河北省任丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0982民初4388号 原告任丘市坤隆化纤制品有限公司，地址：河北省任丘市开发区。统一社会信用代码：91130982715853517J。 法定代表人王井森，该公司总经理。 委托代理人：徐俊杰，北京疏浚律师事务所律师。 委托代理人：王娟，北京疏浚律师事务所律师（实习）。 被告邓香朵，女，1973年12月25日，汉族，住河北省沧州市任丘市。 委托代理人张晓，北京德怀律师事务所律师。 委托代理人刘文轩，女，1975年9月6日出生，汉族，住任丘市。 第三人曹文仙，女，汉族，1972年9月17日出生，住任丘市。 委托代理人陈卓，男，汉族，1973年4月3日出生，住任丘市。 原告任丘市坤隆化纤制品有限公司（以下简称坤隆化纤）与被告邓香朵合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，曹文仙作为第三人申请参加诉讼，本院予以准许，并依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告坤隆化纤的委托代理人徐俊杰、王娟，被告邓香朵及委托代理人张晓、刘文轩，第三人曹文仙的委托代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坤隆化纤向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认被告与原告签订的以物抵债协议以及补充协议无效。二、请法院判令被告立即搬离原告住所地，恢复原貌。三、诉讼费由被告邓香朵承担。事实和理由：原告自2017年前向被告邓香朵借款60万元用于公司经营周转，原告一直按照月息1.5%给付被告高额利息。因经营不善，原告自2018年8月开始，未能再继续偿还被告借款利息及本金，因此在被告的胁迫下与被告签订了以物抵债协议及以物抵债补充协议。原被告签订的协议中约定：将原告公司院内办公楼第三层（含上下楼梯和出入走道）、院内西侧、南侧厂房以及院内部分空地（含出入走道）的租赁权剩余期限抵偿拖欠被告及被告代表的债权人的借款本金6776000元、利息908200元，共计人民币7684200元。原告用于抵债的楼房、厂房、果园等总占地约17亩，土地剩余租期41年。上述财产仅一年租金即能达到100余万元，按剩余41年仅租金就能达到4000余万元，而被告的债权总数仅7684200元，价值四千余万元的财产，仅抵顶了七百余万元的债权，显失公平。抵债行为严重损害了原告及其他一百多名债权人的合法权益。根据担保法等相关法律规定，双方签订的以物抵债协议属于抵押合同，因该合同没有办理抵押登记手续，而且原被告不是抵押物的所有人，无权对该合同项下的标的物进行处分，且短时间内也不可能取得物权，也不可能办理抵押登记。因此根据相关规定，本合同为无效合同。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。 被告邓香朵辩称，第一、以物抵债协议不存在显失公平的情况，邓香朵获得的利益，没有超过法律允许的限度。坤隆化纤所称的租金100万元不符合实际情况，该处厂房等各项财产年租金不超过几十万元，即使按每年100万元标准计算十年产生的租金为1000万元。既然坤隆化纤以租金作为孳息计算，那么被告的借款利息也为法定孳息应同时计算，700多万元利息每年约140万元，比其房屋租金高出40万元。邓香朵一方不光没有得到超过法律允许的必要限度的利益，反而在经济上做出了巨大让步。第二、邓香朵从未胁迫坤隆化纤及其法定代表人，双方是在平等协商自愿达成的以物抵债协议。双方达成以物抵债协议后，王井森又临时提出了补充协议内容，协议签订后，王井森主动将租户马海松介绍给邓香朵方，并向马海松说明了该厂房已经抵给了邓香朵，后邓香朵与马海松达成了租房协议，并已实际履行。第三，坤隆化纤诉状中提到的17亩果园不属实，该部分土地上有零星果木价值极低，按国家有关文件如拆迁赔偿大约每株20元，其余土地为荒地。第四，坤隆化纤与任丘市构件厂签订的租赁合同开始时间是2009年，至今已过去十年，根据合同法第214条规定，租赁期不得超过20年，超过部分无效。