河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30899号原告：赵xx，男，汉族，1980年2月3日出生，住郑州市金水区。委托代理人李琳娟，河南泽重律师事务所律师。委托代理人杨自建，河南泽重律师事务所实习律师。被告：河南省豫远建筑安装有限公司，住所地郑州市东风路十号，统一社会信用代码914101007440756546。法定代表人程凯宏，总经理。委托代理人陈志冉，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人王攀宇，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。第三人：郑州广厦置业有限公司，住所地郑州市金水区红旗路30号，统一社会信用代码914101007167652289。法定代表人李振州，董事长。委托代理人武占亮，男，汉族，1979年1月5日出生，住河南省滑县，系该公司职工。原告赵xx（以下简称原告）诉被告河南省豫远建筑安装有限公司（以下简称被告）、第三人郑州广厦置业有限公司（以下简称第三人）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琳娟、杨自建，被告委托代理人陈志冉、王攀宇，第三人委托代理人武占亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月29日，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105执2280号执行裁定，裁定一、冻结、扣划郑州广厦置业有限公司银行存款600万元或查封、扣押其他相应价值的财产，二、将第三人郑州广厦置业有限公司名下位于郑州市惠济区x号房屋（产权证号：10××57）予以查封，2017年4月6日郑州市金水区人民法院向郑州市国土资源局送达了（2017）豫0105执2280号执行裁定书及协助执行通知书，查封期限自2017年4月6日至2020年4月5日。原告于2019年8月看到查封公告后才得知，该房屋已被查封并将予拍卖，随即对该执行行为提出书面异议。郑州市金水区人民法院于2019年10月15日作出（2019）豫0105执异757号执行异议裁定书，裁定：驳回了原告的异议。原告认为：原告是涉案房屋的实际使用人，原告与第三人郑州广厦置业有限公司于2008年8月4日签订了房屋买卖合同，且已经支付了全部购房款并已实际居住。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十八条：金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。因金水区人民法院查封该房屋的时间为2017年4月6日，在原告交清房款之后，故原告与第三人郑州广厦置业有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告对该房屋所享有的权利优先于一般金钱债权，对该房屋所享有的权利应当能够阻却对该房屋的执行。另被告与第三人之间的债权债务关系形成于2014年9月4日，远远晚于原告与第三人签订《商品房买卖合同》的时间，故原告诉请应得到人民法院支持。故原告诉至本院，请求判令：1、请求停止对第三人郑州广厦制造业有限公司名下位于郑州市惠济区x号房屋（产权证号：10××57）的执行；2、请求确认原告与第三人郑州广厦置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》依法有效。确认原告为上述房产所有权人；3、本案诉讼费等费用由被告、第三人共同承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、郑州市商品房买卖合同信息备案表、契证、完税证各一份；2、查封公告复印件一份；3、冠军花园业主手册、天然气个人用户供用气合同各一份；4、收据两份、维修基金缴存凭证各一份；5、证明、郑州市经济适用住房申请审批表各一份。被告辩称：原告主张没有事实和法律依据。原告主张根据最高院关于办理执行异议和复议若干问题规定第28条排除执行，但被告认为本案应适用执行异议和复议若干问题29条。28条和29条虽然规定的都是对××对登记在被执行人名下不动产提出异议的条件，但29条针对的是案外人系商品房消费者，被执行人系房地产开发商的情形；28条针对的是案外人系商品房消费者之外的一般××，本案赵xx与被执行人广厦置业签订的系《商品房买卖合同》，广厦置业系商品房开发商，赵xx系商品房消费者，因此本案应当适用第29条规定，根据该条排除执行需满足条件之一为“所购商品房用于居住且××名下无其他用于居住的房屋”，而本案法院已查明原告名下有2套房屋，因此原告对本案执行标的不足以排除法院强制执行。即使按照28条规定，原告的证据也不足以证明非因原告原因未办理过户手续。物权法第9条规定：不动产物权设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力，但本案广厦置业将房屋卖给原告后长达10年多的时间原告都没有将房产证办至自己名下，广厦置业仍是房屋所有权人，被告有权执行。根据原告提交的物业缴费单显示缴费时间为2019年1-10月，系在被告查封广厦置业房产之后，并非提供查封之前的交费记录，不能证明该房屋原告一直居住，是其生活所必需。被告针对其答辩意见未举证。第三人辩称：原告与我公司于2008年8月4日签订的房管局网签备案合同（商品房买卖合同）约定我公司将其开发的位于惠济区x号房产以62790元的价格出售给原告，原告已将该房款全部支付完毕，我公司已将该房产交付业主使用。该合同的签订符合国家相关法律保护，合法有效。第三人针对其答辩意见未举证。