安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初1168号 原告：芜湖市安盛物业管理有限责任公司，住所地芜湖市镜湖区，统一社会信用代码91340200760813901N。 法定代表人：江晓兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘波，安徽繁阳律师事务所律师。 被告：繁昌县建设投资有限公司，住所地繁昌县，统一社会信用代码91340222713906312D。 法定代表人：李宗海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。 原告芜湖市安盛物业管理有限责任公司与被告繁昌县建设投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘波、被告委托诉讼代理人李大东均到庭参加诉讼。庭审后，原告就空置房物业费金额申请审计，但原、被告双方就此经庭后核对已完成对账。本案现已审理终结。 原告芜湖市安盛物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费人民币1667846.38元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月1日，原、被告双方签订前期物业委托服务合同一份。该合同约定，被告将繁昌县蔡家塘组团（城南小学、教进学校、蔡家塘）安置小区的物业服务项目委托给原告经营；物业服务费用标准为多层住宅0.35元/月*m2、高层住宅0.40元/月*m2、经营用房0.50元/月*m2;物业总建筑面积约69589m2,合同执行期自2011年3月1日至2017年2月28日止。另约定，纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；本小区属安置小区，被告按政府有关规定每年给予相应比例补偿等。协议签订当日，原告即接管此物业并提供服务至2018年6月30日。被告至今累计拖欠原告物业服务费295717.66元。 2012年6月1日，原、被告双方签订前期物业委托服务合同一份。该合同约定，被告将繁昌县金阳城市花园安置小区的物业服务项目委托给原告经营；物业服务费用标准为多层住宅0.40元/月*m2、高层住宅0.70元/月*m2、经营用房0.50元/*m2;合同执行期为2012年6月1日至2017年5月31日止。另约定，纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；本小区属安置小区，被告按政府有关规定每年给予相应比例补偿等。协议签订当日，原告接管此物业并提供服务至2018年6月30日。被告至今累计拖欠原告物业服务费384525.39元。 2013年7月28日，原、被告双方签订钢铁厂安置小区前期物业服务合同一份。该合同约定，被告将繁昌县钢铁厂安置小区物业服务项目委托给原告经营；物业服务费用标准为多层住宅0.35元/月*m2、高层住宅0.50元/月*m2、商业物业0.50元/*m2;物业总建筑面积为99200m2,其中多层住宅面积41871m2、高层住宅面积38470m2、其他18859m2；合同有效期自2013年8月1日起至2018年7月31日止。另约定，物业管理区域内已竣工但尚未售出，或者因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由甲方承担，按100%支付给乙方。同日，双方签订补充协议一份，约定被告给予原告装修保证金补贴、开办费补贴、物业费补贴等优惠政策。后原告于2013年8月1日接管此物业并提供服务至2018年8月20日。被告至今累计拖欠原告物业费987603.33元。 就前述物业费，原告为此多次向被告催收，但被告一直未能支付。2018年5月31日，原告起诉要求被告支付欠款，后因需补充证据材料，于2018年10月31日撤回起诉。现原告再次提起诉讼，恳请判如所请。 被告繁昌县建设投资有限公司辩称：原告诉称双方签订的物业合同及补充协议的过程是属实的，在合同签订后，原告进驻上述安置小区进行物业服务，具体进驻时间以被告提供的各安置小区物业补贴费支付情况表中载明的进驻时间为准。原告诉称被告欠其物业费不是事实，根据前期的物业合同及补充协议约定，被告没有支付物业费的义务，只有支付物业补贴费的义务。在上述合同履行过程中，被告已经按照协议的约定支付了各安置小区的物业补贴费，只是欠蔡家塘安置小区物业补贴费3885元。综上，被告请求依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定的事实如下：2011年3月1日，原、被告双方签订前期物业委托服务合同一份。该合同约定，被告委托原告提供繁昌县蔡家塘组团（城南小学、教进学校、蔡家塘）安置小区建筑区域内的前期物业服务，总建筑面积约69589m2；原告根据物业的使用性质和特点约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用；合同有效期间，原告按包干制，由业主向原告支付物业服务费用，盈余或者亏损均由原告享有或者承担；本小区属安置小区，被告按政府有关规定每年给予相应比例补贴；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；本合同期物业收费标准按繁昌县住宅小区物业综合服务等级收费三级标准核定，即多层住宅0.35元/月*m2、高层住宅0.40元/月*m2、经营用房0.50元/*m2;合同执行期自2011年3月1日至2017年2月28日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。 