黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9995号上诉人（一审原告）：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道1377号上院小区会馆201室。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：赵一丹，女，1992年12月9日出生，汉族，该单位员工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：魏和平，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李影，女，1966年1月11日出生，汉族，哈尔滨第一百货商店退休职工，住哈尔滨市道里区。被上诉人（一审被告）：孙睿琦，女，1993年5月8日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李影，身份同被上诉人李影。上诉人哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚公司）因与被上诉人孙睿琦、李影房屋预约合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人众诚公司委托诉讼代理人赵一丹、魏和平，被上诉人李影并作为孙睿琦委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众诚公司上诉请求：撤销一审判决，解除众诚公司与孙睿琦、李影签订的哈尔滨恒大锦苑商品房认购书，对李影支付的10,000元定金不予返还，对已支付的款项中扣除定金外的其余款项予以返还。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，李影从签订合同后至庭审期间以及在庭审结束后的宽限期一直未继续履行合同，没有履行合同的诚意，其本人也不想履行合同，双方之间的商品房认购书因李影违反了根本义务而不再具备履行条件，应当予以解除。案涉商品房买卖认购书合法有效。众诚公司出售房产的目的是为了获得收益，但从认购书签订至今长达一年半时间，孙睿琦、李影对于总额102万余元的房产，仅支付了15万余元，且是在签订合同当日按时支付了51,075元，第二批购房款约定的交付日期是2018年7月31日，但在多次催促并延期付款的时间，直到2019年5月9日发出了解除通知近一周，李影才向众诚公司支付，足以说明没有履行合同的诚意及履行合同的能力。李影在答辩中明确表示，其实为其女儿孙睿琦买房，希望能为其办理更名手续，并明确表示本人已经购买了另外一套房产，已经明确表示没有能力另外购买房产，一审法院应当向李影明示是否有能力和有意愿继续履行合同，需要多久的履行期限，或者在能够更名的情况下，多久可以履行，但法院没有释明，也未向众诚公司释明是否变更诉讼请求，即驳回众诚公司解除合同的诉讼请求，导致诉讼成本浪费，也浪费了司法资源。在庭审后，众诚公司同意按李影陈述的为其房产办理更名至其女儿孙睿琦名下，但李影依然没有到上诉人处缴纳房款，没有履行合同的诚意。因为双方之间的认购书未解除，众诚公司也无法另行出售房产，双方之间的交易始终处于不确定状态，不符合合同法交易安全和稳定的原则。孙睿琦、李影共同答辩称：一审判决适用法律正确，事实清楚，请求维持一审判决。众诚公司向一审法院起诉请求：1.解除众诚公司与孙睿琦、李影签订的《哈尔滨恒大锦苑商品房认购书》；2.孙睿琦、李影支付的10,000元定金不予返还，对已支付款项中扣除定金外的其余款项予以返还。一审法院认定事实：2018年2月4日，众诚公司与孙睿琦、李影签订《哈尔滨恒大锦苑商品房认购书》（编号：0006052），主要内容为：孙睿琦、李影（乙方）购买众诚公司（甲方）开发的松北区恒大锦苑小区楼盘76幢1701单元，建筑面积为107.16平方米，按建筑面积计算的单价为1,021,491元。乙方同意签署认购书时支付定金10,000元，乙方选择分期付款，并须于2018年2月4日支付首期房款41,075元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月31日前付清102,149元；于2019年1月31日前付清153,224元；于2019年7月31日前付清306,447元；于2020年1月31日前付清剩余款项，即408,596元。乙方须在约定的付款方式和期限内到哈尔滨恒大锦苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该认购书还约定了其他内容。孙睿琦、李影于签订合同当日交纳定金10,000元及首期房款41,075元。