广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1808号原告：兰新来，男，汉族，1968年5月24日出生，身份证地址广东省连州市***********。公民身份证号码440************21X。委托代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。被告：连州市华诚房地产开发有限公司。地址：连州市***********现代国际广场一期2幢四层管理用房1。法定代表人：王某1。委托代理人：余允添，广东易之堃律师事务所律师。委托代理人：何奕龙，广东易之堃律师事务所实习律师。原告兰新来诉被告连州市华诚房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2015年10月20日签订的《房屋补偿安置协议书》和《补充协议》合法有效；2、请求法院依法判令被告立即为原告兰新来办理位于连州市***********现代国际广场一期商住小区电梯楼7幢2901室房屋的《中华人民共和国不动产权证书》，并承担全部的办证费；3、请求法院依法判令被告立即向原告兰新来支付商铺补偿款668100元（按被告应补偿原告商铺面积44.54㎡，参照当地相同位置最低市场价15000元／㎡计算）；4、请求法院依法判令被告立即向原告兰新来支付商铺租金7843元（按每月713元从2018年11月1日起计至2019年10月1日止的商铺租金），2019年10月2日起的商铺租金按每月713元计至被告付清商铺补偿款之日止；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年10月20日，原告兰新来（乙方）与被告（甲方）经协商签订《房屋补偿安置协议书》与《补充协议》。《房屋补偿安置协议书》第一条约定：乙方兰新来（原产权人兰成已故）在本期改建范围内有住宅房屋2座，属混合结构，位于连州镇北楼巷2号、4号。国有土地使用证面积357.86㎡，房屋所有权证登记建筑面积841.81㎡，实际丈量房屋建筑面积946.55㎡，因产权人兰成己故，由其儿女五人即兰润来、兰福来、兰新来、兰润凤、兰碧群共同继承上述位于连州镇北楼巷2号、4号的房产，其中兰新来分得份额房产270㎡（其中首层建筑面积89.08㎡，二层以上建筑面积180.92㎡）。第三条约定：原房屋产权人己领有房屋和土地使用权证且混合以上等级结构按1：1的比例调换产权面积，不计差价。产权调换的房屋位于连州市********连州现代国际广场（一期）商住小区电梯楼7幢2901室，建筑面积160.64㎡。产权调换的房屋建筑面积以房管发证部门最终核定的面积为准；兰新来分得首层份额房产89.08㎡，此部分的补偿款用于购买连州现代国际广场（二期）商铺，具体商铺位置、面积、价格等另行签订补充协议。第十条约定：乙方产权证由甲方统一到有关部门办理，乙方在甲方发出安置房收楼通知之日起90天内提供办理房地产权证所需的各项资料，逾期由乙方自行办理，费用自负。《补充协议》第二条约定：兰新来分得首层份额房产89.08㎡，货币补偿金额为338504元，此补偿款用于购买连州现代国际广场（二期）位于4#、5#楼首层内街铺44.54㎡。第三条约定：商铺部分面积的差额结算，超出或小于建筑面积44.54㎡部分，双方按15000元／㎡相互补差价，第四条约定：甲方应在取得土地使用权证之日起满三年，交付商铺给乙方。如到期没能交付商铺给乙方的，甲方将适当每月支付713元商铺租金给乙方。原、被告双方签订《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》后，原告立即搬出原产权房屋即连州市***********、4号房屋，并将房屋交付给被告使用。此后，被告只将连州市********连州现代国际广场（一期）商住小区电梯楼7幢2901室交由原告使用，但一直未按约定替原告办理此房屋的不动产权证，也未按约定在三年期限内（2018年11月1日之前）交付现代国际广场（二期）商铺给原告使用。原告将原产权房屋交给被告使用已三年十一个月，被告却至今没有交付商铺给原告使用，己严重违约，且被告筹建的现代国际广场（二期）至今尚未有动工的迹象，根本不可能有商铺交付给原告，被告应该已无能力履行交楼义务，因此原告要求被告以现金方式补偿原告的商铺损失，即按照被告应补偿原告商铺面积44.54㎡，参照当地相同位置的最低商铺市场价15000元/㎡进行补偿，并支付补偿之前的商铺租金（按补充协议约定从逾期之日即2018年11月1日起，每月交付商铺租金713元给原告，直至被告付清商铺补偿款额之日止）。现原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院在查明事实以后，判如所请。原告举证如下：1、原告身份证；2、企业机读档案登记资料；3、房屋补偿安置协议书、补充协议；4、家庭协议。被告口头辩称：1、涉案安置协议书和补充协议书是无效的，因为该两份合同所涉及的原产权房屋产权人是兰成，他的继承人除了原告外，还有其他的兄弟姐妹，包括兰润来，兰福来，兰润凤，兰碧群，以及王诗永，涉案的合同只是说原产权房屋由儿女五人继承，明显遗漏了一位继承人王诗永，损害了其合法权益，而且原产权房屋是兰成和王诗永的夫妻共同财产，因此王诗永对原产权房屋享有一半的份额，因此只有五人同意的补偿安置，只有四人签订了补偿安置协议书，兰福来没有签订，这四人签订协议书，损害了其母亲以及另外没有签订协议书的人的合法权益，因此涉案协议书和补充协议是无效的。2、即使涉案的合同是有效合同，但是原告请求被告办证，承担办证费用，承担商铺补偿款和租金的理由是不成立的，首先协议书的第十条第一点明确原告应当在收楼后90天内提供办理房地产权的各项资料，由甲方即被告到相关部门办理，如果逾期，就由原告自行办理，且费用自付，原告是在2016年5月份就接受了安置房屋，但是原告没有在90天内提供办理房产证的相关资料，因此未办证的责任在于原告，对于商铺的补偿，补充协议第四条明确约定被告是在取得土地使用权证满三年，交付商铺给乙方，即原告，但是由于原告的不配合，被告至今未能取得土地使用权证，因此交付商铺的条件并未达到，原告无权主张被告支付商铺补偿款以及商铺租金，而且原告主张的商铺补偿款计算标准没有依据。