广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2195号原告：阳西新供销御景商贸有限公司，住所地：阳西县县城尖岗村A地块A2号。法定代表人：廖炜翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所。委托诉讼代理人：茹敬艺，广东德良（阳江）律师事务所。被告：刘秋燕，女，1983年9月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。被告：陈水泉，男，1980年7月5日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：陈康贵，广东公勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐灵辉，广东公勤律师事务所律师。原告阳西新供销御景商贸有限公司（以下简称新供销公司）与被告刘秋燕、陈水泉租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳西新供销御景商贸有限公司的委托诉讼代理人尹弘，被告陈水泉的委托诉讼代理人唐灵辉到庭参加诉讼，被告刘秋燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新供销公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与刘秋燕于2015年6月16日签订的《租赁合同》；2、两被告共同向原告支付拖欠的宣传广告费、租金、水电费共123897.9元；3、两被告共同按照以123897.9元为本金，按年利率24%标准向原告支付违约金，从2018年10月1日起暂计至2019年4月30日为17345.7元；4、两被告十日内腾房迁出，向原告返还场地，逾期不迁出的，按照7200元／月租金标准的两倍向原告支付场地占用费；5、本案所有诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2015年6月16日，原告与刘秋燕签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于阳西县（现御海城）内的3-Ａ-3铺位用于经营和风寿司，租赁期限为2015年6月16日至2025年6月15日止，租赁期间第一、第二年度每月租金3600元，第三年度每月租金6000元，第四年度每月租金7200元，第五至第十年度每月租金8400元，每月10日前支付当月租金。租金调整日期为每月的11月20日。《租赁合同》约定，逾期支付租金的，每天逾期一天按照拖欠租金总额的3%支付违约金，逾期两个月的，原告有权解除合同。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付场地，被告进场经营。2018年4月，经原、被告告双方口头协商，2018年4月至9月商场调整期间，被告经营的和风寿司店免租停业。商场调整结束后恢复正常营业。但经原告多方催促，被告一直未依约恢复营业，反而于2019年3月26日注销了阳西县和风寿司店的工商登记。合同签订后，被告从未按照《租赁合同》约定向原告支付宣传广告费，迄今拖欠宣传广告费7500元（2500元／年×3年）。2016年12月至2019年9月，除2017年12月及2018年4月至9月免租金，被告拖欠租金103240元、水电费13157.9元，合计123897.9元。原告多次向被告催讨，但均拒不支付。依照双方签订的《租赁合同》第三条约定，租金逾期的，每超期一天按照拖欠总额的3%支付违约金，现原告自愿以123897.9元为本金、24%的年利率计算违约金，从2018年10月1日暂计至2019年4月30日为17345.7元。原告认为，阳西县和风寿司店是家庭共同经营的个体工商户，两被告应共同承担经营债务。两被告作为租金合同的承租方，拒不履行租赁合同义务，拒绝支付租金、广告费及电费，并长期擅自停业，对原告的经营秩序造成不利影响，严重侵害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。刘秋燕不作答辩，在举证期限内也没有向本院提交证据。陈水泉辩称，一、与原告方签订合同的是刘秋燕，并不是《和风寿司》，答辩人系《和风寿司》的实际经营者。答辩人注销《和风寿司》是为了减免报税程序的繁琐，并不能代表不再租赁经营，商城若能盘活，招商成功，答辩人是十分愿意继续经营的，但商城自2018年4月停业调整至今，一直未能招商成功，商城仍然处于半瘫痪状态，原告起诉请求解除合同并要求答辩人支付租金没有法律依据。答辩人是茂名人，原告原法定代表人曾振金是茂名市人，其在茂名投资注册的茂名市明湖配送有限公司、茂名市明湖汽车销售股份有限公司、茂名市内都是经营的相当红火的，商业信誉也较好，原告阳西新供销御景商贸有限公司原名称为“阳西新供销明湖商贸有限公司”，该公司是曾振金与其他股东投资设立，答辩人是基于对曾振金的信任，才用答辩人的妻子刘秋燕的名义签订本案的《租赁合同》加盟到该商城经营。