四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）川0191民初2933号之二 原告：余春莲，女，1962年1月3日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都中航瑞赛置业有限公司，住所地：成都市高新区益州大道北段777号1幢1单元25层。 法定代表人：文涛，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：**群，系公司执行董事兼总经理。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 共同委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：成都如家酒店管理有限公司，住所地：成都市青羊区正府街照壁巷11号。 法定代表人：宋红果，系公司执行董事。 第三人：上海如家酒店管理有限公司，住所地：上海市徐汇区上中路462号12幢316室。 法定代表人：孙坚，系公司执行董事。 共同委托诉讼代理人：郑珂，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨兵玛，男，1989年7月12日出生，蒙古族，住四川省盐源县。系公司员工，一般授权代理人。 原告余春莲与被告成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）、成都上层名人投资有限公司（以下简称名人投资公司）、成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称名人酒店公司）、第三人成都如家酒店管理有限公司（以下简称成都如家公司）、上海如家酒店管理有限公司（以下简称上海如家公司）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈朗独任审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序。后因工作变动，由审判员黄珊珊担任审判长，与人民陪审员刘祚久、李厚超组成合议庭，于2019年4月18日、2019年7月25日公开开庭审理，原告余春莲的委托诉讼代理人吴朝学、被告中航瑞赛公司的委托诉讼代理人雷蕾、被告名人酒店公司和名人投资公司的共同委托诉讼代理人刘宇、第三人成都如家公司和上海如家公司的共同委托诉讼代理人郑珂到庭参加诉讼；于2019年12月11日公开开庭进行审理，原告余春莲的委托诉讼代理人吴朝学、被告中航瑞赛公司的委托诉讼代理人雷蕾、被告名人酒店公司和名人投资公司的共同委托诉讼代理人刘宇、第三人成都如家公司和上海如家公司的共同委托诉讼代理人郑珂、第三人鑫然装饰公司的委托诉讼代理人杨兵玛到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告余春莲向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与三被告签订的《委托经营管理合同》；2、三被告及成都如家公司明确原告房屋的位置、面积、现在的房号；3、三被告向原告支付拖欠的委托经营管理费及违约金；4、成都如家公司按市场价向原告支付租金；5、三被告向原告赔偿租金损失；6、三被告承担诉讼费和保全费。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原告与被告名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》；2、三被告向原告支付拖欠的委托经营管理费，计算至2019年11月；3、三被告向原告支付拖欠委托经营管理费的违约金，按照年利率24%的标准进行计算；4、诉讼费和保全费由被告承担。事实及理由：被告中航瑞赛公司系成都市高新区南部新区科创中心片区土地使用权人，开发了“中航·国际交流中心”项目。此后，该公司与被告名人投资公司共同以“中航·名人酒店”项目对外宣传，在其销售广告和宣传资料中，明确表明“中航名人”项目定位是五星级酒店，将按照五星级酒店标准进行装修，还提供了部分五星级酒店装修标准的样板房供购房者参观，并表示这就是今后的交房标准。在此情况下，原告与被告名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，购买了位于成都市高新区房屋（以下简称案涉房屋），同时，原告又与被告名人酒店公司签订了《委托经营管理合同》，与第三人鑫然装饰公司签订了《委托装修协议》。上述协议对房屋的价款以及房屋的装修配置等进行了明确约定，原告支付了相应的购房款及装修工程包干费。后被告名人酒店公司未按照约定足额向原告支付委托经营管理费，原告才发现被告存在行骗套现的行为，原告与被告名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》应当予以解除，三被告应当连带承担拖欠的委托经营管理费及违约金的支付责任。 被告中航瑞赛公司辩称，中航瑞赛公司不是案涉《委托经营管理合同》的相对方，也没有承租原告的房屋或者管理原告的房屋，因此根据合同的相对性原则，不应当承担任何责任，被告中航瑞赛公司与被告名人投资公司仅存在商品房买卖关系，并没有委托销售或者购销的法律关系。中航瑞赛公司也不存在与其他被告共同侵犯原告利益的事实，故原告诉请我方承担责任没有事实及法律依据。 被告名人酒店公司与被告名人投资公司共同辩称，关于解除《委托经营管理合同》的诉请，从案涉房屋的实际情况来看，原告解除合同的主张应当予以限制，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条，本案的房屋整体由名人酒店公司经营使用，其在经营过程中，根据业主的授权将整体房屋交由如家酒店及其他业主使用，根据《委托经营管理合同》的约定，原告在购买房屋时已经明确知晓并应当知道其购买的房屋不能等同于独立的商品房，其权利必然受到限制，必须服从大多数业主的整体意志，案涉房屋《委托经营管理合同》的解除必然影响到房屋整体功能的发挥，造成社会财富的浪费；同时，从合同的订立过程来看，合同约定的内容、实际履行条件及方式，案涉买卖合同、委托经营管理合同因交易而互相绑定，紧密联系，通过合同管理联立而实现投资收益，合同应当统一履行、统一解除，原告将《委托经营管理合同》单独分割处理，违背了各方当事人订立合同获取收益的真实意思表示，故原告的该项诉请应当予以驳回；关于支付拖欠的委托经营管理费的问题，双方在合同中没有约定按照同期24%的年利率计算违约金。 