安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初6968号原告：鲁功宣，男，1973年12月5日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：江贤志，安徽安江律师事务所律师。被告：陈永赚，男，1968年1月31日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：黄迅，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。原告鲁功宣与被告陈永赚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁功宣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方2013年12月10日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即腾空搬让位于鸠江区沈巷镇迎江大道499号一、二层门面房（鸠江区沈巷镇世纪乐购超市）；3.判令被告因违约给原告造成的经济损失60万元（按9个月租金计算）；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中因被告已腾空并交付了租赁房屋，原告撤回其诉请的第2项。事实与理由：2013年12月10日，原、被告双方签订一份《租赁合同》。双方约定由被告承租原告位于芜湖市鸠江区沈巷镇迎江大道499号一层、二层门面房经营超市，租赁期限为10年，自2013年12月10日至2023年12月10日。租金为每年80万元，先付后租，于每年的10月10日支付下一年的租金。逾期不支付的，出租方有权当日解除合同。2019年10月10日，被告未按照约定支付下一年租金，且书面通知原告不再续租，单方解除合同。被告的违约行为给原告造成了损失，为此原告提起诉讼。被告陈永赚辩称，1.案涉租赁房屋共计约3200平方米，但其中1860平方米的房屋没有取得规划许可证，根据法律规定，双方当事人签订的租赁合同中关于该部分的约定应属无效，原告不能就合同无效的部分向被告主张违约及赔偿责任。2.原告诉请60万元违约金无事实及法律依据。被告已将案涉房屋租金付至2019年12月9日，原告在2019年11月中旬将案涉房屋租赁给他人，原告并没有实际损失。另被告在租赁时交纳了5万元押金，该5万元已被原告扣留，同时被告在租赁期间对房屋进行的装修装饰原告现仍可使用，即使原告有损失，上述两项已足以弥补。当事人围绕诉请依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院经审核后予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实的认定意见为：被告提交的照片一张，证明原告已于2019年11月中下旬将房屋出租给他人用于开设安逸生鲜超市的事实。原告对该证据的真实性无异议，原告陈述案涉房屋目前没有出租出去，照片上的安逸生鲜超市是原告自己准备设立的，原告打算明年十月份若仍然出租不出去，就自己经营安逸生鲜超市。本院对原告该证据的认定意见为：原告提交的照片上有安逸生鲜超市黄金旺铺火爆招商、招聘工作人员、具体招商等内容，从该内容来看案涉的房屋现应处于对外招商状态，但照片上的安逸生鲜超市是新的承租户租赁后经营还是如原告所述由其本人准备自行经营，仅根据该证据无法作出认定。根据上述对证据的认定意见，结合庭审中双方当事人的陈述，本院查明的事实为：2013年12月10日，原、被告双方签订一份《租赁合同》。双方约定由被告承租原告位于芜湖市鸠江区沈巷镇迎江大道499号一层、二层门面房经营超市，租赁期限为10年，自2013年12月10日至2023年12月10日。双方约定，租赁的房屋具体包括一楼减去安逸欣宾馆和西边六间门面。二楼其中1000平方米由被告自建，被告建房必须符合国家商业房质量要求，原告原有的H钢送给被告使用，建好后产权归原告所有。租金为每年80万元，先付后租，于每年的10月10日支付下一年的租金。逾期不支付的，出租方有权当日解除合同，且租金、保证金一律不退。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告用于经营超市。2014年1月29日，被告向原告交纳50000元押金。2019年10月，因被告经营的超市经营状况不佳，被告不愿继续租赁原告的房屋。2019年11月11日，被告将案涉房屋腾空并交还给原告。被告将案涉的房屋租金已交至2019年12月9日。本院认为，根据法律规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉的租赁房屋中有约1000多平方米为被告根据双方合同约定在租赁后建造，没有相关的规划许可，该部分应属无效。对于该无效的部分，没有合同解除之说，原告当然不能就此主张合同解除后产生的履行利益损失。关于合同有效部分的处理。1.合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利，一方的违约行为导致合同解除，守约方完全有权要求违约方承担损害赔偿责任，该种赔偿以履行利益（履行后可以获得的利益）为主，在不发生重复填补问题的前提下，也可以包括其他损害的赔偿。本案中被告在合同未到期的情况下，基于市场经营的考虑，不愿继续履行租期尚未届满的租赁合同。被告于2019年11月10日将房屋腾空并交付给原告，原告予以接收。双方租赁合同中尚未履行的部分实际上已经协议解除，庭审中双方对合同解除之事实并无争议，因此本院无需再就原告解除合同的诉请进行判决。从双方合同解除的原因来看，显然是因被告的违约行为所致，原告作为守约方自有权要求被告赔偿损失。2.原告损失大小的认定。如上文所述，损害赔偿以履行后可以获得的利益为主。案涉的合同双方原约定的租赁期间为10年，现已履行6年，尚有4年未能履行。基于守约方有责任防止其损失扩大否则不得就扩大部分要求赔偿的原则，原告在被告违约后有及时采取措施防止其损失扩大的义务，故也不可能将原告的损失一直延续至原合同租赁期间届满之日。否则会导致原告放任损害后果的产生，也不符合公平合理的原则。合同解除制度的一个重要作用就是让合同的双方摆脱原合同的束缚，使双方得以尽快从原合同中解除出来。当事人就合同解除后损害赔偿事项悬而不决，与合同解除的目的不符，对双方当事人均无益。在此情况下如何合理的确定原告的损失为本案审理的核心问题。因被告的违约行为导致原告的损失客观存在，该损失在原告没有从案涉房屋再次获益时将持续产生。即使如被告抗辩所称原告已将房屋对外出租，但按照庭审中双方的陈述，根据该行业的市场交易习惯，案涉如此大面积的商用房屋出租也通常会给承租人至少约3个月的免租期；如该房屋由原告自行经营，则前期的筹备、招商等也需要足够的准备时间。另合同法第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。所谓的清理条款，可以理解为有关彻底整理或处理的主体、范围、方法等事项的合同条款。违约金条款以及租赁物的返还、装修装饰的处理等按其性质应属于清理条款。双方应按照原合同的约定进行处理。因此，被告辩称的5万元押金及被告对租赁房屋的装修装饰所产生的价值，均应按照双方原合同的约定进行处理，该部分事项从性质上来说与原告主张的损害赔偿责任不同，不能直接用于抵消。有鉴于此，根据本案中合同标的物的性质、使用价值、合同的履行情况，结合合同效力的认定，按照公平合理的原则，本院酌定被告赔偿原告的损失数额为15万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告陈永赚于判决生效后十日内支付原告鲁功宣赔偿款150000元；二、驳回原告鲁功宣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9960元，减半收取4980元，财产保全费2520元，共计7500元，由原告鲁功宣负担4580元、被告陈永赚负担2920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张川二〇一九年十二月十六日书记员  陶俊附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。