湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初10565号 原告：江某方。 委托诉讼代理人：龚明，湖北本倡律师事务所律师。执业证号14201201110904029。一般授权代理。 被告：梁某兰。 委托诉讼代理人：韩端红，湖北阳阳律师事务所律师。执业证号14201200610839598。特别授权代理。 被告：湖北江宇房地产开发有限公司。 法定代表人：江山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江某民，特别授权代理。 原告江某方诉被告梁某兰、被告湖北江宇房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告江某方及其委托诉讼代理人龚明，被告梁某兰的委托诉讼代理人韩端红，被告江宇房地产的委托诉讼代理人江某民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江某方向本院提出诉讼请求：1.对嘉（挂）2009-1-III号地块土地使用权不予执行二被告之间的债权债务判决并解除查封措施；2.案件受理费由被告负担。 事实与理由：2009年3月30日，嘉鱼县国土资源局土地交易中心以嘉（挂）告字（2009）01号出让公告，对编号为嘉（挂）2009-1-III号地块挂牌出让。原告江某方报名后于2009年4月30日参加现场竞价，最终拍得嘉（挂）2009-1-III号地块的土地使用权，有2009年4月30日的“成交确认书”可予证明，嘉鱼县国土局土地交易中心于同日发布了“土地挂牌出让成交公告”，公示确认成交竞得人为原告江某方，土地面积916.69平方米，竞得价172万元。其后嘉鱼县公证处依嘉鱼县国土资源局的申请对土地出让进行现场监督公证，并于2009年5月8日出具（2009）鄂嘉证字第060号公证书。2013年3月28日，原告对竞得的地块向县政府书面申请了补办土地使用权手续的报告，同年4月11日，时任常务李副县长在申请报告上签署意见，同意办理补交土地出让金和用地手续。后因政策变化不准个人从事房地产开发，要求以公司的名义才能进行，因此，原告与湖北江宇房地产开发有限公司（下称江宇公司）接洽，该公司与2009年11月18日注册登记成立，股东为江山、马晶夫妻二人。2013年4月20日双方签订了一份《房地产开发挂靠协议书》，约定原告江某方将所拍得鱼岳镇发展大道的嘉（挂）2009-1-III号地块挂靠到江宇公司并以其名义开发经营，原告只向江宇公司交挂靠费，并约定公司设立项目部专供原告使用，由原告自立个人账户，财务独立支配核算，自负盈亏，江宇公司没有支配，处置原告土地及房地产的权利，开发经营期间的债权债务及费用等均与江宇公司无关。2013年4月23日，原告持前述房地产开发挂靠协议并按国土局要求，原告与江宇公司向县国土局出具《证明》一份，内容为：“2009年4月30日，江某方通过招拍挂牌出让竞得嘉（挂）2009-1-III号地块土地使用权，此购地行为为湖北江宇房地产开发有限公司所承认，在办理土地出让合同时，以本公司的名义办理”。尾部有江宇公司印章和江某方个人签名，落款时间提前至2009年12月1日。同日，由原告代表受让人江宇公司与出让人县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定出让人将坐落于嘉鱼县鱼岳镇发展大道的宗地编号为嘉（挂）2009-1-III号，宗地面积916.69平方米出让给受让人，2013年4月29日前交付土地，同月底受让人付清土地出让价款172万元等等，落款的受让人处有江宇公司印章及原告江某方签名。2014年7月30日，原告安排其姐江某芳通过银行向县非税收入管理局账户打款162万元，加原告竞拍时所交保证金10万元作抵，共计交纳土地出让金172万元。此后，因原告与县城建规划部门协调容积率问题未果，以及江宇公司的债务危机，涉经济案件数十起，公司名存实亡，无法履行挂靠协议中的义务等诸多因素，所以房产开发项目一直未能上马。再后来，原告获悉本案被告梁某兰等申请执行人向武汉市洪山区人民法院申请查封了案涉土地，法院欲将对该宗土地进行拍卖。原告得知后为维护自身权益，已向人民法院提出了执行异议，请求停止对江某方个人竞得，出资的嘉鱼县鱼岳镇发展大道的嘉（挂）2009-1-III号土地(面积916.69平方米)使用权的拍卖，并解除查封措施。2019年10月21日，原告（案外人）收到武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111执异162号执行裁定书，该裁定“驳回案外人江某方的异议请求”，因不服该裁定，现依法向贵院提起执行异议之诉。 被告梁某兰答辩，1.嘉（挂）【2009】-01-III号宗地使用权人是湖北江宇房地产开发有限公司（下称江宇公司），而不是原告江某方；2.即使江某方将案涉土地挂靠在江宇公司名下开发属实，也不能对抗第三人，涉案土地使用权依然是江宇公司。 被告江宇房地产答辩，1.案涉土地好像是2009年4月拍卖，拍卖的时候我不知道，江宇公司2009年11月份才登记注册，这个土地拍卖在前，江宇公司登记在后；2.挂靠的问题，江某方拍卖的土地拍下来后想开发，说个人不能开发，想挂一个公司，我就说，你想挂在我们公司也可以，就签了一个挂靠合同，我只收管理费，责任都由你们自己负责，成本和利润你们自主盈亏，我们都不管，也不承担法律责任，之后就跟江某方签了一个协议；3.