河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1022民初3890号 原告：固安县金鼎物业服务有限公司，住所地固安县新源东街北侧，统一社会信用代码：911310227898199282。 法定代表人：陈伯龙，该公司总经理。 诉讼委托代理人：赵李生、吕维萍，该公司职员。 被告：宋维金，男，1964年11月29日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。 原告固安县金鼎物业服务有限公司与被告宋维金物业服务合同纠纷一案，本院依法立案后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告固安县金鼎物业服务有限公司的诉讼委托代理人赵李生、吕维萍，被告宋维金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 固安县金鼎物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2014年5月1日至2018年12月31日的物业费10228元；二、判令被告依据前期物业服务协议中约定按日支付逾期应交物业费总额千分之一的违约金6948元（违约金自2015年5月1日起暂计算至2018年12月31日，此后违约金按上述比率计至被告实际给付物业费之日止）；三、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告系固安县学府锦园小区物业管理单位，为学府锦园小区提供物业管理服务。被告系学府锦园业主，一直享受原告提供的物业服务。被告自2014年5月1日起至2018年12月31日拖欠物业管理费，经原告多次催缴仍未缴纳。原告认为，小区系全体业主共同的家园，原、被告双方均应努力维护小区的正常运转，原告依约履行了物业服务义务，被告在享受服务的同时亦应依约履行按时缴纳物业管理费的义务，现被告拒绝履行缴费义务不仅损害了原告的合法权益，亦损害了其他按约缴纳物业管理费的业主们的合法权益。故此，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请依法调判。 宋维金辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由为小区不具备交纳物业费条件，电梯服务、清扫垃圾的服务我认可，但对于其他服务我不认可。小区是个建筑工地，与合同不符，而且开发商与我就开发项目还没有结清。 本院经审理认定事实如下：2012年9月19日，原告与被告针对被告名下位于固安县房屋签订了“小区前期物业管理服务协议书”，协议约定：被告为甲方，原告为乙方；乙方受小区开发建设单位委托，在小区业主委员会与其选聘的物业管理企业签订“物业管理合同”生效前为全体业主提供物业管理。房屋建筑面积为114.46平方米。物业管理服务内容包括：1、房屋公共部位的维护和管理。公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙体、门厅、楼梯间、走廊通道等）；2、房屋共用设施设备及运行的维护和管理。…3、环境卫生管理。（1）责任范围内为小区规划红线以内，业主户门以外；（2）定期集中收集垃圾，并对清洁区域清扫；（3）定期进行消杀；（4）化粪池清掏；4、公共秩序管理；（1）责任范围内为小区规划红线以内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的管理；（2）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序（但不含人身、财产保险、保管责任）；（3）小区主要出入口24小时专人值守；（4）负责维护小区交通秩序；（5）发生治安事件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理；5、绿化管理…；6、交通秩序与车辆停放…；7、房屋装饰装修管理…。物业服务收费约定甲方缴纳费用的时间为自开发公司发送“入住通知书”要求的入住日开始交纳一年的物业服务费，以后年度收取物业费，按“入住通知书”要求的入住日为起点计算年度，一个月内缴清。住宅按建筑面积带电梯每月每平方米共计1.90元。…其他应缴费用包括地上车位使用费90元／月／辆；楼道照明费50元每户，按年收取，每次预收；装修保证金1500／户；装修垃圾清运费2元／每平米。关于违约责任：1、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；2、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；3、乙方违反协议，擅自提高收费标准××收费的，甲方有权要求乙方清退所有费用，并返还利息；4、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，甲方超过1个月缴款期限，从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的千分之一向甲方交纳滞纳金，甲方逾期3个月仍未交纳的，乙方向小区内予以公告并采取停止物业服务之措施，并依法向人民法院起诉；…协议另对甲、乙的权利和义务、物业管理服务质量标准等作了具体约定。 另查明，涉案房屋实际建筑面积为114.15平方米，每月每平方米物业服务费为1.6元，年物业服务费为2191.68元（1.6元×114.15平方米×12个月=2191.68元）。协议签订后，原告依约提供前期物业管理服务。在原告服务期间，被告欠缴自2014年5月1日至2018年12月31日止物业服务费10237.85元（2191.68元×4年+2191.68元÷365天×245天=10237.85元），原告经催缴后无果诉至本院，请求判令被告给付2014年5月1日至2018年12月31日物业费10228元；判令被告依据前期物业服务协议中约定按日支付逾期应交物业费总额千分之一的违约金6948元（违约金自2015年5月1日起暂计算至2018年12月31日，此后违约金按上述比率计至被告实际给付物业费之日止）。 上述事实有小区前期物业服务协议书、电梯日常维护保养合同、化粪池清掏及管道冲洗施工协议及清掏记录、周期性保洁工作记录表、秩序维护员巡逻签到表、夜间查岗情况记录表、工程维修单及双方的陈述与辩解等证据予以佐证。 本院认为，原告与被告签订的“小区前期物业服务协议书”系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同履行过程中，原告作为物业管理服务单位，依约为包括被告在内的全体业主提供了电梯维护、保洁、垃圾清运、公共管道清理、秩序维护等物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。庭审中，被告辩称原告未尽到服务义务，不具备交纳物业费条件，除认可电梯服务、清扫垃圾服务外，对于其他服务不认可等，本院认为倘若原告物业服务质量存在瑕疵，可以依据合同约定，要求被告继续履行或采取补救措施，若限期不改正给其造成损失的，可以要求被告减免业主的缴纳义务并赔偿，但本案被告仅笼统的以物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业服务费，又未提供充分证据证实，理应承担举证不能的不利后果，故其抗辩意见本院不予采纳。被告自2014年5月1日至2018年12月31日未缴纳物业服务费已构成违约，故对原告要求被告支付自2014年5月1日至2018年12月31日止物业服务费10228元，合法有据，本院予以支持。关于被告辩称开发商与其就开发项目还没有结清的抗辩意见，与本案不具有关联性，本院亦不予采纳。对于原告要求被告支付违约金一节，被告逾期支付物业服务费，应当依据协议约定支付违约金，但从原告可能所产生的损失，以及合同的性质、当事人的预期利益等综合因素考虑，根据公平原则衡量，其双方约定的违约金计算标准过高，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准计算违约金。故根据被告欠缴金额及相应的欠缴期限，自2015年5月1日至判决之日止被告应当支付的违约金为1287.48元【2191.68元×4.75%÷365天×4566天=1302.31元】。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告宋维金于本判决生效后七日内给付原告固安县金鼎物业服务有限公司固安县自2014年5月1日至2018年12月31日止的物业服务费10228元、自2015年5月1日至判决之日止期间的违约金1302.31元，合计11530.31元。 二、驳回原告固安县金鼎物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费115元，由被告宋维金负担77元，原告固安县金鼎物业服务有限公司负担38元（于本判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 审 判 员 张炳烨 二〇一九年十二月十六日 法官助理 顾 雪 书 记 员 王东玲