广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初840号原告：广东佰得商贸有限公司，住所地：广东省阳山县阳城镇城南东社区商业大道190号[佰盛购物商厦]2178。法定代表人：朱榕根，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马安信，广东益源律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琳，广东益源律师事务所律师。被告：黄家宝，男，汉族，1979年10月4日出生，住广东省阳山县。原告广东佰得商贸有限公司与被告黄家宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东佰得商贸有限公司委托诉讼代理人马安信到庭参加诉讼，被告黄家宝经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东佰得商贸有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金、物管费、水电费116610.1元及其滞纳金26587.1（滞纳金从2019年4月9日起每天按拖欠金额的千分之三计至还清时止，暂计至起诉之日为26587.1元）；二、判令被告赔偿原告律师费损失9000元；以上合计152197.2元；三、本案诉讼费用由被告负担。主要事实与理由：2017年6月28日，原告与被告签订一份《佰盛购物商厦商铺租赁合同》和一份《佰盛购物商厦综合管理合同》。前述合同约定：原告将位于阳山县商业大道××号佰盛购物商厦第一层108、109、111号商铺（套内面积：289.5㎡，计租面积482.5㎡）租给被告经营时尚男、女服装，并约定了租赁期限、租金、物管费、违约责任等双方权利义务。被告因拖欠租金、物管费、水电费于2019年3月22日向原告出具了一份《欠条》，确认2018年10月至2019年3月22日期间拖欠原告租金、物管费、水电费（2019年3月水电费当时未超标统计）合计130109.75元。2019年4月8日，原告和被告签订了一份《解除合同协议书》，该协议书确认：因被告无法继续履行合同申请提前解除合同；因乙方违约，租金及物管费押金不予退回；合同自2019年4月10日起解除；解除合同前所产生的租金、管理费、水电费及其他一切费用由被告一次性缴清。被告出具《欠条》后仅支付了21852.58元。另外，被告应支付2019年4月1日至10日租金（2895元）、物管费（3860）元，被告应支付2019年3月电费（1271.2元）及4月份电费（326.73元）。因此，被告本应于2019年4月8日一次性支付给原告租金、物管费、水电费合计116610.1元，但被告至今仍未支付前述款项。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。广东佰得商贸有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、《佰盛购物商厦商铺租赁合同》，拟证明原告与被告之间的租赁合同关系；二、《佰盛购物商厦综合管理合同》，拟证明内容同上；三、《欠条》，拟证明被告确认2018年10月至2019年3月期间拖欠原告租金、物管费、水电费合计130109.75元；四、《解除合同协议书》，拟证明原告与被告协商解除合同，并约定了解除条件；五、《委托代理合同》、发票，拟证明原告因本案产生的律师费损失；六、发票，拟证明内容同上；七、《佰盛购物商厦商铺委托经营合同》六份，拟证明原告依法有权出租案涉的商铺；八、《不动产权证》六份，拟证明内容同上。庭审后原告补充证据：水电费清单，拟证明被告拖欠水电费情况。黄家宝未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据。本院经审理认定的事实如下：2017年6月28日，清远市佰得商业管理有限公司作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《佰盛购物商厦商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：一、租赁商铺及用途：1、甲方受商铺产权人委托出租位于阳山县商业大道××号佰盛购物商厦第一层108、109、111号商铺，该商铺的套内面积：289.5平方米，计租面积482.5平方米，租金以计租面积计算，乙方同意承租……。2、乙方所租用商铺的经营范围：时尚男、女服装，经营品牌：悠妮凯，不作仓库、厂房、加工场使用；二、租赁期限及开业日：1、租赁期由2017年7月1日起至2022年6月30日止，甲方交铺日期为2017年7月1日，其中装修期30天（免租金、管理费），装修期结束后免租期180天，即由2017年8月1日至2018年1月30日止（免租期内只免租金，不免综合管理费、水电费等）；……3、租金起计日：2017年8月1日当日。