大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初9397号原告：宋闻博，男，1985年4月10日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托代理人：李文豪，辽宁见道律师事务所律师。被告：大连中嘉房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区不朽巷34-1-1。法定代表人：潘刚升，该公司董事长。委托代理人：郭柏然、王瑶，辽宁昭明律师事务所律师。被告：北京燕侨物业管理有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区善水街21-4号23层7号。法定代表人：黄健，该公司董事长。委托代理人：郭柏然、王瑶，辽宁昭明律师事务所律师。原告宋闻博与被告大连中嘉房地产开发有限公司（以下称“中嘉公司”）、北京燕侨物业管理有限公司大连分公司（以下称“燕侨物业”）车位纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋闻博及其委托代理人李文豪，被告中嘉公司、燕侨物业的委托代理人郭柏然、王瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告所在小区的地下车位归全体业主共有；2.判令二被告就小区车位的使用仍按100元/月向原告收取车位管理费；3.判令二被告准予原告使用地下车位；4.判令排除被告物业公司禁止原告使用地下车位的妨害。事实与理由：2016年8月27日，原告宋闻博与被告中嘉公司就位于大连市中山区的房屋签订了商品房买卖合同。原告于合同约定时间履行了购房款的交付义务，被告中嘉公司于合同约定的时间向原告交付了房屋并正常使用。2018年1月9日，被告中嘉公司与原告就所售房屋所在小区地下停车场的使用达成《大连首开·铂郡车位意向登记协议书》，原告向被告中嘉公司缴纳了车位意向金1万元后，每个月向被告燕侨物业以支付管理费100元的方式正常使用意向车位。自合同签订后，原告按时向被告燕侨物业支付管理费，并正常使用车位。2019年9月，被告中嘉公司公开出售地下停车位使用权，2019年9月18日，被告燕侨物业以书面形式告知原告，被告中嘉公司正式转让地下停车场车位使用权，未受让车位使用权业主车辆将不得进入地下停车场。被告中嘉公司及被告燕侨物业实施了上述行为后，原告经与政府相关部门举报投诉后，得到多个部门反馈的信息是被告中嘉公司不具备出售及出租地下停车场车位使用权的资格，其出售行为违反了大连市人民政府及国家有关于地下车库出售及转让出租的相关规定。按照《物权法》第74条3款及根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条和第16条规定，未计入容积率的建筑物不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物，小区里不计入容积率部分属于小区公共使用建筑面积，应属于全体业主所有。在原告查阅了被告中嘉公司委托大连市测绘研究院所做的《技术报告》中综合技术经济指标一览表中清楚标明，地下车库30875㎡不计入容积率，那么按照上述规定，该部分地下车库则应属于小区业主共同共有而非被告中嘉公司所有，在小区其他业主向民意网投诉后得到大连市国土房屋的答复为“未查到该小区地下车位补缴土地出让金的批复，应作为小区公共停车场使用”、“经查，首开铂郡小区开发单位大连中嘉房地产开发有限公司，该项目暂未办理地下停车位土地补充批复手续，不得擅自对外出售、出租（出租是以超过1年期合同向业主出租停车位的行为），感谢您的来信！”根据上述政府相关部门回复和意见可以认定，至起诉之日，被告中嘉公司所开发的原告所在小区仍不具备销售地下车位的条件和权利。在此种情况下，二被告以原告未购买车位不得进入地下车库的行为于法无据，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，二被告严重违背国家相关法律、政府政策性规定，擅自出售、出租、转让车位使用权的做法已经严重侵害了原告的合法权益。据此原告依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第四条、第八条、第十五条的规定，特起诉二被告至人民法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告中嘉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。事实与理由：一、原告的起诉不符合法律规定，贵院应当依法驳回其起诉。