广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3866号 原告：唐某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：邓某，广西鹏韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂某，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：桂林某某房地产开发有限公司，住所地：临桂县临桂镇西城北路。 法定代表人：蒋某某，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西临桂区。该公司营销部经理。 原告唐某与被告桂林某某房地产开发有限公司（以下简称被告某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告唐某的委托诉讼代理人邓某，被告某某公司的委托诉讼代理人廖炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即履行交房义务，将位于桂林市临桂区西二环路东侧“某某”小区*、*幢*单元**层**号房交付给原告使用；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币58864元。（此违约金以房价款402905元为基数按日万分之1.5从2016年12月31日暂计至2019年8月31日，之后违约金按上述基数和利率继续计算至被告实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其附件（以下简称“合同”)，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区西二环路东侧“某某”小区*、*幢*单元**层**号，建筑面积共120.27平方米，房屋总价款为402905元，合同第六条约定：原告在合同签订时交纳首期款202905元，尾款200000元由原告向银行申请按揭，合同第八条约定：被告应当在2016年12月30日前，依照国家规定将竣工验收合格的商品房交付给原告使用；合同第九条第二款约定：被告逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。但时至今日，经原告多次催促，被告仍无法向原告交付经竣工验收合格的商品房。综上，原、被告之间依法订立的合同合法有效，且原告己按约履行合同义务，被告应当在约定的交房期限内将符合交房条件的商品房交付给原告使用。现被告逾期交房显然构成违约。据此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告某某公司辩称，因为某某规划的变动，导致小区没有出入口，因为原定的规划路向东移了60米，所以现在小区就暂时没有出入口，水电管线包括下水道、给水排水、供电、相关弱电都无法进入小区，小区内部道路无法修建，无法修建是无法确定标高，是因为我们外面道路没有修，所以无法确定小区内道路的标高，使被告的房子无法达到交付条件，现在小区的房子主体都完工了，但是配套的设施没有办法跟着完工。我们目前已经与某某相关部门进行协调，希望尽快落实小区出入口和周边道路的修建，希望原告能给被告时间，跟某某进行协调沟通。对于原告的第一项诉请，我们目前是暂时无法确定交付房屋的时间。对于第二项请求，违约金被告现在暂时无法支付，因为资金需要用于后期房屋的建设，我们愿意支付部分逾期交房的违约金，但是具体金额需要跟原告商量一下。被告是通过招拍挂合法取得土地的，取得该土地时是符合国家规定的开发条件的，相关规划道路原计划于2013年修建，但是到2015年仍然没有动工，我公司一直积极的到相关部门了解情况，希望尽快促成规划道路的修建，某某也一直没有给我们一个明确的答复。迫于无奈我们公司停止施工，直到2019年4月，我们公司才看到最新的规划图，才了解到规划道路已经往东移60米，导致我公司地块无法完成配套设施，这是我公司无法抗拒的因素，希望法院能考虑到这个因素，减免被告的违约责任。 本院结合原被告举证、质证,认证如下:对原、被告确认的书证，予以确认并采信；对原、被告提出异议的证据,本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2015年1月26日，原告唐某（为买受人）与被告某某公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区西二环路东侧“某某”小区*、*幢*单元**层**号房，层高2.8米，该商品房建筑面积共120.27平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米3957.42元，总价款为402905元；第六条付款方式及期限约定买受人签订本合同时支付首付房款人民币202905元，余款人民币200000元办理银行/公积金按揭贷款手续。第八条交付期限约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家或本地区发生疫情的；3、因某某行为停工的，或者气象部门记录日降雨量达到中雨以上且连续两天的，或者气温低于5℃或高于38℃；4、交房时如买受人未付清应付房款及合同附件五应交费用，出卖人有权顺延交房日期，出卖人不承担违约责任；5、法定节假日、双休日。