河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0208民初4972号 原告（案外人）：唐山远大建设集团有限公司，住所地河北省唐山市路北区裕华道24-1号。 法定代表人：韩国良，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵海亮，河北唐正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩骁，河北唐正律师事务所律师。 被告（申请执行人）：湖北宏鑫建设集团有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区沿江路11号。 法定代表人：汪丛林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋大桥，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘秋良，男，该公司员工。 被告（被执行人）：唐山金马房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路南区南新道7号。 法定代表人：***，该公司总经理。 原告唐山远大建设集团有限公司（以下简称远大公司）与被告湖北宏鑫建设集团有限公司（以下简称宏鑫公司）、唐山金马房地产开发有限公司（以下简称金马房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远大公司的委托诉讼代理人赵海亮、韩骁，被告宏鑫公司的委托诉讼代理人宋大桥、刘秋良到庭参加诉讼，被告金马房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远大公司向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于唐山市丰润区后卫金都1号楼1号和3号底商，并解除对上述房产的查封；2.请求金马房地产公司立即配合远大公司办理上述房屋过户登记手续；3.本案的诉讼费用由宏鑫公司、金马房地产公司承担。事实和理由：2019年5月24日，唐山市中级人民法院对宏鑫公司与金马房地产公司建设工程合同纠纷一案作出（2019）冀02执9646号执行裁定：评估、拍卖金马房地产公司名下的位于唐山市丰润区，2号楼1号、2号、3号，3号楼5号、7号、8号、11号底商。2019年8月13日，远大公司对执行标的提出书面异议。唐山市丰润区人民法院于2019年8月20日作出（2019）冀0208执异23号执行裁定书：驳回远大公司的异议请求。2014年12月27日，远大公司与金马房地产公司签订《后卫金都小区外网强电工程施工协议》，远大公司承包位于唐山市丰润区强电外网及其配套工程，工程总价壹仟万元整，后因图纸变更及增加工程量，工程总价款增加1591213.51元。工程于2016年10月完工，金马房地产公司及国网冀北唐山市丰润区供电公司验收合格。后因金马房地产公司拖欠工程款，远大公司与其于2017年11月30日签订《后卫金都小区商业楼转让协议书》，约定金马房地产公司将后卫金都小区1＃编号为1-1及1-3商业楼转让给远大公司用于抵顶未支付的工程款人民币5491213.51元，金马房地产公司于签订协议一个月内办理房屋转让登记备案手续。金马房地产公司于当日将两套商业楼及房屋钥匙交付于远大公司。后因诉争房产被法院查封，双方无法办理登记备案手续。在唐山市丰润区人民法院于2017年12月18日查封诉争房产之前，远大公司与金马房地产公司已经签订商业楼转让协议，且2017年11月30日远大公司已经合法占有该不动产，且已经保质保量完成后卫金都小区共计11591213.51元的强电外网及配套工程，即已经支付了诉争房产全部转让款，现因房屋被查封未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定，远大公司的权利能够排除执行，人民法院不得查封、扣押、冻结，故诉至法院，望判如所请。 宏鑫公司辩称，第一，宏鑫公司是被查封底商房屋的建筑施工单位，商品房买卖是基于建筑工程施工合同的在先履行，建筑工程款的欠付是在商品房买卖之前已经形成的，即工程款欠付在前，房屋买卖在后。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建筑工程的总承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权，以宏鑫公司建筑的房屋优先受偿，是有事实和法律依据的。第二，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权是以登记公示为生效要件，占有不动产不发生物权变动的法律效果，基于以上法律条款，远大公司与金马房地产公司签订的《后卫金都小区底商转让协议书》是没有发生效力的，属于无效合同。