福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4844号 原告（反诉被告）：何德洪，男，1967年1月29日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：何伟良，系何德洪之子。 被告（反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系公司职员。 何德洪与厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。何德洪之委托诉讼代理人何伟良，欣盛丰公司之委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何德洪向本院提出诉讼请求：一、欣盛丰公司向原告支付逾期交房违约金127503.4元（从2016年1月1日计算至实际交房之日止，按总购房款1172985元的日万分之一计算）；二、由欣盛丰公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：原被告于2014年3月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买欣盛园8#楼23层2301室的商品房。该商品房建筑面积共119.44平方米，总金额为1172985元。第八条约定被告应于2015年12月31日前将商品房交付原告使用。原告已按合同约定向被告支付购房款1172985元，但截至起诉之日，被告仍未将讼争商品房交付原告使用。第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，与其超过90日的，自规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。原告认为，被告迟延交付房产的行为已严重损害了原告的合法权益，应向原告支付逾期交房的违约金，故特提起诉讼。 欣盛丰公司辩称：第一，何德洪存在逾期付款违约金未付的情况，根据合同约定，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续且交房日相应顺延。根据双方约定和交易习惯，何德洪应当在合同签订之日起60日内付清购房款，但何德洪因自身原因未按时付清购房款，其行为构成根本违约，应支付逾期付款违约金。第二，本案项目从开工日2013年9月10日暂计至2017年9月30日，因60毫米及以上大雨、六级及以上大风35度及以上高温等气象原因可顺延交房共计247天。即使欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，也只能在扣除上述可顺延交房天数后计算至2018年6月11日，最迟不超过2018年11月9日。第三，何德洪主张的违约金过高，应予调整。四、何德洪主张的步伐违约金以及超过诉讼时效，2016年1月1日至2016年10月31日部分的违约金应不予支持。 同时欣盛丰公司向本院提出反诉请求：一、何德洪立即支付保管费、违约金共计35966元。其中逾期办理银行贷款的违约金16335元、逾期支付购房款违约金9075元、逾期办理交房手续违约金、代保管费共计10556元；二、判令本诉与反诉的诉讼费用、保全费均由何德洪承担。 何德洪对反诉答辩称：一、其都是根据业务员的指示操作的，没有逾期提交材料，被告也没有通知其有逾期付款。二、被告通知其交房，但是被告当时并没有达到交房条件，还有很多项目没有达标。三、被告通知交房的三次其每次都有去，但是每次都过不了关，最后一次去的时候业务员说消防安全还有问题，还没过关。 经审理查明：2014年3月10日，何德洪与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03139499），该合同约定：何德洪购买欣盛丰公司开发的欣盛园8#楼23层2301室商品房（以下简称讼争商品房），该商品房建筑面积为119.44平方米，总价款为人民币1172985元。关于付款方式、期限及逾期付款违约责任，《合同》第六条第3款约定：“买受人于2014年3月10日前付人民币捌拾贰万贰仟玖佰捌拾伍元整，余款计人民币叁拾伍万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。”《合同》第七条第1款约定：“（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……”。附件六第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”。关于商品房交付条件与期限及违约责任，《合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：......2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。”《合同》第九条约定：“……逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。”合同第二十二条约定：“本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。” 附件六第四条约定：“1、出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……2、出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......4、合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5、如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6、在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。” 合同签订后，何德洪依约分别支付首付款822985元及通过按揭贷款方式支付购房尾款350000元。 同时查明，讼争商品房于2013年9月10日开工，2017年9月30日通过“五方”竣工验收，于2018年6月11日通过建设工程消防验收，已具备法定的交房条件。2017年9月，欣盛丰公司向何德洪邮寄商品房交付通知书，通知其于2017年12月15日办理接楼手续，何德洪未去办理。2018年11月5日，欣盛丰公司再次向何德洪发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，何德洪于2018年11月6日签收后，亦未去办理。后2018年12月8日，欣盛丰公司再次向何德洪发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，何德洪于2018年12月9日签收后，于2018年12月23办理了诉争商品房的交房手续。 根据其他业主拍摄的视频，以及（2018）闽02民终5463号生效判决，有大量业主持落款日期为2018年11月2日的《催告收房通知书》前往办理交房手续时遭遇障碍。 