江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1084民初109号原告（反诉被告）：中共高邮市委党校，住所地在高邮市。法定代表人：朱耀洲。委托诉讼代理人：高艳，江苏民泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：盖小军，江苏民泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：高邮市东升大酒店，住所地在高邮市通湖路403-1号。法定代表人：吴新东。委托诉讼代理人：葛雄兵，江苏政泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚雪成，江苏政泰律师事务所实习律师。原告中共高邮市委党校（以下简称市委党校）与被告高邮市东升大酒店（以下简称东升酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，分别于2018年1月25日依法适用简易程序、2018年5月15日、2018年6月5日、2019年1月8日、2019年2月26日、2019年3月27日、2019年11月22日依法组成合议庭公开开庭进行审理，审理中被告提起反诉，本院依法决定与本诉合并审理。原告的委托诉讼代理人高艳，被告负责人吴新东及委托诉讼代理人葛雄兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告迁出原告位于高邮市的综合服务楼和附属构筑物（包括厨房、传达室、等配套构筑特和其他空地）；2、请求判令被告给付原告截止至2017年9月19日期间的租金393632.76元和滞纳金（从2017年9月20日起，按照393632.76元为基数，按照日万分之二点一的标准计算至实际给付之日止）及房屋占用费（从2017年9月20日开始，以年租金30万元为标准计算场地占用费用至实际迁让之日止）；3、请求判令被告承担从合同解除之日起因占用房屋而产生的水、电、煤气等全部费用；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年6月2日原告将其位于高邮市的综合服务楼包括临街东西向一幢、中间附属楼一幢出租给被告，用途主要为餐饮、沐浴、客房等，租期为10年，即从2008年11月1日起至2018年10月31日止。合同约定前五年租金为每年26万元，后五年租金为每年30万元，若被告拖欠租金累计达20天，原告即可解除合同终止租赁关系。在承租期内，被告怠于履行租金结算事宜，原告于2017年9月15日书面函告知其收到函后三日内支付租金，否则双方租赁关系解除。本诉被告辩称：1、原告以通知方式解除合同的条件未成就，双方于2008年6月2日签订的《承包合同》并没有解除。2、原告无权要求被告迁出位于高邮市的综合服务楼和附属构筑物，承担滞纳金、房屋占用费以及相关的水电煤气等费用。反诉原告向本院提出诉讼请求：请求判令被反诉人赔偿因违约给反诉人造成的客房经营损失8500000元。2、请求判令被反诉人承担由反诉人垫付的浴室及配套设施的建设费1519180元。事实与理由：反诉人、被反诉人于2008年6月2日签订《承包合同》，合同第一条“乙方承包后主要用于经营餐饮、沐浴、客房等，乙方保证甲方一次性就餐人数不得少于200人，住宿人数100人，优先满足甲方培训和函授教育的需要，甲方需提前通知乙方”中明确了反诉人租赁用途中包含了客房，同时也明确了反诉人的经营要优先满足被反诉人培训和函授教育的需要。为此，反诉人按照约定履行了义务。《承包合同》第三条“乙方经营所需的一切相关手续，如营业执照等均由双方共同办理，费用由双方共同承担。”约定办理消防安全合格证应为双方的义务，但是反诉人承租后，因被反诉人出租的建筑物没有基础的消防设施，至酒店消防安全合格证一直不能办理，使得一直无法对外经营。鉴于此，被反诉人应承担全部的违约责任。《承包合同》第一条约定因被反诉人没有浴室设施，合同签订后，反诉人为了履行协议约定的内容，应其要求，代为兴建了浴室，浴室的所有权归被反诉人，因此被反诉人对此应承担相应的建设费用，共计1100000元。《承包合同》第八条“厨房操作间、电梯、传达室、锅炉及天然气、水电等配套设施的建设费用，由乙方垫支，所有权归甲方，费用经甲方委托有权部门审计认可后，分三年在承包金中逐年扣除”。反诉人承租初期，被反诉人院内污水管道、电路、围墙等年久失修，影响环境卫生，存在隐患，反诉人经被反诉人同意进行了修缮和美化，上述建设设施受益方为被反诉人，因此被反诉人应承担反诉人修缮所垫支的费用419180元。反诉被告辩称：1、关于客房经营损失问题，首先，被反诉人认为反诉人不存在客房损失的问题，即使有，则也属于正常的经营风险。至于反诉人声称是因为被反诉人的消防未备案导致其无法开展住宿业务造成损失并无事实依据。2、其他费用分担或补偿问题。首先，装饰装修费用以及附属设施的建设费用。