湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初3767号原告：刘桂花，女，1947年10月4日出生，汉族。住武穴市。委托诉讼代理人：刘红枫，男，武穴市田镇法律服务所法律工作者。一般代理。被告：湖北金典房地产开发有限公司。住所地：武穴市正街59号。统一社会信用代码：914211825627256953。法定代表人：胡金凤，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈玉永，男，1988年2月8日出生，汉族，该公司法务部副经理，住北京市东城区。特别授权。原告刘桂花诉被告湖北金典房地产开发有限公司（以下简称“金典开发公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告刘桂花及其委托诉讼代理人刘红枫、被告金典开发公司的委托诉讼代理人陈玉永到庭参加诉讼。本案在审理期间，依据原告刘桂花的申请，本院依法扣留被告金典开发公司在武穴市好又多商贸有限公司应收取的租金100万元。本案现已审理终结。原告刘桂花向本院提出诉讼请求：1、判决金典开发公司赔偿刘桂花损失及违约金共计100万元2、判决金典开发公司负担诉讼费用。事实与理由：刘桂花原在武穴市永宁商场有门面一间，后该商场改造，金典开发公司在未与刘桂花达成还建协议的情况下，于2012年年初将刘桂花门面拆除。后在2015年6月，金典开发公司与刘桂花签订还建协议一份。现新商场已建好，金典开发公司新建商场在未告知刘桂花规划格局大变的情况下建成，造成刘桂花应得的门面不能实现。为此，刘桂花向金典开发公司提出赔偿要求，多次与金典开发公司面商，但迟迟得不到回应，故具状起诉。被告金典开发公司辩称：一、永宁商场内部规划改变，系因不可抗力因素所致。永宁商场旧城改造项目实施后，“红线”后退，其中南侧“红线”后退7米，东、西、北侧“红线”各后退5米，实际用地面积较拆迁前缩小，内部规划因此必须改变，实属不可抗力因素所致，并非金典开发公司故意为之。二、依照原拆迁协议的约定，金典开发公司有足够面积的商铺进行还建。双方于2015年6月29日签订的《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》中，约定“新房竣工后甲方原则上按乙方原房屋相同朝向、相同位置提供面积为16.45平方米的房屋，另还建阳台及通道面积7.20平方米，合计应还建商铺23.65平方米。”目前，金典开发公司在永宁商场一楼尚预留有用于还建的商铺面积6304.67平方米，足够还建刘桂花。只是刘桂花不同意按照最新的还建方案进行还建，导致还建工作无法进行。三、金典开发公司愿意按照既定还建方案还建，并积极协助刘桂花办理相关产权登记手续。2019年6月，永宁商场已经通过相关部门竣工验收，具备了法定的交付条件。同时，在市政府维稳解困专班的指导和支持下，金典开发公司制定了一系列的还建工作方案，力争使每一名还建户的切身利益得以最大程度地实现。对于刘桂花的诉讼请求，金典开发公司愿意积极履行自身义务，向刘桂花交付商场一层面积为23.65平方米的商铺。与原约定有出入的部分，金典开发公司愿与刘桂花按照评估价相互补偿，并积极协助刘桂花办理相关产权登记手续。四、刘桂花主张的损失及违约金过高，应予减少。金典开发公司确实存在延迟交房行为，愿意向刘桂花赔偿损失、承担违约责任。但是，刘桂花主张损失及违约金过高，严重超出刘桂花的实际损失。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方并未在原拆迁协议中约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，刘桂花的实际损失，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定来确定。五、因刘桂花主张的损失及违约金过高，导致本案诉讼费、保全费相应垒高，金典开发公司不应承揽超出部分的诉讼费、保全费。金典开发公司是武穴市一家本土房产开发企业，近年来，由于经营管理不善，导致财务状况不佳，永宁商场也沦为政府维稳解困项目。但是，金典开发公司愿意积极承担企业的社会责任，按照既定还建方案尽早完成还建。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告刘桂花提交的证据三系本院发出调查令，相关部门出具的，被告金典开发公司异议理由不成立，故对该证据予以采信。被告金典开发公司提交的证据一与原告刘桂花提交的证据二内容相同，并无违法，故对该证据予以采信；证据三与本案无关，不予采信；证据四系单方委托，且未提供评估机构的合法质资，与法院调取的证据有冲突，故对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：1999年9月3日，刘桂花取得位于武穴市永宁商场141号房屋的所有权，该房屋位于永宁商场第一层，面积为16.45平方米，用途为经营。2011年10月18日，金典开发公司取得武穴市永宁商场旧城改造项目。2012年12月31日前，金典开发公司在未与刘桂花签订拆迁安置补偿协议的情况下，将永宁商场整体拆迁。2015年6月29日，金典开发公司作为甲方与作为乙方的刘桂花签订一份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》，主要条款约定：以房屋产权置换的方式进行补偿，面积共计24.15平方米；置换位置：甲方原则上按乙方原房屋相同朝向、相同位置；调换房产交付期限：甲方自原永宁商场整体拆迁及建设施工许可证办理完毕之日起二年内向乙方交付房屋。因金典开发公司未按期交付房屋，刘桂花诉至本院。另查明，因建设规划发生变化，刘桂花原房屋不在建筑区域。本院认为：一、公民的合法财产权受法律保护。被告金典开发公司为一已之利，未经原告刘桂花的同意，将其房屋拆除，过错在先；二、原告刘桂花与被告金典开发公司签订的《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方应当全面履行。但因被告金典开发公司延迟交付房屋，存在严重违约行为；三、因被告金典开发公司所开发房屋的建设规划发生变化，双方约定的置换房屋位置不复存在，故双方协议约定的置换房屋目的不能实现，原告刘桂花要求货币补偿，合情合理合法；四、关于补偿单价的认定，应当依照同地段同位置的单价予以补偿，本院酌情认定单价为32000元，即原告刘桂花应获得拆迁房屋的补偿款为772800元；五、由于被告金典开发公司违约，应当承担违约责任，原告刘桂花主张按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算并无不妥，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，判决如下：一、限被告湖北金典房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告刘桂花支付置换房屋补偿款772800元，并承担违约损失（自2017年6月30日起至清偿之日止，中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息）；二、驳回原告刘桂花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，保全费5000元，共计18800元，由被告湖北金典房地产开发有限公司负担15000，原告刘桂花负担3800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  苏玉广二〇一九年十二月二十三日书记员  饶 记