广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初10557号原告：珠海正方资产运营有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道东1199号泰福国际金融大厦第六层办公3-1号单元，统一社会信用代码：914404003981264892。法定代表人：周丹，董事长兼经理。委托诉讼代理人：戴明，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王耀鹏，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：林元劲，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省阳江市江城区，原告珠海正方资产运营有限公司与被告林元劲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴明、王耀鹏到庭参加诉讼，被告林元劲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告珠海正方资产运营有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告腾退位于珠海市前山沙岗林1-3号铺的房屋；2.请求判令被告支付腾退房屋前应支付的租金(自2019年5月14日起至被告实际腾退房屋之日止)；3.请求判令被告支付腾退房屋前的违约金(自2018年7月1日起算至被告实际腾退房屋之日止,暂计至2019年7月1日为35405元)；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月1日,原、被告双方签订《房屋租赁合同》,其中约定:原告将位于珠海市前山沙岗林1-3号铺房屋(下称“该房屋”)出租给被告,租赁期限为一年,计租时间自2017年7月1日起至2018年6月30日止,租金为每月1940元。合同期满终止后,被告应迁离该房屋,将该房屋交还甲方。但是,被告在合同到期后,一直占用该房屋,原告多次向被告沟通腾退物业事宜,但被告一直拒绝腾退,并将该房屋分割转租给多个租户居住。2019年3月15日,原告向被告发出《关于要求腾退前山沙岗林1-3号铺物业的通知);2019年5月5日,原告再次向被告发出《关于限期搬离的通知》。但至今,被告依然非法占用原告房屋。根据《房屋租赁合同》第十七条约定,本合同期满或提前解除时,乙方必须按时迁出并搬清属于乙方的所有财物(已形成附合的装饰装修除外),同时搞好清洁。如乙方未按时交还房屋,除继续支付租金及其他费用外,每逾期一天则向甲方偿付月租金、管理费的5%的违约金。综上,被告在《房屋租赁合同》到期后非法占用原告房屋的行为侵害了原告对该房屋的合法权益,违反法律规定及双方合同约定，故提起本诉讼。原告对其主张提供了如下证据：1.《房屋租赁合同》；2.《关于要求腾退前山沙岗林1-3号铺物业的通知》及送达照片；3.《关于限期搬离的通知》及送达照片；4.国有土地使用证；5.《香洲区粮食系统改革工作会议纪要》；6.《移交协议书》；7.《物业经营委托书》。被告林元劲没有提出答辩意见也未提供证据。经审理查明,珠海市正方投资开发有限公司（甲方）与被告林元劲（乙方）于2017年6月1日签订了一份租赁合同，约定甲方将座落于珠海市前山沙岗林1-3号铺房屋以现状出租给乙方作为住宅使用，租赁期限为一年，计租时间自2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金1940元，租金需在每月10日前交纳，如逾期支付，除仍应如数补交外，还应按欠款额每日罚交万分之五的滞纳金；租房履约定金4100元，作为租金及室内外设施的保证金，租赁期满后结清租金、水电费等所有费用并验收原有设施完好无损后，履行定金无息退还乙方；乙方使用租赁房屋期间产生的一切费用均由乙方直接向相关部门交纳。租赁合同另外约定，租赁合同有效期届满，乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期满之日前二个月向甲方提出书面续租要求，甲乙双方就续租达成协议的，应重新签订合同；合同期满或提前解除时,乙方必须按时迁出并搬清属于乙方的所有财物(已形成附合的装饰装修除外),同时搞好清洁，如乙方未按时交还出租房屋,除继续支付租金及其他费用外,每逾期一天则向甲方偿付月租金、管理费的5%的违约金，逾期交房超过一个月，甲方有权自行收回房屋，出租房内若有乙方余物则视为乙方放弃。租赁合同签订后，被告依约向珠海市正方投资开发有限公司交纳了履约定金4100元，并按时交纳租金，租赁合同到期后，被告仍按时支付租金，现租金已支付至2019年11月30日，珠海市正方投资开发有限公司除了向被告收取履约定金和租金外，未向被告收取其他费用。