贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0522民初5505号原告：黄桂兰，女，1965年8月12日出生，汉族，贵州省黔西县人。委托代理人：田俊，系贵州黔成起智律师事务所律师，委托权限为特别授权。被告：贵州黔西树立置业有限公司。法定代表人：方康，系该公司董事长。委托代理人：陈胜华，系贵州本芳律师事务所律师，委托权限为特别授权。委托代理人：李艳，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。第三人：汪江，男，1981年12月15日出生，汉族，贵州省黔西县人。第三人：赵敏，女，1979年8月17日出生，白族，贵州省黔西县人。委托代理人:陈林，系贵州卓蓉律师事务所律师，委托权限为特别授权。原告黄桂兰与被告贵州黔西树立置业有限公司（以下至判决主文前简称树立置业公司）及第三人汪江、赵敏租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄桂兰的委托代理人田俊，被告贵州黔西树立置业有限公司的委托代理人陈胜华、李艳，第三人汪江及汪江、赵敏的委托代理人陈林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄桂兰诉称：2017年8月16日，原告黄桂兰与被告贵州黔西树立置业有限公司（下称“黔西树立置业公司”）签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告黔西树立置业公司将位于黔西县文化路世纪莲城一期，建筑面积为79平方米的第1-1-3号门面出租给原告用作经营“卡美多”女鞋，租赁单价为74元/平方米/月，租金自第三个年度起，在上一年度租金标准的基础上逐年递增8%，第四、五年租金随行就市（不超过200元）；首年度租金在2018年8月20日前支付，之后每年度租金均提前30日支付；租赁期限为五年，自2017年8月16日起至2022年8月16日止。合同签订当日，原告与被告黔西树立置业公司委托的物业管理公司即贵州世纪莲城商业运营管理有限公司签订了《世纪莲城商业物业合同》；同日，被告黔西树立置业公司将涉案房屋交付原告，原告接收涉案房屋后，即进场动工装修，共花费了装修款约50万元，自2017年9月中旬正式营业至今，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了2017年、2018年、2019年度的租金共计254458元，运营管理费171826元，装修保证金5000元，物业保证金11692元、物业费2844元。2019年8月中旬，被告贵州黔西树立置业有限公司多次前往原告经营的门面找到原告，无故请求原告清场、腾房，严重影响了原告的生产经营，原告以《商铺租赁合同》约定的租赁期限未到期为由予以拒绝，经原告了解：被告黔西树立置业公司于2016年6月1日与第三人汪江、赵敏签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将案涉房屋“返租”（即售后包租）方式出卖给第三人汪江、赵敏，返租期限为三年，自2016年6月1日起至2019年9月1日止，租赁期间的租金收益归第三人汪江、赵敏享有；第三人汪江、赵敏所享有的租金收益从购房总价款中予以抵扣。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租金物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告黔西树立置业公司于2016年6月1日与第三人汪江、赵敏签订了《商品房买卖合同》，自该合同签订之时，双方形成了商品房买卖合同关系，合同中明确约定了自2016年6月1日起至2019年9月1日止的三年“返租”租赁期限，此间的2017年8月16日，被告将处于“返租”租赁期内的涉案房屋出租给原告，且该期间租赁物并未发生所有权变动的情形，根据买卖不破租赁的原则，并不影响原、被告签订《商铺租赁合同》效力，原告依法取得涉案房屋的承租权。