上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70156号原告：上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会,住所地上海市浦东新区龙阳路XXX弄XXX号XXX室。负责人：徐影，主任。委托诉讼代理人：程文杰，上海源法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清，上海源法律师事务所律师。被告：李永哲，男，1971年8月27日生，朝鲜族，户籍地黑龙江省五常市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：凌代坤，上海市金石律师事务所律师。原告上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会(以下简称万邦业委会)与被告李永哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理，组织双方于2019年9月23日进行证据交换，之后依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告万邦业委会的委托诉讼代理人程文杰和张清(仅参加第一次证据交换)，被告李永哲及其委托诉讼代理人凌代坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万邦业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年6月1日至2019年7月31日欠付租金人民币(以下币种同)1,581,555.95元；2、判令被告向原告支付欠付租金的违约金7,837,286.59元。事实和理由：2010年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，其中约定被告承租位于上海市浦东新区龙阳路XXX弄XXX号XXX室以及相应的附属设施，出租面积为605平方米，租赁用途为经营咖啡餐饮、休闲娱乐，租期自2010年6月1日至2020年5月31日；房屋租金为2.5元/平方米/日，合同履行第三年递增5%，第四、五年递增6%，第六、七年递增7%，第八、九、十年递增8%。后双方于2010年9月29日、2011年3月31日签署两份补充协议对原合同部分内容作了变更。其中，双方调整房屋租金基数为2.1元/平方米/日，递增方式不变。原告向被告按时交付房屋，然被告自2016年5月起拒付租金，原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告将第二项诉请调整为：判令被告支付原告欠付租金的违约金936,380.36元(按照日千分之一的标准，计算至2019年7月31日)。被告李永哲辩称，愿意支付租金，但根据租赁合同第5条约定，原告有义务督促一楼商户拆除广告牌，目前仍有永轩地产未拆除广告牌，故按照约定租金标准不应调增，应按照2.1元/平方米/日的标准计算。关于拖欠租金的违约金，租赁合同签订后，原告要求被告将租金支付至业主大会账户。2013年5月29日，原告要求被告将租金支付至个人账户。2019年4月22日，原告又要求被告将租金支付至物业公司账户。被告认为租赁合同和原告签署，故租金应支付至原告账户，被告多次要求原告提供原告银行账户未果，导致被告无法及时支付租金。由于并非被告不愿意支付租金，而系原告自身原因所致，故对于违约金不予认可。即使法院认定违约金成立，原告主张的违约金数额过高，请求法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2009年2月23日，经核准，上海市浦东新区龙阳路XXX弄XXX号XXX室权利人登记为全体业主，建筑面积605.42平方米。2010年5月21日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将上海市浦东新区龙阳路XXX弄XXX号XXX室以及相应的附属设施(包括一楼独立门户所需空地无偿使用)一并出租给乙方使用，建筑面积为605平方米，租赁用途为经营咖啡餐饮、休闲娱乐，租期自2010年6月1日至2020年5月31日(其中2010年6月1日至2010年7月31日为装修免租期)；房屋租金为2.5元/平方米/日，乙方于免租期满前的2日内支付一个月租金46,000元，之后每一个月一付，先付后用，付款时间在每月期满前自动支付下月租金；租金递增方式：合同履行第三年递增5%，第四、五年递增6%，第六、七年递增7%，第八、九、十年递增8%，上述数次递增，均以2.5元/平方米/日为递增基数；乙方逾期交付租金的，每逾期一天须按未付租金的日千分之五向甲方交付违约金，经甲方催交后乙方还是不履行支付租金满一个月的，则以后每逾期一天须按未付租金的日百分之二向甲方支付违约金。合同第五条第4项约定，白杨路上一楼商铺的店招牌超出范围，遮挡乙方的房屋外墙玻璃窗部分，由甲方负责与对方交涉，直至诉讼。但结果取决于有关部门，只要甲方尽力了，乙方就不能以此作为甲方存在过错为借口违约或解除合同。白杨路一楼商铺的店招牌超出范围一直未解决的，则甲方不能递增，解决后，才作为按第四条第三项递增的时间表开始递增。2010年9月29日，原、被告签订《租赁合同的补充协议》。2011年3月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定租赁期限为2010年6月1日至2020年5月31日不变；鉴于在原合同的履行中，乙方已经发生装修等其他实际损失，甲方同意以免租作为对乙方补偿，免租期至2013年6月31日，包括装修及损失补偿全部内容；租金单价变更为：免租期满之日起2.1元/平方米/日，原合同的递增比例、递增年限不变。2016年8月8日，原告向永轩房产万邦店及万邦水果卖场发函，要求整改店名招牌。后万邦水果买卖整改完毕，但永轩房产万邦店至今未予整改。2017年5月16日，原告及上海市浦东新区万邦都市花园业主大会(以下简称万邦业主大会)张贴公告，其中载明根据表决结果，万邦业主大会作出如下决议：……4、同意授权业委会聘请专职律师，处理33号201(原阿里郎)房租长期欠缴问题，律师费及可能产生的相关费用由公共收益支出。2019年4月8日，原告向被告寄送律师函，要求其支付租金及违约金。2019年4月13日，被告向原告复函，要求原告提供转账账户，并要求协商租金等问题。2019年4月28日，被告又向原告复函，表示被告不同意将租金支付给物业，要求原告提供业委会账户。2019年8月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告确认被告按照2.1元/平方米/日的标准将租金支付至2016年5月31日止。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告作为承租人应按约支付租金，关于双方争议的租金标准，根据租赁合同第五条第4项约定，白杨路一楼商铺的店招牌超出范围一直未解决的，则出租方不能递增租金。经查，永轩房产万邦店店招问题至今未予解决，故原告要求按照递增后的租金标准计算租金，缺乏依据，本院不予支持。根据双方约定的2.1元/平方米/日的标准，2016年6月1日至2019年7月31日租金应为1,468,698元。关于逾期支付租金的违约金，被告作为承租人应按原告要求将租金支付至原告指定账户，然被告自2016年6月起未支付租金，违反合同约定，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准，被告辩称该标准过高，要求法院予以调整。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合案件实际情况，截至2019年7月31日逾期付款违约金酌情调整为25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告李永哲于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会2016年6月1日至2019年7月31日租金1,468,698元；二、被告李永哲于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会违约金25万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,943元，由原告上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会负担6,675元，被告李永哲负担20,268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  祝 芬人民陪审员  梅丽华二〇一九年十二月十六日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。