包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初2881号原告：西安太和兴物业管理有限公司包头分公司。负责人：汪全洲，经理。委托诉讼代理人：牛喜珍，该公司法律顾问。被告:李明，男，1978年11月23日出生，住内蒙古自治区包头市。原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司与被告李明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序并于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人牛喜珍、被告李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求:1.被告给付原告2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元并支付违约金8000元，以上费用合计17901元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系坐落于本市××区的业主。被告名下坐落于本市××区的房屋建筑面积为120.27平方米。2013年4月22日，原、被告签订《翡麗湾前期物业服务协议》，协议约定：物业管理服务费收费标准住宅每平方米每月暂定2.40元；每季度首月二十日前交清本季度各项费用；如果不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，除足额补交欠费外并从逾期之日按每日千分之五承担违约金。原告按协议履行了自己的义务，但被告却没有履行缴费义务。被告自2016年11月16日至2019年6月30日拖欠原告物业服务费9091元，原告多次催要并书面告知，但被告至今未交纳。故原告起诉至法院，请求判如所请。被告李明辩称，被答辩人陈述的答辩人从2016年11月16日至2019年6月30日未缴纳物业服务费的情况不属实，答辩人向开发商购买房屋的时候,包头市龙源房地产开发有限公司承诺介绍一个买房人则减免1年物业服务费，答辩人给包头市龙源房地产开发有限公司介绍了一个买房人，被答辩人应给答辩人减免1年物业费，减免时间为2015年12月25日到2016年12月25日，原告起诉拖欠物业服务费期限中多请求了1个月零9天,请求法院予以核减。答辩人拒缴物业服务费是有理由的，答辩人购房时，包头市龙源房地产开发有限公司承诺的物业服务标准系一级标准且提供英式服务，收费标准暂定为每月每平米2.40元。答辩人入住后，就被答辩人提供的物业服务总结了15个方面的问题，分别为:1.答辩人收房时交纳装修押金2000元,当初承诺验房后，退还装修押金,但答辩人多次询问被答辩人,但是被答辩人不予退还。答辩人要求其退还装修押金，并由被答辩人承担逾期退还的违约金;2.2016年装修期间，答辩人的车辆在小区内被划，答辩人到被答辩人处调取了监控录像，但是监控录像只能看到车辆，但看不到车牌号,这是由于摄像头设置不完善所致;答辩人报警后，被答辩人置之不理,没有妥善解决此事，答辩人自己花钱进行了喷漆花费500元;3.2015年12月交房，交房后答辩人房屋窗户密封条漏风，答辩人多次向被答辩人反映，被答辩人承诺更换密封条，但是未更换，这是开发商遗留的房屋质量问题;4.小区污水排放存在隐患，没有达到内蒙古地区冻土层深度，现在深度只有1.5米，这也属于开发商遗留问题。被答辩人每年冬天打开井盖，盖棉被，不盖棉被就堵，井内水返到业主家。使用维修基金维修处理该情况势必损害业主的权益，答辩人肯定是不同意动用维修基金的；5.9号楼台阶下沉3年了，出现缝隙，今年被答辩人才把缝隙用水泥填补，但是修补措施不科学;6.自房屋交付后，电梯一直没有好好维护，坠梯现象屡屡发生，给答辩人家人心理上造成不好的影响。8号楼因为坠梯现象还摔伤过业主。答辩人陪同孩子乘坐电梯时曾发生过坠梯现象，从4楼坠到1楼。近几日19号楼仍在发生坠梯现象但没人去维护;7.地库免费停车时间以前是1小时，现在是15分钟，停车收费极其不合理，上不封顶，其他小区没有这种收费的模式;8.被答辩人违法安装信号干扰器，有乌素图派出所出警没收的设备，被答辩人安装的铁栅栏，只有被答辩人工作人员有钥匙。原告起诉王鹏案中有这些相关记载，答辩人不再举证。宽带手机信号都受影响;9、2017年答辩人在小区内见过保安喝酒殴打业主的事件，派出所也有出警记录。业主因装修房屋需要将建筑材料运输进入小区，但被答辩人处保安不允许进入，被答辩人处保安以此为由向业主索要财物的事件时有发生;10.被答辩人管理不完善导致小区设施不完善,小区内没有健身器材，部分路灯不亮，安放的灯笼也不亮;11.翡麗湾小区内丢东西现象时有发生，经常丢电动车、自行车，业主多次向被答辩人反映，被答辩人未处理;12.楼道内经常贴有广告，单元门损坏被答辩人未及时维修，单元内楼道安全出口指示灯损坏未及时维修，单元内楼道灯损坏未及时维修,联系被答辩人,被答辩人置之不理;13.这几天下雪后，小区内无人清扫积雪，但物业办公室附近的雪有人清扫，其他地方没有人清扫，昨天下午被答辩人处工作人员才开始突击扫雪;14.答辩人家楼上邻居漏水，漏到答辩人家，给被答辩人打电话回复让答辩人自己去找楼上邻居，答辩人通过装修公司找到楼上业主，才把问题解决，这个问题拖了有半个多月；15.被答辩人的不作为导致小区内绿化无人维护，杂草丛生,垃圾几天才清理一次。周六周日小区内的垃圾更是无人管理，小区内垃圾堆成山。小区电梯间张贴广告收取费用直至今年电梯间广告才清除但现在楼道大厅内还有小广告。业主的自行车堆放在楼道大厅无人管理，但从今年开始也得到改善。综上，小区内存在的问题很多，答辩人不是不交物业服务费，答辩人认为被答辩人提供的物业服务达不到一级服务的管理。所以答辩人拒绝缴纳物业服务费。原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.2015年9月14日及2018年9月1日原告与包头市龙源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》2份,原件;2.2013年4月22日,原、被告签订的《前期物业服务协议》1份，原件；3.2015年12月26日，原告给被告出具的收费收据2张，原件；4.