广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15874号原告：广州珠江实业集团有限公司，住所地广州市越秀区环市东路371-375号世贸中心大厦南塔28、29楼。法定代表人：郑暑平，职务董事长。委托诉讼代理人：杨志华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽琼，广东智洋律师事务所律师。被告：广州襟捞餐饮管理有限公司，住所地广州市越秀区华乐路38号半地下层B07、B08、B09。法定代表人：吴磊明。被告：吴磊明，男，1969年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告广州珠江实业集团有限公司与被告广州襟捞餐饮管理有限公司（以下简称襟捞公司）、吴磊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟丽琼，被告吴磊明（兼襟捞公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告襟捞公司向原告支付拖欠的租金14468元（其中2018年5月至10月租金每月为400元共2400元、2018年11月至12月31日租金每月为4300元共8600元、2019年1月1日至2019年1月25日租金为3468元）；2.被告襟捞公司向原告支付逾期给付上述租金的违约金（从2018年5月5日起计至实际付清上述租金之日止，以同期应付未付租金为基数，按照每日千分之三的标准计算）；3.被告襟捞公司向原告支付合同存续期内应交租金总额即288825元的20%的解除合同违约金合计57765元；4.被告襟捞公司缴纳的履约保证金10938元归原告所有；5.被告吴磊明对上述责任承担连带保证责任。事实和理由：原告与被告吴磊明于2016年3月21日签署《广州市房地产租赁合同》及《广州市房地产租赁合同广怡大厦半地下层B06商铺租赁合同补充合同》（以下称“《补充协议》”，与《广州市房地产租赁合同》合称“《租赁合同》”），约定被告吴磊明向原告承租广州市越秀区华乐路38号半地下层B06商铺（以下称“该商铺”）做经营用途，租赁期限自2016年3月28日至2021年3月27日。2016年5月1日，两被告与原告签订《租赁变更协议书》，约定该商铺的承租人变更为被告襟捞公司，被告襟捞公司承担《租赁合同》项下的权利义务，被告吴磊明保证在变更后之承租人（或承租方）未能依约交纳租金或未能实际履行租赁合同时，承担租赁合同所确定之承租人（或承租方）应尽之责任。但被告襟捞公司自2018年5月起即开始拖欠原告租金，经原告多次催收仍未缴纳。2019年1月24日，原告向两被告发出《关于提前终止租赁合同的函》，租赁合同于2019年1月25日终止。鉴于此，原告认为，原告已依约将该商铺交付给被告襟捞公司使用，被告襟捞公司逾期缴纳租金已构成违约，被告吴磊明作为被告襟捞公司的保证人，应对被告襟捞公司的违约行为承担连带保证责任。按照租赁合同的约定，因被告违约导致合同被原告解除的，被告缴纳的履约保证金应归原告所有，被告除应补交租赁物移交原告前已拖欠原告租金并支付滞纳金外，还应按照合同存续期租金总额20%向原告支付违约金。因此，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。两被告共同辩称：拖欠租金的情况存在，原告诉请拖欠的期间确实属实，但拖欠的总金额有异议，因为经济环境不好，双方协商减免租金，2018年8月21日原告工作人员微信回复我方减免租金方案已经通过，从2018年5月1日-2019年4月30日租金给予减免，为150元每平方米，从2019年5月1日-2020年4月30日租金给予减免，为158元每平方米。从2020年5月1日-2021年3月27日租金给予减免，为166元每平方米。我方认为应该按照该方案计算拖欠的租金，而并非按照原告诉请的租金标准计算拖欠的租金。对于第2项诉请不同意，由于租金在协商过程中，所以不应计算违约金。对于第3项诉请不同意，由于原告单方提出解除合同，我没有同意，故不存在违约金。对于第4项诉请不同意，我方没有违约。对于第5项诉请不同意，襟捞公司的债务不应该吴磊明个人承担连带责任。经审理查明：2016年3月21日，原告（甲方、出租人）与被告吴磊明（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区华乐路38号半地下层B06房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积26.00平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2016年3月28日至2016年5月11日，月租金额900.00元；2016年5月12日至2016年6月11日，月租金额3，000.00元；2016年6月12日至2017年3月27日，月租金额3，900.00元；2017年3月28日至2018年3月27日，月租金额4，095.00元；2018年3月28日至2019年3月27日，月租金额4，300.00元；2019年3月28日至2020年3月27日，月租金额4，515.00元；2020年3月28日至2021年3月27日，月租金额4，741.00元。租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按支票或划帐付款方式缴付租金给甲方等。