文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0230民初6459号原告：古瑞海，男，1970年10月16日出生，汉族，居民，重庆市丰都县。委托诉讼代理人：彭道柏，重庆森吉律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地重庆市丰都县。负责人：丁文典，行长。委托诉讼代理人：胡劲松，该公司员工。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被告：曾蜀霞，女，1974年8月27日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。原告古瑞海与被告曾蜀霞、中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古瑞海及其委托诉讼代理人彭道柏、被告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的委托诉讼代理人胡劲松及李谊到庭参加诉讼。被告曾蜀霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古瑞海向本院提出诉讼请求：对原告所有的重庆市丰都县名山街道花园街56号附11号门面（房屋产权证号XXX）房不予执行，并解除对上述房屋的查封，诉讼费由被告负担。事实和理由：2004年8月23日，原告古瑞海（乙方）与丰都县名山街道新城市场管理办公室（负责人湛红兵，甲方）签订了《集资建房合同》，合同载明甲方对市场内的部分门面和设施拆除重建，乙方集资房为新城农贸市场大门从上往下数第4号门面，合同约定价款99000元，合同签订时交总价款的95%即94050元，其余款项在交付房屋时付清，合同签订后，原告支付了购房款94050元。2005年4月丰都县名山街道新城市场管理办公室将门面交付原告占有使用收益至今，经原告催办房屋产权证未果。后因湛红兵将房屋抵押给第三人，以致被丰都县人民法院执行，执行过程中原告提出执行异议，后被驳回请求，为此原告提出案外人执行异议之诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行辩称（以下简称丰都支行），本案争议的门面房系曾蜀霞所有，曾蜀霞在向本被告贷款过程中，已将房屋抵押给本被告，抵押合同及贷款合同已经判决认定为有效合同，本被告享有优先受偿权，为此人民法院的执行正确，应当驳回原告的诉讼请求。被告曾蜀霞未作答辩。本院经审理认定事实如下：1996年7月，丰都县城乡建设综合开发公司与原丰都县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，取得丰都县新城小区一号组团土地编号025号、面积3000平方米的国有土地使用权，用于建设农贸市场项目。丰都县城乡建设综合开发公司取得土地使用权的当月，与丰都县工商行政管理局签订《国有建设用地转让合同》，将上述3000平方米国有土地使用权转让给丰都县工商行政管理局，丰都县工商行政管理局于2001年5月取得该土地使用权证（丰国用名山[2001]字X号国有土地使用权证），2002年3月19日，该工商局与湛红兵签订《竞买协议书》，将丰国用名山[2001]字X号国有土地使用权证标明的土地使用权转让给湛红兵，后通过变更登记，湛红兵于2003年10月取得上述土地的部分使用权，土地使用权证号为丰国用名山[2003]字X号，并取得丰都县国土资源和房屋管理局颁发的XXX房权证，该证载明，房屋坐落于丰都县名山镇花园街56号，1-82号房在1-2层，建筑面积999.17平方米，摊位1-6号在2层，建筑面积269.24平方米。2003年10月24日，湛红兵与中国建设银行丰都支行签订《重庆市房地产抵押合同》，以位于丰都县名山镇花园路56号，土地权证号为丰国用（2003）名山第X号，房权证号XXX号的商业用房，为中国建设银行股份有限公司丰都支行发放贷款860万元作抵押担保。2005年11月18日，重庆市渝中区公证处为中国建设银行股份有限公司丰都支行与湛红兵之间及担保贷款的偿还事宜签订的《协议书》进行公证，并作出（2005）渝中证字X号《公证书》，2005年11月18日前已经抵押登记的坐落于丰都县名山镇花园街56号，1-82号房在1-2层（建筑面积999.17平方米，摊位1-6号在2层，建筑面积269.24平方米）拆除改修重建已完工。