上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初1255号原告：上海瑞韶投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈贵明，总经理。委托诉讼代理人：李萍，女。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。被告：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江涛。委托诉讼代理人：郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海瑞韶投资管理有限公司诉被告上海凤翔房地产开发有限公司商品房出售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年11月14日公开开庭进行审理，原告上海瑞韶投资管理有限公司委托诉讼代理人李萍、李昊文、被告上海凤翔房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞韶投资管理有限公司诉称：2016年1月21日,原、被告双方签订《上海市商品房出售合同》,合同约定：原告向被告购买青浦区青浦镇盈港路XXX弄XXX号房屋。2016年2月5日,原告取得了该房屋的上海市房地产权证。原告取得房屋后,发现系争房屋存在外墙及屋面渗水问题。原告即与被告及物业公司交涉,要求被告及物业公司对房屋存在的质量问题予以修复。但被告及物业公司一直以种种理由拖延维修,一直至今,致使原告的利益受损。故原告诉至法院要求：1、判令被告对青浦区盈港路XXX弄XXX号房屋的墙壁、屋顶漏水的质量问题按照司法鉴定意见书确定的修复方案进行修复；2、判令被告赔偿原告租金损失59,550元(按半年租金119,100元为标准，自2018年12月26日计算至2019年3月25日止)；3、判令被告赔偿原告2019年全年的物业管理费18,771.60元；4、判令被告赔偿维修期间一个月的租金损失19,850元。审理中，原告变更第三项诉请的金额为9,385.80元(即2019年1月1日至2019年6月31日期间的物业管理费)。被告上海凤翔房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉请。具体理由如下：诉请一，根据鉴定报告，导致渗漏水的问题绝大部分是因为装修原因导致的，装修和被告无关，有一小部分是因为房屋本身质量问题，但是已过保修期，出售合同第17页补充条款第1.6条约定房屋的保修期自被告向原告交房之日起2年，被告于2015年年底将房屋交付原告使用的。诉请二至四，根据出售合同第19页第4.3条最后一句，即便房屋在保修期内存在质量问题，出售人可以在保修期内进行维修，但出售人不再赔偿任何费用。故原告要求被告赔偿各项损失，没有依据。经开庭审理查明：2016年1月21日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《上海市商品房出售合同》一份，约定原告向被告购买位于青浦区盈港路499弄《港隆休闲广场-建材商场》2号1-2层的房屋，房屋为商业用房。建筑面积208.57平方米，总价款4,754,771元。第七条约定甲方在收到乙方全部价款之日起7日内交房。第十六条约定甲方交房的房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0.1倍给予补偿。补充条款一第1.6条约定，由于本批次房屋为现房，并为出卖人2007年以前开发的产品，房屋内配置的空调、门窗、吊顶、地板等已部分损坏或更改，不作为本合同买卖房屋的组成部分。对此，买受人确认知悉并经现场核实，同时表示收房后如果再继续使用该器材的，将自费进行重新整改或彻底修理，以便保证安全使用，如果不再继续使用的，则将自费安排拆除。第4.3约定，买受人在接收房屋时，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响居住使用功能的房屋质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则视为出卖人已经完成交付义务，但出卖人应对房屋存在的非结构安全质量问题及时进行修缮，出卖人怠于修缮致使买受人因此遭受实际经济损失的，出卖人应据实赔偿。