四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3401民初2161号 原告（反诉被告）：王运洋，男，汉族，1967年10月1日出生，西昌市人，村民，住西昌市。 被告（反诉原告）：西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司。 地址：西昌市西乡乡临河村。 统一社会信用代码：915134010858330430。 法定代表人：陈全红，公司总经理。 被告：张晓琼，女，汉族，1963年8月21日出生，乐山市人，居民，住西昌市。 二被告委托代理人：雷振宇，四川月城律师事务所律师（一般代理）。 原告（反诉被告）王运洋诉被告（反诉原告）西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司，被告张晓琼租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王运洋、二被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王运洋向本院提出诉讼请求：1、依法终止原、被告签订的《仓库租赁协议》；2、判令二被告给付拖欠的租金占用费10万元（2018年7月至2019年6月）；3、由二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年10月被告西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司与原告多次协商，租用原告位于西乡乡临河村6组地界内河滩土地及地上附着物，面积约6亩，租期10年，同时要求原告出资按照被告提供的设计图纸及标准建2间约1500平方米的仓库，含住宿、卫生间、围墙等，另外还要平整土地、修水泥路面，是水、电、路三通。双方于10月28日签订了《租赁协议》，原告在该公司派人指挥下，如期建好相关设施，交付给公司使用。公司使用3年后就要求解除合同，经多次协商，该公司股东张晓琼出面于2017年2月21日与原告签订《仓库租赁协议》，解除了原协议，公司在原告处的固定投入及剩余押金5万元归原告所有作为违约补偿，另外承租仓库和办公设施一半的四分之三，租期3年，租金每年10万元。但被告只支付了2018年上半年的租金，之后的租金一直未付，原告多次找二被告催收无果，只得诉至法院以维护原告的合法权益。 被告（反诉原告）西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司辩称并反诉称，我司于2013年和2017年与原告签订有《租赁协议》、《仓库租赁协议》，按约定原告需修建合格的标的物给被告使用，要满足公司的使用要求，但原告提供的标的物不符合法定和约定的条件，公司在原告修建时投资了30多万元。公司在第一份合同签订后向原告支付了110余万元，第二份合同签订后支付了15万元，前后总计向对方支付的款项金额为1299808.00元，实际应当给付的占用费只有1107242.00元。公司在2018年9月就向原告提出解除合同并且没有实际使用，库房早已交给了原告，公司不欠原告租金。另外，由于该租赁地点位于城镇规划区，原告的租赁标的物没有取得建设工程规划许可证，系违法建筑，故双方签订的《租赁协议》、《仓库租赁协议》、《补充协议》、《租赁协议的补充说明》均为无效协议。所以我方反诉要求：判决上述协议无效，由原告返还被告因上述协议所取得的行车2台、电动门1台、行车梁2套、定金5万元；返还多收取的占用费192566.00元；并开具1107242.00元等额发票。 原告（反诉被告）王运洋针对被告（反诉原告）西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司的反诉请求辩称，我对被告的反诉请求均不予认可。因为被告在支付给我的1299808.00元中并非都是租金，当中的场地租金增付地坪5万元、钢材补助5万元、瓦房改建2万元、门口打地坪2万元、以及2014年1月15日的2万元，共计16万元费用并不在2013年合同中我所应当承担的修建范围内，而是被告增加变更修建后多支出的费用，我按照其要求修建后，被告补给我的钱，并且被告每年都在付我的租金，付了四、五年了，如果这些费用应当有我负担，那早就在付租金时抵扣了；至于返还定金5万元、行车2台、电动门1台、行车梁2套，被告也没有充分依据。对这些财产的处置问题，我们在第二份合同中有明确约定，即乙方在甲方的固定资产投入及剩余押金归甲方所有。这是双方真实意思表示，双方也是按照该约定履行的；对于开具发票问题，我们双方没有约定要由我承担开票义务，故不应支持其诉请。 被告张晓琼辩称，我不是本案适格的被告，只是代表公司与原告签订了租赁合同。对2017年这份合同，公司是追认了的。 