广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2951号上诉人（原审被告）：成伟洪，男，1993年11月15日出生，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）：黄敬全，男，汉族，1978年1月13日出生，住址：广东省广宁县。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家祥，广东鸿商律师事务所实习律师。原审被告：李目的，男，1981年7月2日出生，汉族，住清远市清新区。原审被告：伍杏有，女，1990年9月30日出生，汉族，住清远市清新区。上诉人成伟洪因与被上诉人黄敬全、原审被告李目的、伍杏有房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成伟洪的上诉请求：一、撤销原判决，改判驳回黄敬全的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由黄敬全负担。事实与理由：一、成伟洪没有错误，无需承担过错责任。原判决认定成伟洪未在2018年10月18日前用收到180000元购房款先偿还李目的拖欠中国建设银行股份有限公司清远市分行及清新区xxxx社的借款，是造成李目的、伍杏有违约以及黄敬全未能取得房屋的主要原因。但事实上，主要原因是李目的、伍杏有欠债太多，即使黄敬全支付180000元，也远远不足以偿还李目的、伍杏有的全部债务。由于该180000元购房款无法处理李目的、伍杏有欠下债务，成伟洪曾与两人协商，先处理成伟洪的执行案，余款退还给李目的、伍杏有。因此成伟洪在本案无过错，无需承担任何责任。二、涉案合同是由黄敬全与李目的、伍杏有签订的，是双方真实意思表示，合法有效，原判决判令解除合同是错误的，况且黄敬全明知涉案房屋被法院查封，仍坚持交易，其自身存在重大过失，也应承担相应的过错责任。三、原判决认定损害赔偿无事实和法律依据。由于黄敬全与李目的、伍杏有签订的涉案合同并未填写购房金额，不能将黄敬全所称的180000元作为房屋交易总金额，且把评估机构出具的评估价格作为认定房屋差价作为判决损失数额。黄敬全答辩称：原审判决认定事实正确，程序正确，适用法律正确，请求驳回成伟洪的上诉请求，维持原判。李目的、伍杏有经本院合法送达未参加诉讼，也未提交书面意见。黄敬全向原审法院起诉请求：1.判令解除黄敬全与李目的、伍杏有所签订的《广东省房地产买卖合同》；2.判令李目的、伍杏有、成伟洪退还黄敬全已支付购房款180000元；3.判令李目的、伍杏有、成伟洪向黄敬全赔偿房屋差价损失180000元（具体以鉴定评估为准）；4.案件诉讼费由李目的、伍杏有、成伟洪承担。原审法院认定事实：位于清远市清新区xxxxxxxxxxx房屋为李目的和伍杏有共同所有。由于该房屋已经抵押给清远市清新区xxxx，且因欠债被中国建设银行股份有限公司清远市分行、成伟洪向法院申请查封，转让该房屋需解除以上限制，因此，李目的、伍杏有在2018年9月1日以200000元价格将该房屋转让给黄敬全，并约定黄敬全先支付180000元，由李目的、伍杏有用该180000元购房款还清案涉房屋抵押贷款和李目的其他两项欠债，将房屋解除抵押和查封限制后过户给黄敬全。为此，双方签订了《房地产买卖合同》。同时双方与成伟洪约定，由成伟洪代收全部购房款，并代为偿还以上债务，办理涂销抵押和解封手续。2018年9月3日，黄敬全的妻子李秋霞代表其向成伟洪的广发银行卡账号621xxxxxx存入购房款180000元。由于房屋迟迟未办理过户手续，2018年10月12日，成伟洪、李目的、伍杏有和黄敬全在原审法院执行局的协调下达成如下协议：1.成伟洪收到黄敬全支付给李目的、伍杏有的购房款180000元，保证在2018年10月18日还清李目的欠中国xxxxxx分行的借款及欠清远市清新区xxxxxx社的借款，剩余款项作为李目的归还成x洪借款。2.李目的于2018年10月21日前交付涉案房屋给黄敬全，拿回房产证后三天内办理过户，余下20000元购房款在办理过户后支付给成伟洪。3.待李目的还清成伟洪的借款本息及案件相关费用后，成伟洪同意解除对案涉房屋的查封。以上执行协议签订后，成伟洪没有在2018年10月18日前还清李目的欠中国建xxxxx分行及清远市清新区xxxxx的借款。2018年10月19日，案涉房屋因原审法院（2018）粤1803执保223号案件被查封，申请执行人为李x光，被申请人李目的。由于李目的拖欠中国xxxxxx行、清远xxxxx作联社和成伟洪的借款本息加起来超过200000元，成伟洪所收到的180000元购房款无法偿还所有债务，故其先用该款偿还李目的所欠自己的借款本金、利息及受理费、执行费共114603元，余款65397元在2018年11月24日支付给了伍杏有。由于案涉房屋一直无法办理过户，黄敬全因此向提起诉讼。另查明，依照黄敬全申请，原审法院委托广xxxxxxxxx公司对案涉房屋进行价值评估，该公司于2019年5月17日作出《房地产估价报告》，确定涉案房屋在2018年10月24日的估价结果为单价2900元/平方米、总价268569元。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。黄敬全与李目的、伍杏有签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约履行。1.合同解除问题。