陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕08民初2号 原告（反诉被告）：榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁村民小组，住所地：榆阳区牛家梁镇。 负责人：张占强，系该村民小组组长。 委托诉讼代理人：李亚琴，陕西正北律师事务所律师。 被告（反诉原告）：榆林市东沙明珠商贸有限公司，住所地：陕西省榆林市榆阳区。 法定代表人：肖磊，系该公司经理。 委托诉讼代理人：常羽繁，陕西尊尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦小丛，陕西尊尚律师事务所律师。 被告：周榆生，男，汉族，1978年1月30日出生，住陕西省榆林市榆阳区人民西路。 被告:肖磊，男，汉族，1984年4月23日出生，住陕西省榆林市榆阳区航宇路。 委托诉讼代理人：曹刘伟，陕西尊尚律师事务所律师。 被告：任红军，男，汉族，1970年5月18日出生，住陕西省榆林市榆阳区。 被告：王晓燕，女，汉族，1970年3月10日出生，住陕西省榆林市榆阳区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：冯培彦，男，汉族，生于1961年10月29日，住陕西省榆林市榆阳区。 原告榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁村民小组（以下简称：石庄梁村小组）与被告榆林市东沙明珠商贸有限公司（以下简称：东沙明珠公司）、周榆生、肖磊、任红军、王晓燕土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，由民事审判第一庭副庭长韩燕妮担任审判长，与审判员杜波云、人民陪审员边占和组成合议庭，书记员李杨担任法庭记录，分别于2019年5月15日、2019年7月30日公开开庭审理了本案。原告榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁村民小组的负责人张占强、委托诉讼代理人李亚琴，被告榆林市东沙明珠商贸有限公司的委托诉讼代理人常羽繁，被告周榆生、被告肖磊的委托诉讼代理人曹刘伟、被告任红军、王晓燕的共同委托诉讼代理人冯培彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁村民小组向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠土地租赁费24274642元和因延期支付的利息7074324元，共计31348966元。2、依法判决被告无偿交回租赁原告的土地173.3903亩。3、原告与被告签订的《土地租赁合同》有效并依法予以解除。4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年1月1日，原告与被告榆林市东沙明珠商贸有限公司经平等协商自愿签订了《土地租赁合同》，约定原告〔甲方）将其所有的位于东沙210国道与榆麻路路口西北角【四至界限为：东界：原210国道与原榆麻路西北角20亩（加油站地除外），西界：榆阳区新一中为界；南界：榆麻公路为界，北界：榆阳区经济适用房用地界为界。】面积为173.3903亩土地出租给被告榆林市东沙明珠商贸有限公司（乙方），用于建设榆林市综合批发大市场，租期为16年。双方约定了租金及租金交付期限：前五年年租费为3467806元整，每年每亩贰万元整，从2013年1月1日至2017年12月30日止；中间五年年租费为10403418元整，每年每亩租金陆万元整，从2018年1月1日起至2022年12月30日止；后六年年租费为13871224元整，每年每亩租金捌万元，从2023年1月1日起至2028年12月30日止。本合同生效后，租赁定金抵第一年度的租赁费，每年租金的交付时间确定为上年年底交清下一年度的租金，以此类推，剩余定金退还乙方。合同还约定违约责任，乙方应在租金到期后三个月内交付租金，如不按时交清，视为违约，甲方有权收回土地。2014年5月1日，双方又签订了《补充协议合同》。合同签订后，被告榆林市东沙明珠商贸有限公司向原告交清2013年1月1日起至2013年12月30日的租金即3467806元，后再未支付租金，从2014年1月1日起至现在共欠租金24274642元。原告多次向其催要所欠租金，被告榆林东沙明珠商贸有限公司总以资金周转困难为由推托，直至现在分文未付。后原告得知被告榆林市东沙明珠商贸有限公司于2017年6月22日己被榆林市工商行政管理局吊销营业执照，该公司未进行账目清算。