安徽省淮南市八公山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0405民初525号 原告：李瑞，女，1980年4月10日生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：雷明晶，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代耀，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被告：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。 法定代表人：郭冬，该公司董事长。 被告：付燕燕，女，1982年11月17日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 被告：朱广霞，女，1972年11月29日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 被告：许绍敏，女，1979年12月9日生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市八公山区。 被告：邱梅，女，1969年9月29日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 被告:姚德宏，女，1971年10月20日生，回族，住安徽省淮南市八公山区。 被告：朱文好，男，1967年11月23日生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被告：八公山区和满居豆浆店，住所地淮南市八公山区新庄孜紫金时代广场一层，统一社会信用代码92340405MA2T8L7539。 经营者：沈鹏。 委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被告：淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行，住所地安徽省淮南市八公山区蔡凤路紫金时代广场，组织机构代码证91340400150241475B。 负责人：黄巍。 委托诉讼代理人：刘君，女，该公司职工，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：胡继超，安徽金天阳律师事务所律师。 被告：淮南市百味堂大药房有限公司八公山店，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业157、158，统一社会信用代码913404003438534947。 负责人：李许。 被告：八公山区锦尚蓝天联华超市，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场负一层，统一社会信用代码92340405MA2PK5F36Y。 经营者：**龙。 委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行，住所地淮南市八公山区紫金时代广场沿街商业一层门面房，统一社会信用代码91340400704922361L。 负责人：陶磊。 委托诉讼代理人：穆朝文，安徽衡威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫瑾，安徽衡威律师事务所律师。 被告：淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业165，统一社会信用代码91340400MA2RU2N196。 负责人：许成。 原告李瑞与被告上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称“上海锦堂公司”）、被告付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏、朱文好、淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行（以下简称淮南通商银行八公山支行）、中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行（以下简称“中国建设银行八公山支行”）、八公山区和满居豆浆店、淮南市百味堂大药房有限公司八公山店、八公山区锦尚蓝天联华超市、淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店返还原物纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序进行了审理。