房地产开发企业对购房人购买的商品房的保修责任从发出房屋交付通知之日起承担，保修内为2年。如房屋在保修期内出现工程质量问题，出卖人应在保修期内为该房屋保修，但出卖人不再另外补偿其他费用。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告于2015年年底将房屋交付原告，房屋产权自2016年2月5日登记在原告名下。2017年9月1日，原告委托李萍与案外人上海棒哒建筑装饰工程有限公司(以下简称棒哒公司)签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出给棒哒公司，并约定租期自2017年9月1日至2022年11月30日止，2017年9月1日至2017年11月30日为装修期。2017年9月4日李萍将系争商铺交付棒哒公司。2017年9月22日，原告与潘青松(即棒哒公司法定代表人)签订《补充协议》，约定涉案商铺的租赁方由原来的棒哒公司改为潘青松。协议签订后，承租方对系争商铺进行装修，用于装修公司的办公场所。装某某，承租人发现商铺靠盈港路的北外墙及屋顶都有漏水，屋顶后来由物业统一修复，但北外墙至今未修复，承租方就漏水问题与原告进行沟通。后因系争商铺漏水严重，承租人搬离系争商铺，并于2018年12月25日将商铺钥匙邮寄给李萍。2019年3月21日，本院就李萍与潘青松房屋租赁合同纠纷一案作出(2019)沪0118民初1313号民事判决书，该判决认定租赁过程中，出租方就漏水问题与开发商、物业积极沟通力促解决漏水问题，承租方边使用房屋边对漏水影响部位重新装修，但因漏水问题的成因、责任、维修等未能根本上解决，故双方一致解除合同，解除的时间为承租方返还钥匙的时间即2018年12月25日，合同解除之前欠付的租金承租人仍应支付。审理中，因原被告双方对涉案房屋渗漏水的成因存在争议，本院根据原告的申请依法委托上海源正科技有限责任公司对渗漏水问题的成因进行鉴定并出具修复方案。2019年6月5日，该公司出具源正司鉴【2019】建鉴字第023号司法鉴定意见书，鉴定意见如下：经鉴定，盈港路XXX弄XXX号房屋内屋顶、墙壁渗漏水的成因如下：1、屋面室外广告牌角铁支架破坏了屋面防水保护层的整体性；2、屋面女儿墙泛水部位防水卷材大面积空鼓；3、北侧墙面水钻开孔及固定锚栓开孔破坏了外墙防水性能；4、东侧玻璃幕墙收口粗糙，局部导墙被拆除；5、外侧轻钢结构平台变形缝处防水处理不当。附件一建议修复方案如下：1、室外区域：1.1屋项室外广告牌角铁支架拆除,螺栓孔(8处)采用防水砂浆封堵。1.2屋面女儿墙泛水部位防水卷材拆除重置,新做卷材需与原屋面卷材做好搭接处理,长约29m。1.3北侧外墙水钻及固定锚栓开孔处饰面层铲除至基墙,采用防水砂浆封堵密实,并按原设计要求恢复饰面层,面积约50.4平方米。1.4东侧玻璃幕墙与混凝土导墙交界处(长约6.4m)填塞杂物清理干净,采用C30细石混凝土填塞密实;幕墙密封胶重现填嵌;1.5局部被拆除导墙(长约2.1m,高0.24m,宽0.15m)按原设计做法进行恢复。2、室内区域2.1室内受损涂料铲除至基层,重新批嵌腻子,底漆1度,同色面漆2度,面积约59.4平方米。2.2室内锈蚀钢梁表面除锈处理,底漆1度,同色面漆2度,面积约14.4平方米。注：修复方案中1.4部分为土建施工问题,修复时间约为30天。原告为此支付鉴定费30,000元。鉴定公司出庭表示本案房屋渗漏水的成因共五项，其中第1、3项属于装修问题，2、5属于土建问题，第4项即包含土建也包含装修问题，并表示屋顶渗漏水问题已经修复，目前不存在渗漏。审理中，原告主张被告应按租金标准赔偿空置费损失，因双方对涉案房屋的租金标准无法达成一致，故本院根据原告的申请委托上海科东房地产土地估价有限公司对涉案房屋的租金标准进行评估，2019年9月23日，该公司出具鉴定意见书确认2019年1月1日至2019年6月30日期间的市场租金共计119,100元，折合日租金3.15元/平方米。原告为此支付评估费6,000元。