广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初3440号原告:覃灿荣，男，1980年2月11日出生，汉族，住罗定市**********商住小区**号房，身份证号码：441************439。委托诉讼代理人：覃淼荣（原告覃灿荣的弟弟），男，1987年5月21日出生，汉族，住罗定市************。被告：罗定市华粤房地产开发有限公司。住所地：罗定市********2号，统一社会信用代码：914***********184N。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：梁学平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何其安，该公司经理。原告覃灿荣与被告罗定市华粤房地产开发有限公司（以下简称“华粤公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告覃灿荣的委托诉讼代理人覃淼荣，被告华粤公司的委托诉讼代理人何其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃灿荣向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告退还购房款12565.1元；二、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。原告诉称的事实和理由：2013年1月，原告与被告签订了编号为**的《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的**商住小区**号房商品房一套，合同约定该商品房总价为496417元，原告已全部交清，并于2017年12月取得了不动产权登记证书。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第三条“买受人所购买商品房的基本情况”载明：该商品房合同约定建筑面积共117.86平方米，其中，套内建筑面积104.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.56平方米。第四条“计价方式与价款”载明：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4759.51元，总金额496417元。第五条“面积确认及面积差异处理”载明：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。根据罗定市国土资源局颁发的不动产权登记证书确认，原告购买被告开发的**商住小区**号房商品房，产权登记套内建筑面积为101.66平方米，比合同约定套内建筑面积104.3平方米面积偏少2.64平方米，误差值为-2.67%，但未超过3%。按《广东省商品房买卖合同》约定，差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补。故被告华粤公司应履行合同约定，向原告退还多收购房款12565.1元。被告华粤公司辩称：本案合同约定的套内面积单价是按建筑面积计得的总价换算而来的，以建筑面积和建筑面积单价计算购房款才是双方当事人的真实意思表示，故以建筑面积作为退补依据。被告认为，根据多除少补原则，套内面积偏小差异应由被告承担，分摊面积偏大差异应由原告承担。原告只考量套内面积偏小差异损失而没有考量被告分摊面积差异偏大损失，显失公平。综上所述，原告违背公平原则，依法应驳回其诉讼请求，诉讼费用由原告负担。本院经审理认定事实如下：被告华粤公司是位于罗定市**************商住小区的房地产开发商。2012年12月25日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》，约定原告向被告认购的物业的建筑面积为117.86平方米（套内建筑面积104.30平方米），原价4421元，优惠折扣0.96折-3800元，实际成交价496417元。《商品房认购协议书》第四条第12款约定，本认购书自双方签署之日起生效，在签署《商品房买卖合同》之后自动作废。2013年1月31日，被告华粤公司作为出卖人与原告覃灿荣作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为**商住小区**号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共117.86平方米，其中，套内建筑面积104.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.56平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4759.51元，总金额为496417元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积*合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。原告已向被告支付完全部购房款496417元。2017年12月21日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的不动产权证书，权利人为覃灿荣。据不动产权证书记载，涉案房屋建筑面积118.94平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为101.66平方米，分摊建筑面积为17.28平方米。此后，双方因不动产权证书登记的房屋专有建筑面积与《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积不符而产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、不动产权证书、发票，被告提供的商品房认购协议书以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2013年1月31日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积为104.3平方米，不动产权证书上所载的专有建筑面积为101.66平方米，即合同约定计价面积与产权登记面积相差2.64平方米，差异值为-2.53%。根据《广东省商品房买卖合同》中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，差异值在三种不同范围内时选择适用其中任一方式处理，案涉房屋面积差异值为-2.53%，属于差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的情形，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。被告华粤公司应以差异面积2.64平方米按套内建筑面积每平方米4759.51元向原告退还多收的购房款12565.1元（4759.51元/平方米×2.64平方米）。虽然被告提出原、被告签订的《商品房认购协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在原、被告签订的《商品房认购协议书》之后签订的，可视为是原、被告对原约定的变更，且《商品房认购协议书》第四条第12款也明确约定认购书自双方签署之日起生效，在签署《商品房买卖合同》之后自动作废，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的，被告提出以建筑面积作为退补依据的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。对于被告提出分摊面积偏大差异的问题，由于被告在本案没有提起反诉，本院在本案不作评判，被告可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：限被告罗定市华粤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃灿荣退还购房款12565.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元（原告已预交），由被告罗定市华粤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  欧惠庆二〇一九年十二月二十七日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。