广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7654号原告：广州市花都区炭步镇东风旺边经济合作社，住所地广州市花都区炭步镇东风村，社会诚信服务凭证用户代码12377633-9。法定代表人：甘耀渠，该社社长。委托诉讼代理人：谭兆铭，广州市花都区炭步镇法律服务所法律工作者。被告：刘晓霞，女，1972年7月4号出生，汉族，住福建省长乐市，委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。原告广州市花都区炭步镇东风旺边经济合作社（以下简称旺边经济社）与被告刘晓霞土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告旺边经济社的法定代表人甘耀渠及其诉讼代理人谭兆铭，被告刘晓霞的委托诉讼代理人吴燕玲到庭参加诉讼。庭审后，双方申请60天的调解期进行调解，调解期届满，双方未达成一致意见。本案现已审理终结。旺边经济社向本院提出诉讼请求:1.判令终止旺边经济社与刘晓霞于2011年4月18日签订的《租赁合同》；2.判令刘晓霞支付拖欠旺边经济社的租金715780元（租金计算至交还土地之日止，现由2017年10月起，暂计至2019年5月）;3.判令刘晓霞搬离涉案土地并将涉案土地交还给旺边经济社;4.本案的诉讼费用由刘晓霞承担。事实和理由：旺边经济社与刘晓霞于2011年4月18日签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：刘晓霞承租旺边经济社位于炭步镇花都大道以东、繁华路以北、好美嘉园的西面及南面的自留发展用地，面积为24.28亩（其中实用地面积为19.07亩，停车场用地面积为5.21亩），租赁时间从2011年8月1日至2031年7月31日止（2011年8月1日至2013年7月31日为免租期，免租期间只收取2400平方米土地的租金，按2.5元／平方米／月收取）。起始租金为：实用地租金（即19.07亩）为1.8万／亩／年，租金每五年递增12%、停车场用地租金为0.8万／亩／年；租金每五年递增8%，如此类推。该合同经旺边经济社、刘晓霞签字盖章后于签订当日己生效，且双方开始按合同各自履行合同义务，旺边经济社也将土地交给给刘晓霞使用，刘晓霞按照合同约定时间缴纳租金给旺边经济社，但刘晓霞自2017年10月起开始拖欠旺边经济社租金，旺边经济社也向。刘晓霞多次追索未果。刘晓霞拖欠旺边经济社租金己长达数月，其行为己严重违反合同约定，侵害了旺边经济社的合法利益，暂计至2019年5月止，刘晓霞一共拖欠旺边经济社租金715780元。旺边经济社为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判允上述诉讼请求。诉讼中，旺边经济社撤回了第一项和第三项诉讼请求，同时，变更第二项诉讼请求为：判令刘晓霞支付拖欠旺边经济社的租金823124元（租金从2017年10月1日起计至2019年8月30日）。刘晓霞辩称：刘晓霞没有拖欠旺边经济社租金，因此旺边经济社诉请刘晓霞支付从2017年10月起至交还土地之日的租金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回旺边经济社该诉讼请求，理由如下：1、涉案土地的项目未正式动工，因此，租赁时间也未开始计算，刘晓霞无需向旺边经济社支付租金。根据双方于2011年4月18日签订的《租赁合同》第三条的约定：“本合同租赁时间为20年，即从2011年8月1日起至2031年7月31日止(实际租赁时间以该项目正式动工之日起)。在租赁期间，甲方给与乙方建筑装修期为2年，在建筑装修期限内甲方免收乙方租金。(该地块其中2400平方米土地租金除外)”，双方对于涉案土地的实际租赁时间并不是从2011年8月1日开始计算，租金也不是从2013年8月1日开始计算，应当是从该项目正式动工之日起计算。《租赁合同》中，双方约定由刘晓霞承租旺边经济社的24.28亩的自留发展用地用于开发建设商业广场(商业中心)、酒店、商铺及有关配套项目等用途，因当时旺边经济社出租的涉案土地没有相关证照，刘晓霞需要自费帮旺边经济社办理涉案土地的国土证、建设用地规划许可证、设计条件、建筑工程规划许可证等一系列的证照。当时双方已预估到该系列证照所需办理时间较长，因此，双方在合同第三条明确约定“实际租赁时间从该项目正式动工之日计起”，其中，该项目是指商业广场(商业中心)、酒店、商铺及有关配套项目。经过现场查勘，目前涉案地块没有新增建筑物，该项目也没有正式动工，因此旺边经济社无权收取刘晓霞租金。