重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初4840号 原告：任泓宇，男，汉族，1994年9月25日出生，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：兰某，重庆雄明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，重庆雄明律师事务所律师。 被告：黎小平，女，汉族，1963年5月22日出生，住重庆市南岸区。 被告：张鑫隆，男，汉族，1990年7月26日出生，住重庆市南岸区。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区万友七季城分公司，住所地重庆市南岸区南坪镇回龙路86号1幢1-附81，统一社会信用代码91500108MA5U9DY47D。 法定代表人：周燕，经理。 委托诉讼代理人：王小亮，男，汉族，1991年11月16日出生，住重庆市綦江区（系第三人公司员工）。 原告任泓宇与被告黎小平、张鑫隆，第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区万友七季城分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，由审判员邓婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任泓宇及委托诉讼代理人兰某，被告黎小平、张鑫隆，第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区万友七季城分公司（以下简称“到家了七季城分公司”）的委托诉讼代理人王小亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任泓宇起诉请求判令：1.解除原告与被告黎小平于2018年5月15日签订的《房屋买卖合同》；2.被告黎小平、张鑫隆立即向原告返还定金30000元，并向原告支付违约金118000元；3.本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：原告与被告黎小平于2018年5月15日在第三人居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定被告黎小平、张鑫隆将共同共有的位于重庆市南岸区XX号房屋出售给原告。被告张鑫隆向黎小平出具了授权委托书。买卖双方约定了该房屋总成交价590000元，付款方式为按揭付款。原告于合同签订后向被告支付了定金共计30000元。原告与被告于2018年6月22日一起到重庆银行股份有限公司重庆支行办理了面签手续及申请按揭贷款手续，此后由于被告拒绝配合银行委托的评估人员对该房屋进行评估，导致所有材料被银行退回。被告的行为已构成违约，应当依约承担违约责任。 被告黎小平辩称，对与原告签订房屋买卖合同的事实没有异议。被告没有违约行为，本次房屋买卖无法继续履行系原告自身原因造成，被告不应当承担任何违约责任。在案涉签订后，2018年8月20日，被告才得知原告并不符合银行办理按揭贷款的条件，并向银行进行咨询，原告是不可能成功从银行申请到按揭贷款的。原告于2018年6月22日与第三人的工作人员一同前往银行办理面签手续，但是前往的地点并非银行的营业大厅，工作人员也并未穿着工作服或佩戴工作牌，被告对该银行及其工作人员的身份情况存疑。被告从未阻挠过案涉房屋的评估工作，原告没有证据证实其陈述。 被告张鑫隆的答辩意见与黎小平的答辩意见一致。 原告任泓宇为证实其诉讼请求，当庭举示了如下证据： 1.房屋买卖合同，拟证明原、被告于2018年5月15日通过第三人签订房屋买卖合同，约定了双方权利义务的事实； 2.授权委托书，拟证明案涉房屋系被告黎小平、张鑫隆共同所有，被告张鑫隆委托黎小平办理房屋出售的相关事项的事实； 3.被告黎小平与第三人工作人员的通话录音、业主收款证明，拟证明被告在签订合同后又认为定金金额过低，明确表示不同意办理银行按揭手续，被告此时已违约，原告被迫多向其支付定金10000元； 4.补充协议、征信报告、原告与被告黎小平的短信记录、第三人工作人员与被告黎小平的短信记录、原告与被告黎小平的通话录音、停车收费票据、银行领号单号及2018年12月28日、12月30日到达银行录制的视频，拟证明由于被告原因导致原告第一次按揭贷款办理失败，原告按照被告的要求提供了案外人的征信记录，但被告仍拒绝配合办理过户的事实。 被告黎小平的质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但是在签订买卖合同时，第三人的工作人员并未告知其原告系三无人员。对证据3的真实性无异议，但是对于电话录音的合法性和关联性有异议。被告当时并不知道通话被录音，被告在签买卖合同的时候认为定金金额过低，要求原告多付10000元定金，原告不同意。对证据4中的补充协议和征信报告真实性无异议，但征信报告是在签订了补充协议之后才去查的。对原、被告之间的短信聊天记录真实性无异议，对第三人与被告的短信聊天记录真实性有异议，被告未收到第三人的短信。对原告与被告的通话记录真实性无异议。停车费票据与本案无关。对2018年12月28日、12月30日到达银行录制的视频不予质证。 被告张鑫隆的质证意见如下：对证据4中的征信报告的真实性不认可，其他质证意见与黎小平的质证意见一致。 第三人到家了七季城分公司的质证意见如下：对证据1、2、3的真实性均无异议。对证据4中补充协议真实性无异议，对征信报告和原、被告的通话录音、短信截图、停车收费票据以及2018年12月28日、12月30日到达银行录制的视频真实性不清楚。对第三人与被告的短信记录真实性无异议。 被告黎小平未在限定时间内提交证据材料。 第三人到家了七季城分公司当庭举示了授权委托书，拟证明被告张鑫隆委托黎小平出售案涉房屋。 原、被告对上述证据真实性无异议。 经审理查明：2018年5月15日，被告（售房方、甲方）黎小平与原告（购房方、乙方）任泓宇在第三人到家了七季城分公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》及《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》等系列交易文件。