江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民初131号原告：戴经祥，男，1969年3月23日出生，汉族，户籍住址江西省乐安县，现住江西省乐安县，委托诉讼代理人：毛群凡，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：潘雯瑾，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：乐安县豪德商贸物流城有限公司，住所地江西省乐安县迎宾大道总工会后面，统一社会信用代码91361025MA35FQ8A26。法定代表人：曾敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓先友，江西友创律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：龚文荣，江西友创律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原告戴经祥与被告乐安县豪德商贸物流城有限公司（以下简称豪德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴经祥及其委托诉讼代理人毛群凡、潘雯瑾，被告豪德公司的委托诉讼代理人邓先友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴经祥向本院提出诉讼请求：1.判令豪德公司履行双方于2016年11月4日签订的协议书，与戴经祥签订商品房买卖合同，将S7店面交付给戴经祥，并向戴经祥交付购房款增值税发票、商品房产权移交证明书及房产初始登记证书，配合戴经祥办理S7店面的不动产权证书，将S7店面所有权登记在戴经祥名下；2.判令豪德公司履行双方于2016年11月4日签订的协议书，将C2仓库办理竣工验收手续，由戴经祥按成本价支付给豪德公司后，豪德公司将C2仓库交付给戴经祥，并向戴经祥交付购房款增值税发票、商品房产权移交证明书及房产初始登记证书，配合戴经祥办理C2仓库的不动产权证书，将C2仓库所有权登记在戴经祥名下。3.判令豪德公司向戴经祥支付从2018年12月6日起至2019年6月27日的以已付购房款14,850,000元为基数的违约金1,514,700元，和从提起诉讼之日起至豪德公司向戴经祥交付S7店面之日止按每日万分之五计算的违约金。4.本案诉讼费用由豪德公司负担。事实和理由：2016年11月4日，戴经祥和豪德公司签订了购房协议书，内容为戴经祥向豪德公司投资16,500,000元，帮助其启动项目的开发，豪德公司以S7整栋店面的所有权和C2整栋仓库的建造权、所有权回报戴经祥。2018年1月11日，豪德公司以戴经祥未按时缴纳约定的购房款为由向抚州市中级人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的协议书，并要求戴经祥支付违约金和经济损失。2018年5月22日，抚州市中级人民法院作出判决，双方签订的协议书的性质应当认定为商品房买卖合同，豪德公司提出因戴经祥不履行支付购买款义务解除双方签订的协议书的请求没有事实和法律依据，驳回该诉讼请求。那么该协议书是合法有效的。并且还判决，戴经祥向豪德公司支付违约金802,295元，豪德公司应履行奖励500,000元冲抵戴经祥购房款的承诺。2018年6月5日，豪德公司提起上诉，江西省高级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2018年9月6日，戴经祥向豪德公司支付了8,100,000元购房款，剩余的1,650,000元购房款在双方签订商品房买卖合同时另行支付。但是，在戴经祥向豪德公司缴纳了8,100,000元购房款之后，就S7店面，戴经祥多次催促豪德公司签订商品房买卖合同并要求交付，豪德公司均用敷衍的态度对待，拖延时间不与戴经祥签订商品房买卖合同，也不将S7店面交付给戴经祥使用，不向戴经祥交付购房款增值税发票、商品房产权移交证明书及房产初始登记证书，使戴经祥无法办理S7店面的不动产权证书。