重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初720号原告：重庆锦鏖工程项目管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区航古镇含兴路38号，统一社会信用代码：91500107051745125C。法定代表人：郑万全。委托诉讼代理人：广江鹏，重庆炬沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹渝非，重庆炬沃律师事务所律师。被告：重庆凯泽科技股份有限公司，住所地：重庆市九龙坡区凤笙路27号附3号，统一社会信用代码：91500107059860224E。法定代表人：曲景春。委托诉讼代理人：李智勇，重庆周立太（万州）律师事务所律师。原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司（以下简称为“锦鏖公司”）诉被告重庆凯泽科技股份有限公司（以下简称为“凯泽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员陈明英、杨莉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦鏖公司的委托诉讼代理人广江鹏、被告凯泽公司的委托诉讼代理人李智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦鏖公司诉称，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市九龙坡区科城路60号康田西锦会1幢15至20层的房屋租赁给被告作办公用房，租赁期自2017年4月1日至2022年3月31日。合同签订后，原告将前述房屋交付被告使用，被告却一直未交纳任何租金。原告分别于2017年10月19日、2018年1月8日向被告寄送了催交租金通知书，但被告仍未前来交纳租金。原告于2018年5月28日委托律师向被告寄送了《关于催收欠付租金的律师函》，但被告至今未交纳任何租金并仍在使用租赁房屋。现原告起诉来院，请求法院判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告将前述房屋交还原告；被告向原告支付2017年4月1日至合同解除之日的租金，并承担以尚欠租金为基数按照年利率24%的标准计算逾期付款违约金至付清之日；被告自合同解除之日按照合同约定年限当年租金标准向原告支付逾期交房的房屋占有使用费；被告向原告支付律师费15万元；案件诉讼费由被告承担。被告凯泽公司辩称，对房屋租赁合同不予认可，被告与原告签订的租赁合同系每月30元/平方米，被告庭后将提交该份合同。被告庭后将以显失公平为由请求撤销该份合同。被告认可原、被告之间建立的租赁关系，但对建立租赁关系的合同有争议。如果法院要计算租金和违约金，应当按照被告认可的每月30元/平方米计算，违约金标准过高。经审理查明，位于重庆市九龙坡区科城路60号1幢房屋登记为原告所有。2016年，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于重庆市九龙坡区科城路60号康田西锦荟1幢15、16、17、18、19、20层房屋出租给乙方使用，租屋面积为5869.62平方米；租赁期限共60个月，自2017年4月1日至2022年3月31日；租赁房屋用途为办公，包租给乙方使用；乙方所租房屋的租金标准第一年基础租金50元/平方米/月，第二年开始逐年7%递增，三年后高层写字楼租金不低于60元/平方米/月，乙方第一年每季度应交金额为880443元，第二年每季度应交金额为942074.01元，第三年每季度应交金额为1056531.6元；乙方必须按季交纳租金，首期租金于本合同签订当日交纳，之后交款日期为每自然季度届满前15日内交纳下自然季度租金，交款日期最后一天17:00前到达甲方账户方为有效，如乙方逾期不交纳，构成违约；乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同，收回租赁物；乙方拖欠租金累计3个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁物；如乙方逾期不交纳，甲方对乙方在房屋内的财物拥有留置权并收取租金滞纳金，乙方逾期时间不超过3个月的，甲方每天按拖欠租金额的0.5%收取滞纳金，拖欠时间超过3个月或拖欠租金超过1个季度的租金额，为严重违约行为，甲方有权单方终止合同；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向甲方所在地人民法院提起诉讼，产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等所有费用由败诉方承担。2016年11月15日，被告向其员工徐艳（公民身份号码：51022119770921006X）出具《委托书》，委托徐艳至原告处办理涉案房屋的接房手续。