广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5844号上诉人（原审被告）：赵九山，男，汉族，1964年4月13日出生，住址：哈尔滨市香坊区。上诉人（原审被告）：黄祝敏，女，汉族，1971年4月5日出生，住址：广西北流市。委托诉讼代理人：汪小霞，广东万仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐杨琴，广东万仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李锦明，男，汉族，1963年11月26日出生，住址：广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陈慧菁，广东惠天好律师事务所律师。上诉人赵九山、黄祝敏与被上诉人李锦明房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初4137号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人赵九山、黄祝敏上诉请求：一、依法改判(2018)粤1391民初4137号民事判决，支持上诉人的全部诉讼请求；1、判决撤销上诉人与被上诉人签订的《惠州市二手房买卖合同》，并要求被上诉人将涉案不动产权证返还上诉人：2、判决上诉人无须将惠州××湾××阁××号房（房产证号粤(2018)惠州市不动产权第4××××3号、粤(2018)惠州市不动产权第4××××4号，房屋编号DY××××）过户至被上诉人名下；3、判决上诉人不予支付被上诉人违约金72000元；4、判决上诉人不予支付被上诉人律师费25000元；二、判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《惠州市二手房买卖合同》时显失公平，被上诉人以乘人之危方式，使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同，上诉人请求法院予以撤销，并要求被上诉人将涉案不动力产权证返还上诉人。1．上诉人与被上诉人签订合同时显示公平。根据上诉人提供的《报告书》显示：涉案房屋经惠州德信资产评估事务所2017年6月22日作为评估基准日所作出的房屋评估价值为521700元，上诉人与被上诉人签订《惠州市二手房买卖合同》的时间为2018年4月2日，签订合同时的涉案房屋市场价值大致在580000元左右，高于评估价值。而上诉人与被上诉人合同约定涉案房屋转让价为360000元，评估价与转让价的差额为161700元，转让价低于房屋评估价的30%（161700/521700=30.99%），明显显失公平。2．被上诉人以乘人之危方式，使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同。根据被上诉人的起诉事实可知：上诉人与被上诉人签订《惠州市二手房买卖合同》之前上诉人因另案纠纷已进入了执行程序(案号(2017)粤1391执280号)，致使涉案房屋被法院拍卖，在拍卖进入二拍程序时，被上诉人在上诉人急于筹款的紧迫情形下，双方才签订《惠州市二手房买卖合同》，明显以乘人之危方式。《惠州市二手房买卖合同》是由被上诉人提供，上诉人在签订合同时因为没有足够的时间来详读合同中的各个条款，被上诉人也没有向上诉人释明，对于合同中约定的房屋过户时间等内容上诉人不清楚，如果清楚具体内容上诉人便不会与被上诉人签订此合同，上诉人是在违背真实意思的情况下订立的此合同。所以，上诉人与被上诉人签订《惠州市二手房买卖合同》时显失公平，被上诉人以乘人之危方式，使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同，上诉人请求法院予以撤销《惠州市二手房买卖合同》，并要求被上诉人将涉案不动产权证返还上诉人。二、基于上述原因，上诉人主张撤销涉案合同。上诉人无须将惠州××湾××阁××号房(房产证号粤(2018)惠州市不动产权第4××××3号、粤（2018）惠州市不动产权第4××××4号，房屋编号D××××)过户至被上诉人名下。三、退一步讲，即使法院不予撤销涉案合同。一审法院认定上诉人需赔偿被上诉人转让总价款20%的违约金过高，应予以适当减少。1.导致上诉人违约主要系被上诉人的原因所致，并非完全是上诉人原因。不动产权证过户事宜需要上诉人与被上诉人共同办理才能完成。因为上诉人不清楚合同中对房屋过户一事的时间有约定，所以没有主动与被上诉人联系过户事宜，只是将房产权交付给了被上诉人。但是被上诉人是清楚此约定的，却从未催促过上诉人配合其办理不动产权的过户手续，主观上有促使上诉人违约的恶意，有违诚实信用原则。上诉人2018年9月5日获得涉案房屋的不动产权证后，将不动产权证交付给了被上诉人，可见上诉人是在积极履行合同义务，只是履行的方式存在瑕疵。所以，导致上诉人违约主要系被上诉人的原因所致，并非完全是上诉人的原因。2.