北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初39351号原告（反诉被告）：北京医药通州医药公司，住所地北京市通州区。法定代表人：田红，经理。委托诉讼代理人：王维，北京市致宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：宝利伯格国际贸易（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：尤文长，董事长。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。第三人：北京市通州区糖业烟酒公司，住所地北京市通州区。法定代表人：肖震坤，经理。委托诉讼代理人：张艳华，女，北京市通州区糖业烟酒公司职员。原告(反诉被告)北京医药通州医药公司（以下简称通州医药公司）与被告（反诉原告）宝利伯格国际贸易（北京）有限公司（以下简称宝利伯格贸易公司）、第三人北京市通州区糖业烟酒公司（以下简称糖业烟酒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。通州医药公司的委托诉讼代理人王维，宝利伯格贸易公司的委托诉讼代理人周玉纯，糖烟酒公司的委托诉讼代理人张艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通州医药公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与宝利伯格贸易公司之间2015年5月1日签订的《租赁合同》；2、宝利伯格贸易公司支付我公司2015年5月1日至2018年4月30日期间的租金147.5万元；3、宝利伯格贸易公司支付我公司拖欠的租赁保证金10.5万元；4、宝利伯格贸易公司支付我公司因逾期支付租金产生的滞纳金147.5万元(依照合同约定计算，数额超出拖欠的租金，以拖欠租金来主张)；5、宝利伯格贸易公司支付我公司违约金125万元；6、本案诉讼费由宝利伯格贸易公司承担。事实与理由：我公司与宝利伯格贸易公司于2015年5月1日签订了《租赁合同》，约定我公司将坐落于北京市通州区玉桥西路某号的房屋租赁给宝利伯格贸易公司用于职工公寓，租期5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，合同约定非经我公司同意不得转租。但宝利伯格贸易公司违反合同约定和法律规定，私自和第三人签订了《房屋租赁合同》，将从我公司处租赁的房屋转租，我公司直至2017年才发现情况。另，宝利伯格贸易公司仍拖欠我公司巨额租金和保证金未付。宝利伯格贸易公司辩称，同意解除我公司与通州医药公司于2015年5月1日签订的《租赁合同》，不同意通州医药公司的其它诉讼请求，理由如下：1、通州医药公司未按合同约定履行义务，已构成根本违约，无权主张租金及滞纳金。案涉房屋系通州医药公司从糖业烟酒公司处承租后转租给我公司。我公司与通州医药公司在签订《租赁合同》时，对于租赁用途有明确约定，即“经营公寓”。同时，《租赁合同》第七条约定，通州医药公司按照相关部门要求为我公司出具办理营业执照的相关手续。但在之后的合同履行过程中，通州医药公司未按照约定为我公司办理营业执照，导致我公司花费大量资金装修案涉房屋后至今无法正常经营，产生重大经济损失。2017年11月24日，通州医药公司向我公司转发了有关案涉房屋限期清理整治的通知，附件为玉桥街道办事处安全生产委员会及北京市通州区商业资产运营公司《关于通糖公司出租公寓存在严重火灾隐患整改意见》的通知，通知写明因我公司无营业执照，要求我公司限期搬离，否则断水断电。通州医药公司未按合同约定为我公司办理营业执照，使得我公司无法正常经营公寓，不能达到合同使用目的，更无法获得预期经营收益，已构成根本违约，无权主张租金及滞纳金；2、通州医药公司无权要求我公司支付租赁保证金。通州医药公司与我公司签订的《租赁合同》中虽然有租赁保证金的相关条款，但是在合同履行过程中，双方已实际变更了该条款，我公司无需向通州医药公司支付租赁保证金。