成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9624号 原告：张明富，男，1985年11月6日出生，汉族，户籍所在地四川省彭州市。 委托诉讼代理人：付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律工作者。 被告：谢某2，男，1973年11月29日出生，汉族，户籍所在地成都市金牛区。 被告：邓玉容，女，1971年2月27日出生，汉族，户籍所在地成都市金牛区。 被告：谢某1，男，2005年8月31日出生，汉族，户籍所在地成都市金牛区。 法定代理人：谢某2（系谢某1父亲），男，1973年11月29日出生，汉族，户籍所在地成都市金牛区。 第三人：成都金信源建设投资有限责任公司，住所地成都市金牛区侯家桥路129号。 法定代表人：曾涛，系该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：孙军，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川明炬律师事务所律师。 原告张明富与被告谢某2、邓玉容、谢某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，张明富申请追加成都金信源建设投资有限责任公司参加诉讼，本院经审查依法追加其作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告张明富及委托诉讼代理人付廷禄、第三人成都金信源建设投资有限责任公司委托诉讼代理人孙军到庭参加诉讼，被告谢某2、邓玉容、谢某1经本院公告送达传票等相关法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张明富向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告履行合同义务，办理不动产权登记，并协助原告将位于成都市金牛区房屋的不动产权登记过户到原告名下；2.判决被告支付原告违约金2万元并承担原告聘请诉讼代理人的代理费1万元，合计3万元；3.判决由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年9月28日签订协议书，约定原告出资34万元，购买位于成都市金牛区，原告于2016年9月28日先支付定金1万元计入房款，双方签订协议书时，原告再支付给被告26万元，余款5万元在被告协助原告办理房屋过户手续时付清。2017年11月23日原告从余款5万元中支付了其中3万元给被告，房屋剩余的2万元余款在被告协助原告办理房屋过户手续时付清。若有违约，违约方应支付守约方违约金50万元，并承担由此产生的诉讼费及代理费等费用。双方还对办理过户的条件及税费的承担等事项进行了约定。协议生效后，原告即按协议的约定履行了义务，原告于2017年3月16日以转款的方式将房屋剩余款2万元（该房屋租金抵扣了7000元，转款金额13000元）支付给被告后，被告也履行了交付房屋的义务。但到房屋符合办理不动产权登记和过户登记的条件时，被告以房价上涨为由，要求变更价格条款，上调购房款后才同意履行不动产权登记和房屋过户的手续。否则，不履行约定义务。被告无视法律规定和合同约定义务，违背诚实信用的原则，损害了原告的合法权益，故诉至法院。 谢某2、邓玉容、谢某1未作答辩。 成都金信源建设投资有限责任公司述称，该公司作为泉水人家安置小区的建设方，只是代持产权，不是拆迁安置合同的当事人，不具有辨别产权主体并进行产权登记的权利和义务。 本院经审理认定事实如下：2011年12月23日，谢某2、邓玉容、谢某1作为被安置人，与成都市金牛区征地工作领导小组办公室、成都市国土资源局金牛分局及其委托方成都市金牛区人民政府沙河源街道办事处签订《金牛区拆迁住房安置协议书》（友联社区5组，统计序356号）取得包括本案诉争的房屋在内的三套安置住房。2016年9月28日，谢某2、邓玉容、谢某1作为甲方与乙方张明富签订《协议书》，约定甲方将成都市金牛区房屋一套出售给乙方，成交价为340000元，约定2016年9月28日乙方先支付购房定金10000元，签订协议时再支付购房款260000元。协议约定：“甲方应当从该套房所在的小区取得大产权，能够办理产权分户登记时起，5日内书面通知乙方一同到相关单位办理产权登记，并将购买的该套房屋的产权证在房产监理处领取后当场交给乙方保管。