河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初6733号原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司。法定代表人王国林，公司经理。委托代理人王雅洁，河南上品律师事务所律师（特别授权）。被告信阳市万恒置业有限公司。法定代表人郝绍德，公司董事长。委托代理人陈俊，河南金誉律师事务所律师。委托代理人石二刚，该公司员工（特别授权）。原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司与被告信阳市万恒置业有限公司销售代理合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾威独任审理，公开开庭进行了审理。原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司的委托代理人王雅洁、被告信阳市万恒置业有限公司委托代理人陈俊、石二刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司诉称，2014年10月1日，原告与被告签订了信阳绿城·百合新城项目（下称该项目）《销售代理合同》。合同约定，原告为该项目的独家全权销售代理方，负责全案策划及销售该项目涵盖的住宅、商铺和酒店；被告负责支付销售代理佣金和本案推广策划相关的费用；原告的基准佣金点数为销售合同总金额的1.4%;违约方的违约责任为支付守约方违约金100万元；因被告原因导致该合同无法履行，应支付由此对原告造成的损失。从2016年至今，因被告重要决策已基本停止，导致被告不能依合同约定向原告提供合法、充足的房源。原告为实现双方合同目的，与被告不断沟通的同时，积极协助被告解决销售问题，也加大了对该项目的人力物力等资源的投入。原告不仅向被告提供全民营销方案，经被告委托，还配合清华设计院完成了林校地块和602地块EF区用地规划设计和产品规划设计定位报告，产生产品策划费用49.8万元。原告自2014年10月份签约进场以来，被告在该项目上提供的销售房源仅33000平米，远远低于该项目预期供货量及正常供货量，使原告在运营管理该项目上处于亏损和尴尬的状态。被告不仅未按照合同约定时间支付正常的围盘费，截至原告起诉时被告仍未取得后续楼盘的预售许可证，从而导致D区虽封顶但迟迟不能销售，前期已经缴纳诚意金的82位强烈购买高层的客户的60户被迫退房，现仍有22户等待购房，造成原告损失佣金73.2550万元（52325000元×1.4%）。被告仍未正常支付2019年4月至今的围盘费。原告是以销售商品房为主要运营业务，以销售佣金为赢利模式的公司。因被告股东之间系列问题等因素的影响，造成该项目一直无法正常运转。被告上述违约行为导致原告无法实现合同的目的。原告依据《合同法》及《销售代理合同》第2.1、四（一）13和15、四（三）1、1和3条约定提起诉讼，请求法院判决：解除原告与被告签订的《销售代理合同》；被告向原告支付违约金人民币100万元；被告以每月5万元标准向原告支付围盘费（从2019年4月计算至本判决生效之日止）；被告向原告支付林校地块和602地块EF区产品定位策划费用人民币49.8万元；被告赔偿原告佣金损失73.2550万元（52325000元*1.4%）；本案诉讼费由被告承担。被告信阳市万恒置业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订《项目销售代理合同》后，答辩人开发的“绿城·百合新城”项目中符合销售条件的房屋委托被答辩人销售，原告已先后代理销售房屋232套，获取佣金2843925.63元，代理销售车位147个，获取佣金118516元，全民营销推介成功24套，获取推介费51840元。二、因房屋预售许可审批手续原因，后期房屋销售遇到一定困难，造成部分房屋无法及时正常销售，答辩人根据双方合同约定，按照每月50000元支付围盘费，先后支付原告围盘费1650000元。在后期预售许可手续无法获批的情况下，原告留守人员大多为二人左右，在答辩人支付围盘费的情况下，原告损失不存在。三、原告诉求的违约金100万元，不复存在，更不应该支持。根据合同第五条第一款约定，在合同有效期内，双方不得单方终止合同，任何一方违约，违约方应支付对方违约金100万元。根据文义解释规则，此处违约时指单方终止销售代理合同的行为，并不是其他所有的违约行为。答辩人已将符合销售条件的房屋委托给原告代理销售，对应的佣金也如约支付给原告。后期房屋因预售许可手续等原因无法正常销售，责任不完全在答辩人，双方代理销售合同也未明确限定答辩人提供房源的时间、面积等要求，在答辩人支付围盘费的情况下，销售代理合同属于正常履行之中，对答辩人而言不存在违约行为。四、原告与答辩人之间是商品房委托代理销售关系，原告属于受托房地产中介服务机构。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。双方签订的合同明确约定原告受托进行“绿城·百合新城”项目的全案策划及销售代理。这是原告应尽的义务。原告收取佣金后再向答辩人主张原告应尽义务的产品策划费用，没有事实和法律依据。五、根据双方合同第4条第3项第6目规定，答辩人在正式销售合同签订并获得首期房款后，原告方对销售合同中指定房地产的代销责任即告完成。原告完成代销责任后，开始有权获取约定比例的佣金，未完成代销责任的，原告无权要求提取佣金。交付诚意金不等于完成代销任务，原告无权提取佣金。交付诚意金，并不一定必然购房，至少处于不确定状态。原告要求答辩人支付以后可能存在，也可能不存在的佣金，不属于必然损失，依法不应当支持。综上，双方签订的销售代理合同处于正常履行中，因行政审批原因无法正常销售时，答辩人向原告支付了围盘费。答辩人不存在违约行为，原告对答辩人的诉讼请求，依法不能成立，请依法驳回其诉讼请求。