文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0585民初5508号原告：太仓市世路房地产经纪有限公司，住所地太仓市城厢镇县府西街170号4-1幢17室，统一社会信用代码91320585MA1TCJF59F。法定代表人：赵士路，董事长。委托诉讼代理人：张永霞，江苏镇洋律师事务所律师。被告：郑洁，女，1974年2月7日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：刘成智，上海丹枫律师事务所律师。原告太仓市世路房地产经纪有限公司（以下简称世路经纪公司）与被告郑洁居间合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世路经纪公司的委托诉讼代理人张永霞，被告郑洁的委托诉讼代理人刘成智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世路经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告中介服务费46400元；2、判令被告向原告支付原告为本案支出的律师费6500元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月1日，被告与原告签订了《出售居间代理委托协议》一份，委托原告出售位于太仓市的房屋，并提供了该房屋的《商品房买卖合同》一份，同时对房屋现状作出承诺。2018年6月17日，在原告的居间介绍下，被告与林某某签订《房屋买卖合同》一份，约定由林某某购买被告位于房屋，房屋总价232万元，合同对履行方式及违约责任作了明确约定，合同第六条明确“甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费。”该合同签订后，林某某即依照合同约定支付了相关款项，但被告经原告多次催促，却迟迟不肯办理房产证，导致合同无法继续履行。太仓市人民法院（2018）苏0585民初5237号民事判决书认定被告郑洁违约，需支付林某某违约金10万元，律师费2万元，并承担该案的诉讼费。原告认为，被告郑洁作为违约方，不仅需要向林某某支付违约金，其违约行为同样给原告带来了损失，应当依据合同约定向原告支付相应的中介服务费。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告郑洁辩称，被告不同意原告的诉请，理由如下：1、原告的经办人没有从业资格证书，作为中介的主体不合格，违反了房地产经纪管理办法和城市房地产中介服务管理规定，房屋买卖合同上的中介经办人并非房地产经纪人，其提供的经纪行为无效。2、原、被告之间是居间合同关系，原、被告之间签订的合同是格式条款，所有合同是原告事先用格式拟定的，根据相关法律规定和司法解释，格式条款无效。合同中约定被告与买受人任何一方违约，均需缴纳给原告成交额2%的服务费，其在没有促成交易，没有完成服务，且有重大过错和违规的情形下，仍然收取服务费，明显加重了委托人的责任，排除了委托人的主要权利，明显违反了合同法第39条的规定，应当认定该条款无效。3、原告没有依法履行职责，存在明显违规和重大过错行为。原告明确知道被告房屋在签订房屋交易合同时未取得房屋权属资格，明确知道该房屋为被告和案外人朱某某共有，未取得共有人书面委托和其他证明材料，在房屋不具备交易时，原告仍然接受委托，对外发布信息并进行居间经纪买卖行为。房屋买卖合同签订时房屋尚不具备交易条件，在原告明知该房屋不能交易的情况下，为了能够锁定交易双方获取利益，促使被告在重大误解和误判的前提下与买受人签订房屋买卖合同。房屋买卖合同是被告与买受人林某某签订的，被告并非不愿意按约定履行，只因共有人违法约定，造成不能交易的情况。在被告房屋没有共有人书面授权和合法委托等情形下，原告未按照房地产经纪管理办法的规定告知被告房屋交易可能存在的风险和障碍，原告不合法的居间行为给被告造成重大经济损失。若原告告知被告其可能会面临的交易风险和交易障碍，被告也不会签订房屋买卖合同，收取定金，从而给被告造成重大损失。原告的中介行为违反了房地产经纪管理办法第22条、23条的规定，应当审查出卖方的产权证、身份证及房产共有人的委托书，但是原告没有履行上述审查义务，如果不具备上述条件的中介应当拒绝接受委托并且发布相关售房信息。根据房地产经纪管理办法第19条规定，未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同标准的，不得收取佣金。