西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初6608号原告：吴某某，女，汉族，1984年7月16日出生，住西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室。被告：陕西某某经贸有限公司，住所地西安市莲湖区某某花园一期10-12301号房。法定代表人：韩某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张萍，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。第三人：陕西某某商业银行股份有限公司土门支行，住所地西安市莲湖区。法定代表人：周某，该支行负责人。原告吴某某与被告陕西某某经贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某到庭参加诉讼。被告陕西某某经贸有限公司（以下简称某某公司）委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼。庭审前原告吴某某撤回对第三人陕西某某商业银行股份有限公司土门支行的起诉。本案现已审理终结。原告吴某某向本院提出以下诉讼请求：1、判决解除被告与原告订立的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告支付的购房款513805元；3、判令被告赔偿原告损失25198.55元（损失自2018年6月21日起暂计至2019年6月21日）；4、判令被告赔偿原告支付给抵押品保管费171.27元（原告庭审前放弃该项诉讼请求）；5、判令被告赔偿原告自2019年6月22日起至付清赔偿金之日止的损失；6、判令被告赔偿原告现金30元；7、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告与被告存在房屋买卖合同法律关系。原告计划购买商用房投资，2018年6月，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为“Yxxxxxxxx”。该合同约定，原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX号地块的房产项目中的1幢1单元9层10928号房，预测建筑面积共38.74平方米，总价款人民币513805元，被告于2019年3月31日前向原告交付该商品房。原告已按合同约定付清全部购房款。二、被告不能按期履行房屋交付义务，根据合同约定原告有权解除合同。2018年6月5日，原告支付购房款30000元，有被告出具的《收据》为证。2018年6月21日，原告支付购房款233805元，有被告出具的《收据》为证。2018年7月25日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》。2018年7月27日，第三人将贷款250000元转入被告账户，有《借款借据》、《转账汇款单》为证。原告已按购房合同约定履行完支付房款的义务。2019年3月31日，被告未按照购房合同约定交付商品房。2019年6月30日，被告交付商品房的时间逾期超过90日。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理，”“1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加），”“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同”。三、合同约定被告承担的违约责任明显低于原告实际损失。被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“买受人解除合同的”，“自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的0.01%向买受人支付违约金”。按照约定，被告支付合同违约金51.38元，支付房款利息51.38元。换言之，在原告已全部履行付款义务，被告违约的情况下，被告仅支付原告102.76元，对于标的额为513805元的合同，违约方仅承担102.76元的违约责任。被告提供的格式合同显然违背民法与合同法的基本公平原则，严重侵害了原告的合法权益。不考虑房价上涨因素的前提下，原告的实际损失如下：一是263805元自付购房款的利息。自2018年6月21日起算，参照中国人民银行发布的同类同期贷款利率，取4.75%年利率，暂计至2019年6月21日，利息为12530元。二是原告按揭贷款250000元的利息及相关违约金。截止2019年6月，原告支付贷款利息合计12668.55元，因原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》未约定提前还款违约金，如第三人主张该违约金，应由被告负担。三是原告支付给第三人的抵押品保管费。2018年7月25日，因办理购房按揭贷款需要，原告与第三人签订《房地产（预购商品房）抵押合同》，第三人收取抵押物价值千分之五的保管费，有《抵质押品代保管凭证》为证，共计2569.03元。该抵押合同约定，该商品房的抵押期限是15年，即平均每年收取保管费171.27元。四、诉讼请求理由。合同中，违约条款的设定是为了约束双方当事人，促使保证合同目的的实现，平等地保护双方当事人的利益。按照被告提供的格式合同，对于标的额达到513805元的房屋买卖合同，被告仅承担102.76元的违约责任，显然不能够约束被告，对原告不公平。