广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13206号上诉人（原审被告）：东莞市兴业融资担保有限公司。住所地：广东省东莞市********************。统一社会信用代码为914***********798R。法定代表人：王君扬，董事长。委托诉讼代理人：黎宝颜，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锦秀，广东嘉茂律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：陈瑞玉，女，1949年5月13日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区***********，公民身份号码为350************222。委托诉讼代理人：阳永红，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文军，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市祺顺房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区***********。注册号：441********3710。法定代表人：刘某1。被上诉人（原审被告）：刘某1，男，1974年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************513。被上诉人（原审被告）：何巧玲，女，1972年3月1日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************708。被上诉人（原审被告）：宋瑞娟，女，1969年10月29日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为442************863。上诉人东莞市兴业融资担保有限公司（以下简称兴业公司）因与被上诉人陈瑞玉、惠州市祺顺房地产开发有限公司（以下简称祺顺公司）、刘某1、何巧玲、宋瑞娟案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初3305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈瑞玉起诉请求:1.停止对位于广东省惠州市惠阳区***********************屋（以下简称聚贤轩1号楼1单元50*号房）的执行，并解除查封；2.确认聚贤轩1号楼1单元50*号房归陈瑞玉所有；3.本案诉讼费由兴业公司、祺顺公司刘某1、何巧玲、宋瑞娟负担。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、不得执行位于广东省惠州市惠阳区********************；二、驳回陈瑞玉的其他诉讼请求。一审案件受理费9812.6元，由兴业公司、祺顺公司刘某1、何巧玲、宋瑞娟负担共同负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初3305号民事判决。兴业公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求:1.撤销一审判决，改判驳回陈瑞玉的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陈瑞玉、祺顺公司、刘某1、何巧玲、宋瑞娟负担。事实与理由：（一）陈瑞玉在法院查封前没有签订合法有效的合同。陈瑞玉提供的其与祺顺公司签订的《商品房买卖合同》没有落款日期，其中有两页没有页码，合同第19页有盖章签字，前一页又出现盖章签字，该《商品房买卖合同》不符合一般合同形式，是拼接而成的。陈瑞玉在上述合同签订的当天又与案外人惠州市广裕隆实业有限公司（以下简称广裕隆公司）签订案涉房屋的买卖合同，但合同的签署方是案外人陈国春，并非陈瑞玉，且两份合同约定的价款不一样，两份合同均不符合一般合同的形式，不应被采信。（二）陈瑞玉没有在查封前合法占有案涉房屋。陈瑞玉于2015年5月6日与惠州聚贤业兴物业公司（以下简称聚贤公司）签订《收楼确认书》，但是案涉楼盘是在2015年12月7日竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，未经竣工验收房屋不得交付使用。即便陈瑞玉占有房屋，也是非法占有。且陈瑞玉提供的水电费发票日期都是在查封后，即便一审法院现场勘查房内有家居摆设，也无法查明是否在查封前陈瑞玉就已经入住。（三）陈瑞玉没有按照合同的约定支付案涉房屋价款。陈瑞玉已支付的房款并没有按照合同约定的方式支付，合同第六条约定:买受人应将购房款付至开户银行为农行惠阳平谭支行，专用账户为442********3030。依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（三）项规定，必须是“支付全部价款或按照合同约定支付部分价款”。