上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初21353号原告(反诉被告)：上海隆源资产经营有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李涛，董事长。委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海国韵宾馆有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：袁沛海，总经理。委托诉讼代理人：宋君铭，黑龙江信达律师事务所律师。原告上海隆源资产经营有限公司(以下简称隆源公司)与被告上海国韵宾馆有限公司(以下简称国韵宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序。2019年7月2日，国韵宾馆向本院提起反诉，本院经审核后予以受理，与本诉合并予以审理，将本案转为普通程序并依法组成合议庭于2019年8月5日、2019年11月7日公开开庭进行了审理。隆源公司的委托诉讼代理人胡海云,国韵宾馆的委托诉讼代理人宋君铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆源公司(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》(合同编号：0408)、《补充协议》及《补充协议(二)》于2019年5月15日解除;2.被告向原告返还位于上海市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋;3.判令被告支付拖欠的2019年2月1日至2019年5月15日的租金共计1,687,300元,每月租金按483,031元计;4.被告偿付逾期付款违约金暂计241,383元，按千分之二每日计算至合同解除之日止;5.被告向原告支付按照每日15,880.47元的标准，自2019年5月16日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费;6.被告支付的房屋租赁定金800,000元,不予返还。本诉的事实和理由：2004年9月，原告隆源公司与袁沛海签署了《房屋租赁合同》(合同编号：0408，以下简称租赁合同)，由袁沛海承租原告所有的位于上海市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋(以下简称系争房屋)。袁沛海根据租赁合同支付了房屋租赁定金800,000元。2005年8月15日，原告、袁沛海及被告就租赁合同签署了《补充协议》，约定由被告承继袁沛海在租赁合同的所有权利及义务，成为新的承租人。2010年2月5日，原、被告就租赁合同签署了《补充协议(二)》，将2017年10月1日至2019年9月30日的月租金调整为483,031元。根据租赁合同第4-3条及第11-1条的约定，被告应于每月的25日前支付下月租金，逾期支付的，应按所欠租金的千分之二/日支付违约金；拖欠租金累计一个月以上的，原告有权解除合同，不予退还定金。租赁合同履行期间，被告一直存在延付租金的情形。2017年2月，原告曾因被告严重拖欠租金将被告诉至法院【案号：2017沪0112民初7471号】。但此后被告仍未更正其延迟付租的行为，自2019年2月起，又再次发生严重拖欠租金的行为。现被告累计欠付2019年2月1日至2019年5月31日的租金，原告有权根据租赁合同的约定，解除租赁合同及相关所有补充协议，不予退还租赁定金，并要求被告支付自2019年2月1日起至实际返还该房屋之日止的租金及房屋占有使用费，以及被告拖欠租金应支付的相应违约金。综上，被告屡次违约行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益,故诉至法院。被告(反诉原告)国韵宾馆针对本诉辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告自2004年开始签订履行双方的租赁合同，在长达15年的合同履行过程中，被告缴纳了近6,000万元的租金，租赁房屋也从毛坯房打造成七宝镇精品商务服务，现在有近千人在此工作。