大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初44号原告（反诉被告）谭福昌，男，1972年3月27日生，汉族，住大连市中山区。委托代理人：吕吉昌，辽宁新华律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连恒隆地产有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区五四路66号。法定代表人：劳建亮，系该公司董事长。委托代理人：毛晓涛，辽宁智库律师事务所律师。委托代理人：王玲，辽宁智库律师事务所实习律师。原告（反诉被告）（以下简称“原告”）谭福昌与被告（反诉原告）（以下简称“被告”）大连恒隆地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭福昌及其委托代理人吕吉昌，被告大连恒隆地产有限公司委托代理人毛晓涛、王玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2015年7月22日签订的大连恒隆广场商场房屋租赁合同于2018年10月8日解除；2.被告赔偿原告延期开业损失795166.47元（延期开业时间自2015年11月7日至2016年7月16日）；3.被告赔偿原告装修损失582997元；4.被告赔偿原告与青岛嘉家焰酒店管理有限公司签订加盟合作合同损失652401元；5.被告赔偿原告于2018年10月8日后到2018年10月31日期间的停业损失93277.58元；6.被告退还原告各项保证金233821元。事实和理由：2015年5月19日，原告与被告为签订正式的房屋租赁合同而达成了初步意向，并按被告要求，向被告支付了确认书保证金，之后又按被告要求交纳了合同保证金、公用事业费押金、质量保证金共计人民币233821元。原告在向被告支付确认书保证金后，于2015年7月3日与青岛嘉家焰酒店管理有限公司（以下称青岛总部）签订了一份加盟合作合同，青岛总部许可原告在被告出租的商铺内经营“雀舞云南菜”。为此，原告向青岛总部支付了品牌使用费、加盟费、保证金、设计费、特定特色的桌椅费、云南特色的饰品、餐具费等共计人民币652401元。2015年7月22日，原被告签订正式的房屋租赁合同，合同约定：原告租用大连恒隆广场商场609-610号铺位；面积约为277平方米；租赁期限为60个月；交付日期暂定为2015年5月24日；被告开业日期暂定为2015年8月22日；同时合同约定了租金等费用支付事项及权利义务等条款。合同签订后，原告如期履约，而被告对其交房日期特别是开业日期与合同约定严重不符，存在一拖再拖现象，直至2015年11月7日，才向原告交付房屋。原告于2015年11月8日开始装修，2016年1月装修结束。由于被告消防、煤气等配套设备未通过整体验收并且不符合原告开业条件（原告经营的菜品80%需要煤气，关于这一点，双方在解决煤气会议纪要中已强调），由于此问题未能及时解决，导致原告迟迟不能开业，直至2016年7月16日，才允许原告开业，为此，给原告造成了延期开业损失1782500元。该笔损失原告于2016年5月、9月向被告方发送了关于申请补偿的函，被告于2016年9月29日、11月14日针对原告发送的赔偿申请所主张的数额给原告做了回复，并在原告要求下，双方于2018年6月22日签订了补充协议，补充协议对给原告造成的损失予以确认，赔偿的方式为以减租金的形式冲抵赔偿款，直至赔偿到租赁期限届满即2021年7月15日。被告不仅存在逾期交房及自身开业日期一拖再拖外，其招商项目不均及商场内部规划也与其宣传手册存在巨大差异，且该商场西区-1-3层电梯至今处于封闭状态，客流量远远未达到预期，加之被告管理混乱，致使整个商场经营业态氛围极差，被告还常常以断水、断电、换锁、反复刁难等方式单方面占有业户房屋以此逼走业户。2018年10月8日晚，被告将原告经营用电断掉；2018年10月15日，被告擅自将原告经营门店封闭并换锁，为此，原告已向大连市公安局西岗分局民运派出所报案。被告擅自断电、封门、换锁等行为，导致原告无法经营，合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。被告的这一行为又给原告造成停业后损失93277.58元及装修损失582997元。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、被告按照房屋租赁合同约定的期限和条件将案涉房屋交付给原告，原告主张被告延期交付房屋，并因被告原因导致原告延期开业，与事实不符。2015年7月22日，被告与原告签订房屋租赁合同，约定交付日暂定为2015年5月24日，合同约定最终以甲方通知的交付日为准。