贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2728民初1291号 原告：贵州省罗甸县红水河绿色开发有限责任公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州罗甸县龙坪镇政府路，统一社会信用代码：91522728216420872F。 法定代表人：岑冠龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：安正权，贵州驰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑某某，男，1988年6月4日生，布依族，贵州省罗甸县人，住罗甸县龙坪镇，该公司员工。 被告：农某某，男，1988年10月4日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。 原告贵州省罗甸县红水河绿色开发有限责任公司（以下简称红水河公司）与被告农某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告红水河公司委托诉讼代理人安正权、岑某某、被告农某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红水河公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年4月27日签订的《酒店承包经营合同书》；2、判令被告立即将位于罗甸县的红河大酒店移交给原告，并同时移交酒店内原有设备、设施、家具及其他零星物资（以《红河酒店交接盘点表》为准）、酒店相关印章（财务章、税务专用章）、证照（营业执照正本、税务登记证、烟草证）；3、判令被告立即支付原告自2019年7月1日至2019年9月30日止的租金275000元，并自2019年10月1日起按每月91667元支付租金至返还红河大酒店之日止；4、判令被告支付原告代缴的水费16121元、尚欠的电费49009.71元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月27日签订《酒店承包经营合同书》，由原告将位于罗甸县的红河大酒店承包给被告经营，承包的内容为酒店经营业务（含酒店住宿、餐饮、夜总会、沙井抽水站、洗浴中心、会议室、办公室及相关设施设备等）及酒店内的现有设施、设备、家具及其他零星物资（以《红河酒店交接盘点表》为准）和酒店相关印章（财务章、税务专用章）、证照（营业执照正本、税务登记证、烟草证），双方约定租期自2017年6月1日至2027年6月1日，约定第一年租金为100万元，此后每年度的租金在上一年度基础上递增5万元，从第二年度起每一年的租金在上一承包年度期限届满前一个月一次性付清。合同第七条约定，承包期内，被告未按照合同约定期限缴纳各项费用（包括但不限于税费、行政罚款、水、电、通信等费用），原告有权解除合同。合同签订后，原告将红河大酒店移交给被告，双方于2017年6月3日签订移交清单。被告交纳第一年度的租金至2018年5月，期限届满后，原告要求被告按照合同约定支付第二年度的租金，被告一直不予支付，双方到罗甸县矛盾纠纷多元化调处中心调解，被告承诺在2019年4月30日支付租金15万元、2019年5月30日支付租金15万元、余款841600元在2019年6月30日前付清，并向本院申请了司法确认，本院确认双方协议有效。到期后，被告农某某未付款，原告申请强制执行，但至今仍未履行。 另外，被告农某某经营期间尚欠水费16121元、尚欠电费49009.71元未缴纳，原告已将税费缴纳，电费尚未缴纳。鉴于前述事实，被告已违约，原告依法提起诉讼。 被告农某某辩称，一、根据原、被告签订的合同内容来看，本案应为承包合同纠纷，不属于租赁合同纠纷。按照合同法规定，该承包合同为无名合同，应适用合同法总则调整。解除权系形成权，其受除斥期间的规制。被告在2018年5月1日已经发生解除合同的事由，即不能实现合同目的，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告在2019年9月18日起诉，其行使解除权的请求已超过一年的诉讼时效，其请求不应得到支持。二、原、被告之间的承包经营合同合法有效，应当受到法律保护，根据合同约定，原告不享有约定的解除权，其解除合同的请求不应当得到支持。首先，合同中约定的解除权不明确，该条款并非双方合意，为无效条款。