黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初1333号原告：魏维，女，1969年8月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。被告：李艳滨，女，1965年10月25日出生，汉族，现羁押于哈尔滨市第一看守所。委托诉讼代理人：王欢，黑龙江龙洋律师事务所律师。原告魏维与被告李艳滨房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏维的委托诉讼代理人徐明昌、尹伊艨，被告李艳滨的委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏维向本院提出诉讼请求：1.判令解除魏维与李艳滨2017年9月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李艳滨支付拖欠租金12,150,000元；3.判令李艳滨立即交还房屋、水卡、电卡、煤气卡，并结清水电煤费。事实和理由：魏维与李艳滨于2017年9月27日签订《房屋租赁合同》，李艳滨承租位于哈尔滨市南岗区××路××号，黄金公寓C栋A号商服（1-2层、局部-1层），B号商服（1-2层），E栋1号商服（1-2层），共三处房产，用于酒店类服务业使用。其中1号商服作为A号商服的附属楼层与A号商服一起按每年1250万元的租金（第四年度每年度递增5%）标准支付，B号商服暂未交付。租赁期限自2018年6月1日起至2028年5月30日止，共10年租期。李艳滨于2017年12月1日进场装修，并实际使用租赁房屋。合同第三条第4项关于A号商服租金的支付中约定：李艳滨应当于2017年12月1日前支付第一年度租金的一半，即6,250,000元，李艳滨已经支付。李艳滨应当于2018年9月30日前支付第一年度租金的另一半，即6,250,000元，但李艳滨只支付了350,000元。2018年9月30日起，李艳滨尚欠付2018年12月1日至2019年5月30日的租金5,900,000元；2019年9月30日，李艳滨也未支付2019年6月1日至2019年11月30日半年的租金6,250,000元。现李艳滨已经被刑事羁押，无力继续履行本合同，其拖欠租金的行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第六条第2项、第3项，魏维有权解除合同，并要求李艳滨支付应当支付的租金。故魏维提起本案诉讼，望判如所请。李艳滨辩称：1.魏维已在2018年年末收回案涉房屋。2.李艳滨因8·25火灾一直被羁押在哈尔滨市第一看守所，其所有团队成员及高管均被刑事羁押，8·25火灾所涉及的民事赔偿款均系哈尔滨市政府代为垫付。同时，李艳滨因涉嫌非法吸收公众存款金额约六个亿左右，也正在调查之中。李艳滨无法进行赔偿。另，魏维的亲属针对案涉房屋在南岗区人民法院起诉李艳滨，双方当时达成了和解，仅是解除了房屋租赁合同，并未要求任何赔偿款及房租。李艳滨没有能力也没有条件赔偿，租金1250万元也不符合实际情况。请求与对方与和解，参照南岗区人民法院案件的处理方式进行处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对魏维提交的房屋租赁合同、房屋所有权证二份证据，因李艳滨对证据的真实性无异议，故本院对这两份证据的真实性予以确认。李艳滨未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：哈房权证开字第××号不动产权属证书载明，哈尔滨市南岗区××路××号黄金公寓C栋1-2层A号商服系魏维单独所有，房屋性质为私产，用途为商业营业用房，房屋总层数35层，建筑面积16242.16平方米。哈房权证开字第××号不动产权属证书载明，哈尔滨市南岗区玉山路68号黄金公寓C栋1-2层B号商服系魏维单独所有，房屋性质为私产，用途为商业营业用房，房屋总层数35层，建筑面积4530.64平方米。2017年9月27日，魏维（甲方）与李艳滨（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定魏维将房屋出租给李艳滨使用。合同内容为：第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方将其具有所有权的以下房屋出租给乙方，房屋位于哈尔滨市南岗区××路××号，黄金公寓C栋A号商服（1-2层、局部-1层），B号商服（1-2层），E栋1号商服（1-2层），共三处房产。2.出租房屋建筑面积：C栋A号商服16242.16平方米，B号商服5700平方米，E栋（约）552.98平方米。……第二条、租赁期限、用途。1.A号商服房屋租赁期限：乙方进场时间：2017年12月1日，自2018年6月1日起至2028年5月30日止，总计：10年租期。2.