安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初4923号 原告：张刘清，男，1987年4月26日出生，汉族，大专文化，南京居道房产经纪有限公司股东，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告：徐明星，女，1987年8月14日出生，汉族，大专文化，南京居道房产经纪有限公司法定代表人，住址同上。 以上两原告共同委托诉讼代理人:李国山，安徽安江律师事务所律师。 被告：胡兆亮，男，1990年10月18日出生，汉族，初中文化，厨师，住安徽省马鞍山市含山县。 原告张刘清、徐明星诉被告胡兆亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理，原告张刘清、徐明星共同委托诉讼代理人李国山到庭参加诉讼，被告胡兆亮经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年5月13日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付租金56250元（1.5个月＊37500元每月）；三、判令被告赔偿原告损失225000元；四、判令被告承担违约金75000元；五、判令被告支付物业服务费、电费15868.6元；六、判令被告承担原告为实现债权所支付的律师代理费5000元。事实与理由：被告因经营需要,承租原告所有的位于弋江区部分房屋，面积约435平方米，双方于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年6月1日至2023年12月1日止，租金半年一付，第一期租金225000元，合同还就租金支付时间、物业管理、双方权利义务、违约责任等作出约定。合同签订后被告未能按约足额向原告支付半年租金225000元，被告仅支付112500元租金及30000元押金。后原告于2019年9月向被告催讨租金时，发现被告已不再经营并将装修设备拆除，原告与被告联系，被告均不予理睬。另租赁期间，被告尚欠物业费、电费合计15868.6元。因双方就租赁事宜协商未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。 被告未出庭应诉，但庭后向本院陈述：案涉房屋是我于2018年11月1日从原承租人陈宠处承租，用于经营一品居徽菜馆。2019年5月13日，我和原告重新签订了房屋租赁合同。合同签订后，我交了三个月租金112500元及30000元押金。后因经营不善，一品居徽菜馆于2019年8月停业。2019年8月30日，我已将案涉房屋卫生打扫干净并将房屋钥匙交给了原告张刘清，原告于2019年9月1日已将案涉房屋对外出租。截至2019年8月29日，我欠付物业费6505.2元、电费6702元，共计欠付13207.2元。因为2019年8月30日我已经将案涉房屋交付给了原告，故我们之间的房屋租赁合同已实际解除，且租金我也支付到了2019年8月，所以不存在欠付租金的问题。房子交付后原告也对外出租，我认为没有对原告造成损失，况且30000元押金我也不要了，原告主张的半年房租损失及二个半月的违约金，我认为原告主张过高，要求法院依法减少。律师费5000元我愿意承担。 经审理查明：位于芜湖市弋江区系张刘清、徐明星共同共有。胡兆亮因经营餐馆需要，于2019年5月13日作为（承租方、乙方）与张刘清（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于安徽省芜湖市弋江区的部分房屋出租给乙方使用；双方协商约定2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金为225000元，乙方于本合同签订当日支付；2019年12月1日至2020年11月30日的租金为500000元，乙方于2019年11月1日前支付250000元，2020年5月1日前支付250000元……若租金逾期支付，每逾期一日，乙方按应交租金的0.5%／天向甲方缴纳滞纳金；乙方自行负责按物业管理公司确定的收费标准按时缴纳；合同签订生效之日乙方向甲方交付半年租金，第一年租金按半年期交付，以后租金按半年交付一次，若租金逾期交付，每逾期一日，乙方按应交租金的0.5%／天向甲方缴纳滞纳金；双方正式签订本合同生效后当日内，乙方即一次性支付向甲方二个月租金的押金；租赁期间，乙方使用租赁房屋的水、电、气等项目的费用均由乙方自理，乙方徐按时向有权单位缴纳水、电、气等费用；在租赁期限内，因甲方违约导致本合同无法按合同约定履行，甲方应向乙方赔付：装潢费、人员遣散费、运营损失费，若乙方违约而导致本合同无法按合同约定履行，乙方应向甲方赔付：租房押金及当年的半年房租；如乙方未按约定累计连续15天未交或未足额交纳租金，甲方有权单方决定解除合同，甲方决定解除合同后，有权除向乙方追收租金及滞纳金外，租房押金不予退还同时乙方还需支付不少于贰个月的当年房租，直至本息还清为止；同时乙方应承担甲方为主张权益而支出的相关费用，包括但不限于仲裁费、保全费、调查费、交通费、律师代理费、执行费等。