福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初3562号 原告：吴祥官，男，1938年11月29日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：潘淑英，女，1946年2月22日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：游金贵，北京（中银）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：吴杰，北京（中银）律师事务所律师。 被告：陈楹泓，男，1982年7月31日出生，汉族，住福州市。 委托诉讼代理人：彭强，上海建玮（福州）律师事务所律师。 被告：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住福建省福州市鼓楼区湖东路278号太阳广场综合楼五层南面写字楼。 法定代表人：徐立，职务董事长。 委托诉讼代理人：陈玲，系公司职员。 委托诉讼代理人：王振宇，系公司职员。 原告吴祥官、潘淑英与陈楹泓、福州梦家园房产经纪服务有限公司（以下简称：梦家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴祥官、潘淑英的委托诉讼代理人游金贵，被告陈楹泓及其委托诉讼代理人彭强，被告福州梦家园房产经纪服务有限公司的委托诉讼代理人王振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴祥官、潘淑英向本院提出诉讼请求：1.判令陈楹泓向吴祥官、潘淑英支付违约金300000元；2.判令陈楹泓支付吴祥官、潘淑英因主张权利所产生的律师费20000元；3.判令梦家园公司将陈楹泓交其监管的履约保证金50000元支付给吴祥官、潘淑英；4.判令本案诉讼费、保全费等诉讼费用由陈楹泓、福州梦家园房产经纪服务有限公司承担。 事实与理由：吴祥官与潘淑英系夫妻关系，共同拥有福州市鼓楼区开元路94号（新门牌××）1＃楼104单元房产，房屋产权证编号“榕房权证Ｒ字第××号”。2018年7月20日，陈楹泓与吴祥官、潘淑英签订了《房屋买卖合同》，约定吴祥官、潘淑英出售位于福州市鼓楼区开元路94号（新门牌××）1＃楼104单元给陈楹泓，房屋总价为2066000元。合同第三条第（二）款约定“乙方（陈楹泓）已悉知现有市场交易政策及相关限制并保证指定的新产权人及其家庭符合市场交易规定，有权利及能力购买本合同项下房屋；第七条第（2）款约定“乙方应于2018年9月20日之前备妥按揭贷款银行要求准备的向材料，并将贷款银行要求的首付款一次性存入交易服务方指定的其他贷款银行开立的账户中办理冻结手续；第八条第（一）款第2点约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权利要求违约方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等费用。”《房屋买卖合同》签订后，梦家园公司发现陈楹泓隐瞒其名下有多套房产的事实，已不符合办理银行贷款的条件，于是联系吴祥官、潘淑英，商请同意陈楹泓在原合同约定期限内（即2018年9月20日前）寻找新的买家，如果无法找到新的买家，陈楹泓将继续履行原买卖合同。吴祥官、潘淑英与陈楹泓、梦家园公司于2018年7月29日签订了补充协议：吴祥官、潘淑英允许陈楹泓在原合同期限内需找新买家，同时为保证原合同的顺利履行，将《房屋买卖合同》的履约保证金提高至300000元，其中50000元交梦家园公司处监管，其余250000元约定在2018年8月31日前存入吴祥官、潘淑英和陈楹泓的联名账户，但陈楹泓并未履行250000元保证金的义务。 2018年9月19日，吴祥官、潘淑英收到梦家园公司的通知：陈楹泓无法继续履行合同义务，提出解除2018年7月20日签订的《房屋买卖合同》。此后，陈楹泓不再按合同约定履行义务，构成违约。经吴祥官、潘淑英和梦家园公司多次协调和催告，陈楹泓均置之不理。因房价走势下降，为避免吴祥官、潘淑英的损失加大，2018年10月10日发函告知陈楹泓、梦家园公司，因陈楹泓严重违约，已无法实现合同目的，同意解除《房屋买卖合同》和《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，同时要求陈楹泓按照合同约定支付违约金300000元。经吴祥官、潘淑英多次催要，陈楹泓拒不履行违约责任，梦家园公司也拒不向吴祥官、潘淑英支付其监管的50000元履约保证金。