贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8978号原告：吴冬，男，1975年1月2日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：谭永朝，贵州驰远律师事务所律师。被告：中天城投集团城市建设有限公司，住贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：张智，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族。原告吴冬与被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴冬委托诉讼代理人谭永朝，被告中天公司委托诉讼代理人胡菲琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴冬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的合同编号为ＣＤ10071《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告返还原告购房款573639元，房屋维修基金5736元，并自2018年6月17日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率向原告支付利息，利息计算至还清之日止，起诉时利息为5000元；3.判令被告向原告赔偿原告因装修受到的经济损失121600元；4.本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告一家均系普通工薪阶层，为了维持一家人未来长久生计，决定购房让积蓄固定化，遂与被告签订了合同编号为ＣＤ10071的《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋。合同签订后，被告又提出与原告签订补充协议，被告以格式条款的方式提出诸多显失公平的附加条件，原告作为普通人，无奈被告店大欺客，加之购房心切，遂与被告签订了该购房合同与补充协议。之后，原告一次性支付了购房款。经过一段时间的等待，被告通知原告收房。原告遂联系装修公司对房屋进行装修，装修过程中，装修公司发现在进行隔层混泥土浇筑时，发现该房屋承受重力开始弯曲、开裂，不敢再继续施工，遂终止了装修活动。为此，原告多次联系被告，并将情况反映至云岩区住房与城乡建设局，后者于2019年7月9日作出《关于“未来方舟Ｄ4组团房屋存在质量问题的诉求书”的回复》，明确告知原告，原告购买的房屋存在楼板局部混泥土厚度达不到设计要求的质量问题。原告为避免损失扩大，遂与装修公司协商解除了装修合同，为此，花费装修费及赔偿款累计121600元。综上所述，被告出售给原告的房屋存在严重质量问题，也存在巨大的安全隐患，无法达到使用的目的。维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。被告中天公司辩称，第一，合同解除权未成就，原告已经收房装修，房屋出现的部分地面混泥土浇筑厚度未满足要求，是可以通过后期补充浇筑达到要求后使用的，且浇筑后可以由第三方有资质的机构进行检验，不会对原告使用的房屋产生影响，若被告维修后仍严重影响原告使用，原告才有解除合同的权利；第二，因合同未达到解除条件，购房款不应返还，同时，根据合同约定，购房款亦应在合同解除、注销登记后返还，维修基金系代收，已交给住建局，非合法退还对象，原告持单据可前往住建局办理退款，若判决由被告退还，原告可能获得双倍金额；第三，关于装修损失，原告主张的费用是否实际支出未予举证，楼板问题是可以通过整改解决的，因原告不同意被告整改导致装修合同无法履行，原告自愿解除装修合同，该损失不应由被告承担；第四，案涉房屋已经通过竣工验收备案，房屋通过整改后不会影响原告实际使用。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年6月13日，就购买案涉房屋事宜，原告向被告交纳购房定金2万元，被告向原告出具加盖公司印章的《收款收据》一份。2018年6月17日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份（合同编号：CD10071），约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟D4组团第D4-1栋（1）1单元27层7号房屋一套，建筑面积为61.76平方米，套内面积为44.02平方米，总价款为573639元，于2018年6月17日前一次性支付。合同第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十四条约定：“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”，原告同意委托被告代买受人向相关单位交纳专项维修基金，并在签订本合同之日起3日内将上述费用交给被告。