河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0404民初1021号 原告：冯霞。 委托诉讼代理人：李瑞宇，河北国尚律师事务所律师。 被告：褚庆超。 委托诉讼代理人：宋亚平，河北天汉律师事务所律师。 原告冯霞与被告褚庆超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯霞及其委托诉讼代理人李瑞宇，被告褚庆超及其委托诉讼代理人宋亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯霞向本院提出诉讼请求：一、被告协助原告办理邯郸市复兴区房屋产权过户手续；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告老家均在山东，原告二哥与被告系同学关系。1988年因单位搬迁，原告从山东到邯郸工作（国棉三厂）,被告亦工作在中煤31处。1994年中煤31处内部集资建房，被告因家人均在山东，不打算购买。而原告因在邯郸并无住房，于是与被告协商，以被告名义购买中煤31处的集资建房。1994年8月，原告向中煤31处交纳购房款2万元，1995年房屋建成，之后原告一直在该房居住至今。后下发房产证，因被告是名义的购房人，应中煤31处要求，房产证由被告领取。现房产证已经下发，具备办理过户条件，请求判决被告协助原告办理产权手续。 褚庆超辩称，一、冯霞诉称“1994年中煤31处内部集资建房，被告因家人均在山东，不打算购买”不属实。被告1960年10月到中煤三十一处参加工作，2001年5月31日退休，1994年尚在位于本案争议房屋旁边的中煤三十一处机电科工作。1975年，被告长子褚衍安招工到中煤三十一处工作。1988年被告亲属户口“农转非”，被告母亲、妻子、次子三子及女儿共五口人户口从山东枣庄老家迁入邯郸化林路派出所。当时，被告全家老小七口人户口在邯郸，但在邯郸没有属于自己的房产，急需在邯郸购房。 二、冯霞诉称“原告因在邯郸无房，于是与被告协商，以被告名义购买中煤31处的集资建房”不属实。1988年，被告亲属五口人户口“农转非”落户到邯郸化林路派出所后，1994年中煤三十一处房产科通知被告建房指标下来了有被告的指标。当时给被告的房产面积不足50平方米，被告一家七口人难以居住。于是冯霞和被告商定，冯霞愿意借款给被告交纳集资款，房屋建成后冯霞居住，所交款项抵顶租金。 三、总房价18,328.51元属于比成本价更优惠的“标准价”，且因被告的具体条件符合有关各项调节因素实际售价才比“标准价”又减少了7,930.51元（18,328.51元-10,398元=7,930.51元），冯霞收到了退款11,682元。本案争议房屋的面积为49.57平方米，每平方米标准价为369.75元，房屋标准价合计18,328.51元。按《邯郸市深化住房制度改革实施办法》和《邯郸市共有住房出售实施细则》的各项调节因素计算后，实际售价为10,398元，减收20%后实际付款额为8,318元。1994年8月29日所交纳的2万元“褚庆超46号楼集资款”，按照有关规定共计退回11,682元，实际房款金额为8,318元。总房价18,328.51元属于比成本价更优惠的“标准价”，且因被告的具体条件符合有关各项调节因素实际售价才比“标准价”又减少了7,930.51元（18,328.51元-10,398元=7,930.51元），退款11,682元退给了冯霞，并没有退给被告。 四、冯霞租住本案争议房屋期间，曾经多次向被告提出购买该房屋，但双方没有达成一致意见，冯霞和被告之间没有建立房屋买卖关系，被告更没有接收过冯霞的任何购房款。1、2002年2月9日，冯霞亲笔写书信给被告。书信中冯霞写到“褚叔您看这房子我们这样住着也不是个事。我想和您商量一下，假如您们不想要这个房子的话，我给您5000元。您要是想要房子的话，您再把钱退给我，我们再另做打算。如果您觉得可行的话，您有时间过来一趟，我们商量一下，来回费用算我的”。从这封信可以看出，冯霞也是认为该房屋产权归被告，所以冯霞才向被告提出要约“假如您们不想要这个房子的话，我给您5000元”。