福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初4572号 原告：汪叶兰，女，1977年10月17日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：福州华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100731855010X。 法定代表人：魏传银，总经理。 委托诉讼代理人：马悦，女。 原告汪叶兰与被告福州华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪叶兰与被告华辰公司的委托诉讼代理人马悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪叶兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令华辰公司配合其办理坐落于福州市台江区的房屋权属登记证书（含出具购房发票）；诉讼中，汪叶兰明确该诉请为要求华辰公司开具金额为334201元的购房款发票并提供办理房屋权属登记需由华辰公司提供的所有材料；2.判令华辰公司支付逾期办理上述房屋权属证书的违约金（以购房款334201元为基数，按银行同期贷款利率标准，自2011年11月25日起算，暂计至2019年10月17日止为146900.93元，实际计至房屋产权变更至其名下之日止）；3.判令本案诉讼费由华辰公司承担。汪叶兰主张的事实与理由：2006年12月12日，其与华辰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：其购买华辰公司开发的位于福州市台江区，房屋面积为43.99平方米，单价人民币7597.20元，总金额人民币334201元，合同补充协议约定付款方式为：买受人于2006年12月2日前支付定金人民币10万元折抵购房款，购房首付款计人民币34201元整于7天内付清，余额计人民币20万元整办理银行按揭。此外，合同第八条约定房屋交付期限为2008年7月31日；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，其分别于2006年12月2日、12月4日支付首付款100000元、34201元，余款20万元也于2006年12月18日其与华辰公司及贷款人签订《个人购房担保借款合同》办理完毕按揭贷款手续，自此其已经履行完毕付款义务。合同签订后，华辰公司于2010年11月25日才将房屋交付其，但一直未提供购房发票，导致其一直无法办理权属登记手续，此后9年内，其多次要求华辰公司提供购房发票，华辰公司至今未提供，导致其至今无法办理权属登记手续，为维护其合法权益诉至本院，请求判如所请。 华辰公司辩称，一、《商品房买卖合同》第十五条已就逾期办理产权备案登记的处理结果作出约定，根据该条约定，汪叶兰无权要求其公司赔偿损失及承担任何违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款还给买受人。根据上述约定可知，双方在订立合同时就已经对逾期办理产权登记的违约责任进行了明确的约定，汪叶兰无主张违约金的权利，该约定合法有效，对双方均具有约束力。案涉房产早已经交付给汪叶兰，至今未办理产权登记。但，汪叶兰从交房至今从未通知其公司退房，亦一直使用案涉房产，以行为表示其不主张退房，因此，汪叶兰无权要求其公司赔偿损失。二、即便其公司需承担违约责任，汪叶兰主张权利的诉讼时效亦已经过。根据《民法总则》第一百八十八条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。汪叶兰系2019年10月18日向法院起诉，因此，其主张违约责任的诉请诉讼时效均已经过，依法不应当得到支持。三、诉讼房产早已交付汪叶兰使用，逾期办证并未给汪叶兰带来任何经济损失，因此即便需要其公司承担部分违约责任，汪叶兰主张的违约责任过高，恳请法院依法予以驳回。诉讼房产的性质为住宅，即系用于居住使用，而其公司早已将诉讼房产交付汪叶兰使用，逾期办证并不会影响汪叶兰的居住使用，逾期办证并未给汪叶兰带来任何经济损失。我国《合同法》遵循的违约损害赔偿原则，赔偿的目的更多的是为了填补损失，鉴于其公司逾期办证的行为客观上并未对汪叶兰造成任何经济损失，因此汪叶兰主张的违约责任过高，恳请法院依法予以驳回。综上所述，汪叶兰的诉请于法无据，恳请贵院依法支持其公司的答辩意见，驳回汪叶兰的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年12月12日，汪叶兰与华辰公司签订《商品房买卖合同》，约定汪叶兰向华辰公司购买坐落于福州市台江区。约定建筑面积43.99平方米，单价7597.20元，购房款总额为334201元，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买书人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买书人损失。买受人不退房的，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金……”，该合同附件五合同补充协议约定，买受人于2006年12月2日前支付定金人民币壹拾万元折抵购房款，购房首付款计人民币叁万肆仟贰佰零壹元整于七天内付清，余额计人民币贰拾万元整办理银行按揭／公积金。该合同还约定了其他事项。合同签订后，汪叶兰按约缴清购房款334201元，华辰公司分别于2006年12月2日、2006年12月4日向汪叶兰开具福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据，金额分别为100000元、34201元，该票据载明“君临天华小区1＃栋9层609号，本票据不作为财务报销凭证和办理产权的凭证”。2010年11月25日，华辰公司将讼争房屋交付给汪叶兰，现汪叶兰向本院提出上述诉讼请求。 另查，2013年9月18日，福州市房屋登记中心作出ＮＯ.20130109号初始登记通知书，其中记载坐落于台江区君临天华Ａ组团1＃楼609单元（单身公寓）的建筑面积为43.45平方米。 本院认为，汪叶兰与华辰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。现汪叶兰已依约按期支付全部购房款334201元，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，华辰公司作为出卖人应为汪叶兰出具购房款发票，诉讼中，汪叶兰明确要求华辰公司开具的购房款发票金额为334201元，对此华辰公司提出根据讼争房屋产权初始登记的面积，应开具的购房款发票为330099元，鉴于案涉房屋已办理产权初始登记，其中记载的建筑面积为43.45㎡，因此华辰公司可按照建筑面积43.45㎡、单价7597.20元/㎡计算购房款总金额向汪叶兰开具购房款发票，因华辰公司不同意在本案中一并处理返还面积差价款，汪叶兰可待案涉房屋办理不动产登记后另行向华辰公司主张权利。此外，华辰公司还应向汪叶兰提供除购房款发票外需由其公司提供的办理房屋权属登记的所需材料。 关于汪叶兰诉请华辰公司支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金，根据案涉合同约定，如因华辰公司的原因导致房屋不能及时取得权属证书，汪叶兰选择适用退房（解除合同）条款，但汪叶兰明确不选择退房，要求继续履行合同，故合同中约定的违约金条款不能适用，而且汪叶兰未举证证明具体损失，故汪叶兰该项诉请，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、福州华辰房地产有限公司应当于本判决生效之日起十五日内将需由其公司提供的办理坐落于台江区君临天华Ａ组团1＃楼609单元房屋权属登记所需材料（含开具购房款发票，以建筑面积43.45㎡、单价7597.20元／㎡计算总额开具）交付给汪叶兰； 二、驳回汪叶兰的其他诉讼请求。 案件受理费3238元，减半收取计1619元，由汪叶兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  刘锦 二〇一九年十二月二十三日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 一、附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第七条合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百三十六条(?javascript:SLC(21651,136)?)规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  6