2018年6月22日，双方签订《补充协议》确认房屋交付日为2015年11月7日。被告未逾期交付房屋，原告主张被告逾期交付房屋无事实依据。房屋租赁合同附件二《现有装修设施清单》约定，被告负责在店铺内提供燃气供气接驳口，原告负责铺位内的管道、报警装置与计量表安装，并负责向燃气公司提出供气申请、管道施工及最终验收开通与相关费用。恒隆广场的燃气工程已于2015年11月2日由大连燃气集团确认竣工验收合格并接收，被告向原告交付的房屋符合合同约定，原告应当自行向燃气公司申请开通燃气，并承担不能开通的损失。二、原告主张延期开业损失795166.47元无事实依据，且已超过诉讼时效。如原告所述，被告交付的房屋没有燃气，不符合合同约定的交付条件，并因此造成原告延期开业。被告于2015年11月7日将房屋交付给原告，原告自房屋交付日起就应知道权利受到损害。《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告主张因被告交付房屋不符合合同约定条件，以及因此造成原告延期开业损失的诉讼请求，其诉讼时效应自2015年11月7日起计算，并于2018年11月6日届满。本案原告已超过诉讼时效。而且，原告也未提供证据证明其损失金额。三、本案房屋租赁合同系因原告违约导致合同解除，原告无权要求被告承担违约责任。原告违反租赁合同约定数次未参加商场早会及故意损坏商场公区广告设施，且未按照租赁合同约定向被告支付租金、管理费、公共事业费、推广宣传费等各项费用。经被告多次催告，原告仍拒绝支付。故被告依据租赁合同第25条第1款第（c）项之约定，于2018年10月8日晚对该商铺采取停电措施。2018年10月10日，为了合同能够继续履行，被告书面通知原告于10月11日恢复商铺供电，并要求原告继续履行租赁合同。2018年10月11日至2018年10月31日期间，被告连续向原告发送18份《违规整改通知书》，要求原告恢复营业，但原告始终未恢复营业。在原告停业期间，原告堆放在店铺玻璃幕墙附近的餐饮厨余垃圾腐败发臭，在辽宁省通报猪瘟疫情的背景环境下，被告为维护恒隆广场经营形象及保障商场卫生安全，在原告不到场开门的紧急情形下，被告于2018年10月15日，在录像监控下破锁进入该商铺进行清理，并为原告更换新锁。2018年10月18日，被告书面通知原告已为原告店铺更换新锁，要求原告及时领取新钥匙并恢复营业。然而，原告一直拒绝恢复营业，并于2018年10月17日通知被告要求单方面解除租赁合同。直到2018年12月19日，在原告实际持续停业两个多月情况下，被告才向原告邮寄送达《解除合同通知书》，通知原告解除房屋租赁合同，并要求原告交还商铺并恢复原状，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。综上，本案房屋租赁合同解除系由于原告拒绝恢复经营店铺，拒绝继续履行合同造成的，原告无权要求被告承担违约责任。四、原告拒绝继续履行合同的真正原因是其经营不善，原告属于恶意违约。根据原告提供的其与青岛嘉家焰酒店管理有限公司签订的《加盟合作合同》约定，原告使用"雀舞云南菜"品牌经营餐饮的商业特许经营权期限为2015年11月28日至2018年11月27日。2018年10月9日、10月26日，原告两次将案涉店铺内物品搬运至其在罗斯福商场开设的餐饮店。2018年10月31日，原告向被告提交申请，称案涉店铺经营不善，费用入不敷出，申请不再租用库房。根据上述事实可以证明，原告实际上是经营困难，加上品牌特许经营权期限也要届满，如再继续经营，还需向特许经营权人支付加盟费，而在原告经营亏损的情况下，再支付加盟费只能使原告损失加大，所以原告才执意停止经营。原告所主张的被告违约造成其无法继续经营，并不是原告停止经营的真正原因，这只是原告既想停止经营、提前解除合同，又不想承担违约责任的借口。否则，在被告仅对原告店铺停电两天就恢复了供电的情况下，原告完全可以继续经营。五、即便按照原告主张，被告应承担赔偿责任，原告主张的损失范围及金额也与事实不符，不应得到支持。（1）原告与青岛嘉家焰酒店管理有限公司签订的《加盟合作合同》，合同期限为3年（2015年11月28日-2018年11月27日），即使按照原告提交的解除通知函计算时间，房屋租赁合同解除时，该加盟合同的履行期限已近届满，原告不存在损失。（2）原告对于案涉店铺已实际经营近三年，经营期间所对应的原告经营投入不属于损失，原告无权主张。而且，原告购买的经营设备、物品，不因房屋租赁合同提前解除而影响其继续使用，原告可将店铺内动产随时搬离使用，该部分费用不属于损失。六、因原告违约导致房屋租赁合同解除，原告主张返还保证金的诉讼请求无事实及法律依据。