广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3176号上诉人（原审被告）：清远建发房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区*********************。法定代表人：童某1。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱志勇，男，1976年12月23日出生，汉族，住清远市清新区************。委托诉讼代理人：江海华，广东定海针（清远）律师事务所律师。上诉人清远建发房地产开发有限公司（以下简称“建发公司”）因与被上诉人朱志勇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建发公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未否定涉案商品房达到合同约定和法律规定的交付条件，却添加交付标准为“符合可以正常居住使用”，并根据《建筑物结构安全性检测鉴定报告》的处理建议作为认定标准是错误的。且该报告显示“尚不显著影响整体承载”，故一审法院认为涉案房屋严重影响正常居住是错误的。2、即使需要修复，也属于保修范围，上诉人不需要承担逾期交付房屋的违约责任。3、被上诉人同意修复，上诉人也根据双方的意见进行了修复，因此一审判决认定事实错误。综上，请求法院驳回被上诉人的诉讼请求。朱志勇答辩称：上诉人的上诉请求是矛盾的，如按上诉请求第一项，则上诉人是认可一审判决第二、三项，应对第二、三项不予审查。广东省建筑科学研究院于2017年10月8日披露给上诉人，被上诉人于2017年10月18日收到。上诉人如有异议应当提出，而上诉人未提出异议及申请复核，可看出上诉人对鉴定意见是认可的。上诉人认为在鉴定过程中进行了修复与鉴定报告披露后的意见及事实不符。朱志勇向一审法院起诉请求：1.判令建发公司立即选定有资质的企业为朱志勇所购买的位于清远市清城区*****************号进行维修直到鉴定合格；2.判令建发公司向朱志勇支付因房屋质量不合格迟延交楼的违约金（该违约金从2016年4月30日起以总购房款1020000元为基数按日万分之一计算，至房屋维修好鉴定合格并交付朱志勇使用之日止，暂计至2018年1月30日的违约金为65280元）；3.本案诉讼费用由建发公司承担。诉讼过程中，朱志勇变更诉讼请求为：1.判令建发公司立即向朱志勇支付清远市清城区************************屋维修款44370元；2.判令建发公司立即向朱志勇支付因房屋质量不合格迟延交楼的违约金（该违约金从2016年4月30日起以总购房款1020000元为基数按日万分之一计算，至第1项房屋维修款支付后4个月之日止，暂计至2018年1月30日的违约金为65280元）；3.判令建发公司立即向朱志勇支付房屋评估费4500元。一审法院认定事实：2016年1月18日，朱志勇与建发公司签订了《商品房买卖合同》，约定朱志勇向建发公司购买其开发建设的位于清远市清城区*****************14层02号房屋。该房屋套内建筑面积为144.75平方米，总价款为1020000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同附件四《合同补充协议》第四条中约定：“商品房经验收合格，出卖人按买卖合同履行交付使用义务后，买受人未接受交付的，出卖人不承担延迟交付违约责任，但不免除质量保修责任；商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任；如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定维修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何责任。”合同签订后，朱志勇付清了购房款。2015年10月30日，建发公司组织了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对xxxxxxxxxx楼的建筑工程进行竣工验收，工程质量评定为合格。2015年底，建发公司陆续交付房屋给瀚景天域名苑三号楼的业主使用，但是有业主发现楼板存在开裂现象，楼板开裂的消息由此在小区传开。由于认为房屋质量存在问题，瀚景天域名苑的业主投诉到清远市住房和城乡建设管理局以及广东省省级电视台，电视台对此进行过实地采访报道。2016年1月6日，涉案房屋所在的xxxxxxxxxxxx楼的建筑工程竣工验收备案文件在清远市住房和城乡建设管理局备案。约定的房屋交付期限届满后，由于朱志勇认为建发公司没有书面通知其收楼，且三号楼大面积存在楼板开裂的质量问题，建设行政主管部门也在协调处理，朱志勇因此没有在交付期限届满后办理收楼手续。