上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2798号原告(反诉被告)：上海福新面粉有限公司。法定代表人：熊晖。委托诉讼代理人：张翼飞，上海市聚成律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚杰，上海市聚成律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海展利仓储有限公司。法定代表人：黄军丽。委托诉讼代理人：张世立。委托诉讼代理人：周宝余，上海市南浦律师事务所律师。原告上海福新面粉有限公司(以下简称“福新面粉”)与被告上海展利仓储有限公司(以下简称“展利仓储”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案，诉讼期间，展利仓储提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。依法适用简易程序，于2019年3月4日、2019年4月10日、2019年6月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，并于2019年12月10日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)福新面粉的委托诉讼代理人张翼飞、尚杰、被告(反诉原告)展利仓储的法定代表人黄军丽、委托诉讼代理人张世立、周宝余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福新面粉向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告立刻腾退上海市闵行区新闵路XXX号厂区5层办公室(以下简称“系争房屋”)并交付原告；3.判令被告支付2018年2月至2018年7月房租人民币(币种下同)134,000元以及自2018年8月1日起至房屋实际交付日止的房屋占用费，按照每天每平方米0.50元*2,464平方米计算；4.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金，按照每日千分之五计算，2018年2月至4月租金的滞纳金从2018年2月27日起算，2018年5月至7月租金的滞纳金从2018年5月22日起算，计算至被告实际支付房租之日止；5.判令被告支付2017年11月至2019年1月的水电费53,142.35元。本诉的事实和理由：原、被告双方于2016年7月30日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所属的上海市闵行区新闵路XXX号厂区5层办公室房屋，用途为商务办公及仓储加工。租赁期自2016年8月1日起至2018年7月31日止，房屋年租金为268,000元。合同还约定，使用该房屋所产生的水、电等费用由被告承担。合同到期后，原告发函告知被告双方合同到期终止，2018年8月1日对租赁房屋进行清理交接(水、电及房屋设施设备)，但被告未能配合原告腾退并交付房屋。另，被告自2018年2月起开始拖欠房租、自2017年11月起停付水电费。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当遵照履行。现该合同已经到期，原告也已告知被告合同到期不再续约，被告应当腾退并交付房屋并支付拖欠的房租及水电费。为维护原告合法权利，现诉至法院，望判如所请。被告展利仓储针对本诉辩称，1.原告实际交付给被告系争房屋的面积不足，故原告应当退还被告租金。合同约定的面积为2,464平方米，而根据被告实际承租的面积为2,018.85平方米，即使被告应当支付2018年2月至7月的租金，多年来被告也已经多支付了300,000余元，该部分租金原告应当返还。2.系争房屋漏水严重影响被告使用。系争房屋的顶层原来搭建了一层房屋用于防漏水，后闵行区政府拆违，该违章建筑被拆除，为此被告与原告协商，但原告一直推脱。3.原告实际在2018年1月就停水了，被告客观上也无法使用系争房屋，被告于2018年8月全部搬离了系争房屋，并将系争房屋返还原告，原告也已经更换了门锁，虽然双方并没有办理交接手续，但原告已实际收回了系争房屋。4.使用系争房屋原来只要50千瓦的电容量，因原告多增加了几户承租户，电力公司要求增加电容量，原告将增加的费用摊在被告身上，为此被告每月多支付了2,100元电费基础费，该费用原告不应当收取。由于合同到期后原告强行停水停电，关于合同期内的水电费被告认可已经确认的抄表数，合同期外的水电费被告不予承担。综上，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告展利仓储向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告多收取的自2012年8月至2018年1月的房租合计268,824.35元；2.判令反诉被告退还反诉原告已经支付的自2012年8月至2017年10月电费基础费用132,300(2,100元/月*63个月)；3.判令反诉被告支付反诉原告经济损失700,000元；4.判令反诉被告返还押金25,000元。