同上日，原告（甲方、出租人）与被告吴磊明（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同广怡大厦半地下层B06商铺租赁合同补充合同》，其中约定：第一条、铺位位置、编号、建筑面积、经营商号、经营品牌。1.1商铺位置：广州广怡大厦商场第半地下层。1.2建筑面积：26.00平方米。1.3经营商号：Come捞；经营品牌：Come捞。1.4经营类别：餐饮为限。第二条、租赁期限、租金、装修期、租金调幅、押金。2.1租赁期限。双方同意租赁期限为五年，即自2016年3月28日起,至2021年3月27日止。2.2租金。2.2.3首年租金：自2016年6月12日起至2017年3月27日止，每月租金总额为人民币3,900.00元。2.4租金调幅、租金交纳期限。2.4.1租金调幅。第二年(2017年3月28日起，至2018年3月27日止）:月租金为4,095.00元。第三年(2018年3月28日起，至2019年3月27日止）:月租金为4,300.00元。第四年(2019年3月28日起，至2020年3月27日止月租金为4,515.00元。第五年(2020年3月28日起，至2021年3月27日止）:月租金为4,741.00元。2.4.2租金交纳期限：乙方应于公历年每月5日前向甲方交纳当月租金。逾期视为拖欠，并按本合同第五条5.2执行。2.5履约保证。乙方在签订本合同时即应支付按二个月租金额9,482.00元、二个月管理费额1,456.00元、合计10，938.00元给甲方，作为乙方执行本合同之履约押金》合约期内上述押金由甲方保管，租赁期满后，在乙方未违约、己清缴一切租金、管理费、电费、电话费等所有费用后，甲方在14个工作日内将以上押金无息退还乙方（乙方须凭押金发票退押金)。如乙方在租赁期内欠交甲方之任何款项或违反合同规定需要赔偿款项，甲方有权从履约押金中扣除相应金额以作赔偿。合同期间履约押金一旦被扣除一部分或全部，乙方应按甲方通知期限按数补足，否则甲方将视同应交甲方欠款，并按本合同第五条第5.2款执行。第五条、违约责任。5.2如乙方拖欠租金或欠款，甲方除有权追收乙方应交之租金或欠款外，还有权从拖欠之日起，按日加收欠交金额千分之三的滞纳金，并有权通知管理公司停止有关管理服务；逾期六十天，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，并按本合同第五条5.4款之规定执行。5.4租赁期内，如因乙方违约而中途解除合同，则乙方应支付合同存续期内应交租金总额的20%给甲方；同时乙方之履约押金及乙方在租赁物内的所有固定装饰物品应无条件、无偿归甲方所有。乙方在未结清各项应缴费用前，甲方对乙方租赁场地内之所有物品有留置权。第九条、甲方双方签订的《广州市房屋租赁合同广怡大厦半地下层B06商铺租赁合同》条款与本补充合同有冲突之处，应以本补充合同为准等。2016年5月1日，原告（甲方）与被告吴磊明（乙方）及被告襟捞公司（丙方）签订《租赁变更协议书》，其中约定：甲、乙双方经友好协商，就甲方出租、乙方承租位于广州华乐路38号广怡大厦商场半地下层楼(编号：B06、B07、B08、B09铺）商铺，并签订之《广州市房地产租赁合同》、《乐淘坊补充合同》及其《商铺营运服务合同》（以下简称租赁合同）中“承租人（或承租方）”之变更达成协议如下：由于乙方吴磊明个人原因要求名称变更为“广州襟捞餐饮管理有限公司”，甲方同意广怡大厦商场半地下层B06、B07、B08、B09商铺之承租人(或承租方）自2016年5月1日起变更为“广州襟捞餐饮管理有限公司”，原租赁合同之其他条款保持不变。一、乙方保证在变更后之承租人（或承租方）未能依约交纳租金或未能实际履行租赁合同时，承担租赁合同所确定之承租人（或承租方）应尽之责任。二、丙方保证自本协议签订之时起承担乙方在租赁合同之权利和义务等。2017年9月25日、11月27日及2018年1月22日、3月6日、3月30日、5月14日，原告向被告送达《有关欠租暂停服务的通知》。2019年1月9日，原告向被告送达《有关立即支付欠款的通知》。2019年1月24日，原告向被告送达《关于提前终止租赁合同的通知函》。2019年2月24日，原告在《广州日报》刊登《解除合同声明》。2019年1月25日，原告收回涉案房屋。被告为证明原告同意减租，提供了1、被告与原告工作人员招扬的微信记录；2、《缴付款项通知书》2份；3、2018年11月5日的《发票》；6、原告工作人员招扬于2019年1月7日通过微信发给被告的《有关欠租暂停服务的通知》。原告对于证据1真实性无异议，合法性及关联性均不予确认。关于内容，这并非双方正式的租金减免达成的正式协议，而且里面也提及如无异议需再制定正式协议，如果减免需要双方签订正式减免协议，这仅仅是双方洽谈的过程，不能作为认定最终被告减免租金的证据。而且因被告襟捞公司未经书面许可将涉讼房屋转租给案外人已经违反了双方签订的租赁协议。原告也不批准减租方案，因此该方案是无效的。即使有减租方案也是原告给予被告的优惠方案，双方并没有达成正式协议，原告随时可以撤回该优惠方案。对于证据2真实性、合法性及关联性均不予确认，该通知书并没有原告方的盖章，被告完全可以自行制作该通知书。而且该通知书的内容也仅仅关于2018年12月及2019年1月份的租金。不能说明双方已经达成了减租方案及其他月份的租金标准。对于证据3真实性、合法性没有异议，关联性及证明内容有异议，该发票仅仅证明被告有支付了42750元的租金，但并不能证明涉案商铺的该月的租金标准为42750元。