江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初12334号原告:南京嘉禾天诚商贸有限公司，住所地在南京市玄武区北京东路71号。法定代表人：周连生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈会明，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健文，江苏天哲律师事务所律师。被告：中国人民解放军31619部队，住所地在江苏省句容市黄梅镇黄梅桥900号。法定代表人：梁峰，该部队主任。委托诉讼代理人：茆志军，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓青，上海市光大律师事务所实习律师。原告南京嘉禾天诚商贸有限公司（以下简称嘉禾天诚公司）与被告中国人民解放军31619部队（以下简称31619部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉禾天诚公司的委托诉讼代理人郭健文，被告31619部队的委托诉讼代理人茆志军、沈晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉禾天诚公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付场地平整硬化、人员搬迁、坟冢迁移、足球场地建设等费用428.79万元。事实和理由：位于南京市玄武区双拜巷××号的场地，垃圾成山、坑洼不平、荒草从生、坟冢遍地，被告长期没有直接经营管理，而是委托本地居民曾某父子看管。2013年1月16日，原、被告（原番号中国人民解放军73689部队）签订一份房屋租赁合同，约定将该场地出租给原告使用，由于不具备使用条件，故双方约定由原告解决历史遗留问题，在具备使用条件后合同生效。在合同签订以后，原告对该地块搬迁住户、清理苗圃、回填土方、铺设管道、绿化场地、迁移坟墓等，因此支付费用458.63万元。2017年2月16日，被告通知原告解除涉案合同且要求收回地块，但是关于历史遗留问题以及足球场地建设等费用补偿一事，双方多次协商也未达成一致，为此原告诉至法院。被告31619部队辩称：与原告签订涉案合同属实，但是原告陈述没有事实和法律依据，也不符合双方约定，请求法院驳回原告诉请。理由是：1、针对涉案场地原告改善和增加设施的行为，均未获得被告同意，所谓费用和损失是否实际发生，也无证据能够证明，即使费用和损失真实发生，也是原告在经营活动中的经营开支，或者为了经营投入成本，与被告没有任何关系；2、解除双方租赁关系的民事判决书已生效，且已经明确解除原因就是政策变化以及合同期满，因此在履行期间原告发生的费用不应由被告负担；3、被告不但不需要承担改善和增设设施费用，而且可以要求原告恢复原状、赔偿损失。各项费用和损失的发生时间是在2014年和2015年上半年，距今已经超过3年的法定诉讼时效期间，在此期间原告从未要求被告承担所谓费用和损失；4、根据双方约定，原告必须添加、新建的设施，费用由原告自理、权属归于被告，因政策变化造成合同无法履行的双方均不承担责任，租赁期满合同自然解除，所以被告不应承担原告任何损失。经审理查明：本院已经生效的（2018）苏0102民初4228号民事判决书，载明：1、2010年7月19日颁发的宁玄国用（2010）第××号国有土地使用权证书载明：土地使用权人为中国人民解放军73689部队，座落地点为玄武区双拜巷，地类（用途）为军事设施用地，使用权类型为划拨，面积为15262.4平方米。2013年1月16日，中国人民解放军73689部队（甲方、出租方）与嘉禾天诚公司（乙方、承租方）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定：甲方将位于江苏省南京市玄武区双拜巷××号房屋（坐落号：南苏字第××号，场地面积15000平方米）出租给乙方，用途为仓储物流，租赁期限为2013年1月16日起至2018年1月15日止；2、附加条款：（1）鉴于该地块的实际情况，双方共同商定，合同执行期第一年给予乙方6个月施工期（不计租金），合同执行第一年租金为8万元，后续每年租金为16万元；（2）乙方承诺全力配合甲方尽快解决该地块的历史遗留问题，解决方案和具体实施由双方共同商定进行，乙方不得擅自采取违反地方和军队相关政策、规定的方式进行处理；否则乙方将承担擅自处理的一切责任；（3）鉴于在解决该地块历史遗留问题期间乙方无法进行正常施工，双方商定以该地块历史遗留问题解决时间为合同正式执行时间，解决时间为原地块看守方与部队签订移交手续时间；（4）第5条现为空白，主要用于该地块历史遗留问题解决时甲乙双方共同填入实际合同执行时间；3、因军队体制编制调整改革，原中国人民解放军73689部队代号撤销，启用新代号31619部队。