湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初4193号原告：陈恒保，男，1948年8月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市青山区汽车钢板弹簧厂退休职工，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：万军，男，1973年2月13日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市青山区(特别授权代理)。被告：武汉青安居建设工程有限公司，住所地武汉市青山区冶金大道三十三街坊。法定代表人：王颖超，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿剑波，湖北联正律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：于文秋，湖北联正律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉地产开发投资集团有限公司，住所地武汉经济技术开发区鼎力大厦。法定代表人：袁堃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王德胜，男，1982年2月28日出生，该公司职工（特别授权代理）。被告：武汉市青山区土地整理储备事务中心，住所地武汉市青山区工业四路特1号。法定代表人：王青建，该中心主任。委托诉讼代理人：范新起，男，1963年6月28日出生，该公司职工（一般代理）。委托诉讼代理人：张露，湖北今天律师事务所律师（一般代理）。原告陈恒保与被告武汉青安居建设工程有限公司（以下简称：青安居公司）、武汉地产开发投资集团有限公司（以下简称：武汉地产公司）、武汉市青山区土地整理储备事务中心（以下简称：青山土储中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈恒保及其委托诉讼代理人万军，被告青安居公司的委托诉讼代理人耿剑波、于文秋，被告武汉地产公司的委托诉讼代理人王德胜，被告青山土储中心的委托诉讼代理人范新起、张露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈恒保向本院提出诉讼请求：1.判令三被告履行《房屋拆迁产权调换安置协议书》，配合原告办理武汉市青山区青康居3栋2门1404号房产登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原居住在武汉市青山区新民街148号。2008年为响应政府棚户区改造的号召，原告于2012年7月30日签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，并于2017年11月20日选房，即武汉市青山区青康居3栋2门1404号。已生效的(2018)鄂0107民初723号民事判决书判决该房屋归原告所有，并由原告办理结算手续。原告于2017年办理完毕相关的结算手续，但该房屋至今未安置。原告于2017年11月29日才拿到青安居公司出具的购房结算单，原告去收房时才知道青安居公司将该安置给原告的武汉市青山区青康居3栋2门1404号房屋转给了武汉地产公司，之后武汉地产公司又卖给了青山土储中心。因三被告均不履行《房屋拆迁产权调换安置协议书》，至今未向原告安置房屋，故诉至法院。被告青安居公司辩称，在青山区棚户区改造过程中，武汉地产公司以包干的方式委托青山区政府对工人村、凤凰、桃园社区进行拆迁还建，武汉地产公司是委托方，青山区政府为受托方，青安居公司属于青山区政府的代办方，原告与青安居公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定还建地点为工人村12村，还建房的安置工作应当由武汉地产公司完成。青安居公司的代办行为应由武汉地产公司承担责任。因此，原告的第一项诉讼请求与青安居公司无关。被告武汉地产公司辩称，1.武汉地产公司与本案无直接利害关系，作为被告不适格。原告未明确本案的起诉依据，如为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据合同相对性原则，武汉地产公司并非《房屋拆迁产权调换安置协议书》的合同相对方，原告向武汉地产公司主张权利，没有事实和法律依据。