石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1933号 原告：刘民生，男，1962年10月9日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：李荣香，女，1963年9月11日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：李阳，河北冀人律师事务所律师。 被告：石家庄益飞房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市栾城区308国道沿线恒信商务大厦写字楼5001，统一社会信用代码：91130100MA07XK9T2Y。 法定代表人：马敏然，经理。 委托诉讼代理人：李广，河北天捷律师事务所律师。 被告：河北益马房地产开发有限公司，住所地:河北省石家庄市桥西区槐安西路100号紫金大厦2506号，统一社会信用代码:911301000526872112。 法定代表人：杨翠宾，执行董事。 原告刘民生与被告石家庄益飞房地产开发有限公司（以下简称益飞公司）、河北益马房地产开发有限公司（以下简称益马公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告刘民生、被告石家庄益飞房地产开发有限公司委托代理人李广到庭参加诉讼，被告河北益马房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘民生向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告过渡费及逾期过渡费共计253575元；2、判令被告支付原告违约金253575元；3、判令被告将原告置换新商铺的土地用途变更为商业用地：4、判令被告按照约定的《栾城区东街村征收安置补偿协议》附件二小区一期整体规划图建设，被告不得在原告新商铺下建设地下换热站、水泵房；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月12日原告与被告河北益马房地产开发有限公司签订《栾城区东街村征收安置补偿协议书》，协议书约定：被告益马公司对原告位于东至育才街、西至龙岗街、南至富强路、北至中心路三层商业（一层面积510平方米、二层面积510平方米、三层面积80平方米、共计1100平方米，商业用地性质）进行征收改造，征收补偿方式按1:1置换同等面积商业房屋产权，被告益马公司按每年289800元标准向原告支付过渡费。在双方签订《栾城区东街村征收安置补偿协议书》同时，原告与被告益马公司签订《栾城区东街村征收安置补偿协议》，在原告与益马公司签订上述协议后，栾城区栾城镇东街村民委员会、益马公司、益飞公司签订《三方协议》，将栾城区栾城镇东街村城中村改造项目合作单位由益马公司变更为益飞公司，原告、被告益马公司与栾城区栾城镇东街村委会（包括一期拆迁户）所签订的拆迁补偿协议及补充协议由被告益飞公司继续履行。根据栾城区国土资源局公示信息，现栾城区湖山郡府小区土地用途登记为住宅，并非原告商铺置换前的商业用地性质。根据《栾城区东街村征收安置补偿协议》第六条约定，被告应将原告新商铺土地用途变更为商业用地，否则将严重影响原告日后新商铺的市场价值及交易价格。根据栾城区湖山郡府小区（一期）东街城中村改造项目最新公布的规划图，被告益飞公司未经原告同意，将原约定的《小区一期整体规划图》原告新商铺下的规划更改，在原告新商铺下增加建设地下换热站及水泵房，使原告新商铺日后存在严重安全隐患，被告应按照双方约定施工，被告不得在原告新商铺下建设地下换热站及水泵房。另被告未按约定支付原告过渡费及逾期过渡费共计253575元，被告应按《栾城区东街村征收安置补偿协议》第八条违约条款双倍赔偿原告经济损失。综上，望贵院判如所请。 石家庄益飞房地产开发有限公司辩称：1、本案属于行政诉讼的管辖范围，原告起诉被告主体不适格。具体依据为国有土地上房屋征收及补偿条例第五条，被告仅为受托单位，非房屋征收部门。原告起诉应向房屋征收部门提出行政诉讼；2、被告益飞公司非原告主张法律关系的相对方，依据合同相对性不应承担责任；3、原告诉求的第三项、第四项非人民法院管辖范围，依法应驳回；4、原告应明确二被告承担责任的形式及依据。 