江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4100号原告（反诉被告）：戚成丰，男，1979年10月5日生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：王军召，上海正源（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫莹，上海正源（苏州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱玲红，女，1986年4月23日生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：朱培培，国浩律师（苏州）事务所律师。原告戚成丰诉被告朱玲红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告戚成丰及其委托诉讼代理人王军召、陈紫莹，被告朱玲红的委托诉讼代理人朱培培到庭参加诉讼。审理中，被告朱玲红提出反诉，本院予以合并审理。因案情复杂且被告提出反诉，本案转普通程序，依法组成合议庭于2019年8月22日公开开庭进行审理，原告戚成丰及其委托诉讼代理人王军召、陈紫莹，被告朱玲红的委托诉讼代理人朱培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚成丰向本院提起诉讼，请求判令1、判令被告继续履行2019年3月22日与原告签署的《苏州市存量房屋买卖合同》，并协助原告签订网签合同、资金托管协议等存量房屋买卖手续，并将位于苏州市相城区房屋转移登记到原告名下；2、判令被告向原告支付拒绝履行合同的违约金238500元；3、判令被告承担原告因诉讼所产生的律师费89000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告戚成丰将诉讼请求变更为：1、判令解除原告与被告2019年3月22日签署的《苏州市存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款100000元；3、判令被告偿还原告因房价上涨带来的损失（以评估价为准，暂计925750元）；4、判令被告承担原告因诉讼所产生的律师费89000元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月22日，在苏州房配天下房地产经纪有限公司的居间下，原告和被告签署了编号为0000658的《苏州市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买其位于苏州市相城区房屋事宜：房屋成交价为238.5万元人民币，原告应于2019年3月22日向被告支付定金2万元，2019年4月8日前追加定金8.5万元；原告和被告应于2019年5月16日前签订该房屋的网签合同、资金托管协议以及相关的资金托管手续。房屋买卖合同签署后，原告依约履行了合同义务，并向被告支付了10万元定金(双方口头约定5000元过户时一并结清)。但是，被告以房屋价格上涨为由，要求原告在合同房款外追加支付35万元才继续履行合同，原被告双方协商未果。原告向法院起诉要求被告继续履行合同，被告仍然拒绝。原告于2019年8月8日通知被告，要求解除双方于2019年3月22日签署的《苏州市存量房屋买卖合同》。截至2019年8月8日，案涉房屋的市场单价约为25000元/平方米，总价约为3310750元，较签署合同时上涨了925750元。被告朱玲红答辩并反诉称，案涉《苏州市存量房屋买卖合同》约定戚成丰应于2019年3月22日前支付定金20000元，于2019年4月8日前追加定金85000元，双方应于2019年5月16日签订该房屋的网签合同、签订资金托管协议及办理资金托管手续。上述签订后，朱玲红于2019年4月27日将身份证、户口本等全部材料提交中介公司。