渭南市临渭区人民法院民事判决书（2018）陕0502民初6697号    原告（反诉被告）：渭南市粮食局。委托诉讼代理人：王静，陕西西岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楠，陕西西岳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孟秀霞，女，汉族，居民。委托诉讼代理人：王增强，陕西泰普律师事务所律师。委托诉讼代理人：高小女，陕西泰普律师事务所律师。 原告(反诉被告)渭南市粮食局与被告（反诉原告）孟秀霞租赁合同纠纷一案，原告渭南市粮食局及被告孟秀霞均不服本院2017年9月20日作出（2018）陕0502民初2751号民事判决书，上诉于渭南市中级人民法院，渭南市中级人民法院于2018年11月26日作出（2017）陕05民终2568号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）渭南市粮食局委托诉讼代理人王静、刘楠、被告（反诉原告）孟秀霞及其委托诉讼代理人王增强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渭南市粮食局向本院提出诉讼请求：1、依法要求解除原告与被告签订的租赁合同关系，并判令被告立即腾房；2、依法要求被告支付拖欠的租赁费105000元，并从2017年4月1日起按每月5000元支付房屋占用费直至腾房之日止；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2005年10月被告孟秀霞承租了原告位于渭南市XX大街XX招待所XX餐厅用于服务性经营活动。双方之间最后一份书面合同签订时间为2008年9月28日，租赁期限为2008年10月1日至2009年9月30日，租金每年60000元。此后，双方再未签订书面合同，但被告一直占有使用该房产和院落。2016年12月因政府要求，原告通知被告不再出租，要求其限期搬离，但被告以各种理由和借口拒不腾房。截止2017年3月31日，共计拖欠原告房租105000元。被告孟秀霞的答辩意见：1、原告与被告之间就房屋租赁只签订过一份合同，但该份合同未经原告单位盖章，且原告提供的合同系其伪造，不能作为判案依据；2、被告承租房屋是从2000年开始，双方之间是一种长期合同，且一直是按长期合同履行，并没有签订任何书面合同。在被告承租房屋时，原告向被告承诺在国家因政策需要的拆迁情况下终止本合同；3、国家需要收回该房屋，渭南XX委的批复函，本案中被告认为该函明确指出2005年该资产属于国有资产，属于渭南市XX委。现原告已经不是该资产的所有人；4、原告以XX委为由收回该房屋，但实际情况是原告在2019年9月已经将该房屋出租给他人用于个体经营，违反了原告自己的说法，也违背了合同法的相关规定；5、被告在经营期间对该房屋进行了多次修缮维修及装修，历经18年都在这经营，被告在2016年装修时也告知了原告，原告也未阻止被告装修，该次装修被告花费230万元，2017年被告单位换了法定代表人后，突然告知被告不出租房屋了，原告的行为给被告造成巨大的财产损失应予以赔偿。且原告所诉的拖欠租赁费105000元不属于客观事实，被告只欠原告租赁费95000元，但该租赁费与被告维修楼顶的花费相抵，现被告已经不再拖欠原告租赁费105000元。反诉原告孟秀霞向本院提出诉讼请求：1、请求反诉被告渭南市粮食局赔偿反诉原告孟秀霞装修的残值40万元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系一名下岗工人，2000年，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同，租赁其机关东院招待所及餐厅，反诉被告给反诉原告承诺除非国家不允许个体户经营或政策需要拆迁或扩建，否则由反诉原告一直经营。为此，反诉原告以三万元的价格买下了招待所的原有破旧家具并开始经营，随后反诉原告又对租赁的招待所及餐厅进行了装修，并经反诉被告渭南市粮食局领导的同意对房屋原有的破损地方进行了修缮。2016年，反诉原告本着长期经营的目的，经反诉被告渭南市粮食局时任局长同意，又花费130万余元对房屋进行了大修及重新装修。装修完不到一年，反诉被告私自毁约，要求解除合同，并对反诉原告所有的花费只字不提。综上，反诉被告不顾客观事实，私自要求解除合同强占反诉原告装修残值的行为，给反诉原告造成了巨大的经济损失，现依法要求法院支持反诉原告的诉请请求。反诉被告渭南市粮食局的答辩意见：1、反诉被告的机关东院招待所是在房屋设施设备完整、功能齐全的情况下出租给反诉原告使用的，反诉原告所说招待所破旧不堪、其出资修缮等情况根本不属实；2、反诉被告不存在私自毁约、要求解除合同的情形。