四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初755号 原告（反诉被告）：陆坤山，男，汉族，1963年11月6日出生，住广元市利州区。 原告（反诉被告）：阳定连，女，汉族，1963年4月4日出生，住广元市利州区，与陆坤山系夫妻关系。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告（反诉原告）：四川旭瞾商贸有限公司。 住所地：利州区天津路南口捷顺公寓一楼。 法定代表人：彭刚，执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师（一般授权）。 第三人：辜国光，男，1949年3月24日出生，汉族，住广元市利州区。 原告（反诉被告）陆坤山、阳定连与被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司（以下简称“旭曌公司”）、第三人辜国光商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告旭曌公司在答辩期内向本院提起反诉，本院依法将本案由简易程序转为普通程序，并适用普通程序对本诉和反诉公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）陆坤山、阳定连共同委托诉讼代理人、被告（反诉原告）旭曌公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人辜国光经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告陆坤山、阳定连向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋土地证书并承担逾期办证的违约责任；2.原告为主张权利所产生的诉讼费、诉讼委托代理费等一切费用由被告承担。事实和理由：2009年5月2日，原告与被告大股东辜国光商议由原告出资312280元购买由被告开发的位于广元市利州区（建筑面积156.14平方米），单价每平方米2000元，原告当天向被告支付购房定金18万元及光纤费980元，下欠房款132280元，被告称余款可以在房屋权属证书办理下来后再支付，但需将下欠房款转成借款并按月息1%计息并承诺未在2009年9月30日之前把房屋的土地证、房产证办理下来所欠房款余款不再计息。后原告付清首付款18万元及光纤费980元后被告将房屋交与原告使用。2009年8月10日被告大股东辜国光让原告陆坤山向其出具借条一张，该借条金额含下欠房款132280元、3个月利息3968.4元、办房屋权属证书的税费12351.6元。2009年9月2日，原被告补签了“房地产买卖契约”，协议约定：被告将位于广元市利州区（建筑面积156.14平方米）出售给原告，房屋总价款为281052元，光纤费980元，2009年5月2日付定金18万元。十二条约定在2009年9月30日之前未把房屋的土地使用证、房产证办理下来，则不再支付房款余款的利息，待土地证、房产证办理齐全后，乙方再支付余下房款。该协议上的价格与实际销售价格不符，是因为被告提出可以减税。2009年9月16日被告为原告办理了房屋产权证书（证号：广房权证城字第××号）。后截止2011年2月10日原告又向被告支付房款共计135348元，现下欠被告房款13252元，但当时被告大股东辜国光要求把从2009年8月10日到2011年2月10日的利息打上（148600元按1%计算共18个月利息共计26748元），辜国光说不打就不办土地证，打了一个月之内就给土地证，后原告无奈向其出具4万元的借条一张（含房款13252元、利息26748元）。事实上原告从未向被告借过任何款项，而是被告大股东公告让原告把余下的房款给他写成借条，主要是被告想违规收息。后原告多次找被告交余下房款及办理所涉房屋的土地证，被告以种种理由不见面推诿至今不给原告办理所涉房屋土地证书。另查：现所涉房屋土地使用权证总证号为广国用××号。广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日变更为广元捷顺商贸有限公司，2015年2月9日变更为四川旭曌商贸有限公司。综上，原告为维护合法权益，向人民法院提起诉讼。 