广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2015）中一法民一初字第2290号原告：梁锦明，男，1963年6月7日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。被告：植育杰，男，1968年7月27日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：黎斯斯，女，1987年11月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区高山镇。原告梁锦明与被告植育杰、黎斯斯房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年7月16日依法立案受理。本院于2016年4月7日作出（2015）中一法民一初字第2290号民事裁定：本案中止诉讼。2019年月日，本案恢复审理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁锦明及其委托诉讼代理人何若川，被告植育杰到庭参加诉讼。被告黎斯斯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告梁锦明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告植育杰双方于2014年8月24日签订的房地产买卖合同无效；2.两被告向原告返还坐落于中山市东区中山三路2号之一房地产；3.两被告向原告支付违约金5000000元、律师代理费170000元。事实及理由：2014年8月24日，原告与被告植育杰签订房地产买卖合同，约定：被告植育杰以50800000元的价格向原告购买位于中山市东区中山三路2号之一房地产，首期款为16000000元，第二期款9000000元被告植育杰应于领到新产权证书原件之日起30天内付清，第三期款25800000元被告植育杰应于领到新产权证书原件之日起180天内付清，并出具支票。被告植育杰指定房地产过户到被告黎斯斯名下。同时第五条3项约定：如被告植育杰交易款未按约定支付的，原告给予30天宽限期，如30天宽限期过后还没有兑现视为被告植育杰根本违约，被告植育杰应向原告支付违约金5000000元，并承担原告为实现权益而支出的律师费、调查费、评估费以及房地产过户等所产生的一切费用，原告有权单方解除本合同。合同签订后，原告按约定于2014年10月16日将上述房地产过户到被告黎斯斯名下，并交付新产权证书。但被告植育杰仅向原告支付首期款16000000元，其后的第二期款9000000元、第三期25800000元交易款支票因银行账户存款不足未能兑付，目前被告植育杰共欠原告34800000元，已构成根本违约。另外，原告为实现权益聘请律师支出律师费170000元。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。原告梁锦明对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.证件移交书；3.收据、退票理由书；4.行政处罚意见告知书；5.民事案件委托代理合同、律师费发票；6.承诺书；7.中山市中级人民法院（2016）粤20刑初68号刑事判决书、广东省高级人民法院（2018）粤刑终59号刑事裁定书。被告植育杰辩称：1.原告与被告植育杰签订的房地产买卖合同是合法无效的。2.涉案房地产目前由原告占有使用，并正常收取租金，该部分租金应抵偿被告植育杰剩余未支付的购房款。3.因被告植育杰涉嫌刑事犯罪被羁押，无法处理剩余购房款未支付的问题，故该部分购房款不应当计算利息。4.被告植育杰并不是非法占用原告的房地产，不存在欺诈原告，被告植育杰的操作方式是市场惯常做法，原告与被告植育杰之间是合法合规的房地产交易行为。5.被告植育杰愿意承担偿还尾款的义务，剩下款项未能及时支付是客观原因造成，并不是被告植育杰故意、恶意拖欠。