文书内容江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初13228号原告：沭阳鲲鹏物业管理有限公司，统一社会信用代码91321322302156983F，住所地沭阳县中华家园八号楼三单元802室。法定代表人：张田杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：于凤霞，女，1962年10月7日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：沭阳县沭城街道南关社区居民委员会，统一社会信用代码55321322MEA505956L，住所地沭阳县沭城街道南关居委会。法定代表人：胡勇，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：岳以福，江苏铭云律师事务所律师。原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法由审判员蒋大勇适用简易程序于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于洪芳、于凤霞、被告的委托诉讼代理人岳以福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告34.02万元及利息（利息以34.02万元为基数，按年息6%计算至实际付清款之日止）。依据的事实和理由：原、被告于2015年2月5日签订物业管理委托服务合同，并将沭阳县沭城街道南关社区居民委员会辖区内的亲水人家、九龙大厦、中华家园、天津花园（四个小区）委托原告实行物业服务，委托管理期限为三年。自2015年2月15日起至2018年2月4日止。合同签订之日起，原告一次性向沭阳县沭城街道小区物业管理指挥部缴纳小区物业管理保证金4万元整。合同签订后，原告依据合同的权利与义务，遵循物业管理先服务后收费的管理原则，依法收取合同期间大部分物业管理费。2017年期间被告强行终止该份合同，后经物业管委会协调，并于2017年12月26日经双方协商签订协议，双方约定按5:5比例给付原告，如果居委会违约将从60%预算中按60%的比例付给原告。到目前为止被告都没有给付。尚欠物业管理费用共计34.02万元。被告辩称：原、被告之间不存在物业服务的法律关系，被告不是原告服务的对象，被告主体不适格，仅是协助原告做好物业服务业务，被告不是有权签订协议的主体，原、被告签订的协议无效，签订该协议仅是为了解除物业委托合同，但原告提供虚假清单，获取利益，并损害了小区及业主的利益，原告向被告主张涉案的费用，无事实与法律依据。如协议有效，协议载明94.5万元，其形成在原告所付的未交物业清单上，所列业主应收费用未缴存在虚假，有大部分业主物业费实际上已经交纳。按协议约定，被告发现原始台账，原始收费票据显示业主物业费已交，并显示代交电费。被告有权将应收费用及代交费用，从协议中约定的28.35万元中扣除。由于原告尚有原始的收费票据没有提供给被告，目前已经核实实际交纳过物业费加上代交的电费，结合原始台账，在原告所付未交物业清单的28.35万元中应扣除应收费用约26.3543万元，如真实核算，扣除费用将超过协议约定的28.35万元。被告不存在违约。对于协议所付未交物业清单，汇总后有四个小区门面房未交物业费，但没有门面房业主清单，也就是说只有总户数，包括原始收费票据由原告持有，对此，被告无法核实。签订协议后，被告多次要求原告提供进行核实，但原告至今没有提供。综上，被告主体不适格，与原告之间不存在物业服务关系，所签订的协议无效。请求驳回原告的起诉或诉讼请求。经审理查明：2015年2月5日，原、被告签订物业管理委托服务合同，约定被告将沭阳县沭城街道南关社区居民委员会辖区内的亲水人家、九龙大厦、中华家园、天津花园（四个小区）委托原告实行物业服务，委托管理期限为三年，自2015年2月15日起至2018年2月4日止，合同签订之日起，原告一次性向沭阳县沭城街道小区物业管理指挥部缴纳小区物业管理保证金4万元整。合同签订后，原告依据合同的权利与义务，遵循物业管理费先服务后收费的管理原则，依法收取合同期间大部分物业管理费。2017年12月26日，原、被告经协商签订协议，“中华家园、亲水人家、天津花园、九龙大厦，四个小区从2015年-2018年未收费用共计：94.5万元。经共同协商，居委会按四个小区平均收费率60%预算，5:5比例付给鲲鹏物业，共计：28.35万元，于2018年4月30日前严格按比例兑现给该物业。鲲鹏物业所提供的94.5万元户数中如果发现业主已经交过物业费，居委会将从鲲鹏物业的28.35万元中扣除，鲲鹏物业在交接中必须保存好原有的台账、办公物品、用具。四个小区的设施保持现状。鲲鹏物业将在2017年12月30前退出四个小区的服务管理工作，人员工资、垃圾费、电费和相关该费用缴纳至2017年12月30日。以后发生费用与鲲鹏物业无关。备注：如居委会违约将从60%预算中按60%的比例付给鲲鹏物业”。协议签订后，被告未按约支付原告款项，原告索款无着，因而成讼。上述事实，有原告陈述、被告答辩、委托服务合同、清单、票据、帐目等证据证实，足以认定。本院认为：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，被告辖区内的亲水人家、九龙大厦、中华家园、天津花园在未产生业主委员会情况下，被告代行业主委员会的职责，与原告签订物业管理委托服务合同，其主体适格。原告与被告形成物业服务合同关系，2015年2月5日的物业管理委托服务合同及2017年12月26日的协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年12月26日的协议系原、被告对物业管理费用的结算，被告未按约给付原告物业费28.35万元，其行为构成违约，原告要求被告按60%预算中的60%比例支付原告费用34.02万元，符合法律规定，本院予以支持。上述费用中的差价在性质上属于违约金，原告另行再主张利息，依据不足，本院不予支持。被告辩解应扣除相关费用，证据不充分，本院不予采信。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告沭阳县沭城街道南关社区居民委员会应于本判决发生法律效力后十日内向原告沭阳鲲鹏物业管理有限公司支付物业服务费34.02万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6404元减半收取3202元（原告已预交3202元），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费6404元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××66，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审判员  蒋大勇二〇一九年十二月十二日书记员  王治红附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应该依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。