河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终2959号上诉人（一审被告）：开封市开大华联超市有限公司。住所地：开封市开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层）。法定代表人：余伟，董事长。委托诉讼代理人：张德丰，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明鑫，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：开封大学。住所地：河南省开封市龙亭区东京大道。法定代表人：宋志敏，校长。委托诉讼代理人：马思峣、张六成，该校工作人员。上诉人开封市开大华联超市有限公司（以下简称开大华联超市）因与被上诉人开封大学房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。开大华联超市上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由开封大学承担。事实与理由：一、一审法院在审理案件过程中，未通知本案另一被告英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司参加诉讼，属于严重的程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定应将本案发回一审法院重新审理。二、一审判决对与本案的关键事实认定错误：双方签订的《租赁经营管理合同》中的独家经营权作为合同的关键条款，在合同履行过程中，因为开封大学的违约行为造成了开大华联超市签订本合同的合同目的无法实现，并非一审法院认定的“被上诉人的违约行为并未致使合同目的无法实现”，请二审法院予以查明。开大华联超市与开封大学签订的《租赁经营管理合同》中对于开大华联超市的独家经营权有明确约定：开封大学不得再设立其他与开大华联超市经营相同产业的超市。该条款是开大华联超市与开封大学合作的关键性条款，正是基于独家经营权的存在，开大华联超市才愿意以每年20万元，远高于市场价的租赁管理费与开封大学签订协议。一审法院认为开封大学违反独家经营权的行为，没有致使合同目的不能实现是完全错误的，在2014年合同签订时，其他参加招投标的意向承租人的投标价不超过5万元/年，开大华联超市以每年20万元的高价中标并与开封大学签订合同，正是基于开封大学承诺的独家经营权。一审法院没有认识到开大华联超市以高价签订该合同的真实目的不仅仅是租赁房屋经营超市，更重要的是在一定区域范围内开大华联超市应该享有的独家经营权。故当开封大学自2014年合同签订后就批准多家超市经营，违反与开大华联超市合同中独家经营权时，合同的目的就已经无法实现。即使开封大学在明知自己违约后将租赁管理费降低至每年15万元也是不合理的，不仅违反了合同约定，更加严重侵害了开大华联超市的合法权利。一审法院将合同割裂，没有考虑到合同签订时的真实情况，更没有思考合同目的到底为何，造成关键事实认定错误。三、一审法院认为开大华联超市未按时足额缴纳经营管理费，开封大学有权单方解除合同，系本案重要事实认定错误，开大华联超市并非不足额缴纳经营管理费，而是行使不安抗辩权，每年先行向开封大学缴纳2万元预付款，并且每年发函作出承诺：若开封大学按合同约定履行义务或双方另行达成一致后，立即补齐差额。综上，一审法院在审理本案过程中不仅出现严重的程序错误，而且关键事实多处认定错误，适用法律不当，造成本案判决结果错误。因此，请求二审法院依法裁判，维护开大华联超市的合法权益。开封大学答辩称，一、因英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司已注销，开封大学已于2019年5月该案一审开庭前申请撤回对英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司的起诉。二、开大华联超市所称的因开封大学违反独家经营权致使合同目的不能实现与事实不符。开封大学并未与其他商店、超市签有任何租赁合同，并未违反独家经营权。事实上，开大华联超市在经营状况良好的情况下，一直未缴纳租赁管理费并占有使用该租赁场地至今，严重侵害了开封大学合法权利。开大华联超市的违约行为致使该租赁合同的目的不能实现。三、开封大学自2016年起将开大华联超市的租赁管理费由20万元每年减至15万元每年，但开大华联超市仍然不支付2015—2018年三年度每年的租赁管理费。一直拖欠至2018年5月，才陆续按每年2万元的租赁管理费支付给开封大学，且开大华联超市一直占有使用该租赁场地至今（该场地位于学生宿舍楼下，距教职工周转房也很近），事实上其经营状况良好，故开大华联超市的行为不符合行使不安抗辩权的构成要件，而是严重的违约行为。该租赁场地包括上下两层10间房屋共计800平方米，按2万元每年的租赁管理费计算，每个月才不到2000元的租金，远低于市场价。因开大华联超市违反了诚实信用原则，开封大学不再与开大华联超市续签合同。综上，开大华联超市的请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。开封大学向一审法院起诉请求：1、判令开大华联超市于2019年4月20日将租赁开封大学的房屋交付开封大学，逾期交付按实际使用时间支付租赁管理费；2、判令开大华联超市支付自2015年-2018年三年租赁管理费用共计37万元；3、本案一切诉讼费用由开大华联超市承担。一审法院经审理查明，2014年9月1日，开封大学（甲方）与英山世纪华联北京分公司（乙方）签订学生超市租赁经营合同一份。合同约定：甲方将位于开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层，每层10间）部分房屋租赁给乙方经营超市使用。在二十年经营框架下（自2014年9月1日起至2034年8月31日止），租赁经营合同每四年一签。每四年根据国家公布的通货膨胀数据，双方就租金问题进行相应的协商调整。每年租赁经营管理费20万元，每年9月10日前乙方须一次性向甲方交齐下年度租赁经营管理费。乙方签订合同时，须向甲方交纳履约保证金5万元。租金须按时交纳，乙方若不能按时交纳，扣除履约保证金20%。如经甲方催收，乙方仍超期两个月不能按时交纳，甲方有权单方终止合同（合同终止时间以甲方将终止合同通知书送达乙方时间为准）。甲方保证在二十年经营期限内，乙方为开封××××区唯一的超市经营商（孙李唐村自营除外），甲方不再设立其它与乙方经营相同的产业（如：小卖部、小商店、小超市等）。甲方负责为乙方提供办公和仓储场所，租金、管理办法等事宜由双方另行协商签订协议。