2018年4月23日，31619部队书面通知嘉禾天诚公司：双方签订的租赁合同以及协议自然终止，嘉禾天诚公司应在通知书签收后10日内搬离，并归还原告场地；4、31619部队的常委会会议纪要载明：（1）孝陵卫双拜巷空余场地面积约15262.4平方米，南侧有超过三分之一场地面积的水塘，西北侧有32座坟，实际可用面积9858.8平方米，现有场地杂树从生、堆有破烂杂物；（2）包括嘉禾天诚公司在内的两家单位愿意承租该场地，用途为搭建钢结构活动房用于仓储物流，因有租期、租金和未解决的历史遗留问题以及未能满足大队的其他条件，如无设计图纸、无投资概算等，另外一家单位退出竞价租赁，嘉禾天诚公司的承租条件是以现状出租、保留西北侧坟地和租期5年，租金每年16万元，协助共同解决历史遗留问题，因该地块的实际情况和平整场地等前期投入费用较大，申请第一年的前半年只算租期不算租金，租金从第一年的后半年起算；（3）常委会决议：双拜巷空余场地由被告承租，前半年算租期不算租金，年租金为16万，租期4年；5、2018年9月29日，本院勘察涉案场地发现，东侧以铁栅栏为界，南侧以铺设的排水渠为界（排水渠南侧为荒地），西侧和北侧均以围墙为界；整个涉案场地大约十分之九面积现为足球运动设施，另外大约十分之一面积又再分为两个部分，一部分由新建平房和围墙围成可居住小院，另一部分仍为未作平整的荒地；6、在第二次庭审中，嘉禾公司提供了2015年12月9日的汇报材料作为证据，包括留底材料和部分凭证，目的是说明实际投入涉案场地的费用明细：农场住户拆迁费用12万元，坟墓迁移第一批费用176000元和第二批费用64000元，补偿看守人员13万元，场地回填平整555404元，下水管网铺设16560元，绿化种植84353元，独立供电安装14000元，场地水泥硬化854440元、足球场地铺设1612811元和附属设施324712元，2014年1月至2015年12月人工费634000元。合计458.628万元；7、嘉禾天诚公司明确认可2016年2月涉案场地历史遗留问题基本结束，所以双方租赁合同应于2016年3月1日起生效，实际租期就是2016年3月1日起至2018年1月15日止。因中央军委统一要求部队停止有偿服务活动，涉案房地产属于停止有偿服务活动的范围，且自2018年1月15日起租期已经届满，所以31619部队有权要求嘉禾天诚公司返还涉案场地。关于因解决历史遗留问题所发生费用是否补偿问题，可以另案诉讼另行主张。2019年2月22日，关于涉案场地以及地上建筑物，原、被告双方已经进行实际交接。另查明：在2013年1月16日双方签订的军队房地产租赁合同中，关于合同的解除，原告（乙方）和被告（甲方）同时作出约定：（1）甲方因军事需要提前解除合同的，乙方应自接到甲方书面通知后一个月内无条件的将所承租的房地产交还，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应将所承租的房地产交还，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金作为搬迁费用；（2）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；租赁期满，合同解除。在本案审理中，原告提供了2018年10月正中国际工程咨询有限公司出具的涉案地块工程结算审核报告书作为证据，说明审核结果为4287919.75元，包括搬迁、清苗及迁坟补偿费504000元，场地平整、绿化种植及管网铺设费639560元，足球场地建设费2510359.75元，劳务费634000元。由于被告拒不认可上述审核报告，针对涉案场地的具体投入费用，原告因此提出书面鉴定申请并分别预交了鉴定费11175元和50000元。关于2014年12月至2016年4月期间硬化、绿化涉案场地的投入费用，本院委托江苏国开投项目管理有限公司进行工程造价的司法鉴定；关于2018年11月15日前足球场、足球场地附属建筑、设施的剩余价值，本院委托南京润兴博资产评估有限公司进行资产评估的司法鉴定。江苏国开投项目管理有限公司于2019年9月19日作出苏国投鉴价（2019）170号鉴定报告，在该份报告中说明：（1）鉴定的行为依据，包括人民法院委托函、工程造价鉴定材料（主要有：鉴定申请书、起诉状、汇报资料）、2019年8月19日鉴定人员现场工程量测量核对情况记录。