山东省临沂市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)鲁13民终8894号 上诉人（原审被告）：王德香，女，1971年5月1日出生，汉族，居民，住平邑县。 上诉人（原审被告）：王洪德，男，1970年3月25日出生，汉族，居民，住平邑县。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：武涛，山东鲁南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常峰，男，1978年8月2日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：徐龙刚，山东国续律师事务所律师。 上诉人王洪德、王德香因与被上诉人常峰确认合同效力纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2019）鲁1326民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王洪德、王德香上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实和理由：一审法院明显偏袒被上诉人一方，认定事实和适用法律均出现错误，程序违法，故造成错案。一、一审判决认定事实错误，程序违法。《协议书》是无效的，没有法律效力，农村宅基地房屋使用权具有人身属性，非村集体经济组织成员无权取得。1、被上诉人的身份为城镇居民，平邑县黄金公司职工。一审法院当庭已经查明“常峰住址为平邑县，非平邑县村民。”一审上诉人开庭即从程序上对被上诉人的身份和住址提出了异议。一审法院判决书中被上诉人的住址为：“住平邑县，”是错误的。一审法院歪曲事实，混淆是非。2、被上诉人的母亲不能代替被上诉人成为本案的原告或购房人、出资人。本案诉讼和签订协议书的主体是被上诉人，不是被上诉人的母亲，被上诉人的母亲与本案无关联性。一审法院：“常峰受其母亲张福华之托购买王德香、王洪德安置房...交易目的系由张福华居住...涉案房屋流转到了与王德香同集体经济组织的张福华手中”表述与事实和被上诉人诉讼自相矛盾，没有事实和法律依据。以此认定本案中房屋买卖行为有效是完全错误的。一审法院歪曲事实，混淆是非，由被上诉人购房，偷换概念，事实上变更为被上诉人的母亲购房。3、上诉人王德香没有与被上诉人签订《协议书》，也没有授权他人签订，《协议书》的内容对上诉人王德香不产生法律效力。上诉人王德香作为家庭妇女并没有外出，本人能签名也能按手印，找到上诉人也非常容易，被上诉人作为成年人，躲避隐瞒上诉人王德香先后签订《协议书》、《补偿协议》，严重损害了上诉人的合法权益，对上诉人王德香不产生法律效力。故一审法院认为上诉人王德香“是明知的、认可的”推论是不符合常理的，一审法院并没有任何证据证实上诉人王德香“是明知的、认可的”，上诉人王德香从没有表示认可。4、《协议书》的内容违反法律的强制性规定，无效的合同合同自始没有法律约束力。违反了《土地管理法》第六十三条、《山东省高级人民法院民事审判工作会议纪要》、《民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条。5、《协议书》未生效，标的物房屋不存在，没有交付和实际履行，与事实有诸多矛盾。永唐村委指定抓阄的楼房房源为130平方米，并附带车库和车位，与涉案《永唐村房屋拆迁补偿安置协议》约定的120平方米不一致。多出的10平方和车库和车位并不在《协议书》中。故一审判决常峰与王德香、王洪德于2015年12月15日签订的《协议书》为有效合同违背法律的强制性规定，没有事实和法律依据。二、由于《协议书》本身是无效的，所以本案不存在协助办理涉案楼房上楼手续等合同辅助义务和支付违约金。三、一审法院适用法律错误。由于一审法院认定事实错误，故适用法律必然产生错误，直接导致判决错误。综上所述，一审法院违背本案事实真相和法律规定，有失公平公正，程序违法，特别是置上诉人法定的合法权益于不顾，造成判决结果错误。 被上诉人常峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。 常峰向一审法院起诉请求：1.