福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21359号 原告：陈禹熙，男，1995年9月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王志祥，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶耀钦，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 被告：林丽真，女，1975年12月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：雷文福，福建闽旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雁成，福建闽旭律师事务所律师。 原告陈禹熙与被告林丽真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈禹熙的委托诉讼代理人王志祥、叶耀钦，林丽真及其委托诉讼代理人雷文福、吴雁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈禹熙向本院提出诉讼请求：1.解除陈禹熙与林丽真于2019年3月18日签订的《房产买卖居间协议书》（编号：1717492）；2.林丽真立即退还陈禹熙已付购房款206万元，并支付逾期交房违约金27510元（以393万元为基数，按照日万分之五自2019年9月25日至2019年10月8日止）；3.林丽真立即向陈禹熙支付解除合同违约金78.6万元；4.林丽真承担陈禹熙律师费损失1.2万元。事实与理由：2019年3月18日，陈禹熙与林丽真、陈国良（已故）签订《房产买卖居间协议书》（编号：1717492），购买位于厦门市思明区房产，合同总价395万元，分三期支付，其中2019年3月18日支付50万元，2019年8月6日前支付150万元，剩余195万元采取银行按揭贷款方式支付。2019年9月5日，陈禹熙与林丽真签订一份补充协议，将购房款调整为393万元。《房产买卖居间协议书》约定林丽真最迟应于2019年9月25日将房产交付陈禹熙使用，若不能按期交付房产，应承担总房款每日0.05%的违约金，逾期超过七日的，陈禹熙有权解除合同并要求林丽真按照总房款20%支付违约金，且还应赔偿已缴纳税费等损失以及由此引发的律师费用。协议签订后，陈禹熙依约履行义务，但林丽真至今尚未向陈禹熙交付房产。鉴于此，陈禹熙有权依约解除与林丽真、陈国良签订的《房产买卖居间协议书》并要求林丽真退还已支付的购房款，同时要求林丽真承担违约责任。 林丽真辩称，一、林丽真不同意解除《房产买卖居间协议书》。林丽真履行了房屋买卖交易中的主要义务，办理了房屋解押手续，并将房屋过户至陈禹熙名下。此时房屋买卖交易接近尾声，林丽真要求解除房屋买卖合同没有任何依据，且严重损害林丽真的合法权益。二、《房产买卖居间协议书》约定交房的节点为付清全部购房款后的三日内，林丽真不构成违约。《房产买卖居间协议书》第六条明确约定了林丽真应于收到全部房款三天内将房产交付给陈禹熙使用，而第十八条约定的亦是林丽真应于收到全部房款三天内或2019年9月25日前将房产交付给陈禹熙使用，即陈禹熙付清全部购房款是交房的前提条件，在陈禹熙未能付清全部购房款的情况下，林丽真有理由拒绝交房。退一万步而言，即使是2019年9月25日交房，这个交房时间也是建立在陈禹熙2019年8月6日前支付解押款、2019年9月6日前过户的情况下，但陈禹熙未能按时履行义务导致房屋买卖交易进程推迟，交房时间自然应顺延。三、陈禹熙多次违约，林丽真未在2019年9月25日前交房亦是为了保障自身利益，属于行使不安抗辩权。1.陈禹熙逾期支付定金构成违约。根据《房产买卖居间协议书》第四条第1项的约定，陈禹熙应在2019年3月18日前向林丽真支付定金50万元，然而陈禹熙直到3月19日才通过多张本人及他人的银行卡陆续凑齐50万元。2.陈禹熙逾期支付解押款构成违约。根据《房产买卖居间协议书》第四条第2项的约定，陈禹熙应在2019年8月6日前支付150万元解押款。然而陈禹熙到期后一直未支付，为了房屋买卖的顺利交易，林丽真不得不自行筹款150万元解押房屋。根据《房产买卖居间协议书》第十二条约定，陈禹熙逾期付款的行为已然构成了根本违约。另外需要说明的是林丽真于2019年9月17日才收到厦门市住房置业融资担保有限公司转交的房款153万，合计收到陈禹熙的购房款203万，而不是206万。3.根据《房产买卖居间协议书》第13条的约定，双方应于2019年9月6日前办理过户手续，但在2019年9月5日当天约好办理过户手续时，陈禹熙却无法将首付款打入厦门市住房置业融资担保有限公司的资金监管账户，导致交易过户不得不延迟。4.陈禹熙、林丽真双方于2019年9月5日签订了《存量房买卖合同》，办理了交易登记手续。根据《房产买卖居间协议书》第十四条的约定，陈禹熙应在3日内即2019年9月8日前办理银行按揭贷款手续，然而陈禹熙直到2019年9月20日才办理银行按揭贷款手续，已然构成违约。由此可知，陈禹熙多次违约，毫无契约精神，严重违背了诚实信用原则，林丽真有充分的理由担心收不到购房尾款，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，林丽真有权行使不安抗辩权。而且事实也证明了林丽真的担心是存在的，陈禹熙通知了银行暂缓放款，林丽真至今没有收到购房尾款。四、林丽真一直在积极履行义务，不存在违约的故意。