……三、租金交付及递增方式：1、本合同每年实收租金及递增方式如下：1.1、由2017年7月1日（称“起租日”）至2018年6月30日每月租金合计人民币7817元……；1.2、由2018年7月1日至2019年6月30日每月租金合计8685元……；1.3、由2019年7月1日至2020年6月30日每月租金合计15778元……；1.4、由2020年7月1日至2021年6月30日每月租金合计17370元……；1.5、由2021年7月1日至2022年6月30日每月租金合计19107元……2、本合同约定之租金为实收租金（不含税）、垃圾费、卫生费、水电费等其他费用；3、租金按月结算，乙方于每月5日前向甲方缴付当月合同租金及其他应缴费用；……四、保证金：1、签订本合同时乙方向甲方缴纳二个月租金作为履行本合同各项条款的履约保证金为人民币15634元，首月租金人民币为：7817元，合计：23451元；……3、乙方于租赁期满，缴清欠缴费用，完成办理商铺移交手续后，凭收据无息退回保证金；若乙方违约，甲方有权没收保证金；……六、双方的权利及义务：……10、租赁期满或中途解除、终止合同时，乙方按照使用原状返还商铺及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方原有基础装修及原结构，如有破坏，修复费用由乙方承担。甲、乙双方应对商铺和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，乙方装修商铺不可拆除的设施归甲方所有。……七、违约责任：5、乙方应按时足额缴纳租金。若逾期缴纳应缴费用，包括但不限于租金及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算滞纳金支付甲方。拖欠十五日仍未缴纳应付款项的，作乙方违约处理。甲方有权解除合同，收回该商铺。乙方的履约保证金和投入该商铺的全部装修不予返还，归甲方所有。甲方可将该商铺另行出租，并保留向乙方追讨拖欠租金和滞纳金的权利。同时，乙方应于甲方发出通知的五天内自行将该商铺内所有物品搬出，逾期不搬出，作乙方自愿放弃该商铺内的所有物品，甲方经第三方机构见证或者公证后有权对该铺内的所有物品进行搬离而无须事先通知乙方，乙方对此没有异议。……八、其它：3、合同产生的争议，双方应协商解决，任何一方可向佰盛购物商厦所在地的人民法院提起诉讼。因乙方违约导致甲方为维护自身权益而诉诸法律途径、额外支付的律师费、评估鉴定费、诉讼费、执行费、调查取证费等一切费用损失均由乙方全额承担。……双方还对其他相关事项作了约定。该《租赁合同》甲方一栏落款处有法定代表人朱榕根签章并加盖有清远市佰得商业管理有限公司的印章，被告在乙方一栏落款处签名。同日，清远市佰得商业管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《佰盛购物商厦综合管理合同》（以下简称综合管理合同），该《综合管理合同》约定：一、佰盛购物商厦的管理：甲方按照《佰盛购物商厦管理公约》为租户提供优质的综合管理服务，维护双方合法权益，乙方同意甲方对阳山县佰盛购物商厦的商铺及场内各承租经营单位进行综合管理，遵守《佰盛购物商厦管理公约》，并愿意服从管理，履行有关义务；二、合同有效期：1、本合同有效期与租赁合同有效期相同，即从2017年7月1日起至2022年6月30日止。……三、综合管理费、水电费、保证金及其它费用交纳时间：……2、乙方在本合同有效期内，必须按时向甲方缴付以下乙方应缴费用：（1）综合物业管理费：乙方按租赁商铺计租面积：482.5平方米，以24元/平方米单价向甲方缴纳每月综合管理费为人民币：11580元……；（2）自用水电费：乙方自用的水电费按水电表的实际用量（另加5%的耗损）计算缴付，水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整；3、乙方必须于每月5号前向甲方财务部缴清当月的综合管理费及上月商铺应缴费用（包括不限于综合管理费，水、电费及其他应缴费用）。若乙方若逾期缴纳应付款项，应作违约处理；……5、综合管理费的起计时间：2017年8月1日当日。……六、违约责任：……3、乙方若逾期支付应付款项，包括但不限于综合管理费、推广宣传费、停车场费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付赔偿滞纳金给甲方。……八、其它。……3、合同产生的争议，双方应协商解决，任何一方可向商铺所在地的人民法院提起诉讼。因乙方违约导致甲方为维护自身权益而诉诸法律途径、额外支付的律师费、评估鉴定费、诉讼费、执行费、调查取证费等一切费用损失均由乙方全额承担。……双方还对其他相关事项作了约定。