北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初40400号原告(反诉被告)：娄跃华，男，1970年8月21日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：卜范珍，女，1972年1月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜范东，男，1967年4月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告(反诉被告)娄跃华（以下简称原告）与被告（反诉原告）卜范珍（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖凡，被告委托诉讼代理人卜祥亭、卜范东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告1、解除2017年12月13日的《北京市房屋租赁合同》；2、退还房屋押金122165.5元；3、房屋装修损失513568元、设备投资233180元；4、支付违约金244331元。事实和理由：2017年12月13日，原、被告通过北京德瑞联行房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于北京市朝阳区望京东园四区10幢-2-207房屋（以下简称涉诉房屋）出租给原告，租赁期限自2017年12月18日至2023年1月31日，原告租赁目的是为了经营餐饮，办理餐饮营业执照必须经过地下空间备案，涉诉房屋是地下二层，无法用于经营餐饮，无法办理地下空间备案，从而无法办理营业执照。被告自行将涉诉房屋上锁，导致原告无法实现合同目的，并造成了原告经济损失。被告辩称，涉诉房屋是给我是我名下的产权房屋。原告违约不交纳租金导致合同不能履行，租赁合同签订后原告未按约定交纳房租，2018年7月份开始，原告打了拖欠租金，符合合同约定解约约定，2019年3月2日，我方向原告发了解约通知，原告当时回复不同意解约，原告主张的1月份并未发解约通知，锁门是为了催款。2、合同约定使用目的是商务办公，并未约定是餐饮，从2018年原告开始经营餐饮业，原告一直正常经营十几个月，原告所说的证件需要原告自己办理，原告经营不善是正常商业风险，与被告无关。根据规定，原告违约导致合同解除，租赁期内装修装饰残值不予支持。装修损失应予以驳回，原告设备可以取回。原告违约为欠付租金。原告实际支付租金至2018年7月31日。被告向本院提出反诉：1、确认双方合同于2019年3月2日解除；2、判令原告腾空涉诉房屋并交付原告；3、判令原告按照月租金61082元的标准，支付2018年8月1日至2019年3月2日的租金及2019年3月3日至实际腾房之日的占有使用费损失；4、判令原告支付从2019年1月1日至3月31日的物业费20339.04元；5、判令原告支付从2018年2月1日至2019年3月2日的燃气费2920.56元、水费998元；6、判令原告支付从2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费8434.44元；7、支付解除合同违约金122165.5元；8、支付欠付租金的违约金4万元；9、赔偿拖欠租金、占有使用费、物业费的逾期付款损失，从2019年6月6日起算，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。事实和理由：被告将涉诉房屋出租给原告后，原告未按期交纳租金及其他费用，构成根本违约。原告对被告的反诉辩称，1、解除合同时间是2019年1月7日，被告已经锁门并控制涉诉房屋；2、涉诉房屋内的物品由被告在使用，我方同意腾空涉诉房屋内的物品，但是被告已经于1月7日收回房屋，不存在交付房屋；3、我认为被告存在违约导致不能按照合同约定去支付租金，我方租金确实已经支付至2018年7月31日。1月7日被告已经收回房屋，不存在占有使用费。4、物业费已经交到2018年12月31日，2019年1月7日被告已经锁门，其中7天的物业费也不同意违约，理由是被告违约；5、燃气费、水费、供暖费不同意，理由也是被告违约；6、是被告违约，不同意支付4万元违约金；7、利息不同意支付。8、对于被告主张不支付租金违约，我方抗辩原告根本违约在先，不能实现合同目的，这是双务合同，我方多次沟通被告办理证照未果，合同中对于不支付租金并无明确约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下:涉诉房屋于2018年5月29日登记在被告名下，建筑面积200.82平方米。