广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11252号原告：汤敬良，男，1983年3月16日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：邓倩莹，广东合誉律师事务所律师。被告：刘怡，女，1982年12月9日出生，汉族，住广州市花都区，被告：胡耀峰，男，1980年7月3日出生，汉族，住湖南省常宁市，两被告共同委托诉讼代理人：邱振，广东踔厉律师事务所律师。第三人：陆春林，男，1985年6月16日出生，汉族，住湖南省衡南县，第三人：唐力节，男，1978年4月14日出生，汉族，住重庆市永川区，第三人：广州杰荣装饰设计工程有限公司，住所地广州市荔湾区新虹街40-48号916房，统一社会信用代码91440103068194112F。法定代表人：李发伍。委托诉讼代理人：邱振，广东踔厉律师事务所律师。原告汤敬良与被告刘怡、胡耀峰，第三人唐力节、陆春林、广州杰荣装饰设计工程有限公司（以下简称杰荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，由审判员王大亮依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告汤敬良及其委托诉讼代理人邓倩莹，被告刘怡、胡耀峰及其委托诉讼代理人邱振，第三人杰荣公司的委托诉讼代理人邱振，第三人唐力节、陆春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤敬良向本院提出诉讼请求：1．解除被告刘怡与原告于2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》；2．第三人唐力节、陆春林支付原告汤敬良违约金人民币115000元；3．被告刘怡、胡耀峰对第三人陆春林、唐力节应支付原告违约金承担连带责任；4．本案诉讼费由被告刘怡、胡耀峰、第三人陆春林、唐力节承担。事实与理由如下：原告汤敬良与被告刘怡于2019年7月5日签订《买卖合同》，合同约定原告汤敬良将其名下位于广州市花都新华镇新街大道63号之一9幢602房房屋以人民币145万元的价格卖给被告，签订合同当天双方签订《合同备注补充协议书》约定汤敬良在20个工作日内处理解封问题，汤敬良成功解封涉案房屋当天起计算3-5个工作日内被告必须进行申请办理按揭手续。合同签订后原告积极解封涉案房屋，并于2019年7月8日成功解封此房屋，由中介方告知被告房屋已经成功解封，要求其尽快办理按揭手续，但被告多次推诿不按协议内容履行合同，合同履行期间原告得知涉案房屋是由两被告共同购买。被告不按照2017年7月5日签订《买卖合同》约定履行义务已经构成违约，根据《中华人民共和国民法通则》第111条、《中华人民共和国合同法》第107条规定，原告有权要求被告承担违约责任，原告经多次催收未果，特诉至贵院，请求依法判决，以维护原告的合法权益。我方确认实际买房人是陆春林、唐力节，故明确诉讼请求由第三人陆春林、唐力节承担违约责任，刘怡、胡耀峰承担连带责任。被告刘怡、胡耀峰辩称，我方认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请，且确认三方签订的房屋买卖合同是一份无效合同。因两被告是夫妻关系，在签订房屋买卖合同之前刘怡名下已经有两套房屋，都位于花都，这个事实原告是明知的，这种情况下不可能买第三套房屋，对此原告事先已经了解，该合同是根本无法履行的，违约的前提是有效的合同，而涉案合同无效，实际买房人是陆春林、唐力节，应当确认无效，而不存在违约金的问题。原告陈述的履行时间顺序颠倒了。原告要求我方承担连带责任没有法律依据，如果原告认为构成代理行为，最后承担的法律后果应由被代理人承担。如果要说违约是原告违约在先。刘怡认为其本人就是广州市本地人，陆春林、唐力节都是外地人，如果要买房为何不找在本地的那么多的亲戚挂名。胡耀峰认为涉案合同实际上是中介方的老板叶伟民让其去签，其没有空，便让其老婆刘怡去签。叶伟民称可以全权代表原告，并声称原告是他的表哥，且叶伟民还在2019年7月7日即陆春林、唐力节在支付其3万元之前书写了书面补充，注明网签是唐力节。