河北省南宫市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0581民初338号 原告（反诉被告）：邱胜利，男，1969年10月13日出生，汉族，住南宫市。 委托诉讼代理人：陈钢，男，河北高志廷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高志廷，男，河北高志廷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司。 住所地邢台市桥西区钢铁北路消防科技综合楼四层。 统一社会信用代码：911305005590916953。 法定代表人：史布阳，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张春远，男，河北章理桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛红霞，女，该公司职员。 被告（反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司。 住所地南宫市育才路西侧。 统一社会信用代码：91130581077484349T。 负责人：史布阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛红霞，女。 委托诉讼代理人：张春远，男，河北章理桥律师事务所律师。 原告（反诉被告）邱胜利与被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）邱胜利及其委托诉讼代理人陈钢、高志廷、被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司的原委托诉讼代理人刘晓婷及被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司的共同委托诉讼代理人毛红霞到庭参加诉讼，第二次开庭，原告（反诉被告）邱胜利及其委托诉讼代理人陈钢、高志廷、被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司的法定代表人史布阳、被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司的负责人史布阳到庭参加诉讼，第三次开庭，原告（反诉被告）邱胜利及其委托诉讼代理人陈钢、被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司的共同委托诉讼代理人张春远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邱胜利向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告2017年2月17日签订的南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的《商品房认购协议》合法有效。2、依法判令二被告履行合同义务，立即与原告签订南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的《商品房买卖合同》并办理备案手续。3、依法判令二被告为原告办理南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的商品房贷款手续。4、依法判令二被告为原告办理南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的交房手续。5、诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，邱胜利变更诉讼请求为：1、依法确认原告与被告2017年2月17日签订的南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的《兰德花园认购协议》合法有效，确认该认购协议为正式商品房买卖合同。2、判令二被告双倍返还原告已付购房款327970元，已付房款利息20770元（以163985元为基数，以银行同期同类贷款利率4.75%自2017年2月17日计算至2019年10月17日），赔偿楼房购房差价272345元，合计621085元。 事实和理由：2017年12月17日原告购买了二被告开发的南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室，并于当天与被告1签订了《商品房认购协议书》，协议约定该房产的总价值为432803元，原告首付款182803元，银行贷款250000元，协议签订后原告按约定交付了首付款，被告2当场为原告出具了收据一张。认购协议签订后原告多次找到被告要求签订南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的《商品房买卖合同》和办理房产的贷款手续，被告以价格上涨，应增加购房款为由推脱办理。现因原告所购房屋，被告已经对外出售且已备案，被告的行为已经构成一房二卖，导致原告与被告的合同无法继续履行，原告为维护自己的合法权益特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司辩称，原告诉请无事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。一、被答辩人在履行《商品房认购协议书》过程中已构成根本违约，认购协议书已失效。答辩人与被答辩人双方于2017年2月17日签订了《商品房认购协议书》，该协议书中写明，房屋首付款182803元，自本认购协议签署之日起七日内为房号保留期，认购人应在此期间内按约定付款方式及金额交付房款，否则答辩人有权将此房屋另行出售，本认购协议自动失效。但被答辩人却未按约定交付全部首付款，被答辩人仅仅在2017年2月17日即签订《商品房认购协议书》当日交付了163985元首付款，邱某未替被答辩人支付过剩余首付款，剩余18818元首付款被答辩人至今未支付。