甘肃省华亭市人民法院民事判决书（2019）甘0824民初2397号原告：平凉市泰丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：燕某，公司董事长。委托代理人：王某1。委托代理人：田某，甘肃嘉事特律师事务所律师。被告：华亭县西阜实业开发有限责任公司。法定代表人：焦某。委托代理人：王某2，甘肃华煤律师事务所律师。第三人：华亭市东华镇西关社区居民委员会。法定代表人：王某3，主任。平凉市泰丰房地产开发有限责任公司（简称泰丰公司）因与华亭县西阜实业开发有限责任公司（简称西阜公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）甘0824民初238号民事判决，提起上诉。2019年8月22日，甘肃省平凉市中级人民法院以（2019）甘08民终694号民事裁定撤销本院判决，发回重审。本院依法追加华亭市东华镇西关社区居民委员会（简称西关居委会）作为第三人参加诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某1、田某，被告委托代理人王某2，第三人的法定代表人王某3到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告泰丰公司诉请依法解除原、被告签订的市场租赁合同，判令被告返还原告租赁费75万元并承担诉讼费。事实与理由：2012年6月4日，原、被告签订“华亭县农副产品市场租赁合同”，约定原告租赁被告“华亭县农副产品市场”所辖土地35.19亩，用于商贸流通经营，租赁期限30年即2012年6月1日至2042年12月31日，每年租赁费45万元。2012年6月5日，原告给付被告为期三年的租金135万元。2013年9月12日，华亭县政府常委会将“华亭县农副产品市场”土地规划为国有建设用地，交华亭县国土局挂牌出让，土地性质变更为“商服用地”。因原告取得该土地使用权，被告应收租金60万元，但实际收取租金135万元，应退原告75万元。原告协处不果，即诉如前。被告西阜公司辩称：1、原告诉求已经超过诉讼时效，如果2013年“华亭县政府常委会纪要”成立，已经超过了诉讼时效；2、合同所涉土地性质从集体土地变为国有土地，由于土地性质变更过程不合法，本案诉求不合法，所以解除条件不成就；3、租赁所涉面积前后不一，相差5亩地，涉案土地的面积不足，所以事实不清；4、当初被告申报的项目属于集体企业，现在原告将租赁的土地作商业开发，土地性质变更依据不足、土地性质不明。第三人西关居委会辩称：班子接手西关社区，对于很多事情不了解。当时租地没有留下依据，没有办法给对方退款。虽没有证据,但这块地当时是西关村的露天矿，从那时起就一直属于西关村。原告如不提供土地征用的相关手续，无法给社区交代。认为租赁合同还是在继续，租赁手续也不合适。第三人出具其呈平凉市中级人民法院的“证明”称，“原华亭县农副产品市场所占土地系华亭市东华镇西关社区居委会集体所有，2012年6月1日租赁给平凉市泰丰房地产开发有限责任公司经营。后该市场所占土地被承租方平凉市泰丰房地产开发有限责任公司开发建成商业广场，未与我社区签订任何补偿协议，土地征收出让我社区不知情，且社区未收到任何审批手续。”为支持诉讼主张，原告举证并证明：1、国有土地出让合同：原告依据土地管理法取得土地；2、书证：土地的面积；3、2012年6月4日租赁合同：租赁时间2012年6月1日至2042年12月31日，土地面积35.19亩；4、收据：原告支付135万元租赁费；5、华亭县政府常委会纪要：会议决议第四项将土地转让；6、华亭县发展和改革局239号文件、报批手续；7、华亭县人民政府常务会议纪要：原告按规定报批规划手续；8、土地出让金票据：原告向华亭县财政局缴纳土地出让金；9、原告向华亭县税务机关缴纳税金的收据及缴纳土地评估费用票据、工程款收据等；10、《不动产权证书》：原告依法取得国有土地使用权；（前述证据，均以复印件附卷）11、催款函、“特别说明”：在诉讼时效内主张权利；12、“面积误差情况说明”。被告西阜公司未提交证据。经本院组织质证，就原告证据，被告西阜公司质证认为：国有土地出让合同不具备土地性质改变的效力，不达原告证明目的；华亭县农副产品租赁合同无异议，承认真实性但是有瑕疵；被告收到的租金无异议；政府常委会纪要只是政府会议记录形式，不具备改变土地性质效力，纪要内容证明该土地本身就是国有土地，但与土地的征用矛盾；发改委的文件，和现在项目的名称、内容都不同；82号会议纪要，涉及土地的性质，和原告所提出的内容完全不符；缴款收据不质证，和本案关系不大。对不动产权证的真实性无异议，但不能达到证明目的；对催款函、“特别说明”及“面积误差情况说明”的证据三性均有异议，原告自己提供的说法不能达到证明目的。第三人西关居委会质证认为，对不动产权证书真实性无异议，但测量和颁证时，社区没有参与，事情不合理。对原告证据11、12所述不清楚，真实性不能确认，对证据三性存在异议。其余证据，质证意见和西阜实业一致。本院对当事人无异议的事实和证据予以确认。