河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初604号 原告（申请执行人）：浙江鸿翔建设集团股份有限公司，住所地浙江省海宁经编产业园区海新路东侧。 法定代表人：姚岳良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘雁，河北鸿翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭秀君，河北鸿翔律师事务所律师。 被告（案外人）：董洢铭，男，出生，汉族，住唐山市路南区。 委托代理人：于志杰，河北卓远律师事务所律师。 被告（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区北新西道21号玫瑰庄园。 法定代表人：董庆喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩鹏，该公司员工。 原告浙江鸿翔建设集团股份有限公司（以下简称鸿翔公司）与被告董洢铭、唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月13日作出（2018）冀02民初526号民事判决，判决准许执行涉案房产。被告董洢铭不服该判决，向河北省高级人民法院提起上诉，河北省高级人民法院于2019年8月19日作出（2019）冀民终659号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告浙江鸿翔建设集团股份有限公司的委托诉讼代理人刘雁、郭秀君、被告董洢铭及其委托诉讼代理人于志杰到庭参加了诉讼，被告唐山凤辉房地产开发有限公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿翔公司向本院提出诉讼请求：1.申请继续执行唐山市中级人民法院（2016）冀02执19312-4号执行裁定，对坐落于唐山市路北区产中所包含的1-2层19-8号底商继续执行。2.诉讼费用、鉴定费等一切费用由被告承担。事实与理由：一、（2018）冀02执异718号执行裁定书中称“异议人董洢铭在法院查封前已经与凤辉房地产签订了涉案房产的房屋买卖合同，付清了全部房款”事实不清、证据不足。在董洢铭申请执行异议案件中，其提供的证据缺少其实际支付3257496元购房款的证据，所以执行裁定称董洢铭已经付清全部房款没有事实和法律依据。二、房屋是否已经实际交付被告使用，事实不清、证据不足。在执行异议的证据中没有任何证据能够证实原告已将涉案房屋交付被告实际占有并使用。三、在执行异议阶段，法院并未开庭审理也并未将董洢铭提供的证据向原告出示，剥夺了原告核实证据、提出质证意见的权利。四、（2018）冀02执异718号执行裁定书适用法律错误，本案涉案房产为商业用房且登记在开发商名下，应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第29条规定，而非第28条规定。综上，唐山市中级人民法院（2018）冀02执异718号执行裁定书认定事实不清、证据不足，案外人董洢铭的异议不能成立，请依法判令继续执行唐山市中级人民法院（2016）冀02执19312-4号执行裁定，对坐落于唐山市路北区产中所包含的1-2层19-8号底商继续执行。 被告董洢铭辩称，其对本案诉争的房产符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，享有足以排除强制执行的合法权益。首先，早在2009年，被告的叔叔董庆柱就诉争房产与原购买人孙雪娇签订了《买卖协议》，从该协议的内容中可以看出已经实际支付该房产的对价300万元，协议中已经明确了被告购买涉案房产，使用了30万元美金和100万元的半年期承兑汇票，协议对支付方式约定的如此具体，足以证实购房款已经实际支付。