上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初4433号原告(反诉被告)：叶芝萍，女，1966年3月18日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。被告(反诉原告)：余先兰，女，1974年12月1日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正华，男，1974年11月7日生，汉族，住河南省。原告(反诉被告)叶芝萍与被告(反诉原告)余先兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日作出(2018)沪0114民初14603号民事判决后，原、被告均不服该判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2019年2月18日作出(2019)沪02民终72号民事裁定书，裁定撤销本院一审判决，发回重审。本院于2019年3月4日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶芝萍及其委托诉讼代理人倪卓伟、被告委托诉讼代理人高韵翔、张正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶芝萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方租赁协议；2、判令被告返还押金5,000元；3、判令被告支付合同违约赔偿金206,667元(相当于自2018年6月1日至合同约定的租赁期满的租金)；4、判令被告向原告返还自2018年6月2日至2018年6月30日的租金5,832元；5、判令被告赔偿原告预期利益损失372,000元(按12,000元/月，计算31个月)。事实和理由：2015年10月27日，原告与被告签订了《租赁协议》，约定原告租用被告位于嘉定区曹安公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)用来作为公寓房出租，租期自2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金为8万元整。系争房屋一共三层，二楼原有房间5间，三楼原有房间6间，根据原告的使用需求，系争房屋需要重新装修，一切装修费用由原告自行承担。房屋于2016年1月1日装修完成，并于2016年3月1日陆续对外出租。但是在2018年1月5日左右，原告接到有关部门的通知，由于系争房屋是商业用房，不能用来居住，现有的使用性质违反了上海的有关政策规定，必须要清退房客，拆除原有装修好的房间，原告随即联系了被告，要求被告了解一下实际情况，被告不予理睬。2018年2月，原告开始陆续清退租客，配合相关部门的整改要求。2018年3月已全部整改完成。由于原告已失去了对系争房屋的使用用途。故而要求被告协商处理，被告态度强硬不予协商。原告租金已付至2018年6月30日。2018年6月1日，被告撬门进入房屋内，并更换锁具。2018年6月3日，被告清退了次承租人，强行收回房屋，被告已构成严重违约。按照合同的约定，在租期内，如果甲方违约，需赔偿乙方违约金每年8万元整，由于合同租期还剩余两年零七个月，故原告要求被告赔偿206,667元违约金，并返还房屋租赁押金。经催讨无果，故诉至法院。余先兰辩称，同意解除租赁协议，不同意原告的其他诉讼请求。房屋押金已在原告应支付的房屋占有使用费中予以冲抵，故不同意退还。合同是因原告不按约支付租金的违约行为致使被告合同目的不能实现而解除，被告方不存在违约，故不同意支付违约金，且违约金计算标准过高。原告要求退还的租金应与其应支付的房屋占有使用费折抵，故不同意退还租金。原告不存在预期利益，故不同意支付预期利益损失。按照合同约定，原告应于2018年6月23日支付2018年下半年的房租共计4万元，但在被告多次催缴的情况下原告仍拒绝缴纳，且长期拖欠物业费、水费不缴纳，被告无奈只能代为缴纳。因原告违反规定将系争房屋群租给他人居住使用，被有关部门责令清退并拆除相关搭建，拆除后的建筑垃圾堆放堵住通道，被告不得不自行找人清运垃圾并产生费用。