内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初847号原告：赵文利，女，现住呼和浩特市和林县。委托诉讼代理人：董利平，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：赵翠平，女，现住鄂尔多斯市。被告：王琰，女，现住鄂尔多斯市。被告：莎日娜，女，现住鄂尔多斯市。三被告赵翠平、王琰、莎日娜共同委托诉讼代理人：王莎，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告：杨尚，男。被告：高亚平，女。委他诉讼代理人：张智刚，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所实习律师。原告赵文利诉被告杨尚、高亚平、赵翠平、王琰、莎日娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告赵文利及其委托诉讼代理人董利平，被告杨尚、高亚平及其委托诉讼代理人张智刚、李峰，被告赵翠平作为被告王琰、莎日娜委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。被告赵翠平、王琰、莎日娜于2019年5月5日向本院申请对赵文利提供的《房屋认购合同书》上加盖的印章与“内蒙古亨瑞房地产开发有限公司”与他人签订的房屋认购合同书的内容印章是否一致进行鉴定，后本院不予准许该鉴定申请。本院于2019年12月18日继续进行开庭审理，本案现已审理终结。原告赵文利向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认2016年4月11日被告杨尚、高亚平与内蒙古亨瑞房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。2、请求法院依法判令被告杨尚、高亚平返还呼和浩特市土默特左旗台阁牧镇景盛嘉华住××区东户的房屋。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月8日，原告与内蒙古亨瑞房地产开发有限公司签订了《房屋认购合同书》，合同约定，原告向内蒙古亨瑞房地产开发有限公司购买了位于呼和浩特市××旗东户房屋一套，该房屋总价款27万元，原告一次性付清该房屋房款。2012年11月30日前开发商将房屋交付给原告赵文利，并与原告赵文利办理了移交手续，并领取了该房屋钥匙。原告因外地陪读，一直未居住，但是原告每年会不定时的查看房子。2017年6月份原告再次查看房屋时，发现自己钥匙打不开房门。经了解，被告杨尚、高亚平与内蒙古亨瑞房地产开发有限公司签订了《房屋认购合同书》，该合同的签订日期为2016年4月11日，但是通过向呼和浩特市工商管理局金山经济技术开发区分局了解，内蒙古亨瑞房地产开发有限公司于2010年3月18日成立，股东为被告赵翠平、被告王琰、被告莎日娜。内蒙古亨瑞房地产开发有限公司以协议解散的方式于2015年10月26日成立清算组，清算组成员分别为被告赵翠平、被告王琰、被告莎日娜，并且于2015年12月15日注销。原告认为，被告杨尚、高亚平与内蒙古亨瑞房地产开发有限公司签订了《房屋认购合同书》系在内蒙古亨瑞房地产开发有限公司丧失民事行为能力的情况下签订的，该合同属于无效合同，因内蒙古亨瑞房地产开发有限公司已经依法注销，股东赵翠平、王琰、莎日娜作为诉讼权利的主体应该承担相应责任。被告赵翠平、王琰、莎日娜辩称：一、亨瑞公司与赵文利没有签过认购书，也没有收取过赵文利任何款项，公司没有人跟她接洽过任何业务。亨瑞公司与杨尚签订合同的效力与她没有利害关系，根据民诉法第一百一十九条第一款规定，应驳回起诉。二、亨瑞公司与杨尚签订的《房屋认购书》不具有合同法第52条规定的无效情形。虽然签订时亨瑞公司已注销，也不影响合同效力，因为亨瑞公司注销前，已产生相关债务，没有亨瑞公司的名义，无法办理产权登记，注销也是应建设局要求，非主动注销。三、亨瑞公司与杨尚签订的合同即使无效，根据合同法第58条规定，其返还原物的对象，也应是亨瑞公司，在公司注销的情况下，因返还给全体股东，原告不是合同向对方，无权主张返还。