安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1202民初5252号原告：李振源，男，汉族，1980年5月14日出生，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：巩曼利、李白，安徽亳乐律师事务所律师。被告：陈小为，男，汉族，1981年4月1日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：张万文，上海沪泰律师事务所律师。第三人：安徽省晟铭置业有限公司，地址：亳州市谯城区希夷大道黄金广场20铺，统一社会信用代码：91341600577071145W。法定代表人：彭涛，该公司经理。原告李振源与被告陈小为、第三人安徽省晟铭置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告李振源的委托诉讼代理人巩曼利、李白，被告陈小为的委托诉讼代理人张万文到庭参加诉讼；第三人安徽省晟铭置业有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李振源向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对位于亳州市谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心B号楼-911、B号楼-913、B号楼-916的三处房屋的执行并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与安徽省晟铭置业有限公司双方于2015年11月10日签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：安徽省晟铭置业有限公司将其开发的位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心B号楼-911、B号楼-913、B号楼-916房产三处出售给原告，房价款分别为140400、130427、140400元。原告已按照合同约定向安徽省晟铭置业有限公司交付了全部房价款。2015年11月10日，原告在房地产登记机构成功办理了商品房买卖合同备案。办理备案之后安徽省晟铭置业有限公司就将该三套房屋正式交付给原告使用，原告已经合法占有该房屋至今，故该三套房屋实际应为原告所有，不能作为安徽省晟铭置业有限公司的财产予以执行。首先，原告与安徽省晟铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上达成，系双方真实意思表示，符合当事人意思自治原则。原告对其所购上述房产已在房产登记机关办理了《商品房买卖合同》网上备案登记手续，完成了行政机关对商品房买卖合同的行政要求，行政机关对此次交易行为的合法有效性进行了确认，应依法予以保护。其次，法院查封预售合同有备案登记的商品房，应当符合一定条件，而且此种查封也只是一种预查封而不是查封。其依据是最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定的人民法院可以进行预查封的房屋：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。所以，预查封的对象是购房者享有的商品房的所有权。本案虽然本案涉案房屋由第三人开发建设，但由于该房屋尚未登记公示，第三人并不当然享有已出售房屋的所有权，也不能进行移转处分，对于未出售的房屋人民法院只能预查封。如果房屋已经出售并且进行了网上备案，则此时为了保护原告的物权期待权，就不能进行预查封。若进行预查封，无疑会损害购房者的权益，也与上述规定精神相悖。再次，根据上述通知第（三）款的规定，假如购房者是被告和被执行人时，法院此时可以预查封其办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，但若以此认为被查封的房屋所有权为开发商所有，则必定会产生法律上的逻辑错误，也就是说购房者是被告和被执行人，而法院查封的却是开发商所有的房屋。因此，商品房的预售，有别于其他动产和已登记产权的动产或不动产的买卖转让。而且不动产以交付作为标的物所有权转移的认定依据，本案该房屋已经实际交付给原告使用至今，所以应当认定为原告所有。综上所述，在本案原告与第三人签订了《商品房买卖合同》并办理了网上登记备案手续又实际占有该房屋的情况下，虽未办理过户登记手续，但原告对此并没有过错，人民法院不应查封该房产。该套房产的实际所有权人应是原告而不是第三人，不能作为第三人的财产予以执行。现提出执行异议之诉，请贵院立即停止对原告房产的执行，解除对原告房产的查封。被告陈小为庭审中口头辩称，1、双方不是真实的的买卖关系，因为价格和价值严重不符；2、原告未实际支付对价；3、房屋未实际交付给原告；基于以上答辩内容，建议法庭驳回原告诉讼请求。第三人晟铭公司未向本院提交书面陈述意见，但是庭后向人民法院邮寄证据。经审理查明：2015年11月10日，李振源与晟铭公司签订编号为W20151100032的《商品房买卖合同》，该合同约定：李振源（买受人）分别购买晟铭公司（出卖人）所开发的位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心第（88）幢2单元9层B号楼-911号房屋一套，面积为58.42平方米，单价为2403.3元，总房屋价款为140400元，付款方式为一次性付款，付款时间为2015年11月10前，以及其他约定；同日，李振源又与晟铭公司签订编号为W201511100033的《商品房买卖合同》，该合同约定：李振源（买受人）分别购买晟铭公司（出卖人）所开发的位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心第（88）幢2单元9层B号楼-913号房屋一套房屋一套，面积为54.27平方米，单价为2403.3元，总房屋价款为130427元，付款方式为一次性付款，付款时间为2015年11月10前，以及其他约定。