广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1560号 原告：刘仁宽，男，1949年1月15日生，汉族，住桂林市七星区。 委托代理人：许明瑞，广西心田律师事务所律师。 原告：刘红，女，1979年12月12日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 委托代理人：许明瑞，广西心田律师事务所律师。 被告：赵四军，男，1963年3月27日生，汉族，住湖北省仙桃市。 第三人：七星区心福姿美容美体经营部，注册地：桂林市七星区环城北二路50号2号，统一社会信用代码：92450305MA5L7A5W4H。 经营者：马永哲，男，1986年8月6日生，汉族，个体工商户，住河南省新野县。 原告刘仁宽、刘红与被告赵四军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘仁宽及其与原告刘红的委托代理人许明瑞、被告赵四军到庭参加诉讼。在审理过程中，本案转为普通程序，依法追加七星区心福姿美容美体经营部为第三人参加诉讼，并于2019年11月27日，公开开庭进行了审理。原告刘仁宽及其与原告刘红的委托代理人许明瑞、被告赵四军到庭参加诉讼，第三人七星区心福姿美容美体经营部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年1月至3月租金10500元；2、判令被告承担违约金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘仁宽与刘红系父女关系，刘仁宽经刘红授权同意，于2017年3月27日，将刘红名下位于桂林市x路x楼216平方米房屋出租给被告赵四军，并签订了为期五年的房屋租赁合同（自2017年5月1日至2022年4月30日），合同约定每月房屋租金为3500元。2017年5月至2018年12月，双方均正常履行合同。被告自2019年1月起不再履行合同中约定的支付租金的义务，至2019年3月31日已有三个月，被告不支付租金的行为已构成违约。根据双方签订的合同约定，被告应支付原告2019年1月至3月的租金10500元，并应支付原告违约金100000元。为维护自身合法权益，原告依法诉至法院，请求人民法院依法判如所请。 被告赵四军辩称，1、因创业需要，答辩人与原告刘仁宽签订了房屋租赁合同租赁地址为桂林市七星区x路x号2楼216平方米的房屋，租期为五年，月租金3500元，一押一付。合同签订后，答辩人的合作伙伴到此店后听人说这个地方是凶宅，强烈要求解除合同。最后通过双方协商，在解除2017年3月27日与赵四军签订的房屋租赁合同后（因口头协议良好，当时忘记收回此合同原件），于2017年6月16日与马永哲另行签订了房屋租赁合同，每月租金2000元，押金3000元，其他条款不变，并注明以后的房租由马永哲承担。从更改合同后，刘仁宽为防止家庭矛盾，要求我们每月还是支付3500元租金，合同期间34个月交清所有房款后，剩余26个月不交房租，还说如果他家人过问此事的话，就说做生意亏了，无钱可交了，刘仁宽再从中调解，以应付家人。此店由马永哲一直经营到2018年6月，因亏损太大，无力支付任何开支费用，加之身患重病，此店暂由他人代管。2018年12月10日，通过多方协商，经原告刘仁宽同意，将此店转给了马x颖经营，前期房租已交到2018年12月底，从2019年元月起，房租应由马x颖续交，刘仁宽2019年元月10日左右曾多次打电话给马x颖，要求交房租，马x颖犹豫不定。马x颖也因亏损太大，于2019年元月23日终止经营，元月24日将此消息告知在外地探亲的刘仁宽，刘仁宽答复同月27日返回桂林解决此事，但至同月30日，未见刘仁宽回桂，而2月5日是春节，故此事被搁置下来。2、讼争房屋的房主是刘红，原告刘仁宽两次签订上述房屋租赁合同时，都没有出具刘红的委托手续，上述合同应为无效合同。3、根据国家法律法规的规定，违约金不得超过总额的30%，上述合同约定10万元的违约金违反法律规定，也是无效的。4、被告于2017年7月1日与马永哲签订了一份经营合同，讼争房屋的经营部由马永哲自主经营，与本人无关，请求法院公正判决。 第三人七星区心福姿美容美体经营部未到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面陈述意见及证据。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：两原告为父女关系。2016年2月，原告刘红向刘仁宽出具《房屋租赁授权委托书》，将其名下位于桂林市x路x号办公用房委托给刘仁宽对外出租、日程管理及接收租赁期间的房租等。2017年3月27日，原告刘仁宽、刘红作为出租方（甲方），与被告赵四军作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于桂林市x路x号216平方米房屋租给赵四军经营，租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日止，租期五年；月租金叁仟伍佰元整；合同保证金为叁仟伍佰元，合同期满，如不欠租金，房屋、设备经甲方验收后，保证金如数退还给乙方，租赁期内不抵扣租金，如违约不退还保证金；乙方支付保证金后，合同当日生效，每月租金由乙方于当月1日支付给甲方，每延付1天，付延迟利息每天100元，支付现金或桂林银行转账均可，指定账号：88×××10，户名：成xx；上述条款甲乙双方共同执行，不得违约，如单方违约，甲方有权终止合同，并违约方赔偿守约方违约金壹拾万元。