被告杨尚、高亚平辩称：一、赵文利与案涉房屋无直接利害关系，不是本案的适格原告不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应当依法驳回其起诉。二、答辩人杨尚、高亚平对案涉房屋拥有合法的占有使用权，赵文利无权要求杨尚、高亚平返还房屋。综上，赵文利的诉请缺乏事实与法律基础，请求人民法院依法驳回其起诉或驳回其诉讼请求，保护答辩人的合法权益。原告赵文利为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一企业档案5张、企业信用信息6张。拟证明本案被告赵翠平、王琰、莎日娜系内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司的发起人及股东，现该公司已注销。三被告系公司义务的承继人，主体适格。内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司于2015年12月15日注销，以公司内部协议解散的方式注销公司。内蒙古亨瑞公司经营范围包括房地产开发，其有权利将房屋出卖给原告。证据二《房屋认购协议》、收条。拟证明原告于2011年10月8日向内蒙古亨瑞房地产公司购买位于××区东户建筑面积为100平方米的房屋。原告于同日将全部购房款270000元一次性支付给内蒙古亨瑞公司，双方的认购协议系双方真实意思表示，合法、有效。证据三《房屋认购合同书》，拟证明被告杨尚、高亚平与内蒙古亨瑞房地产开发有限公司签订的《房屋认购合同书》无效，理由是内蒙古亨瑞房地产在签订时已经注销，公司已经丧失民事行为能力，其签订的合同不发生法律效力。杨尚无权占有该房屋，应当予以返还。证据四原告申请法院调取的在土默特左旗台阁牧镇派出所留存的被告杨尚、高亚平与亨瑞公司签订的《房屋认购合同书》。拟证明其向派出所提交的《房屋认购合同书》与上次庭审中与被告杨尚、高亚平提交的《房屋认购合同书》不一致，我方认为被告杨尚、高亚平有伪造证据的嫌疑。被告赵翠平、王琰、莎日娜的质证称，对证据一企业档案5张、企业信用信息6张，真实性认可。对证据二《房屋认购协议》、收条不认可，我是公司法人没跟原告签过合同盖过章。章不是我公司的章，我申请对章进行鉴定。对证据三房屋认购合同书认可。证据四真实性、合法性认可，证明目的不认可。我方于2016年4月11日应乔先枝要求将涉案房屋权利人由乔先枝变更为杨尚、高亚平，并与杨尚、高亚平重新签订了《房屋认购合同书》，对此内蒙古亨瑞房地产开发有限公司与杨尚、高亚平签订的《房屋认购合同书》予以追认。被告杨尚、高亚平的质证意见为：对证据一企业档案5张、企业信用信息6张，真实性证明的问题予以认可。对证据二《房屋认购协议》、收条，真实性、证明的问题均不认可。原告提供的房屋协议，第一点，开发商的公司对合同不予认可，开发商没有和原告签过这份协议，第二点，这份协议封皮有一编号显示的这份合同的文书样本是2012年，也就是说亨瑞公司开始使用该房屋认购书样本的时间是2012年，该公司于2012年出售房屋，而落款时期是2011年10月8日与逻辑不符。第三点，合同的售楼专用章，与开发商实际使用的用章目测有偏差，我方认为原告提供的房屋认购合同书，真实性存疑，涉嫌伪造，包括合同文本及印章，均涉嫌伪造。收据是黄春田签字，盖的是开发商的印章。黄春田是项目施工队的负责人，不是开发商的股东或员工，其在该收据上签字行为与印章存在矛盾，不符合常理。开发商不可能允许施工队在开发商的收据上签字，按开发商交易习惯，合同签订后，合同签订后买受人还需缴纳契税、维修基金、水电表费等方可领钥匙，原告没有证据显示缴纳上述费用。故其领取房屋钥匙的说法不符合常理，不是真实的。对证据三房屋认购合同书真实性认可，证明的问题不认可。原告以杨尚和高亚平与亨瑞公司签订的认购合同书是在公司注销之后签订的，主张无效，该主张没有法律依据。按照公司法的规定，公司注销以后，其债权债务，权利义务关系由全体股东承担，所以这份协议即使在公司注销以后，他所代表的至少也是公司股东的意思表示，在公司股东与合同相对人即本案二被告，是具备法律效力的。证据四系同一份合同是两个版本，被告杨尚、高亚平在举证提交的版本是从开发商处复印的版本，也就是存放于开发商处的合同版本，杨尚、高亚平向派出所提交的合同版本系杨尚、高亚平保存的合同文本。