湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0322民初1839号原告：江善兵，男，汉族，1975年6月6日出生，户籍住址湖北省郧西县。现住郧西县。被告：郧西县鑫宇物业管理有限公司。住所地：郧西县城关镇富康大道70号。社会统一信用代码：914203220606702176法定代表人：吴春燕，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨华，女，系公司工作人员。委托诉讼代理人：杨运琴，系湖北汉江源律师事务所律师。原告江善兵诉被告郧西县鑫宇物业管理有限公司（以下简称鑫宇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月20日再次公开开庭审理了本案。原告江善兵、被告鑫宇公司的法定代表人吴春燕、委托诉讼代理人杨华、杨运琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江善兵向本院提出诉讼请求：1.判令鑫宇公司退还违规收取的“水电报装费”1500元；2.判令鑫宇公司退还违规收取的“维修电费”300元；3.判令鑫宇公司退还违规收取的“装修电梯使用费”471元；4.判令鑫宇公司承担本案的诉讼费用和江善兵的律师费。审理中，江善兵增加1项诉讼请求为：判令鑫宇公司退还违规收取的2014、2015、2018年度的排污费共计216元。事实和理由：鑫宇公司作为前期物业于2013年进驻滨河湾小区从事物业管理服务，江善兵作为该小区业主，于2014年5月13日收房进场装修。鑫宇公司假借以开发商委托收费的理由向江善兵骗取1500元“水电报装费”，但开发商事实上根本没有委托鑫宇公司收取该收费项目。鑫宇公司在长达5年多的时间内既未将该款项向开发商交付也没有向水电部门交付和做水电分户报装，而是虚构事实手段，以非法占有为目的据为己有。鑫宇公司在江善兵进场装修时按照每平米4元收取“装修电梯使用费”471元、“装修电费”300元，并按每年72元的标准收取了排污费。另外，江善兵装修时鉴于开发商逾期交付和未达到交付条件，因此开发商主动承担了临时用电费用，但鑫宇公司强收此费用，否则不予交房。鑫宇公司收取上述费用缺乏依据，属于乱收费理应退还，江善兵连同滨河湾受害者多次就上述款项和鑫宇公司沟通要求返还，但鑫宇公司态度恶劣、拒不退还，故提出上述诉讼请求。鑫宇公司辩称：1、根据商品房买卖合同约定，本案应当由十堰市仲裁委员会仲裁，而不是郧西县人民法院审理；2、江善兵的诉请，超过了诉讼时效三年，依法应当驳回；3、江善兵要求退还相关费用，没有事实依据，缺乏相应的法律依据，依法予以驳回；4、江善兵第四项诉讼请求要求我公司支付诉讼代理费，但是江善兵并没有请律师出庭，所以代理费得不到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、案件基本事实。2013年2月19日，原告购买郧西环宇房地产开发有限公司开发的郧西滨河湾小区××单元××号房屋，双方签订《商品房买卖合同》及附件，其中附件三11-13项约定：“水：户内预留上、下管道，一户一表，负责报装到位；电：一户一表，负责报装到位。室外电线连接到户内配电箱；开户费用：水电安装、管道混合气、有限电视、电话、宽带网开户费用由买受人负担。”2013年8月25日，环宇公司（甲方）聘请鑫宇公司（乙方）对滨河湾小区提供前期物业管理服务，双方签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》，滨河湾项目负责人李恒真作为甲方代表在合同上签字；其中《前期物业服务合同》第八条约定“业主或物业使用人应于领取钥匙之日起应缴纳物业服务费用。纳入物业管理的物业，入住率未达到50%（包含50%）的，其物业维修，尤其是电梯维护、保养、电费均由甲方支付。物业入住率达到50%（包含50%）以后，物业维修，尤其是电梯维护、保养、电费均由乙方支付”。《前期物业服务合同补充协议》第五条约定：“乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准按国家规定执行，在甲方管理期间，物业公司的责任和义务均由甲方承担，乙方协助处理。”后因滨河小区实际入住不及50%，李恒真表态原由环宇公司收取的水电报装费归鑫宇公司收取。