福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初4893号 原告：余玉云，女，1975年12月15日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：福州华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100731855010X。 法定代表人：魏传银，总经理。 委托诉讼代理人：马悦，女。 原告余玉云与被告福州华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余玉云与被告华辰公司的委托诉讼代理人马悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余玉云向本院提出诉讼请求：1.请求判令华辰公司立即为其办理坐落于福州市台江区不动产权证，诉讼中，余玉云明确该诉请为要求华辰公司开具金额为642793元的购房款发票并提供办理房屋权属登记需由华辰公司提供的所有材料；2.判令华辰公司支付逾期办理产权证违约金，华辰公司应支付从2013年7月1日起至起诉之日止的违约金，违约金按已支付的购房总金额642793元人民币中国人民银行计收逾期贷款利率计付，违约金计265634元，诉讼中，余玉云基于华辰公司提出时效抗辩，变更该项诉讼请求为要求华辰公司支付逾期办证违约金从2016年11月7日起算至起诉之日即2019年11月7日止按银行逾期贷款利率4.15%计算，违约金共计133050元；3.判令本案诉讼费由华辰公司承担。余玉云主张的事实与理由：2006年8月1日，以华辰公司作为出卖人，其作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定华辰公司将坐落于福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华8座10层702号房（建筑面积127.09㎡）出卖给其，每平方米单价为5057.78元，总金额人民币642793元人民币，上述合同第八条交付期限约定出卖人应当于2008年6月30日前交房；第十五条关于产权登记的约定还明确约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但该合同未约定出卖人延期办理产权登记，买受人不退房，出卖人支付买受人违约金计算标准。上述合同签订之前余玉云已于2006年3月19日向华辰公司支付了购房总金额30%的首付款计202793元，余下70%计449955.1元办理银行贷款。上述合同订立后，由福州农业银行台江支行审批办理了放贷手续，其履行了支付购房款的义务，还一并缴纳了房屋维修基金、契税等款项，但华辰公司却未全面履行合同约定，未按照合同约定交房，直至2013年6月份才将上述商品房交付给其。更有甚者，华辰公司也未按照上述合同约定在交房后365日内为其办理上述商品房不动产权证，其曾多次要求华辰公司为其办理上述商品房不动产权证，但华辰公司却以种种理由拖延不办，至今仍未办理，其无法安居乐业，为维护其合法权益诉至本院，请求判如所请。 华辰公司辩称，一、《商品房买卖合同》第十五条已就逾期办理产权备案登记的处理结果作出约定，根据该条约定，余玉云无权要求其公司赔偿损失及承担任何违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。根据上述约定可知，双方在订立合同时就已经对逾期办理产权登记的违约责任进行了明确的约定，余玉云无主张违约金的权利，该约定合法有效，对双方均具有约束力。案涉房产早已经交付给余玉云，至今未办理产权登记。但，余玉云从交房至今从未通知其公司退房，亦一直使用案涉房产，以行为表示其不主张退房，因此，余玉云无权要求其公司赔偿损失。二、即便其公司需承担违约责任，余玉云主张权利的诉讼时效亦已经过。根据《民法总则》第一百八十八条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。余玉云系2019年11月7日向法院起诉，因此，其主张违约责任的诉请诉讼时效均已经过，依法不应当得到支持。三、诉讼房产早已交付余玉云使用，逾期办证并未给余玉云带来任何经济损失，因此即便需要其公司承担部分违约责任，余玉云主张的违约责任过高，恳请法院依法予以驳回。诉讼房产的性质为住宅，即系用于居住使用，而其公司早已日将诉讼房产交付余玉云使用，逾期办证并不会影响余玉云的居住使用，逾期办证并未给余玉云带来任何经济损失。我国《合同法》遵循的违约损害赔偿原则，赔偿的目的更多的是为了填补损失，鉴于其公司逾期办证的行为客观上并未对余玉云造成任何经济损失，因此余玉云主张的违约责任过高，恳请法院依法予以驳回。综上所述，余玉云的诉请于法无据，恳请贵院依法支持其公司的答辩意见，驳回余玉云的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年8月1日，余玉云与华辰公司签订《商品房买卖合同》，约定余玉云向华辰公司购买坐落于福州市台江区。约定建筑面积127.09平方米，单价5057.78元，购房款总额为642793元，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金……”，该合同附件五合同补充协议约定，买受人于2006年8月19日前支付定金人民币捌万元折抵购房款，购房首付款计人民币壹拾贰万贰仟柒佰玖拾叁元整于七天内付清，余额计人民币肆拾肆万元整办理银行按揭／公积金。该合同还约定了其他事项。合同签订后，余玉云按约缴清购房款642793元，华辰公司分别于2006年3月19日、2006年5月9日向余玉云开具福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据各一份，金额分别为80000元、122793元，该票据载明“君临天华小区8栋10层702号，本票据不作为财务报销凭证和办理产权的凭证”。2010年2月9日，华辰公司将讼争房屋交付给余玉云，现余玉云向本院提出上述诉讼请求。 另查，台江区后洲街道达江路8号君临天华B组团8#楼702单元房屋产权初始登记的建筑面积为126.55平方米。 本院认为，余玉云与华辰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。现余玉云已依约按期支付全部购房款642793元，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，华辰公司作为出卖人应为余玉云出具购房款发票，诉讼中，余玉云明确要求华辰公司开具的购房款发票金额为642793元，华辰公司辩解根据讼争房屋产权初始登记的面积，应开具的购房款发票金额为640062元，鉴于案涉房屋已办理产权初始登记，其中记载的建筑面积为126.55㎡，因此华辰公司可按照建筑面积126.55㎡、单价5057.78元/㎡计算购房款总额向余玉云开具购房款发票，因华辰公司不同意在本案中一并处理返还面积差价款，余玉云可待案涉房屋办理不动产登记后另行向华辰公司主张权利。 此外，华辰公司还应向余玉云提供除购房发票外需由其公司提供的办理房屋权属登记的所需材料。 关于余玉云诉请华辰公司支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金，诉讼中，余玉云基于华辰公司提出时效抗辩，变更该项诉讼请求为要求华辰公司支付逾期办证违约金从2016年11月7日起算至起诉之日即2019年11月7日止按银行逾期贷款利率4.15%计算，违约金共计133050元。本院认为，根据案涉合同约定，如因华辰公司的原因导致房屋不能及时取得权属证书，余玉云选择适用退房（解除合同）条款，但余玉云明确不选择退房，要求继续履行合同，故合同中约定的违约金条款不能适用，而且余玉云未举证证明具体损失，故余玉云该项诉请，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、福州华辰房地产有限公司应当于本判决生效之日起十五日内将需由其公司提供的办理坐落于台江区后洲街道达江路8号君临天华B组团8#楼702单元房屋权属登记的所需材料（含开具购房款发票，以建筑面积126.55㎡、单价5057.78元/㎡计算总额开具）交付给余玉云； 二、驳回余玉云的其他诉讼请求。 案件受理费2961元，减半收取计1482元，由余玉云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  刘锦 二〇一九年十二月二十三日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 一、附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第七条合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百三十六条(?javascript:SLC(21651,136)?)规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  6