山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初165号原告：邵华，男，1973年3月10日出生，汉族，户籍滕州市，现租住滕州市。委托诉讼代理人：颜猛，山东滕平律师事务所律师。被告：李国营，男，1959年10月23日出生，汉族，户籍滕州市，住滕州市。委托诉讼代理人：李岳，山东宁泰律师事务所律师。被告：孙萌，男，1987年2月5日出生，汉族，住滕州市。被告：生芳，女，1960年5月3日出生，汉族，住址同上。被告：滕州市北辛巨衡酒水超市。住所地：滕州市学院路丽都水岸二期2号。经营者：孙萌，具体住址同上。原告邵华与被告李国营、孙萌、生芳、滕州市北辛巨衡酒水超市案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵华的委托诉讼代理人颜猛，被告李国营及其委托诉讼代理人李岳到庭参加了诉讼，被告孙萌、生芳、滕州市北辛巨衡酒水超市经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵华向本院提出诉讼请求：1、申请对（2017）鲁0481执1466号之五执行裁定书的执行标的物（锦泰名城25-3-711的房屋）停止执行；二、依法确认原告对执行标的物锦泰名城25-3-711的房屋享有所有权；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月6日，原告签订买卖合同，约定原告购买了孙萌名下的滕州市锦泰名城25-3-711房屋，原告支付了全部房款35万元，孙萌交付了房屋。原告接收房屋后，联系了装修、购买了家具，长期在该房屋内居住，并按期缴纳了水电费、物业等各项费用。因该房屋系回迁房，因此迟迟不能办理房屋过户。被告孙萌因拖欠李国营的债务，滕州市人民法院以（2017）鲁0481执1466号之五执行裁定书，裁定拍卖孙萌名下的锦泰名城25-3-711房屋。原告对此提出异议，但法院裁定驳回了原告的异议请求。原告认为对执行标的物锦泰名城25-3-711房屋享有所有权，请求法院支持原告诉请。被告李国营辩称：原告提出执行异议申请所提交的证据不能证明已支付全部价款和在法院查封之前已合法占有该房屋，不符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定的排除执行的情形。从原告提出执行异议申请的时间来看，原告主张在法院查封之前已合法占有该房屋，不符合常理。法院查封锦泰名城25-3-711房屋的时间是2017年8月4日，于2017年8月21日在防盗门上张贴通知和封条，并且在后来的评估、拍卖的时候又再次张贴过通知和封条。法院是2018年4月24日作出的拍卖的裁定，原告向法院提出异议的时间是2018年11月26日，是法院在防盗门上张贴通知封条之后长达一年零三个月并进入拍卖之后才提出的异议，这与合法占有房屋的常理不符。原告在执异申请书中陈述是2012年5月6日签订房屋买卖合同，当月将毛坯房交付给申请人，与客观事实不符。李国营向锦泰名城小区物业公司进行了解，这个小区开发建设单位通知被拆迁人回迁的时间是2013年12月31日。孙萌这一户具体办理上房时间是2014年3月31日。原告说的2012年5月当时工程尚未竣工，那个时间不可能将毛坯房交付给原告。据李国营了解原告和被执行人孙萌、生芳系亲戚关系，具体关系是原告妻子生静与孙萌是亲表姐弟关系，孙萌的母亲生芳是原告妻子生静的亲姑。结合其他证据，李国营有理由认为原告提交的买卖合同和收到条不属实。综上，（2018）鲁0481执异142号裁定书并无不当，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告孙萌、生芳、滕州市北辛巨衡酒水超市未予答辩。经审理认定：李国营诉被告孙萌、生芳、滕州市北辛巨衡酒水超市民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月12日作出（2017）鲁0481民初596号民事判决，判决被告孙萌、滕州市北辛巨衡酒水超市偿还李国营借款60万元，被告生芳对该债务承担连带清偿责任。本案在执行过程中，本院于2017年8月4日作出（2017）鲁0481执1466号之一执行裁定书、协助执行通知书，查封被执行人孙萌名下的位于锦泰名城小区24-1-202号、25-3-711房产两处及滕州市汇龙清河湾10-2-2603号房产一处。2017年8月21日本院在锦泰名城小区25-3-711室防盗门上张贴通知、封条。2018年4月24日，本院作出（2017）鲁0481执1466号之五执行裁定书，裁定拍卖被执行人孙萌名下的锦泰名城小区25-3-711室房产一处。案外人邵华提出书面异议，请求中止对该房产的执行，并解除对该房产的查封。本院于2018年12月17日以（2018）鲁0481执异142号执行裁定书，裁定驳回邵华的异议请求。原告邵华对此裁定不服，诉来本院。原告邵华为证明其系涉案房屋的权利人，向本院提交了如下证据：1、第一组证据：1、2012年5月6日《房屋买卖合同》一份。