广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初890号原告：彭冠珍，女，汉族，1952年6月20日出生，住茂名市******************，公民身份号码440************422。委托诉讼代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。被告：林美芬，女，汉族，1951年2月19日出生，住茂名市电白区*************，公民身份号码440************027。委托诉讼代理人：林亚青、徐玉云，广东民道律师事务所律师。第三人：茂名海韵石化贸易有限公司。住所地：茂名市***********。法定代表人：彭达耀，该公司经理。第三人：彭达耀，男，汉族，1962年4月2日出生，住茂名市茂南区***********，公民身份号码440************65X。原告彭冠珍与被告林美芬、第三人茂名海韵石化贸易有限公司、彭达耀案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭冠珍的委托诉讼代理人柯沛君、被告林美芬的委托诉讼代理人徐玉云、第三人茂名海韵石化贸易有限公司、法定代表人、第三人彭达耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭冠珍向本院提出诉讼请求：一、依法撤销茂名市电白区人民法院（2019)粤0904执异4号《执行裁定书》（以下简称4号《执行裁定书》);二、依法确认原告已经付清茂名市*******54号大院3号xxx房的购房款（￥98000元）给第三人彭达耀并实际占有该房；三、依法确认原告不存在怠于行使办理茂名市*******54号大院3号xxx房过户登记权利的情形；四、依法撤销茂名市电白区人民法院（2018)粤0904执2255号《执行裁定书》（以下简称2255号《执行裁定书》）；五、依法撤销茂名市电白区人民法院（2018)粤0904执2255号《协助执行通知书》（以下简称2255号《协助执行通知书》）；六、依法中止对茂名市*******54号大院3号xxx房（产权证号：粤（2018)茂名市不动产权第003xxxx号、建筑面积122.58平方米）的执行。七、依法解除对茂名市*******54号大院3号xxx房（产权证号：粤（2018)茂名市不动产权第003xxxx号、建筑面积122.58平方米）的查封措施。八、本案一切诉讼费用由被告承担。变更后诉讼请求：一、依法撤销茂名市电白区人民法院（2019)粵0904执异4号《执行裁定书》（以下简称4号《执行裁定书》）；二、依法确认原告与第三人彭达耀于2012年12月18日签订的《房地产买卖合同》合法有效；三、依法确认原告已经付清茂名市*******54号大院3号xxx房的购房款（￥98000元）给第三人彭达耀并实际占有该房；四、依法确认原告不存在怠于行使办理茂名市*******54号大院3号xxx房过户登记权利的情形；五、依法确认茂名市*******54号大院3号xxx房属于原告所有；六、依法撤销茂名市电白区人民法院（2018)粤0904执2255号《执行裁定书》(以下简称2255号《执行裁定书》)；七、依法撤销茂名市电白区人民法院（2018)粤0904执2255号《协助执行通知书》（以下简称2255号《协助执行通知书》）；八、依法停止对茂名市*******54号大院3号xxx房（产权证号：粤（2018)茂名市不动产权第003xxxx号、建筑面积122.58平方米）的执行。九、依法解除对茂名市*******54号大院3号xxx房（产权证号：粤（2018)茂名市不动产权第003xxxx号、建筑面积122.58平方米）的查封措施。十、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、电白区人民法院在执行被告与第三人海韵公司、彭达耀债务转移合同纠纷一案时查封了彭达耀已经转让给原告的茂名市*******54号大院3号xxx房（以下简称涉案房屋），原告不但付清了涉案房屋的房款给第三人彭达耀，而且已经占有涉案房屋。涉案房屋一直未能办理到原告名下的原因是涉案房屋的开发商茂名市茂南区房地产开发公司与他人存在债务纠纷导致涉案房屋的土地被查封及因彭达耀遗失涉案房屋房产证原件等原因造成。