湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3724号上诉人（原审原告）：黄玉娟，女，1965年6月6日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：邱荣波，男，1968年9月11日出生。黄玉娟与邱荣波房屋租赁合同纠纷一案，枣阳市人民法院作出（2017）鄂0683民初5123号民事裁定，驳回黄玉娟的起诉。黄玉娟不服该裁定，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2018）鄂06民终1282号民事裁定，撤销一审裁定，本案指令一审法院审理。一审法院审理后，又作出（2018）鄂0683民初2348号民事判决。黄玉娟不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黄玉娟上诉请求：1.二审法院撤销（2018）鄂0683民初2348号民事判决书，依法改判被上诉人邱荣波另行赔偿上诉人装修损失40000元；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审判决程序违法，并因此造成上诉人损失的扩大，且未能保护上诉人的合法权益。本案被贵院发回枣阳市人民法院重审后，于2018年7月11日开庭审理，2019年7月8日才下达判决书，审理时间近一年，已严重超期。因一审判决迟迟未下达，导致上诉人与被上诉人间的合同无法解除，给上诉人增加了巨大的经济负担。上诉人租赁房屋后，装修花费近8万元，在承租期间，被上诉人以涨房租为由多次滋扰闹事，使得上诉人无法正常经营，是导致合同无法继续履行的根本原因，被上诉人的违法行为构成根本违约，应当对上诉人的损失进行赔偿。原审判决以合同已届满为由，驳回了上诉人请求解除合同的诉求，免除了被上诉人应当承担的赔偿责任，没有事实和法律依据。邱荣波未陈述答辩意见。黄玉娟向一审法院起诉请求：1.法院依法解除黄玉娟、邱荣波于2015年8月29日签订的门面租赁合同；2.损失赔偿40000元；3.退还押金20000元；4.本案诉讼费由邱荣波承担。一审法院认定事实：2015年8月29日，黄玉娟（承租方，合同简称乙方）与邱荣波（出租方，合同简称甲方）签订了一份房屋租赁合同，约定邱荣波将其位于枣阳市××街房产局楼下113号门面一间租赁给黄玉娟，租赁期限为三年，自2015年9月10日起至2018年9月10日止；租金为前两年每年贰万元整，第三年贰万壹仟元整，另付房屋押金贰万元整；付款方式为合同签订即付首年租金贰万元整，另付押金贰万元，共计肆万元整。租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业管理费由乙方黄玉娟支付，房屋修缮等费用由甲方邱荣波承担。双方另约定，租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的以及改变房屋结构的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖延约定交付房屋租金达15天以上；（4）连续三个月不付所有费用的。合同第三项双方责任及义务条款还约定：1、乙方须按时交纳水、电、煤、电话等费用，并务必将以上费用账单交给甲方，甲方须监督检查以上费用；2、无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；3、在租赁期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租赁期内房屋加价；4、租用期满，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况在同等条件下给予优先；乙方若不续租，所有装修设置不得人为拆损，无条件归甲方所有；5、在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；6、乙方入住该物业应保持周围环境整洁，做好防火、防盗工作，如发生事故，乙方应负全部责任；7、乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿；如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。