内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2526民初1363号 原告马某，现住河北省张家口市。 委托诉讼代理人王某1，内蒙古蒙得律师事务所律师。 被告曹某， 现住河北省张家口市桥东区张宣路27号。 被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司。 法定代表人崔某。 委托诉讼代理人杨某。 委托诉讼代理人王某2，内蒙古蒙得律师事务所律师。被告阳原县第四建筑有限公司，住所地张家口市阳原县 要家庄大秦路北。 法定代表人田某，职务总经理。 被告武某，现住张家口市。 委托诉讼代理人孙某，河北三霖律师事务所律师。 被告西乌珠穆沁旗天翔房地产开发有限公司。 法定代表人刘某。 委托诉讼代理人李某，河北三霖律师事务所律师。 原告马某与被告曹某、被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司（以下简称沁旺公司）、被告阳原县第四建筑有限公司（以下简称第四建筑公司）、被告武某、被告西乌珠穆沁旗天翔房地产开发有限公司（以下简称天翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马某及委托诉讼代理人王某1、被告沁旺公司委托诉讼代理人杨某、王某2、被告武某委托诉讼代理人孙某、被告天翔公司委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，被告人曹某及被告第四建筑公司依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：一、判令被告曹某、沁旺公司履行双方于2015年8月20日签订的《房屋买卖合同》及《协议》，给付位于××旗、202号、301号、302号；3单元701号、702号；4单元701号；5单元701号、702号九套住宅；二、如不能给付房屋，按房屋折价款赔偿原告房款损2,656,500.00元。由第四建筑公司、被告武某、天翔公司承担连带责任；三、判令被告在交付房屋的同时，协助原告办理上述九套房屋的权属登记手续，产生的契税等一切费用均由被告承担；四、案件受理费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2014年度，被告曹某以被告第四建筑公司名义开发建设了西乌旗巴拉嘎尔高勒镇金林小区商住楼1、2号楼，并以被告沁旺公司名义办理了相关备案手续。被告曹某系项目负责人。开发建筑金林小区1、2号商住楼期间，因沁旺公司、曹某不能支付人工费、材料费及相关部门收取的工人工资保证金等，曹某以项目负责人的身份陆续从原告处借款2,656,500.00元（此款仅系投入到金林小区项目工程中），因借款金额较大，避免曹某挪用款项，原告陆续将部分款项打入到户名为“西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司金林小区项目部”的账户中，部分款项打入到曹某雇佣的会计郭清华账户中，全部借款由沁旺公司、曹某投入到金林小区项目开发建设中，还款日到期，曹某无钱给付，当时金林小区1、2号商住楼正在施工。经双方商议用金林小区2号楼9套住宅合款2,656,500.00元抵顶在该项目中从原告处所借款项，双方于2015年8月20日签订了《房屋买卖合同》、《协议书》各一份，加盖了沁旺公司金林小区项目部公章，合同及协议书约定了抵顶房屋的价款、楼号及位置等具体事项。金林小区1、2号楼竣工后，在履行合同及协议书时，得知沁旺公司、曹某将金林小区房地产开发项目转让给了武某，由武某接受债权债务，武某以西乌珠穆沁旗天翔房地产开发有限公司名义对金林小区进行继续施工建筑，现更名为西乌旗天翔澜景小区。原告与几被告多次就房屋的交付事宜进行协商，几被告相互推脱拒不履行。 原告以2015年8月20日签订的《房屋买卖合同》、《协议书》各一份为证据向西乌旗人民法院提起诉讼，在一审中错误理解“名为买卖实为借贷”及“以房抵债”的法律关系，故要求沁旺公司、曹某返还借款。一审于2018年8月13日作出（2018）内2526民初795号民事判决，判决被告曹某偿还借款，驳回了原告的其他诉讼请求。