广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38063号原告（反诉被告）：黎国举，男，1981年12月28日出生，汉族，身份证登记地址广东省佛山市顺德区。原告委托诉讼代理人：黄旒、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。被告（反诉原告）：傅万敢，男，1979年7月21日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县。被告（反诉原告）：广州市尚百餐饮服务有限公司，住所地广州市越秀区惠福东路550号345、346。法定代表人：傅万敢。两被告共同委托诉讼代理人：宋筠、冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。第三人：梁长成，男，1962年10月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。第三人：张世良，男，1981年7月3日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。第三人：吴飞，男，1961年6月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告黎国举与被告傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司，第三人梁长成、张世良、吴飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄京穗、黄旒，两被告共同委托诉讼代理人宋筠、冯梓欣，第三人梁长成的委托诉讼代理人宋珠华，第三人吴飞到庭参加诉讼；第三人张世良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付2017年1月1日至判决生效之日止的租金（634.9元/月）；2.判令两被告立即向原告支付逾期支付2017年1月1日至2019年6月17日租金的违约金（以各月应交租金634.9元/月为基数，按日千分之五的标准，分别自各月的第6日起计至实际清偿之日止）；3.判令解除原被告之间的租赁关系；4.判令被告立即返还原告的物业位于越秀区惠福××354商铺。事实与理由：原告是广州市越秀区惠福××354商铺的所有权人。2015年7月11日，原告向李雪芳等31位业主代表出具了《授权委托书》，授权其代为处理商铺的招商、出租、经营、管理等事项，在31位业主代表召开商铺业主代表会议对商铺的招商、使用、经营、收益和管理等事项作出具体详细决定后，根据商铺业主代表会议书面决议内容及事项，转委托梁长成、张世良、吴飞三位商铺业主设立的广州添顺商务服务有限公司（以下简称添顺公司）代表原告对外签订包括但不限于签署招商文件、租赁合同、物业管理合同以及催收、追缴租金、收益等，添顺公司代表原告行使商铺的招商权、使用权、经营权和管理权等权利须以该31位业主代表作出商铺业主代表会议书面决议授权为依据；等等。授权委托期限自2015年7月1日起算5年。同日，原告向前述31位业主代表中的王隽美等5位业主代表出具了《授权委托书》，授权其设立的联名账户收取原告商铺出租、经营所得的租金及其他收益，向原告指定的银行账户分配商铺租金及收益，授权委托期限自2015年7月1日起算5年。2016年7月1日，添顺公司与被告傅万敢签订了《广州市房屋租赁合同》，将商铺出租给两被告使用，约定租赁期限自2016年7月1日至2021年6月1日，其中2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，每月租金为846元，租金按月结算，由被告在每月第5日前按转账付款方式缴付，逾期交付租金的，每期一日，被告须按当月租金金额的10%支付违约金。但是，两被告从未支付租金，即自2017年1月1日拖欠租金，而添顺公司在原告不知情的情况下，擅自于2018年7月30日办理了注销登记。2018年9月14日，原告向李雪芳等31位业主代表发出了《撤销代理权通知函》，撤销了前述全部授权，并且，于2018年10月12日向被告寄出《关于更改租金收款账户及敦促交租的函》，告知其撤销委托情况并提供银行账号催讨被告缴纳拖欠的租金。由于两被告目前仍在承租使用原告的商铺，且截止至原告起诉之日，两被告仍未支付2017年1月1日至2018年10月31日的租金，故为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称：不同意原告的诉请。理由如下：1.