广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4961号原告：佛山北大资源地产有限公司，住所地：佛山市三水区*********************，统一社会信用代码：914********2293677。法定代表人：王涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：童梦琳，该公司员工。被告：李子芳，女，1991年12月23日出生，汉族，住湖南省新田县*********，现住广东省广州市增城区****************。公民身份号码：431************32X。委托诉讼代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。原告佛山北大资源地产有限公司（以下简称“北大资源公司”）与被告李子芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，被告李子芳对本案提出管辖权异议，本院作出驳回管辖权异议的裁定书，该裁定书于2019年10月23日生效后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人童梦琳、被告李子芳及其委托诉讼代理人陈骥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。北大资源公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期付款违约金91056元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告北大资源公司与被告李子芳就佛山市三水区************************屋达成买卖合意，并于2018年9月30日签订了合同编号201********605《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》，约定该处房屋总价款为1204933元，按照套内面积计算，商品房单价为每平方米11550.35元。除首付款外，剩余购房款840000元通过银行按揭方式支付。买卖合同和补充签订后，由于被告原因导致其未能通过银行按揭审批。根据合同约定，被告应及时补足购房款，但被告迟延支付房款，构成违约。原告特提起诉讼请求，请贵院依法维护守约方的合法权益，支持原告的全部请求。李子芳辩称，1.补充本案事实如下：在双方签订正式买卖合同之前，双方曾签订《楼宇认购书》，约定所购房屋总价款、支付方式。认购书约定2018年9月11日支付购房定金20000元，同日答辩人向对方售楼人员提供李子芳和彭勇的结婚证、佛山市五区无购房记录查册登记表等贷款等所需要资料。9月26日，答辩人支付购房款344933元，随后在9月30日支付被答辩人物业维修基金12049.33元。认购书原件在9月30日签订正式买卖合同时被对方人员收回。答辩人未能通过申请农业银行贷款审核，房屋贷款未能按时发放。被答辩人销售人员告知答辩人这一情况后，要求其自行向银行申请装修贷款支付剩余购房款，答辩人按照要求予以配合，当答辩人配偶彭勇获得建设银行的装修贷款后，答辩人收到被答辩人的催收函，要求支付剩余购房款和违约金9万多元。2019年7月24日答辩人按照合同约定向指定银行转账付款84万元，因该账户存在问题，转账失败后全额退回。2019年7月27日答辩人至被答辩人公司刷卡支付84万元，足额履行合同义务。2.答辩人购房所申请房贷的银行，是由开发商统一指定银行并由售楼人员代为办理申请贷款的，答辩人巳履行提供资料申请贷款，不具有过错。所申请的银行贷款是否能审批通过，不由答辩人所控制，答辩人不应承担该违约责任。国内增量商品房(一手商品房)抵押贷款，由于申请贷款时通常未有目标房屋的产权证明，被申请贷款银行无法对房屋进行抵押，贷款人出现还款违约时，银行的债务无法得到清偿且无等价抵押物可供执行。正因存在该特殊性和风险性并结合债务偿还能力考虑下，银行通常要求与新建增量商品房的开发商订立《贷款合作协议》，并要求开发商在贷款申请人所购增量商品房取得不动产登记证及为银行设置抵押权之前，承担阶段性连带担保责任。在此前提下，购房者购买增量商品房并向与开发商签订《贷款合作协议》的银行申请按揭贷款，已成为交易习惯。该《贷款合作协议》中明确约定了，银行是否为该项目的独家房贷银行、贷款利率、楼盘发放贷款的上限、阶段性担保责任条款等。按揭银行拒批购房人贷款，主要有以下原因：（1）开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。（2）购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款。（3）非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现。本案原、被告的房屋买卖合同的情形与上述情况相符合。在购房的过程中，北大资源公司并没有让答辩人自主选择自己房屋贷款的银行。北大资源公司作为开发商由于自身商业利益的考虑，在签订正式购房合同前已对购房者是否符合银行按揭贷款资格进行了预审，在与购房者签订正式《商品房买卖合同(预售)》前，已为购房者指定申请贷款的银行，并且要求购房者提供抵押贷款所需的证件及相关证明材料，代办银行按揭贷款手续。