福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初3964号 原告：福州新三泽物业服务有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓东路189号商贸楼6楼，统一社会信用代码：913501022605713603。 法定代表人：唐庆文，董事长。 委托诉讼代理人：刘贵君，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宗燎，职员。 被告：林亨碧，男，1978年12月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告福州新三泽物业服务有限公司（以下简称“新三泽物业”）与被告林亨碧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新三泽物业的委托诉讼代理人刘贵君到庭参加诉讼，被告林亨碧经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告林亨碧立即支付拖欠金汇豪庭5座1403单元2018年1月1日至2019年6月30日共18个月*209.06元/月的物业服务费3763.08元；2、判令被告林亨碧向原告支付逾期付款违约金321.74元（逾期付款违约以被告每月应交纳的物业服务费为基数，按合同约定每日万分之三，暂计至2019年6月30日止）；3、被告林亨碧承担本案全部诉讼费用（包括公告费用）。事实和理由：2005年12月19日，原告与福建金运房地产开发有限公司签订了《金汇豪庭前期物业服务合同》，由原告为金汇豪庭全体业主提供物业管理服务。该合同第六条约定“物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体如下：连排别墅1.4元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米，商业物业2.2元/月/平方米，上诉费用不包含公共水电分摊。”第七条约定“物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月1-10日内履行交纳义务。”第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违法本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按逾期付款数额的每日万分之三向乙方支付违约金。”被告林亨碧购买的金汇豪庭高层住宅5座1403单元房屋，其建筑面积174.22㎡，按前期物业服务合同约定，被告每月应交纳物业费174.22㎡*1.2元=209.06元。但被告从2018年1月1日起至2019年6月30日止，拒交18个月*209.06元/月的物业服务费3763.08元，之前原告曾多次向被告催收，被告拒不交纳所拖欠的物业费。 被告林亨碧未提交书面答辩意见及证据材料。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1.身份证复印件，证明被告林亨碧的身份信息；2.《前期物业管理服务合同》，证明2005年12月19日原告与福建金运房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同中约定了双方及业主的权利义务，前期物业合同第七条约定业主每月1至10日前应该履行交纳物业费（每平方1.2元）及第二十八条约定不交纳物业费每日应承担万分之三违约金的事实;3.《福州市物业服务合同备案证明》和社区《证明》，证明1.原告向福州市仓山区房地产管理局报备物业服务合同备案证明后，福州市仓山区房地产管理局2007年8月20日同意给予备案,2.仓山区金山街道金环社区居民委员会证明闽江大道228号金汇豪庭小区尚未成立新一届业主委员会，其物业服务仍由原告提供的事实；4.《催款函》，证明被告从2018年1月1日起到2019年6月30日恶意欠交物业费3763.08元及原告2018年8月向被告书面催交物业费的事实；5.福州市仓山区人民政府金山街道办事处《关于金汇豪庭业主大会的公告》，证明2013年11月19日福州市仓山区人民政府金山街道办事处在《关于金汇豪庭业主大会的公告》中明确告知金汇豪庭小区全体业主2013年5月30日召开的为期十五天的业主会，表决通过的选聘福州新顺物业管理有限公司作为金汇豪庭小区的物业服务企业，因未召开业主大会未依照相关法律法规程序进行的结果无效，街道已依法撤销其违法决定，要求小区业主委员会应在社区、街道的指导、监督下依照法律法规的流程召开业主大会表决相关事项的事实；6.仓山区金山街道办事处、仓山区住房保障和房产管理局《关于金汇豪庭小区物业服务企业的公告》，证明仓山区金山街道办事处、仓山区住房保障和房产管理局2014年7月28日给金汇豪庭小区全体业主《关于金汇豪庭小区物业服务企业的公告》，公告中明确指明小区前期物业服务合同2010年4月到期，金汇豪庭小区业主委员会于2012年8月成立，但因小区业主委员会尚未依法依规召开业主大会选聘新物业，目前仍由福州新三泽物业服务有限公司对小区进行事实服务的事实；7.福州市中级人民法院（2014）榕民终字第3525号《民事判决书》，证明1.被告小区2013年5月30日召开的业主大会，改聘福州新顺物业管理有限公司的违法决定已被政府撤销，2.现仍由原告福州新三泽物业服务有限公司发小区担任物业服务；3.作为被告小区的业主应当就其接受的物业服务支付物业服务费，4.一、二审均判决业主李世勇应支付物业管理费和支付逾期物业管理费按日万分之三支付违约金的事实。 本院认为，被告林亨碧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃抗辩权利。原告提交的证据与原件核对无异，内容真实，来源合法，可以证明其相应主张，本院予以采信并作为定案依据。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2005年12月19日，福建金运房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金汇豪庭前期物业服务合同》，福建金运房地产开发有限公司选聘原告对金汇豪庭提供前期物业管理服务，合同约定：高层住宅收费标准为每月1.2元/㎡；未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交数额的万分之三支付违约金；合同期限自2006年1月1日起至2010年4月30日止，合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2007年8月20日，原告将上述合同在福州市仓山区房地产管理局备案。 另查，被告系金汇豪庭5座1403单元业主，房屋建筑面积174.22平方米。被告2018年1月1日起至2019年6月30日未向原告支付物业服务费。原告于2018年8月寄出《催缴物业服务费、水电公摊费告知单》，催告自2017年1月至2018年7月的物业服务费。 本院认为，福建金运房地产开发有限公司与原告签订的《金汇豪庭前期物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力。原告主张2018年1月至2019年6月的物业服务费，但未提交证据证明已向被告催缴2018年8月起的物业服务费，故被告应参照前期物业服务合同约定的标准向原告支付已催缴的2018年1月至2018年7月的物业服务费1463.45元（1.2元/月/㎡×174.22平方米×7个月）。因物业服务合同已于2010年4月30日到期，原告主张违约金缺乏依据，本院不予支持。被告林亨碧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告林亨碧于本判决生效之日起十日内向原告福州新三泽物业服务有限公司支付2018年1月至2018年7月间的物业服务费1463.45元； 二、驳回原告福州新三泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告福州新三泽物业服务有限公司负担32.1元，被告林亨碧负担17.9元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期本院将予以强制执行。公告费（以票据为准）由被告林亨碧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林志诚 人民陪审员  林光辉 人民陪审员  陈小兰 二〇一九年十二月十五日 法官 助理  李 扬 书 记 员  陈 晓 附一：本判决适用的法律条文 1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”  6