山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0306民初2519号原告：马某。委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐万春，山东杰然律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨帅，山东杰然律师事务所律师。被告：淄博某商业发展有限公司。委托诉讼代理人（特别授权代理）：侯圣和，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：崔东方，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。被告：淄博某商务策划运营有限公司。委托诉讼代理人（特别授权代理）：孙莹，女，系淄博某商务策划运营有限公司员工。被告：淄博某物业管理有限公司。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张军利，山东小又小律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王海文，山东小又小律师事务所（实习）律师。第三人：王某。原告马某与被告淄博某商业发展有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，追加淄博某商务策划运营有限公司（以下简称“某公司”）、淄博某物业管理有限公司（以下简称“某公司”）作为被告，王某作为第三人参加诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人徐万春，被告某公司委托诉讼代理人崔东方，被告某公司委托诉讼代理人孙莹，被告某公司委托诉讼代理人张军利、王海文，第三人王某到庭参加诉讼。诉讼中当事人申请庭外和解，后未达成一致意见。本案现已审理终结。马某向本院提出诉讼请求：1.依法解除马某与某公司于2015年12月11日签订的二份《全球家居会展中心统一出租合同》（以下简称“《统一出租合同》”），判令某公司以购房款的5%支付违约金58373.15元；2.判令某公司支付0101128号、0101129号商铺分别自2018年1月1日、2017年6月30日至2019年6月30日拖欠的租金共计224972.00元，并以此为基数，自2017年7月16日始按月息5‰支付违约金至租金实际给付之日；3.由某公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，马某增加诉讼请求：责令某公司于《统一出租合同》解除之日起十日返还所租赁商铺；要求某公司、某公司对前述某公司支付租金及违约金的债务承担连带清偿责任；要求王某与某公司共同返还租赁商铺。事实和理由：马某与某公司于2015年12月11日签订《统一出租合同》二份，约定马某将所购全球家居会展中心第1、2幢1单元0101128号、0101129号商铺出租给某公司，两商铺的租赁期限为0101128号自2016年1月1日至2035年12月31日，0101129号自2015年6月30日至2035年6月29日，前二年均免租金，第三年至第五年年租金各为42343.00元、51054.00元，每半年支付一次，逾期按月息5‰计息，逾期超过三个月视为某公司不履行合同，马某有权解除合同并要求某公司支付拖欠的租金，并给予购房款5%金额的违约金。后马某按约定提供商铺，但某公司怠于履行支付租金义务，仅于2017年12月付款12876.00元，拖欠至2019年6月30日的租金共计224972.00元，经多次催索未果，已构成根本违约。某公司实际收取、控制经营户的租金，其与某公司订立的《某家居广场物业委托管理合同》，亦约定某公司在铺位运营中的租金收益应按比例支付给某公司的销售业主；同时某公司与某公司、某公司订立《委托经营管理协议》，均赋予某公司制定租金标准，收取经营收入及向租赁户追缴租金的权利。根据权利义务对等原则，某公司、某公司应与某公司共同承担支付马某租金等费用的义务。望判如所求。某公司辩称，不同意原告之诉讼请求。理由如下：1.某公司为方便起见与购房者签订格式《统一出租合同》，该合同所载租赁期限与各购房者实际签订合同及支付购房款时间不符，现同意自原告实际付清购房款之日起支付租金。2.原告所主张租金的起至日期计算有误，与事实不符，亦有悖合同，请求依法确认。3.违约金和利息不能同时主张，现原告所诉违约金及利息过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少，应按照人民银行同期贷款利率计算违约金。4.各购房者同意所购商铺统一由某公司对外出租，如此原告才有出租收益。现商铺在合同约定期限内出租与第三人，符合约定。案涉合同不应解除，亦不同意返还商铺。请求法院依法裁判。某公司辩称，对于案涉《统一出租合同》，某公司非合同当事人，根据合同相对性原则，原告列某公司为被告系主体不适格，要求某公司承担责任于法无据，请求法院依法驳回。某公司辩称，1.某公司与各原告未建立租赁合同关系，双方无权利义务，故对原告各项主张不应承担责任。2.各原告所购商铺在家居广场内无内墙分割，各商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，无独立的出入通道，无独立、封闭的空间，亦无明确的四至界限，与传统的独立商铺存在明显区别，商铺的功能和价值需通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。