江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初7874号原告（反诉被告）:相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇迎湖村腾飞西路。经营者：许德日，男，1955年8月19日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人:申延志，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人:秦悦，江苏久顺律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州市宝佳塑料制品厂，住所地苏州市相城区望亭迎湖经济开发区。投资人：王建红，厂长。委托诉讼代理人:徐涵彧，江苏五洲信友律师事务所律师。原告相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂诉被告苏州市宝佳塑料制品厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理。依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2019年1月17日公开开庭进行了审理，原告相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂的经营者许德日及其委托诉讼代理人申延志、被告苏州市宝佳塑料制品厂的投资人王建红及其委托诉讼代理人徐涵彧到庭参加诉讼。审理中被告苏州市宝佳塑料制品厂提起反诉，本院经审查后受理了反诉并决定合并审理，并依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王振华、王梅郁参加评议，于2019年5月23日、2019年7月11日、2019年9月26日、2019年12月26日，四次公开开庭进行了审理。相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂的经营者许德日及其委托诉讼代理人申延志、苏州市宝佳塑料制品厂的投资金人王建红及其委托诉讼代理人徐涵彧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告相城区利佳猪副产品加工厂向本院提出诉讼请求,请求判令:1、被告返还原告租金或使用费76688元（从2018年10月23日至2019年4月19日）；2、被告赔偿原告原材料损失279300元；3、被告赔偿原告利润损失367100元（从2018年10月23日计算至实际营业之日止）；3、被告赔偿原告冷库及其装修组件、生产线设备等现存价值损失416676元，鉴定费10750元由被告承担；4、被告返还押金40000元；5、被告赔偿变质原料搬运费9700元；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月27日原告相城区利佳猪副产品加工厂与被告苏州市宝佳塑料制品厂签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告所属厂房用于工业用房，租赁期限自2017年4月15日起至2020年4月14日止。合同签订后，原告按约支付租金，按约使用租赁物进行猪副产品进行加工，然被告在2018年10月单方面提出涨租金要求，原告不同意，被告于2018年10月23日上午8点开始对原告租赁厂区内进行断电，原告报警处理仍无果，直至10月27日中午才通电，由于被告擅自断电给原告造成巨大经济损失，但被告仍没有住手，于2018年11月8日通过村委会查封了原告的厂区，被告已实际上造成原告无法经营，损失不断扩大，被告仍态度坚决不予理会。因被告方不能提供房产证，也没有批建手续。租赁关系发生时，因被告承诺厂房是其自己建造的，且是经过村里同意的，原告认为被告是有权出租的，所以一直租赁至今，租赁合同被认定为无效合同，是原告始料未及的。但原告认为，即使合同无效，但并不代表所有合同条款必然无效，合同中的违约条款应当继续有效，受其约束。原告按约向被告支付了租金或者占用使用费，但被告通过断电、查封的方式实际上使原告没有达到使用租赁物的目的，且通过这种行为造成了原告巨大损失，被告的这种方式即是侵权行为也是违约行为，根据合同法第58条，合同法第107条、第113条，城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释第5条规定，理应当向原告返还租金或者使用费并承担赔偿责任。原告与被告租赁合同纠纷一案，现经过开庭审理，因被告不能提供房产证，也没有批建手续，法院认定合同为无效合同，经过法院示明后特增加此诉讼请求。