广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2161号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘海涛，男，1985年6月27日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，现住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：陈颖施，女，1986年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，现住广东省阳江市江城区。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人刘海涛、陈颖施商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2019年12月31日前将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房的所有权转移登记至刘海涛、陈颖施名下；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、撤销一审判决第三项，改判丰怡公司无需支付违约金1806.04元；四、二审案件受理费由刘海涛、陈颖施承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司在三十日内协助刘海涛、陈颖施办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。二、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司从2016年5月29日起至退清时止支付代收办证费利息给刘海涛、陈颖施没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以刘海涛、陈颖施起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。三、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。刘海涛、陈颖施没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院判决丰怡公司向刘海涛、陈颖施支付违约金欠妥，请求二审法院予以纠正。刘海涛、陈颖施辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，应予维持。丰怡公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。刘海涛、陈颖施向一审法院起诉请求：一、丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢802号房屋不动产权证办理到刘海涛、陈颖施名下；二、丰怡公司返还办证税费21532元及利息（利息从2015年8月28日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给刘海涛、陈颖施；三、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金1806.04元；四、丰怡公司支付逾期交房违约金5237.40元；五、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年8月27日，刘海涛、陈颖施（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房出售给刘海涛、陈颖施，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字20××6，该房建筑面积共93.82平方米，其中套内建筑面积74.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.53平方米，按套内建筑面积计算，每平方米4862.12元，总价款为361207元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付171131元，余款399000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款支付。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。刘海涛、陈颖施按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。合同签订当日，丰怡公司还收取了刘海涛、陈颖施的办证费用21532元。2015年9月4日，刘海涛、陈颖施（买受人）与丰怡公司（出卖人）就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议书》一份，约定：出卖人应以挂号信、报纸公告等方式书面通知买受人房屋交付事宜，如果买受人未收到交付通知的，均以《买卖合同》约定的交付期限届满之日为交付时间；在该商品房验收交接时，出卖人应当出示符合《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及竣工备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续。协议书还约定了其他条款。一审另查明，丰怡公司于2016年1月31日以挂号信邮寄方式向刘海涛、陈颖施发送《商品房交付通知书》，刘海涛、陈颖施于2016年3月29日签署《房屋交接确认书》并确认自2016年3月1日起承担房屋的一切损毁、灭失的风险，以及房屋有关的物业管理费、电费及其他相关费用。丰怡公司未能在合同约定的期限内为刘海涛、陈颖施办理房地产权属证书。刘海涛、陈颖施所购的商品房于2016年10月13日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。丰怡公司在收取的办证费用中代刘海涛、陈颖施交付了维修基金7083元和初始登记费用80元。一审法院认为，刘海涛、陈颖施与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。刘海涛、陈颖施已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付刘海涛、陈颖施使用及协助刘海涛、陈颖施办理涉案商品房的权属登记义务，涉案商品房已经办理初始登记，因此，刘海涛、陈颖施请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，应予以支持。对刘海涛、陈颖施请求丰怡公司退还办证费用21532元及其利息问题，由于丰怡公司存在逾期为刘海涛、陈颖施办理房屋权属证书的违约行为，现刘海涛、陈颖施请求丰怡公司返还办证费用，应予以支持。本案扣除丰怡公司已代为刘海涛、陈颖施支付的维修基金7083元和初始登记费用80元，丰怡公司应退还办证费用14369元（21532元-7083元-80元）给刘海涛、陈颖施。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，丰怡公司应从逾期办证之日，即2016年5月29日起至退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给刘海涛、陈颖施。关于逾期办证的违约责任问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，刘海涛、陈颖施不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向刘海涛、陈颖施支付违约金。本案中，合同约定的最迟交房时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向刘海涛、陈颖施支付逾期办证违约金1806.04元（361207元×0.5%）。关于刘海涛、陈颖施请求的逾期交房违约金的问题。由于丰怡公司提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，即使丰怡公司是2016年3月29日逾期向刘海涛、陈颖施交房，刘海涛、陈颖施于2019年9月3日起诉丰怡公司支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，因此，对刘海涛、陈颖施的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助刘海涛、陈颖施到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费14369元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月29日起计至全部退还剩余办证费之日止）给刘海涛、陈颖施；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金1806.04元给刘海涛、陈颖施；四、驳回刘海涛、陈颖施的其他诉讼请求。一审案件受理费257元，由刘海涛、陈颖施负担77元，丰怡公司负担180元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费14369元给刘海涛、陈颖施，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。刘海涛、陈颖施与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是一审判决确定丰怡公司协助刘海涛、陈颖施办理涉案商品房产权转移登记手续的时间应否调整；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给刘海涛、陈颖施；三是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给刘海涛、陈颖施。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意按买受人已付房价款的0.5%支付违约金。”该约定明确了丰怡公司应在交付涉案商品房后90日内协助刘海涛、陈颖施取得该商品房的房地产权属证书。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是刘海涛、陈颖施的合同目的之一，丰怡公司应按合同约定为刘海涛、陈颖施办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续。现一审法院结合本案的实际情况，要求丰怡公司在判决发生法律效力之日起六十天内为刘海涛、陈颖施办理涉案商品房的权属转移登记手续并无不妥。因此，丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助刘海涛、陈颖施办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，虽然该办证费是刘海涛、陈颖施自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向刘海涛、陈颖施支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年5月29日起计付利息给刘海涛、陈颖施正确，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点三，本案中，刘海涛、陈颖施已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给刘海涛、陈颖施，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给刘海涛、陈颖施并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月二十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。