广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16439号原告（反诉被告）：黄锐城，男，1972年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区狮山镇黄洞堂中村中一区***，公民身份号码440************636。委托诉讼代理人：黄继彬，广东华法（三水）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海镒楹物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区***********民小组土名“海南洲”（里横路丰岗大桥旁），统一社会信用代码914***********284U。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：伦嘉泳，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，广东至高律师事务所律师。原告黄锐城与被告佛山市南海镒楹物业管理有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2019年8月29日、11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄继彬，被告的委托诉讼代理人伦嘉泳、陈杰到庭参加两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年4月3日签订的《土地使用权租赁合同》及补充协议中地号440605008003JB01006号对应的租赁内容于2018年5月1日解除，除该地号对应的租赁内容外的租赁内容无效；2.被告向原告返还双倍定金1200000元；3.被告向原告返还租金440000元；4.被告向原告支付以1640000元为本金从起诉之日即2019年7月15日起至实际返还日止按年利率6%标准计算的利息；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月3日，原告与被告签订一份《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同补充协议》。双方约定，被告将位于佛山市南海区*********洲头海的部分土地出租给原告作商业用途，租期从2018年4月3日起至2028年4月2日止。原告承租的土地面积为20000平方米，其中有使用权证的面积为10000平方米。补充协议中，双方约定了定金按600000元的标准支付，同时约定了相应的租金支付标准。合同签订后，原告依约支付了600000元定金以及2018年4月至7月的租金。但被告一直未向原告交付涉案土地，具体表现为：1、土地使用权人佛山市南海区********股份合作经济社一直未能提供土地使用权证明；2、涉案土地地块一直未有图纸，无法确定具体租赁界址；3、被告未能提供有效证件办理基建及水电安装；4、原告向政府部门报建时被告知涉案地块属里水镇金峰洲控制性详细规划范围内，不得用作其他用途。鉴于以上原因，原告签约以来一直无法实际使用涉案土地，为此，原告多次与被告协商，但问题一直未能解决。2018年8月27日，原告通过微信的方式向被告代表发出了《关于解除租赁协议的申请》，要求解除双方的租赁合同关系并退还所收款项，但被告一直未予回应。原告认为，合同签订至今原告一直未能依约实际使用涉案土地，被告未能依约协助或提供相关资料是造成该结果的重要原因，客观上，涉案土地属里水镇金峰洲控制性详细规划范围，不能报建，是造成原告无法使用涉案土地的主要原因。综上所述，双方土地租赁合同关系应予以解除，被告应退还原告所支付的款项并赔偿损失，现原告为了维护自身的合法权益，提起诉讼。被告辩称，一、原告在清楚知悉土地现状的情况下同意按现状承租土地，属于对自身权利的处分，被告没有欺诈或故意隐瞒土地状况的行为，因此原告以土地使用存在瑕疵为由要求解除租赁协议，与双方订立合同的背景和事实相违背，其主张解除合同的理由缺乏事实和法律依据，属违法解除合同。1、案涉土地使用类型是商服用地，可作商业用途，符合合同约定的原告经营项目所需。2、对于土地的现状（部分有使用权），被告已向原告充分告知，并提供土地使用权属证明及地号供原告对土地状况进行调查核实（从原告提供的证据《土地使用权租赁合同》附件土地使用权证及宗地红线图可以佐证）。事实上，双方在前期就租赁细节问题进行磋商时，原告已明确表示：租赁涉案土地是用于建设汽车充电桩项目，其中有土地使用权证的部分规划用于安装充电桩装置，其余没有使用权证的部分作配套停车场使用，故案涉土地部分有使用权的现状不影响项目的建设和土地的使用。