请求依法判决我与王德香、王洪德签订的《协议书》合法有效，并要求王德香、王洪德履行合同后续协助义务；2.判决王德香、王洪德按照《协议书》约定向我支付违约金。 一审法院认定事实：2015年9月16日，以永唐村委为甲方，王德香为乙方（被拆迁户）签订《永唐村房屋搬迁补偿安置协议》，约定主要内容为：“第一条、被拆除房屋的现状及搬迁补偿数额：1.房屋编号：4-107，东邻王德伟，南邻路，西邻王同怀，北邻路。2.宅基地面积107.29平方米，补偿金额42,908元。3.房屋建筑面积52.38平方米，补偿金额31,427元。4.附属物补偿金额5487元，5.奖金为20,000元。以上搬迁补偿款数额合计为99,822元。二、乙方选择补偿的方式：1.产权调换：乙方选择安置房的面积约为120平方米。2.货币补偿：不需要安置的，按照第一条搬迁补偿数额合计给予货币补偿。……第四条房屋腾空时间：乙方自签订协议之日起，需在十天内搬离房屋，即在2015年9月25日前办理完房屋腾空手续。……第六条、安置房价格及搬迁安置结算：安置房平均价格约为1360元/平方米，车库或储藏室900元/平方米。2.选择产权调配的，其补偿费除搬迁补偿费和临时安置补助费外暂不支付，待分配楼房前规定时间内结清差价。……。”上述协议签订后，王洪德、王德香按协议约定将房屋腾空并交付给永唐村委。 王德香、王洪德系夫妻关系。2015年12月15日，以王德香（王洪德代签）为甲方，常峰为乙方双方签订《协议书》，约定：“1.王德香自愿将房屋编号为4-107名下房屋（王德香名下东邻王德伟，南邻路，西邻王同怀，北邻路，宅基地面积107.29m'）卖给本村村民常峰。2.房款为10万元整，指标款5万元，合计15万元（壹拾伍万元整）。3.款一次性付清（双方如有违约向对方支付违约金5万元整）。4.自今日起王德香名下指标由常峰所有，以后上楼抓阄等由乙方负责，所有事情与甲方无关。本协议2份，各1份。”王洪德在甲方处签名捺印，常峰在乙方处签名捺印，永唐村相关负责人王同革、王加喜、肖鹏等在证明人处签名。 2017年5月25日，常峰与王洪德签订《补充协议》一份，约定：“今有王洪德之妻王德香与常峰房租费协议书，房租费自2017年5月25日起与王德香无任何关系，由常峰领取（4-107），特此证明.”王洪德在甲方处签名捺印，常峰在乙方处签名捺印。 2019年5月13日，常峰按照《永唐村房屋拆迁补偿安置协议》及永唐村委的要求，向永唐村委交纳了涉案楼房的差价款110,178元。2019年6月5日，永唐村委下发《永唐村安置楼房分配通知》，因《永唐村房屋拆迁补偿安置协议》是王德香与永唐村委签订，故需要王德香配合常峰参加分房，办理安置房选房手续时，王德香、王洪德拒绝配合常峰办理选房手续，致使常峰无法正常选房，双方发生纠纷。 另查明，平邑县公安局户籍证明显示：常峰住址为平邑县，非平邑县村民。2019年6月10日，永唐村委出具证明一份，载明：兹证明我村村民张福华，女，汉族，生于1955年8月20日，系我村常住居民，其名下无房产。张福华系常峰的母亲。诉讼中，常峰、王德香、王洪德均认可永唐村委指定抓阄的楼房房源为130平方米，并附带车库和车位，不是涉案《永唐村房屋拆迁补偿安置协议》约定的120平方米。 一审法院认为，本案争议的焦点有以下三个方面：1.如何认定涉案《协议书》的性质及效力；2.在合同履行过程中双方是否存在违约的问题；3.常峰主张的诉求有无事实和法律依据。 关于焦点1如何认定涉案《协议书》的性质及效力问题。第一，如何认定涉案《协议书》的性质的问题。从双方签订《协议书》载明的时间，以及该协议书第1至第4项“1.王德香自愿将房屋编号为4-107名下房屋（王德香名下东邻王德伟，南邻路，西邻王同怀，北邻路，宅基地面积107.29m*，）卖给本村村民常峰。2.房款为10万元整，指标款5万元，合计15万元（壹拾伍万元整）。3.款一次性付清（双方如有违约向对方支付违约金5万元整）。4.自今日起王德香名下指标由常峰所有，以后上楼抓阄等由乙方负责，所有事情与甲方无关。”的内容，结合一审法院已查明的事实看，双方签订协议时，协议书中的案涉房屋已拆除，已无买卖的实际价值，双方实际买卖的标的为王德香签署的《永唐村房屋搬迁补偿安置协议》中其名下的安置房指标，常峰为此除支付了房款10万元整外，另支付了该案涉安置房的指标款5万元。