福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初1650号 原告：福建沁园春房地产开发有限公司，住所地福州市马尾区电子小区白麒麟公寓203室，统一社会信用代码91350105782174629U。 法定代表人:陈礼仟，总经理。 委托诉讼代理人：薛小妹，福建东岸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢兴志，福建群韬律师事务所律师。 被告：刘洁如，女，汉族，1990年8月29日出生，住福州市仓山区。 原告福建沁园春房地产开发有限公司（以下简称“沁园春公司”）与被告刘洁如商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，由审判员沈镇友依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沁园春公司的委托诉讼代理人薛小妹、谢兴志到庭参加诉讼，被告刘洁如经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沁园春公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号:ＦＺ1712ＸＪ058268）已解除；2、依法判令被告协助配合原告办理上述商品房买卖合同登记备案及预告登记的注销手续；3、判令被告向原告返还该房产的购房款发票、收据原件及购房合同原件；4、判令被告向原告偿还代垫按揭款49671.98元；5、判令被告向原告支付违约金178191.8元；6、依法判令被告向原告支付律师费35000元及另行销售费20000元；7、依法判令原告有权在被告已付购房款内扣除上述第四至六项诉请项下的费用；8、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年12月29日签了《商品房买卖合同》及补充协议（下称《合同》），由被告向原告购买位于福州市马尾区的房屋。合同约定被告采用银行按揭付款方式购买原告房产，由原告为被告提供阶段性担保，在原告承担担保责任后，被告自原告承担担保责任之日起超过30日内仍未归还原告代垫款的，原告有权解除合同，并要求被告按照房产总价的20％支付违约金。然合同签订后，被告自2018年10月1日开始断供，截止至2019年5月14日，被告已拖欠按揭贷款本息49671.98元，原告代垫上述款项后催告被告还款，但被告仍未归还。后原告于2019年7月26日向被告发出解除合同通知书，根据《合同法》相关规定及《合同》约定，被告逾期偿还按揭款已违反合同约定，原告有权单方解除合同及要求被告承担违约责任。 刘洁如未到庭,亦未向本院提交任何材料。 对沁园春公司提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《担保人履行责任通知书》、付款回单、催告通知和解除通知书及邮件详情单、委托代理合同及发票、汇款凭证，以及补充提交的购房款发票、《住房贷款合同》，符合证据真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。前述证据本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，原告沁园春公司（甲方，出卖人）与被告刘洁如（乙方，买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＧＦ-2014-0171），约定被告购买原告开发的位于马尾区的房产，总价为890959元。合同约定采取商业贷款模式，刘洁如支付首付款270959元，按揭贷款62万元。第二十九条约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效。 《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第二款约定，出卖人保证期间??????买受人自出卖人承担担保责任之日起30日内为归还出卖人代垫款项的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失的）的，出卖人有权另行向买受人追偿。附件十一《补充协议》第一条第一款约定，买受人确认，在本合同中填写的基本信息包括通讯地址、联系电话等均为准确有效，基本信息为出卖人向买受人进行信息披露以及进行通知、争议时司法机关进行文书送达的地址和联系方式，买受人保证该等内容的准确定、完整性。出卖人按照上述地址寄送信息的，则出卖人送达义务即视为完成。第十条第一款约定，出卖人因买受人违约单方解除合同的，买受人除应按本合同和补充协议约定支付违约金，还应按2万元的标准向出卖人支付房屋另行销售费用。买受人因解除合同所发生的律师费、公告费、评估鉴定费、保全费等全部费用均由买受人承担。第二款约定，无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在合同解除后5日内将合同原件及购房款收据、发票原件返还出卖人；买受人应当在合同解除后10日内协助出卖人办理商品房预告登记和合同登记备案注销手续。第四款约定，买受人违约导致合同解除的，出卖人有权从买受人已付购房款中直接扣除合同约定买受人应付违约金及本条第1款、第3款、第6款所列款项，剩余购房款出卖人于买受人履行本条第2款返还及协助义务、第5条腾房义务后30个工作日内无息退还买受人。 合同签订后，刘洁如支付首付款270959元，2018年1月2日，沁园春公司为刘洁如开具270959元的购房款发票（编号：NO.05033322）。