贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2993号原告（反诉被告）：班后发，男，1964年10月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈建林，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201710496044，特别代理。委托诉讼代理人：韦伟，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：152012013100522422，特别代理。被告（反诉原告）：李建平，男，1963年12月25日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：张冬梅，女，1967年11月3日出生，汉族，住四川省岳池县。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴刚，贵州巨子律师事务所律师，执业证号：15201201010154722，特别代理。上述两被告委托诉讼代理人：曾晶，贵州巨子律师事务所实习律师，证号：2301190411204，一般代理。第三人：王荣珍，女，1962年8月20号出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈建林，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201710496044，特别代理。委托诉讼代理人：韦伟，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：152012013100522422，特别代理。原告（反诉被告）班后发与被告（反诉原告）李建平房屋租赁合同纠纷本反诉两案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法决定合并审理，并依法适用简易程序由审判员康志刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）班后发委托诉讼代理人陈建林、韦伟，被告（反诉原告）李建平、张冬梅委托诉讼代理人吴刚、曾晶，第三人王荣珍及其委托诉讼代理人陈建林、韦伟到庭参加诉讼。本案因庭外和解，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告班后发向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告房屋租金347699.46元；2.判令两被告支付原告房屋使用费528000元（房屋使用费按房屋月租金16500元，自2016年5月1日暂计算至2019年1月31日，2019年1月31日之后的房屋占用费以月租金16500元计算至被告腾房为止）。3.判令被告李建平立即腾房；4.诉讼费用（包括案件受理费、公告费、保全费等）由两被告承担。事实及理由：被告李建平与被告张冬梅是夫妻关系。2011年4月7日，原告班后发与被告李建平就位于贵阳市花溪区（现花溪上水村）的厂房达成《厂房出租合同》，协议约定原告将花溪区上水沟村五组房屋、提升机出租给乙方经营，租赁期限为2011年5月1日，租金为前三年月租金15000元，后三年月租金16500元。协议签订后，被告在租赁期间内未按时支付租金，并在租赁期间届满后，拒绝返还原告租赁房屋。2018年5月1日，被告李建平就2015年10月31日前所欠付租金出具《欠条》一张，载明被告欠付原告2015年10月31日前的房屋租金232199.46元。现租赁期已于2016年5月1日届满，但被告拒绝返还租赁物及支付拖欠租金，故原告为维护自身合法利益，特就欠付租金、使用费、返还租赁房屋等事宜诉至法院，诉如前所请。2019年8月29日，原告班后发当庭向本院申请变更、增加诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《厂房出租合同》、《厂房出租补充协议》；2.请求依法判令两被告立即腾房。3.判令两被告支付原告房屋租金985199,46元（租金按合同约定暂计算至2019年4月30日；2019年5月1日的租金按每年218000元计算至被告腾房之日止）；4.判令两被告支付原告违约金654000元；5.诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由两被告共同承担。事实和理由：申请人班后发与李建平、张冬梅等租赁合同纠纷一案，因被告李建平于2019年8月27日向人民法院提起反诉，并向人民法院提交了《厂房出租协议》等相关证据，故申请人为保证本案顺利进行以及保护自身的合法权益，特依法向贵院申请增加、变更诉讼请求申请，望贵院予以裁定准许。