福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2182号 原告（反诉被告）：漳州金碧置业有限公司，住所地漳州市东山县康美镇康美村1060号。统一社会信用代码91350626MA31D19F7D。 法定代表人：游开辉，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘婧，女，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：林顺鹏，男，1970年10月13日出生，汉族，住福建省东山县，现住福建省东山县。 被告（反诉原告）：叶丽花，女，1973年3月16日出生，汉族，住福建省东山县，现住福建省东山县。 上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈亚龙，福建达理律师事务所律师。 上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：林茂山，福建达理律师事务所律师。 原告（反诉被告）漳州金碧置业有限公司（以下简称金碧置业公司）与被告（反诉原告）林顺鹏、叶丽花商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金碧置业公司的委托诉讼代理人沈星，被告（反诉原告）林顺鹏、叶丽花的委托诉讼代理人陈亚龙、林茂山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林顺鹏、叶丽花立即向金碧置业公司支付到期房价款243144元；2.判令林顺鹏、叶丽花支付逾期付款违约金［自2019年6月3日起至实际全额支付应付款之日止每日按未付款总金额的万分之一计算，暂计至2019年9月6日止为10972元（1154934元×0.0001／天×95天＝10972元）］。事实与理由：林顺鹏、叶丽花于2018年12月2日认购了其公司开发的漳州东山恒大御景半岛楼盘20幢101单元商品房并与其公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定林顺鹏、叶丽花向其公司购买坐落于东山县南侧（原百亿新城）漳州东山恒大御景半岛一期20号楼101单元商品房。商品房成交总价为1215720元，分期付款：林顺鹏、叶丽花应当在2018年12月5日前支付60786元；2019年6月2日前支付243144元……。另，附件十一第三条第二款约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金”。合同约定的2019年6月2日付款期限已届满，然林顺鹏、叶丽花仍未按约定支付应付款243144元，其公司先后多次向林顺鹏、叶丽花发函要求其履行合同义务，林顺鹏、叶丽花都置之不理，已经构成违约。故诉至法院，请求判如所请。 林顺鹏、叶丽花辩称，1.答辩人要求无理由退房还款，有理有据。答辩人在得知其认购的金碧置业公司开发的漳州东山恒大御景半岛一期20号楼101单元商品房的层高仅为3.3米后，多次向金碧置业公司要求退房，但金碧置业公司不予理睬。金碧置业公司的所作所为不仅违背“恒大”的经营理念，而且也违背“恒大”对答辩人享有无理由退房权利的郑重承诺。现答辩人根据金碧置业公司的售楼宣传广告和《无理由退房退款承诺书》，要求金碧置业公司兑现承诺，允许答辩人退房并退还已支付的购房款项。2.若金碧置业公司不同意答辩人无理由退房，答辩人将诉求解除合同，并要求赔偿经济损失和精神损失，同时保留追究金碧置业公司违约法律责任的权利。金碧置业公司的销售人员在向答辩人介绍案涉商品房时，声明承诺该商品房层高为3.9米，但之后金碧置业公司将案涉商品房层高变更为3.3米，违背了诚实信用原则，答辩人要求退房，金碧置业公司不予答复；时至今日，金碧置业公司未将双方签订的《商品房买卖合同（预售）》提交房地产管理部门及土地管理部门办理备案登记，既违背《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，也给答辩人造成心理恐慌和精神焦虑，使答辩人对金碧置业公司履行合同条款的能力产生质疑和不信任。答辩人行使不安抗辩权，暂停履行部分购房款，于法有据，不构成违约。综上，金碧置业公司不守诚信，违约在先，诉求答辩人支付到期房价款和违约金，缺乏事实和法律依据，应予驳回。 林顺鹏、叶丽花向本院提出反诉请求：1.判决解除林顺鹏、叶丽花与金碧置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.金碧置业公司返还首期房价款60786元、公维金8664元（合计69450元）并支付违约金（自2018年12月6日起至实际还清上述款项之日止，以69450元为基数，按月利率2%计算）。事实与理由：2018年12月2日，金碧置业公司的销售人员在漳州东山恒大御景半岛一期项目售楼处向其推介案涉商品房，宣传并保证该商品房层高为3.9米，且承诺交房前可无理由退房（无理由退房就是没有任何理由就可以退房）。其出于对“恒大”房产品质和信誉的信赖，当场签订商品房认购书和《无理由退房承诺书》，并支付定金10000元。2018年12月5日，在双方签订《商品房买卖合同(预售)》后，其支付了合同约定的首期房价款60786元和公维金8664元。但签约后，其到项目工地实地丈量所购商品房，发现实际层高不足3.9米(仅为3.3米)，由于现房的层高与金碧置业公司所承诺的层高相差太大，完全不符合其购房意愿，因此其多次要求退房，但金碧置业公司置之不理。综上所述，金碧置业公司违反诚实信用原则，进行售楼虚假宣传，误导购房者，使其陷入错误的认识，在违背真实意思表示的情况下与之签订了《商品房买卖合同(预售)》，而且金碧置业公司的案涉商品房存在严重的瑕疵，故金碧置业公司在本案中已违约在先，理应履行承诺，同意其退房请求。现因金碧置业公司不守诚信，不同意退房退款，故为了维护合法权益，提起反诉，望贵院判如所请。 金碧置业公司对林顺鹏、叶丽花的反诉答辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第三条第四款第二项约定层高为3.3米，林顺鹏、叶丽花也认定层高3.3米事实；合同附件十不是补充协议，只是告知业主房屋存在的一些不利因素，不足以认定实际层高为3.9米；根据合同补充协议(附件十一)第一条的约定，双方同意第三条补充如下，以实际交房为时准，该房屋层高不是净高，如果不一致，以实际交付层高为准，只要不违反国家及地方强制性规定即可，而国家规定的层高标准是不低于2.8米。