山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终8083号 上诉人（原审原告）：李家保，男，1971年5月12日出生，汉族，住山东省蒙阴县。 上诉人（原审原告）：王永花，女，1986年1月10日出生，汉族，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：李家保（与王永花为夫妻关系），住山东省蒙阴县。 上诉人(原审被告)：蒙阴华商置业有限公司，住山东省蒙阴县经济开发区。 法定代表人：于增义，该公司经理。 委托诉讼代理人：王明礼，山东泰蒙律师事务所律师。 上诉人李家保、王永花因与上诉人蒙阴华商置业有限公司（以下简称华商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2019）鲁1326民初字第3024号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李家保（同时作为王永花的委托诉讼代理人）、上诉人华商公司的委托诉讼代理人王明礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李家保、王永花上诉请求：1.撤销原判，改判支持李家保、王永花的诉讼请求；2.诉讼费由华商公司负担。事实与理由：一审认定事实不当，判决不公。一、一审查明涉案房屋总价款为566045元，但判决项中却以465960元为计算利息基数，不当。2、一审认定华商公司2017年11月30日向房产管理部门报送备案材料时间作为华商公司履行合同义务的截止时间，是错误的。庭审中，华商公司主张2017年12月份向房管部门递交材料，但并未提交证据证明其递交的材料是否完备，是否符合房管部门的要求。同时，从合同第十四条约定内容及对该条约定违约条款内容完全可以看出，华商公司将办理权属登记需要资料报登记机关备案实质为开发商应当到产权登记部门办理完毕产权登记的一切手续，购房人具备办理产权登记的一切条件，这也是法律、法规规定的开发商的法定义务，而不是仅仅报送材料。如华商公司所报材料不全或其他缺陷被要求补正呢?因此，一审法院认定华商公司报送资料时间作为其履行合同义务的时间不当。而应当以具备办理房屋产权登记条件为其履行义务的时间。事实是，华商公司于2018年7月25日才去办理的涉案房屋的不动产权证书，也仅仅具备条件之一，而不是全部。且至今华商公司也没有明确告知李家保、王永花前去办理权属证书，其违约行为应计算至本案具状之日。3、本案李家保、王永花诉请判令华商公司应协助办理产权证登记手续，一审法院驳回该诉请，侵害李家保、王永花合法权益，将会导致李家保、王永花无法办理产权证书，驳回不当。根据合同约定及相关法律法规规定，华商公司作为开发商，即使具备办理产权登记条件，其亦应协助提供相关手续，办理房屋的权属登记。事实上，房产登记部门在办理权属登记时也要求必须有开发商提供的相关手续，方可办理。一审驳回该诉请无事实和法律依据。 华商公司答辩称，其答辩意见与其下述上诉意见相同。 华商公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回李家保、王永花的诉讼请求；2.诉讼费由李家保、王永花负担。事实和理由：一审判决适用法律错误。《不动产登记暂行条例》第九条规定“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。”第十四条第一款规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”根据上述条款规定，办理房屋产权证书并非华商公司或李家保、王永花一方可以完成，需要各自出具相关资料，即华商公司应提供相关规划、施工、验收等资料，办理房屋产权证书，李家保、王永花需要交纳契税及维修基金等费用，提供要求的户口簿、所购房屋是一套还是二套房的房屋查询证明、结婚证等资料情况下，不动产登记管理部门查验合格后，方可办理房屋产权属登记并向李家保、王永花发放房屋产权证书。本案中，李家保、王永花从未到房屋产权登记管理部门申请办证事宜，未提交办证申请书和一套房或二套的房屋证明，未缴纳契税、印花税等相关税费，其至今不具有办证的相关资料，是李家保、王永花至今未能办理房屋产权证的原因。因此，本案未能办证的原因在于李家保、王永花。李家保、王永花请求的逾期办证违约金不应得到支持。一审判决华商公司支付逾期办证违约金，与《不动产登记暂行条例》第14、15、16条的规定不符，明显是适用法律错误。其次，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条适用的前提是由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，本案中，该前提不存在，因此，一审判决适用该条款判决华商公司支付办理权属登记违约金，是错误的。再次，双方之间的《商品房预售合同》第14条约定“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因买受人的责任，买受人不能在规定的期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理；出卖人向买受人提供所需资料，由买受人自行办理，确权费用由买受人承担”。根据该条的约定，答辩人的责任是将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理产权登记的其他义务，由买受人即李家保、王永花办理。该条约定排除了逾期办证违约金的适用。一审判决华商公司承担办证违约金与双方之间的约定不符。 李家保、王永花答辩称，华商公司的上诉没有事实依据，强词夺理，一审法院认定事实错误，判决不当。 李家保、王永花向一审法院起诉请求：1.依法判令华商公司立即提供相应资料向产权登记机关为李家保、王永花办理房屋产权登记备案手续；2.判令华商公司支付李家保、王永花至具状之日（2019年2月28日）逾期办理房屋权属证书的违约金96227.65元（按照房款566045元×0.005×34个月计算）；3.判令华商公司支付自2019年2月28日至实际履行产权备案之日的违约金；4.诉讼费、保全费由华商公司负担。 一审法院认定事实：李家保、王永花系夫妻关系。2015年2月6日，王永花与华商公司签订了《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0016175），合同约定：王永花购买华商公司预售的商品房一套，该房位于华商汶水城B区14号楼2单元201室，该商品房预测建筑面积共134.81平方米，每平方米3553.77元，房屋总价款566045元。该合同第七条、第九条约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任。该合同第十四条还载明：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因买受人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人向买受人提供所需资料，由买受人自行办理，确权费用由买受人承担。该合同签订后，王永花按约定交纳购房款566045.74元，同年4月30日双方当事人按合同约定的交付期限办理了案涉商品房交付手续，2016年4月26日，华商公司为王永花出具了销售不动产统一发票。 