根据租赁合同第十七条第1款（2）项“若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中做出抵扣或没收全部保证金……”约定，以及第二十五条第1款“下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约……（11）乙方在合同期内中断、停止其在该物业的营业业务的”约定，原告持续停止经营，且经被告多次催告后仍拒绝恢复营业，已属严重违约，被告没收原告全部保证金，并于2018年10月18日发函告知了原告。因此，原告要求返还保证金的诉讼请求不应得到支持。被告提起反诉请求：1.原告将位于大连市西岗区商铺的租赁房屋恢复原状（按照房屋租赁合同附件二标准）；2.原告向被告支付欠付的2018年11月1日至2019年1月10日共71天的商铺租金56510.27元（24330.81×2+24330.81÷31×10）及违约金（自2018年11月欠付的24330.81元租金，从2018年11月1日起计算；2018年12月租金24330.81元自2018年12月1日起计算；2019年1月1日到10日的租金7848.65元自2019年1月1日起计算，上述欠付租金的违约金均计算至原告实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）；3.原告向被告支付欠付2018年11月1日到2019年1月10日的商铺管理费71221.84元（22160元×2+22160元÷31×10）及违约金（自2018年11月欠付的22160元管理费，从2018年11月1日起计算；2018年12月管理费22160元自2018年12月1日起计算；2019年1月1日到10日的管理费7148.39元自2019年1月1日起计算，上述欠付商铺管理费的违约金均计算至原告实际支付至日止，按照日千分之一标准计算）；4.原告向被告支付2018年5月欠付的水费191.72元；2018年10月水费464.60元、电费7253.40元；2018年11月电费1805.4元；2018年12月电费113.65元；2019年1月电费108.36元。合计欠付商铺公用事业费9937.13元；5.原告向被告支付欠付2015年11月到2015年年底推广费为753元；2016年推广费为3444.44元；2019年是137元；合计商铺推广费4334元；6.原告向被告支付解除合同违约金228249元（53923元×3个月+22160元×3个月）；7.原告向被告支付商铺装修期间租金172888.6元（2015年11月7日至2016年2月29日，计算方式为45497元÷30天×24天+45497元×3个月）及优惠期间（2016年3月1日至2019年1月10日）的租金1310577元，共计1483465.91元及违约金（前述装修期及优惠期租金1483465.91元，自2018年12月28日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）；8.原告向被告支付商铺装修期间管理费8864元（2015年11月7日至2015年11月30日，计算方式为22160元÷2÷30×24天）及优惠期间（2016年3月1日至2017年1月31日）的管理费165843元，共计174407元及违约金（以174407元为基数，自2018年12月28日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）；9.原告向被告支付2018年11月1日至2019年1月10日期间的仓库（SB306）管理费4529.03元（1950元×2个月+1950元÷31天×10天）及违约金（其中，1950元自2018年11月1日起计算；1950元自2018年12月1日起计算；629.03元自2019年1月1日起计算，以上管理费的违约金均计算至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）。事实和理由：2015年7月22日，原被告签订大连恒隆广场商场房屋租赁合同，约定原告承租位于大连市西岗区铺位（下称“租赁房屋”）用于“雀舞”品牌餐饮类经营，租赁期限为60个月，自房屋交付之日起计算。原告应于每个自然月的1日前向原告预缴当月的基本租金、管理费，其中第一年基本租金为每月45497元，第二年基本租金为每月48025元，第三年基本租金为每月50552元，第四年基本租金为每月53923元，管理费为每月22160元，装修期减半收取。原告应于每月向原告支付公用事业费，其中电费1.2元/度，水费4.72元/吨。原告应于每年1月向被告支付推广宣传费，标准为每年5000元。同时，租赁合同对原告应遵守的规章管理制度及保证金、押金、原告逾期支付各项费用的滞纳金标准、违约责任等事项进行了明确约定。