广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15496号原告：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，总经理。委托诉讼代理人：黄佳琪、秦榕灿，分别为广东经纶律师事务所律师、实习律师。被告：连瑞松，男，1954年10月13日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区,委托诉讼代理人：谢朝政、罗秀玉，均为广东满祥律师事务所律师。原告广州南天商业大广场建设发展有限公司诉被告连瑞松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院于2019年11月19日依法对本案进行了缺席审理。开庭审理后，被告于2019年12月18日到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年8月起至2019年4月30日的租金15807.52元及租金违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；2、判令被告支付从2019年5月1日至2019年10月31日的占用费11381.4（按合同约定的租金标准计算）；3、判令被告支付从2018年8月1日至2019年10月31日的市场管理费51492.62元及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；4、判令被告支付拖欠的2019年2月至2019年4月30日的水电费775元及水电费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年，原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定由被告承租位于广州海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场内商铺经营，租赁期限为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日止。被告自2018年8月起不再缴纳租金、市场管理费、水电费等费用，严重违反了合同约定。双方的租赁合同到期后，被告仍然占用涉案商铺。诉讼中，涉案商铺于2019年10月31日拆除。被告辩称：1、被告在本案当中并不存在违约，本案是由于原告擅自以市场升级改造为由在2018年7月被告发出终止合同，其已先行违约。2、被告确认自2018年8月起未向原告支付租金、市场管理费，但并非被告故意不缴纳，而是原告拒收。且被告认为原告自2018年7月起，多次以停电、关闭停车场、拆除广告牌等行为破坏市场，且未尽到市场管理义务，故无需支付租金及管理费。3、确认水电费自2019年2月份起未支付，对原告所主张的水电用量无异议。但被告认为原告收取该费用缺乏依据，理由为其计算水电费的标准超出物价局所制定的标准。4、涉案商铺拆除时间为2019年10月31日。经审理查明：2014年8月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧广州南天国际酒店用品批发市场编号为第29栋22号商铺租给乙方经营百货；租赁期限从2014年5月1日起至2019年4月30日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：……2、甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；……4、升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年5月1日起至2015年4月30日止每月租金为1291元、市场管理费为2445元，从2015年5月1日起至至2019年4月30日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%；水电费以广州市有关行业收费标准，按所承租商铺实际用水用电量，加市场公共环境卫生、绿化等用水分摊，广告用电，路灯用电，以及变压器和线路损耗分摊代收代支，水电费从2014年5月1日起计收；市场综合管理费用40000元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金11208元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；租赁期内，如乙方拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任；等。另查，在原告起诉被告连瑞松的（2019）粤0105民初15495号案中，原告还提交了如下证据：1、2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向本院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，使用期为两年，使用期满应自行拆除，后经审批，同意自编15、17、21、30、35幢临时商铺延期使用，临时使用至2004年8月17日；该市场所在地块属国有土地，该地块现行控规为商业用地兼容商务办公用地。2、2018年7月16日，原告向包括被告在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，通知因市场升级改造原因，决定自2019年1月15日终止租赁合同，要求被告与原告签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续。本案庭审中，经本院释明合同无效的诉讼风险后，原告将诉讼请求中的“租金”更改为“场地占用费”，其他诉讼请求不变。本院认为：原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，但根据本院调查的结果，涉案商铺为超期的临时建筑，而在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据，则根据《最高人民法院》第三条规定，原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。上述租赁合同无效则支付违约金的前提已不存在，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告实际使用了涉案商铺，理应支付对价，则根据前述解释第五条的规定，原告要求被告按租赁合同中约定的租金、市场管理费标准支付从2018年8月1日起至涉案商铺拆除之日2019年10月31日止的使用费（按每月1756.39元计算，共计26345.85元）及市场管理费（按每月3326.4元计算，共计49896元）、从从2019年2月1日至2019年4月30日的水电费775元的诉讼请求，本院予以支持。对超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告连瑞松在本判决生效之日起十日内向原告广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的使用费26345.85元；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的市场管理费49896元；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告计付从2019年2月1日起至2019年4月30日止的水电费775元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1787元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王颖仪人民陪审员  陈燕珍二〇一九年十二月二十五日书 记 员  蒋芷欣莫敏琪