呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初8840号原告：韩燕，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭峰，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：李志会，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姜正男，内蒙古澳兰律师事务所律师。被告：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场ABC号楼2层209。委托诉讼代理人：李永光，董事长。委托诉讼代理人：金喜，员工。原告韩燕与被告李志会、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告韩燕及其委托诉讼代理人郭峰，被告李志会的委托诉讼代理人姜正男，第三人正邦公司的委托诉讼代理人金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩燕向本院提出诉讼请求：1.解除原告韩燕与被告李志会、正邦公司于2019年6月28日签订的《房屋买卖居间合同》、于2019年7月30日、2019年8月15日签订的两份补充协议；2.被告李志会向原告支付自2019年7月8日起以52万元为基数，按日千分之五的逾期付款利息，至2019年7月29日共计3.9万元，并向原告支付违约金10.4万元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月28日，原告与二被告签订《房屋买卖居间合同》，约定原告将其所有的位于呼和浩特市××区房屋以52万元的价格出售给李志会，并由正邦公司提供居间服务，约定定金为1万元，李志会的付款方式为贷款，但未约定首付款及贷款数额，该数额最终以银行审批为准，同时约定李志会若选择贷款支付的，则应当保证其征信无任何不良记录贷款资质良好，若李志会未按约定时间及方式付款的，每逾期一日应当承担房屋总价款千分之五的逾期付款利息，逾期超过15日的，原告有权解除合同并要求对方承担房屋总价款20%的违约金。2019年6月28日，李志会向原告支付定金1万元，2019年8月15日，李志会向原告支付首付款4万元，原告配合李志会在银行办理面签手续，但李志会在签订合同时隐瞒了其存在不良征信记录及贷款资质不合格的事实，由于李志会在银行存在不良征信记录同时也不符合贷款资质，因此其在银行的贷款申请未通过，但其仍然向原告保证其征信不存在任何问题符合贷款条件，由于李志会故意隐瞒真实情况，导致原告无法收到房款，房屋也迟迟无法出售，其隐瞒的真实情况给原告造成了重大的损失。现为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。李志会辩称，原告的诉讼请求与事实不符，应予以驳回。根据原、被告的《房屋买卖居间合同》和后来的补充协议，因为双方都考虑到银行贷款是一个复杂的过程，因此双方未约定付款时间，李志会不存在逾期付款的违约行为。对于李志会的征信问题，商业银行无权对公民征信做出任何决定，且假如银行表示有逾期还款记录的话，可以考虑换个银行申请贷款。由于李志会没有违约行为，因此原告要求其承担违约责任的要求，与事实、法律都没有依据。正邦公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。第一次银行贷款没有通过的原因是被告在这家银行不符合贷款条件，正邦公司就对接了第二家银行，被告可以在第二家银行贷款，但原告表示因为第一次贷款没办下来给其造成了损失，耽误了时间，因此在第二次银行面签提交完材料后，原告向李志会索要赔偿金，李志会称第一次银行贷款不通过不是其原因，第二次银行已经进行面签了为什么还要违约金，之后原告提起本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的《关于天和公寓13014房屋买卖合同补充协议》、《天和小区房屋买卖合同补充协议》，对原告提交的《房屋买卖居间合同》、《不动产权证》、收条、证明书、微信聊天记录，对被告提交的收条，予以采信并在案佐证。正邦公司未提交证据。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2019年6月28日，韩燕（甲方、出卖方）与李志会（乙方、买受方）、正邦公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，该合同系业已打印的格式文本，打印出的居间方名称为内蒙古优居科技有限公司，但各方均认可实际提供居间服务，并在合同尾部盖章的系正邦公司。