湖北省浠水县人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂1125民初498号原告：李春林，女，1972年1月10日出生，汉族，住所湖北省浠水县。委托诉讼代理人：夏林，湖北文海律师事务所律师，执业证号：14211199911744414，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、和解，提起反诉、上诉，代收法律文书等。被告：苏小强，男，1977年11月1日出生，汉族，住所湖北省浠水县。被告：朱双能，男，1975年5月19日出生，汉族，住所湖北省浠水县。被告：李公利，曾用名李功利，男，1971年1月8日出生，汉族,住所湖北省浠水县。委托诉讼代理人:郭存孝,湖北功竞元律师事务所律师,执业证号:14211200810431211，代理权限为一般代理。被告：湖北同发置业有限公司，住所浠水经济开发区翟港路188号，统一社会信用代码914211255769995584。法定代表人：李申孟，该公司总经理。委托诉讼代理人陶磊，湖北众之声律师事务所律师，执业证号14211201110740946。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、和解，提起反诉、上诉，代收法律文书等。原告李春林与被告苏小强、朱双能、李公利合同纠纷一案，本院于2018年11月5日作出（2018）鄂1125民初2529号民事裁定，驳回原告李春林的起诉。李春林不服提出上诉，黄冈市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）鄂11民终2812号民事裁定，撤销原一审裁定，指令本院审理。本案诉讼中，依原告申请，本院依法追加湖北同发置业有限公司（以下简称同发公司）为共同被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李春林及其委托诉讼代理人夏林，被告苏小强、朱双能，被告李公利及其委托诉讼代理人郭存孝，被告同发公司委托的诉讼代理人陶磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春林向本院提出诉讼请求，1.依法判决或调处被告苏小强、朱双能、李公利恢复原告原旧混泥土二连半房屋一栋或给付按双方约定的95.6平方米房屋一套（每平方米5000元）和二号、三号车库两间（20万元/间）及应支付原告还建房装潢补偿金10万元，并由被告承担因房屋买卖产权应返还原告的5万元，合计应赔偿原告102.8万元。2.由被告负担本案诉讼费用。诉讼中，原告明示其诉讼请求为由四被告共同连带赔偿损失102.8万元。事实和理由：2014年5月3日，被告苏小强、朱双能、李公利与原告签订了一份《拆迁还建协议书》，约定将原告拥有的旧房地皮约260平方米，全部交由被告方拆除，统一规划建设，经原、被告协商确定房屋拆迁后的置换权。第二条约定，房屋建成后，被告应给原告方还建房屋三套，其中壹大套和两小套，大套9层，面积不低于125平方米，小套5层和6层各一套，面积不低于90平方米（尚有一套房屋未交付给原告）。楼层为正层，停车位不算，车库两间；装潢补偿金人民币壹拾万元整。各种税费契费由被告方负责，房产证各种手续齐全，并且三户水电开户到位，原告方进去直接装修。还建房和装潢补偿金在被告方建设竣工后一并交付给原告方（5层、6层户型由原告选择）。但被告方未按该协议履行义务，反而随手处理合同及协议书上没有明确规定的事项，将原告出卖的还建房第五层擅自与第三方调剂，导致原告至今无法收取因该房屋产权等手续办下来交付原告五万元的经济损失，其损失应由上述被告返还原告。因案涉楼盘属被告同发公司开发的，故同发公司应对案涉债务承担连带清偿责任。原告认为案涉拆迁还建协议违反了法律法规的强制规定，给原告带来的上述经济损失102.8万元，理应由上述被告进行赔偿，特依法起诉，望判如所请。被告李公利辩称,1.答辩人同意对原告进行补偿，补偿原则应当按照实际占用面积（比协议中约定的面积少66平方米）进行补偿，可以参照原约定的补偿标准，按照比例进行补偿；2.合同约定装潢补偿金在建设项目竣工后一并交付，目前该房屋未竣工验收，原告的该主张未到期，但答辩人可用原拆迁保证金抵付；3.原告要求答辩人返还5万元的损失是另一法律关系，与本案不具有关联性，不应当一并处理。被告苏小强、朱双能共同辩称，1.依法核实原拆迁还建协议书中李春林房屋的土地面积；2.