该《房屋买卖合同》主要内容如下： 1.甲乙双方交易房屋坐落于重庆市南岸区XX号，该房屋所属楼盘江南国际新城，建筑面积51.31平方米，套内面积43.05平方米，该房屋坐落地址和面积以房地产权证为准。 2.该房屋已设定抵押。 3.甲乙双方协商后该房屋的成交总价为590000元。 4.乙方按贷款方式向甲方交付房款。定金20000元，由乙方于签订本合同当日交付予甲方。 5.乙方交付首付款255000元用于该房屋解押：乙方银行按揭贷款310000元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和房款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方。 6.尾款5000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。 7.该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行南坪支行，甲方应于乙方银行按揭审批通过后30个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式为乙方资金解押。 8.甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。 9.甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。 10.乙方须于接到丙方通知5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。 11.违约责任：逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 原告任泓宇于签订合同当日向被告黎小平、张鑫隆支付了定金20000元，于2018年6月22日再次向被告支付定金10000元。 原、被告分别于2018年6月22日前向重庆银行股份有限公司重大支行提交了购房面签和申请办理按揭贷款手续。庭审中，原告和第三人分别陈述，提交的办理按揭贷款手续被银行退回。经本院向重庆银行股份有限公司重大支行核实，退件原因系售房人黎小平、张鑫隆不配合该行贷前调查。 2018年9月2日，黎小平、任泓宇在第三人工作人员的见证下签订了一份《补充协议》，内容为：经买卖双方协商，买方承诺在2018年9月3日在下午5点前提供上证人的征信报告，若未能提供或明天下午5点前未到万友七季城到家了七季城分公司协商视为违约。若任何一方未到现场协调视为违约承担违约责任。原告当庭举示了案外人黄彬的个人信用报告，查询日期为2018年9月3日。 上述事实有原告当庭举示的《房屋买卖合同》交易文件、收据、短信记录、电话通话录音等证据及当事人当庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》是在双方平等自愿的情形下签订，不违背法律规定，该合同自成立时生效，原、被告应当按照合同积极履行自己的义务。本案房屋买卖合同，原告作为买方的主要义务即按照协议约定的金额和方式向被告支付房款；被告作为卖方的主要义务即按照协议配合原告办理按揭贷款手续、过户手续和交付房屋等。本案中，原、被告在买卖合同中约定了原告通过向银行申请按揭贷款的方式支付部分房款，被告应当配合原告到银行办理按揭贷款手续。本案二手房买卖的交易流程为：1.买卖双方签订房屋买卖合同；2.买方按协议约定向卖方支付定金；3.卖方配合买方到银行办理面签和按揭贷款手续；4.待银行审批通过后由买方出资为案涉房屋原有抵押进行解押；5.买卖双方办理房屋过户手续；6.买方完成房屋抵押手续，贷款银行直接向卖方发放购房款；7.卖方向买方交付房屋等。从本案的调查情况来看，本案的交易流程仅进行到第三步即双方向银行申请办理按揭贷款手续。由于卖方不配合银行委托的评估人员对案涉房屋进行评估，银行最终将材料退还给了原告，导致该交易无法继续进行。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。对于被告答辩的意见，认为原告系“三无”人员，不具有申请按揭贷款的资格。但被告并无证据证明原告无法通过银行按揭贷款审批。2018年9月2日，买卖双方虽签订了一份《补充协议》，被告要求原告向其提供征信记录，无论原告是否向被告提供该份记录，对本案的房屋交易并无实质性的作用和意义。且在原告提交该份记录并多次要求被告再次配合办理按揭贷款手续后，被告仍拒绝履行该项义务。故对被告的相应答辩意见不予采纳。 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告向本院起诉后，本院向原告邮寄送达了起诉状副本及传票等，被告于2019年3月15日收到，故原、被告的房屋买卖合同于2019年3月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。首先，原、被告房屋买卖合同解除后，被告应当退还原告已支付的定金30000元。其次，原告提出按合同约定的房屋总价款20%支付违约金的主张，被告提出了不应承担违约金的抗辩，且原告亦为对其实际损失举示证据。本院根据当事人的过错程度以及预期利益等整合因素、结合公平原则和诚实信用原则综合考量，确定被告向原告支付违约金60000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告任泓宇与被告黎小平、张鑫隆就重庆市南岸区XX号房屋签订的《房屋买卖合同》于2019年3月15日解除； 二、被告黎小平、张鑫隆于本判决生效之日起五日内退还原告任泓宇房款30000元； 三、被告黎小平、张鑫隆于本判决生效之日起五日内向原告任泓宇支付违约金60000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1670元由被告任黎小平、张鑫隆共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 邓 婷 二〇一九年十二月二十五日 书记员 李嘉仪