湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初8842号原告(反诉被告)：长沙市芙蓉区某某教育培训学校，住所地长沙市黄兴中路。法定代表人：向望。委托诉讼代理人：邓春歌，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡博，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙浏阳河某某建设有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人：许建红，董事长。委托诉讼代理人：莫钦，湖南金州律师事务所律师。反诉第三人：向望，男，汉族，住长沙市开福区。原告长沙市芙蓉区某某教育培训学校（以下简称某某学校）诉被告长沙浏阳河某某建设有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某学校的法定代表人暨反诉第三人向望，及原告（反诉被告）委托诉讼代理人邓春歌、胡博，被告（反诉原告）某某公司的委托诉讼代理人莫钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某学校向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《辣妈项目房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告损失共计1785074.34元（房屋租赁费用176349元、行政支出费用741001.34元、装修费用817724元、律师费50000元）。事实与理由：2017年12月28日，原、被告签订《辣妈项目房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），由被告出租位于浏阳（以下简称“该房屋”），面积为426.64平方米，租期为自被告同意的交付日起算五年。《租赁合同》主合同第2.1条明确载明，原告租赁该房屋仅作早教用途。被告作为房地产开发企业，从事房地产开发，房屋租赁经营多年，明知原告系教育培训学校，而租赁标的物系仓库、公共过道的情况下，仍然将无法用于商业用途的房屋出租给原告，进而直接导致原告无法正常营业，最终导致租赁合同目的不能实现。此外，因租赁标的性质的问题，原告更无法通过教育行政部门的办学许可，还被教育行政部门责令停办整改，原告因此承担了租金、装修、人力成本等，遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中租赁标的物的性质为库房、过道，被告未依法办理改变租赁物用途、规划、消防等审批手续，致使租赁物不能如约使用，严重违反了法律规定。被告的违约行为给原告方造成巨大经济损失，原告为维护自身权益特此提起诉讼。某某公司答辩：1、原、被告双方签订合同合法有效，答辩人出租的房屋能够达到租赁合同目的，答辩人不存在违约行为。涉案房屋具有建设工程规划许可证，双方约定租赁用途为早教，早教用途不等于幼儿园、民办学校用途，无需通过教育行政部门审批办学许可。涉案房屋所在楼栋的其他同类商户均办理了营业执照。2、答辩人将规划图标注“库房、展厅配套仓库、架空公共绿化开敞空间”的房屋出租给被答辩人的行为，其法律实质是缔约过程中是否完全披露房屋规划信息的问题，而不是违约问题。3、被答辩人在签订合同后，就已知道涉案房屋规划平面图信息，其仍然选择进场装修、开业经营并承诺尽快解决消防及进场问题。4、被答辩人诉求所列的损失赔偿没有事实和法律依据。某某公司反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告、反诉第三人签订的辣妈项目房屋租赁合同；2、判令反诉被告、反诉第三人腾空坐落于长沙市芙蓉区辣妈项目XX号房屋；3、判令反诉被告、反诉第三人向反诉原告支付欠付租金808262元（欠款期间为2018年1月16日至2019年9月30日，2019年10月1日以后的租金按照合同租金计算表支付至实际腾房之日）；4、判令反诉被告、反诉第三人向反诉原告支付滞纳金172497元（暂以0.1%计算至2019年7月9日，实际计算至租金付清之日止）；5、判令反诉被告、反诉第三人向反诉原告支付免租期优惠232921元；6、判令反诉被告、反诉第三人向反诉原告支付违约金153832元（3倍月租金）；7、判令反诉被告、反诉第三人支付反诉原告为实现债权而支付的律师费用47000元。