吉林省长白朝鲜族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0623民初681号 原告：中国工商银行股份有限公司抚松支行，住所吉林省抚松县。 负责人：徐勇，该行行长。 委托诉讼代理人：刘学江，男，汉族，大专文化，该行职员。住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：郑坤，吉林鹏诚律师事务所律师。 被告：张立春，女，汉族，大专文化，护士，住吉林省抚松县。 被告：宋鹤，女，汉族，大学文化，护士，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：尹宏霞，吉林靖吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋继福（系宋鹤父亲），男，汉族，初中文化，工人，住吉林省抚松县。 原告中国工商银行股份有限公司抚松支行（以下简称工商银行抚松支行）与被告宋鹤、张立春申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司抚松支行的委托诉讼代理人刘学江、郑坤，被告宋鹤及其委托诉讼代理人尹宏霞、宋继福，被告张立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行抚松支行向本院提出诉讼请求：请求恢复对抚松县江北山水佳园小区A1号楼2单元602室房屋的执行。事实和理由：（2019）吉0623执异24号执行裁定书，适用法律条款错误，导致裁定结果错误。涉案房屋系宋鹤在工商银行抚松支行贷款的抵押物，并且办理了抵押登记。在此情况下，张立春提出案外人异议的审理应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而24号裁定是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定进行裁判，显然错误。“预告登记”属于物权登记的一种，具有对抗第三人的效力。因此24号裁定认定了“预告登记”，但又以没有进行“所有权登记”为由进行裁判显然是对法律的错误理解。涉案房屋在宋鹤与通化远铭房地产开发有限公司签订买卖合同时办理了“预告登记”。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”根据上述规定，宋鹤具有涉案房屋的所有权。即使张立春对涉案房屋存在“先占”行为，也不必然导致其拥有涉案房屋的所有权。24号裁定不能否定抚松县人民法院（2018）吉0621民初2191号民事判决书第三项“确认工商银行抚松支行与宋鹤签订的抵押担保合同有效，工商银行抚松支行对宋鹤提供抵押的位于抚松县江北山水佳园小区A号楼2602号，面积85.05平方米的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”的判决内容。抚松县人民法院（2018）吉0621民初2191号民事判决书第三项确认了工商银行抚松支行对涉案房屋具有“优先受偿权”，涉案房屋的查封与否并不影响“优先受偿权”的行使，因此24号裁定虽然撤销了对涉案房屋的查封裁定，但是却不能否认工商银行抚松支行可以通过拍卖、变卖涉案房屋所得价款的优先受偿权。从这个角度说，24号裁定对抚松县人民法院（2018）吉0621民初2191号民事判决书的执行没有任何阻却作用。 张立春辩称，该房屋是2012年11月2日从通化远铭房地产抚松分公司购买的，当时支付了10万元房款，每平方米1300元，约定尾款等办理房照后再进行支付。2019年10月长白县法院执行局对房屋进行拍卖，张立春提出异议，长白县法院停止了对该房屋的拍卖。从购买房屋张立春一直居住至今，不知道该房屋有争议。 宋鹤辩称，一、案涉房屋系宋鹤购买在工商银行抚松支行抵押贷款。2011年l月12日宋鹤与开发商通化远铭房地产开发有限公司签订了购买位于抚松县江北山水佳园小区A1号楼2单元602房屋的《商品房买卖合同》，以每平方米1480元的价格购买，面积85.05平方米，总房款125874元，并于当日交纳了该房的首付款37874元，余下的尾款宋鹤于2011年1月16日同工商银行抚松支行签订了主从合一的《个人购房借款/担保合同》，以购买的案涉房屋作抵押，贷款金额为88000元，支付了通化远铭房地产开发有限公司的全部购房款。从2011年2月宋鹤开始按月偿还该房的银行贷款本、息。