文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初18677号原告：重庆鹏恒商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区较场口88号A区塔楼9-1，统一社会信用代码91500103MA5ULM2X09。法定代表人：陈璞。委托诉讼代理人：兰智慧，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，重庆静昇律师事务所律师。被告：王纯云，女，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：肖晖，重庆舟济律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃昌荣，男，住重庆市沙坪坝区。原告重庆鹏恒商业管理有限公司与被告王纯云租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告重庆鹏恒商业管理有限公司的委托诉讼代理人陈杨、兰智慧与被告王纯云的委托诉讼代理人肖晖、覃昌荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鹏恒商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的合同编号为5F-ZL20181122-097的《商铺租赁合同》已解除；2.被告向原告支付履约保证金47400元，迟延履行违约金暂计22633元，计算方式：以未缴纳的所有费用为基数（71100元+47400元）×千分之一×延迟履行天数（从2019年1月14日起至2019年7月23日止，共190天）；因被告违约应支付合同解除违约金86422.5元；3.被告承担诉讼费，律师费4000元。事实与理由：原、被告于2019年1月11日签订了商铺租赁合同，该合同明确约定了双方的权利义务，其中包括被告应当支付履约保证金等。但合同生效后，原告未履行支付相应费用的义务。2019年3月1日，因被告违约，原告依据合同约定解除本合同。被告王纯云答辩称，双方存在合同关系属实，原告在2019年2月向其发了解除通知书，合同签订后，被告至今未收到接房通知书，合同签署的案涉商铺合同约定是395平方米，实测只有360平方米与真实情况不符，原告为了达到合同约定将消防面积划给被告使用，被告认为消防面积不能贯通使用，是违法的。同时，原告将案涉商铺与“李后红”签订《仁悦天地租赁意向协议》后，又出租给被告，存在一房二租的情形，综上请求驳回原告诉请。原、被告双方围绕诉讼请求举示了商铺租赁合同、解除合同及违约责任通知函、EMS邮寄单、快件查询单、房屋租赁合同、房产证复印件、营业执照复印件、法律事务委托合同、银行转账凭证、发票、委托书及光大银行明细等证据，本院依法组织双方进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确定案件事实如下：2018年4月27日，原告作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的重庆江厦徐汇置业有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定本案原告承租位于重庆市高新区石杨路X号，本案原告有权与第三方部分合作经营或分零转租。位于九龙坡区石杨路18号房屋产权人为重庆江厦徐汇置业有限公司。2019年1月11日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告就位于九龙坡区石杨路1X号仁悦天地购物中心5层X号商铺签订了《商铺租赁合同》，该合同还约定，承租房屋的计租面积为套内395平方米，租赁期为2019年4月29日至2025年4月28日止。本合同项下的交接房日为2019年1月15日（甲方有权对该日期进行调整），届时甲方按约定向乙方交付该房屋。乙方应当在交接房日自行前往商业广场与甲方或商业管理公司办理房屋交接手续，并签署附件之《房屋交接验收确认书》……。其中合同第4.3条约定：如乙方未在本合同约定或甲方调整后的交接房日接收该房屋，或拒绝、拖延签署《房屋交接验收确认书》或拒绝、延迟缴纳相关款项，视为乙方无理由延迟接房，交接房日、装修期、开业日不予顺延。如乙方自本合同约定或甲方调整后的交接房日起延迟接房超过20日，视为乙方违约。甲方有权单方解除合同，并已收取的款项不退还。合同同时约定：合同签署之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付47400元作为履约保证金。租金标准为：第一租约年保底租金为71100元/季度……第六租约年为86422.5元/季度。本合同签订之日起3个工作日内乙方应当向甲方支付71100元，该费用将在计租日自动转为第一期租金，租金期间为2019年4月29日（即计租日）至2019年7月28日……。合同17.3条约定：乙方迟延交纳、补足本合同项下租金、保证金或商业管理费或能源费用或其他应付费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金……乙方迟延交纳、补足本合同项下应由乙方支付的所有费用超过30日的，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任……。合同17.6条约定：因乙方违约导致甲方行使合同解除权，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方承担最后一个租赁年度三个月租金作为违约金，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金……。合同同时对其他事宜进行了约定。合同尾部手写部分备注：租赁房屋净层高应当不低于2.8米等。合同附件一为房屋位置示意图，该图显示：案涉商铺面积为395平方米，明显由大小两部分组成，两部分被墙分割开来。2019年2月28日，原告向被告邮寄送达了解除合同与违约责任通知函，2019年3月1日，该函件妥投送达。解除合同与违约责任通知函主要载明：王纯云未按合同约定于2019年1月15日接房，也未在合同签署起3个工作日支付履行保证金、首期租金，故依据合同第4.3条、第17.3条、第17.6条约定解除双方之间的租赁合同等。诉讼中，被告举示了《仁悦天地租赁意向协议》及原告公司出具的委托书一份，拟证明就案涉商铺原告与案外人“徐胡子”（“李后红”）签订了意向协议，后来原告将该意向协议交给了被告。其中该意向协议载明的租赁标的物为：位于重庆仁悦天地项目第5层X号商铺，该商铺套内建筑面积为365.31平方米；该协议同时载明：本意向协议签署当日，乙方向甲方支付合作意向金五万元。双方签署正式租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下租金组成部分……；乙方应于2018年10月31日之前与甲方签订租赁合同（本意向协议不视为租赁合同）。