山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初5223号 原告：于东红，女，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。 被告：仲召阳，男，汉族，住济南市。 被告：程臻，男，汉族，无业，住济南市。 被告：毕宏军，男，汉族，无业，住济南市。 原告于东红与被告仲召阳、被告程臻、被告毕宏军返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于东红及其委托诉讼代理人蔡萌，被告程臻、被告毕宏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于东红向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾出逾期占有原告的房屋，交还原告房屋和钥匙（xxxx号）；2、判令被告向原告偿付房屋使用费和水电、卫生物业费损失共77565.45元（该项损失数额仅暂计算至起诉日之前，实际损失以判决生效实际向原告支付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2018年初，三被告合伙经营棋牌室，至本案起诉，原告才知道，实际情况是被告仲召阳代表三被告和原告签订的租赁合同。原告与被告仲召阳于签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告房屋用于经营棋牌室，合同约定租赁期限自至，年租金3万元，日租金82.19元，被告所承租的原告的二层楼房的结构仅为一个大厅，不包括大厅以外的四个房间，被告合同约定仅承租一个大厅，占整个二层房间面积的一半，而另外四个小房间也从被告入住以来，却也让被告给占有着，导致原告不能另外出租，原告多次向被告索要房间钥匙，腾出小房间里的杂物，以便出租四个小房间，该四个小房间面积和大厅一样大，一年的租金按当时的租赁价格也是3-4万元，被告总是以各种理由推脱，到本案起诉之日，拒不归还钥匙，也不腾退房屋。双方在租赁大厅的合同签订后，被告仅履行两个月合同，2018年6月份，被告就以租赁原告的房屋漏水造成其经营损失为由关门停止经营，向原告讨要巨额损失。原告要求被告腾房并交还钥匙，退给被告房租，协商未果，而后，被告却起诉原告到天桥法院，现经中院判决生效：原告向被告退还10个月租金2.5万元，和物品4416元损失。但时至今日被告却一直实际强行占有着原告的房屋，一直在使用着，没有因为其起诉原告到法院而提前腾出房屋并解除租赁合同，一直没有交付由原告另行租赁。时至今日，合同早已到期，被告不交租金或房屋使用费，也不腾房，原告不同意被告继续租赁，要求被告腾房交钥匙，结清全部租金，被告仍以各种理由拒不腾退房屋也不交还钥匙，原告的房屋至本案起诉之日，仍无法对外出租或自用，这期间有好几个租户和原告签了合同，交了租金即将入住，却因被告故意不腾房，却受到被告的强烈阻挠而让原告承担了缔约过失责任。在此期间，原告还替被告垫付了700多元的电费水费，1200元物业卫生费，被告的行为屡屡给原告造成了巨大损失，侵害了原告的合法权益，故起诉到法院，望判如所请，维护原告的合法权益。 仲召阳未到庭答辩，也未向本院提供书面答辩意见及证据。 程臻辩称，涉案房屋是由被告仲召阳承租的，程臻与被告毕宏军没有在租赁合同上签字，程臻没有承租原告的房屋，原告不应起诉程臻与被告毕宏军，因为程臻与被告毕宏军不是租赁合同的当事人。对原告所起诉的费用，因为被告仲召阳未实际使用原告的房屋，不应支付原告房屋使用费、水电费及物业费，且在上一次判决的案件中，对原告所主张的在本案中所主张的所有费用已经进行处理，所以在本案中三被告不应再支付原告所诉的费用。 毕宏军辩称，同被告程臻的答辩意见，另补充，、毕宏军与被告程臻帮助被告仲召阳到原告的房屋内搬东西，原告不让三被告搬东西，第一次是原告报的警，第二次是三被告报的警，所以被告仲召阳及被告程臻、毕宏军是积极配合搬离房屋，原告一再阻拦三被告搬离房屋。