杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初12246号 原告：来建虎，男，1963年8月21日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：陈恩言，浙江海群律师事务所律师。 被告：李惠明，男，1958年12月6日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：李苗苗，被告女儿。 委托诉讼代理人：高源，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 第三人：杭州萧山城厢旧城改造投资有限公司，统一社会信用代码91330109697079192R，住所地杭州市萧山区城厢街道文化路138号。 法定代表人：王齐天，执行董事。 委托诉讼代理人：张春霞，浙江湘湖律师事务所律师。 原告来建虎与被告李惠明、第三人杭州萧山城厢旧城改造投资有限公司（以下简称“旧城改造公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2018年1月15日立案受理并依法适用简易程序进行了审理，于同年6月19日作出民事判决，后李惠明不服并提起上诉，案经浙江省杭州市中级人民法院于同年9月18日判决驳回上诉，维持原判。后李惠明不服该判决并提起再审，浙江省高级人民法院于2019年7月16日裁定撤销前述两判决，并将该案发回本院重审。本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于同年10月16日公开开庭进行了审理。各方当事人各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告来建虎向本院提出诉讼请求：1.李惠明返还来建虎租赁物拆迁补偿款1049303元；2.本案诉讼费、保全费等费用由李惠明承担。事实和理由：2016年3月1日，来建虎与李惠明签订《房屋租赁协议》（以下简称“案涉协议”），约定由来建虎租赁李惠明位于杭州市萧山区杭州惠林服装有限公司西面大车间24米×4米、楼上楼下共计8间房屋（以下简称“租赁物”），年租金140000元，租用前一次性付清等。协议签订后，来建虎对该租赁物进行了装修并用于办公。后因租赁物在租赁期内遇政府拆迁，上述协议无法继续履行。为此，双方于2016年8月19日签订《补充协议》，约定案涉租赁物的实际租赁费计算至同年6月30日，李惠明应于补充协议签订之日一次性退还来建虎租赁费93333元，该款项汇入来建虎指定账户。根据案涉房屋《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》（以下简称“估价报告”）显示，来建虎承租的前述租赁物附属物及装饰装修物拆迁补偿款金额为1049303元（即估价报告中序号为29、30、64-78、157-165、218-298、340-344等项目对应的评估价值的累计金额）。但该款项旧城改造公司未明确支付给来建虎，经来建虎多次催讨，李惠明至今未予退还。同时，在案涉协议之外，双方曾于2012年3月1日签订另一份《房屋租赁协议》，约定来建虎需要在案涉租赁物内开办公司，将所承租的房屋用作办公室、仓库等用途，并将对房屋进行装饰装修等。事实上，来建虎亦于2013年9月领取了杭州南嘉装饰工程有限公司（以下简称“南嘉公司”）的营业执照，并进行正常的经营活动。 原告方认为，一、关于来建虎的原告主体是否适格。无论是哪份租赁协议还是补充协议，均由来建虎作为承租人进行，案涉租赁物的租赁合同法律关系均发生在原、被告之间。至于估价报告中备注“南嘉”部分，系双方及第三人均到场，经双方共同确认后为便于明确来建虎承租部分而标识，故原告系适格主体。二、关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁司法解释”）第十一条第一款第（四）项关于装饰装修残值损失的认定。来建虎对租赁物进行装饰装修投入，并实际占有使用，系持续不断投入的过程，来建虎根据实际使用情况对装修不断维护或更新等，也符合日常生活经验法则。同时，来建虎装饰装修部分成本价值高且使用期限长，其装饰装修在拆迁时间节点的存在价值非常高。既然拆迁人对装饰装修物进行了量化估价并将相应补偿款全额赔付出租人，完全填补了双方本应分担的装饰装修残值损失，故该损失无须再由双方分担。