广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初10769号原告：深圳招商商业发展有限公司，法定代表人：聂黎明，董事长。委托代理人：刘瞻，广东星辰律师事务所律师。委托代理人：冯洁，广东星辰律师事务所实习律师。被告：深圳市荷庭餐饮管理有限公司，法定代表人：王立魏，总经理。被告：李皓，两被告共同委托代理人：丁英博，北京市京师律师事务所律师。原告深圳招商商业发展有限公司诉被告深圳市荷庭餐饮管理有限公司（以下简称荷庭公司）、李皓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘瞻，二被告委托代理人丁英博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、确认解除原告与被告荷庭公司之间签订的广场[2015]016,广场[2016]006号《海上世界广场租赁合同》；2、被告荷庭公司支付拖欠租金及推广费（2015年6月1日至2015年11月22日期间)（人民币2,777,460元（以下币种均为人民币）；3、被告荷庭公司支付迟延支付租金、推广费的滞纳金2,709,890.55元（按每天所欠租金、推广费的0.3%自2017年4月5日起算暂计至2019年3月5日）；4、原告不返还被告荷庭公司缴交的租赁保证金432,576元；5、被告李皓对被告荷庭公司应承担的债务承担连带清偿责任；6、二被告共同承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告更正诉求第2项为2018年1月1日至2019年3月5日的租金2,676,114元、广场[2015]016号合同的推广费11,650元；明确第3项诉求的截至2019年3月5日的滞纳金系根据当月租金缴交情况分月计算，暂计至该日为2,709,890.55元，从2019年3月5日起以拖欠租金及推广费的总额为基数，按3‰/日的利率继续计至清偿之日止。事实与理由：2015年11月11日，被告与原告签订《海上世界广场租赁合同》（广场[2015]016号），合同约定：原告将其位于深圳市××海××世界广场船前广场××号商铺，建筑面积266.36平方米，出租给被告使用；租期自2015年11月1日起至2020年10月31日止。合同对每月租金和推广费均有明确约定。合同签订后，原、被告双方均依约履行。后被告因经营需要扩大店面，继续租赁原告的其他商铺。2016年6月26日，被告与原告签订《海上世界广场租赁合同》（广场[2016]006号），合同约定：原告将其位于深圳市××海××世界广场船前广场××号商铺，建筑面积379.45平方米，出租给被告使用；租期自2016年7月1日起至2021年6月30日止。合同对每月租金和推广费均有明确约定。合同签订后，原、被告双方均依约履行。自2018年5月，被告开始迟延支付商铺租金。考虑到双方的合作，原告没有依约解除租赁合同。截至2019年1月，被告累计拖欠租金高达2,700,000余元。2019年1月30日，经原告多次催讨，双方签订《还款协议》，被告承诺及时补缴租金。被告李皓作为担保人签名担保。《还款协议》签订后，被告仅向原告支付拖欠租金240,000元，余款至今尚未支付。鉴于被告的严重违约，2019年3月7日，原告委托律师签发《解除租赁合同并回收商铺的律师函》依约解除原、被告之间的租赁合同。原告认为，被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，原告有权根据双方的合同约定，向被告追讨租金及滞纳金。二被告辩称：1、原告诉请中的租金、滞纳金被告荷庭公司不应承担，且保证金应当返还被告荷庭公司。首先，对于被告荷庭公司欠付原告租金的数额，双方已经在2019年1月30日签订的《还款协议》中予以确认，并明确了确认金额后的租金支付方式和逾期支付租金利息的计算方式；其次，《还款协议》属于双方就被告荷庭公司欠付租金、管理费等费用的对账确认，并且对被告荷庭公司如再次出现迟延支付确认后租金的违约责任承担方式进行了重新约定。此举属于双方对《海上世界广场租赁合同》条款的实质性变更，原告却仍以该租赁合同作为诉讼依据，不应被支持；再次，根据被告荷庭公司以上陈述可知，双方协商一致，双方已经在《还款协议》中对租金的支付进行了重新约定，而且明确约定其他合同出现与《还款协议》不一致之处，应当以《还款协议》为准，故此原告应当返还被告荷庭公司保证金；2、原告依据《海上世界广场租赁合同》中约定的3%/日计算滞纳金明显高于合同法规定的上限，违反法律法规不应被支持。