北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初5909号原告（反诉被告）：薛亮，住北京市房山区。委托诉讼代理人：滑磊，住北京市房山区。委托诉讼代理人：周清华，北京市泓清律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京奉先恒通文化发展有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：杨晓静，总经理。委托诉讼代理人：王全智，住北京市房山区。被告：北京宏达永顺市场经营服务中心，住所地北京市房山区。法定代表人：余自强，主任。委托诉讼代理人：王化彪，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王观宇，住北京市西城区。原告（反诉被告）薛亮与被告（反诉原告）北京奉先恒通文化发展有限公司（以下简称奉先恒通公司）、被告北京宏达永顺市场经营服务中心（以下简称宏达永顺中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。薛亮之委托诉讼代理人滑磊、周清华，奉先恒通公司之委托诉讼代理人王全智、宏达永顺中心之委托诉讼代理人王化彪、王观宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛亮向本院提出诉讼请求：1、依法撤销双方签订的某街商铺租赁合同；2、判令被告返还收取的商铺租金、押金及水电卡押金125364元；3、判令被告赔偿原告因此而遭受的损失114953元，两项合计240317元。事实与理由：奉先恒通公司与宏达永顺中心合作经营管理北京市房山区某街。2017年1月23日，原告与奉先恒通公司签订《某街商铺租赁合同》，约定被告将位于北京市房山区房山某街某号铺面，出租给薛亮作为餐饮商业使用，租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日。合同还对租金、租金支付时间及方式、铺面装修、费用承担、双方的权利义务等进行了约定。被告保证出租给原告的铺面能够从事商业经营，并承诺租赁期限内为原告办理营业执照等手续。合同签订后，原告即按照合同约定，在经被告审查许可后，投入资金对承租铺面进行装修，以用于经营餐饮业务。期间，原告多次催促被告为原告办理营业执照等相关经营手续等，但被告以各种理由推脱，原告的经营手续一直未予以办理下来。因此，无法开展餐饮经营。2018年1月25日，房山区对原告的铺面进行了查封，致使原告根本失去经营餐饮的条件，经与被告交涉，被告承认其无法为原告办理下来营业执照、食品卫生许可证等合法正常的餐饮手续。被告在不具备商业铺面出租条件为承租商户办理商业经营手续的情况下，隐瞒事实，以欺诈手段引诱原告与其签订租赁合同，收取原告租金，诱导原告投入资金进行装修，却又无法使原告正常合法地开展商业经营，其行为严重违反法律规定，致使双方合同无法履行，故我们要求撤销双方签订的《某街商铺租赁合同》、返还租金、押金、赔偿损失。宏达永顺中心辩称：薛亮所述与事实不符。涉案的租赁房屋的产权是我单位的，我单位将其出租给某有限公司，我们之间签订有租赁合同。奉先恒通公司和我单位没有关系，不是薛亮所述的合作关系，我们都不知道奉先恒通公司是谁，我们和薛亮之间无租赁合同关系。我方作为产权单位。将房山某街整体租赁给某有限公司，对房山某街的经营改造都是乙方的事。我们也鼓励办营业执照。我单位营业执照上有显示，关于餐饮的增项都已经增完了，还办完相关环评手续。工商局发了文，是因为房山某街东侧门口外面的违建导致不能营业执照。奉先恒通公司答辩并提起反诉：不同意薛亮的全部诉讼请求。薛亮起诉事实理由部分不符合事实，起诉书称我方出租给原告作为餐饮商业使用，我们之间租赁合同并没有体现餐饮二字，我方有涉案房屋的产权证，有营业执照，对薛亮不存在欺诈诱导及任何欺瞒诈骗行为。现我方提起反诉请求：1、判令解除双方之间的某街商铺租赁合同；2、判令被反诉人立即返还租赁商铺；3、判令被反诉人支付反诉人租金86112元；4、判令被反诉人支付逾期占用费157248元；5、判令反诉人不返还不履约保证金10000元；6、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。反诉事实与理由：奉先恒通公司与薛亮于2017年1月23日签订了一份《某街商铺租赁合同》，合同约定：薛亮承租商铺位置为某号，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，租金为104098元，合同期内租金按照每年5%递增。2018年1月1日被反诉人应支付租金为109302元，租金支付时间为2017年11月31日前支付，每逾期一天薛亮应按每天年度租金总额千分之五的标准向奉先恒通公司支付该商铺逾期占用使用费。