不同意解除合同，鉴于原告所拥有的是格子商铺，原告与其他76个商铺组成一个不可分割部分，由我方统一向添顺公司承租，如果单独解除原告的租赁关系，将损害了我方的利益和其他同意出租业主的利益，投资格子商铺应当考虑必要的风险，统一出租是原告投资风险之一；2.我方是与添顺公司签署的租赁合同，相对人是添顺公司，并非原告，根据合同相对性原理，原告不具有涉案合同的当事人身份，不具有本案的诉权；3、我方与添顺公司签署的合同所约定，目前我方属于免租期内，不存在需要向添顺公司或原告缴纳租金的情况，该合同补充协议对免租约定，即在三楼统一开业后才开始计算租期，目前三楼仅我方一家进行营业，另外一半并无出租属于空置，因此我方认为仍属于合同约定的免租期内，不需要缴纳租金。两被告向本院提出反诉请求：1.判令原告按354商铺面积9.07平方米占《商铺租赁合同（附加合同）》涉及的76间商铺面积760平方米的比例向被告返还合同履约保证金123172元、水电费保证金50000元；2.判令原告354商铺面积9.07平方米占《商铺租赁合同（附加合同）》涉及的76间商铺面积760平方米的比例向被告支付代垫的星座广场拆除外墙广告牌做回落地玻璃工程款10万元、二三楼楼梯装修费用9406元、二三楼电扶梯加装和维修的费用123184元、公共过道天花板及公用空间的装修费用19700元、代垫的出租物业的税金1910元、代垫的保安的工资102366.8元，代垫的物业费68750元。（物业费是大楼要求支付除自身物业费外还要承担整个楼层的物业费）；3.判令原告按354商铺面积9.07平方米占《商铺租赁合同（附加合同）》设计的76间商铺面积760平方米的比例向被告支付星座广场三楼消防工程款144500元。（以上各项合计8866.99元，即123172+50000+100000+9406+123184+19700+1910+102366.8+68750+144500）×9.07平方米/760平方米=742988.8×9.07平方米/760平方米=8866.99元）。事实和理由：原告授权第三人梁长成、张世良、吴飞、及第三人设立的公司——添顺公司代理其名下越秀区惠福××354商铺（以下简称354商铺）招商、出租、经营、管理等事宜。2016年7月1日，被告与添顺公司签订了《广州市房屋租赁合同》，被告承租原告354商铺，商铺面积9.07平方米。同年7月4日，被告（乙方）又与添顺公司（甲方）签订了《商铺租赁合同（附加合同）》（以下简称“附加合同”)，约定：反诉人承租星座广场三楼包括原告354商铺在内共76间商铺，共计面积760平方米。被告向添顺公司交纳合同履约保证金123172元、水电费保证金50000元，添顺公司于合同期满或协商解除时返还。附加合同约定：被告垫资拆除外墙广告牌做回落地玻璃工程款，所花费的费用按面积摊分，甲乙双方负责各自费用，甲方承担的费用以租金抵债。由于三楼要统一开业，乙方可以先进行装修。乙方免租期为7个月（从2016年6月1日开始），装修完工后剩余免租期以统一开业后计算（以梅花间隔方式免租）。乙方只负责租赁内外墙拆除和做回落地玻璃工程款，其他工程款由甲方负责。附加合同同时约定，被告与原告、添顺公司的权利义务以附加合同的约定为依据，备案合同与附加合同不一致的，均以附加合同为准。被告支付了履约保证金123172元、水电费保证金50000元。因354商铺所在550号物业即星座广场外立面广告牌多处已开裂、底板夹板已腐烂，存在严重安全隐患，故进行拆除外墙广告牌做回落地玻璃的装修工程施工，被告为此代垫了装修费用10万元。此外，因星座广场二三楼楼梯装修，被告垫付了二、三楼楼梯的装修费用9406元。2017年8月26日，添顺公司出具文书：被告垫付的二、三楼楼梯的装修费用9406元在9月份的租金里抵扣。同时，星座广场二三楼电扶梯加装和维修维保的费用123184元及公共过道天花板公用空间公共场所的装修费用19700元，也是被告代垫的，原告应当返还。因为原告对出租商铺没有缴纳税金，故被告代为垫付税金1910元。同时，原告的代理人出具委托书：委托被告先垫付保安工资，然后再行结算；被告遂代垫保安工资102366.8元。又因管理整栋星座广场的物业公司广东住友物业管理有限公司要求被告按三楼合计面积整体打包缴交物业费，不能只交被告承租位置对应的部分，否则对被告停水停电，故被告为可以正常营业，除被告承租的76间商铺的物业费外，被告还缴交了没有承租部分的物业费，即被告缴交了星座广场三楼整层的物业费，故被告代垫的物业费68750元，原告应当返还。因为原告不提供房产证及相关资料去配合被告办理消防备案，致使被告白白支出了高达144500元的消防工程款，而消防没有备案成功。原告的行为已经违约，且致使被告遭受巨大经济损失。