由于被告上海锦堂公司下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李瑞的委托诉讼代理人雷明晶、代耀，被告许绍敏，被告朱文好、被告八公山区和满居豆浆店、被告八公山区锦尚蓝天联华超市共同的委托诉讼代理人武新春，被告淮南通商银行八公山支行的委托诉讼代理人胡继超、刘君，被告中国建设银行八公山支行的委托诉讼代理人穆朝文、闫瑾到庭参加诉讼；被告上海锦堂公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼；被告付燕燕、朱广霞、邱梅、姚德宏、淮南市百味堂大药房有限公司八公山店、淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李瑞向本院提出诉讼请求：1.判令上述被告立即共同腾空房屋并向原告返还“紫金时代”广场商业一层116号商铺（产权证号：房地权证淮八字第××号；2.判令上述被告立即共同向原告支付房屋占有使用费39700元（该费用暂自2017年12月23日算至2019年4月23日，参照租金标准373120元×8%×1.33年，后续费用自2019年4月24日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止）；3.请求判令上述被告向原告支付律师费4000元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年4月2日，原告与上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，约定由锦堂分公司经营管理原告购买的“紫金时代”广场商业一层116号，即房地权证淮八字第××号商铺，并约定了租金收取方式。由于上海锦堂淮南分公司违约，原告曾提起诉讼要求解除《紫金时代广场商业委托经营合同》，淮南市八公山区人民法院2017年12月7日作出的（2017）皖0405民初1223号民事判决书，判决解除原告与上海锦堂淮南分公司签订的上述合同。判决生效后，上海锦堂公司并未将租赁商铺返还给原告，而是将原告的商铺以被告付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏名义对外出租，并与被告朱文好签订商铺租赁协议，将原告的房屋出租给朱文好，朱文好又将原告的房屋出租给第三方经营，上述各被告方均以原告的房屋从中赚取租金，而原告作为产权人，却拿不到任何租金收益。原告认为，各被告的行为严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支出原告的全部诉请。 被告许绍敏辩称，不同意原告的诉讼请求。商铺是经过大多数业主同意才出租的。虽然是独立的商铺，但是属于一个整体，如果有像原告这样少部分的业主不同意，那么其余大多数业主的利益找谁要呢？请求判决驳回原告全部的诉讼请求。 被告朱文好辩称，原告主张答辩人腾空返还位于紫金时代广场一层116号商铺并支付使用费等，无事实和法律依据，主要理由如下：一、2013年3月3日答辩人依据《商铺租赁协议》租赁紫金时代广场一、二、三层商铺，并按约定支付了押金及租金。原告的116号商铺在答辩人承租一层商铺之内（套内建筑面积14.1平方米）。1.《商铺租赁协议》签订过程及内容：2017年3月3日，答辩人与紫金时代广场业主委员会、紫金时代广场商铺业主委员会、姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅签订《商铺租赁协议》。《商铺租赁协议》约定“出租方（甲方）：紫金时代广场业主委员会、紫金时代广场商铺业主委员会，参与签订协议的业主委员姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅。第三条：甲方将位于淮南市八公山区商铺整体出租给乙方（朱文好）使用。第四条：商铺租赁期共计10年，自2017年3月3日至2027年3月3日。其2017年3月3日至2018年3月3日为招商及装修期，此租赁期间甲方不收取租金、乙方免交租金。第五条租金及支付：（1）紫金时代广场一楼、二楼、三楼全部商铺的租金每年125万元，甲方不提供税务发票，2017年3月3日至2018年3月3日为招商装修期甲方免收租金。（2）依据80%以上业主授权，乙方按本协议将应付的商铺租金转账商铺委员姚德宏账户；（4）本协议生效时乙方支付甲方30万元，其中20万元合同生效后自动转为租金，另外10万元作为房屋租赁押金。乙方2017年3月3日支付甲方42.5万元房租（2018年3月3日至2018年9月3日房租），2018年1月1日支付62.5万元下半年房租（2018年9月4日至2019年3月3日房租）。其余支付房租为半年一付，提前2个月支付。第十二条本协议的附件：紫金时代广场业主委员会成立的相关材料，出租商铺80%以上业主的授权委托书”等内容。2.答辩人已按《商铺租赁协议》约定支付押金及租金。《商铺租赁协议》签订后，2017年4月1日答辩人交纳房屋租赁押金10万元。2018年3月3日至2019年3月3日期间的第一年度租金为125万元，答辩人已于2017年3月21日、2018年1月15日按协议约定全部支付给姚德宏银行账户。2019年3月4日至9月3日期间第二年度上半年的租金为62.5万元。姚德宏提供了一份租金支付明细单，要求答辩人按租金明细单给付租金。答辩人于2019年2月20日支付租金40万元、4月2日支付租金4.5万元，合计44.5万元。剩余18万元租金，答辩人等待姚德宏指示支付。二、答辩人认为《商铺租赁协议》依法成立合法有效，对商铺业主依法产生效力。1.