河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1024民初5049号 原告（反诉被告）：徐福秋，女，1955年9月21日出生，汉族，辽宁省海城市人，现住香河县。 委托诉讼代理人：李建康，河北宇阔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王爽，男，1980年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告（反诉原告）：张宇馨，女，1983年1月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张世强，男，1974年4月28日出生，汉族，住北京市朝阳区，系北京市朝阳区豆各庄地区富力又一城第二社区居民委员会推荐人员。 原告（反诉被告，以下简称原告）徐福秋与被告（反诉原告，以下简称被告）张宇馨、王爽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐福秋的委托诉讼代理人李建康，被告张宇馨、被告王爽及其二被告委托诉讼代理人张世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐福秋向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2019年8月31日解除；2.二被告按涉案房屋总价款的20%向原告支付违约金250000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年3月8日，原告与二被告及香河兴源房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，由香河兴源房地产经纪有限公司提供居间服务，二被告将其二人所有的香河县房屋以1250000元价格出售给原告。上述合同签订后，原告于当日按约定向被告张宇馨支付定金300000元，于2017年3月12日向被告张宇馨支付购房款500000元，以上共支付800000元。后原告了解到，涉案房屋于2019年3月即已取得不动产权证，但二被告既未通知原告与中介公司，亦未积极配合办理产权过户手续，其行为已违反《补充协议》第二条第1款约定，属于《补充协议》第四条第2款第（3）项约定的根本违约行为。故原告于2019年8月30日向二被告邮寄了《解除合同通知书》，二被告于2019年8月31日签收，但不同意解除合同。综上所述，为维护合法权益，原告依法诉至贵院，望判如所请。 被告张宇馨、王爽辩称：二被告系夫妻关系，涉案房屋属于二被告共同所有。一、张宇馨、王爽没有任何违约之处，徐福秋无权解除合同。徐福秋将张宇馨、王爽实际取得房产证的时间2019年5月9日替换成房产机构发证时间2019年3月，进而主张张宇馨、王爽根本违约。事实上，张宇馨、王爽一直按合同约定和法律规定履行合同，没有住何违约之处，徐福秋也没有任何证据证明张宇馨、王爽违约。相反，徐福秋拒绝购买房屋、拒绝房产过户，已构成根本违约，侵犯了张宇馨、王爽的合法权益，其无任何权利解除合同。张宇馨、王爽要求徐福秋继续履行合同并承担违约责任。 二、徐福秋属于故意、根本违约，违背诚实信用原则，应承全部责任。徐福秋买房的目的不在于居住而在于炒房，其在房价下跌的情况下，无任何理由拒绝继续履行合同，并先提起诉讼，其行为违背诚实信用原则。如果房价上涨，张宇馨、王爽是否就可以随意解除合同将房屋再高价出卖？徐福秋是否需要再另行支付上涨价款？如果大家都违背诚信原则，整个社会秩序就会大乱。投资有风险，这是人尽皆知的道理，房价下跌就拒绝履行合同，徐福秋当然要承担全部责任。请求法院驳回徐福秋的全部诉讼请求。 反诉原告张宇馨、王爽向本院提出诉讼请求：1.依法判决徐福秋继续履行0000058号《房屋买卖合同》及《补充协议》。即支付反诉原告剩余房款45万元，反诉被告办理过户手续，反诉原告予以配合；2.反诉被告给付反诉原告违约金（违约金以450，000元为基数，自2019年6月17日计算至实际支付之日止，按每日千分之一的标准计算）；3.判决反诉被告返还购房合同原件及发票原件；4.反诉被告承担本诉、反诉全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月8日,原、被告签署了第0000058号《房屋买卖合同》，同日签署了《补充协议》。