原告认为沁旺公司是原始项目开发人，均由其公司资质进行了备案，应承担相应的责任，故提起上诉。中院二审开庭审理，认为借贷关系已经被以房抵债的买卖关系替代，应要求对方履行交付房屋的义务或赔偿损失，于2018年12月16日作出（2018）内25民终1754号民事裁定书，裁定发回重审。发回一审重审，因考虑涉案诉求及当事人均有变更，故撤回原民间借贷纠纷之诉，现再次提起诉讼，要求被告曹某、沁旺公司立即履行协议，给付协议书中约定的涉案房屋，如不能给付应折价赔偿原告2,656,500.00元的损失，被告第四建筑公司、武某、天翔公司作为项目的承继人，承继项目时约定承继曹某基于开发该项目产生的债权、债务，故应履行相应的义务，对此交付房屋或赔偿损失的诉求承担连带责任。 被告曹某，未提交书面答辩状。 被告沁旺公司则辩称,2015年8月20日签订的《房屋买卖合同》系由马某和曹某之间所签订，沁旺公司并未参与，也不知情。沁旺公司不是合同相对人，不应当承担原金林小区九套住宅的给付责任。因沁旺公司不是合同相对人，不应承担责任。被告曹某即是合同相对人，也是债务人，应当由被告曹某自行承担责任，沁旺公司不承担265万余元房屋折价款的给付责任。原金林小区已经由曹某私自转让给武某，现已更名为天翔澜景小区。房屋已不存在，办证目的不能实现，该项诉求不应当得到法庭的支持。应当依法驳回原告对沁旺公司的诉讼请求，案件受理费由原告马某自行承担。 2014年被告曹某借用被告第四建筑公司的建筑资质施工建设原金林小区1、2号楼，并借用答辩人沁旺公司开发资质办理了相关开发手续。被告曹某并不是项目负责人，而是原金林小区的实际投资人、实际开发人。沁旺公司并未对原金林小区进行过投资，也没有参与施工建设的管理，也没有在项目开发中收益。被答辩人认为系沁旺公司、曹某无力支付人工费、材料费等费用，所以向马某进行借款，并由沁旺公司及曹某将265万余元投入到开发建设的项目中。上述推断明显错误，系被答辩人的主观想象，与本案事实严重不符。系因曹某资金链断裂，在马某处进行借款。具体的借款过程、打款过程、款项是否全部使用到原金林小区，答辩人沁旺公司并未参与，也不知情。借款并未汇入沁旺公司的账户内，沁旺公司并不应当承担责任。 沁旺公司与曹某之间不存在隶属关系，曹某所开发的原金林小区财务与沁旺公司财务相互独立。沁旺公司并未授权曹某成立金林小区项目部，系曹某私自设立。被告曹某伪造西乌珠穆沁旗金林小区项目部公章，并私自设立账户。伪造公章的行为已由西乌旗公安局立案侦查，现正在侦查办理过程中。2015年6月15日，沁旺公司与曹某签订《协议书》，终止了资质使用行为。2015年8月20日签订的《房屋买卖合同》、《协议书》，系在终止资质使用协议后由马某和曹某所签订，沁旺公司并未参与。曹某与武某签订协议将原金林小区开发建设项目转让给了武某。从借款至房屋抵顶均是被告曹某自己实施的行为，沁旺公司并未参与，也不知情，在原金林小区开发过程中所产生的债务应当由曹某承担责任，沁旺公司不应当承担任何责任。请求法庭依法驳回原告对沁旺公司的诉讼请求，依法维护沁旺公司的合法权益。 被告第四建筑公司未提交书面答辩状。 被告武某委托诉讼代理人辩称，1.武某并不是原告诉中房屋买卖合同的相对人，也不是马某出借款项的借款人，因此原告诉请被告武某交付房屋或给付借款，均系诉讼主体错误。2.曹某将其建设的两栋未完工工程以物抵债的方式抵顶给武某，用于偿还其向武某的借款，双方以物抵债的行为已经实际履行完毕。3.关于武某并未承继曹某以沁旺房产名义开发建设金林小区项目的事实，已经经西乌旗人民法院另案判决作出认定。综上请求依法驳回原告对被告武某的诉求。 被告天翔公司委托代理人辩称，原告所诉应当交付的天翔澜景小区九套房屋系我公司出资人刘某以个人名义通过公开竞买从西乌旗国土资源局出让的国有土地，并以我公司名义申请建设的项目。并非通过武某从曹某处进行承继，我公司与曹某及武某没有任何债权债务承继关系，原告与曹某所签订的买卖合同及协议，仅对其二人具有合同约束力，但曹某无权处分我公司所有的土地及地上房屋。综上请法庭驳回原告对我公司的诉讼请求。 