海南省海口市美兰区人民法院   行政判决书   （2019）琼0108行初46号   原告：曾某，男，1969年8月26日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：晏某，男，1970年10月1日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：符某1，女，1970年11月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：张某1，男，1985年4月8日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：陈某1，男，1971年9月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：何某1，女，1980年8月4日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：陈某2，男，1966年3月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：杨某，男，1988年6月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某1，女，1977年4月8日出生，黎族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某2，男，1984年12月6日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：卓某，男，1991年12月25日出生，黎族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：李某1，女，1969年5月4日出生，黎族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：车某，男，1985年11月23日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：陈某3，男，1982年9月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：朱某1，男，1983年1月30日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：侯某，男，1986年5月17日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：周某1，女，1973年11月11日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：符某2，男，1981年8月20日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：冯某，男，1988年3月11日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：莫某，男，1986年9月24日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：许某，男，1979年7月28日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：符某3，男，1968年1月6日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：朱某2，女，1976年1月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：方某，男，1953年8月19日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：熊某，女，1967年9月2日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：何某2，男，1974年8月13日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：李某2，男，1969年10月23日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：付某，女，1968年8月19日出生，满族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：林某1，男，1973年9月28日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：陈某4，男，1970年5月15日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：张某2，女，1979年8月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：蔡某，男，1970年12月19日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