广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初24175号原告：李伟文，男，1956年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：李书华，系内蒙古义源律师事务所律师。被告：广州市旭瀛物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房，统一社会信用代码914401046777561925。法定代表人：易丰，总经理。委托代理人：梁明辉，系广东宏安信律师事务所律师。第三人：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区共和西路8号，统一社会信用代码91440101618617897G。法定代表人：李新黎，执行董事兼总经理。委托代理人：王茜，系该司职员。原告李伟文诉被告广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司），第三人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称中铁南方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伟文的委托代理人李书华，被告旭瀛公司的委托代理人梁明辉，第三人中铁南方公司的委托代理人王茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟文向本院提出诉讼请求：1.旭瀛公司向李伟文支付违约金2000万元（依据2013年1月5日《协议书》第五条）；2.中铁南方公司对第一项诉请承担连带责任；3.旭瀛公司及中铁南方公司协助李伟文办理广州市天河区体育东路13号二层202房房产交易过户手续（由中铁南方公司名下直接过户至李伟文名下）；4.本案诉讼费、保全费由旭瀛公司承担。事实和理由：原、被告为了购买中铁南方公司位于广州市天河区体育东路13号首层02房及二层202房，分别于2011年12月21日签订《合作协议》、2012年1月18日签订《补充协议》和2012年1月20日签订《合作协议》。经广州市铁路运输中级人民法院（2012）广铁中法民初字第36号案判决中铁南方公司将上述首层02房过户到李伟文名下，将202房过户到旭瀛公司名下。2013年11月5日，原、被告又签订了《合作协议》，在该协议中，旭瀛公司为甲方，李伟文为乙方，协议约定：“第一条：双方同意不再执行2012年1月20日的合作协议。第二条：甲方同意把首层02房和202房全部转到乙方名下，应付的购房款由乙万支付，乙方另以现金支付甲方615万元。支付方式为乙方在收到原业主通知缴纳购房款之后，办理交易过户之前向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协助乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方……第三条：本协议是双方经过多次磋商后达成的，不存在任何反悔的理由，如果甲方违约不将物业转让给乙方，或乙方不受让物业，均构成违约，违约方应向守约方支付违约金2000万元”。协议签订后，李伟文向中铁南方公司履行了判决义务，支付了应付的购房余款。中铁南方公司也协助李伟文将首层02房过户到李伟文名下。李伟文于2014年3月10日向旭瀛公司支付了协议约定的350万元，但旭瀛公司以种种理由和借口拒绝向李伟文办理202房的过户手续，构成违约。首先，旭瀛公司在执行（2012）广铁中法民初字第36号判决及（2013）广铁中法执字第4号强制执行案件时，在旭瀛公司向房管局办理过户手续过程中，因税务机关去函到法院核实裁定真实性，广州铁路运输中级法院于2014年9月18日向广州市国土资源和规划委员会送达《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》要求中止办理旭瀛公司买受202房的过户等相关交易手续，导致中铁南方公司无法协助旭瀛公司办理过户手续给旭瀛公司，而旭瀛公司在收到李伟文购房款后三日内不能给李伟文办理过户手续构成违约。其次，在（2015）穗天法民四初字第862号房屋买卖合同案件中，旭瀛公司为了不履行合同义务，与其关联公司广东旭星实业开发有限公司（以下简称旭星公司）串通起来，以旭星公司享有优先购买权为由来达到不履行与李伟文协议的目的构成违约。根据双方于2013年1月5日签订的《合作协议》第五条约定旭瀛公司构成违约，应支付违约金2000万元。