福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初10382号 原告（反诉被告）：漳州市食品公司芗城支公司。住所地漳州市人民市场外围32号。统一社会信用代码：91350600156505291Y。 法定代表人：高艺红，职务：总经理。 委托诉讼代理人：苏祖鹏，福建析律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李淑芬，福建析律律师事务所律师。 被告:林政都（反诉原告），男，1967年8月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：王大彪，福建泾渭明律师事务所律师。 原告漳州市食品公司芗城支公司（下称食品公司芗城支公司）与被告林政都租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日作出（2017）闽0602民初7329号民事判决，被告林政都不服该判决，向漳州市中级人民法院提起上诉，2018年9月23日，漳州市中级人民法院作出（2018）闽06民终1918号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告食品公司芗城支公司的委托诉讼代理人苏祖鹏、李淑芬，被告林政都及其委托诉讼代理人王大彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告食品公司芗城支公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告林政都返还位于漳州市芗城区的房屋及场地；2、判令被告林政都参照合同约定的租金标准支付欠缴的房屋及场地占有使用费337500元（暂计至2019年4月2日，并以合同约定的租金标准继续计付至被告林政都返还房屋及场地时止）；3、判令原告食品公司芗城支公司已收取的被告林政都交纳的履约保证金40000元不予退还；4、判令被告林政都偿还原告食品公司芗城支公司因本案诉讼而支付的代理费人民币15000元。事实与理由：2016年4月3日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：原告食品公司芗城支公司将址在漳州市后田路30号的房屋及场地出租给被告林政都，租期自2016年4月3日起至2021年4月2日止，租金为每年143000元，在合同签订之日即缴交2016年4月4日至2016年10月3日租金71500元，之后每半年缴交一次，缴交时间分别为每年的3月3日、9月3日之前。合同签订后，被告林政都依约交纳了第一期租金71500元，原告食品公司芗城支公司依约将房屋及场地交付给被告林政都使用。但被告林政都并没有依约交纳第二期的租金，经原告食品公司芗城支公司催讨，被告林政都才于2016年11月7日交纳第二期的部分租金2万元，此后未再交纳过任何款项。原告食品公司芗城支公司认为，被告林政都自2016年10月3日至2019年4月2日的应交租金为357500元，但其仅实际交纳租金2万元，已拖欠租金337500元，已属合同约定的严重违约情形。根据《房屋租赁合同书》第十一条第二款第（3）点：“拖欠租金（含未全额支付到期租金）连续15天或累计15天以上的”的约定，原告食品公司芗城支公司有权决定提前解除合同、追讨欠缴租金并收回出租的场地。根据《房屋租赁合同书》第六条：“合同履行期间，如果乙方不按合同条款履行，甲方有权没收履约保证金，并予以终止合同，同时乙方需要承担违约责任”的约定，原告食品公司芗城支公司有权没收被告林政都的履约保证金，不予退还。根据《房屋租赁合同书》第十一条第八款：“因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支出的诉讼费及代理费、差旅费及其他合理费用”的约定，原告食品公司芗城支公司有权要求被告林政都承担原告食品公司芗城支公司因本案诉讼而支付的代理费。 