据被告植育杰所记忆，剩下购房款转变为借款，被告植育杰有向原告出具借据并计算利息。6.希望追究卢醒昌的责任，将整个过程查明，厘清卢醒昌也在整个过程中是否涉及犯罪行为，若不存在犯罪行为，被告植育杰希望提起民事诉讼撤销卢醒昌对涉案房地产的抵押登记，尔后将涉案房地产作进一步处理，被告植育杰同意将涉案房地产返还给原告，原告向被告植育杰返还首期款以及酌情支付溢价部分。至于后续如何操作，由法院及相关部门依法进行处理。被告植育杰就其辩解在举证期限内未提交证据。被告黎斯斯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：2014年8月24日，梁锦明（出售方、甲方）与植育杰（购买方、乙方）签订房地产买卖合同，约定：甲方按物业现状和带租约向乙方出售整栋物业，地址：中山市东区中山三路2号之一，土地证号：中府国用(2013)易2100138号，房产证号为：粤房地产权证中府字第0213002741号，土地使用面积：1328.7平方米，建筑面积为：5417.17平方米。成交总价：双方约定该物业成交总价为50800000元）。该房地产交易税费全部由甲方负责承担。鉴于双方交易标的物甲方已抵押给银行，乙方于签订本同后五个工作日内将首期款16000000元存入中山农商银行指定的甲方还款账户，由银行直接扣款用于偿还甲方贷款本金（甲方开具收款收据给乙方），甲方还贷当日向相关部门办理注销交易物抵押手续。自办理完注销抵押登记之次日起10个工作日内，双方办理完成房地产过户手续。第二期款：乙方应于领到新房产证原件之日起30天内付清。在领取过户递件回执之时，乙方向甲方提供票面金额为9180000元不可撤消、不可挂失的有效银行支票一张，该支票兑付时间为领到新房产证原件后第三十天（该9180000元含9000000元购房款及180000元利息）。甲方应于第三十天收到乙方款项后，开具购房款及利息收款收据。如该银行支票到期无法兑付或不能足额兑付的，利率标准、利息给付时间及期限按本条第4项约定。交易尾款25800000元，乙方应于领到新房产证原件之日起180天内付清。在领到新房产证原件之时，乙方应向甲方提供一张票面金额为25800000元不可撤消、不可挂失的有效银行支票一张，该支票兑付时间为领到新房产证原件之日后第180日，甲方应于第180日收到款项时出具相应收款收据。关于乙方购房款尾款25800000元，应于每月5日前按2%/月利率标准向甲方支付利息516000元（由甲方在标的物业出租的租金中直接收取，不足部分由乙方补足），利息从房产证过户至乙方名下当日起计至付清全部购房款时止。如乙方任何一期逾期购房款或利息不能兑付或不按时支付利息，甲方可以给予30天宽限期，如30天宽限期过后还没有兑现，甲方均有权要求乙方提前支付尚未到期的全部购房款，并有权按照本合同附件担保书及返租抵债协议执行。双方应自办理完注销抵押登记之次日起10个工作日内，完成该物业买卖交易过户手续，过户至乙方或乙方指定人名下（黎斯斯）。自领取新房地产证之日起十个工作日内，甲乙双方应办理该物业的产权交接手续。乙方将首期款16000000元存入甲方还贷账户并解除抵押登记后，甲方应于10个工作日内将该房地产过户到乙方或乙方指定人名下，否则视为甲方违约，届时甲方以16000000元为本金，按每天千分之2.5向乙方支付利息至其过户至乙方名下止；若甲方收到首期款超过30日仍未将该房地产过户到乙方或乙方指定人名下（包括甲方反悔或因债权债务被法院查封物业无法过户等情况），均视为甲方根本违约，乙方届时可单方解除本合同，乙方可要求甲方返还本金16000000元同时按每天千分之2.5标准计算利息至款项还清之日，甲方还应承担乙方为实现权益而支出的律师费、调查费、评估费等费用。若甲方根本违约，还应向乙方支付违约金5000000元。如乙方首期款除外的交易款未按约定支付（包括但不限于银行支票被撤销、挂失、无效、失效、支付交易价款不能等）的，甲方给予30天宽限期，如30天宽限期过后还没有兑现视为乙方根本违约，乙方应向甲方支付违约金5000000元，并承担甲方为实现权益而支出的律师费、调查费、评估费以及房地产过户等所产生的一切费用，甲方有权单方解除本合同。