云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初9795号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼，统一社会信用代码：91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：杨炀，云南建广律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理人。被告：田玉萍，女，1973年3月22日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市五华区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告田玉萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人杨炀到庭参加了诉讼，被告田玉萍经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提起诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、请求判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市五华区普惠园项目11栋1单元3112室公共租赁住房；三、请求判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金591.60元为标准，自2018年7月9日起暂计算至2019年4月10日拖欠的租金为人民币7099.2元）；四、请求判令被告按每逾期一日按月租金的5%（即人民币29.58元）为标准，向原告支付自2018年7月9日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2019年4月10日的违约金为人民币5472.3元）；以上款项合计人民币12571.5元；五、请求判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵上述被告应承担的违约金；六、请求判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实与理由：2016年12月23日原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），承租位于昆明市五华区普惠园项目11栋1单元3112室，面积44.45平方米的公共租赁住房，月租金人民币591.60元，合同期限为2017年1月10日至2020年1月9日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年7月9日起一直拖欠房屋租金，截止2019年4月10日共计人民币7099.2元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即人民币29.58元）为标准向原告支付违约金。自2018年7月9日起截止至2019年4月10日，被告应承担的违约金暂时计算为人民币5472.3元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现经原告多次催告，被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。因此，被告的行为已经违反合同约定，严重损害了原告对该出租房屋享有的合法权益。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告田玉萍未到庭，亦无答辩意见。本院依法组织原被告进行举证和证据交换，被告无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料，视为其放弃举证和质证的权利，原告提交的证据符合证据的形式要件，各组证据能够相互印证，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，应当作为认定案件事实的根据，故本院予以确认。经审理，本院确认如下法律事实：原告经营范围为负责昆明市公共租赁住房的新建、改建、租赁、收购、回购、营运、维护和管理工作。2016年12月23日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告田玉萍签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：原告将坐落于昆明市普惠园项目11栋1单元3112室公共租赁住房出租给被告田玉萍居住使用，房屋建筑面积44.45平方米，租赁期限自2017年1月10日起至2020年1月9日止，月租金591.6元；每6个月为一期，被告田玉萍于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，被告田玉萍按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3549.6元，在租赁期内，若被告田玉萍有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；被告田玉萍拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋；被告田玉萍需提前退租的，应提前1个月书面通知原告，结清相关费用后合同解除；被告田玉萍应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋；被告田玉萍如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；履约保证金按照以下顺序进行扣除：1、原告为实现债权而发生的所有费；2、被告应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金；3、被告拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。合同签订后，原告向被告田玉萍交付了租赁房屋，被告田玉萍按约向原告支付了履约保证金。2016年12月23日，被告田玉萍向原告支付第一期租金（2017年1月10日至2017年7月9日）3549.6元及履约保证金3549.6元。其后，被告田玉萍从2018年7月10日起逾期支付租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系当事人设立租赁关系的合同文件，本院审查后认为当事人在平等、自愿的基础上，遵循法律规定的合同缔结原则订立的前述《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》合法有效，并确认原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司为出租人，被告田玉萍为承租人。同时，原告作为出租人，已经按照合同约定将租赁物交付被告使用，被告田玉萍应按时支付租金及其他因租赁关系产生的相关费用。现原告主张被告田玉萍延期支付租金，其违约行为已经满足双方约定的解除合同的条件，而被告田玉萍逾期未到庭应诉，应视为其放弃抗辩的权利，故本院对原告要求解除双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》的主张予以支持。同时，根据法律对合同解除后的规定及前述合同对“腾还房屋”的约定，本院对原告要求被告田玉萍限期腾还涉案房屋的请求予以支持，且被告田玉萍应承担自2018年7月10日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金，按每月591.6元计算。关于违约金。原告与被告田玉萍已就违约责任进行了约定，但违约金的计算标准过高，本院予以调整，本院认为被告田玉萍缴纳的履约保证金3549.6元已足以弥补原告的合法损失，同时双方已约定履约保证金在存在违约情况下的处理方式，故本院确认以被告缴纳的履约保证金抵偿其应向原告承担的违约损失。综上，被告田玉萍经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告田玉萍于2016年12月23日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告田玉萍于本判决书生效之日起三十日内腾还位于昆明市五华区普惠园项目11栋1单元3112室公共租赁住房给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告田玉萍于本判决书生效之日起十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司以月租金591.6元为标准计算自2018年7月10日起至腾还上述房屋之日止的租金；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币614元，由被告田玉萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  桂欣人民陪审员  唐丽人民陪审员  肖琳二〇一九年十二月一日书 记 员  王宇