被告林政都辩称，一、租赁房屋、场地处于泄洪区，属临时用地，未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同书》依法应认定为无效;二、食品公司芗城支公司未将租赁物交付林政都，且因第三人主张权利，林政都从未实现对租赁物的占有使用，故没有返还房屋及场地的义务;三、由于租赁合同无效，出租人未交付租赁物，且第三人林亚明主张租赁房屋、场地的使用权，致使林政都不能对租赁物占用使用，何来占有使用费，依《合同法》第228条规定，林政都有权不支付租金;四、租赁合同无效，违约责任条款亦无效，且合同也未约定违约方承担4万元履约保证金，原告食品公司芗城支公司未能交纳租赁物，食品公司诉求履约保证金4万元没有依据；五、同理，原告食品公司芗城支公司违约不是被告林政都违约，食品公司芗城支公司要求被告林政都承担其律师费5000元没有法律和合同依据;由上，食品公司芗城支公司诉讼无理，林政都请求人民法院予以驳回。 被告林政都向本院提出反诉诉讼请求：一、确认被告林政都与原告食品公司芗城支公司签订的《房屋租赁合同书》无效；二、判令原告食品公司芗城支公司返还已交纳的租金91500元；三、判令原告食品公司芗城支公司返还履约保证金4万元；四、反诉费由原告承担。事实与理由：租赁房屋、场地处于泄洪区，属临时用地，未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同书》依法应认定为无效，且原告食品公司芗城支公司未将租赁物交付林政都占有使用，根据法律相关规定，林政都有权不支付租金，原告食品公司芗城支公司应返还给林政都已经支付的租金91500元。因租赁合同无效，违约责任条款亦无效，原告食品公司芗城支公司应返还林政都支付的保证金40000元，请求支付林政都的反诉请求。 原告食品公司芗城支公司针对被告林政都的反诉辩称，一、讼争合同应有部分有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据该条解释的规定，只有房屋的租赁才要求取得建设工程规划许可证，本案讼争合同的租赁标的物包含两部分：一是房屋；二是空地。因此，讼争合同关于空地的租赁内容应为有效的；二、退一步讲，即使租赁合同无效，答辩人也有权请求林政都参照合同约定的租金标准支付房屋和场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”无论答辩人与林政都签订的《房屋租赁合同书》是否有效，该合同均是双方当事人真实意思表示，对当事人具有约束力，且答辩人在合同签订后已经将租赁的场地及房屋交付给承租人使用。因此，答辩人有权请求林政都参照合同约定的租金标准支付房屋和场地占有使用费，且应按合同约定的租金标准继续支付房屋和场地占有使用费直至返还租赁物之日止。林政都要求答辩人返还已交纳的租金91500元及履约保证金4万元没有事实及法律依据；三、答辩人已将租赁场地及房屋移交给林政都，林政都在《房屋及场地移交书》上签名捺印确认已接收租赁场地及房屋。1、林政都对部分空地被林亚明等占用是明知、接受的。2016年4月6日,恒富通公司向商贸资产运营公司提出变更承租主体申请,记载（摘要）:我公司原于2014年同贵公司签订后田路30号场地租赁合同,用于投资游艇项目和其他合法经营项目,现因漳州市江滨南路的施工,后田路30号场地可能很快会被有关部门拆迁,我公司作为投资项目性质的公司已不适合作为租赁主体,特申请:将双方原签订的《芗城区桥南食品经菅部场地租赁合同》予以终止,承租主体由我公司变更为林政都。从恒富通公司的该申请报告、林政都与答辩人签订新《场地租赁合同》的事实以及恒富通的法定代表人胡恒青担任林政都的委托代理人等一系列事实中可以看出：（1）林政都作为承租方是恒富通公司推荐的；（2）恒富通公司和林政都之间关系密切。基于此可以判断，林政都在签订讼争租赁合同之前对于部分空地被林亚明等占用是明知、接受的。2、退一步讲，即使如林政都所主张的：本案讼争合同是恒富通公司与商贸资产运营公司之间合同的延续，则商贸资产运营公司早在2014年4月份就已将场地交付给恒富通公司，而林亚明占用部分空地是2015年才开始的事实。因此，答辩人认为，如果合同是延续的，则恒富通公司在使用租赁物过程中被第三人占用属于其管理不善造成的，与答辩人无关，应由恒富通公司向第三人另案主张。3、林政都没有正常使用租赁场及房屋的主要原因在于其租赁目的不当且管理不善，与答辩人无关。