其登记股东为被告周榆生、王晓燕、肖磊，实际股东另有任红军，系王晓燕丈夫。综上，签订《土地租赁合同》后，原告将土地交付被告公司使用，履行了合同义务，但被告公司一直拖欠租金，其股东周榆生、肖磊、任红军、王晓燕对公司债务均应当承担清偿义务。希望人民法院支持原告上述诉请。 被告榆林市东沙明珠商贸有限公司答辩称，第一、原告是村民小组，根据最高院给河北高院批文中指出应参照村民委员会民主议定的规定，如果石庄梁村小组要提起诉讼，必须召开村民会议才能提起诉讼。第二、东沙明珠公司营业执照被吊销属实，但是公司未注销未解散，根据法律规定，公司有权利独立行使民事权利，答辩人公司也一直配合诉讼，不存在下落不明情况，应当以公司为被告起诉，故本案被告主体不适格。第三，租赁合同签订后，答辩人缴纳押金1000万元，原告退还500万元，剩余500万元作为第一年的租赁费。该土地实际从未交付被告公司。2014年双方对原土地租赁关系协商变更为合作开发关系，由村小组提供土地并申报手续，由东沙明珠公司出资双方合作开发，不存在占用土地的情况。第四、双方虽签订了土地租赁合同，但该土地是划拨用地，根据相关规定，划拨土地对外出租必须满足：经相关部门批准，领有国有土地使用权证，补签土地出让合同，补缴土地出让金。因此该租赁合同是无效合同。在合同无效的情况下，被告公司实际未占用土地，所以没有交纳租金的义务。第五、土地租赁合同在签订一年后无法继续履行，双方将土地租赁关系变更为合作开发模式，合同内容表述和权利义务发生实质变化，原告要求按照土地租赁合同履行支付租赁费的义务没有事实和法律依据。 被告周榆生答辩称，东沙明珠公司的债权债务应当由公司自行承担，不应当由股东个人承担。其他意见同东沙明珠公司的答辩意见一致。 被告肖磊的答辩意见与东沙明珠公司的答辩一致。认为东沙明珠公司处于吊销未注销的状态，被告主体不适格，应当驳回原告的诉讼请求。 被告任红军、王晓燕的答辩意见与东沙明珠公司的答辩意见一致，认为本案诉讼主体是东沙明珠公司，不应当是股东个人，而且股东内部有约定，公司的债权债务全部分配给周榆生。 反诉原告榆林市东沙明珠商贸有限公司向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间签订的《土地租赁合同》无效；2、依法判令被反诉人立即返还收取反诉人的土地租赁费5000000元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。 事实理由：2013年1月1日，双方经协商签订了《土地租赁合同》约定，被反诉人自愿将其村民小组所辖的土地出租给反诉人，用以建设临时综合批发大市场，出租土地位于榆林市榆阳区东沙210国道与榆麻路路口西北角，面积为173.3903亩，租期为16年，租金缴纳方式为：前五年每年每亩20000元整，中间五年每年每亩60000元整，后六年每年每亩80000元整。同时，合同还约定了违约责任等其他条款。合同签订后，反诉人支付了押金共计1000万元，2013年年底，被反诉人向东沙明珠公司退还了其中的500万元，剩余的500万元作为反诉人公司支付土地的第一年租金。之后，反诉人公司了解到，被反诉人出租的土地系国有划拨土地，按照法律规定，不能对外出租转租，反诉人也未能在该土地上进行任何施工修建。2014年5月1日，双方签订的《补充协议》，已经在实际终止了双方之间的租赁合同关系。综上所述，双方签订的《土地租赁合同》因违反了国家法律、法规的禁止性规定，属无效合同，被反诉人基于该合同取得的土地租赁费用，应依法返还给反诉人，故请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 反诉被告榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁小组答辩称，土地租赁合同合法有效，已付的土地租赁费在被告使用土地期间，不存在返还的问题，其收到第一年（2013年1月1日-2013年12月30日）的租赁费是3467806元。双方签订的土地租赁合同没有违反法律的强制性规定，国有土地使用管理条例有明文规定，原告也征得政府部门同意，政府对新建批发市场项目颁发了建设许可和土地使用许可、规划许可，所以租赁合同合法有效，应当履行。被告的反诉请求不能成立，应当依法予以驳回。 周榆生、肖磊、任红军、王晓燕均答辩称，对于反诉原告东沙明珠公司的反诉请求和理由均无异议。 当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据： 榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁小组提交了以下证据： 第一组证据：《榆林市人民政府专项问题会议纪要》（2013年10月31日第78次）复印件一份。