原告将商铺租赁给某公司后，某公司委托某公司运营，经某公司招商，现行将商铺出租给第三人使用，统一运营的管理模式，保证了家居广场的整体性。现家居广场经营业户多达120余户，如原告解除与某公司的租赁合同并收回商铺，势必造成运营和管理的混乱，既不利于原告自身经营，也会损害现有业户的经营利益。请求法院综合考虑，在判决某公司承担返还租金等义务的前提下，驳回原告要求解除《统一出租合同》的诉讼请求。王某述称，经营户与某签订三年期限租赁合同，投入大量资金，第一年基本没有客户，经营惨淡。现合同履行至第二年，不同意解除及返还商铺。原告应向某公司主张权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某公司在周村区，米河路以西开发建设红星美凯龙周村国际家居博览中心项目，分为南、北两馆，项目所售商业服务商品房（商铺）无内墙分割，无明确的四至界限，各商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，无独立的出入通道，无独立、封闭的空间。开盘时某公司所售商铺分为自营、投资两种，销售政策和方案不同，由买受人自由选择。后北馆开办“某家居广场”，南馆开办“红星美凯龙全球家居生活Mall”。马某于2014年9月及2015年11月各支付某公司购房款558706.00元、11963.00元，合计570669.00元。2016年10月12日某公司作为出卖人与买受人马某签订《商品房买卖合同（预售）》二份，并办理网签手续，约定马某购买某公司开发建设的红星美凯龙周村国际家居博览中心北馆0101128号、0101129号二处商铺（以下简称“系争商铺”），建筑面积共计89.91平方米，房屋价款共计980669.00元；马某于2016年5月12日前支付首付款570669.00元，余款41万元办理按揭贷款；某公司应当在2017年5月1日交付商铺，在2019年10月1日前办理房屋权属登记。合同签订同月马某办理按揭贷款支付剩余购房款，至此按约付清购房款。此前双方于2015年12月11日签订《统一出租合同》，约定马某将所购系争商铺出租给某公司，二处商铺总价值各为529290.00元、638173.00元，实际成交额各为444604.00元、536065.00元；租赁期限其中0101128号商铺自2016年1月1日至2035年12月31日，0101129号商铺自2015年6月30日至2035年6月29日；因购房时某公司给予马某总房款16%的优惠，马某同意0101128号商铺自2016年1月1日至2017年12月31日，0101129号商铺自2015年6月30日至2017年6月29日期间均免租金，第三年至第五年租金为房价总额的8%,两商铺各为42343.00元、51054.00元，自第六年至第二十年，由某公司根据市场统一制定并收取租金，将其中十一个月租金支付给马某，另一个月租金作为推广经营管理费；租金每半年支付一次，每个租赁期开始的半月内，由某公司通过转账或其他方式，一次性支付给马某，租赁开始日期分别以2018年1月1日、2017年6月30日为准。合同第四条第1项约定某公司违约责任为：如逾期支付租金，逾期部分按月息5‰计息。逾期不得超过三个月，若超过三个月则视为某公司不履行合同，马某有权解除合同并要求某公司支付拖欠的租金，并给予相当购房款5%金额违约金。另约定租赁期限届满，马某有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺。为了全体业主的共同利益，马某自主经营或授权委托他人经营商场的经营范围必须与商场的整体经营范围相协调，并不得以违法或其他有违社会公德的方式恶意损害其他业主的合法权益，并应遵守业主委员会的共同物业管理规定。2018年8月8日红星美凯龙周村国际家居博览中心开业，此前某公司于2017年12月29日支付马某租金12876.00元，后未再付款。另查明，2018年5月5日某公司作为委托方（甲方）与受委托方（乙方）某公司订立《某家居广场物业委托管理合同》，某公司将某家居广场全部委托给某公司经营管理，委托期限自2018年5月5日起至2028年5月4日止，在委托期限内，某公司对某公司委托管理的铺位及其附属设施享有使用权、收益权，并且根据已经确定的招商政策有权自主决定招商、租赁、转租和经营管理等事项。第二条“委托管理事项”第2款“销售业主协调”第2.2.1项“乙方在铺位运营过程中的租金收益需要按比例支付给甲方的销售业主。”第三条“租金分配方式”：1.在本合同的委托期限内，由某公司统一收取租金、押金、广告费、物业管理费、质保金等各项费用。2.某公司在开业前和开业后运营第一年所需运营管理成本费用由某公司全部负责，如甲方运营资金不到位，由某公司先行垫付，某公司后期按账目如数支付。3.第二年开始运营费用由某公司收取租金后全权支配使用。第六条“经营物业收益及账务处理”：1.在符合国家管理的情况下，按税赋优化原则由某公司与经营户签订租赁合同，并按租赁合同收取相应租金和物业服务费等。租金收入、物业服务费收入、广告位收入等各项收益，按相关租赁、管理合同约定由经营户直接汇入某公司账户，由某公司向经营户出具发票或收据。