广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11051号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，所长。委托诉讼代理人：罗翠娟，该所职员。委托诉讼代理人：王靓，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州上宁机电设备工程有限公司，住所地广州市海珠区赤岗路187号之四。法定代表人：梁钦章，经理。被告：梁钦章，男，1975年8月13日出生，汉族，住广东省罗定市,上述两被告共同委托诉讼代理人：黄珺，广东信良兆诚律师事务所律师。被告：黎淑女，女，1961年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：徐浩荣，被告黎淑女的配偶。被告：张世意，男，1975年11月16日出生，汉族，住四川省隆昌县，被告：陈洁文，女，1964年2月26日出生，汉族，住广州市白云区，被告：陈卫文，女，1969年1月26日出生，香港居民，被告：刘召保，男，1981年2月11日出生，汉族，住安徽省当涂县，第三人：广州市财贸建设物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大德路188号M层。法定代表人：郑健伦，执行董事。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告广州上宁机电设备工程有限公司（以下简称“上宁公司”）、梁钦章（也是被告上宁公司的法定代表人）、黎淑女、陈洁文、陈卫文、张世意、刘召保，第三人广州市财贸建设物业管理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗翠娟、王靓，被告梁钦章及其与被告上宁公司的共同委托诉讼代理人黄珺，被告黎淑女的委托诉讼代理人徐浩荣，被告陈卫文、张世意、刘召保及第三人的委托诉讼代理人梁素丽到庭参加了诉讼。被告陈洁文下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2008年2月1日，原广州市国土房管局海珠区分局（现广州市海珠区住房和建设局)依据越秀接字第1992号接管通知书，对燕子岗路104号首层02铺实行接管，接管面积373.0984平方米。原告系广州市海珠区住房和建设局下属单位，负责对辖区直管房进行管业。原告并未与任何主体签订过关于涉案商铺的租赁协议，也未将涉案商铺交付给任何人使用。原告在日常管理过程中发现，涉案商铺存在被人非法占用的情况。原告现场多次张贴通知及拍照，告知非法占用人腾空交回房屋，并于2017年11月8日和2018年5月24日现场报警，但非法占用人拒绝向公安、居委会及原告工作人员告知其承租信息，也拒绝交出房屋。被告未经同意，非法占用涉案商铺，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，原告有权要求被告立即腾空、搬出上述房屋，并将其退还给原告。被告占用涉案房屋致使国有资产严重流失，原告要求按照2017年广州市房屋租金参考价计算房屋占用费。上述房屋为非住宅，承租面积共373.0984平方米，按照广州市海珠区南石头街其它区域商业用房租金参考价为47元/平方米.月，每月需支付租金17536元。由于占用人腾退场地后，原告经现场指认和实测实勘发现，涉案商铺的产权面积内，部分实墙位置被人为改变，形成了新的闭合空间和步入方向（图纸中的箭头即表示步入方向）；同时产权面积内还被加建一部电梯，该电梯可以连通一楼和二楼；同时产权面积内还被人加建了走道、公共厕所等设施。由于电梯、步梯、走道已成为二楼使用人通往一楼大门出入口的必经道路，故涉案商铺二楼的实际使用人必然占用了涉案商铺的部分产权面积才得以通行。且被告在庭审中重新陈述并提供相应证据称，被告陈卫文、陈洁文使用讼争房屋的原因是由于被告刘召保出租给其并向其收取租金；被告上宁公司和梁钦章使用讼争房屋的原因是被告张世意将房屋出租给其并向其收取租金；被告黎淑女使用讼争房屋的原因是被告刘召保出租给其并向其收取租金。