广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初16341号原告（反诉被告）廖善燊，男，1988年12月15日出生，汉族，身份证住址福建省宁化县。委托代理人刘江天，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人杨明，广东盛唐律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市升恒建材有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝民社区前进一路219号好百年401，统一社会信用代码914403005700189588。法定代表人林汉妹。委托代理人朱光辉，广东星辰律师事务所律师。委托代理人颜少玲，广东星辰律师事务所实习律师。上列原告与被告及被告与原告房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、原、被告解除于2018年2月28日所签订的《商铺租赁及物业管理合同》；2、被告向原告返还履约保证金15,900元、质量保证金10,000元；3、被告向原告赔偿装修损失450,000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告诉请：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁及物业管理合同》；2、反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金、管理费、电费共计44,190元，并按每日千分之一的标准支付违约金441.9元（从2019年7月9日起暂计至2019年7月18日，实际计算至实际清偿日止）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。在庭审过程中，被告增加反诉请求不予退还履约保证金15,900元。被告明确第二项诉讼请求中租金、管理费、电费计算至2019年7月底。本院受理后，依法进行了审理，现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项为第十项、第十一项、第十二项、第十三项，其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：被告深圳市升恒建材有限公司（甲方）将位于深圳市××区××号皇家壹号家具建材中心自编号为4088、4089的铺位出租给原告廖善燊（乙方）。二、房屋用途：作经营使用。三、租赁合同签订时间：2018年2月28日。四、合同约定的月租金标准：租赁面积150平方米，每月租金28元/平方米，月管理费25元/平方米。月租金及月管理费合计单价53元/平方米，合计7,950元/月。五、合同约定租金缴纳日期：租金在每月10日前交纳。六、合同约定租赁合同履行期限：2018年1月19日起至2020年8月31日止。七、租赁保证金：签订合同时乙方向甲方缴纳不少于2个月租金管理费总和的履约保证金15,900元。乙方签订合同时应缴纳10,000元质量保证金。八、违约责任。合同第九条违约责任中一般违约责任条款约定，乙方有如下任一情形的，属于一般违约，甲方有权拒绝乙方搬离承租商铺内任何物品且按下列具体情形承担相应的违约责任。1.1条约定乙方逾期缴交租金、管理费、水电费及其他应缴之费用的，甲方有权要求乙方支付逾期缴费违约金，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日计算所欠缴金额的1%违约金。1.2条约定乙方违反甲方管理规定或逾期十日仍未缴清租金等费用的，甲方有权采取停止向该商铺供应电、水、中央空调、电话线及商场其他设施，甲方对该商铺围闭、封铺期间仍视为乙方须缴纳租金及管理费期间，不因甲方此行为而免交租金及管理费，乙方对此视为同意。重大违约责任条款约定，乙方如发生如下任一情形的，属于乙方重大违约，甲方有权书面通知乙方解除合同，无偿收回承租商铺，没收履约保证金等保证金或押金（履约保证金不抵扣租金、管理费、水电费及违约金）。2.1条约定乙方逾期缴纳租金、管理费及水电费用达十日以上……。租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修，相关装修归甲方所有）。九、关于退还品质保证金的争议。原告廖善燊请求退还质量保证金10,000元，被告深圳市升恒建材有限公司当庭确认同意退还，本院予以支持。十、关于合同解除的争议。原告廖善燊主张涉案房屋因未经二次消防验收，导致无法办理经营执照，只能在其他地方注册公司经营地址；提交宣传广告及工商登记信息，拟证明案外人被告深圳市升恒建材有限公司冒用深圳市皇家壹号家具有限公司的名义虚假招商，构成合同欺诈；故原告有权解除双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》。被告深圳市升恒建材有限公司认可原告提交的证据的真实性，不予认可其证明目的。被告深圳市升恒建材有限公司提交深圳市公安局宝安区消防大队建筑工程消防验收意见书（深公宝消验[2005]第268号）拟证明案外人深圳市兴业有限公司位于宝安区××区××百年商场改造工程通过了消防验收，具备使用条件，并提交注册地址在涉案商场的个体工商户和公司工商登记信息拟证明有关商户办理了工商登记。原告廖善燊在庭审中确认其并未向工商部门递交申请在涉案房屋办理工商登记注册。本院认为，原告廖善燊在庭审中确认其并未向工商部门提交工商注册登记申请，原告廖善燊未能提交充分证据证明因被告深圳市升恒建材有限公司未进行二次消防验收导致无法办理经营执照的事实，其关于被告深圳市升恒建材有限公司存在合同欺诈的主张，本院不予采纳。综上，原告廖善燊关于解除合同的主张，本院不予支持。被告深圳市升恒建材有限公司主张原告廖善燊自2019年3月至7月期间拖欠租金、管理费、电费，已经构成根本违约，请求确认双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》解除。