缴费通知书1份，复印件；5.违约金计算方法1份；6.记录及图片11页，包括9#西梯、9#东梯特种设备使用标志、电梯日常维护保养记录表、工程部设备间巡查记录表、工程部水泵运行记录表；7.照片5页；8.照片1页；9.照片2页；10.联系单1份；11.水费、电费发票3页；12.《聘请法律顾问合同》1份。原告提交以上证据的证明目的：2015年9月14日，原告与包头市龙源房地产开发有限公司就坐落于包头市青山区翡麗湾住宅小区签订《前期物业服务合同》，该合同约定物业服务费具体标准为：高层住宅每月每平方米2.40元，电梯部分检验维修每月每平方米0.18元，运行每月每平方米0.28元；供水二次加压每月每平方米0.12元。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年度费用1月20日前交纳。业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,自逾期之日起按每天5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2012年11月26日开始至2018年8月31日止。2018年9月1日，双方续签《前期物业服务合同》，物业服务费具体标准仍为：高层住宅每月每平方米2.40元。其中约定电梯部分检验维修每月每平方米0.18元，运行每月每平方米0.34元；供水二次加压每月每平方米0.16元，以上三项费用包含在物业服务费中。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年首月20日前交纳。业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按物业服务费用5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2018年9月1日开始至2023年8月31日止。原、被告也签订《翡麗湾前期物业服务协议》。双方约定物业服务费价格、违约金及缴费时间。被告李明系坐落于包头市××区房屋业主，其享受了原告提供的物业服务，未交纳2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元，依据合同约定，被告应该向原告支付违约金21918元，原告请求违约金8000元，其余部分自愿放弃。原告多次向被告催要物业服务费，被告拒绝交纳。被告对原告提交的证据1至证据4、证据11、证据12的真实性及证明目的均无异议，对原告提交的证据5至证据10的真实性及证明目的有异议，被告认可原告通过签订物业合同的方式入驻其所在的翡麗湾小区，认可原告缴纳了公共部分的电费、水费，提出原告提供物业服务期间，经常发生电梯坠梯现象，经常更换电梯维修维护人员，电梯配件未购回，电梯停用一年之久；原告出具的其提供物业服务的书面材料只是原告单方面出具，未有业主签字；图片反映的只是表面工作，原告未实实在在做好物业工作。基于以上原因，被告认为原告提供的物业服务不达标，故原告向被告催要物业服务费时，被告拒绝缴纳。被告李明未向本院提交诉讼证据。本院于2019年11月13日依法对包头市青山区文化路以北青山路以南翡麗湾小区XX房屋进行查询，包头市房地产档案馆出具《房屋权属信息表》，以上XX普通住宅建筑面积为120.27平方米，权利人是李明。原、被告对该证明的真实性及证明目的均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告均无异议的原告提交的证据1至证据4、证据11、证据12及本院依法调取的《房屋权属信息表》的真实性及证明目的本院予以确认；原告提交的证据6至证据10，反映了原告按照合同约定履行物业服务合同的情况，被告提出异议，但未提交相关证据佐证，故对原告提交的证据6至证据10的真实性及证明目的，本院予以确认。原告提交的证据5系原告单方面出具的违约金的计算方法，对此，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月14日，原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司作为乙方与作为甲方的包头市龙源房地产开发有限公司就坐落于包头市××区以西、四道沙河以东、文化路以北、青山路以南翡麗湾住宅小区签订《前期物业服务合同》，该物业项目是通过公开招标的方式选聘物业服务企业。本物业分为三期开发，本合同为一、二期开发的物业。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米2.40元，电梯部分检验维修每月每平方米0.18元；运行每月每平方米0.28元；供水二次加压每月每平方米0.12元。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年度费用1月20日前交纳。业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按逾期之日起每天5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2012年11月26日开始至2018年8月31日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同终止。本合同期满前90日，业主大会尚未成立的，甲乙双方因延长本合同期限达成协议，并将续签的合同报房产行政主管部门备案；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。2018年9月1日，双方续签《前期物业服务合同》，本合同包含一、二、三期开发的物业。物业服务费具体标准仍为：高层住宅每月每平方米2.40元。其中约定电梯部分检验维修每月每平方米0.18元，运行每月每平方米0.34元；供水二次加压每月每平方米0.16元，以上三项费用包含在物业服务费中。