江苏省苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0591民初6482号 原告:苏州工业园区天翔花园业主委员会，住所地苏州工业园区苏雅路368号。 负责人：李红杰，主任。 委托诉讼代理人：高志俊，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马广宇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州天翔地产企业集团有限公司，统一社会信用代码91320594714165165R，住所地苏州工业园区唯亭街道葑亭大道666号。 法定代表人：陈抗，总经理。 委托诉讼代理人：孙景芳，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝玉，江苏瀛元律师事务所律师。 第三人：苏州优尼科物业管理有限公司，统一社会信用代码91320506672549266G，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼545室。 法定代表人：陈霞，经理。 委托诉讼代理人：汪贵华，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：张全计，男，系公司员工。 原告苏州工业园区天翔花园业主委员会（以下简称“天翔业委会”）与被告苏州天翔地产企业集团有限公司（以下简称“天翔地产”）、第三人苏州优尼科物业管理有限公司（以下简称“优尼科物业”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日、8月29日公开开庭审理，后转为普通程序，于2019年12月18日公开开庭审理。原告天翔业委会主任李红杰及其委托诉讼代理人高志俊，被告天翔地产法定代表人陈抗及其委托诉讼代理人孙景芳、郝玉均到庭参加诉讼；第三次开庭原告天翔业委会增加委托诉讼代理人马广宇到庭参加诉讼；第三人优尼科物业委托诉讼代理人汪贵华、张全计分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天翔业委会向本院提出诉讼请求：1、判令天翔地产立即撤离苏州工业园区天翔花园小区，将地下人防停车场交选聘的第三人优尼科物业提供管理服务；2、判令天翔地产向其及选聘的第三人优尼科物业移交苏州工业园区天翔花园小区地下人防停车场的档案管理资料和财务资料(包括租赁、买卖、管理成本等明细账)；3、本案诉讼费由天翔地产承担。事实和理由：天翔业委会于2018年11月13日经苏州工业园区天翔花园业主大会选举产生，并在苏州工业园区规划建设委员会备案，天翔地产为小区的建设单位。2018年12月31日前，小区是由江苏力合物业管理有限公司苏州分公司提供物业管理服务，后重新选聘优尼科物业，签订物业服务合同。小区地下人防停车场属于小区的共用部位和共用设施设备，在物业管理范围之内，应当由业主大会选聘的物业公司提供物业管理服务。但天翔地产却非法强行霸占，不肯撤离，导致一个小区有两个物业公司在管理，给小区消防、治安造成很多问题。根据《物业管理条例》第三十三条规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《苏州市住宅区物业管理条例》第七条规定一个物业管理区域成立一个业主(代表)大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《江苏省物业管理条例》第六十三条第一款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。因此，天翔地产拒不撤出物业管理区域的行为严重违反法律规定，侵害天翔花园小区全体业主的合法权益。天翔业委会曾多次沟通，要求其撤场，但天翔地产一直以各种理由推诿，拒不撤出。 被告天翔地产辩称：第一，案涉人防车位为我方投资建设，依据人防法第五条第二款之规定，管理和收益权归投资者享有。第二，苏州工业园区规划建设委员会为天翔地产颁发人民防空工程平时使用证，确认其管理和收益权。该人防工程平时使用证并非任何人都有权申请，必须是投资者才有权申请，也只有投资者才能获得规建委颁发的人防工程平时使用证。第三，《物业管理条例》第三十三条、《苏州市住宅区物业管理条例》第七条，关于一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业管理，不得分割管理的规定，旨在规范业委会、物业公司包括业主大会的行为，并不能作为确权的依据。人防法是全国人大制定的法律，上述两个条例，一个为部门规章，一个是地方性规章，依照上位法优于下位法的原则，本案应适用人防法的规定，管理和收益权归投资者享有。第四，物权法第七十四条的规定，是业主共有的车位，共有的意思是共同共有所有权，并不包括双方都不具有所有权的人防车位。人防工程属于全民所有，因此人防车位并不受物权法第七十四条规定的约束。第五，《江苏省物业管理条例》第六十三条第一款规定的占用业主共有道路或其他场地的车位是业主共有，但是本案中的人防车位并未占用业主共有的道路或场地。人防车位占用的是人防工程，人防工程的权属是全民所有，不是被告所有。天翔业委会所提出的天翔地产已将人防车位的成本摊入购房款中应当提交相应的证据予以证实，否则应承担举证不能的后果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人优尼科物业陈述：优尼科物业是19年3月1日进驻天翔花园进行物业管理。按照相关的法律规定，同一个物业区域内不可以有两家物业公司进行管理。我们在管理过程中也接到业委会的要求对地下车库进行管理，根据湖西社工委的指导意见，在确权归属没有弄清楚之前要求我们不得进行地下车库的管理，目前没有对地下车库进行管理，希望依法判决，行使物业管理企业的合法权益。 