北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24号原告（反诉被告）：鸿通金控科技（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：高和平。委托诉讼代理人：张晓英，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙盼盼，北京市盈科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：四达时代通讯网络技术有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂垂虹园甲三号楼一层甲3-1-123室。法定代表人：庞新星。委托诉讼代理人：高楠，男，1975年9月19日出生，汉族，四达时代通讯网络技术有限公司员工。委托诉讼代理人：潘玉亮，男，1981年1月1日出生，汉族，四达时代通讯网络技术有限公司员工。第三人：赛特国际物业管理有限公司北京赛特现代城分公司，住所地北京市朝阳区建国路88号现代城A座15层。法定代表人：魏波。委托诉讼代理人：黄勇，江苏名扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静涛，女，1978年6月24日出生，汉族，赛特国际物业管理有限公司北京赛特现代城分公司员工。原告（反诉被告）鸿通金控科技（北京）有限公司（以下简称鸿通公司）与被告（反诉原告）四达时代通讯网络技术有限公司（以下简称四达公司）及第三人赛特国际物业管理有限公司北京赛特现代城分公司（以下简称赛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿通公司的委托诉讼代理人张晓英、孙盼盼，被告四达公司的委托诉讼代理人高楠、委托诉讼代理人潘玉亮，第三人赛特公司的委托诉讼代理人黄勇、刘静涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鸿通公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除我公司与四达公司于2018年5月8日签订的《租赁资产管理合同》；2、判令四达公司返还我公司押金851200元及租金1276800．66元；3、判令四达公司赔偿我公司违约金851200．44元。事实与理由：我公司与四达公司于2018年5月8日签订《租赁资产管理合同》（以下简称合同），约定:坐落于北京市朝阳区建国路88号SOHO现代城x单元房间（以下简称涉案房屋）由我公司承租。承租期内及免租期内的物业管理费由四达公司承担，若四达公司交付的房屋不符合约定的使用条件，我公司有权单方解除合同，四达公司不承担约定的维修义务，致使我公司无法正常使用房屋达10日的，我公司有权单方解除合同。合同签订后，我公司按照约定全额支付了押金851200元以及首期三个月的租金1276800．66元，共计2128000．66元。由于四达公司对房屋主体结构进行了调整及占用整体楼层公共区域的问题，导致我公司欲使用涉案房屋时遭到物业方，即第三人赛特公司的拒绝，赛特公司禁止我公司进场装修、搬运、使用。我公司租用四达公司房屋时，四达公司并未告知上述事实，致使我公司从租用起就未能使用过涉案房屋。我公司曾多次找赛特公司协商，赛特公司要求要么将占用的公共区域维修恢复为原始楼道，要么每年一次性缴纳物业管理费459900元。按照合同的约定，物业管理费应由四达公司承担。我公司之后多次找四达公司沟通，四达公司始终拒绝，亦不对公共区域维修恢复工作作出妥善处理，致使我公司至今仍无法安排入驻，承担了巨大的时间成本和经济损失。我公司认为，双方签署的合同是真实合法的意思表示，受法律保护，四达公司应充分履行合同义务。由于四达公司交付房屋不符合约定条件，亦不履行维修义务，致使签约至今，我公司始终无法正常使用，合同的主要目的己无法实现，四达公司的行为已构成根本违约。为维护我公司的合法权益，我公司诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）四达公司答辩称：不同意原告鸿通公司的诉讼请求。首先，双方就合同解除一事，已于2018年11月1日经双方友好协商已达成一致，鸿通公司同意交还承租房屋钥匙并与我公司办理交接，双方已于2018年11月1日办理完毕涉案房屋的退房交接手续，合同己于当日正式解除；其次，就鸿通公司的其他诉讼请求我公司认为，第一，涉案房屋完全符合约定的出租条件，在与鸿通公司签订合同前，我公司已出租涉案房屋多年（上一个租户在2013年1月至2018年3月期间承租，租赁面积与本案一致，为1943．