广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1880号上诉人（原审被告）：阳江市环豪房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路38号景湖花园C幢（水岸轩）1002号之一。法定代表人：林步稳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭英迪，广东众君法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林生，男，1978年1月9日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：梁庆琴，女，1972年1月1日出生，汉族，住广东省阳西县。原审第三人：林用，男，1977年1月13日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人阳江市环豪房地产开发有限公司（以下简称环豪公司）因与被上诉人林生，原审第三人梁庆琴、林用商品房预约合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。环豪公司上诉请求：一、撤销一审判决，判决驳回林生对环豪公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由林生承担。事实及理由：一、环豪公司因施工需要，由梁庆琴负责跟进环豪雅苑的相关施工工作，环豪公司仅与梁庆琴之间存在施工合作关系，林用只是梁庆琴为进行环豪雅苑工程开发而对外引资的众多人员之一，环豪公司对此毫不知情，也不认识林用，故林用与环豪公司之间不具有表见代理的基础，即使构成表见代理，也是对梁庆琴构成表见代理，应由梁庆琴对林生承担偿还责任。此外，据林用一审陈述，其没有将其收取林生的120000元交给环豪公司，而是自行将该款项投入施工建设中。如果环豪公司被表见代理后承担了相应的义务，就应享有收款权利，但环豪公司没有收到任何款项也没有享受任何权益，因此，林用的行为不符合一个完整的代理行为的基本特征，更谈不上对环豪公司的表见代理。二、虽然林用在收款收据上的收款单位处签名并加盖了环豪公司的财务专用章，但没有环豪公司会计、记账、出纳、经手人的签名，一审亦已查明环豪公司没有收到林用或林生的任何款项，故即使《收据》反映林用收取林生款项的事实，但加盖环豪公司财务专用章并非环豪公司的真实意思表示，也与收款事实不符。以林用的名义签订《VIP客户申请书》也可以证明林用与环豪公司之间没有表见代理行为，至于林用与梁庆琴之间是否存在抵扣工程款的情况，亦与环豪公司无关。环豪公司没有收到林生、林用的任何款项，也没有与林生签订《VIP客户申请书》，不应由环豪公司承担还款责任。三、因林用与梁庆琴之间存在施工合作关系，林用与梁庆琴之间尚未就林用建设的部分工程进行结算，现梁庆琴已向法院提起诉讼向环豪公司主张包括林用建设的部分在内的相关工程款。如果林用将其收取林生的120000元投入了工程中，其与梁庆琴未进行结算，梁庆琴也就包括林用建设的工程向环豪公司主张权利，一旦法院支持梁庆琴的诉讼请求，环豪公司将承担包含该120000元在内的工程款。这意味着，如果维持一审判决的话，环豪公司不仅要返还120000元给林生，还需要多承担120000元工程款，严重损害环豪公司的合法权益。因此，林生应向林用请求返还该120000元，应由林用与梁庆琴进行结算，并向梁庆琴主张包含该120000元的工程款。林生辩称：一、林生一审提供的《施工合作协议》《建设工程施工补充协议书》以及林用一审提供的借款借据、代梁庆琴支付工程开支费用报销单、阳江市乔一建设有限公司的营业执照、银行交易明细、账单，可证明林用是环豪公司的施工合作方。虽然林生将诚意金交付给林用，但林用已将该诚意金交付给梁庆琴用于环豪雅苑工程项目。林用在收取诚意金后，提供了其签名并加盖有环豪公司财务专用章的《VIP客户申请书》及《收据》给林生收执，可知环豪公司清楚并确认收到林生的购房诚意金120000元。林生有合理的理由相信是环豪公司在销售环豪雅苑商品房，林用是代环豪公司收取诚意金，林用的行为构成表见代理。二、林生与环豪公司签订《VIP客户申请书》后，环豪公司一直没有按照合同约定通知林生去选房，且涉案在建商品房目前已停工，并被法院依法查封、拍卖，环豪公司已无法履行预约合同约定的义务，林生有权放弃选房；同时《VIP客户申请书》也约定了申请人放弃选房权利未选中意向房号时，有权要求环豪公司退还诚意金，故一审判决环豪公司返还诚意金给林生正确。