原告认为案涉《厂房出租合同》、《厂房出租补充协议》合法有效，原告对案涉房屋及厂房享有合法权益，未被职能部门认定为违章建筑，双方签订的合同也未违反法律规定，应属合法有效。案涉土地及房屋位于农村，不应当适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。如果适用，原告也可以主张房屋占用使用费。原告已完全履行租赁合同义务，两被告应当支付欠付的租金，并承担违约责任，被告出具欠条等行为应视作认可租赁的事实，上水村居委会于2019年1月11日出具的的《证明》内容不具有真实性，不宜作为定案依据，原告于2019年9月14日出具的《证明》及《情况说明》足以推翻前述证明。短暂少水或停水，系政府拆迁施工所致，系不可抗力，也未影响到被告的经营生产，故原告不应承担违约责任。原告未有搭建夹层的事实，且被告未举证证明其减产或停产与搭建夹层之间存在因果关系。案涉租金系两被告共同债务，被告张冬梅在补充协议上签字并捺印行为可以认定。两被告拖欠租金，已构成违约，应当承担责任，并交还房屋。被告李建平辩称：对于原告的诉请不予认可，事实和理由如下：1.双方约定的租金是按照租赁面积1500平方米计算，但该房屋有合法产权的部分只有190平方米，因此根据最高人民法院对城镇住房租赁合同的解释，超出住房面积部分不应计算租金。结合原告提交的证据来看，原告直至庭审结束也未能提供有力证据证明其在政府允许修建的190平方米以外的房屋均有合法手续。城管对其进行处罚就能说明其违法性，故超出部分的出租无效。2.2014年7月由于房屋面临拆迁，无法正常使用水导致停工至今，因此即使可以参照双方租金约定计算租金，也只能计算至房屋正常使用时间，也就是2014年7月份之后的租金由于被告无法正常使用房屋不应计算。我方提交的上水村村委会2019年1月11日出具的情况说明载明：“因2014年6月拆迁项目施工造成被拆迁片区断水，导致花溪超越粮食制片厂因断水至今无法进行生产加工。”，故被告的租赁案涉厂房的目的无法达到，原告未履行协议第九条保证生产用水的义务，事实上构成根本性违约。我们主张在合同目的无法达到的情况下，原告要求被告继续支付租金的请求实属无理，我们同意对合法部分的190平方米可以根据协议约定的实际租赁期限继续计算租金，而超过合法面积部分的租金计算，应截止至2014年6月即村委会出具断水证明之时。3.2013年租赁房屋面临拆迁，原告在未经被告许可下，为了拆迁增加赔偿，擅自在租赁房屋内搭建隔成，导致被告制粉业务无法正常开展，因此本案原告存在重大的违约行为。4.2014年7月被告业务停工以后原告承诺之后的拆迁仍然可以进行，并承诺被告可以获得拆迁当中的相应补偿，因此当事双方对每月租金金额进行了变更，双方同意按每月10000元支付租金，之后被告就按10000元的标准支付给原告。因此被告不存在未付租金的情况。5.由于原告的擅自改变房屋结构，且原告因拆迁无法按照双方租赁合同约定保障被告生产活动的供水，才是导致本案双方发生争议的根本原因，因此本案应由原告承担相应的违约责任而不是被告。6.对于被告已付租金部分，应重新计算后按照被告已支付或多支付的部分予以扣除，庭审中原告提供被告李建平于2018年5月19日出具的欠条载明：截至2015年10月31日，被告尚欠原告租金232199.46元，可以推断原告认可截止至2018年5月19日所欠全部租金即欠条所载明金额，否则原告不可能不要求被告将2015年10月31日至2018年5月18日期间所欠租金计算至欠条中，而且从2015年10月31日之后被告提供的向原告账户转账的银行记录以及原告向被告出具的收条也说明在2015年10月31日至2018年5月18日期间，原告陆续收到被告支付的租金。我们主张，根据合法面积重新计算后，此期间已支付的租金多出来部分用于抵扣2015年10月31日被告所欠租金。同时结合2014年6月案涉租赁房屋已无法正常使用的事实，2015年10月31日之后原告主张的租金不应得到支持。在金额为232199.46元的欠条之前，还有一张欠条，该欠条金额为143333元，前张欠条系后张欠条的金额基础上，以月息2分计算利息后形成的。从目前拆迁情况看，被告未如愿取得拆迁补偿款，原告未能兑现承诺，基于前述情况被告当时对自己财产权利处分存在瑕疵，对于欠条中月息2分利息负担，不是真实意思表示，对双方不具有约束力，请求将利息部分免除。7.本案原告的违约行为系导致纠纷产生的根本原因。庭审中双方的证人均多次提到“拆迁”，案涉房屋因为双方分歧过大导致未能签订拆迁补偿协议，拆迁事宜未能推进。本案原告为多获得拆迁款，于2014年在出租房中搭建隔层，一层隔两层，以增加测算面积，此举导致被告生产空间严重缩水，生产流程发生改变，人员及机器设备操作效率严重下降，也是造成被告于2014年6月后无法继续生产的主要原因之一。