广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初4422号原告：高永画，女，1975年9月30日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县，委托诉讼代理人：常亮，系广东万仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐杨琴，系广东万仁律师事务所实习律师。被告：惠东县安泰房地产开发有限公司，住所地：惠东县黄埠镇海滨大道，统一社会信用代码914413237665550690。法定代表人：邱庆伟。委托诉讼代理人：史松宁、郑志君，均系广东达伦律师事务所律师。原告高永画诉被告惠东县安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告高永画的委托诉讼代理人常亮、被告安泰房地产公司的委托诉讼代理人史松宁、郑志君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高永画向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金5294.23元（以房屋总价404140元为基数，从2019年1月1日起，按日万分之一的利率计算，暂计至2019年5月10日违约金为5294.23元，计至交房并验收合格之日止）；2.依法判令被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费、担保费等一切费用）。以上金额暂合计5294.23元。事实与理由：原告与被告签订《安泰商业广场认购书》，就认购物业、定金、价格、付款时间等作了初步约定。2018年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：1.被告以出让方式取得坐落于村大线地段地块的建设用地使用权，经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为安泰商业广场。2.被告向原告预售的房屋为惠东县黄埠镇海滨大道安泰商业广场商业，商品房单价为每平方5510.5元，总价款为404140元。合同签订前已支付定金20000元，原告付款方式为贷款支付，于2018年1月28日前支付首期款184140元，余款220000元向广东惠东农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。3.被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。交付逾期时间超过120后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自交付期限届满之次日，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止。时至今日，被告仍未向原告交付房屋，原告要求被告继续履行合同，就交付日期给予明确答复并承担相应的违约责任，但被告以各种理由推脱。为维护原告的合法权益,根据法律的相关规定,提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。被告安泰房地产公司辩称，第一，关于原告方诉讼请求一，其主张违约金于法无据，涉案的房屋其未能完成竣工验收，系2018年10月11日即收楼及在收楼之前，由惠东县相关行政机关部门出具政府文件，要求涉案小区的配电房重新进行规划建设，所以导致了涉案小区涉案房屋不能在合同约定的时间内交楼，该情形是属于法定的不可抗力情形。我方已经就该事实提供了证据25。涉案房屋根据合同约定均是在2018年12月31日前交付，但根据本案现有的证据，2018年10月份的时候，相关政府部门要求涉案小区配电房进行重新的规划设计，根据一般建设工程的一个常识，仅有的两个月是根本无法完成建设，并且验收合格的。因此根据涉案小区的事实情况而言，原告方的诉求并未考虑到不可抗力的因素，依法不予支持。我补充一点，请法庭注意，我们的证据一跟证据二明显显示相关的配电房工程我们已经是完工的，但是当我们完工了之后，政府部门要求我们重新设计并建设新的配电房，所以才导致了工期延误，而且重新设计建设配电房，供电局那边是2019年4月16日才通过新的配电房设计方案，所以才导致延误到现在。但是我方这边已经积极努力地尽快完工并且近期已经向各位业主作出了承诺，在会尽快完工，并且如果在我们承诺的时间内还不完工，我们愿意买卖合同原来约定的违约金的标准的基础上上浮30%，再向业主支付违约金。所以我方恳请法院认真考虑案涉工程遭遇不可抗力导致延误的这一事实，予以公正裁判。