云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民初293号原告（执行案外人）：杨某忠，男，汉族，1972年9月X日生，现住昆明市。委托诉讼代理人：周宝宪，云南宣和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：任某良，男，汉族，1970年6月X日生，住河口县。委托诉讼代理人：张某，女，汉族，1969年9月X日生，住址同上，系任某良妻子，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：吴某萍，女，汉族，1975年12月X日生，住河口县。委托诉讼代理人：陈某发，男，汉族，1964年2月X日生，住址同上，系吴某萍的丈夫，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人（被执行人）：蒙自鸿海房地产开发有限公司。住所地：蒙自市学海路XXA2幢2楼。法定代表人：詹海涛，系该公司总经理。原告杨某忠与被告任某良、吴某萍，第三人蒙自鸿海房地产开发有限公司（以下简称：鸿海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告杨某忠的委托诉讼代理人周宝宪，被告任某良的委托诉讼代理人张某，被告吴某萍的委托诉讼代理人陈某发，及两被告的共同委托诉讼代理人李红宁，第三人鸿海公司的法定代表人詹海涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某忠提出诉讼请求：1.撤销（2019）云25执异32号《执行裁定书》，解除对蒙自鸿海房地产开发有限责任公司开发的“XX”第一层共计22间商铺，第二层整层商业用房，第三层整层商业用房的查封；2.判令原告与鸿海公司2015年10月7日签订的三份《商品房购销合同》合法有效，原告已经取得上述房屋的物权期待权，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该执行标的；3.判令鸿海公司继续履行三份《商品房购销合同》，依法将上述商品房过户至原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2007年鸿海公司开发XX项目以来，鸿海公司及其个人独资股东张某某等多次与原告有资金往来。原告于2013年开始看好XX项目，计划购买鸿海公司开发的XX第一至三层商业用房，但因鸿海公司尚未取得预售房许可证，不具备签订房屋买卖合同的条件，而鸿海公司又急需资金建设该房产项目的实际，经双方协商后，以借款的方式支付了鸿海公司购房款项合计84516000元。在鸿海公司取得预售房许可证后，双方于2015年10月27日按房屋层数签订了3份《商品房购销合同》，分别约定了计价方式与价款、付款方式及期限，双方还约定了交房日期为2017年5月31日以前。原告在签订购房合同之后，又支付了鸿海公司购房款21500000元。2016年11月1日，原告与鸿海公司进行账务核对，鸿海公司向原告出具了《收款确认书》，确认收到原告支付购买XX第一至三层的购房款项共计人民币105638300元。其中，第一层商铺（3号、4号除外）2651.96平方米的房款39779400元，第二层4828.93平方米的房款38631440元，第三层4537.91平方米的房款27227460元。在鸿海公司未按约定的交房日期交房后，原告多次进行过交房催收。2017年7月18日，上述房屋经过验收。2017年8月17日鸿海公司正式将XX第一至三层的房屋移交给原告。房屋移交后，原告积极向鸿海公司及相关部门申请办理房屋产权登记证。但由于鸿海公司拖欠国家相关部门费用等多重原因，导致原告至今仍未办到房屋产权证。综上所述：被告任某良、吴某萍的查封时间，是在原告已经签订《商品房购销合同》，支付全部购房价款，并且已经实际合法占有房屋之后，原告对以上房屋至今未能未办理过户登记手续没有过错。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，房屋建设的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。原告已经在查封前取得了该房屋的物权期待权，该物权期待权优先于建设工程欠款、也优先于抵押权，更优先于普通债权，原告对上述商品房已经享有足以排除强制执行的民事权益，任何人不得执行该执行标的。任某良、吴某萍辩称：原告与鸿海公司之间不存在房屋买卖关系，是民间借贷关系。原告提供的《商品房购销合同》不真实，涉案房屋并未移交给原告。《收款确认书》及银行流水等证据存在诸多疑点。首先，原告未提交购房发票。其次，原告汇款的收款人绝大部分并非鸿海公司，汇款用途有“借款”3笔2150万元，材料款1笔400万元，有6笔用途不明，与其主张相互矛盾。原告支付房款的时间与合同约定的“一次性付款”相去甚远。原告汇款金额与合同约定的房款和《收款确认书》根本不吻合，超过了378420元。法院调取的证据显示，直到2018年6月8日，鸿海公司还以所有权人的身份，将执行标的出租给他人并收取房租；执行过程中也一直以所有权人身份自居；2017年2月28日，鸿海公司还将房屋抵押给银行。进一步证实鸿海公司才是执行标的的所有权人。本案房屋是商业用房，而非居住用房，原告的异议理由及请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除执行。