广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15784号原告：梁建旋，男，1973年3月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：冯万明，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚海云，广东品政律师事务所律师。被告：原锦辉，男，1970年10月2日出生，汉族，住广东省中山市。被告：陈瑞芳，女，1972年7月11日出生，汉族，住广东省中山市。被告：原俊杰，男，1997年4月22日出生，汉族，住广东省中山市。三被告委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：叶德润，广东凯行律师事务所律师。原告梁建旋与被告原锦辉、陈瑞芳、原俊杰合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁建旋的委托诉讼代理人冯万明、姚海云，被告原锦辉、陈瑞芳、原俊杰的共同委托诉讼代理人贺嘉发、叶德润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁建旋向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年4月22日签订的《土地使用转让协议》无效；2、判决被告退回原告支付的土地使用权转让价款人民币574200元以及利息（以474200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年4月22日起至2016年6月21日止；以574200元为基数，按照中国人民银行同类贷款利率自2016年6月22日起至实际清偿完毕之日止，暂计至起诉之日为71170元）；3、判决被告赔偿因合同无效导致原告投资建设的地上建筑物被强制拆除产生的各项损失合计为2482583元[（4126200元+8000元+2000元+1439元）×60%]，以上合计3127953元。事实和理由：被告是中山市××镇的村民，原、被告于2016年4月22日签订《土地使用转让协议》（以下简称协议），约定：被告将坐落于中山市××镇的198平方米土地使用权转让给原告，转让价款574200元，分两次支付：第一次支付474200元，第二次支付余款100000元，六十日内支付完毕；2016年4月22日，双方应前往村委会办理土地使用权转让手续，将土地使用权过户给原告，并告知村委会土地使用权归原告，日后政策征收或其他赔偿所得归原告所有；原告按照协议约定支付574200元给被告后，被告即把土地使用权及有关村委发放手续文本交付给原告使用和保管。协议签订后，原告即按照协议支付款项，被告亦按照约定交付土地给原告建房使用，原告最终建成了一栋11层的房屋。2018年6月15日，中山市国土资源局作出《行政处罚决定书》，以原告非法占有上述土地为由，对原告作出行政处罚，责令原告退还非法占用的土地，并对原告处以1439元的罚款。现该房屋已被强制拆除，经鉴定该房屋价值4126200元，原告为此支付鉴定费10000元。原告认为，被告故意隐瞒案涉土地性质实为耕地的事实，将该农用地出让给原告，并与原告签订协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》第4条、第36条、第44条第1款、第63条规定，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第58条，要求被告退还已收取的合同出让款并支付对应的利息损失，另有权要求被告对案涉地上建筑物因强制拆除导致原告遭受的包括工程投资款、行政处罚款、鉴定费在内的各项损失承担60%的过错赔偿责任。原锦辉、陈瑞芳、原俊杰辩称，1.本案所涉合同效力应由法院认定，被告基于相信东升镇政府的原因，认为本案所涉土地可以依法转让，故与原告签订土地转让协议，但是由于政府办错证的原因导致原告违建的房屋被拆，并非被告所想。如果法院认定协议无效，可以退款。2.关于原告要求被告支付利息，被告认为没有事实与法律依据，因为原告的房屋2016年年底建好后一直由原告占有使用，并且在协议签订的过程中，原告是明确地知道该块土地是村里面的提留地，对土地的性质理应了解清楚，之后才会和被告签订相关协议。假如法院认定该协议无效，那么原告应当自行承担其过错责任。根据合同法58条以及法院对于该类案件的裁判惯例，合同无效取得的财产应当返还，应当各自承担相应的损失。3.关于原告要求赔偿各项损失，原告的行为是其本身的行为，并非基于合同的附属条款，再者根据原告提交的一系列证据可以证明，原告所说的地上建筑物是其未办理合法报建以及相关手续，最终导致被政府强拆，该项损失应当由原告自行承担。梁建旋围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，原锦辉、陈瑞芳、原俊杰作为甲方与乙方梁建旋签订《土地使用转让协议》，约定：甲方将位于中山市××镇的合作社留用地土地面积198平方米（以下简称涉案土地）转让给乙方；转让价款及支付方式：每平方米2900元，总款574200元，第一次支付474200元，第二次支付100000元，六十天内付清；甲乙双方应于2016年4月22日前往村委会办理有关土地使用转让手续，过户梁建旋名字，告知村委土地日后使用人所属，如政策征收或其他赔偿所得归乙方；乙方按本协议规定支付574200元后，甲方即把转让的土地使用权及有关村委发放手续文本交付给乙方使用和保管；甲方应提供水电给乙方使用，在建楼房时因政策未能安装水电表，甲方应想办法安装临时水、电（380V），电表如能开通时，甲方应配合乙方办理。协议还约定的其他内容。协议签订当日，梁建旋向原锦辉支付474200元，原锦辉出具收据予以确认；2016年6月22日，案外人黄林通过招商银行向原锦辉转账支付50000元、50000元。