山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0831民初1726号原告：王魁，男，1990年7月8日出生，汉族，住山东省高密市。委托代理人：张勇，泗水泗源法律服务所法律工作者。被告：刘如臻，女，1986年6月24日出生，汉族，住泗水县。委托代理人：简景强，山东泗达律师事务所律师。被告：崔富强，男，户籍地泗水县，住泗水县。原告王魁与被告刘如臻、崔富强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王魁及其委托代理人张勇、被告刘如臻委托代理人简景强、被告崔富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王魁向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除我与被告在2018年5月2日签订的房屋买卖协议；2.判令被告返还我已经支付的购房款157250元及因违约给我造成的经济损失30000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月2日被告崔富强（崔腾）与我签订房屋买卖协议，协议约定将被告刘如臻所购买的位于泗水县转让与我，合同约定总价款为500000元，首付80000元，同时协议第五条约定，我支付被告第一笔款项后，被告将钥匙交付给我。协议签订后我向被告支付首付款80000元，至2018年7月11日共支付110000元，后被告以去银行解押又让我给付部分购房款，又以欠他人款项让我代偿以代偿数额冲抵购房款，同时让我按月支付给被告其银行每月房贷，我共支付五个的房贷，但被告并没有按照协议约定将房屋钥匙交给我，后经多次联系被告，一直不给我见面，由于被告的违约，导致合同目的不能实现，特依法提起诉讼。被告刘如臻辩称，原告所主张的支付数额不正确，应当是110000元加4个月房贷，房贷每月为1850元，同时原告主张的未交付钥匙，并非事实。即使钥匙未交付也并非法定的根本违约行为且原告也并没有依法进行催告被告，无论如何其主张的根本违约不能成立。本案的根本原因是因原告无力支付购房款项，存在违约行为，但被告方保留诉权。根据商品房司法解释规定签订合同至今已超出一年时限，对方已丧失解除权，特别是原告从未通知被告解除合同，要求继续履行房屋买卖合同。被告崔富强辩称，房子一直给原告留着，原告也没给我说不要了，还是卖给他，一直在放着，要求继续履行房屋买卖合同，一共付了110000元首付和5个月房贷，房贷每个月1850元，其他的钱属于我和原告之间个人情况，与本案房屋买卖合同无关。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日原告王魁与被告刘如臻签订房屋买卖协议，崔富强（曾用名崔腾）作为委托代理人在房屋买卖协议书上代表刘如臻签字。合同约定将位于泗水县转让给原告，房屋总价款500000元，首付80000元，2018年6月30日前付20000元，剩余款项2018年9月底付清。支付第一笔款项后，被告将房产钥匙交付原告。2018年5月7日崔富强向原告出具收条，收到房款80000元。后原告又向被告支付部分购房款，2018年7月11日崔富强向原告出具总条，总共收到原告首付款110000元。另外原告替被告刘如臻偿还5个月房贷，共计9250元。房屋买卖合同签订后，针对后续购房款支付问题，原告与被告崔富强进行协商，双方同意由被告崔富强协助原告办理房屋相关解押、变更登记、住房公积金贷款手续，由原告支付相关手续费用，后因办理解压，2019年3月份原告向中间人李某,4转账18000元，李某,4向崔富强转账16000元。到2019年5月1日双方依然未能办妥上述相关事项。原告于2019年5月20日提起诉讼，要求解除合同，退还房款。原告提供2018年12月15日、12月16日、2019年2月26日、4月23日、4月24日与崔富强通话录音，主张上述录音显示原告与崔富强就剩余房款支付是以被告协助原告办理房屋抵押贷款，同时也证实了崔富强要求原告支付18000元，能够改合同，能够以房屋抵押贷款350000元，在350000元贷出后支付所欠剩余房款，同时约定在2019年5月1日前被告将原告以房抵押贷款事宜确定下来，但是到了5月1日后原告一直联系不上崔富强，从录间中还可以看出双方协商同意就剩余房款以房屋解押后贷出的款项给予清偿，并且作为被告明确表示5月1日前房屋能够解押，也能办完相关的抵押手续，但时至今日房屋并没有解押，也没有为原告办理贷款手续，被告违约。