湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4005号上诉人（原审被告）：康桂林，女，1962年9月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：襄阳鑫方圆实业有限公司。诉讼代表人：襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人。主要负责人：孔令国，该破产管理人组长。委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。上诉人康桂林因与被上诉人襄阳鑫方圆实业有限公司（以下简称鑫方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初3848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康桂林、被上诉人鑫方圆公司的委托诉讼代理人范建召、王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桂林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、上诉人是1980年12月份被招到国营棉织厂工作，是金方圆公司分配的福利房，职工住房不列入破产和改制资产，是历史遗留问题，涉及国家政策问题引发纠纷，不应作为民事案件受理。二、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁无效，被上诉人强迫上诉人签订，因为还要上班生活。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，优先购买权，出租人，出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享受以同等条件，优先购买的权利，因为金方圆公司（棉织厂）分配的房子，不是鑫方圆公司分的房子。依照《中华人民共和国合同法》规定，第五十六条、第五十七条、第五十八条合同无效或被撤销后，应折价补偿。上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效，是属于企业分配给上诉人的福利住房，所搭建的附着房棚，属于当时金方圆公司允许搭建，应给予补偿，不得强制拆除，损害原住人的经济利益。上诉人是1980年招工进棉织，结婚后有小孩后被分配这间房屋，经厂负责人批准自己出钱搭建厨房和卫生间，在当时属于合法搭建拥有，上诉人认为，自己是国营企业职工，企业改制，被上诉人并没有告知上诉人，房屋属于私人所有或上诉人撤离，也没有出示当时法律法规证明上诉人属于私搭乱建，就是按现在规定三年前搭建房屋也不处理，给予适当的补偿。关于双方签订租赁合同，没有道理。因为上诉人只知道所住房屋时企业分配给福利房。被上诉人是在显失公平、公正的情况下，不叫上班理由强迫上诉人等一部分的职工签订，所以判决维护了被上诉人的利益，损害了上诉人的利益。请求二审法院支持上诉人的请求。鑫方圆公司辩称，上诉人请求的补偿超出一审诉讼范围。被上诉人与金方圆公司是两个独立的法人，上诉人的请求主体错误。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是存在的。本案属于人民法院审理范围。一审判决公正，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鑫方圆公司向一审法院起诉请求：1.判令解除鑫方圆公司、康桂林之间的房屋租赁合同关系；2.判令康桂林将位于樊城区××（原××）鑫方圆公司38幢第2间（注：鑫方圆公司内部称为东院11排2间）的房屋腾空后返还给鑫方圆公司，并将违法搭建物自行拆除恢复原状；3.判令康桂林向鑫方圆公司支付房屋占用使用费384元；4.本案诉讼费用由康桂林承担。一审法院认定事实：康桂林系原国营企业襄樊市棉织厂的职工，由该厂安排其居住于原棉织厂东院第11排第2间房屋。襄樊市棉织厂名称后变更为襄樊金方圆纺织股份有限公司，2004年该企业在改制过程中，将包括涉案的房屋、土地转让给襄樊鑫方圆纺织有限公司，即现在的鑫方圆实业公司，涉案房屋及土地已于2011年登记于鑫方圆公司名下。房屋所有权证号为樊城区字第00128324号，土地使用权证号为襄阳市国用（2011）第330806004-1号。原棉织厂东院第11排第2间房屋对应的是现房产证上记载的第38幢第2间房屋。康桂林自居住之日起按月向原棉织厂、襄樊金方圆纺织股份有限公司及鑫方圆公司交纳租金，至2015年鑫方圆公司破产前夕。2015年12月23日，鑫方圆公司不能清偿到期债务，经债权人庞小红、辛玉梅等人申请，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中破（预）字第00003-1号裁定，受理鑫方圆公司破产清算一案，并于2015年12月31日作出（2015）鄂襄阳中破（预）字00003-2号裁定，指定一审法院审理该案。