河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民再267号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):新乡市聚兴置业有限公司。住所地：河南省新乡经济技术开发区经六路与纬八路交汇处向东200米路南。法定代表人：张瑞智，该公司总经理。委托诉讼代理人：李儒柏，河南中原法汇律师事务所律师。被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):银珂，男，汉族，1985年1月9日出生，住河南省新乡市原阳县。被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):王文娟，女，汉族，1982年10月27日出生，住址同上。再审申请人新乡市聚兴置业有限公司（以下简称聚兴公司）因与被申请人银珂、王文娟商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）豫07民终1416号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）豫民申4659号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人聚兴公司的委托诉讼代理人李儒柏，被申请人银珂、王文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚兴公司再审请求：1、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2018)豫0702民初3291号民事判决书与河南省新乡市中级人民法院（2019)豫07民终1416号民事判决书；2、依法再审，判决支持再审申请人的诉讼请求；3、诉讼费由被申请人承担。事实与理由：（一）原审认定不能办理按揭的原因在于聚兴公司是错误的。涉案商品房买卖合同约定的是按揭贷款购买的支付方式。2017年6月26日，聚兴公司与中原银行合作，由中原银行购买其开发楼盘的业主提供按揭服务。聚兴公司将这一情况第一时间通知了王文娟、银珂。一审法院认定聚兴公司在2017年8月份告知王文娟、银珂该情况，与事实不符。如果王文娟认为聚兴公司没有在合同约定的缴款期间内提供按揭服务，其完全可以自行寻找银行进行按揭，从而履行合同义务，而王文娟、银珂直至目前仍未按揭缴纳剩余房款，显然属于违约行为。与王文娟同期签订购房合同的业主均已完成按揭手续。银行贷款利率具有不可控性。即使王文娟办理了按揭手续，在按揭期间由于银行利率调整，王文娟也应当按照调整后的利率执行。（二）原审判决适用法律错误。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用第二条之规定作出判决错误。涉案商品房买卖合同第八条明确约定因买受人原因导致的违约责任。本案中既然没有按揭的原因不在聚兴公司，那么就应按照合同的约定，聚兴公司有权利要求解除合同。退一步讲，即使王文娟、银珂的违约行为不符合《合同法》第九十三条规定的约定解除权的情形，也理应符合《合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的法定情形。（三）原一、二审判决自相矛盾。一审判决以聚兴公司未及时通知银坷、王文娟到中原银行办理按揭手续，导致贷款成本增加为由，认定未办理按揭的原因在于聚兴公司，从而合同解除条件不成立，判决驳回了聚兴公司的申请；同时，对于王文娟要求聚兴公司的反诉请求，又认为办理贷款并不是合同义务，对王文娟反诉请求不予支持。一审判决内容明显存在矛盾之处。（四）原审判决未能定纷止争。原审既不判决解除合同，也不判决支付房款，导致交易目的无法实现，最终双方矛盾升级。银珂、王文娟辩称，王文娟、银珂的意见基本同原二审答辩的意见。王文娟、银珂已经按照合同约定的时间内到聚兴公司指定的农村信用社去面签，原审也已提交证人证言予以证实，且中介公司也出具了收据。原审判决认为涉案合同约定的解除合同的条件未成立，未支持聚兴公司的诉讼请求是正确的，请求驳回聚兴公司的再审请求。聚兴公司向一审法院起诉请求：1、请求法院解除聚兴公司与银珂、王文娟之间于2017年5月30日签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令银珂、王文娟向聚兴公司支付违约金92175.6元；3、本案诉讼费及其他相关诉讼费用由银珂、王文娟承担。银珂、王文娟向一审法院提出反诉请求：1、要求人民法院依法确认银珂、王文娟与聚兴公司签订的2017-******《商品房买卖合同（预售）》有效；2、要求人民法院依法判决聚兴公司配合为银珂、王文娟办理按揭贷款手续；3、要求人民法院依法判决聚兴公司赔偿银珂、王文娟损失共计156600元。一审法院认定事实：2017年4月15日，银珂向聚兴公司缴纳案涉房屋定金款10000元，双方于2017年5月30日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2017-******）。该合同约定聚兴公司将位于经六路与纬七路交叉口东南角格林小镇21号楼*号商品房出售于银珂、王文娟，银珂、王文娟采用按揭贷款方式支付房屋价款。银珂、王文娟应于2017年05月30日前支付首付款140878元，剩余价款320000元应于2017年06月05日前向银行申请贷款支付。