贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初10564号原告：李四梅，女，1978年9月23日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：舒友波，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710119734，特别代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县。系该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，1989年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。系该公司员工，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201199911905797，一般代理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201910093679，一般代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201811070510，一般代理。原告李四梅与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告李四梅之委托诉讼代理人舒友波，被告伟庭公司之委托诉讼代理人胡春雪、徐蓉，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人李红英、李享，第三人众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李四梅向本院提出诉讼请求:1.判令二被告退还原告团购款60000元，并自2017年12月27日起以团购款金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，赔偿原告资金占用损失至团购费全部退还之日。2.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：被告麒鑫房开公司系花溪新时代·麒鑫商业广场的开发商。原告基于购买该楼盘房屋的目的，按照被告麒鑫房开公司的销售策略和流程，于2017年12月27日向被告伟庭公司交纳购房团购款60000元，被告伟庭公司承诺，如原告购房不成功，则退还原告交纳的所有费用。后因被告麒鑫房开公司自身原因，原告与其达成退房协议，原告不再购买该房屋。原告退房后多次找被告伟庭公司退还团购款，但其拒不退还。二被告虽属不同经营主体，但原告是基于对被告麒鑫房开公司开发主体的信赖，才向被告伟庭公司交纳团购款，伟庭公司本质上属于麒鑫房开公司的销售部门，双方是利益共同体，因此，二被告应当共同承担退还和赔偿原告款项的责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告伟庭公司辩称，我方是根据麒鑫房开公司的委托进行销售，所有过程均已告知该公司，我方作为销售代理公司，对客户的服务及工作均无过错，在购房人成功购房后，购房人即享有了团购优惠，故其支付的团购费不应退还，因此我方不认可原告的诉讼请求，对于原告主张的团购费及资金占用损失不应退还及支付。被告麒鑫房开公司辩称，所有购房人缴纳的团购费均未经我公司同意，均未开具我公司收据，未进入我公司账户，而是由伟庭公司私自收取和自行向购房户开具收据，其行为违反与我公司之间约定，侵害购房人利益，根据合同相对性原则，购房人只能向其缴纳的相对人主张返还权利。若团购费的性质是居间服务费，伟庭公司缺乏收取居间服务费的事实依据和法律依据，在我公司与伟庭公司签订的《独家销售代理合同》中没有任何同意、委托伟庭公司收取居间服务费，反而是明确了我公司以代理佣金的形式给付伟庭公司销售中介服务费，其另行收取居间费缺乏法律依据，应由伟庭公司返还购房人。针对团购费，我公司已向公安机关报案并受理，请求法院中止审理或者移送公安机关并案处理。第三人众横城公司述称，原告参加团购活动已实际享受销售单价上优惠，原告与麒鑫公司签订《退房协议》，是自愿放弃权利，居间协议作为商品房买卖合同的关联协议，不因合同解除而无效。我公司接受伟庭公司的委托对涉案项目房屋进行销售，作为受托人，在办理委托事项中并无过错，原告无权要求我公司退还团购费。《居间服务协议》名为居间实为参加团购活动的协议，不违反法律规定，团购费是对溢价部分的损失弥补，团购费按照正常流程是应先到麒鑫公司，由麒鑫公司分配给伟庭公司，再分配给我公司，返还团购费的主体应是最终利益享受者麒鑫公司和伟庭公司。因此，请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：“第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘花溪新时代’项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭公司（甲方）与第三人众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年12月27日，原告李四梅与伟庭公司签订《伟庭居间服务协议》，“伟庭公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号B4-1-1731、B4-1-1732，服务费60000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告李四梅向伟庭公司交团购费60000元，伟庭公司向其出具了一张收据，注明“收到李四梅B区负一层B4-1-1731、B4-1-1732交来团购费陆万圆整”。同日，原告李四梅在两份《负一楼客户签约确认单》签字确认记载“铺号：B区负一层B4-1-1731、B4-1-1732面积分别为9.19平方米、13.62平方米，单价特价均10000元/平方米，签约后总价分别为91900元、136200元，B4-1-1731号房屋付款日期：2017年12月27日付款46000元，2018年6月26日付款45900元；B4-1-1732号房屋付款日期：2017年12月27日付款682000元，2018年6月26日付款68000元”。