广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初23358号原告（反诉被告）：张永康，男，1982年7月25日出生，汉族，住福建省诏安县******坪上158-2号，公民身份号码350************532。被告（反诉原告）：招慧婷，女，1994年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码440************821。原告张永康诉被告招慧婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2019年10月14日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告赔偿搬迁费1000元，退回押金9000元；二、被告向原告退回入场费5000元；三、被告向原告赔偿因故意破坏屋顶导致漏水造成的货物损失23000元。事实和理由：原告与鑫众企业管理有限公司（以下简称“鑫众公司”）代表人被告签订租赁合同，约定租赁期限自2016年10月20日至2019年10月20日。现被告单方面终止合同导致原告损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告答辩称：一、原告诉请赔偿搬迁费无法律与合同依据，涉案房屋由鑫众公司向佛山市古镇文化发展有限公司（以下简称“古镇公司”）承租而来，租赁期限为2016年7月5日至2019年7月15日，后由被告对外出租。2019年4月24日，古镇公司向鑫众公司发送通知，以城市升级改造、片区整体开发为由收回涉案租赁物，合同期满不再续租。涉案协议约定，合同期内如政府需要开发此地，各租户必须无条件交还和及时迁出用地，被告不作任何经济赔偿。被告于2019年7月17日通知原告于2019年7月31日前完成搬迁，故涉案协议已于2019年7月31日解除，被告无需赔偿。二、原告诉请退回押金9000元无事实依据。涉案协议约定，租赁期满后，原告结清所有费用凭被告开出的原始单据退回押金。原告自2019年4月起没有向被告支付任何租金、水电费，截至2019年7月31日拖欠租金、水电费9779元，截至2019年10月8日拖欠滞纳金1309.65元，拖欠占有使用费4986.6元。押金依法抵扣无法清偿，被告依法将提起反诉。三、原告诉请退回入场费无依据，请求法院驳回。四、原告请求的货物损失与被告无关联，被告不知情，不应由被告承担。被告本院提出反诉请求：一、确定原、被告的租赁关系于2019年7月31日解除；二、原告向被告返还租赁物佛山市禅城区*******侧建筑物；三、原告向被告支付2019年4月1日至2019年7月31日的租金8800元、2019年5月15日至2019年7月15日的电费979元；四、原告向被告支付截至2019年10月8日的滞纳金1309.65元（以每月应交的租金及电费为本金，按日千分之一的标准计算）；五、原告按照2200元/月的标准向被告支付自2019年8月1日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费。事实与理由：除上述答辩内容外，原告未返还涉案租赁物，导致被告无法按时向古镇公司返还租赁物，造成被告损失。原告一直不按约支付租金，被告多次催缴原告仍未履行，故被告提出反诉请求。水费基本没有产生，被告不主张水费。原告答辩称：一、涉案协议约定的租赁期限尚未到期，不同意解除租赁关系，也不同意返还涉案租赁物；二、对被告主张的电费以及2019年5月、6月的租金无异议。关于其余租金，被告出具的收据不合理，租金与月数不对应，且2019年7月为免租月，故原告没有交纳；三、对被告主张的滞纳金、占有使用费均有异议。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告的身份证复印件。拟证明原、被告主体适格。2、《协议书》、《关于长兴街25号北侧建筑物不再续租的通知》。拟证明双方约定的租赁期限是2016年10月20日至2019年10月19日，被告通知原告不再续租，违反双方约定的租赁期限。3、照片。拟证明涉案租赁物的铁棚屋顶遭被告破坏，导致铺内物品发霉、变质、过期，现在租赁物已被砌墙，原告也无法进入取证。4、报警回执。拟证明原告就涉案租赁物受损向公安机关报案。5、微信转账截图。拟证明被告向原告支付5000元入场费。诉讼中，被告提交以下证据：1、微信截图12张。拟证明原告拖欠租金、电费，存在失信行为，被告多次告知原告如无法缴纳租金则终止租赁关系。原告至2019年7月9日才缴纳完毕2019年2月15日至3月31日的租金，其拖欠行为已达到解除合同条件。2、收据2张。拟证明原告拖欠电费、租金，被告进行微信催缴。3、租赁合同。拟证明被告与古镇公司存在租赁关系。本院认证认为，被告对原告提交的证据1-3、5的真实性无异议，本院确认其真实性；本院确认证据4的真实性。原告对被告提交证据的真实性均无异议，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年10月10日，原告分两笔向被告转账4000元、1000元。2016年10月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：“为了活跃经济，本着平等，自愿的原则经充分协商，同意就升平路、升平商场对面的临街商铺租赁事宜订立本协议……二、本合同期为三年一签，合同期满乙方有权在同等条件下优先续租。三、在合同期内如政府需要开发此地各租户必须无条件交还和及时迁出用地，我方不作任何经济赔偿。四、临街铺号为2号，每月租金为3000元，租房必须在每月15日前一次性付清当月租金及其他费用，若逾期一天将按总欠付费额的按每超出5%计收滞纳金……五、双方签订本协议时，乙方即向甲方支付三个月的租赁押金9000元，租赁期满后，乙方结清所有费用凭甲方开出的原告单据退回乙方，该款项不计利息。六、租赁经营范围为：杂货、饮料……七、合同期如政府拆迁押金有退回。”2019年4月23日，被告向原告转发古镇公司向鑫众公司发送的《关于长兴街25号北侧建筑物不再续租的通知》：“佛山市鑫众企业管理有限公司：贵司于2016年7月5日与我司签订《房屋租赁合同》，租赁地址为长兴街25号北侧建筑物，租赁期至2019年7月15日止。