成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初12641号 原告：戴庭伟，男，1971年8月7日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。 委托诉讼代理人：刘雅洁，四川蜀航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐萍，四川蜀航律师事务所律师。 被告：叶欧，男，1981年10月7日出生，汉族，住成都市双流区。 原告戴庭伟与被告叶欧排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行审理，原告戴庭伟的委托诉讼代理人刘雅洁、徐萍到庭参加诉讼，被告叶欧的委托诉讼代理人董翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴庭伟向本院提出诉讼请求：1.判令叶欧立即腾退位于成都市双流区东升街道三强东路一段49号10栋3单元1层1号房屋；2.判令叶欧向戴庭伟支付房屋租金（租金的计算方式：自起诉之日起，按每月2,000元计算至房屋腾退之日止）。事实和理由：2018年6月11日，崇州市人民法院在淘宝网对“成都市双流区东升街道三强东路一段49号10栋3单元1层1号住宅”进行司法拍卖，戴庭伟于2018年6月27日通过竞买（竞买号Z6323）竞得该套房屋，崇州市人民法院于2018年7月25日出具成交裁定。该房屋于2014年3月12日已设定抵押，叶欧于2015年租赁该房屋，根据《中华人民共和国物权法》相关规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”现抵押权已实现，戴庭伟作为已经取得房屋产权的所有权人，以上租赁关系对戴庭伟不具有约束力。现因叶欧一直不配合腾退房屋，故戴庭伟诉至法院。 叶欧辩称，叶欧与原房东况鸿飞签订的房屋出租合同以及形成的租赁合同关系，均早于戴庭伟购买案涉房屋的时间，适用买卖不破租赁原则，叶欧及其家人一直在此居住使用，2018年6月由欧城花园物管中心出具的《证明》可以印证该事实，且叶欧已将房屋租金支付至2024年。戴庭伟提交的录音证据没有明确说明叶欧与况鸿飞之间存在债务关系，也没有其他证据证明以租抵债和转租的情况。因此，叶欧无需腾退房屋，也无需向戴庭伟支付租金。 本院经审理认定事实如下：案涉位于成都市双流区东升街道三强东路一段49号10栋3单元1层1号房屋原所有权人为案外人况鸿飞。2014年，况鸿飞以案涉房屋为案外人成都圣玺家具有限公司提供抵押担保，抵押权人为案外人四川省金玉融资担保有限公司，并于2014年3月12日办理了抵押登记。后因债务未履行，四川省金玉融资担保有限公司诉至崇州市人民法院，并依法申请了强制执行。2018年4月，崇州市人民法院委托淘宝网就况鸿飞所有的案涉房屋进行司法拍卖，戴庭伟于2018年6月27日以1,120,000元的价格竞得案涉房屋。2018年7月25日，崇州市人民法院裁定案涉房屋归戴庭伟所有。现案涉房屋已经办理产权过户手续，房屋所有权人为戴庭伟。 叶欧为证明其与原房东况鸿飞的租赁关系，提交了其与况鸿飞签订的《房屋租赁合同》和《房屋出租合同》各一份。《房屋租赁合同》的签订时间为2013年7月3日，载明：况鸿飞将案涉房屋出租给叶欧，有效期为十年，从2013年7月3日至2023年7月2日。2013年7月3日至2015年7月2日，两年时限为免租期。两年后叶欧若无经济能力回购此套房产，则根据市场价格及个人情况，双方友好协商签订续租合同。《房屋出租合同》载明：经双方协商租期为2015年12月5日至2024年12月4日，月租金为1,500元，共计162,000元，交租方式为一次性付清。租赁保证金5,400元，共计167,400元。该份合同未载明签订时间。 戴庭伟对叶欧提交的第一份《房屋租赁合同》中叶欧签字、捺印的真实性及笔迹形成时间提出异议，并依法申请进行司法鉴定。双方经协商一致选定西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定中心于2019年6月22日出具西政司法鉴定中心[2019]鉴字第0646号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：2013年7月3日的《房屋租赁合同》中“叶欧”署名字迹是叶欧本人书写，指印是同一指纹所留，不能确定该《房屋租赁合同》的形成时间。 上述事实，有原、被告身份信息、房屋信息摘要、成交确认书、崇州市人民法院（2016）川0184执877号之四《执行裁定书》、不动产权登记证书、《房屋租赁合同》、《司法鉴定意见书》等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，案涉房屋在2018年7月25日崇州市人民法院作出（2016）川0184执877号之四《执行裁定书》生效之日即发生物权权属转移。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”之规定，现案涉房屋的登记所有权人为戴庭伟，戴庭伟已经取得案涉房屋的所有权。 关于叶欧因承租案涉房屋所享有的使用权能否对抗案涉房屋所有权人戴庭伟的使用权问题。叶欧与原房主况鸿飞虽然于2013年7月3日签订的《房屋租赁合同》约定租期为十年，但该合同中约定2013年7月3日至2015年7月2日为两年免租期，免租期满后双方再根据市场价格及个人情况，友好协商签订续租合同。此后，双方又重新签订了《房屋出租合同》，并重新约定租期为2015年12月5日至2024年12月4日，租金为每月1,500元等合同内容，但未载明合同签署时间，应当以约定的租赁起始时间作为租赁关系的建立时间，叶欧与况鸿飞于2013年7月3日签订的《房屋租赁合同》已经终止，双方已于2015年12月5日建立了新的房屋租赁关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，案涉房屋抵押权的设立时间为2014年3月12日，租赁关系的建立时间为2015年12月5日，即案涉房屋是在抵押权设立之后出租的，叶欧与况鸿飞的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，案涉房屋的抵押权人四川省金玉融资担保有限公司通过司法拍卖程序依法实现抵押权，戴庭伟通过司法拍卖竞得案涉房屋并取得案涉房屋的所有权，均符合法律规定，并具有对抗叶欧因承租案涉房屋所享有的使用权的法律效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，戴庭伟有权要求叶欧腾退案涉房屋，排除对戴庭伟依法享有的案涉房屋所有权的妨害，故本院对于戴庭伟要求判令叶欧立即腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。 戴庭伟要求叶欧支付从起诉之日即2018年10月29日起，按照2,000元/月的标准支付房屋占用费至实际腾退之日止，本院认为，叶欧收到本院向其送达的民事起诉状副本之日即2018年11月16日就已经知晓戴庭伟要求其腾退房屋的主张，其应当在30日的合理时间内予以腾退，故叶欧应当2018年12月16日前腾退。叶欧逾期腾退房屋的行为，致使戴庭伟至今仍无法占有、使用涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，叶欧应当承担相应的民事赔偿责任。本院参照案涉房屋相同地段、面积相当的房屋租金的市场价格酌情确定房屋占用费为1,500元/月，即叶欧应当向戴庭伟支付从2018年12月17日起至实际腾退之日止，按照1,500元/月的标准计算房屋占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十五条、第三十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告叶欧于本判决生效之日起三十日内腾退位于成都市双流区东升街道三强东路一段49号10栋3单元1层1号房屋； 二、被告叶欧于本判决生效之日起十日内向原告戴庭伟支付自2018年12月17日起，按照1,500元/月的标准计算至腾退之日止的房屋占用费； 三、驳回原告戴庭伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告叶欧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏建辉 二〇一九年十二月十六日 书记员  徐 鹏