原告在装修期间在主梁上打洞，破坏了房屋原有的承重结构，存在严重违约，给被告造成了巨大损失，故被告提起反诉要求：1、判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2、判令原告向被告支付欠付的租金16,000元(2018年7月1日起至2018年9月13日止，按6,666.67元/月计算)；3、判令原告向被告支付占有使用费和空置费用(自2018年9月14日起至实际修复之日止，按6,667元/月计算)；4、判令原告向被告支付代缴纳的水费824元、物业费8,502元、垃圾清运费10,300元；5、判令原告支付违约金5,000元；6、判令原告对其所承租的房屋进行恢复原状。原告叶芝萍针对被告的反诉辩称，同意解除合同及支付水费，不同意被告的其他反诉请求。被告主张的法定解除的理由不成立，原告租金已支付至2018年6月30日，被告自行收回房屋之前原告并未拖欠租金，不存在违约行为；被告已于2018年6月2日撬锁进入租赁房屋并更换了门锁，之后房屋由被告控制，故对于租金及使用费均不认可；被告主张的物业管理费系计算了7个月，但2018年6月底之后的物业管理费不应由原告承担；不认可垃圾清运费10,300元，物业公司在二审期间出庭陈述清运费为4,000多元，与被告主张不符，原告承租房屋后进行简单改造，被告拆除的是原来租客的装修，故不同意支付。原告确实在装修过程中在系争房屋的主梁上打过洞，被告对此是同意并知晓的，但有些洞并非原告打的，故不同意支付房屋修复费用。鉴定费由法院依法裁判。审理中，原告不同意对系争房屋二楼主梁打洞恢复原状，本院根据被告申请，委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋的二层承重主梁打洞部分出具修复方案，该司于2019年5月27日出具司法鉴定意见书，载明，系争房屋2根框架梁存在钻芯开洞情况；1根框架梁存在开槽情况；3根次梁存在钻芯开洞情况，其中1根次梁还存在局部断面截断情况，部分梁受力钢筋被截断，不符合规范要求。房屋梁开洞、开槽、断面截断削弱了构件混凝土有效截面，部分梁底部受力钢筋被截断，影响梁正截面抗拉强度，对房屋结构的安全性存在不利影响，应及时进行加固修复处理。被告为此支付鉴定费20,000元。对此鉴定意见被告无异议，原告认为2根框架梁【KL35(1)、KL66(6A)】上的洞及1根次梁(L43)局部截面截断非原告造成的，原告承租房屋时已存在。本院另根据被告申请，委托上海第一测量师事务所有限公司根据上海源正科技有限责任公司出具的修复方案对修复费用进行工程造价鉴定，该司于2019年8月19日出具工程造价鉴定意见书，载明，系争房屋二层承重主梁打洞部分修复工程项目所涉工程造价为6,159.71元，其中KL35(1)修复工程项目所涉工程造价为2,433.21元，L43(7A)修复工程项目所涉工程造价为2,252.75元，L43局部断裂修复工程项目所涉工程造价为1,467.64元，KL66(6A)开槽修补工程项目所涉工程造价为6.11元。被告为此支付鉴定费3,000元。对此鉴定结论被告无异议，原告认为不应承担KL35(1)修复工程、L43局部断裂修复工程及KL66(6A)开槽修补工程的修复费用。庭审中，被告据此将第五项要求原告对系争房屋恢复原状的诉请变更为要求原告支付房屋修复费用6,159.71元并要求原告承担鉴定费。审理中，关于系争房屋的修复工期，上海源正科技有限责任公司于2019年10月12日出具了一份《修复方案补充说明》，载明：综合考虑修复方案中相关施工工序及工艺要求，修复工期估算为3个月。原告对此不予认可，认为修复工程工程量较小，修复方案所需工期不应超过十日。鉴定人员出庭接受双方当事人质询，对所需工期解释如下：进出场1个月(含方案制作、备料等，备料可在场外进行)，混凝土加固所需工期为28天，所有梁修复同步进行，所需最长工期为1个多月(含混凝土加固期)，故估算工期为2个半月至3个月。上海第一测量师事务所有限公司于2019年10月21日出具了一份《工程造价鉴定补充说明》，载明：上海源正科技有限责任公司出具的“修复方案补充说明”，不影响其出具的审价鉴定意见书中的鉴定意见。双方对此均无异议。审理中，原告撤回要求被告赔偿预期利益损失的诉请。庭审结束后，原告前往系争房屋查看房屋现状，提交了一组照片，为证明系争房屋已出租给他人使用。被告对此不予认可，认为其将系争房屋借给他人用于存放货物，并未对外出租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为张正华、余先兰。