广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终1019号上诉人（原审被告）：赖秀茹（曾用名赖秋枝），女，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：温武拥、姚明杰，广东中大中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宏久，男，汉族，住广东省汕头市龙湖区。原审被告：赖秀叶，女，汉族，住广东省汕头市龙湖区。上诉人赖秀茹因与被上诉人张宏久、原审被告赖秀叶申请执行人执行异议之诉一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖秀茹上诉请求：1．撤销原判，改判终止对位于汕头市龙湖区金砂路157号1幢307号房（下称案涉房产）的执行；2．诉讼费用由张宏久承担。事实和理由：一、一审法院在认定事实方面存在错误。赖秀茹2011年11月与案涉房产的原所有权人赖秀叶口头达成协议，以总价32万元购买案涉房产，达成口头协议时当即支付现金4万元，由于经济困难，余28万元由赖秀茹丈夫郑丹荣承诺每月支付5000元，直至还清。2014年底，赖秀叶在汕头尚海阳光小区购买的房产装修完毕并搬出案涉房产后，赖秀茹一家于2015年1月29日搬进了案涉房产并占有使用至今。2011年11月至2016年6月底，赖秀茹已还清了房款28万元。因案涉房产被赖秀叶予以抵押，赖秀茹一直无法办理产权转移登记手续。2018年1月，在赖秀叶解除了案涉房产的抵押后，赖秀茹为办理过户需要，在房产中介指引下，于2018年1月10日到交易所同赖秀叶签订了一份固定格式版本的《房地产买卖合同》并共同前往汕头市龙湖房产交易所办理了备案、登记手续。2018年2月27日赖秀茹与赖秀叶一同前往汕头市龙湖区地方税务局下蓬税务分局缴交了案涉房产的契税和个人所得税等（按双方的房地产买卖合同约定，大部分税款应由卖方赖秀叶承担，但实际所有税款均是赖秀茹丈夫郑丹荣先代为支付）。2018年3月1日，由于赖秀叶与沈顺忠、张宏久借款纠纷被提起诉讼并查封案涉房产，致使赖秀茹无法继续办理过户手续。由此可见，赖秀茹对案涉房产主张所有权有事实依据，一审判决认为赖秀茹提交的《房地产买卖合同》及购房发票不足以认定赖秀茹向赖秀叶购买案涉房产并已支付全部购房款，在认定事实方面存在错误。二、一审法院在适用法律方面存在错误。张宏久对赖秀叶提起诉讼并查封案涉房产的诉讼财产保全行为属于执行行为，应该适用《中华人民共和国民事诉讼法》（下称民诉法）及相关司法解释关于执行程序的规定，而不是仅依据《中华人民共和国物权法》（下称物权法）第九条关于不动产设立、变更、转让等的规定。原审判决适用法律错误：1．根据民诉法规定，财产保全措施属于执行行为。2．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人（购房者）的权利虽然不是法律意义上的物权，但属于一种值得法律予以保护的权利。尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。考虑到办理过户手续的困难，以及民间对事实物权的认可，此种情况下应认可第三人（购房者）已经取得了相当于物权的权利。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称异议复议规定）第二十八条更加明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”赖秀茹与赖秀叶在案涉房产被查封前就签订了合法有效的书面买卖合同，且已付清房款，已合法占有，双方也已到房产交易所办理存量房转让合同网签备案手续，缴交了契税和增值税等，虽然目前未办理完成过户手续，但并非是因赖秀茹自身原因而未办理。因此，一审法院适用物权法第九条判决许可执行属于适用法律错误。综上，赖秀茹对案涉房产主张所有权有事实及法律依据，请求予以改判。被上诉人张宏久当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，赖秀茹的上诉请求及理由没有事实和法律依据。一、一审法院认定事实正确。案涉房产登记在被执行人赖秀叶名下，赖秀茹对案涉房产的物权期待权不是善意取得。赖秀叶与赖秀茹是同胞姐妹，2012年7月30日共同成立汕头市叶子服饰有限公司，赖秀叶是法定代表人，赖秀茹是执行董事，她们之间有着紧密的利害关系，赖秀茹对赖秀叶多重负债情况完全清楚。2018年1月10日的《房地产买卖合同》是赖秀茹帮助赖秀叶逃避债务而形成的，不是真实合法交易，是恶意串通损害第三人利益的无效合同。其一，赖秀茹没有受让该房产的付款凭证，其税务发票是代开的发票，只能证明交税事实，不能证明付款事实；其二，房产交易价格不是交易地当时市场的合理价格，2018年2月27日号码为09677688的《广东增值税普通发票》开票金额是32万元，而在该发票备注栏上记载了“金砂路157号1幢307号房，基准价700105.7元”，说明双方的交易明显低于正常市场价格的50%以上；其三，案涉房产未依照法律规定进行登记。