原告诉请要求被告支付中介费无事实依据和法律依据，请求驳回原告诉请。经审理查明：2018年6月1日，被告郑洁与原告签订出售居间代理委托协议，就太仓市房屋以独家委托方式，委托原告出售该房屋，委托期限自2018年6月1日至2019年9月30日，委托出售价格净到手230万元。2018年6月17日，郑洁作为出售方（甲方）、产权共有人为朱某某、林某某作为购买方（乙方）、原告作为中介方（丙方）签订房屋买卖合同，载明“第一条房屋的基本情况：甲方同意将坐落在太仓市东古路58号29幢105室的房屋出售给乙方。乙方对甲方出售的上述房屋已充分了解愿意购买上述房屋，并接受现况交房。甲方承诺上述房屋权属清楚，没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务以及其他权利瑕疵。如有上述未清理事项，概由甲方负责处理，乙方不负责承担任何责任，如果由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿，并可视为甲方违约。……第三条交易价格，付款方式及其他相关规定：1.甲乙双方协商一致，上述房屋总成交金额为￥2320000（大写人民币贰佰叁拾贰万元整）（含附属设施及维修基金）。2.于2018年6月17日甲乙双方签订本合同时，乙方支付甲方￥100000（大写人民币壹拾万元整）作为购房定金（甲乙双方可以授权丙方代收代付购房定金和购房款）。3.于2018年8月15日前甲乙双方备齐资料给丙方，乙方承诺购房款支付方式为：现金+商贷。……第六条违约责任：甲乙双方中若由任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己义务的，则视为违约。在丙方发出通知7天后未收到任何回复的（通知地址以户口本或身份证地址为准）可视为单方违约。逾期超过15天的，守约方有权单方面解除本合同。具体违约责任如下：1.如甲方违约，则自违约之日起七日内向乙方双倍返还定金，或向乙方支付上述房屋成交价的20%作为违约金。2.如乙方违约，则甲方有权没收乙方定金，或向甲方支付上述房屋总成交价的20%作为违约金处理。3.甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额中扣除，若金额不足缴纳上述房屋成交价2%的需违约方补足金额。第七条自动视为条款：甲方保证本合同所述房屋的共有人（未成年的监护人）知道本合同所述房屋的买卖情况，同意本合同的条款，并保证其签署本合同已经取得未到场共有人的授权，如保证不实，由签字者按照本合同第六条规定的违约条款承担责任（该义务独立存在、不因本合同无效而无效）。第八条甲乙双方对自己的权利义务已充分知晓。本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、申请财产保全费、执行费等由违约方承担）甲乙双方争议未解决之前，任何一方无权要求丙方退房或退款。丙方对本协议的履行不负民事责任。第九条如甲乙双方中一方由于身体原因或某种特殊原因不能履行本合同，则本合同所述房屋共有人，继承人有义务继续履行合同。如不予配合的一方则可视为违约方，另一方有权单方终止本合同。本合同签订之日起如发生人力不可抗拒因素该合同自动作废。本合同中填写部分与印刷部分的文字具有同等法律效力，如有冲突以填写部分为准。……第十一条其他补充协议……3.学区及其他约定：①甲方同意乙方于户口迁到太仓再过户，预计2018年8月15日左右。②乙方同意在甲方产证出来三个工作日内再付清首付款壹佰壹拾万圆整（系手写部分）。……第十三条本合同一式叁份，甲乙丙方各执壹份。经甲乙丙三方签字或盖章后生效。三方签订本合同后丙方居间工作视为完成。……”合同另约定有其他条款。该合同上还载有郑洁作为收款人出具的收条“今收到林某某购房定金￥100000（壹拾万圆整）转账以实际到账为准。”丙方签章处有黄慧的签字。原告为证明被告在履行房屋买卖合同中违约，应向原告支付中介佣金，提供本院作出的案号为（2018）苏0585民初5237号的林某某与郑洁、朱某某房屋买卖合同纠纷民事判决书及江苏省苏州市中级人民法院作出的案号为（2019）苏05民终4557号的上诉人郑洁与被上诉人林某某、朱某某房屋买卖合同纠纷民事裁定书。该民事判决书中经审理查明：“……被告与中介的聊天记录载明：‘中介：那你国外朋友知道西景瑞房出售的吧？郑洁：他不管我怎么处理，只要140万到他账户就行。中介：好的，那你朋友人在国外，方便发委托书你签合同的吧？郑洁：合同我签就可以，因为产证是办我一个人名字。’