三、林生只是作为消费者在环豪公司的环豪雅苑处购买商品房，环豪公司与梁庆琴、林用之间的债务关系与林生没有关系。林用述称：请求按照一审判决处理。梁庆琴没有提供诉讼意见。林生向一审法院起诉请求：一、环豪公司返还诚意金40000元给林生；二、本案诉讼费用由环豪公司承担。一审法院认定事实：环豪公司是阳东区环豪雅苑建设项目的开发商。林生称其拟向环豪公司购买环豪雅苑的在建商品房三套，因林用是环豪雅苑建设项目的施工合作人能够享受优惠，遂以林用（乙方）的名义于2018年6月16日与环豪公司（甲方）签订了三份《VIP客户申请书》。其中涉案的申请书主要约定：“经友好协商，甲、乙双方达成以下约定：乙方申请成为《环豪雅苑》项目VIP客户，提前锁定B1201户型，并交纳诚意金大写：人民币肆万零仟零佰零拾零元整（小写：￥40000元），甲方开具诚意金收据。乙方成功认购《环豪雅苑》单元后，该诚意金自动转为购房定金。一、VIP客户权益：1、VIP客户可在《环豪雅苑》选房当天优先选房并享购房优惠权益。2、VIP客户可享受《环豪雅苑》推售房源的购房优惠。二、申请说明书：3、若乙方自动放弃选房权利未选中意向房号，可在选房活动结束后10天内携带本人身份证、本申请书、诚意金收据至营销中心填写《诚意金退款申请》，诚意金将在申请提交后30个工作日内无息退款转账至乙方指定银行账号，之后双方不负有任何责任。”由林用在申请人处签名，环豪公司盖章确认。一审庭审中，林用确认《VIP客户申请书》是在林生交付诚意金之后再去盖环豪公司财务专用章的。2018年6月16日，环豪公司开具收据给林生收执，《收据》内容如下：“今收到林用（林生）购买环豪雅苑A栋701、A栋702、B栋1201房诚意金。金额大写壹拾贰万（￥120000）。”该收据由林用在收款单位处签名，并由环豪公司加盖财务专用章。另查明，林用确认其于2018年6月16日带两个POS机到环豪公司售楼部刷卡收取林生交付的诚意金。具体的诚意金收取数额、方式如下：（1）林生通过刷卡向阳江市江城区坚镁特防水涂料经营部跨行消费74000元；（2）通过罗锋的银行账户向阳江市江城区坚镁特防水涂料经营部跨行消费12000元；（3）通过邱育梅的银行账户向广东省阳江名仕阁法国餐厅跨行消费10000元；（4）通过林水珍的银行账户向阳江市江城区坚镁特防水涂料经营部跨行消费22000元；（5）林生陈述其还通过支付宝向林用支付了2000元。合计120000元，其中40000元是用于支付本案的购房诚意金。林生支付的120000元诚意金已全部由林用代为收取，且林用陈述该120000元已全部用于环豪雅苑建设项目的工程建设。环豪公司认为林用收取林生的诚意金后，并没有将诚意金交付给梁庆琴或环豪公司，即使其将资金投入到工程中，也是其与梁庆琴之间的工程合作关系，该投入与本案无关。一审法院认为：本案应为商品房预约合同纠纷。本案中，林生提供的《VIP客户申请书》虽然是以林用的名义与环豪公司所签，但林用在诉讼中确认收取了林生交纳的诚意金并为林生向环豪公司办理认购手续，最后由林用将盖有环豪公司财务专用章的《VIP客户申请书》及《收据》交给林生收执，收据上载明收到林用(林生)的购房诚意金，据此应认定涉案购房诚意金是林生所支付。根据案件的情况，本案的争议焦点主要是：一、林用是否有权代理环豪公司向林生收取诚意金；二、涉案诚意金40000元是否应由环豪公司退还的问题。一审法院经过审理评判如下：一、本案中，林生虽然是将诚意金交付给林用，但环豪公司是涉案商品房的建设单位，且林用在收取诚意金后，向林生提供了盖有环豪公司财务专用章的《VIP客户申请书》及《收据》给林生收执，林生有合理的理由相信是环豪公司在销售环豪雅苑商品房，林用是代环豪公司收取诚意金，即使环豪公司没有授权林用销售涉案商品房，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，亦应认定林用的行为构成表见代理，该代理行为有效。即使诚意金是直接交付给林用的，因本案表见代理的成立，也应由环豪公司对林用的代理行为承担民事责任。因此，环豪公司主张林生不是本案适格原告、环豪公司不是本案适格被告，理据不足，应不予采纳。二、在合同履行过程中，林生已经完成了交付诚意金的义务，但环豪公司没有按照合同的约定通知林生选房，且涉案在建商品房工程目前已停工，并被法院依法查封、拍卖，环豪公司已无法履行预约合同约定的义务，林生有权放弃选房，请求环豪公司退还诚意金40000元。同时，《VIP客户申请书》中亦约定了申请人放弃选房权利未选中意向房号时，有权要求环豪公司退还诚意金。综上，林生请求环豪公司退还诚意金40000元，有法律及合同依据，应予以支持。