安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0302民初336号原告（反诉被告）：芜湖市永隆木业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江南路袁泽桥东南方向，统一社会信用代码913402005663538768。法定代表人：曾玉金，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶磊，安徽淮河律师事务所律师。委托诉讼代理人：殳元乐，安徽淮河律师事务所律师。被告（反诉原告）：李士双，男，汉族，1972年11月30日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：李德，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。原告（反诉被告，下略）芜湖市永隆木业有限公司（以下简称永隆公司）与被告（反诉原告，下略）李士双土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张鲁独任审判，公开开庭进行了审理。原告永隆公司的委托诉讼代理人叶磊，被告李士双及委托诉讼代理人李德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永隆公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《土地租用合同》无效；2、判令被告返还原告支付的租金70800元；3、判令被告赔偿原告各项经济损失155870元；4、判令被告支付违约金35400元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月9日，原、被告签订了一份《土地租用合同》，被告将位于蚌埠市龙子湖区李楼乡黄山大道南侧，汤和南路东侧，红塔村进村村道西侧，北临中铁二十四局材料场地，南为韩葛村耕地的占地面积约11.8亩的土地出租给原告使用，土地年租金70800元（租金每五年按年租金5%递增），租期20年，被告承诺该地块可以搭建临时性建筑物，若政府部门不允许原告在该地块搭建建筑物或建筑物遭其他部门强制拆除，被告双倍赔偿原告的经济损失。原告支付土地租金后，多次要求被告提供该地块的相关土地使用权凭证，均无果，在搭建临时性建筑物过程中，龙子湖区行政执法局等多个政府部门来到原告所租赁的土地现场，告知原告该土地原为农业用地，已被划入蚌埠电影工业特区项目征迁区域，不得圈用并搭建临时性建筑物，要求原告停止施工，并责令限期拆除已搭建的临时性建筑物。综上，被告采用隐瞒事实真相、通过虚假承诺的方式与原告签订《土地租用合同》，导致原告租赁土地后无法使用，给原告造成了巨大经济损失。故提起本次诉讼。被告李士双辩称：2018年6月，原告通过关系联系被告，要求租赁被告位于蚌埠市黄山大道科技学院南大门对面韩葛村约11.8亩的案涉土地。经协商，被告当月交付土地给原告使用，并由原告进行场地建设。原告于2018年6月至7月陆续支付给被告43875元，其中包括购买涵管费用3875元和40000元定金。2018年9月9日，原告与被告补签了《土地租用合同》，该合同是双方的真实意思表示，因此合法有效。合同约定每年租金70800元，一年一付，定金冲抵租赁费用等。2018年9月，原告要求被告给其出具一份落款时间为2018年9月22日，内容为收到场地平整费和租金72300元的收条，原告工作人员承诺回公司就支付租金，但一直没有实际支付，被告也不停要求原告支付租金。故原告陈述以多种形式向被告支付租金70800元与事实不符。原告在短信中也要求被告提供银行卡号给原告，但被告提供银行卡号后，原告除先前支付的43875元，未支付过任何费用。原告自2018年6月租赁被告土地后，就开始平整场地，且已经完成围墙及其他临时建筑物的搭建。原告称多个政府部门要求停止建设并拆除临时建筑一事，并无证据证明。被告在将土地租赁给原告时，并不知道政府征迁一事，直到2019年1月原告也未告知被告案涉土地被政府征迁一事。被告在2019年3月中旬才得知案涉土地被政府征迁，并且原告在案涉土地上的建筑物也得到了相应的赔偿。综上，被告不存在欺诈租赁土地的行为，故请求驳回原告的全部本诉请求，并提出反诉，请求判令原告向被告支付尚欠的租金30800元和违约金35400元，并承担反诉费用。原告对反诉的答辩意见：原告已通过微信转账、现金等多种方式支付给被告租金70800元，并由被告出具了收款收条，故被告要求原告继续支付租金的诉讼请求不能成立。