福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4956号 原告：福建东安物业管理有限公司，住福州市鼓楼区五一北路129号榕和楼二层，统一社会信用代码9135000061100860XE。 法定代表人：俞国兴。 委托诉讼代理人：方宝福，男，公司员工。 被告：潘纪蓉，女，1948年11月15日出生，汉族，户籍地福州市台江区。 原告福建东安物业管理有限公司（以下简称东安物业公司）与被告潘纪蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东安物业公司的委托诉讼代理人方宝福到庭参加诉讼，被告潘纪蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘纪蓉向其公司支付2006年4月1日至2018年5月31日止的物业费9431.6元；2.判令潘纪蓉向其公司支付2007年6月1日起至2018年5月31日止公共水、电分摊费1645.4元；3.判令潘纪蓉向其公司支付2007年6月1日起至2018年5月31日止公共维修分摊费354.3元；4.判令潘纪蓉向其公司支付2007年6月1日起至2018年5月31日雅居亭1号楼1Ｄ车库服务费2946元；5.判令潘纪蓉承担本案诉讼费。东安物业公司主张的事实和理由：位于福州市台江区由其公司提供物业管理服务。其公司于2008年1月1日与该项目的开发商福建东建地产有限公司续签了《物业管理委托合同》。其公司根据《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》及物业服务合同约定，为小区全体业主及潘纪蓉提供日常公共设备、设施维护保养、环境保洁、绿化养护、治安消防安全防范、车辆秩序维护、公共设施维修等物业管理服务。其公司一直按照物业服务合同约定履行物业管理服务义务及责任，潘纪蓉享受到其公司的服务的同时，向其公司缴纳物业服务费是潘纪蓉应尽的责任和义务，潘纪蓉拖欠物业服务费行为严重损害了广大已缴费业主的利益，同时侵犯了其公司的合法权益。经其公司多次发催款通知单、律师函，但潘纪蓉仍拒不支付拖欠的各项费用。为此，其公司诉至法院，要求判如所请。 潘纪蓉未作答辩。 东安物业公司围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.《福州市物业服务合同》四份（合同签订时间分别为：2008年1月1日、2011年1月1日、2014年1月1日、2016年12月26日）；2.《福州市物业服务合同备案证明》一份；3.《证明》一份；4.各项收费通知单、催缴告知函、《告知》、《关于缴纳物业管理服务费的告知函》、邮件快递面单。潘纪蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉和质证，且未提交答辩状，视为其自愿放弃质证及抗辩权利。经本院审查，东安物业公司提供上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于福州市台江区的房屋产权人登记于潘纪蓉名下（榕Ｒ9900199），产权面积为134.57㎡，房地产权证登记总册登记该房屋权利来源于1998年10月6日购买受福建东建地产有限公司。 2001年1月18日，福州市物价委员会作出榕价房字[2001]3号《关于核定“榕城花园”“东辉花园”和“榕城商贸中心”物业管理服务收费标准的通知》核定：东辉花园综合管理服务费收费等级为二级，住宅每月每平方米0.48元，以上综合管理服务费已包含除中央空调、电梯电费外的其他公共水电费，不得再向物业产权人、使用人收取除中央空调和电梯电费外的其他公共水电费。 2008年1月1日，福建东建地产有限公司作为委托方（甲方）、东安物业公司作为物业服务企业（乙方）双方签订一份《福州市物业服务合同》（试行），合同主要约定：甲方选聘乙方对东辉花园提供物业服务事宜，订立本合同，乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，其中多层住宅：0.48元/月．平方米，物业服务等级标准三级；服务期限自2008年1月1日起至2010年12月31日24时止；物业服务费按月进行交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务；本合同期限届满前1月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。该合同还约定了其他事项。 2009年9月11日，福州市台江区房地产管理局作出编号：台物合备2007-0162福州市物业服务合同备案证明，内容为“福建东安物业管理有限公司，你单位提交的关于东辉花园（项目名称）物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：一、项目名称：东辉花园，二、委托单位：福建东建地产有限公司……五、物业服务合同期限：2009年1月1日至2009年12月31日。” 2011年1月1日，福建东建地产有限公司（甲方）与东安物业公司（乙方）又签了一份《福州市物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对东辉花园提供物业服务，服务期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止；乙方根据下述约定，向业主收取物业服务费，具体标准如下：（一）……（三）高层物业费收费标准为每平方米0.48元向业主收取，公共使用水、电费另行向业主分摊收取；（四）车库物业费每间每月收取20元……物业服务费按月进行交纳，业主应在每月30日前履行交纳义务。业主逾期缴纳每日3‰交纳滞纳金；3、物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：……物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……4、物业服务范围内房屋及配套的设施、设备和相关公共场所的维修费用，单件维修在300元以上的，由小区业主共同分摊，单件维修在300元（包含300元）以内的，由乙方承担。