上述合同签订后，胡兆亮支付了三个月租金112500元及30000元押金。后因经营不善，胡兆亮于2019年8月与张刘清协商解除房屋租赁合同事宜。2019年8月30日，胡兆亮将案涉房屋打扫干净后将房屋钥匙交付给张刘清。后因赔偿损失事宜协商未果成讼。 另查明：案涉房屋2018年10月1日至2019年9月30日期间物业费共计8673.6元，2019年7月至2019年9月电费共计7195元，上述物业费及电费张刘清于2019年11月28日已缴纳。对于上述费用，胡兆亮仅认可承担2018年12月1日至2019年8月31日物业费6505.2元及2019年7月1日至2019年8月31日期间电费6702元。因双方就房屋租赁事宜产生纠纷，张刘清与安徽安江律师事务所签订《委托代理合同》，为此支付律师代理费5000元。对该笔费用，胡兆亮表示愿意承担。 以上事实有原告向本院提交的原告身份证复印件一份、被告身份证复印件一份、房屋产权证书复印件一份、《房屋租赁合同》一份、物业费、电费明细复印件各一份、《委托代理合同》、发票各一份、收据两份、被告向本院提交的微信截图四份及双方陈述等在卷陈述。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定履行各自义务。案涉租赁合同约定租赁期限为2019年6月1日至2023年12月1日，然被告因经营不善于2019年8月30日就将案涉房屋打扫干净并交付给原告，原告也予以接收，故双方实际于2019年8月30日均以自己的实际行为解除了案涉房屋租赁合同，无需本院判决解除。对于案涉房屋租赁费用，因被告实际承租案涉房屋至2019年8月30日，其租金亦支付至2019年8月，被告并不差欠原告租金，故对原告要求被告支付欠付租金的诉请，本院不予支持。案涉租赁合同明确约定“若乙方违约而导致本合同无法按合同约定履行，乙方应向甲方赔付：租房押金及当年的半年房租”，该条款中没收押金和支付半年房租实际是双方对违约责任的约定，现因被告原因无法继续履行案涉房屋租赁合同，被告构成违约，其应承担相应的违约责任。然该条款约定的违约金过高，结合双方没收30000元押金的约定及案涉合同解除后原告作为出租人需要一定期限寻找新的承租人之事实，本院酌情给予两个月的合理期限，故原告获准支持的违约金为75000元，超出部分，本院不予支持。因本案中被告并不欠付租金，故原告以其欠付租金为由要求被告支付两个月的当年房租的诉请，本院不予支持。对于原告诉请的物业费和电费，因案涉房屋被告已于2019年8月30日交付给被告，此后其未再使用，故2019年9月起的物业费和电费，被告无需承担，同时结合被告认可欠付2018年12月1日至2019年8月31日期间物业费6505.2元、欠付2019年7月1日至2019年8月31日期间电费6702元，因上述费用原告均已缴纳，故原告有权要求被告支付相应款项，其获请支持的物业费和电费分别为6505.2元、6702元。对于原告诉请的律师代理费5000元，原告表示认可并自愿承担，故对原告该诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡兆亮于本判决生效之日起十日内给付原告张刘清、徐明星违约金75000元； 二、被告胡兆亮于本判决生效之日起十日内给付原告张刘清、徐明星物业费6505.2元、电费6702元； 三、被告胡兆亮于本判决生效之日起十日内给付原告张刘清、徐明星律师代理费5000元； 四、驳回原告张刘清、徐明星其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3749元，由原告张刘清、徐明星负担2822元，被告胡兆亮负担927元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 肖 迹 二〇一九年十二月十二日 书记员 周维丽 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。