福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初11525号 原告：谢辉阳，男，1965年9月25日出生，汉族，住福泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：黄桐川、刘琼，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告：福建省晋江市青阳粮食购销站，住所地晋江市青阳新大街东大路46号，统一社会信用代码91350582156463538G。 法定代表人：**阳，该公司负责人。 委托诉讼代理人：朱志龙、洪杰隆，福建杰斐逊律师事务所律师。 被告：晋江市速腾国际英语培训学校，住所地晋江市青阳下行133号，统一社会信用代码5235058267190772X6。 法定代表人：庄国省，该学校负责人。 原告谢辉阳与被告福建省晋江市青阳粮食购销站、晋江市速腾国际英语培训学校买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法由审判员林文晋适用简易程序，公开开庭进行审理。原告谢辉阳委托诉讼代理人黄桐川、刘琼，被告福建省晋江市青阳粮食购销站（以下简称青阳粮站）委托诉讼代理人朱志龙、洪杰隆均到庭参加诉讼，被告晋江市速腾国际英语培训学校（以下简称速腾学校）经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢辉阳向本院提出诉讼请求：1.被告青阳粮站赔偿原告损失3008364.05元；2.被告速腾学校赔偿原告损失158334.95元。事实和理由：青阳粮站于1998年3月10日与谢辉阳签订《租赁合同》一份，约定青阳粮站将址在晋江市的4号1、2仓库以及原澡堂、旧三楼和空地共计1800平方米及二楼食堂共计85平方米出租给谢辉阳用于开办酒店之用，谢辉阳负责进行翻修和水电安装及拆迁费用，合同期满后青阳粮站无偿收回承租期间搭盖的全部资产，期满后，若无政策性变化，谢辉阳可优先租赁。双方约定租赁期限为1998年4月1日至2004年3月31日止，每月租金为3700元。合同履行中，谢辉阳依约以青阳粮站名义提出翻建申请并将原仓库翻建为二层酒店。双方于1998年11月2日签订《补充协议》一份，约定合同履行期延长2年，延长期内每月租金增加1000元，合同期满后，若无政策性变化，谢辉阳需要时可继续租赁。月租金按普通建筑物（仓库）的实际平方数，按照当时的市价出租给原告。在租赁期间内，原告出自加盖第三层、修建负一层、停车场、围墙、变压器。合同到期后，原告要求继续以原价进行承租，合同于2006年12月31日到期后，双方因续租租金问题无法达成一致，因此直至2007年10月11日引入了被告速腾学校，双方签订《协议书》一份，约定原告将投入的中央空调主机、分机，厨具设施和餐具用具等拆回，速腾学校每半年将租金总和的三分之一给原告。速腾学校租期为5年，期满或中途退租的，原告仍享有1998年11月2日补充合同中约定的优先租赁权。2012年10月28日，速腾学校中途退租，青阳粮站在未告知、征询谢辉阳是否行使优先承租权的情况下就私下与第三方签订了租赁合同，将本案租赁房产出租给许清林、吴小玲。原告在2012年11月发现速腾学校退租并已有新的承租人的情况下后，报警停止电力供应，此后双方长期无法就赔偿问题达成一致。二被告作为《协议书》的当事人，应当按照合同约定保护原告的优先承租权，原告未能优先承租，原告已经投入的装修款项属于原告的成本投入，原告若能继续经营本可收回所投入的成本，因此，可以以装修款项衡量原告因丧失优先承租权的损失。且青阳粮站将租赁房产出租给许清林、吴小玲，获取了每月20000元的租金，并可逐年递增，可见青阳粮站就此也享有了实际获利，也可以此衡量原告的损失。青阳粮站作为直接的合同义务人，负有通知原告的直接义务，速腾学校作为合同的签订一方，知晓原告的优先受偿权，也有保护原告优先承租权的义务，因此，青阳粮站应对原告的损失承担95％的赔偿责任，速腾学校应承担5％的赔偿责任。请求支持原告的诉讼请求。 被告青阳粮站辩称：原告虽然对租赁房产进行了装修、翻建，但双方在《租赁合同》中已经明确约定了装修、翻建后的财产归属国家所有，因此，双方之间于2007年10月11日所签订的《补充协议》中关于应支付原告三分之一速腾学校租金及优先承租权的条款损害了国家的利益应为无效条款，只是因为原告多次纠缠要求补偿，所以才会签订该条款。速腾学校承租租赁房产之后，只交纳了至2009年3月16日止的租金，原告对于速腾学校长期没有交纳租金的事实也是明知的，青阳粮站因此于2011年4月起诉速腾学校解除了双方之间的租赁合同关系，并经人民法院判决解除解除双方之间的租赁合同关系该判决也早已生效。