河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6923号 上诉人（原审被告）：邯郸市泰祥房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区陵园路669号康桥国际17层B11室。 法定代表人：吴兴军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付天龙，该公司代理人。 被上诉人（原审原告）：洪如军，男，1971年4月9日出生，回族，住邢台市临西县。 上诉人邯郸市泰祥房地产开发有限公司（以下简称泰祥公司）因与被上诉人洪如军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸市泰祥房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判双方签订的《邯山区和桥巷院改造房屋拆迁产权调换协议书》中涉及平方和院落的安置内容无效。事实和理由：一、被上诉人不是被拆迁的平房和院落的所有权人，被上诉人以被拆迁人身份签订的相关协议无效。二、超面积款应按实际开盘价结算。由于被上诉人拆迁房屋面积太小，要求安置的房屋面积太大，在扣除各项优惠后仍然超出180.483平方米，双方签订的产权调换协议第四条第五项约定，“再超出面积180.483平方米按暂定开盘价每平方米6000元计算”。和润嘉园项目于2018年十一正式开盘，邯郸市发改委核准的开盘价是每平方米9228元。退一万步讲，即使被上诉人是平方和院落的合法所有人，各项优惠后超面积的180.483平方米也必须按照实际开盘价每平方米9228元计算。实际开盘价和协议暂定的开盘价每平方米6000元的差额582599.12元，也应由被上诉补缴给上诉人。一审判决明显错误。 洪如军答辩称，邯郸市泰祥房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 洪如军向一审法院起诉请求：一、请求依法确认原、被告双方签订的拆迁调字（1206A）《邯山区和桥巷院改造房屋拆迁产权调换协议书》、拆迁调字（1206B）《邯山区和桥巷院改造房屋拆迁产权调换协议书》、拆迁调字（1206C）《邯山区和桥巷院改造房屋拆迁产权调换协议书》合法有效；二、请求依法判令被告向原告支付自2017年7月15日起至交房之日止的过渡安置费（暂计算到起诉之日止为33930元）；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月14日，泰样公司（甲方、拆迁人）与洪如军（乙方、被拆迁人）分别签订了拆迁调字第（1206Ａ）号、拆迁调字第（1206Ｂ）号、拆迁调字第（1206Ｃ）号三份邯山区和桥巷院改造房屋拆迁产权调换协议书，其中，拆迁调字第（1206Ａ）号协议书载明：……一、乙方现有邯山区银行院1号楼1单元1号住房一套和1号楼北平房一套，房屋产权证号01××92，建筑面积75.54﹢公摊﹢平房37.56平方米（原房屋面积以测绘部门实测为准,多退少补）。二、乙方自愿选择产权调换方式终结原房屋产权,甲方对乙方被拆迁房屋按建筑面积1:1进行安置,双方互不找差价。三、乙方选择甲方提供的新房Ｃ1户型、面积约138平方米（最终以政府规划部门审批为准）,房号待乙方按顺序号挑房后确定，调房时间以甲方通知乙方时间为准，如乙方未按时到场，乙方挑房顺序号顺延。四、……。五、1、空调、电话、有线迁移费及附属物和装修评估补偿金共计137614.04元（含小院、地下室、全部装修），乙方不再领取上述费用,在结算时抵顶超面积房款。2.搬家费:按原建筑面积补助10元／㎡,共付给两次,第一次搬家交房时付1206.54元，第二次新房交付时付1206.54元,合计2413.06元。3.过渡费：按原建筑面积每月每平方米补助15元,自交房之日起计算每3个月发放一次,每次5429.43元，过渡期限暂定36个月,合计65153.16元。逾期按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第29条规定执行。在规定时间内签订本协议的,过渡费按原建筑面积每月每平方米奖励5元,自交房之日起计算每3个月发放一次,每次1809.81元,过渡期限36个月,合计21717.72元，以上费用共计226898元,在结算时抵顶超面积房款。六、乙方实际缴纳费用共计950000元，大写玖拾伍万元整。……七、……此房将房屋安置补偿费与应交款相抵后，乙方不再缴纳任何房款费用。八、乙方于2014年7月16日前将被拆迁房屋搬清交给甲方无偿拆除,甲方接收乙方房屋后,为乙方开具验房单,验房单的顺序号即为乙方挑选回迁安置房的顺序号。九、新建房入住标准为毛坯房。十、其他条款：1、给予地下室壹套（选1号楼楼下、4-6平米任意选）：2、基本入住条件（水电都通、煤气都通、暖气都通）；3、楼层区间10-20层；4、给予车位壹个（选负一层）；5、再次购买地下室给予打折……。拆迁调字第（1206Ｂ）号协议书载明：……一、乙方现有邯山区银行院1号楼1单元1号住房一套和1号楼北平房一套，房屋产权证号01××92，建筑面积75.54﹢公摊﹢平房37.56平方米（原房屋面积以测绘部门实测为准,多退少补）。二、乙方自愿选择产权调换方式终结原房屋产权,甲方对乙方被拆迁房屋按建筑面积1:1进行安置,双方互不找差价。三、乙方选择甲方提供的新房Ｃ1户型、面积约138平方米（最终以政府规划部门审批为准）,房号待乙方按顺序号挑房后确定，调房时间以甲方通知乙方时间为准，如乙方未按时到场，乙方挑房顺序号顺延。……七、……此房将房屋安置补偿费与应交款相抵后，乙方不再缴纳任何房款费用。