2015年10月27日，余先兰(出租方、甲方)与叶芝萍(承租方、乙方)签订《租赁协议》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，面积177.13平方米，租期从2016年1月1日至2020年12月31日，年租金为8万元整，每六个月结算一次，每次共计4万元，提前7天支付下期房租；乙方应承担租期内水、电、煤气、电话、有线电视、社区清洁、治安等一切实际使用而产生的费用，按单如期缴纳并保留单据；乙方应向甲方支付租房押金(违约保证金)5,000元，至租赁期满时由甲方或中介对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后全额无息返还给乙方；屋内设施如属自然损坏，由甲方负责维修，如属乙方人为原因损坏则由乙方负责维修和赔偿；甲方须按时将房屋及附属设施交付给乙方使用，甲方不得无故收回房屋；乙方有权将此房装修，并添置家具和附属设施，乙方不得人为破坏屋内设施，不得损害公共利益，乙方有权将房屋转租或分租，甲方不得干涉乙方；乙方应按时交纳房租，先付后住，不得拖欠，否则视为违约；乙方如因特殊原因，确需提前终止协议，须提前一个月通知中介方和甲方，待甲方同意后方可办理退租手续，房屋空置损失由乙方承担；甲方如要提前收回房屋，须提前一个月通知乙方和中介方，乙方同意后损失由甲方承担；租赁期间，双方应认真遵守本协议，不得无故违约，甲方违约将返还乙方双倍保证金，乙方违约保证金不退。合同补充条款约定：1、甲方同意乙方装修，物业费由乙方支付；2、甲乙双方协商，在租赁期内如甲方违约，赔偿乙方违约金每年8万元。合同签订后，余先兰将房屋交付叶芝萍使用，叶芝萍对房屋进行了装修分租。叶芝萍在装修系争房屋时，在房屋的主梁上多处打洞用于穿行管线。叶芝萍向余先兰支付了押金5,000元，并支付租金至2018年6月30日，其中2018年上半年的租金4万元于2017年12月8日支付。2018年1月23日，嘉定区江桥镇安全生产委员会发布《公告》，载明：系争房屋所在江桥新世界生活广场内存在违法经营住宿和“三合一”现象等重大消防隐患，并存在一定的违法搭建现象，要求各租户于2月5日前搬离该住处。嗣后，叶芝萍拆除系争房屋内的违法搭建。2018年6月1日，余先兰向叶芝萍发送短信称“你租赁我名下的曹安路XXX弄XXX号门面房，房租费已于2018年6月1日到期，合同上约定提前7天将半年房租费40,000元付给我，请你收到信息后，明天打给我，否则，你行为视作合同违约，我方有权解除合同，收回房屋。贵方所交保证金予以没收。同时，我方保留法律途径追究你方责任的权利。”叶芝萍承租期间，在一楼隔出一部分(约16平方米)转租给案外人用于经营物流公司，并在房屋南侧另外开设了一扇门(下称南门)，该门仅用于该物流公司进出。原有的进户门在房屋北侧，可以通往2楼。2018年6月2日，余先兰将北门(即原进户门)上的锁撬开，进入系争房屋，并更换了该门锁。2018年6月28日，双方办理了房屋交接手续，余先兰收回全部房屋。另查，2018年6月2日，余先兰代叶芝萍支付了2017年12月至2018年2月水费824元及2018年1月至6月物业费8,502元。因叶芝萍未将系争房屋内装修全部拆除，余先兰分别于2018年7月12日、2018年7月15日支付垃圾清运费5,200元(拆除及清运至物业公司指定垃圾堆场)、5,100元(垃圾堆场清运费用)，合计10,300元。本院认为，叶芝萍、余先兰间签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方均主张解除合同，且叶芝萍已将全部房屋返还余先兰，故对于解除合同的诉请本院予以支持。叶芝萍已于2017年12月8日按约支付租金至2018年6月30日，余先兰于2018年6月2日撬锁并更换门锁，控制了除约16平方米以外的系争房屋，在余先兰强行收回大部分房屋之前叶芝萍并未拖欠租金，余先兰辩称合同因叶芝萍拖欠租金致使其合同目的不能实现而主张解除合同的意见本院不予采信。合同系因余先兰违约而解除，其要求叶芝萍支付违约金缺乏依据，本院不予支持。相反，余先兰应承担违约责任，合同约定的违约赔偿金过高，余先兰亦申请予以调整，本院酌情调整为4万元。因余先兰已于2018年6月2日撬锁并将大部分房屋置于其控制之下，并于2018年6月28日收回全部房屋，故其要求叶芝萍支付自2018年7月1日起的租金及使用费缺乏依据，本院不予支持。