福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初11690号 原告：王和春，女，1976年8月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：张健铖，福建嘉铠律师事务所律师。 被告：朱义欣，男，1968年4月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：朱超群，男，住福建省晋江市，由晋江市龙湖镇秀山村民委员会推荐。 被告：杞迪，1995年2月14日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：吴安妹，1962年3月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林江鹏，福建契廓律师事务所律师。 原告王和春与被告朱义欣、杞迪、吴安妹确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，于2019年7月31日转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王和春的委托诉讼代理人张健铖，被告朱义欣的委托诉讼代理人朱超群以及被告吴安妹的委托诉讼代理人郑宝珠到庭参加诉讼。被告杞迪经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王和春向本院提出诉讼请求：确认朱义欣代理吴安妹与杞迪买卖思明区东浦一里3号302套房、120单元杂物间及第1层第6号车库的买卖行为无效，恢复产权登记至吴安妹名下。事实和理由：2017年7月3日，王和春和产权人罗淑和、吴安妹商议购买思明区东浦一里3号302、120单元及东浦一里3号第1层6号车库房产，双方谈好价格，当日支付150万元至吴安妹指定的收款人朱义欣，房东吴安妹也收到该款项。随后，吴安妹把房屋交付给王和春使用至今。但朱义欣明知王和春购买讼争房屋在先，却在2018年10月18日私自与杞迪办理了房屋过户手续，侵犯了王和春合法权益。 朱义欣辩称，其向吴安妹购房之后又转售给杞迪，讼争房屋与王和春不存在任何关系，王和春与吴安妹签订的买卖合同系虚假合同。 吴安妹辩称，其是根据包括王和春在内的朱超群炒房团的意思表示与朱超群签订买卖合同，并在此后与朱超群签订和解协议、与王和春签订讼争合同，并在取得一手产权证之后办理了公证委托手续，吴安妹不存在任何违约行为，不应成为本案被告。该炒房团构成违约，未按照和解协议履行其义务。附属车库及储藏间仍由吴安妹使用，杞迪也从未向吴安妹主张权利，由此也证明朱义欣与杞迪的交易与客观事实不符。朱义欣与杞迪的交易属于恶意串通，应认定为无效。 杞迪书面辩称，一、讼争房屋及附属储藏间、车库是其于2018年9月17日通过厦门房管家房地产行销策划有限公司以375万元的价格向朱超群、朱义欣购买，其已经依约支付了购房款，并取得产权证，该房屋属其所有。二、因讼争房屋当时由朱超群的小姨子姚娜代管，姚娜将房屋出租给林泽锋，租赁期间至2019年4月28日，因当时杞迪刚刚被查出患有脑瘤，急着回老家做手术，因此也同意出租给林泽锋，由姚娜按时收取租金后直接转给杞迪。之后因没有收到姚娜的租金，遂与其联系，姚娜说房子被朱超群的债主占去了。三、因患病原因，在跟朱义欣、朱超群、姚娜办理房屋移交手续、2019年10月底拿到房产证后就立即回到云南老家进行手术。2019年11月得知房屋被人占用，但因开颅手术后，要长期静养，相当长的时间内不能随意活动，无法处理房屋被侵占的事情。四、2019年6月，身体恢复后曾到厦门处理房屋被占事宜，并曾报警，但警察调查后说属于经济纠纷，因为不知道具体侵占人的信息，因此无法向法院起诉。五、王和春和吴安妹的房产买卖协议明显造价。2018年10月12日签订合同，2017年7月3日就支付了150万元，明显与常理不符。另外，吴安妹在2018年10月12日前就收到朱义欣的260万元购房款，怎么可能在2018年10月12日与王和春签订合同。要求追究王和春非法侵入他人住宅、伪造证据及虚假诉讼的犯罪行为，并赔偿杞迪经济损失50万元。