38平方米)，且我公司是现状租赁，所以不可能存在涉案房屋不符合合同约定的出租条件的情况。第二，经了解，鸿通公司承租涉案房屋的目的是再转租，其与我公司于2018年5月8日签订合同后，于2018年6月12日将其公司的工商登记地址迁往涉案房屋，并将其企业经营范围增加了“出租办公用房，物业管理”等二项。后来，鸿通公司为了扩大出租面积，拟将该楼层的公共区域(消防通道)进行占用，我公司告知鸿通公司该区域并不属于我公司所有，也不在合同约定的出租面积之内，我公司无权出租，鸿通公司如果想租用该公共区域，需要与赛特公司沟通。鸿通公司随后与赛特公司沟通该公共区域的租赁事宜，其于2018年6月21日微信告知我公司,其已与赛特公司就9层的公共区域的租赁事宜达成协议。2018年9月19日,我公司突然收到鸿通公司的微信通知（次日收到解除函），称涉案房屋不符合出租条件，要求被告向其退还房屋押金并支付违约金。我公司深感莫名其妙，自2018年5月8日鸿通公司进场至9月20日的四个半月期间，鸿通公司从未向我公司反馈过涉案房屋存在什么问题，为何突然要求解除合同。后我公司根据鸿通公司在解除函中提到的问题，经向赛特公司了解得知，2018年6月21日鸿通公司就公共区域租赁事宜与赛特公司达成初步协议后，鸿通公司迟迟没有盖章，也没有进场，也没有如期支付协议中的相关费用（电费），之后鸿通公司向赛特公司提出拟（装修）占用该公共区域，赛特公司告知该区域是公共区域（消防应急通道），可以允许鸿通公司临时办公使用，但是不得装修改造，如果鸿通公司要改造该区域，需要提出方案，并重新签订协议支付费用。鸿通公司于2018年9月13日与赛特公司就公共区域（180平米）使用事宜重新达成了协议，后鸿通公司迟迟未盖章，也未如约向赛特公司支付费用。以上情况，均是我公司事后了解得知，鸿通公司在租赁期间从未向我公司反馈过其与赛特公司之间的纠纷。我公司认为，合同是双方的真实意思表示，双方应当严格遵守并履行。鸿通公司为了肆意扩大出租面积，拟租赁占用合同面积之外的公共区域而与赛特公司之间产生争议，其行为本身与合同无关，也与我公司无关。鸿通公司以所谓的涉案房屋不符合合同约定的出租条件更是无稽之谈。合同签订后鸿通公司就已进场，且立即将企业经营地址迁到承租地，其已实际占用承租房屋，直至2018年9月20日前，鸿通公司从未向我公司提及过租赁房屋存在不符合出租条件的情况。即便真的出现租赁障碍，鸿通公司也可以随时与我公司进行沟通，合同中也约定了多种救济条款。而鸿通公司在提出解约前的近三个月与我公司没有任何沟通，其突然以莫须有的理由提出解约，且在我公司得知情况后多次要求主动协调鸿通公司与赛特公司之间的纠纷时，鸿通公司均予以拒绝，我公司认为，我公司在履约过程中无任何违约行为，故不同意鸿通公司的诉讼请求。被告（反诉原告）四达公司向本院提出如下反诉请求：1、确认双方签订的《租赁资产管理合同》于2018年11月1日解除；2、判令鸿通公司将其工商登记地从涉案房屋内迁出，并向我公司支付自2018年11月2日至2019年2月13日期间的房屋租金210742．27元（按照每日每平方米7．2元计算，平米数为140．72平方米，按照上述计算方式的两倍主张）；3、判令鸿通公司赔偿我公司提前单方解除合同的违约金851200．44元（按照2个月租金的标准计算）；4、判令鸿通公司赔偿我公司提前解除合同的造成的租金损失531708．77元（自2018年11月2日起计算至新租户承租之日，即2018年12月10日，共计38天，按照每日每平方米7．2元计算，平米数为1943．38平方米）。事实与理由：因鸿通公司存在单方解除合同的根本违约行为，应当依约承担相应的违约责任，赔偿我公司相应的损失，故提出上述反诉请求，望判如所请。原告（反诉被告）鸿通公司答辩称，不同意四达公司的全部反诉请求。鸿通公司在交付涉案房屋时，涉案房屋已占用了整体楼层公共区域以及消防疏散通道，致使我公司拟对涉案房屋进行装修时，遭到赛特公司的拒绝，其禁止我公司通过被占用的消防通道及公共区域进场装修。四达公司交付涉案房屋时的原始状态构成对公共区域及消防通道的占用，此情况是合同无法履行的直接原因。四达公司在合同的磋商及签订过程中，未如实将此情况告知我公司。因四达公司的根本违约行为，致使涉案房屋不符合约定的标准和条件，合同目的无法实现，违约责任在于四达公司，故我公司不同意四达公司的全部反诉请求。