广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初4427号原告（反诉被告）：深圳市维业装饰集团股份有限公司。法定代表人：张汉清，董事长。委托诉讼代理人：邱仲明，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强灵，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳铜道金谷投资控股有限公司。法定代表人：邓丽珍，董事长兼总经理。被告（反诉原告）：欧阳仁美。被告（反诉原告）：欧阳格。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗学林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：杨镇章，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）深圳市维业装饰集团股份有限公司（以下简称维业公司）与被告（反诉原告）深圳铜道金谷投资控股有限公司（以下简称铜道金谷公司）、欧阳仁美、欧阳格房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）维业公司的委托诉讼代理人陈强灵，被告（反诉原告）铜道金谷公司、欧阳仁美、欧阳格的共同委托诉讼代理人罗学林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维业公司向本院提出诉讼请求：1.判令铜道金谷公司返还原告双倍定金100万元；2.判令铜道金谷公司赔偿原告资产评估费15万元；3.判令铜道金谷公司承担逾期利息，暂计至2019年8月13日为5141.46元（计算方式：以115万元为本金，按照人民银行同期贷款利息，自2019年7月7日起，计至清偿之日止）；4.判令欧阳仁美、欧阳格对铜道金谷公司的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。案件审理过程中，原告维业公司增加一项诉讼请求：解除原告与深圳铜道金谷投资控股有限公司的2019年7月1日签订的《收购价格确认书》。另变更第三项诉请中“逾期利息”为“损害赔偿金”。事实与理由：2019年7月1日，原告为准备购买坐落于深圳市××区泰然大厦××座2301／2302（房产证号为深房地字30******17/30******59）之物业，与铜道金谷公司签订了《收购价格确认书》，约定原告支付定金100万元，同时约定在真实签订房屋买卖合同之前，原告需要委托评估15天，召开董事会7个工作日，提交股东大会通过25天，在此期间，铜道金谷公司不得将上述物业卖给第三方，否则原告有权要求铜道金谷公司返还双倍定金。原告为此已支付铜道金谷公司定金100万元，并与资产评估公司签订合同委托进行资产评估，已支付评估费15万元。2019年7月7日，铜道金谷公司违反确认书的约定，私自将上述物业卖给第三方，并于房屋登记部门办理了房产转移登记，致使原告无法购买本案物业。经原告多次追讨，铜道金谷公司只返还原告定金100万元。原告认为，原告与铜道金谷公司签订的《收购价格确认书》系双方真实意思表示，合法有效。铜道金谷公司违反确认书约定，私自将物业卖予第三方，严重违背诚信，已经构成严重违约，侵犯了原告合法权益，原告有权要求铜道金谷公司依照确认书约定双倍返还定金，即铜道金谷公司还需返还100万元。原告为履行合同，委托支付了第三方评估费用15万元，铜道金谷公司也应当予以赔偿。铜道金谷公司在2019年7月7日与第三方办理了房产过户手续，应在此时就负有向原告双倍返还定金和赔偿的义务，故自该日起计算银行相应贷款利息。铜道金谷公司注册资本16666.67万元，欧阳仁美认缴持股90%，欧阳格认缴10%，欧阳仁美、欧阳格均未履行出资义务，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告作为债权人的利益，应当对铜道金谷公司的本案债务在认缴范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告铜道金谷公司辩称，原告的诉请不应得到支持，即使法院判令被告承担100万元的给付义务，原告主张的资产评估费、逾期违约金也不应得到支持，因为100万元已涵盖原告可能遭受的损失。被告欧阳仁美、欧阳格共同辩称：欧阳仁美、欧阳格已经完成了注册资本的实缴义务，不应当对铜道金谷公司的债务承担连带清偿责任。反诉原告铜道金谷公司、欧阳仁美、欧阳格向本院提出反诉请求：1.