江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初5518号原告：深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管委会1楼105室，统一社会信用代码91320114580458236K。法定代表人：谢清，该公司经理。委托诉讼代理人：于潜，上海德恳律师事务所律师。被告：南京清涌商务服务有限公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管委会板谷路（金地体育花园服务配套用房3号楼），统一社会信用代码91320114302585235R。法定代表人：魏明。被告：中传华夏（江苏）企业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路8号1604室，统一社会信用代码：91320100MA1PYW1D75。法定代表人：陈亮。两被告共同委托诉讼代理人：刘婧，江苏宁盾律师事务所律师。原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司（以下简称弘金地南京分公司）诉被告南京清涌商务服务有限公司（以下简称清涌公司）、中传华夏（江苏）企业管理有限公司（以下简称中传公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘金地南京分公司的委托诉讼代理人于潜，被告清涌公司、中传公司的共同委托诉讼代理人刘婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘金地南京分公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告弘金地南京分公司与被告清涌公司签订的商铺租赁合同；2、被告清涌公司立即腾退涉案房屋并返还给原告弘金地南京分公司；3、被告清涌公司支付拖欠的租金（自2018年8月2日起至实际返还房屋之日止，按1300元/天计算)；4、被告清涌公司支付滞纳金1799529元（每日按月租金的1%计算，暂计至2019年10月17日开庭时，实际计算至被告清涌公司付清租金之日止）；5、被告清涌公司支付欠付的水电费62338元及物业费48000元；6、被告清涌公司支付免租期的租金69750元；7、被告清涌公司将注册地址从租赁房屋地址中迁出；8、被告中传公司对被告清涌公司欠付的上述全部款项承担连带担保责任；9、被告清涌公司和中传公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月10日，原告弘金地南京分公司与被告清涌公司签订商铺租赁合同一份，约定被告清涌公司承租原告弘金地南京分公司管理的南京市雨花台区板桥新城金地体育公园服务配套用房3号楼，合同约定的租赁费用为：2018年7月10日至2019年7月9日的租金为419750元，物业管理费24000元，共计443750元，另外合同还约定了拖欠租金的违约责任。2014年12月4日，原告弘金地南京分公司与被告清涌公司又签订了商铺租赁补充协议，将租期延至2020年7月9日，延长期间的租金为474500元，物业管理费24000元。合同签订后，原告弘金地南京分公司向被告清涌公司交付了房屋，被告清涌公司还在房屋所在地址注册了公司。但被告清涌公司自2018年7月起就以种种理由拖欠租金、物业管理费等，在原告弘金地南京分公司提出解除合同时，被告中传公司为被告清涌公司提供了担保，基于担保的考虑，原告弘金地南京分公司才愿意继续履行合同。现被告清涌公司不能履行租金的合同义务，被告中传公司也不能承担担保责任。综上，原告为维护自身合法权利，特向法院起诉。被告清涌公司辩称，对商铺租赁合同的真实性予以认可。被告清涌公司确实欠付原告弘金地南京分公司房租、水电费、物业费等，但是滞纳金标准过高，请求予以调整。对于被告清涌公司欠付租金，有部分原因是因为原告弘金地南京分公司出租的房屋在租赁期间有一个月的停电，给被告清涌公司造成了损失，请求在本案中予以处理。被告清涌公司仍有继续租赁房屋的意愿，如果法院判决双方解除合同和被告清涌公司清退房屋，被告清涌公司会积极履行注册地址迁出义务，否则愿意承担原告弘金地南京分公司相应的损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告中传公司辩称，为被告清涌公司提供担保是陈亮的个人行为，被告中传公司从未给陈亮授权担保，该担保也没有经过股东会、董事会的决议，原告弘金地南京分公司在签订担保合同时仅与陈亮个人进行了协商，没有尽到审查股东会、董事会决议的审慎义务，因此担保行为是无效的。其他的辩论意见与被告清涌公司的一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2014年7月10日，原告弘金地南京分公司与被告清涌公司签订商铺租赁合同一份，约定被告清涌公司承租原告弘金地南京分公司位于南京市雨花台区板桥新城金地体育公园服务配套用房3号楼（含卫生间），面积500平方米（卫生间不计入面积）。租赁期间为2014年7月10日至2019年7月9日，其中2014年7月10日至2014年10月10日为装修的免租期。