河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民初836号 原告：刘某某，男，1977年10月8日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县新蓝湾西区。 委托诉讼代理人：马连军，男，汉族，1969年6月11日出生，住河北省唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：李晓东，男，汉族，1979年10月22日出生，住河北省唐山市迁西县新蓝湾西区。 被告：杨某某，女，1985年4月5日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。 第三人：唐山正东房地产开发有限公司，住所地唐山路北区沁园春小区。 法定代表人：孙彦来，总经理。 委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司员工。 原告刘某某与被告杨某某、第三人唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人马连军、李晓东，被告杨某某的委托诉讼代理人裴雪莲、于亚楠，第三人正东公司的委托诉讼代理人侯寿忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于迁西县新蓝湾西区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告对迁西县新蓝湾西区房屋享有建设工程款优先权。3、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月26日，石家庄市中级人民法院对杨某某与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山染麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案作出民事判决，判决唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山染麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司对唐山市鸿禧建筑材料有限公司对杨某某的给付义务承担连带清偿责任。该案执行中，石家庄市中级人民法院于2016年11月21日对原告购买的迁西县新蓝湾西区31151号房屋予以查封。2018年7月，根据省市县关于处理房地产开发遗留问题的工作部署，迁西县住建局通知新蓝湾西区住户办理不动产登记手续，在办理手续过程中，原告得知自己所购房屋已被查封。在多方申诉未果的情况下，原告于2019年1月17日就执行新蓝湾西区房屋向执行法院提出书面异议。2019年5月21日，石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异35号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，被告申请对原告已经取得建设工程款优先受偿权的房屋采取执行措施，不应得到支持。具体理由是：2014年-2016年间，案外人唐山慧鹏建筑工程有限公司承建本案第三人正东公司开发的迁西新蓝湾西区项目，原告刘某某是该项目的实际施工人。2016年8月，该项目验收合格并交付使用。2016年9月，正东公司、唐山市城市建筑工程总公司、唐山慧鹏建筑工程有限公司三方签订《迁西新蓝湾西区交房三方协议》（以下简称《三方协议》）。《三方协议》确认，截至协议签订之日，三方结算工程总价款为55734949.93元，发包人正东公司已支付9835221.22元，尚欠承包人唐山慧鹏建筑工程有限公司工程款45899728.71元。《三方协议》第三条约定：三方一致同意甲方（正东公司）将新蓝湾西区27套住宅、31套地下室、4个车库、新蓝湾北区101-1商业（前述房产见附表3）抵顶丙方（唐山慧鹏建筑工程有限公司）施工的新蓝湾西区工程款14693270元。本案案涉31041号房屋包括在抵顶工程价款的27套住宅内。之后，正东公司依约向唐山慧鹏建筑工程有限公司交付了该31041号房屋。原告刘某某作为该工程实际施工人，于2016年10月20日与慧鹏公司签订了《迁西县新蓝湾西区抵顶工程款房屋权利转让协议书》，承继了慧鹏公司对31041号房屋的全部权利。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”根据上述规定，从法律性质上，慧鹏公司对该用于折价抵顶工程价款的31041号房屋享有的权利为建设工程款优先受偿权，该项权利已经河北省迁西县人民法院（2018）冀0227民初3131号民事判决书和唐山市中级人民法院（2019）冀02民终3183号民事裁定书予以确认。该项权利作为一项法定优先权，不仅具有对抗抵押权等担保物权的效力，更具有对抗一般债权的效力。该项权利经原告刘某某承继后，具有确定力、保持力。因此，本案被告申请执行的一般债权远远不具备对抗原告享有的建设工程款优先受偿权的效力，其执行申请不应得到支持。综上，依据《中华人民共和国民亭诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条之规定，原告特提起诉讼，请法院依法判决。 杨某某辩称，我方认为石家庄中院出具的裁定驳回异议人的异议申请合法正确，应当对上述房产继续执行，如果案外人能够提供法律规定的相关证据，证明其对该房屋具有合法的所有权，请法院依法判决。 正东公司述称，认可刘某某陈述的事实。 经审理查明：杨某某与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨某某借款本金2080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利息按借款合同约定的月利率18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李文东对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任。