河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初606号原告舒运诗，男，汉族，1952年6月2日生，户籍地信阳市浉河区广场西路20号平房附12号，现住信阳市羊山新区政和花园D区16号楼1单元1902室，身份证号码41300119520602201X。河南彩虹置业有限公司，组织结构代码693530097。法定代理人闵心武，该公司总经理。委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师，系特别授权。原告舒运诗诉被告河南彩虹置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告舒运诗、被告河南彩虹置业有限公司（以下简称彩虹公司）的委托代理人时新章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒运诗诉称，2012年9月10日，我与被告彩虹公司签订一份商品房买卖合同，约定由我购买被告彩虹公司开发的位于信阳市浉河区滨河北路彩虹苑小区第二幢1单元1502号房屋，面积193.46平方米，单价每平方米2700元，总价款522342元，付款方式为一次性付清。合同签订当日，我通过银行转账向被告彩虹公司支付300000元，现金支付222342元，我按合同要求一次性付清了房款。被告彩虹公司向原告出具了收据，并交付了房屋钥匙。2018年7月15日该房屋被信阳市浉河区人民法院查封，我第一时间就提出了异议。经浉河区法院（2018）豫1502执异65号执行裁定书审理查明，被告彩虹公司于2012年4月10日与信阳市浉河区农村信用合作联社签订了流动资金借款合同及抵押合同，被告彩虹公司以其开发的彩虹苑小区1号楼、2号楼在建工程（包含原告所购房屋）为抵押担保借款2500元，并办理了抵押登记。被告彩虹公司隐瞒我所购买房屋被抵押的事实，与我签订商品房买卖合同，并一次性收取向我收取全部房款并交付房屋钥匙，事后又不及时办理解押手续，被告彩虹公司的行为不仅违法法律规定，亦严重损害了我的利益。现抵押权人已向法院申请执行该房屋，我将面临财房两空的境地。2012年以来我市房价大幅上涨，我遭受了巨额的经济损失。故请求法院判令：①解除原告舒运诗与被告彩虹公司签订的商品房买卖合同；②被告彩虹公司返还原告舒运诗购房款522342元，并从2012年9月10日起按月息2％支付利息至还清购房款之日止；③被告彩虹公司赔偿原告舒运诗各项损失522342元；④被告彩虹公司承担本案诉讼费。被告彩虹公司辩称，1、2012年9月10日，原、被告双方签订的商品房买卖合同，虽然加盖有被告彩虹公司的印章，但不是原告舒运诗与被告彩虹公司所签，而是原告舒运诗与王同方所签订的。①原告舒运诗所提供商品房买卖合同文本早于2012年7月25日已经作废，被告彩虹公司成立时的法定代表人是张明军，2012年7月25日已变更为吴守华，原来加盖被告彩虹公司印章和法定代表人张明军私章的商品房买卖合同早已作废；②原告舒运诗所提供的商品房买卖合同中特别注明“此合同由王同方经手办理”，王同方既不是被告彩虹公司的法定代表人，也不是被告彩虹公司的股东，更不是被告彩虹公司的工作人员，无权代表被告彩虹公司与原告舒运诗签订商品房买卖合同，该合同对被告彩虹公司无约束力；2、原告舒运诗提供的2012年9月10日的收据不是被告彩虹公司出具的，该收据上显示的“彩虹苑项目部”的印章可能是王同方私刻的，不能代表原告彩虹公司；3、被告彩虹公司没有收到原告舒运诗的购房款，与原告舒运诗不构成涉案商品房买卖合同关系。原告舒运诗提供的2012年9月10日购房款收据加盖的是“彩虹苑项目部”的印章，而另一份220000元购房款收条也是王同方个人出具的，原告出具的银行转款凭证亦是转给王同方个人，原告舒运诗并没有将购房款支付给被告彩虹公司。综上，原告舒运诗起诉被告彩虹公司没有事实和法律依据，应依法驳回原告舒运诗的诉讼请求。经审理查明，被告彩虹公司于2009年8月20日经信阳市工商行政管理局注册成立，系经营房地产开发及销售的有限责任公司，法定代表人为张明军，于2012年7月25日变更为吴守华，于2018年8月5日变更为闵心武。2012年4月10日，被告彩虹公司与信阳市浉河区农村信用合作联社签订流动资金借款合同及抵押合同，该公司以其开发的位于信阳市浉河区滨河北路彩虹苑小区1号楼、2号楼在建工程为抵押担保，向信阳市浉河区农村信用合作联社借款2500万元，借款期限为三年。2012年4月11日，双方在房屋管理部门办理了抵押登记，并取得信房建浉河区字第00000057号他项权证书。