故原告构成根本性违约，被告拖欠租金行为，系行使不安抗辩权。被告停工损失大于其主张的违约金，故请求人民法院支持被告的主张。被告张冬梅辩称：1.同意李建平的答辩意见。2.在原告班后发与被告李建平签订的租赁合同中没有张冬梅的签字，张冬梅的签字出现在补充合同中，不是张冬梅签字，是李建平签字，所以张冬梅不是厂房租赁关系的权利义务承载主体，不应当在本案中承担责任。3.李建平所欠租金按照最高人民法院关于夫妻共同债务的解释，不属于夫妻共同债务，因此从李建平涉及的租金事实，不应当认定被告张冬梅承担责任。李建平于2015年10月31日后向原告班后发出具的包含有按月息2分计算高达88866元的租金利息的欠条，此债务负担明显超出家庭日常生活所需的范畴。第三人王荣珍述称：完全赞同原告的诉讼主张及事实理由，与原告的意见一致。1.基于李建平与张冬梅系夫妻关系，根据司法解释，应当承担连带责任。2.张冬梅与李建平的答辩相互矛盾，既然张冬梅不认可签字，那么意味着本补充协议的效力是存疑的，那么李建平的主张是没有根据。该协议是2011年6月份签订至今，已近十年，张冬梅不可能不知晓，也未单独提出反对意见，所以二被告应当承担连带责任。反诉原告李建平向本院提出反诉诉请：1、依法确认被反诉人与反诉人签订的《厂房出租补充协议》中超出190平方米的面积租赁行为无效；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人违约金654000元；3、本案反诉诉讼费由被告反诉人承担。事实及理由：2011年4月7日，李建平与班后发签订《厂房出租合同》，约定反诉人向被反诉人租赁位于贵阳市花溪区房屋从事米粉加工生产经营，房屋集体土地使用编号为：花溪集用2005字号地484号，租赁面积约为1500平方米，租赁期限为5年。但班后发向李建平出租的房屋系违法建筑物，根据相关法律规定认为双方签订的合同中房屋面积超过374平方米的面积的租赁行为应属无效。租赁合同签订后，反诉人遂购进生产机器进场开始生产，并按双方签订的《厂房租赁合同》支付租金，被反诉人未经反诉人同意，于2014年擅自搭建房屋隔层，破坏房屋空间结构，导致租赁房屋不能满足反诉人的生产所需空间，同时，自2014年6月起，该房屋用水供应中断。该房屋不能满足反诉人的生产需求，迫使反诉人停产歇业，致使合同目的无法实现，并造成反诉人巨大经济损失，《厂房出租补充协议》第七条约定，违反合同的一方，应另一方造成的损失，还应补上所造成的损失与违约金差额部分。我方未主张合同无效，只是要求确认没有合法手续的租赁部分无效。综上所述，反诉人认为被反诉人的行为，严重损害了反诉人的合法权益。根据法律规定，特提起反诉，望支持请求。反诉被告班后发辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求。事实和理由：1.反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实及法律依据，且诉请与事实理由相互矛盾，既然反诉原告的请求确认补充协议无效或大部分面积无效，之后又按该协议主张违约金，根据合同法相关规定是无法得到支持，无效合同本身的条款也无效。因此反诉原告以此主张违约金没有依据，相互矛盾。2.本案的标的物未经任何职能部门认定为违法建筑，且本合同及补充合同均在2011年签订，当时根据行政区域的管辖，标的物所在区域系农村，不适用审理城镇房屋租赁合同的相关规定，反诉原告的诉请无法律依据。3.自反诉被告将该房屋出租给反诉原告以来，反诉原告就因其自身的经营问题，一直无法正常履行支付义务，且将自身经营行为的不利因素强加给反诉被告，其行为已构成根本违约，应当承担相应法律责任。经本院审理查明事实如下：2003年4月26日，原告班后发作为乙方与上水村委会作为甲方签订《协议书》一份，载明：甲方支持乙方发展经济，同意乙方在原开石场修建房屋，经双方商定达成如下协议：1.该地的周边邻地如有纠纷由第三组委员会和乙方协商解决。2.此地仅限于乙方安排使用，不得自行转让和出卖。3.本协议一式两份，甲乙双方各持一份，签章后生效。2011年4月7日原告（反诉被告）班后发（甲方）与被告（反诉原告）李建平（乙方）签订《厂房出租合同》约定：1.本着互惠互利，甲方自愿将贵阳市花溪区房屋一到三楼（约1500平方米），附提升机（保证提货两吨能正常工作），一、二楼确保水泥地面平整，三楼住宿保证地板砖，地脚线，墙体白，楼顶确保不漏水；院坝（700平方米左右），另附施工许可证等手续，租给乙方经营。租期时间从2011年5月1日至2016年5月1日止。2.双方商定，前三年月租金人民币15000元。前两年半年付一次租金；以后每年一次性付清。三年后，月租金人民币16500元，直到合同终止。付款方式：甲方的亲笔收条或乙方在甲方指定的银行账户的存款单就作乙方缴纳房租的凭证（乙方只保管此凭证半年，半年以前的凭证乙方可以不保留）。