广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0306民初26540号原告（反诉被告）杨君杰，男，汉族，1965年3月21日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人曾庆文，广东海埠律师事务所律师。被告（反诉原告）丁华伟，男，汉族，1983年3月29日出生，身份证住址广东省潮安县，委托代理人江运泉，广东国晖律师事务所律师。原告杨君杰诉被告丁华伟及反诉原告丁华伟诉反诉被告杨君杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告本人及其委托代理人曾庆文，被告的委托代理人江运泉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除被告与原告之间的租赁关系；2、判令被告向原告腾退位于深圳市××号商铺；3、判令被告按月租金人民币8,000元的标准向原告支付2019年3月1日起至被告腾退商铺之日期间的租金，暂计至2019年5月31日的租金为人民币24,000元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告反诉请求：1、确认被告与原告之间的租赁关系已终止；2、判令原告退还被告保证金人民币17,000元及利息（以人民币17,000元为基数，按照同期银行贷款利率从2019年3月1日计算至实际退还之日止）；3、判令原告赔偿被告损失人民币10,000元（人民币2,500元×4）；4、判令本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。本案相关情况原告主张原、被告于2015年10月29日签订《商铺租赁合同》，约定合同期限自2015年10月30日起至2018年10月29日止，每月租金为人民币5,000元，每两年按8%叠加递增一次月租金。合同到期后，双方未续订立书面租赁合同，但该商铺一直由被告占有使用，被告按每月人民币8,000元标准向原告支付租金。但被告自2019年3月起未继续向原告支付租金，也未向原告交回商铺，原告沟通无果。租赁合同到期后，双方未订立书面租赁合同，自2018年10月30日起，原告与被告之间成立不定期租赁合同关系。现被告不向原告交付租金，也未向原告交回商铺，侵犯了原告的合法权益。原告为证明上述主张提交了以下证据：1.商铺租赁合同，拟证明原、被告双方成立商铺租赁合同关系。2.微信聊天转账记录，拟证明原、被告之间租赁合同关系一直延续，并且被告向原告缴纳租金至2019年2月，也没有向原告提出移交商铺。被告辩称，原、被告之间的租赁关系已于2019年2月终止。由于原告拒不向业主履行房屋返还义务，业主已经要求被告将房屋返还。原、被告双方已经不存在租赁关系，原告要求被告支付租金没有任何依据。被告反诉称，被告与原告于2015年签订了《商铺租赁合同》，合同期限至2018年10月29日。被告按照合同约定向原告支付了租赁保证金及水电费保证金共计人民币17,000元，约定合同到期后无息退还。合同到期后，原告在没有出租权限的情况下继续向被告收取租金。2019年2月，房屋所有人何春蓓告知被告，原告的合同已到期，无权继续出租涉案的房屋，要求被告将涉案的铺位返还。被告当月将铺位返还给了业主何春蓓，并将相应情况告知了原告，但原告拒不处理，反而继续要求被告支付高额的转让费及租金。为此，被告多支出租金人民币10,000元，产生损失。原告的租赁期限届满，房屋所有人不再与其续租，其已无权出租房屋。被告于2019年3月与房屋所有权人签订了租赁合同，与原告之间的租赁关系终止。原告为了赚取非法利益违反基本诚实信用原则，应退还被告的保证金及逾期利息并赔偿被告的损失。被告为证明上述主张，提交了以下证据：1.403235号收据，拟证明原告收取了被告水电保证金人民币2,000元，至今未退还。2.403233号收据，拟证明原告收取了被告保证金人民币15,000元，至今未退还。3.何春蓓说明，拟证明原告没有出租权，无权向被告收取租金。原告拒不履行返回义务的情况下，房屋所有人何春蓓已于2019年2月将涉案的铺位收回，被告已将铺位返回给了业主何春蓓。原告在无权收租的情况下，反而继续要求被告支付高额的转让费及租金。被告为此多支出租金人民币10,000元，产生损失。4.租赁合同，拟证明被告已于2019年2月与房屋的所有人张朝铭签订租赁合同，原告无权要求被告支付租金。5.何春蓓与原告微信聊天记录截图，拟证明何春蓓已于2018年10月明确告知原告在租赁合同到期后不再继续续租。6.原、被告微信聊天记录截图，拟证明被告已经将涉案房屋被房东收回的情况告知原告，并要求原告协调处理，但原告只收取租金，不履行任何义务。7.被告与业主张朝铭微信聊天记录截图，拟证明被告将租金缴纳给房屋业主。8.被告与何春蓓微信聊天记录截图、告知书，拟证明何春蓓在原告拒不履行房屋返还义务的情况下向被告要求将涉案房屋返还。9.房产证复印件，拟证明涉案房屋的实际权利人为何春蓓、张朝铭。原告辩称，首先，被告并没有履行与原告之间租赁关系的返回房屋义务，并且被告与业主双方之间的行为损害了原告的利益。被告原来提出愿意向原告承租涉案的转租物业，但是又背着原告与业主签订租赁合同。另外，被告与涉案房屋业主订立的租赁合同是自2019年3月1日起，被告缴纳租金给原告至2019年2月，被告关于损失赔偿的请求没有依据。本案查明事实涉案租赁房屋位于深圳市××区商住楼××102，房屋所有权人为何春蓓、张朝铭。原告与何春蓓大约在2014年订立了租赁合同，承租了涉案房屋。后原告将涉案房屋又转租给被告，双方于2015年10月29日签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期间为2015年10月30日至2018年10月29日，月租金为人民币5,000元，每两年按8%递增。