云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民初144号原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行。住所地：云南省安宁市中华路133号。负责人：郭磊，该支行行长。委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师，一般授权代理。被告（案外人）：曹汝智，男，汉族，1964年8月12日生，住云南省玉溪市红塔区。被告（案外人）：谢凤仙，女，汉族，1964年12月11日生，住云南省玉溪市红塔区。被告（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。法定代表人：何东海，公司经理。委托诉讼代理人：李辉，云南兆谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：**映，云南兆谦律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司。住所地：云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。法定代表人：蒋勇，公司执行董事。委托诉讼代理人：吴嵩，云南昆都国际房地产开发有限公司员工，特别授权代理。第三人（被执行人）：蒋勇，男，汉族，1971年10月31日生，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：陈树昆，男，汉族，1960年4月23日生，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：梁夏，男，汉族，1968年5月6日生，住云南省安宁市。原告中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）与被告曹汝智、谢凤仙、云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日在本院公开开庭进行了审理。原告农行安宁支行的委托诉讼代理人熊星，被告曹汝智、谢凤仙，被告昆都房地产公司的委托诉讼代理人李辉、**映、第三人金成矿业公司委托诉讼代理人吴嵩到庭参加诉讼。第三人蒋勇、陈树昆、梁夏经本院依法送达，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告农行安宁支行向本院提起诉讼请求：1.请求法院判令撤销云南省高级人民法院（2019）云执异92号执行裁定书，判令继续查封、执行昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园A2地块S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号房产；2.请求法院判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，农行安宁支行提出财产保全申请，云南省高级人民法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限，云南省高级人民法院随后作出（2017）云执保23号《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下的土地及房产，其中就包括本案诉争的，位于昆明市红菱花园A2地块S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号房产。在执行过程中，被告曹汝智、谢凤仙提出异议，认为其是该房屋的权利人，应予以解封、停止对该房屋的执行。云南省高级人民法院经审查后，做出（2019）云执异92号执行裁定书，认为被告曹汝智、谢凤仙就该房屋签订过书面买卖合同，支付了价款，并未由于异议人原因未办理过户登记。而原告认为，原告对昆都房地产公司享有合法债权，已经生效判决书确认。该房屋也并未登记在曹汝智、谢凤仙名下，而曹汝智、谢凤仙提供的证据也不能充分说明其符合法律规定的情形，可以排除执行，请支持原告的诉讼请求。被告曹汝智、谢凤仙答辩称：曹汝智、谢凤仙在法院查封前就与昆都房地产公司签订了《商品房购销合同》，支付了购房总价款的80％即1050万元，后又将尾款交付至安宁市人民法院，并且在查封前就已经对涉案房产进行了装修和占有，已经交付过物管费，没有办理过户登记是开发商原因造成，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，曹汝智、谢凤仙享有排除执行涉案房屋的权利，请求驳回原告农行安宁支行的全部的诉讼请求。被告昆都房地产公司的答辩以及第三人金成矿业公司陈述，与曹汝智、谢凤仙的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院在下文进行评判。经审理，本院确认本案法律事实如下：2014年9月4日曹汝智、谢凤仙通过建设银行pos机刷卡的方式向昆都房地产公司支付了购房定金10万元。2014年9月5日，曹汝智、谢凤仙与昆都房地产公司签订《写字楼认购意向协议》，约定，曹汝智、谢凤仙向昆都房地产公司意向购买S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号三套房屋，总面积约为2190.63平方米，总价款约为12866300元。2015年1月7日，曹汝智、谢凤仙与昆都房地产公司签订了三份《商品房购销合同》及三份《商品房购销合同补充协议》，约定，曹汝智、谢凤仙向昆都房地产公司购买红菱花园S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号三套房屋，每套金额为4288767元，曹汝智、谢凤仙于2015年10月1日前向昆都房地产公司付清全部购房款，昆都房地产公司于2015年9月26日前将房屋交付给曹汝智、谢凤仙。合同签订后，曹汝智、谢凤仙于2014年9月15日至2014年12月19日期间通过银行转帐、pos机刷卡及委托欧美花颜美容院付款等方式向昆都房地产公司及昆都房地产公司指定的委托收款人安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司共计支付了购房款1050万元，昆都房地产公司向曹汝智、谢凤仙开具了相应的收据。