河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初3687号原告：王圣灵，女，1982年5月26日出生，汉族，住广西北海市海城区。委托诉讼代理人：王彩阁、成永，河南经东律师事务所律师。被告：雷雨，男，1987年3月8日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：牛琳，河南明商律师事务所律师。原告王圣灵诉被告雷雨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王圣灵及其委托诉讼代理人王彩阁、被告雷雨及其委托诉讼代理人牛琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除租赁合同，被告将房屋恢复原状交还原告；2、判决被告支付2019年4月份（暂计至2019年4月15日）的租金4000元；3、判决被告提前退租的违约金8000元；4、判决被告承担对依附于房屋装修造成的损害赔偿15万元（暂计15万元，鉴定结果出来之后另行追加)；5、判决被告承担对房屋质量安全损害和房屋功能性损害损失120万元（暂计120万元，待鉴定结果出来之后另行追加)；以上共计1362000元；6、本案的诉讼费用、鉴定费用由被告承担。后原告变更其诉请为：1、请求解除租赁合同，被告向原告交付房屋；2、判决被告支付原告的租赁损失64500元（暂计至2019年11月，以后租赁损失计算至实际交房之日），物业费损失3280元（暂计至2019年11月，以后物业费损失计算至实际交房之日）；3、判决被告提前退租的违约金8000元；4、判决被告承担拆除房屋的装修以及维修费用54560元；5、本案的诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：2018年6月13日，原告将位于惠济区南阳路西、兴南路北9号楼1层103号房屋(备案信息合同号为：16002275026，产权证号为：1601263044号，惠济区南阳路177号9号楼1层101号）租赁给被告。租赁期限自2018年6月20日至2019年6月19日，约定每月房租为8000元，被告只得在房屋现有结构上进行墙体涂料和吊顶装饰，不得破坏现有布局。租赁期内，被告退租的，应提前30日内通知原告，并支付当月的租金作为违约金。2019年2月底因被告没有按时缴纳房租，原告在催促时，被告以房租太高，要求降低房租，并以拆除依附于房屋装修相威胁。在原告同意降低房租后，2019年3月底，被告再次要求降低房租，因未达成一致意见，被告便将全部物品移出，并对房屋原来的装修，包括不可拆除部分全部拆除，原告发现后，立即制止，但被告不但不停止，还将拆不掉的附属设施破环砸掉，造成了原告房屋结构及装修的严重破坏，现在仍占有房屋。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判如所请。原告为支持其主张，向法庭提交证据如下：证据一：房产证、商品房买卖合同、原告身份证复印件各一份，证明涉案房产所有权人是原告王圣灵。证据二：房屋租赁合同、终止协议、协议作废约定、可移动物品清单、周作花身份证复印件、物业交割手续各一份。证明原告收房后将房屋租赁给了周作花，周作花不想经营后，便协商解除合同，约定依附于租赁房产的装修归原告所有，2018年6月9日前将可移动的物品搬走。证据三：租赁协议、被告雷雨身份证复印件各一份，证明原告于2018年6月20日将房屋租赁给被告，约定被告只得在现有结构上进行墙体涂料和吊顶装饰，不得破坏现有布局，若对房产造成损害，应当承担赔偿责任。证据四：接警证明、房屋装修拆除图片及光盘、豫价评估（2019）惠济法院0901号价格评估结论书及鉴定费发票各一份，证明被告不想租赁房屋后，将原告房屋内的装修，依附于房屋的部分全部暴力拆除，对原告的房屋造成了极大的破坏。