北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初14745号原告：白宗成，男，1972年9月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：马晓芳，女，1974年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：贾向明，北京市中咨律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：冯鹏飞，北京市中咨律师事务所律师。被告：北京海开房地产集团有限责任公司，住所地北京市海淀区海淀南路21号。法定代表人：周有建，董事长。委托诉讼代理人：赵春晓，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀山，北京颐合中鸿律师事务所律师。第三人：交通运输部科学研究院，住所地北京市朝阳区惠新里240号。法定代表人：石宝林，院长。委托诉讼代理人：周文辉，男，该研究院条件保障处处长。委托诉讼代理人：许璟，北京市中伦文德律师事务所律师。第三人：北京市海淀区城市管理委员会，住所地北京市海淀区西四环北路11号。负责人：赵寒，主任委托诉讼代理人：庄解兴，男，该委员会科员。委托诉讼代理人：姜秋石，北京市王玉梅律师事务所律师。原告白宗成、马晓芳与被告北京海开房地产集团有限责任公司（以下简称海开公司）、第三人交通运输部科学研究院（以下简称交科院）、北京市海淀区城市管理委员会（以下简称海淀城管委）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白宗成、马晓芳共同委托诉讼代理人贾向明、原告马晓芳、被告海开公司委托诉讼代理人张秀山、赵春晓、第三人交科院委托诉讼代理人周文辉、许璟、第三人海淀城管委委托诉讼代理人庄解兴、姜秋石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白宗成、马晓芳向本院提出诉讼请求：1.判令海开公司及交科院、海淀城管委履行《海淀区笑祖塔院地区拆迁补偿安置方案》（以下简称《安置方案》）对我们配售安置房及货币补偿的义务；2.判令海开公司赔偿屋内财物损33203元；海开公司、交科院和海淀城管委承担本案诉讼费用。事实和理由：一、根据交科院分房文件，本案公房即海淀区×号（以下简称涉案房屋）在2000年就已成为我们的已分配调购住房，我们系涉案房屋的所有权人：白宗成系交通运输部原标准计量研究所（以下简称标准所）工作人员，1998年12月25日与马晓芳登记结婚即住在标准所分配的涉案房屋。1999年，标准所并入交科院。2000年10月27日，交科院下发的《通知》第4条规定：“原标准所职工借住×号平房的住户，通过本次分配调购工作后未分配调购到住户的职工，一律按已分配调购住房处理，由房产部门办理相应手续。”交科院《关于印发的通知》前言规定“……交科院新建住房和腾退的旧国有住房。原则上只售不租……”交科院《在职职工调购住房排序表》中，白宗成位于第137号排序，单位是“标准技术（所）”，因此，我们当时所住涉案房屋，实际上已经属于“已分配调购住房”，我们为涉案房屋的产权人。因×号平房为大产权房，无法办理小产权证。该×号平房9户住户全部属于此种情况，都无法办理产权证。所以交科院于2005年先与×号平房9户住房统一签订了《中央国家机关公有住房租赁合同》，待小产权证办证条件成熟时再行办理产权手续。海淀区人民法院于2018年12月28日作出的（2018）京0108行初814号行政裁定书亦认定，白宗成为涉案房屋的合法承租人。二、我们一直占有、使用涉案房屋，系涉案房屋的实际使用权人，我们及儿子白子骞户籍一直在涉案房屋房址。我们在涉案房屋内有家具、电器等生活用品，且一直按照交科院要求缴纳房屋租赁费、水电费等各种费用。三、我们因分配本案调购住房，至今未再享受其他福利房或住房补贴等待遇。