广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1402民初1324号 原告：黄正光，男，1957年10月10日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄格林，崇左市祥安法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周天培，崇左市祥安法律服务所法律工作者。 被告：黄秀荣，男，1956年9月25日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 原告黄正光与被告黄秀荣确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄正光及其委托诉讼代理人黄格林、周天培，被告黄秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄正光向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2015年10月14日签订的《房屋转让协议书》无效；2.被告返还原告购房款16万元；3.被告支付不能交房占用资金违约金39752元（以12万元为基数，从2015年10月14日计至2016年10月11日，363天×每天24元=8712元；以16万元为基数，从2016年10月12日计至2019年6月12日，970天×每天32元=31040元，以后另计）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是崇左市罐头食品厂职工，2015年10月单位集资建房，被告享有一套福利住房的指标，被告不再想购买而把该房指标转让给原告。2015年10月14日，原、被告签订《房屋转让协议书》，约定把被告在崇左市罐头食品厂集资房120平方米转让给原告，转让价格为22万元，原告于2015年10月8日向被告支付首付款12万元，于2016年1月3日向被告支付17000元。原告保证在被告交付房屋后一个月内支付余款。协议签订当天，原告向被告支付购房款12万元，2016年10月12日原告向被告支付购房款4万元，被告均出具了收条，但被告收到购房款后没有将购房款交给被告单位，致使该房未能交付。被告集资房早在2017年交付使用，双方为此而产生纠纷，经协商无法达成协议，被告未返还原告购房款16万元。 原告认为，涉案房屋属被告职工身份而享有的集资房，没有取得房产权证书，依法不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的。据此，原、被告于2015年10月14日签订的《房屋转让协议书》违反了法律法规的强制性规定，应无效，协议书无效后被告应返还购房款给原告。根据《房屋转让协议书》第九条约定：甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。被告至今未返还原告购房款16万元，已构成违约，被告应承担违约责任，故原告现按每日万分之二计算违约金。 被告黄秀荣辩称，原、被告签订的《房屋转让协议书》应无效。原告请求被告返还购房款16万元，被告予以同意。《房屋转让协议书》第五条、第十三条明确约定被告转让房屋给原告，原告向被告支付22万元购房款，但至今原告没有付清购房款，被告在本案不构成违约，原告诉请被告支付违约金没有依据，被告不予支付。 综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年10月14日，原告黄正光（乙方）与被告黄秀荣（甲方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：“一、甲方房屋（如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意)将坐落{根据单位崇左市罐头食品厂(职工集资建房协议书）}住房面积120平方米，集资房转让给乙方，乙方同意受让；二、双方商定该房屋转让价格为：总金额22万元；三、乙方于2015年10月8日向甲方支付首付款12万元；四、到2016年1月3日再付17000元。乙方保证在甲方支付乙方房屋后一个月内支付余款。215000元。余5000元。待甲方过户乙方后支付。如果可以过户但乙方不愿过户的，双方商定日期为准。超过5年期限甲方有权追回乙方补交5000元，乙方应足额支付；五、甲方应于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付；六、甲方负责将该房屋所有权更改给乙方所有。办理产权时所发生的相关费用由乙方承担；七、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；八、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，证该房屋不受他人合法追索。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔；九、除人为不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在房款付清时，将房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任；十、办理房产证所产生的费用，全部由乙方承担；十一、由于该房以甲方名称贷款支付房款，贷款所产生的金额及利息，由乙方支付。如乙方不按时支付产生的其他责任，由乙方负全责”。原、被告均在协议书上签字并捺印。 协议书签订后，原告分别于2015年10月14日、2016年10月12日向被告支付购房款12万元、4万元。庭审中，原、被告一致认可，因被告没有将原告支付的购房款16万元交付给崇左市罐头食品厂，导致被告至今未能将涉案房屋交付原告，被告至今未将购房款16万元返还原告。 上述事实，有《职工集资建房协议书》《房屋转让协议书》《收条》及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，被告将单位集资房指标转让给原告时，被告未取得涉案房屋权属证书，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，但《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十八条第六项的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范。我国法律并未明确规定禁止单位集资房指标的转让，原、被告签订的《房屋转让协议书》系双方之间真实意思表示，协议书的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。因被告没有将原告支付的购房款16万元交付给崇左市罐头食品厂，被告至今未能将涉案房屋交付原告，被告的违约行为致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《房屋转让协议书》应予解除，协议解除后被告应将原告交付的购房款16万元返还原告。协议书未对违约金的计算方法进行约定，原告主张按每日万分之二计算违约金，本院不予支持。但被告至今未向原告返还购房款16万元，对原告造成了利息损失，被告应向原告支付利息，利息应以16万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自原告主张权利之日即2019年7月1日起计算至2019年8月19日；以16万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际返还之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下： 被告黄秀荣返还原告黄正光购房款16万元并支付利息（以16万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2019年7月1日起计算至2019年8月19日；以16万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际返还之日止）； 驳回原告黄正光的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4295元，由原告黄正光负担855元，由被告黄秀荣负担3440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  蒙健峰 人民陪审员  王龙昌 人民陪审员  龙开玲 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  李陆赵 附：法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。