黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初2136号原告：**，男，1959年11月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。原告：张纯，男，1954年12月19日出生，汉族，哈尔滨电视台退休干部，住哈尔滨市道里区。原告：张宏，男，1953年11月16日出生，汉族，政协哈尔滨市委员会退休干部，住哈尔滨市南岗区。三原告委托诉讼代理人：万立军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告：李世敏，女，1975年1月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。原告**、张纯、张宏与被告李世敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**、张纯、张宏的共同委托诉讼代理人万立军到庭参加诉讼。被告李世敏经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**、张纯、张宏共同向本院提出诉讼请求：1.解除**、张纯、张宏与李世敏签订的二手房买卖合同；2.李世敏返还**位于哈尔滨市道里区××单元××号房屋，并将该房屋更名过户至**名下，李世敏返还张纯位于哈尔滨市道里区××街××层房屋，并将该房屋更名过户至张纯名下，李世敏返还张宏位于哈尔滨市××××层房屋，并将该房屋更名过户至张宏名下，李世敏返还张纯位于哈尔滨市道里区××街××层房屋。3.李世敏赔偿**、张纯、张宏租金损失（按年租金200万元计算），自2018年6月4日起至李世敏实际全部返还上述房屋之日止）及房屋贬值损失15,937,490元,租金及房屋贬值损失优先从李世敏已付购房款中扣除。事实及理由：2018年4月4日，**、张纯、张宏与李世敏签订二手房买卖合同，约定将**、张纯、张宏所有的四处房屋出售给李世敏，房屋总价款为3900万元。合同签订后，李世敏向**、张纯、张宏支付200万元定金，2018年6月3日，李世敏向**、张纯、张宏支付1800万元，剩余1900万元自2018年6月3日起用于直接购买李世敏所推介的一年内的保本理财产品。李世敏需按时交付房屋价款，迟延一天赔偿**、张纯、张宏剩余款项万分之五的滞纳金，超过15日，**、张纯、张宏有权解除合同收回房屋，所收房款不予退款。合同签订后，**、张纯、张宏将四套房屋全部交付李世敏占用使用，并将有房屋所有权证书的三套房屋更名至李世敏名下，李世敏已取得上述三套房屋的不动产登记证书。李世敏只向**、张纯、张宏交付2000万元购房款。至今未能为**、张纯、张宏签订保本理财合同，未能依约按时交付购房款。因李世敏违约，其占有使用案涉房屋，应支付占有期间的房屋租金并支付房屋贬值损失。李世敏未提交书面答辩意见。**、张纯、张宏向本院提交如下证据：证据一、二手房买卖合同，证据二、**银行交易明细，证据三、房产证复印件、不动产登记资料查询结果证明、（2018）黑01财保30号民事裁定书。拟证明：**、张纯、张宏与李世敏签订房屋买卖合同，并依约履行合同义务。李世敏未按合同约定履行义务，致使合同无法继续履行，**、张纯、张宏有权解除合同。李世敏违约，应赔偿损失。证据四、黑龙江兴华土地房地产资产评估有限公司黑兴华估字[2019]第104号、黑兴华估字[2019]第105号、黑兴华估字[2019]第106号房地产估价报告。拟证明：2019年12月6日，黑龙江兴华土地房地产资产估价有限公司以2019年12月5日为价值时点，案涉四套房产的市场价值共计为17,296,400元，案涉房屋贬值21,703,600元。李世敏未到庭质证，亦未提交证据。本院认证意见：证据一至证据三能够证实**、张纯、张宏与李世敏签订房屋买卖合同及合同履行情况，与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采信。证据四只能证明案涉四处房屋的评估时间节点的市场价值，并不能直接证明案涉房屋的市场价值贬值损失，故本院不予采信。本院经审理认定如下事实：2018年4月4日，**、张纯、张宏作为甲方共同与李世敏作为乙方签订二手房买卖合同约定：张纯将其所有的位于哈尔滨市道里区××单元××号，房屋产权证号为哈房权证里字第××号，建筑面积212.27平方米；**将其有所的位于哈尔滨市道里区××街××号，房屋产权证号为哈房权证里字第××号,建筑面积为1062.44平方米；张宏将其所有的位于哈尔滨市××××号，房屋产权证号为哈房权证里字第××号，建筑面积331.42平方米；及张纯所有的位于哈尔滨市道里区××街××层（现李世敏租赁，无房屋所有权证书），建筑面积212.27平方米，共计四处房屋出售给李世敏。上述房屋性质为商品房，可以进行交易，除三楼房产外其他房产无查封、无抵押登记。**、张纯、张宏承诺三楼部分房产不存在**、张纯、张宏以外的其他权益人，不存在任何争议，否则**、张纯、张宏须赔偿三楼房价款的20%作为违约金，三楼房产作价280万元。房产交易房产证、土地不动产登记等所有一切手续及费用由李世敏自行承担办理，**、张纯、张宏只提供现有的证明及手续。如涉及三楼房产证书补办，则**、张纯、张宏积极给予配合。**、张纯、张宏与李世敏以房产现状进行交付，自李世敏取得不动产登记证书之日起视为交付完成，与该房产有关的一切经济纠纷由李世敏承担；李世敏取得不动产登记证书之日前所产生的关于案涉房屋的纠纷由**、张纯、张宏承担。如交付定金后李世敏拒绝继续购买上述房产，则李世敏所支付的定金不予退还。购房总价款为3900万元，其中位于哈尔滨市道里区××街××层房屋作价280万元。合同约定付款方式：合同签订后当日李世敏应支付定金200万元；2018年6月3日李世敏支付1800万元；剩余1900万元应自2018年6月3日起用于直接购买李世敏所推介一年内的保本理财产品（购买保本理财产品日为2018年6月3日，另行签订保本理财合同）。