陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0725民初1579号原告：勉县勉阳街道办事处西寨社区居民委员会，住所地:陕西省勉县。法定代表人：叶建新，社区主任。委托诉讼代理人：胡庆林，社区党支部书记。委托诉讼代理人：李季成，陕西维公律师事务所律师。被告：张富全，男，生于1964年4月6日，汉族，住勉县。委托诉讼代理人：郭玉才，陕西维公律师事务所律师。原告勉县勉阳街道办事处西寨社区居民委员会（以下简称“西寨社区”）与被告张富全因租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西寨社区主任叶建新及委托诉讼代理人胡庆林、李季成、被告张富全及委托诉讼代理人郭玉才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1998年10月30日，原勉县天荡山水泥厂董事会与被告签订了《天荡山水泥厂租赁合同》，约定勉县天荡山水泥厂董事会将勉县天荡山水泥厂出租给被告经营，被告每年交纳租金116.6万元。租赁期限为五年，自1998年11月15日起至2003年11月14日止。合同签订当日，双方又签订了《天荡山水泥厂租赁合同补充协议》，主要约定企业租赁经营后，承租人另行办理营业执照和其他有关证件，税金从承租人交纳的租金中支付，以及流动资金和固定资产的移交原则。该补充协议签订后，被告将陕西省耀县水泥厂天荡山分厂（也就是勉县天荡山水泥厂）变更为“陕西省勉县天荡山水泥厂”，被告本人任法定代表人。2000年，原勉县天荡山水泥厂董事会又与被告签订了《勉县天荡山水泥厂的延期合同》，将原租期5年延长至20年，自1998年11月15日至2018年11月14日，租金不变。2004年2月20日，原勉县天荡山水泥厂董事会又与被告签订了延期合同的《补充协议》，约定将原租金116.6万元，调整为每年50万元。上述合同及补充协议均经过勉县公证处公证。2013年3月22日，被告以陕西省勉县天荡山水泥厂的名义给原告送达了一份《勉县天荡山水泥厂关于减免上缴企业租金的请示报告》，要求从2012年起，每年交租金30万元。原告于2013年4月10日给被告书面回复，不同意减免。并提出被告已下欠租金639277.71元，要求其尽快支付。2013年5月21日，勉县勉阳镇人民政府作出了《关于西寨村水泥厂有关问题的会议纪要》，该纪要决定自即日起终止天荡山水泥厂董事会的一切职能、管理服务活动，并按相关法律规定和程序予以撤销，董事会与张富全签订的水泥厂租赁合同，应保持合同的连续性，等等。2013年11月7日，原告给被告送达了书面《通知》，告知其西寨村村民委员会与勉县天荡山水泥厂董事会已经交接结束，涉及原勉县天荡山水泥厂董事会与其签订承租合同及补充合同、延期合同及延期补充合同继续有效，原合同及协议中约定的有关天荡山水泥厂董事会行使的权利和应履行的义务，从通知之日起由勉县勉阳镇西寨村村民委员会行使履行。2013年5月30日，汉中秦鑫联合会计师事务所对陕西省勉县天荡山水泥厂董事会1998年11月至2013年5月31日的财务状况进行了审计，经陕西省勉县天荡山水泥厂董事会确认，张富全经营的天荡水泥厂下欠原告租金889277.71元。同年12月26日，原告给被告发出了《催收欠款通知》，要求被告尽快支付下欠的上述租金，被告签收。2014年6月30日，原告给被告经营的陕西省勉县天荡山水泥厂发出《账务对账函》，提出截止2014年6月30日，被告经营的水泥厂共下欠原告租赁费904477.71元，勉县天荡山水泥厂签字确认。2014年7月22日，原告给被告发出《催款通知》，要求其及时支付所欠租金904477.71元；2015年8月3日，原告给被告本人再次发出《催款通知》，要求其支付下欠的租金1384371.71元。但被告分文未支付。截止2018年11月14日，双方签订的租赁合同已经届满，被告共计下欠原告租金2884317.71元。虽经原告数次催要，被告一直拖欠不交，同时对水泥厂的资产也不移交。后原告方修路使用被告价值119850元的混凝土、处理被告剩余资产折价364969.78元，经折抵后，被告实际下欠原告租金2399497.93元。