若乙方到期未存，甲方有义务提醒乙方缴纳此款，若提醒后三天内乙方未存入此款，甲方可要求乙方缴纳滞纳金；若银行卡有变动，甲方应在第一时间通知乙方，否则，由此带来的损失与乙方无关。乙方租用后可随意装修，费用自理。但不得破坏房屋结构。租期满后，除正当磨损外，乙方要保证门窗能正常使用。……7.甲方要保证厂区生产生活用水。协助乙方办理一切证件（生产许可证、卫生许可证、环保手续、执照等）。……11.本协议自签字日生效，具有法律效力，望双方自觉遵守，不得违约。如一方违约，将赔偿对方相应损失。2011年6月2日，（甲方）班后发、王荣珍与（乙方）李建平、张冬梅签订《厂房出租补充协议》约定继2011年4月7日签订的厂房出租合同的基础上，补充以下内容：1.甲方作为该厂房的权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方向乙方出具该厂房的集体土地使用证，证编号为：花溪集用2005字第484号，和临时施工通知书，并已告知该厂房为合法建筑，未设定抵押。2.租赁日期：在原合同的基础上延长五年，租金为每年218000元（住：2016年5月1日至2021年4月30日），租金按每年支付。十年后，租金按当时同行的租用单价计算并优先满足乙方。3.租用期内，遇土地征拨乙方自费搭建的房屋及附带设施应得到的赔偿，甲方享有总造价20%的赔偿费，乙方享有总造价80%的赔偿费，本米粉厂的搬迁费，政府给企业的补偿金由乙方所得。……7.违反合同的一方，应向另一方按年租金的三倍支付违约金。如支付的违约金不足抵付给另一方造成的损失，还应补上所造成的损失与违约金的差额部分。另查，1.被告李建平与被告张冬梅系夫妻关系，于1988年2月26日登记结婚；2.李建平于2018年5月19日出具《欠条》一份载明：今欠到班后发2015年10月31日以前房屋租金人民币232199.46元。班后发于同日出具《情况说明》，载明2015年11月至2018年5月20日前的房屋租金以班后发开出的收条和李建平从银行汇至班后发的账号上的钱款为准；3.班后发所取得的集体土地使用证[花溪集用（2005）字第484号］载明房屋使用面积374平方米，建筑占地面积198平方米；班耀瑞取得的集体土地使用证，载明使用权面积540平方米，建筑占地面积205.80平方米;4.李建平于2016年2月6日至2018年5月19日期间共支付给班后发租金195000元；5.被告提交上水居委会于2019年1月11日出具的《证明》，载明：兹证明在我上水村五组花溪超越粮食制品厂，该制品厂属2014年二环四路城市金竹新兴产业板块项目征拆范围内，因2014年6月拆迁项目施工造成被拆迁片区断水，导致花溪超越粮食制片厂因断水至今无法进行生产加工；6.原告提交的上水村居委会于2019年9月14日出具的《证明》，载明：兹证明2014年政府因二环四路城市带金竹新兴产业板块项目需项目我村五组的部分房屋以及土地，施工中造成该片区短暂停水。位于该区域范围内的承租人李建平以此为由拒绝支付租金、拒不搬离该租赁场地。本居委会多次组织承租人李建平及出租人班后发协商，未果。证人张某称：我是班后发的邻居，与被告李建平是认识的。原、被告是因为房屋租金发生的纠纷。被告欠原告的房租，2018年5月19日原告请我去帮忙协商，但是协商不成，后来我有事，就先行离开，让他们自己好好协商。2014年6月份，我们这里开始拆迁，有挖断过水管，但是挖了又接起来，是否影响正常用水，不太好说，但是能够保证家庭生活用水。施工时间是陆陆续续的，2014年7、8月份开始挖房子时是正高峰期，有时候影响用水，但影响的时间不长。到现在为止，还有几家没有拆迁完，也没有停水。具体是什么时间没停的，没法确定。我现在还住在那里，用水也挺充足的。在停水后，看见过被告买水运水。至于班后发搭建隔层的事情不太清楚，也不清楚所说的欠付租金年份，我当时只是想帮他们协商。征收局来评估让李建平搬迁，李建平让我找人把房子转租出去，减少损失。原告（反诉被告）班后发针对证人证言发表质证意见：证人本身也属于该片区用水的使用者，因此他陈述短暂停水是真实的。被告（反诉原告）李建平针对证人证言发表质证意见：该证人部分可信，对饮水部分有隐瞒，同时证人与本案原告是朋友关系，在用水问题上前后矛盾，因此针对用水这一块不能采信。证人唐某称：我一直在李建平处进货，一天的进货量是八九千斤。因为水的原因，2014年酸粉的产量降低，酸粉生产必须用水，所以做不下去，一直在合作。没有注意看见厂房是否有夹层。厂房停水是我亲眼看见的，我们也帮他用胶桶运水。前段时间大概在一个月内，亲眼见过几次厂房停水后面由于酸粉供应不上，在大半年的时间通过电话的方式联系李建平是否有粉销售。原告（反诉被告）班后发针对证人证言发表质证意见：首先该证人出庭其目的是为了向法庭展示其所了解的情况，按照法律规定，被告代理人有权发问，恰好在发问中发现了几个问题，证人证言相互矛盾，反诉原告发问是否亲眼看到。