福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3307号 原告：张蕾，女，1977年2月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：李静雅、刘智妹（实习），福建智君律师事务所律师。 被告：林平治，男，1942年4月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：刘朝模、刘超（实习），福建诺鲁律师事务所律师。 原告张蕾与被告林平治房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张蕾及其委托诉讼代理人李静雅、刘智妹，被告林平治及其委托诉讼代理人刘朝模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张蕾向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决林平治向张蕾支付违约金297000元（按日万分之五以100万为基数计，自2017年11月3日起至实际交付之日止，暂计至2019年6月20日）；2.本案诉讼费由林平治承担。事实及理由：2017年10月19日，张蕾与林平治经福州市小草房产代理有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定张蕾向林平治购买其名下的位于福州市台江区附属间的房产，并在补充协议里约定林平治同意张蕾在办理交易过户时产权人可办理至张蕾指定的买受人名下。遂张蕾指定黄德涵为产权受让人，2017年10月20日，黄德涵与林平治建立房屋结算托管账户，将100万元购房款存入该账户。2017年10月24日，房屋所有权变更登记至黄德涵名下后，黄德涵依约向林平治转账了100万元的购房款。根据《房屋买卖合同》相关条款的约定，林平治应在2017年10月31日收到款项的两个工作日内，也就是2017年11月3日之前履行将房屋、附属配套设施以及家电家具交接给张蕾的合同义务，但林平治一直未履行该合同义务，属严重违约，应承担违约责任,根据合同规定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。张蕾与林平治多次交涉未果，现为维护张蕾的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 林平治辩称，一、涉案房屋的购房款由黄德涵支付，房屋登记所有权人也为黄德涵，讼争《房屋买卖合同》的实际当事人为答辩人与案外人黄德涵，答辩人仅系名义购买人，不具备诉讼主体资格。根据答辩人所提供的闽(2017)福州市不动产权第9065225《不动产权证书》显示，2017年10月24日，案外人黄德涵就已通过买卖的方式从答辩人处购得讼争房屋，并完成了房屋产权的过户手续。张蕾也于起诉状中自认2017年10月20日黄德涵与答辩人建立房屋结算托管账户，将100万元购房款存入指定账户，款项系由黄德涵通过托管账户汇给答辩人，黄德涵履行了全部的付款义务。本案讼争的《房屋买卖合同》签订主体实则为黄德涵与答辩人，并且也是由答辩人及黄德涵履行合同的主要义务。张蕾的仅系《房屋买卖合同》中的名义购买人，其是在黄德涵的指示下与答辩人签订涉案合同，其自身对于买卖房屋的事宜并无任何意思表示，《房屋买卖合同》实际规定的是答辩人与黄德涵之间的权利义务，被答辩人并不是《房屋买卖合同》的当事人，不具备诉讼主体资格。二、黄德涵已经另案起诉蔡品玉要求涉案房屋的租金损失，根据合同违约填补损失原则，被答辩人无权起诉答辩人要求赔偿违约金，否则将违反违约救济原则。根据我国《合同法》第一百三十一条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，由此可见，我国民法对于损失的赔偿原则采取的是“填平原则”。讼争房屋的产权已于2017年10月24日登记在黄德涵名下。2018年12月20日，黄德涵以房产所有权的人名义起诉案外人蔡品玉、林忠，要求蔡品玉、林忠立即搬离涉案房屋，并要求赔偿黄德涵自2017年11月起至实际腾空搬离之日止按每3000元计算的房屋占有使用费。