福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5056号 上诉人（原审被告）：厦门亿跃新贸易有限公司，住所地厦门市思明区东浦路36-40号五楼。 法定代表人：罗培新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：童跃中，男，该公司股东。 委托诉讼代理人：林耀冠，福建聚泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆，住所地厦门市思明区虎园路6号。 法定代表人：王建波，该宾馆总经理。 委托诉讼代理人：戴国林，男。 委托诉讼代理人：洪宗新，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人厦门亿跃新贸易有限公司（以下简称亿跃新公司）因与被上诉人中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆（以下简称白鹭宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿跃新公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回白鹭宾馆的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院明知评估报告存在重大错误，且严重背离客观事实，还认定据此作出的整改协议系双方协商一致达成的合意，是错误的。二、一审在案的多份《整改协议》以及两份《会议纪要》能够充分证实亿跃新公司签订的所有《整改协议》，包括2018年11月23日签订的《整改协议》都仅仅是为配合停偿工作而在形式上与白鹭宾馆签订的。2015年12月至今双方都是按照月租金95400元即年租金114万元的标准在履行，但在多份签订的《整改协议》中，年租金标准分别被调整为1554995元，168万，268万，以及307万，如此不合理地调整租金显然已经超出了正常的平等主体之间的商事行为，导致合同双方权利义务严重失衡，违背了合同双方权利义务相一致的原则。三、一审法院认定双方在实际履行过程中变更了租金标准，也否定了白鹭宾馆关于补缴租金的主张。同理，评估报告中的307万元年租金标准所包含的从2007年至今应补缴部分的租金是否也应当不予支持，予以扣减。一审判决既否定了白鹭宾馆补缴的主张，又支持了包含了补缴部分租金的评估报告，显然是相互矛盾的。综上所述，一审判决存在认定事实错误，评估报告系错误评估，依此签订的《整改协议》违背客观事实，且非亿跃新公司的真实意思表示。恳请二审法院依法查明事实，依法维护亿跃新公司的合法权益。 白鹭宾馆辩称，一、双方于2018年11月23日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》（简称“整治协议”）系双方的真实意思表示，该协议经过双方盖章确认，中央军委后勤保障部办公厅批准同意，已经发生法律效力。亿跃新公司认为该协议并非其真实意思表示，但并未对此加以举证。二、2011年10月25日签订的[2011]0008322-C号的《军队房地产租赁合同》和2013年9月1日签订的0008338-C号《军队房地产租赁合同》均已生效，合同内关于租金年递增2%的约定合法有效，从未变更，双方均应遵守。亿跃新公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 白鹭宾馆向一审法院起诉请求：亿跃新公司向白鹭宾馆支付2018年12月至2019年3月期间尚欠的房屋租金887690元。 一审法院认定事实： 2009年4月1日，白鹭宾馆与亿跃新公司签订一份《协议书》，约定白鹭宾馆与厦门机械设备成套局培训中心（以下简称机械培训中心）于2008年4月1日签订的续租协议，经双方协商并经机械培训中心同意，将租赁方改为亿跃新公司，原租赁方一切相关租赁协议中的权利与义务由亿跃新公司承担。 2011年10月25日，白鹭宾馆与亿跃新公司签订了一份合同编号为南［2011］0008322-Ｃ号的《军队房地产租赁合同》，约定白鹭宾馆将位于厦门市思明区，房屋建筑面积6800平方米出租给亿跃新公司作为商务酒店和办公使用，租赁期限按招标书合作期限为准；年租金90万元，租金按季度支付，亿跃新公司于每月前十日内支付。合同第十六条约定租金从第二年起每年按2%递增。合同第十二条约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。此外，合同还约定亿跃新公司不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑、构筑物，确实需要新建和添建的，必须经白鹭宾馆同意，但新建和添建筑物的权属归白鹭宾馆所有等内容。该合同落款处的“军队房地产管理部门意见”处系空白。 2013年9月1日，白鹭宾馆与亿跃新公司又签订了一份合同编号为0008338-C号《军队房地产租赁合同》，约定白鹭宾馆将厦门市思明区东浦路36-40号C楼，房屋建筑面积1200平方米出租给亿跃新公司作为酒店办公使用，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，年租金172800元，租金按月支付，亿跃新公司于每月前十日内支付。合同第十二条约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同还约定亿跃新公司不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑、构筑物，确实需要新建和添建的，必须经白鹭宾馆同意，但新建和添建筑物的权属归白鹭宾馆所有等内容。