从买房到最后都是与唐力节、陆春林联系，且一直以各种理由说业主没空。并代陆春林、唐力节支付了5000元给中介方，由中介方转交给原告，我当时也征求过第三人陆春林、唐力节的意见，他们说房屋低于市场价值及已经装修了，可以支付。第三人陆春林辩称，我也不同意原告的诉讼请求。我也曾是刘怡、胡耀峰名下的杰荣公司的员工，也是朋友关系，也有委托其购房，我自己名下已经有一套房屋，所以我说我买不了，我就跟我表哥唐力节说让他买，后来他说没有时间，就委托我向原告支付款项及沟通涉案事情，所以实际购房人是唐力节一人。我们口头委托刘怡代唐力节签订买卖合同，7月7日我代唐力节交给中介方定金3万元，由中介方给原告。在我方交定金时原告并没有说涉案房屋被查封了，而是在7月7日才告诉我们这个事情，说解封需要时间，在7月8日拿了一个查册表让我们去办理手续，我们也告诉原告说唐力节结婚取得购房资格也需要一定的时间，我一直联系中介方让原告提供房产证及婚姻证明原告一直不提供，中介方之后也没有说这个事情了，之后就起诉我们违约了。我认为合同履行期限还没有到期，聊天记录也显示了我多次催告原告，我确认是代唐力节买房的。第三人唐力节辩称，我不同意原告的诉讼请求。陆春林与我是表兄弟，但因我和陆春林没有达到5年社保及纳税购房的条件，后我想在本地找个女朋友结婚共同购房，房屋是我想买很长时间了，我以前在刘怡的杰荣公司做过员工，现已离开该公司，但仍保持有合作关系，因刘怡、胡耀峰在广州有很多房产，我自己还没有一套房产，所以我也想买房，我们平时的关系是很友好的，所以基于信任我就委托刘怡、胡耀峰代为购买涉案房屋，我们按约就涉案房产去按揭公司办理过按揭手续，当时因对方要求我支付全额的按揭费用，但我认为我还不具备购房资格，我想等我的购房资格具备后再支付按揭费用，后就与中介方沟通更换一家按揭公司，中介方就答复原告不卖房给我们了，但我已经支付了广州竞宇金融服务有限公司按揭费2000元。我的工作性质也很忙，所以委托我表弟陆春林仅向对方支付了定金3万元。我不认为我违约，我可以一次性付款解决，而且合同履行期限还没有到期，我们找原告原告也不履行合同，一直躲避我们，我们都没有起诉原告，反而原告起诉我们。第三人杰荣公司辩称，我方不确认原告的诉讼请求，我方也不确认是杰荣公司购买涉案房屋，因中介方知道我们没有购买资格，是基于中介方的要求让我们写的杰荣公司。诚意金协议的实际相对方并不是杰荣公司，合同签订后钱就不交了，因我方已经告知中介方真正的购房人是陆春林、唐力节，后来也联系了，他们说反正房屋愿意挂谁名字就挂谁名字。本院经审理查明：位于广州市花都新华镇新街大道63号之一9幢602房的2019年8月6日涉案房产产权查册表显示未存在法院查封情形。房产登记在原告汤敬良名下，建筑面积109.78平方米，抵押给中国工商银行股份有限公司广州花都支行。2019年7月2日，杰荣公司、胡小兵（代）（甲方）与广州市携和房地产代理有限公司（乙方，以下简称携和公司）就涉案房产买卖签订《诚意金协议》，约定甲方向乙方交纳诚意金5000元，双方还约定其他事项。协议落款甲方处由刘怡、胡小兵（代）签名，杰荣公司并未盖章确认。各方当事人确认胡小兵即为本案被告胡耀峰。同日，携和公司出具收款收据，载明收到杰荣公司诚意金5000元。该5000元为胡耀峰向中介公司支付。2019年7月5日，汤敬良（卖方）与杰荣公司（买方，委托代理人刘怡）在携和公司的居间下，就涉案房产签订《房屋买卖合同》，约定涉案房产成交价为145万元，签订合同时支付定金3万元，部分楼款12万元应不迟于2019年8月30日支付，但支付首期款的前提条件是卖家已解封并过户当天。剩余130万元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付。交易手续需在2019年9月30日前完成。买方于本合同签订之日向携和公司支付2万元咨询及中介服务费。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千份之一向卖方支付违约金：买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千份之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交介的10%作违约金（包括买方已对该交易的物业进行装修的所有费用，卖方的无须退还给买方）。