黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0202民初1505号原告：马萍，女，1966年6月7日出生，汉族，齐齐哈尔市技术监督局科员，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：刘辉，黑龙江学晏律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区齐富便道东侧恒大名都综合楼。法定代表人：马强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆思阳，男，该公司职工。委托诉讼代理人：麻丽双，女，该公司职工。第三人：交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行，住所地齐齐哈尔市建华区齐齐哈尔市金融街项目00单元01层01号。主要负责人:李新华，该行行长。委托诉讼代理人：刘传波，男，该行职工。委托诉讼代理人：王大龙，男，该行法律顾问。原告马萍与被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司（以下简称齐恒大永兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月16日作出（2018）黑0202民初3016号民事判决书。被告齐恒大永兴房地产公司不服该判决，向齐齐哈尔市中级人民法院提出上诉，齐齐哈尔市中级人民法院于2019年3月22日作出（2019）黑02民终856号民事裁定，发回重审。本院于2019年4月9日立案后，依申请追加交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行（以下简称交行齐齐哈尔分行）为第三人，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马萍及其委托诉讼代理人刘辉、被告齐恒大永兴房地产公司委托诉讼代理人陆思阳、麻丽双、第三人交行齐齐哈尔分行委托诉讼代理人刘传波、王大龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马萍向本院提出诉讼请求：1.拆除原告室内的通风管道设施，恢复原状；2.撤销被告重复收取供热费要求；3.赔偿因被告违约给原告造成的损失25,000.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。在发回重审审理中,原告变更诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.退还原告购房款356,966.00元，以及赔偿购房款的利息(本金170,000.00元自2015年5月18日起，本金186，966.00元自2015年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算利息，计算至实际给付之日止)；3.被告赔偿原告房屋涨价损失，按照每平方米3,000.00元计算，约189,000.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买恒大翡翠华庭商场商业0单元1层000114号商品房。原告按照双方合同约定，履行相关手续。2017年10月15日，被告通知原告现场办理（验）收楼手续，原告到购买的楼房查看，发现与原设计的图纸不符，在原告购买的楼房北侧房顶和北侧墙边处增加了空调风管道，与原合同约定的室内无该设备不符，为此原告多次找到被告要求给予解决，但至今未予解决，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一项规定，被告已构成了违约；另外被告在通知原告收（验）楼通知书中，要求原告除缴纳供热费外，还预收1年空调使用费，其中包括供暖季（10月至次年4月），原告认为该费用与供热费属重复收费，未有任何依据，应当撤销。原告购买涉案房屋，被告并未尽到明示义务告知原告涉案房屋所有的设置，并未体现出该机房的设置以及使用时所能造成的影响。被告违反了合同平等、诚实信用的约定，根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，以及《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告已经构成违约，应当承担违约责任，请求法庭支持原告的诉讼请求。被告齐恒大永兴房地产公司辩称，原告与被告签订商品房买卖合同附件6明确约定了空调系统是商户配套设施，商场作为消费场所空调是必要设施，在此房屋建设图纸中已明确标有空调系统，被告完全按照施工图纸建设，风机在设计图中就存在，是整个楼的空调机房，正常的噪音应该有，但是否影响到实际经营无法核实。在合同中明确约定原告购买的是一层商铺，在合理范围内留出了公共管道铺设的空间，不会对原告的实际使用造成影响。双方签订的商品房买卖合同是基于双方平等自愿的基础上签订的，原告的诉讼请求于法无据，请求法院驳回。第三人交行齐齐哈尔分行述称，不同意原、被告解除房屋买卖合同。第三人交行齐齐哈尔分行诉称，如解除原告与被告的房屋买卖合同，第三人要求同时解除其与原告马萍之间的个人抵押借款合同，以及请求原告和被告偿还剩余的贷款本金104,829.92元，利息428.06元（截止2019年12月16日），本息合计105,257.98元。原告马萍对第三人的诉称无异议。