福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初4260号 原告：谢娟启，女,1953年8月1日出生,汉族,住福建省闽清县，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘积灿，男,1951年1月2日出生,汉族,住福州市仓山区，系原告的配偶。 被告：张海珍，男,1992年1月5日出生,汉族,住福建省闽清县，现住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邱国新，福州市台江区求真法律服务所法律工作者。 原告谢娟启与被告张海珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢娟启的委托诉讼代理人刘积灿、被告张海珍及其委托诉讼代理人邱国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢娟启向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还拖欠的房屋租金12645元；2.判令被告支付水电、物业管理费1259元；3.判令被告支付违约金26377元（其中提前解除租赁合同违约金18277元，迟延支付租金的违约金8100元）；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月间，原、被告签订一份《店面租赁合同》。主要内容：甲方（原告）将坐落于福州市仓山区金山街道林洲路8号正荣融信现代城A5#楼一层×-×二间商铺共计129.06平方米出租给乙方（被告）使用。租期自2018年5月20日至2023年5月19日止，共计60个月。月租金：其中2018年5月20日至2019年5月19日的月租金为18277元，每月20日付清，逾期七日或以上按日千分之五计算违约金；乙方承担水电、煤气及物业管理等一切费用。任何一方提前终止租赁合同的，应赔偿另一方等同壹个月租金的违约赔偿金。上述合同履行期间，被告自2019年1月20日至3月31日止起拖欠二个月零10天的租金计42645元。期间，被告停止营业并要求提前解除租赁合同。2019年3月31日，被告交还了租赁商铺的钥匙。扣除此前被告所缴纳的押金30000元外，现结欠租金12645元。此外，被告还拖欠其租赁期间未付的水电及物业管理费用如上请求事项。原告多次向被告催讨所拖欠的租金及水电、物业费，但被告以没钱为由拒绝偿还。由于被告提前解除合同，造成原告租赁房屋的空置和租金的损失，至今仍在招租。现原告提起民事诉讼，请法院判准如上请求事项，以维护社会正常经济秩序及原告合法权益。 被告辩称，店面租赁合同落款没有写具体时间，原告诉状与合同租期写的是2018年5月20日，被告是从8月续租，从9月、10月、11月、12月均已支付每月房租18277元，在2019年1月房租接近年关生意不太景气，2月故向原告提出解除合同，3月2日、3月7日，被告分别两次通过手机银行向谢娟启账户转账两笔款，其中一笔13277元，另一笔5000元，合计18277元是支付1月份的房租给原告。3月15日据朋友说签合同不是谢娟启本人所签，是微信昵称琼楼玉宇签的店面租赁合同。被告认为该合同属于合同欺骗行为，存在以下争议:（一）被告始终未见过谢娟启，也未与谢娟启签过合同，是琼楼玉宇与被告签订店面租赁合同，被告还以为其就是谢娟启，没想到与被告签合同并非谢娟启，是转租人琼楼玉宇字迹所签，见证被告与琼楼玉宇于2019年4月2日的微信聊天记录，足以证明琼楼玉宇承认冒充房东谢娟启，本合同出租方签名是琼楼玉宇在签，而不是谢娟启，在合同上琼楼玉宇不签自已的名字，趁着被告不认识谢娟启，签了谢娟启的姓名，但却没有谢娟启的书面授权委托。原告没有向法庭提交房权证，无法确认出租方真实性、关联性、合法性，因此，该合同存在欺骗行为，应视为无效合同，应当解除合同。（二）本案存在主体问题，冒充房东(见证被告与琼楼玉宇微信聊天记录截屏标注琼楼玉宇房东)与本案被告有关联性，应追加琼楼玉宇为本案当事人。（三）被告支付房租金是琼楼玉宇提供谢娟启的农业银行的账号。被告提前一个月通知琼楼玉宇解除合同，琼楼玉宇并没有表示其不是谢娟启，也无回复被告，视为其默认同意解除合同，被告不存在违约，故对原告主张的租赁合同违约金18277元及支付租金的违约金8100元，合计26377元，支付违约金的理由不能成立。（四）被告租赁期间的水电费均已交清，并无欠缴，见证2019年1月17日交两笔电费其中一笔1135.61元、另一笔304.29元，2019年2月9日，交两笔电费其中一笔20.47元、另一笔26.41元，2019年3月6日交电费11.89元，合计1498.67元；2019年3月8日交两笔水费，其中一笔40.70元，另一笔48.10元，合计88.80元，总计1587.47元，上述水电费有缴费凭据为证，显而可知，原告的诉求不实。（五）被告不认识谢娟启，是与琼楼玉宇电话联系，琼楼玉宇已答应被告欠缴租金两个月(2019年2月和3月)，并非说欠两个月零10天(见证琼楼玉宇与被告微信聊天记录截屏足以证明琼楼玉宇承认两个月租金)，且是在被告提前一个月向琼楼玉宇提出其并非谢娟启所签合同，故要求解除合同，应视为提前告知琼楼玉宇。且被告已将之前交的押金30000元以抵还两个月的租金36554元，仅差欠租金6554元，且与原告诉求租金42645元(应除去原告多算了10天)，被原告多算了6091元。