辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽14执异253号案外人：陈树，男，1955年4月25日生，满族，住兴城市。委托诉讼代理人：石秀英（陈树妻子），女，1955年8月11日生，满族，无业，住兴城市。申请执行人：中国金谷国际信托有限责任公司，住所地：北京市西城区金融大街33号通泰大厦C座10层。法定代表人：彭新，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。被执行人：辽宁信诚房地产开发有限公司，住所地：兴城市兴海街22号。法定代表人：宋振文，该公司经理。被执行人：宋振文，男，1954年8月10日生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：刘艳，女，1953年4月14日生，汉族，住沈阳市和平区。本院审查案外人陈树与申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）、被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚地产公司）、宋振文、刘艳合同纠纷案外人异议一案中，案外人陈树对本院查封兴城市钓鱼台街道兴海南街161-4号2单元221室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月9日举行了公开听证。案外人陈树及其委托诉讼代理人石秀英、申请执行人金谷信托公司的委托诉讼代理人乔延宏到庭参加了听证，被执行人信诚地产公司、宋振文、刘艳经合法传唤未到庭。现已审查终结。案外人陈树称：其于2016年11月9日与信诚地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了兴城市钓鱼台街道兴海南街161-4号2单元221室房屋，并支付了全部房款110万元，同时信诚地产公司将商品房买卖合同、收款收据、钥匙交给案外人。案外人已经实际取得该房屋的物权，若继续执行将损害其合法权益。综上，请求贵院依法中止对涉案房屋的执行。申请执行人金谷信托公司答辩称，一、案外人陈树不是涉案房屋的合法权利人。《物权法》第九条、第二十五条规定，房屋物权的设立、变更、转让和消灭，应以不动产登记才发生法律效力。案涉房屋仍登记在信诚地产公司名下，案外人陈树不是案涉房屋的合法权利人。二、案外人陈树主张的权利不具有真实性，其主张已交付全部购房款，证据不足。案外人所谓的购房款，实际是与信诚地产公司的民间借贷。案外人提供的证据不足以排除强制执行。请求依法驳回案外人陈树的异议。被执行人信诚地产公司、宋振文、刘艳经合法传唤未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。本院查明，申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚地产公司公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2014年7月29日作出《特定资产收益权转让及回购合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16996号公证书、《抵押合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16997号公证书、《担保书》及《担保书-1》的（2014）京方圆内经证字第16998号公证书，并均赋予民强制执行效力；因被执行人对上述三份公证书未完全履行相关给付义务，经金谷信托公司申请，北京市方圆公证处于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。金谷信托公司依据上述三份公证书和执行证书向本院申请执行，本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执166号执行裁定，裁定：查封被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司名下住宅45034.85平方米、车库10170.85平方米、商业房屋21714.88平方米，查封明细中包括兴城市钓鱼台街道兴海南街161-4号2单元221室，性质为住宅，不动产权证：辽（2016）兴城不动产证明第0002403，不动产单元号：211481005010GB00009F00250016；并于2018年8月3日向兴城市不动产登记中心送达协助执行通知。申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚地产公司于2014年7月24日签订合同编号为金谷信2014第61-2号的《抵押合同》及合同编号为金谷信2014第61-2号-1补的《抵押合同补充协议》，金谷信托公司为抵押权人，抵押物为信诚地产公司所有的“海星国际温泉度假村”部分在建工程及对应的土地，抵押物基本情况为，国有土地使用证号：兴城国用（2013）第补144323号、兴城国用（2011）第G1440077号，土地面积61，782平方米，建筑面积79，825.39平方米。抵押物价值为30，127.2万元（估价时点为2014年5月20日）。兴城市房地产管理处于2014年7月24日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，在建工程抵押登记号为兴城市房建兴城字第ZJ00001050号；兴城市国土资源局于2014年7月25日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，土地使用权抵押登记号兴城他项（2014）第0114号。北京市方圆公证处于2014年7月29日依据上述事实作出（2014）京方圆内经证字第16997号公证书，并均赋予民强制执行效力；依据被执行人对该公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。在建工程竣工后，兴城市国土资源局于2016年12月26日对161-4号2单元221房屋办理了抵押登记，抵押登记号为辽（2016）兴城不动产证明第0002403号。再查明，兴城市不动产登记中心登记的兴城市钓鱼台街道兴海南街161-4号2单元221室房屋与商品房买卖合同中海星国际温泉度假村第161-4幢2单元201号房屋是同一房屋。另查明，出卖人信诚地产公司与买受人陈树于2016年11月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定，第一条、项目建设依据。该地块土地面积61782平方米，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海星国际温泉度假村。第二条、商品房销售依据。预售商品房批准机关为兴城市建设综合开发办公室，商品房预售许可证号为兴建开房预售证第0904号；第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第161-4号2单元221号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为164.32平方米。按套销售，价格为110万。合同签订当日，案外人通过银行转账分两次支付房款100万元，并提供银行转账凭证佐证;出卖人信诚地产公司为其出具了收款收据。涉案房屋已经装修并入住，买受人陈树提供了装修该房屋的照片、燃气费收据、取暖费收据等佐证。认定上述事实的证据有：北京方圆公证处（2014）京方圆内经证字第16996号、16997号、16998号公证书、（2018）京方圆执字第0150号执行证书、《抵押合同》及补充协议、兴城市房建兴城字第ZJ00001050号抵押登记证明、兴城他项（2014）第0114号土地使用权抵押登记证明，本院（2018）辽14执166号执行裁定书、协助执行通知书及回执，《商品房买卖合同》、《收款收据》、《银行转账凭证》、《无房屋产权证明》、房屋装修照片、燃气费、取暖费收据等。本院认为，本案所争议的焦点为：一、案外人陈树对涉案房屋是否享有房屋消费者物权期待权？二、案外人陈树对涉案房屋享有的房屋消费者物权期待权能否对抗申请执行人金谷信托公司对该房屋享有的抵押权？关于第一个争议焦点，案外人提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《银行转账凭证》、燃气费收据、取暖费收据能够证实案外人购买涉案房屋在本院查封涉案房屋之前且实际占有，案外人又提供了兴城市不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》，证明案外人在兴城市无用于居住的其他房屋。故案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其享有房屋消费者物权期待权。关于第二个争议焦点，虽然案外人陈树购买涉案房屋发生在金谷信托公司对涉案房屋抵押之后，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”二、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，上述房屋所涉建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，该所涉建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述房屋的买受人陈树享有的消费者物权期待权应优于申请执行人金谷国际信托公司对该房屋享有的抵押权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条也充分认证了上述事实。综上，案外人陈树享有的消费者物权期待权足以排除强制执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-4号2单元221室房屋的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙志远审判员  李跃杰审判员  谭西杰二〇一九年十二月二十五日书记员  张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”二、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”