大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初3921号原告：李莉，住沈阳市皇姑区。被告：大连嘉胜置业有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：戚士新，董事长。委托诉讼代理人：韩文平，辽宁恒海律师事务所律师。原告李莉与被告大连嘉胜置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李莉、被告大连嘉胜置业有限公司的委托诉讼代理人韩文平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商铺租赁合同；2.被告支付违约金27375元（9125元×3个月）；3.被告赔偿原告装修商铺的损失146600元；4.被告返还租赁保证金、装修保证金、管理费、出入证押金费、开业花篮、电费预存合计17035元；5.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年10月15日，原告与被告签订合同，约定原告向被告租赁由被告投资建设的中央大道购物中心商铺用于经营格兰玛弗兰品牌化妆品。租赁期限自2016年11月26日至2019年11月25日，共3年。合同5.5款约定2017年11月26日开业，7.2款约定2016年10月10日交付该商铺。20.3款约定，若因甲方根本违约导致乙方解除本合同的，则甲方返还乙方租赁保证金及押金，且甲方需要支付三个月的租金作为违约金。2016年10月8日，被告向原告收取了租赁保证金及物业费10475元，2016年10月27日，被告向原告收取了装修保证金5000元、出入证押金100元、管理费590元、开业花篮150元、POP架子300元。原告于2016年11月进行了店铺装修及柜台制作安装。被告因消防等方面存在问题一再拖延开业时间。2017年9月，被告强行告知应付消防检查并做店铺封堵，致使案涉商铺本身不符合消防要求不能开展正常经营活动，因被告提供商铺无法达到合同约定的目的，故原告于2017年11月7日向其送达解除合同的通知。现为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，同意按照法律规定赔偿原告合理的经济损失：1.因中央大道商场整体消防验收合格，被告便认为商场内的全部商铺是可以对外出租的,并不知晓案涉商铺所在位置属于消防所不允许的经营场所,被告主观上不存在恶意,直至商场开业前案涉商铺无法通过消防验收才知道该商铺所在位置属于消防不允许的经营场所。2.原、被告签订的《中央大道购物中心商铺租赁合同》无效。原告租赁的商铺位于中央大道一楼南侧回马廊，属于消防所不允许的经营场所，不应设置商铺和柜台，被告将该商铺对外出租损害了公共利益和相关法律规定，属于《合同法》第五十二条(四)(五)规定的合间无效的情形。另，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》规定的“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”，案涉商铺属于公众聚集的场所，必须经过消防验收合格方可对外出租，而涉案商铺未经消防验收合格，故双方之间的租赁合同无效。由于租赁合同无效，合同关于违约金的条款亦不具有法律效力，原告无权要求被告支付违约金。3.根据合同法的规定，有过错一方应对对方所受损失予以赔偿，被告对合同无效具有一定的过错，愿意赔偿原告合理的经济损失，但无论合同是否有效，原告均无权同时要求违约金及损失。经审理查明，原告李莉（承租方、乙方）与被告大连嘉胜置业有限公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，商铺位置为大连市沙河口区中央大道购物中心项目的一层商铺，商铺面积为30平方米。原告在此经营格兰玛弗兰、赫拉品牌，经营项目包括护肤品、身体护肤、头部洗发、护发、指甲油。租赁期限自2016年11月26日至2019年11月25日，共3年。计租日由2016年11月26日起开始计收租金。乙方须在中央大道开业前10日之前向甲方支付首期租金，即自2016年11月26日至2017年2月25日，共计人民币27375元。乙方必须在本合同签订之日向甲方缴付金额相当于壹个月租金的租赁保证金，共计人民币9125元，甲方另行出具收据。该商铺的交付日期为2016年10月10日。该商铺的物业管理费为1350元/月（45元/平×30平方米）。乙方须在本合同签订之日支付甲方金额相当于壹个月物业管理费的物业管理费押金人民币1350元。如果任何政府部门对乙方的装修（包括但不限于消防设施、其他附属设施、设备）提出任何整改要求，乙方均应立即按照该等整改要求修改其装修；如果因此而损害甲方及/或相邻商铺承租人的权益，乙方应当充分赔偿甲方及/或相邻承租人的全部损失。合同一方若因对方根本违约而行使合同解除权的，应当通知对方，自通知送达之日起合同解除。除非双方另有协议，若因乙方根本违约导致甲方解除本合同的，则甲方不予退还乙方租赁保证金，且乙方需支付三个月的租金作为违约金；若因甲方根本违约导致乙方解除本合同的，则甲方返还乙方租赁保证金及押金（如有），且甲方需支付三个月租金作为违约金。租金为合同解除之日的当月租金。合同还对甲、乙双方其他权利义务进行了约定。2016年10月8日，原告向被告交纳租赁保证金10475元，被告向原告出具了收款收据。2016年10月27日，原告向大连长兴购物中心有限公司交纳装修保证金5000元、出入证押金100元、装修管理费300元、垃圾清运费150元、水电费120元、出入证工本费20元，2017年原告分两次向大连长兴购物中心有限公司交纳出入证押金50元、出入证工本费20元，大连长兴购物中心有限公司就上述款项向原告出具了收款收据。庭审中被告认可收到上述大连长兴购物中心有限公司出具收据的款项。