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、12条之规定可知：浴室部分中的普浴的装饰装修，无论是否经过被反诉人同意，均应由反诉人自行承担。对于反诉人自行建设的附属设施部分，系在未征得被反诉人同意的情况下擅自建设，该行为实已构成侵权，反诉人理应自行拆除，排除妨碍。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审调查。对本案的证据和事实，本院认定事实如下：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2008年6月2日签订《承包合同》:“出租方中共高邮市委党校，承包方顾德云、吴新东,甲方同意将自己的综合服务楼承包给乙方，双方本着公平、公正、合理、合法的原则，经友好协商，达成如下协议:一、房屋地址、四址及经营用途：甲方出租的综合服务楼包括临街东向西幢，中间附属楼一幢，建筑面积约4391平方米；乙方承包后主要用于经营餐饮、沐浴、客房等，乙方保证甲方一次性就餐人数不得少于200人，住宿人数100人，优先满足甲方培训和函授教育的需要，甲方需提前通知乙方。二、承包期限：双方商定承包期为10年，自2008年11月1日起至2018年10月31日止。三、乙方经营所需的一切相关手续，如营业执照等均由双方共同办理，费用由双方共同承担。四、签约后十天内，乙方必须进入施工，2008年10月1日前装修结束，进入试营业。装修期间的水电费由乙方按实际使用量交纳给甲方。五、承包金及交纳方式:1、承包金前五年为每年人民币贰拾陆万元整；后五年为每年人民币叁拾万元整。2、乙方以现金形式向甲方支付承包金，承包金每年支付二次，即从2009年开始每年的四月底和十月底各付承包金一半。3、乙方必须按照约定时间向甲方缴纳承包金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方按实欠承包金的日万分之二点一加收滞纳金。六、乙方有下列情形之一者，甲方可以终止合同，收回综合服务楼：1、乙方擅自将综合服务楼转租、转让或转借；2、乙方利用承包综合服务楼进行违法经营及犯罪活动；3、乙方拖欠承包金累计达20天；4、改变建筑的主体结构，擅自改变经营用途。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权。但承包金须按当时的物价，由双方协商后作适当调整。七、承包期间房屋修缮甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；但甲方有义务对乙方的经营给予扶持（如甲方的函授、培训、招待等，均应在乙方的经营场所中进行）。承包期结束或中途双方协商解除合同，不可移动的财产，归甲方所有，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。否则，乙方自愿赔偿甲方损失。乙方因债务纠纷或经营不善，无法维持正常经营活动，则无条件交给甲方自行经营。八、厨房操作间、电梯、传达室、锅炉及天然气、水电等配套设施的建设费用，由乙方垫支，所有权归甲方，费用经甲方委托有权部门审计认可后，分三年在承包金中逐年扣除。九、经营期间乙方购买的经营用具等易耗品，其所有权归乙方，承包期结束或中途双方协商解除合同时，由乙方自行处理，逾期二个月内，乙方尚未腾空，甲方有权自行处理，由此造成的损失，概由乙方承担。十、各项费用的缴纳1、水电费由乙方自行缴纳；2、承包期间的所有维修费均由乙方承担。3、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。十一、违约金和违约责任:1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人（除不可抗力因素外，如自然灾害等），视为甲方违约，负责赔偿违约金人民币叁拾万元整(不包括乙方所投入的一切资金)。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，则无条件交由甲方经营。十二、本合同未尽事宜，双方可另行商议，订立补充合同，具有同等法律效力。本合同一经双方签字，并由公处公证后，即具有法律效力，任何一方违反，都须承担相应的法律责任和经济责任。本合同一式三份，甲乙双方和公证处各执一份。”合同签订后，被告（反诉原告）对大酒店进行装修，由于大酒店未办理土建消防验收手续,2008年11月6日高邮市公安消防大队向被告（反诉原告）发出消防产品及装修材料消防监督告知书，2008年11月6日原告（反诉被告）和被告（反诉原告）一起去高邮市公安局办理相关建筑内部装修设计防火审核未能通过。2018年1月10日高邮市公安局治安警察大队出具证明：2009年6月，我大队检查发现高邮市东升大酒店（市委党校服务中心）无《特种行业许可证》，从事住宿经营。经调查，该酒店未领取到《消防合格意见书》，为此，我大队向该酒店下发了《责令停止经营通知书》。虽然被告（反诉原告）一直在经营，但被告（反诉原告）一直无法对外合法经营，故被告（反诉原告）要求原告(反诉被告)赔偿因没有土建消防验收手续给被告（反诉原告）造成的客房经营损失8500000元，庭审中被告（反诉原告）变更为4400000元。