武汉地产公司并非本案适格主体，应裁定驳回原告对武汉地产公司的起诉。2.原告并无证据证明其对案涉房屋享有所有权。原告提交的(2018)鄂0107民初723号民事判决书，认定其对案涉房屋享有所有权，但该案件为继承纠纷而非确权纠纷，不能根据该判决认定原告对案涉房屋享有所有权。3.武汉地产公司为案涉房屋开发建设单位，房屋安置出售遵循政府相应管理规范，武汉地产公司已于2019年1月7日将案涉房屋出售给青山土储中心。首先，武汉地产公司是青康居开发建设单位，因建造行为原始取得案涉房屋所有权。武汉市发展改革委员会下发武发改投资〔2009〕160号文件，核准由武汉地产公司建设青康居（建设地点在工人村12村）等建设项目。青康居项目于2012年8月开工，2014年4月完成竣工验收手续，2014年7月取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市经济适用住房预售许可证》[武经房预售(2014)003号]。青康居此前主要用于青山棚改一期项目范围内工人村2、3、4村房屋拆迁安置，但房源安置需依据青山区人民政府拆迁安置计划，经武汉地产公司确认后才有效。本案发生前，武汉地产公司未收到关于原告的计划安置申请，也未确认青康居3栋2门1404号房屋用于其安置，更未就该房屋进行过财务结算，因此原告与武汉地产公司不存在房屋买卖关系，原告向武汉地产公司主张权利没有事实和法律依据。其次，武汉地产公司出售案涉房屋贯彻落实了政府的有关要求，与青山土储中心的买卖行为合法有效。2018年1月26日青山区人民政府向武汉市住房保障和房屋管理局报送《关于将青山区棚改一期还建剩余房源用于青山区“三旧”改造房屋征收困难群众安置的函》。2018年2月6日青山区人民政府取得武汉市住房保障和房屋管理局同意将青山区棚改一期还建剩余房源用于辖区“三旧”改造征收安置的回函。2018年12月10日经市、区两级财政、审计部门委托的中介机构出具青山棚改一期工程竣工结算审计报告，项目实现财务关门，之前相关各方共同对青康居已售房源进行了确认。2019年1月7日武汉地产公司与青山土储中心签定《订购“青康居”经济适用房(动迁安置房)购房协议书》，将青康居剩余房源对青山土储中心整体出售，并于2019年2月26日办结网签手续。此时，(2018)鄂0107民初723号一案的二审终审判决尚未作出，一审判决还未生效。综上，原告未明确其起诉的依据，也未提供其是案涉房屋所有权人的依据，案涉房屋在(2018)鄂0107民初723号一案二审终审判决前已由青山土储中心合法购得。武汉地产公司仅为青康居开发建设单位，非拆迁单位，并非本案适格被告，武汉地产公司出售房屋也是按相关部门的文件和要求进行，原告对武汉地产公司的起诉无事实和法律依据，请求依法裁定驳回原告对武汉地产公司的起诉。被告青山土储中心辩称，1.原告与青山土储中心之间不存在法定或拟制的法律关系，原告针对青山土储中心的诉请没有事实依据，也不符合法律规定，依法应当予以驳回；2.青山土储中心与武汉地产公司存在涉及案涉房屋的买卖合同关系，青山土储中心已经履行完毕合同义务，原告与其他被告之间的纠纷解决与青山土储中心无关，根据合同的相对性，请求法院依法审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：被告武汉地产公司提交的证据一武汉市房屋初始登记证明、证据四房屋状态查询单，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一《房屋拆迁产权调换安置协议书》、证据二《青山“青康居”小区购房结算单》、证据三（2018）鄂0107民初723号、（2019）鄂01民终1478号民事判决书，均客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告青安居公司提交的证据一《青山棚户区改造一期工程拆迁安置及土地整理委托协议书》及附表1（拆迁范围一览表）、《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》及附表1（拆迁范围一览表）、《青山棚户区改造一期工程委托征地拆迁安置补充协议一》、《房屋拆迁产权调换安置协议书》，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据二2008年12月30日的《关于青山棚户区改造项目后续工作安排的会议纪要》，武汉地产公司对其真实性无异议，该证据能够证明武汉地产公司系棚户区改造项目的业主单位，承担移交安置用房的义务，本院对该证据的真实性及青安居公司的证明目的予以采信。