交土地出让金的时候，他拍下来后跟土管局签个东西，要我们公司出个证明，我们当时也出了一个证明，还把章子给江某方了，他把章子带到土管局盖了章；4.土地出让金的钱是他们交的，我并不知道，交了多少钱我也不清楚，我们江宇公司没有出这个钱；5、梁某兰把土地查封了以后，我们也承认这些债务，但江宇公司也没办法，借了很多贷款，也经营不下去了，没有偿还能力，不是我们刻意这样做的，我们也有责任；6、作为原告，江某方自己也有责任，拍卖很多年了，要是早点开发，也没有这个问题了，我们中途也催过他好多次，要他用这个地方，他一直都有借口，说证没办下来，所以我觉得原告也有责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证【原告提交的江某方的身份信息、江宇房地产公司的营业执照、嘉鱼县的土地出让公告和竞买须知、土地成交确认书和成交公告、武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111执异162号执行裁定书】。对于有争议的证据，本院作出认定如下：对原告提交的湖北省嘉鱼县公证处出具的（2009）第060号公证书，被告梁某兰对其真实无异议，但对其证明目的有异议，认为无法证明土地出让结果合法有效，本院对其真实性予以采信；对原告提交的《关于申请办理用地手续的报告》，被告梁某兰对其真实性无异议，但认为达不到证明目的，本院仅对其真实性予以采信；对原告提交的《房地产开发挂靠协议书》，被告梁某兰表示己方并非合同当事人，无法对其真实性予以确认，且认为达不到证明目的，本院认为，该挂靠协议系由原告江某方与被告江宇房地产签订，合同双方对此合同均无异议的情况下，本院对其真实性予以采信；对原告提交的《说明》，被告梁某兰对其真实性无异议，并认为该证据恰好证明江宇房地产是案涉土地的受让人，江某方只是江宇房地产的委托代理人，本院对其真实性予以采信；对被告梁某兰提交的《说明》、《授权委托书》，原告江某方对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据证明原告才是案涉土地的实际受让人，所以江宇房地产才会出具《证明》，被告江宇房地产对其真实性也无异议，但认为该土地系由江某方取得后挂靠在江宇房地产名下进行经营开发，故本院仅对该份证据的真实性予以采信；对被告梁某兰提交的《国有建设用地使用权出让合同》，原告江某方、被告江宇房地产对其真实性均无异议，但认为达不到证明目的，且确认金由江某方支付，故本院仅对其真实性予以采信；对被告梁某兰提交的湖北省非税收入通用发票2张，原告江某方、被告江宇房地产均对其真实性无异议，但认为两笔款项事实上均由江某方支付，故本院仅对其真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：2009年3月30日，嘉鱼县国土资源局土地交易中心以嘉（挂）告字[2009]01号《国用建设用地使用权挂牌出让公告》，对编号为嘉（挂）[2009]-01-Ⅲ号地块挂牌出让。2009年4月30日，嘉鱼县国土资源局与原告江某方签订的《成交确定书》中载明：“江某方以人民币172万元竞得该地块；江某方应当于2009年6月10日之前持本《成交确定书》到嘉鱼县国土资源局土地交易中心与嘉鱼县国土资源局签订《国用建设用地使用权出让合同》。不按期签订《国用建设用地使用权出让合同》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任”。2009年5月8日，湖北省嘉鱼县公证处出具（2009）鄂嘉证第060号公证书，对上述国有土地使用权挂牌出让的结果进行了公证。2009年12月1日，被告江宇房地产与原告江某方共同出具《说明》一份，载明：“2009年4月30日，江某方通过招拍挂牌出让竞得嘉（挂）[2009]-01-Ⅲ号地块土地使用权，此购地行为为江宇公司所认可，在办理土地出让合同时，以公司名义办理”。同日，被告江宇房地产还出具《授权委托书》一份，委托原告江某方代表被告江宇房地产与嘉鱼县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。 2013年3月28日，原告江某方与江某民一同向嘉鱼县政府提交《关于申请办理用地手续的报告》，申请补交案涉土地出让的成交价款162万元，签订出让合同，补办用地手续。2013年4月20日，江宇房地产（甲方）与江某方、江佳（乙方）签订《房地产开发挂靠协议书》，约定乙方挂靠甲方开发嘉鱼县鱼岳镇发展大道嘉（挂）[2009]-01-Ⅲ号地块，乙方只向甲方缴纳挂靠费，及挂靠甲方的开发资质；还约定开发经营期间的债权职务、费用及税金与甲方无关，由乙方全额承担。2013年4月23日，嘉鱼县国土资源局与被告江宇房地产签订《国有建设用地使用权出让合同》，载明：“第四条本合同项下出让宗地编号为嘉（挂）[2009]-01-Ⅲ号，宗地总面积大写玖佰壹拾玖点陆玖平方米（小写916.69平方米），其中出让宗地面积为大写玖佰壹拾玖点陆玖平方米（小写916.69平方米）。第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹佰柒拾贰万元（小写1720000元），每平方米人民币大写壹仟捌佰柒拾陆点叁壹元（小写1876.31元）。