上述协议中，邱荣波出租给黄玉娟的房屋，实际系邱荣波姐姐邱荣平和姐夫王广义共同所有，邱荣平在2011年10月1日给邱荣波出具了一份书面委托书，明确说明甲方（邱荣平）因人在外地，特将房屋委托乙方（邱荣波）代为出租及管理，委托权限是：1、该房屋的出租和日常管理；2、该房屋相关设施设备维护与管理。前述协议签订当日，黄玉娟即在其所在的西园社区居委会帮扶下，交纳了第一年的租金2万元及房屋押金2万元，邱荣波也将约定出租的房屋交付给黄玉娟，黄玉娟经过装修后，开始对外经营。2016年9月第一年房屋租赁费到期，因时值西城开发区领导班子调整，西园社区帮扶的租赁费支出待审批，黄玉娟未能在第二年度租赁期开始前给付第二年的房屋租赁费，邱荣波及其亲属为此多次向黄玉娟催交。直到2017年1月13日，黄玉娟才在西园社区居委会帮扶下，交纳了2016-2017年度第二年度的房屋租赁费2万元，由邱荣波的姐姐邱荣平直接收取，并给黄玉娟出具了相应的收据。之后，在第二年度租赁期届满前，邱荣波及其儿子、姐姐等人又多次到黄玉娟的店中催交第三年度的租金，根据黄玉娟与邱荣波的电话通话录音显示，邱荣波的儿子及姐姐邱荣平到店中催收房租时，曾威胁黄玉娟要涨第三年房租，并称到期了，房子要收回，不再出租给她了。为此，黄玉娟给邱荣波打电话求证，到底还租不租给她了，是否要涨房租。邱荣波在电话中称：“看你了，我没说不租给你”、“房租不好要，那肯定不租了，要房租跟要狗肉账似的，吵的烟冒”。黄玉娟表示“不是这说的吵吵闹闹，你要租就租，你不租了，你不能在我有客户你也来说，你到底租不租，你说了我看咋打算”、“说租你就租给我，又没到期。你提前交代我，你不租了，我就不知道这房子咋弄了”。邱荣波则表示“你到不到期，中间我没找你撒”、“提前给你说下，今年肯定要涨房租了，具体多少，跟两边的参考下”、“你要是诚心想租，到时间房租你就莫倒而莫气的”。从以上的通话记录可以看出，由于黄玉娟从第二年度开始没能及时交纳房租，双方为此发生过多次争执。黄玉娟遂于2017年9月25日向一审法院起诉，要求解除与邱荣波签订的房屋租赁合同，但并未将房屋交付给邱荣波。审理中，黄玉娟还举出有两次书面整理的通话记录，但在本案发回重审开庭时，黄玉娟提交的储存录音的U盘中，并没有这两次通话的记录，因此，一审法院对这两份书面整理的通话记录不予认定。本案原审经审理认为：黄玉娟与邱荣波签订的房屋租赁合同所涉及的房屋所有权人为邱荣平、王广义，邱荣平委托邱荣波代为出租及管理该房屋，邱荣平与邱荣波之间是一种委托代理关系，邱荣波与黄玉娟签订的房屋租赁合同的权利享有人及义务承受人实际是邱荣平、王广义，邱荣波作为本案的被告不适格，黄玉娟起诉邱荣波诉讼主体存在错误。遂裁定驳回黄玉娟的起诉。黄玉娟不服，上诉至襄阳市中级人民法院，襄阳市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。黄玉娟与邱荣波签订租赁合同时，不知道诉争房屋的所有权人是邱荣平、王广义，也不知道邱荣波是受邱荣平的委托对诉争房屋进行包括出租在内的管理，黄玉娟有权选择邱荣波作为相对人主张本案租赁合同项下的权利。故，原审法院应当继续审理，并作出实体处理，据此依法裁定撤销本案原审判决，发回本院重审。在发回重审过程中，邱荣波针对黄玉娟要求解除双方租赁合同的诉讼请求，在答辩中同意从2018年7月11日起（即本案发回重审开庭之日）解除与黄玉娟之间的房屋租赁协议，2万元押金抵作2017年9月1日至2018年9月1日的租金，但在辩论时，其又不同意解除合同。另，黄玉娟自2017年9月25日向一审法院起诉后，其按摩店内的物品及装修物等一直放置在该房屋内，未腾退，至今也未向邱荣波交付所租赁的房屋。审理中，黄玉娟针对其房屋装修损失以及邱荣波方干扰其正常生产经营等主张，还举出有各种装修明细、装修费收据，以及物业办证明、邱荣波方车辆停在其店门口的照片、西园社区居委会出具的双方租赁合同纠纷调处情况的书面说明等证据。