反诉的事实和理由：反诉原、被告于2012年7月就反诉被告承租系争房屋事宜进行协商，后双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：反诉被告提供2,464平方米厂区办公楼，用于办公及仓储。因前承租人拆走了电梯，故反诉被告答应由其重新安装电梯，后反诉被告要求改为由反诉原告安装，搬走时可以拆走或者折价收购。合同签订后，反诉原告将装修方案图纸交给反诉被告并得到其认可后，反诉原告遂投入了大量资金开始装修，同时对系争房屋进行丈量，结果发现系争房屋的面积严重不足，为此反诉原告找反诉被告沟通此事，反诉原告的领导王总答应用厂区东部一块空地搭建不少于500平方米的房屋给反诉原告使用作为补偿面积，但始终没有兑现。因双方实测的面积差为445.15平方米，445.15平方米/2,464平方米*年租金是反诉原告多支付的租金。另外，反诉被告提供的二楼房屋屋顶严重漏水，反诉被告一直没有维修，最后经协商由反诉原告出资用钢结构材质加层，搭建手续由反诉被告申请办理，由于反诉原告出资，所以三楼的收益归反诉原告所有。双方按该约定正常履行协议至2018年1月底。2018年2月初，反诉原告接到反诉被告通知要求终止合同，并告知三楼被认定为违章建筑要拆除。反诉被告在合同期内擅自提前解除合同需要承担相应的违约责任并应退回多收的租金，还需赔偿反诉原告的经济损失，根据反诉原告提供的费用清单显示损失金额是1,035,000元，在该基础上反诉原告折让主张700,000元。对于反诉原告提出的要求反诉被告始终没有给明确的意见，故反诉原告自2018年2月起开始停止支付租金及其他费用。反诉被告福新面粉针对反诉辩称，1.反诉原告所称的面积差确实存在，经反诉被告测绘，系争房屋实际缺少面积445.15平方米，在发现缺少面积后双方进行了协商，最终调低了房租，调低房屋租金的比例与缺少面积的比例大致相当。一般而言，参考周边环境与社会租金的情况，租金只会上涨不会下调，故缺少面积是租金下调的原因，反诉被告没有多收取租金。2.反诉原、被告双方就电费基础费的收取于2013年6月签订过《房屋场地租赁水电费用协议》，电费分为基本电费和实际使用量两部分，在协议有效期的前后虽然没有书面约定，但实际操作中电费也是按照供电部门的要求收取，反诉被告没有多收基础电费。3.关于损失部分，双方签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，并非在合同期内终止。即便反诉原告在承租系争房屋时有过装修，其对非固定装修可以拆除搬走。此外，反诉原告对系争房屋的装修并没有经过反诉被告同意，也没有就之后的处置与反诉被告进行过协商，由此造成的后果应当由其自行承担。4.押金25,000元确在反诉被告处，反诉被告同意在反诉原告腾退系争房屋并付清所有费用后返还押金。本院经审理认定事实如下：2012年7月26日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市闵行区新闵路XXX号厂区5层办公室房屋出租给乙方使用。租赁期自2012年8月1日起至2014年7月31日止。年租金30万元。合同另对其他权利义务作了约定。该合同已经履行完毕。2013年6月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋场地租赁水电费用协议》一份，约定甲乙双方就租赁房屋所用水电费用事宜达成如下协议：1.乙方每月所用电费分成两部分，基本电费：甲方额定乙方最大功率60千瓦，价格为40.5元/千瓦，超出最大功率60千瓦时，超出部分按照81元/千瓦计算。乙方每月用电价格为1.05元/度，每月电费按照实际使用量进行计算。2.乙方每月所用水费按照水费单实际费用计算。3.电费每月结算一次，乙方须主动于次月5日前交于甲方，超期按照同期银行利率折算滞纳金。合同有效期自2013年6月1日至2014年7月31日。2013年7月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定甲乙双方已于2013年7月15日签订了《房屋租赁合同》，现因实际运作情况，经协商，对合同第四条租金(4-1)进行修订：乙方每年分四期向甲方支付租赁费，每年租金250,000元，租赁期为2012年8月1日至2014年7月31日，租金“付三押一”，先付后租，提前一个月付清下三个月的租金，每次乙方须主动于月初5号前交于甲方，超期按照同期银行利率折算滞纳金。2014年7月25日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期为二年，自2014年8月1日起至2016年7月31日止。合同第四条约定，房屋年租金为268,000元。合同另对其他权利义务作了约定。该合同已经履行完毕。2016年7月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋出租占地面积为2,464平方米。租赁用途为商务办公及仓储加工。租赁期为二年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止。合同第四条约定，房屋年租金为268,000元。支付方式约定：先付后租，甲方于每季度第一个月的7个工作日开具该季度租赁费发票交乙方，乙方应于每季度第一个月的14个工作日内将租金交付甲方，乙方逾期按当期租金额每天万分之五向甲方计缴滞纳金。