贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初5969号原告：潘李萍，女，汉族，1970年5月4日生，陕西省泾阳县人，住贵州省安顺市西秀区。原告：宋伟，男，汉族，1971年1月6日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：潘李萍，系原告宋伟之妻子。代理权限：一般代理。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威。委托诉讼代理人：甘敏，女，汉族，1984年8月25日生，住址：贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告潘李萍、宋伟诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘李萍及原告宋伟的委托诉讼代理人潘李萍，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘李萍、宋伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书交付给原告。2.判令被告按照原告已付购房款总额475344元为基数，按每日万分之一支付原告从2017年5月25日起至今逾期办证违约金34700元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日。3.判令被告按照国家相关规定退换被告四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年6月10日起计算至实际退还之日止）。4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2013年6月10日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，房屋建筑面积149.2平方米，套内建筑面积125.86平方米，房屋总价475344元。原告于2013年3月28日支付购房定金5000元，于合同签订当天支付了购房首付款140344元，并交纳维修基金9698元，四通费4319元，其他520元。2013年，原告于贵州银行办理个人购房借款，支付了房屋剩余尾款共计330000元。该房屋已于2014年4月交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设费用，然在2013年购房的时候被告仍未按照相关文件执行，收取了原告的四通费4319元。被告在有关文件禁止收取的情况下仍然收取了原告四通费4319元，应将该款退还原告并以该款为基数按年利率4.75%向原告支付资金占用利息至实际退还之日止。综上所述，原告为维护合法权利，特向法院提起诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司辩称：原告所购买的房屋因未办理转现房备案尚不具备办理房屋产权证条件，被告正积极办理；逾期办证违约金合同约定过高，请求人民法院依法调整；关于四通费，合同附件十二补充协议中约定了合同第七条约定的商品房总价款中未包括水、电、燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等的开户和安装费用，该费用由买受人承担。四通费被告只是代收。经本院审理查明：2013年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为149.2㎡，总房价款475344元。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：／达到／；4、燃气：／达到／；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续……。”第二十二条约定：出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，原告按合同约定将房款交付给被告；并于2013年6月10日向被告交纳维修基金9698元，四通费4319元，其他520元，共计14537元。被告于2014年4月将房屋交付给原告。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告曾于2017年6月1日向本院起诉，要求被告为其办理商品房房屋所有权证书并支付逾期办证违约金，本院经审理于2017年8月1日作出贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初2028号民事判决书，判决：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告宋伟、潘李萍从2015年5月25日起至2017年5月24日止的逾期办证违约金人民币34748元。二、驳回原告宋伟、潘李萍的其他诉讼请求。本案在审理中，被告自认原告购买的上述商品房仍暂不具备办理不动产登记证书的条件。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的身份证、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、借款合同复印件、被告出具的收款收据复印件，被告提交的营业执照、法定代表人身份证复印件、商品房预售许可证复印件等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。因“丰景华府”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告在约定日期内没有办理并交付商品房转移登记的有关文书给原告，故原告诉请要求被告支付违约金有理。本案中，因原告2017年5月24日之前的逾期办证违约金已得到支持，现原告要求被告自2017年5月25日起支付逾期办证违约金。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告向原告支付从2017年5月25日起至原告起诉之日即2019年10月24日的逾期办证违约金人民币3222元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。对于原告要求被告退还四通费4319元的诉讼请求，被告向原告收取的四通费实质为房屋达到交付条件时水、电等配套设施的建设安装费用。根据双方当事人合同约定及贵州省人大常委会2009年颁布实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》指出，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。原告请求退还四通费有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的四通费的资金占用利息问题，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为行业条例，被告作为房地产开发企业应该熟知该条例，且在2014年4月17日，贵州省人大法制委员会向省住建厅下发关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复，答复内容：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”因此，被告明知该费用在不能收取的情况下向购房者另行收取，缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即从2013年6月10日起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告潘李萍、宋伟支付自2017年5月25日起至2019年10月24日的逾期办证违约金人民币3222元。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告潘李萍、宋伟退还人民币4319元，并向原告潘李萍、宋伟支付资金占用利息（资金占用利息以人民币4319元为本金，从2013年6月10日起按照中国人民银行公布的同期存款利率标准计算至本金退清之日止。）。三、驳回原告潘李萍、宋伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币714元，减半收取人民币357元，由原告潘李萍、宋伟承担307元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担50元。（该诉讼费原告已预交，被告承担的部分由其在本判决生效之日起五日内支付给原告，原告不再向本院申请退取。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  付蓉二〇一九年十二月十七日法官助理高静书记员蔡豪