北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初586号原告（反诉被告）：潘国清，女，1963年4月15日出生，汉族，职员，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：高文泉，男，1970年2月12日出生，汉族，农民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:邓沐，北京国同金律师事务所律师。原告潘国清诉被告高文泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年6月26日作出一审判决。潘国清不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月7日裁定撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初4271号民事判决，发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘国清，被告高文泉及其委托诉讼代理人邓沐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘国清向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2016年4月18日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还房屋租金120000元、装修费80000元，共计200000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我与高文泉于2016年4月18日签订了《租赁合同》，所租赁房屋位于北京市海淀区苏家坨镇管家岭村泉水农家大院东南方的100平方米左右的房屋及门前300平方米的小院、50平方米左右的地下室及门前100平方米左右的小院。房屋租赁期限为2016年5月1日至2034年5月1日，共计18年，每年租金6万元，每两年一次付清，同时还约定了其他内容。我在合同签订后向高文泉支付了房屋租金120000元，我已经退休，租赁房屋主要是为了在此稳定居住，安享晚年，便对房屋进行了较为精致的装修，已支付装修款80000元（房屋未装修完毕而被迫停工），在装修过程中，我都是精心挑选装修材料，无数次打车（往返路程为3个多小时）亲临装修现场，为此花费很多的时间精力。我在对房屋进行装修过程中，得知涉案房屋并没有建设审批规划手续，同时，我打听到苏家坨镇正在进行违法建设排查。我认为高文泉在签订合同过程中，故意进行了隐瞒，没有客观如实的向我说明涉案房屋的相关情况，存在欺诈行为。高文泉出租的房屋属于违法建筑，按照国家规定，属于被强制拆除的范围。基于上述理由，我无法在承租的房屋内安心居住，签订上述合同的根本目的无法实现。2016年6月，我向高文泉提出，因其出租房屋存在问题，已无法继续承租上述房屋，要求将已交纳的房租及装修费退还给我，双方洽谈过多次，在口头上达成一致，但高文泉迟迟不予履行。我本着友好协商解决问题的原则，在起诉前一段时间，特委托他人前往高文泉处调解，希望该事情能顺利解决，但高文泉拒绝调解，并明确表示对之前达成的口头协议内容不再继续履行。为了维护我的合法权益，故诉至法院。高文泉辩称，我同意确认租赁合同无效，但对潘国清所述事实不认可，双方签订租赁合同时潘国清是知道房屋的产权情况的，我并未隐瞒欺诈潘国清而且我所建房屋在出租前已经征得了村委会的同意，事后村委会也出具了相关证明，并且该农家院范围内的三产经营办理了营业执照，没有取得相关的建房手续是历史遗留问题，而且也不在强制拆除的范围之内，我既然办理了合法的营业执照，属于合法经营，我现与潘国清签订租赁合同将房屋及场地出租给潘国清也属于出租经营，也是经营方式的一种，也是合法的，在签订合同过程中，我是无过错的。潘国清要求返还租金12万元，我认为应先将房屋擅自改造部分恢复原状，腾退房屋后租金才能返还，同时虽然合同无效，但潘国清占有使用租赁房屋和场地，在要求我返还租金的同时，潘国清应支付在2016年5月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。潘国清要求赔偿装修损失费8万元，数额我不认可，我认为由于签订合同我不存在过错，即使潘国清在房屋上进行过装饰装修业应该由其自行承担。高文泉提出反诉请求：1、判决被反诉人将房屋内隔断拆除恢复原状，将房屋及场地交还给反诉人；2、判决被反诉人按每年6万元标准给付反诉人房屋及场地2016年5月1日起至实际交付时的使用费。事实和理由：我与潘国清于2016年4月18日签订租赁合同，潘国清承租高文泉北京市海淀区苏家坨镇管家岭村泉水农家大院东南方100平方米左右房屋及门前300平方米小院、50平方米左右地下室及门前100平方米小院，租期自2016年5月1日至2034年5月1日，租金为每年6万元。合同签订后，我向潘国清交付房屋及场地，潘国清支付了前两年租金12万元，潘国清擅自改变房屋主体结构破坏性改造。潘国清以租赁房屋没有审批手续为由向我提出诉讼要求确认租赁合同无效。我认为，即使租赁合同无效潘国清也应按每年6万元标准支付实际占有使用房屋及场地期间的使用费。潘国清对高文泉的反诉辩称，我不同意高文泉的反诉请求，高文泉说在签订租赁合同时我就知道房屋是违建，这个说法不对。