河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4417号上诉人（原审被告）：孙海英，女，1981年8月21日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：王成喜，系孙海英丈夫，男，1980年1月20日出生，汉族，住河南省通许县。特别授权。被上诉人（原审原告）：河南星瑞物业服务有限公司，住所地通许县行政路西段路南。统一社会信用代码9141022257359458XG。法定代表人：周星，任经理职务。委托诉讼代理人：张晓琳，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：孙青，系公司员工，特别授权。上诉人孙海英因与被上诉人河南星瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市通许县人民法院（2019）豫0222民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。孙海英上诉请求：撤销一审判决第一项“被告孙海英应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告河南星瑞物业服务有限公司支付2018年6月1日至2020年5月31日期间所拖欠的物业管理服务费4376元，合计人民币4376元”，并依法重新认定河南星瑞物业服务有限公司不完全履约、履约失当的事实，据实依法改判孙海英酌定按比例支付的物业服务费。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律不当。一审完全忽视孙海英提交的河南星瑞物业服务有限公司不完全履行《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）、以及履行不当对孙海英造成的各种物业服务利益损失，仅仅基于《协议》形式而忽略《协议》实际履行情况所作出的一审判决，其排除河南星瑞物业服务有限公司履约责任，完全忽视孙海英举证事实的片面认定，显失公平，不利于维持双方之间基于《协议》实体内容约定的利益平衡，一审判决不仅损害了孙海英依法应当享有的物业利益，其认定事实不清、显失公平的判决也让国家法律丧失了尊严和公信力。河南星瑞物业服务有限公司的违约违法体现在1、河南星瑞物业服务有限公司未按《协议》的约定全面提供物业服务，如《协议》第一条第一款第2项的约定，未制定物业管理制度和《业主手册》更谈不上书面告知业主，上述文件的各项详细服务内容和服务标准在一审过后近3个月时间里没有任何进展，业主没有得到《业主手册》和法庭上物业对业主的服务保证书的约定内容履行。2、河南星瑞物业服务有限公司履行《协议》不当，达不到正常物业服务的基本标准。如《协议》的第三项第二款第8项小区道路不平整，第三条第二款第10项：容易危及人身安全的设备设施没有明显完善和警示标志防范措施，第三条第五款第1.2项小区主出入口24小时执勤，小区内按规定路线巡逻，主监控房间呼叫中心24小时值勤等此几项都未履约。3、河南星瑞物业服务有限公司收取物业费不依法出具发票。4、综上述情况、服务与物业费（1.5元/㎡）完全不匹配。河南星瑞物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。河南星瑞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令孙海英支付河南星瑞物业服务有限公司物业费4376元（2018.6.1-2020.5.31）；2018年6月1日至2019年7月24日产生的违约金367元，共计4743元，2019年7月24日之后的违约金按拖欠金额的万分之四/天标准计取；2.判令孙海英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：河南星瑞物业服务有限公司系合法登记注册的物业服务公司，2015年4月1日，河南星瑞物业服务有限公司与开封市兴通置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：开封市兴通置业有限公司委托河南星瑞物业服务有限公司对法郡小区进行物业管理服务，委托管理期限自2015年4月1日起至小区业主委员会与聘任的物业公司签订正式物业服务合同之日止，物业管理服务费住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.5元收取。孙海英是法郡小区6号楼1单元702房业主，其房屋建筑面积为121.55平方米。2017年5月29日，孙海英（乙方）与河南星瑞物业服务有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定“第一条第二款第四项：依据本协议向甲方按时足额交纳物业服务费用；第四条第一项：乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用）实行预交制度，自房屋竣工集中交付之日起开始预收全年物业服务费。以后每年交纳一次，每次交纳费用时间：每年的3月份开始预交下年的物业服务费；第四条第二项住宅按建筑面积：1.5元/月·平方米；第八条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额交纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向乙方收取滞纳金”。另查明，孙海英物业费缴纳至2018年6月1日。上述事实有当事人陈述、物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、文件签收单、维修申请单等证据及法庭笔录在卷佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，河南星瑞物业服务有限公司与开封市兴通置业有限公司签订的《物业管理委托合同》及双方签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议》对河南星瑞物业服务有限公司和孙海英均具有约束力。孙海英作为业主，应当按照约定支付物业费，故对河南星瑞物业服务有限公司诉请孙海英支付2018年6月1日至2020年5月31日的物业费，符合合同约定和法律规定，予以支持，物业费按合同约定计4375.8元（24个月×1.5元×121.55平方米）。对于河南星瑞物业服务有限公司主张孙海英支付违约金的诉求，因河南星瑞物业服务有限公司未提供充分证据证明其在合同约定交纳期间内经书面催交，孙海英无正当理由拒绝交纳，故对该项诉求一审法院不予支持。孙海英辩称河南星瑞物业服务有限公司的物业服务存在瑕疵的辩解理由，因其未能提供足够证据予以证明，且该理由并不足以使其拒绝交纳物业费，故对该辩解理由，不予采信。孙海英可要求河南星瑞物业服务有限公司对其服务予以整改、采取补救措施等，对造成损失的可在其有充分证据后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孙海英于本判决生效之日起十日内支付河南星瑞物业服务有限公司物业服务费4375.8元；二、驳回河南星瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由孙海英负担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，孙海英与河南星瑞物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。河南星瑞物业服务有限公司依照协议提供了物业服务，孙海英作为小区业主，应缴纳相关的物业服务费；孙海英未提供相应的证据证明河南星瑞物业服务有限公司在服务过程中存在问题，故对孙海英的上诉请求不予支持；物业服务是一个长期性、持续性的服务过程，评判物业服务是否达标，即使物业公司管理服务存在一定的瑕疵，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。业主向物业公司缴纳服务费，物业公司应当出具相应的发票给业主，故河南星瑞物业服务有限公司应当在孙海英缴纳物业费后为其出具相应的物业费发票。综上所述，孙海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙海英负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇一九年十二月三十日书记员  李锦锋