认购书签订后，孙睿琦、李影未按约定于2018年7月31日交纳第二期购房款102,149元，众诚公司于2018年11月30日向孙睿琦、李影邮寄《还款提示函》，告知二人应于2018年7月31日前付清前述房款，逾期超过约定支付期限180日的，按照双方签署《商品房买卖合同》约定，众诚公司有权解除该合同并另行处理该房屋，并提示李影在2018年12月5日前支付完毕。2018年12月17日，众诚公司向孙睿琦、李影发出《诉讼提示函》，主要内容为：双方于2018年1月31日签署了《商品房买卖合同》，约定二人购买恒大锦苑项目76-1701号房屋，孙睿琦、李影应按约定于2018年7月31日付款102,149元，而孙睿琦、李影自合同生效之日起，经众诚公司工作人员多次催促仍置之不理，给众诚公司造成极大经济损失，众诚公司将于近日向法院提起诉讼。2019年1月31日，孙睿琦、李影亦未按约定支付第三期房款153,224元。2019年5月9日，众诚公司向李影发出《通知》，主要内容为：孙睿琦、李影于2018年2月4日认购了恒大锦苑76号楼1单元1701室，同日签署《商品房买卖合同》，认购编号为：0006052。依据二人与众诚公司签订的合同约定，孙睿琦、李影应于2019年1月31日前支付第二期房款102,149元，现已逾期超过180天，众诚公司有权单方解除合同，现通知孙睿琦、李影，解除双方签订的编号为0006052的《商品房买卖合同》，并依约从孙睿琦、李影已交购房款中扣除相应违约金。同时，孙睿琦、李影需按照约定配合众诚公司办理解除合同相关手续。2019年5月16日，孙睿琦、李影向众诚公司交纳第二期购房款102,149元，并交纳违约金2952元。众诚公司未与孙睿琦、李影就已到期的第三期购房款何时给付作出约定。2019年6月4日，众诚公司诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”众诚公司与孙睿琦、李影签订的《哈尔滨恒大锦苑商品房认购书》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。双方在签订协议时未对逾期支付分期购房款是否可以解除协议进行约定。孙睿琦、李影按照约定向众诚公司支付定金及购房首付款后，未按约定期限给付众诚公司第二期房款已构成违约。众诚公司在向孙睿琦、李影发出解除合同的《通知》后，于2019年5月16日收取了孙睿琦、李影交付的第二期购房款及违约金的行为，说明双方就第二期购房款的交纳时间进行了重新约定，原合同发生变更，双方合同继续履行。众诚公司在收取孙睿琦、李影第二期购房款后，未催告二人在合理期间内缴纳第三期购房款，其诉请解除认购协议的法定条件并未成就。故众诚公司要求解除与孙睿琦、李影签订的《哈尔滨恒大锦苑商品房认购书》的诉讼请求，不予支持。判决：驳回众诚公司的诉讼请求。二审中，众诚公司举示履行合同通知书（原件）一份、中国邮政快递单号为1072755406430快递邮递单一份（复印件）、快递的跟踪进度单（打印件）一份。拟证明：在李影第三期和第四期购房款未依约支付的情况下，众诚公司通过邮政快递给李影邮寄履行合同通知书，通知其于2019年10月31日前支付第三期和第四期购房款，逾期不支付认购书解除。众诚公司履行了通知义务，李影在收到通知书后仍未履行，没有履行合同的诚意，认购书应当予以解除。孙睿琦、李影共同质证意见：没有收到履行合同通知书，购买案涉房屋属实，购买时众诚公司允许免费更名一次，李影才给孩子买的案涉房屋。李影、孙睿琦希望继续履行合同，并免费更名一次。本院认证意见：因众诚公司提交的邮寄单为复印件，孙睿琦、李影对收到该通知书的事实不予认可，众诚公司陈述的通知书内容不能证明其主张，故本院对上述证据不予采信。孙睿琦、李影没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。双方当事人对案涉合同是否存在允许免费更名一次的约定存在争议，李影主张其因此未按合同约定给付购房款，在此情况下众诚公司收取了李影逾期缴纳的购房款及违约金的事实存在，一审判决据此确认原合同发生变更正确。在原合同履行期限发生变更的情况下，双方当事人应对后续履行期限进行安排，这是双方协商确定内容，而非法院以释明权解决的范畴。在双方未作出后续履行安排的情况下，一审判决认定解除认购协议的法定条件并未成就正确。众诚公司在二审诉讼中主张已向李影邮寄履行合同通知书，并要求李影按原合同约定的付款期限履行给付购房款义务，与双方当事人实际履行案涉合同的具体情况不符，其据此请求解除案涉合同的依据不足。综上所述，众诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十二月二十六日法官助理白恩奇书记员周小倩