福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初7074号 原告：张虎臣，男，汉族，1974年10月3日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：孙添坚，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁培基，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福州金冠房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区北环中路45号。 法定代表人：陈永宝，董事长。 被告：福州市鼓楼区建设局，住所地福州市鼓楼区津泰路98号。 法定代表人：许信证，局长。 委托诉讼代理人：林愉，福建豪诚律师事务所律师。 第三人：吴晶灵，女，1965年1月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 第三人：江奕，女，1987年12月29日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告张虎臣与被告福州金冠房地产开发有限公司（以下简称金冠公司）、福州市鼓楼区建设局（以下简称鼓楼区建设局）、第三人吴晶灵、江奕所有权确认纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张虎臣的委托诉讼代理人孙添坚、翁培基，被告鼓楼区建设局的委托诉讼代理人林愉到庭参加诉讼，被告金冠公司、第三人吴晶灵、江奕经本院依法公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张虎臣向本院提出诉讼请求：1.判决福州宏杰花园1号楼407单元房屋所有权和土地使用权归属原告所有；2.判决被告协助原告办理福州宏杰花园1号楼407单元的不动产所有权证；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：宏杰花园即湖前旧村改造项目系由被告金冠房地产公司与鼓楼区建设局合作建设，鼓楼区建设局对案涉房屋拥有所有权并负责销售。2004年7月28日，原告与被告福州市鼓楼区建设局设立的“鼓楼区湖前旧村改造指挥部”订立《商品房买卖协议》，向其购买案涉房屋。原告在支付全部购房款之后，于2005年3月16日收到鼓楼区建设局的《湖前旧村改造项目1号楼商品房交房通知单》并入住案涉房屋至今。因历史客观原因，案涉房屋始终未能办理产权登记手续。在福州市政府办公厅的调查和统一协调下，原告于2013年10月9日与被告鼓楼区建设局签订正式商品房买卖合同，并于2016年4月29日取得《销售不动产统一发票》，确认被告金冠公司为房屋销售方和收款人。原被告双方签订的买卖合同系双方真实意思表示且未违反法律、法规的禁止性规定，应合法有效；且原告已支付全部价款并在涉案房屋内实际居住十余年，故自被告金冠公司向原告交房时该房屋权属即归原告，被告应履行协助原告办理产权证，但被告至今未履行。原告特诉至法院，请求判如所请。 被告鼓楼区建设局辩称，原告诉状所述是事实，其已提供原告所购房屋的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票及办理权属的相关资料，诉争房屋属原告所有，其无异议。其同意配合张虎臣办理相关权属登记，但原告现在未办理权属登记不是其造成的。 被告金冠公司及第三人吴晶灵、江奕均未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证并在卷佐证。对于原告提交原件供核对的证据，本院对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：湖前旧村改造项目9号楼为鼓楼区干部经济适用房和内河、过洋垱、龙峰市场、福飞南路改造等片安置房，该住宅楼以金冠公司为项目业主单位，由鼓楼区建设局具体实施，自行筹资建设。鼓楼区建设局将其中11套单元（111——1111单元）与金冠公司进行置换，取得案涉房屋（即湖前旧村改造项目1号楼407单元）在内的8套商品房。2004年7月28日，张虎臣与鼓楼区建设局设立的湖前旧改指挥部订立《商品房买卖协议》，张虎臣向湖前旧改指挥部购买案涉房屋。合同还约定湖前旧改指挥部负责组织张虎臣与金冠公司签署正式的购房合同，合同条款与本协议一致。张虎臣支付全额购房款后于2005年3月16日收到鼓楼区建设局出具的《湖前旧村改造项目1号楼商品房交房通知单》，并于当日入住至今，但一直未取得不动产权属证书。湖前旧改指挥部系鼓楼区建设局为了湖前旧村改造项目而设立的，项目结束后，鼓楼区建设局现已撤销湖前旧改指挥部。金冠公司于2009年1月15日被吊销营业执照。为了办理案涉房屋的过户事宜，经福州市政府办公厅多次协调，2013年10月9日鼓楼区建设局与张虎臣签订《商品房买卖合同》。2016年4月29日张虎臣取得《销售不动产统一发票》。 又查，2004年9月24日，金冠公司就案涉房屋与江丹龙签订《商品房买卖合同》，并办理了预售合同备案登记。江丹龙已死亡，于2015年3月16日注销户口，吴晶灵系江丹龙妻子、江奕系江丹龙女儿。 本院认为，湖前旧村改造项目的业主单位为金冠公司，其中9号楼为鼓楼区建设局自行筹资建设，案涉房屋系鼓楼区建设局以9号楼部分单元与金冠公司置换所得，鼓楼区建设局有权处分案涉房屋。湖前旧改指挥部系鼓楼区建设局为了湖前旧村改造项目而设立的临时机构，不能独立承担法律责任，且湖前村旧村改造项目结束之后，鼓楼区建设局已经将该机构撤销，应当由鼓楼区建设局承担相应的法律责任。2004年7月28日，张虎臣与湖前旧改指挥部就案涉房屋签订了《商品房买卖协议》，后续为了办理案涉房屋的过户手续，经市政府办公厅协调，鼓楼区建设局与张虎臣于2013年10月9日签订《商品房买卖合同》。张虎臣与鼓楼区建设局间形成的房屋买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。2004年9月24日，金冠公司就案涉房屋与江丹龙签订《商品房买卖合同》，并办理了预售合同备案登记，该合同未违反法律、法规的禁止性规定，同样合法有效。从审理查明的事实来看，江丹龙与金冠公司签订了《商品房买卖合同》，并且办理了备案登记，该备案登记行为的性质和效力应如何认定，本院分析说明如下：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售合同登记备案是一种行政管理行为，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开发商进行行政处理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力，即预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，其法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同的实现。换言之，商品房登记备案制度只是一种行政管理手段而已，登记机关在登记备案的时候通过审查开发商的预售资格以及防止开发商一房多卖，在一定程度上能保证交易的顺利进行，商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系，该公示并不具有物权的公示效力，登记备案与否不仅对商品房买卖合同的效力没有影响，更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。江丹龙与金冠公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同虽进行了备案登记，但该行为并不具有物权效力，而张虎臣已经根据商品房买卖合同先行合法占有案涉房屋十余年，该实际占有具备准物权的性质，应优于普通债权。张虎臣与湖前旧改指挥部签订合同后，案涉房屋已经于2005年3月16日交付给张虎臣。因此案涉房屋所有权应当归张虎臣所有，金冠公司、鼓楼区建设局应当协助办理案涉房屋的产权过户手续。 被告金冠公司及第三人吴晶灵、江奕经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福州宏杰花园1号楼407单元房屋归原告张虎臣所有； 二、被告福州金冠房地产开发有限公司、福州市鼓楼区建设局于本判决生效之日起十日内协助原告张虎臣办理该房屋的产权过户手续。 案件受理费15600元，公告费560元，均由被告福州金冠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈起强 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  张 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 6 7