广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019)粤1971民初18639号 原告吕梦，男，汉族，1983年1月2日出生，住广东省东莞市莞城区， 原告史巍，女，汉族，1986年8月9日出生，住广东省东莞市南城区， 两原告共同委托代理人亓成杰，广东麦芒律师事务所律师。 两原告共同委托代理人李水湘，广东麦芒律师事务所律师。 被告黄理坤，男，汉族，1986年1月20日出生，住广东省化州市， 被告王东燕，女，汉族，1984年12月7日出生，住广东省化州市， 两被告共同委托代理人黄晓明，广东展创律师事务所律师。 两被告共同委托代理人蔡文杰，广东展创律师事务所实习律师。 第三人东莞市卓然房地产经纪服务有限公司，住所地：东莞市石碣镇鹤田厦一村东田街一巷2号1铺位。 法定代表人詹建伟。 原告吕梦、史巍诉被告黄理坤、王东燕、第三人东莞市卓然房地产经纪服务有限公司（以下简称卓然公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕梦、史巍及其共同委托代理人李水湘、亓成杰，两被告共同委托代理人黄晓明、蔡文杰，第三人卓然公司法定代表人詹建伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 两原告共同诉称，两被告违约，为维护两原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告继续履行与两原告签订的《房地产买卖及居间合同》及《购房合同补充协议》；二、两被告自2019年5月16日起向两原告支付逾期履约违约金（按每日千分之一计至两被告配合履行合同之日止，暂计30天为51600元）；三、两被告承担本案律师费120000元，担保费8600元，居间服务费20000元，公证费660元；四、两被告承担本案所有诉讼费。在本案的审理过程中，两原告变更诉讼请求为：一、解除两原告与两被告于2017年6月2日签订的《房地产买卖及居间合同》及《购房合同补充协议》；二、两被告向两原告退还购房款600000元及支付利息（按年利率24%从2017年6月2日起计至付清购房款之日，暂计至2019年6月1日为288000元）；三、两被告向两原告支付履约违约金（自2019年5月16日起按每日千分之一计至两被告配合履行合同之日止，暂计30天为51600元）；四、两被告向两原告支付违约赔偿款723248元；五、两被告向两原告支付律师费120000元、担保费8600元、居间服务费20000元、公证费660元；六、两被告对上述债务承担连带责任；七、本案诉讼费由两被告承担。 两被告共同辩称，两原告与两被告签订合同后，因开发商原因导致房产证无法办理，合同无法履行，符合法律规定事由。两原告在2018年12月份，将房卡、门卡等物业管理文书返还给两被告，即表明两原告是以自己的行为表明不继续履行合同，两被告有权要求解除合同。东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称盈晖公司）倒闭,导致事实上不存在履行的可行性。两被告不存在违约行为，两被告基于对两原告的行为理解而发出解除合同告知书，如果两原告同意解除合同，则双方解除合同，若两原告不同意解除合同，其可以依照法律规定继续履行合同。但两被告发出解除合同告知书不代表两被告违约，两被告不存在违约事实，两原告诉请没有法律依据，请法院驳回两原告全部诉讼请求。 第三人卓然公司辩称，两被告提出物业钥匙交接的问题，其实是两原告向两被告借钥匙进行房屋装修设计，并非约定交房事宜。根据合同第6条约定，两被告应在过户当日向两原告交付物业。第三人卓然公司仅提供门卡及钥匙给两原告，其余资料由第三人卓然公司保管。第三人卓然公司于2019年5月7日向两被告发送房屋已经具备办理房产证的条件，要求两被告继续履行合同的催告函。关于两被告提出重要文件丢失，只是两被告与盈晖公司因为办理赎楼手续所办理的公证书，第三人卓然公司与两被告沟通两被告表明会自行前去公证处撤销公证书，并不影响房产交易。 经审理查明，2017年6月2日，原、被告及第三人卓然公司签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定两被告将位于东莞市××镇大王××桥西侧××.江××白鹭××单元××号房屋以1720000元出售给两原告，签订合同当天两原告向两被告支付购房定金340000元，首期楼款260000元，剩余楼款1120000元由两原告通过按揭方式由担保公司快速担保贷款，居间服务费为20000元，两原告于签署合同时支付10000元，剩余10000元于过户当日支付。合同第六条第1款约定，两被告在过户当日向两原告交付房屋，双方签署交接文件或交接物业钥匙即标志交付完毕，详见附件物业交割内容清单。合同第八条第5款约定，原、被告违反合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易、过户手续无法按期办理的，守约定可以按以下约定追究违约方的责任：（1）每逾期一日，违约方应按物业转让总价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期15日仍未履行的，守约方有权单方解除合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让总价20%的违约金；（3）因一方违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方应赔偿守约方该笔费用。第十条约定合同履行期限非具体日期的，由第三人卓然公司与广东泛联房地产经纪服务有限公司根据交易办理进程通过电话、短信、微信或书面形式通知义务人、通知指定时间即为履行时间。第十二条约定，守约方因诉讼产生的全部费用（包括但不限律师费、公证费）由违约方承担。同日原、被告及第三人卓然公司签订《购房合同补充协议》，协议约定两被告保证案涉房屋不存在其他权利主张等可能影响两原告权益的事项，若在交易过程中出现导致房产无法进行交易情形，所有本次交易和退房产生的各项税费、支出由两被告承担，即返还到交易前两原告的财产状况，并支付购房款20%作为违约赔偿，另约定该房屋两被告因不可控因素暂未办理不动产权证，在非两被告可控责任范围内导致不动产权证未能办理，原、被告不得单方要求解除合同，在两被告知悉办理房产证条件成熟的情况下应前去办理不动产权证并配合办理过户手续。 