现原告诉至法院，请求：1、依法判决被告立即支付所拖欠的承租原告所开办的勉县天荡山水泥厂期间的租金2399497.93元，并按日万分之五承担所拖欠租金的违约金2019367.87元，合计4419165.8元（实为4418865.8元）。2、诉讼费由被告承担。被告张富全辩称：1、原告主张被告所拖欠其租金的数额是完全依据双方租赁合同约定的租金标准计算，没有依据合同的相关约定，及合同履行过程中因国家政策调整导致被告无法正常生产经营的实际对租金进行调整。被告应支付原告租金的数额与案件事实不符，请人民法院予以调整。2、原告所主张的违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。2013年3月22日，被告给原告递交“关于减免上缴企业租金的请示报告”可以证明双方对租金交纳标准发生争议，双方没有协商确定新的租金交纳标准，因此无法确定被告应交纳的租金，不能认定被告构成违约。1998年10月30日签订租赁合同也约定了被告可以要求减免租金，并免除赔偿责任的条款。同时，被告与勉县天荡山水泥厂董事会签订的租赁合同中并未有约定一方违约向另一方支付违约金，当事人在合同中未约定违约金条款。3、被告在租赁期间，应勉县农村信用合作联社的要求，于2015年1月5日替勉县天荡山水泥厂向勉县信用合作联社归还了100万元贷款，应用于冲抵人民法院判决确定的被告应向原告缴纳的租赁费。经审理查明，2017年6月20日，勉县人民政府发文，撤销西寨村，设立西寨社区。原勉县天荡山水泥厂系原勉县西寨村创办的村集体企业，由原勉县天荡山水泥厂董事会经营管理。1998年10月，该厂实行企业改制后将企业出租给被告张富全租赁经营。1998年10月30日，原勉县天荡山水泥厂董事会以甲方名义与张富全以乙方名义签订天荡山水泥厂租赁合同（以下简称“租赁合同”），约定将天荡山水泥厂所属资产租赁给张富全自主经营，租金为每年116.6万元，第一年租金、流动资产折价款、地税、设备保证金等共269.9万元，在正式合同生效前交清，以后租金于每年二季度末交清，每季度末各交50%。合同违约责任条款约定：“合同生效后，甲、乙双方都应认真履行自己的权利和义务，未经协商一致，不准单方面变更、转租和终止合同，终止合同必须提前半年向对方提出书面请求，述明理由并承担对方相当于六个月租金的合同违约金。乙方如不按合同规定的时间和比例向甲方交纳应交款或租金，甲方有权对乙方处以应交款或租金每日万分之五的罚款或终止合同。因国家政策、计划的变更或不可抗力所造成乙方无法生产经营，甲方根据实际情况减、免租金，造成的损失，乙方可以免除赔偿责任。”上述租赁合同约定租赁期限为五年，从1998年11月15日起至2003年11月14日止。上述租赁合同签订当日，双方又签订了天荡山水泥厂租赁合同补充协议（以下简称“补充协议”），补充协议约定企业租赁经营后，乙方另外办理营业执照及其他有关证件及其他事项。1998年11月2日，上述租赁合同在勉县公证处进行了公证。2000年3月17日，原勉县天荡山水泥厂董事会（甲方）与张富全（乙方）又签订了一份勉县天荡山水泥厂《租赁合同》的延期合同（以下简称“延期合同”），延期合同约定，甲方同意乙方自筹资金，完成年产10万吨高标号水泥的增产节能技改项目建设，延长承租合同期，租赁期满后，乙方在承租期内所增加的生产性固定资产和环境改造投资均无偿移交给甲方所有。合同总租期为20年，即自1998年11月15日起至2018年11月14日止。该延期合同经原勉县勉阳镇人民政府鉴证，并于2000年3月28日在勉县公证处进行了公证。2004年2月20日，原勉县天荡山水泥厂董事会又与被告张富全签订勉县天荡山水泥厂《延期合同》补充协议（以下简称“延期合同补充协议”），将租赁合同原年租金116.6万元，调整为年租金50万元。该延期合同补充协议亦经勉县公证处公证。2013年5月21日，勉县勉阳镇人民政府勉阳政函[2013]03号勉阳镇人民政府《关于西寨村水泥厂有关问题的会议纪要》明确：原勉县天荡山水泥厂董事会即日起终止一切职能、管理服务活动，并按相关法律和行政法规的规定和程序予以撤销。董事会与张富全签订的水泥厂租赁合同，应保持合同的连续性。