北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初17982号原告（反诉被告）：马福强，男，1975年8月29日出生，汉族，自由职业者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高连宇，北京高连宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆港城（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：田国君，经理。委托诉讼代理人：刘晓东，男，1984年10月17日出生，汉族，陆港城（北京）投资管理有限公司员工。原告（反诉被告）马福强（以下简称姓名）与被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司（以下简称陆港城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马福强及其委托诉讼代理人高连宇、陆港城公司之委托诉讼代理人刘晓东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马福强向本院提出诉讼请求：1．要求判令马福强与陆港城公司于2015年11月16日签订的《租赁合同》、于2016年5月5日签订的《补充协议书（一）》、于2016年6月13日签订的《补充协议书（二）》于2017年6月6日解除；2、要求陆港城公司退还履约保证金45190．65元、房屋租金135577．95元、物业押金12050．84元、物业管理费36152．52元、免租期物业管理费21531．82元，共计250497．78元；3、要求陆港城公司返还装修管理费1006．16元、装修保证金10000元、装修垃圾清运费1257．7元、装修排泄水费1000元、水表水卡费用689．38元、配电箱电表电卡费用2000元，合计15953．24元；4、要求陆港城公司赔偿消防改造费19066元、空调改造费用6000元、环保评估技术咨询费5000元、装修费58100元、牌匾制作费6000元，合计94166元；5、要求陆港城公司赔偿2016年3月30日至2017年5月31日期间的营业收入280000元。事实和理由：2015年11月16日，马福强与陆港城公司签订《租赁合同》，约定马福强承租位于北京市朝阳区朝阳北路20号院3号楼（陆港城15号楼）×室房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为韩式餐饮。租期5年，自2015年12月31日至2020年12月30日，免租期90天，自2015年12月31日至2016年3月29日。年租金271143．9元，租金每六个月支付一次，陆港城公司应于2015年12月31日交付房屋。合同签订后，马福强支付了各项费用，但陆港城公司直至2016年12月底才取得各项验收合格证书，于2016年12月24日才正式举办开街仪式。开街后，也不像招商手册宣传的是24小时全天候活力街区，此外陆港城公司还存在其他违约行为，故马福强有权解除合同并要求退还款项、赔偿损失，故诉至法院，望判如所请。陆港城公司辩称，合同解除时间应为陆港城公司起诉之日，即2017年9月6日，原因为马福强未支付第二周期起及后续的租金、物业管理费、擅自调整涉案房屋内工商注册企业名称、迟延办理消防开业检已构成违约。消防审批及经营手续应由马福强自行办理，与陆港城公司无关。陆港城项目不同于普通商业项目，属于北京市便民惠民工程，办理相关证照的程序和手续有别于其他商业项目，2016年1月，就有商户取得营业执照，能够证明陆港城项目具备对外出租条件。各商户相互独立，与商业街是否经营无关，商业街也不存在开街事项。涉案房屋在临街二层，可以从楼梯直达。陆港城公司从未承诺项目24小时营业。马福强曾因更换商户名称先后两次要求陆港城公司出具权属和用途说明，由此导致手续审批较慢。马福强取得营业执照和开业检的时间均与其自身原因有密切关系。因涉案房屋已经交付马福强使用，其无权要求返还第一周期的租金及物业管理费。因马福强系违约方，因此不同意退还保证金和押金。装修管理费是陆港城公司配合装修产生的相关费用，鉴于装修已经完成，该费用不予退还。装修押金退还的前提是马福强将装修恢复原状。装修垃圾清运费、装修排泄水费是鉴于装修产生的，无需退还。水表水卡费用及配电箱电表电卡费用系马福强为了经营的正常支出，与陆港城公司无关，不同意赔偿。第四项请求，均系马福强与第三方签订的合同，与本案无关，不同意赔偿。马福强没有正常营业的原因是其自己未办理相关手续，与陆港城公司无关，不同意赔偿营业损失。陆港城公司向本院提出反诉请求：1．要求判令马福强与陆港城公司于2015年11月16日签订的《租赁合同》、于2016年5月5日签订的《补充协议书（一）》、于2016年6月13日签订的《补充协议书（二）》于2017年9月6日解除；2．要求马福强向陆港城公司支付2017年3月22日至2017年9月21日期间的租金135571．95元及物业管理费36152．52元；3．要求马福强支付逾期缴纳租金的违约金（以135571．95元为基数，按照迟延一日千分之五的标准，自2017年3月7日计算至实际支付之日止）及逾期缴纳物业管理费的违约金（以36152．52元为基数，按照迟延一日千分之五的标准，自2017年3月7日计算至实际支付之日止）；4．