河北益马房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未提交答辩状。 原告提交的主要证据为：1、国有土地使用证及收到条证明原告为置换前原商铺产权人，坐落在栾城区，为商业用地；2、《栾城区东街村征收安置补偿协议书》第二条证明原告置换后的产权性质为商业用地，第四条证明原告与益马公司约定的过渡费标准为每年289800元，后期安置过渡费按每年289800元依据《栾城区东街村征收安置补偿方案》执行；3、《栾城区东街村征收安置补偿协议》第四、五条证明原告的新商铺位置为龙岗路以东、小区消防通道以北，第六条证明原告与被告约定置换新商铺土地用途为商业用地，第八条及后附的四附件证明原告主张违约责任的依据；4、附件一《栾城区东街村征收安置补偿方案》第二条证明益马公司负责拆迁安置等工作，第七条证明双方约定过渡费及逾期过渡费的支付标准；5、附件三，附件四证明双方约定的原告置换后的商品房位置在龙岗路以东消防通道以北；6、附件二，小区一期整体规划图，证明此图规划与后期公示施工图周围设施不同；7、补充协议第一条、第五条证明被告支付过渡费的起算时间为2016年6月15日，除支付每年289800元过渡费外还需承担超过30个月的逾期过渡费；8、三方协议原件照片、银行交易明细证明益马公司签订的拆迁补偿协议及补充协议由益飞继续履行；9、湖山郡府一期项目东街村城中村改造施工图证明未经原告同意在新商铺下增加建设换热站及水泵房；10、国有土地使用权出让成交公示证明该土地用途为住宅，非商业；11、国有土地使用权出让成交公示证明益飞公司与益马公司共同作为受让单位，2018年11月14日、2018年11月15日、2018年11月19日，原告与被告负责人张翠杰的录音光盘及文字整理证明二被告实际为一家公司，应承担连带责任。 被告质证意见主要为：1、证据1非我方出具，真实性无法确认，同时益飞公司非涉案法律关系相对方，不应承担相应法律责任；2、证据2-9非我方出具，无我方工作人员签字确认，对其真实性无法确认，其次上述证据仅仅说明益马公司为拆迁安置的受托方，实际拆迁主体即法律责任主体依法应该区政府下设的拆迁办，原告据此主张二被告承担法律责任于法无据。再次原告依据上述证据主张过渡费标准相互矛盾，同时原告据此诉请二被告变更土地性质变更小区规划，显然不符合法律规定；3、证据10、11非我方出具，真实性无法确认。其中关于原告提交的交易明细，虽然显示转款单位为益飞公司，但经益飞公司核实为益马公司委托付款；4、关于证据11，认可真实性与合法性，但两家公司相互独立，不存在财产混同。关于张翠杰的录音，因其为益马公司员工，对其真实性无法确认，从关联性考虑，后续张翠杰仍在与原告就拆迁补偿事宜进行沟通且张翠杰代表益马公司，该录音说明原告自认相关责任的承担主体为益马公司。 被告益马公司未提供相应证据。 经审理查明：2015年12月12日原告刘民生与被告益马公司签订了《栾城区东街村征收安置补偿协议书》约定被告对原告位于东至育才街、西至龙岗街、南至富强路、北至中心路的房屋进行征收补偿，益马公司按每年289800元标准向刘民生支付安置过渡费，办理交验房手续后一次性先期支付12个月的安置过渡费289800元；后期的安置过渡费按每年289800元标准依《栾城区东街村征收安置补偿方案》相关规定执行。同日益马公司与刘民生签订《栾城区东街村征收安置补偿协议》，该细则有四个附件。在附件一《栾城区东街村征收安置补偿方案》中约定了过渡期为30个月，过渡期超过30个月的，应当自逾期之日起，以规定标准为基数，增加临时过渡费：（1）逾期6个月以内的增加25%；（2）逾期6个月不满12个月的增加50%；（3）逾期12个月不满24个月的增加75%；（4）逾期24个月以上的增加100%，2016年6月17日原告与益马公司签订了《补充协议》，就征收补偿款、置换新商铺、置换商品房等事项达成协议，约定2018年6月13日之后的过渡费按289800元/年（12个月）标准依《栾城区东街村征收安置补偿方案》相关规定执行，本补充协议此条款与《栾城区东街村征收安置补偿协议书》第四条补偿标准及内容发生冲突以本补充协议为准。