四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8914号 原告（反诉被告）：成都银剑市场经营管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区桂通北路1号（青白江散货物流园区内）。 法定代表人：冯昌云，执行董事。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林奕良，四川忠典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：雷碧富，男，1963年12月15日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：陈龙忠，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜冬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 第三人：成都银犁冷藏物流股份有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区物流园区内。 法定代表人：谢彬。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林奕良，四川忠典律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都银剑市场经营管理有限公司（以下简称银剑公司）与被告（反诉原告）雷碧富、第三人成都银犁冷藏物流股份有限公司（以下简称银犁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银剑公司及第三人银犁公司的共同委托诉讼代理人张仕镭、林奕良，被告雷碧富及其委托诉讼代理人陈龙忠、杜冬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银剑公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令雷碧富返还补偿金900000元，并支付违约金900000元；2.判令雷碧富缴纳的共建保证金45000元归银剑公司所有；3.判令雷碧富继续履行《银犁水产市场共建协议》，开门营业、亮货经营并按月向银剑公司支付租金。庭审中，银剑公司增加第四项诉讼请求：判令雷碧富向银剑公司发出的《解除合同通知书》无效。案件审理过程中，经本院当庭释明因案涉商铺未取得建设工程规划许可证，双方签订的《银犁水产市场共建协议》无效，双方均可变更诉讼请求后，银剑公司将诉讼请求变更如下：1.判令雷碧富从2019年2月起按每月每间1600元的标准，按实际使用时间支付4间铺面的占有使用费，暂计至2019年11月共64000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期应付铺面占有使用费之日起至付清之日止，暂计至2019年11月30日共1234.24元，共计65234.24元；2.判令雷碧富立即返还补偿金900000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期付款之日起至还清补偿金之日止，暂计至2019年11月30日共71441.04元，共计971441.04元；3.判令雷碧富赔偿银剑公司向其担保的买鱼商家支付的燃油补贴费160000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期付款之日起至付清赔偿款之日止，暂计至2019年11月30日共10845.70元，共计170845.70元；4.判令雷碧富返还进货补贴金102800元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从支付之日起至还清进货补贴金之日止，暂计至2019年11月30日为14321.18元，共计117121.18元。以上四项共计1324642.16元。 事实和理由：2016年10月31日，银剑公司（甲方）与雷碧富（乙方）签订《银犁水产市场共建协议》（以下简称《共建协议》），约定：雷碧富于2016年12月30日前从成都天华水产专销市场（以下简称天华市场）搬迁至成都青白江银犁市场（以下简称银犁市场）活鲜水产市场，租用银犁市场内的A020326-A020329号四间铺面经营活鲜水产，租金1600元/间/月，五年内不撤离银犁市场且自铺面正式交付之日起，雷碧富承诺七天内入驻银犁市场亮货经营，如无特殊情况，营业后若连续七天关门歇业，视为雷碧富主动放弃补偿金、保证金及铺面使用权，同时按补偿金总额的两倍予以处罚，双方还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，银剑公司按约交付出租铺面并按约支付每月补偿金37500元，至2019年3月共计支付补偿金900000元整。