黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10365号上诉人（一审原告）：李景红，女，1971年9月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古。委托诉讼代理人：石晓红，黑龙江学府律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘秀娟，女，1959年9月8日出生，汉族，黑龙江倍丰集团裕丰公司员工，住黑龙江省哈尔滨市松北区。被上诉人（一审被告）：李向荣，男，1959年11月21日出生，汉族，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。被上诉人（一审被告）：孙恒兰，女，1961年6月23日出生，汉族，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。上诉人李景红因与被上诉人刘秀娟、李向荣、孙恒兰执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。上诉人李景红的委托诉讼代理人石晓红、被上诉人刘秀娟到庭参加诉讼。被上诉人孙恒兰和李向荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李景红上诉请求：1.撤销一审判决及(2019）黑0104执异81号执行裁定，解除对位于泰康镇龙电花园小区××楼××单元××室房屋的查封;2.确认李景红与孙恒兰之间房屋抵账协议有效。事实和理由：一、一审认定李景红没有给付购房款与事实不符。李景红与孙恒兰是亲属关系，2015年初因孙恒兰做生意需要资金向李景红借款30万元，约定月利息1分5厘。至2017年5月本息已超过40万元。孙恒兰与李景红协商将位于泰康镇龙殿花园小区3号楼2单元1001室卖给李景红48万元，李景红再支付8万元，该房屋归李景红所有。因该房屋已抵押银行贷款未还，暂时不能办理房屋过户手续，待孙恒兰归还银行贷款后再办理房屋过户手续。李景红支付了8万元后，孙恒兰出具收条。一审已查明该事实却不予认定，请求二审法院纠正。二、李景红已实际占有房屋并交付了水电费和物业费及取暖费。三、李景红与孙恒兰没有办理房屋过户手续不是李景红个人原因，是因为该房屋有银行贷款没有还清，银行抵押在先才无法办理过户手续。刘秀娟辩称，李景红和孙恒兰是亲属关系，李景红受雇于孙恒兰，她们存在利害关系，无法核实双方签订书面协议的真实性，李景红所述2017年5月将案涉房屋出卖，但因案涉房屋抵押给银行所以没办理手续，双方签订买卖协议明确记载房屋买卖1年内将银行贷款还清，李景红配合办理产权手续，如违约承担违约金10万元。落款时间2017年5月10日。从该协议上可以看出2017年5月10日1年之后是2018年5月，而道外区法院2018年12月才作出查封，明显超过2018年5月。但李景红至今未向孙恒兰主张上述权益要求办理过户，可见李景红无法证明双方签订的书面协议的真实性。按照交易习惯，签订协议后应及时办理过户手续，而李景红至今没有要求办理自身存在过错。此外案涉房屋至今仍是孙恒兰占有，李景红没有居住过，提出执行异议和执行异议之诉及上诉都是为了拖延时间不还欠款。可见其签订的并非是合法有效的书面合同。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十五条，案外人应系权利人、权利具有合法性和真实性并且权利能够排除执行。判断其是否为权利人，对于已登记的不动产应按照不动产登记判断。本案中案涉房屋登记在孙恒兰名下，孙恒兰为房屋所有人，查封孙恒兰名下的房屋并无不妥，应驳回李景红的异议请求。李向荣、孙恒兰未到庭，未答辩。李景红向一审法院起诉请求：1.解除对位于泰康镇龙电花园小区××楼××单元××室房屋的查封;2.确认李景红与孙恒兰于2017年5月10日签订的库房买卖协议有效。一审法院认定事实：2018年9月27日，一审法院作出（2018）黑0104民初2947号民事判决书，判决:1.李向荣、孙恒兰于判决发生法律效力后立即给付刘秀娟借款本金2,830,000元及利息673,387.53元，共计3,503,387.53元;2.