在朱玲红的多次催促下，戚成丰于2019年5月13日才将需要其提供的材料提交中介公司，导致双方未能在2019年5月16日前办理网签。2019年5月24日，戚成丰、朱玲红与中介公司的工作人员至房管局，但因戚成丰未携带离婚协议原件导致无法办理网签。因戚成丰只支付了定金100000元，且提交材料过程中多次拖延导致最终无法办理网签，构成违约，朱玲红于2019年5月26日解除合同，戚成丰应承担朱玲红支出的律师费并支付违约金。朱玲红提出反诉请求：1、判令解除《苏州市存量房屋买卖合同》;2、判令戚成丰支付朱玲红违约金238000元；3、判令戚成丰支付朱玲红律师费40000元；4、判令本诉、反诉费用均由戚成丰承担。对于朱玲红的反诉请求，戚成丰答辩称，我方不存在违约行为，不应承担违约金、诉讼费、律师费，案涉合同是在2019年8月8日戚成丰通知朱玲红后解除的。经审理查明，朱玲红（甲方、售房人）与戚成丰（乙方、购房人）在苏州房配天下房地产经纪有限公司（以下简称房配天下公司）的居间下于2019年3月22日签订《苏州市存量房屋买卖合同》一份，约定甲方以2385000元的价格向乙方出售坐落于苏州市相城区的房屋，房屋建筑面积132.43平方米。合同第三条约定，乙方于2019年3月22日前向甲方交付定金20000元，于2019年4月8日前向甲方交付定金85000元，定金共计105000元。乙方采用部分房款贷款的方式付款，甲乙双方约定于2019年5月16日前签订该房屋的网签合同、资金托管协议以及办理相应的资金托管手续。合同第七条违约责任第3款约定，如果甲乙双方未能按照第三条约定的条款按期履行合同的或甲方未按承诺在规定时间内将房屋中所有的户口迁出，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并且要求违约方继续履行合同；如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约责任。合同第七条第5款约定，甲乙任何一方解除合同或继续履行合同，或发生本条第1、2、3款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的该房屋成交价的10%作为违约金；实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。2019年3月22日，戚成丰向朱玲红转账支付定金20000元；后截至2019年4月8日，戚成丰又陆续向朱玲红支付80000元，共计支付定金100000元。2019年5月20日，朱玲红向戚成丰发送手机短信“按照合同双方约定是5月16号签订正式合同并办理资金托管、现在你已延期了，请尽快办理”，戚成丰回复朱玲红“首先我按合同办事，没有任何错。第二。我也会尽快办理……房管局审核需要时间。人非常多。中介说的。中介电话都已经给朱琳了”。2019年5月26日，朱玲红向戚成丰发送短信“按照合同规定条款我方有权要求解约、请尽快安排办理解约手续。若您不同意、请于三日内去法院申请诉讼或仲裁”。2019年5月28日，戚成丰（为甲方）与上海正源（苏州）律师事务所（为乙方）签订《委托代理合同》一份，约定乙方接受甲方委托，指派王军召律师担任甲方与朱玲红房屋买卖合同纠纷一案的一审阶段的甲方代理人，甲方向乙方支付律师费人民币89000元，乙方收到律师费后开展工作。2019年7月26日，上海正源（苏州）律师事务所向戚成丰开具了金额为89000元的律师费发票。2019年7月12日，朱玲红与国浩律师（苏州）事务所签订《法律服务委托合同》一份，约定国浩律师（苏州）事务所指派朱培培律师代理朱玲红与戚成丰房屋买卖合同纠纷的一审阶段。本诉律师费20000元，反诉律师费20000元，费用在合同签署后三日内付清。双方经协商后确定，本案律师费采用风险代理收费方式，朱玲红先支付5000元作为基础律师费；执行到位/案件胜诉后3个工作日内另行按照执行款/胜诉额（避免损失额）的10%支付律师费。