福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0824民初2972号 原告：泉州世茂三远物业服务有限公司（原名泉州市三远物业管理有限公司），住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段25号燃气大厦A座18层1808，统一社会信用代码91350503751368594K。 法定代表人：邱华平，总经理。 委托诉讼代理人：董超前，男，泉州世茂三远物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：童红梅，女，泉州世茂三远物业服务有限公司武平分公司员工。 被告：武平县天安城市建设投资发展有限公司，住所地福建省武平县平川街道教育路68号2号楼五层，统一社会信用代码91350824665077715Y。 法定代表人：修崇任，经理。 委托诉讼代理人：黄东才，福建天梁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菊荣，福建天梁律师事务所律师。 原告泉州世茂三远物业服务有限公司与被告武平县天安城市建设投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董超前、童红梅，被告的委托诉讼代理人黄东才、钟菊荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州世茂三远物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费331189.4元及自2017年7月1日起至款清之日止按每日0.001计算的违约金（暂计算至2019年9月30日共147558.78元，以上各项总计478761.18元）。事实和理由：2017年5月26日，在武平县武平县城市管理行政执法局、武平县住房和城乡规划建设局三家单位的见证下，原告（乙方）与武平县宏祥华都业主委员会（甲方）签订了关于由被告开发的宏祥华都Ｄ地块小区的物业服务合同，合同第二条约定物业服务期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日终止。合同第七条“物业服务费”第（一）项约定:高层住宅按每平方米每月1.1元、多层住宅按每平方米每月0.7元、商铺按每平方米每月1.2元。合同第七条第四项约定，业主应于每月的30日前（每月计费时段最后一天）向乙方支付物业服务费;第五项约定，未出售的房屋物业服务费及地下停车管理费（包括汽车停车位和摩托车停车位）由开发建设单位全额支付;已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付。合同第八条约定，机动车车辆停放服务费每个每月50元、摩托车每个每月20元;第十六条约定，业主违反本合同第七、第八条约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按每日千分之一标准向乙方支付违约金。物业服务合同签订后，原告按约进驻宏祥华都Ｄ地块小区对该小区提供物业服务，但被告作为该小区的开发建设单位，经原告多次催要，却未按合同的约定向原告支付物业服务费。综上，原告与武平县宏祥华都业主委员会依法签订的物业服务合同应受法律保护。被告作为宏祥华都开发建设单位，按照物业服务合同的约定应当向原告缴交物业服务费，但被告却拒绝缴交。 武平县天安城市建设投资发展有限公司辩称，一、原告起诉要求答辩人支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业费及违约金无事实依据和法律依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。答辩人不是宏祥华都D地块小区的开发建设单位，该小区是由福建省老区房地产开发有限公司（以下简称老区公司）开发建设的，详见商品房预售许可证二份。根据原告提供的《宏祥华都物业服务合同》，答辩人也不是合同签订单位。按照答辩人提供武平县第九期旧城改造指挥部文件【2018】l号文件及答辩人与老区公司签订的武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书可知，老区公司为盘活资产筹借建设资金，其向武平县政府要求对九期旧改剩余的安置地、安置房进行回购。县政府回购的为安1#-安5#号楼剩余安置房及安置店面。按照双方签订的结算结算协议，2018年6月1日后安1#-安5#号楼剩余安置房及安置店面产权登记在答辩人名下。协议明确约定了涉案套房及店面的物业费在移交之前由老区公司自行承担，答辩人承担的仅仅是移交后即2018年6月1日之后的物业费。武平县第九期旧城改造建设指挥部文件【2019】1号关于宏祥华都物业费收取问题专题会议纪要也明确了原告须以安置房清算结算为时间节点向相关产权主体收取物业费。且该会议纪要是在原告参与的情况下形成的，原告清楚相关物业费的收取应按清算结算时间节点予以主张。 二、原告起诉要求答辩人支付2018年6月1日起至2019年9月30日期间的物业费及违约金无事实依据和法律依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。原告提供的“宏祥华都城投未安置物业费及违约金明细(期间2017.6.1-2019.9.30)”列举的住宅、商铺、摩托车位、一层心连心、兴兴超市商铺、二层电商商铺，摩托车位等六大项，按照清算协议，住宅的自2018年6月1日起至拍卖前，相关的物业费答辩人已缴纳，2018年6月1日前的物业费原告须向老区公司收取。113号商铺自答辩人从老区公司移交后一直有按时缴纳，2018年6月1日前的物业费原告须向老区公司收取。至于一层心连心、兴兴超市商铺，二层电商商铺，从答辩人提供的租赁合同可知，涉案商铺均已出租，应由承租方承担相关的物业费。摩托车位的产权并未在答辩人与老区公司的清算结算协议内，答辩人并非是涉案摩托车位的产权人，原告无权向答辩人主张。 按《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。按原告提供的《宏祥华都物业服务合同》的首部约定的“全体业主”，含承租人、借用人。合同第六条第八项也明确约定:业主和物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。