓达，广东思迪律师事务所律师。原告林文池诉被告汕头经济特区江南船舶修造厂租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，并于2018年12月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈琳武、许洁璇和被告的委托诉讼代理人黄家耀、金晓达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《租赁协议书》无效；2、判令被告赔偿原告经济损失共计661,510元；3、判令被告退还原告押金2,000元；4、判令被告赔偿原告经济损失60,000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告位于汕头市金环南路部分厂房因拆除腾出临路铺面，原、被告双方经协商，被告将被拆除的临路空地租赁给原告经营茶座，双方为此签订了《租赁协议书》，约定了面积800平方米地点及范围由原告出资搭建铺间；合作期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；原告在签约之日应交给被告押金2,000元等内容。合同签订后，原告对案涉经营场地进行投资建设，投入费用共计661,510元。租赁期间，被告称因城市建设需拆除上述铺间，并承诺给予被告一定的经济补偿，对案涉铺间也进行了作价评估，原告为配合创文与城市建设需要，赔偿了次承租人60,000元并积极配合完成了拆除工作。但原告认为，被告作为出租人，在未完成案涉铺间的申报手续的情况下就对外出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及相关法律法规的规定，案涉的《租赁协议书》应认定为无效，而本案导致合同无效及责任的过错方均是被告，故被告应该对原告的经济损失负全部赔偿责任以及退还原告押金2,000元。原告据此诉至本院，提出上述诉讼请求。被告答辩称：一、原告主张《租赁协议书》应认定为无效的理由是不成立的，因为1.根据原告与被告签订的《租赁协议书》约定，原告租赁经营茶座申报办理政府有关部门的经营许可等，是原告的合同义务，应由原告自行办理；2.被告租给原告的是场地，而不是城镇房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。因此，原告诉称《租赁协议书》应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及相关法律法规认定为无效，是不成立的。二、原告主张被告应该对原告的经济损失负全部赔偿责任以及退回原告押金2,000元的理由是不成立的，因为1.本案铺间被拆除，是因为政府“创文”，这也是众所周知的原因，由此造成合同无法履行，是不可归责于双方的原因导致，对此，被告与原告均没有过错责任；2.由于不可归责于双方的原因导致合同无法履行，原告以所谓被告“未完成案涉铺间的申报手续的情况下就对外出租”为由，将其经营申报的合同义务转稼为被告，企图将其经济损失转为被告承担，是没有事实根据的、不能成立的；3.至于原告请求全额退还押金的问题，原告是以合同无效而请求退还的，其诉因不存在、不成立，建立在此基础之上的诉讼请求也应依法予以驳回。三、根据《租赁协议书》的约定，未经被告同意原告是不能转租，原告擅自转租并未征得被告的同意，原告所谓对次承租人的赔偿，是其与次承租人的责任，与被告无关，被告也要追究原告违约转租的责任。另外再补充一点，原告起诉称被告同意对原告进行补偿是不符合实际的，因为所有的拆迁行为均是政府行为，被告是不可能承诺赔偿的。综上所述，《租赁协议书》无法履行，是不可归责于双方的原因导致的，被告不存在过错，原告适用错误的司法解释认为合同无效，是不成立的。原告请求被告承担其经济损失，并退还全额押金，没有事实根据和法律依据，请法院对原告的诉讼请求依法予以驳回。经审理查明：坐落于汕头市金环南路与海滨路东北转角国有建设用地（不动产权证书列粤（2016）汕头市不动产权第0038437号）32,421.84平方米（合计48.633亩）权利人系汕头大洋（集团）公司。该用地由该公司授权给其下属企业被告使用、经营、管理。原、被告双方签订了案涉《租赁协议书》，约定原告自2016年1月1日至2018年12月31日止租用被告位于吊桥内主滑道东侧空地面积800平方米作为经营茶座场地；租赁期间，如因大洋集团公司或政府建设规划需要时，被告提前壹个月通知原告，提前终止协议，被告不作任何经济赔偿，原告必须在接到被告通知之日起壹个月内搬离完毕；协议签订时，原告应交第一季度租金和交2,000元押金，押金在终止协议前壹个月抵除租金等内容。协议签订后，原告依约向被告支付了2,000元押金，被告也依约将上述场地交付原告使用，原告投入资金在场地上建设铺屋后用于经营。