广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初4295号原告：沈奉祥，男，1958年6月28日出生，汉族，住清远市清城区******。公民身份号码：441************93X。委托诉讼代理人：沈能斌，男，1982年8月23日出生，汉族，住清远市清新区**********。公民身份号码441************91X，是沈奉祥之子。被告：清远市鼎丰房地产开发有限公司。住所地：清远市新城三号区********面。统一社会信用代码：9144180********937。法定代表人：肖某1。委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾率，广东平正信诚律师事务所律师。原告沈奉祥诉被告清远市鼎丰房地产开发有限公司（下称鼎丰公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案。本院于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈能斌，被告委托诉讼代理人曾率到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈奉祥向本院提出诉讼请求:1、鼎丰公司将清远市清新区**********金品名居首层101、102、103、104、105、106、107、108、113、115、116共11间商铺办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、鼎丰公司支付逾期办证违约金(其中首层101、102、103、104、105、108、115、116商铺逾期办证违约金从2016年12月30日起以购房款3168048元为基数按每年1%计至鼎丰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，首层106、107、113商铺的逾期办证违约金从2019年3月31日起以购房款1183000元为基数按每年1%计至鼎丰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，至2019年7月1日为83368.44元)；3、鼎丰公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年8月25日，与鼎丰公司签订《合作开发合同》约定，以位于清远市清新区太和镇的国有土地使用权(清新国用2011字第011437号，面积3401.2平方米的工业用地)，鼎丰公司负责投资，合作开发房地产项目。项目竣工后，分占上述项目的建筑面积1200平方米的首层商铺(不承担大堂、楼梯公摊)及第十二层建筑面积1200平方米的房屋，其他物业归属鼎丰公司。按照上述约定，分得11个商铺，与鼎丰公司签订11份《商品房买卖合同》约定，交付时间为2016年9月30日的商铺为首层101、102、103、104、105、108、115、116，价值分别为554352元、390384元、517872元、240384元、304464元、519312元、266352元、374928元共3168048元；交付时间为2018年12月30日的商铺106、107、113，价值分别为560150元、446850元、176000元共1183000元。鼎丰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原鼎丰公司所签订的《商品房买卖合同》为鼎丰公司提供的格式条款，原鼎丰公司双方签订的《商品房买卖合同》约定鼎丰公司逾期办证的违约金按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，逾期办证违约金约定过低，应予以增加，调整为按每年1%计算。被告鼎丰公司答辩称，一、已经准备为清远市清新区**********金品名居首层101、102、103、104、105、106、107、108、113、115、116共11间商铺办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、2009年8月25日，与沈奉祥签订的《合作开发合同》约定，沈奉祥分得清远市清新区**********金品名居首层101、102、103、104、105、106、107、108、113、115、116共11间商铺，且签订11份《商品房买卖合同》，商铺已经交付沈奉祥。与沈奉祥签订《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，符合合同自愿的原则，合法有效。《商品房买卖合同》约定，应当在商品房交付使用后90内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》的第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，未能如期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案至使沈奉祥未能取得房地产权属证明，应当按照合同的约定按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，沈奉祥要求调高逾期办证违约金的，应当对其实际损失超过合同约定的违约金数额负有举证责任。与沈奉祥签订《商品房买卖合同》未能举证因逾期办证所造成的实际损失，也无法证明合同约定的违约金远低于其实际损失。要求增加调整违约金的依据严重不足，应当尊重当事人的契约自由、契约自愿的原则，根据双方在合同约定的标准计算违约金。综上所述，已完成交付房屋的义务，沈奉祥已取得了涉案房屋的实际支配权。在无提供直接证据证明合同约定的违约金远低于其实际损失的情况下要求调高逾期办证的违约金缺乏相应的事实和法律依据，请求驳回要求提高违约金的诉讼请求。