被告于2015年11月7日向原告交付了商铺，双方另于2016年8月1日经友好协商签订了《大连恒隆广场商场场地使用协议》（合同编号为：WH160003）（下称“使用协议”），约定：原告承租使用大连恒隆广场商场B3层SB306位置进行临时仓储，使用期限为2016年8月1日至2020年11月6日或租赁合同终止或提前终止之日（以其较早发生者为准），使用费暂免收取、管理费为1950元/月，及于本协议签署之日向被告支付保证金5850元，水、电等公共事业费由原告接到收款通知书或账单后14日内支付。同时，使用协议对保证金、管理费等原告逾期支付各项费用的滞纳金标准、违约责任等事项进行了明确约定。2018年6月22日，原、被告经协商达成一致并签订《补充协议》，对租赁合同约定的交付日、合同期、装修期、开业日、基本租金及管理费进行了修改：房屋交付日为2015年11月7日。合同期自交付日起至2021年7月15日止。装修期自交付日起至2016年2月29日止。基本租金于2015年11月7日至2016年2月29日期间每月基本租金为45497元，2016年3月1日至2017年7月15日期间每月基本租金为0元，2017年7月16日至2018年4月30日期间每月基本租金为22025元，2018年5月1日至2018年7月15日期间每月基本租金为21826.57元，2018年7月16日至2019年7月15日期间每月基本租金为24330.81元。管理费于2015年11月7日至2016年7月15日期间每月管理费为0元，2016年7月16日至2017年1月15日期间每月管理费为11080元，2017年1月16日至2021年7月15日期间每月管理费为22160元。同时约定，若原告违反租赁合同及《补充协议》第3条项下任何义务，被告有权随时取消《补充协议》第2条全部内容，并要求原告在收到被告通知后5个工作日内一次性补交已执行的变更前与变更后费用的差额。租赁合同及补充协议签订后，被告按照合同约定履行了相关义务，但原告违反租赁合同约定数次未参加商场早会及故意损毁被告安装于公共区域的广告设施，且未按照租赁合同及使用协议约定向被告支付租金、管理费、公共事业费、推广宣传费等各项费用，经被告多次催告，原告仍拒绝支付。鉴于原告拒绝履行相关义务，故被告于2018年10月8日晚依据租赁合同第25条第1款第（c）项之约定对商铺采取停电措施，次日，原告将置于商铺内部分可用食材运出商场。2018年10月10日，为了合同能够继续履行，被告书面通知原告于10月11日恢复商铺供电并要求原告继续履行租赁合同及补足保证金。但原告始终未恢复营业，并将餐饮厨余垃圾堆放店铺玻璃幕墙附近。2018年10月18日，被告发现商铺内原告遗留的餐厨垃圾腐败发霉，为维护商场经营形象及卫生安全，在原告不能及时开门处理的紧急情形下，被告破锁进入商铺对餐厨垃圾进行了清理，并为原告更换新锁，同时书面通知原告换锁事宜，并要求至被告处领取新钥匙恢复商铺对外营业，但原告仍拒绝对外营业，并于2018年10月17日致函单方面解除租赁合同。原告未按照租赁合同、使用协议及补充协议约定向被告支付租金、管理费、公共事业费、推广宣传费、仓库管理费等各项费用，被告分别于2018年11月2日、2018年11月8日向原告送达《催款函》和《再次催款函》要求限期内支付欠缴费用及其滞纳金，原告拒绝支付相关费用及对外经营，原告欠付租金等费用的行为及拒绝对外营业的行为已构成严重违约，且已达到合同解除的条件。被告于2018年12月19日向原告邮寄送达了《解除合同通知书》，告知原告双方签订的租赁合同于2019年1月11日解除，并要求原告交还大连恒隆广场609-610号商铺及B3层SB306场地，支付欠付的租金、管理费、公共事业费、推广宣传费、仓库管理费、违约金、滞纳金等费用。原告于2018年12月21日签收该《解除合同通知书》。现因租赁合同提前解除,故要求原告一并依法承担违约责任。原告针对反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。理由如下：首先，租赁房屋恢复原状是一种行为之诉与本案实体之诉无关。双方即便恢复房屋原状应以双方交房手续，而不应该以所签订的合同为准。被告主张支付商铺租金没有事实和法律依据，原告在2018年10月8日被被告断电后，无法继续经营，而且原告的租金已支付至2018年10月31日，因此，至原告依法定程序已经解除了与被告签订的房屋租赁合同，因此不存在被告所计算的租金及违约金。该问题的关键点是合同解除的时间点，而被告所依据自己所发出解除合同通知函来计算租金及违约金没有事实依据。对被告要求原告支付公用事业费不予认可，因为按照被告的管理规定及被告反诉状陈述，该项费用的交纳与交纳多少，是被告提前向原告及所有业户下发付款通知书，在原告收到付款通知书后才能确定原告应缴纳多少钱，而原告并未收到被告所下发的付款通知书，无法清楚的知道原告是否应该交钱，交多少钱。