而该商城一直未能招商成功，签订《租赁合同》时，原告承诺在2015年9月25日开业。答辩人在2015年9月已经入驻商城，聘请好工人，准备好食材，准备迎接商城开业，但是商城并未在承诺的时间开业，答辩人经营的是餐饮店，食材已备好，不得不开业经营，否则食材浪费将会损失更大，而商城拖至2015年11月底才勉强开业，导致答辩人损失十余万元。商城开业时，因为打着明湖商城的招牌，生意还能勉强支撑经营。开业不久，原告仅打开其自营部分的空调，其他绝大部分（包含答辩人所经营的餐厅），原告既不开空调，也不开电梯，导致答辩人的客人大量流失，严重影响到答辩人的生意，答辩人都是一直苦苦支撑。后来，明湖商城撤资，商城的生意一落千丈，基本上没有客流量。直到2018年4月，原告通知答辩人商城停业整顿，答辩人经营的和风寿司才停业。原告原通知整顿期限至2018年10月，但十月后商城并未能重新开业，答辩人经营的和风寿司在该商城三楼，现该三楼只有一家电影院在经营，商城二楼没有店铺经营，一楼也只是少数几家店在经营，商城如此萧条，答辩人的店铺无法经营。答辩人是基于对原告的信任才让刘秋燕签订《租赁合同》，但原告方未能招商成功，商城未能正常经营，导致答辩人的合同目的无法实现，原告方的行为事实上已构成违约，停业后的租金答辩人无需支付，而就停业前所欠的租金及水电费，因原告未按约定在2015年十一期间正常开业导致答辩人损失十余万元，原告的前几任法定代表人均承诺会免租的方式补偿答辩人该部分损失，因此，原告起诉的租金答辩人无需支付。与原告签订合同的是答辩人刘秋燕，并不是《阳西县和风寿司店》，答辩人之所以注销《阳西县和风寿司店》的工商登记，是因为《阳西县和风寿司店》需要每个月报税，答辩人在《阳西县和风寿司店》停业期间一直在茂名居住生活，为了减免报税程序的繁琐，减少来回奔波的损失，才注销了该店的工商企业登记，答辩人注销该店并不是不再经营的意思表示。答辩人投资了数十万元装修该店，是希望可以继续经营的，若原告商城招商成功后，答辩人重新注册继续经营即可。三、原告起诉要求答辩人支付宣传广告费7500元，没有依据。根据合同第八条约定，甲方通过电视、报纸、杂志等宣传媒体进行统一宣传活动，乙方同意每年支付2500元给甲方作为年宣传广告费。但原告未按照合同约定进行宣传活动，答辩人无需支付该费用。四、关于腾空房屋，返还场地的问题，答辩人为了经营《阳西县和风寿司店》，前期投入了大量的人力物力，因为原告的商城没有按时开业，整顿后又不能重新开业，答辩人的投入已经巨额亏损，答辩人希望原告在整顿重新开业后，能够继续经营《阳西县和风寿司店》，否则，包括答辩人在内的绝大多数商户都血本无归。综上所述，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月16日，阳西新供销明湖商贸有限公司（出租方、甲方）与刘秋燕签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租的场地位于阳西县县城尖岗村A地块A2号阳西新供销明湖商贸有限公司明湖商城内，实用面积120平方米场地（3-A-3），用于和风寿司；租赁期限为10年，自2015年6月16日起至2025年6月15日止；第1年至第2年每月租金3600元，第3年每月租金6000元，第4年每月租金7200元，第5年至第10年每月租金8400元；租金按月支付，当月租金乙方必须在当月10日前支付给甲方。乙方须按时支付租金，若逾期不交，则每超期一天按拖欠款总额的3%计收滞纳金。如果超期两个月不缴交，则甲方有权解除合同，按乙方违约处理，甲方收回该场地并没收乙方押金；本合同签订起3天内，乙方须向甲方缴纳押金8000元。租赁期满后，在租赁期间，如果乙方违反本合同条款，则甲方有权解除合同，并没收乙方押金，乙方遵守合同，没有违约行为，租赁期满后甲方如数退还无息押金给乙方；为推介乙方产品，提高市场竞争力，甲方将通过电视、报纸、杂志等宣传媒体进行统一宣传活动，乙方同意每年支付2500元给甲方作为年宣传广告费；在合同生效期间，甲方维护乙方的合法经营。甲方负责水或电表设施的正常使用，水费和电费由使用方负责交付。乙方在租赁期间内应依法独立经营、自筹资金、自负盈亏，承担一切经营风险；乙方单独设水、电分表，水、电费按实际用量，根据当地供水、供电部门的收费标准缴纳费用（另加线路损耗分摊费用总额的0.5%）；租赁期未满，乙方未经甲方同意擅自终止合同按乙方违约处理，甲方收回该场地并没收乙方押金。《租赁合同》签订后，刘秋燕依约交付了合同押金8000元，阳西新供销明湖商贸有限公司将商城内的3－A－3号铺位交付给刘秋燕用于经营“阳西县和风寿司店”。