被告武汉地产公司提交的证据二武汉市青山区人民政府于2018年1月26日向武汉市住房保障和房屋管理局出具的《关于将青山区棚改一期还建剩余房源用于青山区“三旧”改造房屋征收困难群众安置的函》、《武汉市住房保障和房屋管理局关于将青山区棚改一期还建剩余房源用于辖区“三旧”改造征收安置的回函》，客观、真实，本院对该证据的真实性予以采信，但该证据不能证明青山区棚改一期还建剩余房源中包括本案所涉房屋；证据三《订购“青康居”经济适用房（动迁安置房）购房协议书》，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信，该协议的签订虽在(2018)鄂0107民初723号一案的二审判决前，但在原告与被委托的房屋拆迁代办单位青安居公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》之后；证据五《武汉青山棚户区改造工人村2村、3村、4村房屋拆迁委托代办合同》，客观、真实，本院对该证据的真实性予以采信，但结合青安居公司提交的《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》及附表1《拆迁范围一览表》来看，青康居的拆迁安置房屋并未锁定于工人村2、3、4村，因《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》将工人村2村、3村、4村区域确定为储备用地，而青康居的拆迁安置房屋位于工人村9、12村，属还建安置房建设用地。该委托协议书附表1《拆迁范围一览表》所确定的征地拆迁安置范围包括桃园、凤凰区域，而协议书约定由武汉地产公司保证被拆迁人在工人村组团的安置需求，故青康居的拆迁安置房屋并未锁定于工人村2、3、4村，而应满足《拆迁范围一览表》所确定的征地拆迁安置范围内被拆迁人的安置需求。故以上证据不能达到武汉地产公司的证明目的，本院对武汉地产公司的证明目的不予采信；证据六《关于协商回购青康居、青宜居剩余房源对接我区“三旧”改造工作的函》，客观、真实，本院对该证据的真实性予以采信，但该证据不能证明青康居、青宜居剩余房源中包括本案所涉房屋；证据七《武汉市保障性住房投资建设有限公司章程》，原告、青安居公司、青山土储中心对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；证据八《武汉市人民政府办公厅印发关于支持青山区实施棚户区及危旧房改造工作方案的通知》[武政办（2006）161号]，客观、真实，本院对该证据的真实性予以采信，在“青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书”签订之前的拆迁主体虽不是武汉地产公司，但从《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》的内容来看，武汉地产公司系还建安置房的建设单位，应根据拆迁安置计划提供还建安置房源，保证被拆迁人在工人村组团的安置需求。被告青山土储中心向本院提交的证据《订购“青康居”经济适用房（动迁安置房）购房协议书》，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。本院依武汉地产公司申请，向武汉自然资源和规划局、青山区城乡建设局发出调查令，委托武汉地产公司的委托诉讼代理人调取了以下证据：房屋拆迁许可证、城市房屋拆迁代办资格证书及《青山区桃园社区、凤凰山社区拆迁安置计划和方案》，武汉地产公司要求调取以上证据，拟证明青安居公司和武汉地产公司之间不可能存在委托关系。武汉地产公司不是拆迁人，青安居公司也不是被委托的拆迁人。武汉市青山区建设局和武汉市青山区房地产总公司在启动桃园社区、凤凰山社区拆迁工程时，已在红港××村确定还建地点。对武汉地产公司拟证明的内容，本院认定如下：武汉地产公司虽于2009年8月后介入棚户区改造项目，但其是否系青山区棚户区改造一期工程的拆迁人，应结合《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》及《青山棚户区改造一期工程委托征地拆迁安置补充协议一》予以认定。