一审法院于2016年1月12日作出（2016）鄂0606民破字第00001号决定书，指定鑫方圆公司清算组担任鑫方圆公司的破产管理人。2019年3月15日，鑫方圆公司破产管理人向包括康桂林在内的东院房屋住户发出通知，要求各房屋租赁使用人于2019年4月15日前将房屋腾空并交付破产管理人，若有自行搭建物应自行拆除，恢复原状，康桂林不同意管理人的意见拒绝腾房，形成诉讼。一审法院认为，鑫方圆公司系涉案房屋的所有权人。鑫方圆公司、康桂林双方虽未提交书面租赁合同，但康桂林长期居住于原棉织厂东院第11排第2间房屋，即鑫方圆公司房产证上记载的第38幢第2间房屋，且从居住之日起交纳租金至鑫方圆公司破产前夕。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，因此应当认定双方存在不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鑫方圆公司提前一个月向康桂林发出通知，应当视为在合理期限内进行了告知，双方之间的租赁合同已于2019年3月15日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鑫方圆公司要求康桂林在返还租赁物时，对增设物即康桂林自行搭建的房屋恢复原状，符合法律规定。因此，鑫方圆公司要求康桂林返还房屋并自行拆除搭建物恢复原状的诉讼请求，一审法院依法予以支持。鑫方圆公司要求康桂林支付房屋占用费384元系估算，康桂林停止交纳租金的时间不确切，鑫方圆公司又未提供确切依据，该项请求本案不作处理。康桂林抗辩提出，其居住的是原国营企业分配给其居住的公房，是具有福利性质的住房。按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管的范围，本案应当不予受理或裁定驳回起诉。一审法院认为，涉案的房屋及土地使用权已由襄樊金方圆纺织股份有限公司转让给鑫方圆公司，原国营企业的财产性质、归属已经发生转变。鑫方圆公司作为涉案房屋的所有权人，基于双方事实上的租赁合同关系，依法提起民事诉讼，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定的情形，人民法院应当受理。因房屋的权属、性质已经发生了变化，现已登记在鑫方圆公司名下，康桂林要求对所住房屋及搭建物进行补偿，没有法律依据，一审法院不予支持。此外，康桂林对鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性提出异议。一审法院认为，鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性问题，不属本案审查的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法第》第一百五十三条规定，判决：一、确认原告襄阳鑫方圆实业有限公司解除租赁合同关系的行为有效，与被告康桂林之间的租赁合同关系已于2019年3月15日解除；二、被告康桂林于本判决生效后十日内将位于襄阳市××区××（原××）38幢第2间的房屋（内部编号为东院第11排第2间）返还给原告襄阳鑫方圆实业有限公司，并将搭建物自行拆除恢复原状；三、驳回原告襄阳鑫方圆实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。案件受理费80元，由康桂林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉请求以及上诉人提出的事实和理由，结合在卷证据和相关法律规定等，本院分析评判如下：一、鑫方圆公司提起本案诉讼时，鑫方圆公司与康桂林之间存在合法有效的不定期房屋租赁合同关系。鑫方圆公司享有随时解除该租赁合同的权利，其提前于2019年3月15日通知康桂林解除合同，该通知一经送达即发生解除合同的法律效力。合同解除后，腾退房屋系康桂林的合同义务，其继续占有、使用房屋无合同依据和法律依据。二、鑫方圆公司作为讼争房屋的所有权人、土地的使用权人，有权请求康桂林腾退房屋并将搭建物自行拆除恢复原状。三、康桂林没有提供相应证据证明讼争房屋系鑫方圆公司分配给其居住的福利房或者房改房，故本案纠纷不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷，本案纠纷属于平等主体之间的民事争议。四、康桂林请求对其搭建物给予适当的补偿，因其在一审中未提起反诉，故本院对此不予审理。对康桂林的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，康桂林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由康桂林负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十二月三十日书记员  康宁艺