内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内2221民初4671号原告（反诉被告）：刘玉红，女，1972年3月30日出生，汉族，个体。委托诉讼代理人：张云波，内蒙古鼎钰律师事务所律师。被告（反诉原告）：田淑娟，女，1972年10月21日出生，汉族，个体。委托诉讼代理人：张敏，内蒙古矩成律师事务所律师。被告：兴安盟钰鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人：包福山，职务：总经理。委托诉讼代理人：高德伟，内蒙古兴新律师事务所律师。原告（反诉被告）刘玉红诉被告（反诉原告）田淑娟、兴安盟钰鑫房地产开发有限责任公司（以下简称钰鑫房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘玉红及其委托诉讼代理人张云波、被告（反诉原告）田淑娟的委托诉讼代理人张敏、被告钰鑫房地产公司的委托诉讼代理人高德伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的租赁合同；2、判令被告（反诉原告）田淑娟返还原告（反诉被告）租金350000元；3、判决二被告连带赔偿原告装修损失100000元、加盟费20000元。4、诉讼费用由被告负担。诉讼中原告（反诉被告）变更诉请要求增加装修损失175589元、评估费10000元、设备费用141500元。事实和理由：2017年10月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）田淑娟签署房屋租赁合同，以年租金350000元承租被告（反诉原告）购买的位于乌兰浩特市五一北路被告钰鑫房地产公司开发的9号和××门，合同签订时，原告（反诉被告）明确告知租赁房屋用于开办婴幼儿教育招生以及咨询等商业经营，被告（反诉原告）必须及时提供有关产权证书和相关消防验收手续，被告（反诉原告）承诺原告（反诉被告）办理工商执照之前提供一切手续，绝不影响原告（反诉被告）开业经营。合同签订后，原告（反诉被告）从2017年11月开始投入资金装修，办理加盟手续，办理营业执照以及教育部门审批手续，在原告（反诉被告）再三催促之下被告（反诉原告）给原告（反诉被告）提供了房屋产权证书正在办理的证明，但是教育管理部门要求的建设单位消防验收手续无法提供。原告（反诉被告）多次催促被告(反诉原告)，被告（反诉原告）以钰鑫房地产公司没办理消防验收手续为由推脱至今，被告（反诉原告）的行为致使原告（反诉被告）无法获得教育部门许可，无法正常经营，给原告（反诉被告）造成巨大损失（加盟损失20000元，装修损失650000元，租金损失350000元）。原告（反诉被告）认为，被告钰鑫房地产公司将开发的未通过消防验收的房屋交付给被告（反诉原告）田淑娟，被告（反诉原告）田淑娟隐瞒真实情况，事后无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告（反诉被告）不能实现合同目的，合同解除过错在被告（反诉原告），被告（反诉原告）应当返还原告（反诉被告）租金并赔偿原告（反诉被告）损失。被告（反诉原告）田淑娟辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。1、因双方合同为五年期尚未到期，合同中明确约定不得提前解除合同，如违约由违约方承担责任。2、从2017年10月31日签订合同开始原告（反诉被告）一直占有使用房屋至今所以不同意返还租金。3、不同意赔偿装修损失，双方于2017年10月31日签订合同后被告（反诉原告）就将房屋交付给原告（反诉被告）进行装修，已经给原告（反诉被告）让出一个半月的装修时间，原告（反诉被告）所述与事实不符。被告钰鑫房地产公司辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求，本案是租赁合同纠纷，按照合同相对性守约方应向违约方主张违约责任，原告（反诉被告）向我方主张没有法律依据，我公司已经向消防部门申请验收，不合格不允许入住。2019年4月10日兴安盟消防支队在综合验收后给我公司下达了建设工程消防验收意见书，我公司开发的房屋消防验收是合格的，原告（反诉被告）的诉讼请求没有事实根据与法律根据，应判决予以驳回。