重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初17095号原告：孙冬梅，女，1975年12月16日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：熊静杉，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：黄庆富，男，1965年6月24日出生，住重庆市开县。委托诉讼代理人：李华均，四川开山（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨巧玲，四川开山（重庆）律师事务所律师。原告孙冬梅与被告黄庆富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙冬梅及其委托诉讼代理人熊静杉，被告黄庆富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙冬梅向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年6月20日解除；2、被告支付原告押金70000元；3、被告支付原告租金150000元；4、被告向原告支付违约金70000元，上述款项合计290000元。事实和理由：2018年7月9日，原、被告双方通过经纪方重庆汇世房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖及经济合同》，原告将位于重庆市九龙坡区华福大道北段15号X-X-X号房屋出售给被告，合同约定房屋总价款89万元，合同签订时被告向原告支付定金2万元，剩余87万元在过户到被告名下时一次性支付给原告。2018年10月23日，案涉房产过户到被告名下，至此被告向原告共计支付了67万元购房款，剩余22万元购房款尚未支付。因被告无力支付购房款，需要房屋抵押贷款以支付剩余尾款。2018年10月19日，经中介调解，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》以及关于合同的补充协议。租赁合同约定：被告以每年1万元租金出租给原告，租期15年，押金7万元，共计22万元整。并备注：该22万元为黄庆富所欠孙冬梅房款，补充协议同时约定被告剩余22万元房款于过户之日算起三个月内支付原告，若三个月内未能支付、则被告将该物业租给原告，押金7万元，租金15万元作为2019年1月19日至2034年1月18日租金，共计15年租金，每年租金1万元。所以被告欠付的原告的购房款22万元已经全部转化为原告向被告支付的房屋租金15万元和押金7万元。2019年5月26日，原告发现被告自行更换了房屋锁芯，并表示不再继续租赁房屋。2019年6月20日，原告向被告邮寄及微信方式送达了解除房屋租赁合同通知书，要求解除租赁合同并退还押金、租金及承担违约金。双方为此发生争议，故诉至法院。被告黄庆富辩称，同意解除房屋租赁合同及补充协议，请求驳回原告其他诉讼请求，原告要求被告支付租金等无事实及法律依据。被告不欠付原告购房款，原告也未实际支付租金和押金，原告不按合同约定履行义务，已经构成违约。双方签订的合同及协议是原告欺诈行为使被告陷入了错误的认识，被告误以为原告为案涉房屋真正的产权人，误以为自己还欠付原告购房款，但实际上被告并不欠付任何房款，原告也未支付过租金及押金，租赁合同并未实际履行，双方签订合同目的不能实现，被告并未违约，不应承担违约责任。被告得知案涉房屋真正的产权人后，便与刘可金签订了房屋买卖合同，原、被告双方签订的租赁合同时间在此之前，被告此后便不同意将房屋租给原告，但原告有案涉房屋的钥匙，被告多次想要收回房屋未果。2019年1月原告私自更换案涉房屋门锁，原告行为已经构成违约，被告取得案涉房屋产权后，原告一直未交付房屋，被告为此才于2019年5月20日对案涉房屋换锁。