新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院     民 事 判 决 书     （2019）兵0601民初1740号   原告：牛建英，女，1974年10月26日出生，住乌鲁木齐市。   被告：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室，统一社会信用代码：916590040620822676。   法定代表人：石金禹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周湘瑜，新疆昌年律师事务所律师。   原告牛建英与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告牛建英向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《商品房买卖合同》；2.判令被告支付原告以下费用共计356734.5元。分别为：1.截止2019年6月，原告向被告已付房款163000.92元；2.原告办理银行按揭后支付的利息100659.56元；3.违约金21574元；4.房租费71500元。   事实与理由：原告牛建英购买了被告开发的住宅楼，该房屋性质为商品房。双方签订了《商品房买卖合同》，地址为：五家渠青经开南区X号房。建筑面积为：103.07平方米。至2019年6月，因房屋屋顶渗漏面积较大，客厅、卧室、厨房、阳台共有8处渗漏，无法居住，所以没有办理书面交接手续给原告使用。原告多次催促被告维修，被告有关负责人均以下雨化雪后看房屋渗漏情况为由至今拒绝维修。   原告认为：根据《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合该商品房验收合格的条件下，并依据合同约定的商品房交付买受人使用。截止2019年6月，被告没有按照合同约定将房屋交付原告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。原告要求被告履行以下违约及赔偿责任。1.根据购房合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任的规定,逾期超过180天后，买受人有权解除合同，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款163000.92元;2.根据购房合同第九条:出卖人逾期交房的违约责任第一点中的第二种情况，逾期超过180天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。原告认为：本购房合同中买受人违约向出卖人支付违约金为应付款的20%，出卖人违约向买受人支付违约金为已付款的0.1%，故本合同中双方承担的违约责任不具有公平性。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的第二条，在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告要求五家渠垦区人民法院改判本合同第九条，出卖人违约应付买受人已付房款20%的违约金，共计21574元；3.因被告不能按期交付房屋，致使原告租房产生的71500元费用应由被告承担；4.原告牛建英自办理银行按揭日起，向银行支付的利息共计100659.56元。以上费用合计共356734.5元。原告为维护合法权益，故诉至法院，请人民法院依法判决。   被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司辩称，我们认为原告的诉讼请求没有事实依据，本案涉案的房屋进行验收时是没有问题的。原告提出问题，我们经过现场查看，楼上住户私自种菜，改变水管结构，导致漏水的，由于是第三方原因，原告应该找楼上的住户协商。一、本案应当以相邻关系为由，向楼上的住户主张相应的权利；二、依据我们双方签订的商品房买卖合同的第八条有明确约定，对于交付房屋的条件为该商品房经验收和我们在该房屋验收合格后已多次通知原告来我公司办理交接手续。本案的事实系原告拒绝签收房屋。且我公司已按照合同的约定的送达地址邮寄挂号信，并且多次电话通知，而且在报纸上也发布了收房公告。因此，我公司已穷尽送达手段通知其来交来收房；三、我们认为，本案房屋漏水，与房屋质量无关，系第三方侵权所导致房屋漏水，因此我公司认为，原告应当以相邻关系来起诉楼上；四、依据商品房买卖合同第16条保修责任的约定，因不可抗力或非出卖人的原因造成的损坏，出卖人不承担责任。因此我公司是认为原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。   本院经审理认定本案事实如下：2013年11月23日，原、被告签订认购协议一份，原告购买被告开发建设的住宅楼房一套。后双方签订了《商品房买卖合同》地址为：五家渠青经开南区X号房，建筑面积为103.07平方米。该《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年12月31日前将符合该商品房验收合格的条件下，并依据合同约定的商品房交付买受人使用。原告接到交付房屋通知至2019年6月期间，因该房屋屋顶多处渗漏无法居住，因而原告没有办理书面交接手续。后原告多次催促被告维修处理，被告有关负责人均未进行维修处理至今，原告也未与被告办理入住手续。原告依据合同给被告交纳了首付购房款105287元，后又以在银行按揭方式支付房款，截止2019年8月27日，原告以月供方式支付银行按揭房款本息164096.8元。现原告以被告违约要求解除《商品房买卖合同》。   上述事实有以下证据证实：《商品房买卖合同》、认购协议一份、现场视频及照片、收款收据、购房借款协议、原、被告陈述。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自义务。原告按约定交付了购房款，但被告欲交付的房屋屋顶多处渗漏无法居住，存在严重质量问题。在原告多次催促被告维修处理，但被告至今未进行实际维修处理。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》合法有据，本院依法予以支持。原告已交纳首付购房款105287元、以月供方式支付银行按揭房款本息164096.8元，合计269383.8元，被告应当返还原告。对原告主张的违约金因不符合双方合同约定，本院不予支持。对原告主张租房损失71500元，因被告违约行为致使原告近四年租房居住，给原告造成了经济损失，被告应当支付原告租房损失71500元，对原告主张被告赔偿租房损失71500元，本院依法予以支持。被告辩解该房屋已交付原告使用，与本案实际不符，本院不予支持。被告给原告出借75000元作为首付款是民间借贷关系，原、被告可另案诉讼，本案不合并处理。   综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》应当予以解除。被告应当退还原告购房款及按揭利息损失269383.8元，租房损失71500元。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告牛建英与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；   二、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司退还、赔偿原告牛建英各项经济损失340883.8元，于本判决生效后十日内履行完毕；   三、驳回原告牛建英其他诉讼请求。   如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6748元，邮寄送达费80元，合计6828元（原告已预交），由被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。           审判长  蒋新斌    人民陪审员  丁惠   人民陪审员  马仁焕        二〇一九年十二月二十三日     书记员  费婉婷