2、旺边经济社拒不配合刘晓霞办理涉案土地的规划报建手续，导致涉案土地的项目迟迟未能动工，旺边经济社具有严重的过错。现旺边经济社单方解除合同，我方保留按照《租赁合同》第八条的约定追究旺边经济社违约责任的权利。签订《租赁合同》后，我方即向旺边经济社缴纳了10万元的履约保证金，并找了相关的中介和设计公司办理涉案土地的国土证、建设工程设计，花费巨大。根据《租赁合同》第六条第一款的约定：“乙方承租土地在开发建设时应向有关部门办理准建手续，甲方应无条件协调和协助乙方办理，办理准建手续过程所产生的费用均由乙方承担”，旺边经济社应积极配合刘晓霞办理相关的报建手续。2011年10月13日，刘晓霞以广州市常富商贸有限公司的名义与广州市祥业建筑设计有限公司签订了《建设工程设计合同》，办理过程中，因为旺边经济社拒绝在《修建性详细规划》该文件中盖章，导致规划报建未能通过，从而导致整个项目未能动工。因此，根据《租赁合同》第八条第三款的约定：“在租赁期间，如甲方原因造成乙方停建、停产的，甲方除免收此期间的租金外，还须向乙方赔偿由此带来的经济损失”，由于旺边经济社拒不配合刘晓霞办理相关报建手续，虽经刘晓霞多次请求，并多次向司法所和信访办请求调解，拒绝在《修建性详细规划》中盖章，造成旺边经济社停建、停产，免收此期间的租金，还须赔偿刘晓霞由此带来的经济损失。另外，根据《租赁合同》第八条第四款的约定：“甲方未经乙方同意擅自终止合同，甲方应向乙方赔偿全部投资经济损失及由此引至的其他经济损失，并双倍赔偿本合同保证金”，由于本案是旺边经济社在刘晓霞没有违约，且未经过刘晓霞同意的情况下单方解除合同，我方保留对旺边经济社索赔的权利。3、旺边经济社收取刘晓霞缴纳的租金后，从未开具发票，由此也可以证明双方对于租金的起算日期并不是从2013年8月1日起计算，而是从项目实际动工之日起往后推两年(有两年的免租期)，也证实旺边经济社是认可实际租赁时间尚未开始计算的。根据《租赁合同》第五条第二款的约定：“根据税法的有关规定，乙方向甲方交付土地租金时，甲方应向乙方开具合法票据并承担开具发票所产生的税费”，在刘晓霞向旺边经济社交付土地租金时，旺边经济社应向刘晓霞开具发票并承担相应的税费。当年，因为办证所需时间较长，村民对此颇有微言，因此旺边经济社就要求刘晓霞先支付租金，日后再行结算。为了项目能够顺利开展，无奈之下，旺边经济社就先垫付了租金，双方约定日后确定起租后再进行结算，关于该点，从旺边经济社从未向刘晓霞开具正式的发票就可以证实。另外，根据《租赁合同》的约定，涉案土地的租金是每月5日前支付，但刘晓霞当时所支付的租金并不是按月支付，由此也可以证实双方认可实际租赁时间尚未开始计算。另外，刘晓霞在签订《租赁合同》当天向旺边经济社缴纳了10万元的合同履约保证金，我方保留日后向旺边经济社追索该保证金的权利。退一万步来说，如果法院认定刘晓霞需要向旺边经济社缴纳租金，则该10万元的履约保证金应冲抵租金，旺边经济社无权予以没收(因为合同并没有相关的约定)。《租赁合同》第八条第一款只是约定了该10万元履约保证金在合同期满后无息退回给乙方(即刘晓霞)，并没有约定旺边经济社有权没收保证金，在刘晓霞没有违约、旺边经济社单方提出解除《租赁合同》的情况下，旺边经济社应将该履约保证金退回给刘晓霞。如果经过庭审调查，法院认为刘晓霞需要支付租金，则该10万元的履约保证金应冲抵租金。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区炭步镇花都大道以东、繁华路以北、好美嘉园的西面及南面的自留发展用地，面积为24.28亩。其中14293.17平方米的土地于2014年8月28日办理了国有土地使用证，使用权类型为划拨，用途是批发零售用地，土地使用权人是广州市花都区炭步镇东风经济联合社。2011年4月18日，旺边经济社（甲方）与刘晓霞（乙方）签订《租赁合同》，合同相关内容约定如下：甲方将位于炭步镇花都大道以东、繁华路以北、好美嘉园的西面及南面的自留发展用地出租给乙方，用于开发建设商业广场（商业中心）、酒店、商铺及配套项目等用途。该地块出租面积为24.28亩（其中实用地面积为19.07亩，停车场用地面积为5.21亩），该地块实际出租面积最后以国土部门测量放线面积为准。租赁用途及要求，在租赁期内，乙方必须按城镇规划要求开发建设，在建设和经营过程必须做好建筑工程质量、施工安全、消防安全等措施。租赁期限：本合同租赁时间为20年，即从2011年8月1日至2031年7月31日止。在租赁期间，甲方给予乙方建筑装修期为2年（2011年8月1日至2013年7月31日），在建筑装修期限内甲方免收乙方租金（该地块其中2400平方米土地租金除外）。