河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初1755号原告（执行案外人）：姜延华，女，1972年2月17日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：杜炳林，河南毅刚律师事务所律师。被告（申请执行人）：安阳市福泰房地产开发有限公司，住所地安阳市胜利路中段路西。法定代表人：李春喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志鹏，河南国银（安阳）律师事务所律师。被告（被执行人）：安阳医药采购供应站有限公司，住所地安阳市北关区迎宾路南段医药大厦。法定代表人：谢国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪海涛，安阳市文峰区秉言法律服务所法律工作者。原告姜延华与被告安阳市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）、被告安阳医药采购供应站有限公司（以下简称医药公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜延华的委托诉讼代理人杜炳林、被告福泰公司的法定代表人李春喜及其委托诉讼代理人李志鹏、被告医药公司的委托诉讼代理人汪海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜延华向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对原告所有的位于安阳市北关区××街道办事处健康路××层和××层的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求判决确认原告与被告医药公司于2014年3月31日签订达成的《房屋转让协议》合法有效，并确认该房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月14日，原告（案外人）收到北关区法院送达的（2019）豫0503执异18号执行裁定书，原告认为该裁定书缺乏事实与法律依据。具体理由如下：一、被告福泰公司所申请执行的房产为原告所有，而不属于医药公司所有。2014年3月31日，原告与医药公司签订《房屋转让协议》，约定医药公司将其所有的位于安阳市北关区××街道办事处健康路××层和××层房屋转让给原告，用于抵顶其之前欠原告的借款及利息，该协议是双方的真实意思表示，合法有效。原告已经履行了自己的合同义务，但由于医药公司故意推延履行自己的义务，造成双方没有完成变更房屋登记相关手续，但原告的交易行为、支付行为并无不妥之处。因此，原告已经是该涉案房屋的所有人，本案被告医药公司已经失去了对房屋的所有权。二、被告福泰公司对属于原告的房屋申请执行是完全错误的，其行为没有事实及法律依据。原告与医药公司的交易是真实有效的，原告已经支付了涉案房屋的价款并取得了该房屋的所有权，原告是该房屋的所有人，被告福泰公司无权对原告的上述财产申请执行。（2019）豫0503执异18号执行裁定书对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了原告对房屋的财产所有权。综上，原告接受转让涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已经依合同支付价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经交付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。因此，（2019）豫0503执异18号执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及《民事诉讼法》第204条规定提起诉讼，原告依法在收到执行裁定书后15日内起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告福泰公司辩称，一、姜延华关于案涉房屋归其所有的主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋登记在医药公司名下，因此医药公司为该房屋的所有权人。根据该规定，未经登记，《房屋转让协议》并不发生房屋所有权的变更。姜延华仅凭《借款协议》和《房屋转让协议》主张对案涉房屋享有所有权，违背物权公示原则，于法无据。二、姜延华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。