黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初16373号原告：韩凤，女，1984年9月17日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街副102号。统一社会信用代码：91230103725315042E。法定代表人：杜非，职务董事长。第三人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街243号。统一社会信用代码：912301108273315100。负责人：杜文刚，职务行长。委托诉讼代理人：张百灵，黑龙江李易桐律师事务所律师。原告韩凤与被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）、第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩凤、第三人工商银行委托诉讼代理人张百灵到庭参加诉讼，被告地泰公司经本院合法传唤无正当理由未出庭。本案现已审理终结。原告韩凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告地泰公司协助原告办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××号房屋权属登记；2.判令被告地泰公司和第三人工商银行办理解除抵押登记手续；3.被告地泰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年10月20日，原告与被告地泰公司签订《商品房认购合同书》，购买被告地泰公司位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××商品房××套。合同约定该商品房价款291519元，原告已依约付清房款。原告自2009年10月31日进户至今，被告地泰公司未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，导致原告无法取得房屋权属证书。另，鸿朗花园二期业主自2017年10月开始即可办理产权证，原告到被告地泰公司处及不动产交易中心查询得知，2007年1月31日被告地泰公司将包括原告在内的鸿朗花园二期约800余套住宅和部分商服建筑面积59605.42平方米的房屋，抵押给第三人工商银行以担保其对第三人工商银行的贷款。原告认为，被告地泰公司是在原告完全不知情的情况下与第三人工商银行签订的贷款合同和抵押合同，且原告已经支付当年的合理对价房款并进户居住至今。如果不是原告办理产权证受阻，原告根本不知道自己的房屋被抵押出去。因此，本案诉争房屋是原告的善意取得，应受到法律保护，被告地泰公司及第三人工商银行应协助办理房屋的解除抵押手续。被告地泰公司提交了书面答辩意见称，地泰公司开发的鸿朗花园小区总计4300套房产，其中鸿朗花园二期共有676户业主，因地泰公司对第三人工商银行的在建工程抵押贷款未还清，故暂不能办理不动产权证书。地泰公司同意给原告出具办理产权证的权属登记相关手续，积极同第三人工商银行协商由地泰公司与第三人工商银行自行解决并还清拖欠贷款，不影响所有业主办理产权证事宜。关于拆迁和拆迁补偿协议签订时间及《新房证明》问题，鸿朗花园拆迁时间在2004年至2005年间，拆迁协议签订日期即为该动迁户的实际拆迁之日，办理选房进户时，地泰公司按照动迁户选定的房号，为其出具了《新房证明》并将原拆迁协议收回，因此《新房证明》记载的日期并非拆迁日期，实为动迁户进户日期（个别业主选房后迟延进户，未按《新房证明》日期办理进户手续）。关于联机备案合同，2017年9月左右，地泰公司开发的鸿朗花园小区通过“会签”的形式完成了综合验收，该项目已具备了办理产权证的条件，按照房地产部门的规定，商品房必须有联机备案合同方可办理产权登记，地泰公司自2017年10月即开始为业主换签联机备案合同，并收回原销售合同或者认购协议及房款三联单收据，同时为业主出具联机备案合同和机打三联单收据，商品房业主即可凭联机备案合同和机打三联单收据到不动产交易中心办理产权登记。个别在建工程抵押的业主也按上述方式，换取了联机备案合同和机打三联单收据，但因抵押房产未解押的原因暂时不能办理产权证。关于房抵工程款业主购房手续不全问题，房抵工程款的业主一律按商品房销售手续办理，其销售合同或房款收据手续不全是由当初该抵款的施工单位未给地泰公司出具相关的建安发票造成，房抵工程款业主可找施工单位给地泰公司补全抵款手续及建安发票，地泰公司即给该业主补全房屋销售手续。关于业主更名问题，凡是有地泰公司公章或者财务专用章确认的更名，即在更名处加盖地泰公司公章或财务专用章的业主，地泰公司均认可新业主名称；对于未经地泰公司盖章确认，业主私下交易或私自更名的，地泰公司只认可原业主，不承认私自更名后的业主。第三人工商银行述称，购房人要求工商银行放弃行使抵押权，办理抵押登记解除手续没有任何事实或法律依据。一、工商银行与购房人之间不存在任何法律关系，购房人无权要求工商银行放弃抵押权，办理解押手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，购房人基于其与地泰公司之间房屋买卖合同履行问题产生争议，仅有权要求地泰公司履行合同义务或承担违约责任，工商银行与购房人之间无任何法律关系，购房人无权突破合同相对性原则要求工商银行与其合同相对人地泰公司共同履行合同义务，不具有解除抵押登记的约定义务。二、工商银行依法取得的抵押权尚未消灭，无法定办理解除抵押登记义务。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，此外，《物权法》也规定了因主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、受让人代为清偿等法定情形导致担保物权消灭的情形。但工商银行对案涉房屋享有的抵押权不存在任何法定消灭情形，不具有办理解除抵押登记的法定义务。三、工商银行与被告地泰公司签订的《房地产业借款合同》、《抵押合同》合法有效，已依法取得案涉房屋抵押权。2007年1月31日，工商银行与被告地泰公司签订35000611-2007年（红旗）字0004号借款合同，约定工商银行为地泰公司鸿朗小区二期项目贷款8000万元，同日双方签订35000611-2007年红旗（抵）字0001号抵押合同，被告地泰公司以位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯的鸿朗小区二期部分在建楼房为上述贷款设定抵押担保，并办理了抵押登记，取得了哈房南他字第0703002906号房屋他项权证，2007年2月16日，工商银行为被告地泰公司发放借款。上述事实有黑龙江省高级人民法院[2009]黑商终字第92号民事判决书予以认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明。