四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初5166号 原告：罗晓东，男，1966年7月5日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：罗志明，男，1943年2月18日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：罗小芳，女，1969年2月25日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：罗晓芬，女，1974年1月24日出生，汉族，住四川省南部县。 四原告共同委托诉讼代理人：王兴文，四川龙正律师事务所。 被告：四川金祥房地产开发有限公司，住所地：南部县蜀北街道办事处西岭巷七号。 法定代表人：梁开荣，总经理。 委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。 原告罗晓东、罗志明、罗小芳、罗晓芬与被告四川金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥房产公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗晓东、罗志明、罗小芳、罗晓芬及其共同委托诉讼代理人王兴文、被告金祥房产公司的委托诉讼代理人龚秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗晓东、罗志明、罗小芳、罗晓芬向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《合伙重建房协议》无效；2、判决被告向原告支付房屋过渡费及违约金（见清单）；3、赔偿原告房屋重置费、工本费、水电气、闭路等上户费（见清单）；4、赔偿原告房屋重置所需的所有税费和装修费（见清单）；5、判令被告返还原告的《土地使用证》等手续资料；6、责令被告立即拆除在原告宅基地上建造的基桩及沉井等设施；7、确认被告在原告宅基地上修建的房屋归原告所有；8、被告承担评估费2800元。清单具体内容为“一、房屋重置费：1、罗小东：140.8㎡×4层×1690元/㎡＝951808元；挑：12米×1.2米×1690元/㎡＝24336元。2、罗小芬：57.5㎡×4层×1690元/㎡＝388700元；挑：4.6米×1.2米×1690元/㎡＝9328.8元。3、罗小芳：122.5㎡×4层×1690元/㎡＝828100元；挑：7米×1.2米×1690元/㎡＝14196元。二、过渡费：从2010年8月至房屋赔偿金付清日止按照2万元/年的标准计算。三、违约金：100万元（协议约定）。四、装修费：12套×5万元＝60万元。五、税费、水、电、气、闭路上户费酌情认定。六、评估费：2800元。在审理过程中原告撤回了对违约金及第七项诉讼请求，并明确工本费、水电气、闭路等上户费金额共计为6万元。事实及理由：2010年8月11日，被告金祥房产公司所属的“旧城改造项目部”与原告签订《合伙重建房协议》。协议中约定：“1、由被告拆除原告所有的位于南部县南隆镇席家村1组宅基地上的旧房并修建新房；2、被告在房屋拆迁完毕之后一年半内向原告按照《合伙重建房协议》第十条的约定交房；3、由被告向原告补偿两年时间房屋过渡费4万元整”。2011年6月，被告将原告宅基地上的房屋拆除完毕。协议中约定的交房期限届满后，由于被告的种种原因致使被告至今都无法向原告交房。现经原告多方查实，被告至今都未能将拆除房屋上的土地性质由集体土地转变为国有土地，原、被告之间所签订的协议系无效合同。原告多次找到被告协商处理未果，遂诉至法院。 被告金祥房产公司辩称，1、根据《合伙重建房协议》，本案应为合伙纠纷，但我公司根本不认识原告，对案涉土地也不知情，原告起诉被告的诉讼主体不适格，与原告有关联的系高小全，我们认为本案遗漏了诉讼主体，承担责任的应该是高小全及其成立的四川鹤翔房地产开发有限公司；2、原告起诉的内容欠缺法律和事实依据，既然是合伙就应有合伙具体情况，合伙过程中出现散伙也应有清算和散伙事由。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗志明系罗晓东、罗小芳、罗小芬之父。