广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初3458号原告：郑小英。委托诉讼代理人：单玉刚，系原告丈夫。被告：深圳市家和福百货有限公司。法定代表人：卓景葵，董事长。被告：深圳市家和福百货有限公司南山分公司。负责人：张明勇，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张明忠，广东济诚律师事务所律师。原告郑小英与被告深圳市家和福百货有限公司（以下简称家和福公司）、深圳市家和福百货有限公司南山分公司（以下简称家和福南山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年11月18日、11月21日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告郑小英及委托诉讼代理人单玉刚，两被告之委托诉讼代理人张明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑小英向本院提出诉讼请求：被告造成原告财产损失共计257951元，依法应予赔偿。移送公安机关处理。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：被告造成原告财产损失共计257951元，依法应予赔偿。事实与理由：被告违反《房屋租赁合同》第9-1条“保证租赁房屋的正常使用状态”，被告在房屋租赁期间停水、停电、挂锁妨碍正常经营，造成原告财产损失如下：1.房屋装修损失98640元；2.被告单方扣留处分原告食品器械损失65873元；3.消防烟感喷淋安装人工费损失3800元；4.指定品牌加盟费损失30000元；5.被告单方扣留处分招牌灯箱制作费用损失13700元；6.购买空调及安装损失费8600元；7.法院认定应退还原告的损失2018元；8.被告签订合同占有原告签约保证金损失21402元；9.被告签订合同占有房屋装修押金5000元；10.中央空调安装及使用分摊费8918元。以上损失共计257951元，应由被告进行赔偿。两被告共同辩称，本案所涉租赁合同纠纷，已有生效裁判确定系因原告经营不善、拖欠租金导致合同解除，原告违约在先，由此所产生的损失应由原告自行承担，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年3月26日，原告郑小英与被告家和福南山分公司签订一份《房屋租赁合同》。合同第2条约定：家和福南山分公司出租给郑小英的房屋坐落在深圳市前海××与月亮××大道交汇处的龙海商业广场（项目）B区127号铺。租赁房屋的建筑面积为35.67平方米。郑小英在租赁房屋经营品牌为瓦罐香沸，经营范围限于瓦罐汤、特色风味小吃。第3.1条约定：租赁期限为租赁房屋交付日起至36个月止。第5.3条约定：租赁房屋的租金按照租赁房屋的建筑面积计算，200元/平方米/月，月租金总额为7134元。第6.1条约定：合同签署后三个工作日内，郑小英应当向家和福南山分公司支付租赁保证金（三个月租金），合计21402元；合同终止之日起30个自然日内，如郑小英在合同履行期间不存在本合同约定之违约或家和福南山分公司有权扣除租赁保证金之任何情形，按照合同约定交还租赁房屋并办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，家和福南山分公司应根据相关凭证将租赁保证金无息退还给被告。第6.1.3条约定：如出现租期未满，郑小英未经家和福南山分公司书面同意私自停租的；租期未满，因郑小英原因提前终止本合同等情形之一的，家和福南山分公司有权不予返还租赁保证金及本合同约定的其他保证金，或以租赁保证金抵扣郑小英应付款项。家和福南山分公司抵扣租赁保证金的，郑小英应在收到通知后三个工作日内补交相应差额，否则家和福南山分公司有权单方解除本合同。第9.4条约定：根据本合同约定的装修、增建增设及改建费、设备材料费以及由此发生的税收及政府收费等，一律由郑小英负担。