西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初19800号原告：李田生，男，1974年5月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告：同亚茹，女，1978年6月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈猛，该公司法务。委托诉讼代理人：周静，该公司法务。原告李田生、同亚茹与被告西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同亚茹的委托诉讼代理人即原告李田生，被告惠泽公司的委托诉讼代理人陈猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李田生、同亚茹共同诉称，2016年7月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款为1665236元。2016年9月29日原告按照被告要求办理了相关收房手续，但由于被告的原因致使原告于2019年6月11日才取得不动产权属证书。被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故现诉至法院，请求判令1、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金44295.28元；2、本案诉讼费由被告承担。被告惠泽公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》约定被告作为出卖人办理商品房权属登记的义务在于完成涉案房屋的初始登记，而非为业主取得房屋所有权证书。而惠泽公司已经于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。分户表显示，原告所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产1374978号。2018年12月13日，惠泽公司将原告办理房产证的资料提交给西安市房管局，受理单号为JY000142248，现案涉房屋的房产证已办理完毕。至此，被告已经完成了其作为出卖人的义务，原告诉讼请求无事实依据。《商品房买卖合同》约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按合同及补充协议约定时间办理产权登记手续的，出卖人不承担责任。2016年9月29日，原被告就涉案房屋进行交接，原告签署《业主交付交接确认书》。而被告已经于2018年9月28日之前完成涉案房屋的初始登记，并不存在违约行为，原告主张逾期办理房屋权属证书的违约金，无依据。原告已经实现对涉案房屋的占有、使用的权利，并取得房地产权证书，在涉案房屋因公积金贷款处于抵押担保状态，是否完成权属登记，对其没有实质影响，也没有卖殊损失，原告主张惠泽公司承担违约金的请求，有违公平原则。即使存在损失，合同约定的违约金过分高于实际损失，人民法院应当予以适当减少。同时，原告也未提交因惠泽公司逾期办证所致实际损失的相关证据材料。因此，原眚要求惠泽公司承担遁约责任有违公平原则。综上所述，被告已依约履行了办理房屋产权登记的协助义务，应当驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明，2016年7月25日，原告李田生、同亚茹（买受人）与被告惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y16106221的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积165.80平方米，总价款为1665236元。合同第七条付款方式及期限，买受人应当于2016年7月14日前支付首期房价款915236元，余款750000元向银行申请贷款。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年5月8日前向买受人交付该商品房。买受人应该按出卖人书面通知的规定办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、提交、（选择委托出卖人代办产权手续的）签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料。第二十条房屋登记的约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和/或政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。因买受人自身原因不提交办理房屋登记所需的缴纳税收、专项维修资金凭证、授权委托书等资料的，出卖人不承担逾期的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告向原告出具不动产统一发票，发票金额为1665236元。2016年9月27日，原告缴纳了契税，9月21日缴纳房屋维修基金。9月12日，原告向被告支付代办房屋所有权登记费80元。2016年9月29日，原告实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，被告惠泽公司申请涉案楼盘初始登记，2017年10月17日已经完成了涉案楼盘分户登记，2019年1月2日，原告所购房屋办理了不动产登记，不动产权证号为（2019）西安市不动产权第0000113号。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、维修基金发票、代收房屋产权登记费收款收据、契税发票、房屋交接确认书、分户表、不动产登记簿、当事人陈述等证及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了原被告双方共同申请办理转移登记，第二项确定了原告未能在约定时间内取得房地产权属登记证书的违约责任。这里的房地产权属证书应当如何理解，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了原被告双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记，而并非被告辩称的初始登记。合同附件中约定了委托出卖人代办产权证书的，买受人应当交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续。并且将取得房屋权属登记证书的时间变更为交清全部资料的两年内。本案中，原告向被告缴纳了办理房屋权属证书登记费，视为其委托被告代为办理房屋权属登记证书。在双方办理房屋交接手续前，原告已经缴纳了相关的税费，被告应当按照合同在房屋交付的两年内，即在2018年9月29日前提交办理涉案房屋的转移登记的相关资料，原告在此前取得涉案房屋的不动产权属证书。但涉案房屋的不动产登记时间为2019年1月2日，被告已经违约，应当按照合同约定向原告支付自2018年9月30日至2019年1月2日的违约金 15819.74元。原告主张超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告辩称原告主张违约金过高一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于逾期办理房屋产权证书违约金规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方当事人所约定的违约计算标准明显低于上述法律规定，且被告就如何降低违约金未陈述其理由及计算依据，本院对该辩称不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李田生、同亚茹逾期办证的违约金15819.74元。二、驳回原告李田生、同亚茹其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费907元，减半后453.5元，由原告李田生、同亚茹共同承担293.5元，被告西安惠泽房地产开发有限公司承担160元，因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    秦      冰 二〇一九年 十二月 二十日                    书 记 员    张  智  旭 打印：相丽华     校对：吕颖   2019年  月  日送达 1