由于原告在诉讼中提到了经济赔偿，我方依法请求对李春林原来的旧房屋进行价值评估，如果评估后李春林的旧房价值不到60万，我们现在给她的不止这么多；3.原告提出返还房屋买卖产权的5万元与我们无关，是李春林自己买卖房屋造成的；4.浠水城区的房价和车库的价格没有原告主张的那么高。被告同发公司辩称,1.我公司与其他三被告无共同拆迁他人房屋行为，亦无委托代理关系。三被告与原告订立房屋拆迁补偿协议系个人行为，与公司无关。2.同发公司开发的东瑞华府项目所使用的土地均为合法拍卖所得，原告与三被告订立合同所取得的土地不在房屋开发的范围内。公司也未从中收益，故原告请求被告公司承担连带责任无事实及法律依据。3.本案原、被告所订立的合同违反了土地使用权非经法定程序，不能进行私自转让的强制性法律规定，也违反了国家土地法规，损害了国家集体利益，故该合同为无效合同。同时，原告及其他三被告对该合同的订立主观上存在违法的故意，基于此合同所取得的利益为违法所得，原告通过诉讼主张其利益合法化不应予以支持。4.原告要求三被告折价对其补偿，被告公司认为其受到的损失应该进行科学合理的评估而非基于其主观臆断。原告应提供证据证明其损失是科学的，并且有相关证据作为支撑。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，应予以驳回。当事人举证、质证及本院认证意见如下：一、原告提交的证据材料及被告的质证意见1.原告、被告身份、户籍、企业信息，拟证明原、被告相关信息，是适格的诉讼主体。2.2014年5月3日，原告与被告李公利、苏小强、朱双能签订的拆迁还建协议书，拟证明在2014年5月3日，原、被告就原告的旧房屋拆迁及还建达成的协议。3.苏小强、朱双能于2018年7月23日出具的承诺书，拟证明被告承诺将后院北边靠岸2号、3号车库给原告的事实。4.2017年5月7日，原告与谢先云之间的购房协议及收条，拟证明：根据原告与谢先云的购房协议，该房屋有5万元由于被告方不能提供房屋产权手续导致买房人不能如期支付5万元给原告造成的损失。5.2014年5月3日，原告出具收到被告交拆迁保证金10万元的收条，拟证明三自然人被告按原拆迁还建协议书履行了交纳拆迁保证金的义务。6.2016年4月19日的交房登记表，拟证明被告李公利、苏小强、朱双能按照协议将1-901号房向原告交付，也履行了一部分义务。7.浠水县规划局于2014年12月24日出具的建设工程规划许可证、同发公司东瑞华府小区规划图，拟证明东瑞小区项目是由同发公司开发的。8.同发公司授权委托书，拟证明东瑞小区系同发公司开发且委托被告李公利为项目负责人。9.浠水县国土资源局违法建设处理情况表，拟证明同发公司开发的东瑞小区项目系违建项目，该建筑面积包含原告李春林被拆迁的房屋面积。10.2019年浠水县万景凤凰城6、7栋房屋原价格一览表，东瑞小区1单元1-1201号房商品房买卖合同书，拟证明：在2019年浠水县城区同期的房价接近每平方米5000元，而被告同一小区的房屋在2018年的售价接近4400元。经当庭质证，被告李公利认为：对证据材料1、4、5,6至8无异议。对证据材料2真实性无异议，对合法性有异议，是无效协议。认为证据材料3李公利未签字，应由另外两个被告确认真实性。即使承诺书是真实的，因为双方分歧较大，亦无法解决问题。对证据材料9真实性无异议，对证明目的有异议，是违建，但不能证明是占用原告的房子而违建。对证据材料10有异议，万景凤凰城的房价与东瑞小区没有可比性。对东瑞小区的卖房合同有异议，是复印件。经当庭质证，被告同发公司认为：对证据材料1、5、6无异议。对证据材料2真实性无异议，对合法性有异议，乙方是李春林、李建军签字，即便李建军逝世了，但其有子女及父母存在，也是其法定继承人，应该明确是否对其遗产进行继承。对证据材料3真实性无异议，合法性有异议，承诺书属于拆迁还建协议的履约性，是主、次合同的关系，如果主合同无效，则承诺书及拆迁补偿金均无效。对证据材料4真实性无异议，对关联性有异议。卖给谢先云的房屋是原告在被告处取得房屋后的自行处分，与本案无关。对证据材料7真实性无异议，对证明目的有异议。房屋是同发公司开发的，不是与三自然人被告联合开发。对关联性有异议，与本案无关。对证据材料8真实性无异议，对证明目的有异议。授权委托书中明确李公利为同发公司的项目负责人，权限为办理开发的合法手续，并非授权其对周边房屋进行拆迁。对证据材料9真实性无异议，东瑞小区只是超高超面积，并非同发公司在开发过程中侵占了原告的土地。对证据材料10“三性”均有异议，不能达到原告的证明目的。