原告（反诉被告）王运洋向法庭提供了以下证据： 一、2013年10月28日《租赁协议》一份、2017年2月21日《仓库租赁协议》一份，证明：原、被告之间建立了租赁关系； 二、照片一组，证明：仓库现状及被告存放货物的情况。 三、银行交易卡明细一份，证明：张晓琼于2017年7月1日缴纳了该年度租金94000.00元，另有6000.00元是用办公用品抵扣的。 被告（反诉原告）西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司质证意见：对上述证据的真实性均无异议，但双方的租赁合同是无效的，而且第二份合同签订后一共支付了15万元租金。 被告张晓琼与西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司质证意见一致，并表明自己不是适格主体。 本院对上述证据的能够证明原告与西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司建立了租赁关系，以及原告在第二份合同签订后收到被告交付的租金15万元的事实予以认可。 被告（反诉原告）西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司向法庭提供了以下证据： 一、聊天记录一组，证明：15万元租金对应的租赁期限到期后与原告沟通明确表示不再续租要求解除合同，但原告不让清理垃圾，钥匙交还给了原告仓库也移交给了原告； 二、公司自制的《西格玛公司仓库修建与王运洋账目》明细一份，证明：第一、二份合同总共支付给原告1299808.00元，包括租金、投资款等费用； 三、西昌市城市总体规划（2001-2020）、（2011-2030），川府函（2006）2*6号文件一组，证明：租赁地点在规划区内，故租赁合同无效； 四、被告公司给原告支付资金的凭证、原告出具的收据，发票，银行转款凭证一组，证明：被告一共支付了原告租金等 1299808.00元；被告自行购置了行车2台、电动门1台、行车梁2套等也支出了数十万元； 五、公司自制的租金结算表，证明：根据约定总租金为 1107242.00元，实际支付了1299808.00元，原告多收了占用费192666.00元。 原告（反诉被告）王运洋质证意见：对收到了1299808.00元无异议，但被告是将其应当自行承担的费用都算进去了，没有从中扣除，不存在多收占用费，另外被告并没有把仓库移交给我。 本院对上述证据能够证实双方建立了租赁关系，但租赁地点在规划区内，修建房屋需经相关部门审批，而原告在修建库房时没有审批的事实予以认可，同时认可被告向原告支付的费用总金额为1299808.00元。 被告张晓琼没有证据提交。 结合原、被告的陈述，根据以上业经双方举证质证，并经本院确认的证据，现查明如下事实： 2013年10月28日原、被告经协商签订《租赁协议》，约定：一、乙方（被告西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司）租用甲方（原告王运洋）位于西乡乡临河村6组地界内河滩的土地及地上附着物，面积约6亩，租期10年（自2014年1月1日至2023年12月31日止）；二、甲方出资：平整土地，提供水、电、路三通，建围墙，按乙方要求建2间约1500平方米仓库，建办公、住宿及卫生间等设施，乙方向甲方提供建筑图纸及标准要求；三、甲方向乙方收取定金10万元，其中5万元用于冲抵第二年度部分租金，另5万元在在协议期满的最后一年冲抵当年部分租金……等内容。合同订立后原告按照被告西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司的要求修建了仓库及其它设施，并将租赁物交与被告使用。在2016年前双方正常履行合同，西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司均按照协议支付了租金。2017年初因被告西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司业务萎缩，无力承担高额租金，双方经过协商于2017年2月21日重新签订《仓库租赁协议》，约定：一、解除甲乙双方于2013年签订的协议，乙方在甲方的固定资产投入及剩余押金归甲方所有；二、仓库和办公设施分做两部分租赁，乙方租赁一半的四分之三，另一半由甲方自己租赁，办公设施和住宿乙方各保留一间，公共设施公用；三、乙方租赁仓库和办公设施的租金为每年10万元租期3年（2017年1月1日起至2019年12月31日止）；五、租金交付时间：2017年的租金为6月30日前交，以后每年的1月31日前付当年租金的50%，其余的在6月30日付清……等内容。在这份合同中，双方对之前承租方投入的固定资产、押金（即前述定金5万元）如何处置，进行了明确约定，解除了2013年签订的合同，开始履行新的合同。