因装饰装修拆迁补偿款系拆迁人对来建虎装饰装修物所有权的物权灭失进行了补偿，故在合同期满前理应归属承租人。三、本案根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）第一百二十一条、第四十二条等相关法律规定，案涉租赁物涉及政府拆迁的，装饰装修的相应补偿款应由承租人享有。现李惠明拒不退还拆迁补偿款，其行为已构成严重违约，损害了承租人的合法利益。旧城改造公司作为拆迁补偿责任主体，既已在估价报告中列明租赁物的装饰装修补偿款由来建虎享有，就应将相应款项直接支付给来建虎。其未尽核查义务且未将补偿款明确支付给来建虎，存在一定过错，应在本案中承担相应责任。综上，请求依法支持来建虎的诉讼请求。 被告李惠明辩称，一、来建虎并未对案涉租赁物进行装饰装修，并非本案适格主体。来建虎与南嘉公司并非同一主体，应以南嘉公司作为主体起诉。案涉厂房一直是由南嘉公司进行装修及使用，来建虎提供的证据也只能说明系南嘉公司进行了装修，尽管来建虎系南嘉公司的法定代表人，但二者系两个不同的主体，故案涉装修与来建虎没有任何关系。同时，本案并非来建虎与李惠明之间的租赁合同关系，而是南嘉公司与李惠明之间因装饰装修获得补偿的不当得利纠纷；如果存在转租行为，则应是南嘉公司与李惠明之间的租赁合同关系，无论如何都不可能是来建虎与李惠明之间就装饰装修进行赔偿的问题。此外，案涉租赁物由李惠明自行装修，即在房屋出租给来建虎之前，李惠明已将其装修好并进行了隔断，其中一楼为车间，二楼经过装修隔断后可作为办公场所。来建虎所提供的证据无法证明案涉租赁物系由其装修，应承担举证不能的不利后果，案涉房屋装饰装修补偿款与来建虎无关。二、来建虎作为案涉房屋的承租人，对租赁物进行装饰装修应当经过李惠明同意，而事实上李惠明自始至终均未同意来建虎对租赁物进行装修。来建虎即便如其所称曾对租赁物进行过装修，也属于擅自装修，构成侵权，李惠明可根据相关法律规定要求来建虎赔偿损失。同时，根据租赁司法解释第十三条之规定，承租人来建虎若有损失，也应自食其果。三、原、被告之间签订的租赁协议及补充协议，均未明确案涉租赁物装饰装修补偿款应归来建虎所有，来建虎主张返还补偿款没有合同依据。同时，案涉协议已经解除，双方之间的权利义务已履行完毕，不存在任何法律纠纷。原租赁协议因政府拆迁无法继续履行，双方为此已达成补充协议，约定由李惠明将剩余租期的租金全部退还来建虎，原协议提前解除，双方权利义务已履行完毕。此外，该补充协议中亦未提及案涉租赁物装饰装修补偿款的分配问题；若案涉租赁物真系由来建虎装修，双方在补充协议中不可能不提及装饰装修补偿款的分配事宜。故来建虎主张李惠明返还装饰装修拆迁补偿款毫无依据。四、退一万步讲，即便来建虎曾对案涉租赁物进行过装修，装饰装修物（动产）因添附事实已与房屋（不动产）附合为不可分之物，即该附合物应当归房屋所有权人李惠明所有。拆迁人对案涉厂房进行拆迁，应当给予产权人李惠明补偿。同时，来建虎主张的装修“事实”发生在2012年租赁协议履行期间，而该协议已期满并履行完毕，无论谁对房屋进行了装修，其所有权也应归属李惠明。需要指出的是，案涉协议系双方重新建立租赁合同法律关系，并非2012年租赁协议的延续。此外，案涉租赁物装饰装修补偿款亦属拆迁人依据拆迁协议对被拆迁人李惠明进行的补偿，该款项系李惠明合法所得，不存在非法或额外受益的情形，故均应归李惠明所有。而拆迁过程中，拆迁人与承租人之间无直接法律关系，既无法律规定也无协议约定拆迁人应将装饰装修补偿款支付给承租人。故原、被告之间应当按照房屋租赁合同关系解决双方关于装饰装修残值损失的争议。根据租赁司法解释第十三条及第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，在双方均无过错的前提下房屋租赁合同解除的，对剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，应当按照公平原则由双方分担；但在承租人未经出租人同意装饰装修的情况下，则应由承租人自行承担装饰装修费用。本案中，即使来建虎有过装修的微小可能，因其未经李惠明同意进行装饰装修，故也应当自行承担装饰装修费用，包括装饰装修残值损失。