西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15748号原告：吴欣，女，1979年12月22日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：于洪跃，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴刚，陕西至正律师事务所实习律师。被告：张现举，男，1981年5月7日出生，汉族，住郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：延静，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓臣冬，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被告：西安世迈房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：翁镇宁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：傅伟定，男，1976年10月2日出生，汉族，住西安市高新区，系该公司员工。被告：西安世迈房地产营销策划有限公司第一分公司，住所地：西安市曲江新区。负责人：李恒，系该分公司店长。原告吴欣与被告张现举、西安世迈房地产营销策划有限公司（以下简称世迈公司）、西安世迈房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称世迈第一公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴欣及其委托诉讼代理人于洪跃到庭参加诉讼，被告张现举的委托诉讼代理人延静到庭参加了诉讼，被告世迈公司的委托诉讼代理人傅伟定及世迈第一公司的负责人李恒到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴欣诉称，原告与被告张现举经被告世迈第一公司居间介绍，达成房屋买卖合意。2018年6月7日，三方签订合同编号为X101XXXX的房屋买卖三方合同以及房屋买卖合同三方合同补充协议，合同约定，原告购买被告张现举所有的位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX室房屋一套，购房价格为1580000元。合同签订当日，原告之夫王松涛向被告张现举支付房屋定金200000元，向被告世迈第一公司支付中介费和房屋更名手续费207400元。随后，被告张现举以无资金办理房屋解押手续为由，让原告追加购房款，原告之夫王松涛分别于6月14日与7月19日向被告张现举支付两次购房款200000元，原告累计支付购房款600000元。原告支付的所有购房款项、中介费、房屋更名费均转账给21世纪提供的户名为：翁镇宁；账号为：XXXXXXXXXXXXXXX0224的账户，原告已支付的购房款由被告世迈第一公司转交给被告张现举。然而，合同签订后，三被告一直未能按照合同之约定，在开发商处办理完成房屋的合同更名手续，现开发商已经明确表示拒绝将合同更名至原告名下，被告世迈第一公司已经同意向原告如数退还更名费160000元，原告合同目的已经无法实现。原告认为，原告与被告张现举、世迈第一公司共同签署的《房屋买卖三方合同补充协议》中第6条明确约定“因开发商原因不能以乙方名义网签购房合同，开发商退件之日起三个工作日内，丙方退还乙方已付的全部更名费、中介费；甲方退还乙方支付的全部定金（购房款）”，原告与被告张现举多次沟通解除合同、退还所有费用未果。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告张现举、被告世迈第一公司之间签订的合同编号为X101XXXX《房屋买卖三方合同》以及《房屋买卖三方合同补充协议》；2、被告张现举向原告返还购房款600000元；3、三被告向原告退还中介费13700元；4、被告张现举支付原告违约金120000元；5、由二被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告当庭表示不主张其第三项诉请。被告张现举辩称，1、合同签订后，被告张现举作为房屋所有权人，严格依照合同约定，履行了自己的合同义务，并无违约行为。合同签订后，被告张现举依照三方合同约定，于当日将房屋的购房合同及房屋的有关材料交由中介方工作人员李恒保管，并依照补充协议中第二条2018年7月30日之前筹齐全部房款之约定，早在2018年6月14日去中国工商银行提前偿还了该房屋的全部贷款，房屋的抵押备案也已经注销，被告张现举已经依照合同约定履行了合同义务。不仅如此，被告张现举为了更好的促成本次房屋买卖，不断催促中介方办理房屋的房产证、更名和过户手续等，中介方称，原告吴欣不配合办手续，导致合同没办法继续往下走，所以不管依照合同约定还是对中介的配合度来说，被告张现举都履行了合同义务。2、导致房屋现在没有办理更名过户手续的原因是吴欣单方拒不履行合同义务，张现举有权要求其继续履行合同，实现合同的最终目的。《房屋买卖三方合同》第十五条的约定，房屋的大修基金和税费由吴欣承担，但是到目前为止吴欣尚未缴纳大修基金和契税，中介方和被告张现举多次催促吴欣缴纳均未果，所以，因吴欣一方不履行合同约定义务，导致房屋的房产证没有办法办理，后续的所有手续更没有办法办理。本合同第十一条第三款第2项约定，自本合同签订之月起，任何方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。