太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8326号原告：山西鑫轩盛酒店管理有限公司，住所地山西省太原市小店区电子街18号马练营商住项目二期商业楼三层、四层、一层商业大厅,统一社会信用代码×××。法定代表人：罗建军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周贵荣，山西晋闻律师事务所律师。被告：太原融鼎房地产开发有限公司，住所地山西综改示范区太原唐槐园区电子街29号融鼎御品2号楼3单元二层商铺，统一社会信用代码×××。法定代表人：王宾，总经理。委托诉讼代理人：王素芹，山西达道律师事务所律师。被告：太原立恒企业管理咨询有限公司，住所地山西综改示范区太原唐槐园区电子街融鼎御品项目北区2号楼3单元一层商铺,统一社会信用代码×××。法定代表人：白涛。原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司与被告太原融鼎房地产开发有限公司、太原立恒企业管理咨询有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司的法定代表人罗建军及委托诉讼代理人周贵荣，被告太原融鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王素芹到庭参加了诉讼，太原立恒企业管理咨询有限公司未到庭参加诉讼，提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令二被告共同赔偿原告定金人民币50万元，酒店加盟费14.9万元，木作损失52062元，装修设计费3万元，营业损失45万元。以上诉讼标的总额共计人民币1181062元。2.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年11月29日，原告与二被告签订《租赁协议》及《服务协议》。两份协议中约定，二被告将位于太原市小店区电子街18号马练营商住项目二期商业楼3-4层的房屋出租给原告，租赁期间为2019年5月1日至2034年10月31日，房屋交付日期为2019年5月1日。协议签订后，原告委托本公司员工依约向二被告履行了保证金及定金等相关费用。时至交房日期，二被告却迟迟未向原告履行交房义务，原告多次通过电话、上门走访及发送催告函的形式要求二被告向原告履行义务，二被告均未给出合理答复。后经原告了解，二被告未向原告交付房屋的原因为二被告已将房屋出售与他人，且二被告明确表示不能再将房屋租赁给原告，原告的承租权至此在实际上已经不能实现。后经原被告多次协商，同意将两份合同解除，但被告只同意返还原告交付的60万元，对于按照定金性质交付的50万元及原告因履行合同产生的合理损失二被告均拒绝赔偿。被告太原融鼎房地产开发有限公司辩称，针对原告诉请支付1181062元的损失，我方认为部分损失没有法律及事实依据。原告请求被告支付定金50万元，根据法律规定，定金应当以书面形式约定，约定定金期限，根据担保法第一百一十八条规定，原、被告签订的租赁合同中没有针对定金有约定合同条款，所以原告要求被告支付定金没有法律和事实依据。关于酒店加盟费损失应当按比例承担，原告没有实际的履行合同，酒店加盟如果是原告向对方支付，我方应按比例承担。木作损失我方不认可，装修设计费3万元也不认可，因为装修费是以定金形式支付第三方，原告交付3万元时还未与我方签订合同，在合同之前签订不认可。营业损失45万元没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告太原立恒企业管理咨询有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提供答辩状辩称，一是我方与原告不存在房屋租赁合同关系，双方为物业服务合同关系，原告将我方列为被告属于诉讼主体资格认定错误。2018年11月29日，我方与原告签订了《服务协议》，协议约定原告向我方支付服务费，我方为原告提供物业服务，双方为物业服务合同关系。本案中，原告与太原融鼎房地产开发有限公司签订了《房屋租赁协议》，后由于双方产生纠纷太原融鼎房地产开发有限公司未按约定的时间交付房屋，根据合同的相对性原告应向太原融鼎房地产开发有限公司主张因其不能交付房屋所产生相关损失的权利，我方与太原融鼎房地产开发有限公司为两个独立的法人，也不存在任何的从属关系。我方已经于2019年7月16日将原告支付共计60万元全部退还给原告。其中退还的60万包括双方签订的《服务协议》中约定的2019年11月1日至2020年10月31日服务费的32%即25万元、保证金10万元以及原告因基于对我方的信任将支付给太原融鼎房地产开发有限公司的2019年11月1日至2020年10月31日租赁费的32%即25万元暂由我方代收，后因原告和太原融鼎房地产开发有限公司产生纠纷，我方便将该费用全部退还给原告，原告不能依据我方的代收租赁款项的行为便将我方列为租赁协议的相对人要求我公司承担因太原融鼎房地产开发有限公司违约而产生的相关赔偿责任。二是原告主张我方赔偿其定金人民币50万元及其他相关损失费用共计1181062元，没有任何事实和法律依据。原告作为我方和原告签订《服务协议》的违约方，其无任何理由向我方主张损失及相关费用。