2018年9月29日，和风寿司店的经营者向商场（御海城）提出申请：鉴于周边商业气氛围不足，如今按预期规划尚未完成招商，商场依然处于空寥寥状态，商场整天无法经营的严峻局面，本店也无法独立支撑，现申请停业，停业时间为2018年10月1号-2019年4月15号，待贵公司重组后，改变整体营商环境，本店恢复正常经营，重新履行合同职责。同年10月18日，阳西县御景物业管理有限公司对此作出回复：1、在我方御海城场内调整期间：对于贵方在2018年10月12日提交给我司的停业租金申请报告，我现给予不同意贵方的停业申请。我司现正式通知贵方需在2018年12月1日前恢复正常营业，如逾期未恢复正常营业，我司会按照合同相关条款执行。庭审中，陈水泉陈述其与刘秋燕是夫妻关系，阳西县和风寿司店的实际是其在经营，商场开业不久后，原告既不开空调，也不开电梯，导致客人大量流失，严重影响阳西县和风寿司店的经营者的生意，2018年4月至10月，原告商场停业整顿，但2018年10月原告未能重新开业，故阳西县和风寿司店从2018年4月停业至今。陈水泉主张原告口头承诺2016年12月至2017年4月是免租期和2018年4月之后不应当计算租金，但未能提供证据证明该事实。租赁期间，刘秋燕缴交了租期内部分租金和水电费，尚余部分租金和相关费用一直拖欠，原告为此多次进行了催缴。2017年7月10日、2017年8月12日、2017年10月13日、2018年10月20日，出租人先后通过短信或书面的方式多次向陈水泉（阳西县和风寿司店）发出费用催收通知。最后一次短信明确告知截至当月对方尚欠2016年12月至2018年10月租金60800元，水电费13157.9元，合计73959.9元。诉讼中，原告提供其自行制作的《和风寿司欠费明细》、《和风寿司未缴水电费明细》拟证实被告欠租金和水电费详情，该明细表记载租户刘秋燕经营的阳西县和风寿司店租赁期间为2015年6月16日至2025年6月15日，租赁面积120㎡，租金起算日为2015年11月20日，从2016年12月至2017年10月期间每月租金为3600元，2017年11月租金为4400元，2017年12月免计当月租金，2018年1月至2018年3月期间每月租金为3600元，2018年4月至2018年9月期间免计当月租金，2018年10月租金为6000元，2018年11月租金为6440元，2018年12月至2019年4月期间每月租金为7200元；从2017年9月起产生应缴水电费欠款。以上累计欠租金103240元，欠水电费13157.9元，合计116397.9元。对于所收取的合同押金8000元，原告主张因承租人违约，其依约不作退还。另查明，阳西新供销明湖商贸有限公司于2015年3月23日成立，于2018年6月19日变更企业工商登记名称为“阳西新供销御景商贸有限公司”即本案原告；阳西县和风寿司店的经营者于2015年9月1日注册，系个体工商户，经营者系刘秋燕，经营场所为阳西县湖景路10号（尖岗A地块A2号）明湖商贸3－A－3号，经营范围为餐饮服务、零售零食。本院认为，本案主要争议焦点是：一、本案《租赁合同》的合同当事人是谁，刘秋燕和陈水泉应否共同承担该合同义务；二、案涉租赁合同是否符合法定或约定的解除条件；三、承租人是否拖欠原告广告费、租金及水电费，原告相关费用的请求依据是否充分；四、承租人是否构成违约，应否承担赔偿违约金和其他损失的民事责任。关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阳西新供销明湖商贸有限公司与刘秋燕于2015年6月16日签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行。陈水泉在庭审中主张刘秋燕和陈水泉是夫妻关系，阳西县和风寿司店实际是他经营，本院予以采信。刘秋燕是签订《租赁合同》的相对人和阳西县和风寿司店的工商登记经营者，其与陈水泉是夫妻关系，陈水泉是阳西县和风寿司店实际经营者，根据中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，刘秋燕和陈水泉应共同承担该合同义务。关于焦点二。租赁合同签订后，新供销公司为承租人提供了约定的场地，并提供了经营所必需的条件，刘秋燕和陈水泉应按合同约定依时足额向原告支付租金和水电费。原、被告于《租赁合同》中约定如承租人逾期两个月未支付租赁场地租金，出租方有权解除合同，因刘秋燕和陈水泉自2016年12月起未能足额向原告交付租金和水电费，累计拖欠20个月租金和15个月的水电费，已构成违约，原告有权按约定行使合同解除权。因两被告逾期不履行支付租金的主要义务，致使原告未能获得租金收益，被告方已构成根本违约，且被告方所经营的阳西县和风寿司店实际上处于长期停业的状态，现原告请求解除合同，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，两被告作为承租人理应按《租赁合同》的约定向原告支付租金。阳西县和风寿司店提出的停业申请，原告回复不同意该停业申请，两被告应继续按《租赁合同》履行义务，陈水泉在庭审中主张2016年12月至2017年4月和2018年4月之后不应计算租金，但其均未提供证据予以证明该事实，本院不予采信。