广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4616号原告：肇庆市名信物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区端州六路14号第一幢之一301房，统一社会信用代码9144120079931136X7。法定代表人：彭子芸，该公司总经理。委托诉讼代理人：冼锐锋，该公司职员。被告：袁银英，女，1964年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：郭瑞燕，男，1963年11月16日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市名信物业管理有限公司（以下简称名信物业公司）与被告袁银英、郭瑞燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用小额诉讼程序，后转为普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告名信物业公司的委托诉讼代理人冼锐锋到庭参加诉讼，被告袁银英、郭瑞燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告补交从2016年1月1日起至2019年6月30日为止的管理费共2697.765元（注：2013年3月前的物业管理费0.5元/月/平方米，2013年4月1日起物业管理费0.7元/月/平方米计收），小区对讲维护费210元（按5元/月/户计收），小区公共照明电费210元（按元/月/户计收），违约金4352.65元（按每日千分之二计收），合计费用共7470.41元；2.判决被告支付本案所有的诉讼费用。诉讼中，原告撤回违约金的诉讼请求。事实和理由：原告名信物业公司自2012年10月15日起承接肇庆市端城雅苑住宅小区之物业管理工作。自承担该物业的物业管理工作后，原告名信物业公司一直遵照协议尽心尽力为该物业提供物业服务。C3-402房单元业主自2016年1月1日起至今一直未根据《前期物业管理协议》的约定向原告名信物业公司交纳物业管理费。原告名信物业公司曾数次通知被告及时交纳物业管理费，然而被告一直不加理会，拖欠原告名信物业公司物业管理费至今未付。被告的行为已经严重违反了与原告名信物业公司签订的《前期物业管理协议》中的约定，为维护原告名信物业公司的权益和法律的尊严，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定提起诉讼，请依法判决。被告袁银英、郭瑞燕没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2008年7月25日，肇庆市全益房地产有限公司（甲方、开发商）与被告袁银英、郭瑞燕（乙方、购房人）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所购的位于肇庆市××州区厂××街一巷端××房（建筑面积为91.1415平方米）提供前期物业管理；住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.35元，交费时间为每月5号前；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权乙方补交并从逾期之日起按每日千分之二支付违约金。2012年10月15日，原告名信物业公司与肇庆市全益房地产有限公司签订《端城雅苑物业服务合同》，约定：肇庆市全益房地产有限公司聘请名信物业公司为端城雅苑规划红线范围内的商铺、住宅、停车场等总建筑面积为64808平方米、住户606户提供物业管理服务；肇庆市全益房地产有限公司同意名信物业公司按住宅物业管理费每平方米每月0.50元，小区公共照明电费每年每户60元，小区对讲维护费每年每户60元的标准向业主收取物业管理费。原告名信物业公司签订合同当日进驻端城雅苑小区为包括被告袁银英、郭瑞燕在内的业主提供物业管理服务，并以上述约定的标准收取物业管理费。2018年11月3日，原告名信物业公司与肇庆市端州区端城雅苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定：肇庆市端州区端城雅苑业主委员会选聘（或续聘）名信物业公司为坐落于肇庆市××州区厂××街端城雅苑小区提供物业管理服务；物业总建筑面积为约55000平方米，其中住宅楼5栋41条楼梯共606户，商铺35个，小车位162个，摩托车位367个；管理期限为3年，自2018年11月3日起至2021年11月2日止；本物业管理服务阶段实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，业主交纳费用时间为当月1-15日，住宅按建筑面积每月每平方米0.70元，小区公共水电分摊按每月每户5元，对讲维护费每月每户5元。2014年7月11日，被告袁银英向原告名信物业公司缴交端城雅苑C3-402房2013年4月至2014年12月期间的按建筑面积（住宅面积及摩托车位面积）91.76平方米计算的物业管理费1349元（91.76平方米×0.7元/平方米×21个月）、水电公摊费和智能维护费210元。之后，被告袁银英、郭瑞燕没有缴交物业管理费、对讲维护费、公共照明费，原告名信物业公司经催收无果后于2019年8月26日向我院提起诉讼。诉讼中，原告名信物业公司主张从2013年4月1日起住宅物业管理费收费标准从每平方米每月由0.50元调升0.70元并提供了被告袁银英缴交物业管理费、对讲维护费、公共照明费的证据予以证实。又查明：原告名信物业公司于2007年3月5日登记成立，于2014年1月23日取得三级物业服务企业资质证，经营范围为物业管理、家政服务等。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告袁银英、郭瑞燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对于原告名信物业公司起诉所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告保证其真实性，故本院予以采信。原告名信物业公司是依法登记设立并具有资质的物业服务企业。原告名信物业公司于2012年10月15日与端城雅苑小区的开发商肇庆市全益房地产有限公司签订《端城雅苑物业服务合同》后进驻该小区为包括被告袁银英、郭瑞燕在内的业主提供物业服务，原告名信物业公司与被告袁银英、郭瑞燕虽无签订物业服务合同，但原告名信物业公司为小区业主提供了事实上的物业服务，付出了一定成本，以自己的行动履行了合同的主要义务，故原告名信物业公司与被告袁银英、郭瑞燕之间形成了事实上的物业服务关系。根据公平合理原则和权利、义务相一致的原则，被告袁银英、郭瑞燕享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即被告袁银英、郭瑞燕应向原告名信物业公司支付物业管理服务费。原告名信物业公司主张从2013年4月1日将住宅物业管理费每平方米每月由0.50元调升0.70元，被告袁银英亦按住宅及摩托车位建筑面积每月每平方米0.70元的标准（即64.23元/月）交纳了从2013年4月至2014年12月的物业管理费1349元，应视被告袁银英、郭瑞燕同意按建筑面积每月每平方米0.70元的标准计收物业管理费。从2016年1月1日至2019年6月30日期间，被告袁银英、郭瑞燕拖欠物业管理费2697.66元（64.23元/月×42个月）、小区公共照明电费210元（5元/月×42个月），小区对讲维护费210元（5元/月×42个月），合计3117.66元。原告名信物业公司要求被告袁银英、郭瑞燕支付自2016年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费2697.765元、小区对讲维护费210元、小区公共照明电费210元的诉讼请求，其合法有理部分，本院予以支持。此外，原告名信物业公司在诉讼中撤回其违约金的诉讼请求，该部分诉讼费用依法应由原告名信物业公司自行承担。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告袁银英、郭瑞燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市名信物业管理有限公司交纳拖欠物业管理费2697.66元、小区公共照明电费210元，小区对讲维护费210元，合计3117.66元。二、驳回原告肇庆市名信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告名信物业公司已预交），由原告名信物业公司负担15元，被告袁银英、郭瑞燕负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  程艳连二〇一九年十二月三十日法官助理唐宝怡书记员梁思颖