1、原告不具备诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉。根据《物权法》第76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由业主共同决定，决定应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告诉称案涉地下车位、车库系属于全体业主的共有财产或者共同管理的权利以及车位使用中管理费等问题，属于必须经业主大会决议，并经建筑面积和总人数双二分之一以上业主同意后授权方有权提起诉讼。首开铂郡小区共有商品房768套，项目总建筑面积119093平米，原告并未取得符合上述法律规定面积、户数业主的授权，其无权代表业主提起本案诉讼，其不具备本案的诉讼主体资格，人民法院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条和第154条第3项之规定驳回其起诉。2、原告的第1项诉讼请求不明确，应当驳回起诉。根据《民事诉讼法》第119条规定，当事人提起诉讼，必须有具体的诉讼请求和事实、理由。原告的第1项诉讼请求没有明确小区名称及地下车位的具体个数、性质，诉讼请求不具体、不明确，甚至未别除地下人防车位，诉求极其泛泛模糊，其起诉不符合《民事诉讼法》第119条规定，依法应驳回起诉。3、原告的其他诉讼请求与本案无关，应另案起诉。原告的第2项诉讼请求属于物业服务合同纠纷，而本案的案由为车位纠纷，该请求显然不属于本案的审理范围，应另案起诉。而且，基于原告与中嘉公司签订的《大连首开铂郡车位意向登记协议书》第5条，由于原告未按约定购买意向车位，则视为自动放弃认购权利，中嘉公司将不另行催告，双方之间的车位意向登记协议即自动终止。因此，双方之间关于地下车位的意向协议关系已经终止，该诉讼请求本身不能成立，且无实施的可能，应予驳回。第3项诉讼请求表达的极不明确，无法归入具体案由。该请求也表明原告自认被告对案涉地下车位享有处分权。第4项诉讼请求属于排除妨害纠纷案由，也不属于本案的审理范围，应另案起诉。二、中嘉公司享有案涉车位的所有权。1、我国实行物权法定原则，其他级别的规范性文件不能用于确定物权归属。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第18条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据”。原告在起诉状中援引的《城市房屋权属登记管理办法》属于部门规章，且已于2008年7月1日废止，相关条款已失效，不能作为判断物权归属争议的依据。2、土地使用权合同及用地批复等属于行政管理文件，不能作为确权依据。在上述文件中，即便有未经批准不得出售的表述，也属于国土、规划部门对开发单位的行政管理范畴，不属于“法律、行政法规”级别的法律渊源。况且，案涉土地使用权合同及用地批复均不禁止建设单位处分、收益地下车库有关权益，而是规定若出租、出售应按照市政府有关规定缴纳土地出让金。事实上，国土部门已向被告中嘉公司下达了《催办地下（半地下）停车场补充用地手续通知书》，以实际行为表明其并不禁止开发单位出租、出售地下车位，如开发单位进行了租售行为，应按规定缴纳土地出让金，目前被告中嘉公司已向窗口递交了缴纳费用的申请。3、《物权法》及《建筑物区分所有权司法解释》明确规定规划内车位的所有权归建设单位所有。首先，原告中嘉公司是建设用地使用权人，投资建设了案涉地下车位。2011年6月，原告中嘉公司通过出让方式获得了案涉车位所在地块的土地使用权，并依据规划合法投资建设了地下车位，且已经过竣工验收。根据《物权法》第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。其次，案涉地下车位属于建筑物专有部位，且未进行公摊。案涉地下车位作为独立功能区，并未在公用面积中予以公摊，因此被告对案涉地下车位享有所有权。根据《建筑物区分所有权解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据《房产测量规范》（GB／T17986．1－2000）规定：“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”。事实上，该项目《房屋面积测绘报告》显示案涉地下车位即属于专有部分，且未经公摊，因此其不属于业主共有，应属于建设单位所有。最后，被告中嘉公司已依据《物权法》有关规定进行了权属明示。《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”案涉车位是按照规划要求建造的车位，被告对整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，处分相关权益。