湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0527民初1723号原告:周志伍（曾用名周志武），男，1971年2月16日出生，汉族，农民，户籍地秭归县，住秭归县，原告：谭昌芹（原告周志伍之妻），女，1976年6月3日出生，汉族，户籍地秭归县，住秭归县，委托诉讼代理人：周志伍，男，1971年2月16日出生，汉族，农民，户籍地秭归县茅坪镇月亮包村一组，住秭归县茅坪镇平湖大道欧意大厦B4201号，公民身份号码422727197102165333。被告：湖北新泰实业有限责任公司，住所地秭归县茅坪镇三溪路,统一社会信用代码91420527741750669F。法定代表人：陈先金，该公司执行董事,委托诉讼代理人：傅莉雅，女，1979年6月9日出生，汉族，湖北新泰实业有限责任公司股东，住宜昌市西陵区，代理权限：特别授权代理。被告：宜昌煊旺商业管理有限公司，住所地秭归县茅坪镇三溪路，统一社会信用代码91420527052605677X。法定代表人：丁民，该公司总经理,委托诉讼代理人:聂浩，湖北楚天剑律师事务所律师。特别授权代理。被告：秭归居然之家家居商业管理有限公司，住所地秭归县茅坪镇建东大道121号，统一社会信用代码91420527MA493GEE63。法定代表人：向恒三，该公司执行董事兼总经理，委托诉讼代理人：李云康，男，1984年4月16日出生，汉族，系该公司负责人，代理权限：特别授权代理。第三人:胡长发,男,1964年5月24日出生,汉族,个体工商户，住仙桃市,原告周志伍、谭昌芹与被告湖北新泰实业有限责任公司（以下简称“新泰公司”）、被告宜昌煊旺商业管理有限公司（以下简称“煊旺公司”）、秭归居然之家家居商业管理有限公司（以下简称“居然之家公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年12月6日，本院依职权追加胡长发为本案第三人。原告周志伍，被告新泰公司的委托诉讼代理人傅莉雅，被告煊旺公司的委托诉讼代理人聂浩，被告居然之家公司的委托诉讼代理人李云康，第三人胡长发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周志伍、谭昌芹向本院提出诉讼请求：1、判令三被告按月租金1550元支付2018年7月31日至归还商铺之日止的租金，并支付违约金5万元。2、判令三被告清腾并返还原告拥有产权的商铺房。3、判令三被告承担本案的诉讼费、执行费及原告的误工费2000元。事实和理由：原告经新泰公司同意从李颜清处转购新泰商铺房一个，三方确认后签订了商铺转让协议，商铺号1－137，面积33.7平方米，并办理了不动产证，原告接受李颜清与新泰公司所属公司煊旺公司签定的委托经营五年协议，每平方米月租金46元。可是5年期满后，由于5年委托经营期间被告违约不按时付租金的原因，原告多次口头告知三被告要收回自己商铺，三被告相互推诿，导致原告商铺不能收回，三被告继续将原告商铺出租给商户得利。被告居然之家在明知该商铺的业主及商铺5年委托经营期满后业主与煊旺公司合同终止的情况下，依然擅自占用业主商铺并租赁给商户，且不给业主一分钱租金，非法得利。2019年9月，由新泰业主委员会专门就各业主要收回商铺给三被告及秭归县政府新泰解困专班、茅坪派出所、秭归县经信局发函，要求并限期三被告于2019年9月17日以前返还商铺并支付占用期间的租金，但是三被告以各种理由拒不返还原告商铺，也不支付租金。被告新泰公司辩称，2013年4月的《委托租赁经营合同》是原告的出让方李颜清与煊旺公司签订的，新泰公司的负责人当时只是配合政府的工作给业主写了一个承诺书。现在原告的诉讼请求与新泰公司没有关系，应由煊旺公司来处理。原告要求退还商铺，新泰公司同意退还，但要给经营者胡长发必要的准备时间。被告煊旺公司辩称，在委托租赁经营合同期满后，煊旺公司、居然之家在原告没有明确用行动表示收回商铺的情况下，为了维护原告的利益，不让原告的门面房空着租不出去，才引进了现在的赛朗卫浴经营户胡长发，租金标准为19元/㎡。对管理期间内收取的租金应该先扣除煊旺公司、居然之家的管理费、物业费，剩余的租金由煊旺公司、居然之家公司支付给原告。商铺租金应该按照居然之家公司制订的统一标准收取及支付。原告主张现在返回商铺的请求，应该等到现在正在经营的商户租赁期满之后。煊旺公司代为租赁的行为合理、合法，原告应该予以追认。原告请求三被告承担诉讼费，被告煊旺公司愿意按照法院的判决来承担，但对原告请求执行费及误工费不应得到支持。被告居然之家公司辩称，2018年3月被告居然之家公司与新泰公司签订委托加盟合同，居然之家公司进驻新泰建材市场时原告方与煊旺公司签订的《委托租赁经营合同》正在履行之中，并非擅自占用原告的商铺。