成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6065号 原告：成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区二环路西一段15号3楼6号。 法定代表人：黄福洲，董事长。 委托诉讼代理人：杨飞，该公司工作人员。 被告：四川红泰房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区太平园西路二段294号。 法定代表人：赵兵，董事长。 委托诉讼代理人：雷建，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：丁维，泰和泰律师事务所律师。 原告成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安公司）与被告四川红泰房地产开发有限公司（以下简称红泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月23日受理后，依法适用简易程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告恒安公司委托诉讼代理人杨飞、被告红泰公司委托诉讼代理人雷建、丁维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒安公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠原告物业费785097.67元及欠费总额24%的违约金292430.27元;2.诉讼及准备期间、合理支出的费用200元由被告承担。事实和理由：2012年6月17日、2015年1月22日、2018年6月15日，原告与成都市温江区红泰翰城业主委员会分三次签订了《红泰翰城物业服务合同》。原告依约提供了物业管理服务，被告依约应当向原告支付物业管理服务费。截至2018年12月31日，被告尚欠物业费785097.67元未支付。原告已向被告发出催缴通知。 被告红泰公司辩称，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》对被告没有约束力；该合同没有明确物业服务区域范围，也未约定对案涉物业进行收费。车位位于红泰瀚城负一层，由被告自持，商业房屋位于住宅区域外部，原售楼部、新知图书城等建筑为独栋房屋，形成独立区域。被告并未纳入业主大会范围，也未授权业委会与原告签订物业服务合同，业主委员会与原告签订的物业服务合同无效。案涉物业由被告自行维护，被告从未履行物业服务行为，即便被告有缴纳物业费义务，亦请求法院调减物业费及违约金金额。原告拆除小区地下车位道闸，收取了清洁费，相应车位物业费用不应当再收取。部分物业费用已经超过诉讼时效。违约金请求金额过高，超过实际损失，请求予以调减。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：2005年12月20日，原告恒安公司（乙方）与被告红泰公司（甲方，案涉项目开发企业）签订《前期物业管理服务合同》及《“红泰翰城”前期物业服务合同补充协议》。合同约定：1.甲方选聘乙方对“红泰翰城”提供前期物业管理服务事宜。2.委托管理期限暂定两年（2005年12月20日至2007年12月19日），合同期满前一个月，若业主大会尚未成立，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应就本合同期满前选聘新的物业管理企业。3.已经竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的住宅物业超出总面积在20%以内，甲方不缴纳物业服务费。如超出20%，将超出部分多层部分的物业服务费甲方按每平方米0.7元缴纳；住宅物业高层部分每平方米1元；底层商铺部分物业服务费每平方米1.2元。4.未出售的地下停车场车位甲方委托乙方租赁的，乙方按成都市物价局审核的标准向业主出租；乙方代甲方出租车位后乙方扣除停车管理服务费每月50元，其余收入按出租合同如实交予甲方。未出租车位乙方不向甲方收取物业服务费用。5.合同附件一物业构成明细中，确认包含商业用房三幢14052平方米；地下车位、设备用房11258平方米；合计132000平方米。 2008年4月7日，双方工作人员会商案涉项目的后期遗留问题并制作会议纪要，纪要载明，物业公司与开发公司签订合同，由物业公司完善停车收费手续，开发公司协助；商业部分物业管理由红泰公司进行。 2008年4月8日，红泰公司向恒安公司发函，称招商过程中向商家承诺免收三年物业管理费。商业部分由红泰公司进行管理，如恒安公司进行商业部分物业管理，由红泰公司按每平方米0.5元进行补贴。 2009年6月3日，双方签订《红泰·翰城商业物业服务补充合同》。合同约定：1.为配合甲方招租，首次物业管理费的缴纳时间为2009年9月1日；红泰翰城销售中、新知图书二层以及红泰商业街上的商业部分，甲方未销售且未出租的商铺，甲方不支付物业管理费，乙方对上述商业外围每天进行清洁维护，甲方销售或出租后乙方开始收取物业管理费。 2012年6月17日，恒安公司与案涉小区业主委员会签订《红泰瀚城物业服务合同》。合同约定：1.物业总面积139800平方米；其中住宅112003平方米；非住宅14982平方米；地下停车位170个，地面停车位585个。2.收费标准，多层住宅每月每平方米0.7元；高层住宅每月每平方米1元；商业每月每平方米2元。地下车位清洁服务费每月60元（已售车位由买受人缴纳）；露天车位由使用人缴纳，每月50元（1.8L以下）70元（1.-2.5L）或100元（2.5L以上）。3.物业费按月或季缴纳，当月缴纳，逾期按应缴纳物业服务费总额每天千分之三计算违约金。 