河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民初345号原告（执行案外人）：宋卫涛，男，1958年3月10日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：刘文印，男，1970年9月7日出生，汉族，住新乡市。被告（申请执行人）：刘继周，男，1958年8月6日出生，汉族，住新乡市。第三人（被执行人）：河南恒达瑞实业有限公司。住所地：新乡市平原大学新奥社区三楼东部。法定代表人：吕世杰，经理。委托诉讼代理人：顾希坤，该公司员工。原告宋卫涛与被告刘继周、第三人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋卫涛及委托诉讼代理人刘文印，被告刘继周，第三人恒达瑞公司委托诉讼代理人顾希坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋卫涛向本院提出诉讼请求：不得执行新乡市人民东路39号九裕隆金座营住楼2单元2803号房屋。事实和理由：1、2009年12月25日，原告宋卫涛与恒达瑞公司签订了《合作建房选房协议》，恒达瑞公司将九裕隆小区1号楼2单元8层G户卖给原告，原告支付了约定的所有房款及相关税费，恒达瑞公司于2009年5月4日向原告出具了20万元的房款收据，2009年12月29日出具交付房款62775元收据，2012年6月28日因超出合同面积补交房款4682元，2012年6月28日恒达瑞公司向原告交付房屋，原告开始装修入住至今，已经合法占有并居住房屋；2、原告多次催促恒达瑞公司办理房屋产权证书，恒达瑞公司以房管局系统存在问题或消防未验收等原因推诿，至今未能办理房屋产权证书，原告对此没有过错，根据执行异议和复议规定第二十八条，原告对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。被告刘继周辩称：1、恒达瑞公司与原告签订的《合作建房选房协议》约定的九裕隆小区1号楼2单元8层G户并非刘继周申请查封的2单元2803号房屋，原被告争议的非同一套房屋，不符合在人民法院查封前已签订书面有效的买卖合同的规定；2、没有证据证明宋卫涛已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付剩余部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、宋卫涛在和恒达瑞公司签订合同后，应到房管登记部门进行合同备案，在长达10年的时间内未进行备案，导致房屋被查封，宋卫涛存在重大过失。综上，宋卫涛的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。恒达瑞公司称：宋卫涛、刘继周所述房屋系同一套房屋，宋卫涛按照合同约定支付了房款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院结合有效证据及各方当事人庭审陈述，综合认定以下案件事实：2009年11月27日，刘继周与新乡市鹏盛产业有限公司（后更名为恒达瑞公司）签订拆迁安置补偿协议。后刘继周于2012年7月17日诉至本院，本院于2015年1月27日作出（2012）新民五初字第16号民事判决，刘继周不服该判决，上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院于2015年10月20日分别作出（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决和（2015）豫法民一终字第195-2号民事裁定。其中，恒达瑞公司对已生效的（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2016年6月21日作出（2016）最高法民申1124号民事裁定，驳回恒达瑞公司再审申请。（2015）豫法民一终字第195-2号民事裁定发回本院审理后，刘继周申请撤回起诉，本院于2016年5月31日作出（2016）豫07民初12号民事裁定，准许其撤回起诉。已生效的河南省高级人民法院（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决显示：恒达瑞公司于判决生效后十五日内为刘继周安置位于新乡市九裕隆金座营业住宅楼的住宅房146.53平方米，商业用房423.62平方米。如不能安置，则应按照住宅房每平方米3850元，商业用房1万元的标准赔偿刘继周损失。