福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4212号 原告：徐秀霞，女，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，住福建省厦门市思明区。系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，住福建省武平县。系公司职员。 原告徐秀霞与被告厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。徐秀霞之委托诉讼代理人陈宝玺与欣盛丰公司之委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐秀霞向本院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司向徐秀霞支付逾期交房违约金[以房款总金额人民币（币种，下同）1137476元为基数，自2015年12月31日之次日起按每日万分之一计算，暂算至2018年12月12日的违约金为122506元]；2.判令本案诉讼费、保全费等由欣盛丰公司承担。事实与理由：徐秀霞与欣盛丰公司于2014年1月1日签订《厦门市商品房买卖合同》，约定徐秀霞向欣盛丰公司购买欣盛园8#楼**层****室商品房，总价款为1137476元。《合同》第八条约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付徐秀霞使用，第九条约定了被告逾期交房应付的违约金条款。徐秀霞已按合同约定向欣盛丰公司支付全部购房款，欣盛丰公司却未能依约交付房产，损害了徐秀霞的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 欣盛丰公司辩称，其不存在逾期交房问题，徐秀霞主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。1.徐秀霞存在应付违约金未付的情况，根据合同约定，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。签订合同后，徐秀霞应在约定时间内付款，该约定日期虽然在合同中并未明确写明，但根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款。徐秀霞因为自身原因，未按时办理按揭贷款，未按时付清购房款，其行为已经构成根本性违约。因此，徐秀霞应按合同约定向欣盛丰公司支付逾期提交并签署按揭资料、文件的违约金以及逾期付款违约金。徐秀霞至今未向欣盛丰公司支付上述款项，欣盛丰公司有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。2.本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据《合同》第八条以及附件六第四条第六款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付徐秀霞以前，欣盛丰公司可以顺延交房。2013年9月涉讼房产开始施工至2017年9月期间，因不可抗力因素（包括大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米、高温大于等于35度、莫兰蒂台风不可抗力因素30天），可以顺延交房的天数共计247天。3.退一步讲，即便欣盛丰公司确实存在逾期交房的情况，徐秀霞主张的违约金天数应当顺延计算，且违约金过高，应当予以调整。4.讼争房屋已达交付条件，欣盛丰公司已多次通知徐秀霞交房，即使计算违约金，也只能计至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月9日。2018年12月7日欣盛丰公司又再次书面催告徐秀霞来办理收房手续，但徐秀霞至今未办理收房手续。根据合同法第九十九条的规定，被告的逾期交房违约金应与原告逾期付款违约金相互抵扣。5.即使被告需要支付逾期交房违约金，逾期交房违约金已经超过诉讼时效的部分（2016年1月1日至2016年8月31日）应不予支持。《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条答复：“……买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的……一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”案涉合同第九条约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”，因此本案逾期交房违约金是按日计算的。原告未提供任何证据证明逾期交房违约金存在诉讼时效中断或者中止的证据，因此已过诉讼时效部分应予以驳回。 经审理查明，2014年1月1日，徐秀霞与欣盛丰公司签订编号为03125836的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，徐秀霞购买欣盛丰公司开发的欣盛园8#楼**层****室商品房，建筑面积为119.44平方米，总价款为1137476元。合同第六条第三款约定，买受人于2014年1月1日前付50000元，备案后三日内付297476元整，余款790000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……。4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第三款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无需通知买受人。 上述合同签订后，欣盛丰公司分别于2014年1月24日、2014年8月7日向徐秀霞出具销售不动产统一发票（自开），载明其收到购房款347476元、790000元。2017年9月28日，欣盛丰公司向徐秀霞发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月11日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向徐秀霞发出《催告收房通知书》，通知其于2017年12月11日办理收房手续。2018年11月7日，徐秀霞签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向徐秀霞发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续，但徐秀霞于2018年12月9日拒绝签收导致快递退回。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。 另查明，2014年1月1日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共26天（扣除二者重复天数4天），高温35度及以上的天气共62天（扣除与降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上天气重复的天数1天）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 诉讼中，徐秀霞向本院申请对欣盛丰公司的财产进行保全，本院依法作出（2019）闽0212民初4212号民事裁定，对欣盛丰公司名下的财产采取保全措施。为此，徐秀霞向本院缴交保全费1133元。 上述事实，有徐秀霞提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《附件六：合同补充协议》，欣盛丰公司举示的建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、交房通知书、EMS面单及流转信息以及双方当事人的陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，本院予以确认。 本院认为，徐秀霞与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任的问题。1.欣盛丰公司辩称原告存在逾期付款应当支付违约金，但并未付，所以其有权拒绝交房，且可以顺延交房日期。本院认为，该辩解意见不能成立。理由如下：欣盛丰公司认为根据双方约定和交易习惯，徐秀霞未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，故本院不予采信。2.根据徐秀霞与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付徐秀霞使用。但直至2018年6月11日，讼争商品房才完成消防验收合格并具备法定交房条件，并于2018年11月2日通知徐秀霞交房，已属逾期交房。故，徐秀霞主张欣盛丰逾期交房，应当承担违约责任，于法有据，本院予以支持。 关于逾期交房的天数问题。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由（降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共26天，高温35度及以上的天气共62天），本院认定欣盛丰公司可顺延交房88天。最后，2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向徐秀霞寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向徐秀霞发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。但徐秀霞于2018年12月9日拒绝签收导致邮件退回，邮件地址与合同载明的地址一致，徐秀霞拒绝签收之日应视为送达完成之日。故徐秀霞主张的逾期交房违约金，本院只支持算至2018年12月9日。 关于违约金数额问题。第一，欣盛丰公司辩称逾期交房违约金应与徐秀霞的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，本院不予采纳。第二，欣盛丰公司辩称的诉讼时效问题。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，徐秀霞于2019年9月17日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。欣盛丰公司辩称徐秀霞主张的2016年1月1日至2016年8月31日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，本院不予采纳。第三，欣盛丰公司举示同地段房屋租金的网络截屏拟证明约定的逾期交房违约金过高应当予以调整，该证据真实性无法确认，且不足以证实其主张，对该意见，本院不予采纳。 综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月1日至2018年12月9日，扣除可顺延交房的88天，逾期交房天数为985天，应当支付逾期交房违约金为112041.4元（1137476元×0.0001×985）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐秀霞逾期交房违约金112041.4元； 二、驳回原告徐秀霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2750元，适用简易程序减半收取计1375元，由徐秀霞负担117元，由欣盛丰公司负担1258元，款均限于本判决生效之日起五日内缴纳。保全费1133元，由被告欣盛丰公司负担，鉴于该款已由徐秀霞向本院缴纳，欣盛丰公司应于履行本判决确定的付款义务时一并将该款支付给徐秀霞。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪佩兰 二〇一九年十二月三日 法官助理杨文德 书记员林艺红 附1：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 附2：执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。