被告居然之家公司进驻新泰市场时并非小业主委托居然之家公司，居然之家公司只接受委托方去开展工作。小业主也未直接委托居然之家公司进行管理。原告要求被告居然之家公司承担责任的诉讼请求不能成立。第三人胡长发述称，胡长发的合伙人向军昇与煊旺公司于2017年8月17日签订商铺租赁合同，租赁期至2018年10月31日到期，当时一次性租赁1-131、1-132、1-137、1-138共四个门面，租金为19元/㎡/月，包括了本案二原告的门面1－137。2018年11月1日起，向军昇交由胡长发一人承租经营，因新泰建材市场不稳，胡长发与煊旺公司没签订书面租赁合同。2019年3月31日以前胡长发按租金19元/㎡/月向煊旺公司交纳了租金。2019年4月1日至2019年6月30日，按租金25元/㎡/月、每季度少交一个月方式交纳了2个月的租金。从2019年7月1日至今没有交纳租金。2019年12月5日，胡长发与煊旺公司签订终止合同协议，拟于2019年12月31日退出四个门面，其中包括有二原告的门面。对尚未交纳的租金，双方商议拟从交纳的2万元押金中抵扣。胡长发请求按与煊旺公司约定的时间退场腾出门店。本院经审理认定事实如下：新泰公司开发建设新泰家居建材市场于2014年3月营业，市场建筑总面积64827㎡，其中地上五层52317.56㎡，地下一层12509.44㎡。截止2019年6月，共销售278个商铺，涉及238个业主，销售面积为16866.69㎡，还有商铺35450㎡没销售出去，由新泰公司作为资产持有。2014年2月1日，新泰公司与煊旺公司签订《湖北新泰家居建材市场商铺商业管理服务合同》，约定:新泰公司将名下商铺全权委托煊旺公司出租经营管理，包括新泰家居建材市场主体市场及外围所有新泰物业面积，期限自2014年2月1日至2019年12月31日，租赁期间煊旺公司所收取租金用于培育市场，无需向新泰公司支付租金，煊旺公司自主经营、自收自支、自负盈亏等等。2018年3月12日，武汉居然之家家居市场有限公司与被告新泰公司签订《加盟委托管理协议》，武汉居然之家家居市场有限公司授权加盟店的经营范围为家居建材。被告新泰公司负责加盟店的投资，分享经营成果并承担经营风险，武汉居然之家家居市场有限公司负责加盟店的运营和管理，除依协议收取加盟费、权益金、委托管理费等相关的费用外，不参与加盟店经营成果的分配。在武汉居然之家家居市场有限公司派出管理人员之后，新泰公司成立一家分公司或子公司（即管理公司）专司加盟店的运营管理，加盟委托管理期限15年。2018年4月3日，注册成立秭归居然之家家居商业管理有限公司即被告居然之家公司,从2018年7月起依照加盟委托管理协议从事新泰家居建材市场从事运营管理工作。2013年4月20日，李颜清与被告煊旺公司签订《委托租赁经营合同》，将购买新泰家居建材市场第1-137号商铺（合同约定建筑面积33.7㎡）委托给煊旺公司出租经营，委托租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日；委托出租经营期间的物业管理费、水费、电费由商铺的实际经营人承担。委托出租期满，李颜清有权自主经营或进行自主招商。若李颜清进行招商，在同等条件下，煊旺公司有优先承租权。在煊旺公司放弃优先承租权后，李颜清可将商铺承租权转让给第三方，第三方经营经营业态必须服从煊旺公司对整体市场的规划及管理，若李颜清自主经营，其经营业态也必须服从煊旺公司对整体市场的规划及管理。合同期满后，将根据市场发展状况，在李颜清自愿的前提下，继续签订五年租约的《湖北新泰家居建材市场商铺委托租赁经营合同》。若李颜清不续约合同，则煊旺公司将商铺按返还时现状移交李颜清。如遇不可抗力合同难以履行，合同解除，双方互免除责任。2018年3月26日，李颜清与原告周志伍达成商铺转让协议，约定：李颜清将其在新泰家居建材市场1－137号商铺转让给原告周志伍，原告周志伍同意接受李颜清与新泰公司、煊旺公司签订的《商品房买卖合同》与《委托租赁经营合同》。自2018年4月1日以后，商铺租金由原告周志伍收取。尔后，该商铺依法变更产权登记到原告周志伍、谭昌芹名下。其不动产登记本记载：建筑面积为33.62㎡。其中专有建筑面积21.28㎡，分摊建筑面积12.34㎡。2018年7月31日，原告周志伍与煊旺公司的委托租赁经营合同期满。期满后，新泰公司、煊旺公司通知原告周志伍重新签订协议，二原告不同意签订协议。2017年8月17日至2018年10月31日，煊旺公司将1－137号商铺出租给向军昇经营，2018年11月1日至今，煊旺公司将1－137号商铺出租给第三人胡长发经营，没有与其签订租赁合同。