广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20669号原告：陈章寒，男，1983年12月5日出生，汉族，住福建省永泰县************，公民身份号码350************。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914********。法定代表人：林某1。被告：佛山市长华装饰工程有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码。法定代表人：林某1。两被告共同委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告陈章寒与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告陈章寒，两被告的共同委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告逾期交楼违约金（2018年6月30日起至原告收到被告通知交楼日2019年12月30日止，以516111元为本金，按日万分之三计算）；2.两被告向原告支付15000元，（从2019年7月1日起至2019年12月1日止按照每月租金损失3000元计算）；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年1月1日与被告粤海通公司签订商品房买卖合同，约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，但是被告粤海通公司在2018年12月25日向原告交付收楼通知书，被告粤海通公司违约逾期交付房屋，被告粤海通公司应按日支付全部房款万分之三的违约金予以原告。原告于2017年7月7日与被告粤海通公司签订补充协议，约定因保修导致房屋不能居住使用的，出卖人需提供保修期间同地段房屋租金标准补偿。原告多次和被告粤海通公司沟通无果，被告粤海通公司无限期的延迟保修房屋日程，导致房屋至今无法收楼无法使用。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了全部房款和相关费用，被告粤海通公司确违反合同，拒不履行，故诉至法院。两被告的法定代表人都是同一人，故被告长华装饰公司亦应承担共同清偿责任。被告粤海通公司辩称，一、本案双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准，而非以毛坯房的交楼时间为准。1.《认购书》第二条明确约定，涉讼房屋的毛坯标准以《商品房买卖合同(预售)》所列标准为准，并约定乙方须与第三方签订《委托装修协议》，并以《委托装修协议》的装修标准为准。由此可见，双方所交易的房屋实际上为精装修房，只不过将精装修房买卖合同，人为地拆解为毛坯房买卖合同和委托装修协议进行签署，换而言之，本案的房屋买卖合同实际上由《商品房买卖合同(预售)》和《委托装修协议》组成，该两者缺一不可。2.双方在签订毛坯房的《商品房买卖合同(预售)》时，为了达到实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了《委托装修协议》，并明确约定了精装修房的交付时间。可见，双方实际交易的房屋确实为精装修房，《商品房买卖合同(预售)》所约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，双方的最终交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。3.从《委托装修协议》与《商品房买卖合同(预售)》的内容上看，《商品房买卖合同(预售)》与《委托装修协议》之间是主合同和补充协议的关系，故涉讼房屋的交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。4.虽然涉讼房屋《委托装修协议》由被告粤海通公司的关联公司与原告签订，但是通过涉讼房屋所在楼盘的系列案件的审理可以发现，涉讼的《委托装修协议》签订的版本实际上是由被告粤海通公司提供的，该协议的签订事宜也是由被告粤海通公司统一安排的，无论是装修标准还是装修价格都是由被告粤海通公司事先统一拟定的。由此可见，《委托装修协议》的签署到执行都是被告粤海通公司统一安排的结果，《委托装修协议》的真正执行方是被告粤海通公司，原告所购买的房屋其实是精装修房，只不过是出于备案登记的需要人为地将买卖合同拆为《商品房买卖合同(预售)》和《委托装修协议》。5.被告粤海通公司将买卖合同拆解为两个合同和两个价款，是因为以精装修房的实际交易价格申请备案登记已超过当时的限价规定，根本无法完成备案登记，无奈之下只能人为地将买卖合同拆为《商品房买卖合同(预售)》和《委托装修协议》。6.从双方履行合同的情况看，实际上原告也从不认可《商品房买卖合同(预售)》所约定的毛坯房交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在被告粤海通公司屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至被告粤海通公司完成了精装修房收楼通知，原告方予以收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》关于精修房的交楼时间，而非《商品房买卖合同(预售)》约定的毛坯房交楼时间。7.签订并实施《委托装修协议》的长华装饰公司为被告粤海通公司的关联公司，长华装饰公司完全是接受被告粤海通公司的委托与原告签订《委托装修协议》，并接受被告粤海通公司委托管理涉讼房屋所在项目的装修工程。故《委托装修协议》的签约和履行主体实质上为被告粤海通公司。由此也足以证明，双方买卖的确实是精装修房。二、原告逾期付款21天，被告粤海通公司有权顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日再加上原告逾期付款时间所对应的日期。根据《补充协议》第五条第（四）款“买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住房维修基金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延”的约定，既然原告存逾期付款，则被告粤海通公司有权顺延交楼，且被告粤海通公司无须就此顺延交付承担违约责任，故房屋交付日应该为约定日加上原告逾期付款时间所对应的日期。