包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初2038号原告:包头市同利物业服务有限责任公司。法定代表人:祁松柏。委托诉讼代理人:杨虹，内蒙古嘉祺律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵海峰，内蒙古嘉祺律师事务所律师。被告:辛相华，女，1975年11月21日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。原告包头市同利物业服务有限责任公司与被告辛相华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市同利物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人杨虹、赵海峰，被告辛相华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市同利物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2018年2月1日到2019年2月28日物业服务费19500元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告系包头市青山区文化路包头时代财富城XX商铺业主，该商铺面积为53.66平方米。2012年12月27日，被告与包头市侨成东方物业房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》并办理了房屋的交接手续。2017年6月，被告为方便其实际经营要求将商铺调换至一楼东侧建筑面积为100平方米的商铺。被告要求调换之商铺与被告购买商铺的面积差额为46.34平方米。2017年6月1日，原告接受包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司委托对包头市青山区时代财富城进行物业管理，提供物业服务。原告接受委托后，严格按照相关规定对小区进行物业管理。原告提供的物业服务不仅受到行业表扬，而且其服务质量也得到了广大业主的认可和赞扬。但是，被告以其他事由为借口，在享受了原告提供的物业服务后，经过多次催促却拒不支付物业服务费。截止到目前，其欠费总额已达到19500元。原告认为，被告实际占用原告管理的商铺,享受了原告提供的物业服务，应当支付物业服务费。被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法合法权益和其他业主的权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉至人民法院，请求人民法院公正审判，保护原告的合法权益。被告辛相华辩称，针对被答辩人的诉讼请求，作如下答辩，答辩人2018年2月1日至2019年2月28日未缴纳物业服务费的情况属实，但是被答辩人陈述的其余情况不属实，答辩人不清楚被答辩人所主张的物业服务费的数额是如何计算而来；答辩人之前在一楼X1和X2商铺经营，被答辩人未经答辩人同意强制将答辩人从X1和X2置换到了后面位置极差的商铺;强制置换过程中,答辩人丢失价值3万元左右的服装两包，当时答辩人未报警;答辩人在装修X1和X2商铺时花费10万元，强制置换的新商铺未达到答辩人要求的装修标准,答辩人不同意置换,被答辩人雇佣了10多个人，强行给答辩人置换商铺，这10多个人索要、偷拿答辩人的货品，答辩人惹不起这些人，不敢吱声，给答辩人造成极大的心理伤害。X1和X2商铺使用面积是70平方米，置换后的商铺使用面积为50平方米，使用面积的缩小导致答辩人的货品摆放不开，影响正常经营。强行置换后，由于装修时间比预期时间长等因素导致答辩人经营的商铺衣服滞压且过时，顾客流失，造成经济损失5万元，这是2017年7月发生的事情。强行置换位置后，被答辩人处杨经理找答辩人协商过，双方产生争议，被答辩人处保安队队长大兵辱骂答辩人，杨经理未制止，强行置换位置时，大兵也参与了。答辩人去找被答辩人老板的女儿齐莹反映情况，齐莹因业主委员会成立及动用维修基金事宜对答辩人不满，双方未谈妥。答辩人乘坐电梯离开时，大兵过来搂抱答辩人，发生撕扯，齐莹和杨经理均到现场，未妥善处理。答辩人考虑被答辩人颜面，也考虑答辩人经营的商铺在被答辩人管理之下，同时考虑齐莹对答辩人的不满，未选择报警。杨经理说之后找答辩人，但一直未找过答辩人，也未索要过物业服务费，答辩人有理由认为，被答辩人给答辩人减免了所有的费用。答辩人摊位所处的位置因为下雨两次反臭水，将答辩人摊位的衣服淹浸，答辩人未交物业服务费，答辩人未向被答辩人申报货品损失，但答辩人就此事向杨经理反映过，杨经理承诺修复。答辩人所处商铺的位置有时没有空调制热，有时没有饮用水和热水，答辩人认为被答辩人提供的物业服务，与每月每平方米15元的标准不符。被答辩人的经营模式给答辩人造成了伤害。被答辩人与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的合同里约定就业主安置问题进行协商，但被答辩人从来未与答辩人协商。综上，如果被答辩人按照其他自营业主例如宗海涛、李作青收费标准等同对待答辩人，答辩人可以按照实际使用面积来缴纳物业服务费。