关于叶芝萍返还租金的诉请，因余先兰于2018年6月2日已收回大部分房屋，其应返还叶芝萍该部分房屋自2018年6月3日至2018年6月30日的租金，剩余的叶芝萍转租给物流公司的约16平方米房屋，余先兰于2018年6月28日收回，其应返还叶芝萍该部分房屋自2018年6月29日至2018年6月30日的租金，本院参照合同约定的租金标准结合面积比例，经计算，余先兰应返还叶芝萍租金5,700元。叶芝萍对余先兰主张的水费824元没有异议，本院予以照准。关于余先兰主张的物业费8,502元、垃圾清运费10,300元，叶芝萍在原审中表示对物业费、垃圾清运费无异议，并表示未支付垃圾清运费系因物业公司的价格太高，却在本次庭审中称物业费计算了7个月，其仅愿意承担至2018年6月底的物业费，对垃圾清运费则认为二审期间物业公司员工陈述为4,300元，故对余先兰主张的10,300元不予认可，对此本院认为，根据物业费收据显示余先兰代叶芝萍支付的系2018年1月至6月的物业费，并非叶芝萍所称的7个月的物业费，且叶芝萍前后陈述不一，有违诚实信用原则，而余先兰关于二审期间物业公司员工作证时所述的垃圾清运费4,300元与本案中其主张的10,300元所作的解释符合常理，故叶芝萍的该节抗辩意见，本院不予采信。关于余先兰主张的房屋修复费用，虽然余先兰同意叶芝萍自由装修，但叶芝萍在承重主梁上打洞穿管的行为已经超出了正常装修的范畴，且叶芝萍未提交证据证明余先兰对此表示同意，叶芝萍亦未提交证据证明系争房屋二层主梁打洞并非全部系其造成的，故余先兰要求叶芝萍承担修复费用、鉴定费的诉请，本院予以支持。由于系争房屋的修复确实会导致房屋空置，本院根据鉴定人员当庭对工期所作的说明，考虑到鉴定单位已提供了修复方案、备料可在场外进行等因素，故余先兰因修复导致的房屋空置期可适当短于鉴定意见，本院酌情确定叶芝萍向余先兰支付房屋空置费13,000元。合同解除后，叶芝萍支付的押金5,000元，余先兰应在叶芝萍结清相关费用后予以返还。审理中，叶芝萍撤回要求余先兰赔偿预期利益损失的诉请系其处分自己的权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)叶芝萍与被告(反诉原告)余先兰于2015年10月27日签订的《租赁协议》；二、被告(反诉原告)余先兰应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)叶芝萍租金5,700元；三、被告(反诉原告)余先兰应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)叶芝萍违约赔偿金40,000元；四、原告(反诉被告)叶芝萍应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)余先兰水费824元、物业费8,502元、垃圾清运费10,300元；五、原告(反诉被告)叶芝萍应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)余先兰房屋空置费用13,000元；六、原告(反诉被告)叶芝萍应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)余先兰房屋修复费用6,159.71元；七、原告(反诉被告)叶芝萍应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)余先兰鉴定费23,000元；八、被告(反诉原告)余先兰应于原告(反诉被告)叶芝萍履行上述第四、五、六、七项的义务之日起十日内返还原告叶芝萍押金5,000元；九、驳回被告(反诉原告)余先兰的其他反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,562元，由原告叶芝萍负担3,499元，由被告余先兰负担1,063元。本案反诉受理费428.50元，由原告叶芝萍负担344元，由被告余先兰负担84.50元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 芬人民陪审员  宗小时人民陪审员  顾正林二〇一九年十二月二十三日法官 助理  卜文茜书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……