文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民初161号原告（案外人）：南昌市南阳腾鸿置业有限公司，住所地江西省南昌市湾里区太平街28号罗马假日会所2号楼101室（第一层），统一社会信用代码91360105309249074G。法定代表人：郭小宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：金瑞强，河南梅溪律师事务所律师。被告（申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区北城一路6号1-1、2-1、3-1、4-1，统一社会信用代码91500000202830053J。法定代表人：李桂林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳，重庆市坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈浩，重庆市坤源衡泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：叶罕嗣，男，1968年1月28日出生，汉族，住浙江省奉化市。第三人（被执行人）；叶忠真，男，1930年9月29日出生，汉族，住浙江省奉化市。第三人（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省奉化市南山路184号，组织机构代码71338001-5。法定代表人：叶罕嗣，该公司董事长。原告南昌市南阳腾鸿置业有限公司（以下简称南阳腾鸿置业公司）与被告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托）、第三人叶罕嗣、叶忠真、宁波市强人置业发展有限公司(以下简称宁波强人置业公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告南阳腾鸿置业公司的委托诉讼代理人金瑞强，被告新华信托的委托诉讼代理人赵阳、屈浩到庭参加诉讼，第三人叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。南阳腾鸿置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法排除对宁波强人置业公司开发的位于南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X#楼XX室共计58套房屋的执行。2、诉讼费用由新华信托承担。事实及理由：2012年6月27日至2012年11月6日，叶罕嗣、高小强、宁波强人置业公司先后向李斐借款2220万元，截止2014年4月25日，共计欠李斐1320万元。2014年4月25日，李斐与叶罕嗣及宁波强人置业公司签订《协议书》，约定：宁波强人置业公司以其开发的位于南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X#楼的65套房产抵偿该1320万元债务；宁波强人置业公司有义务按李斐的要求与李斐指定的购房人就上述房屋签订买卖合同并办理相关的销售及产权手续。其中的7套房屋李斐已售出。据此《协议书》，按照李斐的指定，2014年5月31日，针对案涉58套房产，南阳腾鸿置业公司与宁波强人置业公司签订了正式的《商品房买卖合同》，同时进行了网签，该房产在出售时有预售许可，合同合法有效。出售人宁波强人置业公司应当进行登记备案而未登记备案，致使南阳腾鸿置业公司无法办理预告登记。该涉案的58套房产的所有权应归南阳腾鸿置业公司所有，南阳腾鸿置业公司的物权请求权优于新华信托的债权请求权。新华信托答辩请求驳回南阳腾鸿置业公司的诉讼请求。事实及理由：1.案涉《协议书》交易的核心内容是房屋的让与担保，而非房屋买卖。《协议书》明确载明了宁波强人置业公司对案涉58套房屋有回购义务，该《协议书》第四条、第五条载明的内容表明李斐并无以房抵债的真实意愿，而是以买卖合同作为借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应按照民间借贷法律关系处理，该普通的借贷债权显然不属于能够排除执行的民事权益。2.案涉《协议书》及《商品房买卖合同》因违法而无效。《中华人民共和国公司法》第二十条、第二十一条明确规定，公司的控股股东、实际控制人不得滥用控制权或控股权损害公司、公司其他股东以及公司债权人的利益。就本案而言，宁波强人置业公司不是案涉交易的当事人，对案涉债务不负有约定的清偿义务。另一方面，在公司对外负有巨额债务，且在公司没有任何动议的情形下，叶罕嗣滥用控股权和对公司的控制权，以公司财产清偿其个人债务，是法律所禁止的行为。鉴于案外人李斐及南阳腾鸿置业公司对此知情，该违法行为不能产生南阳腾鸿置业公司诉请的法律后果，因此，案涉《协议书》及《商品房买卖合同》因违法而无效。3.南阳腾鸿置业公司举示的证据与拟证明事实缺乏关联性，且部分证据间相互冲突、矛盾，其举示的证据不能证明案涉借款债务真实发生并已实际履行，也不能证明南阳腾鸿置业公司已合法占有案涉房产，购房款支付本身的真实、合法性也没得到证实。因此，南阳腾鸿置业公司举示的证据也不能证明其享有能够排除执行的民事权益。叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：在新华信托与叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对宁波强人置业公司名下座落于江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2015年4月8日重庆高院就该案作出（2014）渝高法民初字第00045号民事判决书，判决叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司向新华信托支付借款本金1.6亿元、利息40633333.33元及逾期利息、复利；叶罕嗣、叶忠真、宁波强人置业公司向新华信托支付实现债权的费用65万元；新华信托在该两项债权范围内对宁波强人置业公司所有的南昌市湾里区太平乡太平街28号罗马假日会所X号楼房产及其占用范围内的建设用地使用权享有优先受偿权；……该判决生效后，新华信托申请强制执行，重庆高院于2016年5月27日作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，南阳腾鸿置业公司就案涉房屋向本院提出书面执行异议。