昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初1750号 原告：崔迎迎，男，汉族，1982年7月25日出生，身份证住址：河南省博爱县。 委托诉讼代理人：徐斌，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张娜恩，女，佤族，1961年3月15日出生，身份证住址：河南省内乡县。 委托诉讼代理人：业永坤，浩然法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：余云雪，男，汉族，1986年8月8日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：周彦雄，云南海泰廌合律师事务所律师，特别授权代理。 原告崔迎迎与被告张娜恩、余云雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日受理后，依法适用普通程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理，原告崔迎迎及其委托诉讼代理人徐斌，被告张娜恩及其委托诉讼代理人业永坤，被告余云雪的委托诉讼代理人周彦雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告崔迎迎向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告继续履行合同并配合将合同约定的交易房屋过户至原告名下；2.判令二被告按合同约定承担违约责任，以弥补因二被告单方违约给原告造成的损失人民币92400元；3.判令本案的诉讼费、律师费等费用由二被告承担。 事实与理由：2017年9月22日，原告、二被告经第三方云南中搜房地产经纪有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买登记在被告一名下的位于昆明市呈贡新区Ｂ-17栋3105号房屋，被告二作为被告一的代理人全权代为办理（双方系母子关系），合同总价为人民币46.2万元。因被告着急用钱购买昆明市其他房产，故原告于2017年9月3日、9月9日按被告的要求向其支付了人民币共20万元购房定金。由于被告一名下的房屋产权证件还在办理过程中不能及时办理过户，双方于2017年9月22日签订房屋购买合同时约定：签订当日原告再向二被告支付人民币20万元，剩余尾款6.2万元，在将房屋过户至原告名下后结清；二被告于2017年10月1日之前将房屋交付给原告（房屋已实际交付）；原告支付被告的购房款优先用于偿还银行的房屋贷款，解除房屋抵押，取得房屋产权证;当取得房屋产权证，具备过户条件后一个月内，双方均有义务配合办理房屋过户相关手续。2018年12月底被告取得房屋产权证，具备过户条件，原告多次联系二被告要求办理过户手续，二被告拒接电话不予配合，第三方云南中搜房地产经纪有限公司也未能与二被告取得联系，直至起诉之日原告均未与二被告取得联系。2017年12月份有自称是被告余云雪表哥的男子说房子不卖了，嫌卖便宜了，还到第三方云南中搜房地产经纪有限公司闹事。二被告在原告支付绝大部分购房款，具备过户条件后不配合办理过户手续的行为违反了合同约定，违背了诚实信用的交易原则，构成违约。 被告余云雪辩称：原告所诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的一切诉讼请求。因为被告张娜与原告之间没有签订过任何买卖合同，也没有收过原告的任何款项，其也没有授意或者是指使第一被告余云雪收购或者是卖过自己的房屋。被告张娜恩知道该房屋被侵占以后，于2019年9月23日依法向本院提起了诉讼，所以请求法庭依法驳回原告的诉讼请求或者将本案押后待我方案件审理之后，再进行审理。 被告张娜恩辩称：一、原告的起诉与客观事实不符，原告与被告余云雪在签订合同之时原告就已明知被告余云雪没有得到张娜恩的授权，而且其明知没有得到授权且还仍然同意以余云雪签订该份房屋买卖合同的原因是该房屋买卖合同的售价远远的低于市场价，本案按照昆明市呈贡新区房屋在2017年市场以同户型的房屋市场价值是60万元左右，而该房屋仅以46万元就已出售给原告。因此在合同签订之时，原告就在明知被告余云雪无权代理的情况下，仍以余云雪签订房屋买卖合同，其本身的目的就不是太合法，因此其无权主张要求张娜恩、余云雪配合即办理过户手续。二、在2017年10月份以前原告和余云雪到本案涉案房屋看房时，第一被告张娜恩在家中当时，余云雪、张娜恩双方商谈将该房屋租赁给崔迎迎使用，用租金偿还房屋按揭款，被告张娜恩才同意将该房屋租给原告进行使用，因此房屋并未完成交付。本案第一被告张娜恩在本院对崔迎迎、余云雪以及云南中搜房地产经纪有限公司提起关于本案涉案合同效力，确认合同无效的诉讼，因此依据中华人民共和国民事诉讼法第150条第五项规定中止诉讼，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的应当中止，因此在本案合同效力尚未审结之前，本案不应当再继续审理。 当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。 