《商铺租赁协议》得到113名商铺业主的授权同意，《商铺租赁协议》盖有业主委员会、商铺业主委员会印章，并有业主委员会委员姚德宏等5人的签名确认。答辩人已实际使用商铺至今，并按约定支付租金。涉案商品属产权式商铺，房地产开发商将紫金时代广场的一层、二层、三层分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺。产权式商铺不能独立或单独对外出租，为避免商铺长期闲置造成商铺业主投资损失等，紫金时代广场商铺业主委员会等代表商铺业主等与答辩人签订《商铺租赁协议》。《商铺租赁协议》盖有紫金时代广场业主委员会、紫金时代广场商铺业主委员会印章，并由业主委员会的委员姚德宏、付燕燕等5人的签名。姚德宏向答辩人提供了113名商铺业主签署的授权委托书，商铺业主授权委托紫金时代广场商铺委员会成员代签商铺的招租、代收房租等事宜。113名商铺业主授权同意商铺对外出租，已超过全体商铺业主的过半数，签订《商铺租赁协议》过程中也出示商铺业主委员会成立的相关材料。《商铺租赁协议》签订后，紫金时代广场一楼、二楼、三楼全部商铺交付给答辩人实际使用，答辩人依法支付了房屋租赁押金，按期支付商铺租金。答辩人对商铺进行装修并对外招商，答辩人对承租的商铺实际投入了大量资金。2.《商铺租赁协议》合法有效的法律依据。《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和合同管理权利的其他重大事项”。《物业管理条例》第十二条规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。3.《商铺租赁协议》对本案原告产生法律效力。原告的商铺位于商场一层，建筑面积23.32平方米，套内建筑面积14.1平方米。涉案的商铺系产权式商铺，无法独立或单独对外招商出租。在这种情况下，大部分商铺业主授权紫金时代广场商铺业主委员会、业主委员姚德宏等人对外招租，与答辩人签订《商铺租赁协议》。《商铺租赁协议》签订后，答辩人已实际使用至今并按约定支付押金及租金。故答辩人认为《商铺租赁协议》对原告产生法律效力。综上所述，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告八公山区和满居豆浆店辩称，答辩人经营的豆浆店位于紫金时代广场一层，原告的116号商铺答辩人未使用也未占用。1.朱传好将位于紫金时代广场一层部分商铺交给答辩人用于经营豆浆店。原告商铺位于紫金时代广场一层116号商铺（建筑面积23.32平方米、套内建筑面积14.1平方米）。答辩人经营期间未使用也未占有原告商铺，答辩人经营豆浆店使用的商铺与原告商铺之间没有联系。2.原告要求答辩人腾空返还116号商铺并支付使用费，无事实及法律依据，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告淮南通商银行八公山支行辩称，1.紫金时代广场的房产是通商银行的自有资产，不存在任何租赁。原告的诉请没有任何事实依据。2.原告的房产仅有23平米，却将整个一层的经营户全部起诉，显然属于滥用诉权，通商银行保留另行索赔的权利。 被告八公山区锦尚蓝天联华超市辩称，原告诉求答辩人腾空返还位于紫金时代广场一层116号商铺并支付使用费，答辩人认为无事实及法律依据，主要理由如下：1.答辩人经营的超市位于紫金时代广场负一层，原告商铺答辩人从未使用也未占用。紫金时代广场负一层使用权人系朱传好，朱传好将紫金时代广场负一层交给答辩人用于经营超市。原告商铺位于紫金时代广场一层116号商铺（建筑面积23.32平方米、套内建筑面积14.1平方米）。答辩人经营超市负一层与原告商铺之间没有联系，答辩人经营超市期间从未使用也未占用原告商铺。2.答辩人经营的超市已于2018年3月停业，至今未营业。综上所述，请求法庭依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告中国建设银行八公山支行辩称，1.被答辩人不是本案适格原告，原告是仅有23平米的产权式商铺,不能明确具体位置和范围，不能够主张返还原物及占用使用费。2.答辩人不是本案适格被告。在2019年8月12日，答辩人已经将涉案房屋返还给了以张松等12位出租人，所以不存在返还原物的问题。3.关于占有使用费，被答辩人主张2017年12月23日至2019年12月23日期间的占有使用费，到2018年8月13日之前，答辩人与启尚公司存在租赁房屋的关系，由于淮南市八公山区人民法院出具协助执行通知书，答辩人的租金不能支付，2018年8月13日之后的租金，答辩人已经按照合同的约定将租金支付给了张松等12人。答辩人认为自己是合法占用，不应该对有关租金或者占用使用费再次承担给付的责任。如果被答辩人认为张松等人侵害了其合法权益，应该将他们列为本案被告，答辩人是基于房屋租赁合同关系，在本案中最多只能是第三人。4.被答辩人第三项诉讼请求，支付律师费没有法律依据，不应得到支持。5.原告第四项诉讼请求不应得到支持，根据国务院诉讼费用缴纳办法第29条规定，诉讼费用由败诉方承担。