广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3528号上诉人（原审被告）：清远城建房地产有限公司，住所地：清远市清新区。法定代表人：陈x锋，执行董事。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟志雄，男，1987年5月30日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。委托诉讼代理人：欧阳宇贤，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦瑶，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人清远城建房地产有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人钟志雄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建公司的上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判按租金标准计算延期交楼违约金。事实与理由：一、钟志雄的起诉已经超过诉讼时效。合同约定的交楼时间是2015年4月30日，钟志雄在2019年4月4日提起追讨延期交楼违约金的诉讼，《民法通则》规定，诉讼时效是两年，现钟志雄的起诉已经超过两年诉讼时效，因此应当驳回其诉讼请求。二、城建公司出售给钟志雄的房屋已经在2015年完工，可以入住使用，其他同一幢的住户亦已经收楼入住，城建公司已经多次通知钟志雄收楼，但是钟志雄一直不收楼，因此，不应支持其要求支付延期收楼违约金的诉讼请求。三、合同地九条约定的每日万分之五的违约金过高应予减少，原审法院同案不同判应予纠正。在原审法院处理的其他类似案件中，采用的是租金标准计算违约金，由于钟志雄主张的违约金标准超过其实际损失，钟志雄没有提供证据证明其实际损失，考虑同一幢楼已经判决的同类案件适用了租金标准作为损失计算依据，为维护法律统一和严肃，请求法院根据合同法的规定对合同约定的过高违约金数额标准给予较少，改判按租金标准计付违约金。钟志雄答辩称：一、本案没有超过诉讼时效，应当按照原审查明进行认定。二、涉案房屋未经竣工验收，而且城建公司未提交证据证明其通知了钟志雄办理收楼手续。三、原审判决每日万分之五的违约金不高，根据城建公司提交的证据评估报告，该报告中没有涉案楼层，只是评估1-24楼，但是涉案房屋是25楼，并且该报告是2015年出具的，并不能代表2015年-2019年的租金。钟志雄向原审法院起诉请求：1.判令城建公司向钟志雄支付逾期交房违约金275302.91元，违约金从2015年5月1日起算，每日按383965元的万分之五计算至城建公司商品房竣工验收备案后实际交付之日止，现暂计至2019年4月4日，共275302.91元；2.判令城建公司向钟志雄支付逾期办证违约金，以383965元为基数，按0.2%计算，共767.93元；3.判令城建公司将办理不动产产权登记需要提供的资料报不动产产权登记部门备案，协助钟志雄办理不动产产权登记证；4.本案诉讼费由城建公司承担。原审法院认定事实：钟志雄与城建公司于2013年9月7日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定钟志雄向城建公司购买位于清远市清新区xxxxxxxxxxx屋，房屋总价383965元。第八条约定除特殊原因以外，城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付钟志雄使用。第九条约定城建公司如未按合同规定的期限将该商品房交付钟志雄的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向钟志雄支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，钟志雄有权解除合同。钟志雄解除合同的，城建公司应当自钟志雄解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的10％向钟志雄支付违约金。钟志雄要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向钟志雄支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知钟志雄办理交付手续。双方进行验收交接时，城建公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。关于产权登记的约定见《合同补充协议》第四条第一款，即“出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二一次性向买受人支付违约金”。合同签订后钟志雄按约定付清了购房款，但案涉房屋至今未通过建设部门验收备案，双方未办理正式的交收楼手续，城建公司也未将房屋交付钟志雄使用。另查明，城建公司提交了其单方委托清远市中信华房地产土地评估有限责任公司作出的《房地产估价报告》，对案涉房屋的单位面积月租金进行了评估，估价时点是2015年6月1日，报告显示案涉房屋在一般标准装修和通水通电条件下平均月租金为每平方米15.5元。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。城建公司与钟志雄签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房责任。1.《商品房买卖合同》约定城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付钟志雄使用。城建公司未按约定于2015年4月30日前交付房屋，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。2.案涉房屋未经竣工验收备案，城建公司也未交付房屋给钟志雄使用，因此违约的时间段应从2015年5月1日计算至实际交楼之日止。3.城建公司提出诉讼时效抗辩。按照《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条“按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，钟志雄请求的逾期交房违约金应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和第三条的规定，钟志雄诉请的2015年5月1日至2015年9月30日期间的逾期交房违约金在民法总则实施前已满两年诉讼时效，不予支持；2015年10月1日至2016年4月4日期间的逾期交房违约金已过三年诉讼时效，不予支持。