关于异议证据，本院认为，当事人认可证据真实性合法性，仅对证明目的有异议的证据，本院予以确认；与案件争议事实无关联的证据，不予采信。经审理查明：2012年6月4日，西阜公司与泰丰公司签订“华亭县农副产品市场租赁合同（简称租赁合同）”，约定被告农副产品市场土地35.19亩（以卫星测绘面积为准），新建彩钢大棚九座及所属道路、南围栏整体出租给原告，作为商贸流通经营使用，租赁期限自2012年6月1日至2042年12月31日为期三十年，每年租赁费45万元等。2012年6月5日，原告依约支付3年租金135万元。2013年9月13日，华亭县人民政府常务会议研究同意，将西关社区农贸市场29.94亩土地国有建设用地使用权出让为商服用地。2014年1月23日，原告与华亭县国土资源局签订甘让L（华[2014]3号）“国有建设用地使用权出让合同”并附宗地图，约定出让编号为3-3-22有关宗地，面积20716.38平方米（31.08亩），用途为商服用地，国有建设用地使用权出让年期为40年。2017年5月12日颁发的甘（2017）华亭县不动产权第0000053号《不动产权证书》，载明权利人：平凉市泰丰房地产开发有限责任公司，坐落：华亭县3街道3街坊；权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；用途：其他商服用地/商业服务；共有宗地面积20056.08㎡；房屋建筑面积6548.82㎡；使用期限：国有建设用地使用权2014年1月31日起2054年1月30日止。本院认为，本案纠纷，是涉案租赁合同能否解除、被告西阜公司应否退还原告租金；双方争议的焦点问题，一是原告诉请退还租金的诉讼时效，二是涉案土地的所有权性质，三是土地面积误差及处理等。关于本案诉讼时效，本院认为，诉讼时效的起算，是从权利人知道或应当知道其权利受到侵害，能行使请求权之日起开始计算。作为取得国有土地使用权的法律标志，因原告所持《不动产权证书》于2017年5月12日产生并颁发，原告只有取得该权利凭证后方可据以宣示并主张相关权益。故，原告退还租金的诉讼时效，应自2017年5月13日起，依法计议。关于原告解除合同之诉，本院认为，虽不排除被告西阜公司建设华亭县农副产品市场经济付出，但西阜公司既非涉案土地的所有权主体的代表或管理者，也非国有建设用地使用权人，其未经依法审批即将该市场土地及地上建筑物整体出租30年，用于非农项目商贸流通经营，其行为违反物权法、土地管理法及合同法等法律法规的强制性规定。因而，2012年6月4日，被告西阜公司与原告签订的“华亭县农副产品市场租赁合同”应属无效，该合同自始、当然不发生法律效力。关于双方土地所有权性质及面积争议，审理中，被告西阜公司及第三人以土地性质变更依据不足、变更过程不合法，土地所有权性质不明且原告不动产权证书与双方租赁合同所载土地面积前后不符等，抗辩原告诉请。但因涉案土地的地籍资料缺乏，经庭审调查，被告西阜公司及第三人西关居委会均无证据证明其集体土地所有权主张；租赁合同所载土地面积，未经国土资源管理行政机构专业权威测绘确认。所以，本院认为，因被告西阜公司及第三人西关居委会缺乏涉案土地主体资格证明，且其抗辩事由有涉行政争议，不属本案审理范围，故本院对其抗辩主张不予采纳。关于被告西阜公司应否退还原告租金，本院认为，第一、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴此，西阜公司与原告租赁合同归于无效后，西阜公司因该合同取得的租金均应返还对方。第二、作为国有建设用地使用权的法律凭证，原告涉案《不动产权证书》载明，权利人泰丰公司国有建设用地使用权及房屋所有权的使用期限，为2014年1月31日起，2054年1月30日止。因而，原、被告自始无效的租赁合同设定的租赁期限，自2014年1月30日后明显不能与之对抗并延续。第三、因原告对于实际使用期间的租赁费未为返还诉请，仅主张返还其取得国有建设用地使用权后的租赁费75万元。所以，尊重原告诉愿，依此计议，原告预付租赁费135万元，扣除原告自2012年6月1日至2014年1月30日实际租赁期间共计607天、共计产生租金74.835616万元（607÷365x45）后，其余租金60.164384万元，应由西阜公司退还原告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条规定，判决如下：原告平凉市泰丰房地产开发有限责任公司与被告华亭县西阜实业开发有限责任公司2012年6月4日签订的“华亭县农副产品市场租赁合同”无效；由被告华亭县西阜实业开发有限责任公司退还原告平凉市泰丰房地产开发有限责任公司租赁费601643.84元，限于判决生效后30日内付清；驳回原告平凉市泰丰房地产开发有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费5650元，由原告平凉市泰丰房地产开发有限责任公司负担2825元，被告华亭县西阜实业开发有限责任公司负担2825元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判长 马宝林审判员 马万荣审判员 **丽 二O一九年十二月三十一日书记员 赵泳棋