被告齐恒大永兴房地产公司辩称，被告返还房款的限额应以收到的房屋总价款为限，另外关于第三人主张的借款合同利息，不应由被告来返还，其借款合同的约定内容对被告没有效力，如第三人与原告的抵押借款合同解除，第三人应协助被告办理解除房屋预告抵押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：第三人举证的交通银行齐齐哈尔分行马萍贷款基本信息清单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告马萍提交的《商品房买卖预售合同》，证明原告于2015年4月20日与被告签订商品房买卖合同，并且按照双方约定预付首付款，以按揭形式办理银行贷款，事实上已经全部缴纳房款，双方约定该房屋屋顶相对平整，房内地面至房顶高度5.2米，属于商业用房的可用于两层使用。被告齐恒大永兴房地产公司质证，对该份证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，合同中交楼标准已明确说明此房屋带有空调系统，如有空调必然有空调通风系统，且施工图纸中也标明空调位置，被告按照施工图纸施工，在合同中已明确约定原告购买的商品房是一层，虽然层高约定为5.2米，但合同中并没有明确约定该商铺是用作两层使用，被告已在层高中留出了公共管道铺设的空间，并且并不影响原告一层商铺的使用，因被告对该证据的真实性无异议，对该份证据本院予以确认；2.原告马萍提交的图纸一份，证明原告购买的房屋内从图纸看没有通风管道经过，该图纸是2017年4月7日形成，原告是2015年4月20日购买房屋，根据《商品房销售管理办法》第二十三条规定，被告在没有经原告同意情况下增加该设施，构成违约。另外在原告进户期间，被告通知原告应加收超高部分取暖费，同样与图纸及双方约定不符。被告齐恒大永兴房地产公司质证，对该份证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，原告举证的图纸是一层商场平面图，该图纸并不体现公共管道的铺设位置，公共管道的铺设位置有专业的平面图，关于公共管道的专业平面图公司已在行政机关备案，并不存在原告所述的后期增加，被告全部是按图施工。因被告对该证据的真实性无异议，对该份证据本院予以确认；3.对于原告马萍提交的照片5张，证明原告现有房屋北侧屋顶增加设施即通风管道与原设计图纸不符，与2013年设计原图纸也不相符，2015年4月20日在原告购买房屋时被告也未向原告明示后期有需要在该房屋内增加设施情况，根据被告报建的事实在报建时也未向原告进行明示，未征得原告同意，所以被告的行为违反了《商品房销售管理办法》第二十三条规定，构成违约。被告齐恒大永兴房地产公司质证，对该份证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，原告所述的黑色包管就是空调通风管道，它与空调是同一系统，该公共管道在设计时候就已经存在，被告是按照空调风管平面图按图施工，不存在原告所述的后期私自填设的问题，原告所述的竣工图和销控图并不体现公共管道的铺设情况，不能以不体现铺设情况的图纸证明当时并不存在管道铺设的情况。因被告对该证据的真实性无异议，对该份证据本院予以确认；4.对于原告马萍提交的齐齐哈尔恒大翡翠华庭敦促收验楼通知单复印件，证明被告就取暖费问题重复收取，在该通知书内第二款第四项中供热费每年每平米35元，超高部分按照政府相关部门现行规定缴纳，证明的是该楼房加收超高取暖费也具有二层的功能。被告齐恒大永兴房地产公司质证，对该份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据可以证明被告按照合同约定通知原告按期收房，被告履行了交付房屋义务，原告所述的供热费的收取单位是市政供热公司，收费标准也是统一制定，如果原告对收费标准有异议，应向供热公司反映，供热公司的收费标准不能反向证明原告购买的商铺具有二层使用的功能。因被告对该证据的真实性无异议，对该份证据本院予以确认；5.对于原告马萍提交的房屋登记备案介绍信复印件，证明原告已缴纳了全部房款的事实，并归其所有。被告齐恒大永兴房地产公司质证，对该份证据的真实性没有异议，该份证据是在双方签订商品房买卖合同后被告按照法律规定即向行政机关进行了备案手续，被告承认原告已经缴纳了全部房款，并且被告已按期履行了交房义务。因被告对该证据的真实性无异议，对该份证据本院予以确认；6.对于原告马萍提交的个人租赁合同复印件，证明原告已将该房屋出资，每年租金25,000.00元。被告齐恒大永兴房地产公司质证，对该份证据的真实性及证明问题均有异议，这是原告单方出示，并且未在法定期间提交，且证人未出庭，该证据真实性无法核实，房屋出租时和合同租赁期间自2017年11月1日开始被告已通知原告办理收楼手续，因原告自身原因无法将房屋交付承租人使用，产生租金损失应由原告自行承担与被告无关。被告提出的异议成立，既无法核实其真实性，又无其他证据相互佐证，因此本院对该份证据不予采信。7.购房款票据2份及交通银行借款凭证，2015年4月27日为首付款186，966.00元、2015年5月17日为房屋贷款170,000.00元，证明原告购买房屋总价款为356,966.00元，房屋贷款金额为170,000.00元，月息5.9%。被告对该份证据的真实性无异议，但认为银行凭证及还款计划表是原告与案外人之间的合同，与本案没有关联性。因原告借款用途系给付被告购房款，与本案存在关联性，故对该份证据，本院予以确认。8.对于被告齐恒大永兴房地产公司提交的涉案商品一层风管平面图、空调机房大样图。证明原告室内的通风空调管道设施，被告是按照备案图纸施工的，不存在后期私自填设。形成时间2013年8月18日，来源于单位留存。从空调的风管管道的平面图看，主管道（长是1250mm×500mm）涉及的应该有两家商铺，（长是630mm×400mm）另一主管道经过剧场一层中间商铺（现在位于超市位置），（长是250mm×120mm、120mm×120mm）根据商铺大小管道的管径尺寸不同，原告家东侧挨着的商铺应该也有风管的主管道通过。