本案原告北大资源公司指定的贷款银行是中国农业银行三水支行。因为该协议签订主体为银行与开发商，答辩人无法通过自身能力获取，原告应向法庭补充提交的其与银行所签订的《房屋按揭贷款合作协议》以及原告所留存的与答辩人签订的《楼宇认购书》，参考该协议的约定规则，方可让法庭查明答辩人不能通过银行贷款审核的具体原因，确定迟延支付购房款是否为答辩人的责任。因此，向农业银行申请贷款属于原、被告双方共同履行的合同义务及责任，因北大资源公司售楼人员已代答辩人向银行申请贷款，答辩人仅承担提交贷款申请资料责任。贷款审批不通过，其原因是北大资源公司售楼人员向银行提交资料不齐全或农业银行依据与北大资源公司的协议约定，对该楼盘的贷款总额已达合同约定的最高额度，或因政府的政策或者银行的规定发生变化导致，答辩人无法得知。北大资源公司因此而追究买房人违约贵任，有违公平原则、契约精神。2018年9月30日前，答辩人已完成提交贷款申请资料的合同义务，不应当承担违约责任。3.答辩人与北大资源公司就房屋买卖支付剩余购房款的方式进行了合同的变更，双方已按照变更后的合同继续履行，答辩人并未违约。在答辩人李子芳并未能通过所提交申请的农业银行贷款审核，北大资源公司并未要求其向其他银卡申请按揭贷款(增量房屋在未有不动产登记证前，开发商不承担阶段性担保责任的情况下，购房人无法向银行申请按揭抵押贷款)。例如：北大资源公司与农业银行所签订的《房屋按揭贷款合作协议》存在农业银行独家代理的条款，则答辩人向其他银行申请按揭贷款，开发商为其承担阶段性连带担保责任，则北大资源公司应向农业银行承担违约责任。后经双方协商一致，最终决定由答辩人向银行以申请装修贷款的方式(北大资源公司无需承担该贷款的担保)，支付剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。在双方一致同意以答辩人采用向建设银行申请装修贷款的方式，支付剩余购房款，虽然未形成书面协议，就剩余购房款支付的约定发生了变更属于合同的“条件变更，包括履行期限、履行地点、履行方式以及结算方式的改变”情形。况且，答辩人在获得建设银行的装修贷款后，2019年7月24日先以银行转账的方式，支付北大资源公司剩余购房款。2019年7月27日北大资源公司足额收取答辩人的剩余购房款，并出具收款收据。因此，不应当认为答辩人合同违约。4.原告北大资源公司要求的违约金，既无事实依据也无合同依据。（1）原告所主张要求答辩人支付违约金，并无事实依据。上文已有阐明，此处不再赘述。（2）原告起诉状中所主张的违约金91056元，无合同依据。原告主张的违约金91056元，未明确原告主张的违约天数、合同依据以及违约金计算方式(按实际支付房款的迟延天数及购房款本金计算，违约金利率超过10%/年)。根据双方于2018年9月30日签订的GF-2014-0171商品房买卖合同(预售)第八条逾期付款责任的合同约定，“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”因此，退一步说，即使需答辩人承担违约金，自2018年9月30日起算至2019年7月27日，合计天数为301天，84万×301天×0.01%=25284元，原告主张的91056元，并无合同依据。（3）双方签订的房屋买卖合同违约条款存在矛盾，存在冲突条款的适用，应当优先适用商品房买卖合同(预售)合同，即主合同条款。双方于2018年9月30日签订的GF-2014-0171商品房买卖合同(预售)，该合同版本源自于佛山市住房和城乡建设局的商品房预售备案信息系统，而双方另行签订的补充协议并未有进行备案。答辩人认为，有备案合同效力应当优于未备案合同。GF-2014-0171版本合同源自于中华人民共和国住房和城乡建设部2014年4月9日所发布的住房城乡建设部工商总局《关于印发的通知》。双方签订的《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)的版本是2014年4月9日由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局基于《合同法》、《物权法》等法律法规和部门规章，为了规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序所发布的(具体可见住建部建房[2014]53号文件)，并且在该合同第二十八条明确规定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人的主要权利内容的,仍以本合同为准。”该条款已明确防止出卖人以补充协议的形式加重买受人的责任。补充协议中涉及逾期放款的条款,对主合同进行根本性的改变,不应当发生法律效力。因此,GF-2014-0171商品房买卖合同(预售)与补充协议存在矛盾冲突的，应当优先适用主合同的约定。综上,答辩人请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求以维护答辩人的合法权益。原告北大资源公司在诉讼中提交如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》一份、《商品房买卖合同补充协议》一份，证明原、被告于2018年9月30日签订房屋买卖合同，原、被告双方的权利义务均受该合同约束；2.