广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13307号上诉人（原审被告）：广东岭君置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：樊超，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：万姗英，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人广东岭君置业有限公司（以下简称岭君公司）因与被上诉人樊超、万姗英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初19573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岭君公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回樊超、万姗英全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由樊超、万姗英负担。事实与理由：一、岭君公司与樊超、万姗英签订的两份《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号为B座1534B的简称涉案合同一、合同编号为B座1734B的简称涉案合同二）实际是租赁合同与赠与合同的结合，并非一审判决错误认定的仅为租赁合同。涉案合同一、涉案合同二约定：岭君公司将期限自2017年11月21日起至2037年10月1日止的涉案物业使用权作价转让予樊超、万姗英，该部分合同约定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，物业使用权转让的期限并未超过二十年，该约定合法有效。在上述期限届满后，岭君公司将期限自2037年10月2日起至2054年10月31日止的物业使用权无偿赠与樊超、万姗英，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定赠与合同的法律特征，实际上属于赠与合同。岭君公司享有涉案物业使用权，有权将该财产性权利无偿赠与樊超、万姗英，这是岭君公司对自身权利的处分，该约定不违反法律规定。岭君公司与樊超、万姗英签订的涉案合同一、涉案合同二是平等民事主体之间的民事法律行为，是双方的真实意思表示，合同在双方签订后即发生法律效力。根据“法无禁止即可为”的原则，涉案合同一、涉案合同二均不违反法律法规的强制性规定，依法应当认定为有效。但一审判决忽视涉案合同一和涉案合同二兼具租赁合同与赠与合同的性质，错误将物业使用权转让期限和物业使用权赠与期限一并定性为租赁期限，错误认定使用期限超出2037年11月20日部分为无效，曲解了岭君公司、樊超、万姗英的真实意思表示。二、岭君公司无须向樊超、万姗英返还涉案物业使用权价款。根据涉案合同一和涉案合同二的约定，岭君公司只收取涉案物业使用权自2017年11月21日起至2037年10月1日止的物业使用权价款，平摊至每月的物业使用权价款约为1531元，与佛山地区商业物业的租金水平相当。岭君公司收取该款项并无不当。岭君公司将期限自2037年10月2日起至2054年10月31日止的物业使用权无偿赠与樊超、万姗英，是岭君公司对自身权利的处分行为。岭君公司作为市场经营主体在作出商业行为时有更多考虑因素，经济利益仅是考虑因素之一，岭君公司的行为不违反市场规律。岭君公司对自2037年10月2日起至2054年10月31日止的物业使用权并未收取任何费用。樊超、万姗英无权要求岭君公司返还物业使用费价款。三、岭君公司通过政府公开交易程序取得相关物业及土地的使用权，岭君公司有权处分涉案物业享有的土地使用权及物业使用权。综上，樊超、万姗英提起本案诉讼违反诚实信用原则。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。樊超辩称，一、请求法院依法核实岭君公司是否对涉案物业享有合法使用权。二、一审法院已经确认岭君公司在销售过程中作出虚假宣传行为。岭君公司在销售期间承诺将由案外人租赁涉案房屋并向樊超返还一定租金，但案外人现在已经停止向樊超支付租金了。樊超签订涉案合同之时是希望购买涉案房屋，因为岭君公司的欺骗行为最终导致樊超仅成为涉案房屋的承租人，所以岭君公司违反诚实信用原则。请法院依法公平裁决。万姗英辩称，一、请求法院依法核实岭君公司是否对涉案物业享有合法使用权。二、一审法院已经确认岭君公司在销售过程中作出虚假宣传行为。岭君公司在销售期间承诺将由案外人租赁涉案房屋并向万姗英返还一定租金，但案外人现在已经停止向万姗英支付租金了。万姗英签订涉案合同之时是希望购买涉案房屋，因为岭君公司的欺骗行为最终导致万姗英仅成为涉案房屋的承租人，所以岭君公司违反诚实信用原则。三、岭君公司在销售过程中承诺由其岭君公司指定的关联公司负责装修涉案房屋后交付，但是万姗英收楼时发现涉案房屋仍为毛坯房。樊超、万姗英向一审法院起诉请求：1.确认樊超、万姗英与岭君公司签订的涉案合同一、涉案合同二部分无效，岭君公司向樊超、万姗英返还合同无效部分即超出20年的物业使用权价款335759.12元（167879.56/套×2），赔偿贷款利息31814.41元，合计367573.53元；2.岭君公司因侵犯隐私权需向樊超、万姗英赔礼道歉；3.本案诉讼费用由岭君公司负担。一审法院认定事实：2017年11月21日，岭君公司（甲方，出让方）与樊超、万姗英（乙方，受让方）签订涉案合同一，合同主要约定如下：“第一条物业使用权转让依据。1.甲方以土地流转方式取得位于佛山市禅城区的：编号为佛土建补[2001]35号地块的39年5个月土地经营使用权。2.上述地块流转年限自2015年10月1日至2055年2月28日……3.土地流转后甲方在经批准后，在上述地块上开发建设岭君广场项目，取得相关物业在流转期间的使用权。第二条物业的基本情况。1.