由于装修明细仅是黄玉娟单方所列，相应的装修费收据或人工材料费的证明等，相关人员未到庭接受质询，不符合证据的形式要件，且证人证言具有较大随意性，黄玉娟并未有举出购买上述材料的相应发票或转款凭证等印证，因此，一审法院对此不予采信。关于物业办的证明，没有相应的经办人签名，也没有加盖印章，也没有任何人能到庭说明，无法核实其出处和真实性，一审法院亦不予采信。关于“堵门照片”，邱荣波对此辩称仅是临时找黄玉娟要账时，将车停的较近，看似堵着门，实际并没有堵。经辨认，系从正面拍摄，从侧面看仅是离门较近，并未将门堵住。而且，经询问黄玉娟，该照片拍摄于2016年10月，而之后，黄玉娟自2017年7月仍在该店经营，因此，仅此一张照片并不能证明邱荣波堵门。关于西园社区居委会出具的书面《调处情况》，其中，对其社区关于扶持黄玉娟创业，代黄玉娟交纳第一年房租2万元及押金2万元，第二年租赁到期时，协调缓交租赁费，在2017年1月13日代黄玉娟支付2017年租金2万元等基本事实，有双方的租赁合同、租赁费收据以及双方的陈述和通话录音等印证，一审法院予以确认。但其他几段情况陈述，如2016年10月7日，黄玉娟向市委何飞书记发信息称邱荣波带着老婆儿子等人到按摩店吵闹，用车堵店门，逼要房租，经开发区赵书记协调矛盾得到缓解；2016年11月29日，黄玉娟电话联系居委会称邱荣波儿子邱良三番五次到店内威胁、辱骂、停电，居委会派六组组长陈纯海到现场了解实情；2017年1月7日，黄玉娟打电话联系开发区管委会，称邱荣波姐姐邱荣平带着十几个社会闲杂人员到店内砸店，开发区张文广书记委派赵显雄书记到现场调解处理，事态才没有发展等。由于相关情况仅是黄玉娟单方向政府有关领导所作的描述，没有其他相关证据印证，而且若有邱荣波等亲属带人堵门、砸店等严重情况，黄玉娟有能力保存现场照片或视频，也可以向公安部门报警，但其并不能提供相应的直接证据来证明，因此，西城开发区居委会对上述情况的陈述系黄玉娟单方描述，无直接证据证明，一审法院不予采信。以上一审法院认定的事实，有黄玉娟、邱荣波双方所举证据，本庭开庭笔录等在卷证实。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，除遇有合同约定或法律规定情形，当事人不得随意解除。本案黄玉娟、邱荣波双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，邱荣波虽然不是出租的房屋所有人，但其将房屋出租给黄玉娟，是根据房屋所有权人的委托和授权，有房屋所有权人给其出具的委托书为证，因此，其有权对该房屋出租，双方签订的租赁合同合法有效，受法律保护，双方均应依法履行，黄玉娟有及时交纳租金的义务，邱荣波负有保证黄玉娟能不受干扰的正常使用房屋的义务。根据双方通话记录以及双方陈述显示，在合同履行过程中，双方发生纠纷主要是黄玉娟因为情况特殊不能及时交纳次年的房屋租金，邱荣波在追要过程中导致双方产生矛盾，黄玉娟认为邱荣波方每次催要影响其正常经营所致，对此，双方均有不当。首先，黄玉娟没有及时交纳第二年度租金。虽然双方在合同中仅约定了三年租金价格以及首年度给付时间，未约定后二年的给付时间，但根据交易习惯以及邱荣波方在第二年度开始即找黄玉娟催要租赁费而黄玉娟也承诺待社区给付后就及时交纳的情况看，第二年租金应在当年度租赁开始前交纳。而黄玉娟第二年度租金也是从2016年9月10日开始一直拖到2017年1月13日才交纳，具有先违约情形。虽然黄玉娟是由所在社区扶持创业，所需租金也由社区帮扶承担，但黄玉娟、邱荣波之间的租赁合同并未约定先由社区给付黄玉娟后，黄玉娟再给付邱荣波租金，故社区帮扶资金是否到位并非黄玉娟迟延交纳租金的正当理由。其次，邱荣波在第三年度租期开始前也有不按合同约定而要求涨房租的情形。双方租赁合同明确约定第三年房屋租金为2.1万元，但根据双方通话记录显示，邱荣波在第三年度租期开始前明确告知黄玉娟房租肯定要涨，此明显与合同约定不符。