根据交科院《关于印发的通知》“四、调购住房的原则”第十项“未申请调购住房的无房职工、未达标职工及申请调购住房后仍未达标的职工按国家政策领取住房补贴……”之规定，白宗成属于调购住房后仍未达标职工，至今仍未享受到住房补贴。白宗成调离交科院之后所工作的其他单位，即×分公司、×局、×公司分别出具《天然气销售东部公司员工住房补贴信息调查表》，白宗成因在交科院享受了本案涉案房屋，未再享受其他福利房或住房补贴等待遇。四、交科院在明知涉案房屋为我们已分配调购住房且实际占有、使用的情况下，称该房屋为空置房屋，海开公司及交科院、海淀城管委在明知涉案房屋为我们实际居住的情况下，仍对房屋进行拆除，侵害了我们对涉案房屋的所有权，以及对房屋内财物所有权，海开公司应承担财产损害赔偿责任。2016年3月19日，笑祖塔院项目综合办公室发布《入户调查通知》，后又发布《笑祖塔院地区拆迁补偿安置方案》，涉案房屋被纳入海淀区2016年重点实施项目四至范围，我们按照《入户调查通知》及《拆迁补偿安置方案》要求，向笑祖塔院项目综合办公室递交了相关材料，配合海开公司及交科院、海淀城管委入户调查并在相关文件上签字确认。2017年3月29日，涉案房屋被拆除，但我们并未收到任何单位的任何通知，也不知道被哪个单位拆除。后经我们多方打听，才得知是被海淀城管委以及海开公司拆除。2018年10月17日，海淀区人民法院开庭审理我们诉海淀城管委的行政诉讼、行政赔偿案，我们在庭审中获悉，交科院在明知涉案房屋系我们已分配调购住房且实际居住的情况下，仍向海淀城管委出具《关于海淀区笑祖塔院“城中村”环境整治项目公有房屋拆迁补偿事宜的复函》，称我们涉案房屋为空置房屋。海开公司及交科院、海淀城管委在已对我们涉案房屋进行了入户调查，接收了我们提交的户口簿、公房租赁合同等材料，明知我们实际居住于涉案房屋的情况下，仅凭交科院出具的《关于海淀区笑祖塔院“城中村”环境整治项目公有房屋拆迁补偿事宜的复函》，不顾文中“空置房屋”与事实不符的明显错误，不顾实际情况，直接将我们涉案房屋拆除，属于违法和侵权行为。2018年12月28日，海淀区人民法院作出的（2018）京0108行初814号行政裁定书亦认定，海淀城管委为涉案房屋所在范围拆迁项目的拆迁人，我们为涉案房屋的合法承租人。综上，海开公司的行为侵害了我们对涉案房屋的所有权及房屋内财物的所有权，导致我们涉案房屋灭失，房屋内财物灭失，应承担财产损害赔偿责任。五、根据《安置方案》“货币补偿结合房屋安置补偿方式”以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，海开公司及交科院、海淀城管委应履行《安置方案》对我们配售安置房及货币补偿的义务，如不能履行，依据涉案房屋被拆除时周边房地产市场价格予以赔偿；同时还应赔偿我们房屋内财物损失33203元。海开公司辩称,不同意白宗成、马晓芳诉请，理由如下：第一，我公司受市政市容委的委托对笑祖塔项目房屋拆迁进行拆迁管理，入户调查发现涉案房屋是交科院所有，根据交科院提供的与白宗成、马晓芳续租协议等综合看项目拆迁前白宗成、马晓芳已经非涉案房屋承租人，非涉案房屋所有权人和使用人，与涉案房屋无任何关联，无权主张按《安置方案》要求补偿，亦无权要求我们赔偿房屋损失价值。第二，根据交科院的复函，涉案房屋是空置房屋，并不存在白宗成、马晓芳所述屋内物品损失情形，也不存在赔偿屋内物品损失。综上，拆迁时白宗成、马晓芳非所有权人和承租人及实际使用人，非被侵权人、不是本案适格原告，请驳回其诉请。交科院述称，第一，本案非法院主管范围，应裁定驳回起诉。本案虽为财产损害赔偿纠纷，但需确认白宗成、马晓芳是否为涉案房屋所有权人或承租人，实质涉及单位内部房屋调购，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题通知第三条因单位建房分房等引起占房腾房等房地产纠纷，不属于法院主管范围，法院应依法不予受理，或裁定驳回起诉。