根据《中华人民共和国物权法》规定，被告与第三人之间虽然形成了商品房买卖合同关系，但涉案房屋并未发生所有权变动，产权人仍为被告黔西树立置业公司，为此，原告的租赁权成立在先，而第三人汪江、赵敏的所有权之间尚未成立，其尚未成立的所有权不能对抗原告依法取得的承租权，原告作为善意相对人，其对房屋出卖给第三人并不知情，故为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判决被告贵州黔西树立置业有限公司继续履行与原告黄桂兰于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》，本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的主张，向法庭提交如下证据：1、原告黄桂兰的身份证、被告贵州黔西树立置业有限公司国家企业信用信息公示报告一份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2、《商铺租赁合同》一份、《世纪莲城商业物业合同》一份、收款收据9张及银联转账凭证4张，用以证明（1）2017年8月16日原、被告之间建立了租赁合同关系，租赁期限为5年，自2017年8月16日至2022年8月16日止；（2）原告已实际占有涉案房屋，用于经营皮鞋、皮具的商业用途；（3）原告遵照合同约定，按时、足额向被告支付了租金、运营管理费、装修保证金等费用，履行了商铺租赁合同；3、不动产权属证书复印件一份，用以证明涉案房屋的登记所有权人为被告贵州黔西树立置业有限公司，第三人汪江、赵敏不享有涉案房屋的所有权；4、《商品房买卖合同》复印件一份，用以证明（1）被告与第三人汪江、赵敏成立商品房买卖合同关系，第三人对被告享有合同债权；（2）该合同并未约定具体的交房时间，被告尚未将涉案房屋交付给第三人，第三人并不占有涉案房屋。被告贵州黔西树立置业有限公司辩称：1、涉案房屋在租赁合同签订时所有权确系由被告贵州黔西树立置业有限公司享有，该房屋虽然出卖与汪江和赵敏并签订《商品房买卖合同》，但尚未办理产权过户及法律上的交付手续，也没有办理实际移交及事实上的交付手续，贵州黔西树立置业有限公司与汪江和赵敏之间所形成的法律关系性质仍然是在债权债务关系的范畴，故而汪江和赵敏对涉案房屋并无物权法上的所有权或占有权，树立置业公司与黄桂兰所签合同是自身行使所有权的表现形式，符合法律的规定，租赁合同确实有效，不应受到汪江、赵敏与贵州黔西树立置业有限公司签订的《商品房买卖合同》所形成的债权债务关系的影响；2、贵州黔西树立置业有限公司因与黄桂兰签订的租赁合同的有效性，确实应当继续履行，因此必然造成对汪江和赵敏房屋事实交付的违约，在双方买卖合同未解除的情况下，贵州黔西树立置业有限公司愿意且依法应当承担迟延交付的损失赔偿违约责任，该违约责任可以考虑按照黄桂兰与树立置业公司签订租赁合同的标准赔偿，也可以由汪江、赵敏申请鉴定予以确定；3、鉴于目前汪江、赵敏未依照合同约定交付购房余款，贵州黔西树立置业有限公司可能行使合同解除权，将另案主张；4、即使将汪江、赵敏与树立置业公司签订的商品房买卖合同视为产权已经转让的行使，根据合同法第二百二十九条及最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释第二十条的规定，即买卖不破租赁原则，汪江与赵敏和树立置业公司签订的商品房买卖合同也不能冲击树立置业公司与黄桂兰签订的租赁合同的效力，所以我方认可黄桂兰提起的诉讼请求。被告贵州黔西树立置业有限公司在举证期间向本院提交了下列证据：黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权属证书原件一份，证明涉案租赁标的所有权至今仍登记在黔西树立置业公司名下，此前，涉案房屋从土地使用证到建设用地规划许可证、工程规划许可证均是记载树立置业公司是合法的产权主体，故租赁合同的签订是属于有权处分，合同有效且对汪江、赵敏不构成侵权。第三人汪江、赵敏辩称：原告黄桂兰的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持，2016年4月29日，汪江、赵敏欲在被告贵州黔西树立置业有限公司处购买门面，并支付定金30000元，2016年6月1日，双方签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定房号为世纪莲城商业中心1-1-27、1-1-28号商铺，规划用途为商业营业用房，第六条约定房屋租赁情况为该商品房已出租，租赁期限自2016年6月1日至2019年9月1日止，租金归汪江、赵敏所有，第七条约定计价方式和价款为按照套内面积计算，单价为29900元每平方米，总价为2272400元，付款方式为银行按揭贷款方式付款，首付款为1072400元，余款1200000元以银行按揭支付，第二十二条约定本商品房为现房，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理商品房转移登记有关文书交付原告，合同签订当日，第三人与被告树立置业公司签订代租协议，约定租金单价为100元每平方米每月，面积为76平方米，代租时间为2016年6月1日至2019年9月1日，共计39个月，代租总款为296400元。