双方还约定了其他事项。合同落款甲方处由刘怡签名摁手印。同日，刘怡（甲方、买家）与汤敬良（乙方、卖家）及丙方携和公司就涉案房产签订《合同备注补充协议书》，约定：1、首付以银行同意贷款书为准。2、经买卖双方协商一致同意以下内容：A签合同当天此房屋因乙方涉及家庭原因有查封在内，经协商一致同意在签订此合同当天买卖双方约定的购房定金3万元整交由中介公司代为保管，查封涉及的问题归卖家自行处理，经协商卖家需要20个工作日内处理解封问题（如因法院或房管问题导致未能及时解封，则时间相应延迟），如若在卖家成功解封此房屋当天起计算3-5个工作日内买家必须进行申请办理按揭手续。双方还约定了其他事项。同日，携和公司出具收到刘怡购买涉案房产的定金3万元的收款收据。庭审中，汤敬良确认收到携和公司转交的购房定金3万元。关于定金支付情况，汤敬良确认是由陆春林支付25000元，另5000元为胡耀峰交的诚意金转为了定金。陆春林、唐力节、胡耀峰、刘怡认为3万元都是陆春林支付的，该定金3万元不包含胡耀峰交付的诚意金。各方当事人确认刘怡、胡耀峰没有购房资格。刘怡、胡耀峰、唐力节均确认其委托刘怡、胡耀峰购买涉案房产。陆春林主张其亦是接受唐力节的委托向汤敬良支付款项等。唐力节目前没有购房资格，其主张可以与其女朋友结婚后获得购房资格，但需要时间。胡耀峰与刘怡为夫妻关系。胡耀峰与携和公司员工微信聊天记录显示：2019年7月4日早上10:50胡耀峰陈述“为了帮你介绍人购这套房。耽误了几天时间，心累”，对方回复“帮兄弟找到合适的房子，也是件开心的事呀”。2019年7月28日22:15携和公司员工陈述“明天签按揭，业主那边一点钟过到去，明天中午一点钟见咯”，并将广东良策按揭服务有限公司花都分公司的定位地址发给胡耀峰。2019年7月29日13:59分携和公司员工陈述“小兵哥，买家双方姓名发一下给我。”胡耀峰将唐力节身份证件通过微信发送给中介方。唐力节因按揭费用高且需要一次性支付完毕，遂要求更换按揭公司，并于2019年8月14日找到广州竞宇金融服务有限公司代为办理按揭手续，该公司出具收到唐力节2000元按揭代理费的收款收据。2019年7月30日下午16:56携和公司员工陈述“我已将此事所发生的转告给业主，业主也非常反感。现我司要求今天6点半之前交清所需费用，并且3天内要上交按揭资料，否则当买方违约，会通过法律途径处理此事，并且业主解封的费用由买方承担”胡耀峰回复“人家没有不配合你。事情不能你说怎就怎样！？”。2019年8月1日下午15:03携和公司员工陈述“胡先生，业主那边已经办好相关手续。请通知你朋友本月3号前到按揭公司签按揭和交付相关费用。”2019年8月19日早上11:21胡耀峰陈述“另小唐不是全部签好了吗？我那天带小唐去的。按揭公司那女的根本不懂得流程。当时没拿到结婚证。资料不齐怎么送审？”携和公司员工回复“你也不是小孩子了吧，签是签了，一分按揭费不给人家，人家会帮你递交资料吗？虽然当时没拿到结婚证，可是你有人选了呀，资料也是可以后补的。”下午13:05胡耀峰陈述“买家是需要结婚，结婚预约都要一个月。除非能拿现场号。这件事四方都清楚，明确。才签这份合同的。”刘怡与携和公司员工微信聊天记录显示：2019年7月5日21:23刘怡陈述“胡生也是介绍客人帮你们做成生意，但今天胡生没空，客户看到中介在没有完全保证签这份合同是否有效时就要立马收一半的中介费有点担心。所以要本人去中介交。”8月14日17:36刘怡“我地系竞宇签好了，钱都交左了！你约业主上会签了！”中介回复“刘小姐，那天晚上你老公和小陆过来的时候我都讲的很清楚了，因为约定的合同时间是不是超过了，你们要跟业主沟通是否继续合同的约定，那晚业主开视频聊天我开视频，人家业主说了这两天不在花都这边，去了海南那边，我看下他回来没有业主明天回来的话，我看他什么时间有空，才约他过来，我才通知你们吧”。17:45刘怡“你自己数下过左日期没！？同业主讲好话一个月时间稳名额！业主都要甘多时间赎证，你地玩野呢边俾完钱，果边就拎左个证出来了。甘就算了，按讲好了时间就算了。你吾想卖就退返钱我。