安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初3842号原告：柯维唯，男，1993年6月12日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：雷思源，安徽贾东峰律师事务所律师。被告：安徽省安家置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇芒砀北路锦绣家园201，统一社会信用代码91341321568965243T。法定代表人：李挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶根贵，浙江振源律师事务所律师。原告柯维唯与被告安徽省安家置业有限公司（以下简称安家置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柯维唯及其委托诉讼代理人雷思源、被告安家置业公司的委托诉讼代理人叶根贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯维唯向本院提出诉讼请求:1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.判决安家置业公司返还已支付的房款等计4369442.73元及同期银行利息；3.判决安家置业公司支付违约金86107.2元，赔偿柯维唯损失；4.本案的诉讼费用由安家置业公司承担。事实与理由：2015年7月20日柯维唯与安家置业公司签订商品房买卖合同，购买安家置业公司开发的“安家苏黎湾”项目1栋101商业用房一、二层，建筑面积458.94平方米，房价款3937705元。2015年8月13日柯维唯与中国银行砀山支行签订了《个人商业房贷款合同》，向中国银行砀山支行按揭贷款1960000元，用于支付上述房款，柯维唯因故没有及时偿还贷款，中国银行砀山支行起诉柯维唯，审理查明涉案房屋尚未办理正式抵押登记，2018年8月11日取得了不动产权证，权利人为安家置业公司。2019年6月20日，法院判决柯维唯支付本金1456406.46元，利息12740.42元，罚息391.68元，律师费5000元，案件受理费17908元，后柯维唯履行了判决义务。安家置业公司逾期交房20多月，2019年诉讼期间柯维唯才知道安家置业公司已办理房产证，并没有办理抵押登记，导致合同目的不能实现，构成根本违约，且造成柯维唯一定损失，柯维唯为维护其合法权益，诉讼来院，请判决支持柯维唯诉求。安家置业公司辩称：1、安家置业公司认为对于柯维唯要求解除商品房买卖合同应当驳回。柯维唯购买的商品房安家置业公司已经实际交付，柯维唯也曾经出租给他人开店，现在据了解柯维唯与其他第三方签订了房屋转让协议，对外出售该房产，所以本案不存在安家置业公司未向柯维唯交付房屋的事实。在2018年8月11日安家置业公司在取得房屋初始登记后，通知柯维唯办理产权登记，但柯维唯不配合，并且更换商品房买卖合同中联系电话，致使安家置业公司无法进一步通知；2、柯维唯在本案庭前发给安家置业公司的解除合同通知书当中称逾期交房为32个月，由此可以推算出柯维唯至少是在2018年8月18日实际取得了本案房产，如果柯维唯是依据商品房买卖合同第九条逾期交房条款行使合同解除权，按照《合同法》第95条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件司法解释》第15条规定柯维唯的合同解除权应当在取得解除权一年内行使，本案中柯维唯的合同解除权应当在2017年1月1日之前行使，否则丧失了该解除权，但事实恰恰相反，柯维唯不但没有行使合同约定解除权反而是选择了接受房产，因此现在柯维唯在接受房产后又依据合同第九条约定解除合同显然是违反规定的。另外柯维唯是依据合同第15条解除合同的话，依据上述司法解释第19条规定只有在约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人才能请求解除合同，商品房买卖合同第15条当中约定的办证期限是交房90天内，因此在2019年9月2日通知解除合同时其解除权并未形成，因此柯维唯无论是按照合同第9条还是第15条解除合同都没有法律依据。3、在本案中，安家置业公司实际收到的购房款是3937705元，因此，即使今天法院判决双方解除合同退回购房款的话也应当以3937705元为准，至于柯维唯在贷款之后向银行支付的贷款利率及贷款违约之后支付的违约金、律师费等均是柯维唯本人违约行为造成的，和安家置业公司无关。另外在本案当中因柯维唯在归还银行贷款方面违约致使安家置业公司为柯维唯代偿了105839.88元，此款柯维唯应当返还给安家置业公司，综上，安家置业公司要求驳回柯维唯的诉求。经审理，本院查明如下案件事实：安家置业公司系依法登记设立的其他有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；物业管理。2015年7月20日，柯维唯（买受人）与安家置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的砀山安家·苏黎湾商住小区1幢101号商铺，合同约定建筑面积为458.94平方米；房屋总价款为人民币3937705元，买受人应当在2015年7月20日签订本合同时付清购房款首付1977705元，余款1960000元应于2015年7月25日前办理完银行按揭贷款手续；出卖人应当在2015年12月31日前将商品房交付买受人使用；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”等内容。合同签订当日，柯维唯向安家置业公司支付了首付款1977705元，余款1960000元于2015年11月13日与中国银行砀山支行办理了个人商业用房贷款。2015年7月21日该涉案房屋备案至柯维唯名下。交房期限届满时，涉案商品房未能按期交付。后安家置业公司于2018年7月2日将涉案商铺交付柯维唯。2019年8月5日，柯维唯向中国银行砀山支行提出了提前还款申请，并偿还了剩余贷款本金1320857.97元。2019年9月2日，柯维唯向安家置业公司邮寄了“解除商品房买卖合同通知书”，内容为：“柯维唯与贵公司2015年7月20日签订的编号为GF-2000-0171商品房买卖合同，因贵公司延迟交房32个月，至今四年多的时间未能办理房产登记手续，贵公司已严重违约，根据该合同第九条和第十五条的约定，柯维唯向贵公司提出以下要求:1、解除合同；2、7日内返还全部已付房款，并按累计已付款的2%向柯维唯支付违约金；3、赔偿柯维唯产生的损失”。另查明，涉案房屋已于2018年7月2日取得工程竣工验收报告，于2018年8月11日取得了不动产权证，产权证号为皖2018（砀山县）不动产权第0011469号，权利人为安家置业公司。上述案件事实，有《商品房买卖合同》、砀山县商品房购销合同登记备案表、提前还款通知书、还款凭证、解除商品房买卖合同通知书、不动产权证、工程竣工验收报告及当事人、诉讼代理人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，柯维唯与安家置业公司签订的涉案《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。涉案合同签订后，柯维唯向安家置业公司支付了全部购房款项，安家置业公司亦履行了其交房义务，涉案双方签订合同的目的已经实现。现柯维唯要求解除与安家置业公司签订的商品房买卖合同，于法无据，本院不予支持。柯维唯要求安家置业公司支付违约金86107.2元的诉求，是按照双方所签订的房屋买卖合同第九条中解除合同条款来计算的违约金，在柯维唯诉求解除房屋买卖合同未得到支持的情况下，柯维唯要求支付违约金的诉求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。柯维唯要求安家置业公司赔偿损失的诉求，因未向本院提交相关证据，本院也不予支持。对安家置业公司的部分抗辩意见，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回柯维唯的诉讼请求。案件受理费42444元，由柯维唯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 常 莉人民陪审员 汪 丽人民陪审员 刘海丽二〇一九年十二月二十六日书 记 员 曹 鹏附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。