连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初2186号原告：杨娟，女，1979年10月21日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：杨友满，江苏登壹律师事务所律师。被告：连云港融侨置业有限公司，住所地连云港市连云区海棠北路188号大陆桥国际商务大厦A区801室，统一社会信用代码91320700557092379T。法定代表人：张明安，任职董事长。委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。原告杨娟与被告连云港融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨娟及其委托诉讼代理人杨友满,被告融侨公司的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房预约合同；2、判令被告双倍返还原告定金损失100000元，返还原告购房首付款268928元，赔偿原告利息损失4874元(从2019年4月29日至判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算)，按照起诉时的市场价承担原告的信赖利益损失；3、判令被告承担本案的诉讼费用；4、判令被告承担律师费5000元，保全费2920元，保函费1500元。事实和理由如下：2019年4月26日，原告杨娟与被告连云港融侨置业有限公司签订《恒泰.悦珑府认购书》一份，该认购书载明：由原告杨娟认购被告开发的位于连云港市连云区房屋，建筑面积108.7平方米，建筑面积单价为7089元/平方米；签署认购书时，原告向被告支付定金人民币5万元，在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款；原告同意签署认购书后于2019年4月29日前凭本协议及定金签订《商品房买卖合同》。若原告逾期未与融侨签订正式合同及其附件，则被告有权单方解除本协议且无须通知原告；如被告拒绝与原告签订合同的，被告应当双倍返还定金。如原告履行完毕本认购书义务但融侨未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任。当日，原告以微信支付的方式向被告支付了定金5万元，收到被告出具的5万元收据1张。2019年4月29日，原告和被告签订《客户缴款确认单》1份，确认了下列事实：房号2-103、建筑面积108.7平方米、标准总价770575元、优惠折扣(会员1％、验资2％、开盘当天优惠2％、按时签约7％)、优惠后单价(6521.88元)、总价(708928元)、首付金额(318928元)、按揭金额(390000元)。已收定金50000元，实收首付款268928元，合计318928元。双方确认签字:客户杨娟，置业顾问穆杨，销售经理闫龙，销售内勤尹林林，财务壹妹，缴款日期2019年4月29日。原告交付购房首付款，签订《客户缴款确认单》后，多次要求签订《商品房买卖合同》，均遭到被告的拒绝。原告认为，根据《合同法》司法解释(二)的相关规定，预约合同是相对于本约合同的独立合同，双方签约后，当预约合同约定的条件成就后，当事人应当负有订立本约合同的权利义务。它包括两类：一类是仅约定双方当事人在将来签订本约，双方当事人的义务主要是磋商义务；另一类是具备了主约的主要条款，但尚存在未决条款时，双方当事人的义务不仅是就未决条款磋商，还必须达成本约，磋商不成时未决条款可以根据法律规定或交易习惯进行补充。本案中，原告和被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排，并以《恒泰.悦珑府认购书》、优惠后单价(6521.88元)和收据等书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立有效的预约合同，且属于前属第二类预约合同。关于预约合同的解除和赔偿。被告本可以按照预约合同的约定签署《商品房买卖合同》，但由于其违约行为造成原告丧失并错过了最佳的签约时机，已无法达成原告签约目的，原告的解约主张符合《合同法》第94条的相关规定。合同解除后，被告除了依预约向原告双倍返还定金100000元，返还购房首付款268928元外，还应向原告赔偿可信赖利益损失。关于原告可信赖利益损失。根据最高人民法院的指导案例，预约合同的损害赔偿应以信赖利益(指对本约的信赖利益)为限，通常包括所受损失与所失利益。其中，所受损失包括：缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等；所失利益主要是另失订约机会之损害。本案中，原告所受损失部分仅要求融侨支付首付款的利息部分，按中国人民银行同期同档贷款利率(六个月以内4.35％)计算，即为:268928元×4.35％/12×5＝4874元(以月为单位，暂计算5个月，从2019年4月29日至2019年9月28日。)。本案中，另失订约机会之损害，即为被告融侨未按预约签订本约，原告失去本次购房机会造成的损失，为原告购买面积部分的房价上涨价格。初始计价按《客户缴款确认单》优惠后建筑面积每平方米单价6521.88元，最终计价按起诉时当地相同地区、相同房源的市场价格计算。原、被告签订的认购书是由格式条款组成的格式合同，其中第四条如一方履行完毕认购书义务，但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应当双倍返还定金，但不再承担其他责任。