湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6603号 原告：易海燕，女，汉族，1978年1月13日出生。 委托诉讼代理人：丁樵（特别授权），湖南五溪律师事务所专职律师。 被告：怀化同鑫房地产开发有限公司。 法定代表人：王纹燕，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戴万赢（一般授权），湖南久景律师事务所专职律师。 原告易海燕诉被告怀化同鑫房地产开发有限公司（以下简称同鑫房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易海燕的委托诉讼代理人丁樵、被告同鑫房地产公司的委托诉讼代理人戴万赢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告易海燕向本院提出诉讼请求：一、请求解除原、被告双方于2015年3月16日签订的《毕加索花园认购协议书》；二、判令被告退还原告预交的房款60000元，赔偿原告房屋差额损失305020元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月16日，原、被告双方签订《毕加索花园认购协议书》，约定1、原告自愿认购毕加索花园*栋*单元***号房，面积101平方米；2、该商品房销售单价为4560元/平方米，优惠前总额为460560元；3、乙方采取的付款方式为按揭支付；4、协议签订当日，原告向被告支付购房诚意金60000元，此款在签订《商品房销售合同》时自动转为购房款。合同签订后，原告依约定交纳了购房诚意金60000元。2019年7月，原告通过被告楼盘开盘广告信息主动找到被告营销部，要求与被告签订《商品房销售合同》，被告认为双方签订的《毕加索花园认购协议书》无效，房屋单价要按照现在的市场价7550元计价，原告要求按照原定价格，被告予以拒绝。原告随即向鹤城区人民法院提起诉讼，鹤城区人民法院判决确认《毕加索花园认购协议书》合法有效，但被告仍然坚持房屋单价要按照现在的市场价7550元计价，拒绝与原告按照协议约定单价签订《商品房销售合同》。综上所述，原、被告签订《毕加索花园认购协议书》，系双方真实意思的表示，被告变更约定抬高房价而拒绝签订《商品房销售合同》，致使协议无法履行，造成原告的损失，依据《合同法》第113条之规定，特提起诉讼，望判如所请。 被告同鑫房地产公司辩称，一、本案既没有约定解除合同条件，也未达到法定的解除合同的条件，原告要求解除合同不应予以支持；二、原、被告双方签订的《毕加索花园认购协议书》系预约，不适用《合同法》第113条的规定，原告没有可得利益损失；三、原告主张的房屋差价损失，没有依据且金额过高。原告主张的损失本质上属于缔约过失赔偿，应当结合本案资金占用情况、过错情况及是否足以影响原告购买其他房屋的机会等因素综合认定并予以调整；四、本案确认合同效力之诉，被告已经上诉，原判决尚未生效，本案应当在原确认合同效力结案后，参考结案的判决书内容。 经审理查明：2015年3月16日，原告易海燕（乙方）与被告同鑫房地产公司（甲方）签订了《毕加索花园认购协议书》，约定：1、乙方自愿认购毕加索花园6栋1单元801号房，面积101平方米（最终面积以房产局实测面积为准），销售单价为4560元每平方米；2、乙方采取按揭支付的付款方式，于本协议签订当日向被告支付购房诚意金60000元整，该款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款；3、本协议书的有效期限为本协议签订日期起，至本项目正式开盘后7日内止，项目开盘信息由甲方通过电话告知乙方；4、本协议签订后，如在本协议有效期内甲方必须保留乙方所认购房源，不得出售给第三方，同时，甲方为乙方保留其所享受的优惠；本协议乙方所认购房源，不得转让，转让无效；5、在签订本协议后，乙方应于甲方正式取得该项目《预售许可证》之后，7个工作日内，严格按照甲方要求的时间签订《商品房预售合同》和办理有关付款手续并交纳首付款（或全款）。当日，原告依据该协议向被告同鑫房地产公司交纳了60000元。被告向原告出具收据，载明“今收到易海燕交来购房诚意金：60000元（毕加索花园6栋1单元801号）”2019年4月9日，被告取得涉案房屋的商品房预售许可证。遂要求原告按现在市场价7550元与其签订商品房销售合同，双方发生纠纷。原告易海燕于2019年8月14日将被告同鑫房地产公司诉至本院，要求本院确认认购协议有效，本院作出协议有效判决后，被告不服依法提起上诉。此后，原告以被告违约诉诸本院。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有原、被告身份信息、毕加索花园认购协议书、收据、中国农业银行业务凭证、2019年度怀化城区商品房预售许可台账复印件、报警案件登记表及照片、怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明、民事判决书、录音U盘文字资料及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订的《毕加索花园认购协议书》时意思表示真实，且协议内容比较具体，因此该协议书在双方间产生相应的权利义务关系，所确定的内容在双方间产生约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对协议的违约。被告在取得商品房预售许可证后单方面提高约定的房屋单价，要求与原告签订商品房销售合同，致使双方失去签订销售合同的可能性，构成根本违约，对此被告应承担相应违约责任。对原告要求解除与被告签订《毕加索花园认购协议书》并退还购房诚意金60000元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失305020元的请求。在违约责任中，承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案原告与被告签订认购协议书后，有理由相信被告会按约定履行订立商品房销售合同的义务，从而丧失了按照认购协议书约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立协议书商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，因被告所开发建设的房屋无论是面积还是建筑成本都与双方签订协议书时发生了变化，因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准显失公平，本院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失确定为180000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条和《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告易海燕与被告怀化同鑫房地产开发有限公司于2015年3月16日签订的《毕加索花园认购协议书》； 二、被告怀化同鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退回原告易海燕所交纳的购房诚意金60000元，并赔偿原告易海燕房屋差价损失180000元； 三、驳回原告易海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6775元，减半收取3388元，由被告怀化同鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  田群 二〇一九年十二月十二日 代理书记员  刘黎 附法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 2、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方定力合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。