贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3706号原告：杨加林，男，1957年06月25日出生，土家族，住贵州省铜仁市。原告：钟芳，女，1958年11月13日出生，汉族，住贵州省铜仁市。二原告共同委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。被告：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。法定代表人：唐江虎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师，一般授权。原告杨加林、钟芳与被告贵州虹祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月08日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟芳及其委托诉讼代理人吴成毅，被告委托诉讼代理人杨治波、赵梅梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理转移登记有关文书违约金，即以已付购房款863093元为基数，按年利率6.175%计算，从2019年01月01日起计算至实际交付原告之日止，暂计算至2019年09月15日，违约金为人民币37672.24元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年06月16日，原被告签订编号为2017004805的《商品房买卖合同》。被告将其开发建设的位于铜仁市锦江壹品第8幢31层31-3号房屋出售给原告。合同约定：商品房建筑面积为190.19平方米，套内建筑面积为162.18平方米，价款为863093元；出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期起60日以后，……买受人不退房，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房屋价款1%的违约金。合同签订后，原告已按照约定向被告支付了首付款663093元，余款300000元将依照约定以公积金贷款的方式支付。但被告直至今日未向原告交付办理转移登记的有关文书。同时，也未向原告支付逾期交付办理转移登记有关文书的违约金。原告的合法权益受到严重侵犯。为维护自身合法权益和法律尊严，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，望依法作出公正判决。被告辩称：被告开发的“虹祥，锦江壹品”项目位于铜仁市碧江区，2009年06月06日，被告与原县级铜仁市人民政府听签《招商引资项目投资合同书》，同年08月28日被告以公开挂牌方式取得曹家园片区ＧＰ-09-10地块国有土地使用权，被告进入铜仁发展。自项目开发建设以来，受到规划调整、拆迁缓慢、拆迁费垫资、政府异地安置、工期延长等因素，虹祥·锦江壹品项目建设受到很大影响。在2016年被告二期开始销售，由于前述原因，导致办证延期，具体情况如下：1、本项目属于铜仁市政府招商引资项目，拆迁由政府全部负责，土地以净地出让，由于拆迁进展缓慢，政府延迟交付土地，导致项目工期滞后；按照《招商引资项目投资合同书》第四条“甲方在本合同签订后1年半内负责拆迁完毕该宗地的地上建筑物、构筑物及其他附着物等，并将净地支付给乙方”，按合同在2011年12月底前政府应净地交付被告，实际上2018年09月28日才完成项目的拆迁，延期交付7年多。期间，被告建设的二期项目受到拆迁滞后，拆迁户堵工等因素，施工缓慢。致使未能如期完成施工建设并交付房屋。2、按照与业主所签《商品房买卖合同》第八条、第十条，买受人采取一次性付款，并在交房前付清所有款项，逾期付款，按照每日万分之一点五支付违约金。业主基本未按时付款，已违约在前，但被告考虑土地落宗事宜情况特殊，被告并未追究其违约责任，基于此建议双方互不追究其违约责任。3、尽管因为征地拆迁、环保督查要求停工或者受不可抗力影响，导致被告7、8号楼未按合同准时交房，被告积极面对，体现国有企业的主动担当作为，维护社会稳定，所以对于前期延期交房，被告已积极兑现赔付。现由于相关政策变动，导致办理手续受到影响，被告也安排专人负责，积极推进，预计2020年06月前能办理完成，产权逾期办理并未影响业主正常生活及工作，于此同时，我们积极完善业主配套设施，尽量给业主提供一个舒适的居住环境.4、经询访本地区其他房开企业，逾期办证属普遍现象，并未有涉诉情况和判决先例，铜仁涉及类似案例较多，为维护社会稳定，一旦破开先例，将造成大量上诉。5、于此同时，被告承担了大量的社会责任，作为国企，通过政府招商引资进入铜仁，为金码头及沙子坳建设，旧城改造，河堤景观建设，配合古城拆迁，解决地区医院安置户等共垫资政府l.5亿元，至今接近10年，政府未予偿还。综上所述，业主的目的最终是拿到不动产证，被告将集中精力办理产权，恳请法院协调业主考虑大局，维护社会稳定，双方不再追究违约责任。补充：1、房屋本身适用于居住，目前被告已向原告交付了房屋并支付了违约金，现在逾期办证并不影响原告对房屋的使用，也没有对原告造成损失。2019年06月04日，原告在领取上述款项时已经明确放弃追究被告的违约责任，故起诉被告要求支付违约金不合理。2、根据补充协议约定，原告在接房时应当缴纳契税并缴纳房款，否则延期办证，但截至2019年02月21日，原告才将房款缴纳至被告方，2019年07月26日，原告才缴纳完契税，因此原告本身存在违约行为，但是被告作为国企，考虑社会大局的利益，暂时没有追究原告的违约责任。3、原告在接房以后存在违规乱建，在楼顶搭建了洋房，导致被告未能按时通过规划验收，其行为本身对此次逾期办证负有重要责任，因此被告认为原告的诉请没有法律依据。4、针对原告诉请被告向其交付房屋转移登记有关资料的截止时间，有违约金不成立，被告作为房开，在客观上是不可能向买收人交付房屋转移登记的，只能向不动产房屋中心进行交付。