上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0109民初29674号 原告：张盈琳，女，1985年4月30日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。 委托诉讼代理人：胡嘉奇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。 被告：颜晓征，男，1953年3月5日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：李强，上海市纽思达律师事务所律师。 第三人：吕桂绫(曾用名吕桂云，台湾地区居民)，女，1965年5月19日出生，住台湾地区。 委托诉讼代理人：王童愚，上海纽迈律师事务所律师。 第三人：李兆鹏(曾用名李兆轩，台湾地区居民)，男，1951年3月15日出生，住台湾地区。 委托诉讼代理人：顾岱华，上海纽迈律师事务所律师。 原告张盈琳与被告颜晓征排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法通知吕桂绫、李兆鹏作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张盈琳及其委托诉讼代理人胡嘉奇、被告颜晓征及其委托诉讼代理人李强、第三人吕桂绫的委托诉讼代理人王童愚、第三人李兆鹏的委托诉讼代理人顾岱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张盈琳向本院提出诉讼请求：1.颜晓征携物迁出上海市保定路XXX号名义2406室房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋交还张盈琳；2.颜晓征支付2018年10月27日起至实际迁出系争房屋之日止的房屋使用费(按照每月3万元计算)。事实和理由：吕桂绫是系争房屋原产权人，张盈琳通过吕桂绫的债权人国民信托有限公司得知系争房屋要出售。2018年5月张盈琳联系吕桂绫上门看房，吕桂绫称系争房屋内有一朋友借住，不影响看房。后张盈琳上门看房时，颜晓征出面接待并向张盈琳介绍系争房屋，颜晓征并表示其系房屋原产权人朋友借住在内。2018年9月3日，张盈琳与吕桂绫就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同明确系争房屋无租赁情况。之后张盈琳按约支付首付款，申请贷款。在银行审贷过程中，吕桂绫称颜晓征不愿搬离系争房屋，此时张盈琳才知晓系争房屋交房可能存在问题。之后吕桂绫表示系争房屋已经过户，要求张盈琳自行解决颜晓征迁让问题，并同意张盈琳暂缓支付购房尾款15万元。2018年10月26日，张盈琳取得系争房屋产权。后张盈琳多次要求颜晓征搬离系争房屋，均遭拒绝。张盈琳已通过买卖取得系争房屋产权，颜晓征无故强行占有系争房屋，侵害了张盈琳的权益，故要求颜晓征搬离、交还系争房屋并支付房屋使用费。 颜晓征辩称，颜晓征并非强行无故使用系争房屋。颜晓征系依据与系争房屋原产权人吕桂绫及李兆鹏之间的《房屋使用协议》使用系争房屋。2003年李兆鹏因股权收购失败损失1,500万元，委托颜晓征代为追回资金并表示成功追回后，其将系争房屋赠与颜晓征。2010年颜晓征帮助李兆鹏追回1,500万元，当时系争房屋已价值六、七百万元，李兆鹏提出由颜晓征出资200万元，其将系争房屋出售给颜晓征，颜晓征表示同意。因当时系争房屋登记在吕桂绫名下，且吕桂绫在台湾地区无法办理产权过户手续，李兆鹏提议先将系争房屋交付颜晓征使用，颜晓征遂于2010年6月对系争房屋装修后入住。2011年3、4月，颜晓征提出办理系争房屋产权过户手续，李兆鹏称系争房屋被抵押，无法办理过户。后经协商，李兆鹏持吕桂绫出具的《授权书》与颜晓征签订《房屋使用协议》，约定吕桂绫、李兆鹏将系争房屋借给颜晓征使用20年，使用期间颜晓征不需支付费用，作为颜晓征帮助李兆鹏的酬劳和补偿。该协议落款处“李兆轩”、“吕桂云”的签名均系李兆鹏所签。2016年吕桂绫曾与颜晓征碰面，并未要求颜晓征搬离系争房屋。