证人回答看到。反诉被告发问时，证人表示没有看见只是打电话了解的。证人只是反诉原告的销售商，根本不了解具体经营情况。关于反诉被告与反诉原告申请的证人证言，可以得知在2014年有一段时间确实供水出现问题，但也是短暂的时间，也进一步印证了反诉原告陈述的真实性。被告（反诉原告）李建平针对证人证言发表质证意见：证人不是法律专业人士，文化程度不高，其发言应当用老百姓的眼光去理解。整个停水生产从正常生产到减产到停水是循序渐进的过程，证人与本案的反诉原告一直都有正常的供货往来，从一开始能够一天拿到八九千斤到后面打电话无货可供，是发生在一个很长的时间，所以证人所讲的看到停水无粉，到后面打电话询问有无粉，到后面打电话询问有无粉才是正常的陈述，证人证言可信。原告班后发为证明其所述事实，提交了如下证据：1.原被告、第三人身份证，证明原被告、第三人诉讼主体资格。2.集体土地使用证两份，2003年4月26日协议书、2004年临时施工通知书、2004年5月27日贵州省行政事业性收费通用票据、2010年8月11日贵州省代收罚款收据等用于证明原告对案涉房屋及院坝有合法权利，即有权将厂房、院坝及附属设施设备出租给被告使用，不存在租赁无效。其次证明案涉房屋及土地属于农村规划的土地及房屋，不应当适用城镇房屋租赁的司法解释。本标的房屋租赁面积，产权证上的面积包含有班后发本人的374平方米以及班后发侄子班耀瑞房屋面积540平方米以及附属设施的配套面积共计1500平方米左右。案涉房屋已经取得合法手续以及正在完善的相关手续面积约500平方米。班后发出租该标的物合法。3.2011年4月7日厂房出租合同、2011年6月2日厂房补充协议复印件，用于证明2011年4月7日，原被告达成租房协议，从2011年5月1日至2016年5月1日止，前三年月租金为15000元，后三年月租金为16500元，后双方于2011年6月2日达成的厂房出租补充协议将租赁期限延长至2021年4月30日，延长期间租金为每年218000元，如一方违约，则按年租金的三倍支付违约金。原告也正是基于此，依法向被告主张违约金。4.《欠条》原件一份，用于证明截至2015年10月31日，被告尚欠原告租金232199.46元，并出具欠条予以确认。并证明该原告已完全履行该租赁合同义务，否则被告作为一个成年人不可能在对方违约的情况下出具欠条。根据李建平与2018年5月19日出具的该欠条从时间上来看，被告本人在此时依然认可并承认其与原告的租赁关系，并且也未提出因该房屋的停水以及被告述称的房屋夹层问题提出过任何异议，更说明被告诉称的夹层及供水问题是没有事实依据的，被告本人对房屋的现有状况是知晓的。原告诉请的金额中也包含该欠条的金额。5.两被告《婚姻登记证审查处理表》原件一份，用于证明两被告至今仍系夫妻关系，案涉债务为夫妻共同债务。同时也证明李建平花费大额款项租赁房屋做生意为重大家庭事项，作为其妻子张冬梅应当是知情的，对补充协议也是知情的。5.2011年4月7日厂房出租合同、2011年6月2日厂房补充协议复印件，用于证明2011年4月7日，原被告达成住房协议，从2011年5月1日至2016年5月1日止，前三年月租金为15000元，后三年月租金为16500元，后双方于2011年6月2日达成的厂房出租协议将租赁期限延长至2021年4月30日，延长期间租金为218000元，如一方违约，则按年租金的三倍支付违约金。原告也正是基于此，依法向被告主张违约金。被告李建平、张冬梅针对上述证据质证意见为：对证据1真实性无异议，但张冬梅不应参加本案。对于证据2对真实性无异议，但证明目的持有异议，班耀瑞所享有的集体土地使用权并不是本案房屋所占有的土地。原被告双方在2011年6月2日签订的厂房出租补充协议里面明确本案的班后发为了证明自己的厂房合法向被告李建平出具了花溪集用2005字第484号集体土地使用证里面并没有写明有班耀瑞所享有的花溪集用2006年字558号集体土地使用证，班耀瑞所有的土地不是案涉土地。原告提交的协议书时间是2003年4月26日签订，之后在2004年5月25日花溪乡人民政府出具了临时施工通知书，明确班后发所修建的房屋占地面积只能为90平方米，建筑面积只能为190平方米房屋，也只能修建两层。班后发于2004年5月27日缴纳了建房配套费1900元。因此从原告提交的上述三份证据可以证明原告实际合法房屋是两层190平方米。该组证据中的最后一份代收罚款票据，罚款单位为花溪城管，被罚款人为班后发，因此从缴费人和单位以及该票据性质来看，该证据足以证明案涉房屋曾经因为违建受过处罚，也印证了原告的合法面积为190平方米属实。关于证据3对其真实性不持异议，但达不到证明目的。在厂房出租合同第一条明确原告所出租的1500平方米是房屋一楼到三楼，院坝之外的700平方米，因此原告所说的1500平方米包含楼房、院坝是与事实不相符。