贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3952号 上诉人（原审被告）：曹凛，男，1975年3月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人（特别授权）：余璐，贵州知合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶江兰，贵州知合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：威宁众鑫物业管理有限公司，住所贵州省毕节市威宁县草海镇威双大道，统一信用代码91520526577112517B。 法定代表人：张宇。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈龙，贵州草海律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：吕溪，贵州草海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州黔蒙房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市威宁县草海镇建设西路1-13号，统一社会信用代码91520526580670974J。 法定代表人：向林丰。 委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。 上诉人曹凛因被上诉人威宁众鑫物业管理有限公司（简称众鑫物业公司）、被上诉人贵州黔蒙房地产开发有限公司（简称黔蒙房开公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院人民法院(2019)黔0526民初1278号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 曹凛向本院上诉请求：1.依法撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初1278号民事判决，裁定发回重审或驳回众鑫物业公司的起诉。2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决未厘清本案的法律关系及责任主体。错误将“承租人”黔蒙房开公司认定为案涉租赁场地“业主”、将“次承租人”曹凛认定为“承租人”，并判决曹凛支付物业管理费适用法律错误，应依法撤销。1.一审判决第5页上部关于“本案中，黔蒙房开公司与该租赁场所业主约定了返租期，由黔蒙房开公司将涉案的商铺租赁给曹凛，故黔蒙房开公司在此期间相当于该涉案商铺的业主”的认定错误。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”之规定，涉案房屋已由黔蒙房开公司出售给业主，业主与黔蒙房开公司之间的返租行为在法律上亦属“租赁合同关系”，其中，业主为出租人，黔蒙房开公司为承租人。黔蒙房开公司基于租赁而取得业主房屋使用权，并将该房屋转租给曹凛，其与曹凛之间形成“转租关系”，因此黔蒙房开公司系“承租人”，而并非法定意义上的“业主”，曹凛则为“次承租人”，而并非法定意义上的“承租人”。一审判决未厘清该法律关系，将黔蒙房开公司返租的“租赁行为”错误认定为“相当于业主”，无任何事实及法律依据。2.根据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，对物业费承担连带责任的主体为“业主”及与之约定物业费交纳的“承租人、借用人或者其他物业使用人”。因本案中，案涉房屋的业主并非黔蒙房开公司而另有其人，黔蒙房开公司系承租人，曹凛则系“次承租人”，且曹凛对其中部分房屋再次转租，故曹凛并非该条款描述的“承租人、借用人或者其他物业使用人”。一审法院将其认定为与业主约定物业费交纳的“承租人、借用人或者其他物业使用人”，属于适用法律错误。 二、众鑫物业公司向曹凛主张支付物业费请求无法律及事实依据，依法应裁定驳回其起诉。