广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终7915号上诉人（原审被告）：何清媚，女，1972年11月19日出生，汉族，户籍地广东省惠东县。委托诉讼代理人：方碧强，男，1970年3月25日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，系上诉人的丈夫。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司，住所广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。法定代表人：刘健。委托诉讼代理人：王擎宇，男，1995年3月12日出生，汉族，户籍地河北省保定市，系该公司的员工。上诉人何清媚与被上诉人广东中奥物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2019）粤1323民初3781号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人方碧强，被上诉人的委托诉讼代理人王擎宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何清媚不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、依法撤销一审判决；2、依法将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、被上诉人不具备起诉人的主体资格，应当依法驳回起诉。被上诉人在没有经过业主大会通过，就进入凤池岛管理物业，上诉人并不知情，这本身就不合情合法。二、被上诉人一审时说2019年8月1号进驻凤池岛管理物业并开始收费，可上诉人到了9月中旬房子与电梯都还是处于停电状态，这段时间上诉人无法正常生活，造成的损失，被上诉人应当进行补偿，且不应当收取管理费用。三、根据惠州市物价局规定，一级住宅物业费每平方1元，但被上诉人收取上诉人物业费每平方3.5元。综上，一审法院应当不支持广东中奥物业管理有限公司，要求我方支付2017年8月1号至2018年11月30日期间的物业管理费3296.8元，承担相关费用违约金329.89元，公摊费用263.16元的诉讼请求，抗辩事由是被上诉人违规在先，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人广东中奥物业管理有限公司辩称：一、被答辩人提出改判答辩人不具备起诉人的主体资格并无法律依据。被答辩人认为答辩人在没有经过业主大会通过就进入凤池岛管理物业违背事实，2019年2月24日已召开业主大会授权签署《物业服务委托合同》并进行公示，答辩人在物业管理期间，答辩人按照签订的合同中的约定提供了物业服务管理，对小区的设施设备进行维修、养护和管理，因此，被答辩人有履行按时交纳物业服务费用的义务。被答辩人拒不履行交纳物业服务费用的行为已经违反双方签订的《凤池岛项目物业服务合同》，并应承担相应的违约责任，按照合同约定支付违约金。二、被答辩人以电梯在停电状态为由拒交物业管理费、公摊水电费等行为违反《凤池岛项目物业服务合同》的约定。被答辩人认为答辩人未能按合同履行应尽的管理义务，致使小区电梯处于停电状态等情况不符合事实，答辩人在物业管理期间，已就小区设施设备进行维护更新，保证小区业主正常生活，提供良好环境，而答辩人在进场前小区已经出现的问题不承担责任，在答辩人与被答辩人签署《凤池岛项目物业服务合同》后，己对小区的设施设备作出维护更新，恢复正常供水、供电。三、被答辩人否认物业费按3.5元／平方收费没有法律依据。被答辩人与答辩人已签订《凤池岛项目物业服务合同》，合同约定按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，是双方真实意思表示，现在被答辩人否认该收费标准即违背合同约定，应承担违约责任。终上，被答辩人的诉讼请求没有事实与法律依据，法院不应采纳，应当依法驳回其诉讼请求。原审原告广东中奥物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2017年8月1日至2018年11月30日期间，酒店公寓A座2108单元的物业管理服务费3296.8元给原告。2.被告向原告偿付酒店公寓A座2108单元从2017年8月1日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金329.89元（暂计至2018年11月30日，按每日万分之五计算）。3.被告支付酒店公寓A座*单元的代收水费0元，代收电费0元、公摊费用263.16元。4.被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。原审法院认定事实：原告中奥物业公司系于2005年9月26日成立的有限责任公司（法人独资），营业期限长期；经营范围：物业管理、餐饮管理、酒店管理……。被告何清媚系惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区1号楼*层A*号房的业主，房屋面积58.87㎡。2017年7月23日，惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区业主委员会（甲方）与原告中奥物业公司（乙方）签订《凤池岛项目物业服务合同》，内容：“第一条物业基本情况：物业名称惠东巽寮金海湾凤池岛住宅小区；总户数共约810户；第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……物业交付后：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.物业使用禁止性行为的管理措施；10.物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；11.组织开展社区文化娱乐活动；12.物业其他共同事物的管理服务：13.业主委托的其他物业管理服务事项；第四条乙方提供的物业服务应达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级标准（附件五）及双方约定的质量标准（附件六），还应符合下列具体约定：（一）房屋设备、设施运行的服务质量，详见（附件七）；（二）日常绿化、保洁服务的服务质量，详见（附件八）；（三）日常安全防范服务的质量，详见（附件九）；前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件（附件十）。第六条本物业管理区域物业服务收费采用酬金制：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费：高层AB栋：3.5元/㎡建筑面积/月(不含公共能耗分摊费）；高层CD栋：3元/㎡建筑面积/月(不含公共能耗分摊费）；高层EF栋：3元/㎡建筑面积/月(不含公共能耗分摊费）；别墅住宅：7元/㎡建筑面积/月(不含公共能耗分摊费）。