乙方租赁该房屋仅作为酒店类服务业综合体使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，必须在租赁期满叁个月之前书面通知甲方，乙方有同等条件下的优先承租权。如甲方继续出租，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第三条、租金及支付方式。1.A号商服年租金：1250万元，第四个交纳租金年度开始在每年年租金的基础上增加5%。乙方所向甲方缴纳的全部租金为税后，即甲方不向乙方提供租赁发票。2.B号商服年租金350万元……3.A号商服免租期：自进场之日起六个月（2017年12月1日-2018年5月30日）。4.A号商服房屋每年租金以现金方式支付如下：第一年租金：乙方于2017年12月1日前向甲方一次性支付2018年6月1日至2018年11月30日年租金的一半即人民币陆佰贰拾伍万元整，于2018年9月30日前向甲方一次性支付2018年12月1日至2019年5月30日年租金的剩余的一半即人民币陆佰贰拾伍万元整。第二年租金：乙方于2019年3月30日前向甲方一次性支付2019年6月1日至2019年11月30日租金的一半即人民币陆佰贰拾伍万元整，于2019年9月30日前向甲方一次性支付2019年12月1日至2020年5月30日年租金的剩余的一半即人民币陆佰贰拾伍万元整。第三年租金：乙方于2020年3月前向甲方一次性支付2020年6月1日至2020年11月30日年租金的一半即人民币陆佰贰拾伍万元整，于2020年9月30日前向甲方一次性支付2020年12月1日至2021年5月30日年租金的剩余的一半即人民币陆佰贰拾伍万元整……6.乙方如未在2017年12月1日前向甲方缴纳第一年度的半年租金，乙方必须向甲方缴纳原承租方八府香鸭和八府宴酒店由于提前搬出导致合同期内全部租金损失。（详见甲方与高伟娟签署的租赁合同）7.在签订本合同时甲方向乙方收取人民币壹拾万元整作为A号商服的房屋的租赁押金。在乙方租赁到期，将全部费用交纳完毕且无任何违约行为时退还给乙方……第五条、权利义务。1.甲方有权签订本合同并按本合同约定收取房屋租金及违约金等费用。乙方必须按照本合同约定向甲方缴纳租金及承担相关费用。2.租赁期间，甲方有权转让、抵押或以其他方式处分该出租的房屋。转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。甲方在转让、处分该房产时乙方有优先权。3.未经甲方书面同意，乙方不得以转租、转借、抵押等任何方式对承租房屋作出任何处分。如确因经营原因乙方不能继续使用该房屋，必须经甲方同意在不影响甲方利益的情况下，乙方方可转租、转借他人。否则，乙方必须按照本合同执行。……6.租赁期满后或乙方原因导致合同解除、终止时，可移动的（不包含各种设备）由乙方收回，并将酒店全部装修等完好无损的留下归甲方所有。7.在租赁期内，乙方应保证出租房屋的使用安全，有关防火、防盗、卫生防疫等安全问题均由乙方负责，乙方必须对租赁的房屋办理房屋财产保险。因乙方原因造成的一切损失由乙方承担。8.在租赁期内，该房屋及所属设施、装修装饰部分的维修责任均由乙方负责并承担费用。9.乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。10.租赁期间，房屋租赁税、租赁费、房产税、物业费、采暖费、空调费、水费、电费、煤气费、电话费等税费和乙方经营所应承担的费用及相关税金均由乙方承担。物业费：1.5元/平方米/建筑面积，电费1.3元/度。上述两项费用乙方自本合同约定乙方进场之日起向华东物业缴纳。甲方保证租赁前没有任何欠付费用，如发生乙方有权在下期租金中自行扣除而不视为违约……13.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置……第六条、违约责任。1.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方直接和间接可得利益损失。2.租赁期间，乙方有包括但不限于下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，剩余租金不退还，房屋押金不退还，乙方另应按照合同总租金的百分之十向甲方支付违约金，不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换等行为；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构或者损坏承租房屋；（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（4）未经甲方书面同意，擅自退租；（5）逾期未交纳按约定应当向乙方交纳的各项费用；（6）拖欠租金超过一个月的；（7）甲方如需用该房屋向银行办理抵押贷款，乙方不配合办理的。3.