福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3511号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼，统一社会信用代码91350100772925038J。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人:余炜、李星星，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：林勉励，男，1958年6月6日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈亮、郑斯鼎，福建乾观律师事务所执业律师。 原告福州市国有房产经营有限公司与被告林勉励房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州市国有房产经营有限公司的委托诉讼代理人余炜，被告林勉励的委托诉讼代理人陈亮、郑斯鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市国有房产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；2.判令被告补缴原告房屋占用费（房屋占用费按每月22487元标准，扣除已缴纳的旧房租价格每月4026元，按每月18461元标准，自2019年3月9日起计算至被告实际搬离上述租赁房屋的2019年6月25日止）65844元；3.判令被告给付原告违约金（违约金按每月10720元标准，自2019年3月9日计算至被告实际搬离上述租赁房屋当月止），计算至被告搬离的2019年6月25日期间的违约金为42880元；4.判令确认原告有权不予退还被告交付的租赁押金10980元；5.判令被告给付原告因本案所支出的律师费4800元。事实和理由：2015年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于福州市台江区房产，租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，第一年每月租金3660元，第二年起的租金在上一年基础上递增10%，即第二年的月租金为每月4026元，租赁押金10980元。此外，合同还约定：“本合同期满，乙方（指被告）应无条件立即搬出租赁物。逾期不搬的，租赁押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付违约金。”租赁合同期满后，被告继续使用上述房产，原告于2019年3月8日书面通知被告终止双方之间的租赁关系并告知其房产移交相关事宜，但被告与原告未能就继续承租上述房产事宜达成一致意见。2019年6月25日，被告向原告移交承租房产，但由于其在占用房屋期间仍只按照原已终止合同的租金标准向原告缴纳占用费用，故其依法应当按照市场租金标准向原告补足占用房屋期间的房屋占用费，而且原告有权不予退还租赁押金，并要求被告按合同约定最后一个月的租金双倍支付违约金。综上，原告认为，为维护自身合法权益，避免国有资产流失，故诉至贵院，请求支持原告诉请。 被告林勉励辩称，一、被答辩人的诉请无任何事实和法律依据，依法应当裁定驳回被答辩人的起诉或者判决驳回被答辩人的诉讼请求。1、答辩人自2015年1月1日向被答辩人承租讼争房屋之日起，均按时向被答辩人支付相应的房屋租金，且已实际支付讼争房屋租金至2019年12月31日，被答辩人收取了房屋租金并向答辩人出具了相应的票据，被答辩人的诉请均无事实和法律依据，违背了诚实信用原则。2、被答辩人于2019年3月8日作出的《通知》未到达答辩人，被答辩人无权主张确认《房屋租赁合同》于2019年3月8日解除。3、被答辩人违背诚实信用原则，主张答辩人应当按照市场租金标准补缴房屋占有使用费65844元，企图通过诉讼的方式达到占有答辩人合法财产的目的，应对其行为给予否定性评价。4、答辩人不存在任何违约行为，被答辩人要求答辩人支付违约金42880元没有任何事实和法律依据，且被答辩人无权不予退还答辩人交付的租赁押金10980元。二、被答辩人提交的《致估价委托人函》明显缺乏客观性、公正性，被答辩人的诉请没有任何事实和法律依据。《致估价委托人函》中载明“本报告的使用期限为自2018年5月18日（估价报告出具之日）起不超过一年。”自2019年5月18日起，该评估报告已超过其使用期限，现被答辩人起诉要求答辩人按该报告出具的每月22487元的租金标准补缴自2019年3月9日起至2019年6月25日止的房屋占有使用费，明显是错误的、不公平、不公正的。且，该份《致估价委托人函》中载明价值时点为2018年4月1日，即明确指明该份《致估价委托人函》作出的讼争房屋月租金单价199元／㎡•月估价结果是依据2018年4月1日当天的房屋市场价值，该份评估报告的价值时点已不具有参考价值，估价结果明显缺乏客观性、公正性。房屋租赁合同是合同双方当事人真实意思的表示，是在自愿、平等、协商的基础上达成的。相关机构出具的房地产评估报告仅是合同双方当事人就租赁房屋相关事宜的参考，被答辩人作为专业的国有房产经营公司，具有丰富的经营管理经验，被答辩人主张答辩人应当按照估价机构出具的市场租金标准补缴房屋占有使用费，则被答辩人应按照评估报告出具的月租金标准，向所有位于福州市台江区店面收取相应的月租金。被答辩人并未出具相应的证据证明，其均严格按照市场租金标准收取租金，因此，被答辩人要求答辩人按照市场租金标准补缴房屋占有使用费没有任何事实和法律依据。三、答辩人、被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》中并未约定律师费用的承担问题，且被答辩人提供的委托代理合同未载明签约时间，《福建增值税专用发票》也无法证明被答辩人因本案支出律师费4800元，因此，被答辩人提交的证据完全不足以证明其诉讼请求。被答辩人的诉请无相应的事实和法律依据，依法应当承担败诉的不利后果，案件的诉讼费应当由被答辩人承担。四：本案的原告并非是诉争房屋的产权人，也并非提供其具有原告诉讼主体资格的证据，请求法院审理后裁定驳回原告的起诉；五、本案原告所提供的估价报告也仅仅也只是原告方和第三方单独委托的报告，并不符合当时时点的价格的实际状况，不属于人民法院审理中可以作为定案依据的证据材料；六、根据现有的证据表明，诉争的不动产即原告所主张的不动产处于严重的空置状态，不但没有增值，还导致国有资产流失，请原告充分考虑，依法维护国家的利益不受损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月1日福州市国有房产经营有限公司（甲方、出租方）与林勉励（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁标的乙方向甲方租赁位于福州市台江区（以下简称“讼争房屋”）的房产，建筑面积113㎡；2.