在何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日算向守约方支付已付款百分之贰拾的违约金。本案本是因吴欣拒不履行合同约定义务，拒不缴纳大修基金和契税，导致房产证没有办法办理，房屋没有办法办理更名，谁知其还将所有责任推脱给被告张现举、中介方及开发商，吴欣完全是为了自己单方违约行为找借口，张现举作为守约方有权要求吴欣继续履行合同，并保留追究其支付违约金的权利。3、本案所涉房屋已经具备办理房屋所有权转移过户手续的条件，如果在吴欣依约履行合同的前提下，合同目的是可以实现的，不存诉状所称的原告合同目的已经无法实现的情形，故本案吴欣无权以合同目的已经无法实现为理由要求解除合同。综上，本案并无约定或者法定的合同解除事由，导致合同目的尚未实现的原因完全是因为吴欣一方不履行合同义务所致，被告张现举有权要求吴欣继续履行合同，故吴欣无权要求解除合同，返还购房款600000元，支付违约金，请求法院驳回吴欣的全部诉讼请求。被告世迈公司及世迈第一公司辩称，放弃答辩。经审理查明，2018年6月7日，甲方张现举与乙方吴欣及丙方世迈第一公司签订房屋买卖三方合同，合同约定，甲方所售的房屋位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号；房屋成交价格为1580000元；乙方应于2018年6月7日向甲方支付200000元作为乙方购买甲方该房产的定金，乙方领取房屋过户受理单至发证环节后，上述房款由交易保证机构向监管账户开设银行出具交易结算资金划转通知书，银行凭划转通知书一次性划转资金；大修基金本由甲方承担，后经甲乙双方协商改为乙方承担；乙方支付甲方购房定金由200000元改为400000元；银行监管剩余房款由1380000元改为1180000元。甲方张现举与乙方吴欣及丙方世迈第一公司签订房屋买卖三方合同补充协议，协议约定，甲丙双方于2018年6月8日向开发生申请办理更名手续；乙方于2018年7月30日之前筹齐全部房款；甲乙双方于2018年6月7日签订三方买卖合同，乙方支付甲方购房定金200000元；在丙方指定银行建立监管账户，乙方须将剩余房款1380000元分1次存入监管账户内；因开发商原因不能以乙方名义网签购房合同，开发商退件之日起三个工作日内，丙方退还乙方已付的全部更名费、中介费；甲方退还乙方支付的全部定金；如甲方不配合办理手续超过15天时间视为甲方违约，如乙方不配合办理手续超过15天视为乙方违约。2018年5月27日、2018年6月6日、2018年6月9日、2018年6月14日、2018年7月19日，原告及原告的配偶共计向被告世迈公司（包括法定代表人翁镇宁）支付807000元。2018年6月7日、2018年6月14日、2018年7月19日，世迈公司的法定代表人翁镇宁向张现举共转账600000元。2018年7月31日，西安市不动产登记服务中心向被告张现举出具注销抵押备案通知单。上述事实，有房屋买卖三方合同及补充协议、转账汇款单、结婚证、中国建设银行电子回单、注销抵押备案通知单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖三方合同及补充协议系双方的真实意思表示，在合同履行过程中开发商未能以原告的名义办理网签购房合同，根据合同约定，被告张现举应当向原告退还定金，故原告要求被告张现举向其退还已支付的600000元的诉请，本院依法予以支持。虽然补充协议中未约定退还定金时合同解除，但是退还定金系合同解除的法律后果，故双方已在协议中约定了合同解除的条件即开发商不能以原告的名义办理网签购房合同，本案中，开发商确实不能以原告的名义办理网签购房合同，故原告要求解除其与被告签订的房屋买卖三方合同及补充协议的诉请，本院依法予以支持。因原告与被告签订合同时均知晓涉案房屋的原购买人系被告张现举，原告不可能以房屋原购买人的身份与开发商签订商品房买卖合同，若需以原告的名义与开发商签订商品房买卖合同即双方所称的购房合同，则需被告张现举与开发商解除原商品房买卖合同。若张现举与开发商解除原商品房买卖合同，则张现举即不具备涉案房屋最初购买人的身份，从而使得张现举不具备出售涉案房屋的资格，故原告与被告签订的房屋买卖合同约定的开发商以原告的名义办理网签购房合同从法律上不可能实现，但原告仍然购买涉案房屋，且开发商不能以原告的名义办理网签购房合同并非被告违约所致，故原告要求被告向其支付违约金120000元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告吴欣与被告张现举、被告西安世迈房地产营销策划有限公司第一分公司签订的房屋买卖三方合同及补充协议。二、被告张现举于本判决生效之日起十日内退还原告吴欣600000元。三、驳回原告吴欣其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19020元，由原告吴欣承担4510元，被告张现举承担4510元，被告西安世迈房地产营销策划有限公司承担10000元。因原告吴欣已预交，被告张现举、被告西安世迈房地产营销策划有限公司将其应当承担的部分于本判决生效之日起十日内支付给原告吴欣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  陆正刚人民陪审员  陈丽如二〇一九年十二月二十八日书 记 员  唐珮云打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1