第14.1条约定：在租赁期限内，郑小英逾期支付本合同约定应支付的费用（包括但不限于租金、装修押金、水费、电费、非正常营业时间所产生的费用或家和福南山分公司交付于郑小英的现有装修、附属设施和设备的开通或使用的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金等费用），每逾期一天，则应按每日逾期之款项的0.3%支付违约金。逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过十个自然日的，家和福南山分公司有权解除合同，并且家和福南山分公司物业管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由郑小英自行承担。第14.6条约定：郑小英出现下列违约情形的，家和福南山分公司有权单方解除本合同，郑小英应于本租赁合同解除之日起十五个自然日内向家和福南山分公司支付所有应支付的费用，家和福南山分公司解除本合同前郑小英已支付的所有租金和其他费用（无论该等租金所对应的租赁期限间是否届满）均不予退还，并且郑小英应向家和福南山分公司支付相当于六个月租金和物业管理费总和的违约金，上述违约金、赔偿金不足以补偿家和福南山分公司损失的，家和福南山分公司有权向郑小英继续追索。违约情形包括：租赁房屋交付后，非本合同约定的情况，郑小英擅自解除本合同退租的；郑小英逾期支付租金超过10天的；郑小英不支付租金以外的合同约定的其他任何应付款项逾期超过10天等。第16.4条约定：如郑小英在租赁期限届满之日或本合同终止之日起三个自然日内没有向家和福南山分公司交还租赁房屋，则家和福南山分公司除有权按照合同约定的租金、管理费及其他费用标准向郑小英收取房屋占用使用费及其他费用以外，还有权出租给第三方，并有权在本合同终止之日起三个自然日后开启租赁房屋的门锁并更换门锁，将屋内的对象包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出租赁房屋并制作物品清单，将租赁房屋腾空收回。家和福南山分公司对因此而引起的损坏及郑小英之损失概不负责。2.2016年3月26日，郑小英与家和福南山分公司签订一份《商户管理服务协议书》，协议约定：郑小英租用家和福南山分公司的房屋坐落在深圳市前海××与月亮××大道交汇处的龙海商业广场商铺，双方构成物业服务合同关系；物业服务费按照10元/平方米·月计收，郑小英的每月物业服务费合计为357元；中央空调费20元/平方米·月计收，郑小英的每月中央空调费合计为713元；中央空调分摊费按照250元/平方米单次收取，郑小英一次性支付中央空调分摊费合计为8918元；中央空调系统每天10时至22时运行；水费、电费等收取标准为：水费6元/立方/月、电费1.2元/度/月，如遇政府定价变更则做相应调整，郑小英应按照调整后的费用标准向家和福南山分公司支付水费、电费；物业服务费及其他费用每月收取一次，每月5日前缴纳当月物业服务费及上月的水电等费用，郑小英必须按时交纳各项费用，如未按期交纳，每日按总额的百分之五计收违约金，逾期至当月10日仍未缴纳或交齐该经营场所的租金、物业、空调移机水电等费用，家和福南山分公司有权停电、停水、停气，对于逾期支付行为，家和福南山分公司有权通过法律途径予以追缴。协议有效期自2016年4月1日起至2019年3月31日止。3.2015年8月1日，承租人家和福公司作为乙方与出租人甲方深圳市住房和建设局签订了《龙海家园配套商业项目整体租赁合同》。合同约定：家和福公司以建筑面积每平方米每月163元的最终竞得价竞得龙海家园配套商业项目的整体承租权，该项目归属甲方的商业部分为龙海家园9-18栋0001房，测绘建筑面积（包括应分摊的附属通道、公共设施部分的面积）为13183.99平方米。承租期限为2015年8月1日至2030年7月31日。同日，深圳市家和福百货有限公司委托深圳市家和福百货有限公司南山公司办理商铺租赁合同的签署、租金代收等事务。4.郑小英支付了租赁保证金21402元、装修押金5000元、中央空调分摊费8918元。2016年9月1日，郑小英缴纳了8月份租金7134元、管理费及空调费1070元、水电费2723.9元。5.家和福南山分公司曾向本院起诉郑小英，案号为：（2017）粤0391民初2212号，家和福南山分公司提出的诉讼请求为：郑小英立即支付拖欠的租金21402元、管理费1071元、水费828元、电费7835.5元、空调使用费2139元、逾期付款违约金7252.6元，共计40528.1元；解除双方的租赁合同。