广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2125号上诉人（原审被告）：阳西县鑫茂房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县程村镇中兴街3号。法定代表人：叶植一，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋花，广东宏晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申天维，男,1970年10月13日出生,汉族,住广东省阳西县。委托诉讼代理人：叶鹏，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：付寅翀，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人阳西县鑫茂房地产开发有限公司（以下简称鑫茂公司）因与被上诉人申天维商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫茂公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回申天维的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由申天维负担。事实与理由：一、本案已过法定诉讼时效。涉案房屋的交付时间为2013年3月30日，申天维起诉办证违约的诉讼时效应于2017年3月31日起算，至2016年3月30日已过诉讼时效。二、鑫茂公司与申天维签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。”鑫茂公司的合同义务仅为“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，鑫茂公司在约定的期限内已将整栋楼办理产权证的资料交给房管部门登记备案。房管部门在收到鑫茂公司提交的资料后，在2015年2月4日出具了商品房权属证明给鑫茂公司。至此，鑫茂公司提交权属登记材料给房管部门登记备案的义务已经履行完毕，房屋可以进行登记。在此之前，鑫茂公司已缴清所有办证费用，不存在违反合同第十五条约定的情形。三、申天维作为买受方是办理房产证的责任人，只有其本人才可办理房产证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，在申天维收楼后360日内即可办证，申天维明知已经可以办证而不去办理。在整个诉讼过程中，申天维没有提供任何证据证实其曾去办理房产证但因开发商原因而无法办理。因此，申天维在2019年1月23日才去房管部门办证是其自身原因造成的，鑫茂公司对此并不存在过错。四、申天维在接收房屋后对房屋主体结构进行违法改建，违反了双方合同第十八条的约定，申天维因担心其违建行为会导致办证无法通过，所以一直没去办证，最后在鑫茂公司的努力协调下，政府才完成验收，于2019年2月26日向申天维颁发不动产权证书。五、鑫茂公司代申天维缴纳涉案房屋办证费用共计57872.46元，包括印花税455元、契税27300元、测量费500元、证书工本费80元、安全鉴定费587元、登记费550元、买卖代理费18500元、交易手续费587元、咨询费700元、测绘费160元、白蚁防治费838元、住宅专项维修资金7615.16元。一审法院仅认定鑫茂公司代付印花税455元、契税27300元、证书工本费80元及住宅专项维修资金7615.16元，合计35450.16元。而白蚁防治费、测绘费、交易手续费、咨询费、买卖代理费、鉴定费、不动产测量费、房屋所有权登记费本应由买方缴交，因鑫茂公司代申天维缴交，所以当时以鑫茂公司名义出具发票，但以鑫茂公司的名义开具发票并不代表这些费用就应由鑫茂公司承担。综上，请支持鑫茂公司的上诉请求。申天维答辩称：一、申天维在签订《商品房买卖合同》后已按约定支付完毕购房款给鑫茂公司，且合同约定鑫茂公司在房屋交付之日起360日为申天维办妥房地产权证，但鑫茂公司在交付房屋后没有依约向房管部门提交办证的相关资料，构成违约，应承担违约责任。二、鑫茂公司主张其已提交了材料没有事实根据，一审已查明鑫茂公司是在2019年1月23日才与申天维共同前往相关部门办证。三、鑫茂公司主张申天维存在违建行为与事实不符，亦非其违约的理由。四、对于办证费，鑫茂公司与申天维在2019年1月23日共同前往办证时，房管部门所收取的费用包括印花税455元、契税27300元、证书工本费80元、住宅专项维修资金7615.16元，合共35450.16元。鑫茂公司预收申天维办证费60000元，扣除申天维应予缴纳的35450.16元，应退还24549.84元给申天维。