本院经审理认定事实如下：苏州工业园区苏雅路368号天翔花园防空地下室于2004年9月15日竣工，平时功能为车库，地下层数为一层，建设单位为苏州天翔房地产开发有限公司。2010年9月30日，苏州天翔房地产开发有限公司经工商核准，名称变更为天翔地产。 2019年4月25日，苏州工业园区规划建设委员会为天翔花园人防工程颁发人民防空工程平时使用证，建筑面积为7387.86平方米，平时用途为机动车车库，使用管理单位为天翔地产。天翔业委会在人防车库地面出入口设置停车管理道闸。 天翔地产提供：证据1、照片，以证实天翔业委会在涉案人防车库设置道闸、干扰管理。天翔业委会质证不予认可，其在小区地面公共部位设置停车管理道闸。 证据2、2005年1月10日苏州工业园区测绘有限责任公司出具的天翔花园房产测量成果，其中在测量说明面积计算中明确整幢总建筑面积中扣除套内总建筑面积和作为独立使用空间或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为该房的共有建筑面积。天翔业委会质证不予认可，人防工程不计入公共建筑面积，不影响其摊入小区房价。 证据3、地块规划要求、拍卖文件、总平面图、地下车库照片，以证实该小区规划的商铺和人防车位是对社会公众开放的。天翔业委会质证证明目的不予认可，小区只有一个停车场。 天翔业委会提供：证据1、工程预算编制报告，以证实天翔地产已将人防工程的建设成本摊入房屋价款。天翔地产质证真实性无异议，与本案无关，该报告系预算报告，即便该预算中包含人防车位，也不能证明天翔业委会系人防车位的投资建造者。 证据2、商品房预售合同及附件、管理服务公约，其中明确公共地方包含停车场，车主占用公共地方支付的费用由管理者收取，用于小区物业管理开支。天翔地产质证真实性认可，公约提及公共地方为全体业主共同使用的地方，并未涉及建筑物的所有权。 证据3、整改函，以证实天翔地产未对该人防车库进行维护保养。天翔地产质证与本案无关，已做了相应整改。 证据4、车位销售凭证，以证实天翔地产非法销售人防车位。天翔地产质证与本案无关，表明天翔地产售房时并未将人防车位的建设成本摊入房屋价款中。 证据5、人防地下室工程预算书、土建工程结算审核报告、工程预算编制报告、政府信息公开申请答复告知书、商品房预售方案、价格备案表，以证实天翔地产已将人防地下室建设成本分摊至小区的各类建设项目成本中。天翔地产质证真实性认可，证明目的不认可，土建工程验收必然包括天翔花园小区所有的土建项目，人防车位成本并未列入价格备案表中。 庭审中，天翔业委会表示，其对该人防车库享有管理权和收益权，主要依据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，收益权是因为投资者将人防建设成本已转移给全体业主；人防车库是小区的基础工程，人防车库的成本体现在小区土地成本、前期工程费用、规划勘探费用等前期费用中，人防车库的建设与小区建设紧密相关，无法分割。 天翔地产陈述，其对人防车库享有管理权和收益权，因其为人防车库的投资建造者。 上述事实，有竣工验收证明书、人民防空工程平时使用证、照片、天翔花园房产测量成果、地块规划要求、拍卖文件、总平面图、商品房预售合同及附件、管理服务公约、整改函、车位销售凭证、人防地下室工程预算书、土建工程结算审核报告、政府信息公开申请答复告知书、商品房预售方案、价格备案表以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。 本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。物权的种类和内容，由法律规定。首先，苏州工业园区测绘有限责任公司出具的天翔花园房产测量成果中明确该人防车库并未计入该小区的建筑物区分所有权的共有部分面积，且该人防车库属于人民防空工程，系国防的组成部分，具备战时防空效能和应急避难的功能，并非建筑物区分所有权的范围。天翔业委会根据商品房销售合同及管理公约约定的内容，据以主张涉案地下人防车库为建筑物区分所有权的共有部分，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。人民防空法赋予民用建筑的人防工程由投资者享有使用收益的权利，天翔地产提供的证据足以证实涉案人防车库是其投资建设,天翔地产应当对此享有使用及收益权。就天翔业委会主张的该地下人防工程建设成本分摊至房价、因购买商品房据此其享有使用、收益权，物权的变动应基于相应的法律事实，商品房销售合同中并未涉及人防车库的使用、收益权，天翔业委会未提供相应证据证实涉案人防车库的使用、收益权依法产生转移，故天翔业委会的该项意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。再次，天翔地产已取得涉案人防车库的人民防空工程平时使用证，表明天翔地产系合法的使用单位，具备使用、收益权。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放。就涉案地下人防车库的日常管理可由人防工程的投资者天翔地产与业主协商约定。故天翔业委会的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告苏州工业园区天翔花园业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告苏州工业园区天翔花园业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  邵婷婷 人民陪审员  俞玉珍 人民陪审员  周伟生 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  施 昌