后栾城区栾城镇东街村民委员会与益马公司、益飞公司签订《三方协议》约定益马公司与东街村委会所签订的拆迁补偿协议及补充协议由益飞公司继续履行。益飞公司已分别支付给原告2016年6月15日至2017年6月14日过渡费289800元、2017年6月15日至2018年6月14日过渡费289800元、2018年6月15日至2018年12月14日过渡费144900元、2018年12月15日至2019年6月14日过渡费144900元。 以上事实由原被告提交的书证、证人证言、庭审笔录中当事人陈述为证。 本院认为，原被告双方签订《栾城区东街村征收安置补偿协议书》、《栾城区东街村征收安置补偿协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以认定。 本案存在争议的问题有：一、关于原告请求的过渡费、逾期过渡费应否支持的问题。原告与益马公司签订《栾城区东街村征收安置补偿协议书》第四条约定“益马公司按289800元/年（12个月）标准向刘民生支付安置过渡费”。但益马公司未按上述协议履行，后双方达成的《补充协议》，约定2018年6月13日之后的过渡费按289800元/年（12个月）标准依《栾城区东街村征收安置补偿方案》相关规定执行，本补充协议此条款与《栾城区东街村征收安置补偿协议书》第四条补偿标准及内容发生冲突以本补充协议为准。本院认为双方特别约定了过渡费为289800元/年，而《栾城区东街村征收安置补偿方案》第七条规定的过渡费条款已经明确商业房屋由征收人按照该区域实际租赁标准付给停产停业补偿费，可以认定刘民生过渡费为289800元/年，另《栾城区东街村征收安置补偿方案》还约定了过渡期为30个月，过渡期超过30个月的，应当自逾期之日起，以规定标准为基数，增加临时过渡费，并约定了临时过渡费的增加比例，故本院对原告要求被告支付自2018年12月15日至2019年6月14日逾期6个月过渡费按25%计算为36225元、自2019年6月15日至2019年12月14日的过渡费144900元及逾期过渡费按50%计算为72450元的请求予以支持。 二、关于益飞公司与益马公司的责任承担问题。本院于2019年11月22日因原告申请到东街村委会，经调查益飞公司、益马公司、东街村委会签订的《三方协议》与原告提供的复印件一致，可以证明东街村城中村改造项目合作单位由河北益马房地产开发有限公司变更为石家庄益飞房地产开发有限公司，原益马公司签订的拆迁补偿协议及补充协议由益飞公司履行。该协议不违背法律规定，本院予以认定，故本案对原告承担给付过渡费责任的应是益飞公司。 三、关于原告主张的违约金，双方签订的《栾城区东街村征收安置补偿协议》第八条约定“本补充细则条款及附件与主协议条款具有同等法律效力。甲乙双方互相遵守，如有一方违约则按市场价双倍赔偿另一方经济损失。”该约定“违约金双倍赔偿”违反了法律规定的违约金不得超过损失的30%的规定，约定无效，原告主张的损失系过渡费金额非实际损失，且逾期过渡费本身具有对被告违约的惩罚性质，故本院对于原告请求违约金的主张不予支持。 被告主张本案属于行政诉讼管辖范围的主张，因本案签订合同的相对方为平等的民事主体，故产生的纠纷应属于民事案件管辖范围，故对被告的主张不予支持。同理，原告诉求第三、第四项问题，因涉及国土部门、建设规划部门职务行为，非民事案件管辖范围，对于原告第三、第四项诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告石家庄益飞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘民生过渡费及逾期过渡费共计人民币253575元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费8872元,减半收取计4436元，由被告石家庄益飞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8872元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  信云丽 二〇一九年十二月二十五日 书记员  任力伟 ——