湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0702民初2751号原告：刘爱华，女，1961年10月11日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托代理人：刘清国，湖南保协律师事务所律师，系特别授权代理。委托代理人：孙业鼎，湖南保协律师事务所实习律师，系一般授权代理。被告：周明，男，1973年10月30日出生，汉族，户籍地湖南省常德市鼎城区。原告刘爱华与被告周明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭于2019年11月11日公开开庭进行了审理。刘爱华及其委托诉讼代理人刘清国、孙业鼎到庭参加诉讼。周明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘爱华向本院提出诉讼请求：1.请求判令周明向刘爱华支付2019年的房屋租金人民币壹拾壹万捌仟元整（小写118000元），并按照日利率5‰的标准向刘爱华支付违约金至租金及违约金付清为止（暂计算至2019年6月24日，违约金103250元）；2、请求依法判令本案诉讼费用由周明承担。周明未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。经审理查明，本院确认如下案件事实：周明原系常德市武陵区南坪农产品大市场粮油鲜货市场1楼1063号和1064号门面、1065号和1066号门面、1067号门面、1069号门面、1070号门面的所有权人，后以买卖方式将上述门面转让。2017年12月14日周明以1862000元的价格将1063号和1064号门面、1065号和1066号门面、1069号门面、1070号门面转让给刘爱华并签订了《房地产买卖及居间服务合同》，后双方进行房屋过户。2018年2月2日，1063号和1064号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】权利人为孟亚君单独所有；1065号和1066号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】权利人为刘洪单独所有；1069号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】权利人为唐丹单独所有；1070号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】权利人为陈恒单独所有。2017年12月23日，刘爱华（甲方）与周明（乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定：“乙方自愿租赁甲方所属坐落在武陵区地产，具体信息为：1063号和1064号（建筑面积为51.34㎡）、1065号和1066号（建筑面积为52.49㎡）、1069号（建筑面积为33.37㎡）、1070号（建筑面积为17.97㎡）。租赁期限自2018年1月1日起至2024年1月1日，第一年度（12个月）租金为人民币壹拾壹万捌仟（小写：118000）元整，第二年至第六年租金根据周边同类门面随行就市，租金每年支付一次。乙方须提前一个月支付下一年度租金。乙方可自行转租但不得违背租赁合同损害甲方的权利，承租人不变，本合同约定的权利和义务仍由乙方负责。乙方按本合同约定时间支付租金，逾期付款根据应付金额按每日千分之五支付违约金。无论乙方是自己租赁经营还是转租第三方，均需按本合同约定向甲方按时支付租金，履行合同义务。”合同签订后，周明以租金冲抵房款的方式支付了第一年租金，但其后周明未支付2019年的租金，刘爱华无法联系上周明，多次催讨无果，遂诉至本院提出前列诉求。另查明，经本院庭后实地调查走访，案涉1063号和1064号门面（通铺，房屋建筑面积为51.34㎡）、1065号和1066号门面（通铺，房屋建筑面积为52.49㎡）、1069号门面（房屋建筑面积为33.37㎡）、1070号门面（房屋建筑面积为17.97㎡）与1067号门面（建筑面积为34.12㎡）等总使用面积约为200㎡的门面现在均由案外人石文滔从2014年起实际使用至今，以上门面石文滔系从周明手中承租，但周明后又向石文滔反租、换租其中部分门面，双方结算后租金由石文滔直接支付给周明账户。本院经与武陵区南坪农产品大市场粮油鲜货市场物业工作人员，以及与案涉四套门面同处该市场一楼的周边三间门面租赁户进行调查后得知，该处建筑面积约34㎡的门面2019年租金行情约为15000元。又查明，刘爱华与刘洪系姐弟关系，刘爱华与孟亚君（孟亚君系刘洪之妻）系姑嫂关系，刘爱华与唐丹系母子关系，刘爱华与陈恒（陈恒系唐丹之妻）系婆媳关系。案涉房屋1063号和1064号门面的房屋所有权人孟亚君、1065号和1066号门面的房屋所有权人刘洪、1069号门面的房屋所有权人唐丹、1070号门面的房屋所有权人陈恒均同意以刘爱华的名义将房屋对外出租，并处理因房屋出租引起的所有纠纷。以上事实有原被告身份信息复印件、《房地产买卖及居间服务合同》、《房地产租赁合同》、《租赁合同》、不动产权证复印件、常住人口登记表复印件、情况说明和当事人当庭陈述等证据在卷佐证，结合本院庭后实地调查笔录和现场照片，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘爱华与涉案房屋1063号和1064号门面的房屋所有权人孟亚君、1065号和1066号门面的房屋所有权人刘洪、1069号门面的房屋所有权人唐丹、1070号门面的房屋所有权人陈恒系亲属，上述案涉房屋所有权人均授权以刘爱华一人名义将案涉房屋出租并处理纠纷，刘爱华有权作为出租方以其个人名义与承租方签订合同。根据采信的证据，能够形成完整的证据链证明刘爱华与周明之间存在真实租赁关系，双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务。刘爱华已将房屋租赁给周明，周明应当依照约定支付租金。对于租金的具体金额，双方签订的《房地产租赁合同》约定“第二年（即2019年）租金根据周边同类门面随行就市”，因周明现下落不明无法联系，双方无法就租金达成一致，刘爱华要求以2018年的租金标准计付2019年的租金，但经本院实地调查，若以2018年的租金标准118000元计付2019年的租金已大幅超过了周边同类门面租金行市价格，有悖双方约定的“第二年租金根据周边同类门面随行就市”，明显显失公平。本院庭后经实地调查，案涉门面同类的周边面积约34㎡的门面2019年租金约为15000元，综合面积、租金、位置等情况，本院酌定2019年的1063号和1064号门面租金为23000元；1065号和1066号门面租金为23000元、1069号门面租金为15000元、1070号门面租金为8000元，以上四套案涉门面共计租金69000元，对刘爱华超过以上部分的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。对于违约金，刘爱华要求以118000元为基数、按每日千分之五的标准计付违约金103250元（暂计算至2019年6月24日），上述计算方式系刘爱华从2018年12月31日起开始计算，该逾期之日未违反《房屋租赁合同》中“乙方须提前一个月支付下一年度租金”的约定，本院予以认可；但双方约定根据应付金额按每日千分之五支付违约金的标准过高，违反法律强制性规定，本院依法将其调整为根据应付金额按年利率24%的标准计付违约金，故本院仅在以69000元为基数、按年利率24%标准从2018年12月31日起计算至清偿之日止的违约金范围内对刘爱华的诉讼请求予以支持，超出部分因无法律依据不予支持。周明经本院合法传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，符合缺席审判的条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、周明于本判决生效后十日内向刘爱华支付2019年的房屋租金69000元及违约金（违约金以69000元为基数、按年利率24％的标准自2018年12月31日起计算至清偿之日止）；二、驳回刘爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4619元，由刘爱华负担3012元，周明负担1607元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  曾令军人民陪审员  文 力人民陪审员  石 妍二〇一九年十二月十七日法官助理娄琴代理书记员  刘慧芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。