湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初2760号原告：中国石化集团资产经营管理有限公司某某石化分公司，住所地岳阳市云溪区。负责人：邬智勇，分公司代表。委托诉讼代理人：熊新星，湖南金骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐绍宇，湖南金骏律师事务所律师。被告：吴某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：张某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：刘某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：张某某，男，汉族，住湖南省沅江市。第三人：廖某某，男，汉族，住岳阳市君山区。第三人：肖某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：钟某某，男，1981年11月18日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：钟某1，男，汉族，住君山区，系钟某某父亲。第三人：余某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：王某某，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：周某某，男，汉族，住住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘某1，男，汉族，住枫桥湖路。第三人：王某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：苗薇薇，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇月，北京冠领律师事务所律师。第三人：郑某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：朱某某，男，汉族，住湖北省监利县。第三人：余某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：曾某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：黄某某，男，汉族，住湖北省监利县。第三人：刘某某，男，汉族，住湖北省监利县。第三人：陈某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张某1，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：董某某，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：柳某某，男，汉族，住临湘市。第三人：李某1，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：姚某某，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告中国石化集团资产经营管理有限公司某某石化分公司（以下简称中石化某某分公司）与被告吴某某、张某某、第三人刘某某、张某某、廖某某、肖某某、钟某某、余某某、王某某、周某某、王某某、郑某某、朱某某、余某某、曾某某、黄某某、刘某某、陈某某、董某某、柳某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，李某1、姚某某申请作为第三人共同参与诉讼。本院予以准许，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊新星，被告吴某某、张某某，第三人刘某某、张某某、廖某某、肖某某、余某某、王某某、王某某、郑某某、朱某某、余某某、曾某某、黄某某、刘某某、董某某、柳某某、李某1、姚某某、第三人钟某某的委托诉讼代理人钟某1、周某某的委托诉讼代理人刘某1、王某某的委托诉讼代理人苗薇薇、李潇月、陈某某的委托诉讼代理人张某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中石化某某分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告和第三人搬出原告房屋，交还所侵占的原告房屋。2、判令被告向原告支付2018年1月1日起至实际交房之日止的租金及利息，并赔偿造成原告因延迟履行征收补偿协议搬迁交房违约损失20万元。