2012年以后原告向当地政府申请拆迁租赁房屋，被告想本来应该和原告同舟共济,但没想到原告采取了过河拆桥的手段，为达到少补偿或不补偿相应经济损失的目的，经常与被告协商拆迁事宜。特别在近两年房屋出现了严重的质量问题，房屋屋顶、外墙、墙面、高压配电室等处发生严重漏雨现象，被告向原告多次反映无果。在这种情况下被告有拒付租金的抗辩权利。被告从2019年2月起未向原告支付相应的租金，同时在2019年1月至本案起诉期间，双方仍就提前解除合同，如何补偿等相关事宜一直进行协商，基于上述简要事实，被告认为在原告违约致使被告不能正常使用租赁房屋的情况下，原告不享有解除合同的权利，请求法院判令在原告修复房屋能够达到被告正常使用的状态下被告才能支付相应的租金。原告提出的第三、四项诉请无事实和法律依据，原告在履行合同中给被告造成重大经济损失。另被告(反诉原告)国韵宾馆向本院提出反诉请求：反诉被告返还或赔偿反诉原告各项费用和经济损失15,352,970元。反诉的事实和理由：一、双方自2004年签订租赁合同，已履行合同多年。租赁合同第9-2条约定，由反诉原告负责对房屋进行维护、保养。合同履行期间房屋的维修义务由反诉被告承担。2015年上海银河证券搬离明泉综合楼四、五楼，在拆除屋楼顶物资物品时，造成楼顶防水层多处破损而漏雨。致使在2016和2017年度，反诉原告租赁的三层以下严重受灾，多次渗漏跑水。给反诉原告造成经济损失和维修费用544,970元，反诉被告一直未给予承担和赔偿。2017年11月15日，因租赁房屋雨水与污水未完全分流，上海市闵行区水务局作出行政处罚决定，反诉原告缴纳罚款48,000元。之后，反诉原告对相应管道进行维修改造，25万元费用反诉被告也一直没有承担。二、租赁房屋建筑面积12,407.08平方米。租赁给反诉原告10,473.08平方米，按平方米计算租金。反诉被告起诉后，反诉原告在核算租金数额时发现，租赁合同约定的租赁面积10,473.08平方米有重大误差，多计算租赁建筑面积800平方米左右。为此，反诉原告多支付租金626余万元。反诉被告理应返还。三、在租赁合同期内，反诉原告欲开设“东方娃娃”教育培训机构，对部分租赁房屋进行了装修和改造。因反诉被告原因，致使该机构无法正常取得相应证照。造成相应直接损失600余万元。四、因租赁房屋要拆迁已经给反诉原告带来赔偿和少收租金等损失225余万元。审理中，国韵宾馆变更反诉请求为：1.判令反诉被告赔偿水务管理部门对系争房屋的雨水和污水混排进行行政处罚，并责令整改而造成的经济损失罚款48,000元和相应管道的改造费用25万元；2.返还反诉原告多缴纳的租金247万元；3.赔偿反诉原告装饰装修的残值损失1,000万元。原告(反诉被告)隆源公司对被告(反诉原告)国韵宾馆的反诉辩称，不同意国韵宾馆的所有反诉请求。关于系争房屋的漏水或质量问题，从来不是国韵宾馆拒付房租的理由。国韵宾馆在(2017)沪0112民初7471号民事判决中未把房屋质量问题作为可以不支付房租的抗辩意见。租赁合同第六条第四款约定房屋质量情况是承租方负责不是出租方负责。2017年之前反映的房屋质量问题不是抗辩理由。合同第六条相关条款对房屋修缮保养责任义务有明确约定，租赁期间承租方保证房屋处于正常可以使用，承租方应正常维护检查养护房屋。系争房屋系毛坯房，签订的是16年的租约，系争房屋的改造施工都是国韵宾馆自行负责实行的，房屋漏水也是国韵宾馆的修缮责任不是隆源公司的责任。对于装饰装修的残值，是对方违约造成的损失，不应由守约方赔偿，且最终系争房屋收回所剩期限不会超过3-5个月时间。隆源公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、补充协议(二)一组，旨在证明国韵宾馆承租隆源公司所有的上海市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋，2017年10月至2019年9月期间的月租金为483,031元，每个月25日前应支付下个月的租金，逾期支付的应按欠付租金的千分之二/日支付违约金，拖欠租金累计一个月以上的，隆源公司有权解除合同，没收定金；2.租金定金收据，旨在证明国韵宾馆支付了租赁定金80万元；3.律师函及快递面单，旨在证明隆源公司委托律师向国韵宾馆发送了催款律师函；国韵宾馆对第1组证据的真实性无异议，但不认可证明目的，合同标明将10,374.08平方米租赁给被告，租赁的建筑面积与实际使用面积相差较多。