云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初16619号原告：李田生，男，1984年11月2日出生，汉族，江西省大余县人，住昆明市五华区。原告：马张琦，女，1989年2月1日出生，汉族，云南省保山市人，住昆明市五华区。两原告共同的委托诉讼代理人：陈杰、何云祥，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，住所地：昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼。统一社会信用代码：91530102216757280G。法定代表人：刘惠。委托诉讼代理人：张行肖、陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告李田生、马张琦（以下简称原告）与被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人陈杰，被告的委托诉讼代理人张行肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年7月13日起至产权证实际办理完毕之日即2018年2月26日的违约金49,862.39元；2、本案诉讼费用、保全费用及其他原告为保护自己权利而支出的所有费用由被告承担。事实和理由：2013年5月28日，原、被告签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，约定原告向被告购买位于丽阳星城A2-1幢3层301号房屋，房屋总价为399,534元，原告于2013年5月28日支付了首期购房款，其余款项通过贷款支付。合同签订后，原告按约支付了房款，西房公司于2015年4月13日完成交房，原告于当日将办证的相关资料及费用提交给被告，但被告于2018年2月26日才为原告办理完产权登记手续，被告应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告答辩称：首先，本案原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，不应当得到支持；其次，办证的前提是原告提交完备的办证材料，原告于2017年10月25日才将资料交付给被告，原告主张违约金无事实和法律依据。第四，昆明市人民政府关于昆明市不动产统一登记的通知于2016年6月24日颁布，不动产登记中心于2016年6月24日起至2017年1月1日暂停办理商品房所有权登记业务，属于我方无法预见的不可抗力因素，属于法定的免责事由。另，原告主张的违约金过高，请求法院予以减少，并扣除不可抗力期间共计191天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确定本案的法律事实如下：2013年5月28日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同备案登记，合同登记号：KM2013052938986。《商品房购销合同》和《合同补充协议》约定：1、乙方出资399,534元购买甲方开发、预售的丽阳星城A2-1幢3层301号商品房（以下简称：301号房屋）。2、关于产权登记约定：乙方付清购房款、配套设施费、维修费、契税和其他税费，并在双方办理完毕房屋交接手续后，按以下条款执行：①甲方在房屋竣工验收后，将办证所需材料报送产权登记机关；②乙方一次性付清购房款的，乙方可自行办证，也可委托甲方代办；以银行按揭方式付款的，乙方可授权甲方代办产权证。甲方承诺在乙方提交办证所需材料、且材料真实、合法之日起，在国家规定的工作日内为乙方办理产权证。合同签订后，原告通过贷款方式向被告付清了购房款，并支付了配套设施费。2015年3月17日，被告发出《交房公告》，通知丽阳星城二期A2地块业主办理接房手续，《交房公告》中明确：“一、交房时携带资料：1、业主及共有身份证原件及复印件5份，结婚证原件及复印件1份、户口簿原件；2、《商品房买卖合同》原件；3、购房交款凭证原件；4．若委托代办客户：※非夫妻关系客户另需出具：经公证机关公证过的委托书、代办人身份证原件；※夫妻关系客户另需出具：结婚证、户口簿、代办人身份证原件。二、交房时需准备的费用：1、购房尾款、产权税费、专项维修资金、物业相关费用、开发商已经代交500元电费/户等。”该《交房公告》发布后，原、被告双方于2015年4月13日办理了301号房屋的接房手续。再查明，2207号房屋的不动产权登记手续于2018年2月26日办理完毕。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应承担逾期办证的违约责任？二、如被告应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋已经于2015年4月13日交付给原告，被告应当在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋权属证书。涉案房屋的权属证书于2018年2月26日才办理完毕，已经超出了法律规定的办证时间，被告应当向原告承担逾期办证的违约责任。虽被告答辩称，根据合同补充协议的约定，被告应在原告提交办证所需的全部真实、合法的资料之日起在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续，但原告未尽到交付办证资料的义务，本院认为被告作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，原告作为购房人对此情况的知悉程度远远低于被告，客观上也不应要求原告对此情况的知悉程度与专业的房地产开发商一致，普通购房人在未经释明的情况下，不可能知晓办理不动产权属证书需要交付的完整、具体的材料内容。在此情况下，被告所承担的合同约定的协助办证义务应当包括办证期限内告知原告应提交的办证资料的内容，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关。但从被告提交的证据来看，其于2017年8月30日才向原告发出《通知》，告知原告提交办证所需材料的内容。本院认为，在被告未能提交证据证实本案存在其在合同约定或法律规定的办证期限内曾经催告原告提交办证所需材料而原告予以拒绝的情形下，被告的答辩理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，如前所述，西房公司未及时履行协助办证义务，涉案房屋权属证书延迟至2018年2月26日才办理完毕，被告应承担逾期办证的违约责任，本院判决西房公司向原告支付以已付购房款399,534元为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于逾期办证违约金的起算点，被告应当在房屋交付之日2015年4月13日届满90天后即自2015年7月12日开始计算。本案中，被告提出诉讼时效抗辩，本院认为，原告要求被告承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告以诉讼时效抗辩不能成立，其应当向原告支付以399,534元为本金，自2015年7月12日起至权属证书办理完毕之日前一日即2018年2月25日止，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。至于被告认为计算逾期办证违约金时应当扣除2016年6月24日至2017年1月1日的期间，对此，本院被告应当协助办证的时间届满于该期限前，故本院对被告的主张不予支持，并确认被告应当向原告支付自2015年7月12日至2018年2月25日期间，以399,534元为本金，按每日0.05‰计算的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李田生、马张琦松支付自2015年7月12日起至2018年2月25日止，以原告李田生、马张琦已付购房款399,534元为基数，按日利率0.05‰计算的违约金；二、驳回原告李田生、马张琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,047元，减半收取计523.5元，由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 林 昆二〇一九年十二月三十日书记员 **远