收据三份（2018年9月11日和9月30日、2019年7月27日），证明被告依约履行了付款义务；3.催款函二份、寄件凭证二份、送达妥投凭证二份，证明原告已告知被告逾期支付剩余购房款及承担违约责任。被告李子芳在诉讼中提供了如下证据：1.微信聊天记录（彭勇与原告销售人员）六页，证明房屋贷款由开发商统一指定银行网点申请，申请贷款日早于商品房买卖合同约定的日期，销售人员要求被告提供的资料；2.李子芳中国工商银行转账凭证打印件一份，证明被告向合同约定银行账户支付84万元；3.银行POS刷卡存根一份，证明被告于2019年7月27日刷卡付款，此前转账付款未能成功的原因在于实际支付方式和约定方式不一致，属于双方均同意支付方式的变更；4.彭勇证言，证明被告李子芳和丈夫彭勇签订案涉合同和申请办理贷款的具体情形，逾期付款责任不在被告方。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告的证据1、2，被告对证据真实性无异议，上述证据形式和来源合法，本院对真实性予以认定；对于原告提供的证据3，被告不予认可，但上述证据有原件印证，与本案相关，本院对证据真实性予以认定。对于被告提交的证据2、3，原告对证据真实性予以认可，本院对上述证据真实性予以认定；对于被告提交的证据1，原告不予认可，经审查，微信聊天记录没有显示相对方身份，且聊天内容没有其他证据佐证，本院对该证据不予采信；对于证人彭勇的证言，原告不予认可，该证人与李子芳是夫妻关系，本院对其证言内容结合当事人陈述予以综合认定。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2018年9月30日，原告北大资源公司与被告李子芳签订编号为201********605号《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于佛山市三水区************************屋，预测建筑面积为129.59平方米，总价为1204933元，按照套内建筑面积104.32平方米计算，该商品房单价为每平方米11550.35元。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定付款方式及期限：“签订合同前买受人已经支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房款30.29%即364933元；除首期款外，剩余房款840000元，应于2018年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。出售该商品房的全部价款应当存入预售金监管账户，用于工程建设。该商品房的预售资金监管机构为佛山市三水区******，预售资金监管账户名称为广发银行股份有限公司佛山三水支行，账号为955*************887。”第八条约定逾期付款责任：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理[(1)项与(2)项不叠加]：（1）逾期在30天内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日的（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已经支付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”同日，原、被告双方签订《补充协议》,补充协议第4.1.4条约定：“（1）买受人选择按揭贷款（含商业贷款/公积金贷款/组合贷款，下同）付款的，买受人应于买卖合同签订之日付清首付款，剩余购房款由买受人向出卖人认可的按揭银行（或公积金管理中心，下同）申请按揭贷款支付，且买受人保证该剩余购房款于买卖合同签订后30日内全部支付至出卖人的银行账户。……（5）买受人选择按揭贷款付款的，如买受人不符合按揭银行的按揭贷款要求，或未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按买卖约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因（含银行额度不足无法放款）导致未能按照买卖双方约定期限付清全部购房款的，买受人即构成违约，买受人应按约定承担违约责任。”第4.2条约定：“关于第八条买受人逾期付款的约定变更如下：……（3）买受人任一笔应付款逾期支付超过90日，出卖人有权解除买卖合同并不受买受人已交款项数额的限制。出卖人解除合同的，买受人按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人有权于出卖人已付款项中予以抵扣。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额付款之日止，买受人每日向出卖人支付应付款项万分之四的违约金。”第4.3约定：“买卖双方确认，涉及买受人逾期付款责任以本补充协议约定为准，买卖合同第八条逾期付款责任的约定买卖双方不适用。”《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》签订前，被告分别于2018年9月11日支付定金20000元、于2018年9月26日支付房款344933元。