江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初5500号原告：上饶市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91361100MA361U283Y，地址江西省上饶市叶挺大道3号（碧桂园信州府销售中心）。法定代表人：谈建平，该公司总经理。委托代理人：张青,该公司员工，特别授权。被告：章超，男，汉族，1990年6月21日生，江西省广丰区人，住江西省上饶市广丰区。被告：祝丽萍，女，汉族，1989年5月12日生，江西省广丰区人，住江西省上饶市广丰区。委托代理人：付小丰，江西惟矩律师事务所律师，特别授权。原告上饶市碧桂园房地产开发有限公司诉被告章超、祝丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员蔡文刚公开开庭独任进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、请求判令被告立即向原告支付所欠购房款总计1030000元(大写：壹佰零叁万元整)；二、请求判令被告立即向原告支付所欠购房款从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算）。截止2019年8月30日止违约金暂计71482元（大写：柒万壹仟肆佰捌拾贰元整）。以上共计1101482元（大写：壹佰壹拾万壹仟肆佰捌拾贰元整；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、二答辩人不存在违约，无需支付违约金，从原告的诉状我们可以看出原告所诉不是事实，原告在诉讼请求部分要求二被告承担违约的时间是从2018年8月30日，在内容部分的第二点规定是2018年9月17日前付该房款，到底约定是2018年8月30日还是9月17日原告都没弄清楚，其次从答辩人章超与被答辩人的销售员张景涛和周斌的微信聊天记录显示，答辩人在2018年6月15日已经全部办理了和提交了所有的银行贷款资料，之后答辩人也一直在联系被答辩人，二位销售人员问贷款是否下来直至2018年8月3日答辩人还在催款，同时答辩人也私自问了中信银行的吕经理，吕经理告知答辩人是你们合同有问题，贷不了款，随后答辩人也一直催原告公司的销售员处理合同事宜，一直到2018年9月3日双方才到上饶市行政服务中心重新签订了合同，但该合同至今在住建局未得到变更登记。故导致答辩人一直无法贷款，并非答辩人不予贷款，答辩人在2019年7月1日之前也一直与原告公司的销售人员联系贷款事宜，并且于2019年7月1日到中信银行重新签订并提交了贷款资料。因此答辩人在本案中不存在违约无需支付违约金。2、被答辩人存在过错，导致答辩人在2019年7月1日重新办理贷款时利率上调至20%，给答辩人造成了损失63700元，应由被答辩人承担，因为答辩人与贵公司签订的合同都是由原告提供的格式文本，其出现错误又未及时补救，给答辩人造成了损失应由原告承担。3、被答辩人存在逾期违约行为，被答辩人至今未办理重新签订合同的变更登记，造成答辩人至今无法贷款，其行为已经构成逾期违约，答辩人与被答辩人重新签订商品房买卖合同后应当及时办理变更备案登记，而原告却至今未办理变更登记，也就是说至今在住建局所备案的合同仍然是错误的合同，所以造成答辩人无法贷款。4、被答辩人的逾期违约行为使答辩人的合同目的无法实现，答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同及相关附件后，由于被答辩人提供的格式合同存在错误，并且至今未予以办理变更登记导致答辩人无法贷款，使答辩人的合同目的无法实现。原告对被告的答辩进行了补充说明，1、关于答辩人所述对诉状中违约金计算时间存在疑问，该违约金写的是截止至2019年8月30日的违约金而并非从2018年8月30日起算，与诉状内容中关于答辩人需于2018年9月17日前付清按揭款不存在矛盾，诉状中的违约金金额为从2018年9月17日暂计至2019年8月30日的违约金金额。