河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民再7号原审原告：郑卫民，男，1960年10月5日出生，汉族，现住张家口市桥东区。原审被告：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市玉田县帅府小区C09。法定代表人：孙福兴，该公司董事长。原审被告：唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地张家口市桥东区张宣公路28号。负责人：石志全，该分公司经理。原审第三人：汪子昂（曾用名汪通），男，1987年4月7日出生，汉族，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：赵东升，北京威诺（张家口）律师事务所律师。第三人：李月红，女，1973年5月24日出生，汉族，现住张家口市万全区。委托诉讼代理人：范秀芳，河北震河律师事务所律师。原审原告郑卫民与原审被告唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称顺达公司张家口分公司）、第三人汪子昂、李月红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日作出（2015）东民初字第526号民事判决书，后被告不服提起上诉，张家口市中级人民法院于2016年3月20日作出（2016）冀07民终40号民事调解书，已经发生法律效力。后汪子昂向张家口市中级人民法院申请再审，张家口市中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）冀07民监5号民事裁定，再审本案，并于2018年10月22日作出（2018）冀07民再59号民事裁定，撤销原审判决及调解书，发回本院重审。本院于2019年3月14日作出（2019）冀0702民再3号民事判决书，汪子昂不服提起上诉，张家口市中级人民法院于2019年7月3日作出（2019）冀07民再39号民事裁定书，撤销（2019）冀0702民再3号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告郑卫民、原审第三人汪子昂及其委托诉讼代理人赵东升、第三人李月红的委托诉讼代理人范秀芳到庭参加诉讼，原审被告顺达公司和顺达公司张家口分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审原告郑卫民向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告顺达公司张家口分公司签订的房屋买卖合同，由二被告返还已付购房款并赔偿已付购房款一倍的损失；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月11日我和被告顺达公司张家口分公司负责人卓胜军签订了商品房买卖合同，当即交款728784元，购买了唐山顺达房地产开发有限公司所开发的盛景丽园小区9幢2单元401室130.14平方米房屋一套，按照合同约定2015年3月31日前交付使用。到期后，我多次找被告，但他们以各种理由拒绝办理入户登记手续。现被告无法履行合同，为维护原告合法权益，要求被告赔偿原告损失。二被告未到庭，未答辩。原审中二被告辩称，原告主张的《商品房买卖合同》实为借款担保，是卓盛军运作盛景丽园项目时欠下了巨额债务，多次向原告借款累计728784元，原告和卓盛军共同伪造了收据。原、被告双方并无房屋买卖的真实意思表示，《商品房买卖合同》实为借款担保，违反了《物权法》中关于禁止流押的规定，应属无效。本案诉争房屋已出售给第三人汪子昂，《商品房买卖合同》的时间在后，故原告无权主张过户房屋。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原审第三人汪子昂述称，我在2013年7月22日与顺达公司张家口分公司签订了一份房屋认购书，当时缴纳了10000元的定金，在2014年1月26日我们又追加了30000元，当时想的是把首付给交了，然后办理贷款，但是顺达公司张家口分公司说暂不具备办理贷款的条件，待条件允许再将首付一并交付。我与顺达公司张家口分公司签订的合同是有效合同，应将房子判给我。作为有独立请求权的第三人，我提出诉讼请求：依法确认2013年7月22日汪子昂与顺达公司张家口分公司签订的房屋认购书合法有效，并要求继续履行。第三人李月红述称，郑卫民与顺达公司张家口分公司之间是借贷关系而不是房屋买卖合同关系。我在2015年3月20日向万全区人民法院申请保全了诉争房屋，已是查封状态，顺达公司张家口分公司已经无权处分诉争房屋，故应驳回原告的诉讼请求。汪子昂的诉讼请求不成立，认购书只是认购的意向，尚未签订正式的房屋买卖合同，而且也没有做过备案登记，只是债权效力，我已经保全诉争房屋，现在他们的合同已经履行不能，汪子昂只能请求被告承担违约责任，不能再履行交付房屋。原审原告郑卫民就汪子昂的诉讼请求不发表意见。庭审中，原审原告郑卫民提供的证据有：1.商品房买卖合同一份；2.房款收据一份。二被告及第三人质证认为原告向卓盛军支付728784元名为房屋买卖，实为个人借款，房屋买卖为借款担保。商品房买卖合同中约定一次性付款、没约定逾期交房的后果且合同中写明只有一份合同并由原告持有不符常理。二被告原审中提供的证据有：1.卓盛军2015年7月12日书写说明一份，内容为“郑卫民的借款一笔720000元，当时这样约定到时如果能如期还款，就把款还他，利息到时再说，如果还不上就把房给他，房子也是以当时市场价计算”，证明郑卫民付的720000元是借款；2.银行汇款单，证明卓盛军于2015年1月14日还原告利息9300元；3.第三人购买诉争房屋的认购书一份，付款收据2张。原告质证认为证据1是2015年7月12日写的，应无效，证据2是卓盛军还原告朋友徐国利借款的利息，由原告转交，对证据3无法判断真伪。第三人对二被告提交的证据质证称无异议。第三人汪子昂提交了认购协议书一份和收据二份，原告质证称认购书不是房屋买卖合同，且协议约定了违约条款，汪子昂已经违约，认购书已经失效；两张收据的时间和票号顺序有问题，认为是后补的。二被告对汪子昂提交的证据质证称无异议。