山西省阳泉市郊区人民法院民事判决书（2019）晋0311民初1257号原告：郭伟，男，1989年1月12日出生，汉族，河南省安阳县人,现住阳泉市。委托诉讼代理人：郝俊修，山西新东律师事务所律师。被告：阳泉远鑫房地产开发有限公司，住所地平定县巨城镇远鑫苑小区3号楼2单元402室。法定代表人：梁燕绒，董事长。委托诉讼代理人：王宝军，该公司职员。原告郭伟与被告阳泉远鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郝俊修、被告委托诉讼代理人王宝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金43776元；2、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金128820元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月28日，原、被告签订了《商品房购买合同》，约定由原告购买被告开发的燕竹花园小区住宅一套。之后，原告全额支付了购房款。按照合同约定，被告应于2016年12月30日前交付房屋，但被告实际交房时间为2017年7月11日，其行为构成违约。另被告至今未能按约为原告办理房产证，其行为也构成违约。原告因就赔偿事宜与被告协商无果，故起诉。阳泉远鑫房地产开发有限公司辩称，1、被告延期交房是事实，原因是在施工期间政府相关部门下达了有关环保的文件而导致停工造成的；2、合同约定的违约金标准偏高；3、关于房产证的办理，应当由房产交易中心通知后才能办理；4、房屋交付已超过两年，原告的诉请超过了法定的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供证据如下：1编号为YC15001534号商品房买卖合同（预售）1份，主要内容：⑴、原告购买被告开发的×号住宅，建筑面积共122.77平方米，总金额760000元；⑵、被告应于2016年12月30日前交付商品房；⑶、逾期交付责任：被告逾期交付超过60日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房款万分之三的违约金；⑷、因被告的原因，原告未能在房屋交付之日起180日内取得房产证的，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房款万分之三的违约金；⑸、合同签订时间2015年4月28日；2收据2份，证明原告按期交纳了购房款；3交房验收单1份，证明被告逾期交房192天。被告对上述证据质证后均不持异议。被告提供如下证据：1、阳泉市郊区住房保障和城乡建设管理局文件阳郊住建发（2016）7号；1阳建质发（2015）305号紧急通知；2阳郊住建发（2016）46号文件；3阳郊政办发（2016）39号百日行动方案的通知；5、阳郊住建发第56号关于印发全区安全隐患大排查大整治实施方案的通知；6、阳郊办发（2016）44号通知；7、阳郊住建发（2016）57号关于做好下一步治超工作的有关通知的通知；8、阳郊治超办字（2016）5号关于转发省治超办关于做好下一步治超工作的有关通知的通知；9、阳郊住建发（2016）69号关于进一步加强房屋建筑和市政基础设施工程施工现场扬尘治理工作的通知的通知；10、阳建质发（2016）219号关于进一步加强房屋建筑和市政基础设施工程施工现场扬尘治理工作的通知；11、阳郊住建发（2016）86号关于开展秋冬季建筑工程扬尘污染治理的通知；12、阳郊住建发（2016）100号关于房屋建筑和市政基础设施工程落实省重污染天气调度令的紧急通知的通知；13、阳建质发（2016）315号文件；14、关于房屋建筑和市政基础设施工程落实省重污染天气调度令的紧急通知；15、晋建材协字（2017）12号关于转发中国水泥协会2017年一带一路国际合作高峰论坛期间水泥企业实施联动停窑限产的通知的通知；16、城建发（2017）43号关于进一步加强房屋建筑和市政基础设施工程施工现场扬尘治理工作实施方案；17、阳建建函（2017）409号文件；18、关于阳泉市住房保障和城乡建管理局关于落实市应对重污染天气调度令的通知；19、城经信发（2017）20号关于做好错峰生产工作的紧急通知；20、阳郊住建发（2017）131号关于落实市应对重污染天气调度令的通知；21、阳大气办（2018）7号文件；22、阳建房发（2018）121号通知；23、被告自制的关于延迟交房的通知。上述证据证明，由于政府相关部门出台了上述文件，限制了工程的进度，才导致被告延期交房。原告质证后不予认可，认为上述证据与延期交房没有关联性。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证如下：2015年4月28日，原、被告签订了编号为YC15001534号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的×号住宅一套，交房时间为2016年12月30日前。之后，原告按约支付了全部房款，但被告未按约定日期交房。2017年7月11日，原告领取了上述住宅的钥匙。原告认为被告违约，遂诉讼在案。对当事人有争议的事实，本院审核认定如下：1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，原告的诉请并未超过法定的诉讼时效。2、被告提供的证据中均未要求被告停工，故对被告关于延期交房原因的辩解意见，本院依法不予采信。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。阳泉市住房保障和城乡建设管理局公布的2018年度阳泉市租赁住房租金为17元/月/建筑面积平方米（高档住房），综合考虑其他因素，可浮动20%即20.40元/月/建筑面积平方米（高档住房）。本案中，原告购买的住房属于高档住房，其租金应为16028.85元（20.40元×122.77平方米÷30天×192天），而合同约定的违约金43776元（760000元×0.3‰×192天）过分高于该损失，故对被告违约金标准偏高的辩解意见，本院依法予以采信。4、因被告作为开发商只有协助办理房产证的义务，并无直接办理房产证的职能，故原、被告签订的房屋买卖合同中对办理房产证的约定有失公允；对于原告要求被告支付逾期办理房产证造成的违约金损失之主张，本院依法不予支持。本院认为，原告郭伟与被告阳泉远鑫房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法对双方具有约束力。被告未按约定的期限交付房屋，构成违约，依法应承担相应民事责任。原告主张被告按房款日万分之三的标准支付违约金，标准偏高；根据本案的具体情况，违约金酌情调整为租金损失的1.3倍即20838元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及上述相关法律之规定，判决如下：被告阳泉远鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭伟逾期交房违约金20838元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3752元，减半收取1876元，由原告负担1650元，由被告负担226元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳泉市中级人民法院。审判员 王恕 二〇一九年十二月十六日书记员 王芬