2017年12月13日，原、被告在案外人北京德瑞联行房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定：被告将涉诉房屋出租给原告，用途为商务办公，租赁期限自2017年12月18日至2023年1月31日，付款方式为押二付三，2018年2月1日至2020年1月31日的租金标准为每季度183248.25元，分别于2018年4月20日、7月20日、10月20日等以此类推进行支付。押金122165.5元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由原告承担的费用（物业管理费、供暖费、水费、电费等）、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还。被告交付的房屋不具备合同约定的，原告有权单方解除合同，并按押金的100%支付违约金。原告不支付租金达20日的，被告有权单方解除合同，收回房屋，并按押金的100%支付违约金。原告不按约定支付租金未达到解除合同条件的，按2000元每天的标准支付违约金等内容。原告提交北京德瑞联行房地产经纪有限公司于2019年1月30日出具的《证明》，写明：2017年11月底原告来到本公司，需求租一处办公场所作餐饮经营，2017年12月13日经本公司介绍签订《北京市房屋租赁合同》，本公司业务员李孟朝多次与被告商谈并确认原告租赁涉诉房屋是用作餐饮经营，被告对此完全知情并承诺涉诉房屋可以作为餐饮经营使用。对此，被告不认可，2018年6月份才知道原告租赁用于做餐饮，我去现场看了才知道，没有提出异议。2018年11月12日，北京市朝阳区崔各庄地区食品药品安全委员会对原告在涉诉房屋经营餐饮进行现场检查并发出书面通知书，主要内容为：现场检查该店无食品经营许可证、健康证等，不符合餐饮经营，责令停业整顿。对于无相关许可从事食品药品生产经营的，立即停止生产经营等。2018年11月13日，北京市朝阳区崔各庄地区大望京社区居民委员会向北京仲量联行绿地中心物业管理处出具《关于对绿地中心负二层餐饮场所进行清理整治的通知》，内容为：根据《中华人民共和国食品安全法》的相关规定，从事食品生产、食品销售、餐饮服务应当依法取得《食品经营许可证》。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》的相关规定，负二层及以下禁止设置文化娱乐场所和餐饮场所。11月初，乡规划、食药、创卫等部门到绿地中心负二层餐饮单位进行了现场检查，并就此事宜进行了明确。请贵公司立即通知所属业主，严格落实有关规定，停止对外招租文化娱乐和餐饮单位。同时，对于已经租赁且无相关证照的餐饮单位，要求其11月30日前关闭店面、停止经营活动。近期，乡相关部门将到现场督促整改等内容。2018年11月13日，北京仲量联行绿地中心物业管理处出具《关于绿地中心商街餐饮店铺关停的通知》，写明：近期崔各庄乡政府所属食药、安监、规划、大望京社区等部门针对绿地中心商街商铺的经营进行了多次联合检查，鉴于目前大部分开业商铺没有取得营业执照，乡政府已经通过大望京社区向我处发来书面通知，要求无照餐饮商铺在2018年11月30日前关停。另外，请已开业但未取得营业执照的非餐饮店铺请尽快办理相关执照，以免后续影响经营等内容。经查，2019年6月18日北京市住房城乡建设委员会、北京市人民防空办公室、北京市应急管理局关于印发《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》的通知（京建发[2019]336号）中规定，地下空间除符合规划用途以外禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所。但是，此前实施的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》中确有一律禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所的规定。原告提交2018年11月28日2018年12月10日期间其与被告代理人卜范东的微信聊天记录，以证明原告多次办理餐饮相关证照未果，被告是知情的。对此，被告称，真实性认可，证明目的不认可，没有说过办不了，微信里提到办不了照，没说具体是什么照，同意帮原告解决办理营业执照和食品经营许可证，之所以没有解决是因为原告没有委托卜范东去办。2019年1月7日，被告将涉诉房屋上锁，原告没有再继续使用涉诉房屋，被告称锁门是为了催促原告支付租金，不是要解除合同。