又查明，被告（反诉原告）从2017年9月起未能按时缴纳租金，原告(反诉被告)曾于2017年9月15日书面函告知其收到函后三日内支付租金，否则双方租赁关系解除。截止至2018年10月31日共欠租金729465.76元。另查明，2010年10月14日中共高邮市委党校出具一份《关于东升大酒店（党校服务中心）建设沐浴中心请示的答复》：“东升大酒店（党校服务中心）：贵方于二0一0年九月二十八日递送的《关于东升大酒店（党校服务中心）建设沐浴中心请示的请求报告》，已收悉。二0一0年十月十三日是，我校召开了办公会进行了专题讨论，具体答复如下：1、同意东升大酒店（党校服务中心）建设沐浴中心；2、不得改变大楼及原建筑的主体结构；3、厨房与后附属楼之间空地上的所有建筑不得超过厨房北墙；4、这项工作由我校总务科负责跟踪督查，如建设中有需要我校提供服务的，请与总务科负责人联系。”被告（反诉原告）新建了浴室及与其相配套的附属设施。在本案审理过程中，被告（反诉原告）为对东升大酒店综合服各楼三、四层室内、外装饰、装修、设备、设施费用，浴室建设费用以及配套附属设施建设、安装费用等费用的确定，向本院申请司法鉴定，本院依法委托江苏安信土地房地产评估规划咨询有限公司和扬州佳诚资产评估事务所进行评估。江苏安信土地房地产评估规划咨询有限公司所出具的房地产评估报告：残值为1927740.85元。扬州佳诚资产评估事务所出具的资产评估报告：残值为666890.40元。上述事实原告（反诉被告）向本院提供了承包合同一份，双方确认的租金结算材料，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出的告知函，原告（反诉被告）的房产证和土地证等证据证实；被告（反诉原告）向本院提供了告知函回复一份，个体工商户营业执照一份，高邮市东升大酒店企业工商登记信息一份，高邮市东升大酒店建筑设计平面图六张，建筑内部装修设计防火审核申报表一份，高邮市公安消防大队向其发出消防产品及装修材料消防监督告知书一份，关于2008年经营性用房需办理消防手续的相关要求的答复函一份，高邮市公安局治安警察大队出具的证明一份，客房一次性用品收据和送货单各一份，中共高邮市委党校出具一份《关于东升大酒店（党校服务中心）建设沐浴中心请示的答复函一份，资产评估报告书一份，房地产评估报告书一份等证据证实。因双方当事人分歧较大，致本案调解未成。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间关于承包合同合法有效，对双方均具有约束力。根据庭审查明的事实，被告尚欠原告租金729465.76元（已算至2018年10月31止），对此被告应承担给付租金的责任，故在本诉本部分，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付租金729465.76元的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的承包合同约定的承包期限：为10年，自2008年11月1日起至2018年10月31日止，故该合同租期已到期，被告（反诉原告）应迁让出高邮市的综合服务楼和附属构筑物（包括厨房、传达室、等配套构筑特和其他空地）。根据《中华人民共和国消防法》第十一条关于“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”,第十三条关于“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案:(一)本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用”,第十五条关于“公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付滞纳金，本院认为，本案中,原告（反诉被告）将未经消防验收的大酒店楼承租给被告（反诉原告）使用,其行为违反了法律的强制性规定,应负有过错,应承担一定责任，故对此主张不予支持。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）房屋占用费的主张，本院认为，承包合同第九条规定：经营期间乙方购买的经营用具等易耗品，其所有权归乙方，承包期结束或中途双方协商解除合同时，由乙方自行处理，逾期二个月内，乙方尚未腾空，甲方有权自行处理，由此造成的损失，概由乙方承担。根据此规定承包期结束逾期二个月内，乙方尚未腾空，甲方有权自行处理，由此造成的损失，概由乙方承担，由此看出在承包期间结束后，原告（反诉被告）是可以自行处分被告（反诉原告）未迁让出高邮市东升大酒店的权利，到期后原告（反诉被告）并未向被告（反诉原告）发出迁让通告书，故原告（反诉被告）只能主张其租金至2018年10月31日，对原告（反诉被告）主张的房屋占用费不予支持。