湖北省神农架林区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9021民初511号 原告：郭廷春，女，1967年10月17日出生，汉族，湖北宜昌市人，居民，户籍地湖北省宜昌市伍家岗区，现住神农架林区。 原告：邹正东（系郭廷春之夫），男，1960年9月29日出生，汉族，神农架人，居民，户籍地神农架林区，现住神农架林区。 二原告共同委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。一般授权代理。 被告：张恒发，男，1966年2月8日出生，汉族，神农架人，居民，户籍地神农架林区。 委托诉讼代理人：何涛，湖北神农架律师事务所律师。一般授权代理。 第三人：神农架林区仟和惠置业有限公司（以下简称仟和惠公司），住所地：神农架林区松柏镇龙沟村。统一社会信用代码：91429021594209038R。 法定代表人：叶会勤，董事长。 委托诉讼代理人：谭小俊，男，1979年1月15日出生，汉族，湖北襄阳市人，系仟和惠公司职员，户籍地湖北省襄樊市襄城区。特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨肖平，湖北神农架律师事务所律师。特别授权代理。 原告郭廷春、邹正东与被告张恒发、第三人仟和惠公司所有权纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告郭廷春及二原告共同委托代理人李玲、被告张恒发的委托代理人何涛、第三人仟和惠公司的委托代理人谭小俊、杨肖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭廷春、邹正东向本院提出诉讼请求：1.判令被告张恒发停止对原告房屋的侵害；2.判令被告张恒发以170万元为基数，按照贷款年利率5.8725%的标准，向原告支付自2019年2月22日起至2019年10月12日止的损失费用共计62908.15元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告将案涉房屋的门锁打开，并将案涉房屋返还给原告。事实和理由：2018年5月21日，原告因经营需要与第三人仟和惠公司签订商品房买卖合同，拟购买第三人开发的商品门面房三间。在购买的过程中，第三人告知三间门面房正由被告张恒发租赁，租赁期至2019年2月21日届满。后原告向第三人付清了全部购房款，并完成了不动产登记。租赁期届满后，被告张恒发拒不腾退房屋，直至2019年6月19日第三人仟和惠公司才将三间门面房收回后交付原告。原告收到三间门面房后更换了新锁，但同时被告张恒发在案涉门面房上另行增加了三把锁，导致原告无法正常使用自行购买的门面房。因原、被告及第三人多次协商未果，原告遂诉至法院。 被告张恒发辩称：1.被告基于与第三人签订的合同而占用案涉房屋，系有权占有，在第三人未依法收回房屋之前，被告有权使用案涉房屋；2.根据第三人与原告签订的商品房买卖合同，交付房屋的义务，应由第三人履行，现原告起诉被告停止侵害，实质就是要被告交付房屋，其诉讼请求违反合同相对性原则，原告要求被告交付房屋属于起诉对象错误；3.原告应当提供证据证实其遭受的损失，且原告主张的损失系因其购买第三人的房屋产生的贷款，无论原告是否经营使用房屋，该笔贷款都应该支付给银行，并非系被告造成的损失，故原告主张损失无事实和法律依据。 第三人仟和惠公司辩称：1.第三人在本案中是无独立请求权的第三人，对本案诉争房屋已不存在任何权利义务，在本案中仅有义务配合法庭查明案件事实；2.案涉房屋本是第三人依法开发建设的商品房，房屋建成之后与被告张恒发签订了房屋租赁合同，该租赁合同已在2019年2月21日到期，后双方未续签合同，租赁合同已经终止。根据租赁合同的约定，第三人作为出卖人只要保障了承租方的优先购买权便有权出售房屋，因承租方（被告张恒发）怠于行使优先购买权，故第三人将案涉房屋依法出售并交付给原告，后原告依法登记取得了案涉房屋的所有权，故第三人无论是作为案涉房屋的出租人、还是出卖人，其依法承担的义务已经履行完毕；3.现案涉房屋系原告合法所有，被告在无事实和理由的情况下，占有该房屋系侵权行为，应当承担相应的责任，第三人并无过错，不应承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告郭廷春、邹正东提供的借款凭证原件3份。