江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1863号原告：江西省陶瓷工业公司。住所地：景德镇市珠山区珠山中路121号，统一社会信用代码：12360200MB009836XM。法定代表人：刘子力，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋颖、魏婷怡，江西华镇律师事务所律师。被告：梁忠，男，汉族，1968年8月28日出生，住景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：余彩霞，江西泰方律师事务所律师。原告江西省陶瓷工业公司（以下简称“省陶瓷公司”）诉被告梁忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告省陶瓷公司委托诉讼代理人宋颖、魏婷怡，被告梁忠及其委托诉讼代理人余彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告省陶瓷公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间租赁合同关系解除，并判令被告梁忠立即搬离承租房屋；2.判令被告梁忠自2017年5月开始，按照每月1825元向原告支付房屋占用费至被告搬离时止（暂计算至2019年7月为47450元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因承租景德镇市珠山区中华北路56号约224.19平方米房屋，与原告建立租赁合同关系，其中最后一次于2012年12月17日签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止。其后，由于景德镇市老工厂搬迁需要，原告拒绝与被告继续签订书面租赁合同，双方转为不定期租赁合同关系，并于2017年初明确告知被告，将与其解除租赁合同关系，最后一次租金收取至2017年1月，当月租金为1825元。此后，原告多次要求被告搬离，被告拒绝。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。原告省陶瓷公司在举证期限内提交如下证据：1.原告法人证书一组，证明原告的诉讼主体资格；2.《资产委托经营协议》一组，证明案涉的租赁物已由该房屋的所有权人景德镇市国有资产经营管理有限公司交付原告进行托管经营，且根据协议约定，原告享有与第三方签订租赁合同的权利；3.《厂房租赁合同》一组，证明原、被告之间是租赁合同关系，且根据租赁公司双方约定租赁期限早已届满，现为不定期租赁关系。被告梁忠辩称，1.被告最后租赁中华北路56号的时间是2017年5月，后期是对该房屋的维护和修缮，并非租赁或占有；2.被告修缮及维护中华北路56号房产15年，共计花费150000元；3.原告应返还被告多交的租赁费52925元。中华北路56号一共三层，房屋总面积218.46平方米，该面积与租赁合同中约定的总面积224.08平方米，有5.73平方米的误差，原告应向被告返还该部分的房租；4.原告为不支付搬迁费和修缮费用，恶意起诉被告，本案不属于租赁合同纠纷，属于拆迁补偿纠纷，故请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告梁忠在举证期限内提交如下证据：1.被告身份证复印件一组，证明被告的诉讼主体资格；2.被告再就业证明一组，证明被告系原人民瓷厂下岗工人；3.人民瓷厂收据11张，证明被告自2004年开始租赁涉案房屋，最后交房租为2017年5月15日；4.《厂房租赁合同》一组，证明被告租赁原告中华北路56号房屋，店面面积19.08平方米，厂房面积205平方米，共计224.19平方米；5.食品卫生许可证、个体工商户营业执照、税务登记证一组，证明被告从2008年起在中华北路56号从事餐饮服务；6.中华北路56号平面图一组，证明中华北路56号一层面积87.89平方米、二层面积87.89平方米、三层面积42.68平方米，共计218.46平方米。被告多支付了5.73平方米房租。自2013年12月起，每月多交8.59元房租，截止到2017年5月，共计多交328元的房租；7.中华北路56号房屋××4张，证明被告从2004年以来对租赁房屋进行了相关的加固、捡漏及检修工程，原告未支付任何费用给被告；8.重要历史建筑门牌××张，证明涉案的中华北路56号被景德镇市人民政府授予“重要历史建筑”。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查认为，证据客观、真实，且均与本案具有关联性的，本院予以确认并在卷佐证。具体而言，本院对原告提供的1、2、3组证据及被告提供的1、3、4、7组证据予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对被告再就业证明一组，因与本案所争议事实不具有关联性，本院不予确认；2.对食品卫生许可证、个体工商户营业执照、税务登记证一组，因与本案所争议事实不具有关联性，本院不予确认；3.