但为避免日后产生不必要的纠纷特别是土地使用或合同效力方面的纠纷，双方在2018年4月3日签订《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同补充协议》时，在合同中清楚陈述：甲方（被告）将座落在佛山市南海区*********洲头海有使用权的部分土地出租给乙方（原告）；并明确约定：一、甲方将上述土地就现状出租给乙方使用，乙方承租的项目：土地：20000平方米，地号：440605008003JB01006，其中用地面积10000平方米。可见，原告是在清楚知悉土地现状、对土地相关使用情况进行调查核实、并根据自身对土地使用的实际需要，自愿按现状承租土地的。现原告以土地使用存在瑕疵为由要求解除租赁协议，显然与双方订立合同的背景和事实相违背，其主张解除合同的理由难以成立，属违法解除合同。二、退一步讲，即使土地在后期被纳入里水镇金峰洲控制性详细规划范围内，该事由也属于政府行为，不能归责于被告或认定被告有过错。对于租赁合同期内发生不可抗力，双方应互不追究对方法律责任及赔偿责任，因此原告以被告违反合同为由要求被告双倍返还定金、返还租金、并计算资金占用期间的利息，是没有合法的理由与依据。租赁合同签订后，被告已依约将土地交付原告使用，原告也于2019年4月4日及5月31日两次合共支付了44万元的租金，不存在被告一直未向原告交付涉案土地的说法。虽然根据佛山市人民政府办公室2018年9月14日发布《关于实施佛山市南海区NH-BC-05-03、NH-BC-05-04、NH-BC-05-05编制单元（里水镇金峰洲片区）控制性详细规划的通知》，案涉土地属于里水镇金峰洲片区控制性详细规划范围内，但原告并无证据证明因此而导致案涉土地不能作其他用途或开发的结果。而即便土地因此不能开发，但该行为亦属政府行为，不可归责于被告或认定被告有过错。根据合同法117条的规定，应免除双方不能履行合同的法律责任，因此原告以被告违反合同为由要求被告双倍返还定金无理。同时需要明确：原告于2018年8月27日向被告发出《关于解除租赁协议的申请》（被告工作人员于9月4日收到该申请），但双方的租赁关系于协议解除前仍然合法有效并依法存在，原告有义务依合同约定向被告支付租金，故原告主张返还租金并计算资金占用期间的利息不应得到支持。三、对于原告违法单方解除租赁合同一事，被告将依法追究原告违法解除合同及未足额支付租金的违约责任。原告并未在2018年5月1日向被告发出任何合同解除通知，双方在签订涉讼合同及补充协议后，被告已经将土地交付给原告使用，原告也清楚知悉土地情况，而原告陈述的无法报建其主要原因是因原告造成，原告在没有发出解除通知的情况下不能认为原告已行使合同解除权，另即使原告认为合同部分无效，因原、被告实际交付土地，原告也应当按照租金的标准支付相应的占用费。综上所述，原告起诉的理由有违客观事实，其诉求缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实并依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判决原告支付2018年7月份的租金186667元、2018年8月份的租金200000元，合计386667元并支付以此为本金从2018年8月9日起至实际清偿日止按日千分之五的标准计算的滞纳金；2.被告没收原告缴纳的租赁定金600000元；3.原告承担本案反诉诉讼费。事实与理由：原告因土地使用需要，欲向被告承租位于佛山市南海区*********洲头海土地，由于该土地的现状是部分有使用权，因此双方在充分沟通、被告充分告知土地现状并提供土地使用权属证明及地号（以便原告对土地状况进行调查核实）后，双方于2018年4月3日签订《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同补充协议》，在合同中清晰陈述：甲方（被告）将座落在佛山市南海区*********洲头海有使用权的部分土地出租给乙方（原告）；并约定：一、甲方将上述土地就现状出租给乙方使用，乙方承租的项目：土地：20000平方米，地号：440605008003JB01006，其中用地面积10000平方米。可见，原告是在清楚知悉土地现状并对土地相关使用情况进行调查核实后，愿意按现状承租土地的。现原告以土地使用存在瑕疵为由要求解除租赁协议，显然与双方订立合同的背景和事实相违背，其主张解除合同的理由难以成立，属违法解除合同。根据《土地使用权租赁合同》第十条第2点的约定：乙方不能履行本合同义务或中途退租，提前解除合同，属违约行为，乙方所交履约金和投入地上附着物无偿归甲方所有，并交清一切欠款。因此，被告有权没收原告缴纳的60万元租赁定金，并要求原告结清至违法解除合同时欠缴的租金及滞纳金。为此，特提起反诉，请法院查明事实并依法作出判决，以维护被告的合法权益。原告针对被告的反诉辩称，1.涉讼土地有部分没有使用权，应认定为无效合同，相应部分的租金和违约条款应为无效，被告无权要求。2.退一步讲，对应有使用权证的部分合同，被告没有按照合同约定交付土地，具体体现为合同上只约定了租赁的面积但没有明确的设计图，原告无法确认租赁土地的具体位置，且在租赁合同最后的附件中也明确提及被告应当出具地块的平面图用以确定租赁位置，故原告实际上并未使用土地，被告无权要求租金。3.