山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初3784号原告（反诉被告）：厦门州信医学影像有限公司，住所地福建省厦门市思明区吕岭路1819号B101室。法定代表人：罗兴平，执行董事。委托诉讼代理人：刘孙斌，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄帅帅，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东花与蝶文化传媒有限公司，住所地济南市历下区燕子山小区西路一号宝华培训中心一楼部分。法定代表人：王天伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董昌民，山东博翰源律师事务所律师。原告（反诉被告）厦门州信医学影像有限公司（以下简称厦门州信公司）与被告（反诉原告）山东花与蝶文化传媒有限公司（以下简称山东花与蝶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）厦门州信公司法定代表人罗兴平的委托诉讼代理人刘孙斌，被告（反诉原告）山东花与蝶公司法定代表人王天伟及其委托诉讼代理人董昌民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门州信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还押金30万元及租金895556元；2、判令被告向原告支付违约金155万元；3、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费10万元。事实和理由：2018年6月8日，原、被告双方签署了《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告承租位于济南市市中区××路××6的房屋，租赁期限自2018年6月8日起至2028年l1月7日止，其中2018年6月8日至2018年11月7日期间为免租期，2018年11月8日至2020年11月7日期间的租金为310万元/年，租金每半年支付一次，租赁期内每两年递增5%，第一期租金为185万元（含押金30万元及半年租金155万元），于签约后支付。此外，合同约定，任何一方单方解除合同的，应当向对方支付相当于当年年租金金额50%的违约金及律师费、诉讼费等。后原告于2018年11月9日前陆续支付了第一期租金，被告亦已接受，同意继续履约。但是，被告在接受原告的履约行为后，却以原告未依约支付第一期租金为由，于2019年1月23日向原告发函解除《房屋租赁合同》。被告单方解约的行为严重损害了原告的利益，故诉诸法院，恳请判如所请！山东花与蝶公司辩称，一、原告的行为构成违约，被告解除合同合法有据。根据被告与原告签署的《房屋租赁合同》第3条、第4条，2018年6月8日合同签订之时原告应向被告支付第一期租金及押金共计185万元，2018年6月15日前原告应支付第一年度的物业管理费59403.60元。而实际上，原告于2018年7月25日支付押金，从2018年8月17日才开始支付租金，直至2018年11月9日才将租金支付完毕。时至答辩之日，原告尚未支付物业管理费。因此，无论是押金、租金还是物业管理费，原告均逾期一个月以上，原告的行为已经严重违反了双方的合同约定。《房屋租赁合同》第12.1条约定：“乙方（原告）有下列情形之一的，甲方（被告）可提前解除本合同并收回房屋。……12.1.3逾期一个月未支付租金；逾期一个月未支付其他费用。”结合上述事实，原告的行为已符合本条约定的合同解除情形。因此，被告单方解除合同是有合法依据的，原告的起诉理由并不成立。二、原告的诉讼请求缺乏事实依据，并不成立。（一）根据合同约定，押金及租金不予退还。《房屋租赁合同》第12.1条约定：“乙方（原告）有下列情形之一的，甲方（被告）可提前解除本合同并收回房屋，同时，应向甲方支付当年年租金金额50%的违约金，乙方已支付甲方的押金、剩余期间的租金、物业费等费用不予退还”；第16.4条约定：“甲方根据本合同第12.1条约定单方提前解除本合同的……乙方已付租金及押金均不予退还”。根据以上所述，原告逾期支付押金、租金及物业管理费的行为符合合同第12.1条的约定，因此，被告有权利不予退还所收押金及租金。