大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初192号原告（反诉被告）：江苏焱鑫科技股份有限公司，住所地江苏省江阴市新桥镇东环路31号，统一社会信用代码：913202006835010811。法定代表人：周国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：於德龙，江苏瀛优律师事务所律师，执业证号：13202201710013409。委托诉讼代理人：郑耀庆，男，该公司员工。被告（反诉原告）：大连瓦重精密机械有限公司，住所地辽宁省大连普湾新区石河街道石河村，统一社会信用代码：91210246MAOTU97Y4F。法定代表人：鲍贵礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚非，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高吉良，男，该公司员工。原告江苏焱鑫科技股份有限公司（以下简称焱鑫公司）与被告大连瓦重精密机械有限公司（以下简称瓦重公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理，被告于2019年4月8日在答辩期内提出管辖权异议申请，本院经审查依法裁定驳回其异议申请。被告不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2019年5月30日驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人於德龙、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王亚非、高吉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焱鑫公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2017年9月18日、2018年1月24日、2018年3月23日签订的三份《租赁协议》无效；2.判令被告返还原告留置在5号车间的设备物资（喷砂除尘设备一套、平板车一台、升降机一台、钢板8吨左右、储气罐一只）；3.判令被告开具电费发票金额为29万元，税率为6%；4.判令被告承担因拿走行车摇控器，造成原告车辆等班费用、工人工资，摇控器购置费合计16100元；诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告以被告已就上述请求事项履行完毕为由于2019年10月22日申请撤回全部诉讼请求。被告瓦重公司于2019年7月16日提出反诉请求：1.请求解除反诉原告瓦重公司与反诉被告焱鑫公司于2017年9月18日签订的《厂房租赁合同》；2.请求反诉被告支付2017年9月18日签订的《厂房租赁合同》剩余10个月（截至2019年7月）租金1014353元（1217224元/年÷12月×10月）及违约金50717元（1014353×5%）；3.请求反诉被告支付2018年1月24日签订的《厂房租赁合同》剩余租金547105元及违约金27355元（547105×5%）；4.请求反诉被告支付2018年3月23日签订的《厂房租赁合同》剩余租金188808元及违约金9440元（188808×5%）；5.请求反诉被告将上述三份《厂房租赁合同》中涉案厂房全部恢复原状并腾退；6.请求反诉被告返还遥控器22个（1号6个、2号4个、3号5个、4号4个、5号3个）。以上费用合计1837778元。反诉费由反诉被告承担。在审理过程中，反诉原告于2019年10月21日以反诉被告已将案涉厂房及遥控器返还为由撤回反诉请求第五、六项。本诉原告主张的事实和理由：原、被告分别于2017年9月18日、2018年1月24日、2018年3月23日签订三份《厂房场地租赁协议》，原告按照协议内容，预付了三份合同的租金1953137元。厂房租赁期间，原告在2018年7月31日收到了招商银行股份有限公司大连金州支行发来的“房屋腾退及租金支付通知书”，称原告租赁的厂房系大连吉润企业集团有限公司（以下简称吉润公司）所有，该支行系案涉厂房的抵押权人，案涉厂房已经被大连市中级人民法院查封，并进入司法拍卖程序。随后大连中院也向原告下达了执行通知书。至此，原告才知晓案涉厂房非被告所有，其租赁行为属无权处分。原告陆续退出所租赁厂房，但被告在五号车间扣留了原告部分设备，拒不归还原告，故原告依法起诉。本诉被告辩称，不同意原告的诉讼请求，案涉厂房所有权系大连永明数控机床有限公司（以下简称永明公司），被告与永明公司有被告间有租赁合同，并且被告有权向外转租，故不是无权处分。大连中院查封该厂房属实，但没有拍卖成功，也没有要求原告腾退厂房，只是要求原告将租金不能支付给被告，该查封行为并不影响原、被告间的租赁合同履行。