合同约定的租金为：第一年（2014年7月10日至2015年7月9日）273750元（含物业费）；第二年（2015年7月10日至2016年7月9日）292000元（含物业费）；第三年（2016年7月10日至2017年7月9日）310250元（含物业费）；第四年（2017年7月10日至2018年7月9日）365000元，物业管理费24000元，共计389000元；第五年（2018年7月10日至2019年7月9日）419750元，物业管理费24000元，共计443750元。租金按半年支付一次，先租后用，公历年7月10日前支付当年7月10日至12月10日的租金，公历年12月10日前支付当年12月11日至下一年7月9日的租金，每次支付时间需提前20天。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按照实欠租金的1%加收滞纳金。承租方将相应水电费交给出租方，出租方收到水电费后代为缴纳。承租方拖欠任一期租金累计达到30天的，出租方可以解除合同，收回商铺，并有权要求承租方就免租期支付租金。2014年12月4日，原告弘金地南京分公司与被告清涌公司又签订了商铺租赁补充协议，将租期延至2020年7月9日，延长期间的租金为474500元，物业管理费24000元，共计498500元。补充协议还约定，因为租赁房屋没有配套的消防设备，导致承租方在办理相关的消防手续时审批程序长达30天，在此期间，承租方未能按原计划营业。原合同约定扣除三个月免租期67500元，现免除30日的租金22500元，其余45000元应当在补充协议签订后5日内支付。2019年2月28日，被告清涌公司向原告弘金地南京分公司出具情况说明及承诺书，认可由于被告清涌公司自身经营不善一直亏损，导致承租原告弘金地南京分公司的三号商铺的房租自2018年至2019年2月28日共计拖欠277523元，截止2019年1月3日的水电费37305元，合计314828元。被告清涌公司还就上述欠款的分期付款做出说明和承诺。2019年7月1日，原告弘金地南京分公司、被告清涌公司、中任富恒企业管理（江苏）有限公司（该公司在担保合同签订后更名为中传公司）签订担保合同一份，约定截止2019年7月1日，被告清涌公司应向原告弘金地南京分公司支付租金428811元，最迟在2019年7月25日前还款。被告中传公司自愿为清涌公司提供连带担保，保证期限三年，保证范围包括本金、利息、罚息等。同日，被告中传公司又向原告弘金地南京分公司出具一份担保函，对被告清涌公司欠付428811元的租金再次确认担保，若被告清涌公司不能在2019年7月25日前付租金300000元，将由被告中传公司支付，并承担后期的房租支付。上述担保合同和担保函除有被告中传公司盖章，还有其法定代表人陈亮的签字。根据招商银行的汇款电子回单显示，被告中传公司于2019年7月25日向原告弘金地南京分公司汇款128810元，但该款项并未进入原告弘金地南京分公司的账户。因为被告清涌公司拖欠租金、水电费、物业费等，原告弘金地南京分公司于2019年8月5日向被告清涌公司发出解除租赁合同通知书，要求与被告清涌公司解除合同、返还房屋。另查明，被告清涌公司曾向原告弘金地南京分公司发出一份声明称，2018年5月18日至29日因金地体育公园多日停电，弘金地经商议核实后，一致决定另四家商户与被告清涌公司联合租用大型发电机组发电维持运营，四家商户合用一组发电机，被告清涌公司单独一组发电机，产生的费用有发电机租金11200元，柴油、汽油15527元，吊机装运1200次，小机电维修2000元，共计29927元。原告弘金地南京分公司认可在租金中抵扣该29927元，其在诉讼中主张被告清涌公司自2018年8月2日欠付租金是已经抵扣过该29927元了。经审查，原告弘金地南京分公司为被告清涌公司代缴欠付水费1852.70元、电费709.31元。原告弘金地南京分公司认可收到被告清涌公司50000元租赁押金。本院认为，原告弘金地南京分公司与被告清涌公司签订的房屋租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。关于房屋租赁合同及其补充协议解除的问题。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照法定解除合同的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告清涌公司自2018年8月3日起欠付租金，被告清涌公司在向原告弘金地南京分公司出具支付租金承诺书后仍未按约支付租金，原告弘金地南京分公司于2019年8月5日向被告清涌公司发出解除租赁合同通知书，被告清涌公司对解除租赁合同通知并未提出异议。因此，本案房屋租赁合同及其补充协议自2019年2月28日解除。关于被告清涌公司返还房屋、支付租金及占有使用费、物业费、水电费、免租期租金等问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告清涌公司因为严重的欠付租金违约行为，造成房屋租赁合同及其补充协议已经解除，其应当向原告弘金地南京分公司返还租赁的房屋。被告清涌公司自2018年8月3日起欠付租金，根据房屋租赁合同及其补充协议约定的租金支付金额、支付时间和支付方式等（2018年7月10日至2019年7月9日年租金419750元、2019年7月10日至2020年7月9日年租金474500元），被告清涌公司应当自2018年8月3日至2019年2019年2月28日按1150元/日向原告弘金地南京分公司支付租金241500元，自2019年3月1日起至2019年7月9日止参照1150元/日的租金标准、自2019年7月10日起至实际返还房屋之日止参照1300元/日的租金标准支付占有使用费。