北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初46544号原告：中央财经大学，住所地北京市海淀区学院南路xx号。法定代表人：王瑶琪，校长。委托诉讼代理人：骆志生，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，北京大成律师事务所律师。被告：融金中财大国际酒店（北京）有限公司，住所地北京市海淀区,统一社会信用代码：91110108674279132X。法定代表人：李忠民，执行董事。委托诉讼代理人：崔巍，北京雷宇律师事务所律师。原告中央财经大学与被告融金中财大国际酒店（北京）有限公司（以下简称“融金中财公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中央财经大学之委托诉讼代理人张峰、骆志生与被告融金中财公司之法定代表人李忠民与融金中财公司之委托诉讼代理人崔巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中央财经大学向本院提出诉讼请求：1、判令被告交还承租的位于北京市海淀区学院南路xx号院的中财大厦房屋，包括建筑面积为2840平方米的地下一层和建筑面积约为15232平方米的地上十四层，共计客房224间，包括餐厅、大堂吧、咖啡厅和商务中心及出租房屋内附属设施设备：具体包括：家具：双人床74张、单人床259张、床头柜252个、茶水柜5个、圈椅284把、茶几（包括餐厅）256个、沙发（包括餐厅）100个、餐桌24个、餐椅223个、班台5个、班椅29把、麻将桌4把、椅子16把、台球桌2张、办公桌27张、办公椅10把、文件柜31个、钢柜44个、写字台182张、梳妆台2个、梳妆椅196把、电视柜242个、行李架144个、衣柜36个、脚踏4个、躺椅1个、小方凳2个；设备：液晶电视245台、电冰箱199台、保险柜224个、灯具390盏，抽油烟机20台、电磁炉20台、电话450台、电开水壶224个、前台1个、会议桌3张、会议椅59把、主席条桌4张、桌席方桌1张、折叠条桌47张、宴会椅155把、专业服务器2个、计算机18台、打印机14台、USP-山特1个，燃气锅炉2台、空调4台、电梯8座、厨房设备1套（以原被告双方2019年8月9日厨房设备盘点表为准）、接入交换机15台、核心交换机1台、机柜6个、模块33个。2、判令被告按照合同约定的每年1300万元的租金标准给付原告从2018年6月1日起至交还承租房屋时止的房屋占用费。3、判令被告赔偿拒绝交还房屋给原告造成的经济损失2074116元。4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年8月23日，原告与被告签署了《租赁合同》，原告将位于北京市海淀区学院南路xx号的中财大厦租给被告，出租面积为地上十四层15232平方米，地下一层2840平方米，被告用于酒店经营，租赁期为2013年6月1日至2018年5月31日,2017年6月1日至2018年5月31日期间年租金为1300万元人民币。2018年5月31日租赁合同到期，原告分别于2018年3月1日、3月29日、4月13日、6月19日四次发告知函，通知被告逾期将不再续约，要求尽快对租赁费用及水、电、暖气费等结清，对租赁房屋及设施尽快交接腾退房屋。原、被告分别于2018年3月21日和4月17日两次就房屋交接进行面谈协商，为督促被告尽快腾退租赁房屋，中央财经大学还于2018年5月14日委托北京中伦文德律师事务所向被告发律师函，但被告至今仍未进行房屋的腾退交接。被告于2018年4月2日及5月4日两次向中央财经大学发《关于中财大厦有关情况的说明函》，但函中所表述的不能搬离租赁房屋的理由不能成立，被告对外转租的期限明显长于租赁期，而且被告转租并未经过出租人同意，次承租人的腾退责任只能由被告承担。目前租赁期已满，被告仍未交接房屋，构成严重违约，故起诉。融金中财公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求，被告认为造成目前局面的直接原因是原告不履行相应的交接手续，双方签订的租赁合同，被告认为是无效合同，租赁合同中第8．5条约定本合同需要经上级部门批准后才能生效，原告一直没有履行审批手续，原告的上级机关也不可能批准该合同。同时租赁合同也明确约定原告的上级主管部门对该合同有一票否决权，基于原告在招投标过程中隐瞒真实情况，存在违法违规的相应行为，我们认为教育部不可能批准该合同。事实上双方签订的租赁合同，无论该合同为委托经营关系还是房屋租赁关系，该合同均是无效合同，无效合同应是自始无效。