庭审中，昆都房地产公司也明确表示收到了曹汝智、谢凤仙支付的购房款1050万元。2015年11月5日，昆都房地产公司与曹汝智、谢凤仙签订《协议》，载明，鉴于昆都房地产公司未按照双方《商品房购销合同》约定的时间交房，昆都房地产公司承诺在2016年8月30日前将房屋交付给曹汝智、谢凤仙，并同意房屋交付当日，曹汝智、谢凤仙才需一次性付清剩余的购房款2366300元。2016年11月18日，昆都房地产公司与曹汝智、谢凤仙签订《交房协议》，约定于2016年11月18日按房屋现状交房。曹汝智、谢凤仙接受房屋后，对房屋进行了装修，并向昆都房地产公司支付过物业管理费和水电费。2019年7月16日，曹汝智、谢凤仙将剩余的购房款2366300元支付到了安宁市人民法院的账户。另查明，农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，本院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。本院并作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园A2地块、红联城市广场A3地块一期、西园花园A5地块房产共计1074套，其中包括本案所涉A2地块S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号房屋。后曹汝智、谢凤仙提出执行异议，本院于2019年7月7日作出（2019）云执异92号执行裁定书，认为曹汝智、谢凤仙提交的证据证明其就涉案房屋在法院查封之前签订买卖合同，并已将交纳了剩余房款，全部房款已付清，所购房屋于本院查封之前已经合法占有，同时本案房产未办理过户登记并非曹汝智、谢凤仙自身所致，对曹汝智、谢凤仙排除执行的异议请求予以支持，并裁定：中止对本院查封的位于昆明市人民西路红菱花园A2地块S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号三套房屋的执行。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：曹汝智、谢凤仙对昆明市人民西路红菱花园A2地块S4-F3-1号、S4-F4-1号、S4-F5-1号三套房屋是否享有排除强制执行的民事权利。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于本案是否符合第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。2015年1月7日，曹汝智、谢凤仙与昆都房地产公司签订了三份《商品房购销合同》及三份《商品房购销合同补充协议》。农行安宁支行庭审中提出《商品房购销合同》签订时间存在后补的嫌疑，但其未提交足以推翻前述事实的相反证据，本院对其异议不予采信。因此，应认定曹汝智、谢凤仙在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.房屋占有。2016年11月18日，昆都房地产公司与曹汝智、谢凤仙签订《交房协议》，约定于2016年11月18日按房屋现状交房。曹汝智、谢凤仙对房屋进行了装修，并向昆都房地产公司支付过物业管理费和水电费的事实可以证明曹汝智、谢凤仙在查封之前已经合法占有了涉案房屋。3.价款支付。曹汝智、谢凤仙于2014年9月15日至2014年12月19日期间通过银行转帐、pos机刷卡及委托欧美花颜美容院付款等方式向昆都房地产公司及昆都房地产公司指定的委托收款人安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司共计支付了购房款1050万元，昆都房地产公司向曹汝智、谢凤仙开具了相应的收据。庭审中，昆都房地产公司也明确表示收到了曹汝智、谢凤仙支付的购房款1050万元。庭审中，农行安宁支行仅认可曹汝智、谢凤仙通过银行转帐和pos机刷卡向昆都房地产公司支付的款项，对曹汝智、谢凤仙委托欧美花颜美容院向昆都房地产公司及昆都房地产公司指定的委托收款人安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司支付的款项不予认可，认为付款主体和收款主体与本案无关，且用途是材料款。曹汝智解释称欧美花颜美容院是曹卿骅设立的个体工商户，曹汝智与曹卿骅是兄妹关系，款项来源是以材料款的名义向银行借款，故用途写为材料款。农行安宁支行并没有证据证明欧美花颜美容院与安宁金恒商贸有限责任公司、云南连然源饮品有限公司之间存在材料买卖等其他经济往来，因此，本院对曹汝智的解释予以采信。2019年7月16日，曹汝智、谢凤仙将剩余的购房款2366300元支付到了安宁市人民法院的账户。本院确认曹汝智、谢凤仙已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.未办理过户登记原因。昆都房地产公司庭审中自认是由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争房屋尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非曹汝智、谢凤仙。综上，曹汝智、谢凤仙对涉案房屋的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权利。本院执行裁定认定事实清楚，裁定曹汝智、谢凤仙关于排除执行的异议成立符合法律规定，农行安宁支行的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，不能成立。综上所述，曹汝智、谢凤仙对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，农行安宁支行要求撤销本院执行裁定、并对涉案房屋继续执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司安宁市支行的诉讼请求。案件受理费92789元，由原告中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 崔 艳审判员 李建华审判员 郭婷婷二〇一九年十二月十二日书记员 王怡青