北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初34995号原告：北京三和同助物业管理有限公司，住所地北京市海淀区朱房路16号院1号楼（配套公建）房地下二层2005室。法定代表人：郑敏，总经理。委托诉讼代理人：李季，男，该公司经理。委托诉讼代理人：陈继孝，北京羽泰律师事务所律师。被告：北京市海淀区人大北路33号院2号楼业主委员会，住所地北京市海淀区人大北路33号院2号楼。负责人：薛文杰，主任。委托诉讼代理人：岳见山，北京市炜衡律师事务所律师。原告北京三和同助物业管理有限公司（以下简称三和同助公司）与被告北京市海淀区人大北路33号院2号楼业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三和同助公司委托诉讼代理人李季、陈继孝、被告业委会委托诉讼代理人岳见山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三和同助公司向本院提出诉讼请求：判令业委会向我公司支付出租收益492036．8元，并按每日千分之三的标准向我公司支付上述款项自2018年4月15日起至实际付清之日止的违约金；本案诉讼费由业委会承担。事实和理由：我公司与业委会于2013年7月1日签订了《北京市物业服务合同》（以下简称物业合同），合同约定由我公司为业委会提供物业服务，约定服务收费标准2．7元/平方米/月，同时双方还约定由业委会负责本楼公共部分的出租并收取租金，并由其将所得收益的80%交付我公司，用于支付公共能源及部分设施的维护维修，每三个月结算一次。合同签订后，双方一直按约履行该合同，业委会连续四年（2014年-2017年），按公共部分出租所得收益额的80%每三个月支付我公司一次款项。但自2017年4月份至2018年4月期间，对方拒绝支付上述费用。我公司已经为其垫付电费、顶层防水工程费、门禁系统费，共计531285．24元。我公司多次向业委会催要上述款项，对方拒不支付。我公司要求对方承担物业合同第26条约定的违约责任，故诉至法院，望判如所请。业委会辩称，不同意对方诉讼请求。理由如下：1．我方与三和同助公司于2013年7月1日签订的《补充协议》以及被告2013年9月26日出具的决议无效。现三和同助公司没有证据证明原业委会处分出租收益取得业主大会的同意，即涉案补充协议以及决议没有经过业主大会的同意，违反法律行政法规的强制规定，应认定涉案补充协议无效。三和同助公司的主张没有依据，已经收取的收益应返还。2．鉴于原业委会与三和同助公司约定的房屋租赁收益属于全体业主所有，其双方无权处分该部分收益。现在三和同助公司起诉要求我方支付不属于我方所有的收益，即使认定合同有效，也没有实际履行的可能。三和同助公司也没有证据证明其实际支付了公共能源及部分设施的维护维修费用；不能仅仅因为补充协议约定租金收益80%支付给其，就简单认定只要有租金收益就必须支付给三和同助公司，不考虑三和同助公司是否支付垫付上述公共能源费和部分设施的维护维修费用，这样认定违反上述法律法规规定。3．根据物权法第七十二条，三和同助公司主张的公共能源费和设施的维修费用承担主体为全体业主，而不是我方。业主交付的夏季制冷费217000元（7元/平方米）和冬季取暖费930000元（30元/平方米），上述费用已经包含公共能源费用，该部分费用业主已经交付，三和同助公司不需要垫付其主张的所谓公共能源费用。我方已经支付了对方所主张的涉案物业顶层维修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三和同助公司提交业委会银行存款帐照片打印件，称系业委会在公示栏中公示而拍摄的，证明业委会在2017年至2018年出租涉案楼房公共部分收取租金615046元。经质证，业委会对上述证据真实性有异议，认为账单不是其发的。后经询问，业委会认可照片打印件中三和同助公司主张为租金的入账名称中的四家公司均系其承租人，并认可对应租金收益198412元，不认可入账名称均为“存现金入银行”的剩余416634元收入系租金收益；同时认为三和同助公司于2018年5月撤离，而198412元租金收益中2017年7月31日的30000元租金收益和2017年12月25日的30500元租金收益对应的租期均超出三和同助公司的撤离时间。业委会银行存款帐照片打印件显示30000元的入账名称为“北京北宇电通房租（2017．7．26日-2018．7．25日”、30500元的入账名称为“北京紫瑞图文制作中心房租（2017．7．28-2018．7．28日）”。三和同助公司称其是2018年6月30日撤离，并对业委会不认可系租金收益的416634元收入申请进行审计鉴定，本院依法委托北京中益信华会计师事务所有限公司（以下简称鉴定机构）进行审计，鉴定机构后出函要求补充鉴定所需材料，三和同助公司称所需材料都是业委会的材料，业委会称所需材料已经丢失，无法提供。鉴定机构后发函认为因无法提供所需审计资料，导致无法进行审计，故终止鉴定审计工作。三和同助公司称此前出租收益不高，也就30万元左右，业委会给其20多万元，后续其帮助业委会对外出租，负责维修损坏设施，租金随之提高，公共能源部分的费用以前都是业委会去交，业委会觉得出租收益才30万元，但要交30多万元的公共能源费，比较亏，其公司于是与业委会协商由其获得出租收益的80%，对公共能源费包干，公共设施的维护维修需支出20多万元。