文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初6011号原告：重庆山水都市旅游开发有限公司，住所地重庆市渝北区新牌坊1路139号，统一社会信用代码915001126608761985。负责人：刘登为，总经理。委托诉讼代理人：黄南贲，重庆金状律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖洪，重庆金状律师事务所律师。被告：重庆市汽车运输（集团）有限责任公司，住所地重庆市渝中区临江路60号，统一社会信用代码9150000020329693XL。法定代表人：冉兴武，执行董事兼总经理。第三人：重庆市汽车运输集团南川有限责任公司，住所地重庆市南川区西城街道办事处隆化大道12号（总商会大厦）1幢，统一社会信用代码91500119208704381F。法定代表人：周天翼，董事长。委托诉讼代理人：吴祥海，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永源，男，系原重庆市汽车运输集团南川有限责任公司法定代表人，1954年5月27日出生，住重庆市南川区。原告重庆山水都市旅游开发有限公司（以下简称山水公司）与被告重庆市汽车运输（集团）有限责任公司（以下简称汽车运输集团公司）及第三人重庆市汽车运输集团南川有限责任公司（以下简称汽车运输集团南川公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告山水公司的委托诉讼代理人黄南贲、廖洪与第三人汽车运输集团南川公司的委托诉讼代理人吴祥海、王永源及法定代表人周天翼到庭参加诉讼，被告汽车运输集团公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山水公司向本院提出诉讼请求：1、确认重庆金佛山旅游开发有限公司（以下简称金旅公司）与重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司（以下简称南川公司）签订的《租赁合同》约定租赁期限超过20年部分无效；2、被告于2020年9月1日前返还原天星仪表厂搬迁遗留的油库、翻沙车间、道路通道以及该处的土地和房屋等并搬离。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2000年8月31日，金旅公司与南川公司签订《租赁合同》，约定金旅公司将其名下原天星仪表厂搬迁遗留的油库和翻沙车间、道路通道以及该处的土地等出租给南川公司使用，租赁期为50年，租金为50万元。合同签订后，金旅公司将租赁场地交付南川公司使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，请求确认金旅公司与南川公司租赁合同约定期限超过20年的部分无效。2014年3月，本案所涉租赁场地经重庆市南川区旅游局、重庆市南川区人民政府、重庆市南川区国土资源和房屋管理局审核、批准正式变更为原告合法资产并取得产权证明，正式过户登记在原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”出租土地使用权及附属构筑物的所有权变更登记至山水公司名下并不影响《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的效力，《租赁合同》及《租赁合同补充协议》赋予金旅公司的合同权利及义务应由山水公司承继，原告主体适格。经查，2001年3月18日，南川公司未经清算由被告申请注销，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条“公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，南川公司为被告全资子公司，被告作为南川公司股东应当承担南川公司遗留的债务及合同义务，因此被告主体适格。南川公司注销后，原租赁合同经营主体消亡，租赁关系无法正常存续，故《租赁合同》权利义务应当终止，原告作为现合法产权人依法有权要求被告将租赁场地返还给原告。被告汽车运输集团公司答辩称：被告不是本案的适格被告，首先案涉合同不是被告所签订，重庆市汽车运输集团有限公司南川公司不是被告的分公司，被告不对该公司承担经营的责任和经营的后果，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人汽车运输集团南川公司辩称：1、原告所诉被告主体不适格。2000年8月31日，重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司与重庆金佛山旅游开发有限责任公司签订《租赁合同》，2001年5月10日，原南川公司改制，设立了第三人重庆市汽车运输集团南川有限责任公司。原南川公司于当年5月22日予以注销。第三人成立后，原租赁合同由第三人继续履行。原租赁合同约定的权利义务由该公司承担和享有。现租赁合同新出租人即原告向法院提起诉讼，其所列明的被告是错误的，应该是第三人才是合同当事人。2、本案租赁合同签订时，合同法已实施，双方仍然签订了50年期限的合同，应当是考虑到了本案租赁物的特殊性。