重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初9064号原告：付良山，男，汉族，1982年12月3日出生，住重庆市合川区。原告：陈树芬，女，汉族，1981年2月15日出生，住重庆市合川区。两原告共同委托诉讼代理人：胡丹洋，重庆方腾律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李尚霖，重庆方腾律师事务所实习律师。被告：重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告付良山、陈树芬诉被告重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付良山、陈树芬的委托诉讼代理人胡丹洋、李尚霖，被告中庚公司的委托诉讼代理人肖渭川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付良山、陈树芬向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理合同登记备案的违约金58159.9元；2、被告为原告安装单独水表和电表，做好一户一表；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××路××号房屋一套。合同还约定被告应当在本合同签订之日起10日内办理合同登记备案。原告已依约履行了相关义务，而被告未在约定期限内办理合同登记备案。原告认为，被告逾期未办理合同登记备案的行为系违约，应承担相应违约责任。原告起诉来院，望判如所请。被告中庚公司辩称，1、被告不存在逾期办理合同登记备案的行为，不应当向原告支付违约金；2、即使法院认定被告存在履行瑕疵，但是并未对原告造成任何损失，原告主张的违约金过高，被告请求调低；3、根据双方签订的合同附件5补充协议第8条的约定，被告承诺签订合同后90日内申请办理商品房合同登记备案并取得登记受理单，被告认为应该适用该条款的约定，同时原告需以授权委托书的形式委托被告代办合同登记手续，如原告未付清税费及大修基金，被告可以不按上述约定为原告办理登记手续；原告未举证证明其已向被告出具了授权委托书，因此被告在未授权情况下，无权为原告办理相关手续；4、被告在交房前做到了一户一表。综上所述，被告请求法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月13日，原告付良山、陈树芬（乙方、买方）与被告中庚公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市北碚区××路××号房屋预售给乙方，建筑面积为32.73平方米，总成交金额为897529元。合同第十二条关于办理合同登记备案的约定为：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机关申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同附件五《补充协议》第二条关于定金、按揭付款方式、分期付款方式及期限的补充约定：乙方于2017年10月13日向甲方支付购房款538529元，余款359000元由乙方向银行申请个人按揭贷款方式来支付。第八条对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：预售商品房和现售商品房，均按照“自本合同签订之日起90日内向房屋所在地的土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案”执行。其中90日是指开发商将相关资料报送交易登记机关并取得登记受理单的限制时间，并不是办结时间；受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续的，甲方不承担违约责任。乙方须以《授权委托书》的形式委托甲方代办合同登记手续；如乙方未付清法律、法规规定应缴纳的相关税费、大修基金，或者未提供规定所需的资料，或乙方按揭未办理完毕之前等，乙方同意甲方可不按上述约定时间为乙方办理合同登记相关手续。按照北碚区房管局相关规定，乙方在签订《商品房买卖合同》后，须自行缴纳公共维修基金。因公共维修基金为按时缴纳原因，导致合同备案不能办理或者产权不能办理的一切责任，均属乙方责任。原告支付被告购房款的情况为：2017年10月13日支付538529元、2018年11月2日支付359000元，合计897529元。2017年10月13日，原告向被告支付了契税、转移登记费、权证印花税、合同印花税、按揭印花税合计27947.87元。2018年4月2日，原告缴纳了大修基金2618元。2019年6月25日，被告取得涉案房屋不动产权证（大证）。关于涉案房屋的一户一表，原告认可已实际安装到位。关于被告是否存在逾期办理合同登记备案的行为，双方存在争议。原告认为，补充协议系格式条款，应属无效，根据双方签订的合同约定，被告应于2017年10月23日之前办理合同登记备案，但被告一直没有办理，原告暂计算至2019年8月2日，被告逾期天数648天，按每日已付房款万分之一计算违约金，违约金应为58159.88元。被告对此并不认可，并举示了打印的《重庆市商品房联机备案登记表》一份，拟证明其于2017年10月13日已经完成了涉案房屋的合同登记备案；因为按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条的规定，北碚区属于联机备案登记区，被告在签订合同当天及时办理了网签及联机备案手续，实际上已经完成了合同约定的登记备案义务，只是没有及时去领取合同登记备案证，存在履行瑕疵，并非违约。另被告认为，双方签订的合同及补充协议均系真实有效。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定，商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。本案中，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同第十二条及附件五补充协议第八条约定由被告在签订合同后90日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房登记备案，被告应按逾期时间对原告承担违约责任。虽然案涉商品房所在地区已经实行网上签约、联机备案，但根据双方合同约定，被告作为预售人仍然应当承担申请办理预购商品房合同登记备案手续并取得预购商品房买卖合同登记备案证明的义务；被告辩解称联机备案即为办理了合同登记备案，但并未举示房屋所在地土地房屋登记机构出具的证据证实其辩解主张成立。故本院认为网签合同与申请办理预购商品房登记备案手续是两个行为、两项义务，被告未按照合同约定在90日的期限内申请办理预购商品房合同登记备案，其已构成违约，原告有权按照合同约定主张被告承担违约责任。另，原告提出补充协议第八条是格式条款应认定无效的理由本院认为不能成立，补充协议作为商品房买卖合同的附件与合同本身具有同等法律效力，故补充协议第八条对买卖合同第十二条约定的变更有效，应按照补充协议第八条认定被告的违约责任。关于被告辩称原告未举证证明向其出具了授权委托书、故被告无权为原告办理合同登记备案的意见，本院认为，根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定“商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案”，由此可见办理合同登记备案系被告义务，另原告陈述其在购房当日已向被告出具了授权委托书，只是没有留存，该做法亦符合一般常理，若被告未收到，应及时催促原告提交，而不是在长达两年多的时间内听之任之，因被告并未举示证据证明其履行了催告义务，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采纳。关于违约金的问题。按照合同约定，因甲方原因未能按期向土地房屋登记机构提交办理合同备案登记，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。虽然被告未在办理房屋产权证之前为原告办理合同备案登记的事实存在，但鉴于被告已办理了网上签约备案，故被告的违约行为未造成实际损失，故被告认为约定的违约金过分高于损失请求调低，本院酌情按照3000元予以主张，对超出的部分不予支持。关于原告提出的第二项诉讼请求，因原告自认涉案房屋已做到一户一表，并安装到位，故本院对该项请求也依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，拟判决如下：一、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告付良山、陈树芬违约金3000元；二、驳回原告付良山、陈树芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，减半收取627元，由被告重庆中庚建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 赵红媚二〇一九年十二月二十七日法官助理 刘春莉书 记 员 邓 为