广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15137号上诉人（原审原告）：刘小军，男，1982年10月13日出生，汉族，住湖南省祁东县**********，公民身份号码：430************513。委托诉讼代理人：陈伟浩，广东瑞平律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小妹，广东瑞平律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东年丰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇茶溪社区***********，统一社会信用代码：914***********269A。法定代表人：谢灿钦，该公司经理。委托诉讼代理人：邓嘉琪，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师上诉人刘小军因与上诉人广东年丰房地产开发有限公司（以下简称年丰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初12381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘小军向原审法院起诉请求：1.年丰房地产公司支付逾期交房违约金12730元；2.年丰房地产公司协助办理位于东莞市*********************不动产权证；3.年丰房地产公司支付逾期办理房产证违约金（依照房款总额每日万分之一计算至年丰房地产公司实际协助办理出以上房屋不动产权证之日止）；4.本案诉讼费由年丰房地产公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、年丰房地产公司于判决生效之日起五日内向刘小军支付逾期交房违约金12730元；二、年丰房地产公司于判决生效之日起五日内向刘小军支付逾期办证违约金35818元；三、驳回刘小军的其他诉讼请求。本案一审诉讼费646.21元，由刘小军负担120.21元，年丰房地产公司负担526元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初12381号民事判决书。刘小军上诉请求：1.改判年丰房地产公司向刘小军支付逾期办证违约金至东莞市*******出具的领证证明之日止（自2016年12月31日起至2019年10月8日止，暂计67737元）；2.判令年丰房地产公司继续协助刘小军办理案涉房屋不动产权证；3.年丰房地产公司承担一、二审诉讼费。主要事实与理由：一、年丰房地产公司提供的户型优化图、置业计划书属于要约邀请。户型优化图、置业计划书上均有年丰房地产公司的标识，年丰房地产公司在销售过程中展示的样板房，也是经过优化拓展的，以此吸引购房者。房屋的设计和装修说明对于商品房买卖合同的订立有重要影响，故上述户型优化图、置业计划书即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，作为合同的约定或者附件。二、年丰房地产公司逾期备案、错误引导改建以及没有尽到核查义务才是导致案涉房屋无法办证的根本原因。年丰房地产公司于2018年6月15日才向不动产权登记机关送审材料，已经构成逾期；年丰房地产公司提供的图纸表明购房者可以对房屋进行装修拓展，业主的改建也未改变外观和主体结构；年丰房地产公司作为开发商，也应尽到核查改建的具体范围及是否符合办证的规范。三、因年丰房地产公司的违约行为导致案涉房屋不能取得不动产权证，年丰房地产公司应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，向产权登记机关提交备案资料并不能视为年丰房地产公司已尽协助办证义务，年丰房地产公司应协助至业主领取不动产权证为止，相应的逾期办证违约金亦应计算至领证证明出具之日。年丰房地产公司答辩称：一、业主违建是无法办证的根本原因，业主存在违法行为不应得到赔偿，在业主违建的情况下，年丰房地产公司难以办理建设工程规划许可证。二、年丰房地产公司已经按照合同约定交付了合格的房屋，不存在任何过错。案涉商品房买卖合同明确约定买受人使用住宅期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，置业计划书等资料不是商品房买卖合同的约定或附件，不能作为交付及使用的依据，也不构成要约或者要约邀请，年丰房地产公司从未认可业主的违建行为。年丰房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判年丰房地产公司无需支付逾期办证违约金35818元；2.本案的全部诉讼费用由刘小军承担。主要事实与理由：一、业主违建是导致案涉楼盘迟延办证的根本原因，年丰房地产公司对办理产权登记手续无过错，不存在逾期办证违约责任。案涉楼盘于2016年9月份竣工验收合格，随后年丰房地产公司积极开展产权登记工作，案涉楼盘亦于2016年9月26日完成实地勘测，经勘测符合规划，按程序报批后即可办理《建设工程规划许可证》，但在实测后，大量业主加建改建，导致年丰房地产公司无法如期取得《建设工程规划许可证》进而无法如期递交产权登记备案整套材料，后续各项办证手续拖延的责任应由业主自行负担。业主的违建行为导致其自始不能办理不动产权证，即便法院认为年丰房地产公司在办证过程中存在迟延，也应当责令业主整改完毕使得房屋符合规划条件后，才具备要求补偿的资格，否则无法制止该行为，也给年丰房地产公司造成经济损失。二、案涉商品房买卖合同约定的房屋需经验收合格才可交付，因此，应当是符合交付条件后，才起算办证期限。一审判决已对逾期交楼违约金作出认定，足以弥补业主的损失，若简单适用合同条款约定的日期认定逾期办证违约金，加大了年丰房地产公司的负担也夸大业主的损失。刘小军未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，案涉楼盘于2018年5月21日取得竣工验收备案证书。