广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初20265号原告：海航风帆材料(东莞)有限公司。住所地：广东省东莞市*****************。统一社会信用代码：91441900MA4WBBM38M。法定代表人：龚辉，该公司经理。委托诉讼代理人：张汉东，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓亚林，广东律点律师事务所辅助人员。被告：李文兵，男，1982年9月24日出生，汉族，住湖南省邵东县*************，公民身份号码为430************799。委托诉讼代理人：李永生，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沛怡，广东星旭律师事务所实习律师。原告海航风帆材料(东莞)有限公司与被告李文兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海航风帆材料(东莞)有限公司的法定代表人龚辉及委托诉讼代理人张汉东，被告李文兵的委托诉讼代理人李永生、张沛怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海航风帆材料(东莞)有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认2017年3月10日原、被告之间签订的《厂房租赁合同》及补充协议无效，该合同涉案金额437920元；2.被告退还原告保证金20400元、2019年7月租金6800元、赔偿原告厂房装修损失59555元、搬厂损失17510元、购买电表损失1610元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告因合同无效明确诉请的租金应为占有使用费。事实与理由：2017年3月10日在原告公司筹备阶段，公司股东陈志代表原告与被告签订的《厂房租赁合同》及补充协议，合同约定原告租赁被告位于大朗镇富民中路683号4楼的厂房，租期5年，租金每月6800元。合同签订后原告向被告支付了保证金20400元及租金，原告购买了电表，对厂房进行装修支出59555元。2019年原告在申请办理环评手续时，发现无法办理环评，原因是案涉场地为非工业用地，2019年6月12日大朗蔡边村委环评巡查小组口头通知未办理环评批文不得生产，原告不得已只得停产。2019年7月原告通知被告后搬厂。被告出租非工业用地房屋给原告用作厂房，违反法律规定，双方的租赁合同应属无效。被告李文兵答辩称：1.关于本案案涉厂房租赁合同及补充协议的效力由法庭依法认定。2.针对原告诉请的退还保证金及2019年7月租金、赔偿损失，被告答辩如下：案涉厂房是符合土地总体规划的，原告也在案涉厂房办理了营业执照，而且根据环保部门要求案涉厂房是可以办理环评手续的，被告提交隔壁厂房里面的公司办理了环评手续可以证明。所以即使合同无效，被告亦没有过错，所以不应该赔偿原告所要求的损失。原告实际上是2019年7月31日搬走，故没有理由要求退还7月份租金。由于原告单方面解除合同，没有合同依据，是其违约，故不应该退还押金即保证金。即使合同无效，但合同的效力跟原告是否能办理环评没有直接关系，案涉厂房是可以办理环评的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月10日，原告与被告签订厂房租赁合同及补充协议，约定原告承租被告位于东莞市大朗镇蔡边社区*************第4层，租期5年，自2017年3月10日至2023年3月9日止。案涉厂房于2010年向大朗镇人民政府规划建设办公室办理了报建，未取得建设规划许可证和产权证。被告依约将房屋交付原告使用。2019年6月，案涉厂房为非工业用地，不能通过“环评”，原告被责令停产，被告同意原告搬离而原告希望转手他人取得转手费未果，原告最终于2019年7月底搬离了案涉厂房。被告未向原告承诺案涉厂房用地为工业用地。原告承租厂房后对案涉厂房进行了装修。原告提供的证据装修合同及转账记录显示装修费为47655元，原告另提交证据证明其购买装修材料，支付费用11900元。原告提供三份收据，显示其搬离案涉厂房时支付了搬厂费17510元，但仅有一张12000元的加盖了搬运公司印章。原告提供了送货单及微信转账记录，显示其购买安装电表一个，支出费用1610元。被告确认原告安装了一个分表，但不确认安装该电表的金额。被告收取了原告保证金20400元，2019年7月租金6800元。经本院释明，双方均表示不对装修价值等进行评估。本院经现场勘验，确认原告确实对案涉厂房进行过装修。本院认为，案涉厂房无建设规划许可证和产权证，双方签订的租赁合同及补充协议应为无效。因合同无效，被告收取的租赁保证金应当退回给原告。案涉厂房用地是否为工业用地，对本案处理结果无影响，原告要求本院调查该用地是否为工业用地缺乏必要性，本院不予准许。原告于2019年7月底搬离厂房，且未及时搬离的原因是其希望通过转租他人以解决租赁合同不能继续履行的困局，原告要求被告退回该月租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于双方均不申请对厂房装修价值进行评估，本院结合现场勘验情况及有关证据，确认原告花费59555元（47655元+11900元）进行装修。原告的装修符合合同目的，且被告未提出不同意装修的异议，本院认定为经被告同意装修。由于原告已经使用该装修，应进行折旧，双方约定租赁期限5年，而原告使用厂房时间为约定期限的接近两年半，应按50%折旧。合同无效双方均有过错，各承担50%责任，被告应赔偿原告的装修损失为14888.75元（59555元×50%×50%）。无加盖印章的收据不足以认定原告搬厂费用，原告搬厂费用本院认定为12000元，该费用应由被告承担50%即6000元。厂房设置分表符合实际，且拆除会导致电表价值严重减损，本院认定其已构成附合，被告应参照装修赔偿原告损失402.5元（1610元×50%×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告海航风帆材料(东莞)有限公司与被告李文兵于2017年3月10日签订的厂房租赁合同及补充协议无效；二、限被告李文兵于本判决发生法律效力之日起十五日内返还租赁保证金20400元给原告海航风帆材料(东莞)有限公司；三、限被告李文兵于本判决发生法律效力之日起十五日内返还装修损失14888.75元，搬厂费用6000元，电表安装费用402.5元给原告海航风帆材料(东莞)有限公司；四、驳回原告海航风帆材料(东莞)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4483元,已由原告海航风帆材料(东莞)有限公司预交，由原告海航风帆材料(东莞)有限公司负担321元，由被告李文兵负担4162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龚国柱二〇一九年十二月二十七日书记员  卢凤英陈佩君强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。