鉴于被告清涌公司向原告弘金地南京分公司交纳了50000元押金，而押金性质主要用于保证租金的给付，在抵扣该押金后，被告清涌公司还需向原告弘金地南京分公司支付191500元租金。被告清涌公司辩称因为停电还有其他损失，要求减免租金，但在本案中原告弘金地南京分公司已经减免了29927元租金，被告清涌公司主张还有其他损失暂未提供证据，可以另行主张。根据房屋租赁合同及其补充协议的约定，物业费、水电费应当由被告清涌公司支付。被告清涌公司在租赁及占有房屋期间欠付物业费的时间实际超过两年，现原告弘金地南京分公司按两年24000元/年共计主张48000元，本院予以支持。原告弘金地南京分公司为被告清涌公司代缴欠付水费1852.70元、电费709.31元，主张被告清涌公司予以支付，本院依法予以支持。虽然房屋租赁合同中约定了被告清涌公司享有三个月装修免租期，但是被告清涌公司有欠付租金的严重违约行为，根据房屋租赁合同违约条款的约定应当补交免租期的租金，而且双方达成的补充协议中约定被告清涌公司应当补交两个月即45000元租金。鉴于补充协议中写明因出租人没有配套的消防设备，导致承租人推迟营业一个月，因此本院认为另一个月的免租期租金不应由被告清涌公司补交。故对原告弘金地南京分公司主张的免租期租金，本院支持45000元。关于被告清涌公司承担滞纳金的问题。房屋租赁合同约定被告清涌公司欠付租金的情况下应当承担滞纳金，但是该滞纳金约定的标准过高，本院酌情调整为被告以欠付租金211573元为基数，自2018年8月10日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以欠付占有使用费为基数，自2019年3月1日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。关于被告清涌公司将注册地址从租赁房屋地址迁出的问题。原告弘金地南京分公司在庭审中明确如果被告清涌公司不能在判决书生效后二十个工作日迁出，则要求被告清涌公司支付1000元/月的注册地占有使用费。本院认为，在双方的合同关系解除后，被告清涌公司应当履行迁出注册地址等后合同义务。如不能按照原告弘金地南京分公司要求迁出的，原告弘金地南京分公司变更主张被告清涌公司承担1000元/月的注册地占有使用费，并无不当，本院依法予以支持。关于被告中传公司是否承担担保责任的问题。公司法第十六条第一款规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。本案中，原告弘金地南京分公司仅提供了由被告中传公司法定代表人签章的担保合同和担保函、中传公司发起转账但是并未支付到账的银行凭证，但是担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源，而原告弘金地南京分公司并未举证证明其在订立担保合同时对董事会决议或者股东（大）会决议，以及决议人数及签字人员符合公司章程规定等事项进行了审查，因此不能认定原告弘金地南京分公司在签订担保合同时具备谨慎的善意，不能认定本案担保合同有效。因此，原告弘金地南京分公司主张被告中传公司承担担保责任，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司与被告南京清涌商务服务有限公司签订的商铺租赁合同于2019年2月28日解除；二、被告南京清涌商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司租金191500元、占有使用费（自2019年3月1日起至2019年7月9日止参照1150元/日的租金标准、自2019年7月10日起至实际返还房屋之日止参照1300元/日的租金标准支付占有使用费）、免租期租金45000元、水费1852.70元、电费709.31元、物业管理费48000元；三、被告南京清涌商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司滞纳金（以211573元为基数，自2018年8月10日起至付清211573元之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以判决主文第二项占有使用费为基数，自2019年3月1日起至付清占有使用费之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、被告南京清涌商务服务有限公司于本判决生效之日起二十个工作日内将营业执照登记的住所地从南京市雨花台区板桥新城金地体育公园服务配套用房3号楼中迁出，逾期迁出则按1000元/月向原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司支付占用费；五、驳回原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16438元，减半收取8219元，保全费5000元，合计13219元，由被告南京清涌商务服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  薛 鹏二〇一九年十二月二日法官助理  顾洪铭书 记 员  吕珊珊