余款840000元，被告选择办理银行抵押贷款方式付款，并向中国农业银行三水支行申请贷款，因被告李子芳及其配偶已经办理了两次房屋抵押贷款，不符合商品房贷款条件，于2018年12月至2019年1月期间被银行工作人员告知未能成功办理房屋抵押贷款。被告通过其他方式筹措资金，于2019年7月24日向佛山市三水区******在广发银行股份有限公司佛山三水支行账号为955*************887的银行账号转账支付购房款840000元，但没有转账成功，款项被退回。李子芳再于2019年7月27日到原告售楼处向原告支付剩余房款840000元。另，原告北大资源公司分别于2019年5月1日和7月17日向被告李子芳邮寄《催款函》，催促被告履行付款义务。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2018年9月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方在平等、自愿的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议问题是：一、原、被告双方《补充协议》关于商品房价款付款方式和期限的约定条款的效力；二、被告有无逾期付款的违约行为以及违约金计算标准。对于第一个争议问题。被告辩解补充协议关于逾期付款的约定是“不合理的减轻或者免除本合同约定应当有出卖人承担责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人的主要权利内容”，为不发生法律效力的约定。本院认为，所谓“不合理加重买受人责任”指的是买受人在商品房买卖合同项下的主要义务，如支付房屋价款的义务，而争议条款的内容是逾期支付购房款的违约责任，虽然补充协议约定逾期付款的违约责任标准高于《商品房买卖合同》的约定，在买受人依约付款时并不必然适用该条款，故没有加重买受人在合同项下的责任或者排除其主要权利，争议条款不属于无效格式条款的范围，被告的辩解无理，本院不予采纳。《补充协议》中逾期付款的违约条款是原、被告双方自愿平等订立，内容不违反法律的强制性规定，为有效的合同条款。对于第二个争议问题。首先，对于被告是否存在逾期付款的违约行为问题。被告辩解不能办理银行按揭贷款的原因可能在于原告向银行提交的贷款材料不齐全，或根据原告与其合作贷款银行的合作协议约定的贷款总额已经达到最高额度，或贷款政策变化。本案中，根据被告及其配偶的陈述，银行告知其未能办理银行按揭贷款的原因是其已经办理了两次房屋抵押贷款，即因其自身贷款资格问题未能成功办理贷款。本院认为，被告作为购房人，提供符合要求的抵押贷款资料、确保其申请符合当时房屋抵押贷款政策且顺利获得银行抵押贷款，是其支付购房款的主要义务，在订立合同前应审慎注意其本身是否具有贷款资格和具备相应的履约能力，被告自身原因导致未能办理银行抵押贷款而造成的逾期付款责任应由被告李子芳承担。其次，对于逾期付款违约金如何计算的问题。虽然双方在《补充协议》约定在合同签订之日起三十日内被告应将余款支付原告，但办理贷款涉及众多的审批环节，履约时间并非被告一方所能控制或把握，在双方当事人未能提供办理银行贷款的手续时间证明材料的情况下，结合被告陈述在2018年12月至2019年1月期间被告知未能通过贷款审批的实际情况，本院确定从订立合同之日起三个月即2018年9月30日至2018年12月30日为办理银行贷款合理时间，逾期未能办理贷款和支付购房款的，则构成违约。双方在《补充协议》中约定逾期付款超过90天按每日万分之四计算，被告认为违约金不合理，本院认为，被告虽然逾期支付购房款，但事后积极采取其他贷款方式筹措资金并向原告足额支付购房款，对其违约行为采取了补救措施，被告对其违约没有明显恶意，本院以原告的实际损失为基础，综合考虑合同的实际履行情况、被告违约过错程度，依照公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按日万分之二计算。因被告于2019年7月24日已经向原告支付剩余购房款，故逾期付款截止日为2019年7月24日。综上，被告应向原告支付的逾期付款违约金34272元（840000元×204天×0.0002%），原告合理的违约金主张，本院予以支持，过高的违约金主张，本院不予支持。被告在庭审过程中申请本院调取认购书以及原告与银行签订的贷款合作协议，但被告没有明确需要调取证据的名称、保管证据的相关政府部门以及上述证据与本案争议事实之间的关联性，经审查，被告的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条应调查取证的条件，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李子芳于本判决生效之日起十日内向原告佛山北大资源地产有限公司支付逾期付款违约金34272元；二、驳回原告佛山北大资源地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1038元（原告已经预交），由原告佛山北大资源地产有限公司负担648元，被告李子芳负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇一九年十二月十一日书记员  张芷颖