重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初15844号原告：重庆长川置业有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道87号-1层至-1夹层商业，统一社会信用代码915000000703259002。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：阚达，男，1987年4月2日出生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：张欣然，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴权龙，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。原告重庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）与被告阚达商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月29日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告长川公司的委托诉讼代理人熊新立，被告阚达的委托诉讼的代理人张欣然、杨萍（后阚达撤销对杨萍的委托）到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员刘运祥、田学芳组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告长川公司的委托诉讼代理人熊新立，被告阚达的委托诉讼代理人张欣然、吴权龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长川公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告于2016年12月16日签订的《换房协议》已于2017年9月25日解除，双方不再履行签订房屋的商品房买卖合同的义务；2.判决被告向原告支付违约金746939.94元；3.判决解除原被告于2017年8月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，判决被告配合原告办理解除商品房买卖合同网签、备案登记手续；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月20日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的房屋，总价为5390715元。被告按约付清了首付款1620715元，其余房款办理按揭贷款，并完清了税费。上述合同签订后，被告于2016年12月向原告提出申请，申请将原购买房屋更换为1-2号房屋。经原告内部审批，同意被告换房申请，并协商确定1-2号房屋的销售价格为810万元。根据原告的规划报建，69幢房屋系双拼户型，包括1-1、1-2、1-3、1-4房屋，分别办证，其中1-2于1-4房屋为一个独立销售单元，1-1与1-3房屋为一个独立的销售单元。被告在提出换房申请前，原告已于2016年9月办完69幢房屋的初始登记。69栋1-2、1-4房屋虽然分开办证，但物理上是一个整体，被告对该情况是知晓的。被告亦在2017年8月4日向原告出具的《承诺书》中明确表示购买了69幢1-4、1-2两套房屋。2016年12月16日，原被告签订《换房协议》，约定将被告原认购的57幢101房屋换购为69幢1-2房屋，被告承诺在原合同解除手续办理完毕后3日内，以8100000元的价格认购69幢1-2号房等内容。该协议签订后，双方还签订了《肖家沟项目认购书》确认被告应在2017年7月2日前付清全部房款，并签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。2017年8月4日，原被告就69幢1-4房屋签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，原告就被告转化的房款开具了相关票据，但被告未按换房协议约定与原告签订69号1-2房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，原告书面及电话催收无果。原告认为，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除换房协议，并要求被告承担违约责任，故原告诉至法院，望判如所请。被告阚达辩称，我方愿意继续履行换房协议，若原告坚持诉讼请求，则应按照最高法商品房买卖案件司法解释第四条处理。原告在换房协议中未提及案涉房屋系双拼房，仅约定为102号房屋，未尽到妥善的告知义务，被告按照换房协议的约定前往原告的签约中心履行签约义务，但就案涉房屋价款及付款方式的重要条款无法协商一致，故而未签署正式的商品房买卖合同，且原告诉请解除换房协议，应就行使解除权进一步举证。原告主张的违约金过高。