福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19159号 原告：厦门市新景禾祥高峰会业主委员会，住所地福建省厦门市思明区××。 主要负责人：赵一新，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门新景地集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元，统一社会信用代码91350200705428429D。 法定代表人：钟江波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：林星年，男，1976年11月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市新景禾祥高峰会业主委员会（以下简称高峰业委会）与被告厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）、林星年物权保护纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，于2018年12月26日作出（2018）闽0203民初8520号民事判决。原告高峰业委会不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年7月30日作出（2019）闽02民终2583号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告高峰业委会的委托诉讼代理人罗宏强、黄辰，被告新景地公司的委托诉讼代理人郑金摇，被告林星年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高峰业委会向本院提出诉讼请求：1．确认新景地公司对新景禾祥小区1号楼第三层架空层区域的东侧部分（面积约100平方米）的处分行为（即租赁行为）无效；2．新景地公司、林星年立即对新景禾祥小区1号楼第三层架空层区域的东侧部分（面积约100平方米）停止侵害，并腾空返还给全体业主；3．新景地公司、林星年共同向高峰业委会支付自2012年11月1日起至实际返还之日止的占有使用费（占有使用费的计算标准以评估为准）。事实和理由：根据规划设计，厦门市新景禾祥小区1号楼第三层的中间区域设计为架空层，属于建筑区划内服务于全体业主的公共场所，归全体业主所有。新景地公司未经高峰业委会及新景禾祥小区全体业主同意，于2012年11月1日擅自将该架空层的东半侧部分（现暂编门牌号为××之11-301室，面积约100平方米，即本案讼争空间）出租给林星年，并签订了《房屋租赁合同》。新景地公司、林星年长期占用上述场所至今，从未向高峰业委会或新景禾祥小区全体业主支付任何费用，严重侵犯了新景禾祥小区全体业主的合法权益，应承担相应的法律责任。 新景地公司辩称，一、高峰业委会的诉讼主体不适格，依法应驳回起诉。1．高峰业委会提出的各项诉求均已超出法定职责范围，高峰业委会无权提起本案诉讼。根据《物业管理条例》第二条、第十九条以及《福建省物业管理条例》第十八条规定，高峰业委会仅能根据业主大会授权就物业管理纠纷依法进行诉讼，而所谓的物业管理纠纷指的是业主与物业服务企业之间的纠纷，新景地公司系建设单位，本案为物权保护纠纷诉讼，不属于物业管理纠纷，故高峰业委会无权提起本案诉讼。2．根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，高峰业委会提供的证据不能证明此次诉讼已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3．讼争空间处于新景禾祥小区1号楼第三层，仅涉及部分业主的权益，高峰业委会诉讼主体不适格。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，即便认为讼争空间属于业主共有，也应为新景禾祥小区1号楼单幢建筑物业主共有，而非新景禾祥小区全体业主共有，即讼争空间所有权仅与1号楼业主有利害关系，应由该部分业主共同提起本案诉讼，业主大会无权授权高峰业委会提起诉讼。高峰业委会作为新景禾祥小区业主大会执行机构，只能根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼，高峰业委会提起本案诉讼属主体不适格。二、退一步讲，即便高峰业委会诉讼主体地位适格，其主张的各项诉求也缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。1．相关法律并没有规定架空层全部归属业主共有。讼争空间系新景地公司合法所有，并非属于业主共有，该空间具有构造上的独立性，能够明确区分，以及利用上的独立性，可以排他使用，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的专有部分，新景地公司并未将该空间出售给任何业主，故该空间的所有权仍属于新景地公司，高峰业委会无权要求新景地公司、林星年返还空间及支付占有使用费等。