（1）自2014年3月21日恒富通公司与答辩人签订《场地租赁合同》起，恒富通公司对讼争房屋及场地从来没有投入真正的时间、金钱和精力去运营讼争房屋及场地，而是意图通过政府修建南江滨路的征迁补偿获利，即使到了本案讼争发生后，林政都在长期未按合同约定支付租金、讼争房屋及场地也没有投入实际经营的情况下，仍然主张不付租金、但不同意解除合同，其试图再次拖延以获得征迁补偿的目的再次暴露无遗。（2）讼争房屋及场地属于答辩人管理的国有资产，答辩人肩负有国有资产保值增值的政治和社会责任，任何人未依法定程序无权将国有资产划拨或转化为集体资产。综上所述，林政都的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回林政都的反诉请求。以上答辩意见恳请法庭考虑并采纳！ 原告食品公司芗城支公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《房屋租赁合同书》、福建增值税普通发票、漳州市房屋产权登记收件收据、漳州市区国家集体建设用地临时证书、漳州市公有房屋所有权登记申请书、关于申请变更承租主体的报告、解除租赁合同协议书、漳州市人民政府漳政综（2010）128号文、漳州市国有资产监督管理委员会漳国资（2010）26号文、福建漳龙实业有限公司授权书、漳州市食品公司漳食字（2014）1号文及证明、关于漳州市南河食品商店公章管理的说明及移交清单、漳州市食品公司芗城支公司证明、关于漳州市南河食品商店使用后田路30号场地说明、委托代理合同及福建增值税普通发票、中国食品公司芗城支公司的申请函、漳州市人民政府复函。被告林政都围绕本案诉讼提交了以下证据：吊销内资企业登记基本情况表、漳州市南河食品商店负责人的证明一份、场地证明书、照片、示意图、个体工商户登记基本信息、介绍信2份、110接警单三份、于限期搬离通知书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址于芗城区场地及房屋（即本案讼争租赁物）由食品公司芗城支公司经营管理。食品公司芗城支公司系漳州市食品公司的下属企业。根据漳州市人民政府漳政综（2010）128号文件及漳州市国有资产监督管理委员会漳国资（2010）26号文件的相关规定，漳州市食品公司改制后划转给福建漳龙实业有限公司经营管理。2011年2月28日，福建漳龙实业有限公司委托漳州商贸企业资产管理运营有限公司对漳州市食品公司进行经营管理。2014年3月8日，漳州商贸企业资产管理运营有限公司将本案讼争的场地及房屋出租给厦门恒富通投资有限公司。2016年4月6日，厦门恒富通投资有限公司向漳州商贸企业资产管理运营有限公司提出变更承租主体申请，要求将承租主体变更为林政都。2016年4月15日，漳州商贸企业资产管理运营有限公司与厦门恒富通投资有限公司签订《解除租赁合同协议书》，该协议书约定（摘要）：终止双方的关于芗城区场地及房屋的租赁关系；厦门恒富通投资有限公司将于2016年4月3日将所承租的房屋及场地腾空退出，双方确认，合同终止的时间为2016年4月3日。2016年4月3日，食品公司芗城支公司与林政都签订《房屋及场地移交书》，该移交书载明（摘要）：“交接地点芗城区，房屋及场地地址：芗城区，本租赁标的物涉及的房屋和场地总面积约7000平方米（包括村民占用的村道等面积大约3000平方米左右，实际土地面积约4000平方米），具体范围房屋面积约2044平方米（以双方实际测量确认为准），现暂住户占用房屋面积约100平方米，简易搭盖102平方米，空场地面积4754平方米；房屋及场地接收人意见：本人已详细察看并全面了解了漳州商贸企业资产管理运营有限公司本次招租标的芗城区房屋及场地的具体情况，我本人完全接受标的物一切现状（包括瑕疵），承租接收人林政都”。2016年5月18日，食品公司芗城支公司与林政都签订合同编号2016015的《房屋租赁合同书》一份。