华商公司在一审法庭审理过程中称，华商公司开发案涉小区工程所办理的建设工程规划许可证、用地规划许可证、预售许可证等五大证在双方签订商品房预售合同时均已经办理完毕，前述材料已于2017年12月份作为办理不动产权证书的材料提交给了蒙阴县不动产登记管理中心，2018年7月25日，蒙阴县国土资源局为华商公司颁发了鲁（2018）蒙阴县不动产权第××号不动产权证书，已经完成了备案义务。李家保、王永花对华商公司所陈述的上述事实无异议。 2019年3月8日，本案在蒙阴县人民法院审理过程中，李家保、王永花申请对华商公司所有的位于蒙阴县2—18号Ａ2—Ａ3号楼1单元1—1101室房产一套进行查封，保全价值110000元。李家保、王永花为此支付申请费1070元。 一审法院认为，本案争议的焦点问题：1.华商公司是否已提供相应资料向产权登记机关为李家保、王永花办理房屋产权登记备案手续；2.华商公司应否支付李家保、王永花至具状之日（2019年2月28日）逾期办理房屋权属证书的违约金96227.65元（按照房款566045元×0.005×34个月计算）以及自2019年2月28日至实际履行产权备案之日的违约金。 关于争议焦点1，依据双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，华商公司作为房地产开发企业，应在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，据此，华商公司应在2015年4月30日交付房屋后一年内即2016年4月30日前将办证资料报产权登记机关备案，但直至2017年12月份华商公司才将案涉相关材料报送到产权登记机关备案，并于2018年7月25日取得不动产权证书。李家保、王永花对此亦无异议。华商公司虽然没有按照合同约定的期限办理备案手续，但在本案起诉前，华商公司已经履行了合同义务，完成了案涉小区办理房屋产权登记备案手续。对于李家保、王永花提出的“华商公司还需要提交其他手续”的意见缺乏相关证据证明，不予支持，故对李家保、王永花提出的由华商公司立即提供相应资料向产权登记机关为李家保、王永花办理房屋产权登记备案手续的诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点2，办理房屋权属证书并非华商公司单方可以完成，需要各自出具相关材料并且均符合要求的情况下，产权登记机关方可办理房屋权属登记，发放相关权属证书。本案中，李家保、王永花追究的虽然是逾期办理房屋权属证书的违约责任，但其所提出的依据系华商公司违反了双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，而该约定中的“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”亦是办理房屋权属证书的必要条件，华商公司作为房地产开发企业，应在2016年4月30日前将办证所需由其提供的相关资料报产权登记机关备案，但其直至2017年12月份才将案涉开发小区相关材料报送到产权登记机关备案，显然违反了合同约定，构成违约。但本案双方当事人在合同中未就出卖人迟延提供相关资料报产权登记机关备案的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故对李家保、王永花提出的由华商公司支付违约金的诉讼请求，应按该条款规定的标准进行计算，为切实维护双方当事人的合法权益，违约金的计算期间可根据合同约定的商品房交付一年后，即自2016年5月1日起，至华商公司将资料报产权登记机关备案时止，华商公司提交相关备案材料为2017年12月份，具体日期不详，故可将2017年11月30日作为定案依据，即至2017年11月30日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，李家保、王永花提出的由华商公司支付违约金的诉讼请求，应自2016年5月1日起至2017年11月30日止，按照李家保、王永花已付房款总额465960元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；对李家保、王永花提出的其他诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、华商公司于判决生效后十日内，按照李家保、王永花已付房款总额465960元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，向李家保、王永花支付自2016年5月1日起至2017年11月30日止逾期办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案违约金。二、驳回李家保、王永花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2206元，减半收取1103元，诉讼保全申请费1070元，由华商公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审庭审中，李家保、王永花称涉案房屋的房产证已办理完毕，相关税费均已缴纳，并称撤回其上诉状中第三项上诉理由。 本院对一审法院查明的其他事实予以认定。 本院认为，一审法院查明，华商公司已将开发涉案小区工程所办理的建设工程规划许可证、用地规划许可证、预售许可证等五大证在双方签订商品房预售合同时办理完毕，并于2017年12月份将上述材料作为办理不动产权证书的材料提交给蒙阴县不动产登记管理中心。李家保、王永花上述称华商公司2017年12月份提交的材料不完备，但并未提交相关证据证实其主张，本院不予采信。一审判决认定华商公司于2017年12月向产权登记机构报送相关材料、于2018年7月25日取得不动产权证书，具有事实依据。因双方当事人未就出卖人迟延向产权登记机构提供相关材料备案的违约责任进行约定，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定判决违约金的计算标准正确。 但李家保、王永花已付房款总额为566045.74元，一审判决第一项判令华商公司按照李家保、王永花已付房款总额465960元为基数支付违约金错误，应予纠正。 华商公司上诉称李家保、王永花从未到房屋产品登记管理部门申请办证、未提交办证申请、未缴纳契税及印花税等税费，亦未提交相关证据证实其主张，本院不予采信。华商公司称买受人李家保、王永花应对其逾期办证负有责任，无证据证实，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销山东省平邑县人民法院（2019）鲁1326民初字第3024号民事判决； 二、蒙阴华商置业有限公司于本判决生效后十日内，按照李家保、王永花已付房款总额566045.74元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，向李家保、王永花支付自2016年5月1日起至2017年11月30日止逾期办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案违约金； 三、驳回李家保、王永花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为1103元、保全费1070元，由蒙阴华商置业有限公司负担。二审案件受理费2206元,由蒙阴华商置业有限公司、李家保、王永花平均负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年十二月十日 书记员 陈 君