虽然远大公司实际占有案涉房屋，但不能据此认定其是合法占有，取得了涉案房屋所有权。第三，案涉转让协议书是基于2014年12月27日签订的《金马后卫金都小区外网强电工程施工协议》，工程完工后，远大公司与金马房地产公司之间的工程款抵账行为是以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属变动，且讼争房屋并未完成权属登记变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。远大公司与金马房地产公司以《后卫金都小区底商转让协议》约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的，与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对交易不动产的物权期待权，该合同的订立不能阻却基于生效法律文书申请强制执行。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条规定，远大公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，故请求法院驳回其诉讼请求，维持（2019）冀0208执异23号裁定书，维护宏鑫公司的合法权益。 金马房地产公司未作答辩 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：宏鑫公司因与金马房地产公司建设工程施工合同纠纷，向本院申请诉前财产保全，本院于2017年12月15日作出（2017）冀0208财保144号民事裁定书，裁定冻结金马房地产公司的银行存款1800万元或查封其等价值的财产。2017年12月18日，本院向唐山市丰润区住房管理中心下达协助执行通知书，查封金马房地产公司名下位于丰润区商，2号楼1、2、3号底商，3号楼5、7、8、11号底商，并于2017年12月20日张贴了查封公告。2018年1月11日，宏鑫公司依法向本院提起诉讼。现该案进入执行程序，2019年5月24日，执行机构作出（2019）冀02执9646号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人金马房地产公司名下的位于唐山市丰润区，2号楼1号、2号、3号，3号楼5号、7号、8号、11号底商。远大公司于2019年8月13日对查封的坐落于唐山市丰润区后卫金都1号楼1号和3号底商提出书面异议。本院于2019年8月20日作出（2019）冀0208执异23号执行裁定书，裁定驳回案外人远大公司的异议申请。 经查，2014年12月27日，金马房地产公司（发包人、甲方）与唐山市远大建筑安装工程有限公司（承包人、乙方）签订了《金马•后卫金都小区外网强电工程施工协议》，约定：一、工程名称：金马•后卫金都小区强电外网及其配套工程（幼儿园、热力站）；工程地点：唐山市丰润区。四、质量与验收标准：1.工程质量以国家有关规范及供电公司有关规定为准，供电设备必须达到国家电力工程规范安全送电标准。4.工程竣工后乙方及时提供验收报告及相关资料，并由乙方组织供电公司有关部门会同甲方共同验收。5.工程质保期以工程竣工送电一年为限，期间由于乙方施工质量造成工程缺陷，由乙方负责组织维修及更新。五、合同价款、工程款支付方法：1.合同价款（1）本工程采用土建、安装乙方包工包料方式，固定总价合同，总造价为10000000元（壹仟万元）。（2）包干合同价款中包含人工费、材料费、机械费、组织措施费、技术措施费、规费、利润、税金等，以及前期手续即破路、修复等一切费用。2.工程款支付办法（2）本合同一经生效，甲方支付给工程合同总价款的30%。供电公司验收送电后，甲方支付给工程合同总价款的50%；工程全部竣工验收合格后，乙方开具正规发票，甲方支付合同总价款的97%，剩余3%作为质保金，质保期一年，质保期满一次性付清（不付利息），质量保修期从竣工验收合格送正式电之日起计算，若乙方不能通过供电局验收，甲方将不予进行结算。甲方处加盖金马房地产公司合同专用章、法定代表人高锦珍印章，乙方处加盖唐山市远大建筑安装工程有限公司合同专用章、法定代表人陈国富印章。 2015年4月2日、9月17日、10月29日、11月20日、2016年4月5日，金马房地产公司通过其尾号4013工商银行账户分别向唐山市远大建筑安装工程有限公司尾号5602中国光大银行账户付款600000元、1000000元、1000000元、1500000元、1000000元。2016年7月7日、9月30日，金马房地产公司通过王艺洁账户分别向远大公司尾号5602中国光大银行银行账户500000元、500000元，以上合计6100000元。唐山市远大建筑安装工程有限公司为金马房地产公司出具收据并于2016年4月21日开具了《建筑业统一发票》，载明工程名称为：金马后卫金都小区强电外网及其配套工程工程款6100000元。 