2012年9月10日，原告舒运诗与被告彩虹公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：原告舒运诗购买被告彩虹公司所开发建设的彩虹苑小区2号楼1单元1502号房屋，建筑面积193.46平方米，单价每平方米2700元，总金额522342元，付款方式为买受人于签订之日起向出卖人一次性付清全部房款522342元，交付期限、违约责任等其他条款均为空白格式条款，未作填充约定。在该合同出卖人（签章）处加盖有“河南彩虹置业有限公司合同专用章”，法定代表人印章为“张明军印”，原告舒运诗在买受人（签章）处签名，合同尾部注明签于售楼部，“此合同由王同方经手办理”。原告同时提供一份被告与谢涛签订的购房合同彩印件，于2013年元月6日签订，亦加盖“张明军印”，以证实合同真实性。合同签订后，原告舒运诗于当日通过中国工商银行向王同方个人银行卡转款30万元。诉讼过程中，原告舒运诗称其又于当日付给王同方现金22万元，王同方出具了收条，但该收条无原件，只有复印件。原告舒运诗提供了由王同方经手签名并加盖有“彩虹苑项目部”印章的收据一份，载明：“今收到舒运诗购房款金额（大写）伍拾贰万贰仟叁佰肆拾贰元，￥2342。”对此大写金额与小写金额不一致的矛盾，原告舒运诗称其当时未注意，现王同方已死亡，不知道出现此矛盾的原因情况，但认为应以大写金额认定。同时提供了王同方向其他购房人出具的加盖有“彩虹苑项目部”印章的收据彩印件，亦存在大写与小写金额相矛盾的情况，欲以此证明其所提供收据的真实性。2016年，信阳市浉河区农村信用合作联社诉被告彩虹公司金融借款纠纷案经本院（2016）豫1502民初200号民事判决书审结。同年7月，本院以（2016）豫1502执1256号裁定书裁定查封被告彩虹公司彩虹苑小区1号楼及2号楼多套房屋，其中包括原告舒运诗所购买的本案涉案房屋即彩虹苑2号楼1单元1502号房屋。原告舒运诗提出执行异议，本院以（2018）豫1502执异65号执行裁定书驳回原告舒运诗的异议请求。另查明，被告彩虹公司及法定代表人张明军于2010年3月25日向信阳市浉河区公安分局申请刻制“彩虹苑项目部”印章一枚，该印章由河南景迪科技发展有限公司受理并作电脑登记，由信阳市同创原子印章厂（原信阳市浉河区原子印章厂）刻制。2010年3月29日，被告彩虹公司及其法定代表人张明军向王同方出具一份委托书，载明：“河南彩虹置业有限公司考虑便于彩虹苑项目部工作的管理，以即日起，特委托王同方同志为彩虹苑项目部负责人，全权代理河南彩虹置业有限公司就彩虹苑项目部的一切事宜，并据有相应的法人资格，至此，河南彩虹置业有限公司不再过问彩虹苑项目部的一切事宜。即日起，凡是彩虹苑项目部工作范围内的一切问题和河南彩虹置业有限公司工作范围内的一切问题分别由各自的法人负责。特殊情况，彩虹苑项目部务必配合河南彩虹置业有限公司办理好各部门的一切行政手续。特此委托。”但原告舒运诗仅提供该委托书复印件，被告彩虹公司以该证据系复印件为由不予质证，对拟证明的委托事实不予认可。2012年8月30日，被告彩虹公司法定代表人张明军之父张文祥以该公司负责人身份、王同方以信阳市红星电线厂负责人身份共同签订一份赔偿拆迁协议，约定：①由张文祥、王同方两人共同开发彩虹苑小区，达成拆迁协议（需要拆除原红星电线厂）建设两栋高层住宅楼；②需要拆除原红星电线厂的厂房和办公楼建筑面积7699㎡，双方经过多次协商每平方按照1800元赔偿，合计壹仟叁佰捌拾伍万捌仟贰佰元（13858200元）；③付款方式：由于开发建设需要大量资金周转，赔偿金在销售房屋过程中分期分批进行支付，在工程全部竣工结算后赔偿金余款全部结清。被告彩虹公司对此协议的真实性无异议，但辩称该协议证实王同方只能代表信阳市红星电线厂，而不能代表被告彩虹公司销售房屋。王同方已于2016年逝世。以上事实有下列证据这个事：原、被告双方签订的商品房买卖合同、原告舒运诗银行转账凭证、彩虹苑项目部收据、王同方收条（复印件）、被告彩虹公司委托书（复印件）、王同方与张文祥签订的赔偿拆迁协议、被告彩虹公司工商登记注册资料、河南景迪科技发展有限公司和信阳市同创原子印章厂关于刻制“彩虹苑项目部”印章的证据材料、本院（2016）豫1502民初200号民事判决书、（2018）豫1502执异65号执行裁定书、庭审笔录等。本院认为，本案争议主要由以下两个方面：①原告舒运诗与被告彩虹公司之间是否签订商品房买卖合同的问题；②被告彩虹公司是否收到及如何认定原告舒运诗所付购房款金额的问题。