河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终1742号上诉人（原审原告）:张耀栋，男，汉族，1983年11月8日生，住河南省杞县。委托诉讼代理人:李贺耀，河南永博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安战胜，男，汉族，1970年2月15日生，住河南省开封市禹王台区。上诉人（原审被告）李宁，女，汉族，1971年10月29日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：王千，河南地依律师事务所律师。委托诉讼代理人：李幸子，河南地依律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南省万家不动产经纪有限公司。住所地开封市集英街北段伟业香堤湾38#-3号营业房。统一社会信用代码914102110953148962(1-1)。法定代表人：万相辉，任该公司。被上诉人（原审被告）：万相辉，男，汉族，1982年4月13日生，住河南省开封市顺河回族区。以上二被上诉人委托诉讼代理人：徐志刚，河南子建律师事务所律师。上诉人张耀栋、安战胜、李宁因与被上诉人河南省万家不动产经纪有限公司（以下简称万家经纪公司）、万相辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张耀栋上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二、三、四项。2、请求二审法院依法改判支持张耀栋的诉讼请求，判令安战胜、李宁支付张耀栋违约金543000元。3、请求二审法院依法改判支持张耀栋的诉讼请求，判令万家经纪公司、万相辉对安战胜、李宁的退款责任和支付违约金责任承担连带责任。4、本案诉讼费、诉前保全费4050元、诉讼财产保全责任保险费用1411.8元由安战胜、李宁、万家经纪公司、万相辉承担。事实与理由：一、原审判决认定违约金数额过低，本案中安战胜、李宁、万家经纪公司和万相辉均存在重大过错，且张耀栋购买的是房屋，张耀栋因安战胜、李宁、万家经纪公司和万相辉的过错丧失了购房机会，且付出了巨额的资金成本，即使是按照民间常见的利率进行计算，损失也超过了30%，而且根据安战胜、李宁、万家经纪公司和万相辉的现状，退款遥遥无期，更加增加了资金成本，因此30%的违约金远不能弥补张耀栋的损失，也不能对安战胜、李宁、万家经纪公司和万相辉起到应有的惩戒和过错责任。二、张耀栋主张的诉前保全费用和诉讼财产保全责任保险费用原审判决未认定，存在明显的错误。三、万家经纪公司和万相辉未尽到责任和义务，应当对退款和支付违约金承担连带责任。万家经纪公司作为居间方应当在合同签订前进行核实并尽快如实报告，该公司未尽到谨慎审查的义务，张耀栋基于虚假情况签订了本案合同并发生损失。万家经纪公司应当承担连带责任。另外，万相辉作为一人有限公司股东，也应承担连带责任。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持张耀栋的上诉请求。李宁答辩称，本案的涉案房产系安战胜个人所有，与李宁没有关系，同时李宁又不是房屋买卖合同的当事人，虽然在房屋买卖中使用了李宁的银行卡进行转账，但也仅仅是为了安战胜与张耀栋之间交易方便，其不应承担连带责任。安战胜答辩称，对张耀栋请求的第二项有意见，要求的违约金543000元，当时签订合同时是中介公司拿的格式合同，当时并没有特意说明这一点，且违约并不是安战胜愿意的。万相辉答辩称，同意原审判决。万家经纪公司答辩称，张耀栋要求万家经纪公司承担连带付款责任和违约责任没有任何事实根据和法律依据。根据万家经纪公司与张耀栋、安战胜2018年6月4日签订的《房产买卖（居间）合同》和2018年6月7日签订的《房产买卖居间合同》，万家经纪公司仅提供居间服务。根据合同法第四百二十四条的规定，居间人并不是担保人，居间人只是提供买卖双方签订合同的机会，合同一旦签订，居间人即完成了合同义务。本案张耀栋与安战胜的房屋买卖合同已经签订，并开始履行，万家经纪公司即已经完成了合同义务。对该房屋是否被查封，万家经纪公司没有到有关部门查询的权利与义务，也没有合同约定的权利与义务，万家经纪公司也没有承诺过帮助买卖双方调查核实房产的产权情况。根据张耀栋、安战胜2018年6月4日签订的合同中约定，买方即张耀栋“对该房产已作充分了解，对该房产现状无异议，愿意购买该房产”。