江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初20527号原告：戴芸芬，女，汉族，1975年12月14日出生，居民身份证号码，住所地江苏省昆山市玉山镇。委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路518号，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：王介甫，该公司员工。被告：昆山亿丰置业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道复线北侧，统一社会信用代码913205837983197225。法定代表人：张新全，该公司经理。委托诉讼代理人：马昌波，该公司员工。被告：上亿企业集团有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇长清路2363号，统一社会信用代码91310115630871070C。法定代表人：胡国仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋寒林，该公司员工。原告戴芸芬与被告昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）、昆山亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、上亿企业集团有限公司（以下简称上亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日对本案公开开庭进行了审理。原告戴芸芬委托诉讼代理人沈秋君，被告红星公司委托诉讼代理人王介甫到庭参加诉讼。被告亿丰公司、上亿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。戴芸芬提出诉讼请求：1.判令红星公司结付戴芸芬租赁费75300.14元（自2015年8月23日至2019年2月22日止）；2.判令红星公司偿付逾期结付戴芸芬租赁费的利息损失（以75300.14元为基数，自本案起诉之日至本案判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率计算）；3.判令亿丰公司、上亿公司对红星公司结欠戴芸芬的租赁费75300.14元及逾期付款利息损失承担连带结付责任；4.本案案件受理费、鉴定机构的审计费由红星公司、亿丰公司、上亿公司承担。事实和理由：戴芸芬于2008年5月18日与红星公司签署《委托经营管理合同》，该份由红星公司等被告起草的合同，约定戴芸芬自愿将昆山市XX东路XX号房屋在一定期限内委托红星公司经营管理，红星公司拥有该房屋的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以红星公司名义出租、统一管理、形成交易市场，委托时间为：市场正式开业之日起计壹拾周年，正式开业前试营业3个月，戴芸芬同意给予免租；红星公司承诺于2009年1月1日前开始试营业，2009年4月1日前正式营业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。收益方式约定：委托期内前两年由于处于市场起步期，戴芸芬同意将商铺免费交于红星公司经营，商铺经营收入全部归红星公司所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。委托期内第三年至第四年，红星公司以每年约定的租金结付戴芸芬，委托期内第五年至第十年，红星公司根据实际租赁收入与戴芸芬结算佣金。商铺实际租赁收入的90%归戴芸芬所有，其余10%则作为委托佣金归红星公司所有。租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。上述合同签署后戴芸芬将涉案房屋交于红星公司经营管理，委托期限内第三年至2015年6月，红星公司尚能按合同约定支付租金，自2015年8月23日至起诉之日，红星公司拖欠戴芸芬累计租金75300.14元，而造成拖欠租金的主要原因，乃是红星公司用巧立名目的方式违反与戴芸芬的约定，擅自向承租户收取租金收入的20%的物业管理费及其它杂费等，致使返还戴芸芬的租金锐减。戴芸芬认为，鉴于红星公司不能完全履约，故将第二被告亿丰公司、第三被告上亿公司列为本案被告并请求判令其承担相应法律责任的依据之事实和理由如下：关于亿丰公司列为第二被告：根据亿丰公司单方起草的商品房购销合同附件四明确载明，亿丰公司指定经营管理公司即红星公司与业主签署《委托经营管理合同》，上述管理合同以包租、九一分成等收益作为购买涉案商铺的诱惑条件，亿丰公司作为涉案房地产的开发商，其在签署管理合同之前对给予业主约定收益金额完全有明确的测算，故对约定收益可能造成的亏空有清醒并足够的在房产开发巨额利润中予以支付的准备及承担支付的义务，此符合合同法公平原则（现涉案房地产的出租状况无明显波动，不可能产生业主租赁费收益减少至不足50％之状况）；鉴于第一被告系由第二被告指定的经营管理公司，非戴芸芬自愿与其签署《委托经营管理合同》，而且第二被告也多次承诺补足所欠租赁费，此符合合同法之自愿原则，故作为涉案房屋的开发商的第二被告其应对红星公司欠付戴芸芬的租赁费承担连带结付责任。关于上亿公司列为第三被告：上亿公司与亿丰公司系关联公司，而且上亿公司是亿丰公司实际的控制方，其不仅股东重合，而且在其对外宣传资料中均称该项目系由上亿公司开发，当包括戴芸芬在内的广大业主的租金及收入分成租金旷日持久被拖欠而与红星公司交涉时，也是上亿公司出面参与谈判，其委派代理人方仲年及沈红强等全权代表上亿公司处理租金事宜，授权处理租金事宜代理人的委托书上均加盖上亿公司公章，上亿公司代理人承诺对业主的租金绝不赖账并明确其代表上亿公司谈判且认可红星公司向业主代表出具的租金缓交协议是上亿公司股东签订的等等，而且自我承诺对第一被告所欠的租赁费决不赖债，其在第一被告无力偿付租赁费的前提下由第三被告的委托代理人认可第三被告股东经慎重讨论后起草的租金缓交协议，应视为第三被告对戴芸芬等广大业主的还款承诺，此符合合同法自愿原则，理当列为本案的被告，且应对红星公司欠付戴芸芬的租赁费承担连带结付责任。