工商银行抚松支行同宋鹤于2011年11月9日对该抵押的房屋到抚松县房产产权管理处办理了《抚松县房产抵押(按揭、在建)备案登记证明》抚房权押字第00976号备案登记手续，同日，宋鹤在抚松县不动产登记中心办理了《房屋所有权登记确认证明》，把自已所购的房屋进行了物权登记公示，所以，宋鹤取得了对涉案的房屋的占有、使用，收益、处分的物权效力的权利。后来由于宋鹤还贷款逾期，被起诉至抚松县人民法院，该院经过公开开庭审理，于2018年11月26日作出(2018)吉0621民初2191号民事判决，该判决确认该房屋系宋鹤所有并支付所剩余的贷款本息，同时确认工商银行抚松支行和宋鹤签订的抵押担保合同合法有效，工商银行抚松支行对该房屋享有优先受偿权。二、宋鹤先于张立春与通化远铭房地产开发有限公司签订购房合同，张立春系恶意、无权侵占，应立即从案涉的房屋搬出。宋鹤于2011年1月12日购买了案涉案房屋，同日，交纳了首付款，并于2011年1月16日到工商银行抚松支行办理了抵押贷款，于2011年1月19日到抚松县产权处办理了备案登记，同日，又在抚松县不动产登记中心办理了房屋所有权登记确认。而张立春是在宋鹤购买案涉房屋一年零10个月之后，在2012年11月2日与开发商签订的购房合同，合同约定应一次性付清房款153090元，而张立春购房时并没有付清房款，而且向法院故意隐瞒其与开发商签订了购房合同和购房的实际价款153090元。宋鹤早在2011年1月19日就己经在产权处和不动产中心对该涉案的房屋进行抵押备案登记及确权登记，张立春在明知宋鹤对案涉房屋还贷的情况下，明知的购买的行为就属于恶意，根据物权法物权优于债权的基本原则，宋鹤是案涉房屋的所有权人，张立春也不适用于《物权法》106条的善意取得制度的规定。根据最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知法办(2011)442号第16条的规定："数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照己经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案时间，合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间"。所以，宋鹤购房合同签订时间早于张立春，且在产权处备案登记并在不动产登记中心办理了房屋所有权登记确认，并已经支付了全部房款，并且已被抚松县人民法院判决确认案涉房屋归宋鹤所有，同时《个人借款/担保合同》己被抚松县人民法院生效判决确认合法有效，并已履行等事实和证据已经形成一条证据链条，能够相互认证相互佐证，足以证明了案涉的房屋归宋鹤所有的事实。工商银行抚松支行自始至终没有委托和同意任何人出卖自己购买的涉案房屋、发生今天这种事情，纯属于第三人之间的恶意串通，严重损害了宋鹤的物权利益。(2019)吉0623执异24号执行裁定，在执行程序中否定了抚松县人民法院于2018年11月26日作出(2018)吉0621民初2191号早已经生效的民事判决，于法无据，应予以撤销。工商银行抚松支行依据《个人借款/担保合同》依法有权处置抵押物，实现债权，其行为及其权利要求符合法律的规定。依据合法、有效的《个人借款/担保合同》，在抵押期限内所抵押的房屋不得转让，任何转让行为均为无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、工商银行抚松支行提供的抚松县人民法院（2018）吉0621民初2191号民事判决书、个人购房借款/担保合同、借款凭证、抚松县房产抵押（按揭、在建）备案登记证明。证明判决书已经确认个人购房借款/担保合同、借款凭证、抚松县房产抵押（按揭、在建）备案登记证明的真实、合法、有效，判决已经认定宋鹤取得了案涉房屋所有权，确认抵押担保合同有效，工商银行抚松支行对宋鹤提供抵押的位于抚松县江北山水佳园小区A1号楼2602号，面积85.05平方米的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，在该判决没有撤销的情况下，案涉24号裁定作为执行阶段法律文书，不能否定判决的效力。 张立春质证认为，第一，张立春不是恶意侵占，是从开发商手中购买。宋鹤与开发商法人为亲属关系，卖时未告知有贷款。第二，张立春不是恶意串通。 抚松县人民法院（2018）吉0621民初2191号民事判决书已经发生法律效力，依法予以认定。判决书对个人购房借款/担保合同、借款凭证、抚松县房产抵押（按揭、在建）备案登记证明已经认定，故应当认定以上证据合法有效。 2、工商银行抚松支行提供的自营历史明细，证明工商银行抚松支行依据借款合同，向案涉房屋开发公司通化远铭房地产开发有限公司转款88000元，宋鹤完成购房付款义务，且宋鹤通过约定的帐户6222……6157向工商银行抚松支行偿还贷款一直至2017年1月24日。