山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初147号原告：威海火炬高技术产业开发区黄家沟经济股份合作社,住所地山东省威海火炬高技术产业开发区泰乐家园5号。法定代表人：黄式明，董事长。委托诉讼代理人：阎焕璋，威海高新田和法律服务所法律工作者。被告：威海恒宝祥房地产开发有限公司，住所地山东省威海市沈阳路-91号-2号。法定代表人：丛德海，执行董事。委托诉讼代理人：黄煲迎，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。原告威海火炬高技术产业开发区黄家沟经济股份合作社（以下简称黄家沟经济股份合作社）与被告威海恒宝祥房地产开发有限公司（以下简称恒宝祥公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄家沟经济股份合作社委托诉讼代理人阎焕璋，恒宝祥公司委托诉讼代理人黄煲迎、李寅旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄家沟经济股份合作社向本院提出诉讼请求：1.判令恒宝祥公司解除于2017年4月25日给恒宝祥公司书面通知中列明的泰乐家园3-1至3-11、3-201、3-202、3-301至3-306，共计19套在山东文登农村商业银行的抵押手续及泰勒家园4-1至4-4、4-9至4-10、4-201至4-203、4-301至4-302、4-306至4-308共计14套在威海齐东民间资本管理有限公司的抵押手续，同时要求恒宝祥公司协助办理上述33套房屋的产权过户手续；2.判令恒宝祥公司按照2013年7月2日补充协议第四条的约定支付自通知恒宝祥公司协助办理过户之日即2017年4月25日起至起诉之日即2019年5月25日止，共计760天，按照上述33套房屋中的20套房（泰乐家园3-1至3-10、泰乐家园4-1至4-4、4-9、4-10、4-201至4-203、4-301），以每天5000元的标准计算的逾期办证违约金7600万元。事实与理由：2008年3月29日，威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会（以下简称黄家沟村委会）与恒宝祥公司就黄家沟村的旧村改造项目签订了合作开发协议。该协议约定，村委会与恒宝祥公司双方按开发项目总面积4:6的比例分配房产，即黄家沟村委会占40%，恒宝祥公司占60%。黄家沟村委会与恒宝祥公司双方各自销售自己分得的楼房；恒宝祥公司要确保黄家沟村委会分得的楼房不得以任何理由私自销售，不得进行抵押贷款或担保等。如果恒宝祥公司未经黄家沟村委会允许私自出售黄家沟村委会分得的楼房或对此进行抵押。则双倍赔偿给黄家沟村委会造成的损失。2013年7月2日，黄家沟村委会与恒宝祥公司签订了补充协议书。该协议书约定，黄家沟村委会分得的商住楼在办理房证时恒宝祥公司不得以任何理由不给黄家沟村委会及黄家沟村委会销售相对人出具办理产权证等手续，黄家沟村委会及黄家沟村委会销售相对人要求恒宝祥公司出具办理产权证等手续时，恒宝祥公司必须在三个工作日内给予办理。每超一天赔偿给黄家沟村委会及黄家沟村委会销售相对人5000元的损失；恒宝祥公司应在2014年5月30日前将工程竣工综合验，交付给黄家沟村委会使用。补充协议签订后，恒宝祥公司并未按约定期限将符合交付条件的房屋交付给黄家沟村委会。后黄家沟村委会经查询得知，威海高区建设局于2015年8月7日已经批准竣工验收备案，并且可以办理产权证。但竣工验收备案后恒宝祥公司也一直未交付房屋，黄家沟村委会多次通知交房无果的情况。向威海火炬高技术产业开发区人民法院提起诉讼，经该院调解，恒宝祥公司于2017年3月10日向黄家沟村委会交付了房屋。但恒宝祥公司一直不配合黄家沟村委会办理房产证，黄家沟村委会曾多次通知恒宝祥公司出具办理产权证手续。均不予配合。后经查，恒宝祥公司已就黄家沟村委会所分得的楼房在未经村委会同意的情况下向银行办理了抵押贷款。2014年10月19日，黄家沟村委会经威海火炬高技术产业开发区田和街道农村产权制度改革领导小组同意，成立了黄家沟经济股份合作社即原告。