原告认为：被告刘召保与被告陈卫文、陈洁文共同实施了对讼争房屋的物权侵权行为，造成对讼争房屋的损害，因此被告刘召保应当与被告陈卫文、陈洁文承担连带责任；被告张世意与被告梁钦章、上宁公司共同实施了对讼争房屋的物权侵权行为，造成对讼争房屋的损害，因此被告张世意应当与被告梁钦章、上宁公司承担连带责任；被告刘召保、黎淑女共同实施了对讼争房屋的物权侵权行为，造成对讼争房屋的损害，因此被告刘召保应当与被告黎淑女承担连带责任。原告主张的具体占用面积情况用《广州市房地产查丈原图》中的测绘区域表示如下：被告刘召保、陈卫文、陈洁文承担连带占用责任的面积：（一）区域⑤、区域⑥、区域⑦组成的闭合空间（其中，区域⑤落入××首层的产权面积、区域⑥落入本案讼争的燕子岗路104号首层02铺的产权面积、区域⑦落入××03铺首层的产权面积，本案主张的是其占用区域⑥的责任）；（二）电梯间、梯间面积的二分之一（与被告上宁公司、梁钦章共同分摊）；（三）公共厕所、走道、不确定区域面积的三分之一（与被告上宁公司、梁钦章、黎淑女共同分摊）。被告张世意、上宁公司、梁钦章承担连带占用责任的面积：（一）区域①、区域②组成的闭合空间（其中，区域①落入××首层的产权面积，本案主张的是其占用区域②的责任）、（二）图中标识为“#104”的大门口旁边房间（7.7641平方米）、（三）电梯间、梯间面积的二分之—（与被告陈洁文、陈卫文共同分摊）、（三）公共厕所、走道、不确定区域面积的三分之一（与被告陈洁文、陈卫文、黎淑女共同分摊）。被告刘召保、黎淑女承担连带占用责任的面积：以燕子岗路104号首层02铺产权总面积减去被告上宁公司、梁钦章、陈洁文、陈卫文占用的产权面积。即（一）区域⑩、（二）区域③、区域④组成的闭合空间（其中，区域③落入××首层的产权面积，本案主张的是其占用区域④的责任）、（三）公共厕所、走道、不确定区域面积的三分之一（与被告陈洁文、陈卫文、黎淑女共同分摊）。原告认为：被告刘召保、张世意二人分别实施的出租行为，对讼争房屋造成了同一损害，根据侵权责任法第十二条规定，对于能够确定被告刘召保、张世意责任大小的部分，被告刘召保和张世意应当各自承担相应的侵权责任，对于难以确定责任大小的部分，被告刘召保应当与被告张世意平均承担赔偿责任。故起诉请求判令：1、被告刘召保、陈洁文、陈卫文按每月每平方米47元、占用53.7521平方米的标准，连带原告支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费445380元；2、被告张世意、上宁公司、梁钦章按每月每平方米47元、占用74.2258平方米的标准，连带向原告支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费445380元；3、被告刘召保、黎淑女按每月每平方米47元、占用245.1206平方米的标准，连带向原告支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费1470805元；4、被告刘召保与张世意对第1、2、3项的房屋占用费承担连带责任；5、本案诉讼费用由各被告承担。被告上宁公司、梁钦章辩称：原告的第2项诉讼请求于法无据。我方没有占用104号首层02铺，不应列为本案被告，不应承担本案的侵权责任。对于104号二层02铺，不同意原告要求的按每月每平方米47元计算，应按照评估机构出具的评估书、各方实际占用面积及实际占用期间计算租金。原告第1、2、4项诉讼请求是重复的。2018年7月，被告梁钦章联系上了原告的工作人员罗翠娟，希望继续承租，当时罗翠娟表示要全部收回，所以我方在2018年8月10日前就找地方搬走了，所以不存在拒绝交还房屋的问题。被告黎淑女辩称：我方从2016年5月1日开始向被告刘召保承租××铺，月租金为5000元，2018年9月中旬搬出，原告要求从2008年2月1日起算占用费没有依据。2016年5月1日至2018年8月，我方共交付租金14万元。2018年9月中旬，被告刘召保扣了我方2018年9月上旬的租金1500元。原告提出的租金单价不合理，应以评估公司出具的评估书为准。我方已经测绘过我方占用的面积，大概在150平方米左右，原告主张的200多平方米没有依据。我方使用的是××铺，104号首层02铺与我方无关。