证据五：物业费票据、录音资料、说明、通话记录、照片、光盘、微信截图、短信记录各一份，证明自被告将原告房屋装修拆除后，一直没有解除合同，拒绝将房屋交给原告，当鉴定机构人员现场鉴定时，仍不交付钥匙，最后法院技术科打电话才将房门打开，随后又将房屋上锁，给原告造成了巨大租赁及物业费用损失。被告雷雨辩称，2016年7月7日，原告将其所有的毛坯门面房租给案外人周作花经营饭店使用，周作花对涉案房屋进行了装修，并用钢架加装了二层。当时被告雷雨在周作花饭店里担任厨师。2018年3月2日，周作花与雷雨签订协议，将饭店内的所有设备及装修一并转让给雷雨，由雷雨继续经营，因当时周作花的租期未到期，由雷雨继续向原告交租，原告对此也无异议。2018年6月13日，原告与被告雷雨签订了房屋租赁合同，约定租金每月8000元，押金8000元。被告随即向原告转账当月房租和押金16000元。2019年3月10日左右，因政府道路施工，对该门面门口的道路进行了封闭施工，导致饭店生意一落千丈，因此周边的房租都降至原房租的25%到30%之间，被告也向原告反映此事，协商原告也能够降租，但原告不同意降租，且在没有告知被告的前提下，直接将被告的饭店锁门，并断水断电，导致被告饭店内的所有食材腐坏。原告违约在先，被告无奈，将饭店隔壁的商铺租下作为新店，因为被告所有的设备器材都在涉案房屋处，且周作花已将房屋内的所有设施转让给被告，被告才将涉案房屋内的设备及部分装饰装修拆除放到新店使用并对原告的房屋进行了清理和恢复，并不影响原告出租。被告认为，在租赁期间内原告对被告的饭店强行锁门并断水断电，违约在先，原告应当承担违约责任、赔偿被告的损失、并退还被告8000元押金。被告不应当因原告的违约行为向原告支付任何房租损失及物业费。且原告变更后诉讼请求中的租赁损失数额高于市场租赁价格的四倍，原告的要求没有任何事实及法律依据。周作花在租赁原告房屋时，房屋是毛坯房，后周作花将饭店内一切装修装饰及设备转让给被告，被告接手饭店后又对饭店进行了装修添置，加装了塑钢隔断凉菜间、墙体生态木和吊顶，购买了电缆配电箱等，故屋内拆除的设施归被告雷雨所有，雷雨有权对其进行拆除，原告无权要求被告进行赔偿。综上，请法院驳回原告的所有诉讼请求，并要求原告退还被告押金8000元及赔偿原告在租赁期间强行锁门给被告造成的损失。被告为支持其主张，向法庭提交证据如下：证据一：饭店转让协议、转款凭证各一份，电缆和总配电箱的购买凭证；装修费微信转款凭证及证人证言；不锈钢抽烟机不锈钢灶台供应商的证人证言，证明涉案房屋的装修人/原租户周作花于2018年3月2日将饭店及附属设施（装修，地板，阁楼，壁纸，烟道，空调等所有设施）转让给被告，被告拆除的是自己的物品，与原告无关，原告无权要求被告赔偿。饭店内的电缆和总配电箱是被告花费3680元购买及安装，塑钢隔断凉菜间等是被告花钱加装，与原告无关。不锈钢抽烟机、不锈钢灶台是向饭店供应乙醇燃料的供应商提供，饭店结束经营时，燃料供应商会将不锈钢抽烟机、不锈钢灶台回收，所有权归燃料供应商所有，不是涉案物品。证据二：被告给原告的转款记录；原、被告之间的房屋租赁合同；原告配偶张瑞龙与被告雷雨之间的微信记录；物业工作人员与被告的微信记录；证人证言、证明。证明被告在与原告签订租赁合同之前被告就一直向原告缴纳房租，形成事实租赁关系，在原告与被告签订租赁合同之前周作花就已经将饭店内的所有设施转让给被告雷雨，饭店内的所有设施归被告所有。原告多次强行锁门断水断电并提前收回房屋，违约在先，应当将8000元押金退还被告，并赔偿被告因此造成的损失。证据三：原辣鸭头房屋装修费用明细，证明原租户周作花装修辣鸭头饭店内各项物品所花费的费用明细。价格评估结论书中的各项物品评估价格远高于市场价格，评估价格不符合常理，不能作为价格参考依据。证据四：周作花出具的证明一份，证明原告提交的作废协议中的内容和签名是伪造的，原告应当承担伪造证据的法律责任。