广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16256号原告：佛山市南海慧泉投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*******，统一社会信用代码**********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：康亚西，广东的信律师事务所律师。被告：戴遇元，男，1986年11月9日出生，汉族，住湖南省双峰县***********，公民身份号码************。原告佛山市南海慧泉投资有限公司与被告戴遇元租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康亚西到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年8月至2018年12月共4个月的租金6552.4元和物业管理费5242元、水费1136.46元、电费39.5元，以上款项原告仅主张12970元，并以12970元为本金自2019年2月1日至实际还款日止按年息24%支付逾期付款违约金；2.解除双方签订的物业租赁合同，原告没收合同保证金7800元；3.本案诉讼费用由被告承担。其中，第2项诉讼请求以2019年2月1日起算逾期付款违约金的依据是被告2019年1月9日离场，故要求从2019年2月1日计付利息。事实和理由：原被告于2015年6月2日签订《物业租赁合同》，《物业租赁合同》，合同约定被告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳违约金，逾期七天，原告告知被告欠费情况，并有权采取暂停向被告供水供电等形式的催交费措施，所造成的不便和损失由被告自行承担；逾期交付租金及物业管理费等相关费用超过1个月，原告有权解除合同并随时收回物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租。原告按约定于2015年6月30日将物业全部交付给被告。现被告违反合同约定，从2018年8月1日起截止2019年1月8日累计拖欠原告3个月的租金、物业管理费、水电费等费用共计12970.3元，已经构成为违约，原告多次通过上门催交、打电话催交、张贴通知催交，邮寄催交等方式向被告追索上述欠款未果，故诉至法院。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告的营业执照、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.2018年9月-2019年3月缴费通知单原件1组，用以证明被告拖欠2018年8月至2018年12月的租金、物业费、水电费共计12970元；3.退租审批表原件1份，用以证明被告在拖欠4个月租金的情况下退租，按合同约定，原告收取的保证金不退；4.租赁合同、物业管理服务协议、关于F1A8更改乙方签约主体的情况说明、物业租赁合同审批表原件各1份，用以证明原被告存在租赁关系；5.房地产权证复印件1份，用以证明涉讼租赁物的产权人是原告。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的前述证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议或举证反驳，本院均予以采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼租赁物为位于佛山市南海区*******，已办理房地产权证，权属登记人为原告。2015年6月2日，原告佛山市南海慧泉投资有限公司（出租方、甲方）与被告戴遇元（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：XX），约定甲方将涉讼租赁物出租予乙方使用，总计租面积为146.26平方米，承租用途为写字楼、办公；由甲方进行统一管理，物业管理按照甲乙双方另行签署的《慧泉科技产业中心物业管理服务协议》履行，物业管理费、公用水电与自用水电费用等由乙方统一向甲方缴纳；合同期限为9年，自2015年6月2日至2024年6月30日，装修期为29天，自2015年6月2日至2015年6月30日，租金和物业管理费自2015年7月1日计收；租金和物业管理费按物业的总计租面积计算，每月7日前交纳当月的租金和水电费用，逾期按每日千分之三交纳滞纳金；租金每3年递增一次，每次递增12%，自2015年6月2日至2018年6月30日每月租金1462.6元，自2018年6月2日至2021年6月30日每月租金1638.11元，自2021年6月2日至2024年6月30日每月租金1834.1元；租赁物的公用水电费用，乙方按甲方的通知进行缴纳；合同签订之日，乙方须交纳保证金7900元，该保证金作为乙方履行合同义务的保证；乙方有以下情形的，视为乙方中途毁约，甲方有权终止本合同，并随时收回该物业另行出租，原告有权没收乙方所交付的租赁保证金等一切费用：（1）逾期交付租金与物业管理费等相关收费及其他应交纳的费用超过一个月；在合同期限内，任何一方不得无故提前解除或终止合同，否则视为违约，守约方有权单方面解除合同，违约方应支付与保证金等额的违约金给守约方；等等。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业管理服务协议》，约定被告承租原告所有的涉讼租赁物，本《物业管理服务协议》与双方签订的《物业租赁合同》的合同期限、费用收取日期相同，物业管理费每3年递增一次，每次递增12%，其中，自2015年6月2日至2018年6月30日每月1170.08元，自2018年6月2日至2021年6月30日每月1310.49元，自2021年6月2日至2024年6月30日每月1468.45元，等等。诉讼中，原告述称：已收取被告7800元保证金；被告于2019年1月9日离场，但截止庭审辩论终结日被告仍对涉讼租赁物加锁且存有部分物品在内。2019年7月11日提起本案诉讼，起诉状等诉讼材料于2019年10月11日以公告的形式送达被告。本院认为，原被告签订《物业租赁合同》和《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告已将涉讼租赁物交付被告使用，被告应按合同约定按时足额支付租金，原告主张被告自2018年8月起欠付租金等费用，被告作为承租方未举证证明已支付相应费用，被告拖欠租金费用的行为已构成根本违约，原告主张解除涉讼合同，符合法律规定，本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持，本院认定涉讼合同于被告知悉原告解除合同的请求之日，即本案诉讼材料送达被告之日2019年10月11日起解除。原告诉请被告支付2018年8月至12月的租金、物业管理费和水电费共计12970元，租金、物业管理费的数额在《物业租赁合同》和《物业管理服务协议》约定范围内，而水电费为使用涉讼租赁物所产生的必然费用，原告主张的数额合理，被告作为义务的履行方，未予有效反驳或举证证明已履行相应支付义务，本院对原告该请求予以支持。被告拖欠租金费用的违约行为致合同解除，根据合同约定，被告应支付相当于保证金数额的违约金，原告主张没收7800元保证金，符合双方约定，本院予以支持。被告逾期付款行为，原告已通过解除合同、没收保证金方式进行处理及弥补损失，原告请求对欠付款项计付违约金的主张本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：原告佛山市南海慧泉投资有限公司与被告戴遇元于2015年6月2日签订的《物业租赁合同》（合同编号：XX）于2019年10月11日解除；被告戴遇元应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月至12月的租金、物业管理费和水电费共计12970元予原告佛山市南海慧泉投资有限公司；被告戴遇元支付的保证金7800元归原告佛山市南海慧泉投资有限公司所有；驳回原告佛山市南海慧泉投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费2374.08元（原告佛山市南海慧泉投资有限公司已预交），由被告戴遇元负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费2374.08元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  车惠青人民陪审员  黄燕清人民陪审员  詹金菊二〇一九年十二月十三日书 记 员  罗静雯