内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内09民终1041号 上诉人（原审原告）：郭兴，现住内蒙古乌兰察布市化德县。 委托诉讼代理人：顾玉清，内蒙古民英律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：内蒙古华友房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘作文。 委托诉讼代理人：董坤，该公司法律顾问。 上诉人郭兴与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2018）内0902民初2901号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郭兴委托诉讼代理人顾玉清与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人董坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 郭兴上诉请求：1、请求法院依法撤销集宁区人民法院（2018）内0902民初2901号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定被上诉人不存在违约行为，仅在支付租金方面因“重大变故”产生违约，该事实认定错误，实际上被上诉人未给上诉人办理房屋产权证书，也未按照合同约定支付第四、第五年租金，致使上诉人购房和投资的目的落空，合同目的根本无法实现，被上诉人不履行合同义务的行为构成根本违约，应当解除合同并承担违约责任。一审法院未就案涉合同发生重大变故的前因后果进行论证直接将本案被上诉人的违约行为主观推定为重大变故所致存在认定错误。2、一审法院判令合同继续履行系适用法律错误，根据《合同法》94条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖适用法律若干问题的解释》19条规定，因出卖人的原因导致商品房无法办理产权证，买受人可以请求解除合同、赔偿损失，上诉人享有法定解除权，原审法院不支持上诉人解除合同的诉讼请求违反法律规定，请求二审法院依法改判。 被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司以同意一审判决结果为由进行了答辩。 原告郭兴向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除双方签订的《商品房买卖合同》及《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》；2.请求法院判令被告退还原告购房款197502元；3.请求法院判令被告退还原告商铺网签各项费用780元：4.请求法院判令被告赔偿原告经济损失39500元；5.本案诉讼费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年7月6日，原、被告双方签订《商品房内部购买协议》及《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》。内部购买协议约定原告购买了被告开发的现代国际商贸城A2-2-商业-2122号商铺。原告交纳被告A2-2-商业-2122号商铺现金150766元，加上被告三年返租租金46736元，上述房屋合计价格197502元。本案原告付给被告A2-2-商业-2122号商铺现金150766元，加上被告三年返租租金46736元，合计197502元。原告全款交付被告房款。协议同时约定被告在房屋交付使用后办理房屋产权登记，原告将该商铺出租给被告经营，前三年收益金从总房款中扣除，从第四年开始，按购房总价的10%支付收益金。商贸城商铺由被告统一规划、装修后对外经营。2015年9月24日，原、被告依据前期签订的《商品房内部购买协议》，双方再行签订《商品房买卖合同》，并由房屋管理机构网签确认，确认双方房屋买卖合同关系。商铺网签各项费用780元。原、被告在2013年7月6日，原告购买被告开发的现代国际商贸城A2-2-商业-2122号商铺时，双方签订了《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》。之后，双方未再行签订第四年（2017年）、第五年（2018年）《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》。但直至本案原告提起诉讼，商贸城商铺由被告统一规划、装修后经营。上述相关事实，由原告提交的经法庭质证的《商品房内部购买协议》及《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》、收款收据，及原告、被告的当庭陈述在案予以佐证。 一审法院审理后认为，本案的争议焦点主要是原告郭兴与被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司签订的《商品房内部购买协议》、《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》及2015年9月24日双方再行签订的《商品房买卖合同》是否有效以及应否解除问题。首先，关于合同的效力问题。当事人双方均认可合同的真实性，且该合同具备了商品房买卖合同的主要条款，内蒙古华友房地产开发有限责任公司全额收取了原告的房款。后期被告经营管理，房屋买卖合同目的已实际履行，故双方房屋买卖合同的效力应予认定。其次，关于是否应当解除合同。1、双方是否存在违约行为。法庭审查相关事实，本案原告不存在违约行为。本案被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司认可双方房屋买卖合同的有效性。仅在支付原告房屋租金方面因重大变故产生违约，但该违约责任不足以推翻双方房屋买卖合同效力。2、双方合同应否继续履行问题。本案原告不存在违约行为。本案被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司认可双方房屋买卖合同的有效性。全额收取了原告的房款，后期被告经营管理，房屋买卖合同目的已实际履行。因变故的违约责任不足以推翻双方房屋买卖合同效力。在合同已经履行情况下，本着协议尊重的原则，应按照有利于实现合同目的的方式继续履行合同，故不应解除双方签订的《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》及2015年9月24日再行签订的《商品房买卖合同》合同。综上所述，原告要求被告交付房屋租金并协助原告办理房屋产权手续的诉讼请求应予支持。原告要求解除合同的请求不予支持。因房屋买卖合同的继续履行，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条的规定，判决：一、被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司按照《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》，于本判决发生法律效力后六个月内给付原告郭兴第四年（2017年）租金19750元，第五年（2018年）租金19750元。合计39500元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费4867元，由被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，上诉人郭兴与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司均没有向法庭提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条规定了“……由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本案上诉人与被上诉人签订《商品房内部购买协议》和《委托（租赁）经营管理协议》后，上诉人支付了全部购房款，而被上诉人至今未给上诉人办理房屋产权证书，致使上诉人的购房和投资目的不能实现，上诉人依法享有法定解除权，被上诉人应当返还全部购房款、赔偿上诉人损失的第四、第五年租赁收益金并退还上诉人支持的各项网签费用。 综上所述，郭兴的上诉请求有事实和法律依据，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项的规定，经本院审判委员会研究决定判决如下： 一、撤销内蒙古自治区集宁区人民法院（2018）内0902民初2901号民事判决民事判决； 二、解除上诉人郭兴与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》； 三、被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司返还上诉人郭兴购房款购房款197502元； 四、被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司赔偿上诉人郭兴经济损失39500元； 五、被上诉人退还上诉人郭兴支出的各项商铺网签费用780元。 以上各项金钱给付义务，在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4867元、二审案件受理费4250元，均由被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文东 审判员  郝春雷 审判员  尹志明 审判员  杨吉兰 审判员  刘国婷 二〇一九年十二月十一日 书记员  周晓芳 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判； 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同…(四)：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。