李月红质证称认购书只是一个认购意向，没有备案登记，认可30000元的收据，对10000元的收据有异议。第三人李月红提交了裁定书一份、送达回证一份、协助执行通知一份、判决书一份，欲证明争议房屋在2015年3月21日已经处于查封状态。原告和第三人汪子昂质证称无异议。本院认证意见如下：原告郑卫民与被告顺达公司张家口分公司于2014年8月11日签订的《商品房屋买卖合同》具备了商品房买卖合同的主要条款，且根据顺达公司张家口分公司的收据、陈述及卓盛军的说明可证郑卫民已实际交付728784元，在起诉前诉争房屋取得商品房预售许可证，故该《商品房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于二被告提交的支付利息凭证，没有其他证据相佐证，系孤证，不能达到证明原告和卓盛军之间存在借贷关系且该利息是针对本案所涉款项，故不予采信。对于认购协议书和相应款项收据，本院予以采信。对李月红提交的证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：顺达公司张家口分公司为顺达公司设立的分公司，2015年4月之前卓盛军为顺达公司张家口分公司的负责人，之后变更为石志全。2014年8月11日原告郑卫民与被告顺达公司张家口分公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定郑卫民以728784元的价格（每平米5600元）向顺达公司张家口分公司购买位于张家口市张宣公路28号盛景丽园小区9幢2单元401室房屋（以下简称诉争房屋）一套；付款方式为一次性付款，交房日期为2015年3月31日，未约定违约条款；合同落款有顺达公司张家口分公司公章和卓盛军签章。同日顺达公司张家口分公司给郑卫民开具收据一张，内容为收到郑卫民交来房款728784元。盛景丽园小区9号楼于2015年2月6日取得商品房预售许可证【（2015张）房预售证第004号】。第三人汪子昂购买诉争房屋的认购书内容为：第三人（认购书登记名为汪通）于2013年7月22日以588691元的价格向顺达公司张家口分公司认购诉争房屋，在签订本协议时交付定金10000元，签订协议7日之内，第三人按银行按揭贷款付款方式及时交付全部房款或首付款。具体办理签定《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款的时间，以出卖人通知买受人的日期为准。买受人交付的定金在签定正式合同时转为购房款，定金不退。本认购书待商品房买卖合同正式签订后，自行作废。2013年7月22日第三人交定金10000元，2014年1月26日交房款30000元。另查明，第三人李月红因与二被告民间借贷纠纷，向张家口市万全区人民法院申请财产保全，万全区法院于2015年3月23日采取保全措施，将争议房屋查封。另，鉴于本案诉争房屋存在一房多卖和被查封的事实，本院向第三人汪子昂释明，其存在无法取得房屋所有权的风险，可以变更诉讼请求要求赔偿，第三人坚持其诉讼请求，要求被告履行房屋认购书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，顺达公司张家口分公司有义务将诉争房屋交付原告，并协助办理过户手续。但被告顺达公司张家口分公司在与原告签订《商品房屋买卖合同》之前，已经在2013年7月22日以认购协议的形式出售给了第三人汪子昂，被告顺达公司张家口分公司并未将该事实告知原告，且被告顺达公司张家口分公司因其他债务纠纷造成诉争房屋被查封保全，导致原告不能实现《商品房屋买卖合同》的目的，不能办理交房手续和产权登记手续，被告顺达公司张家口分公司已经违约。现原告主张解除合同，要求被告顺达公司张家口分公司返还已付购房款，按已付购房款一倍赔偿原告损失，考虑诉争房屋涉及多方纠纷和目前的市场价值，本院认为该诉讼请求切合实际且符合法律规定，应予支持。被告顺达公司作为总公司，应当对分公司的民事行为承担法律责任。对于二被告主张本案实为民间借贷的抗辩意见，因其未提供充分有效的证据予以证明，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。有独立请求权的第三人汪子昂与被告顺达公司张家口分公司签订的“盛景丽园项目认购书”只约定了购买房屋的位置与价款，对具体的交款方式、交房时间、双方的其他权利义务及违约责任等均未涉及，故该认购书为预约合同，属于前缔约时期缔结的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。虽然该认购书合法有效，但根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定，没有赋予预约以强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务，在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下，应承担缔约过失责任。本院已告知汪子昂在此情况下可以变更诉讼请求，其坚持要求被告履行认购协议，故对其要求强制被告与其缔约并将房屋销售给汪子昂的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原审原告郑卫民与原审被告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司于2014年8月11日签订的《商品房屋买卖合同》；二、原审被告唐山顺达房地产开发有限公司、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司于本判决生效之起十日内一次性返还原审原告郑卫民购房款728784元，并赔偿郑卫民损失728784元；三、驳回第三人汪子昂的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17918元（原告预交5544元），财产保全申请费1900元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  高冠宇人民陪审员  张 华人民陪审员  杨雪冰二〇一九年十二月十七日法官助理郝晓荣书记员景宏伟附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。