广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1580号 原告：经继文，男，1967年2月20日出生，汉族，住所地广西桂林市叠彩区。 原告：王勤，女，1971年5月15日出生，汉族，住所地广西桂林市叠彩区。 二原告共同委托诉讼代理人：秦林强，广西铁痕律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：董连玉，广西铁痕律师事务所实习律师。 被告：桂林市金城房地产开发公司，住所地广西桂林市中山中路45号华联商厦1栋1-6-15号房。 法定代表人：王君宁，总经理。 委托诉讼代理人：莫伟萍，该公司员工。 被告：桂林市同德房地产开发有限公司，住所地广西桂林市泗洲湾花园第11栋第1单元11-12层1号房。 法定代表人：陈泰安，总经理。 委托诉讼代理人：陈永春，该公司员工。 原告经继文、王勤与被告桂林市金城房地产开发公司（以下简称金城公司）、桂林市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告经继文、王勤及其共同委托诉讼代理人秦林强、董连玉、被告金城公司的委托诉讼代理人莫伟萍、被告同德公司的委托诉讼代理人陈永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告经继文、王勤向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将位于桂林市房屋交付原告使用。2.判令二被告支付原告逾期交房违约金（违约金计算：以427386元为基数，按每日万分之三，从2009年1月21日起计算至实际交房之日止）。3.判令二被告于本案判决生效之日起三十日内将桂林市房屋办理权属登记需由二被告提供的资料报产权登记机关备案。4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2008年11月16日，二原告与被告金城公司签订《商品房买卖合同》，由二原告向被告金城公司购买由其开发的位于桂林市房屋一套。合同第八约定，交房日期为2009年1月20日前，第九条约定，逾期交房的违约责任，第十五条约定，“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后且综合验收合格200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。”二原告已依约支付购房款，但二被告一直未按约定交房，亦未将办证材料提交相关部门备案，二原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告金城公司辩称，被告金城公司不是本案的适格被告，（2015）桂市民一终字第635号民事判决已经确认，被告金城公司系案涉工程名义上的开发公司，实际开发公司为被告同德公司，所有材料已全部移交给被告同德公司。被告金城公司没有交房义务，也无为二原告提供给办理权属登记材料的义务。请求法院驳回二原告对被告金城公司的诉讼请求。 被告同德公司辩称，原告主张的商品房不存在，被告没有涉案房屋的任何材料。涉案房屋已于2012年5月23日通过政府发函交房，逾期期间仅应当计算至2012年5月23日，违约金亦应当计算至当日，其他违约金被告不应当支付，且二原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、原告经继文、王勤针对其诉讼请求提供的证据： 1.《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税发票，证明原、被告之间的买卖合同关系，二原告已将购房款、契税、办证费支付完毕。2.协助执行通知书，证明位于桂林叠彩区春江道9号商品房开发项目归被告同德公司所有，被告同德公司应当为二原告提交相关办证材料备案。3.新闻报道文章，证明二被告已于2018年5月30日交房。4.查档结果证明书、民事判决书，证明涉案房屋已达到办证条件，合同约定违约金没有过高。5.通知函，证明涉案房屋的公共维修基金已于2010年9月21日转入桂林市物业维修资金管理中心，该中心建议二原告开通房屋产权登记业务，说明涉案房屋已达到办证条件。 二被告对二原告提供的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为涉案房屋系期房而非现房，且合同约定的砖混型房屋结构不存在，该房屋于2012年4月25日验收合格，二原告长期未主张逾期交房的违约责任，故该责任由二原告自行承担。对证据2-5关联性有异议，认为与本案无关。 2、被告金城公司针对其抗辩主张提供的证据：1.（2015）桂市民一终字第635号民事判决书，证明被告同德公司系实际开发商，本案提供办证材料的义务应由其承担，与被告金城公司无关。 二原告对被告金城公司提供的证据的真实性无异议，对关联性有异议，且认为不能证明被告的证明目的。 被告同德公司对被告金城公司的证据无异议。 3、被告同德公司针对其抗辩主张提供的证据：1.商品房买卖合同，证明涉案房屋系预售房而非期房，房屋结构系砖混型，涉案房屋已于2012年4月25日验收合格，二原告长期没有主张权利，责任应由二原告自行承担。2.叠政办阅（2010）3号，证明因政府原因导致工期停工一年。3.复函，证明2012年12月4月25日组织验收出具验收报告。4.叠政办阅（2012）3号，证明2012年5月底政府实行先行交房。5.交房公告，证明2015年5月28日，涉案房屋已经通过公告交房。6.交房协议书，证明于2012年5月28日开始已经陆续协议交房，目前仍在交房中，若二原告同意接收未达到法定条件的房屋，涉案房屋就可以交付。7.（2015）桂市民一终字第635号民事判决书，证明涉案房屋目前无法办证，且交房不是按照正常流程办理，逾期违约金不应当承担。8.民事裁定书，证明涉案房屋办理产权证的手续仍正在审理中。 