乙方在前合同期内已支付给甲方的保证金25,000元，在本合同期内延续作为履行本合同的保证金。合同到期或终止，在乙方结清租赁期间产生的水、电、通讯等费用后，甲方应如数将保证金退还给乙方。合同第五条约定，租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、通讯及相关有偿服务等费用均由乙方承担。水、电费等费用按实际抄表数及相关部门收费标准计算。如出现水、电。总表与分表有损益的,乙方同意承担损益的部分费用。当月20日前结清上期水电费用。合同第六条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。该房屋及其附属设施有损坏或故障时：乙方应及时修复,费用由乙方承担。合同第七条约定，租赁期满或合同终止，乙方退还租赁场地，经甲方验收，结清所有费用，即将预付保证金退还给乙方。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按0.5元/平方米/日向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同另对其他权利义务作了约定。根据原告提供的房租、水电费签收清单的签收情况显示，自2015年8月起至2017年10月，被告公司工作人员张世立在清单上签字确认。其中，电费包括基本电费和电费，基本电费每月2,100元。被告租金付至2018年1月31日，水电费付至2017年10月。被告承租系争房屋期间，将以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、欠费情况一览表、房租及水电费签署情况、总电表账单及被告电费明细(2017年11月至2018年1月)、水费明细(2017年12月至2018年6月)、补充协议、房屋场地租赁水电费用协议、被告提供的房屋租赁合同三份、装修合同二份、费用清单、调解书、情况说明、照片、预拌混凝土发货单七份，以及当事人的当庭陈述所证实并均经庭审质证。审理中，原告陈述，被告将部分系争房屋转租给案外人上海维岳自动化科技有限公司(以下简称“维岳公司”)，经原告与维岳公司沟通，其以与被告由租赁合同为由不愿意搬离或者直接将租金交付原告，后维岳公司于2019年10月8日搬离系争房屋。对此被告辩称其与维岳公司原是合作关系，被告将系争房屋的一部分转租给维岳公司，原告对转租是默认的，被告已经通知维岳公司搬离，被告于2018年8月搬离后，系争房屋内是何状况被告也不清楚。被告提供一份由案外人上海启川机电设备有限公司(以下简称“启川公司”)出具的《情况说明》，载明：我司于2016年8月10日与被告签订租赁合同，在我们租赁期间，2018年7月、8月之间公司遇到停电两到三次，无法正常办公。事后了解到断电原因是总闸被拉引起。询问被告公司断电原因，说是原告总闸拉掉。由于断电等原因，我司无法正常办公，于2018年9月28日全部搬离，搬离时与被告账目已结清。被告提供该《情况说明》证明被告将部分系争房屋转租给案外人启川公司，原告在租赁期间停电导致启川公司搬离并造成被告经济损失。经质证，原告认为该《情况说明》系证人证言，应当由被告申请证人出庭作证，且启川公司陈述也仅是停了两三次电，原告并没有反复停电，被告把系争房屋转租给案外人也是事实，事实上启川公司于2019年9月底才搬离系争房屋。就系争房屋面积差问题，原、被告双方在审理中出具《房屋实际租赁建筑面积确认书》一份，大意为：2019年10月30日下午，由双方均认可的测量人员对存在差异的租赁面积再次进行现场测量，结果如下：3幢一楼北侧室内南北墙长26.3米，东西墙长13.1米，单墙体厚0.32米，建筑面积370.15平方米。2幢建筑面积以房产证建筑面积75平方米为准，以上两处租赁场所建筑面积合计为445.15平方米。据此，被告实际承租的建筑面积为2018.85平方米。双方对以上实际租赁建筑面积均无异议。因案外人维岳公司于2019年10月8日将系争房屋交付原告，诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求，变更第二、第三项诉讼请求为：判令被告支付2018年2月至2018年7月房租134,000元以及自2018年8月1日起至2019年10月8日止的房屋占用费437,081.03元(每天每平方米0.50元*2018.85平方米*433天)；3.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金，按照每日千分之五计算，2018年2月至4月租金的滞纳金自2018年2月27日起算至2019年10月8日止，2018年5月至7月租金的滞纳金自2018年5月22日起算至2019年10月8日止。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本诉部分，关于租金的认定及结算情况，被告按年租金268,000元的标准支付租金至2018年1月31日，被告辩称其之后拒付租金的理由是其承租系争房屋的面积不足、承租系争房屋期间由其建造的违章建筑被拆除、违章建筑被拆除后导致房屋漏水、装修并安装电梯等原因，对此其与原告沟通未果。对此本院认为，关于面积差的问题，被告自2012年8月承租系争房屋时，双方约定的年租金是300,000元，2013年7月，双方签订补充协议将年租金由300,000元调整至250,000元，2014年8月后又将租金上调至268,000元。