五、关于诉讼时效问题，涉案商品房买卖合同约定按日计算逾期办证违约金，鑫茂公司的违约行为属于持续违约，每个违约行为均属于独立的债权债务，应分别计算鑫茂公司的违约责任，故本案并未超出诉讼时效。申天维向一审法院起诉请求：一、鑫茂公司支付申天维逾期办证违约金99827元（以房屋总价910000元为本金，按每日万分之一，自2016年2月17日起暂计至2019年2月18日，并计算至鑫茂公司实际交付申天维房地产权证之日为止）;二、鑫茂公司返还申天维支付的办证费用32245元；三、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由鑫茂公司承担。一审法院认定事实：2013年1月21日，申天维（买受人）与鑫茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××××82），约定申天维向鑫茂公司购买位于阳西县甲镇乙路m号丙小区a栋b房，房屋总价款910000元，出卖人应当在2013年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记备案，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人均应按已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，申天维通过自筹首付273000元及银行按揭贷款637000元的方式向鑫茂公司支付了全部购房款。另外，申天维还预支付了办理丙小区a栋b房屋产权证所需的办证费用共60000元给鑫茂公司。2013年3月30日，鑫茂公司向申天维交付案涉房屋，但未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未为申天维办理房屋权属登记转移。申天维遂以鑫茂公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，提起本案诉讼。另查明，鑫茂公司于2011年1月6日成立，从事房地产开发经营，该公司于2012年7月23日取得丙小区a幢房屋的预售许可，于2015年2月4日获a栋房屋的权属证明。上述《商品房买卖合同》签订后，鑫茂公司为申天维代付办理丙小区a栋b房权属证缴纳了印花税455元、契税27300元、不动产登记费80元和住宅专项维修资金7615.16元，合计35450.16元。2019年1月23日，申天维与鑫茂公司已共同向阳西县国土资源局提交了办理案涉房屋的权属证书的相关资料。2019年2月26日，阳西县国土资源局向申天维颁发丙小区a栋b房权属证书。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。申天维与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。申天维与鑫茂公司应按合同的约定行使权利和履行义务。本案双方当事人的争议焦点主要是：一、鑫茂公司是否构成逾期办证违约，申天维请求计算逾期办证的违约金是否具有事实和法律依据，应否予以支持；二、申天维起诉请求违约金是否超过法律规定的诉讼时效期间；三、鑫茂公司收取的办证费用是否超出了实际支出的数额，申天维请求返还多收的部分费用应否予以支持。关于焦点一，因房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是申天维最重要的合同目的之一。申天维已按照合同约定全额支付了购房款，鑫茂公司应按约定于交房日（2013年3月30日）后360日内，即应于2014年3月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为申天维办理案涉房产的权属转移登记。鑫茂公司未按合同约定的期限提供相关资料报产权登记机关备案，为申天维办理涉案房屋的房地产权属转移登记，已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。鑫茂公司辩称其已于2014年1月向有关部门提交资料备案办理产权过户登记，但未提供任何证据予以证实，且鑫茂公司主张的上述备案时间在其取得涉案房产初始登记的权属证书之前，不合常规，故对鑫茂公司该主张事实不予采信。经查，鑫茂公司至2015年2月4日才取得案涉房屋的权属证书，迟延办证的原因归于鑫茂公司一方，申天维没有过错，故申天维请求按合同约定的违约金计算标准即按已付房屋价款的日万分之一计算违约金，应予支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，本案债权的诉讼时效为三年。