而202房经判决中铁南方公司过户给旭瀛公司，该房产的所有权从判决起应当归旭瀛公司，但现仍登记在中铁南方公司名下，在中铁南方公司没有协助旭瀛公司将房产所有权转移登记在旭瀛公司名下前及旭瀛公司无力承担违约金时，请求判令中铁南方公司协助旭瀛公司在202房现价值范围内承担违约责任。起诉时202房存在限制过户情况无法申请转移登记，经李伟文联系广州市铁路运输中级法院后，现已解除《关于中止办理天河区体育东路13号二层202房之交易手续的函》，能够办理过户登记手续，因此要求中铁南方公司协助李伟文办理202房房产交易过户手续。另，旭瀛公司为了达到拒不履行合同义务不将房屋转让给李伟文，于2018年9月21日法院请求解除2013年1月5日签订的协议书，并同时解除原、被告关于202房的买卖关系，经（2018）粤0106民初25065号民事判决书驳回旭瀛公司全部诉请，证明旭瀛公司违反合作协议第五条约定应向李伟文支付违约金2000万元的事实；李伟文于2014年3月10日向旭瀛公司法定代表人易伟支付350万元，其应在3天内协助李伟文办理一切交易过户手续，因此确定旭瀛公司违约的时间为2014年3月14日。旭瀛公司辩称：一、关于李伟文要求我方及中铁南方公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求，既不符合现时房产政策，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，也与前案生效判决的结果冲突，且也需根据另一未审结案件的审理结果进行判决。另李伟文要求中铁南方公司协助办理过户也违反一事不二理而构成程序违法。李伟文诉求其实是两次过户行为，并需缴纳两次过户税收，但李伟文当庭明确是将房屋直接过户至其名下，是将两次过户合并到一次，但该诉请的直接过户行为在客观上是不能成立的。（一）根据穗府办函〔2017〕65号《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，法人单位购买的商服类物业不得转让给个人，属于法定重大情势变更，202房不具备过户给李伟文的条件。根据2017年3月30日颁布，2017年3月31日正式施行的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》第三条第（三）项“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。”故我方作为法人单位，需先从法人单位中铁南方公司受让202房产权，如再将202房转让给作为自然人的李伟文，则不符合上述政策规定而无法办理过户手续。现时，虽然广州放宽了第一次转让的对象可以为个人，但并无新的政策放宽第二次转让的受让方可以为个人。我方认为，双方订立《协议书》后，由于住房政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定依法应予解除。（二）广州的政策严格规定了不管是住宅还是商业房屋，都必须遵守“个人取得不动产证满2年后方可再次转让”，鉴于我方何时办妥从中铁南方公司受让房屋的不动产权证的具体时间不明确，2年后才从我方处办理转让给李伟文的具体时间无法明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的起诉条件。前述《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》第三条第（三）项已经明确了办证两年后才能转让的禁令。本案房屋是限制转让的范围之内。即使最新的限售政策即广州市住房和城乡建设委员会于2018年12月19日发布的穗建房产〔2018〕2430号《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，也重申了办证后两年方可再次转让的政策限制。根据以上政策，目前新取得的不动产权证，全部都由房管部门注明了“两年之内不得转让”的文字标识。虽然铁路中院以协助执行通知书的形式准许我方办理过户，但我方因各种原因（1.在李伟文第一次提出过户诉请时，并支付350万元给案外人易伟，但我方认为该350万元是李伟文给易伟个人的补偿款及违约金而并非购房款，之前的半年即2013年7月，旭星公司已提出优先权，且在前案中以第三人的身份提出主张优先权的诉讼。我方在法院作出生效判决之前无从判定该房屋应该转让给谁；2.铁路中院由于需核实情况，而发函给房管部门暂停办理过户，但铁路中院调查没有认定我方存在过错，并责令我方承担任何责任），至今无法办证，何时办妥第一次转让的不动产权证（即将房屋转移登记至我方名下）的具体时间是不确定的，因此李伟文主张的第二次过户办证的履行时间，不能简单地以“本判决生效之日起多少天内履行”等明确的方式概括履行时间，事实上也无法予以明确具体履行时间。