广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初24028号原告（反诉被告）：林少洲，男，1963年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：王伟，广东瀛杜律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市商邦置业发展有限公司，住所地广州市越秀区寺右二马路49号首层、二层。法定代表人：苏庆，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡志高，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）林少洲与被告（反诉原告、以下统称被告）广州市商邦置业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王伟，被告的委托诉讼代理人胡志高、汪旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2017年5月及2017年9月签订的两份《中旅商业城业主房屋租赁合同》；2.被告于房屋租赁合同解除之日起3日内将位于广州市越秀区中山五路219号312铺腾空交还原告；3.被告的租赁保证金17162.5元归原告所有；4.被告立即向原告支付拖欠的租金（按每月8581.25元，自2018年3月1日起计至法院判决合同解除之日止，暂计到2018年12月31日为85812.5元）;5.被告向原告支付逾期交租违约金（每逾期一日，按照当月拖欠的金额的0.1%计付违约金，暂计到2018年12月31日为13584.12元）;6.被告赔偿原告因其违约导致合同提前解除造成的损失（按合同约定月租金8521.25元为标准，以实际交铺期、免租期、重新招租期共计11个月计算损失94393.75元）。事实与理由：原、被告双方于2017年5月签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定由原告将越秀区中山五路219号中旅商业城三层312铺出租给被告作商业使用，建筑面积50.5平方米，租期13年5个月，自2017年6月1日起至2030年10月31日止，租金按两年递增一次。原告签约后即将商铺交付给被告使用，被告直至2017年9月29日才向原告支付租赁保证金17162.50元，至今未向原告支付任何租金。经原告多次催缴被告仍拒付租金，已构成根本性违约，原告有权解除合同，但由于商铺早已交付被告控制且解约后还需重新招租，无疑给原告造成了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告答辩并反诉称：2017年5月，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告将越秀区中山五路219号中旅商业城三层312号铺出租给被告，以便被告并入一至三层的整体商业经营，租赁期限自2017年6月1日至2030年10月31日，其中5个月免租等。合同签订后，被告支付了保证金17162.5元给原告。之后，原告提供产权证给被告，然而其产权证上显示的面积明显小于其声明的合同面积。对于被告的质问，原告称“这栋大厦至今都没有完成规划等相关验收，属于历史遗留问题建筑物，房产证是特事特办的，房产证上显示的面积仅为套内面积，建筑面积未经测绘，不清楚多少”。不仅如此，被告该房产证显示二、三楼存在大片中空状态，而现实状态是二、三楼没有天井。对此，原告称这是北京华联商厦经营前就由开发商填平的，所有业主都同意，但这并不影响被告整层承租经营。为此，被告曾四次向越秀消防大队、广州市消防支队等消防部门申报不同的消防设计方案，但消防部门均认为该物业楼梯疏散宽度不够，不符合《建筑物设计防火规范》的规定，从而未能核准被告的消防设计方案。被告对此十分疑惑，经消防部门权威人士口头告知原因有二：其一是二至三层原本中空的地方被填平增加了建筑面积，相应地就需要增加疏散通道面积；其二是该物业其中一条消防通道的二至八层被人堵住，从而使得本就已经不够面积的消防通道更加不符合消防规范要求。不仅如此，开发商的一次消防虽然通过了验收，但一次消防验收时一至三层仍然是中空的，后被人填平并没有得到消防部门的许可，消防部门也未就此同意准许填平后的商场投入使用。经实地勘察，被告发现凡力影城将其中一条消防通道的二至八层全部用墙隔住。然而，被告无力解决中庭填平问题，也无权拆除二至八层消防通道隔墙。原告给予被告的免租期即将届满，被告也萌生退意，于是召集了二十余位小业主代表开会，但小业主代表一致要求被告继续承租、免租期可以顺延至消防部门准许开业之日。为此，被告采取了新的申报方案，并获得了通过。但因此整体项目消防设计通过时间和开业前消防许可时间大幅延后。