关于原告舒运诗与被告彩虹公司之间是否签订商品房买卖合同的问题，从本案当庭质证的证据分析，虽然因本案利害关系人王同方已死亡而不能以第三人身份参加本案诉讼，但张文祥代表被告彩虹公司与本案利害关系人王同方签订赔偿拆迁协议属实，证实王同方与被告彩虹公司之间存在共同开发、建设商品房、并约定由王同方通过销售商品房收回拆迁赔偿款的事实；虽然原告舒运诗仅能提供被告彩虹公司法定代表人张明军代表公司向王同方出具的委托书复印件，但从王同方能够持有该公司已加盖公司合同专用章及法定代表人张明军印章的合同文本与原告舒运诗签订商品房买卖合同，并注明“此合同由王同方经手办理”的事实分析，能够证实王同方确系代表被告彩虹公司与原告舒运诗签订商品房买卖合同，原告舒运诗与被告彩虹公司之间存在商品房买卖合同关系。被告彩虹公司辩称其公司该合同文本已作废、王同方无权代表其公司签订合同的意见，证据不足，理由不能成立，不予采纳。关于被告彩虹公司是否收到原告舒运诗购房款及如何认定该购房款金额的问题，虽然未能从公安机关调取到申请刻制“彩虹苑项目部”印章的原始资料，但据本院从公安机关指定的印章刻制企业调取的原始电子登记存档资料显示，“彩虹苑项目部”印章系被告彩虹公司法定代表人张明军申请刻制并领取，本院确认该印章属该公司公章。王同方在收取原告舒运诗购房款时，在收据上加盖“彩虹苑项目部”印章即代表被告彩虹公司收取原告舒运诗购房款。故被告彩虹公司辩称其未收到原告舒运诗购房款的意见理由不能成立，不予采纳。但原告舒运诗所提供的加盖“彩虹苑项目部”印章的收据上所显示的金额大小写不一致，大写显示为“伍拾贰万贰仟叁佰肆拾贰元”，小写显示为：“￥2342元”，相互矛盾，该收据不能作为认定其所交购房款金额的证据，只能证明其向“彩虹苑项目部”交过购房款，依据其银行转款凭证仅能认定其所交购房款金额为30万元。原告舒运诗所提供的其向王同方支付现金22万元的收条仅为复印件，且无其他证据佐证，对此22万元不予认定。故原告舒运诗诉称其向被告彩虹公司支付购房款522342元，要求被告彩虹公司退还购房款522342元的诉讼请求，其中222342元的部分证据不足，不予支持。本院认为，被告彩虹公司在明知其开发建设的彩虹苑小区2号楼第一单元1502号房屋已用于其银行贷款抵押并已办理抵押登记的情况下，仍与原告舒运诗签订商品房买卖合同，将其已抵押的该套房屋出售给原告舒运诗并收取购房款，该合同无效，应予解除，被告彩虹公司应承担因该合同无效而产生的全部民事责任。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被告彩虹公司应承担返还原告舒运诗购房款、利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告舒运诗要求解除其与被告彩虹公司签订的商品房买卖合同、判令该公司返还购房款、支付利息并赔偿损失的诉讼请求证据充分，于法有据，理由成立，应予支持。但对于利息部分，被告彩虹公司所收取原告舒运诗购房款并非民间借贷，不得按月利率20‰核计，而应以中国人民银行发布的同期存款利率核计。对其要求被告彩虹公司赔偿损失522342元的诉讼请求，与所认定的其仅付购房款30万元的事实不符，于法无据，对所要求的超过已付购房款30万元的部分不予支持。被告彩虹公司辩称其公司未与原告舒运诗签订商品房买卖合同、未申请刻制“彩虹苑项目部”印章、未收到购房款，应驳回原告舒运诗诉讼请求的意见，证据不足，理由不能成立，不予采纳。综上分析及认定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第九十四条（五）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告舒运诗与被告河南彩虹置业有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告河南彩虹置业有限公司应于本判决书生效后十日内返还原告舒运诗购房款30万元，并按中国人民银行同期发布的存款利率支付自2012年9月11日至还清购房款之日止的利息；三、被告河南彩虹置业有限公司应于本判决书生效后十日内赔偿原告舒运诗经济损失30万元；四、驳回原告舒运诗的其他诉讼请求。此案受理费14202元，由原告舒运诗承担6000元，由被告河南彩虹置业有限公司承担8202元。此费已由原告舒运诗预交至本院，由被告河南彩虹置业有限公司在执行程序中将此8202元直接支付给原告舒运诗。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  许 浩人民陪审员  王保琴人民陪审员  王颖斌二〇一九年十二月二十三日书 记 员  胡 鹏