广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初1675号 原告：唐秀玲，女，1952年5月5日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 原告：唐民光，男，1961年6月25日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴海晖，广西金城江律师事务所律师。 被告：唐民岗，男，1958年8月27日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 被告：韦莉芬，女，1983年11月27日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 原告唐秀玲、唐民光与被告唐民岗、韦莉芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，因本案须以被告唐民岗与本案案外人兰小金在本院诉讼的（2018）桂1202民初892号房屋租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，本案裁定中止审理。本院于2019年11月7日恢复本案的审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐秀玲、唐民光及其委托诉讼代理人吴海晖，被告唐民岗、韦莉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐秀玲、唐民光向本院提出诉讼请求：一、确认被告唐民岗与被告韦莉芬签订的房屋出租合同无效并由被告韦莉芬退出金城江区工农路113号二楼门面；二、判令被告唐民岗付给原告唐秀玲、唐民光租金各55966元；三、判由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：坐落于河池市金城江区混合结构房屋是由刘玉仙、唐民岗与二原告共同所有的房产，有河池市房产管理局颁发的河房权证字第××号《房屋所有权证》及河池市人民政府颁发的河国用（2007)第0135号《国有土地使用证》为证。该房屋于2002年由刘玉仙提供土地，二原告与唐民岗提供资金共同建造，2004年建成使用。根据二原告与唐民岗、刘玉仙4人口头约定，房屋建成后由4人共同将房屋一至三楼出租，所得租金先用于归还银行贷款及个人借款，还清债务之后的租金收入由4人平均分配。从2004年1月4日起，二原告与刘玉仙、唐民岗作为共同出租人先后与覃泽友、兰小金、蒋庆签订房屋租赁合同，将上述将房屋出租。其中包括：2004年1月4日，刘玉仙、唐秀玲、唐民岗、唐民光与覃泽友签订《房屋租赁合同》，将上述将房屋一至三楼出租，租期6年，从2004年2月1日起至2010年2月1日止，每年租金9万元。2009年11月6日，唐民岗、唐秀玲、唐民光、刘玉仙与兰小金签订《门面出租合同》，将上述将房屋一至三楼出租，租期6年，从2010年2月1日起至2016年2月1日止，每月租金18000元。2015年11月14日，唐民岗、刘玉仙、唐民光、唐秀玲与兰小金签订《门面租赁合同》，将上述房屋一至三楼出租，租期4年，从2016年1月31日起至2020年1月31日止，每月租金34000元。2017年10月11日，刘玉仙（唐民岗代）、唐民岗、唐民光、唐秀玲与蒋庆签订《门面租赁合同》，将上述房屋一楼出租，租期5年，从2017年11月1日起至2022年10月31日止，每月租金34000元。 2015年11月12日，在兰小金与唐民岗、刘玉仙及二原告签订的《门面出租合同》即将期满之际，唐民岗背着二原告及刘玉仙私下与兰小金签订《门面出租协议书》，将上述房屋一至三楼出租，每月租金33000元，租期4年，从2016年1月31日起至2020年1月31日止。而实际上兰小金只是获得一楼的使用权，二楼和三楼由唐民岗另行出租给他人使用。同年11月I4日，唐民岗、刘玉仙及二原告又与兰小金签订《门面租赁合同》，将上述将房屋一至三楼出租，租期4年，从2016年1月31日起至2020年1月31日止，每月租金34000元。二原告及刘玉仙在签订合同时，并不知道唐民岗已于11月12日与兰小金签订了《门面出租协议书》。 2017年1月19日，唐民岗以兰小金违约拖欠租金为由通知其解除合同，并于同年2月10日向法院起诉要求解除与兰小金的房屋租赁合同、支付租金、违约金及没收押金，法院依法追加二原告为当事人参加诉讼。诉讼期间，二原告从兰小金那里得知，唐民岗于2015年11月12日另外与兰小金签订了一份《门面出租协议书》，约定二、三楼归唐民岗使用，并且唐民岗己于2016年4月19日与韦莉芬签订《房屋出租合同》，将二楼出租，月租金4600元，租期3年，从2016年5月15日起至2019年5月14日止。鉴于兰小金的门面租赁合同己经被解除，韦莉芬要继续承租二楼就必须与全体共有人重新签订租赁合同并将租金分别支付各共有人。