用于证明：本案所涉土地属于政府给原告统征返还的划拨建设用地，土地使用权属于原告，原告有权对外出租。 第二组证据：《土地租赁合同》、《补充协议合同》各一份。用于证明：原告将位于榆林市210国道旁的173.42亩出租给被告建设榆林市综合批发大市场（榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁农贸市场），双方约定租期、租金等权利义务及违约责任等，原告主体适格。《补充协议合同》明确甲方授权乙方以其名义向政府申报建设榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁农贸市场，项目所需资金由乙方承担。双方签订的《土地租赁合同》、《补充协议合同》属于土地租赁合同，不属于合作关系。 第三组证据：公司登记基本情况一份。用于证明：榆林市东沙明珠商贸有限公司股东姓名，该公司于2017年6月22日被榆林市工商行政管理局吊销营业执照，公司未进行清算。其股东周榆生、王晓燕、肖磊、任红军怠于履行清算义务，应对本案债务承担连带偿还责任。双方签订的《土地租赁合同》、《补充协议合同》符合依法解除的条件，应当依法解除。 第四组证据：《委托书》、《公司解散股东会议决议》、《会议记录》各一份。用于证明：公司股东除了周榆生、肖磊、王晓燕以外，还有任红军，任红军是公司实际股东。 原告石庄梁村小组补充提供以下两组证据： 第一组：榆市国用（2013）第4188号国有土地使用权证、榆林市人民政府专项问题会议纪要（第41次）、榆林市人民政府专项问题会议纪要（第78次）。用于证明：签订租赁合同时原告拥有国有土地使用权，并获得国有土地使用证，政府允许在该地块进商贸市场项目建设，双方签订的租赁合同有效。 第二组证据：银行转款凭证、收款收据、借条一组。用于证明：原告收到保证金1000万元，返还被告700万元，被告交纳第一年度租金3467806元，尚欠46万元，故形成欠据一支。 榆林市东沙明珠商贸有限公司向法庭提交以下证据： 第一组证据：企业工商登记信息一份。用于证明：东沙明珠公司属于吊销未注销状态，公司法人主体资格仍然存续，可以独立参加民事诉讼活动的事实。 第二组证据：《土地租赁合同》和《补充协议合同》各一份。用于证明：1、双方于2013年1月1日签订《土地租赁合同》，合同约定被反诉人将自有土地出租给反诉人；2、2014年5月1日双方签订《补充协议合同》，实际上已经终止了双方原土地租赁合同关系，变更为合作开发关系。 第三组证据：土地规划审批材料等、牛家梁政府申请报告书、榆林市人民政府2012年第56次会议纪要文件、榆阳区发展改革局（2013）352号文件、榆林市原国土资源局（2013）91号的说明、榆林市建设用地规划许可证（副证），榆林市建设项目选址意见书。用于证明：1、石庄梁村小组所出租的土地为政府安置用地，其取得方式为划拨。2、以村小组名义进行项目申报，双方实质为一方出地并申报手续，另一方进行投资的合作关系。 第四组证据：中标通知书复印件一份，中标公证书复印件一份、石庄梁村民小组与伟达建工集团签订的《协议书》一份。用于证明：2013年9月17日，石庄梁小组经招投标程序，将综合农贸市场及公用设施工程发包给榆林市伟达建工集团有限公司，以及并未将土地实际移交给东沙明珠公司的事实。 肖磊向法庭提交榆林市东沙明珠商贸有限公司企业信用信息公示报告一份。用于证明：榆林市东沙明珠商贸有限公司属于吊销未注销的状态，公司有独立的法人财产权，对外债务应当由公司承担，不应当由股东个人承担。 周榆生未向法庭提交证据。 任红军、王晓燕向法庭提交《协议书》一份。用于证明其余股东将公司债务股权股份全部折兑给周榆生。 本院根据双方当事人的举证和质证情况，对涉案证据作如下分析认定：对原告提交的前四组证据，由于各被告对其真实性均无异议，与本案有关联，依法予以采信。对于原告补充提交的两组证据，真实合法，可证明待证事实，依法予以采信。对被告榆林市东沙明珠商贸有限公司提交的第一、二、三组证据，各当事人对其真实性均无异议，故对其真实性予以确认；对于被告东沙明珠公司提供的第四组证据，因原告对其真实性和证明目的均不认可，且与本案租赁关系缺乏关联性，依法不予采信。对被告肖磊提交的证据《企业信用信息公司报告》，与原告以及被告东沙明珠公司提交的一致，各方当事人均无异议，可证明公司吊销未注销的状态，依法予以采信；对被告任红军、王晓燕提交的股东《协议书》，由于原告对其真实性和证明目的均不认可，也无其他证据佐证，且未依法办理工商变更登记，依法不予采信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2013年1月1日，原告榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁村民小组与被告榆林市东沙明珠商贸有限公司签订了《土地租赁合同》。