该合同落款处的“军队房地产管理部门意见”处系空白。此后，双方针对该合同签订了一份《补充协议》，明确亿跃新公司承租的东浦路36-40号C楼作为其投资的“锦江之星”酒店的办公配套用房，合同租赁期限和双方签订的南[2011]0008322-B号的《军队房地产租赁合同》租赁期限一致，租赁期限每五年签订一次，租金按每年2%递增等。 2015年12月6日，白鹭宾馆与亿跃新公司再次签订一份合同编号为0044177-Ｂ号《军队房地产租赁合同》，约定白鹭宾馆将位于厦门市思明区，房屋建筑面积6800平方米出租给亿跃新公司作为商务酒店和办公使用，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，租金总额950万元，年租金95万元，租金按月支付，于每月的前十日内支付。合同第十二条约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。此该合同落款处的“军队房地产管理部门意见”处系空白。 2018年7月13日，白鹭宾馆与亿跃新公司签订了一份《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，就房地产租赁停偿项目整治相关事宜达成如下协议：项目地址为厦门市思明区梧村街道36-40号，原合同出租面积为8000平方米，自2012年1月1日至2029年12月31日，原合同租金当前年租金为1194624元，递增情况为第三年起每年递增2%；实测出租面积为房屋建筑面积为12473.29平方米（含亿跃新公司投资建设房屋面积），场地面积为6048.6平方米；整治后租赁期限调整为租期10年，自2018年6月10日至2028年6月9日；经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为当前年租金1680000元，每年递增2%。第八条约定此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。第九条约定本协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。2018年9月28日，双方又签订一份《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，将当前年租金变更约定为2680000元，其余约定内容与2018年7月13日的整治协议一致。此外，双方还签署了其他两份未有具体落款时间的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，相关内容与前述两份协议大体相同，具体租金金额有所不同。 另查明，经白鹭宾馆委托，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2018年9月28日出具一份《房地产估价报告》，载明估价对象为“思明区东浦路36-40号A、B、C幢、咖啡学院、闽宁悦跃（总建筑面积12473.29平方米，总用地面积6048.6平方米）”，估价结果为“在当前房产用途、扣除装修及加盖土建部分及加上应补交的差额租金后持续经营条件下年租金为人民币叁佰零柒万零贰佰元整”。 2018年10月26日，白鹭宾馆与亿跃新公司的工作人员就讼争租赁房屋的整改协议进行协商，并形成一份情况纪要，该纪要载明“根据军委关于委托管理项目整改实施方案，我馆亿跃新项目需进行评估调租、签订整改协议。我馆按照文件要求，委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司进行评估，评估内容由宾馆房产租金、承租方加盖建筑租金及补面积差额租金三部分组成，经评估年租金为307.02万元。……承租方表示，第一，坚决执行军队停偿有关规定，因明确原合同还未到期，依法合同内容应受到法律保护，但因军队停偿是政治任务，同意协商解决停偿事宜。第二，对此次贵单位要求我们按照由部队指定的评估机构所评估的租金进行重新签订协议（含合同期限的调整）我方持保留意见，但为了配合部队的停偿政治任务，我方只能按贵单位的意见签字盖章。第三，对贵单位要求我方按评估机构评估的467.88万元补交租金，没有法律依据，不合理。我方从未违约合同，坚决不同意补交，但为了支持部队的停偿政治任务，只能在保留意见的前提下按贵单位约定的协议内容签字盖章。第四，关于租赁房屋的水电固定设施是我方垫付，因此我方要求水电固定设施费用应退还我方。第五，对于今天协商并签订的协议内容都是贵单位的意思，因此我方享有向上级申诉的权利”。2018年11月22日，双方再次进行协商，又形成一份会议纪要，该纪要记载了厦门均和房地产土地评估咨询有限公司前述评估报告中租金的具体计算方式，“承租方表示，同意在甲方以政治任务的要求下签订此份整改协议，但同时对评估机构评估的补交款项，认为评估结果无法律依据，对该补交款项持保留意见”。 2018年11月23日，双方再次签订一份《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，就房地产租赁停偿项目整治相关事宜达成如下协议：项目地址为厦门市思明区梧村街道36-40号，原合同出租面积为8000平方米，自2012年1月1日至2029年12月31日，原合同租金当前年租金为1194624元，递增情况为每年递增2%；实测出租面积为房屋建筑面积为12473.29平方米（含亿跃新公司投资建设房屋面积），场地面积为3116.52平方米；整治后租赁期限调整为租期9.6年，自2018年11月1日至2028年6月9日；经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为当前年租金3070200元，每年递增2%。