广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19671号原告：方霞娟，女，1975年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。原告方霞娟与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金99119.88元（以839999元为基数，按每日万分之二的标准自2017年1月1日起至2018年8月13日）。事实和理由：2016年3月5日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭17幢801房。合同约定，被告应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应承担逾期交房违约责任。合同约定的逾期交房违约金上限为总价款的3%，没有与被告违约的时限相关，免除和限制了被告的责任，应当认定无效。该约定不利于督促被告办理竣工验收备案登记证，不利于促使被告向原告交付合格的商品房，原告有权要求增加违约金。综上，为维护原告权益，原告特向法院提起诉讼。被告辩解，一、被告不存在逾期交楼的事实，被告要求原告承担逾期交楼的违约责任无事实和法律依据。1.双方在商品房买卖合同第八条中约定的是交楼期限，并未约定将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交楼条件。首先，根据第八条之约定，只要将符合合同约定的商品房交付给原告即完成交付义务，根据合同附件所约定的交楼标准，显然未将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交楼的条件。其次，商品房买卖合同第八条约定的“办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证”其实是两项工作，一项是“办理工程竣工验收备案手续”，一项是“办理中山市建设工程竣工验收备案登记证”，两项工作所涉及的程序和提交的材料均不一样。涉案商品房已于2016年5、6月份通过竣工质量验收，符合商品房质量安全要求，并于2016年11月5日完成工程竣工验收手续后向备案机关提出了工程竣工验收申请，于2017年1月17日完成了备案手续。将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为符合交付商品房条件来判断，明显不符合开发商须交付符合质量安全的商品房给买受人的实质性要求。换言之，根据法律的规定和合同约定，被告于2016年12月31日前已经具备质量安全要求，符合交付条件。2.原告已经于2017年9月17日办理了收楼手续，商品房已经转移了占有，应视为已经交付。3.原告于2017年9月17日收楼，收楼后未向被告提出过任何质量异议，也未提出任何交付瑕疵的理由，时隔两年多才提出不符合交付条件，已经超过了两年的异议期。即使交付有瑕疵，也应视为交付符合约定。4.原告在收楼时，已经知道涉案商品房的现状，对商品房的质量和交付条件是没有异议的。二、原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。1.买卖双方在合同中已经约定违约金的计算方式，应遵从合同约定计算违约金。根据合同第九条的约定,逾期交楼不超过180日的,不作补偿。对于逾期在180日内的，被告按约享有180日违约免责期。对于超过180日逾期超过180日而不足360日的，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，出卖人按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，合同继续履行，由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。该条款的字体已经用加粗下划线的方式进行强调，被告完成了提示义务，故该条款对双方均具有约束力。现原告选择要求继续履行合同而不选择解除合同，其一是因为房产已经升值，解除合同对其不利，其二是要求继续合同除享有升值利益以外，还可以要求违约金。既然原告选择继续履行合同，就应当按照继续合同的约定计算违约金而不应随意变更违约金的计算方式。2.违约金的性质属于补偿性质，双方合同约定上限为3%，已经综合考虑了合同双方权利义务的均衡，合同双方均应当恪守，不应当随便予以调整。根据法律规定，违约金过低要求增加的只能以实际损失为限，原告没有证据证明其实际损失，实际上也没有损失，故其要求增加的违约金不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼期间，原、被告申请庭外和解，期限届满，双方未能达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2016年3月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以839999元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭17幢801房；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。2017年1月17日，贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程取得建设工程竣工验收报告。2018年8月13日，涉案小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库）取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2017年9月17日，原告办理了涉案房地产的收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案合同第九条约定，被告逾期交房的，逾期180日以内的部分不作补偿，包括买受人无权解除合同、被告不支付任何违约金。该条款内容虽以加黑、加粗及下划线形式予以标明，但该约定系被告提供的格式条款，且被告根据该条款约定单方获得了长达180天的逾期交楼违约责任豁免权利。而从合同整体内容来看，双方约定交付期限为签订合同之日起约一年时间，从日常生活经验可知，交付期限为买受人的一般合理期待，对合同是否能够成功缔结具有重要影响，被告在合同约定的交付期限之外以责任豁免条款形式变相延长房屋交付期限，明显有悖诚实信用原则。另外，合同约定若买受人迟延付款的，则要承担每日万分之三、逾期60日后每日万分之四且出卖人有权解除合同的违约责任，与上述被告在违反主合同义务时所享有的180天单方豁免权利相比而言，双方权利义务明显失衡。可见，被告作为提供格式条款的一方，未遵循公平原则和诚实信用原则确定当事人之间的权利和义务，而是通过提供格式条款的形式直接免除出卖方在长达180天内逾期交付房屋的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款依法应属无效。因此，被告应自2017年1月1日起承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”根据前述法律规定，原告作为买受人依法负有一定的检验的义务，尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合法定或约定交付条件可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供法定或约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年9月17日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定或法定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用原则。因此，逾期交房违约金应计算至2017年9月17日。关于逾期交房违约金的计算标准。涉案合同约定，被告逾期交房的，应按日支付已付购房款万分之二的违约金，总和最高不超过总房价款的3%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，综合考量被告逾期交房的过错程度,对买受人造成的损失及敦促被告履行交房义务的作用，根据合同对等原则，本院认为双方约定逾期交房违约金按已付房价款3%为上限支付的标准过低，宜调整为以日万分之二的标准持续计算。依照上述计算方法，被告逾期交房天数为259日（2017年1月1日至2017年9月17日期间），被告应向原告支付逾期交房违约金43512元（839999元×259日×0.02%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百五十八条之规定，判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告方霞娟支付逾期交房违约金43512元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2278元，减半收取为1139元，由原告方霞娟负担639元，被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担500元（该款原告方霞娟已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年十二月二十七日书记员 黎宗明王静