福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23103号 原告：厦门市龙江大厦第三届业主委员会，住所地厦门市思明区莲秀里131号204室。 法定代表人：刘钦山，主任。 委托诉讼代理人：杜爱英，福建冠德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄思羽，福建冠德律师事务所律师。 被告：林继鑫，男，1984年4月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。 厦门市龙江大厦第三届业主委员会（以下简称龙江大厦第三届业委会）与林继鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。龙江大厦第三届业委会的法定代表人刘钦山及委托诉讼代理人杜爱英、黄思羽与林继鑫及其委托诉讼代理人林龙美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙江大厦第三届业委会向本院提出诉讼请求：1.林继鑫立即向龙江大厦第三届业委会支付拖欠的思明区莲秀里149号1204室物业费每月为73.25元、公维金每月为15.25元、车位租金每月450元（前三项扣除2017年3-10月已交部份，自2014年1月起暂计至2019年8月31日尚欠物业费4249元、公维金884.5元、车位费为11700元）及拖欠期间的逾期付款利息941元，暂共计17774.5元（以拖欠金额为基数，自2014年7月至实际付清之日，按央行同期贷款利息计算，暂以年度拖欠最后一个月份为起算点）；2.林继鑫立即向龙江大厦第三届业委会支付龙江大厦第三届业委会代为缴纳的莲秀里149号1204室水费2229.4元、电费6260.4元及电费公摊732元及前述三项费用的违约金9599元，暂共计18820.8元（以拖欠金额为基数，自2014年3月至实际付清之日，按电费、电费公摊、水费收费主体规定的日千分之一违约金计算，暂以年度拖欠最后一个月份为起算点）；3.林继鑫承担本案全部诉讼费用、律师费用3000元整。事实及理由：厦门市思明区龙江大厦是由业主委员会自治管理，负责收取物业费、公维金、停车费、代缴水费、代缴电费的自管小区。林继鑫系思明区莲秀里149号1204室即龙江大厦C栋1204业主。自2014年3月起今，林继鑫已长时间拖欠龙江大厦第三届业委会物业费4249元、公维金884.5元、停车费11700元、代缴水费2229.4元、代缴电费6260.4公摊电费732元，共计26055元及相应逾期付款利息、水电费滞纳金。本届业委会成员曾多次至林继鑫处催缴物业费、电费等所欠费用，电业局电曾到本小区停电催缴，2019年9月9日业委会再次发催缴费用函，但林继鑫拒收函件、拒不缴费。并业，林继鑫对龙江大厦第三届业委会成员多次言语威胁，还造成了小区全体业主被停限电，生活受到影响。根据《厦门市思明龙江大厦管理规约》、《厦门市思明区龙江大厦业主大会议事规则》第十一条、第五条的约定，业委会对拒付物业服务费等损害他人合法权益的行为有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。因此，林继鑫拒不交物业费等导致的龙江大厦第三届业委会通过诉讼催缴，损失的诉讼费、律师费等应由林继鑫承担赔偿责任。 林继鑫辩称，一、龙江大厦第三届业委会诉讼主体不适格，应予以驳回。1.本案龙江大厦第三届业委会诉状中所载明的龙江大厦第三届业委会为厦门市龙江大厦业主委员会，所盖公章也均是厦门市龙江大厦业主委员会，而龙江大厦第三届业委会提交的厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处2018年10月15日出具的《业主委员会备案证明》，足以证明备案的业主委员会是厦门市龙江大厦第三届业主委员会。根据我国相关法律规定，厦门市龙江大厦业主委员会与厦门市龙江大厦第三届业主委员会是完全不同的两家业主委员会，完全不同的两个民事主体。故此，本案龙江大厦第三届业委会并非备案的厦门市第三届龙江大厦业主委员会，龙江大厦第三届业委会诉讼主体不适格，应当予以驳回。