《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》约定武汉地产公司的主要义务为组织还建安置房建设，根据拆迁安置计划提供还建安置房源，《青山棚户区改造一期工程委托征地拆迁安置补充协议一》就工人村9、12村的国有土地收购、房屋拆迁安置工作又约定武汉地产公司委托青安居公司代办拆迁许可证，青安居公司以拆迁代理人的身份直接与国有土地使用人签订土地收购协议，与所有被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。因此可以认定，青山区棚户区改造一期工程的相关拆迁工作系由武汉地产公司委托青山区政府实施，在该委托拆迁中，武汉地产公司作为提供还建安置房源的建设单位，委托由青山区政府指定的青安居公司作为代办单位或拆迁代理人，具体组织实施土地收购及拆迁安置工作。故青安居公司作为被委托的房屋拆迁代办单位实施的拆迁，应以提供还建安置房源的建设单位，即武汉地产公司作为拆迁人。关于武汉地产公司主张桃园社区、凤凰山社区拆迁工程已在红港××村确定还建地点，虽然《青山区桃园社区、凤凰山社区拆迁安置计划和方案》载明了“产权调换还建安置房房源的地点及交房时间为地点：以红港××村为主；预计一期交房时间：2008年12月”，但考虑到青山棚户区改造范围较广、历时较长，且房源调配相对灵活的特点，对青安居公司于庭审中称“房源不足的情况下进行了调配，有的调配到青康居和青宜居”的意见，认为符合情理，本院予以采纳。据此，本院对以上证据的真实性应予认定，但认为以上证据不能达到武汉地产公司的证明目的。经审理查明：2012年7月30日，陈恒金（陈恒保的哥哥）作为被拆迁人之一（乙方）与拆迁人青安居公司（甲方）签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》（私有房屋）两份，确认甲方在青山区桃园凤凰范围内依法实施房屋拆迁，乙方新民街148号房屋在拆迁范围内。其中一份载有“317.09㎡分割46.59㎡”的《房屋拆迁产权调换安置协议书》中约定，还建地点为青宜居，被拆除房屋的补偿费共计117,826.11元，其他补偿共计610,637.35元，并约定由甲方同意还建乙方85㎡档还建房3套。另一份载有“317.09㎡分割270.50㎡”的《房屋拆迁产权调换安置协议书》中约定，还建地点为第二地点（12村），被拆除房屋的补偿费共计684,094.50元，其他补偿共计163,526元，并约定由甲方同意还建乙方第二地点为乙方提供75㎡档还建房1套（陆俊），85㎡档还建房3套（陈恒金、陈恒保、陈勇）。2018年3月15日，本院立案受理陈恒银（系陈恒保哥哥）与陈恒金、陈恒才、陈恒保、陈秋珍法定继承纠纷一案，陈恒银作为该案原告请求判令分割被告陈恒金与青安居公司签订的关于拆迁被继承人王想英《房屋拆迁产权调换安置协议书》中确定置换的270.50㎡的五分之一（即54.10㎡）房屋及补偿款847,620元中的五分之一（即169,524元）。经本院审理认定的事实：被继承人陈正炳与被继承人王想英系夫妻关系，二人育有五个子女，即长子陈恒金、次子陈恒银、三子陈恒才、女儿陈秋珍、四子陈恒保。被继承人王想英于1990年3月2日去世、被继承人陈正炳于2001年2月15日去世。青山镇新民街148号房屋一直是由陈恒金、陈恒才、陈恒保与父亲陈正炳、母亲王想英共同居住，该房屋于1987年办理产权登记时的建筑面积为215.89㎡，产权人为王想英，此后产权登记信息一直未予变更。1993年该房屋改建至两套房屋共计317.09㎡。本院认定改建后的两套房屋即是2012年《房屋拆迁产权调换安置协议书》中的317.09㎡有证面积的依据，有证面积317.09㎡为遗产。本院为此于2018年12月10日作出（2018）鄂0107民初723号民事判决：“……六、位于武汉市青山区青康居3栋2门1404号房屋归被告陈恒保所有，并由其办理结算手续……十、被告陈恒保向原告陈恒银支付房屋补偿款180,000元……十一、驳回原告陈恒银的其他诉讼请求”，陈秋珍不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院维持一审判决。