广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4448号上诉人（原审被告）：龚强，男，汉族，1989年3月14日出生，住址：四川省。委托诉讼代理人：魏兴英，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市锦湖物业管理有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：杨咏杰。委托诉讼代理人：杨宝仪，广东标远律师事务所律师。上诉人龚强与被上诉人惠州市锦湖物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告龚强不服一审判决，上诉请求：1、请求贵院依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初5114号民事判决书，依法改判上诉人无需向被上诉人支付物业管理费11080.8元、违约金3296.98元。2、请求贵院判决本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约，没有尽到双方签署的《前期物业服务协议》中约定的服务及合同义务。上诉人于2012年9月17日购买位于XXX广场X栋XX层0X号房，且该房屋位于顶层。房屋进行装修时，发现其外墙存在严重漏水、渗水问题，多次催促被上诉人上门维修；入住之后，房屋外墙仍一直渗水，且因长期渗水导致上诉人房屋墙体发霉，并造成衣柜等家具损坏，上诉人多次到被上诉人处反映，要求被上诉人进行维修、处理，履行合同约定的服务及合同义务，但被上诉人至今仍未解决、修复房屋漏水、渗水问题。虽多次口头表示愿意维修，但未实际履行。根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条物业管理服务内容约定：房屋建筑本体共用部分（内外承重墙体、基础、楼板、屋顶、梁、柱）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、设备机房的维修、养护和管理。因上诉人购买的房屋坐落于该栋顶层，漏水处是房屋屋顶、户外墙面，属于房屋建筑本体共用部分，被上诉人对该部分有维修、养护和管理的义务。在上诉人多次通知、反映、要去维修的情况下，被上诉人仍拒绝维修，房屋漏水问题至今未得到解决。因此，上诉人认为，是因被上诉人违约在先，拒绝履行合同义务，提供物业服务，上诉人为维护自身合法权益，依法行使抗辩权，有正当理由暂不支付物业费用，因此，上诉人无需承担违约责任，无需支付违约金。在一审中，上诉人已提交照片等证据证明房屋漏水，且被上诉人承认、确认房屋漏水的事实，但原判决却认定上诉人未提交有效的证据证明被上诉人怠于合同约定的服务义务导致外墙渗水。属基本事实认定错误，原判决应予以撤销。二、上诉人暂不支付物业费是行使同时履行抗辩权，有事实依据及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条【同时履行抗辩权】规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。乙方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中，初始上诉人是按月向被上诉人支付物业费的，但因上诉人房屋是顶楼漏水，被上诉人拒绝提供合同约定的维修义务，至今仍未解决房屋漏水问题，故自2015年4月份起暂不支付物业费。因被上诉人拒绝维修漏水处，违约在先，因此上诉人有权依法行使同时履行抗辩权。上诉人暂不支付物业费有事实和法律依据。综上，上诉人认为，原判决事实认定错误，适用法律错误，在被上诉人未履行合同义务即维修房屋漏水之前，上诉人无需向被上诉人支付物业费，且上诉人没有过错，暂不支付物业费有正当理由，无需承担违约责任，无需支付违约金。望贵院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市锦湖物业管理有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚“原告（答辩人）已为被告提供了物业管理服务”；关于涉案房屋内的漏水问题，答辩人接到被答辩人的报告后多次安排人员上门检修，已经超范围履行了《前期物业服务协议》的约定义务，但由于被答辩人不配合检修人员入室检查维修，致使漏水的原因无法查清，维修工作无法进行。因此，涉案房屋漏水问题未得以解决的原因在于被答辩人，相应的后果由被答辩人承担。二、答辩人诉请的是从2015年4月起至2019年3月的物业管理费，而被答辩人不能证明房屋从2015年4月就存在漏水问题，并且被答辩人提交的证据无法证明房屋内的漏水由公共部分的外墙渗入。根据谁主张谁举证的诉讼规则，被答辩人应对其抗辩主张承担举证不能的法律后果。三、由于被答辩人所指漏水部位属于住宅共用部分，根据《住宅专项维修资金管理办法》和《物业管理条例》的规定，在保修期内的漏水问题由开发商负责维修；保修期过后，应使用住宅专项维修资金维修，物业公司没有承担或垫付维修费的义务。因此，在没有相应的维修资金的情况下，不存在答辩人未履行物业服务义务的情况。四、由于涉案房屋在顶层，被答辩人利用顶层的位置优势，在其房间上方楼顶空置的位置私自搭建了阁楼，在空中花园处为连接阁楼加盖了楼梯和玻璃顶。因此，涉案房屋漏水是因为被答辩人私自搭建、加建行为造成，与答辩人无关。被答辩人应对其违建行为和房屋漏水问题承担责任。基于以上事实与理由，答辩人认为一审法院的判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告惠州市锦湖物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请依法判令被告向原告支付2015年4月至2019年3月的物业管理费和公摊水电费共11080.8元，违约金3296.98元，并自判决履行之日至实际履行之日加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息；以上合计14377.8元。庭审中，原告将第一项诉讼请求利息部分明确为：以未付金额为基数，自判决生效之日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算迟延支付利息。一审法院认定事实：2014年6月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告名下物业提供物业管理服务，内容包括：1、房屋建筑本体共用部位（内外承重墙体、基础、楼板、屋顶、梁、柱）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、设备机房的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、加压供水设备、电梯、共用照明、供配电系统、消防设施设备、供气管道）的运行、维修、养护和管理；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、路灯）的维修、养护和管理；4、环境卫生（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、公共绿化的养护、施肥、修剪和管理；6、配合和协助当地公安机关进行公共秩序维护工作（但不包括业主或非业主使用人的人身、财产保险保管责任）；7、小区范围内的交通、车辆行驶停泊管理，室内外停车场的管理、收费及维护；8、房屋装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、法规和政策规定的物业公司管理的其它事项。