安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初11629号 原告：福州融侨物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路与凌湖路交口融侨悦城18#楼一层。 法定代表人：林开启，总经理。 委托诉讼代理人：夏斌，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李迪，安徽世邦律师事务所实习律师。 被告：岳欣，男，1987年6月6日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：吕闯，男,1986年9月27日出生，汉族，住安徽省凤台县。 被告：吕闯，男，1986年9月27日出生，汉族，住安徽省凤台县。 原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（以下简称融侨物业合肥分公司）与被告岳欣、吕闯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融侨物业合肥分公司的委托诉讼代理人夏斌、李迪，被告岳欣的委托诉讼代理人即被告吕闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令岳欣、吕闯向融侨物业合肥分公司支付拖欠的房屋租金共计121497.6元整(2018年4月1日-2019年3月31日,共计拖欠12个月)；2.判令岳欣、吕闯向融侨物业合肥分公司支付违约金共计32804.35元整；3.判令岳欣、吕闯承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年4月8日，融侨物业合肥分公司与岳欣签订《场地租赁合同》，约定融侨物业合肥分公司将其所有的位于融侨观1#104商铺的场地出租给岳欣作汽车美容使用，租期十二个月，从2018年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金为人民币10124.8元，总租金121497.6元。首次场地租金30374.4元(2018年4月1日至2018年6月30日)岳欣应于合同签订之日起5日内支付给融侨物业合肥分公司。自2018年7月1日起场地租金按季结算，即岳欣应于每季度第一个月5日前将本季度租金支付给融侨物业合肥分公司。合同签订后，融侨物业合肥分公司按合同约定将场地交付给岳欣使用而岳欣又把场地交给吕闯实际经营。吕闯在会议签到表中也承认其是实际经营人并承认场地租赁合同的租期和所欠租金121497.6元。其后岳欣、吕闯未按合同约定支付首次租金30374.4元及之后的每季度场地租金。2018年4月1日至2019年3月31日,岳欣、吕闯拖欠房屋租金12个月，合计121497.6元，违约金共计32804.35元。岳欣作为合同相对人，吕闯作为实际经营人与岳欣构成并存的债务承担，两者应当对融侨物业合肥分公司承担连带责任。融侨物业合肥分公司多次催要租金未果，特诉至本院。 岳欣辩称，岳欣是租赁房屋的老板，吕闯是打工的，之后岳欣不干了，合同不是岳欣签的，岳欣不知道这个事，合同是吕闯签的。岳欣给融侨物业合肥分公司的经理转过72000元的房租，另外还支付过一万多元，但没证据。吕闯跟融侨物业合肥分公司的领导说明了情况，融侨物业合肥分公司说要处理但没处理。在迟延交纳房租期间，融侨物业合肥分公司强行关铺两个多月。店铺不是岳欣租的，也不是岳欣经营的，欠付租金不应由岳欣承担。 吕闯辩称，案涉房屋是吕闯实际承租的，岳欣不知情。剩下的房屋租金吕闯愿意支付，但已经支付的租金不愿意重复支付。之前交纳的72000元租金应该扣除，剩下的房租吕闯愿意承担。 本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，融侨物业合肥分公司与岳欣签订《场地租赁合同》一份，约定融侨物业合肥分公司（甲方，出租方）将坐落于融侨观邸1#104商铺的场地出租给岳欣（乙方、承租方）作汽车美容使用。场地面积289.28平方米，租期为十二个月，自2018年4月1日至2019年3月31日，场地租金35元/平方米，月租金10124.8元，合同总租金121497.6元。首次租金30374.4元（2018年4月1日至2018年6月30日）乙方应于合同签订之日起五日内支付给甲方。自2018年7月1日起租金按季结算，乙方应于每季第一个月5日前将本季租金支付给甲方。合同第八条第3项约定，如乙方欠缴租金超过5日，须按逾期未支付金额的每日千分之三向甲方支付违约金。 合同签订后，该场地实际交由吕闯承租经营至租赁期满。岳欣于2018年2月24日向时任融侨物业合肥分公司项目经理的余香河转账支付场地租金72000元。后余香河因涉嫌挪用资金罪被公安机关取保候审，在此期间，余香河退还岳欣30000元。