对这样的买房要约，被告当然没有同意。2、2006年春节初四，冯霞和她哥开车到被告山东老家商谈买本案争议房屋。冯霞还是提出给被告5000元买房，被告心平气和地对冯霞说明，老家农村住房条件不如邯郸被告的房子好，邯郸房子有暖气、单位有医院看病方便，被告不卖房子。冯霞又说愿意出价1万元，被告还是不同意卖房。被告提出立下一个字据，租金上给冯霞最大的优惠，每月房租确定为100元，冯霞对此不同意。3、2013年9月9日、2013年11月5日、2013年12月15日，被告先后三次到邯郸本案争议房屋找到冯霞。2013年9月9日这一次，冯霞提出愿意出价5万元买房，被告提出市场价20万元，愿意17万元卖房，双方因为买房价格分歧未达成买卖房屋协议。2013年11月5日、2013年12月15日这两次，双方发生争执，协商没有任何进展。4、2014年3月，被告给冯霞书信一封，信中提出，从2014年3月开始，每月要支付被告房屋租金500元。冯霞至今未按此要求支付租金。5、2019年3月，被告和儿子褚某、大儿媳洪某再次来到邯郸找到冯霞。被告提出按照市场价适当优惠卖房，冯霞表示只同意5万元买房，双方又没有达成一致意见。 五、冯霞所称的借名买房合同根本不存在，即使存在，因合同签订目的是为了规避政府关于公有住房出售的限制性规定，属合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。公有住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，政府部门对该类房屋购买人有特殊的规定和限制，其购买人必须满足一定条件，购买资格具有专属性。本案争议房屋出售前属于中煤三十一处的公有住房，冯霞当时是邯郸国棉三厂职工，不是中煤三十一处的职工，不具有购买该房屋的资格。被告当时是中煤三十一处职工，按照当时政府和单位有关规定享有购买房屋资格并能根工龄等享有以优惠价格购买的权利。 六、配套设施煤棚集资款1,500元是被告交纳的，煤棚的占有、使用、收益、处分权一直都属于被告。1998年4月23日，被告交纳了本案争议房屋配套设施煤棚的集资款1,500元。煤棚建好后至今，一直由被告使用或出租于案外其他人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 冯霞为其主张，提供如下证据：1、冯霞身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、《中煤第一建设公司收款凭证》一份，证明本案争议的房产系冯霞实际出资购买；3、邯郸市魅力装饰材料有限公司出具的《证明》一份，证明本案争议房屋系冯霞出资装修，一直由冯霞居住，产权也是冯霞所有；4、水费交款通知单一份，证明争议房屋自交房起至今一直由冯霞居住；5、冯陆志出具的《事情经过》一份，证明房屋系原告借被告之名购买，资金也是由冯陆志及冯霞母亲出借给冯霞；6、冯霞邻居贾翠兰出具的《证明》、贾翠兰当庭证言一份，证实争议房屋自交房起至今由冯霞居住；7、冯霞夫妻和褚庆超谈话录音一份，证明争议房屋被告当时并没有购买的行为，也没有购买房屋的意向，房屋确实由原告出资购买，借用被告指标的情况原告认可，所以房产证及购房手续上都是被告的名字，但实际出资人为原告；8、冯霞和褚庆超谈话录音一份，证明冯霞出了购房款，也没有向褚庆超提出购买该房屋。 褚庆超为其辩解，提供如下证据：1、褚庆超身份证复印件一份，证明被告身份信息；2、褚庆超户口簿一份，证明被告身份信息；3、褚庆超退休证一份，证明褚庆超于1960年10月参加工作，于2001年5月30日退休，工作单位为中煤三十一处；4、褚庆超与中煤第一建设有限公司第三十一工程处签订的《邯郸市市区公有住房买卖契约（一）》一份，证明房屋的面积为49.57平方米，每平方米标准价为369.75元，房款应为18328.51元，按照有关规定，根据被告的工龄等因素调节后，实际售房价格为10398元，一次性付清的情况下仅需购房款8318元，按照各种办法规定，被告的工龄价值为7930.51元；5、2019年3月26日中煤三十一处出具的《证明》一份，证明本案房款的具体数额；6、《中煤三十