但雷碧富从2019年1月开始未再在银犁市场亮货经营活鲜水产且从2019年2月起未缴纳铺面租金，严重违反《共建协议》。雷碧富于2019年3月4日、4月4日发向银剑公司发出《解除合同通知书》无事实和法律依据，应属无效。为维护自身权益，特诉至法院，望判如所请。 雷碧富辩称，1.因银剑公司未按期支付补偿金，构成根本违约，雷碧富依照《银犁水产市场共建协议之补充协议》(以下简称《补充协议》)约定和法定程序行使解除权，终止了双方之间的房屋租赁关系；2.雷碧富持续经营，并无连续七天关门歇业情形，不应向银剑公司返还补偿金900000元并支付等额违约金，支付补偿金是银剑公司的合同义务，《共建协议》并无返还补偿金和承担违约责任的约定，处罚条款依法无效，且银剑公司未通过其账户向雷碧富支付过补偿金，雷碧富收取款项未被认定为补偿金，存在被实际付款的案外人要求返还的风险；3.《共建协议》中，无共建保证金归银剑公司所有的约定，且该保证金是本诉案外人银犁公司收取的，银剑公司无权将该款项归为己有；4.银剑公司根本违约，雷碧富递交解除函以后，双方的协议已终止，其要求支付租金的诉讼请求不成立；5.银剑公司存在逾期3个月支付补偿款的违约行为，即使其委托银犁公司支付的补偿款被视为银剑公司支付的补偿款，雷碧富也有权解除协议；6.银犁市场所在国有土地使用权人不是银剑公司，且房屋的报建和建设主体不是银剑公司，因此，无论本案中《共建协议》、《补充协议》中涉及的商铺租赁关系是否有效，银剑公司均不具有本案本诉的原告主体资格；7.银剑公司在订立《共建协议》时，故意隐瞒前述重大情况，且还在《补充协议》中向雷碧富保证其对商铺享有合法的所有权，最终骗得雷碧富入驻水产市场，其收取商铺占用费及资金占用费依法不成立；8.《共建协议》及《补充协议》是包括补偿款支付、店铺租赁、市场运营等涉及多个不同法律关系的协议，而非单纯的商铺租赁协议，即便因商铺无建设工程规划许可证导致租赁条款无效，但《共建协议》及《补充协议》中的补偿条款等仍然有效，雷碧富有权按期足额收取补偿款，且银剑公司无权要求返还900000元补偿款；9.雷碧富从未向银剑公司签署过担保书，也从未收取过银剑公司的进货补贴金，其诉讼请求没有合同和法律依据。 雷碧富向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除雷碧富与银剑公司签订的《共建协议》与《补充协议》；2.依法判令银剑公司向雷碧富支付未付补偿款37500元及资金占用期间的利息，资金占用期间利息自2018年12月1日起至补偿款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付，银犁公司对补偿款的本息承担连带责任;3.依法判令银剑公司向雷碧富支付违约金270000元，银犁公司对违约金承担连带责任;4.依法判令银剑公司与银犁公司共同退还雷碧富共建保证金60000元;5.本案诉讼费由银剑公司与银犁公司共同承担。案件审理过程中，经本院当庭释明因案涉商铺未取得建设工程规划许可证，双方签订的《共建协议》无效，双方均可变更诉讼请求后，雷碧富将诉讼请求变更如下：1.依法判令解除雷碧富与银剑公司签订的《共建协议》与《补充协议》；2.依法判令银剑公司向雷碧富承担逾期支付补偿款225000元期间的资金占用利息，逾期期间自2018年6月1日起至2019年3月13日止，利息按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，共计7669.11元；3.依法判令银剑公司向雷碧富承担逾期支付补偿款的违约金270000元；4.判令银剑公司退还雷碧富已交付的共建保证金60000元；5.判令银剑公司赔偿雷碧富因商铺租赁无效导致的损失320000元；6.本案诉讼费由银剑公司承担。 事实和理由：雷碧富（乙方）与银剑公司（甲方）于2016年10月31日签订了《共建协议》及《补充协议》，雷碧富从天华市场搬迁至银犁市场经营。《共建协议》约定甲方(银剑公司)承诺自乙方(雷碧富等人)搬迁至银犁市场开始经营之日起对乙方进行补偿，共24个月，于每月1号补偿37500元:乙方按照每间商铺15000元缴纳市场共建保证金。