河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0224民初3638号 原告：杨志，男，1962年10月6日出生，汉族，现住呼和浩特市赛罕区。 委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。 被告：张立新，男，1953年7月6日出生，汉族，现住河北省唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：梁福明，河北得法律师事务所律师。 第三人：内蒙古瑞星畜产品有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市武川县金三角开发区，统一社会信用代码：911501257012211645。 法定代表人：马庭旺。 第三人：马庭旺，男，1966年9月4日出生，汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。 原告杨志与被告张立新、第三人内蒙古瑞星畜产品有限公司（以下简称瑞星畜产品公司）、马庭旺案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨志的委托诉讼代理人葛如贵、被告张立新的委托诉讼代理人梁福明到庭参加诉讼，第三人瑞星畜产品公司、马庭旺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨志向本院提出诉讼请求：1、停止对原告所有的登记在第三人瑞星畜产品公司名下的1号楼104号商铺（房权证蒙字第××号）的查封、拍卖；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：唐山市中级人民法院于2017年5月16日依法查封了登记在瑞星畜产品公司名下的位于武川县金三角开发区房屋，其中房权证蒙字第××号房屋为原告所有，原告今年才得知上述情况。原告于2019年10月21日向本院申请书面执行异议，本院作出（2019）冀0224执异41号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定书事实认定不清，适用法律错误，原告享有足以排除强制执行的民事权益。一是原告与第三人瑞星畜产品公司于2012年5月16日签订《商品房买卖合同》，而唐山市中级人民法院系在2018年3月22日查封的涉案房屋，即原告与瑞星畜产品公司在人民法院查封前就已经签订了合法有效的书面买卖合同；二是双方签订合同后，第三人瑞星畜产品公司当日就将涉案房屋交付原告，由原告实际占有和支配，原告将该房屋出租他人用于商业经营，取暖、电费等由承租人交付第三人瑞星畜产品公司，并实际经营至今，以上事实表明，在人民法院查封前原告已合法占有涉案房屋；三是双方签订《商品房买卖合同》当日，第三人瑞星畜产品公司向原告出具了收到房屋价款的收据，即原告已交付了全部房屋价款368550元；四是原告取得房屋后多次要求第三人瑞星畜产品公司为涉案房屋办理不动产变更登记，但第三人瑞星畜产品公司办理银行贷款是以涉案房屋的土地使用权进行了抵押，后贷款一直未偿还，同时第三人瑞星畜产品公司欠缴相关税款，故无法办理不动产变更登记，即没有办理过户登记属于非因买受人自身原因未办理。综上，案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。本案涉案房屋被查封前，原告与第三人瑞星畜产品公司已签订了房屋买卖合同，该合同为合法有效的书面购房合同；原告在购买涉案房屋后，已领取钥匙，在涉案房屋被查封前已能实际控制该房屋，且一直作为办公场所使用，即原告已合法占有涉案房屋；原告在涉案房屋被查封前也已支付了涉案房屋的全部价款；对于涉案房屋的过户问题，虽经原告催促，但因第三人瑞星畜产品公司的原因一直未办理过户，原告对此无过错。故原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，恳请人民法院依法予以支持。 