就关于黄德涵未能实际占有使用房屋所遭到的权利损害，黄德涵已通过起诉蔡品玉、林忠的方式获得救济，其损失也应由蔡品玉、林忠进行赔偿。现张蕾就同一事实再次向法院起诉答辩人，要求违约赔偿责任，被答辩人的行为已违反《合同法》第一百三十一条的规定，不仅违反了损失填补原则，甚至违反了民诉法中的“一事不再理”原则。三、张蕾未遭受到实际损失，也并未举证其有遭受到的实际损失及实际损失的数额，应认定张蕾没有实际损失。讼争的《房屋买卖合同》签订后，答辩人已于约定的期限内履行了房屋的登记过户义务，黄德涵已实际取得房屋的所有权，张蕾并未因答辩人的行为产生损失。且黄德涵未取得涉案房屋的使用权并不等于一定有所损失，若有取得房屋使用权而不进行使用，同样也不会给黄德涵带来效益。张蕾在起诉状中并未提到其未取得房屋使用权所造成的损失，也未在所提交的证据中举证其产生损失的数额。事实上《房屋买卖合同》所实际约束的主体为答辩人与黄德顺，张蕾并不会因为合同的履行情况而有所损失。四、涉案房屋交易时，答辩人已将涉案房屋的使用现状告知张蕾及黄德涵，张蕾等在本案中存在过错。首先，答辩人自身并未恶意占用房屋，拒不交房。其次答辩人在出售涉案房屋时，已向黄德涵及张蕾表明答辩人和儿子林忠关系恶劣，老无所依，希望变卖房产以支付日后的养老费用，但林忠不同意，擅自更换了房屋门锁。张蕾及黄德涵也与答辩人一同实地看房，林忠始终拒绝开门。可见，张蕾及黄德涵在购房时便已知涉案房屋已被林忠占有、使用，被答辩人、黄德涵应当预见到购房后可能存在无法顺利入住的风险，在此情况下张蕾、黄德涵仍坚持购买涉案房，应视为其已同意承受无法顺利入住的交易风险。根据《合同法解释二》第二十九条第一款的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。答辩人与张蕾签订合同时已遵守诚实信用原则，将涉案房屋的使用现状如实告知张蕾与黄德涵，且黄德涵无法入住的原因并非答辩人的过错，黄德涵应当预见无法入住的交易风险，仍坚持购买房屋，其自身对无法入住的后果也存在过错。故而黄德涵也应对其无法及时入住的损失后果承担责任。五、涉案房屋的实际成交价为85万元，张蕾以100万元作为房屋的交易价格来计算违约金，明显有违案件事实。2017年10月19日，张蕾、黄德涵及中介方福州市小草房产代理有限公司与答辩人协商以85万元购买案涉房屋。签订涉案的《房屋买卖合同》，虽然约定张蕾以100万元的价格向答辩人购买涉案房屋，但答辩人的收款账户网银在张蕾、黄德涵、中介方控制之下，2017年10月31日，答辩人的建设银行账户收款100万元后，账户中的资金随即被转走15万元到林锦账户，答辩人仅实际收到85万元的房屋购房款。张蕾与案外人林锦恶意串通私扣答辩人款项，现张蕾以100万元购房款计算违约金，明显违背案件事实。六、张蕾及黄德涵并未及时向答辩人履行催告义务，2017年11月至2018年11月8日间，涉案房屋一直处于涉诉状态，答辩人无权腾空房屋，若本案存在违约金，违约金的起算时间点也应在2018年11月8日之后。自答辩人办理完房屋过户手续之后，张蕾及黄德涵并未通知答辩人履行腾房义务，也未发函书面告知答辩人进行腾房，张蕾与黄德涵并未向答辩人履行腾房的催告义务。2017年，房屋共有权人蔡品玉起诉张蕾、黄德涵、福州市小草房产代理公司及答辩人，要求确认答辩人与黄德涵之间的转让行为无效，将涉案房屋的不动产权属人恢复为蔡品玉、答辩人并办理不动产权属变更登记手续。福州市台江区人民法院审理后作出（2017）闽0103民初4979号民事判决，驳回了蔡品玉的全部诉讼请求，蔡品玉不服该判决向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院审理后作出（2018）闽01民终5599号民事判决，驳回了蔡品玉的上诉，福州市中院于2018年11月8日作出生效证明。在蔡品玉诉张蕾、黄德涵、福州市小草房产代理公司及答辩人期间，在案件尚未审结的情况下，答辩人是无法履行腾退房屋的义务，且无法履行的原因并未答辩的人过错，若法院要求答辩人支付相应的违约金，也应从2018年11月8日之后起算。