湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初16942号原告：赵慧，女，1969年10月31日生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张梓萱，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬，湖北乾行律师事务所律师实习律师。被告：何建国，男，1959年1月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。被告：汪芳琴，女，1962年9月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。第三人：何永红，女，1970年4月30日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。第三人：武汉市武昌区房地产公司，住所地武汉市武昌区大成路乃园126号。法定代表人：邱忠东，总经理。委托诉讼代理人：赵丹、黄莹，湖北谦顺律师事务所律师。原告赵慧与被告何建国及第三人武汉市武昌区房地产公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法由审判员金莎独任审判，于2019年10月10日第一次开庭，公开进行了审理。根据庭审查明的事实，本院依法通知汪芳琴为本案共同被告，通知何永红为本案第三人参加诉讼。本案于2019年10月28日第二次开庭，公开进行了审理。原告赵慧及委托诉讼代理人张梓萱、张冬，被告何建国、汪芳琴，第三人房地产公司的委托诉讼代理人赵丹到庭参加诉讼。第三人何永红经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告赵慧提出诉讼请求：1、判令被告何建国继续履行合同，配合第三人，协助原告办理武昌区后补街52号B栋E型一单元三楼一号门房屋的过户手续。2、判令由被告何建国承担诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2002年4月19日签订房屋买卖协议，约定被告将其所有的，通过与第三人签订拆迁还建协议，获得的位于武昌区后补街52号B栋E型一单元三楼一号门的房屋，以5.7万元的价格出卖给原告，原告先支付5.2万元，待房屋过户完成后再支付剩下的房款。原告于签订合同当日支付给被告5.2万元，随后被告将该房屋交给原告居住至今。2002年9月1日，被告称子女读书需要花钱，向原告借款1,000元抵作房款，由于该房屋为拆迁还建房，直到2015年才可办理房产证，但至今被告拒绝协助原告办理过户手续，而第三人声称，被告不出现，他们也无法为原告办理过户手续。现房屋价格上涨，被告不仅不配合办理过户，还声称要收回房屋，为此，原告向法院起诉，请求判如所请。原告赵慧为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、房屋买卖协议书，拟证明原告与被告何建国就诉争房屋达成买卖协议，协议内容真实且合法有效。证据二、被告何建国出具的收条，拟证明原告的母亲向被告何建国支付了合同约定的第一笔价款，履行了合同义务。证据三、被告何建国出具的借条，拟证明原告又向被告何建国支付了1,000元价款。证据四、赠与合同、（2000）武昌证字第4236号公证书、（2000）武昌证字第4235号公证书，拟证明被告何建国的妹妹自愿放弃对母亲享有房屋份额的继承权，被告何建国与其父的赠与合同真实有效，拆迁之前的房屋由被告何建国的父亲赠与给他个人，不属夫妻共同财产。证据五、房屋拆迁调换产权协议书，拟证明诉争房屋为拆迁还建房，被拆迁人登记信息是被告何建国。证据六、证人张某（公民身份号码）出庭作证，陈述：我当时在武昌区郞家巷50号居住，听赵慧说想给她妈妈在附近购买房屋居住，我就告诉她何建国有房屋出售，先说的是卖5.5万元，后来成交价是5.7万元，他们签订协议时我不在场，我只负责介绍，没有收取任何费用。证据七、赵慧的房查报告，拟证明赵慧在武汉市未购买其他房屋。被告何建国、汪芳琴辩称，原告所述的卖房过程基本属实，这件事有十几年了，现在不配合原告办证有很多原因。诉争房屋当时是以低价卖的，后来汪芳琴的单位要分房，我们是以无房户申请的，汪芳琴的单位要我们出具卖房的证明，因为原告不愿意配合，我们没有分到房屋，造成了很大的损失。这么多年原告没有与我们交流过，不存在我们不诚信的问题，我们也没有威胁过原告。这么多年的损失原告应该给我们补偿。被告汪芳琴补充辩称，在何建国签订卖房协议时，并未告知汪芳琴，汪芳琴不同意出售诉争房屋。被告何建国、汪芳琴提交以下证据：证据一、结婚证，拟证明两被告之间的关系。证据二、产权证明单、房屋拆迁调换产权协议书、交款收据，拟证明诉争房屋属夫妻共同财产。第三人何永红述称，我已放弃对母亲所有的房屋份额的继承权，原、被告之间的纠纷跟我没有关系，由他们自己解决。第三人何永红未提交证据。第三人房地产公司述称，本公司不清楚原、被告之间的交易。按照相关规定，本公司只能将诉争房屋登记在被告何建国名下。第三人房地产公司提交以下证据：证据一、房屋拆迁调换产权协议书，拟证明根据协议诉争房屋应登记在被告何建国名下。证据二、情况说明，拟证明诉争房屋目前已具备办证条件，可办理至被告何建国名下。证据三、收款收据，拟证明何建国已缴纳超面积费用。本院调取如下证据：1、公证档案中调取的武昌区后补街62号房屋的产权证复印件，证明拆迁之前的房屋权属状况。2、房屋产权信息查询单，证明诉争房屋的权属状况。经庭审举证、质证，原、被告对对方提交证据的真实性均不持异议，对第三人房管所提交的证据亦无异议。第三人何永红对原告提交证据中的公证书的真实性无异议，对其他证据认为与其无关，不清楚。