且，设立保证金条款的目的在于保证租赁合同的正常履行，现该合同已面临解除，租赁保证金无任何意义，通州医药公司要求我公司支付租赁保证金缺乏事实及法律依据；3、通州医药公司的违约行为致使我公司无法经营公寓，继而给我公司造成重大经济损失，包括装饰装修损失及预期经营性损失。案涉房屋处于通州区玉桥西路，人口流量大、交通方便，适宜经营公寓，基于此，我公司才同意承租，现通州医药公司的违约行为导致我公司根本无法实现合同目的。此外，我公司已于2017年11月24日将案涉房屋交付于通州医药公司，后案涉房屋于2017年12月2日被北京市通州区玉桥街道办事处安全生产委员会查封。宝利伯格贸易公司向本院提出反诉请求：1、通州医药公司赔偿我公司装饰装修损失830万元；2、通州医药公司赔偿我公司变压器增容费用48万元；3、通州医药公司支付我公司违约金125万元；4、本案诉讼费由通州医药公司负担。事实与理由：我公司与通州医药公司于2015年5月1日签订了《租赁合同》，约定通州医药公司将从糖业烟酒公司承租的坐落于北京市通州区玉桥西路21号的房屋租赁给我公司用于经营公寓，建筑面积2276平方米，房屋为毛坯房，格局为整栋房屋（大开间）。《租赁合同》第七条约定：通州医药公司按照相关部门要求为我公司出具办理营业执照的相关手续。合同签订后，我公司花费大量的资金对房屋进行装饰装修，将整栋房屋改造成上下两层，并打隔断装修成公寓，每个房间按照公寓标准配备了厨卫用具、空调、电视等。装修完成后，我公司欲办理营业执照，但通州医药公司未按约定提供办理营业执照的相关手续，一直以各种理由予以推脱，导致我公司花费大量资金装修的公寓至今无法正常经营，产生重大的经济损失。2017年11月24日，通州医药公司向我公司转发有关公寓限期清理整治的通知上亦写明了因案涉房屋无营业执照，要求公寓住户限期搬离，否则断水断电。综上所述，为维护合法权益，我公司诉至法院。通州医药公司针对宝利伯格贸易公司的反诉请求辩称，首先，宝利伯格贸易公司主张的装饰装修损失缺乏事实依据，现该公司依然实际经营，有经济收入，没有产生相关的损失；其次，宝利伯格贸易公司所进行的电改增容是为了增加自己的营业收入进行投资，要求我公司支付该部分费用于法无据；最后，我公司按照合同约定为宝利伯格贸易公司提供了案涉房屋，但宝利伯格贸易公司未按照约定的用途使用，导致相关的安全隐患问题的产生，所以我公司不存在违约行为，不应支付违约金。综上，不同意宝利伯格贸易公司的反诉请求。糖业烟酒公司述称，与我公司无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过审理，对于当事人无争议的证据和事实本院认定如下：一、糖业烟酒公司系坐落于北京市通州区玉桥西路21号的房屋（以下简称案涉房屋）的管理者，其将案涉房屋出租给通州医药公司。2015年5月1日，通州医药公司（作为出租方、甲方）与宝利伯格贸易公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，其中约定“第一条，甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，建筑面积约2276平方米。第二条，租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止，租期五年。第三条，首年支付甲方租金105万元、第二年115万元、第三年125万元、第四年135万元、第五年145万元。按国家规定，甲方开具有效票据。第四条，租金的支付方式和时间：1、方式：半年付；2、时间：2015年5月1日交纳2015年5月1日至2015年10月31日期间租金52.5万元；2015年11月1日交纳2015年11月1日至2016年4月30日期间租金52.5万元；2016年5月1日交纳2016年5月1日至2016年10月31日期间租金57.5万元；2016年11月1日交纳2016年11月1日至2017年4月30日期间租金57.5万元；2017年5月1日交纳2017年5月1日至2017年10月31日期间租金62.5万元；2017年11月1日交纳2017年11月1日至2018年4月30日期间租金62.5万元；2018年5月1日交纳2018年5月1日至2018年10月31日期间租金67.5万元；2018年11月1日交纳2018年11月1日至2019年4月30日期间租金67.5万元；2019年5月1日交纳2019年5月1日至2019年10月31日期间租金72.5万元；2019年11月1日交纳2019年11月1日至2020年4月30日期间租金72.5万元。