贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9560号原告（反诉被告）：贵阳黔运恒通管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡汽贸城（汽车配件市场A区3栋3-4号、37-38号）。法定代表人：焦光勇，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冉承利，贵州威驰律师事务所律师，执业证号：15201201910095477，特别代理。被告（反诉原告）：龙水花，女，侗族，1986年11月20日出生，住贵州省锦屏县。委托诉讼代理人：罗康宏，男，1981年6月8日出生，侗族，住贵州省锦屏县，系龙水花丈夫，特别代理。委托诉讼代理人：施启钊，贵州定同律师事务所律师，执业证号：15205201210377357，特别代理。第三人：贵州荣丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：戴小荣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐丽，贵州威驰律师事务所律师，执业证号：15201201711783306，特别代理。原告（反诉被告）贵阳黔运恒通管理有限公司诉被告（反诉原告）龙水花、第三人贵州荣丰房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵阳黔运恒通管理有限公司及其托诉讼代理人冉承利，被告（反诉原告）龙水花及其委托诉讼代理人罗康宏、施启钊，第三人贵州荣丰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。针对本诉部分：本诉原告贵阳黔运恒通管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2014年9月18日签订的合同编号为A7-4-35、A7-4-36、A7-4-37、A7-4-38的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付原告商铺租金为139,392元；3.判令被告支付租赁期满后的商铺使用费从2018年9月19日起按每月25元/平方米的单价计算至被告搬离案涉商铺之日止（暂计算至2019年9月19日止为46,464元）；3.判令被告支付违约金从2016年9月19日起以每年应付的年租金为基数按月息2%的标准分段计算至付清之日止（暂计算至2019年9月18日止为66,908.16元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2014年9月18日签订《贵阳国际汽配用品采购中心建设项目A区商铺租赁合同》，合同分别约定：被告承租原告位于贵阳国际汽配用品采购中心建设项目A7-4-35、A7-4-36、A7-4-37、A7-4-38商铺，合同租赁期限为四年，A7-4-35、A7-4-36商铺租赁期间保证金分别为5,000元；若被告能在签订《租赁合同》之日一次性向原告支付一年租金11,616元，且在商铺交付给被告使用满两年前15日内再向原告一次性支付一年租金12,778元（按租金11,616元的标准上浮10%），则原告赠送被告两年免租期。合同签订后，被告如约分别向原告支付第一笔租金11,616元，但未按约向原告支付第二笔租金12,778元，现合同期满，经原告多次催缴，被告未履行义务，且将自己经营的货物放在原告的商铺中，原告无法使用。为维护自身的合法权益，原告遂诉至法院请求如前。本诉被告龙水花答辩称，答辩意见与反诉状内容一致。针对反诉部分：反诉原告龙水花向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告退还反诉原告租金46,464元，保证金10,000元，并以56,464元为基数按照月息2%的标准从2018年7月8日起向反诉原告支付的资金占用费直至付清之日止（暂计算至2019年10月8日为16,939.2元）2.本案诉讼费由反诉被告负担。事实及理由：原告与被告签订租赁合同后，共计支付了四间商铺一年的租金46,464元，保证金10,000元。依照租赁合同第三条约定，如龙水花购买反诉被告的战略合作伙伴贵州利海源房地产投资有限公司“贵阳国际汽配用品采购中心”项目商铺的，本合同的租金可以抵扣房款。2018年7月7日与第三人签订《商品房买卖合同》，建筑面积为161.19平方米。