安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0221民初3586号 原告（案外人）:沈桂林,男，1974年11月11日出生,汉族，住安徽省芜湖县。 原告(案外人):张先标,男,1980年11月28日出生,汉族, 住安徽省芜湖县。 两原告共同委托诉讼代理人：许磊，安徽青弋江律师事务所律师。 被告（申请执行人）:陶正芳,男,1972年1月12日出生,汉族,住安徽省芜湖县。 被告（被执行人）:王次年,男,1967年9月9日出生,汉族,住安徽省芜湖县。 原告沈桂林、张先标与被告陶正芳、王次年案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告沈桂林、张先标及其共同委托诉讼代理人许磊、被告王次年到庭参加诉讼，被告陶正芳经本院传票传唤无正拒不到庭。本案现已审理终结。 沈桂林、张先标向本院提出诉讼请求：1.请求贵院停止对（2018）皖0221执736号案件的执行，并解除对被告王次年名下01幢1号（房产证号：六郎镇字第××号）房产的查封；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告陶正芳诉被告王次年民间借贷纠纷一案,经芜湖县人民法院审理【案号（2016）皖0221民初269号】,调解结案后,被告王次年未履行义务,被告陶正芳申请执行。2018年9月10日,该院查封了被告王次年名下位于（房产证号:六郎镇字第××号）房产。由于案涉房屋早在2012年12月25日,由被告王次年与其妻张先妹以53万元的价格抵债给原告,双方已清结所有欠款,被告王次年收回借条,向原告出具购房款收条,并移交房屋给原告实际占有、使用迄今。2019年5月27日,原告对芜湖县人民法院（2018）皖0221执736号之三《执行裁定书》提出书面异议,要求解除涉案房屋的查封。2019年9月30日芜湖县人民法院作出（2019）皖0221执异11号执行异议裁定:驳回申请人的异议。原告认为,依据最高院《查封规定》第17条和《执行异议规定》28条对已出售给第三人的未过户房屋,满足下列四条件:1.在法院查封之前已签订书面买卖合同;2、第三人已经支付全部价款;3.第三人已占有该不动产;4.第三人对未办理产权过户登记无过错。人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结。所以,芜湖县人民法院对原告提出的执行异议不予采纳与现行有效的法律规定相悖,该行为损害了原告对上述财产的所有权。综上,执行裁定驳回原告作为案外人的执行异议，缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益,根据最高院《关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的规定》和《民事诉讼法》227条之规定，诉至贵院,请求法院依法公正判决。 沈桂林、张先标为支持其诉请，向本院提供如下证据： 1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格； 2.被告户籍信息复印件，证明被告诉讼主体适格； 3.售房协议，证明原告与被告王次年和张先妹关于房屋买卖的相关权利和义务； 4.收条，证明被告王次年已收取原告全部购房款； 5.听证会记录，证明六郎镇芜屯西路96号（郎桥社区芜屯西路030号）与01幢1号（房产证号：六郎镇字第××号）为同一房屋；案涉房屋自2013年1月已有原告实际占有使用受益迄今。 6.执行裁定书，证明芜湖县法院驳回异议申请。 陶正芳未答辩，也未向本院提供证据。 王次年在庭审中辩称，不同意两原告提出的异议请求。与两原告没有房屋买卖关系，因为做工程缺少资金，本人妻子则向两原告借款，由于工程款未能及时收到，对两原告借款也就没能及时归还，春节旁，两原告到本人芜湖（中央城）住处，进行算账，要求先将房子抵给他们，然后工程款到了还钱退房，于是双方签订了一份53万元的售房合同，并就所欠本息53元以房屋款的方式，出具一份总收条给两原告。我的意见是通过协商解决，钱分期还，房子卖不起来，自己现在住的地方也没有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议（指真实性、合法性、关联性）的证据，本院予以确认并在案佐证。 本院经审理认定事实如下：陶正芳依据本院做出的（2016）皖0221民初269号民事调解书，于2018年6月14日向本院申请强制执行【因王次年未履行调解书所确认的义务（本金59万及相应利息）】。本院于2018年9月10日依法作出【（2018）皖0221执736之号】执行裁定书，于2018年9月26日查封了登记在王次年名下，位于房屋（房屋所有人：王次年；房屋座落：六郎镇芜屯路；土地使权属性质：集体，使用年限：至土地用途居住用地；所有权证号为：房权证六郎镇字第××号）。