根据申天维与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》的约定，申天维与鑫茂公司约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增加，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，鑫茂公司应当于2014年3月24日前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2014年3月25日起开始分别以每一日为单位计算申天维请求支付违约金债权的诉讼时效期间。虽然买受人于约定办证期限届满超过三年才起诉主张违约金，但由于出卖人逾期办证的违约行为处于持续状态，故对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效。申天维于2019年2月27日提起本案诉讼，应以起诉日为节点认定申天维主张的违约金是否超过诉讼时效。从2019年2月27日起倒推三年至2016年2月28日，对于该三年期间的逾期办证违约金，因未超过诉讼时效，应予保护；对于回溯超过三年部分，亦即2014年3月25日起至2016年2月27日期间的逾期办证违约金，至申天维起诉时已超三年诉讼时效，不予保护。故申天维请求从2016年1月24日起计算逾期办证违约金，理据不足，应不予支持。据此，本案逾期办证违约金应以申天维已付的购房款910000元为计算基数，按日万分之一从2016年2月28日计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书资料之日（2019年1月23日），共1061天，为910000元×0.01%×1061天=96551元。关于焦点三，《商品房买卖合同》签订后，鑫茂公司预收取了申天维办证费60000元，现阳西县国土资源局已向申天维颁发案涉房屋产权证书，办理房屋权属转移登记所需具体费用已确定。现申天维请求鑫茂公司退还多收取的办证费用，合法合理，应予支持。鑫茂公司为申天维代付办理丙小区a栋b房权属证缴纳了费用合计35450.16元，对于多收取的24549.84元（60000元-35450.16元）应退还给申天维。申天维请求鑫茂公司退还32245元，理据不足，应不予支持。另外，鑫茂公司辩称鑫茂公司支付办证费57872.16元，缺乏理据，应不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限鑫茂公司在判决生效之日起十五日内支付违约金96551元给申天维；二、限鑫茂公司在判决生效之日起十五日内退还办证费用24549.84元给申天维；三、驳回申天维的其他诉讼请求。一审案件受理费1471元，由申天维负担122元，由鑫茂公司负担1349元。二审期间，鑫茂公司提供三组证据。证据一、《广东省阳西县商品房产权权属登记申请书》，拟证明鑫茂公司已于2015年1月21日将丙小区A、B、C、D四栋楼（包括申天维的b房）办理产权证的资料交给房管部门登记备案。房管部门在收到鑫茂公司提交的资料后，在2015年2月4日出具了阳西县商品房权属证明书给鑫茂公司。至此鑫茂公司的提交权属登记资料给房管部门登记备案的义务已经履行完毕。申天维明知已经可以办证而不去办理。在整个诉讼过程中，申天维没有提供任何证据证实其去办理权属证明而无法办理，因此，造成申天维至2019年1月23日才去房管部门办证是其自身原因，鑫茂公司对此不存在过错。证据二、《图片》，拟证明申天维在接收房屋后，对房屋首层夹层非法加建了一层，因担心无法通过办证，不敢去办证。证据三、阳西县住房和城乡建设局在2019年9月18日向鑫茂公司作出的《关于收费情况的说明》，拟证实白蚁防治费、测绘费、交易手续费、买卖代理费、咨询费、房屋所有权登记费实际应由购房者缴交。申天维质证意见为：一、对证据一的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，该申请书是鑫茂公司为建设和大确权而提供的相关资料，并非涉案房屋的办证材料。鑫茂公司至今未向法院提供其针对涉案房屋所提交的办证材料。二、对证据二的三性不予确认，该图片与本案无关，也并非鑫茂公司违约的理由。申天维曾多次前往鑫茂公司处要求办证，但鑫茂公司以各种理由故意拖延，直至在2019年1月23日申天维诉至法院后，鑫茂公司才同意与申天维共同前往办证。三、对证据三的真实性予以认可，但对合法性及关联性不予认可。首先，鑫茂公司提交的相关收费许可证显示发证时间是2013年9月13日，有效期是2015年9月13日，涉案房屋的办证时间是2019年1月，该收费许可证已过时效；另外鑫茂公司所提供的收费许可证中没有房屋安全鉴定费的收费对象及标准，而且该费用是鑫茂公司为获取涉案房屋的权利而缴纳的，鑫茂公司只有在缴纳该费用后才能获得涉案房屋的所有权，才具备与申天维办理产权登记的条件。关于登记费，鑫茂公司提供的收费许可证显示所收取的登记费是非住房屋登记费，而涉案房屋属于住宅，故已缴纳550元登记费由申天维承担是不合理的，而且申天维在2019年1月办证时已缴纳办证登记费为80元。