经审理查明：被告沁旺公司于2013年10月31日对西乌旗原邮政局家属房处（原运输公司对面）实行整体连片开发，新建“金林小区”，占地14408.1平方米，以沁旺公司名义进行了备案，办理了《建设用地规划许可证》、《民用建筑人防许可证》、《建设工程规划许可证》等建筑施工手续，拟定建设项目名称为“金林小区1#、2#商住楼”。2014年8月20日被告第四建筑公司中标了被告沁旺公司招标的金林小区1#、2#楼的盖建工程。被告沁旺公司于2013年12月1日授权被告曹某为公司代理人，参加金林小区业务，代理权限中载明“代理人在办理过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认……”。2014年3月24日被告沁旺公司与被告曹某签订了合作关系的《协议书》，协议书约定：双方系合作关系，由被告曹某以公司名义在西乌旗开办工程开发项目部（小区名称：金林小区项目部），合作期限为三年，即自2014年3月24日至2017年3月24日，并对《协议书》中的签名、盖章属实,在西乌旗公证处进行了公证。2014年5月15日，沁旺公司递交了《锡林郭勒盟企业投资项目备案申请表》，申请在涉案拆迁地段新建“金林小区”，任命曹某为项目负责人。任项目负责人前，在2012年9月被告曹某就已经以被告沁旺公司金林小区项目部负责人身份与开发建筑范围内的39户中31户被拆迁人签订了《房屋产权置换协议书》，5户在2014年签订的《房屋产权置换协议书》,36户《房屋产权置换协议书》上均加盖了金林小区项目部公章，并在西乌旗地上房屋征收补偿管理办公室备案。被告曹某在建金林小区（一期）1#、2#商住楼，因资金短缺，在2013年12月14日至2015年6月12日期间从原告处借款2,696,500.00元。其中2,656,500.00元是以项目部名义所借，用于开发建设金林小区1#、2#项目，原告按被告曹某指示将上述款项转入到梁艳霞账户1,009,000.00元；转入到西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司金林小区项目部账户461,000.00元；转入到郭清华账户1,025,000.00元；转入到岳志勇账户50,000.00元，转入到王树军账户61,500.00元，借现金支付被拆迁人刘增祥房屋泡水损失款90,000.00元。因无钱偿还借款，2015年8月20日被告曹某以被告沁旺公司的名义与原告签订《房屋买卖合同》和《协议》各一份，均由被告曹某签字，加盖了沁旺公司金林小区项目部公章，两份抵顶协议约定：用金林小区2号楼一单元201号、202号、301号、302号；三单元701号、702号；四单元701号；五单元701号、702号九套住宅购房款2,656,500.00元抵顶到期应还借款2,656,500.00元。签订两份抵顶协议时金林小区1#楼三层主体竣工完成，2#楼四层主体竣工完成。 2015年9月9日，经西乌旗政府旗长办公会议【2015】147号会议纪要确定由被告曹某将金林小区工程项目移交武某。2015年11月11日，曹某、武某在西乌旗公证处对《金林小区商住楼工程项目转让合同书》进行签名属实公证，协议书中约定附“交接清单”一份，但公证书中未见清单。被告武某受让项目后，在2016年11月至2018年度期间，被告武某、被告天翔公司重新与39户被拆迁人签订了《房屋产权置换协议书》，替代了原协议。2016年12月19日西乌旗国土资源局作出西国土资字【2016】号403《关于无偿收回2014G1-1号宗地国有土地使用权的通知》，无偿收回了该宗土地建设使用权。2017年5月16日，刘某在国土局以挂牌的形式取得包括原2014G1-1号宗地在内的28960.54平方米建设土地使用权，规划地号为2017G4-1号宗地。被告天翔公司在2017G4-1号宗地重新申报立项，开发西乌珠穆沁旗天翔澜景小区共六栋楼，其中四栋电梯楼、两栋步梯楼，两栋步梯楼即为原金林小区1#、2#，涉案房屋在2#楼中。 另查明，被告曹某与梁艳霞系夫妻关系。郭清华、王树军、岳志勇系金林小区项目部雇佣的会计、出纳人员。 再查明，涉案九套住宅楼，其中六套楼被告天翔公司已与案外人签订了网签合同，并办理了房屋权属预告登记，剩余三套住宅未签订网签合同，但已交付案外人使用。 