本案中，黔蒙房开公司具有双重身份，其一系项目建设方，与案涉房屋业主分别签订了《商品房买卖合同》，并于2014年11月11日与众鑫物业公司签订《黔蒙天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》；其二系涉案房屋的承租人，与案涉房屋业主分别签订有相关返租协议。根据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，《黔蒙天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》约束对象应为业主及与业主约定交纳物业费的承租人黔蒙房开公司，而不能扩大解释及于作为“次承租人”的曹凛。曹凛与业主不存在直接“租赁合同关系”，仅与黔蒙房开公司存在“转租合同关系”，根据合同相对性，业主与黔蒙房开公司的返租协议及曹凛与黔蒙房开公司的“转租合同”系两个不同法律关系，因此，业主与黔蒙房开公司的返租协议并不能直接约束“次承租人”曹凛，且亦并未有法律明确规定作为“次承租人”的曹凛具有向众鑫物业公司支付物业费的义务，其不是本案的适格被告。应依法驳回众鑫物业公司起诉。根据合同相对性，曹凛仅应按《租赁合同》约定，在支付条件成就时向甲方（黔蒙房开公司）交纳物业费，但直至双方《租赁合同》解除，曹凛向黔蒙房开公司交纳物业费的条件仍未成就，因此，双方在调解解除《租赁合同》时，黔蒙房开公司并未向曹凛主张任何物业费用，双方的权利义务关系已终结。同时，曹凛亦不负有向众鑫物业公司交纳物业费的法定义务。根据《租赁合同》第八条第（三）款“物业管理费自甲方（黔蒙房开公司）向乙方（曹凛）交付租赁场所之日起计算”及第四条第（二）款“如乙方（曹凛）验收合格，甲乙双方共同签署《租赁场所交付确认书》予以确认，确认书签署之日为租赁场所正式交付之日”之约定，因黔蒙房开公司未按约定合格交付租赁场地，且双方从未签署租赁场所交付确认书，故曹凛向黔蒙房开公司交纳物业费的条件并未成就，且双方在调解解除《租赁合同》时，黔蒙房开公司并未向曹凛主张任何物业费用，双方的权利义务关系已终结。因交纳前期物业服务费的法定义务主体为业主及与业主约定物业费交纳的承租人，故作为“次承租人”的曹凛亦不负有直接向众鑫物业公司交纳物业费的义务。3.众鑫物业公司从未向“次承租人”曹凛催收过物业费，其主张已超过诉讼时效。根据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，催告是收取物业费的前置程序，众鑫物业公司主张物业费的前提是向业主进行过书面催收，本案中，曹凛从未收到任何催交函件及通知，众鑫物业公司亦未举证证明其向业主及作为“次承租人”的曹凛进行过任何形式的催交，故其直接诉讼无法律及事实依据，应依法驳回其起诉。4.本案不排除众鑫物业公司涉嫌虚假诉讼行为。黔蒙房开公司在一审中陈述证实众鑫物业公司存在向“次次承租人”及实际使用人收取物业费情况，如黔蒙房开公司所述经查证属实，则众鑫物业公司在已向租赁场地实际使用人收取物业费的前提下，又通过虚构事实向曹凛主张物业费，其行为涉嫌虚假诉讼。5.曹凛从未享受众鑫物业公司进行物业服务的权利，且本案中，因为经营户的各种萧条状况，真正经营的商家不多，众鑫物业公司亦从未提供符合标准的物业服务，且黔蒙房开公司在一审中证实众鑫物业公司在物业合同服务期间已无故撤出，早已不提供物业服务，且众鑫物业公司未举证证明入场服务时间，仅有签订合同的时间，其起诉全额物业费的行为严重违背诚信及公平原则，一审判决全额支持众鑫物业公司请求认定错误且不客观。 三、一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人，程序错误。1.本案中，作为房屋所有权人的业主，系必要的共同诉讼参与人，但并未参与本案的诉讼。一审法院也未查实“承租人”黔蒙房开公司与业主之间“返租合同”是否约定了物业费交纳相关事宜，属于遗漏必须参加诉讼的当事人，存在程序上的错误。2.黔蒙房开公司作为“承租人”，同意“次承租人”曹凛将案涉租赁场地进行转租，即出现了“次次承租人”及“实际使用人”，且黔蒙房开公司在一审庭审中证实“次次承租人”及“实际使用人”，交纳过物业费，为查明案件事实，一审法院应要求“次次承租人”及“实际使用人”参加庭审，遗漏必要参加诉讼帮助查清案件事实的当事人，程序存在错误。