广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1775号原告:梁敏川，男，汉族，1956年4月22日出生，住广州市荔湾区*********。公民身份号码：440************310。委托代理人：刘彦君，广东汇迅律师事务所律师。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区********。统一社会信用代码：914********74047X4。法定代表人：尹某1。原告梁敏川诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告梁敏川及其委托代理人刘彦君到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年2月22日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期6幢2104的房屋,该房屋面积为74.47平方米，成交价为360609元。付款方式为：原告已付款216365元，定于2014年5月23日前付房款72122元，余款72122元定于2014年8月23日前全部付清。合同约定,被告应于2015年11月30日前将房屋交付给原告使用,逾期超过60日后,原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后,原告依约履行了付款义务，缴纳了契税等费用，被告出具了发票。被告通知的收楼时间一再迟延,双方于2018年3月15日签订了《天标.山水星御房屋买卖问题谅解协议》。约定:原告同意对被告违约交楼的追偿日期止于2017年4月30日,双方核算赔偿金为55822元,原告同意先行抵扣维修基金5585.25元及管理费,余款由被告以现金形式6个月内赔付给原告。然而,被告抵扣完约定的款项之后,并未依约将余款赔付给原告,其行为已构成违约。故此,原告为了自身的合法权益免受侵害,特具状法院,请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金48449.47元(双方约定的赔偿金55822元，减去维修基金5585.25元和抵扣物管费1787.28元）；2、被告向原告支付逾期交房违约金的利息暂计1000元(以48449.47元为基数,从2018年9月15日起按人民银行授权机构发布的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止)；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告举证如下：1、《广东省商品房买卖合同》，证明原告于2014年2月22日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号:201**********035),由原告向被告购买位于肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期6幢2104的房屋。双方对价款、付款方式、各方的权利义务作出了约定。2、房款发票两张、契税完税证明、办证费收据，证明原告按约定如期支付了全部房价款,税费及其他费用。3、《天标。山水星御房屋买卖问题谅解协议》、入伙确认书，证明双方于2018年3月15日签订了《谅解协议》。约定:原告同意对被告违约交楼的追偿日期止于2017年4月30日,双方核算赔偿金为55822元，原告同意先行抵扣维修基金5585.25元及管理费,余款由被告以现金形式6个月内赔付给原告。2018年3月15日原告收楼入住。被告书面辩称：原、被告已于2018年3月15日就涉案房屋逾期交楼和办证的相关事宜签订《天标山水星御房屋买卖问题谅解协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，应依法遵守。协议第二条已就逾期交楼的违约金支付达成一致意见，即原告同意扣除其应缴的房屋维修基金和物业管理费。因此，请法院结合本案的实际情况（具体逾期时间）和协议的相关规定依法就逾期交房的违约金进行审查和裁决。协议第四条已变更原商品房买卖合同关于办理房屋权属登记的期限，双方同意办证期限变更为交楼后两年内，现期限未届满，原告主张延期办理房产证的违约金缺乏理据，应当予以驳回。被告没有提供证据。经审理查明：2014年2月22日，原告购买被告建设开发的天标山水星御一期第6幢第21层2104房，房价款总金额为360609元。原、被告并于同日签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第八条约定，被告应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、如被告遇到不可抗力的自然因素，市政规划改变、政府行为等社会原因，原告于交楼日期届满仍未能依约向原告支付全部到期款项（包括按揭款、违约金）。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约付清了房款，被告分别于2014年3月18日、8月22日出具发票给原告。2018年3月15日，被告交付涉案商品房给原告。同日，双方签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，约定，逾期交楼违约责任的追偿日期止于2017年4月30日,违约金按已交房款赔付，赔付的违约金为55822元，抵扣原告应缴的房屋维修基金5585.25元，多退少补，违约金以现金方式在签订本协议6个月内支付，逾期按银行同期贷款利率支付利息；双方同意变更为交楼后两年办理房产证，如超过两年仍未办理，按原合同约定支付违约金。协议签订后，被告扣减了房屋维修基金5585.25元及2019年3月至2020年3月期间的物业管理费1787.28元，其余的违约金至今未支付给原告。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约定履行义务。就涉案房屋逾期交付的违约金金额和追偿截止日期，双方签订了《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，变更了《商品房买卖合同》约定的内容，该协议是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，被告扣除了房屋维修基金5585.25元及2019年3月至2020年3月期间的物业管理费1787.28元，余下违约金48449.47元至今没有赔付，其行为已构成违约，应负违约责任。因此，原告主张支付迟延交楼违约金48449.47元，理据充分，本院予以支持；原告主张违约金按中国人民银行或其授权机构发布的同期同类贷款利率计付利息至实际付清之日止，理据充分，本院予以支持，但应从双方签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》之日（2018年3月15日）起六个月后即2018年9月16日起计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁敏川支付迟延交楼违约金48449.47元（已扣除房屋维修基金5585.25元和物业管理费1787.28元）。二、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁敏川支付上述第一判项确定的迟延交楼违约金从2018年9月16日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日和从2019年8月20日起按中国人民银行授权机构公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止的利息。三、驳回原告梁敏川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费518.12元，由被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇一九年十二月十六日书记员 梁亚秋