黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初4685号原告:黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省依兰县通江路96号，统一社会信用代码912301235780511385。法定代表人：孙杨，职务总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。被告：谢东凯，男，1973年5月13日生，汉族，住哈尔滨市阿城区。被告：上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街226号，统一社会信用代码91230199763162083F。代表人：李连全，职务行长。委托诉讼代理人：于月才，黑龙江锦融成律师事务所律师。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松鸿泰公司）与被告谢东凯、上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行哈尔滨分行）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新松鸿泰公司的委托诉讼代理人霍永成，被告浦发银行哈尔滨分行的委托诉讼代理人于月才到庭参加诉讼，被告谢东凯经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新松鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与谢东凯签订的商品房买卖合同；2.判决被告浦发银行哈尔滨分行返还被扣划的保证金695223.65元；3.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第一笔贷款本金、利息及罚息20220.46元，并以代付款金额20220.46元为基数，给付自2016年6月30日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；4.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第二笔贷款本金、利息及罚息15673.27元，并以代付款金额15673.27元为基数，给付自2016年8月22日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；5.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第三笔贷款本金、利息及罚息7838.95元，并以代付款金额7838.95元为基数，给付自2016年11月7日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；6.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第四笔贷款本金、利息及罚息19682.95元，并以代付款金额19682.95元为基数，给付自2017年3月16日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；7.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第五笔贷款本金、利息及罚息15715.88元，并以代付款金额15715.88元为基数，给付自2017年7月20日至实际日止，按月利率2%的标准的违约金；8.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第六笔贷款本金、利息及罚息15720.45元，并以代付款金额15720.45元为基数，给付自2017年11月21日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；9.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第七笔贷款本金、利息及罚息15715.14元，并以代付款金额15715.14元为基数，给付自2018年3月21日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；10.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第八笔贷款本金、利息及罚息15767.86元，并以代付款金额15767.86元为基数，给付自2018年8月6日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；11.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第九笔贷款本金、利息及罚息7812.46元，并以代付款金额7812.46元为基数，给付自2018年9月20日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；12.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第十笔贷款本金、利息及罚息3892.97元，并以代付款金额3892.97元为基数，给付自2018年10月18日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；13.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第十一笔贷款本金、利息及罚息536090.1元，并以代付款金额536090.1元为基数，给付自2018年11月9日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；14.判决被告谢东凯给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第十二笔贷款本金、利息及罚息21093.16元，并以代付款金额21093.16元为基数，给付自2018年11月12日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；15.判决被告谢东凯给付合同解除违约金164340.6元（以总房款821703元的20%计算）；16.判决被告谢东凯支付原告律师费79018元；17.判决被告谢东凯承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月18日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》及其附件，后原告与被告二签订《浦发银行商品房按揭合作协议书》。《商品房买卖同》约定：被告一以银行贷款的方式购买原告开发建设的香坊区会展城上城一期7#楼1单元23层001号房屋。附件四即合同补充协议约定：在甲方担保期间，若因乙方拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致甲方代为偿还的，自甲方发出通知之日起30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由乙方承担。《浦发银行商品房按揭合同协议书》约定，由原告为被告一的贷款向被告二承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，被告二为被告一办理按揭贷款，贷款金额为570000元，约定等额本息还款，每期还款日为15。后被告一多次到期未能偿还银行贷款，导致原告先后代为被告一偿还银行贷款本金、利息和罚息及诉讼费、代理费共计695223.65元。2018年1月23日，原告已通过EMS的形式向被告一发出违约通知单，催告其应按照约定于1个月内偿还原告的代付款项及违约金，但被告一至今未给予任何回应。原告认为，根据法律及相关司法解释的规定，原告与被告一双方之间系合法的商品房买卖合同关系，由于被告一未能按时偿还银行贷款导致原告保证金账户被银行多次划扣，给原告造成了重大的经济损失，被告一的行为已经构成违约。