因此，李伟文的过户申请是不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项要求的，依法应予驳回。（三）前案生效判决也不支持李伟文提出的要求继续履行合同办理房屋过户的诉请。李伟文此前已向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令旭瀛公司继续履行2013年1月5日《合作协议》，履行办理202房过户手续。法院经审理认为，202房因旭星公司就房屋享有优先购买权，且202房仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关手续的状态，合同履行存在客观障碍，驳回了李伟文的全部诉讼请求。二审法院广州市中级人民法院经审理认为鉴于202房至今仍未过户至旭瀛公司名下，认定一审法院不支持李伟文的诉请在处理结果上并无不当，依法驳回了李伟文的上诉请求。上述事实有（2015）穗天法民四初字第868号、（2018）粤01民终3814号两份生效民事判决予以佐证。李伟文关于办理房屋过户的诉请与前案基本一致，应予驳回。（四）我方之前已另案起诉李伟文要求解除双方房屋买卖合同，该案暂未作出终审生效判决。根据民诉法相关规定，本案应中止审理，等待该案作出生效判决后才应按生效判决的处理意见而作出判决。我方之前已另案起诉李伟文，请求解除双方于2013年1月5日签订的《协议书》，并同时解除双方关于202房的买卖关系。虽然（2018）粤0106民初25065号民事判决书并未支持我方的请求，但我方也已上诉，且广州市中级人民法院有可能改判。而本案中李伟文关于房屋过户的诉请，无疑需要等待上述案件作出生效判决后，方根据生效判决的结果而作出判决，属于《中华人民共和国民事诉讼法》的法定中止诉讼情形，故本案应暂时中止审理。我方同时也认为，假设即使前案最终作出生效判决驳回了我方主张解除合同的诉讼请求，也不代表李伟文要求过户办证的诉讼请求符合法律和广州限售政策而得到获得法院判决的支持。继续履行和解除合同不同，合同不解除但不具备履行条件，可能是两种法律状态。（五）李伟文要求中铁南方公司协助办理过户也违反一事不二理而构成程序违法。已经生效的广州铁路运输中级法院作出（2012）广铁中法民初字第36号民事判决书，广州铁路运输中级法院已向房管部门发出《协助执行通知书》，强制中铁南方公司协助办理将房屋过户给我方的手续，这是一个生效的判决，该判决至今未被撤销，也未被撤销的任何预兆。如果李伟文对该生效判决不服，可以提起申诉，但不能以另案起诉的形式改变生效判决的内容，否则是违反一事不二理的原则。另外，根据2013年1月5日双方协议书的约定，非常明确的是两次过户从未约定一次直接过户，李伟文就算基于合同约定，也无权要求法院将两次过户合并为一次的行为，涉及到国家的税收政策，也违反了广州市房屋转移两年限制的规定，无论是约定还是法定政策都不支持。二、本案我方不存在违约行为，不承担违约责任。（一）我方并没有任何违约行为，李伟文未能取得房屋产权并非由于我方违约行为造成。1.我方一直积极履行双方协议，早已根据协议约定申报过户纳税。2.我方也已向房管部门申请过户，在中铁南方公司在本案中提交的证据证明我方在2014年2月就已办理过户手续。根据（2015）穗天法民四初字第868号我方的证据，也是我方去房管局办理过户的收件回执，也就是说在2014年3月10日李伟文向易伟支付350万元之前，我方一直在办理过户和纳税的手续。（二）房屋至今不能办理过户的原因，不能归咎于我方，且李伟文存在重大过错责任。1.关于不能过户的问题，我方不存在主观上的过错。李伟文在提出（2015）穗天法民四初字第868号案中，才第一次要求过户，同案中旭星公司以第三人参加诉讼，并提出承租人优先受让权的主张，我方不能判定哪一方才具优先买受的权利，因此只能听从法院的判决，需明确的是，旭星公司是在2013年7月16日即已提出优先买受权，且经司法鉴定该印章形成时间为真。但李伟文直至2014年3月10日才向易伟支付350万元，而不是向我方支付（与双方协议约定的支付方式不一致，协议是约定向我方账户支付而非向其他方支付,该款项明显不是购房款）。鉴于旭星公司提出的优先购买权时间远比李伟文付款和起诉的时间早，我方无从判定哪一方有权买受房屋其实并不存在过错，而且前案中一、二审法院最终均驳回了李伟文和旭星公司的过户请求，所以不能过户给李伟文，我方在主观上不存在过错。2.客观上，我方更无过错。