为此原告于2019年1月25日向电白区人民法院提出执行异议，但电白区人民法院于2019年2月26日作出4号《执行裁定书》，以涉案房屋未办理过户登记存在原告的原因为由裁定驳回异议人异议请求。原告认为电白区人民法院4号《执行裁定书》严重违法错误，依法应予撤销。表现在：1、如前所述，涉案房屋未能过户到原告名下，是因为涉案房屋的开发商茂名市茂南区房地产综合开发公司与他人存在债务纠纷导致涉案房屋土地被查封及因彭达耀遗失涉案房屋房产证原件等原因造成，并非是原告怠于行使权利造成，因此不存在是原告原因造成未能过户。2、在电白区人民法院办理上述执行异议过程中，原告曾书面提交听证申请书，要求进行听证，但电白区人民法院在2019年2月25日向原告发出《通知书》，不同意原告的听证申请，同时该院向原告送达《合议庭组成人员通知书》，告知原告可向该院申请回避，但在第二天即2019年2月26日该院即已作出4号《执行裁定书》，裁定驳回了原告的异议。原告认为，电白区人民法院在审理对涉案房屋的异议时对未及时办理涉案房屋过户手续的原因存在较大争议，应对该案进行听证，必要时原告可以补充相关证据，但电白区人民法院却在未举行听证及未查清事实的基础上直接作出4号《执行裁定书》，导致该裁定书认定事实严重错误。并且该院在告知原告合议庭成员的第二天即作出4号《执行裁定书》，变相剥夺原告申请回避的权利，程序严重违法。二、涉案房屋虽然登记在第三人彭达耀名下，但2010年原告与彭达耀达成协议，由彭达耀将其所有的涉案房屋租给原告及家人居住。因涉案房屋属于房改房，2011年11月10日原告与彭达耀共同办理茂名市市区房改房上市交易申请审批手续，并签订了《房地产买卖合同》，约定由彭达耀将涉案房屋转让给原告，转让价款合计人民币玖万捌仟元。2012年12月21日原告委托茂名市房屋测绘队对涉案房屋进行测绘。2013年3月19日原告付清所有房价款给彭达耀。原告自2010年至今与家人共同居住在涉案房屋。因涉案房屋开发商茂名市茂南区房地产综合开发公司与他人存在债务纠纷导致涉案房屋被查封及因彭达耀遗失涉案房屋房产证原件等原因致使涉案房屋一直未能过户到原告名下。直至2018年涉案房屋被解封及彭达耀补办了涉案房屋的房地产权证。2018年12月6日茂名市国土资源勘探测绘院以原告为权利人绘制了涉案房屋的宗地图；2018年12月7日原告缴纳了涉案房屋房改房的补差价款3950.44元，同日原告缴纳了涉案房屋过户所需的全部税费及登记发证工本费，在原告等待领证期间茂名市电白区人民法院却于2018年12月10日以2255号《执行裁定书》及2255号《协助执行通知书》对涉案房屋进行了查封。综上，因原告早在2011年就与彭达耀签订了房屋买卖合同，在2013年就已经付清了涉案房屋全部转让价款给彭达耀，并且涉案房屋一直由原告一家居住生活至今，涉案房屋未能办理过户登记的原因不在原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》“73执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经釆取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人。”的规定，原告认为电白区人民法院查封涉案房屋严重违法错误，为此请依法判如原告所请。被告林美芬辩称：一、原告并没有实际受让执行所涉的房屋，并没有支付合理对价。原告主张已支付了茂名市*******54号大院3号xxx房购房款与事实不符，与原告所提供的证据不符。1、原告主张已于2011年已购买该房无事实依据，原告并不能提供2011年的购房合同，也不能证明2011年已支付了一分一毫的购房款，显然在这种情况下，作为正常的交易转让方的彭达耀不可能将房屋交付给原告使用，而原告主张2010年已在该房居住不符合常理。2、原告所提供的官山社区居委会及官渡派出所的证明，证明原告于2010年在该房居住至今与事实不符，如原告是基于受让所有权而在该房居住，那原告应提供相应的缴交水电费发票等证据，应提供彭达耀交付了该房给其居住的证据，但原告并没有提供任何证据证明彭达耀在2010年有任何约定应交付该房给原告使用。退一万步来说，既然原告一家确确实实在该房使用，也只能说原告是基于与第三人彭达耀的亲友关系，借用彭达耀的房屋居住，该房屋的所有权人仍为彭达耀，彭达耀并没有基于房屋买卖合同关系交付该房给原告。3、原告并没有向彭达耀支付合理的对价。