综上被告不应承担任何责任，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了公证书、房屋产权证复印件、房地产买卖及居间合约、2018年6月20日的房产买卖合同补充协议、房地产买卖及经济合同、物品清单、房屋租赁合同、关于合同的补充协议、黄庆富与孙冬梅租赁合同的说明、110接处警记录、解除房屋租赁合同通知书、解除房屋租赁合同通知书补充说明、EMS快递单、微信聊天记录截图、照片、借记卡账户历史明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、收款收条、收款收条、收条、重庆市两江新区长运小额贷款有限公司借款合同、抵押合同、重庆市房屋买卖合同、说明、微信支付凭证、电话录音、入住证明、照片等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：位于九龙坡区华福大道北段15号21幢X-X号房屋原登记的产权人为刘海梅、刘可金，二人各占50%的产权份额。2018年8月17日，刘海梅、习明旺作为委托人与作为受托人的刘可金签订了委托书一份，该委托书载明：委托人刘海梅和习明旺系夫妻关系，现委托人无法亲自到现场办理出售坐落于重庆市九龙坡区华福大道北段15号21幢X-X号房屋【不动产权证书号码：渝（2017）九龙坡区不动产权第000464XXX号】中属于委托人份额的相关事宜，委托刘可金为代理人，并以委托人的名义，全权处理以下事宜：1、代为办理上述房屋在不动产登记中心及相关部门查档、提档相关手续并代为开具《唯一住房证明》的相关事宜；2、代为以不低于人民币68万的价格出售给买受人黄庆富，签订上述房屋的买卖合同，并代为办理上述房屋产权过户登记到买受人黄庆富名下的相关手续，包括代为提出不动产转移登记申请……，委托期限自2018年8月17日至2018年12月31日止。2018年8月20日，浙江省杭州市钱塘公证处出具（2018）浙杭钱证内字第12963号《公证书》，该公证书载明：刘海梅、习明旺于2018年8月17日来到公证处，并在公证员的面前，在上述委托书上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2018年5月8日，孙冬梅作为买方，刘海梅、刘可金作为卖方，双方就案涉房屋签订了《房地产买卖及居间合约》，该合同主要约定房屋成交价为68万元，其中定金5万元，第二部分房款为50万元在房管部门过户递件并出具受理单当天或2018年5月21日以前支付给卖方，第三部分房款13万元在2018年9月10日以前支付，在当日办理委托公证或过户于买方前支付给卖方；卖方于2018年5月9日将房屋交付买方。刘可金在该合同尾部卖方处签名并捺指印，孙冬梅在买方处签名、捺指印，并加盖了重庆优住房地产经纪有限公司合同专用章。2018年6月20日，孙冬梅与刘可金就案涉房屋签订了优居房产买卖合同补充协议，该协议约定：“因买方个人原因觉得该房屋太小了，但是已付定金且已装修，且给了部分房款于卖方，卖方现在退不出来钱。现买卖双方协商，买方孙冬梅暂时不过户该房屋，由买方孙冬梅自行处置该房屋，包括但不限于签订该房屋的买卖合同、收取款项，本人均认可，且配合买方孙冬梅指定人过户到该人名下及相应手续”，刘可金在该补充协议尾部卖方处签名，孙冬梅在买方处签名。2018年7月9日，标称卖方为“刘海梅、刘可金、孙冬梅”与作为买方的黄庆富，双方就案涉房屋签订了《房地产买卖及经纪合同》，该合同主要约定：卖方将案涉房屋以89万元的价格出售给买方，双方签订买卖合同时买方支付定金2万元，剩余87万元在房地产权证过户到买方名下时支付。黄庆富在合同尾部买方处签名。审理中，原告陈述，合同尾部卖方处“刘海梅、刘可金、孙冬梅”的署名均为原告孙冬梅所签。合同签订当日，黄庆富向孙冬梅支付了定金2万元，孙冬梅向黄庆富出具了收款收条，该收款收条载明的收款人为“刘海梅、刘可金、孙冬梅”，但实际的收款人为原告孙冬梅一人。2018年7月19日，黄庆富向唐永禄支付了案涉房屋购房款15万元，唐永禄为此出具了收款收条，庭审中，原告对唐永禄出具的收款收条真实性无异议。2018年10月23日，黄庆富向孙冬梅支付了购房款50万元，孙冬梅向黄庆富出具了收条，当日案涉房屋过户至黄庆富名下。不动产登记机关备案的案涉房屋的买卖合同载明的出卖人为刘海梅、刘可金，买受人为黄庆富，成交金额为68万元。