要求马福强支付免租期（2016年6月9日至2016年9月21日）的租金78000．3元；5．要求马福强赔偿违约金135571．95元；6．要求马福强支付房屋占有使用费129257．64元（按照日租金标准的两倍计算，自2017年9月6日计算至2017年11月30日），要求马福强将其在涉案房屋注册的北京壹贰壹玖另肋餐厅迁出，同时支付占有使用费（按照日租金标准的两倍计算，自2017年9月6日计算至实际迁出之日止）。事实和理由：马福强未按合同约定支付第二计租期的租金和物业管理费，经多次催要，马福强至今仍未支付，严重违反合同约定，导致合同目的无法实现。马福强针对反诉辩称，陆港城公司是违约方，不享有单方解除权，马福强不存在任何违约行为。陆港城公司承诺给每个商户的免租期顺延，但就顺延至何日未达成一致意见，故租金起算日未达成合意，陆港城公司无权要求支付相应租金及物业管理费。办理营业执照需要被告提供住所证明、楼牌编号说明、环境评估报告、权属证明，而被告迟延提供上述材料导致马福强无法正常经营。违约金应当以遭受实际损失为依据，陆港城公司没有提交关于损失的相关证据，违约金约定过高，要求酌减。马福强正在积极办理注册公司的迁出手续，合同中没有关于迟延迁出公司注册地址的相关约定，不同意支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2015年11月16日，马福强作为承租方（乙方）与陆港城公司作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋作为经营韩式餐饮使用；租赁期限自2015年12月31日至2020年12月30日，免租期90天，自2015年12月31日至2016年3月29日，免租期乙方不承担租金，但需承担物业管理费、水电费、装修费及其他实际发生的费用；计租面积123．81平米，计租标准第一年、第二年租金单价6元/平米/天，年租金271143．9元……，采用六个月付的方式支付租金，首期租金应于合同签订之日支付，以后每期租金于该租期开始前提前十五天内付清；乙方于签订合同当日支付履约保证金45190．65元，租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分由甲方无息退还乙方；租赁期内乙方如有违反合同的行为，保证金甲方有权不予退还；租赁期满或合同解除后，若乙方在承租场地内注册工商企业或个体工商户的，则乙方应自租赁期满或合同解除后10个工作日内将工商注册地址变更迁出，待变更完成后甲方将按照本条第二款办理退还履约保证金的相关事宜；租赁期间，乙方自行承担水费、电费、物业管理费等全部费用；甲方于2015年12月31日将上述场地交付给乙方，并签订《租赁场地交接确认单》，最终交付日期以双方签订的《租赁场地交接确认单》实际记载日期为准；租赁期满或合同提前解除后，甲方收回房屋及附属设施时，乙方添置的可移动物可由其自行收回，并修复因拆除收回造成的损坏。而对于乙方装饰、装修等附属设施设备，除甲方声明保留外，乙方应将租赁场地恢复原状；乙方承租后，自行办理相关经营手续，甲方负责协助办理，直至办完证照为止，办理费用概由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金超过七日的；2、乙方拖欠除租金以外的其他应交费用超过七日的；3、乙方擅自改变租赁房屋用途及经营品牌的；合同期满未能续租或本合同因故提前解除的，乙方拒不交还房屋需按本合同租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费，直至乙方交回房屋之日止；乙方迟延支付租金或其他费用的，每迟延一日，应支付欠付费用千分之五的滞纳金；乙方违反本合同第十五条第（四）款约定的，乙方同意赔偿甲方的损失，并向甲方支付首个租赁年度租金总额的50%的违约金，同时，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋，已收的保证金及其他款项，甲方有权不予退还。租赁期内，如提供乙方免租期的，乙方应向甲方支付免租期内的租金。附件二《租金支付明细表》约定：甲乙双方于2016年6月9日就乙方承租甲方涉案房屋签订《租赁合同》，租金标准及支付日期、支付周期为：第一计租周期2016年9月22日至2017年3月21日，当期租金支付日期2015年11月16日；第二计租周期2017年3月22日至2017年9月21日，当期租金支付日期2017年3月7日；第三计租周期2017年9月22日至2018年3月21日，当期租金支付日期2017年9月7日，租金金额均为135571．95元……，双方一致同意：若主合同约定租金标准与本《租金支付明细表》不一致的，以本租金支付明细表为准。马福强于2016年6月13日在上述明细表中签字确认。附件四《费用缴纳明细表》约定：乙方应按照每天每平米1．6元为标准向甲方支付物业管理费，于合同签订之日交纳物业管理费48203．36元，跟租金同步押二付六。乙方还应向甲方支付装修押金10000元/户、装修管理费8元/平方米。2016年5月5日，马福强作为乙方与陆港城公司作为甲方签订《补充协议书（一）》约定：为使乙方在后期进场施工装修中避免交叉施工，故主合同项下承租场地交付日期预计为2016年6月1日，最终将以双方签订的《租赁场地交接确认单》记载日期为准。同时，免租期、租赁期限、计租起始均相应顺延。乙方不得就承租场地交付事宜向甲方主张其他权利，亦不追究相应违约责任。