广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7849号原告：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区谷诒路40号（肉菜市场）。法定代表人：臧健，董事长。委托诉讼代理人：柯立坤，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄智贤，广东卓信律师事务所律师。被告1：广州启点房地产代理有限公司，住所地广州市白云区翠茵街62号31号铺。法定代表人：黄雄德。委托诉讼代理人：李钊明（男，系被告工作人员）。被告2：彭深章，男，1978年9月1日，汉族，住广东省化州市，被告3：邱明杰，男，1971年9月30日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，被告4：陈月，女，1970年2月5日出生，汉族，住广东省高州市，被告5：阮俊君（曾用名阮振根），男，1993年1月16日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，被告6：杨炳余，男，1979年8月27日出生，汉族，住广东省廉江市，被告7：杨炳森，男，1987年6月28日出生，汉族，住广东省廉江市，被告8：李宜乐，男，1979年6月20日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，被告9：张迪，男，1990年6月15日出生，汉族，住河南省镇平县，被告10：陈广英，女，1970年5月2日出生，汉族，住广东省罗定市，被告11：陈红梅，女，1977年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告12：杨建国，男，1985年8月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告13：杨娟云，女，1979年6月15日出生，汉族，住广东省惠来县，被告14：李玉燕，女，1982年10月9日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区，被告15：王正东，男，1973年12月25日出生，汉族，住河南省惠县，被告16：梁锦辉，男，1986年3月11日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县，到庭）。被告17：朱炎国，男，1990年6月16日出生，汉族，住广东省惠来县，被告18：玉燕飞，女，1993年10月10日出生，汉族，住广西壮族自治区武宣县，被告19：卢自碧，男，1965年11月14日出生，汉族，住广东省陆丰市，到庭）。被告20：黄伟镜，男，1988年7月9日出生，汉族，住广东省英德市，被告21：林路养，男，1977年11月10日出生，汉族，住广东省英德市，被告22:李玉萍，女，1960年2月2日出生，汉族，住广州市白云区，被告23:傅燕齐，女，1980年4月20日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：陈亿（男，系其配偶）。被告24:谢金芳，女，1984年1月8日出生，汉族，住广州市白云区，到庭）。被告25:邓四妹，女，1981年8月3日出生，汉族，住广东省英德市，被告26:郑惠娥，女，1964年6月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，被告27:陈燕茹，女，1989年9月27日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区，被告28:谢远辉，男，1982年8月28日出生，汉族，住广西灵山县，被告29:劳日钊，男，1991年2月18日出生，汉族，住广西灵山县，被告30:成光威，男，1970年1月1日出生，汉族，住广东省英德市，被告31:李萍，男，1978年1月20日出生，汉族，住广东省雷州市，被告32:李光艺，男，1974年10月30日出生，汉族，住广东省惠来县，被告33:佛山时刻健身管理有限公司，住所地佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城假日广场22号。法定代表人：刘军。上述被告2-33的诉讼代表人：陈亿。上述被告2-33的诉讼代表人：林路养。