原告不能依据无效合同主张权利，更不能以合同到期为由提出诉讼请求，需要向法庭强调一点，合同是否有效是认定当事人民事权利义务的前提，审查合同效力是法院依职权审查的范畴，本庭应审查合同的效力，不能从合同到期来认定法律后果。另本案事实来讲，需要原告与被告明确中财大厦的性质，被告通过招投标的方式进入到中财大厦的管理，无论是从招投标文件中，显示中财大厦是中央财经大学所属的全资准四星酒店，还是从社会公众的认知都显示中财大厦的性质是酒店。在2013年8月23日原告与被告签订租赁合同的时间，我方提交了缔约前一天和后一天的酒店客人及员工情况，充分证明原告所属的中财大厦是一个持续运营状态的酒店，具有酒店运营的全部设备设施包括相应的设备，被告通过第二次招投标，取得中财大厦的经营管理权，虽然被告是第二次进驻中财大厦，与原告签订过两个合同，但认为两个合同没有关联性，鉴于目前的情况，被告同意退出双方的合同状态，退出经营管理，被告在退出的时候，交还给原告的也应是一个持续运营的酒店。原告出租的时候隐瞒真实情况，擅自将规划为研究生公寓的房屋以酒店名义对外出租，原告要求将中财大厦的酒店改回研究生公寓，被告认为改变中财大厦的用途不是被告的义务，被告没有义务协助原告将上述酒店内的客人清退，从而改变房屋的用途，我们认为原告的做法过于任性，将后果及清退责任转嫁给被告有失公平。基于上述理由，我们愿意与原告沟通处理撤场后的善后事宜。考虑到中财大厦的性质为酒店，原告没有酒店运营的资质，被告也清楚原告因为资质的问题，无法接手酒店，但从实际解决问题的角度出发，我们也可以代原告清退酒店相应的员工，与原告履行交接手续，但需要时间及费用。针对原告诉讼请求第二项房屋占用费的问题，原告是以合同约定的最后一期租金标准向被告主张的，既然双方合同是无效的，实际占有使用费不能按照合同约定支付，实际占用期间的费用同意支付，但是费用标准不同意。以前我方提交过录音证据，证明我方同意支付该费用，但原告不收取。原告诉讼请求第三项，原告存在逻辑错误，原告主张因我方占用中财大厦造成其租房的费用，本案中原告既主张占用费又主张损失是重复主张，我们占用房产已经支付了对价，故原告不能再主张经济损失。原告第二项诉讼请求占用费的问题，我们曾私下协商同意支付，双方的症结在于交接的问题，我认为是原告的责任，我们在支付占用费的同时也希望法庭能考虑到这一点。关于盘点清单内的物品，我方认可，但认为是交接的一部分，清退责任不属于被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人无异议的证据可查明：经过招投标，2008年3月7日，中央财经大学（出租方、甲方）与案外人北京xxx投资有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的中财大厦，中财大厦是中央财经大学所属全资酒店，位于北京市海淀区学院南路xx号，中央财经大学校园西南，是一家即将开业的准四星级酒店。租赁期限自2008年6月1日起至2013年5月31日。庭审中，中央财经大学认可酒店所用的酒店计算机管理软件，系中央财经大学提供。2008年5月21日，中央财经大学曾向海淀区卫生局出具《中央财经大学关于委托经营管理的证明》，写明：位于海淀区学院南路xx号的“融金中财大酒店”（暂定名）房屋所有权为中央财经大学，属于“非住宅”用途，房产证正在办理中。该物业委托融金中财大国际酒店管理（北京）有限公司进行经营管理。并已签定（订）租赁合同。2008年7月3日，中央财经大学出具《授权委托书》，写明：融金中财大酒店位于北京市海淀区学院南路xx号，房屋产权方为中央财经大学。本承租单位及附属设施设备未设定抵押，不存在任何产权纠纷、债务纠纷。同意承租方融金中财大国际酒店管理（北京）有限公司对租赁物进行经营管理，用于经营四星级酒店，面向学校和社会，从事住宿、餐饮和会议接待服务。自2008年6月1日起至2013年5月31日止。2009年7月7日，中央财经大学再次向海淀区环保局出具《中央财经大学关于研究生公寓部分面积改建成酒店式公寓情况说明的函》，写明：经教育部批准立项、北京市规划委员会2005年11月16日审核，准予我校建设研究生公寓项目（建设工程规划许可证编号：2005规建字xxx号），该建筑现已完工。由于学校发展的需求，该研究生公寓现主要以教学、科研和办公为主。根据学校实际需要，将研究生公寓其中18072平米面积（地上15232平米，地下一层2804平米）装修改造为酒店式公寓，以满足留学人员、外国专家和研究生住宿、就餐、会议、办公等配套服务需要。改造后的酒店式公寓房屋产权仍归属中央财经大学，由融金中财大国际酒店（北京）有限公司进行经营管理。该酒店所经营餐饮的部分面积位于研究生公寓的地上一层与地下一层，共1100平米。酒店运营过程中，严格执行北京市和国家的相关环境法律法规和标准，中央财经大学有权对其进行管理、监督。