2017年9月18日，黄家沟村委会将上述争议房产及相关权益转让给了黄家沟股份合作社。综上，恒宝祥公司违反协议约定，任意处分黄家沟股份合作社财产，给黄家沟股份合作社造成损失。故请求判如所请。恒宝祥公司答辩称，黄家沟村委会未按照不动产登记流程的要求提供不动产登记申请书，也未提供该申请书中其应提供的相关信息，恒宝祥公司无法履行协助办证的义务；根据另案中黄家沟村委会出具的测绘报告，黄家沟村委会多分得商业房面积3387.02平方米，导致黄家沟村委会最终可得商业房面积无法确定，恒宝祥公司有权拒绝协助办证；根据生效判决，双方互负债务相互兑除后黄家沟村委会尚欠恒宝祥公司450余万元的税款未给付，税款付清前恒宝祥公司享有先履行抗辩权。此外，恒宝祥公司已将涉案33套房屋全部解除抵押，不存在私自处分黄家沟村委会上述房产问题。综上，恒宝祥公司不存在违约行为，不能办证的后果和损失应由黄家沟村委会自行承担。至于黄家沟经济股份合作社是否受让黄家沟村委会上述权益须依法审查，否则其主体不适格。故请求驳回黄家沟经济股份合作社的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月28日，黄家沟村委会作为甲方、恒宝祥公司作为乙方，签订《合作开发协议》，约定，黄家沟村委会以回迁安置为投资，恒宝祥公司以项目开发建设所需资金为投资，就旧村改造合作开发房地产事宜达成协议。双方同意按开发项目总建筑面积4:6的比例分配房产，包括住宅楼、车库、车位、草棚、幼儿园、会所和必配公用设施等附属房产，但车库和草棚随楼分配。2013年7月2日，黄家沟村委会作为甲方、恒宝祥公司作为乙方，签订《补充协议书》约定，甲方以投资147545955元分得住宅楼52898.8平方米、商业楼10169平方米。第四条约定，甲方分得的商住楼（包括回迁房及对外出售的楼房）在办理房证时，乙方不得再收取向税务部门缴纳的所得税，不得以任何理由不给甲方以及甲方销售相对人出具办理产权证等手续。甲方及甲方销售相对人要求乙方出具办理产权证等手续时，乙方必须在三个工作日内给予办理，每超一天赔偿甲方及甲方销售相对人5000元损失。第五条约定，向税务部门缴纳营业税时，如政府对回迁房有减免的优惠政策，全由甲方享有。第六条约定，甲方分得的商住楼，乙方必须在2013年12月30日前经单体验收入户居住，2014年5月30日前竣工验收和综合验收合格，交付甲方使用，逾期乙方按甲方投资总额的每日万分之三向甲方支付违约金。涉案房屋已经全部单体竣工验收并在质监部门备案，其中C1、C2号楼于2013年12月19日单体竣工验收合格，C2-C8号楼于2012年6月25日单体竣工验收，涉案其他楼房于2011年至2013年竣工验收合格，双方亦认可大多数房屋已经交付黄家沟村委会使用。生效判决认定，涉案房屋已经单体验收合格，恒宝祥公司按约履行了补充协议中关于“2013年12月30日前经单体验收入户居住”之合同义务，但涉案房屋并未根据双方协议约定的期限进行综合验收，双方均存在过错，并根据涉案合同的履行情况结合双方当事人各自的过错程度，最终确定双方各自承担50%的责任。后黄家沟村委会又依据上述补充协议要求恒宝祥公司承担其分得的包括本案诉争33套房屋在内的商住房的逾期交付损失，生效判决认定，黄家沟村委会曾向恒宝祥公司主张逾期验收的违约金，并产生多起诉讼。经过审理后，已经生效的法律文书认定双方均存在逾期验收的过错，黄家沟村委会无权要求恒宝祥公司承担因黄家沟村委会未采取适当措施致使继续扩大的损失。黄家沟村委会虽然依据上述补充协议主张的是逾期交房的损失而非违约金，但该损失亦系其未及时采取适当措施而继续扩大的损失，故生效判决驳回黄家沟村委会要求逾期交房的损失诉讼请求。2016年10月10日，黄家沟村委会向威海火炬高技术产业开发区人民法院提起诉讼要求恒宝祥公司按合同约定立即交付黄家沟村委会分得泰乐家园A3、A4号商业用房（建筑面积6282.1平方米）及公房（文化用房、幼儿园、村委办公用房）。