反诉原告满足了租赁合同中租金抵扣房款的约定，但是在购买商铺时与反诉被告及第三人多次协商未果，反诉原告已经全款付清购房款，之后多次找到反诉被告退还已经交纳的租金及保证金，反诉被告均拒绝，据此，反诉原告不仅不应当再支付租金，反之，反诉原告还应当将支付的租金及保证金退还反诉原告。反诉被告贵阳黔运恒通管理有限公司辩称：第一，为反诉原告转购房款并我公司的义务，按照双方合同约定，我方只是负责协调。第二，双方合同对第三方设定的义务不能对第三方产生约束力，我公司与第三人实属战略合作关系，但仍然是两个独立民事主体；第三，我方进行协调的前提是反诉原告未违反约定按时交纳租金的前提下才进行协调，反诉按照合同只交纳了第一年的租金已经构成违约，因此我公司无负责协调的前提条件，反诉原告的诉讼请求不能成立。第三人贵州荣丰房地产开发有限责任公司述称，第一，原告是受我公司委托代为管理商铺；第二，对于原告与被告签订租赁合同的第3.3.2条系为第三人设立义务，我公司不同意也不追认，因此该条款无效，原被告应自行按照合同约定履行义务。本院经审理认定事实如下：贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花于2014年9月18日签订《贵阳国际汽配用品采购中心建设项目A区商铺租赁合同》四份，四份租赁合同除商铺号不一致外，其余内容均一致。租赁合同分别约定：龙水花承租贵阳黔运恒通管理有限公司位于贵阳国际汽配用品采购中心建设项目A7-4-35、A7-4-36、A7-4-37、A7-4-38商铺，合同租赁期限均为四年，每年每铺租金为11,616元。租金交纳方式按照下列标准执行：若龙水花能在签订《租赁合同》之日一次性向贵阳黔运恒通管理有限公司支付一年租金11,616元，且在商铺交付给龙水花使用满两年前15日内再向贵阳黔运恒通管理有限公司一次性支付一年租金12,778元（按租金11,616元的标准上浮10%），则贵阳黔运恒通管理有限公司赠送被告两年免租期。该租赁合同第3.3条及第3.3.3条约定，因贵州利海源房地产投资开发有限公司与贵阳黔运恒通管理有限公司为战略合作伙伴关系，龙水花购买贵州利海源房地产投资开发有限公司所开发的“贵阳国际汽配用品采购中心”项目商铺的，在乙方签订商品房买卖合同时，由贵阳黔运恒通管理有限公司负责协调将龙水花所交付的本合同期内的租金（全额或部分）按下列方式转为购房款：龙水花租赁商铺面积小于或等于所购商铺面积的，按实际租赁商铺面积所交纳的租金全额冲抵购房款，不足部分由龙水花另行补足。合同第2.7条约定，龙水花逾期交付租金的，每逾期一日，应按照欠费金额的1%向贵阳黔运恒通管理有限公司支付违约金。租赁合同签订后，龙水花交纳四间商铺一年的租金共计46,464元及A7-4-35、A7-4-36二间商铺租赁期间保证金10,000元。2018年7月7日，龙水花与第三人签订《商品房买卖合同》，合同主要约定由第三人开发建设的位于贵阳国际汽配用品采购中心建设项目Ｂ区房屋出卖给龙水花。建筑面积为161.19平方米，套内建筑面积为156平方米，按套内建筑面积计算，每平方米单价9957.62元，总价1553388元，出卖人交付首期房款783388元，余款770000元以银行按揭的方式支付。同日，第三人向龙水花出具收据一份载明，第三人收到龙水花交来的购房款783388元。另查明，贵州利海源房地产投资开发有限责任公司于2019年8月22日变更名称为贵州荣丰房地产开发有限责任公司。上述事实，有当事人陈述、当事人身份信息、租赁合同及收据、商品房买卖合同及收款收据等与本案有关的相关证据在卷佐证，且经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，本案的主要争议焦点在于，第一，贵阳黔运恒通管理有限公司是否有权要求解除合同？第二，龙水花是否应当支付租赁期间的四年租金及资金占用费？第三，龙水花交纳的四间商铺第一年的租金是否可折抵购买第三人商铺的房款？第四，龙水花是否有权要求贵阳黔运恒通管理有限公司返还已缴纳的租金及保证金？本院逐项认定如下：第一，关于第一个争议焦点。贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花于2014年9月18日签订的四份《贵阳国际汽配用品采购中心建设项目A区商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为四年，双方之间的租赁合同关系所约定的租赁期限已经届满到期，且并未续期，对于贵阳黔运恒通管理有限公司主张解除租赁合同，本院予以支持。