安徽省淮南市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）皖04行初20号原告连建，男，汉族，1974年12月生，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人许波,安徽舜耕山律师事务所律师。委托代理人桑磊,安徽舜耕山律师事务所律师。被告淮南市田家庵区人民政府公园街道办事处，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人水峰，该街道办事处主任。委托代理人鲁敏，该街道办事处工作人员。原告连建诉被告淮南市田家庵区人民政府公园街道办事处（以下简称公园街道办）行政协议一案，于2019年2月向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告连建及其委托代理人许波、桑磊，被告公园街道办主任水峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连建诉称：2013年5月，淮南市田家庵区人民政府（以下简称田区政府）因城市建设需要，发布《房屋征收决定》(〔2013〕年第1号，以下简称1号《征收决定》)，对园南村老城综合改造项目范围内的房屋、附属物及构筑物实施征收、补偿。原告在该征收范围内有私有房产一套，获颁有权证字号：房地权淮田字第01××80号《房地产权证》（以下简称01××80号《房产证》），证载：房地坐落：田区公园街道园南社区园南村2栋10#，房号为110，结构混合，房屋总层数4，所在层数1-2，建筑面积89.98平方米，设计用途为非住。属于商住楼的门面房。田区政府决定由淮南市田家庵区住房和城乡建设委员会（以下简称田区住建委）和被告公园街道办负责征收和补偿具体工作。公园街道办依照田区政府指示，就前述被征收房屋，与原告于2016年9月30日签订了《门面房拆迁补偿协议》（以下简称《协议》）。当月，田区政府、田区住建委和公园街道办根据该《协议》的约定支付第一笔拆迁补偿款后，原告履行了腾房义务，后房屋被拆迁。同年，该《协议》的丙方：淮南东昌置业有限公司（以下简称东昌公司）在此处被拆迁房屋的原址上建设龙湖及第城项目（以下简称及第城）并开盘销售，根据《协议》第一条第3款“拆迀补偿款支付进度”及第一条第2款“房屋货币补偿金额”的约定，田区政府、田区住建委和公园街道办应当于2017年1月3日后与原告共同选定评估单位对被拆迁标的物原址上最近距离的新建门面房进行评估，并履行支付剩余拆迁补偿款及滞付利息的义务。但其至今未与原告选定评估单位，更未支付原告剩余拆迁补偿款及滞付利息，原告多次要求其予以给付，均遭拒绝。现根据原告对周边门面房的单价的了解计算，被告应支付给原告的补偿款暂定为935505.74元。[计算公式如下：剩余拆迁补偿款本金：90㎡×20000元-950729元=849271元；滞付利息：852天（2016年10月1日-2019年1月30日，合计852天）÷365天×4.35%×849271元=86234.74元]元。综上，请求依法判决：一、被告继续履行《协议》，支付原告剩余拆迁补偿款暂定849271元（待评估后予以变更）；二、被告支付原告滞付利息暂定86234.74元（待评估后以评估价为基数计算滞付利息，计算期间为：自2016年10月1日按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%暂计算至2019年1月30日，至实际履行之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交以下证据：一、原告的身份证复印件，证明原告身份情况；二、从国家企业信用信息公示系统查询到的东昌公司的企业信息，证明《协议》丙方的情况；三、1号《征收决定》，证明田区政府系涉案项目的房屋征收和补偿主体，《协议》系据此签订的行政协议；四、本案涉诉的《协议》，证明被告应当按协议的约定支付剩余拆迁补偿款及滞付利息；五、淮南市物价行政主管部门发布的《商品房销售明码标价公示牌》（仅列举部分商业用房的备案价格），证明