原告对真实性有异议，认为该图纸未经过相关部门予以备案，而是由被告自己保存的图纸，是否与备案图纸相同或变更无法证实，另外从该图纸形成的时间看，是在原告与被告签订购房合同之前，该设施如合法合理，被告应告知原告，并且告知原告该设备所处的位置以及对其所购买的房屋的影响等相关问题，而被告在双方签订的合同中，既没有预先告知，也没有口头或书面的通知，所以无论被告所提供的图纸是否合法，都违反了《房屋销售管理办法》第二十四条的规定，构成违约，另外，被告向法庭出示的图纸以及所陈述的事实，与涉案的房屋所有的设备都不相符，该设备只在原告购买的涉案房屋内存在，而且所有规格与被告所陈述的均不相符，因此被告的证据不能证实他的主张。经实地查看，对于该份证据的真实性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月20日，原告马萍（买受人）与被告齐恒大永兴房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，《商品房买卖合同（预售）》约定：马萍购买齐恒大永兴房地产公司开发的位于齐齐哈尔市××区恒大翡翠华庭剧场商业0单元1层000114号商品房，预测建筑面积共62.19平方米，单价为每平方米5,740.00元，总价款为356,966.00元。原告于2015年4月22日前支付上述商服的首付款186,966.00元，余款170,000.00元以贷款形式向被告支付。商品房买卖合同（预售）》附件六，齐齐哈尔翡翠华庭剧场上坡毛坯交楼标准：二、商铺配套设施4、空调系统施工完成。原告马萍于2015年4月27日交付房款186,966.00元,2015年5月17日交付房款170,000.00元。2017年11月15日被告齐恒大永兴房地产公司向原告发出《齐齐哈尔恒大翡翠华庭敦促收（验）楼通知书（二期剧场及周边）》，告知原告应缴纳预存电费、预存水费、供热费、预收1年空调使用费、预收12个月的物业管理费等费用后，办理收楼手续。原告到现场办理（验）收楼手续时，发现其购买的商服室内北侧房顶和北侧墙边处增加了管道，与合同约定不相符合，要求被告予以拆除。被告恒大永兴房地产公司则认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六中有关于“空调系统施工完成”明确规定，因此不同意拆除该管道。原、被告签订的《齐齐哈尔翡翠华庭剧场商铺毛坯交楼标准（带洗手间）》第一条第一款关于商铺室内装修中天花的标准即为结构面相对平整。另查明,原告所购房屋西北紧邻整个商服楼空调机房(新风组合),原告所诉的屋内上方通风管道设施，系整个商服楼的空调通风管道设施，属于公共设施。再查明，2015年4月29日，原告马萍（甲方)、第三人交行齐齐哈尔分行（乙方）与被告齐恒大永兴房地产公司（丙方）保证人签订《个人房产抵押贷款合同》，合同编号：2015306503，合同第二十二条房屋及抵押登记22.1甲方所购房屋为商业用房，坐落：龙沙区恒大翡翠华庭剧场商业0单元1层000114室；建筑面积：62.19；购房总价：（大写）叁拾伍万陆仟玖佰陆拾陆元整；购房合同编号：20150420A64882552105。第二十三条贷款金额与期限23.1金额：人民币（大写）壹拾柒万元整。23.2贷款期限：120个月。第二十四条利率24.1本合同项下贷款利率：年利率7.08%。该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%。24.2本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算。24.3本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率：按本合同约定调整本合同利率：其中遇人民银行调整基准利率的，自贷款实际发放日起，每满年的当日为合同利率调整日。第二十五条，贷款发放与支付25.2放款账户账号为：62×××82。贷款人受托支付方式。甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房的名义从放款账户支付至下述账户：收款人：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司；开户行：交行，账号：232000905018010009496。第二十六条还款26.1甲方选择的还款法为：等额本息还款法。26.2还款日：本息按期支付，还款日为每期末月的21日，借款人以月为一期的，即每月的21日。若当月无此日期则为当月的最后一天。26.5提前还款补偿金为提前归还贷款本金的1%。2015年4月30日在齐齐哈尔市房地产产权市场管理处，办理了预购商品房抵押预告登记，证书号为：房预齐字第AY20150283。截止2019年12月16日，已还本金65,170.08元，已还利息39,400.78元，全部提前还款，还款本金104,829.92元，利息428.06元，本息合计：105,257.98元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效。民事主体在从事民事经济商业活动中应当遵循诚实信用原则。本案中，被告齐恒大永兴房地产公司告知原告马萍所购买的商服房屋中铺设有公共管道设施是其应尽的义务。齐恒大永兴房地产公司与马萍签订的是预售商品房买卖合同，房屋买卖时房屋尚未建成。对此，齐恒大房地产开发公司在预售房屋时应如实告知马萍所购房屋的翔实情况。