开庭前，原告向本院提交变更诉请申请书，将原诉状中第一项诉讼请求变更为依法判令被告立即为原告办理位于广元市利州区房屋的不动产权登记证书并承担逾期办证的违约责任（按照已交总房款312280万元，从2009年8月10日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至不动产权登记证书登记时止）。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中委托代理费为4000元。事实和理由部分原告补充：现在原告下欠第三人辜国光借款13252元，该借款是原告购买案涉房屋时应被告公司股东辜国光的要求将下欠被告公司的房款转为原告在辜国光处个人借款。 被告（反诉原告）旭曌公司辩称，一、针对原告的第一项诉请，被告虽然把案涉房屋卖给了原告，但是案涉房屋不是商品房买卖，商品房买卖合同是一个特定的法律关系，本案被告不是房产开发企业，只是一个单纯的房屋买卖关系；二、办理不动产权登记证书，被告不是不动产权登记管理部门，被告无力向原告办证；三、原告主张的逾期办证的违约责任，被告认为没有法律和事实依据，并且根据合同约定原告没有付清房款之前是不予办证的；四、原告诉称已经交清了房款，应当出示付清房款的依据，针对原告的第二项诉请原告所诉称的逾期办证的责任不在被告，因此本案所发生的一切费用应当由原告承担，对原告所诉的事实理由部分，原告在被告处买房欠房款的事实我们认可以及后面的办证属实。 被告（反诉原告）旭曌公司向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告立即支付反诉原告购房款人民币40000元及资金利息，利息自2009年8月10日起按照月利率1%计算至付清之日止；二、请求判令反诉被告立即支付反诉原告办理产权证所发生的税费38605.57元；三、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2009年5月2日反诉被告与反诉原告签订《房地产买卖契约》，购买反诉原告位于广元市利州区住房，合同总价313000元。并约定办理过户手续所发生的税费由买方承担。因反诉被告未将购房款付清，双方约定在房款未付清之前反诉原告不办理房屋产权过户手续。现反诉被告未付清房款起诉至法院，要求反诉原告办理国有土地使用权证，故反诉原告提起反诉请求。 原告（反诉被告）陆坤山、阳定连共同辩称，反诉被告不欠反诉原告购房款，而是只欠第三人辜国光的借款本金13252元，但辜国光在2011年2月10日要求反诉被告向其出具了一份40000元的借条，该借条含本金13252元以及从2009年8月10日至2011年2月10日的利息26748元，该利息是以当时的借条148600元计算的。该借款只有辜国光才有权利主张，反诉原告无权主张，税费反诉被告在办理房产证的时候已经向有关国家部门缴纳，不欠反诉原告任何税费，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 第三人辜国光未到庭，但其向法庭提交书面答辩意见辩称，1、因购房户购房款不够且房价较低，故在买卖合同中对欠款及税费进行了约定。为了保证能够收到剩余房款，均在合同中约定了欠款利息的计算和付款方式，原告应当支付完毕购房款以及利息后，被告才能为其办理土地证；2、辜国光系被告旭曌公司的控股股东，其代表公司收取购房户的房款，各购房户下欠的房款以及利息是被告旭曌公司的财产，其本人与原告没有任何经济往来，原告未在辜国光处借过钱，各购房户书写的欠房款的欠条是被告旭曌公司的应收款项，不是辜国光的个人款项；3、从2009年至2019年10年中，被告公司先后委托龙飞律师及分派专人数十次发布公告、上门催收该房欠款以及再办理土地证；4、办理产权过程中，在建设局存档的合同均是为了办理产权证需要，被告公司所保留的合同是双方真实意思表示，双方合同约定的欠（借）款及利息税费等均应继续履行。 