福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异186号 案外人（异议人）陈财发，男，1969年3月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 案外人（异议人）涂三梅（陈财发之妻），1972年3月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人吴永松，男，1971年9月17日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。 被执行人池启来，男，1972年4月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 本院在执行（2011）龙新民初字第1856号原告吴永松与被池启来房屋买卖合同纠纷一案，案外人陈财发、涂三梅于2019年12月18日提出书面异议，请求本院解除对本案讼争房即被执行人池启来名下的坐落于龙岩市新罗区南城莲东北路31号（龙厦铁路莲东安置小区）5幢601室房产、5幢底层B1-12房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈财发、涂三梅称：2009年5月15日，异议人与池启来、张金莲签订了《房屋买卖合同》，约定池启来、张金莲将本案讼争房以260820元出售给异议人。按照约定，异议人于2009年5月14日至2010年11月14日将238751元房款、分6笔以银行转账和现金支付给池启来和张金莲。2010年8月4日，龙岩市顺达拆迁有限公司将本案讼争房交付给异议人，异议人办理了物业入住手续，缴纳了房屋差价费用及公共维修基金等费用共6796.27元。房屋交付后，异议人进行了二次装修，并于2011年1月27日入住至今。因本案讼争房产权证当时尚未办理，2010年8月5日，异议人与池启来、张金莲在龙岩市第二公证处办理委托公证，池启来、张金莲委托他人协助异议人办理案涉房屋的过户事宜。综上，异议人在法院查封本案讼争房之前己签订买卖合同，支付了相应价款，占有了该房屋，系实际权利人，非因异议人自身原因未能办理过户手续。为此提出执行异议，请求解除对讼争房的查封。 本院经书面审查查明：池启来原所有房屋坐落于龙岩市新罗区交易饲料城）Ｃ3-303室，面积65.88平方米（房产证号：龙房权证字第××号）。2006年3月，池启来在农行新罗支行用该303室抵押贷款7.5万元，并办理了《房屋他项权证》抵押登记，农行新罗支行为该房屋他项权人。因龙厦铁路建设需要，2007年7月31日，池启来与拆迁单位龙岩市顺达拆迁有限公司签订《拆迁补偿安置（产权调换）协议书》，约定拆迁安置在南城莲东安置小区5栋601室（即本案讼争房）等。 2009年5月15日，买方（乙方）陈财发、涂三梅夫妻与卖方（甲方）池启来、张金莲夫妻签订了《房屋买卖合同》，载明：甲方池启来原住东景园小区××—××室，因龙厦铁路征用，被安置在南城莲东小区安置房5号楼601室（现已封顶尚未竣工），现将该房（含楼下杂物间）卖给乙方陈财发。一、甲方愿将自有坐落南城莲东小区安置房5号楼601室和楼下杂物间卖给乙方，其中：601室面积87.4平方米，每平方米2800元计价244720元；楼下杂物间面积11.5平方米，每平方米1400元计价16100元合计260820元。二、房款分三期给付，合同签订之日付6万元，交房之日付6万元，产权过户后支付总价余额，过户的各种税费，甲乙双方各支一半等等。该《房屋买卖合同》中介人“曹继旺”、“涂虎昌”亦签名。合同签订后，陈财发按约于同日支付第一笔款项6万元。 2010年7月24日，池启来与龙岩市顺达拆迁有限公司签订《安置房回迁安置结算单》。2010年8月4日交房日，陈财发按约支付池启来第二笔款项6万元，龙岩市顺达拆迁有限公司将本案讼争房及所附讼争房的《质量保证书》、《使用说明书》交付给陈财发，陈财发办理了物业入住手续，并缴纳了房屋差价费用及公共维修基金等费用共6796.27元。2010年8月5日，陈财发又支付池启来房款3万元，池启来、张金莲在龙岩市第二公证处办理了（2010）龙二证民字第624号《委托合同公证书》，载明：就池启来、张金莲与陈财发、涂三梅于2009年5月15日签订房屋买卖合同未尽事宜，委托人池启来、张金莲委托原合同中介绍人涂虎昌代为如下事项：一、由受托人以陈财发名义代交农行房屋按揭款6万多元。二、由受托人协助陈财发办理房屋产权证及过户手续。三、余下房款待过户手续完毕后由陈财发一次性支付给委托方。