首先，原告诉请与事实理由相互矛盾，起诉状中称被告荷庭公司于2018年5月开始迟延支付租金，又在诉求中要求被告荷庭公司于2017年4月5日开始支付租金滞纳金，明显存在事实混乱，不能自圆其说的情况，不免存在捏造事实之嫌；其次，《海上世界广场租赁合同》中对滞纳金的约定明显违反合同法对违约金规定的上限，即使按照该合同承担违约责任，也不能按照该约定执行，而应当由原告举证其所受到的损失，由法院据此给予下调；3、对于原告诉请中的事项全部与被告李皓无关，被告李皓不应承担连带清偿责任。首先，原告要求被告李皓承担连带清偿责任的依据是《还款协议》，而该协议只是对2019年2月1日以后的应付款项做了约定，即租金和管理费合计2,750,000余元。被告荷庭公司于该协议签订后向原告支付了240,000元，实际尚欠2,510,000余元；其次，原告起诉的是2018年1月1日至2019年3月9日的租金及推广费，2017年4月5日至2019年3月5日的滞纳金，以及要求不返还被告荷庭公司保证金，这些诉请都与被告李皓无关。被告李皓并未允诺对上述债务承担连带保证责任。根据担保法及其解释的规定，对担保人的担保范围不允许无故扩大，故此被告李皓对原告在本案中要求被告荷庭公司承担的债务不应承担担保责任。综上，驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月1日，原告（甲方）与被告荷庭公司（乙方）签订《海上世界广场租赁合同》（合同编号：广场[2015]016号），约定：甲方将南山区海上世界广场船前广场某商铺出租给乙方，建筑面积为266.36平方米；租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止；2015年11月1日至2015年12月31日为免租装修期，免租期内，乙方不需支付租金，但乙方须支付物业管理费、水费、电费、电视费、通讯费、燃气费等除房屋租金以外的其他费用；从2015年11月1日起至2015年12月31日止，每月租金为427.5元/平方米/月，从2016年起，租金每年递增5%，从2015年11月1日起至2015年12月31日止，每月租金为0元，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金为119,562元，从2017年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金为125,540元，从2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为131,817元，从2019年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金为138,408元，从2020年1月1日起至2020年12月31日止，每月租金为145,328元；从起租日起，乙方应于当月5号前付清当月的租金；从起租日起，乙方应于当月5号前向甲方交纳当月推广费每月每平方米6元，该物业每月推广费总额为1,598元；甲方将不向乙方发送租金和推广费付款通知书。如超过当月5号，乙方仍未缴清当月租金和推广费，则其应向甲方支付逾期支付租金和推广费的违约金。违约金的计算方法为：应付租金和推广费数额×0.3%×逾期天数；乙方应于2015年11月1日前向甲方支付租赁保证金227,738元。租期内，在租金调增后第一个年度第一个月5日前，乙方应补交租赁保证金差额，确保租赁保证金金额相当于两个月租金；租期届满时，如乙方未发生本合同第九条所列之行为或其他违约行为，则该保证金应由甲方不计利息退回乙方；乙方所交纳的租赁保证金不可用于抵扣乙方所欠的任何费用或违约金；乙方在承租该物业使用过程中，如该物业内外部的设施（乙方装修、改造和安装的除外）出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施防止损害扩大，甲方应于接到乙方通知后尽快在合理时间内进行维修，维修费用由甲方承担。