判令维业公司返还定金100万元；2.本案的诉讼费用、保全费、保全担保费等由维业公司承担。案件审理过程中，三反诉原告放弃主张第二项反诉请求中的保全担保费。事实和理由：铜道金谷公司与维业公司于2019年7月1日签署《收购价格确认书》，就维业公司收购铜道金谷公司坐落于深圳市××区泰然大厦××座2301／2302（房产证号为深房地字30******17/30******59）之物业，该《收购价格确认书》明确约定维业公司应当在《收购价格确认书》签署日起7个工作日内完成召开关于收购物业的董事会，在《收购价格确认书》签署日起25日内完成召开关于收购业务的股东大会。铜道金谷公司于2019年7月2日收取了维业公司支付的100万元定金，但维业公司没有按照《收购价格确认书》的约定如期召开董事会、股东大会。因维业公司违反《收购价格确认书》的约定，铜道金谷公司才另行将房产售予第三方。之后，三反诉原告将收取的定金返还了维业公司。现三反诉原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。反诉被告维业公司辩称：1.维业公司并未违约，《收购价格确认书》约定了物业评估期间系15天，即2019年7月10日前维业公司需完成对涉案物业的评估，维业公司已于2019年6月26日委托第三方对涉案物业进行评估，在物业评估期间，铜道金谷公司于2019年7月7日私自转让物业，并同第三人在房产部门作了对涉案房产的变更登记，直接导致双方合同目的不能实现，维业公司有权终止合同的履行。2.三反诉原告于2019年7月18日向维业公司返还定金100万元，已经用实际行动表明三反诉原告因无法履行合同，同意退还维业公司定金，现又起诉维业公司返还定金，严重违反诚实信用原则，不应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：1.依据深房地字第××号产权证书记载，深业泰然大厦23C01、23C02地产由铜道金谷公司所有。2.2019年6月21日，铜道金谷公司作出董事会决议与股东会决议，决定出售公司名下深业泰然大厦23C01、23C02地产。3.2019年7月1日，铜道金谷公司（出售方/甲）与维业公司（收购方/乙）签订《收购价格确认书》，约定：维业公司收购铜道金谷公司坐落于深圳市××区××大道北深业泰然大厦××座2301／2302物业，标的面积1730.64平方米，意向价格49050元/平方米。由于维业公司购买物业流程时较长，双方协商达成以下几点：（1）维业公司委托评估公司进行物业评估，铜道金谷公司须全权配合，时间以2019年6月25日算起，预计为15天；（2）维业公司召开董事会通过物业收购案要7个工作日来完成；（3）维业公司提交股东大会通过物业收购案需要25天；（4）签订此协议五个工作日内，维业公司应向铜道金谷公司支付定金100万元，铜道金谷公司开具收据，逾期未向铜道金谷公司支付定金的，铜道金谷公司有权单方终止本协议并要求维业公司赔偿违约金10万元；（5）维业公司股东大会未通过该物业收购案时，铜道金谷公司需在三个工作日内无条件退还定金50%，剩余50%不予退还；（6）铜道金谷公司确认向维业公司转让该物业经过股东会授权，并向维业公司提供有关本物业转让的股东会决议文件。维业公司在对铜道金谷公司进行评估、过董事会及召开股东大会过程中，如果铜道金谷公司私下将物业卖给第三方，或者以各种理由推诿不卖，维业公司有权要求铜道金谷公司依法返还双倍定金；（7）维业公司应向铜道金谷公司提供股东大会通过决议的复印件并于通过后的三个工作日，维业公司与铜道金谷公司须签订《深圳市二手房买卖合同》。因维业公司原因，10天内未与铜道金谷公司签订《深圳市二手房买卖合同》的，铜道金谷公司有权单方解除本协议，铜道金谷公司收取的定金不予退还；因铜道金谷公司原因，10天内未与维业公司签订《深圳市二手房买卖合同》，维业公司有权单方解除本协议，铜道金谷公司退还双倍定金。……（10）收款账号：深圳铜道金谷投资控股有限公司；账号：40×××69；开户行：工商银行深圳卓越时代广场支行。铜道金谷公司在出售方（甲）处盖章，维业公司在收购方（乙）处盖章。4.2019年7月2日，维业公司向铜道金谷公司40×××69账户内转入100万元，用途备注为购买物业定金。5.2019年6月26日，铜道金谷公司向维业公司出具《收款收据》，载明：今收到维业公司交来购买深业泰然大厦C座2301、2302定金。款项以实际到账为准。收款单位盖有铜道金谷公司财务专用章。6.