被告34:广州龙一品餐饮有限公司，住所地广州市白云区谷诒路40号二层自编之一。法定代表人：吴伟聪。原告广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）与被告广州启点房地产代理有限公司（以下简称启点公司）、彭深章等34人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深业公司的委托诉讼代理人甄智贤，被告1启点公司的委托诉讼代理人李钊明，被告2-33的诉讼代表人陈亿、林路养及部分被告，被告34龙一品公司的法定代表人吴伟聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告1启点公司向原告支付2018年12月25日至2019年1月24日期间的租金271666元；2、判令被告1启点公司向原告支付逾期缴纳2018年12月25日至2019年1月24日期间租金的违约金（从2018年12月25日起算，按照0.5%/日为标准，暂计至2019年2月25日为84216.46元，实际支付时应当计至租金支付完毕之日止）；3、判令被告1启点公司向原告支付逾期腾退涉案租赁房屋的占用费4147648元（按照日租金的双倍，从2019年1月25日计至2019年9月11日，按照18112/日的标准）；4、判令被告2-34各自在其与被告1启点公司签订的租赁合同约定的租金标准的范围内，对上述第3项诉讼请求承担连带支付责任；5、判令被告1启点公司向原告支付2019年1月1日至2019年7月31日的水电费3260元、2019年8月1日至2019年11日的水费4689.9元、电费21180.94元；6、判令被告18在23351元范围内对欠付的水电费1740元承担连带支付责任；7、判令被告2-34对第6项诉讼请求中的2019年8月1日至2019年9月11日的水费4689.9元、电费21180.94元共同承担连带支付责任；8、判令被告1启点公司向原告支付2018年4月至2019年9月11日的电梯维修向费16498.33元；9、判令被告1启点公司向原告支付2019年2月至2019年9月11日的管理费37323.75元（按照5043.75元/月的标准）；10、判令被告1启点公司向原告支付2017年9月25日至2017年12月24日免租期期间的租金共计814998元；11、确认在《关于解除的通知函》送达被告1启点公司之日（2019年1月26日）原告扣除保证金（含租金保证金和管理费保证金）860130元合法有效；12、判令全部被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：原告作为出租方，被告启点公司作为承租方，双方在2017年9月25日就广州市白云区金沙洲谷诒路40号（以下简称涉案租赁房屋）签订了《广州金翠湾肉菜市场租赁合同》（以下简称涉案合同），约定租赁用途为肉菜市场，租赁期限为71个月，自2017年9月25日至2023年8月24日止，第1个月-24个月月租金为271666元，第25个月至48个月月租金为282533元，第49个月至71个月租金为293834元，被告启点公司享有3个月免租期：自2017年9月25日至2017年12月24日，承租人租金付款时间为：每月25日前缴纳下一个月租金。涉案合同签署后，原告已如期向被告启点公司交付涉案租赁房屋。根据涉案合同第4.6条约定，被告启点公司须在每月25日前支付下月租金，但被告逾期支付2018年12月25日至2019年1月24日期间的租金271666元（以下简称逾期租金）。因此，原告于2019年1月4日向其函寄催款函，催促其缴纳逾期租金。截至2019年1月25日，被告启点公司逾期支付租金超过30日。原告向被告启点公司函寄了解除涉案合同的通知函。涉案合同已于解除通知送达被告启点公司之日（2019年1月26日）解除。根据涉案合同第13.2、13.3条的约定，被告启点公司的行为已构成违约，应当按0.5%每天的标准向原告支付逾期租金的违约金，迟延缴纳费用超过30日的，原告有权解除涉案合同；根据涉案合同第13.4条的约定，原告依据涉案合同第13.3条解除合同的，涉案合同关于免租期的条款约定失效，被告启点公司补缴免租期内租金，且被告启点公司已缴纳的租赁保证金和管理费保证金不予退还；另，涉案合同第10.2条约定，被告启点公司应当在租赁结束日及时腾退涉案房屋，但截至起诉之日，被告启点公司仍为腾退涉案租赁合同，应根据涉案合同10.5条约定按日租金的双倍向原告支付占用费。