四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初3146号 原告：白友鹏，男，1986年6月4日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路七段335号香颂湾一区第1幢1层。 法定代表人：邱永生。 原告白友鹏诉被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司(以下至判决书主文前简称“杰烽房产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白友鹏到庭参加了诉讼，被告杰烽房产公司的法定代表人邱永生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告白友鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即履行办理房屋产权过户的义务；2.请求依法判令被告承担逾期办证违约金19556.218元。（19525.518元=1274天×0.00005）；3.请求依法判令被告返还代收办证费用及契税3278.05元；4.本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2013年1月19日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告（即买受人）购买被告（即出卖人）开发销售的南充市高坪区房屋，房价款为人民币叁拾万零柒仟零伍元整。原告已经按照合同约定履行付款义务。根据合同第二十条对产权登记的约定：被告应在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期按日支付万分之0.5的违约金；原告按揭付款，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属登记转移。被告于2015年1月5日实际交付涉案房屋，截止起诉日被告一直未将应由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理产权过户登记，逾期达1274天（截止2019年9月26日）。原告认为，被告迟延履行办理房屋产权过户义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。鉴于以上事实，原告现诉至法院，请求根据《合同法》的有关规定以及当事人双方签订合约第二十条之约定，判令被告立即履行合同规定的房屋产权过户的义务，并向原告承担逾期办理的违约责任。 被告杰烽房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明：2013年1月19日，原告白友鹏与被告杰烽房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告向原告出售其开发的位于南充市高坪区，该商品房为预售商品房,商品房用途为住宅，房屋建筑面积为76.61平方米，套内建筑面积为61.905平方米，房屋单价为4959.29元／平方米（按照套内建筑面积计算），房屋总价款307005元，其中，由原告支付首期购房款127005元，剩余180000元向银行借款支付，商品房交付的时间为2014年12月31日前。初始登记约定：出卖人应在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限取得所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，出卖人逾期按日支付万分之0.5支付违约金。转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：一次性或分期付款应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，按揭付款应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告于2013年1月29日将首期购房款127005元支付给被告，剩余购房款由原告向银行按揭贷款210000支付给被告，被告于2013年8月19日、2014年11月7日向原告出具了金额分别为127005元、180000元的销售不动产统一发票。 同时查明：2015年1月，原告从被告处领取了案涉商品房钥匙，被告已将房屋交付原告使用，因被告一直未到南充市项目的竣工验收备案等原因，导致案涉商品房至今未进行初始登记和办理房屋权属转移登记，原告至今未取得案涉商品房的产权证书。 另查明：2015年1月5日被告向原告收取契税、印花税、办证工本费等费用合计3278.05元，被告向原告出具收据一份。 在庭审过程中，原告向法庭明确其诉讼请求中逾期办证违约金计算是从2016年1月1日起以已付房款为基数按照每日万分之0.5的标准计算至2018年12月31日止。 上述事实有证据及庭审笔录在卷佐证，足以证实。 本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖》合同的效力问题。原告白友鹏与被告杰烽房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，双方的合同关系依法成立且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告办理房屋转移登记的问题。虽然原告在《商品房买卖合同》约定的期限内未取得房屋权属证书，但因被告资料不齐等原因致使原告所购房楼栋的初始登记尚未完成，原告请求办理房屋权属转移登记的条件尚不具备，原告应待商品房初始登记完成后另行请求被告协助办理房屋权属证书，据此，对原告要求被告办理房屋权属转移登记的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否应当返还收取的代办商品房房屋产权证、土地使用权属证契税费的问题。本院认为，原、被告双方在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关费用。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方事实上形成合法、有效的委托合同关系。原告已按约向被告支付了相关费用，被告应当按约为原告办理案涉商品房权属转移登记。因被告未按约为原告办理案涉商品房权属转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”之规定，原告有权解除与被告的委托合同关系并要求被告返还上述费用，由其在办证时自行向相关部门缴纳，故本院对原告提出的要求被告返还代收的办证费用的请求，本院予以支持。 关于原告要求被告承担逾期办理商品房权属转移登记的违约责任问题。该案原告系按揭贷款购房，依据双方合同约定，被告应在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但因被告资料不齐等原因致使原告所购房楼栋的初始登记尚未完成，被告构成违约，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，结合双方合同逾期按日支付万分之0.5的违约金之约定，对原告主张按照已经支付房款为基数，按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋初始登记的违约金至2018年12月27日止的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告白友鹏支付从2016年1月1日起以已付房款307005元为基数,按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋初始登记的违约金至2018年12月27日止。 二、由被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告白友鹏返还收取的代办房屋权属证的契税费用3278.05元。 三、驳回原告白友鹏的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费371元，由被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  康云锦 人民陪审员  苟 军 人民陪审员  张 高 二〇一九年十二月十日 书 记 员  张 茜