如有相关环境问题，由中央财经大学全权负责。2013年中央财经大学再次发起招投标，融金中财公司投标，并向中央财经大学提交《投标申请函》，写明：根据贵方的招标文件，我方愿意遵照文件中的要求，承担并完成文件中所规定的中财大厦租赁经营任务。……签字人兹承诺如下：……5、若中财大厦实际运营过程中，我方一旦有违约行为，则贵方有权解除承包经营合同。后融金中财公司中标。2013年8月23日，中央财经大学（甲方、出租方）与融金中财公司（乙方、承租方）签订《中财大厦租赁合同》，约定：中财大厦是中央财经大学所属全资酒店，位于北京市海淀区学院南路xx号，中央财经大学校园西南，是一家准四星级酒店，乙方承租单元的建筑面积约为地上十四层15232平方米、地下一层2840平方米，客房共计224间，包括餐厅（有包厢和宴会厅）、大堂吧、咖啡厅和商务中心以及相关附属设施设备，乙方租赁中财大厦主要用于经营四星级酒店，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止。关于租金约定，租赁期限内租金总额为人民币6000万元整，具体年租金标准如下：2013年6月1日至2014年5月31日期间，年租金为人民币1100万元，2014年6月1日至2015年5月31日期间，年租金为人民币1200万元，2015年6月1日至2016年5月31日，年租金为人民币1200万元，2016年6月1日至2017年5月31日期间，年租金为人民币1200万元，2017年6月1日至2018年5月31日期间，年租金为人民币1300万元。关于违约责任中约定，甲方如提前解除合同，需提前三个月书面通知乙方，应退回乙方已预付的但租期未履行部分租金及押金，并向乙方支付未履行租期租金总额的10%作为甲方提前解约的违约金，如违约金不足赔偿乙方的直接损失时，乙方有权继续向甲方追偿。关于合同生效，第8．5条约定，本合同自双方盖章并经甲方报上级主管部门批准后开始生效，若甲方上级主管部门不予批准，本合同不具备法律效力。合同第8．6条约定，本合同自双方签字盖章之日起至上级主管部门批准之日，甲乙双方仍需无条件履行本协议约定之义务，承担相应之责任。另，合同签订当日，融金中财公司投标的北京融金中财大酒店系有客户及工作人员的经营性酒店。合同签订后，双方均按合同约定履行。2017年9月27日、2017年10月13日、2017年11月13日、2017年12月13日，中央财经大学分别向融金中财公司开具发票，货物或应税劳务、服务名称均为租金。2018年6月，融金中财公司曾多次主动向中央财经大学交纳租金，但中央财经大学拒绝收取租金。2018年3月1日，中央财经大学向融金中财公司发送《关于我校中财大厦租赁合同期满不再续租的告知函》写明告知事项：一、请贵公司于2018年5月31日前结清中财大厦使用期间发生的租赁费用，水、电、气、暖等相关物业费用和管理费用。二、请贵公司于2018年5月31日前与我校就中财大厦房屋房间、物业管道、供暖设备、空调设备、家具家电等相关管道通道和设备设施进行交接验收。三、请贵公司于2018年5月31日，即租赁关系结束后15日内办理完毕房屋腾退事宜。2018年3月29日，中央财经大学向融金中财公司发送《关于提交中财大厦交接工作有关材料说明的告知函》，告知融金中财公司“我校将于2018年5月31日到期后收回中财大厦。为了顺利完成中财大厦相关交接工作，我处与贵公司在2018年3月21日下午15点举行了初次商谈。根据商谈内容，贵公司将于2018年3月30日之前提交有关本次中财大厦交接工作的有关材料说明。”中央财经大学分别于2018年3月21日、2018年4月17日就中财大厦租赁到期收回工作与融金中财公司形成了两次会议纪要，中央财经大学强调学校决定收回中财大厦，希望双方加快中财大厦收回工作的推进，顺利地完成中财大厦租赁到期的交付工作。融金中财公司表示理解学校收回中财大厦的决定，但由于酒店经营具有持续性特点，以及公司内部员工安置存在困难，将尽快根据洽谈情况就中财大厦收回工作提出可行性方案。2018年6月起，中央财经大学向部分承租人发函要求暂停向融金中财公司缴纳费用。2018年8月17日、2018年8月23日融金中财公司致函中央财经大学及其资产与后勤管理处，要求对租赁资产进行交接，因双方交接工作具体问题分歧较大，双方未办理交接手续。另，本案审理过程中，2019年7月10日，中央财经大学向本院提交《变更诉讼请求申请书》，请求判令融金中财公司返还涉案房屋内的附属设备设施，并提交了《变更应当返还的家具及设备清单》。2019年8月9日，中央财经大学与融金中财公司双方共同进行了盘点，形成了《酒店盘点表》。同年8月15日，中央财经大学根据该《酒店盘点表》再次申请变更诉讼请求。