河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4721号上诉人（原审被告）:新乡市城开置业有限公司,住所地:新乡市开发区振中路绿荫别墅49号B栋。法定代表人:李向军,董事长。委托诉讼代理人:李俊勇,男,1980年4月12日出生,汉族,住原阳县。系公司职工。被上诉人（原审原告）:李翔民,男,1982年11月13日出生,汉族,住辉县。被上诉人（原审原告）:郭倩倩,女,1983年11月23日出生,汉族,住辉县。上诉人新乡市城开置业有限公司（以下简称城开公司）因与被上诉人李翔民、郭倩倩商品房销售合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0782民初4046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人城开公司的委托诉讼代理人李俊勇，被上诉人李翔民、郭倩倩参加了本次诉讼。本案现已审理终结。上诉人城开公司的上诉请求：1、依法原审法院(2019)豫0782民初4046号民事判决书,改判上诉人不承担支付责任;2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审认定事实不清。上诉人作为开发商,直接与被上诉人签订商品房买卖合同。合同签订后,上诉人积极履行合同,所建设的辉县市棕榈泉小区早在2016年5月底已逐步开始交房,被上诉人以上诉人违约、违约金没有谈好为由拒不收房,所以不存在上诉人至今不交房的行为；二、一审法院违约金计算方法、金额错误,应按照合同第十条第1和2种方法分别计算。被上诉人李翔民、郭倩倩辩称：一、上诉人城开公司自签订合同以来并未积极履行合同,并且延迟交房时间长达659天,已经构成违约,应当按照合同约定承担违约责任。上诉人上诉所称不符合客观事实,被上诉人从来没有接到过上诉人任何形式的关于交房的通知,所有根本不存在被上诉人就没有就违约金达不成协议拒不收房的情况；二、原审法院违约金计算方法和金额,均是按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条和第十二条规定计算的计算方法和数额均准确无误；三、上诉人严重蔑视国法,无视法院。一审开庭当日迟到半小时，经法院工作人员与上诉人联系后，上诉人称记错时间了，不去了。上诉人本次提起上诉，意在拖延时间、藐视法庭的无赖行为。李翔民、郭倩倩的一审诉讼请求：1、要求城开公司支付逾期交房的违约金45000元；2、要求城开公司支付因迟延办理房产证承担自2018年11月27日起至2019年5月27日止的违约金6081.6元；3、本案诉讼费由城开公司承担。原审查明：2015年12月16日，以李翔民、郭倩倩为买受人，城开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：李翔民、郭倩倩购买城开公司开发的棕榈泉小区第19幢1单元5层502室的商品房一套,建筑面积共116.22平方米，单价每平方米2891.07元，总价款为336000元整。关于付款方式及期限，合同约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人按贷款方式付款，公积金贷款首付156000元，贷款额为180000元，但对交付房款的时间未予具体约定。关于房屋交付时间和手续，合同第十一条约定：出卖人应当子2016年1月31日之前向买受人交付该商品房，……。关于逾期交付的违约责任，合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基本利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。……。关于房屋登记，合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基本利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。在合同签订前，李翔民、郭倩倩已向城开公司支付了定金20000元，于2015年12月16日向城开公司支付首付购房款156000元（含20000元定金）。2016年1月18日李翔民、郭倩倩与中国工商银行股份有限公司辉县支行签订《住房公积金借款合同》一份，约定李翔民、郭倩倩向该行借款180000元用以购买棕榈泉小区第19幢1单元5层502室的房产，合同在立约人项下约定：立约人：包括借款人、贷款人、保证人等，见本合同第二十六条。在借贷条款项下约定：借款用途：见本合同第二十七条。借款金额：见本合同第二十八条。借款期限：见本合同第二十九条。贷款利率、罚息利率：见本合同第三十条等。2016年1月25日，李翔民、郭倩倩又与中国工商银行股份有限公司辉县支行签订《特别签订条款》，作为《住房公积金借款合同》的组成部分。《特别签订条款》第二十六条立约人信息为：借款人：李翔民。贷款人：中国工商银行股份有限公司辉县支行。抵押人（××）：李翔民。第二十七条约定，借款人借款用于购置以下房产：房屋坐落：辉县市太行大道与文化路交叉口棕榈泉小区19-1-502，房屋建筑面积为116.22平方米，成交价为336000元。售房人：新乡市城开置业有限公司。房屋性质：住房。第二十八条约定：借款人借款金额为180000元。第二十九条约定：本合同约定借款期限为120个月，即从2016年1月25日起到2026年1月25日止。第三十条约定：贷款利率：本合同执行中国人民银行公布的公积金个人住房贷款利率，月利率为2.71‰。……。第三十二条约定：本合同用款计划为：本合同生效之后，贷款人将款项一次性划入借款人指定账户，本合同约定的划款账户为：账户名称：新乡市城开置业有限公司，账号：17×××40，开户银行：中国工商银行股份有限公司辉县支行等。该《特别签订条款》中借款人由李翔民、郭倩倩签字并按手印。同日中国工商银行股份有限公司辉县支行将李翔民、郭倩倩在该行所借180000元款项支付于城开公司。至此李翔民、郭倩倩已支付城开公司购房款336000元。