租赁物用途乙方租赁上述房产用于商业用途；3.租赁期限租赁期限24个月，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月书面向甲方提出，在同等条件下，乙方享有优先权，租金标准由双方协商确定并重新签订租赁合同；4.租金及其支付方式上述租赁物第一年租金为每月租金3660元。第二年起的租金在上一年基础上递增10%。即第二年的月租金为每月4026元，依此类推。乙方应于每个月5日前向甲方一次性支付本月租金；5.租赁押金乙方于签署本合同时向甲方交付不少于三个月租金的租赁押金，计10980元，租赁期满，乙方无违约情形且甲方按时完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；6.违约责任乙方延迟交付租金，每延迟一天按所欠当月租金的百分之一缴纳违约金。逾期壹个月以上的，甲方除有权继续要求乙方按日支付违约金外，有权解除本合同，租赁押金不予退还；本合同期满，乙方应无条件立即搬出租赁物。逾期不搬的，租赁押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付违约金。7.乙方指定接收甲方书面通知的地址为福州市台江区元洪锦江一期2座203-204，甲方按上述地址向乙方发出的书面通知自发出之日起即视为送达。上述合同还就其他事项进行了约定。林勉励在上述合同的落款处下方备注联系电话为138××××9499。 合同签订之后，林勉励向福州市国有房产经营有限公司交付了租赁押金10980元。福州市国有房产经营有限公司也将租赁房屋交付林勉励使用。租赁期间，林勉励一直按照上述合同约定的标准支付房租。租赁期限届满后，林勉励仍继续按照月租金4026元的租金标准向福州市国有房产经营有限公司支付房租至2019年12月止，福州市国有房产经营有限公司则向林勉励开具了至2019年6月止的相应租金发票。2019年6月25日林勉励搬离讼争房屋。 福州市国有房产管理中心委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对福州市台江区店面的商业房地产市场月租金单价进行评估，评估价值时点为2018年4月1日。2018年5月18日，该公司作出《估价结果报告》，认为本案讼争房屋的月租金单价为199元／㎡.月。 2019年3月11日，福州市国有房产经营有限公司以邮件形式向林勉励（收件人地址为本案讼争房屋、联系电话为8394×××6、配货信息为本案讼争房屋的前置处置通知）发出一份《通知》，该通知（落款时间为2019年3月8日）的内容为：“您所承租或者使用的国有经营性房产租赁期已届满。福州市国有房产管理中心作为产权人，依据《福州市国有房产管理中心国有经营性房产招租暂行办法》，已委托我司具体开展国有经营性房产公开招租工作。为确保后续公开招租工作有序进行，特通知如下：一、自本通知函发之日起，即代表您原承租台江区中亭街利生苑新加坡街Ａ区04-1一层的房屋租赁关系终止（含相关补充协议）。自本通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至我司办理房产移交手续。二、同意参加我司公开招租的，请在办理房产现状移交手续并签署《承诺书》后，根据房屋移交核定的实际使用面积协商按照评估价格签订公开招租期间的《公开招租过渡性租赁协议》。通过公开招租程序后，若您中标，我司将按规定与您重新签订新的《房屋租赁合同》并保障贵公司续租的权利。三、对于不参加我司公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或者房产使用人，福州市国有房产管理中心及我司将依法强制收回房产。”因收件人不在指定地址及其他原因，该邮件于2019年3月23日被退回。诉讼中，福州市国有房产经营有限公司陈述其于2019年3月8日将该通知张贴于本案讼争房屋处。林勉励则不予认可。 本院认为，福州市国有房产经营有限公司与林勉励于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案讼争《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2016年12月31日届满，但租赁期限届满后，林勉励仍继续使用租赁房屋并支付租金，而福州市国有房产经营有限公司未提出异议，并向林勉励开具了至2019年6月止的相应租金发票，应认定福州市国有房产经营有限公司与林勉励在租赁期限届满之后实际形成了不定期租赁关系，双方于2015年7月1日签订的原租赁合同继续有效。2019年3月13日,福州市国有房产经营有限公司虽向林勉励发出《通知》要求终止房屋租赁关系，并要求林勉励在通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续，但该通知并未按合同约定的送达地址邮寄给林勉励被退回，而其声称在讼争房屋处张贴了该通知的行为无法体现张贴时间，亦不能证明林勉励已知晓该通知，故本院认定该通知不发生解除合同的效力。自租赁期限届满后至2019年6月25日林勉励搬离讼争房屋止，林勉励按月租金4026元的标准支付租金，福州市国有房产经营有限公司则出具相应的发票，且未提出异议，应视为二者以实际行为认可租赁期限届满后的月租金标准为4026元，林勉励也依约支付了租金。据此，在案证据无法证明至2019年6月25日林勉励搬离讼争房屋止，林勉励存在违约的行为，福州市国有房产经营有限公司以林勉励违约为由主张林勉励补缴房屋占用费、违约金、律师费及扣押租赁押金，于法无据，本院不予支持。至于是否解除本案租赁合同问题。如上所述，在案证据不能证明林勉励存在违约的行为，但双方在租赁期限届满之后实际形成了不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同，结合林勉励已于2019年6月25日搬离了讼争房屋，应视为双方合意租赁合同关系于2019年6月25日解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，判决如下： 一、确认福州市国有房产经营有限公司与林勉励签订的《房屋租赁合同》于2019年6月25日解除； 二、驳回原告福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2790元，由原告福州市国有房产经营有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  陈玉琼 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  谢辰萱 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。