广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5965号上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司，住所地：惠州市龙丰科肚基斯大厦15层02号房。法定代表人：詹庭。委托诉讼代理人：黎健民，系惠州宝晟投资发展有限公司职员。委托诉讼代理人：马俊峰，系惠州宝晟投资发展有限公司职员。被上诉人（原审原告）：张跃国，男，汉族，1969年5月29日生，住址：江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司（以下简称宝晟公司）与被上诉人张跃国商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人宝晟公司上诉请求：1.判令依法撤销(2019)粤1302民初9380号民事判决书第一项判决；2.请求改判调低逾期交楼的违约金标准，以同地段同等类型房屋的评估月租金每平方米33元至34元左右作为计算标准；3.请求判令一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审法院计算逾期交楼违约金有误。根据被上诉人一审起诉时称其已于2019年1月4日收楼，上诉人也未提出反驳，认可了该日期，且经过核实上诉人确实已在2019年1月4日交楼，但一审法院却认定上诉人于2019年1月5日办理入伙手续。因此，除去原审法院认定的台风“山竹”不可抗力停工三天，上诉人逾期交楼天数应为66天－3天＝63天，而并非原审判决认定的逾期交楼64天，故原审法院认定逾期交楼时间有误。（二）原审法院未就双方争议焦点“逾期交房违约金是否过高”作出认定，进而适用法律错误。1.上诉人一审抗辩的重点是逾期交楼违约金约定过高，应参照同地段同等类型房屋的租金水平作为违约金计算标准的意见，非对违约事实提出异议。该问题的争议焦点应当为：“逾期交楼违约金约定为日万分之五是否过高？是否应按参照同地段同等类型房屋的租金水平进行调整”。被上诉人所遭受的实际损失程度系涉案房屋的租金损失，上诉人委托了惠州市正扬价格事务所有限公司就涉案房屋月租金标准做了评估（即每平方33元至34元），被上诉人诉求的违约金远超于损失的30%，故在合同约定的违约金计算办法的基础上应予以适当减少。此处审查的重点应是：违约金是否过高？是否能补偿被违约方的损失？2.合同设置违约金条款重点在于补偿守约方的损失，而非对违约方进行惩罚。本案中原审法院没有查明被上诉人的损失问题，且被上诉人一审并未能举证除了租金外是否还有其他损失，原审法院以“宝晟公司抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致”为由，有失公平正义。3.以逾期交楼期间的月租金为标准支付违约金符合大多数人心理预期。（三）原审法院对暴雨、台风等极端天气是否属于不可抗力事实认定不清。原审法院混淆了“暴雨”“特大暴雨”等极端天气与“正常降雨”这两个概念。结合上诉人一审证据《天气证明》可知，在气象局相关部门认定中，降雨量超过50毫米的即为暴雨，涉案房屋在建设过程中超过6天被认定为暴雨，不应当进行作业，实属不可抗力。上诉人与被上诉人自签订商品房买卖合同至约定交房日期2018年1O月30日，该期间存在其他台风导致的不可抗力天气灾害，原审法院仅仅查清了“山竹”导致上诉人停工时间，对于其他台风对上诉人停工事实未查清。根据《监理工程师通知单》、《工作联系单》，结合惠州气象局出具的《天气证明》显示，上诉人因台风、暴雨等不可抗力导致的停工共计9天，应从逾期交房的时间内予以扣减。综上所述，原审法院认定部分事实不清，适用法律不准确。上诉人在庭审期间补充上诉意见称，被上诉人在起诉状中称其在2019年1月4日收楼，上诉人也予以认可并提交了相应的证据证明，原审法院依然按照入伙通知书上面记载的时间，即2019年1月5日来计算，所以最终原审法院确认的逾期交楼时间为64天，上诉人认为是63天。被上诉人答辩称，（一）延期交楼每日按购房款万分之五支付违约金，违约金是双方在合同中的约定，也是上诉人对被上诉人的承诺，双方均有义务遵守合同的约定。同时上诉人是合同版本的提供者，更应该遵守合同的约定。（二）被上诉人的实际损失不仅仅是租金损失，还有融资等其他损失。部分业主所购房产为自住房，不能用租金来衡量被上诉人所受到的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上诉人与被上诉人所签的商品房买卖合同中明确的约定了违约金的计算方式，所以不适用租金的赔偿方式。（三）暴雨台风等极端天气，不能视为不可抗力。这些天气状况是可预见的。上诉人作为专业的房地产开发商应当了解广东惠州的天气状况，并且被上诉人在楼盘施工到起诉前未收到上诉人关于楼房建造过程中出现不可抗力的联络。被上诉人在庭审期间补充答辩称，对被上诉人主张扣减不可抗力天数的时间不予认可。张跃国向一审法院起诉请求：1.请求法院判令宝晟公司支付商品房逾期交付的违约金20593.47元。2.诉讼费由宝晟公司承担。