湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11521号上诉人(原审原告)：夏龙祥，男，1969年8月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张立，湖北福沃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉林海房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区南湖村保利中央公馆G1栋1层S1室。法定代表人：杨海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹睿，该公司员工。上诉人夏龙祥与上诉人武汉林海房地产开发有限公司（以下简称林海公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初8353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏龙祥上诉请求：1.由林海公司支付逾期交房违约金491641.50元；2.撤销一审判决第三项，改判林海公司赔偿夏龙祥实际房屋租金251400元（2013年12月至2019年12月）；3.本案一、二审诉讼费用全部由林海公司承担。事实和理由：1.林海公司交付的房屋存在严重质量问题，致使夏龙祥不能居住，实质上构成了违约，应按购房合同约定支付违约金。2.一审法院对房屋租金的认定与夏龙祥实际租房时间及租金不符，认定事实明显错误。林海公司辩称，林海公司在合同约定的交房期限内已经取得了竣工验收备案证明书，涉案房屋不存在质量问题，不影响夏龙祥实际居住，夏龙祥对于房屋租金的诉求没有事实和法律依据。林海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回夏龙祥的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由夏龙祥承担。事实和理由：一、一审判决认定事实前后矛盾，夏龙祥因自身原因不办理收楼手续，林海公司不应赔偿租金损失。二、一审判决林海公司向夏龙祥支付房屋修复费用42560元没有依据。1.林海公司在合同约定的交房期限前已经取得涉案房屋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，证明涉案房屋符合质量标准，不存在质量问题。针对涉案房屋产生的保修范围内的问题，林海公司也已经履行了维修义务。2.中衡湖北公司作出的评估报告不能作为本案判决依据。夏龙祥辩称：1.案涉房屋经过鉴定机构鉴定，有严重漏水情况发生，夏龙祥若收房进行装修将会使损失扩大，故夏龙祥没有收房，因无法收房导致夏龙祥一直在外租房居住，相应的损失应由林海公司承担。2.一审法院依据林海公司取得竣工验收备案证明书就认定房屋具备交付条件是不成立的。夏龙祥向一审法院起诉请求：1.林海公司彻底修复夏龙祥房屋的漏水、空鼓和裂缝等质量问题，及时向夏龙祥交付房屋，保障夏龙祥的正常居住权；2.林海公司向夏龙祥支付2013年12月1日至2016年7月28日的违约金247727.16元；3.林海公司补偿夏龙祥因不能按合同交付房屋致使夏龙祥租房居住的房租费用77500元；4.林海公司支付夏龙祥精神损害赔偿10000元；5.案件受理费由林海公司承担。一审诉讼中，夏龙祥将诉讼请求变更为：1.按照合同相关规定，林海公司向夏龙祥支付逾期交房违约金共计491641.5元（自2013年12月1日至2019年3月18日）；2.林海公司补偿夏龙祥不能按合同交付房屋致使夏龙祥租房居住的房租费用共计217200元；3.林海公司承担房屋漏水损失费用42560元；4.林海公司承担房屋质量及有关损失鉴定费用17000元；5.林海公司向夏龙祥支付因房屋空鼓、裂缝等质量问题产生的费用；6.案件受理费由林海公司承担。一审庭审后，夏龙祥放弃第五项诉讼请求，即林海公司向夏龙祥支付因房屋空鼓、裂缝等质量问题产生的费用。一审法院认定事实：2012年9月29日，夏龙祥与林海公司签订《武汉市商品房买卖合同》，主要载明：“夏龙祥购买林海公司投资建设的武汉市洪山区保利.