宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初10750号原告:张浩波，男，1977年8月28日出生，蒙古族，内蒙古蒙族自治区鄂尔多斯市人，私营企业主，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：乔琨，宁夏合天律师事务所律师。被告:北京龙发建筑装饰工程有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人:张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵雪姣，上海中夏（银川）律师事务所律师。被告:北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人:严世红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈良富，上海中夏（银川）律师事务所律师。原告张浩波与被告北京龙发建筑装饰工程有限公司银川分公司（简称北京龙发银川分公司）、北京龙发建筑装饰工程有限公司（简称北京龙发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张浩波的委托诉讼代理人乔琨、被告北京龙发银川分公司的委托诉讼代理人邵雪姣、北京龙发公司的委托诉讼代理人陈良富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张浩波向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告北京龙发建筑装饰工程有限公司银川分公司签订的《房屋租赁合同》;2、判令两被告向原告返还位于银川市金凤区某房屋;3、判令两被告向原告支付自2019年5月1日起至2019年8月31日止的房屋租金466666.66元;4、判令两被告向原告支付2017年10月1日-2017年12月31日的房屋租金350000元;5、判令两被告向原告支付违约金50000元(以上合计:8666666元)；6、判令两被告向原告支付自2019年9月1日起至法院判决涉案《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金(按该《房屋租赁合同》所约定的相应年度的租金标准计算);7、判令两被告将涉案房屋内外的装饰装修进行拆除并清运离场;8、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:2017年9月16日，原告与被告北京龙发建筑装饰工程有限公司银川分公司(以下简称“被告1”)签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其名下位于银川市金凤区面积为1300.18平方米的某营业房出租给被告1使用，合同期限自2017年10月1日起至2022年12月31日止。该合同约定了被告1应向原告支付房屋租金和其他各项费用的具体时间和数额，以及相应的违约责任。此后，原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告1使用。按照上述合同约定，被告1应在2019年4月1日向原告支付第五期即2019年5月1日至2019年8月30日的房屋租金，但被告1至今未向原告支付。原告认为，被告1未能按时足额支付房屋租金的行为已构成违约，且已经达到上述合同约定的解除合同的条件，被告1系被告2的分公司，被告2应连带承担相应法律责任。故原告为维护自身的合法权益将两被告起诉至贵院，请求贵院支持原告的所请。被告北京龙发建筑装饰工程有限公司及其银川分公司共同辩称：1、请求人民法院确认双方已经解除房屋租赁合同。2、请求确认被告一尚欠2019年5月1日至2019年7月3日房屋租金244808元。请求人民法院以原告受到的损失为基础调整原告诉请的违约金数额。3、请原告明确要求拆除装饰装修的诉请。4、驳回原告的其他诉请。根据当事人的诉称辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月16日原告与被告北京龙发分公司经协商签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于银川市金凤区某营业房租赁给被告北京龙发分公司用于办公、展厅，面积1300.18平方米，合同期限自2017年10月1日起至2022年12月31日止，共计伍年零叁个月（其中2017年10月1日至12月31日止三个月免租期）。第一、二年为140万元，第三年开始租金每年递增5%，承租方向出租方支付10万元的履约保证金，合同期限届满未违约的，出租方应将履约保证金无息返还承租方。承租方应在2017年9月19日前将第一年前四个月租金及履约保证金合计566666.66元，一次性全额支付给出租方，以后各期租金每四个月为一期支付，自租期起始日的30日前支付出租方。承租方租用期间的内外装饰装修费由承租方自行承担，承租方租期届满前单方解除合同、未履行合同义务导致解除合同的，承租方将其装饰装修拆除并清运离场。若承租方单方解除合同，出租方退还承租方未使用的房屋租金但履约保证金不予退还，还应补缴三个月免租期的租金。若承租方违约导致出租方解除合同的，应向出租方支付违约金5万元，双方还对房屋交付、维修养护、解除等进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付被告北京龙发分公司租赁使用，被告北京龙发分公司按约向原告交纳了2018年1月1至2019年4月30日的履约保证金和房租1936666.64元，下剩租金未支付。同年4月底被告北京龙发分公司向原告提出降低房屋租金的意见，双方经多次协商无果。同年6月6日被告北京龙发分公司表达了解约的意愿，同年6月20日被告北京龙发分公司给原告发送一份终止租赁合同协议书，原告未予同意并要求被告北京龙发分公司按原合同执行，被告北京龙发分公司未履行于2019年7月1日另行与他方签订了房屋租赁合同，并于同年7月3日搬离原告的房屋，次日派人将房屋钥匙交付原告人员。后双方就支付租金和承担违约责任协商无果，原告遂诉至本院，请求依法判如所请。另查明，2019年4月18日原告因未履行内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院的判决义务，该院向被告北京龙发分公司下达了（2019）内06执141号协助调查和协助执行通知书，并裁定扣留原告的房屋租金剩余款。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当自觉全面履行该合同的义务。原告按约将房屋交付被告北京龙发分公司租赁使用，被告北京龙发分公司也按约交纳了2018年1月1至2019年4月30日的履约保证金和房租，但下剩租金未予支付。2019年6月被告因市场压力单方提出解约并向原告发出终止租赁合同协议，构成单方解约行为，应按约承担单方解约的违约责任。现原告诉请解除双方签订的房屋租赁合同，因被告单方明确表示不履行合同义务，并于2019年7月4日交还租赁房屋给原告，原告也已接收房屋，双方的上述行为视为双方已解除租赁合同，现原告再次主张解除双方签订的租赁合同的请求，与事实不符，本院不予支持。对合同解除后尚未履行的，终止履行，已履行的恢复原状，原告请求被告返还租赁房屋的请求，因被告已搬离并于2019年7月4日将租赁房屋钥匙交还原告，视为房屋已返还，原告的该项诉请，本院不予支持。原告请求被告支付2019年5月1日至8月31日的房屋租金，因被告已于同年7月4日返还房屋，故被告应承担2019年5月1日至同年7月4日拖欠的租金248888.87元。原告诉请被告按约补缴三个月免租期的租金35万元和承担5万元的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。原告主张的自2019年9月1日起至判决解除之日止的租金，因此前双方已解除合同，原告主张解除后的房屋租金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告将涉案房屋内外的装饰装修进行拆除并清运离场的主张，原告主张房屋内部恢复的毛坯状态，门头恢复到装修前的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告北京龙发银川分公司系被告北京龙发公司的分支机构，其民事责任应由法人承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》的第七十四条之规定，判决如下：一、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿付拖欠原告张浩波2019年5月1日至同年7月4日期间的租金248888.87元，补交三个月免租期的租金350000元，并承担违约金50000元，共计648888.87元。二、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司银川分公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋内中恢复至毛坯状态、门头恢复到装修前状态。三、驳回原告张浩波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6233元，由原告张浩波负担1089元，由被告北京龙发建筑装饰工程有限公司及其银川分公司负担5144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 李建东 二〇一九年十二月二十六日法官助理 袁 芳书 记 员 沈天豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》、第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。