不再承担其他责任，是被告在签订该格式条款时免除自己责任的条款，依法不产生法律效力。故被告要承担未履行签订商品房买卖合同给原告造成的全部损失，该损失也是由被告未能履行认购书约定的义务所造成的直接的损失。被告融侨公司答辩称,一、我方不同意与杨娟解除预购合同，合同可以继续履行。涉案房屋现备案为物业用房，是暂时的，该房是规划是住宅，现在只是按照房管局的规定备案，待物业用房建成后，该备案即可撤销。该房于2020年底交房，即使那时仍不能签订商品房买卖合同，不影响业主对其房屋的占有、使用，即使不签商品房买卖合同，并不影响双方之间存在事实上的房屋买卖，更不存在不能实现合同目的的情形。所以，从维护合同的稳定性讲，预购合同完全可以履行，我方不同意解除预购合同。二、杨娟单方要求解除合同不符合法定解除条件。根据《合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”我方发现该房屋已暂时作为物业用房后，网签《商品房买卖合同》，即与杨娟沟通，告知此情况，并告知可以换房，且仍享受开盘的优惠，如不愿换房，每年底交房时，不影响上房；预购合同不仅可以履行，而且还可以变更履行，不存在我方“违约行为”致使不能实现合同目的的情形和障碍。故双方签订的预购合同不符合法定解除条件，应当依法驳回原告诉请。三、退一步讲，即使解除合同，双方之间的责任应当按照合同约定执行。预购合同是在自愿平等的基础上签订的，合同中对双方权利义务约定对等，其定金条款，对任何一方违约都适用，公开、公平、公正的，不存在损害任何一方利益瑕疵，且杨娟系完全民事行为能力人。对于合同纠纷的处理，应当按照“有约定按约定，无约定按法定”的基本原则，不可任意突破合同的约定，因为合同是双方意思自治体现。所以，即使认可单方解除权，其责任的承担也不能突破合同的约定。其所谓的信赖利益损失，不仅无事实依据，更无法律依据。再说，《合同法》第一百一十六条明确排除定金与违约金同时适用，所以，即使预购合同中又约定违约金，也只能与定金选择适用。四、因过度行使权利造成的损失应当自己承担。在诉讼中，原告一方面声称购房倾其所有，一方面又过度行使权利，本案不存在判决后不能执行或难以执行问题，我方亿元工程正在建设中，资金流通额巨大，原告不符合请求法院采取保全措施的法定条件，故其支出的保全费、保函费是不应当发生的费用，从公平正义的立场出发，应当予以驳回。另外，原告过度行使权利的保全措施，如给我方造成损失，我方将保留请求赔偿的权利。五、其请求我方给付代理费无事实和法律依据。实践中，只有双方在合同中约定违约方承担代理费，不能作为其请求依据，否则，其请求属无水之源，不复存在。综上，代理人认为，原、被告双方签订的预购合同可以履行，不存在不能实现合同目的的情形，应当驳回其诉请。即使解除合同，也应当按照合同约定的权利义务承担责任。本院经审理认定事实如下：2019年4月26日，原告融侨公司（甲方、开发商）与被告杨娟（乙方、买受人）签订编号为HTYLF0000124《恒泰·悦珑府认购书》，双方约定：原告认购被告开发的位于悦珑府7幢103房屋，建筑面积为108.7㎡，建筑面积单价为7089元/㎡，总价为770575元，具体优惠为1、泰幸福会员优惠1%；2、验资优惠1%；3、冻资优惠2%；其他优惠为。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币（大写）伍万元整（50000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转为入房款），甲方在认购书第三联加盖财务专用章作收款凭据。二、乙方同意签署本认购书后于2019年4月29日前凭本协议及定金收据至悦珑府营销中心签订《商品房买卖合同》，若乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，则甲方有权单方解除本协议且无需通知乙方，同时甲方有权将上述房屋另行出售，乙方所支付的定金甲方不予退还；如甲方拒绝与乙方签订合同的，甲方应当双倍返还定金……双方还就其他事项进行了约定。另查明，2019年4月26日，被告融侨公司向原告杨娟出具收据，内容为：2幢103室定金50000元。2019年4月29日，被告融侨公司向原告杨娟出具收据，内容为：2幢103室房款268928元。2019年4月29日，客户缴款确认单显示：客户姓名：杨娟，房号：2-103，建筑面积：108.7㎡，标准总价770575元，优惠后：单价6521.88元、总价708928元、首付金额318928元、按揭金额：39万元，已收金额：定金50000元，本次实收：首付金额第一笔：268928元、定金50000元、合计318928元。置业顾问：穆杨，销售经理：闫龙，销售内勤：尹林林，财务：壹妹。另，原告提供的四份银联商务pos机票据分别显示：卡号为62×××79/0的银行卡在被告融侨公司处消费150000元；卡号为62×××79/0的银行卡在被告融侨公司处消费928元；卡号为62×××88/0的银行卡在被告融侨公司处消费118000元；卡号为62×××79/0的银行卡在被告融侨公司处消费50000元。又，原告与微信名为“AA恒泰刘凌菲”的微信聊天记录显示：原告：“我买的2-103，首付交了近一个月了，什么时候能签合同？开始说五一后，现在又过了很久，可以确定签约时间吗？你说物管用房置换的，什么时候能签？”……微信名为“AA恒泰刘凌菲”答复：“我刚才问了领导，现在2号楼物管用房正在置换中，房管局正在审批，有消息我通知你”。