但答辩人交费是有条件的，首先截止到现在的物业服务费要求全额减免；其次，被答辩人应该确定答辩人的经营位置是在一楼还是在二楼，及时通知答辩人经营安排，让答辩人提前做准备。如果被答辩人不按其他自营业主的缴费标准等同对待答辩人，答辩人要求被答辩人赔偿装修损失及货物丢失损失、淹货损失、货物积压损失，并赔偿答辩人因人身及心理伤害，软暴力伤害造成的损失。原告包头市同利物业服务有限责任公司向本院提交如下诉讼证据：1.2019年3月1日包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司出具的《证明》1份；2.2017年5月11日原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》1份；3.2019年2月21日原告出具的《情况说明》1份；4.《建筑消防设施维护保养合同书》、《时代财富城消防系统维修保养技术服务合同》、《时代财富城保洁服务合同》、《物业保洁服务合同》、《空调（系统）年维护服务协议》、《保险单》、《天然气缴费单》、《电费付款回单》、《水费、消防、中控人员工资付款回单》、《保安夜间巡查记录表》、《安全生产日常检查表》、《电梯巡检项目表》各1份，《内蒙古蒙奥电梯有限责任公司电梯维修保养合同》3份；5.2017年6月1日包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司出具的《证明书》、《商业用房租赁合同书》各1份；6.原告与被告前夫林小川签订的《确认书》、包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司出具的《户室面积信息表》各1份。原告提交以上证明的证明目的是，被告于2012年12月27日向包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司购买坐落于本市××区包头时代财富城-XX建筑面积为53.66平方米的商铺1间。2017年5月11日，原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《前期物业服务合同》，双方约定，原告对于包头市青山区时代财富城一至三楼提供物业服务，享有收取物业服务费的权利；物业服务费收费标准为15元/月/平米。被告实际使用的商铺使用面积为50.79平方米，建筑面积为100平方米。原告按合同约定向被告提供了物业服务。原告自愿减免被告2017年8月1日至2018年1月31日的物业服务费，被告应自2018年2月1日向原告缴纳物业服务费，截止2019年2月28日，被告应向原告缴纳19500元。被告辛相华对原告提交的证据1的真实性及证明目的无异议，对证据2、证据3、证据5、证据6的真实性及证明目的均有异议、对证据4的真实性及证明目的不清楚，提出起诉前从未见过《前期物业服务合同》；《情况说明》是原告单方出具，认可实际商铺使用面积为50.79平方米，不认可建筑面积为100平方米。针对原告与被告前夫林小川签订的《确认书》，被告又提出其现在经营的实际商铺使用面积为50平方米。被告辛相华向本院提交如下诉讼证据：1.原告与业主宗海涛于2017年7月6日签订的《商铺调换协议》的照片打印件2页；2.照片打印件4页16张；3.光碟1张（内含照片及视频）。被告提交以上证据的证明目的是，业主宗海涛花120万元人民币购买了面积为84.09平方米的商铺，后置换为面积160平方米的商铺；但是宗海涛按照其原商铺的面积84.09平米缴纳物业服务费，每月每平米15元，每月物业服务费为1261元，被告同意按照业主宗海涛的缴费标准缴纳物业服务费；原告未入驻之前被告就在一楼经营，不存在原告给被告置换商铺的情况，原告入驻后未与被告协商强制将被告置换到现在的经营位置，违反了原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的合同中妥善安置业主的约定。强制置换位置时，郭向东、大兵、常胜利等人承诺置换之后所有的费用都减免。原告包头市同利物业服务有限责任公司对被告提交的所有证据的真实性及证明目的均不认可，认为证据1只能证明原告的收费标准为每月每平方米15元，原告与业主宗海涛达成调解协议，故按使用面积收取物业服务费，该收费标准与本案无关；被告提供的照片中涉及的人不能证明系原告的工作人员，涉及的商铺也不能证明是被告的商铺，恰恰能够证明被告系原告管理下的商铺业主，应当缴纳物业服务费。被告提交的光碟中涉及的人不能证明系原告的工作人员且未见强制性行为，无法证明承诺减免物业服务费，该证据与本案无关。诉状中，原告提出对被告使用商铺的建筑面积进行测绘，2019年10月17日，内蒙古瑞驰测绘有限公司以原告提供的资料无法计算公摊面积为由退回鉴定委托材料，并出具《证明》1份。原、被告对内蒙古瑞驰测绘有限公司出具的《证明》均无异议。鉴定中，本院对原被告进行询问，双方对被告现在实际经营商铺的使用面积为50.79平方米均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的原告提交的证据1、证据2、证据4、证据6的真实性及证明目的，本院予以认定，但是出具证据1的是包头市侨成东方伟业物业服务有限公司，而非包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司；对原告提交的证据3的真实性及证明目的因其单方出具本院不予确认；对原告提交的证据5的真实性本院予以确认，证明目的部分不予确认。