河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5533号上诉人(原审原告、反诉被告）：赵光，男，1987年7月15日出生，回族，住封丘县。委托诉讼代理人：连仲奇，河南悦言律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张艳杰，女，1986年12月27日出生，汉族，户籍所在地：河南省睢县，现住新乡市。委托诉讼代理人：毛坤、孟妞妞，河南师大方正律师事务所律师。上诉人赵光因与被上诉人张艳杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，赵光委托诉讼代理人连仲奇，张艳杰委托诉讼代理人毛坤、孟妞妞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵光上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0711民初1571号民事判决第二项，改判支持赵光的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张艳杰负担。事实与理由：1、涉案合同已有效成立，双方均有履行合同的行为，赵光履行合同符合约定。赵光在未支付首付款的情况下自主解押银行贷款，是履行合同的根本标志。张艳杰在支付合同定金后，故意寻找借口，经催促后仍拒不履行付款义务，已经构成根本违约，应承担违约责任；2、涉案合同主要条款的约定是明确的，原审判决的盖然性推论完全没有必要。原审对合同第七条第五项的盖然性推论，没有理由及事实根据，且割裂整个合同，做出孤立片面的理解，该条规定的是平行的选择性条款，对履行条件的约定是十分明确具体的，原审抛弃合同文意，引入无关因素的主观推测，另原审称该条款意思表示不准确，不能成立；3、赵光对涉案房屋提前还款，是赵光和银行之间的关系，无需合同以外的第三人协助，涉案协议所指的协助是张艳杰用首付款帮助解押，另张艳杰领取相关的补助款，在合同及补充协议中并无约定，补充条款也仅是使用公积金贷款，也未明确约定张艳杰得不到购房补助款就有权解除合同，不应将其作为合同是否成立、履行、违约的因素，如张艳杰得不到补助款，应当采取其他筹措途径；4、补充条款约定张艳杰在因自身原因无法办理公积金贷款时，按照商业贷款方式履行，而商业贷款必然会发生由张艳杰支付首付款，完成商业贷款的过程。合同约定张艳杰有向赵光支付首付款的义务，张艳杰以单位补助款未到位为由，拒不办理房屋过户手续，依此方式逃避支付首付款的义务，导致合同无法履行，应承担完全的违约责任；5、赵光已经超额履行了合同义务，并给予张艳杰充分的准备时间，张艳杰以购房补助款未到位为由不履行合同不能成立。张艳杰辩称：1、张艳杰不存在违约行为。张艳杰对结清银行贷款仅具有协助义务，且在双方协商的情况下房屋解押问题已经解决，不可能就该问题产生违约之责，另张艳杰之所以未前往过户，系因张艳杰受客观原因影响，无法在赵光规定的时间内筹齐其要求的首付款金额。从时间上看，赵光2019年4月3日晚通知2019年4月8日过户，给张艳杰的筹款时间仅为4天，扣除清明节放假时间，有效筹款时间仅1天。从金额上来看，双方在签订合同时明确约定赵光应协助张艳杰将单位购房补助款取出充当购房款，但赵光在该问题上出尔反尔，否定其在签订合同时做出的承诺，该补助款的金额也直接决定了张艳杰能否凑齐赵光要求的首付款。以上导致张艳杰无法在特定的时间凑齐首付款并办理过户，进而导致无法使用公积金贷款购房。根据涉案补充条款的约定无法办理公积金贷款的，应按照商业贷款的方式购买涉案房屋，故张艳杰因客观原因无法筹齐首付款并办理过户的行为不构成违约，双方应采用商业贷款的方式继续履行合同；2、双方未就公积金贷款方式应支付的首付款金额达成一致，张艳杰有权拒绝前往过户，张艳杰行为不构成违约；3、张艳杰不应承担违约责任，张艳杰未拒绝履行涉案合同，张艳杰在赵光起诉之前也未要求解除合同，也不存在违反合同约定违约行为和违约责任；4、赵光的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。涉案合同未因购房补助款未到位而无法履行，另赵光曲解原审判决的意思表示。综上，赵光的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。赵光原审诉讼请求：1、解除赵光与张艳杰于2019年2月24日签订的房屋买卖合同；2、张艳杰支付赵光违约金161000元；3、本案诉讼费由张艳杰承担。张艳杰原审反诉请求：1、请求解除张艳杰与赵光于2019年2月24日签订的《房屋买卖合同书》；2、请求赵光支付违约金161000元。