厂房出租补充协议中，张冬梅的签字并不是本人签字，是由李建平代为签字。厂房出租合同里面写明了被告使用房屋的用途，并且明确约定原告要保证被告长期生活用水，被告无法使用案涉房屋，就是因为原告之后无法保证生活用水，同时擅自在房屋内搭建隔层，导致被告生产设备无法使用。因此原告用两份合同证明被告违约与事实不符。对于证据4关于《欠条》的真实性无异议，但证明目的有异议。被告不得专业法律人士，不清楚对违章房屋签订的租赁合同属于无效合同的情况，同时由于原告一直承诺该房屋即将拆迁，被告的相关损失可以在今后的拆迁中得到补偿，被告基于对原告的信任，同时也考虑到拆迁补偿需要原告出面解决，才同意认可签订该份欠条。因此，该欠条并不能说明被告认可原告擅自搭建隔层擅自停水导致被告工厂无法正常生产的事实，更不能说明被告放弃了要求原告承担相应违约责任的权利。该份欠条签订之前，还有另外一份欠条存在，另一份欠条的截止时间相同，但是金额只有14333元。由于被告对原告的信任认为该房屋及被告所修建的房屋及机器设备即将面临拆迁补偿。因此，双方在14333元的实际租金上按照月息两分支付给原告利息。所以才有了原告所提交的2018年5月19日的欠条，该欠条包含了实际租金及利息。我们认为由于双方的合法面积没有1500平米，并且班后发没有按照约定及时拆迁补偿，因此按照法律规定的租金金额因有所改变，因此月息两分对双方不具有约束力，同时本案实际情况在2014年7月份，该房屋就已经无法正常使用。因此，之后的租金不应得到支持，因此该份欠条记载的金额不能作为房屋租金的证据使用。对于证据5对真实性认可，但达不到原告的证明目的。我方认为本案合同张冬梅并没有签字，该房屋租赁的行为只产生于原告李建平与班后发之间，其他人并不是适格主体。张冬梅是否知情依法并不是判定属于家庭债务的依据。原告按照相关司法解释的要求，还应当提交被告因为生产经营用于家庭支出的证据，并且本次所产生的债务也是由于家庭支出所导致。显然仅凭夫妻关系不能认定家庭债务。反诉原告李建平为证明其所述事实，提交了如下证据：1.厂房出租合同、厂房租赁补充协议、集体土地使用证（集用2005字484号）、临时施工通知书（2014年花乡建管许字第039号）。用于证明：被告租赁的花溪区上水村5组房屋1-3层约1500平米房屋是应基于土地使用证编号为花溪集用2005年字484号（宅基地使用面积374平米）、临时施工通知书（2014年花乡监管许字第039号），证明许可建筑面积为190平米及载明的建筑范围等，租赁房屋面积严重超出土地规划建设面积。房屋租赁期间，原告有义务保证被告生产生活用水，但合同并未约定搭建隔层事宜，协议中第七条约定违约方向另一方按租金的三倍支付违约金。2.照片1-3证明：2014年在租赁期间原告擅自搭建房屋隔层，一层隔两层，生产空间严重缩水，导致被告机械设备无法操作而停产。照片4-6证明：被告因无法正常生产导致原材料变质损失。照片7-9上水村居委会的《证明》证明：自2014年6月，被告厂房即断水，被告因断水导致无法正常生产，造成巨大损失。照片10-11证明：停产导致设备几近报废。3.超越粮食制品加工厂、设备评估清单、设备加工合同、设备采购单证明：因原告不能保证被告生产经营用水导致被告停产，厂房内清单所列设备因停产闲置给被告造成巨大损失。4.银行流水、凭证、收条证明：李建平自2015年11月1日至2018年5月19日期间内，先后向班后发支付195000元租金。5.米粉销售流水账2013.1-2014.12证明：被告在彻底停产之前，月均产生并销售米粉约20万斤以上，按每斤0.5元利润计算，因停产造成被告月均直接经济损失达10万余元。6.欠条，证明2015年10月31日之前的租金实际为143333元。反诉被告班后发针对上述证据的质证意见为：对于证据1真实性无异议，但不能达到反诉原告的证明目的。因为原告在本诉中提交了侄子班耀瑞的产权证，该证是有关部门合法证明，案涉房屋包括了班耀瑞的产权面积。反诉原告的证据不能证明反诉被告未按合同约定搭建隔层的事情，更不能证明反诉被告未保障反诉原告正常生活用水导致生产无法进行，合同无法履行的事情。对于证据2，该照片不能反映因反诉被告的违约而导致反诉原告无法正常产生经营，根据1-3照片其证明目的为2014年因反诉被告擅自搭建隔层影响其生产构成违约，而2014年至今已经5年，这5年期间，反诉原告从未提出过任何异议。根据反诉被告在本诉状提供的反诉原告亲自书写的欠条，该欠条的时间为2018年，更能印证反诉原告所证明的事实不属实。村委会出具证明真实性认可，对证明目的持异议，该证明出具的原因系反诉原告找到村委会，因2019年元月份，该片区要征收征补，李建平作为该区域内的经营户，为了主张其征收补偿而主动向村委会申请出具该证明。该份证明本身只是为了李建平向征收部门主张产生经营的损失，并不能证明在2014年6月份施工，断水至今的事实。