广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2952号上诉人（原审被告）：清远建发房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区*********************。法定代表人：童x锣，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丘燕静，女，1985年7月23日出生，汉族，住清远市清城区**********************。委托诉讼代理人：江海华，广东定海针（清远）律师事务所律师。上诉人清远建发房地产开发有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人丘燕静商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建发公司上诉请求：1、请求依法撤销清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初435号民事判决书第一项的内容：2、请求驳回被上诉人一审的诉讼请求；3、请求被上诉人承担一、二审诉讼受理费。二、上诉事实和理由：原审法院认为房屋质量问题属于严重影响正常居住使用，是存在认定事实错误，请贵院予以纠正。第一，原审法院并没有否定涉案商品房达到合同约定和法律规定的交付条件，而添加交付标准为“符合可以正常居住使用”，并且依据《建筑物结构安全性检测鉴定报告》的处理建议作为认定标准。原审法院的该认定是错误和依据不足的。《建筑物结构安全性检测鉴定报告》的结论部分己明确：“表明该地基基础工作无异常，……地基基础子单元安全性等级评为Au级，承重结构为Bsu级，尚不显著影响整体承载”。因此，原审法院依据鉴定报告认为涉案房屋存在严重影响正常居住，是认定错误。第二，即使房屋存在需要修复，合同约定是属于保修范围，上诉人是不需要承担逾期交付房屋的违约责任的。双方在《商品房买卖合同》附件四第四条明确约定：“商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定维修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何手续的，不得要求出卖人承担商品房质量问题的损失责任”。综上所述，原审法院认定房屋质量问题属于严重影响正常居住使用，是认定事实的错误。被上诉人的诉求没有事实和法律依据，特请求贵院在查明事实的基础上，依法驳回被上诉人的诉讼请求。丘燕静答辩称，案涉《建筑物结构安全性检测鉴定报告》已有明确的认定，本案房屋质量明显影响居住。上诉人向法院提交的验收记录的修复单位就是原来的建设单位，监理单位也是原来的监理单位，修复本身就存在技术上的不合格，答辩人要求上诉人根据评估的价格赔偿，符合法律规定，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持一审判决。丘燕静向一审法院提出诉讼请求：1、判令建发公司立即选定有资质的企业为丘燕静所购买的位于清远市清城区************************屋进行维修直到鉴定合格；2、判令建发公司向丘燕静支付因房屋质量不合格迟延交楼的违约金（该违约金从2016年4月30日起以总购房款943058元为基数按日万分之一计算，至房屋维修好鉴定合格并交付丘燕静使用之日止，现暂计至2018年1月30日为60355.71元）；3、本案诉讼费用由建发公司承担。诉讼过程中，丘燕静变更诉讼请求为：1、判令建发公司立即向丘燕静支付清远市清城区************************屋维修款51741元；2、判令建发公司立即向丘燕静支付因房屋质量不合格迟延交楼的违约金（该违约金从2016年4月30日起以总购房款943058为基数按日万分之一计算，至第1项房屋维修款履行支付后4个月之日止，暂计至2018年1月30日的违约金为60356元）；3、判令建发公司立即向丘燕静支付房屋评估费4500元。一审法院审理查明：2015年9月30日，丘燕静与建发公司签订了《商品房买卖合同》，约定丘燕静向建发公司购买其开发建设的位于清远市清城区************************屋。该房屋套内建筑面积为128.59平方米，总价款为943058元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同附件四《合同补充协议》第四条中约定：“商品房经验收合格，出卖人按买卖合同履行交付使用义务后，买受人未接受交付的，出卖人不承担延迟交付违约责任，但不免除质量保修责任；商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任；如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定维修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何责任。”