广东省饶平县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5122民初831号原告：梁明滨，男，1956年4月28日出生，汉族，住广东省饶平县************，公民身份号码：440************059。委托诉讼代理人：阳琳，广东潮联律师事务所律师。被告：余御刁，女，1950年7月15日出生，汉族，住广东省饶平县黄冈镇红光蟹洞宫前3号之2左，公民身份号码：440************088。委托诉讼代理人：余洁舜，女，1974年3月10日出生，汉族，住址同上，公民身份号码：445************024，系被告余御刁之女儿。原告梁明滨与被告余御刁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁明滨的委托诉讼代理人阳琳、被告的委托诉讼代理人余洁舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁明滨向本院提出诉讼请求：1、判决被告余御刁配合原告将饶平县黄冈镇红光蟹洞宫前综合楼北座201房的所有权变更至原告名下；2、判决被告余御刁承担本案诉讼费。事实和理由：被告余御刁的丈夫余龙章（已去世）生前于1992年10月28日将单独拥有所有权的位于饶平县黄冈镇红光蟹洞宫前综合楼北座201房产（粤房地权证饶平字第00006810号房产）卖给原告，双方签订了《买卖房屋协议书》，协议书对房屋的面积、成交价款等均作了约定，协议书同时约定余龙章应该负责办理上述买卖房产的产权变更手续至原告名下。刚签订协议书时，因政策原因未能办理产权变更手续，双方也就一直未办理。现在原告经过咨询房管部门得知可以变更产权了，由于被告的丈夫余龙章已去世，其四个女儿均声明放弃继承权由母亲余御刁继承，故原告找到被告要求配合办理产权变更手续，但被告却拒不配合。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼请求。被告余御刁的代理人辩称，其一直在进行的，原告是和余龙章进行交易，余龙章已去世，涉及到继承人，所以比较复杂，这个证在国土局在办理中。对于原告尚欠的尾款1,751.9元由法庭一并判决。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。原告梁明滨围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据1，原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据2，被告人口信息资料，拟证明被告的诉讼主体资格；证据3，《买卖房屋协议书》复印件、收款收据复印件，拟证明被告向余龙章购买位于饶平县黄冈镇红光蟹洞宫前综合楼北座201房产的事实；证据4，房地产权证复印件，拟证明涉案房屋买卖是合法有效的；证据5、放弃继承权证明书，拟证明本案被告主体的唯一性；证据6、信件复印件，拟证明涉案房屋买卖的事实；证据7、不动产继承询问笔录及附件，拟证明本案被告主体的唯一性，同时证明被告并非真心配合过户。被告对原告提交的上述证据没有意见。被告围绕提交下列证据：证据1、不动产继承询问笔录复印件、具结书复印件以及当庭通过手机出示国土局登报公示和缴费信息，拟证明余龙章的女儿放弃继承涉案房产等情况；证据二、户口注销证明复印件及居委会证明复印件，拟证明余龙章因死亡被注销户口以及余龙章的配偶系余御刁，双方生育四个女儿，分别为余洁舜、余洁纯、余洁微、余琰等事实。原告对被告提交的上述证据没有意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告余御刁系余龙章之妻。1992年10月28日余龙章和原告梁明滨签订《买卖房屋协议书》，余龙章将登记在其名下的座落饶平县黄冈镇红光蟹洞宫前综合楼北座201号〔《房屋房地产权证》号：粤房地权证饶平字第00006810号，房屋编号：445********056〕转让给原告梁明滨。《买卖房屋协议书》载明：余龙章愿意将上述房屋卖给原告，房款合计51,751.9元，水电配套400元另付，有关契证手续概由余龙章负责办理。契证换名时，有关手续买方应予协助办理，另付给房屋款项时欠贰千元候契证完成付给等等。签约后，梁明滨分二次合计支付了50,000元购房款（其中1992年10月28日支付25,000元，同年11月1日支付25,000元），1992年11月1日支付了400元套房电和水配套款，尚欠1,751.9元购房款。合同签订后，余龙章遂将上述房屋交付原告占有和使用，但原告和余龙章一直没有办理过户手续，该房屋则由原告实际占有使用至今。余龙章于2015年2月26日死亡，其第一顺序继承人除余御刁主张对上述房屋的继承外，其余四人：余洁舜（大女儿）、余洁纯（二女儿）、余洁微（三女儿）、余琰（四女儿）均自愿放弃继承份额。在此期间直至原告起诉，被告没履行协助办理房地产权证过户手续的义务，原告也没有支付剩余房款。为维护自身的合法权益，原告于2019年8月14日向本院起诉，请求判如上述所请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分”之规定，余龙章作为房屋所有权人，与原告梁明滨签订《买卖房屋协议书》，将自有房屋转让给梁明滨，该《买卖房屋协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告按照《买卖房屋协议书》的约定已经支付50,000元房款，已经支付总价款的百分之七十五以上，被告之配偶余龙章也已将房屋交付给原告占有、使用至今，原告已经根据《中华人民共和国物权法》有关所有权取得的规定依法取得协议房屋的所有权。因余龙章去世，被告余御刁作为其法定继承人，在其他继承人已经声明放弃继承遗产情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行……等违约责任”及第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，……”的规定，被告应当依法继续履行转让协议的有关条款，协助原告办理饶平县黄冈镇红光蟹洞宫前综合楼北座201号房屋过户登记手续并承担相关的费用。因此，原告主张被告协助办理过户，本院予以支持。关于被告主张的尚欠房款的问题，因双方的《买卖房屋协议书》未约定逾期办证、逾期付款违约金，而原告在协议签订后就实际占有使用了所买卖房屋的全部，虽然被告延迟了协助办理过户，但是原告实际享受到了该房屋带来的升值等利益。考虑社会经济发展，房屋升值和货币贬值等因素，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定,本着公平、等价有偿原则，对原告未付的房款1751.9元，按年利率6%的标准计算自1992年11月2日开始至该款还清之日止支付利息。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（六）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款；参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、被告余御刁应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告梁明滨办理位于饶平县黄冈镇红光蟹洞宫前综合楼北座201号的〔《房地产权证》证号：粤房地权证饶平字第00006810号〕房屋所有权转移登记手续；所有权转移登记应缴费用由被告余御刁负担；二、原告梁明滨应于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告余御刁支付剩余购房款1,751.9元并支付该款自1992年11月2日起至款项还清之日止按年利率6%计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,093.8元，由原告梁明滨负担400元，由被告余御刁负担693.8元（原告已先垫付，被告还款时一并径付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于潮州市中级人民法院。审 判 长  周惠刚人民陪审员  张金城人民陪审员  黄少英二〇一九年十二月二十五日书 记 员  杨旭然