辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民初684号 原告（申请执行人）：中天建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市吴宁东路65号。 法定代表人：庄严，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁月芹，辽宁圣权律师事务所律师。 被告（案外人）：王志家，男，1960年2月7日出生，汉族，丹东普菲克光谱技术有限公司退休人员，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：刘信，辽宁云舒律师事务所律师。 第三人（被执行人）：丹东日月鑫置业有限公司。住所地：辽宁省丹东市国瑞路7-1号。 法定代表人：孙黔阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**骏，辽宁佩秉律师事务所律师。 原告中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）与被告王志家、第三人丹东日月鑫置业有限公司（以下简称日月鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托诉讼代理人宁月芹，被告王志家及其委托诉讼代理人刘信，第三人日月鑫公司的委托诉讼代理人**骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中天公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落于辽宁省丹东市房屋物权属第三人日月鑫公司所有；2、依法确认原告申请贵院查封的第三人日月鑫公司所有的坐落于辽宁省丹东市房屋合法有效，停止对该房屋的中止执行；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告承建第三人日月鑫公司开发的西湖城小区房屋的施工工作。因第三人日月鑫公司欠原告的工程款，原告于2017年10月向贵院提起诉讼，同时申请诉讼保全，查封、冻结第三人日月鑫公司所有资产3900万元，其中包括查封第三人日月鑫公司所有的涉案房屋。2019年11月1日原告收到贵院（2019)辽06执异198号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为：1、该涉案房屋物权属第三人日月鑫公司所有，被告对涉案房屋不享有物权。因为涉案房屋登记在第三人日月鑫公司处，依据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，涉案房屋的物权属第三人日月鑫公司所有，被告对涉案房屋不享有物权。2、原告申请贵院查封第三人日月鑫公司所有的资产包括涉案房屋，是合法有效的，不应中止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，首先，被告与第三人日月鑫公司之间没有签订合法有效的商品房买卖合同，所谓的认购意向书不具有确认被告对涉案的房屋享有物权的法律效力，只能证明其对第三人日月鑫公司享有债权。其次，被告购买涉案房屋不是用于居住，且其在丹东有用于居住的房屋。被告在长达近9年的时间内没有占有和使用此房屋。再次，被告提供的收据，不符合正常的交易习惯，也不符合常理，违反国家相关的财务规定。故被告提供的证据，不符合法律规定足以排除执行的情形。原告的保全申请和贵院的查封裁定，符合法律规定，有事实和法律依据，对涉案房屋的中止执行是错误的，应予以撤销。综上，请求依法支持原告的诉讼请求，以维护法律的公平与公正。 被告王志家辩称：一、被告与第三人签订的《定向开发商品房认购意向书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，也不存在法定无效的情形。二、被告作为涉案房屋的买受人，是2010年10月25日与第三人签订的《定向开发商品房认购意向书》，该时间早于原告向法院申请查封的第三人财产的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条等相关法律规定，在不动产问题上产生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建设工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。现被告已按照协议约定一次性付清全部购房款，作为消费者所享有的权益，依据上述规定，应当依法优先于原告主张的权利，所以原告要求停止对涉案房屋的中止执行理由不成立，依法应该驳回原告的诉讼请求。三、涉案房屋的用途为住宅，被告购买该房屋的目的也是为了自己及家人居住，长达九年未入住的原因是第三人以各种理由推脱，不给被告办理入户手续，致使被告至今无法入住，第三人的行为已经严重侵犯了被告的合法权益。综上，丹东市中级人民法院（2019）辽06执异198号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 第三人日月鑫公司述称：希望法院依法裁判。 