为查明相关事实，现答辩人要求法庭追加涉案商铺的承租人即武平县国创电商产业开发有限公司、曾丽香、李兴华作为被告参加本案诉讼。 三、原告提出的违约金过高且确定和计算错误。根据《宏祥华都物业服务合同》第十六条第(二)项第二款约定:业主违反本合同第七条、第八条约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金。对此约定，应该明确如下:第一、业主不缴交，但是并没有约定开发建设单位不缴交，因此，承担违约金的约定不适用于开发建设单位。第二、须在经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的情况下，才开始承担违约金。第三、按照每日千分之一标准，即为按月息3%,该违约金显然高于资金借贷的最高利息规定,属于违约金明显高于实际损失,依法可给予降低。在此，即使答辩人为开发建设单位，按《宏祥华都物业服务合同》没有约定开发建设单位支付物业费用要承担违约金，同时，按原告提供快递函，其时间也是在2019年5月13日签收的。 综上答辩人并不是《宏祥华都物业服务合同》所约定的开发建设单位，也不是合同签订方。答辩人仅需承担自2018年6月1日起从老区公司处移交过来的安置房及安置店面的物业费用。自2018年6月1日起至拍卖之前的住宅物业费，答辩人已缴清。闲置的113店面答辩人自2018年6月1日起一直有按时缴纳。一层心连心、兴兴超市商铺，二层电商商铺的物业费原告应向相关承租方予以主张。至于摩托车位，答辩人既不是宏祥华都D地块小区的开发建设单位，也不是其产权人或承租人，原告无权向答辩人主张相关物业费用。据此，原告起诉要求答辩人支付相关物业费无事实和法律依据。请法庭驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证明，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据的真实性均未提异议，本院经审查对证据的真实性予以确认在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案主要事实认定如下： 2017年5月26日，原告（乙方）与武平县宏祥华都D地块小区业主委员会（甲方）签订关于宏祥华都D地块小区的物业服务合同即《宏祥华都物业服务合同》，该合同约定主要内容如下：第二条约定，物业服务期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日终止；第七条“物业服务费”第二项约定，物业服务费按照建筑面积计算，不含公共水电分摊费，高层住宅按每平方米每月1.1元、多层住宅按每平方米每月0.7元、商铺按每平方米每月1.2元。第四项约定，业主应于每月的30日前(每月计费时段最后一天)向乙方支付交费期限内应缴交的物业服务费。第五项约定，未出售的房屋物业服务费及地下停车管理费(包括汽车停车位和摩托车停车位)由开发建设单位全额支付;已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付。第八项约定，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。第九项约定，物业所有权转移时，原业主应当结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移之日止；第八条约定，机动车车辆停放服务费地下车位每个每月50元、摩托车每个每月20元;第十六条约定，业主违反本合同第七、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告进驻宏祥华都D地块小区对该小区提供物业服务，期间原告一直与老区公司进行工作对接。自2017年6月1日起，宏祥华都D地块小区存在未安置房屋、商铺、车位等物业服务费未缴交的情况。被告于2019年5月13日收到原告向其邮寄的缴费通知单，该缴费通知单要求被告于2019年5月13日前缴交截至2018年5月31日的住宅物业管理费、截至2019年3月31日的商铺物业管理费、摩托车位管理费以及截至2018年5月31日的公摊电费、违约金等，合计291064.53元。 另查明，2018年3月26日，被告（甲方）与老区公司（乙方）签订《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》，载明：“甲、乙双方于2008年12月25日签订了《武平县第九期旧改项目合同》，合同第二条约定乙方负责安置房及公共设施建设所需资金投入约定；第十四条约定：在安置拆迁后，如乙方建设的安置房仍有空余，空余的房屋按建筑安置房的成本按甲方收购。”该协议书约定，安1#-安5#楼和安置店面及“丰平小区”特困房剩余安置房，自本协议生效日起归甲方所有并安置，乙方无权处置；本协议生效之日后，安置房相关联的物业费用即由甲方负责缴交；本协议生效之日，剩余安置房视为交接，交接后管理责任由甲方承担；本协议书自双方签订之日起生效。2018年8月20日，原告起诉要求老区公司支付自2017年6月1日至2018年7月31日止的物业服务费、违约金、公摊电费，合计299861.74元。该案经本院作出（2018）闽0824民初1931号《民事调解书》确认：老区公司支付原告自2017年6月1日起至2018年7月31日止的小车车位物业管理费27100元、原告放弃要求老区公司支付未售空置房及商铺、违约金及公摊电费的诉讼请求、原告要求老区公司支付未售的摩托车车位物业管理费的诉讼请求另案解决。 2019年3月15日，原告向武平县人民政府提交《关于宏祥华都空置物业费收取问题的报告》，该报告载明：贵办在2017年专题会议的《会议纪要》中明确由老区公司承担移交前的费用，但其拒绝履行。2019年3月25日下午，九期旧改副指挥兼办公室主任肖德昌在九期旧改指挥部会议室主持召开关于宏祥华都物业费收取问题的专题会议，原、被告、老区公司派员参加了会议，会议议定：老区公司、被告配合原告做好物业费缴纳主体的确认工作，分清欠费时段（以安置房清算结算为时间节点）房屋产权、车位产权主体（安置房地下室未安置的6个车位因未列入清算结算范围，由老区公司处置，物业费由老区公司承担）。请物业公司向欠费时段内产权主体收取物业费。 本院认为，本案的争议焦点：1.