又查明，被告曹某将项目转让后，原告在2017年6月13日以曹某、沁旺公司为被告向本院提起民间借贷纠纷之诉，理由认为曹某、沁旺公司转让了金林小区项目，导致双方在2015年8月20日签订的《房屋买卖合同》、《协议》中抵顶的房屋不能给付，要求被告曹某、被告沁旺公司连带偿还借款2,656,500.00元。我院作出（2018）内2526民初795号民事判决书一份,判决由被告曹某偿还原告借款2,656,500.00元，驳回了原告其他诉讼请求。原告不服提出上诉，二审法院开庭审理，作出（2018）内25民终1754号民事裁定书一份，撤销了795号民事判决，将案件发回我院重审，发回理由为，2015年8月20日曹某以沁旺公司的名义与原告签订的《房屋买卖合同》和《协议》，能够证实是以房抵债合同，而非是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条中规定的担保合同。双方签订的房屋买卖合同和协议已经替代了曹某与马某之间的民间借贷合同，在房屋买卖合同和协议未解除或被撤销及认定无效的情况下，马某应当按照其双方的合同约定要求交付房屋义务，如该合同约定的房屋确实无法认定，则其可依据买卖合同及协议的约定诉求损失赔偿。案件发回后，原告申请变更诉讼请求，追加当事人，后申请撤回诉讼另案起诉，我院作出了（2019）内2526民初48号民事裁定书，准许原告撤回诉讼。原告撤回了民间借贷之诉后，提起了本案诉讼。 认定以上事实的证据有2012年3月12日西乌旗政府办公室印发的《2012年度鼓励和引导社会资金投入旧城改造实施办法》、2013年10月31日2013-22号西乌旗党政联席会议纪要、2013年12月1日授权委托书一份、2014年3月4日西乌旗城镇房屋拆迁管理办公室下发的《关于对原邮政局家属房周边棚户区进行征收的通知》、2014年5月15日沁旺公司递交的《锡林郭勒盟企业投资项目备案申请表》、2014年3月24日《协议书》、2014锡西证字第1862号公证书、2014年5月15日2014-103号文件、2014年6月25日《民用建筑人防许可证》、2014年5月21日《建设用地规划许可证》、2014年7月1日《建设工程规划许可证》、中标通知书、银行流水、转账凭条、汇款业务凭证、《房屋买卖合同》一份、《协议》一份、2018内2526民初795号民事判决书、2018内25民终1754号民事裁定书、2019内2526民初48号民事裁定书、2015年9月9日2015-47号《西乌珠穆沁旗人民政府旗长办公会议纪要》、2015年11月11日《金林小区商住楼工程项目转让合同书》、2015-锡西证字第3457号公证书一份、证明一份、《拆迁置换协议书》47户、2015年6月15日协议书一份、立案告知书一份、2017年5月16日成交确认书、西乌珠穆沁旗国土资源局【2016】403号通知、工程明细确认表一份、西乌旗国土资源局2016-403号文件、2017年4月30日协议书、建设用地批准书、曹某借款本息明细、西乌旗人民法院2019内2526民初54号、49号民事判决书等证据足以认定。 本院认为，被告曹某因在前期安置拆迁户、盖建金林小区1#、2#商住楼时需投入资金，在2013年12月14日至2015年6月12日期间从原告处借款2,656,500.00元，有转账凭证为据，借贷关系事实存在。被告曹某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对答辩权、质证权的放弃。通过本院作出的（2018）内2526民初795号民事判决书，能够证实被告曹某在借贷纠纷案件中本人到庭参加诉讼，认可从原告处的借款本金2,656,500.00元是以金林小区项目部名义所借，并用于金林小区的1#、2#楼工程盖建中，到期未还，以房抵债的事实。被告沁旺公司法定代表人崔文明本人到庭参加诉讼，答辩时认可沁旺公司在开发建筑金林小区1#、2#楼时没有投入资金，没有进行过管理，由被告曹某负责承建，并认可被告曹某在承建1#、2#楼时，因资金短缺，从原告处借款的事实，被告沁旺公司既认可款项用于以其名义开发盖建的金林小区1#、2#商住楼中，作为项目的开发人、受益人、被代理人有共同偿还借款的义务。 