广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2594号原告：惠州市惠阳杰鑫塑胶纤维有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区秋长镇茶元村。法定代表人：张尚尧，总经理。诉讼代理人：陈有维，系广东陈梁永钜律师事务所律师。诉讼代理人：张烁坤，系广东陈梁永钜律师事务所律师。被告：惠州市颂誉科技股份有限公司，地址:惠州市惠阳区秋长镇茶园村秋溪北路。法定代表人:杨邓伟。原告惠州市惠阳杰鑫塑胶纤维有限公司（下称杰鑫公司）诉被告惠州市颂誉科技股份有限公司（下称颂誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月19日公开开庭审理，原告诉讼代理人陈有维、张烁坤到庭参加诉讼，被告颂誉公司经公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杰鑫公司诉称：2013年4月24日，原告与被告签署《房屋租赁合同书》（以下简称“案涉合同”），约定由被告承租原告位于惠州市××茶园村顺居窝老屋组的厂房、宿舍及空地等租赁物，其中，厂房层数为一层，建筑面积为13725平方米，宿舍层数为三层，建筑面积为1375平方米，空地面积为8500平方米。随后，双方补充约定将宿舍租赁物的面积由1375平方米增加至1834平方米。案涉合同约定租赁期限为2013年4月24日至2023年4月23日，租金每3年上调10%，其中，2016年4月24日至2019年4月23日的厂房租金为128328元/月，宿舍租金为17147.9元/月，空地租金为9350元/月。为保障案涉合同的履行，原告与被告于2013年4月24日签署《协议书》，约定被告向原告支付租赁保证金人民币450000元。此外，原告与被告于2013年9月1日签署《合同书》，约定被告承租原告位于惠州市××茶园村下径村民小组的房屋用作厨房餐厅，合同约定租赁期限为2013年10月1日至2023年9月30日，租金标准为人民币4500元/月，被告应于每月5日前向原告支付租金。基于以上，案涉租赁物（包括厂房、宿舍、空地及厨房餐厅等）的租金标准合计为159325.9元/月。另外，案涉合同第五条第4款约定，如乙方逾期超过30天未缴付租金，视同违约，甲方有权没收保证金及解除合同，且乙方需赔偿甲方未到期租约的损失，其计算方式依未到合同期满的时间每一年一个月的租金计算，未满一年按比例换算。第七条第1款约定，本合同终止后，乙方应在15日内交回租赁房屋，并保证租赁房屋附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理相关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋，甲方有权收回租赁房屋，并逾期部分向乙方收取租金。案涉合同及协议签署后，原告依约履行合同义务向被告交付案涉租赁物，然而被告却严重违反合同约定，存在长期拖欠租金的行为。被告曾于2018年8月27日向原告出具《欠租金证明》，证明截止至2018年8月27日，被告尚拖欠原告租金人民币1007620元未予支付。除此之外，被告还拖欠原告2018年8月28日至2019年4月11日（共计7个月15天）的租金合计人民币1194944.25元未予支付。经原告多次催收，被告均拒绝向原告支付拖欠的租金款项。根据案涉合同第五条第4款约定，因被告逾期支付租金已超过30日，原告有权单方解除合同并要求乙方承担相应的违约责任。因被告严重违约，无奈之下，原告于2019年4月11日向被告寄发《解除合同通知书》，同时亦在案涉租赁物门口张贴《解除合同通知书》，通知被告解除双方签署的《房屋租赁合同书》，要求被告限期支付拖欠的租金、未到期租约损失，没收其已缴付的租赁保证金，并要求被告限期搬离及交还案涉租赁物。但被告依然未予理睬。如前所述，截止目前，被告拖欠原告的租金数额已高达人民币2202564.25元。同时，根据案涉合同第五条第4款约定，被告还需赔偿原告未到期租约的损失人民币602136元（从2019年4月计算至2023年4月，间隔4年，折算成4个月的租金损失为人民币602136元）。另外，因合同解除后被告拒绝搬离及交还租赁物，根据案涉合同第七条第1款约定，被告应向原告支付占有使用费人民币180569.24元（按照159325.9元/月的标准，从2019年4月12日计算至被告实际搬离及交还租赁物之日，现暂计至2019年5月15日，共34天，即占有使用费暂计为人民币180569.24元）。