合同签订后，丘燕静付清了购房款。2015年10月30日，建发公司组织了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对瀚xxxxxxx楼的建筑工程进行竣工验收，工程质量评定为合格。2015年底，建发公司陆续交付房屋给瀚景天域名苑三号楼的业主使用，但是有业主发现楼板存在开裂现象，楼板开裂的消息由此在小区传开。由于认为房屋质量存在问题，瀚景天域名苑的业主投诉到清远市住房和城乡建设管理局以及广东省省级电视台，电视台对此进行过实地采访报道。2016年1月6日，涉案房屋所在的瀚景天域名苑三号楼的建筑工程竣工验收备案文件在清远市住房和城乡建设管理局备案。丘燕静接建发公司通知前往收楼对涉案房屋进行验收时，发现房屋存在质量问题，没有收楼。建发公司则陈述认为涉案房屋不存在质量问题，丘燕静没有收楼导致的后果应由丘燕静自己承担，但无提供相关证据予以证实。由于三号楼大面积存在楼板开裂现象，该楼业主代表、建发公司、重庆博达建设集团股份有限公司（施工单位）共同委托广东省建筑科学研究院集团股份有限公司对房屋结构安全性进行检测鉴定。2017年8月28日，广东省建筑科学研究院集团股份有限公司作出瀚景天域名苑3号楼结构安全性检测鉴定报告，结构检测结论为：“1、该楼主体结构为地下2层、地上32层的剪力墙结构，建筑高度为99.2m，建筑面积为16838.50㎡，结构轴网尺寸、层数及层高与设计图纸相符。该楼地下两层为地下车库和人防工程，1-2层建筑用途为办公和商业，3-32层为住宅，楼面不存在超载情况。2、该楼上部结构顶点侧向位移范围为3mm-55mm（H/33000～H/1636），测点侧向位移均小于《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）规定的不适于继续承载的Cu或Du级界限（H/300或400mm），满足规范要求。3、现场对该楼结构裂缝损伤情况进行了普查，检查结果表明部分楼板板面存在沿板边分布的裂缝，裂缝宽度为0.10mm～0.30mm；部分楼板阳角、阴角或跨中存在宽度为0.10mm～0.50mm的裂缝，部分裂缝贯穿楼板并有渗水现象。部分裂缝己被修复。4、本次共抽检100个构件，其中墙柱56个，梁44个，检测结果数据见附件6，检测结果统计分析见表2。检测结果表明，该楼抽检墙柱混凝土抗压强度范围为36.8MPa～81.9MPa；抽检梁混凝土抗压强度范围为23.3MPa～76.3MPa。其中l个十二层梁不满足设计强度等级要求。混凝土强度检测结果较为离散，不满足推定条件。5、本次共抽检169个楼板测区的钢筋保护层厚度。检测结果表明，抽检楼板测区的测点总数1014个，341个合格，673个不合格。6、本次共计抽检137个构件的钢筋配置情况，其中墙柱34个，梁34个，楼板69个。检测结果表明，抽检墙的竖向与水平分布钢筋间距的实测值与设计值的偏差均在规定允许偏差范围内，符合设计要求；抽检墙体约束边缘构件的主筋数量符合设计要求，有2个墙体约束边缘构件箍筋间距的实测值与设计值的偏差超出规定允许偏差范围；抽检的梁箍筋间距的实测值与设计值的偏差在规定允许偏差范围内，符合设计要求；抽检的楼板钢筋直径符合设计要求，有55个楼板钢筋间距的实测值与设计值的偏差超出规定允许偏差范围。7、本次共计抽检92个构件的截面尺寸，其中墙柱34个，梁34个，楼板24个。检测结果表明，抽检的墙柱、梁几何尺寸的实测值与设计值的偏差在规定允许偏差范围内，符合设计要求；抽检楼板72个点，有45个点的实测值与设计值的偏差超出规定允许偏差范围。”结构鉴定结论为：“1、该楼各测点侧向位移均未超过规范规定的不适于继续承载的位移限值；室内外地面与主体结构之间没有出现明显的相对位移，上部结构未出现因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形。结合沉降观测结果，表明目前该楼地基基础工作无异常。2、剪力墙承载力验算结果表明，该楼剪力墙满足承载力要求，在地震荷载组合作用下剪力墙轴压比满足规范要求。3、梁承载力验算结果表明，该楼梁满足承载力要求。4、楼板承载力验算结果表明，该楼抽检楼板中37个楼板仅支座不满足承载力的要求，12个楼板的跨中和支座均不满足承载力要求。5、结构验算结果表明，该楼结构周期比、结构位移比满足规范要求，在多遇地震或风荷载作用下楼层内的最大弹性层间位移角满足规范要求，相邻层侧向刚度比、结构层间受剪承载力比值满足规范要求，刚重比满足规范要求。6、该楼楼板板面沿板边分布的裂缝主要属于受力裂缝；楼板板面板角处的斜向裂缝、楼板板面的跨中裂缝主要属于非受力裂缝。综上所述，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB5xxxxxxx5），该楼地基基础子单元安全性等级评为Au级，上部承重结构子单元和围护系统承重部分子单元安全性等级评为Bu级，鉴定单元安全性等级因此评定为Bsu级，即安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》（Gxxxxxxxxxx5）对Asu级的要求，尚不显著影响整体承载。”