经当庭质证，被告苏小强、朱双能共同认为：同意李公利及同发公司的质证意见。补充意见如下：证据材料3承诺书是在起诉前，李春林及其代理人周启清找到我们，承诺本纠纷协商解决且保证不起诉我们才写的，且口头约定如果起诉则承诺书无效。二、被告提交的证据材料以及原告的质证意见㈠被告李公利提交的证据材料：11.2017年5月1日，原告与买房人谢先云签订的购房协议及25万元的购房款收条，拟证明我们已经还建了该套房屋，原告已经出售，价格为30万元。12.李春林1-901号房屋所欠费用清单共计14490.72元，拟证明被告还建原告房屋，原告应当支付所发生的税费，可以在损失中进行抵扣。13.原告于2014年5月3日出具的收到10万元保证金收条，拟证明被告支付了10万元的拆迁保证金。14.东瑞小区交房（交钥匙）登记表，拟证明被告部分履行了还建义务。15.拆迁还建协议书，拟证明原告提供的拆迁还建条件为旧房地皮一块，占地面积约为260平方米，其中还包括门口场地。16.土地使用证，拟证明原告实际的宅基地面积只有194平方米，超出的66平方米原告不享有权利。17.村委会调解记录原件（其中原主办法官余慧峰参加），拟证明村委会明确原告不能将门前空地进行交易，应按实际面积计算。18.村委会证明原件，拟证明云路口社区七组夏家湾老湾包含原告在内的四家门口场地面积约为230平方米，属集体所有，任何人不得侵占，更不得利用该处土地获取利益。经当庭质证，原告认为：对于证据材料11、13、14无异议。证据材料12中，装修物业费、垃圾费均已交了；电费、天然气费收高了，讲好了要待交付第二套房子时给，但至今仍未交付第二套房子，故未给付。对证据材料15至18因超过了举证期不予质证。被告苏小强、朱双能共同认为：对证据材料11到18均无异议。被告同发公司认为：同意对超过举证期的证据材料15至18予以质证，对证据材料11至18均无异议。原告私自将村集体享有所有权的宅基地与他人进行交易，损害村集体的利益；且本案诉讼标的直接与村集体的利益具有关联性，故本案应当追加村委会为本案第三人参加诉讼。㈡被告苏小强提交的证据材料：19.原、被告于2014年5月3日签订的拆迁还建协议书，拟证明拆迁还建的事实存在；对于李春林虚报的面积有异议。20.2016年4月19日，苏小强与原告签订的还建房交房协议原件，拟证明我们部分履行了拆迁还建协议。21.东瑞小区交房（交钥匙）登记表，拟证明我们部分履行了拆迁还建协议。22.原告与2014年5月3日出具的收到10万保证金的收条，拟证明我们部分履行了拆迁还建协议。李春林要向被告返还拆迁保证金10万元。23.浠水县土地局于1986年9月10日颁发姓名为李号明的土地使用证原件，拟证明李春林房屋土地面积为194平方米，房屋建筑面积只有110.04平方米。24.东瑞小区购房合同原件两份（1-1001房买受人为王俊，购房单价为3068元/平方米，2-403房买受人为刘勇，购房单价为2763元/平方米），拟证明东瑞小区房屋销售价格。经当庭质证，原告认为：对证据材料19、20、21无异议；对证据材料22真实性无异议，按照约定，拆迁保证金应该在合同履行完毕后再返还；证据材料23，合同签订时土地使用权证已经交给被告方了，被告就已经知道了土地的实际面积，不存在隐瞒虚报的事情存在，且不应凭土地面积进行还建；对证据材料24真实性有异议，无买受人的身份信息，该两份合同均无签订时间及销售时间，不清楚房屋是什么时候卖出的。被告李公利认为：认为证据材料23土地证上载明的权利人与原告不属于同一人，原告应提供相关的证据证实；对其余的证据材料均无异议。被告朱双能、同发公司共同认为：对证据材料19至24均无异议。被告朱双能、同发公司未向本院提交证据。㈢本院依职权调取的证据材料25.2018年9月4日上午，本院关于本案的庭审笔录一份共计11页。经当庭质证，各方当事人均表示无异议。三、本院的认证意见证据材料1、5、6，11、13、14，19至21，25，对方当事人无异议，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为定案依据。证据材料2至4，7至9，22、23，对方当事人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。证据材料15至18虽属超过举证期限提交的，但与本案有关联性，能与其他证据相互印证，故本院予以采信。证据材料10、24，真实性无法确认，故本院不予以采信。证据材料12，物业费用与本案不具有关联性，故不予采信。