河北省唐山市丰南区人民法院民事判决书（2019）冀0207民初2761号原告：高焕祥，男，1951年11月4日生，汉族，住唐山市。委托代理人：云海军，河北燕南律师事务所律师。被告：张家口银行股份有限公司唐山丰南支行，住所地唐山市丰南区阜民街124号。负责人：赵连英，行长。委托代理人：高洋，系该行员工。第三人：唐山亚联投资有限公司，住所地唐山市路北区金融商务中心综合楼5-13号。法定代表人：韩喜东，经理。第三人：张家口金融控股集团有限公司，住所地河北省张家口市桥东区胜利北路51号。法定代表人：昝杰亮，董事长。委托代理人：王昌宇，系该公司员工。原告高焕祥与被告张家口银行股份有限公司唐山丰南支行（以下简称张家口银行丰南支行）第三人唐山亚联投资有限公司（以下简称唐山亚联）、第三人张家口金融控股集团有限公司（以下简称张家口金融控股）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，审理过程中，张家口金融控股申请参加本案诉讼，本院予以准许，本案依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告高焕祥及其委托代理人云海军、被告张家口银行丰南支行委托代理人高洋、第三人张家口金融控股委托代理人王昌宇到庭参加诉讼。被告唐山亚联经本院合法传唤，无正理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高焕祥向本院提出诉讼请求：一、不得执行座落于唐山市××区南段西侧土地使用权（土地证号：丰南国用（2006）316号）及地上建筑物（房产证号：丰南区房产权证丰南镇字第XXXX号）；二、依法确认上述土地使用权和房产所有权归原告所有；三、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月8日，唐山市中级人民法院依据被告的申请作出（2018）冀02执恢2137号执行裁定书及协助执行通知书查封诉讼请求涉及的房地产，2019年6月10日原告不服上述裁定，向丰南区人民法院提出执行异议申请，2019年6月24日，丰南区人民法院以（2019）冀0207执异33号执行裁定书驳回原告异议申请。2006年8月15日，原告与第三人通过签订书面房地产买卖契约，并经银行转账给付第三人购房款人民币350万元，第三人将房地产交付给原告，原告投入巨资进行装修并于2006年10月26日成立唐山市丰南区凯莱会馆，对购买的房地产占有使用，缴纳各种税费。不料，2016年7月21日，唐山市路南区人民法院以（2016）冀0202财保6号民事裁定书查封上述的房产土地，查封期限至2018年7月20日止。2018年7月21日以后，原告曾多次找第三人办理过户手续，第三人以种种理由推拖，造成购买房地产没有变更过户。综上，原告认为在查封前已签订合法有效的书面房地产买卖合同并合法占有使用不动产，支付全部价款，没有办理过户登记，是因被法院查封和第三人的人员及企业变更不予配合造成，不是原告自身原因未能办理过户登记。为此，原告特提出诉讼，望依法保护原告的诉讼请求。张家口银行丰南支行辩称，我行已于2019年4月13日登报并发布债权转让公告，将债权转让给中国华融资产管理公司河北省分公司，现在我方不享有债权权利，目前我公司作为被告主体不适格。唐山亚联无陈述意见。张家口金融控股述称，一、(2018)冀02执恢2137号执行裁定书是根据已生效的民事判决书作出的，经不动产登记中心与法院执行系统查询均证实该房屋系被执行人唐山亚联所有，具有事实和法律依据，应当严格执行。二、原告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。此条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，我方就原告是否符合第二十八条规定的排除执行的条件发表如下答辩意见：（一）《房地产买卖契约》与其他多项证据存在矛盾及冲突，我方对《房地产买卖契约》的真实性和合法性不予认可。首先，证明《房地产买卖契约》真实、合法、有效的举证责任在原告高焕祥。其次，因本案系执行程序的派生诉讼，涉及到实体权利的认定问题，法庭应对《房地产买卖契约》的真实性、合理性、履行情况等进行严格审查。而原告高焕祥向法庭提交的《房地产买卖契约》在签订时间、约定内容等方面存在诸多疑点，具体如下：1、《房地产买卖契约》签署时间为2006年8月15日（通过字迹判断有可能是2006年8月25日，且原告曾向法院提交的执行异议申请书中也称该买卖契约签订的日期为2006年8月25日），而根据《房地产买卖契约》的关于价款支付的约定为2006年8月15日前一次性支付全部款项，要求买方在合同签订前支付全部价款，严重违反交易常理。