2017年3月8日，威海火炬高技术产业开发区人民法院主持双方对商业用房的交房等事宜达成协议，案号为（2016）鲁1091民初1917号，调解协议第一项内容为：黄家沟村委会与恒宝祥公司于2017年3月8日开始办理交房手续，10日内交接完毕，交房明细如下：A3、A4号商业用房（A3号楼商业用房图纸面积为4146.8平方米、A4为2135.3平方米、文化用房400平方米、村委办公房396平方米、幼儿园1411.6平方米）及公厕55平方米，上述面积以房管部门最终测绘面积为准，双方以最终面积结算。后附交房明细中记载原编号为A4号楼现编号为泰乐家园3号共19套房产及相应的楼号（泰乐家园3-1至3-11、3-201、3-202、3-301至3-306）及面积（3382.87平米），原编号A3号楼现编号为泰乐家园4号共14套房产及相应的楼号（泰勒家园4-1至4-4、4-9至4-10、4-201至4-203、4-301至4-302、4-306至4-308）及面积（1146.26平米）。2017年1月20日，黄家沟村委会另向威海火炬高技术产业开发区人民法院提起诉讼要求恒宝祥公司按合同约定立即交付黄家沟村委会分得的回迁安置房。2017年3月8日，威海火炬高技术产业开发区人民法院出具（2017）鲁1091民初238号民事调解书，确定黄家沟村委会与恒宝祥公司于2017年3月8日开始办理交房手续，10日内交接完毕，交房明细如下：泰乐家园A3、A4、A5、A6号楼涉及到的88套房屋；C1、C2号两栋整楼（154户回迁房及商业房），上述面积以房管部门最终测绘面积为准，双方以最终面积结算。2017年3月18日，黄家沟村委会与恒宝祥公司就上述全部房屋办理了交房手续。2018年5月至2019年7月，双方因黄家沟村委会未提供回迁户备案信息、欠付恒宝祥公司巨额税费等导致回迁房办证发生纠纷，经多部门多次协调并形成多份会议纪要，直至2019年7月15日会议纪要签订后，双方才为回迁户办理产权过户手续。2014年10月19日，黄家沟村委会经威海火炬高技术产业开发区田和街道农村产权制度改革领导小组同意，成立了黄家沟经济股份合作社即原告。2017年9月18日，黄家沟村委会与黄家沟经济股份合作社签订房产转让协议，将包括本案诉争33套房屋在内的10169平方米的商业房产及相关权益转让给了黄家沟股份合作社。2017年4月25日、2017年6月15日和2017年9月21日，黄家沟村委会、黄家沟经济股份合作社先后书面通知恒宝祥公司为其办理上述33套房屋的房产证，并告知了黄家沟村委会与黄家沟经济股份合作社之间所签订的房产转让协议，恒宝祥公司拒收。诉讼中，双方对以下事实存在争议：1.关于办理不动产登记流程，恒宝祥公司认为，黄家沟经济股份合作社需要在不动产平台上下载登记申请书，并填写相关内容，恒宝祥公司根据该申请书的内容在网上进行录入信息，之后黄家沟经济股份合作社到不动产登记中心缴纳住房维修基金，取得住房维修基金收据后交付恒宝祥公司处，恒宝祥公司才能在网上打印出网签合同和发票，黄家沟经济股份合作社持该网签合同和维修基金收据及发票到不动产中心缴纳相关契税，才能办理房产证。因黄家沟经济股份合作社至今没有填写不动产登记申请书，导致此后的流程无法进行。关于不动产登记表中申请人，恒宝祥公司认可黄家沟经济股份合作社及恒宝祥公司都应作为申请人，均需在该表中填写相关信息并盖章确认。至于由谁填写没强制性要求，但认为黄家沟经济股份合作社应将该表中的相关信息书面告知恒宝祥公司，由恒宝祥公司将该表填写完输出后双方确认。但黄家沟经济股份合作社至今未向其提供相关信息。黄家沟经济股份合作社恒宝祥公司则认为，双方均可以作为申请人填写不动产登记申请书，申请表中的相关信息恒宝祥公司已知晓且完全可通过公示信息查询，不存在黄家沟经济股份合作社未告知或无法查询相关信息而不能办证的情形。2.关于恒宝祥公司主张的欠付其3000多平米的商业房及450万元税款问题。恒宝祥公司认可涉案33套房屋当初是双方确认分配给黄家沟村委会的，但经过测绘商业部分面积黄家沟村委会多分得3300多平米，双方需互相找补，故不能确定该33套房屋的最终权属归属，且恒宝祥公司已经在高区法院反诉要求黄家沟村委会返还该超出面积3300多平米，该案诉讼中黄家沟村委会明确表示不同意返还房屋，为此恒宝祥公司已变更诉讼请求为要求黄家沟村委会给付该超出部分房产所对应的价款。