补充一小点，关于我方承诺的时间，以我方当庭补充的证据27，证据名称叫给安泰商业广场业主的回复。原告高永画围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.房屋买卖合同，共同证明原被告双方签订认购书及房屋买卖合同的事实。2.收据，3.发票，共同证明被告确认收到原告购房款及其他费用的事实。被告安泰房地产公司围绕其辩解依法提交了如下证据：证据1.旧配电房规划设计图（盖章）；证据2.旧配电房完工现状（图片）；证据3.2018年9月17日超级台风（山竹）破坏（图片）；证据4.《广东省住房和城乡建设厅广东省电网有限责任公司关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》粤建规函（2018）1752号；证据5.关于安泰商业广场延期交房的说明函；证据6.安泰商业广场业主致开发商联名函；证据7.《泰商业广场业主致开发商联名函》的复函；证据8.2019年3月20日收到供电局《关于安泰商业广场配电房选址确认书的复函》；证据9.《会议纪要--新配电房土地的清收及邻里关系处理》；证据10.《关于安泰商贸城配电房线管方案的报告》；证据11.2019年4月16日收到供电局关于配电房的设计方案（盖章）；证据12.安泰商业广场配电房主体建筑与安装工程施工合同；证据13.开工令；证据14.安泰公司《会议纪要--优化地籍的施工方案》；证据15.工作联系单130号；证据16施工月报（209.5.1-2019.5.31）；证据17.会议纪要--配电房内电缆沟和设备摆放调整；证据18.工作联系单135号；证据19.《关于配电房管线施工延误及变更走线方案的报告》；证据20.施工月报2019.6.1-2019.6.30；证据21.施工月报2019.7.1-2019.7.31；证据22.施工月报2019.8.1-2019.8.31；证据23.新配电房的现状图（主体完工），设备待安装；证据24.工程施工晴雨表。证据25.关于文件传达时间的回复（住建局）；证据26.供电方案协议；证据27.给安泰商业广场业主的回复。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安泰房地产公司于2003年7月3日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、室内外装饰工程（凭资质证经营）。被告系位于惠东县黄埠镇海滨大道“安泰商业广场”楼盘项目的开发商。2017年9月28日，被告取得该楼盘项目商业预售许可证，证号为惠东房预许字第××号。发证时，各栋已建层数：商业A、E住宅1栋/21层，商业B、C住宅2、3、4栋/21层、24层。2018年3月22日，原告高永画作为买受人与被告安泰房地产公司作为（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）及相关附件，商品房买卖合同部分条款如下：“……第一条项目建设依据买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业、住宅，土地使用权终止日期为2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块建设的商品房项目核准名称为安泰商业广场。第三条商品房基本情况该商品房的规划用途为住宅。该商品房为第一条规定项目中的惠东县黄埠镇海滨大道安泰商业广场，其预测建筑面积共73.34平方米，其中套内面积55.37平方米，分摊共有建筑面积17.97平方米。第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5510.5元，总价款为404140元。第七条付款方式及期限签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元。买受人采取贷款方式付款。买受人应当于2018年1月28日前支付首期房价款184140元，占全部房价款的45.56%，余款220000元向广东惠东农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件1.交付时供水供电配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.本项目无供暖；4.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，双方同意按附件十一补充协议的约定处理。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面同时出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”2018年3月30日，该商品房买卖合同办理商品房预售合同登记备案手续。