另外，银行按揭贷款合同的主体双方为被告一与被告二，被告二应优先选择要求被告一偿还贷款，不应划扣原告银行账户内存款，被告二应向原告返还所划扣金额。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。浦发银行哈尔滨分行辩称，一、本案涉案的房屋买卖合同纠纷合同的主体是原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告谢东凯，该商品房买卖合同是否解除均不影响我行依法扣划因被告谢东凯在我行逾期贷款。因被告谢东凯在我行逾期还贷，金额为695223.65元，我行依据2015年9月14日与原告签订的商品房按揭合作协议书第七条，第七条的主要内容作为原告应当办理抵押登记，并将抵押权证交由我行保管。二、原告对被告谢东凯在我行贷款的本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在我行开立保证金账户，该保证金账户属于质押担保，因被告谢东凯不能按期还本付息由原告代为偿还，甲方也就是我行有权依法从原告在我行开立的保证金账户中扣划被告谢东凯逾期还贷金额695223.65元。三、因原告对被告谢东凯在我行贷款承担连带责任，我行可以依法向被告谢东凯主张还款，也可以依法要求原告履行代偿义务，二者不分先后顺序。因此，原告诉讼请求第二项要求我行依法返还因被告谢东凯逾期还贷扣划的保证金没有任何法律依据。综上，我行依法要求驳回原告要求我行返还扣划保证金的无理诉讼请求，依法判决我行不承担任何法律责任。谢东凯未出庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》及附件，《浦发银行个人购房担保借款合同》及附件，《浦发银行商品房按揭合作协议书》，南岗区人民法院（2018）黑0103民初1720号民事判决书，上海浦东发展银行授信业务凭证/回单、特种转账借方传票共计12份，违约通知及送达状态查询到，律师费发票、《民事委托代理合同》、北京市发展改革委员会和北京市司法局作出的《关于印发〈北京市律师服务收费管理办法〉、〈北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准〉的通知》具备真实性、合法性和关联性，能够相互结合证明相关案件事实，本院予以采信并在卷佐证。被告谢东凯、浦发银行哈尔滨分行未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月18日，原告与被告谢东凯签订《商品房买卖合同》及其附件，合同主要约定，被告购买原告开发建设的位于香坊区××与××交口向东600米南侧会展城上城一期7#楼1单元23层1号房屋，房屋总价款821703元，合同中约定被告于签订合同当日向原告交付首付款251703元，余款570000元由被告向银行办理贷款支付给原告。附件四合同补充协议中约定，在原告担保期间，若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知之日起30日内，被告应全额向原告还还代付款，并按原告代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向原告支付违约金，被告超过上述期限未能向原告返还全部代偿款项，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取被告总房款20%的违约金，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费等费用）由被告承担。双方通知的方式，用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准。用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第三日视为送达。原告发出通知后如果在7日内没有收到被告明确的答复，视为默认原告的意见。2015年12月19日，原告与被告浦发银行签订《商品房按揭合作协议书》，主要约定由浦发银行对原告开发的会展城上城项目提供房屋按揭贷款，原告同意自《个人购房借款（综合）合同》签订之日起，至购房人（借款人）取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交被告收执之日止，对购房人（借款人）所欠被告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在被告处开立“保证金专户”，按照被告按揭贷款余额的2%存入保证金并承担质押担保责任。当借款人不能按期还本付息时，由原告代为偿还，被告有权直接从保证金账户中扣收。被告谢东凯与原告签订《商品房买卖合同》后，被告谢东凯作为借款人、案外人谢东斌作为保证人与与浦发银行哈尔滨分行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：被告向浦发银行贷款570000元，贷款用途为购买坐落于香坊区××与××交口向东600米南侧会展城上城一期7#楼1单元23层1号的房产（即本案涉案房屋），贷款期限为20年，预计自2015年6月3日起至2035年6月3日止，合同贷款资金支付的借款人交易对象户名为原告新松鸿泰公司。浦发银行哈尔滨分行依据合同向谢东凯发放贷款570000元。另查明，因谢东凯未按合同约定的时间向浦发银行偿还贷款本息，原告分7次代谢东凯向浦发银行偿还贷款本金、利息、罚息：第一笔2016年6月30日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计20220.46元；第二笔2016年8月22日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计15673.27元；第三笔2016年11月7日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计7838.95元；第四笔2017年3月16日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计19682.95元；第五笔2017年7月20日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计15715.88元；第六笔2017年11月21日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计15720.45元；第七笔2018年3月21日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计15715.14元。此后，浦发银行哈尔滨分行将谢东凯、于晓丽（贷款时与谢东凯系夫妻关系）、谢东斌诉至我院，我院审理后于2018年4月17日作出（2018）黑0103民初1720号民事判决书，判决：一、解除浦发银行哈尔滨分行与谢东凯签订的《个人购房担保借款合同》；二、谢东凯、于晓丽偿还浦发银行哈尔滨分行《个人购房担保借款合同》中的贷款本金523650.10元，计算至2018年4月16日的利息2352.82元，自2018年4月17日至实际给付之日止的逾期罚息按执行利率上浮30%计算；三、谢东凯、于晓丽给付浦发银行哈尔滨分行律师费16763元；四、谢东斌、新松鸿泰公司对判项二、三承担连带保证责任；五、谢东斌、新松鸿泰公司承担保证责任后，有权向谢东凯、于晓丽追偿。案件受理费9349元，减半收取计4674.50元，由谢东凯、于晓丽、谢东斌、新松鸿泰公司负担。该判决生效后，新松鸿泰公司履行了承担连带保证责任的义务，分别于2018年8月6日向浦发银行哈尔滨分行还款15767.86元；2018年9月20日向浦发银行哈尔滨分行还款7812.46元；2018年10月18日向浦发银行哈尔滨分行还款3892.97元；2018年11月9日向浦发银行哈尔滨分行还款536090.1元；2018年11月12日向浦发银行哈尔滨分行还款21093.16元。新松鸿泰公司在浦发银行哈尔滨分行起诉前、后代谢东凯偿还的各项费用合计为695223.64元。