第三人房管所对原、被告提交的证据，除房屋拆迁调换产权协议书之外，均表示与其无关，不清楚。原、被告及第三人对本院调取证据的真实性无异议。本院对上述证据的证明效力予以确认。经审理查明，何建国与汪芳琴于1985年2月13日登记结婚，系夫妻关系。2000年10月24日，拆迁人（甲方）武昌区粮道街房管所与被拆迁人（乙方）何建国签订《房屋拆迁调换产权协议书》，约定：乙方坐落在后补街61号房屋，属拆除范围，偿还产权房坐落后补街52号，建筑面积46.7平方米，经结算，乙方实际向甲方付款22,630.30元。协议书上手写标注“A栋1单元402公房何汉洲”，“B栋1单元301私房何建国”。原、被告及第三人均确认本案诉争房屋为B栋1单元301号房。2000年11月23日，武汉市武昌区公证处出具（2000）武昌证字第4235号公证书，内容为：坐落于武昌区后补街62号砖木结构房屋一栋，建筑面积21.25平方米，其房产权属何汉洲、万连英夫妻共同所有。万连英于1990年4月5日死亡，死者生前无遗嘱。继承人何汉洲、何永红自愿放弃继承权。根据《中华人民共和国继承法》的规定，死者万连英的上述遗产应由其子何建国继承。公证档案中所附房屋所有权证复印件载明：所有权人何汉洲，房屋坐落后补街62号，建筑面积21.25平方米。同日，武汉市武昌区公证处出具（2000）武昌证字第4236号公证书，对2000年11月7日何汉洲与何建国签订的《赠与合同》进行公证，《赠与合同》内容为：坐落于武昌区后补街62号砖木结构房屋一栋，建筑面积21.25平方米，其房产权属我与妻子万连英共同所有。为解决儿子何建国的住房困难，我自愿将上述房屋中属于我的产权部分无偿赠与何建国所有，何建国表示愿意接受房产，并保证照顾好父亲的晚年及负责他的死后安葬。2002年4月19日，经证人张某介绍，甲方何建国与乙方赵慧签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将位于武昌区后补街52号B栋E型一单元三楼一号门的私有产权房一套（一室一厅一厨一卫），共计建筑面积46.7平方米，卖给乙方（包括房屋产权证书）。甲方将上述房屋，自愿以57,000元的价格卖给乙方（含电表、水表及建筑垃圾等费用）。乙方向甲方支付52,000元购房款后（含已付购房订金5,000元），房屋使用权及房屋产权，即为乙方所有。余款5,000元，待甲方将房屋产权证书过户到乙方后，即由乙方一次性付清。甲方拿到产权证后，应立即通知乙方办理过户手续，并协助乙方办理相关事宜，其过户费用由乙方承担，否则违约。甲方应保证所卖的房屋设备、设施完好无损，上下水通道畅通无阻，若发现破损、渗漏，由甲方负责解决。乙方预先向甲方支付的5,000元，属购房定金，若因客观原因甲乙双方买卖不成，甲方立即无条件将定金全额返还给乙方。此协议书在甲乙双方签字后生效；在完成过户手续后此协议书即行终止。当日，何建国出具收条一份，载明：今收到张凤兰（赵慧之母）购房现金人民币五万二千元整。收款人何建国及见证人张某签名。同日，何建国向第三人房地产公司交纳后补街房屋超面费22,630元，手续费50元，共计22,680元。合同签订后，何建国即将诉争房屋交付赵慧使用。2002年9月1日，何建国出具借条一份，载明：今借张凤兰人民币一千元整。原告赵慧认为，被告何建国将房屋卖给原告，在房屋具备办证条件后，拒不配合办理产权过户手续，故诉至本院，请求判如所请。审理过程中，第三人房地产公司出具情况说明一份，载明：位于武昌区后补街52号的案涉房屋，目前已具备办证条件，我公司可以为何建国办理产权登记手续。经本院查询，本案诉争房屋仅办理了房屋初始登记，尚未办理产权证。登记产权人武汉市武昌区房地产公司，房屋坐落武昌区后补街50-72号A、B栋B栋3层1号，建筑面积46.36平方米，房屋初始登记证明号：昌2016000684。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，被告何建国的房屋被拆迁后，其依据拆迁协议对拆迁还建房享有取得所有权的债权；基于该债权，在依据拆迁协议将还建房屋产权变更登记到何建国名下之前，何建国对还建房仅享有物权期待权，不享有物权。被告何建国有权处分自己的物权期待权，为处分自己的物权期待权而与原告赵慧订立的房屋买卖合同，不违反法律及行政法规的禁止性规定，房屋买卖合同有效。由于何建国享有物权期待权的房屋系何建国与汪芳琴夫妻关系存续期间继承和受赠的房屋拆除还建而来，该房屋的物权期待权应由何建国与汪芳琴共同享有。虽然汪芳琴没有在上述房屋买卖合同上签名，但原告赵慧自签订合同和支付房款后，已在诉争房屋内居住至今，达十七年之久，在此期间内被告汪芳琴从未提出过异议，因此原告赵慧有理由相信被告汪芳琴认同上述房屋买卖行为，原告赵慧与被告何建国签订的房屋买卖合同，对被告汪芳琴具有拘束力。至本案开庭时止，诉争房屋仍登记在第三人房地产公司名下，第三人房地产公司也明确表示可以协助被告何建国办理不动产权证，而不能直接将证办理至原告赵慧名下。因此，在被告何建国并未取得诉争房屋物权的情况下，原告赵慧要求被告何建国协助将诉争房屋产权变更登记到原告赵慧名下的事实及法律条件均不具备，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告赵慧要求判令被告何建国将诉争房屋变更登记到原告赵慧名下的诉讼请求，本院不予支持。原告赵慧作为守约方可以选择待产权变更登记的条件成就后再要求被告何建国协助办理产权变更登记。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告赵慧的诉讼请求。本案案件受理费1,225元，减半收取613元，由原告赵慧自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金莎二〇一九年十二月六日法官助理尹维琪书记员任冬春