福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4874号 原告：福州家家喜物业管理有限公司，住所地福州市晋安区长乐北路218号六层6240室，统一社会信用代码91350103315379393J。 法定代表人：林建贵，总经理。 委托诉讼代理人：何荣铨，男，公司工作人员。 被告：刘云萍，女，1954年10月7日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州家家喜物业管理有限公司（以下简称家家喜物业公司）与被告刘云萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家家喜物业公司的法定代表人林建贵、委托诉讼代理人何荣铨与被告刘云萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家家喜物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘云萍立即缴清2019年1月19日至2019年10月31日期间拖欠的物业费计626.10元及违约金895.30元，合计1521.40元。诉讼中，家家喜物业公司以刘云萍未缴纳2019年11月1日至2019年11月30日的物业费为由变更诉讼请求为要求刘云萍缴清2019年1月19日至2019年11月30日期间拖欠的物业费计692.8元及违约金895.3元，合计1588.1元。家家喜物业公司主张的事实与理由：2019年1月19日，其公司与台江区苍霞街道三保社区签订了彬德园小区《物业服务合同》，合同期限三年，自2019年1月19日至2022年1月18日，并告示于该小区内。同日，其公司即进驻该小区着手物业管理工作。物业服务费收费亦从1月19日起算。住宅为0.6元/㎡/月，沿街店面为2.5元/㎡/月。为了规范小区的管理，更好地服务全体业主、租户，其公司进驻初始，即对小区东、北两个进出口安装了汽车进出道闸，聘请卫生清洁员负责每天两次的环境清扫，每八天循环清扫楼道一次，6月11日至18日对各楼道（八座28个楼道）进行接水清洗。为了防范“登革热”，对小区的八座楼顶存在的积水现象进行了四次清理，铲除了蚊子的滋生源。清理了小区的化粪池，疏通了小区内和沿街店面的污水沟，解决了该小区因多年无物业管理造成的脏、乱、差现状，改善了小区的环境面貌。其公司所做的这些工作有目共睹，毋庸置疑，得到了业主、租户的好评。大部分业主、租户都自觉履行了物业费缴交义务。刘云萍从1月19日至今拖欠物业费，虽经多次口头、书面催缴仍置之不理，拒不缴纳。综上，刘云萍拒缴物业费的行为已违反了《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，为维护其公司的合法权益，现根据相关法律法规的规定，诉至法院，请求法院依法判决。 刘云萍辩称，家家喜物业公司与台江苍霞街道三保社区所签订的物业管理合同严重违背了业主的意愿，合同不透明。物业公司入驻后各项安全管理工作服务质量大打折扣，各业主也都不满意。1、弄虚作假，架空业主委员会，达到不可告人的目的，引起大多数业主的共愤。2、13座有大部分业主对家家喜物业公司进驻的合法性有异议，物业管理方面也存在严重失职，引起业主的不满。3、家家喜物业公司对13座的消防设备和器材没有配备齐全，消防栓内没有水带，没有消防用水，大厅内没有消防灭火器，不整改，不听从业主的意见，给全体业主生命财产带来严重威胁。4、2019年1月19日起至8月底楼道卫生无人管理，无人清扫，业主只能靠自己动手搞好楼内卫生，现楼内卫生由物业公司接手负责清扫，从8月到现在只能偶尔见一两次在大厅打扫卫生，现在楼道卫生状况非常糟糕，垃圾遍地臭味连天。5、合同明确约定保安实行24小时值班制度，但家家喜物业公司都在欺骗全体业主瞒天过海，说与做完全不符合，现在小区非常混乱，任何人随意出入，保安虚设，小区存在杂、乱、差、保安值班脱岗、串岗、睡岗比比皆是，严重造成业主生命财产隐患。6、小区内公共收入部分“停车费”去向不明，家家喜物业入驻以来从未公布过公共收支情况，另外经常发现商贩在小区内随意设点摆摊影响业主日常生活。7、小区内至今还有几条恶狗，严重危及业主的人身安全，家家喜物业公司置之不理，没有采取安全防范措施，杜绝隐患的发生。