又查明，原告于2018年4月17日向被告谢东凯预留的通讯地址邮寄违约通知，该邮件被他人签收。因谢东凯至今未偿还上述欠付款项，原告诉至法院，原告因本次诉讼发生律师费79018元。本院认为，原告与被告谢东凯签订的《商品房买卖合同书》及附件、被告浦发银行哈尔滨分行与原告签订的《商品房按揭合作协议书》及被告浦发银行哈尔滨分行与谢东凯签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行各自的合同义务。本案中，在原告担保期间，因被告谢东凯拖欠浦发银行贷款本息、罚息及相关费用导致原告代为偿还后，原告履行了相关的通知义务，但谢东凯仍然未能偿还原告代付款项，此种情形符合《商品房买卖合同书》中约定的原告单方解除合同的条件，且原告有权收取谢东凯总房款20%的违约金，故对于原告要求解除与被告谢东凯签订的《商品房买卖合同书》及给付解除合同违约金164340.6元（821703元×20%）的诉请，本院予以支持。因被告谢东凯不能按照《个人购房担保借款合同》的约定向浦发银行哈尔滨分行按期偿还贷款本息，浦发银行哈尔滨分行按照《商品房按揭合作协议书》的约定从原告保证金账户中扣收，原告因此代付款项共计695223.64元，现原告要求被告谢东凯返还上述款项有事实及法律依据，本院予以支持。按照《商品房买卖合同书》的约定，自原告发出通知起30日内，谢东凯应全额向原告返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金，原告按照月利率2%的标准向谢东凯主张违约金符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告谢东凯支付律师费的诉讼请求符合《商品房买卖合同书》的约定，原告提供的《民事委托代理合同》及律师费发票显示其本次诉讼支出律师费79018元，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告浦发银行哈尔滨分行返还原告被扣划的保证金695223.65元的诉请，根据原告与被告浦发银行哈尔滨分行签订的《商品房按揭合作协议书》第七条约定，当借款人不能按期还本付息时，由原告代为偿还，浦发银行哈尔滨分行有权直接从保证金账户中扣收。故对原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告谢东凯于2015年3月18日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号231509082015000298）；二、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内返还原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付款695223.65元；三、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2016年6月30日代付款20220.46元的违约金（以20220.46元为基数，自2016年6月30日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；四、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2016年8月22日代付款15673.27元的违约金（以15673.27元为基数，自2016年8月22日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；五、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2016年11月7日代付款7838.95元的违约金（以7838.95元为基数，自2016年11月7日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；六、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2017年3月16日代付款19682.95元的违约金（以19682.95元为基数，自2017年3月16日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；七、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2017年7月20日代付款15715.88元的违约金（以15715.88元为基数，自2017年7月20日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；八、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2017年11月21日代付款15720.45元的违约金（以15720.45元为基数，自2017年11月21日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；九、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2018年3月21日代付款15715.14元的违约金（以15715.14元为基数，自2018年3月21日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；十、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2018年8月6日代付款15767.86元的违约金（以15767.86元为基数，自2018年8月6日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；十一、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2018年9月20日代付款7812.46元的违约金（以7812.46元为基数，自2018年9月20日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；十二、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2018年10月18日代付款3892.97元的违约金（以3892.97元为基数，自2018年10月18日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；十三、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2018年11月9日代付款536090.10元的违约金（以536090.10元为基数，自2018年11月9日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；十四、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司2018年11月12日代付款21093.16元的违约金（以21093.16元为基数，自2018年11月12日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算）；十五、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司合同解除违约金164340.60元；十六、被告谢东凯于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司律师费79018元；十七、驳回原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17891元、公告费560元，由被告谢东凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  陈东梅人民陪审员  杨桂榕二〇一九年十二月二十四日书 记 员  朱颖涵