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：于东红（出租方）与仲召阳（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：房屋坐落于济南市，面积；租赁期限自至，承租方可以自主经营；每年租金为叁万元，每年交付一次。 2018年8月，仲召阳以于东红为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求解除双方签订的房屋租赁合同、要求返还租金和押金33000元、赔偿损失34155元、赔偿装修损失27000元，本院于作出（2018）鲁0105民初4516号民事判决书，判决：一、解除原告仲召阳与被告于东红于签订的房屋租赁合同；二、被告于东红于本判决生效之日起内退还原告仲召阳房屋租金及押金共计28000元；三、被告于东红于本判决生效之日起10日内赔偿原告仲召阳各项损失共计44160元。 于东红对上述一审判决不服，提起上诉，济南市中级人民法院于作出（2019）鲁01民终4258号民事判决书，其中载明：“二审期间，本院到涉案房屋处进行了现场勘查，形成现场照片一组，询问笔录六段。双方对上述照片和录音均无异议。本院经审查，于东红、仲召阳提交的证据内容与本院的现场核查基本一致，对其上述证据的真实性予以确认。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。根据二审当事人的陈述及当事人提交的证据及本院现场调查核实情况，本院另查明以下事实：仲召阳承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，将窗户下方的横穿屋内的水管改道至天花板上方。改造后的水管所经过的天花板，漏水后形成的水渍明显重于其他地方。三楼有一水管接口，未有横穿水管，三楼地面、墙面及地上物未有漏水后形成的水渍。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋漏水的原因。根据本院对漏水房屋的现场调查核实，改造后水管所经过的天花板的漏水渍明显重于其他地方，而三楼未有横穿水管且地面、墙面及地上物未有漏水后形成的水渍，说明改道后的水管漏水有高度可能性，三楼基本没有漏水的可能性。同时，涉案房屋是于东红自建房屋，于东红未提交证据证明该房屋经过验收并质量合格，故水管质量也是漏水原因具有高度可能性。根据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第一百零八条的规定，对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在高度可能性的，应当认定该事实的存在。因漏水已发生较长时间，通过鉴定确定漏水原因已没有基础，依据上述法律规定及本案证据及本院现场调查情况，本院认定仲召阳改造水管及于东红建房所使用水管的质量均系漏水的原因。综合考虑上述原因力的大小，本院酌定仲召阳对房屋漏水承担90%的责任，于东红承担10%的责任。仲召阳、于东红未对一审认定的损失数额提出上诉，本院依据该一审认定数额计算于东红应赔偿仲召阳各项损失4416元（44160元×10%）。因双方租赁合同已经到期，故仲召阳主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于退还房屋租金的数额，因未能使用租赁房屋的时间10个月，于东红应按该时间所占租赁时间的比例予以退还房租，即25000元（30000÷12×10）。因仲召阳租赁期间改造管道致漏水，再要求退还押金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4516号民事判决第二项为：于东红于本判决生效之日起10日内退还仲召阳房屋租金25000元；二、变更济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4516号民事判决第三项为：于东红于本判决生效之日起10日内赔偿仲召阳各项损失共计4416元；三、撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4516号民事判决第一项；四、驳回仲召阳的其他诉讼请求。” 