而本案原告对涉案房产的查封是在2013年，明显该时间晚于被告购买涉案房产的时间。其次，不论是《买卖协议》中提到的2010年10月开始，涉案房产的房租就由被告来收取，还是一审时涉案房屋的承租人的证人证言，也证实其房租都是缴纳给了本案的被告，而不是房地产公司，这些都能证实早在2010年10月被告就对涉案房产实际占有使用了。再次，原审审理过程中，凤辉公司承认将业主缴纳的契税和大修基金进行了挪用，没有办理房本并不是被告的原因造成的。唐山凤辉房地产开发有限公司在原审庭后提交给被告一份住宅专项维修资金移交协议书，证实被告购买的房产在2017年才具有了依法办理产权证的合法手续。综上，被告董洢铭对涉案房产享有足以排除强制执行的合法权益。 被告凤辉公司原一审答辩意见为，我方认为（2018）冀02执异718号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告诉请。 原告鸿翔公司在原一审期间为支持其主张提交如下证据：第一组证据：开心宝宝屋的工商档案材料，包括营业执照、房屋租赁合同、商品房买卖合同。拟证明，1.开心宝宝屋注册成立，经营场所为玫瑰庄园商业房19-8号，即涉案房产，开心宝宝屋的经营者是姜某；2.姜某以租赁方式取得经营房产的使用权，出租人为孙雪娇；3.工商档案中所附的19-8号房产的商品房买卖合同的买受人为孙雪娇。以上三点能够证实被告董洢铭主张其实际占有和出租涉案房产与宝宝屋的工商档案不符。 第二组：七份《商品房买卖合同》是凤辉地产出售欢乐谷19-1、19-2、19-4、、19-6、19-7和19-8的合同。拟证明，涉案的19-8的《商品房买卖合同》与其他六份《商品房买卖合同》存在如下差异，1.合同的格式、条文不符；2.合同关键性内容存在多处涂改（如规划用途和商品房用途）；3.房屋结构的描述与客观事实不符（其他合同为钢筋砼框架结构，19-8为钢筋砼剪力墙结构）；4.19-8合同上加盖的凤辉地产的公章与其他合同上的公章明显不同（肉眼可辨识）；5.其他六份合同均在2006年办理了备案登记、由他项权利人中国建设银行股份有限公司唐山住房城建支行加盖了公章，而19-8合同合同没有他项权利人签章、且办理备案的时间为2017年；6.19-8合同签订日期为空白、执笔人、合同签订地点均为空白。以上6点能够充分证实被告主张其2006年签订《商品房买卖合同》不能成立。 第三组证据：被告的身份证。拟证明，如果按照被告所述，该合同签订于2006年8月，根据被告的出生日期计算，年龄尚不足16周岁，属于限制行为能力人，不具备单独和凤辉地产签订商品房买卖合同的主体资格，所以被告不可能在2006年签订涉案的19-8商品房买卖合同。 第四组证据：查封裁定。拟证明，1.涉案房产登记在被告（被执行人）凤辉公司名下；2.涉案房产自开始至今一直被查封冻结。 第五组证据：玫瑰庄园所有权副本4份。拟证明，1.第505000210号房屋所有权证副本，证明自，涉案房产可以办理房屋所有权证；2.第305058941号、第305091996号、第305106689号证明玫瑰庄园19-5、19-3、19-7已经办理的房产证，最早办证时间为。 第六组证据：凤辉地产的工商信息、唐山市中级人民法院询问笔录。拟证明，2016年董庆柱成为凤辉公司的股东，董洢铭目前是凤辉公司的实际负责人。本案被告与凤辉公司具有利害关系，其提供的加盖凤辉公司印章的证据缺乏客观真实性。 第七组证据：不动产发票6张。拟证明，董洢铭的不动产发票与朱彩友的不动产发票撞号，不具有客观真实性。 第八组证据：朱彩友的完税凭证，拟证明朱彩友已经在税务局交纳过契税。 被告董洢铭的质证意见是：关于第一组证据，工商档案不全面，2005年承租方就成立了开心宝宝屋并进行工商登记，当时注册该房产时所提交的手续是房屋租赁合同和商品房买卖合同，当时确实是孙雪娇的房产且商家可以证明，也可证明该房产在2005年就不属于第三人凤辉公司了。