八、乙方于2014年7月16日前将被拆迁房屋搬清交给甲方无偿拆除,甲方接收乙方房屋后,为乙方开具验房单,验房单的顺序号即为乙方挑选回迁安置房的顺序号。九、新建房入住标准为毛坯房。十、其他条款：1、基本入住条件（水电煤气都通、暖气都通）；2、给予车位壹个（负一层）；3、楼层选为12层……。拆迁调字第（1206Ｃ）号号协议书载明：一、乙方现有邯山区银行院1号楼1单元1号住房一套和1号楼北平房一套，房屋产权证号01××92，建筑面积75.54﹢公摊﹢平房37.56平方米（原房屋面积以测绘部门实测为准,多退少补）。二、乙方自愿选择产权调换方式终结原房屋产权,甲方对乙方被拆迁房屋按建筑面积1:1进行安置,双方互不找差价。三、乙方选择甲方提供的新房Ｃ1户型、面积约138平方米（最终以政府规划部门审批为准）,房号待乙方按顺序号挑房后确定，调房时间以甲方通知乙方时间为准，如乙方未按时到场，乙方挑房顺序号顺延。……七、……此房将房屋安置补偿费与应交款相抵后，乙方不再缴纳任何房款费用。八、乙方于2014年7月16日前将被拆迁房屋搬清交给甲方无偿拆除,甲方接收乙方房屋后,为乙方开具验房单,验房单的顺序号即为乙方挑选回迁安置房的顺序号。九、新建房入住标准为毛坯房。十、其他条款：1、基本入住条件（水电煤气都通、暖气都通）；2、给予车位壹个（负一层）；3、楼层选为8层……。同日，泰祥公司出具了验算单，该验算单上载明了住户姓名、原房证面积、意向面积住宅（138×3）㎡、评估后室内设施补贴含小院109平、地下室2个、开盘价以当时实际价格为准等事项，洪如军在验算单上签名按捺予以认可并将产权证号为01××92产权证原件交于泰祥公司。2014年7月24日，泰祥公司向洪如军出具了和桥巷交房验房单（编号1489），主要内容为：产权人洪如军房屋坐落银1-1-1经验收符合交房标准，交予拆迁人拆除，此验房单编号为回迁选房顺序号，请妥善保管。该验房单验房人处泰祥公司有签名并加盖有单位印章，交房人处有洪如军签名。2015年4月24日，泰祥公司向洪如军出具债权回执单一份，载明2017年7月14日邯山区和桥巷1号楼1单元1号房屋一套（加小院以及平房一套）共面积113.1㎡，搬迁时间为2014.7.14日，承诺36个月交房入住。 另查明，泰祥公司已将上述协议书约定中洪如军的房屋等拆除，至今泰祥公司未按约定向洪如军交付回迁房屋，自2017年7月15起未再向洪如军给付过渡费。 一审法院认为，本案争议的焦点为洪如军与泰祥公司签订的拆迁调字第（1206A）号、第（1206B）号、第（1206C）号邯山区和桥巷院改造房屋拆迁调换协议书是否有效和泰祥公司是否应向洪如军支付过渡费和支付过渡费的标准及起至时间。关于洪如军与泰祥公司签订的拆迁调字第（1206A）号、第（1206B）号、第（1206C）号邯山区和桥巷院改造房屋拆迁调换协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当依约全面履行各自的义务。泰祥公司逾期交房，按照约定应支付逾期交房的过渡费。原告主张2017年7月15日起至2018年9月15日止的过渡费33930元，按照双方约定的计算方法数额为33930元[15元×113.1平方米×（1.25×6个月﹢1.5×6个月﹢1.75×2个月）]，符合约定，予以支持；主张2018年9月15日起至交房之日的过渡费，待数额确定后，可另案主张，本案不予处理；泰祥公司辩称双方签订的安置协议是无效的，被告不应承担责任，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、洪如军与邯郸市泰祥房地产开发有限公司于2014年7月14日签订的拆迁调字（1206A）《邯山区和桥巷院改造房屋拆迁产权调换协议书》、拆迁调字（1206C）《邯山区和桥巷院改造房屋拆迁产权调换协议书》合法有效。二、邯郸市泰祥房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付洪如军过渡费33930元（自2017年7月5日起至2018年9月15日止）。三、驳回洪如军其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明，案涉房屋是王建国从邯郸市新城房屋联合开发公司购买，购房时支付了购房屋(75.56㎡)款每平方米590元，合计44569元，购围墙（18米）和平房（37.56㎡）款共计69291元，2007年本案被上诉人洪如军从王建国处受让上述房屋相关权利。其他事实同一审查明。 本院认为，本案双方对案涉房屋和小房已达成的拆迁安置补偿协议无异议，上诉人泰祥公司提出因洪如军对小院没有产权的证明，故对双方关于小院达成的拆迁安置补偿协议不予认可，因此对洪如军就基于小院的拆迁安置部分的主张能否支持作为二审审理焦点。 经查明，洪如军受让取得了案涉房屋，其使用期间包括平房和小院，无论洪如军对小院是否享有法律意义上的所有权，洪如军始终合法占有使用，对此泰祥公司与洪如军签订房屋拆迁产权调换协议书时是清楚明白的，且双方在签订协议后，洪如军向泰祥公司移交房屋时同时移交了小院，因此泰祥公司以洪如军对小院不享有所有权提出案涉协议无效无事实依据。同时，本案协议不具有合同法第五十二条合同无效的情形，因此一审法院对泰祥公司主张合同无效予以驳回正确，上诉人的上诉人理由本院无法采纳。 综上所述，泰祥公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费650元，由上诉人邯郸市泰祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 颖 审 判 员  聂洪文 审 判 员  梁兴元 二〇一九年十二月二十日 法官助理  赵 鹏 书 记 员  刘雨洁