合同中第七条约定了合同解除权，但该条款明确的是“逾期天未缴纳按本合同约定的应当由乙方缴纳的各项费用（包括但不限于税费、行政罚款、水、电、通信等费用）”，但对具体逾期天数系原告手写，该处虽加盖原告公章，但无被告的签字和捺印认可，系单方行为，其该条款明显违背一般的交易习惯，原告不享有合同解除权。其次，即使认可该条款有效，也不能认定被告存在违约，按照合同约定的解除权，该条款也不是被告主观上故意违约导致，而是原告自身的原因导致，原告存在过错。2019年5月8日，罗甸县消防大队对原告的整个经营场所进行查封，导致被告不能正常经营，因被告应缴纳的水、电等费用的期限是在2019年5月8日之后，且原告也未向被告移交酒店相应的消防手续。因此，被告在面临不能正常经营且将产生大量经营损失和务工损失的前提下，不缴纳相应的水、电等费用系合理的抗辩行为，并非主观故意。三、本案并非被告根本违约，原告本身存在违约，不享有法定解除权。因原告承包给被告的经营场所存在消防问题，导致整个经营场所被查封，由于双方约定租期为10年，在明知酒店被查封的前提下，且原告的过错导致被告产生大量的损失，基于不安抗辩，所以未支付租金。原、被告调解协议中约定被告最后的履行期限是2019年6月30日，因原告的场所存在消防隐患，从而导致整个经营场所被查封，导致被告处于不安和巨大的经营风险中，正因如此，被告未能按时履约。由于被告的承包费是提前支付，而经营场所被查封，导致被告不能营业，若支付相应租金则陷入巨大的经营风险，产生更多的损失，被告在明知原告存在过错且不能按约定履行承包合同的前提下，行驶不安抗辩权，未支付租金。因原告的过错，被告的经营场所被查封，造成酒店停业，而被告已花费装修费600万元，原告应当向被告赔偿损失。原、被告因1141600元租金未支付的纠纷，已经司法机关调解达成协议并经人民法院司法确认，说明被告的违约行为已经司法机关处理，原告再以此证明被告违约，违反一事不再理原则，不能以此认定被告存在根本违约。四、基于社会经济价值的考量，本案不应支持解除合同的主张。原、被告在履行酒店承包合同的过程中，被告已经在酒店装修上花费近600万元，客观上为酒店增加了大量的经济价值，如解除双方的承包经营合同，势必导致酒店现有的经营状况恶化，在后续的诉讼中也将进一步减少酒店的价值，在当前经济形势下行的大环境下，从社会经济、社会资产价值的角度考虑，不应当支持解除。五、被告不应当支付2019年7月1日后的租金。根据罗甸县消防大队下达的查封决定书，原告交给被告的酒店一直存在消防隐患，且根据原、被告的《红河酒店办公室移交清单》、《红河酒店交接盘点表》，原告从未向被告移交消防手续，最终因原告的原因导致酒店被查封停业。从2019年5月8日至今，被告未能使用和经营该酒店，也未享有任何承包经营的收益，反而因为停业造成较大的损失，故被告不应向原告支付2019年7月1日后的租金。 原告红水河公司为证实自己的主张向本院提交如下证据： 证据1、原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，拟证明原被告身份情况； 证据2、酒店承包经营合同书，拟证明原、被告签订合同的事实及合同具体约定； 证据3、《红河酒店办公室移交清单》、《红河酒店交接盘点表》，拟证明原告向被告移交的酒店物品及相关证照； 证据4、国有土地使用权证、房屋产权证，拟证明原告租赁的房屋的合法性； 证据5、（2019）罗民调中心字第038号《调解协议书》，拟证明被告未按合同履行义务，申请第三方调解的事实； 证据6、（2019）黔2728民特80号民事裁定书，拟证明（2019）罗民调中心字第038号《调解协议书》经人民法院确认有效； 证据7、案件受理通知书、执行风险告知书、裁判文书上网告知书、当事人诚信诉讼提示书，拟证明被告未履行（2019）黔2728民特80号民事裁定书，原告申请强制执行，至今尚未履行租金支付义务； 证据8、水费票据、电费催款通知书，拟证明被告未按合同约定支付相关费用，原告享有合同解除权； 证据9、消防安全检查合格证、验收意见书，拟证明涉案酒店的消防验收合格，同意酒店开业。 