安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初5315号 原告:安徽地大物业管理有限公司，住所地芜湖市高新区华夏科技园2号楼，统一社会信用的代码913402006973614032（1-1）。 法定代表人：胡光四，总经理。 委托诉讼代理人：胡琳，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告:高值金，男，1989年3月9日出生，汉族，大专文化，公司员工，住芜湖市弋江区。 原告安徽地大物业管理有限公司（以下简称“地大物业公司”）诉被告高值金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法由审判员肖迹适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡琳及被告高值金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2016年7月1日至2019年6月30日的物业费2890元、能耗费2065元；2、请求法院判令被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照月利率2%的标准计算，暂计算至2018年12月31日止违约金为1347元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告系物业服务企业与业主关系，被告系地大橡树园小区14-3-1803室业主。2015年地大橡树园小区业委会成立，业委会自2015年起每年与原告签订物业服务合同，双方就物业服务费交费标准、交费时间等进行了约定。合同签订后，原告依约履行义务，然被告自2017年1月1日起至今一直未缴纳物业管理服务费。原告与橡绿园社区地大橡树园小区业主委员会签订的物业服务合同已于2018年12月31日到期。因催要无果，遂诉至本院，要求判如所请。 被告高值金辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，物业费由原告承担。一、原告的物业费和能耗费无法成立。原告提供的物业服务合同是在全体业主完全不知情的情况下签订合同，为一年一签，物业从未公布过每年签订合同的具体服务内容，服务合同中业主委员会不合法，未通过业主代表大会选举；二、原告并未履行合同义务，自2012年交房以来，名义上小区有所谓的物业管理，实则处于半真空状态长达七年之久；三、原告没有对公共场所履行道路保洁、楼道清洁、设施保洁、公共绿化养护和管理的义务，严重影响了业主的居住环境；四、原告没有对公共部分及设施、消防设施进行日常维护，监控系统、电子门禁、可视电话等公共安全设施常年处于瘫痪，小区安防指数几乎为零，截止原告撤场前小区内已发生多起车辆被划，电动电动车频被盗，业主家中财物被盗，此类问题已直接影响业主的居住和生活，存在重大安全隐患；五、小区景观被物业私自破坏；六、小区内多处堆放建筑垃圾和生活垃圾；七、小区内多处路面阶梯出现严重沉降现象，房屋安全岌岌可危，原告不管不顾，能拖则拖；八、根据《物业服务合同》第十二条第四项规定：“车位收益归乙方，用于补贴物业费以减轻业主负担”、“路面车位泊位费所得收益30%用于补贴物业公共服务费，70%归业主所有”但实际每年收益多少，如何支配如何补贴，被告及全体业主均不知情；九、2019年6月30号地大物业在不做任何交接的情况下私自撤场，不对小区做任何服务，但是仍霸占着物业办公室，仍然以小区名义收取广告费等；十、新物业进驻小区后，原告消极接待，甚至拒不交接任何小区的固定资产、设施设备、档案、台帐和剩余资金。综上，原告违约在先，故原告诉请不应当成立，请求法庭驳回原告诉请。 经审理查明：被告系地大橡树园小区14-3-1803室房屋业主（房屋面积137.62平方米）。2017年1月1日、2018年1月1日原告分别与被告所在居民小区业主委员会签订了2017年度至2018年度的《地大橡树园物业服务合同》各一份，约定原告对涉讼居民小区实施物业管理服务，其中合同约定原告所提供的管理服务包括物业公共部位及设施设备日常维护、保洁工作、绿化养护和管理、维护公共秩序维护协调管理、物业档案资料管理等；约定多层电梯公寓、小高层、高层住宅的物业管理服务费按产权面积0.7元/月/平米、公共能耗费暂定为0.5元/月/平米；物业管理服务费每年一次性预收，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金，违约金按欠费总额的日千分之三计算。2019年3月21日，原告与橡绿园社区地大橡树园小区业主委员会共同出具《情况说明》一份，载明原告与橡绿园社区地大橡树园小区业主委员会签订的物业服务合同已于2018年12月31日到期，原告因亏损决定退出对该小区的经营管理，原告在橡绿园社区地大橡树园小区业主委员会选聘好新的物业公司前仍继续为该小区提供物业管理服务至2019年6月30日，在原告为全体业主继续服务期间，物业服务费仍由原告向小区全体业主收取。因被告以原告服务不到位、其房屋墙体脱落、房屋渗水等为由拒绝缴纳2017年1月1日之后的物业服务费，遂成讼。 上述事实有原告提交的业主身份证复印件一份、发票复印件一份、收据复印件一份、《地大橡树园物业服务合同》复印件二份、《情况说明》复印件一份、照片复印件一份、被告提交的《公证书》复印件一份、照片复印件一组及双方当事人的陈述等在卷佐证。 本院认为，原告与被告所在居民住宅小区业主委员会签订的《地大橡树园物业服务合同》，符合法律规定，应为有效民事行为，对被告具有法律约束力。居民生活小区服务质量除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，原告为案涉小区提供物业服务，并履行了物业服务合同约定的义务，根据权利义务相一致的原则，亦有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利。另原告与橡绿园社区地大橡树园小区业主委员会签订的物业服务合同虽已于2018年12月31日到期，但原告与橡绿园社区地大橡树园小区业主委员会共同出具的情况说明中载明仍由原告提供物业管理服务至2019年6月30日，此期间的物业费仍由原告收取，该情况说明亦为双方真实意思表示，对原被告均具法律约束力，被告应交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费。鉴于原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院对原告诉请的物业服务费（不含能耗费）酌情扣减20%，故原告获准支持的物业服务费（不含能耗费）为2312.02元(137.62平米*0.7*30*80%)，超出部分，不予支持。能耗费应全额缴纳，为2064.30元(137.62平米*0.5*30)。故被告应支付的物业综合服务费（含能耗费）应为4376.32元（2312.02元+2064.30元）。对于原告主张的违约金诉请，本案中被告拒交物业费系其认为原告未按物业服务合同约定提供服务，其是以拒交物业费的方式行使抗辩权利，被告本身并无拒交物业费之故意，其未依约交纳物业费系出于对法律的不同认识，故本院对原告要求被告支付相应违约金的诉求，不予支持。对于被告提出其房屋存在质量问题未予解决，因与本案不属同一纠纷，其可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告高值金于本判决生效之日起十日内给付原告安徽地大物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业综合服务费（含能耗费）合计4376.32元； 二、驳回原告安徽地大物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告安徽地大物业管理有限公司负担8元，被告高值金负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖迹 二〇一九年十二月十九日 法官助理  沐先龙 书记员  周维丽 附主要适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。