贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终860号上诉人（一审原告、申请执行人）：贵阳市乌当区综合投资公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添办事处育新路行政综合办公楼（区财政局内）。法定代表人：王晓玉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗国红，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程兵，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：吴艳，女，1984年7月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（一审被告、被执行人）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨顺国，男，1952年8月24日出生。被上诉人（一审被告、被执行人）：贵州强臣房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云南路418号云城大厦三楼。法定代表人：文守华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国庆，男，1964年9月30日出生。上诉人贵阳市乌当区综合投资公司（以下简称乌当综投公司）因与被上诉人吴艳、贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣公司）、贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。乌当综投公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判或发回重审；二、被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：1.吴艳情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形。2.查封房号与吴艳购买房号不同，不是同一房屋。《商品房买卖合同》签字时间很明显是最近才签，有倒签合同可能，合同真实性存疑。3.收款收据、取款凭证、发票等未载明是购房款，也不能直接证明已付清5万元购房款。签约后隔五年才要求开具发票，主观上有拖延办理过户的嫌疑和过错。4.租赁合同、水票、微信聊天记录不能证明吴艳在查封前就合法占有使用房屋。租赁合同与微信转账时间不合；租赁合同字迹显然是最近才签的，存在倒签嫌疑；微信聊天对象不明确，也不能证明就是房租。水表是2018年11月15日的，不能证明吴艳从2013年6月20日就占有房屋。5.吴艳签约5年后一直怠于办理产权证，应承担不利后果。吴艳、强臣公司、荣达公司二审未进行书面答辩。乌当综投公司向一审法院起诉请求：继续执行白云区中坝农贸市场小二楼B栋底层35号门面。一审法院认定事实：乌当综投公司诉荣达公司、强臣公司借款合同纠纷一案，申请了诉讼保全。贵阳中院于2018年1月30日查封了位于贵阳市白云区房屋，含案涉房屋。贵阳中院于2018年6月1日作出（2018）黔01民初43号民事判决，判令荣达公司偿还乌当综投公司借款本金6500000元及利息罚息，强臣公司在抵押财产价值13200600元内承担赔偿责任。判决生效后，乌当综投公司申请执行，期间吴艳提出执行异议申请，贵阳中院于2018年11月15日作出（2018）黔01执异599号裁定：中止对位于白云区（门牌号：Ｂ幢01层1-3号，不动产权证号：003710）的执行，解除对该套房屋的查封。2013年6月10日，吴艳与强臣公司签订《商品房买卖合同》，约定吴艳购买强臣公司开发的白云区，价款50000元，于同年6月20日前一次性付清。双方在《补充协议》中约定房屋产权自合同签订之日起三年后1个月内办理。2013年6月20日，户名为吴艳的建设银行卡通过ATM取款1万元。同日，强臣公司向吴艳出具收款收据一份，载明收到丁亚波交来的案涉房屋的购房款3万元。经查，丁亚波与吴艳系夫妻关系。2018年1月9日，强臣公司向吴艳开具收到案涉房屋购房款价税合计5万元的增值税普通发票。2013年7月1日，吴艳与吴明丽签订《门面租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给吴明丽使用，租期6年，每月租金400元，每半年支付租金一次。庭审中，吴艳向一审法院提交了其微信转账账单2份，该账单详情载明吴艳分别于2017年7月11日、2018年1月7日两次收到“来自租门面的吴姐中坝”的转账2400元，共计4800元。2018年1月26日，吴艳向贵阳市白云区地方税务局缴纳案涉房屋的印花税、契税共计1525元；同年1月29日，吴艳向贵阳市白云区住房和城乡规划建设局申请案涉房屋所有权转移备案，该局经审查后，准予备案，并出具了《房屋交易管理转让备案证明》。该《证明》显示案涉房屋坐落于贵阳市白云区，门牌号为Ｂ幢01层1–3号，不动产权证号003710。另查明，案涉房屋曾被强臣公司先后多次设置抵押权，抵押权人为白云区农村信用联社营业部等。