涉案物业服务费的承担主体问题；2.违约金的计算时间及标准是否合理问题。本院予以分析评判如下： 1.涉案物业服务费的承担主体问题。 原告与武平县宏祥华都D地块小区业主委员会签订的《宏祥华都物业服务合同》合法、有效。根据该合同第七条第五项约定，未出售的房屋物业服务费、摩托车停车位管理费、已出售但尚未交付给买受人的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。据此，原告主张的涉案未安置物业的服务费应当由建设单位交纳。本案中，涉案的未安置物业所属建设项目“武平县第九期旧改安置房”，虽然建设工程规划许可证显示建设单位为被告，但现有证据证明该项目的实际建设单位为老区公司，而非本案被告。原告自认其在合同履行期间一直与老区公司进行工作对接，且原告在其提交的《关于宏祥华都空置物业费收取问题的报告》中也提到2017年专题会议的《会议纪要》明确由老区公司承担移交前的费用等事项，并于2018年8月20日起诉要求老区公司支付2017年6月1日至2018年7月31日止的物业服务费、违约金、公摊电费，由此可见，原告已然知道涉案物业的实际建设单位为老区公司，也选择了向老区公司主张权利。根据被告提交的《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》约定，被告与老区公司约定该协议生效之日即双方签订之日（2018年3月26日）后，安1#-安5#楼剩余安置房和安置店面相关联的物业费用即由被告负责缴交。因此，原告主张的住宅、商铺的物业服务费自2018年3月26日起部分应当由被告交纳，予以支持。摩托车车位不在被告与老区公司的交接范围内，原告要求被告交纳摩托车车位的物业服务费以及2018年3月26日之前的住宅、商铺的物业服务费，没有事实和法律依据，不予支持。 被告认为原告应当向已出租商铺（一层“心连心”、“兴兴超市”、二层“电商”商铺）的承租人主张物业服务费，并申请追加承租人为被告；原告不同意追加承租人为被告。根据《物业管理条例》规定以及《宏祥华都物业服务合同》第七条第八项约定，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。据此，即使被告与承租人约定由承租人支付物业服务费，被告也负有连带支付责任，原告只要求被告承担已出租物业服务费，符合合同约定及法律法规规定，本院予以支持，亦不予追加承租人本案被告。 2.违约金的计算时间及标准是否合理问题。 《宏祥华都物业服务合同》第十六条约定，业主违反本合同第七、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金。该条“违约责任”的约定，适用于本合同主体，即物业服务合同中权利、义务的享有者和承担者。据此，建设单位作为物业服务合同权利享有者，应当适用“违约责任”的约定，即经原告书面催缴，被告未能按时足额支付物业服务费，应当支付违约金。原告于2019年5月13日向被告书面催缴，要求被告于2019年5月13日前缴交截至2018年5月31日的住宅物业服务费、截至2019年3月31日的商铺物业服务费。因此，原告主张的住宅物业费、2019年3月31日前的商铺物业服务费，应自2019年5月14日起计算违约金，2019年4月1日起的商铺物业服务费自起诉之日起计算违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告主张约定的违约金（每日千分之一）过高，原告未说明其实际损失，本院综合本案各方因素，根据公平原则，将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上，被告对原告提供的“宏祥华都城投未安置物业费及违约金明细(期间2017.6.1-2019.9.30)”及附件中载明的面积及计算标准无异议，结合原告的诉讼主张，被告应当承担的物业服务费计算如下（精确到0.01）：1.住宅物业服务费（2018年3月26日至2018年5月31日）计为1.1元/平方米×（4259.95-107.8-119.1）平方米×2.17个月=9626.89元；2.113号店面物业服务费（2018年3月26日至2018年5月31日）计为1.2元/平方米×39.71平方米×2.17个月=103.4元；3.一层“心连心”、“兴兴超市”商铺以及二层“电商”商铺2018年3月26日至2019年3月31日的物业服务费计为1.2元/平方米×（1680.92+2676.06）平方米×12.17个月=63629.34元，2019年4月1日至2019年9月30日的物业服务费计为1.2元/平方米×（1680.92+2676.06）平方米×6个月=31370.26元；以上物业服务费合计104729.89元，其中：住宅、113号店面以及一层“心连心”、“兴兴超市”商铺以及二层“电商”商铺（2018年3月26日至2019年3月31日）的物业服务费合计73359.63元，自2019年5月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；一层“心连心”、“兴兴超市”商铺以及二层“电商”商铺2019年4月1日至2019年9月30日的物业服务费31370.26元，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、武平县天安城市建设投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司物业服务费104729.89元，并支付其中物业服务费73359.63元自2019年5月14日起、31370.26元自2019年10月18日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金； 二、驳回泉州世茂三远物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8482元，减半收取计4241元，由泉州世茂三远物业服务有限公司负担3297元，武平县天安城市建设投资发展有限公司负担944元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王立音 二〇一九年十二月十九日 书记员  钟玲珍 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。