履约保证金为10000元，若薛亮逾期支付租金费用超过一个月，奉先恒通公司有权提前解除合同并有权不退还薛亮履约保证金。合同签订后，奉先恒通公司依约履行合同，向薛亮提供商铺供其使用，但薛亮并未能依约履行付款义务，自2018年1月1日，薛亮拖欠奉先恒通公司商铺租金及商铺逾期占用使用费，经多次催要未果，现奉先恒通公司提起反诉。薛亮针对奉先恒通公司的反诉辩称：一、我们不认可双方签订合同合法有效。本诉中，双方提交的证据可证明奉先恒通公司在签订租赁合同时存在欺诈行为，双方签订的合同是无效合同。奉先恒通公司不具备餐饮经营条件许诺承诺可以办理执照和卫生许，至今未办理下来，该事实说明奉先恒通公司在不具备条件下向我们出租商铺是欺诈行为。因此该合同无效，故不同意奉先恒通公司第一项诉讼请求；二、2018年1月25日，因奉先恒通公司的违法行为导致某局对薛亮店铺进行查封，因该查封行为是国家的执法行为，涉案房屋已经被贴了封条未经许可不能揭开门进入。因此薛亮对涉案商铺已没有占有权及使用权。奉先恒通公司也认可2018年1月25日的查封事实，故奉先恒通公司主张无事实及法律依据；三、奉先恒通公司主张薛亮违约没有证据，其关于不返还薛亮履约保证金的主张不能得到法律支持；四、2018年5月28日薛亮已向法院提起诉讼，要求对双方之间的合同问题予以审理。2018年5月28日至今因为国家执法行为导致薛亮没有占有使用涉案房屋。奉先恒通公司主张诉讼期间的占用、租赁费无法律、事实依据。经本院审理查明，薛亮（乙方）与奉先恒通公司（甲方）于2017年1月23日签订《某街商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区房山某街一层某号铺面、建筑面积为71．3平方米的商铺及其设备设施在正常使用状态下出租给乙方作为商业使用。用途以乙方营业执照核准的经营范围为准，作为经营场地。租赁期限为三年，自本合同签订之日起即2017年1月1日至2019年12月31日止。租赁期满后，本合同即告终止，甲方有权利收回该商铺，乙方须将该商铺无条件退还给甲方；该商铺的年度租金为104098元，本合同期限内，租金按每年5%递增。乙方在签署本合同时须向甲方交纳商铺结构、设备设施、经营管理保证金10000元，合同到期后如乙方无违约、损毁行为及其他费用无拖欠，凭原始票据，甲方将该保证金一次性全额退还给乙方。该商铺租金按年度交纳，乙方在签署本合同时，一次性全额支付给甲方。乙方须在每年的11月31日前向甲方支付下年度租金。每逾期一天乙方应按照每天年度租金总额千分之五的标准，向甲方支付该商铺的逾期占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除，超过一个月甲方有权终止合同。甲方必须保证出租给乙方的商铺能够从事商业经营。该租赁合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，薛亮交付了履约保证金及一年租金，对涉案房屋进行装修、在该处经营。双方均认可因该店铺未办理营业执照及卫生许可证，涉案房屋于2018年1月25日被北京市房山区食品药品监督管理局贴封条查封，禁止继续经营。双方在此前后曾多次就此事进行沟通协商未果，现薛亮诉至法院，要求被告撤销租赁合同、返还交纳的租金、押金并赔偿相关损失。审理中，双方一致认可因房山某街部分房屋涉及违章建筑，致使工商管理部门未给原告办理营业执照。依薛亮申请，国宏信价格评估集团有限公司于2019年4月22日对位于北京市房山区某街一层B04、B05号铺面的内外装修进行现场评估并于2019年5月10日作出价格评估报告，经评估，涉案房屋的装饰工程评估金额为41245元、安装工程的评估金额为16758元，合计58003元。本次评估费6000元，由薛亮支付。评估当天双方口头约定薛亮于2019年5月10日前将涉案房屋腾退，薛亮至今未腾退。现涉案房屋临街部分（前厅）已于2019年7月7日由奉先恒通公司拆除，其余部分（后厨）尚在。经查，涉案房屋产别为国有（自管产），房屋产权所有人为宏达永顺中心，2016年6月16日，宏达永顺中心（甲方）与案外人某有限公司（乙方）签订房山某街租赁经营协议书，约定甲方将房山某街租赁给乙方经营期限为16年，自2016年10月1日至2032年9月30日，年租金为260万元，以后每隔三年增长15万元。2016年7月1日某有限公司（甲方）与奉先恒通公司签订房山某街经营管理委托协议，约定自2016年8月1日起至2025年7月31日止由乙方负责房山某街整体招商与物业管理工作，其中包括收取商户租金、日常经营管理、物业维护等工作，该协议还就其他内容进行了约定。后奉先恒通公司就涉案房屋与薛亮签订了本案的租赁合同。上述事实，有双方当事人陈述、薛亮提交的房屋租赁合同、奉先恒通公司收据、电卡、房山某街装修履行工程单、被告营业执照、照片、录音录像光盘及文字整理、宏达永顺中心工商管理登记注册信息、区政府批准文件、书面证明材料、价格评估报告及估费发票、某街餐饮类停业补偿办法、双方就停产赔偿问题达成一致意见协议，奉先恒通公司提交的收据、照片、通知、短信截屏、协议书、光盘、宏达永顺中心提交的营业执照、房产证及本院调取的工商局告知函等证据在案佐证。