原告廖善燊对2019年3月拖欠租金管理费7,950元，拖欠2019年2月、3月电费346.5元的事实不持异议，主张因被告深圳市升恒建材有限公司3月13日将房屋收回导致无法正常经营，故未支付租金。本院认为，原告廖善燊自2019年3月初拖欠租金、管理费超过十日的事实清楚，被告深圳市升恒建材有限公司依据《商铺租赁及物业管理合同》第1.2条约定有权采取停止向该商铺供应电、水等系行使合同履行抗辩权的合理行为，原告廖善燊在被告深圳市升恒建材有限公司采取停电措施督促其缴纳租金后，仍未在合理期限内履行缴纳租金的义务，构成根本性违约，被告深圳市升恒建材有限公司有权依据双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》第九条第2款的约定解除合同。合同自通知到达时解除，被告深圳市升恒建材有限公司于2019年7月18日向本院提起解除合同的反诉请求，本院确认以该反诉材料送达原告廖善燊之日即2019年8月8日为合同解除之日。十一、关于履约保证金的争议。原告廖善燊拖欠租金等费用构成根本违约的事实清楚，根据《商铺租赁及物业管理合同》第四条第1.1款的约定，其请求被告深圳市升恒建材有限公司退还履约保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持，故被告深圳市升恒建材有限公司无需退还原告廖善燊履约保证金15,900元。十二、关于赔偿经济损失的问题。原告廖善燊请求被告深圳市升恒建材有限公司赔偿其装修损失450,000元但未提交证据予以证明，被告深圳市升恒建材有限公司不予认可。本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定：租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修、相关装修归甲方所有）。根据上述约定且本案系原告廖善燊违约导致合同解除，原告廖善燊的该项诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。十三、关于拖欠租金管理费等费用的争议。被告深圳市升恒建材有限公司主张原告廖善燊拖欠2019年3月份至2019年7月份的租金管理费39,750元，2019年2月至5月电费690元。原告廖善燊对2019年3月拖欠租金管理费7,950元，拖欠2019年2月、3月电费346.5元的事实不持异议，主张因被告深圳市升恒建材有限公司3月13日将房屋收回导致无法正常经营，故未支付租金。本院认为，原告廖善燊拖欠租金后被告深圳市升恒建材有限公司采取停水停电的合理措施督促原告廖善燊及时支付租金，但原告廖善燊未在合理期限内及时补缴租金管理费等费用，被告深圳市升恒建材有限公司在原告廖善燊根本违约的情况下，亦未在合理期限内及时采取措施减少损失，应当承担相应的责任，故其无权就扩大的损失主张权利。结合本案，根据公平原则，本院认定原告廖善燊应当支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年3月1日至2019年6月15日期间的租金及管理费合计7,950元×3个月+7,950元÷30天×15天=27,825元。自2019年6月15日起至2019年7月31日期间的租金由原、被告双方各自承担50%，即原告廖善燊应当支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年6月15日至2019年7月31日期间的租金及管理费5,962.5元【（7,950元×1个月＋7,950元÷30天×15天）×50%】。综上，原告应当支付租金、管理费合计27,825元+5,962.5元=33,787.5元。原告廖善燊不予认可被告深圳市升恒建材有限公司主张的2019年4月之后的电费欠费金额。本院认为，原告廖善燊不予认可被告深圳市升恒建材有限公司主张的电费欠费金额，被告深圳市升恒建材有限公司应当承担举证不能的不利后果。被告深圳市升恒建材有限公司在上述期间存在停电行为，本院酌定原告廖善燊支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年2月1日至2019年5月期间的电费546.5元，原告超过上述期间的电费诉求，本院不予支持。鉴于双方约定的逾期缴纳费用违约金过高，本院调整为按照日万分之五的标准支付违约金，被告请求自2019年7月9日起的违约金，本院予以支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告廖善燊与被告深圳市升恒建材有限公司签订的《商铺租赁及物业管理合同》于2019年8月8日解除；二、被告深圳市升恒建材有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告廖善燊品质保证金10,000元；三、被告深圳市升恒建材有限公司无需退还原告廖善燊履约保证金15,900元；四、原告廖善燊于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年3月1日至2019年7月31日期间的租金、管理费33,787.5元及违约金（违约金按照日万分之五的标准即以33,787.5元为基数自2019年7月11日起计算至款项实际清偿之日止）；五、原告廖善燊于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年3月1日至2019年5月期间电费546.5元及违约金（违约金以546.5元为基数按照日万分之五的标准自2019年7月11日起计算至款项实际清偿之日止）；六、驳回原告廖善燊的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市升恒建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,219元，反诉受理费657元，合计4,876元，由原告廖善燊承担4,675元，由被告深圳市升恒建材有限公司承担201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何    静二〇一九年十二月十九日书记员 林嘉琦（兼）书记员 张  美  乔