2010年9月30日，陈财发代为池启来缴清尚欠农行新罗支行原房屋抵押贷款63751元，取得并保管原房屋的龙房权证字第××号《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。之后，陈财发于2010年11月14日、2011年1月15日又分别支付池启来支付1万元、1.5万元，对讼争房进行了二次装修，并于2011年1月27日入住至今，期间讼争房的物业费、公摊水电费均由陈财发缴纳，物业公司开具的《收款收据》载明缴款人均为“陈财发”。 如上，陈财发以现金或转账支付池启来房款共计6笔，即：2009年5月15日支付6万元，2010年8月4日支付6万元，2010年8月5日支付3万元，2010年9月30日支付63751元，2010年11月14日支付1万元，2011年1月15日支付1.5万元，合计支付房款238751元，以上款项池启来、张金莲等均出具了《收据》等为凭。 2011年初，本院受理原告吴永松与被告池启来房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2011）龙新民初字第1856号，该案经审理查明：一、2009年5月15日，池启来、张金莲夫妻与陈财发、涂三梅夫妻签订《房屋买卖合同》，并将本案讼争房交付陈财发使用。二、2010年4月6日，池启来又与吴永松签订另份《房屋转让协议》，将本案讼争房“一房二卖”，并于同日收取吴永松定金5万元等。2011年7月19日，本院作出民事判决，判决池启来应返还吴永松定金5万元、支付违约金5万元合计10万元。该判决业已生效并进入执行程序后，终本执行。本院经审查同意后，2019年11月26日，本院作出（2019）闽0802执恢1020号之一《执行裁定书》、《协助执行通知书》，于2019年11月29日查封本案讼争房，即龙岩市新罗区南城莲东北路31号（龙厦铁路莲东安置小区）5幢601室房产、5幢底层Ｂ1-12房产（房产证号：20××79，土地证号：龙国用2015第××号），查封期限为三年。2019年12月3日，本院发布《公告》，拟对讼争房委托评估、拍卖，要求案外人于2019年12月15日内迁出，若案外人对涉案房产主张合法权利的，应于本公告发布之日起十日内申报。2019年12月18日，案外人陈财发、涂三梅对该项执行提出异议，要求解除对讼争房的查封。 陈财发、涂三梅针对其异议提交了相关证据在案佐证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、本院系于2019年11月26日作出（2019）闽0802执恢1020号之一号《执行裁定书》查封了本案讼争房，而异议人与被执行人池启来于2009年5月15日即签订了《房屋买卖合同》，且经委托公证，本院（2011）龙新民初字第1856号民事判决书亦认定讼争房的买卖并交付陈财发使用的事实，故该《房地产买卖合同》为真实有效，即讼争房在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、异议人与被执行人池启来签订买卖合同后，于2009年5月15日至2011年1月15日支付池启来6笔房款合计238751元，已如约支付讼争房91.5%的购房款（合同价款260820元）。三、异议人接收讼争房及所附讼争房的《质量保证书》、《使用说明书》后，于2011年1月入住讼争房，并缴交了讼争房至今的物业费、水电费等相关费用，已实际占有使用讼争房。四、讼争房系拆迁安置房，买卖双方于2009年5月15日签订《房屋买卖合同》时，讼争房尚未竣工、尚未回迁交房，不能办理产权证，之后讼争房又因池启来“一房二卖”给吴永松导致纠纷，属非因案外人即买受人自身原因而未办理过户登记。综上，案外人所提异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院作出的（2019）闽0802执恢1020号之一《执行裁定书》对被执行人池启来名下的龙岩市新罗区南城莲东北路31号（龙厦铁路莲东安置小区）5幢601室房产、5幢底层Ｂ1-12房产（房产证号：20××79，土地证号：龙国用2015第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 林  朝  晖 审判员 江    彬 审判员 陈    颖 二〇一九年十二月二十七日 书记员 廖丽清（代） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。