2.2019年11月4日，厦门市思明区莲秀社区居委会告知龙江大厦第三届业主委员会，在9月27日-29日组织召开的罢免龙江大厦第三届业主委员会资格的表决登记结果为：赞同罢免你会全体委员的业主人数为97人，产权面积权数13378.29平方米。龙江大厦的总建筑面积24667.3平方米，总户数171户，经计算，业主人数占56.73%，建筑面积占54.23%。由此可知，本次业主大会表决结果达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，龙江大厦第三届业主委员会资格已终止，龙江大厦第三届业委会诉讼主体不适格，应当予以驳回。 二、龙江大厦第三届业委会要求支付拖欠的思明区莲秀里149号1204室物业费4249元、公维金884.5元、车位费11700元及拖欠期间的逾期付款利息941元，暂共计17774.5元是没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业起诉，请求业主交纳拖欠的物业服务费用的条件为：业主逾期不交纳，经过催交程序无正当理由仍不交纳。龙江大厦第三届业委会提交的证据无法证明已履行书面催交的程序义务，违反了起诉前置程序性规定，请求依法予以驳回。2.龙江大厦第三届业委会不具备收取物业费的职能，无权收取物业费。业主委员会代表全体业主对小区进行自我管理，其与业主之间的法律关系不能等同于《物业管理条例》规定的物业服务法律关系，业主委员会与业主之间并不构成物业服务合同关系。业主委员会作为自治管理团体，是业主行使管理权的一种方式，相关法律并未赋予业主委员会收取物业费之职能，即使其收取物业费也只能是以实际提供物业服务者的名义代为收取，且业委会自成立以来不按规定公布日常收支账目，也没有请第三方对小区收支账目进行过相关审计，小区日常收支情况，业主无从知晓，故业主委员会并不是主张物业费的适格主体。3.龙江大厦第三届业委会无权要求支付车位费17774.5元，林继鑫根据并未向龙江大厦第三届业委会承租车位，与龙江大厦第三届业委会之间不存在车位租赁合同关系。龙江大厦第三届业委会主张的车位费实际上是租金，与本案是不同民事法律关系，不应一并处理，应予以驳回。4.龙江大厦第三届业委会无权要求支付逾期付款利息，其所主张的逾期付款利息自2014年7月起计算，无事实及法律依据，且至今已超过诉讼时效，依法应不予支持。 三、龙江大厦第三届业委会要求支付代缴纳的思明区莲秀里149号1204室水电费及违约金的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1.林继鑫水电费缴交至2017年8月。龙江大厦第三届业委会先是将林继鑫两套房产的水电费等合并计费，又重复要求按套缴交，从龙江大厦第三届业委会所诉的水费、电费、电费公摊及违约金可推定龙江大厦第三届业委会乱收水电费、重复计算水电费。2.龙江大厦第三届业委会无权要求支付违约金，其诉称违约金自2014年3月起计算，无事实及法律依据，且至今已超过诉讼时效，依法应不予支持。此外，龙江大厦第三届业委会要求支付律师费用3000元没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区莲秀里149号1204室（以下简称讼争房屋）建筑面积126.81平方米，位于龙江大厦内，登记在林继鑫名下。该大厦物业系由业主委员会自治管理。 龙江大厦第三届业委会于2016年4月12日，任期5年，于2018年10月15日在厦门市思明区嘉莲街道办事处备案。龙江大厦管理规约第八条载明确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和计费方式由业主通过业主大会共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；第二十四条载明业主大会依法选聘物业服务企业对本物业进行物业管理活动，书面签订物业服务合同，并向全体业主公示；第三十四条载明本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（酬金制）方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。