事实与理由：2016年12月29日，原告与被告签订租赁合同，将原告位于某某市场干鱼区二号大棚房屋租给被告经营，期限自2017年1月1日至2017年12月31日。合同到期后，因政府拆迁，某某市场在拆迁红线范围内，原告拒绝再与被告续签租赁合同，也未再收取分文租金。并张贴公告申明不再续租房屋。但被告和第三人拒绝搬出租赁房屋，导致原告与房屋征收部门签订征收补偿协议后，不能如期向征地拆迁项目部交付被征收房屋。另被告在未取得原告同意的情形下，擅自将房屋转租给第三人，违反了合同约定，应当承担违约责任。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告吴某某辩称：1、从合同签订至今，原告从未向被告提出过搬迁的要求。2、原告要求被告支付20万元违约损失，应列出具体损失构成。3、原告称，被告不按合同约定擅自将场地出租给第三人。但是根据合同约定，只是不得向第三方整体出租，并未约定不准向第三方出租。4、大棚一直由被告在管理经营。2006年被告就租赁了场地，并进行改造和建设。根据合同第六条第三款，被告在不知情的情况下，资产被收购，不存在侵占和违约。被告的投资应当由出资方评估后进行确定，并且根据合同第九条第六款的规定，被告应当得到补偿。5、诉讼费不应由被告承担。被告张某某辩称：1、从合同签订至今，原告从未向被告提出过搬迁的要求。2、原告要求被告支付20万元违约损失，应列出具体损失构成。3、原告称，被告不按合同约定擅自将场地出租给第三人。但是根据合同约定，只是不得向第三方整体出租，并未约定不准向第三方出租。4、合同是从2006年开始签订，而不是原告所称的2016年签订。合同不单纯是租赁合同，还包含了员工分流改制的原因。被告本人一直在渔都工作，2001年由某某集团整体买断，被告就变成了某某集团职工（待改制）。2006年某某集团内部进行改制分流，4月13日，被告办理离职，以2号干鱼棚作为生活来源。原告口头承诺2006年之后如果渔都进行改制，被告是可以参与的。2号干鱼棚在2005年就已经没有人在经营了，属于只能进行干鱼交易的场地，不能有水。2006年已经空置了一年。被告签订合同并接手了干鱼棚，因当时的场地是不能进行经营的，所以被告进行了全面的改造和建设，将干鱼棚变成了可以经营水产和饭店的场所。2007年之后，吴某某加入2号干鱼棚一起进行承包经营。5、诉讼费不应由被告承担。第三人刘某某述称：第三人在租赁场所进行了建设。第三人接手时是个空架子，顶棚进行了修建，后来还砌了墙，用红砖、预制板隔了两层房出来，并对租赁场所进行装修，外面还搭了棚。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人张某某述称：第三人接手时是个烂棚子，第三人用钢筋、水泥建了两层楼，并进行了装修，外面搭了棚和门面。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人廖某某述称：第三人在租赁场所做了两层，下层还做了卫生间，并对房屋进行了装修，外面搭了棚。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人肖某某述称：第三人以前是做鱼生意的，后来将租赁场所改成了餐馆，并进行了装修，外面搭了棚。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人钟某某述称：第三人接手租赁场所时就是餐馆，第三人进行了装饰装修，外面搭了棚。经常要进行漏雨的维护维修，还有水电维修。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人余东述称：第三人是从别人手中接过来的，转让费花费二十多万，装修一百多万。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人王某某述称：第三人的场地打了鱼池，室内进行了装修，上面做了几间房，下面建了卫生间，还隔了房间。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人周某某述称：第三人改造了鱼池、水电，修建了厨房、厕所，并对室内进行装修。水电押金都是第三人出的钱。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人王某某述称：1、不同意腾退房屋。自2018年至今未收到原告的催告，并且根据租赁合同及被告与其他第三人的转承租合同，双方在协议中的事项未协商处理完毕。根据庭审中被告的答辩意见，可以看出，原、被告签订的租赁合同中已经明确，如遇到征收，双方需进行协商一致后才具备搬迁的条件。根据庭前提交的转租补充协议，本案涉案房屋不仅仅属于原告所有，因为被告与第三人进行了扩建改建并投入了巨额资金，被告及第三人的参与盘活了某某市场。2、从本案被告与第三人李某1、姚某某签订的租赁协议可以看出，双方签订的面积为600平方米，拆迁指挥部在装修时测量的面积为1500平方米。