反诉原告主张的事实与理由：反诉原告与反诉被告签订的三份租赁合同，其中2017年9月18日签订的合同租期为2年，每年租金为1217224元，反诉被告只支付了一年的租金，尚欠一年租金1217224未付；2018年1月24日签订的合同租期为1年，租金为1094210元，反诉被告只支付了一半的租金即547105元，尚欠反诉原告547105元；2018年3月23日签订的合同租期为1年，租金为377616元，反诉被告只支付了一半的租金188808元，尚欠反诉原告188808元。现焱鑫公司单方面不履行合同，也不支付剩余租金，属违约行为，故依法提起反诉。反诉被告辩称，不能证明瓦重公司系有权处分，涉案厂房在2015年已经进入司法拍卖程序，瓦重公司对其租赁的厂房已无权转租，瓦重公司未向焱鑫公司告知以上事实，焱鑫公司在不知情的情况下签订了租赁协议，并预付了租金，瓦重公司的租赁行为是擅自出租法院查封的厂房，是法律所禁止的。被告企图用合法手段掩盖非法目的，根据合同法52条的有关规定，双方签订的租赁协议是无效的。焱鑫公司在知道厂房被司法拍卖在先的事实后，意识到问题的严重性，第一时间质问瓦重公司被告并告知不再继续租赁，在合理的时间内进行了腾空还原，瓦重公司以未恢复原状为由拒不接受厂房，并非法扣押了原告价值几百万的油漆等物资，焱鑫公司在警方的介入下才将大部分物资撤出厂。瓦重公司擅自出租法院查封的厂房严重妨碍了法院的执行及涉嫌拒不执行裁定、判决罪，建议法庭将本案移送公安机关立案侦查。瓦重公司收取焱鑫公司的租赁费用显然属于非法所得，应予没收。本诉原告围绕诉讼请求提供了以下证据：1.《厂房场地租赁协议》3份，以证明原被告签订租赁协议，协议约定的租赁标的物为长兴岛临港工业区宝岛路226号1-5号厂房；2.发票20份，以证明被告开具租赁费发票1953137元；3.付款凭证15份，以证明原告预付租赁费用1953137元；4.房屋腾退及租金支付通知书一份，以证明招商银行股份有限公司大连金州支行以抵押权人身份要求原告腾退房屋及支付租金；5.大连市中级人民法院民事裁定书一份，证明大连中院向原告送达裁定书告知长兴岛临港工业区宝岛路226号厂区及建筑物属于被查封拍卖的财产；6.协助执行通知书一份，证明大连中院向原告送达协助执行通知书，要求将租金直接支付大连中院；7.瓦重公司于2018年9月13日向焱鑫公司发的催款函及2018年9月19日焱鑫公司回复函及邮件记录各一份，以证明原告通知被告将不再继续租赁其厂房，要求开具电费发票等事项；8.焱鑫公司于2018年12月1日向瓦重公司发函及瓦重公司的回复函及邮件记录一份，以证明被告以恢复原样为由扣留原告留置在5号车间的物资；9.损失情况说明及邮件记录各一份，以证明被告拿走行车遥控器造成原告车辆等班费用、工人工资、遥控器购置费的损失；10.电费发票7张，合计29万元，以证明原告代付电费29万元被告至今未开具电费发票给原告。瓦重公司除对证据9的真实性有异议外，对其他证据的真实性均无异议，本院对无异议的证据予以认定。被告提供房屋产权证书及与永明公司租赁合同各一份，以证明案涉厂房系永明公司所有，与瓦重公司有租赁合同，被告有权转租。原告对产权证书的真实性无异议，对租赁合同不予质证。本院经审理对被告提供的证据予以认定。反诉原告围绕反诉请求提供了证据，其中租赁合同三份、房屋产权证书及与永明公司租赁合同与本诉提供的证据一致，另提供现场照片37张及交接记录，以证明案涉厂房现状及双方交接时对遥控器数量的确定。焱鑫公司对上述证据的真实性无异议，但认为现场照片与实际不符，应以目前现状为准，并提供现场照片25张以证明。结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原、被告分别于2017年9月18日、2018年1月24日、2018年3月23日签订的三份《厂房场地租赁协议》，其中2017年9月18日签订的合同约定租赁被告2、3、5号厂房，租期为2年，原告实际入场时间为当年10月末，每年租金为1217224元，原告先预付了一年的租金；2018年1月24日签订的合同约定租赁被告1号厂房，租期为1年，原告实际入场时间为2018年3月7日，年租金为1094210元，原告预付了一半的租金即547105元；2018年3月23日签订的合同约定租赁被告4号厂房，租期为1年，原告实际入场时间为2018年3月12日，年租金为377616元，原告预付了一半的租金188808元，共预付租金1953137元。2018年7月10日，大连市中级人民法院向原告下达（2015）大执字第00404号民事裁定书，裁定截留原告应付给被告的租金。2018年7月31日，招商银行股份有限公司大连金州支行向原告发送“房屋腾退及租金支付通知书”，要求原告腾退案涉厂房并向大连中院支付租金。2018年9月13日，被告瓦重公司向原告发出催款函，称1号和4号厂房第二个付款期已到，要求原告支付租金。