鉴于上述事实，被告为维护自身的合法权利，故提起本案反诉。原告对两被告的反诉辩称：1.被告主张支付合同履约保证金123172元及水电费保证金50000元所依据的商铺租赁合同（附加合同）的签署情况原告并不知情，是添顺公司在未经原告及31位业主代表表决同意的情况下，私自与被告签订的。上述款项款项是否确实支付，支付给谁原告也不知情，原告坚持主张以租赁备案合同确定双方租赁关系，不认可附加合同的有效性。被告无权向原告主张返还履约保证金及水电保证金。即使退一步讲，假如法院经审理后认定第三人及被告提交的附加合同确实存在、有效，对原告产生约束力，根据该合同第八条8.3条款约定，被告逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为根本违约，原告有权单方解除合同收回商铺，被告所交的合同履约保证金归原告所有，不予退还。即被告无权要求原告退还物业保证金。其次，我方不清楚添顺公司是否有收到履约保证金和水电保证金，即使有收到，关于水电保证金部分，鉴于原告并未直接收取，且被告已追加第三人的事实，恳请法院直接判令由第三人对该部分将资金进行返还。2.（1）被告主张支付代垫的星座广场拆除外墙广告牌做回落地玻璃工程款10万元，没有事实就法律依据，原告对被告拆除外墙广告牌做回落地玻璃工程情况不知情，添顺公司未经原告及31位业主代表表决同意，第三人超越代理权限私自与被告达成协议对原告不具有约束力。工程施工方案、工程是否确实发生，都未经过原告或31位代表确认。第三人与被告未经原告及其他业主产权人同意，擅自拆改他人物业属于侵权行为，无权向原告主张款项。而且被告没有证据证明为工程支付10万元，没有提供与施工单位的工程结算书，没有提供向施工单位付款流水，及发票，其主张垫付10万元毫无事实依据。（2）针对二三楼楼梯装修费用9406元，首先原告及31位业主代表没有书面授权第三人对二三楼楼梯装修，更没有授权由被告实施装修。被告也没有证据证明实施了装修行为并支付了款项。二三楼装修，受益者为全体二三楼商户，款项仅要求三楼部分业主承担，显失公平。（3）二、三楼电梯加装和维修费60181元对其款项的真实性不予认可，原告及31位业主代表没有书面授权委托第三人委托被告加装、维修电梯，被告也没有证据证明受原告或第三人委托，对电梯进行加装及维修。（4）原告对被告主张实施公共过道天花板及公用空间装修费179918元的事实不认可，原告无委托被告实施装修，被告也无证据证明第三人委托其进行装修，被告无证据证明装修事实。被告存在将自己承租经营三楼餐饮餐厅过程中进行装修的费用主张由原告支付，无事实及法律依据。被告所主张的金额是用其他费用掺杂、重复计算，原告对被告计算金额的真实性不予认可。此外，原告还要强调，原告根本没义务就公共空间进行装修、加装电梯手扶梯、维护电梯、聘请保安等，原因在于被告从未向原告支付过物业管理费。第三人与被告签订的租赁合同也明确约定了被告应当每月支付11400元物业管理费。而该费用，并不只是向被告收取，而是向所有承租物业的承租人收取，因为物业管理费要用于2、3楼公共部分的开支，属于共益费用，在被告违约拒绝支付物业管理的情况下，承租人为自身经营需要，产生的物业管理费用，应当由2、3楼的承租人共摊，被告主张由出租的76名业主承担没有任何事实及合同依据。（5）被告主张代垫出租物业的税金1910元，无事实及法律依据，根据被告提供的税收缴款发票显示，没有为原告354号商铺缴纳税费，因此要求原告返还税费无法律依据。且原告也没有委托被告代为支付税费，被告也无证据证明第三人委托被告为原告代缴税费。此外，提供的该税费凭证清楚写明是“印花税”，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，印花税的纳税主体是立合同的人。原告并非合同当事人，原告不负有纳税义务。即便法院最终认定原告承担合同义务，那么依照合同规定，各付各税，印花税应由合同当事人负担，即原被告同时承担，不应当要求全部由业主承担纳税义务，因此，被告反诉原告按比例承担1910元物业税金无法律依据。（6）对应代垫保安工资87321.8元，首先原告从来没有委托欧阳运志成立什么星座业主代表委员会过渡工作小组，更没有推选其为小组代表，欧阳运志在没有原告授权的情况下，无权代表原告就物业管理人员费用委托被告代垫，而且原被告双方的租赁合同没有解除，被告应当按照合同约定履行义务，根据附加合同第三条3.3.2款，被告应当每月1日前向出租方支付物业管理费11400元，被告至今没有支付物业管理费用，导致无钱支付保安费用，况且保安原由添顺公司聘请，添顺公司注销后，依照《劳动合同法》第四十四条的规定，保安与添顺公司的劳动关系终止，终止后，原告未与保安建立劳动关系，相反，根据被告证据，这些保安均是为被告等承租商户提供安保服务的，与被告建立了事实劳动关系，被告为自身利益聘请保安为自己经营提供服务，相关保安费用就应当由被告承担，无权就垫付保安款项向原告主张返还，另保安费用是针对二层及三层承租人提供安保服务所产生的，因此保安费应当由各承租人承担。