四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8899号 原告：黄松青，男，1963年8月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：杜翠君，女，1964年12月22日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈龙忠，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杜冬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都联利置业有限公司，住所地成都市新都区大丰南丰大道658号。 法定代表人：刘志烨。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川兴睿峰律师事务所律师。 原告黄松青、杜翠君与被告成都联利置业有限公司（以下简称联利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄松青、杜翠君的委托诉讼代理人陈龙忠，联利公司的委托诉讼代理人谢静逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄松青、杜翠君向本院提出诉讼请求：1.判令联利公司向黄松青、杜翠君支付逾期交房的违约金（以1807715元为基数，按照每日万分之二的标准从2016年4月1日起计算至实际交房之日止）；2.判令联利公司为黄松青、杜翠君办理不动产权证；3.判令联利公司向黄松青、杜翠君支付逾期办理不动产权证的违约金（以1807715元为基数，按照每日万分之一的标准从2017年10月1日起计算至实际办证之日止）；4.确认联利公司发出的《合同解除通知函》不具有解除合同的效力；5.本案的诉讼费由联利公司承担。事实和理由：2015年12月9日，黄松青、杜翠君与联利公司签订了房屋买卖合同，约定联利公司将其开发的商品房出售给黄松青、杜翠君，总价款为1807715元。双方还约定了2016年3月31日前向买受人交房、逾期交房的违约金。合同还约定了联利公司在房屋交付之日起548日内取得房屋所有权证、逾期办证违约金标准等内容。后黄松青、杜翠君付清了全部购房款，但联利公司并未向黄松青、杜翠君交房及办理不动产权证。黄松青、杜翠君为维护自身合法权益提起诉讼。 联利公司辩称，1.黄松青、杜翠君未支付完购房款，故联利公司行使合同解除权；2.黄松青、杜翠君已于2017年实际占有使用案涉房屋，故联利公司不存在交付问题。黄松青、杜翠君对己方损失未举证证明，故违约金应当进行调整；3.案涉楼盘并未竣工验收，不能办理不动产权证。故对二人的诉请不予认可。 本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，黄松青、杜翠君与联利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）及补充协议，约定联利公司将其开发的位于成都市新都区社地块“蜜立方时尚华宅”X幢X层X号商业房出售给黄松青、杜翠君，总价为1807715元。合同第九条第（二）款约定：“买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人在2015年12月9日前支付该商品房全部价款”；第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书”；第十八条第（一）款约定：“出卖人在2016年3月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条第（一）款约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间……（2）逾期在90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”；第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定的交付使用之日起548日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起548日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修基金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证”；第二十八条第（一）款约定：“房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起548日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。补充协议第六条约定：“……出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后548日内协助买受人办理分户国有土地使用证。如因出卖人原因导致买受人未在前述期限内取得分户国有土地使用证的，出卖人按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金”。后联利公司于2015年12月9日出具《收据》，载明联利公司收到黄松青、杜翠君商业X-X-X房款1807715元，该收据加盖有“成都联利置业有限公司财务专用章”。2016年3月3日，案涉房屋办理网签备案（备案号307193），将合同备案至黄松青、杜翠君名下。黄松青、杜翠君于2019年8月14日实际占有该房屋。案涉楼盘截止法庭辩论终结时未竣工验收、规划验收。 另查明，2019年8月30日，联利公司向黄松青、杜翠君发出《合同解除通知函》，载明“1、你方向我方购买的位于新都区房屋（以下简称‘标的房屋’）购房款中，欠款1583721.5元，根据我司账目查找及财务梳理，确未足额妥收该笔款项。2、基于上述第一条，截至本函出具之日我司未收到标的房屋全部购房款，因此在前期沟通中你方要求我司承担的违约责任及相应违约金，无法律依据，我司不予认可。