云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初919号原告：乔亚林，女，1962年8月8日出生，汉族，居民，住建水县。委托诉讼代理人：李秀兰（系原告乔亚林的表嫂），女，居民，住建水县。被告：建水红森房地产开发经营有限公司。住所地：建水县北正街74号汽车公司住宅。法定代表人：邵国强，系该公司总经理。原告乔亚林诉被告建水县红森房地产开发经营有限公司（以下简称“红森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔亚林及其委托诉讼代理人李秀兰、被告建水县红森房地产开发经营有限公司的法定代表人邵国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔亚林向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行《商业用房租赁合同》及《补充协议》；2.依法判令被告赔还1-3年（2014年6月30日至2017年6月29日）未被抵扣总价20%的租金144076元及所欠租金利息72038元（144076元×年利率10%×5年，计算至付清为止）；支付第五年（2018年6月30日至2019年6月29日）所欠租金46104元及利息4610.40元（年利率10%计算至付清租金为止），及未按时返还当年租金额的按日0.1%计算360天的违约金16597.44元，合计283425.84元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月，原告向被告以口头协商价720376元购买坐落建水县面积共计30.14平方米的商业用房，其中付现金576300元，差额部分的购房款用1-3年的租金（抵扣总价20%）144076元来抵扣。2013年10月16日，双方签订《商品房购销合同》两份，同时，被告要求原告再签两份《购房合同补充协议》和两份《商业用房租赁合同》，约定原告将所购商铺出租给被告经营，租赁期限为20年，即从2014年6月30日至2034年6月29日。其中购房后1-3年的房租144076元用于抵扣总购房款。2018年4月20日原告在收第四年租金时发现所收租金与总购房款×8%的应返租金不符，9个月的租金竟然少返8644.56元，经过原告询问细查才弄清楚，原来被告并未把1-3年的租金纳入总购房款×8%返回给原告，被告以文字游戏和欺骗手段多收了原告现金144076元，应当退还原告。按合同约定，到2018年6月30日，被告就应该返第五年租金给原告，但经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告红森公司辩称，我公司和原告签订了《商品房购销合同》《商业用房租赁合同》和《补充协议》是事实。2013年我公司将北门商城2-120号、2-121号商业用房销售给原告，并与原告又签订了租赁合同，原告将所购买的北门商城商业用房出租给我公司，再由我公司统一出租给第三人。《商业用房租赁合同》约定的租金，是根据当时市场行情确定的，但在前二三年里建水市场日渐疲软，北门商场经营困难，一楼至今尚有空位无人承租。我公司是先付租金后使用铺面，已付清第四年租金，未能按合同约定支付原告第五年租金，确实是市场疲软（不可抗力）所致，由于经济发生变化，导致我公司现已无能力继续履行合同。原告前1-3年的租金我公司实际已用于抵扣总购房款720376元的20%，抵扣后的价款才是原告实际支付的购房款，所以被告就没有向原告支付第一年至第三年的租金144076元，原告也没有支付被告总房款的差价144076元，不存在赔还原告144076元租金及利息的问题。当时原告与被告对第五年的租金进行协商，是用我公司北门商城未出售的商铺抵给原告租金还是直接支付原告租金，等待原告考虑，我公司才暂停支付原告第五年的租金，原告于2019年6月30日答复要租金，我公司就于2019年7月17日把第五年的租金支付给原告，所以我公司不存在违约，不应支付违约金。如果法院按合同约定支持违约金，原告要求的违约金过高，我公司要求降低违约金，因是先付租金后使用商铺，对原告没有造成损失。双方没有约定过利息，不应支付利息。原告乔亚林围绕诉讼请求依法提交了证据：《商品房购销合同》《购房合同补充协议》《商业用房租赁合同》《补充协议》、购房款发票、被告工作人员出具的北门商场房价计算单。本院组织当事人进行了举证和质证，经质证，被告红森公司对原告乔亚林提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告红森公司开发了位于建水县。2013年10月16日，原告乔亚林与被告建水红森房地产开发经营有限公司签订了《商品房购销合同》和《购房合同补充协议》，原告向被告购买了临安北门商城第1幢第二层的2-120号、2-121号两间商铺，双方口头约定每间商铺的总房款为360188元，两间商铺的总房款共计720376元，用前三年原告可得的租金144076元（两间商铺租金）抵扣原告应支付被告的总购房款的20%后，合同上记载原告购买的每间商铺的总房款均为288150元，原告依据合同支付了被告两间商铺的购房款共计576300元。同日，原告与被告签订《建水临安北门商城商业用房租赁合同》两份，后双方于2017年10月11日签订了《补充协议》两份，约定：原告将所购的上述商铺出租给被告，租期20年，租赁期限自2014年6月30日至2034年6月29日；年租金为房屋购销合同约定总房款的相应比例，其中第一年至第三年前三年的租金以每间商铺总房款360188元的20%计算即72038元用以抵扣原告未支付的购房款的差价，第四年至第六年按房屋购销合同约定的每间商铺总房款288150元×8%计算每年租金为23052元；如被告未按期支付租金时，超过的天数，被告应每天支付原告当年租金额的0.1%的违约金等合同内容。租赁合同签订后，原告已按照约定将商铺交给被告经营管理。2017年10月11日，被告与原告签订了关于每年应付租金明细的《补充协议》。被告已按约定的计算方式（288150元×8%÷12个月×9个月）向原告支付了第四年的租金，因被告未按约定于2018年6月30日前支付原告第五年（2018年6月30日至2019年6月30日）的租金46104元（288150元×8%×2间），故原告起诉来院。另查明，诉讼过程中，被告于2019年7月17日向原告支付了第五年的租金共计46104元（两间商铺）。本院认为，原告与被告签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按约定将案涉商铺交给被告经营管理，履行了合同义务；被告红森公司按约定应于2018年6月30日前向原告支付第五年度的租金，但被告至2019年7月17日才支付，其行为已构成违约。原告主张被告继续履行合同、支付2018年6月30日至2019年6月29日两间商铺的租金共计46104元及逾期违约金的诉请，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。因被告在诉讼过程中于2019年7月17日向原告支付了第五年的租金46104元，故原告要求支付第五年租金的诉请，本院不再支持。对原告要求支付第五年的违约金及利息的诉请，被告提出按约定日0.1%计算违约金过高，请求降低，根据本案的实际，本院认为按逾期支付金额的30%计算违约金（46104元×30%=13831.2元）较为适宜；原告在主张违约金的同时主张支付利息，不符合法律规定，对利息，本院不予支持。对原告主张被告赔还第1至3年（2014年6月30日至2017年6月29日）租金144076元及利息的诉请，因双方在购房时已约定用前三年原告可得的租金144076元抵扣原告应支付被告购房款的20%，并已实际进行了抵扣，原告的主张不符合约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告乔亚林与被告建水红森房地产开发经营有限公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》继续履行；二、由被告建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后15日内支付原告乔亚林违约金13831.2元（因被告逾期支付第五年租金所产生的违约金）；三、驳回原告乔亚林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550元，由原告乔亚林负担4252元，被告建水红森房地产开发经营有限公司负担1298元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  刘宝宽审 判 员  张 梅人民陪审员  张炳发二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李耀贤