二审期间，年丰房地产公司提供了如下证据：1.建设项目实地勘测情况记录表、建设工程规划许可证，拟证明因业主违建导致年丰房地产公司迟延取得竣工验收证书；2.交楼标准样板房检查意见书，拟证明年丰房地产公司已经交付了合格房屋；3.新建商品房确权房号明细表（违规），拟证明至今仍有部分业主未对房屋进行整改。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方的上诉与答辩，本案二审的争议焦点是：一、案涉逾期办证违约金如何认定；二、继续协助办证的诉请应否支持。对此，本院分析如下：一、关于第一个争议焦点。案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同约定行使权利，履行义务。案涉逾期办证违约金如何认定，应该依次厘清如下问题：（一）案涉逾期交楼违约金是否吸收逾期办证违约金。本案双方对逾期交楼违约金并无异议，而根据案涉商品房买卖合同的约定，逾期交楼违约金与逾期办证违约金指向的是不同的违约行为，系相互独立的约定，年丰房地产公司上诉主张逾期交楼违约金部分吸收逾期办证违约金没有依据，本院不予支持。（二）年丰房地产公司协助办证义务的履行时限如何认定。案涉商品房买卖合同第八条约定年丰房地产公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付业主使用，第十五条约定年丰房地产公司应自合同第八条约定的交付之日起365天内完成协助办证义务，逾期办证违约金自交付之日的第366日起起算。根据该约定，年丰房地产公司最迟应于2016年12月30日履行完毕协助办证义务，上述条款约定具体明确，足以认定年丰房地产公司协助办证义务的履行时限。年丰房地产公司上诉主张自房屋验收合格之日起计算协助办证义务的起算时间，但根据本案查明情况，年丰房地产公司逾期取得代表房屋验收合格的竣工验收备案证书，年丰房地产公司自不得从其违约行为中再获取期限利益，故本案协助办证义务的履行时限应认定为2016年12月30日。（三）年丰房地产公司是否存在逾期办证的违约行为。承上述，年丰房地产公司应于2016年12月30日履行完毕协助办证义务，即是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但年丰房地产公司于2018年6月15日才将相关资料递交产权登记机关，已经构成逾期履行。年丰房地产公司主张因业主存在违建行为导致迟延办证，其实质就是主张适用案涉商品房买卖合同第十五条“其他非出卖人所能控制的原因导致的迟延”免除逾期办证违约责任。需要指出的是，办出房产证并不等同于履行协助办证义务，本案逾期办证违约金针对的是年丰房地产公司逾期履行协助办证义务的行为。案涉楼盘至今仍有部分房屋违建未整改，从本案年丰房地产公司可以递交产权登记资料，递交资料后产权登记机关仍允许整改和部分业主整改合规后办到房产证的事实可以看出，即便部分业主存在违建，但该违建行为并未构成年丰房地产公司向产权登记机关递交相关材料的实质障碍，故业主改建行为不构成上述条款约定的“其他非出卖人所能控制的原因导致的迟延”。年丰房地产公司逾期递交办理产权登记需要的资料，已经构成违约，应承担相应的违约责任。承上述，年丰房地产公司并不能因业主违建行为获得合同履行的抗辩权，业主向年丰房地产公司主张逾期办证违约金的请求权基础系基于案涉商品房买卖合同之明确约定，至于业主是否存在迟延整改以及是否因迟延整改给年丰房地产公司造成损失，系另外的法律关系，相应权利义务应另行解决。（四）逾期办证违约金如何认定。案涉商品房买卖合同已附有双方交易的房屋平面图，年丰房地产公司已向业主交付了与房屋平面图一致的商品房。置业计划书及样板房为年丰房地产公司向买受人提供参考的图、物，而非商品房买卖合同的约定或附件，不能作为商品房交付及使用的依据，案涉商品房买卖合同亦有明确约定样板房仅作为买受人的参考。年丰房地产公司于2018年6月15日递交办理产权登记所需材料后，东莞市茶山镇房地产管理所于2018年6月22日明确因案涉楼盘大部分住宅存在加、改建情况而退件整改，无法继续办理备案手续。至此，应认定自2018年6月22日起，年丰房地产公司是由于非其所能控制的原因而导致无法继续履行备案义务，故该日起年丰房地产公司不再承担逾期办证违约责任。根据案涉合同约定，逾期办证违约金约束的是年丰房地产公司协助办证义务的履行，并不指向办出案涉商品房不动产权证，业主主张逾期办证违约金计算至案涉房屋不动产权证办出之日，没有合同依据，本院不予支持。综上，逾期办证违约金应自2016年12月31日起按照合同约定的标准计算至2018年6月21日止，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。年丰房地产公司二审提交的新证据与本案逾期办证违约金的认定均无直接关联，本院均不予采信。二、关于第二个争议焦点。东莞市茶山镇房地产管理所于2019年4月4日作出关于茶山宇丰名苑办理房屋所有权首次登记有关事项的公告，明确对于180户房屋现状与规划不相符的暂不予受理首次登记，且明确公告期限内，住宅房屋整改到位的将纳入本次房屋所有权首次登记范围内。结合案涉楼盘部分业主经整改合规后取得不动产权证的事实可知，能否办理出不动产权登记证，取决于案涉房屋能否整改到位，而对业主房屋的整改，已不属于年丰房地产公司协助办证义务的内容，在案涉房屋整改到位前，本案业主方主张年丰房地产公司继续协助办理案涉房屋不动产权证，没有依据，一审法院不予支持是正确的，本院依法予以维持。综上所述，上诉人刘小军与年丰房地产公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2188.88元，由刘小军负担1493.43元，由广东年丰房地产开发有限公司负担695.45元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  魏 术二〇一九年十二月二十日书记员  何慧玲