广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9436号原告（反诉被告）：莫南，女，1986年1月22日出生，苗族，户籍所在地湖南省龙山县，现居住地广州市荔湾区。委托代理人：何晓筠，是广东广瀚律师事务所律师。委托代理人：王晓静，是广东广瀚律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：陈丽雅，女，1974年4月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：曾静仪，是广东海际明律师事务所律师。委托代理人：周穗芳，是广东海际明律师事务所实习人员。第三人：广州市百艺城广场物业管理有限公司，地址广州市荔湾区芳村龙溪大道以南，西南高速公路以西迎宾路花卉交易中心广场标志塔地段。法定代表人：梁云。原告（反诉被告）莫南诉被告（反诉原告）陈丽雅、第三人广州市百艺城广场物业管理有限公司(以下简称：百艺城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告莫南及委托代理人何晓筠，被告陈丽雅的委托代理人曾静仪、周穗芳到庭参加诉讼，第三人百艺城公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫南诉称：2019年2月25日，原告与被告签订《广州百艺城租赁合同》，约定：原告租赁广州市荔湾区龙溪大道广州花卉博览园28号广州百艺城广场物业管理有限公司外围类07号商铺用于经营。根据《广州百艺城租赁合同》第六点第4条，被告有义务协助原告办理营业执照。后经多次催促，被告均拒不提供房产证，随后又以其也是商铺租户之一，并没有涉案商铺的房产证为由拒不提供。无奈，2019年7月8日，原告委托律师向被告发出了一份《律师函》，要求被告在收到函件之日起3天内向原告提供商业房产证，但被告依然无法提供；2019年7月12日，原告委托律师向被告发出了一份《律师函》，要求解除《广州百艺城租赁合同》并退还押金，赔偿经济损失，但被告对此置之不理，甚至委托律师向原告发出《律师函》，表示办理营业执照无需房产证并指责原告才是违约方。被告的行为前后矛盾，原告有充分的理由相信其在合同签订时并已经知晓涉案商铺不能办理营业执照，却隐瞒了该情况，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。请求：1、判令解除原被告签订的《广州百艺城租赁合同》；2、判令被告退还原告租赁押金14000元；3、判令被告赔偿原告租金损失6946元、店铺装修费用10500元、搬迁费1500元；4、判令被告赔偿原告因开设店铺购置物品产生的经济损失31032.6元。5、判令被告承担本案的诉讼费用。被告陈丽雅答辩暨反诉称：原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：一、原告主张没有商业房产证，而办不了营业执照的诉求却没有提供任何工商局的证明文件，证实商业房产证是办理营业执照必不可少的要件，其应该承担举证不能的责任。二、涉案合同约定第6点第4条，被告有义务协助原告办理营业执照，但并非提供商业房产证，这是两个不同的法律概念，不能混淆和混同，被告和第三人一直协助原告去办理营业执照，只是原告提出无理的要求，最终没有办理营业执照，其责任不在于被告。三、原告提出涉案商铺不能办理营业执照，没有提供证据支持，反而被告已经提供大量证据证明第三人的商铺是可以办理营业执照的，且均不需要商业房产证，其商铺已经过出租屋管理中心备案和区政府的文件予以证实。四、原告第三项诉讼请求租金损失，装修期不是法定的期间，这是双方协商的结果，并非合同的必要要件，在合同上明确了双方的装修期，所以，也能证实当时原告同意了装修期的期限，因此，其提出装修损失是没有依据的。五、其装修费用与本案没有关系，被告不予承认。六、搬迁费，本案违约方是原告，而并非被告，原告拖欠被告两个月的租金均没有交租，因此，被告向其发出律师函，最后其搬走也是被告给其发出律师函，其在搬离全部物品时后交付钥匙，因此被告不认为该商铺还存在任何购置物品的损失。七、原告也无法证明其购置的物品与涉案商铺相关，更没有办法证明因为本案所导致的损失。八、本案的涉案商铺没有约定是做餐饮的，其所说口头的陈述不予承认。请求驳回原告全部诉请求。被告陈丽雅提出反诉：一、请求确认原被告签订的《广州百艺城租赁合同》于2019年7月19日解除；二、请求判决被反诉人向反诉人支付2019年7月1日至2019年7月31日的租金人民币6000元、水费38元、电费504元、水电公共分摊100元、物业管理费282元及滞纳金（滞纳金以6924元为基数，按年利率24%计算，暂计至2019年11月30日止，滞纳金为人民币553.92元）;三、请求判决被反诉人向反诉人支付2019年8月1日至2019年8月9日的场地占用费人民币3600元；四、本案全部诉讼费用由被反诉人负担。