处理建议：“1、建议对不满足承载力要求的楼板进行加固，对不满足构造要求和存在损伤的构件进行处理。处理需委托有资质的单位进行设计和施工，并按照当地管理程序进行。2、对楼板裂缝进行普查，根据普查结果对存在板边裂缝且未进行实体检测的楼板进行检测鉴定，根据鉴定结果确定处理办法。3、加强结构在后续使用过程中的维护和管理，如发现构件出现损伤应及时处理。4、在使用中楼屋面活荷载限定在设计活荷载范围内。5、未经技术鉴定或设计许可，在使用过程中不得随意改变其使用功能。”该检测鉴定报告的附件3裂缝分布示意图显示，丘燕静所购的三号楼22层03房屋的楼板板面存在多条裂缝，已修补又开裂。该检测鉴定报告附件5-9楼板承载力验算（摘录）显示，丘燕静所购的三号楼22层03房屋所在的22层楼板承载力评级为du级。丘燕静为证明修复房屋的费用，提供了一份由广州市华盟价格事务所有限公司于2018年2月9日所作出的房屋修复费用价格评估结论书，该公司评估认定涉案房屋修复费用为51741元。丘燕静为此支出了评估费4500元。此外，丘燕静还提供了一份由清远市华泰建筑工程有限公司于2018年3月15日出具的关于房屋修复工程施工期的说明，该建筑公司参考了广州市华盟价格事务所有限公司的评估结论书的内容并按照一定的施工条件，预判涉案房屋修复需要施工日约72天。建发公司为证明其已对涉案房屋的裂缝进行修补且已修补合格，提供了一份结构加固工程合同以及三份涉案房屋的验收记录表，结构加固工程合同由建发公司（甲方）于2017年4月19日与广东天昌防水隔热工程有限公司（乙方）签订，约定甲方将瀚景天域名苑小区1-5号楼楼板裂缝修补、粘碳纤维、粘钢加固工程发包给乙方施工。验收记录表显示广东天昌防水隔热工程有限公司对涉案房屋进行了裂缝修补、板面加固等施工，监理单位—清远市卓越工程建设监理有限公司于2017年8月3日在验收表上盖章表示同意验收，而清远市卓越工程建设监理有限公司同时亦是瀚景天域名苑小区3号楼建筑工程进行竣工验收备案的监理单位。另查明，经查询中华人民共和国国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB5029xxxxxxxxxxxxxx5），该标准对民用建筑安全性鉴定评级的各层次分级标准为：第一层次，单个构件或其检查项目，等级分为：au、bu、cu、du，其中du级的分级标准为：“安全性不符合本标准对u级的要求，已严重影响承载能力。”处理要求为：“必须及时或立即采取措施。”第二层次，子单元或子单元中的某种构建集，等级分为：Au、Bu、Cu、Du。第三层次，鉴定单元，等级分为：Asu、Bsu、Csu、Dsu。一审法院认为：建筑物的主体结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载，建筑主体结构可以由一种或者多种材料构成。楼板既是水平方向上的承重构件，又是分割楼层空间的围护构件，支撑人、家具和设备荷载，并将这些荷载传递给承重墙或梁、柱。同时，楼板层支撑在墙体上，对墙体起着水平支撑作用，增强建筑的刚度和整体性。因此，对于建发公司答辩认为楼板不属于建筑物主体结构，楼板质量问题仅是一般工程质量问题，不属于主体结构质量问题的观点，一审法院不予采纳。涉案房屋所在的瀚景天域名苑三号楼虽然已通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收，但是经过有资质的第三方鉴定机构广东省建筑科学研究院集团股份有限公司检测鉴定，涉案房屋的楼板安全性等级为最低等级du，可以证明涉案房屋的楼板存在非常严重的质量问题以及安全隐患。显然，涉案房屋尚未达到法定交付使用条件，丘燕静可以因此拒收房屋。发现房屋楼板存在较为严重的质量问题后，建发公司虽然提供了结构加固工程合同以及验收记录表证明其已对涉案房屋进行了裂缝修补、板面加固等施工且质量问题已得到解决，但是由于验收单位与3号楼建筑工程竣工验收备案中的监理单位相同，该单位本身就与瀚景天域名苑小区的建筑工程质量存在利害关系。此外，该监理单位于2015年10月30日对3号建筑工程进行验收认为质量合格，但后来经广东省建筑科学研究院集团股份有限公司鉴定却认定3号楼建筑的安全性是存在问题的。再次，丘燕静委托的第三方评估机构经进入涉案房屋现场实地勘查和测量，确定了多项修复项目及其费用，可以证明评估机构评估之时（2018年2月5日）涉案房屋仍然存在不符合质量规范的质量问题。因此，建发公司委托施工单位对涉案房屋施工后由同一监理单位出具验收记录用于证明建发公司已经对涉案房屋进行了加固维修且不存在质量问题难以令人信服，建发公司仅提供由该监理单位出具的验收记录表不足以证明其主张的事实，建发公司的举证义务尚未完成。