朱义欣、朱超群隐瞒与他人存在纠纷，导致杞迪无法使用房屋，构成根本违约，按照合同约定应赔偿杞迪75万元，并保留追究朱义欣、朱超群合同欺诈罪的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月4日，经厦门市裕房房地产营销策划有限公司居间介绍，吴安妹（出售方、甲方）与朱超群（购买方、乙方）签订了一份编号为0001289的《房产买卖协议书》（以下简称2016年买卖协议），约定甲方同意将座落于厦门市思明区东浦一里3号302室的房产出售给乙方，用途为住宅，建筑面积以产权证为准；成交价为305万元，协议签订当时支付定金20万元，乙方于2016年5月3日前支付70万元（含定金），于2016年5月25日前支付30万元，于2016年7月31日前支付205万元；甲方于2016年5月3日前将房屋交付乙方使用，签订本协议时乙方支付中介费5万元。该合同第二十二条补充约定，因乙方要过户给第三方，甲方在收到全款当天去做全权委托公证，乙方可以过户给指定的第三方，甲方同意乙方以市场指导价过户；讼争房屋一手产权证还在办理当中，土地权证号以取件单号20152170169722为准。该合同签订当日，朱超群向吴安妹支付了20万元定金，后于2016年5月3日向吴安妹支付了50万元购房款，于2016年5月17日向吴安妹支付了40万元购房款。吴安妹亦于2016年5月3日将讼争房屋交付给朱超群。 2016年7月18日，朱超群将吴安妹起诉至本院，要求其继续履行前述合同等。吴安妹提出反诉，要求解除该合同以及返还讼争房屋。在该案审理中，朱超群主张已将讼争房屋另行出卖给案外人林金秋。之后朱超群申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2017年1月5日，本院作出（2016）闽0203民初11356号民事判决书，驳回了吴安妹的诉讼请求。吴安妹不服该判决，遂提起上诉。该案二审期间，吴安妹（甲方）与朱超群（乙方）于2017年6月21日签订了一份《和解协议书》，约定如下：一、甲乙双方一致同意继续履行2016年买卖协议，该协议项下所涉房产买卖标的物仅为厦门市思明区东浦一里3号302室房产，不包括附属车库和二间储藏间。二、鉴于前述买卖房产尚未办理至甲方名下，甲方同意将与开发商厦门建发集团有限公司交涉办理产权过户登记至甲方名下事宜公证委托乙方，由乙方代为办理完毕直至甲方拥有100%产权，所需资料根据厦门建发、房管局、公证处要求由甲方无条件提供。如前述不包括在买卖标的物范围内的附属车库和二间储藏间可分割于买卖房产而独立办理产权至甲方名下，则乙方无条件同意且予以协助。三、甲方同意在前述买卖房产产权办理至甲方名下（即吴安妹获得100%产权）后，乙方应在取得产权证后5个工作日内通知甲方，甲方接到乙方通知后5个工作日内办理房屋产权过户给乙方或乙方指定的第三方名下的全权委托公证书；如房屋过户给乙方指定的第三人（须符合厦门市购房资格），则乙方必须通知甲方到场，且乙方指定的第三人必须先行签署有关买卖标的范围及确保甲方对权利行使的《附属车库和二间储藏间事项声明》……五、甲、乙双方确认：乙方尚余购房款195万元未付，乙方同意另行补偿甲方5万元，累计应向甲方支付200万元，支付期限为：1.乙方应在收到委托乙方代办买卖房产一手产权证公证书的当日向甲方支付150万元，甲方应提供办理该产权证应由其提供的相关文件及资料；2.乙方应在第三条约定的全权委托公证当日（如厦门辖区内任一公证处拒绝予以公证，乙方应立即付款），向甲方支付余款50万元。签订该和解协议后，吴安妹以双方达成和解协议为由，向厦门市中级人民法院申请撤回起诉，朱超群亦表示同意，该院于2017年6月22日裁定准许吴安妹撤回起诉及撤回上诉。 之后，为履行前述《和解协议书》，朱义欣银行账户分别于2017月7月3日向吴安妹银行账户转账了150万元购房款，于2017年11月26日向吴安妹银行账户转账了5万元购房款，于2018年10月17日向吴安妹银行账户转账了40万元购房款。 2018年10月17日，吴安妹还签署了一份《收款收据》，载明收到朱超群（朱义欣）购买讼争房屋尾款50万元，并备注扣除2017年11月26日已转账的5万元及代垫税费51346.63元，实际应付398653.37元；收款方式为现金收款51346.63元，银行转账448653.37元。