事实与理由：2017年12月28日，某某公司与某某学校、向望签订辣妈项目房屋租赁合同，某某公司将位于长沙市芙蓉区向望。合同履行中，反诉原告完全履行了全部合同义务，但反诉被告、反诉第三人经常性拖欠租金，反诉原告多次催促无果，依法提起反诉请求。某某学校反诉答辩：1、反诉答辩人无任何违约行为，其承租租赁物用于幼儿早教，并依约支付了租金和保证金，按合同约定履行了承租人义务，被答辩人无权要求支付违约金。2、被答辩人违约在先且构成根本违约，无权要求支付租金及滞纳金。双方签订补充协议约定合同交付日期更改为2018年5月16日前，租金计算表也进行了更新，合同签订后起至2018年5月16日，反诉答辩人不承担租金，也无违约行为。2018年5月16日后，根据合同约定“自交付日起计5个月装修免租期”，合同免租期计算至2018年10月16日。另，租赁双方多资协商达成了免租的口头承诺，在本次诉讼前，被答辩人也未曾向反诉答辩人催要过租金及发函通知交租，意味着被答辩人对免租行为的默示追认，反诉答辩人自始至终不存在任何欠付租金的违约行为。退一万步讲，合同法约定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，被答辩人没有提供符合约定用途的租赁物，致使无法实现合同目的，属于违约在先且构成根本违约，反诉答辩人依法享有停止交纳租金的后履行抗辩权，更无需支付滞纳金。3、本案全部诉讼费及律师费应由被答辩人承担。第三人向望陈述，某某公司的反诉请求无事实依据应予驳回。同意某某学校主张的各项事实和请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：一、某某学校原经营地址在长沙市黄兴中路188号乐和城4楼，原址经营到期后，拟搬迁至别处继续经营。2017年12月28日，出租方某某公司（甲方）与承租人向望（乙方）、某某学校（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋坐落在浏阳，面积426.64平方米。2、租赁用途仅用早教。3、租赁期为甲方同意的交付日后五年，交付日以甲方发出之《房屋交付通知书》中列明的日期为准，若该房屋交付日有所变动，则租赁期自该房屋交付日起计算并相应顺延，或由双方另行明确。优惠期，甲方同意给予乙方在租赁期间内租金的优惠，具体方案详见合同补充条款租金明细表。4、乙方按合同补充条款约定的租金标准、支付方式支付租金。5、保证金和其他费用，保证金于本合同签订后七日内支付150000元，保证金的退还按补充条款执行。6、乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还房屋，且应当将房屋恢复原状。7、租赁期内下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除合同：甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的，乙方逾期不支付租金或其他各类款项累计超过三十日的等。8、违约责任，本合同签订后，任何一方违约，须向另一方赔偿为实现权利而支付的合理必要费用（包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等）。租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还乙方支付的保证金，除此之外，甲方无需承担任何其他赔偿或违约责任。《补充条款》中关于租金计算载明：第一期自2018年1月16日至2018年3月31日为11733元，第二期自2018年4月1日至6月30日为37371元，第三期自2018年7月1日至9月30日为153832元，第四期自2018年10月1日至12月31日为153832元，第五期自2019年1月有1日至3月31日为153832元，第六期2019年4月1日至6月30日为153832元，第七期7月1日至9月30日为153832元，第八期10月1日至12月31日为153832元…。乙方应于租赁期内按4693元/月的标准支付房屋项目管理费，租金计收期内乙方应支付的管理费已包含在上述租金之中。上述租金表中第一期、第二期费用已减免了5个月租金。二、浏阳规划用途为仓库、库房，某某公司对该物业拥有经营管理权。三、合同签订后，某某学校开始委托他人对上述房屋进行装修及消防工程施工，在此过程中得知房屋规划不符合幼儿早教用途。