广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1521民初1844号原告海丰东联物业管理有限公司，住所地海丰县城东镇东盛华庭九栋1楼，统一社会信用代码：91441521MA5180LC29。法定代表人蔡恭展，职务总经理委托代理人陈疋、袁远峰，系广东展业律师事务所律师。被告马智杰，男，1985年11月14日出生，汉族，住址：广东省海丰县联安镇大厝村139号，身份证号码：441521198511142712。委托代理人陈鹏鹏，系广东商盾律师事务所律师。第三人海丰华盛房地产开发有限公司，住所地海丰县城东镇东山小区（东雅楼）11栋1梯201号，统一社会信用代码：914415215666119869。法定代表人刘荣波。原告海丰东联物业管理有限公司（以下简称:东联物业公司）诉被告马智杰、第三人海丰华盛房地产开发有限公司（以下简称:华盛房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告东联物业公司委托代理人陈疋、袁远峰、被告马智杰的委托代理人陈鹏鹏到庭参加诉讼，第三人华盛房地产公司经本院传票传唤,无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，被告马智杰是原告所管理的业主，被告在接收物业时与海丰华盛房地产开发有限公司签订了《楼房认购协议书》，协议第三条第6项中约定按建筑面积1.3元/㎡收取物业管理费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年1月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催缴未果，根据相关法律规定及双方约定，请法院判决：1、被告给付2018年1月至2019年8月物业管理费3024.2元；2、被告按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金3898.8元，直至结清全部物业费。3、被告承担本案诉讼费用。被告马智杰答辩称，一、被答辩人主体不适格。答辩人在购房时与第三人签订《物业管理协议》，但是答辩人自始至终从未与被答辩人签订任何协议，答辩人也从未承认其为小区的合法物业服务企业。然而，在这种情况下，被答辩人仍强行要求答辩人交纳不合法不合理不透明的物业服务费用，答辩人拒绝交纳该费用是正当。被答辩人称，2018年1月其受第三人委托承接了东盛华庭小区的前期物业管理，却未提供任何证据，也未依法经答辩人同意。因此，被答辩人的原告主体资格不适格。二、被答辩人没有经过法定程序被选聘，系非法的，无权要求答辩人缴纳物业费和水费。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《广东省物业管理条例》第三十六条规定：“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同……”第三十七条规定：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人缴纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。”然而，被答辩人完全不符合上述法律规定，系不合法的。首先，小区并没有与被答辩人签订法律规定的前期物业服务合同；其次，被答辩人是否通过招投标方式选聘，是否具有相应资质均存在疑问；再次，长期以来，被答辩人对小区业主的用水用电和出行等制造过各类阻碍，答辩人并不愿意由被答辩人担任物业服务企业。因此，业主无须交纳该物业服务费用和水费。三、被答辩人起诉要求答辩人给付的物业管理费、水费、滞纳金均无任何依据。被答辩人仅仅列出了请求给付的数额，未提供任何证据证明答辩人欠缴物业管理费、水费和该数额的计算方式以及是否合理。事实上，被答辩人在收取物业管理费时并未按照答辩人实际的建筑面积计算。不管是《物业管理协议》中第二条约定的“受管理面积”还是《楼房认购协议书》第一条约定的“建筑面积”均明显大于房屋建筑面积，即管理费是多收的，对此答辩人与第三人一直有争议。水费的收取也存在乱收取的现象，用水量存在不透明以及不符合实际情况。而关于滞纳金，答辩人与第三人并无约定，因此不应缴纳。退一步讲，即使答辩人需缴纳物业管理费、水费、滞纳金，也并非交给被答辩人。综上所述，被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。第三人答辩称，第三人于2018年1月9日本着国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则与具备物业管理资质的海丰东联物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由海丰东联物业管理有限公司为海丰县城东镇东盛华庭全体业主提供前期物业管理服务。与海丰东联物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》时虽然没有经过正式招投标的方式选聘，但是当时第三人有通知了广州鼎昌物业管理有限公司、海丰华盛物业管理有限公司、海丰东联物业管理有限公司三家公司到场竞聘，最终海丰东联物业管理有限公司报出方案最优，第三人选择与其签订《前期物业管理委托合同》。签订《前期物业管理委托合同》后海丰东联物业管理有限公司就全面进驻海丰县城东镇东盛华庭提供物业管理服务。海丰县城东镇东盛华庭提供物业管理服务期间，兢兢业业，而部分业主接受物业管理后，拒不缴纳物业管理费，甚至连海丰东联物业管理有限公司代缴的水费都拒不缴纳，实属无理取闹，请人民法院查明事实，作出公平公正的裁决。经审理查明，原告东联物业公司的经营范围是物业管理、房屋租赁、停车场经营等。