江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7066号原告：陆晖，男，1990年2月21日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：钟晓宇，女，1991年1月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上述共同委托诉讼代理人：陈晞扬，江苏百年英豪律师事务所律师。被告：顾英，女，1977年12月18日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：蒯志鹏、罗宁（实习），江苏锦同律师事务所律师。原告陆晖、钟晓宇与被告顾英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告陆晖、钟晓宇委托诉讼代理人陈晞扬、被告顾英及其委托诉讼代理人蒯志鹏到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告陆晖、钟晓宇向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告之间的《苏州市存量房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金人民币388000元；3、请求法院依法判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年5月31日签订《苏州市存量房买卖合同》一份，合同约定，被告向原告购买坐落于苏州市相城区元和街道御窑路1260号魅力花园11幢2904室的房屋一套；房屋价款为人民币1940000元；被告应于2019年8月15日前，向原告支付首付款人民币970000元，余款应于2019年9月30日前付清。合同还约定，被告未能按照合同约定支付相应房屋价款的，逾期超过15日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋价款的20%向原告支付违约金。2019年5月31日原、被告又签订《补偿协议》一份，协议约定，原、被告双方确认，被告就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施另行补偿原告人民币100000元；该100000元作为购买房屋的定金，其中人民币20000元由被告于签订协议当日支付给原告，剩余人民币80000元由被告于2019年6月7日支付给原告。原告于2019年5月31日及2019年6月7日共收到被告交付定金人民币100000元。但直至2019年9月16日，被告并未能履行《苏州市存量房买卖合同》约定的支付房屋首付款人民币970000元的义务，且在原告的一再要求下，仍未向原告支付分文。现距被告承诺的付款期限已一月有余，而被告仍未履行付款义务，原告已向被告多次提出催讨要求，但被告对此不予理睬。原告认为，被告承诺的付款期限理应按时履行，在被告未能及时履行其承诺时，原告有权解除《苏州市存量房买卖合同》，并要求被告承担相应的违约责任。综上，原告特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告顾英辩称：1、首先，在本案当中，被告并无恶意违约的主观故意，被告在购买本案涉案房屋时，是先卖了自己名下的一套房屋，再行置换案涉的魅力花园房屋，对此，原告也是知情的，而被告发生付款迟延是因为购买被告房屋的买家银行贷款未能及时批下来而导致，并非被告恶意违约。在2019年9月，双方曾经协商解除本案所涉的存量房买卖合同，约定由卖方没收买方支付的10万元定金作为条件，对此被告与原告是均予以同意的，但是没有签订书面的协议。2、本案中原告主张的违约金明显过高，涉案房屋约定的成交价是204万元，而时至今日，该房屋的价值已经上涨至220万元，因此原告并没有产生任何的实际损失，其主张的违约金明显过高，不应得到支持，如果法院依法认定需要判处违约金的，被告也请求法院对违约金依法予以调整。经审理查明：原、被告于2019年5月31日签订《苏州市存量房买卖合同》一份。合同约定：被告向原告购买坐落于苏州市相城区元和街道御窑路1260号魅力花园11幢2904室的房屋一套；房屋价款为人民币1940000元；被告应于2019年8月15日前，向原告支付首付款人民币970000元，余款应于2019年9月30日前付清。合同还约定，被告未能按照合同约定支付相应房屋价款的，逾期超过15日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋价款的20%向原告支付违约金。2019年5月31日原、被告又签订《补偿协议》一份，协议约定，原、被告双方确认，被告就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施另行补偿原告人民币100000元；该100000元作为购买房屋的定金，其中人民币20000元由被告于签订协议当日支付给原告，剩余人民币80000元由被告于2019年6月7日支付给原告。2019年5月31日、6月7日，被告向原告分别交付定金人民币20000元、80000元，合计人民币100000元。另查，起诉时，被告并未能履行《苏州市存量房买卖合同》约定的支付房屋首付款人民币970000元的义务，双方未办理房屋买卖的网签登记手续。审理中，原告举证：1、提供《苏州市存量房买卖合同》复印件一份；2、《补充协议》一份；3、定金收条一张；4、中介出具的收件收据一张，中介出具的中介确认单一张；5、原告于2019年9月17日向被告发送的书面通知一份；6、被告收到了原告书面通知的EMS查单；以上证据证明被告违反了相应的合同，原告已向其书面通知解除房屋买卖合同，并要求其承担违约金388000元。被告质证认为：对于原告所出示证据的真实性无异议，但是被告需要强调一点就是本案当中的逾期是因为银行贷款政策所导致，并非因为被告的恶意违约，而且即使到现在，被告也是同意继续履行本案当中所涉的合同的。审理中，经被告主张，双方曾就解除合同达成过一致意见，并申请了证人顾某（被告委托房产中介经纪人）、鲍某（合同居间公司经纪人）出庭作证。证人顾某的证言为：在2019年9月，原、被告双方曾经协商一致要解除本案所涉的《苏州市存量房买卖合同》，双方约定的条件是原告没收被告已经支付的10万元定金，对此，双方口头达成一致，但是没有签订书面的解除协议。本来约定9月12日晚上签订解约协议的，从8月19日协商到9月12日左右，当时原告和居间方签订了中介费的确认书，我们这边就向被告表示，不影响房东出售。原告从来没有向我们这边提过中介费的事情。证人鲍某的证言为：在2019年9月，原、被告双方曾经协商一致要解除本案所涉的《苏州市存量房买卖合同》，双方约定的条件是原告没收被告已经支付的10万元定金，对此，双方口头达成一致，但是没有签订书面的解除协议。我当时和原告说，买方是确定不要的，也就是说10万元定金也不要了，我们约定签那个协议时，涉及到中介费，我是主张中介费由房东承担，房东也同意的。被告对二位证人证言无异议。原告认为：当时说没收10万元，但是这个中介费要对方出，对方没同意，最终没达成一致。从第二个证人说的情况中，对于违约金各种各方面细节看，没有达成一致。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》、定金收条、中介出具的收件收据、中介出具的中介确认单一张、原告向被告发送的书面通知、EMS查询单及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，合同自成立起生效。本案中，原、被告就涉案买卖签订的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》，属双方真实意思表示，应予认定其效力；被告在收取原告定金后未按约履行，应对原告承担违约责任；原告要求解除合同，应予准许；被告辩称，双方已就解除合同达成口头一致，本院认为，双方并未就解除合同签订书面意见，从两位证人证言作证来看，也仅是双方有初步意向，并未就合同解除的具体时间、方式、履行达成一致，故对被告的该辩解不予采信；有关被告的违约金，本院综合法律规定、合同约定、双方举证、违约程度、主观过错等，酌情调整为130000元（含定金）；被告已付定金可予以相应抵扣。鉴于被告方为违约方，应承担全部诉讼费用。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他法律规定，判决如下：一、原告陆晖、钟晓宇与被告顾英之间的《苏州市存量房买卖合同》自2019年9月19日起解除。二、被告顾英向原告陆晖、钟晓宇支付违约金人民币130000元，扣除已付的100000元定金，仍应支付人民币30000元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告陆晖、钟晓宇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币11130元、保全费人民币2520元，合计人民币13650元，由被告顾英负担（被告所负担部分，原告已自愿垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 孙 明二〇一九年十二月十三日书记员 陈曹懿