物业管理服务费用：住宅按建筑面积每户每月每平方米1.5元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费。）；公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊;物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并按所欠费用每天万分之五收取违约金，拒不缴纳甲方将依法向法院提起诉讼。双方还对其他事项进行了约定。2019年3月14日，原告以被告逾期未支付物业服务费为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称被告拖欠2015年4月至2019年3月期间的物业管理费11080.8元,违约金3296.98元，并提交了《未收费用明细表》、《锦湖物业管理费缴费通知函》予以佐证。被告对上述金额予以认可，但辩称其未缴纳物业管理费系因原告怠于履行合同约定的服务义务导致外墙渗水到其屋内，并提交了五张照片予以佐证。根据被告提交的照片显示，案涉房屋次卧、主卧、杂物间、厨房的墙体均有渗水情况，但无法证明系由公共部分的外墙渗入。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。提供物业管理服务与支付相应物业服务费系物业服务合同的义务，原告已为被告提供了物业管理服务，被告亦应按约支付相应的费用。根据原告提交被告确认的《未收费用明细表》、《锦湖物业管理费缴费通知函》等证据显示：被告在2015年4月至2019年3月期间拖欠物业服务费11080.8元、违约金3296.98元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告要求被告支付上述期间所欠物业服务费、违约金及后续迟延履行利息的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。根据双方约定，拖欠物业管理费的，按所欠费用每日万分之五的标准计算，现原告自愿调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算，系其对自身权利的处分，本院予以准许。被告辩称因原告怠于履行合同约定的服务义务导致外墙渗水到其屋内，故其无需支付物业管理费，但无提交有效的证据予以证明，对其上述抗辩意见，本院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告龚强应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市锦湖物业管理有限公司支付物业服务费11080.8元、违约金3296.98元及后续迟延履行的利息（以11080.8元为基数，自判决生效之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取为80元，由被告龚强负担。二审中，上诉人龚强提交以下新证据：证据1：照片，证据2：视频，共同证明以下事实：1、上诉人的房屋是顶楼，房屋外墙严重漏水、渗水，导致墙壁发霉，严重影响上诉人居住、生活；2、被上诉人此前查看漏水处，将上诉人搭建的玻璃板踩坏，导致漏水；3、被上诉人至今未维修，解决房屋漏水问题，被上诉人违约在先，未履行物业合同约定的义务。被上诉人惠州市锦湖物业管理有限公司针对上述证据发表质证意见：对于证据1、2，被上诉人已经履行了前期服务协议的义务，漏水并不能代表我方没有履行义务，也不能代表上诉人可以不交物业服务费，上诉人的房屋漏水是因为其在屋顶私自搭建阁楼，这与被上诉人无关。二审中，被上诉人惠州市锦湖物业管理有限公司提交以下新证据：证据图片、装修申请表1份，证明：被答辩人在屋顶违法加建阁楼的事实。上诉人龚强针对上述证据发表质证意见：对证据的真实性、合法性认可，证明内容不能证明漏水是因为加建阁楼造成的，装修申请表恰恰证明装修工程是经过了被上诉人的验收，并且验收合格后还返还了装修押金，根据装修的基本规则，物业公司验收合同后，才发还装修押金，因此，装修是合格的。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人是否存在严重未履行物业管理合同义务的情形，上诉人能否以此为由拒绝交付物业管理费？具体评述如下：一审认定涉案《前期物业服务协议》合法有效并无不当，二审予以维持。2014年6月25日，惠州市锦湖物业管理有限公司（甲方）与龚强（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“第五条物业管理服务费用：住宅按建筑面积每户每月每平方米1.5元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费。）；……3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。……第十一条违约责任：……4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并按所欠费用每天万分之五收取违约金，拒不缴纳甲方将依法向法院提起诉讼。”上诉人交纳物业费至2015年3月，后上诉人以涉案房屋屋顶、户外墙面漏水，被上诉人未履行合同约定的维修义务为由拒绝继续交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”根据上述规定，上诉人若认为被上诉人提供的物业服务管理不符合双方的合同约定，可以主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能以此拒绝交纳物业费。上诉人主张其依法行使同时履行抗辩权，现缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。故此，一审判决上诉人向被上诉人支付2015年4月至2019年3月期间拖欠的物业服务费并无不当，本院予以维持。至于一审判决的违约金及后续迟延履行利息，上诉人没有对此提出上诉，依法二审直接予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，没有事实依据，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费160元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 于海砚二〇一九年十二月二十三日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。