广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初26071号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：郭翠娥，女，1983年7月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********************，公民身份号码421************228。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告郭翠娥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、被告支付原告自2019年3月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年8月31日物业服务费为3058.80元，违约金则自2019年3月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年8月6日为234元；二、被告承担原告支出的律师费2400元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园六座23楼01室业主，2016年4月23日，原、被告经平等协商一致签订《前期物业服务协议》；二、涉案单元实测面积为127.45㎡；三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前；四、拖欠费用情况：自2019年3月份起被告每月拖欠物业服务费509.8元（实测面积：127.45㎡×4元），以上计至2019年8月份共拖欠物业服务费3058.80元；五、违约责任：被告曾因拖欠物业服务费，原告向法院提起（2019）粤0604民初9267号诉讼，判决被告支付原告物业服务费并承担违约责任。判决后，被告支付完毕判决确定的物业服务费，理应根据判决内容和精神，恪守合同约定，继续支付剩余拖欠的物业服务费。但被告为原告开展物业工作制造困难，故意不缴纳未判决部分的物业服务费，其行为严重违反判决的精神和诚实信用原则，造成诉累，被告应承担相应的法律后果。请求法院判决被告自2019年3月1日起至实际履行之日止，按拖欠款项每日千分之一计付违约金，并承担原告律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事情，维护原告合法权益。被告答辩称：一、原告称“经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每㎡四元缴纳”，此说法违背事实。合同本应是双方意愿的体现，但是原、被告签订的《前期物业服务协议》是典型的霸王合同，条款均是原告单方面意愿，没有体现业主的意愿，没有保障业主权益。原告利用物业公司优势，凌驾于广大业主之上制订协议，原告从未与被告协商，业主全程没有参与任何一款条约的制订而仅签名，上述协议因违反公平正义而无效。二、原告称协议约定逾期不交物业管理费，每天收千分之一违约金。银行定期半年利息才1.3%，即一次性存款一万元，半年后才得到130元利息，而业主每月欠原告509.80元的物业管理费，累积到半年到达3058.80元，原告要求被告支付234元的违约金，比银行利息高出六倍以上，比高利贷还高，不合理不合法。三、原告称被告对其刁难，故意不缴纳物业管理费，其所述与事实不符。原告服务差，小账目零乱不清，且严重违背酬金制的要求公布账目。被告从来没有接受满意度调查，也从未被邀请加入物业建立的业主群。最重要的是，被告在收楼时，已经绑定银行卡作为扣除每月的物业管理费，而且银行卡里的余额足够扣除当月的物业管理费。四、原告称被告承担本案的律师费、差旅费、诉讼费。该条款视为无效。1、业主出费请律师告自己，于理于法于情不符，本诉讼产生的直接原因在于原告而非被告。2、《前期物业服务协议》是格式化合同，业主全程没有参与制订，没有选择的余地，此条款加重业主的责任，对业主不公平。3、退一步说，就算业主被迫承认此条款，但是条款中只是概括性约定由业主承担律师费，未明确律师费的标准，为了公平正义，律师费应由原告与业主商量，但是原告从未邀请被告参与协商。4、《前期物业服务协议》约定业主应承担诉讼费、律师费等为追讨欠费而发生的合理费。被告认为原告主张的律师费2400元过高，不合理。被告第一次应诉时，有律师愿意以律师费1300元代理诉讼，但被告未同意。同样一个小诉讼，原告同时起诉七十多家业主，2400元的律师费明显过高。5、本案属于普通的物业服务纠纷案件，案情简单，诉讼标的小，原告在同样时间基于同样的事实与理由，起诉七十多位业主，加上以前起诉的几十位业主，人数达200位，起诉材料均一致，不需要过高的专业知识和更多的工作时间，并无聘请律师的必要，所以原告起诉律师费不合理。五、原告是一个二级物业公司，收取的物业服务费却达到4元/㎡，全禅城区最贵，比一级物业还高得多，大大超过政府对一级物业的最高指导价2.47元，比同片区的其他小区都高得多。按优价优质原则，原告应提供相对应的优质服务。但原告并没有拿出与之匹配的高端管理水平、服务水平，所作所为一直被业主诟病，严重违反协议与承诺书。1、涉案小区卫生差，连基本的日常卫生都没有搞好，楼梯口、消防通道、安全出口长期被杂物堵塞、占有。涉案房屋所在楼层，垃圾桶里的垃圾多次一周不倒，夏天也是如此，负一、二楼停车场常年不搞卫生，地面积满厚厚的灰尘，生活垃圾和建筑垃圾长期堆放，楼梯间的垃圾经常不倒。停车场车辆长期乱停乱放。原告工作人员未达到110人数的配备标准，管理人员、服务人员素质差，原告工作人员上班玩手机，保安人员形同虚设，任何外来人员都可以随意进行小区，业主安全没有保障，财产被盗。2、小区会所于2018年1月15日才首次开放，会所游泳池于2018年6月才首次开放。3、原告作为酬金制物业公司，应从2017年1月开始公示服务费用，但是原告直到2018年4月24日才对收支情况进行第一次公示，且公示的内容简略，无账务收支明细，严重业主的知情权、监督权、异议权。更为严重的是小账目都零乱不清，严重质疑其账目能力。4、原告没有每半年进行满意度调查，两年只是调查了一次，只是对个别业主进行满意度调查，并且调查表上竟然没有“不满意”的选项，毫无代表性，被告作为业主，从来没有接到过关于原告的满意度调查，也没有在原告建立的业主群里。