江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏09民终4557号 上诉人（原审原告、案外人）：王秀兰，女，汉族，1954年10月21日生，住所地盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：倪自忠，男，汉族，1953年10月28日生，住所地盐城市大丰区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：彭楚中，男，汉族，1966年6月14日生，住所地盐城市大丰区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吴新芳，女，汉族，1969年10月9日生，住所地盐城市大丰区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李兆成，男，汉族，1965年2月19日生，住所地盐城市大丰区。 上诉人王秀兰与被上诉人倪自忠、彭楚中、吴新芳、李兆成案外人执行异议之诉一案，不服盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王秀兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、王秀兰与彭楚中在律师的见证下于2005年7月7日就案涉房屋签订了房屋买卖合同，王秀兰于合同签订当日就支付了全部房款，彭楚中亦于当日将房屋所有权证和土地使用权证交付给王秀兰。自此之后王秀兰一直占有、使用案涉房屋，权利已经无限接近于物权。倪自忠对彭楚中仅享有一般债权，并未指向特定财产，且其债权形成于王秀兰的权利之后。2、一审法院如需认定王秀兰对未能办理案涉房屋过户登记存在过错，就必须有充分证据证明，而不能要求王秀兰自己证明无过错。且双方签订的房屋买卖合同并没有约定过户期限，仅约定过户时间由王秀兰确定后另行通知彭楚中，王秀兰当然有权利随时要求彭楚中协助过户。3、王秀兰未对案涉房屋办理过户并未损害任何人的合法权益。而案涉房屋是王秀兰名下唯一财产。倪自忠的债权不能实现是由彭楚中的过错造成的，倪自忠在2012年借款给彭楚中时，房屋已经由王秀兰占有，倪自忠的内心也没有依赖案涉房屋来偿还债务，否则其就要求彭楚中就案涉房屋办理抵押了。倪自忠直至执行时才知晓案涉房屋是登记在彭楚中名下的。 倪自忠辩称，1、王秀兰如果购买了彭楚中的房屋就应当到房管部门办理登记，律师见证不具有法律效力。2、王秀兰提供的房屋买卖合同中有所谓承租人参与，不符合常理。3、彭楚中、吴新芳一直在大丰做工程，并长期在固定场所办公，直至2013年2月份才下落不明。王秀兰称其在2005年购买房屋，不可能因为找不到彭楚中而无法办理过户。综上，请求驳回上诉，维持原判。 李兆成答辩意见同倪自忠答辩意见。 彭楚中、吴新芳二审中未答辩。 经审理查明，2013年12月6日，盐城市大丰区人民法院对倪自忠与彭楚中、吴新芳、李兆成民间借贷纠纷一案作出（2013）大民初字第2634号民事判决：彭楚中、吴新芳共同偿还倪自忠借款人民币7.9万元及相应利息等。 该判决发生法律效力后，根据倪自忠的申请，盐城市大丰区人民法院于2014年2月13日立案执行，案号为（2014）大执字第0334号。同期，债权人陈昌、施美红、徐伯云、沈德宝等人也向盐城市大丰区人民法院提起诉讼，要求债务人彭楚中、吴新芳还款，盐城市大丰区人民法院分别作出还款判决（或调解达成协议）后，该部分债权人也分别向盐城市大丰区人民法院申请执行，盐城市大丰区人民法院予以立案执行。 执行过程中，盐城市大丰区人民法院于2015年1月7日作出（2014）大执字第0334-1号执行裁定书、协助执行通知书，对彭楚中名下位于市区恒生商城3335号门市予以查封，后因彭楚中、吴新芳暂无便于执行的财产，盐城市大丰区人民法院先后作出终结执行的裁定。2018年7月23日，倪自忠以彭楚中、吴新芳等人名下有门市房可以拍卖为由，申请恢复执行，盐城市大丰区人民法院立案恢复执行，案号为（2018）苏0982执恢480号，并于2018年7月30日作出（2018）苏0982执恢480号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖彭登祥（彭楚中）名下单独所有的坐落于盐城市大丰区市区恒生商场3335号门市，并予以公告。案外人王秀兰提出异议后，盐城市大丰区人民法院2019年3月27日作出（2019）苏0982执异19号执行裁定：驳回王秀兰的异议请求。 王秀兰对该执行裁定不服，向一审法院提起诉讼称，王秀兰于2005年7月7日与彭楚中在江苏道远律师事务所（时名江苏盐城道远律师事务所）的见证下就大丰恒生商场3335号门市签订了购房协议，彭楚中的妻子吴新芳从王秀兰处取走现金并出具了收条，同时吴新芳将3335号门市的房屋所有权证和土地使用证交付给王秀兰。事后，王秀兰再未遇到过彭楚中，能见到的总是吴新芳，王秀兰也曾向吴新芳提起过户事宜，但每次都因彭楚中没空而未能过户，加之王秀兰年事之高，家中也一直有事，故案涉房屋一直未能过户，但房屋一直由王秀兰使用和收益。后彭楚中、吴新芳、李兆成因欠倪自忠债务未能履行。王秀兰购买案涉房屋，房款已经付清，房屋也一直由王秀兰占有使用，是王秀兰名下唯一的财产，房屋的租赁收入也是王秀兰唯一的收入来源。