第五条，租赁房屋和场地的用途为职工公寓。第七条，甲方帮助乙方协调政府职能部门关系，按照相关部门要求由出租方出具的办理正常经营用证照的相关手续。第九条，在租赁期限内，乙方不得将所租赁经营房屋和场地转租，或以合作方式与他人共同经营。如经甲方书面同意，乙方将所租赁经营场地部分转租，或以合作方式与他人共同经营，但合作经营及出租的合约不得超出本合同中规定的租赁期限，如遇乙方经营亏损造成合同解约，乙方转租或以合作方式与他人经营造成的损失由乙方负责。第十一条，按合同租赁期向乙方提供房屋及现有设施，向乙方提供现有经营用电、用水（乙方按甲方或国家有关规定标准按月交纳水电费）。乙方如需用电增容，所有费用由乙方承担（涉及多家由多家共同承担，甲方负责协调）。但如乙方经营管理不善导致严重亏损不能正常履约、合同自然到期不再续约或遇有不可抗力及政府政策规定等因素，导致合同终止，其用电增容产权归甲方所有，不给乙方任何经济补偿。第十四条，租赁合同期满或无论任何原因导致合同终止，装饰、装修后的不动产无偿归甲方所有，动产归乙方所有。经甲方批准，乙方增加的营业面积或建筑设施，涉及到拆迂补偿时归甲方所有。第十六条，若本合同因不可抗力及政府政策规定，导致本合同终止，或遇有政府规划拆迂和政府征用进行道路及城市建设、开发商占地等情况，乙方必须在规定（以公布期限为准）期限内无条件迁出，不能以任何理由向甲方提出各种补偿要求。甲、乙双方损失自负互不追究任何法律和经济责任。第十八条，乙方在签合同前必须向甲方交纳租赁保证金（年租赁的10%或20%）10.5万，根据年租赁金额的增长而增加，租赁合同到期时，甲方可扣除应由乙方交纳而未交纳的费用或应由乙方赔偿的损失费用后，甲、乙双方如无异议退还乙方。第二十条，有下列问题，甲方有权解除本合同，不返还租赁保证金，并追究经济和法律责任：1、乙方未按合同约定期限交付租金及应交纳甲方的各项费用达10天；2、未经甲方书面同意及有关行政部门批准，乙方擅自改变出租方用途的；3、乙方违反本合同约定，不承担日常维护责任致使房屋或设备严重损坏；4、未经甲方书面同意，乙方私自将租赁房屋进行主体改造、内外装饰装修、各种管线改造，造成严重后果；5、乙方将租赁房屋和场地私自抵押或从事其它违法经营活动的；6、未经甲方同意，乙方擅自超规定增加电力设备、设施，造成严重后果；7、乙方违反国家法律、法规，造成严重后果的；8、违反本合同第十九条内容；以上内容，已经确认，乙方必须无条件撤出场地，由甲方接手管理。第二十一条，有下列问题，乙方有权解除合同：1、在办理经营证照过程中，甲方未按合同要求提供相关手续；2、由于租赁房屋主体问题或承诺签约时的设备设施出现问题；3、甲方未按合同要求期限将房屋交给乙方使用。第二十三条，有下列问题，追究违约赔偿责任：1、乙方逾期交付租金的，除应及时补缴外，并每日支付滞纳金（应交租金的0.5%）；2、乙方在未经甲方同意擅自改动建筑结构或违反租赁合同、消防安全责任书内容规定，从而造成房屋毁坏的；或将房屋私自抵押和从事其它经营活动的，乙方负有赔偿责任，并经有关部门鉴定后按损坏实际情况赔偿。如造成租赁房屋严重损坏，导致房屋无法使用，乙方需补偿甲方因此造成的租赁收入损失（年租金的十倍）；3、乙方经营管理不善，导致严重亏损，不能正常履行合同，单方终止合同，乙方应向甲方支付违约金。第二十六条，合同履约期内，任何一方违约，违约方向对方按全年租金总额支付违约金，如乙方违约，除支付违约金外，所交付的租金和保证金也不予退还”。此外，合同还约定了其他内容。经核实，案涉房屋的所有权证上载明房屋用途为办公。二、2015年5月1日，糖业烟酒公司（作为甲方）、通州医药公司（作为乙方）、宝利伯格贸易公司（作为丙方）三方签订《电改增容协议》，约定“因丙方实际经营用电量大大增加，经供电部门实地审核，甲方院内可由315KVA增容至500KVA，位置在315KVA柱变压器西侧。丙方已针对用电增容事宜向甲方提出书面申请，并承诺：此次用电增容事宜由丙方办理相关手续并承担增容费用，甲方予以协助，该用电增容产权归甲方，无论丙方何时、何种原因撤离该经营地址，乙、丙方均不得以任何理由拆除增容设施。