江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初627号原告：顾振军，男，1979年5月18日生，汉族，住南通市通州区。原告：李玲玲，女，1982年12月8日生，汉族，住南通市通州区。两原告共同委托诉讼代理人：费金鑫，江苏山水律师事务所律师。被告：陆新民，男，1977年6月6日生，汉族，住如皋市。被告：张玉兰，女，1951年4月14日生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：冒亚兰，如皋市丁堰法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：陈永鹏，如皋市丁堰法律服务所法律工作者。第三人：瞿文才，男，1943年11月5日生，汉族，住南通市崇川区。原告顾振军、李玲玲与被告陆新民、张玉兰，第三人瞿文才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告顾振军、李玲玲及其共同委托诉讼代理人费金鑫、被告陆新民及两被告共同委托诉讼代理人陈永鹏、冒亚兰、第三人瞿文才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告顾振军、李玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告陆新民、张玉兰将南通市崇川区钟秀街道郭里园村111幢102室房屋交付给原告；2.被告陆新民、张玉兰承担延迟交房违约责任，赔偿原告违约金，自2018年11月1日起按每天100元计算至实际交房之日止；3.第三人瞿文才协助被告交付上述房屋，立即搬离南通市崇川区钟秀街道郭里园村111幢102室；4.判令两被告支付原告发生的律师费10000元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月12日，原告与张玉兰签订关于南通市崇川区钟秀街道郭里园村111幢102室房屋的房地产买卖合同，双方按约办理产权过户手续，原告也按约给付房款（经协商，余款36000元房款待房屋交付时付清）。原告按照合同约定要求被告张玉兰交房时，张玉兰无法交房，后被告陆新民出具书面保证，在2018年11月30日前交付房屋，但至今第三人瞿文才仍占住房屋，原告为维护自身合法权益，请求法院支持合理诉求。被告陆新民、张玉兰辩称：一、原告与被告张玉兰签订的房屋买卖合同属实，但陆新民仅是张玉兰的代理人，并非合同主体；二、签订合同时双方明知第三人在房屋居住，房屋不能交付的原因是第三人强行居住，由此相关责任应由第三人承担。被告积极履行合同义务，通过各种方法要求第三人交付房屋，应免除相关违约责任；三、即便被告需承担违约责任，100元/天的违约金标准过高，请求法院予以调整降低；四、被告陆新民出具承诺书，是陆新民为了原告起诉第三人交房委托代理人诉讼作出的承诺，并非对本案的承诺，因此原告主张律师费没有事实与法律依据。第三人瞿文才陈述：第三人是拆迁取得该房屋，已经住了二十多年。几年前因孙子上学需要，将房屋过户给儿子周健。2018年4月中旬，突然有人上门要收房子，告知房子被周健出售。后第三人多次询问儿子周健情况，周健一直未说房子已出售。现周健联系不上，被告需拿出合法手续，证明房产来源。第三人年近80，中风过两三次，现腿脚不便，无法居住需要上楼梯的房屋，也无经济能力在外租房居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或未能反驳的证据，本院经审核后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2018年5月12日，被告张玉兰（陆新民代签）作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订《房地产买卖合同》，其中合同约定：张玉兰自愿将南通市郭里园村111幢102室，建筑面积76.91平方米的房屋出售给原告，成交价103万元整；甲方的交房时间为2018年10月31日前，每逾期一天按总成交价的0.01%赔给对方，合同继续履行。如期不出房，后续房租由买方收取。合同签订后，原告向被告支付购房款99.4万元,被告将案涉房屋过户至原告顾振军、李玲玲名下。对于原告支付的上述购房款，被告主张其中4000元系因原告逾期付款自愿给付的利息。2018年10月31日，被告陆新民出具保证：保证郭里园村111#-102室于2018.11.30之前交房，逾期按违约金6分利息（壹佰元/天）。见证人：张某、季晓琴。保证人：陆新民。2018年12月17日，被告陆新民出具承诺：本人承诺关于郭里园村111#-102室的诉讼费用及律师费全部由陆新民负责。