被告启点公司承租涉案租赁房屋后，将涉案租赁合同分割并转租给了被告2-34。被告启点公司逾期支付租金后，原告于2019年1月23日在涉案租赁房屋现场向被告2-34公示告知了被告启点公司的违约情况；于2019年1月25日在涉案租赁房屋现场向被告2-34公示告知原被告之间已解除租赁关系，并告知被告2-34按照法律规定应当及时腾退涉案租赁房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予支持”。截至起诉之日，被告2-34仍未腾退涉案租赁房屋。因此，被告2-34应当在其各自与被告启点公司签订的租赁合同约定的租金标准范围内对被告启点公司的占用费承担连带支付责任。被告启点公司辩称：对于第1项诉讼请求，被告启点公司无异议。对于第2项诉讼请求，被告启点公司无异议。对于第4项诉讼请求，被告启动公司不同意，因此被告启动公司于2019年1月25日书面通知原告解除合同，之后原告可以直接收取租户的租金，但是原告没有与租户沟通收取，而且原告没有及时对外挂牌招商止损。对于第6、9、10项诉讼请求，被告启点公司不同意，理由是被告启点公司在撤场后已无管理权，没有向租户收取水电费、管理费的权利，但原告可以直接向租户收取水电费、管理费。关于电梯维修保养费，被告启点公司在撤场时已通知电梯维保公司，明确不进一步合作，该公司也承诺不再担任电梯的维护保养，因此该维护保养费不应由被告启点公司承担。对于第11项诉讼请求，被告启点公司没有意见。对于第12项诉讼请求，被告启点公司没有意见。被告2-33辩称：1、同意向原告支付租金和其他相关费用，但认为在本案中，被告2-33不应当承担连带责任。因为，本案是原告和被告启点公司之间的纠纷。2、不同意撤离场地，因为大部分租户还要靠市场取得生活来源。被告34龙一品公司辩称，被告龙一品公司于2018年12月停止营业、撤场，并与被告启点公司终止了合同履行。关于场地内设备的搬离问题，若原告要被告龙一品公司搬走，其就搬走。若不要求搬走，其就放弃上述设备的所有权。关于水电费，被告龙一品公司从2018年12月停业，之后不会产生水电费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据不动产权证书、《广州市金翠湾肉菜市场租赁合同》、催款函、解除合同通知函、邮件单、回复书、《租赁合同》、现场照片、公告、授权确认函、水电抄表数、物业管理费收款收据、租赁保证金收据、，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案租赁房屋位于广州市白云区谷诒路40号（肉菜市场），建筑面积2521.87平方米，规划用途为肉菜市场，所有权人为原告深业公司。2017年9月25日，原告深业公司（甲方）与被告启点公司（乙方）签订《广州金翠湾肉菜市场租赁合同》，约定：1.1租赁房屋位于本项目谷诒路40号，租赁房屋的建筑面积为2521.87平方米。1.2租赁房屋只作公共服务设施（肉菜市场）之用途，在本合同有效期内，乙方不得改变租赁房屋的用途。2.1本合同约定的租赁期限为71个月，自2017年9月25日起至2023年8月24日止。2.2租期内，乙方享有3个月免租期，具体日期为：自2017年9月25日起至2017年12月24日止。4.1租赁房屋的初始租金标准为108元/月/平方米，租金房屋租金合计271666元（含税，税率5%），日租金为9056元。租期开始日第1月，租金标准在初始租金标准基础上每24个月上浮4%，调整时间后具体金额如下：第1个月至24个月，月租金为271666元。第25个月至48个月，月租金为282533元。第49个月至71个月，月租金为293834元。4.3租期内，租赁房屋的物业管理费收费标准为2元/月/平方米，租赁房屋物业管理费合计为每月5044元。4.4租期内，乙方应当承担并支付其使用水、电、燃气、热力、通讯、网络、卫星电视、电梯维护保养及维修等公用事业所产生的全部费用。4.6租期内租金和物业管理费为每月提前支付。乙方须在每月25日前，以银行转帐或支票方式向甲方支付下月的租金及向物业管理公司支付下月的物业管理费。水电费则按当月实际发生金额支付，须在接到缴费通知后5日内向物业管理公司支付。5.1租期内，租赁保证金包括了3个月的租金814998元、3个月的物业管理费15132元及水电费押金3万元，合计860130元。5.2租赁保证金将作为乙方履行本合同所有约定条款的保障。