合同第十八条约定：“出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。……房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起退还全部已付款。……”。同时合同约定解除该合同的，被告应于合同解除之日起三十日内退还原告购房款。同日，原告向被告支付购房款553639元，维修基金5736元，被告向原告分别出具加盖其公司印章的《收款收据》予以确认。至此，原告已向被告支付全部购房款573639元。之后，案涉房屋办理了预售合同备案登记。被告按照合同约定通知原告收房，原告收房后，委托案外人毛光芬于2019年3月19日与贵州德欣装饰公司（以下简称“德欣公司”）签订《装饰工程合同书》一份，约定由德欣公司对案涉房屋进行装修，工程造价为40万元，设计费为20000元，设计费不包含在工程造价40万元中，合同一经签订原告应立即支付工程款20万元。合同第十条第四款约定，由于原告原因致使工期延误，每延误一天向对方支付违约金200元。合同第十四条约定，因原告中途终止合同或单项工程时，应承担违约责任，违约金按合同价的15%计算。同时，德欣公司提供了《装饰工程（预）算书》一份，毛光芬在该《装饰工程（预）算书》上签名确认，该《装饰工程（预）算书》上载明：现浇楼板费用为22000元。当日，毛光芬向德欣公司支付装修款20万元，德欣公司出具加盖公司印章的《收款收据》一份。在装修过程中，德欣公司发现房屋楼板有质量问题，影响安全，不能正常施工，遂于2019年4月12日向毛光芬出具《停工通知》一份，载明：因案涉房屋的楼板问题不能正常施工，现通知正式停工，所产生的损失按合同条款计算。同查明，2019年3月23日，原告在《入伙验收记录》中备注了房屋地面不平的问题。同年4月14日，原告向被告反映案涉房屋楼板问题。同年5月22日，案涉房屋物管公司对房屋质量问题形成会议纪要，由总包负责人回复物业公司和业主吴冬（毛光芬）最终处理结果。2019年6月3日，总包负责人再次协调赔偿事宜未果。2019年6月10日，被告向原告发出《整改通知书》，载明原告于2019年4月21日向被告提出房屋问题，经被告多次协调整改，但由于相关事宜未达成共识，原告拒绝让被告入场整改，特通知原告配合整改，相关事宜待整改后根据实际损失协商。若拒绝整改，则整改日期从您确认同意被告整改开始起算，对确认整改之前期限内不承担逾期交房违约责任。2019年7月9日，云岩区住建局向原告出具《关于“未来方舟D4组团房屋存在质量问题的诉求书”的回复》，载明关于原告反应的质量问题，“确认房屋存在楼板局部混凝土厚度达不到设计要求的质量问题，经现场协调，被告同意对达不到设计要求厚度的板进行凿除从新浇筑混凝土，处理完毕后请第三方质量检测机构对该板进行检测，并出具检测报告。关于您提出的退房、换房、经济索赔等问题，现场协商未果，建议您采取司法程序解决。”。2019年7月18日，德欣公司与原告签订《解除合同》书一份，约定解除双方之间签订的《装饰工程合同书》，由原告向德欣公司支付设计费20000元、工期延误违约金19600元（200元×98天，4月12日至7月18日）（根据合同第十条约定计算）、终止合同违约金60000元（400000元×15%，根据合同第十四条约定计算）、现浇部分完工款22000元，共计121600元。另查明，2018年12月26日，案涉房屋取得《贵阳市建筑工程竣工验收合格备案表》。案件审理过程中，经向原、被告双方释明需对房屋进行质量鉴定，原、被告双方均认为房屋确有质量问题，无需进行质量鉴定。原告表示，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条、第十八条的约定，现房屋质量问题已超出60日的修复期，无需鉴定，不同意鉴定；被告表示，房屋地板厚度未达标，但通过重新浇筑是能达标的，亦认为无鉴定的必要。另，为查清事实，承办人与原、被告一起到涉案房屋进行了现场勘验，经勘验，房屋楼板目前由数十根木柱从楼下支撑着，确存在质量问题，严重影响居住，房屋内仅做了现浇楼板，对该勘验情况，本院依法制作了《现场勘验笔录》，并由各方当事人在《现场勘验笔录》上签名确认。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除；二是购房款和维修基金是否应当返还；三是利息如何确认；四是装修损失如何确认。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效的合同，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除方面。