被告（反诉原告）田淑娟提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）履行双方签订的《房屋租赁合同》，给付2018年至2019年房租350000元、房屋取暖费14979.80元、物业管理费12954.44元，合计377934.24元；2、反诉费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：原告（反诉被告）刘玉红与被告（反诉原告）田淑娟于2017年10月31日签订《房屋租赁合同》一份，田淑娟将其购买的钰鑫房地产公司开发的钰鑫国际第9号和第10号门市出租给被反诉人刘玉红。租赁期限为五年（2017年12月15日至2022年12月14日），每年租金350000元，房屋取暖费、物业管理费由原告（反诉被告）负担。双方约定租金按年给付，承租方需提前半个月一次性交齐房租。原告（反诉被告）刘玉红辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求，该案曾在乌市法院开庭，违约方是反诉原告，其将未取得产权证书未经验收合格的房屋出租给原告（反诉被告），该出租行为违法无效，没有权利向被告（反诉原告）主张取暖费、物业费。被告钰鑫房地产公司辩称，反诉原告的诉讼请求基于有效合同，反诉原告出租行为没有违反法律行政法规的强制性规定，反诉原告的请求于法有据。本院依据原告（反诉被告）刘玉红、被告（反诉原告）田淑娟及被告钰鑫房地产公司的诉辩意见归纳本案争议焦点如下：1、原告（反诉被告）本诉请求的事实依据和法律依据。2、被告（反诉原告）反诉请求的事实依据和法律依据。原告（反诉被告）针对争议焦点提交如下证据：1、房屋买卖合同两份、租赁合同一份、收条一份，证明被告（反诉原告）将在被告钰鑫房地产公司购买的房屋出租给原告（反诉被告），被告钰鑫房地产公司交付给被告（反诉原告）田淑娟的房屋缺少验收手续。被告（反诉原告）质证，对真实性没有异议，房屋是我方在被告钰鑫房地产公司购买，房产公司于2017年10月26日交付我们使用后，我方出租给原告（反诉被告），我方认为手续是齐全的。被告钰鑫房地产公司质证，对真实性没有异议，房屋没有达到竣工验收标准，不经相关部门批准我们是不能交付房屋的。2、工商营业执照一份、加盟哈喽贝比协议书、钰鑫房地产公司证明、复举租赁合同，证明原告（反诉被告）租赁房屋的目的是用于教育培训咨询，被告（反诉原告）是知晓原告（反诉被告）的租赁目的的，产权证现在仍无法办理。被告（反诉原告）质证，我方接受的房屋是验收合格的。被告钰鑫房地产公司质证，与其公司没有关系。3、录音光盘一张，证明被告钰鑫房地产公司将消防未验收合格的房屋交付给被告（反诉原告）违法，被告（反诉原告）明知消防验收未通过隐瞒事实将房屋出租给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）质证，对真实性没有异议，录音可以证实租赁时没有谈过消防问题，不存在隐瞒问题。被告钰鑫房地产公司质证，如果消防验收不合格是不允许入住的，我公司交付的楼房是合格的，已经下达了验收合格通知。4、评估报告、装修合同、乌兰浩特市金角楼梯日杂商店报价单、鉴定费收据两枚、收据三枚、新奇电料商行购买的装修用灯具以及其他设施清单两份，证明鉴定结论真实有效，评估鉴定费为10000元。被告（反诉原告）质证，不是正式票据，对装修施工合同不认可，与鉴定报告矛盾，对鉴定报告的真实性没有异议，鉴定后原告（反诉被告）的设备漏水把房屋泡了，未计算折旧，能搬走的物品不能要求赔偿。合同约定谁提出解除合同损失由谁负担，损失应由原告（反诉被告）承担。被告钰鑫房地产公司质证与我公司没有关系。被告（反诉原告）针对争议焦点提交如下证据：1、不动产登记证明两份、入住手续资料(电梯使用规定、消防安全责任书)，证明被告（反诉原告）出租的房屋符合标准，已办理了不动产登记证明。原告（反诉被告）质证，不能证明该房屋符合标准，也不能证明消防经过验收。2、营业执照一份，证明原告（反诉被告）所经营的项目是咨询，并非原告所述教育机构，咨询是不需要教育部门批准的。原告（反诉被告）质证，我们主要是教育机构不是咨询机构。3、取暖费收据、物业费收据，证明取暖费、物业费应由反诉被告承担。原告（反诉被告）质证，不同意给付以上费用。被告钰鑫房地产公司对被告（反诉原告）的证据均质证没有异议。被告钰鑫房地产公司针对争议焦点提交消防验收意见书一份，证明消防验收合格，装修后应由买方进行消防验收。原告（反诉被告）质证，对真实性没有异议，但是对证明的内容有异议，意见书是2019年4月10日出具，当时已经是诉讼当中，被告（反诉原告）出租的房屋不符合安全标准，损失后果已经造成，二被告过错已成既定事实，不是意见书能改变的。被告（反诉原告）质证，对真实性及证明的内容均无异议，可以证明我们租给原告的房屋是符合验收标准的。