江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0724民初1408号 原告：黄平秤，男，1980年9月19日出生，汉族，住江西省上犹县。 委托诉讼代理人：赖作森，上犹县方圆法律服务所法律工作者（受上犹县法律援助中心指派）。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：张俊宗，江西理公律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：顾红霞，女，1987年1月19日出生，汉族，住天津市蓟县。 被告：谢远禄，男，1982年2月24日出生，汉族，住江西省上犹县。 委托诉讼代理人：方军，江西泓越律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：赣州昇晨房地产顾问有限公司，住所地江西省上犹县东山镇犹江大道旅游文化城19号楼A-107商铺。 法定代表人：罗春华，系该公司经理。 原告黄平秤诉被告顾红霞、谢远禄、赣州昇晨房地产顾问有限公司（以下简称“昇晨顾问公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，适用普通程序分别于2019年9月23日、12月20日公开开庭进行了审理。原告黄平秤及其委托诉讼代理人赖作森、被告谢远禄及其委托诉讼代理人方军参加了第一次开庭审理，原告黄平秤及其委托诉讼代理人张俊宗、被告顾红霞、被告谢远禄的委托诉讼代理人方军到庭参加了第二次开庭审理。被告赣州昇晨房地产顾问有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄平秤向本院提出诉讼请求为：一、依法确认被告顾红霞与被告谢远禄于2015年2月24日签订的《转让协议》无效，并立即无条件腾房；二、判决三被告赔偿原告黄平秤的房屋及装修的折旧损失36000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月12日，原告黄平秤经被告昇晨顾问公司罗春华介绍，订购塞纳河畔A栋3单元702号房并签订《商品房订购协议》；2014年6月25日，原告黄平秤按订购协议约定支付了首付款127000元，为便于办理银行按揭以当时好友即被告顾红霞的名义签订了《商品房购买协议》，协议约定余款以银行按揭方式给付，随即进入装修。2015年1月29日，即新房装修完即将入住的前一天，原告黄平秤因交通肇事被羁押，在羁押期间，原告黄平秤得知被告有将我新房转让的意向，特意让其弟出面阻止。2018年12月8日，原告黄平秤出狱得知，被告顾红霞、谢远禄于2015年2月24日在被告昇晨顾问公司签订了《商品房转让协议》，房屋转让给被告谢远禄。原告黄平秤认为，被告顾红霞不能以手中掌握仅以其名义签订的购房资料将原告黄平秤的房屋转让，被告谢远禄在中介明示房主是原告黄平秤，甚至在原告黄平秤出面阻止的情形下执意而为，被告昇晨顾问公司在明知原告黄平秤的真实情况下，还协助、撮合形成新的买卖，是极其错误，三被告都存在明显过错，转让行为不合法，所签协议不受法律保护。故原告黄平秤具状诉至本院。审理过程中，原告黄平秤增加一项诉讼请求为：判令被告顾红霞为原告黄平秤办理案涉房屋的所有权转移及登记手续。 被告顾红霞辩称，当初买房时，其与原告黄平秤是男女朋友的关系，买房时说用被告顾红霞的公积金办理按揭，所以就用了被告顾红霞的名义办理贷款，当时签协议也都不是被告顾红霞本人签字，签名由原告黄平秤代签。签合同、付首付被告顾红霞都没有去，房屋装修的钱也大部分是原告支出。后来，乔迁时原告黄平秤出了车祸，被害人家属要求赔偿，被告顾红霞就希望原告能出来，就考虑说将房子给受害人家属，但是他们不同意。