2018年9月19日，原告向被告发函，称已接到大连中院及招商银行的通知，原告才知晓被告无权出租案涉厂房，故原告决定上述三份租赁合同期满，原告不继续租用。2018年12月1日，原告向被告发函，称原告自2018年9月上旬陆续撤离1-5号厂房，但被告一直未接收，并提出一系列修复问题。原告现已尽到修复义务，除5号车间尚有部分设备，地坪需要修复外，其他已修复完毕。2018年12月4日，被告复函称，原告并没有将厂房清理修复达标，被告多次告知原告现场人员及时清理但均没有得到回应，被告不得已将5号厂房关门，对其中的设备进行留置。如原告不能及时进行修复，被告将自行修复并由原告承担相应损失。同时原告在交付前所发生的租赁费用仍由原告承担。在审理过程中，双方当事人于2019年10月17日将5号厂房交接完毕。本院认为，原、被告签订的三份《厂房场地租赁协议》系当事人的真实意思表示，有为效合同，应予保护。原告主张被告出租厂房的行为系无权处分，因被告与永明公司存在租赁合同并有转租权利，故原告主张无事实和法律依据，本院不予采信。虽然案涉厂房已被法院查封，但永明公司将案涉厂房向外出租的行为并不减损查封物的价值，从大连中院向原告下达的裁定书可以看出，只是截留原告应向被告支付的租金，并无腾退要求，故无论是永明公司向瓦重公司出租厂房还是瓦重公司向焱鑫公司转租厂房，均没有违反法律的禁止性规定。招商银行向原告下达的腾退要求，是案涉厂房在大连中院已进入执行程序后申请执行人的单方行为，对原告无约束力。故原告对三份租赁合同无法定解除权，若其不想继续承租，只能通过与被告协商方式约定解除。原告于2018年9月19日发函通知被告欲解除上述三份合同，不支付剩余租金，2018年12月1日发函告知被告已按被告要求将案涉厂房修复完毕，要求双方交接，可以得出双方在此期间系就如何解除合同进行协商的事实，被告于2018年12月4日的复函也是针对原告方的修复及如何交接事宜进行的协商。据此，能够认定原、被告已就上述三份合同解除，原告不再继续承租这一事实达成了一致意见。修复原状是解除合同的前提条件，交接只是合同解除的后续行为。因三份合同未就租赁前租赁物的现状进行明确，原告只要是合理使用不进行结构性改变，被告不能就此提出无理要求，故何时交接并不影响合同解除的效力。关于三份合同具体解除的时间，原、被告庭审中各执一词，均未能提供有效证据予以证明，原告应按实际占用厂房的时间履行支付租金的义务。其中1号和4号厂房，被告庭审中主张原告在2018年11月份将设备拉走，与原告于2018年12月1日向被告发函称已按被告要求完成修复内容相吻合，本院认定1、4号厂房2018年11月前由原告占有，12月1日后由被告实际控制。关于2、3、5号厂房，被告自认2、3号厂房内设备原告于2018年12月末拉走，但因原告未达到修复标准，故将5号厂房内设备留置，但结合被告于2018年12月4日复函中内容，可以认定2、3号厂房实际也在2018年11月底前由原告占用，12月1日后由被告实际控制。5号厂房虽然在2019年10月17日才交接完毕，但迟延交付的原因在被告而不是原告，故案涉1-5号厂房均是在2018年12月开始由被告实际控制，原告应承担至2018年11月份占用期间的租金。具体为：1号厂房占用期间为2018年9月7日至11月30日，共计85天，租金为1094210/365×85＝254816元；4号厂房占用期间为2018年9月12日至11月30日，共计80天，租金为377616/365×80＝82765元；2、3、5号厂房占用期间为2018年11月1日至30日，共计30天，租金为1217224/365×30＝100045元。以上合计437626元。双方系协商解除合同，反诉被告不应当承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江苏焱鑫科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付被告（反诉原告）大连瓦重精密机械有限公司租金437626元；二、驳回被告（反诉原告）大连瓦重精密机械有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费203元，减半收取102元，由原告（反诉被告）负担。原告（反诉被告）预交303元，退还原告（反诉被告）201元。反诉案件受理费10670元，由原告（反诉被告）负担3933元，由被告（反诉原告）负担6737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王正强人民陪审员  由光焱人民陪审员  李晓玉二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王 妍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。