被告作为违约方要求原告向其支付违约金更缺乏合理依据，请求依法驳回被告的反诉请求。原告为证明自己的主张，向本院举出以下证据：1、原告的营业执照，证明原告的诉讼主体资格。2、被告的户籍证明，证明被告的诉讼主体资格。3、原、被告于2018年9月9日签订的《土地租用合同》一份、2018年6月27日被告出具的证明一份、2018年9月22日原告出具的收条1张，证明被告将案涉土地出租给原告使用，并承诺该地块可以构筑建筑物，原告向被告支付了一年的土地租金70800元及1500元挖机使用费。4、蚌埠市国土资源局[2017]第136号《征地拆迁补偿标准安置途径告知书》、安徽省人民政府皖政地[2018]276号《关于蚌埠市2017年底第89批次城市建设用地的批复》、蚌埠市人民政府蚌政通[2018]24号《关于2017年度第89批次城市建设用地征地拆迁的通告》、2017年第89批次勘测定界图、现场方位示意图，证明案涉地块自2017年11月份即纳入征迁区域范围，已不能搭建任何建筑物。5、原告代理律师于2019年1月9日出具给被告的律师函、快递面单及EMS快递查询单，证明原告搭建临时性建筑物过程中被执法机关叫停后，致函给被告要求解除合同，被告未作回复。6、案涉场地前期费用清单、出库单、销售清单、收条、安徽永恒再生资源回收有限公司过磅单、收据2张、安徽永恒再生资源回收有限公司出货单1张、收据、收条、华阳五金连锁经营发货单2张、领款条2张，证明原告承租该地块后，为在该地块上搭建临时性建筑物的具体投入情况，以及因不能使用该地块而产生的实际损失情况，被告对原告上述投入中的一部分已予以确认。7、临时雇佣合同、聘用合同、问话笔录2份、身份证2份、照片3张，证明原告为建设、维护该地块及地上设施所支付的雇佣人员工资。被告的质证意见：对证据1和证据2没有异议。对证据3的真实性均无异议，但达不到证据目的，证明中的收条是被告在2018年9月9日打给原告的条子，日期写在9月22日，是按照原告的要求更改的，但是原告只在前期6月份给了40000元定金，后期30800元一直没有支付。被告多次打电话要求原告支付，原告一直拖延和拒绝支付。对证据4因没有提供原件对真实性有异议，被告之前并不知道，直到2019年3月15日政府正式对案涉土地进行征收被告才知道，因此达不到原告的证明目的。对于证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，被告虽然确实收到过该律师函，但该律师函系原告单方制作，内容陈述与实际不符，不能作为有效证据使用。证据6中所有的花费都是关于原告经营的费用，与被告无关，所产生的费用政府在拆迁时也给予了补偿。涉及到被告签字的费用被告认可，被告没有签字的上述费用，原告也没有提供相应的发票，故对其三性均存在异议，达不到原告的证明目的。对证据7的三性均有异议，达不到原告的证明目的，如果发生的话也是原告经营的支出，与被告无关。被告为证明自己的主张，向本院举出以下证据：1、被告的身份证，证明被告的诉讼主体资格。2、《土地租用合同》，证明原告与被告之间的租赁合同关系及租金等约定。3、微信聊天和转账记录，包括：2018年6月23日上午11点59分转账10000元，2018年6月27日上午10点转账10000元，2018年7月13日晚上18点15分分两笔转账，每笔10000元，共20000元。证明原告实际支付租金的情况，被告一直向原告索要租金，要求原告过来，但一直没有过来。4、通话录音，证明被告一直向原告索要租金。5、照片4张，证明原告搭建的围墙系简易棚。原告的质证意见：对证据1和证据2无异议，对证据3的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，被告提供的微信聊天和转账记录均是发生在截止2018年7月之前的，剩余的款项在之后也已经支付过了。对短信记录的三性均有异议，看不出谁的名字，短信记录无法证明被反诉人拖欠反诉人租金。对证据4的三性均有异议，通话当事人的身份无法确认，通话录音来源不明，且通话内容不能证明被反诉人拖欠反诉人的租金，对证据5没有异议，同时可以证明原告在租赁土地以后，搭建了临时建筑物和围墙，后停止施工了。经审理查明：2018年6月，原告找到被告，拟租用被告对外出租的位于本市黄山大道安徽科技学院南大门对面龙子湖区李楼乡韩葛村约11.8亩的农用土地，并先行预付定金20000元。2018年6月27日，被告出具证明一份，载明：“今收到曾老板场地定金20000元，我保证负责7天内协调场地围墙及场地搭建简易棚及住宿房，以上无法做到，我愿双倍赔偿损失并退还租金（含定金）。”