黑龙江哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黑01行终677号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人王旭升，局长。 被上诉人（一审原告）张丛岩，男，1978年3月3日出生，汉族，无业，住黑龙江省巴彦县。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人陈冬，主任。 一审第三人黑龙**星房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路47-1号2单元14层4室。 法定代表人杨成，董事长。 一审第三人中国工商银行股份有限公司巴彦支行，住所地巴彦县巴彦镇人民大街521号。 法定代表人王德际，行长。 一审第三人王天龙，男，1989年1月13日出生，汉族，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局因房屋抵押登记一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，张丛岩与黑龙**星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）于2017年4月28日签订巴彦县金桥怡园小区商住楼销售合同，购买由华星公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区15号楼4单元502室房屋，并于同日交纳了全部购房款，华星公司把该房屋交付给张丛岩，张丛岩装修后占有使用至今。占有使用期间张丛岩交纳了物业费、水费、二次提水费、污水处理费、水表安装费等。后发现案涉房屋被设定抵押权利负担。经查明，2013年11月11日，王天龙作为借款人向中国工商银行股份有限公司巴彦支行（以下简称工商银行巴彦支行）借款14万元，并用案涉房屋作抵押，在巴彦县房产住宅局办理抵押登记，抵押登记卷宗中有王天龙与华星公司的商品房买卖合同（未记载签订日期），交购房款60，631.00元收据、王天龙与工商银行巴彦支行签订的个人购房借款/担保合同，但没有案涉房屋土地使用权证、预售许可证、规划许可证等期房工程建设的必备文件。华星公司述称，案涉房屋发生两次出售的原因是，华星公司把该房屋销售给王天龙后，王天龙在工商银行巴彦支行办理了期房抵押，所贷出借款收入华星公司账户。但王天龙偿还几个月贷款后违约，不再向银行还款，故华星公司终止了与其签订的商品房买卖合同，重新与张丛岩签订了商住楼销售合同。王天龙自与华星公司签订商品房买卖合同之日起，从未占有使用该房屋，亦未对该房屋主张过任何权利。巴彦县房产住宅局在对案涉房屋作出抵押登记时，未履行严格的审查义务，在华星公司、王天龙未能提供期房抵押所需的土地使用权证明、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、土地出让金交款凭证等必备文件的情况下，即为王天龙做出了抵押登记证明书。另查明，作出抵押登记证明的主体是巴彦县房产住宅局，当时巴彦县不动产登记中心尚未成立，不动产登记中心成立后，根据巴彦县人民政府法制办公室下发的《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》：“结合我县实际，将我县房产、土地、林业、草原等确权颁证相关的行政诉讼案件应诉的主管部门确定为巴彦县不动产登记中心，应诉中，按谁主管谁负责的原则，在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题，由登记环节中相应的工作部门承担”。巴彦县房产住宅局履行审查职责，巴彦县不动产登记中心履行登记颁证或撤证等职责。以上为本案事实。 一审法院认为，本案争议的焦点1.巴彦县房产住宅局作出的抵押登记行为是否符合法律规定；2.巴彦县不动产登记中心是否是适格的被告。关于巴彦县房产住宅局作出的抵押登记行为的合法性问题，根据住房和城乡建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，预售商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十以上，并确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。巴彦县房产住宅局为王天龙作出抵押登记行为时，华星公司及王天龙并未提供上述文件。巴彦县房产住宅局承认至诉讼时止，档案中并无上述必备文件存档。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的……，住房和城乡建设部《房屋登记办法》第二十二条有下列情形之一的房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权力来源证明文件不一致的。《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必备材料。据此巴彦县房产住宅局的登记行为违反了上述法律、法规、规章的规定，未按法定程序审查。在案涉房屋不具备上述规定必备文件情况下，巴彦县房产住宅局作出的抵押登记行为，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。关于巴彦县不动产登记中心是否是适格的被告问题，根据巴彦县人民政府法制办下发的文件，结合当前行政机关的职权，登记发证及撤销权利证书的行为必须由巴彦县不动产登记中心完成，虽然抵押行为发生在不动产登记中心成立之前，但不动产登记中心依职权行使上述权利，是适格的被告。 综上所述，张丛岩的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，判决撤销巴彦县不动产登记中心、巴彦县房产住宅局作出的关于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区15号楼4单元502室房屋巴房抵登字2013年01658号期房抵押登记证明书的行政行为。 上诉人巴彦县房产住宅局上诉称，一审判决违背事实及法律规定。巴彦县房住宅局为王天龙的房屋产权登记及抵押登记符合法律规定，《城市房地产抵押管理办法》第二十七条规定，以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。王天龙合法购买的期房，在工商银行办理按揭贷款符合法律规定，至于王天龙是否入住该房，不是双方房屋买卖合同关系成立的必要条件、华星公司将同一套房屋出售给两个购买方，由华星公司承担责任。华星公司庭审中承认，其将房屋出售给王天龙后，因王天龙没有按期偿还银行贷款，而将房屋收回，但这只是华星公司的个人想法和意愿，如果王天龙拖欠房贷，可以由银行主张权利，并不会赋予华星公司单方解除合同的权利。而华星公司又将案涉房屋出售给张丛岩则是一房二卖。退一步讲，假使认定案涉房屋所在的小区没有取得预售许可证出售给王天龙无效的话，那么华星公司将房屋出售给张丛岩的行为也是无效的。张丛岩是在2017年4月购买的案涉房屋，尽管张丛岩一直占有房屋，但该占有行为也系违法占有。所以根据行政诉讼法的规定张丛岩并未就案涉行政行为享有合法权利，也无权享有诉讼权利。综上所述，请求人民法院驳回其起诉。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，预售商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。本案中，巴彦县房产住宅局为王天龙办理抵押登记时，华星公司尚未取得商品房预售许可证，不具备抵押登记条件。一审判决撤销巴彦县不动产登记中心、巴彦县房产住宅局作出的巴房抵登字2013年01658号期房抵押登记证明书正确，本院予以维持。巴彦县房产宅局的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙国涛 审判员  王福民 审判员  王亚虹 二〇一九年十二月二十日 法官助理陈晓玲 书记员徐畅