湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初316号原告（反诉被告）：武汉新城创置置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区四新北路100号太子水榭会所楼3楼312室。法定代表人：唐云龙，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶立元，男，系该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：唐天昊，男，系该公司员工。特别授权代理。被告（反诉原告）：唐增志，男，1988年1月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：于维维，系湖北观筑律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李竹青，系湖北观筑律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）武汉新城创置置业有限公司（以下简称新城公司）与被告（反诉原告）唐增志商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新城公司的委托诉讼代理人陶立元、唐天昊，被告唐增志的委托诉讼代理人于维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按剩余购房款日万分之五向原告支付逾期付款违约金，直至付清之日（暂计算至2018年11月12日，为15,600元）；2、本案诉讼费由被告承担。后新城公司变更诉讼请求为：1、判令被告支付剩余房款200,000元；2、判令被告向原告按剩余购房款日万分之五向原告支付逾期付款违约金，直至房款付清之日（暂计算至2019年2月26日，为25,700元，扣除被告已缴纳违约金10,000元后为15,700元）；3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，新城公司于2019年12月12日撤回了第2项诉讼请求，即放弃了要求唐增志按剩余购房款日万分之五直至付清之日向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求。事实和理由：2018年5月3日，唐增志认购了新城公司开发建设的新城璟棠精装修房屋、签署了《房屋认购书》等相关表单。原、被告为达到合同目的，新城公司采取毛坯报建、精装交付的交易方式。2019年5月9日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》及《房屋装饰装修协议》。根据合同约定，合同价款为1,819,102元，被告已经支付1,619,102元。根据合同约定被告应于2018年6月9日付清所有款项。唐增志于2018年11月30日向新城公司缴纳了违约金10,000元。原告多次催要，被告仍未支付剩余房款，故原告起诉至法院。被告（反诉原告）唐增志辩称，1、被告与原告存在商品房买卖合同关系，但被告已支付全部购房款1,521,902元，唐增志已经履行完毕商品房买卖合同的付款义务。2、《房屋装饰装修协议》对剩余装修款的付款时间、装修标准没有约定；且存在公摊部分重复计算装修费和质价不符的情形，合同无法履行，因此唐增志仅支付了107,200元装修款后未支付后续款项，不属于违约行为。3、案涉《房屋装饰装修协议》已于2019年1月16日解除，唐增志无需支付剩余装修款，更无需支付新城公司诉请的违约金。综上，请求驳回新城公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）唐增志向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉人与被反诉人签订的《房屋装饰装修协议》已于2019年1月16日解除；2、判决被反诉人向反诉人返还装修费107,200元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2018年5月9日，原、被告签订了《房屋装饰装修协议》，该协议约定新城公司对唐增志位于武汉市汉阳区房屋进行装修，装修费总额为297,200元。协议签订后，唐增志先后支付装修款107,200元。《房屋装饰装修协议》存在对装修标准没有约定，公摊部位重复计算装修费和质价不符等情形。唐增志于2019年1月6日、7日向新城公司邮寄律师函，新城公司已于2019年1月8日收到该律师函，但新城公司拒绝向唐增志披露合同履行的相关信息，且拒绝就相关事宜进行协商；唐增志于2019年1月15日向新城公司发出解除《房屋装饰装修协议》的通知函，作为承揽合同的委托人，唐增志有权行使任意解除权。希望法院判如所请。原告（反诉被告）新城公司针对被告（反诉原告）唐增志的反诉辩称，1、《房屋装饰装修协议》关于付款时间约定在该协议第二条第一款，并不存在付款时间未约定的情形。2、双方签署的认购合同明确约定购买的是精装修房屋，实现形式为毛坯报建加精装交付这一途径，且该途径在全国范围内普遍实现。