庭审中，欣盛丰公司提出何德洪存在逾期支付银行按揭款的情况，而且何德洪主张的违约金标准过高，并且其早就通知何德洪于2017年12月15日过来交房的辩解意见，对此何德洪认为其不存在逾期付款，讼争商品房通过竣工验收及消防验收仅是满足合同约定的部分交房条件，讼争商品房至今仍不具备交房条件，欣盛丰公司通知买受人接受不具有交房条件的商品房不产生法律效力。同时欣盛丰公司提出可以顺延交房的天数为247天的辩解意见，对此何德洪陈述对该天数均不予认可。 上述事实，有何德洪提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、两书，欣盛丰公司举示的《商品房买卖合同》附件六、《气象资料证明》、《气象灾害证明》、竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案、商品房交付通知书、催告收房通知书、EMS面单等，以及双方当事人的陈述等证据证明,以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，本案的争议焦点一是，欣盛丰公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由，何德洪是否存在逾期提交按揭材料并逾期支付按揭款的事实。欣盛丰公司称，因何德洪未于合同约定的时间提供并签署全部按揭文件、资料，也未在签订之日起60日内付清购房款及未按期支付按揭款，应当向欣盛丰公司支付逾期提交材料及付款违约金，在何德洪逾期违约金未付清之前，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续。对此本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证实何德洪存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定何德洪应于合同签订之日起60日内付清购房款，未约定按揭款的支付时间，同时欣盛丰公司对何德洪是否逾期支付首付款亦未提出异议，故该答辩意见没有事实和法律依据，本院不予支持。 本案的争议焦点二是，欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任及违约天数的计算问题。1、欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据何德洪与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付何德洪使用。何德洪已支付了全部购房款，但截止至2018年6月11日，讼争商品房才通过“五方”竣工验收及消防验收具备法定的交房条件，已经构成逾期交房，应当依约承担逾期交房的违约责任。何德洪要求欣盛丰公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金的诉讼请求，依法应予支持。2、逾期交房违约天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未向提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，客观上确实会给施工造成一定影响，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房26天，即欣盛丰公司应在2016年1月26日之前向何德洪交付符合条件的案涉商品房。关于何德洪提出逾期交房违约金127503.4元的主张，本院认为，2018年11月5日，欣盛丰公司再次向何德洪发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。后2018年12月8日，欣盛丰公司再次向何德洪发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，何德洪于2018年12月9日签收后，应最迟于2018年12月12日办理诉争商品房的交房手续，故逾期交房违约金应算至2018年12月12日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月27日至2018年12月12日，逾期交房天数为1051天，应当支付逾期交房违约金（1051天×日万分之一×总购房款1172985元）共计123281元。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，对此本院认为，因双方有合同约定，且欣盛丰公司未提供相应证据予以证实其主张，故该辩解意见本院不予采纳。 本案的争议焦点三是，欣盛丰公司提出的逾期办理银行贷款的违约金、逾期支付购房款违约金、逾期办理交房手续违约金、保管费的反诉请求能否得到支持。对此本院认为，前文已经陈述，欣盛丰公司并未举证证实何德洪存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定何德洪应于合同签订之日起60日内付清购房款，未约定按揭款的支付时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故欣盛丰公司主张何德洪支付逾期提供并签署按揭文件、资料违约金16335元，以及逾期支付按揭款违约金9075元的诉求缺乏事实与合同依据，本院不予支持。 对于欣盛丰公司提出的何德洪应向其支付逾期办理交房手续违约金及保管费的反诉请求。本院认为，本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。上述约定可以看出从自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起，讼争房屋的所有风险及相关费用已全部转由买受人何德洪承担，因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任，且欣盛丰公司并举证证实其已经履行任何代保管义务。现要求收取逾期办理交房手续违约金和代保管费缺乏事实和法律依据。综上，上述反诉请求，本院不予支持。 本案的争议焦点四是，何德洪诉求的逾期交房违约金是否有超过诉讼时效的问题。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，何德洪于2019年11月4日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。欣盛丰公司辩称何德洪主张的2016年1月1日至2016年10月31日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付何德洪逾期交房违约金人民币123281元； 二、驳回何德洪的其他诉讼请求。 三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费人民币2766元，适用简易程序减半收取1383元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。反诉受理费人民币700元，适用简易程序减半收取350元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  吴天赐 二〇一九年十二月三日 法官助理康珊良子 书记员康丽凤 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。