同年11月7日，原勉县西寨村村民委员会、原勉县天荡山水泥厂董事会共同给张富全发出通知，告知其根据勉阳政函[2013]03号勉阳镇人民政府《关于西寨村水泥厂有关问题的会议纪要》精神，勉阳镇西寨村村民委员会与勉县天荡山水泥厂董事会交接工作结束，勉县天荡山水泥厂董事会即日起正式撤销，涉及原勉县天荡山水泥厂董事会与张富全签订的水泥厂租赁合同及补充合同、延期合同及延期合同补充协议继续有效，原合同及协议中约定的由天荡山水泥厂董事会行使的权利和应履行的义务，从即日起由勉阳镇西寨村村民委员会行使。2013年3月22日，被告张富全负责经营的陕西省勉县XX村委会，请求将水泥厂租金减少为每年30万元。同年4月10日，西寨村村民委员会书面回复张富全，不同意张富全的租金减免请求，并督促其尽快交清截止2013年3月31日前下欠的租金639277.71元。2014年7月2日，西寨村村民委员会给被告出具财务对账函，确认，被告应付西寨村账款及承租租金904477.71元。截止2018年11月14日，双方租赁合同约定租赁期满，被告应支付原告的租金为2884317.71元。2018年12月6日，被告再次书面向原告方报告，要求减免企业租赁费，并对其向企业投资给予适当补偿，同时表示愿意继续与原告按土地租赁续租水泥厂。201812同月17日，XX街道XX社区关于天荡山水泥厂承租合同到期资产移交的通知，告知被告本案租赁合同、补充协议、延期合同及延期合同补充协议约定租赁期已届满，要求被告于2018年12月25日前办理租赁资产移交手续，逾期则视为资产移交完成。但逾期被告未与原告办理其所租赁资产的移交手续。双方协商无果，原告遂诉至本院,诉请如前。另查明，2015年1月4日，原告使用被告经营的勉县天实商砼公司商砼计价20160元，2018年11月15日，原告使用被告经营的勉县锦泰天实商砼公司商砼计价119850元，共140010元抵扣本案租赁费。租赁合同到期，原告经书面通知被告，将被告所租赁经营的水泥厂内留存的废铁、水渣等物品变卖处理，所得价款364969.78元（扣除清理费用23190.42元后）。上述事实，有原、被告方的陈述，租赁合同、补充协议、延期合同、延期合同补充协议，勉县公证处公证书，勉阳政函[2013]03号会议纪要，陕西省勉县天荡山水泥厂文件、勉县西寨社区（西寨村）居委会文件、账务核对函、催款通知、收款收据，清理费用清单等证据证实，经当庭举证、质证，证据确实、充分，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案原勉县天荡山水泥厂董事会作为勉县天荡山水泥厂的经营决策机构，以董事会的名义将勉县天荡山水泥厂所属资产出租给被告张富全生产经营，系双方当事人真实意思表示，双方签订的租赁合同及补充协议，以及延期租赁合同、延期租赁合同补充协议，均不违反法律规定，均合法有效，本院依法予以确认。后原勉县天荡山董事会经有权部门撤销，原董事会的职能授权由勉县西寨村村民委员会即本案原告行使，对此原告方将其以原勉县天荡山水泥厂董事会行使的关于本案租赁合同权利义务亦合法告知了被告，被告方并未提出异议，原告作为本案租赁合同的受让主体，应继续履行租赁合同的权利义务，被告亦应继续履行合同权利义务。本案双方争议的焦点为被告请求原告方减免租赁费是否符合合同约定或法律规定；原告主张的逾期付款违约金是否合理合法及被告是否代替原勉县天荡山水泥厂归还了勉县农村信用合作联社贷款100万元，若归还贷款属实，应否冲抵本案租赁费。根据原勉县天荡山水泥厂董事会与被告张富全签订的租赁合同第十二条违约责任条款约定：“合同生效后，甲、乙双方都应认真履行自己的权利和义务，未经协商一致，不准单方面变更、转租和终止合同，终止合同必须提前半年向对方提出书面请求，述明理由并承担对方相当于六个月租金的合同违约金。乙方不按合同规定的时间和比例向甲方交纳应交款或租金，甲方有权对乙方处以应交款或租金每日万分之五的罚款或终止合同。因国家政策、计划的变更或不可抗力所造成的乙方无法生产经营，甲方根据实际情况减、免租金，造成的损失，乙方可以免除赔偿责任”。该条款，明确了原、被告有终止合同的权利。双方在合同履行期间，被告于2013年3月曾书面请求原告减免租金，但次月原告书面明确表示不同意减免租金。在原告不同意减免租金的情况下，被告没有提出终止合同，而是继续使用本案原勉县天荡山水泥厂的资产从事企业经营活动，表明其愿意继续履行合同义务。