另查明，2018年10月19日，黄庆富作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的孙冬梅，就案涉房屋签订了房屋租赁合同，该合同主要约定：甲方将案涉房屋以1万元/年的租金价格出租给乙方孙冬梅，租期从2019年1月19日至2034年1月18日，甲方于2019年1月19日将案涉房屋交付给乙方孙冬梅使用。合同第九条约定：甲方如果在租赁期内提前终止本合同，须得到乙方书面许可，否则甲方除应退还乙方押金外，还应向乙方支付与押金等额的违约金，但乙方须结清该物业之前所有欠费。合同第14条补充条款约定：出租方以每年1万元租金出租给孙冬梅，租期为15年，押金7万元，共计22万元。备注：该22万元为黄庆富所欠孙冬梅房款，若解除此合同则黄庆富支付孙冬梅租金15万元、押金7万元，另附补充协议1份。当日，双方针对《房地产买卖及经纪合同》签订了补充协议，约定：原合同成交价为89万元，签订三方合同之日已支付定金2万元，于2018年7月19日支付15万元，剩余房款72万元。经双方协商：1、过户当日买方支付房款50万元给卖方。2、买方剩余22万元房款于过户之日算起三个月支付给卖方、若三个月内未能支付，则买方将该物业租给卖方，押金7万元租金15万元作为2019年1月19日至2034年1月18日租金，共计15年租期，每年租金1万元。3、若买方在租赁期内将22万元支付给卖方，卖方支付租赁期内的租金给买方，三方解除租赁合同，卖方将房屋交付给买方。黄庆富在该补充协议尾部买方签署处署名，孙冬梅在在该补充协议尾部卖方签署处署名，重庆汇世房地产经纪有限公司在经纪方签署处加盖了印章。因黄庆富未向孙冬梅支付购房尾款22万元，孙冬梅未将案涉房屋钥匙交付给黄庆富，2019年5月20日，被告黄庆富对案涉房屋予以了换锁，原告于当月26日就此事予以了报警。2019年6月20日，孙冬梅出具了《解除房屋租赁合同通知书》，认为黄庆富以自己的行为表明不履行主要债务，故要求解除双方之间的租赁合同同时退还租金15万元、押金7万元并支付违约金7万元，并向黄庆富户籍地予以了邮寄。审理中，原告明确本案为房屋租赁合同纠纷。被告认为，2018年7月9日，双方签订《房地产买卖及经纪合同》时原告陈述案涉房屋系其所有，故被告并未审查案涉房屋产权证，也不清楚该合同上为何会有刘海梅、刘可金的名字，当时被告未看合同就直接签字了。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此租赁合同的法律特征，一般包括三个方面：第一，租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同以承租人一方取得租赁物的使用、收益为目的，因而租赁合同仅转移标的物的使用权，不转移标的物的所有权。第二，租赁合同是承租人须交付租金的合同。租赁合同的承租人取得租赁物的使用、收益，以支付租金为代价。第三，租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。本案中，通过查明的事实可知，原告在本案中主张的租金150000元及押金70000元合计220000元，实质系被告黄庆富未按双方签订的房地产买卖及经济合同的约定支付给原告孙冬梅的购房款尾款220000元；同时结合房地产买卖及经纪合同的补充协议以及房屋租赁合同所约定的内容可知，双方将购房款尾款220000元拆分为15年租金及押金，并以房屋租赁的形式担保购房款尾款能够按期足额履行；且双方签订房屋租赁合同后也并未实际履行。故双方就案涉房屋签订房屋租赁合同的目的是以租赁的形式作为房屋购房尾款的担保，双方并不存在真实的房屋租赁合同关系，被告黄庆富是否应当向原告孙冬梅支付购房尾款220000元，也应当是在双方房屋买卖合同法律关系框架下进行探讨的问题，现原告以房屋租赁合同为由主张权利，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙冬梅的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2825元、保全费1970元，合计4795元，由原告孙冬梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 倘军伟二〇一九年十二月二十四日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