综上，被答辩人的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告上海锦堂公司、付燕燕、朱广霞、邱梅、姚德宏、淮南市百味堂大药房有限公司八公山店、淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店均未作答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料: 证据一、原、被告身份证、户籍证明及企业信息查询单，证明原、被告主体合法。被告许绍敏、朱文好、八公山和满居豆浆店、淮南通商银行八公山支行、八公山区锦尚蓝天联华超市对该组证据无异议。被告中国建设银行八公山支行对该组证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的主体合法。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 证据二、房屋产权证明（原件当庭核对后退回），证明原告是案涉房屋产权所有人。被告许绍敏、朱文好、八公山和满居豆浆店、淮南通商银行八公山支行、八公山区锦尚蓝天联华超市对该组证据无异议。被告中国建设银行八公山支行对该份证据的真实性无异议，对关联性和证明观点有异议，认为和建行无关，不能证明原告能起诉这么多人。经审查，该份证据显示原告李瑞单独所有位于八公山区的房屋（建筑面积23.32平方米，套内建筑面积14.1平方米），本院对该份证据予以确认。 证据三、安徽省淮南市八公山区人民法院（2017）皖0405民初1223号民事判决书复印件，证明原告与上海锦堂公司淮南分公司订立《紫金时代广场商业委托经营合同》己解除，被告上海锦堂公司负有返还案涉房屋的义务，该份判决书第8面确定了租金标准为年8%。被告许绍敏认为该份证据的真实性法院核实，对证明观点无异议。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该份证据的真实性由法院核实，没有看到原件，该证据与本案被告朱文好、被告八公山和满居豆浆店、被告八公山区锦尚蓝天联华超市没有关联性，证明年收益8%在本案中不适用。被告淮南通商银行八公山支行认为该份证据的真实性由法院核实，与其无关。被告中国建设银行八公山支行对该份证据的真实性无异议，关联性和证明观点有异议，与其无关，不能证明租金标准适用于本案。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据四、安徽省淮南市八公山区人民法院作出的（2017）皖0405民初696号判决书复印件、商铺租赁协议复印件，证明观点：1.付燕燕、朱广霞、姚德宏、邱梅、许绍敏在无授权情况下无权占有并擅自将涉案房屋出租；2.上述5人与朱文好签订的《商铺租赁协议》无效;3.姚德宏已经收到案涉商铺的租金，具体数字需要核实一下。被告许绍敏对该判决书和商铺租赁协议的真实性无异议，对证明观点有异议，原告称业主代表无授权不对，业主代表是在100多位业主的授权下，才有权利签订出租房屋的合同，业主代表是合法的。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该判决书的真实性由法院核实，商铺租赁协议真实性认可，证明观点有异议，上面有业主委员会的印章、业主委员会的代表的签字，以及业主委员会的113名业主的授权，商铺租赁协议是合法有效的。被告淮南通商银行八公山支行认为该份证据的真实性由法院核实，该份证据与其无关。被告中国建设银行八公山支行认为该份证据与其无关，对真实性不发表意见，对证明观点有异议，其不是本案适格被告。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 ，证明案涉房屋被他人无权占有。被告许绍敏认为这是外观的照片，商铺虽然是单独的产权，但是只能整体出租，无法单独出租，商铺在房屋的内部。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该份证据无法证明原告的证明观点，这是紫金时代广场外部的照片，不是内部结构的照片。被告淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行对该份证据真实性无异议，对证明观点有异议，无法证明其占用原告的房屋。被告中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行对该份证据的真实性无异议，关联性有异议，其没有占用原告的房屋。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。证据五、照片两张，证明案涉房屋被他人无权占有。被告许绍敏认为这是外观的照片，商铺虽然是单独的产权，但是只能整体出租，无法单独出租，商铺在房屋的内部。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该份证据无法证明原告的证明观点，这是紫金时代广场外部的照片，不是内部结构的照片。被告淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行对该份证据真实性无异议，对证明观点有异议，无法证明其占用原告的房屋。被告中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行对该份证据的真实性无异议，关联性有异议，其没有占用原告的房屋。