本合同有效期内，非因甲方违反上述约定，无故不承担维修责任或不支付维修费用，致使乙方无法继续租用的，乙方要求提前退租时，均不得要求甲方退还前述租赁保证金；乙方签订该合同后必须到甲方指定的物业管理公司签署物业管理公约，并按公约支付该物业的有关费用，包括但不限于物业管理费、清洁费、水费、电费、电视费、通讯费、燃气费等；物业管理费为每月每平方米45元，该物业每月管理费总额为11,986元；乙方不交租金10天以上或所欠租金与各项费用总和达5,000元以上等情形之一，甲方有权停止水、电供应及其他服务项目，直至提前终止本合同，收回该物业，有关租赁保证金由甲方没收，由此所造成的其他损失，甲方有权继续追究；一方向对方发出的函件应以书面形式作出，并可通过人工送递或用邮寄、快递服务等方式送达。函件发出后三月即被视为有效送达，其中，甲方的通讯地址为合同首页载明的地址，乙方的通讯地址为出租房屋的地址；及其他内容。2016年7月1日，原告（甲方）与被告荷庭公司（乙方）签订《海上世界广场租赁合同》（合同编号：广场[2016]006号），约定：甲方将南山区海上世界广场船前广场某商铺出租给乙方，建筑面积为379.45平方米；租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止；2016年7月1日至2016年9月30日止，每月租金为27,852元，从2016年10月1日起至2018年6月30日止，每月租金为220.2元/平方米/月，从2018年7月1日起，租金每年递增5%；从2016年7月1日起至2016年9月30日止，每月租金为27,852元，从2016年10月1日起至2017年6月30日止，每月租金为83,555元，从2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金为83,555元，从2018年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为87,733元，从2019年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金为92,120元，从2020年7月1日起至2021年6月30日止，每月租金为96,726元；从起租日起，乙方应于当月5号前付清当月的租金；甲方将不向乙方发送租金付款通知书。如超过当月5号，乙方仍未缴清当月租金，则其应向甲方支付逾期支付租金的违约金。违约金的计算方法为：应付租金数额×0.3%×逾期天数；乙方应于2016年5月1日前向甲方支付租赁保证金193,452元；租期届满时，如乙方未发生本合同第九条所列之行为或其他违约行为，则该保证金应由甲方不计利息退回乙方；乙方所交纳的租赁保证金不可用于抵扣乙方所欠的任何费用或违约金；乙方在承租该物业使用过程中，如该物业内外部的设施（乙方装修、改造和安装的除外）出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施防止损害扩大，甲方应于接到乙方通知后尽快在合理时间内进行维修，维修费用由甲方承担。本合同有效期内，非因甲方违反上述约定，无故不承担维修责任或不支付维修费用，致使乙方无法继续租用的，乙方要求提前退租时，均不得要求甲方退还前述租赁保证金；乙方签订该合同后必须到甲方指定的物业管理公司签署物业管理公约，并按公约支付该物业的有关费用，包括但不限于物业管理费、清洁费、水费、电费、电视费、通讯费、燃气费等；物业管理费为每月每平方米45元，该物业每月管理费总额为17,075元；乙方不交租金10天以上或所欠租金与各项费用总和达5,000元以上等情形之一，甲方有权停止水、电供应服务项目，直至提前终止本合同，收回该物业，有关租赁保及其他证金由甲方没收，由此所造成的其他损失，甲方有权继续追究；一方向对方发出的函件应以书面形式作出，并可通过人工送递或用邮寄、快递服务等方式送达。函件发出后三日即被视为有效送达，其中，甲方的通讯地址为合同首页载明的地址，乙方的通讯地址为出租房屋的地址；及其他内容。2019年1月30日，原告（甲方）与被告（乙方）、被告李皓（丙方、担保人）签订《还款协议》，约定：自2018年1月1日起，乙方因经营问题拖欠涉案两房屋租金、管理费。经甲乙双方友好协商，就乙方拖欠租金事宜达成如下还款协议：乙方确认截止2019年1月31日，乙方共计拖欠甲方租金2,612,023元，管理费142,037元，共计2,754,060元；乙方承诺对于上述拖欠甲方的费用2,754,060元，按下列方式还款：1、自2019年2月1日起，每个自然周的周一还款80,000元，直至还清之日止。