福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0305民初5292号 原告：游新辉，男，1962年3月9日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：游素玉，福建湄海律师事务所执业律师。特别代理。 被告：福建省莆田市凯盛房地产开发有限公司，住所地莆田市秀屿区笏石镇炮厝村罗厝8号。统一社会信用代码91350300665066514Y。 法定代表人：罗开文。 被告：罗开文，男，1969年7月31日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告游新辉与被告福建省莆田市凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛房地产公司）、罗开文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告游新辉的委托诉讼代理人游素玉到庭参加诉讼，被告凯盛房地产公司、罗开文经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 游新辉向本院提出诉讼请求：1.判令凯盛房地产公司立即支付给游新辉租金129000元，并承担自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2.判令罗开文对上述租金本息承担连带还款责任；3.判令本案诉讼费用由凯盛房地产公司、罗开文承担。诉讼过程中，游新辉变更诉讼请求为：1.判令凯盛房地产公司立即支付给游新辉租金129000元，并承担自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2.判令解除游新辉与凯盛房地产公司签订的《房屋租赁合同》；3.判令凯盛房地产公司立即搬离位于莆田市秀屿区的房屋；4.判令凯盛房地产公司自起诉之日起按每月3000元的标准支付房屋占用费，直至其搬离位于莆田市秀屿区房屋之日止；5.判令罗开文对上述租金本息承担连带还款责任；6.判令本案诉讼费用由凯盛房地产公司、罗开文承担。事实和理由:2014年12月5日，游新辉与凯盛房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定游新辉将位于莆田市秀屿区房屋的一层三坎店面、第五层两间客房及厨房一间租给凯盛房地产公司使用，租期自2015年1月9日起至2017年1月8日止（共计36个月），房屋第一年租金为30000元，第二年和第三年的租金在原租金的基础上每年递增5%等。合同签订之后，游新辉依约将涉案房屋交付给凯盛房地产公司使用。但凯盛房地产公司仅支付了保证金5000元，未依约支付租金。合同到期后，凯盛房地产公司的法定代表人罗开文多次向游新辉表示愿意继续承租涉案房屋，且愿意支付租金，并一直占用涉案房屋至今。但凯盛房地产公司、罗开文至今未支付租金，已经严重违约，故应解除游新辉与凯盛房地产公司签订的《房屋租赁合同》，同时凯盛房地产公司应当搬离涉案房屋并支付房屋占用费用直至实际搬离出涉案房屋之日为止。凯盛房地产公司系自然人独资的有限责任公司，罗开文系凯盛房地产公司的法定代表人及股东，罗开文应对凯盛房地产公司的上述债务承担连带还款责任。 凯盛房地产公司、罗开文未作答辩。 游新辉在本院指定的举证期限内提供以下证据： 1.身份证复印件一份。欲证明游新辉的主体身份信息。 2.《房屋租赁合同》一份。欲证明2014年12月5日，游新辉与凯盛房地产公司签订房屋租赁合同，约定租期自2015年1月9日起至2017年1月8日止；第一年的租金为30000元，第二年、第三年的租金在原租金的基础上每年递增5%等内容的事实。 3.通话录音光盘及文字整理资料一组。欲证明游新辉多次与凯盛房地产公司的法定代表人罗开文通话，罗开文均表示愿意继续租用游新辉的房屋，并支付租金的事实。 4.现场照片打印件一组。欲证明凯盛房地产公司一直占用游新辉的房屋至今的事实。 5.内资企业登记基本情况表一份。欲证明凯盛房地产公司的主体信息；凯盛房地产公司是自然人独资有限责任公司，股东为罗开文一人，罗开文应对凯盛房地产公司的债务承担连带责任的事实。 6.中国移动通信集团福建有限公司莆田分公司现金收据一份。欲证明号码为158××××6666的号码为罗开文所有的事实。 7.中国移动通话记录详单打印件一份。欲证明2019年7月14日，罗开文通过号码006281253996222与游新辉通话，罗开文明确表示愿意支付之前的租金的事实。 凯盛房地产公司、罗开文在本院指定的举证期限内未提供任何证据。 本院经审查认为，游新辉提供的证据1、2、3、5、6，来源合法、客观真实，该五组证据可以作为本案的定案依据，应予认定。对于游新辉提供的证据4，游新辉未能提供原件予以核对，且该组证据无法体现拍摄时间，真实性无法确定，不予审查。对于游新辉提供的证据7，并未加盖中国移动的公章，也无法体现号码006281253996222的所有者为罗开文，真实性无法确认，本院亦不予审查。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 凯盛房地产公司系自然人独资的有限责任公司，罗开文系该公司的法定代表人及股东。