实际上，多数业主对原告不满意，绝对达不到95%的满意度。两年多的时间里，原告多次和业主发生激烈冲突，导致南庄派出所多次出警到小区。2017年2月19日，因不满房屋质量、小区管理以及原告要求业主先签名后验房的做法，业主与建设单位、物业公司进行了一次公开对话。2017年3月12日，小区爆发业主游行。综上，原告存在大范围的、长期的物业服务问题，至今仍未尽到妥善处理义务，造成包括被告在内的业主权损害，原告收着高额物管费，提供低质服务，违反协议约定，有悖公平原则。4元/㎡的物业管理费是基于物业服务符合涉案协议才应给付的，既然原告存在诸多问题，其无权收取该标准的物业服务费，应视情况而酌减。至于违约金，原告更不能收取。被告只是2019年3月至8月的物业管理费无法与原告达成一致，暂时未缴。且主要责任在原告。被告违约要承担违约责任，原告违约也应承担违约责任。否则不公平。被告被原告第二次起诉，此次起诉达到七十多户，加上之前被起诉已达到一百多户。原告与业主关系日趋恶劣，依然有大量业主用拒交物业服务费的无奈之举抗议原告，原告却没有反省，不思改其服务，反而强压业主。请求法院维护被告的合法权益，维护社会公平正义。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体适格。2、（2019）粤0604民初9267号民事判决书。拟证明被告已被判决支付物业费，继续恶意拖欠未判决部分的物业费，造成诉累，被告应承担违约责任。3、《专项法律服务合同》、律师费发票。拟证明原告因向被告追诉物业费委托律师及收费情况。4、短信截图。拟证明被告未办理银行自动扣款义务，原告通过短信通知被告缴纳物业费，但被告未予答复。诉讼中，被告举证如下：1、聊天记录、照片。拟证明涉案小区车辆乱停乱放。涉案合同约定每月进行消防检查，但被告于2019年9月30日拍摄的照片显示已近3个月没有进行消防检查，涉案小区路灯常年不关，5座负一层垃圾堆积成山无清理。2、电费公摊明细表。拟证明该表未显示公摊电费的计算方式。3、关于2019年上半年服务满意度调查结果的公示、禅城睿智公示平台的短信、2019年客户服务问卷调查。拟证明调查结果造假，被告从未接受过原告调查，2019年客户问卷调查来源于小区的公示栏，签名不是被告所签。4、约谈内容纪要。拟证明涉案小区的物业服务存在大量问题，双方产生矛盾，后在住建局、居委会的主持下进行协调。5、业主实况反馈。拟证明业主的真实满意度调查。6、银行流水明细。拟证明原告所称被告无故不交物管费不属实。本院认证：被告对原告提交证据1、2的真实性均无异议，本院确认其真实性；证据3中两证据相互印证，本院确认其真实性；证据4，本院确认其真实性。被告提交的证据1，本院确认其真实性；证据2-4、6，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据5系被告单方制作，原告有异议，本院不予采纳。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区******************房，于2017年**月25日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为127.45㎡。2017年1月2日，被告办理了收楼收入手续，并出具《回执》确认涉案房屋的物业费从2017年1月1日开始计收。原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……第二条、物业管理服务的内容。一、综合管理服务……二、物业共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理……三、环境卫生……四、绿化管理……五、秩序维护……六、消防……七、交通秩序与车辆停放……八、房屋装饰装修管理……第四条、物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日……二、住宅单元按建筑面积每月每㎡4元缴纳……三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条、违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担……”另根据相关联系列案查明事实：（一）2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年8月23日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量严重瑕疵或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，且被告未对金额提出异议，故本院予以支持。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率为36%，计算标准偏高，被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，部分业主因此而拒交物业费，原告对违约金的产生也应承担相应责任。第三，被告自2019年3月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年8月6日，被告应付违约金为28.28元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。第一，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。第二，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第三，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告郭翠娥于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2019年3月至2019年8月的物业服务费为3058.80元及违约金28.28元（违约金暂计至2019年8月6日，此后以3058.80元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担12元，被告郭翠娥负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年十二月二十三日书记员 余柔敏