该《综合管理合同》甲方一栏落款处有法定代表人朱榕根签章并加盖有清远市佰得商业管理有限公司的印章，被告在乙方一栏落款处签名。2019年3月22日，被告出具一份《欠条》，载明“欠款人：黄家宝，身份证：，截止2019年3月拖欠佰盛购物商厦108、109、111号商铺2018年10月至2019年3月租金、物管费、水电费共6个月，合计130109.75元整。因本人资金周转原因，现申请分3期偿还欠款。第一期支付10月、11月份租金、物管费、水电费为43703.66元（支付时间为2019年3月29日前）；第二期支付12月份租金、物管费、水电费为：21768.08元（支付时间为2019年4月15日前）；剩余2019年的所欠3个月（1月、2月、3月）租金、物管费、水电费用为64638.01元（支付时间为2019年5月31日前），共计三期。补充说明：由2019年4月份开始的租金、物管费、水电费均以合同约定日期正常缴交”。2019年4月8日，清远市佰得商业管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《解除合同协议书》，约定：“1、现有黄家宝身份证号码：于2017年6月28日与清远市佰得商业管理有限公司签订的《佰盛购物商厦商铺租赁合同》、《佰盛购物商厦商铺综合管理合同》，租赁商铺编号：108、109、111号铺。现因乙方个人原因无法继续履行合同，乙方申请要求提前解除以上合同。2、合同自2019年4月10日起予以解除。甲方有权在解除合同三天后另行出租。3、因乙方个人原因未满合同租期而提前终止合同构成违约，原合同的两个月商铺租金及物管费押金不予退回。4、解除合同前所产生的租金、管理费、水电费及其他一切费用由乙方一次性缴清，本协议自签字之日起即时生效。”2019年6月25日，清远市佰得商业管理有限公司与广东益源律师事务所签订《委托代理合同》，并于2018年8月28日支付广东益源律师事务所9000元法律咨询律师费。庭审中，原告陈述，案涉108、109、111号商铺是原告自行编号，该商铺涉及的不动产登记权利人是李芳霞、沈智丽、叶振宇、温拍杰、陈剑波、杨建茹、陈育彬以及原告。被告出具的《欠条》中不包括2019年3月的电费，因为当月的电费需到次月抄表才能计算出来，被告出具《欠条》后向原告支付了21852.58元。《解除合同协议书》约定双方于2019年4月10日解除《租赁合同》和《综合管理合同》，被告应按约支付从2019年4月1日至4月10日的租金和物管费。被告在2019年4月10日后已腾退案涉三间商铺给原告。另查明，2019年9月4日，清远市佰得商业管理有限公司经阳山县市场监督管理局核准变更企业名称为原告广东佰得商贸有限公司。坐落于阳山县阳商业大道190号【佰盛购物商厦】1019、1022、1068、1076、1088、1089的不动产登记权利人分别是李芳霞、沈智丽、叶振宇、温拍杰、陈剑波、杨建茹、陈育彬。李芳霞作为甲方（委托人）与清远市佰得商业管理有限公司作为乙方（受托人）签订《佰盛购物商厦商铺委托租赁经营合同》，沈智丽、叶振宇、温拍杰、陈剑波、杨建茹、陈育彬分别作为甲方（委托人）与阳山县佰盛置业发展有限公司作为乙方（受托人）签订《佰盛购物商厦商铺委托租赁经营合同》均约定“甲方将该商铺的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定租赁经营期间的经营管理模式”。2016年9月30日，阳山县佰盛置业发展有限公司作为甲方（委托人）与清远市佰得商业管理有限公司作乙方为（受托人），约定阳山县佰盛置业发展有限公司同意将其位阳山县××商业大道道南侧佰盛购物商厦的商铺整体委托给清远市佰得商业管理有限公司进行商业管理，委托经营内容包括“对商铺进行关、停、与相邻商铺及公共部分并联整租、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，甲方不予任何干涉，愿意遵守乙方的统一运营管理安排……”，委托期限自2016年10月1日至2031年9月30日。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。清远市佰得商业管理有限公司变更企业名称为原告广东佰得商贸有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，原告广东佰得商贸有限公司应当承继清远市佰得商业管理有限公司签订的合同权利和义务。本案中，清远市佰得商业管理有限公司作为出租方与被告作为承租方签订《租赁合同》和《综合管理合同》以及《解除合同协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告主张的租金、物管费、水电费的问题。