想卖你就吾好玩野！”中介回复“刘小姐，你觉得我们在玩野吗？我们中介公司只要转告业主的原话给你们买方听，时间过与不过不是我们中介公司说了算，你们买卖双方是有签合同的，不是我说过时间就过时间的，不是我说合同无效时间过了就过了的，这些大家是有签合同的，人家业主有意见，人家有话要说，我把他说话原话转告给你们听，至于你们买卖双方怎么处理我也干系不了的。”刘怡“你自己心入边清楚卖间屋，琴日先发房产证俾我地。话业主离左婚，间屋系距的，我地要睇下离婚协议书依家都没！”中介回复“当初签按揭的时间，小兵哥你老公过去了的，我有叫他看资料的，是他跟小陆在说话，不知道说了说签了签按揭不知道是不是按揭费的问题而走了的。”陆春林与携和公司员工2019年7月8日15:20微信聊天记录显示：携和公司员工陈述“小陆啊，业主那边已经搞定，没问题了，你看以下什么时候可以办手续就行了。房子已经解封了，你看下你的表哥什么时候可以过来办手续。”7月30日16:00,携和公司员工陈述“你电话多少？他们正在签按揭了”，陆春林回复“不好意思，我今天有点忙”。8月13日21:13陆春林陈述“帅哥，你今天不是说把卖家的离婚协议书，和房产证复印件发给我吗？”，中介回复“小兵哥问的时候不是发给他了吗？他没有发给你吗？”。陆春林“你不要提他了！你直接发给我吧。我要发给按揭公司帮办手续”8月14日16:35陆春林“帅哥，我发信息给你，你不回我，今天我表哥他两有时间，我叫我表哥去按揭公司先签按揭了，按揭那边会联系你。”中介回复“我刚刚不是回了刘小姐吗？现业主在出差，业主开视频谈话，说不在广州在海南省。履不履行合同要看业主，要跟业主谈好。按揭公司不用联系我，联系我没用的。你12号才突然跑过来我们公司说可以办手续，当晚也说的很清晰你们买方跟卖方协商的时间已经超出了，需要你们买卖双方重新协商是否继续履行合同约定，当天晚上业主也开了视频聊天说了这两天不在花都，等我们约好他再通知你过来重新协商是否继续能履行合同约定。”晚上19:06陆春林将向竞宇按揭公司支付按揭代理费用的票据通过微信发给中介方。本院认为，汤敬良与刘怡签订的《房屋买卖合同》及《合同备注补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。各方当事人确认刘怡及胡耀峰接受唐力节委托购买涉案房产，根据陆春林与中介方微信聊天记录以及当事人陈述可知陆春林亦是接受唐力节委托处理涉案房产买卖事宜。故刘怡、胡耀峰、陆春林与唐力节构成委托合同关系。现各方均同意解除涉案房产买卖合同，故对于汤敬良解除合同的诉请予以支持。关于违约责任，按照合同约定汤敬良名下房产需要20个工作日处理解封问题，且需在解封起计算3-5个工作日内买家进行申请办理按揭手续，故唐力节应当在2019年8月12日前申请办理按揭手续，唐力节等人按照约定于2019年7月30日办理按揭手续，后因按揭费用问题未能办妥，并自行于2019年8月14日委托广州竞宇金融服务有限公司代为办理按揭手续。唐力节等人虽然没有完全按照约定办理按揭手续，但违约情形并不明显，汤敬良以此为由主张唐力节等人违反合同约定应承担违约责任不能成立。唐力节陈述可以通过与其女朋友结婚的途径获得购房资格，但其至今未能取得购房资格，对于合同不能按约履行存在一定过错，本院酌情认定唐力节向汤敬良支付违约金3万元。刘怡、胡耀峰、陆春林与唐力节为委托合同关系，汤敬良要求陆春林、刘怡、胡耀峰承担责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第四百零二条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告汤敬良与被告刘怡于2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》；二、第三人唐力节向原告汤敬良支付违约金3万元（已支付的定金3万元由汤敬良没收即可）；三、驳回原告汤敬良的其他诉讼请求。案件受理费8925元，由原告汤敬良负担6597元，由第三人唐力节负担2328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年十二月××日书记员  曾佩仪方琢华