贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7135号原告：朱某某，女，1970年2月17日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：兰某某，男，1964年11月20日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告朱某某、兰某某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2019年9月30日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告朱某某及其与兰某某共同委托的诉讼代理人王邦华、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人王镇到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告朱某某、兰某某请求依法判决：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：凯里市“大地春城”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。我购买“大地春城”（三期）5栋24层2402号商品房后，于2016年1月16日与大地联创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后，我不仅依约支付了大部分购房款，余款因大地联创房产公司原因银行按揭贷款未能办下来，而且从2016年7月14日起合法占有该房屋至今，只因大地联创房产公司的原因未能办理产权变更过户手续而已。2019年6月，我得知所购房屋被法院裁定查封后，遂依法向凯里市人民法院（执行法院）提出执行异议，而凯里市人民法院却错误裁定驳回我的异议申请。我认为凯里市人民法院执行查封涉案房屋前，我既与开发商签订了商品房买卖合同，又支付了大部分购房款，且合法占有该不动产至今。虽然未办理过户登记手续，但过错责任完全在开发商即本案第三人大地联创房产公司。余款我愿意按照人民法院的要求交付。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。原告朱某某、兰某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明朱某某、兰某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、2016年1月16日的《商品房买卖合同》复印件一份共45页，拟证明朱某某、兰某某与大地联创房产公司之间存在商品房买卖合同关系，朱某某、兰某某已购买涉案房屋的事实。3、《贵州增值税普通发票》复印件一份1页，拟证明原告实际支付了购房款473600元。4、大地春城物业服务中心出具的《证明》复印件一份1页，拟证明朱某某、兰某某在2016年7月14日已接收涉案房屋的事实。5、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》复印件一份3页、（2019）黔2601执异113号《执行裁定书》、《送达回证》复印件各一份共7页，拟证明（1）涉案房屋已被法院采取执行查封措施的事实；（2）朱某某、兰某某提出的异议申请被法院裁定驳回的事实。补充提供的证据：《贵州省增值税普通发票》、《收据》、《借记卡账户历史明细清单》、《中国工商银行的转款凭证》2019年12月5日的永乐社区服务中心的《证明》、复印件各一份共7页，拟证明被告已支付购房款474435元的事实。被告华融贵州分公司未递交书面答辩状。庭审中，委托诉讼代理人口头辩称：涉案房屋已在2013年12月30日办理了在建工程抵押登记手续，原告朱某某、兰某某不得以签订商品房买卖合同和支付购房款为由对抗抵押登记。凯里市人民法院在执行过程中查封涉案房屋是依法进行的，通过处置（变现）抵押物实现债权人的权益符合我国法律规定，故原告朱某某、兰某某不具有排除法院强制执行的权益。被告华融贵州分公司在举证期限内未向本院提供任何证据。为证明诉讼代理人的答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、被告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、（2017）黔民初51号《民事调解书》、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》复印件各一份共6页，《楼盘状态查询表》、《查询表》复印件各一份共14页，凯房建州字第××号《房屋他项权证》复印件一份1页，拟证明涉案房屋已抵押给华融贵州分公司，凯里市人民法院执行查封涉案房屋是有法律依据的事实。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未向提供任何证据材料。经审理查明：原告朱某某、兰某某系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋24层2402号住房在内）。朱某某、兰某某得知自己所购的“大地春城”小区5栋24层2402号住房被查封后，于2019年8月30日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月9日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异113号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人朱某某、兰某某的异议申请。”宣判后，朱某某、兰某某不服裁定结果并于2019年9月30日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。庭审结束后，为查明案件基本事实，本院依职权对未到庭参加诉讼的第三人大地联创房产公司进行询问，其认可一、贵州大地联创物业服务有限责任公司收取涉案购房款的银行帐户系本公司（大地联创房产公司）开设和使用；二、公司已收到朱某某、兰某某购房款474435元。另查明：2016年1月16日，以大地联创房产公司为出卖人、朱某某、兰某某为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、朱某某、兰某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积252.55ｍ2，总价款934435元；2、买受人先交付首付款474435元，余款460000元以银行按揭方式支付。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，朱某某、兰某某陆续将购房款474435元汇入大地联创物业服务有限公司，大地联创房产公司亦开具收据，并于2016年7月14日将涉案房屋交由朱某某、兰某某管理使用。同时查明：经本案承办人实地查看，原告朱某某、兰某某已对涉案房屋装修并入住多年。朱某某、兰某某尚欠购房款460000元已于2019年12月26日按法院的要求交付执行（补清）。再查明：原告朱某某、兰某某系夫妻关系，除涉案住房（“大地春城”小区5栋24层2402号）外，还有一套住房。上述事实，有原告朱某某、兰某某的起诉状、被告华融贵州分公司委托诉讼代理人的口头答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据朱某某、兰某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，朱某某、兰某某在法院查封涉案房屋前既与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，又支付了50%以上的购房款，且经本院释明后全额补足购房款。朱某某、兰某某不仅持有大地联创房产公司2016年8月30日开具的增值税发票，而且能够提供支付款项的银行凭证，故本院确认朱某某（兰某某）向大地联创房产公司购买涉案房屋的真实性。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：第一、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行？（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该执行裁定书。第二、抵押权的问题。华融贵州分公司取得的不良债权确有在建工程抵押是事实。但抵押协议未明确涉案房屋系抵押范围内，凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》也没有具体载明“大地春城”小区5栋24层2402号住房已抵押给债权人华融贵州分公司。就本案而言，朱某某、兰某某对涉案房屋完全享有排除法院强制执行的民事权益，华融贵州分公司所举证据不足以证明其已取得涉案房屋的抵押权。第三、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区5栋24层2402号商品房已设置抵押，但抵押权人不是华融贵州分公司，而是农行凯里金泉支行，且合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定，虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故朱某某、兰某某购买涉案房屋并无过错，且与华融贵州分公司享有的在建设工程抵押无关。第四、备案登记。虽然朱某某、兰某某购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告朱某某、兰某某是否另有住房不影响其对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权益，故原告朱某某、兰某某的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，本院依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告朱某某、兰某某购买位于凯里市的房屋。二、驳回原告朱某某、兰某某的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 彭    春人民陪审员 杨  正  华人民陪审员 肖  光  金二〇一九年十二月二十六日书 记 员 刘春香（代）