合同第一条约定房屋基本状况：甲方将其自有的的坐落××区之房地产出卖于乙方，房屋建筑面积为51.08平方米，用途为居住，房屋所有权人为韩燕，产权证号为0XXXX号，该房屋上有抵押，抵押金额为22万元，撤押方式为甲方在本合同签订之日起10个有效工作日内自行撤押。合同第二条约定房屋买卖成交价格及付款方式：该房地产成交总价为52万元，乙方同意于签订本合同时，向甲方支付定金1万元，付款方式为按揭贷款，甲乙双方在签署本合同之日起10日内将过户及贷款所需资料交予丙方并前往银行签字办理贷款手续，待银行审核该贷款资格通过后90日内办理过户，甲乙双方保证所提供贷款资料的真实性，如有虚假造成贷款无法办理或延迟办理的责任由违约方承担。合同第四条约定房产交付：甲方应当于收到全款3日内将该房产交付买方。合同第七条约定违约责任：2.乙方未按本合同约定的付款方式或未按约定的时间办理手续，每逾期一日，按照房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同要求乙方归还房屋，同时乙方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向甲方支付房产交易总价款20%的违约金。4.乙方如按揭贷款购房，必须保证个人征信及资质无问题，并保证银行抵押或担保不影响本次贷款，且不被政策限购，如因乙方个人原因或国家政策性调整导致该贷款无法办理，则乙方须在收到通知之日起一个月内，将剩余房款一次性付给甲方，如乙方逾期付款则承担逾期付款的违约责任。合同第九条其他约定为手写条款：1.卖方保证产权清晰；2.买方保证征信良好无恶意逾期；3.双方配合正邦地产贷款和手续。同日，韩燕出具收到买方李志会交来购买涉案房屋购房定金1万元的收条一张。2019年7月30日，韩燕（甲方）、李志会（乙方）签订《关于天和公寓13014房屋买卖合同补充协议》，约定：甲乙双方于今日将过户贷款交予丙方，并前往银行办理贷款手续，待银行审核贷款资格通过后，甲方应即进行房本自行撤押，并于甲方撤押完成后，两日内双方立即办理过户，如有一方违约则承担合同中的违约责任和逾期责任。2019年8月15日，韩燕（甲方）、李志会（乙方）、正邦地产（居间方）签订《天和小区房屋买卖合同补充协议》，约定：1.双方到银行办理贷款同时，乙方支付甲方首付款（首付款金额由银行评估为准），并且乙方承诺不冻结。2.违约责任：甲乙双方约定，现因签合同到今天2019年8月15日，买方因首付款延期到位，买方愿意承担违约金9000元，卖方也同意违约金额。后续出现任何问题，之前所交违约金不退还。在后期办理贷款和过户等手续时双方必须配合办理，如哪一方不配合或延期办理，将承担相应的违约责任和逾期责任，违约金和违约责任按合同履行。3.如因乙方未按时付款引起的诉讼，由乙方承担诉讼所产生的所有费用。……5.经三方协商并同意，在卖方撤押完成后，两日内（除周六日和法定节假日）去房产局进行过户，如有一方违约则承担合同中的违约责任和逾期责任。6.正邦地产承诺，在双方配合办理所有手续前提下，在卖方撤押房本开始之日起28日内，卖方将收到全款52万元，如若逾期承担合同中的逾期和违约责任。7.补充约定签字即生效其他约定按合同原件协议执行。2019年8月15日，韩燕出具收条一张，载明：“今收到买方李志会交来购买涉案房屋的首付款12万元，现以现金方式交给买方8万元，实际收到4万元。收款人：韩燕（捺印）”。同日，韩燕出具收到李志会交来房屋买卖违约金9000元、首付款4万元的收条两张。出具日期为2019年8月15日的《证明书》载明：“现正邦地产驰誉店店经理金喜证明天和公寓13014买方李志会截止今日，共付给卖方韩燕1万元定金，9000元违约金，4万元首付款，剩余尾款47万元。证明人：金喜（捺印）、李志会（捺印）”。出具日期为2019年9月12日的《证明书》载明：“现正邦地产驰誉店店经理金喜、买方李志会证明，天和公寓13014买方李志会截止今日，共付给卖方韩燕1万元定金，9000元违约金，4万元首付款，剩余尾款47万元。买方承诺今日贷款如通过后再支付剩余首付5万元，贷款合同中所呈现金额为甲方配合贷款、面签使用，未真实付款。现因贷款金额变动，买方贷款通过后，再支付剩余首付6万元。买卖双方今日在银行所签买卖合同为配合贷款使用。所有约定事项按照之前所签所有补充协议及合同为准。今日在银行所签买卖合同仅供贷款。证明人：金喜（捺印）、李志会（捺印）”。登记日期为2018年7月20日的《不动产权证》[蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0XXXX号]载明，涉案房屋为韩燕单独所有。