合同及协议约定：张宇馨、王爽将大运河孔雀城6期35号楼2单元1303室房屋出售给徐福秋；徐福秋知晓张宇馨、王爽还未取得房产证，为无房本交易；房屋价款1，250，000元人民币，徐福秋签约当日支付300，000元人民币定金，2017年3月19日前支付500，000元人民币房款，剩余房款450，000元人民币等张宇馨、王爽取得房产证并过户给徐福秋当日支付；张宇馨、王爽须在取得房产证5日内通知徐福秋，并积极配合徐福秋办理房产过户；任何一方违约，对方可追究其因交易发生的一切损失；任何一方逾期履行义务，对方有权按已付房款或者应付而未付房款收取每日万分之十的违约金；任何一方根本违约，对方有权解除合同，并按合同总额20%收取违约金。 上述合同、协议签署后，徐福秋先后支付张宇馨、王爽300，000元定金和500，000元房款，张宇馨、王爽将房产购房合同原件、发票原件及钥匙交付给徐福秋，履行了交房手续。2019年5月9日，张宇馨取得诉争房产产权证，2019年5月14日即通知了徐福秋。因为张宇馨领取单位公积金需要购房合同及发票原件。所以张宇馨找徐福秋协助，徐福秋明知并一直协助张宇馨，2019年6月10日将购房合同及发票原件快递给张宇馨，张宇馨因实际用不上于2019年6月12日快递寄回。之后王爽、张宇馨一直等着徐福秋支付尾款和办理过户，但徐福秋一直不履行义务。2019年8月25日，张宇馨催促徐福秋去办理房产过户手续，徐福秋称其先去交易中心询问办理手续。2019年8月27日，张宇馨再次催促徐福秋本周或下周办理房产过户手续。徐福秋称不急、约个双方都方便的时间就可以。2019年8月28日，徐福秋要求张宇馨将房产证第一页发过去，并称这几天再去房管局问一下情况，免得让张宇馨白跑。2019年8月31日，徐福秋向张宇馨、王爽发出《解除合同通知书》，声称王爽、张宇馨2019年3月就取得房产证，王爽、张宇馨既不通知也不配合其办理过户，构成根本违约，其行使合同解除权。王爽、张宇馨于2019年9月2日向徐福秋发出《关于（解除合同通知书）的回函》，指出王爽、张宇馨没有任何违约之处，一直按照合同约定和法律规定行事，要求徐福秋继续履行合同。 从以上事实可以看出，王爽、张宇馨没有任何违约之处。反而是徐福秋根本违约，王爽、张宇馨有权要求徐福秋继续履行合同并承担违约责任，望法院秉公裁判。 反诉被告徐福秋辩称：反诉原告的事实及理由不能成立。双方签订合同后，由于反诉原告的原因也就是未及时到开发商处领取涉案房产的产权证，且已连续逾期超过15日，违反了补充协议第二条第二款的约定，属于补充协议第四条第二款约定的根本违约行为，我方不同意继续履行合同。如法院判决合同继续履行，因反诉原告存在违约行为，相关诉讼费用应由反诉原告承担。 本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，原告徐福秋与被告王爽、张宇馨及香河兴源房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定:二被告（甲方）将其二人所有的香河县房屋以1250000元价格出售给原告（乙方）。签订合同当日，乙方交付购房定金300000元；2019年3月19日前付购房款500000元，剩余房款450000元于房本下发并配合过户或办理公证手续当日付清。补充协议第二条约定：甲方必须在取得房屋产权证后5日内通知乙方、香河兴源房地产经纪有限公司双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方；第四条约定：任何一方逾期履行义务，对方有权按已付房款或者应付而未付房款收取每日万分之十的违约金；甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日......甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同及补充协议签订后，原告于当日按约定向被告张宇馨支付定金300000元，于2017年3月12日向被告张宇馨支付购房款500000元，以上共支付800000元；二被告将购房合同原件及发票原件、房屋钥匙交付原告。 2019年4月11日，本案案涉房屋开发商华夏地产客服部以短信形式通知被告张宇馨房本已出，每周二、周四可到客服部领取房屋产权证书。房屋产权证书登记日期为2019年3月19日。被告张宇馨于2019年5月9日到华夏地产客服部领取了房屋产权证书，于2019年5月14日通知原告其已领取房屋产权证书。