原告在租期内先后投入280多万元的冷库、生产线等设备。现租赁合同被认定为无效合同，被申请人要求申请人搬离租赁场地，因上述设备拆除后将没有任何使用价值，根据无效合同处理的法律规定，被告应对原告投入的冷库、生产线等设备现存价值承担赔偿责任，为此，请求支持原告所请。被告苏州市宝佳塑料制品厂辩称，在法院认定《房屋租赁合同》无效的情况下，应当按照2018年4月8日签署的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费；截至2019年4月14日，原告尚欠租金（占有使用费）22670元。庭审中，原告经营者许德日承认2018年4月8日签署的《房屋租赁合同》系由其本人撕的，其认可2018年4月8日签署的《房屋租赁合同》所敲公章及签字为其本人签章，应属双方真实意思表示，因此，就合同适用而言，应当适用2018年4月8日双方签署的《房屋租赁合同》。因此，即使人民法院认为《房屋租赁合同》因房屋无产证、建设施工许可证而无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，根据2018年4月8日签署的《房屋租赁合同》，截至2019年4月14日，原告应付租金（占有使用费）184000元，实付租金（占有使用费），尚欠租金（占有使用费）22670元。(2)、原告所指，合同期内无法实现合同目的，系因原告自身造成，因此产生的法律后果应当由原告自身承担。首先就断电行为的合法性而言，根据双方签署的《房屋租赁合同》，在原告未能按期支付租金的情况下，被告有权断水断电。其次，被告在断电前，通过微信已经多次向原告催促缴纳租金并告知若不及时支付租金，将采取断电措施，被告采取断电也仅实施了一天，系自力救济的行为，其后未能恢复供电的原因，原告本人也承认，在恢复供电后自己未进行及时恢复用电，其后因卫生原因，被迎湖村村委会进行停产停业整顿，因此产生的损失与被告无关，并非因合同无效或其他被告的原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行，因此产生的损失应当自行承担。综上，原告要求被告返还租金（占有使用费）的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。（二）、针对诉请：要求被告赔偿原告原材料损失279300元；诉请：要求被告赔偿原告利润损失367100元（从2018年10月23日暂计算至2018年12月13日，实际计算至营业之日），被告认为：原告所主张原材料损失、利润损失系基于认为1、被告无权出租厂房；2、原告承租厂房查封系被告要求村委会实施。被告认为，首先，《房屋租赁合同》无效并不代表被告无权出租厂房，房屋的所有权、使用权不因房屋是否存有产证而存在异议，案涉厂房系被告建造，所占土地由被告向村集体承租，被告当然有权出租房屋。被告要求原告搬离厂房系基于《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满且原告存在欠付租金的情况，并非基于《房屋租赁合同》的效力。因此，原告认为被告基于合同无效，无权出租厂房，要求被告承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。其次，村委会系集体自治组织，被告无权要求村委会进行查封，被告2018年10月23日至2018年10月24日采取的断电也是被告维护自身合法权益的一种方式，原告认为冷库内材料系因被告断电一天的行为变质，应当负举证责任，因为按常理来说，断电一天并不会对长期处于制冷环境的冷库内材料产生任何实质性影响。材料的变质系因原告自身未恢复用电及村委会查封所致，因此产生损失不应当由被告承担。其次，就其损失主张对应的证据而言，该组证据并无法证明对应的即厂房内的货物，货物的价值并无相关证据证明，原告对被告断电与货物变质存在因果关系的程度以及其损失应付举证责任，但原告未能进行任何地有效举证，应当承担举证不利的法律后果。综上，原告要求被告赔偿原材料及利润损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。（三）、针对诉请：要求被告赔偿原告冷库及其装修组件、生产线设备等现存损失。被告认为，原告上诉诉请的法律依据系《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先，从上述条款可以看出，在合同无效的情况下，即使需要出租人分担现值损失，也仅是针对已形成附合的装饰装修物。