上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62856号原告(案外人)：黄燕春，女，1978年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卫瑜婷，上海达尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱豪，上海达尧律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：黄冉，男，1988年9月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(被执行人)：李明，男，1962年10月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵强,上海中沃律师事务所律师。原告黄燕春与被告黄冉、李明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄燕春及其委托诉讼代理人卫瑜婷、被告李明的委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。被告黄冉经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告黄燕春向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称为“系争房屋”)归原告所有；2、要求法院判令解除对系争房屋的查封；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年6月21日，原告与被告李明达成系争房屋买卖合意，约定原告以165万元的价格向被告购买系争房屋。同日，原告母亲胡某某向被告李明转账支付首付款10万元。后原告按照被告李明要求陆续支付所有购房款，李明也将系争房屋交付给原告。原告实际承担系争房屋至今所有的水电煤费以及物业管理费。2018年4月20日，原、被告双方均确认，待可办理过户登记手续时，原告仍应向被告李明支付尾款20余万元，其余购房款均已付清。为防范发生一房多卖的风险，保证原告拿到房屋，原告才与被告李明签订房产抵押借款合同和房地产抵押借款补充协议，约定其向原告借款300万元，但实际双方为房屋买卖关系，并非借款关系。2018年5月9日，系争房屋依据被告黄冉的申请被正式予以查封。现原告认为，其已经支付了所有购房款，且实际占有了系争房屋，对尚未办理过户登记手续不存在任何的过错，故其依法应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定之情形，并据此可以请求法院判如所请。被告黄冉辩称，不同意原告的诉讼请求。在被告与李明签订房屋房屋买卖合同时从未听说过其与他人也签订了房屋买卖合同，故不认可原告主张其与被告之间存在房屋买卖的事实。被告李明辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告双方之间是借款关系，并非买卖合同关系。2013年6月21日，原告与被告签订《房地产抵押借款合同》以及《房地产抵押借款合同补充协议》，约定被告李明向原告借款300万元。因为系争房屋是动迁房，没有办法办理抵押手续，所以被告李明就将系争房屋交付给了原告占有、使用。占有、使用期间的系争房屋的水电煤物业的费用由原告支付。同时，双方还约定如果被告不能够按时归还本金利息的，应该将房屋按照300万元的价格转让给原告，双方应当在2015年12月30日前共同签署上海市房屋买卖合同，并办理相关的房产交易手续。但事实上，原告实际只出借了60万元借款。故在原告已违约情况下，双方并没有就系争房屋签订书面的房屋买卖合同。至此，原、被告双方仍然是借款关系。其次，根据物权法第186条规定，抵押双方不得约定在债务人不履行到期债务时，抵押物归债权人所有。现双方在抵押借款合同中的约定应当视为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对所有当事人确认的服务费收据及银行客户回单、收条及转账记录、物业管理费发票、微信聊天记录、上海市不动产登记簿及《上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置协议》、(2015)浦民一(民)初字第20539号民事调解书、(2019)沪0115执异592号执行裁定书、(2018)沪0115民初30390号案件档案材料、账户明细及支付宝转账电子回单、《动迁房预售预购合同》、《房地产抵押借款合同》、《房地产抵押借款合同补充协议》、《关于通用四期动迁居民办理五联单的通知》、借款收据证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供的《房屋租赁合同》证据。鉴于原告已提供上述证据的原件予以核对，虽庭审中被告对证据的真实性不予认可，但并未提供相应证据予以证明，故本院依法确认上述证据的真实性；二、原告提供的案外人孙某某的录音证据。根据证据规则的规定，有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料，人民法院应当确认其证明力。