云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0627民初3562号原告：鲁保春，男，汉族，1957年5月10日出生，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。委托代理人：李慧英，云南意衡（镇雄）律师事务所律师。被告：张振平，男，汉族，1984年4月27日出生，云南省鲁甸县人，中共鲁甸县委组织部工作人员，住镇雄县。委托代理人：苏美成、刘鹏程，云南南广律师事务所律师。原告鲁保春与被告张振平确认合同效力纠纷一案，原告鲁保春二〇一九年七月二十三日向本院起诉，本院同日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告双方的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁保春诉称，原被告于2014年6月8日签订房屋认购合同，合同约定由被告以2860元每平方米的价格向原告购买原告修建的镇雄县永福楼903室，房屋总价271700元，付款方式为参照商品房买卖的方式由被告首付房屋总价的30%，余款由被告以按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告向原告支付60000元认购款，原告将房屋交付被告使用。由于房屋在修建时未取得规划许可，合同签订后，相关部门不予补办建设施工规划许可，导致涉案房屋不能办理房地产登记，由此购房余款不能用按揭贷款支付，被告也不直接支付。诉求人民法院依法确认双方签订的房屋认购合同无效及判令由被告将镇雄县永福楼903室归还原告。被告张振平辩称，双方于2014年6月8日签订《房屋认购合同》及被告首付原告房款60000元属实。原被告双方均系完全民事行为能力人，具有订立合同的民事行为能力，双方意思表示真实，不违反法律及社会公共利益，合同形式符合法律规定的要件，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形；且原告称不能补办规划手续但又未提供相关依据，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及最高人民法院案例，本案双方当事人签订的房屋认购合同有效，请求继续履行合同。本案在审理过程中，双方明确表示无争议的事实是：2014年6月8日，原被告签订《房屋认购合同》，合同签订后，被告当天交付6万元购房款给原告，两个月后，原告将房屋交被告使用。本案在审理过程中，双方争议的主要焦点是：1.原被告双方2014年6月8日签订《房屋认购合同》是否属无效合同；2.被告是否应当将镇雄县永福楼903号房返还原告；原告方针对其主张，向法庭提交了以下证据：1.《国有土地使用证》复印件1份，用以证明原告已以政府出让的方式取得涉案房屋的国有土地使用权。该证载明：国有土地使用证编号为镇国用（2014）第1521号，土地使用权人鲁保春，坐落镇雄县，地号532128001—01—542，地类（用途）城镇单一住宅用地，使用权类型出让，使用权面积355.82ｍ2，发证日期2014年6月15日。2.镇雄县自然资源局《关于鲁保春建房情况说明》一份，用以证明涉案房屋未取得规划许可。该《说明》载明：“鲁保春在镇雄县朝阳路县药监局西侧的镇雄县永福楼，只办理一至三层建设工程规划许可，四至十二层未办理建设工程规划许可”。说明落款日期二〇一九年九月二日，盖有自然资源局印章。3.《房屋认购合同》复印件1份，用以证明双方已签订房屋认购合同，请求确认该合同无效。该《合同》载明了双方当事人的姓名，房屋基本情况，土地使用权性质，价格及付款方式，房屋交付期限，关于产权登记的约定等内容。落款有当事人的签名及手印。被告方对原告方提交的上述证据，提出如下意见：1.对原告方提交的上述第1、2、3项证据的真实性均没有异议；2.第2项证据只能证明涉案房屋四至十二层未办理建设规划许可，但不能证明涉案房屋四至十二层不能办理办理建设规划许可；3.第3项证据的名称虽为“房屋认购合同”，但实际是买卖合同，合同约定了原告为被告办理房屋产权证的义务，付款方式为按揭付款，被告有理由相信原告已取得相应手续后才签订合同。本院依职权到镇雄县自然资源局调查涉案房屋能否补办建设规划许可手续。镇雄县自然资源局将其镇自然资请[2019]62号文件即《镇雄县自然资源局关于县城规划区内私人建房相关问题的请示》和《镇雄县人民政府办公室外来文件审批单》复印给本院，该局请示在建议的第二点中明确，禁止为私人已建的违章违法建筑补办建房手续。镇雄县人民政府副县长在审批单上明确批示同意。对本院依职权调取的上述证据，原告方明确表示对证据的合法性、真实性、关联性没有意见。被告方提出：1.对证据的真实性没有意见，但该文件不属法律法规，不能证明涉案合同违反了法律的哪一条规定，与本案没有关联性质，且该文件是单位内部文件，不具有普遍适用的法律效力，不能证明涉案房屋不能补办相关手续，也不能证明涉案房屋属违章建筑。即使不能补办相关手续，也只是原告违约，并非合同无效。