维业公司与国众联资产评估土地房地产估价有限公司签订了《资产评估委托合同》，评估项目为：位于深圳市××区××大道北深业泰然大厦××、23Ｃ02共两套房地产市场价值。2019年6月30日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具了《资产评估报告》。2019年7月10日，维业公司向国众联资产评估土地房地产估价有限公司支付评估费15万元。7.欧阳仁美、欧阳格系铜道金谷公司的股东，二人认缴的注册资本总额为1亿元，其中欧阳仁美认缴出资额9000万元，欧阳格认缴出资额1000万元。欧阳仁美、欧阳格提交的由深圳中兴信会计师事务所出具的《验资报告》记载，经审验，截至2015年3月19日，铜道金谷公司已公示的累计实收资本为1亿元。8.2019年7月7日，铜道金谷公司与案外人签订合同，将深业泰然大厦XX2301/2302物业出售给案外人，并已办理了过户登记。9.2019年7月18日，铜道金谷公司向维业公司退还原收取的定金100万元。本院认为，原告维业公司与被告铜道金谷公司签订的《收购价格确认书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效的约定，双方均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，原告维业公司主张解除《收购价格确认书》，被告铜道金谷公司亦表示同意，应视双方就解除《收购价格确认书》达成一致意见。故对维业公司请求解除《收购价格确认书》的诉请，本院予以支持。综合原、被双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、原告维业公司与被告铜道金谷公司在本案中是否存在违约的行为；二、被告铜道金谷公司是否应向原告支付双倍定金100万元及承担原告的评估费与损害赔偿金；三、欧阳仁美、欧阳格是否应与铜道金谷公司承担连带清偿责任；四、维业公司是否应向铜道金谷公司支付定金100万元。关于焦点一，原告维业公司主张，铜道金谷公司于2019年7月7日与案外人签订合同，出售案涉物业，铜道金谷公司构成根本违约，维业公司不存在违约行为。被告铜道金谷公司则称，维业公司应在2019年7月4日之前发出召开董事会的通知，维业公司未能在2019年7月4日之前发出通知，其预期已不能按约完成董事会决议，铜道金谷公司在此情况下与案外人签订合同不构成违约。对此，本院认为，《收购价格确认书》于2019年7月1日签订，维业公司与铜道金谷公司约定，维业公司召开董事会通过物业收购案要7个工作日来完成。即维业公司应在2019年7月10日之前召开董事会通过案涉物业收购案。《中华人民共和国公司法》第一百一十条第三款规定，董事会召开临时会议，可以另定召集董事会的通知方式和通知时限。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（四）》第四条规定，股东请求撤销股东会或者股东大会、董事会决议，符合公司法第二十二条第二款规定的，人民法院应当予以支持，但会议召集程序或者表决方式仅有轻微瑕疵，且对决议未产生实质影响的，人民法院不予支持。由此可见，首先，公司内部可以自行确定董事会临时会议的通知时限。其次，即便并非召开董事会临时会议，倘若仅是会议通知时限不合规定，亦属于程序上的轻微瑕疵，不必然影响决议的效力。因此，被告铜道金谷公司以维业公司未能在2019年7月4日之前发出通知，其预期已不能按约完成董事会决议为由主张维业公司违约的意见不能成立，本院不予采纳。《收购价格确认书》中明确约定了维业公司所需的物业评估期、董事会决议期、股东大会决议期等，铜道金谷公司明知约定的期限均未届满，却与案外人于2019年7月7日另行签订合同处分案涉物业，导致《收购价格确认书》的目的不能实现，铜道金谷公司的行为构成根本违约。维业公司主张铜道金谷公司违约的意见成立，本院予以采信。关于焦点二，《收购价格确认书》约定，维业公司应向铜道金谷公司支付定金100万元；铜道金谷公司出具的《收款收据》中亦载明收到的款项为定金。由此可见，双方就维业公司支付的100万元的性质已明确约定为定金。铜道金谷公司称该100万元属于订金的意见不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《收购价格确认书》约定，维业公司与铜道金谷公司在完成约定的事项后，需签订《深圳市二手房买卖合同》，故维业公司于2019年7月2日交付的100万元属于立约定金。如前所述，因铜道金谷公司根本违约，导致双方无法签订《深圳市二手房买卖合同》，铜道金谷公司作为定金收受方应向维业公司双倍返还定金200万元（100万元×2）。