大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初4866号原告：大连颐和物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：小林健志，总经理。委托诉讼代理人：王熳，辽宁金石律师事务所律师。被告：宋雪梅，住大连市沙河口区。原告大连颐和物业管理有限公司与被告宋雪梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连颐和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王熳到庭参加了诉讼，被告宋雪梅经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告大连颐和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付自2011年7月1日至2018年1月24日的物业费10118元及逾期滞纳金2000元。事实与理由：被告系大连市沙河口区业主，该房屋建筑面积为51.5平方米。依据原告与大连大和中盛房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、被告与大连大和中盛房地产有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，原告为颐和香榭提供物业管理服务，高层住宅物业管理费为2.5元/月/平方米；如被告未按时交纳费用，应当补交并从逾期之日起按每天3‰交纳逾期滞纳金。原告依约履行了物业管理服务义务，但被告自2011年7月至2018年12月拒不支付物业管理费。在此期间，原告多次向被告催交无果。故原告诉至法院，望判如所请。被告宋雪梅未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2008年1月9日，大连大和中盛房地产有限公司（甲方）与被告宋雪梅（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：物业名称为颐和香榭；乙方，建筑面积51.5平方米；甲方有权委托物业服务企业对本物业实施前期物业服务，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业服务企业，乙方不得有异议；甲方委托的物业服务企业向乙方提供物业服务为房屋共用部分的维护和管理，房屋公用设备设施及其运行的维护和管理，附属配套建筑和设施及构建物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集与排运，经营管理会所，经营管理物业服务区域内的停车场，协助公安部门维护物业服务区域内的公共秩序，管理物业档案，负责向产权人和物业使用人收取物业服务费用，接受乙方委托对其房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其它服务并收取相应费用等；住宅物业服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元的标准向甲方委托的物业服务企业交纳；除首次交费外，物业费按季度交纳，业主或物业使用人于每季度5日前向物业服务企业交纳；乙方逾期缴纳有关费用的，应补交并从逾期之日起按欠费总额的千分之三按日交纳滞纳金，且物业服务企业有权不经催告直接向人民法院起诉追缴；本协议与乙方签署的《业主临时规约》内容如有不一致的，以《业主临时规约》之规定为准；本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业服务企业签订的《前期物业服务合同》生效同时终止；合同还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。当日，被告还签署了《业主临时规约》，承诺“我已认真阅读，同意本规约的全部内容，并遵守本规约”。2009年1月18日，大连大和中盛房地产有限公司（甲方）与原告大连颐和物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方提供前期物业管理服务；物业管理服务事项为物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积2.5元/月·平方米的标准向业主收取物业服务费；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月5日前履行交纳义务；逾期交纳的，每超过一天按照3‰标准收取违约金；经全体业主所持投票权2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同；双方协商一致，可解除本合同，并在30日内办理交接手续；合同还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋坐落于大连市沙河口区，建筑面积51.36平方米。2009年6月30日，被告接收该房屋并签署了房屋交接验收表、业主领取物品备案。2018年1月24日，该房屋所有权由被告处变更登记至案外人名下。被告未交纳该房屋2011年7月1日至2018年1月23日的物业费10113.64元（51.36平方米×2.5元/月/平方米×78个月零23天）。另查，2017年5月2日原告曾至本院起诉被告物业服务合同纠纷，2017年8月1日原告撤回起诉。上述事实，有原告提供的起诉状、《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》《业主临时规约、房屋交接验收表、业主领取物品备案、权属登记情况表、（2017）辽0204民初2372号民事裁定书及当事人当庭陈述笔录等在案为凭，且经本院的审查，应予采信。本院认为，大连大和中盛房地产有限公司与原告大连颐和物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、大连大和中盛房地产有限公司与被告宋雪梅签订的《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务，现被告尚欠2011年7月1日至2018年1月23日的物业费10113.64元未付，原告主张其交纳的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因案涉房屋的所有权人2018年1月24日已由被告变更为案外人，故原告主张被告交纳当日物业费的诉请本院不予支持。关于原告要求被告给付逾期滞纳金一节，考虑到本案是物业服务合同纠纷，原告现仍是案涉小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与个别业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、更好的履行各自义务，以及时化解双方矛盾、营造和谐居住环境，故对原告要求被告支付逾期滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩和举证的权利，应承担放弃答辩及举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋雪梅于本判决生效之日起十日内给付原告大连颐和物业管理有限公司2011年7月1日至2018年1月23日期间的物业费10113.64元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费139元、公告费600元（原告均已预付），由原告负担86元，由被告负担653元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  谭隽婷人民陪审员  赵东升人民陪审员  毕爱平二〇一九年十二月十三日书 记 员  赵家艺附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。