综上，吴祥官、潘淑英依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请依法判允。 陈楹泓辩称，一、吴祥官、潘淑英未与陈楹泓签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，吴祥官、潘淑英与陈楹泓之间没有建立房屋买卖合同关系。（注：要注意举证责任分配）1.涉案房屋的《房屋买卖合同》、《补充协议》中，甲方签名并非为涉案房屋业主亲笔所签，也没有涉案房屋业主的手印。鉴于本案为房屋转让过程中产生的纠纷，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”之规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条：“当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力”之规定，可以明确在涉案房屋转让过中，作为涉案房屋（福州市鼓楼区开元路94号（新门牌××）1＃楼104单元房产）的物权人--吴祥官、潘淑英，应当依法在签订有关涉案房屋转让的合同书上签字，但是根据现有证据显示：在《房屋买卖合同》、《补充协议》上甲方（房屋出售人）的签字本非为吴祥官和潘淑英本人所签，吴祥官、潘淑英也未在《房屋买卖合同》、《补充协议》上按指纹。根据上述法律规定，可以明确涉案房屋的《房屋买卖合同》、《补充协议》违反法律法规，不具有法律效力。2.涉案房屋的《房屋买卖合同》、《补充协议》签订过程中，所谓吴祥官、潘淑英售房代理人吴锦星并未向陈楹泓出示授权委托书。在涉案房屋的《房屋买卖合同》中，出现了案外人吴锦星自称为吴祥官、潘淑英的代理人。根据《民法总则》第一百六十一条：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”之规定，作为涉案房屋业主的吴祥官、潘淑英可以委托代理人代为行使其房屋转让行为，但是在涉案房屋销售过程中，案外人吴锦星并未向陈楹泓出示吴祥官、潘淑英的委托授权资料，也未出示其获得委托授权的证明材料。在《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《补充协议》中无任何吴祥官、潘淑英授权案外人吴锦星的表述，没有材料证明案外人吴锦星的代理事项、权限和期间；以上表明吴祥官、潘淑英未向陈楹泓委托授权。 根据福州市不动产登记和交易中心规定二手房交易过程中规定必须提交的资料：”委托他人代办的，应提供经公证的授权委托书及受托人身份证件之规定，若吴祥官、潘淑英真心出售房屋给陈楹泓，若吴祥官、潘淑英真的委托案外人吴锦星代为销售涉案房屋，吴祥官、潘淑英应办理经过公证的授权委托书，否则吴祥官、潘淑英的委托售房行为不能办理过户手续。但自2018年7月20日至今，吴祥官、潘淑英以及案外人吴锦星均未向陈楹泓出示授权委托书，以及办理房屋过户手续经公证的授权委托书，但吴祥官、潘淑英或吴锦星没有提交。由此可见，案外人吴锦星自称代理人不符合房屋交易代理人的规定，案外人吴锦星无任何合法授权。3.涉案房屋的《房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，陈楹泓多次行使催告权，但无结果。在所谓《房屋买卖合同》上签字后，陈楹泓发现签字人并非吴祥官、潘淑英，案外人吴锦星也未出示委托授权资料。陈楹泓对房屋交易产生疑虑，多次与梦家园公司和案外人吴锦星联系，欲和吴祥官、潘淑英联系行使催告权，但梦家园公司不告知吴祥官、潘淑英的联系方式，且陈楹泓在和案外人吴锦星联系过程中，案外人吴锦星也不告知吴祥官、潘淑英的联系方式；且吴祥官、潘淑英在《房屋买卖合同》、《补充协议》签订前、签订中和签订后均未与陈楹泓协商房屋买卖事宜。在陈楹泓催告之后，吴祥官、潘淑英未就房屋买卖事宜向陈楹泓做出意思表示；从而证明案外人吴锦星的自称代理行为为无权代理行为，其自称的代理权不对吴祥官、潘淑英发生效力，由案外人吴锦星代签的《房屋买卖合同》、《补充协议》为无效合同。4.案外人吴锦星发送《解除合同告知函》进一步证明其无吴祥官、潘淑英授权。案外人吴锦星于2018年10月10日向通过邮政EMS向陈楹泓发出了《解除合同告知函》。在《解除合同告知函》中签字方为案外人吴锦星，并非为吴祥官、潘淑英；在《解除合同告知函》中的表述可以确定吴祥官、潘淑英并未授权案外人吴锦星提出解除合同；在编号为1031453685728EMS快递单中，邮递《解除合同告知函》为案外人吴锦星，并非吴祥官、潘淑英；在编号为1031453685728EMS快递单中，表明仅邮递了《解除合同告知函》，并未同时邮递吴祥官、潘淑英的授权给案外人吴锦星的授权委托书。