就C2仓库，协议书原约定由戴经祥交付给有承建资质的公司承建，费用由戴经祥支付，但因C2仓库已由豪德公司承建，现已完工，然而豪德公司迟迟不去办理竣工验收，导致戴经祥无法使用C2仓库。戴经祥多次催促豪德公司去办理C2仓库的竣工验收，在验收合格后由戴经祥向豪德公司支付建房成本价，然后豪德公司将C2仓库交付且由戴经祥获得C2仓库的不动产所有权。但是豪德公司均用敷衍的态度对待，拖延时间不去办理竣工验收，无法向戴经祥交付C2仓库，由此无法向戴经祥交付购房款增值税发票、商品房产权移交证明书及房产初始登记证书，使戴经祥无法办理C2仓库的不动产权证书。综上所述，根据双方协议书约定，戴经祥缴纳约定的购房款，豪德公司将S7店面及C2仓库的所有权给戴经祥。现戴经祥已经按照约定交付了购房款，豪德公司却迟迟不履行自己的义务，其行为严重违反了诚实信用原则，构成了对合同的违约，严重侵犯了戴经祥的财产权益。豪德公司辩称，一、对S7店面，豪德公司自始至终就要求戴经祥来签订正式买卖合同，且在2017年12月就已经通知其来签订正式买卖合同并交纳尾款。2018年8月江西省高级人民法院作出判决后，豪德公司在通知戴经祥交纳判决书确定的款项时也要求其来签订正式买卖合同并办理相关合同手续。但是，戴经祥一直以要求对C2仓库一并解决为由拒不签订，故其起诉要求交付S7店面是增加诉累，没有必要，也有重复起诉嫌疑，因为S7店面在另案判决中已经作出相关认定或指导性的做法，没有必要再起诉。由于双方未签订正式商品房买卖合同，所以商品房交付问题无法实现。而且该商品房是开发商预售，应该由开发商统一办理不动产权证，而不是将相关材料交给戴经祥，由其自行办理。豪德公司自始至终同意签订正式商品房买卖合同，并同意交付S7店面。二、对C2仓库，另案判决也有相关认定意见，戴经祥可以在C2仓库竣工验收结算并确定相关费用之后与豪德公司进行交接。目前C2仓库还没有达到综合验收，相关费用无法确定，戴经祥就该项起诉不符合另案判决认定的内容，属于重复起诉，增加诉累。C2仓库目前没有竣工验收，相关配套费用无法确定，戴经祥要求交付C2仓库的条件不具备。三、戴经祥要求支付违约金，不能成立。对双方履行协议过程中谁违约的问题，另案判决作了相应认定。关于S7店面交付事宜，另案判决没有认定豪德公司违约，戴经祥也未主张豪德公司在交付S7店面上存在违约，相反，另案判决已经认定是由于戴经祥未按时交付款项，且不来签订正式买卖合同造成违约，以致使双方合同停滞履行。同时，另案判决没有重新确定豪德公司交付S7店面的时间，以此可确定，要将S7店面交付给戴经祥，前提是双方签订正式买卖合同且办理相关手续，如戴经祥不与豪德公司签订正式商品房买卖合同，那么S7店面就无法进行交付。因此，戴经祥要求支付违约金没有事实和法律依据。综上所述，戴经祥起诉本案是在另案判决有相关认定的情况下再次起诉，属于实质意义上的重复起诉。只要戴经祥同意与豪德公司签订S7店面正式商品房买卖合同，且待C2仓库能够确定相关费用，双方对相关费用谈妥后，豪德公司均同意按另案判决的内容履行。S7店面，戴经祥随时可以来签订正式商品房买卖合同，豪德公司从未拒绝交付，相反，案涉项目现在正在招商运营，豪德公司也希望戴经祥尽快入驻S7店面并开展经营活动。双方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。戴经祥提交证据如下：1.乐安县豪德商贸物流城C2仓库成本计算；2.双方于2016年11月4日签订的协议书及附件；3.豪德公司出具的收据3张；4.抚州市中级人民法院（2018）赣10民初5号民事判决书、江西省高级人民法院（2018）赣民终367号民事判决书；5.抚州市房地产登记中心公示的商品房转移登记所需的流程以及资料图；6.录音光盘及录音文字；7.建设工程竣工规划核实合格意见单。豪德公司提交证据如下：1.豪德公司的销售代理公司乐安县瑞德房地产经纪有限公司（以下简称瑞德公司）于2019年8月1日出具的证明、瑞德公司员工戴丽丽发给戴经祥的短信、瑞德公司员工刘洋与戴经祥的通话记录详单。2.房管部门备案的其他房屋的商品房买卖合同。3.杨龙明出具的说明。双方当事人对戴经祥提交的证据2、证据3、证据4、证据6、证据7的真实性、合法性、关联性没有争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.