2、根据原告向法庭提交的《房产证》及《土地使用证》载明，被执行人唐山亚联对丰南国用（2006)第316号土地使用权及地上建筑物的取得时间分别为2006年8月29日和2006年7月5日，且被执行人唐山亚联对该项不动产处置的《股东会决议》是于2009年7月6日作出的，从时间上看三者均晚于《房地产买卖契约》签订的时间。且《房地产买卖契约》第一条中明确乙方（原告高焕祥）已对甲方（被执行人唐山亚联）所要出售的房地产做了核实，而合同签订时出让方唐山亚联尚未取得该项资产，且未对该项重大资产的处置行为通过股东会进行决议。唐山亚联与高焕祥所签订的《房地产买卖协议》从性质上属于无权处分的合同，受让人高焕祥在未确认受让资产权属的情况下就贸然签订买卖合同，显然不符合商业逻辑。因原告向法庭提交的《房地产买卖契约》与其他多项证据存在矛盾及冲突，据此，我方对《房地产买卖契约》的真实性和合法性不予认可。（二）现有证据无法证明原告已于查封之前基于购买行为实际占有涉案房地产。根据《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，实际占有与《买卖合同》合法有效，支付全部价款等其他三项要件为并列关系，如其未能证明《买卖合同》合法有效并全部付款等要求，单纯的占有无意义。原告所提供的《丰南区凯莱会馆营业执照》、《改造锅炉的通知》及《电力缴费发票》等证据材料不能证明原告系基于所有权意思表示下所实施的占有行为。（三）在钱款交付方面，原告所提供证据与其所主张的付款行为之间不具备关联性。受让人已按《房地产买卖契约》约定履行全部付款义务的举证责任在原告高焕祥。原告应在合同约定价款符合受让时合理市场价、资金来源合法、已按合同要求向出让方支付全部合同价款等方面履行全面证明责任。如涉及委托第三人及代为支付或向第三人履行支付义务的，原告还应提供相应的委托代付/委托代收协议。原告高焕祥向法庭提交的两张合计金额为350万的《中国银行进账单》，主张其通过唐山恒通精密薄板有限公司向唐山市天建房地产开发有限公司支付价款从而履行了付款义务。上述两家付款和收款单位均非《房地产买卖契约》的签约主体，原告亦未能提供唐山恒通精密薄板有限公司委托代付协议及唐山天建房地产开发有限公司委托代收协议，且两张《银行进账单》均未标注款项用途，不能判定为支付《房地产买卖契约》款项。原告高焕祥仅以一份出让人唐山亚联原法定代表人张连民（2012年离任）于2016年7月31日出具的《证明材料》证明出让人已收到合同款项，显然无任何证明力。据此，我方对《中国银行进账单》、张连民《证明材料》的真实性、关联性、合法性不予认可。（四）未办理过户登记手续系原告高焕祥过错所致，未能办理过户非因买受人过错所致的举证责任在原告高焕祥，我方仅需对其提供的证据阐明是否存在不能过户障碍即可。从现有情况看，原告高焕祥在执行异议阶段向法庭提供书面说明材料，自述涉案房地产没有过户的原因为资产紧张等自身原因（该部分事实有2019冀0207执异33号执行裁定书所认可）原告高焕祥存在明显过错。退一步讲，假设原告高焕祥于2006年签订的《房地产买卖契约》合法、有效，并按要求向出让人唐山亚联支付全部价款。按照交易习惯，买受人应在合理期限内要求出让人配合办理过户手续。而根据原告向法庭提交的《执行异议之诉起诉书》中的描述，可以确认，自购买日2006年8月15日至2016年7月21日涉案不动产被法院第一次查封之日止，原告高焕祥从未行使自身权利要求出让人配合过户，显然，未能过户系原告高焕祥怠于行使自身权利所致，其理应承担怠于行使权利的不利法律后果。原告高焕祥在起诉书中称未能过户系因2016年7月21日至2018年7月20日被路南区法院查封及解除查封后亚联投资不予配合原因导致与事实不符。首先，在2006年8月15日《买卖协议》签订日至2019年1月8日本次查封之日的13年期间，2016年7月21日至2018年7月20日2年的路南法院查封期间，不能成为阻碍原告办理过户手续的障碍。其次，原告称“2018年7月20日路南法院解除查封后曾多次找唐山亚联办理过户手续，因第三人以种种理由推拖，造成原告未能过户。”根据《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”而以原告高焕祥向法庭提供的现有证据来看未能证明以上事实。综上，我方认为该案中原告在实际买卖协议方面,《房地产买卖契约》与其多项证据存在矛盾及冲突；在钱款交付方面，原告提供证据与其主张的付款行为之间不具关联性；未办理过户登记手续系原告高焕祥过错所致。