结合借款凭证，24号裁定中认定宋鹤没有支付过购买房屋任何房款系错误认定。 张立春质证认为，该证据为银行自己打印，上次宋鹤也表示不知情也不知道房屋位置，对该证据有异议。 宋鹤质证认为，上次提异议时，未准备，所以上次未提交材料，对其真实性无异议。 抚松县人民法院（2018）吉0621民初2191号民事判决书已确认宋鹤逾期还款，故应当认定宋鹤已返还了部分借款。 3、抚松县房产抵押（按揭、在建）备案登记证明，证明经（2018）吉0621民初2191号判决书确认合法有效，24号裁定也认可该效力，案涉房产已在抚松县房产产权管理处办理了抵押登记，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持之规定，抵押登记足以对抗张立春的案外人异议，工商银行抚松支行享有优先受偿权。24号裁定也认定了该备案为预告登记，但又以没有进行所有权登记为由进行裁判显然是对法律的错误理解。 张立春质证认为，有异议，有可能是假登记。 抚松县人民法院（2018）吉0621民初2191号民事判决书已确认了抵押备案登记，对该证据应当予以认定。 4、工商银行抚松支行提供的首付款收据，证明2011年宋鹤为购买案涉房屋向通化远铭房地产开发有限公司支付首付款37874元。宋鹤已履行的付款义务。 张立春质证认为，其为复印件，对真实性有异议。 张立春虽提出异议，但未提供相反的证据加以证明，并且宋鹤予以认可，故对该份证据予以认定。 5、张立春提供的2012年11月2日房款收据、2013年10月27日至今的取暖费交款证明，2019年10月22日苗志新的证明，水电费的明细，入住装修的照片，证明张立春自购买房屋至今，占有并使用房屋。 工商银行抚松支行质证认为，对证据的真实性和证明目的均有异议，不能证明张立春对该房屋享有产权，应以房屋产权登记机构登记确认为准。 宋鹤质证认为，同工商银行抚松支行的质证意见一致。另外，张立春称是在徐凤花手中购买的涉案房屋，在2011年1月19日该房屋以由产权处公示在宋鹤的名下，徐凤花无权出卖宋鹤的房屋。宋鹤也没有委托和同意其他人出卖自己的房屋。此时，张立春和徐凤花在明知该涉案房屋已经卖于宋鹤在私下交易的行为就属于恶意串通。 以上证据能够证明张立春于2012年12月开始占有和使用涉案房屋，但不能证明张立春买卖案涉房屋过程中没有过错。 6、张立春提供的录音资料，证明：张立春购买房屋宋鹤知情。（该份证据通过张立春的手机播放，庭后张立春拒绝提供能够存卷的光盘） 工商银行抚松支行质证认为，对通话录音不知情，该录音与本案无关联。 宋鹤质证认为，该录音的真实性无法确定，其中的内容有断章取义，有宋鹤不知道的言辞，其中并没有听见有说该房屋没有进行有关登记的内容。 该份证据无法证明张立春买卖案涉房屋过程中没有过错。 7、宋鹤提供的吉林省政府非税收入票据，证明2011年1月19日宋鹤在抚松县产权管理处办理登记，宋鹤对涉案房屋登记公示的事实。 张立春质证认为，房款是开发商交纳的，不是本人所交纳。 该份证据能够证明在抚松县房产产权管理处交纳了房屋所有权登记费80元。 8、宋鹤提供的2012年11月2日张立春的丈夫与通化远铭公司签订的涉案房屋购买合同。证明涉案房屋的总价款为153090元，付款方式为一次性支付。张立春在本庭审以及执行异议时以隐瞒欺骗的方式隐瞒该合同的事实和房屋价款的事实。 张立春质证认为，购房合同不是李金刚签的名，其不知情。 张立春对该份证据不认可，刘金钢不是本案的当事人，故不能证明待证事实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”2011年1月12日购买涉案房屋，2012年1月16日办理了预告登记。张立春2012年11月2日购买案涉房屋。张立春是在预告登记之后购买的，虽然张立春已占有使用该房屋多年，但其未与通化远铭公司签订有效的房屋买卖合同，也没有尽到购买房屋时的注意义务，不能认定其对该房屋的善意取得。 综上所述，应恢复对位于抚松县江北山水佳园小区A1号楼2602号，面积85.05平方米房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准予执行位于抚松县江北山水佳园小区A1号楼2602号，面积85.05平方米的房屋。 案件受理费2817.48元，由张立春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 员  季从军 人民陪审员  刘海波 人民陪审员  丁子轩 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  王景生