天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6102号原告：张峰，男，1993年11月5日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区。委托诉讼代理人：夏立东，辽宁东鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威予，辽宁东鸣律师事务所律师。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内A-314号。法定代表人：潘国春。总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：李金坪，1969年5月5日出生，汉族，该公司法务部员工，住辽宁省绥中县。原告张峰与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称“福嘉春公司”）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称“东鸿浩运公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张峰及其委托诉讼代理人夏立东，东鸿浩运公司的委托诉讼代理人李金坪均到庭参加诉讼。福嘉春公司的委托诉讼代理人刘云峰第一次开庭到庭参加了诉讼，第二次开庭经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张峰向本院提出诉讼请求：1．要求依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．要求福嘉春公司承担诉讼等费用。事实和理由：2013年案外人明少刚与东鸿浩运公司就绥中县金鼎家苑Ｂ区Ｚ1栋1单元1201室房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了合法有效的房屋买卖合同，明少刚于2014年6月4日将案涉房屋的权利义务转移给张峰，并得到了东鸿浩运公司的同意，同日，东鸿浩运公司为张峰出具108848元房款收据。2019年2月18日张峰与东鸿浩运公司重新签订了案涉房屋预订协议书，约定张峰购买案涉房屋。房款总计395966元。同日，张峰给东鸿浩运公司转账215338元，东鸿浩运公司因其自身原因导致张峰无法办理贷款免除了张峰应交房屋尾款71780元。东鸿浩运公司同日向张峰交付了房屋。天津市北辰区人民法院（以下简称“北辰法院”）于2016年7月18日对涉案房屋进行了查封。2019年6月12日，张峰向北辰法院提出了执行异议，后北辰法院驳回了张峰异议申请，无奈张峰依法提起诉讼。张峰认为自己合法买受的房屋应受法律保护。北辰法院查封并予以执行涉案房屋不但损害了张峰的合法权益，并且也没有法律依据。故张峰依相关法律规定，请法院依法排除对张峰房屋的执行行为，并不得执行涉案房屋。故呈诉。福嘉春公司辩称，不同意张峰的诉讼请求。张峰就其涉案房产享有权利，涉案房产需具备四个法定条件：1．涉案房产在查封前，张峰与东鸿浩运公司需签订合法有效的书面买卖合同；2．张峰名下无其他住房；3．张峰已经支付全部购房款并实际占有；4．没有办理过户登记手续的，张峰在其中不存在过错。涉案房产的预售许可证于2015年2月1日办理成功，而福嘉春公司申请查封涉案房产是2016年7月18日。故涉案房产被查封前，张峰和东鸿浩运公司有一年半时间完成书面买卖合同的签署和备案。现在张峰没有签署在房管局备案的书面买卖合同，张峰和东鸿浩运公司没有完成关于房屋交易的重要履行事项，张峰应承担自己无过错的举证责任。根据张峰的诉状中记载，张峰在涉案房产外还有其他住房。张峰主张支付全部购房款证据不足。如张峰主张支付购房款实际给付真实存在，需向法院提供东鸿浩运公司开具的购房发票和购房款实际交付的相关证据例如银行转账记录等。另外在本案中张峰和东鸿浩运公司诉求目的一致，所以不排除双方恶意串通制造虚假证据嫌疑。因此，张峰不能排除对涉案房产的执行行为。东鸿浩运公司认可张峰的诉讼请求及陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对双方没有争议的证据，本院予以确认并记录在卷。对于张峰出具的预订协议书、其名下交款的收款收据，张峰名下的银行转账记录、张峰与吕桂芝的户口页及吕桂芝名下的2014年5月25日取款记录以及张峰入住的自来水开户、购水、明少刚书写的情况说明东鸿浩运公司出具的特殊事项审批单、东鸿浩运公司与李国臣劳动合同等其他证据本院对于真实性及证明目的予以采信。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：张峰、明少刚与东鸿浩运公司均称：2013年明少刚与东鸿浩运公司达成金鼎嘉苑项目认购协议，约定明少刚购买福嘉春公司开发的绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元501室房屋，建筑面积96平方米，单价每平方米3,738元。后明少刚向东鸿浩运公司预付了房款108,848元。2014年6月4日明少刚与张峰约定将案涉房屋的权利义务转移给张峰，即案涉房屋购买人变更为张峰，并在东鸿浩运公司办理了更名手续，张峰应支付明少刚124,000元房款。2014年5月25日张峰用其母吕桂芝名下中国农业银行绥中塔山分理处存折取款30,978.61元，张峰称自己用该款2014年6月4日给明少刚支付了124,000元房款中的部分房款房款，其余现金支付。