租期内，若因乙方拖欠租金或任何费用，或由于乙方原因给甲方及本项目其他使用人、租户造成任何损失，甲方有权从乙方已支付的保证金中直接扣除相应金额，并书面通知乙方于规定期限内补足租赁保证金。10.2乙方须在租赁期结束日（或提前终止日）及时清场，把租赁房屋连同其所有其附属物、装置、附加物，按本合同规定，在租赁期结束日当时现状使用的状态下交还甲方，同时须将有关的钥匙交还甲方。10.5乙方在本合同到期（或提前终止）后仍继续占用租赁房屋，乙方应就其续占租赁房屋的每一天向甲方支付日租金2倍的占用费。但该继占时间不得超过甲方书面同意的日期，逾期后，甲方有权即使封闭租赁房屋，且甲方有权按照本合同第10.4条约定处理乙方遗留的物品。13.2若乙方未能如期支付本合同约定的租金、管理费或其他费用或其中之部分，则甲方有权按照0.5%/日的标准自开始欠费的日期向乙方加收未缴纳部分的的违约金；若乙方延迟缴纳费用超过30日，甲方有权解除合同。13.3乙方在出现下列任何一种情况时，视为乙方严重违约，甲方有权立即解除本合同：4逾期30日未向甲方或本项目物业管理公司支付本合同项下的任何费用。13.4若甲方依本合同第13.3条解除本合同，则乙方应按照以下方式向甲方赔偿损失：1、本合同关于免租期免收租金的约定失效，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付免租期的租金。2、乙方已缴纳的租金保证金和管理费保证金不予退还。3、如乙方按上述方式向甲方支付的损失赔偿金不足以弥补甲方所受到的实际损失，则甲方还有权就不足部分向乙方继续追偿。上述合同签订后，被告启点公司向原告深业公司交纳了租赁保证金860130元，接收并使用涉案租赁房屋。被告启点公司将涉案租赁房屋分租给彭深章等34户租户。2018年12月25日前，被告启点公司未按照约定支付2019年1月的租金。2019年1月25日，原告深业公司发函通知被告启点公司解除涉案租赁合同。当日，被告启点公司发函回复原告深业公司，称其亏损严重致无法继续经营，于该日提前终止涉案租赁合同。当日，原告深业公司在涉案租赁房屋张贴公告，通知租户其与被告启点公司租赁合同已解除及要求租户腾空交还承租场地的事宜。当日，被告启点公司撤离涉案租赁房屋。此后，被告启点公司未继续向原告深业公司支付后续租金，未继续承担水电费、物业管理费、电梯维护保养费，未继续向租户收取租金。同年3月19日，原告深业公司继续通过张贴公告的方式催促租户腾空交还承租场地。同年3月28日，深业集团（深圳）物业管理有限公司广州分公司向原告深业公司出具《授权确认函》，授权原告深业公司在本案中代其向被告起点公司追讨欠付的物业管理费（2019年2月至腾退之日止）、水电费（2019年1月至腾退之日止）、电梯维护保养费（2018年4月至腾退之日止）。同年3月29日，原告深业公司向本院提起本案诉讼。被告2-33交纳了部分水电费。被告18玉燕飞尚欠水电费1740元。同年9月，原告深业公司将涉案租赁房屋对外公开招租。诉讼中，原告深业公司根据新的事实申请变更了部分诉讼请求，在其中自认收回涉案租赁房屋经营管理权的时间为2019年9月11日，并申请撤回了要求全部被告腾空返还涉案租赁房屋的诉讼请求。对此，本院认为有利于维护稳定、化解矛盾，遂予以准许。本院认为，原告深业公司与被告启点公司订立的《广州金翠湾肉菜市场租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。被告启点公司迟延支付租金超过30日且有不愿继续履行租赁合同的意思表示，原告深业公司于2019年1月25日通知解除合同。对此，双方均无异议。因此，涉案租赁合同于该日解除。涉案租赁合同解除后，被告启点公司应当根据自己的违约行为承担相应的违约责任。对于原告深业公司主张被告启点公司支付欠付2018年12月25日至2019年1月24日期间租金及违约金的诉讼请求（第1、2项），合理合法，本院予以支持。但是，其中0.5%违约金的标准过高，本院予以调整为每日万分之五。对于原告深业公司主张被告启点公司支付2019年1月25日至2019年9月11日期间占有使用费的诉讼请求（第3项）。经查，被告启点公司在合同解除当日已撤离涉案租赁房屋，无实际占有行为，也未继续向租户收取租金。本院认为，被告启点公司在合同解除后虽未履行腾空返还涉案租赁房屋的义务，但未实际占有使用涉案租赁房屋，故不符合按照双倍日租金标准约定支付房屋占有使用费的约定。因此，对该诉讼请求，本院不予支持。