黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10142号上诉人（原审被告）：王丹，女，1988年2月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市中关村松北商贸区。委托诉讼代理人：史树东，哈尔滨市松北区对青山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：哈尔滨圣荣物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区天元街726号中关村住宅小区4-03商服。法定代表人：张红，经理。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江屹昂律师事务所执业律师。上诉人王丹因与被上诉人哈尔滨圣荣物业管理有限公司（以下简称圣荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人王丹的委托诉讼代理人史树东，被上诉人圣荣物业公司的委托诉讼代理人方显辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丹上诉请求：撤销一审判决，驳回圣荣物业公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定小区建设单位与圣荣物业公司的物业合同对王丹有法律效力是对事实认定的错误。建设单位在未履行告知王丹，并经王丹同意的情况下私自与圣荣物业公司签订物业服务合同，剥夺了业主的知情权和对小区的管理权，且程序不合法，因此其双方签订的物业服务合同对王丹没有效力。一审法院认定王丹依据建设单位与圣荣物业公司签订的合同以每平方米1.7元计算物业费，这与圣荣物业公司的物业服务资质不符，应当按照其三级服务的企业资质依据政府指导价收取物业费，因此一审判决按照1.7元标准支付物业费明显过高。圣荣物业公司辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回王丹的上诉请求。圣荣物业公司向一审法院起诉请求：判令王丹立即给付2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费12389元，2015年10月1日至2019年12月31日电梯费3213元，违约金6720.06元，合计人民币22322.06元。一审法院认定事实：王丹系中关村松北商贸区中关国际小区10号楼1单元1201室业主。2014年9月23日，王丹与该小区的物业服务公司菱建物业公司签订《前期物业服务协议》。2016年3月1日，菱建物业公司通过向松北区松北街道办事处、松北区物业供热管理办公室及小区业主函告的形式申请退出小区。2016年6月28日，圣荣物业公司与哈尔滨市松北区松北街道办事处中关村社区居民委员会签订《物业服务合同》。2016年6月29日，圣荣物业公司与中关村开发公司签订《中关国际小区前期物业服务合同》。2016年7月1日，圣荣物业公司正式入驻小区并提供物业服务至今。按照《中关国际小区前期物业服务合同》第六条的约定，小区物业费收费标准为:高层住宅物业费1.70元/月/平方米（建筑面积），物业服务费用（物业服务资金）按年一次交纳。电梯费按《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》执行，即用户数≤30,基础费用30元，运行电费每增减一层3元/月·户。《中关国际小区前期物业服务合同》第二十四条约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应从逾期之日起按每天欠费总额的1%。向乙方支付滞纳金。”王丹在该小区的住宅建筑面积为186.86平方米，年物业费3812元，年电梯费756元。王丹尚未交纳圣荣物业公司入驻后，即自2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费9530元，以及2017年7月1日至2019年12月31日期间的电梯费1890元。一审法院认为，王丹于2014年9月23日与菱建物业公司签订的《前期物业服务协议》虽未约定合同到期的时间，但菱建物业公司已不再为涉讼小区提供物业管理服务，并在撤出中关国际小区前向街道办事处等相关部门发出函，菱建物业公司与小区业主之间的前期物业管理服务合同已实际解除。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，在未召开业主大会、未成立业主委员会的前提下，中关村开发公司作为小区的建设单位为小区另行选聘前期物业管理企业的行为不违反相关规定，虽然其在采用协议方式选聘圣荣物业公司时，未经房地产行政主管部门批准，存在程序瑕疵，但是《物业管理条例》第二十四条的规定因不具有效力性强制性，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，选聘程序瑕疵并不当然导致合同无效。王丹亦未举示证据证实圣荣物业公司与开发公司存在恶意串通，损害业主利益之情形。根据《最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《中关国际小区前期物业服务合同》对业主具有约束力，本院对王丹提出的自己并非合同当事人的抗辩理由不予采纳。对于物业管理费、电梯费的计算问题，物业管理费的收费标准应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。本案中物业管理费、电梯费的收费标准已在合同中进行了明确约定，与一般市场价格大致相当，且该小区绝大多数业主均按此标准交纳物业管理费、电梯费，因此本院对圣荣物业依照合同约定的住宅物业费1.70元每月每平方米（建筑面积）、电梯费63元每月的标准向王丹主张物业管理费、电梯费的诉讼请求予以支持。因圣荣公司系于2016年7月1日起正式进入小区并提供物业服务，结合圣荣公司提交的证据5.《关于中关国际物业服务合同的说明》中已指出“自2016年7月1日起由哈尔滨圣荣物业管理有限公司承接小区物业服务。经三方协商核对，以往的账目已全部结清，以后再发生的所有债权债务。均由哈尔滨圣荣物业管理有限公司负责”，同时，《物业服务合同》及《前期物业服务合同》关于物业服务费的交纳均约定“业主应于《进户通知书》载明的进户之日起缴纳物业服务费”“物业服务费用按年一次交纳”，按照合同表述，能够分析出物业服务费的交纳方式为按年预缴制，但无法证实菱建物业公司授权其收取菱建物业公司撤场前的物业费、电梯费,故本院仅对圣荣物业公司进驻小区后，实际提供物业服务期间的物业费、电梯费予以支持。对于圣荣物业公司主张的违约金部分，虽王丹欠费事实属实,但《前期物业服务合同》第六章第二十四条约定的“应从逾期之日起按每天欠费总额的1%。向乙方支付滞纳金”的滞纳金（属违约金性质）计算标准过高，王丹对违约金标准亦提出异议，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌定将违约金的标准调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。因此王丹应自2017年7月1日起按年以欠付的物业管理费、电梯费为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金给付圣荣物业公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条第二款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条之规定，判决如下:一、王丹于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨圣荣物业管理有限责任公司自2017年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费9530元、电梯费1890元，共计11420元;二、王丹于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨圣荣物业管理有限责任公司物业费、电梯费（2017年7月1日起至2019年12月31日）的违约金854元;三、驳回哈尔滨圣荣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，王丹与菱建物业公司于2014年9月23日签订《前期物业服务合同》后，菱建公司于2016年3月1日通过函告的方式退出了小区，因此双方的合同关系已经解除。因该小区没有成立业主委员会，哈尔滨市松北区松北街道办事处中关村社区居民委员会在政府有关部门的指导下代行业主委员会职责，于2016年6月28日与圣荣物业公司签订《物业服务合同》，次日又与中关村开发公司签订《中关国际小区前期物业服务合同》，两个合同关于服务义务主体、服务内容、服务质量标准、服务费用标准的约定是一致的，不存在执行上的差异。该签订合同的行为是基于为了案涉小区业主的整体利益出发，不存在侵害业主利益的情形，且符合《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定的：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”合法有效。两份合同约定了物业费1.70元/月/平方米的收费标准，该收费标准符合物业服务合同中约定的服务内容，且王丹并未举证证明物业服务中存在缺陷，因此王丹作为小区业主，实际享受了物业服务，应当按照合同约定履行向圣荣物业公司交纳物业服务费、电梯费的义务。需要指出的是，虽然王丹作为业主有权依据自己的主观认识对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个或者几个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个或部分业主交纳，因此在案涉小区绝大部分业主已经按照合同约定标准交纳了物业费及电梯费的情况下，应当更多的考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。据此，王丹关于不同意交纳物业服务费及电梯费的上诉主张没有事实依据和法律根据，本院不予支持。综上所述，王丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106.85元，由王丹负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  刘万福审判员  付玉林（）二〇一九年十二月十三日书记员  于凯华