在起诉之前青阳粮站也曾邀原告一起起诉，原告不同意一起诉讼，但原告对青阳粮站的该次起诉及判决结果也都是明知的，但原告从未向青阳粮站主张优先承租权。青阳粮站于2012年10月28日与许清林、吴小玲签订了租赁合同之后，原告于2012年11月6日就报警与许清林、吴小玲发生争执，可见原告最晚于2012年11月6日就已经知晓了速腾学校解约的事实，但原告在此后至今的7年时间之内都没有主张过优先承租权，其现才主张优先承租权及损失已经超过了优先承租权的诉讼时效。原告主张以其装修投入款项作为其丧失优先承租权的损失也没有任何依据。根据双方之间的合同约定，自双方租赁期满的2006年12月31日起原告所装修、翻建部分财产就已归国家所有，因此，原告自始就不存在继续使用该装修、翻建部分财产的期待利益，其主张无法使用该部分财产产生可期待利益损失没有依据。根据双方合同约定，双方约定是按照仓库部分的面积以市场价格来确定出租价格，青阳粮站与许清林、吴小玲之间约定的租金为每月20000元、并约定了按市场价递增的条款，该租金标准与2007年原被告签订的《协议书》中所约定的速腾学校的月租金17000元相比符合市场标准，因此，青阳粮站也不存在转租收益。因此，原告的诉讼请求没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告速腾学校未到庭参加诉讼，但向本院提供书面答辩意见称：速腾学校与原告及青阳粮站于2007年11月签订了《协议书》承租了本案租赁房产，但因经营不善已于2008年9月停止经营，并已转租给许清林、吴小玲开办幼儿园。因此，本案原告的诉讼请求与速腾学校没有关联。 为证明其主张，原告向本院提供如下证据： A1.原告身份证、被告青阳粮站企业公示信息表及被告速腾学校社会组织登记信息，以证明原被告身份情况及主体资格； A2.双方于1998年3月10日签订的《租赁合同》、1998年11月2日签订的《补充租赁合同》，以证明双方之间的租赁合同约定，原告为租赁房产投资进行装修、翻建及原告有优先承租权的事实； A3.原告与二被告于2007年10月11日签订的《协议书》，以证明为补偿谢辉阳的装修、改建投入，原告与二被告签订协议书，约定速腾学校应将每年租金的三分之一交付给原告，且期满或中途退租的，谢辉阳可按1998年11月2日签订的《补充合同》第二条享有优先承租权； A4.青阳粮站与许清林、吴小玲于2012年10月28日签订的《租赁合同》，以证明青阳粮站在未征询谢辉阳是否行使优先承租权的情况下私下将本案租赁房产出租给许清林、吴小玲的事实； A5.报警回执、证明，以证明原告发现许清林、吴小玲承租事实之后与许清林、吴小玲发生争执的事实； A6.泉闽资评字【2015】第3019号评估书，以证明原告投入装修、改建的财产部分价值为3166699元，该损失为原告因丧失优先承租权所导致的损失； A7.（2014）晋民初字第4847号案起诉状、申请书，（2014）晋民初字第4847号民事判决书、（2014）晋民初字第4847号案第一次及第二次法庭审理笔录、（2016）闽05民终2071号案件上诉答辩状和上诉人代理词、（2016）闽05民终2071号民事判决书、（2017）闽民申831号再审申请书、（2017）闽民申831号再审审查与审判监督民事裁定书，以证明原告曾就本案租赁合同起诉主张青阳粮站支付代建费用和回购款项，经审理后被人民法院驳回的事实，在该生效判决书中已经认定本案租赁房产原为危房，是经过原告的装修、翻建之后才成为高价酒店；原告在进行一次一系列诉讼的过程中已经主张过优先承租权，只是因为许清林、吴小玲已经实际占有使用租赁房产，因此，原告无法提出优先承租权要求承租的诉讼请求，而不论原告如何提出诉讼主张，都不能改变在2012年10月18日青阳粮站转租之时已给原告造成损失的事实。 被告青阳粮站质证称： 1.对证据A1、A2、A3、A4的真实性均无异议，双方所约定的租金标准是以仓库面积为准按市场价格计算，而非按照仓库的市场价格定价，在原告与青阳粮站所签订的《租赁合同》中所确定的价格只有每月3700元、4700元，并延长两年，参考之后与速腾学校签订的每月17000元，与吴小玲、许清林签订的每月20000元，足以看出是给予原告的补偿优惠了；而在原告与青阳粮站之间的租赁合同到期之后，原告没有行使优先承租权，而是多次纠缠要求享有速腾学校三分之一的租金，其行为损害了国家利益，应当认定为无效； 2.对证据A5的真实性没有异议，该证据足以证明原告最晚在2012年11月6日就已经知晓吴小玲、许清林承租的事实，而原告从未主张过优先承租权； 3.