系争房屋的维护保养义务由国韵宾馆承担，但没有约定房屋维修和修缮义务由国韵宾馆履行，日千分之二的违约金过高。对第2、3组证据无异议，律师函于2019年5月7日收到。国韵宾馆为证明其辩称及反诉请求成立，向本院提供如下证据材料：1.租赁合同，旨在证明合同第6.4、9.2条约定国韵宾馆对房屋负有维护、养护，而不是维修；2.2007年11月29日传真，旨在证明隆源公司维修房屋的情况；3.2008年8月6日《函告》，旨在证明因系争房屋二楼平台漏水，隆源公司给予正常维修；4.2010年9月23日《关于明泉综合楼外墙体粉刷的申请》，旨在证明隆源公司应每五年对外墙维修一次，由于系争房屋存在诸多问题，国韵宾馆函告隆源公司彻底解决问题；5.2010年10月27日原告函告一份，旨在证明隆源公司维修渗漏水；6.照片16张、光盘一张，旨在证明系争房屋多处严重漏水，无法正常使用；7.城市更新项目简介、2017年规建办、规土所工作报告，旨在证明隆源公司的真实目的是为了拆迁；8.国韵宾馆法人与原告总经理沈巍的微信聊天记录及收费文件34页，旨在证明今年1月至原告起诉后，双方一直在商谈因拆迁而提前解除合同，如何补偿事宜；9.行政处罚决定书、限期整改通知书、关于北横泾国韵宾馆两个雨水口问题整改的通知一组，旨在证明因租赁房屋雨水和污水管道混接，国韵宾馆被行政处罚；10.因房屋缺少维护保养所致使我公司的损失的情况说明、核销说明、漕宝路XXX号租赁房屋的报修申请，旨在证明2016、2017年两次暴雨后，银河证券漏水造成损失，告知隆源公司雨水污水罚款和整改情况；11.2018年4月9日的律师函，旨在证明渗漏水由隆源公司委托专业机构进行检测，根据结果确认维修责任归属及维修方案，但原告至今未委托检测；12.2018年4月10日雨污水混排的报修申请，旨在证明其向隆源公司再次报修；13.漕宝路XXX号室外地下排水管道破损的报修、就漕宝路XXX号室外地下排水管道破损的再次报修，旨在证明隆源公司初步整改后，河长制办公室、水务管理站又下达限期整改通知书；14.罚款票据、改造合同、费用发票，旨在证明缴纳罚款，整改费用发票金额为22万元；15.咨询报告，旨在证明因系争房屋产权证面积与实际房屋租赁面积不一致；隆源公司对上述证据的真实性无异议，但认为证据1约定系争房屋的正常使用，排除故障的责任都在承租方不是在租赁方；对证据2、3、4、5，认为最新文件也在9年前，其作为房东当时因为有部分质量保证金，所以是超越合同范围所做的事情，超越合同范围的事情不是隆源公司的义务；对证据6，认为国韵宾馆自行装修使用的地方也应该由国韵宾馆自行维护维修；对证据7，认为与本案无关；对证据8，认为双方有微信往来不能构成国韵宾馆不支付租金的抗辩；对证据9，系国韵宾馆未建污水处理站导致，应由国韵宾馆自行承担责任；对于证据10，系争房屋漏水原因在于缺少维护保养，维护保养的义务在国韵宾馆；对于证据11，国韵宾馆未对检测予以回应；对于证据12、13、14，系国韵宾馆违法违规造成，应由国韵宾馆自行承担后果；证据15缺乏证据效力。本院结合隆源公司、国韵宾馆对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为隆源公司所提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对国韵宾馆提供的证据7与本案无关联性，对证据15系国韵宾馆单方面制作，不符合证据的形式要件，故本院对上述证据不予确认，提供的其他证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区漕宝路XXX号全幢房屋登记的权利人为隆源公司，土地使用权来源为转让，用途为综合。2004年9月29日，隆源公司(甲方)和袁沛海(乙方)签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条房屋的座落、面积及装修、设施：1-1、甲方将其合法拥有的座落在本市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)出租给乙方使用。1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共10473.08平方米。