为此，二原告分别找到韦莉芬、唐民岗交涉。但韦莉芬以其与唐民岗签订有房屋出租合同，并且己经预交了租金为由，既不同意重新签订租赁合同，也不同意退租。而唐民岗则将出租二楼所得的租金全部据为己有，并拒绝二原告提出的重新签订租赁合同的合理要求。更为严重的是，韦莉芬在合同约定租期己满之后仍然继续占用二楼房屋拒不退出，严重侵犯了二原告的合法权益。 原告认为，原告是河池市金城江区工农路113号房屋的共有人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据约定，该房屋的管理及出租应由全体共有人共同行使，包括共同签订房屋租赁合同，共同收取租金，共同参与租金分配。事实上，自2004年房屋建成以来，该房屋一直是由全体共有人共同签订房屋租赁合同，共同收取租金和分配租金收益。被告唐民岗未经其他共有人同意私自将二楼及三楼房屋对外出租获取租金并占为己有，其行为已严重侵害二原告的合法权益，违反物权法第96条、第97条的规定。故此，其与被告韦莉芬签订的房屋出租合同应属无效。同时，被告唐民岗收取韦莉芬的租金截至2019年5月30日止累计167900元，应当按4个等份平均分配，即刘玉仙、唐秀玲、唐民岗、唐民光各41975元。因刘玉仙己于2016年2月26日去世，其租金作为遗产应当由法定继承人继承。根据刘玉仙生前立下的公证遗嘱，河池市工农路163号（今工农路113号）房屋由其子女唐秀玲、唐晓玲、唐民岗、唐民光共同继承。唐晓玲己于2014年12月20日病故，其女儿黄佳佳己声明在本案中放弃继承刘玉仙名下租金的诉讼权利。故，刘玉仙名下的租金41975元应当由唐秀玲、唐民岗、唐民光3人平均分配，每人13991元。综上，暂时计算到2019年5月30日止，被告唐民岗应当支付二原告租金各55966元。该日期之后产生的租金，被告唐民岗仍应分配给二原告。鉴于原告与被告唐民岗、韦莉芬之间己经无法通过协商方式解决争议，为此特诉法院，恳请人民法院依法公正裁决。在审理过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：一、判令被告韦莉芬退出金城江区工农路113号二楼门面；二、判令被告唐民岗付给原告唐秀玲、唐民光自2017年3月2日至2019年11月14日止的租金各51366元。 被告唐民岗辩称，一、应驳回原告的所有起诉。1.根据合同相对性原则，刘玉仙、唐民光、唐民岗、唐秀玲与兰小金于2015年11月14日签订的房屋租赁合同是有效合同，唐民岗与兰小金于2015年11月12日签订的门面出租合同也是有效的，（2019）桂12民终1374号判决已有定论。2.因其与兰小金的合同已经被中院确认有效，那么其跟韦莉芬、张中良签订的合同也是有效的。3.兰小金违约后赔付的违约金，原告也拿到了赔偿。其跟兰小金转租二楼、三楼门面，再转租给韦莉芬和张中良，租金属于其的收入，原告不能跟兰小金拿到了违约金后，还要求分配其的转租租金，因为其转租是合法的，所以原告也不能要求韦莉芬、张中良退出门面。二、建房前全家决定二楼给母亲刘玉仙养老，二原告却将二楼出租的租金拿来分配。三、母亲刘玉仙与唐民光居住时，赡养费从租金里扣除，而与其居住时却让其承担赡养费。二楼的租金应扣除其赡养母亲及安葬母亲的费用。 被告韦莉芬辩称，其是交了房租的，涉及到二原告与被告唐民岗之间的家庭内部矛盾与其无关，其交租金了就应该有权使用租赁的房屋。 综合全案证据及法庭调查，本院确认以下法律事实：房屋所有权证号为河房权证字第××号、土地使用证号为河国用（2007）第0135号的河池市金城江区工农路113号七层楼房为刘玉仙及唐民岗、唐秀玲、唐民光四人共有。 2015年11月12日，唐民岗（甲方）与兰小金（乙方）签订《门面出租协议书》，约定：甲方将河池市金城江区工农路白马步行街113号楼房一至三楼出租给乙方使用，每月租金33000元，但实际只是一楼门面的租金，乙方只有一楼的使用权，没有二、三楼的使用权，二、三楼使用权属甲方。 2015年11月14日，唐民岗、刘玉仙、唐民光、唐秀玲（甲方）与兰小金（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将位于河池市金城江区出租给乙方使用，租期自2016年1月31日起至2020年1月31日止，每月租金34000元。 租赁合同订立后，兰小金将一楼门面交由他人经营从中收取租金差价，将二、三楼交给唐民岗，由唐民岗自行将二、三楼出租。唐民岗于2016年4月19日与韦莉芬签订《房屋租赁合同》，租期从2016年5月15日起至2019年5月14日止，每月租金4600元。现韦莉芬租金已交纳至2020年4月30日。 2018年4月3日，唐民岗、唐秀玲、唐民光作为原告向本院提起诉讼，要求被告兰小金支付尚欠租金及承担相应的违约责任。2019年1月8日，本院依法作出（2018）桂1202民初892号民事判决，认定唐民岗、唐秀玲、唐民光与兰小金一致认可双方于2015年11月14日签订的《门面租赁合同》已于2017年3月2日正式解除，判决：被告兰小金分别支付给原告唐民岗、唐秀玲、唐民光房租及赔偿违约金114858元、39133元、39133元，驳回原告唐民岗的其他诉讼请求。