2011年6月1日，原、被告双方签订前期物业委托服务合同一份。该合同约定，被告委托原告提供繁昌县金阳城市花园安置小区建筑区域内的前期物业服务，总建筑面积约22000m2；原告根据物业的使用性质和特点约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用；合同有效期间，原告按包干制，由业主向原告支付物业服务费用，盈余或者亏损均由原告享有或者承担；本小区属安置小区，被告按政府有关规定每年给予相应比例补贴；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；本合同期物业收费标准按繁昌县住宅小区物业综合服务等级收费三级标准核定，即多层住宅0.40元/月*m2、高层住宅0.70元/月*m2、经营用房0.50元/*m2;合同执行期自2012年6月1日至2017年5月31日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。 2013年7月28日，原告作为物业服务企业与被告作为开发建设单位订立钢铁厂安置小区前期物业服务合同一份。该合同约定，被告选聘原告对华阳安置小区提供前期物业服务事宜，物业类型为多层住宅、高层住宅、其他，面积分别为41871平方米、38470平方米、18859平方米；物业服务等级标准为三级，物业服务收费实行包干制；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，其中多层住宅每月每平方米0.35元、高层住宅每月每平方米0.5元、商业物业每月每平方米0.5元；物业管理区域内已竣工但未售出，或者因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位承担；本物业共用设施设备，包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由开发建设单位承担；本合同为期5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。同时达成的补充协议中，明确被告给予原告100000元开办费补贴、150000元物业管理用房装修保证金补贴用于物业管理用房的装修；被告给予原告三年物业费补贴，第一年按照应收费用的60%给予补贴，第二年按照应收费用的40%给予补贴，第三年按照应收费用的20%给予补贴，三年后进入市场化运作，只补贴廉租房住户和特困户的物业费；已竣工但尚未出售、或者因开发建设单位原因未按时交纳给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 以上合同订立后，原告对前述安置小区提供物业服务。截止2017年12月，被告依据繁昌县人民政府办公室抄告单、繁昌县人民政府专题纪要的规定向原告发放安置小区物业服务费补贴合计1652021.289元。另外，蔡家塘安置小区2018年1月至2018年6月应发放的物业补贴费3885元未发放。被告的补贴款中还包括，各安置小区开办费补贴合计220000元、物业管理用房装修费补贴合计290000元。在发放前述补贴时明确，繁昌县蔡家塘安置小区第一期房屋于2011年12月交付物业服务企业，第二期房屋于2014年1月交付物业服务企业，第三期房屋于2014年9月交付物业服务企业；繁昌县金阳城市花园安置小区房屋于2012年6月交付物业服务企业；繁昌县城南小学安置小区房屋于2009年8月交付物业服务企业；繁昌县钢铁厂安置小区第一期房屋于2013年8月交付物业服务企业，第二期房屋于2014年9月交付物业服务企业；计算补贴依据的物业费收费标准为多层住宅0.35元每月每平方米、高层住宅0.5元每月每平方米。 2018年5月31日，原告就空置房屋物业费提起诉讼，后以补充证据材料为由申请撤诉。2018年10月31日，本院裁定准予撤诉。现原告再次提起诉讼。 以上事实由原告提供的前期物业服务合同调档件三份、前期物业服务合同补充协议调档一份、（2018）皖0222民初1419号民事裁定书原件一份，被告提供的各安置小区物业费等支付情况表一份，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见予以证实。 本院认为：原告以被告未支付空置房物业服务费为由提起诉讼，被告以其已支付物业费补贴为由抗辩。结合诉辩双方主张，本案争议主要围绕物业服务合同关系如何认定、物业服务费如何结算两方面问题而展开。 一、关于物业服务合同关系问题，被告对原告提供的钢铁厂安置小区前期物业服务合同内容提出异议，认为未出售或未交付房屋的物业费由开发建设单位支付的比例100%系原告自行添加，但同期的补充协议中明确了开发建设单位全额支付。故本院对相关约定事实予以认定。涉案前期物业服务合同及补充协议均约定物业费实行包干制度。同时约定本小区属安置小区，被告按政府有关规定每年给予相应比例补贴。在钢铁厂安置小区的前期物业服务合同补充协议中更是约定，被告给予原告100000元开办费补贴、150000元物业管理用房装修保证金补贴用于物业管理用房的装修；被告给予原告三年物业费补贴，第一年按照应收费用的60%给予补贴，第二年按照应收费用的40%给予补贴，第三年按照应收费用的20%给予补贴，三年后进入市场化运作，只补贴廉租房住户和特困户的物业费。而在繁昌县人民政府办公室抄告单附相关文件及繁昌县人民政府相关问题的纪要中均明确，基于安置小区开始几年物业服务费收费难、廉租房住户和特困户较多的情况，由建设单位给予前述内容的三年物业费补贴，并进一步明确，三年后，除廉租住房和特困户的物业服务费用由财政补贴外，其余由物业服务企业自负盈亏。