河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0209民初3180号 原告：唐山曹妃甸区唐唐物业服务有限公司，住所地唐山市曹妃甸区胜芳园0203幢02单元建设大街194号。 法定代表人：杨福安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜久重，河北舜思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐文英，河北舜思律师事务所律师。 被告：孙化冰，男，1991年1月10日生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 原告唐山市曹妃甸区唐唐物业服务有限公司（以下简称唐唐物业公司）与被告孙化冰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山市曹妃甸区唐唐物业服务有限公司委托诉讼代理人齐文英，被告孙化冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐唐物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付2017年5月29日至2019年5月28日物业服务费2470元及违约金292.32元（截止至2018年12月31日）合计2762.32元及违约金（以2470元为基数自2019年1月1日起按照日万分之三计算违约金至实际履行之日止）；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2017年8月17日与曹妃甸区唐海镇滨海里业主委员会签订了《委托物业管理合同书》并为唐山市曹妃甸区滨海名居小区提供物业服务。被告系该小区16-2-704号业主，被告自2017年5月29日至2019年5月28日共拖欠原告物业服务费2470元及违约金292.32元（截止至2018年12月31日）合计2762.32元未支付。原告针对被告拖欠的物业费及违约金多次向被告催要未果，现原告为维护合法权益，起诉于法院，望判如所请。 被告孙化冰辩称，小区物业服务不到位。小区内脏乱不堪、垃圾遍地，电缆裸楼，楼梯间没有照明，公共门窗损坏没人维修，两部电梯仅剩一台电梯运行，电表箱配电柜从不关门上锁，车辆被砸，物业公司也没有给说法。此外，作为滨海名居的老业主，对业主委员会与原告签订的物业服务合同并不知情，此份物业委托合同是无效的，希望法院驳回原告的诉讼请求，撤销其违法签订的物业服务合同，以便将来按程序签订物业服务协议，履行好应尽义务，再向业主收取合理物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 原告提供曹妃甸区滨海里小区委托物业管理合同书及照片，证明原告受曹妃甸区滨海里业主委员会的委托自2017年8月17日起为期五年的就涉案小区提供物业服务，我方的物业服务完全符合委托方的约定。被告的质证意见：对委托合同有异议，我不承认有滨海里业主委员会，我并未签署也没有参加过这个业主委员会。因此，对这份物业委托合同我并不认可。本院经审核，被告未对其主张提供证据，亦未提供证据反驳原告主张，故对该份合同的证据效力，本院予以认定。 原告提供唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局及唐山市曹妃甸区物价检查评估中心出具的关于转发《唐山市物业服务收费管理实施办法》的通知（唐曹价字[2017]1号），证明该文件记载的四级服务的最高政府指导价为1.2元，原告按照1.05元收取物业费，收费合理。被告亦提供商品房买卖合同，证明该合同中约定物业收费标准为每平米1元，物业公司收费不合理。原告的质证意见：该证据显示，小区选聘的前期物业公司为鸿程物业有限公司，开发商与前期物业公司约定的物业费标准与我公司无关，被告提供的该证据与本案没有关联性。本院经审核，被告提供的商品房买卖合同中双方选聘的物业公司为唐海县鸿程物业有限公司，并约定了物业收费标准，与本案不具备关联性，故对原告提供的证据的证据效力，本院予以认定。对被告提供的该组证据的证据效力，本院不予认定。 原告提供小区拍摄照片，证明原告的物业服务达标。被告亦提供照片，证明滨海名居小区物业服务不达标。小区中的两部电梯2013年至今仅剩一部可以使用，另外一部电梯被物业公司非法拆除挪用。物业公司未经业主同意在电梯间投放广告，广告收费应当抵顶一部分物业费用。物业公司私自买卖车库，楼梯间脏乱差、楼道灯不亮、物业公司没有派保安值班。