2019年5月8日，原告陈恒保与青安居公司办理了青康居小区购房结算手续，《青山“青康居”小区购房结算单》（编号0001153）记载，回迁人陈恒保原拆迁地址为新民街148号，还建房门牌号码为××，还建房实测面积84.13㎡，原拆迁面积为84.13㎡，应缴款（房款和设施费）合计2,300元，本次结算实际缴款2,300元。陈恒保于2019年5月8日在该结算单“回迁户”处签名。2008年12月30日，武汉市支持青山老工业区安居工程领导小组办公室印发《关于青山棚户区改造项目后续工作安排的会议纪要》，载明：青山区人民政府是棚户区改造项目的责任单位，承担征地拆迁、土地收购和储备整理任务；市地产集团是棚户区改造项目业主单位，承担项目策划、投融资、政策运用和建设管理等任务，负责按青山区提出的拆迁还建安置要求，完成安置房工程建设，保质量、保工期，按国家规定的工程质量标准向青山区移交安置用房。2009年8月24日，被告武汉地产公司（甲方）与青山区人民政府（乙方）签订《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》一份，约定：为加快青山棚户区改造工作，落实市政府承诺为民办实事的目标任务，根据武政办[2006]161号和武政办[2008]156号文件精神，甲方将棚户区改造一期工程中的国有土地收购、征地拆迁安置等工作委托给乙方组织实施；政策依据：依据武政办[2008]156号文件批复的《武汉市青山老工业区安居工程棚户区改造一期项目资金平衡方案》（以下简称《方案》）；委托工作内容：1、委托乙方组织实施还建安置房建设用地（工人村9、12村）的国有土地收购和房屋拆迁安置工作；2、委托乙方组织实施该项目储备用地（工人村2、3、4村）的国有土地收购、集体土地征用和房屋拆迁安置工作；3、委托乙方组织一冶厂区内1474户居民的拆迁和安置工作，收回相应土地价款，交甲方用于本项目的资金平衡；4、委托乙方按《方案》中的收益测算内容和标准，在还建安置房的有偿安置，经济适用房及配套商网销售等工作中及时组织回收资金，并交付甲方用于本项目的资金平衡；征地拆迁安置范围为根据《武汉市青山老工业区安居工程棚户区改追一期项目资金平衡方案》中“表1”明确的征地拆迁安置范围及前期相关摸底调查成果，由双方整理确认各片区拆迁安置范围和面积等相关数据，详见附表1（《拆迁范围一览表》）；委托工作时间要求于2009年年内基本完成还建安置房建设用地（工人村9、12村）的国有土地收购和拆迁工作。适时完成储备用地（工人村2、3、4村）的征地拆迁工作；运作模式为以上工作内容由地产集团整体委托青山区政府组织实施，由青山区政府组织相应的征地拆迁机构具体操作。地产集团与该机构就以上具体工作内容签订补充协议，共同制定工作方案。明确相关权利、义务；甲方的权利和义务主要有：1.负责向乙方提供还建安置建设用地的建设计划、用地批文、规划红线图等相关资料和文件；2.按乙方的工作进度及时支付本协议约定的相关费用；3.与乙方指定的征地拆迁机构签订补充协议，共同制定拆迁安置方案等相关工作方案；4.组织还建安置房(经济适用房)建设，根据拆迁安置计划提供还建安置房源，保证被拆迁人在工人村组团的安置需求；5.配合乙方完成相关验收、办证手续；6.配合乙方完善管理运行机制，配合相关管理部门对项目运作实施全程管理。乙方的权利和义务主要有：1.负责本项目的拆迁工作，负责协调、处理拆迁过程中所产生的及与此相关的各类纠纷，并对拆迁过程中信访维稳、安全生产、文明施工负全责，承担因上述事项所产生的所有费用；2.负责组织相关机构实施本协议委托的各项工作，指定征地拆迁机构代表乙方与甲方签订补充协议、共同制定拆迁安置方案等等相关工作方案；3.负责整个项目操作中的政策、标准掌握运用，做好社会稳定工作；4.负责按约定标准合理调度资金使用，有效控制各项成本支出；5.负责全面组织项目的审计工作，及时通报审计成果。该委托协议的附表1《拆迁范围一览表》载明：“桃园、凤凰总户数1779户，住宅面积11.69万㎡，非住宅部分具体数据不详，拆迁补偿费用为10551万元。说明：1.红港××村、桃园、凤凰、工人村6、7村由青安居公司操作拆迁已基本完成，其余地块未开始拆迁。”2009年9月30日，被告武汉地产公司（甲方、委托人）与青山区人民政府（乙方、被委托人）、被告青安居公司（丙方、代办单位）签订《青山棚户区改造一期工程委托征地拆迁安置补充协议一》一份，约定：甲、乙、丙三方就工人村9、12村的国有土地收购、房屋拆迁安置工作签订本补充协议。本协议中丙方作为乙方指定授权的国有土地收购、房屋拆迁安置代办单位，具体组织实施土地收购及拆迁安置工作。