广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初29250号原告：东莞市熙元物业发展有限公司，住所地：广东省东莞市东城区**************之二。法定代表人：龚长新，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小民，男，1988年10月26日出生，汉族，住福建省泰宁县***********，公民身份号码：350************018，系原告的员工（委托权限至2019年11月1日止）。委托诉讼代理人：邱金丽，女，1995年10月19日出生，汉族，住广东省徐闻县*********，公民身份号码：460************342，系原告的员工。委托诉讼代理人：万晓亮，女，1993年8月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*****之一404房，公民身份号码：440************023，系原告的员工（委托权限自2019年11月1日始）。被告：叶巧仪，女，1990年5月24日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码：441************341。委托诉讼代理人：陈维，男，1976年10月22日出生，住湖南省长沙市天心区上黎家坡45号1门402房，公民身份号码：430************012，系被告的配偶。原告东莞市熙元物业发展有限公司与被告叶巧仪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人万晓亮，被告的委托诉讼代理人陈维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年12月至2018年9月，以及2019年8月至2019年9月的物业服务费12414.12元；2.被告向原告支付违约金（以每月产生的物业服务费258.64元为本金，从欠费之次月1日起按每日千分之二计至全部物业服务费付清之日止，暂计至2019年9月4日为24337.51元，以上两项暂合计36752.23元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系东莞市*******惠卡丽兰项目的物业服务企业，被告系中惠卡丽兰项目的业主。被告向开发商东莞市柏悦房地产开发有限公司购买了位于东莞市******************屋，面积为90.75平方米。被告于2014年6月21日办理了收楼手续并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定住宅物业服务费收费标准为2.85元/平方米/月，物业服务费交纳时间为每月5日前交纳当月物业服务费用，即每月物业服务费为258.64元。协议第九条违约责任约定“乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金”。原告已经按照协议约定提供了物业服务费，但被告并未按照协议约定向原告缴纳物业服务费，被告的行为已经构成违约，原告多次对其电话和书面催缴，但被告至今仍未缴纳。被告辩称，一、关于原告第1项诉讼请求。1.对2019年8月至2019年9月的物业服务费，被告已按期足额缴纳，原告主张与事实不符。2.对2014年12月至2018年9月的物业服务费，被告没有缴交，但原告在2018年9月前连续45个月没有向原告发函催收的客观原因是：2014年6月被告收楼时发现墙壁存在空鼓（楼房质量问题）要求原告整改，整改期间，原告（开发商和原告同属一个集团）安排的维修工人向被告保管的家具（价值12000元）倾倒污水导致家具长时间泡水损坏（该物业大门设置有电子门锁，只有物业管理人员和被告有密码进入）。经过协商，因原告无法以现金赔偿，暂时缓缴物业服务费，具体处理方法等待原告的集团公司管理层判断后通知。虽然被告多次提出协商（不仅是原告，还包括中惠总部客诉部门）但一直未有回应。后因原告人事变动，后续物业管理人员拒绝善后处理。被告的配偶在与原告当时经理的通话当中，该经理说如果之前的物业服务费没有交，2019年8月之后的物业服务费按照公司的规定是不收的，但从2018年10月到目前为止，原告又收了物业服务费。另本次诉讼请求的该期间物业服务费金额和家具损坏金额等值，被告需另行出资重新购置新的家具以供家庭使用。二、关于原告第2项诉讼请求。原告要求以物业服务合同的约定事项（合同约定业主违约的具体赔偿基准，但没有对物业公司违约明确具体赔偿基准，属不合理合同）来支付违约金，因以上客观事实存在，且原告要求的违约金超出合理范围，其中2014年12月至2016年9月部分已经超出诉讼时效，被告无法接受。同时，因物业服务费没有结清的关系，原告未退回装修押金3000元，从2014年一直在原告的账上（正常产生银行利息）。另外，在诉求的物业服务费期间，原告也出现多次服务质量问题，违反服务合同的约定。如因洗手间二次排水管主管道没有及时清理疏通导致污水倒灌，造成被告洗手间沉降池损坏，产生高额损失。又如对楼上业主错接污水管道时没有及时采取制止行为，带来被告的生活不便（高额维修费的经济损失及家人请假在家督工的收入损失）。三、关于原告的第3项诉讼请求。本诉讼产生的缘由皆是原告单位管理不善造成，包括无视业主合法权益，未能尽到追偿因自身原因造成的业主财产损失责任，管理人员更换时也未能做好前后交接及善后处置，原告的原物业经理及当时在场人员也承认家具损坏及被告向管理处投诉的事实。故被告不同意承担诉讼费用。原告围绕其诉讼请求提交了《东莞卡丽兰前期服务协议》、入伙会签单、验收通知书、《关于物业服务费等款项的催款函》、EMS快递单、被告欠缴物业服务费明细表等予以证明；而被告提交物业服务费的转账记录、家具照片、购买家具的收款收据、手机短信、装修保证金收款收据、洗手间修理照片、维修费用转账记录、因维修的请假条、通话录音、出入证保证金收款收据及收条等予以反驳。根据双方的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告确认被告系东莞市寮步镇中惠卡丽兰2号楼203房屋的业主，而原告系该小区的物业服务企业。