重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初9797号原告：袁立明，男，1967年11月8日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，重庆启瑞律师事务所律师。被告：重庆市丰沛房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇冯时行路1000号11幢，统一社会信用代码91500109091214644H。法定代表人：周维，该公司总经理。委托诉讼代理人：何桐雨，重庆乐君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可，重庆乐君律师事务所律师。第三人：重庆禾唐实业有限公司，住所地重庆市江北区北观音桥步行街3号28-5、28-6，统一社会信用代码91500105054808400T。法定代表人：唐碧海。第三人：张抛贫，男，汉族，1968年6月24日出生，住重庆市渝北区。原告袁立明与被告重庆市丰沛房地产开发有限公司(以下简称丰沛公司)，第三人重庆禾唐实业有限公司（以下简称禾唐公司）、第三人张抛贫商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，适用普通程序依法公开开庭进行了审理。原告袁立明的委托诉讼代理人高兵、王鹏飞，被告丰沛公司的委托诉讼代理人何桐雨、李可到庭参加了诉讼。第三人禾唐公司、张抛贫经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁立明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付重庆市北碚区××号房屋；2、判令被告立即将重庆市北碚区××号房屋过户登记到原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因李伟对张抛贫享有债权，张抛贫对重庆庆华建设工程有限公司(以下简称庆华公司)享有债权，庆华公司对禾唐公司享有债权，禾唐公司对丰沛公司享有债权。2017年1月18日，丰沛公司与禾唐公司签订《商品房抵款协议》，约定由丰沛公司以其开发的包括涉案房屋在内的“光亮·天润城”8套房屋作价抵扣其应付禾唐公司的10KV凤长4#-8#段、凤龙1#-5#段线路迁改工程和新装供配电工程款。并约定由丰沛公司与禾唐公司指定购房人签订《商品房买卖合同》并办理过户手续。2017年1月25日，禾唐公司向丰沛公司出借《指定购房人确认书》，指定将涉案房屋登记在原告名下。同日，丰沛公司向原告出具四份收据，载明收到原告支付的涉案房屋购房款、契税、大修基金、代收费等。同日，涉案房屋完成商品房期房买卖预备案登记。2017年1月，李伟与原告达成了购房意愿，并向李伟支付涉案房屋购房款及相关费用。《商品房抵款协议》签订及办理房屋预备案登记后，被告拒绝为包括涉案房屋在内的指定购房人办理过户手续并拒绝交付房屋。为维护原告的合法权益，望贵院判如所请。被告丰沛公司辩称，1、原告诉称事实不是客观事实，原告在诉状中陈述的内容除商品房抵款协议属实外，其余均不是事实。被告对第三人不负有债务；2、原告诉称的理由不能成立。原被告之间从未形成过商品房买卖合同的合意。原告取得的网签证明文件、收款收据来源于第三人禾唐公司的指定，并非来源于原被告之间的商品房买卖合同的约定。相关收据以及网签证明的形成系被告为履行与禾唐公司签订的商品房抵款协议所形成。其次，原告从未向被告支付购房款，案涉的证据也不能显示原告在2017年1月与李伟达成了购房的合意，并支付了对价。本案属于原告与案外人唐碧海、李伟等人恶意串通损害被告利益的行为，相关民事行为无效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人禾唐公司、张抛贫未向本院作陈述意见。经审理，本院认定事实如下：2015年5月，国网重庆市电力公司北碚供电分公司作出《关于10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路迁改工程的批复(改)》，同意丰沛公司对10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路进行迁改的申请。2016年2月，丰沛公司（甲方）与禾唐公司（乙方）签订了《光亮·天润城线路迁改及新装供配电工程总承包合同》。2016年7月，禾唐公司编制了《10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路迁改工程结算书》。2017年1月18日，丰沛公司(甲方)与禾唐公司（乙方）签订了《商品房抵款协议》。