广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0491民初2099号原告：蔡琼英，女，1971年5月12日出生，香港特别行政区居民，香港身份证件号码R954260（3）。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区***************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区************。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区***************-A。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。原告蔡琼英与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡琼英，被告诺德公司、时代百货和百盛公司的共同委托诉讼代理人何志锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡琼英向本院提出诉讼请求：1.判令被告诺德公司和时代百货返还购房款本金100万元，并解除与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告诺德公司赔偿原告违约金50000元（100万×5%=50000）；3.判令原告与百盛公司解除《统一经营管理协议书补充协议》，按《统一经营管理协议书补充协议》支付租金132166元（2017年8月7日暂至2019年10月25共计26个月十三天）；4.判令三被告共同承担诉讼费。事实和理由：2016年6月17日，原告与被告诺德公司签订《商品房买卖合同》，购买香洲区拱北粤海东路时代广场第五层455房，总价为1379095元，合同签订当日，原告依约支付70万元，2016年7月1日支付30万元，时代百货开具了两张收据。合同约定出卖人应在2016年10月1日前交付商铺，至今未交付使用。2017年5月10日，原告与时代百货签订《买卖合同补充协议》，现要求与百盛公司解除合同。《商铺房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，至今未支付。2019年12月4日，原告当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告诺德公司与时代百货赔偿原告违约金50000元。被告诺德公司、时代百货、百盛公司共同辩称，一、被告诺德公司同意与原告解除《商品房买卖合同》；二、被告时代百货同意向原告返还购房款本金100万元，同意按照合同约定以购房本金5%向原告支付解除合同违约金；三、被告诺德公司与被告时代百货是民事代理关系，原告在购买涉案商铺时被告诺德公司与被告时代百货已经在销售现场公示双方之间销售代理关系，此外买卖合同第一条也已经向原告予以说明，因此原告与被告诺德公司签订买卖合同的合同责任应当由被告时代百货承担，被告诺德公司不需要向原告承担返还房款及支付违约金责任；四、因涉案商铺一直没有交付被告百盛公司，没有办法进行经营，即使需要支付租金，也应当由担保方和出卖方承担；五、原告在2017年5月10日签订买卖合同补充协议书之后，被告时代百货在2017年6月和2017年7月有向原告支付两笔违约补偿款，该两笔补偿款应在被告时代百货应支付得违约补偿中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的全部证据，被告均不持异议，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到原告的证明目的，则由本院综合全案事实判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年7月1日，原告与被告诺德公司签订《商品房买卖合同》（编号为：5-044），约定原告向被告诺德公司购买香洲区拱北粤海东路时代广场第五层455号房，总价为1379095元，合同约定出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用……逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付房款每日万分之三支付违约金。同日，原告与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》，约定原告委托百盛公司经营涉案商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给百盛公司；统一经营管理的期限为15年，自开发商将涉案商铺交付百盛公司次日起计算。双方另明确约定了月租金标准、支付日期以及逾期支付租金的违约责任。同日，被告时代百货与原告签订《担保合同》，约定时代百货对于上述百盛公司的租金支付义务承担连带保证责任。2016年10月18日，原告与被告诺德公司签订《补充协议》，约定原告同意交楼时间顺延2017年4月30日，原告放弃追讨购房合同中因被告诺德公司逾期交楼而造成的被告诺德公司应承担的违约责任。如被告未按照上述约定交付房屋的，原告可根据购房合同的约定向被告诺德公司主张违约责任。2016年10月19日，原告与被告百盛公司、时代百货签订《统一经营管理协议书补充协议》，约定被告百盛公司同意按照原协议约定的租金标准和时间自2016年10月1日起向原告支付租金，被告时代百货对被告百盛公司的支付租金义务承担连带担保责任，补充协议与原协议约定不一致的，以补充协议为准，补充协议未约定的事项，均按原协议继续履行。