广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2897号 原告：桂林融创城投资有限公司，住所地：桂林市七星区五里店路9号广西师范大学出版社集团总部商务大楼6楼，统一社会信用代码：9145030032263492XP。 法定代表人：邹少军，执行董事。 委托代理人：梁锦，男，桂林融创城投资有限公司员工。 被告：瞿华，女，1990年9月2日生，苗族，住桂林市七星区。 被告：李俊，男，1982年6月7日生，汉族，广西宾阳县人，本科文化，无业，住桂林市七星区。 原告桂林融创城投资有限公司（以下简称“融创城公司”）与被告瞿华、李俊商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告融创城公司的委托代理人梁锦，被告李俊到庭参加了诉讼。被告瞿华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的位于桂林市七星区桂林万达城D区3栋2-1-02号房的《商品房买卖合同》（合同编号：GL2017041647）及其附件已于2019年7月24日解除；2、判令被告支付合同解除违约金437720.8元（以总房价款2188604元为基数，按总房价款的20%的标准计收违约金）；3、判令被告支付逾期配合办理网签合同、备案登记注销手续的违约金437720.8元（以商品房总价款2188604元为基数，按总房价款的20%的标准计收违约金）；4、判令被告支付逾期配合办理网签合同、备案登记注销手续的赔偿金（以商品房总价款2188604元为基数，按照万分之五每日即总房价款0.05%每日的标准计算，自逾期之日起即2019年8月13日计算至注销手续办理完毕之日止，现暂计至2019年8月14日为1094.3元）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月25日，原、被告就原告开发建设的桂林万达城项目D区3栋2-1-02号商品房（以下简称“该房屋”）的购买事宜签订了合同编号为GL2017041647的商品房买卖合同（以下简称“买卖合同”），房屋价款为2188604元，被告已于合同签订当日支付总房款30%的首付款即658604元，其余购房款1530000元由被告向按揭贷款银行中国农业银行股份有限公司桂林七星支行（以下简称“按揭贷款银行”）申请按揭贷款并支付至原告账户。2018年1月31日，被告与按揭贷款银行中国农业银行股份有限公司桂林七星支行、原告签订了编号为45020120180009573的个人购房借款/担保合同，约定按揭贷款银行向被告提供1530000元的贷款，原告为该笔贷款提供阶段性保证担保。由于被告未按时向按揭贷款银行归还贷款，按揭贷款银行于2019年3月15日通知原告代被告偿还前期欠款57897.02元，原告遂于2019年3月28日代被告偿还了银行57897.02元。后又因被告继续未按时足额还款，按揭贷款银行于2019年5月17日向原告送达《关于代为偿还李俊贷款本息的函》，宣告提前收回贷款并要求原告履行担保义务，清偿被告所欠全部贷款本息。原告于2019年5月22日代被告向按揭贷款银行清偿1238592.52元。至此，原告共代被告向按揭贷款银行清偿1296489.54元（含本金、利息、罚息、复利等）。原告应按揭贷款银行要求承担保证责任后已于2019年5月27日向被告寄出《关于桂林万达城项目D区3栋2-1-02号商品房李俊归还我司代付款项的催告函》，催告被告在该函规定时间内归还原告代付款项1296489.54元，否则，原告将解除双方签订的买卖合同。后被告仍置之不理，原告遂于2019年7月22日向被告寄发《关于解除桂林万达城项目D区3栋2-1-02商品房买卖合同的通知》，通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。另，该房屋于2018年1月10日办理了商品房买卖合同备案登记手续，登记编号为桂林市房交备字2018第180818号。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。 原告对其诉称的事实在举证期限内提交的证据有：1.被告身份证复印件，证明被告具备适格的民事主体资格。2.商品房买卖合同，证明原、被告双方存在商品房买卖合同法律关系及双方的权利义务。3.个人购房担保借款合同；4.关于扣划逾期贷款的函、关于代为偿还李俊贷款本息的函；5.网上银行电子回单、业务凭证；6.还款明细，证据3-6共同证明原告为贷款银行向被告发放的该笔贷款提供阶段性保证担保。因被告未按时还款，贷款银行宣告贷款提前到期并要求原告承担连带清偿责任。原告已代被告向贷款银行清偿全部款项。7.关于桂林万达城项目D区3栋2-1-02号商品房李俊归还我司代付款项的催告函及EMS邮寄单、跟踪记录、退件，证明原告向被告寄送催告函，要求被告在规定时间内归还原告代为清偿的款项。8.关于解除桂林万达城项目D区3栋2-1-02商品房买卖合同的通知及EMS邮寄单、跟踪记录，证明被告未在规定时间内归还原告代偿款项，原告决定解除商品房买卖合同及其附件。9.商品房买卖合同登记备案证明，证明涉案房屋已经办理合同登记备案，被告至今未按合同约定配合办理相关注销手续。10.收据，证明原告已经开具相应款项的收据给被告。 被告李俊辩称，1.