西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                        （2019）陕0116民初4909号 原原告（反诉被告）：西安华润置地发展有限公司。法定代表人：黄剑峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人:邓娟，系该公司员工。被告（反诉原告）：刘敬飞。委托诉讼代理人李佩妍，系陕西群鑫律师事务所律师。原告西安华润置地发展有限公司(以下简称“华润公司”)诉被告刘敬飞租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人邓娟，被告刘敬飞及其委托诉讼代理人李佩妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商业物业租赁合同》（17#10301物业）于2018年11月12日解除；2、判令被告向原告支付2017年1月1日-2018年11月12日期间的租金409316.48元及滞纳金1014984.32元（暂计算至2019年1月31日，实际支付至租金付清时止）；3、判令被告向原告支付逾期归还物业的违约金220118.96元（从2018年11月13日开始按当月租金27514.87元的10%计算，暂计算至2019年1月31日（共计80天），实际支付至物业归还之日止）；4、判令被告缴纳的租赁保证金26204.64元不予退还；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方就17＃10301物业签订《商业物业租赁合同》，合同约定，原告就该物业出租给被告用于经营健身康体护理俱乐部，租期自2016年6月30日起至2026年6月30日，租金按照建筑面积计算，被告须于每季度最后一个月的25-30日向原告支付下一个半年租金；租金自2016年6月30日开始计收，装修免租期为合同签署后12个月，首次应缴纳租金26204.64元，第二次应缴纳租金52409.28元，第三次应缴纳租金78613.92元。同时合同还约定，被告逾期交付租金的，每逾期一天，应按应交付租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期达一个月以上的，原告有权终止合同。合同签订后，被告仅缴纳了第一次租金26204.62元后再未缴纳任何租金，且其相关物件一直滞留在原告处，导致该房屋无法转租，给原告造成巨大损失，在多次催要无果后，原告于2018年11月12日向被告发出解约通知书。为维护合法权益，故起诉至法院。被告刘敬飞辩称：原告未按合同约定履行其维修、赔偿损失等义务，违约在先。给被告造成巨大损失，至今未予赔偿。因此其依法行使先履行抗辩权，拒绝支付租金，不构成违约，无需承担违约责任。同时提出反诉请求：1、请求确认双方签订的《商铺租赁合同》（17幢10301）于2018年6月22日解除；2、请求判令被反诉人（本诉原告）承担违约责任赔偿损失为252144.36元；3、本诉及反诉费均由被反诉人承担。反诉被告辩称：反诉原告的事实与实际不符，其反诉请求和事实理由没有法律依据也没有合同约定，因此应当驳回。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原、被告双方签订《商业物业租赁合同》一份，由被告租赁原告所属的17＃10301号，建筑面积为779.9平方米。租赁期限自2016年6月30日起至2026年6月30日止。合同第三条约定了租金及租金的支付方式与期限。第3.3条约定：租金自本合同签署后零个月，即2016年6月30日起开始计收。（注：装修免租期为合同签署后壹拾贰个月，首次应缴纳租金合计26204.64元，第二次应缴纳租金合计52409.28元，第三次应缴纳租金78613.92元）。合同第四条约定了履约保证金，自本合同签订之日叄日内，被告向原告支付一个月的租金作为履约保证金，合计人民币26204.64元，作为履行本合同和依法经营的担保。合同第十二条第2.5约定：合同期满或者合同解除，如乙方（被告）逾期归还，则每逾期一天应向甲方（原告）按当月租金的10%缴纳违约金。嗣后，被告缴纳了履约保证金及第一个月的租金即开始入住经营，但在被告经营的过程中，多次发生原因不明的停水停电现象及安全通道设施不全，屋顶漏水等情况，双方为此发生纠纷。被告亦未再缴纳任何租金。现原告诉至本院，形成本诉。被告在庭审中亦提交反诉状，形成反诉。审理中，因双方意见分歧较大，本案未能调解。以上事实，有原、被告提交的《商业物业租赁合同》以及相关证据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商业物业租赁合同》属双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，本院依法予以认定。合同一经签订，对双方均具有法律约束力，原、被告均应按照合同要求履行各自的义务并依约行使权利。本合同在履行过程中，被告按合同要求向原告缴纳了履约保证金及第一个月的租金即开始入住经营。此后在被告经营过程中，多次发生原因不明的停水停电现象及安全通道设施不全，屋顶漏水等情况，双方由于沟通不畅发生纠纷，被告再未按照合同约定缴纳租赁费用。同时双方均向对方发出了解除租赁合同的函件。从原、被告举证情况综合认定，双方的《商业物业租赁合同》自2018年9月22日原告方收到被告邮寄的解除函为合同解除时间较为合理。作为出租方，原告应按合同约定及时对出租房屋进行维修、维护，但其未能与被告沟通及时解决物业管理出现的问题，故原告应承担相应的违约责任。作为租赁方，被告应按合同约定支付租金属于其合同义务，但其借故拖欠于法无据，故被告理应交纳2017年1月1日至2018年9月22日期间的租金共计363458.35元；关于双方争议的12个月免租期计算问题，应以合同约定为准，由于被告按合同的约定已交纳了一个月的租金，故对被告关于免租期计算之辩称理由，本院依法不予采信；关于原告要求被告支付逾期归还物业的违约金一节，合同于2018年9月22日解除，被告理应尽快交还物业，但其迟至2018年11月8日才将房屋钥匙交还原告，故被告应支付原告逾期交还物业的违约金【（27514.87÷30×46）×10%】=4218.95元；对于被告缴纳的租赁保证金26204.64元，以抵作被告应缴纳的租金为宜。对原告不予退还的主张因无事实依据，本院不予采信；至于原告要求被告支付其余租金及违约金、滞纳金的请求因无事实及法律依据，本院均不予支持；关于被告反诉一节，其要求确认双方签订的《商业物业租赁合同》（17幢10301）于2018年6月22日解除，其依据为提供的《会议纪要》复印件，原告对此予以否认，且其并非是由双方均签字承认形成合意的意思表示，故对被告的该项反诉请求，本院依法不予支持；至于其要求被反诉人承担违约责任并赔偿损失一节，本院认为，导致双方签订的合同解除的原因有原告作为出租方提供的房屋有漏水及物业不明原因的停电、停水，公用设施不合理等诸多因素存在，但也不排除与被告方经营管理不善及未积极采取减损措施有关联，故考虑到反诉原告损失的客观存在事实，本院依法酌情由反诉被告承担损失的60%为宜；对于反诉原告其余请求依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十一条。第二百二十六条之规定：判决如下:     一一、原、被告签订的《商业物业租赁合同》（17幢10301）于2018年9月22日解除；二二、本判决生效后七日内，被告刘敬飞支付原告西安华润置地发展有限公司房屋租金337253.71元；三三、本判决生效后七日内，被告刘敬飞支付原告西安华润置地发展有限公司逾期归还物业违约金4218.95元；四四、反诉被告西安华润置地发展有限公司在本判决生效后七日内赔偿反诉原告刘敬飞损失151286.6元；无五、驳回原告西安华润置地发展有限公司其余之诉讼请求；六、驳回反诉原告刘敬飞之其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案案件受理费19836元，原告负担15000元，被告负担4836元；反诉费2541元，反诉原告负担541元，反诉被告负担2000元。上述费用，与上述应付款项一并给付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                   审 判 长   刘文让审 判 员   肖维超审 判 员   种郁花                        二0一九年十二月三日                         书  记 员  杨   雅 1