综上可以看出，本案发生在当事人之间的不是农村房屋买卖，而是所谓的“小产权房”买卖。 第二，如何认定涉案《协议书》的效力问题。根据前述本案涉案房屋的性质，结合《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律及行政法规中有关农村房屋买卖的规定来看，农村房屋（或小产权房）买卖应当具备：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、买卖双方属于同一村集体经济组织成员；四、不违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。具体到本案中，首先，2015年12月15日，王洪德代王德香与常峰签订《协议书》时，永唐村两委主要成员在场作证并签名，并已将《永唐村房屋拆迁补偿安置协议》交给常峰，收取房款和指标款，作出了真实出售房屋的意思表示；2017年5月25日，常峰与王洪德（代）签订的《补充协议》约定：涉案的房租费自2017年5月25日起与王德香无任何关系，由常峰领取。自王洪德与常峰签订《协议书》至永唐村分配楼房近四年的时间，期间，永唐村委实施了对安置户发放房租费、通知交款等公开行为，作为与王洪德同在本村居住的王洪香称不知情，王洪香的该主张与常理不符。结合庭审中王德香、王洪德自称的一直租房居住，足以看出王德香、王洪德对涉案的交易是明知的、认可的。综上，从双方当事人为完成房屋买卖所实施的一系列行为来分析，一审法院认定双方当事人之间房屋买卖意思表示客观真实。王德香抗辩未在本案争议的《协议书》上签名和按手印，没有出具过授权委托书委托他人办理，也没有收到过涉案钱款或书面材料，该抗辩主张与日常生活习惯不相符，一审法院不予采纳；王洪德主张收取常峰的15万元已经消费了，15万元数额巨大，王德香称不知情与常理不符，也未提供证据加以证实，其主张也不成立。 其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办法（2007）71号）规定：农村住宅用地只能分配给本村居民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。上述法律规定了农村住宅或“小产权房”只能分配给本村居民，并禁止向城镇居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体经济组织成员之间流转、买卖，根据法无禁止即可为规定，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，一般认定该小产权房屋买卖合同有效。依据上述法律规定，对于农村房屋买卖的效力应全面审查纠纷的前因后果，本着客观、公正的原则处理，不能一概而论。本案的现实情况是常峰受其母亲张福华之托购买王德香、王洪德安置房，交易目的系由张福华居住，可见涉案房屋流转到了与王德香同一集体经济组织的张福华手中。另外，从平邑县委出具的书面证明看出，常峰母亲张福华不仅是永唐村居民，并且名下无房产，也能证实常峰购买房屋的用途是为其母亲居住，符合中华民族的传统美德的要求。由此，结合房屋交易的前因后果以及该买卖行为的关联事实和交易目的，依据民法立法的本意，一审法院认定本案中房屋买卖行为有效。 最后，判断合同一方当事人是否符合购买农村房屋的条件，也应当以农户家庭为考量单位。常峰在签订协议时，其本人户籍虽已迁出永唐村集体经济组织，但其主要家庭成员母亲张福华仍属永唐村村民，能够在永唐村享有宅基地使用权这一专有福利。结合永唐村委出具的证明内容，张福华在住房的情况，应当认定常峰受托购买王德香、王洪德的楼房并未违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。综合分析上述因素，为鼓励交易，维护合同的稳定性，合同双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。综上，一审法院应当认定，常峰与王德香、王洪德之间的《协议书》及《补偿协议》合法有效。 对于焦点2在合同履行过程中双方是否存在违约的问题。常峰与王德香、王洪德签订的《协议书》及《补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规规定，为有效合同，对合同当事人均具有约束力。