……”。该民事判决书中本院认为：“……本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在签订合同时涉案房屋商品房买卖合同上有被告的名字，并且被告在与中介的微信聊天记录中提到其已得到共有人授权同意售房,房产证将办其一人名字,原告作为买方已尽到了普通购房者的审查义务,不存在重大过失。被告以原告未能在合同约定的时间将户口迁入为由单方提出解除合同，本院认为，双方有关迁入户口时间的约定是对过户条件的补充约定，并非单方可解除合同的情形，被告无权据此单方解除合同。被告拒不履行合同义务，依法应当承担相应的违约责任。根据合同的相对性原告与被告郑洁签订房屋买卖合同，被告未能按照合同的约定履行自己的义务，应当依约向原告承担相应的违约责任。被告辩称是由于第三人原因导致被告违约，并不能据此对抗其应当向原告承担的违约责任，被告与第三人之间的纠纷应另行主张。……”。原告为证明原告具有经纪资格且经纪从业人员黄慧具有经纪从业资格提供原告的苏州市房地产经纪机构入网信息公示及黄慧的苏州市房地产经纪专业人员水平评价考试合格证明。被告对该证据真实性无异议。被告为证明涉案房屋并非被告所有，被告没有资格进行买卖，被告在卖房的时候没有得到朱某某的授权，并且该案已经被法院判决房屋为朱某某所有，被告不是房屋所有人，也不是共有人，所以被告对该房屋无权处置买卖、销售，所签的买卖合同应当是无效的，提供本院作出的案号为（2018）苏0585民初5281号的郑洁与朱某某共有权确认纠纷民事判决书。该民事判决书中经审理查明：“2016年郑洁与朱某某通过网络认识，后发展为男女朋友关系。2016年4月2日太仓景尚置业有限公司（出卖方）与郑洁、朱某某（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：郑洁、朱某某以每平方米8983.5元，总金额1398191.94元，购买公安编号为景瑞翡翠湾29幢1-2层10号房屋（销售发票登记楼牌号29-105），建筑面积为155.64平方米。……2018年6月9日微信聊天记录：郑洁（语言）：现在房子的事我和对方谈好了，是这样，发票和合同上是我们二个人的名字，我说清楚了要将140万打到我合同上对方账户上，办房产证就办我一个人的名字。因为这件事是我们两个名字共同的，她要你写份委托书给我，因为我要她6月份140万到你账户，她要你写委托我办理这件事，这样我就可以处理了，你看这是怎么弄合适？……2018年7月7日微信聊天记录摘录：朱某某（语言）:小郑，我也头晕，不要搞得复杂，你和对方解释一下这件事相信就款子到位，不到位就算了，房子不卖给他了，我们房子不卖给他另外找途径。……”。该民事判决书中本院认为：“……关于涉案房屋的出资属性，2016年4月2日郑洁、朱某某作为共同买受人与太仓景尚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，朱某某作为买受人之一支付了全部的购房款及费用，双方在签订买卖合同及购房之初对出资及各自享有的份额均没有约定。郑洁认为朱某某支付余款83万元中有70万元是其借朱某某的，是朱某某替其垫付的购房款，被告对此不予认可。根据双方2017年12月的微信聊天记录，朱某某要求郑洁付全款140万买下涉案房屋或者付70万作为双方共同投资，郑洁对此表示同意，并设法筹措资金。从该微信聊天记录可以看出朱某某并没有借款和垫付的意思表示，只是同意双方可以以上述两种方式处理涉案房屋，郑洁也无其他证据证明朱某某有垫付的意思表示。对原告的此答辩意见本院不予采纳。关于被告朱某某辩称，涉案房屋系其一人全额出资购买，产权应归其本人及相关权利人所有的答辩意见。本院认为，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，应按照出资额确定份额。郑洁、朱某某虽然作为共同买受人与太仓景尚置业有限公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，但双方没有共有的事实和法律基础，原告无权据此要求对涉案房屋享有份额。因此，本院对被告朱某某的答辩意见予以采纳。……”。另查明，原告为本案诉讼支付律师费6500元。