2019年8月31日，原告向二被告发出解除合同通知书，通知被告解除合同及补充协议，要求被告退还购房款并保留追究被告违约责任的权利；二被告于2019年9月2日向原告发出关于解除合同通知书的回函，表示不同意解除合同并要求原告继续履行合同，否则追究原告的违约责任。 以上事实有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、银行交易明细及收据、房屋买卖合同、补充协议、大运河孔雀城客户确权资料领取记录表、调查笔录、照片、房屋产权证书、微信记录、解除合同通知书、关于解除合同通知书的回函等证据予以证实。 本院认为，原告徐福秋与被告王爽、张宇馨及香河兴源房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定严格执行。合同签订后，原告按约向二被告交付定金及购房款共计800，000元；二被告亦将购房合同原件及发票原件、房屋钥匙交付原告。2019年4月11日，本案案涉房屋开发商华夏地产客服部以短信形式通知被告张宇馨房本已出，每周二、周四可到客服部领取房屋产权证书，被告张宇馨于2019年5月9日到华夏地产客服部领取了房屋产权证书，于2019年5月14日通知原告其已领取房屋产权证书。本院认为，被告接到领取房产证通知至实际领取房产证中间间隔近一个月时间，从原、被告签订合同及补充协议约定的通知时间看，被告的行为应属于过分迟延领取房屋产权证书，其迟延领取房产证致使通知原告其已领取房屋产权证书时间相应错后。被告的行为属违约行为，但并不构成根本违约，不导致合同目的无法实现，原告要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2019年8月31日解除的诉讼请求，本院不予支持。被告因其违约行为，应向原告支付违约金，但双方签订的补充协议中约定的违约金标准过高，应予适当调整，本院酌定被告向原告支付违约金100，000元。为保障合同稳定性，本院对二被告要求继续履行0000058号《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告支付被告剩余房款450，000元，办理房屋产权过户手续的诉讼请求，予以支持。二被告要求原告支付违约金，综合本案的合同履行情况，被告过分迟延领取房屋产权证书，其迟延领取房产证致使通知原告其已领取房屋产权证书时间相应错后，因二被告违约行为，原告要求解除合同，应属行使合同权利，不应认定原告此行为属于违约行为，故被告要求原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告要求原告返还购房合同原件及发票原件，原告表示在被告将涉案房产证原件交付后，原告同意返还购房合同及发票。本院认为，在房产过户完毕的当日，原告将购房合同原件及发票返还被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐福秋与被告（反诉原告）张宇馨、王爽继续履行双方于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告（反诉原告）张宇馨、王爽于判决生效后10日内协助原告（反诉被告）徐福秋办理位于香河县房屋的产权过户手续，过户至原告（反诉被告）徐福秋名下。 二、原告（反诉被告）徐福秋于判决生效后十日内办理完毕房屋产权过户手续当日给付被告（反诉原告）张宇馨、王爽房屋余款人民币450，000元。 三、被告（反诉原告）张宇馨、王爽于判决生效后十日内办理完毕房屋产权过户手续当日给付原告（反诉被告）徐福秋违约金人民币100，000元。 四、原告（反诉被告）徐福秋于判决生效后十日内办理完毕房屋产权过户手续当日返还被告（反诉原告）张宇馨、王爽位于香河县房屋的购房合同原件及发票原件。 五、驳回原告（反诉被告）徐福秋的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）张宇馨、王爽的其他诉讼请求。 本判决第二、三项折抵后，原告（反诉被告）徐福秋给付被告（反诉原告）张宇馨、王爽人民币350，000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2，575元，反诉案件受理费4，075元，共计6，650元，由原告（反诉被告）徐福秋负担3，300元，被告（反诉原告）张宇馨、王爽负担3，350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  韩利 二〇一九年十二月十六日 书记员  马静