我方已为过户向税务部门申请办税，向房管部门申请过户，仅仅是由于广州铁路运输中级法院需要调查而暂停过户，但这一调查至今没有认定我方存在任何过错，而我方配合司法机关进行调查是每个单位和公民的光荣义务，既然我方未被认定有任何问题，那么假设李伟文认为该中止过户的司法行为对李伟文造成损害，也应向广州铁路运输中级法院要求国家赔偿，而不是向我方主张违约责任。3.李伟文私自截留法院函件，导致税务部门至今未通知我方完税，李伟文存在重大过错。广州铁路运输中级法院向税务部门发函要求继续办理房屋的过户缴税，该法院函件本来是发给税务部门的，但李伟文违法截留了该法院函件，向天河区人民法院出示后，没有证据证明李伟文将该恢复办税的文件返还给广州铁路运输中级法院或税务部门，至今税务部门至今仍然没有通知我方对第一次交易进行完税，李伟文对此存在过错。三、李伟文要取得物业，但至今未向我方支付任何购房款。其返还给易伟的350万元是给易伟个人的补偿金200万元和利息15万元及相应违约金（合计415万元）其中一部分，该支付给易伟的350万元也不产生支付房款的法律效力，除此之前李伟文未支付任何购房款，早已构成先期违约，无权要求我方协助过户。李伟文在本案中支付给易伟的350万元，并非是支付我方的购房款，而是根据2012年1月20日《补充协议（二）》，李伟文因易伟的协助而低价取得首层02房，承诺另行支付易伟补偿金200万元和利息15万元，以及因逾期支付而还应支付每日千分之五的违约金。李伟文仅返还了易伟个人350万元，且李伟文于2014年3月10日支付给易伟的350万元时，按铁路中路判决之日起算已逾期了445天，产生的违约金总额已超过本金，连利息合计达415万元（违约金以不超过本金计算），李伟文仅向易伟支付了补偿款和违约金、利息其中的350万元，而不是向我方支付房款，也不产生支付房款的法律效力。根据2013年1月5日《协议书》第二条约定，在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，乙方（即李伟文）向甲方（即我方）账户支付315万元，但李伟文至今未向我方支付任何款项，未履行合同约定付款义务，有何权利要求我方为其办理过户？因为是支付购房款，早在2013年1月5日就可以支付，未见李伟文支付，而且李伟文依约应向我方账户支付购房款，何必另向易伟支付，显然李伟文当时并不想向我方购买二层房屋。除此之前李伟文至今未支付任何购房款项，早已构成先期违约，无权要求我方为其办理房屋过户手续。（注：2012年1月20日，双方既签订了《补充协议（二）》，也签订了《合作协议》，提交给铁路中院并且在2013年1月5日《协议书》约定不再执行的是后者，因此《补充协议（二）》是至今对双方有效的协议，也是李伟文支付易伟350万元的事实基础）四、李伟文主张的2000万元违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，而且合同约定的违约金标准畸高，且没有举证证明其存在实际损失，结合双方的合同约定，双方的过错程度，以及李伟文实际支付的金额等情况，即使假设判令我方支付违约金，违约金也应调低至不高于350万元本金自2014年3月10日起算的银行同期同类贷款利息标准。1.李伟文主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。李伟文主张根据2013年1月5日《协议书》第二条约定李伟文向我方账号支付315万元后，三天内协同李伟文办理一切交易过户手续，即自2014年3月10日李伟文向易伟付款350万元后的三天，我方没有依约过户，即已构成违约。但李伟文对我方的违约行为是明知的，自2014年3月14日起算的两年内，李伟文并未向我方主张违约金，依法已超过诉讼时效，依法已丧失胜诉权。2.协议书约定的违约金2000万元明显畸高，且李伟文没有举证证明存在实际损失，我方有权要求调低至不高于李伟文实际支付购房款本金自2014年3月10日起算的银行同期同类贷款利息标准。在（2015）穗天法民四初字第868号、（2018）粤01民终3814号两份生效民事判决中，认为李伟文未成为业主而不予支持李伟文要求赔偿租金损失的诉讼请求。李伟文在本案中，也没有举证证明其存在实际损失。而根据双方协议的约定，我方出售房屋的可期待收益仅为615万元，而李伟文也不是全额支付而仅仅向易伟支付了350万元，且同一地址同一楼层相连的202房面积比201房还大，评估价值也仅约1005.068万元，李伟文起诉2000万元的违约金明显畸高，结合到延误过户有配合司法机关调查但未发现我方存在过错行为等原因，并存在承租人先于李伟文主张优先购买权的因素及李伟文自身存在过错的情况，即使假设判令我方要支付违约金，违约金的标准也应按银行同期同类贷款利息的标准而定。