第二，白宗成、马晓芳非涉案房屋所有权人，房屋所有权证显示所有权人为我单位，白宗成于2002年6月30日调离我单位，已正式调离我单位者不具备住房提购条件，另有相关规定，规定不可售公房包括平房，以上证明我单位所述的白宗成、马晓芳非涉案房屋所有权人。第三，自2002年6月30日起，白宗成、马晓芳非涉案房屋承租人。白宗成于2002年6月30日调离我单位时，我单位与其之间房屋租赁法律关系终止。第四，自2008年1月1日起白宗成、马晓芳非涉案房屋借住人和实际使用人，涉案房屋空置，白宗成于2002年6月30日调离我单位时，本应将涉案房屋退还，但我单位考虑到其住房困难，同意其续租申请，双方形成房屋借住法律关系，借住期限自2002年6月30日至2007年12月31日，自2008年1月1日起借住法律关系结束。综上，我单位不认可本案系法院受理范围，白宗成、马晓芳非涉案房屋所有权人，自2002年6月30日起非承租人，自2008年1月1日起非实际使用人，应依法裁定驳回其起诉。海淀城管委述称，不同意白宗成、马晓芳各项诉请。我单位作为涉案项目拆迁人，申请了拆迁许可证并依法实施拆迁工作，不存在任何过错和侵权行为，鉴于白宗成、马晓芳非涉案房屋产权人和公房承租人，其与涉案房屋不具有利害关系，白宗成、马晓芳各项主张缺乏法律及事实依据，依法不应予以支持。其他答辩意见同海开公司及交科院的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：白宗成与马晓芳于1998年12月25日登记结婚，2015年2月25日离婚，后于2015年3月2日再婚。涉案房屋原系白宗成所在单位交通部标准计量研究所所有，白宗成与马晓芳婚后居住于涉案房屋，交通部标准计量研究所后并入交科院。2000年9月18日,交科院下发的《交通部科学研究院职工住房调购办法》规定：……交科院新建住房和腾退的旧国有住房。原则上只售不租……三、职工调购住房的条件及范围规定：（一）申请参加调购住房的职工必须同时具备以下第1、2款规定的条件：1.凡1998年12月31日前参加工作的原交科院、信息所、标准所正式职工（含内退）及离退休人员（已正式办理手续者），或经上级人事部门按规定程序批准，直接调入上述院所系统的干部（含军队转业干部）。2.无房职工、住房未达标职工或住房已达标但按本办法第三部分第二条第一款及第四部分第七条的有关规定取得申请资格的职工。（二）申请参加调购住房的达标职工须符合以下条件之一1.住平房、筒子楼的达标职工，可以申请调购住房；2.离婚时间满二年（含两年），按离婚协议划定的住房面积未达标者，可以按未达标申请调购住房。（三）原已达标，后自行退租、转卖、变更承租人或产权人致使住房面积低于住房标准的不算未达标。（四）以下为不具备院住房调购条件的职工：1.已正式申请调离本院者。2.已正式申请自费出国留学或公派出国逾期未归者。3.不具备本办法申请资格的住房达标者。2000年9月25日打印的交科院《在职职工调购住房排序表》中列有白宗成，其参加工作年月1996年7月，未达标差额面积分为12分。2000年10月27日，交科院下发的《通知》规定：4.原标准所职工借住×号平房的住户，通过本次分配调购工作后未分配调购到住房的职工，一律按已分配调购住房处理，由房产部门办理相应手续。2002年6月25日，交科院与白宗成签订《住房退还协议》，载明：白宗成同志因工作变动，于2002年6月30日调离本院。1.鉴于白宗成本人已与院签订了该处住房的租赁合同，租用时间载止至2004年12月31日，院充分考虑到白宗成同志本人的实际困难，同意本人要求，将该处住房的使用期限延期至合同期满。3.在租用期内，因白宗成同志租用该处住房所发生的一切水、电、气、暖等应缴付的款项均由其个人承担，院对职工个人的各类补贴亦相应停止。4.合同期满后，白宗成同志应主动将现居住房钥匙归还本院。2002年11月6日，北京市公安局签发的涉案房屋户口簿载明户主为白宗成，2002年11月18日，马晓芳的户籍迁入涉案房屋。