原告在缴纳商铺推广费前也是按照被告下发的付款通知书来缴纳推广费用的，而且原告推广费用已足额缴纳，不存在拖欠。原告不同意被告主张的数额及计算方法，因为原告不存在违约行为，无从谈起商铺违约金。原告管理费已经交付至2018年10月31日。经审理查明，2015年5月19日，原被告为签订正式的房屋租赁合同达成初步意向。原告于2015年5月19日向被告支付确认书保证金50000元，于2015年8月12日支付合同保证金152971元，于2015年8月12日、9月6日共支付公用事业费押金20000元，于2015年8月12日支付质量保证金5000元，于2017年11月27日支付合同保证金5850元。2015年7月22日，原被告签订正式的房屋租赁合同，约定：原告租用被告位于大连恒隆广场商场609-610号铺位；面积约为277平方米；租赁期限为60个月，从交付日起算；交付日期暂定为2015年5月24日，最终以原告通知的交付日为准；被告开业日期暂定为2015年8月22日；该房屋内由原告发生的水费、电费、煤气费、通讯费、餐厨垃圾处理费的实际金额，原告根据合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用，于本合同签订之日，双方按照相应标准进行确认。合同还约定了租金、管理费、推广宣传费、保证金、商品质量保证金、公用事业费用押金等费用的标准及支付期限。合同附件二为《现有装修设施清单》，罗列了土建/精装、机电部类的被告提供标准与原告负责范围。2015年11月5日，原告按被告要求，在装修前向被告交纳的装修管理费33240元。2015年11月7日，被告向原告交付案涉铺位。原告于2015年11月8日开始装修，2016年1月装修结束。2016年1月14日，由于被告的煤气设施消防配套以及低开业率相关的问题未能解决，在原告的要求下，被告组织原告召开了第一次煤气会议，以解决煤气消防及低开业率相关问题，对于原告成本和损失被告表示一定给予支持。2016年2月3日，原被告共同召开第二次煤气会议，原告表示若在2016年3月底仍不能解决煤气问题，原告将会跟被告终止合同关系和起诉被告，对于现在不能营业的期间，原告要求被告作出赔偿。2016年2月5日，被告工作人员将会议纪要内容整理编写好后，发给本单位的工作人员王健，被告工作人员王健将整理好的会议纪要的内容以邮件的方式发送给原告，双方对被告存在的问题予以整理确认。2016年9月1日，原告将《关于申请补偿的函》发送给被告，向被告主张现金赔偿直接及收益损失共计1782500元。2016年9月29日，被告通过微信向原告确认，原租赁合同约定的费用金额与被告拟减租后费用金额的差额为1782504元。2018年6月22日，原被告签订补充协议，约定：案涉店铺的交付日期为2015年11月7日，合同期自交付日起至2021年7月15日止，装修期自交付日起至2016年2月29日，开业日为2016年7月16日；关于租金（包括基本租金和营业租金）、管理费的标准进行了修改，原租赁合同约定的费用金额与被告拟减租后费用金额的差额为1782504元。2018年9月19日、9月30日，原告分别向厦门三快在线科技有限公司支付线上广告费27600元、5700元，合计33300元。2018年9月21日，被告向原告发送《限期补缴保证金的通知》，告知原告因破坏商场公区广告以及未按商场要求参加晨会，被告已从原告保证金中扣除违约金2050元，并通知原告于2018年9月30日前补足保证金。2018年9月28日，原告向被告支付2018年10月1日至31日期间的租金和管理费合计58375.52元。2018年10月8日晚，被告以原告未补足保证金为由中断原告经营用电。2018年10月11日，被告恢复案涉店铺的电力供应。2018年10月15日，被告以清除店铺内垃圾为由，破锁进入案涉商铺。次日，原告以店铺被盗为由向公安机关报案。2018年10月17日，原告向被告发出意见函提出解除合同。该函于次日由被告签收。2018年11月20日，被告委托律师向原告邮寄送达《律师函》，告知原告于2018年11月26日前向被告支付欠付的租金、管理费、仓库使用费、保证金等费用。2018年12月19日，被告向原告邮寄送达了《解除合同通知书》，通知原告于2019年1月11日解除房屋租赁合同，原告于2018年12月21日签收。