约定：乙方购买甲方开发的“光亮·天润城”房屋8套，并以应向甲方收取的10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路迁改工程和新装供配电工程款抵付房款。一、1、乙方购买房屋的基本情况。房屋房号：2-5-2(面积65.34㎡，执行单价4945元，总房款323106元，代收费15671元)，2-2-2号(面积65.34㎡，执行单价4916元，总房款321211元，代收费15109元)，2-2-3号(面积65.34㎡，执行单价4916元，总房款321211元，代收费15109元)等8套。4、付款方式:以甲方应付乙方的10KV凤长4#~8#段、凤龙1#~5#段线路迁改工程和新装供配电工程款项予以一次性抵付房款，不足以抵付的，乙方应在签订《重庆市商品房买卖合同》时予以支付。5、上述房屋属期房，房屋状况及一切买卖该房屋相关的权利义务按照甲方和乙方（或乙方指定买受人）签订的《重庆市商品房买卖合同》为准。二、1、另经甲乙双方协商达成一致：“乙方指定购房人签约单价不按抵房单价签约，且按照乙方与指定购房人沟通单价执行签约。具体签约金额：房屋房号:2-5-2(面积65.34㎡，执行单价5198元，总房款339637元，代收费15671元)，2-2-2号(面积65.34㎡，执行单价5228元，总房款341598元，代收费15731元)，2-2-3号(面积65.34㎡，执行单价5228元，总房款341598元，代收费15731元)等8套。禾唐公司挂账金额3193897元，抵款金额2723556元。2、甲方同意与乙方指定的购房人就上述房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，并按照《重庆市商品房买卖合同》的约定履行出卖人应该履行的义务。9、若本合同解除，甲方在本合同中约定予以抵扣的款项仍按2016年签订的《光亮·天润城线路迁改及新装供配电工程总承包合同》执行。2017年1月25日，丰沛公司出具十二份收据(分别为收到：袁立明交来2-5-2房款339637元、契税10189元、代收费255元、大修基金5227元；袁立明交来2-2-2房款341598元、契税10248元、代收费256元、大修基金5227元；袁立明交来2-2-3房款341598元、契税10248元、代收费256元、大修基金5227元)。2017年1月25日，丰沛公司与袁立明向重庆市北碚不动产登记中心就涉案三套房屋申请商品房期房买卖预备案登记。《重庆市商品房联机备案登记表》载明：房屋座落：北碚区××号。申请人详情：出卖人丰沛公司，买受人袁立明。房屋座落：北碚区××号。申请人详情：出卖人丰沛公司，买受人袁立明。房屋座落：北碚区××号。申请人详情：出卖人丰沛公司，买受人袁立明。2017年2月24日，丰沛公司与禾唐公司签订《解除抵房协议书》。载明：经甲乙双方友好协商，就乙方应向甲方收取的10KV凤龙线和凤长线线路迁改工程和新装配供电工程款抵房款作为房款所抵的8套房屋，于2017年1月18日签订的《抵款协议》，经审计发现该抵款行为与合同约定不符，现解除此抵款行为，乙方在本协议签订后立即完善相应解除抵房的相关事实。2017年8月23日，重庆市国土资源和房屋管理局《关于反映北碚不动产登记中心相关人员懒政调查情况的回复》。载明：黄璞等4人向北碚不动产登记中心投诉丰沛公司网签了北碚天润城项目8套商品房买卖合同，但开发企业未将购房合同交给购房人，希望登记中心协调解决。庭审中，原告举示2015年9月8日的《借款协议书》(原件)、农业银行借记卡交易明细（原件）、2012年12月13日的《转款凭证》拟证明邓祖兰、张抛贫向李伟借款415万元。被告表示对《借款协议书》的真实性无法核实，并认为银行流水显示转款金额175万元，不能证明415万元借款的事实。原告举示《建设工程项目管理目标责任书》，内容为张抛贫通过企业内部承包的方式承包庆华公司与发包公司所涉及的工程项目。拟证明张抛贫在庆华公司承包工程，对庆华公司享有债权。被告认为该证据系复印件，对其三性不予认可。原告举示2016年8月17日唐碧海(甲方)、庆华公司(乙方)、张抛贫(丙方)签订的《协议书》(原件)，约定，1、甲方确认，尚欠乙方借款本金1359万元，以到偿还期；2、甲方委托第三方禾唐公司用以房抵款的方式代甲方向乙方偿还上述款项中的2855934元；3、乙方委托丙方代收本次甲方偿还的欠款，同时鉴于此次还款方式为以房抵款，三方认可丙方有权将用以抵款的房屋指定由案外人受让。案外人或丙方取得该房屋的房屋登记网签后，视为甲方履行完毕此次抵款事宜；4、根据第三方禾唐公司与丰沛公司于2016年7月28日签订的《商品房抵款协议》，现甲、乙、丙三方一致同意，将丰沛公司用于抵付给禾唐公司的抵款房共8套，522.72平方米，折价2855934元。