被告没有尽到合同义务，在土地使用权租赁合同的第6条第1款约定甲方即被告的义务，但实际上被告完全没有按照合同约定的义务来履行责任，具体表现为没有协助原告办理基建、水电安装，没有确保在涉讼土地上可以办理企业的工商登记及营业执照，没有确保被告拥有涉讼土地的所有权及处理权，涉讼土地的有证部分的权属人属于五一洲头村所有，但该村委未能提供相应的权属证明。4.涉讼土地属于政府的控规范围，原告无法使用以致合同目的无法实现，合同应当解除。5.因合同部分无效，滞纳金的条款也应当无效，即使条款有效，被告主张滞纳金的计算标准也过高且原告并未实际使用土地，不应当支付滞纳金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告营业执照复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.土地使用权租赁合同原件、土地使用权租赁合同补充协议原件、土地使用权证复印件（加盖被告公章）各1份，用以证明2018年4月3日，原告与被告签订一份《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同补充协议》。双方约定，被告将位于佛山市南海区*********洲头海的部分土地出租给原告作商业用途，租期从2018年4月3日起至2028年4月2日止。原告承租的土地面积为20000平方米，其中有使用权证的面积为10000平方米。补充协议中，双方约定了定金按600000元的标准支付，同时约定了相应的租金支付标准。3.收据原件3份、网上银行交易电子凭证复印件2张，用以证明合同签订后，原告依约支付了600000元定金及2018年4月至7月的租金；4.佛府办函[2018]731号涉案土地控制性详细规划批后公布通知、关于解除租赁协议的申请复印件各1份、手机信息截图复印件2张，用以证明被告一直未向原告交付涉案土地，原告向政府部门报建时被告知涉案地块属里水镇金峰洲控制性详细规划范围内，不得用作其他用途。为此，原告通过微信的方式向被告代表发出了《关于解除租赁协议的申请》要求解除合同并退还所付款项。5.佛山市宇量新能源汽车服务有限公司营业执照复印件1份、土地租赁合同原件（谭某1）、广东省企业投资项目备案证原件各1份，用以证明涉讼土地不能报建，为了规避土地控规，被告与原告签订另一份土地租赁合同用于办理佛山市宇量新能源汽车服务有限公司的工商登记及相关报建手续；6.佛山市南海区控制性详细规划编制与审批流程图[附件]复印件1份（在南海区国土官网下载），用以证明控规规划的审批需要经过复杂的行政审批流程，从镇街提出编制计划到市政府的审批需要经过十多道审批流程，时间需要半年或以上，故涉讼的控制性详细规划公布通知最早应在2018年年初已经开始制定编制，换句话而言，本案的租赁合同签订时涉讼土地已经不能报建审批，故本案租赁合同应该解除。被告举证如下：1.土地使用权租赁合同、补充协议原件各1份，2.集体土地使用证、平面图原件各1份，证据1-2用以证明：1.双方在涉讼土地进行出租及沟通初期，被告已经向原告告知土地现状，原告在知悉土地是部分有使用权的情况下同意按现状承租，故双方在租赁合同中明确约定被告将有部分使用权的土地出租给原告，且土地项目的面积为2万平方米，其中用地面积为1万平方米，同时被告也出示了土地使用权证及宗地红线图，方便原告对土地的现状进行查核，不存在故意隐瞒土地现状的情况；2.双方在租赁合同中也约定了若原告逾期缴纳租金，应按租金总额日千分之五计算滞纳金，也约定了原告不能履行合同或中途退出属违约行为，所缴纳的保证金及地上附着物归被告所有并清偿一切欠款。本院出示如下证据材料：1.调查函及复函原件各1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据5与本案无关，本院不予审查认定；2.原告的证据6，经核查，为佛山市南海区人民政府办公室发布的南府办[2014]36号文件的附件，本院对其真实性予以确认；3.被告证据2中的平面图，与原告证据2所附的平面图一致，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区********股份合作经济社（土名）“海南洲”地段的土地[地号440605008003JB01006、权利证号南府集用（2015）第0800346号]，面积16555.5平方米，为批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地。