关于450万元欠款问题，高区法院执行笔录中确认的1751万余元的款项是生效判决确认黄家沟村委会欠付恒宝祥公司的税金1300余万元及部分工程款之和，恒宝祥公司欠付黄家沟村委会的935万余元是原分配给黄家沟村委会的房屋恒宝祥公司又回购需支付的购房款，两者抵销后，黄家沟经济股份合作社欠付恒宝祥公司450万元实质是税款。3.关于涉案房屋抵押问题。恒宝祥公司答辩时称，本案诉争的33套房屋恒宝祥公司已经全部解除抵押。后诉讼中又主张，因黄家沟村委会欠付恒宝祥公司商业部分面积3300多平米，所以恒宝祥公司按照该3300多平米的面积来抵押的相应房产，抵押的该部分房产是黄家沟村委会欠付恒宝祥公司的商业房产面积，不存在将黄家沟经济股份合作社的上述33套房屋设立抵押的问题。经本院调查，该33套房屋恒宝祥公司设立的在建工程抵押已经解除，也不存在查封或其他担保物权，大房产证已取得并登记在恒宝祥公司名下，相关税费已由恒宝祥公司代为缴纳，诉争房屋已具备办理不动产产权登记的条件。4.关于黄家沟经济股份合作社主张的逾期办证违约金问题。恒宝祥公司认为，其不存在违约行为，不应承担违约责任，涉案补充协议第四条约定的是损失而非违约金，即使是违约金，因黄家沟经济股份合作社主张的违约金的价值超过房产的市场价值（黄家沟经济股份合作社主张的房产的面积3000平米左右，市场价值最多3000万）的2倍，也明显过高，并申请按照每户每超一天按5元标准调减违约金数额。黄家沟经济股份合作社主张其损失主要是房屋无法交易，部分租赁合同无法实现的损失，没有其他损失，经本院释明，黄家沟经济股份合作社不申请对其主张的实际损失进行鉴定。本院认为，黄家沟村委会与恒宝祥公司签订的涉案合作开发协议、补充协议书均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。合同生效后，双方均应严格按照约定履行各自的合同义务。生效判决已认定，恒宝祥公司已履行了补充协议中关于“2013年12月30日前经单体验收入户居住”之合同义务。至于迟延综合验收的违约责任，亦经生效判决认定双方均有过错并各自承担50%的责任。此后，黄家沟村委会又基于上述补充协议先后提起要求恒宝祥公司承担逾期综合验收的扩大损失及逾期交付本案诉争33套房屋在内的商住房的逾期交房损失，生效判决及再审裁定均认定，黄家沟村委会对逾期验收存在过错，黄家沟村委会无权要求恒宝祥公司承担因黄家沟村委会未采取适当措施致使继续扩大的逾期验收损失。黄家沟村委会依据上述补充协议主张的是逾期交房的损失而非违约金，但该损失亦系其未及时采取适当措施而继续扩大的损失，故最终驳回黄家沟村委会要求逾期交房的损失诉讼请求。2017年9月18日，黄家沟村委会与黄家沟经济股份合作社签订房产转让协议，将包括本案诉争33套房屋在内的10169平方米商业房及相关权益转让给黄家沟股份合作社，并通知了恒宝祥公司。黄家沟股份合作社作为权利受让人对诉争房产享有合同权益，属于与本案有利害关系的原告，其作为原告主体适格。本院现针对恒宝祥公司应否协助黄家沟股份合作社办理诉争33套房屋的产权过户手续、黄家沟股份合作社主张的逾期办证违约金应否支持的焦点进行分析评判如下：关于诉争33套房屋的产权过户问题。现查明，诉争33套房屋系依据合作开发合同和补充协议已经分配给黄家沟股份合作社的商业房产，该部分房屋恒宝祥公司设立的在建工程抵押已经解除，也不存在查封或其他担保物权，大房产证已取得并登记在恒宝祥公司名下，相关税费已由恒宝祥公司代为缴纳，故诉争房屋已具备办理不动产产权登记的条件。恒宝祥公司提出的其无法协助办证或有权拒绝办证的三项抗辩理由均不能成立，理由如下：首先，双方系合资合作开发房地产合同关系，对对方基本信息、合作开发项目及各自利益分配等基本信息情况应当知晓。诉讼中，恒宝祥公司认可双方均为不动产登记表申请人，均可自行打印该不动产登记申请表，表中列明的申请登记事由、申请人情况等信息也完全有条件通过口头询问、书面咨询、公示信息查询等多种渠道知晓，不存在因黄家沟经济股份合作社未提供不动产登记申请表或相关信息导致其无法进行网上备案登记、继而无法配合办证的情况；其次，450余万元款项系生效判决执行过程中双方达成的执行和解协议，一方不履行仍将恢复原生效判决的执行，故不能确定该450余万元系已经确定且必然发生的债务。