第三人百艺城公司书面答辩称：第三人非合同的相对人，第三人将涉案商铺出租给被告后，被告与原告重新签订涉案商铺的租赁合同，第三人与原、被告双方之间产生的纠纷无关。第三人对涉案商铺进行管理，并协助商铺办理营业执照。对于原告提出的涉案商铺没有房产证不能办理营业执照的理由不属实。请求驳回原告全部诉讼请求。原告莫南答辩称：对合同解除日期原告认为在2019年7月13日，而对于被告主张的2019年7月份的租金及6月份的水电费、管理费原告确认，但对于滞纳金的金额不予确认，该滞纳金的计算标准过高，而且根据合同第5条第3款约定，适用滞纳金的约定是有前提，是逾期15天内，而如果逾期15天以上视为乙方违约，甲方有权终止合同，不予退还押金，因此，被告在本案中已主张解除合同，不能适用逾期15天内的违约责任的约定，而且，相关的租金及水电费、物业管理费，原告并不是故意拒不交费，只是因为双方间有矛盾尚未解决，因此暂停支付。有关场地占用费，原告认为该占用费过高，合同约定不合理，因此请求法院驳回该项诉请。如果法院支持相关占用费也应当参照租金标准200元/天来计算。经审理查明：2019年2月25日被告陈丽雅（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《广州百艺城租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区龙溪大道广州花卉博览园28号广州百艺城广场物业管理有限公司外围类07号商铺（计租面积47㎡）出租给乙方，租赁期：4年10个月（2019年3月1日到2023年12月30日止）；每月租金6000元，租金在第二年起每年递增10%。合同签字盖章时，一次性缴付租金的两按一付（共18000元），完成合同后无违约前提下无息退回按金。水电公摊费：公用区域水电公摊费每月每间铺100元。各承租单位商铺内耗电根据铺位独立装表的实际用量加损耗计算电费，电费、水费按国家相关的部门规定的收费标准收取。物业管理费按照合同计租面积每月收取6元∕㎡的物业管理费，每月282元,合同签字盖章同时，乙方须向甲方一次性缴纳2000元作为水电费押金，合同期满，乙方结清租金、水电费及相关费用后，甲方无息退还乙方水电费押金。乙方单方终止合同或因乙方原因导致合同终止的，甲方所收乙方之款项不予退还。租金、水电费、公用水电公摊费，按月结算，每月5日前乙方应将当月租金及上月水电费等所有应付费用一次性缴付给甲方，每逾期一天，乙方须向甲方缴付所欠费用1%的滞纳金，逾期15天视作乙方违约，甲方有权单方终止协议，将该铺位租给第三方，乙方缴纳的押金甲方不予退还。在合同第六条甲方权利与责任第4款约定：协助乙方办理营业执照，所需费用由乙方负责缴付。第八条其他约定事项第11款约定：乙方所付押金只能用作违约金，不能用于抵消乙方应付的租金和水电费等应付费用。第12款约定：乙方必须办理《营业执照》，否则按乙方违约处理。若乙方不办理营业执照，在收到甲方的催促通知后二十日内仍不予办理的，甲方有权解除合同，收回场地，没收乙方按合同约定和双方其他约定交纳的所有款项（包括但不限于租赁押金和水电费押金等费用），并追究经济损失。在合同第九条违约责任第3款第3项约定：拖欠租金、水电费或其他应交费用超过15天。视为乙方违约。第4款约定：乙方违约，甲方有权单方面及时解除双方租赁关系，并收回该铺位，乙方已付的押金及其它费用甲方不予退还…。合同签订后，原告向被告交纳租金押金12000元、水电费押金2000元及2019年3月租金6000元、水电费公摊100元、物业管理费（3-5月）846元，被告将该铺交原告使用。后被告以“百艺城美食街”组织包括原告在内的微信群。2019年4月8日被告通过微信群通知商户可办理营业执照，到百艺城行政部找蔡先生。原告于2019年6月6日通过微信要求被告提供材料自行办理营业执照。后双方就办营业执照所需资料无法达成一致。原告支付租金、水电管理费给被告至2019年6月止，后续没有继续缴交。2019年7月8日原告代理人以被告无法提供出租商铺房产证给原告办理营业执照构成违约，导致原告的根本目的无法实现为由，向被告发出《律师函》，要求被告于收到函件之日起3天内向原告提供商业房产证用于办理营业执照。否则，原告将会解除合同追讨被告的违约行为等。被告于2019年7月10日收到原告上述《律师函》。2019年7月12日原告代理人再次向被告发出《律师函》，认为被告没有按2019年7月8日原告发出的《律师函》，履行合同约定的义务。自被告收到《律师函》之时起双方的租赁合同解除，要求被告在收到函之日起7天内向原告退还押金14000元并赔偿因被告的违约行为对原告造成的所有损失。