仅从面积就可以看出，原告要求腾退的房屋已经不完全属于原告所有。原告提交的产权证并不包括被告事后加建及改建的部分，腾退诉求无事实依据。3、被告不同意交纳2018年1月至今的租金。涉案地点的征收工作自2017年已经开始启动。自棚户区征收工作启动之日，该场地已不具备经营条件，不具备租赁用途。无法体现原、被告双方租赁合同及转承租合同中的交换价值。原告要求继续交纳租金的诉求无事实及法律依据。4、第三人未对原告造成损失，不同意支付违约金。从原告解除合同的理由和事实可以看出，本案被告及第三人并非不交纳租金，而是原告因征收行为拒收租金，属于原告违约在先。且原告因迟延履行征收补偿协议产生的违约损失是属于原告与拆迁部之间的补偿协议产生的约定，原告的损失与第三人无关。本案被告将房屋转租给第三人的行为长期存在。根据法律规定，转租权存在6个月的除斥期间，原告未提出异议，视为原告方认可。所以第三人未对原告造成损失，原告也未提供损失证据。第三人郑某某述称：第三人是从事船配机械加工的。除去室内水电、装修、厕所之外，还有各种重型机械设备，设备评估价值约150万元左右。另有产成品160吨，根据市场价1.2万元/吨，共计192万元。另有航吊，大约198600元、20吨原材料，市场价5300元/吨，约10多万。还有门外雨棚及停产停业损失。要求对这些进行补偿后才能搬离。第三人朱某某述称：第三人接手后在室内做了阁楼、改造，室外搭了棚。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人余某某述称：第三人在2006年接手场地，楼上进行了装修，建成办公室。楼下是水产经营。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人曾某某述称：第三人室内进行了整体装修，还有其他设施等。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人黄某某述称：第三人接手后将门面进行装修、做了隔热层，打了鱼池，建了厕所，还有停产停业的损失。要求对这些进行补偿后才能搬离。第三人刘某某述称：第三人的门面装了水电，打了地板，做了厕所，楼上吊顶，隔了房间，打了衣柜，另有停产损失和搬家费。要求对这些进行补偿后才能搬离。第三人董某某述称：第三人接手时门面是空的，花了2万元转让费。第三人是做鱼生意，打了鱼池，并对房屋进行了装修。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人柳某某述称：第三人2006年接手门面的时候，隔了190平方米的房屋，共两层。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。第三人李某1、姚某某共同述称：与王某某的意见一致。第三人因签订合同后投入大量资金，改为两层，并进行全面装修及水电改造。要求对这些建设进行补偿后才能搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：被告吴某某、张某某自2006年开始租赁湖南某某股份有限公司2号干鱼大棚。2006年10月21日，吴某某、张某某将所承租的2号干鱼棚北侧六隔转租给第三人李某1、姚某某。李某1、姚某某就转租的门面与王某某签订合作协议，由双方各出资50%，将2号干鱼大棚北侧六隔分别再转租给第三人周某某、刘少虎、郑某某、朱某某、余某某。吴某某、张某某对于承租的其他面积，由自己转租给第三人余小飞、肖某某、余某某、曾某某、黄某某、刘某某、陈某某、董某某、柳某某、廖某某、钟某某、张某某、刘某某。第三人对租赁物都进行了不同程度的改扩建或装修。2016年12月29日，吴某某、张某某与湖南某某股份有限公司在签订的最后一份租赁合同中约定：湖南某某股份有限公司将二号大棚（干鱼区）租赁给吴某某、张某某使用，租赁期自2017年1月1日至2017年12月31日。押金8000元，由承租方在签订合同前交纳。合同终止时，承租方没有违约情况，由出租方退回，不计利息。租金50000元、卫生费2000元，由承租方在签订合同时一次性交清。合同期间，出租方可随时对租赁场所进行检查监督，承租方应予积极配合。承租方因经营需要对租赁场所进行改造和完善，须事先征得出租方同意。在符合消防安全规范和不影响主体结构的前提下按出租方要求施工，所有费用由承租方自理。合同期间，出租方因破产、改制等原因必须收回租赁场所使用权的，出租方有权解除合同。考虑到解除合同可能会给承租方造成一定的损失，对承租方在租赁场所内投入装修、改造形成的动产部分由承租方自行处理，不动产部分经出租方认可的评估机构评估后，出租方可以适当补偿。承租方的承租户补偿问题由承租方负责。合同期内，承租方不能将租赁场所向第三方整体转租，否则，出租方有权单方解除合同并追究承租方责任。