广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初26062号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：李丙娟，女，1976年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************767。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告李丙娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、被告支付原告自2018年7月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年9月30日物业服务费为5180.80元，违约金则自2018年7月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年9月6日为1061.84元；二、被告承担原告支出的律师费2400元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园六座2楼04室业主，2016年5月12日，原、被告经平等协商一致签订《前期物业服务协议》；二、单元合同面积为89.76㎡；三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业服务费用的时间为每月5日前。四、拖欠费用情况：自2018年7月份起被告每月拖欠物业服务费359.04元（实测面积89.76㎡×4元），以上计至2019年9月份共拖欠物业服务费5180.80元。五、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2018年7月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年9月6日为1061.84元。被告必须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告答辩称:一、原告主张的物业服务费计算时间和金额有误。原告诉请物业服务费期限为2018年7月1日至2019年9月30日。实际上原告在2019年8月31日的收费许可已失效，原告自2019年9月1日起按照4元/㎡的标准收费已无合法依据。且原告于2019年8月在禅城区南庄镇和绿岛湖居委主持下与业主协商2元/㎡未果，原告自动在今年底退出小区。二、涉案服务协议约定的违约金过高，请求法院参照中国人民银行一年期同期贷款利率予以调整。三、被告暂缓支付物业服务费是因为原告不履行义务、侵犯被告知情权等因素造成，并非被告恶意拖欠，原告应对本案承担违约过错责任。涉案服务协议第十一条第三项关于诉讼费和律师费的约定应当以原告对本案无违约过错责任为前提，如原告存在过错责任，则不应对被告适用。原告提供的物业服务长期存在大量违约侵权行为，原告应自行承担律师费、诉讼费。四、原告实施的违约侵权行为给被告造成物质精神损害，1、原告违约在先，不依约向被告履行公示义务，侵犯业主知情权。根据涉案协议第一条第七至九项的约定，原告负有向被告公布《物业服务计划》、《财务年度计划》和《物业服务收支账目》的义务。2017年2月28日，原告在《佛山涟岸花园物业管理事宜》第三条中以书面公开信方式向被告及全体业主书面承诺“为使广大业主及时了解物业服务费的收取及用途，我司将会依法每季度公示物业服务费收支情况”。2017年3月17日，原告又再次在《佛山涟岸花园物业服务费事宜》第三条以书面公开信方式向被告及全体业主书面承诺“物业服务费用途和去向均必须接受业主监督，因此物业公司须依法向全体业主公示物业服务费的收支情况。今年首季度物业服务费收支情况预计将在4月份公示”。根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。故此，原告负有每年年初向被告公布物业服务资金年度预决算、每年四次向被告公布物业服务资金收支情况和《物业服务收支账目》的义务（简称三公示义务）。但是，原告在被告包括小区业主的不断催促之下，仍未履行三公示义务。直至2018年4月24日原告才被迫公布《2017年度物业服务资金的收支情况》概况表，2018年5月26日公布《2018年第一季度物业服务资金的收支情况》概况表，且两份收支情况无财务收支明细，是不合格的公示行为。原告至今未向被告公示2017年、2018年《物业服务资金年度预决算》和《物业服务收支账目明细》，其行为已构成实际性违约，侵犯了被告知情权、监督权和提出异议权。被告曾经向原告支付过2017年1月1日至2018年7月1日期间的物业服务费。后因原告不履行三公示义务而暂停付费。也即被告开始是愿意向原告支付物业服务费的，暂停付费缘于原告不履行三公示义务。2、滥用诉权。原告收取了全佛山最高的物业服务费，给业主提供的却是最差的服务，部分业主因此拒缴物业服务费。原告不仅不改进提高服务水平和质量，反而大量起诉业主。截止到目前，原告已经起诉涉案小区欠费业主超过100户。3、非法干扰、刁难和破坏涉案小区首届业主大会的筹备工作。（1）涉案小区首届业主大会需要原告提供售楼面积和户数过半的证明，但原告拒不提供，导致涉案小区首届业主大会筹备组自2017年10月至2018年9月期间无法获得政府批准成立，阻扰、拖延业主大会筹备组成立近一年时间；（2）拒不提供合格场地给业主大会筹备组。在绿岛居委会的干涉下，原告勉强给筹备组提供办公场地，但因缺电缺水致无法正常使用，刁难业主大会筹备组；（3）拒不提交《业主清册》。