山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （（2019）鲁13民终7695号 上诉人（原审被告）：吴付强，男，1968年3月16日出生，汉族，住兰陵县。 委托诉讼代理人：林阳，陈国栋，山东鹏哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵尔坤，男，1966年9月10日出生，汉族，住兰陵县。 委托诉讼代理人：莫志侠，吴继涛，山东瑞纳律师事务所律师。 原审被告：吴清荣，男，1948年8月18日出生，汉族，住兰陵县。 上诉人吴付强因与被上诉人赵尔坤及原审被告吴清荣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省兰陵县人民法院（2019）鲁1324民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴付强及其委托诉讼代理人林阳、陈国栋；被上诉人赵尔坤委托诉讼代理人莫志侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴付强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，一审判决中认定赵尔坤与吴付强之间签订的涉案兰陵县大吴皇路村第一排西二户楼房的买卖合同无效，责令判决生效十日内赵尔坤返还吴付强购楼款10万元。但现有新证据表明赵尔坤己收上诉人房款30万元，请依法维护上诉人的合法权益，支持上诉请求。 赵尔坤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 赵尔坤向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告购房款25万元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，2014年10月26日，村委作为发包方（甲方），赵尔坤作为承包方（乙方），双方签订了《合同》，内容如下：双方依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就别墅自筹自建及销售达成一致，为明确双方责任，订立以下合同，双方共同遵照执行。一、工程名称：大吴皇路别墅楼，两层带阁楼。二、该地皮由乙方自筹自建，乙方自己销售，村委无权干涉。三、村土地已改变为建设用地，土地局、规划局、建设局等一切建设手续无需办理，甲方保证乙方在施工期间无任何单位和个人去干涉，如出现问题由甲方负责协商解决。四、付款方式：承包款共计130万元（大写壹佰叁拾万元整）。乙方开工挖槽之前付甲方肆拾万元整，剩余玖拾万元待工程全部完成支付。五、工程质量标准：合格。六、工程承包内容：毛坯房共计6排，每排11户，共计66户。图纸内所有土建工程及水电安装、院墙、铁门、车库门、大门楼（不含：内门、涂料、地板砖）。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。八、乙方自签订合同之日起一年内全部竣工，逾期由乙方承担一切责任。2014年10月14日2015年10月14日甲方：乙方：2014年10月16日。吴清伟在甲方处签字捺印并加盖村委公章，赵尔坤在乙方处签字，吴付松作为证明人签字。合同签订后，赵尔坤未经依法批准，即占用大吴皇路村集体土地建设住宅楼，其中含涉案的第一排西2户住宅楼。2015年12月18日，赵尔坤作为甲方（卖方），吴清荣、吴付强作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同书》，内容如下：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》以及其他相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、有偿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项，达成协议如下：一、甲方自愿将坐落在兰陵县的楼房出卖给乙方。该楼房系砖混结构，位置在1排西2户。二、楼房总价款为人民币（大写）叁拾伍万元，即人民币（小写）350000元。三、乙方于本合同签订之日向甲方交付定金拾万元。四、该楼房第二层楼封顶时，乙方付购房款壹拾万元，自接到甲方的电话或者书面付款通知之日起7日内如数交付；剩余购房款拾伍万元，于甲方交付楼房和楼房钥匙之前付清（定金抵作价款）。五、如果乙方逾期付款，每拖欠一日，乙方按月利率3%向甲方支付延期付款利息，根据欠款总额计算；逾期时间超过20日的，甲方有权单方解除合同，将本合同项下的楼房另行出售给他人，并且乙方无权要求甲方返还定金。六、甲方保证该房产没有抵押、出租等权属争议，但不能依法办理土地、房屋的产权登记手续，乙方也不再要求甲方为其办理或协助办理产权登记手续。在以后政策允许的情况下，乙方可自行办理相关手续，有关税费由乙方承担。七、在乙方交清全部价款，甲方交付楼房之后，双方当事人不得反悔。甲方如违反本合同，应双倍返还乙方所付的楼房总价款；乙方如违反本合同，视为同意甲方不予退还购房款和定金（即乙方放弃向甲方索要所交付的楼房总价款的权利）。八、本合同由甲、乙双方签字或者盖章，并经乙方向甲方交付定金之日生效。