北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初36号原告：北京周氏时珍堂药业有限公司，住所地北京市房山区兴阎街11号院1号楼2号。法定代表人：周海利，董事长。委托诉讼代理人：赵江涛，北京市易理律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫建强，男，该公司员工。被告：王艳鹏，男，1973年5月29日出生，汉族，农民，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张羽，北京市智远律师事务所实习律师。原告北京周氏时珍堂药业有限公司（以下简称：时珍堂公司）与被告王艳鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时珍堂公司的委托诉讼代理人赵江涛、闫建强，被告王艳鹏的委托诉讼代理人张金海、张羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时珍堂公司向本院提出诉讼请求：1.判令王艳鹏向我公司支付拆迁补偿款1000万元：拆除费2222986元、装修设备及附属物补偿款3199355元、1307.39平方米营业面积补偿款588326元、设备迁移费748094元、腾退补助费、资源节约和垃圾补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费等3241239元；2.判令王艳鹏支付我前述补偿款的相应利息（自王艳鹏取得拆迁补偿款之日起，至实际付清之日的利息，按照人民银行同期贷款利率计算）；3.判令王艳鹏退还我公司剩余租金188558.33元及相应利息（以188558.33元为基数，自2018年1月1日起至实际付清之日止，按照短期贷款年利率4.75%计算）；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由王艳鹏承担。事实和理由：2007年9月23日，周海利为筹备设立公司找到王艳鹏，欲租赁其坐落于大兴区黄村镇太福庄村西南的独院作为公司经营办公场地，为此与王艳鹏签订了《合同》。该合同约定：租赁期限28年，从2007年12月1日至2036年1月1日止，含免租期1个月；该合同约定了双方的权利和义务。2008年6月2日，我公司经批准在租赁场地设立，周海利为公司法定代表人。我公司一直经营至2017年底。期间，我公司如约履行合同义务，交纳各种费用，并且对涉案房屋及土地进行装修、改造，并购置、建设了附属设施、附属物。我公司于2017年12月4日通过银行汇给王艳鹏租金205700元。2017年下半年，大兴区政府开始对包括涉案房屋、土地等进行大规模拆除腾退。我公司为配合政府拆迁工作，自2017年12月中旬安排人员对租赁房屋进行搬离、清空库房。2017年12月26日，大兴芦城供电所对涉案房屋进行断电。2018年1月12日，我公司全部搬离并将钥匙交予拆迁办，最终拆迁办对涉案房屋予以拆除。我公司和王艳鹏曾就涉案房屋建筑面积、装修、设备及附属物等到拆迁办多次协商，但始终没有达成一致意见。为了维护我公司的合法权益，故我公司诉至法院。被告王艳鹏辩称：我与时珍堂公司的法定代表人周海利签订了合同，与时珍堂公司不存在租赁合同关系。为了节约司法资源，我同意在周海利明确时珍堂公司为实际承租人，不会再向我索要相同项目补偿款的前提下，我认可时珍堂公司主体资格，不再对其提出异议。关于第一项诉讼请求：1.我不同意支付2222986元拆除费。时珍堂公司虽在租赁土地上投资新建了房屋，但根据大兴新城区西片区非住宅拆除腾退项目补偿实施方案第11条之规定，对于2009年以后的建筑物一律不予补偿。评估报告中明确拆除费是针对2006年至2009年期间建设的房屋（建筑面积为4218平方米）补偿。该房屋面积在我出租给时珍堂公司前就已经存在，并非其投资建设的房屋。2.装修、设备及附属物补偿款应根据各自所属项目进行分割。我独自享有的项目合款为184762元，我认可属于时珍堂公司独自享有项目的金额为1299466元，剩余为双方装修混同项目金额为1945891元。对于混同项目，我认为按各自房屋所占比例进行分割，即我享有1303679.97元，时珍堂公司享有642111.03元。鉴于此，时珍堂公司总计应分得1941577.03元。3.我认可588326元的场地一次性停产停业综合补助费归时珍堂公司所有。4.我认可748094元的设备评估价值及设备迁移费归时珍堂公司所有。5.我认为拆迁腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费应按下列方法进行分割：经查，上述两项费用是腾退人按2006年至2016年期间建筑总面积各乘以500元支付给被腾退人的。属于时珍堂公司的建筑面积为2073.07平米，但借用了我原有的三面院墙及水泥地面建成的，故此，我认为时珍堂公司仅能分得50%即1036535元。6.我认为应分给时珍堂公司103653.50元搬迁补助费。经查，搬迁补助费是腾退人按2006年至2016年期间建筑总面积乘以50元支付给被腾退人的。