因此钟志雄可得到支持的违约金计算期限为2016年4月5日起至房屋实际交付之日止。三、逾期交房违约金按何种标准计算。双方在合同中约定逾期交房违约金按已交付房价款的每日万分之五计算，城建公司认为约定的违约金过高，请求法院调低，按房屋租金标准计算。首先，在订立该违约金条款时双方已经综合考虑到违约金保障合同按时履行的功能以及对违约可能造成的损失进行了预估，该条款经双方充分协商确认后自愿签订，对双方都有约束力，法院应尊重当事人的意思自治，不宜随意调整合同约定的违约金计算标准。其次，城建公司作为合同文本的提供方，在违反该条款约定后否认其效力，有违诚实信用原则，如果支持存在违约行为的过错方食言，调低违约金损害守约方的利益，违反公平原则。此外，城建公司提出违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案合同已明确约定了违约金计算方法，应以约定为准。而且该违约金计算标准较为符合本地的经济发展水平，相较本地其他房屋买卖合同中约定的违约金计算标准也不算高。因此城建公司请求调低违约金的依据不足，不予支持。违约金应按已付房款每日万分之五的标准计算。四、关于逾期办证违约金和协助办证请求。由于案涉房屋未交付，办证期限尚未起算，对钟志雄的逾期办证违约金请求，不予支持。此外该房屋尚未通过竣工验收备案，不符合办证条件，属于法律上或者事实上不能履行的情形，因此对该协助办证请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，于2019年6月25日判决如下：一、清远城建房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年4月5日起每日按383965元的万分之五计付至房屋实际交付之日止）给钟志雄；二、驳回钟志雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2721元，由清远城建房地产有限公司负担2021元，钟志雄负担700元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合城建公司的上诉请求与钟志雄的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、钟志雄主张城建公司支付逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效；二、关于本案逾期交付房屋违约金的计算标准问题。关于争议焦点一。按照双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，城建公司应于2015年4月30日交付涉案房屋。经审查，涉案房屋至今未取得竣工验收备案，城建公司存在逾期交房的违约事实。本案逾期交房的违约金时间应从合同约定的房屋交付之日次日起（即2015年5月1日）起计算至实际收房之日止。由于违约金天数按日累计，故按日计付的违约金的诉讼时效应分别按其各自的天数单独计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条“向人民法院请求保据民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，钟志雄应在合同约定的履行期限届满之日起两年要求城建公司承担逾期办房违约金。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”，以及第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，从2015年5月1日至2015年9月30日的违约金已届满二年诉讼时效期间，且钟志雄未提供证据存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，钟志雄对该部分的违约金丧失胜诉权，本院不予支持。钟志雄于2019年4月4日向原审法院提起诉讼主张权利，故从2019年4月4日向前推算三年，即从2015年10月1日至2016年4月4日违约金已届满三年诉讼时效期间，且钟志雄亦未提供证据存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，钟志雄对该部分的违约金亦丧失胜诉权。从2016年4月5日起至实际收房之日产生的违约金未满三年期间，应予支持，即城建公司应向钟志雄支付逾期交房违约金按已交房款383965元按日万分之五至实际交付之日止。关于争议焦点二。根据查明的事实，案涉《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中约定出卖方逾期交付房屋，从约定交付房屋的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。如前所述，本案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。故双方当事人应按合同约定承担各自的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”逾期交房的违约金参照同地段同类房屋租金标准的适用前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，双方对违约金的计算方法进行了明确的约定，而且约定的违约金计算标准较为符合本地的经济发展水平。为此，本案不应适用“同地段同类房屋租金标准”以确定逾期交付房屋给买受人造成的实际损失。城建公司提出逾期交付房屋违约金的计算标准以同地段同类房屋租金计算的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，城建公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5442元，由清远城建房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十一月二十八日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。