贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13673号原告：刘艳，女，1980年9月18日出生汉族，住贵州省大方县。原告：丁善贵，男，1977年7月17日出生汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：刘艳（特别授权），系夫妻关系。被告:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路，统一社会信用代码:91520500573310903W。法定代表人:陈黎，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:胡义荣(特别授权)、陈杰(一般授权),贵州威迪律师事务所律师。原告刘艳、丁善贵与被告贵州泰然房地产开发有限公司（下称“泰然房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘艳（亦即原告丁善贵的委托诉讼代理人），被告泰然房开公司的法定代表人陈黎及委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳、丁善贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金人民币65028.22元（暂计），违约金的计算时间从2016年10月22日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由:2013年3月11日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区商品房，建筑面积:127.01平方米，套内面积:101.43平方米。房价总款:404908元。原告一次性支付全部款项，2014年6月1日被告将该商品房交付给原告，2019年1月4日被告向原告办理该商品房不动产权登记证书，证书编号：黔（2018）毕节市不动产权第0000627号。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理”、“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将该商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延。直至2019年1月4日，被告才取得该商品房不动产权登记证书，已构成违约，故被告应支付原告逾期交付该商品房转移登记有关文书所产生的违约金人民币65028.22元（暂计），违约金的计算从2016年10月22日起计算至2019年10月22日。综上，被告未依约履行《商品房买卖合同》约定，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律法规的规定，原告请求法院依法判令被告履行合同义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。被告泰然房开公司答辩称：一、原告的起诉已超过法定诉讼时效期间,其诉求不应得到支持。涉案合同第二十二条第三项第(一)款约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条第一款规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”根据该规定,本案诉讼时效期间的起算时间应为2015年1月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告直到2019年才向法院提起诉讼,主张权利,其起诉已超过法定诉讼时效期间,其诉求不应得到支持。二、被告已于2014年12月就涉案项目办理了商品房权属初始登记，且将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关，依法不应向原告承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。被告开发的“圣峰苑”项目于2012年1月8日动工,2013年12月完工。2013年12月9日经测绘后形成《房屋建筑面积测绘成果书》,2014年1月竣工验收。涉案项目竣工后,被告及时将涉案项目商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件提交给了产权登记机关进行初始备案登记。2015年1月20日,涉案项目的初始备案登记完成,获得编号为毕房商备BJ15第03号《商品房备案登记证明书》。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第6条:“出卖人能够举证证明自己办理商品房权属初始登记时,已经在合同约定或法定期限内之合理时间将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关的,可不承担违约责任。”第7条:“本意见第6条所指有关办理商品房权属初始登记的资料包括商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件。”被告不应向原告承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。另，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第5条：“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算,通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。”也就是说，本案中，即使计算违约金，违约金的计算期间也仅应从2015年1月1日计算至被告完成商品房权属初始登记的时间，即2015年1月20日。三、根据涉案《商品房买卖合同》约定，被告不必再履行向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务，被告不应向原告承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第(一)款约定,虽然被告应履行的义务是于2014年12月31日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是,根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第(四)款第2点约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”,原告已委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,被告没有必要将办理商品房转移登记的有关文书再交付给原告。况且，该条款并未明确约定原告实际取得房屋权属证明书的时间。商品房买卖合同中,出卖人有关权属登记的义务应为备案义务,即出卖人仅应履行向相关职能部门提供房屋所有权或土地使用权所需的登记资料的义务。因被告在办证过程中的义务仅为备案登记义务,故被告将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监管部门至取得房屋产权证期间被告已不能控制，产权证书未及时办理已非“出卖人”原因,被告也不应承担任何违约责任。四、涉案项目房屋权属证书已办理完成部分后再次重新办理新证，存在典型的不可抗力情形。被告不应向原告承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。被告完成涉案项目的初始登记并向相关职能部门提供房屋权属登记所需的相关资料后,至2016年9月前已为相关37户业主办理了房屋所有权证。后因政府机构及房屋权属登记制度改革,相关职能部门整合,不动产登记系统变更、升级等客观原因,整个毕节市范围内的房产登记工作全面中止,两年之内未能办理任何权属证书。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（五）款第2点约定：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、三项处理。”根据被告与原告的该条约定，因政府职能部门因素导致办证时间顺延，被告也不应向原告承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。五、因房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目的测绘成果滞后，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，被告不应向原告承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第一项第（五）款约定：“出卖人在办理房屋登记（过程）中，如因测绘单位提供测绘成果滞后，房地产主管部门审核测绘成果滞后及其他出卖人所不能控制的原因，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，出卖人不承担责任，但出卖人有督促义务。”被告在办理房屋登记过程中，在已经办理了部分房产证的情况下，职能部门突然提出新的要求，要求就已完成的房屋建筑面积测绘工作重新按新的标准测绘，已办理的房屋所有权证必须收回重办。期间,房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目重新进行了测绘，直到2018年7月31日才出具了《不动产测量报告》。根据《商品房买卖合同》第二十二条第一项第(五)款约定,结合毕节区域内的实际情况,被告不应向原告承担任何违约责任。综上，原告的诉求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，以原告刘艳、丁善贵为买受人，被告泰然房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该商品房建筑面积127.01平方米，套内建筑面积101.43平方米。该商品房总价款为404908元。前述约定的商品房价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取一次性付款，应当在2013年3月11日前支付全部房价款。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式第2项处理：（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由买受人承担。1、办理产权登记中应缴纳的税费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。出卖人于该商品房交付使用之日起90日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致商品房初始登记工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、第三项处理。”商品房买卖合同还约定其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款404908元。2015年1月20日，被告取得涉案房屋商品房备案证明书。2019年1月4日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权登记证书,证书编号为黔（2019）毕节市不动产权第0000627号。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕购房款支付义务，被告应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按合同约定取得并交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。关于违约金计算起止时间的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2015年1月1日起计算违约金。被告对此提出诉讼时效抗辩。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年10月22日）往前回溯三年即2016年10月22日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。原告未举证证明对违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形。故对被告提出的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。违约金应从2016年10月22日起计算。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。涉案房屋符合办理转移登记的条件时被告已经违约，且被告所举证据不足以证明其具备交付文书条件后通知原告提交办证资料或者何时已为原告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的资料。因此，对被告以国家职能部门因素为由抗辩不承担违约责任的主张，本院不予采纳。违约金计算至被告取得涉案房屋的不动产权证之日止，即2019年1月4日。对于违约金计算标准的问题。根据《商品房买卖合同》约定，约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准具体明确，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应予尊重。综上，对原告诉请判决支付的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，应以原告已付购房款为404908元为基数，按日万分之二的标准，从2016年10月22日起计算至2019年1月4日止，共计65109.21元（404908元×2?×804天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘艳、丁善贵逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金65109.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十二月二十日书记员  胡晨