广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14898号原告（反诉被告）：屈桂铨（WAT,KWAICHUEN），男，1948年5月26日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：赵银钧，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：梁嘉贤，女，1993年12月14日出生，汉族，住广东省中山市。被告（反诉原告）：梁东明，男，1967年7月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：王猛，广东臻品律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗圣安，广东臻品律师事务所律师。被告：中山市冠欣照明电器有限公司，住所地广东省中山市xx镇xx村xx大道xx路1号A区。法定代表人：梁嘉贤，该公司总经理。原告屈桂铨与被告梁嘉贤、梁东明、中山市冠欣照明电器有限公司（以下简称冠欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月15日、2019年11月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告屈桂铨及其委托诉讼代理人赵银钧、被告梁东明的委托诉讼代理人罗圣安到庭参加了诉讼，被告梁嘉贤及冠欣公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审，原告屈桂铨的委托诉讼代理人赵银钧、被告梁东明的委托诉讼代理人罗圣安到庭参加了诉讼，被告梁嘉贤及冠欣公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈桂铨向本院提出诉讼请求：1.判令屈桂铨与梁嘉贤、梁东明、冠欣公司的厂房租赁合同关系于2019年5月15日解除，梁嘉贤、梁东明、冠欣公司将厂房交还给屈桂铨；2.判令梁嘉贤、梁东明、冠欣公司支付2019年5月15日前拖欠的租金92500元及2019年5月16日起至实际交还厂房之日止的厂房占用费（暂计算2个月为30000元）；3.梁嘉贤、梁东明、冠欣公司支付拖欠的水电费800元；4.梁嘉贤、梁东明、冠欣公司对屈桂铨厂房花坛、门窗恢复原状或者赔偿花木、门窗损失合计51096元。诉讼过程中，屈桂铨变更第1项诉讼请求为：判令解除屈桂铨与梁嘉贤、梁东明、冠欣公司的厂房租赁合同，梁嘉贤、梁东明、冠欣公司将厂房交还给屈桂铨；变更第2项诉讼请求为：令梁嘉贤、梁东明、冠欣公司支付2019年5月15日前拖欠的租金107500元及2019年5月16日起至实际交还厂房之日止的厂房占用费（暂计算2个月为30000元）。事实和理由：梁嘉贤与梁东明系父女关系，其二人分别是冠欣公司的股东和实际控制人。2018年7月，梁嘉贤与梁东明向屈桂铨承租了位于中山市××镇xx村xx大道侧的厂房。双方口头约定租金15345元/月，缴纳3个月租金作为押金；逾期交租的，押金没收。后梁嘉贤、梁东明在未与屈桂铨签订书面租赁合同的情况下，将冠欣公司的资产设备搬迁至涉案厂房处，但梁嘉贤、梁东明至今未与屈桂铨补签合同。在合同履行过程中，梁嘉贤、梁东明、冠欣公司提出租金减少至15000元/月，屈桂铨无奈同意。梁嘉贤于2018年11月2日向屈桂铨缴纳押金5万元，梁东明于2019年3月10日支付租金5万元，至今梁嘉贤、梁东明、冠欣公司尚欠屈桂铨2019年5月15日租金157500元及2019年3月、4月水电费800元。另在租赁期间，梁嘉贤、梁东明、冠欣公司未经屈桂铨同意，擅自铲除了厂房花坛、花木及花槽、破坏铝窗1个。屈桂铨认为，梁嘉贤、梁东明、冠欣公司违反租赁合同约定，拖欠租金，请求法院判令解除双方的租赁合同并将厂房归还屈桂，对屈桂铨的前述花木、门窗等损失，梁嘉贤、梁东明、冠欣公司应恢复原状或者按市场价格赔偿。为了维护自己的合法权益，原告屈桂铨诉至法院。梁东明向本院提出反诉请求：1.判令确认梁东明与屈桂铨的厂房租赁合同关系于2019年4月9日解除；2.判令屈桂铨向梁东明赔偿铲除清理厂房内花坛、移走花木、拆除花槽、铝窗而产生的费用6100元；3.判令屈桂铨因违法解除租赁合同给梁东明造成的损失40620元（含利润损失33060元、租车损失7560元）。诉讼过程中，梁东明变更第1项诉讼请求为：判令梁东明与屈桂铨之间的租赁合同关系无效。事实和理由：2018年6月底至7月初，梁东明与屈桂铨口头协商租赁屈桂铨的厂房用于冠欣公司的车间，口头约定租金15000元/月。2018年7月下旬，屈桂铨将厂房交付给梁东明使用。进场后，屈桂铨认为厂房内的花坛、花木、花槽及铝窗碍事，影响其出租和使用，于是委托梁东明将花坛铲除清理，移走花木，将花槽和铝窗拆除。于是，梁东明聘请人工并租赁机械完成了上述事宜，共计支出费用6100元，该部分费用应该由屈桂铨承担和赔偿。2019年4月9日，屈桂铨通知梁东明解除合同，并断水断电，且无理扣押梁东明的运输车辆、机器设备和原材料，致使梁东明无法正常生产，只能对外租赁车辆使用，由此导致的利润损失和租车损失也应由屈桂铨赔偿。