借款到期，未能偿还，在2015年8月20日曹某以沁旺公司的名义与原告签订了以房抵债的《房屋买卖合同》和《协议》各一份，加盖了被告沁旺公司金林小区项目部公章，被告沁旺公司是金林小区1#、2#楼的开发人，被告曹某是项目负责人、实际投资人，对盖建的商住楼享有处分权，以房抵债的行为是在借款到期不能偿还达成的以房抵债合同，是双方真实意思表示，约定的内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止性规定，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条中规定的担保合同。双方签订的房屋买卖合同和协议已经替代了双方之间的民间借贷合同，涉案九套房产总面积为1108.84平米，抵顶借款金额2,656,500.00元，折合单价为2397.00元/平米，该价款符合同地段同标准的房产市场价格，不存在显失公平的情形。原告虽未出示在签订房屋买卖合同和协议时被告曹某、被告沁旺公司已经对金林小区1#、2#取得了预售楼许可证，但通过开庭前在西乌旗房地产管理所调取的涉案九套房屋权属信息时，由房地产管理所出具《证明》一份，证明其中六套已经办理了网签、权属预告登记，已具备预售楼条件。故涉案的房屋买卖合同和协议真实有效，被告曹某、被告沁旺公司应按约定履行给付房屋的义务，如不能交付房屋，应按协议约定承担返还购房款、赔偿损失的违约责任。被告沁旺公司辩称被告曹某只是挂靠公司资质行为，双方已于2015年6月15日解除了代理关系，并称被告曹某在房屋买卖合同和协议上加盖的沁旺公司金林小区项目部公章是其私刻的，已经报案，西乌旗公安局在2017年8月31日已经立案。但通过我院前往西乌旗住建局调取涉案小区范围内共46份（户）被拆迁户的《房屋产权置换协议书》，证实36份《协议书》甲方处（拆迁人）均是沁旺公司金林小区项目部，其中27份《协议书》是在2012年9月签订的，36份《协议书》均加盖了沁旺公司金林小区项目部公章，曹某手章，上述《协议书》均已在西乌旗住建局备案。被告曹某以项目部负责人身份签订协议在前，被告沁旺公司授权委托在后，并在委托书中载明认可被告曹某签署的一切文件，视为对项目部公章的认可，对曹某身份及行为认可。足以推断被告沁旺公司知晓项目部公章的存在。虽被告曹某涉嫌私刻公章的行为被立案，但是否私刻公章并没有审判结果，即使项目部公章是被告曹某私刻的，但被告曹某多次使用该枚公章从事一系列经营活动，该公章已为施工单位和相关政府职能部门确认。上述事实使原告对于该公章形成合理信赖，原告的合理信赖利益应当受到保护，被告沁旺公司辩解不承担相应法律责任的理由不成立。故被告曹某、被告沁旺公司有履行房屋买卖合同和协议的义务。因涉案九套房产其中六套已经网签到第三人名下，并办理了权属预告登记手续，剩余三套房产已经交付给涉案拆迁户入住，涉案九套房产已经无法交付，故原告要求被告曹某、被告沁旺公司赔偿原告房屋损失2,656,500.00元的诉求应予支持。 被告第四建筑公司、被告武某、被告天翔公司不是涉案房屋买卖合同和协议的相对方，原告所主张的房屋买卖合同和协议的履行义务是基于前期借款所产生的以房抵债行为，并非是因原金林小区1#、2#楼所产生的从属义务，原告亦未提供证据证明被告第四建筑公司、被告武某、被告天翔公司承继了给付房屋或赔偿损失的义务或责任，故原告要求被告第四建筑公司、被告武某、被告天翔公司承担连带给付房屋或赔偿损失的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告马玉芝与被告曹某签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告曹某于本判决生效后十日内赔偿原告马某损失2,656,500元； 三、被告沁旺公司对上述款项承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取14,026.00元，由被告曹某、被告沁旺公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员 吉  木  色 二〇一九年十二月二十六日 书记员 乌云图那木拉 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。