以上查明的事实，由原被告的陈述、出售合同、租赁合同、判决书、产权证、鉴定意见书、发票等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，原、被告存在如下争议：一、导致渗漏水的装修主体原告主张因原告购买的是带装修的现房，被告在交房前将房屋出租给了案外人上海永青劳务服务有限公司(以下简称永青公司)，故应是案外人装修包括设置广告牌导致的渗漏水。为此，原告提供如下证据：2012年12月11日永青公司与被告签订的租赁合同一份、付款凭证一份、永青公司的网站截图一份、2017年7、8月拍摄的照片两张，证明被告将房屋出售原告之前，将涉案房屋出租给永青公司，永青公司向被告支付租金，永青公司网站上的地址系涉案房屋，且2号楼上有永青公司的广告牌，是原告在出租房屋之前拍摄的。对此，被告称系争房屋出售给原告之前是否对外出租及承租方是否对系争房屋装修并在外墙打孔事宜，因时间很久且负责人员变动等原因，被告无法确认。对于照片，原告拍摄时，房屋早已出售并交付原告，故原告无法证明广告牌非原告安装。被告提供照片两张，是2018年8月由物业公司拍摄，被告自物业公司调取的。证明鉴定报告中修复方案1.3北侧外墙的问题是楼羽装饰设计的广告牌，该公司是原告之前的承租人。对此，原告质证如下：对照片的真实性无异议，对关联性和证明目的不予确认。楼羽公司虽是原告之前的承租人，但从照片上无法看出楼羽装饰设计的广告牌在北墙上打孔，且楼羽公司的装修尚未完工。原告出租给该公司之前，永青公司的广告牌就在上面，且进行了打孔。二、房屋土建工程是否已过保修期被告主张房屋是2007年以前竣工，根据法律规定渗漏水的保修期是竣工后5年，原告购买房屋时已过保修期。所以保修期应按合同约定，根据合同补充条款一4.3条保修期自房屋交付原告之日起计算两年，本案中，房屋于2015年年底交付原告，保修期已过。对此，原告称，合同约定的保修期应自原告办出产证之日即2016年2月5日起计算，但主体结构是终身保修，非主体结构是5年保修，这是国家强制性规定，应按国家规定。本案房屋质量问题均是主体结构问题，应该终身保修。本案没有过保修期。为此，原告提供物业公共设施维修通知单、客服服务台账、维修征询意见表，上述材料原告自物业公司调取，2017年6月，原告最早对屋顶渗漏水问题向物业报修，2017年6月5日完成维修，但未修好。2018年7月，物业再次对屋顶渗漏水进行维修。对于原告提供的上述证据材料，被告质证如下：对物业公共设施维修通知单的真实性无异议，但不能体现是2017年，因为“2017年”是手写的，也可能不是屋顶。其余真实性无法核实，与本案无关，原告陈述对屋面维修不知情，但征询意见表的维修方案是对外公示的，原告应该知晓，且对于屋顶渗漏水，鉴定单位表示已经修好。三、原告要求被告维修是否可行被告补充提供如下证据材料：照片、二次装修申请单、二次装修施工人员登记表、级动火许可证、施工图纸，证明本案审理过程中，原告已经将涉案房屋出租给了案外人，案外人进行了装修并入住使用，目前室内部分的原状已经被全部覆盖，均无法修复。租金的评估报告中也拍摄了照片，也能证明原告将房屋出租他人并重新进行了装修的事实。对于是否修复，被告分别答辩如下：室外部分，针对修复方案1.1支架尚在，但与被告无关，是原告装某某装的。1.2可以修复，现状还在，但过了保修期。1.3是原告的承租户楼羽公司装修导致，物业表示已经做了防水修复，但证据没有。1.4和1.5，原告的新租户已经装修覆盖了，现状不存在，无法修复。对此，原告质证如下：对二次装修申请单、二次装修施工人员登记表、级动火许可证、施工图纸的真实性无异议。照片的真实性不确认，关于室内是否被原告的新租户装修覆盖，原告不清楚。室外部分，只能看出有装修或修复，但无法看出案外人的装修和修复是否达到了鉴定机构出具的修复方案的标准。根据庭审查明的事实，本院认为：原被告签订的《上海市商品房出售合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，被告作为出售方应在保修期内提供保修。关于保修期，被告主张涉案房屋系2007年前竣工，根据规定，原告购买房屋时，防水保修期已过，故保修期应按合同约定处理即自2015年年底计算两年至2017年年底。本院认为，根据鉴定机构出具的鉴定意见及修复方案，本案土建部分的问题不涉及主体结构问题，原告购买房屋时国家规定的保修期已过，适用合同约定的保修期更利于保护购房者的利益，故本院对被告的意见予以采纳。