江西省万年县人民法院行 政 判 决 书（2019）赣1129行初80号原告上饶市信义投资有限公司，住所地江西省上饶市信州区龙潭湖公园凤凰大桥附属楼，统一社会信用代码91361100094431601B。法定代表人廖才真，系该公司董事长。委托诉讼代理人侯文军，系该公司法务，特别授权代理。被告余干县自然资源局，住所地江西省上饶市余干县玉亭镇竹山路一号，统一社会信用代码113609290147902773。法定代表人李华，系该局局长。委托诉讼代理人李晓兰，江西方盈律师事务所律师，一般代理。第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司，住所地江西省上饶市余干县广电局办公大楼，统一社会信用代码：91361127748535822D。负责人汤建锋，系该分公司经理。委托诉讼代理人彭定清，江西干越律师事务所律师，一般代理。原告上饶市信义投资有限公司诉被告余干县自然资源局，第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司行政登记一案，于2019年8月16日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭审理了本案。原告上饶市信义投资有限公司委托诉讼代理人侯文军，被告余干县自然资源局委托诉讼代理人李晓兰、第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司委托诉讼代理人彭定清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年10月29日，被告余干县自然资源局作出了颁发余房权证余干镇字第××、20××80号房产证给江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司的具体行政行为。原告上饶市信义投资有限公司诉称，2001年12月28日，余干县广播电视中心向余干县农行借款300万元，双方签订了《借款合同》、《抵押合同》，2004年12月27日，双方签订了《借据展期协议》。余干县广播电视中心以其名下房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）作为抵押，并于2004年12月27日在原余干县房地产管理局办理抵押登记，原余干县房地产出具了余房押他字第××号、20××42号（包含余干县广电中心）不良资产批量转让给上饶市国有资产经营集团有限公司，2017年6月28日上饶市国有资产经营集团有限公司将该142户不良资产批量转让给原告。之后原告向余干县人民法院提起债权转让合同纠纷的诉讼，2018年10月25日余干县人民法院作出（2017）赣1127民初1129号民事判决，判决余干县广电中心于判决生效后三十日内向原告清偿借款本金2170125.39元，利息为1301223.32元，原告对余干县广电中心抵押的房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）享有优先受偿权。2019年3月25日，上饶市中级人民法院作出（2019）赣11民终272号判决，维持原判。判决生效后，原告向余干县人民法院提出了强制执行申请，在执行中发现，原余干县房地产管理局将前述抵押房产过户给第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司，并重新办理了房产证，证号为余房权证余干镇字第××、20××80号。现经机构改革，原余干县房地产管理局的产权登记、撤销职能已转划给被告余干县自然资源局。综上所述，被告余干县自然资源局在明知余干县广电中心的房产是处于抵押状态的情况下，未经抵押权人同意，将设有他项权的房产过户给第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司，属于违法行为，故原告依法向贵院提起行政诉讼，请求：1、撤销被告余干县自然资源局颁发的余房权证余干镇字第××号房产证；2、本案诉讼费用由被告承担。原告上饶市信义投资有限公司为支持其诉讼请求，提供下列证据：第一组证据原告的营业执照复印件，证明原告具有行政诉讼主体资格；第二组证据第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司的企业信息，证明第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司具有行政诉讼主体资格；第三组证据《借款合同》、《抵押合同》、《借据展期协议》复印件各一份，证明余干县广电中心向余干县农行贷款300万元并以房产抵押；第四组证据：他项权证复印件两份，证明余干县广电中心贷款抵押的房产办理了抵押登记；第五组证据民事判决书两份，证明原告依法取得抵押权并享有对抵押物的优先受偿权；第六组证据查档证明，证明余干县广电中心抵押的房产未经抵押权人同意擅自变更所有权人。