湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初4104号原告：武汉喜士咖啡餐饮管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区华师园路5号武汉华中师大科技园发展有限公司办公楼（1栋）5楼528号。法定代表人：李亮亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志奎，北京德恒（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖文文，北京德恒（武汉）律师事务所律师。被告：武汉中商平价超市连锁有限责任公司，住所地：武汉市武昌区中山路341号。法定代表人：张万新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张峭帆，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳婷洁，湖北天明律师事务所律师。原告武汉喜士咖啡餐饮管理有限公司（以下简称喜士公司）与被告武汉中商平价超市连锁有限责任公司（以下简称中商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案不宜继续适用简易程序进行审理，转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告喜士公司的委托诉讼代理人肖文文，被告中商公司的委托诉讼代理人张峭帆、欧阳婷洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜士公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的商铺租赁合同已经解除；2、判令被告向原告赔偿损失及返还店铺保证金和押金，共计1244804元（停产停业损失290000元、食品原材料损失19629元、装修装饰及设备损失565528元、生产设备拆装损失110147元、人员工资及遣散费用120000元、员工宿舍租金13500元、间接经济损失100000元、返还店铺保证金及装修押金26000元）；3、本案诉讼费由被告承担。后喜士公司将第二项诉讼请求变更为：请求中商公司按照评估报告确定的数额赔偿损失1116519.62元并返还店铺保证金及装修押金26000元。事实及理由：中商公司与武汉芒果秀仕餐饮管理有限公司于2016年4月18日签订商铺租赁合同，武汉芒果秀仕餐饮管理有限公司经中商公司同意将承租的商铺转让给喜士公司，由喜士公司承租中商公司光谷店的商铺，面积为246平方米，租金为每月15000元，租期至2021年7月3日止。双方合同履行至2017年2月，喜士公司经中商公司允许后对承租商铺进行装修改造，在装修施工过程中，中商公司无故对喜士公司承租的商铺拉闸断电，造成喜士公司改造未能完成以致停业，给喜士公司造成重大损失。经多次交涉无果，故起诉，要求判如所请。中商公司辩称，1、同意原告的第1项诉讼请求；2、对评估报告意见不认可，不能作为喜士公司主张损失的依据；3、合同解除是因喜士公司先违约，其要求我方赔偿损失无依据。要求驳回原告的第2、3项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月18日，案外人武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司（乙方）与中商公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定将中商公司光谷店一楼部分店面（246平方米）出租给武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司经营，租期自2016年4月18日自2021年7月3日，租金15000元每月保底，按销售额7%提成。该合同第1.3条约定：乙方于租赁期内未经甲方书面同意，不得将其承租商铺转租或分租于他人，否则作为违约处理，甲方有权解除合同。该合同在乙方的责任及义务条款中明确约定：未经甲方书面同意，乙方不能更改其承租商铺的间隔及商铺内基本设备，否则甲方有权要求乙方恢复原状且有权解除合同；若乙方进行装修或改扩建需改变商铺基本结构，应事先征得甲方书面同意，并由乙方承担一切相关费用、办理相关手续。