1-3、该房屋的现有装修及设施状况：1)该租赁物业室内为毛坯房,电梯三部由甲方安装;外立面修复、粉刷由甲方完成。2)甲方对该租赁物业配套事项(给排水、电、煤等)已经完成,具体情况乙方已到现场作了察看,乙方同意甲方按现状交付。第三条交付日期及租赁期限：3-1、甲乙双方约定,甲方于2004年10月1日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期共16年,其中装修期自2004年10月1日起至2005年9月30日,经营期自2005年10月1日起至2020年9月30日止。第四条租金及支付方式和期限：4-1、该房屋标准月租金详见本页月租金表。4-2、该房屋租金前两年内不变。自第叁年起,租金每两年累积递增3%。4-3、租金按月结算，乙方必须在每月的25日前支付下月租金,由甲方开具发票。逾期支付,每逾期一天,则乙方按所欠租金的0.2%支付违约金。第五条定金和其他费用：5-1、甲乙双方约定签订本合同时,乙方向甲方支付房屋租赁定金捌拾万元整。甲方收取定金后,向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁定金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。第六条房屋使用要求和修缮责任：6-1、在租赁期限内,甲方应保证出租房屋的主体结构安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋、设备设施。乙方使用不当造成房屋、设备设施损坏,乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。6-2、租赁期内,乙方发现房屋及甲方提供的设备设施有损失或故障时,应及时通知相关维修公司进行维修并作好维修记录,确保设备正常工作。6-3、甲方同意乙方根据经营需要进行重新装修和变更原有设施及增设附属设施和设备,但不得变更和损坏房屋主体结构。乙方进行时应及时书面通知甲方,并提供相关书面资料,取得甲方书面同意。按规定须向有关部门审批的则还应报请有关部门批准后方可进行,否则造成损失由乙方负责。6-4、租赁期间,乙方保证该房屋及甲方提供的设备设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方应正常维护、检查、养护房屋、设备设施。6-5、如因不可抗力原因,导致房屋损坏或造成甲乙双方损失的,双方互不承担责任。第七条房屋返还时的状态：7-1、除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后15日内返还该房屋。未经甲方同意逾期返还的,每逾期壹日,乙方应按日租金的5倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第八条甲方的义务：8-1、租赁期间因全国或上海市环保规定而非经营性原因引起的必须进行相关的总排污、排水的环保设备的改造,其费用由甲方承担(不包括乙方经营场所的排污,排水设备的改造)。第九条乙方的义务：9-2、乙方负责在租赁期内对房屋、设备进行维护、保养。第十一条乙方的违约责任：11-1、在租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除本合同,并且不予退还定金。1)未经甲方书面同意,擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的;2)未经甲方书面同意,擅自拆改变动房屋主体结构,或损坏房屋主体结构,且经甲方书面通知,在合理时间内仍未纠正、并修复的;3)擅自改变本合同规定的租赁用途;4)拖欠租金累计壹个月以上的;5)乙方在租赁期内有严重违反法律、法规造成恶劣影响情形的。11-4、租赁期满,乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还,则每逾期一天应向甲方支付到期日前日租金5倍的违约金。第十二条甲方的违约责任：12-1、甲方未按本合同约定的时间,交付该房屋供乙方使用的,每逾期一天,甲方应按标准月租金的0.2%向乙方偿付滞纳金。