被告张世意辩称：我在海珠区燕子岗路动感华庭工作，因为工作原因与被告梁钦章成了朋友。2016年年中，听被告梁钦章说要扩大业务想重新找个大点地方，因为我对这边附近情况比较了解，就跟他说在这附近有个地方一直空闲着、也是我朋友管理的。之后我就带被告梁钦章到燕子岗路南燕苑小区一个没有锁的空置场地，查看现场后被告梁钦章表示这个场地还可以，就是是个毛坯房又在二楼，并且他也要不了整个二楼，租了还要装修，问我能不能便宜点。后来我就找了南燕苑管理处的刘召保，问他这里能不能出租，当时他表示可以出租、只是没有产权，可以便宜点暂时出租。2016年6月底我就和被告梁钦章签了从2016年7月开始出租的合同，月租金3400元，被告刘召保给了我2000元介绍费，当时我只是想着赚2000元介绍费就没有和被告梁钦章提产权问题，但是合同里面有写暂时出租。因为我和双方都是朋友，所以合同就由我签了，租金一直也是由我收了再交给被告刘召保。2017年11月，经过协商月租金提高到了4000元，也全部交给了被告刘召保。（2018）粤0105民初11051、11052、11257号案件当中提到的场地，只有被告梁钦章指认的场地是我出租的，和我有关，其他与我无关。现在我收到法院诉讼通知，心里很是担心害怕。基于本案事实情况，经过跟被告刘召保沟通，他表示这是他的工作，公司会出面，现申请追加广州市财贸建设物业管理有限公司为被告，本人不应承担责任。被告陈卫文辩称：我方没有使用××首层，我方只使用××03铺二楼的一部分，已经在（2018）粤0105民初11008号案中确认了。不同意原告提出的面积及每平方租金计算标准，应以评估公司出具的评估书为准；我方于2016年9月份正式使用，2018年8月底搬走，只承担使用××03铺二楼期间的房屋占用费。被告刘召保辩称：我是第三人公司的员工。我于2014年9月进入第三人公司，被安排到海珠区燕子岗路南燕苑小区担任管理处主任直到现在。在2015年公司年终总结的时候，才知道南燕苑小区处于亏损状态。公司要求管理处加大管理费欠费追缴的力度，并看看楼盘有没有什么可以增加收入的项目。于是，我通过公司了解到大部分欠费的业主资料，配合公司通过法律途径追讨并收回部分欠费。然而，在本小区还有一个一直空着且多年没有交管理费的场地（门牌号××），公司资料显示该房屋业主为广州市名盛房地产实业有限公司，据公司的同事说一直找不到该公司，我尝试去找也没找到。当时心里想这个物业找不到业主，门还一直没有上锁，又欠公司这么多年的管理费，是不是可以暂时租给别人，用来补贴管理费的损失，等业主出现时再把物业归还给业主。我就把这个想法告诉了公司领导，领导觉得可以尝试一下，并让南燕苑管理处负责跟进。2016年5月份开始，当初大彩登贸易公司老板找过来问我这附近有没有仓库可以租，我就告诉他这边有是有，但是产权不明确，只能做仓库不能办公，他就说这个没有问题，他公司有在这边的营业执照，所以他就自己选择了一块适合他公司需求的地方跟我签了合同。当时出租的价格都很低并且在合同上面注明了是暂租、要随时搬走的。（2018）粤0105民初11051号案所涉及的场地仅有一部分，即被告黎淑女指认部分，是由我作为公司的授权代表出租、收取租金并将租金转给公司。除了被告黎淑女指认的场地之外，本案涉及的其他场地我没有出租，也没有授权他人出租，与我和我公司均无关。我只是第三人公司的一个员工，收到的租金也全部上交给了公司。基于本案事实情况，经过跟公司协商，公司同意出面，我本人不应承担责任。另，原告的第1、2、4项诉讼请求重复了。占用房屋的时间应按照实际占用的时间计算。104号首层02铺的面积不明确,我没有收到原告的查丈图。第三人述称：涉案房屋权属不清。我方为广州市海珠区燕子岗路102-118号南燕苑小区提供物业服务，下属机构南燕苑物业管理处负责日常物业管理服务工作，涉案房屋长期拖欠物业费，一直无人管理且无人缴纳管理费，我方的留存资料显示，该物业业主为广州市名盛房地产实业有限公司，我方多次向该公司催收物管费均无结果。我方收到本案诉讼材料前从没有见过涉案房屋的权属证明材料，也没有人向我方主张过权利，故我方一直不知涉案房屋的产权权属。涉案物业长期处于无人管理的状态，物业费也没有人缴纳，我方无奈才将讼争房屋出租给被告黎淑女使用（被告黎淑女指认的铺位面积），出租时间为2016年5月1日至2018年9月初，具体以实际收取租金的日期为准，月租金每月5000元，租金用于支付物业费、卫生费与原告应缴的各项费用，我方的出租行为不是出于获取利益的目的，没有侵害原告的主观过错及行为，属于无因管理。