原告在《回复函》中回复阳西县和风寿司店需在2018年12月1日前恢复正常营业，否则会按照合同相关条款执行，原告对阳西县和风寿司店未恢复营业是知情的，原告在被告未在合理期限内恢复营业的情形下，怠于行使解除合同的权利，致使案涉租赁场地被长期闲置，原告自身对由此产生的损失也存在过错，故本院对于原告2018年12月之后的租金请求不予支持。同时，《租赁合同》载明承租人单独设水、电分表，水、电费按实际用量，根据当地供水、供电部门的收费标准缴纳费用，故被告另需支付所租赁铺位因经营活动实际产生的水电费给原告。综上，对原告主张两被告尚欠其计至2018年11月止的租金60800元和水电费13157.9元，本院予以确认。此前，刘秋燕于签订合同时预交了押金8000元，该押金实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用押金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人可以押金抵扣违约损失。本案中，原、被告双方约定如合同期间，承租方有任何违约行为，出租方将不予退还合同押金给乙方。虽然承租人确存在长期拖欠租金的违约行为，理应承担违约责任，因此给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但如按合同自由原则要求被告严格按合同约定履行显失公平。本院根据案件实际情况，酌定该8000元押金在两被告尚欠租金60800元中予以扣减。即两被告尚应支付租金52800元和水电费13157.9元给原告，对原告诉请超出该数额的租金，本院不予支持。对于原告请求的宣传广告费7500元，《租赁合同》虽然约定承租人同意每年支付2500元给出租人用于推介被告商品等相关宣传活动，但原告未能举证证明其进行相应的宣传活动或实际产生相关广告费用，且其所发给被告的多份《缴款通知书》乃至其自行制作的电玩城欠费明细均未将广告费列入，故其请求被告支付广告费，理据不足，本院不予支持。关于焦点四。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告依法应退还租赁场地、支付拖欠的租金及水电费给原告。根据《租赁合同》的约定，承租人必须交回完好的场地给甲方，故原告请求被告腾房迁出，向原告返还场地，本院予以支持。但原告请求按7200月/租金标准计付被告逾期腾迁的场地占用费，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”该法条表明，最终违约金的金额是以造成的实际损失为参考标准的，违约金是属于对损害赔偿总额的预定。由此可见二者是不可并存的。原、被告于《租赁合同》中约定承租方须按时支付租金，若逾期不交，则每超期一天按拖欠款总额的3%计收滞纳金。本案中，从原告给予被告调整期（连续六个月）减免租金的情形分析，对于被告在此期间的停业行为，原告是默许的，故被告的违约行为主要是迟延履行债务，其给原告造所成的损失是2018年12月1日至合同正式解除期间的租金损失及所拖欠租金收益的可预期利息损失，故违约金的计算应以该损失数额为确定依据。现原告自愿调整年利率24%的标准计至合同解除之日止，合法有理，本院予以采纳。被告刘秋燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、依法解除原告阳西新供销御景商贸有限公司与被告刘秋燕于2015年6月16日签订的《租赁合同》；二、限被告刘秋燕、陈水泉于本判决生效之日起十日内共同支付租金52800元和水电费13157.9元给原告阳西新供销御景商贸有限公司；三、限被告刘秋燕、陈水泉于本判决生效之日起十日内支付违约金（按年利率24%计算，自2018年12月1日起至本判决确定的合同解除之日止）给原告阳西新供销御景商贸有限公司；四、被告刘秋燕、陈水泉于本判决生效之日起十日内腾迁出位于阳西县的场地（面积120㎡）并将该场地交还原告阳西新供销御景商贸有限公司；五、驳回原告阳西新供销御景商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11494元,由原告阳西新供销御景商贸有限公司负担112元，由被告刘秋燕、陈水泉共同负担11382元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  洪文政人民陪审员  陈德许人民陪审员  梁少婷二〇一九年十二月二十四日书 记 员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六十四条法人存续期间登记事项发生变化的，应当依法向登记机关申请变更登记。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。