戴芸芬为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。红星公司辩称：由法院依法认定。亿丰公司辩称：1.亿丰公司并非《委托经营管理合同》当事人，戴芸芬无权就该合同项下的任何权利义务要求亿丰公司承担法律责任；依据合同相对性原则，戴芸芬与红星公司签订《委托经营管理合同》，与亿丰公司无关。2.亿丰公司从未承诺承担《委托经营管理合同》项下的租金，要求承担连带责任无法无据，请求驳回诉请。上亿公司辩称：1.本案案由为租赁合同纠纷，案涉合同为《委托经营管理合同》，而答辩人并非该合同的相对人，《委托经营管理合同》项下如存在欠付租金，与答辩人无关。2.答辩人与第二被告亿丰公司属于相互独立的法律主体，各自独立承担法律责任，且双方不属于控股股东或实际控制方关系。3.答辩人作为红星公司的股东，按照公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。答辩人与红星公司是两个独立的法人，红星公司的债务由其独立承担，与答辩人无关。并且，答辩人从未向业主作出过还款的承诺。要求答辩人承担连带给付责任于法无据。恳请法院依法驳回戴芸芬对答辩人的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对当事人有异议的证据，且证据本身不符合法律规定要件的复印件、证言等，以及与本案租金主张无关联性的证据，本院依法不予认定；依法认定的证据，作为本案的定案依据。经审理查明：戴芸芬与红星公司于2008年5月18日签订了《委托经营管理合同》，戴芸芬将本市XX东路XX号商业房屋委托红星公司经营管理，红星公司向戴芸芬支付租金，收益方式约定：委托期内前两年由于处于市场起步期，戴芸芬同意将商铺免费交于红星公司经营，商铺经营收入全部归红星公司所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。委托期内第三年至第四年，红星公司以每年约定的租金结付戴芸芬，委托期内第五年至第十年，红星公司根据实际租赁收入与戴芸芬结算佣金。商铺实际租赁收入的90%归戴芸芬所有，其余10%则作为委托佣金归红星公司所有。租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。合同签订后，自2013年2月23日至2019年2月22日的计算周期，红星公司共计支付戴芸芬租金249656.86元。其中，2013年度支付了55400元，2014年度支付了52919元，2015年至今，红星公司自身也无法区分年度支付租金的金额。戴芸芬认为，红星公司并未按照约定的商铺90%的收入支付租金，实际支付金额远低于约定应当支付的金额，拖欠租金累计金额为75300.14元。戴芸芬为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。本院认为：本案中，戴芸芬与红星公司之间通过《委托经营管理合同》等形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。本案中，因合同约定的所谓实际租赁收入，概念的内涵与外延模糊，双方存在争议；且在案件审理过程中，红星公司拒不提供对外出租收取租金的相应凭证，无法明确自2015年之后的年度付款金额，亦无法明确实际租金收入的金额，故红星公司依法应当承担举证不能的法律后果。由此，戴芸芬按照之前交易惯例收取的租金标准来主张红星公司支付所欠租金，并无不当；故本院依法酌定按照2013年、2014年度红星公司所支付租金的平均值作为标准来计算至2019年2月22日，经核算，戴芸芬主张的金额在合同范围内，本院依法支持。红星公司未依约及时足额支付租金，戴芸芬主张逾期付款利息损失，于法有据，关于计算标准本院依法认定应以75300.14元为基数，自本案起诉之日即2019年12月4日至本案判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案仅系业主戴芸芬个人与红星公司之间的房屋租赁合同纠纷，当事方应依法严格按照合同的相对性来主张权利，因此在戴芸芬在本案中主张租赁房屋的原房产开发商亿丰公司，以及红星公司的股东上亿公司承担责任，显然系与租金主张不同的诉争、不同的法律关系，不可毕其功于一役地进行主张；另外，在本案中诉请主张上述公司对租金支付承担连带责任，其中，一个系租赁房屋的房产开发公司，另一个系红星公司的股东，戴芸芬向上述二个公司主张对租金承担连带责任的理由，缺乏明显的连带责任承担的法律依据，亦缺乏充分的证据证明其所陈述的相关事实，故本案中戴芸芬主张亿丰公司、上亿公司承担连带责任的诉请本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴芸芬支付租金75300.14元及逾期付款利息（以75300.14元为基数，自2019年12月4日至判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告戴芸芬对被告昆山亿丰置业有限公司、上亿企业集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1682元，减半收取841元，由被告昆山红星时代家居广场有限公司负担。原告预交的案件受理费838元，本院予以退还。被告应当负担的841元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：3225019XXXXX125877开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 邹 军二〇一九年十二月三十日书记员 陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。