本院经审查后，于2018年9月5日作出（2018）渝执异47号执行裁定书，裁定驳回案外人南阳腾鸿置业公司的异议。南阳腾鸿置业公司遂提起本案诉讼。2014年5月31日，宁波强人置业公司与南阳腾鸿置业公司签订《商品房买卖合同》共计58份，约定将位于南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所第X#楼XX室共计58套房屋卖与南阳腾鸿置业公司，房屋单价均为每平方米4300元，每套房屋的价格分别为245467元、170560元、170068元、170068元、170560元、150101元、151413元、201556元、254077元、256332元、169617元、170068元、170068元、255840元、252929元、261826元、170068元、170068元、170068元、169617元、264204元、170560元、170068元、170068元、170560元、150101元、151413元、201556元、254077元、245057元、169617元、170068元、170068元、255840元、252929元、170068元、261826元、170068元、170068元、170068元、169617元、150101元、170068元、151413元、280481元、254077元、268836元、169617元、255840元、252929元、170068元、280481元、201556元、254077元、256332元、261826元、170068元、256332元。58套共计11782374元。合同约定的付款方式均为一次性付款，即买受人均需于合同签订当然支付全部购房款。2012年8月20日，高小强出具《借据》，载明借到现金500万元，宁波强人置业公司出具《担保函》。2012年8月26日到2013年5月31日，高小强出具数张借条，载明向李斐借到80万元到300万元不等的现金。2014年4月24日，高小强出具《高小强借款情况说明》，称受宁波强人置业公司董事长叶罕嗣的委托借款用于公司融资，截止2013年5月31日，共借资1320万元。截止2014年5月1日，本息共计25740000元，尚欠22360000元。2014年4月25日，李斐作为甲方，叶罕嗣、宁波强人置业公司作为乙方签订了《协议书》，约定：一、乙方以宁波强人置业公司开发的位于南昌市湾里区太平镇罗马假日楼盘X#楼项目中的部分在售房屋抵偿乙方对甲方所欠的1320万元的担保债务。二、乙方用于抵偿债务的房屋共65套，总面积约3220.6㎡，单价每平方米4100元……四、甲方在对上述房屋进行销售和处理过程中，乙方应积极配合。……五、甲乙双方一致同意，自本协议签订之日起四个月内，乙方应以按本协议第二条约定的单价回购甲方尚未销售或转让的上述房产。如期限届满后，乙方则无权回购，乙方按甲方要求将房屋及时备案至甲方或甲方指定的产权人名下并办理产权证件。2014年4月30日，宁波强人置业公司给李斐出具了58张收据，收款方式为现金，收款事由为房款。该58张收据的金额与前述58份《商品房买卖合同》的金额一致。2018年10月9日，李斐出具《情况说明》，载明：叶罕嗣、高小强、宁波强人置业公司于2012年6月27日至2012年11月6日先后借其2220万元。截止2014年4月25日，叶罕嗣、宁波强人置业公司共计欠其1320万元。2014年4月25日，其与叶罕嗣及宁波强人置业公司签订《协议书》，约定以罗马假日会所X#楼的65套房屋抵债，宁波强人置业公司有义务按照李斐的要求与李斐指定的购房人签订买卖合同。其中，XX等7套房屋他已处理。按照李斐的指定，2014年5月31日，南阳腾鸿置业公司与宁波强人置业公司网签了剩余58套房屋的《商品房买卖合同》。现涉及该58套房产的权利由南阳腾鸿置业公司享有。庭审中，南阳腾鸿置业公司提交了钱健康出具的《证人证言》，拟证明钱健康代表宁波强人置业公司于2014年6月将案涉房屋交付给了南阳腾鸿置业公司。新华信托不认可该《证人证言》，钱健康也未出庭作证。南阳腾鸿置业公司陈述2014年6月接收房屋后即委托物业公司代管，但未提交相关证据证明。以上事实有本院（2015）渝高法民执字第00015号《执行裁定书》、（2018）渝执异47号《执行裁定书》、《借据》、《担保函》、58份《商品房买卖合同》、《收据》、《协议书》、《情况说明》等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：南阳腾鸿置业公司对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X#楼XX室等58套房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，本院于2014年6月18日查封案涉房屋，南阳腾鸿置业公司于2014年5月31日与宁波强人置业公司签订了58份《商品房买卖合同》，该协议系宁波强人置业公司按照李斐的指令与南阳腾鸿置业公司签订，系双方当事人真实意思表示，且签订于本案查封之前。南阳腾鸿置业公司陈述其于2014年6月即占有了案涉房屋，但其提交的《证人证言》新华信托不予认可，钱健康也未出庭接受质询，故该证据不能证明宁波强人置业公司向南阳腾鸿置业公司交付了案涉房屋。南阳腾鸿置业公司也并未提交其他证据证明其已占有案涉房屋。故南阳腾鸿置业公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，即使其已付清房款，其对案涉房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，南阳腾鸿置业公司的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回南昌市南阳腾鸿置业有限公司的诉讼请求。案件受理费92600元，由南昌市南阳腾鸿置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  田晓梅审判员  姜圆圆审判员  郭 勇二〇一九年十二月二十七日书记员  谢雨含