福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初5290号 原告（反诉被告）：福建省长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道体育街134号。 法定代表人：庄能辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄劲梅，女，1964年1月7日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告福建省长冠物业管理有限公司（以下简称“长冠物业”）与被告黄劲梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，黄劲梅于2019年12月10日提起反诉，本院予以受理并合并审理。原告长冠物业的委托诉讼代理人余锦维、被告黄劲梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长冠物业向本院提出诉讼请求：1.判令黄劲梅向长冠物业立即偿付海西（福建）汽车汽配城6号楼22号店铺物业费及公摊水电费共计人民币1356元，并自2017年7月11日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；2.本案诉讼费用由黄劲梅承担。事实和理由：黄劲梅系海西（福建）汽车汽配城6号楼22号店铺业主，长冠物业系该物业开发建设单位即江南（福建）投资有限公司（以下简称“江南公司”）聘请的物业管理服务公司。黄劲梅与江南公司签订了《物业服务合同》。合同签订后，长冠物业实际为该物业提供物业管理服务至2017年7月10日止。根据合同及交房费用确认书的约定，物业费收费标准为：商业：1.5元/月·平方米（不含公摊水电费）；公共水电费：以实际发生使用量合理分摊。缴费时间为：每期按月结算，由业主或物业使用人在当月前7日内向乙方缴纳下一个月的物业服务费。截止至2017年7月10日，黄劲梅的上述房产共结欠1356元。长冠物业屡次催收未果，故诉至法院。 黄劲梅辩称，对长冠物业提出的“偿付海西（福建）汽车汽配城6号楼22号店铺物业费及公摊水电费共计1356元”，本人已经于2017年2月9日全部交清且多交了1017元，交款所用是当时长冠物业在海西汽配的物业公司经理许家元以及吴月华承诺的打折之后计算所剩余款。2017年2月时任海西汽配城物业公司经理许家元，身份证号：3505001967××××××××，户籍所在地：福建省泉州市丰泽区，电话：189××××1551，微信号：×××。时任事务员：吴月华，身份证号：3505021984××××××××，户籍所在地:福建省泉州市鲤城区，电话：185××××3390,0595-224××××5，现住地址：泉州市。要求：判令长冠物业退还答辩人多交的物业费1017元。 黄劲梅向本院提出反诉请求，请求判令：判令长冠物业退还答辩人多交的物业费1017元。 长冠物业辩称，黄劲梅主张的事实没有法律依据，黄劲梅已经认可缴纳物业费到2016年12月，2017年是没有缴交的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据及事实，本院分析认定如下：1.关于长冠物业是否履行《物业服务合同》约定的义务的问题。长冠物业提供的《物业服务合同》有原件核对，本院予以确认。根据《物业服务合同》约定，长冠物业提供的前期物业服务参照并达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准。本院审理的长冠物业与汽配城其他业主的物业服务合同纠纷案件的相关生效判决书认定长冠物业的服务水平没有达到五级服务等级标准，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，长冠物业作为履行合同义务的一方当事人，应提供证据证明其履约情况，现其未能提供证据推翻上述判决书的认定，应承担举证不能的法律后果，故本院认定长冠物业的服务水平没有达到五级服务等级标准；2.关于长冠物业主张的公摊水电费的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。长冠物业在本案中主张黄劲梅应支付公摊水电费150元，虽然《物业服务合同》约定公共水电费由全体业主共同承担，但长冠物业却未能提供证据证明其在提供物业服务期间公共水电费详细的支出项目及明细，故对该主张本院不予支持；3.黄劲梅主张在2017年2月9日缴纳了尚欠的全部物业服务费并多缴纳了1017元，提供了手写计算单为凭，但该份手写计算单长冠物业并未签字确认，对该份手写计算单的真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月10日，江南公司作为开发建设单位（甲方）与长冠物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汽配城提供前期物业服务，物业类型商业，物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备；乙方提供的前期物业服务参照并达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按商业1.5元/月·平方米，物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取（不含附属间），未办理房屋所有权证的，物业服务费用按《商品房买卖合同》标明的建筑面积收取，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在当月前七日内履行交纳下一月的物业服务费的义务；物业服务区域内的公共水电费用由全体业主共同承担，乙方每月应在小区醒目处公布一次当月甲、乙双方使用的水电费以及业主使用的电梯等设备电费分摊详细情况；合同期限为三年，自2014年4月10日起至2017年4月9日止。该合同还对其他权利义务进行约定。 合同签订后，长冠物业进驻汽配城提供物业服务。2017年7月10日，长冠物业撤离汽配城，不再提供物业服务。 另查明，黄劲梅系鲤城区金龙街道古店社区海西（福建）汽车汽配城B地块6#楼22店铺（建筑面积133.84㎡）的业主。2018年8月22日，长冠物业经工商变更登记，名称由“泉州市长冠物业管理有限公司”变更为“福建省长冠物业管理有限公司”。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故江南公司与长冠物业签订的《物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对汽配城的全体业主具有约束力。合同履行期满后，长冠物业继续提供物业服务至2017年7月10日。现长冠物业要求汽配城6号楼22号店铺的业主黄劲梅支付2017年1月至2017年6月的物业服务费，依法应予以支持，黄劲梅主张多缴纳了1017元的物业服务费，缺乏证据，本院不予支持。根据《物业服务合同》约定，长冠物业提供的前期物业服务应达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准，但长冠物业在本案中未提供证据证明其提供的物业服务已达到该标准。根据长冠物业在本案合同中实际履行情况以及本院已作出的生效判决对于长冠物业在同小区物业服务履约情况的认定，本院酌情按照《物业服务合同》约定服务费标准的70%确定黄劲梅应支付的物业服务费数额，即黄劲梅应当支付长冠物业服务费843（133.84×1.5×6×70%）元。长冠物业主张的公摊水电费，没有提供充分的证据加以证明，本院不予支持。长冠物业主张黄劲梅支付逾期付款利息，但因其提供的物业服务未能达到《物业服务合同》约定的服务等级标准，业主拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，长冠物业主张逾期付款利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下： 一、黄劲梅应于本判决生效之日起十日内支付福建省长冠物业管理有限公司物业服务费843元； 二、驳回福建省长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回黄劲梅的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由福建省长冠物业管理有限公司负担12.5元，由黄劲梅负担12.5元。本案反诉案件受理费50元，减半收取25元，由黄劲梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴晶 二〇一九年十二月二十四日 法官助理魏琤琤 书记员庄小玲 速录员杜娇玲 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： …… （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； …… 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。