委托工作内容及完成时间为1.委托丙方代办拆迁许可证；2.委托丙方代办本项目《拆迁红线图》范围内工人村九村、十二村的房屋及附属物的拆迁、土地收购及安置补偿；3.委托丙方代表甲方办理拆迁验收手续和土地证；4.由丙方以代办单位身份与国有土地使用人签订土地收购协议，与所有被拆迁人签订拆迁安置补偿协议；5．甲方交乙方用于拆迁安置的房源产权性质为经济适用房，甲方承诺将配合乙方争取使上述安置房享受武汉市动迁安置房政策；6.由丙方以工抵料拆除拆迁范围内所有房屋，并负责所有清场工作；7.丙方应在拆迁许可证批准的时限内完成本项目拆迁工作；8.商业门面拆迁安置面积……；拆迁安置方案中需明确的内容有：1.乙、丙方负责落实工人村6、7村新建的320套廉租房作为安置房源，全部用于棚户区改造一期工程范围内的拆迁安置；2.本次拆迁安置不采用“一房两证”(即：同一套住宅既有产权证又有住房证)的安置办法；安置时一次性办理结算后交房，不采用分期支付购房款的安置结算方式；3.还建安置房为工人村组团经济适用房，由甲方组织建设，建成后按还建安置计划交由丙方用于本项目拆迁户的还建安置并办理结算；4.在安置过程中，采取拆迁补偿付款与超面积部分应收款对冲的办法，原则上只支付搬家费和过渡费，以缓解当前资金压力和今后收款的风险；5.严格按政策组织还建安置，从严控制安置房超面积和家庭分户，将安置房套数和面积控制在《平衡方案》和《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置协议》约定的范围内；6.相关标准：安置房中住宅超面积部分的结算价格按政府审批的经济适用房价格计算;“保住”部分的收款单价为1,500元/平方米；门面按“拆一还一”补差价的办法进行……；甲方的权利、义务主要有：1.甲方负责向丙方提供项目相关的建设计划、用地批文规划红线图等相关资料和办理拆迁许可证、拆迁验收、土地证所需的相关资料和文件；2.按丙方完成的拆迁进度及时支付拆迁补偿款及合同约定的相关费用；3.委托期限内，甲方协助丙方完善管理和运行机制，并配合拆迁管理部门对本项目拆迁实施全过程的管理；4.按计划提供安置房源，保证被拆迁人在工人村经济适用房组团中的安置需要；5.配合丙方完成拆迁许可证、拆迁验收、土地证的办理。乙方的权利、义务主要有：1.负责对丙方的拆迁安置工作进行全程指导，安排项目审计单位；2.负责协调解决拆迁安置工作中的问题。丙方的权利、义务主要有：1.以拆迁代理人的身份直接与国有土地使用人签订土地收购协议，与所有被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。负责完成本项目的测绘、评估、动员、补偿安置结算、拆迁验收、权证注销等工作，并依法依规操作，确保社会稳定；2.依照法规和现行文件、标准，编制折迁补偿安置方案；3.负责本项目拆迁范围内所有房屋的拆除和对危房的监护。做好安全和社会治安及稳定工作；4.负责办理拆迁过程中需要的证据保全、行政裁决申请执行等事宜；5.负责对拆迁房屋的建档和资料整理移交。武汉市房屋初始登记证明载明：“武汉地产开发投资集团有限公司开发建设的青山区老工业区安居工程（12村）二期（青康居）的下列房屋已申请项目初始登记，经审查，现核准登记并颁发此登记证明。所有权人为武汉地产公司；房屋坐落为青山区建十一路17号青山区老工业区安居工程（12村）二期（青康居）3栋2单元14层4室；规划用途为成套住宅；建筑面积为84.13㎡。2017年12月20日，青山区房屋征收管理办公室向市保障房公司发出《关于协商回购青康居、青宜居剩余房源对接我区“三旧”改造工作的函》，函载：“位于我区工人村街的青康居、青宜居为青山区棚改一期还建房小区。目前，棚改一期工作已基本完成，据初步统计青康居、青宜居剩余约300多套还建安置房源。为此，我区也多次与贵司协商，希望将上述房源对接青山区“三旧”改造重点工程。市地产集团与青山区委、区政府分别于2017年5月19日、9月8日进行协商，同意将青康居、青宜居剩余房源由青山区回购”。2018年1月26日，武汉市青山区人民政府向武汉市住房保障和房屋管理局发出《关于将青山区棚改一期还建剩余房源用于青山区“三旧”改造房屋征收困难群众安置的函》，函载：“拟将青康居、青宜居剩余动迁安置房源由青山区回购，用于对接“三旧”改造（棚户区改造）困难群众。现申请将青康居、青宜居剩余300余套动迁安置房的安置销售对接项目变更为青山区“三旧”改造（棚户区改造）房屋征收项目困难群众，我区将严格按照对接被征收困难群众的相关规定使用房源。”