广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10077号原告：中山市利和物业管理有限公司,住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层D区。法定代表人：陈剑辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被告：王喜江，男，1980年3月22日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告王喜江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告利和物业公司的委托诉讼代理人王玉倩到庭参加诉讼；被告王喜江经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王喜江支付2017年12月至2019年6月的物业管理费48166.9元及违约金（违约金计算方法：以2535.1元/月为基数，每日按0.07%从逾期之日起按计费周期分段计至付清之日止，暂计至2019年6月30日为10466.56元）；2.判令王喜江支付2018年8月至2018年10月、2019年5月至2019年6月的能源费2915.35元及违约金（违约金计算方法：每月以583.07元为基数，每日按0.07%从逾期之日起计至付清之日止，暂计至2019年6月30日为421.34元）。事实和理由：2017年7月20日，利和物业公司与王喜江签订《利和灯博中心前期物业服务协议》，主要约定：王喜江委托利和物业公司为其承租的灯博中心7045卡商铺（建筑面积253.51㎡）提供物业服务，物业管理服务费计费时间为2017年5月25日起至2022年5月24日止；王喜江按每月每平方米10元的标准支付物业管理费，按每月每平方米2.3元的标准支付能源费；物业管理费每三个月为一个计费周期，每个计费周期首月5日前缴费，能源费按月结算，当月5日前支付费用；逾期支付上述费用的，每日按3‰计算违约金。合同签订后，利和物业公司依约向王喜江提供物业服务，但王喜江从2017年10月起拖欠物业管理费，经催告仍未支付。为维护自身的合法权益，利和物业公司诉至法院，请求依法判决。王喜江未答辩，亦未提交证据。利和物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《利和灯博中心前期物业服务协议》；2.《房屋租赁合同》；3.《商铺租赁补充协议》；4.预收单、发票；5.《催收函》、快递单。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月17日，王喜江与中山市利和置业有限公司（以下简称利和置业公司）签署了《房屋租赁合同》《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》《租赁物交接确认书》，向利和置业公司承租了中山市xx镇xx路xxx号利和灯博中心7045卡的商铺（以下简称案涉商铺），该商铺建筑面积253.51㎡，双方当天进行了交接。双方约定，物业管理费、空调能源费等费用的交纳以王喜江按与物业公司签订的《物业管理服务协议》为准。同日，王喜江向利和物业公司预付了3个月的物业管理费7605.3元。2017年7月20日，王喜江（乙方）与利和物业公司（甲方）签署《利和灯博中心前期物业服务协议》，约定甲方接受乙方委托，在案涉商铺按租赁合同约定时间交付使用后向乙方提供：1.公共部位及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务；2.共用区域的保洁、公共秩序维护、公共绿地养护、停车场地管理等服务；3.本物业装饰装修管理服务。物业管理费每月每平方米10元（按所租赁商铺的建筑面积计算），仅包括公共区域空调及公共能耗费用，不含乙方物业内照明、空调能源费及维护费、水、电、煤气、通讯等费用，采用先交纳后服务的方式，每3个月为一个计费周期，租户在签订本协议时需提前预交3个月物业管理服务费，以后每个计费周期的首月5号（含5号）前缴费，逾期未缴费的按日3‰收取违约金；商铺内空调能源费（热泵空调冷却水供应费用）每月每平方米2.3元（按所租赁商铺的建筑面积计算），空调供应期间（每年5月1日至10月31日）按月度结算，乙方应于空调供应期间的每月5号（含5号）前向物管公司支付当月的空调能源费，逾期未缴费的按日3‰收取违约金；乙方交纳物业管理费用时间自2017年5月25日起至2022年5月24日止，在本协议的管理期限内无论有否实际使用物业的，均需按本协议的约定全额缴纳物业管理服务费及其他应付费用等。协议还约定了其他内容。2018年7月22日，利和物业公司向王喜江开具发票确认收到2018年5月至同年7月的空调能源费1749.21元。2018年8月起，利和物业公司多次向王喜江（按协议地址中山市x镇xx胜利xx路xx号）邮寄催缴空调能源费及物业管理费通知，但均被退件。2019年7月8日,利和置业公司以王喜江自2017年9月1日起未付租金为由提起租赁合同纠纷诉讼[案号：（2019）粤2072民初10076号]，利和物业公司同时提起本案诉讼，主张前述实体权利。