本院于2018年6月29日作出判决，判决内容为：（1）确认家和福南山分公司与郑小英签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月30日解除；（2）驳回家和福南山分公司的其他诉讼请求。另外，该判决确认的与本案相关的事项如下：①家和福南山分公司当庭表示放弃2016年10月份以后的租金费用；②郑小英2016年10月份停止营业，欠付9月份租金7134元、中央空调费713元、管理费357元、电费1726元、水费186元，共计10116元；③对于郑小英缴纳的装修押金5000元，家和福南山分公司同意在郑小英应付的款项中予以抵扣；④对于租赁保证金，未予全部扣除，法院酌情抵扣一个月租金7134元。判决作出后，家和福南山分公司、郑小英均提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）粤03民终14906号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决对一审查明的事实及实体处理均予以确认。本院认为，原告郑小英与二被告之间就2016年3月26日签订的《房屋租赁合同》所引发的纷争，本院（2017）粤0391民初2212号及深圳市中级人民法院（2018）粤03民终14906号民事判决已对部分事项进行了处理，鉴于前述两份判决已发生法律效力，其确定的事实具有既判力，在无相反证据推翻的情况下，本案的处理应以之作为依据。关于家和福南山分公司是否存在影响原告生产经营的行为，郑小英在前述案件审理过程中已主张家和福南山分公司招商时夸大事实、虚假承诺以及家和福南山分公司自2016年6月起经常停水停电影响经营，但前述判决均未支持其主张；本案审理过程中，郑小英提交的照片、联名信、深圳新闻网的新闻亦无法证明系因家和福南山分公司的过错导致郑小英无法正常经营。故本院认定家和福南山分公司在本案中不存在影响原告生产经营的行为。关于原告郑小英的损失及承担问题，本院一一分析认定如下：1.装修费用，原告提交了《装饰装修工程施工合同》及居众装饰工程有限公司出具的《收款收据》作为证据，用以证明装修花费98640元。《房屋租赁合同》第9.4条约定：根据本合同约定的装修、增建增设及改建费、设备材料费以及由此发生的税收及政府收费等，一律由郑小英负担。据此，可确定装修费用的承担主体应为郑小英。另从《装饰装修工程施工合同》的内容来看，装修事项主要涉及搭建阁楼、砌墙、水电安装、铺地砖、刷防水、木工、招牌、门窗、吊顶、批灰、油漆等，以生活经验来判断，上述装修事项易与房屋形成附合。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。前述生效判决已确定解除合同的原因系郑小英违约未缴租金，另家和福南山分公司并未实际利用房屋装饰装修残值，因此，对于已形成附合的装饰装修物的残值损失，郑小英亦无权主张家和福南山分公司赔偿。故对郑小英主张由家和福南山分公司赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。2.食品器械费用，原告提交了《收据》、设备清单及订单详情作为证据，用以证明原告实际购置了65873元食品器械费用。考虑到原告经营的是餐饮行业，购置相关的器械具有必要性，对原告主张为购置食品器械产生的费用65873元，本院予以认可。《房屋租赁合同》第16.4条约定，如郑小英在本合同终止之日起三个自然日内没有向家和福南山分公司交还租赁房屋，则家和福南山分公司除有权在本合同终止之日起三个自然日后开启租赁房屋的门锁并更换门锁，将屋内的对象包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出租赁房屋并制作物品清单，将租赁房屋腾空收回。家和福南山分公司对因此而引起的损坏及郑小英之损失概不负责。据此，可以确定的是：家和福南山分公司有权更换门锁、腾空房屋，但在腾空房屋时有义务将屋内的对象制作物品清单以供承租人核验。庭审中，原告认为家和福南山分公司更换门锁具有过错，该意见与前述约定不符，本院不予采纳。