该合同书约定（摘要）：“租赁范围与面积标的物涉及的房屋和场地总面积约7000平方米（包括村民占用的村道等面积大约3000平方米左右，实际土地面积约4000平方米），具体范围房屋面积约2044平方米（以双方实际测量确认为准），现暂住户占用房屋面积约100平方米，简易搭盖102平方米，空场地面积4754平方米；租赁期限自2016年4月3日至2021年4月2日，租赁用途：食品公司芗城支公司仅以现有标的物原状提供给乙方，用于游艇旅游、餐饮、食杂、娱乐以及可投建旅游配套的商业消费一条街的模式经营项目固定适用；租金及租金缴交期限和方式：出租物整体计算每年年租金143000元，其中建筑物部分每年租金110000元，空地及简易搭盖部分每年租金33000元，在合同签订之日即缴交2016年4月4日至2016年10月3日租金71500元，之后每半年缴交一次，缴交时间为每年3月3日、9月3日之前；履约保证金：合同签订次日，林政都向出租房交纳履约保证金40000元，林政都如按合同履行，租赁期满出租房退还履约保证金。合同履行期间，如果林政都按合同履行，租赁期满食品公司芗城支公司退还履约保证金，并予终止合同，同时林政都需要承担违约责任。履行约定：林政都如果不按合同约定按时足额缴交租金和水电费，食品公司芗城支公司不予退还履约保证金，并有权解除本合同，直至诉诸有关部门，要求林政都归还欠款，赔偿损失，由此产生的一切后果均由林政都负责；食品公司芗城支公司以所属整块房屋及场地整体租赁给林政都，本合同签订之前食品公司芗城支公司原有已经到期、现仍占用的租户全部由林政都负责清退，食品公司芗城支公司予以协助，由此产生的一切经济责任和法律责任均由林政都全部承担，食品公司芗城支公司概不负责，未能清退的，不影响本合同约定的租金总额。违约责任：林政都若因经营情况变化要求提前退租的，应提前二个月向食品公司芗城支公司提出书面申请，并经食品公司芗城支公司书面同意后，林政都可解除本租赁合同，林政都应向食品公司芗城支公司赔偿一个月租金（含税）损失，食品公司芗城支公司返还林政都履约保证金；拖欠租金（含未全额支付到期租金）连续15天或累计15天以上的属于违约，食品公司芗城支公司有权提前解除合同，收回场地和房屋，因此造成的损失的，由林政都负责赔偿，合同签订日期2016年5月18日等”。合同签订之后，林政都于2016年5月27日向食品公司芗城支公司支付了第一期租金71500元及履约保证金40000元。2016年11月15日，在食品公司芗城支公司的催讨下，林政都支付了第二期的部分租金20000元。2017年8月23日，食品公司芗城支公司聘请律师诉至本院，并为此支付律师费15000元。2018年5月23日，本院作出（2017）闽0602民初7329号民事判决书。判决之后，林政都不服，向漳州市中级人民法院提起上诉。2018年9月30日，漳州市中级人民法院以事实不清为由，将本案发回重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院组织当事人对《房屋租赁合同书》中记载的“现有标的物”及“暂住户占用房屋面积约100平方米”现场进行勘验。当事人确认租赁物后田路30号大门左右两侧各一间建筑物合计约50平方米，即测绘图纸标注为“5”现门牌号为××的建筑，以及测绘图纸标注为“3”的右侧一小部分现门牌号为××的建筑，属于“暂住户占用房屋面积约100平方米”。对“林亚明占用的场地”，林政都认为：从食品公司芗城支公司的下属企业南河食品出具的场地证明及2份介绍信可以明确说明林亚明管理场地，经营停车场的事实。因林亚明实际占用场地，致案涉场地并未移交给林政都。因食品公司芗城支公司公章管理混乱，使林亚明获得权利的相关证明，该责任应由食品公司芗城支公司承担，林政都作为善意第三人，无需承担责任。因此移交书只是形式上的签订，不是事实上的移交，林政都没有实际占有租赁物。在原审时，林政都提出2014年4月恒富通公司签订的租赁合同与本案租赁合同是连续性的，其认可2014年4月交付场地现状。自2015年1月1日起林亚明非法占用该场地拒不退出，致使恒富通公司无法使用该场地；后林亚明又以冒签“胡银青”签名的方式伪造房屋租赁协议用于向工商局办理桥南停车场工商管理登记，并于2015年12月占用后田路30号大部分场地成立桥南停车场，以此收取停车费；而在2017年5月28日又取得漳州市南河食品商店出具场地证明，证明记载（摘要）：“吴淑欣为漳州市南河食品商店负责人。漳州市南河食品商店系食品公司下属集体所有制单位，1990年食品公司总经理黄大成将后田路30号约3500平方米的土地划拨给漳州市南河食品商店长期使用，作为单位的办公经营场所。2015年12月，漳州市南河食品商店委托林亚明代为管理本单位的经营场，并将其中仓库、平房所在的土地长期给林亚明使用，同意林亚明用于停车场经营”。