本案审理中，原告提出财产保全申请并提供了中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保单保函进行担保，本院准许并依法裁定对被告连云港融侨置业有限公司存款480219元予以冻结。上述事实，有当事人陈述，认购书、pos机单据、收据、微信聊天记录、客户缴费确认单、退房申请书、保函等证据在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者在签署预售合同或现房买卖合同时所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，签订商品房预约合同的目的，系在于订立商品房买卖本约合同，因此若签约一方不履行签订本约合同的义务，即可构成对预约合同的独立违约。本案中，原告杨娟与被告融侨公司签订《认购书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方签订的《认购书》中已就涉案房屋的具体位置、面积、房价、签订《商品房买卖合同》期限、违约责任等主要条款进行了约定，且买受人已按照约定交纳首期房款及定金，因此，涉案《认购书》是以签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。合同解除分为法定解除和约定解除，鉴于涉案《认购书》中并未约定解除条件，故原告主张涉案《认购书》的解除取决于其是否符合法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该条款赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。本案中，原告称被告未按照约定时间与其签订《商品房买卖合同》要求解除涉案《认购书》，被告辩称原告并未丧失缔约的机会，涉案房屋只是暂时作为物业用房，物业用房可以变更为非物业用房，不影响原告对房屋的使用，也不影响被告向原告交付涉案房屋，并不存在合同目的不能实现的情形。本院认为，房屋不是普通商品，购买房屋对于一个家庭来说具有重大意义，而房屋性质的不同将严重影响房屋的所有权和使用权，故被告的答辩意见，本院不予采纳。因被告原因致使预约合同目的不能实现，被告构成根本违约，故原告要求解除涉案《认购书》的诉讼请求，本院予以支持，被告应当向原告返还购房首付款268928元。根据《认购书》第二款约定：乙方同意签署本认购书后于2019年4月29日前凭本协议及定金收据至悦珑府营销中心签订《商品房买卖合同》，若乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，则甲方有权单方解除本协议且无需通知乙方，同时甲方有权将上述房屋另行出售，乙方所支付的定金甲方不予退还；如甲方拒绝与乙方签订合同的，甲方应当双倍返还定金。被告应承担违约责任，被告实际占用原告房款给原告造成资金利息损失客观存在，故原告主张从2019年4月29日起至判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算利息损失，本院支持从2019年4月30日起算，故原告主张被告双倍返还定金100000元及给付首付款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。关于信赖利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。信赖利益损失受可预见性规则的限制，法律对此类违约赔偿采取了特别的规定，一般以当事人实际受到的损失为基础，对损失范围不采纳宽泛的信赖利益损失标准，本案中，原告对其主张的信赖利益损失未能提供证据证明其实际受到的损失，也未提供证据证明与涉案房屋相同地区、相同房源的房屋差价，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，因原、被告双方对此没有约定，本院不予支持。因被告融侨公司违约引起本案诉讼，原告为诉讼保全向保险公司交纳的保费系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨娟与被告连云港融侨置业有限公司签订的《恒泰.悦珑府认购书》；二、被告连云港融侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告杨娟定金100000元；三、被告连云港融侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨娟首付款268928元并支付利息（自2019年4月30日起至本判决生效之日止，以268928元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告连云港融侨置业有限公司给付原告杨娟保费1500元；五、驳回原告杨娟的其他请求。案件受理费9662元，保全费2920元，由原告杨娟负担2806元；由被告连云港融侨置业有限公司负担9776元（原告已缴纳，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费（按照上诉标的缴纳）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  顾绍文二〇一九年十二月二日书记员  何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。