故被答辩人的违约行为已经导致该认购协议自动失效，答辩人有权根据该协议约定，将房屋另行出售给第三人。二、被答辩人签字的《认购协议》已失效，被答辩人已不具备权利要求答辩人履行认购协议书约定的事项，答辩人没有义务再与被答辩人签订《商品房买卖合同》。被答辩人诉求的基础是《商品房认购协议》合法有效，而现在该协议已经失效，被答辩人诉求的2、3、4项已不具备履行的条件。双方之间的交易已经解除，答辩人享有将该房屋出售给任何第三人的权利，没有义务就认购协议中的房屋再与被答辩人签订《商品房买卖合同》，也就无需为被答辩人办理商品房贷款手续，更无义务履行交付房屋手续。即使答辩人愿意再将该房屋出售给被答辩人也已经不可能实现，因答辩人已经将本案涉及房屋合法合规的出售给第三人并办理了备案登记。 被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司提出反诉，具体诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《兰德花园认购协议》。2、判令被反诉人向反诉人支付违约金54840元。3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。 事实与理由：被反诉人起诉状所述与事实不符，在双方签订商品房认购协议书后，协议书中写明，房屋首付款182803元，自本认购协议签署之日起七日内为房号保留期，认购人应在此期间内按约定付款方式及金额交付房款，否则反诉人有权将此房屋另行出售，本认购协议自动失效。但被反诉人却未按约定交付全部首付款，故被反诉人的违约行为已经导致该认购协议自动失效。以上事实可以看出正是由于被反诉人的违约行为导致双方签订的商品房认购协议无法继续履行，且逾期视为主动放弃所购商品房，我方有权单方解除本协议，并扣除认购人30%的违约金。综上所述，双方签订的《兰德花园认购协议》应当解除，且被反诉人应当承担相应的违约责任，向反诉人支付相应的违约金。请求法院依法判决，维护反诉人利益。 原告（反诉被告）邱胜利针对反诉请求答辩如下：不同意解除双方的认购协议。原告交付首付款时是经被告销售经理请示毕兰伟同意后缴纳的，如果反诉人不认可也不会给原告出具收款收据，也不会与原告签订认购协议书。因此原告缴纳首付款的数额是与反诉人经过协商后达成合意而形成的，现在反诉人又以此为由，要求让原告承担违约责任是没有法律依据的。在本案中，我方没有违约行为，反诉人的反诉主张不成立，应当依法驳回。 原告（反诉被告）邱胜利围绕诉讼请求依法提供了如下证据： 1、兰德花园《商品房认购协议书》、河北硕宇房地产开发有限公司南宫分公司的收据，以证明与二被告（反诉原告）签订了商品房认购协议并交纳了首付款。 2、王杰的书面证词，以证明王杰代表毕兰伟与邱某达成协议，由邱某帮助销售无预售许可证的兰德花园小区1号楼商品房，房款用于偿还硕宇公司欠付邱某的工程款，邱某为了尽快回收资金向购房者让利每平方米150元，该款在硕宇公司偿还邱某工程款项时扣除，与购房者无关。 3、证人邱某的书面证词并申请邱某出庭作证。邱某出庭证明，2017年春节前邱某找硕宇公司毕兰伟催要工程款未果，春节后毕兰伟让其销售楼房用于偿还工程款，邱某介绍邱胜利购买兰德花园的楼房，经商议，确定每平方米3450元，邱胜利能够接受的价格为每平方米3300元，邱某便承诺替邱胜利承担首付款差额18818元，从硕宇公司欠邱某的工程款中扣除，但尚未扣除，硕宇公司也没有给付邱某工程款。 4、南宫市房屋交易与产权管理中心出具的查询证明、情况说明各一份，以证明兰德花园1号楼楼盘表中没有1单元101室，兰德花园1号楼为6＋1层，1层为车储，车储号为1-01至1-36；2-7层为住宅，1单元住宅室号从201至701、202至702。 被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司提供如下证据： 1、河北硕宇房地产开发集团有限公司与岳中海2019年3月7日签订的《商品房买卖合同》，以证明该案涉案房产已经出售给第三人岳中海并已办理备案登记。 2、河北硕宇房地产开发集团有限公司与南宫市建筑安装工程公司（委托代理人邱某）2019年8月22日签订的《协议书》，以证明硕宇公司已经以以房抵债的方式将邱某的工程款全部付清，没有扣除邱某承诺的为邱胜利垫付的款项。 本院依法从南宫市发展和改革局调取了《南宫市商品房销售价格手册》，该手册中南宫市商品房销售价目表载明，河北硕宇房地产开发集团有限公司开发的南宫市兰德花园小区1号住宅楼房号为1-3-403的建筑面积单价为5549元。 本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。 双方当事人对本院调取的《南宫市商品房销售价格手册》均无异议，依法予以确认并在卷佐证。双方当事人对于对方提供的证据均持有异议。 根据双方当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年春节过后，经邱某介绍，邱胜利购买河北硕宇房地产开发集团有限公司开发的南宫市兰德花园小区的住宅楼。2017年2月17日，河北硕宇房地产开发集团有限公司与邱胜利签订兰德花园小区《商品房认购协议书》，协议载明：认购房屋为1号楼3单元403室，暂定面积约为125.45平方米，认购单价3450元／平方米，总房款432803元，注明自本认购协议签署之日起七日内为房号保留期，认购人应在此期间内按约定付款方式及金额交付房款，否则硕宇公司有权将此房屋另行出售，本认购协议自动失效，付款方式为首付款182803元，贷款250000元，认购人在接到硕宇公司电话通知五日内携带认购协议、交款收据、身份证原件（贷款客户需同时提供办理贷款所需资料）到销售处签订《商品房买卖合同》，逾期视为主动放弃所购商品房，硕宇公司有权单方解除本协议，并扣除认购人30%的违约金，且将房屋另行出售。