罗晓东、罗小芳、罗晓芬在其从集体经济组织取得的宅基地【南集建（97）字第0194926号】、【南集建（97）字第0194932号】、【南集建（97）字第0194927号】上分别修建房屋。房屋原建筑状况为：【南集建（97）字第0194926号】土地面积为8m×7.7m+12m×6.6m=140.8㎡，该宅基地上修建的房屋为三楼一底共计四层，房屋修建有阳台；【南集建（97）字第0194932号】土地面积为7m×17.5m=122.5㎡，该宅基地上修建的房屋为一楼一底共计两层；【南集建（97）字第0194927号】土地面积为4.6m×12.5m=57.5㎡，该宅基地上修建的房屋为三楼一底共计四层，房屋修建有阳台。2010年8月11日，原告罗志明、罗晓东、罗小芳、罗晓芬（乙方）与四川金祥房地产开发限公司旧城改造项目部、负责人：高小全（甲方）签订《合伙重建方协议》一份，内容为：“甲、乙双方为了加强旧房改造，共同发展，根据《合同法》、《城市房地产管理法》之相关规定，根据平等、互利的原则，甲、乙双方自愿达成如下协议：以、甲、乙双方自愿合伙建房。二、出资方式：乙方罗志明、罗小芬、罗小东、罗小芳出资土地证号为（空格）：三、甲方是经协商共同出资合作建房的法定代表。四、乙方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，甲方同意按本合同合作建房权属协议说明的第五条的约定提供建房资金，双方合作筹资修建成附1楼车库正七加一砖混现浇结构的住宅楼。并按本合同合作建房权属协议说明的第十条的约定进行产权分属。五、建房资金预计为人民币500.00万元（大写：伍佰万元）整，全部由甲方筹集提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分均由甲方承担。建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲、已双方取得房产证时止所需的一切成本、费用。该建房资金均包括双方因取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的款项。该房所属税费由甲方负责，工本费由乙方承担。甲方在办理房产时，乙方必须无条件提供所有手续并配合甲方完善所有手续。六、除按规定应由甲方办理的报批手续外，包括本合同在内报批手续均由甲方负责办理，乙方都有义务协助办理一切手续，包括毫不迟延地提供所有必须手续。七、工程设计和建筑施工监督由甲方负责。本合同约定产权应遵照本协议第十条之规定履行，一切设计建筑方面的事宜均由甲方承担责任。八、乙方保证上述房屋权属清楚。若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务，概由乙方负责配合赔偿。乙方保证乙方的房屋权属，并将土地使用证原件交予甲方保管。九、如因使用不当而使房屋或设备遭损害的，由双方协商后造成损失的一方杜莉承担修复责任。十、房屋修建好后房屋分配方案：在原自己宅基地上，负一楼车库三个车位，正一楼、二楼、三楼归乙方所有，面积不低于2000㎡。四楼、五楼、六楼、七楼、八楼和所剩下的负一楼车位归甲方所有，整幢房屋的通道和楼梯为公用通道，甲、乙任何一方不得占为己有。十一、甲方在拆迁、建房有关手续办理完毕后，从房屋拆迁完毕后之日起一年半内交付该房屋，如因自然灾害和人力不可抗拒的原因造成停工，交房时间顺延（甲方现补偿乙方两年时间房屋过渡费4万元整）······十六、本合同（或连同补充协议）一式叁分，甲、乙双方各执一份，双方签字并按手印生效，均具有同等效力，双方均不得反悔，如反悔需向对方支付违约金100.00万元（大写：壹佰万元整）······甲方（签章）：四川金祥房地产开发有限公司旧城改造项目部高小全乙方（签章）：罗志明、罗晓东、罗小芬、罗小芳二〇一〇年八月十一日”。协议签订后，原告将《土地使用证》交付被告金祥公司。2012年7月22日，原告罗志明与被告金祥房产公司就周家湾旧房改建所涉地面构筑物和树木赔偿及地理位置的总体施工安排签订了《补充协议》，约定由罗志明负责部分土石方的清除，并由金祥房产公司一次性赔偿4万元。嗣后，四川金祥房地产开发有限公司旧城改造项目部对原告所有的涉案房屋进行了全部拆除，并由高小全向原告出具了收到国土使用证的《收条》一份，内容为“收条收到罗志明国土使证叁本高小全2011年3月1日”。根据原告的陈述，被告金祥公司的法定代表人梁开荣与该项目负责人高小全一同向原告支付了40000元过渡费。