此外，吕闯提供了与融侨物业合肥分公司工作人员任德恩的微信聊天记录。聊天记录中言明，在吕闯承租案涉场地经营期间，融侨物业合肥分公司因吕闯拖欠租金而将其商铺店门关闭两个多月，致使其无法正常经营。 另查明，案涉《场地租赁合同》的乙方签名虽是岳欣，但该签名实际是由吕闯代签，岳欣并不知情。 上述事实，由融侨物业合肥分公司提供的营业执照、户籍信息、《场地租赁合同》、不动产权证书、会议签到表，吕闯提供的微信聊天记录、转款记录以及当事人的庭审陈述予以证实。融侨物业合肥分公司对吕闯提供的微信聊天记录不予认可。根据聊天记录的内容可以认定任德恩为融侨物业合肥分公司的工作人员，吕闯已完成其初步举证的义务。本院令融侨物业合肥分公司在庭后限期内核实任德恩的身份并书面告知本院，但融侨物业合肥分公司并未向本院提交书面核实材料。因此，在没有反驳性证据的前提下，本院对微信聊天记录的证明目的予以认可。 本院认为，案涉《场地租赁合同》中的乙方签名虽为岳欣，但实际是由吕闯代签，岳欣并不知情。场地也是由吕闯实际经营使用。因此，岳欣并没有与融侨物业合肥分公司达成租赁合同的合意，双方之间不成立房屋租赁合同关系。与融侨物业合肥分公司达成租赁合同合意的是吕闯，故吕闯与融侨物业合肥分公司之间形成房屋租赁合同法律关系。 根据吕闯提供的转款记录，岳欣已代吕闯向融侨物业合肥分公司的工作人员余香河支付租金72000元。融侨物业合肥分公司抗辩称该笔转款发生在合同签订之前，且是转给余香河个人，因而不予认可。本院认为，在日常交易中先支付部分对价后签订合同的情况并不罕见，不能仅凭此否认转款的目的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。融侨物业合肥分公司自认余香河在收取该笔钱款时仍系其公司工作人员，则余香河对外具有代表融侨物业合肥分公司的权利表征，其向岳欣收取租金的行为可以视为代表融侨物业合肥分公司向承租方收取租金。至于余香河在融侨物业合肥分公司内部担任何职务、是否有权收取房租，则系融侨物业合肥分公司内部管理问题，不能以此对抗善意的交易相对方。据此，本院认可上述72000元转款为支付的房租，后余香河退还30000元，则吕闯实际已付租金为42000元。在租赁期间，融侨物业合肥分公司曾关闭案涉店铺两个月有余，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，在计算房租时应扣除关门期间的两个月租金20249.6元（10124.8元/月×2个月）。据此，吕闯欠付的租金为59248元（121497.6元-42000元-20249.6元）。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，吕闯应当及时向融侨物业合肥分公司付清上述租金。 关于逾期付款的违约金。根据合同约定，最后一季度的租金30374.4元（10124.8元/月×3个月）应于2019年1月5日前支付，剩余租金28873.6元（59248元-30374.4元）应于2018年10月5日前支付。吕闯未按时支付租金，应当向融侨物业合肥分公司承担逾期付款的违约金。但合同约定的日千分之三的利率过高，本院酌定按6%的年利率计算违约金。28873.6元租金的违约金自2018年10月6日起算，暂计算至起诉之日为2035.59元，30374.4元租金的违约金自2019年1月6日起算，暂计算至起诉之日为1675.65元，上述违约金合计3711.24元。之后的违约金以59248元为基数，自2019年12月4日起按6%的年利率顺延计算至拖欠租金付清之日止。 岳欣并非案涉《场地租赁合同》的缔约方，根据合同相对性原则，对融侨物业合肥分公司要求岳欣承担支付房租及违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告吕闯于本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司支付房屋租金59248元； 二、被告吕闯于本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司支付逾期交纳房租的违约金3711.24元，之后的违约金以59248元为基数自2019年12月4日起按6%的年利率顺延计算至房租付清之日止； 三、驳回原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为1693元，由原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司负担960元，由被告吕闯负担733元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇一九年十二月十八日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。