上述合同还约定其他事项。 2014年1月1日，福建东建地产有限公司（甲方）与东安物业公司（乙方）又签了一份《福州市物业服务合同》，除服务期限自自2014年1月1日起至2016年12月31日止外，其余内容与上述2011年1月1日签订的合同一致。 2016年12月26日，福建东建地产有限公司（甲方）与东安物业公司（乙方）又签了一份《福州市物业服务合同》，除服务期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止外，其余内容与上述2011年1月1日签订的合同一致。 现东安物业公司以潘纪蓉未交2006年4月1日至2018年5月31日止的物业费以及2007年6月1日起至2018年5月31日止公共水、电分摊费、公共维修分摊费、车库管理费为由诉至本院，提出上述诉请。 诉讼中，东安物业公司陈述其公司自1995年6月1日即与开发商福建东建地产有限公司签订前期物业服务合同并入驻小区直至2018年5月31日撤出，因时间久远无法提供第一份物业服务合同以及其他相应的备案证明，另提供了2016年6月30日的《证明》一份，该证明上载有打印文字“位于福州市台江区，从1995年交房至今，由福建东安物业管理有限公司负责该小区的物业服务管理”，在该证明左下角载有手写文字“东辉花园小区由省东安物业管理有限公司负责管理”并在手写文字上加盖福州市台江区上海街道交通社区居民委员会。 此外，东安物业公司提供数份收费通知单、缴款告知函、律师函以及关于缴纳物业服务费的告知函告证明其公司自2007年12月27日起不定期向潘纪蓉催讨物业服务费等相关费用，并提出公共水、电公摊费用系根据公共水电表的度数按小区所有业主房屋面积进行分摊，每月均在小区内进行公示；公共维修公摊费系小区路面和围墙维修费用，按小区业主房屋面积进行分摊；车库服务费系潘纪蓉购买了杂物间每月20元的管理费。 关于东安物业公司陈述其公司自1995年6月1日即与开发商福建东建地产有限公司签订前期物业服务合同并入驻小区直至2018年5月31日撤出，期间东辉花园未成立业主委员会一节，结合东安物业公司提供上述几份物业服务合同以及《证明》，潘纪蓉经本院传票传唤未到庭应诉和质证，且未提交证据，视为其放弃抗辩权利，再结合本院既往审理东安物业公司作为原告与东辉花园业主物业服务合同纠纷系列案，本院对东安物业公司的该节陈述予以采纳。 本院认为，东安物业公司受东辉花园开发建设单位福建东建地产有限公司委托对东辉花园进行前期物业服务管理直至2018年5月31日止，东安物业公司提供的2008年以来的几份合同具有时间上的连续性，且合同内容基本一致，基于该期间未成立业主委员会，应该视为是对前期物业服务合同的延续，前期物业服务合同对包括潘纪蓉在内的业主具有约束力，东安物业公司为东辉花园提供了物业服务直至2018年5月31日止，潘纪蓉作为东辉花园的业主已经实际享受了该物业服务，应依约向东安物业公司交纳物业服务费。现东安物业公司主张的物业服务费收费标准按0.48元/㎡符合福州市物价委员会榕价房字[2001]3号《关于核定“榕城花园”“东辉花园”和“榕城商贸中心”物业管理服务收费标准的通知》中核定的价格，且与2008年1月1日以来的案涉物业服务合同约定的收费标准一致，因潘纪蓉领取了本案诉状副本、开庭传票等材料后未到庭应诉和答辩，应承担不利的法律后果，故本院对于东安物业公司提出潘纪蓉自2006年4月1日至2018年5月31日未缴纳物业服务费以及物业服务费标准按0.48元/月/平方米的主张予以采信。经核算案涉房屋物业服务费标准为64.6元/月（0.48元/平方米×134.57平方米），故对于东安物业公司要求潘纪蓉支付2006年4月1日起至2018年5月31日期间拖欠的物业费9431.6元（64.6元/月×146个月）的诉请，本院予以支持。对于东安物业公司主张的公共水、电分摊费部分，基于东安物业公司并未提交证据证实公共水、电分摊费用的缴交标准，亦未提交证据证实其公司已代为垫付了公共水、电分摊费用，故对于东安物业公司要求潘纪蓉支付2007年6月1日起至2018年5月31日止公共水、电分摊费1645.4元诉请，本院不予支持。对于东安物业公司主张的公共维修分摊费部分，东安物业提出该费用系小区路面和围墙维修，根据案涉《福州市物业服务合同》的约定，物业服务成本或物业服务支出构成已包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业服务范围内房屋及配套的设施、设备和相关公共场所的维修费用，单件维修在300元以上的，由小区业主共同分摊，单件维修在300元（包含300元）以内的，由物业公司承担，现东安物业公司未提供证据证实小区公共维修费用的实际支出情况，故对于东安物业公司要求潘纪蓉支付2007年6月1日起至2018年5月31日止公共维修分摊费354.3元的诉请，本院不予支持。对于东安物业公司主张的车库管理费部分，因东安物业公司未就该主张提供相应证据，故对于东安物业公司要求潘纪蓉支付2007年6月1日起至2018年5月31日雅居亭1号楼1D车库服务费2946元的诉请，本院不予支持。 潘纪蓉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、潘纪蓉应于本判决生效之日起十日内向福建东安物业管理有限公司支付2006年4月1日起至2018年5月31日止的物业服务费9431.6元； 二、驳回福建东安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费159元，减半收取计80元，由福建东安物业管理有限公司负担28元，潘纪蓉负担52元。 本判决为终审判决。 审判员  刘锦 二〇一九年十二月二十七日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  8