原告杨志为支持其主张向本院提交以下证据： 1、执行裁定书一份，用于证明原告就涉案房屋提出书面异议被驳回，原告起诉符合法律规定； 2、商品房买卖合同一份、收据一份，用于证明在涉案房屋被查封前，原告就该房屋已经与出卖方签订了合法有效的买卖合同并交付了全部购房款； 3、房权证一份，该房权证登记的房屋所有权人为第三人瑞星畜产品公司，登记时间为2012年10月31日，用于证明该证自办理后第三人瑞星畜产品公司就将该证连同房屋均交付原告，原告实际占有房屋； 4、瑞星畜产品公司办公楼工程项目建设施工合同书一份、杨喜宽身份证复印件一份，用于证明第三人瑞星畜产品公司与内蒙古昭华建筑工程（集团）有限公司签订施工合同，约定由杨喜宽作为昭华公司的代理人承包瑞星畜产品公司办公楼施工，工程款为部分现金部分房屋抵顶，同时证明昭华公司按合同完成施工后就涉案房屋取得所有权并实际占有和控制，后杨喜宽出售给原告，并由原告与瑞星畜产品公司签订商品房买卖合同； 5、瑞星畜产品公司办公楼工程项目决议书一份，用于证明2012年11月24日瑞星畜产品公司股东会决议将包括涉案房屋在内的10套房屋作为部分工程款抵顶给杨喜宽，并承诺于2013年12月底办理房屋过户登记，同时证明涉案房屋由瑞星畜产品公司抵顶给杨喜宽后，原告自杨喜宽处购买并将房款给付杨喜宽； 6、录像光盘（载有马庭旺等陈述有关涉案房屋内容的视频资料）及文字记录各一份，用于证明涉案房屋抵顶工程款、出卖的过程及未办理过户登记的原因，以及该房屋承租人交纳取暖费、电费的情况； 7、收据复印件三张，用于证明早在2014年原告就将涉案房屋出租给他人使用，由承租人向房屋管理人交付相关费用； 8、零售借款最高额保证合同、承诺书、公证书复印件各一份，用于证明因瑞星畜产品公司及内蒙古瑞丰源食品有限公司名下的土地被抵押导致涉案房屋不能办理过户登记，原告没有过错； 9、租房合同一份，用于证明原告早在2014年2月就已经实际占有控制涉案房屋，并将其出租使用。 被告张立新答辩称，原告主张排除执行的事实依法不能认定。一是原告与第三人瑞星畜产品公司之间没有合法有效的买卖合同，买卖合同本身存在不规范、不正常、不合法等重大问题，且涉案房屋价值金额巨大，原告未提交银行交易明细和售楼发票，而提交的收据为存根联，不应出现在原告手里，故不能证明其已支付了全部购房款；二是原告主张实际占有、出租涉案房屋，但未提供缴纳房屋租金的收据、银行交易流水等证据佐证，不能认定原告占有了涉案房屋；三是原告没有证据证明涉案房屋的土地已设定了抵押，原告主张其对因涉案房屋的土地设定了抵押而无法过户不存在过错，不能成立；四是杨喜宽系内蒙古昭华建筑工程（集团）有限公司的委托代理人并非承包人，原告主张第三人瑞星畜产品公司将涉案房屋抵顶给杨喜宽与事实不符；五是原告主张购买了涉案房屋，但原告在持有房权证的情况下，却迟迟未办理过户登记，明显与常理不符；六是本案中商品房买卖合同、房屋租赁合同、收据中原告的署名明显与起诉状中的署名不一致且买卖合同中除马庭旺的签名外，他处均为一人书写，涉嫌伪造证据。因此，原告起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求本院驳回原告的诉讼请求。 被告张立新未向本院提交证据。 第三人瑞星畜产品公司邮寄书面答辩状述称，第三人瑞星畜产品公司同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求符合案件事实。原告主张的房屋，为第三人瑞星畜产品公司已出售的房屋，第三人瑞星畜产品公司已实际取得了房款，并于2012年将该房屋实际交付原告，第三人瑞星畜产品公司每年向房屋的实际使用人收取取暖费和水电费。具体情况如下：第三人瑞星畜产品公司拥有涉案房屋的土地使用权并于2011年6月15日与杨喜宽签订了瑞星畜产品公司办公楼工程项目建设施工合同书，由杨喜宽建设该办公楼，施工完成后，第三人瑞星畜产品公司于2012年11月24日经过股东会决议将1号楼101、102、103、104、107、109、1010,2号楼101、102、103等包括涉案房屋的10套门市房屋抵顶杨喜宽部分工程款。杨喜宽当年将涉案房屋转让给原告，由第三人瑞星畜产品公司向原告出具了商品房买卖合同和收据、房权证，并承诺一年内为原告办理房屋过户登记，但因第三人瑞星畜产品公司将办公楼的土地办理了抵押登记，现仍未解除抵押，导致无法为原告办理过户登记。另外自交付涉案房屋后，原告将涉案房屋租给他人使用，第三人瑞星畜产品公司每年向实际使用人收取取暖费等相关费用。 第三人瑞星畜产品公司未向本院提交证据。 第三人马庭旺在法定期限内向本院提交书面陈述意见，亦未向本院提交证据。 经审理查明，被告张立新与第三人瑞星畜产品公司、马庭旺买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日作出（2017）冀0224民初134号民事调解书，经本院审查确认调解协议如下：一、第三人瑞星畜产品公司给付被告张立新猪款2934605元（于2017年3月25日前支付10万元，2017年5月1日前支付5万元，2017年12月31日前支付55万元，2018年12月31日前支付100万元，剩余猪款1234605元于2019年10月1日前支付）；若第三人瑞星畜产品公司按照上述期限支付猪款，则被告张立新不主张利息，若第三人瑞星畜产品公司未按上述履行期限支付猪款，则被告张立新有权要求第三人瑞星畜产品公司支付全部欠款，同时第三人瑞星畜产品公司另行向被告张立新支付逾期利息（利息计算：以拖欠的猪款为基数，按年利率15%计算，自2017年3月9日起计至实际支付之日止）；二、保全担保费5000元由第三人瑞星畜产品公司于2017年12月31日前给付被告张立新；三、本案诉讼费30280元适用简易程序审理减半收取15140元、诉讼保全费5000元，共计20140元由第三人瑞星畜产品公司负担；此款已由被告张立新预交，待履行中一并由第三人瑞星畜产品公司给付被告张立新；第三人马庭旺作为担保人为第三人瑞星畜产品公司的上述债务提供连带责任保证。