一审法院认定事实：（一）张跃国与宝晟公司签订《商品房买卖合同》约定张跃国购买宝晟公司开发的位于惠州市××路××号××公馆××单元××层××号房，购房总价643546元。合同第十一条约定宝晟公司应当在2018年10月30日前向张跃国交付该商品房。合同附件十一补充协议第九条约定，逾期交房不超过365日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，宝晟公司按日向张跃国支付已交付房价款万分之五的违约金。（二）另查一，张跃国在约定的交楼时间之前已经付清购房款。宝晟公司于2018年10月26日竣工验收并于2018年12月27日取得竣工验收备案。宝晟公司通知张跃国于2019年1月5日办理入伙手续。（三）另查二，2018年9月15日，广东省气象局发布强台风“山竹”气象灾害通知，宝晟公司工程受影响时间为3日。（四）另查三，宝晟公司委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋进行租金评估，评估结果为每平方米租金为33元至34元左右。上述事实，与身份证、营业执照、商品房买卖合同、购房发票、收楼手续、评估报告、备案资料等及当事人陈述在案佐证，可以认定。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。宝晟公司逾期交付房屋，应承担违约责任。根据合同约定，宝晟公司逾期交房的，合同已经明确了应按日向张跃国支付已交付房价款万分之五的违约金，宝晟公司抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，宝晟公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。另，宝晟公司抗辩存在不可抗力的情况，在约定的交房时间之前，广东省气象局发布了强台风“山竹”气象灾害通知，宝晟公司停工时间约为3天。据此，本案逾期交房违约金应计算为20593元（643546元×64天×0.0005）。宝晟公司抗辩2017年存在部分降雨的天气，但不能证明降雨天气必然导致宝晟公司停工的事实，且宝晟公司对全年存在正常降雨的天气应该具有预见性，本院对宝晟公司主张扣减停工9天不予支持。宝晟公司开发的涉案房产竣工验收备案时间推迟，不属于不可抗力的因素，由此导致张跃国的损失，宝晟公司不能免责。一审法院判决：惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向张跃国支付逾期交房违约金20593元本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：1.上诉人施工期间遭遇台风天气导致短期停工是否属于遭遇不可抗力因素应当扣减的逾期交房时间；2.是否应该判决调低计算预期交楼的违约金标准；3.一审法院按照《宝晟公馆入伙交付兼不动产权证办证通知》上的入伙时间认定收楼时间是否适当。关于争议焦点一，本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定的交房时间，已经预留有超过一年时间。惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风、暴雨等恶劣天气，上诉人作为长期从事建筑行业的开发商，应当能够预见相当数量的台风天气导致的停工时间。因此，签订合同时，完全有条件预见并且预留充分时间。故其主张台风天气导致的短期停工属于不可预见的不可抗力的因素，本院不予支持。被上诉人没有提起上诉，系其对自身诉讼权利的处分，本院对原审的判决结果予以维持。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。上诉人逾期交付房屋，应承担违约责任。根据合同约定，上诉人逾期交房的，合同已经明确了应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金，且该格式合同系上诉人提供，上诉人主张逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，原审法院不予采纳，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，根据《宝晟公馆入伙交付兼不动产权证办证通知》，上诉人通知被上诉人于2019年1月5日办理入伙手续，一审法院据此认定交楼时间为2019年1月5日并无不当。上诉人逾期交付67日，被上诉人主张逾期交付64日，一审法院根据被上诉人的主张以64日计算逾期交房违约金，并未超过被上诉人主张的范围。一审法院认定宝晟公司应支付逾期交房违约金20593元并无不当，本院予以维持。综上所述，惠州宝晟投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用314元，由上诉人惠州宝晟投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十二月十日法官助理黄杰书记员张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。