以1#、4#楼商业用房的物价局备案价格为参考，原告计算拆迁补偿款暂定以20000元/㎡为标准；六、2018年12月5日，从淮南市房地产市场信息发布平台查询的及第城《预售项目信息》，证明该项目开盘时间2016年6月23日系1#、4#楼的预售批准时间，按《协议》约定，对原告支付拆迁补偿款及滞付利息的时间是在此基础上顺延10日内，即2016年7月3日前，且开盘后的6个月期限为2017年1月3日，现早已届满；被告公园街道办辩称：涉诉的《协议》属于无效合同，理由如下：一、该《协议》是田区政府于2016年3月24日对原告的被征收房屋已经作出《房屋征收补偿决定书》（田政征补[2016]1号，以下简称1号《补偿决定书》）并于2016年4月16日送达给原告且已生效后签订的；二、根据田区政府的1号《决定》可知，该《协议》的签订时间已经超过该《决定》确定的房屋征收协议签订时间，故该《协议》属于无效协议；三、涉诉项目系棚户区改造，涉诉的《协议》是1号《补偿决定书》送达原告并生效后，原告仍拒不配合征收工作，严重扰乱了征收工作的进行和涉诉项目的建设的情况下，被告被迫与之签订的，属于不公平的三方协议。综上，请求判决确认该《协议》无效。公园街道办提出以下证据：一、1号《决定》，证明涉诉《协议》的签订时间已不在该《决定》确定的签订时间，属于无效协议；二、1号《补偿决定书》，证明田区政府已依法对原告的被征收房屋作出合法公平的补偿；三、评估报告，证明在作出1号《补偿决定书》之前，已依法对涉案区域的房屋进行评估；四、送达1号《补偿决定书》时的《园南村征收补偿决定送达回执》，证明原告已签收1号《补偿决定书》，其已对1号《补偿决定书》了解并知晓。经质证，对原告的证据，被告综合发表质证意见认为：证据一、二、三均无异议，对证据四认为对原告作出的1号《补偿决定书》合法公平且已生效。原告拒不配合征收工作，严重扰乱了征收工作的进行和涉诉项目的建设的情况下，被告被迫与之签订的《协议》是不公平和无效的。证据五、六与本案无关。对被告证据，原告认为，均不是在法定期限内提交的，应视为其已放弃答辩，未提供证据，依法不予质证。本案审理期间，经原告连建提出评估鉴定申请，本院依法委托安徽金阳房地产估价有限公司（以下简称金阳公司）以2017年1月3日为评估基准日，对位于龙湖及第城1#楼南侧第一层、第二层门面房的市场单价进行综合评估。该公司于2019年11月25日出具编号为：皖金房估字[2019]A1721号的《房地产估价报告》（以下简称A1721号《估价报告》），确定估价对象在价值时点的估价结果为15025元人民币/平方米。该告诉2019年11月21日开具的《发票》（编号：41696461）显示，原告先行垫付此次评估鉴定费2787元。对A1721号《估价报告》，原告质证认为：一、评估的价值偏低，此次评估的价值基准时点是2017年1月3日，2017年价值高于2019年的，评估公司对租金的考察和评估参照的是2019年的情况，没有考虑2017年的实际情况；二、对于评估参照的商铺玺园，虽没有销售，但不代表没有市场价值，故评估机构的此节意见不能成立；三、对案涉的商铺的评估方案采用市场比较法更客观。对A1721号《估价报告》，被告质证认为：对是否采用市场比较法有异议，评估意见的评估价格虚高，用市场比较法来比较经营用房时，还要综合考虑市场经营的具体状况。要考虑到万达广场是大品牌，而及第城仅为本土品牌。本院对上述证据、依据认证如下：对于原、被告所举的证据，对方当事人对真实性未提出异议的证据，真实性予以认定；对其他需要核实的证据，真实性予以审查认定；对前述证据的合法性、关联性、证明内容和证明观点，综合全案予以审查判定；对本案所涉法律依据，由本院依法适用。经审理查明：2013年5月10日，田区政府作出1号《决定》，载明：……对园南村老城综合改造项目范围内的房屋、附属物及构筑物实施征收。一、征收范围：东至申欣苑，南至田寿路，西至学院路，北至市三水厂范围内国有土地上的房屋、附属物及构筑物。二、征收部门及实施单位：……公园街道办负责具体实施。三、征收补偿协议签约期限：从2013年5月23日起至2013年7月21日止。