江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初1310号 原告：邓军军，男，汉族，1987年6月21日出生，住所地：江西省南昌市新建县。 原告：郭世玉，女，汉族，1987年2月7日出生，住所地：江西省赣州市章贡区。 二原告共同委托诉讼代理人：毛斌，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201010918738。 二原告共同委托诉讼代理人：刘翀，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201910076536。 被告：江南花卉苗木大市场有限公司，住所地：江西省南昌市新建县溪霞镇，统一社会信用代码：91360000667470692E。 法定代表人：李章作，职务：总经理。 被告：李章作，男，汉族，1962年11月2日出生，住所地：江西省南昌市青云谱区。 上述被告共同委托诉讼代理人：田四林，系江西启东律师事务所律师，执业证号：360481197204014011。 上述被告共同委托诉讼代理人：龚茜，系江西启东律师事务所律师，执业证号：13601201511778326。 原告邓军军、郭世玉诉被告江南花卉苗木大市场有限公司（以下简称花卉公司）、李章作房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日作出（2018）赣0112民初3262号民事判决，被告花卉公司、李章作不服判决，提出上诉。南昌市中级人民法院于2019年3月26日作出（2019）赣01民终843号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓军军、郭世玉的共同委托诉讼代理人毛斌、刘翀，被告花卉公司、被告李章作共同的委托诉讼代理人龚茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓军军、郭世玉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告江南花卉苗木大市场有限公司依照合同约定立即向原告交付商品房，并在约定期限内给原告办理相应的产权证；2、判令2号楼176商铺：被告花卉公司支付原告逾期交房违约金101562.40元、支付原告逾期产权登记违约金127115.80元；3、判令5号楼252商铺：被告花卉公司支付原告逾期交房违约金44460元、支付原告逾期产权登记违约金99980.40元，4、要求被告赔偿逾期交房损失即委托收益管理金136506.57元；5、判令被告李章作对被告江南花卉苗木大市场有限公司应付款项承担连带清偿责任；6、本案的案件受理费及相关费用由被告承担。事实和理由：2014年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的2栋一单元1层176号房，建筑面积53.41平方米，总金额769412元。第六条约定，买受人分期付款，方式按期付款；买受人在本合同签订之日起第一次支付389412元，余款380000元办理贷款后支付给出卖人，第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前交房。同年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的5栋一单元252号房，建筑面积50.70平方米，总金额390002元。买受人分期付款，方式按期付款；买受人在本合同签订之日起第一次支付200002元，余款190000元办理贷款后支付给出卖人；第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件（即该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，将出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的双方同意按第3项处理：附件四。即如因出卖人原因造成买受人不能按约定期限取得《房屋所有权证》的，每逾期一日，出卖人按照该房屋所在区域政府部门颁布的当年房屋月租金指导意见，以买受人所购房产面积为计算标准，按折后日租金的标准向买受人支付违约金。被告李章作系被告花卉公司的法定代表人，其与其妻子以及两夫妻占比共100%的公司共同占有苗木公司100%的股权，己构成实际控制，且其在外涉及的民间借贷纠纷等相应经济纠纷大部分有被告花卉公司与其承担连带清偿责任，应视为法人与法定代表人人格混同，应对相应债务承担连带清偿责任。合同签订后，原告严格履行了合同义务，而出卖人被告花卉公司至今仍未交付房屋及办理产权登记。被告的行为，严重地损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，使原告的精神受到了极大的伤害。原告为维护合法权益，诉讼至法院。 被告花卉公司、被告李章作共同辩称，1、被答辩人第一项诉讼请求目前在客观上无法实现。江南花卉苗木大市场项目因答辩人江南花卉苗木大市场有限公司资金链断裂造成工程无法按时完工，无法按时交房，也无法在约定期限内为被答辩人办理相应产权证。2、对于被答辩人的第二项诉讼请求主张的逾期交房违约金过高，双方签订的《商品房买卖合同》对于逾期交房的违约金计算方式约定不明，应参照同时段、同地段的房屋月租金并参照被答辩人实际损失予以调低；逾期产权登记违约金因支付条件不成立，所以不需承担。