在绿岛居委会的强力干涉下，原告才在大会筹备组处理4个月之后（今年2月）被迫提交删除联系电话号码的无法使用的《业主清册》，导致涉案小区首届业主大会筹备工作在六个月内不能完成大会的组织联络工作，造成大会流产；（4）指使保安强行拆除业主大会在小区内的宣传横幅，破坏业主大会的筹备工作（有视频为证）。4、利用“黑箱式”公示掩盖建设单位（开发商）长期拖欠待售房产面积的物业服务费事实，与建设单位一并损害业主利益。被告曾要求原告公布是否收取建设单位佛山市和记黄埔地产开发有限公司的物业服务费情况，但原告拒绝提供，其行为侵犯业主知情权与经济权益。5、原告向政府提交了两份2017年、2018年度《涟岸花园小区业主满意度调查报告》，以证明涉案小区95%的业主对其服务满意，被告对此不予确认。2019年7月涉案小区已有303户业主联名向佛山市中级人民法院签署对原告服务非常不满意的证词，证明上述两份调查报告是虚假的。2019年8月涉案小区又有538名业主联名上访，向佛山市各级政府表达对原告不满。6、原告利用酬金制收取高额服务费，提供的却是低质量的人员和设备，违反优价优质服务的承诺。（1）原告工作人员素质低，基本无需经过专业培训就可上岗。保安人员站无站像、仪容不整、没有礼貌、上班玩手机，无法与一级物业公司的保安人员相比。原告管理人员对业主态度恶劣，不尊重业主；（2）截止2018年底，涉案小区车辆出入口门禁均采用90年代的IC卡刷卡进出，至今也未完全使用智能设备管理车辆进出门禁，且进出别墅区的车辆已不能使用IC卡刷卡出入，只能人工开启门禁，每个门岗一位保安专门起降栏杆，连过时的IC卡进出设备的维修费都省了；（3）涉案小区地面与地库垃圾成堆，清洁卫生不到位，小区脏乱差；（4）涉案小区公共设施、设备损坏后未及时修复。如小区地下停车场出入口大型装饰钢樑、地下车场的设施损坏长达近一年不修理，危及业主群众的人身财产安全；（5）原告中层管理人员长住广州，每周来小区一两天，怠于管理工作，物业服务工作效率低下。原告管理人员从周五下班到周六日均休假回家，无人值班；（6）原告处理物业服务日常事务程序复杂、久拖不决。业主普通的日常求助需逐级由佛山上报广州再报香港，然后再逐级往回传达。一个流程需要几个月才能得到明确答复；（7）涉案小区的地下停车场至今未通过政府验收并交付使用，原告不闻不问；（8）原告独家垄断不许中国移动等运营商进场竞争，导致业主被迫高消费电信的宽带服务，损害业主利益；（9）原告侵犯欠费业主的物权和正常生活权，非法阻拦欠费业主的车辆出入，影响小区和谐与安宁；（10）原告对欠费业主断电断水，影响业主生活质量；（11）原告管理人员的服务态度差，比如向商户泄露业主个人信息，干扰业主的正常生活，在业主本人确认的情况下，仍然限制业主的朋友、工程人员及车辆进入小区；（12）原告管理人员无视业主尊严、态度恶劣，保安人员擅离岗位、上班玩手机；（13）原告未及时妥善处理业主对开发商的投诉，对房屋质量问题久拖不决，罔顾业主利益；（14）原告无视开发商施工队在业主居住的商品房通道上乱堆乱放建筑材料，损害业主权益。综上，被告请求法院判令原告自行承担本案的诉讼费和律师费，支持被告的答辩请求，调整违约金，驳回原告的全部诉请。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体适格。2、《前期物业服务协议》。拟证明原、被告约定物业服务费及违约责任。3、《收楼入伙手续进程确认表》。拟证明被告接收物业的情况，原告已依约提供物业服务。4、《涟岸花园物业交楼通知书》和《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》。拟证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议约定起算物业服务费，被告予以确认。5、《专项法律服务合同》、律师费发票。拟证明原告因向被告追诉物业服务费委托律师及收费情况。6、物业交楼通知书EMS快递单。拟证明开发商已依约通知被告收楼。7、不动产登记信息查询结果。拟证明涉案房屋面积，被告接收物业并办理完成房产证的情况。诉讼中，被告举证如下：1、《关于我司退出佛山涟岸花园物业管理服务的通知》、原告于2019年10月11日在涉案小区1-12座高层一楼公示栏公开粘贴退场通知的照片组群。拟证明：①涉案4元/㎡的收费标准有效期截止至2019年8月31日，从2019年9月1日失效，原告不能再以4元/㎡的收费标准向涉案小区业主收取服务费；②原告与开发商签订的《前期物业服务委托合同》于2019年8月1日期限届满，原告在涉案小区的物业服务合同依据终止；③从2019年8月27日开始，涉案小区业主代表与原告在禅城区政府的主持下，开展了新收费标准的协商事务，业主代表在次月16日向原告提出2元/㎡的收费标准，原告于同年10月9日正式书面拒绝接受该标准并自动退出涉案小区的物业服务。2、受理告知书、佛山市禅城区发展和改革局关于方涌河信访问题的答复。拟证明自2019年9月1日开始，原告不能以4元/㎡的标准收取物管费。本院认证：原告提交的证据1-6，被告对真实性均无异议，本院确认其真实性；证据7由佛山市自然资源局出具，本院予以采信。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2由佛山市禅城区发展和改革局出具，本院确认其真实性。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区*****************房，于2018年*月8日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为89.76㎡。