综上，来建虎既未对案涉房屋进行装修，案涉协议及补充协议也未约定装饰装修补偿款应归来建虎所有，故来建虎要求返还装修补偿款的诉讼请求，既无事实依据，也无法律及合同依据，请求依法裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求。 第三人旧城改造公司述称，其在案外人杭州汇鑫房地产土地评估有限公司（以下简称“汇鑫公司”）所出具估价报告的基础上，与李惠明签订《西入城口企业拆迁补偿安置协议书》（以下简称“安置协议”），约定李惠明因拆迁可获得的总补偿金额为37051079.31元。该款旧城改造公司已按约向李惠明支付。至于旧城改造公司支付的前述款项中有多少份额属于来建虎享有，旧城改造公司不清楚。本案双方之间的争议与旧城改造公司没有关系，旧城改造公司已按安置协议的约定履行付款义务。综上，请求法院在查明事实后依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即案涉《房屋租赁协议》一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、来建虎提交的证据。1.《补充协议》一份，欲证明因李惠明违约导致案涉协议无法继续履行，其承诺退还租赁费及装饰装修物拆迁补偿款的事实。2.《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》一份，欲证明来建虎承租房屋对应的装饰装修物拆迁补偿款金额。3.说明一份、证明五份、情况说明一份、收条四份、供货单二份、世纪龙出仓单五份（系相应的装修施工人员所做的说明及来建虎为装修需要进行材料采购的部分凭证），欲证明来建虎对案涉租赁物进行了装饰装修及支出的部分装修费用情况。4.营业执照一份，欲证明来建虎系南嘉公司的法定代表人以及其将案涉租赁物用于办公、仓储等用途的事实。5.证人孔某、黄某1、张某1（均系负责案涉租赁物装修施工的木工）的证言，欲证明来建虎对案涉租赁物进行装饰装修的事实。经质证，李惠明认为，1.对证据1的真实性无异议，关联性有异议，该证据不能证明系因李惠明违约导致租赁协议解除，也不能证明李惠明承诺退还案涉租赁物装饰装修补偿款，事实上案涉协议系经双方协商一致解除。2.对证据2的真实性无异议，关联性有异议，该证据不能证明案涉租赁物的装饰装修物系归来建虎所有及相应的拆迁补偿款应归来建虎享有。3.对证据3，其中说明、证明、情况说明等系证人证言，未经证人出庭作证予以印证的证据，不能作为有效证据使用，故不予认可；有证人出庭作证予以印证的证据，结合证人证言另行质证。对2012年5月10日李惠明签字确认的收条，真实性无异议，关联性有异议，该证据不能证明系因装饰装修支出的电费，正常使用房屋也会产生电费；对标题为“仓库”的二份电费单，系来建虎自行书写，对其真实性和关联性均不予认可，与本案无关；对内容为“办公室材料、工费”的单据，落款时间为2012年11月4日，超出来建虎自称的装修期间，且系来建虎自行书写，故对其真实性和关联性均不予认可，与本案无关；对供货单、世纪龙出仓单，真实性无法确认，由法院依法认定，关联性有异议，与本案无关，即便这些单据是真实的，也无法证明其上所载明的材料系用于装修案涉房屋。4.对证据4的真实性无异议，关联性有异议，该证据不能证明案涉租赁物由来建虎用于办公用途，南嘉公司的住所地并非案涉租赁物所在地。5.对证据5，三位证人均系来建虎的长期雇员，与来建虎存在一定的利害关系；三位证人都是做木工的，其陈述与估价报告载明的内容不相符，估价报告中并未包含木工的内容，只有防盗门；三位证人均无法提供其他证据佐证其证言的真实性。综上，三位证人与来建虎存在利害关系，且无其他证据印证其证言的真实性，故三位证人的证言不能单独作为有效证据使用，证明力非常弱甚至无证明力。旧城改造公司认为，1.对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。2.证据1、3、4，旧城改造公司不清楚，无法质证。3.对证据5的真实性予以认可。三位证人当庭接受双方及法庭质询，且对当时装修的细节陈述得较为详细，特别是黄某1，在案涉租赁物已经拆除的情况下还能够对房屋的地板进行详细描述，可见其证言不可能系捏造；三位证人陈述的证言与估价报告亦不存在矛盾的地方，故对三位证人的证言予以认可。经审查，本院认为，1.证据1，客观真实且来源合法，与本案具有关联性，且李惠明对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性。