广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初16360号原告：深圳市新安甲岸股份合作公司，住所地深圳市宝安区宝城七区甲岸居委会办公楼，统一社会信用代码914403001924720523。法定代表人：黄达龙，董事长。委托诉讼代理人：曾庆文，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫梦玥，广东海埠律师事务所实习律师。被告：宋冬琦，女，汉族，1983年8月24日出生，户籍住址广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：曹迅，广东星辰律师事务所律师。原告深圳市新安甲岸股份合作公司诉被告宋冬琦房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人曾庆文、卫梦玥、被告宋冬琦的委托诉讼代理人曹迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认被告与原告之间的租赁合同于2019年5月8日解除；二、请求判决被告向原告退还位于深圳市宝安区××区××楼××房屋；三、请求判决被告按月租金人民币44010元的标准向原告支付2019年3月1日起至2019年5月8日期间的租金人民币99377.42元，并按月2%的标准支付违约金，暂计至2019年5月31日为人民币4628.15元；四、请求判决被告向原告支付自2019年5月9日起至腾退房屋之日期间的占用费并按月2%的标准支付违约金，占用费按月租金双倍的标准（即人民币88020元/月）计算，暂计至2019年5月31日为人民币65305.16元；五、请求依法判决被告按每月人民币3912.00元的标准向原告支付2019年1月1日至腾退房屋之日期间的综合管理费，暂计至2019年5月31日的综合管理费为人民币19560元；六、请求依法判决被告向原告支付2019年3月1日至被告腾退房屋之日期间的水、电费，暂计至2019年5月为人民币2565元；（以上暂计，合计人民币191435.73元）七、本案的诉讼费、保全费均由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定合同期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止，每月5日前支付当月租金，逾期每日按总额2%罚收违约金。被告未能按租赁合同的约定履行支付相关款项的义务，其中：自2019年1月起未按照合同约定向原告支付水电费，自2019年2月起未按时缴纳综合管理费，自2019年3月起未按照合同约定向原告支付租金。2019年5月6日，原告按照《房屋租赁合同》第八条第三款的约定通知被告解除租赁合同，要求被告腾退房屋并结清相关合同项下的费用。但时至今日，被告未能履行相关义务，原告为维护自身的合法权益，根据《房屋租赁合同》第七条第七款关于占用房屋按租金标准双倍支付占有费等相关约定和法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告答辩并提出反诉请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令反诉被告返还反诉原告合同押金132030元；3、请求判令反诉被告返还装修残值（依照评估结果计算，或以装修合同的四分之一计算，即310287.4÷4=77571.85元）；4、请求判令反诉被告赔偿因房屋质量缺陷问题而造成的停课损失；5、请求判令反诉被告赔偿金质量问题缺陷问题而造成的学生退学退费；6、反诉受理费由反诉被告承担。以上金额合计405296.5元。事实及理由：原被告双方于2017年9月20日签订《房屋租赁合同》，由反诉原告租赁涉诉房屋用于“深圳市向日葵文化艺术传播有限公司”的经营活动，主要涉及儿童舞蹈、跆拳道等培训课程。约定合同期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止。但是自从租赁合同生效之日起，涉案房屋即频频发生漏水问题，并且由于漏水形成的霉变等问题，进一步造成通风和空气质量问题。为解决漏水及空气质量问题，反诉原告经营的艺术培训学校不得不反复停课，以进行维修改造工程，但问题一直没有得到有效解决，至2019年2日，该艺术培训学校不得不停止营业，搬迁至其它场所。因此，反诉原告不仅遭受到经营收入损失，还造成学源的流失，更是严重影响了艺术培训学校的声誉。发现涉案房屋存在质量缺陷问题后，反诉原告即积极与反诉被告进行通报协商，以期共同寻求解决之道。但反诉被告态度蛮横，不仅不想办法解决问题，反而将反诉原告告上法院，要求赔偿。因此，反诉原告为维护自身的合法权益，依据相关法律法规的规定，特向贵院提起反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉答辩称，一、关于被告请求解除原、被告之间房屋租赁合同的诉请。