西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初4371号原告金广东，男，汉族，1974年1月10日出生，住浙江省东阳市，现住浙江省东阳市。委托诉讼代理人李广钱，浙江德当律师事务所律师。被告郭继军，男，汉族，1965年8月2日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人王小峰，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人王变丽，陕西瑞森律师事务所律师。被告西安海星房地产综合开发有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人荣海，该公司董事长。委托诉讼代理人闫钰琪，女，汉族，1990年3月29日出生，住西安市碑林区，该公司法务专员。原告金广东诉被告郭继军、西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称海星公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金广东诉称，西安市雁塔区人民法院作出的（2018）陕0113执异359号执行裁定书严重损害了原告的合法权益，存在程序错误。具体表现如下：首先，原告对郭继军申请执行异议不知情，原告从未收到法院的传唤。原告申请执行被告海星公司的时间为2011年5月28日，执行裁定书载明被告郭继军于2016年4月6日向被告支付全额房款，但原告并未收到执行款。其次，执行裁定书载明被告郭继军与被告海星公司于2004年3月22日签订《商品房买卖合同》，但被告郭继军在2016年4月6日才向被告海星公司付清房屋全部价款，与常理不符。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1、撤销（2018）陕0113执异359号执行裁定书；2、对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋许可执行；3、本案诉讼费由被告承担。被告郭继军辩称，2016年原告申请法院强制执行时将涉案房产查封，被告郭继军与被告海星公司于2004年3月22日签订商品房买卖合同后，在2005年以银行按揭方式支付房款，且涉案房屋一直为被告占有使用至今，房屋产权证未办理的原因并非其自身原因造成，故其对涉案房产享有足以排除强制执行的权益，请求依法驳回原告的诉请。被告海星公司辩称，其与被告郭继军于2005年3月22日签订商品房买卖合同，郭继军购买了涉案房屋，并支付1208681.65元购房款，海星公司于2006年7月14日将涉案房产交付给郭继军使用至今，故被告郭继军对该房屋享有合法权益可以排除执行。经审理查明，原告金广东与被告海星公司于2008年1月18日签订两份《商品房买卖合同》，该合同约定，被告海星公司将其开发的海星城市广场第1幢1单元11201室和11301室两套商品房卖给原告，原告金广东以抵款的方式向被告海星公司支付了房款。后因被告海星公司将上述房屋出售给他人，故原告要求撤销上述商品房买卖合同，由被告海星公司退还购房款并赔偿利息等。本院（2010）雁民初字第2229号民事判决书支持了原告金广东的诉请。被告海星公司不服，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院（2011）西民二终字第00899号民事判决书驳回上诉，维持原判。2011年5月28日原告向本院申请强制执行，本院2011年6月受理了原告金广东的申请，并于2011年8月5日作出（2011）雁民执字第1378号执行裁定书。2016年7月11日，本院向西安市住房保障和房屋管理局发出（2011）雁民执字第01378号协助执行通知书，对被告海星公司名下位于海星城市广场办公楼1302号（房产证号：107XXXXXXX-25-1-1-11302）等房屋进行查封。后被告郭继军向本院提出执行异议，称其购买了该房屋并付清了全部房款，要求停止对海星城市广场住宅楼第1幢11302号房屋的执行处分，并解除对商品房的查封。本院于2018年12月6日作出（2018）陕0113执异359号执行裁定书，中止了对该房屋的执行。被告郭继军提交了2004年3月22日其与被告海星公司签订的《商品房买卖合同》，约定被告郭继军购买被告海星公司开发的位于XX路XX号XX广场XX幢XX层XX号房，总额1221249元，被告郭继军于2005年3月22日前支付房价521249元，剩余房价700000元采取银行按揭方式支付，被告郭继军须在2005年3月30日前办理银行按揭手续，逾期不做按揭的，被告郭继军承担合同第七条买受人逾期付款的责任。2005年3月22日被告郭继军与海星公司签订补充协议，载明被告郭继军应于2005年3月30日前交纳房款、提供按揭所需资料，办理银行按揭相关手续，逾期则作为自动解除合同。2016年12月26日，被告郭继军与海星公司签订《海星城市广场面积补差协议》，载明该房屋实测建筑面积比预测建筑面积减少了2.6平方米，合同金额减少了12566元。另被告郭继军提交了2016年1月4日中国光大银行西安友谊路支行向其出具的《客户贷款结清通知书》复印件，载明被告郭继军在2005年11月30日与该银行签订的78560516210459号《贷款合同》已于2015年11月30日全部清还完毕。2016年1月15日，西安高新区国土资源和房屋管理局出具了《抵押备案登记注销通知单》,载明抵押人为被告郭继军，抵押权人为中国光大银行西安友谊路支行，抵押物具体范围及登记情况为坐落于西安市高新区XX广场XX幢XX室，建筑面积252.68平方米房屋，抵押贷款700000元，于2016年1月14日抵贷双方共同申请办理了抵押备案注销登记。2016年4月6日，被告海星公司给原告开具了购房发票。被告郭继军缴纳了该房屋的专项维修资金并提供了该房屋的完税证明。庭审中，被告海星公司亦提交了其与郭继军签订的《商品房买卖合同》，但签订时间为2005年3月22日，对此被告海星公司表示合同签订的实际时间确为2005年3月22日，被告郭继军的那份合同应该是笔误。经查，被告郭继军与海星公司提交的商品房买卖合同内容一致。庭后，被告郭继军提交了收款收据、中国光大银行贷款凭证复印件及嗨管家中缴纳物业费的截图，证明其已全额支付了购房款，并实际占有使用该房屋。原告提交了书面的质证意见，对该证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可。以上事实，有商品房买卖合同、抵押备案登记注销通知单、民事判决书、民事裁定书、当事人陈述等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故被告郭继军应对其享有该房屋足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”庭审中，被告郭继军提交了其与被告海星公司签订的商品房买卖合同，面积补差协议、西安高新区国土资源和房屋管理局出具的《抵押备案登记注销通知单》、中国光大银行西安友谊路支行向其出具的《客户贷款结清通知书》复印件、购房发票、完税证明及专项维修资金缴纳票据，庭后，被告郭继军又提交了首付款收款收据、中国光大银行贷款凭证复印件及嗨管家中缴纳物业费的截图，但其未提交相关证据证明在法院查封该房屋前未能办理案涉房屋过户登记手续非因其自身的原因，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对于被告郭继军的辩称意见，本院依法不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故对于原告诉请许可对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX室房屋进行执行的请求，本院依法予以支持。综上所述，兹依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许执行位于西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX室房屋。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费100元，由两被告承担。因原告已预交，故两被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  吕华艳人民陪审员  查新民二〇一九年十二月十八日书 记 员  薛 梅打印：薛梅校对:薛梅2019年月日送达1