龙江大厦业主大会议事规则第十六条载明本小区日常专项维修资金以每梯房屋为单位建立，由该梯房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积计算，每2月缴纳一次（电梯0.25元/月/平方米，楼梯0.2元/月/平方米）。 2019年9月9日，龙江大厦第三届业委会向林继鑫寄送一封《欠费函》，要求林继鑫缴纳2014年1月至2019年8月欠缴的物业费、水电费等费用共计55466元。该函被拒收退回。 2019年9月11日，龙江大厦第三届业委会发布业主大会会议公告，载明拟定于2019年9月27日至2019年9月29日就“罢免第三届业主委员会，并重新选举新的业主委员会”事项采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，按照人数结合面积的方式确定，投票总面积为24667.3平方米，总人数投票权数为171。2019年9月27日，厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处向龙江大厦第三届业委会发出《指导监督函》，告知其提出缴清物业费用才能领取业主大会表决选票的要求违反法律规定，要求其立即予以改正。2019年10月8日，厦门市思明区莲秀社区居民委员会通知龙江大厦业主，如未领取选票可到居委会进行登记。2019年11月4日，莲秀社区居民委员会向龙江大厦第三届业委会发出《告知书》，载明龙江大厦第三届业委会拒绝嘉莲街道办事处及街道业主自治监督指导小组的改正意见。现经居委会进行的意见登记，赞同罢免龙江大厦第三届业委会全体委员的业主人数为97人，产权面积权数13378.29平方米，并督促龙江大厦第三届业委会将该结果计入业主大会临时会议的表决结果。2019年11月21日，厦门市思明区嘉莲街道办事处向龙江大厦第三届业委会发出一封《龙江大厦罢免第三届业主委员会事宜的函》，载明龙江大厦第三届业委会拒绝采纳莲秀社区居委会将上述登记计入表决结果的意见，街道决定协助龙江大厦业主召开业主大会临时会议，对业主罢免龙江大厦第三届业委会全体委员的事项进行投票表决。 审理中，龙江大厦第三届业委会陈述龙江大厦成立业主委员会以来一直使用“龙江大厦业主委员会”的印章，其以第三届业委会的身份提起本案诉讼，并确认物业费及公维金皆沿用上一届业委会的方案，本届业委会成立后并未就该标准召开业主大会商议表决。龙江大厦第三届业委会向本院提交以下证据：1.《请示》，载明2013年6月26日，龙江大厦业主委员会向厦门市思明区嘉莲街道办申请报批该大厦物业管理费调整方案，将住宅的物业管理费调整为1.2元/平方米/月（高层）和0.55元/平方米/月（多层），公维金调整为0.25元/平方米/月（高层）和0.2元/平方米/月（多层）。该方案已经业主大会审议通过。2.欠费清单、收费通知单，载明讼争房屋2014年1月至2019年10月共欠物业费、水电费、车位租金等共计35508元。3.公告，载明龙江大厦第三届业委会于2016年6月27日通知自当年7月起按照2000年以来的收费标准执行，不变价、不涨价。4.国网电力通告，载明龙江大厦因存在欠费且多次催缴均未缴纳而对该大厦执行停限电。5.国网电费清单、电表水表抄表数。国网电费清单载明龙江大厦2019年8月和2019年9月电费金额分别为96024.89元和106369.94元。讼争房屋2019年8月用电386度，用水9吨。6.收据、违约金、利息计算表，拟证明林继鑫仅于2018年缴纳2017年1月至2017年10月的物业费和公维金、2016年11月至2017年8月的水电费，尚欠水电费违约金11029元、逾期付款利息1588元。7.车位中签单、证明，载明林继鑫抽中28号车位，案外人陈静抽中31号车位并当场转让给林继鑫使用，车位租金由林继鑫缴交。8.发票，载明福建冠德律师事务所向龙江大厦第三届业委会开具律师费发票6000元。9.国网电力公司报表，载明龙江大厦业委会已将2018年5月至2019年8月所欠电费51657.74元及违约金59701.86元全部结清。 林继鑫的质证意见为：1.