湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11664号上诉人（原审原告）：陈松钿，男，1954年12月28日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：成振球，湖北楚风德浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珍宝，湖北楚风德浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳和盈商业管理合伙企业(有限合伙)。住所地：深圳市南山区粤海街道创业路1777号海信南方大厦13层04。执行事务合伙人：湖北中原时代商业运营管理有限公司（委派代表：侯敏）。委托诉讼代理人：陈鹏程，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭凡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人陈松钿因与被上诉人深圳和盈商业管理合伙企业（以下简称深圳和盈）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈松钿上诉请求：1、改判一审判决第二项，改判深圳和盈双倍返还陈松钿定金101862元、管理费及水费2376.78元，赔偿装修损失共计61600元，共计人民币165829.78元。2、本案全部上诉费用由深圳和盈负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定陈松钿同意在签订合同7天内，支付50931元给深圳和盈作为履行合同的定金，该定金自物业交付之日起自动转化为合同的履约保证金，该认定缺乏证据支持，且与法律规定不符。对于装修费用问题，陈松钿与上海蒂森建筑装饰工程有限公司武汉分公司签订装修合同的装修款为人民币61600元，且已实际支付54500元，一审对此认定错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院未支持陈松钿双倍返还定金的请求及赔偿全部装修损失的请求，没有法律依据。深圳和盈辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈松钿向一审法院起诉请求：1、判令解除陈松钿与深圳和盈签订的《联营租赁合同》；2、判令深圳和盈双倍返还定金101862元，赔偿装修押金损失15000元、赔偿水费5772.18元、装修损失61600元，共计184234元；3、本案的诉讼费用、保全费由深圳和盈承担。一审法院认定事实：2018年6月11日陈松钿与深圳和盈签订《租赁合同》，约定位于武汉市硚口区长丰大道158号“盛惠中原里”项目3F-041、3F-042号商铺（建筑面积为339.54平方米）出租（即深圳和盈）给承租方（即陈松钿）经营儿童乐园，租赁期限五年，自出租方交付物业给承租方之日起计算，出租方承诺于2018年7月15日交付商铺。出租方认为租赁房屋具备确保承租方装修合法进行的必要条件时，可向承租方发出《租赁房屋交付通知书》，承租方应在接到出租方租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起10日内到现场检查和确认；出租方已向承租方发出书面物业交付通知，承租方不接收物业或未按照出租方通知中载明的时间内提出书面意见的，在出租方书面物业交付通知中约定的接受期届满之次日，视为出租方交付物业给承租方之日。承租方在本合同签订之日起7天内，同意支付50931元给出租方作为履行本合同的定金，该定金自物业交付之日起自动转为合同履约保证金。合同签订后，陈松钿向深圳和盈支付了定金50931元、管理费和水费共2376.78元，向北京中原华夏物业管理有限公司武汉分公司支付了装修押金15000元和装修期间管理费3395.4元。2018年6月28日陈松钿与上海帝森建筑装饰工程有限公司武汉分公司签订了《施工合同书》，并向其支付了54500元。2018年7月23日陈松钿办理入场装修手续，进场装修。由于“盛惠中原里”项目一直未能正常经营，现处于关闭状态，2019年1月29日陈松钿办理了退场手续。现陈松钿认为合同目的无法实现，故诉至法院，要求解除合同，双倍返还定金及赔偿装修损失。深圳和盈同意解除合同，合同定金已转为保证金，装修费用中深圳和盈只认可45080元，但装修系陈松钿为经营所产生的合理费用，其装修后未经营系其自身应承担的商业风险，深圳和盈不应承担该费用。一审法院认为，陈松钿与深圳和盈签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。合同签订后，陈松钿向深圳和盈支付了定金及管理费用，也进场进行装修，但由于“盛惠中原里”现处于关闭状态，无法继续经营，合同无法继续履行，故陈松钿要求解除与深圳和盈的租赁合同的请求，于法有据，予以支持。陈松钿向深圳和盈支付的定金50931元根据合同约定，在深圳和盈交付房屋，陈松钿进场装修后，该定金转为了合同保证金，不再具备定金性质，故陈松钿要求深圳和盈双倍返还定金的请求于法无据，不予支持。但因合同解除，深圳和盈应向陈松钿退还该保证金50931元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中陈松钿还未装修完毕，并未正式经营，其向深圳和盈支付的管理费及水费2376.78元应予以返还；而装修押金15000元及装修期间管理费3395.4元系陈松钿向物业公司支付的，深圳和盈并未收取，故陈松钿要求深圳和盈返还装修押金及装修期间管理费的请求于法无据，不予支持，陈松钿可以另行主张权利。因深圳和盈未能保证“盛惠中原里”项目的正常经营，导致合同目的无法实现，不得不解除租赁合同，深圳和盈应赔偿陈松钿的损失。陈松钿为履行合同支付了54500元的装修费，深圳和盈认可其中45080元，故陈松钿要求深圳和盈赔偿装修损失61600元的请求，其中45080元于法有据，予以支持，超过的部分不予认可。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈松钿与深圳和盈于2018年6月11日签订的《租赁合同》；二、深圳和盈于本判决生效后三日内向陈松钿返还保证金50931元、管理费及水费2376.78元，赔偿装修损失45080元，共计98387.78元；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陈松钿其他诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取的1992元、保全费1470元，由深圳和盈承担（该费用已由陈松钿垫付，深圳和盈在支付上述款项时一并支付给陈松钿）。二审中，双方均没有新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕陈松钿的上诉请求及理由进行审理。关于陈松钿请求深圳和盈双倍返还定金101862元的问题，陈松钿与深圳和盈签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。该《租赁合同》第五条约定，陈松钿在合同签订后支付50931元给深圳和盈作为履行合同的定金，“该定金自物业交付之日起自动转为合同履约保证金。”而履约保证金的用途为“租赁期内，如发生顾客投诉并对商场正常经营产生影响时……承租方应妥善处理，如承租方不能妥善处理或承租方丧失处理能力，导致影响持续存在时，则出租方有权做出处理。处理过程所发生的费用，由承担方承担，出租方可在履约保证金中支出”。根据查明的事实，2018年7月23日陈松钿已实际办理入场装修手续，并进场装修，故涉案房屋已交付给陈松钿，陈松钿支付的50931元已转化为合同履约保证金。根据合同中关于履约保证金用途的约定，陈松钿要求深圳和盈双倍返还定金共计101862元，已无事实和法律依据。关于陈松钿请求深圳和盈赔偿装修损失的问题，陈松钿实际支付装修费54500元，深圳和盈认可其中的45080元，并认为其余款项系陈松钿搬走的家具价款，鉴于双方合同已经解除、陈松钿已退场及本案的实际情况，一审酌定陈松钿的装修损失为45080元，并无不当。综上，陈松钿的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3984元，由陈松钿负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 骆朝辉审判员 安林锋二〇一九年十二月三十日法官助理申光伟书记员舒渲