当时他说有违建，但不是我租的这部分，我还跟高文泉说，如果房屋是违建出现问题怎么办，高文泉还给我承诺，出现问题赔偿我100万元。至于装修问题，我租的房子就是一个棚子，我承租后重新铺设了地暖，而且因为我不懂装修，装修也是高文泉帮我找人设计，我出钱装修的。我知道高文泉出租给我的房子是违建是在我弄小院时高文泉跟我说，高文泉说我插小院，如果被拆除了怎么办，这时镇政府也确实在查违建问题，这个时候我才知道我租的房子是违建。诉争房屋装修到一半就停工了，我就没实际使用过房子，而且也没有上锁，一直都是高文泉帮我照顾，帮我装修，我出钱和材料，所以房子早还给他们了，我就没有使用过这个房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月18日，出租方（甲方）高文泉与承租方（乙方）潘国清签订了《租赁合同》，双方约定如下：该房屋坐落于北京市海淀区苏家坨镇管家岭村泉水农家大院东南方的100平方米左右的房屋及门前300平方米的小院、50平方米左右的地下室及门前100平方米左右的小院（附带房屋西侧一颗杏树和小院前8棵樱桃树）；甲方对该房屋享有出租权；房屋为成品房，由乙方对该房屋进行装修、装饰；房屋租赁期自2016年5月1日至2034年5月1日，共计18年；租金标准：每年六万元整；租金支付方式：每两年一次付清（提前一个月付）；乙方未按时缴房租超过一个月，甲方有权收回房屋解除合同，乙方擅自拆改变或损坏房屋结构的、从事违法活动的、损害公共利益或妨碍他人正常生活的甲方有权收回房屋解除合同，造成损失的乙方承担赔偿责任。合同签订后，潘国清支付高文泉两年租金12万元，高文泉向潘国清交付租赁房屋，高文泉找装修工人帮助潘国清对租赁房屋进行了装修。庭审中，双方均认可涉案承租房屋未经过相关部门合法审批。庭审中，潘国清申请对涉案租赁房屋的装修市场价值进行鉴定。2019年9月6日，北京腾骐资产评估有限公司出具《报告书》，评估结论如下：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的相关资产于本次评估基准日的市场价值为4.3061万元人民币。另查，潘国清就涉案租赁房屋曾于2016年6月30日、7月1日与高文泉方进行过微信沟通，要求退还房屋租金及装修损失，但双方未协商成功。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，潘国清与高文泉签订租赁合同，将位于北京市海淀区苏家坨镇管家岭村泉水农家大院东南方的100平方米左右房屋及门前300平方米的小院、50平方米左右的地下室及门前100平方米左右的小院出租给潘国清，经审查双方均认可上述房屋未办理规划审批手续，故双方签订的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现潘国清主张高文泉返还已付租金12万元，高文泉表示同意，本院对此不持异议。关于涉案租赁房屋装修费用问题，高文泉对于自己对外出租的房屋明知没有合法审批手续，仍对外出租且允许潘国清对涉案房屋进行装修，潘国清在承租涉案房屋时未对涉案房屋是否具备合法审批手续进行审查，未尽到合理的审查义务，故双方对租赁合同无效的后果均存在过错，其中高文泉作为出租方对装修费用的损失应承担60%的责任，潘国清应承担40%的责任。关于涉案房屋内隔断，鉴于该隔断已与室内房屋形成附合，且隔断的设置使室内格局更为合理，方便使用，现高文泉要求拆除隔断恢复原状，无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于租赁合同无效，潘国清理应将涉案租赁房屋返还高文泉，根据庭审双方当庭陈述，双方均认可潘国清自承租房屋后一直对涉案房屋进行装修，且装修完毕前双方就发生争议，潘国清并未实际在涉案房屋居住，亦未有个人物品留存在涉案房屋内，且涉案房屋位于高文泉的大院内，实际在高文泉的控制中，结合高文泉提交的双方微信聊天记录，本院认定潘国清实际使用涉案租赁房屋至2016年6月30日，该房屋已经实际返还高文泉。现高文泉主张潘国清返还涉案房屋，无事实依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费，鉴于潘国清自2016年5月1日至2016年6月30日实际占有使用涉案房屋，故理应支付此期间的房屋占有使用费，具体费用标准参照租赁合同约定的租金标准给付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、高文泉与潘国清于二〇一六年四月十八日签订的《租赁合同》无效；二、高文泉于本判决生效后七日内返还潘国清房屋租金十二万元；三、高文泉于本判决生效后七日内支付潘国清装修费用二万五千八百三十六元六角；四、潘国清于本判决生效后七日内支付高文泉房屋占有使用费一万元；五、驳回潘国清的其他诉讼请求；六、驳回高文泉的其他反诉请求。案件受理费四千三百元，由潘国清负担一千一百六十四元五角，已交纳；由高文泉负担三千一百三十五元五角，于本判决生效后七日内交纳。反诉费三百元，由潘国清负担九十四元，于本判决生效后七日内交纳；由高文泉负担二百零六元，已交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  吕秋环人民陪审员  张 建二〇一九年十二月十日书 记 员  马 赫