2017年吕桂绫委托律师持《房屋使用协议》与颜晓征协商，要求颜晓征搬离系争房屋，并表示在出售系争房屋后补偿颜晓征，故吕桂绫知晓并认可《房屋使用协议》。张盈琳在购买系争房屋前就知晓系争房屋由颜晓征使用且颜晓征与吕桂绫、李兆鹏之间有一份《房屋使用协议》。2018年6月、8月，张盈琳曾两次联系颜晓征协商颜晓征搬迁事宜，并表示颜晓征搬离系争房屋后张盈琳可给予一定补偿。张盈琳知情后仍选择购买系争房屋表示其对于《房屋使用协议》以及系争房屋由颜晓征使用的现状认可并接受，张盈琳并非善意的购房人。颜晓征居住系争房屋期间，虽未向李兆鹏、吕桂绫支付房屋租金、房屋使用费，但相应对价颜晓征早已付清，《房屋使用协议》实际上是有偿的房屋租赁协议，根据“买卖不破租赁”原则，系争房屋产权人的变化不影响颜晓征对系争房屋的使用。张盈琳对颜晓征居住系争房屋负有容忍义务。不同意张盈琳的全部诉请。 吕桂绫述称，系争房屋原为吕桂绫、李兆鹏的夫妻共同财产，产权登记在吕桂绫一人名下。2016年5月27日，吕桂绫与李兆鹏离婚，双方约定系争房屋归吕桂绫所有。后吕桂绫处理系争房屋时发现颜晓征在内居住，为此吕桂绫曾在2017年报警，报警后颜晓征出示《房屋使用协议》，此时吕桂绫才知晓《房屋使用协议》的存在。后吕桂绫因到期无力偿还1,200万元债务，想要出售系争房屋，要求颜晓征搬离，颜晓征不予配合，并表示如搬离要求吕桂绫支付200万元对价。之后，吕桂绫为偿还债务将系争房屋出售给张盈琳，并告知张盈琳系争房屋由颜晓征无偿使用，但未向其提及《房屋使用协议》。2018年8月，吕桂绫向虹口法院提起诉讼要求颜晓征搬迁，后因该案审理过程中系争房屋产权变更至张盈琳名下，吕桂绫不再具备起诉颜晓征的资格，故吕桂绫向法院申请撤回该案诉讼。吕桂绫从未在《房屋使用协议》上签字，也从未授权任何人在《房屋使用协议》上代为签字，不认可该协议的效力。吕桂绫曾出具一份《授权书》给李兆鹏，但该《授权书》仅在台湾地区签字盖章，未经认证，不能有效使用，且《授权书》中并未授权李兆鹏出租系争房屋。即便《房屋使用协议》落款处“吕桂云”的签名系李兆鹏代签，也属于超越委托权限的行为，吕桂绫不予认可。从《房屋使用协议》内容来看，该协议为无偿使用协议，不适用“买卖不破租赁”原则。系争房屋现产权人为张盈琳，颜晓征居住系争房屋属于无权占用，其理应搬离系争房屋。同意张盈琳的全部诉请。 李兆鹏述称，系争房屋原为吕桂绫、李兆鹏的夫妻共同财产，产权登记在吕桂绫一人名下，2016年5月27日，吕桂绫与李兆鹏离婚，约定系争房屋归吕桂绫所有。李兆鹏与颜晓征系朋友关系，2010年6月，颜晓征要在上海开设公司但没有办公场所，与李兆鹏协商借用系争房屋。当时系争房屋空关，李兆鹏出于朋友帮忙同意将系争房屋借给颜晓征使用，颜晓征并未支付对价，李兆鹏也未将颜晓征使用系争房屋一事告知吕桂绫。2011年10月，颜晓征表示其在系争房屋内办公需要一份房屋使用凭证，故颜晓征手写一份《房屋使用协议》要求李兆鹏签字，李兆鹏未仔细查看《房屋使用协议》内容即在协议的第二页上签字，协议落款处“吕桂云”的签名并非李兆鹏代签，也并非吕桂绫所签。《房屋使用协议》是无权处分协议，其效力存疑。李兆鹏手中没有《房屋使用协议》，无法确定颜晓征出具的《房屋使用协议》第一页是否原来签订的版本，该《房屋使用协议》第五条内容原本也不存在。《房屋使用协议》约定系争房屋无偿由颜晓征使用，故不适用“买卖不破租赁”原则。如颜晓征陈述属实，双方应签订赠与合同而非使用协议。同意张盈琳的全部诉请。 张盈琳就颜晓征的辩称意见陈述，2018年11月20日张盈琳与颜晓征就搬离系争房屋事宜发生纠纷报警，颜晓征出示《房屋使用协议》，张盈琳才知晓颜晓征与吕桂绫、李兆鹏之间存在一份《房屋使用协议》。之后，张盈琳就该协议询问吕桂绫，吕桂绫表示该协议仅证明系争房屋无偿提供给颜晓征使用，并非租赁。颜晓征与李兆鹏、吕桂绫之间的事情与张盈琳无关，张盈琳也从未表示接受《房屋使用协议》。且《房屋使用协议》约定颜晓征系无偿使用系争房屋，颜晓征也自认从未向李兆鹏、吕桂绫支付房屋租金和房屋使用费，故不适用“买卖不破租赁”原则。 