3、被答辩人增加的诉讼请求即主张答辩人支付逾期交房造成的损失与原诉状中第二项逾期交房违约金系重复的诉讼请求，该主张没有事实和法律依据。4、本案中答辩人花卉公司系独立的法人，应当以独立的财产对外承担相应责任，答辩人李章作无需承担相应的连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的商品房买卖合同、产权商铺委托经营管理合同，合同双方当事人签名或盖章，无违反法律法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，其证明效力予以确认；2、原告提交的新建县人民政府房屋征收补偿决定书、三份最高法院公报案例、地方法院判例，原告无证据证实上述证据的来源，本院对上述证据的关联性不予确认；3、原、被告均提交案涉商品房办理的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，内容相符，本院对原、被告提交的上述证据的证明效力均予以确认；4、原告提交的三份银行流水、被告提交的2013年12月5日农商银行来账回单综合凭证，本院对其证明效力均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月14日，原告与被告花卉公司签订《新建县商品房买卖合同》，约定原告购买被告花卉公司开发的2#楼一单元1层176号房，建筑面积53.41平方米，总金额769412元。同年10月13日，双方签订《新建县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的5#楼一单元2层252号房，建筑面积50.70平方米，总金额390002元。合同约定，被告江南公司分别应在2014年12月31日、2015年6月30日前将上述两套房依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。又约定出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对买受人因违反合同承担的违约责任、出卖人逾期交房及因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书出卖人承担的违约责任，双方另行约定按补充协议合同附件四处理。该附件四对买受人延期付款违约责任约定：买受人延迟支付商品房价款在90日以内的，每天须按欠付金额的银行同期贷款利率上浮10%的标准作为违约金支付出卖人，自应付之日起至实际付清之日止，超过本协议约定的付款期限90日仍未付清商品房价款的，除需按上述约定承担违约责任外，出卖人有权随时单方面解除合同及本协议。出卖人解除此合同时将以书面形式通知买受人，并有权以违约金名义没收买受人已支付的房价款；商品房交付的约定：商品房交付后，因买受人原因退房的，出卖人有权拒绝。若出卖人同意退房的，买受人应当在收到出卖人通知之日起30天内，办理退房手续并恢复原状，且买受人除承担合同总房款15%的违约金之外，买受人还应当承担房屋使用费等费用，若在上述期限内买受人不能将该房屋恢复原状，应向出卖人支付购房款的2%作为赔偿金；产权登记的补充约定：如因出卖人原因造成买受人不能按约定期限取得《房屋所有权证》的，每逾期一日，出卖人按照该房屋所在区域政府部门颁布的当年房屋月租金指导意见，以买受人所购房产面积为计算标准，按折算后日租金的标准向买受人支付违约金。2014年3月13日及2014年10月13日，原告又与南昌卓青商业运营管理有限公司分别签订一份《产权商铺委托经营管理合同》，约定原告分别将自己购买的案涉商铺委托南昌卓青商业运营管理有限公司经营、管理，委托期限为十年，自该商铺的买卖双方签订《商铺房买卖合同》且买受人所有款项支付完毕的次月起，176商铺即2014年4月14日至2024年4月13日；252商铺即2014年11月1日至2024年10月31日。在十年委托期间，176商铺第四年按照成交总价938307元的7%支付租金，第五年按照成交总价938307元的8%支付租金。252商铺第四年按照成交总价475612元的7%支付租金，第五年按照成交总价475612元的8%支付租金。第六年起，根据实际租金情况，委托方和受托方按照9:1比例分成（如租金收益达不到成交金额的6%，受托方给予补足）。合同签订后，原告向被告花卉公司付清购房款1159414元。新建县商品住房管理办公室对上述房屋买卖合同进行了备案登记。被告却因资金链断裂造成工程停工，无法按时交房，且至今都不能交付房屋，也未办理产权登记。 另查明，江南花卉苗木大市场已办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 又查明，被告花卉公司系自然人投资或控股的有限责任公司，被告李章作系被告花卉公司的法定代表人、股东之一。根据原告向法庭提交的银行流水，显示2013年12月至2016年期间，二被告之间存在19笔银行转帐交易记录。其中，被告花卉公司向李章作个人帐户转款7020000元，李章作个人帐户向被告花卉公司转帐10401000元。被告花卉公司对上述银行资金往来说明是双方之间的拆借。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告购房款，被告收款后，未按合同约定将商品房按时交付原告，构成违约；原告诉请被告江南花卉苗木大市场有限公司依照合同约定立即向原告交付商品房，并在约定期限内给原告办理相应的产权证，其诉求符合法律规定，但因被告公司目前资金链断裂，案涉商品房项目无建设资金，已经停工搁置多年，现也无资金启动，案涉的商品房又未达到交付标准及交付条件，原告要求被告立即向其交付商品房，并在约定期限内给原告办理相应的产权证的诉请，鉴于被告花卉公司现状，事实上是无法履行义务，原告的该诉求目前客观上是不能实现的，故本院对原告的此项诉求不予支持。