该证据能够证明案涉协议因租赁期内遇政府拆迁导致无法继续履行，经协议双方协商一致，对租金进行清算后已于2016年8月19日解除；双方一致同意案涉租赁物租金计算至同年6月30日，李惠明同意于补充协议签订之日一次性退还来建虎剩余租期的租金93333元。但该证据无法证明系因李惠明违约导致合同解除，也无法证明李惠明承诺向来建虎退还案涉租赁物装饰装修补偿款等事实。2.证据2，客观真实且来源合法，与本案具有关联性，且李惠明、旧城改造公司对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性。鉴于李惠明与旧城改造公司已在估价报告确定的估价结果基础上签订安置协议并履行完毕，李惠明已实际领取拆迁补偿款，可见李惠明对该估价报告所载明内容的真实性及合法性应无异议。李惠明庭审中关于“估价报告中的备注内容系在来建虎带领汇鑫公司工作人员对案涉房屋进行评估时，应来建虎的要求，在报告中注明‘南嘉’字样，汇鑫公司作为评估公司，事实上对案涉房屋由谁装修的具体情况并不知情，其备注不具有客观真实性”的陈述，与旧城改造公司关于“当时做该估价报告时应该是原、被告双方及评估公司均到场，确认了备注当中‘南嘉’包括‘下同’这部分装饰装修物系由南嘉公司实际使用（南嘉公司是否等同于来建虎，旧城改造公司则不清楚）的情况下，亦即估价报告所载明的内容系经原、被告双方共同确认之后，由评估公司作为备注载明”的陈述不一致，亦不符合日常生活经验法则。按照常理推断，李惠明作为拆迁安置补偿关系的一方当事人，对关涉自己切身利益的房屋拆迁补偿价格估价事宜不可能不关心、不过问，任凭承租人与评估公司自行确定评估内容。结合本院依职权向汇鑫公司经理胡斌所做的调查笔录来看，汇鑫公司在正式出具估价报告前将初稿交付杭州市萧山区人民政府城厢街道办事处（以下简称“城厢街道办事处”），由城厢街道办事处交予李惠明核对。综上，李惠明对估价报告的内容应属明知且未提出异议，对其相关答辩意见和质证意见，本院不予采信。该证据能够证明来建虎担任法定代表人的南嘉公司系案涉租赁物的实际使用人，在评估公司评估时点，南嘉公司实际使用的案涉租赁物附属物及装饰装修物经汇鑫公司评估，估价总额为752242.2元（具体包括《附属物估价结果》中序号为64-78的项目，《装修估价结果（其他房屋）》中序号为223-298、340-345的项目）。3.证据3、证据5，其一，说明一份、证明五份、情况说明一份系证人证言，因证人来某、严某、吕某、吴某、张某2、黄某2未出庭作证，接受双方当事人及法庭质询，该六人提供的书面证言不符合民事诉讼证据要求；且书面证言中大多提及南嘉公司于2012年3月开始租赁惠明服装厂的房屋作为办公室及仓库，但结合来建虎提交的证据4可知，南嘉公司成立于2013年9月9日，在来建虎主张的装修时点2012年3月至同年8月期间，南嘉公司尚未设立，该六位证人的证言存在与客观证据不一致的情形。综上，对前述六位证人的书面证言，本院不予认定。其二，证人孔某、黄某1、张某1能够出庭作证，接受双方当事人及法庭质询，虽然其三人与来建虎曾系雇佣关系，存在一定的利害关系，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”之规定，该三位证人的证言并非当然地不具有证明力，而须结合其他在案证据判断其证明力大小。三位证人自述其系对案涉租赁物进行装饰装修的木工，其必然与来建虎存在雇佣或承揽关系，故不可能完全排除双方之间的利害关系。鉴于三位证人对案涉租赁物装修起止时间、装修基本情况的陈述基本一致，特别是在案涉房屋已经拆除的情况下，对当时案涉租赁物装饰装修物的描述具体明确，且能够与估价报告载明和反映的案涉租赁物装饰装修情况相印证，故本院认为该三位证人的证言具有较高的可信度。李惠明在质证意见中提及估价报告中未包含木工的部分，而三位证人陈述其从事门、双某、柜子等木工工作。经审查，估价报告之《附属物估价结果》第71项“橱柜（木）”及《装修估价结果（其他房屋）》第228、230、240、294项“普通隔墙（双面）”、第260项“中档装饰内门”、第227、270、274、280、297项“固定低柜”、第232、250、273、287、298项“高档装饰内门”、第233、290、341项“中档隔墙（双面）”、第235、261、262、266、340项“普通实木地板”、第236、267项“中档踢脚线”、第239、284、342、345项“普通固定高柜”、第276、296项“高档固定高柜”、第292项“中档阴角线条”、第295项“门窗套”等均属于木工的施工内容，故对李惠明的相应质证意见，本院不予采信。