广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1227民初843号 原告（反诉被告）：兰珊，女，1987年3月15日出生，瑶族，住所地广西巴马瑶族自治县。 原告（反诉被告）：蒙美银，女，1961年4月12日出生，瑶族，住所地广西巴马瑶族自治县。 原告（反诉被告）：兰愈豪（曾用名：兰毅），男，1989年8月9日出生，瑶族，住广西巴马瑶族自治县。 原告（反诉被告）：兰愈翔（曾用名：兰宝），男，1995年4月12日出生，瑶族，住所地广西巴马瑶族自治县。 原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：欧万松，广西建邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢彦池，女，1966年10月7日出生，瑶族，住所地广西巴马瑶族自治县。 被告（反诉原告）：韦永辉，男，1964年3月1日出生，瑶族，住所地广西巴马瑶族自治县。 被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王子剑，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 本诉原告兰珊、蒙美银、兰愈豪、兰愈翔与本诉被告卢彦池、韦永辉确认合同无效纠纷一案、反诉原告卢彦池、韦永辉与反诉被告兰珊、蒙美银、兰愈豪、兰愈翔房屋买卖合同纠纷一案（以下统称原告兰珊、蒙美银、兰愈豪、兰愈翔，被告卢彦池、韦永辉），本院分别于2019年9月27日、10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告兰珊及共同委托诉讼代理人欧万松、被告的共同委托诉讼代理人王子剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订《房屋买卖合同书》无效；2、判令被告恢复原告房屋的原状（造价约20万元）；3、本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：原告一家人（兰珊的父亲蓝金才已于2016年8月20日去世）于2010年3月12日与被告签订《房屋买卖合同书》，原告将位于巴马县房屋出售给被告，该房屋的使用面积138.6㎡，建设面积138.6㎡，原房产证号为：桂房权证巴字第××号，现不动产权证号：桂（2018）巴马县不动产权第0000158号。合同约定房屋出售价为20万元，被告于2010年3月12日、2010年10月30日共支付原告19万元，原告将房屋交付被告占有、使用，后原告协助被告过户房屋时得知该房屋因属划拨土地建设的安置房，不得转让，因此不能办理过户登记。为此，原告于2013年10月17日致函被告解除合同，被告不予理会。被告明知尚未取得合同标的房屋的产权，却违法将该房屋卖给第三方，2018年9月，第三方将原告的房屋拆毁。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《最高人民法院关于审理涉案及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应该认定合同无效。”争议合同标的房屋的土地使用权为划拨取得，未经批准权的人民政府审批，原告无权对土地使用权进行处分，原被告双方签订的《房屋买卖合同书》违反了法律的强制性规定，依据法律及司法解释，应认定为无效。依据《合同法》及相关司法解释规定，审查认定无效的合同，一般依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于过错方的实际损失。为维护原告的合法权益，原告依法向人民法院起诉，望法院判如原告所请。 庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：请求被告赔偿给原告房屋损失20万元。 被告辩称：一、《房屋买卖合同书》是双方真实意思的表示，除了一万元款项外，其余总计19万元的转让款已全部交付给原告，原告也已将房屋交给被告，被告就已经实际占有并使用该房屋。双方意思表示真实的民事行为受法律保护，原告起诉转让合同无效没有事实和法律依据。二、双方签订的《房屋买卖合同书》不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从前述的法律规定可以看出，以划拨方式取得土地使用权所建的房屋是可以转让的，只是转让要报有批准权的人民政府批准。如果有批准权的人民政府批准，则由受让人缴纳土地出让金。如果有批准权的人民政府不批准，那么是否意味着转让行为无效呢？对此问题，前述第四十条并未作出规定。在法律没有作出明确规定合同无效的情况下，人民法院是不能援引《城市房地产管理法》第四十条的规定以转让行为未经有批准权的政府批准为由认定国有划拨土地上所建房屋转让合同无效的。而且，被告和原告就国有划拨土地上房屋所签订的房屋转让合同并未损害到国家利益及社会利益，判令双方继续履行合同更能符合法律的公平及诚实信用原则。三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，其所针对的是单纯的直接转让土地使用权的行为，并不包括国有划拨土地上房屋转让的行为，因此，这一条规定是不能适用于本案的。原告以这一条法律规定为由，在诉状中要求确认合同无效是适用法律错误。四、巴政办发[2019]174号文（以下简称174号文）已经明确规定，北海帮扶城北异地安置用地上所建的房屋用地属于政府无偿划拨，确需转让的，先报县政府审批并全款缴纳土地出让金后方可转让。即，在174号文实施后，北海帮扶城北异地安置用地上所建的房子，属于政府无偿划拨用地的，只需报县政府审批并全款交纳土地出让金后就可以转让。