江西省安义县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0123民初2145号原告：南昌昌龙房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市安义县龙津镇前进路，统一社会信用代码：91360123796995719W。法定代表人：陈义龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖珂，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵书祯，江西豫章律师事务所律师。被告：杨喜库，男，1959年1月20日出生，汉族，江西省安义县人，户籍登记地为江西省南昌市安义县，现住江西省南昌市安义县迎宾大道。被告：黄敬香（系被告杨喜库妻子），女，1962年6月18日出生，汉族，江西省安义县人，户籍登记地为江西省南昌市安义县，现住江西省南昌市安义县迎宾大道。两被告共同委托诉讼代理人：周璇，江西铭强旋进律师事务所律师。原告南昌昌龙房地产开发有限公司（以下简称昌龙公司）与被告杨喜库、黄敬香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖珂、赵书祯和被告杨喜库、黄敬香及两被告共同委托诉讼代理人周璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌龙公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还并腾空房屋；3、依法判令二被告支付违约金600元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，其女儿杨芳系原告原房屋销售部主管，杨芳因工作原因获知原告开发的房产中有一套位于水岸花都东区XX幢XX层XXX室房屋因楼层原因，一直未售出，故与原告商谈以优惠价格购买该房屋，供其父母居住。原告考虑到杨芳系自身员工，从为员工谋福利的角度出发，于2017年9月20日与杨芳父母即二被告签订《商品房买卖合同》，以明显低于市场价格的内部管理价将该房屋出售给二被告，合同约定由原告出售给二被告位于安义县迎宾大道北侧水岸花都东区XX幢XX层XXX室面积为113.56平方米的房屋，房屋总价款175000元（即1541元/㎡),二被告应于2017年9月20日一次性付清，合同还约定交房日期为2017年10月20日之前。合同签订之后，二被告支付了定金20000元及首付款35000元。此后，杨芳作为原告销售主管，携上述《房屋买卖合同》至安义县房屋管理部门办理商品房买卖合同备案，房管部门表示因该房屋在房管部门进行测绘时存在遗漏，后续无法办理不动产权登记，故未办理该房屋买卖合同的备案。原告得知上述情况后向二被告及杨芳表示，因该房屋无法办理不动产权登记，原告可以与二被告解除《房屋买卖合同》，并将已缴纳的定金及首付款退还，然而，二被告及杨芳表示，即便无法办理房产证也愿意继续购买该房屋，但是，二被告也未向原告支付剩余购房款。让原告更加无法接受的是，二被告在未经原告允许的情况下，擅自非法破除房屋门锁，擅自进入侵占房屋。原告在获悉此情况后，即采取维权措施重新换门锁，并致函给二被告：限期（即2019年2月26日前）要求二被告到原告处办理还清欠款手续，逾期，原告将依法依规收回此房屋作为原告公司员工内部宿舍自用。但二被告对此置若罔闻，根本不予理睬。为此，原告于2019年3月对该房屋进行装修，4月18日装修完毕。2019年4月19日二被告趁该房屋无人时再次非法强行切割门锁，侵占该房屋，原告对此多次向安义县110报警，经龙津镇派出所现场多次出警，但最后皆不了了之，导致二被告非法侵占该房屋至今。在违约方面，双方在商品房买卖合同第七条第一款第二项中约定：“逾期超过壹佰贰拾日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买卖人按累积应付款的0.5%向出卖人支付违约金”。故两被告至今不履行付款义务已严重违反合同约定，原告依法享有解除合同权利，并向二被告要求违约金。被告杨喜库、黄敬香辩称，一、原告所述事实与事由不具有真实性。1、关于购房选房及购房价款的事实。2、关于分期支付购房款事实。3、关于至今未备案办证的事实。4、关于交房后，案涉房屋的占用使用事实情况。二、本案《商品房买卖合同》合法生效，并已经大部分履行，无约定或法定解除情形。三、如原告有能力履行备案义务却明确拒绝履行，请法庭判令原告向我们承担损失赔偿责任。如果原告把产权证办下来了，我们会一次性付清房款。人民法院要以事实为依据，我现在一直在这个涉案房产处居住，我都没有地方住的，要以人为本。本院经审理认定事实如下：杨喜库、黄敬香系夫妻关系。2017年9月20日，杨喜库、黄敬香与昌龙公司签订《商品房买卖合同》，主要约定如下：买受人所购商品房基本情况：昌龙公司将位于安义县迎宾大道北侧水岸花都东区XX幢XX层XXX室房产出售给杨喜库、黄敬香，房屋建筑面积为113.56平方米（其中套内建筑面积109.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.68平方米），每平方米1541.04元，房屋总价175000元。付款方式：一次性付款，买受人于2017年9月20日，支付商品房全款共计175000元。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。交付期限：出卖人应当在2017年10月20日前交付房屋。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订当日，杨喜库、黄敬香于2017年9月20日向昌龙公司交付购房定金20000元、购房首付款35000元以及契税、维修基金、土地证、档案等费用3976元，尚欠购房款120000元未付。昌龙公司自述合同签订后，其公司员工携上述《商品房买卖合同》至安义县房屋管理部门办理商品房买卖合同备案时，房管部门表示因该房屋在房管部门进行测绘时存在遗漏，后续无法办理不动产权登记，故未能办理房屋备案手续。此后，昌龙公司曾向杨喜库、黄敬香沟通解除合同事宜，未果。审理中，杨喜库、黄敬香称其与昌龙公司约定剩余购房款于2018年2月28日支付。另外，昌龙公司告知其补齐资料就可以办理备案办证事宜，并出具了昌龙公司向总公司出具协助收集相关材料的说明及所需材料附件。此后，昌龙公司于2018年6月告知其办证需要承担一笔公关费用，杨喜库、黄敬香未予同意，亦未支付剩余购房款。庭审中，杨喜库、黄敬香称如果昌龙公司能够成功办理房屋产权证，其将一次性付清剩余购房款。本院认为，原告昌龙公司与被告杨喜库、黄敬香签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告于2017年9月20日支付购房定金20000元、购房首付款35000元及契税、维修基金等费用计3976元，尚欠购房款120000元。因涉案房屋无法办理商品房买卖合同备案事宜，被告杨喜库、黄敬香至今未支付剩余购房款120000元。现原告昌龙公司以被告杨喜库、黄敬香未付清购房款为由要求解除合同，被告杨喜库、黄敬香辩称如原告昌龙公司能够成功办理房屋产权证，其将一次性付清剩余购房款。根据合同约定，昌龙公司应在2017年10月20日前将涉案房产交付至被告杨喜库、黄敬香使用，并在交付使用后90日内提供相关资料报产权登记机关备案，即原告昌龙公司有为涉案房产办理产权登记的合同义务。涉案房产至今未办理不动产登记，该过错责任在于原告昌龙公司，被告杨喜库、黄敬香因此中止支付剩余购房款的不安抗辩权成立，原告昌龙公司提出解除涉案商品房买卖合同的理由不成立，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告南昌昌龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告南昌昌龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省南昌市中级人民法院；账号：14×××91；开户行：中国农业银行南昌市东湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张国宝人民陪审员  黄升平人民陪审员  杨 文二〇一九年十二月十日法官助理袁颖书记员徐海铭