本案是商品房销售合同纠纷，我方与万达城签订的是商品房买卖合同，原、被告、银行签订的为个人担保购房合同，两个合同分属不同的法律关系，我方因为在按揭过程中，未及时还银行的贷款，故我方的责任是归还银行的按揭贷款，两个合同的关系不能混同。被告的义务是支付房款，我方已经支付了首付，并且银行贷款已经审批，对方已经于2019年4月3日交付房屋。所以，我方认为合同已经履行完毕，原告的诉请不应得到支持。2.合同已经履行完毕，不存在已经解除的问题。即便法院认定解除合同，原告诉请的违约金也过高，对方的损失应该为代原告偿还的120万元贷款的利息。涉案房屋从购买至今已有两年，房屋在增值，我方应该按照同期贷款利率向原告方支付利息损失比较公平。3.关于逾期办理手续违约金的问题。我方认为不存在办理备案登记注销的问题。就算是存在，也应该是从法院判决之日起计算，如果法院判决生效我方不配合办理，才应该支付违约金。4.关于逾期配合办理备案登记赔偿金的问题。原告的诉讼请求中既要求违约金又要求赔偿金，其无证据证明损失，该诉请不应支持。原告主张的不应该是合同解除，应该是对120万元贷款资金的追讨，原告可以查封拍卖房屋，而非解除合同。 被告对其辩称在举证期限内未提供证据。 被告瞿华既未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 经过开庭质证，被告李俊对原告提供的证据质证意见为：对所有证据的真实性无异议。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告瞿华经送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对原告方提供的证据，本院予以采信。 结合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2017年12月25日，原、被告签订了合同编号为GL2017041647的商品房买卖合同，约定由二被告向原告购买其开发的桂林市七星区环城南一路21号桂林万达城D区3栋2-1-02号商品房，房屋总价款为2188604元，付款方式为按揭贷款，买受人应于本合同签订同时向出卖人支付30%购房款，计658604元，如买受人已经支付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款1530000元由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该按揭贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议还约定：无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任。如因买受人原因导致买卖合同解除的，双方同意按以下方式处理：买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。无论何种原因导致买卖合同解除，买受人均应在出卖人书面通知送达买受人之日起10日内配合出卖人到相应部门办理完毕相关备案、登记注销/撤销手续或自行将户口地址迁出手续。买受人逾期或者拒绝履行该等义务的，买受人应按该房屋购房款总额的20%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权从买受人已付的购房款中直接扣除，且有权通过诉讼途径强制买受人履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口义务。除上述违约金外，如买受人逾期履行上述注销/撤销手续或迁出户口地址义务导致出卖人通过司法途径强制买受人履行的，出卖人提起诉讼之日起，买受人还应另行按日向出卖人支付购房款总额万分之五的赔偿金，直至该房屋备案、登记注销/撤销手续办理完毕为止。 前述合同签订当日，二被告支付总房款30%的首付款即658604元。2018年1月31日，二被告与按揭贷款银行中国农业银行股份有限公司桂林七星支行（以下简称“农行七星支行”）、原告签订了编号为45020120180009573的个人购房借款担保合同，约定农行七星支行向二被告提供1530000元的涉案房屋购房贷款，款项付至原告账户，原告为该笔贷款提供阶段性保证担保。2018年3月1日，农行七星支行将前述贷款付至原告账户。此后，由于被告未按时向农行七星支行归还贷款，农行七星支行于2019年3月27日向原告发送关于扣划逾期贷款的函，称因李俊贷款已连续逾期2期，逾期本息合计57897.02元（罚息另计），经催收，客户表示无法偿还，故要求原告承担阶段性担保责任。次日，原告向农行七星支行支付了前述款项。2019年5月17日，农行七星支行向原告发送关于代为偿还李俊贷款本息的函，称李俊从2019年1月起未按合同约定按时还本付息，经多次催收客户拒不还款，截止2019年5月17日止，贷款本金余额1224000元、利息14123.18元、罚息388.61元、复利80.73元，农行七星支行决定提前收回贷款，因借款人拒不归还款项，故要求原告承担保证还款责任。2019年5月22日，原告再次向农行七星支行支付了前述款项，共计1238592.52元。至此，原告共代二被告向按揭贷款银行清偿1296489.54元（含本金、利息、罚息、复利等）。