（二）因原告违约，被告无需承担违约金及律师费。无论是合同13.1.6还是16.8，均约定由违约方向守约方支付违约金并承担守约方为此支出的律师费。因此，结合上述内容，作为守约方的被告，自然不需要承担违约金及律师费，反而是应该由违约方即原告向被告支付违约金并承担被告为此支出的律师代理费。综上所述，原告的行为构成违约，被告单方解除合同合法有据，原告的诉请并不成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。山东花与蝶公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金155万元及滞纳金386900元；2、判令反诉被告支付物业管理费用37127.25元；3、判令反诉被告赔偿损失3384200元；4、判令反诉原告不予退还押金30万元及解约日前剩余租期租金895556元；5、判令反诉被告赔偿律师费2万元。事实和理由：2018年6月8日，反诉原告与反诉被告双方签署了《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于济南市市中区××路××6的房屋，租赁期限自2018年6月8日起至2028年11月7日止。其中2018年6月8日至2018年11月7日期间为免租期，2018年11月8日至2020年11月7日期间的租金为310万元/年，租金每半年支付一次，第一期租金于合同签订后即向反诉原告支付。合同约定，在租赁期内，反诉被告不得拖欠或拒付本合同租金，逾期支付，反诉被告应按每日逾期金额的千分之二支付滞纳金，因反诉被告原因逾期累计超过30日，反诉原告有权解除合同。因反诉被告逾期一个月未支付租金，反诉原告解除合同的，合同同时约定反诉被告应向反诉原告支付当年年租金金额50%的违约金，反诉被告己支付反诉原告的押金、剩余期间的租金、物业费等费用不予退还。为满足反诉被告租赁房屋需求，在《房屋租赁合同》签署前后，反诉原告将已有承租人解除租赁关系，并为反诉被告做了大量工作，因反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了巨大损失。鉴于上述情形，反诉原告依法向法院提起反诉，望判如所请，依法维护反诉原告的合法权益。厦门州信公司辩称，一、针对违约金155万元，我方认为反诉原告已经放弃解除权，不得再援引合同第12.1条的规定主张违约金，针对滞纳金386900元，我方认为根据合同法114条及合同法司法解释二第28、29条，当事人约定的违约金已经超过实际损失的30%，应当予以调整，诉争合同约定的滞纳金为日千分之二，应调整为银行同期贷款利率的130%。二、对于物业费37127.25元无异议，但我方认为应与原告的本诉请求相互抵销。三、对于损失3384200元，我方认为反诉原告没有举证证实实际发生了上述损失，而且这些损失是反诉被告在签约时无法预见的，不应由反诉被告承担。四、关于不予退还押金及剩余租金的请求，我方认为只有在反诉原告合法解约的情况下，才能适用不予退还的合同条款，反诉原告已经放弃了解除权，不能再适用该合同条款，而且上述的滞纳金已经足以覆盖因逾期付款给反诉原告造成的损失，反诉原告不应重复受偿，我方认为没收押金与剩余租金，同样属于合同法司法解释二第29条规定的违约金过高、应予调整的情形。五、对于律师费实际产生没有异议，但不应由我方承担。本院经审理认定事实如下：位于济南市市中区××路××6房屋（建筑面积8470.86平方米、房屋总层数4层）的所有权人为济南圣地贤居贸易有限公司。2017年8月7日，济南圣地贤居贸易有限公司与山东花与蝶公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：山东花与蝶公司承租济南圣地贤居贸易有限公司所有的上述房屋，租赁期限自2017年8月19日起至2030年1月18日止，房屋租赁期内，山东花与蝶公司可以转租部分房屋及院落。