福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4847号 原告：福州新三泽物业服务有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓东路189号商贸楼6楼，统一社会信用代码：913501022605713603。 法定代表人：唐庆文，董事长。 委托诉讼代理人：刘贵君，福建谨而信律师事务所律师。 被告：龚璇，女，1985年5月29日出生，汉族，住住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林宝仙（系被告龚璇母亲），女，1960年6月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州新三泽物业服务有限公司（以下简称“新三泽物业”）与被告龚璇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新三泽物业的委托诉讼代理人刘贵君、被告龚璇的委托诉讼代理人林宝仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告龚璇立即支付拖欠金汇豪庭3座1401单元2016年10月1日至2019年6月30日共33个月*213.23元/月的物业服务费7036.59元；2、判令被告龚璇向原告支付逾期付款违约金1076.6元（逾期付款违约以被告每月应交纳的物业服务费为基数，按合同约定每日万分之三，暂计至2019年6月30日止）；3、被告龚璇承担本案全部诉讼费用（包括公告费用）。事实和理由：2005年12月19日，原告与福建金运房地产开发有限公司签订了《金汇豪庭前期物业服务合同》，由原告为金汇豪庭全体业主提供物业管理服务。该合同第六条约定“物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体如下：连排别墅1.4元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米，商业物业2.2元/月/平方米，上诉费用不包含公共水电分摊。”第七条约定“物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月1-10日内履行交纳义务。”第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违法本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按逾期付款数额的每日万分之三向乙方支付违约金。”被告龚璇购买的金汇豪庭高层住宅3座1401单元房屋，其建筑面积177.69㎡，按前期物业服务合同约定，被告每月应交纳物业费177.69㎡*1.2元=213.23元。但被告从2016年10月1日起至2019年6月30日止，拒交33个月*213.23元/月的物业服务费7036.59元，之前原告曾多次向被告催收，被告拒不交纳所拖欠的物业费。 被告辩称，前期物业服务合同的期限为2006年到2010年，服务合同及备案资料已过期。原告没有履行事先告知义务单方面强行按失效的前期物业合同中规定的收费标准收费，且没有告知提供的服务内容，小区管理混乱、存在安全隐患，原告要求支付物业费及违约金没有依据。 本院经审理认定事实如下：2005年12月19日，福建金运房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金汇豪庭前期物业服务合同》，福建金运房地产开发有限公司选聘原告对金汇豪庭提供前期物业管理服务，合同约定：高层住宅收费标准为每月1.2元/㎡；未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交数额的万分之三支付违约金；合同期限自2006年1月1日起至2010年4月30日止，合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2007年8月20日，原告将上述合同在福州市仓山区房地产管理局备案。 另查，被告系金汇豪庭3座1401单元业主，房屋建筑面积177.69平方米。被告2016年10月1日起至2019年6月30日未向原告支付物业服务费。原告于2018年8月向被告邮寄《催缴物业服务费、水电公摊费告知单》，催告被告支付自2016年10月至2018年7月物业服务费及相关公摊费用。 本院认为，福建金运房地产开发有限公司与原告签订的《金汇豪庭前期物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题,但未否认原告在物业服务合同届满后仍然为被告房屋所在小区提供物业服务这一基本事实，被告作为小区业主负有及时缴纳物业服务费的义务。原告未提交证据证明已向被告催缴2018年8月起的物业服务费，故被告应参照前期物业服务合同约定的标准向原告支付已催缴的2016年10月至2018年7月的物业服务费4690.97元。被告龚璇辩称拒缴物业费系因物业公司服务不到位，本院认为，物业服务合同是双务合同，合同双方均负有相应的义务：物业公司提供符合合同约定的物业服务，业主交纳物业服务费。合同履行过程中，若物业公司的服务不符合约定，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非采取不交纳物业服务费的方式，故对龚璇的该项抗辩意见，本院不予支持。因物业服务合同已于2010年4月30日到期，原告主张违约金缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高院关于适用的解释》第九十条规定判决如下： 一、被告龚璇于本判决生效之日起十日内向原告福州新三泽物业服务有限公司支付2016年10月至2018年7月间的物业服务费4690.97元； 二、驳回原告福州新三泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由原告福州新三泽物业服务有限公司负担10.5元，被告龚璇负担14.5元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林志诚 二〇一九年十二月十日 法官助理 李 扬 书 记 员 陈 晓 附一：本判决适用的法律条文 1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2.《最高院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”  6