被告对其真实性无异议，抗辩原告基于该借款凭证而主张损失无法律依据，提出该证据无法达到原告的证明目的。第三人对该证据无异议。本院对其真实性予以认定，对其证明效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑认定。 2.原告郭廷春、邹正东提供的承诺书复印件1份。被告抗辩该证据系复印件，不符合证据形式，真实性请法庭核实。第三人对该证据无异议。本院认为，经核实，该承诺书与第三人当庭提交的承诺书原件一致，本院对其真实性予以认定。 3.原告郭廷春、邹正东提供的微信聊天记录打印件5页、收房确认书复印件1份。被告提出因微信聊天记录系打印件，真实性请法庭核实，抗辩收房确认书不能达到原告的证明目的。第三人对该证据无异议。本院认为，该微信聊天记录经本院核实，对其真实性予以认定；收房确认书虽系复印件，但与第三人当庭提交的原件一致，故本院对其真实性予以认定，对其证明效力综合考虑认定。 4.第三人仟和惠公司提供的中通快递寄出的优先购买权通知书1份及手机短信打印件。原告对该证据无异议。被告提出该证据有部分系复印件，请法庭核实，抗辩该证据仅能证明第三人向被告寄出通知书，但无证据证明被告收到该通知书。本院认为，短信打印件经本院核实，对其真实性予以认定；中通快递寄出通知书的时间与短信发出时间一致，且通知书内容与短信记录一致，综合本案证据链，能够推定第三人向被告发出过优先购买权的通知书，被告虽提出异议，但并未提出反证予以推翻，故本院对该组证据的真实性及证明效力予以认定。 5.第三人仟和惠公司提供的限期交房通知书原件1份及微信聊天记录打印件。原告对该证据无异议。被告提出该证据有部分系复印件，请法庭核实，并抗辩限期交房通知书上只有第三人的公章，无被告签字确认，无法证明第三人曾要求被告限期交房的事实，在被告未签字确认的情况下，第三人就将案涉房屋交付给原告，双面存在恶意串通的情形，损害了被告的权益。本院认为，微信聊天记录打印件经本院核实，对其真实性予以认定；关于限期交房通知书，被告虽提出异议，但并未提出反证予以推翻，且限期交房通知书系第三人在与被告张恒发租赁关系到期后为收回房屋向被告发出的通知，即使张恒发未签字，其也应按照租赁合同约定的腾房期限向第三人履行交付房屋的合同义务，故本院对该组证据的真实性及证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，第三人仟和惠公司在神农架林区松柏镇龙沟村开发建设“仟和惠·神农一品”商品房项目，2015年5月，该项目竣工。2015年12月21日，第三人作为甲方（出租方）与作为乙方的本案被告张恒发（承租方）签订商业用房租赁合同，合同约定：“……1.甲方将位于松柏镇仟和惠·神农一品1号楼临街商铺20号、21号出租给乙方使用，租赁期限共计三年，从2016年2月22日起至2019年2月21日止；2.合同期满后，同等条件下乙方有优先购买权。如乙方需续租，须提前30天向甲方提出续租书面申请，双方重新签订续租合同，否则，视为乙方不再继续租赁；3.租金价格第一年至第三年为免租期，第四年租金为每平方米16元；4.若本合同期限届满或提前终止（解除），可移动的物品，由乙方搬走，装修及装修添附物全部无偿归甲方所有；5.甲方有权在乙方合同有效期内将该房屋所有权转让给第三方，在同等条件下，乙方有优先购买权。该房屋所有权转移后，租赁合同继续有效至本合同期满，甲方在合同中的权利和义务自动转移给第三方；6.合同期限届满或提前终止（解除），乙方应在三日内将房屋腾空交还甲方，未腾空的所有物品视为乙方的废弃物，甲方有权自行处理，乙方不得向甲方主张赔偿或补偿，同时，乙方还应按本合同租金的2倍向甲方赔偿占用房屋的损失……”。2016年1月22日，第三人与被告张恒发又签订了一份商业用房租赁合同，承租同一地段、同一位置的第19号门面房，两份租赁合同内容均一致。合同签订后，被告张恒发向第三人交纳了三间门面房共计15000元的保证金。被告张恒发承租的上述三间门面房均为毛坯房，张恒发承租后进行了装饰装修。 2018年年初，原告郭廷春欲购买案涉三间门面房，遂与第三人进行协商，第三人告知原告案涉门面房已承租给他人，尚在租赁期限内。