大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初4994号原告：邵会山，男，1963年3月21日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：董海，辽宁郡东律师事务所律师。被告：大连一城一家房屋经纪有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区世纪路西段286-6号，统一社会信用代码：91210282MAOQFLT98K。法定代表人：丁坤，该公司经理。被告：任克治，男，1970年4月28日出生，汉族，住大连市普兰店区。被告：董凤梅，女，1971年3月4日出生，汉族，住大连市普兰店区。原告邵会山与被告大连一城一家房屋经纪有限公司（以下简称一城一家公司）、任克治、董凤梅居间合同纠纷、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵会山的委托诉讼代理人董海到庭参加了诉讼，被告一城一家公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，被告任克治、董凤梅经本院公告传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告邵会山向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告签署的《房地产居间服务合同》；2.请求判令三被告共同返还原告购房款243000元人民币；3.请求判令被告任克治、董凤梅向原告邵会山支付双倍返还定金的差额30000元人民币；4.请求判令三被告共同赔偿原告邵会山经济损失30000元人民币；5.本案的案件受理费、保全申请费、保险费等法律费用由三被告承担。事实与理由：2018年4月17日，原告邵会山欲为儿子邵赟购买房屋，被告一城一家公司为原告居间介绍了被告任克治、董凤梅共同所有的位于大连市普兰店区的房屋。该房屋建筑面积90.78平方米，房屋价款为620000元，三方共同签订了《房地产居间服务合同》，原告邵会山在合同签订当日向被告一城一家公司交付购房定金30000元。因案涉房屋有银行贷款未还完无法办理过户手续，被告一城一家公司要求原告邵会山支付部分房款，由其公司将此款借给被告任克治、董凤梅用于偿还案涉房屋的银行贷款。2018年6月8日，原告邵会山让儿子邵赟将243000元以银行转账的方式交付给被告一城一家公司的法定代表人丁坤。但案涉房屋一直无法办理过户，原告邵会山后来得知，案涉房屋于2018年5月30日因另案诉讼保全被普兰店区人民法院查封三年，该查封裁定于2018年6月8日送达给被告任克治、董凤梅。原告邵会山认为，被告任克治、董凤梅作为涉案房屋的出卖人，收取房款后无法履行房屋过户手续，应当向原告赔偿已经支付的243000元。被告一城一家公司作为中介机构没有保障交易资金的安全，对涉案房屋的权籍和产权变动情况没有尽职调查，原告有理由怀疑被告一城一家有可能在原告支付房款时已经知道案涉房屋被查封的事实，其采取了故意隐瞒欺骗的方式依然将房款偿还给了贷款银行，被告一城一家公司应当与被告任克治、董凤梅共同赔偿原告的房款，并共同赔偿原告的损失。被告一城一家公司未予答辩。被告任克治未予答辩。被告董凤梅未予答辩。原告邵会山围绕其诉讼请求，提交了房地产居间服务合同、房屋中介专用收据、丁坤出具给邵赟的收条、中国邮政储蓄银行入账回款业务凭单、邵赟公民身份证、邵会山家庭户口簿、（2018）辽0214民初2497号民事裁定书、（2018）辽0214执保100号协助执行通知书、普兰店区房屋登记信息记录（查询号2019001717）、房屋信息查询结果（查询号714945952）、（2018）辽0214执保100号送达回证、民事诉讼委托代理合同等证据，并申请本院前往中国银行普兰店支行查询案涉房屋的贷款还款情况。经审查原告邵会山提供的上述证据来源合法，符合证据的形式要件，本院对上述证据予以采信。被告一城一家公司、任克治、董凤梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃当庭抗辩及质证。根据原告邵会山的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邵会山欲为其子邵赟购买房屋，通过被告一城一家公司的居间介绍，确定购买被告任克治、董凤梅共同所有的位于普兰店区的房屋。