新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2019）新0203民初1454号原告：邵辉，男，1989年7月3日出生，汉族，新疆油田公司技术服务公司职工，住克拉玛依区。委托诉讼代理人：邵有忠（原告邵辉的父亲），1960年12月11日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依区。委托诉讼代理人:张鹏，新疆鼎泽凯（克拉玛依）律师事务所律师。被告：冯小艳，女，汉族，1985年5月10日生，个体从业人员，住四川省三台县。委托诉讼代理人：马飞，克拉玛依市胜利法律服务所法律工作者。被告：席友军，男，1981年9月29日出生，汉族，个体从业人员。。被告：郑卫强，男，汉族，1969年2月27日出生，克拉玛依博达劳务派遣公司员工，住克拉玛依区。原告邵辉与被告冯小艳、席友军、郑卫强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵辉之委托诉讼代理人邵有忠、张鹏，被告冯小艳之委托诉讼代理人马飞、被告郑卫强到庭参加诉讼。被告席友军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告冯小艳、席友军于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告冯小艳、席友军支付2018年7月1日至2019年7月1日租金62000元、违约金18000元、暖气费9483.94元（2017年至2019年供暖期）、物业费7974.96元（2018年1月至2019年12月）；合计：97458.90元。3、被告郑卫强向对上述款项中的95087元承担连带责任。事实与理由：2016年5月13日，原告与冯小艳、席友军签订《房屋租赁合同》，约定由被告冯小艳、席友军租赁使用原告邵辉所有的××区建筑面积166平方米的商铺3年，第1年租金50000元、第2年租金56000元、第3年租金62000元。合同签订后的前两年，被告冯小艳、席友军基本履行，只欠半年的暖气费未交。2018年1月，被告冯小艳未经原告同意将房屋转租于被告郑卫强，然后给原告打电话告知已经转租，冯小艳称家里有事，由郑卫强履行第三年协议对原告没有损失，并承诺前面欠付的暖气费由冯小艳单独支付。原告打电话给郑卫强，郑卫强认可由他来支付使用期间的租金、物业费、暖气费。郑卫强是2018年1月开始使用房屋，应当支付的暖气费比冯小艳、席友军少半年2370.90元。2018年7月1日，原告依约定向郑卫强收取租金，郑卫强反悔，称他是和冯小艳签订的协议，认为原告应当向冯小艳收租金，原告找冯小艳，冯小艳称第3年租金由郑卫强来承担，两被告互相推诿。原告认为二被告不支付房租的行为，已构成根本违约，原告有权解除合同。被告冯小艳将房屋转租他人的行为未征得原告的同意，故应承担直接的合同责任，被告郑卫强自2018年1月起实际使用了原告的房屋，应承担连带责任。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告冯小艳辩称，1，原告的主体资格不适格，涉案合同出租人是邵辉、邵有忠，主要由邵有忠实际管理房屋的相关事宜，邵辉没有管理，邵有忠应当与邵辉作为共同原告，原告应当撤回诉讼请求重新起诉。2，涉案合同的租赁物是克拉玛依区蜀风居茶社（以下简称蜀风居茶社）的经营场所，成立时间为2016年6月16日，席友军是经营者，原告起诉的被告应当为蜀风居茶社，同时应当将经营者席友军作为被告，原告起诉冯小艳不符合法律规定，应当驳回原告对冯小艳的起诉。3，冯小艳是打工人员，和席友军是老乡，席友军要开茶社，找到了冯小艳，租下了原告的房屋，租赁合同虽是冯小艳和席友军共同签订，但冯小艳仅是蜀风居茶社的管理者，席友军委托冯小艳支付过2016年7月1日至2018年7月1日的租金、物业费，并交了10000元的保证金。涉案商铺确实转租给第三人郑卫强，转租前有半年的暖气费没有交，2018年1月，冯小艳与郑卫强签订转让协议后将房屋交给郑卫强，郑卫强应当履行支付租金、物业费的义务，原告要求冯小艳承担后面的暖气费、物业费，不符合三方真实意思表示。席友军、冯小艳愿意承担欠付的半年暖气费，其他费用应当由郑卫强承担。请求公正判决。被告席友军未答辩。被告郑卫强辩称，原告起诉郑卫强没有道理，郑卫强与原告、邵有忠不认识，郑卫强从冯小艳处受让蜀风居茶社时，邵有忠是知情、认可的，冯小艳转让蜀风居茶社，邵有忠明知派出所通知不能营业而没有告知郑卫强，邵有忠和冯小艳共同让郑卫强花费52000元受让一个根本无法经营的茶社，邵有忠有主观故意，而且当时郑卫强和冯小艳进行房屋交接时邵有忠拒不出面。