原告因与太原融鼎房地产开发有限公司存在纠纷，导致我方和原告签订的《服务协议》和合同目的无法实现，基于诚实信用原则我方并未要求原告承担违约责任而且也已退还收取的全部款项，我方的财务人员收取原告交纳的60万元时给原告开具的其中50万元的收据虽写的是定金字样，但不管是协议中还是口头上均无关于定金罚则方面的权利义务约定，根据《中国人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、顶约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的人民法院不予支持。”本案中，双方签订的《服务协议》中第四条第一款明确约定原告向我方交纳保证金，可见我方与原告在协议中仅约定了保证金，而并没有关于定金的约定，根据双方签订的《服务协议》第四条第二款的约定，原告应于2018年7月1日前向我方交纳2019年11月1日至2020年10月31日该房屋服务费的32%即25万元，以及原告和太原融鼎房地产开发有限公司签订的《租赁协议》第五条第一款的约定，原告应向太原融鼎房地产开发有限公司于2018年7月1日前交纳2019年11月1日至2020年10月31日该房屋租赁费的32%即25万元，因此可知该50万元其中25万元为原告向我方支付的服务费，剩余25万元系原告向太原融鼎房地产开发有限公司支付的租赁费。退一步讲，即便是定金的意思表示，也应该是守约方即我方不退还该款项。经审理查明，2018年11月29日，原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司（承租方、乙方）与被告太原融鼎房地产开发有限公司（出租方、甲方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于山西省太原市小店区电子街18号马练营商住项目二期商业楼3-4层共计5256平米租赁给乙方，由乙方自主经营，最终收费面积按房产证面积为准，租金价格按单价核算多退少补。甲方在满足房屋交付标准的条件下，需于2019年5月1日将该租赁房屋交付于乙方用于二次装修及正常投入使用。标的物租赁期限为15年，租赁期从2019年11月1日起至2034年10月31日止，前三年每年租金为79万元，合同总价为1504万元，其中前半年为乙方建设期，即从2019年5月1日到2019年10月31日止，期间不计房租。合同明确约定了租金的单价，并且约定2018年7月1日（即甲方手续变更完毕）前，乙方向甲方交纳2019年11月1日至2020年10月31日该房屋租金的32%，即人民币25万元。合同还约定租赁期间甲乙任何一方单方任意解除合同或严重违约，致使本合同无法继续履行，守约方有权解除本合同，违约方有权解除本合同，违约方按本合同总金额5%支付违约金，并向守约方赔偿造成的全部损失。落款处有原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司的盖章以及代表罗建军的签字确认，还有被告太原融鼎房地产开发有限公司的盖章及代表马俊锁的签字确认。同日，原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司（承租方、乙方）与被告太原立恒企业管理咨询有限公司（出租方、甲方）签订《服务协议》，约定甲方将位于山西省太原市小店区电子街18号马练营商住项目二期商业楼3-4层共计5256平米租赁给乙方，由乙方自主经营，最终收费面积按房产证面积为准，租金价格按单价核算多退少补。标的物服务期限为15年，服务期从2019年11月1日起至2034年10月31日止，其中前半年为乙方建设期，即从2019年5月1日到2019年10月31日止，期间不计服务费，前三年每年服务费78万元，合同总金额为1498万元；服务期结束甲乙双方可协商续签服务协议。合同明确约定了服务费的单价，与租赁单价相同，并且约定合同签订时，乙方向甲方交纳合同保证金人民币10万元，即合同生效，此保证金在合同到期后如乙方无任何违约责任，甲方于30日内无息全额退还；2018年7月1日（即甲方手续变更完毕）前，乙方向甲方交纳2019年11月1日至2020年10月31日该房屋服务费用的32%，即人民币25万元。同时约定物业服务期间，甲乙任何一方单方任意解除合同或严重违约，致使本合同无法继续履行，守约方有权解除本合同，违约方按本合同总金额5%支付违约金，向守约方赔偿造成的全部损失。合同落款处有原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司的盖章以及代表罗建军的签字确认，还有被告太原立恒企业管理咨询有限公司的盖章及代表马俊锁的签字确认。2018年11月22日，被告太原市立恒企业管理咨询有限公司出具收据，内容为：今收到樊琦交来定金人民币伍拾万元整，收款人为马，交款人为樊琦，且加盖了被告太原立恒企业管理咨询有限公司的财务专用章。2018年12月12日，太原城市生活企业管理咨询有限公司出具收据，内容为：交款单位樊琦，人民币壹拾万元整，收款事项订金，落款处有樊琦以及出纳郭的签名，且加盖了太原市城市生活企业管理咨询有限公司的财务专用章。另查明，2019年3月27日，原告公司的法定代表人罗建军向被告太原融鼎房地产开发有限公司发出损失费用说明，内容为：我方（山西鑫轩盛酒店管理有限公司，税号：140XXXXXXXX08），负责人罗建军从2018年4月份开始至2019年3月份，一年的时间全身心投入到酒店物业寻找、租赁、酒店加盟考察、各部门备案等一系列事项上，固原本每年壹拾伍万元整（￥150000）正常收入，现由于甲方单方面违约。