2018年4月3日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将座落在佛山市南海区*********洲头海有使用权的部分土地（以下简称涉讼土地）出租给乙方作商业用途使用，20000平方米，地号440605008003JB01006，其中用地面积10000平方米；租期从2018年4月3日至2028年4月2日；租金每两年在原面积单价的基础上递增10%，2018年4月3日至2018年6月2日每月租金120000元，2018年6月3日至2020年4月2日每月租金320000元……；租金、水电费每月结算一次，每次在当月8日前由乙方向甲方一次性付清，逾期缴交的，甲方罚乙方租金总额每天计收5‰滞纳金，甲方收取乙方的租金费用均为不含税的金额，一切税费由乙方负责；签订本合同时，乙方即向甲方交租赁定金960000元，在租赁期满后凭甲方开具的原始定金凭证退回给乙方，此款项不计利息；甲方协助乙方办理基建、水电安装；甲方不能履行本合同义务或未经乙方同意提前解除合同，属违约行为，二倍租赁定金的赔偿金；乙方不能履行本合同义务或中途退租，提前解除合同，属违约行为，乙方所交履约金和投入地上附着物无偿归甲方所有，并交清一切欠款；附：1.地块平面图复印件（一份），2.银行账号复印件（一份），3.村租赁合同复印件（一份），4.该地块土地证复印件（一份）；等等。同日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定2018年4月3日至2018年6月2日每月租金120000元，2018年6月3日至2020年4月2日每月租金200000元……；签订本合同时，乙方即向甲方交租赁定金600000元；本协议与合同正文同具法律效力，如与合同正文有相冲的，以本补充协议为准。2018年4月4日，原告向谭某1的银行账户转账800000元。同日，被告出具收据，确认收到原告租涉讼土地定金600000元、2018年4月3号至30号租金112000元、2018年5月部分租金88000元。2018年5月30日，原告向谭某1的银行账户转账240000元。2018年5月31日，被告出具收据，确认收到原告2018年5月租金尾数32000元、2018年6月租金194667元、2018年7月部分租金13333元。2018年9月4日，原告通过短信向被告发送《关于解除租赁协议的申请》，通知被告其基于所属土地的村委不能提供土地使用证明、土地地块至现在还未有确定图纸、申报及报建镇国土已明确该地块属镇和国土部门规划使用而不得作其他任何用途和开发、没有有效证件办理基建和水电安装的原因，向被告申请和平解除租赁协议、要求被告退还已交的租金和定金。2018年9月14日，佛山市人民政府办公室向市国土规划局作出《佛山市人民政府办公室关于实施佛山市南海区NH-BC-05-03、NH-BC-05-04、NH-BC-05-05编制单元（里水镇金峰洲片区）控制性详细规划的通知》，载明：《佛山市南海区NH-BC-05-03、NH-BC-05-04、NH-BC-05-05编制单元（里水镇金峰洲片区）控制性详细规划》已按法定程序完成审批手续，现经市人民政府批准实施，并通知如下：一、要切实按照以上规划成果认真抓好规划控制管理工作，科学指导该片区规划建设；二、规划应加强城市设计的指引、提升整体环境；三、开发建设要与周边地区做好衔接，体现区域协调的理念，并严格按照批准的规划实施，如需调整规划须按法定程序进行；四、规划实施过程中遇到的新问题和新情况，应及时向市人民政府反映。2019年7月15日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述：原告第一次知道涉讼土地无法办理报建的时间是2018年5月1日；双方有在涉讼土地现场大概看了一下，没有详细踏勘、没有确定边界；原告没有对涉讼土地进行平整、建设。被告陈述：涉讼合同的解除时间是被告收到原告发出的《关于解除租赁协议的申请》即2018年9月4日；双方有到涉讼土地现场踏勘，有口头进行边界确认。诉讼中，本院向佛山市自然资源局南海分局发函询问，该局复函：土地证号为集用（2015）0800346号的宗地地块上的建筑物在不动产登记系统中没有查询到房屋登记记录；根据《佛山市南海区NH-BC-05-03、NH-BC-05-04、NH-BC-05-05编制单元（里水镇金峰洲片区）控制性详细规划》（以下简称涉讼控制性详细规划文件），该地块规划用地性质为二类居住用地，土地证载用途为批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，土地用途与规划不符，不能办理规划报建手续。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，租赁标的物为土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉讼合同约定原告承租20000平方米土地作商业用途，其中10000平方米属地号440605008003JB01006中的土地，被告协助原告办理基建、水电安装，故涉讼合同及补充协议中关于地号440605008003JB01006中10000平方米土地的租赁内容为原、被告的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。另外10000平方米租赁土地属于农民集体所有的土地，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，被告将该土地有偿出租给原告作非农业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，该部分租赁内容无效。