另查，原告为开办店铺的前期投入情况：1.2015年7月3日，原告与青岛家嘉焰酒店管理有限公司签订加盟合作合同，合同约定：青岛家嘉焰酒店管理有限公司授予原告使用“雀舞云南菜”品牌名称和雀舞云南菜餐饮经营管理体系的权利，允许原告经营青岛家嘉焰酒店管理有限公司的加盟店（加盟店名统一为“雀舞云南菜【大连恒隆】店”）；原告支付装修设计费用（按照150元/平方米标准），按照青岛家嘉焰酒店管理有限公司确认的设计方案进行装修，并使用青岛家嘉焰酒店管理有限公司统一设计（制作）的招牌及内部标牌，装修效果和家具风格等经青岛家嘉焰酒店管理有限公司书面验收合格方可投入使用，相关费用及有关法律责任由原告承担；为保证加盟店的装修效果由青岛家嘉焰酒店管理有限公司指定的工程队完成加盟店的装修工程，2015年的装修施工费用为1200元/平方米；如原告承诺可以完全保证装修效果情况下，可以使用原告指定的工程队来施工，青岛家嘉焰酒店管理有限公司派驻工程监工一名，由原告按照每天200元标准来支付工程监工的生活费用；合同自2015年11月28日起生效，有效期叁年，截止日期为2018年11月27日；本合同订立之日，原告须向青岛家嘉焰酒店管理有限公司一次性支付特许加盟费120000元整，品牌使用费（含商标使用费）60000元/12个月、保证金50000元；除非因青岛家嘉焰酒店管理有限公司原因导致合同不能继续履行，其他情况下导致合同不能继续履行的情形发生时，原告在合同解除前所交的任何费用概不退还。合同签订后，原告分别于2015年7月27日、2015年12月21日、2016年6月27日向青岛家嘉焰酒店管理有限公司支付271550元、234851元、146000元，合计652401元。上述款项包括加盟费120000元、装修设计费41550元、桌椅饰品等234851元、保证金25000元、品牌权益金60000元、补充物品146000元。2.2015年11月8日，原告与大连典石空间装饰设计工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定：大连典石空间装饰设计工程有限公司承包原告雀舞餐厅的室内外装修工程，合同价款总计290000元。合同签订后，原告分别于2015年11月6日、2015年11月10日、2016年1月5日向大连典石空间装饰设计工程有限公司支付100000元、85200元、99560元，合计284760元。3.2015年11月，西岗雀舞餐厅与大连恒鼎机电设备制造有限公司签订合同书，约定：大连恒鼎机电设备制造有限公司为原告安装案涉商铺的厨房排烟、空调工程，约定合同价款为820000元。原告分别于2015年12月10日、2015年12月17日、2016年8月8日向大连恒鼎机电设备制造有限公司支付24600元、41000元、20050元，合计85650元。4.2015年12月17日，西岗雀舞餐厅与大连奥林匹克电子城钰通电子商行签订西岗区雀舞云南菜弱电工程合同，约定：大连奥林匹克电子城钰通电子商行为原告进行案涉商铺的监控、背景音乐、无线覆盖等弱电安装与调试，约定工程总造价18000元。原告分别于2015年12月24日、2016年2月3日向大连奥林匹克电子城钰通电子商行支付9000元，9200元，合计18200元。5.2015年12月6日，雀舞餐厅与大连汇泉厨房设备有限公司签订大连恒隆雀舞餐厅厨房设备供货安装工程合同书，约定合同价款75000元。原告分别于2015年12月10日、2016年1月22日、2016年4月9日向大连汇泉厨房设备有限公司支付工程款共计71250元。6.2016年1月9日，雀舞餐厅与大连市沙河口区佳达灯箱牌匾制作部签订雀舞亚克力迷你字安装合同书，约定制作及安装总费用为10800元。原告分别于2016年2月3日、5月9日，向大连市沙河口区佳达灯箱牌匾制作部支付6300元、2000元，共计8300元。7.2015年12月24日，雀舞餐厅与大连盛方科技发展有限公司签订合同书，约定雀舞餐厅向大连盛方科技发展有限公司购置计算机系统软件及硬件产品，并提供所购相关售后服务，不含发票总金额为28300元。原告分别于2015年12月24日、2016年2月26日、6月27日向大连盛方科技发展有限公司支付15000元、10000元、3300元，合计28300元。8.2015年12月10日，雀舞餐厅从大连市金州区中益建材陶瓷批发市场智杰陶瓷商店购买装修瓷砖，原告分别于2015年12月10日、2016年1月13日、2016年3月3日、2016年7月27日付款2200元、20000元、17574元、10823元，合计50597元。9.2018年6月28日，原告的员工傅国刚从吴苏彬处租赁大连市沙河口区民政街333号11层8号房屋，约定：租赁期限自2018年7月5日至2019年7月4日，每月租金3200元，每半年支付一次，押金3200元；如因乙方原因导致本合同解除的，傅国刚应向吴苏彬支付2个月的租金为违约金。当日，原告向出租人吴苏彬交付2018年7月5日至2019年1月4日的租金共计19200元、押金3200元。