虽然双方协议调整租金时未载明具体的原因，但根据市场规律，租金应为逐年递增的趋势，双方协议下调租金必然有其客观原因，其中可能包含面积的差异、被告对系争房屋的投入等因素，且自被告承租系争房屋始，实际面积与约定面积间的差额就是客观存在的事实，被告按约定支付租金多年并未提出异议，说明多年来双方在履行租赁合同的过程中对租金的调整应为双方当事人的真实意思表示，现被告以面积差为由拒付租金，该理由过于牵强。被告提出的与违章建筑相关的问题，首先，违章建筑被拆除系政府行为，原告对此并不存在过错，其次，违章建筑被拆除后即使存在漏水的情况，就房屋维修的问题，被告也应当与原告友好协商解决。综上，被告拒付租金依据不足，本院对原告要求被告支付自2018年2月起至2018年7月止的租金134,000元的诉讼请求予以支持。关于房屋使用费，租赁合同到期后，被告应当腾退系争房屋并返还原告。根据被告陈述，其已经于2018年8月搬离系争房屋，只是未办理交接手续。而根据查明事实，被告确认其在承租期间将系争房屋的一部分转租给案外人，被告搬离后，案外人维岳公司与启川公司何时搬离被告亦不清楚。原告陈述启川公司于2019年9月底搬离，维岳公司于2019年10月8日搬离，在被告未能提供证据证明其辩称意见的情况下，本院采信原告的陈述，确认被告于2019年10月8日将系争房屋交还原告。租赁合同到期后，被告继续占有使用系争房屋的，应当支付房屋使用费，根据租赁合同约定，被告逾期返还房屋的，应按每日每平方米0.50元标准向原告支付使用费，本院考虑原告的实际损失，结合本案的实际情况，将使用费调整至300,000元。关于逾期支付租金的滞纳金，被告逾期支付租金，应当承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金应当支付滞纳金，关于滞纳金标准，根据租赁合同第4-2条约定，被告应于每季度第一个月的14个工作日内支付租金，逾期应当按当期租金的每日千分之五计算滞纳金。该滞纳金标准明显过高，本院考虑原告的实际损失结合本案的实际情况，将滞纳金标准调整至按当期租金的每日万分之五计算，以67,000元为本金，自2018年2月27日起算至实际支付之日止，以67,000元为本金，自2018年5月22日起算至实际支付之日止。关于水电费结算，原、被告曾就系争房屋签订了《房屋场地租赁水电费用协议》，约定电费分为基本电费及实际使用电费，水费按照水费单实际费用计算。此外，根据原告提供的房租及水电费签收情况，被告对自2015年8月至2017年10月的房租及水电费的计算方式及金额均予以确认，被告理应根据其与原告的约定支付水电费。虽然自2017年11月起的水电费被告未书面确认，但原告主张的水电费系根据双方约定的方式计算得出，本院对此予以确认，故本院对原告要求被告支付水电费53,142.35元的诉讼请求予以支持。反诉部分，根据以上就房屋租金及水电费部分的论述，本院对反诉原告要求反诉被告退还租金及基本电费的反诉请求不予支持。关于反诉原告主张的经济损失，因系争房屋的租赁合同已经履行完毕，反诉原告未提供证据证明反诉被告在履行租赁合同的过程中存在过错，故反诉原告的该项反诉请求依据不足，本院对此不予支持。关于押金25,000元，反诉被告辩称押金同意在反诉原告付清所有费用后返还反诉原告，本院对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海展利仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福新面粉有限公司2018年2月1日起至2018年7月31日止的房屋租金134,000元；二、被告上海展利仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福新面粉有限公司自2018年8月1日起至2019年10月8日止的房屋使用费300,000元；三、被告上海展利仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福新面粉有限公司逾期支付租金的滞纳金，以67,000元为本金，自2018年2月27日起算至实际支付之日止，以67,000元为本金，自2018年5月22日起算至实际支付之日止，标准按每日万分之五计算；四、被告上海展利仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福新面粉有限公司2017年11月至2019年1月的水电费53,142.35元；五、反诉被告上海福新面粉有限公司应于本判决生效之日起十日退还反诉原告上海展利仓储有限公司押金25,000元；六、对反诉原告上海展利仓储有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12,202.98元、反诉受理费7,869.69元，共计20,072.67元，由原告(反诉被告)上海福新面粉有限公司负担4,593.98元，被告(反诉原告)上海展利仓储有限公司负担15,478.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 刘 锋审判员 朱秋晨审判员 张 端二〇一九年十二月二十日书记员 刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。