针对未形成附合的装饰装修物、可移动的设备、设施等，在出租人不同意利用的情况下，由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因此，针对本次诉讼过程中所涉及的冷库机器设备，并不属于法定出租人应当赔偿的现值损失范围，我方明确不同意利用，原告应当自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，我方保留权利主张的权利，原告要求我方对库及其装修组件、生产线设备要求赔偿的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。其次，针对厂房已经形成附合的装饰装修物，我方认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第2款：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。从中可以看出，原告主张现值损失分担的前提是因合同无效受到损失。但从本次庭审过程来看，原告无论是搬离、停业，均非基于合同无效。根据双方于2015年4月5日就租赁物签署的《房屋租赁合同》，租赁期限1年，自2018年4月15日起至2019年4月14日，鉴于截至2019年12月26日，承租人尚未搬离承租物，原告所主张2018年10月23日起未能实现合同目的系因原告方自身原因所致，并非被告原因导致，故我方认为，承租人就《房屋租赁合同》项下承租目的已经达到，故不得再主张因合同无效后的损失赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条虽然没有对被认定为无效的合同履行完毕或尚余履行期限进行区分，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“合同解除时形成附合的装饰装修物的处理”中却提出了“剩余租赁期内装饰装修残值”的概念，我方认为这个概念对于本案具有借鉴意义。所谓“剩余租赁期内装饰装修残值”指的是在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，形成附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。承租人在进行租赁房屋的装饰装修时，不仅会考虑租赁房屋的用途和个人需求，还会考虑租赁期限的长短，对于租赁期限长的房屋可能会投入较大资金进行装饰装修，而对于短租的房屋，可能不会进行装饰装修或只是进行简单的装饰装修。当房屋租赁期限履行完毕后，即承租人已经完全使用了房屋并实现了装饰装修物的价值。其次，从装饰装修的目的及使用价值角度看。承租人对于房屋的装饰装修具有很强的主观性，或是出于提高租赁房屋的使用价值，或是为了自己的经营需求，而承租人和出租人对于房屋的使用需求往往不同。在本案中，承租人作为冷藏品存放必须对租赁房屋进行改造才能适应自己经营的需要。承租人根据自己的经营需要对涉案房屋的装饰装修属其自身为了经营需要而进行的必要投入。在合同履行期满后，我方对于厂房并不可能用于冷藏品贮存之用，承租人所留下来的装饰装修物对于出租人而言并无利用价值，在这种情况下我方无需向承租人赔偿装饰装修损失。我方的上述观点，也有在先判决予以支持。因此，无论是冷库机器设备、生产线亦或是已经形成添附的装修装饰，其对应的现值损失并非因合同无效而产生，原告因合同无效并未产生任何的损失，因此上述现值损失不应当由被告分担。原告据此提出的诉请，理应驳回。苏州市宝佳塑料制品厂向本院提出反诉请求，请求判令：1.相城区利佳猪副产品加工厂立即搬离苏州市相城区房，并将厂房恢复原状；2、相城区利佳猪副产品加工厂立即支付苏州市宝佳塑料制品厂截止2019年4月14日尚欠的租金（占有使用费）22670元，及自2019年4月15日起至实际搬离之日止按184000元每年计算的占有使用费。3、诉讼费由相城区利佳猪副产品加工厂承担。事实与理由：反诉原告与许德日于2018年4月8日就租赁物签署了《房屋租赁合同》，租赁期限1年，自2018年4月15日起至2019年4月14日，年租金184000元，租金每年分2次付，2018年4月15日前付前6个月租金92000元，2018年10月15日前付清92000元。截至2019年1月7日，许德日支付租金合计161330元，尚欠租金22670元。在本案本诉审理过程中，反诉被告法定代表人许德日明确表示，本案合同签署主体为反诉原告和反诉被告，许德日系代表反诉被告签署，相关权利义务应当由反诉被告承担。在许德日己经支付的款项中：2018年4月16日支付80000元（转账);2018年4月16日支付10000元（微信）;2018年4月17日支付2500元（微信);2018年10月11日支付50000元（转账）;2018年10月24日支付18830元（转账）。合计支付：161330元。184000元扣除己支付的161330元，反诉被告尚欠反诉原告租金22670元未支付，应当立即向反诉原告支付，同时合同己经于2019年4月14日到期终止，双方未再签署租赁合同。