河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初2422号原告:河北安信联行物业股份有限公司开封分公司,住所地:开封市龙亭区西外环路西侧安联朗润园7号楼103房,统一社会信用代码:914102020522991391。负责人:李继海,总经理。委托诉讼代理人：刘学君，男，1982年3月17日生，汉族，住辽宁省普兰店市，系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李光圆，女，1987年5月6日生，汉族，住河南省开封市龙亭区，系公司员工，代理权限为特别授权。被告：邓宾卡，男，1987年4月27日生，汉族，住河南省通许县，现住开封市龙亭区。原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司与被告邓宾卡物业服务合同纠纷一案，原告于2019年10月17日诉至本院，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司的委托诉讼代理人刘学君，被告邓宾卡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费6158.2元及滞纳金7759.3元，合计13917.5元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月30日原告与开封安联置业有限公司签订前期物业服务合同并向业主公示，为安联青年城小区（原安联朗润园，以下同）全体业主提供物业服务，物业收费标准1.25元/m2·月。被告系青年城小区某楼某单元某室业主，房屋建筑面积120.19m2。被告于2016年4月29日拒交物业费，虽经原告再三催促，被告一直拒绝缴纳物业费至今，截至2019年9月29日，被告共拖欠原告物业费6158.2元和滞纳金7759.3元，合计13917.5元。被告作为业主，被告在接受物业服务的同时拒绝缴纳物业费，违反了物业服务合同的相关规定，严重违反诚实信用原则，请求法院根据我国相关法律规定，判令被告支付拖欠的物业费、滞纳金及其他费用，维护原告的合法权益。被告邓宾卡辩称，1、物业公司先后多次统计房屋墙壁裂缝和窗户漏雨，被告按时报到物业，物业每次都承诺维修解决问题，但物业经理换了几任，也未解决问题。直至过了保质期，也未有结果。侵害被告依法起诉的权利，造成被告不应承担的损失；2、2017年11月份，单元下水道严重堵塞，水从一楼漫到八楼，导致被告房间到处都是污水，因被告在深圳工作，当时及时向物业进行了反馈，物业让自行处理，后被告不得已请假回开封处理。在被告主导和邻居的热心帮助下，被告所在单元集资2000多元进行了改造才得以正常排水。此事给被告工作生活造成影响，误工费等直接经济损失达1500元；3、7号楼3单元楼梯间过道发生裂痕，危害小区业主人身安全，至今未维修到位；4、小区车辆停放管理混乱失职，各种车辆占用消防车道和人行道路，消防器材设置不符合标准；5、小区楼房电线私拉乱扯电线充电现象和楼梯间堆放杂物，随意在公共绿地上建设充电装置，物业未征求业主同意，未公布其他详细流程信息。对公共绿地构成侵害；6、垃圾不能及时清运，卫生打扫敷衍了事不彻底，小区内设摊设点经营，路面不净气味难闻；7、楼梯内电梯里小广告乱贴，物业管理不到位，环境脏乱差。8、单元门损坏，门禁卡不能正常使用，门长期敞开，都是坏的，无法辨认是否有陌生人进入。东门门禁卡与物业费捆绑，在门口设置回小区的障碍，超出了条例和物业服务合同的权利。上述情况威胁小区业主的人身和财产安全。路灯、捐物箱设置在单元门口影响出行安全，单元门无摄像头，其他摄像头不能覆盖到所住单元门口区域和地下室入口，存在安全隐患；9、物业利用公告部位设置广告窗、快递柜、饮水机、流动摊位、在消防通道上划停车位收取费用，应公示小区物业费收支和广告等其他经营性收支支配情况及收费依据内容和标准等物业公司应该尽到的义务。物业公司未在明显位置明示，也没有征得业主同意。违背了物业管理条例第五章、第三章第十六条第四款、第四章第三十八条、第三章第十六条第四款的规定，侵害被告权利；10、2019年4月，物业人员殴打业主，不顾诚信和形象，影响和破坏小区应有的生活环境和声誉，违反了物业管理条例关于对业主不得采取恐吓、骚扰和暴力行为解决问题的规定。综上，物业公司违反公平公开、合理诚信的原则，按照一级物业收费标准收费，但其提供的物业服务未达到一级标准，不应按照一级收费标准收取业主物业费用。并且本人一直认为不应缴纳物业费，也多次找物业公司沟通，物业人员对反映和统计的问题一直敷衍，直至过了保修期，且在未达到应尽义务及其质量标准的情况下，以致无法按照其所说金额缴纳。