第八条约定此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。第九条约定本协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。该协议的“批准部门意见”处加盖有中央军委后勤保障部办公厅的公章。 还查明，中国共产党厦门市纪律检查委员会（以下简称厦门市纪委）于2018年9月28日出具一份《关于白鹭宾馆东浦路36-40号Ｂ栋楼第四层使用证明函》，载明“贵宾馆租给福建省厦门机械设备成套局培训中心位于东浦路××号××楼，我委于2004年起租用上述Ｃ栋楼作为我委办案场所。此外，我委于2008年10月起租用位于东浦路××号××楼××层，改造后也作为我委办案场所。以上两处场所我委一直租用至2015年2月底”。此外，机械培训中心也出具一份《证明》，证明所有与厦门市的相关往来费用于2015年5月份已结清。 又查明，自2015年开始至今，亿跃新公司均按95400元/月的标准支付租金，截至本案庭审当月的租金亦已按该标准支付。2019年3月18日，白鹭宾馆向亿跃新公司发出一份《限期缴款通知书》，载明“整改协议签订后，2018年11月1日至2019年2月28日，每月租金为25.5850万元；按照原始合同租金2%的递增，2018年8月1日-2018年10月31日，每月租金为9.9552万元。你方仅按每月9.54万元缴纳租金，截至2019年2月，你方欠缴租金达91.7464万元”。 本案审理中，白鹭宾馆主张因其工作人员计算失误导致前述《限期缴款通知书》将2018年9月1日至2018年10月31日期间的月租金记载为9.9552万元，实际应为9.984万元；亿跃新公司已经支付的租金应先抵扣自2014年9月起少交的租金。亿跃新公司主张根据合同编号为0044177-B号的《军队房地产租赁合同》，租金不再递增，因此自2015年至今的月租金标准均为95400元。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。亿跃新公司虽然主张双方于2018年11月23日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》并非其真实意思表示，但并未对此进行举证证明，该协议已经过中央军委后勤保障部办公厅批准同意，双方约定的生效条件已经成就。此外，亿跃新公司认为该协议中的租金标准所依据的《房地产估价报告》系错误评估，不应作为调整租金的依据。但该评估报告仅是前述协议中重新约定租金标准的参考资料，最终双方系通过签订协议的方式就租金标准重新达成合意，因此白鹭宾馆主张按该协议约定计算租金标准，符合双方约定；根据该协议约定，自2018年11月起租金应为255850元/月。 亿跃新公司自2015年起均按95400元/月的标准支付租金，白鹭宾馆在2019年3月发出《限期缴款通知书》前并未就此提出异议，双方在2018年10月26日、2018年11月23日就整治协议进行协商时，白鹭宾馆也未提出亿跃新公司少付租金。依照诚实信用原则。应认定双方在实际履行过程中变更了租金标准，因此对白鹭宾馆提出亿跃新公司所支付租金应先补缴2014年9月至2018年10月期间租金差额的主张，本院不予采纳。如前所述，2018年11月起租金应为255850元/月，亿跃新公司仍按95400元/月的标准支付，确存在欠付租金之情形，2018年11月至2019年3月期间支付的477000元应先抵扣2018年11月租金255850元，剩余部分抵扣2018年12月租金，经核算，亿跃新公司欠付的2018年12月至2019年3月期间的租金合计为802250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门亿跃新贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆2018年12月至2019年3月期间欠付的租金802250元；二、驳回中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提交新证据。亿跃新公司针对一审认定的事实提出，二审期间双方经重新核算，截至到2019年3月份，亿跃新公司欠白鹭宾馆2019年1月至2019年3月的租金应为694689.5元，上述尚欠租金在本案二审判决之日起六个月内付清。白鹭宾馆同意按亿跃新公司提出的意见执行。 本院认为，二审期间，双方当事人经核算，确认亿跃新欠白鹭宾馆2019年1月至2019年3月的租金为694689.5元，并对履行期限进行约定。在法律允许范围内，当事人有权处分自己的诉讼权利。讼争双方对自己诉讼权利的处分不违背双方真实意思及法律，本院予以准许，对于亿跃新公司欠白鹭宾馆的租金金额及履行期限作出变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9077号民事判决第二项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9077号民事判决第一项为：厦门亿跃新贸易有限公司于本判决生效之日起六个月内支付中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆2019年1月至2019年3月的租金694689.5元。 三、驳回厦门亿跃新贸易有限公司的其他上诉请求。 二审案件受理费2451元，由厦门亿跃新贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈许贞 审判员  章 毅 审判员  陈 璟 二〇一九年十二月三十一日 书记员  朱燕萍 附本案适用法律条文： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。