关于本案实际出租面积，仅认可被告黎淑女指认的场地，对原告主张的面积不予认可，原告提交的证据也无法证实实际使用的面积。关于本案的出租费用，应以评估公司出具的评估书为准，以实际出租给使用人的租金价格为限。不认可原告提出的加建事实，原告也没有证据证明该部分的事实。关于原告列出的涉案房屋的面积并不明确，请原告明确。经审理查明：生效的裁判文书查明如下事实：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。据2002年10月15日广州市房地产测绘所绘制的《房地产分户图》记载，燕子岗路104号首层02铺建筑主结构A9；单元总建筑面积373.0984㎡；等。2008年1月28日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》（越秀接字第1992号），载明:燕子岗路104号首层02铺房屋面积373.0984平方米；非住宅；接管日期为2008年2月1日;等。诉讼中,根据原告的申请，本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对104号首层02铺自2008年2月1日起至2018年9月20日止的时间段内的每年的租金进行评估，评估基准日为2008年2月1日起至2018年9月20日。原告为此预交了评估费10310元。广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》显示：价格评估过程：现场勘查时门牌为××；价格评估结论：104号首层02铺从2008年2月1日至2018年9月20日的租金价格为人民币1068778元整，附件《各年租金价格评估明细表》载明：总建筑面积373.0984㎡，2008年-2018年每平方米租金单价依次为20元（2008年）、19元（2009年）、18元（2010年）、18元（2011年）、25元（2012年）、25元（2013年）、23元（2014年）、30元（2015年）、26元（2016年）、22元（2017年）、20元（2018年）。评估过程中,原告对《价格评估结论书》（初稿）提出异议,主要内容如下:各年租金评估价格明显偏低，具体如下：一、租金评估价格低于同地段商业、办公用房租金参考价；二、租金评估价格低于同地段房屋租金；三、租金评估价格低于同行业租金评估价格；等。广东高迪评估咨询有限公司于2019年9月4日对原告提出的异议作出《异议答复函》，主要内容：l、根据委托人提供的直管房拆迁《接管通知书》复印件，涉案物业的使用性质为：非住宅。由于涉案物业的最佳用途并非商业，我公司根据现场勘查涉案物业的结构、现状、地理位置及法院提供的资料，综合考虑办公用途和仓库用途的租赁市场价格，参考广州市房屋租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》中办公用房及仓库用途的租赁价格，计算得出标的物业的租金价格。2、由于涉案物业无电梯，因此二层的价格比首层的价格要低。3、异议人提供的多份《广州市房屋租赁合同》复印件中的物业的地理位置、建筑（或使用）面积、房屋的使用性质、租赁期限及签约时间与标的涉案物业没有可比性。对于《价格评估结论书》，原告质证表示：价格评估结论与实际偏差较大，按照《异议答复函》，评估公司认为涉案房屋的最佳用途不是商业，所以没有按商业参考价计算评估报告的租金单价，评估公司应综合考虑商业办公和仓库三种非住宅的价格，本案涉案房屋实际用于商业，应按商业标准，仅因涉案房屋最佳用途取值，不按照商业用途取值背离了诚实信用原则。根据参考价的使用规则，只有标的物是商业用途时，才能使用逐层递减，根据被告提交的租赁合同，被告承租涉案房屋的实际单价均远高于评估价，本案是物权保护和侵权纠纷，应根据过错填补原则按照实际少收的租金来支持，不应当按照评估价。评估报告后附的照片与104号首层02铺无关。被告上宁公司、梁钦章、黎淑女、张世意、陈卫文、刘召保及第三人对上述评估结果均无异议。