贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5817号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行，住所地：贵州省贵阳市云岩区中山西路30号。统一社会信用代码：91520100214481698P。负责人：饶陨年，该支行行长。委托诉讼代理人：梁铖西，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201610643349。委托诉讼代理人：涂旋宇，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201811060883。被告：朱金龙，男，1982年7月13日生，汉族，住贵州省纳雍县。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行（以下简称工行中西支行）诉被告朱金龙、贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行中西支行委托诉讼代理人梁铖西到庭参加诉讼。被告朱金龙、合纵公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行中西支行向本院提出如下诉讼请求：一、解除原被告之间于2010年6月24日签订的《个人购房借款合同／担保合同》（编号Ａ住字工行中西支行2010年0623号）；二、被告朱金龙立即偿还原告贷款本金189848.5元、利息4089.96元、罚息79.38元、复利50.23元，本息合计194068.07元（本金、利息、罚息、复利暂计算至2019年4月2日，以后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）；三、被告朱金龙承担原告因实现债权所支付的律师费9703.4元；四、原告对被告朱金龙名下的贵阳市白云区房屋享有优先受偿权，有权以该房产折价或这以其拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、本案案件受理费、公告费等由全部被告承担。原告工行中西支行诉称，2010年6月24日，朱金龙与原告签订《个人购房借款合同/担保合同》约定，朱金龙向原告申请个人购置住房贷款270000元用于购房屋，期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，自基准利率调整之日次年1月1日开始执行新的利率，还款方式为按月等额本息还款法，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率上加收30%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期、解除合同并要求借款人偿还未偿还的款项及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款人未实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费等由借款人承担。朱金龙以其名下上述房屋作为抵押。2010年4月23日，原告与合纵公司签订《按揭贷款业务合作协议》约定，合纵公司为朱金龙购买利海米兰春天的项目的房子的贷款在房屋他项权利证书未办妥之前，提供阶段性连带责任保证。2010年6月24日，原告依约向朱金龙发放了270000元贷款，但被告未按合同约定履行还款义务。被告行为构成违约，原告有权依约要求其立即清偿未偿还款项及产生的利息、罚息、复利及其他费用并有权主张对房屋享有优先受偿权，有权要求保证人承担相应的保证责任。原告工行中西支行为维护自身合法权益，故诉至本院，提出如前诉请。被告朱金龙未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告合纵公司提交书面民事答辩状辩称，第一，朱金龙购房及贷款事实无异议；第二，朱金龙还款是否逾期，合纵公司不清楚，请法院依法核实，且合纵公司已代朱金龙偿还部分款项，代偿方式是原告扣划合纵公司缴存于原告处的保证金；第三，合纵公司已在2013年给朱金龙办理房屋转移登记，并通知原告办理房屋他项权利证书，原告怠于行使权力致未能及时办理房屋他项权利证书，合纵公司阶段性连带担保责任已履行完毕；第四，合纵公司的担保责任应在优先以担保物抵债后，不足以清偿时，才可要求保证人承担保证责任。经审理查明：2010年6月24日，朱金龙作为借款人和抵押人，工行中西支行作为贷款人，双方签订编号为Ａ［住］字［工］行［中西］支行［2010］年［0623］号的《个人购房借款合同／担保合同》约定，1、贷款人向借款人发放贷款270000元用于购买坐落于贵阳市白云区房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准；2、贷款利率以中国人民银行同期同档次贷款利率下浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日重新确定；3、借款人授权贷款人将贷款划入合纵公司名下账户，贷款利息自实际放款日起计算，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；4、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定；5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，行使担保权利；6、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费等费用由借款人承担；7、抵押人以其合同项下所购房屋提供抵押担保。