戴经祥提交的证据1，系其单方制作，且没有相关的专业人员署名，故对该证据的真实性不予确认。2.戴经祥提交的证据5，虽然系其自行拍摄的照片，但是均为不动产登记部门在办公场所的公开内容，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3.豪德公司提交的证据1，因瑞德公司与豪德公司存在商业利益关系，故对瑞德公司证明的真实性不予确认；通话记录详单缺乏内容，且无其他证据佐证，故对关联性不予确认；双方对短信内容没有争议，故对短信的真实性、合法性、关联性予以确认。4.豪德公司提交的证据2，虽然双方对合同的真实性、合法性没有争议，但是豪德公司明确该合同仅供参考，且该合同与诉争房屋无关，故对该证据的关联性不予认可。5.豪德公司提交的证据3，由于杨龙明的身份无法核实，且该说明没有乐安县建筑工程公司盖章确认，故对该证据的真实性不予认可。本院依职权向乐安县住房和城乡建设局发函核实“豪德公司开发的C2仓库工程是否已经竣工验收、是否已经竣工验收备案”，该局向本院出具证明“因豪德物流项目资料不齐全，未在我处办理竣工备案手续”。此外，戴经祥向本院提出书面申请，申请对C2仓库的成本费用进行鉴定。根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：豪德公司与戴经祥于2016年11月4日签订协议书，戴经祥自愿对乐安县豪德商贸物流城项目进行投资，双方就相关合作事宜进行了约定，主要内容如下。1.戴经祥自愿投资16,500,000元入股乐安县豪德商贸物流城项目，不参与企业经营管理，无论项目和市场经营状况如何，戴经祥作为股东同意以固定回报的方式享受分红待遇，即获得该物流城主体内S7整栋店面的所有权（占地面积约1152平方，建筑面积一、二层约2304平方，三楼约三到四百平方）以及仓储区C2整栋仓库（占地面积约2000平方，建筑面积约4000平方）的所有权回报。2.S7整栋店面由豪德公司建成后交付给戴经祥使用，C2仓库由戴经祥按照豪德公司提供的施工图纸施工建造，建造所有产生的费用及税费等一切配套等费用由戴经祥自行承担。建造C2仓库由戴经祥交付给具有承建资质的公司承建，建造费用由戴经祥支付，因建造所产生的任何安全隐患及工程不达标均由戴经祥承担。3.付款方式，投资款分四次付清。第一次，合同签订后一日，戴经祥应向豪德公司支付16,500,000元的50%即8,250,000元。第二次，S7项目达到基础±0时戴经祥向豪德公司支付16,500,000元的25%即4,125,000元。第三次，在S7项目封顶时戴经祥向豪德公司支付16,500,000元的15%即2,475,000元。第四次，签订购房协议时，戴经祥向豪德公司付清余额1,650,000元。戴经祥若未按时交款，则视为违约。豪德公司交付S7物业时间（2018年3月29日），若有逾期交房，视为违约。违约方按每日万分之五支付对方违约利息。4.本项目实行实名制，戴经祥不得办理更名（直系亲属父母、子女、配偶除外，凭户口本或户籍所在地的相关部门出具的户籍证明在本合同签订之前有效），S7整栋店面由豪德公司按正常物业出售办法办理证照件，办证的一切税费及其他费用由豪德公司承担。戴经祥出资所建的C2仓库由豪德公司办理产权证，所产生的一切费用及税费由戴经祥承担。双方还对店面的层高、违约金等其他事项进行了约定。S7项目于2017年5月23日完成±0建设，2017年7月31日封顶，现S7项目已竣工。C2仓库施工图纸于2017年1月完成，豪德公司于2017年9月15日开始对C2组织施工建设，2017年12月13日±0（基础地梁）施工完毕。S7、C2均于2017年10月26日取得建设工程规划许可证，2017年12月1日取得商品房预售许可证，建筑工程施工许可证系补发。2017年12月开始，双方因协议履行问题产生争议。豪德公司于2018年1月18日向本院起诉，诉讼请求为“1.判令解除豪德公司与戴经祥于2016年11月4日签订的协议书；2.判令戴经祥支付豪德公司违约金1,408,050元，并赔偿豪德公司经济损失500,000元；3.本案诉讼费由戴经祥承担。”戴经祥亦向本院反诉，诉讼请求为“1.