贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初6069号原告（反诉被告）：仁怀市人民政府鲁班街道办事处，住所地贵州省仁怀市鲁班街道双龙社区。负责人：曾凡立，该办事处主任。委托诉讼代理人：郑弟龙，该办事处副主任。委托诉讼代理人：徐旭，贵州雅实律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州隆堡盛景旅游开发有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市鲁班街道隆堡景区。法定代表人：鄢露，该公司经理。委托诉讼代理人：任轻松，贵州仁致律师事务所律师。原告仁怀市人民政府鲁班街道办事处（以下简称“鲁班街道办事处”）与被告贵州隆堡盛景旅游开发有限公司（以下简称“盛景旅游开发公司”）合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁怀市人民政府鲁班街道办事处的委托诉讼代理人郑弟龙、徐旭，被告盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人任轻松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁班街道办事处向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月14日签订的《租赁协议书》；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月14日，原、被告签订位于鲁班街道隆堡社区水上乐园租赁协议书，约定自协议签订半年免费建设期后，按照20万元/年交纳租赁费，但时至今日，被告仅交纳10万元租赁费，按照租赁协议书第四条乙方的权利义务之第三款“按约定交纳租金，如超过壹月不交租金，甲方有权收回租赁水上乐园，并且不承担任何赔偿或补偿责任”，故依照合同法、民事诉讼法及相关规定，请求支持原告诉请。被告盛景旅游开发公司辩称，1.我方不存在迟延交付租金及没有及时交付租金的行为，首年租金20万元，我方已经支付了10万元，另外10万元在合同第二条第六款中约定原告应付补助款10万元予以冲抵，故首年租金已足额支付；2.合同第二条第五款约定以后支付日期为每租赁年度届满之日前的三十日内一次性全额支付。据此，第二年的租金应于第二年度末尾一个月付清，第二年的付款期限尚未届满；3.我方在2019年8月4日通过邮政邮寄通知书给原告，要求其提供收款账户，以便于我方履约付款，但其未提供；4.2019年8月7日，水上乐园被市人民政府组织原告在内的相关部门实施拆除，故导致双方所签合同的客观上不能继续履行。综上，请求驳回原告诉请。反诉原告盛景旅游开发公司向本院提出反诉请求：1.判决确认反诉原、被告于2017年3月14日签订的《租赁协议书》无效；2.反诉被告赔偿反诉原告损失6346530元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人系2016年5月23日依法设立的有限责任公司，以“旅游服务、旅游观光、旅游商品销售、副食品销售、酒类销售、餐饮服务、自行车租赁、水上娱乐、休闲娱乐等”为主营业务。2016年12月14日下午，仁怀市人民政府召开会议并形成《会议纪要》（仁府专议[2017]4号）同意被反诉人通过招商引资方式建设隆堡水上乐园项目，明确由鲁班街道牵头，投资商、设计单位参与，进一步优化项目设计，明确其他相关职能部门全力配合。反诉人为支持地方政府“农旅一体化”战略，响应政府号召，参与“水上乐园”项目的招商引资，最终被选择为项目投资方。2017年3月14日，被反诉人与反诉人签订《租赁协议书》，被反诉人将其位于仁怀市鲁班街道隆堡社区已完成基本建设的水上乐园场地及基础设施租赁给反诉人使用，租期10年，合同约定了相关权利义务。其中第三条第4款约定“水上乐园租赁期间，如因不可抗力因素等非人为原因，造成合同不能履行执行时，合同自行终止，甲乙双方互不追究责任。如因甲方或上级政府规划调整等原因造成合同不能继续履行时，对乙方造成的投资损失由甲乙双方协商解决”。反诉人承租水上乐园后，为实现合同目的，在被反诉人及相关政府部门的支持下，投资700余万元对租赁物进行改造，投资1200余万元采购游乐设备进行安装后投入经营。