福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初680号 原告:张崇宝，男，1976年2月19日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：肖仕娟，福建通享律师事务所执业律师。 被告：龙献平，男，1976年11月1日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：李章木，男，1971年8月17日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：钟家永、周燕燕，福建宽达律师事务所执业律师。 被告：邓云建，男，1979年10月13日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：龙思中，男，1963年4月4日出生，汉族，住重庆市垫江县。 原告张崇宝与被告龙献平、李章木、邓云建、龙思中土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张崇宝及其委托诉讼代理人肖仕娟，被告李章木及其委托诉讼代理人钟家永、周燕燕，被告邓云建、龙献平到庭参加诉讼，被告龙思中经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张崇宝向本院提出诉讼请求：1.四被告向原告支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金46800元及违约金（违约金从2019年6月1日算至实际偿还之日止，按日1‰计算）。2.四被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金46800元及违约金（违约金从2019年6月1日算至实际偿还之日止，按日1‰计算）。事实和理由：2014年6月3日，原告与四被告签订一份土地转租协议，约定原告将其承包的闽侯县白沙镇梧桐下村大寨田地（菜园）78亩转包给四被告使用（承包面积以实际丈量为准）；年租金为每亩600元，先交后用。先交两年租金（其中：租金一年、押金一年），最后一年从押金中扣除；租金交纳采取按年支付的方式，于每年的签订协议之日交纳，先交后用。 四被告在签订协议之日，以现金方式向原告支付了2014年6月1日至2015年5月31日的租金46800元，以及押金46800元。之后每一年均通过龙献平的银行账户向原告支付田地租金，直到2018年5月31日止。自2018年6月1日起，四被告以各种理由拒不支付租金，根据协议约定，四被告无权再使用租赁的田地。在此期间，原告多次向四被告催讨，但四被告仍拒绝支付，已构成违约，根据协议约定，被告除应向原告补交所欠租金外，还应按日向原告支付年租金1‰的违约金。 李章木辩称，1.在合同履行期间，原告未能按照被告支付的租金提供足额的土地供被告使用，其一直未按合同约定履行义务的行为侵害了被告的权益，导致被告的合同目的不能实现。2.双方在合同中约定，原告保证道路畅通，但原告未能履行合同约定的义务。因自然灾害导致山路崎岖不平，影响被告的草皮运输。在修缮道路时，原告曾与案外人李坚俤因修缮费用产生矛盾，导致水泥路面浇灌至1/3处时就停工，使得货车无法进山将草皮外运销售。此外，原告还将路口堵住，使草皮无法运输、销售。3.原告未能依约供电，导致被告无法进行经营。我方租赁土地的目的无法实现，无法进行经营，原告无权要求我方支付租金。原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 龙献平辩称，四被告与原告签订了土地租赁协议，后来因为实际承包的田地面积不够，道路不通，电不通，龙献平、邓云建、龙思中在退出承包前找过原告，原告自己不肯修路，却让四被告出资二万七千多元修路。由于四被告向原告承包土地是由李章木牵头，龙献平、邓云建、龙思中决定退出，由李章木一人承包，四被告为此签订了转让协议，事后也告知原告，原告没有说是否同意龙献平、邓云建、龙思中退出承包。因我方已退出承包，我方不承担民事责任。 邓云建的答辩意见与龙献平一致。 龙思中未作答辩。 经审理查明，2014年6月2日，张崇宝与李章木、龙献平、邓云建、龙思中签订一份《土地转租协议》，协议约定：1.原告将闽侯县白沙镇梧桐下村大寨田地（菜园）78亩承包给四被告使用（承包面积以实际丈量为准）。2.租赁期限16年（2014年6月1日至2030年5月31日），该土地面积78亩，年租金为每亩600元，先交后用。先交2年租金（包括租金一年、押金一年），最后一年从押金中扣除。3.原告保证被告所承包的土地没有任何所有权、使用权纠纷，同时保证被告运输道路畅通，不得有意破坏、阻碍被告正常生产运输。4.被告应按协议约定向原告交纳租金，如逾期交纳租金30日以内，被告应按日向原告支付年租金1‰的违约金。双方还对其他事项作了约定。 在合同履行过程中，被告认为自己使用的土地面积低于合同约定的78亩，双方为此进行了协商，并于2015年7月达成一致协议，同意按70亩标准交付租金，被告按该标准交付至2018年6月的租金。 2018年1月，四被告进行内部协商后，邓云建、龙思中、龙献平三人决定将自己的份额转给李章木，由李章木一人承包经营。之后，李章木认为原告交付的土地面积明显低于合同约定的面积，且原告不能保证道路运输、电路的畅通，使生产经营严重受损，双方为此发生纠纷。 本院在审理案件过程中，于2019年8月30日到现场进行勘察，发现从本案讼争田地到山脚下，开头的一段800米左右的路面因雨水冲刷，呈现崎岖不平的状况，运输草皮的货车无法直接开到原告承租的田地边。 另查，李章木曾于2018年10月向本院起诉，请求解除双方当事人之间的土地转租协议，并要求张崇宝退还押金、租金、赔偿损失等。本院经审理后，于2018年12月14日作出（2018）闽0121民初4527号民事判决，判决驳回李章木的诉讼请求。李章木不服，并提起上诉，福州市中级人民法院经过二审，于2019年5月27日作出（2019）闽01民终2424号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，原、被告之间签订的土地转租合同的内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的合同义务。关于双方争执的承租田地的面积，本院生效的（2018）闽0121民初4527号民事判决已认定，双方当事人在2015年7月经协商后一致同意按70亩的面积计算租金，这是双方当事人的真实意思表示，被告对此虽表示异议，但未能提供有效证据予以推翻，故本院认定本案讼争田地的面积为70亩，根据双方的合同约定，每年租金应为42000元（600元/年·亩×70亩）。同时考虑到原告作为出租人，其应按合同约定保证道路运输畅通，便于被告生产经营。由于原告的不作为行为，导致被告的生产经营成本增加，以致双方发生纠纷。结合本案的具体案情和双方的违约程度，原告应承担30%的违约责任，被告每年应付的租金为：42000元×（1-30%）＝29400元。待原告修复进山道路，货车能正常运输后，被告应按约定支付全额租金。至于原告诉称的电路不通，因双方当事人在合同中未作约定，被告以此主张原告违约，缺乏事实依据，本院不予认定，但原告作为出租人，在合同履行过程中，应协助被告做好电力供应畅通，保证被告正常生产经营，使被告有能力履行支付租金等合同义务。因原告自己存在违约，其要求被告支付违约金，本院不予支持。 四被告虽然内部约定由李章木一人独自承包，但未取得原告的同意，其内部约定对原告不发生法律效力，四被告负有向原告共同支付租金的合同义务。 被告龙思中经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状和证据，视为其放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、李章木、邓云建、龙建平、龙思中应于本判决生效十日日内给付张崇宝支付田地租金（租金按29400元/年计算，从2018年6月2日起算至张崇宝修复进山道路并保证货车正常运输时止，此后的租金按每年42000元的标准计算）； 二、驳回张崇宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2398元（原告已预交），因适用简易程序审理，减半收取1199元，由李章木、邓云建、龙建平、龙思中负担451元，张崇宝负担748元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  叶遵义 二〇一九年十二月十六日 书记员  吴晓玲 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。