：刘某1，女，1979年2月28日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：洪某，女，1975年11月17日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：邓某，男，1975年10月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：李某3，女，1974年12月26日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：丁某，男，1973年9月26日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：张某3，女，1976年7月29日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：韩某，男，1972年2月24日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：林某2，女，1970年3月14日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：李某4，女，1971年10月2日出生，黎族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：应某，女，1954年1月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：黄某1，女，1969年8月13日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某3，男，1979年10月17日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：赵某，女，1986年3月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：张某4，男，1969年11月1日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：刘某2，男，1990年7月11日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：刘某3，女，1986年2月11日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：戴某，男，1982年5月8日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：符某4，男，1981年9月16日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：黄某2，男，1975年6月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：李某5，男，1988年6月19日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：梁某，女，1979年9月26日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某4，女，1992年5月14日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：高某1，女，1973年9月3日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：田某，女，1975年10月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：秦某，男，1970年5月20日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：黄某3，男，2003年9月8日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：卢某，女，1983年9月20日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：陈某5，女，1966年12月9日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某5，男，1988年1月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：程某，男，1959年7月15日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：李某6，男，1962年10月3日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：张某5，男，1982年3月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：高某2，男，1991年9月15日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：周某2，女，1975年4月6日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：林某3，女，1984年12月2日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：李某7，男，1971年9月9日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：张某6，女，1974年12月26日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：刘某4，男，1991年11月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：姚某，男，1967年11月16日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：刘某5，男，1985年3月4日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：张某7，男，1986年9月15日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：刘某6，男，1981年9月3日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：舒某，男，1986年10月8日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：朱某3，女，1983年9月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某6，男，1973年4月2日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某7，女，1998年9月9日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某8，男，1990年3月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：王某9，女，1984年11月14日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告：马某，女，1991年3月25日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   上述81位原告的诉讼代表人：陈某3，男，1982年9月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   上述81位原告的诉讼代表人：梁某，女，1979年9月26日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   上述81位原告的共同委托代理人：余某，北京大成（海口）律师事务所律师。   上述81位原告的共同委托代理人：张某8，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海口市自然资源和规划局，住所地海口市秀英区长滨路市政府第二办公区。   法定代表人：龙某，该局局长。   委托代理人：魏某，男，该局工作人员。   委托代理人：郭某，海南瑞来律师事务所律师。   第三人：海南天泰房地产开发有限公司，住所地海口市五指山路14号B-401房，工商注册号460000000147967。   法定代表人：何某3。   原告曾某等81人因要求确认被告海口市自然资源和规划局向第三人海南天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰公司）颁发房屋所有权证的行政行为违法，于2019年4月29日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理后，分别于2019年5月23日、2019年7月29日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。原告陈某1等人以及81位原告的共同委托代理人余某与张某8、被告的委托代理人魏某与郭某到庭参加诉讼，第三人经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本案被诉行政行为是：原海口市房产管理局于2004年12月3日颁发房屋所有权证，该证载明：房屋所有权人天泰公司所有的房屋为海口市××路房，建筑面积66.56平方米，设计用途为住宅。   原告曾某等81人诉称，位于海口市琼山区巴伦路5号的荣静大厦底层在设计、规划报建时即规划为架空层停车库。海口市规划局《关于荣静大厦底层房屋规划情况的复函》（海规琼函【2014】16号）中亦明确指出荣静大厦底层为架空停车库，该局未同意对该层功能进行任何改变。海口市住房和城乡建设局经核查荣静大厦底层的档案资料，亦确认荣静大厦底层为架空层停车库。架空层作为建筑物中公共结构支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层，是一种附属物，不具有构造上的独立性，依法不具备成为专有部分的条件，不能登记成特定业主所有权的客体。