贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15333号原告：胡强，男，1974年10月12日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：夏燕，女，1973年9月7日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：丁坤（特别授权），贵州瀛黔律师事务所律师。被告：贵州远程房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路碧玉村，统一社会信用代码：915205007952859267。法定代表人：刘卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄雪薇（一般授权）、杨义（一般授权），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。原告胡强、夏燕与被告贵州远程房地产开发有限公司（下称“远程房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡强及二原告的委托诉讼代理人丁坤，被告远程房开公司的委托诉讼代理人黄雪薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡强、夏燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金共计为75956.25元（违约金以购房款517438.42元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年11月4日起暂计算至2019年1月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告双方于2011年10月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的峰景丽都第12（景泰）幢18层4号房屋；商品房总价款为509666元整；合同对办理产权及逾期办理产权的违约责任未作约定。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同约定已于2013年12月31日将该商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记有关文书报产权登记机关备案，原告不能在法律规定期限内取得房地产权属证书。原告认为，因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益。被告应当严格按照《商品房买卖合同》的约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并积极协助原告办理房地产权属登记。《商品房买卖合同》虽未约定办理产权转移登记的日期及逾期办证的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，被告应当将办理商品房转移登记的有关文书报产权登记机关备案，并协助原告办理产权转移登记手续。被告在交房之日起满90日仍然未将办理商品房转移登记的有关文书报产权登记机关备案，应当承担违约责任，即被告应当向原告支付相应违约金。(原告从2016年11月4日起算，以房屋总价款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至涉案房屋转移登记到原告名下为止。）综上所述，原告根据《民事诉讼法》、《合同法》等法律法规以及相关司法解释的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告远程房开公司答辩称：一、原告未能在涉案房屋交付使用之日起90日内取得不动产权属证书，系原告自身怠于履行相关法律法规的义务所致，非因被告的原因，被告不应承担违约责任。二、被告认为房屋权属证书的办理，对原告而言并没有产生任何实际损失，根据公平原则及诚实信用原则，被告在合同约定的时间将涉案房屋交付给原告使用后，原告的购房目的已实现。根据谁主张谁举证原则，原告应对其遭受的实际损失承担举证责任，然而原告并无证据证明因逾期办证存在任何损失，在合同未约定违约金的情况下，被告不应承担逾期办证的违约金。三、支付逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效规定。根据民法总则第一百八十八条规定，原告诉请逾期办证违约金应从涉案房屋交付使用后90日内开始起算，至今原告提起诉讼，已超过三年的诉讼时效。原告也未举证证明诉讼时效中断、中止情形，故被告提出时效抗辩应予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月22日，以原告胡强、夏燕为买受人，被告远程房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定:“买受人购买出卖人开发的位于毕节市交汇处峰景丽都12幢18层4号房，买受人购买的商品房为预售商品房，建筑面积为141.64平方米，套内建筑面积118.44平方米。该商品房总价款为509666元，买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向被告付首期款153666元，余款356000元以银行按揭支付。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依据合同约定支付全部购房款。2015年5月1日，被告向原告收取代办产权证代办费200元，代收产权证登记费80元。同日，被告向原告交付了涉案房屋。2018年9月25日，原告向被告补交房款7772.42元。2018年8月16日，被告以张贴通告的方式要求原告提交办证资料。2018年9月26日，原告向被告出具办理涉案房屋产权证《委托书》。2019年1月31日，涉案房屋所在的峰景丽都12幢办理了初始登记。原告认为，被告迟延办理房地产权属登记构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定履行了支付购房款义务，被告除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。本案中，被告实际收取原告代办产权证代办费以及产权证登记费，应视为原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，被告的义务转化为告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》未对办理商品房转移登记的期限及违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告购买的是预售商品房，被告应于2015年5月1日交房后的90日内（即2015年7月30日）具备办理转移登记的条件并通知原告。被告未在该期限内符合办理转移登记的条件及通知原告，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任。故对原告诉请判决被告支付迟延办理房地产权属登记期间违约金的请求，本院予以支持。对于违约金的起止时间问题。如前所述，原则上应从2015年7月31日起开始计算违约金。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年11月20日）往前倒推三年，即2016年11月20日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年11月20日起计算。被告虽然在2018年8月16日张贴通告要求原告提交办证资料，但其系于2019年1月31日取得涉案房屋所在的峰景丽都12幢初始登记，故应认定被告履行完毕合同义务的时间为2019年1月31日。因此，违约金应计算至2019年1月31日止。对于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未对违约金计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款总额517438.42元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上所述，原告诉请判决被告支付迟延办理房地产权属登记期间违约金的请求，应以原告已付购房款总额517438.42元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月20日起计算至2019年1月31日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州远程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡强、夏燕逾期办理商品房权属转移登记的违约金（违约金以原告已付购房款517438.42元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月20日起计算至2019年1月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币849元，由被告贵州远程房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇一九年十二月二十六日书记员 杨云兴