黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民初100号原告：黄鑫，男，1993年10月20日出生，汉族，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人:代秀琴，黑龙江昊罡律师事务所律师。被告：黑龙江恒久建设工程有限责任公司，住所地鸡西市鸡冠区奋斗委（南山路87号）。法定代表人：石福亭，董事长。委托诉讼代理人：马粤，男，该恒久公司监事会主席。委托诉讼代理人：祝士东，黑龙江盛夙律师事务所律师。第三人：虎林市房隆房地产开发有限公司，住所地虎林市绿都名苑综合楼9号楼11号门市。法定代表人：刘春泉，董事长。原告黄鑫与被告黑龙江恒久建设工程有限责任公司（以下简称恒久公司），第三人虎林市房隆房地产开发有限公司（以下简称房隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄鑫及其委托诉讼代理人代秀琴与被告恒久公司委托诉讼代理人马粤、祝士东以及第三人房隆公司法定代表人刘春泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄鑫向本院提出诉讼请求：1.请求依法不得执行原告购买的虎林市绿都名苑小区3号楼1单元801室住宅，并解除对该住宅的查封；2.依法确认虎林市绿都名苑小区3号楼1单元801室归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人房隆公司已于2017年9月7日将案涉房屋出售给张玉玲，双方签订商品房协议书，张玉玲已向第三人付清全部房款，第三人于2018年11月6日将该住宅楼交付张玉玲，张玉玲于2018年12月2日将该住宅出售给原告，原告已向张玉玲付清全部购楼款。原告除购买该住宅楼用于居住生活外，现原告名下无其他用于居住房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告的提出的异议申请，完全符合上述情形，且原告享有对案涉房屋的物权期待权能够排除本案强制执行，人民法院应予支持。而鸡西市中级人民法院却作出（2019）黑03执异277号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告不服，特提起案外人执行异议之诉。被告恒久公司辩称，1.原告提交购买商品房协议书单页的版本及收据购房者名字有涂改，由张玉玲涂改为黄鑫，且未提交银行转账凭证，无法证实已支付购楼款；2.原告提交的物业费及水、电费等票据可以体现第三人房隆公司系在人民法院查封之后将案涉房屋交付原告；3.原告在人民法院查封之前没有签订合法有效的网签备案合同；4.原告在人民法院查封前，无法证实已支付购房价款或支付房屋价款超过合同约定房屋总价款50%，且出示的非正规票据是可以随时补开或后开据的白条，无法确认购房款，原告亦并未提供无房证明，不符合唯一住房的要件。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人房隆公司述称，第三人与原告之间存在真实买卖关系，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告黄鑫为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、鸡西市中级人民法院（2019）黑03执异277号执行裁定书1份。意在证明：原告已提起案外人执行异议之诉，该份裁定书尚未发生法律效力；证据二、2017年9月7日购买商品房协议书、2017年9月7日虎林市房隆房地产开发有限公司出具收据、中国建设银行个人活期账户交易明细各1份。意在证明：张玉玲与第三人在鸡西市中级人民法院查封之前就案涉住宅已签订了合法有效的书面买卖合同，张玉玲在中国建设银行将402,536元房款存到第三人单位账号内，张玉玲已付清全部房款；证据三、亲属关系证明、售楼协议、收条、邮政储蓄业务凭单、居民户口簿各1份。意在证明：张玉玲将案涉房屋出售给原告，原告在中国邮政储蓄银行将422,500元房款汇给张玉玲儿子徐志国，原告已将房款全部付清，商品房协议书及收据上的购买方及交款方均更名为原告。张玉玲与徐志国系母子关系，黄钢与黄鑫系父子关系；证据四、虎林市不动产登记中心出具的无房证明、证明各1份。意在证明：原告名下无其他用于居住房屋。吕双林系虎林市不动产登记的工作人员。第三人对原告提交全部证据的真实性以及证明的问题均无异议。被告对原告提交证据一的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出执行裁定书没有错误，应当依法予以维持。对证据二中中国建设银行的交易明细无异议，能够证实当时案涉房屋是出售给张玉玲，对其他证据的真实性及证明的问题均有异议，提出提交的证据是经过涂改的，能够证明原告系在查封后购买的房屋。对证据三中亲属关系证明、户口簿无异议，对售楼协议和收条无法确认真伪，对转账凭证真实性无异议，但无法证明该笔款项系购房款。对证据四的真实性及证明的问题均有异议，提出虎林市不动产出具的无房证明不具有证据效力，被告前期复印原告提交的该证据时无经办人和负责人签字，该证明中没有证明有效期的规定，不符合证明的实质要件，该证明记载部分家庭成员，内容不全面。另外，不动产登记中心出具的证明没有经办人、负责人签字，不符合法律规定。被告恒久公司为反驳对方的主张，向本院提交了以下证据：证据一、2018年7月26日鸡西市中级人民法院(2018）黑03民初14号民事裁定书1份。意在证明：2018年7月26日鸡西市中级人民法院依法预查封房隆公司开发的绿都名苑26户房屋的事实；证据二、2018年8月20日鸡西市中级人民法院(2018)黑03执保4号协助执行通知书1份。意在证明：在执行查封中，因3号楼1单元501室与5号楼2单元701室已备案网签变更，法院工作人员依法在协助执行通知书扣除，实际预查封24户的客观事实；证据三、2019年10月10日虎林市房地产管理处给鸡西市中级人民法院出具的“情况说明”1份。意在证明：除张威威、梁洪江、田华、王春雪四人之外，其余人民法院预查封房屋均没有办理网签备案；证据四、鸡西市中级人民法院于2019年9月24日执异263-285号执行异议听证笔录1份。