对于证据4真实性不予确认，手机拍摄的图片没有通知的原件。并不能证明涉案商铺减租后的租金标准。被告再提供1、被告与原告工作人员招扬的微信截图。时间是2018年10月25日。招扬将原告董事局批准的租赁变更协议书，用文件的方式发给我。并要求我携带公章到原告完成签约；2、被告的手机照片截图及手机照片，时间是2018年10月26日。照片是被告已经签名及盖章的变更协议书。当天招扬提供变更协议给我完成签名及盖章后交给招扬。后原告其他员工透露协议己经签约完成，等待交到我方；3、2017年3月28日至2018年3月27日减租协议。减租协议显示签订的日期是2017年11月份。交到我方时间是2018年一月份；4、《关于华乐路38号半地下层B06及B07B08B09商铺申请延期交租的复函》，第三条，延期缴费时段不计滞纳金。原告对证据1-2：形式真实性确认，合法性、关联性、证明目的不予确认。就2018年5月1日至2019年4月30日的租金调整方案，双方并未签订最终的《租赁变更协议书》，《租赁变更协议书》原告并未盖章，不具有法律效力。因此被告主张自2018年5月1日起按照变更后的租金方案并无任何依据。对证据3的真实性、合法性确认，关联性和证明目的不予确认。根据该《租赁变更协议书》第一条，租金调整方案只适用于2017年3月28日至2018年3月27日，而原告追讨的租金是2018年5月1日以后的，与本案并无关联。需要说明的是，原告会根据实际情况在某一时间段给与租户一定的优惠，但原告给予的优惠措施均是有时效性，即只适用某一时间段。在优惠时间段后双方仍按照签订的《租赁合同》的约定履行，两份《租赁变更协议书》第二条也明确“原租赁合同之其他条款保持不变”。因此，双方未就2018年5月1日后的租金标准签订新的《租赁变更协议书》，被告仍因按照《租赁合同》约定的租金标准支付租金。对证据4的真实性、合法性确认，关联性、证明目的不予确认。首先，该复函只是同意被告自2018年5月1日至2018年11月28日期间租金迟延至下个自然月缴纳，并没有给被告免租或调整租金标准；其次，被告应于2018年12月15日一次性付清2018年应交租金，但被告却自2018年5月1日其开始欠租，基于被告欠租及违法分租的违约行为，原告单方撤回给予被告缓交租金及缓交期内不计违约金的优惠。本院认为：原告与被告吴磊明自愿签订的《广州市房地产租赁合同》、《广州市房地产租赁合同广怡大厦半地下层B06商铺租赁合同补充合同》及原告与两被告自愿签订的《租赁变更协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告拖欠原告的租金已构成违约，应承担违约责任，原告据此要求被告清付租金、支付逾期给付租金的违约金符合合同约定，本院予以支持。上述《租赁变更协议书》已明确约定，被告吴磊明保证在被告襟捞公司未能依约履行合同义务时，其应承担合同项下的责任，故原告要求被告吴磊明承担连带清偿责任本院予以支持。经审查，逾期支付租金的违约金按每日3‰计算显属过高，本院不予采纳，根据公平合理原则，从2018年5月5日起至2019年8月19日的违约金标准参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至实际付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。关于原告要求被告支付解除合同的违约金及没收被告的保证金的问题，在被告违约的情况下，原告既要求被告支付解除合同的违约金也要求没收被告的保证金属于双重承担违约责任，本院不予支持。根据公平合理原则，原告要求被告支付解除合同的违约金本院予以支持。但原告要求没收被告的保证金，本院不予支持。关于被告认为双方已达成减租的问题，因原告与被告双方并未对减租达成一致意见，且双方并未就减租签订协议，故本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、被告广州襟捞餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州珠江实业集团有限公司支付欠租14468元；二、被告广州襟捞餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州珠江实业集团有限公司支付逾期给付租金的违约金（从2018年5月5日起至2019年8月19日的违约金标准参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至实际付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、被告广州襟捞餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州珠江实业集团有限公司支付违约金57765元；四、被告吴磊明对上述被告广州襟捞餐饮管理有限公司应承担的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告广州珠江实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2042元，由被告广州襟捞餐饮管理有限公司、吴磊明共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  关嘉欢人民陪审员  吴艳华二〇一九年十二月十七日书 记 员  邓鸿明