湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初1628号原告陈武林，男，汉族，1980年8月24日出生，住平江县。委托代理人周建新，男，汉族，1954年5月24日出生，住岳阳市岳阳楼区。被告岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区。法定代表人肖辉，该公司执行董事。委托代理人刘立华、汪双云，湖南立华律师事务所律师。被告长沙置业通投资咨询有限公司，住所地长沙市开福区通泰街道589号开福万达广场C区2号写字楼1915房。法定代表人戴卫高，该公司执行董事。委托代理人杨成，女，汉族，1989年1月7日出生，住长沙市望城区，该公司员工。原告陈武林与被告岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称岳阳兴润公司）、长沙置业通投资咨询有限公司（以下简称长沙置业通公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告陈武林诉称，被告岳阳兴润公司系观澜紫台项目开发商注册成立的一家物业管理公司，在该项目未开工前为筹集资金而炒作项目团购指标是其职能之一。开发商同时又委托被告长沙置业通公司作为其项目销售的代理商，共同参与该项目的炒作。2018年4月28日，被告长沙置业通公司观澜紫台项目部业务员林培，以“9月左右开盘，开盘后签合同”作为诱饵，以所谓认购人方明的名义与原告达成16万元认购定金及费用转让指标的口头协议，该项目部在收到原告交付的16万元款项后出具了转让证明。该证明约定了双方的违约责任。现被告方承诺的开盘即签订合同的日期早已过去数月，原告所认购的13-1402房尚未开工，不能实现原告的购房目的，两被告已构成严重违约。经原告方调查，被告岳阳兴润公司有一份方明的认购协议，但没有方明的任何个人信息和联系方式，无法将其列为本案适格的诉讼主体。由此可见，被告长沙置业通公司在炒作认购指标的过程中虚构或隐瞒了事实，具有一定的欺诈性。被告的转让、销售行为属于可撤销的民事行为，其收取的16万元认购金及费用应当双倍返还原告。为维护原告合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令撤销原、被告之间的商品房团购指标转让行为或解除原告与被告岳阳兴润公司之间的商品房团购协议，两被告共同双倍返还原告交付的认购定金10万元及其他费用6万元。被告岳阳兴润公司辩称，1、原告陈武林要求撤销商品房团购指标转让行为与被告岳阳兴润公司没有任何关联性，被告在本案中依法不属于适格被告。被告对外收取业主的认购意向金，并出具加盖公司公章的收据。被告与原告之间没有签订任何书面协议，双方之间也没有任何口头约定，被告对原告与方明之间转让指标的行为并不知情，也不认识原告，没有收取原告任何款项。原告在诉状中认可林培系长沙置业通公司业务员。根据合同相对性，原告应当向收取款项及与其有协议的人主张权利。2、被告在本案的《证明》中没有签字盖章，原告与被告长沙置业通公司之间的约定不能给第三方设定义务，原告依据该《证明》要求被告承担双倍返还的连带责任没有事实和法律依据。被告长沙置业通公司辩称，被告长沙置业通公司是本案观澜紫台项目的销售代理商，原告陈武林将15.8万交付给了被告的业务员范双，被告仅收取开发商湖南和立东升置业投资有限公司的业务代理费，并未授权范双收取该笔款项，该笔款项也未进入公司的账目，范双并非代表被告的行为。被告并无长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章，该印章系林培、范双等人伪造。根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：被告湖南和立东升公司委托被告岳阳兴润公司对外签订观澜紫台住宅团购协议，并代为收取团购金。被告湖南和立东升公司设立了观澜紫台售楼部，并委托被告长沙置业通公司对涉案房屋进行销售。被告范双系长沙置业通公司业务员。2017年10月9日，案外人方明（乙方）与被告岳阳兴润公司（甲方）签订一份《观澜紫台住宅团购协议书》，约定乙方自愿向甲方交纳10万元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以下的意向金。办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户。甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳意向金直接用于冲抵购房款。甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金。该协议为甲乙双方就认购本次推售物业所达成的预约合同，在本次推售物业正式公开发售时，乙方成功认购后，承诺将依据认购流程与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。