反诉原告认为，反诉被告应当按照合同约定向反诉原告支付租金，即使本案租赁合同法院认定无效，反诉被告也应当按照合同约定的租金标准向反诉原告支付占有使用费，同时在租赁合同无效的情况下，反诉原告作为厂房的所有权人，也有权要求反诉被告立即搬离，故望人民法院支持反诉原告反诉请求。反诉被告相城区利佳猪副产品加工厂辩称，1、由于反诉原告的违约，对反诉被告造成了巨大的损失，具体金额需鉴定评估。冷库在鉴定后搬离。2、不认可反诉原告第二个请求。首先我们不拖欠反诉原告的占有使用费，因为我们租金直接支付到4月14日，之后的费用没有产生实质上的占有使用费。只有冷库及其配套的设备，其他没有了。经审理查明，相城区利佳猪副产品加工厂自2012年起即向苏州市宝佳塑料制品厂租用位于苏州市相城区厂房。2017年3月27日，苏州市宝佳塑料制品厂（甲方）与相城区利佳猪副产品加工厂（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方向甲方承租位于苏州市相城区厂房，厂房面积721.85平方米，彩钢棚面积245平方米，该厂房用途为工业用房；租期自2017年4月15日起至2020年4月14日止；厂房租金为180元/平方米/年，彩钢棚租金为120元/平方米/年，共计年租金161333元；乙方先付后租，每年分两次支付，在2017年4月15日前支付六个月的租金，后六个月的租金在2017年10月15日支付；乙方须付甲方房屋租赁押金20000元；如乙方要租赁过程中有拖欠租金的行为，属于乙方违约，甲方将采取停电，罚没押金等措施，还要追究其违约责任；乙方向甲方支付用电押金20000元，如乙方不按时支付给甲方电费，甲方有权停止供电。合同另约定了双方其他权利义务等相应事宜。审理中，双方确认相城区利佳猪副产品加工厂已向苏州市宝佳塑料制品厂交纳押金共40000元及至2018年4月14日止的租金等费用。2018年12月23日，苏州市宝佳塑料制品厂以相城区利佳猪副产品加工厂未按约交纳租金为由停止供电，相城区利佳猪副产品加工厂报警。2018年11月8日，苏州市相城区迎湖村村民委员会对相城区利佳猪副产品加工厂进行查封。另查，经本院组织双方至租赁厂房内清运出已变质整猪头10991公斤、生猪耳1244公斤、半成品猪头肉制品702公斤、生猪脑花750公斤。又查，涉案厂房的土地系苏州市宝佳塑料制品厂向苏州市相城区迎湖村村民委员会租赁，厂房无权属证书，也无相应合法建造批复。审理中，经相城区利佳猪副产品加工厂申请对其厂内冷库及其装修组件现存价值及生产线现存价值进行评估，经本院委托，江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2019年12月13日作出苏万隆永鼎房（估）字2019第2-248号估价报告，对不可移动的房屋装修价值进行了估价，确定2019年11月8日时相城区利佳猪副产品加工厂投入位于苏州市相城区厂房内的不可移动的装修市场价值为人民币215100元（其中彩钢板顶为38585.43元）；同日江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司作出苏万隆评报字（2019）第1-166号相城区利佳猪副产品加工厂名下机器设备价值资产评估报告，评估对象及评估范围为相城区利佳猪副产品加工厂在位于苏州市相城区厂房内的4套冷库设备，评估重置全价为501911.16元，评估值为人民币201676元。经质证，相城区利佳猪副产品加工厂对以上报告均无异议。苏州市宝佳塑料制品厂对资产评估报告的真实性是没有异议，机器设备的评估报告内容由法院核定，但认为该部分设备可拆除。对装修部分的估价报告本身的真实性没有异议，但是对其内容有异议，主要分为四点。对评估数量有异议，认为与现状不符；对单价有异议，认为价格过高，对估价的折旧率有异议，认为折旧率过低。就苏州市宝佳塑料制品厂的异议，鉴定机构组织双方重新测量后，作出复函，明确原苏万隆永鼎房（估）字2019第2-248号估价报告中，彩钢板顶应为苏州市宝佳塑料制品厂所装，故该项应在报告价值中扣除，其余均同原报告。经质证，相城区利佳猪副产品加工厂、苏州市宝佳塑料制品厂中对复函均无异议。鉴定费10750元，已由相城区利佳猪副产品加工厂向鉴定机构交纳。审理中，相城区利佳猪副产品加工厂明确除两份估价报告中的物品外，其已无财产在涉案租赁厂房内。审理中承办人多次明确，双方可先行返还租赁物，减少损失，但相城区利佳猪副产品加工厂均以其在内有财产，尚未解决赔偿损失为由，至今尚未将厂房大门钥匙交付苏州市宝佳塑料制品厂。