广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3166号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所：广东省佛冈县***************。法定代表人：汤x华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。被上诉人（原审原告）：谢宗燎，男，1985年2月3日出生，汉族，住广东省连平县******。被上诉人（原审原告）：钟秀珍，女，1985年3月19日出生，汉族，住广东省连平县*****。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人谢宗燎、钟秀珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初1225号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销佛冈县人民法院（2019）粤1821民初1255号民事判决第一项判决，改判为“每日按总房价款0.01％的标准计算至煌盛公司在建设行政主管部门验收合格并将房屋交付的书面通知送达谢宗燎、钟秀珍之日止”；2、由被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。所以上诉人交付涉案商品房的条件是“经验收合格”，并非“经竣工验收备案”。《商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局定制的格式合同，在确定商品房交付条件中，排列出3个选项，任由合同双方当事人选择，本案双方当事人选择了“经验收合格”作为交付条件，原审法院扩展解释为“竣工验收备案”是没有法律依据的，而且原审法院依职权改变合同双方当事人的意思自治，违反法治精神。建设工程竣工验收的行政审批手续是先进行“验收合格”的审查，确认工程“经验收合格”后，由相关施工、开发、设计、勘察、监理等单位，凭“验收合格”的材料，进一步报备“竣工验收备案手续”，凭“竣工验收备案手续”即可办理房产证。可见，从“验收合格”到“竣工验收备案手续”只是行政管理的流程，房屋在“验收合格”后已经完全符合交付条件，合同双方约定选择“经验收合格”是合法有效的约定。因此，从“经验收合格”到“竣工验收备案”还有段时间的行政审批流程，这段时间是不影响房屋交付和使用的，原审法院违背意思自治的基本原则，将“经验收合格”和“竣工验收备案”两个不同的时间节点混合。交付的节点也不是本案双方争议的焦点。无论“经验收合格”与“竣工验收备案”的节点是否相同，双方当事人在合同中约定也应当尊重约定。原审法院主动延伸、扩展解释交楼条件及节点是错误的，违背了合同意思自治精神。佛冈县建设行政主管部门出具的涉诉的第3、4、5、6栋楼房经“经验收合格”标注的时点为2017年8月8日，第1、2、7、8栋楼房经“经验收合格”标注的时点为2018年9月29日，原审法院根本没有必要主动审查是“经验收合格”还是“竣工验收备案”。二审法院应当查明事实，尊重合同双方的约定，不要主动对房屋交付的节点条件作延伸、扩展的解释，借此加重上诉人的违约负担，影响社会和谐。综上，请二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判。谢宗燎、钟秀珍答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。案涉房屋于2019年5月8日才竣工验收备案，竣工验收备案后上诉人才可以交付给答辩人使用。答辩人向原审法院提出的诉讼请求依据充分，请求二审法院驳回上诉人的请求。谢宗燎、钟秀珍向原审法院提出诉讼请求：1.判令煌盛公司向谢宗燎、钟秀珍支付逾期交楼违约金58558.5元（违约金自2016年4月1日起以507000元为本金按万分之一每日暂计算至2019年5月31日，具体应计算至合格交楼并使用为止）；2.判令煌盛公司承担本案的诉讼费用。原审法院审理查明：煌盛公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年8月18日，谢宗燎、钟秀珍（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：谢宗燎、钟秀珍向煌盛公司购买广东省佛冈县***********************，总房价为507000元；交付期限（第八条）：出卖人应当2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金……。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。合同签订后，谢宗燎、钟秀珍依约向煌盛公司支付购房款507000元，涉案房屋所在的篁胜新城商住区一期x楼工程于2019年5月8日办理竣工验收备案手续，煌盛公司于2019年5月8日在清远日报上刊登收楼通知，通知佛冈篁胜新城商住区一期的买受人办理收楼手续。2019年5月9日，煌盛公司邮寄收楼通知书给谢宗燎、钟秀珍，谢宗燎、钟秀珍于5月10日收到收楼通知书。次日，谢宗燎在钥匙托管单、篁胜新城入伙验收记录表上签名，篁胜新城入伙验收记录表上记录存在问题：钢筋外露、烟管有渗水痕迹、窗密封胶脱落。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。谢宗燎、钟秀珍与煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。一、关于涉案商品房的交付标准问题。根据双方的约定，煌盛公司应当在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给谢宗燎、钟秀珍。对于合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，更关系到居住人的人身安全，合同约定交付标准的主要目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案是行政主管机关监督、保障房屋质量的重要手段。其次，广东省建设厅是我省商品房验收的主管机关，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此，对于涉案合同约定的“该商品房经验收合格”应理解为经竣工验收备案为宜。此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]x号）第十一条也明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。故此，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”应是指煌盛公司在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。二、逾期交房违约金计算的起止问题。谢宗燎、钟秀珍已依约定付清购房款给煌盛公司，履行了付款义务。煌盛公司未于合同约定的2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给谢宗燎、钟秀珍。如上所述，经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但涉案商品房于2019年5月8日才办理工程竣工验收备案手续，煌盛公司未能按时交付符合条件的房屋给谢宗燎、钟秀珍已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，煌盛公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知谢宗燎、钟秀珍办理交付手续。因此，逾期交楼违约金应从约定的交楼时间届满次日起计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续并将房屋交付的书面通知送达谢宗燎、钟秀珍之日止，即从2016年4月1日起计算至2019年5月10日止。逾期交楼违约金经原审法院核准为57544.5元（507000×0.01%×1135天）。谢宗燎、钟秀珍认为涉案的商品房存在质量问题未达到交付条件，涉案房屋已经竣工验收备案，达到交付条件。篁胜新城入伙验收记录表上记录房屋存在钢筋外露、烟管有渗水痕迹、窗密封胶脱落的问题，谢宗燎、钟秀珍庭上确认上述存在的问题可以通过维修解决，且合同第十六条约定出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，房屋存在的问题谢宗燎、钟秀珍可以要求煌盛公司维修。对煌盛公司辩称逾期交房违约金应计算至2018年9月29日，2018年9月29日只是涉案商品房所在的工程竣工验收合格，尚未达到商品房的交付条件，对煌盛公司的辩称，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款之规定，判决：一、煌盛公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金57544.5元给谢宗燎、钟秀珍；二、驳回谢宗燎、钟秀珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元，减半收取计632元，由谢宗燎、钟秀珍负担12元，煌盛公司负担620元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：如何确定案涉商品房的交付标准。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人向买受人交付房屋的条件为“该商品房经验收合格”。煌盛公司对此约定理解为商品房经施工、开发、设计、勘察、监理等五方验收合格即可交付；买受人则理解为竣工经验收合格并在建设行政主管部门备案才可交付。对此，本院认为，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第十一条关于“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”的规定，商品房交付的基础标准是竣工验收备案。虽然案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人向买受人交付房屋的条件为“该商品房经验收合格”。由于该约定未达到商品房交付的最低标准，为此案涉商品房的交付标准应认定为经竣工验收备案。原审判决对双方争议的交付标准问题已作详细论述，并无不当，本院予以认可。煌盛公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。煌盛公司的上诉理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1239元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  肖惠文二〇一九年十一月三十日法官助理  李衍君书 记 员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。