利和物业公司表示，虽然合同约定王喜江交纳物业管理费的时间自2017年5月25日起至2022年5月24日止，但实际双方确定系从2017年9月1日起支付物业管理费，故王喜江于2017年7月17日预付的物业管理费7605.3元系用于支付2017年9月至同年11月的物业管理费，自2017年12月起的物业管理费及2018年8月起的空调能源费王喜江一直未付，其于2019年6月份发现案涉商铺未再经营才诉至本院。此外，利和物业公司保证其庭审陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼、恶意串通损害第三人合法权益的情形。本院认为，利和物业公司与王喜江之间存在物业服务合同关系，王喜江尚欠物业管理费及空调能源费未付的事实，有利和物业公司的陈述及其提供的《房屋租赁合同》《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》《利和灯博中心前期物业服务协议》等证据为凭，王喜江未提出相反的抗辩意见，本院予以认定。利和物业公司主张王喜江未付2017年12月至2019年6月的物业管理费及2018年8月至同年10月、2019年5月至同年6月的空调能源费，并提交王喜江的缴费单据及发票佐证，在王喜江未举证证实其付款情况，利和物业公司又保证其庭审陈述及所提交证据的真实性的情况下，本院采信利和物业公司之主张，认定案涉商铺于2017年12月至2019年6月的物业管理费及2018年8月至同年10月、2019年5月至同年6月的空调能源费王喜江至今未付。根据《利和灯博中心前期物业服务协议》约定标准计算，2017年12月至2019年6月期间的物业管理费为48166.9元（即10元/平方米/月×253.51平方米×19个月），2018年8月至同年10月、2019年5月至同年6月空调能源费为2915.37元（即2.3元/平方米/月×253.51平方米×5个月）。利和物业公司诉请的物业管理费及空调能源费均未超出前述本院核算的数额，本院予以支持。根据前述《物业服务协议》约定，物业管理费每3个月为一个计费周期，每个计费周期的物业管理费于该周期首月5日前支付，即2017年12月至2018年2月期间的物业管理费7605.3元应于2017年12月5日前支付，2018年3月至2018年5月期间的物业管理费7605.3元应于2018年3月5日前支付，2018年6月至2018年8月期间的物业管理费7605.3元应于2018年6月5日前支付，2018年9月至2018年11月期间的物业管理费7605.3元应于2018年9月5日前支付，2018年12月至2019年2月期间的物业管理费7605.3元应于2018年12月5日前支付，2019年3月至2019年5月期间的物业管理费7605.3元应于2019年3月5日前支付,2019年6月物业管理费2535.1元应于2019年6月5日前支付；每月的空调能源费应于当月5日前支付。利和物业公司以每季度首月5日作为应付款日不符合前述协议约定，本院不予采纳。王喜江未在前述应付款期间支付相应物业管理费及空调能源费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。利和物业公司诉请按每日0.07%自逾期之日起计付违约金，虽未超出前述《物业服务协议》约定的违约金标准范畴，但该标准仍过高，在其未举证证明具体损失的情况下，本院依法调整为按年利率24%自每一笔应付款逾期之日起计算。经核算，截止至2019年6月30日的未付物业管理费违约金为10373.21元，未付空调能源费的违约金为374.19元，自2019年7月1日起的违约金分别以48166.9元及2915.35元为基数，按年利率24%计算。利和物业公司诉请的违约金超出本院核定的部分，本院不予支持。王喜江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，相应法律后果由其自行承担，不影响本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王喜江于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付自2017年12月至2019年6月期间的物业管理费48166.9元及违约金（截止至2019年6月30日为10373.21元，自2019年7月1日起以48166.9元为基数按年利率24%计至付清之日止）；二、被告王喜江于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付自2018年8月至2018年10月、2019年5月至2019年6月期间的空调能源费2915.35元及违约金（截止至2019年6月30日为374.19元，自2019年7月1日起以2915.35元为基数按年利率24%计至付清之日止）；三、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告王喜江负担（该款原告中山市利和物业管理有限公司已垫付，被告王喜江应于本判决发生法律效力之日起五日内迳付1350元给原告中山市利和物业管理有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈登烽审判员  阮春莉审判员  林钰琼二〇一九年十二月二十三日书记员  林晓珊