河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3129号原告：刘娟，女，汉族，1973年10月26日出生，住河南省。委托代理人：张贺，河南龙健律师事务所律师，特别授权。被告：河南省东宇置业有限公司，住所地新乡市牧野区新二街与荣校东路交叉口西北角。法定代表人：谢光珍，总经理。委托代理人：王云霞，河南传德律师事务所律师，特别授权。委托代理人：丰思达，河南传德律师事务所律师，特别授权。原告刘娟与被告河南省东宇置业有限公司（以下简称东宇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张贺，被告东宇公司的委托诉讼代理人王云霞、丰思达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令东宇公司赔偿刘娟装饰装修残值损失83.62万元、评估费2.2万元。事实与理由：2016年10月17日，刘娟与东宇公司口头协商租赁东宇公司所有的位于东郡府苑东苑广场的门面房。刘娟与东宇公司双方一直就租赁房屋的价格、期限进行多次协商，但未达成一致，在此期间，刘娟仍支付东宇公司租金1万元。东宇公司告知刘娟先免两个月租金进行经营，刘娟基于对东宇公司的信任，租赁该房屋后，刘娟投入了大量的人力、物力，对租赁物进行了装修。2017年11月9日，东宇公司在没有提前通知的情况下，单方违约，强制违法解除合同，强行将刘娟经营的牛牛火锅店停电并在2017年11月25日强行锁门，导致刘娟无法经营，给刘娟造成了极大的经济损失，经过人民法院委托评估机构评估，刘娟在租赁期间的房屋装饰装修价值为83.62万元。刘娟多次要求东宇公司赔偿原告的装修装饰损失，被告却置之不理。被告东宇公司辩称：首先，原告刘娟诉称与东宇公司口头协商租赁商铺，但最终未对租赁事宜达成一致意见，对于刘娟的装饰装修残值的处理很明显没有明确约定，那么原告刘娟主张装饰装修残值的诉请没有了合同依据。其次，原告刘娟在新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初31号案件的审理过程中称商铺系他们（王猛）转让得来，而转让时王猛与东宇公司之间有效的租赁合同为2014年6月16日签订的租赁合同，刘娟和王猛均未将转让事宜通知东宇公司，视为刘娟同意王猛与东宇公司之间关于租赁的约定，这一点在（2018）豫0711民初31号民事判决书中做出了认定。即视为案外人王猛将其与东宇公司签订的房屋租赁合同的权利义务概括转让给了刘娟，根据转让时王猛与东宇公司签订的商铺租赁合同的约定来看，租赁期满，承租方未续租的，出租房有权收回房屋。对承租方添置的用于经营的所有可移动、拆除的设备设施规承租人所有，不能移动、拆除的设备设施无偿归出租人所有。根据该条约定的本意可以看出，对于装饰装修残值的处理，在合同期满后承租人未续租的，出租人不承担赔偿责任，对于不能拆除的装修设备设施，无偿归出租人所有。合同并未对合同解除后装修装饰物的处理作出明确约定。而结合本案客观情况，很显然是因为刘娟长期拖欠租金的情况下，东宇公司无奈解除合同，视为租赁期限到合同解除时届满，因此，从参照合同对于租赁期限届满后对装饰装修物的处理约定上来看，刘娟主张东宇公司承担其装饰装修残值赔偿责任的诉请也无任何根据。再次，即使刘娟认为其不受王猛与东宇公司签订租赁合同的约束，鉴于对于装饰装修物的处理并未与东宇公司明确约定，而结合本案客观情况，从法律上讲东宇公司也不应当承担刘娟装饰装修残值的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的约定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。根据以上法律规定，本案刘娟与东宇公司并未对合同解除后的装饰装修残值的处理作出明确约定，而刘娟拖欠租金长达一年之久，经答辩人多次催要，其仍未按时支付，根据合同法第227条的规定，东宇公司理应享有解除合同的权利，鉴于因刘娟的原因导致合同的解除，因此，刘娟主张的东宇公司承担赔偿装饰装修残值的诉请不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此确认以下案件事实：东宇公司所有的位于荣校路与××处东北角东郡××商业街编号为××、××、××层商铺的门面房，2016年10月17日前为新乡市牧野区海棠花餐厅租赁经营，经营者为王猛。王猛与刘娟2016年10月17日签订转让协议，将位于东郡府苑东广场新乡市牧野区海棠花餐厅以人民币80万元转让给刘娟，之后刘娟经营牛牛川派毛肚火锅店。