中嘉公司与原告签订的《商品房买卖合同》第17条第5款明确约定：“未出售或未计入公摊面积区域的所有权、使用权收益权均归出卖人所有，国家法律法规有强制性规定的除外。”《前期物业服务合同》附件3《首开铂郡项目临时管理规约》第4条第4款约定：“本小区地下停车场，未作为共有面积进行分摊的，其土地使用权、房屋产权属于建设单位所有。”因此，中嘉公司已依据《物权法》第74条的规定进行了明确的权利约定和处分。综上，案涉地下车位属于项目建设单位中嘉公司所有，并已依据物权法进行了权属明示和处分。三、本案是涉及财产的案件，原告应按照其诉讼请求交纳诉讼费。根据《民事诉讼法》第118条规定：“当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费”。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称《民诉法司法解释》）第201条规定：“既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。”本案原告的诉讼请求为“请求法院判令原告所在小区的地下车位归全体业主共有”，该请求为财产性请求，应当按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。综上，原告的诉讼请求于法无据，并且原告不具备诉讼主体资格，恳请人民法院依法驳回其全部诉讼请求。被告燕侨物业辩称：不同意原告的诉讼请求。事实与理由：一、原告的第2项诉讼请求不属于本案审理范围，应另案起诉。原告的第2项诉讼请求属于物业服务合同纠纷，而本案的案由为车位纠纷，该请求显然不属于本案的审理范围，应另案起诉。二、原告因没有购买车位，其与被告物业公司的合同关系已无法继续履行。对小区车位享有所有权或使用权，是被告物业公司能否对其提供车位管理服务的先决条件。车位物业管理服务合同的标的，是对车辆出入、停放车位进行导引，安全警示，车位场地清洁，安保等提供的服务内容（具体以实际约定为准）。合同标的是合同成立的重要要素，没有合同标的，合同无法成立和履行。小区业主如有权进出入地下停车场、有权对特定车位行使使用权，则其与物业公司存在建立车位物业服务合同关系的前提条件。如对地下车位没有使用权，不能使用车位，则不存在进一步建立车位服务合同的可能性。本案中，原告在2018年1月至项目车位开盘前的时间段获得了地下车位所有权人的授权使用，因此被告物业公司在此期间可以对其提供车位管理服务，原告按100元/月向被告物业公司交纳了服务费，双方形成了事实上的车位物业服务合同关系。但是，由于原告没有按照其与被告中嘉公司的约定继续购买该车位，导致其无权再继续使用该车位，因此被告物业公司与原告的车位管理服务合同已无法再继续履行，自然终止。被告物业公司已通知相关业主合同终止及退还尚未发生的费用。因此，原告针对被告物业公司要求强行继续履行车位服务合同的诉讼请求属于无理要求，被告物业公司无法实施。至于被告物业公司与其他小区业主之间是否建立了车位物业服务合同关系，按何种标准收费，与原告无关，原告没有相关诉讼主体资格。综上，原告的诉讼请求于法无据，恳请人民法院依法驳回其全部诉讼请求。庭审中，原告撤回了其第1项诉讼请求。本院当庭裁定准许原告撤回该项诉请。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月27日，原告宋闻博与被告中嘉公司就位于大连市中山区房屋签订了《商品房买卖合同》。2018年1月29日，原告与被告中嘉公司就房屋所在小区地下E-128号停车位签订了《大连首开铂郡车位意向登记协议书》，第五条约定：“若本意向登记协议人未在正式认购当日按要求前来办理车位认购确认手续，则视为自动放弃认购权利，意向登记接受方将不另催告，大连首开铂郡车位《意向登记协议书》自动终止，意向登记人可申请退款。”原告交纳了10000元意向金，并自2018年1月29日起按100元/月标准向被告燕侨物业支付车位管理费。原告于2019年8月15日收到被告中嘉公司通过“首开铂郡”公众号向其通知将于2019年8月17日进行车位开盘的信息，同日，原告收到被告中嘉公司销售人员通过手机短信发出的相同内容的通知，但原告并未按照《大连首开铂郡车位意向登记协议书》的约定继续购买该意向车位。2019年9月18日，被告燕侨物业以书面形式告知原告，被告中嘉公司于2019年8月正式转让地下停车位使用权，并开始退还认筹金，解除与车位认筹业主关于车位的认筹关系，与此相对应，燕侨物业也对业主预缴的车库管理费进行退还，车库采取车牌识别系统，未受让车位使用权业主车辆将不能进入地下停车场。原告未购买意向车位使用权，故其车辆无法进入地下停车场。另查明，“首开铂郡”项目系由被告中嘉公司开发和建设。