二原告对被告同德公司提供的证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，涉案房屋已达到交房条件，被告应当书面通知或者登报通知二原告交房。对证据2的真实性有异议，文件没有政府盖章，亦不能证明停工一年。对证据3-4的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据5的真实性均有异议，二原告没有看到公告，且系复印件。对证据6的真实性表示不清楚，且认为与本案无关。对证据7-8的真实性无异议，但认为与本案无关。 被告金城公司对被告同德公司提供的所有证据均无异议。 四、本院认证：对各方当事人提供的证据的真实性，本院予以确认，并佐证在卷。但能否完全证明各方的诉辩主张，本院将在本案的判决说理部分予以论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年11月16日，二原告与被告金城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由二原告购买被告金城公司开发的位于泗洲湾花园3栋1单元9层4号房屋一套，建筑面积154.85平方米，房屋总价格为427386元。合同约定，“第八条交付期限。出卖人应当在2009年元月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合同。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之三（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后且综合验收合格200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提到的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。” 2008年11月17日、12月3日、2009年2月12日，被告金城公司分别向原告出具《销售不动产发票》一张，售房款为137386元、60000元、230000元，共计427386元。 2008年11月17日，被告金城公司向原告出具《桂林市代收费专用收据》一张，载明“房屋维修基金10840元、房屋办证费1000元、水电安装3500元、管道燃气安装2800元”，以上合计18140元。 2008年11月28日，二原告将涉案房屋的契税缴纳完毕，并取得完税发票一张，金额为12821.58元。 被告金城公司与被告同德公司因桂林市叠彩区春江道8号“泗洲湾花园”商品房开发项目权属纠纷发生诉讼，本院作出（2014）叠民初字第938号民事判决，后被告同德公司不服该判决，上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2011年6月22日作出（2015）桂市民一终字第635号民事判决，撤销本院（2014）叠民初字第938号民事判决，确认桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权归被告同德公司，确认桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的房屋（已售部分除外）所有权归被告同德公司，由被告同德公司自行到相关职能部门办理桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权及房屋所有权的初始登记手续，同时为购房户办理拆分产权登记及相应的得分摊土地使用权登记，驳回被告同德公司要求被告金城公司协助办理桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权及房屋所有权变更手续的诉请请求。 2019年6月24日，本院作出（2017）桂0303执198号之一协助执行通知书，请求桂林市不动产登记中心协助执行以下事项：桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权归被告同德公司，由被告同德公司自行到你部门办理桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权登记手续。 另查明，涉案房屋已于2010年6月经过五方验收合格，综合验收未通过。庭审中，原告主张称，对合同中关于“该商品房经验收合格”确认为系“经五方验收合格”。 再查明，涉案房屋已办理了房屋所有权首次登记，权利人为被告同德公司，符合办理不动产登记的先决条件。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告同德公司是否构成对二原告逾期交房，是否应向二原告履行交房义务、支付逾期交房违约金，及提交办证材料报登记机关备案；二、被告金城公司是否应在本案中对二原告承担相关法律责任；三、二原告所主张的违约金是否有事实和法律依据，违约金数额是否过高。 1、关于被告同德公司是否构成对二原告逾期交房，是否应向二原告履行交房义务、支付逾期交房违约金，及提交办证材料报登记机关备案的问题 1.被告同德公司构成逾期交房，应向二原告履行交房义务，承担逾期交房的违约责任，支付违约金 被告金城公司辩称，桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目已全部转让给被告同德公司，涉案合同的义务均应由被告同德公司承担，与被告金城公司无关。 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，合同约定交房日期为2009年1月20日，交房条件为“该商品房经验收合格”。原告确认合同约定的“该商品房经验收合格”系经五方验收合格即可，被告同德公司对此并无异议。涉案房屋已于2010年6月经五方验收合格，故涉案房屋已符合合同约定的交房条件。因被告同德公司系桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的实际开发商及涉案房屋的初始登记人权利人，故涉案房屋的交付义务应由被告同德公司履行，与被告金城公司无关。