而且，架空层依法归属全体业主共有。因此，荣静大厦底层架空层属于荣静大厦业主共有，不能登记为特定业主所有。他人也无权将荣静大厦底层架空层非法改建成住宅，更加无权进行销售。原告认为，原海口市房产管理局未核实相关情况，向第三人颁发房屋所有权证，将荣静大厦业主共有、规划用途为“架空停车库”的荣静大厦底层架空层登记为第三人所有，规划用途为“住宅”，是明显错误的，与规划不符，同时违反法定程序，严重侵害了原告等业主的共有权。房屋登记职能转移至被告后，被告也已查明原海口市房产管理局将规划用途为“架空停车库”的荣静大厦底层架空层登记为“住宅”是错误的，并于2018年9月4日更正规划用途为“车库”，但并未依法更正为“架空停车库”，也未依法更正产权人。因不动产登记及处理不动产登记权属纠纷的职能现已属于被告海口市自然资源和规划局的职能，由被告行使，依法海口市自然资源和规划局系本案适格被告。综上所述，原告依据《行政诉讼法》的相关规定，特提起行政诉讼，请求：1.判决确认被告向第三人天泰公司颁发房屋所有权证的具体行政行为违法；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。   原告向本院提交以下证据：   1.海口市规划局《关于荣静大厦底层房屋规划情况的复函》（海规琼函【2014】16号）；   2.荣静大厦设计说明、用地平衡表、报建单、建筑安装工程报建审批通知书；   证据1、2证明荣静大厦底层规划设计用途为“架空停车库”，规划局未同意对该层功能进行任何改变，架空层在规划报建设计时未计算建筑面积，同时该设计的用途也包含了作为消防通道，不能计入建筑面积。   3.不动产登记信息查询情况说明(登记时间2004年12月3日)，证明2004年12月3日原不动产登记部门错误将规划用途为“架空停车库”的荣静大厦底层登记为“住宅”、产权人登记为天泰公司。   4.不动产登记信息查询情况说明（登记时间2015年12月31日），证明2015年12月31日原不动产登记部门错误受理转移登记，并将规划用途为“架空停车库”的荣静大厦底层登记为“住宅”、产权人登记为符竞元。   5.不动产登记信息查询情况说明（登记时间2018年9月4日），证明原不动产登记部门颁证行为错误，2018年9月4日，被告启动更正程序，将荣静大厦底层规划用途更正为车库，部分更正了不动产登记部门错误颁证行为。   6.《房地产买卖契约》，证明合同中第十四条约定荣静大厦停车场属于基础设施、公共配套建筑，天泰公司应在2003年12月31日前做好停车场；买卖双方在考虑购房款时已经将停车场作为基础设施、公共配套建筑包含在内，本案原告对停车场支付了相应对价。   被告海口市自然资源和规划局辩称，一、涉案房屋基本情况。涉案房屋位于海口市××路，房号为1-D，所在层数为1层，建筑面积为66.56平方米，原房屋所有权人为天泰公司，现房屋所有权人为符竞元。2004年，天泰公司向原海口市房产管理局申请房屋初始登记，并提交了房屋产权登记申请书、营业执照、身份证明、土地证、建设工程规划许可证、房产预售许可证等材料。根据《城市房屋权属登记管理办法》（2001年）第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”的规定，天泰公司申请房屋初始登记时提供了上述材料。原海口市房产管理局进行了审批，并于2004年11月10日为天泰公司颁发了海房字第HK088177号房屋所有权证，房屋总层数20层，建筑面积15794.12平方米，设计用途为住宅。同月，天泰公司向原海口市房产管理局申请对海房字第HK088177号房屋所有权证其中1-D号房屋进行登记，经审核，原海口市房产管理局于2004年12月3日为天泰公司颁发了海房字第房权证。2008年7月，符竞元向原海口市房产管理局提交房屋转移登记申请，符竞元提交了房屋产权登记申请书、税收证明、《房地产买卖契约》等材料。其中《房地产买卖契约》约定，天泰公司将涉案房屋转让给符竞元。经原海口市房产管理局审批，于2008年7月28日向第三人符竞元颁发了海房字第房屋所有权证，房屋面积为66.56平方米，房屋用途为住宅。依据2014年8月8日海南省住房和城乡建设厅《研究处理荣静大厦底层违规建设等问题的会议纪要》要求，鉴于荣静大厦底层规划许可为架空层车库，因此海口市住建局应依法依规将底层产权证内容由“住宅”更正为“架空车库”。同年10月14日，海口市住房和城乡建设局作出《关于荣静大厦底层房屋更正登记的告知书》（海住建房[2014]938号），并于12月5日在海南日报A08版公告，拟将第三人所有的房屋用途由“住宅”改为“架空车库”。2015年4月27日，海口市住房和城乡建设局作出《关于变更荣静大厦1-D、1-E号房房屋所有权登记的决定》（海住建房[2015]442号），决定将符竞元名下的房屋（产权证号）登记的房屋用途由原来的“住宅”变更为“架空车库”，符竞元对该决定并未提起行政复议或行政诉讼。鉴于房屋产权登记职权发生变动，现由被告进行该项业务。2018年9月4日，被告已经在不动产登记信息系统上将用途由“住宅”更正登记为“车库”。二、原告的诉讼理由依法不能成立。（一）关于涉案房屋登记的用途问题。