天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6101号原告：李超，男，1981年1月8日出生，满族，农民，住辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区。委托诉讼代理人：黄英杰（系李超之妻），女，1982年8月25日，汉族，农民，住辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区。委托诉讼代理人：夏立东，辽宁东鸣律师事务所律师。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内A-314号。法定代表人：潘国春。总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：李金坪，1969年5月5日出生，汉族，该公司法务部员工，住辽宁省绥中县。第三人：解春雨，男，1986年7月4日出生，满族，无职业，住辽宁省葫芦岛市绥中县。原告李超与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称“福嘉春公司”）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称“东鸿浩运公司”）、解春雨案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李超的委托诉讼代理人黄英杰、夏立东，东鸿浩运公司的委托诉讼代理人李金坪均到庭参加诉讼。福嘉春公司的委托诉讼代理人刘云峰第一次开庭到庭参加了诉讼，第二次开庭经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李超向本院提出诉讼请求：1．要求依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．要求福嘉春公司承担诉讼等费用。事实和理由：案外人解春雨与东鸿浩运公司就绥中县金鼎家苑Ｂ区Ｚ1栋1单元501室房屋（以下简称“涉案房屋”）2013年4月13日签订了合法有效的房屋买卖合同，并于2017年2月14日向东鸿浩运公司交112111.32元房款。后李超得知解春雨欲出售案涉房屋，李超想购买案涉房屋，2018年10月3日解春雨将案涉房屋的权利义务转移给李超，并得到了东鸿浩运公司的同意，即合同购买人主体变更为李超。同日，李超与东鸿浩运公司重新签订了案涉房屋预订协议书。同日，李超给解春雨转账134375元，李超又于同日给东鸿浩运公司转账183000元。东鸿浩运公司同日向李超交付了房屋。天津市北辰区人民法院（以下简称“北辰法院”）于2016年7月18日对涉案房屋进行了查封。2019年6月12日，李超向北辰法院提出了执行异议，北辰法院于2019年6月27日驳回了李超异议申请，无奈李超依法提起诉讼。李超认为自己合法买受的房屋应受法律保护。北辰法院查封并予以执行涉案房屋不但损害了李超的合法权益，并且也没有法律依据。故李超依相关法律规定，请法院依法排除对李超房屋的执行行为，并不得执行涉案房屋。故呈诉。福嘉春公司辩称，不同意李超的诉讼请求。李超就其涉案房产享有权利，涉案房产需具备四个法定条件：1．涉案房产在查封前，李超与东鸿浩运公司需签订合法有效的书面买卖合同；2．李超名下无其他住房；3．李超已经支付全部购房款并实际占有；4．没有办理过户登记手续的，李超在其中不存在过错。涉案房产的预售许可证于2015年2月1日办理成功，而福嘉春公司申请查封涉案房产是2016年7月18日。故涉案房产被查封前，李超和东鸿浩运公司有一年半时间完成书面买卖合同的签署和备案。现在李超没有签署在房管局备案的书面买卖合同，李超和东鸿浩运公司没有完成关于房屋交易的重要履行事项，李超应承担自己无过错的举证责任。根据李超的诉状中记载，李超在涉案房产外还有其他住房。李超主张支付全部购房款证据不足。如李超主张支付购房款实际给付真实存在，需向法院提供东鸿浩运公司开具的购房发票和购房款实际交付的相关证据例如银行转账记录等。另外在本案中李超和东鸿浩运公司诉求目的一致，所以不排除双方恶意串通制造虚假证据嫌疑。因此，李超不能排除对涉案房产的执行行为。东鸿浩运公司认可李超的诉讼请求及陈述。解春雨认可李超的诉讼请求及陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对双方没有争议的证据，本院予以确认并记录在卷。对于东鸿浩运公司及李超出具的金鼎嘉园认购协议书、李超交款的收款收据，解春雨提交的其名下的银行收款记录、李超提交的其名下名下的银行转款记录以及李超入住的自来水开户、购水等其他证据，本院对于真实性及证明目的予以采信。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2013年4月13日，解春雨与东鸿浩运公司签订金鼎嘉苑项目认购协议书一份，约定解春雨购买福嘉春公司开发的绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元501室房屋，建筑面积96平方米，价格325,248元。付款方式为按揭首次预付房款105,248元，并约定如认购方采用银行按揭贷款方式付款，且因自身原因导致贷款不能办理，则认购方需将房款以一次性现金方式支付给出售方。认购书中还约定，认购的楼房暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补。