山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民初1048号 原告：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路223号。 负责人：赵波，行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡贻，山东岛城律师事务所律师。 被告：徐爱香，女，1947年11月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周佳，山东海轩律师事务所实习律师。 第三人：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区春阳路157号。 法定代表人：王泽宣，董事长。 第三人：王泽宣，男，1956年7月29日出生，汉族，住青岛市李沧区。 第三人：青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会，住所地青岛市城阳区城阳街道皂户社区。 法定代表人：袁书丛，主任。 委托诉讼代理人：周静，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐军翠，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）与被告徐爱香、第三人青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）、第三人王泽宣、第三人青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会（以下简称皂户社区居委会）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行城阳支行的委托诉讼代理人栾栋、胡贻，被告徐爱香的委托诉讼代理人王梦梦、周佳，第三人皂户社区居委会的委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。第三人吉昌公司、王泽宣经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行城阳支行向本院提出诉讼请求：1、撤销青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异272号执行裁定书；2、本案诉讼费由徐爱香负担。后经释明，农行城阳支行变更第一项诉讼请求为：请求准许继续执行吉昌公司名下位于青岛市城阳区户房产。事实与理由：青岛市中级人民法院于2013年4月18日作出（2013）青民四商初字第39号民事判决，因吉昌公司未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向青岛市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。执行中，徐爱香提出执行异议，主张其于2005年12月28日购买了吉昌公司名下位于青岛市城阳区户房产，并实际占有。为证明其主张，徐爱香提交了《青岛市城阳区皂户社区项目开发合作协议》及《证明》各一份、皂户社区居委会出具的收据三份、更名证明及涉案房款已收齐并交付使用的证明各一份、缴费单据一宗、《预售许可证》、《建设工程竣工验收合格证》、《青岛市建设工程竣工验收备案证》，以证明皂户社区居委会与吉昌公司于2006年10月20日签订合作开发协议，该合作开发项目中，包括涉案房产在内的12、14号楼的77户房屋由皂户社区建设投资并出售，徐爱香在涉案房屋查封前已经实际占有涉案房屋，该房产未能办理过户登记均系第三人原因，而非徐爱香自身原因。青岛市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）鲁02执异272号执行裁定，中止对吉昌公司名下位于青岛市城阳区户房产的执行。农行城阳支行认为该裁定认定事实错误，徐爱香提交的上述证据真实性无法确认，且均无法证明其所要证明的内容。徐爱香没有与吉昌公司签订房屋买卖合同，双方不存在买卖关系，吉昌公司也未收到房款，因此徐爱香不是适格主体，其异议不成立。望依法判如所请。 被告徐爱香答辩称：农行城阳支行要求撤销的执行裁定认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持，应排除农行城阳支行的执行。 第三人皂户社区居委会陈述称：（2019）鲁02执异272号执行裁定认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持，应排除农行城阳支行的执行。 第三人吉昌公司、王泽宣均未出庭，亦未提交任何书面意见 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐爱香举证情况： 证据一、《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》（以下简称合作开发协议）1份。证明：1、2006年10月20日，吉昌公司与皂户社区居委会签订合作开发协议，其中第3.3条及第4.1条约定涉案12号楼、14号楼由皂户社区居委会建设投资，皂户社区居委会销售的房屋由吉昌公司与业主签订商品房销售合同；2、合作开发协议第4.2条约定涉案房地产项目综合验收一年内房产证办理完结。 证据二、皂户社区居委会出具的收据3份及证明2份。证明：涉案房屋原房主及徐爱香已分别向皂户社区居委会支付涉案房屋购房款人民币182770元，已支付全部购房款，涉案房屋已转让给徐爱香。 证据三、皂户社区居委会出具的涉案房屋房款已交齐并已实际交付徐爱香使用的证明、城阳供电所出具的证明及山东广电网络有限公司城阳分公司出具的证明各1份。证明：1、徐爱香已支付全部购房款；2、涉案房屋在人民法院查封前已由徐爱香合法占有使用。 证据四、涉案房地产项目商品房预售许可证明1份。证明：涉案房地产项目取得商品房预售许可的时间为2010年4月30日。结合证据一可以证明，吉昌公司于2010年4月30日就已具备与徐爱香签订商品房预售合同的条件，但由于吉昌公司原因未能签订并且因吉昌公司早在2012年已无法正常运转并下落不明，所以签订商品房销售合同在人民法院查封前已不具备客观条件。但根据证据一的约定徐爱香与吉昌公司之间已形成了事实上的商品房销售合同关系，基于公平原则，因吉昌公司原因不与徐爱香签订书面销售合同的不利法律后果不应由徐爱香承担。 证据五、涉案房地产项目竣工规划验收合格证及竣工验收备案证各1份。证明：涉案房地产项目通过综合验收备案的时间为2012年3月8日。结合证据一可以证明，吉昌公司最迟应于综合验收后一年内即2013年3月8日前为徐爱香办理过户登记，但吉昌公司在2012年已无法正常运转并下落不明，所以涉案房屋未办理过户登记的原因并非在于徐爱香，而是由吉昌公司造成。 农行城阳支行质证称：对证据一的真实性无法确定，徐爱香不是该协议的当事人，也不能证明其要证明的内容；证据二真实性无法确认，不能证明其要证明的内容；对证据三皂户社区居委会的证明真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明其要证明的内容。