由于县政府174号文已经有了明确规定，原、被告所争议的政府划拨用地是否可以转让的问题已经无须争论。因此，随着巴马县政府174号文的正式实施，原告将房屋转让给被告已不存在政策上的任何障碍。被告与原告所签订的《房屋转让合同》有效已无须争论。巴马县政府的174号文实施后，被告曾到巴马县自然资源局咨询，经办的工作人员明确回复说，北海帮扶城北异地安置用地属于政府无偿划拨的房屋可以转让，只需要双方到不动产登记办理中心提交相关材料就可以受理。综上所述，被告认为，被告与原告之间所签订的《房屋转让合同》合法有效，原告起诉要求确认合同无效没有事实即法律依据，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。 被告提出反诉请求：1、判令原告协助被告办理不动产权属转让登记义务；2、本案的反诉费用由原告承担。事实与理由：2010年3月12日，被告与原告签订了一份《房屋买卖合同书》，约定由被告向原告购买位于房屋一套，房屋建筑面积为138.6平方米，房产证号：桂房权证巴字第××号，购房款为人民币二十万元整。合同约定房产权属转移登记到被告名下的相关税费由被告全部承担，原告有义务协助被告办理相关手续。合同签订后，被告先后向原告交付房屋转让款人民币19万元，余款1万元按合同约定在房产权属转移登记办理结束后付清。现原告拒绝配合被告办理不动产权属转移登记，不履行其合同义务，已构成违约。恳请法院根据事实和法律，作出公正的判决，以维护被告的合法权益。 原告依法举证如下： 1、死亡户口注销单，证明《房屋买卖合同书》签订人之一蓝金才已去世，丧失了诉讼主体资格； 2、证明，证明原告系蓝金才的继承人； 3、户口本，证明原告蓝愈豪、蓝愈翔的诉讼主体适格； 4、《房屋买卖合同书》，证明原告与被告签订合同出售房屋的事实； 5、《解除房屋买卖合同通知》，证明原告于2013年向被告送达通知解除合同； 6、桂（2018）巴马县不动产权第0000158号不动产权证，证明本案合同标的房屋未过户，至今仍属原告所有； 7、照片，证明原告房屋被拆毁时的状况。 被告依法举证如下：《巴马瑶族自治县人民政府办公室关于印发巴马瑶族自治县关于不动产登记历史遗留问题的处理意见的通知》（巴政办发[2019]174号文件），证明该文件明确规定，城北原来安置地的土地允许转让，只需要双方到不动产登记中心办理相关手续即可办理转让登记。 为进一步查明案件事实，本院于2019年11月4日向巴马瑶族自治县自然资源局发出《关于咨询不动产转户登记问题的函》，该局于2019年11月22日向本院出具《复函》。 本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对原告证据5《解除房屋买卖合同通知》，因被告未认可收到该通知，故对原告主张该合同已经通知到达被告解除的事实本院不予确认；对被告提交的证据，系政府部门主动公开的文件，其真实性应予确认，对于该证据能否达到被告的证明目的，本院将依法予以认定；对本院巴马瑶族自治县自然资源局的《复函》，与本案事实相关联，本院予以采信为定案依据。 本院经审理认定事实如下：兰金才系原告蒙美银的丈夫，系原告兰珊、兰愈豪、兰愈翔的父亲。2010年3月12日，原告一家五人作为甲方，被告卢彦池、韦永辉作为乙方，双方签订《房屋买卖合同书》，约定：“一、甲方自愿将位于房屋出卖给乙方，该房屋使用面积138.6㎡，建设面积138.6㎡，房产证号为：桂房权证巴字第××号。二、甲乙双方商定成交价格为人民币贰拾万元整（¥200000.00元），付款方式为：①乙方于2009年11月12日先付房款壹拾万元给甲方，乙方持该房屋的房产证件一本作为依据。②第二次付款于2010年4月底前付清余下的壹拾万元。如各种转让手续尚未办理清楚前，乙方预扣贰万元作抵押，待各种转让手续办清后全部付清房款。三、房产权属转移登记到乙方名下所需缴纳的契税、营业税、印花税、个人所得税等费用由乙方承担，甲方有义务协助乙方办理手续。四、甲乙双方应严格遵守本合同，如乙方未能按时付款给甲方，如果拖欠，按农行利息计付。五、该房屋出售转让给乙方后，如果政府或其他部门征收，所得补偿费用由乙方享受，与甲方无关。该房屋转让后，之前所有债权、债务或拿房产证抵押所产生的一切由甲方自理，与乙方无关。六、甲方要主动协助乙方办理房产证、土地使用证、城建规划许可证等各种转户手续。七、上述房产证产权如有争议，乙方有权要求甲方协助解决，解决未果的，由甲方负责经济损失。”签订合同当日，被告支付给原告方18万元；2010年10月30日，被告又支付给原告方1万元，原告方即将涉案房屋及其土地使用权证交付给被告。 2016年8月20日兰金才因病去世，其配偶、子女即原告蒙美银、兰珊、兰愈豪、兰愈翔作为上述房产的权利人，于2018年8月14日就涉案房产重新办理了不动产权证[桂（2018）巴马县不动产权第0000158号]，该证记载的权利性质为“划拨/自建房”，宗地面积64.4㎡，房屋建筑面积138.6㎡。2018年11月，被告拟重建而将涉案房屋拆除，现该房屋所占宗地为平地，地上无附着物。 另查，2019年9月23日，巴马瑶族自治县人民政府印发《巴马瑶族自治县关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》（巴政办法[2019]174号文件）第十二条第（一）款规定：“关于北海帮扶城北异地安置区用地的处理：根据土地管理相关法律法规规定，住宅用地必须有偿使用，土地使用权出让应当由土地行政主管部门依法出让等，针对北海帮扶城北异地安置区用地历史遗留问题，做如下处理。