原告马萍与被告齐恒大永兴房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件的内容中，双方没有就该商服房屋紧邻整个商服楼空调机房及屋内的公共管道铺设做出明确约定，因此被告不能以告知原告空调系统施工完成为由，认为向原告履行了告知义务，被告的抗辩理由不能成立，本院认定被告对于涉诉房屋内铺设公共管道、紧邻整个商服楼空调机房的情况，未能依诚实信用原则履行告知义务，由于涉案房屋紧邻整个商服楼空调机房，并有公共管道的通过，不仅影响了房屋的美观和使用，可能还会有噪音及使用过程中对管道维修等给房主造成一定影响，被告履行合同义务不符合约定，依法应当承担违约责任。衡法酌理，原告马萍请求解除原、被告之间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告及第三人之间签订的《个人房产抵押贷款合同》亦是第三人真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，第三人交行齐齐哈尔分行请求解除的其与原告马萍、被告齐恒大永兴房地产公司（保证人）签订的《个人房产抵押贷款合同》履行中，截止2019年12月16日，原告马萍已经还款贷款本金65,170.08元，利息39,400.78元，剩余贷款金额104,829.92元，利息428.06元，本息合计105,257.98元；当《商品房买卖合同（预售）》及《个人房产抵押贷款合同》被解除后，原、被告及第三人之间的《个人房产抵押贷款合同》亦应解除。第三人的诉讼请求，本院予以支持。关于马萍请求被告退还其购房款356,966.00元，以及赔偿购房款的利息(本金170,000.00元自2015年5月18日起，本金186，966.00元自2015年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算利息，计算至实际给付之日止）的诉讼请求，被告齐恒大永兴房地产公司应返还原告马萍购房款首付款186,966.00元及利息，并返还已偿还的借款本金65,170.08元及利息39,400.78元。关于马萍的请求被告赔偿原告房屋涨价损失，按照每平米3,000.00元计算，约人民币189,000.00元，因原告未曾提交相关证据，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。被告齐恒大永兴房地产公司应向第三人交行齐齐哈尔分行返还剩余贷款金额104,829.92元，利息428.06元，本息合计105,257.98元；待被告齐恒大永兴房地产公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人交行齐齐哈尔分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。被告对第三人诉请的其他答辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第三项、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告马萍与被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售），合同编号：20150420A64882552105；二、被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司退还原告马萍购房款首付款186,966.00元及利息（186,966.00元利息从2015年4月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、并退还已偿还的借款本金65,170.08元及利息39,400.78元；三、解除原告马萍与第三人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行、齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》；四、被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司返还第三人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行剩余贷款本金104,829.92元，利息428.06元（截止2019年12月16日，此后利息按合同约定标准给付至实际给付之日止），本息合计105,257.98元，待被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司清偿剩余贷款本息债务后，第三人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行协助涤除涉案房屋上的抵押预告登记；五、驳回原告马萍的其他诉讼请求。六、驳回第三人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行的其他诉讼请求。上述判决内容，于本判决发生法律效力后即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,463.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担5346.00元，由原告马萍负担5117.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  袁海波人民陪审员  李 岩人民陪审员  崔旭英二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王嘉爽