双方约定转让总价款20%的违约金过高，应予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于“过分高于造成的损失”的标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，上诉人的涉案房屋已经交付给被上诉人使用，不动产权证也已交付给被上诉人，虽未办理过户手续，但并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人诉讼中也未提交其因此而造成相应损失的证据，就算有一定损失，也远达不到转让款20%的损失程度。所以，一审法院认定上诉人需赔偿被上诉人转让总价款20%的违约金过高，应予以适当减少。四、一审法院不应认定上诉人需支付被上诉人全部律师费25000元。致使上诉人违约主要系被上诉人的原因所致，上诉人即便承担责任也是次要责任。被上诉人因此案所产生的律师费用，一审法院应当按照上诉人与被上诉人各自的过错责任采分担，而不应当认定由上诉人全部支付。被上诉人李锦明答辩称，合同合法有效，违约方应按合同约定承担责任。真实合法有效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。本案中，黄祝敏、赵九山与答辩人李锦明签订《惠州市二手房乡买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。签订合同后，答辩人按照《惠州市二手房买卖合同》的约定完成付款义务。上诉人辩称显失公平、乘人之危，不清楚合同内容，没有任何证据予以证实。相反，根据答辩人提供的证据可以证实双方签订合同时是双方真实意思表示，交易过程中亦有充分保持沟通，并且上诉人也接受了答辩人的履行。上诉人应对自己的行为承担相应的法律责任。上诉人未按合同约定履行过户手续，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，并支付违约金、律师费、诉讼费、保全费。因此，上诉人的诉请没有事实依据，于法无据，恳请法院予以驳回，维持原判。李锦明向一审法院起诉请求：1、依法判令李锦明继续履行双方签订的《惠州市二手房买卖合同》，价值36万元；2、依法判令赵久山、黄祝敏协助李锦明办理过户手续；3、依法判令赵久山、黄祝敏向李锦明支付违约金7.2万元；4、依法判令本案诉讼费用、保全费、律师费由赵久山、黄祝敏负担。一审法院认定事实：（一）2018年4月2日，李锦明与赵久山、黄祝敏签订了一份《惠州市二手房买卖合同》，主要约定：赵久山、黄祝敏将共同名下位于惠州××湾××阁××号房以36万元的价格转让给李锦明；李锦明应在2018年4月2日支付定金8万元，本合同签订之日再支付20万元用于赵久山、黄祝敏赎楼，余款80000元于2019年6月31日付清；赵久山、黄祝敏领取其名下的不动产权证书之日起一个月内须与李锦明办理该产权证过户到李锦明或李锦明指定的第三方名下的手续；赵久山、黄祝敏自愿支付有关税费；如赵久山、黄祝敏未按照合同期限履行义务，李锦明有权要求赵久山、黄祝敏以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如赵久山、黄祝敏逾期履行超过15个工作日的，则李锦明有权选择继续履行合同或解除本合同。若李锦明选择继续履行本合同的；赵久山、黄祝敏应付给李锦明转让总价款20%的违约金；李锦明选择解除本合同的，赵久山、黄祝敏按照解除合同之日的房屋市场评估价与转让总价的差额赔偿李锦明损失；本合同履行过程中如发生纠纷，双方应及时协商解决，协商不成时，依据中华人民共和国法律向大亚湾区人民法院提起诉讼；所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费）由违约方承担。合同还约定了相关的权利义务。（二）合同签订当日，李锦明代赵久山、黄祝敏向大亚湾法院支付执行费1588元、向中国工商银行股份有限公司惠州分行支付贷款本金及利息97474.42元；于2018年4月2日，李锦明又代赵久山、黄祝敏向交通银行华强支行支付案件诉讼费2757元、公告费1470无、评估费5200元、律师费9659元；向惠州市隆基房地产开发有限公司支付物业管理费11428元、垫供款31867.08元、房屋首期款29110元；以上共计：191571.5元，赵久山、黄祝敏对上述款项出具了书面确认书。同日，李锦明向赵九山支付38428元、向黄祝敏支付50000元。赵久山、黄祝敏向李锦明出具收到共计28万元的收据。（三）2018年5月14日，赵久山、黄祝敏交纳了涉案房屋的契税2030.68元、办证费80元及权籍调查费280元。2018年9月5日，赵久山、黄祝敏名下的涉案房屋不动产权证颁发，但赵久山、黄祝敏至今未配合李锦明办理涉案房屋的过户手续，李锦明遂诉至一审法院，提出如上诉讼请求。（四）为提起本案诉讼，李锦明与广东惠天好律师事务所签订了《委托代理合同》，支付了律师费25000元。（五）本案在审理过程中，经李锦明提出申请，一审法院依法裁定查封赵九山、黄祝敏名下位于惠州××大道××湾××房[房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第4××××3号、粤（2018）惠州市不动产权第4××××4号，房屋编号：D××××]，查封价值以360000元为限，查封期限为三年。