心语七区第7-20幢1单元24层1号房屋（建筑面积122.19㎡，以下简称案涉房屋）；案涉房屋总价款为854095元；交房时间为2013年11月30日前；林海公司向夏龙祥提供《住宅质量保证书》已列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件；林海公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，林海公司应当履行保修义务”。合同签订后，夏龙祥向林海公司支付了案涉房屋的购房款。2013年7月19日，林海公司取得案涉房屋所在七区20号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2013年9月6日，林海公司向夏龙祥邮寄《交楼通知书》。同年9月16日，夏龙祥前往收房时发现案涉房屋多处存在裂缝、空鼓、渗水问题，便以此为由拒绝收房。此后夏龙祥多次找林海公司协商要求维修，林海公司亦多次对案涉房屋存在的渗水等问题进行修补，但未能维修达标，案涉房屋仍存在墙面裂缝、空鼓、渗水问题，夏龙祥因此诉至一审法院，提出林海公司彻底对案涉房屋进行维修等诉讼请求。夏龙祥自认于2019年3月18日办理了案涉房屋的收楼手续，但至今未入住案涉房屋。林海公司提交的案涉房屋《住宅质量保证书》载明保修范围和保修期限为：1.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修责任；2.屋面防水5年；3.墙面、卫生间地面渗漏5年；4.给水管道渗漏2年；5.墙面、顶棚抹灰层裂缝、脱落2年：6.地面空鼓、开裂、大面积起砂2年；……。一审诉讼中，夏龙祥于2018年10月25日申请对案涉房屋漏水、空鼓、裂缝、墙体下沉的原因及修复费用、同地段房屋租金进行鉴定评估，一审法院委托武汉光谷联合产权交易所摇号选择鉴定机构后，选取广东保顺检测鉴定有限公司（以下简称广东保顺公司）对案涉房屋漏水、空鼓、裂缝、墙体下沉等原因进行评估鉴定；选取中衡保险公估股份有限公司湖北分公司（以下简称中衡湖北公司）对房屋修复费用等进行评估鉴定；选取武汉弘业房地产评估有限公司（以下简称武汉弘业公司）对案涉房屋租金进行评估鉴定。夏龙祥向广东保顺公司、中衡湖北公司支付鉴定费、评估费共计17000元。因夏龙祥未向武汉弘业公司缴纳评估费，该公司将夏龙祥的房屋租金鉴定事项予以退案。2019年2月27日，广东保顺公司作出保顺鉴字[2019]SW0112号鉴定报告，载明：经现场检查案涉房屋的北阳台及厨房排水管与上部板交接处存在渗水痕迹；赠送房北墙窗洞中部及卧室北墙窗洞西侧存在渗水痕迹；主卧北墙西侧及卧室1南墙中部存在开裂现象；赠送房北墙东墙上方梁板交接处发现开裂现象；主卫及公卫西外墙门洞上方发现水平裂缝现象；部分墙体出现空鼓现象；部分墙体及个别天花板存在修补痕迹；南阳台、主卫及公卫排水管与上部板交接处存在修补痕迹。该报告详细列举了案涉房屋存在修补痕迹26处；渗水痕迹4处；空鼓39处；裂缝4处。鉴定结论：根据现场检查情况及案宗资料综合分析：该房屋北阳台及厨房排水管与上部板交接处存在渗水痕迹，主要由于屋面雨水易透过存在缺陷的防水沿施工冷缝渗入导致；赠送房北墙窗洞中部及卧室北墙窗洞西侧存在渗水痕迹，主要由于外墙雨水沿密闭性较差的塞缝砂浆渗入室内；部分墙体出现空鼓现象，主要由于时间的推移及温度变化的影响，抹灰层与墙体基层之间出现局部剥离导致；主卫及公卫西外墙门洞上方发现一条水平裂缝，主要由于不同材料在温度变化下引起的应力作用导致；主卧北墙西侧及卧室1南墙中部出现开裂现象尚无法具体明确原因；赠送房北墙与东墙上方梁板交接处发现一条裂缝尚无法具体明确原因。经质证,当事人对上述鉴定报告的鉴定结论未提出异议，但林海公司认为，该报告证实案涉房屋只是存在渗水痕迹，不存在质量问题，林海公司在积极履行了维修义务后，案涉房屋目前不需要维修，也无需向夏龙祥支付修复费用和租金损失。2019年4月25日，中衡湖北公司作出42ZH2FCFB2019001685号评估报告，载明案涉房屋因漏水造成的财产损失42560元，其中包括：房屋部分（墙面铲除/粉刷5120元、砂浆3000元、人工费4800元）共计12920元；防水部分（SBS卷材12000元、外墙防水材料1140元、底油3000元、煤气1500元、工具3500元、人工费5000元、人工水槽1500元、高空作业费1000元、运输费1000元）共计29640元。