李世敏须按时交付房屋价款，迟延一天赔偿**、张纯、张宏剩余款项万分之五的滞纳金；超过15日，**、张纯、张宏有权解除合同收回房屋，所收款项不予退款。收款账户名**，账号为62×××83，开户行为中国建设银行松北凯利广场支行。2018年4月4日，李世敏向合同约定账户汇款200万元，在收到200万元定金后，**、张宏、张纯为李世敏办理了位于哈尔滨市道里区××单元××、哈尔滨市××街××、哈尔滨市××号三处房屋权属变更登记手续，并交付了案涉四处房屋。2018年6月4日，李世敏向约定账户汇款1800万元。李世敏至今未为**、张纯、张宏购买一年内的保本理财产品，亦未向**、张纯、张宏支付剩余购房款1900万元。2018年11月6日，依**、张纯、张宏申请，本院作出（2018）黑01财保30号民事裁定书，裁定对李世敏的房产在价值3900万元以内予以查封，具体为：位于哈尔滨市道里区××单元××号房屋，建筑面积212.27平方米；位于哈尔滨市道里区××街××号房屋，建筑面积1062.44平方米；位于哈尔滨市××××号房屋，建筑面积331.42平方米。查封期限为三年。2018年11月7日，哈尔滨市不动产登记交易事务中心查询的不动产登记资料查询结果证明显示，位于道里区××单元××号，不动产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0132339号房屋；位于道里区××街××层，不动产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0132718号房屋；位于哈尔滨市××××层，不动产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0132711号房屋的不动产权利人均为李世敏，上述三处房屋均无查封权利信息，无抵押权利信息，无预告权利信息，无异议权利信息。同日，本院以（2018）黑01财保30号协助执行通知书，对上述三处房屋予以查封。本案审理过程中，**、张纯、张宏同意垫付案涉房屋权属登记由李世敏变更至**、张纯、张宏名下诉讼请求所产生的相关费用，对垫付的费用另行与李世敏处理；**、张纯、张宏代为保管案涉房屋中李世敏的桌椅等物品。2019年12月25日，**、张纯、张宏向本院申请撤回关于李世敏向张纯返还位于哈尔滨市道里区××街××层房屋的诉讼请求。本院认为，案涉二手房买卖合同系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效。关于案涉合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，案涉合同约定1900万元购房款李世敏为**、张纯、张宏购买一年内的保本理财产品，系购房款给付方式的约定，李世敏未按合同约定的时间履行合同义务，亦未向**、张纯、张宏直接支付剩余1900万元购房款，属违约行为。李世敏延迟履行债务致使案涉合同目的不能实现，故**、张纯、张宏解除案涉合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。**、张纯、张宏关于李世敏协助将案涉三处房屋权属登记变更至原权利人名下的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后恢复原状的法律规定，本院予以支持。合同解除后，**、张纯、张宏亦应返还李世敏购房款2000万元。关于**、张宏、张纯主张的损失问题。李世敏在合同履行过程中存在违约，应承担违约责任。**、张宏、张纯主张按合同约定所收房款2000万元不予返还，亦是请求李世敏承担违约责任。因**、张宏、张纯提供的证据不能证明实际损失的存在，不能证明2000万元作为违约金未超过法定标准，经本院释明，**、张宏、张纯同意对违约金标准按年利率24%予以调整，即以1900万元为基数，自2018年6月4日开始至实际将案涉房屋权属登记变更至**、张纯、张宏名下之日止按年利率24%计算，该标准未超过法律规定标准，本院予以准予。综上所述，**、张纯、张宏的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告**、张纯、张宏与被告李世敏于2018年4月4日签订的二手房买卖合同；二、被告李世敏于本判决生效之日起七日内返还原告**不动产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0132339号，位于哈尔滨市道里区安松街70号5单元4层1号房屋，并协助原告**将上述房屋权属登记变更至**名下；三、被告李世敏于本判决生效之日起七日内返还原告张纯不动产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0132718号，位于哈尔滨市道里区安国街77号-1-2层房屋，并协助原告张纯将上述房屋权属登记变更至张纯名下；四、被告李世敏于本判决生效之日起七日内返还原告张宏不动产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0132711号，位于哈尔滨市道里区安松街60号1-2层房屋，并协助原告张宏将上述房屋权属登记变更至张宏名下；五、被告李世敏于本判决生效后三日内给付原告**、张纯、张宏违约金，以1900万元为基数，自2018年6月4日起至本判决第二、三、四项实际履行之日止，按年利率24%计算；六、原告**、张纯、张宏于本判决生效后三日内返还被告李世敏购房款2000万元；七、驳回原告**、张纯、张宏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费236,800元，保全费5000元，合计241,800元，由被告李世敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十二月二十五日法官助理白恩奇书记员周小倩