广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2023号上诉人（原审原告）：清远市汇能商贸有限公司。住所地：广东省清远市清城区东城长埔管理区瓦田村16号自编首层右边01号商铺。法定代表人：陈土朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：连清耀，男，1976年6月29日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审被告）：张桂业，男，1947年7月24日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：李美思，广东赢信律师事务所律师。原审第三人：阳春市自然资源局。住所地：广东省阳春市春城街道东湖西路45号。法定代表人：范强，该局党组书记、局长。委托诉讼代理人：刘贻宽，该局工作人员。上诉人清远市汇能商贸有限公司（以下简称汇能公司）因与被上诉人张桂业、原审第三人阳春市自然资源局土地租赁合同纠纷一案，不服阳春市人民法院（2019）粤1781民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汇能公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判张桂业返还租金48000元和赔偿损失139247元给汇能公司。二、本案一、二审案件受理费由张桂业承担。事实及理由：一、在阳春市自然资源局2018年5月拆除违章建筑前，汇能公司已付清2017年4月至2018年3月的租金共48000元给张桂业，即使张桂业在签订合同后将土地交付给汇能公司使用，但不影响张桂业因《租地合同》取得租金收入；而且停车场尚在建设期间，没有完善相关设施，汇能公司尚不能使用收益。因此，根据合同法第五十八条的规定，张桂业因《租地合同》取得租金48000元应返还给汇能公司。二、汇能公司提供的建设停车场的原始单据、凭证可证实汇能公司的损失为139247元，除非张桂业提供证据证明汇能公司的证据是虚假伪造的，否则法院应采纳汇能公司所提供的证据。另外，一审认定汇能公司对修建简易停车棚的费用没有提出书面鉴定申请与事实不符，汇能公司在一审审理中一再强调，如果法院经审查认为汇能公司提供的证据不足以证明其损失，汇能公司同意申请司法鉴定并预交鉴定费。汇能公司搭建的修理棚，面积为250平方米，材质为红砖墙，顶部是铁皮瓦，即使该修理棚被拆除，仍可根据市场价评估价值；道路硬底化的现场等设施的重置价值亦可鉴定。三、阳春市自然资源局分别在2017年10月19日、2017年12月15日向张桂业发出《责令停止违法行为通知书》，张桂业承认收到该两份通知书，但张桂业没有通知汇能公司，并继续收取汇能公司的租金，导致汇能公司继续搭建停车棚、道路硬底化，故造成汇能公司损失在于张桂业，张桂业应赔偿损失给汇能公司。张桂业辩称：一、汇能公司主张其对涉案土地没有使用收益违背了客观事实，一审已查明汇能公司在2018年2月开始至建筑物被拆除期间，一直使用该土地进行停车收益。二、汇能公司没有提供证据证明其损失为139247元，而且汇能公司所诉请的标的物已不存在，无法对争议的标的物进行价值鉴定，汇能公司应承担举证不能的法律后果。三、汇能公司在违建过程中已多次收到阳春市自然资源局的通知，其在没有取得任何合法手续的情况下自愿承担风险进行违约，过错完全在于汇能公司，因汇能公司违约所造成的损失应由汇能公司自行负担。阳春市自然资源局述称：原阳春市国土资源局合水国土所在2017年10月19日巡查发现，张桂业在涉案土地搭建停车场，经原阳春市国土资源局合水国土所调查核实，该宗地规划属村庄，地类属于水田，张桂业在没有取得合法用地批准文件的情况下搭建停车场的行为改变了土地用途，构成非法占用土地，故原阳春市国土资源局合水国土所分别与2017年10月19日、2017年12月15日发出《责令停止违法行为通知书》，责令张桂业停止搭建停车场的违法行为。汇能公司向一审法院起诉请求：一、判令汇能公司与张桂业于2017年4月1日签订的《租地合同》无效；二、判令张桂业返还押金15000元和已付租金48000元给汇能公司；三、判令张桂业赔偿汇能公司损失139247元；四、本案的诉讼费由张桂业承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，汇能公司与张桂业签订《租地合同》一份，约定张桂业将位于阳春市合水镇湖岩村即S113线公路边约5000平方米的土地出租给汇能公司作为停车场使用，由汇能公司作车辆的停车、加油、维修之用,租期为5年，即从2017年4月1日起至2022年1月1日止，每月租金为4000元，定于合同生效之日支付当月的租金，以后的租金定于每月的6日交付，押金为15000元。《租地合同》中同时约定:张桂业对所租赁的土地应有合法的使用权和租赁的权力，如有土地纠纷，张桂业应在15个工作日内解决，如不能解决，张桂业应归还押金及租金给汇能公司，并应赔偿汇能公司因对该土地投资而产生的损失。张桂业应支付水、电所产生的报装费，汇能公司支付水、电表后面所装线路的所有费用；汇能公司与张桂业协商的围墙，张桂业必须按汇能公司的要求一次性建好，经汇能公司验收后交付汇能公司在租赁期间使用，在租赁期间，围墙自然倒塌的维修由张桂业负责，如果是汇能公司使用不当的倒塌则由汇能公司负责。《租地合同》中还约定合同自双方签字盖章后立即生效。汇能公司与张桂业签订《租地合同》后，汇能公司于2017年9月2日交付了15000元押金给张桂业，张桂业也将《租地合同》中所指的土地交由汇能公司使用。汇能公司随后在上述土地搭建停车场并已经投入使用。因上述土地的地类属水田，汇能公司搭建停车场前没有到相关职能部门办理报批手续，原阳春市国土资源局合水国土资源所分别于2017年10月19日和2017年12月15日向张桂业发出《责令停止违法行为通知书》，责令张桂业停止搭建停车场的违法行为。2018年5月8日，汇能公司修建的简易停车棚被相关职能部门强行拆除，所建简易停车棚的建筑材料已经清空，上述土地已经作复绿处理。