广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7798号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄钰岚，广西安弘律师事务所律师。 被告：李洪，男，1965年11月28日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。 被告：廖峰梅，女，1974年2月1日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市武鸣区。 第三人：中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行,住所地广西壮族自治区南宁市民族大道38-2号，统一社会信用代码91450103708739927R。 代表人:赖富民。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称嘉和公司)与被告李洪、廖峰梅、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行（以下简称工行南宁民族支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人彭斌到庭参加诉讼，被告李洪、廖峰梅、第三人工行南宁民族支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》，并判令房屋所有权属于开发商所有，被告返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡10栋2单元2703号房。协助原告办理登记编号为201506251499的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为邕房预字第1555257号的《预告登记证》的撤销手续；2、被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息14156.48元及逾期偿还贷款本息的违约金1561元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年10月15日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3、被告向原告支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金21457元（计算方法：从发出解除合同的通知后第16天起，按房款总额每日万分之四计算，暂计至2019年10月15日，实际请求计付至全部履行之日止）；4、被告向原告支付违约导致合同解除的违约金98429.8元（计算方法492149元×20%=98429.8元）；5、被告向原告支付一审律师代理费22646元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月31日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡10栋2单元2703号房屋，合同总价款为492149元。原告与第三人签订《商品房销售贷款合同协议书》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任，后经第三人审核最终向被告发放用于购房的贷款34.4万元，加上被告已付首付款148149元，至此被告已向原告支付了全额购房款。此后，原、被告双方完成合同备案及不动产预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据合同约定向原告主张连带保证责任并从原告银行账户扣款14156.48元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款，被告的行为已经符合合同约定的解除条件并应承担相应的违约责任。 被告李洪、廖峰梅未作答辩。 第三人工行南宁民族支行未作陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月26日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡5、10栋住宅部分的《商品房预售许可证》（证号：南房预字[2014]第147号）,有效期从2014年9月26日至2018年2月18日。 2014年12月31日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）李洪、廖峰梅签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城城温莎北郡10栋2单元2703号房屋，购房价款为492149元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定被告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向原告支付合同总价款的30％，即148149元作为首期付款，其余合同总价款的70％，即34.4万元，由被告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定收件人李洪、廖峰梅的邮寄地址为南宁市友爱北路秀厢三巷45门号。不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人。第三条第三款约定买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。如买受人拖欠银行贷款本息导致出卖人承担连带担保责任后，出卖人亦有权解除合同，出卖人有权收回该商品房另行处理，买受人应按合同总价款的10％向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利。第六条第一款约定出卖人、买受人根据合同或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销合同的备案登记和预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。第六条第四款约定因买受人原因导致合同及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除。 被告于2014年12月31日向原告支付了专项维修资金6585.04元和产权登记费100元、产权登记工本费100元、预告登记费80元、合同备案登记费119.73元、他项权证工本费10元。被告向原告支付了首付购房款148149元。 被告所购房产于2015年4月22日取得《商品房预售合同登记备案表》（业务编号：201504132312），并取得《房屋预告登记证明》（证号：邕房预字第1555257号）。 原告嘉和公司（保证人）、被告李洪（借款人）、廖峰梅（抵押人）与第三人工行南宁民族支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人借款34.4万元用于购置本案所购房产，原告为被告上述所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人依约向被告发放购房贷款34.4万元，至此被告已向原告付清全额购房款492149元。2016年7月30日，原告将案涉房屋交付给被告。 