一处岭北小区住房情况登记表》一份，证明涉案房屋登记在褚庆超名下，房主为褚庆超，第二个电话为褚庆超电话；7、邯郸市复兴区联纺西路72号46-4-9号房屋的《房屋所有权证》一份，证明房屋所有权人为褚庆超；8、复兴区联纺西路72号46-4-9号房屋的《国有土地使用证》一份，证明土地使用权人为褚庆超；9、2002年2月9日冯霞与褚庆超书信一份，证明2002年冯霞写信时还认为该房的产权人为褚庆超，冯霞出价5000元提出要约，想要购买该房屋；10、中煤一建《关于办理邯郸市房屋所有权证的通知》（中煤31处发【1998】82号）复印件一份，证明购买住房的公司职工才属于办证范围；11、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号）复印件一份，证明该决定第四条对标准价做出了解释，标准价为对职工最优惠的价格，只有单位职工才能享有，买房时要按照工龄予以折扣，按照标准价购房的，每个家庭仅能享受一次，标准价购买的住房五年后才可以进入市场，该期间都属于职工购房期间；12、2019年6月26日中煤三十一处出具的《证明》一份，证明本案房款的具体数额；13、《邯郸市人民政府关于印发邯郸市深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知》（【1998】264号）复印件一份，证明涉案房屋符合第二条第一项规定的政策；14、《收款凭证》一份，证明1998年4月23日，被告交纳涉案房屋配套设施煤棚集资款1500元；15、证人褚某当庭证言一份，证明2019年3月份，被告和家人一起从山东来到邯郸，与原告对涉案房屋进行了协商，原告出价5万元，被告不同意，被告要求原告按市场价购房，大约40万元，双方未达成一致意见；16、证人洪某当庭证言一份，证明2006年大年初四，冯霞与她哥哥去山东枣庄商量买房的事情，原告当时出价5000元，被告没有答应，后来原告提交到1万元，被告也没有同意，后来褚庆超提出每月收取原告100元租金；2019年3月份，其与被告褚庆超、被告儿子褚某来邯郸与原告协商房屋事情，当时原告出价5万元，被告没有同意，后来双方也没有达成一致意见。 本院经审理认定事实如下：1998年6月14日，中煤三十一处（甲方、卖方）和褚庆超（乙方、买方）签订《邯郸市区公有住房买卖契约》一份，约定褚庆超购买复兴区联纺西路72号院46号楼4单元5层9号，建筑面积49.57平方米，售房建筑面积每平方米单价369.75元，按《办法》和《细则》的各项调节因素计算后，本套住房实际售价为10,398元；乙方已按规定时限一次性付清全部购房款，减收20%，减收后实付金额8,318元。以上房款由冯霞向中煤三十一处交纳，后退还部分款项也由冯霞收取。冯霞1995年入住该房屋至今。1999年7月16日，褚庆超取得涉案房屋的房产证，后取得《国有土地使用证》。 2002年2月9日，冯霞向褚庆超邮寄信函一封，内容为：“褚叔您好，……今去信是因前些日子收到了您老人家的来信，取暖费被扣了，褚叔真不好意思，是房产搞错了，取暖费我都是提前交的，都次交的时候我交代别扣了工资，今年交2000年取暖费的时候，我还看了房产的表和账目，当时我也觉得哪里搞错了，我还问了问，你们是不是扣工资，他们说没有，没有。他们做的账我也是不是太懂，也没有多问。当我拿着你的来信，给他们看的时候，他们说查查。去了好几次，他们只给查了表面账目说是错了一年99年的，你来信写的错了98、99，是错了一年还是两年，房产说过三年给查查底账，先给您邮去一年的取暖费，如果是两年都错了，再给您邮去。 褚叔，您看这房子我们这样住着也不是个事，我想和您商量一下，假如您们不想要这个房子的话，我给您5000元，您要是想要房子的话，您再把钱退给我，我们再另做打算。如果您觉得可行的话，您有时间过来一趟，我们商量一下，来回费用算我的。褚叔，你也知道我不太会说话，如果有说错的地方，还请褚叔您老人家体谅，有什么事可以来信来电话（406×××9）。再祝您们全家新年快乐”。 2013年，冯霞夫妻和褚庆超谈话录音显示： “冯霞：不管怎么说吧叔，就这么说，你看啊，这94年头你的这个房。