经庭审核实质证，以上证据可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。宏达永顺中心并非上述租赁合同的主体，薛亮要求其承担相应法律责任的诉讼请求，本院不予支持。本案中，薛亮与奉先恒通公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行。薛亮在签订涉案租赁合同时，应对该租赁场地能否办理餐饮类营业执照进行谨慎审查、充分了解，薛亮主张奉先恒通公司在签订涉案租赁合同时存在欺诈，证据不足，本院不予采信，对其要求撤销该租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。奉先恒通公司要求解除涉案租赁合同，考虑继续租赁该房屋已无法实现租赁合同的目的，且薛亮自2018年1月1日起未继续交纳租金，以其行为表明不再继续履行涉案租赁合同，故对奉先恒通公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方租赁合同约定，奉先恒通公司有义务保证薛亮在涉案房屋的正常经营，涉案房屋已于2018年1月25日因无营业执照及卫生许可证被北京市房山区食品药品监督管理局贴封条查封，此后薛亮无法继续在该房屋进行经营活动，奉先恒通公司提供的租赁物不符合约定，对涉案租赁合同的解除存在过错，奉先恒通公司对薛亮所交纳押金，应予退还。奉先恒通公司不予退还押金的反诉请求，本院不予支持。薛亮主张的装修损失，奉先恒通公司亦应赔偿，具体数额以评估机构出具的价格评估报告为准。薛亮主张的水电卡费，未提交相关证据，对其该诉讼请求本院无法支持。关于涉案房屋内除装修外其他设施设备，薛亮已经自行搬走，故对薛亮主张被告赔偿该部分损失的诉讼请求，本院不予支持。因薛亮已经实际腾退涉案房屋，故对奉先恒通公司要求返还涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于奉先恒通公司要求薛亮支付租金的诉讼请求，考虑薛亮第一年租金交纳至2018年1月1日，在此之后未继续向奉先恒通公司交纳租金，查封期间租赁协议双方均未到有关部门寻求解除查封，薛亮继续占用涉案房屋必将产生房屋租金损失，故对此期间的租金损失，考虑双方过错程度，薛亮承担百分之二十责任、奉先恒通公司应承担百分之八十的责任，薛亮应支付奉先恒通公司租金30035．66元。奉先恒通公司主张薛亮支付逾期占用使用费，因薛亮未按照约定时间将涉案房屋内的个人物品搬走并腾退房屋，故奉先恒通公司要求薛亮支付逾期占用使用费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院结合双方对涉案房屋租金约定及房屋现状予以酌定。薛亮过高诉讼请求、奉先恒通公司过高反诉请求，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、北京奉先恒通文化发展有限公司与薛亮于2017年1月23日签订的租赁合同于2019年5月10日解除；二、北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还薛亮押金10000元；三、北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付薛亮装修损失58003元；四、薛亮于本判决生效之日起十日内给付北京奉先恒通文化发展有限公司租金30035．66元；五、薛亮于本判决生效之日起十日内给付北京奉先恒通文化发展有限公司逾期占有使用费（2019年5月11日至2019年12月27日）40000元；六、驳回薛亮其他诉讼请求；七、驳回北京奉先恒通文化发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2452元，由薛亮负担541元（已交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担1911元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2551元，由薛亮负担775元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担1776（已交纳）。本案评估费6000元，由薛亮负担1000元（已交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担5000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李小芹二〇一九年十二月二十七日书记员  安 雪