内蒙古自治区固阳县人民法院   民事判决书   （2019）内0222民初1207号   原告：中国农业银行股份有限公司固阳县支行，注册号91150222814640242Y。   责任人：刘拥军，该行行长。   委托诉讼代理人：陈婷婷，女，1989年9月3日出生，身份证号×××，汉族，该行职工。   委托诉讼代理人：徐斌，男，1965年7月30日出生，身份证号×××，汉族，该行职工。   被告：包头市盛泽房地产开发有限公司，统一社会信用代码911502226994709888。   法定代表人：梁雄，公司董事长。   委托诉讼代理人：薛文千、董昭君，内蒙古字仁律师事务所律师。   原告中国农业银行股份有限公司固阳县支行（以下简称农行固阳支行）与被告包头市盛泽房地产开发有限公司（以下简称盛泽房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告农行固阳支行委托代理人陈婷婷、徐斌，被告盛泽房地产公司委托诉讼代理人薛文千、董昭君到庭参加诉讼。本案于2019年10月15日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告农行固阳支行委托代理人陈婷婷、徐斌，被告盛泽房地产公司委托诉讼代理人薛文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   中国农业银行股份有限公司固阳县支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除与被告签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充合同》；二、依法判令被告向原告返还已支付的房款227840元、利息（截止2019年5月27日为利息34860.15元，以及从2019年5月28日起至被告实际履行给付之日止的利息），并承担已支付的房款227840元的赔偿责任；三、依法判令被告向原告赔偿因解除合同所给原告所造成的损失赔偿金537240.24事实和理由。事实与理由：2016年9月14日，原告中国农业银行股份有限公司固阳县支行与被告包头市盛泽房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》《房屋买卖补充合同》，约定原告购买被告位于包头市××县南侧阳光锦城的一层位于包头市××县底店面积约89平方米房产，建筑面积共计89平方米，每平方米12800元，合1同总价款1139200元；被告应于2016年12月14日前为原告办理完毕位于包头市××县南侧阳光锦城的层底店面积约89平方米房产的权属关系转移登记手续。原告按照《房屋买卖合同》《房屋买卖补充合同》约定向被告支付了20%的房产价款227840元。但是被告没有并按照合同的约定，于2016年12月14日前为原告办理完毕位于包头市××县南侧阳光锦城的一层位于包头市××县底店面积约89平方米房产的权属关系转移登记手续，且被告多次推脱拒不履行合同义务，直到2018年11月13日原告提起诉讼时被告仍然没有为原告办理完毕所购房产的权属关系转移登记手续。现原告获知由于被告在签订《房屋买卖合同》《房屋买卖补充合同》前，就已经将所出卖给原告的房屋抵押于其他债权人并且办理了抵押登记手续，从而导致原告在事实上和法律上均无法办理房屋所有权登记手续。由于原告的责任和过错导致原告房屋买卖合同目的不能实现，已经严重损害了原告的正当合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院对被告提起诉讼，诉请如前。   被告包头市盛泽房地产开发有限公司辩称，不认可原告的诉讼请求，第一，被告已经将房屋交付原告，合同目的已经实现；第二，本案房屋购置总价为1139200元，但原告仅支付了20多万元被告就将房屋交付原告使用，不能说被告存在违约；第三，即使本案购房合同被法院解除，原告所主张的违约金过高且存在重复计算的情形；第四，被告愿意积极与原告协商办理产权登记，并非恶意拖延办理。   原告为证明案件事实向本院递交了如下证据材料：   1.《商品房买卖合同》《房屋买卖补充合同》一份，证明原、被告存在合同关系，且合同是双方当事人真实意思表示；   2.购房发票复印件一份，证明原告向被告支付了20%的购房款合计227840元；   3.发票复印件13份、ATM机资产卡片，证明原告为装修该营业网点的实际花费；   4.监控项目付款通知单及付款通知，证明原告为该网点安装监控的实际花费；   5.交易明细及系统付款页面照片复印件一组，证明原告装修营业网点花费的真实性。   被告对原告提供《商品房买卖合同》《房屋买卖补充合同》真实性均予认可，同时也认可原告已支付的购房款数额，但对原告提供的发票真实性不予认可，认为发票不能真实反映实际损失情况，需要由相关的购置合同佐证，同时对原告提供的交易明细及系统付款页面照片复印件真实性不予认可，认为交易是原告自行制作的，且只能证明装修当时的花费，不能证明现实价值。   本院为查明案件事实向固阳县不动产登记中心调取证明一份，证明涉诉房产已经办理了抵押登记，贷款限期为2016年1月22日到2021年1月21日，债权人为薛炳官。   原、被告双方对证据的真实性均予认可。   经审理查明，2016年9月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价1139200元购买被告开发的的位××县商业底店一套，付款方式为买受人于2016年交付房屋定金227840元，剩余房款911360元出卖将此房屋不动产登记许可证办理下来一次性交清。   同日，双方又签署了《房屋买卖补充合同》，合同关于购买标的、价款及付款方式等内容同原合同一致，另外补充合同第五条第四项第一款约定：“在本合同生效后，甲方（盛泽房地产公司）应在90日内为乙方（农行固阳支行）办理完毕房地产权属关系转移登记手续，在本合同履行过程中，如果有归责于甲方的原因导致本合同项下房屋（土地）的过户变更登记手续不能及时按约定时间办理完毕的，甲方应该向乙方支付不低于合同总价30%的违约金，并赔偿延迟办理过户手续期间乙方已经支付房款本息，按照同期银行贷款利息最高标准计付，并由乙方单方面决定继续履行本合同或解除合同（本合同解除后违约金条款仍然适用）”。第二款约定：“在本合同履行过程中，如甲方出现违约……此外，甲方还应赔偿乙方的可得利益损失，该损失包括但不限于甲方违约时该房屋之市价与双方约定的合同之差价部分”。第三款约定：“如果出现第（1）项（即本文前述第一款）的情况，乙方可以给予甲方一定的宽限期，超过宽限期甲方仍然不履行相关义务的，视为甲方根本违约，乙方可以单方解除本合同，并根据（2）项（即本文前述第二款）的规定追加甲方的违约责任”。