根据以上原、被告举证、质证以及本院认证意见，结合双方当事人庭审陈述，本院确认案件主要事实如下:2014年5月3日，被告李公利、苏小强、朱双能（东瑞小区项目部）作为甲方，原告李春林及其丈夫李建军（2016年11月因交通事故死亡）作为乙方，双方签订拆迁还建协议书一份。约定乙方将位于浠水经济开发区云路口村七组旧房地皮一块，占地面积约260平方米（包含门口场地）转让给甲方从事房地产开发建设。其中第二条约定：在房屋建成后，甲方应补偿乙方房屋三套（大套九层，面积不低于125平方米，小套5层和6层各一套，面积不低于90平方米）；车库两间，装潢补偿金10万元。第三条约定“乙方转让原有房屋手续和土地证件，乙方必须确定土地四至界限，负责周边四至隔壁左右的关系协调，确保无第三方对此房屋和土地所有提出争议，配合维护甲方工程建设。”第四条约定：协议签订后，甲方拆除乙方地面房屋并向乙方支付拆迁保证金10万元，合同执行完成后乙方必须退还甲方。合同订立当日，被告李公利支付10万元拆迁保证金给原告李春林及其丈夫李建军。在开发过程中，被告李公利、苏小强、朱双能借用同发公司名义于2014年14月24日办理了建设工程规划许可证，该证载明：建设规模一栋9层，建筑占地面积317.75平方米，计容总建筑面积2685.05平方米。但案涉楼盘已办理出让的国有土地面积981.5平方米，实际占地面积1098.9平方米，超批准用地面积117.4平方米（其中包含本案争议的部分土地）。实际建设规模17+1+1层，建筑面积11945.37平方米，至本案法庭辩论终结前，东瑞小区楼盘违法建设情况仍在相关职能部门处理之中。房屋竣工后，被告苏小强代表浠水东瑞小区项目部于2016年4月19日交付原告1-901房一套，面积为132平方米。2017年5月1日,原告李春林与案外人谢先云订立购房协议，约定将其还建的另一套房屋即1-502室（面积为95平方米）以30万元的价格出售给案外人谢先云；谢先云一次性支付其人民币25万元；余款5万元在取得房产证后再付给原告。2018年6月14日，本案被告向原告交付1-502A号房。至起诉前，被告尚有一小套还建房未交付。因原、被告双方在交付车库的过程中发生纠纷。2018年7月23日，被告苏小强、朱双能与原告李春林签订承诺书，承诺被告李公利、苏小强、朱双能同意将东瑞小区后院北边靠岸的第2号和第3号车库还建给原告李春林，但被告李公利认为其未在该承诺书中签名确认。双方的纠纷仍未得到化解，原告遂提起本次诉讼。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。根据该规定，违法建筑的认定权和处罚权属于行政主管部门。本案当事人约定以建成的房屋还建，案涉的建设工程违法，则对违法建筑的转让还建亦属违法。本案案涉已建成的房屋因未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，根据上述规定，对此违法行为是采取限期拆除，还是没收实物或者违法收入的行政处罚，是否进行罚款，应先由城乡规划主管部门作出，且案涉楼盘的违法建设行为仍在相关职能部门处理之中。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：㈠依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；㈡依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；㈢依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；……”故本案应待城乡规划主管部门、自然资源主管部门等相关职能部门作出认定和处罚后，才能作为民事案件进行审理，因此，本案属于法律规定暂不能起诉的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划”。本案当事人超规划、超面积建设的行为，与该规定所列情形相同，对相关的起诉，人民法院在诉讼程序上亦应参照该规定，予以驳回。综上所述，原告在本次诉讼中不符合起诉条件，对其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李春林的起诉。本案已收取的受理费14025元，予以退还（由原告李春林于本裁定生效后凭相关手续到本院领取）。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  罗爱东审 判 员  张 乔人民陪审员  张卫军二〇一九年十二月二十一日法官助理朱丽萍书记员鲁敏