关于第二组证据，这些问题是第三人凤辉公司自身的原因造成的，我早就要求第三人进行备案，第三人迟迟不备案，只有在备案后才填写签订日期。关于第三组证据，该涉案房产2005年孙雪娇购买，我叔叔董庆柱与孙雪娇的家人是朋友，2006年转给我叔叔，对方承诺为了合理避税，可以由我方直接与第三人签订一手房买卖合同，协商后我叔叔带我去凤辉房地产，以我的名义签订了商品房买卖合同并开具了发票，我叔叔给孙雪娇30万美金以及100万承兑汇票，该房产是我叔叔实际购买，只是以我的名义购买。认可第四组证据的真实性。关于第五组证据的意见，我对他的真实性认可，不认可他的目的，我们一直在催办，但第三人迟迟不肯办理。关于第六组证据，我叔叔于2017年接手凤辉公司，在此之前我与凤辉公司没有关系，我认为对方提交的该组证据与本案没有关系。关于第七组证据，不予认可，我也不清楚有撞号的事情。关于第八组证据，朱彩友及其房产，与本案房产没有关联性。 被告凤辉公司的质证意见是：认可第一组证据的真实性，其他意见与董洢铭一致。关于第二组证据，时间没有填写的原因是在备案之后填写，买受人刘志民、杨静的时间也没有填写，商品房的结构是由住建局批准，我方认为原告所说的涂改不存在。关于第三组证据，现在以晚辈的名义买房现象普遍，因此我方与董洢铭签署商品房买卖合同并无不妥。认可第四组证据的真实性。关于第五组证据，我方认为建筑行业的惯例是：大证下来是先办到房地产开发商名下，待出售完房屋，交完契税及大修基金，才可以由大证分小证办理房本，因此对原告所说的与事实不符，关于已经下发大证的事实认可，但因当时凤辉地产未缴纳业主的契税和大修基金，所以没有办小证。对于个别业主办证的时间不清楚，2017年政府出台先证后税政策后，我公司才给业主办理产权证，所以办小证的时间应该是在2017年。关于第六组证据，现在我公司实际负责人是董庆喜，被告董洢铭只是代为管理。关于第七组证据，这些发票均是我公司开具，但因财务人员变动、时间等因素，现无法解释发票撞号的原因。原告提交的第八组证据与本案无关。 被告董洢铭原一审期间为支持其主张提交如下证据：第一组证据：《商品房买卖合同》、发票、完税证明、大修基金。拟证明，我于购买涉案房产并缴纳了各种费用。 第二组证据：房屋租赁合同及营业执照。拟证明，自，我就将该房产租赁给姜贤羽，故我自购买该房屋之日就已经实际占有。 第三组证据：姜某给我的打款凭证，拟证明我是涉案房产所有权人并收取租金。 第四组证据：河北省唐山市中级人民法院执行裁定书（2017）冀02执异784号执行裁定书和（2018)冀02执异718号执行裁定书。拟证明，上述法律文书明确认定涉案房产房屋是我所有。 第五组证据：我的身份证和户口本的复印件，拟证明我的曾用名是董某。 第六组证据：姜贤羽在2005年成立开心宝宝屋，注册地址为该房产，拟证明涉案房产在2005年已经不属于凤辉地产。 第七组证据：董庆柱、孙雪娇与凤辉公司三方协议。拟证明，，董庆柱、孙雪娇、凤辉公司自愿达成本案涉案房产转卖协议，三方亦履行完协议中各自义务，至此涉案房产实际权利人变更为董洢铭。故董洢铭在法院查封之前就已合法占有该涉案房产，其权属早已不属于凤辉公司，而原告鸿翔公司在2013年8月（该查封时间明显晚于被告董洢铭购买涉案房产时间）申请法院查封非凤辉房产名下财产，查封行为存在错误。 第八组证据：对董庆柱的询问笔录一份。拟证明，，董庆柱在孙雪娇处购买了其名下的本案涉案房产玫瑰庄园19-8号房产，并要求凤辉公司将该房产登记在董某名下，同时三方还签订了《房屋买卖协议》的事实，以及该买卖协议一直在董庆柱手中保存，本案涉案房产归董洢铭所有。 第九组证据：两份企业信用报告。拟证明，1.根据经营场所变更信息显示，本案涉案房产玫瑰庄园19-8号商业由开心宝宝屋从2008年经营至今。2.从2010年开始，开心宝宝屋变更从董洢铭处承租的该涉案房屋进行经营，并且由董洢铭收取房屋租赁费用的事实。3.从2010年开始董洢铭为玫瑰庄园19-8的实际权利人并已经实际占有使用。4.