广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1223民初608号 原告：蔡正翔，男，1997年4月21日出生，壮族，住广西壮族自治区凤山县。 委托诉讼代理人：罗恩铁，男，住所地广西壮族自治区凤山县砦牙乡平雅村平雅屯,现住凤山县。系凤山县凤都百货小区业主委员会推荐的公民代理。 委托诉讼代理人：满正伟，男，住所地广西壮族自治区凤山县凤城镇兴隆村龙锋屯211-1号，现住凤山县。系凤山县凤都百货小区业主委员会推荐的公民代理。 被告：广西宜鑫投资有限公司。住所地：宜州市庆远镇中山大道黄莺路(公务员小区西区12幢2单元3-2房)。 法定代表人：宁建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵平，广西弘生联合律师事务所律师。 原告蔡正翔与被告广西宜鑫投资有限公司（以下简称宜鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，因被告申请中止本案审理，同年8月9日裁定中止诉讼，同年12月16日恢复诉讼。并于同年12月20日公开开庭进行了审理。原告蔡正翔的诉讼代理人罗恩铁、满正伟，被告宜鑫公司的诉讼代理人赵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡正翔向本院提出诉讼请求：请求判令被告因违反合同约定而向原告返还合同价款40664元及利息6331元(按银行同期贷款利息从2016年4月20日至2019年7月15日暂计)，利息计算至被告返还之日止。事实与理由：2016年4月20日，原告与被告宜鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第一章约定，出卖人为宜鑫公司，买受人为原告本人。第二章第一条约定：出卖人以出让的方式取得坐落于凤山县原电影院地块的建设土地使用权。该地块国有土地使用证为凤国用（2014)第0295号，土地使用面积为2680平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地作用为商住，土地使用日期为2014年9月4日至2084年9月4日(70年）。合同第二章第三条第3小点约定：该商品房为第一条规定项目的A号楼1单元第1层109号商铺。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。合同第三章第六条第2小点约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23810.85元,总价款为1436985元。原告按照合同要求，已于2016年4月20日前全款缴纳房费1436985元。被告按合同要求于2018年3月26日办理了不动产权证，不动产权证书：桂（2018)凤山县不动产权第0000117号，证书确认该商铺使用期限为:2014年09月04日起2054年09月03日止（共计40年）。被告没有按照合同约定办理70年产权，导致原告产生重大损失。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定土地使用年限70年，而产权证上记载的土地使用年限40年，根据国家法律规定，商业用地使用年限应为40年，被告却承诺70年，请求确认双方合同中对土地使用年限的约定超出法律规定的30年为无效，判决被告返还无效30年的地价款40664元。并退还40664元的利息，利息按银行同期贷款计算至被告返还之日止。根据我国对土地出让金可分为地面价与楼面价两种方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额÷土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。应退还无效地价款具体计算为：1710万元（凤都土地出让金）÷11079.25平方米（凤都A栋、B栋建筑面积）=1543.426元/平方米（土地使用出让金）×61.48平方米（诉争房的建筑面积）=94882元（总的土地出让金）×3/7(超出法律规定的无效约定30年所占合同约定年限的比例)=40664元。为此，特提起诉讼，恳请法院支持原告之诉请。 宜鑫公司辩称，1.被告通过参加凤山县自然资源局组织的公开挂牌出让的方式取得本案争议土地70年的土地使用权，不存在任何主观过错。2014年凤山县自然资源局对外发出《凤山县国土资源局2014年第三期国有建设用地使用权挂牌出让公告》，公告中明确本案争议土地规划用途为“商住”，出让年限为“70年”，被告依据此公告参与竞拍，最终以1710万元的高价拍得此块土地70年的使用权，并于2014年9月4日与凤山县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2014年12月17日取得70年的《国有土地使用证》，且于2016年1月11日取得《商品房预售许可证》。