2019年7月18日被告的代理人针对原告的《律师函》作出《律师函之回函》，认为被告已按照合同约定，协助原告办理营业执照，由于原告自身原因不去办理营业执照责任应由原告承担。鉴于原告与被告的租赁合同已经解除，原告应在收到《律师函》七日内将承租的商铺交回给被告及支付2019年7月份的租金及缴清上月费用。2019年8月5日被告的代理人再次发出《律师函》，要求原告在2019年8月8日前腾退商铺及承担逾期支付租金和水电费的违约责任。2019年8月9日原告通过微信通知被告将商铺钥匙放在龙凤餐馆。被告于2019年8月10日在龙凤餐馆取回商铺钥匙并收回商铺。在庭审中，原告还提供店铺装修费用收据、微信转账记录及淘宝交易记录，拟证明因被告违约行为导致原告租金损失、店铺装修损失、经济损失。被告对原告的上述证据三性不予认可。原告对被告提供的营业执照、海龙街派出所和第三人百艺城公司分别出具的《同一地址证明》不予确认。本院认为：原、被告通过签订《广州百艺城租赁合同》确立了关于涉案商铺的租赁关系，并在合同中约定被告有协助原告办理涉案商铺的营业执照的义务。在案件审理过程中，原告自述曾到了工商行政管理部门去咨询了解办理涉案商铺的工商营业执照手续，工商行政管理部门答复需要提供涉案房屋的产权登记手续才能办理营业执照。根据被告所建立的微信群显示被告于2019年4月8日已经告知群内（包括原告）的租户，到第三人百艺城公司递交办理营业执照的手续，但原告没有按通知到第三人百艺城公司递交办理营业执照的手续，且原告也不能提供其曾向工商行政管理部门申请涉案商铺营业执照不获批准的依据。因此，原告以被告没有履行协助办理营业执照的义务主张被告存在违约行为没有事实依据，本院不予采信。对于《广州百艺城租赁合同》的解除时间应如何确定。虽然原告通过《律师函》提出解除合同时间，但该《律师函》所送地址不是合同约定被告的地址。被告至2019年7月18日复函对原告的解除合同予以回应，原告于2019年7月19日签收上述《律师函之回函》。因此，原、被告签订《广州百艺城租赁合同》的解除时间应确定为2019年7月19日。原告请求确认与被告签订的《广州百艺城租赁合同》解除时间为2019年7月13日，本院不予采纳。由于原告没有按合同约定支付7月份的租金，其行为已经构成违约。因此，原告请求判令被告退还租赁押金、赔偿租金损失、装修损失、搬迁费、购置物品的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。水电费押金2000元是作为原告在经营期间对使用水电费用的担保，现租赁合同已经解除该押金应在清理原告经营期间所产生的水费、电费、水电公共分摊费用后，余款由被告退回给原告。在租赁合同解除后，原告至2019年8月9日才实际将涉案商铺的钥匙交给被告。被告反诉主张要求原告支付2019年7月的租金及2019年8月1日至9日的房屋占用费3600元、物业管理费282元符合合同约定，本院予以支持。原告认为租赁合同约定的滞纳金过高要求调整，由于原告没有按合同约定向被告支付租金、物业管理费，已经构成违约。被告要求原告支付迟付租金、物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。滞纳金本院酌情调整为自2019年7月6日起至2019年8月19日止参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至被告支付上述款项之日止。第三人百艺城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告莫南与被告陈丽雅签订的《广州百艺城租赁合同》于2019年7月19日解除。二、被告陈丽雅自本判决发生法律之日起十五日内退还水电费押金余款1358元给原告莫南。三、原告莫南自本判决发生法律之日起十五日内支付2019年7月的租金6000元、物业管理费282元及滞纳金(滞纳金以租金6000元、物业管理费282元为本金，自2019年7月6日起至2019年8月19日止参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至被告支付上述款项之日止)给被告陈丽雅。四、原告莫南自本判决发生法律之日起十五日内支付2019年8月1日至8月9日占用费3600元给被告陈丽雅。五、驳回原告莫南其他诉讼请求。六、驳回被告陈丽雅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费700元，由被告陈丽雅负担50元，原告莫南负担650元。反诉费138元，由原告莫南负担88元，被告陈丽雅负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年十二月二十七日书记员  谢绮雯黄嘉琪