2018年6月8日，山东花与蝶公司（甲方、出租方）与厦门州信公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于千××路××（××层，一层部分，二层部分），建筑面积约4950.30平方米，租赁期限为10年，自2018年6月8日起至2028年11月7日止；2018年6月8日至2020年11月7日（其中2018年6月8日至2018年11月7日为免租期）租金为310万元/年、2020年11月8日至2022年11月7日租金为3255000元/年、2022年11月8日至2024年11月7日租金为3417750元/年、2024年11月8日至2026年11月7日租金为3588638元/年、2026年11月8日至2028年11月7日租金为3768069元/年，租金按半年支付，采取预付原则，先租后用，押一付六，第一期租金在签订合同后即向甲方支付，总共支付金额为185万元（其中包含押金30万元，半年租金155万元），剩余租期内的租金，乙方须在每个租金期开始前30日向甲方支付；租赁期间，乙方每年需向甲方支付物业管理费59403.60元，第一个租赁年度的物业管理费用乙方应于2018年6月15日前支付给甲方，剩余租赁年度物业管理费用乙方应于每个租赁年度开始前30日支付给甲方。该合同第3.5条约定：“乙方承诺：在租赁期内，不得拖欠或拒付本合同租金。逾期支付，乙方应按每日逾期金额的千分之二支付滞纳金，因乙方原因逾期累计超过30日，甲方有权解除合同。”第12.1条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除本合同并收回房屋，同时，应向甲方支付当年年租金金额50%的违约金，乙方已支付甲方的押金、剩余期间的租金、物业费等费用不予退还，且乙方应将房屋恢复至可供甲方正常使用、出租状态。……12.1.3逾期一个月未支付租金；逾期一个月未支付其他费用；……”第13.1.6约定：“租赁期内，除本合同约定的情形外，甲、乙双方不得单方解除本合同。任何一方要提前解除本合同的，应提前六个月书面通知对方；合同解除的，应向对方支付当年年租金金额50%的违约金及全部损失包括但不限于律师费、诉讼费等。”第16条约定：“16.1租赁期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，除双方在本合同其他条款约定的赔偿外，还应按下列约定向对方支付违约金。16.2乙方逾期支付租金及其他相关费用的，每逾期一天，应向甲方支付年租金金额千分之二的违约金。……16.4甲方根据本合同第12.1条约定单方提前解除本合同的，有权要求乙方按当月月租金的六倍向甲方支付违约金，并赔偿因此而给甲方造成的一切经济损失包括但不限于房屋重新改造装修费用、影响甲方向其他第三方出租房屋导致的租金损失、律师费及诉讼费等，乙方已付租金及押金均不予退还。……16.7违约方应于收到守约方书面通知之日起十五个工作日内支付违约金。违约方支付的违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方的全部损失。16.8任何一方违约，导致守约方为实现债权而支付的包括但不限于律师费在内的一切费用，均由违约方承担。”合同签订后，厦门州信公司分别于2018年7月25日、2018年8月17日、2018年8月24日、2018年9月30日、2018年10月31日、2018年11月9日向山东花与蝶公司转账支付30万元、20万元、30万元、15万元、10万元、80万元，共计185万元。原、被告均认可上述费用包含厦门州信公司应支付的押金30万元及第一期半年租金155万元。2018年8月2日，山东花与蝶公司向厦门州信公司发出《租金及相关费用催缴函》一份，要求厦门州信公司尽快按照《房屋租赁合同》的相关约定诚信履约。2018年8月16日，厦门州信公司回复《承诺函》一份，承诺：2018年8月17日支付20万元，2018年8月24日前支付30万元，余款1109403.60元及迟交租金致使山东花与蝶公司产生的借款利息（借款利息的结算需由山东花与蝶公司提交有效凭据并经厦门州信公司书面确认后确定）将于2018年9月28日前付清。2019年1月23日，山东花与蝶公司向厦门州信公司发出《解除函》一份，载明：“贵方于2018年6月8日与我司签订了《房屋租赁合同》（合同编号201806080001）（以下称“租赁合同”），承租我公司位于山东省济南市市中区××路××6的房屋（下称“房屋”）。根据租赁合同约定：贵方应于2018年6月8日前向我司缴纳2018年6月8日至2019年5月7日的租金￥1550000元；贵公司应于2018年6月15日前支付我公司物业管理费用￥59403.6元。但截至目前，贵方仍未完全支付租赁合同约定的上述相关费用及根据租赁合同应当承担的违约金及其他相关赔偿费用，并均已逾期超过30日，给我公司造成了巨大的损失。