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按本合同约定日租金的双倍向甲方支付违约金。4.租赁期满或合同解除、终止时，乙方应立即交还房屋，并将水卡、电卡、煤气卡等一并交还，同时结清上述费用，如乙方逾期交还或未结清上述费用，则每逾期一日应向甲方支付本合同约定日租金双倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的全部损失。甲方有权立即停止房屋内水、电等供应和乙方的经营，由此所造成的一切损失乙方自行承担，并留置乙方租赁房屋内一切物品。5.甲方不得擅自变更、解除与终止本合同，如甲方擅自变更、解除与终止本合同，需向乙方赔偿本合同租金总额的百分之十作为违约金。并赔偿乙方装修投入的一切损失。6.如乙方认可甲方变更、解除与终止本合同，甲方应立即退还剩余租金和押金。第七条、合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.租赁期满合同自然终止。3.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。4.发生本合同约定解除事由时，由解除权一方可以单方解除合同，自解除合同通知送达对方时合同解除。第八条、免责条件。1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，余额按照天数返还，不足整月的按实际天数计算，多退少补，乙方不欠付费用后押金如数退还……魏维自认案涉租赁合同签订后，其向李艳滨交付了A号商服及E栋1号商服，B号商服未进行交付。E栋1号商服为A号商服的附属楼，一并计算租金，即本案所涉A号商服租金。李艳滨支付了第一年度租金的一半即625万元，对于第一年度租金的另一半，仅支付了35万元，后李艳滨未能支付剩余租金。魏维自认其于2018年12月份经公证进入到案涉房屋查看，后自行离开，案涉房屋处于空置状态。李艳滨称在其因8·25火灾被羁押前未拖欠租金，并主张魏维于2018年年底电话通知李艳滨家属其将案涉房屋收回，双方未办理交接手续。本院认为：魏维与李艳滨签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据双方合同约定的租金支付期限，李艳滨未按期支付租金，现魏维申请解除案涉房屋租赁合同，不违反相关法律规定，李艳滨因刑事羁押不能继续履行合同，亦同意解除合同，故本院对魏维申请解除合同的主张予以支持。关于欠付的租金问题。根据案涉房屋租赁合同约定，李艳滨应于2018年9月30日前支付2018年12月1日至2019年5月30日年租金6,250,000元，但李艳滨未按期交纳。李艳滨主张案涉房屋于2018年底已经交付给魏维，因其未举示充分证据证实，且其亦认可双方未进行房屋交接，故对其该主张不予支持，李艳滨应给付2018年12月1日至2019年5月30日期间的租金。根据双方合同第六条第2款约定，租赁期间，李艳滨拖欠租金超过一个月的，魏维有权终止合同，收回房屋。李艳滨于2018年因刑事羁押不能履行合同的事实存在。魏维在李艳滨欠付第一个年度租金的前提下，其作为出租人，应依合同及法律规定，积极采取措施，避免损失的扩大。魏维应在2019年5月30日前对案涉合同予以处理，魏维亦未提出在此期间处理案涉合同相关事实存在时间障碍，魏维自认于2018年12月进入案涉房屋发现案涉房屋处于空置状态，因其未积极采取相应措施避免损失扩大，故本院对魏维2019年5月30日后的租金主张不予支持。关于魏维要求李艳滨交还房屋、水卡、电卡、煤气卡，并结清水电煤费问题。根据双方合同第六条违约责任第4款约定，租赁期满或合同解除、终止时，李艳滨应立即交还房屋，并将水卡、电卡、煤气卡等一并交还，同时结清上述费用。现李艳滨违约，不能继续履行合同，故魏维该项诉讼请求应予支持。综上所述，魏维的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除魏维、李艳滨于2017年9月27日签订的《房屋租赁合同》；二、李艳滨于本判决生效之日起十日内给付魏维房屋租金5,900,000元；三、李艳滨于本判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市哈尔滨市南岗区华山路9号黄金公寓C栋A号商服（1-2层、局部-1层）、E栋1号商服（1-2层）交付给魏维；四、李艳滨于本判决生效之日起十日内结清2019年5月30日之前的水、电、煤气费用，并将水卡、电卡、煤气卡交付给魏维；五、驳回魏维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94,700元，由李艳滨负担53,100元，由魏维负担41,600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  许思东审判员  李妮娜审判员  孟朋卓二〇一九年十二月二十七日书记员  周小倩