福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21606号 原告：王清水，男，1953年9月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：钟伟钦，福建商启律师事务所律师。 被告：黄勤火，男，1961年7月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：王美昭，女，1948年2月13日出生，汉族，住厦门市湖里区坂尚村县。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 原告王清水与被告黄勤火、王美昭确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王清水的委托诉讼代理人钟伟钦，被告黄勤火的委托诉讼代理人王嘉鹏、陈韵及被告王美昭的委托诉讼代理人陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王清水向本院提出诉讼请求：1.确认王清水与黄勤火签订的《协议书》无效；2.黄勤火立即腾退厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社331号房屋并交付给王清水；3.黄勤火立即向王清水支付房屋占用费（自起诉之日前三年起计算至房屋返还之日止，按10万元/月计算）。事实和理由：王清水系厦门市思明区曾厝垵村人，于1991年申请宅基地，并于1993年取得福建省建设用地许可证。1993年3月11日，王清水将讼争宅基地转让给黄勤火，双方签订协议书一份。嗣后，黄勤火又将讼争宅基地转让给王美昭，王美昭在讼争宅基地上进行建设，现房屋地址为厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社331号。王清水认为其系讼争宅基地的合法权利人，讼争《协议书》未经土地所有权人同意，也未办理权属变更登记，且黄勤火已经有其他一处宅基地，因此根据《土地管理法》第八条、第十二条、第六十二条的规定，讼争《协议书》应认定无效。讼争房屋系王美昭所建，但是王美昭并非厦门市思明区曾厝垵人，无权取得讼争房屋的所有权，根据房随地走的原则，讼争房屋应归王清水所有，现在黄勤火占有讼争房屋，没有合法的依据。王清水有权要求黄勤火返还讼争房屋并支付占有使用费。 黄勤火辩称，一、本案主要事实：1993年3月，王清水与黄勤火签订讼争《协议书》，约定将其名下位于现曾厝垵村曾厝垵社331号宅基地转让黄勤火，并协助黄勤火办理宅基地转让手续。黄勤火遂雇用当时在曾厝垵一带建房的建筑工人“亚阳”（惠安网川人）建成三层楼房主体（毛坯，底层设计为车库，层高仅2米，按规定不计入层数），同年王清水将其《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》及《福建省建设用地许可证》交予黄勤火收执。自1993年12月起，黄勤火先后收取案外人林进益购买讼争土地房屋的数笔款项，次年双方签订《不动产买卖契约书》（合同落款处买方为本案被告王美昭，该主体在另案诉讼中存有争议），约定黄勤火将地上房屋150平方米转让给买方，并负责办理超建面积相关手续。该合同订立后，案外人林进益对房屋进行装修，同时黄勤火着手办理超建面积相关手续。1994年10月，有关机构出具《关于曾厝安王清水私人建房违章超盖部份的价值评估报告》，1998年有关行政机关据此作出《土地违法案件行政处罚决定书》，随后黄勤火支付了违建面积综合配套费及增容费8963.04元。后因房屋无人管理，室内原有装修物包括铝合金门窗被偷盗一空，且常有流浪人员留宿，脏乱不堪，臭气难闻；加上林进益失联，拖欠购房尾款，黄勤火按照买卖合同的约定，以买方违约为由，收回房屋并重新进行室内外装修，包括建造围墙、整修埕院、绿化环境等。2006年1月，因讼争房地产尚未过户，王清水夫妇为方便黄勤火行使该房产权利，特意办理了公证《委托书》，授予黄勤火讼争房地产所有权人的一切权利。2013年4月15日，王美昭提起诉讼，诉请黄勤火返还讼争房产。本案王清水得知此事后，遂由黄勤火的代理律师起草并递交《第三人参加诉讼申请书》[详见（2013）思民初字第5274号案卷宗]，并向王清水表示，将在诉讼中表明自己的态度，希望法院驳回王美昭的诉求。该案审理期间，曾厝垵社区居民委员会（原曾厝垵村民委员会）出具《证明》，明确表示不同意村内集体土地及地上房屋所有权及使用权，以任何形式转让给非曾厝垵村原村民。该案开庭后不久，王美昭撤回起诉。