对有争议的证据及事实，本院认定如下：于东红提交以下证据：1、2018年4月11日的房屋租赁合同一份，证明原、被告于签订租赁合同，被告租赁原告位于天桥区新黄路398-B1号房屋二楼的大厅部分，面积，租赁期限自至，押金叁仟元，租金每年叁万元，水电费按表结算； 证据2、天桥区黄台派出所于出具的《关于证明于东红报警的函》一份、出具的《关于证明于东红报警的函》一份、钥匙交接单一份、录像光盘一张（包括录像若干段，作为证据提交其中的两段，双方关于其余四间房屋的对话录像），证明：1、因被告违法占用原告房屋，原告多次报警处理，至，在公安、法院多方协调下才将房屋腾空交还给原告；2，程臻、毕宏军共同占用房屋，与仲召阳系共同合伙经营，三人应当对原告主张承担连带责任；3，通过录像可以证明被告一直占用原告房屋，原告多次要求其搬出，被告拒不搬离，并且被告仅租赁二楼大厅但一直非法占用不在合同范围内的四间房屋； 证据3、原告与案外人朱延华、李佳宝分别签订的房屋租赁合同共两份，证明原告于与朱延华签订租赁合同，将涉案房屋中二楼四间被告未租赁的房屋出租给朱延华，年租金叁万元，因被告非法占用不给原告钥匙，原告无法履行租赁合同，在朱延华已经交纳订金的情况下解除了该租赁合同。被告非法占用应当参照租金标准支付原告占用费，原告于2019年10月20与李佳宝签订租赁合同，原告将二楼整体租给李佳宝，租金每年84000元，被告占用原告四间房屋给原告造成经济损失； 证据4、（2018）鲁0105民初4516号民事判决书、（2019）鲁01民终4258号民事判决书各一份，证明因管道漏水，被告向法院提起诉讼要求赔偿损失，但被告未在合理期限内搬出房屋，应当参照租金标准支付房屋占用费至； 证据5、通知函一份、收款收据（收据、收据）两份，证明因被告欠缴电费，狮子张居委会电管办向被告通知交费，原告担心停电影响邻居用电，垫付电费158元，原告于代被告垫付电费599.5元，以上两笔电费被告应当支付给原告； 证据6、通知一份、收款收据一份，证明根据狮子张居委会制定的卫生费收费标准，居委会按照每月100元标准向被告收取卫生费，但被告拒不交纳，对原告垫付的卫生费，被告应当支付给原告。 程臻对以上于东红证据1的真实性无异议，但认为就该合同仲召阳与原告产生的纠纷在（2018）鲁0105民初4516号案件的一、二审判决中均已处理完毕；对证据2中的两份报警函的真实性无异议，但认为该两份报警的当时其与毕宏军没有在涉案房屋内，没有在现场，对的交接单的真实性及证明内容均无异议，对录像光盘的真实性无异议，但是仲召阳与程臻、毕宏军没有承租也没有占用原告的其余四间房屋，只是将垃圾扔在四间房屋内，并不是占用四间房屋；对证据3的真实性及证明内容均有异议，其也不认识李佳宝、朱延华，且原告也没有提供支付租金的转款记录，且其中一份合同的签订日期在上次诉讼过程中，在该诉讼中原告也没有陈述该事实；对证据4的真实性无异议，但认为在上次法院诉讼判决之前三被告就想搬走，但是因为双方涉及纠纷，为保存现场证据所以东西就没有搬走，一直也未经营，判决之后三被告想搬走，但原告阻止不让搬走；对证据5的真实性无异议，但认为该通知函的出具日期是在上次诉讼过程中，而且交电费的时间也是在上次诉讼中，且在上次诉讼中原告也主张该项水电费，但法院没有支持，仲召阳承租原告的房屋后使用至2018年6月份，后因漏水一直没有使用房屋（大厅），水电费是如何产生的也不清楚，该水电费也不是三被告使用产生的；对证据6的真实性无异议，但认为该费用是在上一个诉讼过程中产生的，且判决已经处理完毕，且该费用也不是三被告使用产生的卫生费。 毕宏军的质证意见同以上程臻的意见。 对于东红以上证据1、2、4的真实性，本院予以认定。对于东红的证据3，其中于东红与朱延华签订的租赁合同，该合同的签订时间是在（2018）鲁0105民初4516号案件的诉讼过程中，当时双方存在纠纷，并未办理房屋的交接手续，于东红在没有房屋钥匙的情况下将相关房屋对外出租，其应自行承担相应的后果，对于于东红与李佳宝签订的租赁合同，仲召阳已于将房屋返还给于东红，之后于东红与他人签订的租赁合同，与仲召阳、程臻、毕宏军无关，所以，对于东红的证据3，本院不予采信。