北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初12891号原告王文瑞，女，汉族，1975年9月9日生，住址北京市崇文区。委托代理人孙振勇，北京市康达律师事务所律师。委托代理人李宝乾，北京市康达律师事务所律师。被告北京银信光华房地产开发有限公司，住所北京市房山区良乡镇官道西大街1号-13。法定代表人范奎杰，董事长。委托代理人赵希文，男，汉族，1968年5月11日生，北京银信光华房地产开发有限公司职员，住址山东省邹城市。委托代理人唐丽红，女，汉族，1973年4月23日生，北京银信光华房地产开发有限公司职员，住址北京市海淀区。第三人莫觉凡，男，1962年1月14日生，香港居民，住址北京市朝阳区，港澳居民来往内地通行证号H0562606402。委托代理人武志鹏，北京市恒源律师事务所律师。原告王文瑞诉被告北京银信光华房地产开发有限公司（以下简称银信公司）、第三人莫觉凡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员杨静、宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。王文瑞及其委托代理人李宝乾、莫觉凡及其委托代理人武志鹏、银信公司委托代理人赵希文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王文瑞诉称：2002年左右，我与莫觉凡拟共同开办新的服装公司，双方商定由我买房作为我在新公司的投资和新公司的办公地点。当时莫觉凡告诉我，如果有外商投资，在经营过程中可能会有一些税收优惠，他要用美元的形式进行注资，我就不用出钱了，新成立的公司就是我们俩人的。作为一种交换，我出钱的房子里就得加上他的名字。2002年11月22日，我与银信公司签订商品房买卖合同，该合同约定我以按揭贷款方式向银信公司购买位于北京市朝阳区光华路二号阳光100国际公寓X#-X-X东（现登记地址为北京市朝阳区光华路2号阳光100国际公寓E座XXXX号）房屋（以下简称争议房屋），购房款为2396059.54元。银信公司应于房屋交付使用后60日内将争议房屋转移登记至我名下。为确保该房屋能用于新公司的办公并作为我在新公司的投资，莫觉凡要求在购房合同上签字。签订合同时，我按照银信公司预估的费用准备了活期存折（内有64万元），该存折由我直接交给银信公司工作人员作首付款及契税费等费用。同时，为履行上述商品房买卖合同，2002年12月10日，我与招商银行北京建国路支行（以下简称招商银行）、银信公司签订个人住房抵押贷款合同，约定我向招商银行贷款191万元用于购买争议房屋。因莫觉凡己在购房合同上作为共同购房人签字，银行要求其亦在贷款合同上签字，以证明购房合同上的全部购房人均知道争议房产用于抵押贷款。上述合同签订后，我支付了全部购房款。2002年12月20日，银信公司将争议房屋交付给我，但至今未能将该房屋所有权变更登记至我名下。因市场变化等原因，我未能与莫觉凡开办新的服装公司，我便将争议房屋出租给了莫觉凡担任法定代表人的罗马世家服装服饰（北京）有限公司（以下简称罗马公司），双方约定租期2年，自2003年1月1日起至2004年12月31日止，年租金为15万元。租期届满后，罗马公司至今仍在实际使用争议房屋，亦支付了一定的租金。我认为，作为争议房屋的唯一实际购买人，我己依约履行了支付购房款的义务，有权要求作为出卖人的银信公司尽快办理案涉房屋所有权登记，莫觉凡虽与本案有利害关系，但购房的所有钱款都是我一个人出的。我认为他在合同上签字只是用于保障新成立的公司能够使用该房屋办公。我积极与莫觉凡、银信公司协调房屋过户事宜，但始终无法达成一致，现诉至法院，请求判令银信公司继续履行与我签订的房屋买卖合同，将争议房屋过户至我名下，过户所需的费用由我自行承担。