广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13526号上诉人（原审原告）：李应方，男，汉族，1983年10月7日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码：413************11X。委托诉讼代理人：石海光，广东競秀律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：广东省东莞市********。统一社会信用代码为914***********740F。法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市金田实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市**********综合楼。统一社会信用代码为914***********884Q。法定代表人：孙桂新，该公司总经理。委托诉讼代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。上诉人李应方因与上诉人东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、上诉人东莞市金田实业投资有限公司（以下简称金田公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初6400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李应方于2019年3月26日向一审法院提出诉讼请求：1.常平房地产公司、金田公司向李应方支付逾期交房违约金446400元（自2016年6月30日起按每日以1500000元已付房款万分之三的标准计至实际依约交付房屋之日止，暂计至2019年3月19日）；2.常平房地产公司、金田公司向李应方支付逾期办证违约金699000元（自2016年8月29日起按每日以1500000元已付房款万分之五的标准计至实际依约办好权属登记所需资料之日止，暂计至2019年3月19日）；3.本案诉讼费用由常平房地产公司、金田公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日向李应方支付逾期交房违约金（具体计算方式：以1500000元为本金，按日万分之三的标准，自2016年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）；二、驳回李应方的其他诉讼请求。一审案件受理费7554元（李应方预交），由李应方负担3600元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司负担3954元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初6400号民事判决。李应方不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判常平房地产公司、金田公司向李应方支付逾期办证违约金699000元（自2016年8月29日起按每日以1500000元已付房款万分之五的标准计至实际依约办好权属登记所需资料之日止，暂计至2019年3月19日）；2.一、二审诉讼费由常平房地产公司、金田公司承担。事实和理由：逾期办证违约金，应依《商品房买卖合同》的约定，与案涉房屋有无实际交付无关。常平房地产公司、金田公司应依据合同第15条及相关条款承担逾期办证违约金。常平房地产公司、金田公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，驳回李应方的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李应方承担。事实和理由：案涉商品房的交付日期应为合同约定的交付时间。退一步说，假如存在逾期交房情况，亦是由李应方恶意拒绝收楼造成，按日利率万分之三的标准计付逾期交房违约金过分高于造成的损失，应依法予以调低。双方的答辩意见均与己方上诉意见一致。二审期间，常平房地产公司、金田公司向本院提交了评估申请书，申请对案涉房屋2016年-2019年期间的租金标准进行评估。二审期间，李应方未向本院提交新的证据。本院另查明：1.《商品房买卖合同》第八条约定：常平房地产公司、金田公司应当在2016年6月30日前，将经验收合格的房屋交付李应方使用；第九条约定：逾期超过90日后，李应方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，常平房地产公司、金田公司按日向李应方支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，常平房地产公司、金田公司应当书面通知买受人办理交付手续;第十五条约定：常平房地产公司、金田公司应当在商品房交付使用后60日，将办理权属登记需由常平房地产公司、金田公司提供的资料报产权登记机关备案。如因李应方的责任，李应方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意常平房地产公司、金田公司按已付房款的万分之五支付违约金。2.关于《商品房买卖合同》第十五条的理解，李应方主张违约金应当按日收取，而常平房地产公司、金田公司主张根据合同约定，逾期交房的违约责任与逾期付款的违约责任是对等的，且约定了逾期办证的违约责任，故不符合格式合同无效的法定情形，该条并未约定违约金按日计算。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人李应方、常平房地产公司、金田公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：常平房地产公司、金田公司是否应支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。一审中，常平房地产公司、金田公司仅提交己方工作人员证人证言称已多次通知李应方收房，因该证人与常平房地产公司、金田公司存在利害关系且该证据为孤证，一审法院不予采信正确。但是，一审庭审中，常平房地产公司、金田公司已明确表示可以收房且出示了竣工验收备案证书，二审法庭调查中李应方亦确认一审庭审中已知晓可以收房，故应视为常平房地产公司、金田公司在2019年5月6日一审庭审时，已经履行了上述通知收房义务，李应方应在收到通知后合理期限内收房。双方未约定该期限，本院酌情确定为7日。一审判决错误，本院予以纠正。综上所述，常平房地产公司、金田公司逾期交房，依据《商品房买卖合同》第八条、第九条，应支付2016年7月1日至2019月5月13日期间的逾期交房违约金。一审判决按李应方已付房款1500000元，以日利率万分之三计算违约金符合双方约定，常平房地产公司、金田公司主张违约金过高，本院不予采纳，对其租金评估申请亦不予准许。至于逾期办证违约金。承上所述，2019年5月13日视为李应方已收房。故常平房地产公司、金田公司最迟应于2019年7月12日前向相关机关办理完毕登记备案（大确权）。截至二审法庭调查时，案涉楼盘仍未办理大确权，依据约定常平房地产公司、金田公司应向李应方支付逾期办证违约金。至于计算方式，《商品房买卖合同》其他违约责任的表述均写明了利率计算方式及计算的起止日期，而第十五条未约定利率计算的起止日期，也未约定以日利率计算，而是约定了违约金的计算总额，李应方既未主张该条款系格式条款侵害其权益而无效，亦未请求调高违约金计算标准，其主张以日利率万分之五计算违约金至完成大确权止，不符合双方约定，本院不予采纳。综上，常平房地产公司、金田公司应支付李应方逾期办证违约金750元（1500000元×0.05%）。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初6400号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初6400号民事判决第一项为：限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日向李应方支付逾期交房违约金（具体计算方式：以1500000元为本金，按日利率万分之三的标准，自2016年7月1日起计算至2019月5月13日止）；三、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日向李应方支付逾期办证违约金750元；四、驳回李应方的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7554元（李应方预交），由李应方负担3600元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司负担3954元；二审案件受理费20210元（李应方预交10790元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司预交9047元），由李应方负担12790元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市金田实业投资有限公司负担7047元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年十二月十七日书记员  郑承怡施淑女附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。