双方签订本协议后，解春雨按规定交齐房款，东鸿浩运公司不得将房屋另行预定，否则须向解春雨支付所交房款总额5%的违约金；解春雨未在规定的时间内交齐房款，一周后东鸿浩运公司有权将该房屋另行预定，解春雨需向东鸿浩运公司支付总房款5%的违约金。该认购书第7条约定，自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议作废。2017年2月24日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收解春雨112,111.32元。2018年10月3日解春雨将案涉房屋认购协议书中解春雨的权利义务转移给李超，即案涉房屋购买人变更为李超，并得到了东鸿浩运公司的同意，同日，李超与东鸿浩运公司了案涉房屋重新签订预订协议书。约定李超购买福嘉春公司案涉房屋，建筑面积105.93平方米，价格352,111元，付款方式为一次性付款。双方签订本协议后，李超按规定交齐房款，东鸿浩运公司不得将房屋另行预定，否则须向李超支付所交房款总额5%的违约金；李超未在规定的时间内交齐房款，一周后东鸿浩运公司有权将该房屋另行预定，李超需向东鸿浩运公司支付总房款5%的违约金。东鸿浩运公司庭审中认可东鸿浩运公司原因致使李超无法申请银行按揭贷款，及延迟该业主入住，在收取原告尾款时，东鸿浩运公司补偿该李超人民币65,831.65元；李超需一次性补缴剩余房款153,607元。同日，李超给解春雨转账134,375元，李超与解春雨均称上述转账的134,375元比2017年2月24日东鸿浩运公司收解春雨112,111.32元多出的22,263.68元是李超给解春雨转让合同的差价。李超又于同日给曹玉军转账183,000元，东鸿浩运公司同日开具专用收款收据，载明收李超180,000元，李超称多出的3,000元是东鸿浩运公司收取的更名费。庭审中，东鸿浩运公司认可曹玉军是其单位主管工程的副总，代表东鸿浩运公司收取李超所交房款，并表示因第三人的账户2014年就被查封，所以只能提供员工的个人账户收取房款。东鸿浩运公司2018年10月3日向李超交付了房屋。2016年4月9日，绥中县自来水公司就涉案房屋居民用水进行开户（户名：李超），李超有购买自来水记录。诉讼中，李超提交绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明一份，载明李超及家庭成员黄英杰截至2019年7月11日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。根据本院实际调查，李超现在涉案房屋内居住、生活，并附有采暖、物业等日常生活交费的相关证据。福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、1202室、1301室、1401室、1402室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。李超在本院执行阶段向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月28日作出（2019）津0113执异98号执行裁定书，驳回李超的异议请求，李超对上述裁定不服，故本案呈诉。诉讼中，经本院调查，绥中县不动产登记中心出具情况说明一份，载明金鼎嘉苑B区1、2栋没有竣工验收，开发单位没有向该中心提供办理首次登记所需要件，不能办理办理首次登记，也无法为购买房屋的业主办理商品房转移登记。本院认为，本案的争议焦点为：李超是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，解春雨在涉案房屋被查封之前仅与被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，该认购书载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该认购协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。后解春雨经东鸿浩运公司同意将上述买卖合同的权利义务转移给李超，故李超为案涉房屋买卖合同的买受人。根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明李超名下无其他用于居住的房屋且在该涉案房屋内居住、生活。应指出，东鸿浩运公司在收取购房款中并不规范，但李超系一般购房者，对此不宜承担东鸿浩运公司收费不规范的责任。结合东鸿浩运公司出具的收据以及李超名下交款日期的银行转款记录，以及李超购买自来水、入住等相关证据，应当认定李超已完成付款义务即李超已经支付了相应的购房款且数额达到50%以上。综上，李超提出的执行异议理由成立，应当排除本院对绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元501室房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑Z-1#1单元501室房屋。案件受理费80元，由被告天津福嘉春商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李 飞代理审判员  刘红芸人民陪审员  赵维柱二〇一九年十二月三十日书 记 员  付振洋附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购书、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。