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据六、楼层平面图、分户图，证明案涉房屋的四至界限明确，如果法院能够同意现场勘验的申请，位置是能够明确的，被告能够腾空返还房屋。被告许绍敏、朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市对该组证据的真实性无异议，对部分证明观点有异议，涉案商铺是产权式商铺，各商铺之间没有围墙及隔断，仅仅是图纸上进行标注，无法单独对外进行出租。被告淮南通商银行八公山支行对该组证据的真实性无异议，对证明观点有异议，能够证明其使用的房屋与本案涉及的房屋没有任何关系，原告属于滥用诉权。被告中国建设银行八公山支行认为该证据能够看出原告的116号商铺距离其承租的商铺相距甚远，原告起诉中国建设银行八公山支行没有事实依据，建行承租的商铺是146-160号的商铺，中间没有152、157、158号的商铺。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 证据七、发票、委托代理合同、电子回单，证明原告为主张权利支付律师费4000元。被告许绍敏对该组证据的真实性无异议，对证明观点有异议，律师费要求被告承担没有法律依据。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、淮南通商银行八公山支行、八公山区锦尚蓝天联华超市、中国建设银行八公山支行对该组证据的真实性无异议，对证明观点有异议，律师费要求被告承担没有法律依据；委托代理协议中指派雷明晶作为代理人，案件出庭有两人，委托代理协议与实际出庭人员不符。经审查，原告出具的授权委托书上受委托人有雷明晶、代耀，与实际出庭人员相符，本院对该组证据的真实性予以确认。 被告许绍敏为证明其辩称理由，向本院提交了如下证据材料: 证据一、许绍敏的身份证复印件，证明许绍敏的基本情况。原告李瑞、被告朱文好、八公山和满居豆浆店、淮南通商银行八公山支行、八公山区锦尚蓝天联华超市、中国建设银行八公山支行对该份证据均无异议。经审查，本院对该份证据予以确认。 被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市为证明其辩称理由，共同向本院提交了如下证据材料: 证据一、朱文好的居民身份证、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市营业执照，证明三被告的基本情况。原告李瑞、被告许绍敏、被告淮南通商银行八公山支行、被告中国建设银行八公山支行对该组证据无异议。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据二、商铺租赁协议、授权委托书、商铺平面图，证明2017年3月3日，朱文好与紫金时代广场业主委员会、紫金时代广场商铺业主委员会、姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅签订《商铺租赁协议》，协议约定：1.朱文好承租紫金时代广场一二三层商铺，租赁期10年，自2017年3月3日至2027年3月3日，2017年3月3日至2018年3月3日为招商及装修期免交租金。交房屋租赁押金10万元；2.商铺每年租金125万元，每半年支付一次；3.依据80％以上业主授权，朱文好将应付租金转账至姚德宏银行账户。紫金时代广场80％以上113名商铺业主已授权商铺委员会成员代为商铺招租、签订租赁协议、代收租金等。紫金时代广场商铺系产权式商铺，商铺无法单独对外出租，商铺须整体对外出租。原告李瑞对商铺租赁协议、授权委托书的“三性”均有异议，授权委托书是伪造的，上面是没有商铺两个字，被告提交的证据多了商铺两个字，公章之前是紫金时代广场，没有商铺两个字，现在提交的包括公章在内以及行文内容均发生变化，所以原告推断该组证据都是伪造的。被告许绍敏对该组证据无异议。被告淮南通商银行八公山支行及被告中国建设银行八公山支行认为该组证据的真实性由法院核实，与其无关。经审查，该组证据中的商铺租赁协议及授权委托书上均有紫金时代广场业主委员会及紫金时代广场商铺业主委员会的公章，原告李瑞辩称证据系伪造，原告向本院提交的《商铺租赁协议》上未加盖“紫金时代广场商铺业主委员会”的公章，“紫金时代广场商铺业主委员会”应是在签订协议之后加盖的，但是该份公章的真实性本院无法核实，本院对该份协议的真实性予以确认；对授权委托书，因原告未提交相应的证据予以反驳，本院对该份证据予以确认；对商铺平面图，原告不持异议，本院对此予以确认。 证据三、收条、房租明细单、银行转账凭证，证明观点：1.商铺第一年租金（2018年3月3日至2019年3月3日）125万元，朱文好已于2017年3月、2018年1月全部支付;2.2017年4月1日交房屋租赁押金10万元;3.第二年度上半年的租金（2019年3月4日至9月3日），朱文好按姚德宏的要求已于2019年2月、4月合计支付租金44.5万元，剩余18万元租金待姚德宏指示随时支付。原告李瑞对该组证据的“三性”有异议，姚德宏收到租金是事实，但是不知道具体金额是多少，银行转账流水与该案件没有关联性。