合同由原告刘仁宽、被告赵四军签名。合同签订后，被告向原告刘仁宽支付2017年5月租金及合同保证金各3500元。此后，至2018年5月，原告每月均通过成x梅在桂林银行账户收到马永哲支付的涉案房屋的租金3500元，2018年6月至2018年12月期间的每月租金3500元，则由被告赵四军的妻子李x以微信转账方式向原告刘仁宽支付。2019年元月，被告未再向原告支付房屋租金。原告经催讨未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，原、被告签订上述《房屋租赁合同》后，原告刘仁宽代表刘红作为出租方（甲方），与马永哲作为承租方（乙方），于2017年6月16日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于桂林市x路x号216平方米房屋租给马永哲经营，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止，租期五年；月租金仟元整；合同保证金为叁仟元；其他合同条款与原、被告2017年3月27日签订的合同一致。 再查明，2017年6月15日，被告及马永哲在上述讼争房屋注册登记七星区心福姿美容美体经营部，组成形式为个人经营，经营者为马永哲。2017年7月1日，被告与马永哲签订《协议》一份，约定：被告将桂林七星区x路x号二楼心福姿体验中心无任何条件交与马永哲自负盈亏经营，签订合同前所产生的债权债务由双方共同负责，后期运营费用由马永哲自行承担，被告不负担任何开支或费用，被告办公室内所有用具及财产由被告所有，马永哲无权支配，但被告每月负担500元租金给马永哲，直到被告办公室搬迁为准。2018年12月10日，被告赵四军与案外人马x颖签订《协议》一份，约定：被告将桂林x路x号2楼心福姿体验中心以壹拾伍万元人民币价格转让给马x颖，马x颖每月承担房屋租金3000元，赵四军负担500元租金给马x颖。马x颖经营该经营部至2019年元月23日，同月24日，马x颖将经营部交回给被告赵四军。原告与马x颖未签订房屋租赁合同。 本案在审理过程中，原告自述因被告告知其要回老家，以后的房租由马x颖负责，原告2019年元月曾几次向马x颖电话催收过租金，但否认知道被告转让经营部一事，其至2019年3月从外地回桂后发现涉案门店没有经营，打开房子进去发现屋内物品已搬空，至2019年9月，其才将门店重新出租，因此，将诉讼请求1变更为“被告支付原告2019年1月至5月租金17500元”。被告则自述原告清楚经营部转让一事，经营部终止经营的消息其2019年元月24日也电话告知在外地探亲的刘仁宽，涉案房屋钥匙及水电卡也放在房屋内窗台上，因临近2019年春节，刘仁宽没有及时回桂处理，被告亦离开桂林回了老家。 本院认为，原告刘仁宽与被告赵四军签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，本院予以确认效力，双方当事人均应按照合同履行。被告赵四军与原告签订合同后，在涉案房屋内设立了办公室，已实际使用涉案房屋，后来被告虽然让原告与马永哲重新签订了一份房屋租赁合同，但该合同对租金的约定并不明确，而原、被告2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》并没有解除；且原告自2017年5月至2018年12月，无论是被告的现金支付，或马永哲的银行转账，或被告妻子的微信转账，每月均收到3500元的租金，双方实际履行的仍是原、被告2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》。2018年12月，被告赵四军虽然将七星区心福姿美容美体经营部转让给案外人马x颖，但马x颖并没有与原告重新签订《房屋租赁合同》，因此，2019年元月以后，涉案房屋的实际承租人是赵四军还是马x颖，不影响原告向被告赵四军主张权利。至于被告赵四军与马永哲之间的协议，对原告没有法律约束力，故被告赵四军关于其无须承担涉案房屋租金的辩解理由不成立，本院不予采信。被告应承担向原告支付所欠租金的义务。 关于所欠房租的计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告刘仁宽2019年3月就得知房屋承租人已经搬离涉案房屋，其对房屋未及时重新出租，该损失扩大的责任，应由原告自行承担，故原告主张被告支付2019年4月、5月房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原、被告约定的10万元违约金，过分高于造成的损失，被告的辩解理由成立，本院予以调整，被告应按尚欠原告租金10500元的30%支付原告违约金。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵四军支付原告刘仁宽、刘红2019年1月至2019年3月房屋租金10500元； 二、被告赵四军支付原告刘仁宽、刘红违约金3150元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 本案应收取案件受理费2650元（原告已预付本院），由原告负担2509元，被告负担141元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2650元（收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陈燕平 人民陪审员  谭继元 人民陪审员  苏金华 二〇一九年十二月十日 书 记 员  申莉莉