根据佛山市自然资源局南海分局的复函，涉讼合同中10000平方米建设用地因土地用途与规划不符，不能办理规划报建手续，故原告的合同目的不能实现。原告于2018年9月4日向被告送达《关于解除租赁协议的申请》，系原告作出解除合同的意思表示，被告亦确认涉讼合同于该日解除，本院据此确认涉讼合同及补充协议中关于地号440605008003JB01006中10000平方米土地的租赁内容于2018年9月4日解除。原告并未在2018年5月1日向被告送达解除合同的通知，故本院对原告主张解除时间为2018年5月1日的意见不予采纳。原、被告双方有勘查土地现场，且涉讼土地不存在交付的障碍，从常理来讲，被告也不存在不交付涉讼土地予原告的理由，结合原告于2018年4月4日支付2018年4月租金和5月部分租金、于2018年5月30日支付2018年5月租金尾数和6月租金及7月部分租金的情况，本院推定涉讼土地已交付予原告。原告主张被告未交付涉讼土地，本院不予采纳。原、被告双方约定涉讼土地作商业用途、被告协助原告办理基建和水电安装，后因涉讼控制性详细规划文件将涉讼土地重新规划为二类居住用地，土地用途与规划不符，导致不能办理规划报建手续，原、被告对此均不存在过错。涉讼合同及补充协议部分无效，有效内容亦解除，故被告应返还已收取的定金600000元予原告。原告诉请被告双倍返还定金、被告反诉请求没收原告支付的定金600000元，本院均不予支持。原告主张被告退还原告已支付的租金，被告反诉主张原告支付2018年7月的租金差额及2018年8月的租金。对此，本院具体分析认为：一方面，涉讼合同及补充协议部分无效，原、被告对此均存在过错；另一方面，虽然涉讼控制性详细规划文件于2018年9月14日实施，但该文件需经过立项、招标、编制、审查、修改等程序才能形成，从常理上讲，该文件对应的土地在文件公布实施前一段时间已不能办理规划报建手续，双方对此均不存在过错，但涉讼土地因闲置存在损失；基于此，本院酌情确定原告按照双方约定租金标准的50%向被告支付租金、使用费。经核算，原告应支付2018年4月3日至2018年8月31日的租金、使用费合共413333.5元[（112000元+120000元+194667元+200000元+200000元）×50%]，原告已支付440000元，故被告应退还原告26666.5元。原告请求被告退还的租金超出核定部分，本院不予支持。被告反诉请求原告支付租金386667元及滞纳金，本院不予支持。合同解除，被告应返还定金及原告多支付的租金予原告，原告请求自起诉之日即2019年7月15日起按年利率6%计算利息，本院予以支持。故被告应以626666.5元为本金自2019年7月15日起按年利率6%计算利息予原告。原告请求的利息超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄锐城与被告（反诉原告）佛山市南海镒楹物业管理有限公司于2018年4月3日签订的《土地使用权租赁合同》《土地使用权租赁合同补充协议》中关于地号440605008003JB01006中10000平方米土地的租赁内容于2018年9月4日解除，关于其余土地的租赁内容无效；二、被告（反诉原告）佛山市南海镒楹物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金600000元予原告（反诉被告）黄锐城；三、被告（反诉原告）佛山市南海镒楹物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金、使用费26666.5元予原告（反诉被告）黄锐城；四、被告（反诉原告）佛山市南海镒楹物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以626666.5元为本金自2019年7月15日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息予原告（反诉被告）黄锐城；五、驳回原告（反诉被告）黄锐城的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市南海镒楹物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件本诉受理费19560元，减半收取计9780元（黄锐城已预交），由黄锐城负担4746.67元，由佛山市南海镒楹物业管理有限公司负担5033.33元。反诉费10024.2元（佛山市南海镒楹物业管理有限公司已预交），由佛山市南海镒楹物业管理有限公司负担。佛山市南海镒楹物业管理有限公司应负担的本诉受理费4746.67元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予黄锐城，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年十二月二十日书记员  余宝儿