云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4458号原告：饶强，男，1981年5月13日出生，汉族，身份证住址湖南省醴陵市。原告：张燕，女，1985年2月23日出生，汉族，身份证住址湖南省醴陵市。二原告共同委托诉讼代理人：周淑娴，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳兴豪房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。统一社会信用代码：91532800668294352R。法定代表人：吴劳兴，男，1965年9月21日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：陈华山、叶薇，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。原告饶强、张燕与被告西双版纳兴豪房地产开发有限公司（以下简称“兴豪房产公司”）商品房预售合同纠纷，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周淑娴、被告的委托诉讼代理人陈华山、叶薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶强、张燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助二原告办理景洪市房屋不动产权证；2.判令被告向二原告支付逾期办证违约金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（以下简称合同），合同约定原告向被告购买景洪市房屋，房屋价款为777889元。该合同约定被告向原告交付房产的时间为2017年3月27日前，办理房屋产权证时间为房屋交付后24个月内。合同签订后，原告按照约定向被告全额支付了购房款，被告于2017年3月向原告交付房产同时要求原告向其支付了代办不动产权证需缴的各项费用。但时至今日，被告一直未协助原告办理房屋产权证，原告因此起诉至人民法院。被告兴豪房产公司辩称，1.答辩人作为出卖人已依法履行了协助办证的义务，不存在任何违约行为。办证是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定“在甲方协助乙方办理房屋产权登记手续时，乙方必须按约定支付完购房相关款项，同时乙方必须按政府有关规定提交办理房屋产权证所需的有效资料及交清由乙方自行承担的税费，甲方承诺于交房后24个月内负责将办理产权证所需的资料交给产权登记部门办理产权登记。如因乙方原因导致产权延误或未能办理的责任由乙方承担。”。答辩人需在交付房产后24个月内负责将办证材料交给产权登记部门，房屋买受人需按时向答辩人提交相关材料并交清税费，房产公司办证与私人办证不同，不是一户一申请，需按照产权登记部门的要求批量申请办证，个别买受人未按约定按时提交相关材料会直接影响其他买受人办理的进度，原告提交的证据并不能充分证实答辩人存在违约的事实行为，因买受人未按时提交相关材料导致办证延迟的违约责任不应由房屋出卖人承担。2.国家政策的改变也是办理产权登记时间迟延的客观原因。自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，2015年11月，景洪市不动产登记局和不动产登记中心同时挂牌成立，2016年景洪市被确定为西双版纳州不动产统一登记试点，在此期间景洪市内的各房地产公司房屋产权登记的办理都受到了影响，所有景洪市区内的房地产公司申请的产权登记都被延迟。由于政策的实行，新旧交替期间需要办理产权登记的手续以及需要提交的材料都有变化，这也使得作为买受人的各原告需要配合答辩人提交新的材料手续，否则会直接影响答辩人办证的进程。3.本案中，各原告起诉办证的房屋均已由产权登记部门登记了不动产单元具有的唯一编码，这一事实可以充分说明答辩人已积极履行了协助办证的义务。综上，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕其诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。原告提交的证据1《商品房购销合同》；证据2购房款发票一份、收据三份，被告对其真实性均无异议，本院予以采纳并在卷佐证。被告提交的证据1《不动产测量报告》、证据2《不动产权证书》真实性已经原告认可，本院予以采纳并在卷佐证。根据庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：2017年2月27日，原告饶强、张燕（合同乙方）与被告兴豪房产公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于景洪市兴豪门项目第4幢第20层2002号房，总价款777889元。被告作为甲方应于2017年3月27日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。关于产权登记，该《商品房购销合同》第十二条约定“在甲方协助乙方办理房屋产权登记手续时，乙方必须按约定支付完购房相关款项，同时乙方必须按政府有关规定提交完办理房屋产权证所需的有效资料及交清由乙方自行承担的税费，甲方承诺于交房后24个月内负责将办理产权证所需的资料交给产权登记部门办理产权登记。如因乙方原因导致产权延误或未能办理的责任由乙方承担。”，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告付清了购房款，并向被告支付了配套费、代收费用，后被告于2017年3月将该房产交付给原告使用至今。现原告以被告未协助其办理不动产权证书为由诉至本院。另查明，2019年4月26日，被告取得案涉项目不动产权证书，证号为（2019）景洪市不动产权第0011250号。原告所购房产已于2019年6月6日确定不动产单元号为532801007014GB00005F00040051。本院认为，原告饶强、张燕与被告兴豪房产公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要为商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，房屋所有权初始登记后开发商协助买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，如果出卖人未按约定及时履行办理房屋所有权初始登记的义务，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案被告于2017年3月将房屋交付原告使用，原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条中对于案涉房屋办理所有权登记的期限已进行了约定，为交付房产之后24个月之内。鉴于被告于2019年4月26日才取得初始登记证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告的行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任并继续协助原告办理不动产权证书。因原告的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记造成原告的实际损失，且从2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，景洪市自2016年6月25日开始实施不动产统一登记制度，不动产登记管理部门因职责变化和手续交接给不动产登记带来了不便，结合本案实际情况，综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院酌情予以支持逾期办证违约金2000元，原告主张超过部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西双版纳兴豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告饶强、张燕办理景洪市房屋的不动产权证；二、被告西双版纳兴豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告饶强、张燕支付逾期办证违约金2000元；三、驳回原告饶强、张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告西双版纳兴豪房地产开发有限公司负担。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  乔银远人民陪审员  李 虹二〇一九年十二月六日书 记 员  刀启娜