本院经审理查明：2010年9月29日，被告（乙方）王志家与第三人（甲方）日月鑫公司签订一份《定向开发商品房认购意向书》，该意向书第一条约定：“甲方拟在位于国门湾东兴园南侧地块进行商品房开发，项目名称为西湖城小区。乙方所在单位已与甲方达成定向开发协议，乙方自愿购买甲方开发的商品房，商品房用途为住宅，属钢混结构”。第二条乙方自愿购买的商品房面积、价款等基本情况约定：“1、乙方自愿购买该小区2号楼804室房屋（规划房号，实际房号以地名办最终命名地址为准）。该商品房建筑面积约为135.69平方米。2、该商品房单价为2700元/平方米，总房款为366363元”。第三条付款方式及期限约定：“乙方一次性付清全部房款，在甲方办理完《商品房预售许可》后，甲乙双方依据本意向书签订《商品房买卖合同》”。协议签订后，2010年10月25日，被告向第三人支付房款366363元，第三人为被告出具了收款收据。 2010年10月25日，被告（乙方）王志家与第三人（甲方）日月鑫公司签订一份《定向开发商品房认购意向书》，该意向书第一条约定：“甲方拟在位于国门湾东兴园南侧地块进行商品房开发，项目名称为西湖城小区。乙方所在单位已与甲方达成定向开发协议，乙方自愿购买甲方开发的商品房，商品房用途为住宅，属钢混结构”。第二条乙方自愿购买的商品房面积、价款等基本情况约定：“1、乙方自愿购买该小区2号楼503室房屋（规划房号，实际房号以地名办最终命名地址为准）。该商品房建筑面积约为97.16平方米。2、该商品房单价为2640元/平方米，总房款为256502元”。第三条付款方式及期限约定：“乙方一次性付清全部房款，在甲方办理完《商品房预售许可》后，甲乙双方依据本意向书签订《商品房买卖合同》”。协议签订后，2010年10月25日，被告向第三人支付房款256502元，第三人为被告出具了收款收据。 上述两份《定向开发商品房认购意向书》签订至今，被告王志家未办理入住手续，亦未实际占有涉案房屋。被告王志家在辽宁省丹东市振兴区，该房屋坐落于丹东市振兴区，建筑面积为151.11平方米，产权证号为20090108005-1、20090108005-2。 本院在审理原告中天公司与第三人日月鑫公司建设工程施工合同纠纷一案中，原告中天公司于2017年10月12日向本院提出保全申请，要求冻结第三人日月鑫公司银行存款3900万元或查封其相应价值的财产。本院于2017年10月13日作出（2017）辽06民初74号民事裁定，冻结第三人日月鑫公司银行存款3900万元或查封其相应价值的财产。本院查封了包括涉案两套房屋在内的84套房屋。王志家不服该裁定，向本院提出书面异议，请求依法解除涉案房屋的查封，本院作出（2019）辽06执异198号执行裁定书，裁定中止对第三人日月鑫公司开发建设的坐落于辽宁省丹东市房屋的执行。原告中天公司收到该执行裁定书后，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 本院确认的上述事实，有本院（2017）辽06民初74号民事裁定书（附查封、扣押财产清单）、《定向开发商品房认购意向书》、收款收据、本院（2019）辽06执异198号执行裁定书、丹东市不动产登记信息查询单等证据材料。上述证据经当庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：本案争议的焦点问题是：被告对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的合法权益，对涉案房屋应否继续执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，被告与第三人虽然在本院查封涉案房屋之前签订了《定向开发商品房认购意向书》，并支付了全部房款，但被告与第三人签订的只是《定向开发商品房认购意向书》，并非是商品房买卖合同，而被告亦未能在本院查封涉案房屋之前办理入户手续，也未实际入住，合法占有涉案房屋，亦未提供证据证明涉案房屋没有办理过户登记不是其自身原因造成的，且被告名下有其他用于居住的房屋，故被告不符合上述对涉案房屋享有排除执行的情形，不能排除执行。本院对原告主张的继续执行涉案房屋的诉讼请求，予以支持。 关于原告提出的请求确认坐落于辽宁省丹东市房屋物权属归第三人日月鑫公司所有的诉讼请求，不是本案的审查范围，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上，对原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持，对于不合理部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 准许执行本院（2017）辽06民初74号民事裁定中查封的坐落于辽宁省丹东市房屋。 案件受理费100元，由被告王志家负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2019）辽06执异198号执行裁定自本判决生效时失效。 审判长 李 军 审判员 李 欣 审判员 关 爽 二〇一九年十二月二十五日 书记员 王秀文