诉讼中，原告和被告梁钦章、黎淑女、陈卫文到涉案场地进行现场测绘，被告上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文指认各自承租使用的位置。海珠区房屋测绘中心于2018年12月11日绘制××首层、××首层03铺、104号首层02铺《广州市房地产查丈原图（首层）》及××二层03铺、104号二层02铺《广州市房地产查丈原图（二层）》。具体如下图：经现场指认，被告黎淑女指认其使用查丈原图（首层）中区域⑩。被告梁钦章指认其使用查丈原图（二层）中区域③⑤。被告陈卫文指认其使用查丈原图（二层）中区域①。原告确认其在执法检查时没有看到过××03铺二楼挂过广州市海珠区昌岗泰源兴食品贸易行（经营者：被告陈洁文）的招牌，执法检查××03铺二楼当日出现的是被告陈卫文，现场指认当日也是被告陈卫文。被告陈卫文表示指认当日因为原告告的是被告陈洁文，故签了被告陈洁文的名字；与被告刘召保签订的租赁合同被被告刘召保收回；没有见过邱伟一，也没有向邱伟一交过租金，租金、水电费都是交给被告刘召保。诉讼中，原告为证明广州上宁电器维修部使用了××首层，而被告梁钦章是实际经营者，提供了如下证据：房屋照片，显示房屋门口挂有一招牌，招牌上写有“美的电器广州客户服务部，广州上宁电器维修部，燕子岗××二楼”字样。被告上宁公司、梁钦章质证表示：因为被告上宁公司于2016年4月18日成立，很多客户都认广州上宁电器维修部，为了让客户好认，所以悬挂该招牌。被告上宁公司、梁钦章提供了如下证据：1、被告张世意（业主或代理人、甲方）与被告梁钦章（承租人、乙方）签订的《房（铺）租赁合同书》，约定：甲方把位于××二楼暂租给乙方作办公使用，并达成如下协议：租赁期限为3年，由2016年7月1日至2019年7月31日止；甲方收取乙方每月的租金为3400元及房屋押金3400元；等。2、被告梁钦章微信转账给被告张世意的记录及被告张世意出具的《收据》。3、广州市海珠区工商行政管理局于2018年6月29日出具的《责令改正通知书》，载明被告上宁公司未经核准擅自增加经营场所××二楼未备案等，被告梁钦章与被告张世意的微信聊天记录，主要内容：2018年6月29日，被告梁钦章将《责令改正通知书》照片发给被告张世意；2018年7月2日，被告梁钦章：派出所、工商、海珠房管局总共来十几个人，说给一个月去我办营业执照？现在这边怎么办？被告张世意：等我老板过来我给他说。4、被告张世意出具的押金《收据》。原告质证表示：对证据1的真实性无法确认；对证据2-3的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议；对证据4的真实性无法确认。被告张世意、刘召保和第三人质证表示：对证据1-4的真实性没有异议。被告黎淑女提供了如下证据：1、个人独资企业设立登记申请书，载明被告黎淑女于2012年11月申请设立广州市海珠区大彩登贸易商行，企业住所为广州市海珠区燕子路108号首层自编之三1015B房。2、被告黎淑女与广州市海珠区国有资产调配保障中心签订的《房地产租赁合同》，约定被告黎淑女承租了海珠区燕子路108号首层自编之二物业。3、广州市海珠区国有资产调配保障中心出具给广州市海珠区大彩登贸易商行的租金及电费发票复印件。4、徐浩荣于2016年4月12日作为被告黎淑女的委托代理人（承租人、乙方）与被告刘召保（业主或代理人、甲方）签订的《房（铺）租赁合同书》，约定：甲方将位于××其中对马路之一暂租给乙方作大彩登商贸使用，并达成如下协议：租赁期限为叁年，由2016年5月1日至2019年4月30日止；甲方收取乙方每月的租金为伍仟元整及房屋押金壹万元整；6222083602016653401，刘召保（手写）；等。5、被告刘召保出具的押金《收据》，载明收到徐浩荣××其中对马路之一押金10000元；受款人为刘召保的《支付证明单》；银行转账记录，微信转账记录；第三人盖章出具的收据，显示收到徐浩荣××对马路之一2016年6-9月、2016年11-12月、2017年1-4月的租金各5000元。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均不确认；对证据4的真实性无法确认；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。