2019年8月19日，国浩律师（苏州）事务所向朱玲红开具了金额为40000元的律师费发票。2019年8月8日，戚成丰向朱玲红发送微信：“朱玲红，因你拒绝履行我们之间的《苏州市存量房屋买卖合同》，在我将你起诉到相城区人民法院要求你继续履行合同后，你仍然拒绝。现我依据合同约定，通知你，自即日起解除我与你的房屋买卖合同，要求你向我返还购房款，赔偿你违约给我带来的损失，并承担律师费、诉讼费等费用”。又查，坐落于苏州市相城区房屋登记权利人为朱玲红，房屋建筑面积132.43平方米。以上事实，由当事人提供的当事人身份信息、《苏州市存量房屋买卖合同》、《委托代理合同》、《法律服务委托合同》、律师费发票、不动产登记簿查询记录、短信截图打印件、微信聊天记录截屏打印件及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告戚成丰另举证：1、不动产登记中心审核信息截图打印件1份，证明2019年4月29日初次审核结果已通过，原告是积极履约的。2、原告和中介人员的微信聊天记录、原被告之间的微信聊天记录截屏共3页，证明2019年5月22日不动产登记中心审核通过后，可以办理网签手续，但朱玲红的户口本原件在老家，无法办理网签；2019年5月23日戚成丰还在催促朱玲红积极履约；2019年5月24日双方均至房管部门，戚成丰是带了离婚证原件的，但中介未告知戚成丰需要离婚协议原件，所以当时未办成网签，戚成丰在当天下午下班前拿到原件并赶往不动产登记中心时，朱玲红已经离开且不配合办理。3、录音光盘1份，系2019年5月27日在中介门店原被告双方、被告购房的共同出资人及中介门店店长之间的沟通录音，证明朱玲红拒绝履约，其要求戚成丰在原购房款2380000元的基础上加价350000元，同时证明定金中的5000元双方曾口头约定过户时一并结清。4、戚成丰对外出售方房屋存量房交易资金托管协议以及发票各1份，证明戚成丰在2019年4月3日已经签署资金托管协议，2019年5月8日完成过户，不存在购房资格的障碍。5、微信聊天记录截屏打印件1份，证明朱玲红获悉房屋价格上涨之后一直有违约的想法，直到后来找理由违约。6、链家网环秀湖花园房屋成交价格网页截屏打印件1份，证明涉案房屋小区均价为27543元/平方米，考虑到涉案房屋面积较大，原告自愿按照25000元/平方米计算现在的市场价值。经质证，朱玲红认为，1、对不动产登记中心审核信息截图打印件真实性无法确认，即便真实，也只是材料初审，是中介公司的审核，不是房管局的审核，并不能证明网签合同已通过审核。2、对微信聊天记录真实性无异议，2019年5月22日，中介告知朱玲红需要户口本原件，朱玲红便立即联系并于2019年5月24日上午拿到户口本原件，下午便至房管局立即办理网签手续，而后戚成丰未携带离婚协议原件，中介公司工作人员薄学武提出开车送戚成丰回去拿，戚成丰拒绝，等戚成丰乘公交取得离婚协议原件后，房管局已接近下班时间，无法办理网签，且戚成丰所述中介并未告知其应当携带离婚协议原件并不属实。2019年5月8日，戚成丰告知中介其已将自己名下房产出售并取得购房资格，经向房管局工作人员核实，无论买房还是卖房都需要离婚协议原件，故原告对于应当携带离婚协议原件是明知的。3、对于录音资料真实性无异议，但该录音内容不完整，朱玲红于2019年5月26日提出解除合同，案涉合同已经解除，所谓的涨价是解除合同之后的协商行为，并非基于涨价而解除合同。双方发生争议后，戚成丰诱导朱玲红作出所谓涨价的表达并进行录音，而录音中也提及戚成丰未能及时提交全部材料导致网签时间推迟，而2019年5月24日戚成丰又未携带离婚协议原件导致再次未能办成，因此朱玲红提出解除合同。4、2019年4月3日戚成丰和郭谦签订存量房交易资金托管协议，2019年5月8日完成房屋过户，2019年3月22日原告和被告签订苏州市存量房屋买卖合同时并不具备购房资格，但戚成丰却告知中介公司房屋已经卖掉、其已具备购房资格，戚成丰签订合同时候存在明显的欺骗行为。