证据五：现场照片，证明被告已经对现场进行了清理和恢复，不影响原告继续出租。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2016年7月7日，原告（甲方）与案外人周作花（乙方）签订了编号为0014185号《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将其所有的位于郑州市惠济区南阳路177号9号楼1层103号毛坯商铺租赁给案外人周作花（又名周勤）用于经营饭店，建筑面积114.02平方米，租赁期限自2016年8月28日至2019年8月27日，约定每月房租为6900元。涉案房屋原告向周作花交付后，周作花对涉案房屋进行了装修，并用钢架加装了二层。被告雷雨在周作花的饭店担任厨师，2017年10月底周作花因经营不善把饭店交给被告经营，于2018年3月2日与被告签订了饭店转让协议，将饭店及附属设施（装修、地板、阁楼、壁纸、烟道、空调等所有设施）转让给被告雷雨。被告雷雨于2017年12月起至2018年5月期间按月将房租转账给原告。2018年5月27日，原告与周勤（周作花）签订了房屋租赁合同终止协议，约定周作花使用原告房产信息办理的营业执照等注册登记信息，周作花自2018年5月28日起办理营业执照等注册登记信息的销户或者变更经营地址，并于2018年12月1日办理完毕。并于2018年6月9日前自行搬出，租赁房屋退回给原告，依附于租赁房屋的装修归原告所有，未在2018年6月9日前搬离的物品处置权和所有权归原告。2018年6月8日，周作花将饭店的动产转给了被告雷雨，双方签署了移交清单。2018年6月13日，原告王圣灵（甲方）与被告雷雨（乙方）签署了《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述商铺租赁给被告经营饭店。租赁期限自2018年6月20日至2019年6月19日，约定每月房租为8000元，押金8000元，租金交纳方式为月付。被告只得在房屋现有结构上进行墙体涂料和吊顶装饰，不得破坏现有布局，若对房产造成损害，被告应于赔偿。被告须按时交纳房租，超过当月20日应交纳房租之日7天，原告可以终止合同，收回房屋，并视为被告违约。在租期内，被告退租的，应向原告提前30天书面告知原告；并支付违约金为该房产月租金的100%作为补偿。原告在租期内毁约不将房产租给被告使用的，应向被告提前30天书面告知对方，支付违约金为该房产月租金的100%作为补偿。原告在租期内毁约不将房产租给被告使用的，除按本协议期限提前通知外，自支付违约金之日起，原告需给被告15天搬出房屋的期限，其间房租的计算，以本协议房租折算为准，未支付的，被告有权按协议继续使用或居住该房屋。被告退租或租期满后不再续租时，被告用原告房产信息所注册的工商登记信息，应在退租一个月内完成注销或地址变更，并同时出具给原告书面的营业执照销户委托书。合同签订后，被告于2018年6月14日，向原告转账16000元，为当月租金8000元及押金8000元。2019年1月22日，被告在向原告转账4000元房租后，因政府道路施工，对该门面门口的道路进行了封闭施工，对被告的饭店经营造成了影响，被告要求原告降低房租，双方未能协商一致，被告也未将剩余房租支付给原告。原告遂对被告的饭店进行了停电、停水和锁门。被告遂将饭店隔壁的商铺租下作为新店，并将涉案房屋内的设备及部分装饰装修拆除放到新店使用。2019年3月29日，原告通知被告收回房子，被告撬锁进入饭店内将装修拆除，双方发生纠纷，原告向郑州市公安局长兴路分局刘寨治安中队报警，双方未能协商一致，后原告诉至本院。本案在诉讼中，原告申请对被告拆除行为对涉案房屋造成的损失（依附于不动产装修被拆除的损失，被拆除的部位有楼梯、楼梯损失、卫生间墙体、门、洗手池、坐便器、一层、二层套间墙体和门、挑高层钢结构、二层地板和垫层、配电箱、抽油烟机和烟风道、塑钢玻璃材质的橱窗、厨房墙体和门）及后续维修费用，以及拆除行为对房屋质量安全损害进行评估鉴定。