本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 吕桂绫、李兆鹏原系夫妻，两人于1990年4月结婚，2016年5月离婚。2004年3月18日，系争房屋产权登记在吕桂绫名下，房屋建筑面积318.55平方米。 2010年6月起，李兆鹏将系争房屋交付给颜晓征居住使用。颜晓征居住系争房屋期间，从未向颜晓征、吕桂绫支付房屋租金或房屋使用费。李兆鹏并向颜晓征出具一份《授权书》，载明，李兆鹏同意并授权颜晓征对吕桂绫所拥有的本市虹口区保定路XXX号新兴公寓2406室进行装修。 2016年6月3日，李兆鹏出具一份《声明书》载明，本人李兆鹏郑重声明，上海市虹口区保定路XXX号2406室面积318.55平方米，所有权号：沪房地虹字(2004)第006727号，现本人愿意放弃该屋之所有权，将该房产之权利完全属于吕桂绫。吕桂绫可以完全处分上述房产。 2018年1月16日，系争房屋上核准登记抵押权人为国民信托有限公司、债权数额1,200万元、债务履行期限2018年1月9日至2018年7月8日的抵押权。 2018年6月13日，张盈琳短信颜晓征称“吕桂云保定路2406房屋已经欠我们本金1,200万元，利息46.8万元。借款已逾期”。2018年8月21日，张盈琳短信颜晓征称“本周四下午2点我公司见，地址延安西路XXX号XXX楼J1”，颜晓征回复称“收到”。 2018年8月4日，吕桂绫诉至本院[案号(2018)沪0109民初21040号]，要求颜晓征搬离、返还系争房屋，并支付自2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(每月按照15,000元标准计算)。 2018年9月3日，吕桂绫(卖售人、甲方)与张盈琳(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方自有系争房屋，房屋建筑面积318.55平方米；房屋转让价款共计1,900万元；双方确认于2018年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)关于交房的约定：甲方于收到乙方全部房款(除附件三第四笔房款外)3日将系争房屋交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)、电话(若有)等使用费用进行结算，乙方对房屋及其装饰、设备进行检查，交付完成的标志为双方签署房屋交接书；附件三付款协议约定：本合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金10万元，该定金自本合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；甲乙双方同意于本合同签订后2018年9月5日前，乙方向甲方支付房款655万元，该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠抵押权人的欠款并注销对该物业设有的抵押权，甲方应于取得注销资料后3日内办理抵押权登记注销手续；乙方通过向银行贷款的方式向甲方支付房款1,200万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内；在办妥房屋交付手续后当日内，乙方向甲方支付房款35万元；附件五租赁情况约定：无。 合同签订当日，张盈琳分两笔转账支付吕桂绫系争房屋定金共计10万元。2018年9月4日，张盈琳转账支付吕桂绫房款655万元。2018年10月22日，张盈琳转账支付吕桂绫房款30万元。2018年11月5日，张盈琳通过向中国银行股份有限公司上海市徐汇支行贷款支付吕桂绫房款1,190万元。至今，张盈琳向吕桂绫支付系争房屋房款共计1,885万元。2018年10月22日，系争房屋上的抵押权被登记注销。2018年10月26日，张盈琳取得系争房屋产权。2018年11月23日，张盈琳将其户籍迁入系争房屋。 2018年11月2日，吕桂绫向本院申请撤回(2018)沪0109民初21040号案件的起诉。之后，张盈琳提起本案诉讼。 目前，颜晓征仍居住系争房屋。 