8、大部分业主对家家喜物业公司的责任和义务存在问题是敢怒不敢言，且怨声载道，收费过高，服务质量低下，都给业主造成抵触情绪，给和谐生活环境造成负面影响，家家喜物业公司负有不可推卸的责任，大部分业主还在观望家家喜物业能否通过查找自身经营合法性和管理方面存在的问题，切实开展行之有效的整改，并理顺责、权、利的关系后其会妥善解决缴费问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 诉讼中，本院依法前往福州市台江区住房保障和房产管理局调取了《台江区彬德园小区业主大会会议关于选聘物业管理企业的统计结果》以及《福州市物业服务合同备案证明》（编号：台物合备2019-3）。《台江区彬德园小区业主大会会议关于选聘物业管理企业的统计结果》中载明，小区投票权数：专有部分总建筑面积44664.69㎡，业主总人数547人；制作选票547张，发放选票433张，未发放选票114张，收回选票409张，其中有效票389张，废票20张；本次选举有效权数建筑面积28168.65㎡、占专有部分总建筑面积投票权数63.1%；业主人数389人，占业主总人数投票权数71%，符合相关法律规定。各候选物业公司得票权数如下：福州家家喜物业管理有限公司得票面积27331.26㎡，占比61.2%，赞成人数329人，占比60.1%；福州瑞鼎管理有限公司得票面积837.39㎡，占比1.9%，赞成人数10人，占比1.8%。原被告经质证，不持异议。本院亦予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月19日，福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司签订一份《物业服务合同》。该合同主要约定：委托物业项目的物业名称彬德园；物业类型小高层、多层住宅、商业店面；坐落位置福州市台江区；物业服务期限为2019年1月19日至2022年1月20日；提供物业服务主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理等；物业服务费实行包干制方式，物业服务费按建筑面积计算（收费标准不含公共水电分摊费及电梯的各种维修、电费、维保、年检等费用），住宅收费标准0.6元／月＊平方米，非住宅收费标准1.2元／月＊平方米，商业收费标准2.5元／月＊平方米，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五的标准支付违约金，物业服务费从2019年1月19日起按月收取，业主应于每月10日前支付当月物业服务费……该合同还约定了其他事项。该合同于2019年1月28日由福州市台江区住房保障和房产管理局作出了编号台物合备2019-3的备案证明。现家家喜物业公司以刘云萍未交2019年1月19日至2019年11月30日的物业服务管理费为由向本院提出上述诉请。 另查明，坐落于台江区的产权人系刘云萍（ＴＪ权16000392号），建筑面积为111.19平方米。 诉讼中，刘云萍确认其未向家家喜物业公司缴纳过物业服务费，家家喜物业公司有通过口头及张贴律师函、起诉告知书的形式向其催讨物业费。另，刘云萍提出根据家家喜物业公司提供的物业服务情况，其愿意按0.35元/平方米的标准支付物业服务费。 此外，家家喜物业公司提供了数张现场照片（含紧急通知，关于楼道清洗工作告知书的张贴照片，楼顶积水清理、清理化粪池、疏通小区内和沿街店面的污水沟工作照片、张贴关于将电梯纳入物业管理范畴公开征求意见函等现场照片），证明其公司有对小区卫生环境以及其他方面事务进行管理，刘云萍经质证对家家喜物业公司提供的证据真实性无异议，但认为其中的一些告知或警示通知其进出小区时不一定能看到，且楼顶的卫生并没有清理干净。刘云萍提供《证明》、《证人证言》以及小区内现场照片数张分别证明小区有业委会、家家喜物业公司与社区签订物业合同存在暗箱操作、业主没有知情权、保安值班睡觉，外来人员随意进出小区、小区时常有流浪狗进出、消防设备不完善、楼道卫生脏乱、消防通道随意敞开影响小区安全等情形，家家喜物业公司经质证后认为，小区并未成立业委会，照片体现的仅为临时性的情形，并不能就此否定物业公司未履行相应的管理义务，物业公司有对小区内的狗进行驱赶但防不胜防，进出小区的外来人员大部分是小区业主的亲戚朋友，由于政府施工，才将消防通道的门敞开。 关于福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司于2019年1月19日签订的《物业服务合同》是否合法有效是本案争议的焦点。