卖方（安战胜）保证对该房产拥有完整的处分权，出售该房产并没有侵害第三人的权利，并保证本合同有关房产之情况以及所有提供的资料真实、合法、准确、完整，并没有查封、冻结等情况，否则卖方应承担由此而引起的一切法律责任”。根据合同约定，对合同标的物瑕疵的审查是买方张耀栋的权利和义务，而不是万家经纪公司的合同义务，对合同标的物出现瑕疵的担保责任是出卖方安战胜，也不是万家经纪公司。综上，张耀栋要求万家经纪公司承担连带责任和违约责任没有事实根据和法律依据，请求依法驳回张耀栋的上诉。李宁上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项、第二项由李宁承担连带责任的判决内容。二、本案上诉费由张耀栋、安战胜、万家经纪公司、万相辉承担。事实与理由：一、涉案房屋系安战胜个人所有，李宁与安战胜已不是夫妻关系，且又不是房屋买卖合同中的当事人和合作人，不应当承担合同约定的违约责任。二、安战胜出于对李宁的信任借用李宁的银行卡进行转账，在房屋交易和用卡过程中李宁未有任何收益，不应承担任何连带责任。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持李宁的上诉请求。安战胜答辩称，对李宁的上诉没有意见。张耀栋答辩称，虽然安战胜与李宁已经离婚，但是涉案房屋的出售信息是李宁在网上发布的，联系电话也是李宁的，在双方协商买卖房屋的过程中李宁在场，这一事实原审中万家经纪公司也认可。且在张耀栋发现房屋被查封后双方协商解决问题的过程中，李宁也与张耀栋多次沟通解决办法。购买款也是支付到李宁的账户中，以上事实可以看出，李宁全程参与了房屋的买卖过程，且收取了购房款，应当承担返还款项及违约责任。原审法院有关李宁的判决认定事实清楚，适用法律正确。万家经纪公司答辩称，万家经纪公司不应承担连带付款责任。万相辉答辩称，同意原审判决。安战胜上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项。2、请求依法判决万家经纪公司及万相辉承担连带责任及合同违约责任。3、本案上诉费由张耀栋、李宁、万家经纪公司、万相辉承担。事实与理由：安战胜不存在违约行为，不应当承担违约金赔偿。2018年5月16日鼓楼法院将涉案房屋查封，2018年7月16日安战胜才接到鼓楼法院送达的查封手续。2018年6月7日确定的卖房行为，期间安战胜不知道涉案房屋被查封，当得到涉案房屋被查封的信息后，就积极与张耀栋、万相辉联系，说明情况并寻找解决办法，后张耀栋明确表示不再购买涉案房屋并要求解除合同，安战胜就积极的筹款退还其购房款，现已分次退还购房款65000元。二、万家经纪公司、万相辉在涉案房屋交易过程中存在重大过错，收到佣金后未能尽到法定审查义务，是造成本次交易开启和交易失败的始作拥者。万相辉作为万家经纪公司的负责人全程参与了此次交易，2018年6月5日万相辉亲口对张耀栋和安战胜保证，将安排人员调查房屋是否安全、是否可以交易，2018年6月7日万相辉电话通知安战胜说房屋可以进行交易，并要求当日去邮政银行办理收房事宜。万相辉在本次交易中明显存在隐瞒事实真相，误导买卖双方达成交易的行为。三、合同违约条款显失公平，是中介公司强加的条款。该条款不是安战胜的真实意思表示。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持安战胜的上诉请求。张耀栋答辩称，关于违约责任的约定，双方分别于2018年6月4日、2018年6月7日签订了两份房屋买卖居间合同，在6月4日的合同中第11条的手写部分及6月7日合同中第5条对违约金均作出了明确的约定，而且6月7日的合同并非中介公司的格式合同，而是双方另行打印的合同，因此双方关于违约责任做了多次约定。那么安战胜作为一个具有民事行为能力的成年人，应当对其法律行为承担相应的后果。对于安战胜有关万家经纪公司及万相辉的上诉部分我们没有异议。李宁答辩称，对安战胜的上诉没有意见，安战胜也陈述了所收的购房款均用于其公司经营，因此购房款与李宁无关，且安战胜在上诉中明确说明，在签订合同时李宁并没有参与，没有在现场。万相辉、万家经纪公司答辩称，安战胜的上诉理由不能成立，其要求万家经纪公司、万相辉承担连带责任没有事实及法律依据。