2019年5月27日，原告向被告寄出关于桂林万达城项目D区3栋2-1-02号商品房李俊归还我司代付款项的催告函，催告被告在该函寄发之日起3日内归还原告代付款项1296489.54元，否则原告将解除双方签订的买卖合同。原告催收未果后，于2019年7月23日向被告寄发关于解除桂林万达城项目D区3栋2-1-02商品房买卖合同的通知，通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。二被告于2019年7月24日收到前述解除通知。 查明，涉案房屋于2018年1月10日办理了商品房买卖合同备案登记手续，登记编号为桂林市房交备字2018第180818号，至今房屋仍未交付被告。自2018年12月至今，上述房屋已被本院、桂林市象山区人民法院、桂林市临桂区人民法院、防城港市港口区人民法院等查封（或轮候查封）。 本院认为，本案原告起诉的依据是原、被告双方签订的商品房买卖合同，原告的诉请与商品房买卖合同紧密相关，并非原告向被告主张追偿农行七星分行的贷款，故本案案由应定为商品房销售合同纠纷。 首先，原、被告于2017年12月25日签订的商品房买卖合同（编号GL2017041647）是双方真实意思表示，双方应遵照合同约定全面履行权利义务。在合同签订后，被告依约向原告支付了购房首付款并向银行申请按揭贷款支付完毕购房款，但被告并未依约向贷款银行农行七星分行按期足额支付贷款，导致原告向农行七星支行承担了保证责任，为此原告共代被告向农行七星支行支付了1296489.54元（含本金、利息、罚息、复利等）。被告未及时还清银行贷款的行为违反了合同的约定，根据双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议“无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任”的约定，本案中被告逾期偿还银行贷款本息累计达二次以上（含二次），原告亦因此承担了保证责任，故原告有权解除双方签订的商品房买卖合同。原告于2019年7月23日向被告寄发关于解除桂林万达城项目D区3栋2-1-02商品房买卖合同的通知，通知被告解除双方签订的商品房买卖合同，被告于2019年7月24日收到前述解除通知，至此双方的商品房买卖合同解除，故本院对原告要求确认双方签订的位于桂林市七星区桂林万达城D区3栋2-1-02号房的商品房买卖合同（编号：GL2017041647）及其附件已于2019年7月24日解除的诉讼请求予以支持。被告主张合同应当继续履行，不符合合同的约定，被告也没有提供证据证实合同有继续履行的可能性，故本院对被告此项抗辩意见不予采纳。 其次，原告向被告主张合同解除违约金437720.8元，逾期配合办理网签合同、备案登记注销手续的违约金437720.8元、逾期配合办理网签合同、备案登记注销手续的赔偿金等三项违约金，被告李俊主张违约金过高，应予减少。本院作如下分析：一、如前所述，本院对原告主张确认合同已经解除的诉讼请求予以支持，但原告未向本院提供任何证据证明其实际损失；二、原告并未交付商品房给被告，仅承担了被告未归还的部分银行贷款本息，仍占有被告交付的部分房款；三、由于涉案房屋目前已被司法查封，办理涉案商品房网签合同、备案登记注销手续目前无法实现，原告亦撤回了要求被告办理涉案房屋网签合同及备案登记注销手续的诉请，故其请求被告支付逾期配合办理网签合同、备案登记注销手续的违约金及赔偿金的主张缺乏事实依据。综合以上因素，本院对原告主张的合同解除违约金，因其已达购房款总额的20%，过份高于原告的实际损失，被告的此项抗辩意见部分成立，本院将以双方约定的购房款总额为基础，参照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算违约金来衡平双方的权利义务。原告主张被告支付逾期配合办理网签合同、备案登记注销手续的违约金及赔偿金因缺乏事实依据，本院不予支持。 为此，依照《中华人共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1原告桂林融创城投资有限公司与被告瞿华、李俊于2017年12月25日签订的商品房买卖合同（合同编号：GL2017041647）及其附件已于2019年7月24日解除； 2被告瞿华、李俊支付原告桂林融创城投资有限公司合同解除违约金（违约金计算，以商品房总价款2188604元为基数，以中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算，自2019年8月4日起计算至本判决规定的履行期限的最后一日止）； 3驳回原告桂林融创城投资有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费24513元（原告已预付本院），由原告桂林融创城投资有限公司负担7882元，由被告瞿华、李俊负担16631元。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费24513元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦 斌 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  李宾灵 二〇一九年十二月五日 书 记 员  黄胤祯