综上，对三位证人的证言，本院予以认定。其三，收条四份、供货单二份、世纪龙出仓单五份，无法证明与案涉租赁物装饰装修的关联性，故本院不予认定。4.证据4，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且李惠明对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性；该证据能够证明来建虎系南嘉公司的法定代表人，但因南嘉公司住所地并不在案涉租赁物内，故该证据无法直接证明来建虎将案涉租赁物用于南嘉公司办公、仓储等用途。二、李惠明在前案二审期间提交了证据，并经来建虎质证，现李惠明在本案中作为证据提交，本院认证如下：1.证据1汇鑫公司情况说明一份、证据2城厢街道办事处情况说明一份，可证明评估公司仅对估价结果负责，并未对估价物品的所有权予以确认。2.证据3西入口租赁单位拆迁补偿试算表一份，仅表明可搬迁设备和不可搬迁设备的补偿为6610.6元。3.证据4杭州明蕾针织服装有限公司情况说明一份（附租金支付凭证），仅可证明李惠明在出租范围内有装修投入。4.证据5杭州市萧山区人民政府办公室文件一份，仅能证明政府调整房屋重置价格的情形。三、本院依职权调取的证据。1.2012年《房屋租赁协议》一份。2.汇鑫公司出具的情况说明及（2016）Ｃ018-1016《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》电子文本系统截图一份。经质证，来建虎认为，1.对证据1，真实性、合法性、关联性均予以认可，从该证据可以看出，原、被告双方签订第一份《房屋租赁协议》时，李惠明知晓来建虎要将案涉租赁物用于办公用途，协议关于“租用期满不得拆除”的明确约定足以印证。2.对证据2无异议。李惠明认为，1.对证据1，真实性无异议，关联性有异议。双方的确有关于开办公司的约定，但实际上来建虎并未对案涉租赁物进行装修，也未用于办公用途，只是作为仓库使用。从南嘉公司的营业执照显示的住所地信息来看，其办公场所另有他处，不在案涉租赁物内。2.对证据2，情况说明的真实性、合法性、关联性均有异议。因为情况说明系由汇鑫公司出具，但其并未向法院提交能够证实情况说明所载内容的基础资料或技术性资料，故该情况说明所载内容因缺乏有效证据证实，不具有真实性。对系统截图真实性无异议，关联性有异议。该截图显示的备注内容系由汇鑫公司加注，未经李惠明确认，也无其他证据佐证，无法证明相关项目对应的附属物及装饰装修物系由来建虎实际使用。旧城改造公司对证据1、2均无异议。经审查，本院认为，证据1，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且各方当事人对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性。该证据能够证明李惠明将案涉租赁物出租给来建虎时，房屋的物理属性为大车间中的8间，而非案涉租赁物被拆除时的状况（案涉租赁物二层已被隔断为多个房间，具备办公属性，且配置有相应卫浴设施），李惠明对于来建虎承租后将对该租赁物进行装饰装修并用于开办公司系明知，且双方明确约定租期届满不得拆除装饰装修物。李惠明关于该《房屋租赁协议》约定的“租用期满不得拆除”系指案涉租赁物原有固定设备和结构及装饰装修物的答辩意见，不符合常理。因为承租人当然无权拆除租赁物原有的固定设备及装饰装修物，故出租人与承租人无须对此另作约定。对李惠明的相关质证意见，本院不予采信。另外，李惠明当庭陈述的案涉租赁物系由其自行装修并由来建虎用于仓储用途而非用于办公用途、出租房屋共计8间的内容，与其2018年5月2日提交的“案涉房屋出租给来建虎前，李惠明已将其装修好、隔好，一楼为车间，二楼经过隔离装修，可作为办公场所”的书面意见（主要是案涉租赁物实际并非8间，已被隔断为多个房间）自相矛盾，故对其相关答辩意见，本院不予采信。