原告（反诉被告）陆坤山、阳定连围绕诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交下列证据： 证据一：原告陆坤山、阳定连的身份证复印件以及被告旭曌公司的工商登记信息复印件，拟证明原、被告主体适格，被告公司的前称为广元捷顺实业有限公司，于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，于2007年11月26日公司名称变更为广元捷顺商贸有限公司；2015年2月9日公司名称变更为四川旭瞾商贸有限公司，被告旭曌公司的法定代表人为彭刚任公司执行董事，其出资比例为35%，第三人辜国光的出资比例为65%； 证据二：原、被告于2009年9月2日签订的《房地产买卖契约》、广房权证城字第××号房屋产权证复印件、广国用××号土地证复印件、广元市不动产登记中心土地登记卡复印件以及不动产登记公告，拟证明原告购买被告开发的××住房一套，建筑面积156.14平方米，房屋总价款为281052元，光纤费980元，2009年5月2日交购房定金18万元。被告于2009年9月16日为原告办理了房产证（证号：广房权证城字第××号），所涉房屋土地使用权证总证号原为广国用××号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭瞾商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用××号。 证据三：原被告于2009年8月10日在广元市房地产管理处签订备案的《房地产买卖契约》复印件、被告旭曌公司向广元市房地产管理处出具的证明复印件及授权委托书复印件，拟证明备案合同显示原、被告所涉房屋买卖总价为281052元，该合同第十二条无任何约定。被告公司在2009年8月10日向广元市建设局出具的证明拟证明陆坤山购房款已全部付清。案外人辜杰是被告旭曌公司的员工，代表公司为原告办理过房产证等事宜。 证据四：2011年2月10日被告公司员工（也是辜国光的儿子）辜杰向原告出具的清算单复印件、2009年8月10日原告陆坤山向辜国光出具148600元借条复印件以及广元市利州区地方税务局2011年6月24日完税证，广元市规划和建设局2009年9月30日房屋所有权登记费，拟证明原告已不欠被告房款，被告大股东辜国光让原告把余下的房款转成了借款，截止2011年2月10日原告又向辜国光支付借款共计135348.00元，现下欠辜国光借款13252.00元，但当时辜国光要求把从2009年8月10日到2011年2月10日的利息打上（148600.00元按1%计算了18个月利息共计26748.00),辜国光说不打就不办土地证打了一个月之内就给土地证，后原告无奈向其重新出具40000元的借条一张（含借款13252.00元、利息26748.00元），其中利息26748.00元按双方签订的购房契约十二条约定不应再支付，辜国光主要想违规收息。原告购房按规定缴纳了契税。 被告（反诉原告）旭曌公司对原告（反诉被告）陆坤山、阳定连提交的证据发表如下质证意见： 针对证据一：对该组证据的三性均无异议； 针对证据二：对2009年9月2日签订的《房地产买卖契约》和广房权证城字第××号房屋产权证复印件的真实性无异议，但对该合同第十二条的约定有异议，被告所持有的合同表明，原告没有付清房款之前，被告是不办证的并且欠付的房款按照月利率1%支付利息，所有税费由原告承担。 针对证据三：对备案合同和被告向广元市房地产管理处出具的证明真实性无异议，但对证明目的有异议，备案合同只是为了办理房产证使用，原告现仍欠被告购房款40000元，被告出具该证明的目的是为了办证，因为原告未付清房款就无法办证。对被告向广元市房地产管理处出具的授权委托书三性无异议。 针对证据四：对2011年2月10日被告公司员工（也是辜国光的儿子）辜杰向原告出具的清算单被告需要核实，即使该借条是真实的，也与被告公司没有关系。 被告（反诉原告）旭曌公司围绕其答辩意见及反诉请求向本院提交下列证据： 证据一：原、被告于2009年5月2日签订的《房地产买卖契约》，拟证明原被告存在房屋买卖关系，反诉被告应当向反诉原告支付购房款，根据原被告的诉状，至今原告没有付清房款，根据合同约定被告不办理产权登记过户。反诉原告所保存的合同第十二条约定与被告保留的合同约定不一致，根据原告陆坤山陈述是儿子签的，被告保留的合同根据委托人陈述是购房人自己书写的，并且由被告保管，应当以被告的合同约定为依据。 证据二：公告一份，共计三页，证明2014年7月7日被告公司向购买案涉房屋所在的购房人发出公告，要求他们给付房款的本息和土地的税费； 证据三：中华人民共和国税收通用完税证（NO3255084）和被告出具的前述单据说明，证明税收已经发生，参照原告购买案涉房屋所在的楼栋其他房屋买房人的完税凭证，原告应承担被告应缴纳的案涉房屋税费38605.57元。 原告（反诉被告）陆坤山、阳定连针对旭曌公司提交的证据发表如下质证意见： 针对证据一：对该组证据的三性均有异议，不是原告及其子女所签。 