之后，原告又陆续支付定金20000元。2018年9月9日，原、被告签订《土地租用合同》，合同约定：出租方（甲方）：李士双，承租方（乙方）：永隆公司，甲方同意将部分土地的使用权出租给乙方经营。租期20年，自2018年9月9日至2038年9月9日。租用地块处于蚌埠市黄山大道科技学院南大门对面韩葛村，面积约11.8亩，每亩每年6000元，合同所指地块租金每年70800元，一年一付，先付后用。乙方逾期支付，甲方有权终止合同。租金每年按年租金的5%递增。乙方向甲方支付定金40000元。甲方应在七日内与乙方签订土地租用合同，合同签字后三日内，将合同标的地块一次性完整、无与他人争执地交付与乙方。乙方接收场地后三日内，向甲方支付第一年租金（其中含冲抵的定金），租金到期后三日内续交下一年租金。乙方承租该场地后，有权自主经营。乙方在承租期间如业务需要，有权将部分或全部所租地块转租他人，租金仍按本合同约定，由乙方支付给甲方。租赁期间，若本土地主人或其他第三方人员出面干涉而致使乙方不能正常使用本土地经营，甲方应及时出面协调处理，处理不成，导致合同无法继续履行，甲方在10天内全额退还乙方所交租金并双倍赔偿乙方损失。乙方使用该土地，甲方保证乙方在该地块上构筑临时性建筑物，费用由乙方承担。如该地块政府不允许搭建或所构建筑物遭遇其他部门强制拆除，甲方双倍赔偿乙方损失。遇政府拆迁，乙方服从，未使用的月数折算的租金，甲方无条件退还给乙方。违约方应向守约方支付约定违约金为年租金的50%，给对方造成损失的，还应依法按实际损失进行赔偿等。原告取得租赁场地后，开始购置建筑材料设立门头和围墙，平整场地，搭建简易棚房等。2018年9月7日，被告在原告前期费用清单上签字证明原告蚌埠场地前期费用合计53360元。2018年9月22日，被告出具收条一份，收条载明：今收到永隆公司蚌埠场地平整挖机费1500元，场地年租金70800元，合计72300元。另查明：2017年11月20日，蚌埠市国土资源局向蚌埠市龙子湖区李楼乡韩葛村、大卢村下发[2017]第136号《征地拆迁补偿标准安置途径告知书》、告知拟征收韩葛村、大卢村的部分集体土地作为蚌埠市2017年第89批次城市建设用地。2018年5月11日，安徽省人民政府以皖政地[2018]276号《关于蚌埠市2017年底第89批次城市建设用地的批复》，批准了该批次建设用地的申报。2018年6月7日，蚌埠市人民政府作出蚌政通[2018]24号《关于2017年度第89批次城市建设用地征地拆迁的通告》。原告得知租赁场地被纳入征迁范围后，通过律师与被告协商解除合同未果，遂提起本次诉讼。本院认为：本案原、被告虽然就案涉土地于2018年9月9日签订有《土地租用合同》，但案涉土地是农村集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”原告作为非本集体企业单位，与被告签订《土地租用合同》，拟在所租赁的农村集体土地上建设并开展经营活动，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的合同属无效合同，自始没有法律约束力。原、被告明知案涉土地属农业用地，仍然签订《土地租用合同》，且原告也没有对被告的土地使用出租权利正当与否进行具体审核，双方的过错行为是导致本案纠纷产生的共因，缺一不可，应负同等责任。故合同被确认无效后，被告因该合同取得的70800元租金应当予以返还。对被告签字认可的原告因场地建设支出的费用53360元，双方应当各负担一半。对原告主张的其他损失，本院不予认定。被告称原告未足额支付一年的租金，与证据不符，本院不予采纳，对被告的反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告芜湖市永隆木业有限公司与被告李士双于2018年9月9日签订的《土地租用合同》无效。二、被告李士双于本判决生效之日起五日内向原告芜湖市永隆木业有限公司返还已收租金70800元，并赔偿原告损失26680元（53360元÷2）。三、驳回原告芜湖市永隆木业有限公司的其他本诉请求。三、驳回被告李士双的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5231元，减半收取2615.50元，由原、被告各半负担。减半收取的反诉案件受理费727元，由被告李士双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 鲁二0二0年元月六日书记员 顾丽娜附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。