大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6078号原告：大连日信物业管理有限公司，住所地大连市中山区。法定代表人：周学建，总经理。委托诉讼代理人：李继红，辽宁圣邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李视春，辽宁圣邦律师事务所律师。被告：谢丽红，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：杨玉颖，辽宁双德律师事务所律师。原告大连日信物业管理有限公司与被告谢丽红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连日信物业管理有限公司的委托诉讼代理人李继红、李视春，被告谢丽红及其委托诉讼代理人杨玉颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连日信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告支付2009年4月1日至2018年12月31日期间的物业费19852元及利息（自起诉时起至支付完毕时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：2009年3月9日原告与辽宁省军区大连第九离职干部休养所签订《物业服务委托合同》，约定从2009年3月9日开始乙方为辽宁省军区大连第九离职干部休养所的大连市沙河口区和大连市沙河口区西江街34号范围内的全体住户和使用人（共170户）提供物业服务。合同第五条约定物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅房屋1.2元/月·平方米。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务。被告在大连第九离职干部休养所有一套房屋，截止到起诉前的2018年12月31日，欠费117个月。房屋建筑面积为141.4平方米，每月应交物业费169.68元，共拖欠物业费19852元。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告谢丽红辩称，不同意原告的诉讼请求。1.2007年10月23日被告与第九干休所签订了《黑石礁新建住房回迁协议》，明确约定物业费的收取标准应由物业公司、九干、住户共同商定。但在2008—2018年间，九干从未组织过住户召开会议，商定物业公司进驻事宜及物业费的标准，本案第五干休所应作为第一被告方出面协调物业与住户之间的问题。2.原告主张入驻小区十年，但直至本案诉讼被告才第一次看见物业合同。原告提供的合同不连续，且盖的都是五干的公章，但2008-2018年间本应是九干管理案涉房屋，这说明原告提供的合同均是不真实的，原告无权以此主张物业费。3.原告提供的物业催缴单上没有显示原始时间、催缴签字、录音录像，也没有送达给被告本人，被告对此并不知情，原告诉请已过诉讼时效。4.2009年时1.2元物业费的标准很高，但原告的物业服务非常差与收费不匹配，安保人员常不在岗，不维护绿化，公共设施设备损坏不维修，占用业主车位对外经营，对小区私搭乱建、饲养家禽、破坏建筑物的行为不予管理。经审理查明，2009年3月9日，中国人民解放军辽宁省军区大连第九离职干部休养所（甲方）与原告大连日信物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托服务合同》，合同约定：甲方委托乙方实行物业管理；物业座落大连市沙河口区，大连市沙河口区；管理界限大连市沙河口区周边区域，大连市沙河口区周边区域，占地面积9000平方米，建筑面积26000平方米，管理户数170户；委托管理期限自2009年3月9日起至2014年3月9日；委托管理事项为房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设备的维修、养护、管理，附属配套建筑设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的排放，协助公安部门维护社区秩序，与房屋及附属建筑物相关的垃圾清运的管理，物业档案管理，维修基金利息及维修资金使用的财务管理，负责向物业产权人、使用人收取物业管理费等；乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向物业住户、使用人收取住宅房屋的物业管理服务费；交房当年按全年收取物业管理服务费，次年按每半年定期收取；逾期交费的，自逾期之日起按应交金额的百分之0.3%按日交纳滞纳金；合同还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。2018年11月23日，辽宁省军区大连第五离职干部休养所开具《证明》一份，内容为“由于部队调整改革，原辽宁省军区大连第四离职干部休养所与辽宁省军区大连第九离职干部休养所合并为辽宁省军区大连第五离职干部休养所，特此证明”。嗣后，辽宁省军区大连第五离职干部休养所与原告补签了2014年至2019年的物业服务委托合同五份，合同约定的物业费收取标准与2009年3月9日签订的《物业管理委托服务合同》一致。