广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16772号原告：曹子云，女，1992年12月23日出生，汉族，身份证住址广东省增城市，委托诉讼代理人：周静，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，以上被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚律师事务所律师。被告：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地中山市石岐区悦凯路8号50卡之一，统一社会信用代码91442000MA4W0DXB9M。法定代表人：林志强，经理。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。原告曹子云诉被告林伟航、许平、中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称浩方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹子云及其委托诉讼代理人周静，被告浩方公司的委托诉讼代理人郑思奇到庭参加了诉讼。被告许平、林伟航经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹子云向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的房地产买卖合同；2.许平、林伟航连带归还原告所支付购房款190000元及违约金5736元、杂费1200元、律师费2000元，并从2018年4月20日起按年利率6%支付利息至清偿之日；3.浩方公司在85000元及利息内承担连带责任；4.许平、林伟航双倍返还定金50000元。事实与理由：被告许平、林伟航自称其“广昇深中优荟”项目是经中山市有关政府部门批准销售之商住项目，位于中山市××××号。原告与被告于2018年3月21日签订房地产买卖合同，购买10栋203房的物业，房屋总价款为350000元。原告于2018年1月7日交付定金50000元和房款35000元。2018年2月11日，原告又交了45000元房款。2018年3月21日，原告交了过户费1200元、法律服务费2000元、房款60000元。上述房款中，有85000元由浩方公司收取，被告的目的是为了逃避中山市的商品房限价政策。余款约定是作按揭贷款。由于按揭一直办不下来，在原告的多次追问下，被告林伟航、许平承认涉案房产不能办理过户，告诉原告可以退房退款。但到目前为止，被告没有退给原告一分钱。被告浩方公司答辩称，本案是系列案，浩方公司没有收取原告任何款项，也没有与原告达成相关装修协议，原告提供的声称向浩方公司支付的款项证据中付款记录显示收款单位均不是浩方公司，浩方公司也没有或授权其他人收取原告主张的相关费用。浩方公司在原告与林伟航、许平的交易中并没有真正参与过，可能是其他第三方盗用了浩方公司的票据来与原告达成交易。浩方公司认为假如原告要求浩方公司退款，应进一步证明已经把相关装修款交付给了浩方公司，并证明浩方公司与原告交易的相关单位存在交易关联。被告林伟航、许平庭后提交书面代理词称，两被告同意解除双方签订的房地产买卖合同，同意返还原告已付购房款105000元。对于装修款，是浩方公司收取，被告没有实际收取，与两被告无关，且另案中广昇公司也明确了所有装修款都是其收取。曹子云将装修款认定为购房款本身定性有误。杂费、律师费的收费主体不是两被告，不应支持。对于违约金，双方没有约定因两被告不能履行交付房产的违约责任，因此违约金的诉讼请求不应被支持。两被告不同意双倍返还定金，原告的诉讼请求不符合法律规定也没有合同依据。涉案合同虽约定50000元为定金，但实质上不完全属于合同法意义上的定金，不能适用定金罚则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2018年1月7日，以许平、林伟航为出售方，以曹子云为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定：曹子云以350000元总额认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟10栋203房；曹子云应在签订认购协议当日支付定金50000元，购房首期款105000元（含定金）曹子云应在2018年1月14日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清，余款245000元在2018年3月1日前向银行申请办理银行按揭贷款方式支付。协议签订后，曹子云支付了30000元购房定金，由许平、林伟航开具了相应收据。2018年，曹子云与许平、林伟航签订了广东省房地产买卖合同。合同约定曹子云以350000元向许平、林伟航购入涉案房屋，首期款105000元应在2018年3月21日前支付，余款245000元办理银行按揭；合同签订日起270日内，双方办理过户手续；双方同意于2018年9月1日由许平、林伟航将该房屋交付给曹子云使用；林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给曹子云；如曹子云中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作曹子云悔约处理，本合同即告解除，曹子云所交定金，林伟航、许平不予退还，已付购房款在七日内退还给曹子云。合同还约定其他内容。合同补充协议约定，林伟航、许平若逾期将该房地产交付予曹子云使用的，则按日支付已付购房款万分之一的违约金；若逾期办证，每逾期一天，向曹子云按日支付已付购房款的万分之一作为违约金，合同继续履行。涉案房地产买卖合同及补充协议均未就因许平、林伟航根本违约导致合同无法继续履行时应承担的违约责任进行约定。2018年1月7日、2月11日、3月21日，曹子云支付了合计85000装修款，由浩方公司开具了收据。2018年2月11日、3月21日，曹子云支付了20000元、55000元购房款，由许平、林伟航开具了相关收据。2018年3月21日，曹子云因本次房产交易支付了1200元测量费（收款单位为中山市恒盈房地产代理有限公司）、2000元律师费（收款单位为广东德元律师事务所）。2.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为曹子云单独办理涉案商品房不动产权证。3.在本院审理另案[（2019）粤2071民初9619号]时，珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）提交广昇公馆项目独家代理合同、独家代理授权书、广昇公馆交付标准、广昇公馆项目独家代理合同补充协议、广昇公馆项目独家代理合同补充合同二、广昇公馆项目独家代理合同补充合同三、广昇公馆项目独家代理合同补充合同四。