广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初3275号原告（反诉被告）：韶关市世纪新城物业服务有限公司。住所：韶关市武江区新华南路16号世纪新城四楼2号房。法定代表人：庄一札，该公司经理。委托诉讼代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭火平，广东天行健律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘琼，女，1979年8月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。委托诉讼代理人:郑锦雄,男,1981年7月10日出生,汉族,住广东省汕头市潮阳区**************。原告韶关市世纪新城物业服务有限公司(以下简称“世纪新城物业公司”)与被告刘琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，被告刘琼向本院提出反诉请求，本院经审查后对被告提出的反诉予以受理。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行审理。原告（反诉被告）世纪新城物业公司的委托诉讼代理人彭火平，被告（反诉原告）刘琼的委托诉讼代理人郑锦雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪新城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费共人民币51597元（管理费为3969元/月，从2018年11月至2019年11月共计13个月），庭审中，原告明确该项诉讼请求为要求被告支付2018年11月至2019年11月期间尚欠的物业管理费29484元（51597元-22113元）；2.判令被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金（按照逾期金额每日3‰的标准计算，自逾期之日起计至交清之日止。暂计至2019年11月30日为27350元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年7月1日，原告与韶关市世纪锋元投资发展有限公司签订《前期物业管理服务协议》，承接韶关市武江区新华南路世纪新城小区的物业服务工作。2008年2月26日韶关市世纪锋元投资发展有限公司发出《关于明确世纪新城物业服务收费标准函》，明确了世纪新城商场一、二、三层物业管理服务费自商场开业之日起按每平方米30元计收，此后每年递增1元。2009年7月19日，被告与韶关市世纪锋元投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于韶关市武江区新华南路世纪新城小区******商铺、***号商铺。2011年9月9日原告与被告刘琼签订《世纪新城前期物业服务合同》，约定由原告对被告的位于韶关市武江区*******世纪新城小区**的***号及***号商铺提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取（每平方米33元/月，自2012年1月1日起每年递增1元，即每平方米34元/月，以此类推）。逾期支付物业管理费的，自逾期支付之日起，按逾期金额每日3‰标准支付违约金。自2018年11月开始被告一直拒绝缴纳物业管理费。原告向被告及物业使用人多次催收未果。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正判决。被告刘琼答辩并向本院提出反诉请求：1、撤销邓伟华以反诉原告名义与反诉被告于2011年9月9日签订的《世纪新城前期物业服务合同》；2、责判反诉被告与反诉原告重新协商物业服务费收费标准；3、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2009年7月19日，反诉原告向韶关市世纪锋元投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于韶关市武江区新华南路世纪新城小区******、***号商铺。反诉原告购买商铺时，开发商并未要求反诉原告与物业公司签订物业服务合同，也未告知收费标准和收费依据。反诉原告也未缴纳***号、***号商铺的物业服务费，一直由租户予以处理。反诉原告不知道世纪新城小区的商铺存在不同的收费标准。2018年10月31日，（2018)粤0203民初525号民事判决在处理黄小英等人与反诉被告物业服务纠纷案时，酌情确定他们的物业服务费标准为每月15元/平方米。反诉原告认为，反诉原告的商铺对该案中的商铺是同一情况，反诉原告接受的是同一服务，应该按照同样标准支付物业服务费。客观来讲，反诉被告向临街商铺提供的物业服务根本就不值每月15元/平方米，但根据反诉原告向租户了解，2018年11月后***、***号铺一直按每月15元/平方米向反诉被告缴纳物业服务费。双方已经没有履行《世纪新城前期物业服务合同》。反诉被告就（2018)粤0203民初525号、（2019)粤02民终68号民事判决向省高院申请再审时，自认其向商铺的业主收取高昂物业服务费，是要将其中的相当一部分用于补贴住宅部分的业主。反诉原告获得这一情况后，才知道，原来商铺业主缴纳高昂的物业服务费并没有被用于商铺业主的利益，而是被反诉被告用于补贴住宅业主。反诉原告作为商铺业主，应当承担的是与所接受服务相当的费用，没有义务自己支付高额费用给物业公司去补贴他人。反诉被告向反诉原告收取高昂的物业服务费补贴住宅物业费用的做法没有任何法律依据，对包括反诉原告在内的商铺业主尤其是临街商铺业主不公平。综上所述，反诉原告恳请人民法院核实世纪新城小区商铺的物业服务成本，并据此作出公平合理的判决。反诉被告世纪新城物业公司对反诉原告刘琼提出的反诉请求辩称，反诉原告依法不享有合同撤销权，即使就撤销权而言，早已超过民法总则规定的除斥期间5年，反诉原告明知物业费标准为35元/平方米，且已实际履行该收费标准，因此请求驳回反诉原告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：韶关市世纪锋元投资发展有限公司是韶关市世纪新城物业的开发商。世纪新城物业公司为世纪新城物业的物业服务公司，其物业管理资信等级为三级。