郑卫强受让茶社一个多月后，才得知不能经营，找冯小艳时，冯小艳已经更换电话并将郑卫强加入微信黑名单。2018年2月，郑卫强给邵有忠打电话协商退还2个月房租和1个月押金，邵有忠拒不同意，要求继续履行合同。当时剩余租期5个月，郑卫强没有办法只好将房屋空置，也没有经营，钥匙仍在郑卫强手上。2018年7月，邵有忠给郑卫强打电话要求支付2018年7月1日至2019年7月1日的房租，郑卫强要求必须找到冯小艳，全额退款。郑卫强认为自己是本案最大的受害者。请求公正判决。本院经审理认定事实如下：位于××区商铺属于原告邵辉单独所有，建筑面积166.52平方米。2016年5月13日，原告邵辉的父亲邵有忠代邵辉与被告冯小艳、席友军签订《房屋租赁合同》，将上述商铺出租给被告冯小艳、席友军用于经营蜀风居茶社，合同约定：“押金10000元于2016年5月13日支付，租期2016年7月1日至2019年7月1日，第1年租金50000元于2016年5月13日、2016年12月20日分2次支付，第2年租金56000元于2017年6月20日支付，第3年租金62000元于2018年6月20日支付。逾期支付租金，每逾期1日，按月租金的3%支付滞纳金。”该合同还对其他事项做了约定。2016年5月13日，原告将涉案房屋钥匙交付给被告冯小艳、席友军，被告冯小艳、席友军交付押金10000元。涉案房屋交付时为毛坯房，经原告同意，冯小艳、席友军对涉案房屋进行了装修，按期支付了第1年、第2年的租金，支付了2016年10月15日至2017年10月15日的暖气费，支付了2016年下半年物业费和2017年全年的物业费。2018年1月15日，被告冯小艳与被告郑卫强签订《转让协议》，载明：“转让人冯小艳，身份证号：×××，接收人郑卫强，身份证号：×××。本人冯小艳，现将坐落于幸福路226-201号蜀风居茶社全部转让给郑卫强，转让金额52000元（伍万贰仟元整），从今日起本茶社全部归郑卫强所有，房租费交到2018年7月1日止，暖气费、物业费已交至2018年7月1日，其他费用由郑卫强自理，本协议双方签字生效。”转让费中包含涉案商铺押金10000元。2018年1月15日，冯小艳将涉案商铺钥匙交付给郑卫强。2018年初，郑卫强以不能经营为由向邵有忠提出退还房租和押金，邵有忠不同意，要求二名被告支付租金，由此发生争议。2019年6月10日，原告诉至本院。涉案商铺的钥匙仍在被告郑卫强处。另查，庭审中，原告邵辉、被告冯小艳、席友军、郑卫强均认可以下事实：1、冯小艳与郑卫强是转租关系；2、冯小艳与郑卫强签订《转让协议》之前，告知邵有忠转租事宜，邵有忠表示同意。另查，被告冯小艳、席友军、郑卫强均未支付涉案商铺2018年7月1日至2019年7月1日的租金，未缴纳涉案商铺2018年1月1日至2019年7月1日的物业费，未缴纳涉案商铺2017年10月至2018年4月、2018年10月至2019年4月的2个供暖期的暖气费。2018年12月20日，邵有忠向克拉玛依市禹荣物业有限责任公司交纳了涉案商铺2018年1月至2018年12月的物业费4995.60元。2018年12月20日，邵有忠向克拉玛依市禹荣物业有限责任公司交纳了“地暖一次供暖公摊电费”547.90元。2018年10月10日、2019年6月24日，邵辉分别交纳涉案商铺2017年10月至2018年4月、2018年10月至2019年4月的2个供暖期的暖气费4741.97元、4741.97元合计9483.94元。上述事实，有经当庭出示并质证的《不动产权证》《房屋租赁合同》《转让协议》、收据、证明、银行转账凭证及原、被告陈述等证据在案予以证实。本院认为，首先，关于诉讼主体问题。本案案由是房屋租赁合同纠纷，诉讼标的是涉案商铺的房屋租赁合同法律关系。涉案商铺系原告邵辉单独所有，收取租金是商铺所有人的权利，邵辉的父亲邵有忠虽代邵辉签订房屋租赁合同，邵辉对邵有忠的行为未表示反对，则邵有忠代邵辉与被告冯小艳、席友军签订房屋租赁合同的行为后果应当由邵辉承担，由邵辉享有出租人的权利、履行出租人义务，由冯小艳、席友军享有承租人的权利、履行承租人的义务。邵辉作为原告单独起诉并无不妥，故本院对被告认为应当由邵有忠、邵辉共同起诉的意见不予采纳。原告将涉案商铺交付给冯小艳、席友军后，冯小艳、席友军负有按期支付租金、及时交纳物业费等相关费用的义务。