原告可待案涉房屋具备交付及办证条件成熟后，另行起诉。原告诉请被告花卉公司支付逾期交房违约金，被告花卉公司因资金链断裂造成案涉工程停工，无法按时交房，且至今都不能交付房屋，该公司不履行案涉房屋的交付义务，其应承担逾期交房的违约责任。案涉房屋买卖合同系被告方提供的格式合同，该合同对被告逾期交房应承担的违约责任未作明确的约定，使原告的权益处于不确定状态，从有利于保护格式合同相对方权益的原则，原告按照司法实践及行业通常惯例，主张以每日万分之一作为计算违约金的标准要求被告支付违约金，不违反公平原则，也不违反法律的规定，本院予以支持。原告在诉求被告承担逾期交房的违约责任的同时又主张支付逾期产权登记违约金，因合同约定出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现案涉的房屋尚未交付，办理权属登记的时间不能确定，故原告主张支付逾期产权登记违约金的诉求，条件尚未成熟，原告可待办证条件成就后再行主张权利。故本院对原告主张的逾期产权登记违约金的诉求不予支持。原告在诉求逾期交房的违约金时，又诉请被告支付逾期交房造成的损失即委托收益管理金，依据我国《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依照上述法律规定，我国《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金用于补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。本案中，原告签订了《产权商铺委托经营管理合同》，按该合同约定的第四年、第五年，原告可按成交总计的7%、8%收取案涉商铺的委托管理收益金，现因被告逾期交房的行为，导致原告无法按上述合同约定收取租金，由此给原告造成的损失高于原告主张以每日万分之一作为计算违约金的标准，现原告主张被告承担违约责任的期限截止日为2018年8月30日，按《产权商铺委托经营管理合同》中约定的委托经营期限，本案违约行为已持续至上述委托经营合同中约定的第四年、第五年，此期间被告花卉公司因逾期交房承担的违约责任按此合同的约定以成交总计的7%、8%的比例进行计算。因此按此比例，原告因被告方的违约而造成的损失与被告花卉公司承担的违约责任相当，原告又主张因被告逾期交房造成的损失即委托收益管理金与法律规定不符，本院不予支持。被告李章作应否对被告花卉公司应付款承担连带清偿责任问题。被告花卉公司是因资金链断裂造成案涉工程停工，无法按时交房。而被告李章作作为被告花卉公司的法定代表人又是股东与被告花卉公司之间，通过已查询的部分银行流水可证实双方之间存在巨大数额的资金相互流转。根据《会计法》、《税收征收管理法》、《企业会计基本准则》等相关规定，公司应当使用单位账户对外开展经营行为，公司账户与管理人员、股东账户之间不得进行非法的资金往来，以保证公司财产的独立性和正常的经济秩序。根据本案认定的事实，二被告账户之间存在大量、频繁的资金往来，二被告不能合理的说明资金流转的用途，导致公司财产与股东财产无法进行区分。被告李章作与被告花卉公司之间构成财产混同，被告花卉公司已经失去了独立承担债务的基础，有事实和法律依据。以上情形严重损害了公司债权人的利益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。故原告诉求被告李章作对被告江南花卉苗木大市场有限公司应付款项承担连带清偿责任，符合事实和法律规定，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告江南花卉苗木大市场有限公司在本判决生效后七日内向原告邓军军、郭世玉支付逾期交房违约金219264元。【176商铺：769412元(实际房款)×0.0001×833天（从2014年12月31日起计算至经营、管理委托的第四年起算日）+938307元（成交总价）×7%+38307元（成交总价）×8%×139天÷365天=158359元（从经营管理委托的第四年起算至2018年8月30日止）；252商铺：390002元(实际房款)×0.0001×853天（从2015年6月30日起计算至经营、管理委托的第四年起算日）+475612元（成交总价）×7%×303天÷365天=60905元（从经营管理委托的第四年起算至2018年8月30日止）】。 二、被告李章作对被告江南花卉苗木大市场有限公司上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告邓军军、郭世玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8896.25元，由原告邓军军、郭世玉负担5068.68元，由被告江南花卉苗木大市场有限公司负担3827.57元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长 熊 军 人民陪审员 王 娟 人民陪审员 胡邦昌 二〇一九年十二月十三日 法官助理王冰清 书 记 员刘玲霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。