本院确认的上述事实，有招商规划宣传手册、开业方案、邀请函、邮件、房屋租赁合同及补充协议、加盟合作合同、付款凭证、银行交易明细、煤气会议纪要、关于申请补偿的函、微信聊天记录、建筑装饰工程施工合同、合同书、弱电工程合同、大连恒隆雀舞餐厅厨房设备供货安装工程合同书、雀舞亚克力迷你字安装合同书、发票、照片、收款收据、技术服务协议订单确认函、转账凭证、付款通知书、房屋租赁合同、收款收条、商铺交付凭证、商场租户手册、租户承诺书、监控视频资料、限期补缴保证金的通知、致大连恒隆地产有限公司意见函、申请、律师函、解除合同通知书、照片、付款通知书、供气单位接收意见表、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证据材料经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，关于双方在房屋租赁合同履行中违约责任的认定。被告对于其主张的原告不按时参加晨会的事实，提交了违规整改通知书等证据，原告对该事实予以否认，且违规整改通知书系被告单方制作，故本院对该事实不予认定。关于被告主张的原告故意损坏恒隆地产商场公区广告牌的事实，因被告所提交的微信聊天记录等证据无法证明损坏广告牌的人系原告的工作人员或受原告指示而为，故对该事实本院不予认定。被告依据其所主张的原告不按时参加晨会及破坏广告牌的事实而要求原告限期补缴保证金，原告因不认可上述事实而拒绝补缴保证金，原告并不构成违约。被告以原告未补足保证金为由中断案涉店铺电力供应，并擅自破锁进入案涉店铺清理物品，致使原告无法继续经营，已构成根本违约。按照法律规定，当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告因被告根本违约而于2018年10月17日向被告寄送《致大连恒隆地产有限公司意见函》，通知被告解除房屋租赁合同，被告于次日收到该函。故案涉租赁合同于2018年10月18日解除。被告作为违约方，对于原告因合同解除而遭受的经济损失应当予以赔偿。原告因被告的消防、燃气设备等问题导致延期开业产生的经济损失为1782504元，该损失金额已由被告于2016年9月29日予以确认，并由原被告双方于2018年6月22日签订补充协议，约定以减免租金和管理费的方式予以赔偿。至案涉租赁合同解除之时，即2018年10月18日，租金和管理费减免的金额为1005293.13元，尚余787552.87元损失未得到赔偿。现案涉租赁合同因被告违约而解除，原告主张被告赔偿剩余延期开业损失诉讼请求中的787552.87元于法有据，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，因在案涉租赁合同于2018年10月18日解除之前，关于该部分的损失，由被告以减免管理费的方式予以赔偿，原告在合同解除后向被告主张该项损失，并未超出三年的诉讼时效，被告该项答辩意见本院不予采纳。关于原告主张的装修损失582997元。原告提交了合同书、收款收据、银行交易明细等证据，可以认定加盟店铺特色装修费用284760元、排烟系统85650元、弱电工程18200元、后厨设备71250元、亚克力字8300元、计算机软硬件28300元、瓷砖50597元，合计547057元属合理。因自原告于2016年7月16日开业至2018年10月18日租赁合同因被告违约而解除，原告共经营27个月，故对其主张的装修损失应按照实际经营期限与合同总期限60个月的比例（27月/60月=45%）进行折算，即被告应当赔偿原告该部分损失的金额为300881元【即547057元×（1-45%）=300881元（取整）】。关于原告主张的2700元保费损失，因原告于2015年11月5日为案涉店铺交纳的建筑工程一切险的保费2700元，已享受该保险所提供的保障权益，不属于因合同解除所产生的损失，故对原告主张的该2700元的损失本院不予支持。关于原告主张的装修管理费损失33240元不属于装修损失范畴，本院不予支持。关于原告主张的加盟损失652401元。原告向青岛家嘉焰酒店管理有限公司实际支付加盟费用合计652401元，其中包括合同期第一年的品牌使用费（含商标使用费）60000元。该部分款项属于原告在经营期内已消耗的经营成本，不属于合同解除所造成的损失，原告主张的该60000元没有法律依据，本院不予支持。原告主张的加盟损失中还包括特许加盟费120000元。因原告与青岛家嘉焰酒店管理有限公司所签订的加盟合作合同期限为三年，截止日期为2018年11月27日。故原告主张的特许加盟费损失应自案涉房屋租赁合同解除之日2018年10月18日起计算至加盟合作合同期满之日2018年11月27日止，即120000元×40天/365天/年×3年=4384元部分属合理，本院予以支持，超出部分没有事实依据，本院不予支持。