综上，被告提供的物业管理与实际付出的服务质量严重不符，物业管理存在各种问题，物业费应该减半收取，被告还应依法赔偿或者补偿我的损失，尽到自己应尽的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对原告提交的前期物业服务合同、缴费协议、承诺书以及被告提交的省物业管理条例、照片、装修押金条，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系开封安联青年城某楼某单元某室房屋的业主，房屋建筑面积为120.19㎡。2012年12月30日，原告（乙方）与开封安联置业有限公司（甲方）签订了前期物业服务委托合同。约定甲方委托乙方对安联朗润园（现在称安联青年城）小区实行物业管理。合同第二条约定：物业管理服务包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护及管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、业主的特约服务。合同第四条约定：乙方提供的前期物业管理服务质量标准应达到开封市一级物业服务质量标准。物业管理服务收费标准：高层住宅每月每平方1.25元；商业每月每平方1.7元。物业服务费用按一年/次交纳，业主或物业使用人应在物业公司通知的时间内履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每月所欠费的3‰的标准支付违约金。合同第二十一条违约责任约定：乙方的年度管理服务质量达不到本合同第二条、第四条约定的服务内容和质量标准超过两项者，甲方有权要求乙方限期整改，乙方在甲方要求的整改期限内整改完毕。如整改后仍不符合合同约定的，由乙方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。2014年5月8日，邓宾卡作为甲方与原告作为乙方在安联.朗润园小区交费协议上签字，双方并约定收费依据、收费标准、收费方式及违约责任。双方约定若乙方延期交付物业管理费及各种代收代缴费用，可按拖延天数每天加收2‰的滞纳金。邓宾卡缴纳物业服务费至2016年4月28日。后因其反应房屋质量问题未得到解决且认为原告物业服务质量不符合约定标准等原因未再向原告缴纳物业费。原告在庭审中自认其在提供物业服务的过程中，存在共用设施、车辆管理不到位，小区内存在私拉电线等方面的问题。该小区至今未成立业主委员会。另，被告当庭陈述其房屋面积为119㎡多而非原告主张的120.19㎡，但未向本院提交证据证明。庭审后原告向本院书面表示同意按面积119.7㎡计算物业费。经计算，截至2019年9月29日止，被告共计欠付原告物业费6134.63元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，安联青年城小区的建设单位开封安联置业有限公司与原告签订的物业管理合同，对小区业主均有约束力。被告作为小区业主接受了原告提供的物业管理服务，有义务向物业服务企业交纳物业管理费用。因此，对原告要求被告支付拖欠的物业费6134.63元的诉讼请求本院予以支持，对超出该数额部分的物业费请求不予支持。对被告辩解其房屋存在质量问题未予解决的意见，因房屋质量属于商品房销售合同纠纷，与本案其与原告之间的物业服务合同不属于同一法律关系，对其该项辩解意见不予采纳。关于被告辩解小区存在车辆停放混乱、卫生清洁和维修不到位等物业服务不符合约定标准的情况及为原告其造成损失的意见，被告作为业主，在对物业服务有意见或认为物业服务企业为其造成损失的情况下，应当合理合法进行维权，拒付物业费并非是正当维权途径，亦会有损于同小区其他业主的权益。因此，对被告的上述辩称意见本院不予采纳。关于原告请求被告支付滞纳金的请求，鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，未按照合同约定完全尽到自己的管理职责，对存在的问题需要改进，为督促其提高物业服务水平，本院对其主张滞纳金的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓宾卡于本判决生效后五日内支付原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司物业服务费6134.63元。二、驳回原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74元，由被告邓宾卡负担25元，原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  万姗姗二〇一九年十二月十三日书记员  陈光辉