第三人成都如家公司及上海如家公司无答辩意见。 第三人鑫然装饰公司认为解除合同没有事实及法律依据。 经审理查明：2012年7月27日，原告余春莲与被告名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，约定：余春莲购买名人投资公司订制的由中航瑞赛公司开发的位于成都市高新区南部新区科创中心片区的“中航•国际交流中心”中的暂定名为“中航•名人酒店”的2栋1单元15楼层06号房屋，总价款为296891元。《房屋买卖合同》第十二条第一款约定：“买受人同意委托其委托经营管理公司代理其到成都中航瑞赛指定的地方办理房屋交接手续，并应出具相应的授权委托书。”第十九条特别约定：“买受人购买该房屋时，出卖方已明确告知买受人该房屋的相关情况（包括但不限于出卖方取得该房屋的方式、房屋的权属、办理产权途径、用途等），买受人对此无异议。”同日，原告余春莲作为委托方（甲方）、成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为成都上层名人酒店管理有限公司，即本案被告）作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，约定原告余春莲同意将案涉房屋委托给被告名人酒店公司进行经营管理，名人酒店公司经营管理期间无论盈亏均与原告余春莲无关；无论案涉房屋为空置或经营使用，被告名人酒店公司均应按约向原告余春莲支付经营管理费。同时，根据酒店统一经营的要求，原告余春莲与第三人鑫然装饰公司签订了《委托装修协议》，约定原告余春莲委托第三人鑫然装饰公司对房屋进行装修，并支付了工程包干费。 本院认为，原告余春莲与被告名人投资公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。原告余春莲与第三人鑫然装饰公司签订的《委托装修协议》是鑫然装饰公司以装修费名义收取的款项，其实质是部分购房款。第三人鑫然装饰公司以自己的名义与原告余春莲签订《委托装修协议》并实际收取部分装修费的行为与被告名人投资公司向原告余春莲销售案涉房屋并签订《房屋买卖合同》、收取部分购房款的行为共同构成了一个完整的房屋买卖合同行为，且其对被告名人投资公司以拆分房款的形式销售案涉房屋知晓并实际参与，应认定被告名人投资公司、第三人鑫然装饰公司系诉争房屋买卖合同关系的共同相对人，应共同享有、承担房屋买卖合同关系项下的权利、义务。 原告余春莲与被告名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，但约定内容实质是原告余春莲将其购买的案涉房屋交由名人酒店公司经营管理，由名人酒店公司自主行使占有、使用、收益的权利。原告余春莲并不对被告名人酒店公司的经营情况承担责任，即被告名人酒店公司是否对外经营、经营盈亏状况如何，均与原告余春莲无关，原告余春莲仅按约定收取固定的收益，该收益实为房屋出租的对价，性质上为房屋的租金。故该合同不具有委托法律关系特征，应认定该合同实质系租赁合同。该租赁合同约定内容并未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自权利义务。 又，本院认为，案涉房屋交易过程中形成的买卖、装修、委托经营合同系根据销售、打造、返租从而在每一个环节获取利润，各合同之间具有紧密联系性而不可分割。从合同订立来看，就同一案涉房屋同时签订买卖、装修、委托经营合同，各方均明确知晓要购买案涉房屋就必须接受交由鑫然装饰公司装修、名人酒店公司统一经营并支付固定收益的条件。从上述合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，案涉《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》）、《委托经营管理合同》系因交易而相互绑定，紧密联系，通过合同关系联立而实现收益、获得对价的合同目的，联立合同之间应当统一履行、统一解除。单独将上述合同分割处理将导致其余合同无法履行。 原告余春莲仅以租赁合同法律关系主张权利与本院认定的法律关系性质不符。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，本院依法向原告余春莲进行释明并询问其是否自愿变更诉讼请求，原告余春莲于庭审中最终明确表示其仍然坚持其原主张的法律关系（即租赁合同关系）且不同意变更诉讼请求。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”参照以上司法解释中关于“对经人民法院释明，当事人拒绝接受释明并变更诉讼请求的，人民法院裁定驳回起诉”的处理意见，为减少当事人诉累和节约司法资源，应通过裁定的方式驳回起诉。 关于中航瑞赛公司是否系本案适格被告及中航瑞赛公司于本案中是否应承担责任的问题，本院认为，中航瑞赛公司并非联立合同的真实相对方，故不应承担联立合同项下的权利、义务。故，中航瑞赛公司并非本案适格被告，应予驳回起诉。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，裁定如下： 驳回原告余春莲的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄珊珊 人民陪审员  刘祚久 人民陪审员  李厚超 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  罗 青