退一步讲，即使经法院审查认为第2项请求中部分电梯维护费用、装修费用确实产生，但也应当以被告支付物业管理费为前提，被告拒绝缴纳物业管理费的情况下，为自己承租经营考虑维护电梯进行装修，被告自己是最大获益者，该费用应当由被告自己承担。况且，被告第2项诉请请求的计算方式也是错误的，电梯是二三楼全体商铺共同使用的，费用也应当由二三层业主按比例承担，不应当仅由三层部分业主承担。第三人梁长成、吴飞共同述称：本案第三人梁长成、吴飞、张世良主体不适格，请求法院依法在本案撤销第三人。原告黎国举在本诉提出的诉请、两被告提起的反诉请求均不涉及第三人。本案是将原添顺公司原股东梁长成、吴飞、张世良列为第三人，梁长成、吴飞、张世良作为添顺公司原股东以第三人的诉讼地位参与诉讼，于法无据。添顺公司成立于2014年10月31日，公司于2018年7月30日依法注销登记。一、梁长成、吴飞、张世良第三人主体不适格。本案原告分别是惠福东路550号利福大厦二、三楼344个格仔铺（套内面积仅有约4-5平方米）的其中一个商铺的业主，由于该344个格仔铺的业主不能独立成立业主委员会，故344个业主聘请原告代理人恒生律师事务所担任法律顾问将商铺合体出租统称为“星座广场”，经过法律顾问召集业主会议决议，在这344位业主中推举出31个业主作业主代表，并设立由业主代表为股东的项目公司“添顺公司”通过31位业主代表的转委托行使代理权对外签订租赁合同等。法律顾问制作“业主授权委托书”并交由各业主签署；及组建业主代表银行联名账户统一收取或支出由344位业主自费集资的资金；及推举业主代表符皓负责财务主管；及推举业主代表梁长成、吴飞、张世良为添顺公司登记的股东；由344位业主自费出资委托中介服务公司办理“添顺公司”设立的工商执照及出资验资，登记为公司名下的三股东梁长成、吴飞、张世良无需出资股份，股东各人均无出过一分钱，仅仅是添顺公司名义股东，2014年10月公司成立。各业主于2015年签署的授权委托书以添顺公司接受31位业主代表转委托代理对外签合同。上述的全盘工作由法律顾问操作召集全体业主完成。2015年8月法律顾问制作完成“租赁合同”版本，经公示业主代表通过，自此，涉案星座广场（惠福东路550号二、三楼）全部商铺发生对外签订租赁合同适用以上“租赁合同”版本。2016年6月1日起，原告本人的商铺354（套内建积4.6956平方米）是连同其他75间铺合体出租（共计面积约760平方米）给傅万敢用作餐饮用途。2016年7月4日，添顺公司与傅万敢签订《商铺租赁合同》（附加合同），合同约定免租期为7个月从2016年6月1日开始。合同签订后租户傅万敢交付履约保证金123172元，双方交接租赁场地。由于有部分业主拒绝提供产权证及相关资料给傅万敢租户办理餐饮经营场地消防证，故傅万敢不能开业经营，而且在2016年初由业主出资聘请的招商单位星海公司在招租时承诺三楼的另面开业时（即三楼全层开业）一齐开始全部三楼计租，2016年11月三楼的另一半未出租，傅万敢租户依照招租公司的承诺要求再免租5个月。2016年11月7日晚，业主代表“星座工作领导核心小组”召开会议，根据客观的实际情况，到会人员全体通过对傅万敢租户（商号俗称“御碟私厨”）同意再免租5个月。在租户傅万敢应缴纳租金期间，由于傅万敢未按月交租拖欠租金，添顺公司不断催促其交租分别在2017年10月15日、2018年1月5日、2018年6月5日出具催租通知，但在该期间2018年3月10日“星座过渡工作小组”领导文玉清先生带领众人将傅万敢租赁场地的供电电线剪断、造成其租赁场地一片漆黑无电用，傅万敢的拍档林后谊先生报警，引起纠纷；“星座过渡工作小组”在2018年2月通知租户交租金至新组建的银行2人联名账户，并告知否则停水停电，致使租户对交租事宜不知所措。2018年7月30日，添顺公司注销工商登记，梁长成、吴飞已寄邮件《告知函》告知傅万敢租户：“本公司作为代理人的组织终止，双方签订的租赁合同于2018年7月31日终止。傅万敢先生的承租商铺直接与各商铺业主联系”。之后，我方悉知在前几个月已有商铺业主单独与傅万敢新签个铺租赁合同并领取租金。