山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初7081号原告：柴桂祥，男，1987年8月15日出生，汉族，住河北省邢台市临西县。委托诉讼代理人：颜泰峰，山东鲁滕律师事务所律师。被告：山东中万置业有限公司，住所地：滕州市安乐街104号。法定代表人：陈进弟，执行董事。委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。原告柴桂祥与被告山东中万置业有限公司（以下简称中万置业）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴桂祥的委托诉讼代理人颜泰峰，被告中万置业的委托诉讼代理人袁克永到庭了参加诉讼，本案现已审理终结。柴桂祥向本院提出诉讼请求：1.中万置业返还柴桂祥预约金30000元及自2017年12月3日至本息全部返还之日止，上述资金占用期间的利息损失10000元（按月息2%计算）；2.诉讼费400元、保全费520元、诉讼保全责任保险费500元由中万置业承担。庭审中，柴桂祥增加诉讼请求，要求中万置业按3万元的3倍违约金赔偿原告。事实和理由：2017年12月3日，中万置业未取得商品房预售许可证即通过虚假宣传欺骗柴桂祥缴纳预约金，实际收取30000元。开盘时柴桂祥发现中万置业所售商铺与宣传不符，当即表示放弃购买商铺并要求中万置业解除预约协议退还本息，中万置业一直没有返还本金并支付利息，故诉至法院，诉请如上。中万置业辩称，柴桂祥预购商铺属实，柴桂祥放弃购铺后未按照约定办理放弃认购确认手续，也未办理本金退还手续。在柴桂祥放弃购铺退款时不存在利息，对返还本金3万元同意，对要求支付利息不同意，请求法庭驳回对利息的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,包括中万国际广场预约购铺协议、收据、诉讼保全收据、诉讼保全保险费发票、诉讼费专用发票（预收）、商品房预售许可证,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2017年12月3日，柴桂祥向中万置业交纳预约金3万元，中万置业出具收据。之后柴桂祥作为预约人，中万置业作为公司，双方签订《中万国际广场预约购铺协议》一份，协议载明：“预约人预约购买公司开发的中万国际广场项目房屋，双方本着客户自愿的原则，经充分协商同意，达成以下预约购铺协议：一、兹收到预约人预约金人民币叁万元整，预约号为（0780）。二、在项目具备预售条件后，如预约人与公司签订合同，预约人可享受以下权益及优惠：（1）享有优先选铺权；（2）预约人购铺一次性奖励贰万元整购铺优惠。购铺优惠从房款里扣除；（3）预约人购铺同时享有开盘优惠。三、如预约人在开盘后放弃购铺时，可在开盘3个月后申请解除本预约协议，待预约人办理放弃认购确认手续后，再予办理本金退款手续，不计息。四、……五、备注：（1）一个预约号所附优惠只能享受一次，不能重复使用。（2）预约方接到开盘认购通知后，应于认购当日更换认购单。逾期未更换的，公司有权取消预约方购房的优先权利及优惠，且不造成违约。（3）本协议未尽事宜，双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”公司加盖合同专用章，预约人签名捺印后协议生效。2018年2月12日，中万置业取得商品房预售许可证，预售总建筑面积66261平方米，共1938套。中万置业于2018年2月4日开盘。柴桂祥陈述其于开盘当日即放弃购铺，又于2018年5月10日向中万置业要求解除预约协议。中万置业认可柴桂祥于2018年5月10日要求解除预约协议。柴桂祥因案件保全交纳了申请费520元，并因保全担保向中国大地财产保险股份有限公司山东分公司交纳了500元保险服务费。柴桂祥认为中万置业存在欺诈、违法行为理由有三，其一，协议中预约号为0780，实际商铺房源没有780套，其二，协议是格式合同，协议内容三显失公平，其三，双方签订预约协议，收取预约金时，中万置业未取得许可证，不具备预售条件。中万置业自述，商品房预售许可证中已明确预售共1938套，现在仍有房源，协议签订时虽未取得许可证，但2018年2月份已取得，预售有效。本院认为，双方争议的焦点为：1.预约协议是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”，本案预约协议并非预售合同，其亦没有就房屋、价款等做具体约定，仅系对于将来可能购买房屋而达成的约定，系双方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。依法成立的合同,对当事人均具有法律约束力,当事人应当按照约定履行各自的义务。2.协议内容第三条是否显失公平，中万置业应否承担违约责任。首先,协议第三条载明的内容系对解除预约协议结果的预先告知，是对解约后果的一种约定，即互不承担违约责任。该条款是合同双方达成的一致意见,其中包含了柴桂祥和中万置业双方的权利,而不是一方享有权利而排除了对方的权利,柴桂祥主张协议是格式合同,该条款显失公平的意见,本院不予采信。其次,该协议在形式上仅为一页纸,篇幅并不长,柴桂祥系成年人,具有完全民事行为能力,签字前完全能够对协议的内容进行阅读,其在协议上签字的行为代表其对内容的认可,并且能够理解解约的后果。因此,协议第三条约定有效,对双方均有约束力,依照该条约定,柴桂祥可以放弃认购，解除预约协议，解除后中万置业应返还预约金3万元。3.中万置业是否存在欺诈行为。根据谁主张谁举证的原则,柴桂祥称实际商铺房源没有780户，中万置业具有消费欺诈的故意和非法吸收公众存款的嫌疑，其应就此事实提供有效证据证明,但其未能提供,且中万置业提供的预售许可证已明确商房1938套，故柴桂祥应承担举证不能的法律后果,其主张中万置业存在欺诈行为的意见,本院不予采信。4.中万置业是否应当支付利息，应当按照多少支付利息。预约协议第三条约定：“如预约人在开盘后放弃购铺的，可在开盘3个月后申请解除本预约协议，待预约人办理放弃认购确认手续后，再予办理本金退款手续，不计息”，根据此约定，柴桂祥可在开盘后3个月解除预约协议，且在办理放弃认购手续前不计息，因此在柴桂祥要求退还预约款之前不应计算利息。但自柴桂祥要求退还之日起，中万置业应向柴桂祥支付资金占用期间的利息损失。双方就确认放弃购铺之后实际退款之前未约定利息的计算，可按照年利率6%计算资金占用期间的利息损失。因此，中万置业应以3万元为基数，自2018年5月10日起至实际给付之日止，按照年利率6%向柴桂祥支付资金占用期间的利息损失。柴桂祥要求按照月息2分计算，无事实及法律依据，本院不予支持。因中万置业未按约定退还预约金引起本案诉讼，柴桂祥为此支出的案件保全申请费及向保险公司交纳的保全担保保险服务费，系其支出的合理必要费用，应由中万置业向其支付。庭审中，柴桂祥增加诉讼请求，要求中万置业按3万元的3倍违约金赔偿。但柴桂祥未在法律规定期限内补缴案件受理费，故本院对其新增诉请不予审理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、山东中万置业有限公司向柴桂祥返还预约金3万元;二、山东中万置业有限公司支付柴桂祥资金占用期间的利息（以3万元为基数，自2018年5月10日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；三、山东中万置业有限公司支付柴桂祥案件保全申请费520元；四、山东中万置业有限公司支付柴桂祥向保险公司交纳的保险服务费500元；五、驳回柴桂祥的其他诉讼请求。上述一、二、三、四项，限于本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元,减半收取计400元,由山东中万置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  田士云二〇一九年十二月二十七日书记员  李 芬