本案案由新城公司认为是商品房买卖合同纠纷并非装饰装修合同纠纷。3、房屋装修标准新城公司通过多种渠道和方式向唐增志进行展示，唐增志明确签署了相关文件，认可装修标准后，方才签署了《武汉市商品房买卖合同》及《房屋装饰装修协议》，不存在装饰装修协议约定不明的情形。4、唐增志向新城公司出具的不可撤销委托新城公司进行装饰装修的承诺函中，唐增志明确知晓并充分认可了装饰装修协议中的价格和标准，后续不得以任何理由向新城公司主张退还装修款或解除装饰装修合同。装饰装修合同是商品房买卖合同的一部分。5、唐增志没有证据证明公摊部分存在重复计价的情形。6、唐增志没有证据证明商品房买卖合同房屋总价及装修价格存在质价不符情形。房屋目前尚未交付，唐增志更不可能有证据证明房屋质价不符。7、唐增志已支付大部分房款，履行了部分合同义务，新城公司也在积极履行合同义务，截止今日诉争房屋的装修工作正在进行中，很快达到交付条件。8、唐增志主张解除装修合同，并未向法院说明是主张的约定解除还是法定解除，新城公司认为唐增志所述既不符合双方合同约定的解除情形，也未达到法律规定的法定解除合同的条件，唐增志主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，新城公司提交的《商品房买卖合同》、发票和银行回单，唐增志对真实性无异议；唐增志提交的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、装修款发票、银行流水、《关于披露及明确相关事宜并立即停止装修的律师函》、EMS快递单及签收记录、回函、《关于解除的律师函》，新城公司对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：1、新城公司提交的《认购书》、《签约信息确认单》、《购房知晓函》、《温馨提示》以及《承诺书》，唐增志表示不记得是否系自己签名，但在本院释明的情况下，唐增志并未申请对上述证据上的签名进行笔迹鉴定，故本院对上述证据的真实性予以认定。2、关于原、被告提交的《房屋装饰装修协议》，新城公司提交的《房屋装饰装修协议》上载明了付款时间，即于2018年5月9日前支付97,200元，于2018年6月9日前支付200,000元；唐增志提交的《房屋装饰装修协议》，则没有载明付款时间；对此新城公司解释为唐增志提交的《房屋装饰装修协议》中付款时间之所以是空白的，是因为该《房屋装饰装修协议》是唐增志单方从银行获取的，唐增志本来是向银行贷款的，放款时间不确定，所以是空白的；后唐增志拒绝办理贷款并从银行取得了该《房屋装饰装修协议》，也就是说唐增志手上有2份《房屋装饰装修协议》，一份完整记载了付款时间，另一份则是空白付款时间。本院认为，新城公司的解释虽有一定道理，但却没有证据支撑，故本院对唐增志提交的《房屋装饰装修协议》予以认定。3、新城公司提交的《公证书》、武汉新城公司璟棠项目五标段精装修总包工程施工合同及部分采购合同，被告表示不知情，本院对上述证据将作综合认定。根据当事人的陈述、答辩和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月3日，新城公司（甲方）与唐增志（乙方）签订《房屋认购书》一份，载明：乙方认购璟棠小区房屋一套，建筑面积118.88㎡，单价15,302元，总价1,819,102元，付款方式银行按揭付款，房屋于2020年3月30日交付。同日，唐增志签名确认的《新城.璟棠签约信息确认单（合同编号：阳18xxxx）》载明：认购房号11-x-xxxx，建筑面积118.88㎡，公摊建筑面积31.01㎡，毛坯单价12,802元、精装单价2,500元、房屋单价（毛坯＋精装）15,302元，毛坯总价1,521,902元、精装总价297,200元、房屋总价（毛坯＋精装）1,819,102元，付款方式：商业贷款，付款进度：2018年5月3日定金20,000元；2018年5月6日，毛坯441,902元、精装97,200元；首付款金额：毛坯461,902元、精装97,200元，贷款金额：毛坯1,060,000元，精装200,000元。同日，唐增志签名的《新城璟棠购房知晓函》第一条载明：本人已充分了解项目和本人所购房屋的状况、装修标准，并查阅了开发商公示的《房屋认购书》、《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议、《房屋装饰装修协议》。本人所签署的《房屋认购书》中的认购单价包含：房屋毛坯单价以及房屋装饰装修单价；认购总价包含：房屋毛坯总价以及房屋装饰装修总价。本人对此已充分了解、知晓。2018年5月9日，新城公司（出卖人）与唐增志（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳18xxxxxx）一份，约定唐增志购买新城公司位于武汉市汉阳区房屋，该商品房单价为12,802元，总价为1,521,902元，乙方应于2019年5月9日前一次性存入商品房首付款461,902元，其余价款办理贷款。《武汉市商品房买卖合同》附件四：装修、设备标准（全装修另签补充协议）。