某某学校的商铺装修工程大部分系2018年4月份以后开展，约于2018年7月份完工。四、某某学校向某某公司缴纳费用：房租10000元、保证金150000元、装修保证金13349元、物业费3000元，共计176349元。五、长沙市芙蓉区某某教育培训学校系2009年1月18日在长沙市芙蓉区民政局注册的民办非企业单位，法人为向望，业务范围为幼儿教育，业务主管单位为芙蓉区教育局。六、2019年5月23日，向望及某某学校共同委托湖南天地人律师事务所律师代理本案诉讼，双方签订支付《风险代理委托合同》约定委托方支付基本服务费50000元，后续风险收费部分的律师费用收费方式为实际执行款总总额的10%，另行支付。湖南天地人律师事务所按照50000元的价款开具发票。本院审查认为，前述律师服务费用收费真实合理，本院予以认可。本院对双方主要争议的证据和事实认定如下：七、关于房屋交付日期确定。某某学校主张交付日期为2018年5月16日，并提交证据佐证：1、《关于租赁场地延期交付的申请》，内容载明：2018年4月15日，某某学校向产业提出请求：某某学校承租某某公司的商铺原图纸上用途性质为库房和仓库，中间连接部分为过道，导致消防无法过审，施工队无法按时进场装修，一直久拖未决，故申请交付日期由原来的2018年1月16日延期到2018年5月16日，以尽可能减少承租方损失。2、《补充协议》（无某某公司签名），载明：甲方（某某公司）与乙方（向望）签订《租赁合同》约定房屋交付日期为2018年1月16日，现更改为2018年5月16日，原合同补充条款租金计算表交付日更新：第一期付款日2018年5月6日（2018年5月16日至6月30日），金额7040元；第二期付款日2018年6月21日（2018年7月1日至9月30日），金额14079元；第三期付款日2018年9月21日（2018年10月1日至12月31日），金额130540元…。前三期合计金额151659元。3、《律师函》，载明湖南金州律师事务所律师莫钦于2018年12月给向望发送律师函，告知事项：向望与某某公司签订的《房屋租赁合同》，至今拖欠租金共151659元，并且已产生相应滞纳金，督促向望及时缴纳租金，否则应依法承担相应违约责任。从前述三份证据分析认为，按照《补充协议》载明的租金计算自2018年5月16日至12月31日期间的租金总额为151659元，与《律师函》中载明的拖欠租金金额相符，某某公司应当认可了房屋交付日期变更事实。某某学校主张的本项事实成立。八、关于装修及行政支出费用确定。1、某某学校向本院提交了装修费用明细账单及相关凭证，拟证明其装修铺面及购置办公桌椅等共计产生费用827724元。某某公司对前述账单及票据的真实性予认可，本院予以确认其真实性，且其证据来源合法，与本案相关联，依法采信作为定案依据。2、某某学校还提交数份票据、证明、收据、微信支付凭证等相关证据，主张其自2018年4月至2019年5月产生员工工资及各类行政成本损失741001.34元（其中包含可移动设备购置项目：投影平台、投影幕布、办公桌、办公柜、儿童桌椅、空调）。某某公司对本项证据三性均持异议，且认为承租方在知晓房屋性质后仍然选择装修开业，应自行承担商业成本。本院审核认为，企业行政支出属于经营成本范畴，其项目支出应当制作规范的会计凭据，或经专业审计机构进行审计，某某学校主张的本项费用，部分缺乏会计凭据，且未经审计机构进行专业审计，本院客观上难以核实其真实性，故此，本院对本项证据不予采信。本院认为，涉案《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示”，根据本规定，产权人变更房屋规范用途使用房屋，应当向规划部门申请变更登记。涉案租赁物的规划用途为仓库、库房，某某公司将其出租给某某学校用作幼儿早教，且未及时告知并变更规划用途，以至原告无法办理相关证照，某某公司的行为违反了上述法律规定，其行为构成根本性违约，某某学校根据合同关于“交付房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，租赁合同解除”的约定，主张解除租赁合同合理，某某公司在本案中亦提出同样请求，故本院依法准予。某某公司应对其违约行为给某某学校造成的损失承担责任。某某公司在签约后明知租赁物不符合规划用途，长期未主动提出解除合同，某某学校在得知规划用途不符合其幼儿早教的事实后，亦未及时主张解除合同，而是继续投入装修及开业经营，导致损失持续扩大，某某公司、某某学校对扩大损失均负有一定责任。