这表明了案外人吴锦星在本次房屋买卖过中，根本无任何授权，其无权代为签订合同，无权提出解除合同。综上，本案《房屋买卖合同》、《补充协议》为无效合同。 二、陈楹泓的征信不符合银行发放房屋贷款条件。1.涉及征信法规、规章。根据行政法规《征信业管理条例》第二条：“在中国境内从事征信业务及相关活动，适用本条例。本条例所称征信业务，是指对企业、事业单位等组织（以下统称企业）的信用信息和个人的信用信息进行采集、整理、保存、加工，并向信息使用者提供的活动”之规定，以及中国人民银行于2005年发布的部门规章《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》第四条：“本办法所称个人信用信息包括个人基本信息、个人信贷交易信息以及反映个人信用状况的其他信息。前款所称个人基本信息是指自然人身份识别信息、职业和居住地址等信息；个人信贷交易信息是指商业银行提供的自然人在个人贷款、贷记卡、准贷记卡、担保等信用活动中形成的交易记录；反映个人信用状况的其他信息是指除信贷交易信息之外的反映个人信用状况的相关信息“之规定，可以明确我国征信中的个人征信是指对个人信息的采集、整理、保存、加工，而个人信息包含了个人基本信息、个人信贷交易信息以及反映个人信用状况的其他信息等。2.与征信有关涉及贷款的法律、规章。根据《中国人民银行法》第四条：“中国人民银行履行下列职责：（一）发布与履行其职责有关的命令和规章”之规定，中国人民银行发布的为其履行职责制定的部门规章，属于授权立法的范畴，具有与《中国人民银行法》同等效力。鉴于《中华人民共和国商业银行法》第十条：“商业银行依法接受中国人民银行的监督管理”之规定，商业银行发放贷款的行为应受到中国人民银行的监督管理，即商业银行亦应接受由《中国人民银行法》授权立法的部门规章的管理。中国人民银行根据《中国人民银行法》第四条制订的部门规章《贷款通则》第三条：“贷款的发放和使用应当符合国家的法律、行政法规和中国人民银行发布的行政规章，应当遵循效益性、安全性和流动性的原则”、第二十六条：“对借款人的信用等级评估：应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级”、第二十七条：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”之规定，可以明确银行在发放贷款时，应对借款人的经济实力、资金结构等做出评估确定信用等级，并要求借款人具有还款付息的能力，才会发放贷款。或者说，在评估贷款人信用时，不是单一依据履约情况做出判断其信用，而是根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，在贷款调查过程中做出综合评判。3.与个人贷款有关的法律、规章。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第十五条：“国务院银行业监督管理机构依照法律、行政法规制定并发布对银行业金融机构及其业务活动监督管理的规章、规则”之规定，以及中国银保监会（原中国银监会）据此制定的部门规章《个人贷款管理暂行办法》第一条：“为规范银行业金融机构个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法”、第三条：“本办法所称个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款”、第十一条：“个人贷款申请应具备以下条件：（四）借款人具备还款意愿和还款能力”之规定，可以明确在发放个人贷款时，应评判借款人的还款能力，并将其作为发放贷款的条件。4.本案三方对征信含义的约定。通过陈楹泓提供的微信截图显示，在涉案合同签订过程中，陈楹泓提出其在贷款上存在问题，梦家园公司和案外人吴锦星认为《房屋买卖合同》第十五条补充条款第四款的“征信报告导致贷款不能”的情况包含了“负债导致贷款不能”的内容，不用再把“负债导致合同无责解除”写在合同中。由此可见，在签订《房屋买卖合同》过程中，三方对征信的含义达成一致意思，即《房屋买卖合同》第十五条补充条款第四款“征信导致贷款不能”的情况包含“负债导致贷款不能”的情况。三方达成对征信含义的约定符合上述部门规章《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》对贷款的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十六条：“视听资料包括录音资料和影像资料。