综合原告向法庭提交的所有证据来看，未形完整的证据链，不能证明原告属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的情形。因此，贵院对涉案房屋的查封有事实和法律的依据，应当继续执行，请求法院依法维护申请执行人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，综合当事人陈述、举证、庭审质证以及辩论意见，认定本案事实如下：1、2006年8月15日，唐山亚联作为甲方，高焕祥作为乙方，双方签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落在丰南开发区青年路南段西侧的房地产出售给乙方，包括主楼建筑面积3293平米，后院二层附楼、厨房、锅炉房等地面建筑设施，土地5.6亩，乙方对甲方所要出售的房地产做了核实，愿意购买该房地产；成交价格为人民币350万元，乙方于2006年8月15日前一次给付甲方；双方同意于2006年8月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转给乙方；甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失甲方负责赔偿；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方自行承担，甲方负责协助乙方办理各项过户手续。以上协议签订当日，高焕祥通过唐山恒通精密薄板有限公司的账户将350万元价款按唐山亚联指定转账支付至唐山天建房地产开发有限公司的银行账户。高焕祥时任唐山恒通精密薄板有限公司董事。双方所买卖房地产的房权证填发日期为2006年7月5日，登记的建筑面积3293.16平方米；土地使用权证填发日期为2006年8月29日，登记的使用权面积3727平方米；登记的房屋所有权人、土地使用权人均为唐山亚联投资有限公司。高焕祥与唐山亚联在协议签订当日并履行了交付之后，唐山亚联将房屋所有权证书以及土地使用权证书原件交予高焕祥持有，至今未办理过户登记。2006年10月26日，高焕祥以购买的上述房地产为住所，注册登记设立唐山市丰南区凯莱会馆有限公司，高焕祥为法定代表人，营业期限自2006年10月26日至2026年10月22日。高焕祥在经营期间，在该土地上进行了房屋及附属设施的扩建工程，扩建建筑面积1266平方米。2009年7月6日，唐山亚联全体股东向高焕祥补充出具股东会决议，内容为：“全体股东一致同意，将坐落于丰南开发区青年路南段西侧，建筑面积3293.16平方米的三层综合楼出售给高焕祥”。以上事实，有原告提供的买卖契约、中国银行进账单、房权证、土地使用权证、唐山亚联章程、股东会决议、营业执照以及唐山亚联原法定代表人股东张连民证言，唐山恒通精密薄板有限公司企业登记信息及其法定代表人梁士臣证言、唐山市丰南区凯莱会馆有限公司营业执照、企业登记信息、扩建房屋平面图以及证人证言、缴纳电费收据、缴纳税款记录、河北丰南经济开发区管理委员会通知等证据能够与原告的陈述相互印证。2、本院于2018年1月11日立案受理的张家口银行唐山丰南支行作为原告与被告唐山市北大医药有限公司、唐山亚联投资有限公司、唐山暖通空调设备有限公司、郑玉刚、韩灵芝金融借款合同纠纷一案，2018年4月1日作出（2018）冀0207民初309号民事判决书，该判决认定：“2016年7月29日，原告张家口银行唐山丰南支行与被告唐山市北大医药有限公司签订金额5000万元的《流动资金借款合同》，月利率为8‰，借款期限自2016年7月29日至2017年7月29日；唐山亚联投资有限公司作为该借款合同项下借款的连带责任保证人之一，与张家口银行唐山丰南支行签订了《保证合同》；该借款合同到期后，借款人唐山市北大医药有限公司除偿还3000万元本金及部分利息外，其余本金及利息未予偿还。”判决如下：“一、被告唐山市北大医药于本判决生效之日起十日内偿还原告张家口银行唐山丰南支行借款本金2000万元并支付借期内利息506666.67元及逾期罚息；二、被告唐山亚联投资有限公司、郑玉刚、唐山暖通空调设备有限公司对判决第一项确定的借款本金、利息、罚息承担连带偿还责任；三、被告韩灵芝在以与被告郑玉刚的夫妻共同财产限额内对本判决第一项确定的借款本金、利息、罚息承担连带偿还责任”。该判决生效后，张家口银行丰南支行申请法院强制执行，唐山市中级人民法院于2019年1月8日作出（2018）冀02执恢2137号执行裁定书，对登记在唐山亚联投资有限公司名下座落于丰南区青年路南段西侧土地证号为国用（2006）316号的土地使用权及地上建筑物（房产证号：丰南区房权证丰南镇字第XXXX号）予以查封三年，期限自2019年1月9日起至2022年1月8日止。