上述合同经审查主要查明以下事实：2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。4.广昇公司在另案[（2019）粤2071民初11045号]庭审中确认涉案装修款85000元由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。5.庭审中，曹子云明确在违约金条款及定金条款中选择适用定金罚则向许平、林伟航主张损失。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于曹子云购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。曹子云、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，曹子云与许平、林伟航签订的房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同目前因林伟航、许平无法履行协议义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案协议履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。曹子云诉请判令解除涉案房地产买卖合同，林伟航、许平予以同意，故本院对曹子云诉请解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。返还购房款的问题。如前所述，涉案房地产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曹子云诉请判令林伟航、许平退还105000元购房款（含定金），许平、林伟航亦予以同意归还，本院予以支持。关于装修款部分。虽涉案装修收据是由浩方公司向曹子云开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司在本系列案的另案[如（2019）粤2071民初12302号、（2019）粤2071民初9619号等案]中明确基于涉案楼盘所收取的装修款实际就是购房款，也确认该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即曹子云没有与浩方公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，曹子云是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与浩方公司就涉案房屋装修事宜达成合意，浩方公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即曹子云以装修款名义缴纳相关款项只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。曹子云主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。虽涉案装修款实为广昇公司收取，但从涉案房地产认购协议可见，广昇公司是涉案房地产买卖的置业顾问，曹子云确认广昇公司是林伟航、许平的委托签约代表。而涉案协议的合同相对方为林伟航、许平与曹子云，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与曹子云享有及承担。且《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，代理林伟航、许平向曹子云出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款（装修款），履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。因此，许平、林伟航应向曹子云返还以装修名义收取的购房款85000元。而浩方公司作为装修公司，并未实际与曹子云建立装饰装修合同关系，也没有实际收取任何装修款项，曹子云也明确该款项实际为购房款而非装修款，因此曹子云无权在已明确85000元为购房款向许平、林伟航追讨的情况下，要求浩方公司基于装修款承担连带清偿责任，故浩方公司无需对85000元承担连带清偿责任。关于双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”涉案房地产买卖合同有明确约定购房交纳50000元定金，并且约定若曹子云违约，则所付所有款项（包括定金）作没收处理。由此可见，合同约定之定金50000元具有担保性质。交付定金后，买卖双方平等享有行使定金罚则的权利，现因许平、林伟航根本违约导致涉案合同无法履行，曹子云同样享有要求双倍返还定金的权利。至于定金的金额，在曹子云定金及首期款已足额交付的情况下，应以合同约定的金额为准，收据中定金数额开具多少不影响对定金金额的认定。因此，涉案房产交易因许平、林伟航违约导致无法继续履行，许平、林伟航作为违约方，曹子云诉请判令许平、林伟航双倍返还定金100000元，理据充分，本院予以支持。对于曹子云要求计算资金占用利息损失，如前所述，本院已判令许平、林伟航双倍返还定金，在曹子云没有提交证据证明其实际损失大于双倍返还定金的标准的情况下，本院认为判令许平、林伟航双倍返还定金已足以弥补曹子云因本次房屋买卖交易所遭受的损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于购房产生的杂费1200元、律师费2000元，林伟航、许平主张该笔费用并非其收取，不应由其退还。本院认为，林伟航、许平虽然没有实际收取上述费用，但上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给曹子云造成的损失，曹子云有权向林伟航、许平主张该笔损失。曹子云诉请判令林伟航、许平赔偿上述费用，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告曹子云与被告林伟航、许平于2018年签订的广东省房地产买卖合同；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曹子云退还购房款140000元并双倍返还定金合计100000元；三、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曹子云赔偿杂费损失1200元及律师费损失2000元；四、驳回原告曹子云的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5243元，减半收取为2621元（原告已预付），由曹子云负担196元，由被告林伟航、许平负担2425元（两被告负担部分于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十二月二十三日书记员 梁敏霞孙永辉