浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初4648号 原告：浙江衢州富尔康家具有限公司，统一社会信用代码913308037580710644，住所地浙江省衢州市衢江区天湖西路7号。 法定代表人：柳富，该公司执行董事。 原告：柳富，男，1974年9月9日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 两原告委托诉讼代理人：周力锋，上海市尚法律师事务所律师。 被告：王兆霖，男，1952年4月5日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告浙江衢州富尔康家具有限公司（以下简称衢州富尔康公司）、柳富与被告王兆霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，于2019年10月30日转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衢州富尔康公司、柳富的委托诉讼代理人周力锋、被告王兆霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衢州富尔康公司、柳富向本院提出诉讼请求：1.判令被告将所占用的原告所有的位于衢州市商业用房（被告作为汽车修理厂）和三间卷闸门门面房等房地产完好地腾出交还给原告；2.判令被告支付原告租金欠款91649.54元（欠付租金148643元抵扣原告汽车修理费45061元，实际欠付租金103582元，详见租金结算表），审理中变更诉讼请求为判令被告支付原告汽车修理厂租金2017年11月10日至2019年4月23日止租金143096元，放弃要求被告支付门面房租金的诉请；3.判令被告赔偿原告因占用上述房地产直到腾还之日造成的实际经济损失（根据租赁合同约定的租金计算即厂房按每月每平方米10.93元计算、门面房按每年3000元计算）；审理中变更为要求被告支付2019年4月23日起至被告腾退房产之日止的实际经济损失（按照727.34平方米，以每平方米每月10.93元计算），放弃要求被告支付门面房逾期占用期间的经济损失；4.诉讼过程中原告增加诉讼请求：依法判令被告支付合同约定的逾期违约金100000元；5.被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告衢州富尔康公司受原告柳富委托与被告王兆霖于2013年11月10日签订《房屋租赁协议》租赁727.34平方米厂房用于经营装饰、修理机动车，租期五年，租期到2018年10月30日为止；第一年租金78552.72元即每月每平方米9元，第二年开始每年按5%递增。2016年6月18日原被告又签订一份《房屋租赁协议》增加租用卷闸门门面房三间，租期到2018年6月17日为止；租金每年3000元。合同签订后，被告于2014年6月27日设立衢州市兆丰汽车服务有限公司，开设了汽车修理厂经营装饰和修理汽车。2017年6月18日被告开始拒付租金，期间原告在被告处发生汽车修理费43623元。现上述房产租期已全部到期，原告未与被告签订续租合同。被告欠付租金和违法占用已到期的房屋的行为，损害原告的合法权益。 为维权，原告向法院提起诉讼，请求如前。 被告王兆霖辩称：1.原告诉被告主体不适格。当事人系衢州市兆丰汽车服务有限公司（以下简称兆丰公司）与原告，被告是作为兆丰公司的代表与原告签订的，系代表行为。此后也是兆丰公司与原告实际履行合同的。被告非合同当事人，原告诉被告不适当，请求驳回原告起诉。2.被告并没有违约，原告未履行租赁合同约定的维修义务，给被告造成重大经济损失，被告有权拒付租金。租赁合同第六条约定“甲方须保证房屋的主体结构不影响乙方的正确使用，若因甲方房屋质量原因导致乙方经营损失的，甲方须全额赔偿乙方”。租赁期多次发生房屋漏水，给被告经营造成严重损失。2016年6月始被告一直向原告反映，但其未采取措施，造成被告经济损失，被告已向原告多次表示在原告修缮房屋及赔偿损失前拒付剩余房租。被告拒付租金具有合同和法律依据。3.合同期满前，双方已达成续延三年期租房口头协议，有通话录音为证。综上，被告请求法院判令原告赔偿被告损失536000元，原告赔偿资金实际到位后，被告解除房租拒付，交付剩余租金并按照双方达成的口头协议，租赁时间继续延期三年。 原告围绕诉讼请求向本院提交了下列证据： 1.