经审理查明：1、2008年8月4日，原告赵xx(××)与第三人郑州广厦置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》（合同号08258688）一份，主要约定:原告自愿购买第三人开发的位于惠济区××路东、冠军路北××单元××东××号的预售商品房，用途为经济适用房，成交价格62790元;双方约定本合同签订当日原告一次性支付购房款62790元。销售不动产统一发票显示：开票日期为2008年8月4日，付款方为赵xx，收款方为广厦置业公司，销售的不动产楼牌号冠军花园x户，金额62790元。河南安业物业冠军花园物业管理处票据显示赵xx缴纳物业费、水费、公摊电费合计292元整。2、原告河南省豫远建筑安装有限公司诉被告郑州广厦置业有限公司合同纠纷一案，本院于2016年8月30日作出（2016）豫0105民初8085号民事判决书，判决：被告郑州广厦置业有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告河南省豫远建筑安装有限公司损失7625426元人民币。后被告广厦置业公司不服该判决上诉至河南省郑州市中级人民法院。2016年12月30日，河南省郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民终12921号民事判决书，判决：一、撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初8085号民事判决；二、郑州广厦置业有限公司于本判决生效后二十日内支付所欠河南省豫远建筑安装有限公司剩余工程款3812713元，并自2014年9月3日起至本判决生效之日以3812713元为基数，按照年24%的利率计算利息赔偿河南省豫远建筑安装有限公司的损失；三、驳回河南省豫远建筑安装有限公司的其他诉讼请求。该12921号判决书于2017年1月6日发生法律效力。该案进入执行程序后，本院依法向被执行人送达了执行通知书，其未按执行通知书的要求履行生效法律文书确定的义务。2017年3月29日，本院作出（2017）豫0105执2280号执行裁定书，裁定：一、将被执行人郑州广厦置业有限公司名下银行存款6000000元予以冻结、扣划、提取或查封、扣押其相应价值的财产；二、将被执行人郑州广厦置业有限公司名下位于郑州市惠济区x号（产权证号：10××46）、郑州市惠济区x号（产权证号：11××82）、郑州市惠济区x号（产权证号：10××57）、郑州市惠济区x号（产权证号：11××27）、郑州市惠济区x号（产权证号：1108001651、郑州市惠济区x号（产权证号：11××89）、郑州市惠济区x层（产权证号：ＶＣ××49）、郑州经济技术开发区x会所（产权证号：05××61）房产共计八套予以查封；……。2017年4月6日，本院向郑州市国土资源局送达（2017）豫0105执2280号执行裁定书和协助执行通知书，将被执行人广厦置业公司名下上述八套房产予以查封，查封期限自2017年4月6日至2020年4月5日。原告向本院提出书面执行异议，本院于2019年10月15日作出(2019)豫0105执异757号裁定，驳回了原告的执行异议申请。另郑州市个人房屋权属信息表显示：购房人赵xx，合同号08258688，房屋坐落惠济区x，合同签订日期2008年8月4日，本次查询结果共2套。本院认为：本案系原告主张其对被告申请执行的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。本案争议焦点系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的法律适用问题。上述两条虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产未登记在被执行人名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，在前述两条法律适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。房地产企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款二十九条也可以适用普通条款第二十八条。故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。该条规定：金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。原告提交的证据可以证明符合前述法律规定，对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益。故原告诉请对涉案房产停止执行，与法有据，本院予以支持。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。原告与第三人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。故原告诉请确认合同有效并确认对讼争房产享有所有权，依据充分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对第三人郑州广厦置业有限公司名下位于郑州市惠济区x号房屋的执行；二、确认原告赵xx与第三人郑州广厦置业有限公司于2008年8月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告赵xx对位于郑州市惠济区x号的房屋享有所有权。案件受理费5980元，由被告河南省豫远建筑安装有限公司及第三人郑州广厦置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  贾 威人民陪审员  徐宝云人民陪审员  张素萍二〇一九年十二月十七日书 记 员  王伟亮