文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8943号上诉人（原审被告）：王敏，女，1951年11月26日出生，汉族，黑龙江省五常市第五中学退休教师，住五常市。委托诉讼代理人：赵幼星，男，1950年5月8日出生，汉族，五常市化肥厂退休工人，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：常晓广，黑龙江何极律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李刚，男，1979年7月4日出生，汉族，农民，住黑龙江省五常市。上诉人王敏因与被上诉人李刚房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王敏的委托诉讼代理人赵幼星、常晓广，被上诉人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王敏上诉请求：撤销一审判决，驳回李刚的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院程序违法,用以定案的证据未经王敏当庭质证，违法缺席判决，剥夺王敏诉权。王敏因患疾病于2019年5月6日到北京就诊时收到一审法院工作人员的电话通知（电话号码为:182××××6167)，定于2019年5月13日开庭。王敏向一审法院工作人员说明情况后，一审法院工作人员建议视频在线审理，王敏同意。在2019年5月6日至2019年9月4日收到法院判决书期间，一审法院未组织视频在线审理。王敏因本人身患疾病到北京市就诊属于正当理由，且属于王敏不可抗拒的事由,法院应当中止审理;因租赁合同为继续性合同，特别依赖当事人之间的信赖,王敏不到庭无法说明案件事实，如认定王敏为必须到庭的当事人的应该延期审理。一审法院在审理该案的过程中,在王敏有正当理由且为不可抗拒的事由的情况下，既未中止审理又未延期审理,也未变通的进行视频在线开庭审理。致使用以定案的证据未经王敏当庭质证,亦属于严重剥夺了当事人的诉讼权利;且在未穷尽送达手段的前提下,在未通知王敏情况下进行缺席判决，严重违反了民事诉讼的公开原则,亦属于程序违法,根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,程序违法应当撤销原判发回重审,保障王敏的诉讼权利。2.一审判决认定事实错误，适用法律错误，属于枉法裁判。王敏在与李刚房屋租赁合同合法有效的存续期间内,在租期内，王敏作为合同项下房屋的所有权人，对该房屋有完整的处分权限,且王敏亦未向合同当事人的李刚行使解除权。王敏与李刚房屋租赁合同租期为:2016年10月1日至2019年10月1日;王敏于2018年10月10日将该合同项下的房屋出卖。属于在房屋租赁合同租期内买卖房屋的行为，是行使处分权,属于在租赁期间内租赁物的所有权发生变动的情形。根据买卖不破租赁这一民事法律制度和民商事领域内的基本法理，该房屋的买受人法定承受出卖人(王敏）与李刚签订的房屋租赁合同中的权利义务。而一审法院却将买卖行为认定为以推定的方式行使作为单纯形成权的合同解除权，不仅是对案件事实的认定错误,亦是对买卖不破租赁这一具体的民事法律规则适用的错误;也是对作为买卖不破租赁这一基本法律思维方式的悖反。作为民事裁判领域的专业人士的法官,司法底线的最终守护者,对买卖不破租赁这一法律规则和民商事的基本法理应当推定熟知,在裁判过程中法官应当援引。而一审法院的法官在裁判中却未适用该法律规则，这一错误是常识性的错误，在这一错误基础上,并依据错误的事实和援引法律规则的错误而形成的判决,势必有从实体上剥夺王敏的合法财产权的可能,应属于枉法裁判,情节严重的属于犯罪行为。故,一审法院判决王敏返还租金以及承担案件受理费的行为是违法的行为,恳请二审法院予以保护王敏的合法权利。李刚辩称：1.一审法院的审判程序合法，王敏接到一审法院2015年5月13日明确的开庭通知，拒绝出庭应诉，还以一审法院未穷尽送达手段为由，王敏明知自己违约理亏，故意不出庭从表面上造成一种掩盖自己藐视法庭拒绝出庭的真实目的。很显然说法是站不住脚的。王敏去北京看病自己不能出庭应诉，还可以委托代理人诉讼，王敏不是急诊，突然有病，并非去北京看病不可抗力的事由，王敏的主张不能成立。2.一审判决事实清楚，适用法律正确。合同法规定依法成立的合同受法律保护。李刚与王敏的房屋租赁合同合法有效。王敏在合同期内将出租的房屋出卖，应当通知李刚，李刚有权优先购买权，王敏没有尽到通知的义务，王敏的行为属于违法。