原告因加盟投入的剩余款项，包括装修设计费、桌椅饰品、保证金等支出合计472401元，应按照原告实际的经营期限27个月（即2016年7月16日至2018年10月18日）与合同总期限60个月的比例45%进行折算，即被告应当赔偿的金额为259821元【472401元×（1-45%）=259821元（取整）】。综上，被告应赔偿原告加盟损失264205元（4384元+259821元=264205元）。关于原告主张的2018年10月期间的停业损失。原告已向被告交纳了2018年10月31日之前的店铺租金和管理费。案涉租赁合同于2018年10月18日解除，被告应向原告返还合同解除后的房屋租金及管理费19496元【（24330.81+22160）÷31天×13天=19496元】。原告于2018年9月19日、30日对其所经营的雀舞云南菜（恒隆广场店）投入广告费支付的线上广告费33300元，案涉合同解除导致原告无法就该笔广告费投入产生受益，原告主张被告赔偿该笔广告费损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的员工租房损失12616元。按照该租房合同，若因承租方原因导致合同解除，承租方应当赔偿两个月的租金，即原告由此产生的损失按照两个月租金6400元计算属合理，原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持。关于原告主张的食材损失12868.4元。因原告所提交的该项损失的证据均为原告单方制作，且被告不予认可，对食材损失的数额无法依此进行认定，故对原告该部分诉请，本院不予支持。关于原告主张返还的合同保证金233821元。其中包括公用事业费押金20000元，该20000元应在扣除原告欠付的公用事业费后予以返还。对于除公用事业费押金之外的保证金213821元，因合同已解除，被告应当返还给原告。关于被告的反诉请求。被告主张原告将商铺的租赁房屋恢复原状（按照房屋租赁合同附件二标准）。按照法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，原告该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张的原告支付2018年11月1日起的商铺租金、商铺管理费、仓库（SB306）管理费及违约金的诉讼请求。因案涉租赁合同已于2018年10月18日解除，原告上述诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于被告主张的装修期及优惠期的租金和商铺推广费因被告已承诺予以减免，且案涉租赁合同系因被告违约而解除，被告上述请求没有法律依据，本院不予支持。关于被告主张的水电费。合同约定，经营期间的水电费由原告负担，故被告该项诉讼请求中的2018年10月水费464.60元、电费7253.40元，合计7718元，应由原告负担，该费用应从原告已交的公用事业费押金20000元中予以扣除，剩余的公用事业费押金12282元应由被告返还给原告。被告该项诉讼中主张的2018年5月水费，因被告所提交的证据无法证明原告欠付该笔费用，本院不予支持。2018年11月至2019年1月期间的电费因合同已解除不应由原告负担，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认本案原告谭福昌与被告大连恒隆地产有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月18日解除；二、被告大连恒隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告延期开业损失787552.87元、装修损失300881元、加盟损失264205元、停业损失59196元；三、被告大连恒隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告合同保证金213821元、公用事业费押金12282元；四、原告谭福昌于本判决生效之日起十日内将位于大连市西岗区五四路66号恒隆广场609-610号租赁房屋的租赁房屋恢复原状（按照房屋租赁合同附件二标准）；五、驳回原告谭福昌其他诉讼请求；六、驳回被告大连恒隆地产有限公司其他反诉请求。如原被告未按本判决指定的期间履行给付金钱及给付行为的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25662元（原告已预交），由原告谭福昌负担662元，被告大连恒隆地产有限公司负担25000元；反诉费12831元（被告已预交），原告负担831元，被告负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限二年。审 判 长 杨 多人民陪审员 广 莉人民陪审员 黄启迪二〇一九年十二月八日书 记 员 张 康