本院认为，韩燕与李志会、正邦公司于2019年6月28日签订的《房屋买卖居间合同》，韩燕与李志会于2019年7月30日签订的《关于天和公寓13014房屋买卖合同补充协议》，韩燕与李志会、正邦公司于2019年8月15日签订的《天和小区房屋买卖合同补充协议》（以下简称涉案合同），系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。三方于2019年6月28日签订《房屋买卖居间合同》，约定房款的支付方式为按揭贷款。在合同的实际履行中，涉案交易共进行过两次贷款申请。第一次为2019年8月15日，三方签订第二份补充协议，李志会自愿向韩燕支付逾期支付首付款的违约金9000元，三方亦达成“在后期办理贷款和过户等手续时双方必须配合办理”的约定，但该次贷款审批未获通过。第二次为2019年9月12日，李志会、正邦公司出具《证明书》，李志会对支付首付款的数额进行承诺，并表明贷款合同中的金额仅为配合贷款、面签使用，未真实付款，所有约定事项按照之前所签补充协议及合同为准。在该次贷款申请未能获批之后，各方未就涉案合同如何继续履行再度达成约定。关于韩燕请求解除涉案合同的诉讼请求，本院认为，涉案三份合同虽对房屋总价、以按揭贷款方式支付购房款、申请贷款手续的时间等进行了约定，但并未对首付款的支付时间及金额、余款的支付时间等进行详细约定。涉案交易共进行过两次贷款申请，但均未获通过，虽李志会表示其仍然愿意购买涉案房屋，但结合其已交纳的首付款金额及双方在两次贷款申请均未获通过的情况下，并未就合同如何继续履行再度达成约定，韩燕亦明确表示不愿继续出售该房屋，涉案合同的交易目的已无法实现，故对韩燕请求解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。关于韩燕请求李志会向其支付以房款52万元为基数计算逾期付款利息及违约金10.4万元的诉讼请求，韩燕主张的计算依据为双方《房屋买卖居间合同》第七条的约定，“乙方未按本合同约定的付款方式或未按约定的时间办理手续，每逾期一日，按照房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同要求乙方归还房屋，同时乙方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向甲方支付房产交易总价款20%的违约金”。对于逾期付款计息，本院认为，涉案合同并未对支付首付款、余款的时间等进行详细约定，三方在2019年6月28日签订第一份合同至2019年9月12日进行第二次贷款申请，三方当事人始终在继续履行涉案合同，且2019年8月15日韩燕已收取李志会向其支付的逾期支付首付款违约金9000元，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。对于违约金10.4万元，本院认为，双方未约定首付款的详细支付时间，且第二份补充协议第一条约定，“双方到银行办理贷款同时，乙方支付甲方首付款（首付款金额由银行评估为准）”，李志会于2019年9月12日出具的《证明书》亦载明“买方承诺今日贷款如通过后再支付剩余首付5万元，……买方贷款通过后，再支付剩余首付6万元”，正邦公司表示，第二次贷款申请未通过是由于韩燕取回贷款手续所致，韩燕亦认可从银行取回贷款手续的事实，虽在交易中，因李志会的原因，进行了两次贷款申请，但均为促成该笔交易继续进行，双方亦进行了多次洽商，且交易进行至此，韩燕并未交付涉案房屋，故对韩燕该部分诉讼请求，本院不予支持。关于涉案交易产生的首付款、定金，因双方均未主张，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、韩燕与李志会、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2019年6月28日签订的《房屋买卖居间合同》，韩燕与李志会于2019年7月30日签订的《关于天和公寓13014房屋买卖合同补充协议》，韩燕与李志会、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2019年8月15日签订的《天和小区房屋买卖合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、驳回韩燕的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计1580元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书到达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年十二月五日书记员 米文欢