山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9384号 原告（反诉被告）：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112697480293E。 法定代表人：崔立新，总经理。 委托诉讼代理人：张路、李俊卿，均系山东齐鲁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘丙言，男，1984年11月5日出生，汉族，住济南市。 原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿物业公司）与被告刘丙言物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人张路、李俊卿，被告刘丙言到庭参加诉讼。庭审中刘丙言提起反诉。本案现已审理终结。 天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令刘丙言向原告支付物业服务费4351.2元及违约金1588.2元（暂计算至2019年12月31日），共计5939.4元，之后的物业服务费及违约金按照《前期物业管理服务协议》约定计算至实际给付之日止；2.判令刘丙言承担本案的受理费、保全费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2017年6月25日，天鸿物业公司与刘丙言签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条明确约定，物业服务费的缴纳采取预付制，前期物业管理期间，物业服务费的收费价格为1.98/月×平方米（实测建筑面积为准），刘丙言办理入住时应当预付6个月的物业服务费，此后物业服务费每六个月为一个支付期，刘丙言应当在每个支付期届满前15日内支付下一个支付期内的物业服务费。该协议第八条约定，刘丙言违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，天鸿物业公司有权要求刘丙言补交，并有权自逾期之日按日向刘丙言收取逾期未付款项的万分之五的违约金，直至实际支付完毕之日止。合同履行至今，天鸿物业公司按照协议约定为刘丙言所在小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行缴纳物业费的义务。刘丙言的实际房屋建筑面积为91.58平方米，拖欠2018年1月1日至2019年12月31日时段的物业服务费4351.2元，违约金1588.2元。天鸿物业公司虽已多次催交，但刘丙言拒绝缴纳。综上所述，为维护天鸿物业公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规，特诉至法院，请求判如所请。 刘丙言辩称，刘丙言不缴纳物业费是因为天鸿物业公司没有按照合同约定提供服务，构成违约。小区现存在以下问题：地下车库出口未按规划开通、电梯频繁发生故障、电动车及自行车停车位不足、充电桩不足、物业怠于回复业主的要求、地下停车场无人值守、经常有人上门发传单贴广告、地下停车位及停车场收费混乱、电梯广告牌收益未经公示等。综上，请求法院驳回天鸿物业公司不合理的请求，并限期天鸿物业公司改进服务中存在的问题。 刘丙言向本院提出反诉请求，1.请求法院判令天鸿物业公司按照合同约定的7折收取2018年度及2019年度物业费；2.判令天鸿物业公司针对物业服务问题在小区公告栏和业主微信群道歉；3.判令天鸿物业公司承担诉讼费、保全费、公告费等。事实与理由，天鸿物业公司违反与刘丙言签订的《前期物业管理协议》，未尽到基本的维修、养护、管理义务。主要表现有：1.电梯频繁发生故障，但天鸿物业公司从未对业主进行心理安慰及道歉；2.地下车位出口未按规划开通，对车主出行造成极大不便，未设置足够的电动车车棚、停车位与充电桩，业主将电动车通过电梯推至楼上充电存在安全隐患；3.停车位管理不规范，存在乱收费现象；4.电梯广告牌的安装与收益未经任何公示与说明；5.小区周边停车场收费标准不符合《山东省物业管理办法》规定等。综上所述，天鸿物业公司严重违反合同约定，请求法院维护业主合法权益。 天鸿物业公司辩称，双方签订的《前期物业服务协议》已经对物业费的缴纳标准及缴纳时间做了明确约定，刘丙言已经签字认可，双方均基于真实意思表示，故应当严格按照合同约定执行物业费标准。天鸿物业公司已尽到基本的管理职责，对于刘丙言提出的广告费、电梯、电动车停放、车位费等问题天鸿物业公司已经在进行积极处理与协调，但需要一定的时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下： 一、刘丙言为万象新天小区五区（云公馆）B5区1号楼1单元2802室业主，房屋建筑面积为91.58平方米。天鸿物业公司为万象新天小区五区的物业服务企业。2017年6月25日，刘丙言（甲方）与天鸿物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定天鸿物业公司对刘丙言所在万象新天小区五区提供前期物业管理服务。该协议约定：“第四条3.1物业服务费的交纳采用预付制，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.98元/月×平方米（实测建筑面积为准）。甲方办理入住手续时应当预付6个月的物业服务费。此后的物业服务费每6个月为一个支付期，甲方应当在每个支付期届满前的15日内支付下一个支付期内的物业服务费，以此类推。……第八条违约责任1.乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2.甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款【万分之五】的违约金，直至其支付完毕止。”刘丙言已向天鸿物业公司交纳2017年12月31日前的物业费，尚欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。 二、刘丙言称天鸿物业公司在小区提供的物业服务不达标，构成违约，向本院提交如下证据拟证实其主张：业主微信交流群聊天记录截图22张、电梯故障视频5段、电梯内部照片3张、地下停车场入口照片3张、小区内部非机动车停放状况视频5段、物业通话记录截图1张及通话录音一段。经质证，天鸿物业公司对上述证据的真实性有异议，称其已经履行了必要的管理职责，对于管理中的一些瑕疵问题正予以纠正。 本院认为，天鸿物业公司与刘丙言签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的权利义务。天鸿物业公司提供了物业服务，刘丙言作为业主享受了天鸿物业公司提供的服务，应依照《前期物业管理服务协议》的约定向天鸿物业公司缴纳物业费。刘丙言称天鸿物业公司提供物业服务不达标，应按照70%的比例交纳物业费。因小区内的车辆停放及管理等是一个动态过程，刘丙言提供的照片、视频无法反映整体的、一贯的物业服务水平；其主张的电梯故障存在电梯质量、专业维护、物业服务等多种可能原因；其主张的车辆出口设置、车辆停放、充电桩等问题，亦存在开发商对相应区域及设施的设置、车辆所有人的停放习惯、物业对车辆停放秩序的维持等多种原因导致；物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，与公共区域收费情况是否公示不存在对价关系。综上所述，本院认定天鸿物业公司在提供物业服务中存在一般瑕疵，并未构成根本违约，对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。故刘丙言抗辩按照70%比例交纳物业费的观点不能成立。刘丙言应支付天鸿物业公司自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4351.88元（1.98×91.58㎡×24个月），其后的物业费起诉时未届履行期，本院不予一并处理。因天鸿物业公司提供的物业服务中存在一定瑕疵，本院对其主张刘丙言支付违约金的请求不予支持。 关于反诉，刘丙言要求按照70%的比例交纳物业费系针对本诉的抗辩，并非反诉请求。案涉《前期物业管理服务协议》第八条约定：“甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故刘丙言主张天鸿物业公司针对物业服务问题在小区公告栏和业主微信群道歉，无合同及法律依据，本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告刘丙言于本判决生效之日起十日内支付原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4351.2元； 二、驳回原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告刘丙言的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由被告刘丙言负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告刘丙言负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇一九年十二月六日 书记员  牛美玲