贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15652号原告：罗彦怀，男，汉族，1978年8月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：周云飞，女，汉族，1977年3月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：曹泽永（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：梁松（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。原告罗彦怀、周云飞与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗彦怀、周云飞之委托诉讼代理人曹泽永，被告碧阳恒通公司之委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗彦怀、周云飞向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告退还已收取的三通费3,285.00元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元(利息以3,285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月19日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止)；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款309,730.00元为基数，按日万分之一的标准从2014年10月30日起计算2018年8月29日暂计43,207.34元。三、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告撤回涉及三通费的诉请。事实理由：2011年12月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另合同还约定，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。被告应在2014年7月30日后90日告知原告申请登记，2018年8月29日才告知原告，一共逾期1395天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经菅管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被申请人消防设施验收未合格，使得申请人未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被申请人迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使申请人遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，申请人特要求增加贵院判令被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，申请人特依据《民事诉讼法》第一百二十六之规定，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。被告碧阳恒通公司答辩称，一、关于三通费问题，答辩人收取的是入户费并不是相关管道线路基础设施的建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的入户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是歉设至户，并未约定处于开户状态因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效应予驳回。二、关于逾期办证，居住于的7-12、21-26号楼的原告，在具备办证条件后,2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话和2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月16日在毕节日报上登载办证通知，以及发送短信、律师函等方式进行通知，已尽到通知义务。该区域的截止时间为2018年1月15日。该区域原告自其起诉从法院立案之日起倒推至三年前当日，计算至2018年1月15日止。如其交房日期减除360日后在三年内的以实际减除日期至2018年1月15日止。罗彦怀通知后18年5月15日才来开具发票，但至8月1日才向答辩人提交资料出具委托；原告的办证延迟具有原告等本身未尽到注意义务怠于履行资料提交及出具委托书所致，应由其承担答辩人通知之后的责任。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人文付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治的原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，原告等应履行其资料提交义务及出具委托的委托书。答辩人的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由答辩人承担。审判员，碧阳国际小区数量较大，碧阳公司通过电话通知确实没有录音，只能通过张贴通知报纸等式方进行办证披露。部分业主因个人原因随意安排时间前来办理，如都要由答辩人承担责任，实属不公。如前所述，碧阳公司绝对不可能在具备办证条件的情况下要拖延办证，这对碧阳公司并无任何好处。如对碧阳公司的通知置于不顾，而随意以原告的起诉判决。无异传递的信号是：不用管碧阳公司的通知，反正我什么时候去就按什么时候给我算违约金，这不仅显失公平，也是无限扩大碧阳公司的责任。对社会诚信及经济建设均是严重破坏。请法庭本着客观予以认定碧阳公司的通知时间。以使碧阳公司不至走入我市博泰、三江等房开的处境，从而最终损害业主的利益。前述原告中13.14.28.27的业主大多在张贴通知后就开具发票,7-12、21-26的业主开具发票时间甚至在张贴通知及报纸之前以及张贴通知后几天，充分说明答辩人已履行告知义务，通知的事实是属实的。本院经审理查明，2011年12月19日，原告作为买受人，被告碧阳恒通公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城第9幢1单元8层3号房，总价款303705.00元，出卖人承诺于2013年7月30日前向买受人交付该商品房。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2015年3月9日，被告向原告交付涉案房屋。2015年7月22日，涉案商品房所在楼栋取得商品房备案证明书。2018年1月15日，被告在涉案房屋入口电梯处张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理涉案房屋转移登记的有关资料。2018年8月29日，被告为原告申请办理了涉案商品房不动产权证书。另查明，经测绘，涉案房屋专有建筑面积为99.72平方米，与合同约定套内建筑面积97.78平方米，相差1.94平方米，故涉案房屋的总价款为309,730.00元。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定履行义务。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年3月9日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当于原告办理入住手续的360日内，即2016年3月3日前为原告办理商品房转移登记。被告具备办理商品房转移登记条件后未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，故对原告的该诉请，本院予以支持。对于违约金的起算时间问题。原则上应从2016年3月4日起开始计算违约金，被告对此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年11月25日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年11月25日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益，原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳，原告诉请的违约金应从2016年11月26日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，逾期办理不动产权属证书违约金应以原告已付购房款309,730.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月26日计算至2018年1月15日，违约金为12,853.80元（309,730.00×0.01%×415天）。故对原告诉请的该项违约金，本院以12,853.80元为限予以支持，其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗彦怀、周云飞逾期办理房屋权属证书违约金12,853.80元；二、驳回原告罗彦怀、周云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482.00元，由原告罗彦怀、周云飞负担421.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担61.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇一九年十二月二十八日书记员 包清琳