所以，被告顾红霞就找到中介说将房子出售，被害人家属要求赔偿20多万，但是房子没有产权证不能卖，后来就找了原告认识的罗春华所在中介公司，是被告谢远禄找的，罗春华说可以卖，她还收了被告谢远禄的中介费。房屋首付款约定25万元，开始付了18万元，后来也陆续的付了一点，差不多付19万，按约定被告谢远禄还有6万元没有付，按揭贷款部分由被告谢远禄负担。被告顾红霞没有将卖房款用于赔偿受害人家属，而是自己用来做投资了。 被告谢远禄辩称，其与被告顾红霞于2015年2月24日签订的房屋买卖合同合法有效。原告黄平秤诉称其为争议房屋的实际房主，被告顾红霞为其代持房屋买卖合同，没有事实和法律依据。据被告顾红霞称其与原告黄平秤系男女朋友关系，即便系原告出资给被告顾红霞购买房屋，被告顾红霞也有独立的房屋处分权利。原告黄平秤起诉行使撤销权，也已经过了1年的诉讼期间。另，原告所称的其与胡荣浪签订的房屋买卖合同是无效的，是基于同样的付款的基础上由被告顾红霞与胡荣浪签订的房屋买卖合同，也就是购房的主体发生了变更，导致了房屋买卖合同主体的更换，也就是新的房屋买卖合同的成立生效。被告谢远禄与被告顾红霞之间签订的房屋买卖合同合法有效，该合同签订期间，只有被告顾红霞与胡荣浪签订的房屋买卖合同，基于该合同的事实进行的房屋买卖是符合法律规定的，在被告谢远禄与被告顾红霞签订合同时，被告谢远禄不清楚原告与被告顾红霞的关系，也没有义务审查合法有效合同中的付款方是谁，只需要清楚房屋买卖的合同是否合法有效，对房屋权利瑕疵的担保责任是在被告顾红霞，被告昇晨顾问公司作为房屋中介应当承担连带责任。因此，该合同中不存在恶意串通，没有损坏第三人的合法利益，两份合同的价格差异也符合正常的价格买卖，被告谢远禄对被告顾红霞与原告之间部分关系了解不构成恶意串通，完全符合善意第三人的身份。原告黄平秤的诉讼请求均无事实和法律依据。 被告昇晨顾问公司未到庭答辩。 围绕其诉讼请求，原告黄平秤向法庭提交了如下证据：一、原告的身份证（原件已退回），证明原告的身份信息及主体资格；二、原告订购房屋协议复印件、定金发票复印件，证明原告是处置人、所有权人及原告订房的事实；三、原告交清购房首付款发票复印件，证明原告购房的事实；四、原告以被告顾红霞名义签订购房协议，证明原告为便于办理银行按揭而以被告名义签订协议的事实，原告是房屋的处置权人；五、房屋转让协议复印件两份、收据复印件，证明被告顾红霞与被告谢远禄非法转让，该转让行为无效的事实，备注也能证明原购房付款人是原告黄平秤。 被告谢远禄向法庭提交了如下证据：一、身份证，证明被告的身份信息及主体资格；二、转让协议、商品房订购协议、收据，证明被告谢远禄与被告顾红霞签订的房屋买卖合同、订购协议均合法有效，被告谢远禄履行了付款义务；三、污水费发票、供水合同、水电费用发票，证明被告谢远禄入住并过户了水电的事实。 被告昇晨顾问公司没有向本院提交证据以及质证意见。结合原、被告举证质证意见，经审查，对原、被告提交证据的真实性予以确认，对于双方举证的证明对象是否成立，在事实认定时综合确认。 根据当事人陈述与经本院审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月12日，原告黄平秤作为买受方与出售方江西长发房地产开发有限公司（加盖公章为赣州昇晨房地产服务有限公司财务专用章，罗春华签名）签订了《塞纳河畔A栋3单元商品房定购协议》，约定原告黄平秤定购上犹县文韬路塞纳河畔A栋3单元702号住房，面积118.33㎡，成交价3300元/㎡，房款390489元；杂间一间房款33520元，总房款424009元，采用按揭付款方式支付，其中首付款128009元。2013年12月28日，原告黄平秤向被告昇晨顾问公司罗春华支付了定金27000元。2014年6月25日，由被告昇晨顾问公司罗春华经手，原告黄平秤向其付清了首付款127000元。