但以上黄玉娟、邱荣波双方在合同履行过程中所存在的不当情形，并未达到合同必然解除的严重程度：黄玉娟在第二年度虽然迟延交纳租金，但之后邱荣波仍然允许其继续租赁房屋，双方仍在继续履行合同；邱荣波虽然提出过第三年要涨房租，但根据黄玉娟整理的通话记录显示，邱荣波最后明确表示“不再涨房租了，你还租不租”，黄玉娟在此情况下仍然表示“既（既有误，应为即）使不涨房租了，我也不租了”，说明邱荣波在第三年租期开始前虽有涨房租的意思，但最终并未实施。同时，黄玉娟虽然起诉要求解除合同，但一直未将所租房屋腾退交还给邱荣波，仍占用至今，至本案发回重审开庭时，三年租期已基本届满，再解除双方合同已无必要，故对黄玉娟要求解除合同的请求，一审法院不予支持。黄玉娟要求邱荣波赔偿装修损失，对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该解释第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。该解释第十三条还规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。从以上法律规定可以看出，承租人对租赁物进行的装饰装修，除因出租人违约导致合同解除外，其他情况下，未形成附合的装修物应当由承租人拆除，已形成附合的，承租人请求补偿装修费用不予支持。黄玉娟该项请求明显与法律规定不符，一审法院不予支持。关于2万元保证金，双方在合同中明确约定，无论何种情况下，该保证金都不能转换为房屋租金，而黄玉娟在本案中并未提出过任何反诉，故该保证金应当由邱荣波返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，判决：一、驳回原告黄玉娟要求解除其于2015年8月29日与被告邱荣波签订的房屋租赁合同的诉讼请求。二、被告邱荣波于本判决生效后十日内向原告黄玉娟返还押金20000元。三、驳回原告黄玉娟要求被告邱荣波赔偿其他损失的诉讼请求。案件受理费1300元，由黄玉娟负担1000元，邱荣波负担300元，均于本判决生效后十日内缴纳。本院二审期间，黄玉娟提交了邱荣波及邱荣波的姐姐邱荣平发给黄玉娟的短信，证明对象是，2018年5月，对方依旧在联系黄玉娟，官司还没有结束，对方把门撬了，东西也搬走了，房子也租给别人了。本院认为，从短信的内容来看，不能证实黄玉娟的主张成立。本院查明，一审法院认定襄阳市中级人民法院裁定撤销本案原审判决，发回一审法院重审有误，应为襄阳市中级人民法院裁定撤销原审裁定，本案指令一审法院审理。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院对黄玉娟要求解除合同的请求不予支持的理由是，双方在合同履行过程中所存在的不当情形，并未达到合同必然解除的严重程度，邱荣波在第三年租期开始前虽有涨房租的意思，但最终并未实施，同时，黄玉娟虽然起诉要求解除合同，但一直未将所租房屋腾退交还给邱荣波，仍占用至今，三年租期已基本届满，再解除双方合同已无必要。因黄玉娟未提交充分的证据证实其请求解除房屋租赁合同符合双方约定的解除条件或者法定的解除条件，故一审法院的上述处理意见并无不当。一审法院对黄玉娟要求赔偿损失40000元的请求不予支持的理由符合法律规定。黄玉娟上诉提出，上诉人租赁房屋后，装修花费近8万元，在承租期间，被上诉人以涨房租为由多次滋扰闹事，使得上诉人无法正常经营，是导致合同无法继续履行的根本原因，被上诉人的违法行为构成根本违约，应当对上诉人的损失进行赔偿，原审判决以合同已届满为由，驳回了上诉人请求解除合同的诉求，免除了被上诉人应当承担的赔偿责任，没有事实和法律依据。因黄玉娟提出的该上诉理由证据不足，故本院对黄玉娟提出的该上诉理由不予采纳。对黄玉娟的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，黄玉娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，予以免收。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十二月二十三日书记员  康宁艺