现原告在未经案外人许某的情况下擅自私自录制其谈话，系以不合法手段取得的录音资料，故本院不予采信该份证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告黄冉的执行债权情况：2018年5月3日，本院依据被告黄冉的财产保全申请出具(2018)沪0115民初30390号民事裁定书，裁定冻结系争房屋。2018年6月11日，本院对系争房屋采取正式查封措施，查封期限至2021年5月9日止。2018年10月25日，本院作出(2018)沪0115民初30390号民事调解书，确认：“一、解除原告黄冉与被告李明于2017年10月25日签订的关于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋的《动迁房预售预购合同》；二、被告李明于2018年12月31日前返还原告黄冉购房款200万元,并支付原告黄冉违约金70万元;三、若被告李明未按时履行上述付款义务,需另行支付原告黄冉以270万元为基数,按月利率2%计算的自2018年6月11日起至实际付款日止的逾期利息;四、案件受理费28,400元,减半收取计14,200元,财产保全申请费5,000元,由被告李明自愿负担。上述协议,不违反法律规定,本院予以确认。”后被告黄冉向本院申请强制执行，执行案号为(2019)沪0115执1285号。执行中，原告作为案外人向本院提出书面执行异议，要求解除对系争房屋的查封措施。2019年6月26日，本院作出(2019)沪0115执异592号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年6月28日，原告签收上述执行裁定书。同年7月11日，原告不服该裁定向本院提起执行异议之诉。原告主张房屋买卖情况：2013年6月21日，原告黄燕春与被告李明签订《房地产抵押借款合同》一份，约定被告李明向原告黄燕春借款300万元，借款利息为月息2%，借款期限自2013年6月21日起至2015年12月20日止(按实际收到借款日起算)，借款期限为30个月。同时，被告李明以系争房屋做抵押向乙方提供担保，担保的范围为该合同项下的借款本金及借款利息。同日，为保证该份抵押借款合同的切实履行，双方又另行签订《房地产抵押借款合同补充协议》一份，约定李明于2013年6月21日将抵押房产交于黄燕春占有、使用，同时支付部分出借款145万元整。原告黄燕春使用房屋期限至甲方还清全部本息之日止，并自行交纳使用期间的水、电、气等物业费用。原告黄燕春于被告李明办出产证后三日内向其支付出借款50万，于2013年9月30日前向其支付出借款80万元。如被告李明未能在该日前办出产证，则该笔款顺延至办理出产证后的三日内支付。被告李明应在房地产抵押借款合同到期后10日内向原告黄燕春归还本金利息和装修费，家具家用电器，并且支付违约金50万元。若其不能按时归还本金和利息时，应将抵押物即系争房屋以人民币300万元整转让给原告黄燕春，贷款本金冲抵房款。黄燕春放弃所有利息和约定违约金，并另行支付25万元给被告李明。双方应该于2015年12月30日前共同签署上海市房屋买卖合同并办理相关房产交易手续。若原告黄燕春违约的，放弃利息，向被告李明支付违约金50万元，支付使用期内的租金，租金为5万元。同日，被告李明向原告黄燕春出具收据一份，载明“今收到黄燕春出借给本人的人民币壹佰肆拾伍万元。”庭审中，原、被告双方均确认至今未签订书面的房屋买卖合同。原告主张购房款支付及系争房屋占有情况：2013年6月21日，案外人胡某某向刘拓新转账2万元。同日，上海博安房地产经济事务所向原告黄燕春出具收据一份，载明收到黄燕春交款服务费现金2万元。同日，案外人胡某某向被告李明转账支付10万元。2015年5月17日，被告李明出具收据一份，载明收到黄燕春现金转账系争房屋卖房预付款50万元。同时，该收据还载明系争房屋总价为160万元。2017年12月14日，被告李明出具收条一份，载明“今收到黄燕春支付李明房款50万元”。2018年4月20日，被告李明出具收条一份，载明“今收到黄燕春高行俱进路XXX弄XXX号XXX室购房款人民币：叁拾万元(￥300000元)总购房款还欠李明人民币贰拾万元正(￥200000元)。”庭审中，原告黄燕春自认其实际支付了140万元房款，而被告李明仅承认其收到2013年6月21日转账支付的10万元，2015年5月17日收据载明的50万元，2017年12月24日收据载明的50万元，2018年4月17日转账支付的10万元以及4月20日转账支付的13万元，总计133万元，但均为借款，非为购房款。庭审中，原、被告双方均确认，被告李明已于2013年6月21日将系争房屋的钥匙交付给原告黄燕春。系争房屋情况：2008年6月6日，系争房屋所有权核准登记至上海意丰置业有限公司名下。2012年10月18日，被告李明作为被拆迁人与拆迁人上海浦东土地控股集团有限公司签订《上海市征用集体土地所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根据协议约定，系争房屋为该公司安置给被告李明的动迁安置房。截止庭审辩论结束时，系争房屋仍未过户至被告李明名下。本院认为：案外人执行异议之诉的诉讼标的为案外人是否对执行标的享有排除强制执行的民事权益。结合案件查明事实，以及原、被告庭审诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、原告是否系属不动产无过错买受人？