北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初21326号原告：霍金柱，男，1964年3月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：汪红梅，北京高度律师事务所律师。被告：北京市第三建筑工程有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街北里56号。法定代表人：王栋，董事长。委托代理人：谭志旭，男，北京市第三建筑工程有限公司法务专员，住北京市西城区。被告：霍金来，男，1962年4月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：朱大文，北京市振邦律师事务所律师。委托代理人：孙泽洋，男，北京市振邦律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：霍玉，女，1956年1月28日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：霍焕荣，女，1949年3月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：霍保平，女，1952年12月16日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被告：霍保荣，女，1953年9月23日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被告:霍金生，男，出生年月日不详，汉族，住址不详。被告：霍金华，女，1960年12月5日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告霍金柱与被告北京市第三建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）、霍金来、霍玉、霍焕荣、霍保平、霍保荣、霍金生、霍金华确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍金柱及其委托代理人汪红梅，被告建筑公司之委托代理人谭志旭，被告霍金来及其委托代理人朱大文、霍玉、霍焕荣均到庭参加诉讼。霍保平、霍保荣、霍金生、霍金华经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍金柱向本院提出诉讼请求：1、确认被告北京市第三建筑工程有限公司与南某就海淀区知春里小区x号楼x室房屋签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：霍某与南某（曾用名：南某1、南某2）系夫妻关系，二人共生育八个子女，即本案原告和第二至第八被告。霍某于1980年6月19日因病去世。原告原系被告北京市第三建筑工程有限公司（以下简称“三建公司”）的职工，自1991年1月起被告三建公司将涉案房屋租赁给原告居住。1999年被告三建公司进行房改，原告作为承租人享有买下该房屋的资格和权利，但原告的兄姐们获知此事后，前往原告单位即被告三建公司进行暴力干预，以致被告三建公司与原告的房屋买卖工作程序受阻，母亲南某也因此事受到严重刺激，于1999年10月9日因病去世。母亲去世后，原告继续居住在该房屋内，期间原告的兄姐多次来到原告家中，对原告进行辱骂和殴打，并砸坏原告家中所有物品。原告曾多次找到被告三建公司，要求办理购房手续，但被其以各种理由推诿因为怕再次招致兄姐们的围殴，原告不敢找他们理论，只能忍气吞声。原告婚后育有一子，面临上学，原告想让儿子在所住房屋附近的学校就读，但需要提供房产证，于是在2019年1月，原告找到被告三建公司，却被告知该房屋已办理了产权证。被告三建公司拒绝向原告透露产权人信息，并称该房屋与被告三建公司没有任何关系了，原告如想了解产权登记情况，可去房管局查询。后原告通过查询，方才知晓被告三建公司将原告承租的这套公房出售给了母亲南某，并办理了房产证。原告认为，被告三建公司未经房屋承租人即原告的同意，私自将房屋出售给母亲南某的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告现诉至法院。被告建筑公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我们是根据国家的相关规定和公司的章程与南某签订的合同。1、房改房有福利性质，属于单位根据国家有关房改政策分配，依照最高院关于房地产案件受理问题的通知第三条，该案不属于法院受理范围。2、合同是1999年签订的，远超出诉讼时效。3、原告陈述的事实与我们的档案有冲突，1994年涉案房屋的承租人有变更，从原告变成南某，原告并不是一直都是承租人，在售房时使用了南某丈夫的工龄。被告霍金柱和霍焕荣共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，本案已过诉讼时效，原告知道房屋已经登记在南某名下已经过了二十多年，不享有胜诉权。1、原告起诉确认合同效力，原来规定保护期为2年，现在新法规定为3年，原告的诉请远超过保护期间；2、现在原告起诉的x房屋，最开始是两间平房，南某承租，和子女一起居住。1991年拆迁，被安置了两套楼房x1、x，是同一天安置的。楼房还是租赁关系，承租人还是南某。两套同时办理房改，出售给符合条件的职工，同时办的产权证，原告不可能不知道办房改，原告诉状中2019年才知道是不可能的；3、2000年7月4日，就涉案房屋曾在海淀法院有案件，被告中有5个起诉原告，要求对x房屋进行法定继承，没有开庭，但送达过诉状。