2010年9月8日，辽宁省军区大连第九干休所向被告谢丽红颁发《中国人民解放军住房证》，房屋地址为大连市沙河口区西江街22号1-502，建筑面积141.4平方米。住房证说明部分载明“……三、住用军队家属住房必须遵守以下规定：……（三）不得将住房出租、转让、抵押、赠与他人，不得用于交换或用于经营活动……四、住房管理部门应对住房使用情况进行检查监督。对违反住用规定的，应及时纠正，对于经教育仍不改正的，要按照有关规定进行处理，直至收回住房。五、住户因职务提升等原因调整住房的，应及时更换住房证；因复员、转业、离退休、工作调动等调离本单位的，应退交住房，需暂借住原住房的，应办理借房手续。”庭审中，原告提交物业服务费催收存根9张，拟证明常年向被告催收物业费，被告对证据不予认可。庭审中，被告提交《黑石礁新建住房回迁须知》《黑石礁新建住房回迁入住协议（征求意见稿）》《黑石礁新建住房搬迁入住协议》、照片18张，拟证明原告的入驻、服务、收费标准的制定未通知业主且物业服务不达标，原告对上述证据均不予认可。上述事实，有原告提交的起诉状、《物业管理委托服务合同》《物业服务委托合同》五份、《证明》，被告提交的答辩状、《中国人民解放军住房证》及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，中国人民解放军辽宁省军区大连第九离职干部休养所与原告大连日信物业管理有限公司签订的《物业管理委托服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体房屋使用人均具有约束力。原告为被告谢丽红所在小区提供了物业服务，被告未按合同约定履行交费义务，拖欠大连市沙河口区西江街22号1-502房屋物业费未交，原告要求被告交纳的诉请合理，本院予以支持。关于诉讼时效，原告虽提供了物业服务费催收存根9张，但存根证据本身无法体现是否向被告送达及送达的时间、方式，不足以证明原告向被告催缴物业费的事实，故本院对被告的诉讼时效抗辩予以支持，被告应支付原告2016年2月14日至2018年12月31日期间的物业费5854元（1.2元/平方米/月×141.4平方米×34个月零15天），原告诉请中的其他部分已超诉讼时效，本院不予支持。庭审中，被告以物业合同不真实、原告入驻及物业费定价未通知业主并召开大会、原告物业服务不达标为由拒交物业费，本院认为：物权法规定的业主大会、业主共同决定事项等内容，均来源于业主享有的建筑物区分所有权。但案涉房屋系军产房，被告虽可以居住、使用，但根据《中国人民解放军住房证》的说明，被告不得随意出租、转让、抵押、赠与、交换房屋或用于经营活动，如果居住人违规、复员、转业、离退休、工作调动等，还需退还房屋，说明被告并不享有案涉房屋的所有权。干休所作为案涉房屋的管理人，有权自行聘任物业服务企业并与之签订物业服务合同，被告作为房屋及物业服务的使用人，理应服从干休所的管理，履行干休所与物业公司签订的物业服务合同，被告并非案涉房屋的所有权人，其以未通知业主、未与业主协商、未召开业主大会为由拒交物业费于法无据，本院不予支持。被告虽提供了《黑石礁新建住房回迁须知》《黑石礁新建住房回迁入住协议（征求意见稿）》《黑石礁新建住房搬迁入住协议》，但三证据均发生在干休所与房屋使用人之间，并无原告参与、更无原告签字或盖章，被告无权要求原告按上述文件内容执行。2018年11月23日，原辽宁省军区大连第四离职干部休养所与辽宁省军区大连第九离职干部休养所合并为辽宁省军区大连第五离职干部休养所，第五干休所继受了第九干休所房屋管理的权利。第五干休所与原告补签物业服务合同的行为，说明干休所对原告2014年3月9日至今提供物业服务事实的认可，被告享受了原告的物业服务，理应向原告交纳物业费，现被告仅以合同系补签否认合同的真实性，无法律及事实依据，本院不予支持。被告虽以原告物业服务不达标为由拒交物业费并提供照片18张，但上述照片均形成于2019年，无法证明2016年2月14日至2018年12月31日期间原告物业服务的常态。且原告物业服务的对象为小区全体物业使用人，并非被告一人，个别使用人以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费使用人的权益和小区整体利益，故被告以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的原告在服务方面存在的问题，原、被告应本着真诚协商的态度，促使矛盾和纠纷的化解。原告在今后的工作中要加强与使用人之间的沟通，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。对于原告主张利息的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢丽红于本判决生效之日起十日内给付原告大连日信物业管理有限公司2016年2月14日至2018年12月31日期间的物业费5854元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费296元（原告已预付），由原告负担246元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  谭隽婷人民陪审员  吕玉珍人民陪审员  尹超英二〇一九年十二月三十日书 记 员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。