2019年8月7日，水上乐园被仁怀市人民政府组织被反诉人等在内的相关部门强制拆除。综上，反诉人认为，双方所签合同无效，且因政府行为导致合同客观上无法继续履行，根据相关法律规定以及合同第三条第4款的约定，被反诉人应对反诉人的相应损失予以赔偿或补偿。为此，反诉人反诉至法院主张权利。反诉被告鲁班街道办事处辩称，一、反诉原告主张双方签订的协议无效理由不成立。双方签订的协议没有法定无效情形，如反诉原告认为本案协议系无效协议，那么反诉原告对缔结合同存在过错，根据合同法规定，合同无效的，根据过错来承担相应的损失，而反诉原告主张的赔偿是要求反诉被告承担全部责任，故其诉请确认协议无效和全面主张赔偿损失发生矛盾；二、双方签订协议无论是否有效，均不必然导致原告的建筑物被拆除而造成损失，原告因强拆的损失系其违反土地管理法的规定，被行政机关拆除导致，而非因协议的签订造成的损失，故请求驳回反诉原告的各项请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月9日，仁怀市人民政府作出仁府专议[2017]4号《鲁班隆堡水上乐园项目建设专题会议纪要》，原则同意鲁班街道通过招商引资方式建设水上乐园项目。2017年3月14日，原、被告签订《租赁协议书》，协议书内容为：“出租方：仁怀市人民政府鲁班街道办事处（以下简称甲方），承租方：贵州隆堡盛景旅游开发有限公司（以下简称乙方）……根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就隆堡水上乐园的租赁事宜达成如下协议，以资双方共同遵守。一、租赁标的物及租赁目的。1.甲方将其位于鲁班街道办事处隆堡社区水上乐园共计面积23941平方米租给乙方作水上娱乐项目开发使用。乙方不改变水上乐园的用途和破坏性使用。……二、租赁期限、免租期及租金。1.租赁时间为10年，即从2017年3月20日起至2027年3月19日止，共计10年。本租赁协议双方确认，甲方给予乙方180日的建设免租期，该约定的建设免租期间内，甲方不计收乙方租金，该建设免租期不得因任何事由而发生延长或变更。建设免租期间为从2017年3月20日起至2017年9月19日止。3.建设免租期间，乙方虽不交纳租金，但仍受本租金协议约束，除不可抗力外，乙方原因导致水上乐园设施出现任何形式的风险、责任及损害等事项，均须由乙方向甲方承担损害赔偿责任。4.租金每年度为人民币200000元。5.租金以人民币统一结算，按每租赁期年度结算，先交后用，首笔租金应于本租赁协议签订时一次性全额支付，以后支付日期为每租赁期年度届满之日前三十日内一次性全额支付。6.针对水上乐园目前实际情况，如由甲方进行补漏和清淤后再租赁给乙方，甲方将需用大量资金。为了加快推进项目落地，加快“农旅一体化建设”，甲方进行现状出租给乙方，便于施工组织，甲方补助乙方共计人民币30万元，分三年进行补助完毕，每年补助10万元，甲方在乙方交纳当年租金后30日内补助给乙方。……三、甲方的权利义务。4.水上乐园租赁期间，如因不可抗力因素等非人为原因，造成合同不能继续执行时，合同自行终止，甲乙双方互不追究责任。如因甲方或上级政府规划调整等原因造成合同不能继续履行时，对乙方造成的投资损失由乙方协商解决。……四、乙方的权利义务。1.在法律规定和协议约定的范围内，按照水上乐园的正常使用功能使用和管理水上乐园，不受甲方干预。……3.按约定交纳租金，如超过壹月不交租金，甲方有权收回租赁水上乐园，并且不承担任何赔偿或补偿责任。……五、违约责任。1.乙方未按本协议定期支付租金，甲方按每日1%收取欠交租金的滞纳金，超过壹月不交租金，甲方有权单方面无条件立即解除本协议，收回租赁水上乐园水体。……”协议签订后，被告仅于2018年12月3日向原告支付租金100000元，之后未支付，现原告以被告未按约定支付租金为由，诉至本院主张解除合同。另查明，原、被告双方签订《租赁协议书》后，被告在开发使用过程中，曾多次被仁怀市综合行政执法局下达《责令改正通知书》、《责令改正（停止）违法行为通知书》，被责令立即停止违法建设，因未整改，隆堡景区水上乐园上的建（构）筑物于2019年8月7日被仁怀市综合行政执法局强制拆除，现该水上乐园已不具备经营条件，处于废弃状态。又查明，被告于2019年将仁怀市综合行政执法局列为被告，提起行政诉讼，请求人民法院判决撤销仁怀市综合行政执法局作出的《限期拆除违法建（构）筑物通知书》，习水县人民法院于2019年10月25日判决确认仁怀市综合行政执法局于2019年8月4日对盛景旅游开发公司作出的《限期拆除违法建（构）筑物通知书》违法。