在整个交易过程中万家经纪公司作为居间人没有任何过失和过错，且从没有承诺过帮助双方对涉案房屋的信息进行核实，张耀栋向原审法院起诉请求：要求判令解除双方签订的《房产买卖合同》及《房产买卖居间合同》；判令安战胜、李宁退还张耀栋购房款543000元、中介费10000元及向张耀栋支付违约金543000元；判令万家经纪公司及万相辉对上述款项承担连带责任；本案诉讼费由安战胜、李宁、万家经纪公司、万相辉承担。原审法院审理查明：2018年6月4日，张耀栋与安战胜及万家经纪公司签订《房产买卖合同》（编号为NO6004058）一份，约定：买卖双方经过经纪方（买方张耀栋，卖方安战胜，经纪方万家经纪公司）提供居间服务，卖方安战胜将位于龙昇丽景12号楼东单元20层西户2003号房屋（面积143.46㎡）出售给买方张耀栋，房屋价格为743000元；本合同签订时买方需向经纪方支付佣金10000元；卖方保证对该房产拥有完整的处分权，没有冻结、查封等情况，否则应承担由此而引致的一切法律责任；买方需在2018年6月10日前支付卖方购房款543000元，卖方同时将银行贷款一次性结清，解押后卖方将配套费结清并将购房合同、发票、契税原件交于买方；在该房屋不动产权证书办理完毕十日内，买卖双方办理完毕过户手续后当日，买方将剩余20万元房款一次性支付给卖方；在支付首付款后，如买方违约，首付款不予退还，买方将手续退还给卖方；如卖方违约，应将首付款退还给买方，并支付给买方违约金543000元；经纪方的佣金由违约方承担。2018年6月5日，张耀栋与安战胜及万家经纪公司签订《房屋买卖居间合同》一份，对上述合同中双方的权利义务进行确认。2018年6月7日，张耀栋通过其妻子李灵芝账户向李宁中国邮政储蓄银行账户（62×××50）转款543000元。同日，安战胜向张耀栋出具收到条一份，该收到条载明以下内容：“收到条，今收到张耀栋购买龙升丽景12号楼东单元20层西户2003房屋首付款伍拾肆万叁仟元整，收到人安战胜，2018年6月7日。”安战胜并于同日向张耀栋出具证明一份，载明：“证明，张耀栋于2018年6月7号将首次购房款汇入李宁账号内，李宁账号（62×××50），证明人安战胜，2018年6月7日。”当日，安战胜将涉案房屋在中国农业银行的贷款清偿完毕。案外人房丽娟将本案安战胜及案外人开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司、王伟华作为被告诉至河南省开封市鼓楼区人民法院，经调解，双方达成调解协议，该院于2018年2月14日做出（2017）豫0204民初2712号民事调解书，约定有如下内容：在本协议履行期间，房丽娟与安战胜可以协商将安战胜位于龙昇丽景小区的房屋出卖第三人偿还上述款项。后房丽娟申请强制执行，2018年5月10日，河南省开封市鼓楼区人民法院向安战胜送达执行通知书、传票及报告财产令；2018年5月16日，河南省开封市鼓楼区人民法院做出（2018）豫0204执659号执行裁定书，裁定如下：一、限被执行人安战胜、开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司、王伟华于2018年5月25日前将本案债务履行完毕；二、冻结、划拨、扣留、提取被执行人安战胜、开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司、王伟华的银行存款及其他经济收入980888元及利息或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定书于2018年7月16日送达安战胜。2018年5月16日，河南省开封市鼓楼区人民法院将涉案房屋查封，并已进入司法拍卖程序。现张耀栋以涉案房屋被查封、合同无法履行为由，诉至原审法院，要求解决。再查明，安战胜与李宁原系夫妻关系，双方于2017年7月19日办理离婚手续，并约定涉案房屋归安战胜所有。在本案开庭审理过程中，李宁自认涉案房屋的出售信息是其在“58同城网站”上登记出售，联系方式也是其本人，在张耀栋与安战胜第一次协商买卖房屋过程中，李宁在场。万相辉系万家经纪公司的法定代表人，万家经纪公司系自然人独资的有限责任公司，万相辉是其股东。在本案开庭审理过程中，张耀栋及安战胜、万家经纪公司均同意解除《房产买卖合同》及《房产买卖居间合同》，万家经纪公司同意退还张耀栋支付的10000元佣金，张耀栋及安战胜均认可安战胜已向张耀栋退还购房款65000元。