（一）大石山区扶贫户和岩滩库区移民搬迁安置用地，土地使用权类型为政府无偿划拨，用地扶贫安置只能做搬迁安置户自住用，不能擅自转让，确需转让的应当先报自治县人民政府审批并全款缴纳土地出让金后方可转让，政府有优先购买权……”2019年11月4日，本院就本案不动产转户登记的相关问题向巴马瑶族自治县自然资源局发函咨询，该局于2019年11月22日向本院出具《复函》，说明：涉讼的土地属于划拨土地，原则上不能直接办理转让手续，确需转让的，必须依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定办理，即应当先报自治县人民政府审批并全款补交土地出让金后方可依法转让。 案经本院调解无果。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，确定本案的争议焦点为：1、《房屋买卖合同书》是否合法有效？2、原告请求被告赔偿损失20万元是否合法有据？3、被告反诉请求原告协助办理不动产权属转让手续义务是否合法有据？ 第一个争议焦点，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，转让房屋必然涉及土地使用权的转让，本案《房屋买卖合同书》中的转让房屋所占用土地为国有划拨土地，原、被告对合同效力的争点是国有划拨土地上的私有房屋能否转让的法律效力问题。对此，本院认为：首先，涉案房屋系原告自建房，且在签订合同时原告已经取得产权证书，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，原告与被告签订《房屋买卖合同书》将涉案房屋出卖给被告系其依法行使财产的处分权。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规定，报有批准权的人民政府审批。”同时该法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”依此可知，我国法律对以划拨方式取得的土地使用权并非一律禁止转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。结合原、被告签订合同、实际履行合同的情况以及巴马瑶族自治县自然资源局的《复函》内容以及巴政办法[2019]174号文件第十二条第（一）款的规定，对原、被告而言，双方已就涉案房屋的转让签订了合同达成合意，涉案房产确需转让，原、被告只需相互配合报自治县人民政府审批并全款补交土地出让金后即可依法办理涉案房产的转让手续，双方的合同目的即可实现。最后，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，原、被告均具有相应的民事行为能力，且双方关于房屋买卖的意思表示真实。虽然涉案房屋所占用土地为国有划拨土地，相关法律规定此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府审批，但政府的审批行为，影响的是物权变动的效力即合同签订后如何办理划拨土地转让审批手续以及缴纳土地出让金的物权变动程序，是合同双方履行合同的行为，并不是合同成立的生效要件。并且，原、被告签订《房屋买卖合同书》的目的是转让房屋所有权，且不改变土地使用权的性质，并没有损害国家利益和社会公共利益的意思表示。因此，原、被告签订《房屋买卖合同书》无须办理登记或审批手续，双方订立时即已生效。 综上，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同书》，本质上是一种交易行为，系双方的真实意思表示、不违反法律的强制性规定、不对国家利益和社会公共利益造成损害，符合我国合同法的立法宗旨，该合同合法有效，本院予以确认。因此，原告以涉案房屋所占用土地系国有划拨土地不能转让为由主张《房屋买卖合同书》无效，理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，鉴于上述对第一个争议焦点的阐述，本案《房屋买卖合同书》合法有效，原、被告在签订合同之后，被告已经将大部分房款19万元支付给原告，原告亦将房屋交付给被告，被告依约合法取得了房屋的使用权，其为重建房屋而将房屋拆除并未损害原告的合法权益，故原告请求被告赔偿房屋被拆除的损失20万元没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，本案《房屋买卖合同书》合法有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。该合同约定了原告负有协助被告办理转让手续的义务，被告在本案中反诉请求原告履行该项合同义务合法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告兰珊、蒙美银、兰愈豪、兰愈翔的诉讼请求； 二、反诉被告兰珊、蒙美银、兰愈豪、兰愈翔应于本判决生效之日起30日内协助反诉原告卢彦池、韦永辉办理不动产权属转让手续。 本诉案件受理费4300元，由本诉原告兰珊、蒙美银、兰愈豪、兰愈翔负担（已交纳）；反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），减半收取25元，由反诉被告兰珊、蒙美银、兰愈豪、兰愈翔负担。 义务人应于本判决指定的期间履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4300元，上诉案件受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王丰贤 审 判 员  邓颖琪 人民陪审员  李正贵 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  黄媛媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。