山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民初1962号 原告：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路223号。 负责人：赵波，行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡贻兵，山东岛城律师事务所律师。 被告：王瑞明，男，1978年3月4日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周佳，山东海轩律师事务所实习律师。 第三人：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区春阳路157号。 法定代表人：王泽宣，董事长。 第三人：王泽宣，男，1956年7月29日出生，汉族，住青岛市李沧区。 第三人：青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会，住所地青岛市城阳区城阳街道皂户社区。 法定代表人：袁书丛，主任。 委托诉讼代理人：周静，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐军翠，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）与被告王瑞明、第三人青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）、第三人王泽宣、第三人青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会（以下简称皂户社区居委会）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行城阳支行的委托诉讼代理人栾栋、胡贻兵，被告王瑞明及其委托诉讼代理人王梦梦、周佳，第三人皂户社区居委会的委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。第三人吉昌公司、王泽宣经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行城阳支行向本院提出诉讼请求：1、撤销青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异260号执行裁定书，准许执行涉案房屋；2、本案诉讼费由王瑞明负担。事实与理由：2013年4月18日，青岛市中级人民法院做出的（2013）青民四商初字第39号民事判决书，因吉昌公司未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向青岛市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。执行中，王瑞明提出执行异议，主张其于2010年11月8日购买了吉昌公司名下位于青岛市城阳区户房产，并实际占有。贵院作出（2019）鲁02执异260号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定认定事实错误，适用法律错误，依法应撤销，请求准许对涉案房屋执行。 王瑞明答辩称，（2019）鲁02执异260号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持，应排除农行城阳支行的执行。 第三人皂户社区居委会陈述称：（2019）鲁02执异260号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持，应排除农行城阳支行的执行。 第三人吉昌公司、王泽宣均未出庭，亦未提交任何书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王瑞明举证情况： 证据一、《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》（以下简称合作开发协议）1份。证明：1、2006年10月20日，吉昌公司与皂户社区居委会签订合作开发协议，其中第3.3条及第4.1条约定涉案12号楼、14号楼由皂户社区居委会建设投资，皂户社区居委会销售的房屋由吉昌公司与业主签订商品房销售合同。2、合作开发协议第4.2条约定涉案房地产项目综合验收一年内房产证办理完结。 证据二、皂户社区居委会出具的证明及收据各1份。证明：王瑞明已于2010年11月8日向皂户社区居委会支付涉案房屋购房款人民币187770元，且已支付全部购房款。 证据三、皂户社区居委会出具的涉案房屋房款已交齐并已实际交付王瑞明使用的证明、城阳供电所出具的证明各1份。证明：1、王瑞明已支付全部购房款；2、涉案房屋在人民法院查封前已由王瑞明合法占有使用。 证据四、涉案房地产项目商品房预售许可证明1份。证明：涉案房地产项目取得商品房预售许可的时间为2010年4月30日。结合证据一可以证明，吉昌公司于2010年4月30日就已具备与王瑞明签订商品房预售合同的条件，但由于吉昌公司原因未能签订并且因吉昌公司早在2012年已无法正常运转并下落不明，所以签订商品房销售合同在人民法院查封前已不具备客观条件。但根据证据一的约定王瑞明与吉昌公司之间已形成了事实上的商品房销售合同关系，基于公平原则，因吉昌公司原因不与王瑞明签订书面销售合同的不利法律后果不应由王瑞明承担。 证据五、涉案房地产项目竣工规划验收合格证及竣工验收备案证各1份。证明：涉案房地产项目通过综合验收备案的时间为2012年3月8日。结合证据一可以证明，吉昌公司最迟应于综合验收后一年内即2013年3月8日前为王瑞明办理过户登记，但吉昌公司在2012年已无法正常运转并下落不明，所以涉案房屋未办理过户登记的原因并非在于王瑞明，而是由吉昌公司造成。 农行城阳支行质证称：对证据一开发商与第三人社区的合作协议农行城阳支行不了解情况，不能够确认其真实性，对其证明事项不认可。对证据二的真实性及证明事项均不认可，农行城阳支行不了解交款情况，不能够证明王瑞明已经实际交付房款。对证据三、证据四、证据五的真实性无异议，但对证明事项不认可。 皂户社区居委会质证称：对于王瑞明提交的证据真实性及证明事项均无异议。 农行城阳支行与皂户社区居委会均未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定与本案有关的事实如下： 一、关于执行依据和涉案房屋的查封情况。