双方签订长期合同有利于租赁关系的稳定，合同签订后，第三人认真履行合同，投入了数千万元资金对租赁物、场地进行改造，原有的租赁物已不复存在。原告方待合同已经履行了近20年才提出诉求，是极不诚信的行为，同时，租赁合同超过20年部分无效并非绝对，如果出租人不主张无效国家不会主动干预。合同到了20年后也可以续签合同。3、原告主张返还原物的诉求不成立。第三人按照50年的合同期限进行规划和投资，原土地上的房屋、设施等已不复存在，已经不具备返还的条件。如果原告的诉讼主张得到支持，则原告应当返还被告超付的租金及贷款利息损失，还要对第三人的投资损失进行赔偿，第三人保留追偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合双方陈述及举证情况，认定如下事实：2000年8月31日，重庆金佛山旅游开发有限责任公司（甲方）与重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司（乙方）签订了《租赁合同》，该合同约定：一、甲方将原天星仪表厂搬迁遗留的油库和翻沙车间道路通道以及该处土地（见双方签章的附图）租给乙方作职工疗养院使用，租期为50年，从二ＯＯＯ年九月一日起至二Ｏ五Ｏ年八月三十一日止。二、在乙方租用上述房屋、土地的同时，甲方将“一线天”风景资源（即从油库底边界起纵深“一线天”里1公里的溪沟）作为投资入股，入股期为50年，从二ＯＯＯ年九月一日起至二Ｏ五Ｏ年八月三十一日止。“一线天”溪沟两侧土地和林地由甲方协助乙方完善各种手续，甲方负责做好当地群众工作，支持乙方顺利开发。三、合同双方签字生效后5天内，乙方一次性向甲方缴纳土地、房屋租金人民币50万元，同时，乙方一次性向甲方交清50年风景区资源入股分红费人民币10万元，两项共计人民币60万元，大写人民币陆拾万元整。四、租赁期间，乙方应遵守国家政策法规，坚持可持续发展方针，搞好生态环境保护。乙方在该区域内的建筑规划设计接受甲方的指导，在所租土地、房屋和甲方入股的“一线天”风景区范围内，自主开发、自主经营、自主管理、自负盈亏，甲方不得限制和干预，不得以任何理由和名目向乙方摊派收取其他费用，不得再收取和增收租金（国家规定应缴税费除外）。五、合同双方签字生效后，乙方务必在壹年时限内动工开发，在开发中乙方有权对甲方原有房屋进行改造和改建，逾期不动工开发，甲方依据国家规定，有权收回土地、房屋、“一线天”风景资源的开发、使用和管理权，并终止合同，不返还乙方所交租金。……上述合同尾部加盖了重庆金佛山旅游开发有限责任公司与重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司的印章以及双方公司的法定代表人的个人印章。2000年10月13日，重庆金佛山旅游开发有限责任公司（甲方）与重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司（乙方）签订了《租赁合同补充协议》，该协议约定：甲乙双方于2000年8月31日就原天星仪表厂搬迁遗留的油库和翻沙车间，道路通道以及该处的土地出租事宜签订了《租赁合同》，根据《租赁合同》第十一条规定，“本合同如有未尽事宜，须经双方协商作出补充规定。”特签订本补充协议。一、租用土地总面积9014平方米，租赁金42万元。二、房屋租赁总面积2662平方米，（大部分房屋面积属于旧油库房屋），租赁金8万元。三、乙方尚未支付给甲方的“小一线天”资源入股分红费10万元，待小一线天开发完毕营运时支付给甲方。四、本协议双方代表签字盖公章后生效。本协议一式四份，甲乙双方各执2份，均具有同等法律效力。上述合同尾部加盖了重庆金佛山旅游开发有限责任公司与重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司的印章以及双方公司的法定代表人的个人印章。另查明：2000年10月26日，原南川市企业改革和发展工作领导小组办公室作出《关于对市交通局的批复》（南川企改办发[2000]88号），该批复内容是：一、同意将重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司的国有资产一次性协议出让给该公司现任法人代表。二、根据南川企改办发[2000]74号关于对该公司产权界定结果的通知，经研究确定将界定的国有资产1213万元以1197万元的价格协议出让。出让价格包括经市劳动局审查和你局批准的职工安置费用797万元，奖励现任法人代表100万元，搬迁车站内设加油点费用20万元，收回国有资产出让金280万元。三、已经市劳动局审查和你局批复的职工安置方案以及所需的安置费用，由你局认真督促购买方负责落实到位，妥善安置好职工。2001年1月5日，重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司向南川市交通局以产权制度改革，企业整体出售的事由申请企业注销登记，该局同意按照市企改办发[2000]88号文件批复实施产权制度改革，注销原企业工商登记。