内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内09民终1297号 上诉人（原审原告）：李秀，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 委托诉讼代理人：杨占高，住址同上，系上诉人李秀丈夫。 上诉人（原审被告）：乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司。 法定代表人：奚巍林。 委托诉讼代理人：张燕秋。 委托诉讼代理人：付守清。 上诉人李秀因与上诉人乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司（以下简称金程公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2019）内0902民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李秀的委托诉讼代理人杨占高与上诉人金程公司的委托诉讼代理人张燕秋、付守清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李秀上诉请求：1.依法撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初1662号民事判决书第二项，依法改判由被上诉人向上诉人退还代收房款6160元，并向上诉人支付占用维修基金6812元和占用代收房款6160元期间的利息；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定了双方的权利义务，在此情况下，被上诉人金程公司多收取了上诉人所谓的房款6160元，金程公司收取该款项已超出约定的房款总额，因此收取该部分款项无理无据。若如被上诉人所辩是配套费，则违反了政府的强制性规定，应当予以返还。因被上诉人的行为导致上诉人的各项费用被金程公司占用，被上诉人金程公司应向上诉人赔偿资金占用期间的损失。 金程公司上诉请求：1.撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初1662号民事判决书第一项，判决李秀装修完成后按约定报验，如无违规装修事实则申请退还装修保证金3000元，金程公司无需承担利息。截止2016年9月30日，金程公司依约实际代收物业费683922元、垃圾清运费166169元，共计850091元，已付内蒙古时代佳欣物业服务有限公司386860元，内蒙古时代佳欣物业服务有限公司停止服务后，金程公司另行雇佣保安、保洁等为业主服务，支出516055元。2016年10月8日，乌兰察布市云捷物业服务有限公司与金程公司签订前期物业服务合同，且正式入驻警苑小区为业主提供服务。金程公司此前收取的物业费及相关支出已兑转乌兰察布市云捷物业服务有限公司，乌兰察布市云捷物业服务有限公司也未向被上诉人另行收取第一年的物业费，被上诉人缴纳的第一年物业费已实际用于物业服务的支出，故上诉人请求改判驳回被上诉人要求返还物业费的诉讼请求。警苑小区在2015年后，共计有69户业主违规装修导致乌兰察布市规划局对金程公司下达处罚决定书，致使该小区至今无法报验。故金程公司收取装修保证金符合行业规则，双方明确约定装修后经物业公司报备验收后，如业主不存在违规装修行为，符合安全方面的相关规定，即可退还保证金。被上诉人从未向物业公司申请装修报备验收，是否存在违规装修、是否存在安全隐患尚不清楚，故上诉人请求改判被上诉人按约定报验后，如无违规即退还装修保证金3000元。 一审原告李秀向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告不当得利本金及其利息共计23052.48元，并按照年息6%给付原告至还清之日止的利息；2.被告承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年6月6日，原告李秀作为买受人（乙方）与作为出卖人（甲方）的被告金程公司签订了《警苑小区住宅内部认购协议书》，合同约定金程公司将其开发的××苑房屋出卖给原告李君林，该房屋建筑面积136.23平方米，每平方米单价3600元。该协议第8条约定：“在交付房屋前，乙方需交清由甲方代收、代缴的水、电、暖（表）费和煤气、通讯网络、电视入户费、（此费用房价未含）及按政策规定应由乙方交纳的其他税费。”2014年10月27日，双方又签订了《商品房买卖合同》。2016年4月19日，被告金程公司收取原告李秀物业费3564元、维修基金6812元、代收房款（配套费）6160元、装修押金3000元。2019年6月25日，集宁区房产局新区物业办出具了《关于维修基金移交的情况说明》，称金程公司移交了包括原告在内47户的维修基金。 一审法院认为，本案的争议焦点主要是被告金程公司收取原告李秀的各项费用应否退还。