2016年10月，朱志勇前往涉案房屋查看验收，发现涉案房屋同样存在严重的楼板开裂现象，且裂缝非常明显，朱志勇因此拒绝收楼。建发公司则陈述其已在2016年4月21日向朱志勇发出了书面收楼通知，未收楼导致的后果应由朱志勇自己承担，建发公司对此提供了一份中国邮政的EMS快递单予以证明，该快递单无邮政公司盖章。由于三号楼大面积存在楼板开裂现象，该楼业主代表、建发公司、重庆博达建设集团股份有限公司（施工单位）共同委托广东省建筑科学研究院集团股份有限公司对房屋结构安全性进行检测鉴定。2017年8月28日，广东省建筑科学研究院集团股份有限公司作出瀚景天域名苑3号楼结构安全性检测鉴定报告，结构检测结论为：“1、该楼主体结构为地下2层、地上32层的剪力墙结构，建筑高度为99.2m，建筑面积为16838.50m2，结构轴网尺寸、层数及层高与设计图纸相符。该楼地下两层为地下车库和人防工程，1-2层建筑用途为办公和商业，3-32层为住宅，楼面不存在超载情况。2、该楼上部结构顶点侧向位移范围为3mm-55mm（H/33000～H/1636），测点侧向位移均小于《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50xxxxxxxxx5）规定的不适于继续承载的Cu或Du级界限（H/300或400mm），满足规范要求。3、现场对该楼结构裂缝损伤情况进行了普查，检查结果表明部分楼板板面存在沿板边分布的裂缝，裂缝宽度为0.10mm～0.30mm；部分楼板阳角、阴角或跨中存在宽度为0.10mm～0.50mm的裂缝，部分裂缝贯穿楼板并有渗水现象。部分裂缝己被修复。4、本次共抽检100个构件，其中墙柱56个，梁44个，检测结果数据见附件6，检测结果统计分析见表2。检测结果表明，该楼抽检墙柱混凝土抗压强度范围为36.8MPa～81.9MPa；抽检梁混凝土抗压强度范围为23.3MPa～76.3MPa。其中l个十二层梁不满足设计强度等级要求。混凝土强度检测结果较为离散，不满足推定条件。5、本次共抽检169个楼板测区的钢筋保护层厚度。检测结果表明，抽检楼板测区的测点总数1014个，341个合格，673个不合格。6、本次共计抽检137个构件的钢筋配置情况，其中墙柱34个，梁34个，楼板69个。检测结果表明，抽检墙的竖向与水平分布钢筋间距的实测值与设计值的偏差均在规定允许偏差范围内，符合设计要求；抽检墙体约束边缘构件的主筋数量符合设计要求，有2个墙体约束边缘构件箍筋间距的实测值与设计值的偏差超出规定允许偏差范围；抽检的梁箍筋间距的实测值与设计值的偏差在规定允许偏差范围内，符合设计要求；抽检的楼板钢筋直径符合设计要求，有55个楼板钢筋间距的实测值与设计值的偏差超出规定允许偏差范围。7、本次共计抽检92个构件的截面尺寸，其中墙柱34个，梁34个，楼板24个。检测结果表明，抽检的墙柱、梁几何尺寸的实测值与设计值的偏差在规定允许偏差范围内，符合设计要求；抽检楼板72个点，有45个点的实测值与设计值的偏差超出规定允许偏差范围。”结构鉴定结论为：“1、该楼各测点侧向位移均未超过规范规定的不适于继续承载的位移限值；室内外地面与主体结构之间没有出现明显的相对位移，上部结构未出现因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形。结合沉降观测结果，表明目前该楼地基基础工作无异常。2、剪力墙承载力验算结果表明，该楼剪力墙满足承载力要求，在地震荷载组合作用下剪力墙轴压比满足规范要求。3、梁承载力验算结果表明，该楼梁满足承载力要求。4、楼板承载力验算结果表明，该楼抽检楼板中37个楼板仅支座不满足承载力的要求，12个楼板的跨中和支座均不满足承载力要求。5、结构验算结果表明，该楼结构周期比、结构位移比满足规范要求，在多遇地震或风荷载作用下楼层内的最大弹性层间位移角满足规范要求，相邻层侧向刚度比、结构层间受剪承载力比值满足规范要求，刚重比满足规范要求。6、该楼楼板板面沿板边分布的裂缝主要属于受力裂缝；楼板板面板角处的斜向裂缝、楼板板面的跨中裂缝主要属于非受力裂缝。综上所述，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50xxxxxxxxxxxxxx5），该楼地基基础子单元安全性等级评为Au级，上部承重结构子单元和围护系统承重部分子单元安全性等级评为Bu级，鉴定单元安全性等级因此评定为Bsu级，即安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对Asu级的要求，尚不显著影响整体承载。”处理建议：“1、建议对不满足承载力要求的楼板进行加固，对不满足构造要求和存在损伤的构件进行处理。处理需委托有资质的单位进行设计和施工，并按照当地管理程序进行。2、对楼板裂缝进行普查，根据普查结果对存在板边裂缝且未进行实体检测的楼板进行检测鉴定，根据鉴定结果确定处理办法。