河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1024民初4772号 原告：马利元，男，1963年5月24日出生，回族，住北京市朝阳区。 委托代理人：马光明，北京天用律师事务所律师。 委托代理人：李孟阳，北京天用律师事务所律师。 被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。 法定代表人：赵连忠，该公司董事长。 委托代理人：杨宋杰，该公司员工。 被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷爱舒荷第A11幢1单元1108号。 法定代表人：牛宪强，该公司总经理。 委托代理人：李建波，该公司员工。 原告马利元与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马利元及其委托代理人马光明、李孟阳，被告秀兰公司的委托代理人杨宋杰、被告久居公司的委托代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马利元向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201710122003）；2、被告秀兰公司返还定金50000元，首付款1241885元，共1291885元；3、被告久居公司返还居间服务费60000元；4、被告秀兰公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2017年9月30日至实际给付日止的违约金；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月19日，原告与被告秀兰公司签订《认购意向书》（认购编号：70801011），双方约定原告购买由被告秀兰公司开发的秀兰小镇项目房产，房屋的房号为8号商业，建筑面积121.96平方米，单价每平方米21908元，总价2671885元。认购书签订后当日，原告向被告秀兰公司支付了定金50000元。2017年9月30日，原告与被告秀兰公司签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买被告秀兰公司开发建设的位于该项目8号商业楼1单元商业1号房，商品房的用途为商业，并向被告秀兰公司支付了首付款1291885元，向被告久居公司支付了居间服务费60000元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，并交付买受人使用。”但是至今被告秀兰公司都未将房屋交付给买受人。依据《商品房买卖合同》第九条第二款约定“出卖人逾期交付房屋超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”合同签订之后，原告按照约定已经向被告履行了付款义务及办理贷款的相关手续，但是被告秀兰公司只通知原告贷款无法办理后，就不再处理后续事情。为此，原告曾多次向被告要求返还定金、首付款及居间服务费，被告都置之不理，经多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。 被告秀兰公司答辩称，一、原告诉请解除我公司与其签订的编号为201710122003的《商品房买卖合同》无事实及法律依据，不应解除。原告所称的“2017年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房验收合格，并交付买受人使用，我公司至今未交付”与实际情况严重不符，我公司于2017年10月25日已经办理了《河北省工程竣工验收备案证明》，具备交付商品房的条件，同时我公司于2016年4月11日与中国工商银行股份有限公司香河支行签订了《按揭贷款业务合作补充协议》，我公司已经具备为原告办贷款的相应条件。原告在诉状中也说到，我公司已经通知了原告无法办理贷款。按照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条“买受人应于签署合同之日起7日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料，签妥贷款所需的全部文件，否则，视为买受人逾期付款，买受人需承担逾期付款的违约责任。如果由于买受人的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款，并承担合同第七条关于逾期付款的违约责任”。原告理应按照该补充协议履行付清全部房款的义务，但原告至今未能按时向我公司付款，是造成原告未及时办理收房的最终原因。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思的表示，符合相关的法律规定，自成立时生效，为了维护契约精神，保护交易安全，不应无端被解除。二、我公司不仅不应返还原告交纳的定金及首付款相应的违约金。原告应向我公司支付逾期付款的违约责任。根据答辩状第一条意见，原告构成逾期付款，应按照上述《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”项下内容承担相应的违约责任。综上，原告未能按期收房的原因均由原告延期付款引起，原告由此要求退还定金及预付款更是无从谈起，请法院依法判令驳回原告的全部诉讼请求。 被告久居公司答辩称，我公司已经为原告提供了居间服务，原告应给付报酬。2017年9月19日，原告与被告秀兰公司签订了认购意向书，2017年9月30日原告与被告秀兰公司签订了商品房买卖合同，我公司已履行了义务。原告缴纳团购费时不存在欺诈隐瞒，不同意退还团购费。 本院经审理认定事实如下：2017年9月19日，原告与被告秀兰公司签订《认购意向书》一份。