按照老百姓朴素的观点，在生意场上，是没有理由白用别人钱款的。根据民法最基本的公平原则，原告提出对于购房款中的263805元部分，参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率收取利息并无不妥，且被告提供的格式合同第十二条逾期交付责任中“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”的表述，原告的主张亦有合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告依法主张被告赔偿因其违约造成的实际损失。被告某某公司辩称：原被告双方于2018年6月签订《商品房买卖合同》，该合同对商品的位置、价款、付款方式、交付等均进行了约定，其中，在第十一条交付时间和手续中约定，出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房，在附件十二补充协议第6条又约定：交房期限已到，由于其他卖方无法预见的事由导致交房延迟的，买受人同意给卖方三个月的宽展期，交房时间相应顺延，卖方无需承担违约责任。为有效治理建筑工场扬尘污染，改善城市环境空气质量，保障人民群众身体健康，西安市城乡建设委员会发布《2017年秋冬建设工地扬尘污染防治攻坚专项行动方案》，要求2017年11月15日到第二年的3月15日，严格执行冬防期“禁土令”，规定：除地铁项目、市政抢险抢修工程之外的建设工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业，违反禁土令严重的，将取消该企业招投标资格。后陕西省住房和城乡建设厅又连续出台《铁腕治霾打赢蓝天保卫战三年行动方案（2018-2020年）》陕建发《2018》124号，规定执行（禁土令）时间是每年的1月1日到3月15日，11月15日到12月31日，同时规定：凡发现违反禁土令建设项目，一律要按照有关法律法规的上限予以严肃处理。该禁土令的颁布实施，确属于卖方无法预见的事由，符合双方在补充协议中的关于（宽展期）的约定，交房时间相应顺延，因此，卖方即被告方在3月31日后的6月30日之前交房均属于合同期内交房。二、该合同在第十二条逾期交付责任第2条约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。即如果被告在9月28日（7月1日-9月28日为90天）之后交房就属于逾期超过90天，买房人有权解除合同，而被告给原告通知收房时间是8月19日（有电话记录为证），在逾期90日以内，因此，被告给原告交房时间没有违反双方购房合同的约定，原告第一项诉请不能成立。三、原告的第二、第三项诉请都是以第一项诉请所为前提条件的，第一项诉请不成立，其他诉请就无从谈起，因此，第二到第六项诉请没有任何事实及理由。综上，原告的所有诉请均不符合双方合同的约定，也违背法律的相关规定，因此，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。原告吴某某围绕其诉讼请求向本院提交的证据有：证据一、商品房买卖合同（预售）。证明目的：原被告存在房屋买卖合同关系。 证据二、收据。证明目的：被告收到原告支付房款3万元。证据三、收据。证明目的：被告收到原告支付房款233805元。证据四、个人住房（商业用房）按揭借款合同。证明目的：原告办理购房按揭贷款25万元。证据五、借款借据。证明目的：原告办理购房按揭贷款25万元。证据六、转账汇款回单。证明目的：原告办理购房按揭贷款25万元系购房款。证据七、银行进账单。证明目的：原告支付给被告25万元购房款。证据八、还贷计划表。证明目的：原告还款计划。证据九、持卡人存根。证明目的：原告支付被告购房款3万元。证据十、持卡人存根。证明目的：原告支付被告购房款233805元。证据十一、收据。证明目的：原告支付被告30元。被告某某公司质证认为：关于上述十一组证据，证据形式要件认可，证明目的不认可，被告没有违反合同约定，因此原告没有解除合同的条件。本院认为上述证据符合证据形式要件，可以证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已支付购房款。被告某某公司向本院提交的证据有：证据一、商品房买卖合同。证明目的：被告已经按照合同约定履行自己的交房义务。原告吴某某质证认为：关于证据一、真实性认可，证明目的不认可。被告没有按照法定规定交房，房屋建筑工程竣工验收备案表被告不具备。本院认为该组证据符合证据形式要件，证明目的需结合其它证据加以证明。证据二、政府相关文件。证明目的：政府规定属于法律法规，是不可抗力和无法预料的，符合双方补充协议中关于宽展期的约定。原告吴某某质证认为：关于证据二、真实性认可，证明目的不认可。禁土令对涉案房屋的交付没有任何影响，国家的法规是可预料的，不是不可预料的。本院认为该组证据符合证据形式要件，证明目的需结合其它证据加以证明。证据三、2019年8月19日被告售楼部电话通知原告的电话记录。证明目的：被告在2019年8月19日以电话形式通知原告收房，原告也接到电话，依据合同约定被告在逾期90日内已通知原告收房，在被告已经完全具备交房的条件下由于原告自身原因没有收房，根据合同约定，原告无权解除合同。原告吴某某质证认为：关于证据三、接到售楼部电话，但没有书面交房通知，没有收到被告盖章的文件；交房不是法律意义上的交房，不具备法律规定上的交房条件。本院认为该组证据真实性、关联性予以认定，但合法性存在瑕疵，需结合其它证据予以印证。证据四、“两书”及“五方”验收证明。