原告在自提起执行异议之诉至本案交换证据，并没有提供任何证据证明已交付了购房款98000元，原告在证据中所提交的于2013年3月19日与彭达耀的银行往来款12万元，并不能证明是支付购房款。首先，该银行往来款12万元与购房款98000元金额不一致；其次，原告所提供的买卖合同约定购房款分期支付,但原告所提供的银行往来款却是2013年3月19日的，显然与原告所主张的支付金额、支付时间完全不一致，也没有彭达耀的出具任何收款收据，根本不能证明是支付了购房款。二、退一万步来说，如原告确实已于2012年与彭达耀签订了案涉房屋买卖合同并已入住，按原告主张已付清购房价款，但直至2018年12月10日被法院查封，长达六七年之久，该房屋仍未办理过户登记，也应认定原告存在怠于行使办理过户登记权利的情形。虽然原告主张该房屋的土地被法院查封，但根据当时的房屋过户规定，并不影响原告办理房屋过户登记；再说，如按原告所提供的证据显示该房屋所涉土地早已于2006年8月21日被法院查封，那查封期间的财产禁止转让，原告与彭达耀之间的商品房转让合同也是无效合同，并不发生转让的法律效力。三、原告的第二、四、五、六、七、八、九项诉讼请求无法律依据，原告与第三人的彭达耀的合同是否有效是另一法律关系。原告的诉讼请求二、五是原告与第三人彭达耀的买卖合同关系，该法律关系与执行异议之诉是不同的法律关系，应另案处理。原告在本案中的诉讼请求四、六、七、八、九是撤销电白区人民法院（2019)粤0904执异4号《执行裁定书》及（2018)粤0904执2255号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，而本案属执行异议之诉，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条的规定，执行异议之诉应明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求应与原判决、裁定无关。显然，执行异议之诉类的诉讼是不具有评价执行裁定正确与否，并作出维持、变更、撤销执行裁定的功能，关于原告诉请撤销裁定及执行协助通知的诉讼请求，属于人民法院执行过程中的程序问题，并非当事人之间的实体争议，亦不应当通过诉讼的方式解决，请求法院对原告的该诉请裁定驳回。综上，根据《最局人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房屋并不符合不得查封及排除执行的情形，原告不能证实已支付合理对价，未签订合法有效的合同，且存在原告自身原因未办理过户登记的情形，电白法院（2019)粵0904执异4号《执行裁定书》及（2018)粤0904执2255号《执行裁定书》查封本案案涉房产，并驳回原告的执行异议认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人彭达耀、茂名海韵石化贸易有限公司共同述称：一、原告所起诉的符合事实，支付款项的，只有12万元的款项，因为2010年的时候租给原告住的，所以实际住的时间比签订买卖合同的时间是早的，派出所出具的证明可以证明原告在此居住。我本人不清楚是否撤销执行裁定书以及协助执行通知书，由法院来审查，进行处理；二、当时商定转让房屋的价格是98000元，口头商定的，因为是房改房来的，所以房改房只有80%的产权的，20%需要另外再缴款的，实际由购房人来缴付的；三、原告有段时间给付租金给我，加上部分租金之后总共是12万元，然后原告通过银行转账一次性给付给我；四、过户的问题，当时是准备过户了，但是查了之后不能办理过户，因为查封了涉案房屋的土地，所以不能过户，当时是中级人民法院查封的，2018年我去国土局查询我的房屋档案，可以向中院申请执行异议来解封我的份额办理，原告一直有催我过户该房屋，并不是我主观上不想过户该房屋给原告，后来在电白法院查封该房产的时候，当时我已经交付了所有的转让房产的资料给茂名市*******，茂名市*******并出具了一份证明《不动产登记材料退回通知书》。2018年交资料房屋过户的时候，本案的被告没有查封本案标的物，因为办理的过程中被告电白法院查封了，所以就退回该资料。至于原告的诉讼请求方面是否合法以及符合法律规定的问题由法院依法审查。审理中，原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据2《茂名市市区房改房上市交易申请审批表》中，房屋原产权单位意见为“同意按政策办理”并加盖公章，房政科审查意见为“同意上市”并加盖公章，表明涉案房屋已经经过审批同意上市交易。