甲方签字处有范双、张响的签字。同日，方明向被告岳阳兴润公司交付意向金10万元。被告岳阳兴润公司向方明出具了收据。2018年3月15日，原告陈武林向范双转账15.8万元。同日，林培将方明10万元意向金的收据交付给原告，并向原告出具另外一张收条，该收条显示收到原告团购指标服务费6万元，并加盖了长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章。2018年4月28日，林培、范双给原告出具《证明》一份，并加盖了长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章。该《证明》内容如下：今证明方明自愿将观澜紫台13-×××××团购房指标转让给陈武林。方明于2017年10月9日，在兴润物业认筹10万元意向金转让给陈武林，10万元费用已付清，双方自愿平等交易，特此证明。该观澜紫台13-×××××房享受享受开盘价上在优惠2100元／平方米，优惠后房价不得高于6848元／平方米。交易后，陈武林持有方明的观澜紫台住宅团购协议书和客户特殊事项申请表，及团购意向金收据便可办理13-1402方的相关手续，无须再出更名费等不合理费用。因方明毁约赔偿陈武林32万元，兴润公司负连带责任。因陈武林个人原因毁约所有费用一律不予退还。本院认为，被告岳阳兴润公司的业务员范双及林培将原观澜紫台团购户方明的《观澜紫台住宅团购协议书》以及被告岳阳兴润公司出具的团购意向金的收据交付给原告陈武林，由于范双、林培系涉案观澜紫台住宅项目的销售人员，原团购户方明的《观澜紫台住宅团购协议书》上亦有范双代表甲方被告岳阳兴润公司的签字，原告亦向范双交付了相应的款项，故原告有理由相信其已经与被告岳阳兴润公司之间形成了观澜紫台住宅团购协议，取得了该团购协议一方当事人的合同地位，故依法认定原告与被告岳阳兴润公司之间形成了关于观澜紫台住宅的团购协议，该协议合法有效。根据林培、范双于2018年4月28日给原告出具一份《证明》，该《证明》的内容明确表明了原告是受让了案外人方明的团购指标，由原告享有原团购户方明的权利义务，故原告与案外人方明之间通过林培、范双的居间介绍亦形成了关于团购指标的转让合同关系。原告虽主张被告岳阳兴润公司没有售房资质，未按承诺的时间交房，没有提供原团购户方明的信息，被告销售、转让行为属于可撤销的民事行为，但仅凭原告的上述主张还不足以认定被告存在炒作或销售欺诈的行为，故对原告提出的要求撤销其与被告之间商品房团购指标转让行为的诉讼请求，本院不予支持。但被告岳阳兴润公司并无证据表明涉案房屋目前已经取得商品房预售许可证，且涉案工程项目迟迟不能开工，该团购协议的目的不能实现，故对原告提出的要求解除其与被告岳阳兴润公司之间的团购协议的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，被告岳阳兴润公司应当在其收取原团购户款项范围内返还原告意向金100000元。案外人范双、林培作为被告长沙置业通公司的员工，其给原告出具《证明》和6万元团购指标服务费的收据上加盖的是长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章，其系代表被告长沙置业通公司，虽然被告长沙置业通公司辩称林培、范双加盖的印章系伪造的印章，但其公司内部管理的原因不能对抗本案原告，在原告与被告岳阳兴润公司之间的团购协议解除后，被告长沙置业通公司应当返还原告团购指标服务费6万元。至于被告长沙置业通公司在承担责任后，其与林培、范双等人之间的权利义务关系，可通过另案诉讼处理。原告在诉讼中提出根据林培、范双给原告出具的《证明》，其交付的26万元中有10万元为购房定金，被告应当双倍返还的主张，但本案《证明》中并未明确相关款项为定金，且《证明》中关于“因方明毁约赔偿陈武林32万元整，兴润公司负连带责任”的约定，并无证据表明方明存在毁约的情形，也无证据表明方明对其责任承担予以了认可，故对原告提出要求双倍返还定金10万元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告陈武林与被告岳阳市兴润物业管理有限公司之间的关于观澜紫台住宅的团购协议；二、被告岳阳市兴润物业管理有限公司退还原告陈武林10万元；三、被告长沙置业通投资咨询有限公司退还原告陈武林团购指标服务费6万元；以上（二）、（三）项，限被告岳阳市兴润物业管理有限公司、长沙置业通投资咨询有限公司在本判决书生效后七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告陈武林的其他诉讼请求；案件受理费5200元，由原告陈武林承担2000元，由被告岳阳市兴润物业管理有限公司承担2000元、长沙置业通投资咨询有限公司承担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 军人民陪审员  任伟华人民陪审员  刘小晖二〇一九年十二月五日书 记 员  张小红