江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019苏0583民初1094号 原告：万飞，男，1979年4月1日生，汉族，住湖北省武穴市。 委托诉讼代理人：黄静，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张献玮，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：昆山美吉特置业有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路，统一社会信用代码91320583569124905F。 法定代表人：许斌，该公司总经理。 第三人:华夏银行股份有限公司苏州分行,住所地江苏省苏州工业园区星海街188号,统一社会信用代码9132059483775172XY。 法定代表人：颜中伟，该公司总经理。 原告万飞与被告昆山美吉特置业有限公司（以下简称“美吉特公司”）、第三人华夏银行股份有限公司苏州分行（以下简称“华夏银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告万飞及其委托诉讼代理人黄静、张献玮到庭参加诉讼。被告美吉特公司、第三人华夏银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万飞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告万飞与被告美吉特公司签订的《昆山市商品房购销合同》；2.请求依法判令解除原告万飞与第三人华夏银行苏州分行签订的贷款合同《个人房屋抵押借款合同》；3.请求依法判令被告美吉特公司返还原告万飞购房款的本金297815.12元(26万元+37815.12元=297815.12元，其中，26万元是首付款，37815.12元是截止至2019年7月29日累计18期已还的银行贷款的本金之和)；4.请求依法判令被告美吉特公司返还原告万飞购房款的利息55715.44元(31732.64元+23982.8元=55715.44元，其中，31732.64元是以26万元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率4.75%，自2017年1月16日起至实际支付之日止，暂计至2019.7.29即925天；23988.8元是截止至2019年7月29日累计18期已还的银行贷款的利息之和)；5.请求依法判令被告美吉特公司赔偿原告违约金5100元；6.请求依法判令被告美吉特公司赔偿原告律师费12500元；7.请求依法判令被告美吉特公司返还第三人华夏银行苏州分行剩余贷款212184.88元；8.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年12月31日，原告万飞与被告昆山美吉特置业有限公司签订了编号为2017XXX的《昆山市商品房购销合同》（以下简称“合同”），合同中原告购买的商品房为美吉特工业品博览中心项目第18幢546号房（2/5），该商品房为预售商品房，预售许可证号为201XXX，用途为商业营业用房，商业建筑面积共28.71平方米，套内面积14.531平方米，每平方米17763.85元，房价金额510000元。合同约定原告按照贷款方式付款，自预售合同签订之日起支付首付款第一笔金额50000元，剩余首付款金额210000元，于2017年1月15日之前付清，除首付款外，贷款金额250000元，应于首付款付清之日起15日内，按银行贷款要求申请贷款手续。合同签订后，原告通过银行转账（pos机刷卡）及现金方式向被告美吉特公司支付了首付款，合计人民币260000元。2018年1月9日，原告依约向华夏银行申请贷款并获得银行贷款250000元，并由华夏银行将该笔贷款一次性划入美吉特公司指定账户。根据合同第八条交付期限之约定，“出卖人美吉特公司应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。”第九条出卖人逾期交房的违约责任之约定，“出卖人美吉特公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人(原告万飞)使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：(1)…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。………”但事实上，2017年3月31日之前，美吉特公司实际未能取得昆山市建设局核发的交付备案证书，在合同约定的交付期限内没有达到交房条件，截至2017年5月1日，即逾期30日后美吉特公司仍未向原告交房。2018年6月5日，原告委托律师向被告送达《律师函》，通知被告与原告签订的编号为2017XXXX的《昆山市商品房购销合同》解除，合同解除后应在合理期限内向原告返还购房款、违约金并赔偿损失。但截至原告起诉之日，被告一直以各种理由推诿拒绝返还款项及赔偿损失，已经严重影响了原告的经济利益。2018年1月2日，原告、华夏银行与美吉特签订贷款合同，用于购买上述案涉房屋，贷款金额为25万元，借款期限为10年，自2018年1月9日至2028年1月9日，每月20日以等额本金方式还本付息，自2018年2月20日起至2019年7月29日止，已经还款18期，累计本金37815.12元，累计利息23982.8元，剩余本金及利息为212184.88元。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24、25条，现依法诉至贵院，请求支持原告的上述诉求。本案审理过程中，原告明确：第三项诉请中购房本金金额为306218.48元，其中26万元是首付款，46218.48元是累计22期的已还贷款本金；第四项诉请中购房利息，其中36398.19元是以26万为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2017年1月16日起至2019年12月12日，共计1061天；28762.7元是累计22期已还的银行贷款利息；诉请第七项中剩余贷款203781.52元。 被告美吉特公司未作答辩。 第三人华夏银行发表意见称，本诉中所涉法律纠纷系万飞与昆山美吉特置业有限公司间基于房屋买卖合同产生的房屋买卖合同纠纷，而我行与两当事人间是基于《个人房屋抵押借款合同》产生的借款合同纠纷，两个独立的法律关系纠纷应作为两个独立的案件，不应在同一个案件中审理。同时，我行与万飞、昆山美吉特置业有限公司签订的《个人房屋抵押借款合同》第十章第10条明确约定:甲、乙、丙三方因履行本合同而发生的争议，应协商解决；协商不成的，三方选择下列方式解决：向苏州工业园区人民法院起诉。从案件管辖的角度来讲，由贵院在房屋买卖合同纠纷的诉讼中审理我行的借款合同纠纷也不合法。综上，基于本案全部案件事实和法律关系，贵院不应将我行追加为第三人参与房屋买卖合同纠纷的诉讼。 本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（以下简称“购销合同”）一份，约定由原告购买被告开发的位于昆山市西侧XXX中心XX号房，建筑面积为28.71平方米，房屋总价为510000元。合同第六条“付款方式及期限”约定：自本预售合同签订之日起支付首付款第一笔金额50000元，剩余首付款210000元于2017年1月15日之前付清，除首付款外，贷款金额250000元，应于首付款付清之日起15日内，按银行贷款要求申请贷款手续，即按贷款方式付款，买受人逾期未办理银行贷款手续，视为买受人违约，并按《商品房购销合同》第七条违约方式处理。