广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初1894号 原告：庞强，男，1987年1月23日出生，汉族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：蒙侠，广西建开律师事务所律师。 被告：蒋宏伟，女，1979年11月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告庞强与被告蒋宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告庞强的委托诉讼代理人蒙侠到庭参加诉讼。被告蒋宏伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年6月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告退还房款30万元；3.判令被告向原告双倍返还定金20万元；4.判令被告向原告支付违约金10万元；5.判令被告向原告支付律师费损失21600元；6.判令被告向原告支付利息损失1988.92元（以40万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年5月27日暂计至2019年8月13日，实际主张至还清之日止）7.诉讼费、保全费、公告费由被告承担。 事实及理由：2019年6月16日，原告(买方)与被告(卖方)签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于南宁市邕宁区的房屋，成交价为124万元；其中定金10万元，买方应在签署本合同时交付卖方；首期楼款30万元，须于签订房屋买卖合同当天支付卖方10万元，于卖方拿到不动产证并向抵押银行申请解押手续当天支付卖方20万元；楼价余款84万元，须于过户后起算三个月内支付卖方；该房屋办下不动产权证后十五个工作日内须及时向抵押银行申请提前还款手续，该房欠款由卖方自行解押：买卖双方有义务办理该买卖过户等一切手续，直到买卖完成为止，买卖双方须在签署本合同后的15天内提供齐全该买卖所需资料到相关部门办理交易手续；本合同签订后，非买卖双方原因导致交易无法完成，买卖双方不得以任何理由违约，如卖方违约，除退还所有买方已付的一切款项及费用外，还须以同等数目之金额赔偿给买方。合同签订后，原告依约向被告支付了定金10万元、首期房款30万元，但被告未按约办理银行解押手续及房屋过户手续。原告与中介多次催促被告办理，被告言而无信，取得原告的40万元后，以各种理由推拖。2019年8月1日，被告将房屋恶意抵押给他人，2019年8月9日贵院以(2019)桂0109执保318号、(2019)桂0109财保37号对房屋进行查封。被告丧失诚信，导致房屋无法过户给原告。根据《合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及第一百一十五条的规定，被告构成根本违约，应退还房款30万元、双倍返还定金共计20万元；根据合同约定，违约金数额按已付款金额计，即40万元，原告现主张10万元；根据合同约定，被告理应清理交易前的产权纠纷、抵押等，否则赔偿原告的一切损失，但被告恶意将房屋抵押给他人，原告为主张权利支出律师费21600元，应由原告赔偿；被告根本违约，占用原告已付的资金，应当赔偿已付款40万元的利息。为此，原告提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 原告向本院提供的证据有：1.房屋买卖合同、代办服务合同；2.银行流水单、收条；3.微信聊天记录、房屋查档证明；4.律师代理合同、律师费票据；5.证人思常通的证言。 被告蒋宏伟在法定答辩期间内未作出答辩，在举证期间内亦未向本院提供证据。 本案的调查重点为：1.原被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？如有效，履行情况如何？2.原告请求解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》是否具备解除条件？3.原告请求被告退还房款30万元有何事实与法律依据？4.原告请求被告双倍返还定金20万元，有何事实与法律依据？5.原告请求被告支付违约金10万元及律师费21600元及利息损失有何事实与法律依据？违约金、律师费、利息如何计算？ 本案经庭审举证，本院审查后认为原告庞强提供的所有证据均能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，证据之间具有相互关联且可以相互印证，可以作为本案事实认定的根据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明以下案件事实： 2019年6月16日，蒋宏伟（卖方）、庞强（买方）、南宁市金浚行房地产代理有限公司（代办方）签订一份《代办服务合同》，主要约定买卖双方就转让位于南宁市邕宁区物业的事宜已达成一致协议（见附件房屋买卖合同），现共同委托代办方办理该物业房屋买卖转让手续。该合同附件《房屋买卖合同》由蒋宏伟与庞强于当天签订，主要约定：1.物业地址为南宁市邕宁区江湾路7号中国铁建·江湾山语城32号楼九层901号商品房，建筑面积93.6平方米；2.卖方保证该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配处理，且没有侵犯第三人的权利。有关该物业的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等，卖方应在交易完成前清理完毕，并保证交易后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失；3.卖方承诺此前没有与任何第三方签订过有关该物业的买卖协议，意即本合约是卖方签订的有关该物业的唯一协议；4.该物业成交价为124万元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用、大厦维修基金等）；5.付款方式：买方应在签署本合约同时自行交付定金10万元给卖方；首期楼款30万元须于签订房屋买卖合同当天支付卖方10万，剩余20万元首期楼款须于卖方拿到不动产权证并到银行申请解押手续当天支付给卖方；楼价余款84万元，须于银行贷款支付于卖方，不足部分应现金补足，且楼价余款应于过户后起算三个月内支付全部到卖方手里，如超出三个月未支付完余款则买方违约；6.