原锦辉、陈瑞芳、原俊杰已将涉案土地交付给梁建旋使用。梁建旋于2016年6月12日开始建设施工（未办理报建手续，梁建旋陈述经由当时同茂五队队长同意，当时村里的报建方式为由队长同意，其他手续由村里完善），于2017年3月建成一栋11层房屋建筑物（顶层为半层，以下简称涉案房屋），建筑面积1650.48平方米，装修完毕后于2017年5月开始部分自用、部分出租，梁建旋陈述每月租金收入大约10000元。2018年4月，涉案房屋被断水断电。2018年7月，涉案房屋被围闭，暂停使用。2018年11月，涉案房屋建筑物被强制拆除。2018年6月15日，中山市国土资源局作出中土执法决字[2018]234号《行政处罚决定书》，以梁建旋构成非法占用土地为由，作出责令退还非法占用的143.9平方米土地、罚款1439元的行政处罚。梁建旋缴纳了罚款1439元。2018年10月18日，梁建旋委托中山市安平房地产评估有限公司对涉案房屋进行估价，2018年11月15日，评估机构出具房屋建筑物评估报告，涉案房屋建筑物评估价值4126200元。梁建旋支付评估费8000元、测量费2000元。原锦辉、陈瑞芳、原俊杰对评估报告不予确认，认为梁建旋单方委托，涉案房屋建成两年之久，并非报告所述的成新100%。另查明，中山市××镇建设发展总公司受中山市××镇人民政府委托于2003年征用中山市××镇××第五经济合作社（以下简称第五合作社）土地后提留100亩给第五合作社，其中40亩由第五合作社作宅基地分配使用（其中29亩办理了土地使用证）。第五合作社向原锦辉、陈瑞芳、原俊杰分配396平方米宅基地，原锦辉、陈瑞芳、原俊杰将土地分为两块，其中之一即为本案涉案土地。经本院向中山市自然资源局发函询问，中山市自然资源局回复：涉案土地为中山市××镇同茂社区集体用地，未办理土地使用权证，规划用途为“坑塘水面”，属农用地，可分配给村民作自留地，但不得用于建设，只能作农业用途；该宗地周边私人小宗地块国有证用地按16米（4层内）控制，宅基地按12米（3层内）控制。本院认为，原锦辉、陈瑞芳、原俊杰与梁建旋签订《土地使用转让协议》，转让的涉案土地现仍为农村集体用地，未办理使用权至原锦辉、陈瑞芳、原俊杰名下，梁建旋亦非第五合作社村民，梁建旋在涉案土地上进行建设，已被政府部门强制拆除，协议内容违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，应当认定无效。协议无效后，原锦辉、陈瑞芳、原俊杰同意退还转让款574200元给梁建旋，本院予以确认。梁建旋应当同时返还涉案土地给原锦辉、陈瑞芳、原俊杰。关于梁建旋诉求的转让价款对应的利息损失，梁建旋在涉案土地上建成涉案房屋，部分自用，部分出租并取得租金收益，该项利益与原锦辉、陈瑞芳、原俊杰占用转让价款期间所得利益均基于双方合意的对价，可以相互抵销，故对该项诉求，本院不予支持。关于梁建旋诉求涉案房屋被强制拆除造成的各项损失，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，梁建旋并非第五合作社村民，其购买农村集体用地建房自用及出租，违反法律禁止性规定；其在未依法办理报建手续并取得建设用地规划许可证、建设工程施工许可证的情形下，在非建设用地上建设房屋建筑物，不符合规划要求，致涉案房屋被政府部门强制拆除，系导致损失产生的主要原因，应承担主要责任。涉案土地虽系第五合作社分配的宅基地（实为农用地），原锦辉、陈瑞芳、原俊杰在未取得土地使用权证的情形下，向非本集体组织成员有偿转让，且协议约定原锦辉、陈瑞芳、原俊杰对建房时安装水、电表负有协助义务，故其在签订协议时对梁建旋购买涉案土地用于建房的目的是知晓的，对涉案房屋被强制拆除造成损失具有一定过错，但该违法转让的行为对损失的产生起次要作用，应当承担次要责任。此外，涉案房屋为11层（实际为10层半），超出农村住宅控制高度（3层），对于超出控制高度的损失扩大部分，无证据证明原锦辉、陈瑞芳、原俊杰存在过错，其不应当承担赔偿责任。涉案房屋在被强制拆除时已经建成并使用（自用及出租）逾1年，应当适当计算折旧率。现梁建旋提交评估报告、发票及收据，主张涉案房屋损失4126200元、评估费8000元、测量费2000元，原锦辉、陈瑞芳、原俊杰对评估价不予确认，鉴于涉案房屋已被拆除，无法通过其他方法确定房屋损失，因此，本院综合评估价、双方过错比例、房屋损失范围、折旧率等因素，酌情确定原锦辉、陈瑞芳、原俊杰赔偿梁建旋350000元。梁建旋缴纳的罚款1439元，系依另一法律关系发生，由直接责任人负担，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十一条第三项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：确认原告梁建旋、被告原锦辉、陈瑞芳、原俊杰于2016年4月22日签订的《土地使用转让协议》无效；原告梁建旋于本判决发生法律效力之日起七日内返还位于中山市东升镇同茂村第五经济合作社面积143.9平方米的土地给被告原锦辉、陈瑞芳、原俊杰；被告原锦辉、陈瑞芳、原俊杰于本判决发生法律效力之日起七日内返还土地转让款574200元给原告梁建旋；被告原锦辉、陈瑞芳、原俊杰于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿房屋损失、评估费、测量费合计350000元给原告梁建旋；四、驳回原告梁建旋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31824元，由原告梁建旋负担22421元,被告原锦辉、陈瑞芳、原俊杰负担9403元（该款原告梁建旋已预交，被告原锦辉、陈瑞芳、原俊杰应于本判决发生法律效力之日起七日内一并迳付给原告梁建旋，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  张庆争审判员  司 薇二〇一九年十二月二十六日书记员  韦 彤侯艺喆