另查明，2011年10月4日，吕桂绫向李兆鹏出具一份《授权书》载明，授权人吕桂绫因事不能亲自到场，特授权李兆鹏代理本人到场及代办理、签署、收受有关一切文件。授权范围如下：(一)上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号，沪房地松字2005第013758号，登记日2005年5月13日，地号：松江区方松街道9街道16/3丘，建筑面积331.71平方米；(二)上海市虹口区保定路XXX号名义505室，沪房地虹字2003第018667号，登记日2003年8月21日，建筑面积129.86平方米，地号：虹口区提篮桥街道95街坊5/1丘；(三)上海市虹口区保定路XXX号名义2406室，沪房地虹字2004第006727号，登记日2004年3月4日，地号：虹口区提篮桥街道95街坊5/1丘，建筑面积318.55平方米；上述三笔房地产本人吕桂绫全权委托李兆鹏先生处理借贷、买卖相关事宜。 当事人有争议的证据和事实： 审理中，颜晓征提供一份落款时间为2011年10月7日的《房屋使用协议》，该协议共两页。第一页载明，甲方：吕桂云，证件号：XXXXXXXX，李兆轩，证件号：XXXXXXXXXX；乙方：颜晓征，证件号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX；甲方决定将所拥有的上海市虹口区保定路XXX号2406室的房屋一套借给乙方使用，经双方友好协商特制定本协议；1.甲方将所拥有的上海市虹口区保定路XXX号2406室的房屋一套无偿借给乙方使用；2.使用期限为20年，即从2010年6月1日起至2030年5月31日止，使用期满乙方交回房屋；3.甲方保证该房屋没有产权纠纷，无有关按揭、抵押债务。出借后如有上述未清事项由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；4.房屋使用期间所产生的物业费、水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费乙方自理；5.甲方在乙方使用期间不得中途收回，不得租、借给除乙方以外的其它人。甲方如需变更协议需征得乙方同意，并按未满使用期限，即协议终止或变更之日起至2030年5月31日止按每月18,000元给于乙方经济补偿；6.使用期间，防火安全、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任；7.本协议在履行中发生争议，由甲乙双方协议解决。协议第二页载明，协商不成的依法向有管辖权的人民法院提起诉讼；8.本协议共二页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等效力。协议第二页落款处甲方一栏有“吕桂云”、“李兆轩”签名并写有日期“2011.10.7日”，乙方一栏由颜晓征签名。协议第二页下方有“2011年10月7日于上海”字样。该《房屋使用协议》第一页上除“XXXXXXXX”、“XXXXXXXXXX”为原始书写字迹外，其余内容均系复印，第二页除“吕桂云”、“李兆轩”、“2011.10.7日”、“颜晓征”字样为原始书写字迹外，其余内容均系复印。 对于该份《房屋使用协议》，颜晓征称该协议第一页抬头甲方吕桂绫、李兆鹏的证件号系李兆鹏所写，第二页落款处“吕桂云”、“李兆轩”的签名以及日期“2011.10.7日”均系李兆鹏所签。吕桂绫称该协议第二页落款处“吕桂云”的签名非其本人所签，其也未授权任何人代签，吕桂绫于2017年才知道该份《房屋使用协议》存在，不认可该协议的真实性及效力。李兆鹏称无法确认该协议第一页是否原来签订的版本，原来的协议版本中没有第5条内容，第一页上吕桂绫、李兆轩的证件号是否李兆鹏所签也无法确认，协议第二页落款处“李兆轩”的签名系其本人所签。就协议第二页落款处“吕桂云”的签名，李兆鹏曾确认由其代签，后又否认由其代签。 审理中，颜晓征申请蒋忠芳到庭作证。证人蒋忠芳称，其与颜晓征于1993年、1994年因为工作关系相识，与李兆鹏于2003年由朋友介绍相识，与吕桂绫不相识。