目前情况下贵司已经严重违约，故我司根据租赁合同的相关规定，特函告贵方：根据租赁合同第3条第3.5款及第12条第12.1款约定，自2019年01月23日起解除与贵方租赁合同，并保留依法追究贵方违约责任的权利。请贵方知悉！特此函告！”2019年3月12日，厦门州信公司向山东花与蝶公司发出《关于的回函》一份，载明：“……合同签订后，我司支付了款项1850000元（含押金300000元和首期租金1550000元）。2019年1月23日，我司收到贵司发出的《房屋租赁合同解除函》，函件内容为贵司已经单方面解除上述合同，我司的承租权终止。未能与贵司继续友好合作，我司深表遗憾，并将继续在当地寻找合适的场地进行投资，希望将来能与贵司再度合作。经我司领导研究，为最大限度地防止双方之间的纠纷，决定不再承租上述房屋，合同解除日期为2019年1月23日，并要求贵司于2019年3月22日前退还我司已支付的1195556元（含押金300000元和首期租期剩余租金895556元）。感谢贵司长期以来的支持。以上意见，望贵司知悉。特此函告。”另查明，厦门州信公司为本次诉讼支出律师费10万元，山东花与蝶公司为本次诉讼支出律师费2万元。庭审中，厦门州信公司主张虽然双方签订的《房屋租赁合同》第20条显示合同有附件，但实际并没有附件，厦门州信公司承租的房屋为千佛山西路19号幢6负一层、一层部分、二层部分（建筑面积约4950.30平方米），但双方尚未明确界定租赁范围，也未正式办理交接，涉案房屋并未实际交付，厦门州信公司没有派人员实际入住，也没有实际占有、使用房屋，厦门州信公司陈述案涉房屋租赁合同已于2019年1月23日解除，原因是山东花与蝶公司单方面解约。关于租金支付问题，厦门州信公司主张双方一直在协商，山东花与蝶公司接受厦门州信公司的履约行为，同意继续履行合同，并提交厦门州信公司济南地区负责人**春与山东花与蝶公司法定代表人王天伟之间的微信聊天记录为证，双方聊天记录载明：“2018年8月24日晚上19:10（王天伟）尽快吧，看看我能挺到你们资金到位时吧……2018年9月11日下午13：35（**春）蒋总说就按上次回函中说的等到月底吧……2018年9月11日下午14:11（王天伟）希望再次承诺能够实现吧还有一个问题现在面积还增加吗？……2018年9月11日（**春）下午14:22昨天也讨论了，原来定的是负一层和一、二层各一部分。如果学校搬走，负一层和一层差不多就能够但是很紧张……2018年9月29日晚上20:42（王天伟）那什么时间打款那？（**春）明天上午我催着点……2018年10月31日晚上22:27（**春）下午汇了十万，可能咱财务没查吧。请再宽限半个月吧，现在融资的确太难了……2018年11月3日早上09:14（王天伟）尽快给个书面的，靠谱的回复吧，现在我比你们公司还艰难……2018年11月9日早上11:34（王天伟）收到了，终于有一次按约定了啊，财务成本尽快算算啊……”。山东花与蝶公司对厦门州信公司提交的微信聊天记录真实性无异议，但其认为该微信聊天记录并没有该公司同意继续履行合同的明确表示，反而从中可以看出厦门州信公司屡次不能兑现支付租金的承诺。庭审中，山东花与蝶公司主张虽然双方签订的《房屋租赁合同》第20条显示合同有附件，但实际并没有附件，厦门州信公司承租的房屋范围是明确的，即千佛山西路19号幢6负一层、一层部分、二层部分（建筑面积约4950.30平方米），涉案房屋之前一直闲置，签订合同当日就将涉案房屋交付给厦门州信公司的负责人**春了，没有书面交接记录，厦门州信公司的施工人员及设计人员多次来勘察现场，后因厦门州信公司未按约履行付款义务，山东花与蝶公司于2019年1月23日解除涉案房屋租赁合同，之后山东花与蝶公司自行收回涉案房屋，并已于2019年3月15日前将涉案房屋出租给他人。山东花与蝶公司陈述其主张的损失3384200元共包含四部分，一、为与厦门州信公司签订案涉房屋租赁合同，山东花与蝶公司解除了与案外人山东齐鲁之翼教育投资有限公司之间的房屋租赁合同，由此发生的损失1066700元；二、山东花与蝶公司为厦门州信公司改造涉案房屋水电用费18万元；三、山东花与蝶公司与厦门州信公司曾于2018年3月23日签订意向租赁协议，厦门州信公司应当支付2018年3月23日至2018年11月7日（合同约定的免租期截止日）共计229天按照310万元/年计算的租金损失；四、山东花与蝶公司为协助厦门州信公司办理医疗机构执业许可证造成的费用损失20万元。