西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初3283号原告：李伟，男，1975年12月25日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。原告：杨美荣，女，1979年3月27日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：杜江辉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李宝珍，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被告：孔战营，男，1980年4月11日出生，汉族，籍住陕西省XX城县，住陕西省XX城县。被告：曹英利，女，1984年6月14日出生，汉族，籍住陕西省渭南市XX城县，住陕西省XX城县。被告：谢吉洲，男，1991年1月29日出生，汉族，住陕西省安康市平利县。原告李伟、杨美荣与被告孔战营、曹英利、谢吉洲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伟、杨美荣及委托诉讼代理人杜江辉到庭参加诉讼。被告孔战营、曹英利、谢吉洲经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟、杨美荣向本院提出诉讼请求：1．判令继续履行原被告双方签订的《房屋买卖定金协议》及《房屋买卖定金协议补充协议》，即被告协助二原告立即将案涉房屋过户至二原告名下。2．判令被告在涉案房屋恶意设立的抵押行为无效。3．判令被告向二原告支付违约金34,960元（自2017年11月9日至2018年12月8日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。4．判令被告向二原告支付房屋租金损失18,900元（自2018年3月17日至2019年5月6日止，月租金按2,100元计算）。5．判令被告向原告支付二原告为解除涉案房屋的查封而支出必要的交通费、误工费等合计5,000元。诉讼中，原告表示在本案中不再主张交通费、误工费的损失。6．本案诉讼费用以及保全费、保全保险费等由被告承担。诉讼中，原告表示在本案中不再主张诉讼保全保险费。事实和理由：2017年6月10日，原告李伟与被告孔战营签订了《房屋买卖定金协议》，约定原告购买被告孔战营和曹英利位于西安市XX环XX段XX号XX花园XX号房屋，预售合同登记号为：Y13125268。该房屋面积为76.61平方米，总价款为635,000元，付款方式为原告通过公积金贷款的方式，合同签订后原告向被告交付35,000元定金。后因被告孔战营强烈要求提前取得购房款，2017年8月15日双方又签订了《补充协议》，约定原告于2017年8月15日和9月10日向被告支付购房款241,792元，被告孔战营和曹英利房屋的银行贷款338,208元由原告代为偿还，剩余2万元在办理完房屋过户的当日支付。双方还约定被告孔战营和曹英利向原告支付了目前房屋出租的押金500元并于2017年8月15日，被告孔战营和曹英利将房屋出租权和管理权交给原告，房屋内的现有床、空调等装修家居也归原告所有。《房屋买卖定金协议》、《补充协议》签订后，原告按照约定已经向被告支付了241,792元的购房款，代偿了被告向银行的贷款及利息339,038元，并缴纳了房屋的契税和大修基金16,578元，且被告孔战营于2017年11月2日提前索要了应属于过户后应付尾款中的1万元。综上，原告共计支付被告购房款及代被告偿还银行放贷共计625,830元，已付契税及大修基金16,578元。后经原告多次催促，被告孔战营和曹英利于2017年11月份办理了房屋不动产登记证书。但是被告孔战营和曹英利并没有按照约定在十日内办理过户手续，还私自从物业公司取走了证书原件，原告多次催促其办理过户手续均被被告拒绝。原告于2018年1月25日向法院提起诉讼，原告申请了对涉案房屋的财产保全，在执行中原告才得知被告在原告不知情的情况下于2018年1月2日向被告谢吉洲提供抵押担保，担保的范围为五十万元，并且办理抵押登记。另被告孔战营和曹英利因民间借贷又被债权人提起诉讼，同时涉案房屋被陕西省XX城县人民法院作出（2018）陕0526财保19号民事裁定书查封，该案已经进入执行阶段，原告依法提起了执行异议之诉，XX城县人民法院经过审理作出了（2018）陕0526民初2637号民事判决书，判决解除对涉案房屋上的查封，债权人不得执行涉案房屋。