根据2016年7月4日，添顺公司与傅万敢签订的《商铺租赁合同》（即法律顾问制作的租赁合同版本）第一条1.2规定“上述业主委托甲方（添顺公司）代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利，履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担”，本案我方提交了另讼已生效法院裁判文书论述对添顺公司代理权权限的确认，已生效的法院裁判文书[（2017）粤0104民初12636号]认定具有上述条款的合同，即添顺公司仅为相关业主的代理人，无权以自己的名义提起案件诉讼。即添顺公司的转委托代理权限仅是对外代理签订租赁合同、催促租户交租至租赁合同指定的银行联名账户，添顺公司是无诉权提起向租户追讨租金的诉讼。添顺公司是344位业主自发设立的业主自行管业的项目公司，以业主代表登记为股东用公司名义对外签订租赁合同，添顺公司的代理权权限不涉及所签订的租赁合同标的物（商铺）业主享有的权利义务。添顺公司自成立一直没有独立的资金作经营运作，添顺公司的公账户经营额为零。公司代理全体业主交纳星座广场全部商铺的场地物业管理费及消防维保费及电梯维保费及场地出租税费、水电费、办理公共事务（二、三楼共用电梯、共用水电等）的费用等等都是以业主委托授权的业主代表银行联名五人账户支付，五人（梁长成、王隽美、梅颖、莫靖梧、黄孟姣联名）账户的资金来源于原业主代表三人（王隽美、黄孟姣、董会涛）联名账户内的余款及由344位业主各业主集资的水电按金、管理费等及由租户自动缴纳的租金等等。2017年12月起，部份业主代表带领小商铺业主闹事，到租赁场所骚扰租户、恐吓租户若不与他们合作就不给于租户开门做生意停水停电、强迫租户不交租至租赁合同指定的五人联名账户，造成租户虽经添顺公司多次催租仍不交欠租。甚至部分业主一直拒绝提供房产证及相关资料给租户办理消防证、一直拒绝办理租户的消防备案致租户不能经营，造成租户不断提出要求业主办消防手续，否则不交租。自2017年12月起，五人联名账户停止供款添顺公司，公司无资金造成所有的工作被迫停止包括交场地水电及物业管理费等等。2018年2月初，添顺公司的办公场所被不法行为冲击、租户的租赁场地被切断供电电线；2018年3月初，添顺公司再次受到不法行为冲击，已无办公场所，且办公资料被盗走，公司已无法办公，无奈添顺公司只得依法办理公司注销，添顺公司于2018年7月30日注销工商登记，公司已在互联网上向全体业主及31位业主代表公示及寄邮件送达31位业主代表告知：“添顺公司作为代理人的组织终止，31位商铺业主代表的转委托代理终止，公司的代理权终止。”鉴于由344位业主设立的自行管业财务账一直由业主代表符皓负责主管，符皓先生非常清楚每笔财务账（包括三人联名账户、添顺公司成立之后发生的五人联名账户），符皓根据银行联名账户三人账户及五人账户的流水记录已公示其编制的2014年8月—2017年12月收入明细及支出明细，会计师事务所对上述银行联名账户2014年8月—2017年12月期间收入支出的情况进行专项审计和审核由符皓公示其编制的2014年8月至2017年12月收入明细及支出明细并出具审计报告。本案我方特别提交由注册会计师出具的审计报告。业主代表符皓自众业主自行管业由始至今由其负责财务主管，其制作的众业主费用支出、收入明细表已作详细论述，具体由其逐一释明。而且符皓制作的表已由注册会计师审计作出审计报告。鉴于添顺公司已注销登记一年多，公司原股东梁长成、吴飞、张世良对本案无独立请求权，且本案件处理结果同他们没有法律上的利害关系，据此，梁长成、吴飞、张世良作为第三人是主体不适格。二、原添顺公司原股东梁长成、吴飞、张世良从来没有收取租户一分钱，公司依法注销登记后原股东对公司不负任何义务。《商铺租赁合同（附加合同）》明确规定，傅万敢租户应缴款项由银行联名监管账户收取。根据履约保证金的性质、水电费保证金的性质，履约保证金抵扣傅万敢租户欠租（从2017年9月起欠租）、水电费保证金在结算2018年7月30日止的水电费之后以余额抵扣傅万敢租户欠租。添顺公司依据31位业主代表转委托代理对外签订房屋租赁合同，各股东行使转委托代理权是公司职务行为。根据公司法律法规的规定，公司的组织终止，公司依法办理注销登记，原股东的权利义务终止。第三人张世良无陈述。经审理查明：广州市越秀区惠福××354商铺，建筑面积9.07平方米、套内建筑面积4.7平方米，是原告所有的房产。2015年7月11日，原告作为委托人签署《授权委托书》，内容为：受委托人广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺31位业主代表。委托人授权上列受委托人处理位于广州市越秀区惠福东路550号二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限如下：委托人授权上列31位受委托人处理位于广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限：1、授权31位受委托人设立商铺业主代表会,代理本人出席参与商铺业主代表会议、发表意见、投票表决、采取少数服从多数的原则履行表决事项等，并依据会议表决决议履行代理义务，前述事项以涉及到商铺的招租权、使用权、经营权、收益权和管理权为限。