2、关于答辩人于2018年6月份签订的的商品房买卖合同，其虽是格式文本，但关于金额填写并非格式文本，该合同仅在贷款金额及首付款金额的比例上存在填写失误，但答辩人于2018年6月10日已缴清首付款金额，该首付款金额并非合同所约定的首付金额，说明答辩人自身对自己的付款及所应按揭的贷款金额明确知悉，虽合同存在金额上的填写失误但答辩人已其事实行为认可了后期双方将签订的商品房买卖合同，同时答辩人作为买受人，其在签订合同时，对于自身所应支付的金额等也应进行核查。3、关于双方后期新签订的更正后的商品房买卖合同已在住建局进行备案，答辩人按揭未通过并非由于没有进行合同备案而是因其首付款的一部分是刷信用卡导致的。4、原告早于2019年3月份即告知被告银行利率调整至上浮15%，但被告始终拖延办理按揭至2019年7月才去中信银行办理按揭，后因其首付款一部分为刷信用卡而被拒贷，而并非是原告的原因。原告就其主张，向本院提交六份证据，以证明本案的事实。1、《商品房买卖合同》及附件、附录，证明原告于被告建立合同关系，签约时间、付款方式及期限、逾期付款违约责任；2、银行按揭及公积金付款方式补充协议，证明按揭未能审批通过及审批金额与申请金额存在差异时的处理约定；3、被告的付款明细及违约金明细（截止到2019年8月30日），证明被告已经支付的购房款及违约金明细；4、被告已缴楼款收据及POS单，证明被告明确知悉其总房价款，并以其事实行动在签约当天付清了首付款，说明双方均对剩余房款（即后期按揭贷款）的金额不存在疑义；5、按揭条件告知书，证明原告在签约前就已明确提示及告知被告，被告亦签署确认了按揭条件告知书，对“按揭贷款办理、首付比例、利率等按揭条件与政府、银行的调控政策密切相关，且存在变动可能，具体应以其选择的按揭银行的输出为准”等事项明确知悉且认可；6、签约特别提示，证明原告在签约前就已明确提示客户，如客户所获知内容未体现在合同中或与合同约定不一致，要在签署合同前了解清楚；7、微信聊天记录（原告置业顾问周斌与被告的微信聊天截图），证明按揭办理的事宜，原告置业顾问一直都在被告进行沟通；2019年3月25日，原告置业顾问再一次联系被告并告知其当时银行利率政策较好，但被告却一直拖延，直至2019年7月份才准备材料去办理按揭。被告对原告提供的证据提出了质证意见，1、对第一份证据的真实性合法性、关联性均无异议；2、对关联性有异议，虽然双方签订了补充协议约定了贷款的相关事宜，但是无法贷款的原因并非是因为被告而是由于原告的过失（第一份证据中的商品房买卖合同存在错误）导致被告无法贷款；3、对付款明细的真实性合法性无异议，对关联性有异议，从付款明细中可以看出二被告签订合同前后都非常积极地履行相关义务，不存在违约，从被告章超与贵公司的销售人员聊天记录中我们可以得知被告一直在与被告的销售人员联系贷款事宜，合同错误的更改事宜，所以被告不存在违约；4、真实性合法性无异议；5、6对第五份第六份证据的真实性合法性均无异议，但按揭条件告知书虽然明确告知了与政府的行为有关但是造成被告损失的虽然与政府行为有关，但是最直接的原因是因为原告的错误造成的，如果原告合同不存在错误按照当时签订的合同及时办理了贷款，即使当时的利率上浮了50%我们也愿意承担，而是由于原告存在过错，造成我们当时无法贷款，给我们造成了损失的扩大应由原告承担；7、对第七份证据的真实性合法性无异议，对关联性有异议，因为原告所提交的聊天记录只是针对他有利的部分提交了而并非是所有的聊天记录向法庭提交，无法证实整个事实的经过。被告也向法庭提供了二份证据。一、被告章超与原告二位销售人员（张景涛、周斌）的微信聊天记录，现在销售顾问小夏的微信聊天记录，证明1、被告不存在违约；2、原告存在合同错误且当时交款的时候原告未向被告明示交款不能刷信用卡；3、被告现在的贷款利率比以前上涨了5%；4、被告已于2019年7月1日和2018年6月15日两次都向中信银行履行了贷款义务，并积极提交了签订的贷款资料。原告对被告提供的一份证据提出了质证意见，1、对该证据的关于张景涛的聊天记录的真实性合法性、关联性均存在异议，该证据暂无法核实该聊天记录中的张景涛是否为我司销售顾问张景涛，公司确实之前有叫张景涛的销售顾问，但是张景涛已经离职，因此对被告所提交的张景涛的聊天记录无法核实。