文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0230民初5165号原告：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地重庆市丰都县。负责人：丁文典，行长。委托诉讼代理人：胡劲松，银行职工。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被告：李超中，男，1974年9月14日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：曹顺吉（系被告李超中舅父），男，1941年7月15日出生，汉族，退休职工，住重庆市丰都县。第三人：何玉林，女，1957年2月10日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。第三人：何玉平，男，1964年1月16日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。第三人:冉晓梅，女，1967年5月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称丰都农行）与被告李超中、第三人何玉平、何玉林、冉晓梅申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告丰都农行的委托诉讼代理人胡劲松、李谊，被告李超中及委托诉讼代理人曹顺吉到庭参加诉讼，第三人何玉平、何玉林、冉晓梅经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰都农行向本院提出诉讼请求：依法对登记在第三人冉晓梅名下的位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X号房屋（产权证号为XXX）予以强制执行。事实和理由：2015年6月24日，何玉平向丰都农行借款5万元，同日何玉平、冉晓梅向丰都农行申请生产经营贷款45万元，冉晓梅自愿用登记在其名下重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X房屋（产权证号为XXX）作为抵押为借款50万元提供担保，并办理了抵押登记。之后第三人何玉平、冉晓梅未按照借款合同约定的期限偿还其借款。2018年12月11日丰都县人民法院作出(2018)渝0230民初5308号、(2018)渝0230民初5307号民事调解书，其调解内容:“一、被告何玉平、冉晓梅在2018年12月31日前共同偿还中国农业银行股份有限公司重庆丰都县支行借款本金50000元、443994.19元、截止2018年10月21日的利息以及自2018年10月22日起至偿清全部借款本息时止的罚息、复利;二、中国农业银行股份有限公司重庆丰都县支行对被告冉晓梅名下的位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段X号的两套房屋(产权证号为XXX、XXX号)，被告何玉平名下的重庆市丰都县高家镇金刚支路东段90号房屋一套的拍卖、变卖价款享有优先受偿权”。第三人冉晓梅在办理抵押登记时和在人民法院调解时，均没有提出该房屋已经出售，而且一直配合办理抵押、调解。根据《物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行、债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”;根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，请求人民法院依法对登记在第三人冉晓梅名下的位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X号房屋(产权证号为XXX)依法予以强制执行。被告李超中辩称，原告诉称的抵押房屋不是李超中现在所居住的房屋。2005年1月28日李超中向冉晓梅购买丰都县高家镇柏林路上段48号X房屋并付清了全部房款，将房屋装修后入住至今，是该房的实际所有人和控制人。由于父亲重病未及时办理过户登记，冉晓梅后来用该房抵押贷款时李超中也不知情，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人何玉平未作答辩。第三人何玉林未作答辩。第三人冉晓梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，何玉平向丰都农行申请生产经营贷款5万元，贷款期限为循环额度三年，同日何玉平、冉晓梅向原告丰都农行申请生产经营贷款45万元，贷款期限为循环额度三年。担保方式为以冉晓梅名下的位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段X号的房屋两套（XXX、XXX号）、何玉林名下的位于重庆市丰都县高家镇金刚支路东段X号的房屋一套（XXX）为贷款50万元抵押担保，双方于2015年7月14日达成合意，原告丰都农行与何玉平、冉晓梅、何玉林签订了《农户贷款借款合同》（合同编号：550201201500376XX，下称借款合同），借款合同约定自2015年7月14日起至2018年7月13日止。因何玉平、冉晓梅借款后未及时还款，怠于履行偿还义务，2018年11月8日丰都农行向法院起诉，请求何玉平、冉晓梅偿还借款45万元和5万元。本院于2018年12月11日作出（2018）渝0230民初5307号、（2018）渝0230民初5308号民事调解书确认双方当事人自愿达成的如下协议“一、被告何玉平、冉晓梅在2018年12月31日前共同偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行借款本金443004.19元和5000元、截至2018年10月21日的利息6808.97元、4461.39元以及自2018年10月22日起至偿清全部借款本息时止的罚息、复利（罚息、复利以实际偿还时原告银行系统显示的金额为准）；二、原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对被告冉晓梅名下的位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段X号的房屋两套（XXX、XXX号）、被告何玉林名下的位于重庆市丰都县高家镇金刚支路东段X号的房屋一套（XXX）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。”因何玉平、冉晓梅等人未按前述调解协议约定履行还款义务，丰都支行遂向本院申请执行。