综上所述，请求法院依法查明事实，依法判决驳回李伟文的全部诉讼请求。关于李伟文针对中铁南方公司提出的诉请，与我方无关。我方认为李伟文要求我方及中铁南方公司协助其一次办理过户至李伟文名下的诉请是没有法律规定和合同约定的依据。且李伟文对中铁南方公司提出诉请违反了民事诉讼法的规定，只能向被告提出诉讼请求，不适宜向第三人提出诉请。中铁南方公司述称：我方并非本案中原、被告双方协议间的缔约主体，不对本案承担违约责任。房屋过户不能导致纠纷的发生的原因也不是我方所导致，因此我方不对本案承担违约责任。我方对李伟文的第二项诉请不同意。对李伟文的诉请第三项诉请将依照本案生效判决去履行。经审理查明：查册时间为2019年9月11日的《广州市不动产登记查册表》显示：广州市天河区体育东路13号二层202房（以下简称案涉202房）的登记权属人为案外人中铁南方公司，套内建筑面积为456.1918平方米，建筑面积为468.0504平方米，使用性质为非居住用房；登记机关于2013年9月11日收到广州铁路运输中级法院（以下简称铁路中院）（2013）广铁中法执字第4-2号协助执行通知书及执行裁定（执行明细为将案涉202房过户至旭瀛公司名下），于2014年9月18日收到铁路中院关于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的函（执行明细为中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续），于2019年6月27日收到铁路中院关于继续办理案涉202房之交易手续的函（执行明细为恢复继续办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续）；案涉202房目前被本院在本案中查封27.35%的产权份额。2012年1月20日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方就有关购买广州市天河区体育东路13号首层02房（以下简称案涉首层02房）和案涉202房，于2011年12月21日、2012年1月18日签署的《合作协议》及《补充协议》作出调整，以共同出资联合购买的方式进行合作；（第二条）双方同意产权面积按案涉202房归甲方所有、案涉首层02房归乙方所有，并以此为原则进行登记；等条款。2012年，旭瀛公司以房屋买卖合同纠纷为由向铁路中院起诉中铁南方公司（该案被告）、李伟文（该案第三人），要求中铁南方公司立即将案涉首层02房和案涉202房过户到旭瀛公司和李伟文名下。铁路中院予以受理并审理后，于2012年12月18日作出（2012）广铁中法民初字第36号民事判决（以下简称36号民事判决），查明及认定的与本案有关的内容如下：一、2011年12月29日，旭瀛公司以李伟文的名义向中铁南方公司支付购买案涉首层02房和案涉202房的保证金3200万元，同年12月30日，旭瀛公司向中铁南方公司发出《关于交纳保证金的通知函》，明确由李伟文将旭瀛公司购买案涉首层02房和案涉202房的保证金3200万元转账到中铁南方公司……旭瀛公司于2012年1月20日与李伟文签订《合作协议》，约定由双方共同出资联合购买中铁南方公司拟出售的体育东路13号商铺。双方同意以李伟文的名义向中铁南方公司支付3200万元的竞买保证金，其中旭瀛公司委托易伟出资900万元，李伟文出资2300万元。并约定竞买成功后案涉首层02房产权归李伟文所有，案涉202房产权归旭瀛公司所有。同日，旭瀛公司加价一万元以3401万元报价竞得案涉首层02房和案涉202房（共计763.0051平方米）。二、该院认为本次交易旭瀛公司与中铁南方公司已经达成合意……旭瀛公司与李伟文联合共同参加投标购买案涉首层02房和案涉202房，并无不当之处；且旭瀛公司最后竞得案涉首层02房和案涉202房亦并非因为行使承租人的优先购买权在同等价格情况下取得，而是在比另一竞买人报价高出一万元的情况下按照价高者得的原则以3401万元竞买成功……中铁南方公司以上级公司不同意为由对抗善意购买人，不予办理交易房产过户手续的理由依法不能成立……遂判决：旭瀛公司将购房余款201万元支付给中铁南方公司；中铁南方公司在收到余款之后将案涉首层02房过户到李伟文名下，案涉202房过户到旭瀛公司名下（有关案涉首层02房和案涉202房所涉及的买卖双方所发生的税金和费用均由买受人承担）。上述36号民事判决已经发生法律效力。