武汉市住房保障和房屋管理局于2018年2月6日作出《市房管局关于将青山棚改一期还建剩余房源用于辖区“三旧”改造征收安置的回函》，载明：同意将青山棚改一期拆迁建设项目青宜居和青康居剩余动迁安置房房源用于贵区棚户区改造项目房屋征收安置。2019年1月7日，被告青山土储中心（甲方）与被告武汉地产公司（乙方）签订《订购“青康居”经济适用房(动迁安置房)购房协议书》一份，约定：甲方购买乙方“青康居”项目房源334套，建筑面积为24898.27平方米的住宅，由乙方向甲方指定的买受人进行定向销售，但甲方指定的买受人必须符合政府规定的购买资格和条件；订购“青康居”房源总房款为78,419,491.36元。2019年2月26日，武汉地产公司将青山区老工业区安居工程（12村）二期（青康居）3栋2单元14层4室房屋向作为买受人的青山土储中心办理了网上签约手续（未办理过户登记）。2019年5月，原告在法定继承纠纷一案终审判决下达后，与青安居公司办理了结算手续，并要求武汉地产公司交付青康居3栋2单元14层4号房屋，但武汉地产公司称该房屋已经由其出售给青山土储中心，无法交付。原告遂诉至本院，请求判如所请。庭审中，青山土储中心称案涉房屋至今空置亦未出售给他人，并表示如武汉地产公司退还购房款，其可以退还房屋。另查明，根据《武汉市保障性住房投资建设有限公司章程》记载，武汉市保障性住房投资建设有限公司系武汉市保障性安居工程投融资、建设和管理的平台，承担武汉市保障性安居工程投融资、建设和运营管理任务;承担武汉地产公司下达的其他任务。武汉地产公司系武汉市保障性住房投资建设有限公司的股东之一，其以货币出资2亿元，占该公司注册资本的79.14%。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告武汉地产公司是否是桃园、凤凰片区的拆迁人。武汉地产公司虽于2009年8月后介入棚户区改造项目，但其是否系青山区棚户区改造一期工程的拆迁人，应结合《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》及《青山棚户区改造一期工程委托征地拆迁安置补充协议一》予以认定。《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》约定武汉地产公司的主要义务为组织还建安置房建设，根据拆迁安置计划提供还建安置房源，《青山棚户区改造一期工程委托征地拆迁安置补充协议一》就工人村9、12村的国有土地收购、房屋拆迁安置工作又约定武汉地产公司委托青安居公司代办拆迁许可证，青安居公司以拆迁代理人的身份直接与国有土地使用人签订土地收购协议，与所有被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。因此可以认定，青山区棚户区改造一期工程的相关拆迁工作系由武汉地产公司委托青山区政府实施，在该委托拆迁中，武汉地产公司作为提供还建安置房源的建设单位，委托由青山区政府指定的青安居公司作为代办单位或拆迁代理人，具体组织实施土地收购及拆迁安置工作。故青安居公司作为被委托的房屋拆迁代办单位实施的拆迁，应以提供还建安置房源的建设单位，即武汉地产公司作为拆迁人。青安居公司作为被委托的房屋拆迁代办单位实施的土地收购及拆迁安置工作，其法律后果应由武汉地产公司承担。《青山棚户区改造一期工程征地拆迁安置委托协议书》附表1《拆迁范围一览表》所确定的征地拆迁安置范围包括桃园、凤凰区域，且该协议书约定由武汉地产公司保证被拆迁人在工人村组团的安置需求，故武汉地产公司委托青山区政府拆迁安置的范围包括桃园、凤凰片区，武汉地产公司是桃园、凤凰片区的拆迁人。原告作为桃园、凤凰片区的被拆迁人与作为拆迁人的青安居公司签订了两份《房屋拆迁产权调换安置协议书》，青安居公司签订该两份协议，系受武汉地产公司的委托签订，该两份《房屋拆迁产权调换安置协议书》直接约束武汉地产公司与原告。故武汉地产公司辩称其公司与本案无直接利害关系，作为被告不适格，根据合同相对性原则，其公司并非《房屋拆迁产权调换安置协议书》的合同相对方，原告向其公司主张权利，没有事实和法律依据的抗辩意见，本院不予支持。二、原告陈恒保是否有权取得位于武汉市青山区建十一路17号青山区老工业区安居工程（12村）二期（青康居）3栋2单元14层4室补偿安置房屋。