姜延华主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律根据。具体分析如下：首先，从权利形成的时间看，姜延华对该房屋的请求权最早不过于2018年3月31日，北关区法院对该房屋的查封保全时间为2016年9月30日，没有证据证明姜延华请求权的形成时间在该查封之前。其次，从权利的内容看，作为执行标的案涉房屋由医药公司出租并收取租金，由承租人安阳诗奕商贸有限责任公司从2009年9月以来、内黄县康健医药连锁有限公司从2017年12月以来占有至今，不能认定姜延华在查封之前已经合法占有案涉房屋。姜延华提供的《借款协议》和《房屋转让协议》，不足以证明其占有情况，没有证据证明姜延华在查封之前其占有该房屋。再者，从权利性质上看，签订《借款协议》的同时签订《房屋转让协议》的真实意思是以房抵债，是为了实现借款债权，并非为购买房屋，其本质属于债的范畴。基于债权的平等性，姜延华对医药公司的债权在效力上并不优先于福泰公司的债权。三、姜延华关于对案涉房屋占用的主张与事实不符。医药公司将案涉房屋分别出租给安阳诗奕商贸有限责任公司和内黄县康健医药连锁有限公司，租金由医药公司收取。基于租赁关系，案涉房屋由承租人安阳诗奕商贸有限责任公司和内黄县康健医药连锁有限公司实际占用，并按照约定用途使用。没有证据证明姜延华在查封保全之前合法占用案涉房屋。姜延华关于对案涉房屋占用的主张，与事实不符。四、姜延华关于不得查封的主张缺乏事实与法律根据。《房屋转让协议》第五条约定，“至2018年3月31日止，医药公司借款本息合计4713495.52元，在姜延华未收到医药公司偿还款项的情况下，该协议自动生效。”北关区法院于2016年9月30日作出（2016）豫0603民初791号民事裁定，对案涉房屋采取了查封保全措施。根据约定，此时《房屋转让协议》尚未生效，姜延华对案涉房屋的债权请求权尚未成立，姜延华关于不得查封的主张，缺乏事实与法律根据。姜延华主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，但该规定不适用于本案以房抵债的情形，故该主张不能成立。五、姜延华关于确认《房屋转让协议》效力及确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不能成立。关于确认《房屋转让协议》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第146条第1款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，当事人签订借款协议的同时签订房屋转让协议，其目的是担保债务人能及时还本付息，在债务人无法偿还债务时，以其自有房产直接抵偿债务，此行为属“名为转让实为担保”性质，属于通谋虚伪表示，双方所订房屋所有权转移的约定无效。关于确认案涉房屋归属姜延华的问题。案涉房屋登记在医药公司名下，根据物权公示原则，应当认定该房屋归属于医药公司。故对姜延华关于确认房屋归其所有的诉讼请求不能支持。综上所述，执行标的归属于医药公司，由医药公司出租并收取租金，由承租人占有并使用。姜延华关于案涉房屋归属于自己的主张不能成立，姜延华就执行标的不享足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。被告医药公司辩称，原告的诉讼请求没有合法依据，不能排除执行。其他答辩理由与被告福泰公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姜延华提供的19份借款合同及19份单据显示：医药公司与姜延华在2011年9月19日至2013年12月11日之间发生过借贷关系；单据上除现金外，还有报销款、转款等；只有2011年11月30日的30万元单据是收据联，其他18张单据均为存根或记帐联。姜延华当庭陈述都是现金交易。姜延华提供的2014年3月31日医药公司与姜延华签订的借款协议显示：因医药公司在经营过程中资金紧张，在2011年、2012年、2013年期间多次向姜延华借款，截至2014年3月31日，借款本金合计2032903.30元，姜延华多次向医药公司催要，但因医药公司无现款偿还，经双方友好协商，达成如下协议：一、双方确认借款本金为2032903.30元。二、双方约定借款利率为月息2％，按借据所载日期计算至还款日为止(截至2014年3月31日共产生利息合计729005.06元，详情附清单)。三、医药公司承诺于2018年3月31日前还本付息，还清借款。