2001年3月18日，重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司向原南川市工商行政管理局递交《公司注销登记申请书》，载明：根据南川市企业改革和发展工作领导小组办公室南川企改办发[2000]88号《关于重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司改制实施方案的批复》于二ＯＯＯ年九月十三日我司法定代表人王永源与南川市交通局签订了《南川公司产权交易合同书》，国有资产全部退出，公司产权制度改革，企业整体出售，企业改制为股份制民营公司的性质。原企业的人员已由公司统一安排，新公司承担债权债务。现根据国家工商局企字[1998]258号文件规定，对原重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司的工商登记依法注销，重新办理新公司的工商登记。2001年5月10日，重庆市汽车运输集团南川有限责任公司成立。2001年5月22日，重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司注销。再查明：2007年1月16日，重庆交通旅游投资集团有限公司（以下简称交旅集团）与金旅公司签订《资产收购协议书》，约定交旅集团以人民币1874万元收购金旅公司所有资产，该资产包括案涉土地。2007年6月6日交旅集团与山水公司签订《资产转让协议》约定交旅集团将原金旅公司全部资产转让给山水公司，该资产包括案涉土地。2007年12月11日，重庆市南川区旅游局向重庆市南川区人民政府请示：因金旅公司将资产整体转让，山水公司为资产受让方交旅集团全资子公司并具体负责金佛山旅游开发，请区政府同意将金旅公司资产转让给山水公司。2007年12月27日，重庆市南川区人民政府批准同意。2008年3月17日，金旅公司将资产全部转让给重庆山水公司。2014年3月、5月，本案所涉土地过户登记在山水公司名下。诉讼中，因汽车运输集团南川公司与本案的处理结果具有法律上的因果关系，本院依职权追加了汽车运输集团南川公司作为本案第三人参与诉讼。本院认为，本案的争议焦点是一、被告汽车运输集团公司能否作为本案的适格被告。二、金旅公司与汽车运输集团南川公司于2000年8月31日签订的《租赁合同》超过20年期限的效力问题以及租赁物是否予以返还的问题。关于争议焦点一，根据本院已查明的事实可知，虽然重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司在签订《租赁合同》后即通过企业改制的模式将公司资本性质改组为股份制公司后依法予以注销，但重庆市汽车运输（集团）南川有限责任公司作为改制后新成立的公司，与改制前的重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司系同一法人人格。因此，法人股东增加、资本性质和名称的变更均不影响变更后的公司对原公司改制前所产生的权利义务的承担。原告认为重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司在经依法注销后未进行清算的情况下，应当由发起人股东即被告汽车运输集团公司承担租赁合同的权利义务，该主张与本院所查明的事实不符，本院不予采信。因本院依职权已经追加了汽车运输集团南川公司作为第三人参与诉讼，故本案被告汽车运输集团公司主体不适格不影响本案实体案件的审理。关于争议焦点二，根据案涉《租赁合同》的约定，租赁合同的租赁范围包括原天星仪表厂搬迁遗留的油库和翻沙车间道路通道以及该处土地，虽然该出租范围包括一定建构筑物，但是该合同也约定原重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司也有权对原有房屋进行改造和改建，因此，根据《租赁合同》的性质进行分析，该合同实际上系政府将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府或者其授权的部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。对国有土地进行出租，应当适用国有土地租赁的相关法律法规的规定，而不应当机械适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”参照国土资源部《关于印发的通知》第四条规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年，对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。因本案《租赁合同》约定的用途系用于职工疗养院使用，土地使用权出让最高年限应适用五十年的年限。故按照上述法律规定，本案《租赁合同》的租赁期限未超过五十年，符合相关法律规定，故《租赁合同》系合法有效。因此，上述合同合法有效，原告提出的返还租赁土地以及以上构筑物的诉讼主张不应当得到支持。综上，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆山水都市旅游开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告重庆山水都市旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  杨 洋人民陪审员  刘鲁蜀人民陪审员  熊 萍二〇一九年十二月二十五日（院印）书 记 员  彭 莎