2003年，其代表李兆鹏参与麒桐房地产公司股权收购事宜，颜晓征系麒桐房地产公司法定代表人的代表。股权收购失败后，2004年其与颜晓征开始追讨1,700万元股权收购款。当时李兆鹏与颜晓征口头约定，在颜晓征将钱款追回后，李兆鹏将系争房屋赠与颜晓征作为回报，当时李兆鹏还将自有的一套松江区房屋产权登记在颜晓征名下。后李兆鹏要出售登记在颜晓征名下的松江区房屋，双方协商出售松江区房屋的同时将系争房屋产权过户至颜晓征名下，因系争房屋上有抵押，无法过户，故双方签订《房屋使用协议》。颜晓征和李兆鹏签订该协议前均与其有过沟通，签订《房屋使用协议》时其不在场。2011年，颜晓征、李兆鹏分别向其出示过《房屋使用协议》，协议约定李兆鹏将系争房屋给颜晓征使用20年，如提前收回，需支付颜晓征每月18,000元。2017年底、2018年初吕桂绫曾经起诉要求其搬离上海市保定路XXX号名义505室房屋，后该案以调解结案。 对上述证人证言，张盈琳称蒋忠芳与颜晓征结识于蒋忠芳认识李兆鹏之前，蒋忠芳与颜晓征有利害关系，蒋忠芳证人身份不适格。签订《房屋使用协议》时，蒋忠芳本人并不在场。蒋忠芳陈述颜晓征和李兆鹏分别向其出示过《房屋使用协议》，与其在颜晓征提供《情况说明》中的陈述相矛盾。对于蒋忠芳的陈述不予认可。颜晓征称有相关的判决书证明蒋忠芳的确曾系李兆轩的代理人，基于其对于事情的了解及身份，蒋忠芳的陈述可信。吕桂绫称蒋忠芳身份不适格，蒋忠芳与颜晓征结识在蒋忠芳认识李兆鹏之前，蒋忠芳与颜晓征有利害关系。蒋忠芳与吕桂绫之间有矛盾，且蒋忠芳曾在另案审理中有过不实陈述。对于蒋忠芳的证言不应采纳。李兆鹏称同意张盈琳与吕桂绫对蒋忠芳的证言发表的意见，并称蒋忠芳发表的所有意见均无其他证据加以佐证，无法证明其陈述的真实性，且蒋忠芳的陈述前后矛盾。 本院认为，张盈琳通过买卖并支付相应对价取得系争房屋所有权，对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。关于颜晓征辩称其系依据与系争房屋原产权人吕桂绫及李兆鹏之间的《房屋使用协议》使用系争房屋，且《房屋使用协议》实际上是有偿的房屋租赁协议，颜晓征已付清相应对价，根据“买卖不破租赁”原则，系争房屋产权人的变化不影响颜晓征对系争房屋使用的意见，根据颜晓征陈述，李兆鹏曾许诺将系争房屋赠与给颜晓征作为其帮助李兆鹏追回1,500万元股权收购款的酬劳和补偿，之后因系争房屋价值上涨，李兆鹏要求颜晓征支付200万元对价后将系争房屋出售给其，当时吕桂绫在台湾地区无法办理过户手续，李兆鹏先将系争房屋交付颜晓征使用，颜晓征未向李兆鹏支付任何款项。从颜晓征的陈述无法得出颜晓征与吕桂绫、李兆鹏之间系房屋租赁关系。即使颜晓征出具的《房屋使用协议》内容属实，该协议也仅约定吕桂绫、李兆鹏将系争房屋无偿借给颜晓征使用20年。事实上，自2010年6月颜晓征使用系争房屋至今，颜晓征也从未向吕桂绫、李兆鹏支付房屋租金或房屋使用费。故颜晓征与吕桂绫、李兆鹏之间就系争房屋不存在租赁关系。颜晓征以“买卖不破租赁”为由拒绝迁出系争房屋，本院不予采纳。现张盈琳已取得系争房屋产权，要求颜晓征迁出系争房屋，于法有据，应予支持。 关于房屋使用费，根据张盈琳与颜晓征之间的短信往来及吕桂绫的陈述，张盈琳在购买系争房屋前对颜晓征无偿使用系争房屋明知且愿意承担此负担。故对张盈琳要求颜晓征支付房屋使用费的请求，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起15日内，颜晓征携物迁出上海市保定路XXX号名义2406室房屋，并将该房屋交还张盈琳； 二、对张盈琳的其他诉讼请求，不予支持。 案件受理费550元，由张盈琳负担500元，颜晓征负担50元。 如不服本判决，张盈琳、颜晓征可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  华 琴 人民陪审员  陆鸿英 人民陪审员  曲旭滨 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  王梦熊 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。