被告余干县自然资源局辩称，一、余房权证余干镇字第××号房屋所有权证登记事实清楚、登记程序合法，适用法律正确。登记严格按照《房屋登记办法》的规定进行了申请、查勘等程序，并有余干县人民政府抄告单、余干县行政事业单位国有资产处置批复书、办公用房划拨协议书等资料，房屋来源合法、产权清晰、程序合法，适用法律正确；二、余房权证余干镇字第××号房屋所有权证与原告诉争房屋没有关联性。该证登记房屋系余干县广播电视局2003年申请登记的房屋，房产证号为余房权证玉亭镇字第××号。2010年余干县广播电视局申请将该登记房屋更名登记在江西省广播电视传输有限公司余干县分公司名下，与原告诉状所述的抵押房屋没有关联性。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，恳请依法驳回原告诉请。被告余干县自然资源局向法院提交以下证据：第一组证据余干县编办文件，法人代表证明，证明余干县自然资源局主体资格；第二组证据余房权证余干镇字第××号、第××号房屋所有权证登记档案（××余干县房管局保管的房屋产权档案），证明登记事实清楚、程序合法、适用法律正确，第××号房屋与原告诉状房屋没有关联性。第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司辩称：一、从事实而言，第三人对于第20105083、20××80号房产证对应的房产和原告诉称的“余房押他字第20040441、20040442”对应的房产是否一致，并不知情。但是第三人为了取得该房产，支付了合理的对价。二00六年十二月二十一日，江西省广播电视网络传输有限公司和原余干县文化广播电视局签订《办公用房转让协议书》，约定：原余干县文化广播电视局将其位于四衙路22号的办公楼及车库、仓库，以161.684万元的价格转让江西省广播电视网络传输有限公司。二0一0年十月，江西省广播电视网络传输有限公司和原余干县广播电影电视局签订《房产转让协议书》，约定：原余干县广播电影电视局将其位于四衙路22号其原办公楼一楼临街五间店面及二间库房，以170万元的价格转让给江西省广播电视网络传输有限公司。对于上述购房款，江西省广播电视网络传输有限公司已支付完毕。二0一0年十月二十九日，余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室向第三人下发了余房权余干镇字第××、20××80号房产证，确认第三人为前述二份协议书所述房产的所有权人。二、从价格是否合理言，二00三年十一月六日，江西立勤会计事务所对原余干县文化广播电视局原办公楼的二至七层的价格进行了评估，单位为850元/平方米，总价为914，625.50元。二00六年的转让单价为1000元/平方米，这说明转让价格是合理的。三、从法律规定言，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据法律的明确规定，结合前述事实，第三人已合法取得前述房产的所有权。综合上述，第三人认为第三人是房产的合法所有权人，无论被告的发证程序是否错误，原告关于撤销房产权证的请求均依法应予以驳回。第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司向法庭提交证据如下：第一组证据营业执照、任职文件、负责人身份证复印件，证明第三人的身份情况；第二组证据赣府厅字（2001）12文及其附件，证明江西省广播电视网络传输有限公司对下属分公司的人、财、物实行垂直管理，下属分公司和县、市广播行政机关、电台、电视台在人、财、物上是分开的，江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司并不是一个简单的分立而是成立公司；第三组证据《办公用房转让协议书》、《房产转让协议书》、付款凭证及账册，证明1、原余干县文化广播电视局将其位于余干县××路22号的办公楼及临街店面、一楼车库、仓库转让给了江西省广播电视网络传输有限公司，其中办公楼的转让时间是二00六年十二月，临街店面的转让时间为二0一0年十月；2、办公楼的转让单价为人民币1000元／平方米，转让总价款为331万元余元；3、江西省广播电视网络传输有限公司及其下属分公司已支付了全部转让价款；第四组证据江西立勤会计事务所《固定资产—办公用房、机房用房评估明细表》，证明二00三年十一月六日，江西立勤会计事务所对原余干县文化广播电视局原办公楼的二至七层的价格进行了评估，单位为850元／平方米，总价为914625.50元；第五组证据余房权证余干镇字第××、20××80号房产证，证明位于余干县××路的房产已登记在第三人的名下，登记的时间是2010年10月29日。