原告称上锁后未继续使用涉诉房屋，合同已经解除。被告提交2019年6月18日的录像证据，并称这是双方发生纠纷之后才去取证的，以证明：北京市朝阳区食药监工作人员说地下二层房屋不能办理用于餐饮的食品经营许可证，北京市朝阳区工商工作人员表示地下二层房屋可以注册做餐饮的公司。对于房屋装修损失、设备投资损失，经释明，原、被告均不申请鉴定，原告提交燃气、消防改造的建设工程施工合同、出库单、收据、工资表、银行交易明细等证据。对此，原告称，房屋装修损失513568元包括：燃气改造68000元、装修用的材料192652元、玻璃门、防火门21200元、地砖、墙砖、水泥、石膏板52765元、4985元、78225元、2160元、PVC管等28985元、4796元、17325元、电线等12684元、消防改造38000元（合同金额30000元）、装修工人费用支出165178元。设备投资233180元包括碗等62400元、桌椅板凳等62080元、工作台等的票据金额108700元。对此，被告称，设备款的票据、燃气改造费用、建材送货单、人员工资表均不认可，没有银行流水，没有付款凭证或银行流水，可能是伪造，同意法院对设备折价，法院判决合理的价格我同意给折价款，物品归我，我同意折价款是3万元，2019年6月10日将涉诉房屋另行出租，现在物品由新租户使用。被告提交：1、水、电、燃气、供暖欠费通知；2、朝阳区市场监督管理局2019年5月28日的《答复函》及朝阳区望京东园四区10幢的产权证，以证明涉诉房屋所属楼栋2015年3月25日办理产权证，规划用途包括商业，早于2015年8月24日，按照相关文件的规定，涉诉房屋可以从事餐饮公司注册登记；3、书面及微信解约通知。4、2019年3月28日卜范东在涉诉房屋上注册北京哈哈乐餐饮管理有限公司，经营范围为餐饮管理、餐饮服务等。2019年8月7日，北京哈哈乐餐饮管理有限公司办理北京市小规模食品生产经营许可证，主体业态为小餐饮，经营项目为预包装食品销售等。对此，原告称，欠费通知的真实性不认可，《答复函》是2019年5月出的，是双方争议时间之后。被告办理执照及许可证不能证明我方可以办理，这是因为国家政策有变化，不认可。庭审中，经释明，原、被告均抗辩对方主张的违约金过高，申请法院酌减。本院询问原、被告实际损失，原告称其实际损失为经营损失、食材损失，人员工资损失，罚款损失。被告称实际损失为空租期的损失。另查，1、2018年2月12日北京市人民政府第277号令第二次修改的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案。利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。2、2018年12月12日北京市住房和城乡建设委员会发布通知，单体总面积小于300（含）平方米的普通地下室取消备案；3、《北京市小规模食品生产经营管理规定》自2019年7月1日起施行。该规定所称小规模食品生产经营者包括食品生产加工小作坊、小餐饮店、小食杂店和食品摊贩。小餐饮店，是指有固定经营场所，经营面积小，从事食品即时加工、制作并直接向消费者销售的经营者，但以连锁方式经营的除外。4、根据《食品经营许可管理办法》的规定，申请食品经营许可，应当先行取得营业执照等合法主体资格。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据查明事实及证据可知，1、虽然双方签订的合同中约定涉诉房屋的用途是商务办公，但是，根据北京德瑞联行房地产经纪有限公司出具的《证明》、原告此后的装修改造行为及双方微信协商办理餐饮相关的证照等合同履行内容可知，原告租赁涉诉房屋的合同目的应为经营餐饮；2、原告承租涉诉房屋经营餐饮期间因未取得食品经营许可证而被北京市朝阳区崔各庄地区食品药品安全委员会、北京市朝阳区崔各庄地区大望京社区居民委员会、北京仲量联行绿地中心物业管理处责令停止经营，原告提交的录音证据显示涉诉房屋可以注册以餐饮为经营范围的公司，但是不能办理用于餐饮的食品经营许可证，被告提交的北京哈哈乐餐饮管理有限公司的营业执照及2019年8月7日办理的小规模食品生产经营许可证（小餐饮）显示涉诉房屋可以用于餐饮经营，但是，《北京市小规模食品生产经营管理规定》系自2019年7月1日起实施，2019年6月18日的（京建发[2019]336号）通知中发布“地下空间除符合规划用途以外禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所”的内容之前，确有一律禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所的相关规定，换言之，原、被告发生争议的时间段并无前述新规定、新通知，被告并未举证证明涉诉房屋在争议时间段即施行新规定及新通知之前可以办理用于餐饮的食品经营许可证，这是足以导致原告的合同目的无法实现的情况，被告构成违约。