此外，被告依据租赁合同对场地进行了装修，共投入了超过1500万元，但该场地因建造不符合规划许可，至今未完成备案验收手续，原开发商跑路使得消防部门提及的楼梯疏散宽度不够等土建问题、规划验收、质量验收等问题均处于无解的状态。2018年10月广州市国土规划委员会发出通知，就中旅商业城中空层违法建设等历史遗留问题提出意见。对此巨大的法律风险，被告自2018年12月起将场地移交给广州市衡邦物业管理公司（以下简称衡邦公司）接管，原告知悉该事实并实际收取衡邦公司支付的租金等费用。被告认为，涉案物业存在违法建设等情形，使得物业未能通过竣工验收，因此原告将物业交付被告使用违反了法律禁止性规定，涉案合同应属无效，原告收取的保证金应予退还。而且即使合同有效，案外人广州立成投资发展有限公司等主体堵塞消防通道以及开发商或其他案外人违法填平中庭使得中旅商业城整体消防疏散通道存在面积、宽度不够等历史遗留问题均非被告可以解决的，未支付租金的责任不在被告，被告无需承担违约责任。而且原告一方面向衡邦公司收取租金、管理费用等，另一方面还向被告主张租金以及要求履行腾空交房的义务显然不符合法律的规定。据此，被告提起反诉，请求被反诉人立即退还反诉人交付的保证金17162.5元及利息（按照中国人民银行公布的的同期贷款利率为标准，自2017年9月30日开始计算至被反诉人付清之日止）。原告对被告的反诉答辩称：在双方签订租赁合同的时候，被告对场地情况是了解的，而进行消防报审也是合同约定由被告自行负责。原告对此不存在任何过错。而且据原告与物业公司以及消防主管部门沟通，涉案商业城通过正常的调整和申报可以取得消防许可证，且现在还在经营的已经拿到消防验收证明。我方正在向消防部门申请能否取得。故被告提出的答辩不能成立。相应地，由于被告违约导致我方损失我方有权解除合同并且追溯相关租金和违约金。经审理查明：坐落在本市××区××312铺的房地产权属人为原告，共有情况为单独所有，规划用途为商业，套内建筑面积为25.2平方米。2017年5月，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路219号中旅商业城的三层312铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积50.5平方米。租赁期限自2017年6月1日至2030年10月31日，其中2017年6月1日至2017年10月31日为装修免费期，2017年11月1日至2020年10月31日的月租金额为8581.25元，2020年11月1日至2022年10月31日的月租金额递增5%为9010.31元，2022年11月1日至2024年10月31日的月租金额递增6%为9550.93元等；租金按月结算，由乙方在每月10号之前向甲方指定的账户支付当月租金。乙方交纳租赁保证金为17162.5元，甲方开具保证金收据；乙方交付的租赁保证金不计利息，租赁期届满，甲方同意乙方用租赁保证金抵扣最后二个月的租金，但乙方仍应按时支付每月的差额部分。合同签署日视同甲方房屋交付日，但同层各业主的起始、终止日期需统一，只有在同层的业主签署本租赁合同的面积和业主都达到85%以上，及物业管理公司同意乙方进场并签订物业管理合同时，才是乙方交付甲方租金、租赁保证金的起始计租日，本合同的免租日期及起租日期相应顺延；如在2017年7月1日之前未达85%以上，及物业管理公司未同意乙方进场并且签订物业管理合同，和乙方未交付甲方租金、租赁保证金时，双方均有权解除合同；合同期限届满时或因其他原因解除合同时，租赁期间乙方所增设的附着装修设施均需拆除，甲方给乙方15天免租时间，将该项目清空后移交给甲方，所需费用由乙方负责。甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付滞纳金；甲乙双方签定本合同后，乙方可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，既可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用。甲方同意乙方在本合同租赁期内将本物业部分或全部转租分租给他人。本合同在执行过程中的争议或因商业环境变化涉及的未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决，可以订立补充协议作为本合同的不可分割部分。等等。前述合同签订后，被告于2017年9月29日向原告支付了租赁保证金17162.5元。被告在承租前述商铺所在中旅商业城后，曾先后四次对涉案商铺所在商场的消防设计向广州市公安消防局申报消防设计。经公安消防部门对被告提交的消防设计方案审核后，广州市公安消防局先后于2017年8月28日、9月29日、2018年1月23日、4月18日作出《建设工程消防设计审核意见书》，明确因消防疏散楼梯净宽度不足等原因，案涉工程消防设计需修改后重新报消防机关审核。