冯小艳、席友军使用涉案商铺注册并经营蜀风居茶社，不影响以涉案商铺为租赁物的租赁合同的权利义务关系，故本院对冯小艳认为应当以蜀风居茶社和经营者席友军为被告的意见不予采纳。其次，关于责任主体问题。冯小艳与郑卫强签订《转让协议》，将经营场所位于涉案商铺的蜀风居茶社转让给郑卫强，就涉案商铺而言，冯小艳与郑卫强之间成立转租合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”涉案商铺经原告同意转租给郑卫强后，原告与冯小艳、席友军的租赁合同继续有效，冯小艳、席友军仍负有向原告支付剩余租期租金并承担物业费、暖气费等相关费用的合同义务，原告要求被告冯小艳、席友军承担责任的诉讼请求合法有据，原告要求被告郑卫强对剩余租期的租金及费用承担连带责任的诉讼请求不符合合同相对性原则，本院不予支持。第三，关于合同解除、欠付租金、违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告与冯小艳、席友军的合同约定第3年的租金支付时间为2018年6月20日，该二人至今未支付，原告因此享有解除合同的权利，其要求解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案合同因被告冯小艳、席友军根本违约而解除，原告要求被告冯小艳、席友军承担违约责任合法有据。被告冯小艳、席友军应当向原告赔偿的损失包括欠付的租金、合同正常履行可得的租金，故原告要求被告冯小艳、席友军赔偿租金损失62000元合法有据，本院予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方向守约方支付一定数额的违约金，违约金数额不得超过损失的30%。双方合同约定“逾期支付租金，每逾期1日，按月租金的3%支付滞纳金。”经审查，合同约定的违约金过高，而原告诉请的违约金数额18000元未超出其租金损失的30%，本院予以支持。被告已经支付的押金10000元，应当从租金损失中扣减，被告冯小艳、席友军还应当向原告赔偿租金损失52000元（62000元-10000元）。第四，关于原告主张的物业费、暖气费。根据原告与冯小艳、席友军的合同约定，物业费、暖气费等费用由承租方承担，冯小艳、席友军作为承租人，未缴纳涉案商铺2018年1月1日至2019年7月1日的物业费，未缴纳涉案商铺2017年10月至2018年4月、2018年10月至2019年4月的2个供暖期的暖气费，原告代缴了2018年1月至12月的物业费4995.60元、2017年10月至2018年4月、2018年10月至2019年4月的2个供暖期的暖气费9483.94元，则代缴的物业费、暖气费应当由冯小艳、席友军支付给原告，即冯小艳、席友军应当向原告支付物业费4995.60元、暖气费9483.94元。关于原告提交的地暖一次供暖公摊电费547.90元《收据》，被告有异议，原告亦不能说明该费用与其主张的物业费的关联性，故本院对该费用的关联性不予确认。最后，原告与被告冯小艳、席友军的房屋租赁合同权利义务终止后，被告郑卫强作为次承租人均负有腾房义务，其至今未交还钥匙，原告可向郑卫强主张逾期腾房占有使用费，但该事项与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。郑卫强所述的受让蜀风居茶社后不能正常经营的问题，属于其与冯小艳、席友军之间的《转让协议》所涉及的蜀风居茶社经营权及相关资产转让纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，郑卫强可另行主张。被告席友军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邵辉与被告冯小艳、席友军于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告冯小艳、席友军向原告邵辉支付租金52000元、违约金18000元、物业费4995.60元、暖气费9483.94元，合计84479.54元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；三、驳回原告邵辉的其他诉讼请求。案件受理费2238.48元、邮寄送达费74.80元、公告费710元，由原告邵辉负担393.28元，被告冯小艳、席友军负担2630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审 判 长 雷晓霁人民陪审员 赵书香人民陪审员 林 莉二Ο一九年十二月二十三日书 记 员 刘 娟