宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事裁定书（2019）宁0122民初6268号原告：侯某，公民身份号码×××，宁夏贺兰县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：中国移动通信集团宁夏有限公司，统一社会信用代码916400007508406905。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：杨某，系宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：方某，公民身份号码×××，银川市人，本科，群众，现住宁夏回族自治区。原告侯某与被告中国移动通信集团宁夏有限公司(以下简称移动公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20立案后，依法由审判员方卉适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行审理。原告侯某、被告中国移动通信集团宁夏有限公司委托诉讼代理人杨某、方某到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理。原告侯某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将涉案办公楼屋顶防水进行修缮，恢复原状，如不修缮则向原告赔偿5万元；2、依法判令被告向原告支付15万元违约金；3、本案的案件受理费由被告承担。后经本院释明，原告的两项诉请是基于不同法律关系事实而形成的不同法律关系，不宜合并审理。原告变更诉请为：1、要求被告向原告支付22万元违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年被告因工作需要，需在原告拥有产权的宁夏××县东侧办公室屋顶的30平米场地建设无线移动通信基站机房及部分场地安装室外移动通信天线，原、被告双方于2010年3月25日签订《场地租赁合同》，约定租赁面积为30平米，租赁期限自2010年4月1日至2020年3月31日，租赁费用22000元被告已一次性支付。合同还约定被告不得损坏租赁场地的建筑结构，如其建设过程中对楼体产生损坏，损坏责任费用由乙方承担。合同签订后原告即将场地交付给被告，由被告建设及管理涉案场地。2018年9月1日原告又将宁夏××县中心小区一号楼东侧办公楼租赁给被告使用，至2019年9月1日被告退房时，原告发现涉案办公室屋顶漏水。原告发现此问题后找被告到屋顶查验，查验时原告才再次到达涉案办公楼屋顶，到达屋顶后原告发现被告将屋顶的防水破坏，合同中约定安装的通信天线被告安装了铁塔，并且实际使用面积竟达到了350平米（长25米、宽14米），远远超出合同约定的30平米的面积，原告据此发现的问题多次与被告工作人员沟通协调，被告均不答复。原告认为，被告在近十年的时间里擅自使用了300多平米的屋顶场地面积，并将涉案办公楼屋顶防水破坏，违反合同约定擅自建设铁塔行为严重侵害了原告的合法权益，原告特依据相关法律规定诉至贵院，请求判如所请。被告移动公司辩称，一、本案侵权事实不存在，即便存在也与被告无关、被告没有修缮义务，更不存在赔偿责任。二、原告所述与事实严重不符，被告不存在违约。1、原、被告签订租赁场地为100平米，并非原告所述30平米。2、合同约定被告可安装通信设备及天线，并非原告所述仅能安装天线。综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。本院经审查认为，贺兰县银河东路中心小区一号楼东侧办公楼共有五层，一二三层为中国移动通信集团宁夏有限公司所有，四层为丁建新所有，原告侯某的房屋为该栋楼第五层。原告要求被告向其支付22万元违约金是基于原告出租贺兰县银河东路中心小区一号楼楼顶，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，贺兰县银河东路中心小区一号楼楼顶属于该栋楼全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共有部分和共同管理权力的其他重大事项应由全体业主共同决定。因此，原告主体不适格，不符合起诉的法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回原告侯某的起诉。二、案件受理费2300元，按规定退还原告侯某。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 方卉 二〇一九年十二月十六日书记员 孟媛附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。