根据《解除合同协议书》约定，原、被告双方的《租赁合同》和《综合管理合同》已于2019年4月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及《解除合同协议书》“解除合同前所产生的租金、管理费、水电费及其他一切费用由乙方一次性缴清”的约定，被告应支付至解除合同之日即2019年4月10日拖欠的租金、物管费、水电费。因被告于2019年3月22日出具《欠条》确认从2018年10月至2019年3月合计拖欠原告租金、物管费、水电费共130109.75元，本院予以采信。原告主张被告出具的《欠条》不包括2019年3月的电费1271.2元，理由是当月的电费需到次月抄表才能计算出来，根据原告提交的《佰盛商厦商户水电费记录表》显示案涉商厦商户电费抄表时间为4月1日，而被告出具《欠条》的时间为2019年3月22日，基于次月抄表后才结算当月电费符合生活常理，结合双方在签订《欠条》时尚有继续履行合同的意思表示，因此，被告出具《欠条》时尚未结算2019年3月电费的事实具有高度盖然性，故本院确定被告还应支付2019年3月电费1271.2元。对于从2019年4月1日至2019年4月10日的租金、物管费、水电费，依照《租赁合同》和《综合管理合同》分别计算如下：1、租金。《租赁合同》约定从2018年7月1日至2019年6月30日每月租金合计8685元，被告应支付从2019年4月1日至2019年4月10日的租金为2895元（8685÷30×10=2895）；2、物管费。《综合管理合同》约定每月综合管理费为11580元，被告应支付从2019年4月1日至2019年4月10日的物管费为3860元（11580÷30×10=3860）；3、电费。根据原告提交的《佰盛商厦商户水电费记录表》记载2019年4月1日至2019年5月1日被告用电量为536度，因双方未能提交证据证明被告截至2019年4月10日的具体用电量，结合实际，本院酌定被告应支付从2019年4月1日至2019年4月10日的电费为326.73元。因原告认可被告出具《欠条》后支付了21852.58元，该21852.58元应从被告应支付款项中予以扣除。综上，被告应支付租金、物管费、水电费合计115338.9元（130109.75+1271.2+2895+3860+326.73-21852.58=116610.1）。原告主张被告支付租金、物管费、水电费116610.1元，本院予以支持。关于原告主张被告支付自2019年4月9日起至付清之日止每天按拖欠金额的千分之三计算滞纳金的问题。因被告未按合同约定支付租金、物管费、水电费，根据《租赁合同》约定“乙方应按时足额缴纳租金。若逾期缴纳应缴费用，包括但不限于租金及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算滞纳金支付甲方”以及《综合管理合同》约定“乙方若逾期支付应付款项，包括但不限于综合管理费、推广宣传费、停车场费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付赔偿滞纳金给甲方”，实质是约定违约金。因被告并未向本院提出调整违约金的申请，故被告应按拖欠金额即116610.1元的日千分之三计算支付违约金给原告。原告要求被告支付自2019年4月9日起至付清之日止每天按拖欠金额的千分之三计算滞纳金，本院仅予以支持从双方协商解除合同次日（2019年4月11日）起按116610.1元的日千分之三计算违约金。关于律师费的问题。因《租赁合同》和《综合管理合同》均约定“因乙方违约导致甲方为维护自身权益而诉诸法律途径、额外支付的律师费、评估鉴定费、诉讼费、执行费、调查取证费等一切费用损失均由乙方全额承担”，被告的违约行为致使原告为此支付律师费9000元，有《委托代理合同》和律师费发票加以证实，故对原告主张被告支付律师费9000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄家宝于本判决生效之日起十日内支付原告广东佰得商贸有限公司租金、物管费、水电费合计116610.1元并支付自2019年4月11日起至116610.1元付清之日止按日千分之三计算的违约金；二、被告黄家宝于本判决生效之日起十日内支付原告广东佰得商贸有限公司律师费9000元；三、驳回原告广东佰得商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3344元（原告广东佰得商贸有限公司已预交），由原告广东佰得商贸有限公司负担1元，由被告黄家宝负担3343元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  朱婉清人民陪审员  胡志强人民陪审员  梁志军二〇一九年十二月二十日法官助理余伟业书记员郑秋兰书记员邹卓栩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。