安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1802民初5970号 原告：张昌武，男，1973年10月27日出生，汉族，农民，住安徽省宣城市宣州区。 被告：宣城美都置业有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区昭亭路以东宛陵路以北阳光小区美都大厦1楼，统一社会信用代码91341800784909721U（1-1）。 法定代表人：杨坤山，该公司董事长。 委托代理人：杨廷勇，安徽杰灵律师事务所律师。 委托代理人：刘津晶，安徽杰灵律师事务所律师。 原告张昌武诉被告宣城美都置业有限公司（以下简称宣城美都置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院作出判决后，张昌武不服该判决，向宣城市中级人民法院提起上诉。2017年10月20日，宣城市中级人民法院发回重审。2017年11月14日，本院立案受理。2017年12月19日，原告张昌武向本院申请司法鉴定。2018年12月20日，鉴定部门作出鉴定结论。本院分别于2019年1月15日、2019年3月1日依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告张昌武，被告宣城美都置业有限公司的委托诉讼代理人刘津晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张昌武向本院提出诉讼请求：1、被告方维修外墙渗漏水；2、被告方按照鉴定报告直接支付原告内墙的维修费用13800元（鉴定结果）；3、被告按照鉴定报告赔偿因房屋质量问题造成的地板、家具损失及误工费、差旅费共计11500元，租赁费用应该按照原告实际在外租赁房屋时间为准，房屋租赁价格按照鉴定报告鉴定的2300元/月计算；4、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2009年7月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宣城市区美都新城小区2幢1单元1401室房屋。2011年8月31日，被告将该套房屋向原告交付。原告对该套房屋装修时，发现房屋现浇面板有39处钢筋裸露。存在严重的主体结构质量问题。原告遂找被告讨要说法。被告只是派人对裸露的钢筋表面进行简单的刷漆处理。当时，原告就提出异议，指出刷漆不能解决根本问题，时间长了乳胶漆会掉的。被告公司的李总遂承诺，乳胶漆什么时候掉落什么时候就会及时给予免费维修的。原告居住该房屋后，又不断发现房屋多处墙面出现渗水、渗漏水和开裂现象。为此，原告多次找被告要求维修。被告虽然也进行了几次维修，但质量问题始终没有得到根本解决。目前，渗渗漏水和开裂现象仍然存在，给原告家的装潢、家具造成了损坏，需要返工维修。给原告家人的生活带来了影响，给原告造成了经济损失。 宣城美都置业辩称，对鉴定报告支付维修费，被告认为不应该承担，因为原告诉状中要求被告维修，被告也同意维修，所以维修费不应再给付。关于维修，外墙及内墙是一个整体，该鉴定报告是对整体的评估，无法按照原告要求对内外进行分割处理，同时被告认为原告提出的三个月房屋租期明显过高，另外被告对鉴定报告有异议，被告认为鉴定人应出庭对鉴定事项明确说明，如果鉴定人员不出庭，该鉴定报告不能作为本案依据，因为鉴定报告仅有受损房屋的费用，没有相应的计算方式，被告无法对鉴定报告进行准确判断。 当事人围绕诉讼请求进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认佐卷。对于有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交的照片，证明因房屋渗漏水造成房屋质量问题。被告的质证意见为真实性由法庭核查，即使是真实的也达不到原告的证明目的，对于乳胶漆脱落的照片，乳胶漆掉落有多种原因，看不出原告所说的渗水及钢筋裸露的问题，刷乳胶漆前要先刷一层底子，如果底子没有刷好，也容易造成有裂缝。对其他的照片达不到原告证明房屋开裂的问题，即使是真实的，只能证明照片上的地方有水迹，无法证明水迹是怎么样形成的，达不到原告说的是墙面渗水导致的目的。经审查，结合2018年5月24日的谈话笔录的内容，被告对涉案房屋主卧室、客厅的东面墙，书房的东面、北面墙渗漏水，并且上述的渗漏水点的墙面开裂，现浇面板钢筋裸露，次卧的阳台渗漏水的事实无异议，对原告提交的照片，本院予以采信。 