其中二、四部分山东花与蝶公司未提交证据证明，对于一、三部分，山东花与蝶公司提交与案外人山东齐鲁之翼教育投资有限公司签订的房屋租赁合同及意向约定协议、原告与被告之间签订的房屋租赁意向协议书为证。对山东花与蝶公司提交的上述证据，厦门州信公司认为：1、对山东花与蝶公司与案外人山东齐鲁之翼教育投资有限公司签订的房屋租赁合同及意向约定协议的真实性、合法性均无异议，但对关联性不予认可，厦门州信公司在签订合同时并不知道有该合同存在，且山东花与蝶公司没有提交相应的赔偿金支付凭证，不能证明损失实际发生，即使发生了，厦门州信公司也因无法预见该损失而无需赔偿。2、对原、被告之间签订的房屋租赁意向协议书真实性、合法性均无异议，对关联性不予认可，该份证据仅是意向书，不能证明山东花与蝶公司的实际损失。以上事实，有不动产权证书、房屋租赁合同、工商银行业务回单、租金及相关费用催缴函、承诺函、《房屋租赁合同》解除函、关于《房屋租赁合同解除函》的回函、委托代理合同、支付凭证、发票及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定了付款时间，被告也存在未按合同约定付款的情形，但根据本案现有证据结合当事人陈述的合同履行情况，可以看出双方在合同履行过程中经协商对于付款时间进行了调整，后山东花与蝶公司向厦门州信公司发函要求自2019年1月23日解除双方签订的《房屋租赁合同》，厦门州信公司回函表示决定不再承租上述房屋、合同解除日期为2019年1月23日，应认定系原、被告协商一致于2019年1月23日解除双方签订的《房屋租赁合同》。对山东花与蝶公司所述其因厦门州信公司未按合同约定付款构成违约而解除合同的意见，及厦门州信公司所述山东花与蝶公司单方解除合同构成违约的意见，本院均不予采信。对于厦门州信公司主张的违约金、律师费及山东花与蝶公司主张的违约金、滞纳金、损失、律师费，本院均不予支持。关于已付押金及租金问题，本院认为，根据前述分析认定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应系经双方协商一致于2019年1月23日解除，庭审中，原、被告均认可厦门州信公司已向原告支付了押金30万元及自2018年11月8日起至2019年5月7日止的租金155万元，而原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期间为自2018年6月8日起至2028年11月7日止，其中自2018年6月8日起至2018年11月7日止为免租期，综合考虑本案房屋租赁合同履行情况及免租期的约定，对于厦门州信公司要求山东花与蝶公司返还押金30万元的诉讼请求，本院予以支持，对于租金，本院酌定山东花与蝶公司返还厦门州信公司租金258333.33元。厦门州信公司对山东花与蝶公司主张的物业费37127.25元无异议，故对于山东花与蝶公司要求厦门州信公司支付上述物业费的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告山东花与蝶文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告厦门州信医学影像有限公司押金30万元。二、被告山东花与蝶文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告厦门州信医学影像有限公司租金258333.33元。三、反诉被告厦门州信医学影像有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东花与蝶文化传媒有限公司物业费37127.25元。四、驳回原告厦门州信医学影像有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告山东花与蝶文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29560元，反诉费28910元，由原告厦门州信医学影像有限公司负担29235元，由被告山东花与蝶文化传媒有限公司负担29235元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宋 芳人民陪审员  周宏雁人民陪审员  李 娜二〇一九年十二月十八日代理书记员  崔盼盼