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向被告发出《不同意投入使用、营业决定书》，写明根据被告对广州市越秀区光塔街中山五路219号一、二、三层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查存在下列问题：1.该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定为不合格；2.疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》等。2018年11月26日，被告向包括原告在内的中旅商业城1-3层业主发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，称因涉案商业城的历史原因导致整体数次未能通过消防验收，产权证也不齐全致使涉案场地虽已装修，但因政府政策文件指引及现时市场经营环境的变化，被告的经营困难，故决定自2018年11月26日起退出中旅商业城1-3层的经营并解除与原告的租赁合同。并要求原告自行考虑与管理处联系场地使用问题，或是否与有意租赁的商户签订租赁合同、或与有意接手经营经营的公司重新签订合同对外经营，由该公司负责原告的租金等费用。此后，被告分别在2018年12月9日以及2019年2月28日在《广州日报》刊登了该解除通知书。另查明：案涉商铺所在中旅商业城原由广州捷中宝房地产开发有限公司开发建设。2000年9月6日，广州市公安消防局向该司核发编号为穗公消（建）验[2000]第321号的《关于中旅商业城的消防验收意见》，写明经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用等。此外，原告于本案诉讼过程中提交一份其与被告于2017年9月签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》，其中约定的租赁期限为2017年10月1日至2031年2月28日，其中2017年10月1日至2018年2月28日为装修免费期，2018年3月1日至2021年2月28日的月租金额为8581.25元，2021年3月1日至2023年2月28日递增5%的月租金额为9010.31元等。对此，被告质证认为该合同没有原件，且也不是完整的合同，故三性均不予确认。当时并非与全部业主签订了两份合同，仅是与部分业主根据备案要求进行修正签订了第二份租赁合同，当时被告准备进场装修，故双方对租赁期限进行了调整。此外，被告为证明涉案商铺现由衡邦公司实际经营、支付租金等向本院提交如下证据:1.被告与衡邦公司于2018年11月30日签订的《协议书》，其中约定被告已将案涉中旅商业城1-3层场地按已装修现状移交回广州淏宬物业管理有限公司（以下简称淏宬公司），衡邦公司为盘活中旅小业主商铺，现由管理处将场地交由衡邦公司经营；自2018年11月30日起，被告退出经营，自2018年12月1日起衡邦公司自行与管理处和小业主沟通场地使用问题，中旅商业城业主的租金及管理费等费用全部由衡邦公司承担等。2.被告于2018年11月30日与淏宬公司签订的《物业接收记录》，其中载明被告于该日将中旅商业城1、2、3层及其附设之一切设备及水、电表读数移交该物业公司。对此，原告于庭审中质证认为：就涉案场地，第三方衡邦公司仅接手一、二层，第三层衡邦公司并没有接手。故第三层业主提出计算到合同解除之日的租金，第一、二层业主只是要求计算至2018年11月30日。各原告已经考虑到一、二层由第三方实际占有使用的情况下没有向被告主张合同期内的租金，三楼是没有被占用，目前仍是被告改造后的现状。为此，本院于2019年9月19日组织原、被告以及衡邦公司前往案涉中旅商业城现场进行勘查，勘查情况为：现案涉中旅商业城三楼为空置状态。衡邦公司表示三楼并不在其公司管理范围内，其管理的一、二楼商场也是从淏宬公司处接管。被告称其在2018年11月30日已将商场一至三层物业全部移交给淏宬公司管理，被告一开始即是与淏宬公司接洽商铺租赁事宜，相关的商铺也是由淏宬公司处移交的，只是与每个小业主签订租赁合同而已。原告对此予以确认，并称原来整个商场均是由淏宬公司统一代管，并协调业主对外出租，原承租人华联公司在撤场时未将商铺复原。本院认为：原、被告双方签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，原、被告双方均应依约履行各自负担的合同义务。至于被告辩称前述合同因涉案商铺所在大楼未通过竣工验收应属无效的意见，据已查明的案件事实来看，案涉商铺所在的中旅商业城此前因擅自改变部分建筑使用性质、改变建筑外立面以及擅自在建筑物外立面设置广告牌等原因致使建设单位未完成规划验收，但涉案商铺并不包括在建设单位前述违法建设行为的范畴之中。案涉商铺现已取得不动产登记部门核发的不动产权属证明文件，原告对涉案商铺有权对外出租。被告的该项辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于原告诉请要求解除的其于2017年9月与被告签订的租赁合同，因原告仅能提供该合同的首页，而被告亦称其并不持有该合同的原件，该合同仅系与部分业主签订以供备案之用。