银信公司辩称：不同意王文瑞的诉讼请求。涉案的房屋买卖合同是我公司与王文瑞和莫觉凡一同签订的，当时签这个合同的时候买方是俩人，所以在办房本的时候需要王文瑞和莫觉凡达成一致意见，同时到场协助我们办理。我们把需要交纳的契税和维修基金数额通知了王文瑞和莫觉凡，但是他们谁也没有交这个钱。如果他们二人可以达成一致，我方可以协助他们办理过户，过户所需的费用由王文瑞和莫觉凡承担，我们不承担。莫觉凡述称：不同意王文瑞的诉讼请求。这个房子是我借用王文瑞的名义买的，实际的权利人是我。因为我是香港居民，按照2002年的北京市关于外销商品房管理的通知，不允许外籍人员办理贷款，而我有贷款的需要，所以就找到王文瑞，当时王文瑞是我担任法人代表的罗马公司的员工，具体为什么找她配合我，我也记不清具体情形了。我和王文瑞达成了口头的借名买房协议，借用王文瑞的名义，以她的名义办理贷款，所有的费用由我来承担，我们双方是口头协议，没有落实到书面上。后来，王文瑞同我就与银信公司签订了房屋买卖合同，为了进一步证明我和王文瑞之间的口头协议，我在贷款合同上也签了字。首付款以及2017年11月之前所有的贷款都是我支付的。通过我的罗马公司将钱每月打到王文瑞留给我的账户里。我认为产权证应当直接办到我个人名下。我现在具备购房资格。过户所需的费用我愿意承担。经审理查明：莫觉凡系罗马公司的法定代表人，王文瑞原为罗马公司部门主管，2005年底、2006年初离开该公司。2002年11月22日，王文瑞、莫觉凡作为买受人同出卖人银信公司签订商品房买卖合同一份，主要约定买受人购买出卖人开发的争议房屋，该房屋用途为公寓，建筑面积211.33平方米。按建筑面积计算，该房屋单价11338元每平米，总价2396060元。出卖人应在2002年11月30日前，依照国家和地方政府规定将符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。同日，王文瑞、莫觉凡又同银信公司签订一份商品房买卖合同补充协议，约定买受人于2002年10月25日前向出卖人缴纳3万元人民币。买受人应于2002年11月22日前向出卖人缴纳首期房款486060元，并在签署买卖合同后十个工作日内提交申请个人住房抵押贷款所需的全部材料，签署银行按揭贷款合同，最终获得贷款数额以银行批准的数额为准。如获得贷款额不足申请贷款数额时，出卖人同意买受人对不足部分按双方另行约定的付款时间和方式支付。买受人办理房屋交付手续时需付清全部房价款，否则出卖人有权拒绝办理房产交付手续。2002年12月10日，王文瑞、莫觉凡作为甲方同乙方招商银行、丙方银信公司签订个人住房抵押贷款合同，约定甲方向乙方申请个人住房抵押贷款，丙方提供第三方连带保证责任并以争议房屋向乙方抵押，乙方同意放贷。贷款金额191万元，利率为年利率5.04%，按月结息。贷款期限240个月，自2002年12月10日至2022年12月10日。此贷款只能用于购买争议房屋。本贷款从款项划入甲方在乙方开立的账户之日起按贷款余额逐日计息，按月结息。还款日为每月10日，每月应偿还贷款本息12647.4元。甲方未按合同约定按时归还贷款本息，乙方有权对逾期贷款在逾期期间按日利率2.1%计收利息及复利。丙方提供不可撤销的连带保证责任。合同签订后，银信公司收到全部购房款并将争议房屋交付王文瑞、莫觉凡。2017年5月，招商银行将王文瑞、银信公司、莫觉凡诉至北京市东城区人民法院，要求王文瑞、莫觉凡提前清偿剩余借款本金及利息、罚息、复利至实际支付之日止，王文瑞、莫觉凡赔偿律师费1万元，银信公司对前述全部债务承担连带保证责任。后经法院调解，各方达成一致意见。北京市东城区人民法院于2017年11月29日依法作出（2017）京0101民初9248号民事调解书，确认各方达成如下协议：一、被告王文瑞于2017年12月8日前偿还原告招商银行借款本金、利息（具体数额以招商银行当日出具的对账单为准，扣除已付的650599.66元）。