环豪公司认为本案应将实际收款人林用列为被告并由林生直接向林用主张权利的答辩意见，应不予采纳。梁庆琴缺席，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出判决：限环豪公司于判决发生法律效力之日起十日内返还诚意金40000元给林生。一审案件受理费800元，由环豪公司负担。二审中，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：环豪公司与梁庆琴签订《建设工程施工补充协议书》，约定由梁庆琴承建环豪雅苑建设项目。环豪公司表示梁庆琴可对外销售环豪雅苑的房屋，并表示梁庆琴将其收取的诚意金部分用于工程建设，没有按照双方签订的《建设工程施工补充协议书》约定将20%的诚意金交回给环豪公司。又查明：梁庆琴与林用于2018年4月19日签订《施工合作协议》，约定双方按照《建设工程补充协议书》的约定进行合作施工。再查明：对于林生所提供的《VIP客户申请书》及《收据》上加盖的环豪公司财务专用章，环豪公司确认公章的真实性，同时确认公章由环豪公司的财务保管的事实。林用陈述当时林生看中户型后，由林用联系梁庆琴，梁庆琴找到环豪公司的法定代表人林步稳经其同意并安排公司财务到现场，由梁庆琴委托林用收取诚意金后再由环豪公司财务在《VIP客户申请书》及《收据》上加盖公章，之后由林用将《VIP客户申请书》及《收据》交给林生收执。环豪公司则表示是梁庆琴和林用开具收据后，梁庆琴和林用口头担保会收到诚意金，环豪公司才在《VIP客户申请书》及《收据》加盖公章，此后环豪公司长时间向梁庆琴和林用追讨该款项，但梁庆琴和林用一直未予答复。林用确认已收取林生交付的诚意金并将诚意金用于环豪雅苑的工程建设中。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷，争议的焦点问题是环豪公司应否退还诚意金40000元给林生。本案中，涉案环豪雅苑建设项目由环豪公司发包给梁庆琴，环豪公司确认梁庆琴对外销售环豪雅苑的房屋。梁庆琴与林用签订《施工合作协议》，约定对环豪雅苑建设项目合作施工。本案中，林生提供的《VIP客户申请书》虽然是以林用的名义签订，但林用确认是林生认购涉案房屋，该《VIP客户申请书》盖有环豪公司的财务专用章，而且林用向林生出具了盖有环豪公司财务专用章的《收据》。环豪公司确认该财务专用章的真实性，并确认该公章平时由环豪公司的财务保管。林生基于林用与梁庆琴合作建设环豪雅苑建设项目的关系以及林用向林生出具加盖环豪公司财务专用章的《VIP客户申请书》及《收据》的行为，有理由相信林用有权代环豪公司销售环豪雅苑商品房和代为收取诚意金；而且，从环豪公司确认《VIP客户申请书》及《收据》上环豪公司财务专用章平时由公司的财务人员保管的事实亦可推定环豪公司清楚林用以其名义签订涉案房屋的《VIP客户申请书》及出具《收据》给林生收执的事实。因此，一审根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，认定环豪公司即使没有授权林用销售涉案商品房，林用的行为亦构成表见代理，该代理行为有效，因《VIP客户申请书》及《收据》所形成的法律后果应由环豪公司承担，并无不当，本院予以维持。至于环豪公司应否退还诚意金40000元给林生的问题。由于林生持有盖有环豪公司财务专用章的《VIP客户申请书》及《收据》，并提供了银行流水主张其向林用完成了交付诚意金的义务，林用对该事实予以确认，亦提供了借款借据、费用报销单等证据主张其将收取林生的购房诚意金用于环豪雅苑的工程建设中，可认定林生完成了交付诚意金的义务。虽然环豪公司主张没有收到林生交付的诚意金，但其确认梁庆琴所收取的诚意金部分用于环豪雅苑工程建设中，梁庆琴没有将诚意金交回给环豪公司的事实，且如前所述，该《VIP客户申请书》及《收据》所形成的法律后果应由环豪公司承担。现因环豪雅苑建设工程项目已停工，并被法院采取查封措施，环豪公司已无法履行预约合同约定的义务，林生请求环豪公司退还诚意金40000元，理据充分。环豪公司主张与梁庆琴之间未就工程价款进行结算，如果本案判决其退还诚意金，将导致公司不仅要返还诚意金，还要多承担工程款，但这是环豪公司与梁庆琴之间的建设工程施工合同关系，当事人可另循法律途径解决。综上所述，环豪公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由阳江市环豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月二十六日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。