综上，被告已经严重违反合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告现依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2013年4月24日签署的《房屋租赁合同书》、《协议书》以及2013年9月1日签署的《合同书》已于2019年4月11日解除；2、请求依法判令被告立即向原告返还位于惠州市××茶园村顺居窝老屋组的厂房、宿舍、空地及厨房餐厅等租赁物；3、请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金共计人民币2202564.25元；4、请求依法判令被告向原告支付未到期租约损失人民币602136元；5、请求判决确认原告已收取的租赁保证金人民币450000元无需退还被告；6、请求依法判令被告向原告支付逾期搬离及交还案涉租赁物的占有使用费人民币180569.24元（占有使用费按每日159325.9元/30天=5310.86元/天的标准计算，从2019年4月12日起，计算至被告向原告实际返还案涉租赁物之日，现暂计至2019年5月15日，共34天，即占有使用费暂计为人民币180569.24元）；7、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。原告杰鑫公司为其诉讼请求提供了以下证据：一、1、土地租用合同书（惠州市惠阳区茶园村村民委员会老屋村民小组和杰鑫公司）；2、土地租赁合同书（惠州市惠阳区茶园村村民委员会下径村民小组和杰鑫公司；3、建设用地规划许可证[惠规地字（2003）0807]；4、建设用地规划许可证[惠规地字（2008）0808]；证明原告分别于2014年6月1日、2015年4月15日与茶园村村民委员会下径村民小组、茶园村村民委员会老屋村民小组签署了《土地租用合同书》《土地租赁合同书》，约定原告分别向茶园村村民委员会下径村民小组、茶园村村民委员会老屋村民小组租赁涉案租赁物所在的土地，随后原告出资在该土地上搭建厂房、宿舍、厨房餐厅等租赁物。可见，原告为涉案租赁物的合法权利人，有权出租涉案租赁物。证明涉案租赁物已办理建设用地规划许可证。二、《房屋租赁合同书》、《协议书》、《合同书》，证明原告与被告签订《房屋租赁合同书》、《协议书》、《合同书》，约定被告承租原告位于惠州市××茶园村顺居窝老屋组的厂房、宿舍、空地及位于秋长镇茶园村下径组的房屋等租赁物，同时，双方对租期、租金、租赁保证金和违约责任等方面进行了约定，被告未按约支付租金，根据合同约定，原告有权单方解除合同、收回租赁物，向被告追讨拖欠的租金费用，要求其支付未到期租约损失并没收租赁保证金等；三、《欠租金证明》，证明被告曾于2018年8月27日向原告出具《欠租金证明》，证明截止至2018年8月27日，被告尚欠原告租金人民币1007620元未支付，经原告多次催告，被告至今也未向原告支付上述拖欠的租金费用；四、解除合同通知书及快递单、邮递信息查询结果；现场张贴照片，证明原告曾于2019年4月11日向被告邮寄并在涉案租赁物的现场张贴《解除合同通知书》，通知其解除双方的租赁合同关系，并要求其承担相应的违约责任，据此，原被告双方的租赁合同关系已经于2019年4月11日解除；根据合同第五条第4款约定，案涉合同解除后，被告应向原告承担付清拖欠的租金费用、支付未到期租约损失、没收被告提供的履约保证金以及限期搬离及交还案涉租赁物的违约责任。被告颂誉公司在法定期限内未进行答辩亦未提供证据证明。因被告颂誉公司未到庭，视为放弃对原告提交证据的质证权利，对原告提交的证据本院予以确认。本院经审理查明：2014年6月1日，原告杰鑫公司与惠州市惠阳区秋长茶园村村民委员会下径村民小组（以下简称下径小组）签订《土地租赁合同书》，合同约定下径小组将位于秋长茶园下径小组面积25484平方米的土地出租给原告杰鑫公司使用，租期自2014年6月1日起至2034年5月31日止。2015年4月15日，原告杰鑫公司与惠州市惠阳区茶园村村民委员会老屋村民小组（以下简称老屋小组）签订《土地租用合同书》，合同约定老屋小组将位于秋长茶园村劳务小组面积36572平方米的土地出租给原告杰鑫公司使用，租期自2015年1月1日至2034年12月31日止。