被告农某某对原告提供的证据1无异议；证据2证明目的及内容有异议，合同中逾期天数是原告自己填写，不是双方合意，为无效条款；证据3有异议，原告未移交消防手续，酒店经营属于特种行业，没有消防手续系违法经营；证据4真实性无异议，本案并非租赁房屋，而是承包关系；证据5有异议，被告支付租金的条件是在持续经营并产生收益，因原告的酒店不具备合法条件，被查封停业，被告基于不安抗辩，故未支付；证据6与证据5质证意见一致；证据7真实性无异议，但基于不安抗辩权，故未支付；证据8不能达到原告的证明目的，合同约定的逾期天数是原告自己填写，不是双方合意，且被告经营场所被查封导致不能正常营业，考虑到原告合同不能完全履行，被告没有缴纳相应的费用；证据9是复印件，无法核实真实性，当时并没有移交该材料给我，并且是2006年的验收意见，但到2010年5月20日才同意营业，说明一直在反复验收、整改。 被告农某某向本院提交如下证据： 证据1、重大火灾隐患整改通知书、临时查封决定书，拟证明消防验收不过关，已被查封的事实，消防由原告负责。 证人费某某出庭作证称：“我是红河酒店工程部的，是农某某让我来作证的，我不知道要证明什么。” 证人黄某某出庭作证称：“在酒店被查封前，被告能正常跟我们结算货款，查封以后，被告没有跟我结算款项。” 原告红水河公司对被告农某某提供的证据1真实性无异议，消防是由被告自行解决；对证人费某某、黄某某的证言质证称与本案无关。 经审理查明，原告红水河公司与被告农某某于2017年4月27日签订《酒店承包经营合同书》，合同一式两份，双方各执一份，原告红水河公司将其所有的位于罗甸县的红河大酒店承包给被告农某某经营，承包的内容为酒店经营业务（含酒店住宿、餐饮、夜总会、沙井抽水站、洗浴中心、会议室、办公室及相关设施设备等）及酒店内的现有设施、设备、家具及其他零星物资（以《红河酒店交接盘点表》为准）和酒店相关印章（财务章、税务专用章）、证照（营业执照正本、税务登记证、烟草证），双方约定租期自2017年6月1日至2027年6月1日，约定第一年租金为100万元，此后每年度的租金在上一年度基础上递增5万元，从第二年度起每一年的租金在上一承包年度期限届满前一个月一次性付清。《酒店承包经营合同书》第五条第（二）款第10项约定：“承包期内所有发生的工商、卫生、消防、治安、安全及影响周边居民正常生活等事项均由乙方（被告）自行解决，因此产生的责任亦由乙方全部承担。”第七条第（一）款第5项约定：“承包期内，乙方有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同，收回酒店：．．．．．．5、逾期15天以上未缴纳按本合同约定应当由乙方缴纳的各项费用（包括但不限于税费、行政罚款、水、电、通信等费用）。”合同签订后，原告红水河公司将红河大酒店移交给被告农某某，双方于2017年6月3日在《红河酒店办公室移交清单》、《红河酒店交接盘点表》上对移交的物品进行签字确认。被告农某某交纳了第一年度的租金，由于第二年度租金未按时支付，原、被告双方到罗甸县矛盾纠纷多元化调处中心进行调解，被告农某某承诺在2019年4月30日支付租金15万元、2019年5月30日支付租金15万元、余款841600元在2019年6月30日前付清，并向罗甸县人民法院申请了司法确认。到期后，被告未付款，原告申请强制执行，但至今仍未履行。2019年5月8日，罗甸县公安消防大队向原告红水河公司下发《重大火灾隐患整改通知书》，因罗甸县红河大酒店火灾自动报警系统不能正常使用、自动消防设施不能正常联动控制、自动喷水灭火系统不能正常使用，要求原告在2019年8月7日前改正。同时，罗甸县公安消防大队向原告下发《罗甸县消防大队临时查封决定书》，因消防设施、器材为保持完好有效，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定，决定对原告公司整体予以查封，查封期限自2019年5月10日至2019年6月10日。至此，罗甸县红河大酒店停止营业，酒店被查封后，原、被告均未对消防隐患进行整改。2019年4月27日，贵州电网有限责任公司都匀罗甸供电局城区供电所下发《电费催缴通知单》，红河大酒店2019年04.05月份共计49009.71元电费至今未收到，限期在30日前缴清费用。2019年4月30日，供电所又下发《欠费停电通知单》，由于未缴纳电费，拟于2019年5月11日停止对红河大酒店供电，电费至今未缴纳。2019年10月29日，原告红水河公司为红河大酒店交纳水费16121元。 另外，原告红水河公司移交物品、证照时未向被告农某某移交红河大酒店的相关消防手续。庭审中，原告红水河公司提交了2006年的《贵州省黔南州公安消防支队建筑工程消防验收意见书》和2008年的《罗甸县公安消防大队消防安全检查意见书》。《贵州省黔南州公安消防支队建筑工程消防验收意见书》显示，红河大酒店消防验收合格，但提示使用中应注意以下问题：1、工程投入使用后消防设施应定期维护保养，保证完好有效；2、已经本次消防验收的工程项目如有改建、扩建、内部装修、用途变更应向公安消防部分申报审核。