所以租赁构建厂的土地大约还剩10年而不是40年，以40年计算租金不符合法律规定。第五、坤隆化纤诉状所称2017年后一直向邓香朵按月息1.5支付高额利息不是事实。邓香朵自出借之日起从未收到坤隆化纤支付的一分钱利息。第六，诉状所称侵犯其他债权人合法权益，于法无据。邓香朵一方以自有债权和坤隆化纤签订以物抵债协议符合法律规定，应得到法律的保护。原告称没有进行抵押登记不能取得物权，于法无据，被告不认可以物抵债协议是抵押合同。综上，坤隆化纤与邓香朵签订的以物抵债协议合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求，并由其支付诉讼费用。 第三人曹文仙辩称，同意原、被告签订的以物抵债协议和补充协议无效。 第三人曹文仙向本院提出诉诉讼请求：一、确认曹文仙、刘海涛与任丘市坤隆化纤制品有限公司所签订《厂房及设备租赁合同》合法有效。二、请求法院撤销原告任丘市坤隆化纤制品有限公司与被告邓香朵于2019年9月27日所签订以物抵债和以物抵债补充协议。三、起诉费由原告任丘市坤隆化纤制品有限公司承担。事实与理由：任丘市坤隆化纤制品有限公司因经营需要对外进行民间借贷，因经营不善致使亏损严重，债务无法偿还。经任丘市坤隆化纤制品有限公司与部分债权人协商，同意以公司厂房及设备的租赁费折抵债权偿还债务。曹文仙和刘海涛作为部分债权人代表，于2018年9月12日与任丘市坤隆化纤制品有限公司签订了厂房及设备租赁合同。签订合同当日，出租方任丘市坤隆化纤制品有限公司即将厂房及设备交付，该合同已生效、标的物已实际占有使用，第三人随即享有该租赁物合法使用和收益权。但因该租赁物物权未登记，故无法办理登记手续。后曹文仙所代表的相关债权人将协议中的部分厂房转租任丘市平顺脚手架厂，任丘市平顺脚手架厂已实际使用。第三人与原告签订合同日期在原、被告签订以物抵债和以物抵债补充协议之前。原被告签订以物抵债和以物抵债补充协议的行为严重损害第三人的合法权益，请求法院支持第三人的诉讼请求。 被告邓香朵针对第三人的诉求辩称，一、第三人曹文仙、刘海涛和原告任丘市坤隆化纤制品有限公司签订《厂房及设备租赁合同》并未成立，而且已经作废。二、邓香朵与原告签订的以物抵债协议合法有效，并已经实际履行，不存在可撤销或确认违法的法定事由。三、请求驳回曹文仙的诉讼请求并承担诉讼费。事实和理由：第三人曹文仙所诉不是事实。曹文仙的合同已经作废，也未交付使用。第三人曹文仙所签订的合同是之前坤隆化纤王井森主动签订给曹文仙、刘海涛等700多万债权的债权人合同，后有曹文仙亲属的200多万债权加入。此协议被告邓香朵联系在任丘市残联办公室签订的，但协议签订后并未交付使用。后曹文仙要求签订的协议作废，刘海涛的债权转移到其大姐刘亚斌名下，参与到了邓香朵与坤隆化纤的以物抵债协议中。第二，2019年9月18日平顺脚手架厂刘中建，把贴有平顺公司停车场的小货车在未经我方同意的情况下，强停到我们的土地上，并砸了我们南侧厂房的锁，把货物强行放到了我们的厂房中并上锁，贴上了平顺公司库房的字样，在西侧厂房也贴上了平顺库房。当日我方向公安机关报案，2019年9月22日邓香朵给平顺库房脚手架厂法定代表人以特快专递形式发送告知书，告知刘辉三天内将其货物、车辆从我合法土地上撤离，并将所贴标识清除，否则将按告知书上的租费标准计算租金，我方将保留追究其相应责任的权利。第三，关于以物抵债协议，事实是原被告签订以物抵债协议后被告实际占用了所受房屋土地，并于2018年9月30日将部分厂房租赁给马海松使用，马海松也向被告交纳了租赁费用。综上所述，请求法院驳回曹文仙的诉讼请求。 原告任丘市坤隆化纤制品有限公司就第三人的诉求辩称，同意第三人的诉求。 原告坤隆化纤向本院提交证据如下：1、原告与被告双方签订的以物抵债协议、补充协议，证明双方签订了抵押合同。2、银行流水原件，证明原告与被告邓香朵个人之间存在60万元的民间借贷关系。3、民事起诉状一份，4、民事裁定书一份，证明被告邓香朵曾就欠款向法院起诉后撤诉的事实。5、照片一张，证明被告已经实际占有原告厂房。6、被告替原告法人王井森缴纳土地使用费收据一张，证明被告已经实际占有原告厂房。