河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1024民初4614号 原告：王大利，男，1976年12月28日出生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白建荣，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：香河县胜强房地产开发有限公司，住所地：香河县永清路西侧新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。 法定代表人：刘丹，职务总经理。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 原告王大利与被告香河县胜强房地产开发有限公司（以下简称胜强房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王大利的委托诉讼代理人白建荣、被告胜强房地产公司的委托诉讼代理人王天涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王大利向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《补充协议》中第一条第3、4、5、6款、第二条第1、3、4款、第三条第2款、第四条、第六条第2、3款、第十条第3、4、6、7、8款、第十一条、第十二条、第十五条第3款、第十九条、第二十二条第8款、第二十三条第4、5款的格式条款无效或依法予以撤销；2、请求判令原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除；3、请求判令被告向原告支付违约金共计人民币10626.31元；4、请求判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：原告与被告于2016年12月23日签订了《商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），并于同日同时签订了《补充协议》，但该《补充协议》并未与《买卖合同》同时进行网签备案。该《补充协议》是被告为重复使用而预先拟定的格式合同，其中第一条第3、4、5、6款、第二条第1、3、4款、第三条第2款、第四条、第六条第2、3款、第十条第3、4、6、7、8款、第十一条、第十二条、第十五条第3款、第十九条、第二十二条第8款、第二十三条第4、5款明显存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等情形，在签订合同时亦无协商和更改余地，且该文本中该等条款并无特别标识，被告亦未尽到合理提示及明确说明的义务，符合格式条款的法律特征。因此，上述格式条款明显限缩了买受人的知情权，限制了买受人应有的法定权利，显失公平，应当被认定无效或依法予以撤销。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定及时支付了全部购房款，根据《买卖合同》第八条约定，被告应于2018年12月30日前将符合法定和约定交付条件的涉案商品房交付原告使用，但截止2018年12月30日，被告并未通知原告前往验收房屋，也未将涉案房屋交付原告使用，且截止目前原告仍未收到任何被告送达的关于通知前往验收房屋的材料。根据《买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。现被告已严重逾期且已超过约定的60日交付期限，因此原告有权主张解除《买卖合同》及《补充协议》，且被告应按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。此外，被告在销售涉案房屋时存在重大欺诈销售行为，且涉案房屋严重不符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）。首先，涉案楼盘在销售过程中，被告宣称购买该楼盘房屋将享受“买两居得三居”、“买三居得四居”以及赠送8-15㎡面积的优惠，但目前被告拟交付的涉案房屋不仅赠送面积消失，且房屋次卧和厨房面积严重缩水，天然采光和采光窗大小完全不符合《住宅设计规范》等相关规定；其次，在原告购买涉案房屋的整个过程中，被告并未以任何形式告知原告涉案房屋存在消防连廊的设计，且《买卖合同》中也并未对此有任何约定或说明，另外根据《住宅设计规范》第6.4.3、6.4.4条等相关法律法规之规定，即便需要消防连廊设计，也只需在涉案楼房的12层以上建设，无须在每个楼层都建设，间隔不超过5层即可，被告在销售涉案房屋时存在欺诈故意；最后，涉案楼盘在销售过程中，被告展示的样板房中不仅包含有赠送面积，且并无消防连廊的设计。因此，被告在与原告签订合同时故意隐瞒、夸大、歪曲涉案房屋的真实情况，存在明显的重大欺诈销售行为，且拟交付的房屋严重不符合《住宅设计规范》等相关规定，其行为已构成根本违约，原告亦有权解除《买卖合同》及《补充协议》。经与被告多次协商未果，原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判令如所请。 被告胜强房地产公司辩称，1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,也不具备《合同法》规定的合同无效或撤销的情形,应得到法律的保护。原告不享有合同约定的解除权,且该协议的履行不具有《合同法》规定的合同解除的情形,原告无权要求解除该协议。双方均应本着诚实信用的原则,全面、实际的履行自己的合同义务；2、被告未能按合同约定的交付期限交付商品房是由于大气污染、政府行为等因素造成的,交房期限理应予以顺延。涉案工程施工期间,香河县住房和城乡建设局等行政机关因重污染天气下发一系列文件要求停工。为此,被告的建设工地停工共计260天。因此,交房期限应当相应顺延；3、被告交付给原告的商品房符合约定的验收合格的交付条件，被告不存在根本违约的行为；4、被告已通知原告办理入住手续；5、原告主张被告承担违约金的诉讼请求没有事实根据及法律依据。综上所述,恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告王大利（买受人）于2016年12月23日与被告胜强房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告位于香河县大运河孔雀城7.2（3）期4号楼3单元501号住宅一套；建筑面积93.82平方米；总价款为1062631元，付款方式为首付款322631元,贷款740000元；被告应于2018年12月30日前将房屋交付原告；逾期交房超过60天,买受人有权解除合同,出卖人应该退还全部己付款,并且按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金；等等。《补充协议》约定：买卖双方已注意并接受了本协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款；凡买卖合同文本与本协议约定不一致的，均以本协议约定为准；本协议与网上备案登记的买卖合同如有不一致，以本协议为准；如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为(含法律政策变更、因政府原因导致的规划变更)等不可抗力因素,出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告按照约定向被告支付首付款322631元。后原告以按揭的方式申请贷款740000元,用于支付其购买的上述房屋。涉案房屋所在楼宇施工许可证号为131024201608080401，于2019年4月26日取得竣工验收备案证明书。2016年9月21日至2018年11月11日，香河县住房和城乡建设局等行政机关多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计260天。2019年5月4日，被告通知原告于2019年5月9日办理入住手续。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、付款凭证、河北省建设工程竣工验收备案证明书、停工通知、监理通知、复工报告、入住通知书、快递单等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行。原告要求确认其与被告签订的《补充协议》部分条款无效，经审查，原告诉讼请求第一项所述《补充协议》条款不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，合法有效，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。现被告未按合同约定于2018年12月30日前交房，被告实际通知原告于2019年5月9日办理入住手续，被告延期交房159天，但本案中自2016年9月21日至2018年11月11日，香河县住房和城乡建设局等行政机关通知要求香河县境内施工单位停工260天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定,出卖人可以据实予以延期,且不用承担违约责任，故被告逾期交房不构成违约。故原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》以及要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告诉称被告在与其签订合同时故意隐瞒、夸大、歪曲案涉房屋的真实情况，存在明显的重大欺诈销售行为，且拟交付的房屋严重不符合《住宅设计规范》等相关规定，其行为已构成根本违约，但未提交有效证据证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王大利的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计183元，由原告王大利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王学民 二〇一九年十二月二日 书记员  王 红