中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1114号 上诉人（原审原告）：杜强林，男，1992年5月17日出生，满族，住辽宁省开原市。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人杜强林因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托），原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初236号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜强林的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜强林上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。终止对枫丹白露B区4-1-501室房屋执行，解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认为杜强林主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第二项、第三项规定,是错误的。杜强林与龙驿公司在法院查封前签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，龙驿公司为杜强林开具了收款收据。一审中，杜强林提交2013年6月14日王玉国给龙驿公司会计单楠楠汇款398739元的辽宁农村信用社结算业务申请书，足以证明杜强林已经交付全部房款事实。杜强林在查封前签订了《商品房买卖合同》，付清购房款后，所购房屋即不属于龙驿公司而属于购买人所有。一审法院认定杜强林没有占有房屋，是错误的。关于占有规定的含义是房屋买受人对房屋享有的管理控制权，而不是以实际入住为占有标准，杜强林领取《入住通知单》即占有房屋。 西藏信托辩称，应驳回杜强林的上诉请求，维持一审判决。杜强林在一审中提交2013年6月14日案外人王玉国给案外人单楠楠汇款398739元证据一份，但未提供相关证据证明案外人王玉国与杜强林之间存在法律上的关联，且也未提供证据证明该款项系杜强林用于购房，因此杜强林未能证明已支付全部房款。杜强林也没有提供充分证据证明其在人民法院查封前对案涉房屋进行了管理和控制从而达到了占有的标准。杜强林所谓领取《入住通知单》即占有房屋的主张没有事实根据和法律依据。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 杜强林一审诉讼请求：1.确认枫丹白露家园B区4-1-501室归杜强林所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费用。 一审法院查明事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在该院主持下，双方达成调解协议，该院作出（2015）晋民初字第61号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日该院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，杜强林等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日该院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日杜强林等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日杜强林等512套房屋及车库业主作为共同原告向该院提起执行异议之诉。该院立案后，2018年1月20日杜强林等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向该院提出撤诉申请。2018年1月29日该院裁定准许撤诉。2018年1月30日杜强林向该院提起执行异议之诉。 2013年6月13日杜强林与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：杜强林购买枫丹白露B4幢1单元5层1单元501号房，住宅，建筑面积105.53平方米，总价款408739元整。2013年5月17日龙驿公司为杜强林开具10000元的收款收据，2013年6月14日龙驿公司为杜强林开具398739元的收款收据。2015年3月10日龙驿公司为杜强林出具《入住通知单》。杜强林未办理案涉房屋的过户登记手续。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，该案争议焦点为：一、杜强林是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、杜强林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归杜强林所有。分述如下：一、关于杜强林是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。杜强林主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张杜强林未提交证据证明其房屋被查封，且因杜强林起诉后又申请撤诉，现杜强林起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。杜强林等595套房屋及车库业主对该院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了杜强林的执行异议申请，包括杜强林在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为杜强林起诉符合《民事诉讼法解释》规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，杜强林在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张杜强林不具有诉讼主体资格及杜强林起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。二、关于杜强林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《民事诉讼法解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，杜强林未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故应适用《异议复议规定》第二十八条的规定,即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。（一）杜强林在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。该案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2013年6月13日杜强林与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定杜强林在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）杜强林在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。