对该聊天记录的内容中第八页，反馈多交4万元结果又说财务是对的，该截图中并无该项信息。2、对于该证据中对于周斌的聊天记录对于真实性合法性无异议但对关联性和证明目的存在异议，该内容恰好证明了双方均有就案件办理事宜在沟通和联系中原告工作人员不存在任何怠慢行为，其次，该证据不能够证明原告存在违约行为，在此，该证据该聊天记录的截取也并不完整，关于原告方提供的2018年11月13日之后的聊天记录，也就是商品房买卖合同变更后案件办理的聊天记录并未提供完整，该聊天记录中有显示原告方于2019年3月份及告知被告按揭利率有下调，沟通其尽快办理，但被告于2019年7月才去办理；4、该证据并不能证明原告未明示不能刷信用卡系原告过错，因为当时并无银行或政府的任何政策说不能刷信用卡，原告没有途径可以预知该信息，也就更无权利告知，现在银行利率有所上浮，但并非上浮20%，而是根据当前统一的银行政策进行的计算，在2019年3月利率下浮时被告就应在得到该信息后及时办理按揭，但其一直拖延至7月份，虽七月份利率可能符合被告的要求和逾期，但是中信银行拒贷是因为其首付款的一部分是刷信用卡而导致而并非是合同错误，当时合同已经为更新后的商品房买卖合同不存在错误。即使因之前合同错误的问题导致后期的按揭有所耽搁，可能并非被告的过错，但后期利率恢复至上浮15%时，被告仍拖延办理并反复向原告要求各种损失和补偿直至2019年7月才去办理，该事件为被告的过错。原、被告所提交的证据，如符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条规定，并具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。经审理查明，原告上饶市碧桂园房地产开发有限公司与被吿章超、祝丽萍于2018年6月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018061043557号），原告作为出卖方，出售碧桂园公馆18幢1单元30层1-3001室商品房给被告。根据该《商品房买卖合同》第六条及补充协议第三条约定，原告出售给被告的商品房总房价款为1534410元（大写：壹佰伍拾叁万肆仟肆佰壹拾元整）。付款方式为：按揭分期付款。付款时间为：1、被告必须在签订该《商品房买卖合同》时付该商品房房价款的32.87%给原告，即504410元（大写：伍拾万肆仟肆佰壹拾元整）给原告：2、被告必须在2018年9月17日前，付该商品房总房价款的67.13%给原告，即1030000元（大写：壹佰零叁万元整）。由于原告的原因合同存在些瘕疵，导致被告一时无法在银行贷款，双方对此发生争执，协商未果，故原告诉至本院要求解决。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是原、被告的真实意思所在，且不违反法律禁止性的规定，故该合同合法有效，原、被告理应自觉履行合同约定的义务。因原告方的原因使得原购房合同存在一些瘕疵，导致被告不能向银行贷款，现原告要求被告承担逾期交纳违约金七万多元的诉求无事实与法律依据，该诉请本院不予支持。被告拖欠原告购房款一年之久，虽然有些是原告的因素，但被告在原告已经纠正好存在的错误之后，不及时去办理银行贷款自己也有很大的原因；现被告要求原告赔偿损失，这首先被告没有提起反诉，另一方面在银行贷款利率这方面就是有点小损失也并不完全是原告的过错，有一部分是与被告不积极主动有关，故被告这一主张本院不予采纳。现原告要求被告支付已到期所欠购房款的诉讼请求合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告章超、祝丽萍在本判决生效后一个月内偿付拖欠原告上饶市碧桂园房地产开发有限公司购房款1030000元；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费14712元，减半收取7356元由原、被告各负担3678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  蔡文刚二〇一九年十二月九日书记员  曾洁怡