3、加强结构在后续使用过程中的维护和管理，如发现构件出现损伤应及时处理。4、在使用中楼屋面活荷载限定在设计活荷载范围内。5、未经技术鉴定或设计许可，在使用过程中不得随意改变其使用功能。”该检测鉴定报告的附件3裂缝分布示意图显示，朱志勇所购的三号楼14层02房屋的楼板板面存在裂缝，已修补又开裂。该检测鉴定报告附件5-9楼板承载力验算（摘录）显示，朱志勇所购的三号楼14层02房屋所在的14层楼板承载力评级为du级。朱志勇为证明修复房屋的费用，提供了一份由广州市华盟价格事务所有限公司于2018年2月9日所作出的房屋修复费用价格评估结论书，该公司评估认定涉案房屋修复费用为44370元。朱志勇为此支出了评估费4500元。此外，朱志勇还提供了一份由清远市华泰建筑工程有限公司于2018年3月15日出具的关于房屋修复工程施工期的说明，该建筑公司参考了广州市华盟价格事务所有限公司的评估结论书的内容并按照一定的施工条件，预判涉案房屋修复需要施工日约72天。建发公司为证明其已对涉案房屋的裂缝进行修补且已修补合格，提供了一份结构加固工程合同以及三份涉案房屋的验收记录表，结构加固工程合同由建发公司（甲方）于2017年4月19日与广东天昌防水隔热工程有限公司（乙方）签订，约定甲方将瀚景天域名苑小区1-5号楼楼板裂缝修补、粘碳纤维、粘钢加固工程发包给乙方施工。验收记录表显示广东天昌防水隔热工程有限公司对涉案房屋进行了裂缝修补、板面加固等施工，监理单位—清远市卓越工程建设监理有限公司于2017年9月22日在验收表上盖章表示同意验收，而清远市卓越工程建设监理有限公司同时亦是瀚景天域名苑小区3号楼建筑工程进行竣工验收备案的监理单位。另查明，经查询中华人民共和国国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GBxxxxxxxxx），该标准对民用建筑安全性鉴定评级的各层次分级标准为：第一层次，单个构件或其检查项目，等级分为：au、bu、cu、du，其中du级的分级标准为：“安全性不符合本标准对au级的要求，已严重影响承载能力。”处理要求为：“必须及时或立即采取措施。”第二层次，子单元或子单元中的某种构建集，等级分为：Au、Bu、Cu、Du。第三层次，鉴定单元，等级分为：Asu、Bsu、Csu、Dsu。一审法院认为，建筑物的主体结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载，建筑主体结构可以由一种或者多种材料构成。楼板既是水平方向上的承重构件，又是分割楼层空间的围护构件，支撑人、家具和设备荷载，并将这些荷载传递给承重墙或梁、柱。同时，楼板层支撑在墙体上，对墙体起着水平支撑作用，增强建筑的刚度和整体性。因此，对于建发公司答辩认为楼板不属于建筑物主体结构，楼板质量问题仅是一般工程质量问题，不属于主体结构质量问题的观点，一审法院不予采纳。涉案房屋所在的瀚景天域名苑三号楼虽然已通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收，但是经过有资质的第三方鉴定机构广东省建筑科学研究院集团股份有限公司检测鉴定，涉案房屋的楼板安全性等级为最低等级du，可以证明涉案房屋的楼板存在非常严重的质量问题以及安全隐患。显然，涉案房屋尚未达到法定交付使用条件，朱志勇可以因此拒收房屋。发现房屋楼板存在较为严重的质量问题后，建发公司虽然提供了结构加固工程合同以及验收记录表证明其已对涉案房屋进行了裂缝修补、板面加固等施工且质量问题已得到解决，但是由于验收单位与3号楼建筑工程竣工验收备案中的监理单位相同，该单位本身就与瀚景天域名苑小区的建筑工程质量存在利害关系。此外，该监理单位于2015年10月30日对3号楼建筑工程进行验收认为质量合格，但后来经广东省建筑科学研究院集团股份有限公司鉴定却认定3号楼建筑的安全性是存在问题的。再次，朱志勇委托的第三方评估机构经进入涉案房屋现场实地勘查和测量，确定了多项修复项目及其费用，可以证明评估机构评估之时（2018年2月5日）涉案房屋仍然存在不符合质量规范的质量问题。因此，建发公司委托施工单位对涉案房屋施工后由同一监理单位出具验收记录用于证明建发公司已经对涉案房屋进行了加固维修且不存在质量问题难以令人信服，建发公司仅提供由该监理单位出具的验收记录表不足以证明其主张的事实，建发公司的举证义务尚未完成。诉讼过程中，法庭已释明需由建发公司举出其他证据或者由建发公司申请鉴定机构鉴定以证明涉案房屋的楼板已不存在质量问题，但是建发公司始终未提交其他证据也未递交鉴定申请。根据“谁主张，谁举证”的原则，一审法院认为建发公司提供的证据不足以证明其对涉案房屋楼板的加固施工已符合质量规范要求，楼板已不存在质量问题，即一审法院采信朱志勇主张的事实，认定涉案房屋的楼板工程质量仍旧存在问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十三条第二款的规定，朱志勇可以请求建发公司支付加固修复费用由其自行聘请有资质的施工单位进行加固修复。