该合同约定，原告（甲方）将其位于东沙210国道与榆麻路路口西北角【四至界限为，东界：原210国道与原榆麻路西北角20亩（加油站地除外），西界：榆阳区新一中为界；南界：榆麻公路为界，北界：榆阳区经济适用房用地界为界】，面积为173.3903亩的安置土地出租给被告榆林市东沙明珠商贸有限公司（乙方），用于建设榆林市综合农贸批发大市场，租期为16年。该租赁合同第六条约定租金及租金交付期限：前五年年租费为3467806元整，每年每亩贰万元整，从2013年1月1日至2017年12月30日止；中间五年年租费为10403418元整，每年每亩租金陆万元整，从2018年1月1日起至2022年12月30日止；后六年年租费为13871224元整，每年每亩租金捌万元，从2023年1月1日起至2028年12月30日止（第15年度一次性交清第16年度的租费）。本合同签署之日，乙方需向甲方交付租赁定金壹仟万元整。本合同生效后，租赁定金抵第一年度的租赁费，每年租金的交付时间确定为上年年底交清下一年度的租金，以此类推，剩余定金退还乙方。合同第十一条约定，租赁合同届满，乙方在该租赁地面上的建筑物无偿移交甲方使用，如甲方继续租赁，在同等条件下优先乙方租赁。第十五条约定违约责任：乙方应在租金到期后三个月内交付租金，如不按时交清，视为违约，甲方有权收回土地。合同还约定了其他事项。2014年5月1日，双方为明确出资管理建设行为签订了《补充协议合同》，该补充协议约定：甲方授权乙方以其名义向政府申报建设农贸市场，所需各项行政性收费均有乙方承担，该项目的实际建设自主权为乙方。乙方自筹资金建设租赁土地；乙方在建设期间作为实际建设发包人，单独作为承担建设纳税主体；乙方在该项目建设或者建成使用期间，甲方不参与市场的出资、管理，亦不享有权利义务；乙方基于出资建设享有独立的权利义务。乙方享有对市场现有字号的更名权。该补充协议还约定了其他事项。2012年12月前后，双方在协商过程中，被告东沙明珠公司以恒河伟业公司的名义向原告分别预交市场租赁费500万元，共计1000万元。后原告石庄梁村小组分两次向被告公司退还保证金共计700万元，剩余的保证金300万元和东沙明珠公司股东肖磊、任红军出具的46万元借条一支，用以抵作2013年1月1日起至2013年12月30日的租金即3467806元。合同签订后，被告榆林市东沙明珠商贸有限公司着手建设农贸市场，形成现有八幢框架建筑，目前处于停工烂尾楼状态。后东沙明珠公司再未向石庄梁村小组支付土地租赁费。按照租赁合同约定每年的租金数额计算，从2014年1月1日起至2018年12月31日，东沙明珠公司共拖欠石庄梁村小组土地租赁费24274642元。原告石庄梁村小组经几次催要未果，双方发生纠纷，为此原告提起诉讼。 另查明，本案所涉租赁土地系榆林市人民政府给石庄梁村小组的生活安置用地，国有土地使用权证为榆国用（2013）4188号，土地使用权类型为划拨。2013年5月榆林市国土资源局向榆林市城乡规划局备函说明，该安置用地涉及农用地转建设用地等报批材料已经受理，正在办理当中。榆林市发展改革局（榆区政发改发【2013】352号）文件，作出对新建榆林综合农贸批发市场项目备案的通知。同年，榆林市城乡建设局对综合农贸市场作出项目选址意见书和建设用地规划许可证。 另查明，榆林市东沙明珠商贸有限公司于2013年7月19日成立，注册资本为500万元。2017年6月22日因公司开业后自行停业连续六个月以上，被榆林市工商行政管理局吊销营业执照，但尚未注销。公司现登记股东为：周榆生、王晓燕、肖磊。任红军系王晓燕的丈夫，是东沙明珠公司的实际股东。该公司目前尚未进行账目清算。 本院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的《土地租赁合同》以及《补充协议合同》的效力问题；二、东沙明珠公司股东是否应对公司债务承担连带清偿责任的问题。 第一、关于石庄梁村小组与东沙明珠公司签订的《土地租赁合同》以及《补充协议合同》的效力问题：本案合同中所涉的租赁土地，属榆林市政府划拨给石庄梁村小组的生活安置用地，已取得国有土地使用权证。在租赁土地上新建榆林综合农贸批发市场项目，经榆林市国土资源局、榆林市发展改革局、榆林市城乡建设局等政府部门进行了备案和许可。该两份合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应为有效合同。双方签订的《土地租赁合同》明确约定了租赁期限、租金及租金交付、租赁期限届满后的处理、违约责任等内容，《补充协议合同》虽然约定以石庄梁村小组的名义向政府申报农贸市场项目，但其并不参与市场的出资、管理，亦不享有权利义务。