安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初3890号 原告：邢杰星，男，1983年9月1日出生，汉族，田家庵区诚投公司员工，住安徽省淮南市谢家集区。 原告：刘影，女，1983年1月1日出生，汉族，淮南市公安局谢家集分局民警，住安徽省淮南市谢家集区。 被告：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场3-602室，统一社会信用代码913401007199983931（1-1）。 法定代表人：张茂卜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。 原告邢杰星、刘影与被告安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告邢杰星、刘影、被告旭日公司的委托诉讼代理人夏海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢杰星、刘影向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年2月9日至2019年2月8日房屋占有使用费15007元，之后顺延至实际付清日止；2.判令被告还原并返还原告独立产权商铺；3.本案诉讼费用由被告承担。2019年9月18日，邢杰星、刘影将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付2018年2月9日至2019年2月8日房屋占有使用费15007元，2018年8月9日至2019年9月18日的违约金1409元，占有使用费和违约金顺延至实际付清日止。事实和理由：2009年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买家乐福时代广场（后更名为时代广场）一层商铺一套，铺号2174，建筑面积28.7平方米。双方同时签订《商铺委托经营管理合同》，约定被告应按时向原告支付经营收益，如逾期，应按逾期未付款项的日万分之三向原告支付违约金，如逾期超过三个月，原告可以单方面解除合同。2016年11月24日，经过法院的努力，被告返还拖欠几年的房租、违约金。2018年2月8日止，原、被告双方的委托经营已经全部结束，被告既未同原告协商，也未将商铺返还原告，原告催告未果。特提请法院判令被告支付原告房屋占有使用费15007元、违约金1409元，之后顺延至款清之日止。 旭日公司辩称，第一，原告诉求的2018年2月9日至2019年2月8日的商铺租金，实为旭日公司就淮南时代广场负一、一二层商业接受负一、一二层两个业主理事会的委托后产生的经营收益。按委托函件载明，该部分收益为原告在购买该商铺时的总价的0.8%，原告原购房总价为500241元，应支付收益为4002元。本款项旭日公司已经告知原告可以支付。但原告不认同理事会出具的委托事宜，未能去旭日办理相关手续，导致未能支付成功。第二，原告要求返还原告的独立产权商铺不能成立。原告购买的是室内产权式商铺，而不是其自认为的室内独立式（可分割）产权商铺，是一种虚拟产权式商铺，产权拥有者无法独立经营，只能以统一委托的方式委托专业的团队进行运营管理，最终按管理运营产生的收益按投资者投资比例予以分配。淮南时代广场负一、一二层项目就是典型的这种产权式室内商铺，在经广大业主投票选举产生的理事会成员与众多业主推选的代表共同参与和努力下，理事会成员和业主代表们做了大量认真与细致的工作，在经广泛向社会公开招商无果的情况下，经多次协商谈判才最终力争让旭日公司继续接受了商场运营管理的委托。该委托期限为2018年2月9日至2021年2月8日。因此，在旭日公司正常运营管理的情况下，原告要求收回商铺的请求不能成立。第三，因原告诉求不能成立，相关诉讼费用应由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的房产证复印件、商品房买卖合同复印件、委托经营合同复印件各一份。本院经审查，房产证载明了登记时间、房地产权利人等，《商品房买卖合同》对购房相关事项进行了明确约定，《商铺委托经营管理合同》中约定了委托经营期限、经营收益支付以及逾期付款违约金等，对上述内容及该组证据的真实性本院依法予以确认，但对原告以此证明被告应支付相关费用的证明观点，因双方的委托经营合同已经到期，到期后双方对相关收益进行了重新协商，对其该项证明观点，本院依法不予确认。 2.原告提交的淮南市田家庵区人民法院民事判决书复印件一份。本院经审查认为，对该证据的真实性依法予以确认，对邢杰星、刘影曾起诉要求旭日公司支付2013年2月9日至2016年2月8日期间的商铺经营收益及违约金，本院经过审理依法作出判决的事实依法予以确认。 3.原告提交的律师函复印件、报纸公告复印件各一份。本院经审查认为业主与旭日公司之间的委托经营合同于2016年2月8日全部到期后双方重新协商确定委托经营期限，再次到期后是继续委托经营还是业主收回商铺自主经营应由广大业主决定而非业主理事会，故该证据与本案无关联性，本院不作认定。 4.原告提交的淮南新天地中央广场一楼137号铺业主陈鹏与商家签订的《经营管理委托合同书》、《确认书》、《补充协议》复印件一组。本院经审查，按照该组证据计算新天地中央广场陈鹏户的租金为总房款的4个点，但不能以此证明家乐福时代广场的租金点位，对该组证据与本案的关联性不予确认。 5.被告提交的2019年2月26日给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函一份、业主确认书共327页。本院经审查认为，该组证据能够证明在《委托经营管理合同》到期后双方重新协商的委托经营期限再次到期前后旭日公司与业主理事会及部分业主进行协商与沟通的情况，对该事实本院依法予以确认，但到期后商铺是业主自主经营还是继续委托经营应由广大业主决定，该复函以及业主确认书能否代表广大业主的共同意愿，本院将结合全案证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年11月8日，邢杰星、刘影与旭日公司签订了《商品房买卖合同》，购买旭日公司开发的家乐福时代广场二层2174号商铺，建筑面积28.7平方米，商铺销售总价为500241元，并于同日将该商铺委托给旭日公司统一经营管理，期限为三年。 2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。 2011年4月13日，邢杰星、刘影取得家乐福时代广场2174号商铺的房地产权证书。 2013年8月23日，旭日公司致家乐福时代广场一二楼理事会的《关于“一二楼理事会2013-8-14来函”的复函》中载明：“在接受贵会的经营管理后的前三年即2013、2014和2015年，我司将给予业主的投资收益不低于3%，2014和2015年的收益高于3%。另外，每年年终审计高于3%的利润也全部归业主。” 