房屋租赁合同2份，证明双方之间的租赁关系，承租方是王兆霖，其中厂房租期从2013年11月10日起至2018年10月30日，门面房的租赁期限是2016年6月18日起至2018年6月17日止，现两份合同的租期已到。被告从2017年6月18日开始未按约支付房屋租金，已构成违约，应支付逾期违约金10万元。 2.房产证复印件2份，证明案涉房产的所有权人为柳富。 3.委托协议1份，证明原告柳富将其所有的位于衢州市的私有房产委托原告衢州富尔康公司管理、使用。 4.台州银行衢州分行房产抵押证明1份，证明案涉房产的房产证抵押在银行的事实。 5.房产证复印件2份（经台州银行与原件核对相符），证明案涉租赁房屋所有权人为原告柳富。 6、照片3张，证明被告所承租的门面房的位置。 被告为证明其主张，向本院提交下列证据： 1、房屋租赁合同（建筑面积727.34平方米），证明双方之间签订的合同内容以及原告违反合同第六条规定。 2、照片66张，证明原告未履行合同义务，造成被告损失。 3、短信记录截图，证明被告2017年、2018年期间催告原告收租金，但前提将租赁房屋修理好。 经庭审质证，被告对原告提交的房屋租赁合同（厂房）的真实性无异议，认为原告违约在先，被告拒付租金非违约；原告提交的门面房房屋租赁合同是复印件，要求提交原件，后原告已收两间，被告只使用一间，具体租金情况记不清楚。本院对于房屋租赁合同（厂房）予以确认，原告提交门面房房屋租赁合同系复印件，被告对此有异议，对相应房屋租赁事实，结合当事人的陈述综合认定。被告对原告提交的证据2、5基本无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据3签订时间有异议，但未提交相应的反驳证据，本院对该证据予以确认。被告对原告提交的证据4有异议，认为没有银行的公章，本院认为该证据4未加盖银行的公章，难以确认其真实性，故不予确认。被告对原告提交的证据6有异议，本院经现场勘查对照片反映的房屋位置予以确认。原告对被告提交的证据1、3的真实性无异议，但认为证据1不能达到被告证明目的，证据3未提到房屋质量，其中2019年7月14日短信记录在起诉之后发生的。原告对被告提交的证据2关联性、真实性有异议，不清楚拍照的时间的地点。本院对被告提交的证据1、3的真实性予以确认。对被告提交的证据2不足以证明其待证的事实，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：原告柳富系坐落于衢州市经济开发区房屋的所有权人，同时系衢州富尔康公司的法定代表人。2013年3月26日，原告柳富与原告衢州富尔康公司签订委托协议一份，协议约定原告柳富将其所有的位于衢州市经济开发区建筑面积244.86平方米（房屋所有权证号：衢房权证衢州市字第××号）、建筑面积727.34平方米（房屋所有权证号：衢房权证衢州市字第××号）砖木结构的私有房产委托原告衢州富尔康公司管理和使用。委托期限为2011年3月26日至2021年3月25日止共十年。2013年11月10日，原告衢州富尔康公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于衢州市经济开发区商业用房建筑面积727.24平方米出租给被告，用于修理汽车。租赁时间为5年，自2013年11月10日至2018年10月30日止，租金支付期限与方式：租金一年一付，每年合同到期的前一个月依甲方（原告）提供的正式发票支付租金，第一年租金为78552.72元（每月每平方米9元）。从第二年开始每平方米每年增加5%租金。合同第六条约定：租赁房屋的维修，租赁期间乙方（被告）不得擅自改变房屋的主体结构，若因乙方的不当使用导致房屋主体结构（含屋面及墙体，下同）受损，由乙方承担全部责任。主体结构的安全及维护由甲方负责，甲方须保证房屋的主体结构不影响乙方的正常使用，若因甲方的房屋质量原因导致乙方经营损失的，甲方须全额赔偿乙方。屋内的装修由乙方自行负责，租赁期满装饰物归甲方所有，乙方不得擅自拆除、处理。经营设备等可动物品由乙方自行处理。第十条约定：违约责任，（一）任何一方提前解除合同，违约方承担拾万元违约赔偿金；（二）延期交付房租超过15日，视为违约，出租方有权解除合同，且承租方应当支付逾期违约金拾万元。合同还约定了其他权利义务。2016年6月18日原告衢州富尔康公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于衢州市柯城区商业用房（西边卫生间隔壁一间，北面中间卷闸门两间）出租给被告，租赁期限3年，自2016年6月18日起至2018年6月17日止，租金的支付期限和方式，租金一年一付，每年合同到期前一个月依原告提供的收款凭证支付租金，第一年租金为4000元。