因被告逾期未归还第三人贷款本息，第三人根据前述《个人购房借款/担保合同》约定从原告账户扣款，分别是2018年8月28日512.06元、2018年11月30日7830.52元、2019年6月26日4597.35元、2019年8月28日1216.55元，合计14156.48元。 2019年6月4日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《催款函》，要求被告及时偿还代偿费用。6月14日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告至今未按时向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后15日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续等。 另查明，原告委托广西安弘律师事务所律师为本案一审诉讼代理人。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李洪、廖峰梅、第三人工行南宁民族支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同效力及是否解除的问题 原告嘉和公司与被告李洪、廖峰梅签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。 因被告未按期归还银行按揭贷款致使原告向第三人工行南宁民族支行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。对于被告的违约行为是否导致合同解除的问题，应根据诚实信用原则，综合以下因素进行考量：一是违约方的过错程度。本案中被告除了本案所涉14156.48元的贷款债务逾期外，其他各期贷款债务是否仍然继续逾期并无证据证明，被告违约的过错程度是轻微的。原告在本案纠纷中所承受损失仅需被告清偿代垫款项，并承担相应违约责任，即足以填补。二是违约行为形态。合同约定只要发生代偿事实，原告便享有合同解除权。此时应对该约定的违约行为进行适当的限制，避免合同因当事人的轻微违约行为而解除。特别是买房人已经履行完合同主要义务情况下，对因在金融借款合同中代偿而导致的解除条件成就应采取更加谨慎的认定。三是违约行为的后果。被告按合同约定向原告支付完全部购房款492149元及其他费用，已经履行完合同主要义务，由于逾期偿还贷款导致原告代偿数额为14156.48元，此时被告的违约程度较为轻微，该行为亦不影响原告合同目的的实现。此外从公平原则出发，被告轻微违约行为而导致合同解除的话，则被告可能丧失房屋增值利益，导致双方利益失衡。 综上，被告的轻微违约行为不符合行使解除权的立法价值，应当对原、被告之间的约定解除权有所限制，故对于原告要求确认解除原、被告之间《南宁市商品房买卖合同》效力的诉请，本院不予支持。据此，对原告要求被告协助办理合同登记备案证明、不动产登记证明的注销手续以及支付解约违约金的主张，本院不予支持。 当然，基于诚信及公平原则，本案中对原告的合同解除权进行了相应限制，但被告在以后的合同履行过程中仍应恪守合同义务，如在本案诉讼后又反复出现逾期还贷等违约行为，或出现有损原告合同目的实现的违约行为的，原告仍能视被告的具体违约情形，向被告主张违约责任乃及行使合同约定解除权。 二、关于原告承担连带保证责任而代偿款项的承担问题 基于上述理由，合同虽没有被确认解除，但并不代表被告违约责任的豁免。根据《合同补充协议》第三条第三款“买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息）”的约定，原告据此要求被告支付其承担连带保证责任的代偿贷款本息，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因第三人向原告主张连带保证责任并从原告银行账户实际扣款14156.48元，故被告向原告偿还原告代偿的贷款本息金额应为14156.48元。 代偿贷款本息违约金。第三人从原告账户中扣款情况为2018年8月28日512.06元、2018年11月30日7830.52元、2019年6月26日4597.35元、2019年8月28日1216.55元。原告主张按照双方签订的《补充协议》第三条第三款约定以每次代偿款项金额为基数，从每次代偿行为发生之日起第十一天至全部偿还之日止，按每日万分之五计付逾期偿还代偿贷款本息的违约金，符合法律规定，故违约金计算应为：1、以512.06元为基数，自2018年9月8日起至实际清偿之日止；2、以7830.52元为基数，自2018年12月11日起至实际清偿之日止；3、以4597.35元为基数，自2019年7月7日起至实际清偿之日止；4、以1216.55元为基数，自2019年9月8日起至实际清偿之日止；以上各段均按每日万分之五计付。 三、关于原告诉请的律师费等问题 原告要求被告负担因被告原因导致合同解除而产生的本案诉讼委托律师事务所支出的律师费，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第四款的约定，该约定为各方真实意思表示，不违反法律规定，原告已提供发票证明已经实际发生，应予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中原告在代偿贷款后催促无果下不得不通过诉讼的方式来实现权利，故预先交纳诉讼费以及委托律师代理本案诉讼活动，诉讼费、律师费系因被告违约而产生的损失。 虽在本案中限制了原告的合同解除权，但本案因被告违约而产生诉讼，故本案诉讼费应由被告承担。原告基于合同解除而主张的律师费，其以合同总价款作为计算基数。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”该条是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。被告在签订合同可预见其逾期偿还贷款导致原告承担保证责任后，原告依约追究其违约责任的后果。但其违约责任承担应和违约行为、过错程度相一致，应该是合理可预见的，在本案中被告行为并未达到根本性违约从而未能解除合同的情况下，原告依据的律师费计算基数明显显失公平，造成双方利益失衡。综上，结合被告的违约行为及本案合同不解除的情形，本院确定按原告诉讼时主张的金钱债务为基数来计算律师费，参照广西壮族自治区律师服务收费标准，本院确定为6602元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李洪、廖峰梅向原告广西嘉和置业集团有限公司支付代偿贷款本息14156.48元； 二、被告李洪、廖峰梅向原告广西嘉和置业集团有限公司支付逾期偿还代偿贷款本息的违约金（违约金计算：1、以512.06元为基数，自2018年9月8日起至实际清偿之日止；2、以7830.52元为基数，自2018年12月11日起至实际清偿之日止；3、以4597.35元为基数，自2019年7月7日起至实际清偿之日止；4、以1216.55元为基数，自2019年9月8日起至实际清偿之日止；以上各段均按每日万分之五计付）； 三、被告李洪、廖峰梅向原告广西嘉和置业集团有限公司赔偿律师费6602元； 四、驳回原告广西嘉和置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8682元，由被告李洪、廖峰梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 星 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  梁绍连 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。