河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初3282号 原告：杨超，男，1989年12月3日生，汉族，住所地唐山市丰南区。 原告：郑方圆，女，1989年3月2日生，汉族，住所地唐山市丰南区。 二原告委托诉讼代理人：郑国强，唐山市丰南区新时代法律服务所法律工作者。 被告：唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产），住所地唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。统一社会信用代码：911302825518514186。 法定代表人：张国军，职务总经理。 委托诉讼代理人：徐良伟，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北朋涛律师事务所律师。 原告杨超、郑方圆与被告荣盛地产房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑方圆及二原告的委托诉讼代理人郑国强，被告唐山荣盛地产的委托诉讼代理人徐良伟、李艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨超、郑方圆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付未按合同约定给原告办理房屋权属证书的违约金142367.4元；2、依法判令被告给原告办理房屋权属证书；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月15日原告购买了被告开发建设的唐山市丰南区湖畔丽舍君兰苑B区7号楼1单元202楼住房，建筑面积为175.86平米，每平米5397元，购房总金额为949116元，并签订了商品房买卖合同。被告于2016年7月21日交房，按照合同第十五条关于产权登记的约定，原告应在规定期限60日内取得房地产权属证书，虽然第二款未规定向原告支付违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因被告未按合同约定给原告办理产权证书，被告已经违约，按照合同约定被告迟延给原告办理产权证书已达30个月，应支付给原告违约金人民币142367.4元。因没有房屋产权证书，不能对外买卖，也不能抵押贷款，原告多次找被告要求赔偿及办理权属证书，被告多次承诺一定给解决和办理，可是至今也未解决。为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告荣盛地产辩称:一、答辩人不存在因自身原因导致的逾期办证事实。1、办理被答辩人权属登记需多流程,多部门,含相应行政机关的行政行为,该复杂的程序中多并非答辩人所能左右(见流程图)。2、本案中因被答辩人未及时提供相关材料，导致无法办理权属证书。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。另附件四：补充合同的协议四-1：（黑体加粗）商品房交付时，买受人须按国家及唐山市有关部门相关规定交纳公共设施维修基金等费用；如买受人属银行按揭贷款买方须与房屋交付时交纳办理产权费用以及办理产权所需买受人相关资料。……本案中，至今被答辩人仍未提交办理权属登记所需的个人资料。因此，其主张逾期办证也非答辩人所致。3、办理产权登记并非答辩人与此固定的法定义务,而是协助义务,该协助义务的行使需以被答辩人协助为前提。《城市房地产开发经营管理条例》32条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当在销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。此条款中，答辩人作为开发主体,只是协助购买人行使权力。现因被答辩人拒绝提供相关材料，该权属登记无法办理，并非不能办理。该损失如确实发生，也应为被答辩人自行扩大损失。依据民事举证规则相关规定，如被答辩人未能举证，应承担举证不能法律风险。二、针对大产权证办理，由于两证合一政府通知要求导致大产权证迟延办理。唐山市丰南区政府于2017年6月23日发布了开展不动产统一登记工作的通告,使得我公司在办理大产权证期间受到房改政策影响,政府开展不动产统一登记工作,系统调整、人员安排等导致办证业务无法正常开展,使得我司的大产权证办理受到影响,该原因确为政府行为所致,为我司不能遇见及控制因素。三、依据案涉合同约定,我司办证时间明显低于行业平均水平,在该合同为住建部门格式合同情形下,加重我司责任且超出合理限度的条款约定,应当认定为条款无效。经我司调查了解,唐山地区范围内,其他开发商约定办证时间如下:（见附表），且大产权证的办理属于政府部门的行政行为,办理时间并非我公司能左右,因此,我司要求依据合同的基本公平原则对该合同条款的内容予以变更。四、案涉合同约定，即使确因出卖人原因导致逾期办证，也应以双方协商解决为提前，因此，被答辩人主张逾期办证违约金，也应自调解未果或者签署授权之后起算，未签署授权的不应支付违约金。关于对延期办证违约金的起算时间，根据合同约定双方另行协商，那么我公司也应当在协商未果后承担责任，应当自签署委托书或者法院调解未果后开始计算违约责任。对此，被答辩人应当提供证据证实其已向我司提交过或已经提交了办证所需由其自行提交的相关资料，否则，即使造成与之相关的损失，也为被答辩人自行扩大的损失，与答辩人无关。综上，答辩人恳请贵院查明事实，驳回被答辩人全部诉请。 本院经审理认定以下事实：一、2016年7月15日，原告杨超、郑方圆作为买受人，被告荣盛地产作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的湖畔郦舍君兰苑B区3-7#座01单元0202号房，房屋总价款949116元。合同第六条对付款方式及期限约定为“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，于2016年7月15日前一次性付清全款967944元。”《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不做累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2017年7月31日前，并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。合同附件四：合同补充协议一、补充内容：关于办理产权证等费用依据及授权，办理产权证、土地使用证、他项权证及所有相关费用均由买受人承担。……四、商品房交付时，买受人须按国家及唐山市有关部门相关规定交纳公共设施维修基金等费用；如买受人属银行按揭贷款买房须于房屋交付时交纳办理产权费用以及办理产权所需买受人相关资料…… 二、被告于2016年7月22日向原告出具河北省增值税普通发票，发票显示：购买方杨超、郑方圆，销售方唐山荣盛房地产开发有限公司，货物名称商品房、地下室价税合计967944元，备注唐山市丰南区锦绣花苑7-1-202，面积175.86平方米，单价5397元。被告于2016年7月21日将案涉房屋交付给原告。原告于2016年7月21日向被告交纳房本费427.7元，被告向其出具收据一张。案涉房屋于2018年9月29日完成办理初始登记，并取得不动产所有权证书（大产权证书）。 三、原告向本院递交起诉状的日期为2019年5月20日，本院登记为诉前调解案件，登记诉前调解案号为（2019）冀0207诉前调1224号，于2019年8月9日转立案。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。一、原告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由被告承担逾期办理房屋权属证书违约金142367.4元。依据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。上述约定排除了双方选择第1项买受人退房，出卖人赔偿损失条款和第2项买受人不退房，由出卖人支付违约金条款，属于当事人对办理产权登记有特殊约定。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用前提是“除当事人有特殊约定外”，本案中双方当事人特殊约定了对于产权登记协商解决，且被告已经于2018年9月29日完成办理初始登记，故对原告主张的由被告承担逾期办理房屋权属证书违约金142367.4元，不予支持。二、原告要求被告办理房屋权属证书问题。初始登记后，应为双方相互配合办理转移登记，被告方非办理房屋权属证书的行政主体，且双方未举证证明为何在初始登记后未能及时办理转移登记，故对原告要求被告办理产权证书的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，判决如下： 驳回原告杨超、郑方圆的诉讼请求。 案件受理费人民币3147元，由原告杨超、郑方圆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长 肖 斌 审判员 李怀刚 审判员 么晓梅 二〇一九年十二月三十一日 书记员 董建瑞