上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33943号原告：宋连华。委托诉讼代理人：杨然，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告：叶美娟。委托诉讼代理人：钱某。原告宋连华与被告叶美娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告宋连华的委托诉讼代理人杨然，被告叶美娟及其委托诉讼代理人钱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋连华向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除；2、判令被告返还原告租金11,400元及该款自2019年7月15日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3、判令被告返还原告租赁押金3,800元及该款自2019年7月15日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4、判令被告支付原告解除合同违约金3,800元；5、判令被告支付原告自2019年6月11日起至2019年7月15日止，按日租金的1倍/日计算的逾期交房违约金4,306元。事实和理由：2019年5月23日，原告经案外人上海A房地产经纪事务所居间介绍，至上海市闵行区×路×弄×号×室实地看房，看到房屋为两室一厅，现场留存大量杂物，包括房间内两张旧床和柜内没有用的棉被和纸箱。原告向中介表示，要求将两张床搬走，将杂物清理，将柜内无用的棉被、纸箱清掉。签订合同时，原告将上述要求向被告再次重申。2019年5月25日，双方签订《房屋租赁合同》，原告要求被告在2019年5月30日前清理干净，被告表示同意。原告遂支付租赁保证金和三个月的租金。2019年5月30日原告到房屋现场，发现屋内仍有很多杂物和两张旧床。原告要求由原告来处理，但被告表示屋内物品他们都要，需要一点时间搬走，故钥匙先不能给原告，让原告回去等电话通知。因原告并非迫切入住，故表示如被告不算租金可等待被告清理后收房。至2019年6月10日，被告仍未联系原告，原告主动电话联系被告，被告称房屋可以交付并约定6月11日拿钥匙。6月11日上午原告至涉案房屋，发现房屋内情况仍与5月30日的现场一样，故被告退还原告6月1日至6月10日十天的租金1,280元。但被告称还要收拾物品，不肯交钥匙。原告回去等待十多天后，联系中介要求协调，被告却要求自6月11日起计算租金。原告认为应以实际交房日起计租。因双方无法达成一致，7月15日原告向被告户籍地发送律师函，要求解除合同，但被告拒收。原告承租房屋的目的系自用居住，若合同正常履行，原告在奉贤的房屋可出租产生租金收益，现由于被告不按时交付房屋，使原告无法出租自有房屋，产生经济损失。被告经多次催告仍逾期交房之行为已构成根本违约，故原告根据合同第3条约定及法律规定，要求解除合同，由被告退还款项并承担违约责任。请求法院判如所请。被告叶美娟辩称：2019年5月23日原告看房时，提出所有家具都不要，不单是两张床、还有柜子等，被告不同意，因以后如有拎包入住的房客，还需要这些家具。5月30日被告之子电话告知原告，租赁合同并未约定必须要搬走家具，被告无此合同义务。但6月4日，被告还有两个年事已高的妹妹来帮忙打扫清理，将拆下的床及其他衣服等放在小书房。被告履行了租赁合同未约定的拆床义务，因此造成了杂物堆积，无法及时清理。6月11日，原告要求退1,280元，被告就退了。因自己的东西还在房间里，就没有把房屋钥匙交给原告。原告将解除函寄到被告原先的工作单位，故没有收到。现对解除合同无异议，但不同意退还租金和租赁保证金，也不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：被告叶美娟之子钱某系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的房地产权利人。2019年5月23日，原告在上海A房地产经纪事务所居间介绍下，至上海市闵行区×路×弄×号×室看房，并拍下当日房屋内的现状照片。照片显示：厨房设施齐全，地上有热水瓶等杂物；客厅内有沙发、电视机、空调等家具；两间卧室中，一间摆放床和电视，床上有棉被；另一卧室除床和柜子外，还有纸箱和椅子等杂物；卫生间内除洗浴设备，还有杂物堆放。原告提出所有家具均不要，被告不同意。2019年5月25日，原告宋连华（乙方、承租方）与被告叶美娟（甲方、出租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，主要内容为合同第3条：租赁期限为壹年，自2019年6月1日起至2020年5月31日止。若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付该房屋，则每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付该房屋之日止，且起租日相应顺延，租赁期限不变。