高焕祥对该裁定查封的财产提出异议。本院于2019年6月24日作出（2019）冀0207执异33号执行裁定，认定案外人高焕祥提供书面说明材料，自述涉案房屋没有过户的原因为资金紧张等自身原因，以其所提供证据并不能证明其权利足以排除执行为由，裁定驳回案外人高焕祥的异议请求。高焕祥提起案外人执行异议之诉。以上事实，有高焕祥提供的唐山市中级人民法院（2018）冀02执恢2137号执行裁定书、协助执行通知书、本院（2019）冀0207执异33号执行裁定书、送达回证，与本院调取的（2018）冀0207民初309号民事判决书予以证实。3、在本案诉讼过程中，张家口金融控股申请以第三人身份参加诉讼。并提供证据证明：2019年3月27日，张家口银行丰南支行与中国华融资产管理股份有限公司河北省分公司签订债权转让协议，张家口银行丰南支行已将其对唐山市北大医药有限公司【51041600000178】借款合同及相关担保合同项下的全部权利义务即本院（2018）冀0207民初309号民事判决确认的权利转让给中国华融资产管理股份有限公司河北省分公司，并于2019年4月13日在《河北经济日报》刊登了《债权转让通知暨债务催收联合公告》；2019年6月5日，在唐山市中级人民法院以申请人张家口银行丰南支行名义申请执行（2018）冀0207民初309号民事判决过程中，中国华融资产管理股份有限公司河北省分公司又与张家口金融控股签署《分户债权转让协议》，将其对该判决确定的全部债权转让给了张家口金融控股，并于2019年6月13日在《河北经济日报》刊登了《债权转让通知暨债务催收联合公告》。以上事实，有张家口金融控股提供《单户债权转让协议》及《河北经济日报》公告、《分户债权转让协议》及《河北经济日报》公告等证据予以证实。4、在唐山市中级人民法院执行查封本案异议房地产之前，唐山市路南区人民法院曾于2016年7月21日作出（2016）冀0202财保6号民事裁定，对登记在唐山亚联名下的本案提出异议的房地产进行过查封，查封期限自2016年7月21日起至2018年7月20日止。此次查封解除后，原告找唐山亚联协助办理过户已联系不到该公司人员，登记的地址已无此单位。该事实，有高焕祥陈述及其提供的唐山市路南区人民法院（2016）冀0202财保6号民事裁定书予以证实。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，高焕祥是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，根据原告高焕祥提供的相关证据，能够相互印证2006年8月15日高焕祥与唐山亚联签订的对本案争议房地产的买卖契约真实、有效，并且当日双方履行了各自的实际交付义务，高焕祥自此实际占有使用该房地产并在该土地上增建大量房产的事实。按上述规定，原告高焕祥与唐山亚联签订《房地产买卖契约》的时间发生在被法院第一次查封10年之前，并已在10年前交清了全部价款，且已经合法实际占有使用该不动产10年之久并完成大量扩建，除未办理过户登记外，本案异议房地产与唐山亚联不存在任何纠纷，虽然在2016年异议房地产被查封之前高焕祥未采取相关措施办理过户存在一定过失，但在第一次查封解除后本案执行查封之前，因唐山亚联已经失去联系，登记的公司住所早已无人，其不能联系唐山亚联协助办理导致未能过户，又被本案执行查封，故在本案执行查封之前未办理过户并非买受人高焕祥的自身原因所致。原告高焕祥所提供的证据，能够证明其提出的异议符合上述规定的条件，对异议房地产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，证据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行坐落于唐山市××区南段西侧土地证号为丰南国用（2006）316号的土地使用权及地上建筑物（房权证号：丰南区房权证丰南镇字第XXXX号）。二、坐落于唐山市××区南段西侧土地证号为国用（2006）316号的土地使用权及地上建筑物（房产证号：丰南区房权证丰南镇字第XXXX号）属于高焕祥所有；案件受理费34800元，由被告唐山亚联投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 李贺玲人民陪审员 雷长友人民陪审员 李金定 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 石 慧