福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3148号 原告：赵学城，男，1960年5月27日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈建琴、陈攸丹，福建立远律师事务所执业律师。 被告：柯碧榕，女，1974年7月30日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被告：仉木珠，女，1946年8月19日出生，汉族，住福建省长乐区。 被告：王梦婷，女，1994年9月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：王某1，女，2012年12月30日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 法定代理人：柯碧榕，系王某1母亲，上述被告。 被告：王某2，男，2012年12月30日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 法定代理人：柯碧榕，系王某1母亲，上述被告。 以上被告共同委托诉讼代理人：许江宁、徐忠琛，福建力格律师事务所执业律师。 原告赵学城与被告柯碧榕、王梦婷、王某1、仉木珠、王某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵学城及其委托诉讼代理人陈建琴，被告柯碧榕，被告柯碧榕、王梦婷、王某1、仉木珠、王某2的共同委托诉讼代理人许江宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵学城向本院提出诉讼请求：1、判令五被告履行1995年4月6日原告与王贤富、柯碧榕签订的《协议书》，协助原告办理位于福州市台江区的权属转移登记手续；2、判令五被告承担本案的诉讼费。事实和理由：柯碧榕与王贤富系夫妻关系。王贤富于2017年9月15日病故。柯碧榕、王梦婷、王某1、仉木珠、王某2为王贤富法定继承人。1995年4月6日，赵学城与王贤富、柯碧榕签订房产买卖的《协议书》，约定：本人王贤富愿意将福州市台江区转卖给赵学城，出售价为人民币365000元正。该协议书内容为王贤富亲自书写，由王贤富、柯碧榕夫妻在出卖人处签名捺印，由赵学城作为购买人签名捺印，由王贤富兄长王贤峰（又名王贤丰）作为见证人在《协议书》签名。签约当日，赵学城一次性支付365000元给王贤富、柯碧榕。王贤富、柯碧榕就将店面交付赵学城。赵学城接收店面后，至今为止，已经对店面出租使用二十几年，但是店面的权属转移登记尚未办理。综上所述，赵学城与王贤富、柯碧榕夫妻签订的《协议书》合法有效，应受法律保护。赵学城已支付全部购房款，王贤富已用合同方式处置案涉店面并收取了全额购房款。被告柯碧榕作为出卖人应当履行合同义务，协助赵学城办理讼争店面的权属转移登记手续，其余被告作为法定继承人，应协助办理讼争店面的权属转移登记手续。由于王贤富在合同尚未履行完毕时死亡，属于其本人的房产部分产权转移归其继承人。遗产继承人在不超过遗产实际价值基础上，应配合清偿被继承人债务。因此，赵学城有权要求王贤富的继承人履行《协议书》约定的债务，配合办理权属转移登记手续。为此，赵学城诉至本院，提出上述诉讼请求。 被告柯碧榕、王梦婷、王某1、仉木珠、王某2辩称：一、赵学城尚有购房余款16.5万元未支付给王贤富，因此，赵学城主张被告协助办理讼争店面产权转移登记条件未成就，依法应予驳回赵学城的诉求。1995年4月6日，赵学城向王贤富购买坐落于福州市台江区店面，约定价格为人民币36.5万元，但赵学城仅支付给王贤富人民币20万元，尚有16.5万元一直没有支付，当时双方口头约定过户前赵学城应支付王贤富余款16.5万元。但赵学城一直未支付余款16.5万元给王贤富，因此才造成讼争房产一直未过户的情况。现王贤富已去世，被告作为继承人，依法享有继承王贤富的债权，根据《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”而本案赵学城属先履行方，其应先支付余款16.5万元给被告，才有权要求被告协助办理讼争房屋的权属转移登记手续。二、赵学城应支付购房余款16.5万元。1995年4月赵学城购买讼争房产仅支付20万元（抵债支付，没有实际付款），尚有余款16.5万元未支付，至今已达23年。根据《合同法》第159条规定:“买受人应当按照约定的数额支付价款。……”第161条规定:“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”因此赵学城应支付购房余款16.5万元。综上，因赵学城未履行支付购房余款16.5万元的义务，因此应依法驳回赵学城的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1995年4月6日，王贤富向赵学城出具《协议书》一份，内容为：本人王贤富愿意将福州市台江区转卖给赵学城，出售价为人民币叁拾陆万伍仟元正.特立此据。1995年4月6日。协议落款处有王贤富、柯碧榕在出售人一栏签名捺印，赵学城在购买人一栏签名捺印，另还有见证人“王衣丰”签名捺印。 