即使该450余万元债务已确定且属于税款范畴，亦属于双方依据补充协议所产生的合同附随义务，且在整个税款金额中占比较小，双方完全可以作为债权债务纠纷另行处理，不能成为恒宝祥公司可拒绝交付房屋及办理产权登记手续之合同主要义务的合理对价；最后，关于3300余平方米的商业房误差面积仅是另案中恒宝祥公司根据黄家沟村委会提供的测绘报告进行的单方测算，无法确定其是否真实及具体数额；即使属实，恒宝祥公司认可在另案中已对此提起反诉并明确要求黄家沟村委会给付该部分超出面积所对应的价款，表明双方之间存在的是债权纠纷而非物权纠纷，不能成为恒宝祥公司对黄家沟经济股份合作社基于物权纠纷要求其协助办证的抗辩理由。综上，恒宝祥公司的上述三项抗辩理由证据不足，理由不当，本院不予支持。黄家沟经济股份合作社诉请恒宝祥公司协助办理诉争33套房屋的产权过户手续，合法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金问题。首先，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。生效判决已经判定黄家沟村委会对逾期验收存在过错，黄家沟村委会无权要求恒宝祥公司承担因黄家沟村委会未采取适当措施致使继续扩大的逾期验收损失，黄家沟村委会依据上述补充协议主张逾期交房损失亦系其未及时采取适当措施而继续扩大的损失，亦不予支持。据上，因逾期验收、逾期交房、逾期办证之间存在递进关系，即前者为后者成立的条件和法定原因，故本案诉争33套房屋逾期办证必然与黄家沟村委会不配合验收、不配合交付房屋导致损失扩大之间存在法定因果关系。参考上述生效判决，黄家沟村委会对未采取适当措施、放任损失扩大导致逾期办证的后果，应承担责任；其次，双方之间长期存在纠纷，并为此发生多起诉讼，互有损失发生；从回迁房交房和办证的过程看，黄家沟村委会亦存在不配合、欠付巨额税费等过错；本案的事实和证据表明，双方也存在面积误差、欠付税费、不予配合等诸多影响办证的未确定因素。综合上述事实和情况，根据互有过错、损失分担的原则，黄家沟经济股份合作社对诉争33套房屋逾期办证的扩大损失和不利后果亦应自行承担责任；最后，涉案补充协议第四条约定的是损失而非违约金，即使是违约金，黄家沟经济股份合作社主张的违约金7600万元，明显超出涉案33套房产的市场价值，也远远超出黄家沟经济股份合作社主张的仅限于房屋无法交易、部分租赁合同无法实现的损失范围。经本院释明，黄家沟经济股份合作社明确表示不申请对其主张的实际损失进行鉴定。上述事实表明，黄家沟经济股份合作社主张的7600万元违约金，亦缺乏合同依据和事实依据，本院难以支持。综上，黄家沟经济股份合作社诉请恒宝祥公司支付其逾期办证违约金7600万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄家沟经济股份合作社的部分诉请成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百六十九条规定，判决如下：一、威海恒宝祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日协助威海火炬高技术产业开发区黄家沟经济股份合作社办理泰乐家园3-1至3-11、3-201、3-202、3-301至3-306及泰勒家园4-1至4-4、4-9至4-10、4-201至4-203、4-301至4-302、4-306至4-308共计33套房屋的产权过户手续；二、驳回威海火炬高技术产业开发区黄家沟经济股份合作社的其他诉讼请求。案件受理费421800元，由威海火炬高技术产业开发区黄家沟经济股份合作社负担3300元，威海恒宝祥房地产开发有限公司负担418500元；诉讼保全费5000元，由威海火炬高技术产业开发区黄家沟经济股份合作社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  侯进荣审 判 员  于大海人民陪审员  黄爱琴二〇一九年十二月二十五日书 记 员  刘双双