还查明，受原、被告共同委托，贵州世强价格评估有限公司对隆堡景区水上乐园投资及拆除费用进行了估价，于2019年8月4日出具贵世价评[2019]42号价值评估报告，评估结果：估价对象于评估基准日在本次估价目的下的公开市场价值为15851300元，其中投资价值15487300元，拆除费用364000元。根据该报告，隆堡景区水上乐园土建部分评估值为5973506元，土建零星工程评估值为373024元，合计6346530元。隆堡景区水上乐园被强拆后，被告认为土建部分及土建零星工程费用应由原告承担，遂提起反诉。本院认为，本案争议焦点为原、被告所签订的《租赁协议书》是否为无效合同？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告因土地租赁而签订的《租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，现有证据不能证明案涉协议违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不具有其他法定无效情形，应确认为有效合同。反诉原告请求确认合同无效的反诉请求，于法无据，不予支持。就原告主张解除双方于2017年3月14日签订的《租赁协议书》的诉请。根据《租赁协议书》第二条约定，租赁时间从2017年3月20日起至2027年3月19日止，共计10年，其中2017年3月20日起至2017年9月19日止为建设免租期间，该期间不计收租金。每年度的租金为200000元，按每租赁期年度结算，先交后用，首笔租金应于本租赁协议签订时一次性全额支付，以后支付日期为每租赁期年度届满之日前三十日内一次性全额支付。扣除免租期租金，被告应在协议签订时即2017年3月14日支付首笔租金100000元，但被告于2018年12月3日方支付，并未按约定支付后续租赁费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，及原、被告在协议第四条第3款“按约定交纳租金，如超过壹月不交租金，甲方有权收回租赁水上乐园，并且不承担任何赔偿或补偿责任”的约定，原告可以依据之前的约定主张解除合同。当然，为保证合同安定性，防止滥用单方解除权，侵害合同相对方合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告主张解除合同，应当先通知被告，或者催促其在合理期限内支付租金，在未催告的情况下即以未交付租金为由主张解除合同，显然违背双方订立合同的初衷，不应得到支持，但因隆堡景区水上乐园上的建（构）筑物已于2019年8月7日被仁怀市综合行政执法局强制拆除，且被告在答辩时亦认可合同客观上已不能继续履行，解除合同更有利于减少双方损失，故对原告关于解除合同的诉请，予以支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其损失6346530元的诉请，因双方尚未就合同解除后的租金结算、财产返还、过错责任、损失赔偿等进行协商，本案尚不具备对此予以处理的基础，如反诉原告认为因解除合同给其造成了经济损失，或其在租赁期间对租赁物进行了升级改造，客观上提升了租赁物的使用价值，可以在双方清算，返还租赁物时与反诉被告协商处理，若协商不成，另案主张。据此，对反诉原告该项诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告仁怀市人民政府鲁班街道办事处与被告贵州隆堡盛景旅游开发有限公司于2017年3月14日签订的《租赁协议书》；二、驳回反诉原告贵州隆堡盛景旅游开发有限公司请求“判决确认反诉原、被告于2017年3月14日签订的《租赁协议书》无效”的反诉请求；三、驳回反诉原告贵州隆堡盛景旅游开发有限公司请求“反诉被告赔偿反诉原告损失6346530元”的反诉。本诉案件受理费60元，由被告贵州隆堡盛景旅游开发有限公司负担；反诉案件受理费28113元，由反诉原告贵州隆堡盛景旅游开发有限公司负担30元，其余28083元退还反诉原告贵州隆堡盛景旅游开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  肖朝阳人民陪审员  廖成军人民陪审员  杨 青二〇一九年十二月三十一日书 记 员  刘应娟