物权法第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。这是物权法对所有权取得的特别规定，是对善意取得限定的三个条件，这三个条件必须同时具备否则不构成善意取得。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定“物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”。由此，赖秀茹对案涉房产主张所有权不符合物权法第一百零六条的规定，其权利不能排除执行。赖秀茹在上诉状称其在2011年11月与案涉房产原所有权人赖秀叶口头达成协议，是延续了其在原审庭审中的说词，这与赖秀茹在提出执行异议及异议之诉过程中所称的2018年1月10日签订《房地产买卖合同》并以现金形式将32万元一次性支付给赖秀叶是自相矛盾的，一审判决鲜明指出赖秀茹的事实矛盾点，认定“赖秀茹对合同项下房产不拥有所有权”。二、原审判决适用法律正确。原审判决许可执行案涉房产符合物权法第九条第一款的规定，是对法院合法正常执行措施的确认和维护。综上所述，请求驳回赖秀茹全部上诉请求，准予执行案涉房产。原审被告赖秀叶述称，案涉房产2011年11月28日已经口头协议卖给赖秀茹，也已经付了4万元定金，赖秀茹丈夫郑丹荣在2011年11月28日起每月分期付款5000元到其账户，有银行转账记录。其2014年底搬到尚海阳光居住，赖秀茹在2015年1月29日就入住案涉房产。因为是卖给自己的亲妹妹，所以是原价卖，一直没有过户是因为房产一直抵押在银行，2017年才解押，解押一个多月后才去房产交易所，但那时就被张宏久查封了。《房地产买卖合同》写一次性付款是因为交易所的合同都是统一的，当时有问中介人员要不要改合同，但是中介人员说合同是全市统一的只要价款32万元没有错就没有影响，所以才出现矛盾。赖秀茹入住新房的时候张宏久还有进去新房被请吃饭。张宏久向一审法院起诉请求：1．撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507执异7号执行裁定；2．对被执行人赖秀叶购买的案涉房产许可执行。一审诉讼期间张宏久撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：根据房地产权证的记载，案涉房产的权属人为赖秀叶。2018年3月1日，张宏久向一审法院起诉赖秀叶民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤0507民初320号，一审法院依据张宏久申请于同日作出（2018）粤0507民初320号民事裁定，裁定查封赖秀叶案涉房产。同年8月8日，一审法院作出（2018）粤0507民初320号民事判决，判决赖秀叶应于判决发生法律效力之日起十日内偿还张宏久借款本金60万元及利息。张宏久因赖秀叶没有履行生效判决确定的义务，向一审法院申请强制执行，案号为（2018）粤0507执1600号，执行过程中，赖秀茹提出执行异议。一审法院于2019年3月5日作出（2019）粤0507执异7号民事裁定，裁定中止对案涉房产的执行。另查：2018年1月10日，赖秀叶与赖秀茹签订《房地产买卖合同》一份，约定：赖秀叶将案涉房产转让给赖秀茹，双方同意转让价款为32万元，其中含定金5万元；房款方式为全额转让价款27万元由双方自行交付，本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到龙湖房产交易所办理过户手续，双方同意于2018年1月10日由赖秀叶将该房产交付给赖秀茹使用；赖秀叶应保证上述房产的权属清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或债权纠纷，概由赖秀叶承担，由此给赖秀茹造成的经济损失，由赖秀叶负责赔偿；办理该房产所需缴纳的税费，由双方按规定缴纳。同日，赖秀叶与赖秀茹到汕头市龙湖房产交易所申请办理合同转让网签备案、登记手续。诉讼期间，赖秀茹提交了(171)粤地证02973350号税收完税证明一份，该证明纳税人为赖秀茹，日期为2018年2月27日，税种为契税，金额为10501.58元；(171)粤地证02973349号税收完税证明一份，该证明纳税人为赖秀叶，日期为2018年2月27日，税种为个人所得税，品目名称为房屋转让所得和滞纳金，金额为78048元；№09677688发票一份，该发票购买方名称为赖秀茹，开票日期为2018年2月17日，金额为32万元，收款人为赖秀叶，发票备注栏载明：“不动产地址：金砂路157号1幢307号房，基准价：700,105.7元”。一审庭审期间，赖秀茹的委托诉讼代理人提出：赖秀茹已将上述房款32万元以现金方式一次性支付给赖秀叶。赖秀叶于2018年1月10日将上述房产交付给赖秀茹使用。一审诉讼期间，赖秀茹本人到庭提出：赖秀茹是在2011年以32万元向其胞姐即赖秀叶购买该房产的，赖秀茹当时经济比较困难，没法一次性付款，所以先付给赖秀叶4万元定金，从2011年11月开始，每月28日以赖秀茹丈夫郑丹荣的名义转账给赖秀叶5000元，直到2016年6月28日止，一共付了28万元，加上之前交付的定金4万元就付清全部房款32万元。