被告刘召保质证表示：对证据1-3不清楚；对证据4-5的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告陈卫文提供了如下证据：1、其与被告刘召保签订租赁合同的照片、与案外人邱伟一签订的租赁合同复印件，均显示租赁期限从2016年8月25日至2021年8月24日，租金每月6500元；2、银行转账记录，微信记录，与被告刘召保款项往来明细表；3、第三人盖章出具的《收据》，显示收到××二楼之二2016年11月租金，陈伟文6500元。原告质证表示：证据1无原件，被告刘召保不是产权人，为无效合同；邱伟一没有身份证号，被告陈卫文也没有向邱伟一支付租金，对被告陈卫文与邱伟一的合同的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2的真实性予以确认，但关联性不予确认；对证据3的真实性予以确认，但名字和被告陈卫文对不上，无法确认关联性。被告刘召保质证表示：对证据1的真实性予以确认，是其签过租赁合同给被告陈卫文，但合同原件其也没有了，邱伟一只是在合同上签了名，与被告陈卫文都没有见过，邱伟一与被告陈卫文的合同实际上没有履行；对证据2、3予以确认。原告表示：涉案房屋由各被告进行改建，不清楚改建时间；被告上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文、张世意、刘召保和第三人对此不予确认。原告还表示：其起诉后发现涉案场地已经空置，于2018年9月20日上锁并收回。被告张世意、上宁公司确认被告上宁公司承租104号二层02铺的部分房屋，被告张世意收取了被告上宁公司2016年7月至2017年6月的租金共40800元，每月3400元；2017年7月至2018年7月的租金共52000元，每月4000元。被告上宁公司于2018年8月中旬搬出房屋。被告张世意将上述租金现金方式交给被告刘召保。被告刘召保对此予以确认，并表示全部租金交给了公司。被告刘召保表示：收取被告黎淑女2016年5月1日至2018年9月10日的租金共141500元；其是涉案场地的现场管理人员，签订租赁合同不太合适，故让其朋友邱伟一与被告陈卫文签订租赁合同，但邱伟一只是签了名，与被告陈卫文都没有见过面，其收到被告陈卫文交纳的两年租金，每月6500元，共156000元，全部租金交给了公司；被告陈卫文从2016年8月25日开始使用××03铺二楼，2018年8月底开始没有使用。第三人确认委托被告刘召保出租104号首层02铺、104号二层02铺、××03铺二楼的部分房屋；收到了被告刘召保向被告黎淑女、上宁公司、陈卫文收取的租金。被告刘召保与第三人确认被告刘召保通过现金、转账、微信、支付宝等多种方式将收取的租金给其，被告刘召保负责公司多种资金流水，很多钱包括停车费、管理费混在一起无法分清，不能明确指向本案的租金。经本院释明，原告坚持要求被告刘召保、张世意承担责任，不要求第三人承担责任。本院认为：本案是物权保护纠纷。广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》载明:燕子岗路104号首层02铺房屋面积373.0984平方米；非住宅；接管日期为2008年2月1日。原告履行职责对涉案房屋进行管理，故有权提起本案诉讼。诉讼中，经现场指认，被告黎淑女确认其使用了《广州市房地产查丈原图（首层）》中的区域⑩，被告刘召保也确认其出租的是区域⑩给被告黎淑女，原告未提供足够的证据证实被告黎淑女使用了104号首层02铺中除区域⑩的其他部位，故本院对于被告黎淑女主张其只使用了104号首层02铺中的区域⑩的意见予以采信。被告黎淑女称其只使用了150多平方米，但确认其使用的是区域⑩，故本院认定被告黎淑女使用的面积以《广州市房地产查丈原图（首层）》区域⑩的面积184.2229平方米为准。原告主张被告上宁公司、陈卫文以及广州上宁电器维修部、泰源兴贸易行使用了本案104号首层02铺，被告上宁公司、陈卫文、梁钦章对此予以否认，被告陈洁文没有到庭参加诉讼，但原告自认在执法检查时也是在××03铺二楼看见被告陈卫文，本院对于被告陈卫文主张泰源兴贸易行并未使用该房屋，而是由其只使用了××03铺二楼中的区域①的意见予以采信。