广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3292号上诉人（原审被告）：清远市奕兴房地产有限公司。住所地：清远市。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王文佳，广东大同律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄史青，广东大同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李坤池，男，汉族，1974年4月23日出生，住阳山县***************。委托诉讼代理人：李洁媚，广东定海针（阳山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶敏华，广东定海针（阳山）律师事务所律师。上诉人清远市奕兴房地产有限公司（以下简称“奕兴公司”）因与被上诉人李坤池房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。奕兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋无法交付是施工方广州市第二建设工程有限公司的过错导致的，属于涉案合同第八条约定的可据实延期交楼的情形，因此上诉人无需承担违约责任。二、从（2016）粤1802民初3215号民事判决书可看出：（1）因广州二建无法证明涉案工程符合合同约定的质量标准，亦无法证明其向上诉人提供了合格完整的竣工材料，故该判决书驳回了广州二建关于认定涉案工程已经竣工验收的诉求。也侧面证明了广州二建存在质量问题，且未提交竣工验收资料导致涉案工程迟迟未能竣工。（2）从广州二建的反诉请求看，其主张上诉人怠于组织竣工验收，说明上诉人未支付工程进度款不是导致涉案工程无法按时竣工及交付的原因。三、被上诉人主张的损失及违约金标准没有合同和事实依据，应承担举证不能的责任。首先，上诉人可据实延期交楼并无需承担违约责任。其次，被上诉人未提供证据证明实际损失。再次，根据《清远市新建商品住房销售价格备案表》，涉案房屋同等地段同类商品房销售备案价格已经高达9300元/平方米，被上诉人因房价上涨有较大收益。最后，根据涉案合同附件四第7.8条约定，延期交房总违约金不超过房价的5%，即29688.35元。一审判决的违约金金额超过该范围，违背了合同意思自治的原则。综上，请求法院查明事实，判如所请。李坤池答辩称：一、上诉人没有证据证明逾期交楼是第三人的过错导致的。且一审法院查明逾期交楼是上诉人未支付工程进度款导致的。关于房屋工程质量问题，是属于上诉人与案外人之间的法律关系，与业主无关。上诉人的主张属于免责事由，其并没有证据证明签订合同时向业主作出了合理解释。二、关于违约金标准的问题，一审法院按照双方签订的合同约定计算，没有超过法律规定的限额。上诉人表示工程处于停工状态，不能确定何时交楼。如按照合同约定不超过总房价的5%，完全不能弥补业主的损失。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。李坤池向一审法院起诉请求：1、判令奕兴公司向李坤池支付违约金85304.53元（违约金以已交房款总额为基数，按年利率6%标准计算，从2017年1月1日起至实际交付合格房屋止，暂计至2019年5月13日止违约金85304.53元）；2、本案诉讼费用由奕兴公司承担。一审法院认定事实：李坤池、奕兴公司于2015年7月7日签订《商品房买卖合同》，约定奕兴公司将其开发建设的位于清远市清城区************************屋出售给李坤池，建筑面积为133.89平方米，房屋总价款为593767元，李坤池已按合同约定将购房款支付给奕兴公司。合同第八条约定奕兴公司应在2016年12月31日前将具备竣工验收备案条件的商品房交付李坤池使用。合同第九条及补充协议第七条第8点约定了逾期交房的违约责任。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李坤池主张奕兴公司逾期交房的事实，奕兴公司对此并无异议，一审法院予以确认。对于奕兴公司依据合同第八条第二款第3点抗辩系第三者过错行为导致逾期交房，其不应承担违约责任的意见，根据奕兴公司提供的证据，一审法院（2016）粤1802民初3215号民事判决书已确认奕兴公司没有按照合同约定向广州市第二建筑有限责任公司支付工程进度款，故涉案房屋逾期交付并非系第三者过错行为导致，一审法院对其抗辩不予采纳。因奕兴公司逾期交房，现李坤池主张奕兴公司支付违约金的请求，合法合理，一审法院予以支持。根据《合同补充协议》第七条第8点约定，奕兴公司应从交房期限届满的第二日起每日按总房价的0.01%计算逾期交房违约金，但不超过总房价的5%。李坤池主张按年利率6%标准计付违约金无合同依据，一审法院不予采纳。由于奕兴公司逾期交房时间长达两年有多，而涉案房屋现仍未具备交付条件，且该情况仍在持续当中无法预期，若违约金不超过总房价的5%，明显显失公平，事实上亦不足以补偿李坤池的实际损失，故一审法院予以调整。本案违约金应从2017年1月1日起每日按总房价593767元的0.01%计付，截止至2019年5月22日的违约金为51717元（593767元×0.01%×871天），此后违约金则从起诉之日起计至实际交付房屋止。判决：一、清远市奕兴房地产有限公司于判决生效之日起七日内向李坤池支付逾期交房违约金51717元（此后违约金从2019年5月23日起，以593767元为基数按每日0.01%计算至实际交付房屋止）。二、驳回李坤池的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计966元，由李坤池负担420元，清远市奕兴房地产有限公司负担546元。本院二审期间，当事人没有提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人提出的免责事由是否成立，如不成立，逾期交房的违约责任应如何确定。关于上诉人提出的免责事由是否成立的问题。上诉人认为涉案工程未进行竣工验收导致涉案房屋无法交付的原因是施工方未提交竣工验收资料及施工的质量存在问题，属于涉案合同第八条第二款第3项约定的第三者过错行为导致逾期交房的免责事由，其不应承担违约责任。本院认为，上诉人主张是由于第三者过错导致迟延交房，应当由上诉人承担相应的举证责任。上诉人提供的判决书，明确认定上诉人存在逾期付款的违约行为，并判决其承担违约责任，反而对上诉人主张的施工方的违约责任，由于上诉人在该案中撤回起诉，法院未作出明确的认定。也就是说，上诉人提供的判决书不能证明逾期交房完全是由于第三者过错行为所致，其以此为由拒绝支付违约金，理由不成立。关于逾期交房违约责任如何确定的问题。虽然双方在涉案合同补充协议第七条约定“按日支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，但延期交房的总违约金不超过总房价的5%”，但该条款为逾期交房违约金设定了上限，在上诉人长期未履行交付义务的情形下并不足以弥补被上诉人因此遭受的损失，也不足以督促上诉人履行相应的义务，难以保障被上诉人的合法权益。因此，一审判决调整违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，由上诉人清远市奕兴房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一九年十二月十八日法官助理  陆倩倩书 记 员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。