2013年1月5日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《协议书》，约定：（第一条）甲、乙双方同意不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》；（第二条）甲方同意将案涉首层02房和案涉202房全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元，支付方式为：乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方；（第五条）本协议是双方经过多次磋商后达成的，不存在任何翻悔的理由，如果甲方违约不将物业转让给乙方，或乙方不受让物业，均构成违约，违约方应向守约方支付违约金2000万元；（第六条）甲乙双方特别约定案涉202房从向中铁南方公司购得，到转让到乙方名下所涉及的全部税费，均由乙方承担；等条款。2013年1月9日，李伟文向中铁南方公司转账支付201万元；中铁南方公司次日开具相应的编号为042987的收款收据（显示中铁南方公司收到体育东路13号交易保证金201万元）。2014年3月10日，李伟文向案外人易伟转账支付款项350万元。李伟文称上述款项包含其向旭瀛公司支付的2013年1月5日《协议书》第二条项下的315万元购房款，超出315万元的35万元包括了用于旭瀛公司办理从中铁南方公司名下转移登记至旭瀛公司名下的过户手续费用和从旭瀛公司名下转移登记至李伟文名下的过户手续费用，这35万元是预付的；2012年1月20日的《补充协议（二）》说明原、被告之间存在将合同款支付给旭瀛公司法定代表人易伟的交易习惯。旭瀛公司则称合同未约定其委托法定代表人易伟收取购房款，2012年1月20日的《补充协议（二）》第一条载明李伟文要额外另行支付易伟补偿款200万元，这是易伟对李伟文拥有的个人债权，上述350万元款项是支付给易伟的补偿款及利息违约金，上述350万元中的315万元不是2013年1月5日《协议书》第二条项下的315万元购房款。2015年，李伟文以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉旭瀛公司（该案被告）、中铁南方公司（该案第三人），要求旭瀛公司履行、中铁南方公司予以协助办理案涉202房过户手续和要求旭瀛公司支付租金损失。本院以（2015）穗天法民四初字第868号案（以下简称868号案）受理并进行审理，在该案审理过程中，旭星公司以其系案涉202房承租人享有优先购买权为由申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，经本院准许后，旭星公司在该案中提出诉讼请求要求确认李伟文、旭瀛公司就案涉202房的买卖合同关系无效、由旭星公司按照同等购买条件购买案涉202房。本院于2017年9月12日作出（2015）穗天法民四初字第868号民事判决（以下简称868号民事判决），判决分别驳回李伟文的全部诉讼请求和旭星公司的全部诉讼请求。李伟文不服并提起上诉，广州市中级人民法院经审理后于2018年5月28日以(2018)粤01民终3814号民事判决（以下简称3814号民事判决）驳回上诉，维持原判。在868号案审理过程中，本院于2015年9月6日向相关行政管理部门发函查询案涉202房的转移登记情况，后广州市国土资源和规划委员会于2016年1月12日作出穗国房协查〔2015〕483号复函，称：一、房屋情况，案涉202房已以中铁南方公司的名义以08登记9021183号案办理产权登记，暂无查封、抵押和申请转移登记的信息；2013年9月11日，广州铁路运输中级法院向我委（原市国土资源和房屋管理局，下同）送达〔2013〕广铁中法执字第4-2号《协助执行通知书》，要求将案涉202房过户至旭瀛公司名下；2014年9月18日，广州铁路运输中级法院向我委送达《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续。二、处理意见，鉴于广州铁路运输中级法院来函要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续，故案涉202房暂不能办理转移登记，需待广州铁路运输中级法院解除限制后，方可办理转移登记手续。该复函附件2《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》（复印件）主要内容为：广州市天河区地方税务局于2014年5月13日向广州铁路运输中级法院发函称，旭瀛公司在申报税费的过程中，提供了两份文号相同但内容不同的民事判决书（即36号民事判决），其中涉及物业报价、竞买价及保证金等事项不一致；广州铁路运输中级法院核查发现，旭瀛公司确实存在为了少缴税款，而对该院生效民事判决书进行篡改伪造的事实，可能涉嫌构成犯罪；为方便相关事实的调查处理，建议你局立即中止办理旭瀛公司买受的案涉202房之过户等相关交易手续。