后又补充约定因面积减少，将每年4000元从2017年6月17日以后改为每年3000元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告支付727.24平方米房屋租金至2017年11月9日，2017年11月10日起的租金未支付；被告支付三间门面房租金至2017年6月17日，房屋租赁期满后被告继续使用租赁房屋至今。现原告诉至法院，诉讼请求如前。 本院认为：原告柳富系案涉房屋的所有权人，其委托原告衢州富尔康公司对案涉房产进行管理、使用，故原告衢州富尔康公司有权对案涉房产进行出租。原告衢州富尔康公司与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点一，被告是否为本案合同当事人及适格的被告。被告主张其作为衢州市兆丰汽车服务有限公司的代表与原告签订房屋租赁合同，被告不是合同当事人。本院认为本案案涉的房屋租赁合同载明的承租人为被告王兆霖，并由被告王兆霖在合同落款处签名捺印，故案涉的房屋租赁合同的当事人应为被告，原告向被告提起诉讼的主体适格，被告提出的抗辩意见，与本案的事实不符，本院不予采纳。本案的争议焦点二，被告王兆霖未支付租金的行为是否属于违约行为。本院认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，按照合同约定支付租金是承租人的主要合同义务。本案原告已将租赁房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定履行支付房屋租金的合同义务。被告主张原告未履行租赁合同约定的维修义务给被告造成重大经济损失，其有权拒付租金。本院认为，被告所提交的证据尚不足以证明其主张的原告未履行维修房屋并造成被告经济损失的事实；即使原告未履行维修义务，原告也可以依照《合同法》第二百二十一条的规定自行维修承租房屋，维修费用由出租人负担。故被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。被告未按照合同约定的期限支付租金，已构成违约，应承担违约责任。原、被告租赁合同约定的租赁期限已届满，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同，故原告要求被告返还租赁房屋并支付尚欠租金及占有使用费，并支付违约金的诉讼请求，于法有据，其合理部分，本院予以支持。关于违约金的数额，违约金的数额是双方一致形成的的合意，其给付不以是否有实际损失为必要条件，但如违约金数额过分高于造成的实际损失时，人民法院仍可将其适当予以降低。本案双方当事人约定的违约金过分高于实际损失，故本院根据被告欠付租金的数额、欠付租金的时间，根据公平原则和诚信原则，将违约金数额酌情降低为50000元。被告主张与原告达成续延三年期租房口头协议，原告予以否认，被告也未提交证据证明，本院不予采纳。被告请求法院判令原告赔偿损失536000元，因其提出反诉后未按照规定的期限预交案件受理费，本院依法裁定按撤回反诉处理，被告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王兆霖于本判决生效之日起三十日内腾空位于衢州市经济开发区商业用房（建筑面积727.24平方米，现为汽车修理厂）以及三间门面房（西边卫生间隔壁一间，北面中间卷闸门两间），并交还给原告浙江衢州富尔康家具有限公司、柳富； 二、被告王兆霖于本判决生效之日起三十日内支付原告浙江衢州富尔康家具有限公司、柳富房屋租金及占有使用费（自2017年11月10日起至2019年12月23日为202244.13元，自2019年12月24日起按照每月每平方米按10.93元及建筑面积727.34平方米计算至租赁房屋实际腾空交付之日止）； 三、被告王兆霖于本判决生效之日起三十日内支付原告浙江衢州富尔康家具有限公司、柳富违约金50000元； 四、驳回原告浙江衢州富尔康家具有限公司、柳富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告负担967元，被告王兆霖负担4833元，于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  陈仁根 人民陪审员  王华东 人民陪审员  滕冬梅 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  吴佳俊