四、医药公司承诺如到期不归还借款及利息，自愿将其名下位于安阳市北关区红旗路街道办事处健康路1幢1至4层818.40平方米；2幢1层21.24平方米，面积合计为839.64平米的房屋(房屋所有权证号:0086337)以借款本息合计4713495.52元抵顶给姜延华，以房屋转让协议为准。五、本协议一式两份，双方签字盖章生效。借款协议上加盖的是医药公司的合同专用章（1），没有医药公司法定代表人谢国平的签名。此外，姜延华还提供了一份加盖有医药公司合同专用章（1）的借款详情。姜延华提供的2014年3月31日医药公司与姜延华签订的房屋转让协议显示：一、房屋的基本情况：医药公司转让房屋座落于安阳市北关区红旗路街道办事处健康路1幢1至4层818.40平方米；2幢1层21.24平方米，面积合计为839.64平米的房屋(房屋所有权证号:0086337)。二、房屋权属：本协议中所述房屋是医药公司合法拥有财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，转让后如有上述未清事项，由医药公司承担，姜延华不负任何责任。三、房屋转让价格：双方议定，转让房屋的总价款为4713495.52元。四、款项结算方式：本协议签订时，依据双方于2014年3月31日签订的借款协议，医药公司同意将向姜延华借款本息合计2761908.36元，抵顶首期房屋转让款；依据双方于2014年3月31日签订的借款协议，自2014年3月31起至2018年3月31日止，医药公司向姜延华借款产生的利息合计1951587.16元，医药公司同意将此利息款抵顶二期房屋转让款；至2018年3月31日止，医药公司向姜延华借款本息合计4713495.52元，全部房屋转让款共计4713495.52元，抵顶完毕；五、合同生效：至2018年3月31日止，医药公司向姜延华借款本息合计4713495.52元，在姜延华未收到医药公司偿还款项的情况下，本合同自动生效；六、房屋过户：双方约定该房屋过户时间为2018年4月1日，医药公司必须无条件为姜延华办理产权过户手续，房屋产权所有权证、土地使用证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由姜延华承担，自2018年4月1日起，无论房屋过户手续是否办理完毕，房屋及土地所有权均归姜延华所有；七、违约责任：针对此协议，双方任何一方违约，须向对方支付总房屋转让款百分之三十的违约金。房屋转让协议上加盖的也是医药公司的合同专用章（1），同样没有医药公司法定代表人谢国平的签名。姜延华提供的2014年4月4日医药公司与姜延华签订的补充协议显示：协议原第五条变更为，本合同自2014年3月31日由双方签字盖章后生效。补充协议上加盖的也是医药公司的合同专用章（1），同样没有医药公司法定代表人谢国平的签名。姜延华提供的2014年4月4日的移交房屋确认书显示：依据双方签订的借款合同、借据、借款协议、房屋转让协议、补充协议，经双方协商，现将移交人位于安阳市北关区红旗路街道办事处健康路1幢1至4层818.40平方米；2幢1层21.24平方米，面积合计为839.64平方米的房屋(房屋所有权证号:0086337)移交给姜延华。一、移交人于2014年4月4日将该处房屋(房屋所有权证号:0086337)及其所有权利凭证和全部资料交于姜延华后，移交人的权利义务消灭。二、房屋移交后，该处房屋的所有风险由姜延华承担。房屋因自身或其他原因导致损坏、灭失的，与移交人无关。若房屋灭失，双方有关该处房屋的债权债务一同消灭。确认书上加盖的是医药公司的公章，同样没有医药公司法定代表人谢国平签名。福泰公司与医药公司、第三人赵树民、姜延华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年12月11日作出（2016）豫0503民初791号民事判决，判决：一、解除福泰公司与医药公司于2013年1月1日签订的转让合同；二、医药公司于该判决生效后十日内向福泰公司返还552万元并支付利息（利息自2013年6月1日起，按照月息2分计算至债务人清偿债务之日止）；三、驳回福泰公司的其他诉讼请求。诉讼过程中，福泰公司申请诉讼保全，本院于2016年9月30日作出(2016)豫0503民初791号民事裁定，查封了医药公司名下位于安阳市北关区红旗路街道办事处健康路1幢1至4层、2幢1层的房产。上述判决生效后，医药公司未按照判决履行义务，福泰公司向本院申请执行。执行过程中，本院作出（2018）豫0503执174号执行裁定，裁定：拍卖被执行人医药公司名下位于安阳市北关区红旗路街道办事处健康路1幢1至4层、2幢1层房产（不动产权证号为安阳市房权证北关区字第××号）。