贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初12093号原告：汪家麒，男，1987年9月30日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：曾薇（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（特别授权），北京德恒律师事务所律师。原告汪家麒与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称“招商公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告汪家麒的委托诉讼代理人曾薇，被告招商公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪家麒向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付转移登记有关文书及不动产权证的违约金，以原告已付购房款290048元为基数，自2016年10月1日起按银行同期贷款利率的1.3倍计付至被告办理不动产权证之日（即2019年3月18日）止共计44676元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年7月19日，原告汪家麒与被告招商公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于毕节市商品房（房号:Ｅ3-27-3），房屋建筑面积80.48平方米，总价款为290048元。原告于2014年7月19日向被告交付了首付款60048元，后通过公积金贷款向被告支付了剩余房款230000元，被告于2016年4月18日出具了销售不动产统一发票，原告完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。又根据被告于2015年12月22日代收了原告的公共维修基金、契税、印花税及办证费等费用的事实，原、被告之间达成了委托办证的合意。因此被告应当在约定的办证日期之前办理并交付不动产权证给原告。然而直至2019午3月18日，被告才办理完毕不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，根据上述事实及相关法律和司法解释的规定，原告认为，被告未履行合同义务的行为己构成了违约，依法应当承担违约责任。据此，原告特具状诉至法院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告招商公司答辩称：一、被告提交的2018年2月6日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明，可以认定被告已进行案涉商品房产权转移登记的办理，故应当认定至迟在2018年2月6日，被告已履行办理转移登记有关文书的交付义务。二、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年9月20日起诉，从2016年9月20日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月19日，以原告汪家麒为买受人，被告招商公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买位于毕节市城市南部新区，房号为Ｅ3-27-3，建筑面积80.48平方米，套内建筑面积62.72平方米。该商品房总价款290048元，买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款60048元，余款230000元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款290048元，以及涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、产权登记费等费用。2016年1月13日，涉案房屋所属招商花园城Ｅ3幢取得《商品房备案证明书》，并已为该楼幢其他住户办理了房屋权属证书。2018年2月6日，毕节市住房和城乡建设局向被告出具了涉案房屋的《房屋交易（转让类）确认单》，注明本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告向被告交付契税、土地证、产权登记费等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年9月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。虽然被告于2016年1月13日取得涉案房屋所属招商花园城E3幢的《商品房备案证明书》，并已办理了该楼幢其他住户的房屋权属证书，具备了办理转移登记的条件，但是被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件时已通知原告。根据毕节市住房和城乡建设局2018年2月6日出具的《房屋交易（转让类）确认单》，注明本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明，可以认定被告至迟于2018年2月6日履行了合同约定的义务。此时已经超过《商品房买卖合同》约定的2016年9月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告应向原告承担违约责任。违约金计算期间为2016年10月1日至2018年2月6日，被告对此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案于2019年9月20日立案，被告享有诉讼时效抗辩的是2016年9月20日之前的违约金请求权。故对被告的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。对于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定被告逾期交付有关文书超过180日的违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额290048元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，对原告诉请判决被告支付的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的请求，应以原告已付购房款总额290048元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年2月6日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪家麒支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款290048元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年2月6日止）；二、驳回原告汪家麒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十二月十三日书记员  胡晨