乙方受让所取得使用权的物业基本情况为：岭君广场第B[座]15[层]34B号房（以下简称涉案1534B号房屋），建筑面积共38.22平方米，套内面积28.82平方米……第三条物业使用权期限。1.物业使用权期限自2017年11月21日起，至2037年10月1日止。2.在前款约定的期限届满后乙方使用权得以自动延续，乙方无偿继续使用该物业至2054年10月31日。第四条合同总价款、支付方式及期限。乙方对该物业已经做了全面、详细的了解，清楚物业的现状，乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：1.该物业使用权的总价款为366000元整。2.支付方式……银行按揭付款：乙方于本合同签订之日即2017年11月21日前向甲方支付50%首期款186000元（含定金），余款180000元向银行贷款支付，乙方应在2017年12月20日前办妥银行贷款手续……第五条物业经营管理……甲、乙双方同意将物业委托阿卡斯公司管理经营……第九条物业交付约定及交付标准。1.甲方物业交付时间定于2018年5月1日……”同日，岭君公司（甲方，出让方）与樊超、万姗英（乙方，受让方）签订涉案合同二，除物业基本情况为岭君广场第B[座]17[层]34B号房（以下简称涉案1734B号房屋）外，其余合同条款与前述合同条款一致。同日，樊超、万姗英（委托方）与案外人佛山市阿某酒店经营管理有限公司（受托方）签订两份《岭君广场物业委托管理租赁协议》，房号分别为B座1534B、B座1734B，双方约定：“第一条：物业委托管理租赁的界定。1.根据委托方与岭君公司签订的物业使用权转让合同中的第九条物业交付约定即交付标准第4款的物业交付标准，岭君公司交付的物业为毛坯交付。委托方及受托方同意，自岭君公司交楼之日起3个月内委托方自行完成物业装修，委托方的装修标准不低于受托方约定的交付标准，受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益……第三条：物业的委托管理租赁期限。自2018年8月1日起至2021年7月31日止。如委托方迟延向受托方交付符合约定装修条件的物业的，委托管理租赁期限及收益支付时间相应顺延。第四条：物业委托管理租赁收益及支付方式。1.自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1525元；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1830元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益3050元。2.受托方每月的固定租赁收益在次月10日前以银行转账的方式划入委托方指定的银行账号……”两物业使用权价款支付情况：2017年11月11日，樊超、万姗英向岭君公司支付定金60000元（30000元×2）；2017年11月21日，樊超、万姗英支付物业使用权价款312000元（156000元×2）；2017年12月11日，岭君公司收取两物业银行按揭款360000元（180000元×2）。另查明：2018年5月18日，岭君广场项目通过佛山市禅城区国土城建和水务局的竣工验收备案。另查明：2018年11月17日，岭君公司向樊超、万姗英交付涉案1534B号房屋、涉案1734B号房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”樊超、万姗英与岭君公司签订的涉案合同一和涉案合同二约定岭君公司将涉案1534B号房屋及涉案1734B号房屋的物业使用权出让给樊超、万姗英一定期限，不改变物权的归属，樊超、万姗英向岭君公司支付一定数额的价款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同一和涉案合同二的效力。合同约定，涉案1534B号房屋及涉案1734B号房屋的使用权期限自2017年11月21日起至2037年10月1日止；在前款约定的期限届满后使用权得以自动延续，由樊超、万姗英无偿继续使用该物业至2054年10月31日。也即双方约定的租赁期限为2017年11月21日至2054年10月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故涉案合同一和涉案合同二约定的使用期限超出2037年11月20日的部分应属无效，使用期限未超过2037年11月20日的部分有效，依法受法律保护。关于上述合同无效部分的处理。如上所述，涉案合同一和涉案合同二超出2037年11月20日期限部分无效，则岭君公司基于无效合同取得的财产应予返还。岭君公司抗辩涉案合同一和涉案合同二约定2037年10月1日以后部分为赠与樊超、万姗英的使用期限，合同约定的物业使用权价款仅针对2017年11月21日至2037年10月1日期间，故无需向樊超、万姗英返还相应物业使用权价款。但是，樊超、万姗英作为承租人就涉案1534B号房屋及涉案1734B号房屋所支付的费用系建立在可于2017年11月21日至2054年10月31日期间实际使用的基础上所支付的对价；且岭君公司作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案1534B号房屋及涉案1734B号房屋提供近17年的赠送使用期限本就违背市场规律。综上，一审法院对岭君公司上述抗辩不予采纳，岭君公司应向樊超、万姗英返还涉案合同一和涉案合同二无效期限部分对应的物业使用权价款335730.54元[（366000元÷443个月9天×203个月9天）×2]。樊超、万姗英诉请返还物业使用费超出部分，一审法院不予支持。关于樊超、万姗英诉请的利息损失。岭君公司占用上述款项对樊超、万姗英造成损失主要为资金占用期间的利息损失，樊超、万姗英主张按照商业银行按揭贷款的利率标准支付利息损失无依据，一审法院不予支持。岭君公司辩称樊超、万姗英基于《岭君广场物业委托管理租赁协议》从案外人佛山市阿某酒店经营管理有限公司处获取租金收益，樊超、万姗英并无实际损失。