1月15日，涉案房屋办理了不动产预告登记，证号为闽（2018）福州市马尾区不动产证明第xx号。4月17日，刘洁如向中国银行君竹支行办理按揭贷款62万并签订《个人一手住房贷款合同》，沁园春公司作为保证人在该合同上盖章。4月23日，沁园春公司为刘洁如开具62万元的购房发票（编号：NO.07720502）。但自2018年10月开始，刘洁如未支付按揭贷款本息。2018年12月12日，中国银行君竹支行向沁园春公司发出《担保人履行责任通知书》，告知因刘洁如未按期支付贷款本息，截至2018年12月13日，沁园春公司应代刘洁如垫付贷款本息10523.54元。沁园春公司于2019年3月13日代付该款项。之后，中国银行君竹支行又分别于2019年3月12日、5月14日两次催讨欠款，沁园春公司于2019年6月28日再次代付39148.44元。期间，2019年5月20日，沁园春公司向刘洁如发出《催告通知》，要求刘洁如及时支付其代垫的银行按揭贷款本息及相应违约金，但刘洁如未支付。2019年7月26日，沁园春公司向刘洁如发出《解除通知书》，告知因刘洁如拖欠银行按揭贷款本息，经催告至今未还且持续断供，要求解除合同并承担合同总价20%的违约金。沁园春公司按照合同约定地址邮寄，2019年8月7日，该邮件被退回。 另查，根据沁园春公司陈述，该讼争房屋尚未交付。沁园春公司因本案支付律师费35000元。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，生效的合同对双方具有法律约束力。根据该合同及附件的约定，被告支付首付款270959元后，剩余62万元采取银行按揭贷款方式支付，沁园春公司也作为该借款合同的阶段性保证人。但被告因逾期未清偿到期银行贷款，导致原告承担连带保证责任，截止至2019年5月14日，原告代被告偿还到期贷款49671.98元。在原告催告后，被告至今未还款。本院认为，合同签订后，双方均应依约全面履行合同义务，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第二款的约定，刘洁如在沁园春公司承担担保责任之日起30日仍未归还出卖人垫付款的，沁园春公司享有解除合同的权利。因此，原告按照双方约定地址发出的《解除通知书》在2019年8月7日视为送达，双方合同关系已经解除，被告应支付原告违约金890959元×20%=178191.8元。依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十条第二款约定，在合同解除后，被告负有将购房合同原件、发票退还原告，并协助原告办理涉案房屋合同备案及预告登记的注销手续。 另外，由于原告作为被告购房借款合同的保证人，已承担保证责任代原告偿还贷款49671.98元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告沁园春公司依法享有向被告追偿的权利，故原告要求被告偿还代垫按揭款项49671.98元的诉讼请求，本院予以支持。对于律师费35000元，刘洁如违约在先，沁园春该项损失符合双方约定，本院予以支持。对另行销售费20000元，本院认为，一方面该项损失缺乏法律依据，另一方面，沁园春公司已经主张违约金损失，而违约金损失系建立在实际损失基础上的补偿，本院判赔违约金已经足以弥补沁园春公司的损失，该项主张不予支持。 依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十条第四款约定，原告主张将被告应赔偿违约金、代垫款项及律师费从被告已付购房款中直接扣除并不违反法律规定，本院予以支持。 被告刘洁如经传票传唤未到庭参加诉讼,本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建沁园春房地产开发有限公司与被告刘洁如签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：GF-2014-0171）于2019年8月7日解除； 二、被告刘洁如应于本判决生效之日起十日内配合原告福建沁园春房地产开发有限公司办理合同备案及预告登记注销手续； 三、被告刘洁如应于本判决生效之日起五日内向原告福建沁园春房地产开发有限公司退还购房合同原件及发票（编号为NO.05033322、NO.07720502）； 四、被告刘洁如应于本判决生效之日起十五日内向原告福建沁园春房地产开发有限公司支付违约金178191.8元； 五、被告刘洁如应于本判决生效之日起十五日内返还原告福建沁园春房地产开发有限公司按揭代垫款49671.98元； 六、被告刘洁如应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告福建沁园春房地产开发有限公司律师费35000元。 七、原告福建沁园春房地产开发有限公司可将上述第四、五、六项款项从被告刘洁如已付购房款中抵扣； 八、驳回原告福建沁园春房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12709.5元，减半收取计6354.75元，由原告福建沁园春房地产开发有限公司负担454.75元，由被告刘洁如负担5900元。被告刘洁如应于本判决生效之日起七日内向本院缴清，逾期本院依法可强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  沈镇友 二〇一九年十二月四日 书记员  林剑英 附：本案主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。