2016年12月23日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年1月1日开始计收。2016年5月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“乙方所购本物业房屋坐落位置：佛山市禅城区**************……第二条、物业管理服务的内容。一、综合管理服务……二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理……三、环境卫生……四、绿化管理……五、秩序维护……六、消防……七、交通秩序与车辆停放……八、房屋装饰装修管理……第四条、物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日……二、住宅单元按建筑面积每月每㎡4元缴纳……三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十条、其它事项。一、本协议有效期至业主委员会合法成立，并且代表全体业主与经业主大会表决同意选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止……第十一条、违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担……”2019年10月9日，原告出具《关于我司退出佛山涟岸花园物业管理服务的通知》：“尊敬的各位业主：……我司与发展商（佛山市和记黄埔地产有限公司）签订的《前期物业服务委托合同》约定，住宅物业服务费的收费标准为4元/月·平方米，合同期限为2014年9月1日起至2019年8月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。但若按不高于2元/月·平方米收费标准，属于对原合同的重大变更，我司将无法继续履行《前期物业服务委托合同》约定的服务内容及标准。鉴于现无法就新的物业服务费标准达成一致，《前期物业服务委托合同》未能自动延续，我司经过慎重考虑及综合评估，非常遗憾地正式告知全体业主：我司将于2019年12月31日退出佛山涟岸花园物业管理服务……”另根据相关联系列案查明事实：（一）2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业服务费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年9月17日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量严重瑕疵或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业服务费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公；第五，原告诉请的物业服务费均为《前期物业服务协议》约定的物业服务期限产生，原告亦提供了物业服务，被告以佛山市发展和改革局函复要求原告与业主重新约定收费标准为由，辩称2019年9月份以后的物业服务费不应再按4元/月/㎡的标准计收，但被告未提交证据证明双方对物业服务费标准进行新的约定，且佛山市发展和改革局的函复行为属于行政行为，不属于法院处理范围，故本院对被告抗辩不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，故本院予以支持。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业服务费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率为36%，被告提出异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业服务费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，部分业主因此而拒交物业服务费，原告对违约金的产生也应承担相应责任。第三，被告自2018年7月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年9月6日，被告应付违约金为128.32元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。第一，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业服务费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业服务费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告李丙娟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2018年7月至2019年9月的物业服务费5180.80元及违约金128.32元（违约金暂计至2019年9月6日，此后以5180.80元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担10元，被告李丙娟负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年十二月二十三日书记员 余柔敏