成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5048号 原告：吕忠林，男，1980年4月11日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：叶旭洋，四川开山律师事务所律师。 被告：高芳芳，女，1986年11月12日出生，满族，住天津市宝坻区。 委托诉讼代理人：张理杰，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兴龙，北京东卫（成都）律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第六支行，住成都市童子街2号。 负责人：范林，行长。 委托诉讼代理人：张幸，男，1990年7月10日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：唐华，男，1973年2月3日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 原告吕忠林与被告高芳芳、第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称“建设银行第六支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕忠林及其委托诉讼代理人叶旭洋、第三人建设银行第六支行的委托诉讼代理人张幸、唐华到庭参加诉讼，被告高芳芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 吕忠林向本院提出诉讼请求：1.请求判令高芳芳继续履行存量房买卖合同；2.请求准予吕忠林行使涤除权，代高芳芳向建设银行第六支行偿还案涉房屋抵押贷款；3.请求判令高芳芳及建银行第六支行注销案涉房屋抵押登记；4.请求判令高芳芳将案涉房屋过户给吕忠林；5.请求判令高芳芳支付违约金136600元（大写：人民币壹拾叁万陆仟陆佰元整）。事实和理由：2017年5月23日，吕忠林与高芳芳协商一致签订了《存量房买卖合同》约定高芳芳将其名下所有的位于成都市双流区房屋出售给吕忠林。合同约定待案涉房屋产权下发后的7个工作日内双方办理产权过户。吕忠林于2017年5月24日通过银行转账的方式向高芳芳支付定金100000元，并实际入住至今。现案涉房屋产权证已经下发，但高芳芳迟迟不为吕忠林办理过户手续，并主张涨价或二次售卖。为维护吕忠林合法权益，特向法院提起诉讼。 高芳芳未答辩，也未提交证据。 建设银行第六支行述称，案涉房屋在我行办理了抵押贷款，现还贷正常，我行提前还贷有流程，我们尽量在一个月之内，希望法庭在判决上考虑这个因素。 本院经审理后认定事实如下：2017年5月23日，高芳芳（甲方）与吕忠林（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定高芳芳将其所有的位于成都市双流区房屋出售给吕忠林。合同约定：“第二条上述房产的交易价格为人民币683000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹拾万元整作为购房定金。第三条付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币叁拾陆万叁仟元整给甲方，剩余房款人民币叁拾贰万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物管、水、电、气等费用结清。第十二条双方约定的其他事项：①甲乙双方约定，待产权下发后7个工作日双方办理产权过户，并办理房屋交接手续；②甲乙双方约定，待产权下发后的7个工作日乙方办理商业贷款，自行贷款的风险甲乙双方均知晓，如因贷款问题合同无法履行，则双方免责；③除银行政策和不可抗力的原因，如有一方违约，违约方付守约方总房款20%的违约金。”2017年5月24日，吕忠林（账号：62×××77）通过银行转账方式向高芳芳（账号：43×××70）支付100000元。吕忠林在签订合同前的2016年6月1日起就居住使用案涉房屋至今。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号），载明：“一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。”2018年5月15日，成都市政府办公厅又发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号），载明：“二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。” 另查明，签订合同时吕忠林户籍为辽宁省大连市，在成都市初次缴纳社保时间为2016年6月，其连续购买社保至2018年11月，2018年12月未缴纳社保，2019年1月开始继续缴纳社保至今。 还查明，案涉房屋于2017年8月1日登记于高芳芳名下，该房屋设立有抵押权，抵押权人为建设银行第六支行。 以上事实，有当事人的庭审陈述、《存量房买卖合同》、银行转账凭证、不动产权证书、房屋信息摘要3、吕忠林的个人住房信息查询记录、成都市城镇职工养老保险缴费信息等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，吕忠林与高芳芳签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。虽然在签订《存量房买卖合同》时，吕忠林并不具备购买案涉房屋的资格，但是在合同履行过程中，吕忠林已连续缴纳社保24个月，已经具备购买案涉房屋的资格。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，高芳芳在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即建设银行第六支行同意，但庭审中，吕忠林明确表明愿意代高芳芳向建设银行第六支行还清贷款本息以解除抵押权，建设银行第六支行也对吕忠林代偿贷款本息不持异议，故吕忠林主张由其代高芳芳向建设银行第六支行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。吕忠林代高芳芳偿还清债务后，建设银行第六支行应协助吕忠林办理房屋抵押权注销手续以便于吕忠林完成过户手续。 根据《存量房买卖合同》的约定，待产权下发后的7个工作日双方办理产权过户，并办理房屋交接手续，故待案涉房屋抵押权注销后，高芳芳应当协助吕忠林办理房屋过户登记手续。吕忠林代高芳芳支付的银行贷款部分实为其支付的购房款，在扣除已经支付的房款及代为支付的银行贷款本息后，为减少诉累，吕忠林应将余下购房款及时支付给高芳芳。 2017年8月1日，案涉房屋登记至高芳芳名下，虽然双方在合同中约定，待产权下发后7个工作日办理产权过户，但吕忠林并未提供证据证明在产权证下发后其曾催促过高芳芳协助其办理产权过户手续，且吕忠林自2016年6月起就一直居住在案涉房屋内，至今未办理房屋过户手续对吕忠林并没有造成任何损失，故吕忠林请求判令高芳芳支付违约金136600元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吕忠林于本判决书生效之日起十日内代被告高芳芳向第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还位于成都市双流区房屋的余下贷款本息（具体金额以原告吕忠林支付该款项时第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行处系统内结清的总金额为准）； 二、第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行于原告吕忠林支付完毕上述第一项款项后七日内协助原告吕忠林办理位于成都市双流区房屋的抵押权注销手续； 三、被告高芳芳于位于成都市双流区房屋抵押权注销之日起七日内协助原告吕忠林办理该房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告吕忠林名下；吕忠林于高芳芳完成前述房屋过户手续当日向高芳芳支付剩余购房款（583000元减去吕忠林实际代高芳芳支付的银行贷款本息）； 四、驳回原告吕忠林的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11996元，诉讼保全费3935元，共计15931元由原告吕忠林负担7965.5元，被告高芳芳负担7965.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  刘 平 人民陪审员  何锡超 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  武佳艺