上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17290号原告：刘玉明，男，1973年9月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：上海康睿房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。原告刘玉明诉被告上海康睿房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告刘玉明、被告委托诉讼代理人黄冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉明诉称：2016年4月13日，原告向被告购买位于上海市青浦区赵巷镇崧雅路XXX弄XXX号XXX室期房，双方合同约定交房日期为2017年6月30日，但实际交房日期为2017年10月28日，故被告应按照合同规定向原告支付逾期交房违约金。同时，被告交房后未按合同约定安装进水管和下水管，导致原本原告已经商定好出租的房屋未能按照租房协议及时出租，造成一定租金损失，直至2018年3月25日被告完成上下水管的安装为止，故应由被告赔偿原告相应租金损失。为维护原告合法权益，故诉诸法院，请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)8,191.90元；2、判令被告支付配套设施未完成导致无法出租的租金损失46,667元；3、本案诉讼费由被告负担。被告上海康睿房地产发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、根据补充条款约定，被告享有90日的宽限期，而被告实际交房日期在宽限期内，不存在逾期交房的事实，故不应支付逾期交房违约金；即使存在逾期交房，也应自2017年7月1日计算至通知交房之日止；2、排水管并非房屋交付时的设备，商铺未安装进水管及排水管的责任不应由被告负担，且商铺是否出租取决于商铺地理位置等多种因素，未安装水表并不必然影响商铺的出租使用，故对原告主张的租金损失不予认同。经开庭审理查明：2016年4月13日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为700,168元；甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，自第91日至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前七天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起七天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.5倍给与补偿；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准约定：给排水：一户一表。合同补充条款一约定：因出卖人自身原因造成未再本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：(1)买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任；(2)如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自第91日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已将购房款全部付清。2017年10月28日，原告第一次至系争房屋验房，载明：1、没有水表，没有进水管；2、屋顶没有封死；3、没有下水道。2018年3月25日，原告再次至系争房屋验房，载明：1、水表没有；2、下水管只有一根；3、左面门钥匙。同日，原告将系争房屋出租，租金为每月7,500元。2018年6月10日，原告取得系争房屋产证。以上查明的事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、房地产权证、房屋验收表、租赁合同等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、根据合同约定被告应于2017年6月30日前向原告交房，但实际交房日期为2017年10月28日，期间原告虽一直到售楼处了解情况，但被告未告知其具体交房时间，仅仅是物业公司告知原告说10月1日开始收取物业费就可以交房，故被告应按照总房价款的日万分之一向原告支付2017年7月1日至2017年10月28日的逾期交房违约金；2、根据合同约定系争房屋应一户一表，而在2017年10月28日交房时原告发现房屋内没有给排水管，也没有水表，而此时原告已将房屋出租，因房屋没有给排水设施，导致承租人退租，直至2018年3月25日才将进水管做好，但下水管只有一根，而水表至今仍未安装，在此期间的租金损失应由被告方承担。为此，原告提供照片、租房定金收条等作为证据。被告对上述证据不予认可。同时，被告表示：1、虽然合同主文约定交房时间为2017年6月30日，但补充条款中约定被告享有90天的宽展期，后被告于2017年9月22日向合同约定的送达地址即原告户籍地址寄送收楼通知书，通知原告自2017年9月30日起交房，故被告不存在逾期交房的情形；且原告自述其天天到被告售楼处了解情况，并收取了其下家2017年10月1日起的物业费，表明其知晓系争房屋的交付时间；2、合同中并没有明确约定需有进水管及排水管，被告之所以安装是应原告要求，除此之外原告还要求被告安装厨房排油污管，但被告没答应；且进水管、排水管及水表是否安装并不影响原告出租，而原告在无水表的情形下将系争房屋再行出租也予以印证；即使被告未安装进、排水管及水表构成违约，原告也仅能依据合同向被告主张实际装修、设备与约定装修、设备差价的一半；3、即使被告未安装水表及进、排水管，但在系争房屋有案外人寻某的情况下，原告自身也有义务在案涉商铺内安装水表及进、排水管并即使将房屋出租，但原告未履行上述义务，也应当自行承担相应的租金损失，具体金额由法院酌定。为此，被告提供收楼通知书及快递查询记录作为证据。原告对上述证据不予确认，表示未收到上述通知。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同主文约定被告应于2017年6月30日交付系争房屋，同时补充条款中约定了90天的宽展期，原告认为该条款属于对其权利的排除应属无效，本院认为该条款在赋予被告90天宽展期的同时也将逾期交房违约金的标准进行了提高，故本院认定该条款有效，系争房屋的交付日期应为2017年9月28日前。被告主张其已按照合同约定的原告地址寄送了收楼通知书，但未提供证据证明其邮件寄送地址，故对被告提出的其已向原告寄送收楼通知的主张，本院不予采信。然而原告自述其在2017年6月30日之后即开始一直到被告售楼处了解情况，并根据原告提供的租房订金收条中显示其收取的物业费起算时间为2017年10月1日等，本院有合理理由相信原告已知晓系争房屋交房日期为2017年9月30日，故本院认定被告逾期交房一天，被告应向原告支付逾期交房违约金70元。合同附件对给排水约定为一户一水表，被告亦确认2017年9月30日前未安装进、排水管，故本院认定被告违约。结合原告第一次验房时无进、排水管，而2018年3月25日验房时已有进水管之情形，本院认定被告应赔偿原告租金损失。对于租金标准，因被告对原告2018年3月25日的租赁合同无异议，且双方均表示同意本院酌定租金损失，故参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，租赁合同租金标准以及预期利益等因素，本院酌定被告应赔偿原告租金损失15,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海康睿房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉明逾期交房违约金70元；二、被告上海康睿房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘玉明租金损失15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,171.40元，减半收取计585.70元，由原告负担497.30元，被告负担88.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇一九年十二月二十六日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。