原审查明：2019年2月24日，赵光（甲方）通过新乡市嘉融房地产经纪有限公司介绍，与张艳杰（乙方）签订了位于新乡市××路与××交叉口西南角××小区××楼××单元××号房屋的《房屋买卖暨中介合同书》，约定该房屋实际成交价为人民币805000元。双方签订的合同是中介公司提供的制式合同，其中关于违约责任的约定即第七条是固定内容。关于付款方法，双方补充约定如下：双方同意乙方用公积金贷款方式购买此房，乙方协助结清该房屋的银行贷款，如因乙方单方原因无法办理公积金贷款，则按照商业贷款方式购买此房，交易过程中所产生的营业税由甲方承担。合同签订前后，张艳杰未向赵光支付任何款项。2019年4月3日赵光办理完房屋解押手续，通知张艳杰于2019年4月8日上午10点在市民中心房管局办理过户手续。张艳杰由于无法领取单位发放的购房补助款，双方因首付款等问题发生争议，2019年4月8日张艳杰并未前往过户。原审认为：根据合同法第93条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方签订房屋买卖合同后，双方均诉请法院解除案涉合同，该行为应视为双方对解除合同达成一致的意思表示，且双方均未履行合同义务，故关于双方主张解除案涉合同，予以支持。关于双方均主张违约责任的请求，依据的是双方签订的合同中关于“如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向另一方支付按本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为房屋买卖违约金。”的条款。首先，该内容在整个合同中属于制式合同中的固定内容，双方协商一致的可能性较小，缺少合同成立要件的可能性较大。其次，本案中双方系因付款方式问题发生争议，根据合同补充约定：“双方同意乙方用公积金贷款方式购买此房，乙方协助结清该房屋的银行贷款，如因乙方单方原因无法办理公积金贷款，则按照商业贷款方式购买此房，交易过程中所产生的营业税由甲方承担。”从文义上看，该内容意思表示不明确，根据约定，张艳杰对解押银行贷款仅负有协助义务，故赵光称张艳杰未依约办理解押手续无合同依据。而且，本案合同未能继续履行的实际原因是张艳杰筹集首付款过程中，双方在张艳杰通过合同领取单位医院发放的购房补助款时间顺序问题上产生分歧，属于双方合同约定不明，无证据证明双方存在根本违约的行为，故双方主张的违约金，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、解除赵光与张艳杰于2019年2月24日签订的《房屋买卖暨中介合同书》；二、驳回赵光的其他诉讼请求；三、驳回张艳杰的其他诉讼请求。如未按指定期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3520元、反诉费1760元共5280元，由赵光负担2640元，张艳杰负担2640元。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明：2019年2月24日，张艳杰支付涉案房屋购房定金30000元。经审理查明的其他事实与原审相同。本院认为：双方就解除合同的意思表示已达成一致，结合双方诉辩意见，本案应围绕张艳杰是否存在违约行为、是否应承担违约责任进行审理。首先，涉案协议虽约定张艳杰同意协助结清该房屋的银行贷款，但未约定张艳杰协助的具体内容以及因此需支付的款项数额、时间等情况，且涉案合同签订后，赵光自行办理了房屋的解押手续，涉案合同具备了相应的履行条件；其次，涉案补充条款约定张艳杰以公积金贷款方式购买房屋，对涉案协议第四条约定的付款方式已做出变更，而从办理公积金贷款的相关流程来看，需先办理房屋的过户手续，双方在过户、付款顺序上存在分歧；再次，赵光称首付款数额是总房款减去能够贷款的金额和购房补助金额，但涉案合同未约定张艳杰支付首付款的金额、时间等，且双方在张艳杰领取单位购房补助款时间顺序问题上产生分歧，双方也未就此取得一致，不能据此认定张杰拒绝履行合同；最后，赵光在双方产生争议后，在未确定是否以商业贷款方式购买涉案房屋的情况下，随即提起本案诉讼要求解除合同支付违约金等，不符合合同设定的违约金支付条件。综上，赵光的上诉主张不能成立。原审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3520元，由赵光承担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇一九年十二月三十日书记员  刘 冬