居然之家公司实收第三人胡长发的2018年8月1日至2019年3月31日期间8个月租金5122.4元（每月19元/㎡,依合同约定面积33.7㎡计算月租金为640.3元）；2019年4月1日至2019年6月30日期间的2个月租金1685元（每月25元/㎡，月租金为842.5元，每季度优惠免收1个月，按2个月租金计算）。2018年8月1日至2019年6月30日期间，第三人胡长发共交纳原告门面租金6807.4元。2019年7月1日至今第三人尚未交纳租金。2019年12月5日，胡长发与煊旺公司签订终止合同协议，拟于2019年12月31日退出四个门面，其中包括有二原告的门面。对未交纳的租金，双方拟从交纳的2万元押金中抵扣。二原告认为，新泰公司、煊旺公司前5年的委托经营期间租金就没付清，现三被告不与二原告协商商铺出租价格，擅自作主制订租金标准，将商铺交付实际承租户胡长发经营，给二原告造成损失。2019年10月8日,二原告诉至本院,请求三被告立即退还商铺给原告、支付占用期间的租金。另查明，2018年8月1日以后，煊旺公司与新泰家居建材市场其他部分业主签订了《委托合同》，约定：委托租赁期限自2018年8月1日起，2020年7月1日前委托租赁费为实收租金（减去优惠期）的15%，2020年7月1日后委托费为实收租金的15%。本院认为,一、李颜清与煊旺公司于2013年4月20日签订的《委托租赁经营合同》自出让人李颜清于2018年3月26日将商铺产权转让给二原告起对受让人二原告即有法律约束力。二、原告与被告煊旺公司的《委托租赁经营合同》自2018年8月1日起合同期满，除业主自主经营或自主招商、服从新泰市场经营业态管理、煊旺公司的优先承租权、相关水电物业管理等事宜约定的相关条款继续生效外，其余条款已经失效。二原告应该遵守期满后依然受上述生效条款的约束。三、新泰公司自2014年2月1日至2019年12月31日将名下商铺全权委托煊旺公司出租经营管理，包括新泰家居建材市场主体市场及外围所有新泰物业面积。自2018年7月以后被告居然之家公司开始履行被告煊旺公司的代收物业管理费、电费、租金等部分职能。被告煊旺公司与被告居然之家公司之间形成了委托代理关系，被告居然之家公司的行为视为被告煊旺公司的行为。四、关于被告煊旺公司与第三人的租赁关系，从原告角度看，自2018年7月31日以后被告煊旺公司没有得到二原告的授权，系无权处分行为。从第三人角度看，2018年10月31日以前有书面租赁协议，自此以后有理由相信被告煊旺公司得到原告的授权，系表见代理行为。双方没有签订书面租赁协议，应视为不定期租赁，随时可以解除租赁关系。五、被告煊旺公司没主张原告商铺优先承租权，且作为持有建材家居市场商铺份额最大业主被告新泰公司也同意退还商铺，二原告请求退还商铺的主张，本院予以支持。鉴于被告煊旺公司与第三人约定于2019年12月31日终止租赁关系，退还商铺的时间在2019年12月31日之后为宜。六、2018年8月1日起至今，被告新泰公司、煊旺公司与二原告之间除存在前述个别条款约束外再没有其他的合同关系。被告居然之家公司与二原告无合同关系。为了减少二原告的商铺出租损失，被告煊旺公司将其商铺不定期转租给第三人胡长发经营，可认定为无因管理的民事行为。管理者被告煊旺公司有权要求受益人二原告偿付由此而支付的必要费用。管理费的标准参考同时段2018年8月1日至2020年7月1日期间煊旺公司收取新泰市场其他业主委托租赁费用即实收租金（减去优惠期）的15%，较为公平合理。第三人交纳了2018年8月1日至2019年6月30日期间原告门店租金6807.4元。依照煊旺公司与第三人的约定，第三人应该交纳2019年7月1日至2019年12月31日期间4个月租金3370元。2018年8月1日至2019年12月31日期间被告煊旺公司可收取二原告门店租金10177.4元，二原告应该支付被告煊旺公司该期间的管理费即实收租金的15%为1526.61元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、胡长发在2020年1月6日前负责将新泰家居建材市场1－137号商铺交付给宜昌煊旺商业管理有限公司，宜昌煊旺商业管理有限公司于交付后的次日再交付给周志伍、谭昌芹。二、宜昌煊旺商业管理有限公司支付周志伍、谭昌芹2018年8月1日至2019年12月31日期间租金10177.4元，周志伍、谭昌芹支付宜昌煊旺商业管理有限公司该期间管理费1526.61元。两项相抵后，宜昌煊旺商业管理有限公司还应支付周志伍、谭昌芹8650.79元，限商铺交付的当日支付。三、驳回周志伍、谭昌芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由周志伍、谭昌芹负担100元，宜昌煊旺商业管理有限公司负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  付梦华二〇一九年十二月十日书记员  周 波