林亚明因此对侵占租赁场地有恃无恐，系因食品公司未理清其内部关系并擅自出具场地证明导致。食品公司认为林亚明占用场地就是属于租赁合同中记载“部分村民占用场地”的现状，且林政都在签订租赁合同时已知林亚明使用场地并予接受。林政都所述两份租赁合同时间连续但合同签订主体不同，是相互独立的两份租赁合同。 当事人对食品公司交付林政都的租赁场地是否存在林亚明侵占场地而致租赁物无法交付的事实存在争议，对此本院认定如下：2014年3月21日商贸资产运营公司与恒富通公司就本案诉争租赁场地签订《租赁合同书》，于2016年4月15日，经双方签订解除租赁合同协议书予以解除租赁合同关系，且双方权利义务履行完毕。在原审时恒富通公司与林政都均确认林亚明自2015年1月起占用后田路30号大部分场地成立桥南停车场，以此收取停车费。林政都在2016年4月3日与食品公司签订移交清单以及在5月18日与食品公司芗城支公司签订本案《房屋租赁合同书》时，双方均对移交的租赁物存在的瑕疵进行了明确的说明及提醒，林政都不仅没有异议还向食品公司芗城支公司支付了第一期的租金及第二期的部分租金。因此，可以认定林政都对林亚明占用场地的事实是清楚明知的，并同意以租赁物的现有原状（包括瑕疵）进行接收。对林政都在重审时提出不知道林亚明占用场地的说法本院不予采信。食品公司芗城支公司已按约定向林政都交付租赁物。 综上所述，本院认为，因食品公司芗城支公司在本案法庭辩论终结前未能取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设，因此双方签订的《房屋租赁合同》无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故食品公司芗城支公司要求返还租赁物，本院予以支持。林政都要求食品公司芗城支公司退还履约保证金40000元，本院予以支持。虽然双方签订的《房屋租赁合同》认定无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，食品公司芗城支公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。林政都应向食品公司芗城支公司支付房屋占有使用费，因林政都在合同签订后已缴交2016年4月4日至2016年10月3日期间租金71500元，故林政都应从2016年10月4日起向食品公司芗城支公司支付至返还租赁物止的房屋占用费（该款项应抵扣林政都在2016年11月15日支付的第二期部分租金20000元），房屋占用费参照双方签订的房屋租赁合同约定的标准计付即143000元/年。食品公司主张林政都赔偿食品公司因本案诉讼支出的代理费15000元，因无合同依据，该诉讼请求不予支持。林政都的其他反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条规定，判决如下： 一、被告林政都应于本判决发生法律效力之日起十日内返还《房屋租赁合同书》约定的租赁物即位于漳州市芗城区的房屋及场地； 三、被告林政都应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州市食品公司芗城支公司从2016年10月4日起至实际返还租赁物止的房屋占有使用费，支付标准参照双方签订的房屋租赁合同约定的标准计算（但应抵扣林政都已经支付的第二笔租金20000元）； 四、原告漳州市食品公司芗城支公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告林政都履约保证金40000元； 五、驳回原告漳州市食品公司芗城支公司其他诉讼请求； 六、驳回被告林政都的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10950元，由被告林政都负担10150元，原告漳州市食品公司芗城支公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长     人民陪审员 胡 颖 人民陪审员 林婉香 二〇一九年十二月四日 书 记 员 林 旭 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。