毕节市七星关区人民法院民事贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13635号原告：曹谨，女，汉族，1985年2月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金2966.49元及该违约金实际占用期间的利息暂计289.627元（利息以2966.49元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月5日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款353154元为基数，按日万分之一的标准从2017年10月26日起计算2018年11月16日暂计13596.42元；4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2014年7月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2014年7月5日，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费3285元（即水表开户费735元、供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元）,2017年4月18日被告才向原告交房，一共逾期168天，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金和返还三通费。本案中，因被申请人消防设施验收未合格，使得申请人未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被申请人迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使申请人遭受巨大经济损失。原告认为，该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十三条：“逾期交房责任……(2)逾期超过60日（该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同）,买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金2966.49元及实际占用期间的利息215.27元（利息以2966.49元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）。关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：(一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。被告辩称，一、关于逾期交房的违约金，原告所在的27幢合同约定的交房时间为2016年10月30日，自2016年10月31日起计算至实际收房之日或登报交房之日（2018年5月19日）,超过诉讼时效部分的不应支持。曹谨于2017年4月18日实际收房，违约天数为2016年10月31日起至2017年4月18日，再扣除已超过诉讼时效的部分。上述违约金答辩人认可并同意按合同约定的日万分之零点五予以计算支付，关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。二、关于三通费问题，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取，而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费（该费用已代缴）。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而是原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应予驳回。二、关于逾期办证问题。1、商品房合同主合同约定的“交付商品房转移登记有关文书”（商品房转移登记有关文书指营业执照、规划许可证、施工许可证、土地使用权相关资料、预售许可证、安全生产许可证、竣工验收资料、消防验收资料、房屋交易资料等）和补充协议约定的“委托被告办理涉案房屋产权证”是办证责任的不同形式的违约责任。虽然二者都是关于房屋产权的办理，但“交付商品房转移登记有关文书”指的是被告将商品房转移登记有关文书交付给原告，由原告办理房屋产权，被告起辅助作用。主合同里没有“逾期交付商品房转移登记有关文书”违约责任的约定；而原被告意思自治、真实的在补充协议里约定委托被告办理产权证，并明确约定了违约责任；如果原告以“逾期交付商品房转移登记有关文书”要求被告支付违约金，法院根据审理商品房预售合同纠纷案件相关司法解释判决支持原告的该诉求，原告又再以补充协议的“委托被告办理涉案房屋产权证”主张支付违约金，那么会造成办证违约责任重复计算。故而，张吉、吉永菊、谢大江、张霞三户的诉请“判令被告因延迟交付商品房转移登记有关文书的违约金”，没有事实及法律依据，应予驳回。2、根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元”，买受人委托出卖人代办产权证，那么双方互负义务，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关税费的义务，出卖人负有为买受人向相关办证行政部门提交办证资料的义务；答辩人为其办理产权证是在提供有关资料相关税费之日起360日，并不是房屋交付之日360日。如果原告在实际收房后按时向被告提供提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算支付，计算违约期限为：实际收房360后起计算至答辩人履行通知办证义务之日(7/8/9/10/11/12/21/22/23/24/25/26栋为2018年1月15日，13/14/27/28栋为2018年11月16日）止扣除超过诉讼时效的部分。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，不能实现办证目的是原告的行为所致，被告违约的条件不成就，故原告诉请的办证违约金不应得到支持。本院经审理查明，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城第27幢1单元27层4号房，总价款353154.00元，出卖人承诺于2016年10月30日前向买受人交付该商品房。如被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，2014年7月5日，原告向被告交付各项开户费及交易费3706.00元。2017年4月18日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2018年11月18日，被告在涉案房屋的电梯口张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理房屋转移登记的有关资料。被告现已为原告办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年4月18日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2017年4月18日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年4月18日起360日内，亦即2018年4月13日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，被告于2018年8月13日取得涉案房屋商品房备案证明书，已经构成违约，故应从2018年4月14日起开始计算被告应当支付原告逾期办证的违约金。由于被告已于2018年11月18日向原告披露涉案房屋具备办理转移登记的条件，故被告应支付原告的逾期办证违约金为：353154.00元×1÷10000×219日=7734.07元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2014年7月5日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年11月6日提起诉讼要求退还三通费，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还三通费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付三通费利息损失的请求，本院亦不予支持。对于原告诉请的逾期交房违约金。根据合同约定，被告应于2016年10月30日前向原告交付涉案房屋，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年4月18日，故被告应向原告支付逾期交房违约金，经计算为：353154.00元×0.5÷10000×171日=3019.47元。原告要求被告支付2966.49元，本院予以支持，其余部分，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹谨逾期办证违约金7734.07元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹谨逾期交房违约金2966.49元；三、驳回原告曹谨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148.00元，由原告曹谨负担114.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担34.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年十二月十日书记员  邓 頔判决书(2019)黔0502民初13635号原告：曹谨，女，1985年02月11日出生，汉族，住贵州省毕节市公园路43-91号，居民身份证5224011985××××××××。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，。。曹谨与贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年十二月十三日书记员邓頔