物业费、装修押金的收取，双方购房合同中并无约定，故应予退还。同时，金程公司应承担上述退款相应的利息损失。维修基金金程公司已移交到集宁区房产局，不予退还；代收房款（配套费）内部认购协议第8条约定金程公司可代收，不予退还。原告当庭增加返还取暖费3531元诉讼请求，未在指定期间内交纳诉讼费，视为未增加该请求。 一审法院判决：一、被告乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还原告李秀物业费3564元、装修押金3000元（并按中国人民银行同期同类贷款利率给付原告从实际收取之日至给付之日止的利息）；二、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费376元减半收取188元，由原告负担138元，被告负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人金程公司向法庭提交了以下四组证据：1.乌兰察布市国土资源局集宁区分局出具的土地费收据共计133280000元、乌兰察布市人民政府〔2009〕5号文件，拟证明乌兰察布市公安局与金程公司约定土地费每亩7.3万元，实际金程公司缴纳土地费每亩100余万元，干警享受的购房优惠涵盖不了建房成本价。2.乌兰察布市公安局的授权委托书、乌兰察布市公安局与金程公司签订的《房地产开发建设协议书》、乌兰察布市公安局与警苑小区项目部的公告，拟证明乌兰察布市公安局认可房屋认购协议的内容及房价。3.乌兰察布市中级人民法院（2017）内09民终465号民事判决书、金程公司代收物业费516055元的收据、内蒙古时代佳欣物业服务有限公司与金程公司之间的《补充协议A》、金程公司与乌兰察布市云捷物业服务有限公司之间的《补充协议》，拟证明金程公司与内蒙古时代佳欣物业服务有限公司约定由金程公司代收物业费，内蒙古时代佳欣物业服务有限公司停止服务后金程公司代付物业费516055元，后金程公司与乌兰察布市云捷物业服务有限公司协议约定代收物业费一年，并由乌兰察布市云捷物业服务有限公司追缴此前欠缴的物业费。4.物业服务协议书、验收申请表，拟证明警苑小区有固定版本的物业服务协议，装修时应交保证金，装修完验收无违规则退还，故不存在乱收费问题。上诉人李秀发表如下质证意见：1.属于对方当事人与其他主体之间的关系，与我方无关。2.金程公司与乌兰察布市公安局的内部协议与本案无关。3.不认可。4.合同没有效力，与本案无关。上诉人李秀没有向法庭提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，金程公司代收的维修基金移交集宁区房产局与供热公司，故代收的维修基金无需退还，一审认定并无不当。对金程公司的该上诉请求本院予以支持。物业费的收取双方购房合同中虽未约定，但由金程公司与物业公司之间的协议，第一年物业费由金程公司代收，物业公司并未另行收取第一年物业费，且业主实际享受了物业服务，故对金程公司不予退还物业费的上诉请求予以支持。至于购房款，上诉人李秀已按双方合同约定的付款方式进行支付，金程公司另行代收房款6160元，不包含在购房合同约定的房价中，应当予以退还。金程公司所辩称代收房款属于《警苑小区住宅内部认购协议书》第8条约定的水表、电表、煤气、热计量表费、电视入户费等代收款项，证据不足，一审法院将代收房款认定为配套费没有事实依据，本院予以纠正，对此金程公司可另行主张。装修押金作为业主对其装修合法合规的保证，符合行业规则，装修后经物业公司报备验收后，如不存在违规装修行为，向金程公司主张退还。对上诉人李秀要求金程公司给付所收取费用利息损失的上诉请求，因双方之间并非借贷的法律关系，本院不予支持。 综上所述，金程公司的上诉请求成立，李秀的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初1662号民事判决； 二、上诉人乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还上诉人李秀代收房款6160元； 三、驳回上诉人李秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费376元减半收取188元，由李秀负担138元，乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司负担50元。二审案件受理费上诉人李秀预交50元，乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司预交50元，双方各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文东 审判员  郝春雷 审判员  尹志明 审判员  刘国婷 审判员  强 婷 二〇一九年十二月三十一日 书记员  周晓芳 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；