三、合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。1.从原告已付房款的资金费用损失看，逾期交楼给原告造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。2.从原告未能按期使用涉讼房屋的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼房屋当地主管部门公布的租金标准，涉讼房屋的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，每月租金约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，应予以调整。四、原告所称的房屋验收记录单中的问题实际并不存在，房屋质量包括装修质量均是合格的。即便是原告称房屋验收记录表中的问题真实存在，但该问题均是细节装修上的瑕疵，并不影响原告使用该房屋，也不具有任何安全上的问题。因此，原告由于其所称的装修上的细小瑕疵而拒绝收楼，逾期收楼的责任在于原告。而且被告粤海通公司已多次发函通知原告收楼，根据相关法律和司法解释的规定，即便是涉讼房屋存在细小的装修瑕疵，被告粤海通公司应当承担的是保修责任，而不是逾期交楼违约责任。五、原告的第2项诉请与第1项诉请在法律上存在重复，因为本案合同既然约定了逾期交楼违约金，原告也按合同约定主张逾期交楼违约金，就不存在另行主张逾期交楼租金损失的问题。被告长华装饰公司辩称，一、长华装饰公司并非本案房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，不存在对涉讼合同逾期交楼违约金及索赔承担连带责任。二、根据被告粤海通公司举证的装修三方协议可看出，被告长华装饰公司是受被告粤海通公司委托而进行工程管理，其参与装饰工程完全是代理被告粤海通公司行使其责任的行为，代理行为的相关责任及后果，应由被告粤海通公司承担。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份、两被告企业信用信息公示打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.房屋验收记录表（2019.7.13、2019.9.15）原件各1份，用以证明原告验收房屋时发现的问题。3.毛坯收楼通知书原件1份，用以证明被告粤海通公司通知原告进行收楼。4.补充协议、商品房买卖合同（预售）原件各1份，用以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系。5.光盘1张，用以证明涉讼房屋存在漏水问题。诉讼中，两被告共同举证如下：1.补充协议原件1份，用以证明原告如存在逾期付款情况的，被告粤海通公司有权顺延交付，且被告粤海通公司无须就此顺延交付承担违约责任。2.认购书原件1份，用以证明原告在签订认购书时即知晓补充协议的内容，被告粤海通公司对补充协议的内容也做了解释与说明，原告对补充协议也予以接受。因此，补充协议是双方真实意思表示情况下所达成的一致协议，合法有效，应以补充协议的内容为准。3．委托装修协议原件1份，用以证明1.涉讼房屋所在项目都是统一交付相同标准的精装修房屋，因此原告也知晓和接受涉讼项目最终交付的是精装修房。2.委托装修协议与商品房买卖合同、补充协议是同时签订的，原告自始都知道并同意和接受双方交易和最终交付的是精装修房屋。3.该装修实际上是长华装饰公司依被告粤海通公司的指令进行装修的，被告粤海通公司有权指令长华装饰公司停止装修，商品房买卖合同解除的，委托装修协议也随之解除，因此，无论从协议中约定的委托装修协议和商品房买卖合同之间的关系来看，还是统一委托、统一的装修标准来看，委托装修协议实际上就是商品房买卖合同的组成部分，只是人为地拆为两个合同，而且双方约定交付的标的实际上就是一个带装修的房屋，而不是毛坯房。而原告也知晓商品房买卖合同和委托装修协议之间的关系，也明确知晓约定交付的是带装修的房屋。所以，涉讼项目房屋约定的交付时间应当以委托装修协议中约定的交付时间为准。4．精装修工程施工合同及情况说明原件1份，用以证明长华装饰公司是受被告粤海通公司委托与原告签订委托装修协议，被告粤海通公司才是委托装修协议中的真正受托装修方，委托装修协议实际上就是买卖合同的补充协议，是买卖合同的组成部分，约定的交付时间应以委托装修协议中的交付时间为准。5．建设工程竣工验收报告复印件1份，用以证明涉讼房屋项目工程已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得竣工验收报告。6．竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼房屋已取得竣工验收备案表。7．测绘报告原件1份，用以证明涉讼房屋已取得测绘报告。8.邮政快递单复印件各1份，用以证明被告粤海通公司分别于2018年12月13日、2018年12月25日、2019年6月27日通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。9.EMS妥投证明原件1份，用以证明前述收楼通知均已送达给原告。南海区国土城建和水务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件打印件1份，用以证明涉讼房屋在该区域的租金标准约为每月每平方20元，原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此原告主张的违约金远高于原告的实际损失，应予以调整。11.按揭款收款回单原件1份，用以证明原告存在逾期支付款项的情形，被告粤海通公司有权顺延交付房屋，且无须承担违约责任。经庭审质证、辩证，两被告对原告举证1、3、4真实性无异议，原告对两被告举证1-11真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。原告举证2房屋验收记录表和举证5视频光盘，本院将结合其他证据和案件事实综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，原告与被告粤海通公司签订《认购书》，约定原告认购被告粤海通公司开发的佛山市南海区**********房（以下简称涉讼房屋）。