新城公司（甲方、商品房买卖合同出卖人、受托方）与唐增志（乙方、商品房买卖合同买受人、委托人）签订《房屋装饰装修协议》（新城公司提交的协议书显示该协议书签订时间为2019年5月9日，唐增志提交的协议书上并未注明协议签订时间）一份，约定：1、乙方购买甲方“新城璟棠项目”xxx室，乙方委托甲方对房屋进行装修，具体装修标准见附件一。2、甲乙双方一致同意，装修标准含税单价为2,500元/平方米，该房屋的装修由甲方包工包料完成，乙方应向甲方支付装修费297,200元（含税价），270,181.82元（不含税价）。3、乙方于/年/月/日向甲方支付装修费97,200元，于/年/月/日前向甲方支付装修费200,000元。装修总价是根据甲乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算得出的，若房屋交付后，产权登记面积与购房合同约定面积发生差异，装修总价需进行多退少补。4、基于优化设计或改进施工或因其他不可归因于甲方的原因，甲方有权在不降低质量标准的情形下，变更所使用的建筑、装修材料，但此类变更不得影响乙方对房屋的使用。甲方有权在不影响使用功能的前提下，对可见面、不可见面以及其他局部区域对材料适用的部位、范围区域、工艺等进行细部调整。上述产品如注明品牌但未注明型号的，则该产品的型号由甲方自行确定；如未注明品牌、型号等事项的，则该产品的品牌、型号等事项由甲方自行确定。5、最终实际交付的装修后的标的房屋与商品房买卖合同附件“该房屋建筑设计平面图”不一致的，以本协议约定标准为准。6、乙方在该房屋交付前擅自解除本合同取消对甲方的装修委托的，乙方应向甲方支付本合同第二条约定的装修费297,200元作为甲方的装修投入和违约金。7、乙方逾期支付装修费的，每逾期一天乙方应按逾期应付款的万分之五向甲方支付违约金。8、甲方于2020年6月30日前完成房屋的装修并交付给乙方。附件一《装修交付标准》中列明了装修部位，部品清单所列部品有的注明了品牌，有的未注明品牌。2018年5月9日，唐增志向新城公司出具《承诺函》，载明：本人不可撤销的委托新城公司对所购房屋进行装饰装修，本人已详细阅读所签署的《房屋装饰装修协议》，知晓并充分认可《房屋装饰装修协议》中的装修标准及装修价格，后续本人不得以任何理由向新城公司主张退还装修款或解除装饰装修合同。合同签订后，唐增志向新城公司支付了毛坯总价款项1,521,902元（新城公司向唐增志开具了金额为1,521,902元的发票），并于2018年5月6日支付装修费用97,200元（新城公司向唐增志开具了金额为97,200元的发票）。2018年10月24日，新城公司向唐增志邮寄《通知函》一份，要求唐增志支付装修剩余尾款200,000元，唐增志未予支付。2019年1月5日，唐增志委托律师向新城公司邮寄《律师函》，以《房屋装饰装修协议》存在对装修标准没有约定、公摊部位装修费重复计算、质价不符、属于捆绑销售等问题为由，要求新城公司立即停止对唐增志所购房屋装修行为，并限期与唐增志协商确定装修标准等。2019年1月10日，新城公司向唐增志回复《律师函》，内容为唐增志在函件中提及的装修标准、计价方式等问题在新城公司与唐增志签署的合同等书面文件中均已有明确约定，新城公司会严格按照合同约定履行其义务并依约如期交房。2019年1月15日，唐增志委托律师向新城公司邮寄解除与新城公司签订的《房屋装饰装修协议》的《律师函》，内容为：鉴于新城公司拒绝向委托方（唐增志）披露合同履行的相关信息，严重侵害了委托方的知情权与监督权，且拒绝就相关事宜进行协商，委托方认为新城公司不具备履行合同的诚意和能力，通知立即解除与新城公司签订的《房屋装饰装修协议》；新城公司收到此函三日内，返还唐增志已付全部装修款；立即停止一切针对唐增志所购新城璟棠房屋的装修行为。2019年1月16日，新城公司收到该《律师函》。后新城公司要求唐增志支付装修款未果，故引起本次诉讼。另，新城公司于2018年11月16日向本院起诉，本院委托三调联动办公室进行诉前调解，双方曾有达成协议的意向，但唐增志最终未在协议草案上签字。在此期间唐增志于2018年11月30日通过中国银行向新城公司汇款10,000元，附言：唐增志装修违约金。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的案涉房屋的交付时间为2020年3月30日；《房屋装饰装修协议》约定的案涉房屋的交付时间为2020年6月30日，目前该房屋尚未交付，装修正在进行中。本院认为：原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及《房屋装饰装修协议》（含附件），均系双方当事人真实意思的表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。一、关于原、被告之间签订的《房屋装饰装修协议》是否已经解除问题。唐增志签署的《房屋认购书》、《签约信息确认单》、《承诺函》，均明确载明了唐增志所购房屋的毛坯单价、毛坯总价、精装单价和精装总价；唐增志在《购房知晓函》中明确表示充分了解、知晓“本人所签署的《房屋认购书》中的认购单价包含房屋毛坯单价以及房屋装饰装修单价；认购总价包含房屋毛坯总价以及房屋装饰装修总价”；这充分说明新城公司与唐增志在洽谈合同时是将毛坯价格和装修价格放在一起进行商谈的。