广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6250号原告：苏慧敏，女，1966年9月28日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙，委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告：郭洁玲，女，1958年8月7日出生，香港特别行政区居民，住香港新界马鞍山，委托诉讼代理人：侯仲荣，广东大同（珠海）律师事务所律师。第三人：曹露，女，1970年9月5日出生，香港特别行政区居民，住香港马鞍山，委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。原告苏慧敏与被告郭洁玲共有物分割纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依被告郭洁玲申请，依法追加曹露作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏慧敏及其委托诉讼代理人张春峰，被告郭洁玲及其委托诉讼代理人侯仲荣，第三人曹露及其委托诉讼代理人汪旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏慧敏向本院提出诉讼请求：判令对位于中山市××山雅××小区××房的房屋[合同编号：HTN2013042648，合同条码：1301042674，买受人：苏慧敏、郭洁玲]进行析产分割，并且判令被告向原告支付房屋产权的折价款80万元[具体以评估鉴定报告为准]。诉讼中，原告变更、增加诉讼请求为：1.判令对位于中山市××山雅××小区××房[不动产证号：粤（2015）0030432（2015）0030433]进行析产分割；2.上述房地产归原告单独所有；3.原告向被告支付房屋产权折价款859401元；4.被告和第三人协助原告办理诉争房屋的产权过户手续，将诉争房屋过户至原告名下；5.被告及第三人配合原告办理房屋产权过户时，原、被告按照国家规定各自承担相应税费，原告承担契税、被告承担个人所得税、增值税等法律法规规定的税金费用；6.被告及第三人立即腾空、迁出上述房屋，并将上述房屋交付给原告；7.被告未按上述第6项诉讼请求交付房屋的，应自逾期之日至腾空、迁出并交付房屋之日止，按每月2515元的标准向原告支付房屋使用费；8.第三人向原告支付房屋使用费，按照每月2515元的房屋使用费，从2013年12月23日起计算至第三人腾空、迁出并交付房屋之日止（第7、8项诉讼请求的房屋使用费的具体数额以评估报告为准）。事实和理由：位于中山市××山雅××小区××房的共有人有两人：苏慧敏、郭洁玲，各占二分之一份额，但购房款大部分由原告出资购买，双方系朋友关系。被告对涉案房产没有出资或只有很少出资，只应被告的要求才写上被告，骗取二分之一份额，刚开始被告积极配合办理房屋的收房、交税费等义务，只是房款大部分由原告支付，被告只是出示证件、签名、收房，但后来被告偷偷换了门锁并私自装修，独占房屋，导致原告用原钥匙无法进入房屋，被告私自违法霸占房屋，原告与被告多次协商无果。因双方已丧失共有基础，故原告有权要求对涉案房产进行分割，但大部分购房款由原告支付，且被告违法霸占房屋，故涉案房屋中的被告占有份额归原告所有，退一步讲，原告同意法院委托评估机构对涉案房产进行价值评估，原告同意按房屋的评估价值收购被告占有份额的折价款。被告郭洁玲辩称，1.涉案房产可以进行实物分割，无需进行评估拍卖或折价处理。涉案房产是两层楼的复式房，均可以搭乘电梯，稍加改造即可相互独立。2.如果进行评估，则被告愿意按照评估价折价购买。3.涉案房产的装修物系原、被告、第三人感情甚好时共同选定并由第三人出资的，是涉案房产有效资产的组成部分，室内没有个人物品，原告主张的腾空涉案房产的诉讼请求不能成立。4.涉案房产目前系空置状态，原、被告及第三人均未实际居住，不存在被告及第三人支付使用费的情形，即使被告出资购买原告占有的二分之一份额，相应的款项也不应全部付给原告，而应先行偿还欠付第三人在涉案房屋的购房款、装修投入款、家具家电款项后方可，第三人支付给开发商的购房款备注栏已清楚注明了“代苏慧敏、郭洁玲付购房款”，且被告、第三人提供的证据足以证明原告积极参与了房屋的装修过程，且由第三人出资，第三人对房屋的装修及家具家电的投资款大多已嵌入房屋，并成为房屋不可分割的组成部分，已不可能恢复到毛坯房的状态。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人曹露述称，1.涉案房产是由原告、被告、第三人共同出资，第三人出资购房款的1/2，其直接支付给开发商。