上述合同签订后，因第三人要支付首付款1072400元，被告树立置业公司要支付给第三人的租金为296400元，双方达成一致意见，租金折抵部分首付款，加上之前支付的定金30000元，由第三人支付746000元给被告树立置业公司，该公司出具了收条给第三人。2019年9月1日，第三人才得知房屋已被出租给原告，且时间为2017年8月16日至2022年8月16日，第三人要求原告搬出，但原告拒绝，经协商未果，第三人已另案起诉要求原告停止侵权，搬离涉案房屋，黔西县人民法院于2019年10月10日立案受理，案号为（2019）黔0522民初5773号。根据法律规定，第三人委托被告树立置业公司租赁涉案房屋的时间截止为2019年9月1日，其将案涉房屋于2017年8月16日出租给原告的期限不能超过第三人委托租赁的期限，超过期限的属于无权代理，第三人不予追认，超出2019年9月1日的租赁合同无效，第三人与被告树立置业签订的《商品房买卖合同》属于依法成立的合同，故原告诉讼请求不应得到支持。第三人汪江、赵敏在举证期间向本院提交了下列证据：1、第三人汪江、赵敏的身份证及结婚证复印件，用以证明第三人汪江、赵敏身份信息；2、《商品房买卖合同》一份，用以证明（1）、第三人于2016年6月1日签订《商品房买卖合同》，第三人对本案的房屋拥有合法权益；（2）、第三人委托本案被告代租期限为2016年6月1日至2019年9月1日，期间租金归第三人所有；3、收款收据、北京华联世纪莲城商业中心协议一份、中国农业银行交易明细清单一份，用以证明（1）第三人已于2016年6月1日支付本案被告首付款为1072400元；（2）第三人委托被告代租期限为2016年6月1日至2019年9月1日，合计39个月，期间租金归第三人所有且已收取租金；4、诉讼费专用票据一张，用以证明原告侵权占用第三人的房屋经营的侵权案件，第三人已向人民法院提起诉讼。本院依职权调查的证据是：黔西县自然资源局个人不动产登记信息情况证明及房屋记载表，用以证实黔西县文化路中段世纪莲城一期1幢1单元1层36号房屋的情况。经庭审质证，被告树立置业公司对原告提供的1、2、3、4组证据的三性均无异议。第三人汪江、赵敏对原告提供的第1组证据无异议；对第2组证据中的《商铺租赁合同》的真实性无异议，对合法性有意见，该租赁合同租赁期限超越了第三人委托被告租赁的期限，该部分第三人不予追认；对物业合同的三性均有异议，与本案无任何关联；对收款收据的三性均有异议，该收据与本案无关，不能证明该收据的收款人是谁；对银联转账凭证4张无意见；对第3组证据不动产权属证书的三性无异议，对证明目的有意见，该不动产权属证书的颁证时间是2019年9月12日，说明黄桂兰在租赁该房屋时该证书并未颁发，黄桂兰应当查明涉案房屋权属证明再进行租赁，说明其未尽到谨慎的义务，由此产生的不利后果由其自行承担；对第4组证据的三性无异议，对证明目的有意见，虽然涉案房屋至今汪江并未直接占有，但其已于2016年收取了租金，已经形成事实上的占有，因此达到不到原告黄桂兰的证明目的。原告对被告树立置业公司提供的证据三性均无异议。第三人汪江、赵敏对被告树立置业公司提供的证据三性无异议，对证明目的有意见，该证的颁发时间是2019年9月12日，说明黄桂兰与树立置业公司签订合同时该证并未颁发，达不到其证明目的。原告对第三人汪江、赵敏提供的第1组证据的三性均无异议；对第2组三性均无异议，但达不到第三人的证明目的，返租是事实，但截至目前涉案房屋的所有权并未变更，被告仍是涉案房屋的所有权人，其处分自身物权的行为并不需要代理人的身份实施；对第4组票据的真实性和合法性无异议，但与本案无关联性，我方不予质证。被告树立置业公司对第三人汪江、赵敏提供的4组证据的真实性均无异议，但对2、3组的证明目的有异议，具体为汪江、赵敏对涉案房屋只享有债权，不享有物权法上的所有权或占有权能，返租事实确实存在，但树立置业公司并未披露于黄桂兰，一直均是以所有权人的名义与黄桂兰发生租赁关系。原、被告及第三人对本院依职权调取的黔西县自然资源局个人不动产登记信息情况证明及房屋记载表均无异议。经审查认定，各方均无异议的证据因来源合法、客观真实、与本案有关联，能证实本案的相关事实，故本院予以采信。经审理查明，被告贵州黔西树立置业有限公司系2009年8月4日依法成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、房屋租赁等。2016年6月1日，第三人汪江、赵敏与被告贵州黔西树立置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第三人汪江、赵敏购买被告开发的位于黔西县世纪莲城商业中心第壹期壹层贰拾柒、贰拾捌号房屋，合同约定建筑面积为76平方米，该商品房为现房，租赁情况为：出卖人已将该商品房出租，租赁期限自2016年6月1日起至2019年9月1日止。