同理，对于被告反诉主张原告逾期支付租金构成违约，原告租金仅支付至2018年7月31日，原告基于当时涉诉房屋存在不能办理食品经营许可证的情况下而未按期支付后续租金属于行使不安抗辩权，并不构成违约；3、按照原告陈述及本院查明的相关文件规定，原告自2017年12月承租后经营餐饮需要先办理地下空间备案，再办理营业执照，再办理食经营许可证，但是，原告自2017年12月18日承租涉诉房屋之后并未举证证明其已经积极催促被告履行协助办理相关证照的义务，原告作为完全民事行为能力人及商业经营主体，应当对于经营餐饮需要及时办理相关证照具有清楚的认知，原告亦应当在承租涉诉房屋之前对于涉诉房屋能否办理餐饮相关证照尽到合理审查注意义务，原告自行办理相关证照未果后亦未及时通知被告解除合同，故原告没有采取适当措施防止损失扩大，原告对损失存在过错。因此，对于本诉、反诉请求：1、双方均同意解除合同，本院不持异议，对于解除时间，鉴于被告并无单方解除权，故本院酌情确定解除时间为被告通过给涉诉房屋上锁后实际收回房屋之日即2019年1月7日；2、本诉请求：对于装修损失513568元，鉴于双方均未申请鉴定，本院综合考虑原告提交证据中的合理损失、被告违约情况、原告自身过错及合同履行情况，酌情判处30万元；对于设备投资损失233180元，鉴于双方均同意进行折价，本院综合考虑原告对物品价值的举证情况、合理折旧、贬值、双方过错等因素，酌情判处10万元；对于违约金，鉴于原告同时主张了违约金及实际损失，本院已经判处被告赔偿的损失金额应足以弥补原告实际损失，合同中亦未明确约定食品经营许可证相关的违约金，故本院对违约金不予支持。3、反诉请求：对于腾空并交付涉诉房屋，鉴于被告已经自行收回涉诉房屋并另行出租，故对于腾空并交付涉诉房屋的诉请本院不再判处；对于租金及占有使用费，鉴于被告于2019年1月7日自行对涉诉房屋上锁的行为已经足以导致原告无法继续占有使用涉诉房屋，故本院按照月租金61082元的标准判处自2018年8月1日至2019年1月7日期间的租金，对于占有使用费不予支持；对于物业费、燃气、水费、供暖费及押金，鉴于合同中对于押金抵扣相关费用有明确约定，合同解除后双方并未及时办理交接，对于该部分费用的发生双方均负有过错，本院综合考虑当事人过错及实际费用情况等因素，对于原告主张各项费用的合理部分予以支持并按照约定从押金中抵扣，并酌情判处被告退还押金10万元。被告反诉主张的逾期付款损失并无明确依据，本院不予支持。对于违约金，鉴于原告逾期支付租金并不构成违约，故违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)娄跃华、被告（反诉原告）卜范珍于2017年12月13日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）卜范珍于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)娄跃华赔偿装修损失300000元；三、被告（反诉原告）卜范珍于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)娄跃华支付设备折价款100000元；四、被告（反诉原告）卜范珍于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)娄跃华退还押金100000元；五、原告(反诉被告)娄跃华于本判决生效后七日内按照月租金61082元的标准向被告（反诉原告）卜范珍支付自2018年8月1日至2019年1月7日期间的租金；六、驳回原告(反诉被告)娄跃华的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）卜范珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7410元，由原告(反诉被告)娄跃华负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5399元，被告（反诉原告）卜范珍负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙茜倩二〇一九年十二月三十日法官助理 魏慧彪书 记 员 樊小波