广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终5617号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市中润置业发展有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路9号1栋。统一社会信用代码：91450100198291359U。 法定代表人：刘江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范骅，广西君鑫信和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘兵，该公司员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈坚，男，1967年1月12日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区，现住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：梁昌丽，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦振勤，广西民族律师事务所律师。 上诉人南宁市中润置业发展有限公司（以下简称中润公司）与上诉人陈坚租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第2679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中润公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、第四、第五、第六项判决；2.改判驳回陈坚一审全部反诉请求；3.改判陈坚承担一审全部评估费用；4.本案一审、二审诉讼费用全部由陈坚承担。具体的事实和理由在书面上诉状中已载明并已记录附卷在案。 陈坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回中润公司要求陈坚支付租金和电梯费的诉讼请求；2.撤销一审判决第七项、第八项，改判支持陈坚要求中润公司返还租金133039.63元并赔偿自建部分造价损失的反诉请求；3.由中润公司承担本案全部诉讼费用。具体的事实和理由在书面上诉状中已载明并已记录附卷在案。 中润公司向一审法院起诉请求：1.判令陈坚支付自2012年9月18日至2014年11月20日的租金397718.50元、电梯使用费22050元；2.判令陈坚赔偿逾期支付租金和电梯使用费的利息损失（以419766.50元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2012年9月18日计算至付清所欠租金和电梯使用费之日；3.本案诉讼费由陈坚负担。 陈坚向一审法院反诉请求：1.中润公司赔偿装修残值损失132100元；2.中润公司赔偿2012年2月7日至2014年7月4日期间因厨房、停车场停用后导致的经营利润损失259995.27元、返还已经收取的2012年2月7日至2012年9月17日期间的租金112039.63元、返还已经收取的2012年9月17日之后的租金21000元、退还保证金30000元；3.中润公司赔偿2014年7月5日至2016年6月1日期间无法经营的损失402234.62元；4.中润公司赔偿陈坚自行扩建部分（在车库上自建的厨房）的造价损失81600元；5.本案反诉受理费、鉴定费及其他全部费用由中润公司负担。 一审法院判决：一、陈坚向中润公司支付2012年9月18日至2014年11月20日的租金397718.50元；二、陈坚向中润公司支付2012年9月18日至2014年11月20日的电梯使用费22050元；三、中润公司向陈坚返还保证金30000元；四、中润公司向陈坚赔偿装修残值损失132100元；五、中润公司向陈坚赔偿经营利益损失662230元；六、驳回中润公司要求陈坚赔偿利息损失的诉讼请求。七、驳回陈坚要求中润公司返还租金133039.63元的反诉请求；八、驳回被陈坚要求中润公司赔偿自建部分造价损失的反诉请求。案件受理费8027元，由中润公司负担514元，陈坚负担7513元；反诉案件受理费7075元，由陈坚负担1462元，中润公司负担5613元；评估费24178元，由中润公司负担。 本院在二审查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，本案的争议焦点：1.在合同履行过程中哪一方存在违约？2.中润公司应否向陈坚返还保证金30000元、赔偿装修残值132100元及经营利润662230元？3.陈坚应否向中润公司支付2012年9月18日至2014年11月29日期间的租金及电梯使用费？4.中润公司应否返还陈坚2012年2月7日至2014年7月4日期间的租金133039.63元？5.案涉厨房是否为陈坚投资兴建？中润公司应否予以赔偿？数额如何确定？6.陈坚应否向中润公司赔偿逾期支付租金、电梯使用费的逾期损失？ 现论述如下，涉案《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。 陈坚向中润公司发出解除合同通知书，中润公司未提出异议，双方的《房屋租赁合同》解除。中润公司拥有对本案租赁标的场地的合法出租权，陈坚亦实际使用房屋进行经营，故陈坚应依照合同约定支付租赁物返还之前的租金。中润公司要求陈坚支付2012年9月18日至2014年11月20日的租金397718.50元及电梯使用费22050元，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，中润公司应向陈坚返还保证金30000元。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。首先，中润公司收取陈坚的租金，应保证租赁物适合出租并符合合同约定的用途，保证陈坚在租赁期限内正常使用租赁物。其次，第三人系因与中润公司产生产权纠纷而封锁本案部分租赁物，中润公司在知晓第三人作为时，有义务出面积极、稳妥、有效地解决问题。陈坚已及时将第三人主张权利的情况通知中润公司，并催促中润公司解决问题，但中润公司未能解决。再次，合同法上的违约责任适用无过错责任原则，只要中润公司给陈坚造成了损失，不问其主观上是否有过错，都应承担违约责任。因此，中润公司构成违约，应依照前述法律规定承担相应的违约责任。本案中，《房屋租赁合同》第八条约定，乙方（陈坚）自行对酒店进行装修部分，期满或其它原因双方终止协议时，乙方不得对装修工程损坏或拆除，必须保留现状无偿归还甲方（中润公司）。广西评值价格事务所有限公司所作桂评值价字[2015]0237《价格评估结论书》认定，2012年2月7日至2014年7月4日因厨房、停车场停用经营利益损失为259995元；2014年7月5日至2016年6月1日无法经营造成的损失为402235元，以上共计662230元。即该部分的损失已涵盖合同期内，陈坚应获取的经营所得，而装修物在合同解除后依约定无偿归中润公司所有。故一审法院在判决中润公司赔偿陈坚经营损失的同时，又判决赔偿中润公司赔偿装修残值损失显属不当，本院予以纠正。陈坚对厨房的改建部分，在合同期满后亦应交还给中润公司，故本院对陈坚上诉要求中润公司赔偿该部分损失的请求，亦予以驳回。 综上，一审判决程序合法，认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第2679号民事判决第一、第二、第三、第五、第六、第七、第八项； 二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第2679号民事判决第四项。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 二审案件受理费9857元，由上诉人南宁市中润置业发展有限公司负担5872元，上诉人陈坚负担3985元（二审案件受理费9857元，上诉人陈坚已预交，由本院退回给上诉人陈坚5872元）。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 付 浩 审判员 高翔宇 二〇一九年十二月三十一日 书记员 周莹洁