双方在合同中并未对“不可抗力”的具体情形进行约定。合同签订后，原告高永画按照合同约定向被告安泰房地产公司支付了首期房价款，并通过向广东惠东农村商业银行股份有限公司按揭贷款的方式支付了剩余房价款。原告向被告支付维修基金4400元及杂费3000元。庭审期间，被告安泰房地产公司确认：截至本案庭审日，涉案商品房主体建设工程仍未验收；配电房工程未完工及验收；小区配套空中花园未建设；其他基本工程在做扫尾工作。被告安泰房地产公司主张2018年9月27日的超强台风“山竹”影响了项目建设，恢复时间为30天。2018年12月24日，被告安泰房地产公司向安泰商业广场各买受人发出《关于安泰商业广场延期交房的说明函》，函告各买受人，因受台风、相关政策变更等不可抗力因素影响，交房日期拟延期至2019年10月1日。该说明函载：2018年9月16日，台风“山竹”登陆期间，安泰商业广场项目配合市里的“停工、停业、停产、停运”等措施进行了停工停产，因受到超强台风、超强降雨等破坏，安泰商业广场项目（由其商铺部分）已建工程造成严重影响，从而导致工期大大延误。另，2018年9月，收到广东省住房和城乡建设厅、广东电网有限责任公司联合发布的《关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》，该文要求省内各建设单位不得将新建项目的变电站及配电房全部设置于地下、地势低洼点或建筑物最底层，因此，安泰商业广场原规划设置于地下的变电站及配电房则需重新在地面进行选址、规划、论证，上述政策变更等不可抗力因素进一步造成安泰商业广场项目工期延误。2019年3月11日，包括原告高永画在内的多名业主联名发函被告安泰房地产公司，要求被告在2019年5月31日前全部交房并应提交违约金比例支付迟延交房违约金，及赔付延期交房的商品房租金给每位业主等。同年3月13日，被告复函各业主，认为延期交房系因“配电房设计被要求变更”等不可抗力因素，因为赔偿的前提是存在违约，开发商严格按照约定执行，也许要求按月给付商品房租金，无理无据。2019年3月8日，广东电网有限责任公司惠州惠东供电局复函被告安泰房地产公司，原则上同意将供配电设施电房上移至地面，需确保黄埠镇海滨二路B区公共设施用地的拥有权，在该处建设安泰商业广场供配电设施确保无争议，今后如若争议的由贵公司承担责任。2019年3月18日，被告安泰公司内部召开会议，就新配电房所占土地的清收及邻里关系处理问题召开会议，内容涉及“孙老板（案外人）要求预留2米空地，否则不同意建设；留出空地导致地块面积不够，无法满足配电房涉及要求，可以建设两层或多层，但成本大大增加，需公司同意；从周边摸排情况看，周边业务对于该地建设配电房意见很大，估计后期施工有一定的难度。”等等。2019年4月18日，被告安泰房地产公司与案外人李名签订《安泰商业广场配电房主体建筑与安装工程施工合同》，约定由李名承包安泰商业广场配电房主体建筑与安装工程，合同工期为90天，合同总价为63万元。2019年4月29日，被告安泰房地产公司在优化地基的施工方案会议中提及配电房施工过程中遇到邻里阻拦，案外人“黄老板”主张配电房占用了其土地。2019年5月22日，被告安泰房地产公司向李名班组发出《工作联系单》，认为配电房主体土建与安装工程由于邻里关系的阻挠、雨水天气的影响，要求李名班组按正常进度延误20天工期。该《工作联系单》未经李名或其他施工人员签收。2019年6月15日，被告安泰房地产公司的工程部负责人肖科向被告公司领导提交《关于配电房管线施工延误及变更走线方案的报告》，报告列举配电房施工过程中遇到的问题并提出相应的解决方案。同日，被告向李名班组发出《工作联系单》，认为由于现场尺寸变化，设计图纸与现场实际情况不符，需重新确认电缆沟的施工方案和设备的摆放，导致配电房无法按进度要求施工，要求工期按正常进度延误10天。该《工作联系单》同样未经李名或其他施工人员签收。诉讼过程中，本院于2019年10月17日就“安泰房地产公司就其开发的安泰商业广场商业何时提交申请配电等手续，是否具备配电条件”等问题函询广东电网有限公司惠州惠东供电局，该局于2019年10月20日复函称：2017年2月23日，安泰房地产公司就其开发的安泰商业广场商业申请报装用电，我局于同年3月7日出具了供电方案；2018年3月，根据《广东电网有限责任公司业扩报装及配套项目管理细则》规定，中、高压客户供电方案的有效期为供用电双方签订之日起一年逾期作废，该供电方案因超过一年未开工建设而作废。2018年6月4日，安泰房地产公司再次就上述住宅申请报装用电；2018年6月7日，我局再次出具供电方案，但安泰房地产公司一直未完成建设。