湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4002号上诉人（原审被告）：陈世强，男，1969年3月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：梁航涛（系陈世强妻子）。被上诉人（原审原告）：襄阳鑫方圆实业有限公司。诉讼代表人：襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人。主要负责人：孔令国，该破产管理人组长。委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。上诉人陈世强因与被上诉人襄阳鑫方圆实业有限公司（以下简称鑫方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈世强的委托诉讼代理人梁航涛、被上诉人鑫方圆公司的委托诉讼代理人范建召、王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈世强上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效，是鑫方圆公司强迫上诉人与之签订的，不公平，不公正，不受法律保护。二、上诉人现有的住房是原国营棉织厂分配的福利住房，国家赋予上诉人的福利权益，想收回要有交代，自建房是1996年原国营企业允许上诉人建的，应给予算价补偿，不得强制拆除，损害原住人的利益。上诉人夫妻2人是双职工，1989年均由学校带劳动局指标分配进国营棉织厂的技术工人，属全民所有制工人，95年结婚后分配的现住房，棉织厂下有住房分配通知书，根据我国福利分房制度，分得房后，上诉人家就有福利房的占有权、使用权并异化成物权，即益他物权，致使原所有人暂时失去部分或全部职能，这也是建国后特有的住房制度，从形式上看是房屋租赁权，上诉人交的少量租金，从内容上看，异化的物权，使用权是上诉人可以长久居住，这个物权甚至可以继承。经市政府参与企业在2004年改制后，原国营企业老总变成鑫方圆公司老板，变更住房属性，无职工代表大会表决，更无公告，全都隐瞒，从法律上讲，国营棉织厂也无权收回职工的福利房，根据最高人民法院发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》（以下简称“38号解释”）适用范围和公有房屋等建筑物使用权的法律属性问题，具有典型性，更让上诉人不能接受的是，这个私企老板竟然绕过职工房改政策，到相关部门把上诉人居住一二十年的福利房房产证偷偷办到他的名下，直到2019年7月法院开庭上诉人才知道，企业改制后，鑫方圆公司并没有告诉上诉人等居住在此的职工，这是他的私有财产，也没有让上诉人搬离，更没有出示当时的法律、法规，证明上诉人自建房属于乱搭乱建，就是按现在的规定三年前的搭建房也不处理，应给予适当的补偿，何况上诉人的自建房早于私企九年，距今已有二十三年之久，关于双方签订租赁合同更是无稽之谈，上诉人职工的福利住房，住了十几年，被上诉人却以不让上班为由，强迫一部分职工签订了违背职工意愿的合同，不公平，不公正。此判决维护了鑫方圆公司的既得利益，损害了上诉人的既得利益。人民法院应该因为这些历史遗留原因而考虑，上诉人在当时社会发展中的无奈，权益不受侵害，应该得到相应补偿。请求人民法院支持上诉人的诉求。鑫方圆公司辩称，上诉人请求的补偿超出一审诉讼范围。被上诉人与金方圆公司是两个独立的法人，上诉人的请求主体错误。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是存在的。本案属于人民法院审理范围。一审判决公正，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鑫方圆公司向一审法院起诉请求：1.判令解除鑫方圆公司与陈世强之间的房屋租赁合同关系；2.判令陈世强将位于樊城区××（原××）鑫方圆公司28幢第2间（注：鑫方圆公司内部称为东院2排2间）的房屋腾空后返还给鑫方圆公司，并将违法搭建物自行拆除恢复原状；3.判令陈世强向鑫方圆公司支付房屋占用使用费384元；4.诉讼费用由陈世强承担。一审法院认定事实：陈世强系原国营企业襄樊市棉织厂的职工，1995年经单位同意后被安排到原棉织厂东院2排2间居住。襄樊市棉织厂名称后变更为襄樊金方圆纺织股份有限公司，2004年该企业在改制过程中，将包括涉案的房屋、土地转让给襄樊鑫方圆纺织有限公司，即现在的鑫方圆公司，涉案房屋及土地已于2011年登记于鑫方圆公司名下。房屋所有权证号为樊城区字第00128320号，土地使用权证号为襄阳市国用（2011）第330806004-1号。原棉织厂东院2排2间对应的是现房产证上记载的第28幢第2间房屋。陈世强自居住之日起按月向原棉织厂、襄樊金方圆纺织股份有限公司及鑫方圆公司交纳租金至2015年鑫方圆公司破产前夕。期间在2003年12月9日，与鑫方圆公司的前身襄樊鑫方圆纺织有限公司签订过一份一年期的房屋租赁合同。2015年12月23日，鑫方圆公司不能清偿到期债务，经债权人庞小红、辛玉梅等人申请，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中破（预）字第00003-1号裁定，受理鑫方圆公司破产清算一案，并于2015年12月31日作出（2015）鄂襄阳中破（预）字00003-2号裁定，指定一审法院审理该案。