关于原告报修是否超过保修期，本院认为根据在案证据，原告在2017年中旬即向物业报修屋顶渗漏水问题，2017年9月原告将房屋出租他人装某某发现房屋墙体存在渗漏水，亦积极进行了报修，故本院确认原告报修未超出保修期。被告理应对房屋存在的土建问题予以保修。土建部分存在的问题体现在鉴定意见第2、5项及第4项的前半句。对于土建问题是否根据修复方案进行修复，被告提出原告的新承租户对第4、5项进行了装修，目前现状不存在，无法按修复方案进行修复，并提供了相应的证据，经核实，本院确认原告的新承租户对涉案房屋进行了重新装修。本院认为原告既然要求被告按修复方案进行修复，理应保留修复前的现状，然原告将房屋另行出租，承租户重新装修导致房屋原状被覆盖，已经无法按原修复方案进行修复，原告对此后果存在过错，故原告要求被告维修鉴定意见第4(含土建及装修问题)、5项问题，本院不予支持。对于第2项，被告仍应按修复方案的1.2条进行修复。关于装修引起的渗漏水问题，体现在鉴定意见第1、3项及第4项的后半句。对于第1项，本院认为原告提供的照片足以证明被告交付原告的房屋存在装修，且房屋顶部的广告牌系被告承租户设置，虽广告牌已经拆除，顶部渗漏水已经得到修复，但广告牌的支架尚未拆除会破坏屋面防水保护层的整体性，故被告理应按照修复方案1.1进行修复。对于第3项，根据双方提供的证据，本院确认原被告的承租户均在北侧外墙上设置了广告牌，针对哪家承租户设置的广告牌破坏了外墙防水，双方均无证据予以证明。对此，本院认为，其一、原告作为主张的一方，理应补强证据证明北侧外墙的渗漏水系被告承租户设置广告牌导致，但原告并未补强证据，故本院对原告的主张难以采信。其二、原告购买的是装修后的现房，当时被告承租户的广告牌已经存续几年，如果存在渗漏，原告不可能不知情，但原告购买后从未就北侧外墙渗漏水的问题提出过报修，直至原告另行出租给案外人装某某，原告才得知北侧外墙渗漏水。故无法排除北侧外墙渗漏水系原告承租户设置广告牌导致。综上，原告要求被告就鉴定意见第3项予以修复，依据不足，本院不予支持。关于鉴定意见中室内部分的修复，因原告另行出租装修导致室内原有装修被覆盖，无法按原修复方案进行修复，亦无修复之必要。故原告要求被告再进行修复，本院不予支持。关于诉请二原告主张三个月的租金损失，被告抗辩合同补充条款一4.3条约定被告仅进行保修，不再赔偿任何费用，但该条同时约定出卖人应对房屋的非结构安全质量问题及时进行保修，出卖人怠于修缮致使买受人因此遭受实际经济损失的，出卖人据实赔偿，本案中原告主张三个月的租金损失并未超过其实际损失，本院予以支持。关于诉请三，原告主张半年的物业费损失，本院认为不应超过三个月。关于诉请四，鉴定意见出具的修复期1个月是针对全部修复工程，本案中室内装修问题因原告另行出租装修的原因已被覆盖，不存在修复，故原告主张修复期间的租金损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内按源正司鉴【2019】建鉴字第023号司法鉴定意见书附件1建议修复方案的1.1条、1.2条对原告上海瑞韶投资管理有限公司位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号的房屋进行修复；二、被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海瑞韶投资管理有限公司房屋租金损失59,550元；三、被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海瑞韶投资管理有限公司物业费损失4,692.90元；四、原告上海瑞韶投资管理有限公司其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,020元，减半收取1,010元，由原告负担307元，被告负担703元；鉴定费30,000元，由原告负担6,000元，被告负担24,000元；评估费6,000元，由原告负担1,000元，被告负担5,000元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一九年十二月二十三日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。