签订《商品房认购协议书》当日，邱胜利支付首付款163985元，河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司为其出具收据一份。余款18818元，虽然邱某承诺为邱胜利以让利的方式在硕宇公司支付邱某工程款时扣除，但该内容未在认购协议书中注明，三方也未就此签订书面的补充协议。后河北硕宇房地产开发集团有限公司将该房屋出售给岳中海，双方于2019年3月7日签订《商品房买卖合同》并办理备案登记。 本院认为，邱胜利与河北硕宇房地产开发集团有限公司2017年2月17日签订的南宫市兰德花园小区《商品房认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该认购协议合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案双方签订的认购协议书的内容看，双方对认购房号、房屋单价、房屋总价、首付款数额、付款方式、交付时间等作出明确约定，该认购协议书的主要条款已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司已按认购协议书的约定收受了购房款，案涉房屋在邱胜利起诉前已取得商品房预售许可证，故该协议应当认定为商品房买卖合同。协议书签订后，双方本应积极履行，由于双方的原因导致该合同已不能实际履行，双方的合同目的已无法实现，故河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司要求解除与邱胜利签订的南宫市兰德花园小区《商品房认购协议书》的请求，依法应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此，邱胜利请求返还已付购房款163985元及利息依法予以支持。综合考虑本案纠纷的成因，双方均存在过错，故邱胜利主张的楼房购房差价和不超过已付购房款一倍的赔偿，不能全部支持，其自身也应承担相应的责任。综合分析认证邱胜利与河北硕宇房地产开发集团有限公司签订的《商品房认购协议书》、房款收据、王杰的书面证词、邱某出庭作证的证言、河北硕宇房地产开发集团有限公司与南宫市建筑安装工程公司（委托代理人邱某）2019年8月22日签订的《协议书》，不能确认邱胜利已按《商品房认购协议书》的约定足额支付了首付款，属于违约，河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司要求邱胜利支付违约金，依法应予支持。 综上所述，邱胜利请求返还已付购房款163985元依法予以支持，邱胜利请求按年利率4.75%支付自2017年2月17日至2019年10月17日的已付房款利息20770元依法亦予支持。关于购房差价的计算问题，按照双方签订的《商品房认购协议书》，当时购房价格为每平方米3450元，邱胜利已支付163985元，本院依法从南宫市发展和改革局调取的《南宫市商品房销售价格手册》载明河北硕宇房地产开发集团有限公司开发的南宫市兰德花园小区1号住宅楼房号为1-3-403的建筑面积单价5549元，购房差价应为163985元÷3450元×（5549元－3450元）﹦99769元。邱胜利请求的已付购房款一倍的赔偿，依法应予支持，但考虑到双方当事人的过错程度，该项请求和购房差价，酌情支持75%。河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司要求邱胜利按照30%支付违约金，比例过高，可按20%计算，且计算基数应为邱胜利实际支付的163985元，违约金数额为32797元。因《商品房认购协议书》系邱胜利与河北硕宇房地产开发集团有限公司签订，虽然首付款由河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司出具收据，但河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司是河北硕宇房地产开发集团有限公司的分支机构，不具有法人资格，相应的民事责任应由河北硕宇房地产开发集团有限公司承担。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）邱胜利与被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司2017年2月17日签订的《商品房认购协议书》合法有效，且该协议书为商品房买卖合同。 二、解除原告（反诉被告）邱胜利与被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司2017年2月17日签订的《商品房认购协议书》。 三、被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司返还原告（反诉被告）邱胜利购房款163985元并支付利息20770元。 四、被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司赔偿原告（反诉被告）邱胜利购房差价99769元和已付购房款一倍163985元共计263754元的75%，即197815.5元。 五、原告（反诉被告）邱胜利支付被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司违约金32797元。 六、驳回原告（反诉被告）邱胜利其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司其他反诉请求。 上述第三、四、五项限本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5005元，由河北硕宇房地产开发集团有限公司负担3520元，邱胜利负担1485元；反诉费586元，由邱胜利负担310元，河北硕宇房地产开发集团有限公司负担276元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  孙保仲 二〇一九年十二月二十六日 书记员  张 汉