2、乙方承诺自2019年2月1日起，每月保证按租赁合同约定支付当月租金、管理费等相关费用；若乙方未按上述约定还款的，则乙方应向甲方支付迟延付款逾期利息，逾期利息每月按未还款总额2%的标准累计计算；丙方为乙方的保证担保人，丙方为乙方因与甲方产生租赁法律关系下的全部债务承担不可撤销的连带担保责任。丙方的担保范围包括但不限于乙方所欠的租金、管理费、滞纳金、违约金、诉讼费、律师费等。连带担保期间为债务履行期限届满之日起二年；本协议是《深圳市房屋租赁合同书》的组成部分，本协议条款与《深圳市房屋租赁合同书》不一致的，以本协议条款为准。2019年3月6日，原告委托律师向被告荷庭公司邮寄律师函，称双方签订《还款协议》后，被告荷庭公司再次逾期付款。要求被告荷庭公司缴清拖欠的租金、推广费及其滞纳金，并通知被告荷庭公司自收到本函之日起解除双方之间的涉案两租赁合同，要求被告荷庭公司1日内返还涉案商铺。2019年3月7日该函件被签收。原、被告双方确认被告荷庭公司已支付涉案两商铺的租赁保证金合计432,576元。被告于2019年2月偿还了《还款协议》中约定的2019年2月4日、2019年2月11日、2019年2月18日三期的款项，合计240,000元，之后被告未再支付过任何款项。原告主张上述费用优先抵扣租金。庭审中，原告称《还款协议》中的管理费系指物业管理费。二被告主张《还款协议》约定的总金额已包含推广费。原告主张推广费未计入《还款协议》总金额。庭审中，原、被告双方确认涉案两租赁合同已于2019年3月7日解除。另，原告主张按租赁合同约定的标准计算滞纳金，二被告主张按《还款协议》约定的逾期利息标准从2019年3月3日起计算滞纳金。原告主张被告李皓对《还款协议》和由租赁合同所产生的租金、管理费、滞纳金等全部费用承担担保责任，二被告主张被告李皓仅对《还款协议》中确认的租金及管理费2,754,060元承担担保责任。原告提交的欠费明细显示：被告分别于2018年5月、6月、7月支付了推广费7,990元、1,598元、1,598元，截至2018年7月欠付推广费本金数额为0元。本院认为，原告与被告荷庭公司签订的两份《海上世界广场租赁合同》、原告与二被告签订的《还款协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。庭审中，原告与二被告确认涉案两份《海上世界广场租赁合同》已于2019年3月7日解除，本院予以确认。关于租金数额的认定，首先，原、被告在2019年1月30日签订《还款协议》时已就截至2019年1月31日的欠付租金金额2,612,023元予以明确，本院对该数额予以确认；其次，自2019年2月1日起至2019年3月5日期间，031＋032＋033号商铺每月租金138,408元，3-2-011号商铺每月租金87,733元，该期间两商铺租金金额合计262,615元（138,408元/月×1月＋138,408元/月÷31日/月×5日＋87,733元/月×1月＋87,733元/月÷31日/月×5日）。关于推广费数额的认定，《还款协议》并未载明推广费，二被告主张协议约定的总金额已包含推广费，但未提交任何证据加以佐证，原告对此亦不予认可，故本院对二被告该主张不予采信。经核算，自2018年1月1日至2019年3月5日期间031＋032＋033号商铺的推广费总额为22,630元（1,598元/月×14月＋1,598元/月÷31日/月×5日），从原告提交的欠费明细来看，被告分别于2018年5月、6月、7月支付了推广费7,990元、1,598元、1,598元，被告未提交相反证据加以反驳，本院采信原告陈述，据此认定上述期间欠付推广费金额为11,444元（22,630元－7,990元－1,598元－1,598元）。被告案《还款协议》的约定支付了240,000元，该款项在欠付租金总额中予以抵扣。综上，被告荷庭公司应支付原告自2018年1月1日起至2019年3月5日期间欠付的租金及推广费合计2,646,082元（2,612,023元＋262,615元＋11,444元－240,000元）。关于滞纳金（违约金）计算标准的认定，《还款协议》及涉案租赁合同约定的违约金计算标准均过高，原告亦未举证证明其实际损失大小，本院予以调整为按拖欠费用的每日万分之五的标准计算滞纳金。