承诺人：陆新民。其后，原告顾振军、李玲玲具状起诉瞿文才，请求排除妨碍，搬离房屋。后向法院撤回起诉，重新具状起诉本案两被告和第三人，形成本案诉讼。2019年2月15日，两原告与江苏山水律师事务所签订委托代理合同，委托处理案涉房屋买卖合同纠纷，并支付律师代理费10000元。另查明，案涉房屋目前仍由第三人瞿文才居住使用。诉讼中，原告陈述：虽原、被告双方签约时原告清楚第三人居住在案涉房屋内，但陆新民承诺案涉房屋过户后第三人会迁出，所以没有到现场看房，故陆新民应承担合同或者保证责任。被告陈述，案涉房屋系被告张玉兰于2018年4月份从第三人儿子周健处购得，不久后出售给了本案原告，原告与被告张玉兰在购买房屋时对瞿文才居住在房屋内均知情，其不应承担相应逾期交房责任。为证明其主张，被告申请中介季晓琴出庭。季晓琴作证时陈述：当时陆新民承诺于2018年10月31日前交房，如不交房，陆新民带领顾振军与第三人签订租房合同，由第三人给付房租。庭审中，第三人瞿文才陈述：除居住的案涉房屋外，其有一套60多平方的房屋，位于郭里园99幢503室，目前由第三人瞿文才上大学的孙子使用。本院认为，原告顾振军、李玲玲与被告张玉兰签订的《房地产买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。陆新民应是作为被告张玉兰的代理人与原告签订的案涉《房地产买卖合同》，理由如下：一、案涉合同中卖方一栏仅有张玉兰一人名字，落款处亦有“陆新民代”的字样，更能表明陆新民代理人的身份；二、庭审中张玉兰表示追认陆新民代其在合同上签字的行为，故对原告主张两被告均是合同相对方的主张，本院不予支持。考察双方签订的《房地产买卖合同》，被告张玉兰应于2018年10月31日前将案涉房屋交付给原告，逾期每天按成交价的0.01%标准赔偿原告违约金。被告抗辩，案涉房屋未按约交付系第三人瞿文才强占房屋所致，被告不应承担责任。根据合同相对性原则，被告与第三人之间的纠纷不能成为其免责抗辩的法定理由，故对其该项抗辩，本院依法不予采信。现被告张玉兰仍未交房，原告按照每日100元的标准向被告张玉兰主张逾期交房的赔偿，没有超出合同约定，本院予以支持。被告陆新民保证于2018年11月30日前交房，逾期按每日100元赔偿违约金，系被告陆新民对被告张玉兰履行交付房屋和承担相关逾期交房责任的保证，鉴于未明确保证方式，根据法律规定，应视为连带责任保证。原告向被告陆新民主张交付房屋和承担相关逾期交房责任，与法有据，本院亦予以支持。被告陆新民责任承担范围以保证的内容为限，即应自2018年12月1日起按照每日100元的标准向原告支付逾期交房违约金。据被告陆新民的承诺，“关于郭里园村111#-102室的诉讼费用及律师费全部由陆新民负责”，被告抗辩称承担律师费的前提是原告只起诉瞿文才排除妨碍，且委托如皋市丁堰法律服务所，现原告提起本案诉讼，且委托其他律师事务所的律师，被告陆新民承诺的前提已然不存在，无需再承担原告的律师费。本院认为，该承诺是保证原告通过诉讼实现案涉房屋的交付，原告提起本案诉讼的目的亦是如此，故陆新民需按照承诺内容向原告支付律师费10000元。关于第三人瞿文才主张其并不知情案涉房屋由其儿子出售给他人，本院认为：物权是对世权，具有排他性。原告通过合法的房屋买卖关系取得案涉房屋所有权，对案涉房屋享有直接支配和排他的权利，且根据第三人瞿文才陈述，其同小区也有一套房屋可供居住，故原告要求第三人瞿文才协助交付上述房屋，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告陆新民、张玉兰于本判决生效之日起三十日内将南通市崇川区钟秀街道郭里园111幢102室房屋腾空交付给原告顾振军、李玲玲，第三人瞿文才予以配合；二、被告张玉兰于本判决生效之日起三十日内按每日100元的标准向原告顾振军、李玲玲支付自2018年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，其中被告陆新民对于2018年12月1日至实际交房之日的违约金承担连带保证责任；三、被告陆新民于本判决生效之日起三十日内向原告顾振军、李玲玲给付律师代理费10000元；四、驳回原告顾振军、李玲玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陆新民、张玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费50元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉法官 助理  黄晨阳二〇一九年十二月三十一日书 记 员  韩云香