对中华北路56号平面图一组，该平面图系个人手绘制作，且未载明绘制主体、测量方法、房屋地址等信息，无法确定其真实性，故对该组证据，本院不予确认；4.重要历史建筑门牌××张，因与本案所争议事实不具有关联性，本院不予确认。经审理查明，2011年10月28日，景德镇市国有资产经营管理有限公司与原告签署《资产委托经营协议》，该协议载明：“（1）委托人将原人民瓷厂、建国瓷厂等陶瓷企业的土地、房屋、机器设备、工装工具等资产交付受托人进行托管经营。（2）托管经营期限自双方签署资产委托经营协议并报市国资委备案之日始，期限十年。自2011年11月1日起至2021年10月31日止。……（2）根据本协议，受托人享有与第三方签订租赁合同和对托管资产经营管理的权利及相应义务……”2012年12月17日，原、被告签署《厂房租赁合同》，合同约定：“乙方租用甲方坐落于景德镇市厂房及空地，厂房面积205平方米，店面19.08平方米，用于仓库……租赁期自2013年12月1日至2014年11月30日，共计一年……乙方每月共应向甲方交纳租金1825元……乙方对承租厂房装修或改变原有设施结构的，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门申报办理相关手续。租赁期满，甲方要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；不要求恢复原状的，应保持装修原貌。租赁期满或合同终止，乙方不得就房屋的装修和改变结构向甲方提出任何经济补偿或不经甲方同意予以拆除”。及至2014年11月30日，原、被告租赁合同期限届满后，双方未另行签署新的租赁合同，被告继续使用租赁厂房，原告亦未提出异议。2017年5月15日被告向原告缴纳了最后一次租金，此后，原告明确拒收被告租金并要求与被告解除租赁合同。现该租赁厂房至今由被告管理、使用，原告认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因被告对原告诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。本院认为，原、被告签署的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告基于其与景德镇市国有资产经营管理有限公司签署的《资产委托经营协议》，依法享有对本案租赁房屋进行出租的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告租赁合同约定的租赁期限届满后，双方租赁合同关系转为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原、被告均享有随时解除不定期租赁合同的权利。本案中，原告于2017年5月15日收取被告最后一次租金后，明确拒绝继续收取被告租金并要求解除与被告之间的租赁合同关系，其解除合同之行为符合法律规定。故对原告请求确认租赁合同关系解除，并要求被告搬离租赁房屋的主张，本院予以支持。原、被告租赁合同关系解除后，被告应当在合理期限内腾空房屋并将房屋交还原告。现涉案租赁房屋仍由被告使用、管理，被告应向原告支付房屋占用费至实际搬离之日止。现已查明，被告最后一次缴纳房屋租金时间为2017年5月15日，故对原告要求被告支付2017年6月至实际搬离之日止房屋占用费的该部分主张，本院予以支持。对于被告的辩称意见：1.被告修缮、维护涉案房屋15年，共计花费150000元。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定及原、被告双方在《厂房租赁合同》中约定的关于房屋维护及维修的条款。被告在未经出租人同意的情况下，不得擅自对涉案租赁房屋进行维修及维护，若被告认为原告在履行《厂房租赁合同》过程中存在过错或违约的，可以就该合同的违约责任问题另行提起诉讼；2.原告应返还被告多交的租赁费52925元。本院认为，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”之原则，被告对其主张未提供有效证据予以证实，故对其辩称意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西省陶瓷工业公司与被告梁忠之间关于景德镇市珠山区中华北路56号房屋的《厂房租赁合同》，被告梁忠于本判决生效之日起二十日内搬离该房屋；二、被告梁忠于本判决生效之日起二十日内一次性向原告支付自2017年6月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占用费按1825元/月计算）；三、驳回原告江西省陶瓷工业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2123元，由原告江西省陶瓷工业公司承担293元，被告梁忠承担1830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  严 东人民陪审员  余明洲人民陪审员  胡宁云二〇一九年十二月九日书 记 员  张 群