同日，原告李四梅与被告麒鑫房开公司签订签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2558号、2017-2559号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】［【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负一层Ｂ4-1731号房、Ｂ4-1732号房，建筑面积别为9.19平方米、13.62平方米，商品房单价均为每平方米10000元，总金额分别919000元、136200元，Ｂ4-1731号房：买受人于2017年12月27日支付总房款50%首期款：46000元整，2018年6月26日付清尾款金额为45900元整办理分期付款；Ｂ4-1732号房：买受人于2017年12月19日支付总房款50%首期款68200元整，2018年5月19日付清尾款金额为68000元整办理分期付款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。因被告麒鑫房开公司未能按约定时间交付房屋，2019年4月30日，原告李四梅（乙方）与被告麒鑫房开公司（甲方）签订两份《补充协议》，分别约定“甲乙双方于2017年12月27日签订花溪新时代麒鑫商业广场楼盘《商品房买卖合同》，甲方将其共建设的房屋出卖给乙方（房屋位置为花溪新时代麒鑫商业广场B区幢负一层B4-1731号房、B区幢负一层B4-1732号房，建筑面积：9.19平方米、13.62平方米，合同总价款分别：91900元、136200元，已支付甲方购房款分别：91900元、136200元）由于甲方不能预知的原因至今未能完善房屋销售登记手续，同时发生逾期交房情形，现经甲乙双方协商达成如下补充协议，以供甲乙双方共同遵照履行：一、乙方选择退房，甲方同意退房，双方同意在签订本补充协议后一个月内甲方退还已收到乙方的购房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金；超过上述规定期限一个月退还房款的按照已付房款的9.3%年利率计算支付违约金；超过上述规定期限三个月退还房款的按照已付房款的9.3%年利率双倍计算支付违约金”。因被告麒鑫房开公司未能按约定时间交付房屋，2019年7月15日，原告李四梅（乙方）与被告麒鑫房开公司（甲方）签订两份《退房补充协议二》，对前述所购商铺达成退房及退还购房款并支付违约金的协议。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.被告伟庭公司提交2018年1月1日被告麒鑫房开公司加盖印章的《麒鑫商业广场截止2017年12月31日已团购未签合同名单》复印件，拟证实被告麒鑫房开公司对收取团购费的事实知晓，被告麒鑫房开公司认为不能证实其同意被告伟庭公司及下游公司收取居间服务费，且原告未在名单范围，与本案无关联。3.被告麒鑫房开公司提交2017年7月7日通过QQ邮箱向被告伟庭公司发送的《关于销售代理违约行为进行整改的通知》，被告伟庭公司质证意见为未收到该通知。被告麒鑫房开公司提交贵阳花溪区住房和城乡建设局于2019年5月5日作出的花建通（2019）41号文件《关于违规销售“新时代·麒鑫商业广场”房屋的处理意见通知》，拟证实已明确团购费的退还主体是伟庭公司，麒鑫公司要承担的仅为无条件退房及退还已收取的房款。被告伟庭公司质证意见为：对该份文件已提起行政诉讼，文件的合法性待定。被告麒鑫房开公司提交委托函、立案通知书，拟证实伟庭公司伪造其印章签订委托函，涉嫌犯罪，花溪区公安分局已立案侦查。被告伟庭公司质证意见为：案件尚在调查中，与本案无关联性。被告麒鑫房开公司提交《销售底价表》，拟证实团购费未纳入房款总价，购房人并未获得房款上的优惠。被告伟庭公司质证意见为：充分说明溢价部分65%属于房开，35%属于我方，但我方并未收取溢价部分佣金。被告麒鑫房开公司提交佣金情况表及银行流水，拟证实已支付伟庭公司及相关联的伟庭茂公司佣金3561.7085万元，被告伟庭公司质证意见为：需要向财务核实，但并未支付完毕，且提交欠款明细表，被告麒鑫房开公司认为系单方制作，与财务对接数据不符，不予认可。4.审理中，被告麒鑫房开公司提出案涉收取的团购费涉嫌刑事犯罪，请求中止审理，移交公安机关。经审查本院未予准许。5.庭审中，被告麒鑫房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。6.诉讼中，原告要求第三人与二被告共同承担返还团购费的责任。7.案涉团购费，被告伟庭公司及第三人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭公司实际分配所得10%，第三人众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《伟庭居间服务协议》、签约确认单、收据、《退房补充协议二》、商品房预售许可证、立案通知书、银行流水凭证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭公司独家销售，被告伟庭公司又将案涉房屋交由第三人众横城公司销售执行。被告伟庭公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭公司系麒鑫房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭公司出具收据收取后由其与第三人众横城公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实伟庭公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭公司予以返还。第三人众横城公司与被告伟庭公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭公司返还团购费60000元及支付从2017年12月27日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及第三人众横城公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2017年12月27日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李四梅团购费60000元及支付资金占用费（自2017年12月27日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告李四梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞审 判 员  葛 坚审 判 员  马显丽人民陪审员  杨大德二〇一九年十二月二十日书 记 员  吴梓钥书 记 员  张晓燕