一审判决认定事实及适用法律均错误，本案“次承租人”曹凛与众鑫物业公司不存在任何法律及事实上的关系，不是适格被告，众鑫物业公司的诉讼行为，其目的在于损害上诉人合法利益，涉嫌虚假诉讼，增加曹凛诉累，现上诉人为维护自己的合法权益，依法提出上诉，请求贵院撤销一审错误判决，依法裁定驳回被上诉人的起诉。 众鑫物业公司答辩称，原审判决并无不当。本案中的实际承租人就是曹凛，黔蒙房开公司与购买商业房的业主签订返租协议，实际是业主授权给黔蒙房开公司，将标的物租赁，本案中黔蒙房开公司又与曹凛签订租赁合同，曹凛是本案的承租人，其转不转租其租赁的商铺与我方无关。我方至于黔蒙房开公司签订前期物业协议以来至曹凛进场装修一直到曹凛与众鑫物业的租赁合同解除，在此期间均是由我方负责物业管理，曹凛与黔蒙房开公司签订的租赁合同其应当向物业公司支付物业管理费，为此我方起诉曹凛支付物业管理费有理有据。曹凛与黔蒙房开签订的租赁合同，其是实际使用，其还将租赁的房屋租给他人，其与黔蒙房开解除合同中双方并没有约定物业管理费的内容，我方有权对物业管理费进行起诉。曹凛与黔蒙房开公司的调解协议虽然里面约定权利义务，但权利义务指的是曹凛转租向黔蒙房开公司租赁的权利义务，而并不包括物业管理费，物业管理费实际上是我方的权利，双方无权在调解协议中约定我方的权利。上诉人多次及停业歇业问题，停业歇业是由工商行政管理部门作出登记，而旬方是对该物业进行实际的管理，登记的停业歇业与我方管理该物业并无关系。综上所述，原审认定事实清楚，并无不对，请求驳回上诉。 黔蒙房开公司未答辩。 众鑫物业公司向原审法院起诉请求：请求判令被告向众鑫物业公司支付物业管理费共计488128元，本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年11月11日，黔蒙房开公司与众鑫物业公司签订了《黔蒙.天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》，该合同约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，合同签订后众鑫物业公司于2015年1月1日开始管理物业。其中，曹凛使用的物业商业建筑面积为7867.87平方米，即按照物业合同相关约定应当以每平方米1.5元每月向众鑫物业公司缴纳物业费。2018年8月，曹凛与黔蒙房开公司解除租赁合同，但未向众鑫物业公司支付物业费。经众鑫物业公司催要，被告仍未向众鑫物业公司缴纳物业费，众鑫物业公司向曹凛提供物业服务累计达43个月，根据《黔蒙.天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》相关约定，曹凛所欠物业费为1.5元/月.平方米×7867.87平方米×43月，共计488128元。 原审曹凛辩称：1.众鑫物业公司与曹凛之间并未签订物业服务合同，双方并未建立物业服务合同法律关系，曹凛既不是业主，也不是实际使用人，曹凛不是本案适格被告。根据物业管理条例第六条房屋所有权人为业主。第41条业主应当根据物业服务合同约定缴纳物业服务费用。2.黔蒙房开公司从未向曹凛实际交付房屋，根据租赁合同第四条，租赁场所的交付第四条第二款完成交付的条件是如一方验收合格，甲乙双方共同签署租赁场所交付确认书予以确认，确认书签署之日为租赁场所正式交付之日。而物业管理费的规定是，物业管理费是自甲方向乙方交付租赁场所之日起算。根据调解书所确认的事实，租赁场所由于黔蒙公司一直未正式安装住宅区供配电设施也一直未通过消防验收，黔蒙公司也一直未按照租赁合同约定签订正式的租赁场所交付确认书。3.由于本案曹凛即不是业主也不是实际使用人，其不应当承担物业管理费。众鑫物业公司诉请曹凛承担物业管理费没有事实和法律依据。 原审黔蒙房开公司辩称：1.本案应当适用普通程序审理，因为本案属于复杂疑难案件，人民法院送达增加被告申请开庭时间不足一个月，被告黔蒙房开没有合理充分时间收集证据并答辩，故本案应当延期审理。2、（2018）黔0526民初2842号民事调解书当中所约定的没有包含物业管理费。且该调解书黔蒙房开公司申请再审，毕节市中级人民法院已经受理并在审查中，故申请本案中止诉讼，待该案件作出结果后再行开庭。