鸿翔公司查封时间为2013年8月，晚于董洢铭实际占有该房屋的时间，因此鸿翔公司查封董洢铭名下的房产明显错误。5.鸿翔公司所调取2015年开心宝宝屋工商档案信息只能证明开心宝宝屋的实际经营者由姜贤羽变更为姜某的事实。 第十组证据：（2018）冀0281民初1530号民事判决书。拟证明，该案与本案情况基本一致，其他法院已经认定案外人对涉案房产享有排除执行的权益，请求贵院参照执行。 被告董洢铭申请证人姜某出庭作证，姜某的证言为：我是唐山市路北区开心宝宝屋的实际经营者，经营地址在路北区玫瑰庄园19-8号底商，我是在董洢铭的手里租的房子，2008年我哥姜贤羽在孙雪娇的手里租的这个房子，当时是以我哥姜贤羽的名义注册的开心宝宝屋儿童用品经销处。2009年孙雪娇通知我们她把这个房子卖给董庆柱，让我们之后想续租就和董庆柱联系。2010年房租到期，我和董庆柱联系，他告诉我们房子是给他的侄子买的，让我和他侄子联系就行了，所以从2010年开始就与董洢铭签订房屋租赁合同，所有租金也是交给了董洢铭。2015年，我哥因个人原因将法人变更给了我，以后是我自己经营，在办理变更手续时，工商局让我提供房产证明和租赁合同，我就联系了董洢铭，他告诉我因为凤辉公司要进行房产备案，所有的合同都被收走了。我当时因为着急，而且还有孙雪娇的买卖合同，我就与孙雪娇和被告打电话，经双方同意，我就用孙雪娇的买卖合同进行了工商登记变更，同时跟董某补签了一份房屋租赁合同，主要是证明我确实与被告存在房屋租赁的关系。 原告鸿翔公司的质证意见是：对第一组证据中的商品房买卖合同真实性与合法性及证明目的均有异议。该合同与住建局备案的合同不是同一版本。该合同与欢乐谷其他业主的合同不是同一版本，该合同所加盖的他项权利人印章与欢乐谷其他业主合同中他项权利人印章不一样，凤辉公司的印章也与其他业主合同中的印章不一样。该合同登记备案时间为，是该合同形成的时间。对大修基金专用票据、契税和印花税的票据的真实性没有异议，但是不能证明被告的主张。对6张收据的客观真实性不予认可。对不动产发票的真实性不予认可，该发票号码和机打编号与朱彩友购买19-5号房产的不动产发票号码完全相同。对于第二组证据中的房屋租赁合同的真实性不予认可，该房屋租赁合同与原告所提交的开心宝宝屋工商档案中的租赁合同不符，而工商档案的证明力较高，不能证实被告实际占有涉案房产。关于第三组证据，韩鹏的银行流水明细与本案没有关联性，不能证实是被告收款。董某名下的银行流水也不能证实收取的款项是租金。认可第四组证据的真实性，但对证明目的有异议，718号裁定书是尚未生效的，不能证实涉案房产为被告所有。对于第五组证据没有异议。关于第六组证据，仅提供了复印件，需要对其客观真实性进行确认。关于第七组证据，1.对真实性有异议，丙方所加盖的印章与丙方和其他购房人所签订的商品房买卖合同上所加盖的印章明显不同，显然是两枚不同的印章。2.从内容上，董某只是名义上的房屋权利人，不享有真正的实体权益。3.仅凭该协议不能证实董庆柱已经履行支付购房款的义务，被告应当提供其他相关证据佐证。4.被告未提交证据证明孙雪娇已经向凤辉公司全额支付了购房款。5.这份买卖协议与被告的其他证据相互矛盾。关于第八组证据，1.董庆柱与被告是亲属关系，且会见笔录中的会见律师皆是本案被告的代理律师，不具备证据的客观真实性。2.笔录中再一次证明被告只是名义上的占有。3.会见笔录上董庆柱的签字与买卖协议上董庆柱的签字明显不同，对这份证据的客观真实性以及证明目的不能认可。关于第九组证据，1.信用报告没有加盖相关印章，对其客观真实性有待证实。2.虽然姜贤羽的宝宝屋儿童物品经销处自2008年经营地址变更为玫瑰庄园19-8号，但不能证实19-8号的权利人是谁。关于第十组证据，该判决为一审判决，是否已生效不能确定。该案的案情与本案有别，本案应依据本案的事实和证据依法审理，该判决对本案不具有参照性。关于姜某的证人证言，证人证言不具有客观真实性，存在自相矛盾，与原告所举书证不一致，不能作为有效证据，1.