2018年2月3日，第三人仟和惠公司员工童芳分别通过快递和手机短信方式向被告张恒发发出商铺优先购买权的通知，内容为：“张恒发先生：根据您与我公司2015年12月21日和2016年1月22日签订的商业用房租赁合同第八条（1）相关约定，我公司现正式通知您，您租赁的19、20、21号商铺现准备销售，单价8990.90元每平，总价170万元。租赁合同约定在同等条件下，乙方有优先购买权，请您在15日内来我公司办理购房手续，逾期视为您放弃商铺的优先购买权，该房屋所有权转移后，租赁合同继续有效至本合同期满，甲方在合同中的权利和义务自动转移给第三方，特此通知。神农架林区仟和惠置业有限公司，2018年2月3日”。因被告张恒发未行使优先购买权，第三人仟和惠公司与原告郭廷春于2018年5月21日签订了3份商品房买卖合同（现售），约定第三人将案涉三间门面房以总价款170万元（每平方米均价约为8990元）出卖给原告郭廷春，原告采取一次性付款和商业贷款两种方式支付房款。原告在付清全部购房款后，第三人配合原告分别于2018年6月27日、2019年6月11日办理了案涉三间门面房的不动产登记（在不动产登记过程中，案涉19、20、21号门面房分别被登记为119、120、121号），其中119号门面房为郭廷春、邹正东共同共有；120号和121号门面房为郭廷春单独所有。 在被告张恒发的租赁合同于2019年2月21日到期后，原告郭廷春要求第三人交付房屋。同时，第三人多次当面或电话联系被告协商交房事宜，因被告张恒发认为其对案涉房屋进行了装修，其装修损失应得到赔偿，故未腾退房屋。2019年6月17日，第三人以书面和手机短信方式同时向被告张恒发发出限期交房通知，内容为：“张恒发先生，根据您与我公司签订的商业用房租赁合同相关约定，您的租赁截止期限为2019年2月21日，租赁期限已满。根据合同相关规定……。在此期间，我公司多次与您沟通交房事宜，至今未果。所以现通知您在两个工作日内（2019年6月18日前）来我公司办理交房手续，逾期我公司将自行收回该房屋，并保留按合同约定追究您违约责任的权利。神农架林区仟和惠置业有限公司，2019年6月17日”。因被告张恒发未按照约定期限交房，第三人遂于2019年6月19日，将已被张恒发装修的三间门面房的门锁剪开后交给原告郭廷春，并与原告签订了收房确认书。原告收到房屋的当天下午，被告张恒发便将案涉门面房上锁至今，导致原告无法经营，且在上锁期间，三间门面房因排污系统破漏导致房内污垢严重，原告遂诉至法院。诉讼过程中，被告张恒发于2019年11月11日，以“要外出办事，加之需要时间收集证据”为由向本院递交延期开庭申请书，本院于同日作出不准许延长举证期限通知书，并送达给被告律师。本案审理过程中，经本院主持调解，各方当事人未达成一致意见。 同时查明，被告张恒发租赁案涉三间门面房后，因未及时装修经营，第三人仟和惠公司于2016年10月20日通过书面和手机短信方式通知张恒发“因拖延了半年时间未进场装修，影响整个市场的运营发展，正式决定终止签订的租赁合同，同时收回三间门面房，并于2016年10月26日之前予以腾退……”，2016年12月13日，第三人仟和惠公司又通过手机短信方式通知被告张恒发“于2016年12月13日正式收回三间门面房，租赁合同终止”。后被告张恒发向第三人仟和惠公司出具内容为：“我于2017年2月28日前进场装修，并于2017年5月1日前确保开业，如果不能做到，本人承诺把租赁仟和惠公司神农一品小区一楼商铺19、20、21号房屋退还给仟和惠公司，原租赁合同全部终止作废”的承诺书一份，后张恒发开始对案涉门面房进行装修，截至租赁合同到期时，被告张恒发仍未经营，租赁合同到期后，张恒发未续签合同，第三人未退还其15000元的保证金。 另查明，原告郭廷春在购买案涉门面房前后共分三次（分别于2018年5月18日、2019年1月29日、2019年4月26日）以生产经营周转的名义向中国农业银行神农架林区支行借款210万元，借款年利率为5.8725%。 本院认为，一、法律并未禁止出租人出卖租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”可以看出，出卖人拟出卖租赁房屋时只要保证承租人合理行使优先购买权，就能依法出售房屋。本案系房屋出租后因出租人出卖而引发的纠纷，故本案的焦点在于，出租人在出卖租赁房屋时是否保障了承租人的优先购买权。