内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0784民初1148号原告：呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：郝全才，董事长。委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。被告：王云，男，1943年6月28日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。被告：苑桂香，女，1946年2月25日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。两位被告的共同委托诉讼代理人：王秀娟，女，1972年11月2日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。（委托诉讼代理人与二被告系父母子女关系）原告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司与被告王云、苑桂香房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王殿毅、被告王云及其与苑桂香的共同委托诉讼代理人王秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付回迁超面积房款677189.20元。事实与理由：2014年4月15日，公司与被告签订了《房屋征收回迁补偿合同书》。2016年1月1日，双方形成《楼房回迁调换变更补充协议》约定：被告应补原告方超面积房款677189.20元，此款在被告贷款下来后或销售后一次性交清房款。时至今日，已经过了三年半的时间。被告因超年龄，不能贷款。房屋既不出售，又不将房屋出租后的租金按比例分给原告。原告多次找被告要求给付超面积房款未果，无奈诉至贵院，敬请贵院依法维护我的诉讼请求。被告王云、苑桂香辩称，一、协议是在违背意愿下签订的。当时，王云大病手术刚回到额尔古纳市拉布大林，朱峰就到家里签补充协议，而且还出言不逊，并说此协议如有不对的地方，可以再商量变更，王云在朱峰的威逼利诱下才签的字；另外，此协议双方签字生效后的八个字即“原签所有合同无效”是朱峰后加的，当时朱峰给王云念，以及王云看时并没有协议上的上述字句。协议应当与合同形式一致，应一式两份，但该协议只有开发商手中有而不给被告，造成开发商的经办人任意更改，因此被告对该协议不认可。二、关于房屋超面积一事，被告与开发商当时签订的回迁合同，是靠近街面的门市三户600平方米、四户93平方米的住宅、三户20平方米的车库，后开发商没有经过被告同意将600平方米的门市房以每平方米12800元的价格卖掉。事后找被告协商，并经额尔古纳市房屋征收办公室文件确定，回迁两个门市，一个350平方米，一个380平方米。当时情况下，被告不得不要，否则就剩二期再给。房子都拆了，而开发商实际给的门市一个350平方米多，一个460平方米多，原本拆迁给被告的600平方米门市，开发商共计卖了7680000元，实际现在门市面积821.67平方米就是按每平方米9000元才能卖7395000元。额尔古纳市房屋销售现状每平方米6000元都卖不出去，开发商把好的都卖了。被告的住宅是用两个93平方米的住宅楼换的，还差两个住宅、三个车库，按这个计算门市应当再找还被告285000元；另外，这两个门市产权不是被告的，没有确权没有办理不动产登记手续，何来超面积？因此对开发商的起诉不认可，被告不同意给付，开发商属于恶意超面积。2014年9月18日补充说明附属合同中也没说明超面积补差价，说明被告认定回迁房产不补差价，2014年10月12日补充合同中明确回迁面积和超出面积不得超过800平方米，超出乙方不补差价，王云本身就年迈没文化，此合同被告看到最后一句超出乙方不补差价，误导王云认为还和以前一样不补差价的假象，此为合同陷阱。三、要求对于补充协议中“原签所有合同无效”字句进行笔迹鉴定；四、开发商与被告之间约定的超出10平方米以上，被告不负责补差；五、本案被告已经高龄且不具备贷款条件，所以2016年1月1日形成的补充协议与事实不符，与情理不通，原告都卖不出去的房子被告按原价更不可能卖出，原告把位置好、价位高的门市房高额卖出后，把位置差、价位低的门市房以多面积做补偿为条件调换给被告，当时王云年迈多病、不懂也未和家人商量就被迫接受，苑桂香不知道调换事宜，也没在协议上签字，原告将苑桂香作为被告起诉主体不适格；另2016年1月1日到2019年10月25日已经间隔3年10月15天，根据法律规定该案件已经超过诉讼时效，法院不应受理。2014年4月15日由原被告签订的合同，是被告夫妻财产共有人同时签字的，具有法律效力。