两个版本虽然不太一致，但是是针对同一套房屋所签订的同一份合同，其差异是因为开发商再为乔先枝和杨尚、高亚平办理更名时，特别在开发商处存留的合同文本上让乔先枝对该房屋转让给杨尚、高亚平的事实进行了说明，故不存在原告所述伪造合同的情况。经审查，原告提供的证据一企业档案5张、企业信用信息，证据三杨尚、高亚平与内蒙古亨瑞房地产开发有限公司签订的《房屋认购合同书》，具有真实性，本院对真实性予以认可。原告提供的证据二《房屋认购协议》、收条，因签订时间为2011年10月8日，早于土默特左旗发展和改革局《关于台阁牧镇达尔架大东营村新农村建设“景盛嘉华”商住小区的批复》的2012年2月23日，也早于获得土旗政府项目建设批复的2011年12月31日，且收条上收款人为黄春田，与原告将购房款现金交付于内蒙古亨瑞房地产开发有限公司售楼部工作人员的陈述相矛盾，故本院对该证据的真实性不予认可。对证据四的真实性，本院予以认可。被告赵翠平、王琰、莎日娜为证明其主张向法庭举证：一、土默特左旗人民政府土左政批字【2011】88号《关于台阁牧镇达尔架大东营村新农村建设的批复》；二、土默特左旗发展和改革局土左发改字（2011）第350号《关于原则同意台阁牧镇达尔架大东营村新农村住宅小区项目开展前期工作的函》。三、土默特左旗台阁牧镇人民政府台政发（2011）32号《关于建设台阁牧镇达尔架大东营村新农村住宅项目的请示》；四、土默特左旗国土资源局《关于台阁牧镇达尔架大东营新农村建设项目用地情况的说明》。拟证明被告赵翠平、王琰、莎日娜曾担任股份的内蒙古亨瑞房地产开发有限公司开发的土默特左旗台阁牧镇景盛嘉华住宅小区项目于2011年12月31日获得土旗政府项目建设批复，该批复日期晚于原告所举《房屋认购合同》载明的签订日期。原告质证称，对该证据真实性、合法性关联性均不认可，影印件真实性不认可，不能证明批复时间与合同签订时间有关联性。被告杨尚举证2013年5月已经装修完毕，与该文件批复时间冲突，我方对该证据真实性不认可。被杨尚、高亚平质证称，对证据真实性、关联性及证明问题均认可。该证据恰好可以证明原告所举2011年10月8日所签订的《房屋认购合同书》真实性存疑。经审查，本院认为上述证据具有证明效力，予以认可。被告杨尚、高亚平为证明其观点向法庭举证：证据一记账凭证、收据、昭华建筑黄春田与景盛嘉华项目部付款账目结算明细、景盛嘉华小区顶房明细表、乔先枝2013年5月16日签订的《房屋认购合同书》。拟证明内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司景盛嘉华项目部因欠黄春田工程款，将案涉房屋抵顶给黄春田。2013年5月16日，该项目部以内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司的名义与黄春田妻子乔先枝签订《房屋认购合同书》，并将该房屋交付给乔先枝占有使用。证据二冯和平给杨尚、高亚平出具购房款收据，杨尚、高亚平向冯和平付款凭证，乔先枝更名声明，乔先枝身份证复印件，2016年4月11日乔先枝配合杨尚、高亚平所签《房屋认购合同书》。拟证明黄春田因欠冯和平工程款，将案涉房屋抵账转让给冯和平。冯和平随后将其转让给杨尚、高亚平，并收取了25万元转让款。2016年4月11日，乔先枝配合杨尚、高亚平到内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司景盛嘉华项目部办理了更名手续，并将案涉房屋交付给杨尚、高亚平占有使用。证据三景盛嘉华项目部2016年4月11日向杨尚、高亚平签发的交房通知单及其出具的缴纳契税、维修基金、智能水电表费用收据，杨尚、高亚平因居住使用案涉房屋所交纳采暖费的发票以及物业费、水电费、二次垃圾清理费、化粪池清理费、公共照明费收据。拟证明杨尚、高亚平于2016年4月11日从乔先枝处接手案涉房屋后一直使用至今。原告赵文利质证称，对证据一记账凭证真实性不认可，并非抵顶本案涉案房屋房款。收据没有公司公章确认及法定代表人签字，真实性不认可，被告跟公司存在恶意串通嫌疑。昭华建筑黄春田与景盛嘉华项目部付款账目结算明细、景盛嘉华小区顶房明细表，与本案无关，是自行书写，真实性不认可。2013年5月16日与黄春田妻子乔先枝签订《房屋认购合同书》真实性不认可，乔先枝签名不一致，乔先枝是否本人书写，据我们所知乔先枝2015年已经去世。