2014年5月13日江善兵接收房屋，并与鑫宇公司签订《前期物业管理服务协议》、《鑫宇物业管理公司房屋装修管理办法》、《房屋装饰装修责任书》等协议。其中《鑫宇物业管理公司房屋装修管理办法》第一条约定，业主在准备装修前应交纳相关费用，其中装修押金2000元（装修公司交1000元，业主1000元），装修垃圾清运费按每平方2元收，装修期间电梯使用费按每平方米2元收，装修期间水电费每户300元，装修工人临时出入证按工本费10元/证收取，代收一年城市卫生费（每户）72元。《临时管理规约》第六条第四项约定：“小区按年度预收水电、分摊，包括电梯运行费用、小区公共照明和二次供水等费用，水、电公摊费用不含在物业服务费用内。具体实施办法如下：1、需分摊的电费分为三个部分：……(2)单元楼用电（含电梯用电、单元楼道用电、二次上水用电）。”当天江善兵向鑫宇公司支付了装修水电费300元、装修垃圾清运费、电梯使用费471元、水表电表报装费1500元，并接收房屋后进行装修。装修完毕后，江善兵实际入住房屋，目前水表、电表均已安装到户，能够正常使用水电；其中其电表与电力公司对接，江善兵每月向电力公司直接缴纳电费；而水表由其个人水表连接物业总水表，江善兵通过鑫宇公司处充钱存入水卡中，然后在其水表上靠卡用水。之后江善兵认为鑫宇公司收取上述费用没有依据便要求返还无果，遂于2019年5月向郧西县群众来访接待中心反映“业主缴纳水电单独报装费用、至今没有单独分户，报装费不知去向”等问题，后又于2019年9月11日向郧西县市场监督管理局反映“鑫宇公司违规收取水电报装费、电梯使用费、垃圾清运费”等问题。现江善兵又以上述情况向本院提起诉讼。另查明环宇公司开发的郧西滨河湾小区属于高层住宅小区。二、本案双方争议的焦点问题。（一）关于管辖权的问题。商品房买卖合同的主体为江善兵与环宇公司，与鑫宇公司无关，而江善兵、鑫宇公司没有约定管辖，鑫宇公司住所地位于郧西县城××镇，故本院对本案依法具有管辖权。（二）返还水电报装费、装修电费、装修电梯使用费、排污费是否有依据的问题。1、关于水、电报装费。（1）在商品房买卖合同中，明确约定由环宇公司负责对水电报装到位，一户一表，费用由买受人负担；而在鑫宇公司与环宇公司签订的《前期物业服务合同补充协议》中约定，入住率未达到50%（包含50%）的，其物业维修，尤其是电梯维护、保养、电费均由环宇公司负担，环宇公司在滨河湾小区的负责人李恒真根据双方协议约定，表态将原由环宇公司收取的报装费交由鑫宇公司收取，属于职务行为，也不违反法律规定，应由环宇公司承担法律后果；故鑫宇公司向江善兵收取水电报装费用，符合合同约定，于法有据。江善兵根据《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第十一条规定“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得在房价之外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用”，以及《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第七条规定“建筑面积或者套内建筑面积单价，单价中包含水、电、燃气、供暖、通讯等符合商品房交付使用条件范围内的设施、设备费用，以及已装修的商品房装修费用”，认为开发商无权收取水电报装费，商品房买卖合同附件三中关于水电报装费的约定无效；本院认为上述规定不属于合同法第52条第五项规定的法律、行政法规的强制性规定，不能否定本案商品房买卖合同及附件的效力，故对江善兵该项主张，本院不予支持。江善兵提交《郧西滨河湾业委会关于对小区水电报装费收取及资金去向的询函》的邮寄回执和投递记录显示“收件人不在收件地址，且无法联系收件人”；其提交的微信聊天记录，不能看出聊天主体是谁，在其中一方发送上述函件时，另一方也没有作任何回复；其提交的通话录音，无法证明通话主体身份信息，上述证据不能达到江善兵关于开发商回复从未委托过鑫宇公司收取包括水电报装费在内的任何费用，鑫宇公司存在诈骗的证明目的。（2）在商品房买卖合同中没有明确约定水电报装费金额，但是江善兵向鑫宇公司缴纳1500元后，鑫宇公司或者环宇公司为其报装电表向供电公司实际缴纳340元，余额1160元视为为购置安装水表的花费,没有超过物价局西价函[2012]6号文件收费标准。