另，1988年黄勤火母亲张美玉向村委会申请取得180平方米宅基地（第01489号建房许可证），1998年张美玉将地上房屋进行析产。黄勤火一家（妻子柯丽丽，女儿黄婷婷、黄玲玲）与母亲张美玉、妹妹黄亚兰及其两女儿廖心瑜、廖心翥分得部分房屋（占地90平方米），黄勤火兄弟黄勤煌及其家人，黄勤财及其家人分得另外90平方米。析产后，黄勤火一家与母亲及妹妹一家共同申请对宅基地上房屋进行翻建，《居民建房用地申请表》填报的“申请人”为黄勤火。二、据上述事实，黄勤火认为：1.王清水主张讼争《协议书》无效缺乏法律依据。首先，物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，即物权法准许依照土地管理法的规定和国家政策转让宅基地使用权。修订后的土地管理法（2020年1月1日实施）第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。可见，土地管理法对每户村民申请宅基地的次数及面积（数量）作出限制，未对转让宅基地作出禁止性规定；同时，法律对于继承、分户、买卖等原因形成的一户拥有几处宅基地的如何处理，也没有规定。因此，1998年黄勤火母亲张美玉分割给黄勤火兄弟及妹妹的宅基地上房屋，虽以黄勤火之名申请翻建，实际上是黄勤火一家、妹妹一家与母亲（可视为一户）三户共同申请，不违反“一户一宅”的规定。而且，王清水与黄勤火签订讼争《协议书》时，上述行为尚未发生，两者之间不具有法律上的关联性。其次，讼争《协议书》虽然约定的是买卖土地，但协议签订后，黄勤火没有办理土地权属过户，并出资以王清水名义建造住宅，没有改变宅基地的用途和属性，与农村村民转让房屋一并转让宅基地的行为没有本质不同。基于此，2006年1月王清水夫妇出具的公证《委托书》，授权内容包含涉案土地和房屋的所有权利，表明其承认黄勤火购买其名下宅基地建房，与其在自己宅基地上建房，相对村集体来说，没有实质性差别，也没有根本上违反法律规定。据上述，讼争《协议书》不具有合同法及相关法律规定的无效情形，王清水主张无效缺乏依据。2.黄勤火购买王清水名下宅基地不损害本村集体组织的利益。农村村民集体组织是宅基地所有权人，王清水与黄勤火均为曾厝垵村原村民，双方的买卖行为，不导致涉案宅基地流转出村外，不损害村集体组织利益。因此，二十几年来，村委会对黄勤火买地建房的事未曾提出异议。几年前王美昭起诉期间，村委会出具的《证明》进一步表明，村委会不同意讼争土地转让给村外人，但间接认可王清水与黄勤火的买卖行为。3.王清水的诉求严重违反诚实信用原则，损害黄勤火权益。首先，王清水清楚讼争房屋现状包括房屋的增值，纯属黄勤火出巨资、花精力的成果。因此，王清水夫妇才于2006年1月出具公证《委托书》，以公众普遍认可的方式，确认黄勤火是讼争土地房屋实际权利人。现在王清水受利益驱使，以其对法律的片面理解，试图借“一户一宅”的规定，剥夺黄勤火的权利，企图不劳而获，理应被“诚实信用”原则所否定。其次，王清水自认其只是转让土地给黄勤火，而且黄勤火在《不动产买卖契约》明确约定转让标的包括地上房屋150平方米。本案中，王清火竟谎称房屋系王美昭建造的，与其几年前实事求是的态度截然不同。黄勤火有理由怀疑，王清水与王美昭为达到非法目的，串通提起诉讼，并作虚假陈述。综上，讼争《协议书》没有违反法律法规的禁止性规定，且讼争房屋系黄勤火出资建造并使用管理二十余年，王清水不具有物权请求基础，其相关诉求均缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 王美昭辩称，一、王清水与黄勤火之间的纠纷，与王美昭无关。根据合同相对性原则，讼争《协议书》的合同相对方是王清水和黄勤火，与王美昭无关。并且，无论是王清水还是黄勤火，在签约之后反悔，明显违背诚信，不应予以支持。二、根据谁出资、谁受益的原则，王美昭才是讼争房屋的所有权人，有权对讼争房屋占有、使用、收益。1.王美昭与黄勤火签订的不动产买卖契约书，系双方的真实意思表示，合法有效。王美昭已依约支付了款项，履行了义务。1993年，王清水将空地转让给黄勤火。同年，黄勤火又将该空地转让给王美昭。王美昭依约支付了款项并开始建房。1994年，王美昭与黄勤火补签了《不动产买卖契约书》，对讼争宅基地的买卖事宜进行约定。至今，王美昭已向黄勤火支付了款项共计23.8万元，黄勤火也出具了相应的收条，林进益的证人证言可以佐证。2.王美昭通过修建房屋原始取得所有权。根据约定，当时黄勤火是将建设用地转让给王美昭，由王美昭出资修建房屋，共计花费715473元，形成房屋现有的状况。根据谁投资、谁受益的原则，作为建设方和投资方，王美昭享有对房屋占有、使用、收益的权利。3.