逾期30天,则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付滞纳金外,若支付的滞纳金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿。12-2、在租赁期限内,甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按标准月租金的5倍向乙方支付违约金,同时双倍返还定金并补偿装修装饰以及增设的附属设施设备等价值,具体金额由权威部门评估确认。12-3、该房屋主体结构如存在质量问题,严重影响乙方正常营业的,甲方应自乙方通知后30日进行修复,逾期不修复的,甲方应同意减少租金并变更有关租金条款。2004年10月9日，袁沛海支付了系争房屋租房定金80万元。2005年8月15日，由隆源公司作为甲方，袁沛海作为乙方，国韵宾馆作为丙方，三方签订补充协议，协议约定：2004年9月29日，甲方隆源公司与乙方袁沛海签订了0408号房屋租赁合同，现本协议三方一致同意，自2005年8月1日，原合同乙方变更为丙方国韵宾馆。自本协议签订之日起，乙方袁沛海在原来合同中的权利义务，现全部转为丙方国韵宾馆享有和承担。甲方隆源公司与丙方国韵宾馆一致同意，仍然按0408号房屋租赁合同继续履行，但需将0408号房屋租赁合同第5页第一行至第四行变更为“9-3乙方的经营活动必须严格遵照中国的法律、法规合法进行，乙方需对其经营服务的结果负全部责任，乙方的经营服务及行为均与甲方无关。若因乙方违反法律、法规和规章制度，而给甲方及任何第三人造成任何经济损失，乙方应承担赔偿责任，若乙方的行为损害甲方的名誉，甲方有权保留对其名誉等方面所受损失向乙方追索的权利。”0408号房屋租赁合同其余条款不变。签订补充协议后，原由袁沛海支付的租房定金一并移转至原被告租赁合同中。2010年2月5日，由原告隆源公司作为甲方，被告国韵宾馆作为乙方签订补充协议(二)，协议约定甲乙双方于2004年9月29日签订了合同编号为0408的房屋租赁合同，甲方将其合法拥有的漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)出租给乙方使用，所签房屋租赁合同条款清晰、明确。现双方协商，变更租赁合同第四条第二款约定，改变递增租金期，给予经济上的扶持。经双方协商同意，就2009年10月1日起的租金支付标准约定如表，其中“递增租金期”对应的起止日期为2017.10.1-2019.9.30的24个月份数，月标准金额为483,031.00元，2019.10.1-2020.9.30的12个月份数，月标准金额为497,522.00元，递增率3%；租金按月结算，乙方必须在每月的25日前支付下月租金，逾期支付按＃0408租赁合同第四条第三款约定执行。本协议作为房屋租赁合同的补充条款，其他条款按＃0408合同执行。2016年8月5日，因国韵宾馆未能按期支付租金等，故隆源公司向国韵宾馆发送《解除合同通知书》。2016年8月29日，国韵宾馆回函称明确表示不同意解除合同，由于国韵宾馆暂时性资金困难导致租金支付延期，收函后立即采取补救措施。2017年3月16日，隆源公司向本院提起诉讼，要求解除与国韵宾馆的租赁合同，国韵宾馆支付拖欠的租金和相关违约金。因诉讼过程中，国韵宾馆租金支付至2017年8月，故本院对隆源公司要求解除合同的诉请未予以支持。2017年11月15日，上海市闵行区水务局向国韵宾馆出具第XXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》，内载：“你单位于2017年2月28日被发现在闵行区漕宝路XXX号实施了在实行雨水、污水分流制的地区，雨水和污水管道混接的行为，上述违法事实有调查询问笔录、现场检查笔录、现场勘验图、取证照片等相关证据佐证。该行为违反了《上海市排水管理条例》第十五条的规定，依据《上海市排水管理条例》第四十条的规定，本机关对你单位作出如下行政处罚：罚款人民币肆万元。……”国韵宾馆为此支付罚款4万元并向案外人支付污水处理劳务费和污染防治设备费18万元。