同日，吴安妹及其配偶张福全还出具一份公证委托书，载明将将厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元及第一层6号车库 包括出售在内的相关权利委托给朱义欣，但受托人无权收取售房款；委托期限为委托人签字之日起一年。 2018年10月18日，朱义欣以吴安妹代理人身份与杞迪在厦门市不动产登记中心签订了一份编号为00836002的《存量房买卖合同》（以下简称讼争存量房买卖合同），约定吴安妹将厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元及第一层6号车库出售给杞迪，成交价为290万元。此后，前述房屋产权转移登记至杞迪名下。 另查明，2018年10月12日，吴安妹、罗淑和（出售方、甲方）与王和春（购买方、乙方）签订了一份编号为0004417的《房产买卖协议》（以下简称2018年买卖协议），约定甲方将东浦一里3号302室房产出售给乙方，建筑面积为99.56平方米，成交价为310万元，乙方于2017年7月3日支向甲方支付150万元，于办理产权过户时支付160万元；甲方应于2018年8月1日将房产交付给乙方使用；第十九条约定如乙方有意购买本套房附属杂物间，东浦一里120号317单元及东浦一里3号第一层第6号车库应另支付70万元；产权过户时，指定乙方儿子李伟群为买受人（产权人）。该合同中并未约定具体的过户时间。合同落款处的罗淑和签字系由吴安妹代为签署。 又查明，厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元及第一层6号车库产权于2018年10月10日在罗淑和、吴安妹名下，三处房屋为共同登记产权，厦门市思明区东浦一里3号120单元及第一层6号车库系附属杂物间及车库。2018年10月12日，罗淑和将其产权份额通过赠与方式申请过户至吴安妹名下，吴安妹遂于2018年10月16日取得前述房产全部产权份额。东浦一里3号302室现由王和春控制使用，东浦一里3号120单元及第一层6号车库由吴安妹控制使用。2019年，吴安妹、王和春及杞迪因产权问题发生纠纷以致报警处理。 本案审理中，王和春主张其与朱超群、林金秋三人为炒房一起向吴安妹购买讼争房屋，王和春先后支付了155万元购房款（分别于2017月7月3日向朱义欣银行账户转账150万元，于2017年11月26日向朱义欣银行账户转账5万元），因朱超群、林金秋均不符合购房资格，且王和春出资最多，因此决定将讼争房屋过户至王和春儿子名下；其并不知晓讼争房屋过户至杞迪名下，三方对前述炒房事项尚未进行结算。 吴安妹主张朱超群、王和春、林金秋三人一起参与讼争房屋的看房、洽谈、协商过程，其系根据与朱超群签订的《和解协议书》约定内容，与王和春签订了2018年买卖协议，并不知道朱义欣与杞迪签订了讼争合同，也未收到杞迪支付的购房款。 朱义欣主张讼争房屋系其委托朱超群进行购买，所有付款都是以朱义欣名义支付，林金秋、王和春并未参与购买，王和春支付至朱义欣银行账户的前述155万元系向王和春所借款项，现已偿还完毕。另，其实际以375万元将讼争房屋出售给杞迪，已经收到杞迪支付的全部购房款，出售时讼争房屋由朱超群的小姨子姚娜对外出租。为证明其主张，提交以下证据予以证明：1.朱义欣名下银行卡交易明细，载明杞迪银行账户分别于2018年9月17日向朱义欣银行账户转账10万元，于2018年10月15日向朱义欣银行账户转账100万元，于2018年10月17日向朱义欣银行账户转账100万元，于2018年10月30日向朱义欣银行账户转账20万元，于2019年1月22日向朱义欣银行账户转账30万元，于2019年7月3日向朱义欣银行账户转账95万元；2.编号为0000346的《房产买卖协议》，该协议载明经厦门房管家房地产行销策划有限公司富山分公司（中介方、丙方）居间，由朱超群、朱义欣（出售方、甲方）与杞迪（购买方、乙方）于2018年9月17日签订，约定甲方将东浦一里3栋302室房产出售给乙方，成交总价375万元，协议签订当日支付10万元定金，乙方取得产权证之日支付100万元，乙方于产权证过户之日支付100万元，乙方向银行申请商业贷款165万元，该贷款直接转至甲方账户；双方应于取得产权证三个工作日以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于取得产权证十五个工作日前因一方原因无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。