贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初12734号原告：万进，男，汉族，1985年5月14日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：徐文淑（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙中菊（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，系该公司经理。委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦忠俊（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。原告万进与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万进之委托代理人徐文淑、蒙中菊，被告毕节市房地产公司之委托代理人肖顺裕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区商品房的转移登记,并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金,违约金以已付购房款人民币389301.00元为基数,参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍,从2016年9月11日起计算至被告提交完毕商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计人民币84445.88元）；3.请求被告向原告退还已支付的通电、燃气、电视入户等费用共计人民币3379.00元；4.本案的诉讼费用由被告负担。庭审时，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2012年5月2日,原告与被告订立《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告开发的位于七星关区商品房,房屋总价款为389301.00元。合同签订后,原告依约向被告支付了全部购房款,被告已将涉案商品房交付给原告使用,但根据合同约定,被告应当于2014年5月27日前取得该涉案房屋所有权的初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的约定没有履行,被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告,被告已经违约,依法应当承当相应的违约责任。另,被告向原告收取的通电费529.00元、燃气费2500.00元、电视入户费350.00元属于违法收取,依据法律,应予以退还。原告认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效,原告已根据合同约定及被告指示履行了己方义务,但被告未依合同约定的期限内办理该涉案房屋的转移登记并将转移登记相关文书交予原告,对原告构成违约,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,被告应向原告支付相应的违约金。据此,为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉来贵院,望判如所诉。被告毕节市房地产公司辩称：答辩人请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。基本事实：答辩人与被答辩人于2012年5月2日签订《商品房买卖合同》,合同约定:被答辩人购买答辩人开发建设的位于毕节市七星关区,房屋总价款为389301.00元,交付时间及条件:出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记:二、初始登记:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后,出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权,相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定,出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务,买受人应提供齐全相关真实证件,以及物业费已缴清的相关凭证,否则出卖人不予协助办理房屋所有权证,由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担,出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后,被答辩人按约定向答辩人交付购房首付款,并委托答辩人办理银行贷款,答辩人于2013年5月31日提前交付房屋。一、城市规划的调整,答辩人不应承担违约责任。受政府城市规划调整,答辩人根据规划相应调整其建房规划并获得政府同意,该小区容积率由4.99上调至5.56,该小区规划许可、施工许可手续都要办理变更。加上在办理变更手续中又遇到政府机构改革。政府城市规划调整属不可抗力,答辩人理应当免除违约责任。并且被答辩人的不动产证已经办好，经被答辩人多次电话通知领证，被答辩人出于个人目的一直未领取。二、已经过了诉讼时效,诉讼请求不应获得支持。被答辩人2012年5月2日签订购房合同,2013年5月31日收房,通电、燃气、电视入户等代收费用在2012年，时间已经过去6、7年，早已经过了诉讼时效。办证违约时效也过了。三、法不溯及既往。通电、燃气、电视入户等费用于2012年由答辩人代电力、燃气、有线电视部门收取，已经全部交给这些部门。并且《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》（2014年4月17日）明确规定“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”的规定,2014年4月17日后不再收取“通费”，因而之前收取的并不能适用该规定。四、答辩人劳心劳力，完全义务，不收任何费用，帮助被答辩人办理房贷、办理产权证，并且被答辩人并未因此受到任何损失。综上所述，为保护答辩人的合法权益，请求人民法院依据客观事实和法理依法判决。庭审时，被告补充陈述：Ａ栋的初始登记是2016年就已取得，并于2018年初就已通知所有业主交付办证手续，2019年初就通知他们去领证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发的位于七星关区商品房,房屋总价款为389301.00元。出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了389301.00元的购房款。2012年5月2日，被告向原告收取了闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2500.00元、电表入户费529.00元。2013年5月31日，被告将涉案商品房交付给原告。涉案商品房所在的私享家园Ａ幢于2016年9月28日取得商品房备案证明书，2019年5月1日，被告已为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2013年5月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权，本案中，被告于2019年5月1日才为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证，被告已违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年5月27日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年9月30日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年10月1日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，被告已于2019年5月1日为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证，被告已履行了约定的义务，故该项违约金计算至2019年5月1日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款389,301.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2019年5月1日止。关于原告主张被告退还通电、燃气、电视入户等费用3,379.00元的问题，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2,500.00元、电表入户费529.00元实质为供电、有线电视、管道燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。被告提出原告的起诉已超过法定诉讼时效期间，应予驳回。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施。该条例第三十一条明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，原告交纳电表入户费、闭路电视入户费、管道燃气入户费的时间是在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施之后，原告认为被告要求其交纳电表入户费、闭路电视入户费、管道燃气入户费不符合该条例之规定，应在交费之日起二年内提出主张，本案中，原告于2019年9月30日提起诉讼距其交费之日早已超过该期限，且原告未举证证明其曾向被告催要返还电表入户费、闭路电视入户费、管道燃气入户费的事实，故原告起诉已超过诉讼时效。对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对于原告主张被告返还电表入户费、闭路电视入户费、管道燃气入户费3,379.00元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告万进支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款389,301.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2019年5月1日止；二、驳回原告万进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费998.00元（已减半收取），由原告万进负担323.00元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担675.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十二月十日书记员  高立