该审批表中涉及的价格（如转让房屋成交价格等）不等同于该房屋在买卖当中的实际价格，该房屋在现实交易中的价格应由买卖双方当事人协商确定。房改房上市交易，需事先取得审批，经审批同意上市交易后，方能进行房屋买卖，故签订房屋买卖合同的时间必然要晚于取得审批的时间。故被告对原告提交的证据2的异议不成立，本院对原告提交的证据2予以确认。原告提交的证据3《房地产买卖合同》约定的付款方式为分期付款，但实际上原告作为买受人已将购房涉及的款项提前支付完毕给出卖方（第三人彭达耀），此事实有原告的个人活期明细信息和发票佐证。合同正式签订后，经合同双方当事人协商一致同意，可以口头更改合同，原告提前付清了房款，并且第三人彭达耀也对原告已付清全部房价款的事实予以确认，故原告并没有违反《房地产买卖合同》的付款义务。被告对原告提交的证据3的异议不成立，本院对原告提交的证据3予以确认。原告提交的证据4《测绘报告书》是茂名市房屋测绘队出具的，并加盖了茂名市房屋测绘队测绘专用章，内容真实合法，对于该项证据的三性，本院予以确认。原告提交的证据5（个人活期明细信息）和证据6（发票）分别系由中国建设银行股份有限公司茂名分行和国家税务总局茂名市茂南区税务局第一税务分局出具的，并盖有公章。此外，证据5涉及的款项120000元经第三人彭达耀确认为原告此前所欠其的涉案房屋的部分租金，证据6涉及的款项98000元经第三人彭达耀确认为原告交付的涉案房屋交易款。故本院对原告提交的证据5、6予以确认。原告提交的证据7（宗地图）系由茂名市国土资源勘探测绘院出具的，并盖有单位的测绘工程出图专用章，本院予以确认。原告提交的证据13（茂名市茂南区官渡街道办官山社区居民委员会证明）盖有该居委会的公章，手写的“情况属实”四字及日期处盖有茂名市公安局官渡派出所的公章，合法有效，本院予以确认。根据当事人陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下：2010年至今，原告彭冠珍在茂名市******************（以下称“涉案房产”）居住生活，现该房地址改为茂名市******************。2011年11月10日，原告彭冠珍与第三人彭达耀共同办理茂名市市区房改房上市交易申请审批手续，房政科于2012年12月3日出具审查意见“同意上市”。经审批同意该涉案房产上市交易后，原告彭冠珍与第三人彭达耀于2012年12月18日在茂名市房屋交易管理所签订《房地产买卖合同》，约定原告以98000元受让第三人彭达耀位于茂名市******************的房地产。该合同盖有茂名市房屋交易管理所的标有“本合同已核准”的印章。2013年3月，原告已支付完毕全部购房款给第三人彭达耀，彭达耀亦已确认该事实。2018年10月11日，第三人彭达耀向茂名市*******提交《房地产权证遗失补发申请书》，同日，茂名市*******刊登了《遗失声明》。2018年11月19日，彭达耀取得遗失补发的涉案房产的《不动产权证》。2018年12月7日，国家税务总局茂名市茂南区税务局第一税务分局出具了《不动产交易纳税证明》，内容是：兹证明我局经管业户彭达耀转让茂名市******************的不动产，面积129.68平方米，受让方为彭冠珍，经我局审核，已按规定办理纳税事项，请给予办理权属变更手续。1、已缴纳各项税款：8959.04元，其中：土地增值税0.00元；2、完税证号码：00259192-9xxx。发票号码：03475xxx。并盖有该局税务业务专用章。同日，该局亦开具了一张金额为98000元的发票：购买方名称：彭冠珍；备注：合同金额：98000.0。不动产地址：茂名市******************……代开企业名称：彭达耀。2018年12月29日，原告彭冠珍与第三人彭达耀收到茂名市*******的《不动产登记申请材料退回通知书》，表明因涉案房产有查封登记，故将涉案房产的申请材料退回。另查明，涉案房产所在地块（茂名市****）于2011年11月10日被茂名市中级人民法院（以下简称“市中院”）以（2006）茂中法审执字第21-20号法律文书查封；于2013年11月8日被市中院（2006）茂中法审执字第21-21号法律文书查封；于2014年11月6日被市中院（2006）茂中法审执字第21-23号法律文书查封；于2016年9月9日被市中院（2006）茂中法审执字第21-26号法律文书续封。