现由于城市升级改造，片区整体开发，需将上述物业收回，合同期满后不再续租。我司于2019年7月15日起不再收取贵司租金。请贵司做好清退工作，及时结清应承担的费用，合同期满后五日内将物业归还我司，办理物业移交手续。超时未清空物业内物品，则视为放弃处理，我司有权自行清场，所造成的损失由贵司负责。特此通知。”2019年7月16日，被告向政府部门承诺保证截至2019年7月31日全面撤离升平路临铺。2019年7月17日，被告向原告发送微信：“尊敬的租户：现收到政府紧急通知，升平路临街商铺需要收回重新改建，另作规划用途。现要求各租户于2019年7月31日前完成搬迁，将店内自有物品进行搬离，逾期未搬离者，一切损失由租户自行承担，希望各租房积极配合工作。根据《协议书》第3条在合同期内如遇政府需要开发此地各租户须无条件交还和及时迁出用地，甲方不作任何经济赔偿。现我公司作出以下方案：2019年7月租金全部减免，水电费正常收费，多出押金分别进行退还，请各租户于完成搬迁之日起凭相关押金收据联系我方工作人员进行手续交接，8月1日前交接完毕，过期不候。感谢一直以来对我们工作的支持。”2019年8月3日，被告向原告发送微信：“尊敬的租户：有关于搬迁事宜，我公司已给予贵方足够时间。现政府部门需收回此地，已归属政府所有。我方已多次进行提醒，现对贵方不搬离行为视为财物放弃，后续有任何损失问题，我方概不负责。另外，对于逾期未搬离者，对我公司可能造成的损失，我公司将依法进行索赔。对于拖欠租金的商户，已严重违约，我公司将保留追究违约责任的权利。”另查明：被告于2019年7月9日向原告发送收据照片，上载涉案租赁物2019年4月1日至4月30日租金2200元、电费628元。被告称“这张单什么时候能给到？”原告未回复；被告于2019年7月11日再次将该收据向原告发送，并称“这个什么时候能给？”原告未回复；被告于2019年7月14日向原告发送收据照片，上载涉案租赁物2019年5月1日至5月31日租金2200元、电费351元。被告称“交租了老板。”原告未回复。双方均确认：涉案协议约定的租金是3000元/月，后双方协商租金为2200元/月；2019年10月9日，案外人古镇公司将涉案租赁物砌墙封住。被告在诉讼中陈述：涉案租赁物未取得建设工程规划许可证；同意向原告支付搬迁费1000元；被告未收取原告入场费，如收取会开收据；2019年7月的租金，由于原告未按期搬迁，故不能免租。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于被告诉请解除租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告明确涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《协议书》因违反法律强制性规定而无效。无效协议自始没有法律约束力，被告诉请解除无依据，本院不予支持。关于原告诉请搬迁费、押金、入场费及货物损失。关于搬迁费，原告无证据证明搬迁费已实际产生，但被告当庭同意向原告支付搬迁费1000元，属于被告对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。关于押金，如上所述，涉案协议已认定无效，被告收取押金无合同依据，应向原告返还，本院确认被告向原告返还押金9000元。关于入场费，涉案协议未约定入场费，被告对入场费亦不予确认，且入场费作为商用物业中的交易习惯，属于租赁费用的组成部分，原告主张退还无依据，本院对原告诉请入场费不予支持。关于货物损失，原告无有效证据证明被告实施了侵害行为，应承担举证不能的不利后果，本院对原告诉请货物损失不予支持。关于被告诉请返还涉案租赁物、租金、占有使用费、水电费及滞纳金。双方确认案外人古镇公司于2019年10月9日已将涉案租赁物砌墙封闭实际收回，故本院对此不再重复处理。关于租金与占有使用费，涉案协议已认定无效，被告诉请的租金实为占有使用费，可参照双方约定的租金标准予以认定。原告对拖欠2019年5月、6月占有使用费4400元无异议，本院予以确认。原告虽对2019年4月的占有使用费有异议，但无有效证据予以反驳，本院对其抗辩不予采纳。2019年7月的占有使用费，根据被告向原告发送的微信内容可知，被告承诺该月免租的前提是原告于2019年8月1日前完成交接。原告由于未达到被告给予的免租条件，故应继续向被告支付2019年7月的占有使用费。至于2019年8月至10月9日的占有使用费，原告亦应支付。综上，原告需向被告支付2019年4月至10月9日的占有使用费13838.71元（2200元×6个月+2200元÷31天×9天）。关于水电费，原告对被告诉请的水电费无异议，本院予以确认。关于滞纳金，涉案协议已认定无效，被告诉请滞纳金无合同依据，本院不予支持。综上，由于原、被告互负债务，为了便于双方实际履行，本院迳行将被告应向原告支付的搬迁费、押金共计10000元用予抵扣原告应支付的等额占有使用费，抵扣后原告还需向被告支付2019年4月至10月9日的占有使用费差额3838.71元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张永康与被告招慧婷于2016年10月20日签订的《协议书》无效；二、原告张永康应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告招慧婷支付2019年4月至10月9日的占有使用费差额3838.71元，2019年5月15日至7月15日的电费979元，合计4817.71元。三、驳回原告张永康的其他诉讼请求；四、驳回被告招慧婷的其他诉讼请求。如原告张永康未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取375元，由原告张永康负担277元，被告招慧婷负担98元；反诉受理费101元，由原告张永康负担92元，被告招慧婷负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年十一月三十日书记员 余柔敏