天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6111号原告：赵健，男，1985年11月3日出生，满族，户籍地辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：夏立东，辽宁东鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威予，辽宁东鸣律师事务所律师。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚建材市场A-314号。法定代表人：潘国春，总经理。委托诉讼代理：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，经理。委托诉讼代理人：李金坪，男，该公司工作人员。第三人：郭志强，男，1994年1月15日出生，满族，户籍地辽宁省绥中县。原告赵健与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称福嘉春公司）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）、郭志强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵健及其委托诉讼代理人夏立东、陈威予，被告东鸿浩运公司的委托诉讼代理人李金坪到庭参加诉讼，被告福嘉春公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵健向本院提出诉讼请求：1．依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｚ区）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．被告承担诉讼费用。事实和理由：郭志强与东鸿浩运公司就绥中县金鼎嘉苑Ｚ区签订了合法有效的房屋买卖合同，并分别于2013年9月10日、2014年1月12日、2017年3月9日分3次交付了房款，赵健于2018年11月6日向郭志强交付1万元定金，并于2018年11月8日向郭志强及东鸿浩运公司交付尾款并办理更名手续，于2018年11月收房。天津市北辰区人民法院于2016年7月18日对涉案房屋进行了查封。2019年6月12日，赵健提出了执行异议，于2019年6月28日被驳回，故呈诉。福嘉春公司辩称，不同意赵健的诉讼请求。赵健诉请成立需具备四个法定条件：1.涉案房产在查封前，赵健与东鸿浩运公司需签订合法有效的书面买卖合同；2.赵健名下无其他住房；3.赵健已经支付全部购房款并实际占有；4.未办理过户登记手续非因赵健过错。赵健现有证据无法满足上述四个法定条件。东鸿浩运公司及郭志强承认赵健的全部诉讼请求及主张的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的证据，本院依法确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合全部案件事实，在本院认为部分予以综合论述。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月12日，东鸿浩运公司作为出售方与认购方郭志强签订《金鼎嘉苑房屋预定协议书》，约定郭志强认购房屋Z区1栋2单元801室，建筑面积94平方米，单价3438元/平方米，总房款323172元；付款方式为按揭首付50%；认购房屋暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面为准，多退少补；另约定该协议书自签署之日起生效，并于《商品房买卖合同》签订时由出售方收回本协议作废。东鸿浩运公司分别于2013年9月10日、2014年1月12日向郭志强开具专用收款收据，分别载明郭志强交付Z1-2-801室房款140000元、23172元。2017年3月9日，东鸿浩运公司向郭志强出具专用收款收据，载明收Z1-2-801室房款176752.1元。2018年11月6日，赵健交付郭志强购房订金10000元，郭志强出具收据，载明Z1-2-801室房屋出售给赵健，于2018年11月7日付清房款。2018年11月8日，郭志强向东鸿浩运公司销售部提交《业主郭志强要求过户的申请》，载明郭志强自愿将Z1-2-801室过户到赵健名下等。同日，赵健与东鸿浩运公司就购买Z1-2-801室房屋签订《金鼎嘉苑房屋预定协议书》，建筑面积97.95平方米，单价为3438元/平方米，总房款为336752元，一次性付款。同日，东鸿浩运公司与赵健签订《补交尾款协议书》，载明赵健于2017年3月9日购买的Z1-2-801室，已交房款176752.1元，未交房款160000元，因东鸿浩运公司原因致使业主无法申请银行按揭贷款及延迟入住，故东鸿浩运公司补偿赵健40000元，赵健需一次性补交剩余房款120000元。同日，赵健通过其名下尾号为9330中国邮政储蓄银行账户转账至郭志强名下尾号为8583中国邮政储蓄银行账户176752元，转账至账号62×××08银行账户120000元。东鸿浩运公司认可收到该120000元，并于同日向赵健出具收款收据，载明赵健交付Ｚ1-2-801室房款120000元。赵健、东鸿浩运公司、郭志强均认可，此后东鸿浩运公司将其2017年3月9日向郭志强出具的专用收款收据中付款单位（交款人）由郭志强更改为赵健。赵健陈述其父现居住至案涉房屋，并提供采暖、物业等日常生活交费票据。赵健提供的绥中县不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》载明，截至2019年7月18日，赵健在该单位“不动产档案管理信息系统”中无产权登记信息。再查，福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、1202室、1301室、1401室、1402室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。赵健在本院执行阶段提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月28日作出（2019）津0113执异108号执行裁定书，驳回赵健的异议请求，赵健对上述裁定不服，提起本次诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：赵健是否对本案案涉房屋享有实体权利，如享有实体权利，是否足以排除对涉案房屋的强制执行。对此，本院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，郭志强在案涉房屋被查封之前与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑房屋预订书》，对买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等进行了约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该协议书具备商品房买卖合同主要内容，且东鸿浩运公司已办理相关商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。此后，郭志强将案涉房屋转让于赵健，并向东鸿浩运公司申请将案涉房屋过户至赵健名下，赵健通过银行转账给付郭志强已付购房款176752元，并与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑房屋预订书》，房屋单价亦未作更改，东鸿浩运公司将其2017年3月9日向郭志强出具的专用收款收据交款人更改为赵健，综上可知，郭志强实系将其权利义务概括转让于赵健，赵健享有郭志强与东鸿浩运公司于2014年1月12日签订《金鼎嘉苑房屋预订书》的法律效果。其次，根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证实赵健名下无其他用于居住的房屋，此外，根据赵健所提供案涉房屋取暖费、物业费等收据，其现已实际占有案涉房屋。最后，赵健及东鸿浩运公司均认可案涉房屋房款交付完毕，东鸿浩运公司出具相应房款收据，结合案涉房屋转让经过及赵健提交的银行转账记录，可以认定其支付房款的陈述属实。综上，赵健提出的执行异议理由成立，应当排除本院对绥中县金鼎嘉苑Ｚ区房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑Ｚ区房屋。案件受理费80元，由被告天津福嘉春商贸有限公司负担（此款由被告天津福嘉春商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告赵健）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孟 伟审 判 员  王晓宇人民陪审员  赵维柱二〇一九年十二月十四日书 记 员  魏 鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购书、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。