广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初3556号原告：珠海市鼎立物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：黄健雄，总经理。委托诉讼代理人：梁小燕，广东莱特律师事务所律师。被告：吴应蓉，女，汉族，1975年12月18日出生，户籍所在地：广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：姜长良，男，住广东省珠海市金湾区，由珠海市平沙镇XX社区居民委员会推荐。原告珠海市鼎立物业管理有限公司与被告劳齐祝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告珠海市鼎立物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁小燕，被告吴应蓉及其委托诉讼代理人姜长良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市鼎立物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年7月至2019年7月的物业管理费、门铃维护费、公摊电费、垃圾清运费及电梯维修费等共6119.47元；2.判令被告向原告支付截止2019年7月因逾期缴纳物业管理费而产生的违约金，以当期拖欠费用为本金分期计算，暂计至2019年7月31日违约金为人民币2769.32元；3.判令被告向原告返还行政罚款人民币18.94元（5000元÷264户）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月与“珠海市平沙镇XX小区业主委员会”签订《珠海市平沙镇XX物业管理合同》，约定物业管理服务期限为2015年3月1日起至2020年2月28日止。原告于2015年3月开始为“XX”小区业主提供物业服务，为被告在内的“XX”200多户全体业主提供整体相应物业管理服务，各物业业主和使用人当月管理服务费、门铃维护费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日收上个月物业服务费。原告根据物管合同的约定履行了合同中的管理责任，但被告作为XX的业主之一，本应及时全额向原告缴交物业管理费用，但被告无故长期拖欠物业管理费、水电费等。在此期间，原告曾以多种形式向被告催收，但被告置之不理。根据《合同法》第一百零七条规定，被告的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。原告认为，原告与珠海市平沙镇XX小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》有效，对XX全体业主均具有约束力。原告对被告所在的XX小区已实际开展物业管理多年，得到了该物业广大业主的认可。而被告却长期拖欠原告物业管理费等费用，已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判如所请。原告珠海市鼎立物业管理有限公司向本院提交的证据：1.不动产权登记表；2.《物业管理委托合同》；3.（2019）粤0404民初222号《民事判决书》；4.电费统计表；5.XX未收款明细；6.《通知》（2019年2月24日、2019年4月8日、2019年5月6日）；7.行政处罚决定书；8.非税收入罚款通知书；9.票据（缴交罚款）；10.《通知》（2019年8月2日）；11.通知、收款收据及电费发票；12.收据；13.《通告》（2017年9月21日）；14.XX业主委员会的回函；15.《通告》（2019年7月19日）；16.《补充协议》。被告吴应蓉辩称：一、原告于2019年7月私自离开XX小区并移交给珠海波星物业管理，原告的行为已经违反了原告与XX业主委员会签订的《物业管理委托合同》。原告在自己违约的前提条件下起诉业主，法院不应受理，并应追究原告的相关法律责任；二、原告物业管理费等费用计算有误；三、原告主张业主缴纳物业管理费的违约金无依据，系无效的；四、原告由于自身原因造成被行政处罚，产生的罚款无权让业主分担。被告吴应蓉向本院提交证据有：1.《通告》（2019年7月19日）；2.《物业管理委托合同》；3.《XX物业管理承诺书》；4.《珠海市物业管理条例》节选；5.物业开具的收款收据及收费清单；6.《关于分摊更换消防管网及消防水费的公告》及《关于XX物业要求撤出小区的情况报告》；7.小区业主民意调查表。本院经审理认定事实如下：珠海市XX房登记权属人为被告吴应蓉，房屋建筑面积为133.38平方米。2015年3月1日，珠海市平沙镇XX小区业主委员会委托原告对“珠海市平沙镇XX”商住楼进行统一、专业化的物业管理，双方签订了一份《物业管理委托合同》。合同第二条约定，委托管理事项共12项，其中第10项为按规定收取管理费（代收代缴共用水电费、垃圾处理费按政府部门规定执行）。第六条约定，本物业的管理服务费计收标准，按双方议定的标准向业主收取（经双方协商达成一致后，可作调整；或待政府部门调价文件出台后，再议定调整）;多层商住楼住宅管理费按建筑面积每月每平方米0.60元收取；小高层商住楼住宅管理费按建筑面积每月每平方米1元收取;门铃维护费按每户3元收取；公用电费（代收代缴）按供电所有关规定；公用水费（代收代缴）按供水公司有关规定；收费标准不含二次加压、电梯运行用电和路灯、走廊公用电的分摊费（物业管理处办公绿化养护，生活用水、用电，不得向业主用户分摊）；当月管理服务费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起，按欠款总额每天3‰缴纳滞纳金；本物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内的，由发展商承担；保修期后由全体受益人承担，或用小区专项维修资金支付，没有设立专项维修资金的，按“谁收益，谁分摊”的原则，由业主承担；服务期限自2015年3月1日起至2020年2月28日止；双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。合同还约定了其他条款。2016年1月至2017年12月，原告将此期间的物业管理费调整为多层0.70元/平方米/月，高层（电梯）1.20元/平方米/月。2017年12月6日，原告再次将物业管理费调整为多层1元/平方米/月，高层（电梯）1.50元/平方米/月，并于2018年1月1日起执行。