直至2018年该宗地被茂名市中级人民法院解封后，于2018年12月10日，本院（2018）粤0904执2255号执行裁定书对涉案房产进行查封。案在审理中，原告增加请求：一、依法确认原告与第三人彭达耀于2012年12月18日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、依法确认茂名市******************属于原告所有。本院认为，原告彭冠珍与第三人彭达耀于2012年12月18日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，未违反法律、法规规定，属有效合同。涉案房屋是房改房，原告彭冠珍与第三人彭达耀签订《房地产买卖合同》前已依法取得该房屋上市交易审批同意，并且双方是在茂名市房屋交易管理所签订《房地产买卖合同》的，该合同亦已经该所核准。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定之外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”故原告主张依法确认原告与第三人彭达耀于2012年12月18日签订的《房地产买卖合同》合法有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告提交的证据13已证明2010年至今，原告彭冠珍在茂名市******************（即涉案房产）居住生活。原告已于2013年3月份将全部房价款支付完毕，且合同中约定的涉案房地产交易总金额98000元亦有国税局茂名市茂南区税务局第一税务分局开具的发票证实原告彭冠珍已支付该笔房款。故原告主张依法确认原告已经付清茂名市******************的购房款（￥98000元）给第三人彭达耀并实际占有该房的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。由于涉案房产所在地块（茂名市****）此前被茂名市中级人民法院查封，故而原告无法办理过户登记手续，加之第三人彭达耀将涉案房屋房产证遗失，因此不存在是原告彭冠珍原因造成未能过户。故原告主张的依法确认原告不存在怠于行使办理涉案房产过户登记权利的情形的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院对涉案房产的查封日期为2018年12月10日，而原告早已于2012年12月18日与第三人彭达耀书面签订合法有效的《房地产买卖合同》，并已支付完毕合同约定的购房款98000元，且原告已于2010年开始居住在该涉案房产中，而未能办理过户登记是由于该宗地此前被查封和第三人遗失房产证的原因，非原告自身原因未办理过户登记。因此，原告对登记在彭达耀名下的该涉案房产提出异议，本院应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，彭达耀将涉案房产出卖给原告，原告已支付完毕全部价款并实际占有且对未办理过户登记手续没有过错，因此，人民法院不得查封。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，原告主张依法停止对涉案房产的执行于法有据，本院依法予以支持。原告并未取得涉案房屋的产权证书，该涉案房产未过户到原告名下，故原告主张确认涉案房产属于原告所有的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告彭冠珍与第三人彭达耀于2012年12月18日签订的《房地产买卖合同》有效。二、确认原告彭冠珍已经付清茂名市**************xxx房的购房款98000元给第三人彭达耀。三、确认原告彭冠珍不存在怠于行使办理茂名市******************过户登记权利的情形。四、停止对茂名市******************[产权证号：粤（2018）茂名市不动产权第003xxxx号]的执行。五、驳回原告彭冠珍的其他诉讼请求。案件受理费2250元，由被告林美芬负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈子贤人民陪审员  朱 统人民陪审员  刘秋娣二〇一九年十二月三十日法官 助理  陈晓常书 记 员  罗扬东