山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初11403号原告：马卓然，男，1996年2月28日出生，汉族，无业，住济南市市中区，委托诉讼代理人：马国志（原告马卓然之父），男，1965年10月6日出生，汉族，山东睿扬律师事务所律师，住济南市市中区，身份证号码：370111196510062056。被告：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市市中区纬二路51号山东商会大厦15层。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。原告马卓然与被告华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马卓然的委托诉讼代理人马国志，华润公司的委托诉讼代理人刘保喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马卓然向本院提出诉讼请求：判令华润公司向马卓然支付逾期交房（含车位、储藏室）违约金65953.2元。事实与事由：2015年12月16日，马卓然（买受人）与华润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定马卓然购买华润公司开发的坐落于济南市市中区××区二环××南侧××小区××地块14-2-1002房屋，面积160.63平方米，总价款为1517592元；华润公司应于2017年6月30日前交付房屋；补充协议第7条约定，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。2015年12月24日，马卓然与华润公司签订《商品房买卖合同》两份，约定马卓然购买华润公司配套车库和储藏室，面积分别为28.79平方米、14.17平方米，价款分别为111998元、54285元；车库和储藏室的交付时间均为2017年8月31日；车库的买卖合同约定，逾期交付超过60日后，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；储藏室买卖合同约定，逾期交付超过180日后，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2018年4月26日，华润公司向马卓然发出交付通知。根据上述三份商品房买卖合同约定的交付时间和违约责任，华润公司应当分别向马卓然支付逾期交房违约金60703.68元（按总价款额4%）、2665.55元和2583.97元，合计65953.2元。马卓然多次要求华润公司按照合同约定支付违约金，但华润公司只同意按照合同价款的1%支付违约金。为维护自身合法权益，马卓然诉至法院，提出上述诉请。华润公司辩称：一、关于房屋，涉案商品房买卖合同补充协议8.5条明确约定该商品房经五方验收合格即符合交付条件，该约定系对主合同约定的变更，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；在合同约定的交付日前已具备上述条件，华润公司也已通知马卓然接收房屋。另，补充协议第7.1条、9.1条明确约定“因政府市政配套设施接通延迟导致商品房无法按时交付的，华润公司可延期交房，且不承担逾期交房的责任”，而事实情况是在合同约定的交付日期前应由华润公司建设的房屋、建筑红线内的相关配套设施均已建设完毕并验收合格，但因为建筑红线外由政府相关部门负责的市政公共配套无法接通，从而导致涉案商品房小区无法办理综合验收备案手续，符合该条约定。二、关于车位和储藏室，华润公司不存在逾期交付的情况，根据车位买卖合同补充协议4.1条、储藏室买卖合同补充协议5.1条约定，如车位及储藏室已通过五方验收合格即符合交付条件，但因第三方原因延期取得分期综合备案证明，华润公司可延迟交付。本院经审理认定事实如下：2015年12月16日，马卓然（买受人）与华润公司（出卖人）签订编号为销售（字）201524218411的《商品房买卖合同》，主要内容为：买受人购买出卖人开发的位于济南市市中区××区二环××南侧××小区××地××楼××单元××号房屋，建筑面积160.63平方米，金额1517592元；出卖人应当在2017年6月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同日，马卓然（乙方、买受人）与华润公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，该协议约定：“……7、关于交付期限：7.1因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件（包括但不限于……政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工）等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。7.2甲方逾期交房……逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。……8.5乙方确认：虽然甲乙双方主合同中约定以取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件（特指分期综合验收）为交付条件，乙方亦同意将五方（指建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格作为甲方提前交付供其使用的条件，甲方在2017年4月30日前通过五方验收合格后向乙方发出交付通知书，乙方亦应当根据甲方交付通知书内容前来办理交付手续……如甲方已达到甲乙双方约定的交付条件，但乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务……26.2本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准。”2015年12月24日，马卓然（买受人）与华润公司（出卖人）签订编号为销售（字）201524696717的《商品房买卖合同》（含补充协议），约定买受人购买华润公司开发的位于济南市市中区××区二环××南侧××小区××地块××车库及配套商业1单元-1层-157号车位，面积28.79平方米，总价款111998元；出卖人应当在2017年8月31日前将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用，并约定该商品房已通过房屋建筑工程竣工验收备案，但因有关部门或其它第三方原因导致延期取得《分期综合验收备案证明》，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。