明少刚认可2014年6月4日张峰将124,000元房款支付给明少刚，其二人均表示上述支付的124,000元比明少刚向东鸿浩运公司所交房款108,848元多出的15,152元是张峰给明少刚转让合同的差价。2014年6月4日东鸿浩运公司为张峰出具了108,848元房款收据。2019年2月18日张峰与东鸿浩运公司重新签订了案涉房屋预订协议书，约定张峰购买案涉房屋。房款总计395,966元。建筑面积105.93平方米，单价每平方米3,738元，付款方式一次性付款，还约定，认购的楼房暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补。双方签订本协议后，张峰按规定交齐房款，东鸿浩运公司不得将房屋另行预定，否则须向张峰支付所交房款总额5%的违约金；张峰未在规定的时间内交齐房款，一周后东鸿浩运公司有权将该房屋另行预定，张峰需向东鸿浩运公司支付总房款5%的违约金。该预订协议书第7条约定，自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议作废。2019年2月18日张峰与东鸿浩运公司签订了补交尾款协议书，约定：张峰于2014年6月4日购买的案涉房屋，已交房款108,848元，未交房款287,118元。因东鸿浩运公司原因致使业主无法申请银行按揭贷款，及延迟该业主入住，东鸿浩运公司在收取张峰尾款时，补偿该业主人民币71,780元；张峰需一次性补缴剩余房款215,338元；东鸿浩运公司协助张峰办理相关入住手续。同日，张峰给李国臣银行转账215,338元，东鸿浩运公司同日开具专用收款收据，载明收张峰215,338元。东鸿浩运公司认可李国臣原是其单位出纳员，代表东鸿浩运公司收取张峰所交房款，并提交了李国臣与东鸿浩运公司的劳动合同。东鸿浩运公司表示因东鸿浩运公司的账户2014年就被查封，所以只能提供员工的个人账户收取房款。2016年4月9日，张峰在绥中县自来水公司就涉案房屋居民用水进行开户并购买自来水。诉讼中，张峰提交绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明一份，载明张峰及家庭成员刘迪截至2019年7月11日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。根据本院实际调查，张峰现在涉案房屋内居住、生活，并附有采暖、物业等日常生活交费的相关证据。福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、1202室、1301室、1401室、1402室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。张峰在本院执行阶段向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月28日作出（2019）津0113执异99号执行裁定书，驳回张峰的异议请求，张峰对上述裁定不服，故本案呈诉。诉讼中，经本院调查，绥中县不动产登记中心出具情况说明一份，载明金鼎嘉苑B区1、2栋没有竣工验收，开发单位没有向该中心提供办理首次登记所需要件，不能办理办理首次登记，也无法为购买房屋的业主办理商品房转移登记。本院认为，本案的争议焦点为：张峰是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人明少刚在涉案房屋被查封之前与被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司达成了金鼎嘉苑项目认购协议，明确了买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、面积等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该认购协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。后明少刚经东鸿浩运公司同意将上述买卖合同的权利义务转移给张峰，故张峰为案涉房屋买卖合同的买受人。根据东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明张峰名下无其他用于居住的房屋且在该涉案房屋内居住、生活。应指出，东鸿浩运公司在收取购房款中并不规范，但张峰系一般购房者，对此不宜承担东鸿浩运公司收费不规范的责任。结合东鸿浩运公司出具的收据以及张峰提交其母吕桂芝名下与交款日期相邻的前几天的银行取款记录及张峰最后缴款日的银行入账汇款业务凭单，以及张峰购买自来水、入住等相关证据，应当认定张峰已完成付款义务即张峰已经支付了相应的购房款且数额达到50%以上。综上，张峰提出的执行异议理由成立，应当排除本院对绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元1201室房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑Z-1#1单元1201室房屋。案件受理费80元，由被告天津福嘉春商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李 飞代理审判员  刘红芸人民陪审员  赵维柱二〇一九年十二月二十七日书 记 员  付振洋附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购书、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。