5、戚成丰和朱玲红2019年4月11日的聊天记录并不能证明朱玲红已经有违约的意思表示，因为朱玲红于2019年4月27日就已向中介提交全部的材料，而原告2019年5月13日才将材料提交给中介。2019年5月24日朱玲红率先到达房管局，并排队取号，而因为戚成丰未带离婚协议原件，未能办理，因此朱玲红自始至终都在积极履行房屋买卖合同的义务。6、对链家网环秀湖花园房屋成交价格网页截屏打印件真实性不予认可，房价上涨并不是本案朱玲红解除合同的原因，故该证据与本案无关。朱玲红另举证：1、收件单原件一份，证明2019年3月22日，朱玲红便将不动产权证书交苏州房配天下房地产经纪有限公司。2、2019年4月27日朱玲红与苏州房配天下房地产经纪有限公司店长单威力的微信聊天记录截屏打印件一份，证明2019年4月27日，朱玲红已经将身份证、户口本、物业费发票等全部材料提交苏州房配天下房地产经纪有限公司。3、朱玲红与戚成丰短信及微信聊天记录复印件一份，证明2019年5月20日，戚成丰再次催告朱玲红要求签订网签合同及办理资金托管手续，而由于戚成丰材料交付延迟导致5月16日无法办理网签。2019年5月26日，朱玲红因戚成丰多次违约而通知戚成丰解除合同。4、朱玲红与苏州房配天下房地产经纪有限公司工作人员薄学武聊天记录截屏打印件一份，证明2019年5月24日中午，朱玲红按约到达房管局，但是因戚成丰未提供离婚协议原件导致无法办理网签。距离合同约定的网签时间已经超过了10日，且戚成丰仍未支付5000元定金。2019年5月26日13时06分，朱玲红告知薄学武，要求解除合同。薄学武说见面聊一下这个问题，朱玲红同意5月27日见面。14时28分，薄学武约戚成丰去店里见面聊一下。戚成丰告知中介，不用聊，直接去房管局，有什么直接法院见。薄学武截屏发给朱玲红。15时31分，朱玲红表示因戚成丰违约的原因才解约，非常合理。5、提供2019年5月24日被告与房管局工作人员视频光盘，证明2019年5月24日，因戚成丰未能提供离婚协议原件，导致本案双方当事人无法在当日办理网签。6、2019年6月5日被告与苏州房配天下房地产经纪有限公司工作人员薄学武录音光盘及文字记录，证明戚成丰5月13日才将材料发送至中介公司，而合同约定5月16日需要签订网签合同，时间明显来不及；薄学武询问是否加急，戚成丰拒绝。经质证，戚成丰发表如下质证意见：1、对于该组证据请法院依法认定，我方认为即便是当日提交了不动产权证书，也不等于朱玲红将所需的全部资料交给中介。2、对于该组证据真实性认可，但是结合我方提交的微信记录以及中介与对方的短信、照片，可以说明在5月23日，朱玲红仍未将全部资料备齐。3、对该组证据真实性予以认可，但没有及时进行网签是因为朱玲红没有将户口本原件带到苏州的原因，戚成丰也不认可朱玲红解除合同及其理由。4、对该组证据真实性予以认可，戚成丰认可当天确实未带离婚协议原件，但是戚成丰当天在下班前已经携带原件赶到房管局，而且如果朱玲红的户口本在苏州，在5月23日即可完成网签，而不是拖到5月24日周五，才发现这个问题，以至于工作日本能够解决，但是朱玲红没有配合解决，故意拖延至5月26日，对5000元定金的支付问题，首先这5000元是双方确定房屋成交价格之后，被告方临时加的，其次双方口头约定在过户后，该5000元一并结清，再者被告从未催促过该5000元，而且如果不是由于双方的口头约定，在原告已经比较早的支付了10万元定金的情况下，没必要留着该5000元不付。5、对于该组证据真实性予以认可，但戚成丰没有提交离婚协议原件，只是导致当时不能办理，而不是当日不能。6、对于该组证据真实性予以认可，但是这是中介和朱玲红的谈话，中介站在两边都不得罪的态度下谈的，其实在戚成丰和中介的聊天记录中明确提到了加急问题，真实情况并不是中介和被告的谈话内容。