一审法院于2016年1月12日作出（2016）鄂0606民破字第00001号决定书，指定鑫方圆公司清算组担任鑫方圆公司的破产管理人。2019年3月15日，鑫方圆公司破产管理人向包括陈世强在内的东院房屋住户发出通知，要求各房屋租赁使用人于2019年4月15日前将房屋腾空并交付破产管理人，若有自行搭建物应自行拆除，恢复原状，陈世强不同意管理人的意见拒绝腾房，形成诉讼。一审法院认为，鑫方圆公司系涉案房屋的所有权人。陈世强长期居住于原棉织厂东院第2排第2间房屋，即本案鑫方圆公司房产证上记载的第28幢第2间房屋，且从居住之日起交纳租金至鑫方圆公司破产前夕，期间还与鑫方圆公司的前身襄樊鑫方圆纺织有限公司签订过一份一年期的房屋租赁合同。房屋租赁合同到期后，陈世强继续居住并交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，因此应当认定双方存在不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鑫方圆公司提前一个月向陈世强发出通知，应当视为在合理期限内进行了告知，双方之间的租赁合同已于2019年3月15日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鑫方圆公司要求陈世强在返还租赁物时，对增设物即陈世强自行搭建的房屋恢复原状，符合法律规定。因此，鑫方圆公司要求陈世强返还房屋并自行拆除搭建物恢复原状的诉讼请求，一审法院依法予以支持。鑫方圆公司要求陈世强支付房屋占用费384元系估算，陈世强停止交纳租金的时间不确切，鑫方圆公司又未提供确切依据，该项请求本案不作处理。陈世强抗辩提出，其居住的是原国营企业分配给其居住的公房，是具有福利性质的住房。按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管的范围，本案应当不予受理或裁定驳回起诉。一审法院认为，涉案的房屋及土地使用权已由襄樊金方圆纺织股份有限公司转让给鑫方圆公司，原国营企业的财产性质、归属已经发生转变。鑫方圆公司作为涉案房屋的所有权人，基于双方事实上的租赁合同关系，依法提起民事诉讼，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定的情形，人民法院应当受理。因房屋的权属、性质已经发生了变化，现已登记在鑫方圆公司名下，陈世强要求对所住房屋及搭建物进行补偿，没有法律依据，一审法院不予支持。陈世强在庭审质证时提出房屋租赁合同的签名属实，但否认房屋租赁合同的真实性，要求对房屋租赁合同进行笔迹鉴定。一审法院认为，陈世强自居住之日起一直在交纳租金，双方存在事实上的租赁合同关系，本案对房屋租赁合同进行鉴定已无必要，该意见一审法院不予采纳。此外，陈世强对鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性提出异议。一审法院认为，鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性问题，不属本案审查的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法第》第一百五十三条规定，判决如下：一、确认原告襄阳鑫方圆实业有限公司解除租赁合同关系的行为有效，与被告陈世强之间的租赁合同关系已于2019年3月15日解除；二、被告陈世强于本判决生效后十日内将位于襄阳市××区××2间的房屋返还给原告襄阳鑫方圆实业有限公司，并将搭建物自行拆除恢复原状；三、驳回原告襄阳鑫方圆实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。案件受理费80元，由陈世强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉请求以及上诉人提出的事实和理由，结合在卷证据和相关法律规定等，本院分析评判如下：一、鑫方圆公司提起本案诉讼时，鑫方圆公司与陈世强之间存在合法有效的不定期房屋租赁合同关系。鑫方圆公司享有随时解除该租赁合同的权利，其提前于2019年3月15日通知陈世强解除合同，该通知一经送达即发生解除合同的法律效力。合同解除后，腾退房屋系陈世强的合同义务，其继续占有、使用房屋无合同依据和法律依据。二、鑫方圆公司作为讼争房屋的所有权人、土地的使用权人，有权请求陈世强腾退房屋并将搭建物自行拆除恢复原状。三、陈世强没有提供相应证据证明讼争房屋系鑫方圆公司分配给其居住的福利房或者房改房，故本案纠纷不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷，本案纠纷属于平等主体之间的民事争议。四、陈世强请求对其搭建物给予适当的补偿，因其在一审中未提起反诉，故本院对此不予审理。对陈世强的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，陈世强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈世强负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十二月三十日书记员  康宁艺