2、代理本人行使商铺的招商权、使用权、经营权、收益权、管理权，包括代本人招商、出租、管理本人的商铺（其中每月租金标准：①二层商铺出租租金不得低于底价120元/平方米；②三层商铺出租租金不得低于底价110元/平方米；代收取租金及在扣除相关招商、出租、税费、物业管理等所需费用后10个工作日内拨还租金、收益给委托人；③二、三层商铺出租签约年限不得超过5年，每两年租金最低增幅不得低于8%)；为促成尽快出租，代理委托人聘请招商经营公司、物业管理公司及装修公司，签署、履行相关出租、招商经营、物业管理、装修等合同和协议及代为履行这些合同和协议；使用代收的商铺租金收益，向招商经营公司支付招商代理佣金、向物业管理公司支付管理费、向装修公司支付装修费、向聘请的财务人员及行政人员支付劳动报酬、支付水电费用等；代理委托人解聘招商经营公司、物业管理公司、财务人员及行政人员；代理委托人解除租赁合同及装修合同。3、为便于招商公司、商铺承租人的出租使用，代理本人对商铺的格局、结构、户型等进行商业经营为目的的合理变动、拆除或改造。4、为了顺应市场交易惯例，委托人允许上述31位受委托人召开商铺业主代表会议，在对商铺的招商、使用、经营、收益和管理等事项作出具体详细决定后，根据商铺业主代表会议书面决议内容及事项，转委托梁长成、张世良、吴飞三位商铺业主设立的添顺公司（法定代表人梁长成）代表委托人对外签订包括但不限于签署招商文件、租赁合同、委托经营合同、物业管理合同、装修工程合同、劳动合同以及催收、追缴租金、收益等等（具体转授权内容详见转委托授权书）。添顺公司在没有31位受委托人作出商铺业主代表会议书面决议授权作为依据的情况下，无权擅自代表委托人行使商铺的招商权、使用权、经营权和管理权等权利，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。5、委托人应当依据国家法律法规的规定办理租赁登记及依法纳税，同意与转受委托人（添顺公司）、商铺承租人一同前往房屋租赁登记管理部门办理商铺租赁登记备案手续，并依法纳税，开具发票。6、为最大限度为委托人获取租金收益，受委托人有权将委托人的商铺与星座广场二、三层其他小业主的商铺进行统一规划、统一出租、统一经营。统一出租、经营所得租金及收益由31位受委托人在按比例扣除招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费用后，按照委托人商铺面积50%加购铺总价50%为分配比例标准向委托人分配租金、收益。7、委托王隽美、梅颖、莫靖梧、梁长成、黄孟姣五位业主代表设立的联名账户（户名王隽美，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梅颖，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××90;户名莫靖梧，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梁长成，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××66;户名黄孟姣，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××74）收取委托人商铺统一出租经营所得的租金及收益。五位业主代表须依据31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，用于支付招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费以及分配委托人商铺租金收益（详细授权内容详见授权委托书）。五位业主代表在没有31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议的情况下，不得擅自提取联名账户内的款项并使用，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。8、代理本人聘请法律顾问提供关于商铺使用权、收益权及管理权等事项的法律服务，并代履行法律顾问合同的权利义务。9、代理本人向相关部门调取、复制与商铺相关的产权、消防、报建、规划、测绘、排水排污、公共配套等档案资料，并合法使用前述资料。