合同约定黄敬全支付180000元购房款后，李目的和伍杏有涂销抵押和解除查封，并将房屋过户给黄x全。合同签订后，黄敬全依约支付180000元购房款，并多次向李目的、伍杏有催告过户，但李目的、伍杏有至今未能涂销抵押和解除中国建设银行股份有限公司清远市分行的查封，无法办理过户手续，拖延时间近九个月，导致黄敬全无法实现其购买案涉房屋的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，黄敬全起诉要求解除与李目的、伍杏有之间的《房地产买卖合同》，有相应的事实和法律依据，予以支持。2.返还购房款及损失赔偿问题。合同因李目的、伍杏有根本违约导致解除，李目的、伍杏有应当向黄敬全返还已支付的购房款180000元。另黄敬全主张的房屋差价损失180000元，实际上指的是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原审法院依黄敬全的申请，委托广东xxxxxxxxx司对涉案房屋进行评估，确定该房屋在2018年10月24日的公开市场价值为268569元，该评估结果与双方合同价格200000元形成68569元的房屋差价。该评估报告在鉴定主体、鉴定依据、鉴定程序等方面均符合法律规定，予以采信。由于伍杏有在2018年11月24日收到成伟洪支付的余款65397元后，没有再继续履行合同义务，黄敬全要求以2018年10月24日为时间点对房屋价值进行评估，该时间点选取较为合理，故以此确定李目的、伍杏有应向黄敬全赔偿房屋差价损失68569元。黄敬全请求超出部分依据不足，不予支持。3.关于成伟洪的责任问题。虽然案涉房屋设定的抵押债权和查封债权超过200000元，即使先用180000元购房款还清李目的拖欠中国建设银行股份有限公司清远市分行及清远市清新区农村信用合作联社的借款，也无法还清欠成伟洪的借款本息，案涉房屋仍因成伟洪申请的查封无法办理过户。但是成伟洪未能履行执行协议中关于“在2018年10月18日前，用收到的180000元购房款先还清李目的拖欠中国及x作联社的借款”的承诺，直接导致李目的、伍杏有需要另外安排资金还清拖欠清远x银行股份有限公司清远x合作联社和中国建x行x分行的借款，是造成李目的、伍杏有根本违约、导致黄敬全未能取得房屋的重要原因，因此，成伟洪应承担部分过错责任。根据以上事实，酌情判令成伟洪对返还购房款及赔偿损失的50%承担连带清偿责任。李目的、伍杏有经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响依照现有证据依法作出判决。为此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，于2019年7月4日判决如下：一、解除黄敬全与李目的、伍杏有于2018年9月1日就位于清远市清新区xxxxxxxxxxxx签订的《房地产买卖合同》；二、李目的、伍杏有应于判决生效之日起十日内向黄敬全返还购房款180000元；三、李目的、伍杏有应于判决生效之日起十日内赔偿黄敬全房屋差价损失68569元；四、成伟洪对李目的、伍杏有以上第二、三项债务的50%承担连带清偿责任；五、驳回黄敬全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，财产保全费2320元，合共5670元，由黄敬全负担1755元，由李目的、伍杏有、成伟洪负担3915元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合成伟洪的上诉请求与黄敬全的抗辩意见，归纳本案争议焦点：成伟洪的上诉应否支持。本院认为，黄敬全与李目的、伍杏有签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，应为有效合同。涉案房屋虽然在该《房地产买卖合同》没有载明交易价格，但是双方当事人及成伟洪在原审法院协调下达成协议，载明成伟洪收黄敬全支付180000元，待办理过户后，黄敬全再行支行20000元的购房款，间接证明涉案房屋交易价格为200000元。由于涉案房屋被抵押给银行办理了抵押登记，李目的拖欠成伟洪及其他的两项债务未清偿，成伟洪申请查封涉案房屋。为了解决成伟洪及其他两项债务和涂销银行抵押，黄敬全按李目的的要求，将购房款180000元直接支付给成伟洪。成伟洪在2018年10月18日将收到的180000元用于清偿代李目的清偿银行两项借款后，并申请解除查封，待李目的将涉案房屋过户至黄敬全名下时，黄敬全再支付余20000元给成伟洪。为此，三方签订协议，成伟洪在该协议作出承诺。事实上，成伟洪未履行其在2018年10月18日前承诺清偿银行两笔借款及解除查封的义务，使涉案房屋被李目的另一债权人申请查封，使黄敬全的合同目的在事实上履行不能，故黄敬全主张解除合同，并赔偿涉案房屋差价损失，原判决支持其请求并无不当，本院予以维持。此外，成伟洪在上诉状自认其收到的购房款180000元先行清偿其个人债务后，余款退回给李目的、伍杏有，即成伟洪没有履行合同的义务，原判决其承担还款及损失50%的清偿责任合理，本院亦予以维持。综上所述，成伟洪的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4626元，由成伟洪负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇一九年十一月二十七日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。