审理中，经朱玲红申请，证人王某出庭陈述：我是苏州房配天下房地产经纪有限公司的店长，当时促成案涉房屋买卖双方签订合同的业务员叫薄学武，薄学武在工作中碰到的事情都会向我汇报，所以我对案涉买卖双方的纠纷经过比较了解。双方当事人在合同中约定的“签网签合同”是指双方在2019年5月16日要去房管局走流程，走流程之前，房东要确保房屋没有产权纠纷，买方要有购房资格，这样才能网签。网签前有个送审的流程，我们中介公司会收集双方当事人的资料，只有送审通过才能进行网签。送审是通过对接房管局的一个系统，将双方提交的资料上传，审核的内容主要是买方有没有购房资格、是否属于限购人群，一般情况下审核需要十个工作日左右。由于当时有风声说“限购升级”，为了确保房屋流程正常走，我们在2019年4月中下旬就要求双方当事人提供材料，他们是4月28日提交的部分资料，就缺一个买方的社保记录，根据苏州的政策，外地户口在苏州只能有一套房，原告在园区的房产没有过户给他人，即使资料齐全也无法送审。第一次送审是4月28日，因为买方没有购房资格没有成功，5月13日是二次送审。2019年5月22日原告购房资格审核（二次审核）通过，我们一般在当天或者次日通知双方当事人准备材料原件，以及约定网签时间。在送审的时候，我们都会和双方说，拍了照片的材料都要提交原件的。5月28日提交到系统，29日房管局的系统可以打印一个草签合同。即使审核不通过也可以打印草签合同。二次送审的时间已经晚了，不能按照合同上5月16日去签网签合同，5月24日时，双方当事人都去房管局办理网签手续，因为原告没有带离婚协议原件，导致无法正常网签。然后薄学武提出开车送原告回家取离婚协议原件，然后再过来继续网签，戚成丰说来不及赶不上要求改天，薄学武和朱玲红就自行回去了。后来戚成丰坐公交车回去拿了原件，又到了房管局，他也没有告知薄学武要回去拿原件。5月27日，我们组织双方进行协商，但是没有达成一致。审理中，单威力到庭陈述，我是苏州房配天下房地产经纪有限公司的合伙人之一，2019年3月22日我们公司组织双方签订居间买卖合同，约定2019年5月16日网签，该网签时间是双方协商后的结果，我们预留了原告卖房的时间。当时的情况向房管局送审后一般是3-5个工作日左右审批通过，现在正常情况下应该是在10-15个工作日，我一般都是网签前10天左右送审。因为原告园区的房子签订合同时尚未过户，需要原告房屋过户后才可以送审。本案的房子送审时间我不清楚，具体是薄学武和王某经办的。我认为本案合同履行中双方都有问题，朱玲红在签订合同后和我表达过后悔卖房的想法，但我极力劝她继续履行，朱玲红在5月24日配合去房管局办理手续的；戚成丰的问题就是5月24日离婚协议原件没有带，他骑着电动车回去拿了，至于当天的其他细节需要问薄学武。房管局审批的时间确实存在不确定性。一般情况下出现问题都是协商解决。薄学武到庭陈述，2019年3月22日我们公司组织双方签订居间买卖合同，约定2019年5月16日网签，该网签时间是双方协商后的结果，我们预留了原告卖房的时间。单子是单老板接下来，我负责走流程，通知双方资料向房管局提供审批需要的材料等。我们一般告知当事人需要10个工作日，且那段时间网签的人特别多。按照我的经验，如果想要在5月16日网签，最起码要在5月5日之前将材料提交给我。戚成丰的房子在2019年5月8日过户卖掉的，他的房子不卖掉就没有购房资格，要过完户我才能提交房管局审核，5月13日提交材料的时候相城房管局的系统可能是更新延迟的原因，显示原告名下还是有园区的房子，5月14日才显示无房的，5月22日审批通过。因为听说限售政策即将出台，我们三月份的时候已经送审的，因原告没有购房资格所以没有批下来，第二次就是5月13日送审的。5月20日的时候因为网签价的问题，网签价格做低了8万元，后来我垫了1500元的加急费用，在5月22日的时候审批通过了。5月24日当天是我陪同双方当事人一同在房管局办手续的，下午两点双方都在房管局，很快就轮到我们网签了，戚成丰带的是离婚协议复印件，房管局的人说必须要原件，戚成丰的原件在园区家中，我说我开车送他回去拿，他说来不及的、算了改天吧，然后我就和朱玲红说各自回去了。