内容为：卖方（甲方）生芳（孙萌）身份证号码3704211960××××××××电话：182××××6999买方（乙方）邵华生静……甲方将滕州市锦泰名城25-3-711一次性转让给乙方，价格35万元，乙方在2012年5月6日双方签字后一次性付清，甲方出具收款证明，由甲方将上述房屋交付乙方所有……协议由孙萌母亲生芳代表其签字，证明原告和孙萌存在房屋买卖关系。2、房屋回迁安置补偿协议原件一份。证明孙萌系诉争房屋被拆迁人，原告和孙萌存在房屋买卖关系，在签订买卖合同之后，已将拆迁协议原件交付给原告。2、2012年2月27日个人业务存款回单一份（账（卡号）62×××00孙萌，交易额120，000.00）。证明原告向孙萌支付购房款120000元的事实。2、2012年5月6日个人业务存款回单一份（卡号）90×××79生芳，交易额10，000.00）。生芳代孙萌收款一万元的事实。3、2012年5月6日生芳代孙萌出具的收到条一份（内容为：收到条今收到：邵华、生静购房款叁拾伍万元正（350000）元。收款人：生芳孙萌2012年5月6号）。证明原告已履行了全部付款义务。双方虽然是2012年5月6日签订协议，之前双方已达成购房协议，原告已支付大部分房款，于5月6日付齐房款。3、山东新博伟电器商贸有限公司销售凭证二张、保修卡一张。证明2014年7月20日，因原告家庭采购油烟机和灶具，用于诉争房屋。专用发票一张。客户地址为：锦泰名城25-3-711.证明原告2014年8月16日原告家庭购买冰箱和电视，用于诉争房屋。滕州市润泽物业有限公司出具的收据二张。证明原告缴纳诉争房屋2016年3月至2018年3月物业费。以上三份证据共同证明孙萌已经实际向原告交付了诉争房屋，原告已实际占有、使用。4、证人李某、严某、邵某出庭作证。证人李某是原告邻居，证明原告占有使用诉争房屋的事实。证人李某证明：我们这个小区是回迁户，我的房子是回迁的，我是2013年12月30日由唐金公司签订的回迁协议，2014年元月我装修的。过了春节阴历四月我就搬进去了，我搬完没几个月原告家就开始装修，做地暖找木工装修。到天热的时候，原告三口人就搬进去了。问过原告称房屋是买他亲戚还是他媳妇亲戚不清楚。原告一直住到2017年走的，几月份不清楚。原告问该证人：回迁房是什么时间可以办房产证？证人李某回答：我办完了，在2019年春节前刚办完，之前不可以办。因为是唐金公司统一办的，统一出手续，到房管局约定的时间办房产证。证人李某还向本院提交了2013年12月30日其与甲方（山东唐金置业有限公司、滕州市嘉亿房屋拆迁有限责任公司）签订的“房屋回迁安置补偿协议”，以证明其在锦泰名城小区选择的回迁房是多层23楼3单元505室及另一高层住宅。证人严某证明其与邵华是朋友，生芳和孙萌和其是老亲关系。其证明：“生芳娘俩需要资金，想问我要这个房吗？大约是2012年底2013年初，那时候想卖。应该是2011底就计划卖，他是回迁户。当时说要卖就卖给亲戚。我知道是生芳把房子卖给邵华的。邵华卖了老家的房子，给了部分现金买的这个房子。邵华急卖老家的房子，大约是2012年之前。我给原告装修的房子，现在还欠我的装修钱。瓷砖是我给原告垫资购买的，没给我算账，我没给原告单据。开始装修是2014年五一之前，先铺地暖、改水改电，之前原告把钥匙给我，我负责装修完的，所有材料都是我买……装修完之后邵华在这个房子住了，之前地暖有阻塞，我给原告疏通的”。证人严某并提交了2014年5月7日光阳陶瓷营销中心的一份销售明细。该明细上记载：客户：锦泰25#3单元711……133××××2198。证人邵某证明：我与邵华系叔伯兄弟关系，原告为了购买诉争房屋，将其西古村房屋出售给我，作价20万元。是在2011年买原告的房，他说卖了门头房到滕州买楼房，当时他急着卖，我购买的。当时是20万，要求一次性付清。我一部分给的是现金，有一部分是给的农行和信用社办的存单，给邵华说了密码他自己取的。当时签订了一份买卖协议。邵某提交了2011年11月24日其与邵华（甲方）签订的合同书，该合同书对房屋位置、价格20万元进行了明确约定，合同书上有“邵某”、“邵华”分别签名，并有三位见证人签名。被告对证人李某、严某证言真实性有异议。两位证人证实关于上房装修时间问题，与原告之前陈述相矛盾。原告陈述是2012年5月将毛坯房交付申请人，李某证实2013年12月30日才开始集中上房，从上房时间也证明原告陈述的交房的时间不属实。李某的证言仅证明装修的时候听原告说买亲戚的，至于其他之后为何搬走，为什么不住了，为什么法院查封一年多没人问，他没有说这些。证人严某与生芳、孙萌存在亲戚关系。按照严某的说法，他的装修款原告还欠着，他说装修时间是2014年，现在2019年还欠着其装修款，这个情况下原告申请他来作证，他还能来庭作证，与常理不符，对证言不认可。证人邵某与原告是叔伯兄弟关系，存在利害关系。邵某的证言仅证明他购买了原告老家的房子，证言与本案诉争的房屋无关。庭审中，原告邵华陈述，因生芳欠好多外债，人家到那里闹，为了图清静2017年快到年底（10月或11月）就搬离了诉争房屋，居住在其他处。