租金：该地块实用面积19.07亩的起始租金为每年每亩1.8万元人民币，每五年递增一次，增幅为12%；停车场用地面积5.21亩的起始租金为每年每亩0.8万元人民币，每五年递增一次，增幅为8%，具体租金如下：（一）2011年8月1日至2016年7月31日，在此期间，该地块实用面积租金为1.8万元／亩／年，停车场用地面积租金为0.8万元／亩／年，乙方每月应缴交的土地租金为3.207万元，每年应缴交的租金为38.494万元，租金总金额共192.47万元，甲方减除乙方建筑装修期2年租金76.988万元，乙方此期间实际应向甲方缴交的租金为人民币115.482万元。根据本合同第三款的约定，在免租期二年时间，该地块2400平方米的土地乙方按2.5元／平方米／月缴交租金，即每月应缴交的土地租金为0.6万元。2016年8月1日至2021年7月31日，在此期间，该地块实用面积租金为2.016万元/亩/年，停车场用地面积租金为0.864万元/亩/年，每月应缴租金为3.578万元，每年应缴的租金为42.946万元。租金交付方式：该地块每月应缴租金，乙方应在当月5日前到旺边社财务站缴交。根据税法的有关规定，乙方向甲方交付土地租金时，甲方应向乙方开具合法票据并承担开具发票所产生的税费，在刘晓霞向旺边经济社交付土地租金时，旺边经济社应向刘晓霞开具发票并承担相应的税费。违约责任:乙方应在本合同签订之日起向甲方交纳人民币10万元作为本合同履约保证金，该保证金在合同期满后免息退回乙方。乙方逾期交纳租金，每月加收5%滞纳金，逾期6个月以上的，甲方有权终止本合同。在租赁期内，如甲方原因造成乙方停建、停产的，甲方除免收此期间的租金外，还须向乙方赔偿由此带来的经济损失。甲方未经乙方同意擅自终止合同，甲方应向乙方赔偿全部投资经济损失及由此引起的其它经济损失，并双倍赔偿本合同保证金。乙方未经甲方同意擅自终止合同的，应赔偿甲方尚余租期的租金损失，并无权取回保证金。甲乙双方协商同意终止或解除合同，不属违约，双方均不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。旺边经济社向本院提交的租赁合同附件为村民大会会议记录，该次会议就涉案土地租赁的事宜进行了决议，其中显示应到会人数210人，实到会同意人数122人。合同签订后，刘晓霞向旺边经济社缴交了10万元履约保证金。旺边经济社将土地交给给刘晓霞使用，刘晓霞在涉案土地上进行了工程报建有关工作。刘晓霞向旺边经济社缴纳租金至2017年9月30日，2017年10月起的租金未缴纳，旺边经济社向刘晓霞追索未果，提起本案诉讼。2019年8月30日，刘晓霞将涉案地块交还给旺边经济社。诉讼中，刘晓霞陈述，合同并无约定没收保证金，保证金应当予以返还或者冲抵租金。经本院释明，旺边经济社表示若涉案合同无效，其诉讼请求无需变更，将诉讼请求中租金的表述改为占有使用费。本院认为：旺边经济社与刘晓霞签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但将涉案地块出租给刘晓霞使用未经过旺边经济社村民会议三分之二以上成员同意，故涉案租赁合同为无效合同。合同虽无效，但刘晓霞占有使用了地块，应当按照合同约定的标准向旺边经济社支付其使用期间的占有使用费，刘晓霞辩称实际租赁时间以该项目正式动工之日起计，其不应缴纳租金，但合同第四条租金条款对租金支付进行了明确约定，且刘晓霞已经按照合同约定的租金标准实际向旺边经济社交纳至2017年9月，故对刘晓霞的抗辩，本院不予采纳。经核算，2017年10月份至2019年8月份的占有使用费为822940元（35780元/月×23个月），但依照合同无效的法律后果，旺边经济社应当将收取的保证金10万元予以返还，刘晓霞庭审中亦表明了以保证金抵扣租金的意思，因此，刘晓霞应当向旺边经济社支付722940元占有使用费。旺边经济社诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，旺边经济社诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘晓霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区炭步镇东风旺边经济合作社支付占有使用费722940元；二、驳回原告广州市花都区炭步镇东风旺边经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6015.50元，由原告广州市花都区炭步镇东风旺边经济合作社负担732元，由被告刘晓霞负担5283.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年十二月六日书记员  孙诗韵朱婷欣李诗琪