湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11220号原告：郑立武，男，1968年7月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：洪日，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇军，湖南天恒健律师事务所律师。被告：周灿，女，1962年3月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾东明，湖南卓越律师事务所律师。第三人：长沙市建筑工程有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段151号。法定代表人：李忠根。委托诉讼代理人：杨琳，女，1981年8月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司员工。原告郑立武（以下简称原告）与被告周灿（以下简称被告）、第三人长沙市建筑工程有限责任公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑立武及其委托诉讼代理人洪日、刘勇军、第三人长沙市建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼，被告周灿的委托诉讼代理人曾东明经本院合法传唤未按时到庭参加诉讼，后经法庭允许中途参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑立武向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的租赁合同关系，并请求被告将全部租赁场地立即返还给原告；2.判令被告支付原告所欠租金140000元；3.本案诉讼费用、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2005年8月29日就长沙市雨花区砂子塘新锐湘都南栋第一、二层，面积2200平方米左右，达成了房屋租赁协议，并交纳了押金20000元。后续又因租金变动问题，原告分别又与第三人的物业管理中心以及第三人于2006年5月16日、2009年3月25日、2014年3月14日陆续签了三份房屋租赁合同。原告于2014年3月14日与第三人签订的《房屋门面租期合同》第三条第二款约定的租赁期限为5年，从2014年4月1日至2019年3月31日止，年租金为210000元。2006年7月14日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将长沙市雨花区砂子塘新锐湘都南栋二楼及一楼超市后半部分，约600平方米，租赁给被告使用，《房屋租赁合同》第二条约定的租赁时间为2006年7月16日至2011年4月30日。2011年3月2日，原、被告续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2011年4月30日至2017年10月10日，第三条约定的租金为15000元每月，每半年支付一次。合同签订后，被告将租赁场地改造成幼儿园，2017年10月10日合同到期后，被告仍然继续使用租赁场地至今。在2016年2月以前，被告都是直接将租金按时支付给原告，但2016年2月至2019年3月31日期间，被告并没有直接将租金支付给原告，而是委托第三人的员工刘建军将租金支付给原告，且没有事先通知原告，更没有得到原告的同意，直到刘建军以原告名义向第三人代交原告应缴纳给第三人的租金，并向原告支付130000元租金时，原告才得知事情的原委。但根据原、被告签订的房屋租赁合同约定的租金总额，扣除被告代原告缴纳给第三人的租金及已支付给原告的租金，截止2019年3月31日止，仍欠原告租金140000元，经原告多次催告，被告仍不予以支付。同时，原告已于2019年3月31日与第三人解除了租赁合同关系，第三人要求原告返还租赁场地，但因被告不返还租赁场地给原告，遂引发本案。综上所述，依照相关规定，原、被告成立租赁合同关系，被告应该按照租赁合同缴纳租金，且被告在租赁合同到期后继续使用租赁场地，其也应当依法按照原租赁合同约定的租金标准缴纳租金。另自2017年10月10日租赁合同到期后，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系，在原告2019年3月提出解除租赁合同关系的情况下，被告应当将租赁场地返还给原告，并由原告返还给第三人建筑公司。被告周灿辩称，合同履行期间，第三人在2015年12月22日向被告方发出通知，称其已经与原告解除了租赁关系，要求被告去物管中心办理退款手续，原告与第三人的合同第六条约定房屋不得转租，在房屋所有权人即第三人发出通知的情况下，被告只能与房屋所有权人重新签订合同，原告不具有转租权，被告没有必要返还给原告，被告也不需要缴纳剩下的租金。第三人长沙市建筑工程有限责任公司述称，第三人对于原告与被告之间的租赁合同并不知晓，也不清楚他们之间所产生的纠纷关系，但第三人物管中心的租赁合同是与原告所签订的，在2016年至2018年期间，第三人按照与原告所签订的租赁合同收齐了合同的租金，每年210000元，该部分租金中的170000元，是根据原告的要求，向原告开具的收据，另外40000元是向新都幼儿园和周灿所开具的收据，这是依据税务部门的要求，根据经营者的实际情况开具的收据抬头。经审理查明：位于长沙市雨花区砂子塘新锐湘都南栋）第一、第二层房屋（以下简称涉案房屋）为第三人所有，建筑面积为2212平方米，套内建筑面积为1956.62平方米。案外人长沙市雨花区新都幼儿园于2007年4月27日由雨花区民政局发证设立，属于民办非企业单位，法定代表人为被告。2006年5月16日，原告与第三人签订《长沙市建筑工程公司房屋门店租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，房屋建筑面积约2200平方米，租金为每年230000元，从2007年1月1日开始按上、下二楼的租金交纳，租赁期限为5年，从2006年5月1日起至2011年4月30日止。