本案中，被告自2019年3月6日起开始拖欠原告案涉房屋的租金，至2019年5月6日被告已经两个月不交租金、累计拖欠原告的各项费用超过两个月租金的数额，因此，原告于2019年5月6日按照合同第八条第3款的约定通知被告解除租赁合同并腾退物业，双方的租赁合同关系已经于2019年5月8日解除。被告于2019年7月30日以反诉的方式提出解除租赁合同，缺乏解除请求权的基础；二、关于被告返还合同押金的诉请。被告自2019年3月6日起拖欠原告租金，因被告违约行为导致原告解除租赁合同，按照双方订立的租赁合同第六条约定被告“在合同期内中途违约，……房屋保证金不退回”；三、关于被告诉请返还装修残值的问题。首先，原、被告订立的租赁合同第七条第3款明确约定被告“进行房屋装修、增加设备或设立户外广告前，必须向甲方及政府职能部门提交书面申请，在不影响楼宇主体框架结构及外观的情况下，并取得甲方及相关部门书面同意后方可施工”，被告进行房屋装修前未将装修方案告知原告，更未取得原告同意，被告根本无权展开装修施工活动。被告严重违反合同约定，无权向原告主张返还装修残值。其次，因被告拖欠租金，原告根据合同的约定于2019年5月8日与被告解除租赁合同，但被告截至本次庭审前尚未腾退案涉房屋。双方约定的租赁期限自2017年10月1日至2019年9月30日，被告按照合同约定缴纳租金至2019年2月份，截至2019年9月26日一直占用案涉房屋，被告使用、占用案涉房屋将超出双方约定的租期，因此，被告诉求原告返还装修残值缺乏事实和法律依据。第三，被告2019年7月30日通过反诉提出解除原被告之间的案涉房屋租赁合同，其主张按四分之一计算无事实依据。另外，原告对装修费用的金额不予认可，且被告装修未按合同约定经过原告的同意，进行装修施工违约在先，更无权请求原告返还装修残值。四、关于被告主张房屋质量缺陷，并要求赔偿的问题。第一，本案中，涉案房屋依法取得《房屋所有权证》，房屋建筑工程的质量符合工程建设强制性标准，不存在质量缺陷。被告自2017年10月1日起使用案涉房屋，按合同的约定支付租金至2019年2月份，被告对案涉房屋租赁合同的履行未提出任何异议。原被告之间成立房屋租赁合同关系，原告的主要合同义务是提供租赁房屋，被告的主要义务是支付租金，被告支付租金的行为足以反映认可原告提供对双方租赁合同的履行无异议。第二，被告在未取得原告同意的情况下擅自进行装修施工，已经违约在先，被告未提供任何证据证明涉案租赁物在装修前存在房屋质量缺陷。且根据被告在反诉中提交的电子证据微信聊天记录，被告一直在向装修施工人员反映漏水情况。被告进行装修前，案涉租赁房屋并未出现渗水，更不存在漏水的情况，即使租赁物存在被告主张的滴水、漏水情况，该情况也是被告擅自装修施工的行为导致。第三，被告在反诉中提交的电子证据微信聊天记录的联系人以及漏水证明的出具人潘工（潘李军）不是原告的工作人员，不能证明被告向原告反映房屋漏水情况，也不能证明该情况与原告有关，且该证人与被告有利害关系。原告自2017年10月使用租赁物至反诉时长达将近两年时间，未就渗水问题向原告反映过，更未要求原告在合理期限内维修，无权要求原告赔偿损失。第四，被告提供的退学还款证据无法证实其存在损失，更无法反映与原告有关联。被告提供“退款申请表”中主要的退款原因是空气差、环境不好、不好停车，且部分没有签名、重复。被告主张的赔偿停课损失和退学费缺乏事实依据。综上所述，被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，恳请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证答辩的权利。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：1992年8月4日，原宝安县人民政府颁发粤房字第××号《房屋所有权证》，确认原告系宝安县甲岸村393号房的权利人，份额为全部，所有权性质为集体。2017年9月20日，原告深圳市新安甲岸股份合作公司作为甲方，被告宋冬琦作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳市宝安区××区××楼××号，面积共计978平方米出租给乙方使用；2、乙方使用出租房屋的期限为两年即自2017年10月1日至2019年9月30日止。合同期满如甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。但乙方须于合同期满前提前两个月向甲方提出续约申请，否则视为乙方自动放弃优先承租权，合同期满后甲方有权不出租给乙方；3、乙方承租甲方的房屋用于办公，在使用过程中必须符合有关法律、法规及规章制度的规定；4、甲方将房屋交付乙方使用，自2017年10月1日正式起计交租金：5、租金自租赁期首日起计，至本合同终止且双方办理好租赁物业的书面交接手续时止。