抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初4096号原告：才志尧，男，1963年2月24日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告：抚顺市顺大房地产开发有限责任公司，住所地抚顺市顺城区新城路5号楼3号门市，统一社会信用代码：91210400701544182C。法定代表人：刘忠礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯立国，辽宁文博律师事务所律师。原告才志尧与被告抚顺市顺大房地产开发有限责任公司（以下简称顺大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告才志尧，被告顺大公司委托诉讼代理人冯立国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证记违约金71604元（计算标准是在2004年10月29日中国人民银行调整的三年至五年贷款基准利率5.85%水平上加收50%；计算时间是自2006年1月30日被告违约之日起至2009年9月15日产权证办完之日止总计3年；计算公式是（585元+292.5元）*3年*27.2万元=71604元）；2、判令被告承担原告维权必要支出；3、诉讼费由被告承担。审理中原告明确第2项诉讼请求为：被告承担诉讼费1590元和原告必要的维权支出119元（复印费、打字费、邮寄费）。事实和理由：2005年9月27日，原被告签订商品房买卖合同，该合同为示范文本，合同条款是格式条款。合同第一条、第三条约定买受人购买的房屋位于雍翠家园第26幢2单元401号房屋，建筑面积120.36平方米；第四条约定该商品房单价为每平方米2260元，总金额272013.60元；第六条约定买受人按分期付款方式，预付所购房屋购房款82013.60元，剩余19万元购房款银行按揭贷款付清；第八条约定出卖人应当在2005年10月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记有货发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。二、订立合同时，被告在全部24项条款中唯独不填写合同第十五条关于产权登记的约定项目中6处空格部分，是为其日后主观故意违约埋下伏笔。1、双方订立的合同没有像商品房买卖合同示范文本规定的那样，约定出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；也没有约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，出卖人依法应当承担的向买受人支付违约金或退还已付房价款并赔偿损失的责任。这是被告单方面免除其责任、排除对方主要权利的情形，按合同法第四十条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2、由于被告作为提供格式条款一方没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，没有采取合理的方式提请原告注意免除或限制其责任的条款，没有对该条款予以说明，违背了合同法第三十九条。原告并非房地产从业人员和法律专业人士，所以长时间不知道自己的权利受到侵害，亦不具备应当知道的条件和理由。原告是今年因其他事由，翻阅十几年前与顺大公司签订的这份合同，并查阅相关法律条款后才知道权利受到侵害。根据民法总则第一百八十八条，向人民法院请求民事权利保护的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。故原告向被告主张违约金有法可依。三、合同订立后，原告依约预付购房款82，013.60元，剩佘19万元购房款银行按揭贷款付清。但被告未按法定期限办理产权权属登记，致使原告未能在法定期限内取得房屋所有权证。2009年9月，经过雍萃家园第26幢楼全体业主的努力，在晚于法定期限三年八个月后，原告取得了依法早就应当拥有的产权证。但是被告三年多的违约行为事实上极大地限制了原告享有和行使转让及办理抵押等基于房屋的权利，导致了原告该房产权的瑕疵，给原告造成了无形的损失。四、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第二款规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行2003年12月10日下发的关于人民币贷款利率有关问题的通知第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原告认为，被告的违约行为适用于最高法和人民银行的上述规定。为维护自身合法权益和社会公平正义，诉至法院，请贵院支持原告诉讼请求。被告辩称：原告在起诉状中自称“2009年9月，经过雍翠家园第26幢楼全体业主的努力，在晚于法定期限三年半个月后，原告取得了依法早就应当拥有的产权证。”这说明，原告早在2009年9月之前就已经知晓他应当取得产权证而实际未取得产权证，致其权利受到损害。答辩人认为，本案诉讼时效早已届满，届满的时间点至迟不晚于2011年9月。原告在起诉状中自称“原告是今年因其他事由，翻阅十几年前与顺大公司签订的这份合同，查阅相关法律条款后才知道权利受到侵害。”原告的这一陈述，与上一段叙述相互矛盾，显系不实之词。另外，原告在2019年通过翻阅合同和查阅法律条文知道权利受到侵害，十几年前当然也可以通过翻阅合同和查阅法律条文可以知道权利受到侵害。因此，即便原告真不知道其权利被侵害，也是其自身过错造成的。原告的过错，不构成诉讼时效中止、中断的理由。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年9月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于雍翠家园第26幢2单元401号房屋，建筑面积120.36平方米，房屋总价款272013.60元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第＿项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付房款，被告于2005年10月将房屋交付原告使用至今。2009年取得产权证，产权证载明填发日期为2009年9月15日，房屋坐落地址为顺城区临江。本院所确认的上述事实有原告向本院提供的房屋买卖合同，产权证等及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，具有证明效力。本院认为，根据双方举证及查明事实，案涉《商品房买卖合同》应属格式合同，该合同第十五条亦属格式条款，被告在提供该合同时未填写此条款属于免除其责任情形，依据法律规定，该条款应属无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故在案涉合同第十五条无效的情况下，原告可依据该解释第十八条确定违约日期。2009年9月15日产权证办理完毕，至此原告可以准确计算出违约金的具体数额，故原告主张的违约金债权范围是明确的，应受诉讼时效制度的约束。本案原告自认在2009年9月取得房产证之后至向本院起诉约十年的时间里，并未向被告索要过案涉违约金，故本案不在存在诉讼时效中断的情形，原告要求被告支付逾期办理产权证违约金已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定判决如下：驳回原告才志尧的诉讼请求。案件受理费1590元，减半收取795元，由原告才志尧负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  张志坚二〇一九年十二月二十日书记员  王楚楚