对证据二冯和平给杨尚、高亚平出具购房款收据，房款支付给冯和平，本案被告于冯和平有其他债务，不影响原告物权效力，亨瑞公司无权将已经是原告的房屋再进行出让。对杨尚、高亚平向冯和平付款凭证，是向个人付款。对乔先枝更名声明，不认可。对乔先枝身份证复印件不发表质证意见。对杨尚、高亚平2016年4月11日乔先枝配合杨尚、高亚平到内所签《房屋认购合同书》真实性、合法性关联性均不认可，补充协议中本人乔先枝自愿将房屋转让给杨尚，签字与本人不一致，我们庭后调取后申请鉴定。对证据三景盛嘉华项目部2016年4月11日向杨尚、高亚平签发的交房通知单及其出具的缴纳契税、维修基金、智能水电表费用收据，杨尚、高亚平因居住使用案涉房屋所交纳采暖费的发票以及物业费、水电费、二次垃圾清理费、化池清理费、公共照明费收据，真实性认可，与亨瑞公司签订合同无效，交电费等情况与本案无关不予认可。上述三组证据综合质证，被告提供三组证据，本案所涉房屋已于2011年转卖给原告，被告于2016年签订的协议，签订协议时公司已经注销，双方存在工程款的纠纷不能对抗我方对房屋的物权，所有证据均是被告高亚平、杨尚出示，但是出示证据均是亨瑞公司给出具的，我方认为双方串通行为，侵害原告合法权益。被告赵翠平、王琰、莎日娜对被告杨尚、高亚平证据均认可。经审查，本院对昭华建筑黄春田与景盛嘉华项目部付款账目结算明细、景盛嘉华小区顶房明细表，真实性不认可，其余证据的真实性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月23日，土默特左旗发展和改革局《关于台阁牧镇达尔架大东营村新农村建设“景盛嘉华”商住小区的批复》，批准内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司在××镇以东建设“景盛嘉华”商住小区。2011年12月31日，土默特左旗人民政府以土左政批字[2011]88号文件，原则同意实施该新农村开发改造工程。内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司开发建设的“景盛嘉华”商住小区所占用的××旗的村委会所有，属于集体土地。至今未办理商品房开发的相关手续，没有取得商品房销售许可证明。被告赵翠平、王琰、莎日娜系内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司的发起人及股东，现该公司于2015年12月15日以公司内部协议解散的方式注销公司。原告赵文利户籍地为呼和浩特市和林县城关镇东沟村1号。本院认为，本案案由应为排除妨害纠纷。内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司开发建设的“景盛嘉华”商住小区所占用的××旗的村委会所有的集体土地。依照相关法律规定，建设商品房使用的土地应当是国有土地，集体土地只能依法提供给集体经济组织成员的农户使用（宅基地），任何单位和个人未经法定程序不得建设商品房。内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司在未能办理商品房开发的相关手续，没有取得商品房销售许可证明的情况下，出售房屋属于违法行为，不具有法律效力。原告赵文利非土默特左旗台阁牧镇达尔架大东营村村民，不具有购买案涉房屋的资格。当事人对自己的诉讼请求，有责任提供证据加以证明。因原告赵文利所举证据均不能证明其合法购买了案涉房屋，故本院对原告赵文利提出的请求确认被告杨尚、高亚平与内蒙古亨瑞房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效，以及请求判令被告杨尚、高亚平返还案涉的房屋的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告赵文利的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告赵文利负担100元，其余退还原告赵文利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王 烁审 判 员 丁 洁人民陪审员 陈永红 二〇一九年十二月十九日书 记 员 王婷婷相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。