王敏将房屋出卖，虽然买卖不破坏租赁，但鉴于王敏的违约行为，李刚有权解除与王敏的房屋租赁合同，要求王敏退还剩余租期的租赁费，李刚的要求是合法的，应当得到法律支持。王敏自己违约在先。法官依法判决，适用法律正确，王敏的说法是站不住脚的。李刚向一审法院起诉请求：王敏立即返还收取李刚房屋租金48,000元，赔偿给李刚违约金12,000元。一审法院认定事实：2016年10月1日，李刚、王敏签订房屋租赁合同一份,王敏将位于五常市五常镇前进街金泰家园2号楼1层东11号、西7号商服租给李刚。房屋面积83.36平方米。租期三年，自2016年10月1日至2019年10月1日止。租金每年32,000元、三年租金共计96,000元，一次性交齐。2017年1月4日，经王敏同意李刚将承租房屋转租给吕雪琪经营三年。吕雪琪将第一年的房租交付给李刚34,000元，2018年10月10日，王敏将该房屋出卖，李刚因此诉讼至法院。一审法院认为，李刚从王敏处租赁房屋后，又经王敏同意转租吕雪琪，但李刚、王敏之间的租赁合同继续有效。李刚应向吕雪琪主张王敏出卖前的租赁费用。王敏出卖房屋后以实际行为解除合同，其后的租赁费用应返还李刚，出卖前的租赁费用李刚可向次承租人主张权利。李刚主张违约金因未提供证据不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，据此判决：解除李刚、王敏的房屋租赁合同，王敏返还李刚房屋出卖后的租赁费31,328元，于判决书生效后立即给付。案件受理费650元，王敏负担291.60元，李刚负担358.40元。本院二审期间，王敏围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。证据一、哈尔滨医科大学附属第二医院的住院记录、住院病案首页。拟证明：王敏在2019年4月12日被确诊为双肺恶性肿瘤。证据二，车票四张、就诊凭证及交费相关票据。证据三、王敏在北京诊病期间租住房屋和房主微信通话记录以及转款记录。上述三组证据拟证明：一审开庭期间，王敏在北京看病治疗，未能参加诉讼。李刚针对王敏举示的证据发表质证意见为：对三份证据的真实性无异议，一审法院第一次通知开庭的时间为2019年1月29日上午9:00在一审法院第六庭，1月28日王敏本人亲自去一审法院提交病历要住院，到5月份再次开庭时间这么长，王敏都不到法院去沟通协商，是在逃避。本院认证意见为，对王敏提交证据的真实性予以确认，对待证事实结合其他证据及案件事实进行评判。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决予以确认。另查明，二审中，王敏的委托诉讼代理人承认王雪琪电话告知王敏不再继续租赁案涉房屋后搬离，王敏在案涉房屋邻居处取回钥匙。2018年7月10日，王敏将案涉房屋出卖给案外人。本院认为，关于一审法院是否存在程序违法的问题。首先，《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十四条规定：民事诉讼法第一百零九条规定的必须到庭的被告，是指有赡养、抚育、抚养义务和不到庭无法查清案情的被告。根据上述法律规定，王敏并非必须到庭的被告；其次，2019年1月16日，原审法院以短信的方式通知王敏（移动电话139××××8928）于2019年1月29日13时30分原审法院第六法庭参加诉讼。2019年1月28日，王敏以生病需转院治疗无法到庭为由，向原审法院提交延期审理申请书，原审法院同意王敏延期开庭审理申请。后，又于2019年5月6日用短信的方式通知王敏于2019年5月13日上午9时30分原审法院第六法庭参加诉讼，王敏亦未按期到庭应诉。王敏在第一次收到原审法院通知其到庭参与诉讼的通知，即已知道其作为被告需参加诉讼，王敏也明知其因身体健康原因随时需要就医治疗，其即应及时委托诉讼代理人。不能以身体健康原因作为长期回避参加诉讼的理由。故王敏该项上诉理由并不充分，本院不予支持。关于王敏出卖房屋的行为如何判定的问题。买卖不破租赁，指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。本案中，王敏在与李刚租赁关系存续期间出卖案涉房屋，并且案涉房屋已经被案外人实际用作其他项目，王敏与李刚间的租赁合同无法继续履行，一审判决解除双方租赁合同，王敏返还已收取李刚的租赁费正确。综上所述，王敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费583.20元，由王敏负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉（）二〇一九年十二月六日法官助理申艳楠书记员周小倩