我方负责人要求甲方赔偿我方一年的正常收入壹拾伍万元整（￥150000）。落款处为索赔人罗建军的签名。后原告又于2019年4月26日、7月1日，向被告太原融鼎房地产开发有限公司发出问询函，要求其交付涉案房屋。2019年7月16日，原告向被告太原立恒企业管理有限公司出具收条，内容为：今收到太原立恒企业管理有限公司支付的双方于2018年11月29日签订的《服务协议》中我公司预交的款项共计60万元（大写陆拾万元整）由于该款项当时从我公司员工樊琦×××账户中支付，故现在原路返回樊琦账户中。其他事项中双方另行协商确定。落款处有樊琦的签字捺印且加盖了原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司的公章。同日，被告太原立恒企业管理有限公司通过中国民生银行向樊琦转账人民币50万元，附言为资金退还。2019年7月17日，被告太原立恒企业管理有限公司通过中国民生银行向樊琦转账人民币100000元，附言为资金退还。再查明，原告陈述2018年11月8日向设计公司支付了3万元的设计费设计公司为其出具了收据。内容为今收到太原市马练营电子街酒店设计费人民币叁万元整，收款方式为现金，收款事由是定金，该收据上加盖了设计公司的公章。2018年12月25日，原告的法定代表人罗建军（加盟方。乙方）与格林豪泰酒店（上海）有限公司（许可方、甲方）签署了《格雅酒店特许经营合同》、《格雅酒店特许经营合同补充协议》、《格雅酒店特许经营合同补充协议二》、《格雅酒店特许经营合同补充协议三》，合同约定酒店特许经营位于太原市小店区电子街18号，如乙方在本合同有效期内丧失给物业的所有权或使用权，则本合同及本补充协议终止，已经支付给甲方的首次加盟费及特许经营使用费等其他一切费用无须退还。2018年12月26日，原告向格林豪泰酒店（上海）有限公司转账149000元。2019年4月17日，原告向天津品辉木业有限公司订购木质材料，于当日向其转账29424元，于2019年4月18日向其转账22638元，天津品辉木业有限公司向原告出具了两张收据。认定上述事实有原被告的营业执照复印件、《租赁协议》、《服务协议》、租金收据、管理费收据、付款凭证、催告函、木质材料定金收据、设计费收据、《格雅酒店特许经营合同》、《格雅酒店特许经营合同补充协议》、《格雅酒店特许经营合同补充协议二》、《格雅酒店特许经营合同补充协议三》，经当庭举证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为，原告与被告太原融鼎房地产开发有限公司签订《租赁协议》，约定原告向被告太原融鼎房地产开发有限公司租赁房屋，又与被告太原立恒企业管理咨询有限公司签订《服务协议》，约定被告太原立恒企业管理咨询有限公司向原告提供房屋服务，为此原告授权樊琦向太原立恒企业管理咨询有限公司支付了600000元。后因协议无法履行，原告与二被告解除了上述协议。被告太原立恒企业管理咨询有限公司退还原告已经支付的600000元。被告太原融鼎房地产开发有限公司为原告出具的其中一张500000元收据上，标明是定金，原告据此要求二被告赔偿原告定金500000元。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的人民法院不予支持。本案中，原告与二被告分别签订的协议中均没有约定定金，原告要求二被告赔偿定金500000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于装修设计费，原告仅提供了一张收据，不能证明其已经实际支付该装修设计费，原告要求二被告赔偿装修设计费30000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于木作损失，原告的法定代表人于2019年3月27日就向被告太原融鼎房地产开发有限公司发出了损失费用说明，涉案的木作材料订购于2019年4月17日，原告应当预见到被告太原融鼎房地产开发有限公司不能按时交房，对于其要求赔偿木作损失的诉讼请求本院不予支持。关于酒店加盟费，原告基于与被告太原融鼎房地产开发有限公司签订了《租赁协议》的信赖，与格林豪泰酒店（上海）有限公司签定了相关合作协议，并向其支付了149000元，协议中已经明确约定首次加盟费及特许经营使用费等其他一切费用无须退还，对于原告的该项损失被告太原融鼎房地产开发有限公司应当承担。关于营业损失，原告在2019年3月27日就已经知晓涉案房屋不能按时向其交付的事实，原告对因此造成的损失也应承担一定的责任，本院酌定被告太原融鼎房地产开发有限公司赔偿原告营业损失50000元。关于二被告是否承担连带责任，原告未提供足够证明二被告混同的证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告太原融鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司加盟费149000元、营业损失50000元。二、驳回原告山西鑫轩盛酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7715元（原告已预交），由被告太原融鼎房地产开发有限公司负担2140元，由原告负担5575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郝铁保 二○一九年十二月十一日书记员 薛 楠