证据2，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月1日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由李惠明将位于杭州市萧山区杭州惠林服装有限公司西面大车间24米×4米楼上楼下共8间房屋出租给来建虎，租赁期限自2012年3月1日起至2016年3月1日止；协议期内，甲方保障乙方安全使用（如乙方有需要开办公司，则甲方须无条件提供开办公司的一切所需资料，即房产证、土地使用证等相关证件），乙方应妥善维护房屋设施，不得擅自改变房屋结构，如房屋要装修需经过甲方同意；租用期满不得拆除。协议签订后，来建虎对该租赁物进行装饰装修后，用于办公及仓储用途。2016年3月1日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由李惠明继续将前述房屋出租给来建虎，租赁期限自2016年3月1日起至2017年3月1日止；如需改变房屋结构需征得出租方同意；租用期满不得拆除。后包括案涉租赁物在内李惠明所有的位于杭州市萧山区城厢街道杜湖社区的房屋因西入城口环境整治被城厢街道办事处纳入拆迁范围。2016年6月22日，案外人汇鑫公司受城厢街道办事处委托，对被拆迁人李惠明户所有的案涉房屋进行评估并出具估价报告一份，作为确定房屋拆迁补偿价格的参考依据。该估价报告备注栏载明“杭州南嘉装饰工程有限公司”或“南嘉”字样的项目估价总额为752242.2元（具体包括《附属物估价结果》中序号为64-78的项目，《装修估价结果（其他房屋）》中序号为223-298、340-345的项目）。后旧城改造公司与李惠明签订《安置协议》一份，约定李惠明可获得的房屋拆迁总补偿金额为37051079.31元，该款项旧城改造公司已实际支付给李惠明。同年8月19日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《补充协议》一份，载明双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁协议》因租赁期内遇政府拆迁，无法继续履行，双方经友好协商达成该协议，来建虎实际租赁期租赁费计算至2016年6月30日，李惠明定于《补充协议》签订之日一次性退还来建虎93333元。因案涉争议，来建虎遂起诉来院，案经调解无效。 另查明，李惠明平时亦使用案涉租赁物所在房屋，其在来建虎承租案涉租赁物期间，对房屋现状未提出过异议。来建虎系南嘉公司法定代表人，该公司成立于2013年9月9日，住所地为杭州市萧山区。 本院认为，针对本案主要争议焦点，一、关于来建虎的诉讼主体资格问题。前述二份《房屋租赁协议》及《补充协议》，均系李惠明作为出租人与承租人来建虎签订，且来建虎已实际履行租金支付等义务，应认定为合同承租方，其有权依租赁合同关系主张权利。本案虽然来建虎系南嘉公司的法定代表人，但该公司成立时间在第一份租赁协议之后，且其住所地与案涉租赁物并不一致，其于协议签订之后实际使用租赁物，或者在拆迁评估过程中以南嘉公司名义与出租人就装饰装修部分进行区分，并不能当然推断为南嘉公司就是合同相对方并需承担相应责任。李惠明的相应主体辩称，缺乏事实依据，故不予采信。二、来建虎要求李惠明返还案涉租赁物装饰装修拆迁补偿款，是否具有合同或法律依据及相应返还比例的认定。首先，关于案涉租赁物由谁进行装饰装修的认定。其一，结合前述查明事实，特别是2012年《房屋租赁协议》的约定以及李惠明在庭审中的陈述可知，案涉租赁物出租给来建虎时，系一个大车间中的楼上楼下共8间房屋，主要用于仓储用途。而结合估价报告载明的内容以及旧城改造公司庭审中的陈述可知，案涉租赁物在评估作业时由来建虎担任法定代表人的南嘉公司实际占有使用，且已进行了装饰装修，其中部分房屋被隔断为多间办公室，并配置有洗脸盆、蹲便器、坐便器等相关卫浴设施，其中部分房屋仍作为仓库使用。显然，案涉租赁物在来建虎承租使用期间已非李惠明出租时的状况。其二，根据日常生活经验法则，用于办公的房屋（配置由洗脸盆、蹲便器、坐便器等相关卫浴设施）一般都会进行装饰装修，这也符合协议关于装饰装修的约定，且评估报告中载有“南嘉公司”或“南嘉”字样的装饰物品，虽非权利归属依据，但旧城改造公司在进行归属确认备注时，原、被告双方均到场，系经双方共同确认后才作为备注写上去；之后城厢街道办事处将估价报告初稿交李惠明核对，其亦未提出异议。综上，本案来建虎已提供有效证据证明其对案涉租赁物进行了装饰装修，而李惠明以其作为房屋所有权人，就己方对案涉房屋进行装饰装修的情况无须承担举证责任为由，拒绝提供相关证据，用于证明其对案涉房屋进行过装饰装修，或用于反驳来建虎曾对案涉租赁物进行装饰装修，故本院据此认定上述装饰装修部分系由来建虎出资完成。