河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0822民初3415号 原告：邓军，男，1965年8月16日出生，汉族，村主任，住河北省承德市兴隆县。 委托代理人：吕雪松，河北滦江律师事务所律师。 被告：兴隆县北营房镇人民政府。住所地：兴隆县北营房镇。统一社会信用代码：11130822000967502Y。 法定代表人：于长江。镇长。 委托代理人：李利，男，1960年10月27日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。 委托代理人：揣志国。 原告邓军与被告承德市兴隆县北营房镇人民政府（以下简称北营房镇政府）买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告邓军及其委托代理人吕雪松、被告承德市兴隆县北营房镇人民政府的委托代理人揣志国、李利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓军向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于1993年11月27日签订买房协议书有效，并判令被告履行该协议第五条办理房照及负担一切费用；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1993年11月27日，被告合并中学，改善办学条件，建造教学楼一处。因被告资金紧张遂将荒地沟中学所有房屋及院落作价85,000.00元，出售给原告并签订《买卖房屋协议书》。原告按该协议约定将房款存入被告指定账户，被告负责给乙方办理房照并负担一切费用。时至今日，被告不能为原告办理房照。故诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。 承德市兴隆县北营房镇人民政府辩称，第一，被告出卖房屋及土地属于无权处分，合同成立后的合理期限内，权利人未追认并且被告未取得处分权，人民法院应确认合同无效。第二，被告出卖的房屋的土地使用权人原系天津市胜利木制品厂财产。兴隆县人民政府于1988年12月12日向天津市胜利木制品厂作出兴政（1988）90号《兴隆县人民政府关于收回天津胜利木制品厂土地使用权的通知》，收回厂区及家属区全部土地使用权，房地产作了交接手续，故该协议涉及的土地使用权及房产归兴隆县人民政府所有。根据合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反义解释，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。第三，买卖房屋协议书内容违反土地法及房地产管理法。综上所述，被告出卖房屋及土地系无权处分，协议违反法律强制性规定因而无效。为了保护国有资产不流失，请求人民法院依法判决买卖房屋协议书无效，驳回原告请求判令被告履行该协议第五条办理房照及负担一切费用的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定的事实如下：1993年11月27日，原告邓军与被告北营房镇政府签订甲方为北营房镇政府，乙方为荒地沟村民邓军的买卖房屋协议书（以下简称买卖协议）一份。协议书的主要内容为：1.甲方因中学合并，为改善办学条件，将原荒地沟中学所有房屋出售（原天津胜利木制品厂办公楼，即东楼、南楼、北楼），三座楼的建筑面积1150平方米，占地面积2.34亩，上述三座楼及院落作价85,000.00元出售给乙方；2.乙方需将房款一次性支付给甲方，存入镇财政所预算外账户；3.乙方将在1993年12月31日将款付清后产权正式归乙方所有；甲方负责给乙方办理房照，一切费用由甲方负责；4.关于违约责任：乙方保证一次性给付甲方全部资金，如到期不付，按日加收全部资金的15%的违约金；如甲方违约，按日付给乙方全部资金的15%的违约金；5.此协议签字后生效，一式四份。1994年1月5日，原告将地区钢铁水泥总厂财政处抵顶给原告的欠款85,000.00元作为荒地沟中学房款转入北营房镇政府账户。 另查明，涉案原荒地沟中学教学楼系原天津胜利木制品厂办公楼。1988年12月12日，兴隆县人民政府发布兴政（1988）90号关于收回天津胜利木制品厂土地使用权的通知，收回原天津胜利木制品厂厂区，家属区已征占全部土地使用权，注销土地证，上述土地使用权收回后由兴隆县人民政府划拨确定。2001年2月20日，北营房镇政府发布北呈字（2001）1号文件，关于北营房镇政府将原胜利木制品厂财产划归我镇代管的请示，主要内容为：北营房镇荒地沟村村民委员会1、2、3、4组村民多次找到北营房镇政府，强烈要求将原胜利木制品厂的财产（现国有资产管理局委托县煤矿代管）转交给该村发展生产，解决该村部分群众没有土地造成生活困难问题，恳请县政府根据实际情况，将该财产划归北营房镇政府代管。2000年4月25日第2号公文处理单中载明，北营房镇政府关于代管原胜利木制品厂财产的请示，刘丽珍批示，原胜利木制品厂不宜由北营房镇政府代管。2000年7月17日，北营房镇荒地沟村村民委员再次向兴隆县人民政府请示，将原胜利木制品厂财产划归该村代管使用。 本院于2019年12月19日向兴隆县人民政府发出主要内容为：关于原告邓军诉被告兴隆县北营房镇人民政府确认合同效力纠纷一案，对于兴隆县房屋（原天津胜利木制品厂办公楼，即东楼、南楼、北楼）及院落出售给原告邓军的行为，是否给予追认，请函告的通知书。兴隆县人民政府于2019年12月20日作出关于北营房镇政府将原荒地沟中学出售给原告邓军的行为，因其不知情，不予追认，要求法院依法裁判，确保国有资产不流失的回函。 本院认为，第一，涉案原荒地沟中学教学楼系兴隆县人民政府收回土地使用权的房地产，依法不允许转让。依据1991年《国有资产评估管理办法》相关规定，国有资产转让应当进行评估，进行资产评估的占有单位应当经其主管部门审查同意后向同级国有资产管理行政主管部门提交评估立项申请书等资料。被告北营房镇政府将原荒地沟中学教学楼及院落出售给原告邓军的行为违反法律规定且为无权处分，后本院函告兴隆县人民政府是否对北营房镇政府将涉案荒地沟中学出售给原告邓军的行为进行追认，兴隆县人民政府函告不予追认，故原告邓军与被告北营房镇政府签订的买卖协议为无效合同，故对原告要求确认原、被告于1993年11月27日签订买房协议书有效，并判令被告履行该协议第五条办理房照及负担一切费用的诉讼请求，本院不予支持。第二，本院在庭审过程中已经向原告释明，如买卖协议被确认无效，其可要求被告返还房款，如有损失，可要求被告对其进行赔偿，因原告拒绝变更诉讼请求，故其可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下： 驳回原告邓军的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告邓军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  赵 一 人民陪审员  王小东 人民陪审员  王金石 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  艾思辰 附页 一、判决的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。二、上诉期限及上诉费用 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费100.00元，上诉于承德市中级人民法院。逾期不交上诉状并不交上诉费的视为放弃权利，本判决生效。（上诉费交费方式：将上诉费交付到中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行户名为：河北省承德市中级人民法院；账户为：13×××02，到账查询电话为0314-21××××5，上诉人交款后将交款凭条复印件随上诉状一起交付本院） 三、申请执行的期限 判决生效后，一方当事人不履行判决书所确定的义务的，另一方当事人申请法院执行的期限为二年。逾期不申请，可能丧失由人民法院强制执行的权利。 ——