安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初13103号 原告：高平，男，汉族，1962年10月29日生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：彭云，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：张良满，男，汉族，1966年8月8日生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：宋晓梅，系被告所在单位推荐的公民。 被告：刘芹凤，女，汉族，1957年5月15日生，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：陆建英，女，汉族，1955年3月25日生，住安徽省合肥市。 被告：合肥天时置业集团有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮北路199号，统一社会代码91340100711743054D。 法定代表人：沈天茹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王益波，系公司员工。 第三人：合肥新银河商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道218号，统一社会信用代码：91340111MA2T23XT3U。 法定代表人：刘平，该公司负责人。 委托诉讼代理人：韩丽，系该公司总经理。 原告高平诉被告张良满、刘芹凤、陆建英、合肥天时置业集团有限责任公司、第三人合肥新银河商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因双方当事人争议较大、案情较为复杂，本院依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告高平委托诉讼代理人彭云，被告张良满委托诉讼代理人宋晓梅，被告合肥天时置业集团有限责任公司委托诉讼代理人王益波，第三人合肥新银河商业管理有限公司委托诉讼代理人韩丽，均到庭参加诉讼。被告刘芹凤、陆建英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高平向本院提出诉讼请求：1.被告和第三人将银河大厦按照合肥市城建档案馆审批规划整体复位，拆除一楼与二楼之间超面积加层和二楼与三楼之间的夹层，恢复原告所购商铺的实际位置；2.被告和第三人按照原委托经营协议2017年1月1日至2018年12月31日约定租金标准向原告支付到期租金（自2019年1月1日至银河大厦整体复位之日的租金）；3.被告、第三人对诉讼请求1、2承担连带责任；4.本案的案件受理费、城建档案调查费、保全费由被告、第三人承担。 事实和理由：原告于2006年9月5日与天时公司签订房屋买卖合同。2006年12月15日，原告取得房产证；2006年9月5日，原告与新银河公司签订份《新银河通讯商城委托经营协议》协议第二条约定，2017年1月1日至2018年12月31日止按照乙方购房总款的10%作为年租金向乙方支付，每年租金7300元，该协议也约定甲方同意在租赁期满后按照乙方所购商铺的位置及装修标准予以复位。当日天时公司与原告签订《担保协议》，约定天时公司自愿替“合肥新银河大厦经营管理有限公司”担保，确保履行乙方所签《新银河通讯商场委托协议》中的全部内容。 2018年12月31日，协议到期，原告多次与合肥新银河大厦经营管理有限公司协商，要求被告按照原协议继续履行经营协议，被告则单方面将租金减少2/3，原告没有同意被告的霸王租金条款，后经多方协商未果。 另查：1、合肥市城建档案馆档案资料证明，银河大厦加层面积998平米，银河大厦1—2层的加层面积远远超过998平米，3-4层加层没经审批，被告随意扩大加层面积损害了业主的权益，若新银河公司不按照原协议继续履行，则新银河公司应按照规划面积复位；2、银河大厦是80年代建的楼房，建筑使用面积大而公摊面积小，同时天时公司增加大量使用面积，但天时公司出卖给业主的柜台面积中公摊面积水分大，此与实际情况不符，业主将依法另案维权。 原告于2019年2月25日在合肥市市场监督局查到合肥新银河大厦经营管理有限公司正常经营，2019年3月28日-4月1日在包河区人民法院立案。原告于2019年4月24日收到法院通知，法院告知原告合肥新银河大厦经营管理有限公司被注销。2019年4月25日，原告在合肥市市场监督局查到合肥新银河大厦经营管理有限公司注销，注销前公司股东是张良满、刘芹风、陆建英。另查到合肥新银河大厦经营管理有限公司注销后张良满、田勇、刘平另注册了合肥新银河商业管理有限公司，其中张良满的股份为33.33%。原合肥新银河大厦经营管理有限公司与74名业主有微信群，合肥新银河大厦经营管理有限公司没有在群里告知注销一事，所以合肥新银河大厦经营管理有限公司为逃避债务注销公司损害了广大业主的利益，依法合肥新银河大厦经营管理有限公司的股东张良满、刘芹风、陆建英应当承担支付原告租金的义务和若不续租承担复位的义务。 