关于第3项诉讼请求，69幢1-4号房屋拥有单独的产权证，具有法律及行政上的独立性，不以使用功能依赖而转移，且在1-4号房屋的正式买卖合同中也未体现与1-2号房屋的关联性或从属性，该合同已履行完毕，且被告无任何违约行为，原告无权要求被告配合其解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即长川公司举示的《换房协议》、不动产登记受理通知单复印件、《肖家沟项目认购书》、长川公司与阚达签订的《重庆市商品房买卖合同》、《承诺书》、房产面积测算报告书、房屋销售专用票据三张、快递存根两份、邮政部门出具的《情况说明》，本院勘验所作勘验笔录，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：长川公司举示的退房变更审批单、工作请示单系打印件，真实性无法确认，且形式上系长川公司内部文件，与本案事实认定及法律适用无关，本院不予采纳；长川公司举示的关于69幢1-1、1-3房屋的《重庆市商品房买卖合同》及产权证，均系复印件，其中产权证附图反映的房屋状况与本院勘验查明情况能够印证，本院对其真实性予以采纳，其余部分因真实性无法确认，与本案认定亦无直接关系，本院不予采纳；《催签函》、《解除认购书通知函》均有相应的快递回执及邮政部门出具的投递情况说明相印证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，以长川公司为甲方，阚达为乙方，签订《换房协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2015年7月20日签订编号为57-1的《重庆市商品房买卖合同》（下称“原合同”），乙方通过按揭方式购买甲方开发的57幢101号房屋。该房屋5390715元（其中乙方缴纳首付款1620715元，向中德银行申请办理按揭贷款计3770000元）。现乙方以所购房屋向甲方提出换房请求，经甲乙双方友好协商，就换房的相关事宜达成如下一致意见……一、甲乙双方一致确认同意，乙方将已购得的57幢101号房更换为69幢102号房。具体操作方式为：甲乙双方先行解除原合同，再由甲乙双方签订69幢102号房的《重庆市商品房买卖合同》。二、本协议签订后15个工作日内，甲方应代乙方向按揭银行归还乙方尚未完清的按揭款项及其他费用，按揭款项完清后3日内，乙方应配合甲方办理解除抵押、解除网签、解除备案登记等相关手续。三、乙方因购买甲方房屋所缴纳契税、大修基金、各种手续费等各项费用由乙方在解除原合同后，自行向相关部门申请退还，甲方应予以配合。乙方不再要求甲方或其他第三方退还团购费用。四、乙方承诺原合同解除手续办理完毕后3日内，以8100000元整，认购69幢102号房。乙方前期认购的57幢101号房的首付款，在乙方认购69幢102号房时作为认购首付款（注：差额部分根据具体核算多退少补）。认购此物业产生的契税、大修基金等税费按国家相关政策缴纳。五、乙方承诺按本协议第四条约定履行付款及签约义务，如有逾期，应以新合同总价款为标准，按每日千分之一的方式向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲乙双方有权解除本协议约定，且有权不予退还乙方的购房款作为违约金。该协议还约定了其他内容。2017年6月14日，阚达向重庆市两江新区不动产登记中心申请办理57幢1-1房屋的解除网签手续，并被受理。之后，长川公司（甲方）与阚达（乙方）签订《肖家沟项目认购书》，约定：一、乙方认购甲方楼宇位置，建筑面积41.79平方米，其中套内建筑面积40.10平方米；二、甲乙双方约定房款：2.1乙方认购该物业标准总价为105万元；2.2乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金5万元，作为签订《重庆市商品房买卖合同》含补充协议和附件的担保，如在《认购书》约定的签约日期内，客户未按签约流程签订正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件，本认购自动失效……。三、乙方选择：3.1一次性付款方式：乙方须于2017年7月2日前付清全部房款，并到甲方指定之销售中心与甲方前述正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件。3.2银行按揭付款方式：乙方在前述本认购书之日起7日内在甲方指定的银行查询个人征信记录……和完整的相关资料与甲方签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件，同时与该银行办理按揭相关手续并向甲方支付首付款。贷款金额、按揭年限、贷款利率均以该按揭银行最后放款时的批复为准，如银行贷款金额减少（含银行政策变化等因素），首期款将相应有所增加，乙方应于银行通知之日起3日内向甲方补足。如因乙方提供的按揭资料不合格或己方个人征信异常等乙方原因导致按揭银行不能为乙方提供按揭贷款，或按揭银行最终退件不予放贷的，甲方有权单方面解除本认购书。本认购书自甲方向乙方发出书面解除通知的第三日起自动解除，乙方所交定金不予退还，符合本认购书第七条的情况除外。七、以下任一情况发生时，甲方有权单方面解除本认购书，并将该商品房另行出售，乙方已付甲方的定金不再退还。本认购书自甲方向乙方发出书面《解除认购书通知函》的第三日起自动解除……：7.1乙方未按本认购书约定的时间与甲方前述买卖合同或未按约定时间付款……。三、如乙方选择以按揭贷款方式购房，乙方承诺：乙方是否能够从按揭贷款银行处贷到足额款项或是否需要提高首付比例及利率，均由乙方自行与按揭贷款银行进行沟通，并承担相关责任，与甲方无关。2017年8月4日，阚达向长川公司出具《承诺书》，其中载明“本人阚达于2017年8月4日购买了贵司开发建设的69幢1-4号、69幢1-2号两套房屋，现由于本人个人原因要求暂不办理69幢1-4号房屋的房地产权证，待本人购买的69幢1-2号房屋达到贵司的交房条件后再一起办理，若由此产生的一切法律责任由本人自行承担”。同日，长川公司（甲方）与阚达（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：69幢1-4），约定甲方向乙方销售69幢1-4商品房，该商品房为现房，建筑面积41.79平方米，其中套内建筑面积40.10平方米，总成交金额为105万元，实行一次性付款，买受人于2017年8月4日一次性支付房款105万元。