被告履行了第一年度即2017年租金计10万元、2018年上半年租金计5万元的给付义务，合同履行至2018年9月，被告不愿再租用下去，遂找到原告表达了解除租赁关系的意愿，原告要求被告把7、8、9月份的租金结算给付，在协商过程中双方发生争议，被告将仓库钥匙交还给了原告，但住宿、办公室的钥匙没有拿给原告，于是双方因结算问题一直拖延至今，现该租赁物处于空置状态，仓库内尚余少量化工材料未搬走。另查明，双方租赁地点处于城市规划区内，原告在此修建仓库及其它设施，没有到相关部门进行审批。还查明，双方针对几笔有争议的款项：1.2013年12月10日的5万元，根据被告所提交的证据证实为原告收到被告公司的场地补助款；2.2013年12月19日的5万元，根据被告所提交的证据证实为原告收到被告公司的钢材补助款；3.2013年12月29日的2万元，根据被告所提交的证据证实为原告收到被告公司交纳的定金；4.2014年1月15日的2万元，根据被告所提交的证据证实为原告收到被告公司交纳的定金；5.2014年1月21日的2万元，根据被告所提交的证据证实为原告收到被告公司的场地补助款1万元、定金1万元。 本院认为：本案争议焦点在于：原、被告于2013年10月28日、2017年2月21日签订的《租赁协议》、《仓库租赁协议》及期间签订的《补充协议》、《租赁协议的补充说明》是否具有法律效力？法律后果应当如何承担？从庭审查明的事实来看，双方于2013年10月签订了租赁协议，原告按照被告的设计要求进行了仓库、住房及办公室的修建，在此期间没有办理允许施工的相关手续，违反法律规定，造成合同无效。但双方均按照合同履行了各自的义务，并无争议，2017年2月双方经过协商，解除了第一份租赁协议，重新拟定协议内容，续租了部分仓库和设施，当中对被告之前投入的固定资产及押金（定金）有明确约定，该约定是双方真实意思表示，虽然租赁物在办理手续方面存在瑕疵，但这并不妨碍租赁双方对添附部分及合同定金如何处置所进行的约定，本院认为该条款的约定是有效的，被告反诉要求原告退还其投入的行车、电动门、行车梁等固定资产及定金，违反了双方约定，本院不予支持；原、被告发生争议主要原因在于2017年9月后被告无意再行租赁，双方在商讨租赁物移交和占用期间的租赁费给付问题而产生纠纷，致使租赁物一直空置至今，本院认为合同虽然无效，但原告有权要求被告对2017年7、8、9月份使用期间产生的占用费8333.00元／月×3个月=24999.00元向被告主张，10月以后产生的费用系损失的扩大，造成该损失后果，双方均有责任，本院酌定各承担50%，即2017年10月—2018年6月的占用费经核算为（8333.00元／月×9个月）×50%=37498.50元，上述被告应当向原告给付的占用费为24999.00元+37498.50元= 62497.50元；对于原告是否多收了占用费问题，通过庭审核实，双方对2018年7月之前原告应收占用费金额及被告已经支付了的占用费金额没有争议，争议在于被告所列举出的几笔费用应由谁承担？根据被告所举证据，印证出这几笔费用应由其自行承担，故被告的该项反诉请求，本院不予支持；对于开具发票问题，因为双方自始至终没有这方面的约定，是否开具发票不是合同双方享有或履行债权债务的前提，本院对被告提出的该项反诉请求不予支持；另外被告张晓琼的主体是否适格问题？查明，第二份合同虽然是张晓琼签字，但张是代表公司签字，公司对该合同也予以了追认，故张晓琼并非合同当事人，在本案中不应承担责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王运洋与被告（反诉原告）西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司签订的《租赁协议》、《仓库租赁协议》及期间签订的《补充协议》、《租赁协议的补充说明》无效； 二、由被告西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司在本判决生效后二十日内给付原告王运洋占有使用费62497.50元； 三、驳回原告王运洋的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为两年。 案件受理费3300.00元减半后收取1650.00元，由原告王运洋负担650.00元，由被告西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司负担1000.00元；反诉案件受理费2750.00元减半后收取1375.00元由被告西昌市西格玛硅材料运销有限责任公司负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  卢忠 二〇一九年十二月二十七日 书记员  张旗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。