综上，为维护原告的合法权益，依据《合同法》《物权法》之规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告张良满辩称：一、我是原合肥新银河大厦经营管理有限公司股东，合肥新银河大厦经营管理有限公司受合肥天时置业集团有限责任公司委托，与原告签订《新银河通讯商城委托经营协议》，按协议约定如期兑付租金直至2018年12月31日协议租赁期满，双方之间签订的上述协议已全部履行完毕；二、原合肥新银河大厦经营管理有限公司于2019年1月18日在合肥《市场星报》刊登了公司注销公告，于2019年3月13日取得合肥市包河区市场监督管理局《准予注销通知书》，公司已合法清算注销；三、我们作为原合肥新银河大厦经营管理有限公司股东，对原公司已经履行完应负义务，没有再支付原告租金义务。我请求法院依法判决，驳回原告的全部诉请。 被告刘芹凤、陆建英未作答辩。 被告合肥天时置业集团有限责任公司辩称：请求法院驳回原告对我公司的起诉。1、合肥银河大厦一二层夹层合法，在原告购买时，就事实存在，不存在加盖，且与档案一致，二三层之间现状不存在夹层；2、我公司与被告张良满、刘芹凤、陆建英以及第三人无任何法律关系，我公司2006年购买银河大厦后，90%份额自留，10%出售给各位业主，我公司曾委托新银河大厦公司对通讯商场进行经营管理，原告购买房屋后也将商铺委托给银河大厦进行管理，我方对合肥银河大厦对各位业主的责任提供担保，2018年12月31日，我公司和合肥新银河大厦委托合同到期，为原告提供的担保责任也于2018年12月31日到期，并履行完毕，至此我公司和新银河管理公司无任何关系。3、原、被告间无租赁关系，原告要求被告张良满、刘芹凤、陆建英、第三人支付租金，并要求我公司承担连带责任，没有事实依据。 第三人合肥新银河商业管理有限公司述称：1、我方是商业管理公司，只是接受业主委托，不应当承担整体复位的连带责任；2、我方与原告不存在合同关系，不应当承担支付租金的义务；3、我方不应当被列为第三人和承担任何责任，此案原告和我公司没有签订合同，不应当由我公司承担责任。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2006年9月7日，原告高平（乙方）与合肥天时置业集团有限责任公司有限公司（甲方）签订《存量房买卖合同》及《担保协议》各1份，其中《存量房买卖合同》约定甲方将位于合肥市包河区商业用房（主楼一层与主楼二层之间的夹层归开发商所有），转让给乙方，转让价款为43800元；《担保协议》约定：甲方自愿替合肥新银河大厦经营管理有限公司担保，确保履行“新银河通讯商场委托协议”中的全部内容。 同日，原告高平（乙方）与合肥新银河大厦经营管理有限公司（甲方）签订《新银河通讯商城委托经营协议》1份，约定：一、乙方将其购买的新银河通讯商城主楼二层2243号1套商铺在房屋交付时租赁给甲方并委托甲方对其进行统一经营管理，租赁期为12年，即从2007年1月1日至2018年12月31日；二、乙方所购房款总额为73000元，甲方承诺前十年，按乙方所购房款总额的8%作为年租金向乙方支付，即每年租金为5840元，从2017年1月1日至2018年12月31日，按乙方所购总房款的10%作为年租金向乙方支付，每年租金7300元；三、签订此协议时，甲方一次性向乙方支付前三年的租金，租金收益为29200元，此租金直接冲抵乙方购房总款。上述协议签订后，双方按照约定履行了合同义务。 鉴于《新银河通讯商城委托经营协议》即将到期，合肥天时置业集团有限责任公司于2018年5月，向包括原告在内业主发出短信告知函，通知银河大厦业主共同协商以后的商城经营及租赁方式等，主要议题为：1、下一步商城的经营管理建议；2、本人所属物业到期后的处置打算；3、如继续委托对租金收益的想法；4、如转让商铺，对售价的想法。等等。由于双方在会议中对租金数额等问题存在较大差距，故未能达成一致意见。 2018年9月16日，合肥天时置业集团有限责任公司（甲方）与合肥新银河商业管理有限公司（乙方）签订《房屋委托经营管理协议书》1份，约定甲方将位于合肥市房屋委托给乙方作为电子通讯类专业市场使用和管理，委托期限五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止，其中第四条约定：乙方负责在2019年1月1日前通知购买甲方商铺的商户认领商铺。2018年10月16日，合肥新银河商业管理有限公司根据上述协议书约定向包括原告在内的业主发出短信告知函，告知全体业主明确铺位经营意向并签约缴费。2018年12月21日，合肥新银河商业管理有限公司再次向全体业主发出短信告知函，告知全体业主，《新银河通讯商城委托经营协议》即将于本月底到期，为保障大多数业主的既得利益，现公告如下：1、新银河公司接受业主委托，代管理铺位的，将于2018年12月31日由新银河公司代为据实兑付2019年上半年房租；2、业主未委托新银河公司的，应于2018年12月30日缴清2019年的市场综合管理费，并完成认铺、领铺工作。2019年1月2日，合肥新银河商业管理有限公司第三次向各位业主发出短信告知函，告知未委托的业主，应及时完成认铺、领铺工作。此后，合肥新银河商业管理有限公司又于2019年3月7日、2019年6月7日发布短信公告，反复告知未委托、未领铺的业主应及时完成认铺、领铺工作。 另查明，原告高平于2006年11月16日取得上述涉案商铺的房地产权证，权证字号为房地权包字第××号。 