……七、被征收人在签约期限内未与房屋征收部门签订征收补偿协议的，田区政府将依法作出补偿决定。该《决定》附件为《园南村老城综合改造项目征收补偿方案》。原告在该征收范围内有私有房产一套，获颁有权证字号：房地权淮田字第01××80号《房地产权证》（以下简称01××80号《房产证》），证载：房地坐落：田区公园街道园南社区园南村2栋10#，房号为110，结构混合，房屋总层数4，所在层数1-2，建筑面积89.98平方米，设计用途为非住。属于商住楼的门面房。因在签约期限内未签订征收补偿协议，田区政府于2016年3月24日对原告作出的1号《补偿决定书》，并于次月16日送达原告，该决定书未执行。后甲方公园街道办与乙方连建，丙方东昌公司参加的情况下，于同年9月30日签订本案涉诉《协议》，约定：因城市建设需要，需对乙方在淮南市田家庵区园南村2栋商住楼东第十间有正在经营中的门面房一间，砖混结构进行征收。据国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例意见》（淮府办2011年102号文）及《关于印发淮南市国有土地上房屋征收与补偿标准的通知》（淮府办2011年99号文）之规定，经三方友好协商达成以下协议。现乙方同意由甲方进行拆迁开发，甲方愿意承担拆迁开发建设任务。为了确保甲、乙、丙三方合法权益，三方就拆迁补偿及安置问题达成如下协议:一、拆迁安置补偿：1、被拆迁标的物：乙方在淮南市田家庵区园南村2栋商住楼东第十间，房屋使用面积90平方米，房产证号为01××80。2、补偿实行货币补偿的方式，房屋货币补偿金额P=A×B（B=90㎡）。其中，A为补偿单价（元/㎡），取价标准按以下优先顺序选择：①如果项目开盘6个月内,被拆迁标的物原址上的新建最邻近两侧三间门面房全部售出，补偿剩余未付补偿款取价标准为上述已售门面房平均售价（以房产局备案价格为准）②如果项目开盘6个月内，被拆迁标的物原址上的新建最邻近两侧三间门面房未全部售出，补偿剩余未付补偿款取价标准为上述已售门面房最高售价（以房产局备案价格为准）③如果开发后门面房出现滞销6个月（开盘后起算），取取价标准为被拆迁标的物原址上最近距离的新建门面房评估单价。评估单位由甲乙双方共同选定，评估费用由甲方承担。3、拆迁补偿款支付进度：拆迁补偿款=第1次支付拆迁款C+第二批支付拆迁款D和滞付利息E。拆迁补偿款支付进度分2次支付：第1次支付拆迁款C，首批支付拆迁款C为被拆迁标的物拆迁前评估值+过渡期的补偿款（拆迁补偿方案涉及的经营补偿、搬迁费、奖励、租金等）。被拆迁标的物拆迁前评估值为95.0729万元。第2次支付第二批支付拆迁款D和滞付利息E。第二批支付拆迁款D=房屋货币补偿金额P-被拆迁标的物拆迁前评估值。拆迁进度款分二次支付……拆迁补偿款支付主体。甲方负责将拆迁补偿款分批支付给乙方。该《协议》的“违约与担保责任”项下，约定“乙方在收到第一笔支付拆迁款C后15天内将房屋腾空后交甲方处理……”。该《协议》签订后，原告已按照约定将案涉房屋腾空并交由拆除。其收到第一笔拆迁补偿款950729元后，余款至今未付。原告多次催要未果，遂于2019年2月提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。另查明：经本院依法委托金阳公司以2017年1月3日为评估基准日，对位于龙湖及第城1#楼南侧第一层、第二层门面房的市场单价进行综合评估。该公司于2019年11月25日出具的A1721号《估价报告》显示，估价对象在价值时点的估价结果为15025元人民币/平方米。原告连建先行垫付此次评估鉴定费用2787元。本案争议焦点：原告提出的诉讼请求是否有事实和法律根据，能否得到支持，具体数额应当如何确定。本院认为，被告公园街道办是田区政府作出的1号征收决定确定的具体实施机关，具有签订案涉《协议》的主体资格。该《协议》系被告为实现其行政管理目标，在法定职责范围内，与原告经协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。该《协议》约定“拆迁补偿款支付进度：拆迁补偿款=第1次支付拆迁款C+第二批支付拆迁款D和滞付利息E。