协议签订之后，王贤富将讼争店面交付赵学城使用，并将上述《协议书》及讼争店面的房屋所有权证原件交给赵学城收执。自1995年4月7日起，讼争店面均由赵学城管理使用。赵学城将此店面出租并获取收益多年。 2017年9月15日，王贤富因病故注销户籍。仉木珠是王贤富的母亲。被告柯碧榕是王贤富配偶。被告王梦婷、王某2、王某1均为王贤富和柯碧榕生育的子女。 另查，福州市台江区瀛洲街道建海新村第三群体二层店面75号的房屋所有权登记在王贤富名下，权证号榕台S字第011074号。该房不存在抵押、查封等情况。 诉讼中，赵学城陈述：1.当时王贤富是承租在农贸市场做生意，后来允许租户购买店面了，王贤富因为资金紧张就找其借20万元用来购买案涉店面，借款之后，王贤富无力还款，经协商由其来买店面，并且约定再向王贤富支付16.5万元。1995年4月6日当晚，在讼争店面里，其现金支付了16.5万元给王贤富，王贤富遂将店面产权证原件交赵学城，并且写了一张协议盖了手印。付款时，赵学城夫妻、王贤富夫妻及王贤富的哥哥王贤峰均在场。2.因办理过户需要费用，而其与王贤富之前都有合伙做生意，关系很好，故没有去办理过户手续。不料后来其与王贤富关系恶化，其曾要求王贤富办理过户手续，而王贤富却提出要再付10万元才同意配合过户，赵学城没有同意，因此至今未过户。3.讼争店面自1995年4月6日起，一直由其出租他人收取租金。该店面头两年的租金就高达14万元。 被告柯碧榕陈述，1.确实是在讼争店面签约，王贤峰是王贤富哥哥，也是赵学城的朋友，也在场，因为是用店面抵债20万元，所以将讼争店面的产权证交付赵学城，当时是说剩下的165000元等双方办理过户的时候支付，因此签约当天并未收到赵学城支付的165000元。2.赵学城有答应1个月之后付165000元尾款，付款后再过户。因王贤富和赵学城原来关系比较好，所以才将店面和产权证都交给原告了。3.讼争店面是王贤富1993年、1994年左右购买的，大约花了三十万元左右购买店面。此外，被告认可《协议书》中的385000元，有200000元系王贤富以店面款抵债，没有实际付款。4.从1995年至今，讼争店面均由赵学城在使用。 本院认为，王贤富1995年4月6日出具的《协议书》所述内容，是买卖双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现王贤富已故，原告赵学城将王贤富的法定继承人列为被告，被告主体适格。从《协议书》内容可知，房屋买卖的总价款为365000元。诉讼中，原被告均确认，因王贤富在出售店面前对赵学城有负债200000元，故房屋买卖价款中的200000元为抵债，未实际支付，双方均无异议。双方争议的焦点在于，赵学城主张抵债之外的购房款165000元已于1995年4月6日当日现金交付给王贤富、柯碧榕夫妇，而柯碧榕则坚持认为，赵学城尚有165000元购房款未支付。对此，本院分析认为：其一，购房款中有200000元系抵债，无需实际支付，其余购房款为165000元，占总价款的43%，若赵学城未支付尾款165000元，那么王贤富、柯碧榕在分文未收到现金且买方尚有将近一半的购房款未支付的情况下，仍然将店面、店面产权证原件都交付给赵学城，还出具手写的《协议书》（协议书仅体现购房价款为365000元，并未提到购房尾款未支付的问题）交由赵学城收执，与常理不符。其二，讼争店面1995年4月6日即已经交付赵学城使用，自此均由赵学城出租，并全额收取租金。若确实尚有165000元购房款未支付，则出卖人王贤富、柯碧榕自1995年至今二十多年来，未向赵学城追索剩余的购房款，未要求赵学城出具欠条，也未要求分享讼争店面的租金收益，也与常理不符。因此，本院对于柯碧榕、王梦婷、王某1、仉木珠、王某2的上述主张不予采信。在讼争店面的买卖双方未就权属过户登记事宜作明确约定的情况下，王贤富作为出卖人，在其出具的《协议书》中明确确认了店面交易总价款为365000元，并将该手写的《协议书》连同讼争店面的所有权证原件交付赵学城，应视为其已将此《协议书》作为赵学城对讼争店面的权利凭据交给赵学城收执。该《协议书》并未提及购房尾款未支付的事宜，且王贤富、柯碧榕二十多年来均未就购房尾款的问题向赵学城主张权利，也未要求按比例分享赵学城出租店面的租金收入，由此可以高度盖然性地认定讼争店面的价款已经支付完毕，且各方无异议。由于讼争店面的所有权过户登记手续尚未办理，而讼争店面登记的所有权人王贤富已故，故柯碧榕、王梦婷、王某1、仉木珠、王某2作为王贤富的法定继承人，应当配合赵学城将办理讼争店面的所有权过户登记至赵学城名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条规定,判决如下: 柯碧榕、王梦婷、王某1、仉木珠、王某2应于本判决生效之日起十日内协助赵学城将王贤富（已故）名下福州市台江区瀛洲街道建海新村第三群体二层店面75号的房屋所有权过户登记至赵学城名下。 案件受理费6775元，由柯碧榕、王梦婷、王某1、仉木珠、王某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  赵秋平 人民陪审员  李 芬 二〇一九年十二月二十八日 法官 助理  江紫沫 书 记 员  江 梨 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。