案外人姜延华对本院作出的（2018）豫0503执174号执行裁定不服，向本院提出了书面异议，请求本院中止对（2016）豫0503民初791号民事判决的执行。2019年5月14日，本院作出(2019)豫0503执异18号执行裁定，裁定驳回案外人姜延华的异议请求。另查明，安阳市北关区红旗路街道办事处健康路1幢1至4层、2幢1层原产权证号为安阳市房权证北关区字第××号。因该房屋所有权证遗失，不动产登记部门于2015年6月3日将该权证号注销，补办后的不动产权证号为安阳市房权证北关区字第××号。该房产登记的所有权人为医药公司。2009年8月14日，医药公司与安阳诗奕商贸有限责任公司签订了一份房屋租赁协议，租赁期限为2009年9月15日起至2021年9月14日止。2017年11月15日，医药公司与内黄县康健医药连锁有限公司签订了一份房屋租赁协议，租赁期限为2017年12月14日起至2024年12月13日止。目前仍由医药公司收取该房屋的租金。上述事实，有原告姜延华提供的19份借款合同、19份单据、借款协议、借款详情、房屋转让协议、补充协议、房屋产权证（证号为0086337）、移交房屋确认书、（2014）安中民一初字第27号民事判决书、（2015）安中民一初重字第2号民事判决书、（2016）豫民终569号民事判决书，被告福泰公司提供的房屋产权证（证号为00176847）、2份房屋租赁协议、5份租赁费收据、（2016）豫0503民初791号民事裁定书，被告医药公司提供的董事、监事、经理信息、61页银行流水，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对案涉房产是否享有足以排除执行的权利提起诉讼的，应当依照该规定第二十八条予以评析。姜延华提供的2014年3月31日医药公司与姜延华签订的房屋转让协议上加盖的是医药公司的合同专用章，没有医药公司法定代表人谢国平的签名。该协议未加盖医药公司的行政章，且医药公司的法定代表人谢国平未签名，故签订该协议的主体不合格。签订该协议时，姜延华与谢国平之间存在矛盾，且该协议加盖的是合同专用章，医药公司对该协议的真实性不予认可，故该协议不是当事人的真实意思表示。姜延华提供的2014年3月31日的借款协议与房屋转让协议是同一天，房屋转让协议第五条载明，至2018年3月31日止，在姜延华未收到医药公司偿还款项的情况下，本合同自动生效。由此可见，签订房屋转让协议的目的是担保债务人按约定的期限偿还债务，并非为转让房屋，故应当认定该协议名为房屋转让合同，实为借款担保合同。姜延华在本次诉讼中向本院提供了补充协议，但其在向本院提出执行异议时并未提供补充协议，且补充协议同样存在未加盖医药公司的行政章，医药公司的法定代表人谢国平未签名等问题，故本院对补充协议不予采信。因此，姜延华提供的证据不能证明在本院查封前姜延华与医药公司之间签订了合法有效的书面买卖合同。姜延华提供的2014年4月4日的移交房屋确认书，同样没有医药公司法定代表人谢国平签名，不能证明姜延华已实际占用案涉房屋。医药公司于2009年8月14日与安阳诗奕商贸有限责任公司就案涉房屋签订了房屋租赁协议，租赁期限为2009年9月15日起至2021年9月14日止。本院于2016年9月30日作出(2016)豫0503民初791号民事裁定，查封了案涉房屋。该房屋租赁协议及租赁费收据可以证明，案涉房屋仍由医药公司占有并收益，案外人姜延华在本院查封前并未合法占有案涉房屋。姜延华提供的19份借款合同及19份单据显示：医药公司与姜延华在2011年9月19日至2013年12月11日之间发生过借贷关系，姜延华当庭陈述都是现金交易，但单据上显示除现金外，还有报销款、转款等，当事人陈述与事实不符。姜延华对借贷发生的款项来源、交付方式等没有作出合理的解释。2014年3月31日的借款协议显示的借款本金2032903.30元是对2011年9月19日至2013年12月11日借款的合计得出的金额，该协议上加盖的同样是医药公司的合同专用章，同样没有医药公司法定代表人谢国平的签名。姜延华提供的借款详情上加盖的也是医药公司的合同专用章。因此，姜延华提供的证据不能证明姜延华已就案涉房屋支付全部价款。综上所述，案外人姜延华对案涉房产并不享有足以排除执行的权利，对其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告姜延华的诉讼请求。案件受理费44507.96元，由原告姜延华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郭振平人民陪审员  张志军人民陪审员  王 英二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王旭阳