对供电部门出具的证明的真实性没有异议，但不能证明其要证明的内容。对广电公司出具证明的真实性及证明事项均没有异议；对证据四真实性无异议，对证明内容有异议。预售许可证的时间是2010年4月30日，在这之前所做的销售是没有法律依据；对证据五真实性无异议，对证明事项有异议。涉案房屋竣工验收的时间是2012年3月2日，在这之前是不准许销售的。 皂户社区居委会质证称：对于徐爱香提交的证据真实性及证明事项均无异议。 农行城阳支行与皂户社区居委会均未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定与本案有关的事实如下： 农行城阳支行与吉昌公司、王泽宣金融借款合同纠纷一案，本院于2013年4月18日作出（2013）青民四商初字第39号民事判决书，判决：一、吉昌公司于本判决生效之日起十日内偿还农行城阳支行借款本金59986165.02元及利息888049.74元（已计算至2013年1月20日，此后至判决确定的给付之日止的利息按合同约定计算）；二、吉昌公司于本判决生效之日起十日内支付农行支行律师费人民币1262400元；三、王泽宣对本判决第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任；王泽宣承担保证责任后，有权向吉昌公司追偿。发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向本院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。本案在诉讼期间，本院于2012年12月21日查封了青岛吉昌房地产开发有限公司名下位于青岛市城阳区的房产，其中包括涉案房产，后续封至今。 在（2013）青执字第202号案件执行过程中，徐爱香向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，涉案12、14号两栋房产中除该31户由吉昌公司收购的房产外，其余房产由皂户社区居委会对外出售，涉案房产并不属于吉昌公司所有。徐爱香于本院查封前向皂户社区居委会购买涉案房产，已经支付全部房款并实际占有该房产，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记系徐爱香自身原因，因此，徐爱香对涉案房产的权利能够排除执行，案外人的异议理由成立。本院作出（2019）鲁02执异272号执行裁定：中止对青岛市城阳区吉昌馨苑12号楼5单元201户房产的执行。农行城阳支行不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 2006年10月20日，皂户社区居委会（甲方）与吉昌公司（乙方）签订《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》，该协议约定：“1.1、项目位置：该项目位于青岛市城阳区城阳街道皂户社区，胶济铁路线以东，墨水河以南，正阳路以北，城子小区以西。1.2、项目面积：该项目占地约101亩，其中项目一期为区重点项目安置工程占地62亩，由甲方已建设14个楼座（1#-14#），二期开发建设工程占地39亩，共建设10个楼座（15#-24#）。……2.1根据青城政发[2000]86号文件规定按有关程序将土地协议出让到乙方名下。……3.1、1#楼-11#楼、13#楼及网点甲方所涉及的债权、债务与乙方无关，由甲方负责。甲方承担1#楼-11#楼、13#楼及网点全部单体和室外的投资，销售收入归甲方所有。3.2、乙方承担15#楼-24#楼住宅的建设投资、室外工程全部费用，销售收入归乙方所有。3.3、甲方承担12#楼、14#楼全部建设投资，乙方按照1850元/平方米收购未销售的31户的，并12#楼、14#楼承担室外配套费用……4.1、甲方已经销售的住宅由乙方与业主签订商品房销售合同，合同售价不高于1000元/平方米。4.2、根据办理房产证的要求，整体（指101亩地范围内所涵盖的小区）综合验收一年内，房产证办理完结。如因为乙方原因没有按期办理完结，乙方向甲方支付办理房产证所需的全部费用……”。 2012年3月2日，涉案房屋所在12#楼取得《建设工程竣工规划验收合格证》。2012年3月7日，涉案房屋所在12#楼取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。涉案房屋于2010年4月30日取得《青岛市商品房预售许可证》。 徐爱香提交的收款收据显示，案外人焦梅芝于2005年11月28日、徐爱香于2006年8月25日、2007年1月26日分别向皂户社区居委会交纳楼房预收款70000元、50000元、62770元，该三份收据说明处均标注“12号楼5单元2楼东户”。徐爱香于2007年1月26日向皂户社区居委会交纳的楼房款的收据说明处标注“12#楼5单元2楼东户面积82.23㎡。”。 2015年12月28日，皂户社区居委会出具证明一份载明：“我社区居民【焦梅芝】已将城阳区正阳路619号吉昌馨苑【12】号楼【5】单元【201】号房屋转让给【徐爱香】所有，我社区办理该房屋的更名手续，该房屋产权属于【徐爱香】所有，青岛吉昌房地产开发有限公司应与【徐爱香】签订商品房预售合同并办理房产证”。 2016年4月21日，皂户社区居委会出具证明一份，载明：“城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼……5单元x室……等22套房屋全部房款已交齐并已实际交付给业主使用”。 2019年4月29日，城阳供电所出具证明一份，载明：“青岛市城阳区吉昌馨苑小区下列49套房屋用电客户：……12号楼5单元x室……送电日期均为2008年11月28日，上述所有客户在2012年12月21日之前均有电费缴费记录”。 城阳皂户社区居委会认可涉案房屋系由其对外销售，其与徐爱香存在房屋买卖合同关系，徐爱香已交齐全部房屋价款并实际入住。 本院认为，皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》证实，涉案房屋系由皂户社区居委会独立投资建设并对外销售，其对涉案房屋享有合法处分的权利。涉案房屋虽然登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅负有协助办理过户的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，皂户社区居委会在涉案房屋被查封前已将涉案房屋出卖给徐爱香，徐爱香在查封前已支付了全部房屋价款并实际入住，且涉案房屋未能办理过户并非徐爱香个人原因所致。参照上述规定，本案符合上述情形，徐爱香对涉案房屋的权利足以排除强制执行。 综上所述，农行城阳支行的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的诉讼请求。 案件受理费2555元，由原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 马 喆 审判员 孙秀强 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 审判员 齐 新 二〇一九年十二月十三日 法官助理 高仁青 书记员王繁 书记员王冉冉