1、青安居公司作为房屋拆迁代办单位与作为被拆迁人之一的陈恒金（陈恒保的哥哥）签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》意思表示真实，内容合法，应认定为有效，双方均应按约履行。原告已依约腾房，且该安置房屋所涉的法定继承纠纷已经生效判决确认，加之原告已办理完毕购房结算手续，作为拆迁人的武汉地产公司应按协议书约定向原告履行安置还建武汉市青山区建十一路17号青山区老工业区安居工程（12村）二期（青康居）3栋2单元14层4室房屋的义务。2、作为拆迁人的武汉地产公司将案涉补偿安置房屋另行出售给青山土储中心，双方于2019年1月7日签订了《订购“青康居”经济适用房(动迁安置房)购房协议书》，该协议书系双方真实意思表示，亦未违反法律规定，应认定为有效。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，该规定系特别赋予被拆迁人优先取得安置房屋的权利。《房屋拆迁产权调换安置协议书》就拆迁补偿安置房屋的还建地点约定为（工人村）12村、面积约定为85㎡档的还建房，用途为住宅，亦属明确、特定。另《青山“青康居”小区购房结算单》已将拆迁补偿安置房屋特定化至面积为84.13㎡的青康居3栋2单元14层4室房屋，系对安置用房位置、用途的进一步明确。案涉安置房屋已特定化，被拆迁人依法应享有优于普通债权的优先保护，即原告就该房屋能够享有优先取得权。武汉地产公司与青山土储中心未就案涉房屋办理过户登记手续，仅办理了网签手续，且庭审中青山土储中心称案涉房屋至今空置亦未出售给他人，并表示如武汉地产公司退还购房款，其可以退还房屋，故由原告作为被拆迁人优先取得武汉市青山区建十一路17号青山区老工业区安居工程（12村）二期（青康居）3栋2单元14层4室安置房屋未有履行不能或难以履行之情形。综上，被拆迁人陈恒保有权优先取得位于武汉市青山区建十一路17号青山区老工业区安居工程（12村）二期（青康居）3栋2单元14层4室的补偿安置房屋。三、关于三被告之间的责任承担问题。因本案所涉的委托拆迁中，青安居公司依《青山棚户区改造一期工程委托征地拆迁安置补充协议一》，应以拆迁代理人的身份与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，但其却以自己的名义与被拆迁人陈恒保签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，现青安居公司已向被拆迁人陈恒保披露委托人武汉地产公司，但陈恒保未行使选择权，坚持以“判令三被告履行《房屋拆迁产权调换安置协议书》，配合原告办理涉案房产登记手续”作为诉讼请求。因原告对案涉房屋享有优先取得权，其有权要求该房屋的所有人或占有人交付房屋并协助其办理房屋不动产权属登记手续，但青安居公司未占有涉案房屋，亦无管领该房屋之权利，且武汉地产公司将该房屋售与青山土储中心后，已于2019年2月26日办理了网签手续，故原告要求青安居公司履行《房屋拆迁产权调换安置协议书》，配合原告办理涉案房产登记手续的诉讼请求，本院不予支持。本院考虑到为案涉房屋办理房屋不动产权属登记手续，需由武汉地产公司、青山土储中心先行办理注销网签之手续，故认定武汉地产公司应当与青山土储中心共同承担责任，以实现原告涉案房屋的优先取得权。虽相对于青山土储中心而言，原告的权利更具有优先性，但《订购“青康居”经济适用房购房协议书》并未见无效之事由，故青山土储中心可就该协议书的违约问题另循救济途径解决。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉地产开发投资集团有限公司、武汉市青山区土地整理储备事务中心于本判决生效之日起10日内办理注销武汉市青山区建十一路17号青山区老工业区安居工程（12村）二期（青康居）3栋2单元14层4室房屋的网签登记手续，被告武汉地产开发投资集团有限公司于网签登记注销后立即协助原告陈恒保办理上述房屋的不动产权属登记手续，将该房屋不动产权证书登记至原告陈恒保名下；二、驳回原告陈恒保的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费4,900元，由被告武汉地产开发投资集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘友芬二〇一九年十二月三十日书记员  陈怡如