山东省利津县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0522民初677号原告：利津县利津街道三里庄村村民委员会，住所地：利津县利津街道三里庄村。法定代表人：赵岩东，村主任。委托诉讼代理人：尚凡和，山东诚正勤律师事务所律师。被告：翟跃飞，男，1965年4月17日出生，汉族，现住淄博市淄川区。委托诉讼代理人：李永杰，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。原告利津县利津街道三里庄村村民委员会（以下简称三里村委会）与被告翟跃飞土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三里村委会法定代表人赵岩东及委托诉讼代理人尚凡和、被告翟跃飞的委托诉讼代理人李永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三里村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除三里村委会与翟跃飞签订的《土地租赁协议》；2.判令翟跃飞拆除在三里村修建的大棚、板房；3.翟跃飞支付租赁费56790元；4.诉讼费由翟跃飞承担。事实与理由：2004年8月16日，三里村委会与翟跃飞签订《土地租赁协议》一份，约定将三里村委会一宗土地租赁给翟跃飞，租赁期限30年，用于花卉、工艺品方面的经营，不得转租，并约定了租赁费的支付方式。后翟跃飞在租赁的土地上修建大棚、板房并开始经营，但至今仅支付一年的租赁费，后三里村委会多次催缴租赁费，并长时间多种方式与翟跃飞协商解除合同事宜未果。为维护合法权益，现提起诉讼，望依法裁判。翟跃飞辩称，1.三里村委会在履行双方签订的协议过程中存在严重的违约行为。双方签订《土地租赁协议》后，三里村委会于2005年下半年强行将合同规定范围内的相关土地占用，并铺设了方砖，划分了若干摊位，租给商户摆摊使用。因此，虽然双方签订的《土地租赁协议》中约定的面积为5.44亩，但翟跃飞实际利用土地面积仅为1.87亩。三里村委会强占土地且改变土地用途的行为严重违约，且违约在先，其无权要求解除协议，且即使收取租赁费，也应按照翟跃飞实际利用的土地面积收取租赁费。2.翟跃飞支付的租赁费金额远高于一年的租赁费。2005年初，翟跃飞给交了12000元的租金。根据《土地租赁协议》的约定，前十年每年租赁费为4134元。若按照原告实际利用的土地亩数1.87亩计算，每年租赁费仅为1421元。中间十年每年租赁费为4896元，按照原告实际利用的土地亩数1.87亩计算，每年租赁费为1683元，自2004年至2019年共计15年，租赁费合计为22625元；3.翟跃飞曾多次要求向三里村委会支付租赁费，但其拒不接收。因此，由于三里村委会的原因导致租赁费未能及时支付，现在三里村委会却以此为理由要求解除合同是毫无道理和依据的。4.三里村委会要求翟跃飞拆除大棚和板房毫无事实和法律依据。三里村委会严重违约在先，无权要求解除土地租赁协议，自然也就无权要求拆除大棚、板房。翟跃飞按照土地租赁协议约定的用途进行相关建设，不存在任何违约或违法行为，退一步讲即使双方终止履行协议，相关设施需要拆除，三里村委会也应根据翟跃飞的实际损失给予赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了审查，根据审查确认的证据，认定以下事实：2004年8月16日，三里村委会与翟跃飞签订土地租赁协议一份，约定翟跃飞租赁三里村委会位于商城北侧、烟草公司墙南一宗土地，租赁面积5.44亩，租赁期限30年，用于花卉、工艺品方面的经营，租赁方具有土地使用权、管理权，不得擅自转租，若违约出租方有权终止合同；土地租赁费分三个阶段：前十年每年租赁费4134元（每亩760元）、中间十年每年租赁费4896元（每亩900元）、后十年每年租赁费6528元（每亩1200元），付款方式为每年12月30日前付清。翟跃飞在所租赁土地上建设了花卉大棚及工艺品展厅，合同履行过程中，三里村委会将翟跃飞所建工艺品展厅南侧的空闲土地铺设方砖硬化，将其划分摊位区域，向固定集市的摊主收取一定的费用。翟跃飞所修建花卉大棚、工艺品展厅及板房的实际占地面积为1.87亩。合同签订后，翟跃飞一次性缴纳了12000元租赁费，关于该缴费时间，翟跃飞主张2005年缴纳，三里村委会主张2007年缴纳，双方均未提交证据，该事实无法查清。翟跃飞修建的工艺品展厅曾于2010年6月份注册登记了利津县馨秀香生态园，设立方式个体工商户，经营者刘桂玉，用于开设饭店经营餐饮，在本案审理过程中，经现场勘验，该工艺品展厅已不再经营餐饮，摆放了些许工艺品，但馨秀香生态园的门头招牌仍悬挂于该工艺品展厅的外墙。2019年3月份，三里村委会电话通知翟跃飞租赁协议解除，在通话中，三里村委会提及了之前双方曾通话，并谈及交租赁费及解除合同的事宜。本院认为，三里村委会与翟跃飞签订土地租赁协议，约定租赁期限30年，根据《合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效，故双方的土地租赁期限为二十年，即自2004年8月16日至2024年8月16日。虽双方书面约定租赁面积为5.44亩，但在合同履行过程中，三里村委会占用了部分土地用于固定集市，导致翟跃飞实际使用面积达不到合同约定的5.44亩，在其未要求解除合同的情况下，应按照实际使用面积支付租赁费。关于其实际使用面积，因三里村委会占用土地，存在导致翟跃飞不能按照原计划利用土地的可能性，在三里村委会无证据证明翟跃飞实际使用面积的情况下，认定翟跃飞所建的花卉大棚、工艺品展厅及板房的纯占地面积即为其实际使用面积，即1.87亩，根据合同约定的租赁费支付标准，自2004年至2019年应支付租赁费22627元，扣除已支付12000元，还应支付租赁费10627元。翟跃飞交纳的12000元不足十年的租赁费，翟跃飞作为承租方，合理使用土地并按时交纳租赁费是其应负的合同主要义务，三里村委会作为出租方收取租赁费是其主要合同权利，但截至本案诉讼，翟跃飞租赁案涉土地已长达15年之久，其未按时交纳租赁费构成根本违约，致使合同目的不能实现，其亦未提供有效证据证明未交纳租赁费系因三里村委会原因导致，且在本案诉讼前,三里村委会通过电话与其沟通解除合同及支付租赁费事宜后，其亦未进行支付，根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，三里村委会作为出租方有权解除合同。双方在签订合同时即约定土地的用途为花卉、工艺品方面的经营，根据该约定翟跃飞必定会在所租赁的涉案土地上建设大棚及展厅等地上附着物，且在翟跃飞修建花卉大棚后的多年来，三里村委会也未提出异议，故该约定应视为三里村委会同意翟跃飞在该宗土地上建设相关的附着物，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。因双方当事人没有特别约定，对在租赁土地上修建的附着物，可由承租人拆除，如其不自行拆除，出租人可要求其拆除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除利津县利津街道三里庄村村民委员会与翟跃飞2004年8月16日签订的《土地租赁协议》；二、翟跃飞向利津县利津街道三里庄村村民委员会支付截止2019年的土地租赁费10627元；三、翟跃飞拆除其在所租赁土地上修建的花卉大棚、展厅及板房。第二、三项于本判决生效之日起三十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由利津县利津街道三里庄村村民委员会负担1000元，由翟跃飞负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状五份，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  许孝坤审 判 员  陈翠霞人民陪审员  薄其涛二〇一九年十二月十六日书 记 员  崔冰心