二、被告王文瑞于2017年12月8日前偿还原告招商银行为实现债权支付的律师费1万元。诉讼费5353元由被告王文瑞负担。现争议房屋贷款已经清偿完毕。庭审过程中，本院就法律适用问题询问各方意见，各方均同意适用中国大陆法律进行审理。王文瑞提交一份房屋租赁协议，证明王文瑞同莫觉凡任法定代表人的罗马公司在2003年1月1日签订房屋租赁协议，约定罗马公司租赁王文瑞所有的争议房屋，争议房屋的所有权人为王文瑞一人，否则罗马公司不可能租赁房屋并向王文瑞交租金。莫觉凡对该证据真实性不认可，证明目的不认可，认为上面的签字不是自己签的。莫觉凡主要提交了下列证据：1、2002年11月26日的中国银行进账单一张，证明争议房屋首付款系由罗马公司支付，莫觉凡系借用王文瑞名义购房。2、招商银行账单8页，证明莫觉凡在2003年1月至2017年11月累计支付贷款本息2334671.53元。3、招商银行账户历史交易明细表24页，证明莫觉凡向王文瑞开立的还贷账户里支付贷款本息。4、莫觉凡同王文瑞之间的电子邮件截图20页，微信聊天记录1页，证明王文瑞多次要求莫觉凡支付贷款，担心逾期还贷影响其信用。该房屋与其没有关系，实际购房人是莫觉凡。王文瑞质证称：1-3、真实性认可，证明目的不认可。莫觉凡确实向我打过款，但这些钱不是用来还房贷，而是用来支付罗马公司租赁争议房屋的租金，打款账户即使以莫觉凡名义开立，实际上是罗马公司在使用。4、除了微信聊天记录的真实性认可，其他的真实性不认可，证明目的不认可。莫觉凡申请对王文瑞提交的证据房屋租赁协议上自己的签字真实性进行鉴定，经报送北京市高级人民法院摇号，确定由北京华夏物证鉴定中心进行鉴定。后因双方无法按照鉴定单位要求提供所需的比对样本，北京华夏物证鉴定中心于2019年8月5日出具终止鉴定告知书，终止了本次鉴定。上述事实，有（2017）京0101民初9248号民事调解书、个人住房抵押贷款合同、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、当事人陈述等在案佐证。本院认为：王文瑞、莫觉凡同银信公司签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议均是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现王文瑞申请将房屋过户到其个人名下，同意承担过户所需费用，而银信公司也同意继续履行前述房屋买卖合同及补充协议，只是因为合同上作为共同买受人的王文瑞、莫觉凡存在争议，所以一直没有办理争议房屋的过户。莫觉凡同银信公司之间亦不存在实质性争议，其反复主张的核心问题是认为自己同王文瑞之间形成了借名买房的法律关系，故争议房屋应属其个人所有。从在案证据、庭审情况来看，争议房屋本身具备过户条件，应当按照合同约定，由银信公司协助王文瑞、莫觉凡办理过户，将争议房屋过户至二人名下（共同共有）。如王文瑞、莫觉凡仍有其他争议，可以另案解决。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京银信光华房地产开发有限公司继续履行与原告王文瑞、第三人莫觉凡于二〇〇二年十一月二十二日签订的商品房买卖合同，将北京市朝阳区光华路2号阳光100国际公寓E座XXXX号房屋过户至原告王文瑞、第三人莫觉凡名下（共同共有），过户所需费用由原告王文瑞负担。二、驳回原告王文瑞的其他诉讼请求。案件受理费二万五千九百六十八元，由原告王文瑞负担一万三千元（已交纳），被告北京银信光华房地产开发有限公司负担一万二千九百六十八元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  杨 静审判员  宋培海二〇一九年十二月三十日书记员  姚澍峥