原审法院认为，张耀栋与安战胜、万家经纪公司签订的《房产买卖合同》及《房产买卖居间合同》，因涉案房屋现仍处于查封状态，上述合同无法继续履行，合同目的已无法实现，且合同当事人均同意解除，对于张耀栋要求解除《房产买卖合同》及《房产买卖居间合同》的诉讼请求，予以支持；合同解除后，安战胜应将购房款予以返还，故对于张耀栋诉求安战胜返还已付款543000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，亦予以支持，扣除安战胜已返还的65000元，安战胜尚需返还张耀栋款项478000元；关于安战胜主张签订合同时不知晓涉诉房屋已被查封，其不应承担违约责任，结合本案所查明的事实，安战胜应知晓涉案房屋涉及民事诉讼，其在明知涉案房屋涉及民事诉讼、房屋权属存在争议之时，与张耀栋签订《房产买卖合同》及《房产买卖居间合同》，现因涉案房屋处于法院查封状态，导致合同无法履行，即使安战胜不知道房屋已被法院查封，但其对所涉房屋尚有未了结的民事诉讼是明知的，故安战胜对于本案合同的解除存在过错，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，张耀栋未提供证据证明其实际损失，约定的违约金明显过高，酌定按照已付房款的30%计算违约金，即162900元；关于张耀栋要求安战胜退还中介费10000元的诉讼请求，因中介费系张耀栋交由万家经纪公司，且万家经纪公司同意退还，故不予支持，该10000元由万家经纪公司退还张耀栋；两个或两个以上的自然人或法人基于共同的一种民事行为对外所举的债务为共同债务。因李宁参与涉案房屋的出卖过程，且本案所涉购房款系张耀栋支付至李宁账户，应视为安战胜与李宁共同完成了出售本案房屋的法律行为，故对于张耀栋要求李宁承担共同还款责任及承担违约责任的诉讼请求，予以支持；关于张耀栋诉求万家经纪公司及万相辉承担连带责任的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、安战胜、李宁于判决生效后十日内退还张耀栋购房款478000元；二、安战胜、李宁于判决生效后十日内支付张耀栋违约金162900元；三、河南省万家不动产经纪有限公司于判决生效后十日内退还张耀栋款项10000元；四、驳回张耀栋对万相辉的诉讼请求及其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7107元、保全费4050元，上述共计11157元，由张耀栋承担3347元，由安战胜、李宁承担7810元。二审审理过程中，张耀栋向本院提交万家经纪公司营业执照及备案证书复印件各一份、加盟德祐公司的授权书复印件一份、2019年8月27日在万家经纪公司店内录制的视频光盘一张。证明目的为：万家经纪公司的工作人员承诺在进行房屋交易前，万家经纪公司都要去市民之家查询房屋产权信息及是否存在抵押、查封等影响交易的情况。万相辉及万家经纪公司对上述证据质证意见为：对于书证的复印件真实性无异议，但视频是在万家经纪公司店门口偷录的，视频内容是与个人的一个交谈，确定不了双方的权利义务，双方的权利义务应以合同为准。该视频与本案没有关联性。安战胜对上述证据质证意见为：视频证明了中介公司对客户的承诺，当时安战胜卖房时，万家经纪公司也做了同样的承诺，该视频能作为证据使用。本院经审查，张耀栋提交的上述证据与本案待证事实没有直接的关联性，本院不予采纳。本院经审理查明的基本事实与原审查明事实一致。本院认为，本案中，张耀栋未提供证据证明其因合同无法履行造成的实际损失数额，张耀栋上诉请求改判安战胜、李宁支付违约金543000元明显过高，原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定安战胜、李宁按照已付房款的30%支付张耀栋违约金162900元并无明显不当。本院对张耀栋上诉请求改判安战胜、李宁支付违约金54300元不予支持。关于张耀栋主张的诉前保全费4050元，原审法院已作出处理，由双方当事人分担。张耀栋上诉主张的诉讼财产保全责任保险费用1411.8元，因该费用并非张耀栋实现债权必然发生的费用，故，本院不予支持。关于安战胜上诉主张其不存在违约行为，不应承担支付违约金责任的问题。本院认为，安战胜在明知其与房丽娟房屋买卖合同纠纷一案达成的调解协议中涉及案涉房屋，且安战胜在已经收到河南省开封市鼓楼区人民法院作出的（2018）豫0204执659执行裁定书及报告财产令后，仍与张耀栋签订《房产买卖合同》，收取张耀栋购房款，导致房屋买卖合同因房屋被查封不能履行，安战胜具有明显过错，故，原审法院判令安战胜承担支付违约金的责任正确。