被告刘如臻、崔富强质证后主张对录音真实性无异议，对证明目的有异议，因原告迟迟不付款，原告要求被告将房屋抵押办理贷款后再支付房款，双方最终并未达成一致意见，也未实际履行，不能视为对原合同的变更，原告未按原合同约定付款，构成违约。原告提供其与崔富强从2018年5月3日至2019年5月4日之间的多条手机短信记录，主张手机短信记录证实了双方之间的部分交易，及崔富强与原告协商解除房屋解冻及进行贷款的事宜，同时也体现了崔富强要求原告为其还李某,4款项并明确表示该款偿还后从房款中扣除，也证实了支付崔富强购房款解押示及偿还李某,4款事实，同时从5月1日以后原告给崔富强发信息要求一个说法，但崔富强至今没有给予答复。被告刘如臻、崔富强质证后主张手机短信证实了钥匙已交付给原告及原告无力付款的事实，至2019年1月16日以后双方的聊天均为原告无钱付款。原告申请证人李某,4出庭作证，李某,4出庭作证称，王魁办理房屋解押手续需向崔富强支付手续费，王魁给了我18000元，我通过微信转给了崔富强16000元，剩余2000元在我手里。因崔富强欠我钱，我找崔富强要，崔富强让王魁给我钱，分两次还了我20000元，在我起诉崔富强的案子中该20000元已扣除。崔富强与刘如臻系夫妻关系，2019年4月10日登记结婚。本院认为，原告王魁与被告刘如臻之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方在合同中虽然约定了2018年9月20日之前付清房款，但在合同实际履行过程中，原告与刘如臻委托代理人崔富强之间的录音及短信可以看出双方对房屋实际付款方式进行了变更，由崔富强协助原告办理房屋解押及贷款等手续，用房屋贷款来支付剩余房款，且原告已通过李某,4向崔富强支付了相关房屋解押费用，因此双方虽未达成书面协议，但已对原合同中的房屋价款支付进行了变更，该变更不违反法律规定，对双方均有约束力。现崔富强未能协助原告办理出贷款，原告现无能力支付剩余房款，双方合同已实际无法履行不能实现合同目的，现原告要求解除与被告刘如臻之间买卖合同符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张被告返还购房款157250元及因违约损失30000元，本院认为，根据庭审查明的事实，对原告已支付的首付款110000元及偿还贷款9250元，双方没有异议，但对于原告主张的向被告崔富强支付的18000元用于办理房屋贷款手续的费用有争议，根据合同履行情况，被告刘如臻委托崔富强进行卖房，崔富强承诺办理房屋贷手续，均是双方房屋买卖合同履行的组成部分，对于原告已支付的被告崔富强实际收到的16000元应作为合同内费用，由被告刘如臻返还，其余2000元，李某,4收到后并未转交给崔富强，可由原告另行向李某,4主张，因此双方合同解除后，被告刘如臻应将已收到的原告全部购房款135250元予以返还。对于原告主张的违约损失，因在合同履行过程中，双方对付款方式及时间进行了变更，原告自身经济实力有限，对于房屋合同无法履行负有一定责任，因此对于原告主张违约损失，本院依法不予支持。对于原告主张20000元，系被告崔富强个人向王魁借款，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。综上所述，原告王魁与被告刘如臻之间的房屋买卖合同依法予以解除，被告刘如臻返还原告135250元。依照《中华人民共和国民事合同法》第九条、第十条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告王魁与被告刘如臻于2018年5月2日签订的《房屋买卖协议》依法予以解除。二、被告刘如臻返还原告王魁购房款135250元，限于本判决生效后十日内一次性付清。三、驳回原告王魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4045元，由被告刘如臻负担3005元，原告王魁负担1040元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张 震人民陪审员  李洪波人民陪审员  王常松二〇一九年十二月四日书 记 员  余领航