经质证，当事人对上述评估报告均提出异议。夏龙祥认为该报告未将案涉房屋空鼓、裂缝、漏水问题的修复费用予以明确。一审法院将夏龙祥的异议转告中衡湖北公司后,该公司出具书面回复函，称原评估报告中维修费用总计为42560元；其中房屋损失费12920元，为房屋漏水造成的房屋空鼓、裂缝、水渍的再次维修费用。另经现场查勘情况，房屋虽有加做防水的痕迹，但未能达到防水的效果，在防水施工完成后再次发生漏水；经专家讨论制订方案，为解决漏水问题，还需要维修费29640元进行再次防水施工。林海公司则认为该报告即使为再次维修费用，也没有具体施工维修方案；报告列明的清单与房屋面积不一致，且没有说明如人工费用标准和天数；空鼓、裂缝、渗水已经过保质期，林海公司已经修复，费用不应由林海公司承担；报告没有考虑夏龙祥因自身不装修的原因；空鼓等问题的原因不是房屋质量原因，因此不应作为赔偿依据。一审法院将林海公司的异议转告中衡湖北公司后，该公司出庭向林海公司回复称，其报告是根据市场行情对损失费用进行的评估，具体评估过程并不强行规定使用具体的工艺和维修方案；案涉房屋的面积是根据实地现场测量的结果；人工费用是参照行业标准核定；林海公司的其他异议事项与该公司出具的评估报告无关。对本案焦点问题，一审法院做出如下分析：一、逾期交房违约金的问题。夏龙祥、林海公司签订的商品房买卖合同为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。林海公司在合同约定的交房期限前，取得案涉房屋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，故案涉房屋已具备交付条件，林海公司于2013年9月6日通知夏龙祥收房后，夏龙祥以案涉房屋质量存在瑕疵为由，拒绝收房的理由不成立，夏龙祥主张的逾期交房的违约责任不应由林海公司承担，故夏龙祥主张林海公司支付逾期交房违约金共计491641.50元（自2013年12月1日至2019年3月18日）的诉讼请求，一审法院不予支持。二、案涉房屋是否存在质量问题。如上所述，林海公司虽然取得了案涉房屋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，但夏龙祥在林海公司通知收房时已发现案涉房屋存在裂缝、空鼓、渗水等房屋质量问题，虽然林海公司多次进行了修补，但在广东保顺公司出具的保顺鉴字[2019]SW0112号鉴定报告中，列举的现场检查事实显示，案涉房屋虽然存在26处修补痕迹，但仍存在4处渗水痕迹、39处空鼓、4处裂缝，该鉴定结论亦指出案涉房屋存在材料、防水缺陷、外墙塞缝砂浆沿密闭性较差等问题，当事人对现场检查事实均未提出异议，且林海公司至今未提交该房屋已整改达标凭证，故一审法院据此认定林海公司向夏龙祥交付案涉房屋起至今，案涉房屋存在质量瑕疵。林海公司抗辩称案涉房屋不存在严重的质量问题的意见，与审理查明的事实相悖，一审法院不予采纳。三、案涉房屋质量问题的民事责任承担问题。根据夏龙祥、林海公司签订的合同约定,林海公司向夏龙祥交付的案涉房屋应当符合合同约定的质量,如不符合合同约定的质量,应当根据合同约定承担违约责任。夏龙祥在林海公司通知其交房之时即提出案涉房屋存在质量问题并要求维修,林海公司虽已进行过多次修补,但案涉房屋至今仍存在的渗水痕迹、空鼓、裂缝等问题，林海公司显然已构成违约，依法应当承担相应的民事赔偿责任。中衡湖北公司针对案涉房屋作出评估报告及回复函中核定，案涉房屋因漏水造成的房屋空鼓、裂缝、水渍等问题，需要再次进行维修及防水施工，费用共计42560元。该报告具备法院对鉴定书审查的基本内容，符合证据的合法性、关联性的要求。当事人虽对评估报告存有异议，但中衡湖北公司对当事人提出的异议进行了书面或当庭解答，且当事人未能提供相反证据予以反驳，又未申请重新鉴定，因此一审法院采纳中衡湖北公司的鉴定意见，作为本案认定依据，林海公司应对夏龙祥遭受的上述损失共计42560元承担赔偿责任。林海公司主张其不应承担赔偿责任的抗辩理由，未能提供充分有效的证据加以证明，一审法院不予采信。四、房租损失的问题。