广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26853号原告：庄凯，男，1937年12月26日出生，汉族，住广州市越秀区**************，公民身份号码140************232。委托诉讼代理人：周湘文，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎晨辉，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********华南国际金融中心1幢3616房，统一社会信用代码914**********114XF。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黄沙，女，该司员工。原告庄凯与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月25日受理后,依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周湘文，被告的委托诉讼代理人黄沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄凯向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付层高严重不足导致房屋无法使用的违约金（暂计违约金为2277498元）；2.被告立即向原告退还面积差异购房款491370元及利息（以491370元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2017年12月8日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年10月4日为43179元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买佛山市南海区**********华南国际金融中心4幢1梯3201房。合同第三条约定，涉案房屋套内建筑面积206.53平方米，层高为3.15米、合同第六条约定，涉案房屋按照套内建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米28039.68元，总价款为5791035元。合同签订后，原告已按约定向被告付清了全部购房款5791035元，被告为原告开具了购房款发票，同时，原告缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金、公共事业保障金和物业管理费。但原告发现，涉案房屋的主人房（套内面积43.71平方米）层高仅有2.1米，与合同约定的层高3.15米相比严重不足，导致涉案房屋近四分之一完全无法使用；此外，涉案房屋的实际套内面积仅有194.67平方米，与合同约定的206.53平方米相差11.86平米，面积差异达到5.74%。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的结算》及相关法律法规的规定，被告应向原告支付层高严重不足导致房屋无法使用的违约金2277498元，同时应向原告退还面积差异购房款491370元[206.53×3%×28039.68＋（11.86-206.53×3%）×28039.68×2＝491370元]。综上，原告提起本案诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，一、涉案房屋面积测量机构应以合同约定为准。根据原被告于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告购买的建筑面积为295.66平方米、套内建筑面积206.53平方米、层高为3.15米。同时根据双方于同日签订的补充协议第六条约定：“该商品房实测计价面积以佛山市南海区*********测量的套内建筑为准”。因此，原告自行使用画图软件测量面积和伸手测量层高的方式不符合合同约定，其测量数据错误，无法作为本案证据使用。二、被告交付涉案房屋面积符合合同约定。根据佛山市南海区*******出具的涉案房屋项目的实测报告，涉案房屋实测套内面积为205.65㎡，实测建筑面积为295.53㎡。按照双方补充协议第五条的约定，涉案套内面积差异为-0.88㎡，差异率为-0.43%，在±0.6%以内，买卖双方即原被告均不作任何补偿。三、根据合同约定，涉案房屋层高为3.15米，又有《民用建筑设计通则GB50352-2005》层高定义为：建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。经核查涉案房屋所在楼栋竣工验收剖面图，涉案房屋层高为3.15米，已通过竣工验收并在收楼现场进行公示，因此完全符合合同约定，原告主张与事实不符，无需承担赔偿责任。综上，原告请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。诉讼中，原告举证如下：1.《商品房买卖合同（预售）》原件1份，用以证明2017年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买佛山市南海区**********华南国际金融中心4幢1梯3201房；合同第三条约定，涉案房屋预测建筑面积为295.66平方米，其中套内建筑面积206.53平方米，分摊共有建筑面积89.13平方米，层高为3.15米；合同第六条约定，涉案房屋按照套内建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米28039.68元，总价款为5791035元；合同第十三条约定，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）/预测套内建筑面积×100%。2.中国银行交易流水明细清单原件1份、中国工商银行借记卡账户历史明细清单原件1份、中国工商银行转账凭证原件2页；3.情况说明原件1份；4.广东增值税普通发票（购房款）原件1份；证据2-4，用以证明原告已按照合同约定向被告付清购房款5791035元。5.佛山市南海区住宅专项维修资金缴款通知书原件1份，用以证明原告已缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金。6.收款收据（217728）原件1份，用以证明原告已缴纳涉案房屋的公共事业保证金。7.广东增值税普通发票（物业管理费）原件1份，用以证明原告已缴纳涉案房屋三个月的物业管理费。8.现场照片打印件4张，用以证明涉案房屋的主人套房层高仅有2.14米，与合同约定的层高3.15米差距甚远，严重影响原告的正常使用。9.层高、套内面积测量图打印件1份，用以证明涉案房屋的主人房（套内面积43.71平方米）层高仅有2.1米，与《合同》约定的层高3.15米相比严重不足；涉案房屋的实际套内仅有194.67平方米，与合同约定的206.53平方米相差11.86平方米，差异达5.74%。诉讼中，被告举证如下：1.《商品房买卖合同》补充协议原件1份;2.佛山市南海区*******测绘报告书复印件1页、测绘成果面积明细表原件1页;3.