迄今，案涉集体土地未变性为国有出让土地。诉前，原告方委托四川华舟房地产土地资产评估有限公司对原告邻居的相似房屋进行了单价评估，并于2019年10月21日作出报告书，经评估该房屋单价为1690元/㎡，原告缴纳了评估费2800元。 另查明：金祥房产公司于2007年12月5日经南部县市场监督管理局登记成立，其注册股东有高小全。2013年6月4日，被告金祥房产公司与高小全签订《解除〈内部承包合同书〉》约定双方于2010年12月2日签订的《内部承包合同书》于此协议签订之日起终止履行，高小全交回所有有关金祥房产公司名称的全部印章和授权委托书，并停止任何以金祥房产公司有关的全部活动，此前以金祥房产公司名义签订的全部协议由高小全自行更换为祥鹤房产公司。 诉讼中，罗志明向本院提交了书面申请，自愿退出诉讼。 本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。高小全原系被告金祥房产公司的股东，从双方签订的内部承包合同书，可知在2013年6月前高小全对外是以金祥房产公司的名义从事建筑开发。本案中，案涉协议加盖的“四川金祥房地产开发有限公司旧城改造项目部”印章，被告虽称此系高小全私自雕刻，一无证据印证，且也与2013年6月4日金祥房产公司与高小全签订《解除〈内部承包合同书〉》约定的“高小全交回所有有关金祥房产公司名称的全部印章和授权委托书”的事实相予盾，故此印章应当属被告金祥房产公司授权所形成。因此，案涉项目就高小全与金祥公司二者之间成立的是内部承包关系，但对原告来说，高小全本系金祥房产公司股东，印章又系金祥房产公司授权形成的，从其权利外观的形式可推得是被告金祥房产公司设立的四川金祥房地产开发限公司旧城改造项目部，并授权高小全为项目负责人，其所产生的法律责任，理应由被告金祥房产公司承担，金祥房产公司因此担责后，可依据与高小全之间的约定，依法寻求救济。金祥房产公司要求追加高小全为本案的被告，其追加的理由不成立，加之原告也不同意追加，故本院对被告金祥房产公司此申请，不予准许。 案涉《合伙重建房协议》及《补充协议》从形式上看，名为合作开发房地产合同，但从约定的内容看，提供土地使用权的当事人即原告方并不承担经营风险，只收取固定利益，故本案应认定为土地使用权转让合同。由于案涉土地属集体土地性质，至今未转为国有出让土地，故案涉协议违反了法律、行政法规的禁止性规定，当属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 案涉房屋已拆除，被告不同意修复，故应当折价补偿。对补偿标准的认定，因原告的房屋已经拆除，无法进行价格评估，原告方提供了其相邻房屋作参照进行了重置单价评估，被告称其评估主体非案涉房屋，不能以此参照评估。本院认为，案涉房屋拆除时，双方未对此进行证据固定，致使无法对拆除房屋进行实体勘查评估，双方均有责任，在查清原告房屋大致现状前提下，四川华舟房地产土地资产评估有限公司以与原告相近、相邻的房屋作参照物进行重置单价评估，是具有一定参考价值，在此前提下，本院兼顾本县房产市场行情，酌定调整房屋重置费单价标准为1100元/㎡，并结合建筑面积及实际情况等按过错责任比例进行确认。案涉《合伙重建房协议》中约定“甲方在拆迁、建房有关手续办理完毕后，从房屋拆迁完毕后之日起一年半内交付该房屋”，意思为被告在拆迁、建房有关手续办理完毕后才能拆迁房屋。被告作为房产开发企业，明知所涉土地相关手续尚未办理完毕即拆除原告房屋，应承担损失的90%，原告自愿搬出该房屋，并同意被告进行拆迁，应自行负担损失的10%。 对原告房屋面积的认定：1、案涉房屋地基已毁损，不能准确进行测量，故被拆房屋土地面积应以原宅基地面积为准；2、对阳台面积，根据相关规定，在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。国土局在测绘土地面积时，是以滴水为界。因此，二楼以上前及临道路旁挑出1.2米，该挑出部分不管是封闭还是不封闭，均应按水平投影面积一半计算建筑面积，即案涉有阳台房屋的二楼及以上每层面积均需增加，故本院依法确认房屋面积为：宅基地【南集建（97）字第0194932号】上修建的房屋面积为245㎡（122.5㎡×2层）；宅基地【南集建（97）字第0194927号】上修建的房屋面积为238.28㎡[57.5㎡×4层+（4.6×1.2/2）×3层]；宅基地【南集建（97）字第0194926号】上修建的房屋面积为588.94㎡[140.8㎡×4层+（14.3×1.2/2）×3层]。