2018年7月26日某公司与某公司签订《委托经营管理协议》，约定某公司委托某公司管理某家居广场的招商策划运营管理等有关事项，期限自2018年7月25日至2021年7月24日为三年；委托事项包括引进先进的市场理念、模式、方法，制定某家居广场经营管理方案，负责组织实施，及全面招商，以某家居广场名义与租户签订租赁合同，制定租赁收费标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴等；某公司根据每年的运营状况给予某公司不低于20万元的奖励，驻地人员佣金每月12万元整，采取按月结算。同年9月17日某公司与某公司订立《委托经营管理协议》，内容同上述某公司与某公司签订的《委托经营管理协议》。2018年11月1日承租人王某以“裕盛源家俱有限公司”名义与出租人某公司签订《租赁合同》，约定王某承租某家居广场F1层面积为338.05平方米的132#、133#、133-1#商铺，期限自2019年2月28日至2022年2月27日为三年，租金每平方米每月47.40元，期限内租金总额24万元，按年缴纳，第一、二年各缴纳租金9.60万元，其中第一年作为押金，第三年缴纳4.80万元。王某所租赁商铺囊括系争商铺。又查明，某家居广场地上五层地下一层，总面积6.74万平方米，某公司前期销售小业主135户，销售面积12228.00平方米，其中自营业主25户，主要集中在F1层南区，销售面积3027.54平方米；另如马某等投资业主110户，销售面积9201.00平方米。该110户投资业主均与某公司订立《统一出租合同》，其中75户自2019年8、9月起相继与某公司签订《周村某家居广场商铺委托租赁经营管理合同》（以下简称“《委托租赁合同》”），约定业主将其所购商铺委托某公司租赁管理，期限自合同签订之日起二年，委托期限内由某公司统一收取租金，按实际收取租金金额进行分配，业主享有租金总金额的95%，按照实际收取情况在每个租赁期开始的半月内由某公司支付给业主，另5%作为某公司委托经营管理费以及人工、水电等费用。如合同期限内出现空租没有租金收益，双方则无法按比例分配租金，同时业主不需要支付给某公司物业管理费。合同第九条约定：业主前期和某公司签订的《统一出租合同》及其他相关协议由某公司继续承担责任。某家居广场目前有经营户120户。红星美凯龙周村国际家居博览中心开业后，后续事项因某公司资金问题进展缓慢，项目迄今未办理单体验收及综合验收。未办理不动产产权登记。马某等多次催要租金未果，形成诉讼。现某家居广场由某公司筹资维持基本运营，某公司未履行与某公司订立的《委托经营管理协议》。本院认为，马某与某公司签订《统一出租合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应诚信履约。此《统一出租合同》订立时间为2015年11月，但马某在2014年9月即支付超过一半的购房款，某公司后亦按合同约定标准支付部分租金。故案涉《统一出租合同》中租赁期限自2015年6月30日始的约定，与事实不悖。对某公司就此之抗辩，本院不予采信。综合全案案情及当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、马某是否有权解除《统一出租合同》，要求腾退返还系争商铺；二、马某主张的逾期支付租金违约金是否应当予以减少；三、某公司、某公司、某公司对马某主张的付款义务应如何承担责任。首先，关于马某是否有权解除《统一出租合同》，并要求腾退返还系争商铺的问题。本院认为，《统一出租合同》有某公司逾期支付租金超过三个月，马某有权解除合同的约定，但基于系争商铺的性质及现状，马某该项诉讼请求目前理由尚不能成立。原因如下：1.系争商铺属于产权式商铺，其所有权的行使应受到一定的限制。此类商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立的部分分别进行销售。产权式商铺的特征是没有明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的,将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权行使要受到一定的限制,主要表现为:一是在委托经营期间内,业主享有收益权和处分权,但不直接占有商铺,也不经营商铺;二是委托经营期满后,业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务,必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。本案中，某公司将位于某家居广场的部分商铺出售给马某等110户投资业主，各业主将没有明确四至界限的商铺交给某公司使用，每年收取固定比例租金，该事实表明，系争商铺的性质即是产权式商铺。根据本案查明的事实，马某在购买商铺时选择作为投资业主，其应当知晓该商铺的性质，故应承担所有权行使受限的相应风险。2.《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。在某公司未履行支付租金义务，业主多次催要未果的情况下，马某并未提交证据证实所涉及的一百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。而目前某家居广场的投资业主中选择不解除《统一出租合同》，与某公司订立《委托租赁合同》的业主，人数与所占面积比例均超过半数，此符合法律规定。