到了4点半的时候，戚成丰说他把原件拿到房管局了，我也没有核实他有没有到房管局。我事先和戚成丰说过，要把送审材料的原件都带过来，没有具体一项一项的说。我认为本案合同履行中双方都有问题。原告的问题就是5月24日离婚协议原件没有带，我要求送原告回去拿，原告不同意，且原告也没有明确让我们在房管局等他，说是要改天。就算原告下午四点半拿着原件过来也来不及办手续的。被告5月24日网签未成，正常情况下应该和原告另行协商一个网签时间，没有必要解除合同。涉案房屋在2楼，且产证不满两年，税费较高，最近房市不怎么好了，少了投资客，涉案房屋的现在成交价不含税应该在280万元。本院认为，原、被告签订的《苏州市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，双方应于2019年5月16日前办理网签手续；根据双方当事人及中介人员陈述，三方均于2019年5月24日下午前往房管部门打算办理网签手续，可认定戚成丰与朱玲红协商一致变更网签时间为2019年5月24日。当日因戚成丰未携带离婚协议原件导致无法立刻办理网签手续，后戚成丰于当天下午16时33分发微信告知中介人员薄学武其将原件拿到房管部门并陈述“我说来不及吧，拼命去拿都来不及”。对此本院认为，双方于2019年5月24日未及时办理网签手续的直接原因虽在于戚成丰未携带离婚协议原件，但并无证据证明中介已提前明确告知而戚成丰故意不带该材料，故戚成丰的该过错较为轻微，并不必然导致合同解除，朱玲红以此为由解除案涉合同，并无事实和法律依据。朱玲红虽在不享有解除权的情况下发出了解除合同的通知，但其发出通知的前提是戚成丰在2019年5月24日确有过错行为，且朱玲合红提出解除合同的情况下戚成丰仍可主张合同继续履行，故戚成丰亦不享有合同解除权。因双方当事人均提出解除案涉《苏州市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院根据双方当事人的意愿予以解除。合同解除，关于戚成丰要求朱玲红退还购房款10万元的诉讼请求，本院予以支持。关于戚成丰提出朱玲红向其支付律师费、房屋价格上涨损失的诉讼请求。本院认为，律师费和房屋上涨价值损失均属于违约责任，应当予以合并考虑。本院根据双方当事人对合同解除的过错程度、案涉房屋所在地段自《苏州市存量房屋买卖合同》签订至今的价格上涨幅度，综合认定朱玲红向戚成丰赔偿损失20万元。关于朱玲红要求戚成丰支付违约金及律师费的诉讼请求，因本院认为戚成丰的违约情形显著轻微，故对朱玲红的该两项请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条等规定，判决如下：一、原告（反诉被告）戚成丰与被告（反诉原告）朱玲红于2019年3月22日签订的《苏州市存量房屋买卖合同》解除。二、被告朱玲红于本判决生效之日起十日内返还原告戚成丰定金10万元，赔偿原告戚成丰20万元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022016974）。三、驳回原告戚成丰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告朱玲红的其他诉讼请求。本案本诉部分案件受理费人民币25880元，保全费5000元，合计30880元，由原告戚成丰负担12940元，被告朱玲红负担17940元；反诉部分案件受理费减半收取为12940元，由反诉原告朱玲红负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331026189）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙墨琪人民陪审员  周云生人民陪审员  孙 丽二〇一九年十二月十二日书 记 员  唐宽正