第九条本合同项下宗地的定金为人民币大写壹拾万元（小写100000元），定金抵作土地出让价款。第十一条受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，除本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记”。2013年6月27日，嘉鱼县国土资源局填制《嘉鱼县土地出让金专用票据缴款通知书》，其载明的缴款单位为“湖北江宇房地产开发有限公司”。2014年7月30日，案外人江某芳（系原告江某方之姐）通过银行转账方式缴纳了案涉地块的土地转让金162万元。2014年8月1日的《湖北省非税收入通用票据》上载明，土地出让金162万元的付款人为被告江宇房地产。 另查明，本院于2015年11月3日作出（2015）鄂洪山民三初字第00595号民事判决，判决：一、被告湖北江宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁某兰偿还借款本金57.6万元；二、被告湖北江宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁某兰支付借款57.6万元的利息（以57.6万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2014年2月10日计算至本院判决指定还款之日，已经支付的9.6万元先予冲抵该利息）；三、驳回原告其他诉讼请求。上述法律文书发生法律效力后，江宇房地产未能履行生效法律文书确定的清偿义务，梁某兰于2016年2月2日至本院申请强制执行，本院以（2016）鄂0111执230号立案执行。2016年4月28日，本院以（2016）鄂0111执230号执行裁定书及协助执行通知书，查封了江宇房地产位于湖北省××鱼县××道（编号：嘉（挂）[2009]-01-Ⅲ号，实际出让面积：916.69平方米）土地使用权。因无其他财产可供执行，本院终结了本次执行程序。2018年本院恢复本案执行，恢复执行案号（2018）鄂0111执恢248号。恢复执行期间，被执行人江宇房地产仍不能清偿该案债务，本院委托评估机构对上述查封地块的使用权价值进行评估，并裁定启动执行拍卖，本案原告江某方对上述执行提出异议。针对江某方提出的异议，本院于2019年10月11日作出（2019）鄂0111执异162号执行裁定书，驳回江某方的异议请求。 被告湖北江宇房地产开发有限公司成立于2009年11月18日，经营范围包括房地产开发、物业服务等，营业期限自2009年11月18日至2019年11月18日。 本院认为，本案系执行异议之诉，原告江某方负有举证义务证明其对案涉土地享有实体权利，并足以排除强制执行。根据庭审查明的事实，尽管原告竞得嘉（挂）[2009]-01-Ⅲ号宗地属实，但其并没有与嘉鱼县国土局签订国有土地使用权出让合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第十五条的规定，“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”，案涉土地的使用者应为与嘉鱼县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的江宇房地产，即江宇房地产才是案涉土地的使用权人。再结合江某方和江宇房地产共同向嘉鱼县国土局出具《说明》、江宇房地产出具的《授权委托书》，均可证明江某方于2009年4月30日竞得该宗地土地使用权得到江宇公司的授权和承认，江某方同意以江宇房地产的名义办理土地使用权出让合同，并且江某方是以江宇房地产委托代理人的身份于2013年4月23日与嘉鱼县国土局就该宗地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，《湖北省非税收入通用票据》载明土地出让金的付款单位为江宇房地产，进一步证明该宗地块的《国用建设用地使用权出让合同》的受让方为江宇房地产，而非本案原告江某方。对原告认为江某方与江宇公司之间系挂靠关系、实际权利人应为原告的主张，本院认为，根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，自然人竞得国有建设用地使用权后，不得以个人名义进行房地产开发，须成立房地产开发公司或者作价入股已有的房地产开发公司来开发经营房地产，原告江某方挂靠江宇房地产的行为，实质是借用江宇房地产的资质来规避法律的禁止性规定，不能以此来主张其权利并排除案涉土地的强制执行，而应由江某方自行承担挂靠带来的风险及相应的法律后果，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。至于因案涉土地被执行造成的实际损失，本案中，原告没有主张。 综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第二十八条、第三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决如下： 驳回原告江某方的诉讼请求。 本案案件受理费200元，由原告江某方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  张汉军 人民陪审员  史方方 人民陪审员  葛胜新 二〇一九年十二月十八日 法官助理石蕊 书记员罗丹丹