电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。存储在电子介质中的录音资料和影像资料，适用电子数据的规定”之规定，借鉴最高人民法院《关于互联网法院审理案件若干问题的规定》第十一条当事人对电子数据真实性提出异议的，互联网法院应当结合质证情况，审查判断电子数据生成、收集、存储、传输过程的真实性，并着重审查以下内容：（一）电子数据生成、收集、存储、传输所依赖的计算机系统等硬件、软件环境是否安全、可靠；（二）电子数据的生成主体和时间是否明确，表现内容是否清晰、客观、准确；（三）电子数据的存储、保管介质是否明确，保管方式和手段是否妥当；（四）电子数据提取和固定的主体、工具和方式是否可靠，提取过程是否可以重现；（五）电子数据的内容是否存在增加、删除、修改及不完整等情形；（六）电子数据是否可以通过特定形式得到验证”之规定，可以认为在涉案房屋买卖合同签订过程中，陈楹泓提供的微信聊天记录表明三方就此达成一致意见。5.陈楹泓征信不符合银行发放贷款。本案中，陈楹泓的个人房贷总额达到1148410元，每月还贷数额达6512元，其个人收入为12000元，还款比例已经超出了陈楹泓陈楹泓的收入约54%；且陈楹泓妻子在2018年7月份的还贷总额达733892元，每月还贷数额达3911元，其个人收入为2200元，还款比例超出了陈楹泓妻子收入。即便是以夫妻共同收入而言，陈楹泓和妻子的月总收入为14200元，月还款总额为10423元，还款占到了陈楹泓家庭收入约65%；若购买涉案房屋，陈楹泓每月须为涉案房屋还款数额约为15000元，超出了陈楹泓的家庭总收入达11223元。无论是根据中国人民银行发布的《贷款规则》，还是根据中国银保监会（原中国银监会）发布的部门规章《个人贷款管理暂行办法》，陈楹泓的信用评级会因经济实力、资金结构、经营效益和发展前景等做出贷款信用低的评级，从而拒绝陈楹泓的贷款请求；且陈楹泓自2016年起，其个人征信情况被各银行查证次数达29次，侧面反映出银行对陈楹泓经济情况的不信任和关注，在此情况下，银行不会发放房贷给陈楹泓，吴祥官、潘淑英和陈楹泓之间的房屋买卖行为因不符合银行发放贷款条件而不能成立、履行。即便是在吴祥官、潘淑英主张陈楹泓违约的《房屋买卖合同》，在该《房屋买卖合同》的第十五条第四款：“甲乙双方约定，乙方应于2018年7月24日之前至有关部门查询征信情况并出具报告，并交由银行机构落实是否符合贷款条件，若因乙方征信原因导致贷款不能，则甲、乙、交易服务三方免责，本合同解除”之约定，以及三方在签订合同过程中对征信含义达成的一致意见，陈楹泓应无需承担任何责任。 三、涉案房屋的《房屋买卖合同》约定的违约金违反法律规定，为无效约定。在本案涉及的《房屋买卖合同》中第八条违约责任第一款第2项中约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整”。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”“之规定，在本案涉案房屋买卖合同无效，涉案房屋是否存在损失，以及造成损失造成原因不明、造成损害的具体数额不明的前提下，吴祥官、潘淑英向法院提出诉讼请求中，请求陈楹泓支付30万的违约金的诉请违反了最高法的规定，理应无效。四、吴祥官、潘淑英同时诉请违约金和履约保证金违反法律规定，为无效诉请。在本案涉及的《房屋买卖合同》第六条中约定了履约保证，该履约保证为约定房屋买卖合同交易的履行，并由陈楹泓先行交付给梦家园公司的钱款，其性质与房屋买卖过程中交付的定金一致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，吴祥官、潘淑英向法院提出的诉讼请求中，同时提出违约金和履约保证金条款，其诉讼请求违反了上述法律规定，理应被驳回。五、涉案房屋签订无效的《房屋买卖合同》和房屋交易不能，陈楹泓无需承担任何责任。在涉案房屋交易过程中，吴祥官、潘淑英不亲自签署《房屋买卖合同》、《补充协议》，不按照福州市二手房交易出具公证的授权委托书，不向陈楹泓做出销售房屋的意思表示，由此签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》为无效合同。据此，陈楹泓有理由认为：根据资料显示福州市鼓楼区鼓东在2018年7月处于上升阶段，吴祥官、潘淑英不确定涉案房屋房价还会涨价多少；出于对房价上涨幅度的不确定，吴祥官、潘淑英不与陈楹泓见面商洽房屋销售事宜，不出示授权委托书给案外人吴锦星，不告知陈楹泓吴锦星在房屋买卖中的权限，以留下在房价上涨时以不知情为由拒绝出售房屋的操作空间。