综上，原告认为被告孔战营在明知案涉房屋已经出售给李伟，自身对案涉房屋已经没有处分权的情况下，又与谢吉洲签订抵押合同，并到房屋管理部门为案涉房屋设立抵押权登记，孔战营的行为明显是以签订抵押合同的合法形式，达到阻碍人民法院执行、逃避履行自身义务的非法目的，具有恶意，其行为不受法律保护。按照《合同法》第五十二条第（三）项之规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，该规定所指之行为并未局限于双方通谋的虚假行为，亦可以是单方的虚假行为。本案中，原告虽未证明孔战营与谢吉洲之间存在恶意串通的事实，但从本案的基本事实出发，足以认定孔战营的行为构成以合法形式掩盖非法目的，其与谢吉洲订立的抵押合同应属无效。同时，根据《担保法》第三十七条第四款之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。被告已将房屋进行处分，卖于原告，却又恶意在已处分的房屋上设置抵押行为，侵害原告的合法权益，其与谢吉洲订立的抵押合同亦属无效。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定“六、房屋问题……（56）买卖双方自愿，并立有契约、买方亦交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”原告与孔战营和曹英利之间的房屋买卖合同是合法、有效的，双方均应继续履行。且因被告孔战营的行为，导致原告无法正常生活、经济困难、精神异常，因购买案涉房款，原告借款、贷款，现需每月偿还因案涉房屋产生的银行贷款近叁仟元。因多次往返各个法院、派出所等公安机关，导致原告无法正常工作，自2018年4月13日起失业在家，每月损失工资陆仟多元。因被告孔战营赶走租户，侵占已交付案涉房屋，原告每月损失应得房屋租金两千多元。对于上述损失，被告均应承担赔偿责任。被告迫于无奈，为维护自身合法权益，现原告依法向贵院起诉，望判如所请。被告孔战营、曹英利均未答辩。被告谢吉洲在本院审理期间提交书面答辩称，1．三被告之间的抵押权法律关系成立，应受法律保护。2018年1月29日，三被告签订借款抵押合同，约定谢吉洲出借45万元，借款期限自2018年1月29日起至2023年1月28日止共60个月，用途为家庭教育、医疗、生活流动资金周转，等额本息还款，月利率0.93%，收款账户为指定的孔战营尾号4661账户、曹英利尾号9048账户、曹锋尾号5522账户。同日，谢吉洲账户已支付完毕45万元借款。二被告为担保前述借款在案涉房屋设立了抵押并办理了抵押权登记，担保金额为50万元。2．原告与孔战营、曹英利签订的房屋买卖合同具有法律效力。案涉房屋尚未办理转移登记，也未办理预告登记手续。故案涉房屋仍为孔战营所有。在此情形下，原告只享有债权，谢吉洲享有抵押权，原告的债权不能对抗谢吉洲的抵押权。3.谢吉洲存因善意受让并经登记取得案涉房屋的抵押权。综上所述，原告主张的损失与谢吉洲无关，应由孔战营、曹英利赔偿原告损失，同时应维护谢吉洲享有的抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交的西安市房屋登记簿、西安市房屋抵押权登记申请书、房屋买卖定金协议、补充协议、付款详单、收条、银行流水、租赁合同、微信及短信对话记录截图、民事判决等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审理确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：李伟、杨美荣系夫妻关系，孔战营、曹英利系夫妻关系。2017年6月10日，李伟、杨美荣与孔战营签订《房屋定金买卖协议》，约定孔战营将位于西安市曲江新区XX路XX段XX号（雁翔花园）11幢32902号房屋出卖给李伟、杨美荣，总价为63.5万元。协议签订后，原告于2017年6月10日向孔战营交付购房定金3.5万元。2017年8月15日，李伟与孔战营、曹英利签订《房屋买卖定金协议补充协议》，约定案涉房屋办理产权证所需的契税、大修基金及过户所需的所有费用由李伟支付，截止2017年9月27日，孔战营在案涉房屋上的银行贷款余额为338,208元，李伟应支付孔战营购房款261,792元，于2017年8月15日支付141,792元，于2017年9月10日支付10万元，于办理房屋过户手续当日支付2万元，并自2017年9月28日起，在未办理完房屋过户手续前，孔战营在案涉房屋上的贷款本息由李伟负责偿还；孔战营于2017年8月15日到物业结清所有费用，将案涉房屋的出租权及出租押金500元交付给李伟，于2018年3月8日将房屋使用权交付给李伟。前述协议及补充协议均未约定迟延办理过户手续的违约金条款。