刘云萍认为案涉房屋所在的小区有成立业委会，而三保社区与家家喜物业公司签订的物业合同存在暗箱操作，业主并不知情，并提供了一份《证明》，《证明》主要内容为“我们仍然是苍霞街道三保社区彬德园小区业主委员会成员，该届业主委员会从成立至今没有解散也没有进行换届选举。我们质问社区以什么目的避开小区业主委员会，擅自主张私自与家家喜物业管理有限公司签订所谓物业合同。我们认为该物业合同无效！”该《证明》上有部分人员签字。家家喜物业公司经质证对该证据有异议，提出案涉房屋所在彬德园小区没有成立业委会。家家喜物业公司提供一份《福州市物业服务合同备案证明》（编号：台物合备2019-3）以及台江区苍霞街道三保社区于2019年12月10日出具的《说明》以证明其司与台江区苍霞街道三保社区签订的《物业服务合同》系合法有效的，该《说明》主要内容为：“彬德园小区从未成立过业主委员会，选聘家家喜物业进场管理，整个选聘程序是在苍霞街道物业××、××小区业主代表和各竞聘公司授权代表的见证监督下，每个程序环节都是依照国家物业管理相关法规的规定进行的，家家喜物业最终得到彬德园小区总户数总面积双过半的法定多数通过，经房管局备案，是完全合法有效的。”刘云萍经质证对上述证据的真实性均无异议。 本院认为，家家喜物业公司是通过彬德园小区业主大会会议，组织选举投票并取得专有部分总面积过半，业主总人数过半的票数选举出来的物业公司，其公司与福州市台江区苍霞街道三保社区于2019年1月19日签订的《物业服务合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，且于2019年1月28日经福州市台江区住房保障和房产管理局备案，应为合法有效，对案涉小区内业主具有法律约束力。刘云萍未提供彬德园小区业主委员会成立并备案的相关证明材料且其提供的《证明》、《证人证言》不能证实彬德园小区有成立业主委员会，故对于刘云萍主张的彬德园小区成立有业主委员会，三保社区与家家喜物业公司签订的物业合同存在暗箱操作，业主并不知情的主张本院不予采信。家家喜物业公司自2019年1月19日起依合同约定为刘云萍所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。诉讼中，刘云萍提出保安值班睡觉，外来人员随意进出小区、小区时常有流浪狗进出、消防设备不完善、楼道卫生脏乱、消防通道随意敞开影响小区安全等情形，本院认为物业服务具有公共性，该公共性表现为物业公司的服务不仅针对某一业主，更是针对全体业主，因物业服务产生分歧时，双方应充分协商沟通，以维护小区的整体环境和全体业主利益，刘云萍以此拒绝缴纳物业服务费不利于该目的的实现，刘云萍提出家家喜物业公司没有达到四级资质的服务标准，认为每月可以按照0.35元/平方米标准缴纳物业费的辩解，无合同依据，本院亦不予采信。根据《物业服务合同》约定的物业服务费标准为0.6元/月*平方米，故对家家喜物业公司提出物业服务费按0.6元/平方米计算，本院予以支持。经核算案涉房屋物业服务费标准为66.7元/月（0.6元/平方米×111.19平方米），故对于家家喜物业公司要求刘云萍缴纳2019年1月19日起至2019年11月30日期间拖欠的物业费经核算为691元（66.7元×10个月+66.7元÷30天×11天，取整数），家家喜公司诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。关于家家喜物业公司要求刘云萍承担违约金895.3元这一诉请，考虑到家家喜物业公司入驻小区时间尚短，与业主之间缺乏有效沟通，刘云萍提供的证据中能反映出家家喜物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于家家喜物业公司要求刘云萍承担违约金895.3元的诉请本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、刘云萍应于本判决生效之日起十日内向福州家家喜物业管理有限公司支付2019年1月19日起至2019年11月30日止的物业服务费691元； 二、驳回福州家家喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福州家家喜物业管理有限公司负担14元，刘云萍负担11元。 本判决为终审判决。 审判员  刘锦 二〇一九年十二月二十六日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  10