关于上述未履行腾空返还涉案租赁房屋给原告深业公司的造成的损失，大部分已被支付免租期租金及没收3个月租赁保证金的违约责任所吸收；其余部分，因原告深业公司未采取措施及时收回涉案租赁房屋经营管理权，存在过错，应当自行承担。被告启点公司关于原告深业公司应当及时收回涉案租赁房屋经营管理权防止损失扩大的抗辩意见合理合法，本院予以采纳。对于原告深业公司主张被告启点公司支付水电费、物业管理费、电梯维护保养费的诉讼请求（第5、8、9项）。经查，上述水电费发生于2019年1月及之后，物业管理费发生于2019年2月及之后，电梯维护保养费发生于2019年4月及之后。本院认为，被告启点公司在上述期间未实际占有使用涉案租赁房屋，不应当对上述费用承担责任。因此，对该诉讼请求，本院不予支持。对于原告深业公司主张被告启点公司支付2017年9月25日至2019年12月24日免租期间的租金及主张确认扣除租赁保证金的行为合法有效的诉讼请求的诉讼请求（第10、11项），本院认为，上述诉讼请求为主张合同解除后的违约责任，合理合法，应予以支持。对于原告深业公司主张被告2-34各自在其与被告启点公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准的范围内，对第3项诉讼请求承担连带支付责任及按照5043.75元/月的标准，对于第九项诉讼请求承担连带支付责任的诉讼请求（第4、7项诉讼请求），本院认为，首先，本院已根据查明被告启点公司未实际占有使用涉案租赁房屋的事实，驳回了第3、9项诉讼请求，故被告2-34对此不承担连带责任；其次，被告2-34在被告启点公司撤离涉案租赁房屋后，未按照原告深业公司的通知搬离，而是继续占有使用其承租的房屋，应当根据原告深业公司援引的相关司法解释的规定支付逾期腾房占有使用费、物业使用费；最后，上述房屋占有使用费标准应以其与原告启点公司订立的房屋租赁合同约定的租金标准确定。为避免诉累，本院在本案中一并予以判决处理。对于被告34龙一品公司提出其已于2018年12月撤场并将承租房屋交还给被告启点公司的抗辩意见，除被告启点公司确认外，无其他证据予以证实，因此不能免予支付房屋占有使用费，故本院对该意见不予采纳。对于原告深业公司主张被告18玉燕飞在23351元的范围内对欠付的水电费1740元承担连带支付责任的诉讼请求（第6项诉讼请求），因玉燕费未支付上述水电费，故本院对该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告广州启点房地产代理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市深业房地产有限公司支付2018年12月25日至2019年1月24日期间的租金271666元及违约金（以271666元为本金，按照每日万分之五的标准，从2018年12月25日起计至清偿之日止，以本金为限）；二、被告广州启点房地产代理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市深业房地产有限公司支付免租期间的租金814998元；三、确认原告广州市深业房地产有限公司扣除租赁保证金860130元的行为合法有效；四、被告彭深章等33人于本判决生效之日起五日内向原告广州市深业房地产有限公司支付2019年1月25日至2019年9月11日期间的逾期腾房房屋占有使用费（房屋占有使用费标准以各自与被告广州启点房地产代理有限公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准为准，详见原告广州市深业房地产有限公司证据7《租赁合同》33份）；五、被告彭深章等33人于本判决生效之日起五日内向原告广州市深业房地产有限公司支付2019年1月25日至2019年9月11日期间的物业管理费37223.75元（物业管理费以5043.75元/月的标准计算）；六、被告玉燕飞于本判决生效之日起五日内向原告广州市深业房地产有限公司支付水电费1740元；七、驳回原告广州市深业房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27834元，由被告广州启点房地产代理有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向原告广州市深业房地产有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  施云秀人民陪审员  胡美兰二〇一九年十二月二日书 记 员  林嘉仪冼颖斯