贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3757号原告杨洪举，男，1955年8月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，现住贵州省贵阳市乌当区。原告杨赟翰，女，1986年7月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。两原告共同委托代理人陈静曦，贵阳市南明区二戈寨法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告贵州新运房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新光路4号，统一社会信用代码91520000714308752C。法定代表人唐冰，总经理。委托代理人罗辉，该公司员工，代理权限为特别代理。原告杨洪举、杨赟翰诉被告贵州新运房地产开发有限公司（以下简称新运公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨洪举、杨赟翰及其委托代理人陈静曦、被告新运公司的委托代理人罗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪举、杨赟翰诉称，原告看到被告房屋销售广告后，于2017年9月30日与被告签订了新天国际认购书，于2017年10月5日于被告签订了新天国际壹号公馆房屋买卖合同，与贵州海纳房地产经纪有限公司（以下简称海纳公司）签订居间服务协议书。认购书载明：涉案房屋为新天国际公寓21楼6号，建筑面积63.02平方米；总价610034元，优惠后总价为519486元，2017年10月9日付清首付款。原告在2017年10月5日向被告交清了首付款319846元，同时向海纳公司交付了居间服务费3万元。房屋买卖合同第五条约定在2018年4月30日前按照合同约定价格正式网签（商品房买卖合同），第九条约定在2018年12月30日前交房，但被告没有进行网签，也没有交房给原告。被告的行为严重侵犯原告合法权益，故提起诉讼要求法院判令：一、解除原、被告于2017年9月30日签订的新天国际认购书和2017年10月5日签订的新天国际壹号公馆房屋买卖合同；二、被告退还原告购房款319486元；三、被告向原告支付违约金，以319486元为基数，每天按0.05%计算为159.74元，从2017年10月5日起计算到2019年9月5日共计700天，违约金为111818元，之后按此标准计算至清偿之日止；四、被告向原告支付利息，以319486元购房款为基数，按月利率2%计算，每个月利息为6389.61元，从2017年10月5日起计算到2019年9月5日共计23个月，合计利息为146961元；五、诉讼费由被告全部承担。被告新运公司辩称，认购书是预约合同，《房屋买卖合同》是本约合同，两份合同的诉的主体、诉讼标的与诉讼请求、案件事实均不相同，原告合并起诉违背了“一事一理”原则，原告应选择一个诉进行诉讼，以便我方作相应答辩。《房屋买卖合同》吸收了预约认购书，原告主张解除认购书已无实际意义，请求驳回原告解除认购书的诉请。我方同意解除《房屋买卖合同》，并退还原告购房首付款319486元。《房屋买卖合同》未约定逾期网签的违约责任，也未约定逾期网签退还首付款的期限，原告要求被告承担逾期网签违约金及从2017年10月5日起算违约金，缺乏事实依据，请求驳回原告的违约金诉请。《房屋买卖合同》未约定退还首付款的期限，也未约定逾期退款的利息及利率标准，请求驳回原告的利息诉请。经审理查明，2017年9月30日，原、被告签订《新天国际认购书》（以下简称《认购书》）约定：原告向被告认购新天国际公寓21楼6号建筑面积63.02平方米的房屋；原告交付定金1万元，在双方签订《房屋买卖合同》后，定金转为房款；原告必须在2017年10月9日前付清首付款签订《房屋买卖合同》，否则，本认购书自动解除；本认购书自双方签字或盖章且原告交付定金之日起生效，凭此签订《房屋买卖合同》，若双方签订《房屋买卖合同》与本认购书有相抵触的地方，以《房屋买卖合同》为准。2017年10月5日，原、被告签订《新天国际.壹号公馆房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）约定：原告认购被告开发的位于贵阳市乌当区新天国际.壹号公馆21楼6号公寓，建筑面积63.02平方米；实际成交价519486元，原告交付319486元作为首期款，其余房款在签订《商品房买卖合同》时由原告向银行办理个人银行商业贷款；被告保证在2018年4月30日前按照本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》，并按照本合同约定的价格售给原告，若原告在开盘前需退款放弃认购的，须向被告支付总房价的30%作为违约金，开盘时被告必须提前通知原告，原告在接到通知后10天内携带本合同与收据主动到新天国际营销中心与被告签订正式《商品房买卖合同》，如到时未能网签，被告退还原告所交全部款项；非因被告原因，原告在上述约定期限内未与被告签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款的，视为原告不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，被告有权将原告认购的物业转售他人，原告无权收回所交款项；被告承诺于2018年12月30日前交房，如未按时交房，按照国家相关法律条款规定赔付原告违约金0.05%／天；并约定了双方的相关权利义务等事项。该《房屋买卖合同》系被告提供的格式合同，被告将《房屋分层分户平面图》附于合同中。合同签订后，原告于当日依约向被告交纳了首付款319486元，而被告至今未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，也未将案涉房屋交付给原告。2019年9月20日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，被告开发建设的位于乌当区新添国际商品房（包括案涉房屋）于2019年7月31日取得商品房预售许可证。审理中，原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的《认购书》、《房屋买卖合同》、身份证、收据、银行转款凭证、被告提供的《房屋买卖合同》等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告在没有取得商品房预售许可证明的情形下与原告签订《房屋买卖合同》，根据《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告在原告起诉前已取得商品房预售许可证明，故该合同可以认定为有效合同。原告按照合同约定交纳购房首付款319486元后，被告未在合同约定期限（2018年4月30日前）通知原告签订正式《商品房买卖合同》，也未依约将案涉房屋交付给原告，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”的规定，原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》、被告返还其购房款319486元的诉请，被告不持异议，本院予以支持。对于原告要求解除双方所签《认购书》的诉请，因双方系依据该《认购书》签订的《房屋买卖合同》，双方签订《房屋买卖合同》后，该《认购书》已自然失去效力，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息及违约金的诉请，原、被告之间并非借贷关系，原告要求被告按月利率2%支付利息，于法无据；双方未签订正式《商品房买卖合同》，原告主张按双方对逾期交房的约定支付违约金（每天0.05%），缺乏事实依据；被告的违约行为确实给原告造成了损失，被告理应赔偿；被告作为房地产开发企业，其在没有取得商品房预售许可证明的情形下与原告签订《房屋买卖合同》，存在重大过错；双方所签《房屋买卖合同》约定，原告放弃认购须向被告支付总房价的30%作为违约金，而被告不能按时签订正式《商品房买卖合同》只需退还原告所交全部款项，显示公平；根据公平对等原则，结合本案实际情况，对原告的该项诉请，本院酌情按原告所交购房款319486元的30%支持违约金，即被告应支付原告违约金95845.80元，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第二条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告杨洪举、杨赟翰与被告贵州新运房地产开发有限公司于2017年10月5日签订的《新天国际.壹号公馆房屋买卖合同》；二、被告贵州新运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨洪举、杨赟翰购房款319486元；三、被告贵州新运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨洪举、杨赟翰违约金95845.80元；四、驳回原告杨洪举、杨赟翰的其余诉讼请求。案件受理费减半收取5010元，由原告杨洪举、杨赟翰共同负担1010元，被告贵州新运房地产开发有限公司负担4000元（此款原告杨洪举、杨赟翰已预交，履行时，由被告贵州新运房地产开发有限公司一并支付给原告杨洪举、杨赟翰）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  赵益连二〇一九年十二月二日书记员  任 奕