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》附件四明确约定了“装修、设备标准（全装修另签补充协议）”，双方当事人关于案涉房屋所形成的《房屋装饰装修协议》即是按照上述附件四的约定所签订的补充协议。故《房屋装饰装修协议》应认定为《武汉市商品房买卖合同》的补充协议。综合上述分析，本院认为原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》与《房屋装饰装修协议》是一个整体合同，不能就其中部分单独进行解除。唐增志认为双方就《房屋装饰装修协议》形成的是承揽关系，唐增志作为委托人可以行使任意解除权，是不能成立的，因此唐增志无权要求解除合同。唐增志于2019年1月15日委托律师向新城公司邮寄《律师函》要求解除与新城公司签订的《房屋装饰装修协议》。新城公司虽然收到了该《律师函》，但原、被告之间的《房屋装饰装修协议》并未解除，故唐增志要求确认双方之间签订的《房屋装饰装修协议》已于2019年1月16日解除的反诉诉讼请求，本院不予支持。二、关于《房屋装饰装修协议》对装修标准是否进行了约定问题。唐增志认为《房屋装饰装修协议》对装修标准没有约定。然《房屋装饰装修协议》附件一已经注明了装修部位和部品清单，同时也标注了所用部分材料的品牌，且合同明确注明“上述产品如注明品牌但未注明型号的，则该产品的型号由甲方自行确定；如未注明品牌、型号等事项的，则该产品的品牌、型号等事项由甲方自行确定”。对此唐增志承诺“本人已详细阅读所签署的《房屋装饰装修协议》，知晓并充分认可《房屋装饰装修协议》中的装修及装修价格”。由此可知原、被告签署的合同已对装修标准进行了明确约定，且唐增志对此亦是知晓的，故唐增志认为《房屋装饰装修协议》对装修标准没有约定的主张，本院不予支持。三、关于唐增志主张的公摊部分是否存在重复计算装修费问题。原建设部《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内面积或者建筑面积计价”，且《房屋装饰装修协议》中明确约定“装修总价是根据甲乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算得出的”，原、被告之间的毛坯房屋总价是以建筑面积（含公摊）为计价标准的，装修同样以建筑面积（含公摊）为计价标准并无不妥。故唐增志关于公摊部分重复计算装修费问题的主张，本院不予支持。四、关于唐增志主张的质价不符问题。唐增志认为新城公司对外发包的装修标准与唐增志应支付的装修价款差距较大，达不到2,500元/平方米的装修标准。本院认为原、被告已对装修标准进行约定，装修标准亦是双方合意的结果，新城公司根据合同约定的装修标准进行交付房屋即可。同时，新城公司尚未交付房屋，唐增志亦无证据证明其诉求主张，故本院对唐增志此主张亦不支持。五、关于2018年11月30日唐增志交付的10,000元款项究竟应该认定为装修款还是违约金问题。新城公司认为该款项是唐增志交付的违约金，唐增志则认为该款项是交付的装修款。本院认为唐增志向新城公司交付10,000元时虽然基于调解意向注明为违约金，但因双方最终未达成协议且《房屋装饰装修协议》并未约定装修款项的支付时间，即无法认定唐增志存在违约情形的情况下，该10,000元款项应认定为装修款更为合适。故唐增志尚欠原告装修款190,000元（200,000元－10,000元），应予支付。新城公司于2019年12月12日撤回了第二项诉讼请求，即放弃了要求唐增志按剩余购房款日万分之五直至付清之日向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，系新城公司的意思自治，本院予以照准。故新城公司要求唐增志支付款项200,000元的诉讼请求，本院予以部分支持；唐增志要求新城公司返还装修款项107,200元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，参照原建设部《商品房销售管理办法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告（反诉原告）唐增志向原告（反诉被告）武汉新城创置置业有限公司支付剩余款项190,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）武汉新城创置置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐增志全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,535元（武汉新城创置置业有限公司已预交），由武汉新城创置置业有限公司负担50元，由唐增志负担4,485元；反诉费1,222元（唐增志已预交），由唐增志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  黄丽明人民陪审员  陈 敏人民陪审员  夏 英二〇一九年十二月二十四日书 记 员  罗曼妮