2016年11月18日，徐艳作为客户在《客户装修委托书》中签字，其上载明：本人为康田西锦项目1栋15-20层客户，现欲进行房屋装修工程，本人聘请下表所注公司进行房屋装修工程的设计施工工作，委托期限自2016年11月18日至2017年3月31日，注明装修设计公司以及装修工程承建商为四川德垦装饰工程有限公司。同日，徐艳作为客户在《装修登记备案表》中签字，其上载明装修期限自2016年11月18日至2017年2月17日，主要装修项目为室内装修（详见施工图）。同时，徐艳在重庆康田资产管理有限公司西锦物业服务中心出具的《装饰装修管理服务协议》《装修施工消防、安全承诺书》中作为租户签字。2017年2月24日，重庆康田资产管理有限公司西锦物业服务中心向被告发出《关于康田西锦北地块临时渣场使用不规范的函》，载明：贵司于2016年11月正式进场实施对北地块1号楼15F-20F的装修，在装修期间产生大量建渣，我司工作人员例行巡查多次发现并告知贵司渣场围栏极其不规范，望贵司积极给予配合处理。2017年3月1日，重庆康田资产管理有限公司西锦物业服务中心向被告发出《关于西锦北地块1号楼凯泽科技装修事宜的函》，载明：贵司所在1号楼15F至20F共36户于2016年11月18日正式进场装修，在装修期间未提供任何书面涉及变更和审批同意手续的情况下，擅自将20F楼板结构进行改变，将原有楼板改造为楼梯，请贵司尽快提供相关书面涉及变更和审批同意手续。2017年4月25日，重庆康田资产管理有限公司西锦物业服务中心向被告发出《关于康田西锦1号楼19F、20F消防通道锁闭错在安全隐患的函》，载明：我司工作人员于2017年4月25日例行巡查时发现贵司9F、10F消防通道全部锁闭，望贵司于函发签收之日后一周内完成整改，消除安全隐患。2017年11月7日，重庆康田资产管理有限公司西锦物业服务中心向被告发出《关于1号楼15层-20层消防整改问题的函》，载明：贵司在装修期间对使用区域的消防设备设施进行了改造，造成严重的安全隐患，请贵司在收到此函后一周内整改恢复。被告接收房屋进行装修完毕后，陆续将部分涉案房屋对外出租，但未向原告支付租金。2017年10月19日，原告向被告发出《催款通知书》，其上载明：被告应向原告交纳2017年4月1日至12月31日的房屋租金2641329元，履约保证金25万元，截止2017年10月19日，被告未按照合同约定履行租金交纳，仍欠付原告租金2641329元、履约保证金25万元。现原告通知被告，请被告按照合同有关规定，于收到此通知书7个工作日内前往原告付清未交纳的房屋租金，原告要求被告就自身违约行为赔偿相当数额的违约金。通知书后附原告公司名称以及银行开户行、账号。2018年1月8日，原告向被告发出《催款通知书》，其上载明：被告应向原告交纳2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金3521772元，履约保证金25万元，截止2018年1月8日，被告未按照合同约定履行租金交纳，仍欠付原告租金3521772元、履约保证金25万元。现原告通知被告，请被告按照合同有关规定，于收到此通知书7个工作日内前往原告付清未交纳的房屋租金，原告要求被告就自身违约行为赔偿相当数额的违约金。通知书后附原告公司名称以及银行开户行、账号。2018年10月12日，原告作为甲方与重庆炬沃律师事务所作为乙方签订了《法律服务合同》，甲方委托乙方具体业务包括：制作参加诉讼所需的法律文书；根据法律规定与法院联系并进行说明；协助甲方参加甲方与案件向对方进行交涉、协商、调解、和解，提供法律意见；参加一、二审诉讼开庭及执行事宜；向甲方报告上述法律业务情况；甲方要求乙方提供与本案相关的其他事宜。甲方应支付的法律服务费为15万元，具体支付方式为：原告于本合同签订后支付合同总额的40%，乙方取得生效裁判文书后甲方向乙方支付合同总额的50%，剩余的律师代理费（总价的10%）按照执行完毕后实际到账金额占裁判金额之比例支付。截止开庭之日，原告向重庆炬沃律师事务所支付了律师费6万元。审理中，被告称其与原告就涉案房屋签订了两份《房屋租赁合同》，签合同均使用被告的公司用章，并非合同专用章，其中，除原告举示的租赁合同外，另一份租赁合同约定的租金标准为30元/平方/月，被告与原告建立租赁关系的基础系该份租赁合同。同时，被告明确请求另案起诉撤销租赁合同。本院在审理中告知被告于2019年9月27日前提交其所称的租金标准为30元/平方米/月的房屋租赁合同，并提交另案起诉撤销租赁合同的登记通知书，被告未提交上述材料。原告自愿按照年利率24%的标准计算迟延支付租金产生的违约金，每季度应付租金计算违约金的起始时间为该季度第一日。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、委托书、受托人公民身份证、客户装修委托书、装修登记备案表、装饰装修管理服务协议、装修施工消防安全承诺书、函、催缴租金通知书、法律服务合同、支付凭证、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告称其与原告就涉案房屋签订了两份《房屋租赁合同》，但被告未举示其所称的租金标准为30元/平方米/月的租赁合同，故本院对被告的辩解意见不予采信。