呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9031号原告:吕建平,男,住呼和浩特市。原告:武剑英,女,住址同上，二原告系夫妻关系。被告：内蒙古巨华房地产开发集团有限公司,住所地：呼和浩特市京包公路南侧大华公司综合厂东院。法定代表人:王宏俊,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈茜，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：代青，内蒙古元仁律师事务所律师。原告吕建平、武剑英与被告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕建平、武剑英，被告委托诉讼代理人陈茜、代青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕建平、武剑英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于呼和浩特市××区房屋的《不动产权证书》；2、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付违约金至被告实际为原告办理完毕《不动产权证书》之日止,自2018年1月1日至2019年11月5日的违约金为107662.5元(900000元×[4.35%×(1+50%)÷12月]×22月=107662.5元。”3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月27日,原告与被告签订了《呼和浩特市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区房屋一套,建筑面积为154.76平方米,总价款为900000元。双方约定被告应当在2014年12月31日前将该房屋交付原告使用,在房屋交付使用后720日内为原告办理房屋产权证书,原告同意顺延12个月,也就是说被告最迟应当在房屋交付原告使用后的3年内即2017年12月31日前为原告办妥《不动产权证书》。合同签订后,原告按时将房款全部支付给被告,被告也将上述房屋交付给原告使用,但至今未能给原告办理《不动产权证书》,原告多次向被告提出办理房屋产权属证书要求,都遭到拒绝。被告的行为已构成严重违约,故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定向贵院提起诉讼,请法院依法支持原告的诉讼请求。被告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司辩称：原告要求被告为其办理《不动产权证书》没有事实和法律依据。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定为“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但是根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》等关于房屋产权登记（现为不动产登记）相关规定中，办理权属登记过程中并不存在出卖人提供资料报产权登记机关备案的流程。根据上述规定及《契税暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，业主欲取得房屋产权证（现为不动产登记证）需要首先由房地产开发企业办理不动产首次登记，取得不动产首次登记证书后，业主应当缴纳契税，持契税完税凭证和其他规定的文件材料，申请办理权属变更登记，房地产开发企业应当协助业主办理登记手续，提供必要的证明文件。综上，被告只能按规定办理不动产首次登记，而原告所主张的案涉房屋《不动产权证书》系办理分户产权登记，该责任不在被告，原告诉讼请求没有事实和法律依据。二、案涉房屋至今未能办理房屋产权证书的原因不能归咎于被告。首先，案涉和谐园项目已被列入历史遗留问题，属于呼和浩特市甚至内蒙古自治区范围内普遍存在的或因政策调整，或因市场原因导致的房屋权属登记发证困难的项目，并非被告能够控制的因素，办理迟延的责任不能归咎于被告。其次，原告所居住2号楼，以及涉案项目的另一栋6号楼，由于部分业主包括原告在装修过程中将消防前室占为己有，将消防所需一级防火门改装为普通防盗门，导致该两栋楼无法进行房屋面积实测，从而不能出具测绘报告，影响整个小区不动产登记手续的办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任前提为“由于出卖人的原因”。而本案中，无法进行首次登记并办理分户产权证书并非被告原因，故被告依法不应向原告承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。三、退一步讲，即使被告应承担违约金，违约金计算截止时间错误，违约金主张过高。首先，如上所述，被告在办理房屋产权证过程中的主要义务为办理不动产首次登记，办理完成后应当由原告自行办理或者委托被告代为办理产权证书。因此，违约金至迟应计算至办理首次登记证时终止，而不能计算至原告办理完毕房屋产权证书止。其次，违约金的计算应当综合考量违约方主观过错程度以及守约方遭受损失程度。本案中，即使被告需要承担违约金，但不能办证确非因被告工程项目存在问题等原因，且被告一直协调政府部门，主观上不存在过错。而自原告购买案涉房屋至今，呼和浩特市房地产价格呈上涨趋势，实际上原告并未遭受任何经济损失。故原告主张按照同期同类银行贷款利率的1.5倍主张违约金过高。综上所述，被告不具有为原告办理不动产权证书的义务，且依法不应当承担逾期办理案涉房屋权属证书的违约责任，望驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区,建筑面积为154.76平方米,总价款900000元，合同第八条约定，被告应该在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3项该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，双方约定被告应当在商品房交付原告使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意可以宽限顺延12个月，被告应当在延期的期限内，办妥房屋产权证书。合同签订后，原告将房款全部支付给被告。2014年1月21日、5月4日,被告分别为原告出具了金额为270000元和630000元的不动产统一发票，被告向原告交付了房屋但至今未能给原告办理《不动产权证书》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自的权利、义务。原告按照约定支付了全部购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，按照合同约定被告应当在2017年7月31日前为原告办理房屋产权登记，但被告至今未履行合同义务办妥房屋产权证书，已经构成违约。从被告的答辩可知，被告尚不具备办理房屋权属证书的条件，故对原告请求办理房屋产权证书的诉讼请求，本院不予支持。对原告请求的从2018年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付违约金至被告实际为原告办理完毕《不动产权证书》之日止的诉求，符合法律规定，本院予以支持。对原告提出的继续计算违约金至房屋权属证书办理完毕之日的诉讼请求,待以后按实际违约的期限另行起诉。被告未积极全面履行合同义务，故其抗辩理由，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕建平、武剑英2018年1月1日至2019年12月27日期间逾期办理产权证书的违约金117287元；二、驳回原告吕建平、武剑英其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费1327元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇一九年十二月二十七日书记员 徐晓华