本协议与租赁合同约定不一致的，以租赁合同为准。加盖重庆鹏恒商业管理有限公司合同专用章且标称时间为2018年11月9日的委托书则载明：“我司现委托陈璞（交通银行南坪支行：62226005100144XXXXX）代收取徐胡子意向金。”原告陈述该意向协议属实，但不存在一房多租。2018年11月19日，被告王纯云通过其中国光大银行62266209057XXXXX账户向陈璞62226005100144XXXXX账户转账50000元。被告认为该笔费用就是意向金，性质为保证金，因此未再支付履约保证金。原告陈述未收到该笔款项，且未约定意向金的性质。关于未支付租金的原因。被告陈述是因为签订合同后，约定5月1日开业，设计单位要提前测量，因此发现面积不对就未支付，同时发现案涉商铺被防火墙分割两部分，防火墙也无法拆除；且案涉商铺交付时层高不足2.8米，违反了合同约定。原告则认为被告逾期支付费用，构成违约；双方合同解除后，案涉房屋现已经另行对外出租，诉讼中原告回复本院称案涉商铺梁下标高为3.3米。审理中，双方确认，案涉租赁合同签订时，案涉租赁房屋正处于装修施工改造阶段，现案涉房屋已不具备测量层高的条件。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，对合同双方均有约束力。本案中，结合原告陈述，被告答辩以及查明的案件事实，本案的争议焦点主要在以下三个方面：一是被告王纯云向原告公司法定代表人陈璞的账户支付50000元款项的性质如何认定；二是案涉租赁合同是否已经解除以及何人违约导致合同解除；三是违约责任如何承担。针对争议焦点一。本案中，依据查明的案件事实，原、被告双方虽未就案涉房屋签订租赁意向协议，但原告将其与案外人“徐胡子”（“李后红”）就案涉房屋签订的《仁悦天地租赁意向协议》及委托书交予被告王纯云后，被告王纯云也按照该意向协议及委托书中载明的金额、付款方式等将50000元支付至原告公司法定代表人陈璞的账户，后原、被告双方就该意向协议所指向的商铺签订了商铺租赁合同，被告以自身的行为表明其愿意并实际接受了该意向协议中关于合作意向金50000元内容的约定，故被告王纯云在租赁合同签订前向原告公司法定代表人陈璞账户支付的50000元款项的性质应为上述意向协议中的合作意向金。依据该意向协议的相关约定意向金在双方签订正式合同后转化为租金，故应当视为被告就首期租金支付了50000元。被告王纯云虽辩称该50000元系其支付给原告的合同履约保证金，但王纯云于2018年11月19日支付该款项时，原、被告双方尚未签订商铺租赁合同，双方之间对合同履约保证金的付款时间、金额等尚未明确约定，且原、被告双方于2019年1月11日签订商铺租赁合同时，约定的履约保证金金额为47400元，故对被告王纯云的该抗辩意见，本院不予采信。针对争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，首先，对于被告提出的案涉商铺面积、消防防火墙、层高与合同约定不符致使合同目的无法实现的问题。本院认为，原、被告双方均确认签订商铺租赁合同时，案涉商铺正处于装修施工改造阶段，说明被告在租赁案涉商铺时对房屋现状有一定的了解和认知。同时，案涉租赁合同对租赁的面积、商铺的位置以及组成均以合同附件也即房屋位置示意图的形式予以了固定，示意图中已明显载明了案涉商铺由大小两部分组成也即两部分被墙分割开来，故无证据证明原告对租赁物状况进行了隐瞒或虚假陈述；且被告未举示证据证明其对案涉房屋的面积、净层高进行了测量，也未举示证据证明案涉房屋的实际面积及净层高不符合合同约定，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。故被告未按合同约定日期接房，已经构成违约。其次，依据案涉租赁合同对于履约保证金和租金的约定，被告应当于合同签署之日起3个工作日也即2019年1月16日之前向原告支付履约保证金47400元以及第一期租金71100元，但被告仅支付了5万元，故被告还应当在2019年1月16日之前向原告支付68500元（47400元+71100元-50000元），被告未依约支付，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告依据合同约定行使解除权，解除通知已于2019年3月1日到达对方，且被告亦未在相应期间内提出异议，故对原告主张确认案涉租赁合同已解除的诉讼请求，本院予以支持。针对争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告双方之间的商铺租赁合同已于2019年3月1日解除，且合同解除时，案涉商铺并未实际办理交接，故原告要求被告支付履约保证金，本院对此不予支持。对于迟延履行违约金。依据案涉租赁合同约定，被告应当在合同签署之日起3个工作日也即2019年1月16日之前向原告支付68500元（47400元+71100元-50000元），被告未依约支付，故被告理应支付相应的违约金。对于违约金标准，由于案涉合同约定的违约金计算标准为日息1‰明显过高，本院酌情调整为按年利率24%计算。故迟延履行违约金以68500元为基数，从2019年1月17日开始计算至合同解除之日止，违约金为2009.33元。对于原告主张的合同解除违约金86422.5元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告违约导致合同解除，原告主张合同解除违约金，并无不当，但鉴于案涉租赁合同约定的违约金标准过分高于出租人可期待的履行利益损失，同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故本院酌情本案中，以两个月的租金作为合同解除违约金也即47400元。因案涉租赁合同对律师费的负担并未进行约定，原告主张律师费由被告承担，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆鹏恒商业管理有限公司与被告王纯云于2019年1月11日签订的合同编号为5F-ZL20181122-XXX的《商铺租赁合同》及补充协议已解除；二、被告王纯云于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鹏恒商业管理有限公司延迟履行违约金2009.33元以及合同解除违约金47400元，上述款项合计49409.33元；三、驳回原告重庆鹏恒商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1715元，由被告王纯云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 倘军伟二〇一九年十二月二十日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