如给甲方造成其他经济损失的（如解除合同后另行转让之价差等）还应赔偿损失。如乙方不按时支付利息，延期部分按每月20%进行罚息。如乙方未按约定支付首期款除外的购房款的，按返租抵债协议执行，乙方必须自该期应付款之日起10天内将整栋物业移交给甲方管理租用（包括但不限于租赁权、转租权、收益权、新旧租户、乙方自用部分等），由甲方继续执行新旧租户的租赁合同。该合同还约定了其他事项，并由梁锦明、植育杰分别签名捺印确认。结合本案证据以及中山市中级人民法院（2016）粤20刑初68号刑事判决书，前述合同签订后，植育杰有按约定的方式向梁锦明支付首期款16000000元。2014年10月16日，梁锦明按照植育杰的要求将涉案房地产登记过户到黎斯斯名下。当晚，梁锦明将新产权证书交给植育杰，双方并有签订证件移交书。后植育杰通过案外人黎彩霞于2014年10月16日向梁锦明交付一张金额为25000000元的支票，2014年10月17日向梁锦明交付金额分别为9000000元以及800000元的支票。30天后，梁锦明持金额为9000000元的支票到银行兑现，被告知余额不足。后梁锦明找到植育杰、黎彩霞，植育杰称等资金到账就支付购房款给梁锦明，并让黎彩霞开具金额分别为4500000元和5196000元的支票给梁锦明，两张支票包含50多万元的利息。后梁锦明仍未能兑现前述支票，植育杰亦未向其支付剩余购房款，梁锦明遂提起本案诉讼，主张前述实体权利。另查：因涉嫌票据诈骗，植育杰于2015年7月13日被羁押，7月15日被刑事拘留，8月21日被逮捕。后植育杰被审查起诉。2017年12月13日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20刑初68号刑事判决：被告人植育杰犯票据诈骗罪，判处有期徒刑十五年，处罚金人民币五十万元；责令被告人植育杰、黎彩霞共同退赔梁锦明34390000元。植育杰等人不服前述刑事判决，向广东省高级人民法院提出上诉。广东省高级人民法院于2019年3月20日作出（2018）粤刑终59号刑事裁定：1.撤销广东省中山市中级人民法院（2016）粤20刑初68号刑事判决；2.发回广东省中山市中级人民法院重新审判。前述中山市中级人民法院作出（2016）粤20刑初68号刑事判决同时认为：植育杰、黎彩霞在明知没有履行能力的情况下，以支付部分款项及开具空头支票的方式，诱骗梁锦明办理涉案房地产过户手续。在过户之后，植育杰、黎彩霞即将涉案房地产抵押至他人名下。至案发，植育杰、黎彩霞尚有余款34390000元未予支付。据此，植育杰、黎彩霞以签发空头支票的方式骗取梁锦明财物的事实足以认定。又查：在涉案房地产登记过户至黎斯斯名下之前，植育杰、黎彩霞、黎斯斯等人已与卢醒昌、刘桂平签订借款合同、抵押合同，由卢醒昌、刘桂平向植育杰、黎彩霞等人提供最高限额为40000000元的借款。涉案房地产过户登记至黎斯斯名下之后，即将涉案房地产办理抵押登记至案外人卢醒昌、刘桂平名下。涉案房地产目前仍有权利人为卢醒昌、刘桂平的抵押登记，并有法院多轮查封。梁锦明确认，涉案房地产目前仍有部分在对外出租，并由其收取租金。本院认为：《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”，本案涉及的交易是植育杰等人涉嫌票据诈骗罪刑事案件中的其中一笔重要交易，刑事案件部分如何认定及处理与本案的审理有密切关联，而植育杰因涉嫌票据诈骗罪刑事案件部分目前仍在发回重审阶段，参照前引规定，本案暂作裁定驳回起诉处理。待刑事案件部分审理终结后，梁锦明可视具体情况作权利主张。被告黎斯斯经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告梁锦明的起诉。案件受理费47990元（原告梁锦明已预交23995元），由本院退回原告梁锦明23995元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  梁宝霞人民陪审员  李 舒二〇一九年十二月三十一日书 记 员  黄英毅邱志婵