《补充协议》约定甲方未按照约定时间支付乙方补偿款拖欠三个月以上(含三个月)的视为甲方根本违约，乙方有权解除《共建协议》，并有权要求甲方ー次性支付剩余全部补偿款、承担全部补偿款总额30％的违约金，乙方可搬离银犁市场并由甲方承担搬迁费用。协议签订后，雷碧富按期搬迁至银犁市场经营，并对商铺进行了装修，银犁公司向雷碧富收取了保证金60000元以及各期商铺租金。银剑公司口头告知通过他人账户支付补偿款，但至今未确认是补偿款，且有3个月逾期转款行为，根据《补充协议》约定，银剑公司已构成根本违约。《共建协议》无效，不导致其它补偿款支付等条款无效，雷碧富有权行使约定解除权，并且基于《补充协议》的约定，协议解除后的法律效果没有溯及力，雷碧富行使解除权银剑公司有退还保证金的义务，并赔偿雷碧富因商铺租赁无效导致的损失。 银剑公司辩称，1.对雷碧富等人提供的《补充协议》不予认可。银剑公司与雷碧富并未签订《补充协议》，《补充协议》签约主体乙方是成都众诚水产同业协会，而非每个商户，该协会并没有依法成立，其签约主体不适格，补充协议无效，协会未入驻银犁市场，双方未实际履行；且雷碧富提交的《补充协议》与银剑公司提交的《补充协议》不一致，银剑公司提交的《补充协议》并无手写添加内容，乙方签字处也没有商户的签字，雷碧富提交的《补充协议》中书写添加内容系雷碧富等人私自加上，其添加内容不是双方真实意思表示，自始无效；即使是雷碧富提交的虚假补充协议，也仅约定了银剑公司保证土地房屋未被查封抵押，并没有雷碧富所称的确保享有市场房屋的所有权，案涉房屋从未被查封和抵押过，一直交由雷碧富正常使用，因此雷碧富以双方根本未签订过的无效的《补充协议》主张银剑公司对《共建协议》的无效承担过错责任，没有事实和法律依据；2.《共建协议》被依法确认无效，雷碧富基于无效协议取得的补偿金等应予以返还，其主张的逾期利息和违约金没有合同依据，《共建协议》明确约定雷碧富等人五年内不得撤离，必须在市场内经营五年以上，即使是本人有身体原因不能亲自经营，也必须是请人代管，但不能在银犁市场以外的场所从事水产经营，否则按补偿金总额的两倍予以赔偿。从约定可以看出，银剑公司向雷碧富支付900000元补偿金的对价或者合同目的就是要雷碧富经营五年以上，且只能在银剑公司处经营，《共建协议》被确认无效，合同目的根本无法实现，不可能还向雷碧富支付补偿金，因此补偿金的支付与商铺租赁等合同内容不具有可分性，无法单独独立履行；3.雷碧富要求承担违约金并无依据，双方在《共建协议》当中没有约定；4.雷碧富主张的合同无效导致的损失，没有任何依据，雷碧富之前在天华市场经营，但是龙泉驿区政府在2016年就决定对天华市场进行整体拆迁，雷碧富本身必然存在停止运营、搬迁、寻租等风险，是银剑公司及时为雷碧富解决拆迁后的经营场所，还支付巨额补偿金，进货补贴和燃油补贴等，雷碧富一方面在银剑公司处经营拿着补偿金，另外还在其他地方去寻求额外的补偿，其欺诈行为违背诚实信用的原则且使其获得了巨大的不法利益，根本不可能有任何损失，请求依法驳回其变更申请书的全部诉讼请求。 银犁公司陈述的意见与银剑公司的答辩意见一致。 经审理查明，2016年10月30日，银剑公司（甲方）与雷碧富（乙方）签订《共建协议》。协议主要约定如下：1.雷碧富承诺2016年12月30日前从天华市场整体搬迁至银犁市场进行经营；银剑公司承诺自开始经营之日起对雷碧富进行补偿，共24个月，于每月1号补偿人民币37500元，共计人民币900000元；2.经营过程中，雷碧富出现不可抗拒因素或者转行从事其他行业，银剑公司补偿金则当月予以停止发放；如雷碧富在月初领取甲方补偿金后，转行从事其他行业给银剑公司当月补偿金造成损失的，由与银剑公司签订《共建协议》20户之剩余商家共同追缴，否则在第二月补偿金中对剩余商家均等扣除；3.雷碧富承诺5年内(从2017年1月1日-2021年12月31日止)不撤离银犁市场……即使是本人因身体原因不能亲自经营，也必须是请人代管，但不能在银犁水产市场以外的场所从事水产经营，否则按补偿金总额的两倍予以赔偿；4.雷碧富租用银犁市场内4间铺面作为活鲜水产商铺，并自愿缴纳市场共建保证金，每间商铺按15000元收取，计60000元，入驻满三年后由银剑公司无息退还保证金；5.银剑公司收费标准：铺面（含一楼一底）租金1600元/间/月，自2017年2月1日起开始计费，……保证商铺租金三年不变……；6.自银剑公司正式交付铺面之日起，雷碧富承诺七天之内入驻银犁市场亮货经营。如无特殊情况，营业后若连续七天关门歇业，视为雷碧富主动放弃补偿金、保证金及铺面使用权，同时按补偿金总额的两倍予以处罚。双方还对其他权利、义务进行了约定。 另查明，雷碧富实际租用银犁市场内A020326-A020329号四间铺面经营活鲜水产，共建保证金按4间铺面缴纳，共计缴纳60000元，由银犁公司收取。