被告许绍敏对该组证据无异议。被告淮南通商银行八公山支行及被告中国建设银行八公山支行认为该组证据的真实性由法院核实，与其无关。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 证据四、申请、业主委员会成员增加征求意见表，证明经八公山区新庄孜街道新培社区居委会、新庄孜街道办事处、八公山区房地产管理局同意，商铺委员会加入紫金时代广场业主委员会，姚德宏、许绍敏、邱梅、付燕燕等6人系业主委员代表。原告对该组证据的“三性”均有异议，认为申请只是一个申请，并没有批准，不能证明申请获得允许，业主委员会成员增加征求意见表并没有形成最终意见，不能证实被告的证明观点。被告许绍敏对该组证据无异议。被告淮南通商银行八公山支行及被告中国建设银行八公山支行认为该组证据的真实性由法院核实，与其无关。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 被告淮南通商银行八公山支行为证明其辩称理由，向法庭共同举证，提交如下证据： 证据一、被告淮南通商银行八公山支行的营业执照、负责人身份证明书及负责人的身份证复印件，证明被告淮南通商银行八公山支行的基本情况。原告李瑞、被告许绍敏、被告朱文好、被告八公山区和满居豆浆店、被告八公山区锦尚蓝天联华超市、被告中国建设银行八公山支行对该组证据均无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、两份不动产权证书（原件当庭核对后退回），证明紫金时代广场商业101、201两处房产均为被告淮南通商银行八公山支行自有，不存在被告淮南通商银行八公山支行向任何人租赁房屋的事实。原告李瑞对该组证据的“三性”无异议，对证明观点有异议，不能证实被告淮南通商银行八公山支行现在使用的房子就是房产证确定房屋的位置。被告许绍敏、被告朱文好、被告八公山区和满居豆浆店、被告八公山区锦尚蓝天联华超市、被告中国建设银行八公山支行对该组证据均无异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 被告中国建设银行八公山支行为证明其辩称理由，向法庭共同举证，提交如下证据： 证据一、淮南启尚商贸有限公司与中国建设银行淮南市分行签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、中国建设银行法律性文件审查处理单、中国建设银行安徽省分行关于淮南分行租赁八公山支行营业用房的批复（均为复印件），证明2014年1月16日签订的租赁合同及2014年10月14日签订的补充协议，租赁期限是2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金是75万元。原告李瑞、被告许绍敏、朱文好、八公山和满居豆浆店、淮南通商银行八公山支行、八公山区锦尚蓝天联华超市对该组证据均无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、上海锦堂公司淮南分公司与淮南启尚商贸有限公司的《委托经营协议》复印件，证明淮南启尚商贸公司享有委托经营权，与中国建设银行淮南市分行签订的房屋租赁合同合法有效。原告李瑞、被告许绍敏、淮南通商银行八公山支行对该份证据均无异议。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该份证据与其无关。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据三、记账凭证3张、电子转账凭证2张、发票3张（均为复印件），证明中国建设银行淮南市分行在2014年、2015年、2016年每年都按照合同约定向淮南启尚商贸公司交纳房租。原告李瑞对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。被告许绍敏、淮南通商银行八公山支行对该组证据无异议。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该组证据与其无关。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 证据四、《解除房屋租赁合同意见书》，证明2018年8月13日，因上海锦堂公司已不具备对位于八公山紫金时代广场商铺（建行租赁部分）的经营权，淮南启尚商贸有限公司解除了与中国建设银行淮南市分行的房屋租赁合同。原告李瑞、被告许绍敏、淮南通商银行八公山支行对该组证据均无异议，被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该份证据与其无关。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据五、2017年1月6日《协助执行通知书》复印件，证明中国建设银行八公山支行停止支付2017年房租是因为淮南市八公山区人民法院下了《协助执行通知书》让其暂停支付房租。原告李瑞、被告许绍敏、被告淮南通商银行八公山支行对该份证据均无异议。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该份证据与其无关。