广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3726号上诉人（原审被告）：清远市侨阳房地产有限公司。住所地：清远市。法定代表人：骆某1。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，广东中肯律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：熊永喜，男，1973年10月19日出生，汉族，住广州市白云区**************。被上诉人（原审原告）：马少娟，女，1972年4月5日出生，汉族，住广州市白云区*************。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。上诉人清远市侨阳房地产有限公司（以下简称“侨阳公司”）因与被上诉人熊永喜、马少娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。侨阳公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。首先，被上诉人要求上诉人退回房款没有事实依据。根据合同第四条约定，涉案商品房按套出售，不存在多退少补的问题。其次，被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金没有依据。根据合同第十五条的约定，支付违约金的前提是退房，但被上诉人并未要求解除合同及退回房屋。熊永喜、马少娟答辩称：关于面积差异的问题，合同约定了房屋单价，并非按套出售，现经双方确认，面积确实少了，一审判决该节认定依据充分。关于逾期办证的问题，上诉人是没有异议的，标准问题已有生效判决确定，请求驳回上诉人的上诉请求。熊永喜、马少娟向一审法院起诉请求：一、判令侨阳公司退回11244.31元房屋款给熊永喜、马少娟；二、判令侨阳公司支付逾期办证违约金56233.6元（以395084元为基数从2017年3月30日起按银行年利率6%计至2019年8月1日止为56233.6元）给熊永喜、马少娟；三、本案的诉讼费用由侨阳公司承担。一审法院认定事实：2014年3月10日，熊永喜、马少娟（买受人）与侨阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由侨阳公司将其开发建设的位于清远市********房屋转让给熊永喜、马少娟，该商品房合同约定的建筑面积共92.11平方米，其中套内面积77.3平方米，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5164.8元，总金额395084元整，买受人一次性付清款项。出卖人应当在2016年12月30日前，将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿熊永喜、马少娟的损失。侨阳公司在庭审过程中承认，直至2019年6月26日侨阳公司才将上述资料报产权登记机关备案，熊永喜、马少娟亦予以确认。同时涉案合同第五条还对面积确认及面积差异处理进行约定，（适用于商品房预售并且非按套计价情形）。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。合同签订后，熊永喜、马少娟向侨阳公司付清购房款395084元，2014年9月17日，侨阳公司向熊永喜、马少娟出具发票，证明熊永喜、马少娟已付清涉案房屋全部购房款395084元，发票内载明涉案房屋套内面积77.3000平方米，每平方米5111.05元。另外，粤（2019）清远市不动产权第0080334号不动产权证载明，涉案房屋专有建筑面积75.1平方米。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，熊永喜、马少娟与侨阳公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应根据合同约定履行合同义务。关于熊永喜、马少娟主张侨阳公司应返还房屋面积差异金额的问题，根据上述查明的事实可知，熊永喜、马少娟主张的面积差异情况属实，差异面积为2.2平方米（合同约定套内面积77.3平方米-涉案房屋产权证登记面积75.1平方米），且误差比在3%以内，熊永喜、马少娟与侨阳公司签订的《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理作出约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，侨阳公司应当返还由于套内面积减少产生的差价款。至于侨阳公司提出涉案房屋按套计价不存在多退少补的抗辩理由，由于合同约定的涉案房屋只是按套出售，而且房屋总价款的计算也是以房屋套内建筑面积和房屋单价作为计价依据，为此，对于侨阳公司该抗辩理由一审法院不予采纳。关于差价款，虽然合同约定的房屋单价与发票载明的房屋单价不一致，但以合同约定的房屋总价款除以合同约定的套内建筑面积可知，发票载明的房屋单价为准确的房屋单价，故侨阳公司应向熊永喜、马少娟返还的房款为11244.31元（5111.05元/平方米×2.2平方米），熊永喜、马少娟主张返还差价款11244.31元之诉求有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于熊永喜、马少娟主张的侨阳公司应支付逾期办证违约金的问题，根据熊永喜、马少娟与侨阳公司签订的合同约定，出卖人应在2016年12月30日前交付房屋，在交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但侨阳公司直至2019年6月26日才履行了办证义务，早已超过90日期限，侨阳公司自2017年3月31日起逾期办证的行为已构成违约，侨阳公司应承担逾期办证的违约责任。鉴于熊永喜、马少娟与侨阳公司签订的《商品房买卖合同》并无约定在买受人选择继续履行合同情形下逾期办证违约金的计算方式，熊永喜、马少娟要求以已付购房款395084元为基数，按年利率6%的标准计算的请求合理，一审法院予以采纳。由于侨阳公司在2019年6月26日才履行了办证义务，从2017年3月31日逾期办证日起至2019年6月26日已逾期817日，故侨阳公司应向熊永喜、马少娟支付的逾期办证违约金为53060.32元(395084元×6%÷365日×817日)，而熊永喜、马少娟请求逾期办证违约金计算至2019年8月1日的诉求一审法院不予采纳，应予驳回。判决：一、清远市侨阳房地产有限公司于判决生效之日起10日内向熊永喜、马少娟返还房屋面积差额11244.31元；二、清远市侨阳房地产有限公司于判决生效之日起10日内向熊永喜、马少娟支付逾期办证违约金53060.32元；三、驳回熊永喜、马少娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，由熊永喜、马少娟负担35元，清远市侨阳房地产有限公司负担669元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可以归纳为：1、侨阳公司应否向熊永喜、马少娟返还面积差价；2、熊永喜、马少娟要求继续履行合同的情况下，能否主张逾期办证违约金。关于第一个争议焦点。根据双方提交的证据，不动产登记机关登记的房屋套内建筑面积确实小于合同上约定的套内建筑面积，本院对该节事实予以确认。现侨阳公司上诉拒绝返还差价的主要理由是认为合同约定了按套出售。对其该节上诉理由，本院认为，合同第四条约定按套出售，但同时约定按套内建筑面积计算价款，并明确约定了交易单价。合同第五条约定了面积差异的处理，同时排除了按套计价的情况。也就是说，除了按套计价的以外，出现面积差异的，均应当多退少补。涉案房屋是按套内建筑面积计价，故出现面积差异，应当按照第五条的约定处理。上诉人的上诉理由是混淆了按套出售和按套计价的内涵。此外，涉案合同是由行政主管机关提供的示范版本，根据第四条的内容，在预售的情况下，买受人可以选择的只有按套出售和按幢出售，由此再次佐证了双方约定的按套出售并非按套计价。故对上诉人的该节上诉理由，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。涉案双方对侨阳公司逾期办证的事实并无争议，本院对此予以确认。对于逾期办证的违约责任，合同第十五条约定的是买受人退房，故侨阳公司认为熊永喜、马少娟不能主张继续履行合同情况下的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，违约方承担违约责任的形式，应当由守约方根据实际情况行使选择权。本案中，合同虽然没有约定继续履行情况下的违约金数额，但也未明确排除守约方选择继续履行的权利，且合同也不存在继续履行的其他障碍，故熊永喜、马少娟可以根据上述规定选择继续履行合同，并要求侨阳公司承担赔偿责任。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1408元，由上诉人清远市侨阳房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一九年十二月二十八日法官助理  陆倩倩书 记 员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。