二、原告提交的鉴定报告，证明涉案房屋存在质量问题，给原告造成了经济损失。被告的质证意见为要求鉴定人员出庭接受询问。经审查，该鉴定系本院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司鉴定的，对鉴定报告的真实性，本院予以确认，对于证明目的，以本院确认的事实为准。 本院经审理认定事实如下：2009年7月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宣城市区美都新城小区2幢1单元1401室房屋。在《商品房买卖合同》中第十七条保修责任中约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。……”。2011年年5月30日，原、被告签订《宣城市住宅质量保证书》，该保证书第四条、在正常使用条件下，本套房屋保修范围和保修期限为：“……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，施工保修期为5年，存续期3年；……”。2011年8月31日，被告向原告交付涉案房屋。原告收房后，认为主体结构存在质量问题，多次找被告要求解决。后被告派人对涉案房屋进行了表面处理。原告居住后，房屋主卧东侧、书房东北两侧墙面仍有渗水印迹，天花板有乳胶漆脱落现象。原告认为多处墙面出现渗水、影响了装饰墙面的美观，并损坏了部分地板和紧靠墙面的家具，为此多次找被告和该小区物业要求维修。被告曾派人进行了维修，但未彻底解决问题。2016年7月12日，原告向本院提起诉讼，诉讼请求：1、被告对原告的该套房屋主卧东侧、书房东北两侧存在的墙面渗漏水、开裂，以及主卧、客厅、次卧的现浇面板钢筋裸露等质量问题进行维修，排除以上质量问题对原告带来的居住危害；2、被告赔偿因上述质量问题给原告造成的损失30800元（地板潮湿腐烂损失2000元，家具回潮损失5500元，已装修材料费6800元，装修人员劳务费6500元，维修期间原告在外房租损失6000元，原告在外地务工为解决该问题而造成的误工费2000元。2017年5月25日，本院依法作出(2016)皖1802民初3335号民事判决，判决主文为：一、被告宣城美都置业有限公司于本判决生效后十日内对宣城市区美都新城2栋1单元1401室房屋东南卧室东侧墙面、北卧东、北侧墙面存在的渗水问题进行维修，排除对原告居住使用的妨碍。二、驳回原告张昌武其他的诉讼请求。原告不服判决向宣城市中级人民法院提起上诉。2017年10月20日，宣城市中级人民法院作出(2017)皖18民终1229号民事裁定书，裁定主文为：一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初3335号民事判决；二、本案发回安徽省宣城市宣州区人民法院重审。 2017年12月19日，原告向本院申请对涉案房屋的主卧室、客厅、书房渗漏水点和墙面开裂、现浇面板钢筋裸露进行鉴定，并赔偿各项损失费用（含地板潮湿腐烂损失、家具回潮损失、已装修材料费、装修人员劳务费、因维修期间而导致原告在外租房费用、误工费、差旅费）。 2018年5月24日，原、被告对涉案房屋存在的质量问题进行确认，确认涉案房屋的主卧室、客厅的东墙面，书房的东墙面、北墙面渗漏水，并且上述渗漏水的地方渗漏水点处墙面开裂，现浇面板钢筋裸露，次卧的阳台渗漏水。2018年7月25日，原告撤回对受损房屋质量鉴定的申请。2017年12月27日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出皖天源[2018]鉴字第0803号价格鉴定结论书，结论为：经鉴定，最终确定价格鉴定标的在2018年12月10日的客观合理价格：受损房屋质量包括主卧室、客厅、书房渗漏水点和墙面开裂、现浇面板钢筋裸露造成的各项损失为27600元。其中：一、装修材料费共计7145元：1、防水材料50平米，单价28元，金额1400元；2、顶面防锈处理材料60平米，单价22元，金额1320元；3、石膏线条50平米，单价8.5元，金额425元；4、乳胶漆200平米，20元，金额4000元。二、装修人员劳务费共计6655元：1、油漆工3075元，2、泥瓦工830元，3、铲强、顶费1400元，4、垃圾费500元，5、管理费500元，6、保洁费350元。