诉讼过程中，法庭已释明需由建发公司举出其他证据或者由建发公司申请鉴定机构鉴定以证明涉案房屋的楼板已不存在质量问题，但是建发公司始终未提交其他证据也未递交鉴定申请。根据“谁主张，谁举证”的原则，一审法院认为建发公司提供的证据不足以证明其对涉案房屋楼板的加固施工已符合质量规范要求，楼板已不存在质量问题，即一审法院采信丘燕静主张的事实，认定涉案房屋的楼板工程质量仍旧存在问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十三条第二款的规定，丘燕静可以请求建发公司支付加固修复费用由其自行聘请有资质的施工单位进行加固修复。对于修复费用，丘燕静提供有价格评估结论书，可以证明加固修复需要的费用金额为51741元。对于评估费损失，属于丘燕静主张权利所发生的合理费用，该损失亦应由建发公司负担。因此，对于丘燕静提出的第1项以及第3项诉讼请求，依据充足，一审法院予以支持。对于丘燕静要求建发公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因涉案房屋的主体结构部分--楼板存在严重的安全质量问题，严重影响正常居住使用，丘燕静有权拒绝收楼，由此导致的延期收楼责任应由建发公司负担，丘燕静为此有权向建发公司请求支付逾期交房的违约金。至于《合同补充协议》第四条第4点“商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任”的内容，属于建发公司单方拟定并重复使用的格式条款，该条款明显限制排除了买受人的主要权利、免除了出卖人责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款内容应认定无效。对于违约金的计算问题，按照合同第九条的约定以及本案的实际情况，应当以丘燕静已支付的房价款943058元为基数，按照每日万分之一的标准从房屋交付期限届满次日（2016年5月1日）起计算。对于违约金的计算截止时间，丘燕静提供有专业建筑工程公司提供的关于房屋修复工程施工工期的说明，可以证明丘燕静房屋修复所需工期，因此，违约金的计算截止时间应计算至建发公司支付房屋修复款之日并加上合理的施工工期72天。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、建发公司于判决生效之日起10日内向丘燕静支付房屋维修款51741元；二、建发公司于判决生效之日起10日内向丘燕静赔偿评估费损失4500元；三、建发公司于本判决生效之日起10日内向丘燕静支付逾期交房违约金，该违约金以丘燕静已付房款943058元为基数，按照每日万分之一的标准从2016年5月1日起计算至建发公司支付上述第一项54741元房屋维修款之日并加上施工工期72天。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1257元，保全费624元，共计1881元，由建发公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以认可。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、建发公司是否应向丘燕静支付逾期交房违约金；2、建发公司是否应向丘燕静支付房屋维修费51741元、评估损失费4500元。关于逾期交房违约金问题。案涉瀚景天域名苑三号楼虽然于2016年1月6日竣工验收备案，但在工程竣工验收备案后，经具有鉴定资质的单位进行重新检测，检测结果证明了案涉房屋所在的楼板承载力被评为du级，属于严重影响承载力的等级，必须采取及时有效的修复措施以保证居住的安全性。所以案涉房屋在未修复前，存在较大的安全风险，买受人有权拒绝接收房屋。建发公司对其自身原因造成的逾期交楼行为，应承担相应的民事责任。丘燕静要求建发公司支付逾期交楼违约金具有事实依据，本院予以支持。关于房屋维修费及评估损失费的承担问题。本案中没有证据证明建发公司在广东省建筑科学研究院集团股份有限公司于2017年8月28日作出瀚景天域名苑3号楼结构安全性检测鉴定报告后至丘燕静向一审法院提起本案诉讼前，就检测鉴定报告提出的质量问题进行了修复，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，建发公司未在合理期限内对涉案房屋进行修复，一审法院根据丘燕静提供的价格评估结论及评估费支出依据，判令建发公司支付相应的房屋维修款51741元及评估损失费4500元，依据充分，本院予以维持。综上所述，建发公司的上诉理由，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2514元，由清远建发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  肖惠文二〇一九年十二月十日法官助理  李衍君书 记 员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。