判决在戴经祥交纳豪德公司建设C2仓库建筑成本价之后，C2仓库的所有权归戴经祥所有；2.判决豪德公司履行内容为奖励500,000元房款的承诺函，并冲抵戴经祥的购房款；3.本案的诉讼费用由豪德公司承担。”就该案争议，本院于2018年5月22日作出（2018）赣10民初5号民事判决，判决“一、戴经祥于本判决生效之日起15日内支付给乐安县豪德商贸物流城有限公司违约金802,295元；二、乐安县豪德商贸物流城有限公司应履行奖励500,000元冲抵戴经祥购房款的承诺；三、驳回乐安县豪德商贸物流城有限公司的其他诉讼请求；四、驳回戴经祥的其他反诉请求”。宣判后，豪德公司不服，提起上诉。江西省高级人民法院于2018年8月20日作出（2018）赣民终367号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。上述民事判决对以下事项作出判定。1.豪德公司与戴经祥于2016年11月4日签订的协议书应当认定为商品房买卖合同。2.协议中有关C2仓库由戴经祥承建的内容应认定无效，其余约定内容均合法有效。3.戴经祥存在迟延付款行为，应当就此承担违约责任。4.关于C2仓库的所有权，戴经祥可在C2仓库竣工验收并可确定相关费用后另行主张。5.戴经祥在与豪德公司签订购房合同时另行支付1,650,000元。6.双方对继续履行协议书没有异议。戴经祥在上述民事判决生效后，向豪德公司支付了8,100,000元及违约金802,295元，豪德公司于2018年9月向戴经祥出具了相应的收款收据。之后，双方开始就S7店面、C2仓库的商品房买卖合同签订及交付事宜进行协调沟通。豪德公司主张，S7店面可以先行签订合同，C2仓库尚未竣工验收，暂不能签订合同，且戴经祥应当支付尾款1,650,000元，并以16,500,000元作为S7的合同价，双方协议没有说16,500,000元包括C2土地。戴经祥则主张，S7店面在双方商谈协议时是按11,500,000元来结算，协议约定的16,500,000元包括了S7店面以及后面C2仓库的土地，不能以16,500,000元作为S7的合同价。双方各执一词，继而产生本案争议，故戴经祥向本院提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，豪德物流项目因资料不齐全，尚未在乐安县住房和城乡建设局办理竣工备案手续。经调解，双方未能达成调解协议。本案的争议焦点为：1.戴经祥要求豪德公司就S7店面签订商品房买卖合同并交付店面的诉讼请求能否成立；2.戴经祥要求豪德公司就C2仓库办理竣工验收手续，与其签订商品房买卖合同并交付仓库的诉讼请求能否成立；3.戴经祥要求豪德公司交付S7店面、C2仓库的增值税发票、商品房产权移交证明书以及房产初始登记证书，配合其办理不动产权证书的诉讼请求能否成立；4.豪德公司是否构成逾期交房违约，如果构成违约，如何计算违约金。本院认为，豪德公司与戴经祥于2016年11月4日签订的协议书已经由生效民事判决认定为商品房买卖合同。戴经祥在本案中要求判令豪德公司与其签订商品房买卖合同，其实质上就是要求对S7店面、C2仓库进行商品房买卖合同的备案，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条规定，遵循诚实信用原则，豪德公司、戴经祥均应当履行相应的手续，签订可用于备案登记的商品房买卖合同并办理合同备案。如果因一方原因拒不签订，影响到不动产的交付、物权登记，则应当就此承担违约责任并赔偿无过错方的损失。不过，《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故戴经祥要求判令豪德公司与其签订商品房买卖合同的诉讼请求有违契约自由，缺乏法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。关于S7店面的交付问题。双方当事人均同意就S7店面先行签订商品房买卖合同，并在合同签订后办理交付手续，但是由于双方对S7店面是否以16,500,000元为合同价款以及该合同价款是否包含C2仓库占用土地的价值存在争议，致使双方无法达成一致，未能签订可用于备案登记的商品房买卖合同。