对于修复费用，朱志勇提供有价格评估结论书，可以证明加固修复需要的费用金额为44370元。对于评估费损失，属于朱志勇主张权利所发生的合理费用，该损失亦应由建发公司负担。因此，对于朱志勇提出的第1项以及第3项诉讼请求，依据充足，一审法院予以支持。对于朱志勇要求建发公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因涉案房屋的主体结构部分--楼板存在严重的安全质量问题，严重影响正常居住使用，朱志勇有权拒绝收楼，由此导致的延期收楼责任应由建发公司负担，朱志勇为此有权向建发公司请求支付逾期交房的违约金。至于《合同补充协议》第四条第4点“商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任”的内容，属于建发公司单方拟定并重复使用的格式条款，该条款明显限制排除了买受人的主要权利、免除了出卖人责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款内容应认定无效。对于违约金的计算问题，按照合同第九条的约定以及本案的实际情况，应当以朱志勇已支付的房价款1020000元为基数，按照每日万分之一的标准从房屋交付期限届满次日（2016年5月1日）起计算。对于违约金的计算截止时间，朱志勇提供有专业建筑工程公司提供的关于房屋修复工程施工工期的说明，可以证明朱志勇房屋修复所需工期。因此，违约金的计算截止时间应计算至建发公司支付房屋修复款之日并加上合理的施工工期72天。判决：一、清远建发房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向朱志勇支付房屋维修款44370元；二、清远建发房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向朱志勇赔偿评估费损失4500元；三、清远建发房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向朱志勇支付逾期交房违约金，该违约金以朱志勇已付房款1020000元为基数，按照每日万分之一的标准从2016年5月1日起计算至清远建发房地产开发有限公司支付上述第一项44370元房屋维修款之日并加上施工工期72天。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1292元，保全费673元，共计1965元，由清远建发房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、买受人能否以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收房；2、建发公司应否向买受人支付修复费用。关于买受人能否以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收房的问题，一审判决认定事实清楚，说理清晰详实，加之本院在该小区的其他同类案件中也已经作出过相同的认定，故本院对一审判决的该节处理予以维持，并不再赘述。关于建发公司应否向买受人支付修复费用的问题。建发公司主张其已经对房屋质量问题进行了修复并经监理公司验收合格，故不应当承担修复费用。从广东省建筑科学研究院集团股份有限公司出具的鉴定报告可以看出，涉案房屋所在的楼板承载力被评定为du级，属于严重影响承载力的等级，必须采取及时有效的修复措施以保证居住的安全性。该鉴定报告还同时显示涉案房屋存在已修补又开裂的情况。建发公司委托案外人进行的修复工作并未得到买受人的认可，修复后虽经监理公司验收合格，但正如一审判决所述，涉案房屋在竣工验收备案时也是由同一监理公司作出了验收合格的认定，其后房屋经鉴定确实存在较为严重的质量问题。故买受人有理由对同一监理公司作出的修复合格认定提出质疑。更为重要的是，本案的买受人在建发公司委托修复后又委托其他机构对涉案房屋的修复方案进行鉴定。鉴定机构经现场勘查，仍然认为涉案房屋存在需要修复的必要。建发公司如主张房屋已经修复合格，则应当进一步举证。建发公司未进一步举证，且经法院释明，也未申请对房屋质量进行鉴定。故此，一审判决建发公司支付修复费用并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2584元，由上诉人清远建发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一九年十二月十九日法官助理  陆倩倩书 记 员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。