合同期限届满后，贵阳黔运恒通管理有限公司并未举证证明龙水花仍继续占有案涉商铺，故对于贵阳黔运恒通管理有限公司主张龙水花支付租赁期满后的商铺使用费不予支持。第二，关于第二个争议焦点，承租人应当按照租赁合同约定向出租人支付租金，贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花在租赁合同中对租金进行了明确约定，龙水花仅支付了第一年的租金，并未按照合同约定在商铺交付给其使用满两年前15日内再向贵阳黔运恒通管理有限公司一次性支付一年租金12,778元（按租金11,616元的标准上浮10%），故龙水花不享有两年免租期。贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花未对租金支付期限进行明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，故应当按年支付租金，即龙水花应支付第二至四年期间的租赁费11,616元×3年×4间=139,392元。关于资金占用费的问题，贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花在合同中约定日利率1%明显过高，考虑龙水花拖欠租金时间，本院酌情调整违约金以欠付租金的30%计算，超出部分本院不予支持。龙水花已经交纳的租金及保证金应折抵相应房租，对于贵阳黔运恒通管理有限公司主张没收保证金不符合法律规定。即龙水花应向贵阳黔运恒通管理有限公司支付房租129,380元（即139,392元-第一年多交的12元-保证金10,000=129,380元）。违约金为129,380元×30%=38,814元。关于第三个争议焦点，依照贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花签订的租赁合同第3.3条及第3.3.3条相关约定，龙水花购买贵州利海源房地产投资开发有限公司所开发的“贵阳国际汽配用品采购中心”项目商铺的，在乙方签订商品房买卖合同时，由贵阳黔运恒通管理有限公司负责协调将龙水花所交付的本合同期内的租金（全额或部分）按下列方式转为购房款：龙水花租赁商铺面积小于或等于所购商铺面积的，按实际租赁商铺面积所交纳的租金全额冲抵购房款，不足部分由龙水花另行补足。龙水花已交付第一年租金，应按照合同约定，按租赁面积的租金冲抵购房款，按照贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花签订租赁合同内容计算，龙水花租赁四间建筑面积均为38.73平方米的商铺，共计租赁商铺面积为154.92平方米，小于所购商铺建筑面积，每年每间租金为11,616元，故应折抵房款11,616元×4=46,464元。关于第四个争议焦点。根据租赁合同第3.3条及第3.3.3条相关约定内容来看，该约定并非为第三人设定义务，而系龙水花与贵阳黔运恒通管理有限公司对租金的特别约定，故该约定对合同相对当事人合法有效，虽合同约定“由甲方负责协调将乙方所交付的本合同期内的租金转为购房款”。从实质意义上讲，该处的协调即贵阳黔运恒通管理有限公司应将龙水花已交纳的相应租金直接支付给贵州利海源房地产投资开发有限公司，而实际上，贵阳黔运恒通管理有限公司在龙水花按约购买商品房时并未支付该部分购房款，在龙水花自行支付商品房的购房款时，贵阳黔运恒通管理有限公司应将该部分租金（即46,464元）返还龙水花。关于该笔资金占用费的问题，贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花在合同中未明确约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、本诉被告龙水花于本判决生效之日起十日内向本诉原告贵阳黔运恒通管理有限公司支付租金129,380元及违约金38,814元；二、反诉被告贵阳黔运恒通管理有限公司向反诉原告龙水花返还抵扣购房款46,464元；三、驳回本诉原告贵阳黔运恒通管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告龙水花的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,605元（已减半收取），由贵阳黔运恒通管理有限公司负担871元，由龙水花负担1,734元。反诉案件受理费818元（已减半收取），由龙水花负担300元，由贵阳黔运恒通管理有限公司负担518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇一九年十二月三十日书记员  王跃