凤山县自然资源局及相关行政部门在2014年为了盘活原电影院宗地出让按商住用途进行评估和挂牌出让，土地出让年限均超出法律规定按70年出让。此过程被告没有任何过错，也没有任何权利可以做出改变。2.原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》中第一条“土地使用日期为2014年9月4日至2084年9月4日。”的约定，并不是以被告的主观意愿为准，更不是可以按被告的主观意思作出改变的。因为根据凤山县不动产登记局、房产局及《商品房买卖合同（预售）》管理部门的要求，被告与原告签订的所有《商品房买卖合同（预售）》都必须在管理部门进行备案登记，而《商品房买卖合同（预售）》的文本是由管理部门提供的格式文本，最为重要的是管理部门要求《商品房买卖合同（预售）》中有关合同中第二章第一条项目建设依据、第二条预售依据的约定，必须要与被告取得的《国有土地使用证》及《商品房预售许可证》一致才能进行备案登记。因此，关于《商品房买卖合同（预售）》中约定的70年使用权，并不是被告能主观改变的。3.关于原告的《不动产权证书》在开始销售之初凤山县不动产登记局有发放部分70年使用权的证书，后又被凤山县不动产登记局收回换成了40年的，并都办成了40年的，凤山县不动产登记局对被告的解释是原来全国没有统一网络办理，自从房产证变更为不动产权证登记后，全国联网后不能办理70年的产权证了。4.《商品房买卖合同（预售）》中有关合同中第二章第一条项目建设依据、第二条预售依据只是陈述了被告建设项目及预售的根据是什么。而对于原告实际取得的不动产权登记年限应以法律规定为准。对此双方签订的合同附件六也有约定。如第3款中的“其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付的实际情况为准”。5.虽然现在原告取得的是40年的商业不动产权证，但对于70年的使用权原告现在并没有实际的损失。根据我国法律土地是有使用年限的，但建筑物是永久性的，那么土地使用年限满时，原告只需向自然资源局申请续期就可，而对于需补交的土地出让金，事实上被告已代原告交了后30年的。6.依事实从另一观点看，原告在本案中主张违约金没有事实与法律依据。首先是从被告第五点看原告对土地使用年限的合同约定理解错误；其次，即便是按照原告的理解，那么双方约定的商业70年的使用权也因违反法律的强制性规定而无效。而依法对于无效约定的处理，双方并不能主张违约金，而只能依据双方在签订合同时所存在的过错大小及造成的损失来考虑适当的责任。而本案所签订的合同，特别是70年使用权无效条款的约定，属于主管行政部门强制性的规定，双方都不存在过错，且原告也没有损失，反倒是被告按70年交纳了土地出让金。因此，也不存在无效按过错赔偿损失的问题。7.退一万步讲，原告按1710万元的土地出让金总额除以总建筑面积计算违约金也对被告不公平，且错误。主要体现为：当时政府公开挂牌出让时，评估土地的价值为800万元，被告参与竞拍时投了1710万元的高价。现在不但交出的出让金越高，反之违约金还要支付得越高，两边都高，明显不公平，原告的主张缺少事实依据。8.原告在本案中主张返还合同价款并没有事实与法律依据。首先，被告不是后30年地价款的受益者，被告实际向自然资源局交付的就是70年的土地出让价款，并不存在无偿受益应退还给原告的情形；对此，原告按已交纳给自然资源局的1710万元的地价款计算70年，也就清楚的证明，原告认可被告已代其交纳70年的地价款。其次，按原告的主张退款逻辑，若被告真退还了本案30年的地价款，那么到其使用期40年满时,原告购买的本案标的物（土地使用权）所有权又应当返还给被告，这明显不符合事实及法律的规定。综上所述，被告取得本案争议土地70年的土地使用权，也按70年交纳了土地出让金，并按70年取得了所有的相关证件及手续，后因国家政策及行政管理手段的变更，相关部门不能给被告办理70年的不动产权证，对被告来讲是属不可抗力，并不是被告违约，应免除被告的责任，更不应认定由被告承担违约责任或退还合同价款。被告不存在应当支付违约金、返还合同价款及支付利息的情形。原告要求返还的合同价款没有合同约定，宜鑫公司不存在不当得利，原告请求返还的除折时效已过，原告主张的损失没有产生，被告没有承诺办70年的产权，原告的所有诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年9月4日，原凤山县国土资源局(现变更名称为凤山县自然资源局)作为出让人与受让人被告宜鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地坐落于凤山县，出让宗地面积为2680平方米，出让价款为1710万元，出让年限为70年。