针对证据二：对公告真实性和合法性不予认可，不能证明在小区发过类似的公告。对领到土地分摊面积计算表是原告签的，但对这份土地分摊计算表上方的两句话“分户土地资料发放表、借款本息清收公告函、共三页分户送达”不予认可，因为原告在签收“领到土地分摊面积计算表”时没有上面两句话； 针对证据三：对该组证据的真实性合法性无异议，但是关联性有异议，是房地产开发商承担总税费，缴费的时间是2009年6月25日，按照国家相关规定结合备案合同第七条税费是各自按照法律承担，原告认为这部分开发商自己承担的税费不应当由购房者承担，其次是本案中以及所有的这两栋楼没有任何一户应当由开发商承担的税费是由购房者承担的。另外从时间上看，即使按反诉原告所说在2009年6月25日已经垫付了应当由反诉被告承担的税费，那么反诉原告向反诉被告追讨税费的时间已经过了诉讼时效。关于被告自己出具的一份说明，这份说明没有落款具体日期，形式上不合法，因此对其内容的三性不予认可。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年5月2日，原告（反诉被告）陆坤山、阳定连作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）旭曌公司签订《房地产买卖契约》，约定陆坤山、阳定连购买旭曌公司开发的位于广元市利州区，建筑面积156.14平方米，房屋总价款312280元。2009年8月10日，陆坤山就下欠旭曌公司的购房款148600元向旭曌公司股东辜国光出具借条一份。2011年2月10日，陆坤山就下欠旭曌公司的购房款40000元再次向辜国光出具借条一份。 同时查明，原、被告就案涉房屋除签署有前述落款日期为2009年5月2日的《房地产买卖契约》外，双方还另行签订有落款日期为2009年8月10日及落款日期为2009年9月2日的《房地产买卖契约》。 另查明，庭审中，陆坤山、阳定连向本院提交的《房地产买卖契约》落款日期为2009年9月2日，该合同约定的房屋总价款为281052元，该合同第十二条“双方约定的其它事项”下方手动添写有“一、付款方式补充：1、支付首付款180000.00元（壹拾捌万正），光纤费980.00（玖佰捌拾元正），总房款余款：132280元（壹拾叁贰仟贰佰捌拾元正），从2009年5月2日起按月息1％计息。2、如果甲方未在2009年9月30日之前把房屋的土地使用证、房产证办理下来，乙方则不在支付房款余款的利息。待土地使用证、房产证办理齐全后，乙方在支付余下房款。二、办证补充：由甲方负责把房产证、土地使用证办理好，办证费用按照现行规定分摊。如总额未超过5000元（伍仟元正），采用下一条。三、甲、乙双方承担费用由乙方全部支付（税金及工本费）”内容。 而旭曌公司向本院提交的《房地产买卖契约》落款日期为2009年5月2日，该合同约定的房屋总价款为313000元，该合同第十二条“双方约定的其它事项”下方手动添写有“一、首付款支付后，余款为213000.00元（贰拾壹万叁仟）；二、在办房产证交资料前再支付给甲方拾万元整（100000.00）甲方再给乙方办理房产证；三、房产证办下来后，乙方将剩余房款全部付清，甲方再给乙方办理土地证，如乙方在办下来房产证未付清余款，乙方按月息1％支付给甲方房款余款的利息；四、甲方负责办理乙方所购置房屋的房产证、土地证，办证所发生的手续费和税费由乙方承担，余款未付清甲方不办理土地使用证。”内容。 又查明，庭审中，双方对案涉房屋的总价款为312280元以及落款日期为2009年8月10日的《房地产买卖契约》仅用于房地产管理部门备案均无异议，且该备案合同第十二条“双方约定的其它事项”下无任何内容。同时双方均认为应按照自己一方向法庭提交的《房地产买卖契约》约定的内容来履行合同，对对方提交的《房地产买卖契约》第十二条“双方约定的其它事项”下手动添写的内容均不予认可。 还查明，2009年9月16日，原告陆坤山、阳定连取得案涉房屋的所有权证书，权证号为广房权证城字第××号。广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日将公司名称由广元捷顺实业有限公司变更为广元捷顺商贸有限公司。2015年2月9日广元捷顺商贸有限公司将公司名称变更登记为四川旭瞾商贸有限公司。