2.林顺鹏、叶丽花的反诉请求没有事实和法律依据，买受人只有履行了认购书的各项义务后才有无理由退房的权利，林顺鹏、叶丽花没有履行付款义务，不享有无理由退房退款的权利；3.金碧置业公司没有收到林顺鹏、叶丽花解除合同的通知；4.宣传单没有承诺层高3.9米，林顺鹏、叶丽花提供的证据也无法证明金碧置业公司在销售过程中承诺层高是3.9米。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月2日，金碧置业公司与林顺鹏、叶丽花签订《漳州东山恒大御景半岛商品房认购书》，约定林顺鹏、叶丽花认购金碧置业公司开发的漳州东山恒大御景半岛楼盘20幢101单元商品房；金碧置业公司向林顺鹏、叶丽花出具《无理由退房承诺书》，载明若已履行《商品房认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则可自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同年12月5日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定林顺鹏、叶丽花向金碧置业公司购买其开发的位于东山县南侧（原百亿新城）漳州东山恒大御景半岛一期20号楼101商品房，该商品房的规划用途为住宅，预测建筑面积共144.4平方米，层高为3.3米，该商品房单价为每平方米8419.11元，总价款为1215720元，付款方式为分期付款：林顺鹏、叶丽花应当在2018年12月5日前支付首期房款60786元；于2019年6月2日前支付楼款243144元；于2019年12月2日前支付楼款303930元；于2020年6月2日前支付楼款303930元；余款303930元于2020年12月2日前支付。合同同时约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件十（出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明）第二款第十七项约定，本项目非标准层户型存在如下不利因素：20＃楼首层层高为3.9米。合同附件十一（补充协议）第一条对主合同第三条补充约定“该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房时为准。该房屋的层高非净高，如房屋实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高作为交楼标准，不向出卖人提出索赔或退房。”第三条第二款对主合同第八条补充约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金”。2018年12月5日，林顺鹏、叶丽花向金碧置业公司缴交首付款（含定金）60786元、公维金8664元。嗣后，林顺鹏、叶丽花认为案涉商品房的层高未达3.9米而未再缴交购房款。 另查明，金碧置业公司向社会发布案涉楼盘销售广告，在该广告的右上角载明“交房前无理由退房”，但又在页面下端表述“关于无理由退房：客户已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约的行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”“本广告为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”。 再查明，金碧置业公司与林顺鹏、叶丽花均确认案涉商品房已完工且实际层高为3.3米。 本院认为，林顺鹏、叶丽花与金碧置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件中关于案涉商品房价款、付款方式、期限等约定系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，金碧置业公司对外发布案涉楼盘销售广告作出了在履行了认购书及商品房买卖合同的各项义务且无任何违约行为的情况下可以无理由退房的承诺，林顺鹏、叶丽花在基于该宣传内容且已知悉该《无理由退房承诺书》的情况下与金碧置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，故上述承诺内容可推定为林顺鹏、叶丽花已认可，对其具有合同约束力，且林顺鹏、叶丽花未依商品房买卖合同的约定缴交第二期购房款，已构成违约，现林顺鹏、叶丽花以金碧置业公司承诺无理由退房为由请求解除双方签订的商品房买卖合同，缺乏事实依据，不予支持。另查明住房和城乡建设部《住宅设计规范》（编号为GB50096-2011）第5.5.1规定，住宅层高宜为2.8米，鉴于案涉商品房（住宅性质）的实际层高符合国家住宅设计规范标准，足以满足居住需要，符合正常居住的要求，双方签订的商品房买卖合同亦约定层高为3.3米，况且双方签订的商品房买卖合同附件又约定买受人就此不得向出卖人提出索赔或退房。故林顺鹏、叶丽花以案涉商品房层高不足3.9米而请求解除合同，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。林顺鹏、叶丽花未依合同约定于2019年6月2日前缴交购房款243144元，已构成违约，现金碧置业公司请求林顺鹏、叶丽花支付243144元及逾期付款违约金[自2019年6月3日起至实际全额支付应付款之日止每天按未付款总金额的万分之一计算，暂计至2019年9月6日为10972元（1154934元×0.0001×95天=10972元）]，具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林顺鹏、叶丽花应于本判决发生法律效力之日起十日内向漳州金碧置业有限公司支付购房款243144元及逾期付款违约金（自2019年6月3日起至实际给付之日止，以未付款总额为基数，每天按万分之一计算，至2019年9月6日止为10972元）； 二、驳回林顺鹏、叶丽花的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5112元，减半收取计2556元，由林顺鹏、叶丽花负担；反诉案件受理费15820元，减半收取计7910元，由林顺鹏、叶丽花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林景川 二〇一九年十二月二十九日 书记员  林巧红 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。