关于咨询费，鑫茂公司提供的收费许可证显示房地产咨询收费由双方协定，一般不超过标的的0.5%，证实该费用并非必须由申天维支付，本案也无相关证据证明鑫茂公司与申天维就该费用的缴纳进行协商；另外，该房屋属于一手房屋，不存在房地产中介等服务机构，故不存在咨询费、买卖代理费，而且收费许可证显示该两项收费由委托方与房地产中介协商，也并不是必须由购房者支付，实际上该两项费用是开发商即鑫茂公司与房屋买卖代理方存在居间关系，开发商成功售出商品房后需支付给代理方的费用，并非购房者在购买房屋时需支付的费用。因此，该两项费用由购房者承担是不合理的。关于白蚁防治费，该费用是建设单位鑫茂公司在领取建筑许可证时和白蚁防治单位签订相关的白蚁防治合同所产生的费用，合同签订的主体为鑫茂公司，鑫茂公司在一审提交的费用发票也显示付款方为鑫茂公司，而且鑫茂公司在与申天维进行房屋买卖时，也没有向申天维说明要缴纳该费用。因此，该费用是鑫茂公司为了出售房屋而签订的整个小区或整幢房屋的费用，并非本案房屋的费用。关于交易手续费，收费许可证明确新建商品房手续费为每平方3元，由转让方即鑫茂公司承担，与申天维无关。关于测绘费，收费许可证没有指示应由购房者缴纳，鑫茂公司在建设房产确权之前也必须完成房屋测绘的申办手续，由鑫茂公司缴纳该费用，并不是在双方签订买卖合同后由申天维缴纳；测绘费发票名称显示的缴纳主体也是鑫茂公司。综上，鑫茂公司提交的相关证据没有法律和合同依据，也违背了商品房一手房交易惯例，鑫茂公司就办证费没有给予申天维说明，申天维仅需缴纳的是印花税和契税及工本费，其他费用并非申天维承担。因此，鑫茂公司多收取的办证费用应予退还给申天维。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，鑫茂公司主张除为申天维支付一审所列举的印花税455元、契税27300元、住宅专项维修资金7615.16元和不动产登记费80元外，还支付了测量费500元、安全鉴定费587元、登记费550元、买卖代理费18500元、交易手续费587元、咨询费700元、测绘费160元、白蚁防治费838元，合计57872.16元，并提供了相关资料。阳西县住房和城乡规划建设局开出的发票（抬头为鑫茂公司）载明：白蚁防治费838元、测绘费160元、交易手续费587元、买卖代理费18500元、咨询费700元，合共20785元。阳西县全方测绘有限公司在2019年1月14日开具的金额为3000元的发票（抬头为鑫茂公司）载明的内容为测量费，鑫茂公司提供的《费用报销单》显示b栋的权籍调查测量费为500元；本案中，鑫茂公司自认权籍调查测量费属公司应负担的费用。2013年1月24日的广东省非税收入（电子）票据（抬头为鑫茂公司）载明：城市房屋安全鉴定费587元、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费550元。又查明，本院在审理叶伙妹与鑫茂公司的商品房预售合同纠纷案件[（2019）粤17民终1369号]中，去函阳西县住房和城乡建设局，以核实办理房产证的各项费用具体由哪方承担。阳西县住房和城乡建设局于2019年11月11日作出《关于协助调查函的回复》，该回复主要载明：“经查实，我局在2013年根据县物价部门的收费批文（粤费西价证字72号、粤费Qd5005号、粤费Qd5007号、粤费Qd5008号、粤费Qd5009号）收取城市房屋安全鉴定费、登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费、交易手续费和测绘费等费用，上述七项费用均为购房者缴纳。”另外，阳西县住房和城乡建设局于2019年11月21日又向本院发出一份《关于房地产交易手续费的说明》，主要载明：“按照粤费Qd5009号文件规定，新建商品房的房地产交易手续费按3元/平方米收取，手续费由转让方承担，因此，交易手续费由房地产公司缴纳。”本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。依法成立的有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、鑫茂公司履行办理权属登记义务时是否存在违约行为，应否承担违约责任；二、鑫茂公司为办理涉案房屋权属登记所支付的各项相关费用应由哪方承担，鑫茂公司是否存在多收取代办证费的情形；三、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，鑫茂公司应该在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际上，开发商开发建设的商品房需经初始登记到开发商名下，再从开发商名下转移登记到购房者名下两个环节。结合领取房地产权属证书是购房者最重要的合同目的之一，且将商品房转移登记到购房者名下需开发商的协助才能完成，上述第十五条的约定应理解为开发商为申天维办理涉案房产的转移登记而提供相关资料报产权登记机关备案。