贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14884号原告：向磊，男，汉族，1992年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。原告向磊与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告向磊，被告碧阳恒通公司之委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金13,305.98元（以购房总价人民币382,906.00元为基数，按日万分之0.5的比例自2014年12月31日起至2016年11月25日止）；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计人民币41,162.40元（以购房总价人民币382,906.00元为基数，按日万分之1的比例自2016年11月25日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止)；3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳国际第3幢1单元27层1号房，房屋建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米。按照109.32套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3502.62元，总价款382906.00元；买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款114906.00元，余款268000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2016年11月25日，被告将涉案房屋交付原告使用，构成逾期交房违约，且被告未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，直至原告提起诉讼时，被告仍未履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条的规定，被告未按期交付房屋，未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务及办理相应不动产权证书，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，原告特诉至法院，请求判如所诉。被告碧阳恒通公司答辩称：关于逾期办证。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人文付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治的原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，原告等应履行其资料提交义务及出具委托的委托书。答辩人的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由答辩人承担。审判员，碧阳国际小区数量较大，碧阳公司通过电话通知确实没有录音，只能通过张贴通知报纸等式方进行办证披露。部分业主因个人原因随意安排时间前来办理，如都要由答辩人承担责任，实属不公。如前所述，碧阳公司绝对不可能在具备办证条件的情况下要拖延办证，这对碧阳公司并无任何好处。如对碧阳公司的通知置于不顾，而随意以原告的起诉判决。无异传递的信号是：不用管碧阳公司的通知，反正我什么时候去就按什么时候给我算违约金，这不仅显失公平，也是无限扩大碧阳公司的责任。对社会诚信及经济建设均是严重破坏。请法庭本着客观予以认定碧阳公司的通知时间。以使碧阳公司不至走入我市博泰、三江等房开的处境，从而最终损害业主的利益。前述原告中13.14.28.27的业主大多在张贴通知后就开具发票,7-12、21-26的业主开具发票时间甚至在张贴通知及报纸之前以及张贴通知后几天，充分说明答辩人已履行告知义务，通知的事实是属实的。本院经审理查明，2013年12月16日，原告向磊为买受人，被告碧阳恒通公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第3幢1单元27层1号房，房屋建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米。房屋总价款382906.00元，买受人采用贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款114906.00元，余款268000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，2013年12月16日，原告向被告支付了首付款114906.00元；2015年5月7日，原告与中国建设银行股份有限公司毕节市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理按揭贷款支付了余款268000.00元。2016年11月25日，被告将涉案房屋交付原告使用。截止至庭审时，涉案房屋所在的楼栋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约，故以前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定履行义务。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2016年11月25日，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。因原告在2014年12月31日前支付了首付款114,906.00元，余款268,000.00元是在2015年5月7日以银行按揭支付。综上，本案违约金应分两部分进行计算，计算方式为：按照日万分之0.5的标准，以114,906.00元为基数从2015年1月1日起计算至2015年5月6日止；以382,906.00元为基数从2015年5月7日起计算至2016年11月25日止，对应的违约金为11,617.58元（114,906.00元×0.5?×126日+382,906.00元×0.5?×569日）。原告主张被告支付逾期交房违约金13,305.98元的诉请，本院以11,617.58元为限予以支持，其余部分不予支持。对于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年11月25日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内，即2017年11月20日前为原告办理商品房转移登记。现被告尚不具备为原告办理涉案商品房转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。原告诉请的该项违约金应从2017年11月20日之次日，即2017年11月21日起计算；对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方系委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算方式为：以原告已付购房款382,906.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年11月21日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向磊逾期交房违约金11,617.58元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向磊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款382,906.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年11月21日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告向磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费581.00元，由原告向磊负担161.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担420.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇一九年十二月二十八日书记员 包清琳