该合同补充协议第四.1条约定“乙方确认：虽然甲乙双方主合同中约定以取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件（特指分期综合验收）为交付条件，乙方亦同意将五方（指建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格作为甲方提前交付供其使用的条件，甲方在2017年9月31日前通过五方验收合格后向乙方发出交付通知书，乙方亦应当根据甲方交付通知书内容前来办理交付手续……如甲方已达到甲乙双方约定的交付条件，但乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务……”；第九条约定“补充协议系主合同不可分割的组成部分，与主合同约定不一致的，执行补充协议的约定”。2015年12月24日，马卓然（买受人）与华润公司（出卖人）签订编号为销售（字）201524696653的《商品房买卖合同》（含补充协议），约定买受人购买华润公司开发的位于济南市市中区××区二环××南侧××小区××地××楼××单元××储藏室，面积14.17平方米，金额54285元；出卖人应当在2017年8月31日前将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用，并约定该商品房已通过房屋建筑工程竣工验收备案，但因有关部门或其它第三方原因导致延期取得《分期综合验收备案证明》，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。该合同补充协议第五.1条约定“乙方确认：虽然甲乙双方主合同中约定以取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件（特指分期综合验收）为交付条件，乙方亦同意将五方（指建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格作为甲方提前交付供其使用的条件，甲方在2017年8月31日前通过五方验收合格后向乙方发出交付通知书，乙方亦应当根据甲方交付通知书内容前来办理交付手续……如甲方已达到甲乙双方约定的交付条件，但乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务……”；第十一条约定“本补充协议如与《济南市商品房买卖合同》条款有矛盾冲突之处，则以本补充协议约定为准”。上述合同及补充协议签订后，马卓然按约向华润公司交纳住宅房屋购房款1517592元、车位购房款111998元、储藏室购房款54477元。涉案小区F2地块14号楼和南区车库及配套商业于2017年4月1日取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，于2017年5月25日取得《建筑工程竣工验收报告》；于2017年6月16日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》；于2017年6月23日取得《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》。2017年6月22日，华润置地通过特快专递（EMS）向马卓然邮寄《品名14-2-1002紫云府交付使用通知书》，通知马卓然于2017年6月30日办理涉案住宅房屋交付手续、于2017年8月31日前办理涉案车位及储藏室交付手续。2017年6月28日，中国邮政速递物流股份有限公司济南市分公司出具《特快专递（EMS）邮件查询回单》，该回单载明上述邮件已妥投。马卓然未按上述通知书所规定的时间办理涉案房屋（含车位、储藏室）的交付手续。2018年4月25日，华润公司取得兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，编号为：济综验第2018044号。2018年5月份，马卓然与华润置地办理了涉案房屋（含车位、储藏室）交付手续。另查明，华润公司于2015年7月23日取得涉案小区F2地块14号楼《商品房预售许可证》；于2015年9月11日取得涉案涉案小区F2地块南区车库及配套商业《商品房预售许可证》。本院认为，本案系马卓然与华润公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案双方当事人所签的商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从涉案住宅房屋商品房买卖合同补充协议第8.5条、涉案车位商品房买卖合同补充协议第四.1条、涉案储藏室商品房买卖合同补充协议第五.1条所约定的内容及关于上述补充协议的效力内容看，涉案补充协议系马卓然与华润公司在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。故在主合同约定的交房条件为取得《分期综合验收备案证明》，而补充协议约定的交房条件为“经五方（指建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格”的情况下，除补充协议的此项约定违反法律和行政法规的效力性强制性规定外，应当按照补充协议的约定执行。因根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故马卓然与华润公司在补充协议中将交房条件变更为“经五方（指建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效，应当作为认定华润公司向马卓然交付房屋是否达到约定交付条件的衡量标准和认定华润公司否存在违约交房或逾期交房行为的依据。华润公司提供的证据能够证实其于2017年6月22日向马卓然邮寄了交房通知书且马卓然已收到，马卓然关于其未收到交房通知的抗辩证据不足，本院不予支持。华润公司于上述时间通知马卓然交房时，涉案商品房所在14号楼和南区车库及配套商业已办理了房屋建筑工程竣工验收备案手续，取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，并通过消防验收和建设项目竣工市政公用设施综合验收，达到了马卓然与华润公司双方约定的经五方验收合格的交房条件和《中华人民共和国消防法》规定的建设工程投入使用的强制性条件，故华润公司的交房行为属依法依约履行，并不构成违约。马卓然在收到华润公司交房通知后，未办理涉案房屋交接手续，现起诉要求华润公司支付逾期交房的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于马卓然主张的“补充协议8.5应当属于格式条款，华润公司未尽到提示和告知义务”的问题。本院认为，涉案补充协议虽系华润公司提供的格式协议，但该协议对交房条件的变更并未免除华润公司的责任、加重马卓然的责任和排除其主要权利，故并不影响该补充协议的效力，故对马卓然的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款和第一百三十八条的规定，判决如下：驳回马卓然的诉讼请求。案件受理费1450元，由原告马卓然负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  栾桂秀二〇一九年十二月二十三日书记员  胡 越