贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初8597号 原告：刘廷碧，女，1986年8月10日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：罗祖微、杨龙坤，贵州名城律师事务所律师。 被告：遵义保利置业有限公司。住所地：遵义市播州区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：黄宇欣，公司董事长。 委托代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。 原告刘廷碧与被告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告刘廷碧及其委托代理人罗祖微、杨龙坤，被告保利公司委托代理人申万权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘廷碧提出诉讼请求：一、判令被告返还原告双倍定金1万元；二、判令被告返还原告优惠券保留金5万元；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年9月24日，原告在被告名下的“保利·未来城”项目看中B2-110-1-4＃别墅一套，面积为213㎡，经与被告售房部销售人员杨明玉电话和微信沟通后达成认购协议，同意原告通过微信支付5000元作为该房的定金，约定原告第二天下午去售房部办理相关手续。但在被告收取定金几小时后，其销售人员杨明玉通过微信告知该套房已被别的客户交5万元定金签走了，要求原告取消该别墅的认购，原告对此不予认可。2019年9月26日，原告在被告处又选购了B2-106-1-4＃别墅一套，面积为237.89㎡，当即缴纳了5万元优惠权保留金，被告开具了《房屋销售专用收据》并填写《保利·未来城市优惠权登记表》。该登记表约定原告在认购单位公开发售之日未成功认购的，被告需30日内无息退还优惠权保留金。后原告未能成功认购B2-106-1-4＃别墅，要求被告退还5万元优惠权保留金，被告明确不予退还。原告认为，被告的销售人员的销售履职行为是代表被告公司的行为，双方达成的B2-110-1-4＃别墅认购协议应受法律保护，原告交纳了定金，被告却单方撕毁合同，应当承担双倍返还定金的民事责任。另外根据《保利·未来城市优惠权登记表》的约定，原告没有认购B2-106-1-4＃别墅，被告就应当在30个工作日内退还5万元优惠权保留金，被告拒绝返还应承担相应民事责任。根据相关法律规定，诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 针对原告的起诉，被告保利公司辩称：1、原、被告双方未签订关于买卖B2-106-1-4＃别墅的任何协议，被告未收取原告5000元定金，无理由支付原告双倍定金；2、原告向被告预定了B2-106-1-4＃别墅，向被告支付了5万元定金，被告为原告保留了该套别墅，后被告通知原告于9月30日支付房款以签订买卖合同，但原告却拒绝办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定并结合原告自愿作出承诺书承诺在接到被告通知三日内完成签约手续，逾期所交5万元定金不予退还的事实，双方未能订立买卖合同，系原告违约导致，根据定金罚则的规定，原告无权要求被告退还5万元定金。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：案外人母成均于2019年9月24日通过微信转账方式支付5000元给案外人杨明玉作为购买被告保利公司名下“保利·未来城市”项目Ｂ2-110-1-4＃房屋的定金，后杨明玉以该套房屋已被他人定走为由与母成均协商变更房屋，双方对此协商未果。2019年9月26日，原告刘廷碧又与被告保利公司签订关于Ｂ2-106-1-4＃房屋《保利·未来城市优惠权登记表》，约定该表仅作为登记者在保利·未来城市进行优惠权登记时享受优惠折扣的有效凭证，不代表登记者已经选定房源；登记者须先交纳优惠权保留金50000元；于公开发售日成功认购单位的登记者，需与出卖人签署《保利·未来城市商品房认购书》，同时优惠权保留金直接转为购房定金；公开发售日未成功认购单位的登记者，其所交纳的优惠权保留金于公开发售日后30个工作日内办理无息退还手续等。当日，刘廷碧便向保利公司支付了50000元，保利公司向其开具了《房屋销售专用收据》，载明收到刘廷碧前述款项为优惠权保留金。