该物业现状为毛坯。卖方收齐全部楼款当天，卖方交付该物业给买方。7.买卖双方须有义务办理该买卖过户等一切手续，直到该买卖完成为止，买卖双方需在签署本合约后的15天内提供齐全该买卖所需之资料到相关部门办理交易手续。如买卖双方按约定日期到相关部门办理该物业交易手续后7天内，任何一方仍未履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则视为违约方。8.非买卖双方原因导致交易过户未能如期完成，本协议买卖双方均同意有关交易日期相对顺延。9.本合约签订后，非买卖双方原因交易无法完成，买卖双方均不得以任何理由（如房价上涨、下跌等）违约，如卖方违约，除退还所有买方已付的一切款项及费用外，还须以同等数目之金额赔偿给买方。如买方违约，则买方已付的一切款项及费用由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予任何人。10.买卖双方已知悉该物业现为合同房，买卖双方约定先签订本合同，待该物业取得新不动产权证后再办理后续相关交易手续。11.如因买卖双方原因导致该房屋不能办理手续相关交易手续，中介费不退，产生的个人所得税由卖方负责，剩余的由买方负责。12.该房屋在办理解押手续前产生的房贷由卖方支付。13.该房屋办下新不动产权证后十五个工作日内须即时向抵押银行申请提前还款手续。14.该房屋欠款由卖方自行解押。 合同签订前、后，原告庞强向被告蒋宏伟付款情况如下：2019年5月27日支付2万元、1万元，2019年5月29日支付2万元，2019年5月30日支付5万元，2019年6月15日支付5万元，2019年6月16日支付5万元，2019年7月31日支付20万元。以上共计40万元。蒋宏伟于2019年6月16日出具收条两份，确认收到庞强交来的涉案房屋首付款10万元、定金10万元。 因原告认为被告取得涉案房屋的不动产权证书后，未按约办理银行解押及房屋过户手续，将涉案房屋抵押给他人，法院对涉案房屋进行查封，导致房屋无法过户给原告，原告为此向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明：涉案房屋于2019年7月4日取得不动产权证书[证号：桂（2019）南宁市不动产权第0199611号],登记产权人为蒋宏伟。2019年8月12日南宁市不动产登记中心出具的不动产档案查询告知单显示：涉案房屋于2019年7月22日设立预购转现房抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行。涉案房屋于2019年8月1日设立一般抵押登记，抵押权人为案外人李红；涉案房屋于2019年8月9日被本院以（2019）桂0109财保37号、（2019）桂0109执保318号予以查封。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告蒋宏伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其自行承担。 原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约向被告支付了定金10万元和首付款30万元，被告应在取得不动产权证后15个工作日内向银行申请提前还款和申请解除抵押登记手续，但被告在该期限内未偿还银行贷款并申请解除抵押登记，反而在取得不动产权证后将涉案房屋抵押给他人，现涉案房屋被设定了抵押权及司法查封，导致原告至今无法取得涉案房屋的所有权,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十四条有关当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同的规定,因被告存在迟延履行合同义务、为他人设立抵押权的情形，致使原告不能实现合同目的，被告的行为已构成根本违约，故本院对原告提出解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。 《合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施……。”被告收取了原告交付的涉案房屋首付款30万元，《房屋买卖合同》解除后,被告应将首付款30万元退还给原告。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案《房屋买卖合同》既约定了定金，又约定了卖方违约时应向买方支付的违约金，原告可以选择适用违约金条款或定金罚则，现原告既主张被告双倍返还定金20万元，又主张被告支付违约金10万元，不符合上述法律规定，本院不予支持，因此，被告应向原告返还定金10万元及支付违约金10万元。 对于原告主张的律师费损失和利息损失，实质上是要求被告赔偿原告因合同解除而发生的损失，由于违约责任的承担方式包括支付违约金和赔偿损失，其中违约金已具有损失补偿的作用，现原告同时主张违约金和赔偿损失，未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金，故上述违约金已足以弥补原告的上述损失，本院对原告主张的律师费损失和利息损失不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告庞强与被告蒋宏伟于2019年6月16日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告蒋宏伟返还原告庞强购房款30万元； 三、被告蒋宏伟返还原告庞强定金10万元； 四、被告蒋宏伟向原告庞强支付违约金10万元； 五、驳回原告庞强的其他诉讼请求。 案件受理费5018元（案件适用简易程序审理减半收取）、财产保全申请费3670元，合计8688元（原告已预交），由原告庞强负担1722元，被告蒋宏伟负担6966元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  梁 哲 二〇一九年十二月十九日 法官助理  王 琳 书 记 员  易宏敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。