如前所述，2018年9月4日，被告已经在不动产登记簿上将用途由“住宅”变更登记为“车库”，完成了规用途的变更。因证书模版受限，国土部规范里没有“架空车库”这一选项，针对这种问题，被告均会在证书的附记一栏予以注明。特别需要说明的是，原告是在2019年4月提起本案诉讼，而被告早在2018年9月即已完成更正登记，而且，原海口市住房和城乡建设局为第三人天泰公司2004年12月3日核发的涉案房屋已经依法办理了转移登记手续，原登记在天泰公司名下的房产证已经注销，现权利人已变更为符竞元。无论是2004年核发给天泰公司的房产证还是2008年核发给现权利人符竞元的房产证，该时间都在2014年海口市规划局批复给市住建局的复函之前。在规划局明确了房屋登记用途为车库之后，基于职能变更，被告也已对涉案房屋的用途依法进行了更正，对于原海口市住房和城乡建设局的登记行为进行了纠正。原告在被告更正之后还针对之前的登记行为提起本案诉讼没有依据。（二）关于涉案房屋的权属问题。首先，根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，涉案不动产属于建筑区划内规划的架空车库，具有构造上和利用上的独立性，同时被告也为天泰公司进行了物权登记，明显符合专有部分的特征。其次，根据涉案不动产的海口市房屋建筑面积测绘报告显示，一层公摊建筑面积并不包含涉案的架空车库的建筑面积，即小区规划建设时，涉案的“架空车库”属于独立分割的专有部分，有其各自应当分摊的公用建筑面积。经测绘部门测绘，天泰公司将房屋销售给小区业主时，并未将涉案房屋计入分摊面积，换言之，小区业主对涉案房屋的权利并未支付过相应对价。因此，小区业主对涉案房屋并不属于业主共有，故原告主张涉案房屋归全体业主共有缺乏事实依据。综上，被告已对涉案房屋的用途依法进行了变更，对于原海口市住房和城乡建设局的登记行为进行了纠正，且涉案房屋的权属并不属于原告，原告的主张缺乏事实依据，依法应驳回其诉讼请求。   被告向本院提交以下证据：   1.海口市房屋产权登记申请书；   2.天泰公司营业执照、法定代表人身份证；   3.海口市地名委员会办公室《关于门牌变更通知书》；   4.琼山籍国用（2003)第01-00029号土地证；   5.建设工程规划许可证；   6.海口市房产预售许可证；   7.海口市房屋产权登记审批书；   8.海口市房权证字第房屋所有权证；   证据1～8证明：2004年天泰公司向原海口市房产管理局申请对涉案荣静大厦进行初始登记，并提交了上述材料，原海口市房产管理局受理后进行审查并为天泰公司颁发了海房字第HK0881XXX号产权证。   9.海口市房屋产权登记申请书；   10.海口市房屋建筑面积测绘报告；   证据9～10证明：2004年11月，天泰公司向原海口市房产管理局对荣静大厦涉案的1-D号房屋申请分证登记，根据对该栋大厦的测绘报告显示，涉案房屋并没有计入原告购买房屋的公摊建筑面积。   11.海口市房屋产权登记审批书；   12.海口市房权证字第房屋所有权证；   证据11～12证明：原海口市房产管理局经审核，于2004年12月3日为天泰公司颁发了海房字第房屋所有权证；   13.海口市房屋产权转让登记申请书；   14.《房地产买卖契约》；   15.天泰公司营业执照、法定代表人证明书、法人授权委托书、法定代表人身份证、符竞元身份证；   16.海南省海口市地方税务局房地产转让税收证明书、海南省服务业专用发票；   17.维修基金缴纳证明；   证据13～17证明：符竞元向原海口市房产管理局提交房屋转移登记申请，并提交上述材料；   18.海口市房屋产权转让登记审批书；   19.海口市房权证字第房屋所有权证；   证据18～19证明：原海口市房产管理局经审批为符竞元颁发了海房字第房屋所有权证。   20.海南省住房和城乡建设厅《研究处理荣静大厦底层违规建设等问题的会议纪要》；   21.海南日报刊登的公告；   22.《关于变更荣静大厦1-D、1-E号房房屋所有权登记的决定》（海住建房[2015]442号）；   23.海口市住房和城乡建设局《公告》（海住建房[2015]662号)；   24.产权库更正登记表；   25.不动产登记审批表；   26.不动产登记信息查询情况说明；   证据20～26证明：被告已就涉案房屋的规划用途启动了更正程序，并于2018年9月4日在不动产登记簿上将用途由住宅更正登记为车库。   第三人天泰公司未作陈述，亦未向本院提交证据。   经庭审质证，（一）对于被告提交的证据，原告的质证意见：对证据1～8的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明力有异议，证据6海口市房产预售许可证载明的荣静大厦销售面积为15399.32平方米，但是原不动产登记机关未尽审查义务，将涉案不动产按荣静大厦的底层登记错误，该数据与证据10房屋建筑面积测绘报告上载明的房屋面积不一致，测绘报告载明房屋总建筑面积是15794.12平方米，包括了地下室的669.2平方米，与建设工程规划许可证的记录是一致的，另外多出来的669.2平方米就是架空层的面积，因此我方对该测绘报告的合法性表示质疑。对证据9～10的真实性、关联性无异议，对其合法性及证明力有异议，涉案不动产规划用途为架空停车库，原不动产登记机关未现场核查就采信与规划用途不符的房产登记申请书，即与预售许可证面积不符的房屋测绘报告是错误违法的。