……第十条物业共用部分运行(包括公共照明、电梯、二次增压水泵、小区水系、水电表损、水电管线损等)发生的能耗费用由乙方另行向单元物业买受人按照所拥有的建筑面积按月平均分摊收取。第二十三条甲方按物业现状移交给乙方，双方在签订合同时，确认凤池岛现有物业公共设施、房屋主体及外墙全部过保修期。第三十九条乙方相关权利义务：……3.根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业管理费及其他服务费用，专户管理并接受业委会的监督收支情况。第四十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期改正。逾期未改正的，甲方有权视违约行为性质及情节轻重要求乙方支付不低于人民币3万元的违约金。造成甲方、业主或物业使用人损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。第四十六条本合同期限自2017年7月23日至2020年7月22日止。”原告提交了《凤池岛项目物业服务合同》予以核实，在无相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。原告中奥物业公司提交《欠费明细及违约金》、《凤池岛公共区域电费分摊明细汇总表》、广东电网有限责任公司惠州惠东供电局出具的发票，用于证实涉案房屋每月的物业管理费为3.5元/㎡,被告何清媚拖欠2017年8月1日至2018年11月30日的物业管理服务费3296.8元、违约金329.88元，拖欠2017年7月1日至2018年8月31日的公摊电费263.16元。根据举证规则，被告何清媚应对上述费用的支付情况承担举证责任，但其未举证，对该证据予以采信。原审法院认为，原告中奥物业公司与惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区业主委员会签订的《凤池岛项目物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原告中奥物业公司及包括被告何清媚在内的凤池岛住宅小区的全体业主均具有法律约束力。被告何清媚主张原告未提供证据证明更换物业公司已得到80%业主同意，不承认原告系凤池岛小区的物业公司。但被告未提供相反证据推翻该《凤池岛项目物业服务合同》的合法性，若被告认为凤池岛住宅小区业主委员会选聘原告作为物业公司未经法定程序，侵犯其合法权利，可另行向业主大会主张。依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费用”的规定，被告有缴交物业管理服务费、公摊水电费等的义务，且物业管理费、公摊水电费等能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障，牵涉到小区全体业主的切身利益。因此，即便原告在物管活动中存在管理不到位的情况，被告也不能以此作为其拒缴物业管理费、公摊水电费等的理由。被告可以采取与原告协商或通过召开业主大会会议，就物业管理存在的问题提出建议，并要求原告解决，而不应采取拒交物业费、公摊水电费等的手段。结合以上分析可知，被告未在协议约定的时间内支付物业管理服务费及公摊电费，违反了合同的约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告诉请被告按照协议约定继续履行支付物业管理服务费及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。即被告应根据物业服务协议的约定向原告交纳2017年8月1日至2018年11月30日的物业管理服务费3296.8元、公摊电费263.16元，共3559.96元。原告中奥物业公司主张按应付全部物业管理费的万分之五计算违约金从2017年8月1日至付清款项之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告何清媚向原告支付的违约金不超过应付管理费总额3296.8元的30%即989.04元为宜，即自2017年8月1日起以当月未付款总额为本金按日万分之五的标准累积计至付清款项之日止，总额以不超过989.04元为限。综上所述，原告的诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及上述司法解释之规定，判决如下：被告何清媚于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告广东中奥物业管理有限公司物业管理服务费3296.8元、公摊费用263.16元，共计3559.96元及违约金（从2017年8月1日起以未付物业管理费为本金累积计算，按日万分之五的标准计付至付清款项之日止，总额以不超过989.04元为限）。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷案，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人何清媚是否应当向被上诉人支付物业管理服务费、公摊费用及违约金。关于上诉人何清媚是否应当向被上诉人支付物业管理服务费、公摊费用及违约金的问题。首先，上诉人上诉称被上诉人不具有起诉资格，但根据广东中奥物业管理有限公司与惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区业主委员会签订的《凤池岛项目物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原告中奥物业公司及包括被告何清媚在内的凤池岛住宅小区的全体业主均具有法律约束力。上诉人的此项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，上诉人认为被上诉人收取物业费超过惠州市物价局规定，但根据广东中奥物业管理有限公司与惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区业主委员会签订的《凤池岛项目物业服务合同》约定的物业服务费为3.5元/平方米，以及《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原审法院据此认定上诉人应当向被上诉人支付物业管理服务费3296.8元、公摊费用263.16元及违约金，依法有据，本院予以维持。上诉人的此项上诉请求没有事实和法律依据，本院亦予以驳回。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人何清媚负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  严丽芳二〇一九年十月十六日法官助理  陈佳汝书 记 员  张婉婷