证人承认对2015年之前的事情说不清楚，也不是直接经手人。2.证人在情况说明中陈述的时间点非常确切，但该时间点与证人主张被告本庭提交的三份租赁协议存在矛盾。3.证人明确证实被告提交的三份租赁协议都是涉讼期间补签的，且签字并非本人所签，证人称所有的租赁合同都是和董某签署，与被告提交的2017年董洢铭的租赁合同姓名不一致。4.开心宝宝屋经销处和开心宝宝屋服装店是两个独立的主体，不存在更名问题，证人的陈述不仅与客观事实不符而且自相矛盾，不能作为本案的证据。 被告凤辉公司的质证意见是：对商品买卖合同的真实性和合法性均认可，在合同书中法人代表签字与加盖公章的法律效力一样。对收据、契税及大修基金票据的真实性认可。对718、784两份裁定书均认可。对身份证复印件以及户口本复印件均认可。对姜贤羽出具的证明认可。关于银行流水不发表质证意见。租赁合同是董某与姜某的租赁关系，我方不发表质证意见。对被告董洢铭所提交的其他证据和证人证言均予以认可。 本案发还重审过程中，被告董洢铭为支持其主张提交如下证据：2017年9月13日签署的住宅专项维修资金移交协议书一份，证明目的是该协议书最后一页为2017年玫瑰庄园能够办理相关房产登记的具体房号，其中包含被告名下的涉案房产，据此，被告认为该证据能够证实该房产系被告所有，且在查封前没有办理房产登记手续并不是由被告原因造成。 原告鸿翔公司的质证意见是：1.这份证据是复印件，客观真实性无法确定。2.这份证据所加盖的红色印章是凤辉房地产的公章，因凤辉房地产和本案被告存在利害关系，涉案的2009年的买卖合同购房人董庆柱以被告董洢铭的名义购买了涉案房产，董庆柱系凤辉房地产的股东和实际控制人，本案的被告董洢铭是董庆柱的亲侄子，也是现在凤辉房地产的实际负责人，这点在原一审中提供的原告证据六（凤辉地产的工商信息和唐山市中级法院的执行笔录）能够证实这一点，凤辉地产的盖章在本案中不具有客观性。3.这个证据是关于维修资金移交的协议，与可以办理房产证的时间没有直接的因果关系。4.契税缴纳协议书没有明确的签订时间，也不能支持被告的主张。5.房产明细表也不能支持被告的主张，因为该明细表的序号为24、27、29的房产在2010年就已经办理了房屋产权证，这个在一审原告提交的第五组证据有明确的体现，故这份证据不能证实被告所主张的2017年才具备办理房屋产权证的条件这一事项。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告董洢铭所提交的《商品房买卖合同》，合同双方为董某与凤辉公司，落款日期为，备案日期为。而根据董洢铭在庭审中的陈述，涉案房产实为董庆柱向孙雪娇购买的二手房，董庆柱、孙雪娇、凤辉公司达成三方买卖协议的落款日期为。出于避税和简化手续的考虑，董庆柱、董洢铭一方在此之后与凤辉公司补签了《商品房买卖合同》，并倒签日期。故董洢铭与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》落款日期不实，本院不予采信。2.关于董洢铭支付购房款的情况，根据董洢铭的陈述和董庆柱、孙雪娇、凤辉公司的三方买卖协议和董庆柱的会见笔录，董庆柱自称在签订三方买卖协议的当天向孙雪娇给付了30万美金和100万承兑汇票，而董洢铭所提交的由凤辉公司出具的“河北省唐山销售不动产发票”，付款单位是董某，金额为3257496元，开票日期为。该销售发票所记载的内容与当事人自认的事实明显不符，董洢铭一方从未向凤辉公司支付过购房款，更不可能在向凤辉地产支付3257496元的购房款，故对于该销售发票本院不予采信。同理，对于董洢铭所提交的、由凤辉公司出具的，日期为的装修保证金、临时电费、确权费、契税、维修资金、物业费、垃圾外运、装修管理费、土地证费用、冬季空调费的收据，均不具有真实性，本院不予采信。3.