为进一步明确三方此项事宜的权利义务，划清责任和用电增容产权归属，经三方协商一致签订电改增容协议如下，三方共同遵守：一、甲方向供电部门提出用电增容申请并提供用电增容所需用的各种证照、印章，丙方负责办理具体相关手续并承担增容费用，乙方予以必要协助。增容完成后该用电增容产权即归甲方所有，合同到期后或无论任何原因导致合同终止，乙方、丙方不得就该用电增容产权向甲方提出任何要求；二、增容设备归甲方所有，任何条件下乙方、丙方不得拆除增容设备。”三、2015年3月13日，宝利伯格贸易公司与案外人北京得易明电力工程安装有限公司（以下简称得易明电力工程公司）签订《工程施工合同》，约定宝利伯格贸易公司将案涉房屋的“315KVA增至500KVA箱变工程”承包给案外人得易明电力工程公司施工，合同价款为48万元。后二者因工程款支付事宜产生争议，得易明电力工程公司诉至本院，经本院主持调解，得易明电力工程公司与宝利伯格公司法定代表人尤长文自愿达成如下协议：1、尤长文给付得易明电力工程公司工程款40万元，采用分期付款方式支付：于2019年10月1日前给付20万元，于2020年2月1日前给付20万元；2、双方就此再无其他争议。对此，本院出具（2019）京0112民初12792号民事调解书予以确认，现该调解书已发生法律效力。四、2017年11月21日，中共北京市通州区玉桥街道工委党政办印发了通玉函[2017]11号文件，其中该文件上载明：北京市大兴区发生“11﹒18”重大火灾亡事故后，北京市委、市政府、通州区委、区政府分别召开紧急视频会议，要求立即开展“大排查、大清理、大整治”，彻底消除安全隐患。贵单位下属单位供销社、通糖公司出租公寓存在较大火灾隐患（消防设施器材配置、设置不符合要求，烟感喷淋未配置，公寓所窗户设置护栏，达不到疏散要求），且都属违法经营。今年以来，按照属地管理原则，我们先后3次组织工商、城管、消防对供销社和通糖公司出租公寓进行联合执法，并要求立即关停，但时至今日仍在运行。要求区国资委单位对以上两家存在较大安全隐患、违法经营的企业进行关、停、整治。五、2017年11月24日，通州医药公司向宝利伯格贸易公司转发糖业烟酒公司发布的《关于北京医药通州医药公司公寓限期清理整治的通知》，该通知载明“根据玉桥街道办事处安全生产委员会相关文件精神，玉桥街道将对辖区内出租公寓进行集中清理整治行动，请你单位立即按照文件精神要求，确保公寓各租户尽快搬离。11月25日玉桥街道办事处将采取断水断电措施”。六、2017年12月2日，案涉房屋被通州区玉桥街道办事处安全生产委员会查封。七、《租赁合同》签订后，宝利伯格贸易公司向通州医药公司支付租赁保证金4.94万元。另，宝利伯格贸易公司于2015年6月15日支付租金30万元、于2015年12月10日支付租金27.5万元、于2016年5月27日支付租金32.5万元、于2016年11月支付租金32.5万元、于2017年5月支付租金37.5万元、于2017年11月2日支付租金37.5万元，以上共计向通州医药公司支付租金197.5万元。八、案涉房屋有合法产权手续，《房屋所有权证》登记所有权人为“北京市通县副食品公司”、房屋用途为“办公”。庭审中，宝利伯格贸易公司称其承租案涉房屋用于公寓出租，对此在《租赁合同》中有明确约定，现案涉房屋于2017年12月2日被通州区玉桥街道办事处安全生产委员会查封，故《租赁合同》关于房屋用途的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，《租赁合同》应属无效。通州医药公司对此不予认可，称宝利伯格贸易公司未按合同约定期限交付租金并擅自将案涉房屋用于改造成公寓对外出租，导致案涉房屋被查封，构成违约，通州医药公司据此有权与其解除《租赁合同》，结合宝利伯格贸易公司最后一笔支付租金时间及《租金合同》关于租金支付时间的约定，通州医药公司主张《租赁合同》解除的日期为2018年4月30日。同时，宝利伯格贸易公司称同意与通州医药公司解除《租赁合同》，解除时间应为2017年11月24日即通州医药公司向其转发《关于北京医药通州医药公司公寓限期清理整治的通知》之日。