本案中，被告张恒发与第三人仟和惠公司签订的租赁合同中明确约定仟和惠公司有权在租赁合同有效期内将房屋所有权对外转让，在同等条件下，张恒发有优先购买权。而第三人仟和惠公司在出售房屋前，已在合理期限内通过快递寄件、发送短信等形式明确告知张恒发将出售房屋，并将同等的房屋价格和行使优先购买权的期限明确告知承租人，但本案被告张恒发作为承租方在第三人通过不同的方式告知其有优先购买权及期限的情况下，无任何反应和表示的行为已表明其实际放弃了该项权利，故第三人仟和惠公司有权与原告签订商品房买卖合同。 二、合法的物权受法律保护，任何个人和单位不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原告郭廷春与第三人仟和惠公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，原告已经办理了案涉房屋的产权证书，依法取得了该房的所有权，故原告作为案涉房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权具有绝对的排他性，被告张恒发私自将案涉房屋上锁，使原告无法正常经营，侵犯了原告的所有权，故原告要求被告张恒发排除妨害、返还房屋的诉讼请求，因有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告抗辩原告起诉对象错误，因与法相悖，且与事实不符，故对其辩解意见，本院不予采纳。 三、关于原告的损失计算问题。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损失的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告张恒发在租赁合同到期并未续签的情况下，拒不腾房，且在原告依法取得房屋的所有权并收房后将房屋私自上锁，导致原告无法正常行使物权，无法合理利用房屋用于经营，确实给原告造成了损失，故原告要求被告承担损害赔偿的诉讼请求，因有事实和法律依据，本院依法予以支持。综合本案的实际情况，本院酌定被告张恒发以原告购房款170万元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%（1年期）的标准、赔偿原告自2019年6月19日起至2019年10月12日止（共计116日）的损失共计22421元。 四、关于被告庭审中提出的其对案涉房屋的装修损失享有赔偿的意见，首先，庭审中被告并未对其装修费用和装修项目明确解释说明，也未提供任何证据证实其装修费用及损失，被告在本案中也不符合反诉的条件；其次，被告与第三人之间的租赁合同关系与本案原告主张的所有权纠纷并非同一法律关系，且被告与第三人之间的租赁合同已对装修问题进行了明确约定，若被告张恒发认为其有装修损失，其可另行主张，本案不能一并处理。 五、对于被告张恒发庭前提出的延期开庭的申请问题。法律规定当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限，人民法院确定举证期限，第一审普通程序案件不得少于十五日。因本案系简易程序审理，该案从立案到开庭时间间隔31日，已给当事人提供了充分的举证期限，且立案后在向各方送达的举证通知书上已经明确了举证期限及规则。被告张恒发以“外出办事、加之需要时间收集证据”为由申请延期审理，理由不成立，故本院不予准许。 综上所述，本院对于原告郭廷春、邹正东的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下： 一、被告张恒发于本判决生效之日起五日内将位于神农架林区松柏镇龙沟村（神农一品）1栋1单元119号、120号、121号的门面房上由其新增的的门锁拆除，并将三间门面房返还给原告郭廷春、邹正东； 二、被告张恒发于本判决生效之日起五日内赔偿原告郭廷春、邹正东自2019年6月19日起至2019年10月12日止的损失22421元； 三、驳回原告郭廷春、邹正东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1372元，减半收取计686元，由被告张恒发负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  杜君华 二〇一九年十二月六日 书记员  谭学召