另查，2017年9月30日，大连市公安消防局作出大公消验字[2017]0455、0456、0457、0458号四份《建设工程消防验收意见书》，综合评定中央大道购物中心工程消防验收合格。2018年4月26日，大连市公安局向原告出具公安告知[2018]37号《大连市公安局政府信息公开告知书》，答复原告中央大道一楼南侧回马廊位置属于该建筑的亚安全区域，该区域不应设置商铺和柜台。本案审理过程中，原告提供收款收据2张及明细，主张案涉商铺装修造价为146600元，对此被告不予认可。经原告申请双方当事人选定大连市中级人民法院摇号委托大连光华工程造价咨询事务所有限公司就本案进行司法鉴定。2019年8月5日大连光华工程造价咨询事务所有限公司作出光华所发鉴字[2019]037号司法鉴定意见书，鉴定意见为：中央大道购物中心一层商铺装修（含人工费、材料费、不可移动的铺内设施费用）的工程造价为伍万零肆佰柒拾玖元（50479元）。鉴定期间，原告支付鉴定费4000元。庭审中，原告还提供照片13张、花篮收款收据一张、律师函一张、回复函一张，被告对上述证据真实性均不予认可。上述事实，有原告提交的起诉状、商铺租赁合同、收款收据六张、大连市公安局政府信息公开告知书（公安告知[2018]37号），被告提交的答辩状、建设工程消防验收意见书四份（大公消验字[2017]0455、0456、0457、0458号），大连光华工程造价咨询事务所有限公司作出的司法鉴定意见书（光华所发鉴字[2019]037号）及原、被告当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，原告李莉与被告大连嘉胜置业有限公司就租赁中央大道购物中心商铺的相关事宜达成一致合意，所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告按照合同约定向被告交纳了租赁保证金、装修保证金、管理费、出入证押金，并对中央大道购物中心一层商铺（以下简称“案涉商铺”）进行了装修，被告理应保证商场正常开业、商铺能够正常经营，现因大连市公安局认为案涉商铺位于中央大道购物中心的亚安全区，该区域不应设置商铺和柜台，导致原告租赁的商铺不具备经营条件，使得案涉租赁合同目的无法实现，现原告要求解除租赁合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。庭审中，被告依据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第一条主张案涉租赁合同自始无效，但该函复第一条规定“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”，而案涉租赁合同标的物为商铺，并非房屋，商铺所在的中央大道购物中心亦已经消防验收合格，并非“未经验收或者验收不合格的房屋”，且本案亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的几种合同无效的情形之一，故被告提出的租赁合同自始无效的抗辩意见本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿商铺装修损失并返还租赁保证金、装修保证金、管理费、出入证押金的请求，原告交纳保证金、管理费等费用均是为了租赁商铺，开展经营活动，但商铺装修后，因被告交付的商铺不符合消防要求，未能进行实际的经营活动，上述已交纳的费用及装修费用均属于原告的实际损失，依据《商铺租赁合同》第20.3条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告要求返还上述款项、赔偿装修损失的诉请合理，本院予以支持，且被告应按原告主张的合理部分给付原告司法鉴定费1377.33元（50479元÷146600元×4000元）。原告虽还主张被告返还花篮费用、预存电费，但原告无据证明曾向被告交纳过1000元预存电费，原告提供的证据也无法证明花篮费用系被告收取，故原告返还花篮费用、预存电费的诉请证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，原告与被告解除合同，确系因被告提供的商铺不能开展经营活动所致，属于被告根本违约，被告应当承担违约责任。依据《商铺租赁合同》第20.3条的约定，若因甲方根本违约导致合同解除的，除应返还租赁保证金及押金外，还需支付三个月租金作为违约金，租金为合同解除之日的当月租金。现原告要求被告支付违约金27375元（9125元/月×3个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告李莉与被告大连嘉胜置业有限公司签订的2016-JS-ZH-003号《商铺租赁合同》；二、被告大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李莉装修损失50479元；三、被告大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李莉违约金27375元；四、被告大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李莉租赁保证金10475元、装修保证金5000元、管理费300元、出入证押金150元；五、被告大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李莉司法鉴定费1377.33元；六、驳回原告李莉的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4418元（原告已预付），由原告负担2239元，由被告负担2179元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  谭隽婷人民陪审员  赵东升人民陪审员  刘 伟二〇一九年十二月十日书 记 员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。