成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9722号 原告：成都市金马泰基房地产有限责任公司，住所地成都市温江区金马镇温泉大道四段283号。 法定代表人：蒋晓帆，公司总经理。 委托诉讼代理人：程波，男，系公司员工。 被告：平安银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市高新区天府二街99号1栋1楼101、103、105号，2楼201号、202号。 负责人：高峰，行长。 委托诉讼代理人：胡绍志，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 被告：李莹，女，1968年8月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈臻，四川康乾律师事务所律师。 原告成都市金马泰基房地产有限责任公司（以下简称金马泰基公司）诉被告平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）、李莹案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员夏艳担任审判长，与人民陪审员袁翠华、人民陪审员欧应权组成合议庭，于2019年10月29日第一次公开开庭进行了审理。原告金马泰基公司的委托诉讼代理人程波、被告平安银行成都分行的委托诉讼代理人胡绍志、被告李莹到庭参加了诉讼。后因案情需要，本院于2019年11月14日第二次公开开庭进行了审理，原告金马泰基公司的委托诉讼代理人程波、被告平安银行成都分行的委托诉讼代理人胡绍志、被告李莹及其委托诉讼代理人陈臻到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告金马泰基公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法停止对成都市温江区房屋的执行；2、被告李莹承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月24日，原告收到金牛法院送达的（2019）川0106执异299号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告的执行异议请求缺乏事实与法律依据。一、2015年11月19日，原告与案外人白某某签订了一份《协议》，《协议》约定原告提供以下抵押物即悦水蓝山项目×、悦水蓝山项目×、悦水蓝山项目×共三套房屋作为白某某向李某、李莹借款2000000元的担保。2015年11月20日，原告与李莹签订了一份《商品房买卖合同》，将温江区房屋出售给李莹，但李莹并未真实付款给原告，无银行转账和现金缴付凭证。当日，原告与白某某、李某、李莹共同签订了《承诺书》，承诺将上述三套房屋作为白某某向李某、李莹借款2000000元的担保，李某、李莹和原告签订的《商品房买卖合同》实为抵押合同。二、原告于2016年代白某某向李某和李莹还款110万元。按照《承诺书》约定，李莹、李某应无条件无偿返还房屋给原告。综上，请求支持原告的诉请。 被告平安银行成都分行答辩称，法院对案涉房屋的处置拍卖程序正当，被告在本案中无任何过错，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李莹答辩称，同意被告的主张，案涉房屋归李莹所有，李莹与平安银行成都分行确实存在借贷关系，自己现在无其他可供清偿的财产。 原告金马泰基公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了原被告身份信息、协议书、承诺书、商品房买卖合同、收款收条及委托付款指令、银行转账记录、四方协议、居间协议、借款合同，被告平安银行成都分行未向本院提交证据，被告李莹围绕其诉讼主张向本院提交了借款合同、收据、电子回单、房屋信息摘要、商品房买卖合同及补充协议。根据原被告提交的相关证据，结合双方庭审陈述，本院确认如下事实： 2015年10月26日，金马泰基公司（甲方）与案外人白某某（乙方）签订了《房屋销售居间协议》一份，约定白某某接受金马泰基公司的委托，对“悦水蓝山”二期部分别墅和商铺进行对外宣传销售促成第三方订立房地产交易（买卖）合同，乙方保证其促成销售的房产单价不低于甲方在房管局的预售申报价的85%，特殊情况需报批。乙方同意在促成该批房产销售时，负责解决先垫付部分资金代甲方偿还抵押借款的本息，以解除该批房产的备案手续，再行促成销售。甲方同意每收到乙方负责促成销售一套房的销售房款，当天返还乙方为甲方垫付的借款本息，甲方同意支付乙方该套房屋销售总价扣除甲方以该房产向他人抵押借款的本息后剩余总金额的5%作为乙方的销售佣金。 