乙方不得以任何理由少交或要求退还租赁费,甲方不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向乙方一次性支付5万元违约金，并赔偿乙方装修及投入的经济损失（装修及投入应扣除折旧）。乙方不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向甲方一次性支付五万元违约金，并赔偿甲方的经济损失。合同签订后，开封大学将房屋交付使用。2015年4月7日，英山世纪华联北京分公司向开封大学交纳了2014-2015年度的租赁经营管理费20万元。后按开封大学要求，租赁经营主体由英山世纪华联北京分公司变更为开封市开大华联超市有限公司，双方于2015年9月1日重新签订了一份学生超市租赁经营合同，内容与原合同一致。在学生超市租赁经营合同履行过程中，因开封××××区内开设了其他超市、便利店，双方产生纠纷。开大华联超市多次函告开封大学违反了合同约定（甲方保证在二十年经营期限内，乙方为开封××××区唯一的超市经营商，甲方不再设立其它与乙方经营相同的产业），要求开封大学进行整改，并以此抗辩，未按时足额交纳2015-2018三个年度的租赁经营管理费。开封大学则多次发出催款函，要求开大华联超市按时足额交纳租赁经营管理费，后开大华联超市分别于2018年5月3日、5月18日、9月27日分四次向开封大学交纳共计8万元。另查明，在开封××××区内，分别于2016年9月6日、9月22日、2017年3月30日注册成立了龙亭区六姐综合超市、龙亭区禾苗超市、龙亭区现代超市。一审法院认为，涉案学生超市租赁经营合同是缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对缔约双方具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，租赁经营主体由英山世纪华联北京分公司变更为开封市开大华联超市有限公司，并重新签订了一份学生超市租赁经营合同，故合同义务应由开大华联超市承担。在实际履行过程中，开大华联超市未按时足额交纳2015-2018三个年度的租赁经营管理费，经开封大学催收，开大华联超市分别于2018年5月3日、5月18日、9月27日分四次向开封大学交纳共计8万元。开大华联超市辩称因开封大学违反合同约定，在其新校区内开设了其他超市、便利店，没有保证开大华联超市为开封××××区内唯一的超市经营商，造成租赁经营管理费金额发生变化，故其未按照约定支付租赁经营管理费。一审法院认为，开大华联超市一直占用涉案房屋经营至今，开封大学的行为并未致使合同无法履行、开大华联超市合同目的不能实现，合同中明确约定了违约责任，开大华联超市如果认为开封大学违约，应依据合同要求开封大学承担相应的违约责任，而不应据此不按约定交纳租赁经营管理费。综上，开大华联超市答辩意见不能成立，其应当向开封大学补交2015-2018年的租赁经营管理费，开封大学要求开大华联超市按照每年15万元的标准补交不违反合同约定，予以支持。此外，鉴于开大华联超市未按时足额交纳租赁经营管理费，经开封大学催收后，仍不能按时交纳，根据约定，开封大学有权单方解除合同。合同解除后，开大华联超市负有腾房义务，并应当支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，对开封大学要求开大华联超市交付房屋，并按照15万元/年的标准支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条之规定判决：一、开封市开大华联超市有限公司于判决生效之日起三十日内将其租赁的位于开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层）的房屋腾空并返还给开封大学。二、开封市开大华联超市有限公司于判决生效之日起十日内向开封大学补交2015-2018年度的租赁经营管理费37万元，并自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止，按照15万元/年的标准向开封大学支付房屋占有使用费。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和罚息。案件受理费减半收取5795元，由开封市开大华联超市有限公司承担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司已注销，开封大学于2019年5月13日向一审法院申请撤回了对英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司的起诉，一审法院未通知英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司参加诉讼不违反法定程序。开大华联超市上诉主张一审程序违法理由不能成立，本院不予支持。开大华联超市上诉称开封大学违反了合同约定的独家经营权，致使开大华联超市合同目的不能实现，并非开大华联超市的违约行为致使合同目的无法实现。本案中，虽然在合同履行过程中，开封大学校内开设了其他超市、便利店，没有保证开大华联超市为开封大学校区内唯一的超市经营商，但并未影响开大华联超市的实际经营，开大华联超市一直占用案涉房屋经营至今，故开大华联超市上诉主张因开封大学违反了合同约定的独家经营权，致使开大华联超市合同目的不能实现与事实不符，本院不予支持。当然，开封大学违反合同约定在校区内开设其他超市、便利店，可能会影响开大华联超市的营业额及利润，开大华联超市可以通过协商或者依据合同约定要求开封大学承担相应的违约责任，而不应据此不按约定交纳租赁经营管理费。开大华联超市上诉称其不按时足额交纳经营管理费是在行使不安抗辩权，本院认为，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有以下法定情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金,以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，开封大学并不存在上述任何一种情形，故，开大华联超市主张其在行使不安抗辩权不能成立，本院不予支持。综上所述，开大华联超市的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由开封市开大华联超市有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇一九年十二月三十日书记员  王 爽