房屋的所有装修款都是第三人出资，由原告和被告负责具体的装修材料的选择和跟进事项，并非原告诉称其支付了绝大部分款项，原告作了大量的虚假陈述。2.当时原告、被告、第三人关系非常密切，而第三人在此之前已在中山市购置了另外一套物业，为了节省契税，三人商定以原、被告名义购买，三人共同出资。原、被告与开发商签署房地产买卖合同，房产证登记产权人为原、被告。按照物权法定原则，该房屋的名义产权人就是原告、被告，由该两人共同所有。3.该房屋并不需要进行析产分割，在购房、办理房产证时已经将份额划分，原、被告各占1/2份额，这是双方真实意思表示，现原告要求将其名义上的1/2产权全部归被告所有，并要求被告支付折价款的做法没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2013年6月29日，苏慧敏、郭洁玲与案外人中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）签订中山市御龙山花园认购书，约定苏慧敏、郭洁玲向雅建公司认购其开发的位于中山市××山雅××小区××房，总房价为864508元，于签订认购书时或之前一次性支付50000元，2013年6月30日或之前支付209352元，2013年7月23日或之前支付605156元。认购书签订后，苏慧敏、郭洁玲依约支付了全部购房款。2013年7月17日，上述房地产办理了商品房销售登记备案，登记的买受人为苏慧敏、郭洁玲。2.诉讼中，根据苏慧敏的申请，本院依法委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉案房地产价值进行评估。2018年11月26日，该评估机构作出深国策评字ZS[2018]G110093号房地产估价报告，估价意见为：确定在价值时点2018年11月16日的市场价值为1718802元。经质证，各方当事人均无异议。根据苏慧敏的申请，本院依法委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司对涉案房地产的租金进行评估，2019年6月10日，该评估机构作出粤国信报字[2019]第1061005LGZ号房地产估价报告，估价意见为：确定2013年12月23日至2019年5月22日期间的总租金为116531元。各当事人在本院指定的异议期内未提出书面异议，经质证，各方当事人对真实性予以确认，但郭洁玲、曹露对合法性、关联性不予确认，认为评估机构并没有进入室内进行勘查。3.曹露诉郭洁玲、苏慧敏共有纠纷一案，本院于2018年3月12日立案[案号：（2018）粤2071民初4689号]，曹露的诉讼请求为：郭洁玲、苏慧敏立即支付曹露购房款432254元，装修家电款652474元、窗帘浴缸等家私款项208471.8元、物业管理费16578元及利息。该案诉讼中，根据曹露的诉讼财产保全申请，本院于2018年3月19日依法查封了涉案房地产。该案尚在审理中。4.中山市自然资源局于2019年10月17日出具中山市不动产登记资料查询结果表显示，涉案房地产的权利人为苏慧敏、郭洁玲，建筑面积139.74平方米，不动产权证号为粤（2015）中山市不动产权第0030432号、粤（2015）中山市不动产权第0030433号，登记时间为2015年11月23日，共有情况为按份共有，占有份额栏为空白，查封信息栏注明2018年3月19日被本院查封，申请执行人为曹露。本院认为，本案系共有物分割纠纷。涉案不动产登记在苏慧敏、郭洁玲名下，依据物权公示公信原则，在没有生效法律文书推翻前述产权登记外，苏慧敏、郭洁玲系涉案不动产的所有权人。涉案房地产已被另案查封，由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力。涉案房地产在被解封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，显然已构成涉案房地产权利变动的履行障碍。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”之规定，苏慧敏主张对涉案不动产进行共有物分割，因涉案不动产已于本案立案前被另案查封，至本判决作出时仍处查封状态，属于依法不能转让的房地产，故苏慧敏的全部诉讼请求本院不予支持。权利人可待涉案房地产解除查封、消除障碍后，另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告苏慧敏的全部诉讼请求。案件受理费11800元，评估费13140元，合计24940元（原告已预交），由原告苏慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  刘丽华人民陪审员  谢绍勤二〇一九年十二月五日书 记 员  孙婉霞邱志婵