2．高峰业委会要求确认新景地公司对讼争空间的处分行为无效缺乏法律依据。新景地公司作为所有人有权自行处置讼争空间，高峰业委会无权干涉。根据合同相对性原则，新景公司与林星年之间的租赁合同是否有效，与高峰业委会无关，高峰业委会并非合同的当事人，其无权请求确认该合同效力。3．新景地公司未对讼争空间有任何侵权行为，故高峰业委会要求新景地公司停止侵害并将讼争空间腾空返还给全体业主，缺乏事实与法律依据。而且，新景地公司并未直接占有讼争空间，并非实际使用人，客观上也无法履行返还的义务。4．高峰业委会要求新景地公司与林星年共同向其支付自2012年11月1日起的占有使用费也缺乏法律依据。讼争空间于2012年11月1日出租至今已逾五年，小区内各业主对该情况早已知悉，但从未向新景地公司主张过占有使用费，根据相关法律规定，占有使用费大部分已超过两年诉讼时效，超过诉讼时效的部分依法应予驳回。三、讼争空间在多年前就已经由新景地公司进行建筑装饰，形成了独立且封闭的房屋，该房屋的所有权归属于新景地公司，现由林星年实际居住。而高峰业委会要求返还的是架空层和露台，如果房屋没有拆除，新景地公司无法履行返还义务。房屋被拆除之前，新景地公司对房屋仍然享有使用权；即便法院判决新景地公司腾空房屋，新景地公司也仍然有权利用房屋。故高峰业委会不能要求新景地公司直接返还房屋，否则其将构成不当得利。综上，高峰业委会的诉讼请求明显与事实不符，且缺乏法律依据，恳请法院依法驳回高峰业委会的起诉或驳回其诉讼请求，维护新景地公司的合法权益。 林星年辩称，1．高峰业委会诉请林星年返还占有使用费，超出《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条以及《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定的业主委员会职责范围，高峰业委会不具有诉讼主体资格。高峰业委会是新景禾祥小区业主大会的执行机构，其职责范围仅限于物业管理、物业服务等事项。对于物权及相关收益的归属，高峰业委会并非利害关系人，不能作为原告直接参与相关民事诉讼活动。林星年是按原设计用途并经竣工验收后按原样承租讼争空间，未对建筑进行加建、改造，不存在改变建筑外貌、承重结构等情况，也未对相邻业主的采光、通风等相邻权造成任何妨碍和损害。2．讼争空间为区分所有权建筑的专有部分，林星年与新景地公司依法签订租赁合同，支付合理对价，应受法律保护。讼争空间的规划使用功能为住宅，属专有部分，其中第四层为居室，第三层为第四层的专属露台，并非高峰业委会所述的架空层。退一步讲，即使讼争空间被认定为公共部分，高峰业委会对林星年的诉求也应限于恢复原状；因林星年已向新景地公司支付合理对价，高峰业委会应向新景地公司主张返还不当得利或赔偿损失。3．高峰业委会操控所谓业主代表“双过半”（专有面积过半且人数过半的业主授权同意）提起所谓“确认处分行为无效和返还占有使用费”诉讼，具有不正当的诉讼目的，更不用说返还占有使用费根本不在表决事项范围内，其诉讼请求不应得到支持。4．高峰业委会要求林星年返还占有使用费，没有事实依据。退一步讲，若法院认定林星年违法占用了架空层，也应按架空层的占有使用费标准来计算相关费用。5．高峰业委会不具备合法性，不具有诉讼主体资格。综上，恳请法院驳回高峰业委会的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新景地公司系厦门市思明区“新景禾祥”商品房项目的建设单位之一。该项目的《总平面图》载明，位于新景禾祥小区1号楼的2#变配电室从一层上空至四层中间均为无效空间。新景禾祥小区1号楼的《三层平面图》载明，讼争空间一部分为变配电室上空，另一部分为露台；《四层平面图》载明，讼争空间一部分为客厅上空（位于第三层变配电室上空的上方），另一部分为起居室、卧室、楼梯、上空（位于第三层露台的上方）。该项目《竣工分层平面图》载明，讼争空间所在的第三层区域为2#变配电室上空和露台。讼争空间未办理权属登记，也未纳入新景禾祥小区1号楼的专有部分面积。 2012年11月1日，新景地公司（作为甲方、出租方）与林星年（作为乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将本案讼争空间即厦门市思明区××之11-301室房屋（面积100平方米）出租给乙方，乙方对房屋的属性和现状充分了解，并同意承租该房屋和享有该房屋的相关权益；租赁用途为住宅使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途；租赁期限为20年，自2012年11月1日至2032年11月1日；本合同租赁期限内租金合计382500元。合同签订后，林星年向新景地公司支付了租金382500元，新景地公司将讼争空间交付给林星年，林星年进行装修后入住至今。 