鑫茂公司主张该约定是为办理初始登记而提交相关资料的理据不足，本院不予支持。本案中，鑫茂公司本应在申天维接收房屋后360日内（即在2014年3月24日前）将办理涉案房产转移登记的资料报产权登记机关备案，但鑫茂公司在2015年2月4日才领取涉案房屋的权属登记证书（即进行初始登记），至2019年1月23日才与申天维共同向阳西县国土资源局提交办理涉案房屋权属的登记资料，鑫茂公司主张因申天维违建导致延迟办证，但并没有提供充分的证据证明，其主张证据不足。鑫茂公司违反了双方合同的约定为申天维办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应按合同约定按已付房屋价款的日万分之一计算违约金给申天维。关于争议焦点二，一审认定申天维已预付60000元办证费给鑫茂公司；鑫茂公司为涉案房屋支付的印花税455元、契税27300元、不动产登记费80元和住宅专项维修资金7615.16元,应由申天维承担。双方对上述事实均没有异议，本院予以确认。除上述费用外，鑫茂公司主张还为涉案房屋支付了权籍调查测量费500元、安全鉴定费587元、登记费550元、买卖代理费18500元、交易手续费587元、咨询费700元、测绘费160元、白蚁防治费838元。上述八项费用中，鑫茂公司其自认权籍调查测量费500元应由公司自行负担；阳西县住房和城乡建设局经复函确认房屋安全鉴定费、登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费和测绘费等六项费用由购房者负担。阳西县住房和城乡建设局作为收取上述七项行政事业性费用的主体，其根据相关规定对上述费用缴纳主体的确定应作为判断该项费用承担方的依据。鑫茂公司主张白蚁防治费和测绘费、买卖代理费、房屋安全鉴定费、咨询费及房屋所有权登记费应由申天维承担，理据充分，应予支持。一审法院没有认定鑫茂公司代申天维缴交上述六项办证费用不当，本院予以纠正。鑫茂公司主张权籍调查测量费及交易手续费亦应由购房者承担，缺乏依据。根据上述分析，应确认鑫茂公司已为申天维代付涉案办证费为56785.16元（455元+27300元+7615.16元+80元+587元+550元+838元+160元+18500元+700元），鑫茂公司已预收申天维60000元，则鑫茂公司应退还3214.84元（60000元-56785.16元）给申天维。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，申天维本案诉请鑫茂公司支付逾期办证违约金的诉讼时效为三年。因双方在合同中约定按日计算违约金，则申天维请求支付违约金的债权请求权的诉讼时效期间亦应以每日为起点分别计算。一审确认从起诉之日（2019年2月27日）起倒推至2016年2月28日三年期间，申天维相应的给付违约金请求权未超过诉讼时效期间，符合法律规定，本院予以支持。鑫茂公司主张本案已过诉讼时效期间的理据不足，本院不予支持。如上所述，逾期办证违约金应按已付房屋价款的日万分之一计算，一审法院确定鑫茂公司按上述标准，从2016年2月27日起计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书资料之日止，向申天维支付逾期办证违约金正确，本院予以支持。综上所述，鑫茂公司的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初707号民事判决第一项；二、撤销广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初707号民事判决第三项；三、变更广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初707号民事判决第二项为：阳西县鑫茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还办证费用3214.84元给申天维；四、驳回申天维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1471元，由申天维负担360元，阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担1111元；二审案件受理费2722元，由申天维负担480元，阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担2242元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月三十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。