3、安置协议书第十三条明确约定，签订协议后原告要将原产权房屋的所有权证、国有土地使用权证交由被告办理注销、变更手续，但是原告一直没有履行该义务，是违约在先，因此原告要求被告办证、承担办证费用、支付商铺补偿款、租金的请求是不能成立的。被告举证如下：提前收楼申请确认书。经审理查明：2015年10月20日，原告兰新来（乙方）与被告连州市华诚房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》。《房屋补偿安置协议书》约定：“第一条、原产权房屋现状（1）乙方在本期改建范围内有住宅房屋2座，属混合结构，位于连州镇北楼巷2号、4号。国有土地使用证面积357.86㎡，房屋所有权证登记建筑面积841.81㎡。（2）实际丈量房屋建筑面积946.55㎡。（3）因产权人兰成己故，由其儿女五人：兰润来、兰福来、兰新来、兰润凤、兰碧群共同继承上述位于连州镇北楼巷2号、4号的房产。其中继承人之一：兰新来分得份额房产270㎡（其中首层建筑面积89.08㎡，二层以上建筑面积180.92㎡）。第三条、房屋的补偿（1）产权调换。原房屋产权人己领有房屋和土地使用权证且混合以上等级结构按1：1的比例调换产权面积，不计差价。产权调换的房屋位于连州市********连州现代国际广场（一期）商住小区电梯楼7幢2901室，建筑面积160.64㎡。产权调换的房屋建筑面积以房管发证部门最终核定的面积为准。（3）兰新来分得首层份额房产89.08㎡，此部分的补偿款用于购买连州现代国际广场（二期）商铺，具体商铺位置、面积、价格等另行签订补充协议。第十条、产权证的办理和费用分摊（1）乙方产权证由甲方统一到有关部门办理，乙方在甲方发出安置房收楼通知之日起90天内提供办理房地产权证所需的各项资料，逾期由乙方自行办理，费用自负。第十三条签订本协议之日起，乙方须将房屋所有权证（证号：粤房字第4294102号、粤房字第1578983号）、国用土地使用证（证号：连府国用（1998）字第182*****006号、连府国用（2003）第182*****006号、连府国用（2003）第182*****007号交由甲方办理注销变更手续”。《补充协议》约定：“第二条、兰新来分得首层份额房产89.08㎡，货币补偿金额为338504元，此补偿款用于购买连州现代国际广场（二期）位于4#、5#楼首层内街铺44.54㎡，商铺的建筑面积以房管发证部门最终核定的面积为准，且因二期方案未经规划审批，最终以规划委员会通过批准的为准，如方案有变动就原定位置就近另行安置。第三条、商铺部分面积的差额结算，超出或小于建筑面积44.54㎡部分，双方按15000元／㎡相互补差价。第四条、甲方应在取得土地使用权证之日起满三年，交付商铺给乙方。如到期没能交付商铺给乙方的，甲方将适当每月支付713元商铺租金给乙方”。原、被告双方签订上述协议后，原告搬出连州市***********、4号房屋，并将该房屋交付被告。被告已按约定将连州市********连州现代国际广场（一期）商住小区电梯楼7幢2901室交付原告，但未按约定为原告办理此房屋的不动产权证。被告亦未按约定交付连州现代国际广场（二期）位于4#、5#楼首层内街铺给原告。另查明，2015年8月19日，兰润来、兰福来、兰新来、兰润凤、兰碧群签订《家庭协议》，该协议约定：“经兰润来、兰福来、兰新来、兰润凤、兰碧群五人协商。同意将北楼巷4号前幢楼房建筑面积110平方划给兰润凤、兰碧群各55平方。2人不再参予其它分配，后楼及前幢剩余楼房由兰润来、兰福来、兰新来共同分配，母亲王诗永由五人共同抚养”。上述《家庭协议》在原、被告签订《房屋补偿安置协议书》时，已提交被告备案并作签订协议书依据。王诗永于2016年5月30日去世。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方自愿签订《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》，该二份协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备合同无效的情形，合同依法有效，对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照协议全面履行自己的义务。原告请求判令确认原告与被告于2015年10月20日签订的《房屋补偿安置协议书》和《补充协议》合法有效、判令被告为原告兰新来办理位于连州市***********现代国际广场一期商住小区电梯楼7幢2901室房屋的《中华人民共和国不动产权证书》并承担全部的办证费、判令被告向原告兰新来支付商铺租金的诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。原告请求判令被告立即向原告兰新来支付商铺补偿款668100元（按被告应补偿原告商铺面积44.54㎡，参照当地相同位置最低市场价15000元／㎡计算）的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告兰新来与被告连州市华诚房地产开发有限公司于2015年10月20日签订的《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》合法有效。二、被告连州市华诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告兰新来办理位于连州市********连州现代国际广场（一期）商住小区电梯楼7幢2901室的《中华人民共和国不动产权证书》，并承担办理上述产权证书的有关费用。三、被告连州市华诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰新来支付商铺租金7843元（租金计算：按每月713元，从2018年11月1日起计至2019年10月1日止为7843元）。从2019年10月2日起按每月713元计至被告交付商铺之日止。四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费5279.72元，由原告负担5218.46元，被告负担61.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  唐彬诚二〇一九年十二月十六日书记员  吴亚桐本案适用的法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。