2、本案原、被告双方之间是否成立房屋买卖合同关系？关于争议焦点一，根据相关法律规定，签订书面的房屋买卖合同系构成不动产无过错买受人的法定要件之一。本案中，因原、被告双方始终未签订书面的房屋买卖合同，故原告并不构成不动产无过错买受人，其现以此为由主张对系争房屋排除执行，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。庭审中，原告提出主张认为，2015年5月17日的房款收据可视为书面的房屋买卖合同。根据法律规定,书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。故作为合同书,书面的房屋买卖合同应当明确载明合同的条款以及主要内容,用以静态呈现订立合同时的缔约合意。而原告主张的房款收据虽载明了系争房屋的地址、房屋价款以及原、被告双方的名字,但该份收据系履行支付房款义务过程中所形成,且其上载明的事项仅能用以证明款项支付的性质和数额,并不能作为反映合同订立时缔约合意的合同文书。而被告李明在收据上的签名亦仅能作为其收到款项之确认证明,无法与合同缔约之承诺等同视之。综上,本院不予采纳原告上述主张。关于争议焦点二，原告诉请称其与被告李明之间系成立房屋买卖合同关系，虽签订了《房地产抵押借款合同》、《房地产抵押借款合同补充协议》，但双方之间系名为借贷实为买卖之法律关系。本院认为，根据《抵押借款合同》以及《房地产抵押借款合同补充协议》的约定，被告李明以系争房屋作为抵押向原告黄燕春借款300万元。若被告李明不能按时归还借款本息的，则应将抵押物，即系争房屋作价300万元转让给原告黄燕春，贷款本金冲抵房款的同时，原告黄燕春放弃所有利息及违约金，并另行支付25万元给被告李明。据此，原、被告双方在补充协议中明确约定，被告李明向原告黄燕春转让系争房屋的条件为其不按时履行300万元借款本息之还款义务。同时，双方还约定了以贷款本金冲抵房款的方式，一并抵销房款支付义务与借款还款义务(其中300万元借款本金系用于抵销房款，借款利息及违约金则由原告自行放弃。至于原告另行需支付的25万元则并不包括在购房款内)。由此可见，就抵押借款合同及补充协议的合同真意而言，双方转让系争房屋之真实目的乃系为了担保借款合同的实现。故原、被告之间实则应成立以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的买卖型担保之法律关系。而为了确保买卖与借款合同在证据形式上同时成立，被告李明就同一笔款项分别向原告出具借款收据以及房款收条，亦完全符合此类买卖型担保的交易特征，故无法据此认定双方之间系成立“名为借贷实为买卖”之法律关系。而根据相关法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。据此，买卖型担保之债权人向债务人主张履行买卖合同的，人民法院不予支持。现原告黄燕春作为抵押借款合同的借款人，亦仅能依据《房地产抵押借款合同》以及《房地产抵押借款合同补充协议》向被告李明主张民间借贷法律关系，而无权主张房屋买卖合同关系。庭审中，原告黄燕春主张因上述借款合同以及补充协议书签订后并未实际履行，故合同依法并未生效。对此，本院不予采纳。理由如下：首先，根据合同法规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。但此法律规定仅对借贷双方是否存在有效的民间借贷法律关系具有法律适用意义，并不影响借款合同以及补充协议中其他条款的效力。原告黄燕春作为借款人向被告李明提供借款后，双方即应当履行上述合同所载明的其他条款之约定。其次，现有法律规定对买卖型担保债权人主张履行买卖合同本身即赋予了否定性之法律评价，故不论原告是否实际提供了借款，其均不能向被告李明主张履行买卖合同。最后，被告李明曾在借款合同签订当日向原告出具过一张145万元的借款收据，故原告上述主张亦缺乏事实依据。综上所述，鉴于原告黄燕春非系不动产无过错买受人，且其亦无权依据《房地产抵押借款合同》和《房地产抵押借款合同补充协议》向被告李明主张履行房屋买卖合同，故其要求对系争房屋解除查封之诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第三十二条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第七十条之规定，判决如下：驳回原告黄燕春的诉讼请求。案件受理费人民币35,919元(原告已预交)，由原告黄燕春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆佳佳人民陪审员  胡 萍人民陪审员  刘鼎康二〇一九年十二月二十四日书 记 员  何林蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。……三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案事实是否相关；（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；（四）证据的内容是否真实；（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。