2014年8月22日，一二楼业主理事会致旭日公司的《答复函》中载明：“我会重申：继续执行我会于2013年8月14日给贵司的函中‘根据大多数业主的意见，我会决定将淮南时代广场一、二层商场委托贵司进行统一运营管理’3年（即从2013年2月9日至2016年2月8日）的决定。” 2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。 2016年7月5日，邢杰星、刘影因旭日公司未能按照合同约定支付2016年2月8日之前的经营收益诉至法院，要求旭日公司支付经营收益、违约金。本院经审理于2016年11月24日作出民事判决，判令旭日公司支付经营收益及违约金。 2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日公司复函，写明：“1.同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理,为期三年,即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2.本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3.贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕”等内容。 2019年7月1日，邢杰星、刘影因旭日公司再次拖欠2018年2月9日之后的租金而诉至法院，请求判如所请。 另查明：根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。 再查明：经统计，旭日公司提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户(扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次)；截至本案开庭时，家乐福时代广场业主要求旭日公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约117件；既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户。 又查明：关联2016年度同类案件，本院经审理判决家乐福业主与旭日公司合同到期后即2016年2月8日后的费用酌定参照大多数调解的点位以及庭外大量业主自行和解签订的“解决方案”即2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%的标准认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求还原并返还商铺的诉请能否支持？二、原告要求被告支付2018年2月9日至2019年2月8日期间的占有使用费的主张有无依据，数额如何确定？ 关于争议焦点一：原告要求还原并返还商铺的诉请能否支持？ 物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法又规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，邢杰星、刘影与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。邢杰星、刘影系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数三个楼层合计约255户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系继续有效并延续履行。综合以上数据，同意旭日公司继续使用商铺的业主已超过半数。且家乐福时代广场目前处于经营中，邢杰星、刘影要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管邢杰星、刘影拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，本院依法不予支持。 关于争议焦点二：原告要求被告支付2018年2月9日至2019年2月8日期间的占有使用费的主张有无依据，数额如何确定？ 法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，邢杰星、刘影与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用邢杰星、刘影的商铺是事实，邢杰星、刘影系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付邢杰星、刘影相应费用。关于支付费用的标准，邢杰星、刘影虽主张旭日公司按照商铺销售总价的约3%支付占有使用费，但是其并未提供证据证明该费用标准的依据，本院认为，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。本案商铺自2018年2月9日至2019年2月8日止的经营收益计算为7504元（500241元×1.5%=7504元）。故关于邢杰星、刘影主张旭日公司应支付2018年2月9日至2019年2月8日的占有使用费15007元的诉讼请求，经审查实为经营收益，合理部分，本院依法予以支持。关于邢杰星、刘影主张后续费用的诉讼请求，待实际发生后可另行主张。关于旭日公司辩称应按照总房款的0.8%支付经营收益的辩解意见，本院认为，在租赁期限于2018年2月8日再次届满后旭日公司与业主就继续经营及收益等事项再次沟通，但是经统计，同意旭日公司按照2018年2月9日至2019年2月8日期间收益0.8%，2019年2月9日至2020年2月8日期间收益1.0%，2020年2月9日至2021年2月8日期间收益1.2%的业主并未超过半数，旭日公司并未提供充分证据证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，其该项辩称缺乏依据，本院依法不予采信。关于邢杰星、刘影主张违约金1409元的诉讼请求，因双方签订的委托经营合同于2016年2月8日已到期，双方对2018年2月9日之后的经营收益的点位及支付期限并未约定，其该项诉请依据不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邢杰星、刘影自2018年2月9日至2019年2月8日期间的经营收益7504元； 二、驳回原告邢杰星、刘影的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，由原告邢杰星、刘影负担114元（已交纳），被告安徽省旭日房地产开发有限公司负担96元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  郝荣琦 人民陪审员  张娟娟 人民陪审员  蔡景诗 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  张 瀚 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。