（六）以上事实，由李锦明、赵久山、黄祝敏提交的上述证据以及双方的庭审陈述证实，予以认定。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。李锦明、赵久山、黄祝敏及居间方签订的《惠州市二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。李锦明、赵久山、黄祝敏双方应当按照合同的约定履行相应的义务。赵久山、黄祝敏抗辩称其并不同意以低价将涉案房屋转让给李锦明，也不清楚合同内容，但无法提供证据证实李锦明在签订合同时存在欺诈、胁迫的行为，涉案合同由赵久山、黄祝敏亲笔签名并加盖了指模，也已接受了李锦明的履行，赵久山、黄祝敏作为完全民事行为能力人，对自己的行为有充分的认知和辨别能力，理应清楚知道其行为所产生的法律后果，应对自身的行为承担相应的法律责任。李锦明已依约向李锦明支付了相关房款，且涉案房屋也于2018年9月5日登记在赵久山、黄祝敏名下，赵久山、黄祝敏应按约定在取得产权证后一个月内将涉案房屋过户给李锦明，但至今仍不履行过户义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。故李锦明根据合同约定，要求赵久山、黄祝敏继续履行合同，协助李锦明办理过户手续并按总房款的20%支付违约金7.2万元及律师费、诉讼费、保全费的诉请，合法有据，本院予以支持。一审法院判决：一、李锦明、赵久山、黄祝敏继续履行双方于2018年4月2日签订的关于买卖惠州××湾××阁××号房的《惠州市二手房买卖合同》；二、限赵九山、黄祝敏于本判决发生法律效力之日起30天内将惠州××湾××阁××号房[房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第4××××3号、粤（2018）惠州市不动产权第4××××4号，房屋编号：D××××]过户至李锦明名下；三、限赵九山、黄祝敏于本判决发生法律效力之日起30天内向李锦明支付违约金72000元；四、限赵九山、黄祝敏于本判决发生法律效力之日起30天内向李锦明支付律师费25000元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：在中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行与黄祝敏、赵九山、惠州市隆基房地产开发有限公司、惠州大亚湾马中实业有限公司金融借款合同纠纷一案中，受惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院的委托，惠州德信资产评估事务所于2017年7月3日作出惠德评咨字（2017）第122号《惠州××湾××阁××号房地产价值评估报告》，认定案涉房产2017年6月22日的评估价值为521700元。该案执行过程中，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院以52.17万元为起拍价在网络司法拍卖平台对案涉房屋进行第一次拍卖，因无人竞买，该院其后以41.73万元为起拍价在同一平台进行第二次拍卖。第二次拍卖前，上诉人与被上诉人签订案涉《惠州市二手房买卖合同》，约定上诉人以36万元的价格将案涉房屋转让给被上诉人。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，上诉人与被上诉人签订的《惠州市二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实守信依约履行。该合同明确约定案涉房屋转让价格为36万元，上诉人作为具有完全民事行为能力的成人，其应当知晓在《惠州市二手房买卖合同》上签名所带来的法律后果及交易风险，并在此基础上作出自己的相应判断慎重签名。经查，案涉合同的签订背景为，案涉房屋作为另案执行程序中的执行标的，正在进行司法拍卖且已进入第二次拍卖程序，第二次拍卖的起拍价为41.73万元，在第二次拍卖开始前，上诉人为解决另案执行而与被上诉人签订《惠州市二手房买卖合同》。虽双方约定转让价格低于案涉房屋评估价以及第二次拍卖起拍价，但该转让价格属于在特定背景下双方当事人综合考虑多种因素后作出的合意，并未造成双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。上诉人主张被上诉人乘人之危亦缺乏证据证明，理据不足，本院不予支持。一审法院判决上诉人赵久山、黄祝敏应当按照合同约定履行合同并承担违约责任，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人赵久山、黄祝敏的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2225元，由上诉人赵久山、黄祝敏共同负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十二月三十日法官助理黄杰书记员张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。