经审理查明，2017年8月21日被告（反诉原告）田淑娟在被告钰鑫房地产公司处购买位于乌兰浩特五一北路西侧、针织巷北侧，钰鑫国际商住楼【3-11-（73）钰鑫国际商住楼-商业-9、10】两处商业用房。2017年10月31日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同一份，约定原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）的钰鑫国际9号、10号两处门市，两户租金一年350000元，租赁期限2017年12月15日至2022年12月14日，承租方承担取暖费、电费、税费、物业费、土地租金、房屋租赁税等一切费用。房屋租金按年给付，需提前半个月一次性交齐房租，否则视为违约，原告（反诉被告）于签订合同当日交付押金10000元，于2017年10月22日向被告（反诉原告）交付租房定金20000元，后期又交付了2017年12月至2018年11月间的房屋租金350000元。2017年11月13日原告（反诉被告）与北京哈喽贝比教育咨询有限公司签订咨询协议书一份，原告（反诉被告）现已为开设该教育咨询机构对租赁的房屋进行了装修，经兴安盟丰信工程项目管理有限责任公司对原告（反诉被告）装修进行鉴定,报告认定：一、房屋装修工程275589元，其中土建及装饰工程243565元，安装工程32024元；二、现场设备费用141500元。现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）租赁给其的房屋未通过消防验收，导致其无法开办教育咨询机构为由诉至本院要求与被告（反诉原告）解除租赁合同，返还其房屋租金350000元，并要求被告（反诉原告）与被告钰鑫房地产公司连带赔偿其装修损失275589元、加盟费20000元、评估费10000元、设备费用141500元。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）履行合同给付房屋租金350000元、取暖费14979.80元、物业管理费12954.44元。另查，兴安盟公安消防支队于2019年4月10日下发兴公消验字【2019】第0026号建设工程消防验收意见书，载明：被告钰鑫房地产公司申报的钰鑫国际商住楼工程消防验收合格。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。合同签订后被告（反诉原告）已将房屋交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）也已经对房屋进行了装修，现原告（反诉被告）提出涉案房屋未通过消防验收要求解除租赁合同，因法庭辩论终结前被告钰鑫房地产公司已向本院提交了消防部门出具的验收意见书，故原告（反诉被告）提出的诉请理由不能成立，原告（反诉被告）解除合同及赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。因涉案房屋的消防验收手续是2019年4月10日下发结合案件实际情况，从鼓励交易，维护各方权益的角度，本院认为，原告（反诉被告）应自2019年4月10日起向被告（反诉原告）交纳房屋租金及相关费用，原告（反诉被告）已交纳给被告（反诉原告）的350000元租金可视为其交付的2019年4月10日至2020年4月10日的租金，原告（反诉被告）已交付的2017年度取暖费应视为其交付的2019年度取暖费，另被告（反诉原告）诉请的物业费，因该物业费亦应从2019年度起算，因合同中约定该费用由原告（反诉被告）承担，被告（反诉原告）只有在已代为负担的情况下方可追偿，庭审中，被告（反诉原告）对此并未举证证明，故本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付租金、取暖费及物业费的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）刘玉红的诉讼请求。驳回被告（反诉原告）田淑娟的诉讼请求。本诉案件受理费6425元，由原告（反诉被告）刘玉红负担，反诉案件受理费3485元被告（反诉原告）田淑娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判员  陈永梅二〇一九年十二月三日书记员  胡 萍适用法律条款：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。