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据六、中国建设银行淮南市分行与12位业主签订的《房屋租赁合同》，证明2018年11月13日中国建设银行淮南市分行与张松等12位业主签订了租赁合同，租赁期限是2018年8月13日至2019年8月12日，每年租金是70万元。原告李瑞对该份证据的“三性”无异议，对证明观点有异议，不能证明被告没有侵占原告房屋的事实。被告许绍敏及被告淮南通商银行八公山支行对该份证据均无异议。被告朱文好、被告八公山和满居豆浆店、被告八公山区锦尚蓝天联华超市认为该份证据与其无关。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据七、房屋交接书复印件，证明中国建设银行淮南市分行因租赁合同到期，在2019年8月12日将所租赁的房屋已经返还给张松等12位业主。原告李瑞对该份证据的“三性”均有异议，要求法院核实。被告许绍敏、淮南通商银行八公山支行对该份证据均无异议。被告朱文好、八公山和满居豆浆店、八公山区锦尚蓝天联华超市认为该份证据与其无关。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 为查明案件事实，本院依职权调取被告淮南市百味堂大药房有限公司八公山店的两份产权证书，其经营场所的位置坐落于紫金时代广场157、158号。原告其他各到庭被告对该份证据均无异议。经审查，本院对该份证据予以确认。 本院依据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证和庭审调查，查明以下事实： 关于本案事实，已经（2017）皖0405民初1223号生效判决所确认，本院对该生效判决中所确认的事实予以认定。 另查明，李瑞取得的房地产权证载明，房地坐落，八公山区，建筑面积23.32平方米，套内建筑面积14.1平方米。房屋总价款为373120元。上述权属证书中，未记载房产的四至界限，房产平面图中仅注有商铺号，没有详细测量尺寸。李瑞所购116号商铺位于八公山紫金时代广场一层，该商铺与其他众多分割的商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确界限，无法独立经营。自订立《紫金时代广场商业委托经营合同》后，由于锦堂公司经营不善，无法组织商场整体运营，致使李瑞所购商铺长期处于闲置状态。锦堂淮南分公司也未按约支付租金，2017年9月13日，李瑞起诉淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司、上海锦堂投资管理咨询有限公司、上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司至本院，要求解除其与上海锦堂公司淮南市分公司于2012年4月2日签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》，并要求四被告承担租金、违约金等。2017年12月7日，本院作出（2017）皖0405民初1223号民事判决书，判决解除李瑞与上海锦堂公司淮南市分公司于2012年4月2日签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》；淮南市浩泰公司、上海启创公司、上海锦堂公司共同向李瑞支付租金59699元、违约金81355.4元等。 再查明，2017年3月3日，出租方紫金时代广场业主委员会作为甲方，与作为乙方的朱文好签订一份《商铺租赁协议》，参与商谈协议还有业主代表姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅。《商铺租赁协议》第三条：甲方将位于淮南市八公山区商铺整体出租给乙方（朱文好）使用。第四条租赁期限商铺租赁期共计10年，自2017年3月3日至2027年3月3日。其2017年3月3日至2018年3月3日为招商及装修期，此租赁期间甲方不收取租金、乙方免交租金。第五条租金及支付：（1）紫金时代广场一楼、二楼、三楼全部商铺的租金每年125万元，甲方不提供税务发票，2017年3月3日至2018年3月3日为招商装修期甲方免收租金；（2）依据80%以上业主授权，乙方按本协议将应付的商铺租金转账商铺委员姚德宏账户；（4）本协议生效时乙方支付甲方30万元，其中20万元合同生效后自动转为租金，另外10万元作为房屋租赁押金。乙方2017年3月3日支付甲方42.5万元房租（2018年3月3日至2018年9月3日房租），2018年1月1日支付62.5万元下半年房租（2018年9月4日至2019年3月3日房租）。其余支付房租为半年一付，提前2个月支付；第十二条本协议的附件：紫金时代广场业主委员会成立的相关材料，出租商铺80%以上业主的授权委托书”等内容。《商铺租赁协议》盖有紫金时代广场业主委员会印章，并有业主代表付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏5人的签名。上述被出租的商铺中，就包含有李瑞所有的116号商铺。姚德宏等人按照如下标准向业主支付租金：每年的租金以业主购买房屋的总价款乘以3.2%。