中央财经大学及融金中财公司对《酒店盘点表》均予以认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，中央财经大学与融金中财公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故其为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点为中央财经大学与融金中财公司之间的法律关系问题和中央财经大学与融金中财公司签订的《中财大厦租赁合同》的合同是否生效的问题。首先，关于中央财经大学与融金中财公司之间的法律关系的问题，中央财经大学认为双方为房屋租赁合同关系，而融金中财公司认为双方系委托经营管理的关系。根据我国合同法的规定，委托合同是受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中央财经大学与融金中财公司签订的合同名称是租赁合同，从合同中约定的双方权利义务关系和履行方式上来看，融金中财公司以自己名义对外经营，每月按照固定金额向中央财经大学支付租金，且中央财经大学向融金中财公司开具的发票中明确记载为租金，因此双方的合同符合租赁合同的法律特征，而非委托经营合同。其次，关于中央财经大学与融金中财公司签订的《中财大厦租赁合同》是否生效的问题，虽双方在合同中约定须经上级主管部门批准后生效，但合同签订后中央财经大学已将涉案房屋交由融金中财公司使用，融金中财公司也已按照租赁合同约定使用房屋且向中央财经大学支付了房屋租金，双方已事实上履行了租赁合同，故本院对融金中财公司关于合同未生效的相关辩称不予采信。在租赁合同期间届满前，中央财经大学提前三个月向融金中财公司发送《告知函》，通知融金中财公司不再续租的事宜，故中央财经大学与融金中财公司的租赁合同于2018年5月31日期限届满，双方合同的权利义务终止。现中央财经大学据此要求融金中财公司返还承租的房屋及设施设备的请求，于法有据，本院予以支持。中央财经大学与融金中财公司之间的租赁合同权利义务终止后，融金中财公司仍占用涉案房屋至今，现中央财经大学要求融金中财公司参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于中央财经大学要求融金中财公司支付经济赔偿的诉讼请求，因中央财经大学未能提交证据证明其直接损失,亦未能证明其在外租赁房屋系融金中财公司造成的，本院对中央财经大学的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、融金中财大国际酒店（北京）有限公司于本判决生效后60日内交还承租的位于北京市海淀区学院南路xx号院的中财大厦房屋包括建筑面积为2840平方米的地下一层和建筑面积约为15232平方米的地上十四层，共计客房224间，包括餐厅、大堂吧、咖啡厅和商务中心及出租房屋内附属设施设备：具体包括：家具：双人床74张、单人床259张、床头柜252个、茶水柜5个、圈椅284把、茶几（包括餐厅）256个、沙发（包括餐厅）100个、餐桌24个、餐椅223个、班台5个、班椅29把、麻将桌4把、椅子16把、台球桌2张、办公桌27张、办公椅10把、文件柜31个、钢柜44个、写字台182张、梳妆台2个、梳妆椅196把、电视柜242个、行李架144个、衣柜36个、脚踏4个、躺椅1个、小方凳2个；设备：液晶电视245台、电冰箱199台、保险柜224个、灯具390盏，抽油烟机20台、电磁炉20台、电话450台、电开水壶224个、前台1个、会议桌3张、会议椅59把、主席条桌4张、桌席方桌1张、折叠条桌47张、宴会椅155把、专业服务器2个、计算机18台、打印机14台、USP-山特1个，燃气锅炉2台、空调4台、电梯8座、厨房设备1套（以原被告双方2019年8月9日厨房设备盘点表为准）、交换机15台、核心交换机1台、机柜6个、模块33个；二、融金中财大国际酒店（北京）有限公司于本判决生效后60日内按每年1300万元的标准向中央财经大学支付自2018年6月1日至实际交还承租房屋时止的房屋占用费；三、驳回中央财经大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92745元（中央财经大学已预交），由中央财经大学负担23392元（已交纳），由融金中财大国际酒店（北京）有限公司负担69353元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元（中央财经大学已预交），由融金中财大国际酒店（北京）有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高亚琍人民陪审员  邝荣光人民陪审员  郑东涛二〇一九年十二月十五日书 记 员  史敬阳