另，宝利伯格贸易公司称其承租案涉房屋用于经营公寓，并为此花费了大量资金对案涉房屋进行装修、改造，现合同目的无法实现，通州医药公司应赔偿其装饰装修损失830万，为证明其主张，宝利伯格贸易公司在本案审理过程中就案涉房屋的装饰装修残值申请鉴定评估，但因逾期未缴纳评估费用，导致鉴定评估事宜未能进行。宝利伯格贸易公司亦未能就其该项主张提交其它确实有效的证据予以证实。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，首先，通州医药公司与宝利伯格贸易公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人产生约束力。其次，案涉房屋于2017年12月2日被通州区玉桥街道办事处安全生产委员会查封，禁止经营公寓，因此导致双方的租赁合同无法继续履行，现双方均同意解除合同，本院不持异议，解除时间应为2017年12月2日。同时，《租赁合同》明确约定案涉房屋用途为职工公寓，通州医药公司及宝利伯格贸易公司协商一致改变案涉房屋用途，导致案涉房屋被查封，合同目的无法实现，均存在过错，故对于双方由此产生的相关损失，应当由双方分担。本案中，宝利伯格贸易公司在承租期间，对案涉房屋变压器进行增容，并因此产生工程款40万元，通州医药公司应当对此负担50%，故对于宝利伯格贸易公司要求通州医药公司支付变压器增容费的反诉请求，合理合法的部分，本院予以支持，过高部分，于法无据，本院不予支持。同时，宝利伯格贸易公司虽主张装饰装修损失，但未提交任何确实有效的证据予以证实，且在司法评估过程中未及时缴纳评估费用导致评估工作无法进行，应承担不利后果，故本院对其相关诉请，无法支持。第三，2015年5月1日至2017年12月2日期间，宝利伯格贸易公司使用案涉房屋经营公寓，应当按照《租赁合同》约定的期限支付租金，现宝利伯格贸易公司逾期支付租金，实属不妥，具体数额由本院依法予以核算，故对于通州医药公司要求支付租金的诉请，合理合法的部分，于法有据，本院予以支持，过高部分，于法无据，本院不予支持。另，通州医药公司与宝利伯格贸易公司之间签订的《租赁合同》现已解除，通州医药公司要求宝利伯格贸易公司支付剩余租赁保证金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，对于宝利伯格贸易公司已向通州医药公司支付的保证金4.94万元，本院将折抵其拖欠的租金。第四，通州医药公司与宝利伯格贸易公司订立《租赁合同》后，未依约为宝利伯格贸易公司提供办理正常经营用证照的相关手续，同时，宝利伯格贸易公司未依约按期支付租赁费用，二者均存在违约情形，各方主张的违约金可相互抵销，本院均不予支持。另，通州医药公司主张的滞纳金与违约金属于同一性质，对其该部分诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京医药通州医药公司与被告宝利伯格国际贸易（北京）有限公司于2015年5月1日签订的《租赁合同》于2017年12月2日解除；二、被告宝利伯格国际贸易（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京医药通州医药公司租金911487.1元；三、原告北京医药通州医药公司于本判决生效之日起七日内支付被告宝利伯格国际贸易（北京）有限公司变压器增容费用200000元；四、驳回原告北京医药通州医药公司的其它诉讼请求；五、驳回被告宝利伯格国际贸易（北京）有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41240元，由原告北京医药通州医药公司负担28325元（已交纳）；由被告宝利伯格国际贸易（北京）有限公司负担12915元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费81980元，由原告北京医药通州医药公司负担4300元，于本判决生效之日起七日内交纳；由被告宝利伯格国际贸易（北京）有限公司负担77680元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 迪审 判 员  姚玮东人民陪审员  张国琪二〇一九年十二月二十六日法官 助理  李 画书 记 员  毛 赛