2018年3月22日，国韵宾馆向隆源公司发送《因房屋缺少维护保养致使我方公司损失的核销说明》，内载：“我方所承租贵司的物业，房屋因长期缺少维护、保养，造成屋顶平台防水层老化、破损及贵司A区原来物业承租人(银河证券)搬离后的一些遗留原因，造成我方白领公寓在2016年、2017年两次暴雨后造成部分房屋漏水，屋内电器、物品浸水等原因，致使我公司直接损失共计448970元；2017年9月28日上海闵行区水务局来我处抽查排污情况，发现北横沥路与漕宝路一侧的排水口，存在污水、雨水混合同排的情况；此情况也属于原基础设施老化所造成，为此我公司不但缴付了行政罚款，还找专业人员就此处地下排污、雨水管道按水务局要求进行整改，罚款及整改费用高达96000元。(注：以上损失明细见附件清单及相关漏水现场图片)以上具体情况及损失，我方在2017年11月份就以书面的形式发函给贵公司的张总(张易春)，但至今尚未收到贵司的任何回复。贵司对以上情况不做明确回复的话，我方将视作贵司认可上述费用及相关情况的属实性，我公司将把上述费用共计544970元(大写：伍拾肆万肆仟玖佰柒拾元)在缴付贵公司的房租费中扣除，特此告知。”2018年3月22日，国韵宾馆向隆源公司发送《漕宝路XXX号租赁房屋的报修申请》，内载：“……3、2018年2月9日闵行区七宝镇安全生产所联合大检查，对方检查时指出一楼高压配电间存在漏水情况；4、漕宝路和沿河一侧的外立面墙体渗漏水，致使我们原来一楼的财务室只要一下雨，办公室内沿外立面墙体一侧就会有渗水现象，室内水位最高时将近10公分；5、2018年3月初发现，一下大雨原银河证券正门处不知是什么原因就会有大量雨水直接渗漏到一楼，造成一楼房间墙面沁水，并且水量很大，地面上会直接汪水。6、我宾馆3701、3711客房墙面渗漏水；以上多处渗漏水点已造成宾馆东侧多间房间不能正常营业，楼下部分区域不能营业/正常使用，现在正是我宾馆营业旺季，造成直接损失6.5-7万元左右/月；西侧的白领公寓在本月前几天下雨的几天里，也有部分房屋有渗漏水的情况发生，因今年我们相关部门一直对此事情的重点关注，及时到住户处了解情况、提醒住户注意事项等，今年没有造成大的损失，只有部分渗漏水的墙面处理、地面水渍处理等费用，直接/间接损失大概在1.5万元左右；望贵物业尽快给出修缮、维修计划及维修周期，便于我公司的协调、配合。……”2019年5月6日，隆源公司通过邮政特快专递向国韵宾馆寄送律师函，要求国韵宾馆于收到律师函之日起7日内付清2019年2月1日至2019年5月31日期间的租金和违约金，否则将根据合同约定行使解除合同、没收定金等权利，且不排除会采取司法手段以维护自身合法权益。国韵宾馆于同月7日收到该函。庭审中，国韵宾馆称，系争房屋承租后被告投入8,000万元左右装修，2004年投入2,000万元左右，2010年投入6,000万元左右。隆源公司辩称，为节约诉讼时间，其确认8,000万元装修，但认为系争房屋租期16年已经履行了15年多，国韵宾馆未向法庭提供有效的书面证据，并请求法庭考虑已经履行的租期及违约情况后对残值进行裁量。审理中，国韵宾馆提供了其制作的《国韵宾馆自2004年至今装修统计》，内载：“2004年-2015年，酒吧装修，客房装修，KTV装修，桑拿装修，餐厅装修，教育学校装修费用的统计，及自2011年后的重新装修费用的统计。2004年国韵宾馆装修217间房间，每间房间造价10万元、房间内用品电视机43.4万。床及床上用品195.3万，桌椅茶几65.1万，空调：100万，KTV装修共计37个房间，共计1110万包含空调及家具。酒吧装修：共计300万元，包含家具及设备，空调21万。桑拿装修：共计300万元包含家具及设备，空调21万。餐厅装修：共计400万元桌椅及餐具100万，空调30万。2010年后重新翻修改建，房间由大变小重新改造100间房间，变成180间，每间房间投入10万元，总投入1800万，空调36万，室内家具180万。餐饮重新装修700万,家具及空调餐具等180万。2004-2014年KTV装修1500万，包括家具及空调及软件费用。2004-2014年桑拿装修共计800万，包括家具及设备2012后又重新装修117间房间，装修费用2340,空调40万，家具220万。”国韵宾馆为此提供了相关财务凭证，隆源公司对此不予认可。经查，国韵宾馆财务凭证系其经营管理过程中发生的费用，无法体现其2010年投入6,000万元用于系争房屋的重新装修。对于经营情况的影响，国韵宾馆陈述，其有4间客房发生渗水。隆源公司陈述，国韵宾馆有100多间客房。