此外，黑龙江省高级人民法院[2009]黑商终字第92号民事判决书已依法认定工商银行与被告地泰公司之间签订的借款合同、抵押合同不违反法律及行政法规的强制性规定，无导致合同无效的其他情形，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，《中华人民共和国担保法》第三十八条关于“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”、第四十一条关于“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”之规定，工商银行与被告地泰公司之间签订的《房地产业借款合同》、《抵押合同》合法有效，工商银行已依法取得抵押权。四、在工商银行取得抵押权时，购房人既未取得案涉房屋所有权亦未与被告地泰公司签订房屋买卖合同，购房人不适用善意取得制度。首先，我国不动产物权变动采取登记生效主义原则，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，购房人并未依法取得案涉房产所有权。其次，根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的：（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，购房人在签订房屋买卖合同时未依照法律规定进行登记，不适用善意取得制度。最后，在购房人签订合同且占有案涉房屋之前，法院即已对案涉房屋进行了查封，加之，由于被告地泰公司的处分为无权处分，购房人对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。由于查封登记具有对世效力，购房人无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应注意到别人经过登记的物权和人民法院的查封情况，但其未依法到相关部门查询案涉房屋的权属状况，主观上存在明显的过错，因此购房人在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不能通过善意取得制度取得所有权。五、案涉房屋买卖合同法律上或事实上不能履行，依法应予解除，并由被告地泰公司赔偿购房人损失。购房人要求被告地泰公司办理权属登记及解除抵押登记手续，实质上是要求被告地泰公司继续履行房屋买卖合同中的非金钱债务，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。案涉买卖房屋在已经抵押给工商银行的情况下无法完成物权转移登记，购房人基于房屋买卖合同仅能取得合同债权，其房屋买卖的合同目的已经不能实现，购房人应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人享有法定解除权的规定，按照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，向被告地泰公司主张权利，即出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。六、关于购房人购房合同生效时间问题。首先，购房人与被告地泰公司签订房屋买卖合同时，被告地泰公司并未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”可以看出，因出卖人取得商品房预售许可证明的行为使房屋买卖合同的效力从无效变为有效，故应认定购买人与被告地泰公司的买卖合同在被告地泰公司取得商品房预售许可证明时才发生法律效力生效。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，购房人因在法院查封之前未取得合法有效的书面买卖合同，其并不享有物权期待权。综上所述，购房人遇到这种情形值得重视与同情，但工商银行对购房人的遭遇或损失不存在任何过错，因开发商欺诈等不诚信行为，不应以牺牲国有银行合法权益、流失国有银行资金的方式来补偿，法律、司法解释提供了多种救济方式维护购房人的合法权益，购房人应依法维权。原告韩凤围绕其诉讼请求依法提交了《商品房认购合同书》、黑龙江省单位往来资金结算票据及收据，第三人工商银行向本院提交了《中国工商银行房地产业借款合同》及《补充合同》、《抵押合同》及《补充合同》、房屋他项权证书、黑龙江省高级人民法院[2009]黑商终字第92号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2008）哈民三初字第150号民事裁定书、报纸公示。原告及第三人工商银行进行了庭审质证，以上证据真实合法有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人庞玉甫与被告地泰公司签订《商品房认购合同书》，购买被告地泰公司开发的鸿朗花园B07栋3单元2层2号住房，房款总金额为291519元。后原告从案外人庞玉甫处购买该住房，并支付了全部价款，被告地泰公司在原《商品房认购合同书》及购房款票据处为原告更名。原告进户居住至今，但仍未取得房屋权属证书。另查明，2007年1月31日，被告地泰公司与第三人工商银行签订《中国工商银行房地产业借款合同》及《抵押合同》，约定被告地泰公司向第三人工商银行借款8000万元用于鸿朗花园小区二期房地产项目开发建设，被告地泰公司以南岗区鸿朗花园1.2.3.5.6.7.8.9.10.11.12栋（含案涉房产）为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。本院认为，案涉房屋转卖时，被告地泰公司在《商品房认购合同书》及购房款票据上盖章确认，该买卖合同成立，原告取得了合同有关的权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因被告地泰公司没有为原告办理案涉房屋产权登记，故原告对案涉房屋尚不具有所有权。原告依据其与被告地泰公司订立的购房合同，以其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有权利，合法有据。由于被告地泰公司隐瞒将案涉房屋抵押给第三人工商银行的事实，导致原告享有的对案涉房屋的权利与抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。对原告要求被告地泰公司协助办理产权登记的诉请，本院予以支持。第三人工商银行与被告地泰公司签订抵押合同，被告地泰公司以其名下房产为其贷款提供担保，且该抵押经登记，抵押权已经设立。现无证据证明该抵押合同有应当认定无效的事实，抵押权有效。原告并非合同当事人，无权解除合同。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助原告韩凤办理位于哈尔滨市南岗区南开街238号鸿朗花园B07栋3单元2层2号房屋权属登记；二、驳回原告韩凤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  高菲二〇一九年十二月三十日书记员  郭芳