对以上于东红的证据5、6，在（2019）鲁01民终4258号民事判决书中，已认定仲召阳在租赁期限内未能使用租赁房屋的时间为10个月，所以于东红的该两份证据不能证明载明的电费、卫生费等费用是仲召阳、程臻、毕宏军使用而产生的，对该两份证据，本院不予采信。 程臻提交以下证据：证据1、2019年9月23日的收到条一份，证明三被告于搬离涉案房屋，于到天桥区人民法院办理的交接手续，将房屋钥匙交付给原告，原告出具的该收到条； 证据2、原告与毕宏军的手机短信记录截屏打印件一份（在毕宏军的手机中保存），证明原告在、阻止三被告搬离涉案房屋。 于东红对以上程臻证据1的真实性及证明内容均无异议，但认为三被告是开始搬东西，双方办理了交接手续，三被告于将房屋返还给原告；对证据2的真实性无异议，但认为原告没有阻止三被告搬东西，并且原告多次要求三被告搬离房屋。 毕宏军对以上程臻的证据1、2的真实性及证明内容均无异议。 对以上程臻的证据1、2的真实性，本院予以认定。 庭审后，于东红又提交其与毕宏军的短信微信聊天记录一宗、其与仲召阳短信微信聊天记录一宗，以证明其让毕宏军、仲召阳搬出租赁房屋，但三被告说不搬家，拒绝搬出涉案房屋。本院将于东红以上证据出示给仲召阳、程臻、毕宏军进行了质证。仲召阳、程臻、毕宏军对以上于东红证据的真实性没有异议，但对证明的问题不予认可，认为其想搬家，是于东红不让其搬家。 对于东红以上证据的真实性，本院予以认定。 庭审后，根据程臻申请，本院调取了接处警登记表两份，程臻用以证明其到租赁房屋收拾物品遭到阻拦，其进行报警。本院将以上证据出示给于东红进行了质证。于东红对以上证据的真实性没有异议，但认为其没有阻拦三被告搬家，是其多次报警让三被告搬家，三被告没有搬家。 对程臻以上证据的真实性，本院予以认定。 对于涉案出租的房屋坐落，于东红主张房屋位于济南市天桥区新黄路398-B1，房屋总面积为，包括大厅、四个房间及两间储藏室，其与仲召阳签订租赁合同承租的房屋为大厅，其余两间储藏室是免费送给仲召阳进行使用，仲召阳承租的房屋面积共计（大厅），因为大厅面积不足，只是估算填写的，不是实际租赁的房屋面积，租赁合同中载明的398-B1号房屋是指原告房屋的第二层房屋，第二层房屋中包括大厅及三个大房间，这三个大房间的每个大房间包括两小间，其中比较小一点的大房间就是其以上陈述的两间储藏室，免费送给三被告使用，其余两个大房间中的每一个大房间包括两小间，所以其余两个大房间共计四间房屋，由三被告也占有使用。程臻对于东红以上陈述的房屋坐落及房屋的布局没有异议，但认为仲召阳租用的房屋是二层的西半部分大厅，东半部分与西半部分是分开的，仲召阳租用的是大厅及以上原告陈述的免费使用储藏室的两小间，其余的两大间（四小间）三被告没有占有使用，只是三被告丢弃的一些垃圾在里面。毕宏军同意以上程臻的意见。 程臻、毕宏军认为是由仲召阳租赁于东红的房屋，用于其三人合伙经营棋牌室，程臻、毕宏军没有租赁于东红的房屋。于东红对仲召阳、程臻、毕宏军三人的合伙经营关系没有异议但认为是仲召阳代表三被告共同承租的涉案房屋。 对于第一项要求三被告腾出逾期占有的房屋并交还原告房屋和钥匙（xxx号）的诉讼请求，于东红明确表示因三被告已于将涉案房屋的钥匙及房屋交还给其本人，所以其放弃该项诉讼请求，不再主张。对此，并无不当，本院予以准许。 于东红要求三被告偿付房屋使用费和水电、卫生物业费损失共77565.45元，其中涉案房屋大厅的占有使用费共计34931.4元，其余四小间（两大间）房屋的占有使用费共计40684.05元，水、电费共计750元（其提交的证据5中两张收款收据载明的数额为748元），卫生费1200元（其提交的证据6收款收据中载明的数额），以上共计77565.45元，具体计算方式见其提交的损失计算明细表；其主张以上费用的依据是三被告实际占有使用了涉案房屋。 