如上所述，林海公司未能保障所售房屋内外墙面达到相关质量标准，导致案涉房屋至今仍存在质量瑕疵，必然影响夏龙祥的居住环境及生活质量，加之案涉房屋内外墙渗漏维修亦非夏龙祥力所能及，夏龙祥在林海公司房屋维修期间另行租房居住亦在情理之中，由此产生的租金损失应由林海公司承担，但因夏龙祥未提供充分证据证明租金损失金额，且在申请对案涉房屋的房租损失进行鉴定后，因未缴纳鉴定费致使鉴定申请被鉴定机构退回,由此造成举证不能的后果应由夏龙祥自行承担。在此情况下，一审法院参照案涉房屋同地段房屋租金，酌定按照每月3000元，以24个月计算，林海公司应赔偿夏龙祥租金损失共计72000元（3000元×24个月），夏龙祥主张超过该数额部分，一审法院不予支持。五、鉴定费、评估费的损失问题。夏龙祥因本案支付鉴定费、评估费17000元，并提交相关票据予以证实，理应计入其损失，夏龙祥该项诉请一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条、第一百二十二条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、武汉林海房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内赔偿夏龙祥房屋修复费用42560元；二、武汉林海房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内赔偿夏龙祥鉴定费、评估费17000元；三、武汉林海房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内赔偿夏龙祥房租损失72000元；四、驳回夏龙祥的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11484元（夏龙祥已预缴6456元），由武汉林海房地产开发有限公司负担2931元，夏龙祥负担8553元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：夏龙祥向本院提交如下证据：证据一、收条一组、银行账户交易明细一份，拟证明实际房屋租金的支出。证据二、证人证言两份，拟证明因房屋无法交付导致夏龙祥在外租房居住而产生的租金。经质证，林海公司对证据一的真实性、合法性、证明目的均有异议；对证据二的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。本院认为，夏龙祥提交的证据一和证据二均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，林海公司在双方合同约定的交房日期之前即已取得案涉房屋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，案涉房屋已经具备交付条件，夏龙祥以案涉房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房的理由不成立，对夏龙祥要求林海公司支付逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。案涉房屋虽然具备交付条件，但确实存在裂缝、空鼓、渗水等质量问题，林海公司虽已多次维修，但至今仍然存在上述质量问题，一审法院依据中衡湖北公司出具的鉴定意见判决林海公司赔偿夏龙祥房屋修复费用42560元，并无不当，林海公司认为其不应当承担该项费用的上诉理由，本院不予采纳。因案涉房屋存在质量瑕疵，必然会对夏龙祥的居住环境和生活质量造成一定影响，一审法院参照案涉房屋同地段的房屋租金，酌定林海公司赔偿夏龙祥24个月的租金损失72000元，并无不当，夏龙祥认为林海公司应赔偿2013年12月至2019年12月的租金损失的上诉理由，本院不予采纳，林海公司认为其不应承担租金损失的上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，夏龙祥和林海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14416元，由夏龙祥负担11484元，武汉林海房地产开发有限公司负担2932元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月二日书记员 陈旭敏