以上事实有原告提供的出售居间代理委托协议、商品房买卖合同、买卖双方确认表、购房人信息采集表、房价及佣金确认协议、房屋买卖合同复印件、（2018）苏0585民初5237号民事判决书、（2019）苏05民终4557号民事裁定书、委托代理协议、微信聊天记录、苏州市房地产经纪机构入网信息公示、苏州市房地产经纪专业人员水平评价考试合格证明、律师费发票，被告郑洁提供的（2018）苏0585民初5281号民事判决书，当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，案涉房屋买卖合同名称明确，内容具体，且不违反法律法规的强制性规定，被告郑洁作为完全民事行为能力人在签订合同时应明知相应的法律后果，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，原告与被告间的居间合同关系受法律保护。对于被告郑洁认为原告明知案涉房屋为被告与案外人朱某某共有，被告尚未取得共有人书面委托和其他证明材料，案涉房屋不具备交易条件，不能交易的情况下，原告未告知被告房屋可能存在的交易风险和交易障碍，促使被告在重大误解和误判的前提下与买受人签订房屋买卖合同，原告对签订合同有重大过错。本院认为，根据（2018）苏0585民初5237号民事判决书审理查明中被告在与中介的微信聊天记录中提到被告已得到共有人授权同意售房，房产证将办被告一人名字，合同被告签就可以，对此可以看出原告作为中介知道案涉房屋为被告与案外人朱某某共有，且也提出要求被告郑洁让朱某某出具委托书的情况，房屋买卖合同中也明确约定了“甲方保证本合同所述房屋的共有人（未成年的监护人）知道本合同所述房屋的买卖情况，同意本合同的条款，并保证其签署本合同已经取得未到场共有人的授权，如保证不实，由签字者按照本合同第六条规定的违约条款承担责任（该义务独立存在、不因本合同无效而无效）”，故原告对被告就签订合同不存在重大过错，被告对订立合同有关的重要事实或情况是知道的，原告对被告无法履行房屋买卖合同并无过失。被告未提供证据证明其在签订合同时存在重大误解及原告存在过错的情况，故对被告该意见不予采纳。对于被告郑洁认为房屋买卖合同中约定“甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额中扣除，若金额不足缴纳上述房屋成交价2%的需违约方不足金额”的条款为格式条款，该条款明显加重了被告郑洁的责任，排除了被告郑洁的主要权利，该条款无效。本院认为，居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。该条款系买方、卖方、中介方三方在买卖双方有一方违约的情况下对中介服务费的约定，系为了保障中介的利益，因中介促成了买卖合同的成立有权收取报酬，故该条款并未明显加重了被告郑洁的责任，也未排除了被告郑洁的主要权利，故该条款有效。对于原告主张要求被告支付中介服务费46400元的请求，因（2018）苏0585民初5237号民事判决书已认定被告郑洁构成违约，故应当按照合同约定适用“甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额中扣除，若金额不足缴纳上述房屋成交价2%的需违约方补足金额”条款，被告郑洁应当向原告支付中介服务费46400元（2320000×2%）。对于被告郑洁认为原告未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同标准的，不得收取佣金。本院认为，房屋买卖合同中约定“三方签订本合同后丙方居间工作视为完成”，故被告应当向原告支付中介服务费46400元。对于原告要求被告支付原告为本案支出的律师费6500元的请求，本院认为，房屋买卖合同中虽然约定了“甲乙双方对自己的权利义务已充分知晓。本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、申请财产保全费、执行费等由违约方承担）甲乙双方争议未解决之前，任何一方无权要求丙方退房或退款。丙方对本协议的履行不负民事责任。”，但该条款约定违约方承担律师费的情形并不涉及违约方要承担中介方律师费，故对原告该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑洁在本判决生效之日起十日内支付原告太仓市世路房地产经纪有限公司中介服务费46400元。二、驳回原告太仓市世路房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1122元，减半收取561元，由原告太仓市世路房地产经纪有限公司负担69元，被告郑洁负担492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  卢东昕二〇一九年十二月三日法官助理冯胜书记员汤琳