2014年12月17日，宜鑫公司取得该宗地的《国有土地使用证》，该证载明：地类(用途)：商住；终止日期：2084年9月4日；使用权面积：2680平方米。2016年4月20日，原告与被告宜鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同第二章第一条约定：出卖人以出让的方式取得坐落于凤山县原电影院地块的建设土地使用权。该地块国有土地使用证为凤国用（2014)第0295号，土地使用面积为2680平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用日期为2014年9月4日至2084年9月4日。第三条第1点约定：购买的商品房规划用途为商住；第3点约定：购买的商品房为第一条规定项目的A号楼1单元第1层109号商铺。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。第4小点约定：该商品房预测建筑面积为60.35平方米。合同第三章第六条第2点约定：按照建筑面积计算，购买的商品房单价为每平方米23810.85元,总价款为1436985元。原、被告签订合同后，原告按合同约定支付了购房款，并办理了不动产权证书，不动产权证书号为桂（2018)凤山县不动产权第0000117号，该产权证载明：共有宗地面积为2680.53平方米，房屋建筑面积61.48平方米。使用期限为2014年09月04日起2054年09月03日止。 另查明，凤山县住房和城乡建设局于2015年10月12日出具的《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为凤山县凤都百货，建设规模：总建筑面积为11079.25平方米；2015年10月12日出具的《商品房预售许可证》载明：预售项目名称为“凤都百货”第A栋商住楼，商铺间数为12间，柜台间数为120间，土地使用年限为商住楼柒拾年。 上述事实，有原、被告的陈述及提供的证据在卷佐证。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告在自愿、平等及诚实信用的基础上，根据相关法律、法规的规定，签订了《商品房买卖合同(预售)》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、原告诉请被告返还部分合同价款的计算是否有依据？二、被告应否承担返还部分合同价款的责任？ 关于原告诉请被告返还部分合同价款的计算是否有依据问题。被告宜鑫公司与凤山自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，按照该合同约定全额缴纳了土地出让金，并取得《国有土地使用证》。原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，按照双方签订的合同约定向被告支付了购房款。现原告主张被告返还的部分合同价款即购房款却按照被告缴纳的土地出让金来计算，得出的土地出让金作为合同价款要求被告部分返还，原告把土地出让金等同于购房款要求被告返还缺乏依据。 关于被告应否承担返还部分合同价款的责任问题。从原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》第二章第一条约定中可知，被告宜鑫公司取得的《国有土地使用证》的使用年限为70年，原告所购买的商品房所占用的土地用途为商住。该合同第二章第三条约定原告购买的商品房规划用途为商业，原告购买的房屋作为商铺使用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，凤山县不动产登记局向原告颁发的不动产权证书亦载明商铺使用期限是40年。原告作为购房者在签订合同时已经知道购买的商品房规划用途为商业，因此，获得的不动产权证书确认商铺使用期限是40年。至于政府职能部门在办理不动产权证时，根据原告购买房屋的用途来确定土地使用年限，属于政府职能机关的职权行为，被告在此过程不存在过错。且目前涉案商品房40年土地使用年限尚未届满，原告购买的商铺仍处于由原告占有、使用、收益的状态。40年使用年限届满后，涉案房屋、土地将如何处置尚无定论，是否必然给原告造成损失尚未确定。故被告不应承担返还部分合同价款的责任。 综上所述，原告诉请被告返还部分合同价款及相应利息，缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回蔡正翔的诉讼请求。 案件受理费依法减半收取487元，由原告蔡正翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。 审判员  班碧隆 二〇一九年十二月三十日 书记员  黄丽英