广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12739号原告（反诉的被告）：马丽,女，1992年10月13日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县****************，公民身份号码：210************024。被告（反诉的原告）：东莞市鑫亿顺物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇振兴围社区**************。法定代表人：陈丰梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：周斐斐，广东星辰律师事务所律师。原告马丽与被告东莞市鑫亿顺物业管理有限公司（以下简称鑫亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，被告鑫亿公司也提起了反诉。本院于2019年９月３日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告马丽，被告鑫亿公司的委托诉讼代理人周斐斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还押金３8400元；2.要求被告补偿隔墙费用3654元；3.被告承担本案诉讼费用，原告在庭审中撤回要求被告承担总电房电箱费用2400元的诉讼请求。事实与理由：马丽于2019年４月２８日承租被告鑫亿公司位于广东省东莞市********39号118室，厂房一直处于漏雨状况，多次反映被告均没有整修好，漏雨情况已经持续近４个月，导致原告未能正常使用案涉的厂房。由于案涉的厂房不具有相应的房产证或者建设工程规划许可证，合同应为无效合同。被告鑫亿公司辩称，1、原告未依约提前申请退租，构成根本违约，其要求退回押金的请求无法律和事实依据；2、合同被认定无效，原告对无效也存在过错；3、隔墙费用，合同约定双方约定各承担50％，因此被告依约无需返还该费用。被告鑫亿公司向本院提出反诉的诉讼请求：１．原告赔偿被告装修免租期的租金7680元，中介费18000元及两个月房租损失费25600元；２．原告支付被告拖欠的水电及其他费用1242元；３．原告承担反诉的诉讼费。事实与理由：2019年4月27日双方签订了《房屋租赁合同书》。合同约定由被告出租位于东莞市塘厦镇振兴围社区********的118室厂房给原告使用。约定的租赁期限为2019年4月27日至2021年4月1日。同时被告给予原告18天装修免租期。合同第七条（二）10款约定：“租赁期间中途退租，应提前三个月写好退租申请通知被告，并需经过被告同意，但须要赔偿被告给予原告的装修期天数租金和付给第三方的中介费及两个月房租损失费和违约金…..”。合同签署后被告依约向原告交付了租赁物。2019年4月28日，被告向第三方中介公司支付租赁物中介费18000元。2019年8月31日，原告向被告发出通知函，次日即2019年9月1日搬离涉案租赁物。原告未提前三个月通知被告单方面终止了租赁关系，已构成违约。依照合同的约定，原告需要支付免租期租金、中介费、两个月房租损失费。此外，原告自搬离后拖欠水电费、物业费共计1242元。原告马丽答辩称其答辩意见与其本诉的起诉意见一致。经审理查明，案涉位于东莞市塘厦镇振兴围社区********众鸿宇产业园，截止本案一审辩论终结前，原、被告双方确认案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得相应的产权证。根据被告提交的《集体建设用地使用权出租合同书补偿协议》显示，东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社和东莞市顺意家具有限公司于2013年5月21日签订了集体建设用地使用权出租合同书，约定东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社将其合法拥有的位于东莞市****************.8平方米土地出租给东莞市顺意家具有限公司。经东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社的同意，东莞市顺意家具有限公司将上述租赁物转租给刘杰文，东莞市顺意家具有限公司原有的权利义务由刘杰文承接履行。根据被告提交的厂房租赁合同书显示，刘杰文于2018年10月1日将位于东莞市********顺意家具厂房、宿舍租给谭宇春。被告表示因签订合同时，被告还没有成立，谭宇春是代表被告签的合同，合同的权利义务均由被告履行。根据原、被告双方提交的租赁合同显示，原、被告双方于2019年4月27日签订租赁合同，被告将位于东莞市塘厦镇振兴围社区********众鸿宇产业园厂房出租给原告。原告承租案涉厂房进行纸箱加工，厂房面积为800平方米，单价每米16元/月，月租金12800元。被告于2019年4月27日按现状将该物业交付给原告，被告同意免收18天装修期租金，但物业管理费照常收取。租期由2019年4月27日至2021年4月1日。原告于每月1-5日前预交当月一个月租金，1-5日前支付上月水电费，款项由原告派员按时直接送被告财务部。