2013年4月24日，原告杰鑫公司与惠州市颂誉玻璃有限公司签订《房屋租赁合同书》（甲方：杰鑫公司，乙方惠州市颂誉玻璃有限公司），合同主要约定：甲方将位于秋长镇茶园村顺××窝老屋组的厂房（一层，面积13725平方米）、宿舍（三层、面积1375平方米）、计价空地（8500平方米）出租给乙方。租赁期限为10年，自2013年月日起至2023年月日止。租金计取：自2013年4月24日起至2016年4月23日止厂房租金按8.5元/㎡计取，即每月116662元。有计价空地面积租金按1元/㎡计取，即每月8500元。宿舍租金按8.5元/㎡计取，即每月11687元。租金每3年上调10%。自2016年4月24日起至2019年4月23日止厂房租金按9.35元/㎡计取，即每月128328元。有计价空地面积租金按1.1元/㎡计取，即每月9350元。宿舍租金按9.35元/㎡计取，即每月12856元。自2019年4月24日起至2022年4月23日止厂房租金按10.285元/㎡计取，即每月141161元。有计价空地面积租金按1.21元/㎡计取，即每月10285元。宿舍租金按10.285元/㎡计取，即每月14141元。自2022年4月24日起至2023年4月23日止厂房租金按10.285元/㎡计取，即每月141161元。有计价空地面积租金按1.21元/㎡计取，即每月10285元。宿舍租金按10.285元/㎡计取，即每月14141元。乙方在双方签订合同三日内付230万元于甲方指定账户，则合同生效。乙方30日装修期满即2013月日付80万元于甲方指定账户，余款60万元在甲方A栋厂房移交后扣除相对应租金付至甲方指定账户。违约责任：乙方如逾期超过30天未缴付租金，视同违约甲方有权没收保证金及解除合同且须赔偿甲方未到期租约的损失，其计算方式依未到合同期满的时间每一年一个月的租金计算，未满一年按比例换算。2013年4月24日，原告杰鑫公司与惠州市颂誉玻璃有限公司签订《协议书》（甲方：杰鑫公司，乙方惠州市颂誉玻璃有限公司），协议主要约定：甲方向乙方借款370万元，该款分36期偿还，即2013年7月1日至2016年6月30日止，由乙方应付给甲方厂房含空地（不含宿舍）租金中逐月按期抵扣归零，并在甲方偿还第36期前3个月，乙方需另付甲方保证金45万元。2013年9月1日，原告杰鑫公司与惠州市颂誉玻璃有限公司签订《合同书》（甲方：杰鑫公司，乙方惠州市颂誉玻璃有限公司），合同主要约定：甲方将位于秋长镇茶园下径村的厨房餐厅出租给乙方，期限为10年，即自2013年10月1日起至2023年9月30日止。租赁期间，乙方应每月支付管理费4500元。2018年8月27日，被告颂誉公司向原告杰鑫公司出具《欠租金证明》，该证明记载如下内容：兹有我司截止2018年8月27日尚有租金人民币1007620元未支付。因被告颂誉公司未能如期足额支付租金，2019年4月11日，原告杰鑫公司向被告颂誉公司邮寄送达《解除合同通知书》，并将该通知书张贴于被告颂誉公司公告栏及大门处。该通知书载明：惠州市颂誉科技股份有限公司（原惠州市颂誉玻璃有限公司）：贵司与我司于2013年4月24日签订《房屋租赁合同书》，我司将位于秋长镇茶园村窝老屋组的厂房、宿舍和空地出租给贵司使用，贵司按月支付租金给我司，并且负责租赁期间的水电费等。该《房屋租赁合同书》亦约定，贵司未按期支付租金的，按日加收拖欠金额1%的滞纳金，逾期超过30日安的，我司有权没收保证金及解除合同等。然而，贵司却违反合同约定，未向我司支付多个月的租金，经我司多次催促，贵司至今未付。贵司未依照《房屋租赁合同书》履行合同义务及承诺，已给我司带来了极大的经济损失。有鉴于此，我司根据《房屋租赁合同书》的约定和相关法律规定，郑重致函贵司：1、自即日起解除贵司与我司于2013年4月24日签订的《房屋租赁合同书》；2、请贵司于2019年4月17日前，将租赁厂房、宿舍和空地完好交换我司；3、请贵司于2019年4月17日前，立即向我司支付拖欠的租金人民币2122902元和水电费21010元，闭关支付基于签署《房屋租赁合同书》产生的滞纳金和违约金；4、对贵司的保证金不予退回。另查明，涉案土地均在2008年取得《建设用地规划许可证》。惠州市颂誉玻璃有限公司变更工商登记为惠州市颂誉科技股份有限公司。本院认为，原告杰鑫公司与被告颂誉公司之间签订的《房屋租赁合同书》、《合同书》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行义务。关于原告杰鑫公司请求确认与被告颂誉公司在2013年4月24日签订的《房屋租赁合同书》、2019年9月1日签订的《合同书》已于2019年4月11日解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，有效合同符合约定解除条件时可以解除。