客观事实是新的市政府行政中心建成后，反诉被告机关有搬迁可能，为此2009年9月30日后双方再未签订书面租赁合同，口头约定如果机关搬迁后，政府相关部分收回招待所，双方随时解除合同，反诉原告应及时搬离。反诉原告机关迁入新市政府行政中心后，在2016年12月底，政府要求收回招待所，反诉被告通知反诉原告招待所不再租赁，要求其限期搬离，但反诉原告至今以各种理由和借口拒不腾房。因双方没有签订书面租赁合同，存在不定期的事实租赁关系，根据《合同法》规定，未签订书面租赁合同的，出租方随时有权解除合同，所以，根本不存在反诉原告所所的私自毁约。2、反诉原告称花费130万元进行装修不符合事实，也没有证据支持，反诉被告单位没有任何人同意或承诺反诉原告进行装修。请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。渭南市粮食局针对其主张提供的证据有:1、《渭南市粮食局租赁合同》一份，证明双方的书面合同于2009年9月30日到期，此后再未形成书面合同，原告可以随时解除合同；2、渭南市财政局渭财函2017.7号批复复印件一份，证明政府要求收回孟秀霞承租的房屋及清欠租赁户拖欠租金上缴财政的事实；3、粮食局给孟秀霞的公告、律师函、EMS邮政快递单据各一份，证明原告多次要求被告搬离承租房的事实；4、网上调取中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆和清理办公用房的通知一份，证明粮食局起诉本案收回出租房系政府要求的行为；5、渭南市监察局驻市XX室调查说明及附件，证明孟秀霞提供的2017年1月6日收条称已交纳租赁费的主张与客观事实不符，该10000元系李国智个人行为，且未上交单位。收条注明的是承包费，而不是租赁费，市粮食局与孟秀霞之间不是承包关系，加盖的是水电管理专用章，不是单位公章，水电管理专用章是用来收水电费的，不是用来收取租赁费的。孟秀霞质证意见：对证据1粮食局未向法庭提供原件，且该合同没有加盖粮食局的公章和签字。该书面合同不成立，当时只有孟秀霞一人签名，粮食局对该合同进行伪造及修改，故对其合同的真实性、合法性及证明目的均不认可。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，因为2016年12月按照被告的说法要收回房屋，但粮食局在2017年7月一审起诉时才拿到的函。证明不是渭南市财政局要求收回房屋。粮食局要求解除合同在先，财政局发函在后。对证据3律师函的真实性无异议，对证明目的有异议，对网上调取的通知不属于正式文件，即使是真实存在的但与本案没有关联性。招待所从建造开始就是政府的招待所，后面一直出租，与办公用房是两码事。对该证据的证明目的不认可。对证据4李国智是粮食局电工，负责收取每年的房屋租金。粮食局下属单位质检站是2015年开始负责收取房屋租金，主要是李国智收取房租的。对调查说明及附件的真实性、合法性及证明目的均不认可，该调查说明及附件是2017年7月21日形成的。该案并未审理终结，在原一审及上诉中并没有出示该组证据，该证据不符合新证据规定。2017年7月20日收条说明，李国智属于粮食局内部职工，与粮食局有利害关系，该情况说明的真实性也不认可，且该证据系李国智2017年7月20日出具，经过两年才形成的证据，对此不认可。孟秀霞为支持其主张提供的证据有：1、收款收据二份、收条一份，证明双方之间的租赁合同关系一直延续的事实。2、装修工程报价单、装修材料费单3张，证明装修房屋的彩礼、部位、花费及工费。3、房屋照片18张，证明涉案房屋于2016年装修后的情况及2012年后孟秀霞多次装修房屋的事实。4、（合同盖章截图、租赁费收取截图）截图2张，证明粮食局于2019年9月19日与他人签订了房屋租赁合同，并收取了他人12万元的租赁费。渭南市粮食局的质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据2中报价单的真实性、合法性及证明目的均不认可，该报价单系普通的电子文档，没有施工地点，不能证明孟秀霞的证明目的。3张收据不认可，不是正式发票，也没有任何装修公司的盖章及时间地点，无法确定装修的内容及价值，达不到其证明目的。对证据3均不认可，不能确定拍摄照片的时间地点，无法确定装修的内容及价值，达不到其证明目的。对证据4截图的真实性、合法性及证明目的均不认可，达不到其证明目的，且与本案无关联性。经审理查明，孟秀霞自2000年起开始租赁渭南市粮食局位于渭南市胜利大街42号的房屋和院落。2008年9月28日，渭南市粮食局与孟秀霞签订了《渭南市粮食局招待所租赁合同》，合同约定：“一、租赁项目、用途……。