2019年7月，上述住宅配电房主体土建完毕，但至今未完成配电房相关设施建设（配电房消防设施、门窗、排风扇、空调等）配电房高低压设备仍未施工建设，不具备送电条件。另查：2018年7月27日，广东省住房和城乡建设厅，广东电网有限责任公司联合《发出关于加强变电站、配电房防风防涝风险管控的通知》，通知要求：一、开展已建变电站配电房受灾隐患点排查和治理，对已建设于易受水淹的地下、半地下或地势低洼点处的变电站及配电房，开展受灾安全隐患排查登记、造册巡查防洪排涝设施，备足沙袋、抽风机等防汛设备，督促并指导住宅小区、高层建筑群、商业区、商务区物业管理机构做好地下、半地下变电站、配电房防水、防淹应急措施，必须迁移的应当有计划地逐步迁移至安全地带，消除隐患。二、……规范新建变电站、配电房设置，各地电力部门要及时出具科学合理的专业技术意见。三、……设置变电站、配电房等电力设施，原则上不采用全地下式，避免设置于地势低洼点处，严禁设置于建筑物最底层，特别是处于高危、易引起次生灾害、特别重要地段的配电设施必须要建在地上。如受客观条件所限，必须采用全地下式或半地下式建设的，要进行充分论证，严格按照有关规定和技术规范的要求，设置防水排涝设施，降低防洪防涝风险。本院认为，被告安泰房地产公司具备房地产开发资质并依法取得商品房预售许可证，其与原告高永画签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告已依约向被告支付了全部购房款及相关费用，而被告未按照商品房买卖合同第十一条约定的交楼期限即2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，构成违约，应按合同第十二条的约定承担相应的违约责任。被告安泰房地产公司辩解涉案房屋延期交付系因天气情况及政策原因需对配电房重新选址规划等因素所致，其无需承担违约责任。对此，本院认为，其一，虽然涉案商品房所在楼盘因2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风，对已建工程造成了影响，但被告并未提供有效证据证明台风影响造成工程延误期间多久，也无证据证明该工期延误必然导致延期交楼。况且，被告在取得预售许可证时，涉案楼房的全部层数已建设完毕，从合同的签订日至合同约定的交楼日，期间长达近一年，被告作为专业的房地产开发企业，应当对工程建设所需时间及工程验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时已作充分预留。其二，根据广东省住房和城乡建设厅、广东电网有限责任公司联合发布的《关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》要求，对已建设的配电房并未做强制迁移的要求。而从广东电网有限责任公司惠州惠东供电局的复函内容看，被告于2017年2月23日即申请报装用电，但其在报装后一年内仍未进行开工建设，导致被告在2018年6月份再次申请报装用电期间，行政管理部门对配电房的选址发生了变更，由此而造成的后果因由被告自行承担。截至2019年7月，虽然被告完成了配电房主体土建工程，但配电房相关设施、设备建设仍未完善，且涉案房屋所在楼盘的相关配套设施（如空中花园、扫尾工程）仍未完善，由此可知，即便配电房的问题非因被告自身的原因，涉案楼盘仍因被告自身违约导致不能如期交付使用。因此，被告主张因天气情况及政策原因而无需承担迟延交房的违约责任，依据不足，本院不予采纳。因涉案商品房尚未经竣工验收备案，原告高永画亦未实际收房，故本院对原告诉请的逾期交房违约金暂支持计付至本案辩论终结之日即2019年12月11日。对于后续的逾期交房违约金，原告可作为新的违约事实另行主张权利。经核算，本案逾期交房的违约金时间以房屋总价款404140元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年1月1日起计至2019年12月11日共计为345日，被告在本案中应向原告支付的逾期交房违约金为13943元[404140×0.01%×345，四舍五入]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付2019年1月1日至2019年12月11日的逾期交房违约金13943元给原告高永画；二、驳回原告高永画的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告高永画已预缴），由被告惠东县安泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  庄 滢人民陪审员  林彩贻人民陪审员  王伟雄二〇一九年十二月十一日法官助理周思敏书记员叶凡