（3）关于一户一表。江善兵在庭审中明确表示，其能正常使用电，且电费直接缴纳到供电公司，故其电表已按“一户一表”报装到位；关于水表，在商品买卖合同中仅约定一户一表，没有明确约定“抄表到户”（即直接连接业主和水厂），而滨河湾小区属于高层住宅小区，目前也没有相关规定要求高层住宅小区必须“抄表到户”，现江善兵水表已安装至业主门口连接物业，也能正常用水，符合商品房买卖合同约定，同时也符合全国同行业惯例；况且滨河湾小区系高层住宅小区，市政排水管网压力不能满足用户水压要求，须经加压设施二次加压向小区内用户供水，即使按照“抄表到户”标准直接连接业主和水厂，也不能满足小区业主用水需求，“抄表到户”也不符合本县对高层住宅小区供水习惯。综上，江善兵缴纳水电报装费费用后且水、电均已报装到位，能够正常使用水电，其要求鑫宇公司返还上述费用于法无据。2、关于装修电费。装修期间必然产生水电耗费，但是由于当时没有安装水电表无法统计耗费，于是江善兵、鑫宇公司在《房屋装修管理办法》约定按300元收取符合情理，鑫宇公司收取装修电费也符合约定。3、关于装修电梯使用费。江善兵提交的票据显示其缴纳装修垃圾清运费、电梯使用费，均符合双方在房屋装修管理办法中的约定，法律、行政法规对此未予禁止。江善兵提交的《公布十堰市城区普通住宅物业服务等级收费指导价的通知》不属于法律、行政法规，同时也不适用于郧西县范围内的住宅物业。4、关于排污费。江善兵在庭审中增加排污费的诉讼请求，但未在规定的期间内就此补交诉讼费，视为其放弃该项诉讼请求。五、关于本案诉讼时效的问题，民法总则规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；江善兵在庭审中陈述其从2015年6月份就向鑫宇公司要求返还水电报装费、装修电费、装修电梯使用费三项费用，说明江善兵在此之前最晚在2015年6月份就已经认为权利受到损害以及义务人，根据最高人民法院关于适用民法总则诉讼时效制度若干问题的解释以及民法通则的规定，其向鑫宇公司主张权利的诉讼时效期间为两年，且最迟在2017年6月之前已经届满，而向郧西县群众来访接待中心反映“业主缴纳水电单独报装费用、至今没有单独分户，报装费不知去向”等问题的时间，以及向郧西县市场监督管理局反映“违规收取水电报装费、电梯使用费、垃圾清运费”等问题的时间，均发生在诉讼时效届满后，不能引起诉讼时效中断，故鑫宇公司关于诉讼时效经过的抗辩主张成立。江善兵在本案中提交信访事项程序性受理通知书，仅能反映胡秀文、李江巧、陈芳、金艳、刘明等9人在2015年10月22日向十堰市群众来访接待中心信访，不能证明江善兵在当天进行过信访，故与本案无关。综上所述，本院认为，江善兵、鑫宇公司之间发生纠纷，双方没有约定管辖，而鑫宇公司住所地位于郧西县城××镇，故本院对本案依法具有管辖权。在商品房买卖合同中，明确约定水电报装费由江善兵负担，环宇公司将收取该费用的权利转让给鑫宇公司，不违反法律规定，鑫宇公司有权向江善兵收取水电报装费。江善兵主张商品房买卖合同中关于水电报装费用约定无效所依据的规定不属于合同法第52条第五项规定的法律、行政法规的强制性规定，不能否定商品房买卖合同的效力。鑫宇公司收到水电报装费后，按合同约定的一户一表安装到位，且江善兵能正常使用水电，江善兵要求鑫宇公司返还上述费用于法无据。江善兵就增加排污费的诉讼请求，未补交诉讼费，视为其放弃该项诉讼请求。综上，江善兵要求鑫宇物业返还水电报装费、装修电费、装修电梯使用费的诉讼请求于法无据，且已过诉讼时效期间，故本院不予支持，对其要求鑫宇物业返还城市卫生费因未就此补交诉讼费，视为放弃该项诉讼诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第二款、第六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条、第二十二条以及《最高人民法院关于适用的通知》第二条之规定，判决如下：驳回原告江善兵的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告江善兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  许丽平审 判 员  张一君人民陪审员  李国富二〇一九年十二月二十五日书 记 员  饶 祥