原告在2015年将房屋交付给被告说明原告把账算清了，在被告不欠原告房款的情况下才交付，否则不会把房子交给被告，如果欠钱在办理交房的同时原告应让被告出具欠条，且协议应是一式两份，而被告没有该协议，说明原告有意制造被告没有的协议以防被告家里人看到后不同意，因此被告不能认可2016年1月1日形成的协议；综上被告要求驳回原告诉讼请求，维持2014年4月15日原告与被告财产共有人夫妻共同签订的《房屋征收回迁补差合同书》，撤销之后原告和王云签订的所有合同和协议，原告支付私自出售应给被告的600平方米门市房每平方米1.28万合计768万元的房款给被告，原告给付被告合同内约定的4户住宅共360平方米实际给付165平方米，还应给付195平方米住宅，3个20平方米的车库或按市场价格核价支付现金，被告收到房子和款后将合计821平方米两个门市房返还给原告，由原告赔偿装修等损失。原告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司主张提交如下证据：1．楼房回迁调换变更补充协议，证明：双方对回迁楼房面积及补差款已经进行了确认，并且调换住宅楼差额逾期交房等各项事宜，一句话包死，双方无任何争议，原来所签的所有合同无效，确定本案的诉讼标的是677189.2元。二被告质证不认可。协议中最后一句话是后写的，有这句话不可能同意。签字是王云签的，但是有后加的内容。本院对该证据的真实性予以采信。2．额尔古纳市古纳经典回迁调换补充合同书，证明经双方协商确定双方原回迁商业600平方米，超出回迁面积外乙方用3:1调换商业楼，另外作为乙方回迁住宅楼调换面积不足，乙方按每平方米9000元调换给甲方。乙方所调换的面积最终以测绘面积为准，多退少补。这是双方签字最后进行确认时间是2016年10月15日。二被告质证不认可，与被告手里的合同不一致，字是本人签的。本院对该证据的真实性予以采信。3．房屋征收回迁补偿合同书两份原件，证明原始的双方形成的回迁补偿明确了面积及超出的面积或不足的面积按市场价格相互补偿，这只是证明一个过程，但这份合同被2016年1月1日签订的合同作废了。二被告对该组证据无异议。本院对该证据的真实性予以采信。被告王云、苑桂香为证明其主张，提交回迁补充说明一份，证明：经双方协商，甲方超过10平方米的被告不负责任，被告不想要对方大的房子，低于10平方米被告也不要差额，有这个补充说明，时间是2014年7月25日。原告质证对该证据真实性认可，但是被2016年1月1日回迁调换补充协议明确作废了。本院对该证据的真实性予以采信。经审理查明，2014年4月15日，甲方呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司及其法定代表人郝全才与乙方王云、苑桂香签订书面房屋征收回迁补偿合同书两份，约定乙方在哈撒尔路的西侧、兴安街北侧有经营的门市房叁个，房照建筑面积253平方米，甲方给乙方回迁门市房建筑面积一、二层380平方米。乙方没有房照的房屋实际建筑面积220平方米，进行征收回迁，回迁的建筑面积220平方米，门市房一、二层，北邻梁虎、南邻门洞。乙方有民用平房住宅4个，无房照的面积360平方米。回迁建筑面积360平方米（毛坯房）。回迁的楼层二、四、五、六层，回迁的车库地下车库叁个，建筑面积60平方米，该楼为3号楼2单元。甲方在兑现给乙方楼房面积按规定不得超过3%的误差（以测绘面积为准，超出的面积或不足的面积按市场价格相互补偿）。本合同甲乙双方共同制定、共同遵守、不得违约，如有违约由违约方赔偿经济损失。本合同在履行期间，如遇有人力不可抗拒的干扰时，所产生的不能及时兑现承诺，任何一方不能追究赔偿责任。本合同一式两份，甲乙双方签字或盖章后生效。本合同未尽事宜经甲乙双方协商解决。2014年7月25日，呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司出具《王云回迁补充说明》一份，载明经甲乙双方协商，甲方兑现给乙方回迁面积不得超过壹拾平方米，超出壹拾平方米外，乙方不负责补差，低于壹拾平方米以内乙方不向甲方索赔差额。以上按市场价格补差额。（按双方合同约定履行）。落款处证明人：朱峰，并加盖了呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司的公章。