但是，上述租金收益与本案诉争的物业使用权价款均基于不同法律关系，两者无关联，一审法院对上述抗辩不予采纳。综上，一审法院确认岭君公司应自樊超、万姗英付清款项之日即2017年12月11日起，按中国人民银行同期贷款利率向樊超、万姗英计付利息。樊超、万姗英诉请超出部分，一审法院不予支持。另，樊超、万姗英还诉请岭君公司侵犯其隐私权，要岭君公司赔礼道歉。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，樊超、万姗英提起的合同之诉与侵权之诉构成责任竞合，经一审法院释明，其明确上述诉请在本案中不再主张，一审法院予以确认。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认樊超、万姗英与岭君公司于2017年11月21日签订的《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1534B）、《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1734B）中使用期限超出2037年11月20日的部分无效；二、岭君公司在判决发生法律效力之日起十日内向樊超、万姗英返还物业使用权价款335730.54元并支付利息（以335730.54元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月11日起计至实际清偿之日止）；三、驳回樊超、万姗英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序审理，受理费减半收取3407元，由樊超、万姗英共同负担25元，岭君公司负担3382元。二审期间，岭君公司向本院提交新的证据：《成交确认书》《石湾镇街道湾华村客家庄西侧地块及在建工程出租项目拟成交公告》及该公告复印件，以上证据拟证明岭君公司通过网络公开交易程序取得涉案土地及物业使用权。二审期间，樊超、万姗英均未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人对以上证据进行证据交换和质证。本院经核查认为，岭君公司提交的《成交确认书》《石湾镇街道湾华村客家庄西侧地块及在建工程出租项目拟成交公告》能够提供原件供法庭核对，本院确认《成交确认书》《石湾镇街道湾华村客家庄西侧地块及在建工程出租项目拟成交公告》的真实性。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案合同一和涉案合同二的性质及效力；2.岭君公司应否向樊超、万姗英返还物业使用权价款335730.54元并支付利息。一、关于涉案合同一和涉案合同二的性质及效力问题岭君公司在二审中提交的新证据可以证明其合法取得涉案合同一和涉案合同二涉及土地的出租权，有权向樊超、万姗英出租涉案房屋。《中国人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”涉案合同一和涉案合同二约定岭君公司将涉案物业一定期限内的使用权转让予樊超、万姗英，樊超、万姗英向岭君公司支付一定数额转让款，出让期限内由樊超、万姗英行使涉案1534B号房屋及涉案1734B号房屋的使用、收益权利，期限届满后樊超、万姗英应向岭君公司交还涉案1534B号房屋及涉案1734B号房屋，涉案1534B号房屋及涉案1734B号房屋内一切固定装修、设施、设备归岭君公司所有。上述约定符合租赁合同的法律特征，涉案合同一和涉案合同二实为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据上述规定，一审法院认定使用期限超出20年部分无效理据充分，岭君公司上诉主张涉案合同一和涉案合同二全部有效于法无据，本院不予支持。二、关于岭君公司应否向樊超、万姗英返还物业使用权价款335730.54元并支付利息的问题涉案合同一和涉案合同二所约定的20年使用期限部分有效，樊超、万姗英理应支付该部分的使用费。对于岭君公司上诉主张，约定的自2017年11月21日至2037年10月1日止的物业使用权期限届满后，岭君公司无偿给予樊超、万姗英17年无偿使用涉案物业的使用期限，其收取的物业使用费转让款不是37年的物业使用权的对价，仅为自2017年11月21日至2037年10月1日止的物业使用权期限的对价，平摊至每月的物业使用权价款为1531元，与佛山市商业物业租金水平相当。对此，本院认为，首先，岭君公司未举证证明佛山市同类型商业物业租金的市场价格与涉案物业平摊至37年每个月的物业使用权价款相当。其次，岭君公司作为民商事主体，其签订涉案合同一和涉案合同二的目的系通过让渡涉案物业的使用权而取得对价并获得利益。涉案合同一和涉案合同二约定转让款为自2017年11月21日至2037年10月1日止的物业使用权期间的使用费，使用期满后无偿给予樊超、万姗英17年使用期也与生活常理相悖。上述约定实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律的效力，依照有关法律规定处理”之规定，一审法院认定双方所约定的使用费总价实为自2017年11月21日至2054年10月31日使用期限的对价，岭君公司应向樊超、万姗英返还超过20年使用期限部分的价款及利息并无不当。岭君公司上诉主张涉案合同一和涉案合同二全部有效及岭君公司不应向樊超、万姗英返还物业使用权价款335730.54元及利息理据不足，本院依法不予支持。至于樊超、万姗英答辩提及的返租协议的履行情况，其未在本案中提出反诉，属于樊超、万姗英二审期间提出的抗辩，本院于本案中不作处理，可另寻途径主张权利。综上所述，岭君公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6336元，由广东岭君置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月二十七日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