对原告（反诉被告）主张从合同解除之日起被告（反诉原告）因占用房屋而产生的水、电、煤气等全部费用的请求，因未能提供足够的证据予以证实，故对此请求不予支持。对反诉部分，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿因违约给被告（反诉原告）造成的客房经营损失4400000元以及承担由反诉人垫付的浴室及配套设施的建设费1519180元的主张，本院认为，原告（反诉被告）将未经消防验收的大酒店楼承租给被告（反诉原告）使用,其行为违反了法律的强制性规定,应负有过错,应承担一定责任；作为承租人的被告（反诉原告）在签订合同时未对原告（反诉被告）相应证件资料进行必要的审查,没有对自己权利尽到相应的注意义务,且在该大酒店未经消防验收时即开始装修使用,无法实现其合同目的也存在一定的过错,应承担一定责任。因部分装修、设备安装已无法搬离、拆除,故客观上已无法恢复原状,添附于租赁房屋上的装修、设备安装残值由原告（反诉被告）享有所有权。经鉴定机构就被告（反诉原告）对案涉承租大酒店三、四层装饰装修以及院内配建的房屋重置价、装饰装修、定附着物价值评估残值1758186元，其中三、四层装饰装修造价为1003962.4元，由被告（反诉原告）与原告（反诉被告）各承担一半即501981.2元；对可拆除部分即可移动家居及设备由被告（反诉原告）自行搬离。对被告（反诉原告）要求给付为原告（反诉被告）代建的浴室及配套设施的建设费1519180元的主张，本院认为，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）代建沐浴中心，除了浴室外其配套设施也是必要的，从《关于东升大酒店（党校服务中心）建设沐浴中心请示的请求报告》中“4、这项工作由我校总务科负责跟踪督查，如建设中有需要我校提供服务的，请与总务科负责人联系”也可以看出，原告所建浴室及配套设施的建设是知晓并默认的，故代建的浴室及配套设施残值由原告（反诉被告）享有所有权，由于为原告（反诉被告）代建的浴室及配套设施一直为被告（反诉原告）使用，故其代建费应以现有残值为基准，经鉴定其残值为1200188.45元(江苏安信土地房地产评估规划咨询有限公司房地产估价报告：高邮市东升大酒店房产现值测算表残值445964.85，高邮市东升大酒店房定附及装修评估明细表1－110号的残值477823.60。扬州佳诚资产评估事务所资产清查评估明细表20－24号的残值276400元)，故本院认定其浴室及配套设施的代建费为1200188.45.元。对被告（反诉原告）主张的客房经营损失4400000元的请求，本院认为，被告（反诉原告）未能提供足够的证据予以证实其损失，故本院只能支持三、四层装饰装修费501981.2元。综上所述，依照《中华人民共和国消防法》第十条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高邮市东升大酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中共高邮市委党校给付租赁729465.76元;二、原告（反诉被告）中共高邮市委党校于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高邮市东升大酒店赔偿损失501981.2元，代建款1200188.45元，合计1708169.65元。三、被告（反诉原告）高邮市东升大酒店于本判决生效之日起十五日内腾退位于高邮市的综合服务楼和附属构筑物（包括厨房、传达室、等配套构筑特和其他空地）。四、驳回原告（反诉被告）中共高邮市委党校本诉的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）高邮市东升大酒店反诉的其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7280元（本诉原告已垫付），反诉案件受理费40958元（反诉原告已垫付），鉴定费30000元（反诉原告已垫付），合计78238元。由原告（反诉被告）中共高邮市委党校承担20100元，被告（反诉原告）高邮市东升大酒店承担58138元。(案件款及诉讼费可汇入本院账户。本院开户银行为工商银行高邮海潮支行；账号：95×××23）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  茅庆峰人民陪审员  薛家富人民陪审员  耿宝祥二〇一九年十二月十八日书 记 员  徐春华附相关法律条文:《中华人民共和国消防法》第十条：对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应该各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经崔告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约的行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。