第五项约定：“甲方保证在交付商品房时，对商品房具有所有权和完全处分权……并确保该房地产无抵押、出售、无产权纠纷和债权债务纠纷，如存在已抵押、出售等等情况……导致乙方无法取得所购买的房产权、土地使用权，由甲方承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的责任和义务”。同时该补充合同第五条第四项第九款约定：“鉴于‘营改增’的原因，由甲方为乙方开具付款人为‘中国农业银行股份有限公司包头分行’的增值税专用发票……”。   两份合同签订后原告农户固阳支行向被告支付了227840元的购房款，被告向原告交付了涉诉房产，原告在对该底店进行了装修装饰后投入使用。此后被告长时间无法为原告办理相关产权登记，原告以此要求解除与被告间的合同关系。   另查明，包含涉诉房产在内的在内的××县，（建筑面积为6928.13平方米，产权证号：186031400966）已经被被告用于整体抵押贷款，并办理了抵押登记，贷款期限从2016年1月22日到2021年1月21日。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《房屋买卖补充合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，合同真实有效，原、被告双方均应受两份合同的约束。作为出卖人被告盛泽房地产公司在房产出卖前就房产办理了抵押登记，既违背了诚实信用原则也违反了《补充合同》中对于保证出卖物无抵押、无其他债权债务纠纷的约定，直接导致了涉诉房产长时间无法办理到原告名下，被告的行为已经构成违约，且在本院第一次庭审后两个多月时间里未见被告在继续履行合同上有任何作为，原告的合同目的至今无法得到实现，故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》《房屋买卖补充合同》的诉请本院予以支持。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已支付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已支付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；（二）故意隐瞒所售房产已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售商品房已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，本案被告在与原告订立商品房买卖合同时，在明知出售的房产已经被抵押的情况下，故意隐瞒抵押事实，诱使原告与其签订买卖合同，侵犯了消费者的知情权，其应退还原告购房款并支付相应利息，对原告造成的损失进行赔偿。   关于原告主张的返还购房款及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。   关于本案原告的损失问题，原告提供的为装修装饰该营业网点采买相关设备及其他开支经费的发票，与其提供的交易明细及付款系统页面截屏所显示的内容从时间上和关联性上基本保持一致，本院对原告提供的证据予以采信，其中，部分发票票面金额与原告提供的实际付款金额明细存在出入，本院采信原告实付款证据，原告主张采买挂壁自助转账终端花费8760.69元，因原告仅提供了购买发票而未提供其他证据与之相佐证，对原告该部分主张本院不予支持。综上原告在该营业网点实际投入为337061元（工程造价费咨询费865元%2B设计费4750.02元%2B监控项目费17439.47元%2BLOGO及LED装修材料费61622.22元%2B柔纱卷帘款2745元%2B防弹玻璃款26504.1元%2B工程装修费160765.65元%2B工程审计费1552元%2B工程监理费3384.54元%2B火灾报警器款14720元%2B防护舱款24525.5元%2B空调及安装费6407.6元%2B防盗抢烟雾器款11780元）。被告在庭审中保留对原告的损失进行鉴定的权利，但始终未向本院递交鉴定申请及预交鉴定费，视为被告放弃该项鉴定。原告的上述投入中本院酌情扣除部分可再利用设施投入及折旧费合计8万元。综上，原告的各项损失合计为257061元。   关于原告主张要求被告赔偿已支付房款一倍的损失，本院认为，原告的主张于法有据，但鉴于本案被告虽有意向原告隐瞒房产已抵押的事实，但并未实际影响到原告对该房产的占有和使用，故原告的该项诉请本院不予支持。   综上所述，依照。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：   一、解除原告中国农业银行股份有限公司固阳县支行与被告包头市盛泽房地产开发有限公司于2016年9月14日签订的编号为YGJC-B1-B1《商品房买卖合同》及双方于2016年9月14日签订的编号为ABCBTFH5GC20160720-2016016《房屋买卖补充合同》；   二、被告包头市盛泽房地产开发有限公司于本判决生效后返还原告中国农业银行股份有限公司固阳县支行购房款227840元及利息，利息以227840元为基数从2016年9月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；   三、被告包头市盛泽房地产开发有限公司赔偿原告中国农业银行股份有限公司固阳县支行各项损失共计257061元；   四、驳回原告中国农业银行股份有限公司固阳县支行其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11799.4元，由被告包头市盛泽房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。   审判长 孙春芳   审判员 史小波   审判员 李冬菊     二〇一九年十二月二十二日   书记员 王慧敏   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已支付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已支付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；（二）故意隐瞒所售房产已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售商品房已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。