被告马智杰是东盛华庭的业主，在海丰县城东镇东山开发区住宅A区1栋前座1梯301号居住。第三人与被告于2015年2月26日签订《楼房认购协议书》，被告购买第三人开发管理的位于海丰县城东镇东山开发区住宅A区东盛华庭1栋前座1梯301号居住。协议第三条第（6）项约定：盛华庭物业管理费、住宅按购房面积暂定每月每平方米1.3元收费，以后收费标标准按政府部门审定（包括电梯、路灯、转台灯等电费、绿化养护、公共卫生、治安管理等）。高压水泵电费每户套房每月由小区物业管理公司分摊收取10元。2018年1月9日第三人华盛房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人华盛房地产公司委托原告实行前期物业管理，管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同部分条款约定如下：1、依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。2、本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取，住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元。3、甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.5%按日交纳滞纳金。原告东联物业公司因此成为东盛华庭住宅小区的物业管理人。2019年5月16日海丰县发展和改革局向原告东联物业公司作出“关于海丰县东盛华庭住宅小区物业服务收费问题的批复”，其中指出：1、物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，档案资料服务管理等，向业主所收取的费用。物业服务收费在业主委员会成立之前实行政府指导价。2、物业服务收费（按法定产权面积）每月每平方米1.3元，不得上浮，下浮不限。已包含住宅小区物业服务区域内道路、设备设施和二次供水服务用电、绿化、保安以及共用部位设施日常维护等费用（不含环卫部门向业主收取的卫生清洁费和生活垃圾处理费）。原告自2018年1月9日接手第三人东盛华庭住宅小区物业管理服务，并按合同约定向各业主收取物业管理费和水费。2019年6月23日原告向被告发出缴费通知，但被告仍未缴纳物业费。自2018年1月份起至2019年8月份，原告因向被告催收物业费未果，遂诉至本院，提出上列诉求。本案在审理过程中，原告申请追加第三人华盛房地产公司为本案第三人参加诉讼。另查明，涉案房产房屋建筑面积为105.95㎡。东盛华庭住宅小区尚未成立业主委员会。认定上述事实的证据有：原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《物业管理协议》、《前期物业管理委托合同》、海丰县发改局批复、涉案房产产权证件、东盛华庭管理费收据、东盛华庭水费收据及庭审笔录在案佐证。本院认为，被告与第三人华盛房地产公司自愿签订《楼房认购协议书》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，《楼房认购协议书》依法成立并生效，《楼房认购协议书》中第三条第（6）项的约定，属于物业管理协议约定，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同条款全面履行合同义务。第三人华盛房地产公司选聘原告东联物业公司管理涉案小区，并与原告签订《前期物业管理委托合同》，委托原告为东盛华庭住宅小区提供物业管理服务。根据《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守管理规约予以书面承诺。”的规定，在东盛华庭住宅小区业主大会或业主委员会成立之前，第三人华盛房地产公司选聘原告东联物业公司对东盛华庭住宅小区进行前期物业服务管理，符合法律有关规定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，现被告以未与原告签订物业服务合同，原告未经法定程序选聘为由抗辩原告主体不适格，证据不足，本院依法不予采信。原告依约为被告提供物业服务，被告理应承担缴纳物业管理费的义务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告经原告催收物业费后仍不缴纳，原告现起诉至法院请求被告支付物业费，事实清楚，证据充分，本院依法应予支持，但物业费计费标准应按实际使用面积也即产权面积计算，而非原告所称的合同约定的管理面积。被告名下的产权面积为105.95㎡，即被告每月实际应缴纳的物业费为1.3元/㎡×105.95㎡＋10元（高压泵费）=147.735元，原告诉求2018年1月份至2019年8月份共计20个月的物业费应为147.735元/月×20月=2954.7元。关于原告请求被告支付物业管理费滞纳金的问题，因第三人华盛房地产公司与被告签订《物业管理协议》时未约定滞纳金，故对原告请求被告支付拖欠物业费滞纳金的主张，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第二十三条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告马智杰应在本判决生效之日起三日内向原告海丰东联物业管理有限公司支付物业费2954.7元。二、驳回原告海丰东联物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，按简易程序减半收取25元，由原告负担12元，被告负担13元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  钟坚城二〇一九年十二月六日书记员  童佳瑶