2006年9月8日，重庆市第三中级人民法院作出（2006）渝三中民执字第11-1号执行裁定书，裁定：被执行人湛红兵所有的位于丰都县名山镇花园街56号（农贸市场）1-82号（土地面积使用999.17平方米），摊位1-6号（269.24平方米）产权归申请人中国建设银行股份有限公司丰都支行所有，双方当事人依据本裁定到国土、房管部门办理产权过户登记手续。2007年6月12日，丰都县国土资源和房屋管理局进行了变更登记，将湛红兵抵押的土地使用权证号为丰国用名山[2003]字X号，XXX房权证载明的土地使用权，房屋使用权人登记为中国建设银行股份有限公司丰都支行，证号为XXX号房地产权证。2008年11月27日，中国建设银行股份有限公司丰都支行与曾蜀霞签订《重庆市丰都县房地产买卖合同》，约定将抵债取得的房地产转让给曾蜀霞。2008年12月4日，丰都县国土资源和房屋管理局进行了变更登记，曾蜀霞取得了原XXX号房地产权证载明的权利和变更后的房地产权证，证号为：XXX号房地产权证。2012年11月15日，曾蜀霞与丰都支行签订《重庆市房地产抵押合同》，以XXX号房地产权证载明的房地产权为借款人秦琼兰向丰都支行借款500万元作抵押担保，并办理了抵押登记。后因秦琼兰未按约定偿还丰都支行借款，丰都支行于2015年向本院起诉，请求判令曾蜀霞、秦琼兰偿还借款500万元及利息，并对抵押房地产享有优先受偿权，2015年9月10日，本院作出（2015）丰法民初字第02078号判决书，判决，秦琼兰偿还本金500万元及利息；丰都支行对曾蜀霞所有的坐落于丰都县名山街道（原丰都县名山镇）花园街56号的商业用房1-2层（证号：XXX号）享有优先受偿的权利，该判决生效后，丰都支行向本院申请强制执行，本院裁定将曾蜀霞所有的丰都县名山街道（原丰都县名山镇）花园街56号的商业用房1-2层予以查封，并裁定评估、拍卖该房屋，2019年11月4日，案外人古瑞海向本院提出执行异议，请求中止执行对属于该房屋的56号门面部分。2019年11月18日，本院作出（2019）渝0230执异62号裁定书，裁定驳回案外人古瑞海的异议请求。另查明，2004年8月23日，古瑞海（乙方）与丰都县名山街道新城市场管理办公室（负责人湛红兵，甲方）签订了《集资建房合同》，合同载明甲方对市场内的部分门面和设施拆除该修重建，乙方集资房住房为1单元202，门面位置为从上往下数第4号门面。门面面积33平方米左右，住房面积93平方米左右，建好后以房产证的建筑面积为准计算，合同约定门面单价3000元/㎡,价款99000元，住房按330元/㎡,签订合同时交总价款的95%即123000元。古瑞海于2004年8月4日至2004年9月30日期间共支付购房款123000元。上述事实有当事人的陈述、（2015）丰法民初字第02078号判决书、（2015）丰法民执字第00912-1号执行裁定书、（2019）渝0230执异62号裁定书、《集资建房合同》、收条、《抵押合同》（2份，抵押人湛红兵、曾蜀霞各一份）、《房权证XXX号》、丰都县房地产面积测算报告书、《国有土地使用权出让合同》、《丰都县城乡建设综合开发公司国有建设用地转让合同》、《竞买协议书》、《建设工程规划许可证》、《房地产买卖合同》、《公正书》等证据，并经庭审举证，质证，核证，认证予以确认。本院认为，原被告争议的焦点是：一、本案不动产权变动是否合法的问题；二、房屋买卖合同的买受人享有的债权与抵押权人享有的抵押权哪一个具有优先性等问题。一、物权变动是否合法的问题。1996年7月，丰都县城乡建设综合开发公司与原丰都县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，经过登记取得丰都县新城小区一号组团土地编号025号、面积3000平方米的国有土地使用权，符合当时的《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条规定，为此丰都县城乡建设综合开发公司是上述土地的使用权人，后该公司将面积3000平方米土地使用权转让给丰都县工商局也符合上述法律规定，后该工商局将取得的土地使用权再有偿转让给湛红兵，同理也符合法律规定。