但本院考虑到某某学校已为涉案铺面的选定作了大量准备，亦亟需确定经营场地稳定和吸纳新的学员，其在进退两难之际，未及时主张解除合同尚可理解，在划分双方责任比例时酌情适当减轻其责任。根据上述责任分析，本院对某某学校及某某公司提出的本诉及反诉部分诉求分别认定如下：本诉部分：1、保证金150000元、装修保证金13349元，本案系某某公司违约解除合同，某某学校主张退还本项费用理由正当，于法有据，应予支持。2、装修费用，某某学校对涉案铺面进行装修及购置设备共花费827724元，本院予以确认。本院遵循公平合理原则，综合考虑各方责任、合同实际履行状况、房屋装修折旧因素，酌定某某公司对涉案装修损失承担60%的赔偿责任，即为496634.4元。3、行政支出费用，某某学校主张行政支出费用的相关证据本院未予采信，且某某学校实际进行了开业经营，有一定的营业收入，其抛开收入谈支出的成本核算法有失公允，本费用应纳入其经营成本范畴，故本项诉请不予支持。4、律师费用50000元予以支持。反诉部分：1、关于合同解除，本院在上文已予确认。2、关于腾空房屋，租赁合同解除后，承租人应当及时腾空房屋，交还出租人，本项反诉请求合理，予以支持。同时，本着资源节约利用的原则，以及根据各方的责任状况，本院酌定装修项目中包含的可移动设备（投影平台、投影幕布、办公桌、办公柜、儿童桌椅），某某学校可以及时搬走，其余设施归某某公司自行处置。3、关于欠付租金，上文已确认实际租期自2018年5月16日起至2019年12月31日止。涉案房屋原规划用途为仓库、库房，其价值应低于商业地产，其按商业用途的标准计算租金过高，本院综合考虑某某公司根本性违约的事实及房屋实际使用情况，酌定租金（含项目管理费）参照合同约定给付标准（153832元/季）的50%计算为371761元【153832÷3×（19.5-5）×50%】。某某学校已付租金加物业费13000元予以核减后的实际应付租金额为358761元。4、某某公司交付房屋不符合约定用途构成根本性违约，某某学校在多次与被告交涉无果的情况下，拒绝继续缴纳租金的行为，不构成违约，某某公司主张支付免租期租金、滞纳金、违约金、实现债权支付的律师费用于法无据，不予支持。5、向望与某某学校系共同承租人，依法应与某某学校承担共同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除长沙市芙蓉区某某教育培训学校与长沙浏阳河某某建设有限公司签订的《辣妈项目房屋租赁合同》；二、长沙浏阳河某某建设有限公司在本判决生效后三日内赔偿长沙市芙蓉区某某教育培训学校装修损失496634.4元；三、长沙浏阳河某某建设有限公司在本判决生效后三日内赔偿长沙市芙蓉区某某教育培训学校律师费用50000元；四、长沙浏阳河某某建设有限公司在本判决生效后三日内退还长沙市芙蓉区某某教育培训学校保证金150000元、装修保证金13349元，合计163349元；五、长沙市芙蓉区某某教育培训学校、向望于2020年1月10日前腾退长沙市芙蓉区辣妈项目XX号房屋（房屋内可移动设包含投影平台、投影幕布、办公桌、办公柜、儿童桌椅，长沙市芙蓉区某某教育培训学校有权搬离，其余设施由长沙浏阳河某某建设有限公司自行处置）；六、长沙市芙蓉区某某教育培训学校、向望在本判决生效后三日内支付长沙浏阳河某某建设有限公司房屋租金358761元，如长沙市芙蓉区某某教育培训学校、向望未按第五项判决确定的日期腾退房屋，则按照《辣妈项目房屋租赁合同》约定的租金（含项目管理费）标准总额的50%，自2020年1月1日起算，继续给付房屋占用费至实际腾退之日止；七、驳回长沙市芙蓉区某某教育培训学校对长沙浏阳河某某建设有限公司的其他诉讼请求；八、驳回长沙浏阳河某某建设有限公司对长沙市芙蓉区某某教育培训学校、向望的其他反诉请求。上述第二、三、四、六项判决确定的给付内容相互抵扣后，实际给付方式为：长沙浏阳河某某建设有限公司应给付长沙市芙蓉区某某教育培训学校351222.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20868元，减半收取10434元，由长沙市芙蓉区某某教育培训学校负担6285元，长沙浏阳河某某建设有限公司负担4149元。反诉案件受理费8765元，由长沙市芙蓉区某某教育培训学校负担2223元，长沙浏阳河某某建设有限公司负担6542元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  杨惠二〇一九年十二月二十一日法官助理周曼书记员秦渊