被告于2015年10月30日向原告缴纳了租赁保证金人民币15,000元及水电保证金人民币2,000元。原、被告的租赁合同到期后，被告仍继续承租涉案房屋，后双方口头约定月租金增加为人民币8,000元，被告向原告缴纳租金至2019年2月。何春蓓分别于2018年10月15日、2018年11月7日、2019年5月14日发微信告知原告，双方的租赁合同已到期不再出租，要求收回房屋，但原告均未予以回应。2019年2月，何春蓓到涉案房屋向被告提出要么搬走退还房屋要么重新与业主签订租赁合同，故被告与涉案房屋的另一业主张朝铭于2019年2月20日签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为2019年3月1日至2022年3月31日止，月租金为人民币5,500元。另，本院通知涉案房屋业主何春蓓、张朝铭到法庭接受询问，其确认了上述与原、被告签订租赁合同的事实，主张因遗失了与原告签订的书面租赁合同，故无法向法庭提交，但其确定与原告的租赁期限是在2018年12月底到期，何春蓓已通过多种方式提前告知原告并要求原告退回涉案房屋，但原告均不予理会。判决理由本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”由于原告未能提交与何春蓓签订的书面租赁合同，且双方约定的租赁期限明显超过六个月，应视为原告与何春蓓之间订立的是不定期租赁合同，故双方均可以随时随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。何春蓓于2018年10月中旬就开始通知原告合同到期不再续租，要求收回涉案房屋，并主张与原告的租赁合同于2018年12月底到期。本院认为何春蓓的上述行为应视为要求解除与原告之间的租赁合同，亦是在合理期限之前通知原告，故本院认定何春蓓与原告的租赁合同已于2018年12月31日解除。原告与何春蓓解除租赁合同后，原告已无权再将涉案房屋转租给被告。虽然原、被告在双方的租赁合同到期即2018年10月29日后仍继续按照原租赁合同履行至2019年2月，但是原告在2018年12月31日之后已无权出租涉案房屋，且涉案房屋的业主也明确表示不同意原告转租涉案房屋，故本院认定原、被告之间的租赁合同亦于2018年12月31日终止，且于2019年1月1日起无效。关于原告要求被告退还涉案房屋的诉讼请求。由于何春蓓及张朝铭亦确认被告已于2019年2月将涉案房屋交还给何春蓓，且被告与涉案房屋的业主又于2019年2月20日签订了新的租赁合同，被告从2019年3月1日起就是涉案房屋的合法使用人，原告要求被告返还涉案房屋，既缺乏事实依据亦无必要，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2019年3月1日至腾退涉案房屋之日止的租金，原告已于2018年12月31日丧失涉案房屋的出租权，且本院已认定被告无需向原告退还涉案房屋，故原告无权向被告要求2019年3月1日之后的租金。对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告要求原告退还保证金的反诉请求。本院认为，原、被告的租赁合同已于2018年12月31日终止，原告应当向被告退还保证金人民币15,000元及水电保证金人民币2,000元。原告在双方的租赁合同终止后未及时向被告退还保证金，确实造成了被告的利息损失，故被告要求原告支付从2019年3月1日起至款项付清之日止的利息，合法有据，本院予以支持。但利息应以人民币17,000元为计算基数，从2019年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止。关于被告要求原告赔偿损失人民币10,000元的反诉请求。被告主张其向原告缴纳的月租金金额为人民币8,000元，与业主约定的月租金金额为人民币5,500元，月租金差额为人民币2,500元，被告多向原告缴纳了2018年11月至2019年2月的租金共计人民币10,000元，该损失应由原告承担。本院认为，在2019年1月1日前，原告对涉案房屋有出租的权利，被告向原告缴纳的租金是双方共同协商约定的，被告要求原告退还租金差额缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于2019年1月1日起的租金，因被告于2019年3月1日才向业主承租涉案房屋，即使新的租赁合同的租金金额与之前的租金金额存在差额，也不属于被告的经济损失。综上，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。判决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨君杰与被告丁华伟的房屋租赁合同于2018年12月31日终止；二、原告杨君杰应于本判决生效之日起十日内退还被告丁华伟保证金人民币15,000元、水电保证金人民币2,000元，并支付利息（以人民币17,000元为计算基数，从2019年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；三、驳回原告杨君杰的全部诉讼请求；四、驳回被告丁华伟的其他反诉请求。以上判项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币200元、反诉受理费人民币238元，均由原告杨君杰负担人民币350元，由被告丁华伟负担人民币88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。（本页无正文）审判员 杨  佳  玫二〇一九年十二月十七日书记员 韦  凤  鸾书记员 朱淑贤（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。