承租方在合同期内遇国家行为或征收并对租赁场所进行拆迁时，承租方可获得国家对租赁场所内承租方投入装修及改造形成资产的所有资产补偿。吴某某、张某某交纳了8000元押金，租金付至2017年12月31日。2017年5月12日，岳阳市国土资源局发布《拟征地（使用土地）告知书》。租赁场地在拆迁红线范围内。2017年6月5日，湖南某某股份有限公司对九华山片区棚改二期城管局项目部出具了一份《关于对湖南某某市场一号、二号干鱼楼依据现状进行评估的函》。内容为：湖南某某市场成立初期，生意清淡，为鼓励经营户进市场交易，我公司于2006年将两个双证齐全的干鱼楼承包给租赁户。2006年7月，租赁户根据合同及生意的需要，投入资金对两栋房屋进行改造。在两个干鱼楼内部改建成了三层用于水产经营，现已形成事实经营多年。现因政府拆迁，为保证我公司及租赁户的切身利益，请项目部对以上两栋房屋依据现状进行评估。2017年12月21日，原告以湖南某某股份有限公司、岳阳某某集团有限公司的名义发出租赁合同到期不再续租的告知书。内容为：各承租户，某某市场已经纳入岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目征收红线范围，即将对该范围内的土地、房屋和附属物实施征收。因此，租赁合同到期后，不再续签合同。请各承租户做好拆迁、搬迁准备。自2018年1月1日起，原告没有再收取租金。2018年7月，原告与拆迁部门签订拆迁协议。因被告及第三人与拆迁项目部就补偿问题无法达成一致，至今未将租赁场地返还。遂酿成纠纷。另查明，2017年6月30日，湖南某某股份有限公司名称变更为岳阳某某市场管理有限公司，股东为岳阳某某集团有限公司。2017年8月，岳阳某某市场管理有限公司、岳阳某某集团有限公司发布公司合并公告。岳阳某某集团有限公司与岳阳某某市场管理有限公司采取吸收合并登记。岳阳某某市场管理有限公司依法注销，岳阳某某集团有限公司存续。合并前两公司的债权、债务由合并后存续的岳阳某某集团有限公司承继。2017年12月31日，中国石油化工集团公司发文批复，同意中国石化集团资产经营管理有限公司吸收合并岳阳某某集团有限公司。2019年6月26日，中国石化集团资产经营管理有限公司向原告出具授权委托书，授权原告享有中国石化集团资产经营管理有限公司所属的原岳阳某某市场管理有限公司、原岳阳某某集团有限公司的资产及其他权益管理（含处置）的权利，以原告的名义处理上述资产及权益所涉纠纷的诉讼事宜。本院认为，原告中石化某某分公司与被告吴某某、张某某于2016年12月29日签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定，履行自己的义务。2017年12月31日合同到期后，原告中石化某某分公司因租赁场地遇国家征收，不再同意续签合同，被告吴某某、张某某应当将租赁场地返还，并参照租金标准，向原告支付租赁物返还前的占用费及相应利息。所有第三人作为实际使用租赁物的次承租人，同时负有返还场地的义务。原告要求被告及第三人返还租赁房屋，并由两被告支付2018年1月1日起至房屋实际交还之日的占用费及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告交纳的8000元押金应予抵扣。原告要求两被告赔偿违约损失20万元，无证据证实，本院不予支持。两被告及第三人提出因自己的装修或改扩建损失未得到补偿，因未提出反诉，本院对此不予审理。两被告及第三人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告吴某某、张某某及第三人刘某某、张某某、廖某某、肖某某、钟某某、余某某、王某某、周某某、王某某、郑某某、朱某某、余某某、曾某某、黄某某、刘某某、陈某某、董某某、柳某某在本判决生效后十日内，向原告中国石化集团资产经营管理有限公司某某石化分公司返还所租赁的二号大棚（干鱼区）。二、由被告吴某某、张某某按50000元/年的标准，向原告中国石化集团资产经营管理有限公司某某石化分公司支付自2018年1月1日起至租赁房屋实际交还之日止的占用费，并按银行同类贷款利率的标准支付占用费利息至房屋实际交还之日。吴某某、张某某交纳的8000元押金应予抵扣。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。三、驳回原告中国石化集团资产经营管理有限公司某某石化分公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告中国石化集团资产经营管理有限公司某某石化分公司承担4100元，由被告吴某某、张某某承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  许 东人民陪审员  胡昆红人民陪审员  袁光辉二〇一九年十二月十七日法官助理朱潇峰书记员何云