重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0241民初2369号 原告：重庆泽京鸿乐置业发展有限公司，住所地重庆市秀山县中和街道凤翔路，统一社会信用代码91500241094996063Y。 法定代表人：芦志省，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严欢，该公司员工。 被告：江泽易，男，汉族，1963年06月29日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 第三人：重庆农村商业银行股份有限公司秀山支行，住所地重庆市秀山县渝秀大道十字街，统一社会信用代码91500241747477392J。 负责人：周永宏，该支行行长。 委托诉讼代理人：周超，该支行员工。 原告重庆泽京鸿乐置业发展有限公司（以下简称泽京公司）与被告江泽易、第三人重庆农村商业银行股份有限公司秀山支行（以下简称农商行秀山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年07月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泽京公司的委托诉讼代理人严欢、第三人农商行秀山支行的委托诉讼代理人周超到庭参加诉讼，被告江泽易经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 泽京公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；同时解除原告、被告与第三人签订的《个人房屋按揭贷款合同》。2、被告配合原告办理购房合同解除、撤销购房合同登记备案等相应手续；第三人配合原告解除房屋上设置的抵押权；3、被告向原告支付代偿款11746.41元及垫付款项违约金3523.93元以及逾期偿还利息（逾期偿还利息自原告代偿之日起按照日千分之一计算），此笔费用直接从被告已经缴纳的购房款中扣除；4、被告向原告支付违约金159258.4元，此笔费用直接从被告已经缴纳的购房款中扣除。5、因房屋买卖及解除购房合同所产生的全部费用均由被告承担，此笔费用直接从被告已经缴纳的购房款中扣除。6、被告承担本案全部诉讼费用，此笔费用由原告预交，应直接从被告已经缴纳的购房款中扣除。诉讼中原告放弃第4项诉讼请求。事实与理由：原被告双方于2017年9月7日签订《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议（以下统称：购房合同），约定由被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于重庆市秀山县中和街道朝阳路房屋。按照购房合同的约定，被告支付了首付款319292元，剩余477000元通过银行按揭支付。 为了支持被告购买前述房产，第三人与原被告于2017年11月9日三方共同签订了《个人房屋按揭贷款合同》（以下简称：贷款合同），根据贷款合同的约定，第三人支付了按揭款，原告应按照合同约定承担阶段性担保责任，直至办理完房屋产权证及抵押登记。合同签订之后，因被告从2019年4月6日起未按照贷款合同的约定按时向银行归还已经到期按揭欠款，导致原告承担担保责任，向银行代还款11746.41元，此笔费用被告一直未按购房合同约定归还原告。因此原告选择解除相关合同。综上，本着诚实信用，公平公正的原则，请求人民法院判决支持原告的前述诉讼请求，维护各方的合法利益和正常的市场经济秩序。 被告江泽易未出庭参加诉讼、亦未提交书面答辩意见。 第三人农商行秀山支行述称，只要原告承担保证责任，愿意配合解除抵押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原被告双方于2017年9月7日签订《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议（以下统称：购房合同），约定由被告江泽易以按揭贷款方式购买原告泽京公司开发的位于重庆市秀山县中和街道朝阳路房屋。总房价796292元，《重庆市商品房买卖合同》补充协议第四条关于乙方未按时交纳按揭月供的约定，1.若乙方原因（包括乙方未按时交纳月供款、乙方出现任何违反按揭贷款合同约定）导致甲方向银行承担担保责任的，则乙方应立即偿还交付代为交纳的全部款项，且按照交付垫付款项的30%承担违约责任。逾期偿还的，乙方除向承担违约金外，还应按日付金额千分之一的标准向甲方支付资金占用费，直至还清全部款息为止。2.若乙方出现累计3期逾期支付银行按揭贷款，或者乙方自甲方承担保证责任之日起超过十五日仍未归还交付代为偿付的全部款项，或者银行要求乙方一次性清偿全部按揭贷款并要求交付承担保证责任，或者乙方出现按揭贷款合同解除的条件，或者按揭银行要求解除按揭贷款合同的则乙方应按以下约定承担违约责任，同时交付有权要求解除购房合同。（1）按主合同约定总付款百分之二十向甲方支付违约金；…。被告江泽易于2017年9月7日向原告泽京公司支付了首付款319292元，剩余477000元已通过银行按揭支付。