2017年1月至2019年3月，银剑公司委托他人向雷碧富支付了24个月共计900000元的补偿金。 再查明，银犁市场为成都银铸置业有限公司（以下简称银铸公司）修建，2016年12月28日市场修建完毕，通水电后雷碧富进场经营，银剑公司为市场管理方。银铸公司与银剑公司均是银犁公司的全资子公司。案涉银犁市场土地使用权人为银犁公司，截至银剑公司起诉之日，银犁市场仍未取得建设规划许可证。 同时查明，2016年10月31日，银剑公司（甲方）与成都众诚水产同业协会（乙方）签订了《补充协议》，补充协议主要对违约条款进行了约定，主要如下：甲方承诺自乙方搬迁至银犁市场进行经营之日起开始对乙方进行补偿，共计24个月，于每月1号补偿37500元，共计900000元，如若甲方的补偿款出现如下逾期行为，则按以下内容承担违约责任：甲方未按照《共建协议》约定的时间支付补偿款的……拖欠三个月以上的（含三个月）视为甲方根本违约，乙方有权解除《共建协议》，并要求其一次性支付剩余全部补偿款。同时，甲方还应向乙方承担全部补偿款总额30%的违约金，乙方可搬离银犁市场并由甲方承担乙方的搬迁费用。庭审还查明，雷碧富提交的《补充协议》上，在最后乙方成都众诚水产同业协会盖章处，手写添加了卿连水等12个商户的名字，但银剑公司提交的《补充协议》上并无此内容，落款处仅有成都众诚水产同业协会盖章。《补充协议》所称的乙方成都众诚水产同业协会至今未注册登记。 2019年4月5日，雷碧富通过EMS向银剑公司邮寄《解除合同通知书》，认为银剑公司未按约定的时间支付补偿款，已构成根本违约，要求解除《共建协议》与《补充协议》。 截至起诉时，雷碧富未将案涉商铺退还给银剑公司，租金缴纳至2019年1月。 自2017年12月19日、2018年1月10日，银犁公司与雷碧富签订了二份《担保书》，约定雷碧富（担保人）为左向前、蒋国华（被担保人）作如下担保：保证被担保人每月到银犁市场购鱼天数不低于25天；每天到银犁市场购鱼时间不低于2小时，且每天在银犁市场的购鱼量达到《共建协议》的要求；保证被担保人不得在除银犁市场外的其他水产市场购鱼；被担保人违反了协议约定，担保方应承担连带违约责任，银犁公司有权按照《共建协议》的补贴金额向担保方追偿，追偿金直接从银犁公司向担保人发放的补贴中扣除。《担保书》签订后，银犁公司向左向前转账60000元、向蒋国华转账100000元，共计160000元担保燃油补贴金。2016年12月至2017年1月，银剑公司委托他人累计向雷碧富支付进货补贴金102,800元，该补贴金系进货人在雷碧富处进货后实际发放给进货人的。 还查明，天华市场属于成都市龙泉驿区人民政府大面镇玉竹路项目拆迁规划范围，该项目于2017年3月16日启动拆迁。 再查明，在银犁市场，雷碧富经营主要以批发为主，鱼主要来自外省，在批发过程中必须加冰，放进集装箱才能保持存活，因此交易都是在恒温车里当面进行。银剑公司对铺面的规划要求是要求有一个蓄水池，保证商家亮货经营。 上述事实，有双方当事人提供的《共建协议》、《补充协议》，调查令回执，中国民生银行个人账户对账单，委托付款协议书，中国银行交易流水明细单，担保书、支付业务回单、收条，龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室回复函等证据以及双方当事人的当庭陈述等予以证明。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，本案基础法律关系是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”，故银剑公司与雷碧富就案涉的银犁市场签订的《共建协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但该房屋未取得建设工程规划许可证，银剑公司与雷碧富就案涉房屋签订的《共建协议》应属无效。关于《补充协议》的效力问题。《补充协议》的一方主体成都众诚水产同业协会未依法登记设立，不具有订立合同的主体资格；且双方提交的《补充协议》不一致，雷碧富提交的《补充协议》在尾部由雷碧富等人自行添加签名，银剑公司不予认可，因此本院认为该《补充协议》未成立。故雷碧富要求银剑公司承担违约金无事实和法律依据，本院均不予支持。 在《共建协议》被确认无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，银剑公司是导致合同无效的主要过错方，但雷碧富在签订合同时对于案涉房屋的产权登记及建设手续等应作必要的审查,其未尽到相应的注意义务,对于合同无效应承担相应的责任。