因此，涉案安置小区前期物业收费实际是执行的是包干制。 二、关于双方物业服务费结算问题，虽从前期物业服务合同、补充协议的约定看，被告与作为物业服务企业的原告订立前期物业服务合同，且在钢铁厂安置小区前期物业服务合同中明确了被告的开发建设单位身份。因此，空置房屋物业服务费应由被告全额交纳。 关于空置房物业费补贴与空置房屋应交纳物业服务费能否重复收取，从协议整体而言，两项约定是各自独立的条款，无法作出两者可重复收的解释。从协议目的解释，发放物业费补贴，是对物业服务企业可能无法全额收取物业服务费的一种预期风险保障，但协议约定空置房屋的物业服务费用由被告全额支付，即关于空置房屋的物业服务费不存在无法全额收取的困难和预期风险。故探寻双方当事人真意，能够推定空置房屋物业费补贴与空置房屋应交纳物业服务费不应重复收取的真实意思表示。从公平原则考虑，物业服务公司亦不应双重获利，在全额收取空置房物业服务费的基础上再重复收取物业费补贴。因此，被告认为其已支付物业补贴而无需支付空置房物业费的主张本院不予支持，而在原告主张的空置房物业费中应扣除被告就该空置房已支付相应物业费补贴金额。关于物业费收费标准，双方庭后已进行核对，可按双方认可的标准计算。 原告主张空置房物业费，其对空置房的面积及空置时间未能提供相应证据，仅提供了其自行制作的安置小区房屋空置时间一览表，但原、被告双方于庭审后，在2019年12月30日完成核对工作。根据核对结果，能够确认的空置安置房为，繁昌县钢铁厂安置小区第一期安置房屋中1-9号、35-38号楼多层住宅交房时间为2013年8月1日，至2017年12月31日止空置房屋72套，建筑面积7003.15㎡，物业费按0.35元每月每平方米收取，相应物业补贴费按0.35元每月每平方米已发放完毕，其中第一年按应收物业费60%发放，第二年按应收物业费40%发放，第三年按应收物业费20%发放；繁昌县钢铁厂安置小区第二期安置房屋中10-16号楼高层住宅交房时间为2014年9月1日，至2017年12月31日止空置房屋125套，建筑面积10349.08㎡，物业费包含设备运行费一楼按0.5元每月每平方米收取，二楼按0.6元每月每平方米收取，三楼按0.75元每月每平方米收取，四楼及以上按1元每月每平方米收取，相应物业补贴费均按0.5元每月每平方米已发放完毕，其中第一年按应收物业费60%发放，第二年按应收物业费40%发放，第三年按应收物业费20%发放。 根据以上核对结果，繁昌县钢铁厂安置小区第一期安置房屋中1-9号、35-38号楼至2017年12月31日，共计空置房屋72套，建筑面积7003.15㎡，空置时长自2013年8月1日至2017年12月31日止为53个月，按每月每平方米0.35元计算，空置物业费为7003.15×0.35×53=129908.43元，扣除分三年发放补贴共计7003.15×0.35×12×（60%+40%+20%）=35295.88元，即94612.55元。繁昌县钢铁厂安置小区第二期安置房屋中10-16号楼至2017年12月31日，共计空置房125套，建筑面积10349.08㎡（详见钢铁厂安置小区截止2017年12月31日剩余房源一览表），空置时长自2014年9月1日至2017年12月31日止为40个月，按一楼0.5元每月每平方米、二楼0.6元每月每平方米、三楼0.75元每月每平方米、四楼及以上1元每月每平方米计算，空置物业费为，一楼21套1713.85×0.5×40=34277元，二楼6套503.92×0.6×40=12094.08元，三楼7套570.48×0.75×40=17114.4元，四楼及以上91套7560.83×1×40=302433.2元，合计365918.68元，扣除分三年发放补贴共计10349.08×0.5×12×（60%+40%+20%）=74513.38元，即291405.3元。被告应付原告截止至2017年12月31日繁昌县钢铁厂安置小区住宅房空置物业费应为94612.55元+291405.3元=386017.85元。 三、至于原告主张的其余空置房物业费，因其未提供充分有效证据加以证实，被告也未认可，本院在本案中不予支持，如有纠纷原告可另行提供充分证据再行主张。至于被告提出原告将物业用房及小区门面房进行出租，导致钢铁厂小区业主拒绝交纳物业费，被告被迫垫付大量费用，损失很大。因相关问题并非本案所涉，如有纠纷各方可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，以及《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下： 一、被告繁昌县建设投资有限公司支付原告芜湖市安盛物业管理有限责任公司截至2017年12月31日止的空置房物业费386017.85元，于本判决生效后10日内付清； 二、驳回原告芜湖市安盛物业管理有限责任公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19811元（原告已预交）由被告繁昌县建设投资有限公司负担7090元，原告芜湖市安盛物业管理有限责任公司负担12721元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  俞 峰 人民陪审员  俞玉宝 人民陪审员  陈志豪 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  俞夏银 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。