关于董洢铭主张占有使用涉案房产的相关证据，董洢铭向法庭提交了三份房屋租赁合同，分别是：（1）出租方董某、承租方姜贤羽，落款日期为的合同，约定的租赁期自至；（2）出租方董某、承租方姜贤羽，落款日期为的合同，约定的租赁期自至；（3）出租方董某，承租方姜某，落款日期为的合同，约定的租赁期自至。根据董洢铭的自认和证人姜某证言，双方之间的三份租赁合同原件并未保存、已经灭失，提交法庭的三份租赁合同均为诉讼阶段补签，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”而董洢铭所提交的三份租赁合同并非原件。其次，落款日期为的租赁合同明显早于董庆柱从孙雪娇处受让涉案房产的时间，不具有真实性。综上，对三份租赁合同本院不予采信。关于姜贤羽的书面证言，因姜贤羽未出庭作证，对该书面证言的真实性和证明力均不予认定。关于董某和韩鹏的中国银行交易流水明细清单，发生时间在2017年9月和2018年10月，与待证事实无关。关于证人姜某的证言，首先，姜某陈述其本人在2015年之前不负责租赁事宜，不是具体经办人，故姜某对于发生在2015年之前的事件的陈述属于传来证据，证明力较弱；其次，虽然各方均认可姜某所经营的开心宝宝屋服装店是涉案房产的承租方，但关于出租方是谁的问题，原、被告双各执一词，并分别举出相反的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项的规定，“（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。”开心宝宝屋服装店的工商档案证明力高于姜某的证人证言。综上，姜某的证人证言不能作为单独认定事实的依据，排除不予采信的证据后，现有证据不足以证明董洢铭在法院查封之前已合法占有涉案房产。4.关于唐山市住宅专项维修资金管理中心、凤辉公司等四方签署的住宅专项维修资金移交协议书能否证明涉案房产查封前未办理房产登记手续并不是被告董洢铭原因造成的问题。该协议书的签署日期为2017年9月13日，涉案房产的备案时间为2017年2月20日，被告提交的凤辉公司开具的住宅专项维修资金和契税的时间为2017年2月23日，故凤辉公司是否签署专项维修资金移交协议书与涉案房产能否取得备案手续和办理房屋产权证无关。 经审理查明，史琼浩、鸿翔公司与凤辉公司建设工程施工合同一案，河北省高级人民法院于2016年6月15日作出的（2013）冀民一初字第8号民事判决是本案的执行依据，该案判令：一、凤辉公司向鸿翔公司支付欠付工程款53757907.21元及2012年6月29日起至清偿完毕之日止的利息；二、凤辉公司向鸿翔公司支付出资利润，计算方法以欠付工程款为基数，自2011年6月29日起至2012年6月29日期间的中国人民银行同期同类贷款利息。在诉讼过程中，原告史琼浩申请对凤辉公司价值9000万元的财产进行查封，，河北省高级人民法院作出（2013）冀民一初字第8号民事裁定及协助执行通知书（办理查封登记的日期为2013年8月8日），查封了凤辉公司名下玫瑰庄园欢乐谷产权证号为505000247号和505000248号房产，并续行查封至今。产权证号为505000247号所对应的房产包括北新西道玫瑰庄园商业房19-8号。判后，鸿翔公司申请强制执行，河北省高级人民法院于2016年8月26日立案受理，同年8月29日，河北省高级人民法院作出（2016）冀执31号执行裁定书，指定（2013）冀民一初字第8号民事判决书由本院执行。进入执行程序后，董洢铭针对本院的（2016）冀02执19312-4号执行裁定向本院提出执行异议，，本院作出（2018）冀02执异718号执行裁定，认为董洢铭异议成立，裁定中止对玫瑰庄园商业房19-8号房产的执行。鸿翔公司不服，在法定期限内向本院提起申请人执行异议之诉。 另查明，董洢铭原名董某，更名时间为2017年2月22日，其自认涉案房产系从孙雪娇处受让所得，事后与凤辉公司补签了《商品房买卖合同》，出于避税的目的，双方将合同日期倒签至，董洢铭未向凤辉公司支付过购房款，因双方就是否应缴纳契税和大修基金的问题始终存在争议，至才办理买卖合同备案。