昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初4186号 原告：陈宏亮，男，汉族，1979年2月13日生，住昆明市西山区。 原告：付满，女，汉族，1980年8月18日生，住昆明市西山区。 委托诉讼代理人：余函耘，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。 被告:车玥泉，女，汉族，1972年2月6日生，住昆明市五华区。 原告陈宏亮、付满与被告车玥泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告车玥泉在答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2018）云0114民初4186号之一民事裁定书，驳回被告提出的管辖异议申请，被告车玥泉向昆明市中级人民法院提出上诉，该院作出（2019）云01民辖终210号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。原告陈宏亮及陈宏亮、付满的委托诉讼代理人余函耘，被告车玥泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈宏亮、付满向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房屋买卖定金合同》；2、依法判令被告向原告双倍返还定金100万元；3、依法判令被告向原告返还原告代垫的物管费、水电费等26778元；4、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费5000元、保全保险费8694元、律师费40000元等费用；5、请求判令被告向原告赔付装修损失857505元、煤气改造费14500元；6、请求判令被告向原告赔付原告支付的中介费10000元。事实与理由：2017年11月4日，原、被告签订《房屋买卖定金合同》。合同约定：被告将其位于昆明市呈贡县黄土坡村民委员会水海子果林水库旁Ｄ-08号房出卖给原告，房屋总价款500万元，于签约当日由原告支付50万元定金。原告应于2018年1月15日前（被告赎产权证之日）支付首付款300万元，剩余房款200万元由原告向银行贷款支付。被告须于2018年1月15日前一次性向招商银行还清贷款，赎出房产证，配合原告办理过户及贷款手续。签约后，原告按时向被告支付50万元定金，但被告以各种理由推诿按约定时间解除抵押，赎回房产证，办理房屋产权过户手续。2018年5月10日，原告在所买房屋门上发现五华区人民法院粘贴的（2018）云0102执15号公告，才知道此房屋已作为人民法院执行的财产，将进行司法拍卖。后经原告与被告多次协商处理此事，均未果。2018年10月17日此房屋已经网拍成交，成交价5302130元。原告认为由于被告隐瞒交易标的物重要信息，现房屋已被人民法院司法拍卖，原被告所签定《房屋买卖定金合同》已无法履行，现原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉请。 被告车玥泉辩称，对于合同真实性无异议，但是原告提的装修损失费、煤气改造费合同没有约定，这部分的损失不认可。可以接受解除合同和双倍返还定金100万元。与原告签订房屋买卖合同时我并不知道房子已经被法院查封。 原告陈宏亮、付满针对其诉请向本院提交房屋买卖定金合同、手机银行转账查询明细、定金收条、网络竞价成功确认书、物管费发票、收据、中介费专款凭证、装修合同、转款凭证、天然气改造费收据等，本院认为，上述证据真实、合法，与本案关联，但并不足以证实原告的全部诉讼请求，本院在说理部分予以综合评判。 本院经审理认定事实如下：2017年11月4日，车玥泉（甲方）与陈宏亮（乙方），云南安旭房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定甲方自愿将位于昆明市呈贡区房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买房屋，房屋建筑面积为317.05平方米，所有权人为车玥泉，所有权证号为20000864，楼层1-3层，装修状况：已装，产权无争议，土地使用权证号20100746，房屋所有权人持有房屋所有权证，房屋所有权登记抵押，抵押人车玥泉。甲、乙双方协商后，该房屋实际成交价格为500万元，该成交价格包含该房屋的现有装修及相关固定附属设施。办理房屋过户之日，乙方按照该房屋成交价的2%即220000元支付丙方中介费。乙方于2017年11月4日向甲方支付房屋首付款定金50万元，房屋首付款于2018年1月15日前甲方赎回产权证之日，乙方向甲方支付300万元，剩余购房款200万元以商业贷款的方式支付给甲方，该房屋的产权证处于银行按揭抵押中。签订本合同后，甲方需将招商银行所欠贷款一次性还清，赎出该房屋产权证，配合乙方办理过户及贷款手续。甲、乙双方约定，2018年1月15日之前甲方将该房屋腾空并移交给乙方。甲方如违约按定金金额双倍返还给乙方，即按乙方实际支付甲方的定金金额双倍返还甲方还需全额赔付乙方装修该房屋的全额装修费用即全部已支付的购房首付款、中介服务费由甲方支付。如乙方不要此房或违约，则定金不退，中介服务费由乙方支付，甲方有权另行出售该房屋。如因任意一方违约造成守约方向人民法院提起诉讼，则违约方须全额承担守约方支付的律师费。涉案房屋于2013年9月24日，抵押登记在招商银行股份有限公司昆明分行名下，房屋他项权证号为ＣＧ201301152。 2017年11月4日，陈宏亮的妻子付满向车玥泉交付定金50万元，车玥泉出具定金收条。定金交付后，车玥泉将涉案房屋交付给陈宏亮，2017年11月25日，陈宏亮（甲方）与高梓严（乙方）签订是世林国际别墅爱丁堡D-08私家花园装修工程施工合同。施工合同签订后，原告对该房屋进行了装修改造。支付装修工程款、天然气改造费共计872005元。同时原告代被告支付了物管费、垃圾清运费、水电费、装修管理费，共计26778元。2016年2月3日，涉案房屋被昆明市中级人民法院查封期限为三年。2016年10月28日再次被昆明市中级人民法院轮候查封，2016年11月1日被昆明市五华区人民法院轮候查封，2018年6月1日被昆明市五华区人民法院轮候查封。2019年1月21日涉案房屋被昆明市五华区人民法院拍卖，成交人姓名为陈琳。 本院认为，《房屋买卖定金合同》约定的出售房屋已经由法院查封并拍卖，该合同已不具备履行条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”原告诉请解除该合同，本院予以支持，车玥泉作为出卖房屋一方应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告车玥泉应承担向原告双倍返还定金的责任。对于原告主张的装修损失857505元、天然气改造费14500元、物管费及垃圾清运费26778元，其提交的装修合同、装修款项的往来、天然气改造费收据以及物管费及垃圾清运费收据，能够证实该三笔费用已由原告实际支出，以上三项损失共计898783元。原告同时主张定金及赔偿损失的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”原告作为房屋买受人对于房屋是否存在权利瑕疵负有一定的审查义务，因其未尽到审查义务导致的损失应自行承担部分责任，综上，本院酌情判决，被告应向原告赔偿的损失为500000元。对于中介费10000元、律师代理费40000元，根据合同约定，甲方违约，该两项费用应当由甲方即被告车玥泉承担。诉讼保全保险费8694元，双方签订的合同未就该项费用承担予以明确约定，且该笔费用的支出并非原告主张权利追讨债权必须支付的费用，故，该笔费用本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下： 一、2017年11月4日，车玥泉与陈宏亮、付满、云南安旭房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金合同》中涉及房屋买卖的条款于本判决生效之日予以解除； 二、由被告车玥泉在本判决生效后十日以内向原告陈宏亮、付满双倍返还定金1000000元； 三、由被告车玥泉在本判决生效后十日以内向原告陈宏亮、付满赔偿损失500000元； 四、由被告车玥泉在本判决生效后十日以内向原告陈宏亮、付满赔偿中介费10000元、律师代理费40000元，共计50000元； 五、驳回原告陈宏亮、付满的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10989.52元、保全费5000元，共计15989.52元，由被告车玥泉承担12984元，原告陈宏亮、付满承担3005.52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 普 熙 二〇一九年十二月二十五日 书记员 黄馨漫