该证明上明确是因为二环四路城市带金竹新兴产业板块项目拆迁，而出具证明，而该项目属于政府拆迁项目，属于法律意义上的不可抗力，班后发在上面签字，系因本村规定，凡对外出具证明，是因为本村的支书或主任出证明，班后发作为支书签字只是履行程序。针对反诉原告出具的该份证明，反诉被告也会出具相应证明反驳。对于证据3，合法性、真实性及关联性均不认可，均为反诉原告单方提供的证据，没有得到反诉被告或职能部门的确认。对于证据4该组证据的复印件不予认可，至于原件中提出的2018年5月19日出具的情况说明，根据该说明，只要是班后发亲自出具的收据，均认可李建平支付的2015年11月份之后的收据，同样只要是2015年11月份之后李建平向班后发汇款的原件均予以认可。该组证据更能证明李建平从2015年11月份之后继续履行双方的租赁合同义务，但只是因为经营问题，一直拖欠反诉被告绝大部分租金至今。如果收条原件上与银行凭证一致的为同笔款项。该组证据恰好证明了李建平认可租赁合同。对于证据5三性均不认可，系李建平单方制作的。对于证据6三性不予认可，是李建平自己制作的，并且在该欠条上大规模地涂画，从证据效力来看，其不真实，无法推翻反诉被告出示的欠条原件。反诉被告班后发提交了如下证据：1.上水居委会说明一份，证明反诉原告提供的上水居委会的证明仅作为征收经营损失的事情，不能作为本案证明该房屋停水至今的事实。2.上水居委会证明一份，证明2014年期间租赁房屋的停水是由政府征收施工短暂停水，系不可抗力因素。证明了因李建平拒绝支付租金，村委会组织过调解，调解失败，拒不搬离给反诉被告造成的损失应由李建平承担。反诉原告李建平针对反诉被告班后发提交的证据发表以下质证意见：对于1、2组证据均有异议，出具时间是2019年9月14日，也就是在本案反诉被告作为原告起诉长达一年以后才出具。班后发本身就是上水居委会主任，居委会对其出具相应证明非常容易，因此该两份内容属于编造。情况说明中认为2019年1月11日向李建平出具的证明只是向征收部门请求补偿的证据，本身该句话就是模棱两可的说法，该房屋的所有权主体是班后发，而不是李建平，李建平没有资格提交，同时证明的出示原因，即便只用于征收也是证明事实，用于其他目的也是证明事实，上水居委会并没有否定1月11日证明当中的内容，所以反诉原告的证明目的能够达到。上水居委会从名称上看，已经属于城镇居民基层组织的身份，其辖区内的房屋均应适用城镇居民房屋的相关规定。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、原被告、第三人身份证、集体土地使用证两份、2003年4月26日协议书、2004年临时施工通知书、2004年5月27日贵州省行政事业性收费通用票据、2010年8月11日贵州省代收罚款收据、2011年4月7日厂房出租合同、2011年6月2日厂房补充协议复印件、《收条》、两被告《婚姻登记证审查处理表》等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。本院认为，根据庭审查明内容及双方辩论情况认定本案争议焦点为：1、出租合同及补充协议的效力认定；2、本诉的诉请是否于法有据；3、反诉原告要求支付赔偿金的诉请是否应得到支持。关于焦点一，案涉房屋系农村房屋，办理有施工许可证，且被划入2014年二环四路城市金竹新兴产业板块项目的红线范围内并作为合法建筑予以征收，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定。合同系双方当事人意思自治，现案涉租赁合同及补充协议在无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情况时，应认定案涉租赁合同为有效合同。根据合同第一条所载明“将贵阳市花溪区上水沟村5组房屋一到三楼（约1500平方米），…院坝（700平方米左右），另附施工许可证等手续，…租给乙方经营”等约定，可以认定李建平承租案涉房屋时就知晓房屋的整体构造情况及施工许可证办理情况等，其自愿与班后发达成相关协议并使用至今，其承租行为也认可了租赁合同整体效力。现李建平又以承租面积大于房屋施工许可证登记面积并主张超出登记面积部分无效为由提出抗辩并主张违约，明显有失公允，于法无据，不予采信。关于焦点二，如前所述，合同有效，双方当事人应当严格按合同约定履行双方权利义务。厂房出租合同作为主合同，补充协议系厂房出租合同的附属部分，应当一并进行解读才能充分展示缔约双方的真实意思。本案中，双方在主合同第十条中约定：“…乙方租赁期内，甲方不得以任何理由干涉、涨价和收回厂房。…”及补充协议中第二条“在原合同的基础上延长五年，租金为每年：218000元（注：2016年5月1日至2021年4月30日），…。”故双方在合同中已对提前解除合同作为禁止性规定，该约定并不违反法律规定，应当严格履行。