2014年12月5日，游新辉与凯盛房地产公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定凯盛房地产公司向游新辉承租坐落于莆田市秀屿区两间客房及一间厨房；租赁期限为36个月（自2015年1月9日至2018年1月8日）；第一年租金为300000元，第二年、第三年的租金在原租金的基础上每年递增5%;租金每半年支付一次，合同签订后应支付保证金5000元及半年租金15000元等内容。合同签订后，凯盛房地产公司仅支付给游新辉保证金5000元。合同租赁期限届满后，经游新辉多次催讨，凯盛房地产公司拒不支付合同租金，并继续占用涉案房屋，至今未能搬离。因凯盛房地产公司违约，游新辉遂于2019年9月12日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；凯盛房地产公司搬离涉案房屋并支付所欠的租金、占用费；罗开文对凯盛房地产公司的债务承担连带责任。案经审理，因凯盛房地产公司、罗开文未到庭应诉，致本案无法调解。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”具体到本案中，游新辉庭审时自认涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故其与凯盛房地产公司签订的《房屋租赁合同》自始无效。第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”凯盛房地产公司未按合同约定支付租赁期内的租金且租赁期限届满后仍继续占用涉案房屋至今，故游新辉有权要求凯盛房地产公司搬离涉案房屋并支付合同约定的租金及房屋占有使用费。根据合同约定，涉案房屋第一年（2015年1月9日至2016年1月8日）的租金为30000元，第二年及第三年的租金在原租金的基础上每年递增5%，即第二年（2016年1月9日至2017年1月8日）的租金为30000元+（30000元×5%）=31500元，第三年（2017年1月9日至2018年1月8日）的租金为31500元+（31500元×5%）=33075元，以此类推，第四年（2018年1月9日至2019年1月8日）的租金为34729元，第五年（2019年1月9日至起诉之日）的租金约为【34729元+（34729元×5%）】/12×8个月≈24310元，故凯盛房地产公司所欠的租金合计为153614元，扣除凯盛房地产公司已支付的保证金5000元，其尚欠游新辉租金153614元-5000元=148614元。游新辉起诉时自愿降低金额要求凯盛房地产公司支付租金129000元，系对自身权利的处分，应予照准。双方在合同中未就逾期支付租金约定具体的利息计算方式，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，游新辉请求自起诉之日起按年利率6%计算资金占用期间的利息，符合法律规定，予以支持。鉴于凯盛房地产公司现继续占用涉案房屋，且游新辉请求每月3000元的占用费标准低于涉案房屋今年度的月平均租金【34729元+（34729元×5%）/12个月】，故游新辉要求凯盛房地产公司按每月3000元的标准支付自起诉之日起至搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费，合理合法，亦予以支持。关于罗开文是否应当对本案债务承担连带责任的问题，本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”罗开文系凯盛房地产公司的股东，其未能提供证据证实凯盛房地产公司的财产与自己的财产相互独立，应承担举证不能的法律后果，故其应对凯盛房地产公司所负的上述债务承担连带清偿责任。凯盛房地产公司、罗开文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省莆田市凯盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给游新辉房屋租金129000元，并承担自2019年9月12日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息； 二、福建省莆田市凯盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内搬离坐落于莆田市秀屿区的房屋； 三、福建省莆田市凯盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给游新辉自2019年9月12日起至搬离坐落于莆田市秀屿区的房屋之日止按每月3000元的标准计算的房屋占有使用费； 四、罗开文对上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回游新辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2880元，减半收取计1440元，由福建省莆田市凯盛房地产开发有限公司、罗开文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  江永忠 二〇一九年十二月十一日 书记员  陈 斌 附相关适用法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。