张蕾主张从2017年11月3日起计算违约金存在错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证和当事人陈述，本院对事实作如下认定： 2017年10月19日，林平治为甲方（卖方），张蕾为乙方（买方），福州市小草房地产代理有限公司为丙方（代办方）签订了一份《房屋买卖合同》（下称“讼争合同”），约定：甲方的房屋位于福州市台江区，4＃楼10＃附属间（以下简称“讼争屋”）；乙方已实地看房，对该房屋的现状充分了解后自愿签订本合同；甲乙双方约定成交价格为1000000元；甲方同意乙方在办理交易过户时产权人可办理至乙方指定的买受人名下，乙方保证上述房产的指定买受人系以家庭为单位满足在福州购置房产的条件；甲方应在收到银行托管的售房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接给乙方；房屋所有权过户登记后的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。 2017年10月24日，讼争屋过户登记至黄德涵名下。 2017年10月31日，黄德涵将人民币100万元划转入林平治建行账户。 据林平治在诉讼中陈述，讼争屋现仍由其妻蔡品玉和其子林忠占有使用。 张蕾认为林平治至今未交付讼争屋的行为构成违约，遂成本案诉讼。 据查，2017年11月7日，林平治之妻蔡品玉将林平治、黄德涵、张蕾、福州市小草房产代理有限公司诉至本院，要求确认讼争合同无效。该案经两审终审，驳回了蔡品玉的诉讼请求。 另查，2019年，黄德涵另案将蔡品玉、林忠以返还原物纠纷为由诉至本院[案号：(2019)闽0103民初516号],诉请蔡品玉、林忠返还讼争屋并向其支付使用费，截止本案庭审辩论终结时，该案尚未审结。 本院认为，张蕾与林平治双方于2017年10月19日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张蕾已经于2017年10月31日通过案外人黄德涵向林平治支付全额购房款，根据讼争合同约定，林平治应当“收到银行托管的售房款后两个工作日内”即2017年11月2日内将讼争屋交付给张蕾。然根据本案已查明事实，讼争屋至今由林平治的妻子和儿子占有，林平治未按合同约定交付讼争屋的行为构成了违约，张蕾作为讼争合同订立方，根据合同相对性原则向林平治主张违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。林平治关于张蕾非本案适格诉讼主体的主张，于法无据，本院不予采纳。关于违约金的计算，本案中，讼争合同约定的违约金为“自违约行为发生之日起”，“每日按本合同约定的成交价万分之五”计算。对此，林平治关于违约金应自2018年11月8日之后，以85万元为基数计算等主张，均缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。对于林平治关于张蕾不存在实际损失，约定的违约金过高的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，张蕾并未提交合同未依约履行给其造成实际损失金额的依据，且案外人黄德涵已经另案向蔡品玉、林忠诉请讼争屋的占有使用费，综合考虑本案合同的实际履行情况，本院酌情将违约金的调整为日万分之一，故林平治应以1000000元为基数，按日万分之一自2017年11月3日起向张蕾支付违约金，直至实际交付讼争屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、林平治应于本判决生效之日起十日内向张蕾支付违约金（违约金以1000000元为基数，按日万分之一自2017年11月3日起计算至实际向张蕾交付位于福州市台江区，4＃楼10＃附属间之日止）； 二、驳回张蕾的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5755元，由张蕾负担4604元，林平治负担1151元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 群 人民陪审员 陈 颂 人民陪审员 时湘闽 二〇一九年十二月十一日 法官 助理 李洁淼 书 记 员 黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。