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。解除合同产生的一切费用由买受人承担，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、房屋登记、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，原告向被告支付了购房款402905元，被告至今尚未交房。 同时查明，2013年5月，桂林市临桂县某某院出具的关于“西二环路东侧地块一、地块二控制性详细规划”地块平面图（证书编号：45004***）中，对某某小区所涉地块设计有道路出入口。2019年11月6日，临桂新区、临桂区某某会议纪要中，对于2019年10月16日召开的临桂新区、临桂区2019年第*次某某会中“关于某某小区入口事宜”，会议议定：一是某某项目东侧预留宽度不低于8米的通道作为项目的出入口。二是由临桂区某某局等部门对周边已出让地块情况进行核查分析，对用地进行管控，按照加密城市路网、利于城市消防的原则，优化用地布局。 在审理过程中，本院依被告申请向桂林市临桂新区某某委员会发出协助调查函，该委员会依据我院的要求于2019年12月6日进行了回复，复函主要内容为：一、根据《西二环路东侧地块一、地块二控制线详细规划地块平面图》（20**），某某项目地块东侧规划一规划道路。在临桂新区建设过程中，我委对该项目所在片区开展了《临桂新区机场路以北片区控制性详细规划》及《临桂新区机场路以北片区控制性详细规划修编》规划编制工作，考虑到该项目地块周边区域路网衔接问题，将原规划道路向东侧调整，上述控规成果皆通过现场及登报公示，并经桂林市某某批准通过（详见《关于临桂新区机场路以北区控制性详细规划的批复》（某某城控函［2013］**号）、某某人民某某第**次常务会议决定事项通知第**号），依法依规实施。二、根据临桂新区、临桂区2019年第**次联席会议精神（新区管阅［2019］**号），原则同意将项目东侧地块预留宽度不低于8米的通道作为项目的出入口，用于小区出入道路的建设。三、工程管线综合规划应结合城市道路网规划，应布置在人行道或非机动车道下面。 本院认为，原告唐某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、关于被告是否应立即履行交房义务的问题。经审理查明，本案所涉房屋所在某某小区地块，在2019年10月16日召开的临桂新区、临桂区2019年第*次某某会“关于某某小区入口事宜”中议定“某某项目东侧预留宽度不低于8米的通道作为项目的出入口”，但预留道路的具体方案尚未公布，而从桂林市临桂新区某某委员会出具给本院的复函可知“工程管线综合规划应结合城市道路网规划，应布置在人行道或非机动车道下面”，在涉案小区的出入口及预留道路尚未确定时，涉案小区的上述工程无法进行施工，即被告无法按照合同约定交付符合合同约定的房屋给原告，因此原告要求被告立即交付房屋的请求因某某行为的介入无法得以实现，又因某某部门对于具体预留道路方案还未最终确定，则被告的交房时间亦无法预估，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 二、关于被告是否违约以及违约责任的确定。根据合同约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，但同时约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、因某某行为停工的，或者气象部门记录日降雨量达到中雨以上且连续两天的，或者气温低于5℃或高于38℃”，由于在临桂新区建设过程中，桂林市临桂新区某某委员会对某某项目地块东侧所在片区开展了《临桂新区机场路以北片区控制性详细规划》及《临桂新区机场路以北片区控制性详细规划修编》规划编制工作，考虑到该项目地块周边区域路网衔接问题，将原规划道路向东侧调整，上述控规成果皆通过现场及登报公示，并经桂林市某某批准通过（详见《关于临桂新区机场路以北区控制性详细规划的批复》（某某城控函［2013］**号）、某某人民某某第**次常务会议决定事项通知第**号）。据此，某某小区因某某对道路重新规划，无法确定小区道路出入口而停止继续施工，导致至今无法交房，延期时间也因某某部门尚未公布道路变更的具体方案而无法确定，故该延期交房原因符合合同中约定的“因某某行为停工”的情形，因此被告的延期交房行为，系某某原因造成，根据合同约定，“出卖人可据实予以延期”，属于合同约定的免责期间，故被告在因某某行为导致延期交房的期间内不承担延期交房的违约责任，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告唐某的全部诉讼请求。 案件受理费1272元，依法减半收取636元，由原告唐某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1272元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇一九年十二月十三日 书记员 唐景姣