三、地板家具回潮损失共计7500元：1、地板20平米，单价100元，金额2000元；2、家具1套，单价5500元，金额5500元。四、租房费用2300元。五、其他费用共计4000元：1、误工费2000元；2、差旅费2000元。 2019年5月31日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对鉴定依据作出书面说明，内容为：本次报告分为五个部分评估。一、装修材料费分为防水材料、顶面防锈处理材料、石膏线条、乳胶漆，材料所需数量由现场勘察情况得出，单价由市场询价得出，附询价记录。二、装修人员劳务费。根据市场上油漆工、泥瓦共工价结合工程数量得出，防水材料人工费需7元/㎡、顶面防锈处理材料人工费需8元/㎡、石膏线条人工费需1.5元/㎡、乳胶漆人工费需15元/㎡、铲墙、顶人工费需7元/㎡、垃圾费500元、管理费500元、保洁费350元。三、地板家具回潮损失。经现场勘察受伤房屋，地板及家具存在回潮发霉现象，本次报告评估为其重新置换价格。四、租房费用。根据房屋受损状况，本次评估设定其维修期一个月。租房费用参照市场上同类型房屋租金，附询价记录。五、其他费用。分为误工费、差旅费。由于原告并未相关发票等依据，我公司根据房屋受损给原告造成的劳务及差旅费用估算得出。2019年6月5日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司针对200平米粉刷面积的疑问，作出书面答复，内容为：2018年10月11日我公司对受损房屋进行了勘察，故计算房屋实际施工需要粉刷的面积。房屋室内层高为2.74M；主卧尺寸3.5×3.9，除去家具门窗需要粉刷42.73㎡；次卧尺寸为3.3×4.2，除去阳台落地窗及家具门窗粉刷面积为41.44㎡；书房尺寸为2.5×3，除去窗户及门面积粉刷面积为34.5㎡；客厅面积约为25.67平米，除去阳台、门及未损坏石膏吊顶部分需粉刷面积为67.93㎡；卧室阳台尺寸为3.5×1.7，需粉刷面积为9.06㎡；客厅阳台尺寸为0.4×2.8，需粉刷面积为4.48㎡。故整体粉刷面积约为200平米。针对地板家具回潮的疑问，经现场勘察，地板家具确实有回潮现象，地板油缝隙及凸起，衣柜固定墙钉有生锈情况，衣柜附近墙体有回潮状况（附图片）。 2019年9月10日，本院依法对鉴定人员针对2018年10月11日的现场勘察记录制作谈话笔录。内容为：现场勘查的时候书房是东、北墙面受损，因为北墙面靠近西墙面，现在西墙面也受损，现场勘察的面积东墙面受损2.75×1.46米，北墙面受损面积1.99×0.48米，西墙面受损面积0.47×1.39米，主卧是顶和东墙面受损，顶的钢筋已经裸露在外面，顶面受损面积3.48×3.37米，东墙面受损的面积2.74×3.37米，次卧阳台顶受损面积是3.5×1.7米，客厅小阳台窗户下面有两块受损的，窗户下面受损和靠阳台南面受损面积分别是0.6×0.54米/0.5×0.54米。粉刷面积是按照长×室内的高，宽×室内的高计算。2011年，原告取得涉案房屋，如房屋装修有三年以上，只粉刷受损的墙面，会与未受伤的墙面颜色相差很大，所以涉案房屋粉刷是全部粉刷。受损的家具是整体的，材质是合成木。因主卧东墙面回潮，导致北墙面有回潮斑，主卧家具是嵌在北墙面的，里面的钉子有生锈情况，评估价格为500元，是包括家具按照安装到位的价格。受损的地板是实木地板，更换的20²包括书房和主卧，因东墙面受损回潮导致地板全部翘起来了，鉴定更换100元的价格也是安装到位的价格。 诉讼中，被告提交自行制作的关于维修涉案房屋的费用表供法庭参考。该表中记载：次卧乳胶漆恢复43㎡，主卧乳胶漆恢复52㎡，客厅东窗户下7㎡。人工工资3200元，材料费1400元，保洁费200元。小计4800元。税金4800元×5.62%=270元。合计：5080元。 本院认为：2011年8月31日，被告向原告交付的涉案房屋存在质量问题，被告虽进行了维修，但直至现在涉案房屋的质量问题一直未得到解决。根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中第十七条保修责任中的约定及《宣城市住宅质量保证书》中第四条第（二）项约定，被告应按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。2018年5月24日，原、被告双方对涉案房屋存在主卧室、客厅的东墙面，书房的东墙面、北墙面、次卧的阳台渗漏水及墙面开裂，现浇面板钢筋裸露的质量问题进行了认定，被告应对相应的外墙面渗漏水处进行维修。