本院委托河南省豫华价格事务所有限公司对被告拆除行为对涉案房屋造成的损失及后续维修费用进行评估；委托河南省城建检验检测技术股份有限公司对拆除行为对房屋质量安全损害进行评估鉴定。2019年9月24日，河南省豫华价格事务所有限公司出具豫价评估（2019）惠济法院0901号价格评估结论书，评估涉案房屋装修损失价值为51560元，后续维修费用为3000元。2019年10月18日，河南省城建检验检测技术股份有限公司以不具备“膨胀螺栓拆除后对结构安全是否有影响”此项鉴定参数及能力，不予受理该司法鉴定。2019年10月21日本院司法技术部门以未有可以接受该鉴定的鉴定机构为由退回鉴定。原告为此支出鉴定费5000元。另查明，被告在2019年1月22日向原告转账4000元房租后未再支付房租，被告搬离后未将涉案房屋钥匙交付予原告，至2019年11月，原告为此支出了3280元物业费。案外人周作花出具证明，载明“原合同编号0014185古美地产左上角字体和签名不是我本人签名，按手印属于伪造证据，左侧字体内容本人没有见过，不清楚，附加内容没见过。”本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照诚实信用原则履行各自义务，原告按合同约定将房屋交付给被告使用，被告应按合同约定按期足额交纳房屋租金。原、被告签订的租赁合同期限到2019年6月19日止，被告在2019年1月22日向原告转账4000元房租后，因政府修路原因被告要求降租双方未能达成一致，后未再支付房租，已经构成违约；但原告在被告未足额支付房租的情况下，采取断水、断电并锁门的手段，明显超出正常维权的范围，故被告已交纳的押金8000元，本院酌定原告退还被告4000元为宜，另外4000元作为违约金支付给原告。2019年3月29日，原告微信通知被告收回房屋，被告撬锁进入饭店内将装修拆除，双方为此引发纠纷致使涉案房屋至今仍处于空置状态，因租赁合同至2019年6月19日到期，应视为双方合同已于2019年6月19日解除，被告应向原告交付涉案房屋。被告至今仍持有涉案房屋钥匙未交付原告，涉案房屋租金损失本院酌定按照合同计算至评估报告前一日（2019年9月23日）为61000元，及物业损失3280元，共计64280元，原、被告对此损失各承担50%的责任。关于被告拆除涉案房屋的添附物问题，原告与案外人周作花签订的房屋租赁合同中对此并无明确约定，双方解除合同后，按照民法的添附理论，被告所破坏的装潢设施已构成该房屋合理的添附，即使当时的装潢为周作花所建，其所有权也发生了改变，该装潢已不为周作花所有，已经转移至原告。在原告与周作花未协商一致的情况下，周作花将涉案房屋添附物转让给被告所有，该转让行为无效，故被告对涉案房屋添附物的拆除所造成的损失及后续维修费用54560元，应承担全部赔偿责任；原告在诉讼中为评估房屋损失支出的鉴定费5000元亦由被告负担。被告辩解涉案房屋添附物系归其所有，与本院查明事实不符，该辩解理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王圣灵与被告雷雨之间的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；二、被告雷雨于本判决生效后十日内向原告王圣灵交付涉案房屋；三、被告雷雨于本判决生效后十日内向原告王圣灵支付涉案房屋修复损失、物业费损失、租金损失共计82700元；四、驳回原告王圣灵的其他诉讼请求。案件受理费2907元，鉴定费5000元，共计7907元，由原告承担1063元，被告负担6844元。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  杨建华审判员  王彦斌审判员  徐彦召二〇一九年十二月五日书记员  李梦霖