2016年6月13日，马福强作为乙方与陆港城公司作为甲方签订《补充协议书（二）》约定：主合同项下免租期共计107天，自实际交房之日起算。上述合同签订后，马福强陆续向陆港城公司支付履约保证金45190．65元、房屋租金135571．95元、物业押金12050．84元、物业管理费57684．34元、装修保证金10000元、装修管理费1006．16元、装修垃圾清运费1257．7元、装修排泄水费1000元、水表水卡费用689．38元。另，马福强主张其支付了配电箱电表电卡费用2000元，提交微信转账记录一份佐证，陆港城公司对上述证据不予认可。2017年11月30日，马福强与陆港城公司办理房屋交接手续，陆港城公司收回涉案房屋。关于房屋交付时间，马福强表示陆港城公司于2016年6月13日将涉案房屋交付使用，但双方就免租期期限、租金起算时间均未达成一致意见；陆港城公司则表示其于2016年6月9日将房屋交付，免租期105天，租金从2016年9月22日起算，理由为：根据双方签订的《租赁合同》附件二《租金支付明细表》的约定，第一计租周期为2016年9月22日至2017年3月21日，《补充协议书（二）》约定主合同项下免租期共计107天，自实际交房之日起算。陆港城公司称《补充协议书（二）》中免租期存在笔误，实为105天，根据双方约定的第一计租周期起始日2016年9月22日倒推105天，恰好为2016年6月9日。2016年1月6日，北京市工商行政管理局朝阳分局出具《个体工商户名称预先核准通知书》，载明准予预先核准由投资人马福强出资设立的个体工商户名称为北京壹贰壹玖另肋餐厅（以下简称另肋餐厅）；2016年10月19日，另肋餐厅取得建设项目环境影响评价审批通过；2016年10月24日，另肋餐厅取得营业执照；2016年11月10日，另肋餐厅取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；2016年12月5日，另肋餐厅取得《食品经营许可证》。另肋餐厅于2016年12月5日正式营业。2019年4月19日，另肋餐厅被核准注销。马福强称因陆港城公司未按时提供相关材料致使另肋餐厅迟延营业，构成违约，并提交北京市住房和城乡建设委员会于2016年6月12日出具的《保障性住房项目配套商业房屋权属和用途说明》两份、北京市保障性住房建设投资中心于2016年9月30日出具的《关于北京市朝阳区常营三期剩余地块公共租赁住宅项目行政楼号编排的说明》一份等证据佐证。陆港城公司则表示因马福强进行过企业名称更名，先后两次向陆港城公司申请出具房屋权属和用途说明，致使后续手续迟延办理，相关后果应由马福强自行承担，据此，陆港城公司提交马福强出具的《商户变更核名重开权属证明申请》一份、北京市住房和城乡建设委员会分别于2015年12月17日及2016年6月12日出具的《保障性住房项目配套商业房屋权属和用途说明》两份佐证。关于马福强主张的各项损失：1．消防改造费一项，马福强提交《北京市朝阳区陆港城商户消防改造工程施工承包合同》一份、支付宝转账记录两份、微信转账记录若干佐证；2．空调改造费一项，马福强提交《合同书》一份、收据一份、支付宝转账记录一份佐证；3．环保评估技术咨询费一项，马福强提交《技术咨询合同》一份、中国农业银行转账业务客户回执一份佐证；4．装修费一项，马福强提交《北京市建设工程施工合同》一份、支付宝转账记录四份、收条一份佐证；5．牌匾制作费一项，马福强提交微信聊天记录及微信转账记录佐证；6．营业收入损失一项，马福强未提交证据佐证。另，马福强于2018年4月25日收到陆港城公司提交的反诉状。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，马福强与陆港城公司签订的《租赁合同》《补充协议书（一）》《补充协议书（二）》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，陆港城公司已履行了交付房屋义务，马福强亦于2016年12月5日开始正式营业，马福强应当按照《租赁合同》附件二的约定按时支付租金及物业管理费，现马福强逾期未支付相应费用，构成根本违约，陆港城公司享有单方解除权，本院认定上述合同于马福强收到反诉状之日即2018年4月25日解除。关于马福强主张的陆港城公司存在2016年12月底才取得各项验收合格证书、2016年12月24日才正式举办开街仪式、迟延提供办理营业执照相关手续导致无法经营等违约行为故其享有合同解除权一节，本院认为，第一，双方在涉案租赁合同中约定，“乙方（马福强）承租后，自行办理相关经营手续，甲方（陆港城公司）负责协助办理，直到办完证照为止。”也即，办理相关经营证照的最终责任在于承租人马福强。马福强以此主张陆港城公司承担合同解除的违约责任，本院不予采信；第二，即便陆港城公司存在证照不齐、开街延迟等情况，在涉案租赁合同内无明确约定的情况下，上述事由均无法导致本案租赁合同目的无法实现，马福强不享有法定解除权。综上，本院对马福强主张其享有合同解除权，要求解除合同的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，尽管陆港城公司对马福强办理营业执照仅负有协助义务，但根据在案证据可知，因陆港城公司提供部分材料的时间较晚，一定程度上影响了马福强办理相关证照的进程，陆港城公司存在履约瑕疵，故本院对马福强已支付的2016年9月22日至2016年12月4日期间租金酌情予以减免，对马福强要求退还租金的请求予以部分支持，对马福强要求退还物业管理费的请求不予支持。