本院认为，根据本案查明事实，可以认定业委会银行存款帐照片打印件的真实性，对于三和同助公司主张的业委会租金收益615046元，业委会自认其中的198412元系租金收益，本院不持异议，但其中的30000元和30500元租金对应的部分租期确实超过物业合同期限，业委会主张三和同助公司于2018年5月搬走，但未提交相应证据，物业合同约定的服务期限截止2018年6月30日，三和同助公司亦主张其于该日搬走，故本院采纳三和同助公司主张，30000元租金中2018年7月1日至25日期间的租金收益2055元（四舍五入到元）和30500元租金中2018年7月1日至28日期间的租金收益2333元（四舍五入到元）三和同助公司无权主张。业委会虽不认可剩余416634元收入系租金收益，但未能对上述收入性质做出合理解释，且因为其不能提供审计所需材料，导致无法通过审计查明上述收入是否系租金收益，故本院认定剩余的416634元亦系三和同助公司主张的租金收益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，业委会（甲方）与三和同助公司（乙方）签订了物业合同，合同第一条约定：委托服务物业项目对象为海淀区×号楼（以下简称涉案楼房）。第五条约定：委托物业服务期限为5年，自2013年7月1日至2018年6月30日。第二十六条约定：业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当由未交费业主按每日应缴纳总额千分之三的标准向乙方支付违约金。同日，业委会（甲方）与三和同助公司（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：甲方负责本楼公共部分的出租，并收取租金（不含25层），甲方将所得收益的80%交付乙方，用于支付公共能源及部分设施的维护维修，每三个月结算一次。2013年9月26日，业委会出具了《关于支付北京三和同助物业管理有限公司款项决议》，内容如下：依据物业合同的补充协议，×号楼公共部分的出租所得（不含25层），由本业委会负责收取，并且该所得的80%交付三和同助公司，用于本楼公共能源及部分设施的维护维修，每三月结算一次。依据此协议，本业委会开会并形成以下决议：从协议签订后，每三个月结算一次，业委会根据实际收支情况列出收支表，算出本业委会的净收益，在业委会主任解树江签字后，将80%的收益以转账支票的形式由出纳支付给三和同助公司。2017年4月后，业委会未再向三和同助公司交付公共部分租金收益的80%。三和同助公司仍垫付了上述期间的公共能源及部分设施的维护维修费用。2019年6月27日庭审中，三和同助公司称其诉请中的违约金计算标准系根据供电局关于晚交电费每日千分之三逾期滞纳金的标准来主张，应于2018年4月15日由业委会支付，但未支付，其已向供电局垫付了电费，故从该日主张。业委会称如法院认定其违约，其申请调整违约金，按中国人民银行同期存款利率为标准计算。本院认为，三和同助公司与业委会签订的物业合同及《补充协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。业委会辩称《补充协议》未经业主大会同意，违反法律、行政法规的强制规定，应为无效，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《补充协议》，业委会应当每三个月将其收取的涉案楼房公共部分租金所得收益的80%交付三和同助公司用于支付公共能源及部分设施的维护维修，但其自2017年4月后未向三和同助公司支付，其行为构成违约，应承担相应违约责任。业委会的其他抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。三和同助公司依据《补充协议》请求判令业委会向其支付出租收益的80%，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于应支付的出租收益金额，三和同助公司主张的租金收益中的30000元和30500元租金对应的部分租期超过物业合同约定的服务期限，故三和同助公司无权主张超出期间的租金收益。关于三和同助公司主张的违约金，《补充协议》虽未约定违约金条款，但三和同助公司所主张的违约金性质实为违约损失，本院对此予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故业委会应向三和同助公司赔偿因其逾期付款所造成的违约损失。三和同助公司主张的违约损失起算日期合理，本院予以支持，但其主张的每日千分之三标准明显过高，业委会亦申请调整，故本院综合考虑本案案情判定参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算其违约损失至2019年8月19日，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京市海淀区人大北路33号院2号楼业主委员会于本判决生效后七日内向北京三和同助物业管理有限公司支付出租收益488526．4元及违约损失（违约损失以488526．4元为基数，自2018年4月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标计算；二、驳回北京三和同助物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17350元，由北京三和同助物业管理有限公司负担10789元；由北京市海淀区人大北路33号院2号楼业主委员会负担6561元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  肖淑萍人民陪审员  陈萍芳二〇一九年十二月二十三日书 记 员  崔 丽