关于李宁上诉主张其与安战胜已离婚，不应承担退还购房款及支付违约金责任的问题。本院认为，虽然李宁与安战胜已离婚，但案涉房屋系李宁挂到网上进行出售，李宁参与了案涉房屋的出卖过程，且案涉购房款支付到李宁的银行账户，所以，李宁与安战胜共同完成了出售案涉房屋的法律行为，原审法院判令李宁与安战胜共同承担退还购房款及支付违约金的责任并无不当。李宁上诉主张其不应承担责任理由不能成立，本院不予支持。关于万家经纪公司及万相辉应否对安战胜、李宁承担的退还购房款、支付违约金责任承担连带责任的问题。万家经纪公司作为居间人，在案涉房屋交易过程中，提供中介服务并收取报酬，其应当就有关订立合同的事项向交易双方如实报告。查封信息属于房产的基本信息，会直接影响当事人的交易决策，万家经纪公司作为居间人应当在合同签订前进行核实并如实报告。万家经纪公司未尽到谨慎审查的义务，使张耀栋基于虚假情况签订了《房产买卖合同》、《房产买卖居间合同》，并支付了购房款，给张耀栋造成了损失，万家经纪公司不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原审法院判令安战胜、李宁向张耀栋支付违约金162900元，该违约金是对张耀栋所发生损失的补偿。综合考虑万家经纪公司收取张耀栋中介费数额10000元、预期利益、权利与义务相平衡原则等因素，本院酌定万家经纪公司退还张耀栋中介费10000元并对安战胜、李宁未能足额支付的违约金损失部分承担补充清偿责任，具体限额为万家经纪公司对安战胜、李宁应支付的违约金162900元未能足额支付部分承担不超过总违约金162900元50%的补充赔偿责任。万家经纪公司系一人有限责任公司，万相辉为该公司唯一股东，万相辉未提供证据证明公司财产独立于万相辉自己的财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条，万相辉应当对万家经纪公司的债务承担连带责任。本院经审查，张耀栋起诉请求判令解除双方之间签订的《房产买卖合同》及《房产买卖居间合同》，原审法院认为张耀栋及安战胜、万家经纪公司均同意解除《房产买卖合同》及《房产买卖居间合同》，张耀栋该项诉讼请求应予支持，但在判决主文中漏判该项内容，本院依法予以纠正。综上所述，李宁的上诉请求不能成立，应予驳回。张耀栋、安战胜的部分上诉请求成立，应予支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，导致部分判决结果有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第四百二十五条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初61号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初61号民事判决第四项；三、变更河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初61号民事判决第三项为：“河南省万家不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还张耀栋款项10000元，万相辉承担连带责任”；四、解除张耀栋与安战胜、河南省万家不动产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》及《房产买卖居间合同》；五、河南省万家不动产经纪有限公司对安战胜、李宁承担的违约金不能履行部分承担不超过总违约金162900元50%的补充赔偿责任。万相辉承担连带责任；六、驳回张耀栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7107元、保全费4050元，共计11157元，由张耀栋承担3347元，由安战胜、李宁承担7810元，由河南省万家不动产经纪有限公司、万相辉承担50元。二审案件受理费23151元，由李宁承担10209元、由张耀栋承担7298元、由安战胜承担3558元、由河南省万家不动产经纪有限公司、万相辉承担2086元。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇一九年十二月十六日书记员  王 爽