被告中嘉公司于2011年1月30日与辽宁省大连市国土资源和房屋局签订了《国有建设用地使用权出让合同》、2012年1月16日取得该项目的《建设用地规划许可证》、2013年11月11日取得该项目的《建设工程规划许可证》、2014年1月29日取得该项目的《建筑工程施工许可证》、2016年10月31日完成该项目的竣工验收备案。该项目地下车库由被告中嘉公司依据规划投资建成，该项目《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》、《建设用地规划许可证》、《关于大政地城字[2011]6009号批复的补充批复》显示，案涉E-128号车位所在地下车库未计入容积率，且根据《房屋面积测绘成果报告》显示，地下车库未计入共有建筑面积分摊。2016年8月27日，原告与被告中嘉公司签订的《商品房买卖合同》第17条第五款约定：“未出售或未计入公摊面积区域的所有权、使用权收益权均归出卖人所有，国家法律法规有强制性规定的除外。”2017年1月6日，原告签订《承诺书》，同意遵守《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，《临时管理规约》第四条第4款约定：“本小区地下停车场，未作为共有面积进行分摊的，其土地使用权、房屋产权属于建设单位所有。”本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、物业费缴费发票、《国有建设用地使用权出让补充合同》、《大连首开铂郡车位意向登记协议书》、银行交易记录、车位使用费发票、结婚证、车位开盘销售公告、开盘现场照片、《关于退返认筹车库管理费的温馨提示》、《停车场车辆管理规定》、《大连市人民政府办公室文件（大政办发[2019]73号）》文件、民意网截图、《大连市自然资源局政府信息公开告知书》，被告中嘉公司提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案表》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《承诺书》、《房屋面积测绘成果报告》、《国有建设用地使用权出让补充合同》、《关于大连中嘉房地产开发有限公司、大连中美居置业有限公司建设住宅、公建、公寓项目国有建设用地使用权批复》、《关于大政地城字[2011]6009号批复的补充批复》、《催办地下（半地下）停车场补充用地手续通知书》、《大连首开铂郡车位意向登记协议书》、短信通知、《大连市机动车停车场备案证》，被告燕侨物业提供的《前期物业服务合同》、《关于退返认筹车库管理费的温馨提示》及各方当事人的陈述及笔录等证据予以证明。本案的争议焦点为：原告是否有权使用案涉E-128号地下停车位。本院认为：依法成立的合同对双方具有约束力。根据原告与被告中嘉公司签订的《大连首开铂郡车位意向登记协议书》第五条：“若本意向登记协议人未在正式认购当日按要求前来办理车位认购确认手续，则视为自动放弃认购权利，意向登记接受方将不另催告，大连首开铂郡车位《意向登记协议书》自动终止，意向登记人可申请退款。”根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”本院认为，《大连首开铂郡车位意向登记协议书》第五条约定属于合同双方事先约定以默示行为作出意思表示的情形，不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应为有效约定。原告确认未按照约定购买认筹车位，且被告履行了合理的告知义务，则双方关于意向车位的认购合同关系已告终止。案涉地下车位是由被告中嘉公司投资建造而成，未计入容积率，且未计入共有建筑面积分摊给业主，依据《物权法》有关规定，其权属应归中嘉公司。原告所主张的被告对其合法权益构成侵权，于法无据。原告与被告燕侨物业之间的物业服务合同关系，依附于原告是否有权使用案涉车位。2018年1月29日开始，原告按每月100元/月的标准交纳车位管理费，被告燕侨物业同意收取，双方之间成立了事实物业服务合同关系，但由于原告后续丧失了对E-128号车位的使用权，双方之间已无法就该车位继续成立物业服务合同关系。本案中，原告未能提供其他证据证明其为案涉车位的合法使用权人，应承担举证不能的不利后果。因此，原告不享有案涉地下车位的使用权，其诉讼请求不具备请求权基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宋闻博的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋闻博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 阎 福二〇一九年十二月十七日书记员 肖文玉