2015年11月19日，金马泰基公司（甲方）与案外人白某某（乙方）签订了《协议》一份，约定：乙方因业务经营需要，向借款方李某、李莹申请借款，甲方以其名下的财产作为借款抵押物抵押给借款方，由借款方提供双方约定的借款额给甲方。抵押物为位于温江区。甲乙双方同意以上述甲方抵押物抵押借款200万元，同意此借款按照每月利率3%支付借款方利息。甲方将上述×、×房屋抵押给李某，×房屋抵押给李莹，甲方与李某、李莹签订《商品房买卖合同》。借款期限为三个月，自借款到账之日起开始计算。乙方作为此次借款的反担保人，承担连带保证责任，对借款本金及产生的所有费用负连带清偿责任。借款200万元支付至甲方账户，甲方使用120万元，乙方使用80万元，双方各自按比例承担借款利息。乙方如期归还借款200万元后，乙方保证借款方无条件无偿将上述房屋返还给甲方，若乙方到期无法归还借款，导致借款方处置上述房屋，则由乙方承担给甲方造成的一切经济损失。 2015年11月20日，李某、李莹（乙方，出借人）与白某某（甲方，借款人）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方出借200万元，借款期限三个月，自2015年11月20日起至2016年2月19日。借款利率按照同期银行贷款基准利率的四倍收取，按月结息。若违反约定，甲方应当按照借款本金总额的5%支付违约金。该《借款合同》尾部乙方处有李某、李莹的签名捺印，甲方处有白某某的签名及捺印。同日，李某分四笔共计向白某某转账200万元，白某某向李莹、李某出具收据一份，载明收到200万元借款。同日，李莹与金马泰基公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定：李莹购买金马泰基公司悦水蓝山×房屋，建筑面积为187.90平方米，单价7129.88元，房屋总价款为1270330元，李莹应于《商品房买卖合同》签订之日起当日向金马泰基公司一次性付清房款1270330元。同日，李某、李莹、白某某、金马泰基公司共同签署《承诺书》一份，载明：一、本承诺说明姓名：李某兹身份证2111021960××××××××于2015年11月20日购买的悦水蓝山×、悦水蓝山×的房款已全额交清；姓名：李莹，兹身份证2111021968××××××××于2015年11月20日购买的悦水蓝山×的房款已全额交清。二、李某、李莹和开发商签订的《商品房买卖合同》实为抵押合同；三、该三套住宅房作为白某某向李某、李莹借款200万元的担保，在白某某如期归还借款200万元之后，李某、李莹无条件无偿将上述房屋返还开发商，并配合办理相关手续；四、如白某某不能如期归还借款，李某、李莹可全权处理上述房产。同日，悦水蓝山×房屋签约备案登记在李莹名下（合同备案号×）。2015年11月24日，悦水蓝山×房屋、悦水蓝山×房屋签约备案登记在李某名下。 另查明，2016年3月21日，李某（甲方）与白某某（乙方）签订了《借款合同》一份，载明乙方向甲方借款100万元，借款期限从2016年3月21日起至2016年5月20日止，借款期限2个月，借款利息为银行同期贷款利息的四倍。同日，李某与金马泰基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：李某购买悦水蓝山×房屋，建筑面积共376.17平方米，房屋总价款4,702,990元。同日，李某（乙方）与金马泰基公司（甲方）还签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲方向乙方借款100万元，甲方以开发的房屋作为担保，为此，甲乙双方于2016年3月21日签订了《商品房买卖合同》。双方签订《商品房买卖合同》是因甲方向乙方借款，甲方为此提供担保，是担保关系，而非商品房买卖关系，约定房屋价格为100万元。如甲方未在借款到期之日后的十五个工作日内清偿乙方借款及利息，又未进行借款延期时，乙方有权在甲方未归还借款及利息的额度内以上述约定价格购买该商品房，如甲方按期清偿乙方贷款及利息或者在借款到期之日后的十五个工作日内清偿乙方贷款及借款利息，则乙方无权以上述约定价格购买该商品房，《商品房买卖合同》自行解除。 2016年8月26日，白某某向金马泰基公司出具收款收条及委托付款指令一份，载明：现委托金马泰基公司将还我本人白某某的借款人民币110万元转入李某的以下账户……。同日，金马泰基公司分三笔向李某转账110万元，均注明归还借款。