新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初4089号原告：新乡市美大物业管理有限公司，统一社会信用代码914107007678306325，住所地新乡市开发区21号街坊隆基枫华源会所。法定代表人：李海鸥，总经理。委托诉讼代理人：贠海河，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：秦晓帅，河南龙健律师事务所律师。被告：凡菊，女，1977年6月10日出生，汉族，住新乡市。原告新乡市美大物业管理有限公司（以下简称“美大物业公司”）与被告凡菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美大物业公司的委托诉讼代理人贠海河、秦晓帅，被告凡菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美大物业公司诉称，其受新乡隆基房地产开发有限责任公司聘请，为隆基新谊城小区提供物业管理服务。2012年6月28日，美大物业公司与被告凡菊签订前期物业管理服务协议。凡菊在隆基新谊城小区居住，享受了美大物业公司按约定提供的各项服务，但其自2013年8月1日至今未按时交纳物业管理费，经公司人员多次催交无果。凡菊的违约行为严重影响了美大物业公司的正常工作，且在小区内造成不良影响，同时也侵害了其他业主享受正常服务的权益。为维护自身合法权益，美大物业公司现依法提起诉讼，请求判令：1、凡菊交清所欠物业管理费10866元；2、凡菊按协议约定支付违约金5215元；3、本案诉讼费用由凡菊承担。被告凡菊书面辩称，原告美大物业公司没有按照合同约定履行对小区共用设施的日常维修和养护。小区的可视对讲系统只用了半年就坏了，自己将该情况反映到物业公司，后者进行了登记，但从来没有解决。小区内每天车水马龙，来往车辆较多，并经常发生堵车现象，还因此发生过打架，但物业公司从来没有维持过秩序。自己家门口的卫生从来没有人打扫，楼梯扶手和公用玻璃非常脏，反映给物业人员，其爱理不理。小区单元门口被电动车、自行车堵得严严实实，行人通过都很困难，物业公司从未派人解决，问题一直存在。部分业主自行在公用地方设置车锁，造成其他业主的车辆发生碰撞，物业公司从未解决。小区大门值班制度不完善，人员、车辆出入没有登记。小区内的植被肆意生长，没有经常修剪。消防通道一到晚上就被车辆堵塞。电梯经常关人，但物业公司却称与其无关。凡菊交纳的装修押金、热量表费共计4500元，物业公司至今不予退还。物业公司对出现的房屋质量问题从未帮助业主向有关人员反映。物业公司限制凡菊家用水，造成其生活严重不便。物业公司主张物业费已超过诉讼时效，请人民法院审理查明。从出现矛盾至今，凡菊一直在与物业公司积极沟通，但物业公司从不接受。原告美大物业公司向本院提交的证据材料有：1、照片10页，证明其在物业管理中尽可能按照物业合同要求严格履行，尽到了管理义务。2、2012年8月27日收据1份、2012年8月31日发票1张，共同证明被告凡菊在入住期间仅支付了一年（2012年8月1日至2013年7月31日）的物业费。3、2012年6月28日前期物业服务协议1份，证明凡菊所住房屋的面积及物业费违约金的计算方法。4、保洁员卫生打扫签到表6页，证明美大物业公司的相关服务。被告凡菊向本院提交的证据材料有：1、照片48张，证明小区的美化及安保工作并不像原告美大物业公司所述，存在很多问题。2、收据2份、代收费用明细单（№0000222）1份，证明美大物业公司在向凡菊收取水费时还收取一定服务费。庭审期间，被告凡菊对原告美大物业公司提交的证据1有异议，主张从未见过。对证据2、3均无异议。对证据4的真实性无异议，但主张保洁员的签到只是流于形式。美大物业公司对凡菊提交的证据1有异议，认为其反映的只是暂时的情况，物业公司已经对相关问题进行了整改。对证据2有异议，主张对凡菊所交装修押金不予退还的原因就是其不交纳物业费；热量表费应向房屋开发企业要求退还；关于收取水费的同时收取服务费的问题，因为存在损耗及人工抄表的费用，因此需要收取服务费，目前物业公司正在与政府相关部门进行沟通，下一步将由后者直接收取水费。经庭审质证，对原告美大物业公司提交的证据1、4的真实性予以确认。证据2、3客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对被告凡菊提交的证据1、2的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：凡菊为隆基新谊城小区22号楼3单元6层西户业主，其与美大物业公司于2012年6月28日签订前期物业服务协议，双方约定：高层住宅的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元收取；如违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，美大物业公司有权要求凡菊全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之五的标准向美大物业公司支付滞纳金。自2013年8月1日至2018年10月31日凡菊拖欠物业费未交。现美大物业公司诉至法院，要求凡菊交纳物业费并支付违约金。另查明，隆基新谊城小区22号楼3单元6层西户的建筑面积为143.74平方米。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，美大物业公司系隆基新谊城小区的物业服务企业，而凡菊作为该小区22号楼3单元6层西户的业主与美大物业公司签订物业服务协议，并在小区居住，接受美大物业公司提供的物业服务，因此，在凡菊长期拖欠物业费的情况下，本院对美大物业公司要求凡菊交纳物业费的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实可知，凡菊所在的隆基新谊城小区22号楼3单元6层西户拖欠物业费143.74平方米×1.2元/平方米·月×63个月（2013年8月至2018年10月，共计63个月）＝10866.74元，但其中部分明显已超过诉讼时效，美大物业公司也未提交证据证明其存在中止、中断情形，且凡菊也提出异议，故本院仅对美大物业公司提起本次诉讼（2019年7月）前不超过三年的物业费予以予以支持，即143.74平方米×1.2元/平方米·月×27个月（2016年8月至2018年10月，共计27个月）＝4657.18元。美大物业公司还要求凡菊支付违约金，但从双方当事人提交的证据及当庭陈述来看，隆基新谊城小区确实存在绿化养护缺失、卫生清理不及时、共用设施破旧、车辆停放混乱等现象，不能证明美大物业公司已完全履行物业服务合同约定的各项义务，故本院酌定按70%的比例计算上述违约金，即143.74平方米×1.2元/平方米·月×30日×0.5‰×（1＋2＋3……＋27）×70%＝684.60元。凡菊辩称美大物业公司收取其装修押金及热量表费至今未退还，但其与本案不属同一法律关系，故本案不予处理，凡菊可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、凡菊于本判决生效之日起十日内支付新乡市美大物业管理有限公司物业费4657.18元；二、凡菊于本判决生效之日起十日内支付新乡市美大物业管理有限公司违约金684.60元；三、驳回新乡市美大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果凡菊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由新乡市美大物业管理有限公司承担135元，凡菊承担67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇一九年十二月九日代书 记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）