因马福强自述于2016年12月5日正常营业，故本院对此后的租金金额不作变更，马福强应按照合同约定向陆港城公司支付2017年3月22日至2017年11月30日期间的租金及物业管理费。陆港城公司要求房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。陆港城公司应当退还马福强装修押金。陆港城公司要求支付免租期租金，有合同依据，但鉴于免租期在陆港城公司履约瑕疵期限内，故本院对免租期租金酌情予以降低。根据合同约定，履约保证金和物业押金应当先行抵扣马福强所欠相关费用，经核算，上述保证金及押金不足以抵扣马福强所欠费用，故本院对于马福强要求退还履约保证金、物业押金的请求不予支持，该两部分款项抵扣马福强前述应当支付的费用。因马福强系合同违约方，且马福强已实际装修、经营使用涉案房屋，故对于马福强要求返还免租期物业管理费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修排泄水费、水表水卡费的请求，本院不予支持。马福强提交的证据不足以证明陆港城公司收取了配电箱电表电卡费，且陆港城公司对此不予认可，故本院对该项请求不予支持。马福强主张赔偿消防改造费、空调改造费用、环保评估技术咨询费、装修费、牌匾制作费、营业收入，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。马福强已将另肋餐厅予以注销，陆港城公司要求马福强将工商注册地址迁出的请求，本院不再支持。陆港城公司要求支付未迁出注册公司所产生的占有使用费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。陆港城公司主张逾期付款的违约金，有合同依据，合同约定按照日千分之五的标准支付，明显过高，本院按照年利率24%的标准计算。陆港城公司主张因马福强违约致合同解除而产生的违约金，有合同依据，本院以陆港城公司实际损失为基础，根据合同履行情况、当事人的过错程度，兼顾公平原则等，确定违约金金额为40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马福强与被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司于二〇一五年十一月十六日签订的《租赁合同》、于二〇一六年五月五日签订的《补充协议书（一）》、于二〇一六年六月十三日签订的《补充协议书（二）》于二〇一八年四月二十五日解除；二、被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）马福强二〇一六年九月二十二日至二〇一六年十二月四日期间的租金一万五千元、装修保证金一万元；三、原告（反诉被告）马福强于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司二〇一七年三月二十二日至二〇一七年十一月三十日期间的租金十八万八千六百八十六元四角四分（已支付的履约保证金四万五千一百九十元六角五分在执行时折抵）；四、原告（反诉被告）马福强于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司二〇一七年三月二十二日至二〇一七年十一月三十日期间的物业管理费五万零三百一十六元三角八分（已支付的物业押金一万二千零五十元八角四分在执行时折抵）；五、原告（反诉被告）马福强于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司逾期支付租金的违约金（以十八万八千六百八十六元四角四分为基数，按照年利率百分之二十四的标准，自二〇一七年三月七日计算至实际给付之日止）；六、原告（反诉被告）马福强于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司逾期支付物业管理费的违约金（以五万零三百一十六元三角八分为基数，按照年利率百分之二十四的标准，自二〇一七年三月七日计算至实际给付之日止）；七、原告（反诉被告）马福强于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司免租期租金六万元；八、原告（反诉被告）马福强于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司合同解除违约金四万元；九、驳回原告（反诉被告）马福强的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10206元，由原告（反诉被告）马福强负担9781元（已交纳5289元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司负担425元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4473元，由原告（反诉被告）马福强负担3193元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）陆港城（北京）投资管理有限公司负担1280元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙 赫人民陪审员 洪 光人民陪审员 杜月霞二〇一九年十二月三十日书 记 员 张君斓