属于时珍堂公司的建筑面积为2073.07平米，故此，其应得金额为103653.50元。7.我认可4900元设备迁移补助费归时珍堂公司所有。8.时珍堂公司要求支付利息的诉求毫无道理。因时珍堂公司已申请贵院采取了诉讼财产保全措施，我无法先于其领取被保全的补偿款。在此，我保留向其主张赔偿的权利。关于第二项诉讼请求：我同意退还时珍堂公司188558.33元租金，不同意按银行贷款利率支付利息。2017年下半年，涉案房屋所在地区已经启动了腾退拆迁工作，双方均知道该合同无法继续履行。我没有催要过2018年的租金。在此情况下，时珍堂公司主动于2017年12月4日以银行转账方式向我支付了2018年的租金。对此，我认为其此举目的是为诉讼做准备，根本不是正常支付租金的行为。关于第三项诉讼请求，因为我从未否认过时珍堂公司或周海利享有分割腾退补偿款的权利，也同意待自己收取补偿款后按其应得份额进行分割，时珍堂公司没有必要通过诉讼解决，更无诉讼保全的必要，故我不同意承担诉讼费用。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2007年9月23日，周海利（乙方）与王艳鹏（甲方）签订《合同》，主要内容为：一、甲方将位于太福庄村西南的独院租给乙方使用，租赁期内，乙方有权独立自主决定使用本合同标的物；租赁期限为28年，即2007年12月1日至2036年1月1日，其中免租期1个月。租金起算日为2008年1月1日。前五年每年租金为17万元，每五年租金递增10%。二、本院现有北房25间、南面库房7间，应乙方要求将库房盖到东墙、西墙处盖西房一排。院内全部水泥路面及厕所等。三、标的物交付条件：1.办公室内吊顶，地面铺地砖，水电暖可正常使用（锅炉为乙方出）；2.厂库房：水泥砂浆地面，两个大门各建一门卫室；3.两个院内分别设立男、女厕所；4.建好供热锅炉房一间；5.建设污水排放系统（仅限做污水排放用的渗水井）。六、乙方在租赁期内不能拆除甲方自建的房屋、设施、设备，产权归甲方。在租期内，乙方有权自行投资建设厂房、设施、设备。七、合同有效期内，如遇国家占地、政府行为、集体规划。乙方在有关部门规定时间内无条件搬出，甲方不赔偿乙方任何经济损失。乙方出资的房屋及装修归甲方，乙方不能拆除，甲方不给予经济损失，合同自动作废（但若政府对作为承租人的乙方及其投资建设的厂房、设施、设备给予补偿，甲方不得拒绝，并应积极配合乙方受偿）。合同签订后，王艳鹏按照约定向周海利交付了院落，周海利按约定支付了租金，并加建了房屋，进行了装修。2017年12月4日，时珍堂公司通过银行转账的方式向王艳鹏支付租金205700元。因大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目实施，上述土地及建筑物被列入拆除腾退的范围。时珍堂公司于2018年1月从涉案土地及房屋内腾退。经现场勘查，北京兴恒源拆迁服务有限公司最终确定涉案房屋实际营业面积为0平方米，场地经营面积1307.39平方米。王艳鹏（被拆除腾退人、乙方）于2017年12月25日与北京兴业富民置业有限公司（以下简称：兴业富民公司）（拆除腾退人、甲方）签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》（以下简称：《拆除腾退补偿协议》）。该协议约定：一、乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇太福庄村西地（路南），房屋、建筑物、简易建筑物面积9025.23平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积0平方米，场地经营面积1307.39平方米；二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方补偿款共计：15550111元。其中：1.经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价0元、拆除费4173054元、装修设备及附属物补偿价3430019元、设备评估价值及设备迁移费748094元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费0元、场地一次性停产停业综合补助费588326元、腾退补助费3145580元、资源节约和垃圾减量补助费3145580元、搬迁补助费314558元、设备迁移补助费4900元。时珍堂公司已通过诉前保全程序查封了前述拆迁腾退补偿款。庭审中，双方均认可王艳鹏将涉案院落交付给周海利时现状（包括应周海利要求后来扩建部分）为：25间北房，7间南库房，东门靠南侧有1间门卫室，南库房北侧有1间厕所，西侧有1大间房（中间没有打隔断，是通的），西北角有间水井房；涉案房屋有院墙；屋内除南库房以外都有装修，装修情况为：吊顶，铺设地砖，有塑钢门窗；屋外场地进行了硬化，安装了水电暖气；房屋一共是4200多平米。拆迁档案显示：经兴业富民公司终审认定，涉案院落2006年至2009年间房屋建筑面积为4218.09平方米，2009年至2016年间房屋建筑面积为2073.07平方米，2016年后房屋建筑面积为2734.07平方米，2006年至2009年拆除费为4173054元。