此外，恒达瑞公司还应向刘继周支付赔偿款，赔偿款计算方法为按照每日150元的标准，自2011年12月9日起，支付到判决确定的履行之日止。恒达瑞公司未履行生效判决确定的给付义务，刘继周向本院申请强制执行，本院做出（2016）豫07执1-4号执行裁定，查封了恒达瑞公司开发的新乡市人民路39号九裕隆金座营住楼部分房产，在执行过程中，宋卫涛主张本院查封的新乡市人民路39号九裕隆金座营住楼2单元2803号房屋为其所有，提出执行异议，本院经审查于2019年8月20日做出（2019）豫07执异47号执行裁定，驳回宋卫涛的异议请求，宋卫涛遂提起案外人执行异议之诉。2009年12月25日，宋卫涛与恒达瑞公司签订了《合作建房选房协议》，约定宋卫涛选择的住宅房屋位置为九裕隆小区1号楼2单元8层G户，房号807，建筑面积125.73平方米（建筑面积以最终房管部门核定为准），房屋基价1800元每平方米（不含办理产权证所需的各项税费），有线电视、通信、燃气等恒达瑞公司已经配好室内管路，宋卫涛根据自己的需求与相关单位自行交费开通。直饮水系统等特殊配套设施单位面积成本为290元每平方米。前期缴纳200000元合作资金的，如选择125平方以上房源，超出面积按照项目面世单价优惠15%计算，最终核算本协议规定面积单价为2090平方米，规定面积总价为262775元，该协议还对双方其他权利义务进行了约定。恒达瑞公司于2009年5月4日向宋卫涛出具了200000元的房款收据，于2009年12月29日出具交付房款62775元的收据，于2011年8月18日出具交付热力入户费4487元、燃气开口费2768元、维修基金7697元的收据，于2011年11月10日出具收到车位费30000元的收据，于2012年6月28日出具收到房款4682元收据，于2012年6月28日出具收到恒达瑞公司其他税费（不含契税）26879元的收据。2012年2月3日，恒达瑞公司出具结算清单，载明“宋卫涛业主，物业位置：1号楼2单元8层2803户，购房总款及其他相关杂项费用已全部结清，准予办理交房手续”。另查明：九裕隆金座商品房预售许可证号：2011244。现原告宋卫涛在案涉房屋实际居住。还查明：九裕隆小区涉案房屋共有三个单元，从南至北依次为一、二、三单元，二单元共有24层，01户、02户、03户、04户面积分别为：138.42平方米、114.76平方米、127.97平方米、145.17平方米。本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷，主要问题是宋卫涛对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于宋卫涛购买的房屋与刘继周申请查封的房屋是否是同一套房屋的问题。宋卫涛与恒达瑞公司签订的合作建房选房协议载明的是九裕隆小区1号楼2单元8层G户，房号807，建筑面积125.73平方米（建筑面积以最终房管部门核定为准）。刘继周申请查封的是九裕隆小区1号楼2单元2803号房屋，建筑面积127平方米。根据本案查明的事实以及双方当事人对所涉房屋位置、面积、使用情况等所述来看，宋卫涛购买的房屋就是刘继周申请查封的房屋，房号的不同是新乡市房产咨询服务中心在对涉案楼房整体测绘之前，恒达瑞公司自行对涉案房屋进行编号，在新乡市房产咨询服务中心测绘编号之后，恒达瑞公司采用新乡市房产主管部门核定的编号，恒达瑞公司在之后出具的结算单中所在房屋编号已与主管部门核定情况一致，宋卫涛也按照核定面积补交了相应房款，刘继周主张宋卫涛购买的房屋与其申请查封的房屋非同一套房屋没有充分的根据，本院不予采纳。关于宋卫涛对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”刘继周作为被拆迁人，其获得安置补偿权是基于房屋被拆迁损毁而形成的物权请求权，具有物权性质。从宋卫涛权利内容上看，宋卫涛享有的是物权期待权，在二者之间产生对抗时，应结合案件具体情况认定优先保护的权利。宋卫涛在法院查封前已与恒达瑞公司签订房屋买卖合同，支付了全部房屋价款并实际占有涉案房屋，虽未办理过户登记手续，但宋卫涛对此没有过错，宋卫涛对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，本院对宋卫涛诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：不得执行新乡市人民东路39号九裕隆金座1单元8层2803号房屋。案件受理费5314元，由河南恒达瑞实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一九年十二月十六日书记员  刘 冬