大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初9809号原告：中际置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区五惠路32号1层2号。法定代表人：于宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘羽，系辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔欣媛，系辽宁维谐律师事务所律师。被告：大连市中山区海世百川文化艺术培训学校有限公司，住所地大连市中山区昆明街101号地上三层06-A号。法定代表人：张强。原告中际置业（大连）有限公司（下称“中际公司”）诉被告大连市中山区海世百川文化艺术培训学校有限公司（下称“海世百川公司”）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中际公司的委托诉讼代理人刘羽到庭参加了诉讼，被告海世百川公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中际公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认双方于2019年2月15日、2019年3月1日签订的关于大连爱橙堡生活广场3层06、06-A号店铺的两份《租赁合同》已解除；2、判令被告立即腾退位于大连市中山区昆明街101号大连爱橙堡生活广场3层06、06-A号店铺；3、判令被告向原告支付违约金225790.50元，并向原告支付至实际腾退之日期间的占用使用费；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由:2019年2月15日、2019年3月1日大连大世界商业集团有限公司与被告大连市中山区海世百川培训学校有限公司签订两份关于大连爱橙堡生活广场3层06、06-A店铺的《租赁合同》。合同约定：被告承租大连爱橙堡生活广场3层06、06-A，用于舞蹈、拉丁（芭蕾舞、街舞除外）使用；租赁期限分别至2022年2月22日。2019年5月，原告依法取得了中山区昆明街101号地下一层至地上五层房屋的所有权，并承继了原产权人大连大世界商业集团有限公司的出租方法律地位，并通知了爱橙堡生活广场的全体业主。2019年5月25日起，为贯彻执行新修订的《消防法》的规定，原告以及中山区消防救援大队开始对商场进行了消防检查。2019年6月3日，在中山区消防救援大队、大连泰达消防安全技术检测中心、以及商场业主等共同对消防检查中发现的问题进行会议商讨，并作出《中际置业（大连）有限公司会议纪要（2019年第1次）》，明确了检查中发现的各种问题，消防大队同时对商场提出了明确的整改要求。2019年6月3日，大连市中山区消防救援大队向原告下发了《责令限期改正通知书》，对于消防检查过程中发生的消防隐患提出了意见，并责令于2019年6月17日前改正。2019年6月6日，原告与被告签署了《整改消防隐患承诺书》，被告承诺于2019年6月17日前，将按照NO.PG19052401《消防安全评估报告》所涉及被告存在的火灾隐患整改完毕。2019年7月15日，原告向被告发出《告知函》，告知被告应于2017年7月19日完成店铺装修消防验收备案合格证明，并报送原告。2019年7月21日，原告按照合同约定向被告下发了《解除合同通知书》，告知被告的违法行为以及不遵守商场规则等，情节恶劣；依据《租赁合同》被告不提供消防验收合格材料，解除双方签订的合同关系。根据《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律规定，因被告违约导致合同解除，被告应当承担相应的后果。故原告诉至法院，请求依法判决。被告海世百川公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2019年2月15日，大连大世界商业集团有限公司（下称大世界公司）（甲方）与被告海世百川公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：大世界公司将位于中山区昆明街101号，大连爱橙堡生活广场的3层06号店面出租给被告海世百川公司作为经营舞蹈、拉丁（芭蕾舞、街舞除外）项目使用，租赁面积为531.94平方米。租赁期限自2019年2月23日起至2022年2月22日止。第一年租金单价2.70元/㎡/天，第二年租金单价2.80元/㎡/天，第三年租金单价2.90元/㎡/天，并约定了缴款日期和季交费金额。2019年3月1日，大世界公司（甲方）与被告海世百川公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：大世界公司将位于中山区昆明街101号，大连爱橙堡生活广场的3层06-A号店面出租给被告海世百川公司作为经营舞蹈、拉丁（芭蕾舞、街舞除外）项目使用，租赁面积为60.66平方米。租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月22日止。第一年租金单价2.70元/㎡/天，第二年租金单价2.80元/㎡/天，第三年租金单价2.90元/㎡/天，并约定了缴款日期和季交费金额。同时，两份合同均约定了违约责任及合同的解除条件，《租赁合同》第7.13条：乙方必须依法经营，严格遵守国家法律、法规；同时遵守并保证乙方所有员工遵守商场的规则及相关管理规定；对于不服从管理情节恶劣者，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。乙方同意甲方参照3.2条处理。第8.1条：在合同履行期间违约行为的，应当承担违约责任，有约定违约金的按约定支付，未有约定的应由违约方支付剩余合同期租金及管理费总额的15%作为违约金。8.2条：本合同履行过程中乙方如有严重违反甲方商场管理规定，不听劝阻的、有其他致使合同无法正常履行的违约行为，造成合同提前解除或终止，甲方不予退还剩余部分租金及管理费。2019年3月1日，原告中际公司与大世界公司签订《房地产买卖合同书》，大世界公司将包括案涉合同在内的房屋出售给原告中际公司。2019年5月6日，原告中际公司取得案涉房屋的不动产权证书，证号：辽（2019）大连市内四区不动产权第00113392号。2019年5月21日，原告中际公司向爱橙堡业主发布《敬告全体业主书》，告知全体业主，中际公司取得中山区昆明街101号地下一层至地上五层房屋的所有权，成为爱橙堡物业的新产权人。