被告时代百货向原告支付了2016年7月1日至2017年7月1日期间的租金6万元、2017年5月22日违约金27600元、2017年7月3日违约金27000元。2017年5月10日，被告诺德公司与原告签订《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-082），确认截至本协议签订之日，原告已向诺德公司或时代百货支付购房款100万元，约定双方同意涉案商铺的交付时间顺延至2018年7月31日，并就违约金、租金计算基数、支付方式等作了详细约定。原告提交了2份收据，均由时代百货出具，并盖有时代百货财务专用章，载明的主要内容分别为：被告时代百货2016年6月17日收取原告认购5-455商铺首期含定金70万元，2016年7月11日收取原告5-455商铺二期款30万元。原告于2017年7月11日在《收条》上签名，《收条》载明今收到5F455商铺原告提交申请退款之用的相关资料，资料如下：5F455定金收据NO.17819837复印件、5F455楼款收据NO.17819887复印件、5F455商品房买卖合同复印件、5F455统一经营管理协议书复印件、5F455统一经营管理协议书补充协议复印件。位于珠海市香洲区*********[时代广场]项目的开发商为案外人金山公司，因资金链断裂，被告时代百货没有支付原告2017年8月之后的租金，涉案商铺至今也无法交付。本院认为，本案原告系香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。综合原告的各项诉讼请求，本院分别评析如下：一、关于责任主体问题原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告诺德公司签订的合同中载明诺德公司经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德公司与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。被告诺德公司与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德公司对时代百货的上述义务承担连带责任理据不足，应予驳回。二、关于合同解除被告至今未交付原告所购商铺，原告诉请判令解除合同符合合同约定和法律规定，被告庭审中也同意解除，故对于原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持并确认原告与诺德公司所签《商品房买卖合同》于庭审当天（2019年12月4日）解除。基于合同解除的处理原则，被告应向原告返还已付购房款100万元。另外，原告与百盛公司所签的《统一经营管理协议书补充协议》是《商品房买卖合同》的从合同，因主合同已解除，故对于原告解除该补充协议的诉讼请求，本院予以支持并确认原告与百盛公司所签的《统一经营管理协议书补充协议》于庭审当天（2019年12月4日）解除。三、关于解除合同的违约金原告在本案中主张按合同约定的已付房款5%的计算违约金，被告不持异议，本院予以照准。据此核算，被告应支付原告解除合同违约金1000000元×5%=50000元。至于被告辩称其已支付的违约补偿应作抵扣的问题，根据《商品房买卖合同》之约定，解除合同违约金适用定型化原则，而继续履行合同的逾期交楼违约金则按日计算，被告已付的违约补偿属于其逾期交楼而自愿向原告支付的违约补偿，即使可以抵扣，也只能是抵扣逾期交楼违约金，而非定型化的解除合同违约金。故被告此节抗辩不成立，本院不予采纳。四、关于租金及违约金根据原告与百盛公司签订的《统一经营管理协议书》第二条第二款的约定，原告应将涉案商铺交付给百盛公司才产生租金，目前涉案商铺仍未符合交付条件，原告无法将其交付给百盛公司，该租金的支付条件并未成就。虽然被告时代百货已在上述租金支付条件成就前向原告支付了部分租金，但该部分租金在金额上可以与原告与被告诺德公司签订的《买卖合同补充协议书》的约定相符，应认定被告先行支付的租金属于出卖人对于逾期交房事实的违约补偿，并未变更双方关于租金支付条件的约定。因此，原告诉讼请求判令被告支付租金及逾期支付租金的违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告蔡琼英与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》（编号为：5-044）于2019年12月4日解除；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡琼英退还购房款100万元并支付违约金50000元；三、确认原告蔡琼英与被告珠海时代百货有限公司、珠海百盛时代商业运营管理有限公司2016年10月19日签订的《统一经营管理协议书补充协议》于2019年12月4日解除；四、驳回原告蔡琼英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18852元，由被告珠海时代百货有限公司负担14250元，由原告蔡琼英负担4602元（案件受理费原告申请缓交，本院已准许，由双方在本案执行阶段一并向本院缴纳）。如不服本判决，被告珠海诺德时代置业顾问有限公司、珠海时代百货有限公司、珠海百盛时代商业运营管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，原告蔡琼英可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  郑 恒二〇一九年十二月十六日法官助理  李紫薇书 记 员  李智武