贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0625民初2458号原告：吴军，男，1986年9月5日出生，苗族，住贵州省印江自治县。原告：任茂艳，女，1987年2月14日出生，土家族，住贵州省印江自治县。二原告之共同委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司，地址：重庆市沙坪坝区小正街303号附8号，统一社会信用代码：915001062030917908。法定代表人：文良庆，系该公司董事长。被告：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司，地址：贵州省铜仁市印江自治县龙津办事处中心街，统一社会信用代码：91520625750177067L。负责人：徐荣清，系该公司总经理。二被告之共同委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。原告吴军、任茂艳与被告重庆创豪土地整治房屋开发有限公司（以下简称重庆创豪公司）、重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司（以下简称重庆创豪公司印江分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任茂艳及原告吴军、任茂艳的委托诉讼代理人石少会、吴万玲，被告重庆创豪公司和重庆创豪公司印江分公司的委托诉讼代理人杨秀江、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴军、任茂艳同向本院提出诉讼请求：1、由二被告共同向原告支付自2017年8月31日起至2019年10月12日止所交购房款327346元为基数，按每日万分之一比例计算因未按期向原告交付商品房转移登记文书的违约金共计25271.11元；2、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2013年7月14日，二原告与重庆创豪公司印江分公司签订《商品房买卖合同》，由二原告购买被告重庆创豪公司印江分公司位于印江自治县团房屋，房屋总价款327346元，该《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年8月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告共同办理商品房转移登记，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按合同约定足额支付了购房款，但被告现一直未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告之行为已构成违约，因此应承担相应的违约责任。由于被告重庆创豪公司印江分公司系被告重庆创豪公司的分公司，根据相关法律规定，重庆创豪公司应当与印江分公司承担相应违约责任。重庆创豪公司和重庆创豪公司印江分公司共同辩称，原告方陈述的理由不能完全成立，因原、被告双方所签订的合同是格式合同，违约金约定过高，对被告方显失公平，不是被告方的真实意思表示，被告方不是具体的办证人，未能如期办理房屋登记手续，是因为规划设计部门未能按要求进行规划设计，造成消防验收不合格，影响了办证时间，办理房屋产权登记应该是原、被告双方共同配合才能完成的事情，被告方已经履行了应尽的义务，责任不能完全在被告方，原告购买的该商品房早已入住，且原告方购买的该商品房均已抵押在银行部门，没有明显的损失，应减轻被告的违约责任。本院经审理认定事实如下：重庆创豪公司和重庆创豪公司印江分公司的营业执照。原告吴军与任茂艳系夫妻关系。2013年7月14日，二原告与重庆创豪公司印江分公司签订《商品房买卖合同》，由二原告购买被告重庆创豪公司印江分公司位于印江自治县团房屋，房屋总价款327346元。该《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年8月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告共同办理商品房转移登记，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，二原告向重庆创豪公司印江分公司支付了购房款327346元。重庆创豪公司印江分公司于2015年2月16日向原告交付了所购房屋。至今未为二原告办理并交付房屋转移登记手续。原告所购房屋已在银行办理抵押登记。重庆创豪公司印江分公司未能办理房屋转移登记的原因在于该房屋的部分工程消防设计不符合国家消防技术规范要求，消防安全验收不合格，资料不齐等原因。庭审中，被告申请减少违约金，愿意补偿原告3000元以内的违约金。上述事实，有原告提交的居民身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》、收据，个人贷款结清证明及银行部门还款凭证，被告重庆创豪公司、重庆创豪公司印江分公司和提交的营业执照、法定代表人身份证、铜仁市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、建设工程竣工验收备案表，规划设计条件通知书，《商品房买卖合同》，上述证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。二原告与重庆创豪公司印江分公司签订《商品房买卖合同》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。原、被告双方均应按合同约定履行自己的权利义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，二原告按合同约定向重庆创豪公司印江分公司交付了购房款，重庆创豪公司印江分公司向二原告交付了所购商品房，未按合同约定在2017年8月31日前办理房屋转移登记并将转移登记的有关文书交付原告，至原告起诉要求计算违约限期的2019年10月12日之日已逾期772天。众所周知，办理房屋转移登记应由房屋管理登记机关办理，不是由房开公司直接办理。办理房屋转移登记包含出卖人和买受人向房屋管理登记机关提供各自的资料，本案原、被告已约定买受人（原告）委托出卖人（重庆创豪公司印江分公司）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此本案办理商品房转移登记的义务在重庆创豪公司印江分公司。庭审查明，重庆创豪公司印江分公司至今未办理房屋转移登记在于重庆创豪公司印江分公司该房屋的规划设计未能按公安消防部门的安全要求进行设计，其设计规划不符合国家消防技术规范要求，消防安全验收不合格，资料不齐等原因。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，重庆创豪公司印江分公司未在合同约定时间为原告办理房屋产权转移登记，其行为已违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条的约定，重庆创豪公司印江分公司应当承担违约责任。虽然重庆创豪公司印江分公司不是直接办理房屋转移登记的机关，但重庆创豪公司印江分公司应当按合同约定及时将应由其提供的资料报送房屋转移登记机关备案。对于重庆创豪公司印江分公司在庭审中提出违约金原约定过高，要求予以调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，二原告没有提供因重庆创豪公司印江分公司未按合同约定时间向原告交付房屋转移登记文书致其所受损失的证据，结合本案的房屋已按合同约定时间交付，二原告已入住，且二原告所购房屋已在银行办理抵押，即使二原告取得房屋转移登记文书后，房屋转移登记文书也是抵押在银行，二原告并不能真正对房屋转移登记文书行使实体权利，应当认定原、被告双方原约定的违约金过高，故对重庆创豪公司印江分公司提出调整违约金的请求予以支持。对于违约金的赔偿数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断，本案中，原告未举证证明其损失的具体数额，结合重庆创豪公司印江分公司自愿补偿原告违约金3000元的意愿，本院予以支持5000元适当。根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，重庆创豪公司印江分公司是依法设立并取得营业执照的法人分支机构，具有独立的民事责任能力，依据合同相对性原则，重庆创豪公司不应当对重庆创豪公司印江分公司承担连带责任，只有在执行中重庆创豪公司印江分公司的财产不足以清偿本案全部债务时，重庆创豪公司才承担补充责任，故重庆创豪公司应当在重庆创豪公司印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下：一、被告重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴军、任茂艳逾期办理交付房屋转移登记的违约金5000元；重庆创豪土地整治房屋开发有限公司在重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任；二、驳回原告吴军、任茂艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取计215元，由被告重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田**二〇一九年十二月二十日法官助理冉万民代理书记员  冉万民