原告的质证意见：对该组照片的真实性、合法性、关联性均不认可。该组证据被告方在拖欠鸿程物业公司的物业费中已经提交，不能证实系我公司提供物业服务期间的状态，环境卫生差的问题我方亦提供相应证据证实根本不存在。被告主张的物业公司私自出售车库的问题，被告并没有提供相应的买卖合同予以证实该问题，仅凭一张照片不能达到被告的证明目的。被告主张的楼道灯不亮的问题，灯泡灭失是正常情况，业主可以及时反映要求物业及时更换，不能因为没有及时更换灯泡成为拒交物业费的事实依据。被告主张的物业公司没有派保安值班，这只是被告抓拍的静态照片，保安人员也存在临时有事恰巧不在屋内的情况，这并不能反映一个长期的状态。本院经审核，被告提供的该组证据不能证明该情况发生在原告提供物业服务期间内，不能证实与本案的关联性，故对该组证据的证据效力，本院不予认定。 被告提供电费票据，证明物业费和电费捆绑。原告的质证意见：电费收据与本案没有关联性，其票据只能证明被告向代收部门缴纳了电费，无法证实我方物业服务不达标。现在很多小区都是物业公司代收电费，业主可以向开发商主张不需要物业公司代收代缴电费，物业公司不存在捆绑电费的问题，物业公司只是代收代缴电费。本院经审核，被告提供的该组证据与本案不具有关联性，故对该组证据的证据效力，本院不予认定。 本院根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2011年9月28日，被告孙化冰（买受人）与唐山市恒硕房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，被告孙化冰购买了位于唐山市曹妃甸区滨海里（原唐海县）的滨海名居小区16幢2单元704号房屋，房屋面积为98.04平方米。该合同约定前期物业服务管理企业为唐山曹妃甸鸿程物业有限该公司（原唐海县鸿程物业有限公司），2017年8月16鸿程物业公司退出小区，停止服务。2017年8月17日，唐山曹妃甸滨海里业主委员会与原告唐唐物业公司签订了《曹妃甸区滨海里小区委托物业管理合同书》。该合同约定物业服务费标准为住宅1.17元／月·平方米，同时约定物业管理的相关费用按当时市场行情可以进行调整。合同在违约责任处约定如有一方违反合同条款，守约方有权单方终止合同，并要求违约方赔偿守约方由此造成的一切损失。被告未向原告交纳2017年5月29日至2019年5月28日的物业服务费。原告同意按照每平方米1.05元收取物业服务费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。唐山曹妃甸滨海里业主委员会与原告唐唐物业公司签订的《曹妃甸区滨海里小区委托物业管理合同书》本院认定为合法有效，对滨海里小区全体业主具有约束力。物业服务合同为双务合同，物业公司为业主提供物业服务，小区业主向物业公司交纳物业费。原告唐唐物业公司已提供物业服务，被告孙化冰作为小区业主应履行交纳物业费的义务。被告辩称原告物业管理服务不到位，损害业主利益，本院认为，因物业服务具有持续性特点，被告提供的照片等证据不足以客观、充分证明原告物业服务未达到物业服务标准，故对被告的该项抗辩主张本院不予采纳。原告与业主委员会约定的物业费收费标准为每平方米1.17元/月，原告按照每平方米1.05元/月收取物业服务费，已降低标准，故对原告要求被告交纳2017年5月29日至2019年5月28日的物业服务费2470元（1.05元/月·平方米×98.04平方米×24个月）的诉请，本院予以支持。原告要求被告按照日万分之三给付违约金，没有依据，对其该项主张，本院不予支持。原告主张的逾期付款的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，起算点为起诉之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下： 被告孙化冰给付原告唐山曹妃甸区唐唐物业服务有限公司2017年5月29日至2019年5月28日的物业服务费2470元；以2470元为基数，被告孙化冰按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付原告唐山曹妃甸区唐唐物业服务有限公司自2019年10月18日起至本判决指定期限实际还款之日止的利息。判决生效后十日内履行。 驳回原告唐山曹妃甸区唐唐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙化冰负担。判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  陈光荣 二〇一九年十二月三日 书记员  苑 琳 ——