珠海市金湾区人民法院于2019年1月8日受理包括（2019）粤0404民初222号在内的系列案，生效民事判决认定，XX过半数业主与原告就上述2016年至2018年的物业管理费标准已经形成交易习惯，即多数业主同意并执行原告2016年及2018年两次对物业服务费的调整，该调整标准应适用于全体业主。原、被告均在庭审中共同确认，涉案房屋属于小高层电梯房。原告提交的XX未收款明细显示，客户名称为吴应蓉的1栋4单元601房，2017年7月至2017年12月的物业管理费为160.056元/月、2018年1月至2019年7月的物业管理费为200.07元/月、垃圾处理费为8元/月、公用电梯电费为33.20元/月、公用区灯电费为6.80元/月、门铃维护费为3元/月、2018年10月的电梯维修公摊费为82.80元。上述物业管理费合计4761.67元，垃圾处理费合计200元，公用电分摊合计1000元，门铃维护费合计75元、电梯维修公摊费合计82.80元，共计6119.47元。庭审中，原告称电费是每两个月抄一次表，原告很难算出每个月该分摊多少公用电费，所以原告按照上一个物业公司收取公摊电费的标准40元/月向被告收取公摊电费，被告对此表示无异议。2019年7月19日，原告向涉案小区全体业主发出《通告》：由于每个月有大部份业主没有履行物业管理服务合同，没有依时缴纳物业管理费用及各项公摊费用，严重违反合同的规约。加之需要整改维修的老旧设施、设备，业主没有按规定缴纳分摊的维修费用，我公司管理处没有办法对小区需要整改的部分设施、设备进行维修整改，例如老旧的消防设备、天台围栏、小区围栏、落水管等，还经常遭到业主的投诉，造成我公司严重的损失。现我公司于2019年7月18日撤出平沙镇XX物业管理服务，为不影响平沙镇XX居民的正常生活，物业管理服务移交给珠海波星物业管理有限公司。2019年7月20日，原告（甲方）与案外人珠海波星物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：鉴于甲乙双方于2019年7月18日签订《物业管理移交协议》，约定协议签订之日物业管理由乙方正式接管。现因物业管理中的移交事项及移交程序仍需时日，遂双方协商一致，乙方正式接管时间为2019年8月1日，乙方接管日为甲方撤场日。2019年7月24日，珠海市公安消防局高栏港大队作出港应急（消）行罚决字[2019]0021号《行政处罚决定书》，查明：2019年6月25日上午，珠海市消防支队高栏港区大队执法人员对涉案小区开展消防监督检查，发现该小区消火栓系统没水，消防设施未保持完好有效，认为原告的行为违反了广东省实施《中华人民共和国消防法》办法相关规定，决定给予原告消火栓系统没水，消防设施未保持完好有效的消防违法行为处人民币伍仟元整的罚款。原告于2019年8月1日交纳上述罚款。2019年8月2日，原告向涉案小区业主发出《通知》：请欠我公司管理费及各项公摊费用的业主于2019年8月15日前到管理处补交，否则我公司将启动法律程序追缴各业主所欠的费用及所产生的滞纳金和由此产生的损失。该通知张贴于小区公告栏。本院认为，珠海市平沙镇XX业主委员会代表XX全体业主与原告于2015年3月1日签订的《物业管理委托合同》，是原告与XX全体业主的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为业主之一，与原告均应按照协议约定的内容各自履行自己的义务。一、关于物业管理费的问题（一）物业管理费的标准。珠海市金湾区人民法院于2019年1月8日受理包括（2019）粤0404民初222号在内的系列案，生效民事判决认定，XX过半数业主与原告就2016年至2018年的物业管理费标准已经形成交易习惯，即多数业主同意并执行原告2016年及2018年两次对物业服务费的调整，该调整标准适用于全体业主。因此，原告主张自2016年1月至2017年12月期间按照1.20元/平方米/月计算包括被告在内的高层业主的物业管理费，自2018年1月起物业管理费的标准为高层（电梯）1.50元/平方米/月、多层1元/平方米/月，本院予以支持。被告居住房屋为小高层电梯房，建筑面积为133.38平方米，故自2016年1月起至2017年12月被告房屋物业管理费为160.056元/月，自2018年1月起被告房屋物业管理费为200.07元/月。（二）物业管理费的期限。原告于2019年7月19日向涉案小区全体业主发出《通告》称其于2019年7月18日撤场，并将物业管理服务移交给珠海波星物业管理有限公司。2019年7月20日，原告与珠海波星物业管理有限公司签订《补充协议》，该协议显示因物业管理中的移交事项及移交程序仍需时日，双方共同确认珠海波星物业管理有限公司正式接管及原告撤场的时间均为2019年8月1日。被告对此不认可，认为原告实际2019年7月18日已经撤场。本院评析认为，虽然原告向小区全体业主通告其于2019年7月18日撤场，但从常理上讲，工作交接确需一定时间，现接管单位珠海波星物业管理有限公司认可其正式接管和原告撤场时间均为2019年8月1日，由此可见，原告为涉案小区服务截止时间实际为2019年7月31日。被告称“原告于2019年7月18日撤场”的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。原告请求按照160.056元/月计算被告2017年7月至2017年12月物业管理费以及按照200.07元/月计算被告2018年1月至2019年7月的物业管理费合计4761.67元，符合《物业管理委托合同》的约定及法律规定，本院予以支持。（三）公摊费用。原告主张被告拖欠垃圾处理费200元、公用电分摊1000元、门铃维护费75元、电梯维修公摊费82.80元，提供了未收款明细予以佐证。其中的公摊电费，原告主张按照40元/月的统一标准向被告计收，对此被告在庭审中予以认可，故，被告2017年7月至2019年7月的公摊电费为1000元。另原告主张垃圾处理费200元、门铃维护费75元、电梯维修公摊费82.80元，合计357.80元，上述费用符合合同约定，本院予以确认。综上，物业管理费及公摊费用共计6119.47元，被告未举证证明已经付清上述费用，故原告请求被告支付，理据充分，本院予以支持。二、关于滞纳金问题原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费、公摊费等费用，属于违约，应向原告支付滞纳金。至于滞纳金标准，《物业管理委托合同》第六条第3款约定，当月管理服务费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起，按欠款总额每天3‰缴纳滞纳金。