2016年11月21日，金马泰基公司（甲方）与成都峻晖投资有限公司（乙方）、吴虎威（丙方）、李某、李莹（丁方）签订《协议书》一份，约定：甲方与丙方于2016年6月30日签订了《商品房买卖合同》，约定由甲方将位于成都市温江区的房屋以总计170万元的价格出卖给丙方；丙方直接向甲方支付18.7万元购房款，向甲方指定的收款人吴来民支付12万元购房款，代甲方偿还白旭军向丁方的借款90万元……上述协议签订后，李莹、李某收到了90万元。 庭审中，李莹陈述其与李某于2016年8月26日收到的110万元系因出卖悦水蓝山×房屋后收到的款项；其与李某于2016年11月收到的90万元系因出卖悦水蓝山×房屋后收到的款项。根据金马泰基公司、李莹一致的陈述，双方的交易模式为：白某某为帮助金马泰基公司融资，从李某、李莹处借款。李莹、李某系姐妹关系，二人把钱借给白某某后，金马泰基公司用相应的房产进行担保，网签登记在李莹、李某名下，未办理产权证，亦未办理抵押登记。李莹、李某找到案外人购买房屋后，收回借款的同时再从中赚取相应的利润。 2019年本院受理平安银行成都分行与李莹公证债权文书一案，执行案号为（2019）川0106执2535号，执行依据为四川省成都市蜀都公证处作出的（2019）川成蜀证执字第319号执行证书，执行标的为1029268.04元。执行过程中，本院对位于温江区房屋进行了查封，后依法评估、拍卖涉案房屋，并告知李莹及房屋实际使用人自行腾退。2019年6月14日，李莹与平安银行成都分行以议价的方式确定了财产处置参考价。后金马泰基公司提出案外人执行异议，本院于2019年7月19日作出（2019）川0106执异299号执行裁定书，驳回金马泰基公司的异议请求，并于2019年7月24日向金马泰基公司送达。2019年8月5日，金马泰基公司向本院提起案外人执行异议之诉。2019年10月29日，本院就平安银行成都分行与李莹公证债权文书一案作出（2019）川0106执2535号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 本院认为，金马泰基公司与李莹签订《商品房买卖合同》的最初目的是为案外人白某某从李莹处获得借款提供担保，金马泰基公司用开发建设的案涉房屋作为前述债务的担保物。因为双方真实的法律关系是民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系，故双方于签订《商品房买卖合同》的同时还签订了承诺书。双方为此所办理的房屋备案登记亦是为了防止金马泰基公司一房多卖后损害李莹的债权。根据案外人白某某与金马泰基公司签订的《协议》、与李莹、李某签订的《借款合同》、《承诺书》可知，李莹、李某出借的200万元由白某某、金马泰基公司按比例使用，明确了借款期限为3个月及应支付利息，如案外人白某某如期归还借款后，李莹、李某应返还案涉房屋给金马泰基公司，如案外人白某某不能如期归还借款，李某、李莹可全权处理作为担保物的房屋。金马泰基公司还与白某某约定若白某某到期无法归还借款，导致借款方处置上述房屋，则白某某应承担由此给金马泰基公司造成的一切损失。本案中，金马泰基公司无证据证明案外人白某某如期归还了李莹、李某200万元借款本金并付清利息，亦不能证明其作为担保人承担了以案涉房屋作为担保物的200万元借款本金及利息的保证责任，故金马泰基公司、白某某与李莹之间基于民间借贷法律关系而产生的债权债务尚未了结，该情况下担保物权尚未消灭。虽然2015年11月20日《承诺书》中约定“李莹、李某可全权处理上述房产”、2016年3月21日《补充协议》亦约定“乙方有权在甲方未归还借款及利息的额度内以上述约定价格购买该商品房”，但是上述《承诺书》中的房产与《补充协议》中载明的房产并非同一房产，《承诺书》亦非是在双方债务履行期限届满之后签订，尚未产生以物抵债、物权转移的效力。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”之规定，李莹本应通过实现对案涉房屋的优先受偿权，进而偿还其对平安银行成都分行的债务，其不具备直接处分案涉房屋的权利。金马泰基公司作为案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋提出的执行异议请求成立，案涉房屋应当停止执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十二条、第一百七十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行位于成都市温江区房屋（网签备案号：×）。 案件受理费100元，由李莹负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  夏 艳 人民陪审员  袁翠华 人民陪审员  欧应权 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  敬 馨