二、租赁时间、租赁费用及付款方式 租赁时间为一年。自2008年10月1日至2009年9月30日。租赁费为六万元。租赁合同生效后……。八、合同期满后，在同等条件下乙方可优先继续租赁。因情况变化，甲方不再出租，乙方不得以任何理由提出继续租赁要求。……十、本合同自2008年10月1日起生效，有效期为壹年。……。”合同到期后，渭南市粮食局与孟秀霞再未签订新的租赁合同，孟秀霞一直租赁该房屋和院落并使用至2019年8月。自2017年4月至2019年8月，孟秀霞未向渭南市粮食局交纳租赁费。另查，2019年9月19日，渭南市粮食局就本案涉案房屋租赁给他人。又查，渭南市粮食局将孟秀霞拖欠租赁费105000元时间变更为2013年12月、2014年1月至2015年5月、2017年1月至2017年3月，共计21个月，对此，孟秀霞予以认可，但是孟秀霞主张已给渭南市粮食局交纳10000元租赁费，2013年修缮房屋的费用与租赁费95000元相抵，现已不再拖欠渭南市粮食局租赁费。孟秀霞陈述其租赁渭南市粮食局的场所用于经营服务性场所，渭南市粮食局予以认可。审理中，孟秀霞提出反诉，要求渭南市粮食局赔偿其租赁房屋的装修残值，并向本院提出书面申请，要求对涉诉房屋装修残值进行司法鉴定，经渭南市中级人民法院委托，陕西铭建价格评估有限责任公司进行鉴定，在鉴定过程中，因孟秀霞未按规定交纳鉴定费，导致鉴定不能退回本院。在庭审中孟秀霞在反诉中对该涉诉房屋装修残值主张80万元，庭审后，将其反诉请求变更为40万元，并按规定交纳反诉费用。本院认为，渭南市粮食局与孟秀霞于2008年9月28日签订的《渭南市粮食局招待所租赁合同》，虽然该合同上只有孟秀霞的签名，但是渭南市粮食局对该合同已经认可，故该合同是双方的真实意思表示，内容也不违反相关法律规定，应为合法有效。租赁合同到期后，双方再未签订新的书面租赁合同，孟秀霞继续租赁渭南市粮食局的房屋，渭南市粮食局亦同意孟秀霞继续租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定,“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”渭南市粮食局与孟秀霞双方之间的租赁为不定期租赁。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知租赁人。”对双方之间不定期租赁，渭南市粮食局有权解除合同。现渭南市粮食局要求解除合同，符合法律规定，其请求应予支持。根据孟秀霞提供的证据足以证明在审理过程中渭南市粮食局已经将涉案房屋租赁给他人，对渭南市粮食局诉请要求孟秀霞腾房之主张已经不存在，对此不予支持。对渭南市粮食局诉请孟秀霞清偿拖欠21个月租赁费一节，孟秀霞主张以修缮涉诉房屋的修缮费用与房租费95000元相抵，并又交纳10000元租赁费，现已不再欠渭南市粮食局租赁费的主张，孟秀霞提供了交纳10000元租赁费的收据，渭南市粮食局对该10000元予以认可，但主张该收据上书写系承包费，而不是租赁费，对渭南市粮食局的主张不予采信，本院对孟秀霞交纳10000元租赁费予以认可，对孟秀霞主张与修缮房屋的费用相抵的租赁费95000元，因对其主张未提供相应的证据佐证，故对其主张不予采信。孟秀霞应予以支付下欠的租赁费95000元。本院认为，渭南市粮食局与孟秀霞在租赁合同解除前，孟秀霞按照每月5000元租赁费，时间自2017年4月起至2019年8月止共计29个月向渭南市粮食局支付租赁费共计145000元。对反诉原告孟秀霞反诉主张涉诉房屋装修残值40万元之诉请，因未对其残值进行司法鉴定，也未提供相应证据支持其主张，现反诉原告孟秀霞主张涉诉房屋装修残值数额无法确定，故对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告渭南市粮食局与被告孟秀霞之间的《渭南市粮食局招待所租赁合同》。二、被告孟秀霞向原告渭南市粮食局支付下欠房屋租赁费95000元。三、被告孟秀霞向原告渭南市粮食局支付房屋租赁费自2017年4月起至2019年8月止共计145000元。四、驳回原告渭南市粮食局其他诉讼请求。五、驳回反诉原告孟秀霞的反诉请求。案件受理费2400元，由原告渭南市粮食局承担1200元，被告孟秀霞承担1200元。反诉费3650元，由反诉原告孟秀霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。         审   判   长      王莉红   审   判   员      崔  玲   审   判   员      申晓娜     二0一九年十二月七日       书   记   员      崔璐璐       1 / 8