对证据A6的证据三性不予认可，该证据不是以本案诉讼为基础形成的与本案没有关联性，且原告以此主张其损失也没有任何依据； 4.对证据A7的真实性没有异议，在一系列的审理过程中，原告从未主张过优先承租权，在2012年10月至起诉的2014年期间，从未有任何障碍阻止原告主张优先承租权，而原告从未行使过优先承租权，原告提及享有优先承租权的陈述与主张、行使优先承租权在法律上不具有相同的法律后果，且在已生效的裁判文书中已经明确认定了本案租赁房产属于国家所有，原告对该财产没有任何财产权利，其以该财产权利主张其损失没有任何依据。 为证明其主张，被告青阳粮站向本院提供证据B1.（2011）晋民初字第2835号民事判决书，以证明速腾学校仅支付租金给被告至2009年3月16日，原告也仅收到第一期租金，被告于2011年起诉速腾学校解除合同，原告知晓该诉讼的发生及结果。 原告质证称，对该证据B1的真实性没有异议，但原告对该次诉讼并不知情，速腾学校拖欠租金也不能得出原告即可知晓青阳粮站会起诉的后果。 为查明本案事实，本院调取了（2013）晋刑初字第3196号刑事判决书，确认原告于2004、2005、2006年春节期间向青阳粮站原站长杨贤恭支付贿金共计1万元的事实。 原告质证称，对该判决书不清楚。 被告青阳粮站质证称，对该判决书没有异议。 对双方所提供的证据本院认定如下：因被告速腾学校经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利。原告所提供的证据的真实性经被告青阳粮站质证均无异议，本院予以认定，对证据效力本院综合全案予以认定。被告所提供的证据B1系本院作出的生效判决书，本院予以认定，可以证明青阳粮站于2011年4月25日诉至本院，主张因速腾学校拖欠自2009年3月16日起的租金请求解除合同，经本院判决解除青阳粮站与速腾学校之间的租赁合同关系。 本案争议焦点为：双方于《补充协议》中所约定的原告优先承租权条款是否合法有效，原告主张其因无法行使优先承租权而有损失是否符合法律规定，其损失应如何确定。 本院认为，本案原告所主站的优先承租权不是基于在先承租人的身份所取得的优先承租权，而是基于三方之间于《协议书》中所约定的优先承租权，因此，应考察该条款是否合法有效。根据原告及被告青阳粮站之间的陈述及双方所提供的《租赁合同》、《补充租赁合同》、相关已生效裁判文书可见，原告在向青阳粮站承租本案租赁房产期间，确有对租赁房产进行装修、翻建，但根据双方之间约定，该装修、翻建部分在合同期满之日起即收归国家所有，原告及青阳粮站对此财产归属均明确知晓；原告与青阳粮站在签订《补充租赁合同》时已明确注明签订该补充协议的原因为“因乙方的实际投建的资金数额大，……合同期满，乙方所投建的建筑物无偿收归国家所有，双方为体现互让互利……”，可见双方签订该补充合同的目的就在于弥补原告的装修、翻建投入，即青阳粮站同意延长两年合同期、限定延长期内的租金并给予原告优先承租权。原告与被告青阳粮站之间就本案租赁房产所形成的租赁合同关系于2006年12月31日终止后，原告未行使优先承租权主张续租，是对其权利的处分、考量，可见双方《补充租赁合同》的合同目的即已达成，双方之间所约定的补偿已经履行完毕，原告的装修、翻建投入根据双方之间的约定已经弥补，原告就本案装修、翻建投入已无任何财产权利。而此后原告继续要求在被告青阳粮站与速腾学校之间的租赁合同履行过程中分得租赁房产三分之一租金，青阳粮站同意将归属国家所有的租金支付给原告、并在原告已经放弃优先承租权的情况下再次给予原告优先承租权，损害了国家利益、造成国有资产的流失，且根据刑事判决书认定，原告在2004年、2005年、2006年期间多次因争取其在租赁青阳粮食购销站场所过程中的关照向青阳粮站原站长杨贤恭行贿，因此，《协议书》中关于原告有权享有速腾学校三分之一租金、原告享有优先承租权的条款因违反法律规定当属无效，原告主张依据该条款而享有优先承租权没有依据，本院不予支持。其次，原告与二被告在《协议书》中约定“乙方承租期限五年，期满或中途退租的”原告有权根据《补充租赁合同》第二条的约定享有优先承租权，但根据本院（2011）晋民初字第2835号民事判决书认定，本院系以速腾学校未依约按时支付租金而根据青阳粮站的诉请解除二被告之间的租赁合同，该合同解除的情形与双方《协议书》所约定的“期满或中途退租的”情形不符，青阳粮站于该案中主张解除也不存在恶意阻止《协议书》中所约定的条件成就的情形，因此，原告主张其享有优先承租权不符合三方所约定的前提条件。第三，优先承租权的权利内容为在租赁物上未有租赁时，权利人有权主张在同等租金标准的情况下优先承租租赁物。