第三人赛特公司陈述称，鸿通公司与四达公司之间的合同及履行事宜我公司并不知情，我公司只是涉案房屋所在项目的物业管理公司。鸿通公司无权占有使用物业公共区域，四达公司也无权对公共区域进行出租。因为涉案房屋所在的9层仅有四达公司一个业主，没有其他业主，因此临时对该层公共区域的使用客观上不会对其他业主造成障碍。在无其他业主且不影响他人的情况下，作为承租方的鸿通公司可以临时使用公共区域，但应当征得我公司同意。我公司与鸿通公司曾有过协商，但未能达成一致。我公司并非鸿通公司与四达公司合同的相对方，其因合同发生的争议我公司不参与，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区建国路88号x房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为四达公司，总建筑面积为1943．38平方米。该项目的物业管理单位为赛特公司。2018年5月8日，四达公司（出租方、甲方）与鸿通公司（承租方、乙方）签定《租赁资产管理合同》，双方作出如下约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，承租区域域建筑面积及实际承租面积为1943．38平方米；租赁用途为办公，甲方应当协助乙方（或实际使用人）办理营业执照；甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方6个月的免租期：第一次享用免租期时间为：2018年5月15日至2018年8月14日止。免租期内物业管理费、供暖费和制冷费由甲方自行缴纳，但水费、电费、燃气费、宽带费、停车费等由乙方承担；房屋租赁期限为6年，自2018年8月15日至2024年8月14日止。甲方应于2018年5月15日前将房屋按约定条件交给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字（盖章）确认及将房门钥匙移交视为交付完成；2018年8月15日至2020年8月14日的租金按照每天每平米7．2元计算，每月租金为425600．22元，此租金包含物业费、取暖费、租金发票。租金支付方式为押二付三，押金为851200元，于合同签订2日内支付。首期3个月的租金为1276800元，应于2018年5月15日前支付，租金每3个月支付一次；乙方有约定的违约情形之一的，应按2个月的租金标准向甲方支付违约金，甲方应退还乙方剩余未使用部分的租金。合同签订后，四达公司向鸿通公司交付了涉案房屋，鸿通公司于2018年5月9日向四达公司支付押金851200元，于2018年5月14日支付首期3个月的租金1276800．66元。2018年9月27日，鸿通公司向四达公司作出《解除函》，以涉案房屋不符合约定的使用条件为由，要求解除双方的合同，并退还已支付的租金及押金。2018年11月1日，鸿通公司与四达公司签署《房屋交接说明》，双方均认可鸿通公司于当日将涉案房屋返还四达公司。本案审理过程中，本院组织鸿通公司、四达公司与赛特公司进行了现场勘验。经在勘验现场询问赛特公司，其称没有阻拦过鸿通公司使用涉案房屋所在楼层的公共通道，当时鸿通公司要求装修使用涉案房屋所在楼层的公共区域办公使用，该部分并不包含在鸿通公司与四达公司合同的出租范围内，当时已告知鸿通公司如需要进场装修只需要将公共通道让出即可，其作为物业管理单位不会阻拦合法产权人或合法承租人使用涉案房屋。庭审中，鸿通公司为证明涉案房屋自交付时即不具备承租条件，出示照片及视频予以证明；为证明因四达公司已占用公共区域，致使赛特公司拒绝其进场使用涉案房屋，出示微信聊天记录截图及往来函件予以证明。四达公司对上述证据材料均不予认可。四达公司为证明鸿通公司为了扩大出租面积，拟将公共区域改造并对外出租，且就此事宜与赛特公司进行过沟通协商但未达成一致，之后即以涉案房屋不符合租赁条件为由单方提出解约，出示微信聊天记录截图予以证明；为证明涉案房屋完全符合合同约定的承租条件，出示《建筑工程消防验收意见书》予以证明。鸿通公司对上述证据材料均不予认可。就本案相关事宜，经当庭询问赛特公司，其陈述称，鸿通公司承租部分超过300平方米，根据相关规定，进场装修需要经过区政府城建消防部分的审批，而鸿通公司当时不仅未提交任何审批手续及施工方案，且要求使用涉案房屋所在楼层的公共区域，其作为物业管理单位，只要鸿通公司提交正规手续，经审核后就可以进场装修，但不可能同意其使用公共区域。另查，鸿通公司的工商登记地已从涉案房屋内迁至他处。