拆迁补偿款支付进度分2次支付：第1次支付拆迁款C，首批支付拆迁款C为被拆迁标的物拆迁前评估值。被拆迁标的物拆迁前评估值为95.0729万元。第2次支付第二批支付拆迁款D和滞付利息E”，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效协议，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应依约全面履行。原告在收到被告向其支付的第一笔拆迁补偿款950729元后，即时将房屋腾空交被告处理，已经履行了《协议》约定的义务。被告应按约定向原告支付第二笔拆迁补偿款及其滞付利息，但其至今未付。故对于原告要求其支付余款及滞付利息的诉讼请求，有事实和法律根据，依法应予支持。对于被告认为该《协议》属受胁迫所签，应为无效协议的答辩意见，没有证据支持，本院不予采纳。关于涉案房屋的补偿价值问题，依原告申请，本院委托金阳公司作出的A1721号《估价报告》显示，该处被拆迁房屋的市场价值为15025元/平方米。《报告》作出后，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证，鉴定机构对双方当事人提出的问题，均当场予以合理说明，该《估价报告》客观公允，应当作为定案的依据。据此确定此处房屋被拆除时的总价值为1352250元（90㎡×15025元）。被告已支付第一笔拆迁补偿款950729元，对其应支付的剩余款项，应从总价值中扣除已经支付的部分，为401521元（1352250元-950729元）。对于原告主张滞付利息的问题，应当按被告应予支付的401521元为本金基数，在法律规定的利率范围内，按双方约定的利率计算利息。本案《协议》签订于2016年9月30日，原告主张此项被告应支付的利息，为按照中国人民银行同期贷款基准利率4.35%，计算至实际履行之日止，并不违反法律规定，依法应予支持。具体为，自《协议》签订次日后的2016年10月1日至提起本案诉讼前一个月的2019年1月30日，共28个月的利息，总额为40754.38元（本金401521元×中国人民银行同期贷款基准利率4.35%÷12个月×28个月）；对于其主张按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%的标准，计算滞付利息至实际履行之日，不违反法律规定，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求部分能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条、第七十八条第一款之规定，判决如下：一、被告淮南市田家庵区人民政府公园街道办事处于本判决生效之日起二十日内一次性支付原告连建拆迁补偿款本金401521元及截止至2019年1月30日的滞付利息40754.38元，合计442275.38元；对2019年1月30日后的滞付利息，自2019年1月30日的次月开始，以401521元为基数，按中国人民银行同期年贷款利率4.35%，计算利息至实际付清之日止，由被告淮南市田家庵区人民政府公园街道办事处直接支付给原告连建；二、驳回原告连建的其他诉讼请求。案件受理费50元，安徽金阳房地产估价有限公司收取的评估鉴定费用2787元，合计2837元，均由被告淮南市田家庵区人民政府公园街道办事处承担（前述款项2837元应由被告淮南市田家庵区人民政府公园街道办事处于本判决生效之日起二十日内一次性直接支付给原告连建）。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的赔偿款利息。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  张德玉审 判 员  江 峰人民陪审员  缪新英二〇一九年十二月六日法官助理刘富丰书记员刘舒婷附法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。第七十八条第一款被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。