协议签订后，李伟、杨美荣在2017年6月10日至2017年11月2日向孔战营支付购房款286,792元，清偿案涉房屋上银行按揭贷款及利息339,038元，缴纳契税及大修基金合计16,578元，合计642,408元。2017年8月15日，杨美荣与案涉房屋原承租人重新签订租赁合同。孔战营亦将房屋押金500元交付给杨美荣。2017年11月8日，案涉房屋上设立了所有权人为孔战营的所有权，权属证号为陕（2017）西安市不动产权第1396104号。2018年1月25日，李伟向本院提起诉讼，要求继续履行合同，并在该案中申请财产保全，为此支付保全申请费3,695元。因案涉房屋被陕西省XX城县人民法院查封，李伟向本院撤回起诉，并向陕西省XX城县人民法院提出执行异议及案外人执行异议之诉。陕西省XX城县人民法院于2018年11月26日作出民事判决，解除对案涉房屋的查封。庭审中，原告称孔战营于2018年3月17日将原告的承租人赶走并更换门锁，直至2019年5月7日。其间，2018年9月14日，孔战营与承租人就案涉房屋签订租赁合同，约定月租金为2,100元，租期自2018年9月14日起至2019年9月13日止。2018年11月4日，杨美荣就案涉房屋未交付事宜向公安机关报警。2019年5月7日，杨美荣、承租人及居间人就案涉房屋出租事宜签订《西安市房屋出租代理合同》，约定杨美荣于2019年5月7日向承租人交付房屋，月租金为2,000元。另查明，2018年1月2日，案涉房屋上设立抵押权，抵押权人为谢吉洲，担保主债权50万元，债务履行期限为2017年12月28日至2023年12月27日。案涉房屋上办理抵押权登记时附有抵押合同及抵押借款合同，抵押权人为谢吉洲，抵押人为孔战营、曹英利，落款的签署日期为2017年12月28日。在本院审理期间，谢吉洲表示其并非出借人，而系受出借人的委托签订借款及抵押合同。本院认为，关于案涉房屋上设立抵押行为的效力及房屋买卖合同能否继续履行的问题。经查，案涉房屋上设立的抵押权已经不动产登记部门登记，登记时亦附有抵押合同。在案证据亦不能证明谢吉洲在其与孔战营、曹英利在签订抵押合同时存在恶意串通，损害原告利益的主观要件事实。另，原告所称的孔战营、曹英利的单方虚假行为属于以合法形式掩盖非法目的合同无效情形，于法无据，本院不予支持。故本院对原告要求确认抵押行为无效的主张，不予支持。原告李伟、杨美荣与被告孔战营、曹英利签订的买卖协议及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方均具有法律约束力。原告已履行了房屋买卖合同项下的主要付款义务。但案涉房屋上已设立抵押权，抵押登记尚未涂销，合同不具备继续履行办理过户登记的条件。故本院对原告要求继续履行合同即协助转移登记的请求，不予支持。关于违约金的问题。经查，双方在协议及补充协议中均未明确约定迟延办理过户手续的违约金条款。原告现主张违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于房屋租金损失18,900元（自2018年3月17日至2019年5月6日止，月租金按2,100元计算）的问题。经查，被告在2018年3月8日将案涉房屋交付原告。原告据此享有占有使用案涉房屋的权利。原告现主张被告在2018年3月17日收回案涉房屋，并提交了租赁合同、报警回执予以佐证。被告未到庭参加诉讼，应承担举证不能的不利后果。故本院认定被告在2018年3月17日至2019年5月6日占有使用案涉房屋，应向原告赔偿租金损失。原告主张的租金损失18,900元，有租赁合同可证，且在法律允许的范围内，系对其民事权利的处分，本院予以支持。关于保全申请费问题。原告主张的保全申请费是因被告的违约行为而发生的费用，被告应予以赔偿。故本院对原告的该项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孔战营、曹英利于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告李伟、杨美荣租金损失18,900元；二、被告孔战营、曹英利于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告李伟、杨美荣保全申请费3,695元；三、驳回原告李伟、杨美荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,272元，由被告孔战营、曹英利负担。因原告已预交费用，故被告孔战营、曹英利应在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  贾金利人民陪审员  罗海峰二〇一九年十二月二十四日书 记 员  薛 丹打印：扈艳红校对：贾凡2019年月日送达1