新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初294号原告：闫伟，男，1991年8月13日出生，汉族，系阜康市村民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：温辉，新疆博达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑娟，新疆百森律师事务所律师。被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。法定代表人：王斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，女，该公司办公室行政人员。委托诉讼代理人：陈晓平，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告闫伟与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月15日公开开庭进行审理。原告闫伟及其委托诉讼代理人温辉、李淑娟、被告隆诚伟业公司的委托诉讼代理人李娟、陈晓平到庭参加诉讼。2019年6月30日，本案因当事人申请和解依法扣除审限2个月。因被告隆诚伟业公司向本院提起撤销案涉《协议书》之诉，本案依法于2019年8月20日中止审理，于2019年12月24日恢复审理。本案现已审理终结。闫伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告返还原告已付房款644157元;3.判令被告支付原告利息损失至还款日为止,暂计算至起诉日为100488.49元（2016年4月5日至2018年12月4日,644157元×4.875‰×32个月=100488.49元)；4.判令被告退还原告缴纳的装修费用21362元;5.判令被告退还原告缴纳的维修基金4005元;6.判令被告按照每平方米1095元/年的标准向原告支付租金至合同实际解除之日,暂计算至起诉日为14089元(2018年8月18日至2018年12月18日,1095元/12个月×38.60平方米×4个月=14089元);7.本案诉讼费由被告承担；8.本案诉讼费用、保全费用以及其他费用均由被告承担。事实和理由：2016年4月5日,原告与被告双方签订书面《商品房买卖合同》一份(合同中的签约日期为后补),合同约定原告购买的商品房为预售商品房,该商品房建筑面积为38.84平方米,每平方米单价为16688元,房屋总价款共计648162元。后经测绘,原告购买的房屋实测面积为38.60平方米,总房款变更为644157元,原告按照合同约定支付了房屋价款。2014年9月29日,原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》一份,将其购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营，支付收益。2016年8月2日,阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年5月15日,因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致,签订《协议书》一份，该协议约定,原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行,由被告向原告支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金,原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租赁费时,原被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告缴纳的房款。因被告未按约定支付租金,原告认为被告的行为已经构成了违约,为维护原告合法权益，特诉至人民法院,请求法院依法支持原告诉讼请求。隆诚伟业公司辩称，《协议书》并非被告真实意思表示，应属无效协议。原告要求解除合同的诉讼请求违反合同解除的法定程序，应予以驳回。被告顾全大局承担了本应由隆盛百货公司所负担的义务，原告诸多不合理的请求不应当获得支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据1.商品房买卖合同1份、补充协议1份、销售不动产统一发票1份，证明双方之间存在买卖合同关系，原告已履行合同义务，缴纳了房款644157元。经质证，被告对该组证据的真实性和合法性认可，对关联性不认可。认为已支付的房款中应当扣除已支付的租金63532元。对该组证据的真实性、合法性本院予以确认。2.装修收据1张、维修基金收据1张，证实原告购买房屋后缴纳了装修费21362元，维修基金4005元。经质证，被告对该组证据的真实性和合法性认可，对关联性不认可，认为协议中没有约定退还装修费，原告虽已交纳装修费，但房屋装修已经折旧，不存在退还的事实。本院认为，装修费用发生在原告履行《商品房买卖合同》期间，装修费已物化到原告所购买的商铺中，且商场已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕。故对装修收据的证明效力本院不予确认。房屋维修基金的缴纳是为了保证房屋出现质量问题的时候用来修缮的，由全体业主缴纳，属全体业主。现双方《商品房买卖合同》解除，原告不再是业主，因此应予退还。对维修基金收据本院予以确认。3.管理运营协议1份、企业信用信息报告1份，证实2014年9月29日原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订运营协议，将购买的上述房屋交由运营公司运营，每年每平方米收取1095元的租金，证实阜康市隆盛商贸有限公司注销的时间是2016年8月2日。经质证，被告对该证据的真实性和合法性认可，对关联性不认可。认为该证据与被告无关，阜康市隆盛商贸有限公司于2016年8月2日已经注销，租金支付义务应当在破产债权中主张，不应向被告主张。对该证据的真实性、合法性本院予以确认。4.关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司富地康城项目中商铺销售经营存在问题的处理方案1份、协议书1份，证实2017年5月15日因隆盛百货商场关停，由被告公司提出问题的处理方案，并且根据该方案，被告与原告签订协议书，约定管理运营协议不再履行，由被告向原告支付房屋租金，如不能足额支付，原被告双方解除商品房买卖合同，有被告法定代表人王斌的签字和盖章。经质证，被告对该组证据的真实性认可，对合法性关联性不予认可。认为处理方案和协议并非被告主动提出，即使按照协议书的第四、五条约定，隆诚伟业也只需给原告退还房款，至于其他的均未约定，之前支付的租金应抵扣房款。本院认为，被告认为该《协议书》非其真实意思的表示，对此被告未向本院提供证据证实，同时根据2017年1月14日，被告及其股东作出的《关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司“富地康城”项目中商铺销售、经营存在问题的处理方案》的内容可知，双方签订的《协议书》内容来源于该处理方案，故对被告抗辩不是其真实意思的表示，本院不予采信。本院对该组证据的证明效力予以确认。5.（2018）新2302财保126号民事裁定书1份、非税收一般缴款书1份、电子发票1份，证实原告因本案诉讼向法院申请保全并缴纳申请费4441元，保全担保费用2353元。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可。认为原告采取的保全是以一保三的方式，保全了被告其他商铺，损害了其他商铺的合法权利，原告应当承担超额保全民事赔偿责任，对此项被告保留权利。至于诉讼保全担保费用，原告应该另行作为一项单独的诉讼请求提出，并补交诉讼费，该费用应由原告自行承担，要求被告承担没有法律依据。对该组证据的真实性本院予以确认。二、被告提交的证据1.收据2份，证实2016年1月6日原告收到阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日租金21265元；2017年5月15日原告收到2016年8月18日至2017年8月17日租金42267元，共计63532元。已支付的租金应当从购房款中扣除。经质证，原告对收据的真实性无异议，对第二份收据的关联性有异议。