对证据11～12的真实性、关联性无异议，对其合法性及证明力有异议，涉案不动产规划用途为架空停车库，原不动产登记机关未尽审查义务，未现场核查将规划为架空停车库的荣静大厦底层登记为住宅，将产权登记给天泰公司是错误违法的。对证据13～19的真实性、关联性无异议，对其合法性及证明力有异议，涉案不动产为停车库，属全体业主共有，天泰公司无权处分，原不动产登记机关未尽审查义务受理符竞元的房屋转移登记申请是错误及违法的。对证据20～23的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明力有异议，该组证据恰恰证明荣静大厦底层规划为架空车库，因原不动产登记机关的错误，误发产权证，其进行初始登记行为和转移登记行为均是错误且违法的。对证据24～26的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明力有异议，不动产登记信息查询情况表显示底层规划用途是车库，并未注明和备注属于架空车库，被告也未举证证明其已经在附记中登记为架空车库，且该组证据中仅是部分更正，未将产权人更正为荣静大厦全体业主是错误的。   （二）对于原告提交的证据，被告的质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，被告认可涉案房屋关于用途的登记之前是错误的，但是在原告起诉前已经进行了更正。对证据2的真实性无异议，报建单显示底层面积是965.52平方米，规划许可证反映的用地面积是1474.62平方米，而用地平衡表中反映的用地面积是2147.85平方米，其中机动车地面停车占地面积没有写具体数字，但在平面图上已经将小区的停车场停车位标明为21个，荣静大厦的基底面积位置没有标注共用停车位，说明在规划设计时地面停车位已经做了规划设计，这与原告提交的《房地产买卖契约》第14条有关系。除了基底面积外荣静大厦旁边还有数百平方米用于停车和其他配套设施使用，规划设计中已经在荣静大厦占地的基底面积周边设计了21个停车位，而不是在本案争议的房屋的底层架空层设计。该证据也没有反应出该架空层用途为消防通道。对证据3～5的真实性无异议，被告认可原房屋登记为住宅确实是登记错误，后来更正为车库是正确的。对证据6的真实性无异议，合同第14条约定的是公共配套建筑的使用条件，在2003年12月31日安装好电梯做好停车场，不是车库。在双方没有约定的情况下，应当如何认定第一层或者车库的使用，被告认为应当按照测绘报告看业主有无分摊该面积，如果没有分摊，那么该部分的产权应当归属开发商。   本院对上述证据认证如下：原告、被告提交的上述证据，当事人质证对真实性无异议，本院经审查，对其真实性予以确认。   经审理查明，2004年10月22日，海口市规划局颁发新建一幢地上二十层地下一层钢混结构荣静大厦的建设工程规划许可证，建设单位为天泰公司，建设总建筑面积为地上15124.92平方米、地下669.2平方米。2004年，天泰公司向原海口市房产管理局申请办理海口市琼山区巴伦路5号荣静大厦的房屋产权初始登记。原海口市房产管理局为天泰公司颁发荣静大厦的房屋所有权证（证号：房权证海房字第HK088XXX号），记载的总建筑面积为15794.12平方米，总层数为20层。2004年12月3日，原海口市房产管理局根据天泰公司的申请，对荣静大厦一层房号为1-D的房屋（建筑面积66.56平方米）颁发房屋所有权证（证号：房权证海房字第），房屋所有权人为天泰公司，房屋用途登记为住宅。2008年7月，案外人符竞元提交《房地产买卖契约》向原海口市房产管理局申请办理涉案房屋荣静大厦一层1-D房的转移登记。该《房地产买卖契约》落款时间为2008年6月30日，符竞元作为买方以6万元价款向天泰公司购买荣静大厦1-D房。该《房地产买卖契约》中落款处甲方（卖方）一栏由符竞元的父亲符健作为天泰公司的法定代表人签名。原海口市房产管理局在注销上述天泰公司为产权人的房屋所有权证后，于2008年7月颁发符竞元为房屋所有权人的荣静大厦1-D房的房屋所有权证（证号：房权证海房字第），登记的房屋设计用途仍然是住宅。   2014年8月8日，海南省住房和城乡建设厅召开会议，形成《研究处理荣静大厦底层违规建设等问题的会议纪要》，确定荣静大厦有关问题的处理方案：（一）鉴于荣静大厦底层规划许可为架空层车库，海口市住建局应依法依规将底层产权证内容由住宅更正为架空车库；（二）鉴于海口市规划局规划验收审查把关不严，对荣静大厦底层架空层车库误发产权证亦负有责任，海口市规划局应配合住建局做好产权证修改等后续工作；（三）海口市住建局更正产权证后，琼山区城管局应及时启动违建拆除程序，对荣静大厦底层架空层车库的违法建设依法予以拆除。海口市规划局于2014年9月9日就海口市住房和城乡建设局的征询函出具《关于荣静大厦底层房屋规划情况的复函》，写明：荣静大厦属停缓建处置项目，底层原批建为架空层停车库，2004年10月经我局办理规划验收手续并核发《建设工程规划许可证》，在规划验收时底层为架空停车库，我局未同意对该层功能进行任何改变。