94年到现在将近十九年了，94年买你的这个房，那么多年了，你最后说毕竟是俺掏钱在里面的。 褚庆超：啊那你掏钱垫付……你掏钱是为了住房……你可买了指标，谁卖给你指标？ 冯霞：我承认这个房子是你的指标，我掏的钱，你的指标。 褚庆超：我的指标，你买了吗？ 冯霞：当时。我们可掏了2万元。 …… 冯霞丈夫：当时，是我们掏了钱买了这个房子不，是不是当时掏了2万元，给了你，让你交的钱。 褚庆超；谁交钱，钱没有给我，我不知道给谁了？ 冯霞丈夫：交钱的时候。是不是冯霞给你的钱？ 褚庆超：不是。 冯霞丈夫：房子你掏钱了没有？ 褚庆超：我没有掏钱，你的房子是我的指标。 …… 冯霞丈夫：新房下来的时候，94年新下来的房，当时没有达成任何协议，冯霞要住这个房子，掏了2万元。 褚庆超：没我的指标，谁能住这个房子。 冯霞、冯霞丈夫：指标是你的，我们承认。 冯霞丈夫：指标是你的，当时您家也没在这，您当时也没打算要这个房子。 褚庆超：我也没打算要这个，我家没在这，我要房子也没有。 褚庆超：你买谁的？你给我一块钱了吗？指标是我的。 冯霞：肯定买你的。 冯霞丈夫：谁交的钱？ 褚庆超：我没交钱，31处也不是我交的钱，冯霞自己交的，不是我交的。 冯霞丈夫：冯霞交的钱，谁去的？ 褚庆超：我不知道谁去的，我没去，她偷我指标。 冯霞丈夫：交钱的时候谁去交的？ 褚庆超：交钱的时候我不知道，她交的，如果是我交钱，我就不会不同意。 冯霞丈夫：你的意思是如果你去交钱你就不会不同意，如果31处交钱那的是你的名字？ 储庆超：不写我名不收账。 冯霞丈夫：那谁交的钱？ 褚庆超：我不知道。 冯霞丈夫：你不签字，31处谁敢收房子的钱。 褚庆超：我不知道。 冯霞丈夫：你的意思是买这个房子是冯霞出的钱，你反正是在31处没有签名？ 褚庆超：没有签名，31处没签名，她签名也得签我的名，她交钱，写我的名字，这个我承认。 冯霞丈夫：毕竟我们掏了这笔钱，你的意思是你现在作为一个不知情的人，你没交钱，也没签名？ 褚庆超：对。 冯霞丈夫：冯霞签的名？ 褚庆超：对，冯霞签谁的名字？写我的名字。 冯霞丈夫：对，冯霞签你的名字“褚庆超”，完了，冯霞占了。 褚庆超：对，签我的名字，就是我的房子，她要写冯霞的名字，人家我的签名我认，我的签字谁也模仿不了，她的签字她认，但是不管怎样…… 冯霞丈夫：冯霞住进来就是新房，你一天也没在这住。 褚庆超：住进来就是新房，我没住一天。” 褚庆超对该录音予以否认，称系冯霞恶意伪造，但未在本院指定的期间提出鉴定申请。 2019年3月26日，中煤第一建设有限公司第三十一处工程处出具《证明》一份，内容为：“兹证明我处已在1998年6月14日按照《邯郸市深化住房制度改革实施办法》和《邯郸市共有住房出售实施细则》规定，与我处职工褚庆超签订了《邯郸市区共有住房买卖契约（一）》。售房建筑面积每平方米标准价为369.75元，按照上述《办法》和《细则》的各项调节因素计算后，本套住房实际售价为10,398元，实际售价10,398元，褚庆超已向我处交纳，该房屋产权现已经归购房者褚庆超所有”。2019年6月12日，该处又出具《证明》一份，内容为“2019年3月26日，我处关于褚庆超购买复兴区联纺西路72号46号楼4单元5层9号出具了证明一份，经核实补正如下：售房建筑面积为49.57平方米，每平方米标准价为369.75元，合计18,328.51元。按《邯郸市深化住房制度改革实施办法》和《邯郸市共有住房出售实施细则》的各项调节因素计算后，本套住房实际售价为10,398元。褚庆超一次清付清10,398元，减收20%，减收后实际付款额为8,318元”。 以上事实，有《中煤第一建设公司收款凭证》一份，冯霞夫妻和褚庆超谈话录音一份，《邯郸市市区公有住房买卖契约（一）》一份，中煤第一建设有限公司第三十一处工程处《证明》二份，《中煤三十一处岭北小区住房情况登记表》一份，邯郸市复兴区联纺西路72号46-4-9号《房屋所有权证》一份，冯霞与褚庆超书信一份及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，冯霞称1994年借用被告褚庆超之名购买了涉案房屋，双方系借名买房的法律关系，但双方并未签订书面的合同，致使发生纠纷。