广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26006号原告：广东辉，男，1969年10月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************，公民身份号码422************571。原告：杨涛，女，1969年12月27日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************，公民身份号码442************022。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，董事长。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告广东辉、杨涛与被告中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东辉、杨涛，被告合生公司委托诉讼代理人林添财、杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东辉、杨涛向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付自2017年7月3日起至办证之日止的逾期办证违约金（以总房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2015年5月29日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同（以下简称合同），购买被告开发的火炬开发区中山六路188号合生帝景苑20幢1301房商品房一套，该房总价为1212800元，被告于2015年12月31日前已将该房交付给原告。合同第十四条约定被告“应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”即被告应当于2017年7月3日前为原告办理产权登记备案（以下简称办证备案），逾期则每满一年被告按已付购房款的1%向原告支付违约金。现原告已按合同履行了约定，但被告至今仍未为原告进行办证备案。原告认为，合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应恪守履行。所以被告将不符合合同约定的房屋交付原告使用的行为已构成违约，应当按照合同约定计算违约金。并且被告拖延为原告办理办证备案的行为亦已构成违约，合同对逾期备案的违约金约定过低，不足以惩戒被告的违约行为并弥补原告的损失，显失公平，而应按照中国人民银行同期贷款利率为准计算违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。原告广东辉、杨涛为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.税收缴款书；3.发票；4.中山市商品房销售登记备案表；5.交楼通知书、交楼通知单。被告合生公司辩称，一、原告等业主在逾期办证的追索权方面与被告存在利益冲突，利益冲突期间应予免责。因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山市城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案。该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具了相关公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，涉案小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主的意见后方可办理。但是，原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延涉案项目的验收进程，另一方面，却利用所拖延的验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额延期办证违约金，从而与被告构成明显的利益冲突。而事实上，原告已经占有并使用涉案房屋4年多，其主张的违约金已经达到了涉案房屋价格的12.48%。在高额违约金的刺激下，原告肯定会选择这种不需要任何付出，就可以“免费”住房甚至“免费”得到一套房的“维权”做法。在此情形下，原告必然不会同意规划变更的验收。原告的上述行为有违诚信原则，于情于理均不应得到法律支持。甚至，在本案开庭之前，大量业主（包括原告）于2019年5月4日在小区发布《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑四期业主的一封公开信》，于2019年5月5日向省委第二巡视组、中山市委提交申诉函进行信访。在存在如此严重利益冲突的情形下，法院应当遵循公平、公正原则，免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣工备案及产权登记迟延期间的违约责任。免除责任期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。二、原告违约金的主张违反双方合同约定和相关司法解释。1.原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%上限。在本案中，原告在实际居住涉案房屋且未提供证据证明其实际损失的情况下，主张的违约金总额已经达到151350元，占总购房金额的12.48%，其并未提交任何损失依据。合同补充协议一第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不超过总购房价的5%，但本协议另有约定的除外。”即应当按照合同补充协议一的约定，任何一方违约产生的违约责任不应超过总购房款的5%，故即使被告的行为构成违约，原告的主张也明显违反了双方合同约定。2.逾期办证违约金标准双方合同约定的是每年按已付购房款的1%计算，而非原告主张的按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。（1）合同对延期办证违约金的计算方式已有明确和明显的约定。合同第14条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。即被告未能在规定期限内取得房地产权属证书的，每满一年应按已付购房款的1%向原告支付违约金。被告在合同中已对上述约定的文字以加黑加粗及下划线着重提示，原告在阅读合同文本后依旧选择与被告签订合同，即该约定是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依照合同约定主张权利及行使义务。（2）根据相关法律规定，原告主张违约金低于损失要求增加的，应举证证明合生公司逾期交房给其造成的实际损失数额，原告未提交证据证明相关的事实，因此应承担举证不能的法律后果。综上所述，即使被告的行为构成违约，应当按照合同约定的总购房款的5%上限执行，原告主张过高的违约金没有依据。被告合生公司为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同及其附件；2.《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑四期业主的一封公开信》；3.信访函；4.合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2019]1号）；5.中山市自然资源局不予行政许可通知书。本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，广东辉、杨涛（买受人）与合生公司（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定广东辉、杨涛向合生公司购买位于中山市火炬开发区*************20******的预售商品房。购房总价为1212800元。逾期付款，出卖人有权要求买受人按每日应付款的万分之五的标准支付违约金，逾期超过十天，出卖人有权解除合同。合同第八条规定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日计至退款日）。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。双方还签订了补充协议，其中第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”商品房买卖合同及补充协议签订后，广东辉、杨涛依约向合生公司支付了全部购房款。2015年6月2日，涉案房屋已销售备案登记至广东辉、杨涛名下。合生公司按合同约定的期限即于2015年12月31日向广东辉、杨涛交付了涉案房屋。涉案房屋至今未能办理产权登记，广东辉、杨涛遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，合生公司确认涉案商品房至今未能产权登记机关备案，理由为包括广东辉、杨涛在内的业主反对规划变更导致规划迟迟不能通过。广东辉、杨涛主张其为了取得产权登记是同意规划变更的，而且其他业主的维权也是正当的，不能通过规划变更是合生公司自身原因，因此逾期办证其需承担相应违约责任。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。合生公司与广东辉、杨涛签订的中山市商品房买卖合同，系双方自愿真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。关于合生公司是否存在逾期办证问题。合同约定合生公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案。合生公司于2015年12月31日交付涉案房屋，故若无其他合同约定事由，合生公司应于2017年7月3日前（含当日）履行递交资料进行产权备案的义务。合生公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于广东辉、杨涛等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于合生公司此项抗辩主张不予采纳。现由于合生公司原因导致广东辉、杨涛不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。合生公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。广东辉、杨涛请求自2017年7月3日起至办证之日止以总房价为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因合生公司原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年合生公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而广东辉、杨涛如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，合生公司通过补充协议“但书”的方式使得广东辉、杨涛违约责任的上限突破了总房价的5%。从现已查明的事实来看，合生公司逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的结算方法，在达到上限后，合生公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生公司履行义务，不利于广东辉、杨涛实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于广东辉、杨涛违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在合生公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的广东辉、杨涛以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为合理，但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于合同约定合生公司应于2017年7月3日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2017年7月4日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。综上所述，广东辉、杨涛的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东辉、杨涛支付逾期办证违约金（以1212800元为基数，自2017年7月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至中山市合生宏景房地产有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3327元，减半收取计1663.50元（原告广东辉、杨涛已预交），由被告合生公司负担，于判决生效之日起七日内迳付原告广东辉、杨涛。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇一九年十二月二十日书记员  刘浩峰孙永辉