因此，在无其他证据佐证的情况下，本院对于原告提交的合同不予认可。原、被告之间的权利义务应以双方于2017年5月签订的合同约定内容为准。根据前述合同的约定，被告承租涉案的商铺之后，应自2017年11月1日起按月支付租金，但被告除支付了租赁保证金外，从未支付过任何租金，被告的行为显已构成违约。根据前述约定，被告逾期支付租金超过15天的，原告有权解除合同、没收保证金并要求收回商铺、追讨拖欠租金及滞纳金。因此，原告诉请要求解除其与被告签订的租赁合同、没收租赁保证金并由被告清付欠付租金及计付逾期支付租金的违约金，理据充分，本院予以支持。被告反诉要求原告退还租赁保证金及利息，缺乏事实依据，本院不予支持。至于被告辩称其承租因消防问题导致商铺无法投入使用，因被告在案涉商铺所在中旅商业城承租了一、二、三层的部分面积，并非单个铺面承租，而是为将数层商铺统一承租后作规模经营，其应对涉案商铺所在商场的基本情况在合同订立前作全面、细致的调查、了解，并作为其最终与原告订立合同的参考依据。事实上，被告承租并实施装修改造并办理二次消防验收过程中，虽然经周折，但其最终仍是通过了消防部分的审核。因此，被告仅以此为由主张不应支付租金，缺乏事实依据，本院不予采信。至于被告称其已于2018年11月26日解除双方的租赁合同，因被告既未按合同之约定向原告发出书面的解除文件，且其作为违约方并不享有合同的解除权。因而被告的该项抗辩意见，本院不采信。至于原告诉请要求被告交还商铺的诉求，被告辩称其已将涉案商铺交付案外人且商铺实际由衡邦公司占用，但经本院现场勘查，该商铺现处于空置状态并未由他人占用。根据前述合同的约定“甲方给乙方15天免租时间，将该项目清空后移交给甲方，所需费用由乙方负责。”即不论被告是否从原告手中接收商铺，被告作为承租人，如其不再继续履行前述租赁合同的，理应将商铺交还出租人而非交付给衡邦公司或淏宬公司。因此，被告的该项抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但考虑到案涉中旅商业城的经营中的实际状况，截至本案诉讼期间，被告已退出案涉商场的经营，原告对于案涉商铺处于空置状态也是清楚的，原告可以自行办理场地接收并重新组织对外出租。因此，原告诉请要求被告交还商铺的诉请，本院不予支持。至于原告诉请要求被告赔偿的损失问题，考虑到被告承租涉案场地后已积极投入大量的人力、物力对案涉场地进行改造，但消防问题未能彻底解决而无法继续开展营运，非属被告恶意欠付租金造成违约，故本院酌定逾期支付租金的违约金标准调减为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。结合原告诉请要求被告交还场地的诉求以及租金主张，本院酌定被告支付案涉商场的租金至前述合同解除之日止即本判决生效之日止，原告主张的损失赔偿的请求，本院不再予以支持。鉴于本案纠纷系因被告原因引致，本案诉讼费用由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、自本判决书发生法律效力之日起解除原告林少洲与被告广州市商邦置业发展有限公司于2017年5月签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》；二、被告广州市商邦置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告林少洲支付自2018年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2020年10月31日前按8581.25元/月，自2020年11月1日至2022年10月31日期间按9010.31元计）以及自2018年3月11日起至本判决发生法律效力之日止逾期支付租金的违约金（以每月应付租金为基数，自当月11日起按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付）；违约金的总额不得超过同期未付租金的总额；三、被告广州市商邦置业发展有限公司已付的租赁保证金17162.5元由原告林少洲收取，不予退还；四、驳回原告林少洲的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市商邦置业发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4464元、反诉案件受理费114.53元均由被告广州市商邦置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  蔡永辉人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  王 勇二〇一九年十二月五日书 记 员  黄金铭