每月租金44010元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金，甲方收到款后给予开具收款收据；6、本合同规定保证金担保，乙方预先向甲方交付首期租金额的三倍即132030元为租赁保证金；7、租赁期内，乙方进行房屋装修、增加设备或设立户外广告前，必须向甲方及政府职能部门提交书面申请，在不影响楼宇主体框架结构及外观情况下，并取得甲方及相关部门书面同意后方可施工。工程竣工要通过相关部门验收且取得验收合格证书方可使用。租赁期满，乙方应将人为损坏部分复原（甲方同意保留除外），清理于净，将房屋完好交还给甲方；8、乙方有下列情形之一，甲方有权随时单方终止乙方租赁合同。①如壹个月不交租金或累计欠交甲方各项费用达到壹个月租金标准。②劳动部门介入。处理乙方欠薪逃匿行为。③工商及政府相关部门查封乙方财产。在终止合同前，甲方应以书面形式通知乙方。通知的送达地点为乙方租用甲方的厂房内，如乙方拒收或无人签收，甲方可将通知张贴于乙方租赁房屋的门上，两日内即视为送达（欠薪逃匿视为当日送达）。乙方在通知约定的时间不按甲方通知办理，甲方可视为乙方自动放弃租赁场地内的设备、设施、物料、商品等的所有权，甲方可自行处理物品，处理所得收益用于清偿乙方所欠甲方的租金及各项费用或工人工资，不足部分甲方可通过诉讼要求乙方偿付，乙方所交租房保证金不退。2017年9月27日，原告向被告开具《收款收据》，确认收到被告支付的押金132030元。2019年5月6日，原告向被告发出《解除合同通知》，载明：依据你方与我司于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》，约定合同期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止。你方自2019年3月起，未按合同约定履行支付租金、水电费及综合管理费等义务，经我司多次催收无果。依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条、第八条的约定，你方不交租或累计欠交我司各项费用达到一个月租金标准，我司有权单方终止租赁合同，并要求你方承担违约责任。我司现通知你方如下：一、通知你方解除租赁合同关系，自本通知送达之日起解除；二、请你方按约定腾退物业并结清租赁合同相关费用。原告主张被告未及时足额支付租金，要求解除涉案合同，并要求被告支付欠付租金及占有使用费，被告对原告的主张不予确认，反诉称因涉案房屋漏水给被告造成损失，要求原告返还合同押金并赔偿装修损失及停课损失。原告对被告的主张不予确认，主张被告未经原告确认私自对涉案房屋进行装修，被告的行为构成违约。且被告从未向原告主张涉案房屋存在漏水的问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。现被告未按照租赁合同的约定按时足额支付租金，原告有权按照租赁合同的约定，要求解除合同并要求被告承担违约责任。关于原告要求解除涉案合同的诉求，涉案租赁合同约定如被告一个月不交租金或累计欠交各项费用达到一个月租金标准，原告有权解除合同。本案中，原告主张被告自2019年3月起拖欠租金至今未付，被告对原告的主张不予确认，抗辩称其已经支付了2019年3月的租金，但未提供任何有效证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果，本院对被告的抗辩不予采纳。原告要求确认《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。关于原告要求被告腾空并返还位于深圳市宝安区××区××楼××房产的诉求，涉案的《房屋租赁合同》解除后，被告占用涉案房产即无合同及法律依据，结合庭审查明的事实，涉案房产现仍由被告占有使用，尚未返还原告，故原告要求被告返还涉案房产的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。关于原告要求被告支付2019年3月1日至2019年5月8日的租金99377.42元的诉求，原告主张被告自2019年3月起未依约支付租金，被告对原告的主张不予确认，反诉称因涉案房产漏水造成霉变等问题，导致被告开办的学校反复停课给被告造成损失。本院认为，被告未提供任何证据证明涉案房产存在漏水问题，亦未提供任何证据证明漏水系因原告的原因造成，依法应承担举证不能的不利后果，本院对被告的主张不予确认。