贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初12819号原告：申时雄，男，汉族，1973年9月21日出生，住贵州省毕节市大方县。委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。原告申时雄与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告申时雄及其委托诉讼代理人周礼贵、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申时雄向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂定103132.06元（违约金以原告已付购房款401136.00元为基数，按日0.1%的标准从2017年6月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止;二、请求法院判令被告立即为原告办理房屋产权证书并交付给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2013年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于毕节市瑞丰新城9幢30层01号商品房，该房号为9-30-1号。房屋建筑面积为120.37平方米，单价为每平方米3996.17元，房屋总价款为401136.00元。合同签订后，原告按照合同约定将商品房总房款401136.00元支付给被告，但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定:（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人:（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理:1、……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房产登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担并由出卖人代为收取。而时至今日，原告却迟迟未收到被告为原告办理的商品房转移登记的有关文书的通知。原告认为，被告未在合同约定的期限内为原告办理商品房登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按照合同第二十二条的约定支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。被告瑞丰公司辩称，一、答辩人未在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辫人无支付义务。三、被答辩人起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。四、关于办理房屋权属转移登记，答辩人的义务仅为:将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，合同并未约定答辩人应当在提交资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已经提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关已发办理不动产权证，故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应当截止至答辩人提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得不动产权证之日。五、《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失在被告承担违约责任的前提下，本案违约金计算标准也应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具合理性。本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城9幢17层5号商品房，房号为9-30-1；建筑面积120.37平方米，套内建筑面积66.83平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款401136.00元；买受人应当在2013年9月1日前支付全部房价款；出卖人应当在2014年5月31日前，将该商品房交付买受人；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款401136.00元。被告将涉案房屋交付原告。原告诉至法院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款401,136.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对原告要求办理房屋产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告申时雄逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款401,136.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准，从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告申时雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1181.00元（已按简易程序减半收取），由原告申时雄负担1062.90元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担118.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十二月十六日书记员  石 涛