2016年10月9日，国网冀北唐山市丰润区供电公司出具《客户受电工程竣工检验意见单》，载明：户名：金马房地产公司，用电地址：唐山市丰润区，工程施工符合国家、电力行业标准和规范。 2017年8月25日，唐山市远大建筑安装工程有限公司出具《工程决算书》，后卫金都小区外网强电工程超出合同范围的工程量造价140383.51元。2017年9月15日，经唐山市远大建筑安装工程有限公司与金马房地产公司确认后卫金都小区强电工程图纸变更增加项目金额1450830元。 2017年11月30日，金马房地产公司（甲方）与唐山市远大建筑安装工程有限公司（乙方）签订《后卫金都小区商业楼转让协议书》，约定：一、甲乙双方共同确认后卫金都小区外网强电工程已施工完毕，并验收合格，工程施工总价款为人民币11591213.51元。本协议签订之前，甲方已向乙方支付工程款项人民币6100000元，尚欠乙方工程款人民币5491213.51元。二、因本协议签订之日，该工程已过强电工程施工协议所约定的一年质保期，故甲方将剩余的工程总价款3%的质保金与剩余工程款一并结算。三、甲方将后卫金都小区1#楼编号为1-1（建筑面积为284.75平方米）及1-3（建筑面积为261.01平方米）商业楼的所有权转让给乙方，转让价款为人民币5457600元。四、转让价款以甲方欠乙方的工程款相抵顶，抵顶后甲方欠乙方的剩余工程款33613.51元，乙方自愿放弃，不再向甲方主张该款项。七、本协议签订之日，甲方将该两套商业楼及房屋钥匙交付于乙方。八、甲方承诺该两套商业楼所有手续齐全，甲方于本协议签订后一个月内与乙方或乙方指定第三方签订正式房屋买卖合同并办理相关登记备案手续。同日，金马房地产公司（甲方、交房人）与唐山市远大建筑安装工程有限公司（乙方、收房人）签订《商业楼交房清单》，载明：甲方向乙方交付后卫金都小区1#楼编号1-1商业楼（建筑面积为284.75平方米）、1#楼编号1-3商业楼（建筑面积为261.01平方米）。交付1#楼编1-1商业楼钥匙7把，交付1#楼编号1-3商业楼钥匙7把。对房屋外观、门窗、玻璃、墙体、水电路均检查良好，双方无异议，同意按现状交付。同日，唐山市远大建筑安装工程有限公司与唐山市永祥物业服务有限公司分别就1号楼1-1、1-3底商签订了《后卫金都物业管理合同》、《后卫金都小区住宅内装饰装修管理服务合同》，并缴纳了2016年10月1日-2017年10月1日期间物业费5526元（1-1#底商）、5000元（1-3#底商）。 唐山市远大建筑安装工程有限公司于2019年7月16日变更名称为唐山远大建设集团有限公司。 本院认为,本案的争议焦点为案外人远大公司对涉案已查封房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 远大公司与金马房地产公司签订的《金马•后卫金都小区外网强电工程施工协议》、《后卫金都小区商业楼转让协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。远大公司承建金马房地产公司的工程于2016年10月9日已经国网冀北唐山市丰润区供电公司竣工验收，且已过质保期，金马房地产公司支付了6100000元的工程款，尚欠5491213.51元。双方于2017年11月30日签订了商业楼转让协议，以案涉房产抵偿欠付工程款5457600元与双方施工协议约定的最后付款期限相符，所抵房产单价亦符合市场价格，应认定双方以房抵债协议真实有效，双方之间基于施工合同形成的债权债务关系被转让协议中的权利义务关系取代，远大公司通过抵顶工程款的方式支付了涉案房产的价款，金马房地产公司于签订协议当日将案涉房产交付远大公司占有。综上，远大公司在法院查封案涉房产之前与金马房地产公司存在真实的债权债务关系、双方签订了书面转让协议，远大公司以应收工程款方式支付了涉案房产的合理对价并合法占有，且涉案房产于2017年12月18日被法院查封，未办理过户手续非因远大公司原因所致，故远大公司对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对涉案房产的执行。本案系执行异议纠纷，远大公司要求金马房地产公司配合办理涉案房产的过户登记手续系双方转让协议中的权利义务，本案不予涉及。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行唐山市丰润区后卫金都1号楼1-1号、1-3号底商； 二、驳回原告唐山市远大建设集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50003元，由被告湖北宏鑫建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  高力军 人民陪审员  王秀英 人民陪审员  杨福芝 二〇一九年十二月十九日 法官 助理  贾明珍 书 记 员  贺玲玉