7、刘亚斌诉王井森、马立娟、坤隆化纤民间借贷一案民事判决书，证明邓香朵无权代表刘亚斌主张债权。8、沧州市中级人民法院2019冀09破终02号民事裁定书一份，证明任丘市坤隆化纤的破产重整申请已被法院驳回。 被告邓香朵对以上证据发表质证意见：对证据1，以物抵债协议真实性认可，对证明目的不认可，双方只是一个清偿债务的合同，不是抵押合同。对证据2、3、4真实性认可，双方确实存在民间借贷合同关系，且被告已经实际占用原告的厂房，是合法占有。对证据5的证明目的不认可，但能证明我方是合法占有的厂房。对证据6、7的真实性认可。证据8没有异议。需要说明的是，证据3、4、7都是在坤隆化纤制品有限公司申请破产重整期间另行主张的债权，但是现在破产重整已经被法院驳回。对诉状所陈述的内容与我方主张的以物抵债协议的债权并不冲突。 第三人曹文仙对以上证据质证意见，对原告提交的证据没有异议。 被告邓香朵向本院提交证据如下：1、原被告之间签订的以物抵债协议、补充协议。证明被告方合法取得了被告院西侧厂房、南侧厂房三层办公楼的所有权。2、原告与原土地所有权人任丘市构件厂签订的临时协议。证明任丘市构件厂同意并认可原被告签订的以物抵债协议的效力，原被告之间的以物抵债协议已经实际履行，所涉部分厂房和土地已由原告方实际占用。3、2019年8月6日收据一张，被告根据临时协议向任丘市构件厂交纳了2018.9.27-2019.9.30的土地使用款39540元，4、2019年8月17日收据一张，原告替被告向任丘市构件厂交纳了2011年-2019年的土地使用款357237元，证据3、4证明任丘市构件厂认可原被告签订的以物抵债协议的效力，原被告之间的以物抵债协议已经实际履行，所涉部分厂房和土地已由原告方实际占用。5、厂房设备租赁合同，证明原告2018年10月30日至2019年10月30日将以物抵债所得厂房出租给马海松使用，原被告之间的以物抵债协议已经实际履行，所涉部分厂房和土地已由被告方实际占用。6、银行转款记录，证明马海松向被告支付了租赁费。7、任丘市构件厂与原告的租赁合同。证明被告所租土地自2009年12月31日起租，据法律规定有效期还有十年，不是原告所称的40年。8、原告和扁鹊公司租赁合同，9、扁鹊公司证明，证据8、9证明所涉厂房的租金数额达不到原告诉状中所称数额标准。10、照片一张，证明原告机器尚在已是被告所有的厂房内。11、照片九张，证明以物抵债协议所涉土地的实际状态，没有原告所述的果园和菜园。只有零星果木，价值极低。12、快递单，证明向平顺脚手架厂快递告知书，告知其尽快搬离。13、截屏照片，证明告知书已送达平顺。 原告坤隆化纤对被告提交的证据质证意见：对证据1真实性认可，但对证明目的不认可。该抵押协议是一个抵押合同，应为无效协议。对证据2，书证的三性均不认可，虽然写的是临时协议，仅是一方盖章，没有法定代表人签字和营业执照，所以从形式上不认可，被告已经实际占用该土地和厂房的事实我们认可。对证据3、4，收据真实性认可，对证明目的第二项不认可。被告已经实际占有使用，但并不是履行以物抵债协议，而是被告非法占有。对证据5，原告不清楚，但对其第二个证明目的不认可。对证据6，银行转账记录的真实性认可，关联性不认可，对证明第二个证明目的不认可，被告已经占有使用，但是是非法占有。对证据7、8、9、10、11的真实性认可，对证明8、9的证明目的不认可。对证据12、13，与本案无关联。 第三人曹文仙对被告提交的证据的质证意见：同原告的质证意见。 第三人曹文仙向本院提交的证据如下：1、2018年9月12日，原告与刘海涛、曹文仙签订的厂房及设备租赁合同一份，证明该协议真实有效。2、债权人名单，证实曹文仙当时代表的是1000多万元债权的债权人与原告签订的合同。 原告坤隆化纤对第三人提交的证据质证意见：对该合同真实性认可，我们认为该合同为有效合同，这是我方与第三人签订的，第三人有权合法使用租赁物。 被告邓香朵对第三人曹文仙提交的证据质证意见：对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该合同没有成立，已经作废，而且也没有实际履行。 对原告坤隆化纤提交的证据，本院认定如下：证据1、原告与被告双方签订的以物抵债协议、补充协议，真实性，关联性予以认定。