海口市住房和城乡建设局于2014年12月5日在《海南日报》刊登公告，公告对象为天泰公司、孟岚、符竞元（监护人符健）、符竞予（监护人符健），告知上述人员：荣静大厦底层1-A、1-B、1-C、1-D、1-E等5间房屋的产权证书所登记的房屋用途均为住宅，现查明荣静大厦底层原批建用途为架空停车库，规划部门在验收时也未同意对该层功能进行任何改变，拟决定将原登记的房屋用途由“住宅”变更为“架空车库”，作出《荣静大厦底层房屋更正登记的事先告知书》并公告送达，受送达人可提出陈述和申辩。2015年4月27日，海口市住房和城乡建设局作出《关于变更荣静大厦1-D、1-E号房房屋所有权登记的决定》（海住建房[2015]442号），决定：一、将登记在符竞元名下的荣静大厦底层1-D、1-E房（产权证号：HK090XXX）登记的房屋用途由原来的“住宅”变更为“架空车库”；二、符竞元将持有的上述房屋所有权证（产权证号：HK090XXX）交还海口市住房和城乡建设局办理变更手续，届时未交还办理变更的，该房屋所有权证所记载的房屋用途“住宅”失效，以房屋登记簿上记载的规划用途为准。2015年12月31日，海口市住房和城乡建设局对符竞元名下的荣静大厦1-D房（证号）进行产权库更正登记，将该房屋的用途由原来的“住宅”变更为“架空车库”。后海口市土地登记、房屋登记等职责整合划归海口市国土资源局（现名称为海口市自然资源和规划局）统一承担。2018年7月16日由被告下属的海口市不动产登记中心出具的关于不动产权证号的《不动产登记信息查询情况说明》载明：海口市巴伦路1-D房权利人符竞元，产别为其他房产，登记时间为2015年12月31日，其中“房屋性质”、“规划用途”栏空白。该中心于2018年9月4日出具的关于不动产权证号的《不动产登记信息查询情况说明》载明：海口市巴伦路1-D房权利人符竞元，产别为其他房产，登记时间为2018年9月4日，房屋性质为配套设施，规划用途为车库。   另查，荣静大厦的房屋建筑面积测绘报告载明：荣静大厦总建筑面积15794.12平方米，其中地上20层15794.12平方米（其中一层建筑面积669.20平方米）、地下室669.20平方米，共用建筑面积2904.99平方米，应分摊2247.19平方米，不分摊657.80平方米，不分摊面积包括地下室的水池和人防使用。该测绘报告将一层房号为1-A、1-B、1-C、1-D、1-E的5套房屋与其他楼层的房屋一样计算套内面积、分摊面积、建筑面积，一并列入房屋分户面积汇总表。由北京市工业设计研究院海南建筑设计分院制作的荣静大厦用地平衡表显示：荣静大厦底层围绕电梯间和楼梯间的三面方向为保安用房、管理用房及21个汽车车位。该表加盖琼山县建设委员会公章。原告提交的关于荣静大厦16层16A房的《房地产买卖契约》在“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”条款中约定：出卖人承诺于2003年12月31日做好停车场。   审理中，本院汇同双方当事人一起到海口市巴伦路5号荣静大厦进行现场勘验，勘验结果为：荣静大厦A栋临路，无围墙，地下一层、地上包括底层共二十层。地下一层注明“人民防空工程”，主要设有（放置）机组间、变电间、水泵等工作间及设备，具备人防工程功能。地上从二层开始为住户楼，每层八户，整栋楼共有住户152户；底层除中间位置为电梯、楼道和物业办公室及通道外，四周均为封闭建筑物，为五间商铺使用，分别为乡雅小屋饭店（1-A房）、兴旺万家超市（1-B房）、中国体育彩票（1-C房）、鸿春堂药房（1-D房）、快生活连锁超市（1-E房）。荣静大厦前方及两侧为与其他建筑物相隔的共用道路，前侧及右侧未划停车位，无法停车；左侧是其他小区围起来的停车位及小区入口；后侧与B栋（琼山区组织部宿舍楼）相邻，中间为一小型停车空间，划有有效车位8个，大约可停车13辆，该停车场所的出口为大厦右侧通道，未设栏杆、门禁。勘验过程中，原告声称：大厦A栋左侧、右侧及后侧为消防通道，应留有消防车通行空间，后侧的8个车位是双创时划的，其实是消防通道，不是规划为停车场，现为B栋住户使用。被告提出：底层的五间商铺在原告起诉前已更正登记为车库；大厦A栋左、右两侧通道是否为消防通道应以规划为准；A栋后侧停车场是属于A、B两栋楼房业主共用，并没有分割。   81位原告针对涉案房屋荣静大厦1-D房除了提起本案诉讼，还另行起诉，请求判决撤销被告向符竞元颁发房屋所有权证的具体行政行为，本院已立案受理，案号为（2019）琼0108行初41号。同时原告还针对荣静大厦底层1-A房、1-B房、1-C房、1-E房分别提起行政诉讼，请求确认被告就上述房屋分别给天泰公司颁发产权证书的行政行为违法、请求撤销被告就上述房屋分别给转移登记的产权人颁发产权证书的行政行为。本院均已立案受理，并将上述案件合并开庭。   本院认为，一、本案被诉行政行为是被告给第三人颁发产权证书的行政行为，属于小区业主对不动产登记机关的颁证行为不服提起的行政诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼；业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。小区的公共配套设施与小区业主有利害关系，业主委员会或者专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主有权对行政机关作出的对其权利义务产生影响的行政行为提起行政诉讼。本案中，曾某等81人是荣静大厦的业主，对涉案小区的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。