虽然各业主系分别与某公司签约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已与某公司签约的事实，既是各签约业主就自己的专有权进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，还足以表明全体投资业主之间实际上难以再形成要求解除《统一出租合同》、否定委托某公司管理租赁事务的决定，故应当视为超过半数的业主已就《统一出租合同》继续履行及委托某公司管理租赁事务的重大事项作出了有效的共同决定。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，马某应当遵守法律和业主的共同决定。综上，由于本案系争商铺系产权式商铺，性质上全体业主按份共有，故每一位业主权益的行使必然受限于业主的共同决定。据此，对马某要求解除《统一出租合同》，腾退返还系争商铺之诉讼请求，本院不予支持。其次，关于马某主张的逾期支付租金违约金是否应当予以减少问题。马某主张按照《统一出租合同》约定，就逾期未付租金按月息5‰持续计息，并支付购房款5%的违约金。某公司以约定的违约金过高请求予以适当减少。对此，本院认为，马某通过履行合同可以获得的利益为租金收入，其未能按约定收取租金造成的损失主要为租金的可得利息损失。全国银行间同业拆借中心2019年11月20日公布的贷款市场报价利率1年期为4.15%，逾期罚息利率最高额4.15%的1.5倍为年息6.225%，参照此标准，因《统一出租合同》约定某公司应于每年7月15日及次年1月15日之前支付半年租金，对0101128号商铺，即租金21171.50元分别自2018年1月16日、7月16日、2019年1月16日起至2019年6月30日的利息各为1917.31元、1263.76元、599.39元，合计3780.46元；对0101129商铺，即租金25527.00元自2017年7月16日至同年12月29日的利息为727.05元；扣减某公司于2017年12月29日所付租金12876.00元，至2019年6月30日的利息，其中租金12651.00元自2017年12月30日起为1182.37元，租金25527.00元分别自2018年1月16日、7月16日、2019年1月16日起各为2311.75元、1523.75元、722.69元，合计6467.61元；二项共计10248.07元。马某主张的逾期付款利息至2019年6月30日为9877.66元，其同时主张违约金58373.00元，二项合计68250.66元，为10248.07元的6.65倍之多，可以认定为过分高于造成的损失。故本院以马某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定至2019年6月30日的违约金为10248.07元。马某所诉超出部分，本院不予支持，并判令违约方持续支付违约金至实际给付之日。再次，关于某公司、某公司、某公司对马某主张的付款义务应如何承担责任问题。本院认为，（一）马某依据《统一出租合同》约定，要求某公司支付0101128号商铺自2018年1月1日及0101129号商铺自2017年6月30日至2019年6月30日的租金，符合法律规定，本院予以支持，扣减已支付部分，确定为152712.36元，马某所诉超出部分，本院不予支持。同时，某公司对上述确定应支付给马某的逾期付款违约金，亦承担付款义务。（二）虽然马某未与某公司签订《委托租赁合同》，某公司不负有履约支付马某95%租金的义务。但马某既受限于投资业主目前共同决定，无法解除《统一出租合同》，收回系争商铺，遵循公平原则，某公司应当给予马某与其他签订委托租赁合同的投资业主同等待遇；且某公司与某公司2018年5月5日订立的《某家居广场物业委托管理合同》，有“乙方（某公司）在铺位运营过程中的租金收益需要按比例支付给甲方的销售业主”的约定，故对于某公司就系争商铺收取经营户的租金，应当将95%份额支付马某。即某公司以此为限对马某主张某公司应付租金承担连带清偿责任。至于某公司，其与某公司订立的《委托经营管理协议》未实际履行，其未收取经营户租金，对马某所诉租金及违约金，某公司既无法定义务，亦无约定义务，故对马某要求某公司承担连带清偿责任之诉求，本院不予支持。综上所述，对原告马某之诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告淄博某商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马某租金152712.36元；二、被告淄博某商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马某违约金10248.07元，并以152712.36元为基数，自2019年7月1日起支付违约金至实际给付之日止，按年利率6.225%计算；三、对上述第一条被告淄博某商业发展有限公司应承担的支付租金义务，被告淄博某物业管理有限公司以所收取红星美凯龙周村国际家居博览中心北馆0101128号、0101129号二处商铺租金的95%为限承担连带清偿责任；四、驳回原告马某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550.00元，减半收取计2775.00元，申请费1937.00元，共计4712.00元，由原告马某负担1597.00元，被告淄博某商业发展有限公司负担3115.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 贺 荣二〇一九年十二月十九日书记员 刘雯菁