鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0602民初5000号 原告：张某，人，现住鄂尔多斯市。 公民身份证号码：×××。 原告：李某，现住鄂尔多斯市。 公民身份证号码：×××。 二原告委托诉讼代理人：陈某，内蒙古振友律师事务所律师。 被告：鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司。 住所地：东胜区伊化北路10号街坊。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：庄某，系公司董事长。 委托诉讼代理人：贺某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。 原告张某、李某与鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某、李某及其委托诉讼代理人陈某、被告鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人贺某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认双方于2011年3月25日签订的《房屋及附属补偿安置协议》有效，并订立网签合同，责令被告立即向原告交付位于名爵国际商住××区房（面积148平方米），价值约600000元；2、判令被告赔偿原告过渡费及营业损失费共计992519元（从2012年10月10日至2019年9月10日止）；3、判令被告赔偿原告从2019年9月10日至实际交付房屋期间的过渡费及营业补偿费（每月按照11958元计算）；4、诉讼费用及保全费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2011年3月25日签订了《房屋及附属补偿安置协议》，约定被告用其开发的位于名爵国际商住××区房（面积148平方米）置换原告所有的位于乌审东街的底商（砖混结构建筑面积148.07平方米，土地使用面积204.66平方米，空地面积38平方米）一套，被置换的房屋已经由被告拆迁。同时约定，过渡期为18个月，从2011年4月10日开始，即被告应于2012年10月10日向原告交付房屋，如逾期不能交付房屋顺延过渡期并付过渡费。因原告被拆迁的房屋属于商业用房，故被告补偿了原告从2011年4月10日至2012年10月10日期间的营业补偿费173242元及过渡费42003元。另，被告至今未能向原告交付房屋，且被告开发的名爵国际商住小区现已对外销售。期间原告多次找到被告协商未果，在2015年6月28日，被告对原告提出的截止2015年5月期间的过渡费及营业补偿予以确认，但一直未能履行赔偿义务。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，希望法院支持原告全部诉讼请求。 被告鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司辩称，部分不同意原告的诉讼请求。一、认可双方签订房屋安置协议的事实，同意在具备交付条件的情况下交付房屋，但房屋不具备交付条件，二、原告主张的营业损失没有依据，过渡费主张数额过高，请求人民法院结合实际情况及法律规定，酌情予以降低，同时请求以被告应付的过渡费与房屋交付时原告应付的面积差价相互抵消后，再由被告向原告支付差价部分或者由原告向被告支付差价部分，三、按照合同约定，营业补偿费是一次性补偿费用，不是持续性的补偿费用,过渡费是持续性补偿费用，所以双方在补偿协议中约定过渡期满，不能如期交房的，顺延过渡期，并由被告向原告继续支付过渡费用。 二原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、《房屋及附属补偿安置协议书》一份，证明2011年3月25日二原告与被告签订了《房屋及附属补偿安置协议》（产权置换），被告用其开发的位于名爵国际商住××区房（面积148平方米）置换原告所有的位于乌审东街的底商（砖混结构建筑面积148.07平方米，土地使用面积204.66平方米，空地面积38平方米）一套，被置换的房屋已经由被告拆迁。合同约定：过渡期为18个月，从2011年4月10日开始，即被告应于2012年10月10日向原告交付房屋，如逾期不能交付房屋顺延过渡期并付过渡费。因原告被拆迁的房屋属于商业用房，故被告补偿了原告从2011年4月10日至2012年10月10日期间的营业补偿费173242元及过渡费42003元的事实。 二、《明细表》一份、《房地产合作开发补充协议》一份，1、《明细表》证明被告在2015年6月28日将2012年10月至2015年5月期间给原告所造成的营业补偿费和拆迁过渡补偿给原告出具了结算，并给原告出具了明细表，依据明细表证实截止2015年5月（按照31个月计算）被告应补偿原告营业补偿费和拆迁过渡补偿370670元[（营业补偿费173242元+拆迁过渡补偿42003元）÷18个月×31个月]，其中营业补偿费和拆迁过渡补偿的计算依据均为双方签订的《房屋及附属补偿安置协议》中所约定的标准计算的，即营业补偿费按照173242元计算，过渡费按照42003元计算，且营业补偿费和拆迁过渡补偿费一直计算至实际交付回迁房止的事实。2、房地产合作开发补充协议一份，证明：1、明细表中签字的贺金虎、陈刚系被告开发涉案房地产项目的合伙人的法定代表人，即二人是代表被告履行的签字行为；2、协议第2.4.3条约定：回迁户（王旺才、王挨玉、王良义、张某、李福文、刘忠华）所发生的过渡费、营业补偿费仍按照原始协议履行的事实。 庭审质证中，被告对二原告提交的证据一的真实性认可，证明问题部分不认可。不认可的部分，营业补偿费是一次性补偿，不是2011年4月10日至2012年10月10日期间的补偿。建筑面积按照补偿协议第五条约定最终以产权登记面积为准。按照补偿安置协议第三条约定，过渡期不能如期交房的顺延过渡期并付过渡费，但是合同中没有对营业损失持续支付的约定。被告对二原告提交的证据二的真实性认可，证明的问题不认可。明细表上没有被告的签字和印章，明细表上签字的贺金虎和陈刚不是鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司的法人或是委托代理人。鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯市巨昌投资有限公司、鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司三家公司之间的合作情况，与本案的房屋拆迁补偿事宜没有关系。如果需要贺金虎和陈刚代表本案被告与原告方签订任何补偿明细或者协议，需要有原告方的授权。所以，对于这个明细表证明的问题不认可。而且明细表本身记载的内容也不是对补偿费进行确认的意思表示。对补充协议真实性认可，证明问题不认可。一、协议约定由鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司给本案原告等六户分配安置房屋，与鄂尔多斯市巨昌投资有限公司、鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司无关。二、虽然涉案房屋由鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯市巨昌投资有限公司、鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司三家合作，但是这个协议只是处理三家房地产公司的事宜，且合作过程中三家公司签订过多份协议，该协议不能作为贺金虎和陈刚能够代表被告和原告签订任何协议的依据。 经本院审查，被告对二原告提交的证据一、二的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：2011年3月25日原告张某、李某与被告鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司签订《房屋及附属补偿安置协议》，约定由于被告开发名爵国际小区，需拆迁原告张某、李某位于东胜区乌审东街砖混结构房屋（砖混结构建筑面积148.07平方米，土地使用面积204.66平方米，空地面积38平方米）一套。作为补偿，被告将位于名爵国际商住××区房（面积148平方米）置换给原告，产权置换房产的建筑面积超出15%以内部分按《2010年东胜区各类房屋市场参考价格》结算，超出15%以外的按房屋测绘面积的市场价计算。过渡期从2011年4月10日开始，18个月内不能按约回迁安置原告，顺延过度费或房租。18个月的营业补偿费为173242元，过渡费为42003元。 名爵国际商住小区系鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯市巨昌投资有限公司、鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司三家公司合作开发。 2015年6月28日鄂尔多斯市巨昌投资有限公司负责人陈刚、鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司负责人贺金虎共同签署《明细表》，该《明细表》确认2012年10月至2015年5月共31个月的营业补偿费和拆迁过渡费共计370670元，已补偿5000元。 被告已向二原告支付过渡费及营业补偿费至2012年10月9日。原告自认2012年10月9日之后的过渡费及营业补偿费被告已支付5000元。 本院认为，原被告签订的《房屋及附属补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，内容合法、有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告诉请的订立网签合同，签订合同是双方自愿，意思自治的基础上签订的，不适合法院强制当事人签订合同，且本案是房屋拆迁安置补偿合同关系，订立网签合同是商品房买卖合同关系，故本院不支持原告诉请的订立网签合同的请求。关于原告诉请的被告具备交付条件时交付涉诉房屋，涉诉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案表，即未具备交付使用条件，且何时具备交付使用也不明确，故本院在本案中不支持原告上述请求，待涉诉房屋具备交付使用条件时，原告可另行主张。 关于原告诉请的过渡费及营业损失费。《房屋及附属补偿安置协议》中约定31个月的过渡费为42003元、营业补偿费为173242元。《明细表》确认了31个月的营业补偿费和拆迁过渡费共计370670元，且至今回迁的房屋未具备交付使用条件，故被告应向原告支付过渡费及营业补偿。本案中的过渡费主要是指原告的原房屋被拆迁至交付本案回迁房屋期间的原房屋的营业补偿。本案过渡费的性质是营业补偿，故原告既主张过渡费又主张营业补偿，系重复计算营业补偿。原告未能提交证据证明其实际营业损失数额，且被告认为原告的过渡费及营业补偿的主张标准过高，请求法院予以调整。鉴于本地区经济情况及营业收入情况，本院酌情调整本案过渡费及营业补偿费为原标准的70%，即每月8370.6元〔（42003元+173242元）÷18个月×70%〕。自2012年10月10日至2019年9月9日止的过渡费及营业补偿费共计694759.8元（8370.6元×83个月），扣除已支付的5000元，剩余过渡费及营业补偿为689759.8元。2012年10月10日之前被告已向原告支付过渡费及营业补偿费。由于已经支付完毕且支付时被告也没有提出异议，故本院对2012年10月10日之前的过渡费及营业补偿不予调整。关于2019年9月10日之后过渡费及营业补偿费，由于2019年9月10日之后过渡费及营业补偿还没有实际产生，且何时交付房屋不确定，故本院在本案中不支持，实际产生后原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、原告张某、李某与被告鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司签订的《房屋及附属补偿安置协议》有效； 二、被告鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日之内向原告张某、李某支付自2012年10月10日至2019年9月9日止的过渡费及营业补偿费共计689759.8元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理9620元，由被告负担6700元，原告负担2920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员 王 健 二〇一九年十二月三日 书记员 韩若萱