中际公司承接原产权人大世界公司与业主签订的租赁合同，全面履行出租方的权利义务。被告海世百川公司宋美荣在告知书上签字确认。2019年5月21日，原告中际公司向爱橙堡业主发布《关于消防安全检查、整改活动的通知》，告知自2019年5月25日开始进行商场消防检查，被告海世百川公司在告知书上签字确认。2019年5月24日，大连泰达消防安全技术检测中心作出《消防安全评估报告》，并对被告海世百川公司作出了评估结论：可能违反《消防法》第五十八条，评估结论：检查是否备案并验收，合法情况下进行营业。2019年6月3日，中际公司作出《会议纪要》，《会议纪要》记载会议由中山区消防大队陈少波主持，会议参加人包括了中山区消防大队陈少波、大连泰达消防安全技术检测中心王东、大连爱橙堡生活广场物业公司霍林、唐万鹏，大连爱橙堡生活广场各租户；《会议纪要》记载第三方评估机构大连泰达消防安全技术检测中心2019年5月24日作出《消防安全评估报告》，并告知各租户；要求各租户认真落实主体责任，积极整改各自存在的火灾隐患，要求各租户就消防隐患整改事宜出具“书面承诺书”，并确保隐患整改期间的消防安全；被告海世百川公司法定代表人张强在《租户明细及签字》上签字。2019年6月3日大连市中山区公安消防大队向爱橙堡生活广场下发《责令限期整改通知书》，提出店内较多商户存在较多消防隐患；被告海世百川公司姜月签字确认。2019年6月6日，被告海世百川公司在《整改消防隐患承诺书》中向原告中际公司承诺将于2019年6月17日前将评估报告火灾隐患整改完毕，逾期未整改不符合要求，愿承担相关责任；被告海世百川公司姜月签字确认。2019年7月15日，原告中际公司向被告海世百川公司出具《告知函》，并通知被告海世百川公司于2019年7月19日前，将承租店铺装修消防验收备案合格证明材料报送原告，逾期未办理将按照《租赁合同》处理。2019年7月21日，原告中际公司向被告海世百川公司出具《解除合同通知书》，正式通知被告海世百川公司：鉴于你司已经严重违约，我司决定解除与你司的《租赁合同》。限你司5日内清理场地退出租赁店面并交纳欠付租金、管理费和违约金。2019年7月21日，原告中际公司向被告海世百川公司出具《告知书》，限期被告在指定日期前清理场地提出租赁店面。原告同时向法庭提供了张贴《解除合同通知书》、《告知书》的视频影像资料和照片。本院所确认的上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《房地产买卖合同书》、《不动产权证书》(编号：辽（2019）大连市内四区不动产权第00113392号)、《敬告全体业主书》、《关于消防安全检查、整改活动的通知》、《消防检查评估报告》、《会议纪要》、《限期整改通知书》、《整改消防隐患承诺书》、《告知函》、《解除合同通知书》、《告知书》、光盘、照片及本院法庭审理笔录在案为凭，上述证据业经开庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否继承了《租赁合同》中原产权人的权利和义务；二、被告未取得消防验收合格手续的行为是否导致《租赁合同》解除。围绕前述争议焦点，本院分析及认定如下：1、原告中际公司与大世界公司签订了《房地产买卖合同》，并取得了《不动产权证书》，依法取得包括案涉争议房屋在内的房屋所有权，根据买卖不破租赁的原则，原告中际公司应当承接原产权人大世界公司的权利和义务。而且在原告取得房屋所有权后，向爱橙堡全体业主发布了《敬告全体业主书》，被告百世海川公司签字确认，进一步确认了原告继承原产权人大世界公司成为出租方的合法性，因此，原告中际公司依法取代了原产权人大世界公司在案涉两份《租赁合同》的出租方的法律地位。2、《消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。被告海世百川公司作为商场的业户，在投入使用、营业前须进行消防安全检查，并取得消防验收合格的相关手续。根据原告提供的证据显示，被告海世百川公司在消防大队提出整改意见后，一直未向原告提供消防验收合格的备案材料。原告经营的爱橙堡生活广场作为公众聚集人员较多的大型商场，要求承租户经营前取得消防验收合格是符合法律规定的。另外，双方签订的《租赁合同》中对于承租户依法经营也有明确约定，因此，在原告给予的合理期限内，被告海世百川公司仍未取得消防验收合格的备案材料，是导致《租赁合同》无法继续履行的根本原因，原告根据《租赁合同》约定解除合同合法有效。原告于2019年7月21日向被告送达《解除合同通知书》，该解除通知书于通知到达被告时已生效。因被告是导致合同解除的违约方，被告应当承担相应的违约责任。根据《租赁合同》8.1条规定，被告应当承担剩余合同期租金和管理费总额的15%作为违约金。本案案涉两份《租赁合同》于2019年7月21日解除，自2019年7月22日至2022年2月22日的租金为1,505,270.00元（其中6号房屋剩余租金为1,348,761.00元，6-A号房屋剩余租金为156,509.00元），违约金计算为225,790.50元（1,505,270.00元×15%），故原告请求被告支付违约金的诉请，事实清楚、证据充分、计算准确，本院予以支持；案涉《租赁合同》已解除，作为房屋的所有权人中际公司有权要求房屋的占有人海世百川公司返还租赁房屋，故原告请求被告腾退房屋，于法有据，本院予以支持；关于原告请求的占有使用费，现无法确定被告占用案涉房屋的期间，故该项诉请，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原被告双方于2019年2月15日、2019年3月1日签订的两份《租赁合同》于2019年7月21日解除；二、被告大连市中山区海世百川文化艺术培训学校有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于大连市中山区昆明街101号大连爱橙堡生活广场3层06、06-A号两处房屋腾退给原告中际置业（大连）有限公司；三、被告大连市中山区海世百川文化艺术培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中际置业（大连）有限公司违约金225,790.50元，如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费20520元、公告费300元，由被告大连市中山区海世百川文化艺术培训学校有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 弘人民陪审员 吴 丽人民陪审员 曲 岩二〇一九年十二月十八日书 记 员 周思雨