如甲方逾期未交房超过二十日，除应向乙方支付逾期违约金外，在未经乙方谅解的情况下视为甲方擅自终止租赁关系，甲方须按本合同第9条约定承担违约责任。合同第4条租金：每月3,800元，按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年6月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的七日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。合同第5条租赁保证金：乙方需支付给甲方租赁保证金3,800元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第7条甲乙双方的权利、义务：7.1甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。合同第9条违约责任：本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订当日，原告向被告支付了租赁保证金3,800元及2019年6月1日至8月31日的租金11,400元。2019年5月30日，原告到房屋内，发现屋内仍有杂物，两张床也在。原告要求被告将杂物清走，两张床也搬走，被告之子即产权人钱某在电话中向原告表示，搬床不是合同义务，杂物清理需时间，先不交钥匙，让原告回去等被告通知。原告因不急于入住，遂同意等被告清理后再来收房。被告对房屋进行打扫清理，将两张床拆下后连同衣物等放在小书房内。2019年6月10日原告询问被告后得知可以交房，于次日到了涉案房屋，看到被告的杂物仍未清理完毕。当天，被告向原告退还十天的租金1,280元。被告称清理杂物需时间，还是未将钥匙交付原告。被告称，2019年6月11日之后杂物已清理完毕，多次电话联系原告，原告不接电话。原告陈述，6月11日后又过了十多天，其要求中介协调。中介协调时，双方对起租日期不能达成一致，故协调未成。2019年7月15日，原告委托北京观韬中茂（上海）律师事务所向被告叶美娟发送《律师函》要求解除租赁合同，邮寄至上海市闵行区×路×号，但无人签收。原告诉至本院后，被告于2019年9月10日收到诉状副本等诉讼材料。以上事实，由原告宋连华提供的《房屋租赁合同》、收款收据、2019年5月23日拍摄的照片一组、律师函及邮寄凭证，被告叶美娟提供的电话详情单等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效的合同，双方均应依约履行。按照约定，原告向被告支付租赁保证金和2019年6月1日至8月31日期间的租金，双方的合同应于2019年6月1日起开始履行。但因该合同对房屋交付的标准没有约定明确，原告要求将所有杂物及家具，尤其是两张床要搬走，被告只同意搬走自己的杂物，两张床拆掉后仍放置在该房中的小书房内，导致在实际履行时双方发生争议。被告向原告退还1,280元租金后，表明双方同意自2019年6月11日开始履行合同。此时，被告应当搬走属于自己的杂物，将房屋打扫干净后，以一般标准向原告交付房屋。被告称其多次联系原告系为交房，原告不接电话，但被告没有举证证明其欲向原告交付房屋的事实。原告虽然无合同依据要求被告将两张床搬走，但被告仍将自己的杂物占据出租房屋的空间，并仍不交付房屋钥匙，导致原告租房居住的合同目的不能实现，故原告有权解除合同。原告要求解除合同的意思于2019年9月10日到达被告，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除，被告对合同解除负有责任。合同解除后，被告因该合同取得的租金11,400元，扣除已退租金1,280元，余款10,120元及租赁保证金3,800元应退还原告。原告主张租金和租赁保证金逾期退还的利息，因无合同依据，本院不予支持。原告主张解除合同违约金3,800元，合法有据，本院予以支持。原告又主张2019年6月11日至2019年7月15日的逾期交房违约金4,306元，根据双方约定，本院支持以月租金3,800元标准计算的二十日的逾期交房违约金2,533.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告宋连华与被告叶美娟签订的《房屋租赁合同》于2019年9月10日解除；二、被告叶美娟于本判决生效之日起十日内退还原告宋连华租赁押金3,800元、租金10,120元；三、被告叶美娟于本判决生效之日起十日内偿付原告宋连华逾期交房违约金2,533.33元；四、被告叶美娟于本判决生效之日起十日内偿付原告宋连华解除合同违约金3,800元；五、驳回原告宋连华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计191.33元，由原告宋连华负担25元，由被告叶美娟负担166.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一九年十二月四日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。