广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3941号原告：王九生，男，1972年10月10日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：奉起国，广东天穗（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：古玉珍，广东天穗（惠州）律师事务所实习律师。被告：阳建华，男，1972年6月3日出生，汉族，住湖南省常宁市。原告王九生诉被告阳建华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行审理。原告王九生及其委托诉讼代理人奉起国和古玉珍到庭参加诉讼，被告阳建华经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王九生向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《房屋转让合同》为无效合同；2判令被告向原告返还购房款38万元；3.本案受理费、公告费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年4月11日，原被告双方签订《房屋转让合同》，约定原告购买惠州市惠阳区永湖镇稻元村委会四村1号房屋（以下简称“案涉房屋”)，转让证件包含《村镇规划选址意见书》《建设用地规划申请书》、原黎定康《房屋转让合同》和《房屋继承人保证书》。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付全额购房款38万元，但因被告没有就案涉房屋办理土地使用权证和房产使用权证，导致原告无法在房产部门办理过户手续，致使合同目的无法实现。另外，根据上述材料显示，案涉房屋原属案外人黎月明在其宅基地上建设的房屋，后由其继承人黎定康法定继承。2017年10月22日，黎定康将案涉房屋转让给被告，被告于2018年4月11日再将案涉房屋转让给原告。但根据《土地管理法》第六十三条及《合同法》第五十二条之规定，案涉房屋不得转让，故原被告签订的《房屋转让合同》系属无效合同。原告认为，由于《房屋转让合同》系属无效合同，案涉房屋也无法办理房屋产权证、不动产权证，合同目的无法实现，被告应向原告退还购房款。原告为维护自身合法杈益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告对其诉讼主张提供如下证据：原被告身份证、《房屋转让合同》《农村房屋转让合同》《建设用地规划申请书》《村镇规划选址意见书》、房屋继承人保证书、收据、结算业务委托书、银行流水、微信转账截图、被告微信主页截图、微信支付交易明细证明。被告阳建华未应诉答辩，未提交证据。经审理查明：2017年10月22日，阳建华与黎定康签订《农村房屋转让合同》，合同第一条约定，黎定康将坐落在惠州市惠阳区××村××（村镇规划选址编号为011669）的总占地120平方米，房屋占地80平方米的两层房屋及其房屋旁边占地10平方米的厨房以及旁边30平方米的空地的土地使用权与所转让房屋相关的土地使用权同时转让给阳建华。合同第二条约定，该房屋相应的土地使用权取得方式为自留宅基地。被告阳建华向黎定康购买上述房屋后，2018年4月11日，被告阳建华与原告王九生签订《房屋转让合同》，主要约定：阳建华原购买黎定康房屋两层半，现转让给王九生，一切所有权归王九生所有，以后一切权属、责任与阳建华无关；转让证件有《村镇规划选址意见书》《建设用地规划申请书》、原黎定康《房屋转让合同》《房屋继承人保证书》各一份。原告在签订《房屋转让合同》当天向被告支付购房款38万元，被告出具了收据；阳建华向王九生交付了房门钥匙，房屋由原告王九生实际占有，但尚未入住。经查，案涉房屋是案外人黎月明于1998年9月在其自留地申请取得《建设用地规划申请书》，申请用地面积80平方米，建筑面积为二层共160平方米，并于1998年10月取得编号为011669的《村镇规划选址意见书》所建造。2017年10月22日，黎定康在与阳建华签订《农村房屋转让合同》当天，向阳建华出具《房屋继承人保证书》，载明案涉房屋系其父亲黎月明建造，黎月明已去世，现由其携儿子黎宏广、母亲杨路妹居住，杨路妹对房屋转让知情并同意转让，并保证黎定康是房屋唯一继承人，无其他产权争议。另查明，原告王九生的户籍地址为江西省赣州市××镇兰龙村××号，不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。本院对被告阳建华送达应诉材料情况：1.本院拨打阳建华的电话139××××8662通知其到庭，阳建华在电话中称其不在惠州，无法到庭领取应诉材料，并让法庭邮寄到其家乡；2.2019年8月20日，本院通过邮政专递将应诉材料寄往其户籍地址湖南省常宁市柏坊镇万新村斗岭村民小组10号，邮件因拒收退件；3.因用其他方式无法送达，本院通过公告送达，公告刊登在2019年9月12日人民法院报G45。本院认为：本案属于农村房屋买卖合同纠纷，立案案由为房屋买卖合同纠纷不准确，应予以调整。关于原被告签订的《房屋转让合同》的效力问题，本院分析如下：一、关于案涉自建房转让合同是否有效的问题。原被告于2018年4月11日签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，但是当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”按照我国土地管理法的相关规定，农村集体土地依法属于村集体所有。根据《房屋登记办法》第八十六条规定“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”即宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与村民特定的身份相联系，不允许非法转让，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。本案中，原被告签订的自建房转让合同所涉房屋，系惠州市惠阳区永湖镇稻元村四村村集体土地上建造的房屋。由于原告不是该村集体经济组织成员，不享有该村宅基地的使用权，且该转让行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让给非本集体经济组织成员的强制性规定，应属无效。二、相关责任承担问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故此，原告向被告支付的房屋转让款38万元应予以返还。对于案涉房屋的返还问题，被告虽然未提起反诉，但是，为了平衡当事人的利益、避免讼累，故本院在本案中一并判决原告将案涉房屋及相关证件返还给被告。对于本案的受理费和公告费，因双方对于合同的签订均存在过错，原被告应根据各自的过错程度分别承担相应的诉讼费；对于原告诉请的保全费，因尚未发生，故本院不予支持。被告阳建华经本院公告传唤未到庭参加诉讼，应作缺席判决。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《房屋登记办法》第八十六条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王九生与被告阳建华于2018年4月11日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告阳建华于本判决生效之日起十日内向原告王九生返还购房款38万元；三、原告王九生应在被告阳建华返还购房款的同时，将案涉房屋以及《建设用地规划申请书》和《村镇规划选址意见书》返还给被告阳建华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7000元、公告费260元，合计7260元（原告已预交），由原告负担3500元，被告负担3760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟新华人民陪审员  张晓红人民陪审员  何 婕二〇一九年十二月二十四日书 记 员  吴惠婷