程臻、毕宏军对以上于东红主张的各项费用不予认可，不同意支付，认为三被告没有实际占有使用于东红的房屋，且在租赁合同中双方也没有约定卫生费，而且卫生费的缴费通知书是2019年3月份，其于就没有使用涉案房屋，所以各项费用就没有产生。 本院认为，本案中，于东红与仲召阳、程臻、毕宏军之间属于返还原物纠纷。关于程臻、毕宏军在本案中是否承担责任的问题，仲召阳与于东红签订房屋租赁合同，租赁于东红的房屋用于经营棋牌室，仲召阳与程臻、毕宏军合伙经营该棋牌室，仲召阳是租赁合同的合同当事人，程臻、毕宏军不是房屋租赁合同的合同当事人，且在房屋租赁合同中双方约定“乙方可以自主经营”，所以，仲召阳租赁涉案房屋后如何进行经营，由其自主决定，与于东红无关，且在（2019）鲁01民终4258号民事判决书中对房屋租赁合同的合同当事人主体等相关事实已作出了认定，于东红也未提出异议。因此，于东红以程臻、毕宏军租赁占用了其房屋为由，要求两人在本案中承担责任，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。 关于仲召阳具体租赁的房间问题，于东红主张除了其与仲召阳约定的房屋外，另外两个大房间共计四间房屋，也由仲召阳占有使用。在（2019）鲁01民终4258号案件中，于东红对仲召阳占有使用的房屋间数，并没有提出异议，且在双方交接房屋钥匙时，对此于东红也没有提出异议，于东红提交的证据也不能证明仲召阳占有使用了其另外的四间房屋，虽然在该四间房屋内有仲召阳丢弃的包装纸箱等垃圾，但不能凭此就认定仲召阳占有使用了该四间房屋。所以，对于东红的主张，不予支持。 对于东红主张的房屋使用费和水电、卫生物业费损失共77565.45元的问题，首先，根据前述，仲召阳没有占有使用于东红的另外四间房屋，所以，对于东红主张的该四间房屋的租金损失40684.05元，本院不予支持。其次，根据前述，于东红提交的证据不能证明其主张的水电费750元、物业卫生费1200元是仲召阳使用而产生的，所以，对于东红主张的水电费750元、物业卫生费1200元，本院不予支持。最后，对于东红主张的出租大厅房屋的租金损失34931.4元，在（2019）鲁01民终4258号民事判决书中已认定仲召阳（在租赁期间内）未能使用租赁房屋的时间为10个月，且该判决对租赁期间内的租金、押金问题已作出处理，现于东红再主张租赁期间内的租金损失，没有事实根据及法律依据，不予支持。对于东红主张的租赁期限届满之日即之后的租金损失，于东红与仲召阳在房屋租赁合同履行期间因房屋漏水问题产生纠纷，仲召阳提起诉讼，在纠纷未处理完毕之前仲召阳没有搬离该房屋，其具有正当理由，且在二审（2019）鲁01民终4258号案件的审理过程中，二审法院到涉案房屋处进行了现场勘查，据此二审法院对一审判决进行了改判，故仲召阳未搬离涉案房屋，也是出于保存房屋现场，便于双方纠纷的处理。因此，（2019）鲁01民终4258号案件判决之前，仲召阳未搬离涉案房屋具有正当理由，其不应支付房屋占有使用费，于东红主张该期间的租金损失，不予支持。二审法院于作出（2019）鲁01民终4258号民事判决书后，对双方的纠纷已作出处理，仲召阳应搬离涉案房屋，其再不腾空涉案房屋，给于东红造成了租金损失，其应向于东红支付租金损失。因此，仲召阳应向于东红支付至（返还房屋之日）期间的租金损失，参照双方约定的租金标准每年租金30000元，租金损失为30000元除以365天再乘以86天，得7068元，仲召阳应向于东红支付租金损失7068元，对此本院予以认定。对于东红主张的损失费用的超出部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、仲召阳向于东红支付房屋占有使用费（租金损失）7068元，于本判决生效之日起10日内付清； 二、驳回于东红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1839元，减半收取919.5元，由于东红负担835.5元，仲召阳负担84元；申请费820元，由于东红负担745元，仲召阳负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张清国 二〇一九年十二月二十日 书记员  汪 煜