黄勤火收款后反悔，构成违约也违背诚信。房屋建成后，由于房屋所在地在当时尚属偏僻，故王美昭未前往居住，一直空置着。黄勤火遂请求王美昭将房屋暂时借其使用，王美昭考虑到暂时不需居住在该房屋，就答应黄勤火的请求。谁知黄勤火竟非法占用房屋至今，拒不归还。为此，王美昭已另案起诉主张权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1993年3月11日，王清水与黄勤火签订一份《协议书》，约定如下“黄勤火将自己的DQ05201号天津小轿车一部转让给王清水，王清水将自己在曾厝垵后坑水库山边厝地转让给黄勤火，王清水将协助黄勤火办理好一切厝地转让手续”。协议签订后，黄勤火已将交易车辆交付王清水，王清水亦将交易厝地交付给黄勤火。 1993年12月20日，前述厝地取得了编号为0160647的《福建省建设用地许可证》，该许可证载明建设用地户主为王清水，建设用途为住宅，建筑层数及面积为“二层60+40平方米”，批准用地面积60平方米。此后，前述厝地上加盖起一座房屋即现曾厝垵村曾厝垵社331号房屋；因非法占地、擅自增容问题，原厦门市土地房产管理局作出一份《土地违法案件行政处罚决定书》，决定处罚如下：一、对非法占地20.38平方米，追缴综合配套费每平方米240元，计4891.2元；二、对擅自增容84.83平方米追缴增容费每平方米48元，计4071.84元。1999年4月20日，黄勤火以王清水名义支付了前述款项。案涉《福建省建设用地许可证》以及付款票据的原件均由黄勤火收执，讼争房屋现亦由黄勤火占有使用。 2006年1月9日，王清水及其配偶吴月英作出一份公证委托，载明以王清水名义申请的曾厝垵的住宅建设用地，并已建房完毕，有关手续尚未办理，现委托黄勤火办理与该房屋有关的事宜（包括申请办理产权登记手续，领取产权证等）。 另查明，王清水、黄勤火均系曾厝垵社区居民，原曾厝垵村村民。1998年2月28日，黄勤火（一户）取得《乡村房屋契证》，载明该房屋坐落于曾厝垵社内，共二层合计180平方米，备注有“建房许可证第01489号批准面积180平方米1988年2月9日批准”。1999年，黄勤火以“原建房屋设计不合理，申请翻建”为由提出建房用地申请，申请对其位于曾厝垵社内房屋进行翻建，申请用地面积为90平方米。该申请中备注黄勤火的家庭人口情况共计八口人。 还查明，黄勤火与王美昭签订了一份《不动产买卖契约书》，约定将位于曾厝垵村旧城山脚下，东至水沟、西至乡村公路、南至水沟、北至山边，建筑面积60+60+30，计150平方米楼房一座出售给王美昭，造价为275000元。黄勤火与王美昭就该协议发生纠纷，王美昭已诉至本院，该案正在审理中。 本院认为，王清水与黄勤火于1993年3月11日签订的讼争《协议书》系双方真实意思表示，双方就黄勤火以车辆与王清水的宅基地使用权进行置换达成合意。 本案争议焦点在于黄勤火取得王清水名下的宅基地使用权是否违反法律、行政法规的禁止性规定，从而导致讼争《协议书》无效。首先，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，系对转让方再次申请宅基地的限制，并未禁止宅基地使用权的转让，该规定系宅基地申请及管理的管理性规范，而并非判断合同效力的强制性规范。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而本案亦不属该禁止情形。黄勤火、王清水均属同一集体经济组织成员，讼争宅基地使用权的流转不会损害该集体经济组织利益。其次，黄勤火是否违反《土地管理法》第六十二条的“一户一宅”原则以及其享有的宅基地面积是否超过省、自治区、直辖市规定的标准，只是对有关组织或部门是否批准同意该转让行为以及能否办理过户登记手续造成影响，属协议能否实际履行之范畴，与讼争《协议书》效力的认定并无关联。讼争宅基地所有权人如认为黄勤火存在违反“一户一宅”或宅基地面积超标问题，亦可依法行使其相关权利。再次，双方订立讼争《协议书》至今已逾十余年，交易标的物也均已实际交付，应该遵守诚实信用原则履约，王清水主张合同无效显然违背诚实信用的交易原则。综上所述，王清水主张讼争《协议书》无效，依法无据，因此对其提出的各项诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回王清水的诉讼请求。 案件受理费17800元，由原告王清水负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十二月三十日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。