《罗甸县公安消防大队消防安全检查意见书》显示，经对罗甸县红河大酒店进行消防安全检查，同意开业。 以上事实有《酒店承包经营合同书》、《红河酒店办公室移交清单》、《红河酒店交接盘点表》、《重大火灾隐患整改通知书》、《临时查封决定书》、国有土地使用权证、房屋产权证、（2019）罗民调中心字第038号《调解协议书》、（2019）黔2728民特80号民事裁定书、案件受理通知书、水费票据、电费催款通知书、消防安全检查合格证、验收意见书及原、被告陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《酒店承包经营合同书》，系双方真实意思表示，双方合同关系依法成立，合法有效。根据合同内容看，其实质就是原告红水河公司将红河大酒店及酒店的相关经营业务出租给被告农某某经营，被告农某某每年按时支付租金，故本案定为租赁合同纠纷，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《酒店承包经营合同书》第七条第（一）款第5项约定：“承包期内，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同，收回酒店：．．．．．．5、逾期15天以上未缴纳按本合同约定应当由乙方缴纳的各项费用（包括但不限于税费、行政罚款、水、电、通信等费用）。”根据电费催缴通知单、停电通知单看，该电费应是2019年5月份之前使用的电费，是其正常营业时所产生，被告农某某应当即时缴纳，其称缴费应在2019年5月8日之后的理由不成立，且其至今也未缴纳，由于被告农某某违反了合同约定的可以解除合同的情形，原告红水河公司有权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告签订的《酒店承包经营合同书》解除，被告农某某应当将红水河大酒店移交原告红水河公司，同时，原告红水河公司移交给被告农某某的《红河酒店办公室移交清单》、《红河酒店交接盘点表》上的物品，被告农某某也应当依法予以返还。对于原告红水河公司主张的要求被告农某某支付2019年7月1日至2019年9月30日止的租金275000元及从2019年10月1日起按每月91667元租金计算至移交红河大酒店给原告之日止的请求，由于被告农某某承包的红河大酒店因为消防隐患于2019年5月10日被查封，至今仍处于停业状态，而对于消防隐患应当属于谁的责任问题，与本案解除合同的条件没有直接关系，在本案中并不进行消防隐患责任的认定，而对于2019年5月10日红河大酒店被查封之后的损失，是原、被告双方均存在的，与红河大酒店的消防隐患有着直接关系，被告农某某也主张红河大酒店被查封对其造成极大的经济损失，但其未提起反诉，因此，对于2019年5月10日红河大酒店被查封之后的双方损失，不宜在本案中直接予以判决，双方可在解除合同的判决生效后另行协商或诉讼予以解决。对于原告主张的代缴水费16121元，由于红水河大酒店被查封后就已停止经营，原告代缴的水费应是被告农某某营业期间理应缴纳的费用，被告农某某应予以支付原告。对于尚欠电费49009.71元，原告红水河公司未予以代缴，其无权要求被告农某某支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告贵州省罗甸县红水河绿色开发有限责任公司与被告农某某于2017年4月27日签订的《酒店承包经营合同书》； 二、被告农某某在本判决生效之日起十五日内移交位于罗甸县的红水河大酒店及双方于2017年6月3日确认的《红河酒店办公室移交清单》、《红河酒店交接盘点表》中的物品给原告贵州省罗甸县红水河绿色开发有限责任公司； 三、被告农某某在本判决生效之日起十五日内支付原告贵州省罗甸县红水河绿色开发有限责任公司代缴水费人民币壹万陆仟壹佰贰拾壹元（￥16121.00）； 四、驳回原告贵州省罗甸县红水河绿色开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6160元，减半收取人民币3080元，由被告农某某负担人民币102元，原告贵州省罗甸县红水河绿色开发有限责任公司负担人民币2978元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉本判决则发生法律效力。 审判员  李明金 二〇一九年十二月三日 书记员  邹祖群