海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初8391号原告：李某1，女，1983年11月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住所：湖南省邵阳市。委托诉讼代理人：李某2（系李某1姐妹），女，住所：海南省三亚市。被告：兰州国芳置业有限公司三亚分公司，住所：海南省三亚市吉阳区凤凰路兰海滨河城市花园二区B座一单元501房（仅限办公使用）。负责人：张某，该公司总经理。被告：兰州国芳置业有限公司，住所：甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。法定代表人：张某，该公司总经理。上述二被告的共同委托诉讼代理人：范某、王某，海南唐海律师事务所律师。原告李某1与被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司（以下简称国芳三亚分公司）、兰州国芳置业有限公司(以下简称国芳公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序。因被告国芳公司三亚分公司申请转为普通程序审理，本院审查后转为普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告李某1，被告国芳三亚分公司、国芳公司的共同委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告国芳三亚分公司立即支付因推迟交付房屋的违约金（按1245000元的日万分之四，自2018年6月30日起计至房屋实际交付之日止，暂计到2019年8月12日违约金为203100元）；2.判令被告国芳公司承担因被告国芳三亚分公司推迟交付房屋的违约金连带偿还责任；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年3月16日，被告国芳公司三亚分公司与原告李某1签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定被告将其开发的海南省三亚市××区的房屋预售给原告，又约定该出售房屋的购房总款为1245000元，交付时间为2018年6月30日前。合同签订后，原告依约支付全部购房款，但被告至今仍未交付房屋，被告依约应该承担违约责任。故原告为了维护其合法权益，特提起诉讼。国芳公司三亚分公司、国芳公司共同辩称，一、对于原告主张延期交房的事实，被告享有约定的免责事由。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第3条的约定“按本合同约定交付房产使用的时间，若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程或政府行政行为影响工程进度的，乙方同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，甲方不承担延期交房责任。”这是合同明确约定的有关出卖人延期交房可予免责的几种情形。本案涉案商品房逾期交付，确系以下几方面原因造成，符合商品房买卖合同补充协议第3条约定的条件，应当予以免责。具体包括：l.根据被告提交的三亚市气候中心出具的气象资料和三亚市各政府部门签发的防范台风的工作通知，涉案工程在2017年和2018年日降雨量大于60毫米或日极大风速大于5级的天数共计48天，由此造成的工期延误应当扣减。2.根据被告提交的《国芳佳苑新建住宅小区项目供配电设施工程建设协议》和三亚市发改委签发的新建住宅小区电力设施建设收费标准废止并重新核定的文件证实，由于政府行为造成供配电业务停止受理直至2017年6月27日，结合双方正式签订商品房买卖合同的时间，故该政府行为影响工程进度的时间从2017年3月16日至2017年6月27日，造成工期延误共计103天，交房期限应当顺延。3.根据被告提交的海南省住建厅对全省建筑塔式起重机安全技术标准整改的文件，由于政府行政行为造成停工9天，分别是2018年5月15日至2018年5月17日、2018年6月11日至2018年6月16日，应当在逾期交房时间内予以扣减。4.根据被告提交的市委市政府签发的因政府召开博鳌亚洲论坛期间停止施工作业的函，涉案工程因召开2018年度及2019年度博鳌亚洲论坛期间造成全面停工，时间分别为2018年4月7日至2018年4月l1日、2019年3月22日至2019年3月30日，工期延误共计12天，交房期限应当顺延。5.涉案工程建设期间因三亚市政府进行国家卫生城市及环境卫生整治行动，造成施工进度暂缓，其中发文整治的有3次，每次3天，共计9天，应当进行扣减。综上，涉案工程共有175天的情况符合双方签订的《商品房买卖合同(预售)》补充协议第3条约定的情形，故该175天应当在逾期期限中予以扣减。二、原告主张的违约金数额过分高于其实际损失，应当予以减少。如前所述，涉案房屋延期交房部分期间确系自然原因、政府原因等造成，被告不应承担该期间逾期交房的违约责任。对于超出的部分，被告认为标准和数额也存在过高情形，不符合相关法律的规定，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，违约金在我国合同法中强调的是弥补因违约造成的非违约方的实际损失。而本案中，原告购买房产的目的在于居住或出租，其诉求的违约金为总房款的日万分之四，远远超过其实际损失，亦远超同地段同类商品房的租金价格。被告认为，本案违约金标准，应以上述法律为依据，以原告的实际损失为基础，根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，将违约金比例调整为日万分之一的标准计算，更符合法律规定，亦能平衡双方利益。此外，由于受当前海南限购政策的影响，被告经营步履维艰，资金压力巨大，现被告面对同类近百户业主的索赔，如再承担巨额违约责任，则被告将不负重负，难以为继，项目建设将有可能彻底停滞，甚至烂尾。综上所述，原告所主张的逾期交房天数存在错误，且违约金计算标准过高，其诉请无事实根据和法律依据，请法院平衡双方利益，依法公平公正裁决，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：2017年3月16日，原告李某1（买受人）与被告国芳三亚分公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告李某1购买被告国芳三亚分公司开发的位于三亚市××区房，总价款为1245000元。合同第十一条第（一）款约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付责任：2.