证明目的：被告具备交房条件。原告吴某某质证认为：关于证据四、“两书”（西安市商品住宅使用说明书及西安市商品住宅质量保证书）真实性认可，“五方”验收表不是房屋建筑工程竣工验收备案表，故不认可证明目的。本院认为该组证据符合证据形式要件，证明目的需结合其它证据加以证明。证据五、陕西新某某物业管理公司情况说明。证明目的：涉案的某某花园11号楼交房情况，该楼在达到入住条件并竣工验收合格后，于2019年8月开始交房，全部业主都已通知，无一遗漏；近一步说明被告在8月份交房的时候已经通知到原告本人。原告吴某某质证认为：关于证据五形式要件认可，证明目的不认可，因为不是政府的竣工备案表。本院认为该组证据符合证据形式要件，证明目的需结合其它证据加以证明。本院认定事实如下，2018年6月，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为“Yxxxxxxxx”。该合同约定，原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX号地块的房产项目中的1幢1单元9层10928号房，预测建筑面积共38.74平方米，总价款人民币513805元。2018年6月5日，原告支付购房款30000元，有被告出具的《收据》为证。2018年6月21日，原告支付购房款233805元，由被告出具的《收据》为证。2018年7月25日，原告与陕西某某商业银行股份有限公司土门支行签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》。2018年7月27日，陕西某某商业银行股份有限公司土门支行将贷款250000元转入被告账户，有《借款借据》、《转账汇款单》为证。原告已按合同约定履行付款义务。本院认为，该案争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否应予解除。原告在起诉状事实与理由中陈述,解除合同的理由为被告不能按期履行房屋交付义务，根据合同约定原告有权解除合同。经审理查明原被告双方于2018年6月签订《商品房买卖合同》，该合同对房屋的位置、价款、付款方式、交付等均进行了约定，其中在第十一条交付时间和手续中约定，出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房，在附件十二补充协议第六条第6款又约定：交房期限已到，由于其他卖方无法预见的事由导致交房延迟的，买受人同意给卖方三个月的宽展期，交房时间相应顺延，卖方无需承担违约责任。该合同在第十二条逾期交付责任中第2条约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。本案中被告提供政府相关文件证明却因无法预见的事由迟延交房，依据合同附件十二补充协议第六条但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。其中第2款约定：为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引致的延误（如渣土整顿、市政道路等审批手续的延误）。第6款约定：交房期限已到，由于其它卖方无法预见的事由导致交房迟延的，买受人同意给卖方3个月的宽展期，交房时间相应顺延，卖方无需承担违约责任。本院认为依法成立的合同，对原被告具有法律约束力。另本案中被告2019年8月19日电话通知原告收房，通知方式存在瑕疵，但庭审中原告自认接到被告电话通知，结合第三人陕西新某某物业管理公司情况说明，本院确认2019年8月19日为实际通知交房时间。本案中原告2019年7月9日向本院提起诉讼，超过原被告约定宽展期限，但逾期未超过90日，故原告无权解除合同，可以按照合同约定要求被告支付逾期交房违约金。另原告庭审中称被告方不符合交房条件，但未提交相关证据。并要求被告方出示涉案房屋西安市商品住宅使用说明书及西安市商品住宅质量保证书、房屋建设工程竣工验收备案表。被告庭审中提交西安市商品住宅使用说明书及西安市商品住宅质量保证书、“五方”验收证明，证明被告具备交房条件。本院认为，本案中原告并未实际收房验房，未领取收房确认单，未实际签领住宅使用说明书、住宅质量保证书、建设工程竣工验收备案文件等。如果原告实际受领后不符合要求，原告有权拒绝收房，另案起诉。综上，原告吴某某要求解除被告与原告订立的房屋买卖合同之诉请，要求被告某某公司退还原告吴某某支付的购房款513805元之诉请，本院不予支持。二、原告主张实际损失如何认定问题。本院认为，实际损失请求的基础是被告严重违约，房屋买卖合同解除后原告实际产生的直接损失与间接损失。本案中被告逾期交房在90日之内，合同明确约定逾期交付责任违约金比率。但经庭审释明，原告未变更诉讼请求，未主张该项权利。故原告吴某某请求被告某某公司赔偿其损失25198.55元，赔偿其自2019年6月22日起至付清赔偿金之日止的损失，赔偿其现金30元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:     驳回原告吴某某全部的诉讼请求。案件受理费9192元，由原告吴某某自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审    判    长      翟俊杰 审    判    员      周  强审    判    员      赵海涛                     二〇一九年十二月四日                    书    记    员      金  江  1