2016年1月1日，王云又签署了书面的《楼房回迁调换变更补充协议》，约定：原回迁条件：住宅二、四、五、六层面积为360m2（均价3130元/m2），地下库30×2=60m2，商业600m2，实际兑现：高层住宅164.96m2，商业358.78+463.05=821.86m2，调换条件：住宅360-164.93=195.04÷3为商业65m2，地下库60÷2为商业30m2，商业超宽21米外面积为：1、345.7÷2层=172.85÷22.9米宽=9.741米长，7.548×2=15.096延长米×（22.9-21）=28.68m2；2、446.17÷2层=223.085÷22.9米宽=9.741米长，9.741×2=19.48延长米×（22.9-21）=37.02m2,1+2=65.7m2，商业超面积为821.83-65-30-65.7-600=61.13m2，住宅楼调换差额：164.96×（3900-3130）=127019.20元，最终甲乙双方结算结果为商业61.13×9000元=550170元，以上回迁户王云应补开发商郝全才超面积房款为127019.2元+550170元=677189.2元（陆拾柒万柒仟壹佰捌拾玖元贰角），此款回迁户贷款下来后或销售后一次性交清房款，从此原回迁合同所签净空21米、超800以外平方米，调换住宅楼差额，逾期交房等各项事宜。一句话包死，双方就此无任何争议，双方签字生效。原签所有合同无效。经办人：朱峰，落款处王云签字。苑桂香未签字。2016年10月15日，甲方呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司及其法定代表人郝全才与乙方王云签订一份书面的额尔古纳经典房屋回迁调换补充合同书，约定乙方原回迁商业楼为600平方米，超出回迁面积外乙方用原回迁住宅楼3:1调换商业楼，即回迁面积和超出面积不得超过800平方米。800平方米以外，乙方不补差额。若乙方回迁住宅楼面积调换不足，乙方按每平方米9000元补偿给甲方，乙方所调换的房屋面积，最终以测绘面积为准。（多退少补），本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。本同双方签字或盖章后生效。甲方加盖了呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司的公章及法定代表人郝全才的签字。担保人朱峰。乙方只有王云的签字，苑桂香未签字。另查明，呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司应当交付600平方米的门市、四个楼房、3个地下车库，但实际交付给王云、苑桂香两个商业门市，分别358.78m2，463.05m2，楼房164.96m2，双方约定的按照市场价补差，但双方均不申请价格评估。呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司要求按照其与王云签订的协议计算的价款来履行。本院认为，原告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司与被告王云、苑桂香于2014年4月15日签订的《房屋征收回迁补偿合同书》及呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司于2014年7月25日出具的《王云回迁补充说明》均真实合法有效，双方应当按照约定履行。原告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司与王云于2016年1月1日签订的楼房变更补充协议及双方于2016年10月15日签订的回迁调换补充合同书是双方真实意思表示，二被告在接收上述两个超面积的门市后，原告依据此两份书面证据在被告既不能贷款，也未出售门市的情况下主张被告应当给付超面积的补偿款677189.2元，于法有据，本院予以支持。关于二被告辩称苑桂香本人未在协议和合同上签字，因二被告系夫妻关系，在婚姻存续期间的拆迁所得属于共同所有，对应的拆迁超面积应付款也应当共同负担，此外，在拆迁过程中原告与被告之间达成了数份拆迁协议和合同，不同的约定承担不同的责任，本院对二被告的辩称经依法释明后，二被告未提起反诉，其依据哪份书面协议、合同抗辩解除合同、违约责任或者办理产权证等可在明确具体诉讼请求后另行诉讼主张权利，本案不予处理。关于二被告辩称“原签所有合同无效”是后加上去的，但未提供证据证明。关于二被告主张的门市计算方式方法已经在2016年1月1日的协议中明确约定，应当按照协议履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告王云、苑桂香给付原告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司回迁超面积房款677189.2元，此款于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10571.9元，减半收取计5285.95元，由被告王云、苑桂香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 郎 晶二〇一九年十二月三十日书记员 杨瑞莹附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”