如未经甲方书面同意，乙方擅自更改装修方案或对商铺进行装修或改扩建，甲方有权要求乙方恢复原状并有权解除合同，由此所产生的一切后果由乙方承担。合同终止和解除第9.5条约定，甲方依据本合同规定解除本合同，应当书面通知乙方，通知送达乙方之日本合同即被解除。乙方应在合同解除之日起7日内退场并交回商铺，租赁费用及其他费用据实结算。第9.6条：有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，索回保证金，要求甲方赔偿损失并按照本合同相关规定追究甲方的违约责任：（1）甲方违反其义务或违反本合同的其他规定，在乙方书面通知的合理补救期内未及时补救，致使乙方不能正常营业或使乙方的合法权益受到实质损害的；（2）本合同规定的乙方有权解除本合同的其他情形。乙方依据本合同规定解除本合同的，应当书面通知甲方，通知送达甲方之日本合同即解除。本合同解除之日起7日内，乙方退场并交回商铺，其租赁费用及其他费用据实结算。甲方应按程序和相关规定退还乙方保证金。第9.7条：在本合同有效期内，如乙方有违约行为，经甲方书面警告或通知后7日内仍未改正，甲方有权解除本合同。合同解除后，乙方应在7日内退场并交回商铺，并缴清其应交的租金及其他费用，乙方的所有损失由乙方自行承担。违约责任：第10.1条：如任何一方违反本合同，另一方有权要求违约方及时纠正，继续、全面、正确地履行本合同；或解除本合同并要求违约方承担违约责任、赔偿损失。若守约方解除本合同，应按本合同的规定书面通知违约方。第10.3条：甲方行使本合同规定的解除权时，乙方应在甲方解除合同通知送达乙方之日起7日内清缴所欠费用及滞纳金。乙方在缴清所欠费用及滞纳金后，方可清理商铺内的商品及经营用品，自行拆除商铺内乙方投资的可移动设施及装修，并将商铺交还甲方。对不可移动设施及装修乙方不得拆除，甲方不予补偿。乙方在拆除的过程中必须有甲方人员进行监督且不得破坏甲方的保修设施及设备，否则甲方有权要求乙方赔偿一切损失。乙方应在甲方解除合同通知送达乙方之日起7日内完成上述所有事项，逾期视作乙方放弃商铺内的一切物品及装修，商铺内的一切物品及装修均归甲方所有并由甲方自行处置，乙方不得拆除，甲方不向乙方补偿任何费用。甲方在解除合同通知送达乙方之日起满7日后即可对商铺清场并另行出租或处置。第10.4条：乙方行使本合同规定的解除权时，乙方须于解除合同通知送达甲方之日起7日内清理商铺内的商品及经营用品，拆除商铺内的可移动物品及柜台等，并将商铺交还甲方。对不可移动设施及装修乙方不得拆除，甲方亦不予以补偿。乙方在拆除的过程中必须有甲方人员进行监督且不得破坏甲方的保修设施及设备，否则甲方有权要求乙方赔偿一切损失。上述合同签订后，武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司向中商公司支付质保金20000元、电保金1000元、装修押金5000元，共计26000元。2016年8月18日，中商公司、武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司、喜士公司签订《关于合同权利义务转让的三方协议》，内容为：中商公司、武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司于2016年4月18日签订了《租赁合同》，武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司将上述合同中的全部权利义务一并转让给喜士公司。喜士公司同意并接受武汉芒果秀仕餐饮管理有限公司转让的上述合同中的一切权利义务。武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司、喜士公司之间的一切经济纠纷，与中商公司无关。若因此次转让给中商公司造成任何损失，武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司同意对中商公司的损失承担全部赔偿责任，喜士公司对此承担连带赔偿责任。上述合同签订后，均正常履行。喜士公司向中商公司按约缴纳租金至2017年3月31日。2017年2月27日，喜士公司因经营需要，欲对租赁的房屋进行重新装修，向中商公司发函称：鉴于我公司光谷佳园路分店试营业以来业绩与预期期望相差较大，经对周边客户群的调研以及目前现有超市内部分配套店铺成功经验的分析，我方计划做以下调整：1、对店内面积进行功能性划分，即加大蛋糕面包售卖区；2、设早午餐售卖；3、增加夜市项目。