又因铜道金谷公司已于2019年7月18日向维业公司退还了100万元，故铜道金谷公司还需向维业公司支付的金额为100万元。铜道金谷公司称应参照《收购价格确认书》中“维业公司股东大会未通过该物业收购案时，铜道金谷公司需在三个工作日内无条件退还定金50%，剩余50%不予退还。”的约定，铜道金谷公司即使需要返还定金，也仅需返还50万元。该意见与双方在《收购价格确认书》中约定“如果铜道金谷公司私下将物业卖给第三方，或者以各种理由推诿不卖，维业公司有权要求铜道金谷公司依法返还双倍定金。”的内容不相符合，同时，也有悖于前述定金罚则的规定及内涵，本院对此不予采纳。维业公司另主张铜道金谷公司赔偿资产评估费15万元，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。由此可见，买卖合同中定金与赔偿损失之间的关系为完整的单向补充关系，即赔偿损失系对定金的弥补，如守约方的损失小于定金的金额，则违约方无需另行赔偿损失。本案中，维业公司确实支出了资产评估费15万元，但铜道金谷公司承担的定金双倍返还的义务能够覆盖维业公司所遭受的资产评估费损失，因此，维业公司再行主张资产评估费损失缺乏依据，本院不予支持。维业公司还主张铜道金谷公司承担违约赔偿金，该项费用实际是对铜道金谷公司应额外返还的100万元及15万元资产评估费计收自2019年7月7日起至清偿之日止的利息。如前所述，铜道金谷公司无需承担15万元资产评估费，故对15万元资产评估费计收利息缺乏依据，本院不予支持。对于铜道金谷公司应额外返还100万元的利息问题，同对资产评估费的论述一致，考虑到铜道金谷公司承担的定金双倍返还的义务在弥补原告遭受的资产评估费损失外，仍能覆盖维业公司所遭受的利息损失，故对维业公司主张对该100万元计收利息的诉请，本院不予支持。关于焦点三，维业公司以欧阳仁美、欧阳格未实缴出资为由主张二人与铜道金谷公司承担连带责任。深圳中兴信会计师事务所出具的《验资报告》记载，经审验，截至2015年3月19日，铜道金谷公司已公示的累计实收资本为1亿元。可见，欧阳仁美、欧阳格的出资情况与原告主张的情况并不相符，且原告另未提交其他证据来推翻《验资报告》所确定的事实，依法应承担举证不力的后果。此外，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充清偿责任的，人民法院应予支持。维业公司主张欧阳仁美、欧阳格与铜道金谷公司承担连带责任与前述规定不符，且维业公司并未举证证明铜道金谷公司不能清偿案涉债务，由欧阳仁美与欧阳格承担责任尚缺乏必要条件。综上，维业公司诉请欧阳仁美与欧阳格对铜道金谷公司的债务承担连带责任依据不足，本院不予支持。关于焦点四，铜道金谷公司诉请维业公司返还已退还的定金100万元。如前所述，本案系因铜道金谷公司违约而起，维业公司并不存在违约行为，铜道金谷公司在本案中无权没收定金，且铜道金谷公司已将原收取的定金主动退还维业公司，在缺乏新的事实的情况下，铜道金谷公司要求维业公司返还已退还的定金100万元缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第一百一十条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（四）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告深圳市维业装饰集团股份有限公司与被告深圳铜道金谷投资控股有限公司签订的《收购价格确认书》；二、被告深圳铜道金谷投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市维业装饰集团股份有限公司100万元；三、驳回原告深圳市维业装饰集团股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告深圳铜道金谷投资控股有限公司、欧阳仁美、欧阳格的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15196元，由原告深圳市维业装饰集团股份有限公司负担1396元，由被告深圳铜道金谷投资控股有限公司负担13800元。反诉案件受理费6900元，财产保全费5000元，由反诉原告深圳铜道金谷投资控股有限公司、欧阳仁美、欧阳格负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  谭文剑人民陪审员  周 洁人民陪审员  何春华二〇一九年十二月二十四日法官助理何莎书记员丘丽丹