原告汇款给鸿海公司，标明房款的金额仅1750万元，未超过合同约定总价款的50%，且仅凭汇款单无法判定购买房屋的具体小区和房号。原告未向法庭提交合同约定的房屋保证书及说明书印证交房的事实，也未提交向物业管理公司交纳物管费、维修基金等证据。故请求驳回原告的诉讼请求。鸿海公司述称，其与原告签订的合同都是真实的，其不反对杨某忠的异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合本案案件事实及当事人欲证明的诉讼主张进行评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理任某良、吴某萍与张某某、鸿海公司、刘某某民间借贷纠纷一案中，任某良、吴某萍向本院提出财产保全申请。本院于2018年7月16日作出（2018）云25民初260号民事裁定，查封、扣押、冻结被申请人张某某、刘某某、鸿海公司价值人民币55810066.67元的财产。执行中本院查封了鸿海公司开发的“XX”三期作为在建工程于2017年2月28日抵押给蒙自市农村信用合作联社（现更名为蒙自市农村商业银行）的商铺27间，住宅7套及其他开发的楼盘住宅、商铺、银行账户等，财产保全的执行案号为（2018)云25执保77号。查封的房屋包括涉案的一层22间商铺，二层房号为号整层商业用房，三层房号为号整层商业用房。2018年11月26日，本院作出（2018)云25民初260号民事判决。判决生效后，因张某某、鸿海公司未履行付款义务，任某良、吴某萍向本院申请强制执行。执行过程中。杨某忠向本院提出执行异议，本院审查后作出（2019）云25执异32号执行裁定书，驳回杨某忠的异议请求。杨某忠不服，起诉来院。另查明，杨某忠在本案中提供三份与鸿海公司于2015年10月27日签订的《商品房购销合同》，合同标的物分别为涉案的一、二、三层房屋；价款分别为39779400元、38631440元、27227460元，合计价款为105638300元；付款方式均为一次性付款，但未约定付款日期；房屋交付期限两份合同约定为2017年5月31日前，一份未进行约定。三份合同均未在房产管理部门登记备案。转款凭证10份，记载交易金额合计为106016720元。鸿海公司2016年11月1日向杨某忠出具的《收款确认书》，确认截止2016年11月1日，鸿海公司收到杨某忠购买涉案房屋购房款105638300元。鸿海公司与杨某忠签署的《商品房交接单》，记载双方于2017年8月17日对涉案房屋进行了移交。鸿海公司与杨某忠于2017年10月16日签订的《委托代租协议》，约定杨某忠委托鸿海公司对外租赁涉案房屋。还查明，2018年6月8日，鸿海公司与红河美大健康管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将包括涉案第三层房屋在内的部分房屋出租给红河美大健康管理有限公司使用。鸿海公司自认其已按合同约定收取了半年租金，并已由其使用。本院认为，本案争议焦点为原告杨某忠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，杨某忠以其对涉案房屋享有物权期待权，主张排除人民法院的强制执行，但是涉案房屋的交易存在诸多不合理之处：一、涉案三份《商品房购销合同》签订于2015年10月27日，但是却一直未办理商品房合同备案手续，不符合一般的交易规则。二、付款期限是房屋买卖合同的重要条款，但涉案合同对于付款期限却不做约定，有违通常交易惯例。三、原告提交的转款凭证，载明的转帐内容真实,鸿海公司也出具《收款确认书》确认收到杨某忠购买涉案房屋购房款105638300元。但从原告帐户转出的款项，转入的账户分别为刘某某、张某某或者鸿海公司及其明月石溪项目部，多数款项并非直接支付给鸿海公司，其中，2010年12月3日《银行存款凭条》记载的2500万元，无法证实资金来源系原告；转款用途有借款、材料款、购房款等，多数款项没有注明是购房款；签订三份《商品房购销合同》之后，分多次转账款项的方式也与合同约定的一次性付清不符。因此，不能确定原告转付的上述转款系支付涉案房款。而且，如果鸿海公司确实收到原告支付的房款，按照交易规则应当出具购房发票，而不是出具《收款确认书》。此外，《收款确认书》确认的金额为105638300元与转款凭证记载的总计106016720元的金额也不一致。故本院对上述转款凭证及《收款确认书》关于原告已全额支付购房款的证明目的不予采信。四、原告提交其与鸿海公司签署的《商品房交接单》《委托代租协议》，主张2017年8月17日涉案房屋已移交给其，其又委托房屋鸿海公司对外租赁涉案房屋。但根据查明的事实，鸿海公司在2017年2月28日因向银行借款已将涉案房屋办理了抵押登记，其仍擅自将房屋移交原告。而且，涉案房屋对外出租过程中，是以鸿海公司名义签订房屋租赁合同，鸿海公司收取租金后也未交给原告，而是自行使用。故仅凭上述《商品房交接单》《委托代租协议》，不足以证实原告已实际占有涉案房屋。综上所述，原告杨某忠与鸿海公司之间就涉案房屋的交易存在诸多不合常理之处，原告提供的证据亦不足以证明其已支付了全部购房款项且已基于房屋买卖合同实际占有涉案房屋。原告对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告杨某忠的诉讼请求。案件受理费569992元，由原告杨某忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  曾国忠审判员  谭 延审判员  张 嘉二〇一九年十二月二十五日书记员  杨 晨