江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1181民初1634号原告：朱国花，女，1967年10月20日出生，汉族，住江西省德兴市。原告：王树江，男，1966年6月6日出生，汉族，住江西省德兴市。两原告的共同委托诉讼代理人：马忠良，江西立凭律师事务所律师。被告：赖丽云，女，1972年3月4日出生，汉族，德兴市房管局职工，住江西省德兴市。原告朱国花、王树江与被告赖丽云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱国花、王树江及委托诉讼代理人马忠良、被告赖丽云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱国花、王树江向本院提出诉讼请求：１、判令被告双倍返还购房定金即10万元给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月22日原告通过德兴市诚信房产服务部介绍与被告订一份《二手房买卖居间合同》，同意将其位于德兴市金家园二处安置房12栋1单元301室卖与原告，价款38万元。原告于合同订立时支付5万元购房定金给被告，被告出具定金收条给原告。该合同约定被告收到原告资金后5日内，由被告办理好原告与二处重新签订购房合同，然后原告支付33万元购房款。但此后被告以种种理由推诿，原告要求其退款也无效，原告诉至法院。被告赖丽云辩称，原告诉称不属实，按照协议第三条第二款的约定，原告当天就有违约，定金不应返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月22日原告通过德兴市诚信房产服务部介绍与被告订立一份《二手房买卖居间合同》，同意将其位于德兴市金家园二处安置房12栋1单元301室卖与原告，其房屋性质属于棚改安置房。按照棚改要求，棚改有多少户需要安置房，就应做多少套安置房，但棚改单位报送的棚改安置房为156套，其中4套是原江西省有色冶金建设公司厂区管理委员会应付关系户的。被告赖丽云的这一套属于关系户，其棚改安置房购买价格为184,240元，卖给原告朱国花、王树江价格为38万元。其中5万元是定金，被告已收取。德兴市金家园的房屋有61栋、62栋、63栋，没有12栋，荷树弄是7栋、8栋、9栋、12栋。12栋是靠山边的东面，故被告准备卖给原告的棚改房的实际地址是德兴市冶建二处荷树弄小区的安置房，而不是金家园。金家园的棚改安置房还处于准备启动阶段。另查明，原江西省有色冶金建设公司厂区管理委员会德兴市管理处主任胡小菁因在棚改项目中违规违纪违法犯罪已批捕后，现在法院审理阶段。德兴市监察委员会认定胡小菁的违规违纪违法情况涉及本案的有“2016年11月，胡小菁在未按冶建公司和冶建管委会正式通知下违规启动棚改项目的前期拆迁，同时违规收取10户棚改户购房款172万元，当月冶建公司下文责令德兴管理处停止一切有关棚改项目的收支活动。2017年3月，冶建公司再次下文未经冶建公司同意，任何人不得从棚改户中收取购房款或用棚改户的购房款支付任何费用。2016年至2018年胡小菁在棚改项目实施过程中，未经冶建公司和冶建管委会同意和授权，不顾冶建公司下文严禁任何人擅自收取棚改户购房款的规定，其利用职务之便违规收取了吴贤生9户购房款共计1,215,984元，并开具了盖有冶建管委会（2）财务专用章以及胡小菁个人印章的收据。胡小菁未将上述9户购房款上缴冶建管委会财务入帐，除了其中21.68万元用于公务开支外，其余99.9184万元胡小菁均用于偿还个人借款、家庭消费等个人开支。2018年6月，胡小菁为掩盖其收取棚改房购房款的事实，让王昆明补开了由其收取购房款的收据。2018年11月江坞集团纪委调查德兴棚改项目建设情况，胡小菁为应对调查掩盖其使用公款的事实，遂让王昆明开具了时间为……的虚假收条。”本案被告赖丽云的“关系户”的购房款184,240元交给包工头王昆明。王昆明2018年5月30日出具相关收据。现王昆明因违法犯罪被批捕。江西有色冶金建设有限公司冶建发〔2018〕35号关于撤销江西有色冶金建设公司厂区管理委员会德兴、永平管理处及停用印鉴的通知，时间为2018年12月29日。胡小菁谈话笔录“与赖丽云没有签合同，只是说考虑她一套”。原告朱国花、王树江认为被告赖丽云违约，应双倍返还购房定金10万元给二原告。被告赖丽云认为其并未违约，《二手房买卖居间合同》因二原告违约，并未于2018年12月1日付清全部购房款，故已经解除了。二原告交的5万元定金不予退还。