因第三人瑞星畜产品公司未履行生效法律文书确定的义务，被告张立新申请强制执行，唐山市中级人民法院于2017年5月8日立案执行。2018年3月22日，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执9975号执行裁定书，裁定将第三人瑞星畜产品公司名下的坐落于武川县金三角开发区的商铺（房权证蒙字第××号、房权证蒙字第××号、房权证蒙字第××号）依法查封，查封期限为三年，从2018年3月22日起至2021年3月21日止。原告杨志于2019年10月21日对执行第三人瑞星畜产品公司1号楼104号商铺（房权证蒙字第××号）提出书面异议，请求解除对执行该商铺的查封。本院于2019年11月1日作出（2019）冀0224执异41号执行裁定书，驳回了原告杨志的异议请求。原告杨志不服，遂提起案外人执行异议之诉。 另查明，登记在第三人瑞星畜产品公司名下的1号楼104号商铺的房权证（蒙字第××号）系于2012年10月31日颁发的，该房权证记载于2013年8月8日、2015年8月10日设定抵押各一次，原告杨志主张该房权证自第三人瑞星畜产品公司取得当日交由其持有。原告杨志提交的《商品房买卖合同》显示，原告杨志作为买受人购买第三人瑞星畜产品公司办公楼第1【幢】【座】1-2连体【单元】【层】从西到东肆号房，出卖人应当在2011年12月6日前将上述房屋交付买受人使用，该合同显示买受人的签字时间为2012年9月16日，未显示出卖人的签订时间，未显示占用土地的土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号及划拨土地使用权转让批准文件号，也未约定办理房屋过户登记的时间。原告杨志提交零售借款最高额保证合同、承诺书、公证书用于证明第三人瑞星畜产品公司名下武国用（2013）第00109号土地及内蒙古瑞丰食品有限公司名下武国用（2013）第00110号土地于2013年8月27日办理了抵押，原告杨志主张该抵押的土地包含涉案房屋占用的土地。庭审中，原告杨志主张第三人瑞星畜产品公司将涉案房屋作为部分工程款抵顶给杨喜宽，其从杨喜宽处购买的涉案房屋。 以上事实，有当事人陈述、执行裁定书、房权证、商品房买卖合同等证据予以证明。 本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为原告杨志对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告杨志提交的《商品房买卖合同》中记载买受人签字的时间为2012年9月16日，而该合同约定的交房期限为2011年12月6日前，且涉案房屋为1号楼104号商铺（房权证蒙字第××号），而该合同载明的交易房屋为1【幢】【座】1-2连体【单元】【层】从西到东肆号房，原告主张实际从杨喜宽处购买该房屋，而该《商品房买卖合同》是原告与被告瑞星畜产品公司之间签订的，该合同内容与原告主张的事实不一致，故不能认定原告就购买涉案房屋已签订了合法有效的书面合同；原告提供的证据虽显示第三人瑞星畜产品公司及内蒙古瑞丰源食品有限公司名下土地办理了抵押，但未能证明抵押的土地包含涉案房屋占用的土地，且原告主张其自2012年10月31日持有涉案房屋的房权证，至其主张土地抵押日期2013年8月27日有近11个月的时间，在此期间双方未办理房屋过户登记，且原告杨志未提供证据证实其与第三人瑞星畜产品公司之间存在合法有效的房屋过户登记书面约定或其在此期间曾主张过权利，另原告持有房权证期间还设定了两次抵押，应视为原告怠于行使过户登记权利，故不能认定原告非因自身原因未办理过户登记。综上，原告杨志作为案外人就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告杨志的诉讼请求。 案件受理费6653元，由原告杨志负担，本判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  陈 栋 人民陪审员  王景波 人民陪审员  王培来 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  王 帅