贵州省望谟县人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔2326民特29号申请人：望谟县农村信用合作联社。（以下简称“信用社”）法定代表人：王林，系该社理事长。住址：望谟县。委托代理人：刘涛，代理权限：特别授权。被申请人：田仁宪，男，1979年11月12日生，汉族，贵州省望谟县人，个体户，住望谟县，现住望谟县。被申请人：成真英，女，1980年10月2日生，汉族，贵州省望谟县人，住望谟县，现住望谟县。申请人望谟县农村信用合作联社与被申请人田仁宪、成真英、申请实现担保物权一案，本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。望谟县农村信用合作联社向本院提出申请：1、请求贵院依法裁定准予拍卖、变卖被申请人抵押给申请人的位于望谟县1-3层房产（房屋产权证号为望房权证复兴镇字第××号，房屋面积220.02平方米，土地使用权面积71.4平方米，产权人为田仁宪、成真英共同共有）；2、请求贵院依法裁定拍卖或变卖价款在被申请人担保范围内（即本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、申请人垫付费用、实现债权和抵押权的一切费用等）申请人优先受偿。3、依法裁定申请费由被申请人田仁宪、成真英承担承担。事实与理由：申请人与被申请人田仁宪、成真英于2017年4月19日签订了《个人借款合同》（合同编号：农信（2017）年个贷字2952017041900009号），借款300000元用于经营文化传媒公司，合同约定：借款期限12个月（2017年4月19日至2018年4月18日），借款利息为月利率6.3438‰，担保方式为抵押，还款方式为按季结息、到期还本，逾期罚息为借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。同日，被申请人田仁宪、成真英与申请人签订《最高额抵押合同》（合同编号：望农信借（2017）最抵字295030020170412002），用位于望谟县1-3层房屋作抵押，房屋产权证号为望房权证复兴镇字第××号，房屋面积220.02平方米，土地使用权面积71.4平方米，产权人为田仁宪、成真英共同共有，为上述贷款全部本金、利息（包括复息和罚息）、违约金及实现债权的费用等债务提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，依法取得不动产登记证明（黔（2017）望谟县不动产证明第××号）。合同签订后，申请人如约向被申请人履行了贷款发放义务，但贷款到期后被申请人未按《个人借款合同》约定履行还本付息义务，现该笔贷款已形成逾期，截至目前，被申请人结欠申请人贷款本金300000.00元，利息69093.23元（含正常利息、复息、罚息），本息合计369093.23元，经申请人多次催收均告无果。根据申请人与被申请人田仁宪签订的《个人借款合同》第十条第二款中违约救济措施“出现上述（一）至（五）项违约事件，乙方（申请人）有权行使下述一项或几项权利……（九）行使担保权利，实现担保物权……”的约定，而在《个人借款合同》约定的违约情形中就有“未按期归还债务本息”的约定；根据申请人与被申请人签订的《最高额抵押合同》第十二条“发生下列情况之一，甲方（被申请人）同意乙方（申请人）有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物：（一）主合同项下全部或部分债务本金或利息履行期限届满，乙方（申请人）未受清偿……，乙方（申请人）有权选择下列任一方式（但不限于）处理抵押物……（3）向人民法院提起诉讼或申请强制执行”。被申请人田仁宪未按《个人借款合同》的约定履行偿还贷款本息义务，其行为已构成根本违约，在申请人多次催收无果的情况下，依法向贵院提出申请，请求依法裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的位于望谟县1-3层房产，就拍卖或变卖价款用于偿还所欠贷款本金和利息，及实现担保物权所产生的一切费用。申请人为实现抵押担保物权，根据《物权法》第一百九十五条、《民事诉讼法》第一百九十六条及相关规定，依法向贵院提出申请，请求贵院依法支持申请人的全部请求为盼。被申请人成真英、田仁宪在法定期限内未向本院提出书面异议。经审查查明：申请人信用社与被申请人于2017年4月12日签订《最高额抵押合同》（编号：望农信借（2017）最抵字第295030020170412002号），合同约定：被申请人自愿为债务人（田仁宪）自2017年4月12日起至2022年4月11日期间在申请人信用社办理约定的各类业务，实际形成的债权的最高余额人民币30万元提供抵押担保，抵押范围包括债权本金30万元、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、财产保全费、差旅费等等。抵押物：1、成真英、田仁宪共有的位于望谟县复兴镇祥乐公路边土地使用权及房屋所有权（房产证编号：望房权证复兴镇字第××号）。2017年4月18日，成真英、田仁宪办理了抵押登记，抵押方式为最高额抵押，担保债权的（总）数额：30万元。债权起止时间：2017年4月12日至2022年4月11日止。同时查明，2017年4月19日，田仁宪与信用社签订《个人借款合同》（编号：农信（2017）年个贷字2952017041900009号），田仁宪向信用社借款300000.00元，月利率6.3438‰，借款用途为经营文化传播公司。借款期限为12个月，即从2017年4月19日至2018年4月18日，成真英作为债务共同人在合同上签字捺印。合同签订后，申请人如约向被申请人履行了发放贷款300000.00元的义务，被申请人未按借款合同约定偿还贷款本息。截止2019年11月21日被申请人尚欠借款本息共计376140.59元（其中本金300000.00元，利息76140.59元）。上述事实，有申请书、被告身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、房屋所有权证书复印件、不动产登记审批表、不动产登记证明（黔（2017）望谟县不动产证明第××号）、《最高额抵押合同》、《个人借款合同》等证据材料在卷为据。本院经审查认为，申请人信用社与被申请人成真英、田仁宪签订的《个人借款合同》，以及信用社与成真英、田仁宪签订的《最高额抵押合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，合法有效。在被申请人田仁宪、成真英与申请人签订的《个人借款合同》中约定：甲方（即被申请人田仁宪、成真英）未按期归还债务本息，则构成违约。甲方存在双方约定的违约情形之一，乙方（即信用社）有权行使担保权利，实现担保物权，且在双方签订的《最高额抵押合同》中亦约定：主合同项下全部或部分债务本金或利息履行期限届满，乙方未受清偿的，甲方（即被申请人）同意乙方（即信用社）有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物。综上，双方合同约定实现抵押权的条件已经成就。同时，本案涉案房屋及土地已经不动产登记部门办理抵押登记，申请人信用社取得房屋及土地的抵押权。申请人信用社作为望谟县1-3层房屋（房产证号为望房权证复兴镇字第××号，土地证号2013—××号）的抵押权人，现基于被申请人的违约行为申请实现担保物权系对合同约定抵押权的行使，因此，申请人信用社要求实现担保物权的申请符合法律规定，本院予以准许。虽然双方约定的抵押范围包括本金、利息、违约金、赔偿金等费用，但在双方签订的《最高额抵押合同》中约定被担保的债权最高余额为300000.00元，且在《不动产登记证明》中亦载明“担保债权的（总）数额：300000.00元”，因此，申请人信用社仅在300000.00元范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第（一）项之规定，裁定如下：一、准许拍卖、变卖被申请人成真英、田仁宪位于望谟县复兴镇祥乐公路边房产（房产编号：望房权证复兴镇字第××号）。二、申请人望谟县农村信用合作联社在拍卖或变卖上述房产所得价款的最高限额300000.00元范围内优先受偿。申请费60.00元，由被申请人成真英、田仁宪承担。如当事人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判长  韦腊梅审判员  皮成磊审判员  杨光勇二〇一九年十二月五日法官助理朱勇书记员韦晓玲