被告还称另案起诉撤销涉案《房屋租赁合同》，但被告未提交立案登记通知书，故本院依法对本案进行处理。原、被告于2016年就位于重庆市九龙坡区科城路60号1幢15、16、17、18、19、20层房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。按照合同约定，被告必须按季交纳租金，首期租金于本合同签订当日交纳，之后交款日期为每自然季度届满前15日内交纳下自然季度租金，如被告逾期不交纳，构成违约，被告拖欠租金累计3个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁物。现被告自合同租赁期开始后至今未向原告交纳租金，已构成违约，原告按照合同约定请求解除合同，被告向原告返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。被告自2017年4月1日至今未向原告支付租金，租赁合同解除后，被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付自2017年4月1日至合同解除之日的租金，并参照租金标准支付自合同解除之日次日至返还房屋之日的房屋占有使用费。关于违约金的问题，本院认为，租赁合同约定被告逾期支付租金，原告每天按拖欠租金额的0.5%收取滞纳金，该条款系对迟延支付租金的违约金标准的约定，现原告自愿按照年利率24%的标准计算迟延支付租金产生的违约金，该标准较为客观合理，本院予以支持。租赁合同约定被告必须按季交纳租金，首期租金于本合同签订当日交纳，之后交款日期为每自然季度届满前15日内交纳下自然季度租金，现原告自愿每季度应付租金计算违约金的起始时间为该季度第一日，本院予以尊重。违约金计算方式为：按照合同约定的租金计算方式计算季度租金，按照年利率24%的标准自季度起始之日计算至付清之日，例如：2017年4、5、6月的季度租金为880443元，自2017年4月1日计算至付清之日；2017年7、8、9月的季度租金为880443元，自2017年7月1日计算至付清之日；以此类推。关于原告请求的律师费的问题，本院认为，按照合同约定，合同项下发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向原告所在地人民法院提起诉讼，产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等所有费用由败诉方承担。原告举示的法律服务合同中明确法律服务费为15万元，服务内容包括一、二审诉讼开庭及执行，但没有具体区分费用组成，现原告交纳了法律服务费6万元，其余费用尚未交纳，考虑到本案的诉讼标的等情况，一审诉讼的律师费按照6万元计算较为客观合理，故本院认定被告应当向原告支付律师费6万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司与被告重庆凯泽科技股份有限公司就位于重庆市九龙坡区科城路60号康田西锦荟1幢15、16、17、18、19、20层房屋签订的《房屋租赁合同》。二、被告重庆凯泽科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司返还位于重庆市九龙坡区科城路60号康田西锦荟1幢15、16、17、18、19、20层房屋。三、被告重庆凯泽科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司支付自2017年4月1日至《房屋租赁合同》解除之日的租金（计算标准为：2017年4月1日至2018年3月31日每季度应交金额为880443元，2018年4月1日至2019年3月31日每季度应交金额为942074.01元，2019年4月1日至2022年3月31日每季度应交金额为1056531.6元）。四、被告重庆凯泽科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司支付自《房屋租赁合同》解除之日至返还房屋之日的房屋占有使用费（计算标准为：2019年4月1日至2022年3月31日每季度应交金额为1056531.6元）。五、被告重庆凯泽科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司按照年利率24%的标准支付迟延支付租金产生的违约金至付清之日（基数与起始时间为：基数为前述第三项2017年4月1日至合同解除之日的每一季度租金，起始时间为每季度起始日）。六、被告重庆凯泽科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司支付律师费6万元。七、驳回原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费101290元，由原告重庆锦鏖工程项目管理有限公司负担540元，被告重庆凯泽科技股份有限公司负担100750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  李 飞人民陪审员  陈明英人民陪审员  杨 莉二〇一九年十二月四日法官 助理  文 婷书 记 员  边 媛