山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初6270号 原告：中国建设银行股份有限公司诸城支行，住所地：诸城市密州东路2号。 负责人：李军，该行行长。 委托诉讼代理人：王松飞，山东国宗（诸城）律师事务所律师。 被告：刘跃伟，男，1992年1月4日出生，汉族，住诸城市。 被告：胡龙芳，女，1989年1月12日出生，汉族，住诸城市。 被告：山东黑石融资担保发展有限公司，住所地：潍坊市奎文区潍州路以东，胜利东街以北潍坊金融服务区1号楼A座1606、1607房。 法定代表人：赵培强。 委托诉讼代理人：辛令志，男，1974年11月15日出生，汉族，职工，住。 被告：诸城金房置业有限公司，住所地：诸城市密州街道潘旺社区驻地。 法定代表人：孙秀香，经理。 委托诉讼代理人：李焕发，山东法恩律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司诸城支行与被告刘跃伟、胡龙芳、山东黑石融资担保发展有限公司（下称黑石公司）、诸城金房置业有限公司（下称金房公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王松飞、被告黑石公司的委托诉讼代理人辛令志、金房公司的委托诉讼代理人李焕发到庭参加了诉讼，被告刘跃伟、胡龙芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司诸城支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘跃伟、胡龙芳偿还原告借款本金67013.91元、利息2857.56元、罚息324.97元（计算至2019年5月28日）；2、判令被告黑石公司、金房公司对上述债务承担连带保证责任；3、判令原告有权在贷款本息、诉讼费用及实现债权费用的范围内对抵押物优先受偿。诉讼费、律师费等费用及今后产生的利息均由被告负担。事实和理由：2015年6月4日，被告刘跃伟、胡龙芳从金房公司处购买房屋一套，并与原告签订借款金额为90000元的住房借款合同，借款期限为120个月，同时采用房产抵押，黑石公司、金房公司承担连带保证责任。原告依约发放贷款，但被告未按时履行还款义务。原告诉至法院。 刘跃伟、胡龙芳未答辩，未应诉。 黑石公司辩称，担保属实，要求优先处理抵押物，不足部分按法律规定依法承担法律责任。 金房公司辩称，担保属实，但是根据最高额保证合同第二条第二项的规定，承担的担保最高限额为3500元整，被告只在最高限额范围内承担保证责任。 本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，原告作为债权人，被告金房公司作为保证人，签订个人住房借款最高额保证合同。约定：被告金房公司为原告与因购置坐落于金汇园小区1-3、6-8商住楼项目所属之全部房产而与原告发生借贷关系的全部债务人所签订的一系列合同等文件提供连带责任保证。所担保的债权指自2015年4月29日至2020年4月29日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金及其他费用。最高额保证项下担保责任的最高限额为叁仟伍佰元整。合同另约定，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论……保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。 2015年6月4日，原告作为贷款人，被告刘跃伟、胡龙芳作为借款人及抵押人，山东黑石投资担保发展有限公司（现山东黑石融资担保发展有限公司）作为保证人，共同签订个人住房（商业用房）借款合同。约定：借款金额90000元，借款用途为购买诸城市××房屋。借款期限120个月，即自2015年6月8日起至2025年6月8日止。借款利率为年利率，执行浮动利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。采取等额本息还款法。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按约按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权停止发放借款、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及其他费用，保证期间为保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。抵押人同意用坐落于诸城市××房产设定抵押，双方于2015年6月8日办理预告抵押登记，未办理正式抵押登记。 2015年6月8日，原告向刘跃伟、胡龙芳发放贷款90000元，刘跃伟、胡龙芳在贷款支付凭证上签字。贷款发放后，被告刘跃伟、胡龙芳自2018年7月份起出现逾期，截止2019年5月28日，被告刘跃伟、胡龙芳尚欠借款本金67013.91元、利息2857.56元、罚息324.97元。 诉讼中，对于被告金房公司只承担最高额3500元保证责任的辩解，原告主张最高额保证合同中的“叁仟伍佰元”系笔误，应为“叁仟伍佰万元”。原告提交其与金房公司于2015年4月29日签订的商品房销售贷款合作协议书一份为证，该协议书载明：原告承诺对购买本协议第二条所确认的商品房（即××小区1-3号、6-8号商住楼）的全部贷款条件的购房人提供最高额为叁仟伍佰万元的住房（商用房）抵押贷款。 本院认为，原、被告签订的个人住房借款最高额保证合同、个人住房借款合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同,原告与被告刘跃伟、胡龙芳成立借款合同、抵押合同关系，原告与被告黑石公司、金房公司成立保证合同关系，双方均应按合同约定履行义务。原告按合同约定向被告刘跃伟、胡龙芳发放贷款后，被告刘跃伟、胡龙芳负有按约向原告偿还借款的义务，其逾期付款，构成违约。原告要求被告刘跃伟、胡龙芳在贷款到期日前偿还上述借款本金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告黑石公司自愿为上述借款承担连带责任保证，且原告所诉未超出保证期间和担保范围，本院对原告要求被告黑石公司对被告刘跃伟、胡龙芳的上述借款本息承担连带清偿责任的主张予以支持。关于被告金房公司的保证责任，虽原告与被告金房公司签订的最高额保证合同中载明最高担保限额为3500元，但原告提交的双方签订的商品房销售贷款合作协议书与最高额保证合同属同一天签订，该份协议书中载明原告向购房人提供的贷款最高额为3500万元，涉案最高额保证合同系对金汇园小区1-3、6-8号全部商住房的贷款提供最高额保证，故金房公司的最高担保限额为3500元亦不符合常理，故本院对原告关于系笔误的主张予以采信，并认定被告金房公司应在最高担保限额3500万元的范围内对被告刘跃伟、胡龙芳的上述债务承担连带保证责任。被告黑石公司、金房公司承担保证责任后，有权向被告刘跃伟、胡龙芳追偿。被告刘跃伟、胡龙芳虽以其名下的房产作为抵押，但涉案房产上设定的抵押权预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。虽原告对此项请求权进行了预告登记，但因该房产尚未完成现实物权的本登记，故原告对刘跃伟、胡龙芳的抵押房产尚不能享有现实的抵押权，原告要求被告刘跃伟、胡龙芳承担抵押担保责任的请求，无法律依据，本院不予支持。被告刘跃伟、胡龙芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃诉讼抗辩及质证的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、被告刘跃伟、胡龙芳于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司诸城支行借款本金67013.91元、利息2857.56元、罚息324.97元（计算至2019年5月28日）及自2019年5月29日起至实际付清借款本金之日止，以尚欠数额为基数，按合同约定利率计算的利息； 二、被告山东黑石融资担保发展有限公司、诸城金房置业有限公司对被告刘跃伟、胡龙芳的上述债务承担连带清偿责任，被告山东黑石融资担保发展有限公司、诸城金房置业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘跃伟、胡龙芳追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司诸城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1556元，公告费600元，以上两项共计2156元，由被告刘跃伟、胡龙芳共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日（下落不明的一方当事人自公告之日起经过60日视为送达）起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王玲玲 审 判 员  张槐聪 人民陪审员  唐德良 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李 慧