（四）驳回杨某某的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨某某向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定：（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下：（1）位于唐山市路北区南侧，，土地证号为冀唐国用（2013）第7261号土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市路北区南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7524号土地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市路北区北侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7260号土地使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市路北区北侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7262号土地使用权，面积4633.40平方米；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县东侧，土地证号为：迁国用（2012）第××号土地使用权，面积2115.58平方米；（三）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县商业，房产证号为迁房权证迁西字第××号的房产，面积2245.26平方米；（四）查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定：（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（三）查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（四）查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封正东公司名下房产清单显示共计查封新蓝湾小区南区商业7套、新蓝湾小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的3号楼1单元401号（203-1-401、31041）房屋。之后，原告刘某某向本院提出书面执行异议。2019年5月21日，本院作出（2019）冀01执异35号执行裁定书，裁定：驳回刘某某的异议请求。 另查明，刘某某称，唐山慧鹏建筑工程有限公司是新蓝湾西区项目的承包人，刘某某是该项目的实际施工人；2016年唐山慧鹏建筑工程有限公司完成项目建设后，与正东公司、唐山市城市建筑工程总公司签订《迁西新蓝湾西区交房三方协议》，约定以包括3号1单元401号房屋在内27套住宅、31套地下室、4个车库、新蓝湾北区101-1商业抵顶唐山慧鹏建筑工程有限公司的部分工程款；2016年10月20日，唐山慧鹏建筑工程有限公司将《迁西新蓝湾西区交房三方协议》项下所有用于抵顶工程价款房屋的处分权换让给刘某某。并提交了《迁西新蓝湾西区交房三方协议》、唐山慧鹏建筑工程有限公司与刘某某签订的《迁西县新蓝湾西区抵顶工程款房屋权利处分协议书》、河北省迁西县人民法院2018年12月29日作出的（2018）冀0227民初3131号民事判决书、河北省唐山市中级人民法院2019年4月12日作出的（2019）冀02民终3183号民事裁定书。被告杨某某的质证意见：（2018）冀0227民初3131号判决中体现的工程价款优先受偿权，与原告所陈述不一致，在该判决中确定唐山慧鹏建筑工程有限公司对正东公司所有的不动产权及房屋享有建设工程款优先受偿权，该判决的意思是如果正东公司名下的房产及土地经过评估拍卖处分，唐山慧鹏建筑工程有限公司对该价款具有优先受偿权，唐山慧鹏建筑工程有限公司与刘某某之间的这个协议是无法体现工程价款优先受偿权的，主要原因是唐山慧鹏建筑工程有限公司与正东公司私下里签订的27套房屋的抵顶，并不是建筑工程款的优先受偿权。所以，这27套房屋并不应当属于唐山慧鹏建筑有限公司，唐山慧鹏建筑有限公司与刘某某之间的权利处分协议，属于无效协议，刘某某对该27套房产不应具有任何优先权。 新蓝湾小区西区项目于2014年10月13日取得商品房预售许可证，至本案庭审前刘某某尚未与正东公司签订正式的书面房屋买卖合同。 另查明，迁西县住房和城乡规划建设局房屋产权交易所于2019年5月17日向本院出具说明，主要内容为，“正东新蓝湾西区共建设3幢高层住宅楼，在我所商品房交易系统登记楼号为1#、2#、3#，房地产开发企业对外销售时使用楼号为201#、202#、203#"。 以上事实有（2019）冀01执异35号执行裁定书、《迁西新蓝湾西区交房三方协议》、《迁西县新蓝湾西区抵顶工程款房屋权利处分协议书》、河北省迁西县人民法院（2018）冀0227民初3131号民事判决书、河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02民终3183号民事裁定书、庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证，足以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”。本案所涉正东新蓝湾花园小区西区项目系第三人正东公司开发、案外人唐山慧鹏建筑工程有限公司承建，该项目于2016年验收合格并交付使用，2016年10月17日，正东公司与案外人唐山慧鹏建筑工程有限公司、唐山市城市建筑工程总公司签订《迁西新蓝湾西区交房三方协议》（以下简称《三方协议》），该协议第三条约定：三方一致同意甲方（即正东公司）将新蓝湾西区27套住宅（包括本案所涉房产）、31套地下室、4个车库、新蓝湾北区101-1商业（前述房产见附表3）抵顶丙方（即唐山慧鹏建筑工程有限公司）施工的新蓝湾西区工程款14693270元。2016年10月20日，唐山慧鹏建筑工程有限公司与刘某某（新蓝湾西区项目的实际施工人）签订《迁西县新蓝湾西区抵顶工程款房屋权利处分协议书》，将《三方协议》项下所有用于抵顶工程价款房屋的处分权转让给了刘某某。本院认为，根据上述法律规定，正东公司在唐山慧鹏建筑工程有限公司依约完成工程建设并通过竣工验收，但因资金紧张不能及时给付建设工程款的情况下，与唐山慧鹏建筑工程有限公司经过协商并签订《三方协议》，同意将新蓝湾西区的建设工程折价抵顶工程价款，完全符合建设工程价款优先受偿权的性质和要求，后唐山慧鹏建筑工程有限公司将《三方协议》项下所有用于抵顶工程价款房屋的处分权转让给了刘某某，考虑原告杨某某对正东公司享有债权仅为普通债权，故可以认定刘某某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对于刘某某要求停止执行迁西县新蓝湾西区房屋的诉求应予支持，刘某某对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、不得执行迁西县新蓝湾西区房屋； 原告刘某某对迁西县新蓝湾西区房屋享有建设工程价款优先受偿权。 案件受理费8234元，由被告杨某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇一九年十二月十八日 书记员  杨 岚