褚庆超称当时并未和冯霞达成买卖房屋的意思表示，只是由冯霞出资居住至今，所交房款抵顶租金，双方系租赁合同关系。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为冯霞与褚庆超之间是借名买房的法律关系还是租赁的法律关系。 从本案查明的事实看，首先，涉案房屋的全部购房款系冯霞出资，交款收据一直由冯霞持有,所退房款也退还给冯霞，冯霞系该房的实际出资者。 其次，该房在1995年由冯霞装修并实际居住至今，褚庆超并未向冯霞主张过租金。褚庆超称，1988年其亲属户口“农转非”，全家老小七口人户口在邯郸，但在邯郸没有属于自己的房产，急需在邯郸购房。中煤三十一处给褚庆超的房产面积不足50平方米，被告一家七口人难以居住。于是冯霞和被告商定，冯霞愿意借款给被告交纳集资款，房屋建成后冯霞居住，所交款项抵顶租金。冯霞对此不予认可，且褚庆超二十余年来从未向冯霞主张过租金，有违常理，亦未提交双方关于租赁关系及租金数额约定的相关证据，应承担不利后果。 再次，褚庆超称，冯霞租住本案争议房屋期间，曾经多次向褚庆超提出购买该房屋，但双方没有达成一致意见，冯霞和褚庆超之间没有建立房屋买卖关系，被告更没有接收过冯霞的任何购房款。2002年冯霞向褚庆超写信提出要约，5,000元购买该房，由此也可以看出冯霞认为该房的产权人仍为褚庆超。冯霞称，该房的房产证在1999年7月办理，经多次向褚庆超要求过户，但褚庆超迟迟不予过户情况下导致冯霞与褚庆超协商此事，但褚庆超未置可否。本院认为，褚庆超对冯霞提交的谈话录音予以否认，称系冯霞恶意伪造，但未在本院指定的期间提出鉴定申请，本院对录音的真实性予以确认，认定该录音系冯霞及其丈夫与褚庆超的谈话内容。从冯霞夫妻和褚庆超谈话时褚庆超所说的“我没有掏钱，你的房子是我的指标”、“我不知道谁去的，我没去，她偷我指标”等，可以看出1994年冯霞交纳购房款时褚庆超即知道冯霞用其“指标”购买了涉案房屋，褚庆超是否收取购房款并不影响其借名买房的法律关系的成立。 综上，结合双方的陈述以及证据，冯霞1994年向中煤三十一处出资购买涉案房屋，1995年居住至今已有二十余年，褚庆超并未提出异议，亦未提交证实租赁关系以及房款抵顶租金的相关证据，且从双方的谈话录音来看，褚庆超当时就知道冯霞用其“指标”购买了涉案房屋，冯霞证据与其陈述能够相互印证，能够证实冯霞用褚庆超名字购买了涉案房屋。褚庆超辩解冯霞借款给其买房，所借房款抵顶租金，证据不足，且亦不符合常理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一、二款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”，冯霞陈述比褚庆超陈述具有更高的可信度，故本院认定双方的法律关系为借名买房的法律关系。 褚庆超辩称，冯霞所称的借名买房即使存在，因合同签订目的是为了规避政府关于公有住房出售的限制性规定，属以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。本院认为，即便1994年购买涉案房屋时，该房屋系具有保障性质的政策性住房，但1999年褚庆超取得涉案房屋的房产证，该房屋产权已经属于褚庆超所有，中煤第一建设有限公司第三十一处工程处出具的《证明》亦证实该房屋产权现已经归褚庆超本人所有，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”规定，本案借名买房的合同有效，褚庆超应当为冯霞办理涉案房屋的产权过户手续，冯霞诉称褚庆超协助冯霞办理邯郸市复兴区房屋产权过户手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 被告褚庆超于本判决生效之日起十日内协助原告冯霞办理邯郸市复兴区房屋产权过户手续。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告褚庆超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  常黎霞 二〇一九年十二月十九日 书记员  霍观涛