广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初3395号原告：云浮市南洋物业管理服务有限公司罗定分公司，住所地：罗定市*********洋花园B幢第三层。统一社会信用代码：91445381MA4UH1W6X2。法定代表人：彭韦杰，该公司经理。委托诉讼代理人：黄少娟，该公司文员。被告：陈桂莲，女，1970年11月4日出生，汉族，住罗定市*********洋花园A栋2702号房。身份证号码：442************360。原告云浮市南洋物业管理服务有限公司罗定分公司（以下简称“南洋公司”）与被告陈桂莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告南洋公司的委托诉讼代理人黄少娟，被告陈桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年8月25日至2019年10月31日的物业管理费4912.01元；2.判令被告支付2016年8月1日至2019年10月26日的水费755.46元；3.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年10月31日应支付违约金为4738.94元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。原告诉称的事实和理由：被告是原告所管理的罗定市*********洋花园的业主。被告于2016年7月20日与开发商罗定市民盛房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购得罗定市*********洋花园A栋2702号房，建筑面积为143.14㎡。2015年9月9日，开发商罗定市民盛房地产有限公司与原告签订《物业前期管理服务协议》，全面委托原告对其开发的南洋花园小区进行物业管理，委托期限自2015年9月9日至2020年9月8日止。被告按《物业管理条例》相关规定于2016年8月24日与原告签订《罗定市****前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按物业公司进场起、业主收楼后首2年每月按1.20元/㎡缴交，第3-4年每月按1.40元/㎡缴交的标准向原告缴物业管理费，如被告逾期付款应按照从逾期之日起每天按欠交总额3‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2016年8月1日至2019年10月26日止，被告共欠水费755.46元，自2017年8月25日至2019年10月31日止，被告共欠物业管理费4912.01元，违约金4738.94元，原告多次书面及上门催缴，均无效果，故诉至本院。被告辩称：一、起诉状所述“被告不按时缴纳水费”是因为加压水费如“天价”之高及分摊明细不明晰。被告一直同意交纳水费，是原告不收取，因原告一直坚持水费和加压费须捆绑收费。二、起诉状所述“被告不按时缴纳物业费”，是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。三、《业主临时管理公约》内写明原告物业服务二级标准，但提供的服务没有达到二级标准的要求，也没有及时处理业主的意见和整改要求。四、原告提供的服务一直没有达到标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，被告拥有先履行抗辩权。综上，被告暂时拒绝向原告交纳物业费，待原告整改落实后再交纳物业费用。本院经审理认定事实如下：原告南洋公司于2015年9月8日登记成立，经营范围是物业管理服务。被告陈桂莲是南洋花园A栋2702号房的业主。2016年7月20日，被告陈桂莲向罗定市民盛房地产有限公司购买了案涉房屋，合同约定建筑面积143.14平方米，并于2016年7月20日办理了收楼手续。2016年8月24日，被告陈桂莲作为乙方与原告南洋公司作为甲方，双方就前期物业服务签订了《罗定市****前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”）。协议第五条物业管理服务费约定，1.第一次起计时间：物业管理服务费自建设单位向乙方发出交楼通知书日期之次日起计；物业符合收楼条件而业主未收楼的，视作默认收楼，乙方应自觉履行缴纳物业管理服务费及其他义务。2.收费时间：按月计价收取，乙方于每月10日前向甲方缴纳当月费用。3.费用标准：在业主委员会成立之前，由出卖人指定的物业管理公司负责物业管理，管理费按建筑面积计算按月缴交，按物业公司进场起业主收楼后首2年每月按1.20元/平方米缴交，第3-4年每月按1.40元/平方米缴交，第5年起按市价调整执行。公共用水用电按实际发生额平均分摊给商铺和住宅各业主；二次供水相关的电费、水费、绿化保养费用等由二次供水用户按水量分摊；未办房产证前，乙方物业面积以房屋买卖合同面积为准，办理房产证后，乙方物业面积以房产证上表明的面积为准，但之前收取的费用不作办理。协议第八条协议期限约定，自签订之日起至罗定市****小区业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议第九条违约责任第4款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠交总额3‰收取违约金。被告收楼后，按协议向原告交纳了2017年8月24日前的物业管理费以及2017年8月至12月的水费和加压费。2017年8月25日起，被告认为原告提供的物业管理服务存在严重违约行为，且未达到协议中载明的服务标准，开始拒绝缴交物业管理费给原告。原告经催收未果，遂诉至本院，请求处理。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、《罗定市****前期物业管理服务协议》、欠费清单、催费通知书、收据，被告提供的业主联合声明、录像以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告南洋公司与被告签订的《罗定市****前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：一、被告应否向原告支付物业管理费及相应违约金；二、被告应否向原告支付水费。关于被告应否向原告支付物业管理费及相应违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告南洋公司提供了物业服务，被告理应支付相应的物业管理费，对于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告于2016年7月20日收楼，根据双方签订的协议的约定，2016年7月至2018年6月的物业管理费按1.20元／平方米计算；2018年7月至2020年6月的物业管理费按1.40元／平方米计算。原告现请求2017年8月25日起至2018年8月24日止的物业管理费按1.20元/月/平方米计算，2018年8月25日至2019年10月31日的物业管理费按1.40元/月/平方米计算，没有超出双方约定，本院予以支持，被告应向原告支付2017年8月25日至2019年10月31日的物业管理费4912.01元。对于违约金的问题，原告南洋公司收取物业费是用于小区物业的维护、管理，涉及全体业主对小区物业的共同利益，被告迟延缴纳物业费，必然妨害原告南洋公司对小区物业的有效管理，亦损害了全体业主的共同利益，因此，原告南洋公司请求被告支付违约金的主张，本院予以采纳。但原告根据协议第九条第4款的约定请求逾期交费则从逾期之日起每日按欠交总额3‰计付违约金，标准过高，本院调整违约金以每月应交物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%分别从当月10日起计至付清之日止。关于被告应否向原告支付水费的问题。由于原告提供的日期为2017年1月8日的收据显示，被告陈桂莲已经缴纳了2017年8月至12月的水费及加压费232元，与原告请求被告支付2016年8月1日至2019年10月26日的水费存在矛盾，故对原告请求被告支付水费的请求，本院予以驳回。原告南洋公司可待收集完整的证据后，另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告陈桂莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告云浮市南洋物业管理服务有限公司罗定分公司支付物业管理费4912.01元。二、限被告陈桂莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告云浮市南洋物业管理服务有限公司罗定分公司支付物业管理费的逾期违约金（2017年8月25日至2018年8月24日期间，每月拖欠的物业管理费，分别以171.77元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付物业管理费的当月10日起计算至付清之日止；2018年8月25日至2019年10月24日期间，每月拖欠的物业管理费，分别以200.40元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付物业管理费的当月10日起计算至付清之日止；2019年10月25日至2019年10月31日拖欠的物业管理费45.25元，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付物业管理费的当月10日起计算至付清之日止）。三、驳回原告云浮市南洋物业管理服务有限公司罗定分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告已预交），由被告陈桂莲负担14元，原告负担16元。本判决为终审判决。审判员  欧惠庆二〇一九年十二月三十日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。