2018年4月17日，三方签订了《房地产居间服务合同》，约定原告邵会山购买位于海湾新城小区31号楼2单元3层1号房屋，建筑面积90.78平方米，房屋价款620000元。原告邵会山支付定金30000元并于案涉合同签订之日起30日内，交由被告一城一家公司代为保管；约定备齐首付款320000元，但对首付款是应存入履约保证银行、交由被告一城一家公司代为保管、存入银行做资金监管三种方式未作选择。同时约定被告任克治、董凤梅未能履行案涉合同条款导致合同终止或无法履行，必须在履约之日起5日内双倍返还定金给原告邵会山，并赔偿其损失（包括居间费、利息、代办事项、服务费、交通费等费用）。若因买卖双方原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，被告一城一家公司不承担违约责任。合同签订后，因买卖双方任意一方或双方原因导致本合同无法履行或终止，买卖双方仍应向被告一城一家公司交付本合同所规定的居间费及交易过程中实际发生的费用（代办事项服务费）。据此合同，原告邵会山于2018年4月17日向被告一城一家公司支付定金30000元，被告一城一家公司收款后为原告邵会山出具了《房屋中介专用收据》。原告邵会山的儿子邵赟于2018年6月8日向被告一城一家公司的法定代表人丁坤在中国邮政储蓄银行股份有限公司的账户汇款243000元。丁坤为邵赟出具《收条》，注明“客户用于给房主还款赎证的部分首付款243000元”，并加盖被告一城一家公司的合同专用章。原告邵会山申请本院调取案涉房屋在中国银行普兰店支行的贷款还款情况，经查，案涉房屋的贷款账号于2018年6月8日偿还本金239474.81元，偿还利息1075.64元，共计偿还240550.45元，房屋贷款已全部偿还完毕。另查，另案王某某于2018年5月28日以民间借贷纠纷为由起诉董凤梅、任克治，要求二人向其偿还欠款，并申请财产保全。本院于2018年5月30日作出（2018）辽0214民初2497号民事裁定，查封案涉房屋三年。本院于2018年6月8日向被告任克治、董凤梅送达案涉房屋的查封裁定书，据该裁定书的送达回证记载，二人将裁定书带走并拒绝在送达回证上签字。本院于2018年7月19日作出（2018）辽0214民初2497号民事判决，该判决已发生效力并进入执行程序，至庭审时，案涉房屋已经拍卖。庭审中，原告邵会山认可在本案起诉之后，被告一城一家公司已经将30000元定金退还。本院认为，《房地产居间服务合同》系原告邵会山与被告任克治、董凤梅、被告一城一家公司三方签订，审查该合同，其实包含了居间服务及房屋买卖两个法律关系，故本案应为居间合同纠纷及房屋买卖合同纠纷两个案由。根据案涉合同的双重性质，案涉合同可以分为原告邵会山与被告一城一家公司之间的居间合同以及原告邵会山与被告任克治、董凤梅之间的房屋买卖合同。对于居间合同，该合同是原、被告三方真实意思表示，被告一城一家公司已经完成了部分居间介绍义务，促成原告邵会山和被告任克治、董凤梅签订了房屋买卖合同，故居间合同成立并生效。对于房屋买卖合同，被告董凤梅、任克治对案涉房屋享有物权，买卖房屋系双方真实意思表示，案涉合同签订日期为2018年4月17日，被告董凤梅、任克治被王广军起诉的日期为2018年5月28日，本院审查原告提供的现有证据，认为房屋买卖合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故原告邵会山与被告任克治、董凤梅之间的房屋买卖合同依法成立并生效。本案应审查的焦点有以下两点：1.《房地产居间服务合同》是否应解除。根据《合同法》第一百一十条之规定，由于案涉房屋已被另案执行，此合同中包含的房屋买卖合同属于法律上和事实上的不能履行，既然房屋买卖不能履行，被告一城一家作为居间人中对之后办理房屋过户等事项的约定亦不能履行，故原告邵会山可以解除与被告任克治、董凤梅、被告一城一家之间的《房地产居间服务合同》，对此本院予以确认。解除案涉合同的请求虽然系原告邵会山当庭提出，但三被告已经知道或应当知道房屋买卖不能实际履行会导致合同解除以及解除后的法律后果，故本庭不需向三被告再次通知，并且三被告经本院依法传唤未到庭应诉，视为对新增诉讼请求的举证期限和答辩期限的放弃，故本院确认房屋买卖合同的解除时间应为开庭之日，即2019年11月4日。2.三被告对返还购房款、定金及赔偿损失的责任承担。根据《合同法》第九十七条之规定，案涉合同解除后，根据履行的情况和合同的性质，原告邵会山可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。