同日李振源又与晟铭公司签订编号为W201511100034的《商品房买卖合同》，该合同约定：李振源（买受人）分别购买晟铭公司（出卖人）所开发的位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心第（88）幢2单元9层B号楼-916号房屋一套房屋，面积为58.42平方米，单价为2403.2元，总房屋价款为140400元，付款方式为一次性付款，付款时间为2015年11月10前，以及其他约定。同日，晟铭公司也将上述房屋在房地产管理管理部门办理了商品房买卖合同备案。李振源提供2015年11月13日李桂芳向彭涛转款150万元的证据欲证明其及其他人通过李桂芳向晟铭公司团购11套房屋（其中刘媛媛2套房屋、谭盼盼3套房屋、李振源3套房屋、马民海3套房屋，上述人员同时提出执行异议之诉）的事实，李振源自认与李桂芳系兄妹关系，涉案三套房屋均于2016年4月份交付。涉案上述三套房屋的不动产权证均于2016年12月27日登记在晟铭公司名下。亳州市住房发展中心于2019年8月20日出具证明一份，该证明载明：“亳州悦都商业中心谭盼盼、刘媛媛、李振源、马民海与晟铭公司签订的《商品房买卖合同》系合法有效的并且已经在亳州市房地产管理局办理了网上备案登记，购房程序、备案程序均符合法律规定。前期，这些业主的房产证未能及时办理的原因是由于晟铭公司出现债务，联系不到法定代表人彭涛，延误了上述业主办理房产证的时间”。2015年11月11日晟铭公司及其负责人彭涛作为甲方与作为乙方的李桂芳签订抵押借款协议，主要约定：“甲方向依法借款150万元，借款月息3分加每月1.5%中介费，银行到账日继续，提前支付一个月利息及手续费，并写收条，借款期限2015年11月12日至2016年3月11日，甲方将其开发的悦都商业中心项目11套房产作为抵押，并在房产局办理买卖合同备案手续作为抵押，待甲方还清乙方150万元及利息后，甲方有权解除悦都商业中心项目11套房产买卖合同，并终止抵押借款协议，乙方保证积极配合撤销房产抵押备案登记。”作为原告陈小为诉作为被告晟铭公司、彭涛民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月11日作出（2017）皖1202民初7024号民事判决书，该判决书内容为：被告晟铭公司、彭涛支付原告陈小为借款361万元及利息（自2017年10月30日起至该款付清时之日止，按本金330万元、年利率24%计算）。判决生效后，晟铭公司和彭涛均未按照判决书履行所确定的义务，为此，陈小为向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年1月16日向被执行人晟铭公司、彭涛发出执行通知，责令其三日内履行义务，但被执行人至今未履行义务。上述案件在审理期间，本院根据陈小为的申请作出（2017）皖1202民初7024号之一民事裁定书，查封了被执行人晟铭公司、彭涛名下361万元的银行存款及查封其同等价值的其他财产（即查封位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心B号楼-911、B-913、B-916的三处房屋）。李振源向本院提出执行异议，请求本院解除对该房屋的查封。本院于2019年5月21日作出（2019）皖1202执异35号执行裁定书，裁定：驳回案外人李振源的异议请求。李振源对该裁定不服，诉至本院要求支持诉讼请求。上述事实，由李振源的身份证，本院（2019）皖1202执异39号执行裁定书，商品房买卖合同，网上备案证明，发票，不动产权证书，涉案房屋的照片，银行转款凭证，证明，抵押借款协议等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然李振源与晟铭公司签订商品房买卖合同，并在亳州市房地产管理局办理了网上备案登记，并实际占有房屋，但是李振源未提供支付房款的证据材料，李振源提供李桂芳的150万元银行转账凭证作为支付房款的证据，而此转账却与2015年11月13日和晟铭公司及其负责人彭涛与李桂芳签订抵押借款协议数额、时间基本一致；协议明确晟铭公司及彭涛向李桂芳借款150万元，而晟铭公司将其开发的悦都商业中心项目11套房产作为抵押，并在房产局办理买卖合同备案手续作为抵押的基本事实，此150万元应当是李桂芳出借的款项而非购房款。故李振源明显没有支付购买房屋的价款，其要求停止对涉案房屋的强制执行，并立即解除对该房屋查封的诉讼请求，提供的证据不足以证明其主张，本院依法不予支持。第三人晟铭公司经传票传唤未到庭，可视为放弃陈述权和质证权。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决如下：驳回原告李振源的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告李振源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  丁跃宇人民陪审员  江 珍人民陪审员  杜 梅二〇一九年十二月十六日书 记 员  高娜娜