截至2019年11月7日的庭审中，国韵宾馆向法庭明确表示其不同意继续支付系争房屋租金。本院认为，隆源公司与国韵宾馆就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。国韵宾馆未按约支付租金，未履行作为承租人的主要义务，经隆源公司催讨后仍不支付，且在庭审中亦确认拒绝支付任何租金，已构成根本违约。国韵宾馆辩称系争房屋不能正常使用，在拆迁期间协商停止支付租金之辩解，无证据证实，其既陈述系争房屋无法正常使用，亦不同意解除合同，有悖常理。对此，本院认为，根据双方合同约定，拖欠租金累计壹个月以上的，隆源公司有权解除本合同。鉴于国韵宾馆于2019年6月11日收到隆源公司提交的起诉状，而隆源公司在起诉状中已经明确提出解除房屋租赁合同的请求，故该合同及相关补充协议应于2019年6月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院依据上述法律规定，先就隆源公司的逐项本诉诉讼请求作如下处理：一、关于返还系争房屋的诉讼请求。本院认为，租赁合同解除后，国韵宾馆应将系争房屋返还给隆源公司，国韵宾馆要求与拆迁补偿损失一并解决为由，不同意搬离的理由，不能成立。对隆源公司的该项诉讼请求，本院予以支持。二、关于支付2019年2月至合同解除之日止的租金的诉讼请求。国韵宾馆认为隆源公司所提供的房屋存在严重漏水的问题，无法正常使用，并据此提出了反诉请求。本案系争房屋物业室内为毛坯房，双方约定国韵宾馆负责在租赁期内对系争房屋、设备进行维护、保养。根据国韵宾馆庭审陈述，系争房屋的渗水问题具体表现在配电室和一楼原财务室及有4间客房存在漏水，根据国韵宾馆自述的2004年其有房间217间，显然就漏水部位无论是相对在整个租赁标的整体所占比重来看，还是相对于国韵宾馆200余间房屋的整体以及使用功能而言，是无法构成严重的、实质性的影响，亦不会导致国韵宾馆无法使用系争房屋的情况。鉴于系争房屋确有漏水事实，影响了国韵宾馆对租赁物部分使用，隆源公司也同意在租金中予以部分减免。对于国韵宾馆要求对系争房屋漏水进行鉴定的请求，本院认为，如系争房屋漏水系因国韵宾馆维护保养不善导致，则无鉴定必要。如漏水原因系隆源公司过错，减免部分的租金也足以弥补国韵宾馆所受影响，亦无鉴定必要。鉴于此，隆源公司要求国韵宾馆支付拖欠的租金的诉请，根据2019年2月1日至2019年6月11日期间月租金483,031元标准和实际天数(4个月11天)，本院将上述期间租金2,109,235.37元酌减10%后调整上述期间的租金为1,898,311.83元。三、关于逾期付款违约金(滞纳金)。本案租赁合同解除系国韵宾馆拖欠租金所致，故国韵宾馆理应就此承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》约定，租金按月计算，逾期支付,每逾期一天,按所欠租金的0.2%支付违约金。每日0.2%标准确实过高，故本院对国韵宾馆要求调整违约金的意见予以采纳。综合考虑到当事人的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定调整为日万分之三。经计算，国韵宾馆按以下计算方式支付逾期付款违约金：2019年2月起至2019年5月未付租金的逾期付款违约金，均分别以月应付租金434,727.90元为基数，分别自2019年1月26日、2019年2月26日、2019年3月26日、2019年4月26日起，按日万分之三计至2019年6月11日；2019年6月期间未付租金的逾期付款违约金，以159,400.23元(434,727.90元/30天*11天)为基数，按日万分之三计自2014年5月26日起计至2019年6月11日，合计为48,237.41元。四、关于合同解除之日至房屋交还之日期间的房屋使用费。因国韵宾馆至今仍占用系争房屋，故应当给付隆源公司相应的房屋占有使用费。隆源公司主张根据《房屋租赁合同》约定，要求按同期日租金标准计算系争房屋占有使用费。本院酌情按隆源公司诉请的日租金15,880.47元的90%即14,292.42元的标准计算系争房屋的占有使用费。五、对于国韵宾馆已经支付的定金80万元，根据收据和合同均明确约定为定金，现国韵宾馆拒不支付租金，隆源公司有权按照合同约定解除合同并不予返还定金。