贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6077号原告：夏军，女，1968年3月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：蒲如华，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：刘永志，贵州大谋律师事务所实习律师，一般代理。被告：张川，男，1974年8月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：贵州房利家房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区锦江路B-1幢18号。法定代表人：梅军，该公司总经理。原告夏军与被告张川及第三人贵州房利家房地产经纪有限公司（以下简称房利家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告夏军及委托诉讼代理人蒲如华、刘永志，第三人房利家经纪公司法定代表人梅军到庭参加诉讼，被告张川经本院于2019年9月7日在《民主与法制时报》上公告送达起诉书、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏军向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年6月30日签订的《房屋买卖合同》。2.判令被告返还原告已支付的购房款523000元及代偿银行贷款本息46645元，共计569645元。3.判令被告向原告支付违约金96000元（按合同成交价的10%计算）。4.判令被告赔付原告因交易发生的中介费18800元及诉讼维权发生的律师代理费45522.25元。5.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实及理由：2018年6月30日，原告经第三人介绍与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于贵阳市经开区珠江路70号贵阳恒大翡翠华庭3栋2单元20-1号房屋出售给原告。房屋成交价960000元，其中定金30000元、首付款410000元，并约定银行贷款370000元由原告代偿，房屋价款暂押150000元，待被告配合原告过户后一并支付。被告须保证该房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担违约责任;任何一方拒绝履行合同或构成违约，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告当日即将定金30000元支付予被告，并将中介费18800元支付予第三人。首付款于2018年7月16日全部支付完毕，累计440000元。后基于对被告的信任及被告的要求，原告同意将暂押的150000元房价款部分支付给被告，于2018年7月21日支付了5000元、2018年8月3日支付了78000元。截止起诉日，原告共向被告支付购房款523000元及代偿银行贷款本息46645元。2019年4月，原告向被告的按揭还款账户中转入资金的时，发现账户被限制无法转入资金，才得知案涉房屋已经被人民法院依法查封。经委托律师查询，由于被告对外存在多个债务关系，现已被相关债权人起诉且败诉。被告除案涉房屋外，无其他可供执行的财产，经原告要求亦无法向原告提供可对外清偿债务的保障。鉴于因被告的原因无法继续履行《房屋买卖合同》项下义务，导致原告合同目的不能实现、已付资金陷入无法收回。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，诉请如前。被告张川未作答辩。第三人房利家经纪公司述称，原告所述事实理由属实，第三人认为原告诉请内容合理。本院经审理认定事实如下，2014年9月17日，被告张川作为买受人向贵州恒大长基房地产开发有限公司购买位于经开区房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，并办理了预售合同登记号为Ｙ14074337的商品房预售合同备案登记。原告夏军有购房需求，通过第三人房利家经纪公司了解到被告张川有卖房意愿。2018年6月30日，原告夏军作为购房人（乙方）与被告张川作为售房人（甲方）及第三人房利家经纪公司作为中介方（丙方）共同签订《房屋买卖合同》，主要内容约定：甲方自愿将位于贵阳市经开区房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议。甲乙双方协商后的实际成交价为960000元，该房屋产权、土地使用权过户转让的相关费用。甲、乙、丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费18800元，非丙方原因该宗交易终止或合同违约的，该中介费不予退还，如甲、乙方一方违约由违约方支付房价2%中介费给丙方。定金及房款直接进入甲方账户。乙方于2018年6月30日交购房定金30000元给甲方，收到乙方定金的同时，甲方不得将房屋再次出售给他人，否则按定金的双倍赔付乙方，乙方如不购买该房，该定金不予返还。甲方承担一手房的税收及交房前物业费，二手房过户产生的费用及中介费由乙方承担。付款方式为：定金30000元＋甲方现有银行尾款由乙方还370000元＋押甲方150000元（待甲方配合完乙方过户并乙方贷款完后支付），首付410000元（甲方要还清甲方贷款房子逾期及甲方欠房开的款项）甲方办理完公证后收到首付款的尾款，所有款项以银行转账为准。甲乙双方依约定办理房屋过户手续，过户所需材料交丙方保管。甲方于合同签订之日将房屋权属证明交予丙方，并承诺收到首付交房日将该房屋钥匙交于乙方，并结清此前产生的水、电、气、闭路、电话、物管等相关费用，甲方无条件配合乙方办理该房五通、户口等过户手续。甲方须保证该房屋产权无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担责任。甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的中介服务费一律不予退还。现在甲方的手续只有房开的所有正规手续，甲乙双方各自承担风险及法律责任，如甲方有外债而导致查封房子，丙方配合乙方起诉甲方，如手续办理完整后乙方未支付甲方押金，丙方配合甲方追回押金。合同履行中若发生争议，三方协商解决，协商不成，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。上述合同还对其他相关权利义务进行了约定，原告在乙方经手人处签字捺印并备注电话号码，被告在甲方经手人处签字捺印电话号码，第三人在丙方签章处加盖了公章。2018年6月30日，被告向原告出具《收条》一张，载明：今收到夏军交来购买恒大翡翠华庭3栋2单元2101号定金30000元。同日，第三人向原告出具《收条》载明：今收到夏军交来服务费18800元。2018年7月16日，被告向原告出具《收条》载明：今收到夏军交来购买小河恒大翡翠华庭3栋2单元20楼1号的房款350000元，并备注：已合计收款440000元。2018年7月21日，被告向原告出具《收条》载明：今收到夏军交来购房款5000元。2018年8月3日，被告向原告出具《收条》载明：今收到夏军交来购买翡翠华庭购房款78000元，并备注：除了银行贷款外，所有款收了后只余尾款只差67000元。原告陈述，原告已实际向被告支付523000元，其中440000元有收条、银行转款记录相印证，剩余5000元、78000元系现金交付，故仅有收条能够印证，并提交了相应的收条、银行转款记录予以证明。第三人述称，第三人确已收到原告现金交付的中介费18800元。就代偿银行贷款的情况，原告提交了支付宝转款记录，在交易记录中体现“转账到银行卡-转账-张川（中国建设银行尾号9358）记录如下：2018年7月27日4300元；2018年8月27日4300元、2018年9月29日4300元，2018年10月25日4280元、2018年11月26日4265元、2018年12月27日4200元、2019年1月27日4200元、2019年2月28日4200元、2019年3月29日4200元、2019年4月29日4200元、2019年4月30日4200元、2019年5月9日1元，共计转款46646元。另，被告张川名下位于贵阳经济技术开发区的房屋于2019年4月12日因（2019）黔0111执保245号申请人邹富贵与被申请人张川民间借贷纠纷案件被本院预查封，查封期限为2019年4月12日至2022年4月11日。对此，原告提交了贵阳经济技术开发区不动产登记档案查询房屋记载表予以证明。原告陈述，原告按约向被告支付了购房定金及首付，并代被告偿还银行贷款，但因案涉房屋无小产权，被法院预查封后，原告无法向被告还贷账户转款用于偿还贷款，原告的购房目的亦不能实现。原告还提交了案件受理费票据、保全费票据、保全担保费发票，用于证明因本案诉讼产生的诉讼费、担保费情况。对于原告主张的律师费45522.25元，原告未提交证据证明。审理中，本院依原告申请依法对被告张川名下价值731067.27元的财产进行保全，产生保全费4175元。上述事实，有当事人陈述、原告及被告身份证、第三人工商企业查询信息，《房屋买卖合同》、收条、贵阳市商品房预售合同备案登记表、商品房买卖合同、房屋记载表、银行业务凭证及回执、支付宝转账明细等与本案相关联的证据及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告夏军与被告张川及第三人房利家经纪公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告主张解除上述《房屋买卖合同》，根据合同约定及贵阳经济技术开发区不动产登记档案查询房屋记载表载明情况，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。原告主张被告返还原告已支付购房款及代偿银行贷款本息，结合本院查实事实，原告共计向支付购房款523000元（440000元+5000元+78000元）及代偿银行贷款本息46646元，原告主张返还购房款523000元及代偿银行贷款本息46645元，本院从其自愿，以上共计569645元。原告主张被告支付违约金96000元（960000元×10%）并赔付中介费18800元，被告未按约履行义务，且原告已实际向第三人支付中介费18800元，根据合同关于“甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的中介服务费一律不予退还。”之约定，本院予以支持。对于原告主张被告支付律师费，合同并无约定，原告亦未提交证据证明，本院不予支持。对于原告主张的保全担保费，合同无约定，本院不予支持。被告张川经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩和举证的诉讼权利，由此产生的不利诉讼后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告夏军与被告张川及第三人贵州房利家房地产经纪有限公司于2018年6月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张川于本判决生效之日起十日内退还原告夏军购房款及代付银行贷款本息共计569645元；三、被告张川于本判决生效之日起十日内支付原告夏军违约金96000元，并赔付原告夏军支付的中介费18800元；四、驳回原告夏军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元、保全费4175元，共计15475元及公告费，由原告夏军负担965元，由被告张川负担14510元及公告费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏 丽人民陪审员  杨明伟人民陪审员  宋升光二〇一九年十二月二十五日书 记 员  方振华