现三方达成如下协议：1、由禾唐公司按《商品房抵款协议》约定，出具其签章的《房屋所有权转移确认书》给丙方或丙方指定的购买人，以丙方或丙方指定的购买人名义与丰沛公司签订《重庆市商品房买卖合同》，由开发商向丙方或丙方指定的购买人出具金额不动产销售发票、税费发票、物业专项维修基金发票等……。该证据拟证明唐碧海代表被告作出协议约定委托禾唐公司以房抵款的方式代庆华公司偿还借款。被告对该证据的三性不予认可，因被告不是该协议的相对方，无法核实其真实性。且该协议载明系庆华公司对唐碧海享有债权，而不是对禾唐公司享有债权，与原告诉称的事实不符；且该协议的形成时间早于被告与禾唐公司签订以房抵款协议的时间，故被告怀疑当事人恶意串通侵害被告的利益。原告举示2016年7月28日禾唐公司(乙方)与被告（甲方）签订的《商品房抵款协议》（复印件），载明乙方购买甲方开发的“光亮·天润城”房屋一套，并以应向甲方收取的配电工程款抵付房款。房屋建筑面积522.72平方米，总房款2730167元。付款方式以甲方应付给乙方的配电工程款项予以一次性抵付房款。乙方有权指定第三人为上述房屋的购买人与甲方就上述商品房签订《重庆市商品房买卖合同》。甲方同意可与乙方指定的购买人就上述房屋签订《重庆市商品房买卖合同》并按照《重庆市商品房买卖合同》的约定履行出卖人应该履行的义务。原告陈述，根据该协议，唐碧海、庆华公司、张抛贫签订了2017年1月18日的《商品房抵款协议》。被告认为该证据系复印件，故对该证据真实性不予认可。原告举示原告(甲方)与李伟（乙方）签订的《协议》一份、银行转款凭证三张、《情况说明》、收条。其中《协议》载明：鉴于2015年9月8日，乙方与张抛贫签订了《借款协议书》，协议确认张抛贫尚欠李伟借款415万元。2016年8月17日，唐碧海、庆华公司、张抛贫签订了《协议书》，协议确认唐碧海尚欠庆华公司借款1359万元。唐碧海委托庆华公司用以房抵债的方式代唐碧海向庆华公司偿还其中的285.5934万元。三方认可张抛贫有权用以房抵款的房屋指定由案外人受让。2016年7月28日、2017年1月18日，丰沛公司与禾唐公司签订了《商品房抵款协议》，约定丰沛公司以其开发的“光亮·天润城”房屋8套冲抵拖欠禾唐公司的工程款，丰沛公司认可禾唐公司有权指定第三人为房屋买受人。现双方协商：1、甲方同意作为指定购房人受让上述8套房屋中的位于北碚区××号房屋，用以冲抵张抛贫对乙方的部分欠款。2、乙方同意将该房屋以丰沛公司认可的抵价款转让给甲方，该房屋涉及的契税、大修基金、代收费由甲方承担并支付给乙方。除上述费用外，甲方办理该房屋过户等手续所产生的其他费用，由甲方自行承担，与乙方无关。（具体费用为2-2-2房屋购房款341598元、契税10248元、大修基金5227元、代收费256元，合计357329元；2-2-3房屋购房款341598元、契税10248元、大修基金5227元、代收费256元，合计357329元；2-5-2号房屋购房款339637元、契税10189元、大修基金5227元、代收费255元，合计357329元。以上三套房屋共计1069966元）。2、甲方持《指定购房人确认书》与丰沛公司办理房屋买卖相关事宜，并办理房屋登记网签手续过户手续等，乙方予以配合。银行转账明细分别为：2012年10月26日，7万元。2014年3月15日，原告向李伟转账30万元。2014年4月25日，袁立芳向李伟转账25万元。2014年6月19日，原告向李伟转账5000元。《情况说明》载明：袁立芳于2014年4月25日向李伟转账的25万元，系受袁立明的委托转账给李伟。现袁立明已经将该25万元还给我。《收条》载明：今收到袁立明支付的北碚区××号房屋购房款341598元、契税10248元、大修基金5227元、代收费256元，合计357329元；××号房屋购房款341598元、契税10248元、大修基金5227元、代收费256元，合计357329元；××号房屋购房款339637元、契税10189元、大修基金5227元、代收费255元，合计357329元。三套房屋共计1069966元。上述证据拟证明原告向李伟购买了涉案房屋，并实际支付了购房款及相关费用。被告对《协议》的三性均不予认可，并申请对该协议签订时间和当事人签名进行司法鉴定；对银行转款凭证的真实性无异议，但原告举示的上述流水所载明金额与原告诉称的购房金额不符，且上述支付时间是在2012年至2014年，与原告诉状中所称原告与李伟系在2017年达成购房意愿，并支付房款的事实不符。不能证明原告向李伟实际支付了购房款，且部分流水并未载明交易对象；对收条三性不予认可，要求进行司法鉴定；情况说明三性不予认可，因袁立芳并未出庭。原告申请李伟、叶敏、袁立芳出庭作证。李伟陈述，从2012年开始，张抛贫就陆续向我借款400余万元(有渝北区人民法院的民事判决书、第一中级人民法院的民事裁定书为证)。原告系我的姐哥。我和黄璞、张中等人均系亲戚、朋友关系。我向原告借款100余万元，用于出借给张抛贫。《协议》和《收条》均系我真实意思表示。