按照下列情况分别处理（其中（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自《解除合同通知》送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照万分之四（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件十一补充协议第3条约定：按本合同约定交付房产使用的时间，若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程施工或政府行政行为影响工程进度的，乙方同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，甲方不承担延期交房责任。合同签订后，原告依约向被告国芳三亚分公司支付了全部购房款1245000元。涉案房屋因消防问题至今未完成竣工验收，亦未向原告李某1交付使用，原告李某1故诉至本院主张逾期交房违约金。另查，根据三亚市气候中心提供的气象资料载明2017年日降雨量≥60.0mm的天数8天，日极大风速≥10.8m/s（6级）的天数17天，2018年日降雨量≥60.0mm的天数4天，日极大风速≥10.8m/s（6级）的天数20天，上述遇到日降雨量达60毫米或6级以上台风天气的天数扣除重叠的4天，共计45天（其中发生在双方签订合同之前有1天）。李某1对《商品房买卖合同（预售）》的证明内容有异议，认为合同系格式条款，合同附件十一补充协议第3条为免责条款，未事先协商或提示，属于无效条款，被告作为专业的房地产开发企业，应能对天气作出预判，而其他扣减因素与逾期交房没有关联性，应当不能认定为不可抗力扣减的因素。庭审中，双方均确认，涉案工程因消防问题，至今尚未完成竣工验收。此外，被告国芳三亚分公司于开庭当日向本院提出调取证据申请，要求调取相关证据的原件，并在庭审过程中撤回该申请，本院予以确认。另，经本院庭后释明后，原告变更诉求2的连带偿还责任为共同责任，二被告经本院通知后未提出异议，表示不变更答辩意见。本院认为，原告与被告国芳三亚分公司于2017年3月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，双方应遵照执行。国芳三亚分公司应当按照约定于2018年6月30日前向原告交付涉案房屋，被告国芳三亚分公司至今尚未交房已构成违约，应承担相应的违约责任。被告国芳三亚分公司为被告国芳公司设立的分公司,根据《中华人民共和国公司法》第十四条关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告国芳公司亦应向原告承担违约责任。本案的焦点问题是：1.合同约定的违约金是否过高，是否应予调整；2.被告延期交房有无存在合同约定的顺延情形，应顺延的天数为多少天。关于焦点1。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案合同签订后，原告已依约支付了全部购房款1245000元，被告逾期未交房的行为已构成违约，理应承担违约责任，涉案房屋至今未完成竣工验收，亦未给出明确的交房时间，本院认为应以原告的实缴购房款金额作为其损失额，现合同约定的日万分之四的违约金标准因未超出总损失的30%，故对于原告主张的违约金计算标准，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩违约金过高应予调整，本院不予采纳。关于焦点2。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十一补充协议第3条：“若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程施工或政府行政行为影响工程进度的，乙方同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，甲方不承担延期交房责任的约定，结合三亚市气候中心提供的2017年、2018年气象资料载明遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风天气的天数及合同签订时间，根据被告提供的现有证据，应当扣减的天气因素为44天。原告主张前述免责条款系无效，但双方签订的合同已由住建部门备案，且该条款约定的情形均系自然原因及政府原因，不受出卖人的主观因素调整，不具有故意免除或限制出卖人责任的情形，而房地产行业也有约定顺延交房事由的通常做法，本院对原告的该项主张不予采纳。对原告主张被告作为专业房地产公司应对天气原因天数作出预留，但天气问题并非房地产公司的专业领域，气象部门都不能保证未来一年的天气情况，原告的该项主张显然不具合理性，本院不予采纳。被告抗辩涉案工程系因三亚市政府废止及重新核定新建住宅小区电力设施建设收费标准、海南省住建厅对全省建筑塔式起重机安全技术标准整改、召开2018年度及2019年度博鳌亚洲论坛建设工地环境整改、三亚市政府进行国家卫生城市及环境卫生整治行动等因素造成延期交房应予扣减逾期天数，但其提供的证据不足以证明涉案工程因此造成全面停工，对其抗辩理由本院不予采信。此外，原告主张自2018年6月30日起算违约金，但该日按房地产行业的通常做法属于交房的最后一日，改日并未逾期，不应计入违约金的计算范围，本院对此不予支持，应自2018年7月1日起算违约金。因此，延期交房的期限应自2018年7月1日起计算至2019年8月12日止共408天扣减44天，二被告应向原告支付逾期交房违约金181272元【1245000元×0.0004×（408天-44天)】。至于2019年8月12日后如逾期交房以及具体情形，双方可另行协商或另寻救济途径。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某1支付自2018年7月1日至2019年8月12日的逾期交房违约金181272元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4346元(李某1已预交)，由原告李某1自行负担467元，被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司负担3879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长刘思文人民陪审员谭建成人民陪审员 黄景清二〇一九年十二月十四日书记员 梁 涛附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。