李向荣、孙恒兰于判决发生法律效力后立即给付刘秀娟以2,830,000元为基数,自2018年1月25日起至借款还清之日止,按月利率1%计算的利息;3.驳回刘秀娟的其他诉讼请求。判决书生效后，刘秀娟向一审法院申请强制执行，2018年12月15日，一审法院作出了（2018)黑0104执3124号通知书,查封了孙恒兰所有的位于泰康镇龙电花园小区××楼××单元××室房产。李景红向一审法院提出执行异议书面申请,请求停止对孙恒兰位于泰康镇龙电花园小区3号楼2单元1001室的执行，一审法院于2019年3月18日作出（2019）黑0104执异81号执行裁定书，裁定驳回案外人李景红的异议申请,李景红在期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉，即为本案。2017年5月10日,孙恒兰与李景红签订了一份库房买卖协议,约定：孙恒兰将自有房屋位于泰康镇龙电花园小区××楼××单元××室房产（建筑面积113平方米）出售给李景红,双方确定价格48万元,由于孙恒兰拖欠李景红欠款多年未还,本金加利息已超过40万元，现双方确定李景红再给付孙恒兰房款8万元，房屋归李景红所有，双方欠款结清，由于该房屋在银行有贷款,孙恒兰尚未归还,无法办理房屋产权过户手续，待孙恒兰将银行贷款还清后,双方再办理过户手续，孙恒兰收到李景红8万元房屋余款后,将房屋交付李景红使用居住，孙恒兰于签订房屋买卖协议后,一年内将银行贷款还清，配合李景红办理房屋产权过户手续，如违约承担违约金10万元。同日，孙恒兰出具收条，内容为今收到购房款8万元现金。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李景红主张在与孙恒兰签订库房买卖协议后向杨旭东交付了购房款8万元现金，并以对孙恒兰的40万元债权折抵房款，但李景红未举示双方形成该40万元债权债务关系的证据,以及8万元现金交付证据,故现无证据证明案涉房屋的购房款48万元，李景红已经全部交付完毕;李景红亦未举示证据证明案涉房屋在一审法院查封前由李景红占有使用;李景红与孙恒兰签订的库房买卖协议明确约定,合同签订一年后李景红享有向孙恒兰主张办理房屋更名过户手续以及要求支付违约金权利,但李景红均怠于行使,故房屋未办理更名过户手续亦因李景红自身原因。综上，李景红不具有足以排除执行案涉房屋的权利，对于李景红要求解除对位于泰康镇龙电花园小区××楼××单元××室房屋的查封的诉讼请求，不予支持。李景红要求确认双方签订的库房买卖协议有效，因无证据证明双方存在买卖库房的真实意思表示且实际履行,故对于该诉请，不予支持。判决:驳回李景红的全部诉讼请求。案件受理费100元(李景红已预交),由李景红负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李景红主张其与孙恒兰签订的以房抵账协议有效。但李景红未举示证据证明其与孙恒兰确实存在本息超过40万元的债权债务关系。李景红虽举示了孙恒兰出具的8万元收条，但无论是其主张的本息超过40万元的债权，还是该8万元的购房款，李景红均称是用现金支付的，但却未举示证据对此予以佐证。故李景红关于其与孙恒兰之间存在本息超过40万元债权债务关系及李景红已支付全部房屋价款的主张证据不足，本院不予支持。李景红主张其已实际占有房屋并交付了水电费和物业费及取暖费，但却未举示证据予以证明，故李景红的该主张不成立，本院不予支持。李景红主张其未办理房屋过户手续系因案涉房屋银行抵押在先无法办理过户手续，但依据其举示的库房买卖协议，孙恒兰应在协议签订之后的一年内还清贷款并配合李景红办理过户手续，但李景红在孙恒兰未按约定还清贷款后并未向孙恒兰主张其权利，其不利后果应自行承担。一审判决认定李景红系因自身原因未办理过户登记并无不当，本院予以维持。综上所述，李景红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李景红负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊（）二〇一九年十二月三十一日书记员  赵春莹