2003年10月24日，湛红兵与中国建设银行丰都支行签订《重庆市房地产抵押合同》，以自己所有的或具有使用权的，位于丰都县名山镇花园路56号，土地权证号为丰国用（2003）名山第X号，房权证号XXX号的房地产权（丰都县名山镇花园路56号（农贸市场）1-82号，1-2层，土地使用面积999.17平方米），摊位1-6号（269.24平方米）产权，为中国建设银行股份有限公司丰都支行发放贷款860万元作抵押担保，符合《中华人民共和国担保法》第三十四、第三十六条第一、二款、第三十八条、第三十九第一款、第四十一条、第四十二条的规定，该抵押合同具有法律效力，抵押合同设定的抵押权已经相关部门登记，为此抵押权有效成立，中国建设银行股份有限公司丰都支行享有设定内容的抵押权，并且具有对世的法律效力。后由于湛红兵没有按照约定偿还借款，与中国建设银行股份有限公司丰都支行协商以抵押的房地产权折价抵消债务，并将抵押的房地产权变更登记为中国建设银行股份有限公司丰都支行所有，不违背法律规定，属于实现抵押权的方式，依法具有法律效力。中国建设银行股份有限公司丰都支行在相关部门办理变更登记后，依法取得房地产的房屋所有权和土地使用权，对于该不动产权中国建设银行股份有限公司丰都支行享有占有、使用、收益和依法转让的权利，该权利具有排他的对世效力。中国建设银行股份有限公司丰都支行在取得变更登记后的房地产权证后，有偿转让给曾蜀霞，并将不动产权权利人通过有关部门变更登记为曾蜀霞，符合法律规定，曾蜀霞依法取得以上房地产权。曾蜀霞对有偿取得的房地产权依法用于秦琼兰向丰都支行的借款担保抵押，签订抵押合同，进行抵押登记，丰都支行取得抵押权，后因秦琼兰未按照约定偿还借款，丰都支行诉至本院，本院判令丰都支行对曾蜀霞所有的坐落于丰都县名山街道（原丰都县名山镇）花园街56号的商业用房1-2层（证号：XXX号）享有优先受偿的权利，符合法律规定，应当进行肯定性评价。判决生效后本院根据丰都支行申请，进行执行，也符合法律规定，予以支持。二、房屋买卖合同的买受人享有的债权与抵押权人享有的抵押权哪一个具有优先性等问题。古瑞海与丰都新城市场管理办公室签订房屋买卖合同（名为集资建房合同实为房屋买卖合同），根据合同约定和合同相对性原则，古瑞海仅对丰都新城市场管理办公室或者变更后的主体享有债权请求权，这个债权主要体现在房屋交付，房屋产权变更登记等请求权，对于合同之外的第三人没有合同约定的债权请求权，同时该合同请求权，依法不具有排他性，当债权与物权发生冲突时，依法物权具有优先的法律效力。曾蜀霞对有偿取得的房地产权依法用于秦琼兰向丰都支行的借款担保抵押，签订抵押合同，进行抵押登记，丰都支行取得抵押权，该抵押权属于不动产所有权和使用权依法行使而产生的物权，具有排他对世的法律效力，与古瑞海所享有的合同债权比较，丰都支行取得的抵押权具有优先的法律效力，应当优先实现。丰都支行向本院申请执行生效判决载明的抵押房地产，本院依法裁定执行抵押的房地产，正是依法优先实现抵押权，为此，古瑞海请求不予执行的请求不予支持。另古瑞海认为丰都支行未尽审查义务，曾蜀霞有串通他人损害自己利益的行为，对此并没有举示相关证据，其主张事实依法不能成立。抵押登记载明的，建造中的房屋抵押的，抵押权依法仍然有效成立，属于抵押范围内的财产。再有本案属于案外人执行异议之诉，对于相关的借款纠纷案件的判决不属于同类型不具有类案的参照性，如认为（2015）丰法民初字第02078号判决书等存在事实认定和判决错误，可另案依法提起撤销等诉，但不属于本案审理范畴，本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条、《中华人民共和国担保法》第三十四、第三十六条第一、二款、第三十八条、第三十九第一款、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十四条、第三十九条、第四十条、第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条之规定，判决如下：驳回原告古瑞海的诉讼请求。案件受理费2275元，由原告古瑞海负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  余孝安人民陪审员  肖明发人民陪审员  余晓阳二〇一九年十二月二十七日书 记 员  石丹力