证据2-6、8，真实性，关联性，合法性予以认定。证据7、刘亚斌诉王井森、马立娟、坤隆化纤民间借贷一案民事判决书，真实性予以认定，但与本案没有关联性。 对被告邓香朵提交的证据，本院认定如下：证据1、原告与被告双方签订的以物抵债协议、补充协议，真实性，关联性予以认定。证据2-13真实性，合法性，关联性予以认定。 对第三人曹文仙提交的证据，本院认定如下：证据1，真实性，关联性予以认定。证据2为曹文仙自己书写的债权人名单，未有其他证据佐证，且被告不予认可，对真实性不予认定。 经审理查明，原告坤隆化纤公司的占地原系与任丘市建筑构件厂的闲散地，2009年12月31日，双方签订《租赁合同》一份，约定租赁期限：从2009年至2059年止租期为50年。租赁价格：按实际使用面积计算，每亩价格89049.4元，合计1760506元。 原告因经营需要，向多人借贷，未予清偿。为偿还债务，2018年9月12日，原告坤隆化纤公司与债权人曹文仙及另一债权人刘海涛签订了《厂房及设备租赁合同》一份，约定原告坤隆化纤公司将位于任丘市任丘市坤隆化纤制品有限公司院内东侧车间（约4000平方米）及车间内云纤棉床垫生产设备、南面车间（约3000平方米）、西侧车间（约4400平方米）、北侧库房（约600平方米）、院内两栋办公楼（约2500平方米）建筑共计约14500平方米及空场地合计约35亩，租赁给曹文仙、刘海涛使用。租赁期限20年，自2018年9月12日起至2038年9月11日止，年租金500000元，20年租金一次性付清大写：壹仟万元整，租金付款方式：借条抵租金。第三人曹文仙在庭审称已经将厂房租给了平顺公司作为厂房和停车场，但没有证据证明。原告及第三人均认可争议的厂房和设备现由被告邓香朵实际占用。第三人承认当初与其一起签订协议的刘海涛的债权已经转到了以被告邓香朵为代表的债权中。 2018年9月27日，债权人邓香朵受另外13名坤隆化纤公司债权人的委托，以债权人代表的身份（甲方）与坤隆化纤（乙方）签订了《以物抵债协议》，主要内容为：经甲乙双方核对后确认，截止2018年9月27日，乙方共欠甲方借款本金人民币6776000元，利息人民币908200元。为解决甲乙双方的债权债务问题，经甲、乙双方共同协商，达成以下协议。第一条，鉴于乙方无法偿还甲方的借款本息，乙方自愿将其名下或有权处分的位于任丘市北环路任丘市坤隆化纤制品有限公司院内的办公楼房第三层含上下楼梯和出入口的院内西侧南侧厂房平方米以及院内部分空地，含出入走道的土地租赁权，以上简称抵债务用于抵偿乙方所拖欠甲方的借款债务。第二条根据市场价值考虑到市场因素和变现费用，甲乙双方同意上述抵债物折价人民币7684200元，用于抵偿乙方欠付甲方的借款本金人民币6776000元、利息人民币9082000元。同日甲方与乙方签订《以物抵债协议补充协议》，约定如果五年内所租赁的土地与拆迁或由于政策是该抵债协议无法履行，甲方有权解除抵债协议，用拆迁补偿款优先支付欠甲方的借款本息，（利息按原约定利率计算至给付借款时止），剩余的补偿款归乙方所有。该《以物抵债协议》及《以物抵债协议补充协议》得到了原土地所有人任丘市建筑构件厂的认可，2019年8月17日任丘市建筑构件厂出具《临时协议》一份，内容为：根据任丘市建筑构件厂2009年12月31日与坤隆化纤制品有限公司法人王井森签署协议，允许王井森转租使用土地，现土地使用税一直没有缴纳。根据厂部意见同意王井森与邓香朵所写协议。但必须有一方缴纳原来所欠土地税和2019年以后土地使用税，现邓香朵同意缴纳本税款，厂部研究决定同意邓强多使用本土地。依据《临时协议》，2019年8月6日，邓香朵向任丘市建筑构件厂缴纳了2018年9月27日到2019年9月30日的土地使用款39540元。2019年8月17日，邓香朵替王井森向任丘市建筑构件厂缴纳2011-2019年土地使用款357237元。 2018年9月30日，被告邓香朵将位于任丘市坤隆化纤制品有限公司西车间西北边的场地出租给案外人马海松使用，年租金120000元，案外人马海松向其缴纳租金至2019年5月。现马海松已不再经营。