合同首部载明，阚达的地址，联系电话。该合同附图“房屋建筑面积分层平面图”载明，第69幢房屋有地上3层，地下（含半地下室）1层，负1层建筑面积131.66平方米，吊1层建筑面积131.66平方米，第1层建筑面积231.42平方米，第2层建筑面积164.98平方米，69幢1-4房屋位于吊1层的4号部分，该层共有1、2、3、4号四部分。同日，双方还签订了上述合同的附件五《商品房买卖合同补充协议》，对该房屋买卖的权利义务进行了补充约定。同日，长川公司向阚达开具房屋销售专用收据四张，分别载明收到阚达“69号楼-104”的楼款1050000元、楼款746939.94元、契税30000元、物业维修基金2090元。2017年8月28日，长川公司向阚达邮寄《催签函》（收件人：阚达，收件地址，电话），催告阚达按照《换房协议》约定于2017年8月31日前与长川公司完成69幢1-2号房屋的签约手续（签订《重庆市商品房买卖合同》及附件），否则将没收已付购房款作为违约金。该邮件于2017年8月29日送达。2017年9月22日，长川公司向阚达邮寄《解除认购书通知函》（收件人：阚达，收件地址，电话），认为阚达截至2017年9月22日仍未完成69幢1-2号房屋的签订合同并支付房款或办理按揭事宜，故通知解除双方签订的《换房协议》，并根据《换房协议》第七条的约定，定金不予退还。该邮件于2017年9月23日送达。本院于2019年11月19日组织长川公司、阚达至东原湖山樾69幢1-2、1-4房屋（以下简称69幢1-2、1-4房屋）进行现场勘验，勘验情况为：东原湖山樾69幢在道路侧有两个入户门，中间有砖墙隔开，从右侧门进入，该套房屋共有四层，地上两层，地下两层，对照长川公司举示的69幢1-1、1-3房屋产权证附图查看可见69幢1-4房屋系吊一层（地下一层）靠电梯处的一部分区域，其余部分属于69幢1-2的范围；69幢1-2、1-4系同一套房屋内的不同区域，整体上为一套房屋。庭审中，长川公司与阚达均认可：长川公司向阚达开具的销售专用收据载明的楼款、契税、物业维修基金均系由原57-1房屋已付的房款及税费转化而来。长川公司陈述：在签订69幢1-4房屋的商品房买卖合同时，阚达不同意签订69幢1-2房屋的买卖合同，我方销售部门本来是按照签订69幢1-2、1-4的合同进行准备的，但是阚达签订了1-4的合同后，称资金紧张，要求暂缓签订1-2的合同，我方不同意并要求其尽早签订1-2的合同，其没有同意并且离开。后来我方电话及发函催告了阚达签订1-2房屋的合同，其一直不来，所以我方通知其解除《换房协议》。阚达陈述：签订《换房协议》前，我方并不知道1-2、1-4是双拼房，在签订协议时才得知；因我方原购买的房屋为一房一证，双拼房的事实将影响我方二套房屋的贷款及利率，但因原房屋已被解除网签，虽然我方不满双拼房的事实，也只能无奈接受，但我在与销售的沟通过程中，认为开发商对房价有让步空间，我方决定履行《换房协议》约定的签约义务，在《承诺书》中也明确表示了将会购买1-2、1-4房屋，并一起办理产权证；销售人员称可以在房屋总价款上进行优惠，我方觉得可以弥补我方贷款上受到的影响造成的损失，所以才签订了69幢1-4房屋的合同，但在签订该合同后，我们就首付款的具体数额及按揭贷款少于约定或者无法按揭情况下的房款支付以及现金方式支付期限的问题无法协商一致（因换购的房屋总价高于原房屋），所以我方才没有签订69幢1-2房屋的合同。关于《肖家沟项目认购书》，长川公司陈述：因为案涉房屋属于换购，认购书和重庆市商品房买卖合同应当是同一时间签订，因阚达不同意签订1-2房屋的买卖合同，因此也没有签订该房屋的认购书。阚达陈述：该认购书是在签订1-4房屋买卖合同当天在销售中心一起签订的。关于《承诺书》，阚达陈述：承诺书中载明1-4房屋暂不办理产权证，是因为该承诺书是销售人员提前打印好的，我方只是直接签了字。长川公司陈述：是阚达要求先不办理1-4的房产证，具体原因不清楚。长川置业公司还陈述：我方主张本案违约责任后，对于69幢1-4房屋已交的房款等费用，将全额退还给阚达。本院认为：长川公司与阚达自愿签订《换房协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。该协议的内容实质是双方针对未来签订换购房屋的商品房买卖合同相关事宜的约定，属于预约合同性质。根据双方意见，本案争议焦点一是双方约定的换购房屋的范围，二是阚达未签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》是否构成违约，三是违约金是否过高。对第一个问题。《换房协议》约定的换购房屋为69幢102号房，价格为810万元，而在之后的2017年8月4日，阚达出具《承诺书》承诺其认购的是69幢1-2、1-4两套房屋，且与长川公司签订了关于69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》，由此可见，在2017年8月4日阚达签订相关认购文件时，阚达已经知晓其在《换房协议》中约定换购的69幢102号房系双拼房的事实。若按其所述，即双拼房的事实会影响其贷款，那么其应当根据所知晓的该情况决定是否购买该房屋。而从阚达出具《承诺书》和签订69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》的行为，可以看出其已同意认购69幢1-2、1-4房屋，由此足以认定双方认可了《换房协议》约定的“69幢102号”房实际为69幢1-2、1-4两套房屋，故上述两房屋的认购均应遵循《换房协议》中的权利义务约定。对第二个问题。阚达陈述因销售人员向其承诺可以在房屋总价上给予优惠，其才同意购买69幢1-2、1-4房屋，但未举示证据证明该事实，应承担举证不力的不利法律后果。