未按时付费的，原告应向被告缴纳滞纳金，滞纳金按照欠费总额的千分之三每天支付。水、电总表与分表有差额的，按力调电费用量比例分摊。租赁期满后，原告必须提前三个月写好退租申请，通知被告不再续租续签合同，否则不予退还保证金押金。租赁期间原告中途退租，应提前三个月写好退租申请通知被告，并需经被告同意，但须赔偿被告当时给予原告的装修期天数租金和付给第三方的中介费用及两个月房租损失费和违约金等等。合同签订当天，双方确认原告已向被告支付押金38400元。被告鑫亿公司提交《委托协议书》《付款承诺》、中介费转账凭证截屏、租金收据、费用报销单等证据到庭，主张其为涉案租赁支付了中介费18000元。原告对上述证据表示无法确认。被告提交2019年9月收费通知单到庭，主张原告拖欠水电费及物业费用共计1242元，原告对该证据无异议。原告表示其正式使用租赁物的时间为2019年5月7日，被告则表示原告于2019年5月1日开始使用租赁房屋。双方确认合同签订后需要隔墙，并约定各自负责50%的费用即3654元，被告负责的隔墙费用已在租金作了抵扣。原告认为合同无效其承担的费用3654元应由被告予以赔偿给原告。庭审中，本院依法向双方释明，因案涉房屋未取得产权证或建设工程规划许可证，案涉《商铺租赁合同书》依法无效。本院释明后，被告表示其诉请的租金变更为房屋占用费。以上事实，有房屋租赁合同书、意向协议、2019年6月收费通知单、收款收据（3张，金额分别为38400元、12800元、2400元）、图片、聊天记录（中介及二房东）、光盘、微信聊天记录（二房东、A付自清-工业地产681830塘厦镇）、送货单、通知函（2019.7.10、2019.8.31）、收据两张、聊天记录截图（租户群聊天记录）、《集体建设用地使用权出租合同书补充协议》、红线图、平面图、《厂房租赁合同书》、《房屋租赁合同书》、《证明》、租赁房屋平面示意图、厂房内实景图、维修图片、维修费用收据、“塘厦网”公众号发布的关于2019年8月号，塘厦暴雨红色预警实况、《通知函》、《关于马丽退租的处理通知》及微信聊天截屏、《委托协议书》、《付款承诺》、中介费转账凭证截屏、租金收据、费用报销单、2019年9月收费通知单以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉《商铺租赁合同书》虽系原告马丽与被告鑫亿公司的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，双方均未提交证据证明案涉厂房取得建设工程规划许可证以及房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《房屋租赁合同书》依法无效。合同无效，故被告鑫亿公司主张的免租期租金、两个月房租损失费均为无效约定，本院均不予支持。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。被告鑫亿公司应将案涉因合同收取的履约押金38400元返还给原告马丽。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告马丽隔墙的费用7308元以及被告鑫亿公司为履行合同支付的中介费18000元，系合同无效给双方造成的损失。因原告马丽、被告鑫亿公司对于合同无效均负有责任，对此损失，各承担一半。因此，原告马丽要求其承担的一半的损失由被告予以退还的主张，本院不予支持。被告承担的中介费18000元，由马丽承担一半即9000元。关于被告鑫亿公司要求原告马丽支付水电及其他费1242元。被告确认其拖欠2019年8月的水电费及其他费用，并对被告提交的收费通知单予以确认，因此，被告主张原告告马丽支付水电及其他费1242元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告东莞市鑫亿顺物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告马丽履约押金38400元；二、原告马丽应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿被告东莞市鑫亿顺物业管理有限公司损失9000元；三、原告马丽应于本判决发生法律效力之日起三日内支付被告东莞市鑫亿顺物业管理有限公司拖欠的水电费及其他费用1242元。四、驳回原告马丽的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告东莞市鑫亿顺物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费455.68元，原告已预交，由原告马丽负担61.68元，被告东莞市鑫亿顺物业管理有限公司负担394元；反诉受理费556.53元，被告已预交，由原告马丽负担109元，被告东莞市鑫亿顺物业管理有限公司负担447.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈素娟二〇一九年十二月三日书记员  陈碧艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。