甲方在领取房产证之日起10内协助乙方办理过户登记（因甲方自身的原因妨碍办理登记和领取房产证的情形，由甲方负责及时解决，与乙方无关）。在办理产权变更时，双方互相配合，待该套房屋的房产证过户为乙方的名字时，乙方将余款50000元（伍万元整）支付给甲方。”“四、甲方于2017年4月1日之前将该房屋交付给乙方使用，乙方再支付购房款20000元（贰万元整）给甲方。”“六、甲、乙双方应遵守此协议，如一方违约另一方有权要求继续履行协议，违约方除无条件履行本协议外，还应支付另一方违约金人民币500000元（此违约金性质为惩罚性违约金，不受守约方实际受损金额的大小限制），乙方在该房屋内装修费按120000元（壹拾贰万元整）计算全部由违约方承担；如因违约引发的诉讼，除诉讼费由违约方承担外，违约方应另行承担守约方聘请诉讼代理人的代理费10000元。”2016年9月28日，谢某2、邓玉容出具《房屋出售收条》，确认“收到张明富购金牛区房款含定金共计贰拾柒万元整”。2017年11月23日，谢某2、邓玉容作为甲方与乙方张明富签订《收条》，明确：“甲乙双方经协商，乙方现将就甲方出售给乙方的金牛区房屋一套的尾款50000元（伍万元整）现付给甲方30000元（叁万元整），余款20000元（贰万元整），甲方在乙方付款后承诺在原尾款的基础伍万元整的数额上再让利10000元（1万元）给乙方。”2017年11月24日，张明富通过汤敏账户（6217986510000911206）向谢某2账户（6221883000100931805）汇款20000元。另查明，成都金信源建设投资有限责任公司作为产权持有人，取得泉水人家二期项目大产权（业务件号：2017060500Ｆ01628），案涉房屋金牛区房屋对应不动产单元号为510106002005ＧＢ80004Ｆ00150024。 上述事实，有《金牛区拆迁住房安置协议书》《协议书》《收条》《不动产权证》等证据及张明富、成都金信源建设投资有限责任公司当庭陈述在卷佐证。 本院认为，张明富与谢某2、邓玉容、谢某1签订《协议书》并实际履行了房款交付和房屋交付，关于案涉房屋的买卖系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张明富已按合同约定向谢某2、邓玉容、谢某1支付了购房款320000元，谢某2、邓玉容、谢某1应在取得房屋产权登记后，协助张明富将案涉房屋产权转移登记至张明富名下，在将该房屋过户登记在张明富名下后，张明富向其支付尾款20000元；张明富主张谢某2、邓玉容、谢某1协助将位于成都市金牛区房屋产权转移登记至张明富名下，于法有据，本院予以支持。当前案涉房屋登记在成都金信源建设投资有限责任公司名下，证明该房屋已具备办理分户产权的条件，而案涉房屋实际为拆迁安置给谢某2、邓玉容、谢某1的房屋，故谢某2、邓玉容、谢某1有义务协助张明富将案涉房屋过户至其名下。关于违约金的问题，双方在《协议书》中约定的“如一方违约另一方有权要求继续履行协议，违约方除无条件履行本协议外，还应支付另一方违约金人民币500000元（此违约金性质为惩罚性违约金，不受守约方实际受损金额的大小限制），……；如因违约引发的诉讼，除诉讼费由违约方承担外，违约方应另行承担守约方聘请诉讼代理人的代理费10000.00元。”按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方协议中关于违约金的约定明显过分高于造成的损失，对于违约金，本院酌情认定为10000元。关于聘请诉讼代理人的代理费10000元，因系双方自愿约定，且不违反法律规定，本院决定予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、谢某2、邓玉容、谢某1于本判决生效后三十日内协助张明富将成都市金牛区的房屋权属转移登记至张明富名下； 二、谢某2、邓玉容、谢某1于本判决生效后三十日内支付张明富违约金10000元、代理费10000元； 三、驳回张明富的其他诉讼请求。 案件受理费550元、保全费3020元，共计3570元，谢某2、邓玉容、谢某1负担（因此款已由张明富垫付，谢某2、邓玉容、谢某1于本判决生效后三十日内支付张明富3570元）；公告费300元，由张明富负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 晴 人民陪审员  万怡君 人民陪审员  谢云芬 二〇一九年十二月十日 法官 助理  蔡 艳 书 记 员  徐春蕾