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从双方签订《协议书》约定时间和第4项内容“自今日起王德香名下指标由常峰所有，以后上楼抓阉等由乙方负责，所有事情与甲方无关。”依据该约定，王德香、王洪德因未履行《协议书》及《补偿协议》的合同义务构成违约，应承担继续履行的违约责任。王德香、王洪德未提供证据证明常峰在履行合同过程中存在违约的事实或过错行为，常峰在履行合同过程中未构成违约。 关于焦点3常峰主张的诉求有无事实和法律依据的问题，常峰与王德香、王洪德签订涉案《协议书》为有效合同，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，王德香、王洪德应积极协助常峰办理上楼手续等合同辅助义务，常峰并要求王德香、王洪德履行合同后续协助义务，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于常峰要求王德香、王洪德按照《协议书》约定支付违约金的诉求。因《协议书》第3项约定：“款一次性付清（双方如有违约向对方支付违约金5万元整）”。同时，违约金系违约方因违约给守约方所造成损失的赔偿，王德香、王洪德未按约定履行选房义务，构成I约，也确给常峰造成一定损失。对于上述约定数额，虽王德香、王洪德未以违约金过高为由向一审法院请求予以适当减少，一审法院综合衡量双方利益酌情认定，王德香、王洪德向常峰支付违约金1万元，常峰超出部分的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决，一、常峰与王德香、王洪德于2015年12月15日签订的《协议书》为有效合同；二、王德香、王洪德于本判决书生效后立即协助常峰办理涉案楼房上楼手续等合同辅助义务；三、王德香、王洪德于本判决书生效后五日内支付常峰违约金1万元； 四、驳回常峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由王德香、王洪德负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：案涉《协议书》的乙方即购买方为被上诉人常峰，而非被上诉人之母张福华。协议书中没有被上诉人主张的代其母张福华购买房屋的内容，且上诉人也不认可签订协议书时被上诉人有代其母购买房屋的意思表示。如被上诉人所述其母张福华作为本村村民且无房居住，有购买房屋的需求，张福华完全可以以自己的名义购买并签订合同。被上诉人所称的张福华不识字等不是其不能为购买人的原因，且明显与常理相悖。综上，根据合同相对性原则，案涉《协议书》只能约束上诉人与被上诉人，协议中的购买主体应是被上诉人常峰。根据本案已查明的事实，被上诉人常峰为非本集体组织成员，案涉《协议书》签订时，协议书约定的买卖标的房屋已实际拆除，协议双方实际涉及的是非本集体组织成员对小产权房的买卖。小产权房系建设在集体土地上房屋，而集体土地只有本集体组织成员才有权占有使用，只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能够购买或者经拆迁回迁等方式取得小产权房。在目前针对小产权房没有新的法律法规出台之前，人民法院不宜对涉及小产权房买卖的合同效力作出认定，当事人不能通过人民法院审理来对小产权房确权或者变相确权，相关问题应属于行政机关处理范畴，即因小产权房买卖引发的纠纷不属于人民法院民事案件受理范围。原审法院对本案进行实体审理，并对合同效力进行了认定，已经涉及到了小产权房的确权问题，相关处理不当，本院予以纠正。依照《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省平邑县人民法院（2019）鲁1326民初4058号民事判决； 二、驳回被上诉人常峰的起诉。 一审案件受理费2300元，退还被上诉人常峰；上诉人王德香、王洪德预交的二审案件受理费2300元予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长  王建伟 审判员  杨建义 审判员  崔岩梅 二〇一九年十二月十九日 书记员  崔恩羽