10、代理本人行使与处理和商铺有关招商权、使用权、经营权、管理权及收益权相关的事宜，但受委托人不得将商铺经营权、使用权、收益权用作抵押担保。授权委托期限5年(从2015年7月1日起算），本授权系不可撤销的授权，受委托人在代理期限内合法行使上述代理权限的，委托人均予以承认其合法效力。2014年10月31日,添顺公司成立，其负责人为梁长成，登记的股东为梁长成、张世良、吴飞，地址广州市越秀区惠福东路550号279商铺。2016年7月1日，添顺公司（出租人、甲方）与被告傅万敢（承租方、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区惠福××354商铺出租给乙方作商业用途使用，2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，2017年1月1日至2021年6月1日，每月租金为634.9元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1000元保证金；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金等。2016年7月4日，添顺公司（为甲方）与傅万敢（为乙方）签订《商铺租赁合同（附加合同）》，约定：租赁商铺为越秀区惠福东路550号340-385铺、3102-3122铺、3172-3174铺、304-309铺；上述业主委托甲方代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利、履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担。乙方清楚了解上述情况，并同意与上述业主到房屋租赁登记备案机关办理租赁备案登记手续；业主委托授权详见附件三《授权委托书》；甲方同意按照下述条款和条件将上述76间商铺，共计面积约760平方米，出租给乙方只限于用作餐饮用途使用；租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；租赁期限内的7个月为免租金装修期；2016年6月1日至2018年5月31日月租金53200元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金55860元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金58653元，2020年6月1日至2021年5月31日月租金61586元；租金按整体面积760平方米计租，每个月以70元/平方米计算；乙方先支付首月租金给甲方，以后每月的租金乙方必须与每月的5号前缴清当月租金给甲方；乙方如逾期缴交租金、物业管理费一天，乙方须按所欠租金或物业管理费总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方权利义务均以本合同约定为依据，若房屋租赁登记备案机关不允许双方采用本合同办理租赁备案登记的，则在房屋租赁登记备案机关处备案登记合同仅作备案登记之用，备案合同与本合同不一致的，均以本合同为准；乙方免租期为7个月（从2016年6月1日开始），装修完工后剩余免租期以统一开业后计算（以梅花间隔方式免租）；等。2016年7月5日，添顺公司开具收款收据，其中记载：收到陈传化承租广州市越秀区惠福东路550号3楼760方之1个月租金53200元。2016年11月7日，星座业主代表13人到会作出《星座工作领导核心小组会议纪要》，其中会议内容有：三楼御碟私厨因之前星海招商承诺三楼的另面开业时一齐起开始计租，目前三楼另一半未出租，御碟私厨现提出由于客观因素，经营十分困难，书面申请免租期在原合同的基础上再免租5个月，到会12人讨论后同意对御碟私厨在原合同到期计算日的基础上再免租五个月，但日后御碟私厨因外墙装修出现问题与星座无关，不能因此理由再申请延长免租期。2016年11月30日，广州尚百餐饮服务有限公司向添顺公司发出《申请书》，表示：本公司（御碟私厨）进星座广场，本是说好等三楼另一边出租后一起装修，一起开业。原物业公司（业主方代表）叫我们先装修，另一边在谈很快会装修的，还应许等另一边开业后我公司才开始交租；到现在三楼还未出租，现申请加五个月免租期，作为补偿。2018年5月15日，添顺公司召开股东会（出席股东梁长成、吴飞，张世良缺席），作出股东会决议：公司解散，同意公司停止一切经营活动，进行清算备案，同意注销本公司。2018年7月30日，广州市越秀区工商行政管理局向添顺公司作出《企业核准注销登记通知书》，核准其司注销登记。