对被告提交的证据1、证据2、证据3的真实性予以确认，证明目的不予确认。对鉴定材料的真实性及证明目的，原、被告均无异议，本院予以确认，认定被告现实际经营商铺使用面积为50.79平方米。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月27日，被告辛相华向包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司购买坐落于本市××区包头时代财富城-XX建筑面积为53.66平方米的商铺1间。2017年5月11日，原告包头市同利物业服务有限责任公司作为乙方与作为甲方的包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司订《前期物业服务合同》，双方约定，乙方对于包头市青山区时代财富城一至三楼建筑面积为44390.30平方米商业区域提供物业服务，双方对物业管理区域内的服务内容与质量进行了约定。合同还约定，本物业管理区域内物业服务收费选择包干制方式即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为商业物业服务费收费标准为15元/月/平方米。业主（商户）应于按与乙方签订合同的约定或享受服务当月10日前起交纳物业服务费用；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10号前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。物业服务期限为2017年6月1日（按一层商场清场交付日）至2021年元月31日止。二层商场由包头市时代财富海宁皮草城有限责任公司租赁经营，应交物业服务费按《三方协议》执行。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方一致同意交由乙方所在地人民法院诉讼解决。本协议自签订之日起生效。原告实际入驻时,被告即在包头时代财富城一层商铺经营服装。2017年5月11日，原告入驻后，又将被告调换至一层的其余商铺，因经营商铺调换，双方多次产生矛盾，曾报警。被告现使用的商铺是案外人洪某购买,2017年5月11日,原告向洪某租赁其在包头时代财富城购买的一层12个商铺及二层47个商铺。原告按《前期物业服务合同》约定对包头市青山区时代财富城一至三楼商业区域提供物业服务。诉讼中，原、被告对被告现在实际使用的商铺位置进行测量，双方均认可被告现在实际经营商铺的使用面积为50.79平方米。原告提出对被告经营商铺的实际面积进行测绘，2019年10月17日，内蒙古瑞驰测绘有限公司以原告提供的资料无法计算公摊面积为由退回鉴定委托材料，并出具《证明》1份。对以上事实，本院予以确认。本院认为，原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。原告依约为被告实际使用的商铺提供了物业服务，被告应向原告足额缴纳物业服务费。《前期物业服务合同》中约定，本物业管理区域内物业服务收费选择包干制方式即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，但被告实际营业商铺的建筑面积是多少，原告未举证。诉讼中，原告对此提出鉴定，因原告提供的资料无法计算公摊面积，鉴定申请及相关的材料被退回。现原告要求被告实际经营的商铺按照建筑面积100平方米标准计算物业服务费，依据不足；诉讼中，双方均认可被告现实际经营商铺的使用面积为50.79平方米，故原告请求的物业服务费，暂时按使用面积缴纳，本院支持9904.05元，其余部分，依据不足，本院不予支持。待被告实际经营的商铺建筑面积能够确定，对不足部分，原告另行起诉。被告实际购买包头时代财富城二层商铺，因商场经营被安置在一楼，原告实际入驻时，被告即在一层经营。原告入驻后，因商铺摊位调整，原、被告产生矛盾，被告称其商铺摊位调整时，原告曾承诺其之后的所有费用减免，对此，被告未提交任何证据，本院不予采信。被告要求原告给其确定经营位置，赔偿其装修损失及货物丢失损失、淹货损失、货物积压损失，并赔偿其因人身及心理伤害，软暴力伤害造成的损失，庭审中，法院向其释明，不属于物业服务纠纷审理范围，建议其另案处理。被告拒交物业服务费的其余抗辩理由，依据亦不充足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告辛相华支付原告包头市同利物业服务有限责任公司2018年2月1日至2019年2月28日物业服务费9904.05元，于本判决书生效之日起十五日内一次性付清；二、驳回包头市同利物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，原告包头市同利物业服务有限责任公司已预交，由包头市同利物业服务有限责任公司负担715元，由被告辛相华负担110元；被告辛相华负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告包头市同利物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 于宝君人民陪审员 王晓梅 二〇一九年十二月六日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行