关于原告邵会山要求三被告共同返还房款243000元的主张，原告邵会山交付给被告一城一家的房款为243000元，被告一城一家实际存入贷款银行的房款为240550.45元，被告任克治、董凤梅作为案涉房屋的所有权人，应将偿还给贷款银行的240550.45元返还给原告邵会山；被告一城一家公司作为居间人，应将多收取的2449.55元返还给原告邵会山。本院认为，被告一城一家公司作为居间人，不存在与出卖方承担共同还款责任的法定义务，并且案涉合同中也未约定居间人需承担共同还款的责任，故被告一城一家公司不应承担与被告任克治、董凤梅共同返还房款的责任。对于原告邵会山诉称243000元系借款给被告一城一家公司的主张，结合被告一城一家公司给邵赟出具房款收条并将房款支付给贷款银行的行为，原告邵会山未提供证据证明与被告一城一家公司之间存在借款合意，故本院对原告邵会山将243000元房款借给被告一城一家公司的诉称不予支持。关于原告邵会山要求三被告返还定金的主张，原告邵会山向被告一城一家公司交付了定金30000元，原告自认被告一城一家公司在开庭前已将此款返还。根据案涉合同约定，如果被告任克治、董凤梅未能履行合同条款导致合同终止或无法履行，必须在履约之日起5日内双倍返还定金给原告邵会山，并赔偿其损失（包括居间费、利息、代办事项、服务费、交通费等费用），故被告任克治、董凤梅应按照合同约定向原告邵会山赔偿定金30000元。关于原告邵会山要求被告任克治、董凤梅赔偿损失的主张，被告任克治、董凤梅在2018年6月8日得知案涉房屋被查封后，未向原告邵会山及被告一城一家公司告知查封情况，也未采取任何措施减少原告邵会山的损失，被告任克治、董凤梅应当赔偿原告邵会山的合理损失。原告邵会山主张损失金额为30000元，但庭审中未提供证据证明其损失的具体内容及具体数额，本院认为原告的损失数额应以240550.45元为本金，参照逾期罚息利率标准计算利息损失较为适宜。对于原告邵会山主张的花费律师代理费15000元，由于案涉合同未约定律师费，并且原告邵会山未提供律师费发票，本院对此不予支持。关于原告邵会山要求被告一城一家公司共同赔偿损失的主张，其理由为被告一城一家公司没有办理中国银行资金监管手续导致其房款损失，并且怀疑被告一城一家公司向其隐瞒了案涉房屋已经查封的事实。本院认为，案涉合同对首付款的交付列举了存入履约保证银行、交由被告一城一家公司代为保管、存入银行做资金监管三种方式，原、被告三方并未明确选择必须采用“存入银行做资金监管”的方式。在实际履行时，原告邵会山采用了将首付款交付给被告一城一家公司再转存入案涉房屋贷款账户的方式，符合首付款管理第二项的约定。另，案涉房屋查封裁定向被告任克治、董凤梅送达的日期为2018年6月8日，与邵赟向被告一城一家公司打款以及被告一城一家公司向贷款银行付款的时间系同一天，原告邵会山无证据证明被告一城一家公司已经知道案涉房屋被查封的事实，并故意隐瞒欺骗原告邵会山继续支付房款。故本院认为被告一城一家公司在案涉合同的解除中不存在过错，不应当承担赔偿损失的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告邵会山与被告任克治、董凤梅于2018年4月17日签订的《房地产居间服务合同》于2019年11月4日解除；二、被告任克治、董凤梅于本判决生效之日起十日内向原告邵会山返还房款240550.45元及赔偿损失（以240550.45元为基数，自2019年11月4日起至全部清偿之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率计算）；三、被告任克治、董凤梅于本判决生效之日起十日内向原告邵会山赔偿定金30000元；四、被告大连一城一家房屋经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邵会山返还房款2449.55元；五、驳回原告邵会山其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5845元，公告费600元，共计6445元（已由原告邵会山预交），由被告任克治、董凤梅负担5995元，被告任克治、董凤梅于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；由原告邵会山负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  孙志远人民陪审员  王 晨人民陪审员  袁晓妮二〇一九年十二月十日书 记 员  宋文华附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。