（六）被告租赁期间就餐饮必备设备购买的物品有:柜透明玻璃卧式2.2米1台2400元、保鲜柜立式冷冻1.4米1台2600元、空调柜机大3匹美的4台5800元/台计23200元、空调吸顶机3匹中央美的2台6980/台计13960元、空调挂机1.5匹美的1台2300元、海鲜池1.8米5600元、厨房灶带风机双炒一温180*80*80二台1800元/台计3600元、不锈钢工作台双层1500*600三台450元/台计1350元、厨房冰柜工作台卧式180*80一台2000元、四眼双排燃气煲仔炉58*64*20一台680元、厨房四门冰箱（1000-1210*1910）一台2280元、椅子60把35元/把计2100元、实木桌子圆桌1.6米2张500元/张计1000元及1.4米2张200元/张计400元及1.2米8张160元/张计1280元、折叠桌架10个100元/个计1000元，共计65750元(见证拍照图片微信截图及物品清单为证)，却均被琼楼玉宇扣押致损坏，琼楼玉宇仅答应赔偿设备款10000元(见证2019年3月31日16:53琼楼玉宇微信聊天记录内容为设备减10000元)，被告并非同意，充分证明琼楼玉宇承认被告的设备损失金额的事实存在，应当照价赔偿损失。综上所述，因被告从不认识谢娟启，都是琼楼玉宇一手炒作，在签合同后，琼楼玉宇还向被告说过租金五年不递增，但其说话骗人，冒充房东欺骗被告，存在严重套路问题，属合同欺骗行为，造成被告设备损失65750元及欠缴两个月租金致提前解除合同，都是琼楼玉宇与暗中原告套路欺骗行为所致，应追加琼楼玉宇为本案当事人，应驳回原告诉讼请求，维护餐饮业个体户即被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院分析、认证如下：1.原告提供的证据《店面租赁合同》有原件核实，本院对该证据的真实性予以确认；2.原告提供的证据水、电、物业欠费清单，由物业管理客户服务中心提供，本院对该证据的真实性予以确认；3.原告提供的证据《房屋所有权证书》（榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号），被告对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；4.原告提供的证据《授权委托书》，被告对该证据的的真实性有异议，但未提出鉴定，本院对该证据的真实性予以认可；5.原告对被告的证据微信昵称琼楼玉宇聊天记录截屏、支付宝支付水电费，原告对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；6.原告对被告的证据餐饮必备设备物品清单、手机拍照微信截图的真实性有异议，本院认为，餐饮必备设备物品清单、手机拍照微信截图均系被告单方制作，本院对该证据的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月，原告谢娟启的代理人熊琼以谢娟启的名义（甲方）与被告张海珍（乙方）签订了《店面租赁合同》，将坐落于福州市仓山区金山街道林洲路8号正荣融信现代城A5#楼一层×-×二间商铺共计129.06平方米出租给被告张海珍使用。租期自2018年5月20日至2023年5月19日止，共计60个月。其中2018年5月20日至2019年5月19日的月租金为18277元，每月20日付清，逾期七日或以上按日千分之五计算违约金；甲方收取乙方押金30000元；乙方承担水电、煤气及物业管理等一切费用。任何一方提前终止租赁合同的，应赔偿另一方等同壹个月租金的违约赔偿金。之后，被告张海珍支付了30000元的押金。 2019年3月31日，被告张海珍交还了租赁商铺的钥匙。尚欠自2019年1月20日至3月31日止起拖欠二个月零10天的租金计42645元以及2019年1月1日至3月31日止的物业管理费、公摊水电费共计1260.16元。 本院认为，原告谢娟启与被告张海珍签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。原告诉请判令被告向原告偿还拖欠的房屋租金12645元，经查，被告张海珍尚欠自2019年1月20日至3月31日止起拖欠二个月零10天的租金计42645元，抵扣押金30000元，尚差12645元。故该诉请本院予以支持。原告诉请判令被告向原告支付水电、物业管理费1259元，经查，被告张海珍尚欠2019年1月1日至3月31日止的物业管理费、公摊水电费共计1260.16元。原告诉请支付1259元，本院予以支持。原告诉请判令被告向原告支付违约金26377元（其中提前解除租赁合同违约金18277元，迟延支付租金的违约金8100元），经查，被告提前解除合同，根据合同约定，应向支付一个月租金的违约金。另，租金每月20日付清，逾期七日或以上按日千分之五计算违约金，由于被告迟延支付，违约金依据按日千分之五计算，2019年2、3月份共计8209元，原告诉请支付8100元，故原告该诉请本院予以支持。被告辩称，《店面租赁合同》并不是原告谢娟启本人签订，应认定为无效，但原告谢娟启已书面委托熊琼代为管理出租房屋，故被告该辩解本院不予采纳。被告辩称原告的行为造成被告设备损失65750元、原告答应赔偿设备款10000元，但提供的证据不足以支持其主张，应负不利责任，故该辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告张海珍应于本判决生效后十日内向原告谢娟启偿还拖欠的房屋租金12645元； 二、被告张海珍应于本判决生效后十日内向原告谢娟启支付水电、物业管理费1259元； 三、被告张海珍应于本判决生效后十日内向原告谢娟启支付违约金26377元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费808元，由被告张海珍负担。被告张海珍应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 谋 人民陪审员  林美芳 人民陪审员  胡榕芳 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  欧阳智 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行失效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”