以上事实，由相城区利佳猪副产品加工厂提供的《房屋租赁合同》、进货单、冷库采购合同、收款收据、收条、苏州市宝佳塑料制品厂提供的土地使用权租赁合同、集体土地使用权租赁合同、收据、鉴定机构出具的估价报告、异议复函、鉴定费票据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，相城区利佳猪副产品加工厂提供：2018年7月的报关单，证明原有原材料数量26997.96千克，其中整的猪头原料11吨，每吨10800元；猪头肉成品6吨，每吨16000元，共计96000元；猪脑花1.5吨，每吨25000元，金额为37500元；猪耳朵1.5吨，每吨18000元，金额为27000元，以上合计279300元，此为当时批发出去的价值，对此可至苏州肉联厂附近相同的经营户调查价格；如停电冷库内解冻是5、6小时，超过24小时后里面东西就全部坏掉了，而2018年10月23日停电一直至27日，故已坏，在来电后也未再开冷库；毛利率计算表，证明毛利率7342元每天（含人员工资）乘以天数（至起诉之日），主张利润损失367100元，实际要求计算至营业之日，因为经营场所被查封，导致原告没有正常经营所造成的损失；收据，证明支付了变质原料搬运费9700元；主张返还押金40000元；银行转账凭证、微信转账记录，证明2018年4月16日支付80000元（转账);2018年4月16日支付10000元（微信）;2018年4月17日支付2500元（微信);2018年10月11日支付50000元（转账）;2018年10月24日支付18830元（转账），合计已支付自2018年4月15日起的租金161330元，因自2018年10月23日停电起相城区利佳猪副产品加工厂即不能经营，要求对方返还租金或使用费76688元（从2018年10月23日至2019年4月19日）。在签订合同时对方未告知涉案房屋无产权证及建造批复。设备及装修费用依估价报告。以上所有费用要求对方赔偿。经质证，苏州市宝佳塑料制品厂认为签约时双方未涉及有无产权证事实，即便合同无效，对方也应支付按约定标准计算的使用费用至实际返还厂房时止；报关单是2017年6月份的，其没有办法证明现在存在的货物是2017年6月报关的所有的货物，而且即使根据对方所说2018年10月27日恢复通电，自2018年10月27日至今也已经相距3个月。期间货物是否存在增加增减或者运输，无从获知。若对方认为当时货物损坏，且存在要求赔偿要求的意愿，应当及时进行证据保全公证，现对对方所主张的无论是损失的原因数量及价格，均不予认可。毛利率计算表是对方自行制作，不予认可，对其中的计算标准依据均不予认可。另非苏州市宝佳塑料制品厂查封对方经营场所，故由此造成损失与苏州市宝佳塑料制品厂无关。对2018年4月16日起付租金（使用费）金额，时间均无异议，但此证明了对方违约，另即停电三天，也不会造成现在的后果，是对方在来电后未开冷库，造成损失扩大，与我方无关。押金40000元依约应在对方将厂房返还我方后再行退还。另提供：2018年4月8日签署的房屋租赁合同、补充协议各1份，证明2018年4月8日租赁双方就租赁物另行签署了《房屋租赁合同》，租赁期限1年，自2018年4月15日起至2019年4月14日，年租金184000元，租金每年分2次支付，2018年4月15日前支付前6个月租金92000元，2018年10月15日前付清92000元，合同第三条第三款约定：如乙方（承租人）在租赁过程中有拖欠租金的行为，属于乙方违约，甲方将采取停电、罚没押金等措施，还要追究其违约责任；2018年11月6日在对方办公室录的录音及录音整理稿1份，证明许德日承认双方在2017年签订第一份合同后，于2018年签署了第二份合同，租金有所上涨，因为村里也涨了土地租金；同时对于其于2018年4月下旬以要看合同为由，拿了合同并撕毁部分合同一事也予以默认。依该份合同约定与对方出具的支付费用的明细可知对方未依约定付款，我方有权停电。提供许德日与王建红的微信记录，证明在应付租金到期前后，王建红多次催讨并明确告对方，如再不按约付款，我方有权停电，故2018年10月23日确由我方停电，在第二天许德日交纳费用后，即恢复用电。现苏州市宝佳塑料制品厂主张的使用费即以2018年4月8日所签合同年租金184000元为标准计算。其余意见同答辩意见。经质证，相城区利佳猪副产品加工厂对2018年4月8日签订的房屋租赁合同真实性不予认可，认为对方提供的是残缺件，不能达到证明目的，且对方是在2018年10月23日断电，如真如对方所陈述，对方应该在4月份就和原告交涉拖欠租金的事宜。许德日称该合同上的其签名系其所签的，合同确实是其撕掉的，合同上的内容和王建红与其说的不一样。当时王建红称重写一份，和以前合同内容相同的，许德日签字后发现内容不对，就撕毁了。对微信记录无异议，停电是2018年10月23日停的，下午来了一会电，在24日上午又停了，一直至27日再恢复用电，因为再开冷库货物也坏了，故未再开冷库，后即起诉了。其余坚持其诉请。