意在证明：房屋交付时间均发生在人民法院查封之后，房隆公司承认其于2018年8月2、3日收到鸡西市中级人民法院（2018）黑民初14号民事裁定书，佐证第三人在法院查封后签订的合同、收取房屋价款的行为，均违反民事诉讼法及司法解释的相关规定，依法应当承担相应的法律责任。原告对被告提交证据一的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出该这份裁定是错误的，现在原告已经提起异议执行之诉，故该份裁定没有任何法律效力。对证据二、三真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出办理网签合同是开发商负有向不动产登记机关备案的义务，作为原告没有任何过错，合同法上没有任何规定网签备案是合同生效的必备要件，是否办理网签合同不影响合同的效力，此外，本案原告所举示的证据已充分证明了原告享有的消费者物权期待权足以排除本案执行，故法院应当解除对案涉住宅楼的查封。对证据四的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出原告不知道法院已经查封了案涉房屋，原告在人民法院查封之前以合理价格购买的属于善意购买第三人。第三人对被告提交证据一、二、四的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出人民法院不应查封案涉房屋，查封之前案涉房屋已经出售，第三人对被告提交的证据三放弃发表质证意见。本院的认证意见如下:第三人对原告提交全部证据的真实性以及证明的问题均无异议。被告虽对原告提交的全部证据均有异议，但上述证据的证明的主要事实能够相互印证，形成证据链条，被告虽有异议，但未提交有效证据予以证实，故对其证明的主要问题，本院予确认。原告、第三人对被告提交全部证据的真实性无异议，第三人对被告提交的证据一、二、四真实性无异议，但对被告提交的证据三放弃发表质证意见，视为其对自身权利的放弃，故本院对真实性予以确认。原告、第三人对证明的问题均有异议，因本案原告所举示的证据能够形成证据链条，足能说明对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，故对被告的证明目的，本院不予确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：本院在审理被告恒久公司诉第三人房隆公司建设工程施工合同纠纷一案中，依被告申请，于2018年7月26日作出（2018）黑03民初14号民事裁定，对第三人开发的位于绿都名苑小区3号楼1单元502室、701室、702室、801室、802室、901室、1001室、1002室；3号楼2单元501室、601室、801室、901室、1001室；5号楼2单元501室、601室、702室、802室、901室、1001室、1002室；5号楼3单元601室、701室、901室、1001室，共24处房屋予以预查封。其中包括本案案涉房屋。原告不服，向本院提起案外人执行异议，本院于2019年10月25日作出（2019）黑03执异277号执行裁定书，驳回原告案外人异议请求。原告不服，以案外人身份提起本案诉讼。另查明，2017年9月7日，第三人将绿都名苑小区3号楼2单元501室房屋出售给张玉玲，双方签订《购买商品房协议书》，张玉玲已于当日向第三人付清房款。第三人于2018年11月6日将房屋交付张玉玲。2018年12月2日，张玉玲儿子徐志国出具收条：“今收到黄鑫买楼款定金2,500元整，房屋全款约定金额为425,000元整，余款三天内付清”。2018年12月4日，徐志国出具售楼协议，载明将案涉房屋售于黄鑫，全款交易，同日，黄鑫父亲黄钢通过中国邮政储蓄银行将422,500元汇至徐志国账号。案涉《购买商品房协议书》乙方处由张玉玲更改为黄鑫，第三人法定代表人刘春泉在更改处加盖名章，收据交款单位处张玉玲更改为黄鑫，刘春泉在更改处加盖名章。原告除案涉房屋用于居住外，名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点为原告黄鑫主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。本案系案外人执行异议之诉，案外人应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告提交了证据足以证实张玉玲与第三人在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，并已付清全部房款，后因原告从张玉玲处购买案涉房屋，第三人在购买商品房协议书及收据上将张玉玲名字更改为黄鑫，并加盖法定代表人名章，视为第三人认可黄鑫为案涉房屋的买受人，且黄鑫所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，因此，原告的异议请求符合上述规定，本院予以支持。此外，关于其主张确认权属的诉讼请求，因案涉小区尚未统一办理产权证照，房屋产权尚未明确，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，原告黄鑫的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：（1）不得执行虎林市绿都名苑小区3号楼1单元801室房屋；（1）驳回原告黄鑫的其他诉讼请求。本院（2019）黑03执异277号执行裁定于本判决生效之日起自动失效。案件受理费7,339元，由被告黑龙江恒久建设工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  洪 明审判员  李凤霞二〇一九年十二月二十五日书记员  李佳纬附：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（1）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（1）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（1）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。