签订合同当天两原告即向两被告支付了600000元购房款，向广东泛联房地产经纪服务有限公司支付了前期居间服务费10000元，广东泛联房地产经纪服务有限公司向两原告出具了收款收据，当天还向东莞市公证处支付公证费660元。另查，案涉房屋已于2019年2月22日办理首次登记。 2019年5月7日，第三人卓然公司向两被告发出催告函，告知两被告案涉房屋已具备办证条件，要求两被告在2019年5月15日前与第三人卓然公司工作人员一起到政府部门办理不动产权证并配合后续交易手续。2019年5月10日两被告向两原告发送解除合同通知书，称因以下不可抗力致使无法实现合同目的，包括因开发商无法确权导致不动产权证无法办理；因两原告委托盈晖公司担保赎楼，该公司倒闭导致证件丢失无法贷款，两原告表示不能一次性支付剩余款项；两被告在办理收楼手续后将房门钥匙、门卡、物业管理等文书交给两原告，两原告于2018年12月3日通知两被告退还房卡及钥匙，明确表明不再履行义务，故两被告向两原告提出解除合同。本院依法委托广东广信土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋2019年5月10日的价值进行评估，该公司出具评估报告确定价值为2443248元。 以上事实，有两原告共同提供的《房地产买卖及居间合同》、《购房合同补充协议》、购房款收款收据、公证费发票、催告函、解除合同通知书、情况说明、银行电子回单、委托代理合同、委托服务协议、发票、银行对账单、回款业务回单、住房公积金个人缴存情况证明、不动产登记信息查询结果，两被告共同提供的微信聊天截图、盈晖公司被执行情况、解除合同通知书、交易补充约定、《商品房买卖合同（预售）》，本院委托的广东广信土地房地产资产评估有限公司出具的评估报告以及本院的庭审笔录等附卷为证。 本院认为，两原告向两被告购买房屋，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，依法应受法律的保护。原、被告确认两原告已向两被告支付定金340000元，首期楼款260000元，本院予以确认。 关于违约问题。两被告主张两原告存在违约行为，案涉房屋已于2019年2月22日办理首次登记，第三人卓然公司于2019年5月7日通知两被告前往办理不动产权证，两被告与两原告在补充协议中约定具备办理不动产权证时两被告应去办理，故两被告以无法办理不动产权证主张合同目的无法实现，本院不予采纳；其次，两原告委托进行赎楼的担保公司倒闭并不影响两原告继续委托其他担保公司办理赎楼手续，两被告并未提供证据证明两原告明确表示或以自己的行为表明拒绝另行委托其他担保公司赎楼；最后，两被告主张两原告退还钥匙表明不同意继续履行合同，从原、被告双方约定看，两被告过户当日向两原告交付案涉房屋，另第三人卓然公司也明确表示两原告向两被告借用钥匙仅是用于装修设计，并非用于房屋交付，故两被告并未提供证据证明借用钥匙即代表交房，也未提供证据证明归还钥匙时两原告提出解除合同，故对两被告主张两原告归还钥匙时即提出解除合同，本院不予采纳。 关于损失赔偿问题，两被告没有合法理由向两原告提出解除合同，表明不继续履行合同，两被告已经构成违约，对两原告要求确认原、被告及第三人卓然公司签订《房地产买卖及居间合同》及《购房合同补充协议》已解除，及按照合同约定，两被告向两原告返还购房款600000元，本院依法予以支持。两被告违约，应向两原告承担违约责任。若两被告按期履行合同，两原告可以获得房屋差价利益723248元（2443248元-1720000元），该利益属于可得利益，两被告违约，导致该利益无法实现，合同中约定的房屋总价20%的违约金不足以弥补两原告的损失，故对两原告要求两被告赔偿房屋差价损失723248元，本院依法予以支持。两原告要求房屋总价款20%的违约金属于重复主张，本院不予支持。本案中，原告诉请的损失赔偿是在合同正常履行情况下获得的可得利益，两原告向两被告支付首期款、已支付居间服务费10000元及公证费660元，均属于合同正常履行情况下产生的费用，属于取得利益需要支出的必要费用，两原告要求两被告支付首期款的利息、赔偿已支付的居间服务费10000元和公证费660元的请求与赔偿可得利益损失相互矛盾，本院依法不予支持。对于未支付的居间服务费10000元，应由提供居间服务方提起主张，本院依法不予处理。两原告因本案诉讼产生律师费损失120000元及担保费损失8600元，两原告提供相关证据予以证明，本院依法予以确认。原、被告合同约定守约方因诉讼产生的全部费用（包括但不限律师费、公证费）由违约方承担，故两原告要求两被告支付律师费损失120000元及担保费损失8600元，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告吕梦、史巍和被告黄理坤、王东燕及第三人东莞市卓然房地产经纪服务有限公司于2017年6月2日签订的《房地产买卖及居间合同》及《购房合同补充协议》已解除； 二、被告黄理坤、王东燕应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告吕梦、史巍返还购房款600000元； 三、被告黄理坤、王东燕应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告吕梦、史巍赔偿房屋差价损失723248元； 四、被告黄理坤、王东燕应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告吕梦、史巍赔偿律师费损失120000元及担保费损失8600元； 五、驳回原告吕梦、史巍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24611.68元、保全费5000元，合计29611.68元（两原告已预交），由原告吕梦、史巍共同负担受理费6745.05元，由被告黄理坤、王东燕共同负担受理费17866.63元、保全费5000元。本案评估费8215元（两原告已预交），由被告黄理坤、王东燕共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。 审判长  叶凤嫦 审判员  黄庆生 审判员  杨娜娜 二〇一九年十二月二十四日 书记员  胡志荣 卢淑珍