《还款协议》已对截至2019年1月31日欠付租金的付款时间重新作出约定，被告自协议约定的第四期还款日（2019年2月25日）起未再偿还欠款，故该期间尚欠租金2,372,023元（2,612,023元－240,000元）的滞纳金应自2019年2月26日起计至本判决确定的付款之日止；2019年2月1日后的欠付租金的滞纳金应以每月欠付租金金额为基数，自当月6日起计至本判决确定的付款之日止，即以226,141元（138,408元/月×1月＋87,733元/月×1月）为基数自2019年2月6日开始起算，以36,474元（138,408元/月÷31日/月×5日＋87,733元/月÷31日/月×5日）为基数自2019年3月6日开始起算；原告诉求自2017年4月5日起计算推广费的滞纳金，但并未举证证明2018年7月前其收缴推广费的具体时间、金额、款项冲抵顺序等情况，从原告提交的欠费明细来看，截至2018年7月被告欠付推广费数额为0元，故本院认定自2018年8月起计算推广费的滞纳金，即以1,598元为基数，分别自每月6日起计至本判决确定的付款之日止，同时，最后一个月即2019年3月推广费的滞纳金计算基数为258元（1,598元/月÷31日/月×5日）。原告称因被告违约从而主张不返还租赁保证金432,576元，符合合同约定，本院予以支持。《还款协议》约定被告李皓对被告荷庭公司与原告间的租赁关系下的全部债务承担连带担保责任，担保范围包括但不限于所欠的租金、管理费、滞纳金、违约金、诉讼费、律师费等。原告主张被告李皓对被告荷庭公司的上述全部付款义务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院亦予支持。被告李皓承担保证责任后，有权向被告荷庭公司追偿。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳招商商业发展有限公司与被告深圳市荷庭餐饮管理有限公司之间签订的合同编号为广场[2015]016号《海上世界广场租赁合同》及合同编号为广场[2016]006号的《海上世界广场租赁合同》均于2019年3月7日解除；二、被告深圳市荷庭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳招商商业发展有限公司支付2018年1月1日至2019年3月5日期间欠付的租金及推广费共计人民币2,646,082元；三、被告深圳市荷庭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳招商商业发展有限公司支付欠付租金的滞纳金（滞纳金按日万分之五的标准，分别以人民币2,372,023元为基数自2019年2月26日起计至本判决确定的付款之日止；以人民币226,141元为基数自2019年2月6日起计至本判决确定的付款之日止；以人民币36,474元为基数自2019年3月6日起计至本判决确定的付款之日止）及推广费的滞纳金（滞纳金按日万分之五的标准，2018年8月至2019年2月期间，以人民币1,598元为基数分别自每月6日起计至本判决确定的付款之日止；以人民币258元为基数自2019年3月6日起计至本判决确定的付款之日止）；四、原告深圳招商商业发展有限公司不予返还被告深圳市荷庭餐饮管理有限公司已支付的租赁保证金人民币432,576元；五、被告李皓对被告深圳市荷庭餐饮管理有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任，被告李皓承担保证责任后，有权向被告深圳市荷庭餐饮管理有限公司追偿；六、驳回原告深圳招商商业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币53,239.48元，由原告负担人民币25,554.48元，二被告负担人民币27,685元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币2,400元，二被告负担人民币2,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  张 和人民陪审员  赖石荫二〇一九年十二月十二日书 记 员  马 绪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。