广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初2949号 原告：张荣华，女，1974年4月10日出生，壮族，住岑溪市。 被告：岑溪市承翰物业管理有限公司，住所地岑溪市义洲三街86号二楼，统一社会信用代码91450481MA5NC6YG6J。 法定代表人：龙朝波，公司董事长。 委托诉讼代理人：赖煦阳，男，1968年9月3日出生，汉族，现住岑溪市，该公司经理。 被告：岑溪市盛世东方小区业主委员会，住所地岑溪市盛世东方小区1栋2单元1302号房。 诉讼代表人：邓以凤，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈小森，男，1987年5月29日出生，汉族，住岑溪市，系业主委员会副主任。 原告张荣华诉被告岑溪市承翰物业管理有限公司（以下简称“承翰物业公司”）、岑溪市盛世东方小区业主委员会（以下简称“盛世东方业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，适用普通程序于2019年11月27日、2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告张荣华、被告承翰物业公司委托诉讼代理人赖煦阳、盛世东方业委会委托诉讼代理人陈小森到庭参加诉讼，被告承翰物业公司法定代表人龙朝波、被告盛世东方业委会诉讼代表人邓以凤经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决撤销两被告签订的《岑溪市承翰物业管理有限公司盛世东方物业服务合同》；2.本案的诉讼费用由两被告共同承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决确认被告盛世东方业委会与被告承翰物业公司于2018年11月16日签订的《岑溪市承翰物业管理有限公司盛世东方物业服务合同》无效；2.判令被告承翰物业公司返还收取原告的所有费用；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：盛世东方业委会在2018年4月成立后，违反法律法规滥用职权，没有通过召开全体业主大会，9个业委会成员中有6个成员擅自作出解除“岑溪市欣荣物业服务有限公司”的服务合同。之后，被告盛世东方业委会在2018年7月下旬没有通过召开全体业主大会，没有对多家物业公司进行招投标，同时在没有小区业主公约的情况下，其中6个业委成员作出决定，擅自招进没有资质的被告承翰物业公司进驻小区。盛世东方业委会在2018年10月3日晚上召开关于是否聘请承翰物业公司的业主大会，进行投票表决，小区共有业主846户，经现场投票有效票238票，其中不同意的206票，同意的32票，另外在10月1日、2日由盛世东方业委会成员和承翰物业公司工作人员电话通知业主委托承翰物业公司代理投票的162票，其中7户不同意，148票同意，7票弃权，但在业主大会上业主代表抽查代理签名投票的同意票时，其中有一户电话确认属于业主不知情的情况下伪造的同意票，同时出现有承翰物业公司在没有电话通知业主的情况下，私自代理业主签同意票，业主参与现场投票时发现有重复投票现象；两项统计结果没有达到“双过半”。盛世东方业委会邓以风主任、陈小森副主任、陈莉、林小燕、韦机林、谢美贤6个成员，于2018年11月16日没有向业主公布物业服务内容，在全体业主不知情的情况下就与承翰物业公司私自签订了《岑溪市承翰物业管理有限公司盛世东方物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），严重侵害业主权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告承翰物业公司辩称，1.承翰物业公司与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订的债权转让协议中约定了承翰物业公司的权利和义务，且承翰物业公司是盛世东方业委会主持召开业主大会通过投票方式选聘的物业公司，而且投票数达到“双过半”，符合相关规定，在签订《物业服务合同》之前，承翰物业公司对小区服务的内容进行了公示，做到了应该履行的义务；签订《物业服务合同》是合法的，原告无理由提出撤销或请求确认无效；2.全小区有800多户业主，大部分业主都是按时缴纳物业管理费，可证明大部分业主都是认可承翰物业公司的管理，原告只是代表其本户的意见，不可以代表小区大部分业主的意见，因此，原告的诉讼主体资格在本案中不适格；3.承翰物业公司与盛世东方业委会于2018年11月16日签订《物业服务合同》是在岑溪市房产局、岑城镇政府、樟木社区等主管部门监督下签订的，是合法有效的，有政府部门现场指导、监督的相片为证，法院也可以到相关政府部门核实。根据岑溪市人民法院于2019年11月8日作出的民事判决，判决书中的事实和理由已经查明，物业公司签订小区《物业服务合同》是具备法律约束力的，是合法有效的，原告主张返还费用是没有事实和理由依据。