佛山市南海区建设工程竣工规划验收测量报告复印件1份;证据1-3，用以证明原告未按双方签署合同的约定测量案涉房屋面积及层高，其测量数据不准确，且根据本项证据，被告不应补偿原告任何面积损失。4.立面图打印件1页、平面图打印件2页;5.佛山市房地产市*信息系统截图打印件1页;证据4、5，用以证明涉讼房屋的层高符合合同约定。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-7真实性无异议，原告对被告提供的证据1真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；原告提供的8、9，被告虽对其有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以确认，对其证明内容不予确认。被告提供的证据2，提交了原件予以核对，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据3-5，综合采信的证据及当事人陈述，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年12月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定出卖人将佛山市南海区**********华南国际金融中心4幢1梯3201房（以下简称涉案房屋）出售给买受人，涉案房屋的规划用途为办公，涉案房屋的房产测绘机构为佛山市南海区*******，预测建筑面积295.66平方米，套内建筑面积206.53平方米，房屋单价为每平方米28039.68元，按照套内建筑面积计算购房款为5791035元；该商品房层高为3.15米；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付商品房等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：第二条，商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》，且双方一致同意出卖人现场公示该《建设工程竣工验收备案表》复印件即可，出卖人公示后，买受人即确认符合收楼条件，否则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付；按套内建筑面积计价，合同约定计价面积与实测计价面积有差异，以实测计价面积为准，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，面积差异百分比＝（实测套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积×100%；买受人保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是买受人提供给出卖人唯一的有效地址，如买受人需变更通讯地址的，应当书面通知并得到出卖人确认，买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，自出卖人寄出函件之日起（以投递邮戳日起为准）的第十日视为买受人收到等。原告已支付全部购房款。被告未提出原告存在逾期付款的行为。2018年6月22日，华南国际金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年12月29日，佛山市南海区*******出具测绘报告书，确认涉案房屋套内面积为205.65㎡，分摊面积89.88㎡，建筑面积295.53㎡，规划用途为公寓式办公。2019年10月25日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张涉案房屋的主人房套内面积为43.71平方米，层高2.14米；被告主张涉案房屋的主人套房套内面积为49.81平方米；原、被告均确认约定的收楼标准为精装房，原告已收楼，涉案房屋的主人套房存在层高问题。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告应按合同的约定全面履行义务，一方履行义务不符合合同约定的，应承担相应的违约责任。根据我国《住宅设计规范》（GB50096-2011）中对层高的定义，层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。层高即为净高+楼板厚度，而非单纯的净高。原告以扣除下横梁、喷淋管的高度计算层高的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。但被告交付的房屋内四根横梁下悬68公分，加上装修，涉案房屋主人套房在现有条件下层高利用仅为2.15米，明显超出一般购房人购买房屋存在的横梁高度的合理预期，该瑕疵亦难以采取一般的装饰装修措施进行弥补，也直接造成原告使用房屋的基本需求、便利性、舒适度及有效利用性受到影响。原告作为普通购房者，在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房内设和用途的确认一般只能依赖于合同的约定及基本使用需求。被告作为开发商应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。被告未举证证明在出售涉案房屋时已告知原告涉案房屋主人套房存在上述横梁的实际情况，对此应承担相应的违约责任并赔偿损失。鉴于双方就房屋建筑层高利用上发生违约行为应承担何种违约责任没有作出明确约定，综合考量被告的违约程度、对原告的影响限度、主人套房的面积、用途以及涉案房屋的价格等因素，本院酌定按被告自认涉案主人套房的套内面积49.81㎡所计算的房价的15%赔偿原告损失，即209498.47元（49.81㎡×28039.68元×15%）。关于面积差异的购房款的退还问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条的约定，“按套内建筑面积计价，合同约定计价面积与实测计价面积有差异，以实测计价面积为准，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，面积差异百分比＝（实测套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积×100%”。如前查明事实，经比对，涉案房产的实际套内面积较约定减少206.53㎡-205.65㎡=0.88㎡，差异值为0.88㎡÷206.53㎡＝0.43%，差异值小于0.6%。依据上述《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告无需向原告退还购房款。原告诉请被告返还面积差异购房款及利息，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庄凯支付209498.47元；二、驳回原告庄凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取14648.19元（原告已预交），由原告负担12426.95元，被告负担2221.24元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年十二月二十七日书记员  刘冬花