被告在庭审中表示不同意缴纳滞纳金。被告对滞纳金提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第8款“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，《物业管理委托合同》对滞纳金的标准约定属于过分高于造成的损失，本院酌定对滞纳金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。根据《物业管理委托合同》的约定，滞纳金应分段计算，以当月欠缴费用金额为基数，从下两个月的1日起分段计。因原告仅请求计算至2019年7月31日止的滞纳金，而2019年6月的滞纳金从8月1日起计，7月的滞纳金从9月1日起计，故本案仅计算2017年7月至2019年5月未缴纳物业管理费及公摊费产生的滞纳金，滞纳金计算至2019年7月31日止。三、关于行政罚款问题因珠海市公安消防局高栏港大队于2019年6月25日检查时发现，涉案小区消火栓系统没水，消防设施未保持完好有效，遂于2019年7月24日对具有涉案小区消防管理义务的原告作出罚款人民币5000元的决定，原告作为被处罚的特定对象，应当对其自身违法行为承担全部过错责任。原告主张被告返还行政罚款人民币18.94元没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴应蓉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市鼎立物业管理有限公司支付2017年7月至2019年7月期间的物业管理费及公摊费合计人民币6119.47元；二、被告吴应蓉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市鼎立物业管理有限公司支付因2017年7月至2019年5月期间未支付物业管理费、公摊费用产生的滞纳金（计算方法：以每月未付物业管理费、公摊费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自下两个月的1日起分段计算至2019年7月31日，详见判决书后所附《滞纳金计算说明》）；三、驳回原告珠海市鼎立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由被告吴应蓉负担。本判决为终审判决。审 判 员 梁蔓冰二〇一九年十二月十五日法官助理 谢潇潇书 记 员 邓锦辉附：滞纳金计算说明月份滞纳金计算基数（元）滞纳金起算时间滞纳金截止时间滞纳金标准2017年7月211.06元2017年9月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2017年8月211.06元2017年10月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2017年9月211.06元2017年11月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2017年10月211.06元2017年12月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2017年11月211.06元2018年1月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2017年12月211.06元2018年2月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年1月251.07元2018年3月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年2月251.07元2018年4月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年3月251.07元2018年5月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年4月251.07元2018年6月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年5月251.07元2018年7月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年6月251.07元2018年8月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年7月251.07元2018年9月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年8月251.07元2018年10月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年9月251.07元2018年11月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年10月333.87元2018年12月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年11月251.07元2019年1月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2018年12月251.07元2019年2月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2019年1月263.07元2019年3月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2019年2月263.07元2019年4月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2019年3月263.07元2019年5月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2019年4月263.07元2019年6月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率2019年5月263.07元2019年7月1日2019年7月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。