其次，关于案涉租赁物装饰装修拆迁补偿款归属的认定。其一，案涉安置协议项下的拆迁补偿款系李惠明所有的位于杭州市萧山区城厢街道杜湖社区的房屋被征收后，其基于物权的灭失所获得的货币补偿，该补偿款本质上属于物权转化的债权。故该拆迁补偿款应由被拆除的房屋及附属设施的所有权人享有。因安置协议系拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿达成的合意，故协议双方系拆迁人与被拆迁人，当然不包括承租人。但承租人基于其对拆迁范围内附属物及装饰装修物的所有权，仍可基于房屋租赁合同关系，向出租人即被拆迁人主张相关权利。具体到本案中，因来建虎系案涉租赁物装饰装修物的出资人，在房屋租赁协议约定的租赁期限届满前，可基于装饰装修物的所有权享有相应利益。只有在协议约定的租赁期限届满时，基于双方合同约定或法律规定，已形成附合的装饰装修物所有权才有可能转归出租人所有。其二，案涉协议约定租期至2017年3月1日届满，后因政府拆迁导致合同无法继续履行，系不可归责于双方的原因，并由双方协议提前解除合同，承租人出资的装饰装修物因未达到承租人预期使用目的及期限，必然产生剩余租期内的装饰装修残值损失，该部分依法应由双方按公平原则分担。此外，李惠明辩称案涉租赁物即便由来建虎进行了装修，但双方协议约定装修需经出租人同意，而来建虎未经同意擅自对案涉租赁物进行装饰装修，故根据租赁司法解释第十三条之规定，李惠明无须赔偿装饰装修残值损失。但结合前述查明事实可知，双方在协议中约定“租用期满不得拆除”及“如房屋要装修需通过甲方同意”，足见李惠明对来建虎承租案涉租赁物后将进行装饰装修系明知，且其也在使用案涉房屋，在来建虎承租案涉租赁物长达五年的时间里均未就装饰装修事项提出过异议，应视为其已同意来建虎对案涉租赁物进行装饰装修。对李惠明的相应辩称，本院不予采信。其三，虽然双方通过签订补充协议的方式，解除了房屋租赁协议并对租金进行了清算，但未就装饰装修拆迁补偿款分配事宜进行约定，来建虎虽未在该协议中就租赁物装饰装修的拆迁补偿款提出异议，并不代表其就已明确放弃对案涉租赁物装饰装修物的所有权及相应权益。因此，李惠明实际取得的拆迁补偿款中所涉上述装饰装修物的相应权益，应考虑残值损失承担等因素后予以合理认定，并归属于权利人。最后，关于装饰装修部分所涉拆迁补偿款相应返还比例的认定。如前所述，来建虎作为案涉装饰装修物的权利人因拆迁遭受损失，应享有相应权益。就装饰装修残值损失的承担问题，即双方所争议租赁司法解释第十一条第（四）项关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除时，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的适用问题，结合前述分析，本案来建虎必然已发生装饰装修残值损失，但该损失金额无法确定，且前述相应拆迁补偿款并非以剩余租期内的实际价值作为标准计算，而系拆迁人以市场重置价及成本等因素予以补偿，二者并不对等。考虑到案涉实际租赁期限及剩余租期、物品折旧等因素，依个案公平及利益衡平原则，本院将该残值损失的承担在前述拆迁补偿款中予以一并处理，即将来建虎所应承担的残值损失部分在案涉拆迁补偿款中予以扣除，并酌情确定李惠明应返还案涉租赁物拆迁补偿款752242.2元中的75%计564181.65元，对来建虎该项诉请中的合理部分，于法有据，故予以支持；对其主张的其余部分，缺乏事实依据，故不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李惠明在本判决生效后十日内返还来建虎拆迁补偿款564181.65元； 二、驳回来建虎的其余诉讼请求。 如李惠明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14244元，由来建虎负担6585元，李惠明负担7659元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郑卜训 人民陪审员  徐玲仙 人民陪审员  瞿 萍 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  富美芳