出卖人与买受人经协商一致，自该合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归买受人所有。房屋总价款为2272400元，买受人采取银行按揭方式付款，首付款为1072400元，余款1200000元以银行按揭支付。合同并未约定交房时间。合同签订后，第三人汪江、赵敏于当日向被告贵州黔西树立置业有限公司交纳了购房首付款1072400元。2017年8月16日，原告黄桂兰作为乙方与被告贵州黔西树立置业有限公司作为甲方签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告出租给原告的经营场地为黔西县文化路世纪莲城一期第1-1-3号门面，租赁单价为74元／平方米，建筑面积约为79平方米，租赁期限为五年，自2017年8月16日起至2022年8月16日止。本合同租金逐年支付，双方约定第一年场地租金为70152元，从第3个租赁年度起，租金在上一年度租金标准的基础上逐年递增8%,第四、五年租金随行就市。第一年：2017年8月16日—2018年8月16日，单价为74元／平方米／月，年度租金为70152元；第二年：2018年8月16日—2019年8月16日，单价为74元／平方米／月，年度租金为70152元；第三年：2019年8月16日—2020年8月16日，单价为80元／平方米／月，年度租金为75840元；第四、五年租金随行就市（不超过200元）。首年度租金在2018年8月20日前支付，之后每年度租金均提前30日支付。合同签订后，原告已向被告支付了2017年、2018年、2019年度的租金共计254458元，被告也将商品交由原告使用至今，第三人汪江、赵敏因其已于被告签订《商品房买卖合同》，故多次要求原告办理涉案房屋，故原告诉至法院请求如上所判。另查明，原告租赁的黔西县文化路世纪莲城一期第1-1-3号门面（现已变更为黔西县文化路中段世纪莲城一期1幢1单元1层36号）已于2019年9月12日取得不动产登记证书，权属证号为：黔（2019）黔西县不动产权第××号，权利人为贵州黔西树立置业有限公司，房屋建筑面积为74.21平方米，专有建筑面积为69.54平方米,现无抵押登记。本院认为，原、被告双方因履行《商铺租赁合同》产生纠纷，本案应定性为租赁合同纠纷，系《中华人民共和国合同法》等相关法律法规予以调整的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定。租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，本案中，原告黄桂兰与被告贵州黔西树立置业有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定的内容积极履行权利及义务，签订《商铺租赁合同》后，被告即将商铺交付给原告使用，原告也按时将租金支付给被告，《商铺租赁合同》约定租期为五年，自2017年8月16日起至2022年8月16日止，合同约定的租期未满，故原告诉求要求继续履行该《商铺租赁合同》有事实及法律依据，第三人汪江、赵敏辩称，其已与被告于2016年6月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定的租期为三年，期满后被告无权继续出租该涉案房屋，针对该抗辩理由，第三人汪江、赵敏与被告黔西树立置业公司签订《商品房买卖合同》是事实，但是涉案房屋并未交付给第三人，且第三人款项并未交齐，房屋系登记在被告黔西树立置业名下，并未过户至第三人名下，房屋系不动产，未经登记不能发生物权变动，且原告租赁该房屋时第三人并未取得房屋所有权，且被告也未告知其已出卖的事实，故原告属于善意租赁涉案房屋，并无过错，租赁房屋后已按时交纳租金并未违反合同约定的义务，故对于原告诉求继续履行其与被告签订的《商铺租赁合同》因有事实及法律依据，本院予以支持，对于第三人的抗辩主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告黄桂兰与被告贵州黔西树立置业有限公司于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起继续履行。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州黔西树立置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  刘芸二〇一九年十二月四日书记员  熊娟