贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4439号原告：六盘水鸿润物业服务有限公司，住所地六盘水市钟山区南环路1巷23号，统一社会信用代码91520200785471258P。法定代表人：吴基鸿，系六盘水鸿润物业服务有限公司经理。被告：吴树学，男，1971年11月18日出生，汉族，住六盘水市钟山区。原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告吴树学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水鸿润物业服务有限公司、被告吴树学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水鸿润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费及违约金共计4377元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告吴树学系怡景小区附21号楼602室住户，自2012年12月原告接管怡景小区物业管理以来，被告一直拒绝缴纳物业管理服务费，根据原告与怡景社区怡景小区业主委员会2012年12月19日和2014年11月10日签订的《物业服务合同》规定“小高层物业管理服务费，由原告每月按建筑面积每平方米0.4元收取”，及2017年12月31日原告与怡景社区怡景小区业主委员会签订的《物业合同》规定“小高层物业管理服务费，按每月建筑面积每平方米0.5元收取”，逾期缴费每天按缴费总额3‰支付滞纳金（违约金）。被告住房面积为121.69平方米，2013年1月至2017年12月被告共计拖欠物业费2920.2元及应付违约金262.82元；2018年1月至2019年6月被告共计拖欠物业费1095.3元及应付违约金98.57元。故诉至法院。被告吴树学辩称，我自2013年7月份至今没有交付过物业费给原告属实，因2013年7月份原告收物业费时，我告诉原告我的房屋漏水，但原告说与他们无关，叫我找房开公司，如果原告将我房屋外墙漏水处理好，我同意支付物业费。原告六盘水鸿润物业服务有限公司及被告吴树学围绕诉讼请求向本院提交了证据，经本院组织双方进行证据交换和质证，双方无异议，故本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告吴树学系六盘水市钟山区业主，其房屋建筑面积为121.69平方米。2012年12月19日以原告六盘水鸿润物业服务有限公司为乙方与怡景社区怡景小区业主委员会为甲方签订《物业管理委托合同》约定：甲方将怡景小区1172户住房及其公共部位的物业及公共设施委托乙方进行管理；委托事项为：房屋（基础、内外承重墙体、柱梁楼板、房顶、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等）及现有公共设备设施（共用上下水道、水池、消防设备设施、绿地、花木、绿地护栏、照明灯及房屋承重结构部位等）的养护和管理，共用部位的养护和管理（道路、场地、平台等）公共活动场所；公共环境卫生、车辆停放的管理等等；住房物业费每月按每平方米建筑面积0.4元收取，每月6号至10号前由业主向乙方交纳；违约责任为：业主逾期2个月不缴纳物业费，每天按应缴费总额的3‰支付滞纳金；有效期自2012年12月20日至2014年12月31日；同时该合同对双方的其他权利及义务还进行了约定。2014年11月10日以原告六盘水鸿润物业服务有限公司为乙方与怡景社区怡景小区业主委员会为甲方签订《物业管理委托合同》约定：甲方将怡景小区1172户住房及门面168间及其公共部位的物业及公共设施委托乙方进行管理；委托事项为：房屋（基础、内外承重墙体、柱梁楼板、房顶、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等）及现有公共设备设施（共用上下水道、水池、消防设备设施、绿地、花木、绿地护栏、照明灯及房屋承重结构部位等）的养护和管理，共用部位的养护和管理（道路、场地、平台等）公共活动场所；公共环境卫生、车辆停放的管理等等；住房物业费每月按每平方米建筑面积0.4元收取，每月10号至15号前由业主向乙方交纳；违约责任为：业主逾期2个月不缴纳物业费，每天按应缴费总额的3‰支付滞纳金；有效期自2015年1月1日至2017年12月31日。同时该合同对双方的其他权利及义务还进行了约定。2017年12月31日以原告六盘水鸿润物业服务有限公司为乙方与怡景社区怡景小区业主委员会为甲方签订《物业管理委托合同》约定：甲方将怡景小区1172户住房及门面168间及其公共部位的物业及公共设施委托乙方进行管理；委托事项为：房屋（基础、内外承重墙体、柱梁楼板、房顶、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等）及现有公共设备设施（共用上下水道、水池、消防设备设施、绿地、花木、绿地护栏、照明灯及房屋承重结构部位等）的养护和管理，共用部位的养护和管理（道路、场地、平台等）公共活动场所；公共环境卫生、车辆停放的管理等等；住房物业费每月按每平方米建筑面积0.5元收取，每月10号至15号前由业主向乙方交纳；违约责任为：业主逾期2个月不缴纳物业费，每月按应缴费总额的3％支付滞纳金；有效期自2018年1月1日至2022年12月31日。同时该合同对双方的其他权利及义务还进行了约定。被告自2013年1月至今未向原告支付过物业费，原告于2019年7月20日在被告住房门口张贴通知，要求被告支付物业费未果，故原告诉至本院。本院认为，原告六盘水鸿润物业服务有限公司与怡景社区怡景小区业主委员会所签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。怡景社区怡景小区业主委员会系经小区业主选举产生，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其与原告所签订的三份《物业管理委托合同》对小区业主均具有约束力，被告吴树学作为小区业主，其与原告应当按照该合同的约定履行各自的权利及义务，原告已实际为被告房屋及被告居住小区提供了管理服务，被告也应按合同约定履行支付物业费给原告的义务，而被告未提交证据说明其已支付物业费给原告，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持，即被告应支付给原告物业服务费4015.5元，其中2013年1月至2017年12月为2920.2元（每月48.67元），2018年1月至2019年6月为1095.3元（每月60.85元）。对原告主张的违约金，因双方在合同中仅约定了滞纳金的计付标准，无违约金计付标准，原告非行政机关，无权收取滞纳金，故对原告以滞纳金约定标准计付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告自认其住房在被告接管该小区物业时已经漏水的事实，故被告房屋漏水非原告履行合同所致，且涉案合同未约定被告负有处理好房屋漏水的义务，被告以其房屋漏水作为不支付原告物业费的抗辩理由，本院不予采信。本案依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴树学于本判决生效之日起十日内支付给原告六盘水鸿润物业服务有限公司物业服务费4015.5元；如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水鸿润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告吴树学负担（原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内返还给原告25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  赵泽芬二〇一九年十二月八日书记员  邓光玲