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事向李雪芳等31位商铺业主代表发出《告知函》，称：本公司是受你们31位商铺业主代表的委托，于2014年10月设立，代理惠福东路550号星座广场商铺出租。本公司一直没有独立的资金作经营运作。近年来由于有部分商铺业主代表带领他人破坏本公司的办公场所，并拿走本公司经营资料，甚至已强行封闭本公司的办公场所，致本公司无法办公，本公司已在2018年7月30日办理公司注销工商登记，8月6日收到《企业核准注销登记通知书》。因本公司作为代理人的组织终止，31位商铺业主代表委托代理终止，本公司的代理权终止。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事的名义向商铺业主发出了《给惠福东路550号星座广场全体商铺业主的公开函》，其中内容有：2017年12月起，部分业主代表代领小商铺业主闹事，到租赁场所骚扰租户、恐吓租户若不与他们合作就不给租户开门做生意停水停电、强迫租户不交租到五人联名账户，做成租户虽经添顺公司多次催租仍不交欠租。2018年9月14日，原告发出《撤销代理权通知函》，撤销了关于商铺的招商、出租、经营、管理等全部授权。另查明，被告与其中的44个商铺的业主重新签订了《商铺租赁合同》，其中均约定了：租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；每月租金标准为50元/平方米/月计算。庭审中，原、被告均确认被告已向添顺公司支付了两个月的租金。原告表示：广州市尚百餐饮服务有限公司是实际使用人，其同意承担连带责任。两被告共同表示：因为我方为添顺公司垫付了共计70多万元的费用，且还在免租期内，所以没有支付租金；被告傅万敢是代表广州市尚百餐饮服务有限公司签订合同的，实际的使用人为被告广州市尚百餐饮服务有限公司，故承担责任的应该为广州市尚百餐饮服务有限公司。本院认为：原告委托添顺公司与被告傅万敢签订了《商铺租赁合同（附加合同）》，该合同对原告及被告傅万敢均有约束力。由于广州市尚百餐饮服务有限公司是实际使用人，且愿意承担本案责任，故广州市尚百餐饮服务有限公司也应承担连带责任。关于免租期的约定，原、被告虽存在不同理解，但在2016年11月期间，业主代表与被告实际已达成一致意见，在原来免租期的基础上再延长5个月，即免租期延长至2017年5月。因原、被告均确认了被告已向添顺公司支付了两个月的租金，故原告要求被告支付从2017年1月1日至2017年7月31日止的租金，本院不予支持。原告要求被告支付从2017年8月1日至判决生效之日止的租金，符合合同约定，本院予以支持。关于租金的标准，应按照《商铺租赁合同（附加合同）》约定的每月每平方米70元的标准，即每月634.9元。因被告与其他业主重新签订合同约定的标准不能约束原告，故被告以每月每平方米50元的标准提出抗辩，本院不予采纳。关于被告应否承担的违约责任及原告是否有解除权的问题。本院认为，被告没有交纳2017年8月起的租金，主观上并无恶意，因为在合同履行过程中，双方对免租期存在争议，之后业主内部存在矛盾，受托人添顺公司解散，且被告代全体业主垫付了一部分费用，故导致了租金拖欠。因此，被告拖欠租金，业主方也有责任，不能以此认定被告违约，原告主张违约金，本院不予支持。另外，由于之前原告是与其他业主共同委托添顺公司将包括涉案商铺在内的一共76个商铺出租给被告，现被告也与大部分业主重新达成了租赁合同，若单独解除涉案商铺的租赁关系，将影响其他商铺的使用，故从物的有效利用考虑，在被告没有恶意违约的情况下，原告单独解除涉案商铺的租赁关系，本院不予支持。同理，对于原告要求收回涉案商铺，本院亦不予支持。关于被告的反诉问题，首先，本案并没有判决解除合同。其次，被告所反诉的费用牵涉到其他众多商铺业权人的利益，而其他商铺业权人并没有参与本案诉讼，如本案单独作出处理会损害其他众多商铺业权人的合法利益。故对被告的反诉请求本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司应向原告黎国举支付从2017年8月1日至判决生效之日止的租金（每月按照634.9元的标准计算）；二、驳回原告黎国举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费731元，由原告黎国举负担540元，被告傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司共同负担191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  吴艳华人民陪审员  罗晓芬二〇一九年十二月六日书 记 员  黄金铭