意向书约定，原告认购由被告秀兰公司开发的秀兰小镇项目房产，房屋的房号为8号商业楼11，建筑面积121.96平方米，单价每平方米21908元，总价2671885元，折扣后总价2471885元；原告同意在签订认购书的同时向被告秀兰公司支付定金50000元。 2017年，原告马利元（买受人）与被告秀兰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人购买秀兰公司开发建设的位于该项目8号商业楼1单元商业11号房，商品房的用途为商业，建筑面积121.96元，单价每平方米20268元，总金额2471885元；付款方式为银行按揭，2017年10月12日前支付首期房价款1241885元，余款1230000元向银行申请贷款支付；买受人逾期付款违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；等等。 2017年，原告马利元（买受人）与被告秀兰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》一份。补充协议约定，买受人应于签署合同之日起7日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料，签妥贷款所需的全部文件，否则，视为买受人逾期付款，买受人须承担逾期付款的违约责任；如果由于买受人的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款，否则出卖人有权解除合同；等等。 2017年9月19日，原告向被告秀兰公司交付购房款100000元。2017年9月30日，原告向被告秀兰公司交付购房款1191885元，共计向秀兰公司交付购房款1291885元。2017年9月16日，原告向被告久居公司交付服务费20000元，2017年9月30日，原告向被告久居公司交付服务费40000元。 2017年10月25日，香河县住房和城乡建设局向被告秀兰公司出具河北省建设工程竣工验收备案证明书一份，载明秀兰住宅小区三期建设项目1号至4号、8号楼工程，建设单位于2017年10月24日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2017年10月25日按规定备案。 2019年9月23日，原告委托代理人马光明律师与被告秀兰公司工作人员杨可心谈话录音的主要内容为：“但是贷款没有办下来是吗”，“对，他那个是国家政策的原因导致的办不下来”，“政策？是香河那边的政策么”，“对现在这个银行政策就是，他那个之前那会，去做过银行贷款，他的资料都在银行呢，由于什么原因就一直搁置着，然后银行那边的意思就是说等政策放松一点，还会再批，但银行那边就一直没给批，后来由于香河这边这个区域限购政策，就这种独立的商业不允许贷款了”；等等。 上述事实有原、被告当庭陈述、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、银行刷卡单、银行流水明细单、谈话录音及整理的书面材料等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告秀兰公司之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现原告主张因被告秀兰公司逾期交房而请求解除《商品房买卖合同》，被告表示因未能批下按揭贷款，原告理应按照补充协议的约定付清全部房款，但原告至今未能按时向我公司付款，导致至今未能办理收房手续，我公司不同意解除合同。经审查，原告与被告秀兰公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》后，双方均积极履行合同义务，通过原告提交的与被告秀兰公司工作人员的通话录音，可以看出系因银行贷款政策的调整，导致未能贷到剩余的购房款交予被告秀兰公司，符合不可归责于双方的事由未能继续履行的情形，该情形原告和被告秀兰公司在签订购房合同时也未能预见。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。故对原告请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，同时《商品房买卖合同补充协议》作为从合同亦应予以解除。合同解除后，被告秀兰公司应将原告分2次交付的1291885元购房首付款及由此产生的利息（自2017年9月30日起至实际返还之日按中国人民银行同期存款利率计算）返还原告。原告另主张被告久居公司返还服务费60000元，被告久居公司对此提出异议。经审查，原告及被告久居公司均未能提交书面的居间服务合同，但被告久居公司确系为原告和被告秀兰公司提供了前期的居间服务，但因银行贷款政策原因导致合同无法履行，原、被告均不属于违约方，按照公平原则，本院酌情认定被告久居公司返还原告60%的中介服务费，即36000元（60000元×60%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告马利元与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告马利元购房首付款1291885元及相应利息（利息以1291885元为基数，自2017年9月30日起至实际返还之日按中国人民银行同期存款利率计算）； 三、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告马利元居间服务费36000元。 以上二、三项于本判决生效后五日内履行。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8308元，由原告马利元负担4041.5元，被告香河秀兰房地产开发有限公司负担4041.5元，被告三河市久居房产经纪有限公司负担225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李洪利 二〇一九年十二月十一日 书记员  钳伯轩