汇能公司主张已经向张桂业交付了从2017年4月至2018年3月期间的租金48000元和修建简易停车棚的费用为139247元，张桂业自认只收到汇能公司交来的从2017年4月至2018年2月期间的租金44000元，且不认可修建简易停车棚的费用。张桂业同时主张汇能公司在修建简易停车棚期间张桂业用去水电费5674.95元，但汇能公司予以否认。汇能公司在举证期限届满前，就修建简易停车棚的费用未向一审法院提出书面的鉴定申请。一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。汇能公司与张桂业均不能举证证明该租赁土地已被批准为非农建设用地，即应仍属于农村集体用地。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。汇能公司与张桂业签订《租地合同》后，汇能公司在租赁的土地建设简易停车棚亦未取得任何报建报批手续，因此，双方签订的《租地合同》违反了法律法规的强制性规定，故为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，汇能公司与张桂业所签订的《租地合同》中约定张桂业将位于阳春市合水镇湖岩村即S113线公路边约5000平方米的土地出租给汇能公司作为停车场使用，由汇能公司作车辆的停车、加油、维修之用,并由张桂业修建围墙。由于所出租的土地性质属农村集体用地，汇能公司与张桂业均应知道在此修建停车场会改变土地的用途，事实上，汇能公司也已经在出租的土地修建了停车场，已经改变了出租土地的用途。因此应认定汇能公司与张桂业在本案中均有过错，应当各自承担相应的责任。故张桂业应返还押金15000元给汇能公司；汇能公司与张桂业签订《租地合同》后，张桂业已经将《租地合同》中所指定的土地交由汇能公司实际使用至2018年5月8日，故汇能公司请求张桂业返还已经支付的租金，应不予支持；汇能公司主张修建简易停车棚的费用为139247元，从而请求张桂业赔偿该损失，因张桂业否认修建简易停车棚的费用为139247元，汇能公司也未能提供充分的证据证实修建简易停车棚的费用为139247元，汇能公司在举证期限届满前也没有提出书面的鉴定申请，事实上汇能公司所修建简易停车棚已经被拆除，现也无法对其价值进行鉴定，故汇能公司的该项请求依法应予驳回。至于张桂业主张代汇能公司支付了水电费5674.95元，汇能公司尚欠张桂业两个月的租金共8000元未支付，故应在返还的押金中扣减的抗辩意见，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，作出判决：一、汇能公司与张桂业于2017年4月1日所签订的《租地合同》无效；二、张桂业于判决发生法律效力后十日内返还15000元给汇能公司；三、驳回汇能公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3374元，由汇能公司、张桂业各自负担1687元。二审中，各方当事人没有提供新证据。张桂业向本院提交《申请书》，申请对其承租涉案土地后搭建的修理棚、道路硬底化等设施的重置价值进行鉴定。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：阳春市自然资源局陈述，在对涉案土地搭建停车场进行现场勘测时，工作人员已告知施工人员停止违法建设。汇能公司确认现场施工人员由其聘请。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，汇能公司与张桂业签订《租地合同》，将属于水田的农用地用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，一审认定汇能公司与张桂业于2017年4月1日签订的《租地合同》无效正确。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，张桂业应否返还已收取的租金及赔偿损失给汇能公司。虽然汇能公司与张桂业签订的《租地合同》无效，但汇能公司确认其在涉案土地上搭建了修理棚，进行硬底化道路建设，汇能公司已实际使用该土地，故汇能公司应给予张桂业适当的补偿。汇能公司与张桂业在《租地合同》约定汇能公司每月应付4000元租金，这是双方对汇能公司使用涉案土地应支付给张桂业对价的合理预测，故汇能公司应给予张桂业的补偿标准可参照双方《租地合同》对租金的约定来确定。汇能公司主张其已支付至2018年3月期间的租金，汇能公司搭建的修理棚至2018年5月8日才被相关职能部门拆除，此前该土地一直由汇能公司占有使用，汇能公司与张桂业确认汇能公司没有支付2018年3月之后的租金给张桂业。故一审基于汇能公司实际使用涉案土地至2018年5月8日，从而不予支持汇能公司返还租金的请求，并无损害双方的利益，本院予以维持。汇能公司上诉请求张桂业返还已收取的租金，理据不足，本院不予支持。涉案土地属于农用地，汇能公司在与张桂业签订《租地合同》时没有尽到注意审慎义务，查明涉案土地性质；而且使用涉案土地时，在没有办理报建手续经相关政府部门批准建设的情况下就搭建修理棚和进行道路硬底化建设；同时，阳春市自然资源局陈述在对涉案土地搭建停车场进行现场勘测时，已告知现场施工人员要停止违法建设，而现场施工人员是由汇能公司聘请，但汇能公司仍继续进行违法建设，导致其所修建的修理棚最终被相关职能部门拆除，涉案土地已作复绿处理。因此，汇能公司存在过错，其请求张桂业赔偿经济损失139247元，理据不足，本院不予支持。对于张桂业所提交的《申请书》，申请对其承租涉案土地后搭建的修理棚、道路硬底化等设施的重置价值进行鉴定，因对本案的处理结果没有意义，本院不予准许。综上所述，汇能公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4045元，由清远市汇能商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月三十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。