为此要对店内进行升级改造，包括增设卫生间，以便于晚间店铺的营业。我方计划于本月底改建，改建工期预计15天，届时我方将在内区进行封闭，晚上施工，不影响其他店铺的正常营业。有关改造图纸详见附件，如有任何意见与建议，请及时联系我方。同日，喜士公司向中商公司承诺：近期我公司将对光谷佳园路分店所进行的门店改造，属于为配合内部产品升级与配套而进行的项目延伸与改建，不涉及店铺的转租或分租。为此我公司郑重承诺，我方将严格履行与遵守《租赁合同》所规定的权利与义务，未经允许绝不对外分租或转租，否则将作违约处理。2017年3月3日，喜士公司对工作联系函内容进行了部分修改，内容为：鉴于我公司光谷佳园路分店试营业以来业绩与预期期望相差较大，经对周边客户群的调研，以及目前现有超市内部分配套店铺成功经验的分析，我方计划对门店做装修新升级改造，1、延伸开放式吧台面积，增加顾客的互动感；2、天气转热，延长服务时间，夜市产品的销售。为此要对店内进行升级改造，包括增设卫生间，以便于晚间店铺的营业。我方计划下周起改建，改建工期预计15天，届时我方将在内区进行封闭，晚上施工，不影响其他店铺的正常营业。有关改造图纸详见附件，如有任何意见与建议，请及时联系我方。2017年3月13日，喜士公司再次向中商公司承诺：近日我公司对公司旗下光谷中商平价店即芒里芒外咖啡店进行厨房与餐厅升级改造，改造后店铺的经营范围不变，售卖品种不与平价超市发生冲突，符合双方签订的合同内容约定。在此，我公司郑重承诺：1、我方将严格遵守与履行双方签订的《租赁合同》所规定的合同精神，承担相应的责任与义务；2、本次改造属于内部店铺形象升级，并未涉及对外分租或转租；3、我公司如有违约行为，将按合同约定承担违约责任。2017年3月13日，中商公司工作人员回复“装修改造期间，租金照常缴纳”。经中商公司同意后，喜士公司于2017年3月15日开始对店铺进行了装修。在装修过程中，中商公司认为喜士公司未按照喜士公司提供的图纸进行装修，擅自开门，并存在分租转租的情形，于2017年3月27日采取断电措施。为此，喜士公司向中商公司发函要求送电。经双方协商，3月28日恢复用电。但此后双方因装修事宜仍存争议，中商公司再次采取断电措施。2017年4月1日开始，喜士公司未继续装修，自行离店。此后双方又进行过协商，喜士公司要求继续经营，中商公司要求喜士公司按装修图纸进行整改，但未达成一致意见。2017年7月25日，中商公司向喜士公司发出《合同解除通知书》，内容为：截止2017年7月9日，贵方欠缴我方2017年4月1日至2017年7月9日租金49500元，2017年4月1日至2017年7月9日水电费1549.70元，2017年4月1日至2017年7月9日滞纳金9405元。上述款项欠缴已长达100日。根据贵我双方于2016年4月18日签订的《商铺租赁合同》第3.7条、10.2条、11.1条、12.2条之约定，向贵方通知如下：1、贵我双方上述合同于本函送达之日解除；2、请贵方在收到本函之日起7日内，按合同约定将商铺内贵方投资的可移动设施及装修予以清除，并将商铺交还我方。如贵方逾期处理，我方将自行处置，由此所产生的一切费用及损失由贵方承担。3、请贵方在收到本函之日起7日内，向我方缴清所欠上述款项，否则我方将追究贵方一切法律责任。喜士公司于次日收到该《合同解除通知书》。本案诉讼过程中，双方均认可租赁合同于2017年7月26日解除。另查明，喜士公司与案外人陈明于2017年2月13日签订《合作协议》，主要内容为：1、甲方（喜士公司）提供下属门店资源，同意将乙方（陈明）自制产品在甲方下属门店内进行售卖，甲方按营业额的25%比例提取管理费；2、甲方目前下属管理门店有：武汉新洲店、武汉昙华林店、武汉光谷店（本案租赁商铺）、武汉汉阳永旺店。在该《合作协议》中，双方对各自的权利义务进行了约定。《合作协议》签订后，陈明向喜士公司支付了49000元保证金。2017年6月10日，喜士公司与陈明协商解除了合同，喜士公司将保证金返还。对于该协议，中商公司认为系喜士公司违反租赁合同的约定，将商铺进行分租，喜士公司则认为该协议为合作协议，不存在分租转租的情形。还查明，在喜士公司装修过程中，曾在其租赁商铺中重新开门。中商公司认为重新开门是便于分租后的经营活动，喜士公司则认为重新开门系便于装修，系装修期临时开门处理。诉讼中，喜士公司向本院提出申请，要求对装修损失、设备拆装损失、停产停业损失进行评估，本院予以准许并委托民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司对喜士公司提出的申请事项进行评估。