石庄梁村小组作为出租人，享有收取租赁费用的权利，申报项目仅是其履行租赁合同的附随义务，双方租赁合同的权利义务关系明确，反诉原告东沙明珠公司所持双方实际是合作开发关系的理由，并无证据支持，依法不予采纳。综上，反诉原告东沙明珠公司反诉主张合同无效，返还已交纳租赁费的反诉请求，不能成立，依法予以驳回。 第二、关于租赁合同的解除及法律后果：本案中，双方签订租赁合同后，原告边墙村石庄梁村小组履行了交付出租土地的义务，被告东沙明珠商贸公司支付了2013年的租赁费，之后的租金一直拖欠未付，已经构成违约。该租赁合同第十五条约定，“乙方应在租金到期后三个月交付租金，如不按时交清，视为违约。甲方有权停止营业收回土地”，现农贸市场项目尚未建成，目前处于停工状态，东沙明珠公司的营业执照被工商管理部门吊销，已经无能力继续履行该租赁合同，致使合同目的无法实现，故双方签订的该租赁合同以及补充合同，符合法定和约定的解除条件，依法应予解除。合同解除后，东沙明珠公司应向石庄梁村小组返还租赁土地，并应按合同约定的租金标准交纳土地租赁费。原告石庄梁村小组起诉请求被告东沙明珠公司支付从2014年1月1日起至2018年12月31日止所拖欠的租金共计24274642元，符合法律规定和合同约定，依法应予支持；至于2019年1月1日以后的租赁费，原告石庄梁村小组并未主张，应视为对其权利的放弃。石庄梁村小组同时请求迟延支付的租金利息，因双方租赁合同中并未对拖欠租赁费的违约金或利息进行约定，故其诉讼请求支付租赁费的利息，并无合同依据，依法予以驳回。 第三、关于东沙明珠公司的股东是否应对公司债务承担连带责任的问题：本案中，东沙明珠公司于2017年6月22日被榆林市工商行政管理局吊销营业执照，但尚未注销，仍然具有法人主体资格，应以其全部财产对公司的债务承担责任。根据《公司法》第一百八十三条的规定，有限责任公司股东应在当在解散事由出现之日起，即公司被吊销营业执照之日起十五日内成立清算组，开始清算。但东沙明珠公司的股东周榆生、任红军、肖磊在公司营业执照被吊销，公司早已不开展业务的情况下，几年未组织清算，怠于履行清算义务的主观过错明显，且公司注册资本显著不足，故公司股东应当对公司债务承担连带清偿责任，被告肖磊、周榆生、任红军所持个人不应承担公司债务的答辩意见，依法不予采纳。被告王晓燕虽然登记为公司股东，但实际系替任红军代持股份，故其依法不承担连带责任。被告任红军、王晓燕所持经股东协议，已将公司债权债务全部转让给周榆生的辩解理由，据东沙明珠公司企业信用信息公示报告，并无相关的工商登记变更信息，故该辩解理由依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告（反诉被告）榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁小组与被告（反诉原告）榆林市东沙明珠商贸有限公司签订的《土地租赁合同》、《补充协议合同》有效，依法予以解除。 二、本判决生效后三十日内，由被告（反诉原告）榆林市东沙明珠商贸有限公司向原告（反诉被告）榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁小组交回租赁的土地173.3903亩。 三、本判决生效后三十日内，由被告（反诉原告）榆林市东沙明珠商贸有限公司向原告（反诉被告）榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁小组支付土地租赁费24274642元。公司股东周榆生、任红军、肖磊对以上债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告（反诉被告）榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁小组的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）榆林市东沙明珠商贸有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费198544元，由原告（反诉被告）榆阳区牛家梁镇边墙村石庄梁小组负担58544元，由被告（反诉原告）榆林市东沙明珠商贸有限公司负担140000元；反诉费46800元，由被告（反诉原告）榆林市东沙明珠商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  韩燕妮 审 判 员  杜波云 人民陪审员  边占和 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  李 杨