贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14412号原告：赵曦，女，汉族，1987年11月19日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：谢成（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号:15224201610312637。委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205200510182191。委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号:15205201811069899。原告赵曦与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵曦的委托诉讼代理人谢成、王涛，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵曦向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币31,000.00元(以上违约金计算从2017年1月30日起以人民币708,317.00元为基数，按日万分之二向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止)；二、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。事实及理由:原、被告于2015年4月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于节市七星关区，合同约定房屋总价款为人民币708317.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定:（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币708317.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房转移登记的有关文书，显属违约,根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金。违约金的数额为每日已交付房款的万分之二，原告已付购房款为708,317.00，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益,最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，望判如所请为谢。庭审中，原告将诉请第一项中违约金的计算基数变更为708,237.00元。被告碧桂园房开公司辩称：原告向被告主张的逾期办证违约金过高，原告向被告购买房屋系事实，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”该违约金约定过高，对答辩人显失公平，违约金不仅具有惩罚性质，同时也具有补偿性质，即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合被答辩人的实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未举证证明其实际损失，其损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失。日万分之二违约金约定远远高于被答辩人的实际损失，对答辩人显失公平，故即便认定被告违约，也应以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。综上望法院依法判决，保护被告的合法权益。本院经审理查明：2015年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；该商品房建筑面积146.55平方米，该商品房总价款为708317.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋存在面积误差，原告实际向被告交付的购房款为708237.00元。原告认为被告未按照合同约定的期限为其办理涉案房屋权属证书，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告尚未取得涉案房屋初始登记，不具备法定办理转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述，及原、被告提交的各项证据，上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额708,237.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额708,237.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2017年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款708,237.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年1月30日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵曦支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款708,237.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告赵曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年十二月二十日书记员  邵 立