浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0324民初3314号原告：项锡康，男，1976年5月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告：许聪洁，女，1978年1月7日出生，汉族，住永嘉县。二原告的共同委托诉讼代理人：杨跃枢、陈泉铨，浙江永瓯律师事务所律师。被告：永嘉万新尚瑞置业有限公司。住所地：永嘉县三江街道长岙村西路。法定代表人：樊俊宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡国锋，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马牧原，男，该单位工作人员。原告项锡康、许聪洁与被告永嘉万新尚瑞置业有限公司(以下简称尚瑞置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案。依法适用简易程序于同年6月10日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，故依法转为普通程序，并组成合议庭于同年9月10日第二次公开开庭进行了审理。原告项锡康、许聪洁的共同委托诉讼代理人杨跃枢、陈泉铨，被告尚瑞置业公司的委托诉讼代理人蔡国锋两次开庭均到庭参加诉讼；被告尚瑞置业公司的原委托诉讼代理人黄冰莹到庭参加第一次庭审活动；被告尚瑞置业公司的委托诉讼代理人马牧原到庭参加第二次庭审活动。本案现已审理终结。原告项锡康、许聪洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付《不动产权证》违约金暂计35842元（自2018年10月1日起按合同约定的购房款1886421元的万分之一每日计算至实际交付之日止，暂计至2019年4月8日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月18日，原告购买了被告位于永嘉县三江商务区商品房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行了详细约定。事后，原告根据合同约定支付全部购房款，但被告至今未按照合同约定为原告办理涉案房屋的《不动产权证书》，也未支付违约金，故提起诉讼。审理过程中，二原告明确第一项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期取得、逾期交付初始登记的《不动产权证书》违约金暂计35842元（自2018年10月1日起按合同约定的购房款1886421元的每日万分之一计算至实际交付之日止，暂计至2019年4月8日）。被告尚瑞置业公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条明确约定出卖人负责办理土地使用权、房屋所有权初始登记，承诺于2018年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书。根据该约定，被告已于2018年9月份向不动产登记中心递交不动产初始登记申请材料，并于同年9月29日完成不动产初始登记，故被告已依约履行办理并完成涉案商品房不动产初始登记义务，不存在违约行为。二、被告完成初始登记即应视为已取得不动产初始登记证书，且在实践操作中并不存在合同约定的“向买受人交付不动产初始登记证书”的可能性，故应驳回原告的诉讼请求。1.不动产物权以登记生效，而不是取得初始登记证书才有效。本案中被告已履行办理初始登记的义务，且在合同约定时间内登记成功，即应视为已取得不动产初始登记证书。2.被告是否完成交付，不应作为衡量是否违约的标准。本案适用的合同系2008年浙江省商品房买卖合同示范文本，所约定的内容与实际履行可能存在差异，即不管原告有无委托，所有办证手续均需被告持初始登记证书至相关主管机关配合办理，故事实上不可能存在将不动产初始登记证书交付给原告的行为。三、涉案房屋至今未完成不动产转移登记原因在于原告委托第三方装修改造进行违法建设，导致政府职能部门暂停办理转移登记，该责任不应由被告承担。原告在购买商品房时自愿签订装修改造《申请书》，全权委托案外人四川鼎晟资产管理有限责任公司(以下简称鼎晟资产管理公司)聘请装修公司对涉案商品房进行改造工程，因该改造工程系违法建设，故行政部门暂不办理转移登记，根据合同约定，该责任应由原告自行承担。四、纵观本案其他事实，未完成转移登记系非被告行为的多重因素造成，后果不应由被告承担。1.房屋权属转移登记系原告无偿委托被告进行，根据合同约定被告依法依约不承担违约责任。2.根据《商品房买卖合同》附件八第四条关于权属办理的特别约定第4款规定，转移登记需原告先缴纳契税并办理委托提供材料，但原告未重新办理委托，不能及时办理的后果应由其自行承担。3.根据原永嘉县国土资源局发布的文件规定，自2016年8月22日起原《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》不再单独颁发，而统一颁发《不动产权证书》，因政策调整，合同约定的有关权属证书办理流程的条款已处于不能按照合同约定严格履行的情形。4.原告系银行按揭付款，合同约定房屋所有权证书都是移交给按揭银行，故延期与否对原告没有实质影响。5.本案并非被告未按时办理初始登记引起，被告已在约定时间内提供所有办理不动产初始登记的材料且完成不动产初始登记，若仍要承担逾期办证的高额违约金，不符合公平原则。