868号民事判决、3814号民事判决（均已发生法律效力）查明及认定的与本案有关的内容如下：1.本院于2017年7月26日向广州市房地产档案馆查询案涉202房的限制转移情况，该馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示案涉202房仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的状态。2.李伟文、旭瀛公司双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且从《协议书》第二条的内容来看，双方就案涉202房形成的是买卖合同关系。3.旭瀛公司与旭星公司存在租赁关系。经审核，旭瀛公司与旭星公司股东均存在关联，法定代表人亦均是易伟本人。基于上述事实，据一般认知，一方面，对于协议的签订，旭星公司应当明知，却并未及时提出异议，直至协议签订长达近半年及李伟文与旭瀛公司出现涉案争议后才提出优先购买权，明显有违常理。另一方面，亦基于上述公司关联性及同一法定代表人的事实，李伟文有理由相信协议不涉及优先购买权问题。再有，旭瀛公司先与李伟文签订转让协议，而近半年后再向旭星通知优先购买，并以此作为对协议效力的抗辩，明显有违诚信。在房地产价格飙升的市场背景下，结合旭瀛公司与旭星公司的利益关联性，支持旭星公司的优先购买权，明显归利不当，亦有违诚实信用及交易稳定原则。故此，一审对优先购买权的认定有误，二审法院依法予以纠正。2018年9月11日，李伟文提起本案诉讼。2018年9月21日，旭瀛公司向本院起诉李伟文，要求解除双方2013年1月5日签订的《协议书》及双方关于案涉202房的买卖关系。本院以（2018）粤0106民初25065号案件受理，旭瀛公司、李伟文在该案中均确认案涉202房现由旭瀛公司控制。经审理后，本院于2019年5月28日作出（2018）粤0106民初25065号民事判决（以下简称25065号判决），认定旭瀛公司、李伟文双方于2013年1月5日签订的《协议书》属于合法有效的房屋买卖合同，李伟文至今尚未付清案涉202房全部购房款并未构成违约，旭瀛公司以此为由主张自身无法实现合同目的而要求解除合同，缺乏事实和法律依据；旭瀛公司以合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化为由要求解除《协议书》缺乏事实和法律依据，据此，判决驳回旭瀛公司的全部诉讼请求。旭瀛公司不服上述判决而上诉于广州市中级人民法院，该案目前正在二审审理中。本院认为：旭瀛公司、李伟文双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的房屋买卖合同。关于李伟文的第一项、第二项诉讼请求，从字面意思及上下文义理解，2013年1月5日《协议书》第五条约定的2000万元违约金属于适用于合同解除情形下的解约违约金。25065号判决并未支持旭瀛公司要求解除上述《协议书》的诉请，而李伟文在本案中提出要求过户的诉讼请求亦是以《协议书》继续履行为基础，因此，李伟文以上述《协议书》第五条约定为据要求相对方旭瀛公司支付2000万元违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。中铁南方公司并非上述《协议书》的当事人，况且本院对李伟文第一项诉请也未予以支持，故李伟文第二项诉请亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于李伟文的第三项诉讼请求，经查，案涉202房至今仍登记于中铁南方公司名下，上述《协议书》所约定的案涉202房过户至李伟文名下的基本前提条件尚不具备；况且，未见李伟文、旭瀛公司及中铁南方公司达成一致意见同意案涉202房由中铁南方公司名下直接过户至李伟文名下，李伟文该项诉请目前缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李伟文的全部诉讼请求。本案受理费216800元、保全费5000元，均由原告李伟文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦雯人民陪审员  陈娟人民陪审员  林艳二〇一九年十二月十一日书 记 员  张杳梁炎梅判决书已于2019年月日送达