2003年8月2日，二人之子白子骞报出生户籍登记在涉案房屋。2005年1月1日，白宗成与交科院签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，约定白宗成承租涉案房屋，使用面积24平方米，租用期限5年，自2005年1月1日至2009年12月31日，月租金标准2.29元每平米。2005年1月5日，交科院与白宗成签订《白宗成同志住房续租协议》，载明：截止至2004年底协议已到期，本人（白宗成）仍以住房困难为由，提出继续租用该处住房，经院同意签订如下协议：1.充分考虑到白宗成同志本人的实际困难，同意本人要求，将该处住房的使用期限暂延续租至2005年12月31日。2006年10月26日，交科院与白宗成签订《白宗成同志住房续租协议》，载明：截止至2004年底协议已到期，本人仍以住房困难为由，提出继续租用该处住房，经院同意签订如下协议：1.充分考虑到白宗成同志本人的实际困难，同意本人要求，将该处住房的使用期限暂延续租至2007年12月31日。2007年9月6日，原北京市海淀区建设委员会向海淀区城管委颁发海淀区笑祖塔院“城中村”环境整治项目（以下简称笑祖塔院项目）房屋拆迁许可证，拆迁许可证延期至2019年3月5日。涉案房屋在拆迁范围内。该项目拆迁人为海淀城管委、拆迁实施单位为海开公司。被拆迁人为被拆迁房屋的所有权人。2016年3月19日，笑祖塔院项目综合办公室发布入户调查通知，通知说明将于2016年3月22日开始进行前期入户调查工作。2016年11月10日，交科院向海淀城管委出具《关于海淀区笑祖塔院“城中村”环境整治项目公有房屋拆迁补偿事宜的复函》，称涉案房屋为空置房屋，并对其单位名下3套空置房的拆迁方式要求以产权调换方式进行拆迁补偿，暨《安置方案》第二章第一条第二款“货币补偿结合房屋安置补偿方式”落实到位。2017年3月29日，涉案房屋被拆除。2018年7月12日，本院受理白宗成诉海淀城管委拆除行为违法一案，后于2018年12月28日作出行政裁定书，认为拆除涉案房屋的行为并非海淀区城管委作为行政机关履行其行政职责的行政行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围，裁定驳回起诉。2018年8月2日，天然气销售东部公司员工住房补贴信息调查表中载明，白宗成原工作单位×分公司称其自2005年至2008年在其公司工作期间未分房，后调入中国石油天然气销售东部公司。2018年8月6日，天然气销售东部公司员工住房补贴信息调查表中载明，白宗成原工作单位×公司称白宗成自2008年8月至2017年5月在其公司工作期间未以任何形式发放住房补贴。2018年8月8日，天然气销售东部公司员工住房补贴信息调查表中载明员工白宗成称没有享受过福利房，没有享受住房补贴。审理中，白宗成、马晓芳提交物品损失清单及发票，证明其主张的涉案房屋内财物损失33203元。物品损失清单载明损失物品如下：电脑6299元、家用电器2699元、洗衣机3910元、彩电8849元、微波炉1098元、电热水壶269元、电热水器1780元、饮水机3100元、冰箱5199元，数量均为1，合计33203元。发票内容为上述物品的对应购买发票，其中，电脑发票的付款单位为个人，家用电器和洗衣机发票的客户名称为空白，彩电和冰箱发票的客户名称为敖志鹏，微波炉发票的客户名称为马晓芬，电热水壶发票的客户名称为顾客，电热水器发票的购货单位名称为个人，饮水机发票的付款单位名称为马金良。经质证，海开公司、交科院、海淀城管委认可发票真实性，认为无法证明物品在涉案房屋内，且购买日期系2012年至2018年不等；海淀城管委还认为部分发票购买人并非白宗成、马晓芳。