双方对于合同无效均有过错，因此对双方主张的资金占用利息，本院均不予支持。 对双方争议较大的900000元补偿金应如何返还的问题。本院认为，本案关于补偿金条款的约定是在房屋租赁合同基础上的延伸，银剑公司给予商家补偿金的目的是提高自己市场的人气，以带动整个市场获得更高的利益。雷碧富在此经营期间确实给市场带来了收益，根据《共建协议》约定，要求五年内商家都在此经营不得在其它地方经营，900000元补偿金实际是支付给商家五年（60个月）经营期间的投入及其它补偿，基于公平原则，虽然合同无效但补偿金应该按实际经营时间扣除后予以部分返还。2019年4月雷碧富向银剑公司邮寄《解除合同通知书》，本院认定实际经营时间截止至2019年4月共28个月，2019年5月起补偿金应予以返还。因此，雷碧富应返还的补偿金为480000元（900000元-900000元÷60个月×28个月）。银剑公司因《共建协议》收取的雷碧富支付的60000元共建保证金，应向雷碧富返还。 关于铺面占用费，尽管《共建协议》无效，但银剑公司已将案涉商铺实际交付雷碧富使用，且雷碧富至今没有将商铺退还给银剑公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，雷碧富应当向银剑公司支付其实际使用期间未支付的铺面占用费，雷碧富已支付房屋租金至2019年1月，因还未腾退房屋，其还应按照双方《共建协议》确定的租金标准（1600/月/间），支付2019年2月起至2019年11月30日止，4间铺面共计10个月的房屋占有使用费，共计64000元。故对于银剑公司要求雷碧富支付64000元铺面占用费的诉讼请求，本院予以支持。 关于燃油补贴和进货补贴金，银剑公司主张的燃油补贴和进货补贴金系支付给案外人，跟本案无关联。故对于银剑公司要求雷碧富返还燃油补贴金及进货补贴金的诉讼请求，本院不予支持。 关于雷碧富要求银剑公司赔偿因商铺租赁无效导致的损失及装修损失等其他损失的主张，本院认为损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。雷碧富经营的原市场天华市场属于拆迁范围，雷碧富主张其损失的原市场装修费以及在原市场经营可获得的销售奖励不是其因与银剑公司签订的合同无效后所遭受的实际损失，而银犁市场的交易又多在恒温车上进行，对装修投入的成本要求不高，且银剑公司已经按月支付补偿金对其损失进行了弥补，鉴于雷碧富未提供充分证据证明其实际损失，故对于雷碧富主张的损失，本院不予支持。 关于雷碧富要求对案涉商铺的装修价值进行鉴定的请求，本院休庭后对案涉商铺进行了实地调查，结合双方对合同无效的过错、商铺现状、经营情况等，就案涉商铺的装修等费用与补偿金、铺面占用费等进行了综合考量，认为雷碧富所提的鉴定申请在本案中并无必要，反而会增加当事人的诉讼成本，故本院对其鉴定申请不予准许。关于银剑公司要求调查天华市场拆迁有关情况的申请，因本案中双方对于天华市场是否拆迁等并无争议，故对于银剑公司的前述调查申请不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都银剑市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）雷碧富于2016年10月30日签订的《银犁水产市场共建协议》无效； 二、被告（反诉原告）雷碧富返还原告（反诉被告）成都银剑市场经营管理有限公司补偿款480000元； 三、被告（反诉原告）雷碧富支付原告（反诉被告）成都银剑市场经营管理有限公司铺面占用费64000元； 四、原告（反诉被告）成都银剑市场经营管理有限公司退还被告（反诉原告）雷碧富保证金60000元； 上述第二项至第四项品迭后，被告（反诉原告）雷碧富于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）成都银剑市场经营管理有限公司484000元； 五、驳回原告（反诉被告）成都银剑市场经营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）雷碧富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10818元，反诉案件受理费3406元，共计14224元，由原告（反诉被告）成都银剑市场经营管理有限公司负担9957元，由被告（反诉原告）雷碧富负担4267元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓双双 二〇一九年十二月二十四日 书记员  谢岱君