时珍堂公司提交房屋面积计算表来证明双方就拆除房屋相关情况共同去大兴区拆迁办协商谈判。王艳鹏对该证据真实性不予认可。但该证据显示2006年至2009年之间的房屋均为王艳鹏所建造。拆迁档案未标明装修设备及附属物补偿款的具体建成年代和具体房间位置，双方就装修设备及附属物的归属各执一词。时珍堂公司提交建筑装修统计表及装修、设备及附属物等协商的材料以证明其装修情况。前述证据均未有王艳鹏的签字。王艳鹏认为前述证据均为时珍堂公司自行制作，真实性均不予认可。另查一，涉案土地为王艳鹏从大兴区黄村镇太福庄村集体经济合作社承租而来。王艳鹏承租后建造了房屋。经询问，王艳鹏称涉案房屋没有取得准建手续或产权证，也没有取得工程规划许可证。另查二，2008年6月2日，周海利作为法定代表人在涉案房屋内注册了北京时珍堂药业有限公司（于2019年6月12日更名为北京周氏时珍堂药业有限公司，即本案件原告现名称）。2019年6月20日，周海利向本院提交说明，主要内容为：就时珍堂公司起诉王艳鹏房屋租赁合同纠纷一案，周海利认可涉案房屋土地的实际承租人是时珍堂公司，周海利租赁该房屋土地也是作为时珍堂公司的发起人和股东为时珍堂公司经营所承租的，周海利同意时珍堂公司依据双方签的《合同》起诉王艳鹏，时珍堂公司对该《合同》实际享有权利并承担义务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，周海利作为发起人承租涉案院落后在此地成立了时珍堂公司，周海利和时珍堂公司均认可由时珍堂公司履行涉案《合同》中的义务，享有该合同中的权利，王艳鹏对此没有异议，故本院认定时珍堂公司和王艳鹏之间就涉案院落存在租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王艳鹏认可涉案房屋没有准建手续，没有取得工程规划许可证，故本院认定涉案《合同》无效。虽双方之间的租赁合同无效，但涉案土地及房屋被列入拆除范围内，相关项目可以得到拆除腾退人的补偿。拆除腾退人只针对其认定的房屋产权人签订拆除腾退补偿协议并由该产权人领取腾退补偿款，这由拆除腾退补偿合同关系的相对性所决定，但并不能以此否认实际使用人享有相应的拆迁利益。被拆迁房屋可能因为实际使用人的添附、实际经营等行为导致补偿价款的提高，房屋产权人取得上述利益后，实际使用人的权利救济可在租赁合同关系内部实现。时珍堂公司提交房屋面积计算表显示2006年至2009年之间的房屋均为王艳鹏所建造，另外拆迁档案载明拆迁房为2006年至2009年房屋的补偿，故时珍堂公司主张拆除费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。时珍堂公司与王艳鹏对装修设备及附属物归属各执一词，时珍堂公司提交的建筑装修统计表及装修、设备及附属物等协商的材料均未有王艳鹏的签字，故对前述证据的真实性本院不予确认，本院根据双方建造房屋情况并结合承租时王艳鹏的装修情况对装修设备及附属物补偿款予以酌定，具体数额为2000000元。王艳鹏对时珍堂公司所主张的营业面积补偿款即场地一次性停产停业综合补助费和设备迁移费、设备迁移补助费数额均不持异议，本院亦不持异议。腾退补助费、资源节约和垃圾补助费、搬迁补助费均与2016年房屋建筑平米相关，故本院结合双方建房情况，将前述款项在双方之间进行合理分配，本院酌定时珍堂公司应得腾退补助费、资源节约和垃圾补助费均为1358288元，搬迁补助费为135828.80元。因涉案补偿款已经时珍堂公司申请诉前财产保全被本院予以冻结，时珍堂公司未提交证据证明王艳鹏已实际收到补偿款，故其要求王艳鹏支付补偿款利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。时珍堂公司要求王艳鹏退还剩余租金即房屋占用使用费188558.33元的诉讼请求，王艳鹏不持异议，本院亦不持异议。时珍堂公司要求支付前述租金利息即资金占用费的诉讼请求，鉴于王艳鹏实际收到款项未予以及时退还，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，王艳鹏给付北京周氏时珍堂药业有限公司装修设备及附属物补偿款2000000元、场地一次性停产停业综合补助费588326元、设备迁移费748094元、腾退补助费1358288元、资源节约和垃圾补助费1358288元、搬迁补助费135828.80元、设备迁移补助费4900元，共计6193724.80元；二、于本判决生效后十日内，王艳鹏退还北京周氏时珍堂药业有限公司房屋占有使用费188558.33元及资金占用费（以188558.33元为基数，自2018年1月1日起至实际付清之日止，按照年利率4.75%计算）；三、驳回北京周氏时珍堂药业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82980元、财产保全费5000元，由王艳鹏负担26504元（已交纳），由北京周氏时珍堂药业有限公司负担61476元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇一九年十二月六日书 记 员  王童雨书 记 员  赵宝维