兰小金不服一审判决，提起上诉。2019年9月2日，河池市中级人民法院依法作出（2019）桂12民终1374号民事判决，认定唐民岗与兰小金于2015年11月12日签订的《门面租赁合同》合法有效，该协议只对唐民岗和兰小金之间发生约束力，对刘玉仙、唐秀玲、唐民光不产生约束力，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，刘玉仙于2016年2月去世，其与前夫生育一女王锦枝，后再婚生育唐民岗、唐秀玲、唐民光、唐晓玲。唐晓玲于2014年12月20日去世。刘玉仙的法定继承人中，王锦枝已于2017年7月13日向法院出具一份《放弃遗产继承声明》，声明放弃对刘玉仙遗产的继承，不参与相关诉讼活动；唐晓玲的代位继承人黄佳佳向本院出具一份《关于放弃诉讼权利的声明》，声明自愿放弃基于唐民岗出租河池市金城江区白马街113号门面二楼及三楼获取租金所形成的刘玉仙的遗产这部分租金的继承权利，不参与本案诉讼。 上述法律事实，有原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、房屋租赁附加合同、覃泽友的居民身份证、门面出租合同、庭审笔录、房屋出租合同、本院(2013)金民初字第177号民事判决书、河池市中级人民法院(2014)河市民一终字第385号民事判决书、公证遗嘱、死亡医学证明书、关于放弃诉讼权利的声明、本院（2017)桂1202民初450号民事判决书、广西壮族自治区高级人民法院（2015）桂民申字第1591号民事裁定书、（2016）桂行再32号行政判决书，被告唐民岗提交的家庭账本、河池市中级人民法院(2019)桂1202民终1374号民事判决书、(2014)河市民一终字第385号民事判决书、土地登记申请书、申请土地变更报告、报告、广西壮族自治区人民检察院桂检行监〔2015〕095号行政抗诉书、本院（2018)桂1202民初892号民事判决书，当事人的陈述以及庭审笔录等证据在卷为凭。 本院认为，关于唐民岗与韦莉芬于2016年4月19日签订《房屋租赁合同》的效力问题。该转租合同是唐民岗与韦莉芬的真实意思表示，且没有损害到其他房屋共有人的利益，该合同合法有效，但该合同只对唐民岗、韦莉芬之间发生约束力，对唐秀玲、唐民光及刘玉仙除唐民岗外的法定继承人不产生约束力。虽然该转租合同是以2015年11月14日的《门面租赁合同》及2015年11月12日的《门面出租协议书》为基础的独立合同，但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止。因此，在唐民岗、唐秀玲、唐民光与兰小金一致认可双方于2015年11月14日签订的《门面租赁合同》于2017年3月2日正式解除后，唐民岗已丧失了对河池市金城江区白马街113号门面二、三楼的房屋占有、使用、收益的权利，其与兰小金、韦莉芬的转租合同也丧失继续履行的基础，应当随之解除，即唐民岗与兰小金于2015年11月12日签订的《门面出租协议书》及与韦莉芬于2016年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月2日同时解除。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定来看，韦莉芬在原租赁合同与次租赁合同解除后，仍实际占有使用涉案门面二楼房屋，应支付相应的占有使用费，而从2017年3月2日起有权收取占有使用费的是出租人，即唐民岗、唐秀玲、唐民光三人，并非唐民岗个人，因韦莉芬已向唐民岗交纳房屋租金即占有使用费至2020年4月30日，故原告唐秀玲、唐民光主张韦莉芬退出涉案门面二楼房屋、唐民岗支付二原告应分得的从2017年3月2日起至2019年11月14日的占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持。因刘玉仙的法定继承人已声明放弃继承本案租金即占有使用费的权利，故二原告应分得的占有使用费分别为49680元〔（4600元/月×32个月＋4600元/月÷30天×12天）÷3人〕。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告韦莉芬于本案判决生效后十日内退出河池市金城江区白马街113号门面二楼的房屋； 二、被告唐民岗支付给原告唐秀玲、唐民光自2017年3月2日起至2019年11月14日止的房屋占有使用费（租金）各49680元； 三、驳回原告唐秀玲、唐民光的其他诉讼请求。 案件受理费2355元（原告已预交），由原告负担75元，被告唐民岗负担2180元，被告韦莉芬负担100元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 王立群 审 判 员 谢忠迎 审 判 员 陈珍妮 二〇一九年十二月十三日 法官助理 韦京辰 书 记 员 潘宥燊