经庭审质证，原告对被告余干县自然资源局提供的证据提出了下列质证意见：第一组证据没有异议；第二组证据：1、余房权证余干镇字第××号产权的变更不是原告诉称抵押的房产我们认可；2、从第19页开始是20105083号房产，档案里第23页上面载明的面积就是原告诉称的抵押财产，可以证明抵押的财产就是被告颁发给第三人的余房权证余干镇字第××号房产；3、对档案中第35页被告进行房屋初始登记我们认为是违法，因为本案所诉争的房产以及所证明的材料不是初始登记而是过户，被告按初始登记来审批明显是违法；第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司对被告提供的证据提出了下列质证意见：第一组证据没有异议；第二组证据：1、对前面18页已经原告确认与本案不具有关联性；2、从19页开始是20105083号房产的登记资料，对登记资料当中的47页、48页、56-58页对证据的客观性有异议，这几份证据证明这些房产在本案的第三人是以划拨的方式进行，但实际上第三人取得案涉的房产是转让而不是划拨；3、对其它材料客观性没有异议，但83号的材料并不能证明83号房产与原告诉争的房产具有一致性，在申请表里面，它申请登记的权利人是余干县广播电视局而不是广播中心；4、在21页里面的登记申请表有清楚的记载，的确在22页的申请表里，余干县广播中心登记的面积1540平方米，但是登记材料当中只有一本房产权证就是32页当中的20010961号房产权证，但面积是71.06平方米，对于1540平方米是否予了登记从房产权证上并不能得到反映。同时，36页登记的面积是1716.67平方米和登记资料中22页记载的1540平方米有200平方米左右的差距，从现有的登记资料上看，只能证明房屋的位置具有一致性，在其他方面不具有一致性。被告余干县自然资源局对原告提供的证据质证如下：第一、二组证据没有异议；第三组证据：1、真实性有异议，没有调取证据，应该到法院的档案室调取；2、展期协议的时间是到2006年6月27日，后来也一直没有到我们登记中心进行登记，余干县广电中心向余干县农行贷款300万元并以房产抵押是违法，没有到我们登记中心进行登记；第四组证据登记是事实，但登记的到期时间是到2006年6月27日截止，到期后原告没有到当时的房管部门进行续期，所以要达到抵押登记优先受偿是得不到法律的支持的；第五组证据真实性没有异议，但是达不到证明目的，原告没有到房管局进行续登，所以这个后果原告因自行承担。对于抵押，余干县广电中心及余干县农行没有进行登记，应承担法律后果；第六组证据真实性、合法性没有异议，但是达不到原告的证明目的。第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司对原告提供的证据质证如下：第一、二、三、五组证据没有异议；第四组证据客观性、合法性没有异议，但对关联性有异议，他项权证并不能证明抵押权的标的物就是83号房产存在一致性；第六组证据客观性、合法性没有异议，但对关联性有异议，能够清楚的证明案涉的80号、83号房产并没有进行实体抵押也没有其他人在登记过程中提出异议，同时这组证据也不能证明80号、83号房产和他项权的标的物具有一致性。原告对第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司提供的证据质证如下：第一、二、四、五组证据没有异议；第三组证据真实性没有异议，合法性有异议，转让的房产是有抵押的。被告对第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司提供的证据没有异议。经审查，本院对原、被告、第三人的证据认证如下：原告提交的六组证据中除了余房权证余干镇字第××号查档证明外，其他证据客观真实，与本案有关联，能够证明余房权证余干镇字第××号房产与原告所诉涉案抵押房产有关，本院予以采纳；被告提供第一组证据，原告和第三人都无异议，本院予以确认；被告提交的第二组证据能够证明余房权证余干镇字第××号房屋所有权证与原告所诉涉案抵押房产无关，但不具有证明其作出余房权证余干镇字第××号房屋所有权证行政行为事实清楚、程序合法的证明力；第三人提交的五组证据真实性予以认可，能够证明余房权证余干镇字第××号房产与本案无关，但余房权证余干镇字第××号房产与本案涉诉抵押房产有关。经审理查明，2001年12月28日，余干县广播电视中心用其坐落在余干镇××路的房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）抵押向余干县农行借款3000000元,并办理了抵押登记，他项权证号为余房押他字第××号、20××42号。2019年3月25日，江西省上饶市中级人民法院终审判决原告依法对被告余干县广播电视中心所抵押的房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）享有优先受偿权，该判决书已经发生法律效力。2006年12月，原余干县文化广播电视局将位于余干县××路22号的办公楼及车库、仓库转让给了江西省广播电视网络传输有限公司。2010年，江西省余干县广播电影电视局将其位于余干县××路22号的办公楼一楼临街店面和二间库房转让给了江西省广播电视网络传输有限公司。