据此，被告应承担的重置费用为1061497.8元（1072.22㎡×1100×90%）。关于房屋装修费，原告未提交证据证明装修时间，且装修物的灭失已失去评估依据，考虑案涉房屋已装修的客观事实，结合四川省房地产协会关于近年来住宅装修的经验数据（一般装修100-200元/㎡，中等装修200-600元/㎡），本院酌情认定房屋装修费为135099.71元〔(140元/㎡×1072.22㎡)×90%〕。 关于原告主张的房屋过渡费，被告在2011年至2013年期间实际上向原告支付过渡费40000元，而该过渡费实质是双方对原告房屋拆除期间在外租赁房屋等损失的一种约定，结合原、被告对过渡费的约定及原告房屋面积，本院依法确认租赁房屋损失为2万元/年，该损失计算时间应从被告拆除原告房屋起算，原告未提供房屋拆除时间的相关证据，原告罗志明于2012年7月与被告签订了《补充协议》约定由罗志明负责部分土石方的清除，即意味着在此前对原告的房屋已进行了拆除，结合被告过渡费的支付情况，本院酌情认定从2012年1月1日起计算租赁房屋损失。综合本地租赁市场行情及原告的房屋面积，该部分损失原告无需按过错承担其份额。根据合同无效的法律后果，被告金祥房产公司已支付给原告的过渡费，原告应当返还给被告金祥房产公司，即原告已自认的过渡费应予以扣减。 关于原告请求被告支付税费、水、电、气、闭路上户费的主张，因原告并未提供其原账户已注销的证据且水、电、气、闭路的室内安装已包含在建房成本中，并不存在上户费一说，故对原告的该主张本院不予支持。原告主张评估费2800元，其评估结果有一定的参考价值，属于确定损失的所产生费用，本院酌定由被告负担1960元（2800元×70%），原告自行承担840元（2800元×30%）。 被告收取了原告的国土使用证，至今未曾履行对该土地由集体性质转变为国有出让土地，加之合同本身无效，故被告应当对所收取的国土使用证予以返还给原告。被告对原告宅基地房屋拆除后，在原告宅基地上建造的基桩及沉井等设施，也应合同无效而应当依法拆除。 诉讼中，罗志明仅因系罗晓东、罗小芳、罗晓芬之父，并非实体权利义务的相对方，其自愿退出诉讼，符合法律规定，本院依法准许。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、判决如下: 一、原告罗晓东、罗小芳、罗晓芬与被告四川金祥房地产开发有限公司于2010年8月11日签订的《合伙重建房协议》无效； 二、被告四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗晓东、罗小芳、罗晓芬支付房屋重置赔偿金1196597.51元； 三、被告四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗晓东、罗小芳、罗晓芬赔偿房屋租赁损失（损失计算方法：从2012年1月1日起，以年20000元为标准计付至房屋赔偿金付清之日止），已支付的过渡费40000元应予以扣减； 四、被告四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗晓东、罗小芳、罗晓芬返还土地使用权证书三本。证书分别载明的编号为：【南集建（97）字第0194932号】、【南集建（97）字第0194927号】、【南集建（97）字第0194926号】； 五、被告四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内对案涉土地上现有的基桩与沉井等设施予以自行拆除； 四、被告四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗晓东、罗小芳、罗晓芬支付评估费1960元； 五、驳回原告罗晓东、罗小芳、罗晓芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38772元，原告罗晓东、罗小芳、罗晓芬承担8772元，由被告四川金祥房地产开发有限公司承担30000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 文涵 二〇一九年十二月六日 法官助理 周韬 书 记 员 杨君