经审理查明：被告信阳市万恒置业有限公司开发的信阳绿城·百合新城项目位于信阳市××风景区××路与茶韵路交叉口，地块面积268613.1平米（含林校地块）。2014年10月1日，原告与被告签订了该项目《销售代理合同》，约定原告为该项目的独家全权销售代理方，负责全案策划及销售该项目的住宅（含住宅、商铺和酒店）；合同期限为本项目总体销售率90%以上。被告负责支付销售代理佣金和与本案推广策划相关的费用；非因原告原因造成连续两个月未能正常销售，自第三个月起被告方每月支付原告50000元的围盘费直至项目能正常销售为止；原告的基准佣金点数为销售合同总额的1.4%；合同有效期内，双方不得单方终止本合同，如一方违约应支付守约方违约金100万元；因被告原因导致该合同无法履行，应支付由此对原告造成的损失。合同还约定了其他相关内容。从2015年12月至今，因被告重要决策，导致其不能依该合同约定向原告提供该项目合法、充足的销售房源。原告为了实现双方合同目的，与被告不断沟通的同时，积极协助被告解决销售问题，向被告提供全民营销方案，受被告委托，原告邀请清华设计院完成了林校地块和602地块EF区的用地规划设计和产品规划设计定位报告。截至原告起诉时被告仍未能取得后续楼盘的《预售许可证》，导致D区虽已封顶但迟迟不能销售的现状，前期已缴纳诚意金的82位购买高层客户中的60户退款退房。被告2019年4月以后未向原告支付围盘费。原告以维护合法权益为由起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。另查明，被告工作人员给原告邮箱发被告2017年11月2日的会议纪要，会议纪要拟稿注明抄送给原告，会议的主要内容林校和EF区地块的产品规划设计定位费用49.8万元的支付条件，因被告原因导致原告不能正常出售该二地块，被告需支付定位费，原告能正常销售该二地块，原告不再收取定位费。本院认为，原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司与被告信阳市万恒置业有限公司签订的《销售代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同。被告因各种原因造成该项目一直无法正常运转，建好的楼盘没有取得预售许可证，酒店、D区施工停滞、林校地块、EF地块均无法正常启动。被告怠于履行其义务，且经原告多次函告后仍不履行，被告行为严重违约，双方合同目的不能实现，原告请求解除双方签订的销售代理合同，符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否支付违约金1000000元，主要依据是项目销售代理合同第五条关于违约责任的约定，从文义解释来看，违约责任条款有三段，第一段是双方单方面终止合同的违约责任，违约金为1000000元，第二段是不按合同约定支付佣金的违约责任，被告应支付滞纳金，即滞纳金为佣金的0.5‰／日。第三段为因甲方原因导致合同无法正常履行，甲方应支付由此对原告造成的损失。从被告违约行为来看，符合因甲方原因导致合同无法正常履行，甲方应支付由此对乙方造成的损失。原告主张被告赔偿违约金1000000元，缺乏依据，本院不予支持。但原告可以请求被告参照违约金1000000元约定主张损失，酌定被告支付违约金400000元。被告不能按照合同约定向原告提供充足的房源，从2019年4月起也未按照合同约定支付围盘费，原告请求被告从2019年4月起以每月5万元标准向原告支付围盘费至合同解除生效当月止，符合合同的约定，本院予以支持。根据被告2017年11月2日会议纪要及签发的拟稿抄送给原告、2017年12月5日向原告出具的证明及公文签发单，可以证明被告已收到原告向其交付的定位策划报告，同时被告认可其应当在非原告原因导致原告未能正常销售林校地块和EF区地块产品的情况下，向原告支付该两地块的产品规划设计定位费人民币49.8万元（24.9万元/地块）。因被告违约未完成EF区地块开发，被告应当支付该49.8万元。被告辩称会议纪要只是草案未形成最终决议，缺乏依据，本院不予支持。原告代理销售的房屋是符合销售条件的房屋，本案原告诉请的可得利益损失的房屋是未取得预售许可证的房屋，按照法律规定，未取得预售许可证的房屋不得出售。同时销售代理合同第三条第六款约定被告在正式房屋销售合同签订并获取首期房款后，原告才完成代销责任。故原告主张被告赔偿732550元，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。被告诸多行为违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司与被告信阳市万恒置业有限公司于2014年10月1日签订的《销售代理合同》。二、被告信阳市万恒置业有限公司从2019年4月起以每月500000元标准向原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司向原告支付围盘费至双方解除代理销售合同生效当月止。三、被告信阳市万恒置业有限公司于本判决生效后五日内向原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司支付违约金400000元。四、被告信阳市万恒置业有限公司于本判决生效后五日内向原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司支付林校地块和602地块EF区产品定位策划费用人民币498000元。五、驳回原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13322元，原告北京诚必达精诚房地产经纪有限公司承担6932元，被告信阳市万恒置业有限公司承担6390元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员 顾 威二〇一九年十二月二十七日书记员 舒鸿宇