2016年1月6日，辉县市地方税务局出具了销售不动产统一发票，载明李翔民、郭倩倩已就其购买的棕榈泉小区19号楼1单元502室向城开公司缴纳房款336000元。2017年11月21日，李翔民、郭倩倩向其所在小区的物业公司缴纳了物业费、垃圾清运费。同日，城开公司财务部出具了一份《客户结算单》，说明李翔民、郭倩倩已缴纳总房款336000元，配套费9189元。城开公司于2017年11月21日将李翔民、郭倩倩所购房屋交付了李翔民、郭倩倩。未为李翔民、郭倩倩办理房屋产权证书。原审认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定行使权利和履行义务。李翔民、郭倩倩已按照合同的约定，全额支付了购房款，但城开公司并未按照合同约定，于2016年1月31日前向李翔民、郭倩倩交付其所购房屋，直至2017年11月21日，城开公司才将李翔民、郭倩倩所购房屋交付于李翔民、郭倩倩，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，城开公司应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向李翔民、郭倩倩支付已交付房价款万分之二的违约金。故李翔民、郭倩倩要求城开公司支付违约金，符合合同约定及相关法律规定。综合考虑原、城开公司履行合同的实际情况，违约金的数额应自2016年2月1日起至2017年11月20日止，按李翔民、郭倩倩已付房款总额336000元的日万分之二计算，共计44284.8元（336000元×2/10000×659日）。李翔民、郭倩倩要求城开公司支付逾期交房的违约金45000元，对超出部分不予支持。城开公司应按44284.8元支付李翔民、郭倩倩违约金。李翔民、郭倩倩要求城开公司支付自2018年11月27日起至2019年5月27日止因迟延办理房产证的违约金6081.6元；并按33.6元/日计，支付自2019年5月28日起至房产证办理之日止的违约金。关于房产证办理问题，《商品房买卖合同》明确约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。根据该约定，城开公司并无单方为李翔民、郭倩倩办理房屋产权证书的义务，办理房屋产权证书应由双方共同向房屋登记机构提出申请。且根据合同约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金的前提条件为“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的”，但李翔民、郭倩倩并未提供该前提条件具备的证据。而以城开公司有为李翔民、郭倩倩办理房屋产权证书的义务，但城开公司未履行该义务，应承担违约责任作为理由。该理由与合同约定不符，李翔民、郭倩倩的该诉讼请求无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、城开公司于判决生效后十五日内支付李翔民、郭倩倩逾期交房违约金44284.8元；二、驳回李翔民、郭倩倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1077元，减半收取计538.5元，由李翔民、郭倩倩负担50元，城开公司负担488.5元。二审中上诉人城开公司向本院提供客户结算单若干，用于证明2016年6、7月份其已经开始交房，其聘请的销售公司对所有客户通知了交房。被上诉人质证意见，有异议，上诉人从未通知被上诉人交房，销售公司的人员也未告知。被上诉人于2017年11月21日才拿到钥匙。本院认证意见，上诉人城开公司二审中提供的证据不属于新的证据，且与本案关联性不大，依法不予采信。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于上诉人城开公司是否存在违约行为，如果存在违约行为，违约金额应如何计算问题。根据相关法律规定，交房即“房屋的交付”，是商品房买卖合同履行中的重要环节。交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业性技术性的活动。具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认等四个基本环节组成。本案中上诉人城开公司与被上诉人李翔民、郭倩倩双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。涉案合同第十一条（一）明确规定了涉案房屋交付时间为“出卖人应当自2016-1-31前向买受人交付该商品房”。截止到2016年1月25日，被上诉人李翔民、郭倩倩已向上诉人交付了全部的购房款共计336000元，而上诉人城开公司于2017年11月21日才将涉案商品房交付于被上诉人。上诉人城开公司称其所建设的辉县市棕榈泉小区早在2016年5月底已逐步开始交房,逾期交房是由于被上诉人拒不收房的原因，但城开公司无法证明在同一时期已将涉案房屋交付于被上诉人，且无证据证明其已通知了被上诉人交房事宜，以及无法证明被上诉人拒不收房，故上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人城开公司未按照合同约定时间向被上诉人交付涉案房屋，逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人逾期交房超过了90日，按照《商品房买卖合同》第十二条的约定，上诉人城开公司应自约定的最后交付期限的第二日起止实际交付之日止，按照全部房价款的万分之二向被上诉人支付违约金。故原审判决上诉人城开公司应向被上诉人支付违约金共计44284.8元并无不当。综上所述，上诉人城开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费907元，由新乡市城开置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇一九年十二月十二日书记员  李好杰