屈桂铨交付给梁东明使用的租赁厂房至今没有办理建设规划许可证，依据法律规定，双方所签订的厂房租赁合同无效，故梁东明提出如上反诉请求。屈桂铨辩称，屈桂铨从未委托梁东明清理花坛、移走花木和拆除铝窗，是梁东明进场后觉得花坛影响其车辆的进入和路灯样板的展示，私下聘请人工及机械铲除花坛、花槽、花木，故产生的相关费用应当由梁东明自行承担，且梁东明应赔偿由此给屈桂铨造成的损失。铝窗是梁东明在经营过程中被车辆撞坏的，梁东明也应对此赔偿或者恢复原状。梁东明不仅拒绝与屈桂铨补签书面的合同，而且还拖欠租金，屈桂铨无奈之下提出停水停电的警告，并且要求其于2019年4月底清场离开，但实际上屈桂铨并未实际停水停电，也没有强行将涉案厂房收回自用，更没有扣押梁东明的运输车辆及机械设备、原材料，梁东明的陈述不是事实，现在梁东明仍继续占用租用厂房。因此，梁东明的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回。梁嘉贤、冠欣公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：屈桂铨系位于中山市××镇xx村“中横大道侧”国有土地的使用权人，屈桂铨未提供证据证明该土地上的厂房办理了报建规划手续。2018年7月，屈桂铨与梁东明约定，屈桂铨将前述土地上的厂房租赁给梁东明作冠欣公司的车间使用，月租金为15000元，双方没有签订书面的租赁合同。2018年7月底，屈桂铨将厂房交付给梁东明使用。2018年11月2日，梁嘉贤转款5万元至屈桂铨的银行账户，并在转款时备注该款项是“房租押金”。2019年3月10日，梁东明支付屈桂铨租金5万元，其余租金未缴纳。2019年3月期间，屈桂铨通过微信多次催讨拖欠，并于2019年3月26日微信告知梁东明“请尽快找地方，因物业公司全部租下，五月底要交出（厂房）”。2019年4月9日，屈桂铨在租赁厂房张贴通知，以冠欣公司长期拖欠租金及不补签租赁合同为由，决定自2018年4月9日起对冠欣公司租赁的厂房实行停水停电的警告处理，并要求冠欣供公司在2019年4月15日前清偿租金、将毁坏的绿化树及花木恢复原状、于2018年4月底前清场交还厂房等。此后，梁东明仍有机器设备及产品在涉案厂房处，直至在本案诉讼中于2019年10月22日与屈桂铨办理了清场退租手续。使用厂房期间，梁东明已缴纳了2018年8月至2019年2月期间的水电费，尚欠2019年3月至4月水电费442元未缴纳。屈桂铨及梁东明确认涉案厂房自2018年4月后未再产生水电费用。另查明，2018年8月7日，梁东明将前述厂区内的部分花木移走、花槽拆除。在施工当时，梁东明将现场施工的图片及视频通过微信发送给屈桂铨，屈桂铨回复“辛苦，谢谢”，随后，梁东明语音回复“你的那棵芒果树以为可以移过去……吊起来的时候整棵树的树皮已经掉完了……那个保安说不能要了，另外两个同事也说不能要了。再一个呢，在挖树的时候，树的那个根又……”，屈桂铨回复“不要紧，小事……”。屈桂铨在涉案厂房所在的厂区大门口有派驻保安。花木移走和花槽拆除后的区域由梁东明作为车辆出入的道路进行使用，该部分双方未约定租金。诉讼中，屈桂铨陈述其主张的损失51096元包括花槽原材料及人工损失3500元、花泥损失3750元、花木损失42550元、撞坏的铝窗损失1296元，其中花木损失包括9株红绒球损失4050元、5棵夹竹桃12500元、1棵龙眼树1.5万元、5棵桂花树6000元、1棵芒果树5000元，前述损失均是屈桂铨按照市场价值进行估价的。梁东明陈述其反诉的损失包括屈桂铨断水断电后导致其与第三人的合同无法继续履行的利润损失33060元、屈桂铨将其车辆加锁后导致其外聘车辆从涉案租赁厂房送货给茂名客户2趟产生的租车费用7560元。屈桂铨与梁东明均确认租金自2018年8月1日起算，但屈桂铨主张租金应计算至实际交还厂房之日止，梁东明则主张屈桂铨实际已于2019年4月9日收回了涉案厂房，故租金应计算至2019年4月9日止。本院认为，涉案房屋租赁合同履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决争议所适用的准据法。根据双方的举证、质证及庭审陈述，争议的焦点问题是：一.屈桂铨与梁东明之间租赁合同关系效力及解除问题；二.屈桂铨主张的房屋占用费、水电费及金额问题；三.屈桂铨主张的损失及梁东明反诉损失赔偿问题；四.梁嘉贤及冠欣公司的责任承担问题。关于第一个焦点问题。屈桂铨与梁东明就涉案厂房未签订书面的租赁合同，双方由此形成不定期的房屋租赁合同关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，屈桂铨未提供证据证明涉案的租赁厂房有取得相应的建设工程规划许可，故屈桂铨与梁东明所形成的租赁合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此，屈桂铨主张判令解除租赁合同关系的诉请，本院不予支持，梁东明反诉确认租赁合同关系无效的诉请，本院予以支持。