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）鸿通公司与被告（反诉原告）四达公司签订的合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现鸿通公司主张因四达公司交付的涉案房屋已对公共区域进行了改造，致使其无法进场装修、正常使用，且遭到了赛特公司的阻拦，就此项主张鸿通公司出示了照片、视频及相关微信聊天记录予以证明。而四达公司对鸿通公司的上述主张及证据材料均不予认可，称鸿通公司系因拟使用涉案房屋所在楼层的公共区域，与赛特公司协商不成后才单方提出解除合同，而鸿通公司出示的微信聊天记录截图中所附的《使用协议》，可以证实鸿通公司确曾就使用涉案房屋所在楼层的公共区域与赛特公司进行过协商。鸿通公司主张其进场装修涉案房屋，因四达公司已改变涉案房屋的基础结构，故遭到了赛特公司的阻拦，但其出示的证据并不足以证明其主张，而赛特公司就此问题作出了合理的解释，其陈述亦符合物业管理的工作常规。即便鸿通公司进场装修遭到了赛特公司的阻拦，其未出示任何证据证明就进场装修进行了符合规程的报批工作，亦未寻求与产权人四达公司的协助，而是径行向四达公司提出解除合同，其行为存在不合常理之处。综合各方出示的证据及相关陈述，对鸿通公司的诉讼主张本院难以采信，对四达公司的抗辩意见及赛特公司的陈述本院予以采纳。因此，鸿通公司单方提出解除合同的行为缺乏事实及法律依据，其行为构成根本违约，应当依约承担相应的违约责任。涉案房屋因已于2018年11月1日返还，合同客观上无法继续履行，故对四达公司要求确认合同于当日解除的诉请本院予以支持，四达公司要求鸿通公司赔偿其违约金的反诉请求，事实依据充分，本院予以支持，但双方约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，且此项应从鸿通公司已支付的押金851200元中扣除，剩余部分四达公司应予返还。鸿通公司要求解除合同、退还已支付租金并赔偿违约金的本诉请求，因涉案房屋在2018年11月1日由鸿通公司实际占有，且其单方提出解除合同构成根本违约，故上述诉请缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。四达公司要求鸿通公司赔偿工商登记地逾期未迁出的租金损失一项，因鸿通公司已将工商登记地迁走，且工商登记地未迁出并不会对四达公司正常使用涉案房屋造成实质性影响，故此项反诉请求本院不予支持。四达公司要求鸿通公司赔偿其空置38日的租金损失一项，虽然鸿通公司系根本违约一方，但四达公司作为涉案房屋所在楼层的整体产权人，在收取鸿通公司支付的租金及押金后，应当积极履约，为鸿通公司正常使用涉案房屋提供必要的协助与配合。综合考虑本案各项情节，四达公司不存在消极履约的情况，存在一定的履约瑕疵，对自身损失亦应承担相应责任，故此项诉请本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）鸿通金控科技（北京）有限公司与被告（反诉原告）四达时代通讯网络技术有限公司签订的《租赁资产管理合同》于二Ｏ一八年十一月一日解除；原告（反诉被告）鸿通金控科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）四达时代通讯网络技术有限公司违约金五十万元（从鸿通金控科技（北京）有限公司已支付的押金八十五万一千二百元中扣除，剩余的三十五万一千二百元四达时代通讯网络技术有限公司应于本判决生效之日起七日内返还鸿通金控科技（北京）有限公司）；驳回原告（反诉被告）鸿通金控科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）四达时代通讯网络技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23775元，由原告（反诉被告）鸿通金控科技（北京）有限公司负担20972元，由被告（反诉原告）四达时代通讯网络技术有限公司负担2803元（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内给付原告2803元）。反诉费9571元，由原告（反诉被告）鸿通金控科技（北京）有限公司负担3003元，由被告（反诉原告）四达时代通讯网络技术有限公司负担6568元（被告已预交，原告应于本判决生效之日起七日内给付被告3003元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蒙镭二〇一九年十二月五日书记员  张瑜