从整个房屋买卖交易的过程来看，林丽真从始至终均在积极履行义务，当2019年8月6日陈禹熙未能按时支付解押款的时候，林丽真可以选择没收50万定金、解除房屋买卖合同，但林丽真没有这么做，因为林丽真深深明白在厦门买一套房子的艰辛与不容易，从善良的角度出发，林丽真选择了自行借款办理解押手续，而陈禹熙在一个多月以后才付清首付款；当陈禹熙在2019年9月6日前无法按时办理过户手续时，林丽真同意了陈禹熙降价的要求；陈禹熙逾期办理银行按揭贷款手续，林丽真仍然没有起诉陈禹熙，仍希望房屋买卖交易的顺利完成，林丽真想要的从来不是违约金，而是希望房子可以顺利卖给陈禹熙，顺利收到购房款。也正是基于这点，林丽真在2019年9月30日依约办理了户口迁移手续，如果林丽真想故意违约，根本不需要在2019年9月25日之后去办理迁移户口手续。从以上我们可以清楚看出，林丽真一直在推进交易，不存在违约的故意，也毫无违约的意思表示。五、林丽真保留起诉陈禹熙的权利。陈禹熙屡屡违约，给林丽真造成了极大的损失，林丽真至今未收到购房尾款。林丽真在本案中没有提起反诉并不意味着放弃权利，林丽真在本案之后将正式起诉陈禹熙，通过法律程序向陈禹熙主张购房尾款、违约金以及经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2019年3月18日，陈国良、林丽真（甲方、出售方）与陈禹熙（乙方、购买方）签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：1717492），约定甲方同意将位于厦门市思明区房产出售给乙方用于居住，价格为395万元；乙方于2019年3月18日向甲方支付50万元定金，于2019年8月6日前向甲方支付150万元；乙方向银行申请贷款195万元，该贷款由银行直接转账至甲方账户；房产的产权现状为土地房屋权证正在办理中，甲方应于2019年8月6日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；甲方应于收到全部房款三天内或2019年9月25日前将房产交付乙方使用；甲方承诺应于2019年10月1日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出；甲、乙双方在签订协议后不得中途悔约，定金已支付且已实际办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则，悔约方除应向守约方承担总房款20%违约金外，还应赔偿守约方包括并不限于如解押损失、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、已缴纳税费等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达七日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任；乙方应在签订《厦门市存量房买卖合同》后3日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证后，银行通知办理抵押手续的，乙方应于接到通知3日内办理抵押登记手续。 协议签订后，陈禹熙分别于2019年3月18日、3月19日分四笔支付给林丽真50万元定金。 2019年9月5日，陈禹熙与林丽真又签订一份《补充协议》，约定购房价调整为393万元。 2019年9月6日、9月9日，陈禹熙分别将购房款70万元、86万元汇入厦门市住房置业融资担保有限公司，扣除相应税费后，林丽真共收到购房款153万元。 2019年9月30日，林丽真已将户籍从讼争房产迁出。 庭审中，陈禹熙陈述，由于网签时卖方为“陈国良”，而陈国良已于2019年7月份身故，实质上无法办理“抵押中过户”，只能先继承换证然后解押才能过户，而陈禹熙并无义务先行支付150万元款项给银行用于解押；剩余购房款193万元，陈禹熙已经以资金及父亲陈凯的名义于2019年9月20日左右向农行办理等额本金贷款，时长360个月，目前还没放款。 林丽真陈述，讼争房产的原产权人系陈国良，陈国良于2019年7月1日因病去世，之后林丽真于2019年7月3日办理了讼争房产的继承公证；2019年8月21日，林丽真筹款150万元去兴业银行办理讼争房产的解押手续，于2019年9月17日左右办理了过户手续，产权证现于担保公司处保管。 林丽真提交结婚证、户籍注销证明、讼争房产室内照片。内容为林丽真与陈国良系夫妻关系，陈国良于2019年7月1日死亡；讼争房产室内已经腾空房屋，随时可以交房。 陈禹熙对结婚证、户籍注销证明的三性无异议；对照片的三性不予确认。 本院认为，陈禹熙与林丽真签订的《房产居间买卖协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应切实履行。上述协议约定的交付时间为“甲方应于收到全部房款三天内或2019年9月25日前”，即林丽真或于收到全部房款三天内，或于2019年9月25日前交房均不能被认定为系违约行为。上述协议签订后，由于出现陈国良身故情形，或在一定程度上影响了双方履行协议的进度。鉴于双方当事人已履行了大部分义务，陈禹熙已向银行办理好购房余款193万元的贷款手续，林丽真亦将户籍迁出讼争房产，并表示已经腾空房屋，随时可以交房，故对陈禹熙以林丽真违约为由提出的上述解除协议等诉讼请求均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回陈禹熙的诉讼请求。 本案案件受理费19120元，由陈禹熙负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年十二月十七日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。