3.黔蒙房开公司并不是物业合同相对人也并非使用人，根据合同相对性原则，黔蒙房开不具备诉讼主体资格。4.众鑫物业公司应当提供证据证实其与曹凛之间签订物业服务的范围标准和收费单价，从而才可据此主张权利。众鑫物业公司在物业合同期间无故撤出，造成业主以及黔蒙房开的经济损失。众鑫物业公司还存在向转租人收取物业费的事实。5.曹凛自认其与房开公司签订租赁合同后转租他人，系自认其系案涉物业的使用人。 原审法院查明事实，2014年5月6日，黔蒙公司（作为甲方）与曹凛（作为乙方）签订了《租赁合同》，约定黔蒙房开公司将位于威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场西区物业（1-5号楼）地下一层至地上二层的房屋租赁给曹凛使用。该合同对租赁场所面积约定为经甲方测定约为7078平方米。合同第八条第（三）款物业管理费约定：就甲方按照本条第（一）款之规定提供的物业管理服务，甲方按照相关规定向乙方收取物业管理费，计人民币元/月。乙方应于每月30日前向甲方交纳当月的物业管理费。物业管理费自甲方向乙方交付租赁场所之日起算。如甲方未按本合同规定的物业管理职责向乙方提供完善的物业管理服务，经乙方催告后仍未及时纠正弥补的，乙方经通知甲方后可自行完成相应的物业工作，所发生的费用从乙方应向甲方交纳的物业管理费或租金中扣除。签订租赁合同后，曹凛即进场装修。2014年11月14日，众鑫物业公司与黔蒙房开公司签订《黔蒙.天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》，合同第三条约定，本物业管理合同期自本物业正式入伙之日起计，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙时间(含报纸发布)为准，直至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。业主委员会成立并与物业服务企业签订的服务合同生效后，则前期物业服务合同自动终止。第八条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业1.5元/月·㎡。 曹凛租赁该场所后，于2015年6月6日和白连兵、王波、宫艺等三人签订《黔蒙天河时代广场（西区商业二层酒店）暨高原之旅快捷酒店股东合作协议》，共同投资在租赁场所二层开设高原之旅快捷酒店。曹凛另和王大君、赵德伟等十余人签订《商铺租赁经营合同》，将租赁场所一层十余个商铺租赁给王大君等人经营使用。后因黔蒙房开公司和该租赁场所80余户业主约定的返租时间到期，因未按约定付租金给业主，也未将租赁场所交还业主，该80余人多次至威宁自治县委、县政府、县住建局等部门上访。后黔蒙房开与曹凛因租金、酒店装修赔偿、解除租赁合同等事宜协商无果，黔蒙房开公司诉至原审法院。经原审法院（2018）黔0526民初2842号民事调解书调解，于2018年8月21日，解除双方于2014年5月6日签订的关于威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场西区物业（1-5号楼）的《租赁合同》。黔蒙房开在该调解书中自述其出租给曹凛的房屋面积是6593平方米。上述事实，有原、被告双方陈述及双方提交的书证等证据在卷印证，事实清楚。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。按照《物业管理条例》的规定，开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同，因此众鑫物业公司与黔蒙房开公司签订的前期物业合同合法有效，对业主具有约束力。本案中，黔蒙房开与该租赁场所业主约定了返租期，由黔蒙房开将涉案的商铺出租给曹凛，故黔蒙房开在此期间相当于该涉案商铺的业主，曹凛是承租人。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。