《协议》上面的字是我委托我妻子叶敏代我所签，签订的时间大概是2017年临近春节的时候。张抛贫说要将位于北碚的八套房子（具体抵款金额为280余万元）冲抵我的借款，张抛贫还把唐碧海带来和我见面。我也是在看了唐碧海、张抛贫、庆华公司所达成的三方协议后，才与原告签订的《协议》。我将房屋抵给原告后，还差原告本金13万元左右。因我和原告系亲戚，所以我们之间的借款没有签订书面的协议。但双方都认可。叶敏陈述，我和李伟系夫妻关系（出示结婚证）。《协议》上面的字是我代李伟签的，时间是在2017年。因为当时李伟出差去了，但是协议是李伟写好后放在家里的。因为原告提前到家来，但李伟没在家，所以我问了李伟后，李伟让我帮他签字。所以我就代他签了。协议内容均是属实的。张抛贫向李伟借钱，我们又向原告、张中这些亲戚朋友借钱。有没有向原告、张中这些亲戚朋友偿还利息我不清楚，但是目前本金都没有还清。袁立芳陈述，2019年10月30日的《情况说明》系我亲自书写。原告是我的哥哥。原告当时找我借钱25万元，说是李伟找他借钱，但是还差一部分。所以就让我转钱给李伟。原告已经把25万元还给我了。被告对三位证人证言的三性均不认可。因证言不能证明李伟与原告之间存在借款关系，且原告举示的2014年6月19日李伟和原告之间存在5000元的经济往来。该5000元系李伟向原告的转款，而非原告向李伟的借款。与原告的证明内容不符，也足以说明原告与李伟之间存在其他经济往来。若原告与李伟之间真实存在借款关系，则应当有支付利息、归还本金以及签订书面协议，才符合借款关系的条件。因为原告与李伟之间不存在借款关系，则以房抵款的事实不存在的，原告向李伟支付购房款的事实也是不存在的。本院认为，本案被告与第三人禾唐公司于2017年1月18日签订的《商品房抵款协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故该协议当属合法有效，双方均应当按照该协议的内容履行各自的义务。本案被告辩称原告与李伟、唐碧海等人存在恶意串通损害被告利益的行为，但其并未举示证据，故对被告的上述辩称意见，本院不予支持。本案双方争议的焦点系原被告双方是否存在商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被告与第三人禾唐公司签订的《商品房抵款协议》的主要内容系双方同意将包括涉案房屋在内的八套房屋作为工程价款抵付给第三人禾唐公司。本案原告与李伟达成协议，李伟同意将本案的三套房屋以被告认可的抵款价转让给原告，并且明确了三套房屋的具体购房款、契税、大修基金以及代收费。该协议第三条明确：原告持《指定购房人确认书》与被告办理房屋买卖的相关事宜，并办理房屋登记网签过户手续等。2017年1月18日，李伟向原告出具了收条，表示收到原告支付的三套房屋的购房款、契税、大修基金及代收费，共计1069966元。李伟到庭并陈述上述1069966元系抵偿其向原告的借款。2017年1月25日，被告丰沛公司向原告出具十二份收据，载明收到原告缴纳的××号房款339637元、契税10189元、代收费255元、大修基金5227元；××号房款341598元、契税10248元、代收费256元、大修基金5227元；××号房款341598元、契税10248元、代收费256元、大修基金5227元。并且，同日，原被告向重庆市北碚不动产登记中心就涉案三套房屋申请了商品房期房买卖预备案登记。根据上述事实，本院认定，原告作为涉案房屋被指定的购房人履行了支付购房款的义务，被告根据其与第三人禾唐公司的《商品房抵款协议》认可了原告实际购房人的身份，向原告出具了收到涉案房屋购房款以及契税、大修基金等费用的收据，并且与原告办理了商品房期房买卖预备案登记。因此，虽然原被告双方未签订书面的商品房买卖合同，但双方均以其行为履行了商品房买卖合同关系的主要义务。故本院确认原被告双方成立商品房买卖合同关系。因原被告之间存在商品房买卖合同关系。现原告已经履行了支付房款的义务，故其要求被告公司继续履行相关义务，即交付房屋和协助、配合办理过户于法有据，本院对原告的上述请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市丰沛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告袁立明交付位于重庆市北碚区××号、××号、××号房屋；二、被告重庆市丰沛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内配合原告袁立明将位于重庆市北碚区××号、××号、××号房屋的产权办理至原告袁立明名下。案件受理费14006元，由被告重庆市丰沛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  黄 飞人民陪审员  杨永萍人民陪审员  唐国安二〇一九年十二月十八日书 记 员  谢晓庆