根据双方协议书第三条约定，投资款的后三次支付节点均与S7店面相关，且根据第二条约定，C2仓库原本约定由戴经祥交付给具有承建资质的公司承建，亦可见16,500,000元的付款节点与C2仓库不具有关联，故戴经祥要求同时签订S7店面、C2仓库的商品房买卖合同时支付余款1,650,000元，与双方约定不符。根据《合同法》第六十六条规定，在戴经祥支付余款前，豪德公司可以拒绝交付S7店面。关于C2仓库的交付问题。国家实行建设工程质量监督管理制度，县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。因此，C2仓库工程竣工验收手续的办理问题不属于民事案件的审理范围，故本院对戴经祥要求判令豪德公司就C2仓库办理工程竣工验收手续的诉讼请求不予支持，其可依法向有关建设行政主管部门反映相关情况。本案现有证据尚不能证明C2仓库工程已经竣工验收，且该工程没有办理竣工验收备案，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，C2仓库尚不符合交付条件，戴经祥要求豪德公司交付C2仓库的诉讼请求不能成立。鉴于C2仓库尚未竣工验收，本院对戴经祥要求对C2仓库的成本费用进行鉴定的申请不予准许。双方关于C2仓库的争议可待C2仓库工程竣工验收后再行解决。关于S7店面、C2仓库的增值税发票、商品房产权移交证明书、房产初始登记证书的交付问题。因双方尚未签订可用于办理备案的商品房买卖合同，且双方协议书第四条约定由豪德公司办理产权证，豪德公司也表示应由其统一办理不动产权证书，故本院对戴经祥的相关诉讼请求不予支持。本案中，S7店面、C2仓库的不动产权证书的客观办证条件尚不具备，戴经祥要求豪德公司配合办理不动产权证书的诉讼请求亦不能成立。关于豪德公司是否就S7店面构成逾期交房违约。根据双方协议书第三条约定，豪德公司交付S7店面的时间为2018年3月29日。但是，经另案生效民事判决认定，戴经祥存在迟延付款行为，并应当就此承担违约责任，故豪德公司在戴经祥履行付款义务前可以拒绝交房。同理，如前文所述，16,500,000元的付款节点与C2仓库不具有关联，故在戴经祥支付1,650,000元余款前，豪德公司仍然可以拒绝交付S7店面。因此，戴经祥要求豪德公司承担逾期交付S7店面的违约责任，不能成立，本院不予支持。关于本案诉讼费的承担。根据录音可知，双方在协商合同签订事宜时对C2仓库占用土地的价值应否由戴经祥承担产生了较大争议，并最终导致双方合同未能签订，该争议的出现与双方在签订协议书时没有依法考虑C2仓库的建设问题具有关联，双方对此均具有过错，故本院酌情双方各担本案诉讼费的一半。对16,500,000元是否包含了C2仓库占用土地的价值，根据双方协议书第二条约定，C2仓库本由戴经祥按照豪德公司提供的施工图纸施工建造，戴经祥只承担C2仓库建造所有产生的费用及税费等一切配套等费用，在土地使用权已由豪德公司取得的情形下，应当认定戴经祥无需再向豪德公司另行支付C2仓库占用土地的土地成本价，本院予以确定，以免双方再因此产生新的诉累。综上所述，戴经祥的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，判决如下：驳回戴经祥的诉讼请求。案件受理费143,749元，由戴经祥负担71,884.5元，乐安县豪德商贸物流城有限公司负担71,884.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院；同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向江西省高级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××42-3，户名：江西省高级人民法院，开户银行：中国农业银行南昌市环湖支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长  邹志伟审判员  刘志军审判员  王 琳二〇一九年十二月三十日书记员  刘晓欢附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。