陈瑞玉称授权陈国春将购房款付至祺顺公司授权指定的广裕隆公司账户，但没有提供相关授权文件，且根据转账记录显示，陈国春支付的款项是2786550元，与合同约定的价款601260元不符，亦与广裕隆公司签订的《商品房买卖合同》中约定的价款不符，无法判断该2786550元是否为陈瑞玉真实的购房款。（四）陈瑞玉对未办理房产过户存在过错。根据惠州市平谭镇人民政府《关于请求东莞市第二人民法院支持惠州市惠阳区平谭镇维稳工作的函》显示，案涉楼盘的购房者是在2018年9月25日（2015年12月17日首封，在被查封长达近3年后）、2018年11月9日、2019年1月17日、2019年3月（2018年11月8日法院现场查封）才信访维权。（五）没有证据证明案涉房屋是陈瑞玉的唯一住房。从陈瑞玉提供的身份证上的住址显示陈瑞玉在其它地方是有住所的，案涉房产并非是陈瑞玉的唯一住房，不能排除执行。陈瑞玉答辩称，（一）陈瑞玉在2015年2月8日与祺顺公司签订《商品房买卖合同》，签订日期在查封之前，是真实有效的。而且刘某1出具的《情况说明》也对合同的真实有效及落款处的祺顺公司盖章和刘某1的签字均表示了确认。（二）陈瑞玉在法院查封前已经合法占有使用案涉房屋。2015年5月6日，陈瑞玉与聚贤公司签订了《收楼确认书》，案涉房屋已实际交付，根据陈瑞玉提交的电费台账显示，在查封前陈瑞玉已装修入住，是否验收合格并不影响事实上的交付。（三）陈瑞玉已经按照合同的约定支付价款。合同签订时，陈瑞玉交清全部房款601260元，支付方式为转账，祺顺公司开具了收据和发票予以确认。一审法院对此问题也传唤刘某1做过笔录，其对于付款事实和付款方式都表示了确认并说明了原因，具有合理性。对于兴业公司提出购房款未通过转账的方式存入专用账户与购房款是否支付并无逻辑关系。（四）陈瑞玉对于案涉房屋一直未办理过户登记手续不存在过错。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，祺顺公司需要在交房后180天内提供相关资料报产权登记部门备案，但后因天然气管道、验收等问题一直无法办理备案登记，陈瑞玉已多次催促，祺顺公司以各种理由一直推说在办理当中。在得知案涉房屋被法院查封后，陈瑞玉等系列案当事人到当地政府求助解决，甚至上访，说明其已采取了积极主动的行动。（五）案涉房屋是否为陈瑞玉唯一住房与本案是否需要排除执行没有关联。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个排除强制执行条件并没有要求唯一住房。所以是否为唯一住房与是否应当排除强制执行没有关联。祺顺公司、刘某1、何巧玲、宋瑞娟未在本院指定的期间提交书面答辩意见。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，兴业银行申请调取刘某1在农业银行的所有银行卡信息以及银行流水。理由为：刘某1陈述案涉所有购房款都转到了其在农业银行的银行卡，因购房款涉及购房者与祺顺公司是否存在真实交易，为查明案情，特申请调取被申请人在农业银行的银行卡以及相关银行流水。2019年12月11日，兴业公司向本院提交申请书，请求将祺顺公司、刘某1、何巧玲、宋瑞娟等相关人员移送公安机关处理，认为上述人员涉嫌非法处置查封扣押冻结财产罪、拒不履行判决裁定罪。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对兴业公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:陈瑞玉是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。第一，对兴业公司提出的两项申请是否准许的问题。一审期间，陈瑞玉已提供中国农业银行惠州陈江支行出具的银行流水，证明其向广裕隆公司支付房款的情况，结合案涉房屋的使用状况，可以认定陈瑞玉实际按约定支付了全部购房款。兴业公司申请调查的内容与陈瑞玉是否实际支付购房款之间没有关联，对兴业公司的调查取证申请，本院不予准许。另，本案审理过程中未发现祺顺公司、刘某1、何巧玲、宋瑞娟等相关人员的犯罪线索，如果兴业公司认为掌握相关犯罪线索，可以自行向公安机关报案。第二，关于陈瑞玉与祺顺公司在案涉房产查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。陈瑞玉与祺顺公司签订的合同为示范文本，由行政机关提供，兴业公司所称的合同形式瑕疵不足以否定合同内容的真实性，一审判决认定陈瑞玉与祺顺公司在案涉房产查封前已签订书面合同，说理充分，本院不再赘述，予以维持。第三，陈瑞玉已按约定支付了全部购房款，并已实际占有使用案涉房屋。结合各方陈述及信访情况，本院认为陈瑞玉对无法办理产权变更登记亦不存在过错。结合以上三点，本院认为陈瑞玉对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。综上所述，兴业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9812.6元，由东莞市兴业融资担保有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年十二月二十四日书记员  郭惠球王垚丹相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。