本案中，被告颂誉公司逾期超过30天支付租金，根据合同“乙方如逾期超过30天未缴付租金，视同违约甲方有权没收保证金及解除合同”的约定，原告杰鑫公司依法享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，原告在2019年4月11日就通过张贴的方式向被告颂誉发出解除合同的通知，被告颂誉公司未能举证证明未收到解除的通知，也没有向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，故对原告杰鑫公司请求确认与被告颂誉公司在2013年4月24日签订的《房屋租赁合同书》、2019年9月1日签订的《合同书》已于2019年4月11日解除，本院予以支持。合同解除后，双方的权利义务终止。故租金应计算至双方之间的租赁合同解除之日至。结合双方对租金的约定，2018年8月28日至2019年4月11日的租金为1162755元{（128328元+9350元+12856元+4500元）×7个月+（128328元+9350元+12856元+4500元）÷30天×15天}，故被告颂誉公司应向原告杰鑫公司支付租金2170375元（1007620元+1162755元）。此后至被告颂誉公司实际腾退之日止的占有使用费应按租金标准继续计算，2019年4月12日至2019年4月23日，按155034元/月计算，2019年4月24日起至实际腾退之日，按170087元/月计算。原告杰鑫公司诉请占用使用费按照159325.9元/月的标准计算，并未损害被告颂誉公司的利益，本院予以支持。关于原告要求解除双方签订的《协议书》的问题。首先，从《协议书》约定的内容来看，被告出借给原告的借款从2013年7月1日起至2016年6月30日止，且还款是从租金中予以扣减的，从时间上来看，该《协议书》也已经履行完毕，不存在解除的问题。其次，该《协议书》约定的内容是原告与被告之间的借贷关系的问题，与本案的租赁合同关系为不同的两个法律关系。原告要求解除双方签订的《协议书》应当另行主张，本案不作处理。关于合同的违约责任，根据合同约定“乙方如逾期超过30天未缴付租金，视同违约甲方有权没收保证金及解除合同且须赔偿甲方未到期租约的损失，其计算方式依未到合同期满的时间每一年一个月的租金计算，未满一年按比例换算。”，被告的违约行为符合合同约定解除条件，被告已经支付的保证金不予退还，同时被告还须向原告支付4个月的租金作为赔偿。考虑到原告的实际损失，本院认为保证金的金额足以弥补原告的损失，对原告要求被告另行支付4个月的租金作为赔偿，本院不予支持。被告颂誉公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市惠阳杰鑫塑胶纤维有限公司与被告惠州市颂誉科技股份有限公司在2013年4月24日签订的《房屋租赁合同书》、2013年9月1日签订的《合同书》已于2019年4月11日解除；二、被告惠州市颂誉科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案租赁物（位于惠州市秋长镇茶园村顺居窝老屋组的厂房、宿舍、空地及厨房餐厅）返还给原告惠州市惠阳杰鑫塑胶纤维有限公司。三、被告惠州市颂誉科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告惠州市惠阳杰鑫塑胶纤维有限公司支付租金2170375元及自2019年4月12日起至实际返还之日止的占用使用费（2019年4月12日至2019年4月23日，按155034元/月计算，2019年4月24日起至实际返还之日止，按159325.9元/月计算）。四、原告惠州市惠阳杰鑫塑胶纤维有限公司无需退还保证金450000元给被告惠州市颂誉科技股份有限公司。五、驳回原告惠州市惠阳杰鑫塑胶纤维有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34282元，由原告惠州市惠阳杰鑫塑胶纤维有限公司负担6330元，由被告惠州市颂誉科技股份有限公司负担27952元。公告费690元，由被告惠州市颂誉科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄志锋审 判 员  黎海燕人民陪审员  卢健清二〇一九年十二月五日书 记 员  姬鹏媛胡敏