2007年7月1日，韶关市世纪锋元投资发展有限公司（甲方）与韶关市世纪新城物业管理有限公司（乙方）（于2009年1月14日变更企业名称为韶关市世纪新城物业服务有限公司）签订一份《世纪新城物业管理委托合同》，约定甲方将世纪新城委托乙方实行物业管理，合同第六条对委托管理期限约定为“自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”第十条对物业管理服务费约定：“（一）按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积按每月人民币1.2元/㎡；垃圾清运费5元/月；房屋维修资金按建筑面积每平方米0.3元/月。（二）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取。（三）物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月8日履行交纳义务。甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的1%按日交纳滞纳金……。”此外，合同还对委托管理事项、双方权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2008年2月26日，韶关市世纪锋元投资发展有限公司向韶关市世纪新城物业管理有限公司发出一份《关于明确世纪新城物业服务收费标准函》，内容为：“2007年7月1日，我司与你单位签订《世纪新城物业管理委托合同》，委托你单位对世纪新城商住小区132331平方米物业提供物业管理服务。日前你单位提出该合同未对商场一、二、三层物业收费标准予以明确，现我司对上述物业收费标准明确如下：世纪新城商场一、二、三层（总建筑面积35000平方米）物业管理服务费自商场开业之日起按每平方米30元计收，此后每年递增1元。”世纪新城小区现已成立业主委员会，但该业主委员会未另外选聘新的物业服务企业。2009年7月19日，刘琼向韶关市世纪锋元投资发展有限公司购买了位于韶关市武江区*******世纪新城1层第***、***号共2间商铺，建筑面积分别为61.23平方米、52.17平方米，合计113.4平方米。2011年9月9日，案外人邓伟华作为刘琼的签约代表（作为委托方、甲方）与世纪新城物业公司（作为受托方、乙方）签订《世纪新城前期物业服务合同》，合同约定甲方将位于世纪新城购物广场的商铺委托世纪新城物业公司管理。委托管理期限至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；本物业的管理服务费，商铺由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取（每平方米33元/月，自2012年1月1日起每年递增1元，即每平方米34元/月，以此类推）。如业主与物业使用人并非同一人的，业主对物业服务费交纳承担连带责任；逾期支付物业管理费的，甲方自逾期支付之日起，按逾期金额每日3‰标准向乙方支付违约金等内容。被告刘琼在2011年9月至2016年8月期间将涉案商铺出租给案外人韶关市中域电讯连锁有限公司；之后将涉案商铺出租给案外人浈江区新星源发展商行，租赁期限为2016年9月1日至2022年8月31日。涉案商铺的承租人按照上述《世纪新城前期物业服务合同》的标准支付了2018年10月之前的物业管理费。后被告及涉案商铺的承租人认为世纪新城物业公司与案外人黄小英等人之间的物业服务合同纠纷，经（2019）粤02民终68号民事判决确定物业管理费的收费标准为15元/平方米，同一个小区的物业管理费标准应该一致，涉案商铺的承租人因此从2018年11月至2019年11月期间按照15元/平方米的标准向原告支付物业管理费共计22113元。原告认为被告未足额缴纳物业管理费，经催收未果遂诉至本院要求解决。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于案外人邓伟华以刘琼的名义与原告签订的《世纪新城物业管理委托合同》是否对刘琼有约束力的问题，因被告亦陈述当时被告系委托邓伟华处理涉案商铺所有事宜，且在2018年10月前商铺的使用人亦一直按照合同约定支付物业管理费，故该《世纪新城物业管理委托合同》对刘琼具有约束力。原、被告双方均应按照约定全面履行各自的义务。被告刘琼自2018年11年起未足额缴纳涉案商铺的物业管理费，根据《世纪新城前期物业服务合同》“本物业的管理服务费，商铺由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取（每平方米33元/月，自2012年1月1日起每年递增1元，即每平方米34元/月，以此类推）。如业主与物业使用人并非同一人的，业主对物业服务费交纳承担连带责任”的约定，原告主张被告按3969元/月支付物业管理费，有事实和法律规定，本院对此予以确认。因案涉商铺的实际使用人已经按15元/月向原告支付2018年11月至2019年11月的物业管理费共计22113元，故被告刘琼还应向原告支付物业管理费29484元（3969元/月×13个月-22113元）。至于违约金，因双方《世纪新城前期物业服务合同》并未明确约定物业费的具体支付时间，原告要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。至于反诉原告刘琼主张撤销《世纪新城前期物业服务合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，原告签订前期物业服务协议后，未在一年内行使撤销权，且被告一方亦按照合同标准支付了2018年10月之前的物业管理费。故其于本案中要求撤销与原告签订的《世纪新城前期物业服务合同》，依据不足，本院不予支持。至于原告要求双方重新协商物业服务费收费标准的问题，商铺的物业服务费标准实行的是市场调节价，属于合同当事人意思自治范畴，故原告要求判决双方重新协商物业服务费收费标准的诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条的规定，判决如下：一、本诉被告刘琼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市世纪新城物业服务有限公司支付2018年11月至2019年11月期间尚欠的物业管理费29484元；二、驳回本诉原告韶关市世纪新城物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘琼的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1220.86元，减半收取计610.43元，由本诉原告韶关市世纪新城物业服务有限公司负担342元，本诉被告刘琼负担268.43元；反诉案件受理费50元，由反诉原告刘琼负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  谭谦悦二〇一九年十二月三十日书记员  陈宇静