所以，原告不可能不知道南某购买，对时间也是清楚的。第二，原告起诉没有任何事实依据和法律依据。1、原告起诉要求确认效力的合同我们认为是合法有效的；2、当时房改从产权方来说，卖方合格；3、当时签该份合同，买方也是合格的，本案合同是依据房改政策与南某签的，南某属于有权购买公房的人，符合法律规定和真实意思表示，各方、子女都未提出异议，当时使用了南某夫妻的工龄买房；4、这次房改购房，不管是国务院的文件还是北京市文件等，没有违反政策。第三，民事诉讼只能解决平等主体之间的纠纷，而本案中起诉的是国家房改政策实际运行过程中的，不是平等主体之间的纠纷。在房改售房过程中不属于平等主体，本案不属于法院审理范围。被告霍玉辩称：不清楚具体情况，请法院依法裁决。被告霍保平、霍保荣、霍金生、霍金华未到庭参加庭审，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：南某（曾用名南某1，1999年10月9日去世）与霍某（1980年6月19日去世）育有霍金生、霍金来、霍金柱、霍金华、霍保平、霍保荣、霍玉、霍焕荣。双方称再无其他继承人。1999年7月1日，建筑公司与南某签订房屋买卖合同（以下简称涉案合同），约定建筑公司根据北京市房改文件精神，将位于北京市海淀区知春里小区x号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）出售给南某，房屋价款为54473元。被告所述涉案房屋现登记在南某名下。霍金柱主张涉案合同无效，理由如下：一、涉案房屋的承租人一直都是霍金柱。建筑公司于1994年变更公房承租人未通知原告，所以变更无效，房改时霍金柱才有权购买涉案房屋，而南某不是涉案房屋的承租人，无权购买涉案房屋。对此，霍金柱提供了住房情况调查表、房屋使用费收据、电费发票、供用水合同、有线电视收费、供暖费票据、房屋租赁契约（显示承租人为霍金柱）等证据予以证明。霍金柱未提供房屋租赁期约原件，表示原件由建筑公司收走。对此，各被告不予认可。被告主张房改时，涉案房屋的承租人是南某，并提供了房屋租赁契约，显示，涉案房屋承租人系南某，附记显示内容为：补契（原属霍金柱作废）。对于该份契约，除霍金柱以外，其他当事人均予以认可。二、涉案合同中南某的签字并非南某所签。对此，霍金来、霍玉、霍金柱均表示南某字迹并非其所签。霍金柱请求本院对涉案合同中南某的笔迹进行鉴定。本院未启动鉴定。就涉案房屋当时购买情况，各方意见如下：霍玉称，当时购买涉案房屋是霍玉与霍金柱去的，我并不认为涉案房屋是霍金柱的，购房具体事宜是霍金柱和南某办的，具体怎么办的我不清楚。霍玉和霍金来表示当时房改时，一共前往建筑公司两次，交款一次，签合同一次，霍玉、霍金来、霍焕荣、霍金柱都去了，并表示只有这四个人参与了房改房事宜。对此，霍金柱表示不清楚，认可交款的时候去过一次，后来的情况不清楚。庭审中，霍金柱表示在2019年才知晓涉案房屋登记在南某名下。对此，作为被告的其他家庭成员表示在2000年即南某去世后，就涉案房屋进行过法定继承诉讼，后因房本未下发，申请撤诉。在上述诉讼中，霍金柱作为被告，其不可能不知晓涉案房屋登记在南某名下的事实。另查，双方均认可南某一直都是在涉案房屋内居住。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，霍金柱以其一直是涉案房屋的承租人，南某并非承租人，故无权购买房改房为由主张合同无效，本院认为，对于公有住房的承租人如何确定的问题非系人民法院主管范围，而在本案中，在涉案房屋进行房改时，现有证据显示的承租人是南某，故霍金柱以南某并非承租人且无权签订涉案合同为由主张涉案合同无效，无事实与法律依据，本院不予支持。对于霍金柱提出“涉案合同中南某的签字并非南某所签”的涉案合同无效理由，本院认为，涉案合同中南某的签字是否为南某所签并不影响本院对本案的处理。理由如下：一、如果系南某所签，本院对霍金柱提出的上述无效理由，不予采信。二、如果真如霍金柱所述，非系南某所签，依据当事人陈述，当时参与房改时只有霍玉、霍金来、霍焕荣、霍金柱这四个人，如果南某的笔迹真如原告所述并非南某本人所签，那么南某的笔迹必定是上述四个人当中的某一位所签，即本案中存在冒名行为。但从本案查明事实来看，作为合同相对方建筑公司利益并未受到损害且不主张其权利受到损害，而且南某作为合同相对人一直在涉案房屋居住，涉案合同已经履行完毕，房屋所有权证业已下发，本院有理由相信，建筑公司在签订涉案合同时基于家庭成员关系认为上述某位实际签名人有权签订涉案合同，此种情况下，上述冒名行为已构成表见代理，基于表见代理下签订的涉案合同合法有效。此外，根据查明事实，涉案合同不存在南某与建筑公司恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益之情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效其他之情形。综上所述，霍金柱提出的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告霍保平、霍保荣、霍金生、霍金华经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明事实依法判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告霍金柱的全部诉讼请求。公告费260元（原告已预交），由原告霍金柱负担。案件受理费1162元（原告已预交），由原告霍金柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  汤民华人民陪审员  赵 齐人民陪审员  段福奎二〇一九年十二月三十日书 记 员  程 玥