当时赖秀叶还在该房产居住，待到2015年赖秀叶搬走，赖秀茹夫妻才搬进去居住。2016年7月，赖秀茹要求赖秀叶办理过户，由于赖秀叶当时房产证在银行贷款无法过户，直至2017年底，赖秀叶还清贷款拿出房产证要准备过户，赖秀茹夫妻于2018年1月到房产交易所准备过户并交纳契税，契税是按增值后70多万元的房款交纳的，共交纳了契税8万多元。交纳后在办证过程中，房产就被法院查封。赖秀茹已经在该房产居住了五年。另查，赖秀茹与赖秀叶系胞姐妹关系。上述房产现由赖秀茹一家在居住。一审法院认为，本案争议的焦点是赖秀茹对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。赖秀茹主张其购买案涉房产，向一审法院提交了其与赖秀叶签订的《房地产买卖合同》及购房发票。关于购买房产的时间、房款的支付及房产的交付问题，赖秀茹的委托诉讼代理人在开庭时提出其于2018年1月10日与赖秀叶签订《房地产买卖合同》，并以现金形式将购房款32万元一次性支付给赖秀叶，赖秀叶于2018年1月10日将房产交付给赖秀茹使用；而赖秀茹本人到庭则提出：赖秀茹是在2011年向其胞姐即赖秀叶购买该房产，房款的支付方式是先付给赖秀叶定金4万元，然后从2011年11月开始，每月28日以赖秀茹丈夫郑丹荣的名义转账给赖秀叶5000元，直到2016年6月28日止，一共付了28万元，加上之前交付的定金4万元就付清全部房款32万元，房产于2015年交付使用。显然，关于房产的购买时间及房款的支付方式和房产的交付问题，赖秀茹的陈述存在前后自相矛盾。因此，赖秀茹提交的上述《房地产买卖合同》及购房发票，不足以认定赖秀茹向赖秀叶购买案涉房产并已支付全部购房款。另外，赖秀茹与赖秀叶在签订《房地产买卖合同》后，因双方没有对该合同项下房产进行依法登记，根据物权法第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，赖秀茹对该合同项下房产不拥有所有权，故赖秀茹对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，张宏久要求对赖秀叶购买的案涉房产许可执行的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于赖秀茹提出的上述抗辩意见，理由不成立，不予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决许可执行赖秀叶的案涉房产，案件受理费7300元由赖秀茹和赖秀叶负担。二审诉讼过程中，赖秀茹提交：2017年3月、4月，2018年5月、7月，2019年5月水费、垃圾处理费、物业管理服务费的缴费凭证；2018年11月水费的缴费凭证；常住人口登记卡。证明缴费凭证上记载的业主姓名是赖秋枝，也即赖秀茹。经当庭质证，对赖秀茹二审提交的证据，本院认证如下：上述证据均不属于新证据。相关缴费凭证上记载的“业主名称：赖秋枝/赖秀庄”，与赖秀叶二审时当庭陈述的“2003年购买房产的时候一开始是因为赖秀茹和赖秀庄要入户，所以一开始购买的时候是登记她俩的名字，出证也是她俩的名字，当时还是我出钱按揭购买的，后来我一次性将按揭的款项一次性结清，又因为赖秀茹说不是她的东西，所以过户到我自己名下”相互印证，符合本地房产物业管理方一般是以原始产权人的记载出具收费凭证的惯例（在继受业主未主动申请变更的情况下）；而与赖秀茹一、二审诉讼期间关于案涉房产是其于2011年向胞姐赖秀叶口头购买后于2015年才由赖秀茹夫妇入住的陈述未能完全吻合。因此，除《常住人口登记卡》外，本院对赖秀茹二审期间提交的其他证据不予采信。本院查明，原审查明事实与本案证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。根据当事人的上诉、答辩意见，本案争议的焦点为：案外人赖秀茹对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赖秀茹在一、二审期间关于案涉房产购买合意的达成、购买时间、房款支付等问题的陈述，均存在前后自相矛盾之处，且未能达到足以证明全部满足上述异议复议规定第二十八条关于在金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所应符合的四个必备要件之规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，因赖秀茹未能举证证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的物权期待权，故应由其自行承担举证不能的不利后果。综上，赖秀茹的上诉主张缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人赖秀茹负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭建龙审 判 员 林 玫审 判 员 林 楠二〇一九年十二月四日法官助理 施 婧书 记 员 陈思妮