且《换房协议》中已约定认购的总房款为810万元，即使阚达需以按揭贷款方式购买房屋，其贷款金额和期限、首付款比例等内容应根据其自身申请和银行审核情况确定，且在银行贷款金额低于申请金额或银行不予贷款的情况下，阚达也应自行补足差额部分，故其所称的银行不予贷款或贷款金额不足的尾款支付问题，并不影响双方签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》。因此，阚达拒绝签订69幢1-2房屋的《重庆商品房买卖合同》缺乏合理、合法或符合双方约定的理由，构成违约。关于签订合同的期限，《换房协议》第四条、第五条约定的签约时间为原合同解除手续办理完毕后3日内，但至少在2017年8月4日双方签订69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》时，阚达就应签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》。而阚达经长川公司书面催告，仍未签订上述合同，截至长川公司发函解除协议时（2017年9月22日），其逾期已超过30日，长川公司按约具有合同解除权，故《换房协议》已于阚达收到《解除认购书通知函》之日即2017年9月23日解除。长川公司要求确认《换房协议》于2017年9月25日解除的诉讼请求，其解除时间与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，《换房协议》解除后，其中尚未履行部分即签订69幢1-2房屋的商品房买卖合同的权利义务自然不再继续履行，但该情况属于协议解除的法律后果，并不属于确认之诉的确认范围，故对长川公司要求确认双方不再履行签订69幢1-2房屋的商品房买卖合同的义务的诉讼请求，本院不予支持。因69幢1-2、1-4房屋系一个整体，无法分割而单独出售，在《换房协议》中关于认购69幢1-2房屋、签订该房屋《重庆市商品房买卖合同》的权利义务不再履行的情况下，关于69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议在事实上已经无法履行，应予以解除，解除后阚达应配合长川公司办理解除该合同网签、备案登记的手续，故对长川公司要求解除双方于2017年8月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，阚达配合办理解除东原湖山樾69幢1-4号商品房买卖合同网签、备案登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对第三个问题。因阚达违约导致《换房协议》解除，根据《换房协议》第五条约定，长川公司有权不予退还其购房款作为违约金。阚达抗辩认为违约金过高，本院认为，一方面，阚达并未举示证明违约金过高的相关证据，另一方面，虽然《换房协议》的性质为预约合同，但其背景是长川公司与阚达已就57栋101房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，长川公司已具有对该房屋出售的预期利益的情况下，基于阚达的换房申请而签订，且《换房协议》中，对阚达拟购买的69幢102房（实际为69幢1-2、1-4房屋）的总价格也明确约定为810万元，因此，长川公司有理由对双方能够按《换房协议》约定签订《重庆市商品房买卖合同》产生较强的信赖。因69幢1-2、1-4房屋系一个整体，阚达拒绝就69幢1-4房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的行为导致69幢1-2、1-4房屋均无法另行对外销售，对长川公司在资金占用、房屋再次出售价格等方面均可能造成一定的不利影响。此外，违约金虽以填补损失功能为主，但同时也具有一定的惩罚性。综合上述因素考虑，本院对违约金标准不予调整。结合长川公司开具的房款收据及69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》的约定，阚达原已付房款中有105万元转为69幢1-4房屋的房款，746939.94元转为69幢1-2房屋的房款，另有契税30000元、物业维修基金2090元。长川公司要求阚达支付违约金746939.94元，即以阚达对69幢1-2房屋已付房款746939.94元抵扣违约金，不再返还该部分房款的诉讼请求，本院予以支持。长川公司在庭审中表示同意将其余款项退还给阚达，则双方可另行协商或诉讼处理相关事项，本案中不再评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告重庆长川置业有限公司与被告阚达于2017年8月4日就69幢1-4房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》及该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告阚达于本判决生效后五日内配合原告重庆长川置业有限公司办理69幢1-4房屋的解除商品房买卖合同网签、备案登记手续；三、被告阚达于本判决生效后支付原告重庆长川置业有限公司违约金746939.94元，支付方式为：该违约金以被告阚达已向原告重庆长川置业有限公司支付的房款746939.94元抵扣，原告重庆长川置业有限公司不再退还该款；四、驳回原告重庆长川置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，由被告阚达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  刘运祥人民陪审员  田学芳二〇一九年十二月六日书 记 员  曹 彬