九、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，鉴证单位兰陵县村民委员会一份备案。甲方（签章）：乙方（签章）：2014年12月18日鉴定单位（盖章）：兰陵县村民委员会法定代表人或负责人（签章）：鉴证意见：同意甲、乙双方签字的上述房屋买卖合同。赵尔坤在甲方处签字捺印，吴清荣在乙方处签字捺印，吴付强的签字系吴清荣代笔，村委未在鉴定单位处盖章，村委法定代表人或负责人也没有签字捺印。2013年11月28日，吴付强通过徐会金的银行账号62×××76向任占胜的银行账号62×××68汇入10万元；2013年11月29日，吴付强又通过徐会金的银行账号62×××76向任占胜的银行账号62×××68汇入10万元；2014年12月24日吴付强又通过徐会金的银行账号62×××76向吴传举的银行账号62×××70汇款10万元。庭审中，赵尔坤、吴付强均认可吴付强于2014年给吴付强交付10万元房款。又查明，2017年9月，赵尔坤未经批准占用土地建设住宅楼的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，兰陵县国土资源局依法对赵尔坤作出行政处罚。 一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。庭审中，吴付强称不是从赵尔坤处购得涉案楼房，而是从吴传举、任红军处购得涉案住宅楼，但涉案第一排西2户楼房所在的楼盘系赵尔坤投资兴建，吴付强提供证据不足以证实其从吴传举、任红军处购置涉案楼房，对该主张一审法院不予认可，其与吴传举、任红军的纠纷，可另案处理。双方当事人均认可赵尔坤与吴清荣、吴付强签订的《房地产买卖合同》中吴付强的签字系吴付强的父亲吴清荣代为签署，吴付强虽对涉案《房地产买卖合同》既不认可亦不追认，但其答辩称“2014年我给了原告10万元的定金”，且合同中约定的涉案第一排西2户楼房已交付吴付强，鉴于吴清荣与吴付强系父子关系，应认定赵尔坤与吴付强就涉案楼房存在买卖合同关系。因涉案楼房使用的土地是兰陵县大吴皇路村村集体土地，未办理相关土地利用规划、建设用地计划等土地使用手续，建房未经有关部门批准，系无证开发，故，赵尔坤与吴清荣及吴付强之间就涉案楼房所签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人应当将基于该合同取得的财产各自返还，赵尔坤应返还购房款，吴清荣、吴付强应返还房屋。双方均清楚涉案楼房的性质，亦明知涉案房屋并非可在市场上流通的商品房，不能依法办理土地、房屋的产权登记手续，仍进行交易，故对合同无效后双方的损失，应由双方各自自行承担。 综上，对赵尔坤诉请被告支付购房款的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条、第十二条、第三十一条、第三十六条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条规定，判决：一、赵尔坤与吴清荣及吴付强之间签订的涉案兰陵县大吴皇路村第一排西二户楼房的买卖合同无效；二、赵尔坤于本判决生效后十日内返还吴付强上述楼房购房款10万元；三、吴付强于本判决生效后十日内返还赵尔坤位于兰陵县西二户的楼房；四、驳回赵尔坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由赵尔坤负担1263元，由吴清荣、吴付强负担1262元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人吴付强提交新证据：证据一、案涉房屋现场照片一组，证明上诉人已于2017年3月份实际入住并进行装修；证据二、被上诉人赵尔坤向案外人吴某（时任山东省兰陵县村主任）出具的欠款明细，证明委托吴某收取该房屋欠款5万元。三、申请证人吴某出庭证实实际案涉房屋欠款5万元的事实。赵尔坤质证称，对证据一真实性无异议，该房屋现实际占有人确是上诉人；对证据二的真实性及证明目的均有异议，有多处添加迹象；对证人证言有异议，证人已陈述下欠5万元系其本人手写，表格中吴付强栏内下写的“10”系被上诉人记载的吴付强已交款10万元，因上诉人陈述了20万元款项的交付经过，均交与案外人，不能证实被上诉人已收到（欠款）。 对有争议的证据本院认定如下：证据一本院认可，对证据二及证人证言本院不予采信。 本院对一审法院查明的其它事实予以确认。 本院认为，涉案楼房建设未经有关部门批准，所使用的土地是兰陵县大吴皇路村村集体土地，未办理相关土地利用规划、建设用地计划等土地使用手续，一审法院认定系无证开发，上诉人吴付强、原审被告吴清荣与被上诉人赵尔坤就位于兰陵县所达成的房屋买卖合同无效并无不当，合同无效系国家法律对于合同效力的否定性评价，法院有权依职权予以确认，并将合同无效的法律后果一并予以判明。关于吴付强所缴纳房款的具体数额，因其未提供直接有效的证据，本院不予认定，其可在举证充分后另行主张权利。 综上所述，吴付强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人吴付强负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年十二月二十五日 书记员 杨 悦