贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13180号原告：钟方琴，女，汉族，1982年10月9日生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：龙海（特别授权），贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林蔓（一般授权），贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权），贵州众正律师事务所律师。原告钟方琴与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙海、被告委托诉讼代理人周旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金人民币91518.13元（以上违约金计算从2016年10月15日计算至2019年10月14日，2019年10月14日以后的违约金以已付购房款417891.00元为基数，按日万分之二计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止）；2、判决被告退还原告电通、水通、闭路电视通费、天燃气通费共计4079.00元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月13日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市，购房总价款为417891.00元。双方就商品房基本状况、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定：“三、初始登记：（一）出卖人承诺于2014年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：第2项第（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定如期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.02%的违约金。”合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，被告的行为已经构成违约，应按合同约定承担违约责任。另外，被告向原告收取告电通、水通、闭路电视通费、天燃气通费共计4079.00元，根据相关规定，以上费用已经包括在涉案房屋价款中，应当依法退还原告。综上所述，原告认为被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，现原告根据相关法律规定诉至贵院，望判如所诉。被告振华房开公司答辩称，1、原告要求逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成的，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后折腾几年。所以，因政府调整办证部门而影响了办证时间，属于政策性因素造成，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A幢项目可以办理不动产登记证。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍或者上浮50%计算，原告要求按已付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算。”最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率，并没有规定1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告的请求明显不合理，而且已经超过诉讼时效，请求法院对违约金的计算标准予以降低或者驳回；3、原告要求退还电表入户费、水表入户费、天然气入户费、有线电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门，被告无法退还，除非政府职能部门将该费用退回，而且其请求也超过诉讼时效；4、原告的诉讼请求计算有误，请求数额超过法院支持的部分，诉讼费应当自行承担；5、请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月13日，原告作为买受人与被告振华房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为1-30-6；总价款417891.00元，买受人应当在本合同签订之日向出卖人交付首期房款125891.00元，余款292000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气2013年3月30日达到交付使用条件；有线电视线路敷设到户；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。补充协议：3、房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2013年4月13日，被告收取原告水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户费300.00元、维修基金8358.00元及契税、办证等相关费用共14795.00元。此后，被告依约向原告交付了涉案房屋，但并未依约向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书。另查明：毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦A幢首次登记审查意见》，同意办理该项目不动产登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同就协助办证义务作了明确约定，即被告应在房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。涉案商品房于2019年8月13日已经具备办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书。关于原告主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求。原告已经依约履行了支付购房款的义务，故被告亦应依约履行其协助办证的义务。本案中，原、被告提供的证据均不足以证明涉案房屋的实际交付时间，基于双方均认可该房屋是在合同约定交付时间2012年12月30日之前交付的，按照合同约定被告最迟应在2013年9月23日前协助原告办理房权证，但被告并未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方在合同中明确约定“……按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”，故对原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额417891.00元，以日0.02%的标准计算。本案中，被告提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》之约定，原则上被告应当从2013年9月24日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月14日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年10月14日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，故在本案开庭之日（2019年12月11日）视为被告履行了通知，故原告诉请的违约金应计算至2019年12月11日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院支持以原告已付购房款417891.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年10月14日起计算至2019年12月11日止共1153天，计算为96365.70元（417891.00元×0.02%×1153天）。关于原告要求被告返还水表入户、电表入户、天然气入户、有线电视入户等费用的诉讼请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户300.00元实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取的上述费用，理应予以退还，但被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为3年，本案中，被告收取原告相关费用的时间为2013年4月13日，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年有5月1日起实施，如原告认为被告要求原告缴纳开户费的行为不符合法律的规定，则其应在缴费之日起3年内提出，但原告于2019年10月14日才提起诉讼，对其在2013年4月13日缴纳的相关费用已超过3年的诉讼时效，原告不能提供证据证明诉讼时效期间有中止、中断、延长等法定情形，其诉讼请求不应得到本院的支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告钟方琴缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告钟方琴办理并交付毕节市环东路振华商贸大厦A幢一单元三十层六号房（房号为1-30-6）的不动产权证书；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钟方琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金96365.70元；三、驳回原告钟方琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十二月十九日书记员  李长江