本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2017年9月22日,在案外人云南中搜房地产经纪有限公司（丙方）的居间下，被告余云雪以被告张娜恩（甲方）的名义与原告崔迎迎（乙方）签订了《房产买卖经纪合同》，约定：原告崔迎迎以人民币462000元的价格购买坐落于云南省昆明市呈贡区。签订合同时交付定金200000元。违约方赔偿房价的20％作为违约金。双方在补充协议处手写注明：“①由于该房屋现不能办理产权变更手续，经双方友好协商，现就付款方式达成如下协议:1、2017年9月2日乙方支付甲方20万定金；2、银行还款当日，由乙方支付给甲方20万，此款项冲抵房款，且甲方当日给银行提前还款13万；3、剩余尾款62000.00元，在双方办理产权变更当日由乙方支付给甲方。②双方约定甲方在2017年10月1日00.00之前将房屋交付给乙方；③双方约定2017年10月1日之前该房屋产生的所有费用由甲方承担。2017年10月1日之后的由乙方承担，包括但不限于水费、电费、网费；④当该房屋具备过户条件后，甲乙双方均有权利和义务要求对方在一个月内配合对方⑤甲方于2018年12月31日之前结清银行贷款。⑥丙方有责任和义务协助甲、乙双方办理后续产权变更事宜。”被告余云雪在签订合同当日即2017年9月22日向中搜房经纪公司出具《承诺书》，承诺转让上述房屋及办理解除抵押、更名过户等手续已取得房屋产权人张娜恩的合法授权，如出现问题由本人承担所有法律责任以及经济责任等。该合同签订后，被告崔迎迎即受让方按合同约定向被告余云雪支付了购房款（含定金）400000元，其中190000通过银行转账方式支付到原告张娜恩的账户，其余的210000元直接支付给被告余云雪，收款收据均由被告余云雪出具；因当时案涉房屋尚未办理产权证，双方约定购房尾款62000元，于办理产权变更登记之日支付。被告余云雪于2019年9月22日将案涉房屋及相关材料交付给崔迎迎管理、使用。2018年10月，案涉房屋取得不动产权证，产权登记在原告张娜恩名下，不动产权证号为云（2018）呈贡区不动产权第××号。产权证上登记的房屋建筑面积为65.73平方米。后因张娜恩、余云雪不配合崔迎迎办理案涉房屋的产权过户手续，崔迎迎向本院提起诉讼。 另查明：张娜恩于2015年4月1日与案外人云南白药置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买了云南白药置业有限公司开发建设的位于昆明市呈贡区二期Ｂ－17幢第31层X号房，房屋价格为315190元。上述商品房购销合同中张娜恩的签名由其儿子即被告余云雪代签。 本院认为：一、本案合同合法有效，首先，本案被告余云雪系张娜恩的儿子，双方系直系亲属关系；其次，原告张娜恩之前就案涉房屋与开发商云南白药置业有限公司签订《商品房购销合同》以及与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》上的签字均由被告余云雪代签；第三、被告余云雪在签订《房屋买卖经纪合同》时，向房屋中介机构提供了购房合同、房屋备案登记表、原告身份证复印件等必备资料；第四、被告余云雪在签订合同时，自愿向房屋中介机构即中搜房产经纪公司出具《承诺书》承诺其已取得案涉房屋产权人即张娜恩的合法授权；第五，崔迎迎支付的购房款，部分（190000元）直接支付到张娜恩的个人账户上。以上行为足以让合同相对人即崔迎迎和中搜房经纪公司有理由相信余云雪有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”余云雪以被代理人张娜恩的名义与崔迎迎、中搜房经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》对被代理人张娜恩有效。 二、对于原告主张被告继续履行合同并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，现本案房屋已具备过户条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”被告张娜恩应当按约协助办理诉争房屋的过户手续。 三、对于原告主张被告承担违约金92400元的诉讼请求，因被告张娜恩拒不履行合同的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”原告主张的违约金金额符合双方合同约定（462000元×20％），本院对此予以支持。对于原告主张被告余云雪承担连点责任的诉讼请求，因其并非合同相对方，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张娜恩继续履行合同，并于本判决生效之日起十五日内协助将位于云南省昆明市呈贡区二期Ｂ－17幢第31层3105号房屋（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）产权办理至原告崔迎迎名下； 二、被告张娜恩于本判决生效之日起十日向原告崔迎迎支付违约金人民币92400元。 三、驳回原告崔迎迎的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2110元，由被告张娜恩负担。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审 判 长  朱 曦 人民陪审员  李红梅 人民陪审员  杨 坤 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  陆叶青