这些均表示吴祥官、潘淑英不准备在2018年7月将涉案房屋销售给陈楹泓。在陈楹泓明确告知梦家园公司，“负债导致贷款不能”应包含在《房屋买卖合同》补充协议时；梦家园公司告知陈楹泓，“征信导致贷款不能”包含了“负债导致贷款不能”的情形；自称为吴祥官、潘淑英代理人的吴锦星并未表示反对，也同意梦家园公司的观点，并表示不需要再在合同上写上负债。以上均表明在合同签订过程中，三方就《房屋买卖合同》征信含义达成了一致意见。梦家园公司在涉案房屋交易过程中，未依法依规履行其职责，导致签订无效的《房屋买卖合同》、《补充协议》，且未认真履行居间服务和提供相关服务，导致涉案房屋事实交易不能。陈楹泓无需承担任何责任。综上所述，在本案中，吴祥官、潘淑英存在诸多过错；梦家园公司未依法依规履行其职责（如未认真处理陈楹泓有关筹资不能、负债导致贷款不能和其他问题，以及未告知《房屋买卖合同》第六条第四款含义等），但吴祥官、潘淑英反而要求陈楹泓承担责任。有鉴于此，陈楹泓在提出无责答辩的同时，有理由对吴祥官、潘淑英的诉讼和梦家园公司在本案中的行为提出质疑，质疑他们在本案中的意图；并特此请求：1.驳回吴祥官、潘淑英的所有诉请；2.梦家园公司应退还陈楹泓人民币50000元，案外人吴锦星应退还陈楹泓人民币1500元。敬请法院依法裁判，以维护陈楹泓的合法权益。 梦家园公司辩称，对吴祥官、潘淑英的诉请及事实理由均无异议。其于2018年7月29日与吴祥官、潘淑英与陈楹泓签署了补充协议，补充协议明确吴祥官、潘淑英同意陈楹泓在陈楹泓无法贷款情况下，由陈楹泓寻找指定第三方购买本案诉争房产，第三方必须符合购买条件，梦家园公司认为本案合同已经生效，应当继续履行。其原意配合吴祥官、潘淑英退还50000元履约保险金。 根据上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院查明如下事实：案外人吴锦星系吴祥官、潘淑英之子。2018年7月20日，吴锦星代吴祥官、潘淑英与陈楹泓签订《房屋买卖合同》，约定吴祥官、潘淑英将其位于福州市鼓楼区开元路94号（新门牌××）1＃楼104单元的房产以2066000元的总价格转让给陈楹泓。第三条乙方的权利与义务（二）约定：陈楹泓已悉知现有市场交易政策及相关限制并保证指定的新产权人及其家庭符合市场交易规定，有权利及能力购买本合同项下房屋。第八条违约责任约定：吴祥官、潘淑英与陈楹泓双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等费用。第十五条补充条款约定：甲乙双方约定：陈楹泓应于2018年7月24日之前至相关部门查询征信情况并出具报告，并交由银行机构落实是否符合贷款条件，若因陈楹泓征信原因导致贷款不能，则甲、乙、交易服务方三方免责，本合同解除。2018年7月20日，吴锦星代吴祥官、潘淑英与陈楹泓、梦家园公司三方签订《居间服务合同》及《交易服务合同》。签订上述案涉合同后，陈楹泓向梦家园房产交纳50000元的履约保证金。吴祥官、潘淑英向梦家园公司出具一份《追认函》，主要内容：“兹有本吴祥官、潘淑英（配偶）出售座落于福州市鼓楼区开元路94号（新门牌××）1＃楼104单元的房屋，于2018年7月20日签订关于该房屋的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》及相关附件（以下简称上述合同）。由于在签订上述合同时本人事务繁忙无法到场，由本人的代理人吴锦星（身份证：3501021973××××××××）签订了上述合同。现本人特此对该房屋代理人签署的上述合同予以追认，该房屋的代理人代本人出售该房屋给陈楹泓签署的所有合同文件，本人均予以承认。” 2018年7月23日，经查询，陈楹泓提供的《个人信用报告》未体现逾期还款的情形。 2018年7月29日，因陈楹泓个人贷款问题，吴祥官、潘淑英委托吴锦星与陈楹泓、梦家园公司三方另行签订一份《补充协议》，主要约定：1、现吴祥官、潘淑英与陈楹泓双方约定，陈楹泓应支付履约保证金人民币叁拾万元整，其中部分履约保证金人民币伍万元整已交至梦家园公司处监管，吴祥官与陈楹泓双方于2018年8月31日前至银行由陈楹泓将剩余履约保证金人民币贰拾伍万元整以吴祥官与陈楹泓双方联名账户形式冻结至银行账户监管。2.吴祥官、潘淑英与陈楹泓约定，在陈楹泓寻找第三人（新购买方）期间（即签订本协议之日起至2018年9月20日止），由梦家园公司独家代理。…4.