在诉讼中，原告对因外墙面渗漏水导致屋内需修复的费用申请鉴定，故对原告要求被告对外墙面渗漏水处进行维修的诉讼请求，并要求被告支付因外墙面渗漏水导致屋内相对应的墙面维修产生的修复费用的诉讼请求，本院予以支持，外墙面维修的范围为原、被告确认的渗漏水部位。原、被告签订的合同中没有明确维修技术标准，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第一项规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。被告对外墙面渗漏水处进行维修时，首先按照国家或行业规定的外墙面（墙体）渗漏维修的技术标准进行维修，如没有国家或行业规定的技术标准，被告维修后应以不影响原告实现对涉案房屋的居住使用功能。 庭审中，被告对安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出皖天源[2018]鉴字第0803号价格鉴定结论书提出异议。2019年3月1日、5月31日、6月5日、9月10日，鉴定人员赵光钧出庭接受询问及庭后提交鉴定依据说明。被告对防水材料、顶面防锈处理材料、石膏线条的价格提出异议，鉴定公司提交网上查询的材料价格，被告未向本院举证证明该材料费用严重超出市场上相应材料价格的证据，对鉴定报告中防水材料、顶面防锈处理材料、石膏线条三项材料费，本院予以认定。关于乳胶漆需要粉刷200平米的异议。结合被告提交供法庭参考的自行计算涉案房屋受损恢复费用的计算表，该计算表中记载的次卧乳胶漆恢复43平米，主卧乳胶漆恢复52平米，客厅阳台东窗户下7平米。鉴定公司于2019年6月5日提交的鉴定依据说明中载明的主卧粉刷42.73平米，次卧粉刷41.44平米，客厅阳台粉刷4.48平米，鉴定报告鉴定粉刷的面积是考虑粉刷修复的整体性即粉刷四面墙及顶，其鉴定粉刷的面积与被告自行计算粉刷的面积基本相符，说明被告在计算粉刷面积时是将四面墙与顶一并计算在粉刷面积内，对乳胶漆粉刷200平米，本院予以认定。关于装修人员劳务费，庭审中，鉴定人员明确了每平方装修人员的劳务费用，根据需要修复的面积与每平方装修人员的劳务费相乘计算出装修人员劳务费，对装修人员的劳务费用的鉴定意见，本院予以认定。关于地板、家具回潮损失。被告未对家具的损失提出异议，本院予以确认。关于地板，鉴定人员现场勘查涉案房屋书房与主卧的地板系强化地板，虽鉴定价格参照是榆木多层实木地板的价格，但涉案房屋的地板因回潮而凸起需要更换，本院核定地板的损失为1000元。关于租房费用，被告未向本院举证该损失不存在及租房费用不合理，且鉴定机构对此进行了合理的说明，故对被告的质证意见，本院不予采纳。关于误工费，原告未提交相关的证据证明其误工损失，对误工费的鉴定，本院不予采纳。关于差旅费，原告居住在宣城市区，本院酌定交通费为300元。本院对鉴定公司鉴定的装修材料费7145元，装修人员劳务费6655元，家具回潮费5500元，租房费用2300元予以认定。综上，各项修复费用、损失费用、租赁费用共计为22900元。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，经审判委员会讨论判决如下： 一、被告宣城美都置业有限公司于本判决生效后三十日内对宣城市区美都新城2栋1单元1401室房屋的外墙面进行维修（首先按照国家规定的外墙面（墙体）渗漏维修的技术标准，如没有国家或行业技术标准，维修后应不影响原告对房屋的居住使用），维修范围：主卧室、客厅的东墙面，书房的东墙面、北墙面，次卧的阳台 二、被告宣城美都置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张昌武装修材料费、装修人员劳务费用、家具回潮费、租房费用、交通费共计22900元； 三、驳回原告张昌武其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 本案受理费670元，由原告张昌武负担50元，被告宣城美都置业有限公司负担620元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  徐 琛 人民陪审员  钟祥珠 人民陪审员  刘顺莲 二〇一九年十二月九日 书 记 员  臧凯利 附相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。