该协议第十三条约定乙方向居间方支付中介费3万元；第十七条约定该房屋系朱超群代朱义欣向吴安妹购买，朱义欣为实际出资人实际购房人，乙方购房款应转到朱义欣账户。该协议落款处甲方由朱义欣、朱超群签字，乙方由杞迪签字，丙方加盖有厦门房管家房地产行销策划有限公司富山分公司公章。 杞迪以其名义从云南向本院邮寄了一份书面答辩状（具体内容同前述）及其身份证复印件、医保出院证明、房屋租赁合同以及诊断证明书。其中房屋租赁合同系案外人姚娜与林泽峰于2018年4月21日所签订，约定姚娜将讼争房以4500元/月出租给林泽锋，租期从2018年4月25日至2019年4月28日止。 根据杞迪在邮件上所载电话，本院于2019年11月14日与其通话并录音刻制成光盘保存，通话中接听人自称杞迪（报称的身份证号与杞迪一致），其陈述前述邮件系其寄送，其通过中介与朱义欣商谈购买讼争房屋的事宜，曾与中介、朱义欣一起看房，合同上约定的购房款均已通过银行转账支付至朱义欣银行账户，共计支付了396万元（包括过户契税），购房后讼争房屋的钥匙已经交付给杞迪；后因回云南治病遂将该房屋空置（从未支付过该房屋物业、水电费用），2019年8月回厦门才发现门锁已经被更换；其已经支付10万元中介费，尚未支付完毕。 2019年11月19日，本院就编号为0000346的《房产买卖协议》所涉交易情况至厦门房管家房地产行销策划有限公司富山分公司进行调查，该公司回复经查并无该交易相关资料。 本院认为，原告应与案件具有利害关系。王和春无论作为2018年买卖协议中的购房人，抑或是与朱超群共同炒房的身份，均与讼争房屋存在利害关系，其为本案适格原告。 朱义欣以吴安妹代理人身份将厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元及第一层6号车库出售给杞迪的行为应属无效。朱义欣主张其与杞迪实际履行的是编号为0000346的《房产买卖协议》，但该协议并不真实。首先，根据本院向该协议中所记载的中介公司调查情况，该交易并非通过该公司居间达成，朱义欣对此又未作合理解释，由此事实也印证了杞迪关于其已经支付中介费的陈述系虚假。其次，杞迪在与本院通话中关于房屋是否实际交付、中介费金额、成交价格等重要交易事实的陈述，与其邮寄的书面答辩状以及朱义欣提交的编号为0000346的《房产买卖协议》、转账明细均存在不符。杞迪作为购房人，在关于购房的重大交易事实上无法作出前后一致的陈述，显然与常理不符。此外，杞迪在本案送达应诉材料时因其无法联系而致公告送达，而后又主动向本院邮寄答辩材料，并在答辩状中陈述“本人看了朱义欣传给我的所有材料”，在本院通过电话要求其补充提交购房合同、转账明细后，杞迪又再次拒绝接听本院拨打的电话并未补充提交前述证据，其逃避诉讼恶意明显。再次，朱义欣虽然举证了杞迪向其转账款项情况，但具体转账金额、转账时间与编号为0000346的《房产买卖协议》约定的付款金额、时间不符。且根据杞迪书面答辩意见，其在无法收到租金时即知晓讼争房屋被他人侵占，也在2019年6月就房屋侵占纠纷报警，在房屋因出售方原因导致无法使用的情况下，其仍于2019年7月3日继续向朱义欣转账支付95万元购房款，有悖正常交易习惯，因此无法认定前述转账系购买讼争房屋的购房款。 综上所述，王和春的诉讼请求符合事实及法律规定，本院予以支持。讼争房屋产权恢复至吴安妹名下后，本案各方当事人关于讼争房屋权属以及合同权利义务的主张，均可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认朱义欣以吴安妹名义将厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元及第一层6号车库出售给杞迪的行为无效； 二、杞迪在本判决生效之日起十日内协助将厦门市思明区东浦一里3号302室、120单元及第一层6号车库产权过户至吴安妹名下，相关契税由杞迪、朱义欣承担。 案件受理费36800元，由杞迪、朱义欣负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 瑛 人民陪审员  童海平 人民陪审员  叶青丽 二〇一九年十二月五日 代书 记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。