另刘廷碧也于2019年9月26日签署《承诺书》1份，载明：“本人刘廷碧，身份证号码：5221211986××××××××，与2019年9月26日在保利未来城市项目营销中心申请提前锁定房号为Ｂ2-106-1-4，建筑面积为：237.89，锁定房源原总价为：2442571元，折后总价为：2114794元，并缴纳伍万元作为定金，并承诺在接保利置业公司通知三日内完成签约手续，逾期则不能享受此次优惠，按原总价执行。本人承诺锁定房源，不换房、不退房，逾期未完成购房签约手续，所缴伍万元定金不予退还，锁定房源可另行销售”。后杨明玉于2019年9月28日通知刘廷碧完成关于买卖Ｂ2-106-1-4＃房屋的签约事宜，刘廷碧回复不愿购买Ｂ2-106-1-4＃房屋，2019年10月5日，杨明玉再次通知刘廷碧于2019年10月10日前签约，刘廷碧也再次明确不愿购买。 另查明，母成均与刘廷碧原系夫妻关系，杨明玉收到母成均支付B2-110-1-4＃房屋的定金后要求其提供刘廷碧的身份信息，母成均在庭审中出庭证实其意欲购买B2-110-1-4＃房屋系受刘廷碧委托。《保利·未来城市优惠权登记表》置业顾问处签有杨明玉名字，被告保利公司辩称杨明玉并非公司员工，而是其委托销售公司的销售人员。 上述事实，有原、被告双方当庭陈述、微信聊天记录、《保利·未来城市优惠权登记表》、《房屋销售专用收据》、《承诺书》等在卷佐证，符合证据的客观性、关联性、合法性，本院予以认定。 本院认为：本案争议的焦点为：1、原告主张被告双倍返还定金1万元有无事实和法律依据？2、原告主张被告返还其5万元优惠券保留金有无事实和法律依据？ 对于第1个争议焦点，保利公司认可杨明玉系其委托销售公司的销售人员，若该事实成立，则杨明玉的行为系履行销售公司受保利公司委托销售房屋的代理行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义事实的民事法律行为，对被代理人发生法律效力”之规定，杨明玉收取买卖B2-110-1-4＃房屋5000元定金的行为对保利公司发生法律效力，该笔5000元定金虽非刘廷碧直接支付，但从杨明玉与母成均的微信聊天记录来看，能够证实杨明玉知晓母成均系代理刘廷碧支付该笔费用，且母成均当庭陈述其系受刘廷碧委托代办相应事务，故刘廷碧与保利公司之间成立5000元的定金合同关系。保利公司在收取刘廷碧5000元定金后未按约履行相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定乙方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，对于保利公司收取的5000元定金，应双倍返还给刘廷碧。 对于第2个争议焦点，关键在于是否认定涉案《承诺书》载明的5万元定金即为刘廷碧基于《保利·未来城市优惠权登记表》支付的5万元优惠券保留金，因该笔款项系刘廷碧基于《保利·未来城市优惠权登记表》而支付且保利公司出具收据确认该笔款项系优惠权保留金，故认定该问题的前提条件则需满足《承诺书》签署在《保利·未来城市优惠权登记表》之后。本案中，《承诺书》与《保利·未来城市优惠权登记表》的签订时间同为2019年9月26日，无法区分先后顺序，保利公司也无证据证明在双方签订《保利·未来城市优惠权登记表》后才由刘廷碧签署了涉案《承诺书》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，保利公司未举证证明上述支撑其反驳意见的事实，故对保利公司抗辩刘廷碧支付的5万元为定金从而不予退还的意见，本院不予采纳。按照双方《保利·未来城市优惠权登记表》的约定，刘廷碧未成功认购B2-106-1-4＃房屋的，保利公司应在一定期限内办理退款事宜，现刘廷碧已明确不愿认购该房屋，主张保利公司退还其50000元优惠权保留金，根据中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告遵义保利置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告刘廷碧定金5000元，合计10000元。 二、由被告遵义保利置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘廷碧优惠权保留金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取630元，由被告遵义保利置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  张绍勋 二〇一九年十二月二十五日 书记员  何 倩