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、出卖人因买受人未全额付清购房款，而延期交付房屋的，不视作出卖人延期交房，且出卖人可按照本合同第七条约定追究买受人违约责任。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应于接到交房通知书15日内，到指定地点交纳相关费用和办理交房手续。如未在约定期限内对该房屋进行验收的，自交房通知书约定的交房最后期限日起第二日，即视同该房屋已按合同约定交村，买受人需承担延期收楼所引起的相关费用，如对出卖人造成损失，买受人必须赔偿。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷或债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息，向买受人支付违约金。因买受人原因办证资料不齐的，没有交纳相关税费或因电话号码、通讯地址变更，没有及时通知出卖人等及其他原因，而造成不能在合同约定期限内办理产权证的，责任由买受人自行承担。前述合同签订后，原告于2016年12月31日向被告支付50000元，于2017年1月15日支付210000元。至此，合同约定的首付款260000元原告均已付清。 另查明：2018年1月9日，原告万飞及汪某作为借款人和抵押人、第三人、华夏银行作为贷款人和抵押权人、被告作为保证人签订了《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“贷款合同”）一份，约定原告为购买涉案房屋向华夏银行借款250000元，被告作为保证人对原告应偿还贷款本息开始之日至合同项下所有债务清偿完毕为止产生的所有原告应付款项承担连带保证责任。借款期限为10年，自2018年1月9日起至2028年1月9日止。贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还本付息，还款日为每月20日。该合同第十条约定：甲、乙、丙三方因履行本合同而发生的争议，应协商解决；协商不成的，三方选择下列方式解决：向苏州工业园区人民法院起诉。后华夏银行将原告所贷款项250000元支付给被告，原告即按贷款合同约定每月还本付息。经原告与第三人确认：截至2019年12月，原告所贷款项剩余本金为203781.52元，到期利息为582.48元，合计204364元。 再查明：原告称因被告未能在2017年3月31日之前取得昆山市建设局核发的交付备案证书，在合同约定的交付期限内没有达到交房条件，逾期时间已超过30日。2018年6月5日，原告委托律师向被告发出解约函，以被告逾期交房为由行使合同解除权解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》，并要求被告在2018年6月13日前向原告返还购房款510000元，支付违约金5100元，赔偿银行贷款利息5739.89元，合计人民币543153.7元。该函于2018年6月8日被签收。另，原告因本案诉讼委托北京盈科（上海）律师事务所代理其参与诉讼，双方签订的《委托代理合同》约定北京盈科（上海）律师事务所收取原告律师代理费12500元。 庭审中，原告确认截至目前仍未收到被告发出的交房或办理产证的相关通知，被告也未向其收取办理产证所需的契税等费用。 现因原告以被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为为由要求解除商品房购销合同及贷款合同，为此诉至本院。 以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、收款收据、POS机刷卡单、《个人房屋抵押借款合同》、还贷明细、解约函、快递投递记录、《委托代理合同》、贷款账户明细及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自义务。原告已按合同约定向被告支付了首付款260000元并通过向华夏银行贷款方式支付了剩余购房款250000元，被告理应按约及时交付商铺并办理不动产权证。合同约定被告应当在2017年3月31日前将涉案商铺交付给原告。被告未能举证证明涉案房屋在约定的交房期限2017年3月31日前已符合合同约定的交付条件即取得昆山市建设局核发的交付备案证书，且至今未向原告交房，已构成违约。原告有权据此行使合同解除权，解除商品房购销合同。因原告已于2018年6月5日委托律师向被告发出解约函，通知被告解除商品房购销合同，故本院认定原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》于被告收到解约函之日即2018年6月8日解除。商品房购销合同已解除，被告理应将收取原告的首付款260000元予以返还。原告主张被告支付首付款260000元自2017年1月16日起产生的利息，本院认为，合同约定被告应自原告的解除通知到达之日起20天内退还已付款，故被告应当支付前述首付款260000元自2018年6月29日起算的逾期付款利息，即：以260000元为基数，自2018年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算至2019年8月19日止的利息14271.11元，以及以260000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息。原告主张的违约金5100元，符合合同第九条的约定，本院对此亦予以支持。关于原告要求解除其与第三人华夏银行签订的贷款合同，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，原告虽将华夏银行列为第三人参与本案诉讼，但华夏银行表明其不同意作为有独立请求权第三人参与本案诉讼，亦未提出自己的诉讼请求。故本案应当仅处理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，原、被告及第三人之间的贷款合同纠纷应当另案处理，本院对原告提出的被告向其返还已还贷款本金、已还利息以及被告向第三人返还剩余贷款的主张均不予理涉。至于原告主张被告赔偿律师费12500元，因合同并未对诉讼产生的律师费的承担方式进行明确约定，故本院对此不予支持。被告及第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其承担相应的不利法律后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告万飞与被告昆山美吉特置业有限公司于2016年12月31日签订的关于昆山市西侧XXX中心XX号房的《昆山市商品房购销合同》于2018年6月8日解除。 被告昆山美吉特置业有限公司返还原告万飞购房款260000元并支付违约金5100元、利息（计算方式：14271.11元以及以260000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220XXXXX5865）。 驳回原告万飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9233元，由原告万飞承担50元，被告昆山美吉特置业有限公司承担9183元。此款原告万飞已预交，本院不再退还，被告昆山美吉特置业有限公司承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告万飞。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  孙学谦 人民陪审员  杨建红 人民陪审员  周文忠 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  黄 迪 附： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。