《请示》、欠费清单、收费通知单和公告、电表水表抄表数、车位中签单、证明以及违约金和利息计算表，均系龙江大厦第三届业委会单方制作，真实性合法性关联性均不确认。2.国网电力通告、国网电费清单、国网电力公司报表，关联性及证明对象不予确认，不能证明林继鑫所拖欠相关费用以及龙江大厦第三届业委会替林继鑫代垫相关费用。3.发票，真实性予以确认，但与本案无关，应由龙江大厦第三届业委会自行承担。4.收据，真实性予以确认，可以证明林继鑫已缴纳物业费及水电费至2017年。 龙江大厦第三届业委会申请傅国恩、桂国水、刘梧桐、付华芳出庭作证。四位证人均陈述其系龙江大厦第三届业委会聘请的工作人员，车位抽签时并不在现场，陈静将31号车位转给林继鑫系听龙江大厦第三届业委会所说。龙江大厦业委会对证人证言真实性予以确认。林继鑫认为证人均系龙江大厦第三届业委会雇佣，存在利害关系，故其证人证言不应予以采信，且证人所陈述的车位情况均是从业委会处得知的，非亲眼所见。 本院认为，龙江大厦第三届业委会经合法程序选举产生并经街道备案，其罢免程序虽已启动但程序并未完结，其主体资格依然存在，其虽沿用龙江大厦业主委员会的印章，但不能否认其作为第三届业委会的主体资格，故林继鑫主张龙江大厦第三届业委会主体不适格的意见，于法无据，不予采纳。根据在案证据，龙江大厦第三届业委会主张林继鑫自2014年其未缴纳物业费及水电费，但根据其向法庭提交的收据载明，林继鑫2018年缴纳款项系至2017年10月止的物业费及至2017年8月止的水电费，若林继鑫自2014年其未缴纳费用，依常理龙江大厦第三届业委会应当将上述款项先补缴之前所欠款项而非截选部分期间费用予以抵扣，故本院认定林继鑫已缴纳至2017年10月止的物业费及至2017年8月止的水电费。林继鑫虽此后未再缴纳上述费用，但龙江大厦第三届业委会所提交的欠费清单、水电抄表数等均为其单方制作，既无电力水务等相关部门确认，亦无林继鑫本人确认，其所提交的电网报表仅载明龙江大厦第三届业委会结清相关款项，但为林继鑫所垫付的水电费具体数额均无法证明。对于物业费及公维金，龙江大厦业委会确认就其缴纳标准、管理制度以及物业服务等均沿用上一届业委会的方案，就当前物业服务各项事宜均未召开业主大会表决，不符合龙江大厦管理规约之规定，故龙江大厦第三届业委会以此标准计算物业费及公维金暂缺依据，其据以计算的相关费用及违约金、利息等均无依据，不予支持。关于车位租金，不属于物业合同纠纷处理范围，鉴于林继鑫不同意在本案一并处理，龙江大厦第三届业委会就该部分诉求可另行主张权利。龙江大厦第三届业委会仅提供律师费发票，未提交委托合同及转账凭证予以佐证，其发票内容亦无法体现与本案的关联性，龙江大厦第三届业委会的该项诉求无合同及法律依据，不予支持。此外，林继鑫自本院认定期间之后再未缴纳物业费及水电费，该行为损害了全体业主的共同利益，虽本案中因龙江大厦第三届业委会未能明确具体数额导致其诉求未能得到支持，但林继鑫不能以此逃避缴纳相关费用的义务，权利人亦可待相关费用明确后再行主张权利。 本院注意到，根据双方提交的证据以及龙江大厦第三届业委会的陈述，结合大厦多位业主均有罢免该业委会的意思表示，龙江大厦第三届业委会在负责龙江大厦物业管理过程中表现出诸多问题，其诉讼请求未能得到本院支持亦与其存在的管理问题密切相关。同时，面对嘉莲街道办事处、街道业主自治监督指导小组以及莲秀社区居民委员会等相关部门的指出的问题及改正意见，龙江大厦第三届业委会拒不整改，其行为不符合相关法律规定以及业主委员会成立初衷，其应在履行职责期限内积极保障业主们的合法权益，接受相关指导监督部门的意见。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门市龙江大厦第三届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费395元，由厦门市龙江大厦第三届业主委员会负担。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇一九年十二月十九日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。