2018年12月31日原告泽京公司将房屋交付给被告江泽易； 2017年11月9日第三人农商行秀山支行与原、被告于三方共同签订了《个人房屋按揭贷款合同》，被告江泽易向第三人农商行秀山支行贷款477000元用于支付购房款，约定被告江泽易以该房屋作抵押担保，并办理不动产抵押权预告登记，原告泽京公司承担阶段性担保责任，至办理完房屋产权证及抵押登记。合同签订之后，第三人农商行秀山支行按约定向原告泽京公司支付了按揭款477000元，从2019年4月6日后被告江泽易未按照贷款合同的约定按时向银行归还已经到期按揭欠款，2019年5月16日第三人农商行秀山支行向原告泽京公司发出担保人履行担保通知书，原告于6月28日收到通知书，2019年10月10日原告泽京公司代被告江泽易向第三人偿还按揭款本息共计11746.41元，2019年7月10日原告泽京公司向本院起诉，至起诉之日被告江泽易已累计逾期3期未缴纳按揭贷款，至开庭之日已累计逾期8期。 本院认为，原告泽京公司与被告江泽易签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议、及原告泽京公司与被告江泽易、第三人农商行秀山支行签订的《个人房屋按揭贷款合同》是在各方协商一致的基础上签订，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，未损害他人利益，应为有效合同，对各方当事人均具有约束力，各方约定按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议、《个人房屋按揭贷款合同》签订后，被告江泽易虽然通过首付和银行按揭支付了全部购房款，已履行了购房款的义务，但被告江泽易从2019年4月起未按时支付按揭贷款，已构成违约，按照《重庆市商品房买卖合同》补充协议第四条关于乙方未按时交纳按揭月供的约定，1.若乙方原因（包括乙方未按时交纳月供款、乙方出现任何违反按揭贷款合同约定）导致甲方向银行承担担保责任的，则乙方应立即偿还交付代为交纳的全部款项，且按照交付垫付款项的30%承担违约责任。逾期偿还的，乙方除向承担违约金外，还应按日付金额千分之一的标准向甲方支付资金占用费，直至还清全部款息为止。2.若乙方出现累计3期逾期支付银行按揭贷款，或者乙方自甲方承担保证责任之日起超过十五日仍未归还交付代为偿付的全部款项，或者银行要求乙方一次性清偿全部按揭贷款并要求交付承担保证责任，或者乙方出现按揭贷款合同解除的条件，或者按揭银行要求解除按揭贷款合同的则乙方应按以下约定承担违约责任，同时交付有权要求解除购房合同。原告泽京公司的请求符合合同约定和法律规定，对其逾期解除《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议的请求本院予以支持。合同解除后被告江泽易应配合原告泽京公司办理购房合同解除、撤销购房合同登记备案等相应手续； 关于是否解除原告、被告与第三人签订的《个人房屋按揭贷款合同》并配合解除抵押权的请求。因被告江泽易、原告泽京公司在与第三人农商行秀山支行签订《个人房屋按揭贷款合同》时将该房屋作为抵押物设定抵押权，并办理了预告登记，原告泽京公司承担阶段性保证责任，第三人亦要求原告泽京公司承担保证责任，愿意配合解除抵押。现原告除偿还小部分贷款外，其余部分未承担保证责任，其要求解除《个人房屋按揭贷款合同》、第三人农商行秀山支行配合解除抵押权的理由不成立，本院不予采纳。 关于原告泽京公司要求被告江泽易支付代偿款11746.41元及垫付款项违约金3523.93元以及逾期偿还利息，因双方在合同中既约定了违约金，又约定了利息，该两项约定均系违约造成的损失，被告江泽易违约给原告泽京公司造成的损失除资金占用利息外，原告泽京公司未提供证据证明有其它损失，系重复主张，故本院认定原告的损失为资金占用利息损失。利息以11746.41元为基数，从2019年10月10日起至付清时止，按照日千分之一计算。 关于原告泽京公司要求被告江泽易支付违约金，原告泽京公司在诉讼中自愿放弃该请求，系其对自己实体权利的处分，符合法律规定，本院予以准予。至于原告泽京公司主张因房屋买卖及解除购房合同所产生的全部费用均由被告承担，因原告该项请求不明确且未提供证据证明，本院本院支持。至于被告江泽易已支付的购房款及其它损失，被告江泽易可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告重庆泽京鸿乐置业发展有限公司与被告江泽易签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议，合同解除后被告江泽易应配合原告重庆泽京鸿乐置业发展有限公司办理购房合同解除、撤销购房合同登记备案等相应手续； 二、被告江泽易在本判决生效后十日内支付原告重庆泽京鸿乐置业发展有限公司代偿款11746.41元及利息（利息以11746.41元为基数，从2019年10月10日起至付清时止，按照日千分之一计算）。 三、驳回重庆泽京鸿乐置业发展有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3791元，由被告江泽易负担2000元、原告重庆泽京鸿乐置业发展有限公司负担1791元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  廖宗林 人民陪审员  张琮瑶 人民陪审员  白正芳 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  胡智航