2019年1月3日，珠海市香洲区工商行政管理局核准珠海市正方投资开发有限公司变更企业名称为珠海正方资产运营有限公司，即本案原告。2019年3月15日，原告向被告发出《关于要求腾退前山沙岗林1-3号铺物业的通知》并将该通知张贴于案涉租赁房屋门口,该通知载明，原、被告之间的租赁合同已于2018年6月30日到期，但合同到期后，被告仍一直占用物业并拒绝腾退，现原告郑重通知被告，双方的租赁关系已经终止，请被告于收到本通知之日起七日内结清物业占用费用并腾退物业。原告另于2019年5月5日向被告发出《关于限期搬离的通知》并于2019年5月9日将该通知张贴于案涉租赁房屋门口，该通知载明，双方之间的租赁合同已于2018年6月30日到期，被告除应继续支付租金及其他费用外，还应每天按月租金、管理费的5%支付违约金，逾期交房超过一个月，原告有权收回房屋，请被告务必于2019年5月30日前腾退、搬离租赁房屋并办理退租手续，同时支付完毕场地占用费用，若被告在2019年5月30日前仍未腾退并归还租赁房屋，被告应承担由此产生的一切后果及法律责任。原告称其自2018年6月起已多次口头通知被告不再继续租赁案涉房屋，在两次书面通知时，被告均不在案涉房屋内，房屋内居住人员均拒绝签收，故将两份通知粘贴于案涉房屋门口。另查明，案涉租赁房屋土地使用权为珠海特区前山粮油贸易公司所享有，但案涉房屋未办理报建手续，没有取得建设工程规划许可证。2006年7月27日，香洲区人民政府办公室下发〔2006〕11号区府工作会议纪要，将区粮食系统改革后的剩余资产以及有关账务全部移交区国资办，由区国资办委托区正方控股有限公司经营管理。2006年9月27日，珠海市香洲区粮食总公司（移交方）、珠海市香洲正方控股有限公司（接收方）与珠海市香洲区国有资产管理办公室（监交方）签订了房产、场地移交协议书，约定自2006年9月1日起，移交方依现状无偿将包括案涉房屋在内的18处（间）、面积共计12195.71平方米的房产及场地移交给接收方经营管理，移交方同时将上述房屋及场地的租赁合同原件、出租押金、房产证原件移交给接收方。2015年11月23日，珠海市香洲正方控股有限公司向珠海市正方投资开发有限公司出具了一份物业经营委托书，将其经营管理的包括案涉房屋在内的物业资产自2016年1月1日起委托珠海市正方投资开发有限公司经营管理。本院认为，珠海市香洲正方控股有限公司因国资改革取得案涉租赁房屋的经营管理权，之后，珠海市香洲正方控股有限公司委托珠海市正方投资开发有限公司经营管理案涉房屋，珠海市正方投资开发有限公司于2019年1月3日变更企业名称为珠海正方资产运营有限公司，即本案原告，故原告的主体适格，原告有权向被告主张权利。案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，原告就未取得建设工程规划许可证的房屋与被告订立的租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将其占有使用的案涉租赁房屋返还原告，原告请求被告腾退位于珠海市前山沙岗林1-3号铺的房屋有法律依据，本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付腾退房屋前的租金，租赁合同虽无效，但被告实际占有使用案涉租赁房屋，被告须按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因被告已将租金支付至2019年11月30日，故被告应以租赁合同约定的租金标准每月1940元支付自2019年12月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于原告主张的被告逾期腾退租赁房屋的违约金，因案涉租赁合同无效，租赁合同中关于违约金的约定亦属无效，原告请求支付违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告林元劲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海正方资产运营有限公司腾退位于珠海市前山沙岗林1-3号铺的房屋；二、被告林元劲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海正方资产运营有限公司支付以每月人民币1940元的租金标准计算自2019年12月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告珠海正方资产运营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币14118元，由原告珠海正方资产运营有限公司负担人民币480元，被告林元劲负担人民币13638元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 王 普人民陪审员 王 琦人民陪审员 梁 军二〇一九年十二月十三日书 记 员 卢燕婷