本案房屋所涉土地使用权证总证号原为广国用××号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭瞾商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用××号。据工商部门企业登记档案，旭瞾公司投资人为辜国光与彭刚二人，辜国光占65%的股份，彭刚为法定代表人，投资比例35%。 本院认为，对于案涉房屋的交易价格312280元，原告（反诉被告）陆坤山、阳定连与被告（反诉原告）旭曌公司均无异议，本院予以确认。本案双方争议的主要焦点在于：一、陆坤山、阳定连是否下欠旭曌公司购房款40000元；二、对陆坤山、阳定连和旭曌公司分别向法庭提交的《房地产买卖契约》第十二条“双方约定的其他事项”中书写的条款内容如何认定。 关于陆坤山、阳定连是否下欠旭曌公司购房款40000元的问题。 陆坤山、阳定连对下欠旭曌公司购房款的事实无异议，但认为所欠房款金额应为13252元，其向旭曌公司股东辜国光出具的借款金额为40000元的借条包含了26748元的利息，且下欠旭曌公司的购房款已经转化为对旭曌公司股东辜国光的个人借款。根据辜国光的答辩意见，其个人与原告无借贷关系，故即使第三人辜国光持有原告书写的借条，其实质也系原告对下欠旭曌公司购房款的确认，而非原告与第三人之间的借贷关系。对陆坤山、阳定连认为其只下欠旭曌公司购房款13252元的观点，因其未提供证据予以证实，且其向旭曌公司股东辜国光出具的借条金额为40000元，故本院对陆坤山、阳定连下欠旭曌公司购房款40000元的事实予以确认，对旭曌公司要求陆坤山、阳定连支付下欠购房款40000元的反诉请求予以支持。 关于对陆坤山、阳定连和旭曌公司分别向法庭提交的《房地产买卖契约》第十二条“双方约定的其他事项”中书写的条款内容如何认定的问题。 因原被告分别向本院提交的《房地产买卖契约》第十二条中书写的字体及内容均不一致，且该部分内容双方均未签字或盖章进行共同确认，现双方对对方的该部分内容又均不予认可，故双方各自持有的《房地产买卖契约》第十二条中书写的内容对对方没有约束力，本院均不予认可。对旭曌公司要求反诉被告陆坤山、阳定连按照月利率1%支付资金利息的反诉请求，本院不予支持。 关于陆坤山、阳定连主张的办证请求是否应当得到支持的问题。因双方提交的《房地产买卖契约》中未对案涉房屋的办证问题进行约定，且陆坤山、阳定连至今仍下欠旭曌公司购房款40000元，故陆坤山、阳定连只有在付清购房款后，旭曌公司才应当为其办理不动产权证书。 对陆坤山、阳定连要求旭曌公司支付逾期办证违约金以及委托诉讼代理费的问题。因双方在《房地产买卖契约》中对此未进行约定，且陆坤山、阳定连至今未向旭曌公司付清购房款，故陆坤山、阳定连的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 关于旭曌公司要求陆坤山、阳定连支付办证税费19954.67元的问题。本案中，旭曌公司未能举证证明该笔费用已经由其实际支付，根据谁主张、谁举证的证据规则，反诉原告应当承担举证不力的法律后果，故本院对旭曌公司的该项反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陆坤山、阳定连于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司支付购房款40000元； 二、被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司在原告（反诉被告）陆坤山、阳定连履行本判决第一项确定的给付义务后十五日内为陆坤山、阳定连办理位于广元市利州区××房屋的不动产权证书； 三、驳回原告（反诉被告）陆坤山、阳定连的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5516元，由被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司负担。 反诉案件受理费1764元，由被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司负担964元，由原告（反诉被告）陆坤山、阳定连负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 赵 鹏 人民陪审员 陈 燕 人民陪审员 欧高凤 二〇一九年十二月十七日 书 记 员 马嘉苇