众鑫物业公司作为物业管理单位，为被告提供了物业管理服务，被告接受了众鑫物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对众鑫物业公司要求被告支付物业服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。黔蒙房开公司辩称认为本案案情复杂，应适用普通程序审理，法院送达相关诉讼材料到开庭不足一月时间，没有合理充分时间收集证据并答辩，黔蒙房开公司与曹凛之间的纠纷，法院作出的（2018）黔0526民初2842号调解书，黔蒙房开公司已申请再审，毕节市中级人民法院已经受理并在审查中，申请本案中止诉讼。因本案适用的是简易程序，已在举证期限前向被告送达了相关应诉材料，被告应在开庭前向原审法院提交延期、转程序申请书后由法院决定其申请是否成立，黔蒙房开公司在庭审结束后原审法院给予的合理期限内，未向原审法院提交书面中止申请，即使毕节中院已经立案审查该调解书，但在该调解书中的查明的事实及调解结果黔蒙房开也认可未涉及物业管理费，而黔蒙房开将房屋出租给曹凛是本案不争的事实，众鑫物业公司起诉的物业管理费是在黔蒙房开与曹凛签订商铺租赁合同期间产生的物管费，调解书的调解结果并不影响本案的审理结果，故其辩解理由没有相关法律依据，原审法院不予采纳。黔蒙房开公司还辩称众鑫物业公司并未实际履行物业服务合同，众鑫物业公司已向实际转租人收取了物业服务费，因其并未提交证据证实其主张，也未成立业主委员会，与众鑫物业公司签订的前期物业合同并没有解除，故其抗辩理由不成立。曹凛辨称，自己不是商铺的实际使用人，已将商铺转租给他人不应当支付众鑫物业公司物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，曹凛与黔蒙房开在签订租赁合同后即开始装修，后将租赁商铺转租给他人，但其与黔蒙房开签订的租赁合同并没有解除，合同约定了由曹凛支付物业管理费，因此在租赁期间的物业服务费应由曹凛承担，故其辩解理由不能成立。众鑫物业公司主张的物业服务费按合同约定面积7867.87米计算，因黔蒙房开自认交付给曹凛的商铺面积是6593平方米，故应以6593平方米计算，即物业费为1.5元/月.平方米×6593平方米×43月，共计425248.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百六十六条规定，判决：一、由曹凛支付众鑫物业公司物业管理费425248.5元。由黔蒙房开公司承担连带责任。定于判决生效后10日内履行。二、驳回众鑫物业公司其他诉讼请求。案件受理费4311元由曹凛承担。 二审期间，上诉人向本院提交国家企业信用信息公示系统《2017年度报告》《2018年度报告》（均为复印件），该证据载明：“企业年报告信息由该企业提供，企业对其年报的真实性、合法性负责。企业名称为威宁众鑫物业管理有限公司的2017年的企业经营状态为歇业，2018年度报告的企业经营状态为停业。”证明目的为众鑫物业公司在2017年和2018年未提供物业服务，应当扣减这两个年度的物业管理费。众鑫物业公司的质证意见为对该证据的三性均有异议，没有工商行政管理部门加盖的印章，停业歇业并不影响我方对物业的收取，该证据与本案无关。经本院释明，曹凛向本院提交《贵州省发展和改革委员会关于停止出具公共信用证明的公告》《市发改委市工商局关于停止出具公共信用证明的通知》，以证明未加盖市场管理主管机关印章的原因。本院认可曹凛提交证据的三性，即认定众鑫物业公司2017年经营状况处于歇业状态，2018年处于停业状态。除此外，当事人未向本院提交其他新证据。庭审询问结束后，曹凛为了固定国家企业信用信息公示系统《2017年度报告》《2018年度报告》内容的真实性，向法院提交了贵州省贵阳市国盛公证处公证书（2019）黔贵阳国盛证民字第5314号《公证书》，因其未在举证期限内提交，且本影响本院对国家企业信用信息公示系统《2017年度报告》《2018年度报告》内容的真实性的认可，本院未组织质证，装卷备查。 本案二审认定众鑫物业公司2017年歇业、2018年停业。其余事实认定与原审一致。 本院认为，结合本案的上诉请求、依据的事实和理由、原审法院查明的事实及作出的判决，本案二审当事人之间的争点问题有三，一是曹凛是不是本案的适格被告？二是众鑫物业公司向曹凛主张物业费是否有法律和事实依据？物业费的计算是否有误？