内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内09民终1279号 上诉人（原审原告）：孙志平，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 委托诉讼代理人：顾玉清，内蒙古民英律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：内蒙古华友房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘作文。 委托诉讼代理人：董坤，该公司法律顾问。 上诉人孙志平与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2018）内0902民初2895号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙志平委托诉讼代理人顾玉清与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人董坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 孙志平上诉请求：1、请求法院依法撤销集宁区人民法院（2018）内0902民初2895号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定被上诉人不存在违约行为，仅在支付租金方面因“重大变故”产生违约，该事实认定错误，实际上被上诉人未给上诉人办理房屋产权证书，也未按照合同约定支付第四、第五年租金，致使上诉人购房和投资的目的落空，合同目的根本无法实现，被上诉人不履行合同义务的行为构成根本违约，应当解除合同并承担违约责任。一审法院未就案涉合同发生重大变故的前因后果进行论证直接将本案被上诉人的违约行为主观推定为重大变故所致存在认定错误。2、一审法院判令合同继续履行系适用法律错误，根据《合同法》94条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖适用法律若干问题的解释》19条规定，因出卖人的原因导致商品房无法办理产权证，买受人可以请求解除合同、赔偿损失，上诉人享有法定解除权，原审法院不支持上诉人解除合同的诉讼请求违反法律规定，请求二审法院依法改判。 被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司以同意一审判决结果为由进行了答辩。 原告孙志平向一审法院起诉请求：一、请求解除双方签订的《商品房内部购买协议》及《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》；二、请求判令被告退还原告购房款267167元；三、判令被告赔偿原告经济损失53436元；四、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及一份《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》，《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于乌兰察布市集宁区现代国际商贸城A1-1区2层131号商铺,建筑面积24.57平方米；每平方米价格为8264.02元、总价款为203047元；被告在2013年将房屋交付原告，如遇不可抗力，不能履行合同的可以变更合同等。《商品房买卖合同》签订后，原告于2014年12月29日交纳被告购房款203047元。双方签订的《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》约定，原告购买的乌兰察布市集宁区现代国际商贸城A1-1区2层131号商铺委托被告经营，经营期限为三年，自2013年9月28日起生效；三年共计回报原告收益金额为64120元、三年回报收益金被告在该物业总价款中已给原告折扣并一次性从房款中扣除等。2017年4月19日，原告与被告再次签订了另一份《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》，约定：原告将该商铺出租给被告经营，期限自2016年10月1日至2018年10月1日，按购房总价的10%支付收益金，即每年26718两年为53436元。另查明被告未支付原告2016年10月1日至2018年10月1日的房屋收益金53436元。 一审法院审理后认为，原告孙志平与被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司签订的《商品房内部购买协议》及两份《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》是双方真实意思的表示，两份合同未违反法律禁止性规定，故合法有效。上述合同签订后，原告已经履行了合同约定的全部义务，即交纳购房款和向被告交付房屋以供被告委托管理经营。该事实已经确认原、被告双方已经按合同约定履行义务，涉案房屋已经属于原告所有。其外涉案房屋已通过返租的形式将收取的收益金已抵顶了原告所欠剩余的部分购房款。对于是否应该解除三份份合同的问题。原、被告在2013年签订的第一份《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》双方已经全部履行完毕。2017年4月19日签订的第二份《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》的履行期限已届满，被告已经实际使用了该房屋，按约定被告应当承担继续给付原告53436元收益金的责任。关于原告提出解除《商品房内部购买协议》的请求。该合同签订后，原告向被告已支付房屋价款，庭审中，原、被告双方均认可涉案房屋归原告所有。依照《最高人民法院关于审理商品房内部购买协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应用予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依照该规定，原告请求解除《商品房内部购买协议》、《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》的诉讼请求不能成立，不予支持。原告请求被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司给付房屋收益金53436元有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条和《最高人民法院关于审理商品房内部购买协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后，十日内给付原告孙志平收益金53436元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6109元，由被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司承担。 本院二审期间，上诉人孙志平与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司均没有向法庭提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条规定了“……由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本案上诉人与被上诉人签订《商品房内部购买协议》和《委托（租赁）经营管理协议》后，上诉人支付了全部购房款，而被上诉人至今未给上诉人办理房屋产权证书，致使上诉人的购房和投资目的不能实现，上诉人依法享有法定解除权，被上诉人应当返还全部购房款、赔偿上诉人损失的第四、第五年租赁收益金损失。 综上所述，孙志平的上诉请求有事实和法律依据，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项的规定，经本院审判委员会研究决定判决如下： 一、撤销内蒙古自治区集宁区人民法院（2018）内0902民初2895号民事判决民事判决； 二、解除上诉人孙志平与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限公司签订的《商品房内部购买协议》及《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》； 三、被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司返还上诉人孙志平购房款购房款267167元； 四、被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司赔偿上诉人孙志平经济损失53436元； 以上各项金钱给付义务，在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6109元、二审案件受理费5308元，均由被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文东 审判员  郝春雷 审判员  尹志明 审判员  杨吉兰 审判员  刘国婷 二〇一九年十二月十一日 书记员  周晓芳 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判； 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同…(四)：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。