原告沈奉祥围绕诉讼请求提交的证据：1、见证书，拟证明与鼎丰公司于2009年8月25日合作开发地产项目；2、民事判决书，拟证明鼎丰公司需交付案涉商铺；3、广东省商品房买卖合同，证明与鼎丰公司签订的合同约定的房款、交房时间和违约责任。被告鼎丰公司没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告沈奉祥提交证据1、2、3，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2009年8月25日，沈奉祥与鼎丰公司签订《合作开发合同》约定，沈奉祥以位于清远市清新区太和镇的国有土地使用权(清新国用2001字第011437号，面积3401.2平方米的工业用地)投入，鼎丰公司负责投资，开发房地产项目。项目竣工后，沈奉祥分占上述项目的建筑面积1200平方米的首层商铺（不承担大堂、楼梯公摊)及第十二层建筑面积1200平方米的房屋，其他物业归属鼎丰公司。鼎丰公司支付沈奉祥保证金100万元，协议签订之日付40万元，余下60万元在上述土地变更了用途、进行招拍挂前支付；该保证金在鼎丰公司交付首层商铺及第十二层房屋或将上述商铺及房屋转让给第三人之日起10日内返还。上述国有土地使用权用途变更产生的税、费由鼎丰公司负担；鼎丰公司保证上述项目在2012年5月31日前竣工，把上述商铺及房屋交付沈奉祥使用(只是交付装修使用，相关的验收，特别是综合验收表，在2014年5月31日前完成)，办理产权证的税、费由鼎丰公司承担(产权证办理前，上述商铺及房屋转让给第三人，转让价格超出1万元/平方米，超出部分的税费由沈奉祥负担)。鼎丰公司负责项目的规划、设计（由双方共同确认）、可行性研究等前期准备工作及报建报批手续。鼎丰公司不能在合同约定的期限内将上述商铺及房屋交付使用的，从次日起按当地租金标准计算租金；若2013年12月31日，鼎丰公司仍未交付商铺及房屋，上述土地使用权及该土地上附着物归沈奉祥等。2010年12月13日，沈奉祥与鼎丰公司签订《补充协议》约定，沈奉祥位于清远市清新区太和镇的国有土地使用权(清新国用2001字第011437号，面积3401.2平方米的工业用地)，由鼎丰公司变更用途为房地产开发用地。沈奉祥在原地选定商铺，进深约10米至13米的铺商（不足，少量可为10米至15米左右)，面积1200平方米，从建设路和向南的商铺选，不足部分向西方向选，商铺安装独立水表、电表，商铺及六套房屋永久不收取物业管理费。沈奉祥将上述国有土地使用权登记为鼎丰公司。鼎丰公司赠送三个车位给沈奉祥或沈奉祥指定的第三人，并办理产权证。2012年10月19日，沈奉祥与鼎丰公司再次签订《补充协议》约定，鼎丰公司保证上述工程在2014年12月31日前竣工，把上述商铺及房屋交付沈奉祥使用(只是交付装修使用，相关的验收，特别是综合验收表，在2016年12月31日前完成)，负责办理产权证，税、费由鼎丰公司承担(在产权证办理前，将上述商铺及房屋转让给第三人，转让价格超出1万元/平方米，超出部分的税费由沈奉祥负担)；从2012年6月1日起，鼎丰公司每月支付租金36000元(包括商铺及房屋，不含税费)给沈奉祥。2012年6月1日至2012年10月31日的租金18万元，在2012年10月31日前支付。之后，每月25日前支付下月的租金，每月30日未支付，鼎丰公司除应支付租金外，还应付未付租金的20%作为违约金。2015年12月31日，鼎丰公司未能交付商铺及房屋(只是交付装修使用，相关的验收，特别是综合验收表等手续，在2017年12月31日前完成)，上述土地使用权及该土地上的附着物归沈奉祥所有。开发项目名称为清远市清新区**********金品名居，开发商为鼎丰公司，商品房预售许可证证号为2014023。2015年9月6日，沈奉祥代缴纳出卖清远市清新区**********金品名居首层101、102、103、104、105、108、115、116号商铺契税15838.63元、1153.83元、14796.34元、6868.11元、8698.97元、14837.49元、7610.06元、10712.23元，印花税195.2元、259.7元、152.2元、277.2元、187.5元、133.2元、258.9元、120.2元。2016年7月6日，沈奉祥与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》（NO.201**********917）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值554352元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。2016年7月6日，沈奉祥与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》（NO.201**********918）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值390384元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.201**********919）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值517872元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.201**********920）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值240384元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.201**********921）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值304464元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