再查明，2019年3月13日，合肥市包河区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，准予合肥新银河大厦经营管理有限公司注销登记。合肥新银河大厦经营管理有限公司注销登记前的股东为张良满、刘芹凤、陆建英。 以上事实，由双方当事人陈述、《存量房买卖合同》及《担保协议》、《新银河通讯商城委托经营协议》、房地产权证、短信告知函、《准予注销登记通知书》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告高平与合肥新银河大厦经营管理有限公司签订《新银河通讯商城委托经营协议》，约定将原告购买的位于合肥市商铺出租给合肥新银河大厦经营管理有限公司，并委托合肥新银河大厦经营管理有限公司进行统一经营管理，双方之间成立房屋租赁合同关系，租赁期间为2007年1月1日至2018年12月31日。合肥新银河大厦经营管理有限公司在承租期间应履行的合同责任，合肥天时置业集团有限责任公司自愿承担担保责任。2018年9月16日，合肥天时置业集团有限责任公司与合肥新银河商业管理有限公司签订《房屋委托经营管理协议书》，将涉案新银河通讯商城委托合肥新银河商业管理有限公司经营管理，委托期限五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止，并约定由合肥新银河商业管理有限公司负责在2019年1月1日前通知购买商铺的商户认领商铺。在《新银河通讯商城委托经营协议》到期前后，合肥天时置业集团有限责任公司与合肥新银河商业管理有限公司多次向包括原告在内的业主发出短信通知，通知办理涉案商铺认铺、领铺或委托手续，但原告以租金数额争议为由，一直拖延办理，既未认铺、领铺、办理自主经营手续等，也未办理委托手续。为此，合肥天时置业集团有限责任公司已经替代合肥新银河大厦经营管理有限公司，通知原告认铺、领铺，并协商后续租金等事宜，但因双方争议较大而无果。租赁于2018年12月31日到期后，原告既未与四被告或第三人签订新的租赁合同，也不存在原委托经营协议权利义务的承接与继受，其与四被告以及第三人之间并未成立房屋租赁合同关系。此外，合肥新银河大厦经营管理有限公司已于2019年3月13日登记注销，张良满、刘芹凤、陆建英虽为合肥新银河大厦经营管理有限公司股东，但并不当然承担合肥新银河大厦经营管理有限公司与原告之间的合同责任，本案中原告要求张良满、刘芹凤、陆建英承担房屋租赁合同责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告在本案中诉请要求四被告和第三人按照原委托经营协议约定的租金标准向原告支付到期租金，没有合同和法律依据，本院不予支持。 原告诉请要求四被告和第三人将银河大厦按照合肥市城建档案馆审批规划整体复位，拆除一楼与二楼之间超面积加层和二楼与三楼之间的夹层，但根据合肥天时置业集团有限责任公司与原告签订的《存量房买卖合同》第一条约定，主楼一层与主楼二层之间的夹层归开发商所有，故原告要求拆除一楼和二楼之间超面积加层，不符合上述约定，也没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的二楼与三楼之间的夹层，并未提供证据予以证明，本院也不予支持。原告诉请要求四被告和第三人恢复商铺的实际位置，但商铺的实际位置由原告购买涉案商铺时的《存量房买卖合同》、房地产权证及相应的房屋分户图等确定，原委托经营协议中并未明确商铺的实际位置，原告作为物权人可根据上述材料自行确定商铺的实际位置，不应在本案中要求予以恢复商铺的实际位置，且客观上依据原委托经营协议也无法确认商铺的实际位置。同时，原告与四被告、第三人之间并无直接的合同关系，其要求四被告、第三人承担恢复案涉商铺的实际位置等诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。此外，本院在案件审理过程中已释明，本案为房屋租赁合同纠纷，《新银河通讯商城委托经营协议》到期前后，合肥天时置业集团有限责任公司、合肥新银河商业管理有限公司已多次通知原告办理涉案商铺认铺、领铺等手续，但原告既未认铺、领铺，也未办理委托手续，其相应的合同责任应由原告自行承担。 鉴于本案原告诉请的法律关系及具体诉请混乱，本院已在庭审中释明，本案系房屋租赁合同纠纷，原告作为涉案商铺所有权人，在涉案租赁合同到期后，其有权按照物权法相关规定自由处分涉案商铺，若存在他人侵犯其对涉案商铺的物权，其可以按照物权法等相关法律规定主张其相应权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告高平的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告高平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 杨 芳 人民陪审员 浦 溢 人民陪审员 沈家娟 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员 何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。