2010年10月29日，原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室以初始登记的方式为第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司颁发了余房权证余干镇字第××号房屋所有权证和余房权证余干镇字第××号房屋所有权证，该两证所对应的房产位置为余干县××路22号。后原告向余干县人民法院提出了强制执行申请，在执行中原告发现，前述抵押房产已经过户给第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司，并重新办理了房产证。原告遂提起行政诉讼，请求依法撤销被告颁发的余房权证余干镇字第××号房屋所有权证和余房权证余干镇字第××号房屋所有权证。在本案审理中，原告撤回了要求撤销余房权证余干镇字第××号房屋所有权证的诉讼请求。另查明，因机构改革，原余干县房屋登记机构的相关职能现已转划给被告余干县自然资源局行使。上述事实，有原、被告的当庭陈述及其向本院提交的证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，一、关于抵押房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）与余房权证余干镇字第××号房产是否有关的问题。根据庭审查明的事实，抵押房产他项权证记载的抵押房产的位置与余房权证余干镇字第××号房产证记载的一致，均位于余干县××路，记载的面积大体一致，且余房权证余干镇字第××号房产登记材料中显示的房产来源与抵押房产基本一致，因此可以认定余房权证余干镇字第××号房产与抵押房产所指的房产是同一处房产。二、关于原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室作出余房权证余干镇字第××号房屋所有权登记的行政行为是否符合法律规定问题。原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室于2010年10月29日为第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司颁发了余房权证余干镇字第××号房屋所有权证。《房屋登记办法》第十八条第一款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正、以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第三十四条规定，“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”本案中，原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室在受理第三人提交的房屋登记申请时，未按照有关规定审慎审查，在未经抵押权人同意的情况下，将涉案抵押房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）以初始登记的方式，办理到第三人江西省广播电视网络传输有限公司余干公司的名下，为第三人颁发了余房权证余干镇字第××号房屋所有权证，明显证据不足，违反了法定程序，依法应当予以撤销。三、关于第三人是否为善意取得的问题。本案中，第三人与原余干县文化广播电视局签订了《办公用房转让协议书》、《房产转让协议书》，应当知道诉争房产原已经登记了所有权人，随后又向房屋登记机构申请初始登记，不符合法律规定的善意情形，第三人关于善意取得的主张，本院不予采纳，故第三人要求驳回原告诉讼请求的主张不予支持。四、原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室的房屋登记职权已变更为被告余干县自然资源局行使，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，余干县自然资源局为本案的适格被告。综上，经合议庭合议，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）规定，判决如下：撤销原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室于2010年10月29日作出的字号为余房权证余干镇字第××号的房屋所有权登记行政行为。本案受理费50元，由被告余干县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，并向上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：上饶市农业银行饶东支行，账号：36×××14，收款单位:江西省上饶市中级人民法院）。审 判 长  张仁忠人民陪审员  蔡灯和人民陪审员  程菊枝二〇一九年十二月十八日书 记 员  彭丽珍