广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3732号上诉人（原审原告）：麦嘉颖，男，1993年8月7日出生，汉族，住清远市清城区**************。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区*****************03号。法定代表人：杨x里，该公司董事。委托诉讼代理人：朱嘉欣，系该公司员工。上诉人麦嘉颖因与被上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。麦嘉颖上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并依法改判金炜达公司与麦嘉颖签订关于清远市**********************屋的《商品房买卖合同》并办理网签和预售备案登记手续；2、本案一审、二审诉讼费用由金炜达公司承担。事实和理由：一、一审法院判决以“双方在网上备案的合同必须是行政机关制定的示范文本，合同条款必须由双方重新协商确定，现被告拒不配合，法院亦难以通过强制执行手段保障原告权利”为由，不予支持麦嘉颖主张的要求与金炜达公司签订涉案房屋的《商品房预售合同》的诉求，属于认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。首先，依据麦嘉颖与金炜达公司2013年1月1日签订的编号为00xxxxxx号【龙汇领峰】《认购书》第二条第（2）项，该条款约定了双方签订《商品房买卖合同》文本，及《认购书》第二条第（4）项确认了金炜达公司已经公示了《商品房买卖合同》的文本内容，上述条款可以认定金炜达公司在签订《认购书》后负有与麦嘉颖签订《商品房买卖合同》的义务，且上述条款并未违反合同法的强制性和禁止性规定，属于有效条款，金炜达公司作为合同相对方，依法应当履行合同义务。其次，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同”和《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条：“...房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”之规定，签订《商品房预售合同》是法律强制性规定及金炜达公司法定义务，金炜达公司应当在签订涉案《认购书》后依法与麦嘉颖签订《商品房预售合同》，而且《商品房预售合同》关于标的物、价款等主要条款应与认购书的内容一致，且金炜达公司已将涉案楼盘的《商品房买卖合同》文本公示，主要条款也有认购书作为依据，并非一审法院认定的合同条款必须由双方重新协商确定。虽然一审判决已将涉案认购书认定为商品房买卖合同，但不能片面将涉案认购书完全等同于商品房买卖合同，一审判决完全忽略商品房买卖合同在现实交易中的作用，认为无需再另行签订《商品房预售合同》，但在现实预售房屋交易过程中，需要缴纳房屋契税、办理商品房预售合同网签备案及预告登记手续等，而办理上述手续必须将《商品房预售合同》文本提交作为材料，否则无法进行办理，房屋交易也可能因此中断。此外，一审法院以“被告拒不配合，法院亦难以通过强制执行手段保障原告权利”作为裁判理由，更是对司法机关强制执行力的极度不信任，更是放纵金炜达公司不依法履行合同义务。二、一审法院判决不予支持麦嘉颖主张的要求金炜达公司办理涉案房屋的预售网签手续及预售登记备案手续，认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。依据前述《城市商品房预售管理办法》第十条及《城市房地产管理法》第四十四条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”和《广东省广东省商品房预售管理条例》第二十二条：“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记备案手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记备案。”之规定，上述条文明确规定办理合同备案手续系金炜达公司的法定义务。此外，依据《认购书》第二条第（2）项，可以认定金炜达公司在签订认购书后负有与麦嘉颖办理网签的义务，而网签的作用能有效防止开发商进行一房二卖，能有效保障购房者的合法权益，理应予以支持。三、一审法院对同类案件的裁判标准不一致，应依法撤销本案一审判决第三项，按照类案的裁判标准支持麦嘉颖的上诉请求。最高人民法院印发《关于进一步全面落实司法责任制的实施意见》的通知[法发（2018）x3号]第9条规定，“各级人民法院应当在完善类案参考、裁判指引等工作机制基础上，建立类案及关联案件强制检索机制，确保类案裁判标准统一、法律适用统一。存在法律适用争议或者‘类案不同判’可能的案件，承办法官应当制作关联案件和类案检索报告，并在合议庭评议或者专业法官会议讨论时说明。”，麦嘉颖在一审法院同时以同一涉案楼盘三间房屋提起诉讼，诉求及案件情况均一样[另案案号：（2018）粤1802民初6370号]，但一审法院对同类案件出现不同裁判标准的两份判决，因此，请求二审法院依法撤销本案一审判决第三项，按照类案的裁判标准支持麦嘉颖上诉请求。金炜达公司答辩称：根据广东省高级人民法院房屋买卖合同纠纷指引第五点的规定，麦嘉颖上诉请求没有法律依据，应驳回其上诉请求。麦嘉颖向一审法院起诉请求：1、金炜达公司继续履行《龙汇领峰认购书》；2、金炜达公司立即与麦嘉颖签订清远市*********************屋的《商品房预售合同》，并办理上述房屋的预售网签手续；3、金炜达公司为麦嘉颖办理清远市*********************屋的商品房预售登记备案手续；4、金炜达公司协助麦嘉颖办理清远市*********************屋的预告登记手续；5、金炜达公司承担麦嘉颖因办理财产保全支出的诉讼保全责任险保险费1300元；6、金炜达公司承担本案的诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2013年1月1日，麦嘉颖为乙方（认购方），金炜达公司为甲方（开发商），双方签订了《【龙汇·领峰】认购书》，认购书约定：麦嘉颖向金炜达公司认购位于清远市新城区****[龙汇·领峰]1号楼201号单位，建筑面积为187.74平方米，套内建筑面积159.08平方米，成交总价款为675864元，首期房款100％须于2013年1月8日前付清等。《【龙汇·领峰】认购书》底部明确注明“抵电梯款”。