上述合同签订之后，工行中西支行于2010年6月24日向朱金龙发放贷款270000元，朱金龙出具的借款凭证约定到期日为2030年6月24日，当期执行利率为年利率5.049%，并委托工行中西支行将该笔借款转入合纵公司名下账户。2010年7月21日，工行中西支行与朱金龙在贵阳市白云区住房和城乡规划局对上述房屋办理了预告抵押登记，取得编号为筑房预白云字第××号的预购商品房抵押权预告登记证。在合同的履行过程中，朱金龙未按合同约定按时足额履行还款义务，从2011年4月24日开始出现逾期并陆续还款，之后有连续13个月、累计94次未按时足额偿还每期月供本息。截止2019年10月16日，工行中西支行主张朱金龙尚欠贷款本金余额189798.5元（含已入账未还本金12744.76元和未入账本金177053.74元），利息8115.41元（含逾期利息7664.76元和当期利息450.65元），罚息361.73元，复利230.85元。该笔贷款还款日为每月24日，每月21日批量计息。工行中西支行委托中豪律师集团（贵阳）律师事务所处理本案诉讼事宜，但未能提交证据对律师费的实际发生并支付进行证实。另查明，涉案房屋已办理并取得房屋权属证书，产权证号为14025588号。截至庭审时，涉案房屋尚未办理抵押登记，亦未有任何查封信息。涉案合同中没有合纵公司签章，工行中西支行亦未能提交证据对其主张合纵公司承担连带保证责任进行证实。上述事实，有原告的陈述及其提交的原、被告身份信息材料、《个人购房借款合同/担保合同》、借款借据、抵押权预告登记证、自营历史明细列表、个人贷款逾期归还查询结果等证据在卷佐证，经质证且有庭审笔录记录在卷，足以确认。本院认为，合法的借贷关系应受法律保护，债务应受清偿。原告工行中西支行与被告朱金龙签订的《个人购房借款合同/担保合同》系各方当事人真实意思表示，应认定为有效，各方当事人应按合同约定履行义务。原告工行中西支行按约向被告朱金龙发放贷款270000元，被告朱金龙未按合同约定履行还款义务，已经连续超过三个月、累计超过六次未正常按时足额还款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，原告工行中西支行有权要求解除合同并要求被告朱金龙提前清偿全部贷款本息，并支付相应罚息和复利。故对原告工行中西支行要求解除合同以及要求被告朱金龙偿还贷款本金189798.5元、利息8115.41元、罚息361.73元、复利230.85元的诉请，本院予以支持。贷款被宣布提前到期，2019年10月16日之后的罚息和复利以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率先下浮15%后上浮30%确定的罚息利率计算至全部款项付清之日止，遇基准利率调整的，自调整之日后次年1月1日重新确定罚息利率。原告工行中西支行未能提交律师费发票及支付凭证等证据证实律师费已经实际发生并支付，应承担举证不能的不利后果。故对原告工行中西支行主张律师费9703.4元的诉请，本院不予支持。因涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，而抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对原告工商中西支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。原告工行中西支行亦未能提交证据对其主张被告合纵公司承担连带保证责任进行证实，其在诉请中亦未主张被告合纵公司承担连带保证责任，本院从其自愿。故本院在本案中对被告合纵公司的责任不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第四十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零八条、第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行与被告朱金龙于2010年6月24日签订的编号为A[住]字[工]行[中西]支行[2010]年[0623]号的《个人购房借款合同/担保合同》；二、被告朱金龙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行贷款本金人民币189798.5元、利息人民币8115.41元、罚息人民币361.73元、复利人民币230.85元，本金、利息、罚息和复利均暂计算至2019年10月16日，之后的罚息和复利以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率先下浮15%后上浮30%确定的罚息利率计算至全部款项付清之日止，遇基准利率调整的，自调整之日后次年1月1日重新确定罚息利率；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4628元，由原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行负担221元，由被告朱金龙负担4408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王先伟人民陪审员  黄 勇人民陪审员  涂正玲二〇一九年十二月二十日法官助理刘川平书记员余爽爽