原、被告签订了《东莞卡丽兰前期服务协议》，约定原告为被告物业提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定《物业服务合同》生效时止的物业服务；物业服务费收费标准为2.85元/平方米/月，被告在每月5日前交纳当月的物业服务费；若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金等。被告未支付2014年12月至2018年9月期间每月258.64元的物业服务费，而被告分别于2019年8月27日、2019年9月22日已支付2019年8月、2019年9月的物业服务费。2018年9月27日，被告收到原告邮寄的《关于物业服务费等款项的催缴函》，原告向被告催收2014年12月至2018年9月物业服务费11897.44元，代垫水、电费147.74元及违约金23342.3元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告已于2019年的8月27日及9月22日支付了2019年8月及9月的物业服务费，故原告诉请该两个月的物业费及自次月起的滞纳金缺乏事实依据，本院不予支持。现本案争议的主要焦点为：第一，原告的诉讼请求有否超过诉讼时效；第二，原告有否同意被告暂缓支付物业服务费及原告是否存在未履行物业服务义务的情况；第三，原告主张的滞纳金是否成立及金额是否过高；第四，被告主张抵扣其家具损失、装修保证金、出入证保证金是否成立。一、对于第一个争议焦点。一方面，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满，不再适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定；而民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，则适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。而民法总则自2017年10月1日起施行。另一方面，被告于2018年9月27日收到原告催收物业服务费的通知，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，诉讼时效中断，而诉讼时效期间重新计算。故本院认定原告诉请2014年12月至2015年9月期间的物业服务费及相应滞纳金已过诉讼时效，本院不予支持。二、对于第二个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告主张2014年6月收楼时发现房屋有质量问题，原告安排的维修工人损坏其家具，经双方协商暂缓缴交物业服务费；同时，原告出现多次服务质量问题，包括原告未对洗手间二次排水管主管道进行及时清理疏通导致污水倒灌，造成被告洗手间沉降池损坏，以及对楼上业主错接污水管道没有及时制止致被告高额损失。一方面，从被告提供的主张与原告原物业经理“李志雄”的通话录音显示，虽然通话相对方陈述“前面的事情没处理，按道理，按我们公司的要求，他是不会收的，后面的不会收的”，但其并没有直接承认原、被告有协商一致暂缓支付物业服务费，况且被告对通话录音的相对方身份情况未提供其他证据相佐证，而原告又否认“李志雄”是其员工；同时，被告提供有关家具的照片、购置家具的付款凭证及没有相对方回复的手机短信等并不能直接证明与物业服务费交纳与否存在关联。另一方面，被告提供的洗手间维修照片及费用支出凭证等不能直接证实原告存在未履行物业服务义务的情况。因此，被告依法应承担举证不能的不利后果，本院对其上述抗辩不予采纳。债务应当清偿，故本院认定被告应向原告支付2015年10月至2018年9月期间的物业服务费9311.04元（258.64元/月×36个月）予以支持。三、对于第三个争议焦点。双方签订的《东莞卡丽兰前期服务协议》约定每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期需按每天2‰交纳滞纳金，而该滞纳金性质属于违约金。被告表示对上述标准无异议，但主张总额不能超过本金的30%。本院认为原告主张每月物业服务费的滞纳金从次月1日起按每天2‰计至实际清偿之日止并无不妥，本院予以采纳，但滞纳金金额不能超过每月物业服务费金额。由此可计算出2015年10月至2018年7月期间每月物业服务费的滞纳金至今均已超过258.64元，即被告应向原告支付该部分滞纳金共计8793.76元（258.64元×34个月）；同时，被告还应向原告支付以2018年8月、2018年9月物业服务费258.64元为本金，依次自2018年9月1日、2018年10月1日起，均按每天2‰计至实际清偿之日止的滞纳金（滞纳金金额以每月物业服务费为上限）。四、对于第四个争议焦点。被告主张在本案债务中抵扣其家具损失及向被告交纳的装修保证金、出入证保证金；但原告主张即使存在被告提到的房屋质量问题，被告应向开发商主张权利，而装修保证金、出入证保证金与本案无关，且已过诉讼时效，不同意抵扣。鉴于双方对被告主张的原告所欠债务存在争议，且与本案属不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，故本院对被告提出的抵扣抗辩不予采纳，被告可另行主张权利。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告叶巧仪自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司支付2015年10月至2018年9月的物业服务费9311.04元及相应滞纳金（1.8793.76元；2.均以258.64元为本金，分别自2018年9月1日、2018年10月1日起，均按每天2‰计至实际清偿之日止，滞纳金总额分别以258.64元为上限）；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理359.41元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司负担178.41元，被告叶巧仪负担181元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龙泽云二〇一九年十二月十七日书记员  叶玉欣袁叶娇附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定处长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。