审理中，本院至苏州市肉联厂的相同经营猪副产品的经营户调查，经营户称在2018年10月底时生猪头批发价约8元/公斤、猪耳批发价约28元/公斤、猪脑批发价约22元/公斤、熟猪头肉（半成品）约11元/公斤。本院认为，涉案厂房无权属证书，也无合法建造批复手续，故相城区利佳猪副产品加工厂与苏州市宝佳塑料制品厂就涉案厂房签订的租赁合同均无效。本案中双方签订合同时均未涉及房屋有无权证、建造批复手续，故认定为双方对签订无效租赁合同均有过错，各承担50%的责任。依本院与双方共同清点厂内变质的货物数量，按本院调查的批发价价格计算，共计为人民币146982元。该价值中已包括部分利润。相城区利佳猪副产品加工厂称自2018年11月8日起厂房被封无法再经营，造成利润损失，但查封行为并非苏州市宝佳塑料制品厂所为，由此造成的损失不应由苏州市宝佳塑料制品厂承担，即相城区利佳猪副产品加工厂主张的利润损失本院不予认定。在2018年10月23日停电后，相城区利佳猪副产品加工厂未采取相应转移货物及来电后马上开冷库等补救措施，本院认为造成该146982元及最后清运变质货物的损失的约大部分责任在相城区利佳猪副产品加工厂，本院认定苏州市宝佳塑料制品厂应承担一定责任，即承担其中20000元。冷库及其装修组件、生产线设备等现存价值损失378090.57元，由双方依过错各半承担，即苏州市宝佳塑料制品厂应承担189045.29元。鉴定费10750元由双方各半承担，即苏州市宝佳塑料制品厂应承担5375元。另押金40000元应由苏州市宝佳塑料制品厂退还相城区利佳猪副产品加工厂。以上，苏州市宝佳塑料制品厂合计应给付相城区利佳猪副产品加工厂人民币254420.29元。租赁合同无效，相城区利佳猪副产品加工厂应返还苏州市宝佳塑料制品厂涉案厂房，因本案所涉厂房在相城区利佳猪副产品加工厂承租前，苏州市宝佳塑料制品厂曾出租，现并无证据证明相城区利佳猪副产品加工厂接收时原状如何，故苏州市宝佳塑料制品厂要求恢复原状的请求本院碍难支持。合同虽无效，但相城区利佳猪副产品加工厂实际占有使用了涉案厂房，且后相城区利佳猪副产品加工厂未能经营的原因现无证据证明系苏州市宝佳塑料制品厂引起，故相城区利佳猪副产品加工厂应参照双方原签订的最后一份合同中约定租金标准支付自将厂房返还苏州市宝佳塑料制品厂之日止的占有使用费。相城区利佳猪副产品加工厂虽对2018年4月15日签订的租赁合同不认可，但许德日认可该合同上的签名确系其所签，且在2018年4月16日、4月17日所付款数额也符合该合同约定的半年费用，而超出了2017年3月所签订的租赁合同，故本院认为该合同系双方自愿签订，且相城区利佳猪副产品加工厂一开始是认可该合同并按该合同约定履行支付租金义务的，故酌情参照该合同约定的184000元/年的标准计算占有使用费。现双方确认自2018年4月15日起至今相城区利佳猪副产品加工厂已付161330元，故相城区利佳猪副产品加工厂应支付计算至2019年4月14日止的占有使用费22670元，另偿付自2019年4月15日起按184000元/年为标准计算至实际将厂房返还苏州市宝佳塑料制品厂之日止的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、相城区利佳猪副产品加工厂于本判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区厂房内迁出，并将该厂房返还苏州市宝佳塑料制品厂。二、相城区利佳猪副产品加工厂于本判决生效之日起十日内给付苏州市宝佳塑料制品厂计算至2019年4月14日止的房屋占有使用费人民币22670元，另偿付自2019年4月15日起按184000元/年为标准计算至实际将厂房返还苏州市宝佳塑料制品厂之日止的占有使用费。三、苏州市宝佳塑料制品厂于本决生效之日起十日内赔付相城区利佳猪副产品加工厂损失人民币209045.29元、鉴定费5375元、返还押金40000元，合计人民币254420.29元。上述第二项、第三项中款项，如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。四、驳回相城区利佳猪副产品加工厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币13009元，反诉案件受理费减半收取为252元，合计人民币13261元，由相城区利佳猪副产品加工厂负担9667元，苏州市宝佳塑料制品厂负担3594元（该款中13009元已由相城区利佳猪副产品加工厂自愿垫付，不再退还，苏州市宝佳塑料制品厂负担尚应缴纳的3342元，由苏州市宝佳塑料制品厂负担于本判决生效之日起十日内直接给付相城区利佳猪副产品加工厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民审判员  王梅郁人民陪审员  王振华二〇一九年十二月三十一日书 记 员  施 晴