2006年7月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，两份合同内容一致，均约定原告将涉案房屋二楼及一楼超市后半部分承租给被告，面积约为600平方米，租赁期限为5年，自2006年7月16日至2011年4月30日。两份合同均有案外人长沙市雨花区伟文生鲜蔬菜市场也在该合同甲方法人代表签字处的加盖了公章，原、被告均主张该合同的出租方是原告，承租方是被告，与长沙市雨花区伟文生鲜蔬菜市场无关。2009年3月25日，原告与第三人签订《长沙市建筑工程有限责任公司房屋门面租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，租赁期为5年，自2009年4月1日至2015年3月31日，租赁期内，原告未经第三人书面同意不得私自转租，否则第三人有权终止合同，收回出租的房屋。2011年3月2日，原告（甲方）、被告（乙方）以及新都幼儿园（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋的第一层原幼儿园装修的厨房和仓库以及保健室由乙方继续使用，涉案房屋第二层大部分由乙方使用（其界限已由原告指定），原新都幼儿园所装饰，装修建设的幼儿园外地坪仍由幼儿园保有使用，租赁期从2011年4月30日至2017年10月10日，租金按月计算，每月15000元，按半年度支付租金，每半年度支付租金90000元，原2006年7月14日所签合同，甲方已收乙方押金10000元可延续，暂时不退，待合同期满，乙方在上缴给原告的月租时抵扣。原告在甲方落款处签名为郑利武，被告在乙方落款处签名，新都幼儿园未在该合同上签章。原、被告均主张该合同的出租方是原告，承租方是被告，涉案房屋用于经营长沙市雨花区新都幼儿园。2014年3月14日，原告与第三人签订《房屋门面租期合同》，约定原告承租第三人所有的位于长沙市雨花区砂子塘新锐湘都南栋）第一层、第二层房屋，房屋建筑面积2000平方米，租金为每年210000元，租赁期为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日止，原告未经第三人书面同意不得私自转租，否则第三人有权解除合同，收回出租的房屋。2015年8月28日，原告向被告出具《收条》，载明今收到幼儿园房租费2015年8月28日至2016年2月28日90000元。2015年12月22日，第三人向被告发出《通告》，载明由于原告违背与第三人签订的租赁合同中关于不得转租的约定，第三人决定与原告解除合同，收回涉案房屋的使用权，望与原告签订转租协议的租赁户在接到此通告后在2015年12月30日前来第三人物管中心办理退房手续。2016年2月1日，第三人（甲方）与新都幼儿园（乙方）签订《房屋门面租赁合同》，就乙方承租甲方房屋作出约定：1.房屋地址为砂子塘新锐湘都，面积为640平方米；2.年租金40000元；3.租房用途为幼儿园，租赁期为1年，从2016年2月28日至2017年2月27日；4.租金按季度支付，乙方应在本季末预交下季的房屋租金。被告在该合同乙方签字盖章处签名。2017年2月15日，第三人（甲方）与新都幼儿园（乙方）签订《房屋门面租赁合同》，就乙方承租甲方房屋作出约定：1.房屋地址为砂子塘新锐湘都，面积为640平方米；2.第一年至第三年每年租金42000元，第四年起按每年5%递增；3.租房用途为幼儿园，租赁期为10年，从2017年2月28日至2027年2月27日；4.租金按季度支付，乙方应在本季末预交下季的房屋租金。被告在该合同乙方签字盖章处签名。2016年至2019年期间，第三人共收取新都幼儿园门面押金10000元、2016年门面租金20000元，收取被告2016年度门面租金20000元、2017年度门面租金40000元，2018年度门面租金40000元，2019年租金20000元。本案在审理过程中，第三人陈述:原告与第三人签订的三份房屋租赁合同均约定原告不得转租涉案房屋，第三人对于原告转租的行为不予认可。以上事实，有《长沙市建筑工程公司房屋门店租赁合同》、《房屋租赁合同》、《长沙市建筑工程有限责任公司房屋门面租赁合同》、《收条》、《通告》、《房屋门面租赁合同》、房屋所有权证、收据、登记证书、办学许可证等证据和开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告与第三人签订三份房屋租赁合同，双方在合同中均明确约定：原告不得转租。原告将涉案房屋部分转租给被告的行为，第三人于2015年12月22日向被告发送了《通告》，载明已解除与原告的房屋租赁合同关系，收回涉案房屋的使用权。第三人也在庭审过程中不予认可原告的转租行为，故原告与被告签订的三份房屋租赁合同应属无效。另据合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告签订的三份房屋租赁合同自始没有法律约束力，故原告诉请解除原、被告之间的租赁合同关系，本院不予支持。被告、新都幼儿园与第三人于2016年2月1日、2017年2月15日签订了两份《房屋门面租赁合同》，约定被告与新都幼儿园自2016年2月28日至2027年2月27日向第三人承租涉案房屋的其中一部分，被告与新都幼儿园亦向第三人支付了租金，被告与新都幼儿园占有、使用、管理涉案房屋的相应部分系基于两份有效的《房屋门面租赁合同》，现原告诉请被告返还涉案房屋的其中一部分、支付2016年3月至2019年3月的租金140000元，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郑立武的诉讼请求。案件受理费3100元，因适用简易程序减半收取计1550元，由原告郑立武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王格格二〇一九年十二月二十日书记员  曾慧芝附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。