后来到涉案房屋那去一次，才知道法院查封的事实，这就是2017年底法院查封诉争房屋而原告直至2018年才提出异议的原因。诉讼过程中，被告李国营于2019年6月17日向本院提交鉴定申请，申请对邵华提交的“房屋买卖合同”上的“生芳”签名是否是其本人书写进行鉴定。经本院委托，青岛正源司法鉴定所于2019年11月1日作出青正司鉴【2019】文痕鉴字第295号司法鉴定书，鉴定意见为：检材《房屋买卖合同》卖方（简称甲方）处“生芳”签名及甲方（签名或盖章）处“生芳”签名与提供的样本上生芳签名均是同一人所写。被告支出鉴定费10400元。另查明，经被告李国营申请，本院向滕州市移动公司查询182××××6999手机号码的入网时间为2012年7月12日。原告解释称原、被告双方签订房屋买卖合同之前，原告与生芳和孙萌均商议过买卖事宜。原告将款项共同支付给生芳和孙萌，2012.5月份给的最后一笔款项，才草签的合同，当时孙萌不在场。草签完合同以后，得知是孙萌名下的房子，因几次未找到孙萌，才找生芳在房屋买卖合同上的补签的（孙萌）及身份证号码、手机号。房屋装修完之后，孙萌还到原告家中去过，对卖房的事实孙萌并未提出异议。本院认为，本案争议焦点在于：原告对诉争的锦泰名城25-3-711的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对一般买受人物权期待权保护的要件。一、关于涉案房屋买卖合同的效力。2012年5月6日原告邵华与被告生芳签订房屋买卖合同，被告李国营对该买卖合同中“生芳”的签名是否是其本人书写持有异议，并申请进行鉴定。经青岛正源司法鉴定所鉴定，检材《房屋买卖合同》卖方（简称甲方）处“生芳”签名及甲方（签名或盖章）处“生芳”签名与提供的样本上生芳签名均是同一人所写。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该买卖合同中涉案房屋虽系孙萌的回迁安置房，但原告邵华与被告生芳的意思表示真实，内容合法，故双方所订立的合同的为有效合同。二、关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。原告为证明已合法占有该不动产，向本院申请出庭的证人李某、严某可以证明，原告于2014年5月前后进行了装修并搬入居住。证人严某提交的2014年5月7日光阳陶瓷营销中心的一份销售明细上记载：客户：锦泰25#3单元711。原告提交2014年7月20日山东新博伟电器商贸有限公司销售凭证二张、保修卡一张及2014年8月16日专用发票，可以证明原告家庭采购油烟机和灶具、冰箱和电视，客户地址为：锦泰名城25-3-711。结合原告提交的滕州市润泽物业有限公司的收据。证明原告缴纳诉争房屋2016年3月至2018年3月物业费。原告提交的上述证据互相印证，可以证明在法院于2017年8月4日对涉案房屋查封之前，原告已实际占有、使用了涉案房屋。三、原告是否已支付全部房屋价款。原告向本院提交了2012年2月27日及2012年5月6日存款回单原件两份，可以证明已向被告生芳、孙萌支付购房款13万元。证人邵某可以证明原告出卖了其老家的房产共计得房款20万元。原告还提交了2012年5月6日生芳出具的收到房屋35万元的收条一份。原告的证据证明了其购买涉案房屋的资金来源，证人严某证明从2011年年底生芳即打算出卖其回迁房，被告李国营无证据证明原告所持有的该35万元的收条是虚假的，故原告的该组证据可以证明其已履行了全部付款义务。四、关于未办理产权登记的问题。证人李某证明：回迁房是在2019年春节前刚可以办房产证，我办完了，之前不可以办。因为是唐金公司统一办的，统一出手续，到房管局约定的时间办房产证。而法院于2017年8月4日对涉案房屋进行了查封，故原告邵华至今未取得产权登记，自身并无过错。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告至今未取得诉争房屋的产权证明，诉争房屋买卖合同不能产生物权变动效力。故原告请求确认其对锦泰名城25-3-711的房屋享有所有权，无事实依据，不予支持。综上，原告邵华享有足以阻却对涉案的房屋执行的实体权利。原告请求停止对该涉案房屋的执行，本院应予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、在（2017）鲁0481执1466号执行案件中停止对滕州市锦泰名城25-3-711房屋的执行；二、驳回原告邵华的其他诉讼请求。案件受理费8800元，鉴定费10400元，由被告李国营负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，或者按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。本院（2018）鲁0481执异142号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 刘 永审判员 侯成文审判员 刘 莉二〇一九年十二月十九日书记员 单良子