两原告于2019年2月11日对该查封提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行，本院于2019年9月29日做出【（2019）皖0221执异11号】执行裁定书，裁定“驳回案外人沈桂林、张先标的异议请求”。为此，两原告向本院提起诉讼。同年，5月6日，沈桂林、张先标向本院提起诉讼，请求依法判令王次年、张先妹协助办理位于房屋产权过户手续，此审目前中止审理。 另查明，王次年做工程期间，因资金周转，其妻张先妹陆续分别向原告沈桂林、张先标借款，2012年12月25日临近春节，经过双方算账，共欠沈桂林和张先标本息53万元，于是王次年及其妻张先妹和两原告签订（由两原告携带事先打印的）一份“售房协议”，协议上载明：“1、位置：芜湖县；2、房屋面积：380㎡，3、该房屋售价为：伍拾叁万元整（￥530000）一次性付清”等。同时，王次年与其妻张小妹出具一份收条给张先标、沈桂林，“收条”的内容“今收到张先标、沈桂林房屋款合计人民币伍拾叁万元整（￥530000元），收款：王次年、张先妹（签名、捺印）日期：2012.12.15”。自2013年春节后至今，两原告便将案涉房屋交给第三人使用，2014年正式出租给第三人。庭审中原告称，协议签订后，对方就将房钥匙交给了我，双方口头约定一周内办理过户手续，后来王次年电话打不通，联系不上，所以没有过户，自己没有过错。被告称房子是两原告拿着合同及收条找到还住在房屋里的我父母，我父母过完2013年春节后，才将房钥匙交给他们的，并没有提出过户，只不过是抵押售房的一种形式而已。 本院认为，本案的争议焦点：沈桂林、王次年对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。 沈桂林、张先标的主张，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其理由是，王次年及其妻张先妹以房抵债并与原告签订了售房协议、王次年出具了购房款收条即已支付全部价款、原告对房屋已实际占有、至今没有过户，原告没有过错。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价格，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述二个规定，被执行不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力，四个要件必须同时俱备，缺一不可。而本案沈桂林、张先标主张的民事权益不能完全满足上述四个要件： 首先，沈桂林、张先标与王次年及其妻张先妹于2012年12月25日签订的《售房协议》，其实质（双方均认可）是以房抵债协议，只是债务人履行债务和债权人实际债权的变通方式，该协议不能充分体现双方买卖房屋的真实意思表示，并不能必然引起房屋权属的变动，以房抵债协议与房屋买卖合同在一定条件下可能会产生某此相同的法律结果，但是两者在法律关系构成上及法律功能方面存在本质的区别，不可简单替代。而签订合法有效的书面房屋买卖合同是办理产权过户登记的前提条件，但双方之间并没有签订实质上的书面房屋买卖合同； 其次，沈桂林、张先标主张，双方口头约定签订协议后一周内办理过户手续，但事至今日未办理，原因是电话联不上王次年。本院认为，即使联系不上出买人王次年之事实存在，这只是客观原因，但沈桂林、张先标主观上并没有穷尽救济措施（如可通过法律诉讼途径来解决），沈桂林、张先标应该是知晓的，因为2019年5月6日两原告也向本院起诉要求王次年及其妻张先妹协助办理过户手续，从2012年12月15日双方签订协议到2018年5月6日向法院主张权利，近五年之久却没有通过合法途径来解决过户手续问题，应存有一定过错。 其三，由于王次年的房产所占用的土地性质是集本土地，根据我国相关法律、法规规定，涉案房产只能在该土地的集体组织成员内部之间可以进行流转，其中张先标并非是该土地的集体组织成员。 综上，即使不考虑沈桂林、张先标在涉案房屋查封之前是否已合法占有该不动产以及是否已支付全部价款的事实，沈桂林、张先标也不符合法律规定的物权期待权要件，不能排除对案涉房屋的强制执行。对沈桂林、张先标阻止的理由和诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告沈桂林、张先标的诉讼请求。 案件受理费用9100元，由原告沈桂林、张先标负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  张道辉 人民陪审员  陶小明 人民陪审员  汪庭金 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  杨 丹 附：判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。