被告逾期未支付租金已经构成违约，原告要求被告支付2019年3月1日至2019年5月8日的租金99377.42元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告按每月3912元的标准支付管理费的诉求，原告要求被告按每月3912元的标准支付管理费至房屋实际返还之日止，并提供深圳市甲岸物业管理有限公司收据等证据证明其主张，原告的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2019年5月9日起至腾退房屋之日期间的占有使用费的诉求，原告要求被告支付2019年5月9日起至腾退房屋之日的占有使用费，原告的诉求，无法有据，本院予以确认。关于占有使用费的支付标准，原告要求按照月租金双倍的标准计算，原告的主张，无事实和合同依据，本院不予采纳，本院确认被告应按照每月44010元的标准向原告支付占有使用费，自2019年5月9日支付至房屋实际腾退之日止，对原告主张的多出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付上述款项逾期付款违约金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2019年3月1日至被告腾退房屋之日期间的水电费2565元的诉求，因原告未提供任何有效证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告的主张不予支持。关于被告反诉请求原告返还合同押金132030元的诉求，该诉求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告返还装修残值的诉求。本院认为，首先，涉案合同约定：租赁期内，乙方进行房屋装修、增加设备或设立户外广告前，必须向甲方及政府职能部门提交书面申请，在不影响楼宇主体框架结构及外观情况下，并取得甲方及相关部门书面同意后方可施工。工程竣工要通过相关部门验收且取得验收合格证书方可使用。租赁期满，乙方应将人为损坏部分复原（甲方同意保留除外），清理于净，将房屋完好交还给甲方。本案中，原告主张被告对涉案房屋进行装修并未经过原告同意，被告亦未提供任何证据证明涉案房屋在进行装修之前有依照合同约定取得原告的书面同意。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条约定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。涉案合同的租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日，因被告未依约按时足额支付租金，原告于2019年5月8日通知被告解除涉案租赁合同，被告作为违约方无权要求原告补偿装修残值，被告的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿因房屋质量缺陷造成的停课损失170850元及学生退费24845.5元的诉求，本院认为，被告主张涉案房屋存在漏水等缺陷，但未提供任何有效证据证明其主张，亦未提供任何证据证明停课及退费系由于涉案房屋漏水所致，依法应承担举证不能的不利后果，本院对被告的主张不予采纳。被告的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；二、被告宋冬琦应当于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋，即位于深圳市宝安区新安街道7区82栋2楼202号房腾退给原告深圳市新安甲岸股份合作公司；三、被告宋冬琦应当于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市新安甲岸股份合作公司支付2019年3月1日起至2019年5月8日期间的租金99377.42元；四、被告宋冬琦应当于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市新安甲岸股份合作公司支付涉案房屋的占有使用费，按每月44010元的标准，从2019年5月9日支付至涉案房屋实际腾退之日止；五、被告宋冬琦应当于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市新安甲岸股份合作公司支付涉案房屋的管理费，按每月3912元的标准，从2019年5月9日支付至涉案房屋实际腾退之日止；六、原告深圳市新安甲岸股份合作公司应当于本判决生效之日起十五日内向被告宋冬琦返还押金132030元；七、驳回原告的其他诉讼请求；八、驳回被告的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2064元，由原告承担993元，由被告负担1071元。反诉受理费3690元，由原告承担1008元，由被告承担2682元；本案本诉诉讼费原告已预交，反诉诉讼费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一九年十二月六日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。