经询问，白宗成、马晓芳称马晓芬是马晓芳的二姐，敖志鹏是马晓芬配偶，马金良是马晓芳弟弟，白宗成调离后一直在外地工作，马晓芳和孩子在家，有事都是找敖志鹏、马晓芬，所以部分电器是敖志鹏、马晓芬帮忙购买的，有时其购买后敖志鹏、马晓芬需要发票也写的他们名字，并为此提交了派出所证明信和结婚证证明亲属关系；其一家三口的户口在涉案房屋内，并居住涉案房屋内；其一直在向产权单位主张办理产权。交科院答复大产权无法办理；租赁合同统一签到2009年，后续没有补签，拆迁时交科院才让其去补签，非三年一签；从2007年至2018年期间水电费发票其都没有；2016年3、4月份，有了拆迁通知后，拆迁办、居委会都跟其联系，告诉哪个时间要入户调查，后入户调查时做了测绘、屋内拍照、让其签字、在门口拍照，其拿了租赁合同和户口本，说租赁合同到2009年没有续签，对方一谭姓男子说六户都这样，单位会续签，需要户口本、身份证复印件，其还专程送到拆迁办；对方没有告诉房屋何时拆除；拆除的很突然，交科院给他们发函，不再与其联系，因此拆除前没有通知其；拆除前涉案房屋断水断电几天，无法居住，过了几天回来才知道要被拆除了；无人告诉其限期搬走，不知道何人实施停水停电，且未在小区贴通知告诉要拆除涉案房屋；拆除后两天其知道涉案房屋被拆除，去找海开公司，对方让其找交科院，其找了交科院两次，被告知房屋不是其的；其没有涉案房屋内物品照片；拆迁时拆迁公司肯定有视频、照片，否则就违反拆迁规定，且拆迁时是有入户调查的，其也填过入户调查表，申请向海开公司调取证据。海开公司称其处只有白宗成、马晓芳身份信息、户籍信息，其一开始与二人联系，后来确认是交科院房屋，按规定应该有拆迁入户调查信息，但交科院称涉案房屋是空置房屋，故没有该材料。经本院释明，海开公司未提交涉案房屋拆迁时屋内状况的任何证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，白宗成、马晓芳提交的证据不足以证明其在涉案房屋被拆迁时系涉案房屋产权人或合法承租人，故其请求判令海开公司及交科院、海淀城管委对其配售安置房及货币补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于白宗成、马晓芳主张的涉案房屋内财物损失，海淀城管委虽就物品发票上的购买人并非白宗成、马晓芳提出异议，但二人对此进行了合理解释，且其主张的损失物品亦系一般家庭使用电器的合理范围，故本院对海淀城管委的异议不予采纳。虽然海开公司及交科院、海淀城管委均主张涉案房屋在拆迁时系空置房屋，白宗成、马晓芳亦仅提交了损失物品发票，未能提交涉案房屋内存在损失物品的相关证据，但考虑到双方举证能力的强弱及涉案房屋拆迁的特殊性，海开公司在拆除涉案房屋时本应依法妥善处置，有责任通过对屋内情况进行录像、拍照等合理方式保全证据，故应由海开公司举证证明涉案房屋内没有白宗成、马晓芳主张的损失物品，否则由其承担不利后果，经本院释明，海开公司在本案中未提交任何证据证明拆迁时涉案房屋内状况，故本院认定涉案房屋内存在白宗成、马晓芳主张的损失物品。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。白宗成、马晓芳请求判令海开公司赔偿其涉案房屋内财物损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，具体金额本院综合考虑海开公司的过错程度、损失物品的折旧情况等因素予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京海开房地产集团有限责任公司于本判决生效后七日内向白宗成、马晓芳赔偿屋内财物损失2万元；二、驳回白宗成、马晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23066元，由白宗成、马晓芳负担22839元，由北京海开房地产集团有限责任公司负担227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  陆友才人民陪审员  靳艺红二〇一九年十二月三十日书 记 员  崔 丽