重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初7668号原告：重庆市靖雅物业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥东环路68号，统一社会信用代码91500105784200405N。法定代表人：谭顺华，董事长。委托诉讼代理人：宋文良，男，重庆市靖雅物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：陈果，男，重庆市靖雅物业管理有限公司员工。被告：罗正国，男，1965年10月19日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：周金珍，女，1965年9月17日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆市靖雅物业管理有限公司（以下简称靖雅物业）诉被告罗正国、周金珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靖雅物业的委托诉讼代理人宋文良、陈果到庭参加诉讼。被告罗正国、周金珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告靖雅物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年2月1日至2019年3月31日共计74个月的物业管理服务费用2234.8元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金7620.6元。事实和理由：2012年12月7日，重庆市港城工业园区建设有限公司（以下简称港城公司）与原告签订了《港城工业园区月光丽苑前期物业服务合同》，委托原告对“重庆港城工业园区月光丽苑红线范围”项目提供前期物业管理服务。随后，原告进入该项目开始提供前期物业管理服务。2012年12月27日原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告购买的“月光丽苑”X幢X单元X-X号房屋提供物业管理服务。合同履行过程中，原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告却未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。经原告多次催缴未果，特起诉来院，望判如所请。被告罗正国、周金珍未出庭答辩。本院经审理认定事实如下：二被告系江北区港安三路X号X幢X单元X-X房屋权利人，房屋建筑面积为75.45平方米。原告系二级资质的物业管理企业。2012年12月7日，港城公司（甲方）与原告（乙方）签订《港城工业园区月光丽苑前期物业服务合同》，约定：物业名称为重庆港城工业园区月光丽苑红线范围；物业类型为住宅；座落位置为重庆港城工业园区D区；原告服务内容主要为小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的综合管理；房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地养护等。物业服务费标准为0.4元/月·平方米；物业服务费按月交纳，业主（使用人）应在每月20日前自行到乙方收费处交纳当月物业管理费用；物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限一年，一年期满考核合格可续签。本合同自2012年10月1日起至2013年9月30日止。此后，港城公司（甲方）与原告（乙方）分别于2013年、2014年续签了《港城工业园区月光丽苑前期物业服务合同》，合同约定的内容与2012年12月7日签订的合同内容一致。2015年5月27日，港城公司（甲方）与业主委员会代表单位重庆市江北区寸滩街道丽苑社区及原告（乙方）签订《港城工业园区月光丽苑物业服务合同》，合同约定的内容与港城公司（甲方）与原告（乙方）签订《港城工业园区月光丽苑前期物业服务合同》内容一致。此后，港城公司（甲方）与业主委员会代表单位重庆市江北区寸滩街道丽苑社区及原告（乙方）分别于2016年、2017年、2018年续签了《港城工业园区月光丽苑物业服务合同》，合同约定的内容与2015年5月27日签订《港城工业园区月光丽苑物业服务合同》内容一致。2012年12月27日，重庆港城工业园区管理委员办公室（甲方）与二被告（乙方）签订《农转非人员住房安置协议》，载明甲方同意乙方为户主购安置房地址为江北区港安三路7号4幢4单元3-4号，户型为三间，建筑面积75.45平方米，乙方购房后，凭本协议到房管部门和国土部门便利《房地产权证》。同日，原告与被告罗正国签订《前期物业服务合同》，合同约定的内容与港城公司（甲方）与原告（乙方）签订《港城工业园区月光丽苑前期物业服务合同》内容一致。原告按约进入港城工业园区月光丽苑小区实施物业服务。2012年10月1日至2019年3月31日期间，原告为港城工业园区月光丽苑小区提供了物业服务。二被告未交纳2013年2月1日至2019年3月31日期间的物业服务费。之后，原告在二被告房屋门口张贴了《催费通知书》，催告二被告缴纳所欠费用，其仍未交纳。2018年11月30日，原告向被告罗正国邮寄了《重庆市靖雅物业管理有限公司催缴费通知》，告知被告罗正国从2013年2月1日开始，原告未收到被告罗正国的物业费，至2018年10月31日，欠款总额为物业费2083.8元，滞纳金6681.3元，请接到通知后3日内缴费。以上事实，有《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》、《农转非人员住房安置协议》、《港城工业园区月光丽苑前期物业服务合同》、《港城工业园区月光丽苑物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、缴费通知单、照片、《重庆市靖雅物业管理有限公司催缴费通知》、编号为1084939509830的EMS全球特快专递邮单、《建筑消防系统设施年检报告及每月测试检查记录表》、《物资申购表》、《月光丽苑维修工程项目建设统计表》、《前台电话接待记录表》、《工作抽检记录表》、《消防安全每日防火巡查记录表》、《月光丽苑安全巡查记录》、《小区水篦子、路面巡查表》、《消防水泵房巡检表》、《小区管网巡查表》、《小区设施设备巡检表》、《秩序维护员巡逻签到表》、《空置房巡检登记表》、《月光丽苑小区物业服务满意度调查表》、《值班记录表》、《消防安全每月检查记录表》、《消防控制室值班记录表》、《配电房巡查记录表》、照片及原告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，前期物业管理合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，港城公司与原告签订的《前期物业合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，在港城工业园区月光丽苑小区业主选聘新的物业服务企业之前，原告及港城工业园区月光丽苑小区全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。故，港城公司与业主委员会代表单位重庆市江北区寸滩街道丽苑社区及原告签订《港城工业园区月光丽苑物业服务合同》系各方当事人真实意思的表示，合法有效，原告及港城工业园区月光丽苑小区全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。原告与被告罗正国签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。2012年10月1日至2019年3月31期间，原告为港城工业园区月光丽苑小区业主提供了物业管理服务，二被告作为该小区的业主，应当交纳物业管理费。二被告2013年2月1日至2019年3月31日应交纳的物业管理费为0.4元×75.45平方米×74个月＝2233.32元，故对原告要求二被告支付2013年2月1日至2019年3月31期间的物业管理费2234.8元的诉讼请求，本院予以支持2233.32元，超过部分，本院不予支持。对原告要求二被告支付逾期支付物业管理费的违约金7620.6元的诉讼请求，原告在本案审理过程中自愿申请撤回关于逾期支付物业管理费的违约金7020.6元的诉讼请求，系其处分诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规的规定，本院予以准许。对原告要求二被告支付逾期支付物业管理费的违约金600元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗正国、周金珍于本判决书生效之日起五日内支付原告重庆市靖雅物业管理有限公司2013年2月1日至2019年3月31日期间的物业管理费2233.32元。二、被告罗正国、周金珍于本判决书生效之日起五日内支付原告重庆市靖雅物业管理有限公司逾期支付物业管理费的违约金600元；三、驳回原告重庆市靖雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告罗正国、周金珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  蒋贤玉人民陪审员  郭 敏二〇一九年十二月二十七日书 记 员  马燕群