原告主张其得知许清林、吴小玲承租后曾向青阳粮站主张优先承租权，但其未能就此提供证据予以佐证，对其该项主张本院不予采信；而根据原告所提供的报警记录可见，原告最晚已于2012年11月6日即知晓了许清林、吴小玲承租本案租赁房产的事实，此时尚在原速腾学校租赁期内，原告未提出优先承租的主张，根据原告所提供的2014年9月1日的申请书可见，原告直至该日首次主张其享有“1998年11月2日签订的补充租赁合同第二条规定的按普通仓库市场价格优先租赁权”，而双方《补充租赁合同》第二条约定“月租金按普通建筑物（仓库）的实际平方数，按照当时的市价租给乙方”，可见双方所约定的为租赁建筑的面积以仓库所在实际面积为准，租金标准以租赁房产的市场价计算，该租赁房产已经经装修、翻建，不应以普通仓库的市场租赁价格标准计算，因此，原告所主张的租赁价格也无法满足优先承租的条件。第四，优先承租权的丧失，导致的是权利人无法承租租赁房产，其所产生的可预见的损失为权利人无法使用租赁房产进行收益的损失。根据双方之间合同约定，原告于2006年12月31日起丧失对装修、翻建部分的权利，原告亦已停止对租赁房产的商业使用，不是在先承租，其装修、翻建投入已成为2006年12月31日终止租赁合同时即可预期丧失的经营成本，其再以该价值作为其可预期的盈利没有依据；原告主张青阳粮站未将租赁房产出租给原告而是出租给许清林、吴小玲存在实际转租收益，但转租收益仅存在于承租方转租他人的情况中，青阳粮站作为房东择租金标准较高者出租不违反优先承租原则，也不因此而享有转租收益，原告未能举证证明其所主张的损失计算依据，其应就此承担举证不能的不利后果，对其该项主张本院不予支持。 经审理，对本案主要事实可作如下认定： 原告于1998年3月10日签订《租赁合同》一份，约定青阳粮站将址在晋江市的4号1、2仓库以及原澡堂、旧三楼和空地共计1800平方米及二楼食堂共计85平方米出租给谢辉阳用于开办酒店之用，谢辉阳负责进行翻修和水电安装及拆迁费用，租赁期限为1998年4月1日至2004年3月31日止；此后谢辉阳对租赁房产进行了装修、翻建。双方为补偿原告的装修、翻建损失，于1998年11月2日签订《补充租赁合同》一份，约定将租赁期限延长至2006年12月31日，延长期内的租金每月增加1000元，合同期满原告有权以普通建筑物（仓库）的实际平方数，按照市价继续承租。2006年12月31日租赁期满后，原告未要求优先承租。原告与二被告于2007年10月11日签订《协议书》一份，约定由速腾学校以每月17000元的标准承租本案租赁房产，速腾学校应将租金的三分之一支付给原告，原告继续享有《补充租赁合同》中约定的优先承租权。因速腾学校长期未交纳租金，青阳粮站于2011年4月25日诉至本院，经本院以（2011）晋民初字第2835号民事判决书判决解除二被告之间的租赁合同关系。青阳粮站于2012年10月28日将本案租赁房产出租给许清林、吴小玲，原告于2012年11月6日知晓本案租赁房产已出租给许清林、吴小玲的事实。 综上所述，本院认为，原告与被告青阳粮站之间的租赁合同关系已于2006年12月31日终止，原告对本案租赁房产的装修、翻建部分已依约归属国家所有，双方已就原告装修、翻建投入达成了《补充租赁合同》，以延长租赁期限、限定租赁价格及给予优先承租权的方式对原告的投入予以补偿，原告在《补充租赁合同》期限届满之后已放弃行使优先承租权，《补充租赁合同》的补偿目的已经实现，原告就租赁房产的装修、翻建投入已经得到补偿。此后，原告经由行贿青阳粮站原站长之便，获取青阳粮站应收取的速腾学校租金、重新获得优先承租权，该条款损害国家利益当属无效，原告无权依据该《协议书》中的优先承租权条款主张相关权利。且二被告之间的租赁合同系因速腾学校未依约支付租金经青阳粮站诉至法院判决解除，与《协议书》中所约定的原告享有优先承租权的情形不符，原告亦未能证明其曾有效行使优先承租权，并因青阳粮站将本案租赁房产出租给许清林、吴小玲给其造成的实际损失，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告速腾学校经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理与判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告谢辉阳的本案诉讼请求。 本案受理费32134元，因适用简易程序结案依法减半收取计16067元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  林文晋 二〇一九年十二月五日 书记员  潘苗玉 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。