荣静大厦A栋楼房从二层至二十层共有业主152户，即便加上有争议的底层5户业主，业主总人数157户，向本院起诉且经核实确认业主身份的人数共计81名，已超过业主总户数的半数，具备起诉的条件，其有权对行政机关作出的涉及荣静大厦共有利益的行政行为提起诉讼。涉案的房屋所有权证虽然原由海口房产管理局颁发，但现土地登记、房屋登记的职责已整合划归被告统一承担，故本案被告主体适格。   二、关于被告向第三人颁发第产权证书的行政行为是否合法的问题。开发建设住宅小区，其项目的设计是根据规划部门给出的用地规划指标，通过科学的测算后得出的结果。小区的各项功能及配套设施均应按照规划设计的用途来建设和使用。未经规划部门的审批同意，任何项目都不得擅自变更、调整和改变原规划的设计用途。本案中，规划部门颁发的建设工程规划许可证载明荣静大厦的总建筑面积为地上15124.92平方米、地下669.2平方米；而房屋建筑面积测绘报告载明：荣静大厦总建筑面积15794.12平方米，其中地上20层15794.12平方米（其中一层建筑面积669.20平方米）、地下室669.20平方米，将底层建筑面积669.20平方米作为房屋建筑面积计入，并且将底层编成5套房屋房号与其他楼层房屋一起计算分摊面积列入房屋分户面积汇总表。荣静大厦用地平衡表显示大厦底层围绕电梯间和楼梯间的三面方向为保安用房、管理用房及21个汽车车位，并无其他封闭性房屋。海口市规划局在2014年9月9日的复函中明确：荣静大厦底层原批建为架空停车库，在规划验收时底层为架空停车库，规划部门未同意对该层功能进行任何改变。海南省住房和城乡建设厅在《研究处理荣静大厦底层违规建设等问题的会议纪要》中确定：鉴于荣静大厦底层规划许可为架空层车库，海口市住建局应依法依规将底层产权证内容由住宅更正为架空车库；海口市住建局更正产权证后，琼山区城管局应及时启动违建拆除程序，对荣静大厦底层架空层车库的违法建设依法予以拆除。被告在2018年9月4日对涉案房产进行不动产登记簿信息更正登记时，将该房屋的性质登记为“配套设施”。根据上述事实可知，荣静大厦底层的规划是架空层，规划许可除了必需的电梯间、楼梯间及物业管理用房外是架空车库，属小区公共配套设施。   架空层是建筑上的专业名词，指仅有结构支撑，而无外围护结构的开敞空间层。房屋密集、容积率高的小区选择架空层设计，能够充分利用平面空间面积，进而将架空层作为小区的设备间、物业的管理用房、业主的公共活动场所及车库的功能区使用。从现场勘验情况来看，荣静大厦无独立小区范围，周围房屋密集且停车场所极度紧张，规划底层为架空车库能够带来更加有效的实用性，从空间利用角度看亦增强空间面积的使用性能。然而，经现场勘验，荣静大厦底层除中间位置为电梯、楼道和物业办公室及通道外，四周均为封闭建筑物，为五间商铺使用。开发商天泰公司将底层架空空间设计建设成封闭性建筑，擅自改变规划许可内容和建筑使用功能，也影响大厦业主对公共配套设施的合理使用。不动产登记部门在对荣静大厦整幢楼房进行初始登记后，未尽审慎审查义务，将荣静大厦底层的涉案房产办理分证确认产权给第三人天泰公司，且将房屋规划用途登记为“住宅”，天泰公司因此向案外人符竞元转让该房产，并由符竞元领取了涉案房产的产权证，致使该房产并未当作架空车库提供给业主使用，损害了小区全体业主的权益。虽然天泰公司持有的房屋所有权证因办理转移登记而被注销，不动产登记部门在转移登记之后将符竞元名下涉案房屋的用途在不动产登记簿中更正登记为车库。但是被诉的产权人登记为天泰公司的房屋所有权证中规划用途登记的是“住宅”，与规划许可内容不符；而且，作为小区公共配套设施，并无其他措施能够限制涉案房产办理转移登记，其颁证行为将直接导致涉案房产可以随时在市场上自由流通。因此，被告的颁证行为缺乏事实根据，主要证据不足，依法应予以纠正。但由于该证因转移登记已被注销，不具有可撤销内容，应确认该颁证行为违法。   综上，81名原告起诉要求确认被告向第三人天泰公司颁发房屋所有权证的行政行为违法，理由成立，应予以支持。被告的辩解理由与事实不符，且于法无据，不予采纳；其作出的颁证行为认定事实不清，主要证据不足，适用法律、法规错误，依法应确认违法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项的规定，判决如下：   确认被告海口市自然资源和规划局向第三人海南天泰房地产开发有限公司颁发第产权证书的行政行为违法。   案件受理费50元（原告已预交），由被告海口市自然资源和规划局负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 吴小亮   审判员 阳力平   人民陪审员 唐旭升     二O一九年十二月十日   书记员 赖玲玲   书记员 文 雅     附：本判决适用的相关法律依据   《中华人民共和国行政诉讼法》   第七十四条第二款行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：   （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；   （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；