关于屋内物件的处理，家和福南山分公司承认未书面通知原告清理房屋，亦未提供制作的物品清单，家和福南山分公司未按约定履行义务，具有一定的过错。原告拖欠2016年9月份租金未付，应预见可能导致合同解除、家和福南山分公司更换门锁、清空房屋的局面的出现，但未对屋内物件及时进行处理，亦存在一定的过错。结合本案的实情，本院酌定原告与家和福南山分公司各承担50%的过错责任。此外，原告主张的该项费用所涉物件在使用过程中可能存在损耗、折旧，而现无法确定这些物件是否还现实存在，对其价值进行评估缺乏基础条件，考虑到原告购置的大部分设备的使用时间较短（多为2016年6月底至2016年9月底），本院酌情确定原告主张的设备在合同解除时的价值为56000元。综合前述原告与家和福南山分公司已确定的过错程度，原告与家和福南山分公司应各自承担其中的50%，计28000元。家和福南山分公司称原告有自行放弃处分的意思表示，其不应承担赔偿责任，该意见既无证据支持，亦忽视了己方在收回房屋时应尽的合理义务，本院对此不予采纳。3.消防烟感喷淋安装人工费。原告提交了《收款收据》作为证据，用以证明支出消防烟感喷淋安装人工费3800元。因安装消防设备是从事生产经营的必要措施，消防烟感喷淋安装所产生的费用的承担主体应为房屋的实际经营者，即原告郑小英。原告要求家和福南山分公司承担该费用无依据，本院不予支持。4.指定品牌加盟费。原告提交了《技术支持协议》《合作经营协议》，用以证明支出了3万元品牌加盟费。首先，原告并未提交付款凭证，无法证实原告已实际支出该费用；其次，品牌加盟费用是原告为开展经营自主决策后支出的费用，家和福南山分公司并非该笔费用的收取主体。因此，原告诉诸于家和福南山分公司承担该项费用缺乏依据，本院不予支持。5.招牌、灯箱制作费用。原告提交了一张《收款收据》，用以证明已支出招牌、灯箱制作费用13700元。原告称系因家和福南山分公司更换门锁，导致原告无法处分该部分物件，故主张由家和福南山分公司赔偿。首先，原告并未提交证据证实招牌、灯箱位于房屋内部，据一般的生活经验可知，招牌、灯箱多悬挂于店铺外部用于吸引顾客，家和福南山分公司更换门锁对于原告处分店铺外部物件并无障碍。其次，制作招牌、灯箱支出属于原告生产经营的正常开支，且系因原告违约导致案涉《房屋租赁合同》被解除，原告无法继续使用招牌、灯箱的责任不在于家和福南山分公司。因此，对于原告主张由家和福南山分公司承担该项费用的诉请，本院不予支持。6.购买空调及安装费。原告提交了《中央空调工程安装合同》、深圳市多泰空调设备有限公司出具的《收条》作为证据，用以证明为购买、安装空调支出8600元。经庭审确认，原告安装的空调实际是中央空调连接到案涉房屋内的风机与管道。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。中央空调风机与管道不属于附合的装饰装修物，郑小英在解除《房屋租赁合同》时可以进行拆除。但是，现在离合同解除时已逾三年，且房屋已另行出租给他人，再行拆除可能会对第三人的生产经营造成影响，损害他人利益，故拆除设施并非可选之策。依据原告提交的《中央空调工程安装合同》后所附清单显示，设备购置及主材费用为4800元，其余费用应为人工费用，因人工费用是原告为安装设备必须花费的费用，且家和福南山分公司对于原告不能继续在承租房屋内使用安装的设备并无过错，故原告为安装中央空调风机及管道所支出的人工费应由其个人自负。对于设备购置及主材费用4800元，考虑设备使用的时间（2016年4月20日至2016年9月30日）不长，酌情确定设备及其他装置在《房屋租赁合同》解除时的价值为3840元。另参考前述关于“食品器械费用”的论述，原告郑小英及被告家和福南山分公司对于无法拆除房屋内的风机及管道等均有过错，本院酌情确定二者各自承担风机及管道等在《房屋租赁合同》解除时的价值中的50%，计1920元（3840元×50%）。7.法院认定应退还原告的2018元。前述生效判决确认郑小英应付家和福南山分公司10116元，抵扣装修押金5000元后，余5116元；又因郑小英存在违约行为，同时，家和福南山分公司亦存在一定的过错，故将郑小英缴纳的21402元中提取7134元用于抵扣郑小英应付款项，抵扣后确定家和福南山分公司应退还郑小英2018元（5116元-7134元=-2018元）。