银珂、王文娟应在购房合同签订后10日内按银行要求备齐相关资料并与银行签订贷款合同，如银珂、王文娟未按期办妥相关贷款手续，每逾期一日应向聚兴公司支付约定贷款额万分之三的违约金，逾期超过十五日，聚兴公司有权解除合同。聚兴公司合同规定解除合同后，有权收回房屋另行处理，并要求银珂、王文娟按总房款的20%向聚兴公司支付违约金。签订协议后，银珂、王文娟按照约定向聚兴公司缴纳了首付款140878元。并根据聚兴公司的要求缴纳维修基金7602元，有线电视初装费240元，抵押服务费180元，房本费90元。2017年6月2日，聚兴公司工作人员出具证明，以证明赠于银珂两年物业管理费，可在物业公司充当物业费。2017年6月2日银珂为办理按揭贷款手续向河南建盈商贸有限公司缴纳按揭服务费300元。2017年6月19日银珂、王文娟提供了无房证明。2017年8月2日银珂、王文娟根据聚兴公司的要求到税务部门缴纳了案涉房屋的契税。但因聚兴公司未能与其初步指定的银行达成协议，导致银珂、王文娟未能及时办理按揭手续。2017年6月26日聚兴公司与中原银行协商签订《商品房按揭贷款银企合作协议》后，未能及时通知银珂、王文娟到其合作的中原银行办理按揭贷款。直到2017年8月份，聚兴公司的工作人员才通知银珂、王文娟到中原银行办理按揭贷款，而此时银行按揭贷款利率已上调，导致银珂、王文娟因贷款成本增加，银珂、王文娟此后多次与聚兴公司协商解决贷款成本增加问题解决方案，但双方协商始终未能达成一致，亦未再行办理按揭手续。一审法院判决：一、驳回新乡市聚兴置业有限公司的诉讼请求；二、驳回银珂、王文娟的反诉请求；案件受理费2104元，由新乡市聚兴置业有限公司负担；反诉案件受理费1716元，由银珂、王文娟承担。聚兴公司不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初3291号民事判决书第一项，依法改判为支持聚兴公司的诉讼请求。2、诉讼费用由银珂、王文娟承担。银珂、王文娟不服一审判决，上诉请求：1、要求二审人民法院依法撤销（2018）豫0702民初3291号民事判决书第二项判决，改判确认银珂、王文娟与聚兴公司签订的2017-0530319号《商品房买卖合同（预售）》有效，并判令聚兴公司配合为银珂、王文娟办理按揭贷款手续，同时改判聚兴公司赔偿上诉人损失共计156600元。2、本案一、二审诉讼费用由聚兴公司承担。二审法院查明的事实与一审一致。二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，包括附随义务。关于本案《商品房买卖合同》认定效力问题，聚兴公司与银珂、王文娟之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同全面履行各自的义务。本案中按揭贷款是由聚兴公司进行联系和指定的，本案并非银珂、王文娟自行（也不可能自行）联系贷款银行未能取得贷款，而是聚兴公司初次指定的贷款银行未能与聚兴公司达成合作致使银珂、王文娟未能如期办理按揭贷款，其未能办理按揭贷款的原因在于聚兴公司而不在于银珂、王文娟，因此该合同所约定的解除条件不成就，故聚兴公司的上诉请求本院不予支持。在双务合同中，双方应互谅互让，尽可能使合同成立而达成合同目的，银珂、王文娟在按揭贷款银行与聚兴公司合作发生问题后，应积极协商，配合做好后续工作，其在聚兴公司起诉后提起反诉要求赔偿损失问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。银珂、王文娟未向本院出示相关证据证明其损失，因此银珂王文娟的上诉请求，缺乏事实依据，本院无法支持。综上所述，新乡市聚兴置业有限公司与银珂、王文娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5536元，由上诉人聚兴置业有限公司负担2104元。由上诉人银珂、王文娟负担3432元。再审中，聚兴公司提交两份商品房买卖合同和办理入住的相关手续。证明同期购买房屋的人均是向与聚兴公司有合作协议的银行办理按揭手续，且如约进行入住。从侧面上证明被申请人不办理按揭，是其故意违约所致，而非与聚兴公司有合作协议的银行拒不为其办理按揭手续。银珂、王文娟质证意见，认为该证据跟本案没有任何关系。本院认为该证据与本案没有必然联系，本院不予采信。银珂、王文娟未提交新的证据。再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，关于聚兴公司与银珂、王文娟之间于2017年5月30日签订的《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，包括附随义务。本案中按揭贷款是由聚兴公司进行联系和指定的，本案并非银珂、王文娟自行（也不可能自行）联系贷款银行未能取得贷款，而是聚兴公司初次指定的贷款银行未能与聚兴公司达成合作致使银珂、王文娟未能如期办理按揭贷款，其未能办理按揭贷款的原因在于聚兴公司而不在于银珂、王文娟，因此该合同所约定的解除条件不成就。关于银珂、王文娟是否应予支付违约金的问题。在合同履行过程中，因聚兴公司原因导致银珂、王文娟贷款成本增加，银珂、王文娟与聚兴公司协商解决问题方案是正常的维权行为，不应视为违约行为，银珂、王文娟不应支付违约金。综上所述，聚兴公司的再审请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2019）豫07民终1416号民事判决。本判决为终审判决。审判长 吕 亮审判员 张颜民审判员 杨 府二〇一九年十二月十九日书记员 来振扬