协议履行期间，因汕头市城市建设及“创文”，需要拆除上述铺屋。2017年7月中旬，汕头大洋（集团）公司发出《通知》，要求上述铺屋的使用者在当月中旬自行搬离，同月月底原告搬离了上述铺屋并自行将铺屋拆除。2017年9月15日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司因受汕头市土地使用费征收所的委托对案涉铺屋（面积889.1平方米）价值进行评估，作出（深）国证联（2017）（估）字第S-40015号《土地作价报告》，评估价值为436,304元。2017年9月20日，广东联信资产评估土地房地产估价有限公司因受汕头市土地使用费征收所的委托对案涉铺屋（面积889.1平方米）价值进行评估，作出联信评报字（2017）第E0606号《土地作价报告》，评估价值为438,200元。此后，原、被告对上述铺屋损失补偿经协商未果，原告遂向本院起诉并提出上述诉讼请求。案在审理期间，汕头市人民政府对拆除涉案铺屋现状价值等经过相关部门委托评估后，已给予汕头大洋（集团）公司一定的经济补偿。原告提出被告对原告投资上述铺屋的经济损失以被告提供的两份《土地估价报告》的平均值为每平方米为491.79元[(436,304+438,200)÷2÷889.1=491.79]乘以约定租赁的面积800平方米即为491.79×800=393,432，以该数值的70%补偿原告的损失即为275,402元（四舍五入），并退还原告押金2,000元，原告放弃其他诉讼请求，被告对原告提出的上述补偿方案没有意见。以上事实，有原告的《居民身份证》、被告的《企业信用信息公示报告》、《租赁协议书》、（深）国证联（2017）（估）字第S-40015号《土地作价报告》、联信评报字（2017）第E0606号《土地作价报告》及《询问笔录》、《法庭审理笔录》等为据，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《租赁协议书》均系双方协商一致、真实的意思表示，其内容未违反法律规定，对当事人具有法律约束力。本案协议书无法履行系因汕头市城市建设及“创文”、需要拆除涉案铺屋，属情势变更，不可归责于双方当事人，对此原、被告均没有过错，双方签订的协议属于当事人约定提前终止的情形。鉴于原告在涉案场地上投资搭建了铺屋，且因汕头市城市建设及“创文”而拆除涉案铺屋确实给原告带来一定的经济损失，汕头市人民政府对拆除涉案铺屋现状价值经过相关部门委托评估后，也给予了汕头大洋（集团）公司一定的经济补偿。原告主张被告对原告投资搭建铺屋的经济损失以被告提供的两份《土地估价报告》的平均值为每平方米为491.79元乘以约定租赁的面积800平方米即为491.79×800=393,432，以该数值的70%补偿原告的损失即为275,402元（四舍五入），并退还原告押金2000元，原告放弃其他诉讼请求，而被告对原告提出的上述补偿方案也没有意见，因此，根据公平原则，本院对当事人的上述意见，予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）、（八）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条第、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告汕头经济特区江南船舶修造厂于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告林文池经济损失275,402元。二、被告汕头经济特区江南船舶修造厂于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林文池押金2,000元。三、驳回原告林文池的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5,218元，由原告林文池负担3,036元，被告汕头经济特区江南船舶修造厂负担2,182元。受理费原告林文池已预交,本院不予收退,被告汕头经济特区江南船舶修造厂应负担的受理费2,182元于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告林文池。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  房奇二〇一九年十二月十一日法官助理谢戴珠书记员林海雄附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：………（四）返还财产；………（八）赔偿损失；………《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。