本院认为，原告提交的上述证据，被告方对其真实性均未提出异议，其来源合法，具备证据的客观性要求，与本案具有关联性，能证明本案的相关事实，本院均应予以采信。本院依职权调取的《镇雄县自然资源局关于县城规划区内私人建房相关问题的请示》和《镇雄县人民政府办公室外来文件审批单》，系政府部门依职权制作，来源合法，本院予以采信。综上所述，本院确认本案法律事实如下：原告鲁保春在其从政府受让，位于镇雄县，地号532128001—01—5422014的国有土地上修建十二层房屋，其中只有一至三层办理建设工程规划许可，四至十二层至今未办理建设工程规划许可，整栋房屋名称为镇雄县永福楼。2014年6月8日，原被告签订《房屋认购合同》，将该栋房屋九楼903室卖给被告。合同载明：“出卖方（以下简称甲方）鲁保春；买受方（以下简称乙方）张振平。第一条，房屋基本情况。1.工程名称：镇雄县永福楼；2.工程地址：镇雄县，现镇雄县药监局西侧；3.整栋楼占地约定340ｍ2，施工设计十二层高，全框架，总面积约3600ｍ2；4.甲方出卖给乙方的房屋（以下简称该房屋）位于第九楼，903室，建筑面积95平方米（其中实际建筑面积84.28平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.72平方米），房屋用途住宅；第四条价格及付款方式。1.价格：按建筑面积计算，该房屋售价为（人民币）每平方米2860元，总金额以总建筑面积据实计算。2.付款方式：本合同自甲乙双方签字生效之日，乙方即支付给甲方购房定金人民币271700元（大写）：贰拾柒万仟柒佰元整。甲方将房屋交给乙方后，参照商品房买卖方式，将该房屋按揭贷款，在已支付购房定金的基础上，乙方须补足给甲方购房总价30%的首付款，剩余款项由乙方以银行抵押或按揭贷款方式进行支付。乙方须全力配合甲方办理银行抵押或按揭贷款事务，抵押或按揭贷款办理后，如乙方购房款仍有差欠，则由乙方现金补齐。办理抵押或按揭过程中的有关费用由乙方承担。3.由于乙方具有不良记录等原因，导致银行不予贷款的，责任由乙方承担。第五条，房屋交付期限，甲乙双方签订合同后，甲方于2014年8月30日前将房屋交给乙方。第八条，在乙方实际接收房屋之日起，乙方协助甲方在房地产产权登记机关规定的期限内，向房地产产权机关办理权属登记手续。如甲方的过失，造成乙方不能在实际接收该房屋之日起365日内取得房地产权属证书，并办理完抵押或按揭贷款，乙方有权提出退房。甲方须在乙方提出退款之日起30日内将乙方已付房款退还，并按乙方已付房款的50%赔偿给乙方造成的损失。合同签订后，被告当天交付6万元购房款给原告。两月后，原告将房屋交被告使用。本院认为，虽原被告双方在签订《房屋认购合同》时均系完全民事行为能力人，具备订立合同的民事行为能力，但双方合同约定由原告鲁保春出卖给被告的房屋位于县城范围内，至今未依法登记领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”上述规定明确规定了不得转让的房屋具体类型，不得转让就是禁止通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人。因此上述规定的内容既具有行政管理的性质，同时也属效力性强制规范。原被告签订合同买卖的房屋至今未依法登记领取权属证书，违反了上述禁止转让未依法登记领取权属证书的房屋的效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。根据上规定，原被告2014年6月8日签订《房屋认购合同》违反了法律的效力性强制规定，属无效合同。原告请求确认合同无效的理由成立，本院予以支持；被告所作合同有效的辩解理由与法律规定相悖，本院不予采纳。对合同无效的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此规定，原被告双方均应将依据该合同取得的财产返还对方，原告请求被告返还位于镇雄县房屋的理由成立，本院应予支持，被告请求继续履行合同的理由没有法律根据，本院不予支持。因本案合同无效给当事人造成的利益损失，由于双方当事人未提供证据证明，损失范围在本案审理中难以确定，受到损失的当事人可通过另行起诉，要求对方承担缔约过失责任，赔偿给其造成的损失。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、原告鲁保春与被告张振平于2014年6月8日签订的《房屋认购合同》无效；二、由原告鲁保春在判决生效后10日内返还原告已交购房款人民币60000元；三、由被告张振平在判决生效后90日内将位于镇雄县（现镇雄县药监局西侧）的镇雄县永福楼九楼903号房屋交还原告鲁保春。案件受理费人民币5376元，由被告张振平承担2376元，原告鲁保春承担3000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  秦国智审判员  苏怀江审判员  马宪云二〇一九年十二月三十日书记员  蔡 垚附:本判决引用法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。