其一，关于房屋质量问题，云岩区住建局认定“房屋存在楼板局部混凝土厚度达不到设计要求的质量问题”；其二，原告在装修过程中发现该房屋主体结构上存在质量缺陷，经相关机构检测认定该房主体存在瑕疵，对原告使用该房屋将产生较大影响，根据双方《商品房买卖合同》的约定，被告交付原告的房屋应是经过质监部门验收，工程质量达到合格等级以上的房屋，显然，被告向原告交付的房屋并不符合双方的约定，且已过合同约定的修复期限；其三，原告于2019年3月23日接收该房屋时便提出地面不平的问题，双方虽然就该房屋存在的质量缺陷进行弥补，通过重新浇筑的方式恢复其原本应当具备的使用功能进行过长时间的反复协商，但因双方分歧太大，终未能达成一致意见；其四，原、被告亦认可楼板局部厚度存在质量问题；其五，经本院现场勘验，亦经原、被告双方确认，房屋楼板确存在质量问题，严重影响居住；其六，经本院释明，原、被告双方均认为对房屋质量问题无鉴定之必要，经本院现场勘验，确认无鉴定之必要，因此，应予认定涉案房屋存在严重质量问题，影响原告的正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物，或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”之规定，《商品房买卖合同》达到解除的条件，原告要求解除，应予以解除，而补充协议作为《商品房买卖合同》的附件（从合同），亦应一并解除。再次，关于购房款和维修基金如何返还方面。其一，关于购房款如何返还方面，因《商品房销售合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告已支付的购房款573639元，被告理应返还，同时根据合同约定，被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自收取之日至实际返还完毕之日止期间的利息，并于解除合同之日起三十日内将购房款退还原告。其二，关于装修保证金如何返还方面，双方于《商品房买卖合同》中约定由原告委托被告代原告向相关部门缴纳专项维修基金，在原告向被告缴纳该5736元维修基金后，被告向原告出具了加盖其公司印章的《收款收据》予以确认，但被告未提供其向相关部门缴纳的凭证，因此，根据合同相对性，应由被告向原告返还该笔专项维修基金，对被告辩称装修保证金不应由被告返还，收取维修基金已缴纳给相关部门，应由相关部门予以退还的意见，本院不予采纳。最后，关于装修损失如何返还方面。其一，关于设计费方面，原、被告于《装饰工程合同书》中约定设计费为20000元，不包含在工程造成40万元中，现房屋实际已进行装修，根据一般常识及装修的一般规律，应先完成设计，再进行装修，因此，应予认定设计已完成，该20000元设计费应由被告承担；其二，关于现浇楼板费方面，房屋已进行部分装修，经现场勘验，现浇楼板已完工，《装饰工程合同书》约定现浇楼板费用为22000元，该22,000元系原告的必然损失，亦应由被告承担；其三，关于工期延误违约金、终止合同违约金方面，因合同非原告自身之原因导致，且原告亦未提供设计图纸、支付上述款项的凭证，因此，不能认定原告实际支付了上述费用，该费用不应由被告承担，由此，被告应承担设计费20000元、现浇楼板费22000元，共计44000元。另，保全费因未实际产生，本院不予考虑。综上所述，对原告要求判令解除原、被告之间签订的合同编号为CD10071《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告返还原告购房款573639元和房屋维修基金5736元，并自2018年6月17日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率向原告支付利息，利息计算至还清之日止的诉请，本院支持由被告于本判决生效之日起30日内一次性向原告返还购房款573639元和维修基金5736元，并以未返还购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自2018年6月17日起至实际返还完毕之日止期间的利息；对原告要求判令被告向原告赔偿原告因装修受到的经济损失121600元的诉请，本院支持由被告支付原告装修损失44,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百四十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴冬与被告中天城投集团城市建设有限公司于2018年6月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CD10071）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告吴冬已付购房款573639元，并以未返还购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自2018年6月17日起至实际返还完毕之日止期间的利息；三、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告吴冬专项维修基金5736元；四、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告吴冬装修损失44000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10858元，减半收取5429元，由原告吴冬承担（已预交）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年十二月二十七日书记员 廖雨濛