2015年1月22日，恒安公司与案涉小区业主委员会续签《红泰瀚城物业服务合同》，地面停车位变更计为385个，价格、逾期缴费违约金等合同内容未变。 2018年6月15日，恒安公司与案涉小区业主委员会续签《红泰瀚城物业服务合同》，价格变更为多层住宅每月每平方米0.7元；高层住宅每月每平方米1元；商业每月每平方米1.50元。露天停车位、地下车位清洁服务费由车位使用人或车位产权所有人缴纳；每月50元（1.8L以下）70元（1.8-2.5L）或100元（2.5L以上）。逾期缴纳物业费违约金标准为，未缴纳总额千分之一。 2018年10月9日，恒安公司向红泰公司发出催缴函件，主张截止2018年9月30日的物业费1011264.94元，其中72个商铺及营业用房4处物业费684464.94元，地下车位86个326800元，且主张2017年6月6日发出过催收函（原告出示了该函件）。2018年10月16日，红泰公司回函陈述关于物业费的相关意见（内容与本案答辩意见相近） 另查明，1.被告向本院提交、产权证明、公证书（主要内容为照片、视频）、照片、收据、等证据材料，拟证明，案涉物业系独立物业区域，由被告在进行日常维护，承担了物业服务工作，原告未履行物业服务义务；被告收取了案涉车位的费用。原告陈述，业主自行将车停放于地下，仅收取了地面车位的清洁服务费，并未出租相应车位。 2.诉争相关物业构成情况如下：商铺68个、售楼部入口大厅（建筑面积739.31平方米）、新知图书城（建筑面积1230.4平方米）、圆梦源（建筑面积985.85平方米）、数码广场（建筑面积3151.29平方米）、风华庭背面商业（建筑面积123.22平方米）、地下停车位86个。原告主张2015年1月至2018年12月31日期间的商铺及车位物业费用785097元；其中2015年1月至2015年9月份（不含新知书城）金额为90481.12元；2015年10月至2018年12月期间费用（不包含新知图书城）为331300元；2015年1月至2015年9月份车位物业费46440元，2015年10月至2018年12月车位物业费196080元。新知图书城2015年1月至2015年9月物业费为22147.2元，2015年10月至2018年12月90434.4元。对于前述金额核算情况，被告因诉讼时效原因，不认可1至9月份物业费，也未提交核算金额；2015年10月至2018年12月期间商铺的物业费（不包含新知图书城）认可331300元核算正确；2015年10月至2018年12月车位物业费196080元核算金额正确；新知图书城2015年10月至2018年12月（因主张2018年8月至11月已经出租，虽承租人未缴纳物业费，但应当由承租人交纳）34个月，核算金额为83052元。 被告陈述，小区存在违法搭建，消防措施存在安全隐患，家中发生被盗情况，并提供部分照片佐证。 本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。第三十三条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告系案涉小区的唯一物业服务公司，其与业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告签订的前期物业服务合同终止。被告应当依照业主委员会与原告签订的《红泰瀚城物业服务合同》的约定，履行支付物业服务费的合同义务。2018年10月原告正式发出催交物业费用的书面函件，无充分证据证明此前进行了催交，被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以支持，故物业费应从2015年10月起算。根据《最高人民法院》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，被告应支付新知图书城2018年8月至11月的物业费。综上，商业用房部分，被告应缴纳2015年10月至2018年12月期间物业服务费421734.4元（=331300+90434.4）。被告抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。 关于违约金的诉讼请求，原告主张违约金金额的24%，显著高于其实际损失，本院酌定支持42173.4元。 关于车位部分物业费的诉讼请求，本案中，2012年与2015年原告与业主委员会签订的《红泰瀚城物业服务合同》中表述为“已售车位由买受人缴纳”，不包含未销售车位的物业服务费用，该期间物业费本院不予支持。2018年6月签订的合同，虽变更表述“地下车位清洁服务费由车位使用人或车位产权所有人缴纳”，但从庭审查明的事实来看，较多车辆停放在地下停车位，该部分车辆已经缴纳相应费用，原告陈述该部分车辆是业主自行停放；首先该部分不当停放与原告管理不当有关；其次，常理来看，车辆较多的情况下，地面停车位不足的可能性较高，部分车辆停入地下，如支持原告诉讼请求，可能导致原告重复收取车位清洁费，故原告关于车位部分清洁费的诉讼请求，本院不予支持。 关于诉讼及准备期间、合理支出的费用200元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下: 一、被告四川红泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告成都恒安五洲物业管理有限公司支付物业管理服务费421734.4元及违约金42173.4元； 二、驳回原告成都恒安五洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14500元，由原告成都恒安五洲物业管理有限公司成都分公司负担6500元，被告四川红泰房地产开发有限公司负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  于 磊 人民陪审员  代君秀 人民陪审员  葛 敏 二〇一九年十二月十日 书 记 员  李 洋