还有人民法院转交的其他证据材料；（2）硬化、绿化涉案场地的工程造价为2243648.99元。鉴定结论明细说明：分部分项工程为785366.99元，措施项目、其他项目、规费、税金为0，农户搬迁费为120000元，解决归属权费用为130000元，借道及场地平回土等费用为524202元，迁坟汇报资料为176000元，第二批迁坟汇报资料为64000元，电表申请开户及挂表费为14000元，劳务费用为430080元；（3）鉴定中涉及的农场内住户搬迁费、要回农场地块归属权产生的费用、地块内坟墓两次迁移的费用以及独立挂表的费用，参照人民法院移交资料中实际发生的签字金额或者收据金额，此部分费用已计入鉴定总价。场地回填平整费用，按照相关计算规划重新计算，并入总价。劳务费因无具体支撑材料，但是事实费用应当存在，根据劳务市场人员工资测算为430080元，计入相关鉴定总价。对该项目中已经隐蔽的工程量，在鉴定过程中参考了人民法院移交资料的数据。因鉴定范围明确界定为2014年12月至2016年4月的场地硬化、绿化投入，故该鉴定结果暂未记取管理费、利润、相关措施费、规费和税金。南京润兴博资产评估有限公司于2019年作出润兴博评报字（2019）第033号资产评估报告，在该份报告中说明：（1）评估基准日为2018年11月15日，因评估基准日与现场勘查日较远，本次评估中的评估基准日定义与一般报告不同。部分隐蔽工程（电线布线、化粪池等）无法现场勘查，故以委托人及申请人的资料为基础进行评估。在现场勘查日，足球场地围栏的围网上层为软网（塑料网）、下层为硬网（铁网），被评估单位在现场说明建设时围栏上下均为硬网，因违反相关规定故将上层硬网换成软网，本次评估以勘查日所见实物为准；（2）场地在现场勘查日2019年7月26日处于停用状态，资产保存情况较好，根据申请人提供资料，建设时间约为2016年4月。在现场勘查时，所作调整和考量情况描述如下：①挂网喷浆，因为边坡已被植物覆盖，不容易实际测量工程量，所以此项工程量根据人民法院提供的工程图纸确认，工程量和单价基本合理；②围墙，被评估单位申报工程量为163.80平方米，现场实际测量长度为107.30米，总工程量为193.14平方米，原申报的工程量未包括大门两侧围墙，本次评估的围墙为西侧所有围墙，工程量以实际测量为准；③集装箱厕所、办公房，在两个集装箱玻璃门营业房边各有被评估单位未申报的简易房1间，共两间，以实际勘查情况为准，将其纳入评估范围；④大门，实测面积为30平方米，被评估单位未申报大门，本次评估将其纳入评估范围；⑤根据鉴定申请书，路面硬化（含硬化相关的辅助件）、绿化等属于另一家评估机构的评估范围，现场勘查发现的可轻易移动资产（帐篷、桌椅）不在评估范围内；（3）可以取得评估基准日重置价格的资产，以评估基准日的价格计算，难以取得评估基准日重置价格的资产，以现场勘查日寻得的重置价计算。评估基准日至现场勘查日，我国经济环境未发生大变化，物价平稳，所以询价时差造成的误差在允许范围内；（4）足球场及附属设施于评估基准日2018年11月15日的剩余价值为1193674元。包括：围墙，数量193.14、单价202平方米，评估值33894元；北侧集装箱简易房（未申报），评估值4289元；中央简易房（未申报），评估值746元；大门，评估值2419元。针对上述鉴定报告，原告质证认为：足球场及附属设施资产评估报告予以认可；在硬化、绿化涉案场地造价鉴定报告中，缺乏足球场后期场地加固和地面固化两部分，除此以外报告其他部分的结论，原告予以认可。同时，被告就此质证认为：（1）两份鉴定报告均不认可。关于足球场及附属设施的鉴定报告，评估范围已经超出生效判决确认范围，委托评估的基准日和报告实际评估日相差将近一年，在评估范围中包括大量原告从未主张的不属于评估内容的项目，作为评估依据的原告提供的汇报材料，被告也从未予以认可，以成新率来估算固定资产残值时，没有客观考虑时间因素所造成的资产价值贬损，最终残值数额竟然高于建造当时价值数额；（2）关于涉案场地硬化、绿化的鉴定报告，鉴定内容也已超出委托事项范围，表现在：①时间超出委托鉴定期间，原告申请和法院委托的鉴定时间是2014年12月至2016年4月，但是关于解决农场归属权问题的发生时间是2014年4月，劳务费用也是在2014年12月以前发生；②内容超出委托鉴定范围，除了场地硬化、绿化以外，鉴定范围还包括了其他原告未申请或法院未委托的大量内容；③超出法定范围，已生效的民事判决书已明确界定，需要解决的是历史遗留问题，并不涉及场地硬化、绿化等方面。