广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初30844号原告：尹焕葵，女，1954年10月10日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区丽景新邨52号5楼，公民身份号码：440************989。委托诉讼代理人：邓庆奋，广东信而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：李富欣，广东信而立律师事务所律师助理。被告：吴运香，女，1975年1月3日出生，汉族，住广东省东莞市东城区*******，公民身份号码：441************323。委托诉讼代理人：黎小辉，广东邦翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶军良，广东邦翰律师事务所律师助理。原告尹焕葵诉被告吴运香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人邓庆奋、李富欣，被告的委托诉讼代理人黎小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2016年6月14日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》已经解除；2、被告立即将案涉房屋腾空交还给原告，并将所有房屋钥匙等物品交还给原告；3、原告退还被告购房款50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年6月14日签订《房地产买卖合同》，约定将原告名下位于东莞市莞城区****巷9号3楼房产转让给被告，被告应在2016年6月14日付40000元购房款。后当天双方又签订了一份《补充协议》，将购房款金额调整为80000元，明确合同签订之日起30日内双方到房管部门办理过户手续，如被告决定中途不买或逾期15天未付清购房款，作被告悔约处理，本合同即告解除，被告所交定金，原告不予退回。合同签订后，被告仅于2016年6月14日向原告支付了50000元购房款，未依约足额付清全部购房款，已构成根本违约。原告则依合同约定，于2016年6月29日与被告到房管部门办理过户手续，但房管部门告知因政府政策等原因无法办理过户手续。期间双方也多次向房管部门了解是否可以办理过户，但多次协商未果，至今案涉房产均未能办理过户，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。鉴于合同履行过程中，因政策等不可抗力导致合同目的无法实现，同时被告也未能依约付清购房款，已构成根本违约，原告于2019年7月27日向被告邮寄了一份《解除房屋买卖合同通知函》，案涉合同已经解除。被告辩称，一、案涉合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力，不应解除。二、被告已依约支付了50000元购房款，履行了合同义务，原告将房屋交付给了被告使用，东莞市地方税务分局已为被告出具了案涉房屋过户的缴税证明，案涉房屋的房地产权证正在办理之中，按照《房地产买卖合同》第三条、第六条的约定，被告有权在办出被告名下的房地产权证后的15日内付清尾款，故被告不存在违约行为。三、原告向被告交付房屋后，被告于2017年9月投入了10多万元进行装修，并于2018年2月入住案涉房屋。原告要求解除合同的原因系合同签订后东莞房价上涨，原告心生悔意。原告解除合同将导致被告产生巨额的装修损失，被告不同意解除案涉合同。四、无论房地产权证是否办出，均不影响《房地产买卖合同》的法律效力，不能成为其解除合同的理由。经审理查明，2016年6月14日，原、被告双方签订一份《房地产买卖合同》，约定原告将其名下位于东莞市莞城区****巷9号3楼的房产转让给被告，总价款40000元。其中合同第二条约定，被告应于2016年6月14日前支付第一期房款40000元；合同第三条约定，本合同签订之日起三十日内，原、被告双方应携带有关资料到莞城房地产交易所办理过户手续。被告支付最后一期购房款时，原告应同时将过户后的《房地产权证》交付给被告；合同第四条约定，原告于2016年6月29日将案涉房产交付给被告使用。同日，原、被告双方签订一份《补充协议》，约定被告同意将案涉购房款40000元调高至80000元。合同签订当日，被告向原告转账支付了50000元，原告将案涉房屋交付给了被告使用。2016年6月29日，被告向东莞市地方税务局莞城税务分局缴纳了案涉房屋过户所需的税费。同时，原、被告双方到莞城房管所办理过户递件手续，但被告知无法办理过户手续。原告于2019年7月27日向被告邮寄送达解除房地产买卖合同通知，要求解除合同。为此，原告诉至法院，要求确认案涉合同已解除。庭审中，本院已向原告释明若案涉合同不能解除，是否变更诉讼请求。原告表示不要求变更，坚持本案的诉求。原告认为案涉房屋因政策原因无法过户，合同目的不能实现，且被告未依约一次性付清购房款，构成根本违约，故要求解除合同。被告不同意解除合同，认为案涉合同系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行，即使因政策原因不能过户也是暂时性的，并非禁止过户，不存在完全不能履行的情形。另，被告认为剩余30000元购房款根据双方约定应是在办出被告名下房产证后付清，被告已经履行了付款义务，不存在违约行为。另查，案涉房屋仍登记在原告名下。本院依原告的申请，向东莞市莞城房地产管理所调查案涉房屋未能过户的原因。东莞市莞城房地产管理所于2019年11月12日复函我院，因案涉房屋没有土地登记信息，属于历史遗留问题楼盘，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款的规定，土地与房屋应一并办理登记，而案涉房产没土地信息，暂不能登记。待对案涉楼盘完成调查上报和完善土地手续后，可申请办理不动产登记。以上事实，有原告提交的房地产权证、《房地产买卖合同》、补充协议、解除房屋买卖合同通知函、快递单及详情单、录音光盘及文字资料，被告提交的增值税专用发票、房地产办证证明、税收缴款书，东莞市莞城房地产管理所出具的复函以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。首先，本案中，被告向原告支付了部分购房款，原告向被告交付了房屋，且原、被告双方已到房管部门办理递件手续，系被告知无法办理过户暂时停止了过户手续的办理。从东莞市莞城房地产管理所出具的复函显示，案涉房屋未能过户的原因系历史遗留问题，待数据完善后即可办理过户手续。因此，案涉房屋并非不能办理过户，而是因政策原因暂时无法过户。现被告也已接收房屋使用三年有余，原告以合同目的无法实现为由解除合同，没有事实和法律依据。其次，按照《房地产买卖合同》第二条的约定，被告应一次性支付购房款，但因双方调高了购房款金额，对余款的支付双方存在争议，且案涉房屋确未能办理过户递交手续，被告尚未付清购房款虽有不妥，但未达到根本违约导致合同不能继续履行的程度。综上，原告要求解除原、被告双方于2016年6月14日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，要求被告腾退案涉房屋给原告的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告尹焕葵全部的诉讼请求。本案案件受理费525元（已由原告预缴），由原告尹焕葵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  吴抒航二〇一九年十二月十七日书记员  陈凤好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。