河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4090号原告：余泽华，女，汉族，1995年10月29日出生，住河南省。委托诉讼代理人：李儒柏、李雷明(实习)，河南中原法汇律师事务所律师。被告：新乡市明珠置业有限公司，住所地新乡市红旗区劳动南街108号。法定代表人：贾继程。被告：新乡市英协投资有限公司，住所地新乡市红旗区平原路骆驼湾新村晖祥名邸A幢东6号房。法定代表人：郑五强。委托诉讼代理人：王丹、岳淑莹（实习），河南联盟律师事务所律师。原告余泽华诉新乡市明珠置业有限公司（以下简称明珠置业公司）、新乡市英协投资有限公司（以下简称英协投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余泽华的委托诉讼代理人李儒柏、李雷明，被告英协投资公司的委托诉讼代理人王丹、岳淑莹到庭参加诉讼，被告明珠置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告余泽华向本院提出如下诉讼请求：1、请求解除原告与被告明珠置业公司签订的房屋拆迁安置协议书；2、请求判令被告明珠置业公司返还原告购房款483140元，并支付利息，截止2019年5月31日利息为91732.85元（利息按照同期银行贷款利率计算，自2015年7月1日起计算至全部款项还清之日止）；3、判令被告英协投资公司承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月22日，原告与被告明珠置业公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书名为名为安置协议，实则为房屋买卖协议，协议约定被告明珠置业公司将明珠花园清华园7号楼西单元十四层西A户三室，建筑面积138.04㎡的房屋卖给原告。被告明珠置业公司承诺在2015年7月份前，与原告签订正式购房合同，并且约定未按期签订购房合同的，每逾期一日，被告按原告实付房款金额向原告支付万分之一的违约金。英协投资公司作为担保方，为明珠置业公司提供连带保证责任。协议签订后，原告依照合同约定将涉案房产的购房款483140元交付给明珠置业公司，但是涉案房产一直处于停工状态，明珠置业公司既没有与原告正式签订购房协议，也未向原告实际交付房屋。原告了解到案涉房屋目前不具备交付条件，故诉至法院。被告明珠置业公司未到庭参加诉讼，也未向本院递交书面答辩意见。被告英协投资公司辩称：1、本案已过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。2014年12月22日，三方签订了《房屋拆迁安置协议书》，约定2015年7月份前明珠置业公司与原告签订正式的《商品房买卖合同》，该协议实际上系房屋买卖协议。根据合同法第九十四条的相关规定，2015年7月前未签订正式购房合同时解除权已经发生，在无其他证据证明原告有催告行为时，其解除权应当在解除权发生之日（即自2015年7月起）一年内行使。本案中，原告直至2019年5月30日才起诉要求解除合同，其解除权早已消灭。此外，原告与2015年7月已经知道或应当知道自己的权利受损以及义务人，但是截至起诉之日止，已经超过《民法总则》规定的3年诉讼时效。故答辩人有权对此提出抗辩，请求驳回原告的诉讼请求。2、答辩人以担保方的名义签字，保证期间应为主债务履行期届满之日起6个月内，即2015年7月起6个月内。而至今原告才要求答辩人承担担保责任，但因超过保证期间而免责。3、明珠置业公司至今仍未取得商品房预售许可证，根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，签订的房屋买卖合同为无效合同，主合同无效，担保合同也无效，所以答辩人的担保责任免除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：2014年12月22日，明珠置业公司作为拆迁实施单位（甲方）、余泽华作为被拆迁人（乙方）、英协投资公司作为担保方（丙方），三方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方将乙方安置在明珠花园清华园7号楼西单元十四层西A户三室建筑面积138.04㎡的房屋，产权归乙方所有；超安置房屋面积138.04㎡，3500元/㎡，计483140元；甲方应付给乙方补偿款0元，乙方从签订协议之日起5日内付给甲方安置房屋款483140元；甲方承诺在2015年7月份前，与乙方签订正式购房合同。如未按期签订购房合同，每逾期一日，甲方按照乙方实付房款金额向乙方支付0.1‰的违约金。合同签订当日，明珠置业公司向余泽华出具收到房款483140元的收据一份。截止目前，明珠置业公司未与余泽华签订正式的《商品房买卖合同》，余泽华诉至本院。本院认为，案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》既非真实的拆迁安置补偿协议，也非具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的核心内容的商品房买卖合同。余泽华与明珠置业公司在案涉协议中约定于2015年7月前签订正式购房合同，该正式合同应理解为《商品房买卖合同》，故案涉协议属于双方当事人为将来订立商品房买卖合同而事先达成的合意，为商品房买卖预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据上述法律规定，因明珠置业公司未按照约定与余泽华签订正式的商品房买卖合同，余泽华向法院起诉要求解除案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。余泽华要求明珠置业公司返还购房款并按照银行同期贷款利率支付利息的请求，实际上系恢复原状和赔偿损失的一种方式，不违反法律规定，本院予以支持。余泽华将其要求的利息解释为明珠置业公司违反合同的违约金，不符合双方合同约定及前述法律规定，本院不予认定。明珠置业公司经本院合法传唤未到庭提出相反证据及意见，视为其对权利的放弃，故对于余泽华主张的返还房款的数额，本院予以采信。英协投资公司在案涉协议担保人处加盖印章，但协议中未明确保证方式，应视为连带责任保证。案涉协议中明珠置业公司的义务为到期签订正式买卖合同或逾期按日支付违约金，故英协投资公司应在明珠置业公司未按期签订合同之日起对其应付的违约金承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。本案中，英协投资公司不认可余泽华向其主张过权利，余泽华也未向本院提交其在2016年1月1日前向英协投资公司主张权利的相关证据，故英协公司的担保期间已过，担保责任免除。故余泽华要求英协投资公司承担保证责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，缺席判决如下：一、解除余泽华与新乡市明珠置业有限公司、新乡市英协投资有限公司于2014年12月22日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》；二、新乡市明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还余泽华购房款483140元及利息（利息的计算方法：以483140元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年7月1日起计算至清偿完毕之日止）；三、驳回余泽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9549元，由新乡市明珠置业有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张习坤审 判 员  张敬美代理审判员  孙 宁二〇一九年十二月二十七日书 记 员  徐艳娜