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，本案中，首先，案涉房屋的总价款为5万元，并非数额巨大，故吴艳称其取款1万元后再加上其余现金向强臣公司支付了案涉房屋的全部购房款，并未明显违背一般市场交易习惯；其次，结合强臣公司亦认可该公司已全额收到吴艳交付的购房款5万元，并向吴艳出具了5万元的购房增值税普通发票；吴艳在人民法院查封以前将案涉房屋租赁给他人并收取部分租金，向税务机关缴纳案涉房屋的印花税、契税，向住建部门申请案涉房屋所有权转移备案，贵阳市白云区住建部门经审查后准予备案等事实，应当认定吴艳与强臣公司关于案涉房屋的交易真实有效，吴艳在人民法院查封以前已经全额支付了案涉房屋购房款并已合法占有该不动产；第三，因强臣公司与吴艳在《补充协议》中约定案涉房屋产权自《商品房买卖合同》签订之日起三年后1个月内办理，且案涉房屋曾被强臣公司先后多次设置抵押权，客观上也导致吴艳办理案涉房屋过户登记出现障碍。考虑到吴艳购买房屋后主要用于对外租赁，其并无出售房屋等需要立即过户的现实需求，且吴艳在人民法院查封以前已经向税务机关缴纳了案涉房屋的印花税、契税，向住建部门申请案涉房屋所有权转移备案并经住建部门审查后准予备案等事实，应当认定吴艳对于未及时办理涉案房屋的过户登记并无过错。综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，吴艳针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故乌当综投公司关于吴艳主观上对未办理过户登记存在过错，应继续执行案涉房屋的诉请不能成立，一审法院依法不予支持。关于乌当综投公司所提该公司申请查封的房屋是白云区，吴艳购买的房屋是白云区，故吴艳购买的房屋与该公司申请法院查封的房屋并非同一套房屋的质证意见。经查，吴艳提交的《房屋交易管理转让备案证明》显示案涉房屋坐落于贵阳市白云区，门牌号为Ｂ幢01层1–3号，不动产权证号003710。故原告所称的“Ｂ幢01层1–3号”系案涉房屋的门牌号。且原告查封的房屋与吴艳购买并申请转让备案的房屋的不动产权证号均为003710，故应当认定吴艳所购买的房屋即为本案被查封的执行标的房屋。关于乌当综投公司所提本案《商品房买卖合同》《门面租赁合同》可能涉嫌倒签时间的质证意见，因其并未提交相应证据证实其该项主张，且经一审法院依法释明后亦未提出书面鉴定申请，故一审法院对前述合同的真实性予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，作出判决：驳回贵阳市乌当区综合投资公司的诉讼请求。案件受理费60元，由贵阳市乌当区综合投资公司承担。本院二审期间，吴艳提交了贵阳市公安局白云分局铝兴派出所于2019年12月18日出具的证明一份，用以证明其购买房屋与案涉查封房屋为同一房屋。本院组织当事人进行了质证：荣达公司与强臣公司对该证据真实性与证明目的均无异议；乌当综投公司对真实性无异议，但认为不能达到证明目的。经审查，吴艳提交的该证明来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以认定。二审中本院围绕当事人上诉请求进行审理。对于当事人没有上诉，且不违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，本院不予审理。结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：吴艳对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。本院认为，虽然合同载明的房屋地址“白云区中坝刚玉街农贸市场”与一审查封的房屋地址“白云区中坝农贸市场”对街道地名的表述方式略有不同，但房屋开发商与购房人均认可二者实为同一地址，且房屋辖区公安机关也出具证明予以证实。关于查封房屋的具体房号“B幢01层1-3号”，在强臣公司原有房产证上就未载明，故房屋买卖合同上未注明也合理，强臣公司也在一审诉讼中作出合理说明。乌当综投公司也未提供相反证据证明案涉房屋买卖合同上载明的地址系其他房屋地址。且吴艳依据案涉购房合同向白云区住房和城乡规划建设局申请房屋所有权转移备案的房屋不动产权证号与乌当综投公司查封的不动产权证号同为003710，足以认定吴艳向强臣公司购买的就是案涉被查封房屋。乌当综投公司称两者不是同一房屋的上诉理由，本院不予采纳。乌当综投公司上诉称吴艳与强臣公司签订的《商品房买卖合同》、吴艳与吴明丽签订的《门面租赁合同》“很明显是最近才签的，存在倒签的可能”，但未举证证明自己的主张，不予支持。吴艳于合同约定最迟付款期限的2013年6月20日取款1万元，并就其他资金来源作了合理说明，5万元并非巨大金额，现金交付符合常理也符合合同约定，且强臣公司于当日向吴艳出具了购房款5万元的收款收据，足以认定吴艳已付清购房款。据已查明事实，吴艳与强臣公司的《商品房买卖合同》签订时间早于贵阳中院于2018年1月30日对案涉房屋的查封；吴艳购得房屋后便将其出租以获取租赁收益，体现了其对案涉房屋的占有与使用；吴艳签约后已付清案涉房屋购房款；案涉房屋因存在抵押故未办理过户登记，故房屋未能办理过户登记的原因不能归咎于买受人吴艳。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴艳对案涉房屋依法享有足以排除执行的权利。综上所述，乌当综投公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由贵阳市乌当区综合投资公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭董新审判员  赵传毅审判员  罗 宁二〇一九年十二月二十七日书记员  任 东