本院执行中，于2019年4月12日作出（2019）渝0230执750号执行裁定书，其中裁定查封冉晓梅位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X房屋（XXX）房屋；2019年8月22日作出（2019）渝0230执750号之一执行裁定书，其中裁定评估、拍卖冉晓梅位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X房屋（XXX）房屋。2019年8月28日，案外人李超中对执行位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X号的标的房屋（权证号：XXX号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，作出(2019)渝0230执异42号执行裁定书，裁定：“中止对登记在冉晓梅名下的位于重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X房屋（权证号：XXX）的执行。”2019年9月26日丰都农行向本院提出申请执行人执行异议之诉。还查明，冉晓梅之夫何玉平系李超中的姑表兄，2005年1月28日，李超中与冉晓梅口头约定以26000元购买丰都县高家镇柏林路上段48号X房屋，冉晓梅给李超中之妻秦秋华出具收条载明“今收到秦秋华购房款人民币20000元，大写贰万元整，购房总价款26000元，大写贰万陆千元整，所购楼层为第二楼及（三层）面积约140㎡。（配套费由乙方负责）”之后，李超中向冉晓梅付清了该房屋价款的尾款，一家迁入本案争议房屋居住。公安机关对李超中及家庭人口登记住址为“重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X”“何时由何地迁来本址”栏填为“2007年3月13日因购房由重庆市丰都县高镇所高家镇汶溪村2组迁来”。2009年5月5日，李超中与秦秋华在丰都县民政局登记离婚，《离婚协议书》,其中约定“婚生女李想由男方抚养”、“位于丰都县高家镇金刚路X号的住房一套产权归婚生女李想所有”。上述事实，有当事人的陈述、“收条”、执行异议申请书、执行裁定书复印件、离婚证、离婚协议书、李超中、李想常住人口登记卡、借款申请书、借款合同、民事调解书、水电气缴费发票等证据在案佐证，并经庭审举证、质证和核证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、李超中（秦秋华）购买的房屋与作为贷款抵押担保的房屋是否是同一标的物；二、李超中是否对涉案房屋享有排除执行的权利。一、关于李超中（秦秋华）购买的额房屋与作为贷款抵押担保的房屋是否是同一标的物问题。该房位于丰都县高家镇金刚路社区柏林路上段48号，新建时未规划路段名，统称为金刚路。该房所处的整栋房屋楼层结构是第一层（底层）房屋为门面房，门面房从正面进入，门面房以上为住房，住房由背面进入。本案争议房屋，从下往上数，如计算门面房为第三层，如不计算门面房为二层。2011年10月初办证时登记在冉晓梅名下，权证号为XXX，并将该房屋登记为第三层。李超中户口簿所登记为第二层。结合本案争议楼房的结构分析，公安机关及房屋登记部门基于自身职能分别从入户顺序和建筑结构等不同角度确定起点楼层基点不同，导致两部门登记楼层不一致。因此，本院确认原告李超中诉称所购房屋与作为抵押贷款担保的执行标的房屋（权证号为XXX）是同一房屋。二、关于李超中是否对涉案房屋享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李超中是否在人民查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。本院认为虽然在人民法院执行前李超中与冉晓梅、何玉平虽然没有合法有效的书面买卖合同，但是合冉晓梅给秦秋华出具购房款收条、李超中一家入住房屋、李超中一家户籍迁移及其原因被公安机关户籍登记认可、李超中与秦秋华之间离婚协议对夫妻共同财产房屋归属的约定等事实综合分析，双方基于表亲关系的信赖以行为方式确立事实房屋买卖关系具有高度可能性，且这些事实的发生时间在丰都支行与冉晓梅之间以房屋设定抵押担保的时间之前，因此，对李超中、秦秋华在婚姻关系存续期间与冉晓梅之间成立事实买卖合同关系的事实予以确认。关于李超中是否在人民法院查封之前已经合法占有该不动产问题。从李超中提交的证据来看，公安机关对李超中家庭人口登记住址为“重庆市丰都县高家镇柏林路上段48号X”“何时由何地迁来本址”栏填为“2007年3月13日因购房由重庆市丰都县高镇所高家镇文溪村X组迁来”。2009年5月5日，李超中与秦秋华在丰都县民政局登记离婚，《离婚协议书》,其中约定“婚生女李想由男方抚养”、“位于丰都县高家镇金刚路X号的住房一套产权归婚生女李想所有”以及电费缴纳凭据可以证明李超中于该房屋被办理抵押登记之前就已经占有该房屋，符合人民法院在查封之情已合法占有该不动产。关于购房款的支付问题。从冉晓梅出具的收条载明的已付价款20000元和总价款26000元看，李超中首次支付了大部分价款，首付之后所欠尾款数额较小，且已居住使用该房多年，其称以现金交付方式付清尾款的事实符合常理。本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。李超中于2005年1月28日以26000元购买冉晓梅位于丰都县高家镇柏林路上段X号房屋，但冉晓梅于2011年10月2日才办理该房的房产证，之后2015年7月14日冉晓梅用该房向银行办理抵押登记。据我国合同法关于买卖合同的规定，在不动产买卖合同关系中将产权过户登记给买受人是出卖人的主要合同义务，本案房屋未按买卖合同关系办理过户登记的主要责任在出卖人冉晓梅。李超中购房方虽然未取得房屋产权，但是，其已付清了全部价款，且入住房屋实际控制了该房，基于事实买卖合同而享有产权过户登记的请求权，该请求权产生于丰都支行抵押担保债权形成之前，从时间上比较，丰都支行的抵押担保债权不具有优先性，同时，丰都农行并未举示证据证明李超中、冉晓梅故意不过户恶意串通损害其利益的行为。据此，李超中在人民法院查封之前已成立事实买卖合同，在在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因李超中自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定精神，李超中享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告国农业银行股份有限公司重庆丰都支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  余宗权人民陪审员  肖明发人民陪审员  余晓阳二〇一九年十二月三十日法官 助理  周 蓉书 记 员  石丹力