杜强林证明其在人民法院查封之前合法占有的证据仅有龙驿公司为其出具的《入住通知单》，无其他证据佐证，不足以证明杜强林于人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）杜强林是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。杜强林证明其支付全部价款的有效证据只有龙驿公司为其出具的收款收据，无其他证据佐证，不足以证明杜强林已经支付了全部房款；（四）是否非因杜强林自身原因未办理过户登记。龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因杜强林自身原因。综上，杜强林的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条第二、三项的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求该院不予支持。三、能否确认案涉房屋归杜强林所有。因杜强林主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求该院亦不予支持。 综上，依照《民事诉讼法》第二百二十七条，《民事诉讼法解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《异议复议规定》第二十八条的规定，一审法院判决驳回杜强林的诉讼请求。案件受理费8027.53元，由杜强林负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杜强林提交如下证据：《情况介绍》、辽宁省盘锦市兴隆公证处出具的（2019）辽盘隆证民字第8033号公证书，用于证明杜强林已支付全部房款。西藏信托质证认为，对《情况介绍》真实性、关联性及证明目的有异议，该证据系案外人王玉国证人证言，依照法律规定王玉国应当出庭作证，否则不能作为证据使用。杜强林未提供有效证据证明汇款人与案涉房款有任何关联，该证据不足以证明杜强林支付了案涉房款。对（2019）辽盘隆证民字第8033号公证书的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，公证书中的《情况介绍》载明的金额与杜强林主张金额不一致，收款人不是龙驿公司，不能证明杜强林已支付案涉房款。 二审中，本院依杜强林申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》。杜强林质证认为其于2013年6月14日交齐房款，2015年3月14日首次缴纳物业费、电梯费。西藏信托质证认为，1.《审计报告》来源于龙驿公司，其内容不具有真实性。物业费收据需核对原件。2.杜强林入住情况无异议。 因西藏信托未提交证据反驳上述证据，本院对（2019）辽盘隆证民字第8033号公证书、《审计报告》《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》的真实性予以确认并予采信。 本院二审查明：王玉国于2013年6月14日通过辽宁省农村信用社向单楠楠的中国农业银行个人账户汇款398739元。单楠楠为龙驿公司财务工作人员。 王玉国于2019年4月30日出具《情况介绍》载明王玉国是杜强林表舅，2013年杜强林购买房产时候，其代为付398799元。 2019年12月25日王玉国又出具《情况介绍》一份，内容与上述《情况介绍》一致。辽宁省盘锦市兴隆公证处于当日出具（2019）辽盘隆证民字第8033号公证书一份，载明王玉国于2019年12月25日来到该公证处，在公证员的面前，在《情况介绍》上签名、按指印。 杜强林于2015年3月14日办理案涉房屋入住手续、领取钥匙并缴纳物业费。 《审计报告》中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》序号1561、1562处载明杜强林于2013年5月17日缴纳房款1万元，2013年6月14日缴纳房款398739元，单据核实记录载明已收款未开发票。《附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》序号843处载明房源状态为全款。《附表7-3：入住信息明细表》序号338处载明案涉房屋交款金额为全款，已入住。 枫丹白露B区4-1-501室房屋、枫丹白露家园B区4-1-501室、枫丹白露B4幢1单元5层1-501号房与辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块B4-1-501号房屋为同一处房屋。当事人对此均无异议。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为杜强林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，杜强林于2015年3月14日办理入住登记、领取钥匙并缴纳物业费，西藏信托对此亦无异议，可以认定杜强林在法院查封案涉房屋前已合法占有该房屋，符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。其次，龙驿公司于2013年5月17日为杜强林开具10000元的收款收据，又于2013年6月14日为杜强林开具398739元的收款收据。王玉国2013年6月14日向龙驿公司财务人员单楠楠银行汇款398739元情况属实，该汇款与上述398739元《收款收据》的时间、金额一致，也与《审计报告》中载明的2013年6月14日龙驿公司因案涉房屋收到398739元相吻合。而且，（2019）辽盘隆证民字第8033号公证书可以表明《情况介绍》系王玉国出具，《情况介绍》中的内容系王玉国的真实意思。同时，西藏信托也未提供证据证明王玉国在案涉房屋所在的小区购买住房。上述证据互相印证，可以认定杜强林已向龙驿公司支付全部购房款，符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定。因一审判决已认定杜强林在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋未办理过户登记并非因杜强林自身原因。对此，西藏信托也无证据予以推翻。本院对一审法院的上述认定予以确认。故，杜强林对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条的规定，应予排除强制执行。对杜强林提出的排除执行的主张本院予以支持。 综上所述，杜强林的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初236号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块B4-1-501号房屋； 三、驳回杜强林的其他诉讼请求。 一审案件受理费8027.53元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费8027.53元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜军 审判员  朱燕 审判员  谢勇 二〇一九年十二月三十一日 法官助理丁燕鹏 书记员陈博 书记员王康桥