5、在原告具备先履行合同义务的情况下，逾期支付购房款，已先违约，被告后履行向不动产中心交付转移资料的义务，基于双方均存在违约的情况下，原被告才于2019年06月04日达成一致意见，被告支付违约金2万余元，原告免除被告的整个商品房买卖合同的违约责任，故原告的上述诉讼请求均不成立，望贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院认为，原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、收据两张、铜仁市住房公积金管理中心委托贷款借款凭证、贷款发放凭证、税收完税证明、专项维修资金专用收据、省人民政府办公厅关于印发贵州省优化不动产登记流程进一步压缩办理限时工作方案通知，以及被告提供的《商品房买卖合同》和补充协议、收款凭证、完税凭证、收条均来源合法、客观真实，本院均予以认定作为本案定案依据。被告提供的装修违规整改通知书及现场违建照片，系被告单方制作，本院不予认定作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：2017年06月16日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告位于铜仁市虹祥锦江壹品第8幢31层31-3号房一套，被告应于2017年12月31日前交付该商品房，房屋总价款为863093元，二原告应于本合同签订之日向出卖人交付首付款563093元，余款300000元以公积金贷款支付。被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，被告逾期交付超过60日且二原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房款1%的违约金。二原告于合同签订当日向被告支付了首付款563093元，并缴纳住宅专项维修资金7608元。该《商品房买卖合同》签订后，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定如因二原告违约，未按期付清有关款项，包括但不限于房款及违约金（如有）、公共维修资金等，被告有权延期交付商品房，不承担逾期交房责任。二原告在签订本协议之日起至交房时应一次性付清契税，由于二原告原因不付清以上税费的，二原告承担逾期付款的违约责任且被告可以不办理产权证。2017年09月28日，二原告又向被告支付了购房款100000元。2017年10月17日，二原告与被告再一次签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定将《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限变更为：首付款更改为663093元，余款200000元以公积金按揭支付。逾期付款责任按《商品房买卖合同》第十条执行。2019年02月21日，二原告以公积金方式贷款200000元并向被告付清了房屋尾款。2019年06月04日，原告钟芳与被告达成协议：由被告支付原告延期交房违约金22578元，抵扣应缴纳的物管费2773.2元，实际应付19804.8元。该款项支付后，被告与二原告签订的购房合同中的违约责任自然解除。2019年07月26日，二原告向铜仁市碧江区税务局缴纳契税17144.78元。现二原告以被告违约为由诉至本院，并提出前列诉讼请求。以上事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称及其提供的证据材料以及本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：原被告之间是否就被告的违约责任了结完毕？如未了结完毕，被告应当支付二原告的违约金是多少以及计算依据？现对焦点问题作如下分析：本院认为，依法订立的合同自合同成立时生效，双方当事人应当根据合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告钟芳与被告达成协议，约定由被告支付原告延期交房违约金22578元，抵扣应缴纳的物管费2773.2元后，实际已收到被告19804.8元。同时约定该款项支付后，被告与二原告签订的购房合同中的违约责任自然解除。原被告在平等自愿的基础上达成了上述协议，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效协议，原被告应当按照协议约定全面履行自己的义务。本院认为，根据文意解释，协议中的“购房合同中的违约责任自然解除”应理解为《商品房买卖合同》中的所有违约责任自然解除，即原被告已就涉案《商品房买卖合同》中的所有违约责任一次性进行了了结，双方各自的违约责任均已全部解除，互不承担违约责任。庭审中，原告主张双方仅解除了延期交房的违约责任，并未解除其他违约责任，但未提供相反证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及其《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告应当承担举证不能的法律后果，故原告要求被告承担逾期交付办理转移登记文书的违约责任于法无据，本院不予支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”因本院对二原告的诉讼请求不予支持，故本案诉讼费已减半371元，应由二原告自行负担。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨加林、钟芳的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取人民币371元，由原告杨加林、钟芳自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  李枝彬二〇一九年十二月五日法官助理丁雄代理书记员  刘 谊