关于第二个焦点问题。梁东明对屈桂铨主张的2019年3月至4月期间尚欠水电费没有异议，本院予以认定。但屈桂铨提供的证据只证明尚欠金额为442元，故对屈桂铨超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，虽然屈桂铨与梁东明之间的租赁合同无效，但因梁东明实际占有使用了涉案厂房，屈桂铨仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,故屈桂铨诉请梁东明参照约定的租金标准支付占有使用涉案厂房期间的房屋占有使用费，本院予以支持。梁东明自2018年8月1日起使用涉案厂房，至2019年10月22日将厂房交还，应支付房屋使用费221000元[15000元/月×14个月+（15000元/月÷30天）×22天]。鉴于梁东明已经支付了押金50000元及租金50000元，扣减后，梁东明仍应支付屈桂铨房屋使用费121000元。梁东明虽主张屈桂铨实际已于2019年4月9日收回了涉案厂房，故使用费应计算至2019年4月9日，但经本院查明，截至2019年10月22日梁东明尚有机器设备在涉案厂房未搬走，梁东明也在诉讼中确认其仍有从涉案厂房内运输货物，故梁东明在2019年4月9日后仍有在实际使用涉案厂房，故梁东明的该项抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。关于第三个焦点问题。根据屈桂铨及梁东明提供的微信聊天记录显示，梁东明在拆除花槽和移走花木时有发送照片及视频给屈桂铨，结合屈桂铨的回复以及涉案厂房的厂区实际在屈桂铨的控制之下这一事实，本院认定梁东明拆除花槽、移走花木经过了屈桂铨的同意，是双方协商一致的结果，是故屈桂铨要求梁东明恢复原状或者赔偿其损失没有事实依据，本院不予支持。至于铝窗的损失，屈桂铨未提供证据证明铝窗系梁东明破坏，梁东明又不予确认，屈桂铨应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。至于梁东明主张移走花木和拆除花槽的费用损失。如前诉述，拆除花槽和移走花木是屈桂铨与梁东明协商一致的结果，且拆除后的区域由梁东明作为道路使用，该部分双方又未约定租金，故可认定梁东明是为了使用该部分区域而自愿移走花木和铲除花坛，故梁东明反诉主张由此而产生的费用应由屈桂铨赔偿的诉请，本院不予支持。梁东明虽主张其受委托施工，但未提供证据证明其与屈桂铨存在委托关系且对费用有所约定，梁东明应对此承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采信。至于梁东明反诉主张租车损失，因梁东明提供的证据不足以证实屈桂铨有扣押其车辆以及其由此产生了租车费用，梁东明应承担举证不能的不利后果，故本院对梁东明要求屈桂铨赔偿租车损失7560元的反诉请求，不予支持。至于梁东明反诉主张的利润损失，本案屈桂铨与梁东明之间形成不定期的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，屈桂铨可以随时解除合同。屈桂铨于2019年3月26日告知梁东明其要收回涉案厂房，至2019年4月9日已经给梁东明合理的期限，且梁东明拖欠屈桂铨的租金（房屋占有使用费）不付，其自身存在严重过错，在此情况下，屈桂铨要求解除合同收回厂房不存在过错，无须承担责任，同时，梁东明主张的该项损失没有提供充分的证据证实，因此，梁东明反诉主张的该项请求，本院亦不予支持。关于第四个焦点问题。因梁嘉贤、冠欣公司与屈桂铨没有直接的租赁关系，屈桂铨要求梁嘉贤、冠欣公司共同支付房屋使用费的请求，不符合合同相对性原则，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告（反诉被告）屈桂铨（WAT,KWAICHUEN）与被告（反诉原告）梁东明的租赁合同关系无效；二、被告（反诉原告）梁东明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告(反诉被告)屈桂铨（WAT,KWAICHUEN）支付房屋使用费121000元、水电费442元，合计121442元；三、驳回原告（反诉被告）屈桂铨（WAT,KWAICHUEN）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁东明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7576元，诉讼保全申请费1392元，合计8968由原告（反诉被告）屈桂铨（WAT,KWAICHUEN）负担2273元，被告（反诉原告）梁东明负担6695元；反诉费减半收取484元，由被告（反诉原告）梁东明负担。如不服本判决，原告屈桂铨（WAT,KWAICHUEN）可以在判决书送达之日起三十日内，被告梁嘉贤、梁东明、中山市冠欣照明电器有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  林锦凤人民陪审员  马嘉辉二〇一九年十二月十六日书 记 员  潘家敏