.201**********924）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值519312元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.201**********931）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值266352元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.201********29932）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值374928元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。2017年11月15日，以(2016)粤1803民初2717号民事判决认定，2016年7月6日，鼎丰公司交付沈奉祥首层101、102、103、104、105、108、115、116号商铺，判决，鼎丰公司于本判决生效之日起10日交付按合同约定交付沈奉祥的商铺（建筑面积236.602平方米)等。判决生效后，2018年8月6日，沈奉祥与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》（NO.201**********922）约定，鼎丰公司在2018年12月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值560150元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；2018年8月7日，沈奉祥与鼎丰公司《商品房买卖合同》（NO.201********29923）约定，鼎丰公司在2018年12月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值446850元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.201**********929）约定，鼎丰公司在2018年12月30日前将验收合格的清远市清新区********************价值176000元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。鼎丰公司于2018年12月30日前向沈奉祥交付106、107、113商铺。清远市清新区**********金品名居于2019年3月29日办理不动产权登记。本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷。一、合同的效力。沈奉祥与鼎丰公司签订的《合作开发合同》、《补充协议》、11份《商品房买卖合同》是合资、合作开发房地产合同的组成部分，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合资、合作开发房地产合同有效。二、不动产权证及逾期办证违约金。1、违约责任。合同约定，在交付房屋后的90日内提交产权登记资料在产权登记机关备案，是鼎丰公司的责任。鼎丰公司没有履行，应承担违约责任。清远市清新区**********金品名居于2019年3月29日办理不动产权登记，具备办理不动产权证的条件。沈奉祥请求鼎丰公司提交登记资料报不动产权登记机关备案，办理不动产权证予以支持。2、逾期办证违约金。鼎丰公司没有依约向权属登记机关提交为沈奉祥办理不动产权证的登记资料，是违约行为，应承担违约责任。（1）违约金计算时间。在合同约定交付日前鼎丰公司向沈奉祥交付首层101、102、103、104、105、108、115、116、106、107、113号商铺，没有损害沈奉祥的权益，逾期办证违约金应从约定交付日的90日后开始计算；（2）沈奉祥主张按合同约定逾期办证违约金计算标准过低，应予调整。结合沈奉祥的诉讼请求，调整为按年1%计算。综上，鼎丰公司应付沈奉祥的逾期办证违约金（其中3168048元为基数从2016年12月30日起、其中1183000元为基数从2019年3月31日起、按年1%计至提供资料报产权登记机关备案之日止）；沈奉祥请求超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市鼎丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内提交位于清远市清新区**********金品名居首层101、102、103、104、105、108、115、116、106、107、113号商铺的不动产权登记资料为原告沈奉祥办理不动产权证；二、被告清远市鼎丰房地产开发有限公司应付原告沈奉祥逾期办证违约金(其中3168048元为基数从2016年12月30日起、其中1183000元为基数从2019年3月31日起、按年1%计至提供资料报产权登记机关备案之日止。其中计至2019年11月30日的违约金于本判决生效之日起30日内支付，其后从2019年12月1日起的违约金每6个月支付一次)；三、驳回原告沈奉祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元、减半收取计942元，由被告清远市鼎丰房地产开发有限公司负担。此款,原告沈奉祥已预交,本院不作退回，由被告清远市鼎丰房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告沈奉祥。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈兆平二〇一九年十二月三日法官助理 宾 涛书 记 员 杨丹娜附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。