但董洢铭未提供证据证明与凤辉公司实际签订《商品房买卖合同》的日期。关于涉案房产的占有使用情况，根据工商登记信息，，姜贤羽注册成立开心宝宝屋儿童用品经销处，，其经营场所变更至玫瑰庄园19-8号（即涉案房产处），最后一次变更日期为，登记状态为注销。，姜某注册成立开心宝宝屋服装店，经营场所与开心宝宝屋儿童用品经销处一致，同为玫瑰庄园19-8号。虽董洢铭主张与姜贤羽自2010起存在租赁合同关系，但合同原件均未保存，其提交法庭的三份租赁合同均系本案诉讼阶段补签，且无法提供2017年之前收取租金的相关证据。故现有证据不足以认定董洢铭在之前与姜贤羽就涉案房产建立过租赁关系。价款支付方面，董洢铭所提交的由凤辉公司出具的不动产销售发票，装修保证金、临时电费、确权费、契税、维修资金、物业费、垃圾外运、装修管理费、土地证费用、冬季空调费等收据均与实际情况不符，本院不予采信。 又查明，关于孙雪娇与凤辉公司的房屋买卖合同的签订、履行交付情况，被告董洢铭主张涉案房产系从孙雪娇处受让所得，孙雪娇于2005年11月从凤辉公司购得。2005年买房的时候孙雪娇交了896000元，总房款是224万，孙雪娇支付了全部房款及相关费用。后孙雪娇将涉案房产租赁给姜贤羽。三方协议签订后，其从2010年10开始收取涉案房产租金，但未提交证据予以证实。根据原告鸿翔公司在原一审中提供的第一组证据：孙雪娇商品房买卖合同中记载，该合同在签订时间上是空白，合同约定的付款方式是一次性付全款。与被告的主张不一致，故被告董洢铭的该项主张本院不予认可。关于凤辉公司、孙雪娇、董庆柱三方协议的履行情况，被告董洢铭主张董庆柱用100万半年期承兑汇票，30万美金，还差几十万，以几个月的房租作为补偿抵顶孙雪娇的300万元房款，但孙雪娇未出具涉案房款的收条。关于被告董洢铭与凤辉公司的合同履行情况，被告主张其与凤辉公司签订了商品房买卖合同后，缴纳了水费、电费、物业费和6万元的手续费。以上两项主张均未能提交证据予以证实。故被告董洢铭的该两项主张本院不予认可。 本院认为，本案的争议焦点在于，案外人董洢铭对登记在被执行人名下的房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故被告董洢铭对其是否享有排除强制执行的民事权益负有举证责任。被告董洢铭主张涉案房产系其从孙雪娇处受让所得，涉案房产的权利早已不在凤辉公司名下，但其未提交孙雪娇与凤辉公司的房屋买卖合同的签订、履行、交付使用情况的相关证据予以证实，被告亦未就凤辉公司、孙雪娇、董庆柱的三方协议以及其与凤辉公司的合同履行情况提供证据证明，应当承担举证不能的责任。被告董洢铭的该项主张不能成立。被告董洢铭与凤辉公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但无证据证明实际签订日期是在本案查封之前，现有证据亦不足以认定董洢铭已支付全部价款且在本案查封前已合法占有涉案房产，故案外人董洢铭要求排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，董洢铭要求排除执行的抗辩理由不能成立，鸿翔公司要求继续执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 准许执行河北省唐山市中级人民法院作出的（2016）冀02执19312-4号执行裁定书查封的唐山市路北区北新西道玫瑰庄园商业房19-8号房产。 案件受理费32859元，由被告董洢铭负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院（2018）冀02执异718号执行异议裁定于本判决生效时自动失效 审 判 长  李宝峰 审 判 员  吴 青 人民陪审员  马桂芝 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  赵艳华