3、兹正式通知你方，现我司决定解除于2016年3月3日与你方签订标的房屋《商品房买卖合同》，请你方接受本函后30日内到我司办理退房退款手续，否则我司将采取法律手段合法维权”。 再查明，2016年10月12日，成都市新都区人民政府发布《成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》（新都府发[2016]41号），决定自2016年10月25日9:00起，启用不动产登记薄证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。自2016年10月18日至2016年10月24日，新都区国土局、区房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。 庭审中，联利公司陈述虽然联利公司向黄松青、杜翠君出具了《收据》，但公司仅收到黄松青、杜翠君转账支付的案涉房屋购房款224073.5元，未收到剩余购房款1583641.5元。黄松青、杜翠君陈述，在剩余购房款1583641.5元中，二人应联利公司时任法定代表人王华的要求分别于2015年12月15日、2016年1月12日将500000元、483000元转账支付给王华，剩余600641.5元于2016年1月18日以现金方式交给了售楼部的公司财务，后联利公司才将开具日期为2015年12月9日的收据交给了黄松青、杜翠君。关于现金的来源，黄松青陈述建筑单位将2000000元现金交给黄松青，让其在贵阳工地上给工人发工资后剩余的钱，其将60余万元用大旅行袋装了6捆带到售楼部办公室。联利公司认可在黄松青、杜翠君交完办证税费、办证资料的情况下有办证义务。 以上事实，有《蜜立方时尚华宅商品房买卖合同（预售）》、收据、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄松青、杜翠君与联利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.黄松青、杜翠君是否支付完购房款的问题；2.逾期交房违约金问题；3.案涉房屋是否能够办理不动产权证、逾期办证的违约金问题。本院将焦点分述如下： 关于黄松青、杜翠君是否支付完购房款的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，黄松青、杜翠君陈述其购房款分三次支付，第一次是转账支付224073.5元，该次付款联利公司予以认可；第二次是黄松青向时任法定代表人王华分两次转账支付共计983000元；第三次是黄松青、杜翠君陈述剩余60余万元系现金支付。对于该二款项，联利公司不予认可。本院认为，首先王华作为联利公司当时的法定代表人，所作出的行为均能代表联利公司，其要求黄松青将购房款转入其个人账户的行为就黄松青本人来看具有合理性。其次，黄松青在开庭过程中向法庭陈述剩余60余万元系用现金方式支付虽未提交证据证明，但结合联利公司为其出具的收据、进行备案的行为来看，黄松青、杜翠君已履行完付款义务具有高度可能性。故本院对黄松青、杜翠君的相关主张予以支持，联利公司无权解除合同。 关于逾期交房的违约金问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均明确规定，未经竣工验收的商品房不得交付使用。由此可见，法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程，必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。黄松青、杜翠君于2019年8月14日事实上收房不符合上述法律规定、也不符合合同第十五条的约定。双方均存在过错。故本院确认实际交房前违约金标准按照合同约定的日万分之二计算，实际交房后违约金标准调整为日万分之一。 案涉房屋是否能够办理不动产权证、逾期办证的违约金问题。新都区从2017年10月17日停止受理办理房屋所有权证书、10月25日开始实施“二证合一”之后，开发商已不能办理房屋所有权证。且“二证合一”系将房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产权证，故办理不动产权证时间应当以国有土地使用权证办证期限为准。但本案中，按照合同第二十七条、补充协议第六条的约定，联利公司在庭审上认可其具有办证义务来看，联利公司应于交付使用之日起548日内办理房屋所有权证，在办理房屋所有权证之日起548日内办理国有土地使用权证，即联利公司应当于2019年4月1日前办理案涉房屋不动产权证。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，案涉房屋所在的建筑工程并未经过竣工验收、规划验收等，从事实上讲不能办理不动产权证。故本院对黄松青、杜翠君要求办理不动产权证的诉请不予支持。另黄松青、杜翠君也未将办证税费、办证资料提交联利公司，黄松青、杜翠君主张办理不动产权证的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第二百七十九条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都联利置业有限公司于2019年8月30日发出的《合同解除通知函》不具有解除合同的法律效力； 二、成都联利置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向黄松青、杜翠君支付逾期交房的违约金（以购房款1807715元为基数，按照日万分之二的标准从2016年4月1日起计算至2019年8月14日止，金额为444697.89元。以1807715元为基数，按照日万分之一的标准从2019年8月15日起计算到竣工验收之日止）； 三、驳回黄松青、杜翠君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5100元，由黄松青、杜翠君负担1100元，成都联利置业有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一九年十二月三十日 书记员  张娜