另查明，高峰业委会于2015年11月向厦门市思明区人民政府开元街道办事处办理成立备案登记，本届任期至2020年10月。2017年至2018年期间，高峰业委会向新景禾祥小区业主发放《厦门市思明区新景禾祥小区业主大会表决票》，表决事项包括同意高峰业委会委托律师以诉讼方式要求侵权人返还新景禾祥（高峰会）小区1号楼第三层、3号楼第三层的部分架空层空间。 审理中，高峰业委会提交了《厦门市思明区新景禾祥小区业主大会表决票》作为证据，拟证明高峰业委会提起本案诉讼已经获得新景禾祥小区业主大会表决同意，为本案适格诉讼主体。新景地公司、林星年对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 高峰业委会向本院申请对讼争空间的占有使用费标准（参照同小区住宅租金标准）进行评估。 本院认为，高峰业委会系经业主合法选举产生并经物业所在街道办事处核准备案成立。高峰业委会亦已提交《厦门市思明区新景禾祥小区业主大会表决票》用于证明其代表业主提起本案诉讼已经获得了所在小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权，新景地公司、林星年虽对该证据不予认可，但并未举出相反证据足以推翻该证据，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认可。本院认定高峰业委会有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”讼争空间规划为变配电室上空和露台，为非封闭空间，依附于新景禾祥小区1号楼的建筑结构而存在，新景地公司并未举证证明其对该空间享有所有权，故该空间应由新景禾祥小区业主共同加以管理和利用。新景地公司未取得建设工程规划许可证，亦未经新景禾祥小区业主同意，将该空间改造成可独立使用的房屋并出租给林星年，既损害了新景禾祥小区业主的权益，也违反了法律、行政法规的强制性规定，新景地公司与林星年订立的《房屋租赁合同》无效。因此，高峰业委会请求确认新景地公司对讼争空间的处分行为即新景地公司将该空间出租给林星年的行为无效，符合前述司法解释的规定，本院予以支持。 新景地公司将讼争空间出租给林星年，林星年向新景地公司支付了租赁对价，并投入资金进行装修，若在当前情况下将讼争空间返还给新景禾祥小区业主，难免权利义务显著失衡。充分考虑双方当事人的诉辩意见以及在案情况，对高峰业委会提出的停止侵害、返还讼争空间的诉讼请求，本院不予支持。林星年可参照其与新景地公司约定的租赁期限继续使用讼争空间，但不影响日后相关行政部门对讼争空间依法进行处理。使用期间届满后（最迟至2032年11月1日），高峰业委会可另行向新景地公司、林星年主张返还讼争空间。 关于高峰业委会主张的占有使用费问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故新景地公司抗辩高峰业委会主张的部分占有使用费已经超过诉讼时效期间的意见，本院予以采信。《中华人民共和国民法总则》系自2017年10月1日起施行，结合高峰业委会于2018年5月11日提起本案诉讼，本院认为能够得到法律保护的占有使用费应自2015年10月1日起计算。因讼争空间原本为非封闭空间，经新景地公司改造、林星年装修后作为住宅使用，故高峰业委会要求占有使用费参照同小区住宅租金标准计算并申请评估，理据不足，本院不予支持。充分考虑本案实际情况，本院酌定占有使用费应按每月4000元计算。林星年已向新景地公司支付的租金382500元，可用于冲抵相应的占有使用费；该382500元由新景地公司支付给高峰业委会，林星年对此承担连带责任。若林星年占有使用讼争空间期间，前述款项已冲抵完自2015年10月1日起的占有使用费，林星年应按月支付高峰业委会占有使用费；若林星年未按月支付占有使用费，高峰业委会可依法另行主张权利。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认厦门新景地集团有限公司将厦门市思明区新景禾祥小区1号楼第三层位于露台和变配电室上空东侧约100平方米的空间出租给林星年的行为无效； 二、厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市新景禾祥高峰会业主委员会支付占有使用费382500元（该款项用于冲抵自2015年10月1日起按每月4000元计算的占有使用费），林星年对此承担连带责任； 三、驳回厦门市新景禾祥高峰会业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7038元，由厦门市新景禾祥高峰会业主委员会负担50元，厦门新景地集团有限公司负担3494元，林星年负担3494元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 刘宪昌 人民陪审员 叶茂林 人民陪审员 柯丽英 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。