李瑞签字授权付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏5人与朱文好签订《商铺租赁协议》，并同意朱文好将租金打到姚德宏名下的账户。李瑞至今未从姚德宏处领取过租金。原告第二项诉请要求参照的租金标准8%，与（2017）皖0405民初1274号民事判决中确定的计算标准是一致的。 还查明，八公山区锦尚蓝天联华超市承租朱文好的经营场所位于紫金时代广场负一层。八公山区和满居豆浆店的经营场所位于紫金时代广场一层。淮南通商银行八公山支行使用的位于紫金时代广场商业101号房屋、201号房屋分别为淮南通商银行、淮南通商银行八公山支行单独所有。 本案的争议焦点为：一、原告李瑞要求被告返还商铺的诉讼请求是否能够得到支持；二、原告要求被告共同支付房屋占有使用费39700元(该费用暂自2017年12月23日算至2019年4月23日，参照租金标准373120元×8%×1.33年，后续费用自2019年4月24日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止)的诉讼请求是否能够成立。 一、关于李瑞要求返还商铺的诉讼请求是否能够得到支持的问题 本院认为，本案所涉紫金时代广场的商铺为产权式商铺。虚拟产权式商铺是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。由于所销售商铺没有实质意义的不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将商铺与相邻其他商铺、过道相隔离，单个商铺亦没有独立的强、弱电和给、排水系统。从本案案件事实看，虽然李瑞就涉案商铺取得了房屋不动产权证，但涉案商铺的上述特点决定了李瑞的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体、不可分割性，即单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。原告在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，该模式即是商铺所有权与经营权相分离的虚拟产权式商铺经营模式。原告应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。虽然原告提交的权属证书能证明本案所涉商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限。原告所购商铺未进行过实体上的物理分割，其要求返还的116号商铺所处位置与相邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有区分隔断墙体，其专有部分难以与其他商铺业主的权益相区分，并不具备独立经营的客观条件,无法实际分割。另外，结合本院查明的事实，原告已经授权付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏5人与朱文好签订了《商铺租赁协议》，原告与朱文好之间存在租赁合同关系。双方约定的租赁期限为10年，现仍在租赁期限内。故原告主张被告返还116号商铺的诉请，无事实和法律依据，本院依法不予支持。针对原告提出的现场勘验申请，因原告的该项申请对本案的处理没有实际意义，本院对原告的该项申请不予准许。针对原告称朱文好提交的授权委托书系伪造，原告本人未签名等陈述理由，本院认为，因原告未提交相关证据佐证该陈述理由，故本院对原告关于授权委托书系伪造的观点不予采信。 二、关于原告要求被告共同支付房屋占有使用费39700元(该费用暂自2017年12月23日算至2019年4月23日，参照租金标准373120元×8%×1.33年，后续费用自2019年4月24日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止)的诉讼请求是否能够得到支持。 本院认为，根据本案已查明的事实，因原告与朱文好之间存在租赁合同关系，原告只能依据合同关系要求朱文好支付租金。李瑞要求被告支付房屋占用使用费明显是适用法律关系错误。经本院释明，并征求原告意见，问其是否要将主张被告支付房屋占用使用费的诉请变更为支付房屋租金，但是，原告明确表示不变更该项诉请。因原告与朱文好之间系租赁合同关系，原告要求被告支付房屋占用使用费无事实和法律依据，本院对该项诉请不予支持。 关于原告主张被告支付律师费4000元的诉讼请求，因无事实和法律理由，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决如下： 驳回原告李瑞的诉讼请求。 案件受理费893元，由原告李瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院 审 判 长  谢 明 审 判 员  李 春 人民陪审员  郑文卿 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  王家琦 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。