该公司作出民司估【2018】保估字第05号评估意见书认为，装修损失为518631.78元，停业损失中生产原料损失19207.80元，生产设备停业损失284237.40元，装修设备损失95755.14元，家具家电损失59914.50元，预付公寓房租损失36800元，人员工资101973元，共计1116519.62元。中商公司对鉴定意见提出异议，认为喜士公司未提交装修的付款凭证、银行流水等证据，不能证实已实际支付装修款的具体数额及给付员工工资的数额，导致鉴定意见缺乏客观性，并提出要求重新鉴定。因商铺已租赁给他人使用，原有装修已破坏，且喜士公司提出鉴定申请及民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司对鉴定事项作出的鉴定意见程序合法，故中商公司要求重新鉴定的申请，未予准许。经本院依法通知，鉴定人出庭作证，后向本院提交《回复函》及《变更申请》，对报告中分析说明部分损失核定第1项装修损失第③点最后一个自然段变更为“承租人喜士公司店面面积共计246㎡，经现场查勘测量后计算得出喜士公司店面装修面积为费用共计403105.64元，按装修折旧使用年限5年计算，其中80平方米面积重新装修使用年限增加两年，2016年8月至停业2017年3月共计折旧金额为48753.44元，故店面装修费用共计403105.64元减去折旧金额48753.44元后装修金额为354352.2元，综合分析此项评估金额为合同价350000元。”民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司作出的上述鉴定意见，作为证据的一种，应结合本案其他证据予以综合采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，武汉芝果秀仕餐饮管理有限公司与中商公司签订租赁合同以后，经中商公司同意，将租赁合同的权利义务一并转让给喜士公司，不违反法律规定，喜士公司作为债权债务的承受人，享有合同约定的权利并履行合同约定的义务。中商公司、喜士公司作为租赁合同的合同相对方，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，均应按约全面履行合同义务。在履约过程中，喜士公司征得中商公司的同意，对租赁商铺进行装修改造，在装修过程中，中商公司认为喜士公司存在分租转租行为，且未按照喜士公司提交的装修方案进行装修，即采取停电措施，导致纠纷发生。虽然喜士公司与案外人签订了合作协议，在装修时对租赁商铺重新开门，但在分租行为尚未实际发生，装修尚未完成的情况下，中商公司即采取停电的方式明显不当。中商公司作为出租方，强制断电导致喜士公司不能使用租赁房屋，以实际行动不履行合同义务，存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任。同时，喜士公司作为承租方，在与中商公司发生纠纷后，既未对装修现场进行整改，将擅自开的门及时封闭，又采取放任的态度，自行撤离租赁商铺，导致损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，不得就扩大的损失要求赔偿。综合双方的违约情况及过错情况，对于装修损失，可酌情认定。停业损失等因喜士公司的原因造成损失扩大的部分，不予认定。中商公司已收取的店铺保证金及装修押金共计26000元，应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、武汉中商平价超市连锁有限责任公司与武汉喜士咖啡餐饮管理有限公司的《商铺租赁合同》于2017年7月26日解除；二、武汉中商平价超市连锁有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿武汉喜士咖啡餐饮管理有限公司装修损失518631.78元，返还保证金26000元，共计544631.78元；三、驳回武汉喜士咖啡餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理15083元，鉴定费75825.98元，合计90908.98元，由武汉喜士咖啡餐饮管理有限公司负担7893元，武汉中商平价超市连锁有限责任公司负担83015.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇一九年十二月十日法官助理李怡书记员吴雪婷