虽然上述违约条款约定了“因国家政策、计划变更的变更或不可抗力所造成的乙方无法生产经营，甲方根据实际情况减、免租金。”，但该条是权利性规定，是否减免租金，权利在于原告，而不是被告。此外，本案被告租赁经营的勉县天荡山水泥厂虽然支持国家淘汰落后产能政策，于2014年11月上报了淘汰落后产能20万吨水泥熟料生产线，但陕西省勉县天荡山水泥厂并没有解散或注销。在原勉县天荡山水泥厂董事会将天荡山水泥厂出租给被告生产经营时，双方就约定由被告自主经营。淘汰落后产能、对企业进行投资、或转变生产方式，均是企业自主经营的范畴。本案被告在租赁合同期限内，其经营的陕西省天荡山水泥厂并没有停止经营活动，且至合同履行期限届满仍持续存在，故不能认定为上述约定的违约情形。根据合同约定，被告应于2014年6月30日前交清2014年度租金904477.71元；应于2015年6月30日前交清2015年度租金50万元，扣除当年原告折抵的被告商砼款20160元，累计应支付原告租金1384317.71元；应于2016年6月30日前支付2016年度租金50万元，累计应支付原告租金1884317.71元；应于2017年6月30日前支付2017年度租金50万元，累计应支付租金2384317.71元；应于2018年6月30日前支付2018年度租金50万元，累计应支付租金2884317.71元。原告主动将应付给被告商砼款119850元及废铁、水渣等物品变卖处理，所得价款364969.78元，共计484819.78元折抵被告应支付的租赁费，被告未提出异议，本院予以确认。经折抵上述款项，被告还应支付原告租赁费2399497.93元。故被告的该项辩解不能成立，本院不予采信。关于原告主张逾期付款违约金应否支持。违约金是为弥补合同当事人因一方违约给另一方造成的损失而设立。本案租赁合同违约责任条款约定，“乙方不按合同规定的时间和比例向甲方交纳应交款或租金，甲方有权对乙方处以应交款或租金每日万分之五的罚款或终止合同。”该约定实质上就是对违约金的约定。被告未按合同约定支付租金，显系违约，应当承担违约责任。据此，原告主张要求被告支付逾期付款违约金符合法律规定，本院予以支持，但违约金计算标准应根据合同约定。根据合同约定的租金支付金额和支付期限，被告应于合同期每年第二季度末交清当年度的租金计算，根据租赁合同双方约定的违约赔偿标准，即按日万分之五赔偿违约损失计算，截止原告主张违约金计算之日，即2019年10月15日，违约金共计为2019368.07元（其中2014年度违约金60600元,2015年度违约金252637.98元,2016年度违约金为343887.98元,2017年度违约金为435137.98元,2018年度违约金526387.98元,2019年度违约金400716.14元），但原告主张的违约金为2019367.87元，故本院以其主张金额为准。被告辩称租赁合同约定的是“罚款”，罚款不是违约金的说法，与双方合同约定违约责任的目的明显不符，且该合同条款明确约定的是“违约责任”，故对其该项辩解意见本院不予采纳。被告辩称代替原勉县天荡山水泥厂归还了勉县农村信用合作联社贷款100万元，要求冲抵应给原告支付的租赁费，但原告方不予认可。本院认为，本案系租赁合同纠纷，若被告代替原勉县天荡山水泥厂归还了借款，系追偿权问题，与本案不是同一法律关系，被告可另案主张。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告张富全支付原告勉县勉阳街道办事处西寨社区居民委员会所属原勉县天荡山水泥厂租赁费人民币2399497.93元，并赔偿违约金损失2019367.87元（截止2019年10月15日），合计4418865.8元。上述给付义务，限判决书生效后三十日内履行清结。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42156元，由被告张富全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费发票提交本院。审 判 长  傅勉忠人民陪审员  付丽慧人民陪审员  李真友二〇一九年十二月二十五日法官 助理  文英强书 记 员  孙 莹本法律文书于2019年月日送达1