因刘娟拖欠租金，东宇公司于2017年11月21日向本院提起诉讼，本院于2019年3月6日作出（2018）豫0711民初31号判决，判决认定在刘娟经营牛牛火锅店期间即2016年10月17日以后与东宇公司成立事实租赁关系，并视为刘娟同意王猛与东宇公司2014年6月16日签订的租赁合同关于租金及其他内容的约定。判决书判令：一、东宇公司与刘娟之间的租赁关系于2017年11月9日解除；二、刘娟于本判决生效之日起十日内向东宇公司支付租赁费326371.93元及违约金（违约金以326371.93元为基数自2017年11月9日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日）；三、刘娟于本判决生效之日起十日内向东宇公司支付占用租赁物期间的费用62678元；四、驳回东宇公司的其他诉讼请求。宣判后刘娟、东宇公司均不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）豫07民终1792号判决，维持原判。生效判决查明，2014年6月16日，东宇公司（甲方）与王猛（乙方）签订租赁合同1份，主要约定有：1、租赁物位置坐落于荣××与××街交汇处“东郡府苑商业街”编号为38#2层、39#、50#2层的商铺租赁给被告王猛经营。建筑面积共700.33平方米。用途为“海棠花”韩国料理。2、租赁期限为10年，自2014年6月16日起至2024年6月15日止（其中免租期为90天）。3、租金在租赁期内分两个五年界定：第一个五年的租金为：第一个租赁年度每月每平方米48元，每月租金为33616元；第二个租赁年度每月每平方米56元，每月租金为39218元；第三、四、五租赁年度租金每月每平方米66元，每月租金为46222元。第二个五年期的租金分别在上年度租金的基础上每平方米递增6%；即第六年租金在第五年的基础上增加6%，第七年的租金在第六年的基础上增加6%，以此类推至合同期满。生效判决另查明，2017年11月9日，东宇公司向刘娟送达解除租赁合同通知书和告知函，告知因刘娟拖欠租金，故解除租赁合同并停止一切物业服务及停电，刘娟经营的牛牛火锅店当天被停电、11月25日被锁门。案涉租赁物2018年5月28日交付给东宇公司。上述案件审理中，刘娟申请对其经营的牛牛火锅店内装饰装修价值进行鉴定，经我院委托河南正源资产评估有限公司评估，案涉房屋装饰装修物在2017年11月9日表现的市场价值为83.62万元。刘娟支付评估费2.2万元。刘娟就以上费用提起反诉，要求东宇公司赔偿其损失，我院未受理，刘娟遂另行提起本案诉讼。本院认为：生效判决确认刘娟自2016年11月17日后与东宇公司成立事实租赁关系，刘娟作为承租方，东宇公司作为出租方，双方均应对照2014年6月16日王猛与东宇公司签订的租赁合同履行各自的义务。案涉租赁合同未对合同解除后装饰装修物的处理作出明确约定，应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定处理。本案争执的焦点为导致合同解除系当事人单方违约还是双方违约造成。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。刘娟迟延履行支付租金的主要债务，东宇公司可以解除合同，但东宇公司在解除合同前应当履行催告义务，给予刘娟一定的合理期限。本案中，东宇公司不能提供充分证据证明其履行了解约催告，生效判决认定2017年11月9日，东宇公司向刘娟送达解除租赁合同通知书和告知函，并于当天停止一切物业服务及停电，之后于11月25日强行锁门。东宇公司的上述行为导致了合同目的不能实现，同时也加大了刘娟的损失。综上，本院认定导致案涉合同的解除系刘娟与东宇公司双方违约所致，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，双方均有过错，应各自承担50%的责任。另刘娟支付的评估费用2.2万元，应由原被告共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告河南省东宇置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘娟装饰装修残值损失41.81万元及评估费损失1.1万元；二、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12380元，由原被告各承担6190元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：赵彦春审判员 ：陈青青审判员 ：张建强二〇一九年十二月二十七日书记员 ：张媛媛