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年首月20日前交纳。业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按物业服务费用5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2018年9月1日开始至2023年8月31日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同终止。本合同期满前90日，业主大会尚未成立的，甲乙双方因延长本合同期限达成协议，并将续签的合同报房产行政主管部门备案；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。被告李明系坐落于本市××区建筑面积120.27平方米普通住宅房屋的业主。2013年4月22日，原、被告签订《翡麗湾前期物业服务协议》。双方约定物业服务费价格为每月每平方米2.40元，该费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。物业服务费的缴纳时间为每季度首月的二十日前交清本季度各项费用。被告违反合同约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除足额补交欠费外并从逾期之日起每天按5‰承担违约金。2015年12月26日，被告向西安太和兴物业管理有限公司交纳2015年9月份半个月的物业服务费144.30元及2015年11月至2016年10月的物业服务费3318.90元。按照每月每平方米2.40元的标准，被告2016年11月16日至2019年6月30日应向原告交纳物业服务费9092.41元。对以上事实，本院予以确认。本院认为，原告与包头市龙源房地产开发有限公司就坐落于包头市青山区翡麗湾住宅小区先后签订的两份《前期物业服务合同》及原、被告签订的《翡麗湾前期物业服务协议》系签约各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约各方均具有约束力，签约各方应自觉履行。被告作为本市青山区翡麗湾一期房屋业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告的普通住宅提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业服务费。现原告要求被告给付2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元，经查，被告2016年11月16日至2019年6月30日应向原告交纳物业服务费9092.41元，故原告的该请求，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金8000元，原告与包头市龙源房地产开发有限公司2015年9月14日签订的《前期物业服务合同》及原、被告2013年4月22日签订的《翡麗湾前期物业服务协议》均约定业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按逾期之日起每天5‰的标准向乙方支付违约金，原告自动调整，降低违约金标准，原告自动降低违约金的行为，系其自主处分其权利，本院予以认可，但本案中，原告主张违约金8000元，标准仍偏高，综合考虑原告的实际损失及被告拖欠物业服务费的年限，本院依法调整为拖欠物业服务费的10%，原告主张2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元，本院支持的违约金为909.10元，其余部分，依据不足，本院不予支持。本案中，被告提出原告多主张了1个月零9天的物业服务费，被告未对其缴费情况进行举证，被告对原告提交的被告缴费单据两张无异议，缴费单据上明确标明缴费的期限，被告提出的原告多主张了1个月零9天的物业服务费的抗辩理由，依据不足，本院不予支持；关于装修押金问题，被告在本案中未提出反诉，本案中不做处理，被告可另案起诉。在物业服务中，权利和义务是对等的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，无论是物业服务企业还是业主，均应按照合同约定的内容享受权利履行义务。物业服务是一种商品。一方面，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量；另一方面，作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。物业服务是动态的,在提供物业服务的过程中,难免会存在一些问题,只要物业服务不出现危害公共安全及利益的重大瑕疵,仍以改进为主,业主不能以物业服务存在的轻微瑕疵为由拒交物业服务费。故被告拒交物业服务费的其他抗辩理由未有任何证据佐证，本院不予认可。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，判决如下：一、被告李明支付原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、被告李明支付原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司违约金909.10元，于本判决书生效之日起十五日内付清;三、驳回原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司已预交，原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司负担95元，被告李明负担135元。被告李明负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 吕 霞人民陪审员 安鹏鹰 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。