自签订本协议之日起至2018年9月20日，吴祥官、潘淑英同意陈楹泓寻找第三人购买上述房屋：（1）、若在2018年9月20日未有第三人（新购买方）与吴祥官、潘淑英签订上述房屋的房屋买卖合同或在2018年9月20日备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料及贷款银行要求的首付款，则陈楹泓（或其指定产权人）与吴祥官、潘淑英继续按原合同完成本次交易… 2018年9月19日，陈楹泓向梦家园公司发函称：“经本人于7月24日咨询银行信贷部相关人员，本人提供之2018年7月23日征信报告中内容，名下有两套房产处于住房贷款中，不具备继续发放住房贷款条件。根据本人与卖方合同第4条补充协议约定，若贷款不能，合同自动取消，三方免责。请贵公司予以支持，是盼。现要求解除合同，并向出售方告知。”同日，梦家园公司向吴祥官发函告知陈楹泓要求解除合同。 2018年10月10日，吴祥官、潘淑英向陈楹泓发函，同意解除双方签订的上述合同，并要求陈楹泓承担违约责任。2019年1月11日，吴锦星代吴祥官、潘淑英与案外人徐玉华签订《房产买卖经纪服务合同》，将案涉房屋以1810000元价格出售给案外人徐玉华。 另查明，吴祥官、潘淑英因本案实际支出律师代理费20000元。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。吴锦星代吴祥官、潘淑英与陈楹泓签订《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》的效力属合同效力待定，经吴祥官、潘淑英发出《追认函》，对上述签订案涉合同及其相关附件进行追认，故上述案涉合同有效。吴锦星作为吴祥官、潘淑英的委托代理人，其与陈楹泓签订的《补充协议》亦有效。《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议履行。 陈楹泓辩称，因其征信不符合贷款条件故根据合同约定可免责，本院认为在案涉《房屋买卖合同》签订前福州市已实行对第三套房产限贷政策。陈楹泓不符合房产贷款条件系政策原因，非个人征信原因，并不属于双方约定的“若因乙方征信原因导致贷款不能”的情形，故不属于合同约定免责的情形。根据双方签订的《补充协议》，卖方同意陈楹泓寻找第三人购买案涉房屋，若未有第三人与卖方签订案涉房屋新的《房屋买卖合同》或在2018年9月20日备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料及贷款银行要求的首付款，则案涉《房屋买卖合同》应当继续履行。双方应继续按原合同完成案涉《房屋买卖合同》的交易。申请贷款、办理按揭购买房屋并非购房人支付购房款的唯一方式。且根据《房屋买卖合同》第六条第四点约定若因陈楹泓自身原因致使其贷款不能或贷款不足从而导致《房屋买卖合同》无法履行的，陈楹泓应于五个工作日内筹集房款并转为一次性付款方式交易，否则视为陈楹泓违约。故陈楹泓可选择其他方式筹集房款购买房屋。陈楹泓未能按约履行合同，构成违约，应按合同约定承担违约责任。双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金为300000元而吴祥官、潘淑英的实际损失为256000元，本院予以适当调整违约金为256000元。 吴祥官、潘淑英诉请陈楹泓向其支付因本案实际支出的律师代理费20000元，符合合同约定，本院予以支持。本案《房屋买卖合同》约定的300000元履约保证金中的50000元已交至梦家园公司处，故梦家园公司应向吴祥官、潘淑英返还50000元履约保证金。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告陈楹泓于本判决生效之日起十日内向原告吴祥官、潘淑英支付违约金206000元； 二、被告福州梦家园房产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴祥官、潘淑英50000元； 三、被告陈楹泓于本判决生效之日起十日内向原告吴祥官、潘淑英支付律师代理费20000元； 四、驳回原告吴祥官、潘淑英的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6850元，公告费260元，合计7110元，由吴祥官、潘淑英负担660元，被告陈楹泓负担6450元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林晓霞 人民陪审员  王建伟 人民陪审员  戴 清 二〇一九年十二月二十四日 法官助理畅佳佳 书记员王耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。