2017年7月1日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价516111元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款266111元，除首期款外，剩余房款金额250000元应于2017年6月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（三）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延。等等。原告（甲方，委托人）与被告长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订商品房买卖合同约定的商品房交付日当日将商品房交付给乙方进行装修，同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2019年4月30日前完成装修工程并交付给甲方；如甲方未能按《买卖合同》约定与被告粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年9月20日，原告除首期款外应支付的按揭款项划至被告粤海通公司账号，被告粤海通公司主张原告存在逾期付款的行为。原、被告均确认原告已支付全部购房款。2018年7月30日，被告粤海通公司（甲方）、XX有限公司（乙方）、被告长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方XX座室内精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年12月12日，长华国际商业中心（商业X座）办理了竣工验收备案手续。2018年12月25日，长华国际商业中心商业X座取得测绘报告书。2018年12月13日，2018年12月25日，被告粤海通公司分别向原告邮寄收楼通知书。2019年6月27日，被告粤海通公司向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年7月1日至7月5日收楼，该邮件于2019年6月29日妥投并签收。本院认为，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年6月30日，但本院认定交付时间应为2019年4月30日，理由如下：在涉讼合同签订后，原告与被告长华装饰公司另签订《委托装修协议》，约定被告长华装饰公司对涉讼房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2019年4月30日，此其一；其二，根据《委托装修协议》的约定，原告同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给被告长华装饰公司进行装修，可反映双方均认可涉讼房屋为带装修精装房交付，交付时间实为涉讼房屋装修后的时间即2019年4月30日。综上，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2019年4月30日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2019年5月1日开始起算。二、被告粤海通公司应在涉讼房屋已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。被告粤海通公司于2019年6月27日向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年7月1日至7月5日前收楼，已履行通知原告收楼的义务。原告主张被告粤海通公司所交付的涉讼房屋存在漏水、窗户太紧关不上、门口木条未上漆、地板瓷砖不平等质量问题属于瑕疵交付，不属于地基基础和主体结构问题，原告可要求被告粤海通公司承担保修责任，而不应据此拒绝收楼，故被告粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年7月1日止。综上，本院认定被告粤海通公司逾期交楼时间应自2019年5月1日至2019年7月1日止共计62天。关于被告粤海通公司主张原告存在逾期付款的问题。补充协议约定买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至被告粤海通公司收款账户；买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。该条款不存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，是双方当事人真实意思表示，合法有效。涉讼合同签订日期为2017年7月1日，据此，原告应保证购房余款在60日内即2017年8月29日前支付至被告粤海通公司账号。因上述款项在2017年9月20日才划至被告粤海通公司账号，原告逾期付款21天，该期间可作为被告粤海通公司顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准，根据涉讼合同，现被告粤海通公司逾期交房在90日内，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告粤海通公司请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告粤海通公司应向原告支付违约金6348.2元[516111元×0.0003/天×（62-21）天]，原告请求超出部分本院不予支持。涉讼房屋的交易双方为原告与被告粤海通公司，被告粤海通公司亦确认被告长华装饰公司系受被告粤海通公司委托对涉讼房屋进行装修，根据合同相对性原则，原告主张被告长华装饰公司对被告粤海通公司逾期交付违约责任承担共同责任，理据不足，本院不予支持。对原告主张的房屋质量问题导致的损失，原告提交的证据不足以证明该质量问题足以影响涉讼房屋的居住使用，对原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金6348.2元予原告陈章寒；驳回原告陈章寒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费887.24元，减半收取计443.62元（原告陈章寒已预交），由原告负担418.62元，由被告佛山市粤海通房地产有限公司负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十二月二十日书记员  罗静雯