综上，原告的诉请无事实依据，请求法院予以驳回。 被告盛世东方业委会辩称，1.欣荣物业服务有限公司因合同到期主动退出服务后，承翰物业公司是盛世东方业委会主持召开业主大会通过投票方式选聘的有资质的物业公司，大部分业主都同意与承翰物业公司签订合同，同意票达到334票，业主已缴纳物业管理费的户数达到70%以上，而且投票数达到“双过半”符合相关规定，签订的《物业服务合同》是合法有效的；2.签订《物业服务合同》前，有个别业主利用各种方式，煽动其他业主进行自管，也有个人向业委会提出承包电梯和小区卫生的业务，业委会不同意；原告以物业公司与业委会签订的物业服务合同不合理为由起诉，只能代表其本户，不能代表小区所有业主，业委会代表小区整体业主利益，大部分业主是认可业委会签订合同的。原告不能请求确认两被告签订的《物业服务合同》无效。 根据双方庭审出示并经质证的证据及庭审陈述，本院查明的案件事实如下：岑溪市盛世东方小区位于岑溪市工农路XX号，总建筑面积96870平方米，住户846户，商铺19户，原告张荣华系盛世东方小区的业主之一。2018年5月，盛世东方业委会成立，依法进行了备案；当月，岑溪市欣荣物业服务有限公司的前期物业服务合同到期，该公司与盛世东方业委会商定2018年8月退出小区的物业管理。被告盛世东方业委会拟选聘被告承翰物业公司为小区的物业管理公司，8月25日，承翰物业公司接管岑溪市欣荣物业服务有限公司在盛世东方小区的资产。被告盛世东方业委会于2018年10月3日主持召开盛世东方小区业主大会，因投票人数不过半，盛世东方业委会经咨询政府物业服务主管部门，知道可以电话投票、委托投票等便民方式进行投票后，便继续通知业主投票，2018年10月26日，岑溪市房产管理局、岑城镇政府、樟木社区派人到场监督进行投票统计，并于2018年10月31日对业主大会投票情况进行公示，公示确认业主总数865户，参加投票业主数480户，同意323票，不同意51票，弃权37票，自管69票。2018年11月16日，被告盛世东方业委会与被告承翰物业公司签订《物业服务合同》，约定承翰物业公司为盛世东方小区提供物业服务，合同期限五年。2019年10月23日，原告以选聘被告承翰物业公司的程序违法为由提起诉讼，请求确认被告盛世东方业委会与承翰物业公司签订的《物业服务合同》无效，并请求判令被告承翰物业公司退还所收全部费用。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第八条、第十条、第十一条、第十二条规定，盛世东方业委会是经过选举并备案的小区物业管理的自治组织，代表盛世东方小区全体业主维护业主物业服务权益，其根据业主大会决定与承翰物业公司签订《物业服务合同》的结果对每个业主均有约束力；物业服务合同在法律性质上是委托合同，是业委会代表全体业主将涉及全体业主利益的小区物业服务委托物业服务公司进行有偿管理，涉及的物业并非个人业主的专有建筑物，还包括公共设施、公共建筑物等共享物业，是涉及小区全体业主的重大事项，应由全体业主通过业主大会进行决定，同样道理，如果需要撤换物业服务公司或者变更物业服务事项、收费标准，也需要全体业主通过业主大会作出决定。本案中，原告张荣华作为个人业主，要求确认两被告签订的合同无效，因为此合同涉及的是整个小区业主的物业服务合同，是业委会代表全体业主签订的，要提起诉讼请求确认合同无效，首先也需要经过召开业主大会作出决定，然后由业委会执行业主大会决定进行提起诉讼，因此，原告虽然为盛世东方小区的个人业主，依法受《物业服务合同》约束，但其个人无权请求确认该合同无效或提出撤销，故，原告请求判决确认两被告签订的《物业服务合同》无效，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。”规定，业主行使撤销权的对象系业主大会或者业主委员会的决定，法律赋予业主可以提起撤销权之诉来调整业主与业主大会或者业主委员会之间的内部关系，以维护业主个人的合法权益。目前，业委会与承翰物业公司签订的《物业服务合同》尚未解除，承翰物业公司根据该合同约定提供服务并向包括原告在内的业主收取物业管理费，有法可依，原告要求承翰物业公司返还所收的费用，依法无据，也不符合合同的约定，如确因承翰物业公司服务质量不符合约定，要求减少相应物业服务项目收费，是另案纠纷的诉讼，不属本案审理范围，所以，原告以《物业服务合同》无效为由，请求判令被告承翰物业公司全部返还收取的物业服务费，本院也不予支持。 综上所述，原告请求确认合同无效，依法无据，本院予以驳回，请求判令返还物业服务费，事实及理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张荣华的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张荣华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李 华 人民陪审员  梁斐梅 人民陪审员  李思成 二〇一九年十二月二十九日 法官 助理  雷汉良 书 记 员  钟江玲