对于国韵宾馆的反诉请求本院作如下处理：一、对于国韵宾馆要求隆源公司赔偿行政处罚款48,000元和相应管道的改造费用25万元。闵行区水务局的行政处罚决定书确认系由于国韵宾馆在排水规范方面存在违规行为而导致处罚，房屋租赁合同约定物业在承租方装修时的排污、消防、环保等设施的建设、报检、验收均由承租方负责，故存在排水违法行为的责任在国韵宾馆，对于国韵宾馆该项诉请，本院不予支持。二、对于国韵宾馆要求隆源公司返还多缴纳的租金247万元，本案系争租赁房屋系当事人双方均认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人按约定提供房屋，而承租人在长达十几年的使用过程中也从未就此提出异议，即使在双方2017年诉讼阶段，也从未提及面积不足。故现国韵宾馆再以租赁面积的差异主张减少租金乃至退回之前已付的租金，不合常理，有违诚信，本院不予支持。三、租赁合同解除后，相应的装修残值应予处理。对于租赁期间国韵宾馆自述投入的装修费用8,000万元，国韵宾馆未提供相关证据，其庭审陈述与自行制作的《装修统计》出入甚大。虽然本案系国韵宾馆违约导致合同解除，考虑到国韵宾馆投入的装饰装修价值巨大，隆源公司实际上也仍可利用，从公平合理和利益平衡的角度，本院认为隆源公司应在合理范围内对国韵宾馆作出一定比例的补偿。本院综合考虑房屋使用年限、合同期限、当事人的实际损失、当事人的过错程度等因素，酌定该合理补偿金额400万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司与被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司签订的《房屋租赁合同》(合同编号：0408)、《补充协议》、《补充协议二》于2019年6月11日解除；二、被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋移交给原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司；三、被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司自2019年2月1日起至2019年6月11日止的租金1,898,311.83元；四、被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司逾期付款违约金48,237.41元；五、被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司自2019年6月12日起，按每日14,292.42元计至实际将上海市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋交还原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；六、被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司支付的房屋租赁定金80万元不予返还；七、原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司装修补偿款400万元；八、驳回原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司其他的诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,629.46元，由原告(反诉被告)上海隆源资产经营有限公司负担6,629.46元，由被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司负担22,000元。反诉案件受理费56,958.91元，由被告(反诉原告)上海国韵宾馆有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞审 判 员  金 渊人民陪审员  石定伟二〇一九年十二月二十日书 记 员  王 晶附：相关法律条文第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。