认为原告收到的是隆盛商贸的租金，与本案无关，不应扣除。第二笔也不应当扣除。本院认为，根据双方于2017年5月18日签订的《协议书》第五条的约定：若发生本协议第四条甲方无条件退还房款的情况时：1．甲方已向乙方支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．甲方已向乙方2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。根据查明的事实可知，被告与原告签订《协议书》时已概括接受阜康市隆盛商贸有限公司与原告之间的权利义务，故2018年8月17日之前，被告及阜康市隆盛商贸有限公司向原告支付的租金均应从购房款中予以扣减。对该组证据的证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月5日，原告闫伟与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份、约定：由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路、63A、62A号房，房屋用途为商业，建筑面积为38.6平方米，单价为16688元/平方米，总房款为644157元。2016年4月20日，原告向被告缴纳房款644157元。原告于2014年10月23日向被告交纳装修费21362元。原告于2016年4月26日，向被告交纳维修基金4005元。2016年1月6日,原告收到阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日租金21265元；2017年5月15日,原告收到被告支付的2016年8月18日至2017年8月17日租金42267元，租金共计63532元。在涉案商场处于关闭状态，阜康市隆盛商贸有限公司注销的情况下，原、被告于2017年5月15日，就涉案的商铺签订《协议书》1份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向被告支付一次，即：每平方米1095元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1．被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即128831元。本院认为，一、关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）的问题。原、被告于2017年5月15日签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，根据查明的事实，被告未按《协议书》第三条约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定，本院予以支持。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还购房款644157元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告向被告交纳购房款644157元，根据原、被告签订的《协议书》第五条第一小条的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款应抵扣被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金，根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到租金63532元。据此，被告应向原告返还房款580625元（644157元-63532元）。故对原告请求被告返还购房款644157元的诉请，本院支持580625元。三、关于原告请求被告支付从2016年4月5日至还款之日的利息损失问题。原、被告双方签订的《协议书》第四条约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告按约退还购房款，应从2019年4月2日之后向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰向其支付利息，不违反法律规定，本院予以确认。故对原告请求被告从2019年4月2日至还款之日的利息损失，本院予以支持。对于原告请求被告支付签订合同的2016年4月20日至解除合同的2019年4月2日期间的利息损失问题，原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。2019年2月2日至2019年4月2日，根据双方签订的《协议书》约定，此期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，故此期间亦不应支付利息。四、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费21362元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于原告请求被告返还已交纳的维修基金4005元的问题。房屋维修基金的缴纳是为了保证房屋出现质量问题的时候用来修缮的，由全体业主缴纳，属全体业主。现双方《商品房买卖合同》解除，原告不再是业主，因此应予退还。六、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订《协议书》第五条第二小项的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告从2018年8月18日开始主张租金符合双方约定，原告主张至合同解除之日亦符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计169天。被告应向原告支付租金数额为20665.2元（1095元/年×38.6平方米÷365天×169天），本院予以支持。七、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费4441元、保险服务保费2353元。其中，申请费4441元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费2353元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费2353元应由原告自行承担。综上所述，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告向原告返还购房款580625元；被告支付按应退房款本金580625元、月利率4.875‰，自2019年4月2日起至实际给付原告房款之日的利息损失；被告向原告支付租金金额为20665.2元；被告向原告退还维修基金4005元；被告向原告支付保全申请费4441元；驳回原告的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告闫伟与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫伟返还购房款580625元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款580625元为基数、按月利率4.875‰向原告闫伟支付自2019年4月2日起至实际付清之日期间的利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫伟支付租金20665.2元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫伟退还维修基金4005元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫伟支付保全申请费2550元；七、驳回原告闫伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11641元，由原告闫伟负担2619元，由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担9022元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 李 薛人民陪审员 舒培惠人民陪审员 朱力勇二Ｏ一九年十二月二十五日书 记 员 金莉梅