以上事实有军队房地产租赁合同、（2018）苏0102民初4228号民事判决书、工程结算审核报告书、苏国投鉴价（2019）170号鉴定报告、润兴博评报字（2019）第033号资产评估报告以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案涉及两个争议焦点：一、关于涉案场地的历史遗留问题，在原告帮助被告解决过程中所发生的费用，是否应由被告负担；二、在涉案租赁合同生效以后，在涉案场地上原告新添加的地上建筑物及其附属设施，在合同解除后原告受到的经济损失是否应由被告负担。关于第一个争议焦点。本院认为：1、根据双方租赁合同约定，租赁期限为2013年1月16日起至2018年1月15日止，同时在附加条款中约定，原告承诺配合被告解决地块历史遗留问题，且在该期间因无法进行正常施工，所以双方以该历史遗留问题解决时间为合同正式执行时间。即双方合同已于签订的2013年1月16日成立，但是附加了生效条件，在该附加条件尚未成就以前，双方涉案场地的租赁合同尚未生效，合同条款当然不应具有拘束双方当事人的法律效力；2、在内部的会议纪要中被告明确认可，涉案场地上存在水塘、坟墓等地形状态，且杂树从生、堆有破烂杂物，该地块的前期投入费用较大。在尚未生效的租赁合同中，虽然原告承诺配合被告解决涉案场地的历史遗留问题，但是关于因此所产生的费用如何负担，双方并未作出明确约定。由于是涉案场地上存在需要解决的历史遗留问题，从原告实施的迁移坟墓、搬迁住户、回填土地等行为中被告能够直接受益，所以此时双方间在事实上形成一种权利义务关系。根据权利义务一致原则，作为实施人的原告有权向被告来主张权利，被告也应将因此发生的费用支付给原告；3、在苏国投鉴价（2019）170号鉴定报告中说明,鉴定的行为依据，不仅有原告提供的汇报资料，同时也有鉴定人员现场工程量测量核对以及其他材料。农场内住户搬迁费、要回农场地块归属权产生的费用、地块内坟墓两次迁移的费用以及独立挂表的费用，参照实际发生的签字金额或者收据金额；场地回填平整费用，按照相关计算规划重新计算。因委托鉴定范围作出严格界定，所以鉴定结果尚未计算管理费、利润、措施费、规费和税金等。因此，虽然被告辩称鉴定结论不客观、不真实，但未提供任何相反证据予以反驳，故被告的抗辩意见，因不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信；4、在该份鉴定报告中也说明，涉案场地上的农户搬迁费为120000元，解决归属权费用为130000元，借道及场地回填平整费用为524202元，第一批迁坟费用为176000元，第二批迁坟费用为64000元，合计为884414元。为了能够租用被告的涉案场地，上述各项原告投入的前期费用，均是在帮助被告解决历史遗留问题过程中所发生。所以原告要求被告赔偿上述经济损失884414元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点。本院认为：本院生效的（2018）苏0102民初4228号民事判决书，已经作出明确认定：双方租赁合同应于2016年3月1日起生效，实际租期就是2016年3月1日起至2018年1月15日止。故自2018年1月16日起租赁期限已经届满，在被告明确要求下原告应当及时返还涉案场地。依据双方约定，涉案场地用途应为仓储物流，但是原告实际已经改变其约定用途，建设体育设施、开展体育活动，在本案审理中被告也坚决辩称：原告新建上述设施未征得其同意，且同时双方也约定，因国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；租赁期满，合同解除。所以在租赁合同解除以后，原告要求被告对涉案场地上新建设施损失进行赔偿的诉请，不符合已查明的事实和双方约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军31619部队应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告南京嘉禾天诚商贸有限公司经济损失人民币884414元；二、驳回原告南京嘉禾天诚商贸有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费41103元，由原告负担30000元，被告负担11103元；鉴定费61175元，由原告负担36175元，被告负担25000元。原告预交案件受理费剩余部分11103元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  周琪宝二〇一九年十二月四日书 记 员  罗安迪