综上，被告已按约完成不动产登记申请，履行合同约定的办理初始登记义务，不存在违约行为，暂无法办理转移登记系原告申请委托装修改造造成违法建设而被立案查处及原告未能及时配合被告等原因造成，被告不应承担违约金，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，经质证，被告表示均无异议；对被告提供的证据，经质证，原告表示均无异议。对当事人均无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对本院依法向永嘉县自然资源和规划局调取的不动产登记信息，经质证，原、被告均表示无异议，故本院均予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告尚瑞置业公司系位于永嘉县三江商务区编号为瓯北2013-1＃-2地块2的地块的建设用地开发商。2014年11月18日，以二原告为买受人、被告为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，由二原告向被告购买三江立体城凌江庭（一期）第6幢1001室商品房一套，合同约定：建筑面积126.34平方米，总金额为1886421元。其中第九条载明交房时间为2017年9月30日前。合同第十六条载明：“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告已支付首付款566421元，剩余房款132万元通过按揭银行贷款一次性支付。原、被告在签订上述《商品房买卖合同》时，二原告同时签署了一份《申请书》，载明：本人申请将涉案商品房按本申请书附件平面图(以下简称附件)进行改造，并全权委托鼎晟资产管理公司代表本人聘请装修公司进行改造工程，承诺对按该附件改造后的商品房不持任何异议，自愿承担该商品房按前述改造所产生的一切后果；本人委托鼎晟资产管理公司接收涉案商品房，接收后即开始安排装修公司进行相应的初装修，在《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间前，由鼎晟资产管理公司代表本人聘请的装修公司对该商品房按附图进行改造；本人愿意就上述改造工程在交房时一次性向鼎晟资产管理公司支付改造费用(100平米以下的按1000元/户收取、110-150平米的按1500元/户收取、150平米以上的按1500元/户收取，该费用在交房时等额冲抵鼎晟资产管理公司应收取的物业管理费)。该份《申请书》同时附有二次改造前后的两份不同的平面图。2014年12月10日，二原告委托朱利武等4人(均系被告指定的人员)代为办理涉案商品房的房屋所有权证、土地使用证相关登记手续，并代为领取房屋所有权证、土地使用证等相关权属证明，并办理了委托书公证手续。2018年9月29日，永嘉县自然资源和规划局不动产登记中心将涉案商品房登记到被告名下。因涉及违法建设行为的处理，被告于2019年9月30日实际取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。另查明，1.涉案商品房所在的凌江庭项目在规划竣工核实后，依原告申请，进行了二次改造(即《申请书》载明的装修改造)，并因此于2017年10月20日被举报。后相关行政部门作出了行政处罚及相关处理，被告于2019年9月份缴纳了罚款1904846.30元及租金1984.05万元。2.涉案商品房所在的凌江庭项目不动产权证现已在陆续办理转移登记手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该份合同系有效合同。双方当事人均应按合同约定履行。关于二原告主张被告逾期取得初始登记的《不动产权证书》应承担支付违约金的违约责任。本院认为，《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”；《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立，经依法登记，发生效力”。可见，根据相关法律规定，不动产的权利自记载于不动产登记簿生效。被告已在合同约定的期限内向不动产登记中心提交了办理不动产权初始登记所需的相关材料，并于2018年9月29日办理了不动产权初始登记，即应视为被告已在合同约定期限内完成了不动产权初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提是逾期取得不动产权初始登记证书的原因由出卖人引起。本案中，不动产权初始登记证书逾期取得的原因在于涉案商品房进行了二次改造，该二次改造行为应系原、被告共同合意的违法行为，逾期取得不动产权初始登记证书不能完全归咎于被告，被告已缴纳租金，且二次改造的面积现由原告占有、使用，故被告无需再承担违约责任。关于二原告主张被告逾期交付初始登记的《不动产权证书》。本院认为，因原告已委托被告代为办理涉案商品房的房屋所有权证、土地使用证相关登记手续且代为领取房屋所有权证、土地使用证等相关权属证明，故被告无须直接向原告交付不动产权初始登记证书。综上，二原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：驳回原告项锡康、许聪洁的诉讼请求。本案受理费1516元，由原告项锡康、许聪洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  谢玉平审 判 员  陈海鸥人民陪审员  林**二〇一九年十二月十日书 记 员  黄跃跃永嘉县人民法院门户网站网址:××