同日，金炜达公司开具收据（编号16xxxxxx5）给麦嘉颖收执，该收据载明：今收到麦嘉颖交来龙汇领峰1号楼201房房款675864元。另查明，涉案房屋登记在金炜达公司名下，登记地址为清远市清城区******************，该房屋目前因本案诉讼被麦嘉颖申请查封。再查明，因金炜达公司与案外人成小清买卖合同发生纠纷，导致上述房屋于2016年7月5日在（2016）粤1802民初2419号案件中被一审法院查封。麦嘉颖向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院于2018年8月2日作出（2018）粤1802民初220号民事判决，确认涉案房屋所在楼盘为金炜达公司与案外人王为理共同开发的项目，对外以金炜达公司的名义开发，金炜达公司与麦嘉颖签订认购书，购房款来源清楚，双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但从双方签订认购书后，麦嘉颖即对涉案房屋进行使用并装修、整改的事实来看，麦嘉颖实际占有该涉案房屋，具备商品房买卖合同的主要内容，麦嘉颖与金炜达公司签订认购书等过程中，并不存在过错。为此法院判决不得对位于清远市*******************01号房屋的执行。此外，一审法院于2018年12月31日依法作出执行裁定书，裁定解除对一号楼2层01号、02号房屋的查封。一审法院认为：麦嘉颖与金炜达公司签订的《【龙汇·领峰】认购书》，该认购书就交易房屋的房号、面积、价款、付款方式及双方的其他权利义务进行了约定，是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，麦嘉颖、金炜达公司双方签订的上述认购书已具备商品房买卖合同的主要内容，并且金炜达公司已出具收据确认收到麦嘉颖支付的购房款，故该认购书应认定为商品房买卖合同，麦嘉颖、金炜达公司双方均应恪守履行。麦嘉颖主张金炜达公司继续履行《【龙汇·领峰】认购书》，一审法院予以支持。对于麦嘉颖主张金炜达公司立即与麦嘉颖签订清远市*********************屋的《商品房预售合同》并办理上述房屋的预售网签手续及预售登记备案手续诉讼请求，根据前述分析，一审法院已认定双方签订的认购书为房屋买卖合同，双方的房屋买卖法律关系已经建立，网签与否并不影响合同的成立与效力，而且双方在网上备案的合同必须是行政机关制定的示范文本，合同条款必须由双方重新协商确定，现金炜达公司拒不配合，法院亦难以通过强制执行手段保障麦嘉颖的该项权利。此外，麦嘉颖购买涉案房屋主要的目的是取得涉案房屋的产权，相对应的金炜达公司的主要义务是交付和协助办理产权转移登记，网签并非交付及办理产权转移登记法定的前置程序，因此，对于麦嘉颖的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于麦嘉颖要求金炜达公司协助办理清远市*********************屋的预告登记手续的诉讼请求，预告登记是《中华人民共和国物权法》明确规定的权利，现双方已经就涉案房屋建立房屋买卖合同关系，金炜达公司不履行合同义务已经构成违约，麦嘉颖要求金炜达公司协助办理涉案房屋的预告登记，合法有据，一审法院予以支持。对于麦嘉颖主张金炜达公司承担麦嘉颖因办理财产保全支出的诉讼保全责任险保险费1300元的诉讼请求，因该费用不是因处理本案事务的必要支出，对麦嘉颖的该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于金炜达公司提出要求追加王为理为本案金炜达公司的抗辩，因金炜达公司与案外人王为理的纠纷，属于另一法律关系，本案无须追加王为理参加本案诉讼，金炜达公司可另循法律途径处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、清远市金炜达房地产开发有限公司继续履行《【龙汇·领峰】认购书》；二、限清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内为麦嘉颖办理清远市清城区*******************屋的预告登记手续；三、驳回麦嘉颖的其他诉讼请求。案件受理费5286元，财产保全费3899.32元，合共9185.32元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：麦嘉颖要求金炜达公司与其签订商品房买卖合同，并协助办理网签及预告登记手续依据是否充分。本案中，麦嘉颖与金炜达公司没有签订正式的商品房买卖合同，仅签订了一份认购书。该认购书包含了交易房屋的房号、面积、价款、付款方式等主要内容，且金炜达公司出具了收款收据给麦嘉颖收执，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审判决认定认购书为房屋买卖合同并无不妥，本院予以确认。买卖双方应依照约定履行各自义务。对于麦嘉颖要求金炜达公司与其签订商品房买卖合同并协助办理网签的问题。所谓网签，是指交易双方签订商品房买卖合同后，到房地产管理部门进行备案，并公布在网上。网签是行政机关防止一房多卖的行政管理手段，并非买卖双方建立房屋买卖合同关系的必经程序。如前所述，本院已经认定双方签订的认购书为房屋买卖合同，双方的房屋买卖法律关系已经建立，网签与否并不影响合同的成立与效力。另一方面，尽管认购书已经认定为房屋买卖合同，但双方要重新签订商品房买卖合同并在网上备案，合同条款必须由双方重新协商确定，由于金炜达公司拒不配合，法院不可能通过强制执行手段实现麦嘉颖的该项权利。最后，麦嘉颖作为涉案房屋的买受人其合同目的是取得房屋的所有权，金炜达公司作为房屋出卖人其主要义务是交付和协助办理产权转移登记，网签并非交付及办理产权转移登记法定的前置程序，麦嘉颖已占有使用涉案房屋，金炜达公司在本案中尚未履行的义务，是协助办理产权转移登记，麦嘉颖可以通过另行主张金炜达公司履行义务来实现其合同目的。鉴于上述理由，对于麦嘉颖要求金炜达公司与其签订商品房买卖合同并协助办理网签的请求，本院不予支持。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。麦嘉颖的上理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10572元，由上诉人麦嘉颖负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十二月二十五日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。