原告未能提供足够的证据予以证实上述被告使用了本案104号首层02铺，本院对原告的该主张不予采信。原告要求被告上宁公司、梁钦章、陈洁文、陈卫文、张世意承担本案104号首层02铺的占用费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于占用费计算标准及起止时间。原告作为房屋管理人负有及时核查房屋状况的义务，而原告并未有证据证实被告黎淑女从2008年2月1日开始使用涉案房屋应自行承担不利后果，结合本案证据及当事人陈述，被告黎淑女的租赁期限从2016年5月1日起，故本院对于被告黎淑女主张其从该日使用涉案房屋的主张予以合理采信。被告黎淑女的租金水电费均向被告刘召保支付，故实际履行租赁合同的双方应是被告黎淑女与被告刘召保。被告黎淑女虽然表示其于2018年9月初搬离涉案房屋，但其提交的证据不足以证明其已将房屋交还给原告，原告自认于2018年9月20日收回涉案房屋，故房屋占用费从2016年5月1日计算至2018年9月20日为宜。据广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》显示：104号首层02铺2016年、2017年、2018年每平方米租金评估单价分别为26元、22元、20元。原告主张评估价偏低，但未有足够有力证据予以反驳，故对上述评估结果本院予以采纳，占用费标准参照上述评估租金单价计算。占用费应以实际使用的面积为据来计算，因此，被告黎淑女使用的区域⑩184.2229平方米的占用费为：2016年5月1日至2016年12月31日的房屋占用费按每月每平方米26元×184.2229平方米标准计算，2017年1月1日至2017年12月31日的房屋占用费按每月每平方米22元×184.2229平方米的标准计算，2018年1月1日至2018年9月20日的房屋占用费按每月每平方米20元×184.2229平方米的标准计算。经核算，上述占用费总额为118885元。现因物业出租所得的租金收益高于评估的占用费标准，鉴于被告黎淑女、刘召保确认被告黎淑女的租金已经全部交给被告刘召保，第三人确认被告刘召保将全部租金141500元给到其，从公平合理的角度考虑，原告要求被告黎淑女承担本案的占用费本院不予支持。虽然被告刘召保及第三人都认为被告刘召保出租物业给被告黎淑女是职务行为，但被告刘召保出租时并没有明确其是代理人，被告刘召保、黎淑女均不能提供全部租金141500元实际由被告刘召保给到第三人的证据，且现因物业出租所得的租金收益高于评估的占用费标准，被告刘召保及第三人应向原告支付因出租本案物业所得的全部金额141500元，本案评估费用10310元由被告刘召保及第三人共同负担。经本院释明，原告坚持要求被告刘召保、张世意承担责任，不要求第三人承担责任。原告的该主张是其自身权利的主张，并无不当，本院予以支持。故被告刘召保应向原告支付因出租本案物业所得的全部金额141500元，本案评估费用10310元由被告刘召保负担。至于被告刘召保与第三人的责任分担，被告刘召保可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘召保在本判决生效之日起十日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2016年5月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费141500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24476.3元，由原告负担22908.8元,被告刘召保负担1567.5元。本案评估费10310元，由被告刘召保负担，被告刘召保在本判决生效之日起十日内向上述评估费直接支付给原告。如不服本判决，原告、被告上宁公司、梁钦章、黎淑女、张世意、陈洁文、刘召保、第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告陈卫文可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  袁燕平人民陪审员  蔡喜荣二〇一九年十二月二十四日书 记 员  于悦姗何国卫