原告起诉要求被告同德公司交付涉案房屋的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，本院予以确认支持。 合同约定的交房期限为2009年1月20日前，但被告同德公司至今未向二原告交房，故被告同德公司已构成违约，应向二原告承担逾期交房的违约责任，根据合同约定向二原告支付违约金。 2.被告同德公司应履行办证提交材料的义务 因桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的实际开发商及涉案房屋的初始登记人权利人均为被告同德公司，故本案原告要求提交办证材料资料报送产权登记机关备案的义务亦应由被告同德公司履行，与被告金城公司无关。经查，涉案房屋已符合办理不动产转移登记的先决条件，二原告要求被告同德公司协助办理涉案房屋的不动产转移登记的理由成立，故二原告要求被告同德公司将办理权属登记需由被告同德公司提供的资料报送产权登记机关备案的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，本院予以确认支持。出卖人完成房屋权属的初始登记后，买受人可自行申办产权证书，出卖人的义务为通过补充提供相关资料等方式协助买受人办证。故上述“协助办理的义务”即为，将办理三原告购买的房屋权属登记需由被告同德公司提供的相关资料报产权登记机关备案。 二、关于被告金城公司是否应在本案中对二原告承担相关法律责任的问题 涉案的桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的名义开发商为被告金城公司，被告同德公司为实际开发商，但二原告的房屋买卖合同系与被告金城公司签订，故被告金城公司应当与被告同德公司共同向二原告承担支付逾期交房违约金的违约责任。 三、关于二原告所主张的违约金是否有事实和法律依据，违约金数额是否过高的问题 被告同德公司辩称，二原告主张的违约金超过总房款数额，违约金计算过高，请求法院予以调整。 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 如前文所述，被告金城公司与同德公司应共同向二原告承担逾期交房的违约责任，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，“（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之三（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。”根据上述法律规定，以违约金约定过高为由请求减少的，应当以实际损失的30%为标准，但被告同德公司并未举证证明本案二原告因被告违约所造成的实际损失，且二原告已依约支付完全部购房款，但二被告至今未向二原告交房，已超过约定期限十年之久，其违约行为持续时间长，二原告的合法权益一直受到侵害。故本院认定，双方关于按总房款每日万分之三的违约金的约定未过高。但根据上述合同约定，按该方式从2009年1月20日至二原告提起本案诉讼时，计算得出的违约金数额已远远超出了二原告所支付的购房款本金。鉴于违约方承担违约责任系以补偿性为主，目的是弥补守约方的损失，违约责任的承担方式是作定额赔偿，应当以违约造成的相应的损失作为依据。但本案双方当事人均未提供证据证明本案的实际损失，根据诚信、公平原则，二被告向二原告支付违约金的总额不应超过二原告所支付的购房款总额427386元。故本院对原告主张的逾期交房违约金的数额确定为427386元。 综上所述，二原告要求被告同德公司将位于泗洲湾花园3栋1单元9层4号房屋交付使用并将办理房屋权属登记需由被告同德公司提供的资料报产权登记机关备案、要求被告金城公司、同德公司共同支付逾期交房违约金427386元的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，本院予以确认支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林市同德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起立即内将位于泗洲湾花园3栋1单元9层4号房屋交付原告经继文、王勤使用； 二、被告桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内共同支付原告经继文、王勤逾期交房违约金427386元； 三、被告桂林市同德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内将办理桂林市房屋权属登记需由被告桂林市同德房地产开发有限公司提供的相关资料（具体内容以征询房产管理登记部门的答复为准）报产权登记机关备案； 四、驳回原告经继文、王勤的其他诉讼请求。 案件受理费8745元，原告经继文、王勤已预交，由被告桂林市同德房地产开发有限公司负担4745元，被告桂林市金城房地产开发公司负担4000元。 上述义务，义务人如未按本判决指定的期限履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8745元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曾 臻 人民陪审员  檀志超 人民陪审员  刘金莲 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  喻嘉嘉 书 记 员  霍亚茹 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条:当当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》 第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。