当天，为便于按揭时能使用其婚外情人顾红霞的住房公积金贷款，原告黄平秤对其于2013年12月12日签订的《塞纳河畔A栋3单元商品房定购协议》进行了更名，将买受人变更为被告顾红霞，并且由原告黄平秤代被告顾红霞在新的定购协议上签名，该定购协议的出售方也变更为案涉房产的实际开发人胡荣浪，形成了落款时间为2014年6月25日、出售方为胡荣浪、买受方为被告顾红霞的新定购协议。新的定购协议约定，总房款424000元，首付款127000元。此后，黄平秤对该住房进行了装修。 2015年1月29日，原告黄平秤驾驶车辆发生交通事故，导致他人伤亡，构成交通肇事罪，于2015年6月10日被判处有期徒刑四年六个月。原告黄平秤发生交通事故后，被告顾红霞欲出售其合同名下的前述住房，并在网络上发布转让信息。2015年2月24日，被告顾红霞与被告谢远禄在被告昇晨顾问公司罗春华的见证下签订了《塞纳河畔A栋3单元商品房转让协议》，约定：被告谢远禄向被告顾红霞支付250000元，《塞纳河畔A栋3单元商品房定购协议》所涉房屋所有权（含全部装修、顶楼隔热板房、全部家具家电）及其它权利全部转让给被告谢远禄；房屋余款297000元按原定购协议由被告谢远禄以银行按揭的方式交纳给房屋出售方。同日，被告谢远禄与出售方胡荣浪签订了新的《塞纳河畔A栋3单元商品房定购协议》。被告谢远禄已向被告顾红霞支付了房款190000元，尚欠被告顾红霞房款60000元。自2015年2月起，被告谢远禄已入住上犹县文韬路塞纳河畔A栋3单元702号住房，但该住房至今尚未办理产权登记，亦未办理银行按揭贷款。2018年12月，原告黄平秤出狱后得知争议房屋转让之事，遂具状诉至本院。 本院认为，本案的主要争议焦点是被告顾红霞与被告谢远禄签订的《塞纳河畔A栋3单元商品房转让协议》是否有效。位于上犹县文韬路塞纳河畔A栋3单元702号住房及其杂间自始都没有办理产权登记手续，物权法范畴内的物权权利人尚不明确。本案涉及是合同权利义务的转让，在原告黄平秤与江西长发房地产开发有限公司签订房屋定购协议后，原告黄平秤自愿将以自己为权利义务人的合同当事人变更为被告顾红霞，可视为其已将在定购协议中享有的权利义务转让给了被告顾红霞，并且合同的双方当事人均进行了变更并以新的定购协议重新确定各自的合同权利义务。虽然被告顾红霞没有到场签名而是由原告黄平秤代签，但是被告顾红霞没有提出异议，且其事后处置合同权利义务的行为可佐证其认可新的定购协议。因此，被告顾红霞享有2014年6月25日签订的《塞纳河畔A栋3单元商品房定购协议》约定的权利，亦应承担支付房款、银行贷款等协议约定的义务。被告顾红霞将自己享有的合同权利义务转让给被告谢远禄，并不构成原告黄平秤主张的无权处分。对于被告顾红霞与被告谢远禄签订协议的合同标的物，合同权利人为被告顾红霞，且水电用户已注册为被告顾红霞，被告谢远禄支付的价款也与当时二手房市场价格相当，不存在原告黄平秤主张的恶意串通情形，且原告黄平秤亦无证据证实其该主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告顾红霞与被告谢远禄签订的《塞纳河畔A栋3单元商品房转让协议》依法有效。被告昇晨顾问公司协助被告顾红霞、谢远禄办理协议签署事宜，无证据证实其存在法律上的过错。原告黄平秤请求确认被告顾红霞与被告谢远禄签订的《塞纳河畔A栋3单元商品房转让协议》无效、腾房及损害赔偿的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 被告昇晨顾问公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄平秤的诉讼请求。 案件受理费7660.13元（经批准缓交至执行阶段），由原告黄平秤承担，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  黄长流 人民陪审员  彭文英 人民陪审员  张 海 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  高卫民