审理中，被告提交了原告坤隆化纤与扁鹊任丘生物科技发展有限公司于2018年8月30日签订《房屋租赁合同》，所租赁房屋为公司西车间和西办公楼办公室6间，租赁面积1130平方米，年租金192000元。 在案外人马海松停止经营后，平顺公司占用了厂房和部分土地，被告邓香朵向平顺公司邮寄告知书，告知平顺公司限期搬离，否则将计算租金。 另查明，邓香朵于2019年3月18日向本院起诉马立娟、王井森民间借贷纠纷，后邓香朵申请撤诉，本院予以准许。 又查明，2018年11月，被告坤隆化纤公司向本院申请破产重整，本院作出（2018）冀0982破1号之一民事裁定书，裁定驳回坤隆化纤公司的破产申请。坤隆化纤公司不服，向沧州市中级人民法院提起上诉，沧州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持了原裁定。 以上事实有原被告当庭陈述及沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09破终2号民事裁定书、厂房及设备租赁合同、以物抵债协议、以物抵债协议补充协议、任丘市建筑构件厂出具临时协议、收据两份、厂房设备租赁合同、银行转款记录、任丘市构件厂与任丘市坤隆化纤制品有限公司租赁合同、任丘市坤隆化纤制品有限公司与扁鹊任丘生物科技发展有限公司房屋租赁合同、借条20张、对账单9张、委托书13张等证据予以证实。 本院认为：被告邓香朵与原告坤隆化纤签订的以物抵债协议及以物抵债协议补充协议，实际上是租赁合同。原告主张两份协议所涉标的物价值4000万元（按年租金100万元，租期41年计算），原告以不合理低价7684200元折抵，损害了原告及其他债权人的合法权益，应属无效，从本案现有证据看，不能证实坤隆化纤资将其全部资产抵债给被告邓香朵。参照坤隆化纤租赁给扁鹊公司的租金，争议标的年租金达不到100万元，且租赁期限超过20年的部分无效，原告主张标的物价值4000万元，证据不足，以物抵债协议及以物抵债协议补充协议不存在显失公平和其他合同无效的事由，对原告的主张不予支持。第三人曹文仙要求撤销以物抵债协议及以物抵债协议补充协议。但未提供证据证实原告以明显不合理低价转让财产，原被告间签订的协议同样不存在合同撤销的法定事由，故对此主张本院不予支持。虽2009年12月31日任丘市建筑构件厂与坤隆化纤签订的租赁合同约定租赁期限50年至2059年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过20。超过20年的，超过部分无效。上述租赁期限至2029年12月31日有效。原告坤隆化纤与被告邓香朵签订的《以物抵债协议》及《以物抵债协议补充协议》的租赁有效期限为剩余租赁期限，即至2029年12月31日止。原告坤隆化纤与被告邓香朵签订的《以物抵债协议》及《以物抵债协议补充协议》，系在债务履行期届满后达成的，没有证据证明存在恶意损害第三人合法权益的情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，租赁物是否办理登记手续不影响合同的效力。原告要求被告邓香朵立即搬离坤隆化纤公司，恢复原貌。庭审中被告邓香朵提供了与案外人马海松签订的《厂房设备租赁合同》、转账记录，证实其已占有使用租赁物，《以物抵债协议》、《以物抵债协议补充协议》已实际履行。第三人曹文仙认可与其签订协议的另一债权他刘海涛的债权转移到被告邓香朵所代表的债权下，部分争议厂房和设备由被告邓香朵占有使用。现原告要求邓香朵立即搬离坤隆化纤，恢复原貌，无事实和法律依据，本院不予支持。第三、曹文仙要求确认其与被告坤隆化纤签订《厂房及设备租赁合同》有效，本院认为该争议并不直接影响本诉当事人之间的法律关系，不属于本案审理范围，第三人可另行主张权利。经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 驳回原告任丘市坤隆化纤制品有限公司的诉讼请求。 案件受理费160元，由原告任丘市坤隆化纤制品有限公司负担。 如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审判长 付青云人民陪审员王文红人民陪审员杨静 二〇一九年十二月三十日 书记员 张                鹏