三是本案是否遗漏必要的共同诉讼参与人？ 第一个争点问题，2014年5月6日签订的《租赁合同》中明确约定了曹凛的物业费的交纳义务，曹凛除自己承租与黔蒙房开约定的租赁场所外，还将自己承租的部分租赁场所转租给案外人白连兵、王波、宫艺等人开设高原之旅快捷酒店。曹凛即是承租人，又是转租人，还是其承租的场所的物业使用人，曹凛转租的行为获得转租利益，曹凛与次承租人关于物业费的缴纳义务，可依其与次承租人的约定另行主张，不影响其作为物业使用人的事实，曹凛获得物业服务，与众鑫物业公司之间存在着物业服务法律有关系，是物业服务法律关系的主体，因此，曹凛是本案物业服务纠纷的适格被告。 第二个争点问题，黔蒙房开公司基于房屋买受人之间签订的《商品房买卖合同》，其既是不动产物权的开发者所有者，其与商品房买受人之间的约定及商品房所有权的转移与否及何时转移，不影响黔蒙房开公司与曹凛之间签订《租赁合同》后的出租人身份。《租赁合同》第八条已经明确对物业管理进行了约定，该约定是对提供物业服务的黔蒙房开公司或第三人履行义务的约定。本案中，曹凛2014年5月6日与黔蒙房开公司签订《租赁合同》至2014年11月14日黔蒙房开公司与众鑫物业公司之间签订《黔蒙·天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》，从《黔蒙·天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》签订之日至2018年8月21日原审法院（2018）黔0526民初2842号民事调解书作出之时，既未向黔蒙房开公司缴纳物业费，也未向众鑫物业公司缴纳物业费，曹凛作为物业的实际使用人，其缴纳物业费的义务没有被免除。本案二审期间，曹凛向本院提交《2017年度报告》《2018年度报告》载明了以提供物业服务为主要经营业务的众鑫物业公司2017年度歇业、2018年度停业，因此，其提供物业服务的时间只能计算从2014年11月14日计算至2016年12月31日24.5个月，曹凛应当向为其提供物业服务的众鑫物业公司缴纳物业费1.5元/月·㎡×6593㎡×24.5个月=242292.75元，曹凛二审向本院提交的证据本应当依法向原审法院提交而怠于提交，本院予以训诫，但因该证据确实影响到当事人的权利义务，本院对原审确定的缴费义务依法予以变更。 第三人争点问题，曹凛上诉主张应当追加与黔蒙房开公司签订《商品房买卖合同》的商品房买受人到本案中参加诉讼，因曹凛与黔蒙房开公司签订的《租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，租赁的房屋系经过规划许可的城市房屋，是合法有效的合同，《租赁合同》中并没有约定商品房买受人的权利义务，商品房买受人与黔蒙房开公司之间的权利义务由另外的法律关系调整，本案解决的是众鑫物业公司物业费请求权是否应当支持，支持多少，承担物业费支付义务的主体是谁的问题，不案不需要追加商品房买受人参加诉讼，不需要追加与曹凛存在运转租法律关系的次承租人参加诉讼，法院判决曹凛承担物业费的基础事实是2014年5月6日签订的《租赁合同》第八条。次承租人是否应当缴纳物业费，依曹凛和次承租人之间的合同约定处理。 综上所述，曹凛的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，拟判决如下： 一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初1278号民事判决第二项。 二、变更贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初1278号民事判决第一项为，由曹凛支付众鑫物业公司物业管理费242292.75元。由贵州黔蒙房地产开发有限公司承担连带责任。定于判决生效后10日内履行。 三、驳回曹凛的其他上诉请求。 曹凛预交的二审案件受理费8622元，由曹凛负担。威宁众鑫物业管理有限公司预交的诉讼保全申请费5000元，由威宁众鑫物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 川 审判员 张 雄 审判员 刘光全 二〇一九年十二月六日 书记员 张汝阳