本院认为，本案争议的焦点是二手房买卖合同的效力问题。安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目或国家因水利建设，改善民生等移民需要，对被拆迁住房或移民进行安置所建的房屋。按照有关规定，被安置人获得这种安置房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这在转让的效力上与经济适用房的转让效力类似。此案安置房包含国家福利，享受拆迁安置房的主体必须是需要安置的棚改拆迁户。由于棚改拆迁安置房享有主体的特定性和建设成本的福利性，棚改拆迁户以外的人员无权享有。棚改拆迁安置房属于保障性住房，国家有限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，不符合规定取得棚改拆迁安置房指标，用于倒卖或转让实际上是对限购政策的架空，这将导致限购政策所要实现的目的的落空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。这种倒卖或转让拆迁安置房指标侵害了国家利益，当然无效。这种转让也受到棚改拆迁安置房相关政策的规制，未满足转让条件的，不得转让。房产中介机构在二手房交易中的法律地位，应根据房产中介机构与买卖双方之间签订的合同来确定。本案中居间人的居间活动内容是为委托人报告订约机会或提供订约媒介服务，居间人为委托人报告订约机会或提供订约媒介服务的事务本身并不具有法律意义；居间合同为有偿合同，但居间人只有在居间活动达到目的的时候才能请求支付报酬。委托人与第三人之间的拆迁安置房转让无效，不能实现居间合同目的，居间合同自然无效，不具有法律效力。外在因素的介入使得居间人的合同利益被置于一种不确定的状态。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。因为原、被告双方在签订棚改安置房“购房指标”转让时，房屋尚未建成完工，出卖人未取得房屋的权属证书，该转让行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，损害社会公共利益的合同无效。“购房指标”转让合同损害了其他要解决住房困难的低收入家庭的利益，从而损害了社会公共利益，合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所谓强制性规定，是指规定人们必须履行一定行为或禁止人们从事某种行为的规范。本案合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，合同的权利可以全部或部分转让给第三人，但根据合同性质及法律规定不得转让的除外。棚改安置房“购房指标”是基于特定身份享有的福利，具有人身属性的权利或资格，内部一般规定不得转让，且“购房指标”的转让违反了国家政策及法律规定。本案合同应属无效。棚改安置房是国家对被征收土地、房屋的所有权人，使用权人给予的补偿方式之一，棚改安置房指标是获得安置房的资格，该指标是否能够转让，不能一概而论，取决于该安置房的性质和是否附有权利的限制。本案棚改拆迁安置房对象是棚改户，具有专属性质。本案被告不属于棚改拆迁安置户，而是关系户，本案涉及的棚改安置房是因违规违纪违法启动棚改项目的前期拆迁原江西省有色冶金建设公司厂区管理委员会德兴市管理处负责人胡小菁的个人行为所为，并非单位行为，其与包工头王昆明其他违法行为正在依法处理。原告朱国花、原告王树江与被告赖丽云所签订的《二手房买卖居间合同》所涉及的棚改安置房因取得的方式违反《城市房地产管理法》管理性规范，违反法律、行政法规强制性规定和国家有关政策，损害社会公共利益不能转让。二原告与被告2018年9月22日签订的《二手房买卖居间合同》无效。合同无效后，被告赖丽云应当向原告朱国花、王树江返还取得的财产。对原告的诉讼请求，本院部分予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十四条第一款之规定，判决如下：由被告赖丽云在本判决书生效后十日内返还原告朱国花、王树江人民币5万元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、保全费1070元，由原告朱国花、王树江负担1685元，被告赖丽云负担1685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  刘维文人民陪审员  潘雪莉人民陪审员  吴 蕾二〇一九年十二月五日代书 记员  江周新