且合同距履行期限届满之日也仅有一年多，提前解除合同反而导致双方权利义务失衡，易扩大双方不应当产生的损失，本院对原告提前解除合同之诉请不予支持。同理，因合同未能解除，原告请求腾房之诉请，亦不予支持。关于房屋租金，原告提交的欠条上载明“今欠到班后发2015年10月31日以前房屋租金人民币232199.46元。”，可以认定双方对2011年5月1日至2015年10月31日之间房屋租金情况进行了结算，应当予以支持。李建平提出的应当重新计算及扣除2分息等主张，无证据证明存在显失公平等情况，不予采信。根据《厂房出租合同》第二条“…三年后，月租金人民币16500元…”之规定，2014年5月1日后的月租金为16500元，故从2015年11月1日起2016年4月30日期间共181天产生租金98186.30元；根据《厂房出租补充协议》第二条“…租金每年为218000元…”之约定，2016年5月1日至2019年4月30日止共计1094天的租金为653402.74元；故李建平共应支付租金751589.04元。根据收条载明“2015年11月1日至2018年5月19日期间内，先后向班后发支付195000元租金。”，故应当扣除已支付的195000元，李建平还应当支付556589.04元的房租给班后发。2019年5月1日之后的租金，因原告主张的截止时间为腾房之日止，该附属条件未能得到支持，故其诉请亦不予支持，原告可另案主张。本院《厂房出租补充协议》中被告张冬梅的签捺印行为表明其作为共同承租方加入到租赁行为中，被告张冬梅未能提供证据证明签字捺印不是张冬梅本人所为，且签订补充协议后近八年的时间内，被告李建平在外承租厂房进行生产经营张冬梅也一直未提出反对意见，由此可认定张冬梅对于与原告班后发所签订的协议表示知情并认可，故被告李建平与张冬梅应共同承担支付租金的责任。对于被告张冬梅辩称不属于夫妻共同债务，对此不承担责任，本院不予采信。关于原告主张的违约金，双方合同对因延付租金导致的违约行为并未作出明确约定，且班后发一直到2018年5月19日都在收取李建平支付的租金，考虑李建平工厂因拆迁等原因受到影响，拆迁行为系不可抗力，双方也曾协商租金变更等客观情况，故对原告提出的违约金主张不予支持。关于焦点三，如焦点一所述，反诉原告诉请合同无效之主张，不予支持。对于被告提出的因原告没有保障正常的生产生活用水供应导致合同目的无法实现的辩称，根据《厂房出租合同》第九条“甲方应保证厂区生产生活用水”之约定，班后发有保障用水的义务。但案涉厂房断水导致其无法生产系因政府拆迁行为所致，不是原告故意行为造成，且根据证人证言可以认定涉案房屋出现断水的情况是短暂的，故原告对此不应承担违约责任。且根据李建平所提供的《证明》所载明：“…因2014年6月拆迁项目施工造成拆迁片区断水，导致花溪超越粮食制品厂因断水至今无法进行生产加工。”可以认定断水时间为2014年6月，距本案起诉时间将近5年，李建平在其工厂停水将近五年的情况下也不主张相关权利，怠于履行权利的法律后果应当由其自行承担，故对其主张不予采信。班后发对断水行为不存在违约，不构成违约。根据被告李建平提供的房屋内部照片，能够证明因搭建行为导致李建平工厂的生产空间受到影响，但该搭建行为系2014年所为，给李建平工厂造成影响时间长达5年，李建平却一直未主张相关权利，并支付相关租金继续承租案涉房屋，怠于履行权利的后果应当由其自行承担。根据《厂房出租补充协议》第三条“租用期内，遇土地征拨乙方自费搭建的房屋及附带设施应得到的赔偿，甲方享有总造价20%的赔偿费，乙方享有总造价80%的赔偿费，本米粉厂的搬迁费，政府给企业的补偿金由乙方所得。……”的约定，可以认定双方对私下搭建行为及赔偿等均提前作出约定，双方对案涉房屋内部搭建并因此增加拆迁获得的赔偿款的民事行为均知晓，李建平当然就对搭建行为对工厂的生产造成的影响也是知晓的，故班后发的搭建行为不构成违约。且李建平未能提供有力证据证明厂房隔层与停产之间存在因果关系，举证不能的后果应当由其自行承担。故对反诉原告李建平的全部反诉请求均不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李建平、张冬梅于本判决生效之日起十日内支付原告班后发截止至2019年4月30日的房屋租金人民币556589.04元；二、驳回原告班后发的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李建平全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取（减半收取）人民币10885元，由原告班后发负担人民币7180元，由被告李建平、张冬梅负担人民币3705元；反诉案件受理费（减半收取）5170元，由反诉原告李建平负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  康志刚二〇一九年十二月二十九日书记员  张晓燕