鉴于前案判决业已生效，按照生效判决所确定的裁判思路，家和福南山分公司确应支付郑小英2018元。家和福南山分公司称该款应抵作2016年10月份的租金，因《房屋租赁合同》已于2016年9月30日解除，且家和福南山分公司在前案中已当庭放弃2016年10月份以后的租金费用，故家和福南山分公司的该意见不能成立，本院不予采纳。原告的该项诉请合理有据，本院予以支持。8.签约保证金。二被告均确认郑小英已交纳保证金21402元，本院予以认可。《房屋租赁合同》第6.1.3条约定，因郑小英原因提前终止合同的，家和福南山分公司有权不予返还租赁保证金。前案生效判决结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，对家和福南山分公司主张全部没收保证金的请求酌情进行了调整，取其中7134元用于抵扣郑小英应付的款项，实际支持扣除14268元用作违约金。因该笔费用已在前案中进行了确认，且前案判决已发生法律效力，故本院在本案中对此不再进行处理。原告诉请家和福南山分公司赔偿该笔费用无依据，本院不予支持。9.房屋装修押金。二被告均确认郑小英已交纳房屋装修押金5000元，本院予以认可。但该笔费用在前案生效判决中亦进行了处理，即将其在郑小英应付款项中进行了抵扣。原告再诉请该笔费用缺乏依据，本院不予支持。10.中央空调安装及使用分摊费。二被告认可已收取郑小英中央空调分摊费8918元，本院予以认可；同时，对原告主张的该项费用名称，本院依照其提交的《商户管理服务协议书》确定为中央空调分摊费。另对中央空调分摊费的负担认定如下：中央空调分摊费是基于郑小英租赁期间使用空调而约定的设备分摊费用，应当理解为该设备分摊费为整个租赁期内的费用，且郑小英每月需支付空调使用费，再让其承担全部租赁期间的空调分摊费，将有失公平。《商户管理服务协议书》约定服务期限为2016年4月1日起至2019年3月31日止，2016年4月1日应为承担该项费用的起始日。郑小英与家和福南山分公司于2016年9月30日解除《房屋租赁合同》，郑小英实际使用中央空调的时间为5个月（2016年4月1日至2016年9月30日），郑小英需负担的中央空调分摊费应为1238.6元（8918元×5个月÷36个月），余款7679.4元（8918元-1238.6元）家和福南山分公司应予退还。11.家和福公司的责任问题。原告诉请家和福公司与家和福南山分公司共同承担本案责任。对此，本院分析认定如下：《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。依据查明的事实，家和福南山分公司系家和福公司依法设立的分公司，其本身不具有法人资格，家和福南山分公司从事生产经营活动产生的民事责任，家和福公司负有承担的义务。但需要特别说明的是，依前述规定，企业法人并非连带承担分支机构的责任，而是对分支机构不足以清偿的部分承担补充责任。故家和福公司在本案的责任系对家和福南山分公司不能清偿的部分承担补充责任。综上所述，被告家和福南山分公司应赔偿原告郑小英如下款项：食品器械损失28000元、中央空调风机及管道等设备损失1920元、前案确定的退返款项2018元、中央空调分摊费7679.4元，以上共计39617.4元。家和福公司应对家和福南山分公司不能清偿的部分承担补充责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告深圳市家和福百货有限公司南山分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑小英损失39617.4元；二、被告深圳市家和福百货有限公司对被告深圳市家和福百货有限公司南山分公司财产范围内不能清偿的上述债务承担补充清偿责任；三、驳回原告郑小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5169元，由原告郑小英负担4379元，被告深圳市家和福百货有限公司南山分公司负担790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  谭文剑人民陪审员  陈修文人民陪审员  万太平二〇一九年十二月七日法官助理何莎书记员孙利琴