故请求：停止对位于盐城市大丰区市区恒生商场3335号门市的所有执行措施并解除查封，确认王秀兰是盐城市大丰区市区恒生商场3335号门市的所有人。 一审法院经审理查明，2005年7月7日，王秀兰（乙方）与彭登祥（彭楚中，甲方）、承租人陈方明（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：“甲方现有大丰市区恒生商城3335号门市一间，房产权证号大中字第××号，土地证号大土国用（2004）第4143号，拟出售给乙方，现经双方协商一致，并征得承租人同意后达成如下售房条款：一、甲方同意将本协议中门面房出售给乙方，售价人民币拾叁万元整，该款由乙方于2005年7月7日前一次性付给甲方。二、甲方收到上述款项后，承租人应于2005年7月19日租期到时直接将该门面房交付给乙方。三、过户时间由乙方确定，另行通知甲方，甲方必须配合并出具相关手续协助过户。四、该门面房过户的一切费用（含各种税费、维修基金等）均由乙方承担，与甲方无关。五、本协议一经生效，各方均不得任意违反，如有纠纷则按《合同法》及相关法律规定处理。六、本协议一式四份，自甲、乙方及承租人签字（盖章）后，由律师事务所见证后生效。承租人：陈方明（签字捺印），甲方：彭楚中（彭登祥，签字捺印），乙方：王秀兰（签字捺印），见证方：江苏盐城道远律师事务所（盖章），2005年7月7日”。该《房屋买卖合同》背面，吴新芳签注“此售房款已收到。吴新芳彭登祥，2005.7.7”。另查，本案所涉位于盐城市大丰区门市的房屋所有权证和土地使用权证现为王秀兰持有，房屋所有权人、土地使用权人均为彭登祥。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。王秀兰对涉案房屋是否享有物权期待权并可阻却执行，应同时满足上述司法解释所规定的四个要件，缺一不可。因此，本案的争议焦点为王秀兰是否对案涉房屋享有权利并足以排除对房屋的强制执行。审理中，王秀兰提交《房屋买卖合同》、证人证言、《租房协议》等证明其在该院查封前购买了涉案房屋并交付购房款13万元，但是对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”方面并未提交证据予以佐证，从本案查明的事实来看，案涉房屋在2005年7月7日王秀兰与彭楚中签订《房屋买卖合同》时已经取得了权属证书且由王秀兰持有，同时双方在买卖合同中约定“过户时间由乙方（王秀兰）确定，另行通知甲方，甲方必须配合并出具相关手续协助过户”。王秀兰陈述其未办理过户登记的原因是找不到彭楚中，但在庭审中其又陈述“房子买卖时，双方在合同上约定过户时间由王秀兰确定，原告因买该房屋倾尽所有，无力支付过户的费用，而且原告作为不识字的老人，传统的认为，只要两证在手中，可能就不需要过户……”，吴新芳在接受该院执行局调查时亦陈述“另外恒生商城3335号门市是老早就卖掉了，当时买家的儿子因事被抓了，他们没理到这个事，一直拖到现在没有过户”，加之从2005年7月7日至今很长时间内，即便如王秀兰所说其因找不到彭楚中而未能办理过户登记，但在此过程中也未见王秀兰通过诉讼等合法有效方式要求彭楚中协助其办理过户登记，对此，不能排除王秀兰因其自身原因未办理过户登记的可能性，王秀兰对未能办理涉案房屋的过户登记明显存在过错，故王秀兰所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的案外人所享有的权利能够排除执行的情形，王秀兰认为其对案涉房产享有物权期待权请求阻却对被执行人彭楚中名下案涉房产的执行没有事实和法律依据。据此，一审法院于2019年9月6日作出（2019）苏0982民初2187号民事判决：驳回王秀兰的诉讼请求。案件受理费5200元，由王秀兰负担。 一审查明事实属实，本院依法予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：王秀兰是否对案涉房屋享有排除执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，王秀兰提交的房屋买卖合同、租房协议等证据能够证明，王秀兰与彭楚中在法院查封前就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了房款，在彭楚中交付房屋后，王秀兰将房屋进行出租，可以认定为占有使用。但王秀兰未就其对未能办理过户不存在过错举证。作为案涉房屋的买受人，王秀兰与彭楚中在合同中即约定“过户时间由乙方（王秀兰）确定，另行通知甲方（彭楚中）”等，说明王秀兰对于其在买受案涉房屋之后要办理过户登记是明知的，且何时办理过户登记其也是具有主动权的。而大丰法院在2015年1月份才查封案涉房屋，在王秀兰与彭楚中签订房屋买卖合同到法院查封长达近10年时间里，无论王秀兰是通过向彭楚中主张，或者向房屋登记机构递交过户登记资料，还是通过诉讼主张，都能够认定为其已经积极主张了权利，但是王秀兰未提供任何证据证明其曾经积极主张权利，因此能够认定案涉房屋未能及时办理过户的主要原因在于王秀兰，故其要求排除对案涉房屋执行的理由，本院不予支持。 综上所述，王秀兰的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人王秀兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 珩 审判员 李汉林 审判员 惠 玲 二〇一九年十二月二十日 书记员 成 云