农行城阳支行与吉昌公司、王泽宣金融借款合同纠纷一案，本院于2013年4月18日作出（2013）青民四商初字第39号民事判决书，判决：一、吉昌公司于本判决生效之日起十日内偿还农行城阳支行借款本金59986165.02元及利息888049.74元（已计算至2013年1月20日，此后至判决确定的给付之日止的利息按合同约定计算）；二、吉昌公司于本判决生效之日起十日内支付农行支行律师费人民币1262400元；三、王泽宣对本判决第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任；王泽宣承担保证责任后，有权向吉昌公司追偿。发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向本院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。本案在诉讼期间，本院于2012年12月21日查封了青岛吉昌房地产开发有限公司名下位于青岛市城阳区的房产，其中包括涉案房产，后续封至今。 二、本案诉讼由来。在（2013）青执字第202号案件执行过程中，王瑞明向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，根据青岛市城阳区城阳街道皂户社区与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》，在该合作开发项目中，12、14号楼由青岛市城阳区城阳街道皂户社区建设投资并出售，剩余未出售的31户由被执行人收购。由此可知，12、14号两栋房产中除该31户由被执行人收购的房产外，其余房产由皂户社区对外出售。案外人于本院查封前向皂户社区购买涉案房屋，已经支付全部房款并实际占有该房产，且没有证据证明涉案房屋未办理过户登记系案外人自身原因。因此，案外人王瑞明对涉案房屋的权利能够排除执行。其异议理由成立，本院对其中止执行涉案房产的请求依法予以支持。遂作出（2019）鲁02执异260号执行裁定书，裁定：中止对青岛市城阳区吉昌馨苑12号楼1单元202户房产的执行。农行城阳支行不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 三、涉案房屋的买卖情况。2006年10月20日，皂户社区居委会（甲方）与吉昌公司（乙方）签订《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》，该协议约定：“1.1、项目位置：该项目位于青岛市城阳区城阳街道皂户社区，胶济铁路线以东，墨水河以南，正阳路以北，城子小区以西。1.2、项目面积：该项目占地约101亩，其中项目一期为区重点项目安置工程占地62亩，由甲方已建设14个楼座（1#-14#），二期开发建设工程占地39亩，共建设10个楼座（15#-24#）。……2.1根据青城政发[2000]86号文件规定按有关程序将土地协议出让到乙方名下。……3.1、1#楼-11#楼、13#楼及网点甲方所涉及的债权、债务与乙方无关，由甲方负责。甲方承担1#楼-11#楼、13#楼及网点全部单体和室外的投资，销售收入归甲方所有。3.2、乙方承担15#楼-24#楼住宅的建设投资、室外工程全部费用，销售收入归乙方所有。3.3、甲方承担12#楼、14#楼全部建设投资，乙方按照1850元/平方米收购未销售的31户的，并12#楼、14#楼承担室外配套费用……4.1、甲方已经销售的住宅由乙方与业主签订商品房销售合同，合同售价不高于1000元/平方米。4.2、根据办理房产证的要求，整体（指101亩地范围内所涵盖的小区）综合验收一年内，房产证办理完结。如因为乙方原因没有按期办理完结，乙方向甲方支付办理房产证所需的全部费用……”。 2012年3月2日，涉案房屋所在12#楼取得《建设工程竣工规划验收合格证》。2012年3月7日，涉案房屋所在12#楼取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。涉案房屋于2010年4月30日取得《青岛市商品房预售许可证》。 王瑞明提交的收款收据显示，其于2010年11月8日就涉案房屋交款187770元。 2016年4月21日，皂户社区居委会出具证明一份，该证明载明：“城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼……1单元202室……等22套房屋全部房款已交齐并已实际交付给业主使用”。 2019年4月29日，城阳供电所出具证明一份，该证明载明：“青岛市城阳区吉昌馨苑小区下列49套房屋用电客户：……12号楼1单元202室……送电日期均为2008年11月28日，上述所有客户在2012年12月21日之前均有电费缴费记录”。 城阳皂户社区居委会认可涉案房屋系由其对外销售，其与王瑞明存在房屋买卖合同关系，王瑞明已交齐全部房屋价款并实际入住。 四、其他事实。庭审中，农行城阳支行称其系以普通金钱债权向吉昌公司、王泽宣主张权利，执行所依据的生效判决书也未确定其就涉案土地房屋享有优先受偿权。 本院认为，根据皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》可以看出，涉案房屋系由皂户社区居委会独立投资建设并对外销售，其对涉案房屋享有合法处置的权利。涉案房屋虽然登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅负有协助办理过户的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，皂户社区居委会在涉案房屋被查封前已将涉案房屋出卖给王瑞明，王瑞明在查封前已支付了全部房屋价款并实际入住，且涉案房屋未能办理过户并非王瑞明过错所致。参照上述规定，王瑞明符合上述情形，且庭审中，农行城阳支行明确其系以普通金钱债权为据申请执行，执行所依据的生效判决亦未确认其对涉案房屋享有优先受偿权，可认定王瑞明对涉案房屋的权利足以排除强制执行。 综上所述，农行城阳支行的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的诉讼请求。 案件受理费6933元，由原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  董则明 审判员  陈明明 审判员  王 楷 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 钟速成 书记员郑昭 书记员国莹莹