江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初4845号 原告：徐州昊玺物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路延长段西城华庭4-2-409室。 法定代表人：周建华，总经理。 委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文伯强，江苏彭邦律师事务所实习律师。 被告：刘保玉，男，1981年10月12日生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。 委托诉讼代理人：刘保杰，男，1987年6月16日生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。 原告徐州昊玺物业管理有限公司诉被告刘保玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，依法转为适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告徐州昊玺物业管理有限公司的委托诉讼代理人魏德志、文伯强，被告刘保玉的委托诉讼代理人刘保杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州昊玺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金（占有使用费）、物业费、迟延履行违约金、违约金等共计340582.23元（截至2019年7月31日）；2、判令被告将租赁房屋恢复原状后返还给原告；3、由被告承担诉讼费、保全费、律师费等费用。事实与理由：2017年3月31日，双方签订了《徐州淮海天地商业广场商铺租赁合同》，被告承租原告所有的位于徐州市泉山区商铺，经营麻辣香锅餐饮品牌。自租赁房屋交付以来，被告存在拖欠租金、物业菅理费等应付款项的行为，原告书面催缴未果，与被告解除了租赁合同，但被告既不支付相关费用，也未将租赁房屋返还给原告。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请判如所请。 被告刘保玉辩称，对原告所述的被告拖欠租金的事实无异议，但是被告不是故意拖欠，在拖欠期间一直和原告进行协调，因原告的工作人员有变动，所以造成租金一直没有交，并不是无故拖欠，也希望原告能给予公平公正的优惠政策支持。 本案的争议焦点是：1、原被告之间的租赁合同是否在2018年10月被原告依法解除？2、原告在本案中主张的租金、占有使用费和违约金是否有合同依据？3、被告是否应当将涉案房屋恢复原状后向原告返还？ 原告徐州昊玺物业管理有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1、商铺租赁合同，系原被告双方于2017年3月31日签订，证明双方对于租金、物业费用、违约责任以及合同解除后将房屋恢复原状后返还给原告以及原告催要租金等而产生的律师费均由被告承担进行了明确的约定，原告在本案中提出的各项诉讼请求具有合同依据； 2、公函一份，系原告在2018年7月30日向被告发，证明对于被告拖欠租金等行为，原告依据合同约定向被告进行了催缴； 3、解约函一份，系原告在2018年10月15日向被告发出，证明原告在向被告发出催缴函后被告并未按照约定支付租金，依据合同约定及法律规定，原告作出了与被告解除涉案合同的意思表示； 4、律师函原件一份，证明在2019年4月24日江苏彭邦律师事务所接受本案原告的委托，向被告发出公函，催其缴纳租金等； 5、委托代理合同原件一份，律师代理费发票一张，证明原告委托江苏彭邦律师事务所代为起诉，并支付了代理费14000元，依据租赁合同约定，该笔费用应当由被告承担。 经质证，被告刘保玉对原告提交的上述证据的真实性无异议，但认为没有收到解约函，收到了催缴函和律师函，对于拖欠租金的事实无异议，但不认可欠付违约金的数额，未缴纳租金系原告对于各租户减免政策不一而导致，否则不会产生原告主张的违约金。 被告刘保玉未向本院提交证据。 经审理查明，位于徐州市泉山区的房屋所有权人是原告徐州昊玺物业管理有限公司，并办理房屋所有权登记，证书号为苏（2017）徐州市不动产权第100XX号。 2017年3月31日，原告徐州昊玺物业管理有限公司作为出租人与作为承租人的被告刘保玉签订了《租赁合同》，合同约定租赁房屋的建筑面积为166.78平方米，租赁期限为36个月，自2017年6月1日至2020年5月31日，被告经营麻辣香锅。第一年租金为182123.76元，装修免租期为3个月，自2017年6月1日至2017年8月31日，第二年租金为255673.74元，第三年租金为269192.93元。首期租金从2017年6月1日到2017年11月30日，合计为60707.92元。首期租金交3押2，以后每3个月为一个支付期，每期须在每一支付期开始前15天内全额付清。双方在合同中还约定了权利义务及违约责任等内容。 2018年7月30日，原告向被告的户籍地邮寄了公函，要求被告缴纳2018年6月1日至2018年8月31日的租金及物业管理费。 2018年10月15日，原告向被告经营地址徐州市泉山区万科淮海天地商住区一街区邮寄了解约函，基于被告存在拖欠租金和物业费等行为，经多次催缴，被告仍未履行，故根据租赁合同第13.5条等约定，解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金和物业管理费、违约金，以及要求被告将房屋恢复原状，迁出房屋等。 2019年4月24日，原告通过江苏彭邦律师事务所分别向被告的户籍地和经营地址发出律师函，要求被告支付拖欠的租金、商业运营管理费等。 自2018年6月1日至2018年8月31日，被告应缴纳租金63918.45元（21306.15元/月*3个月），实际缴纳50000元，尚欠13918.19元，2018年9月1日至2019年7月31日，共产生租金（占有使用费）共计233620.83元。截至2019年11月11日，被告在诉讼期间又缴纳了60000元，原告未在主张的欠付租金中进行扣减。 原告为本次诉讼，与江苏彭邦律师事务所签订了委托代理合同，支付了代理费14000元。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定严格履行各自的义务。 本案中，原告徐州昊玺物业管理有限公司与被告刘保玉签订了租赁合同，根据合同约定的权利义务内容，双方建立了房屋租赁关系。根据合同约定，被告应当按季提前向原告支付租金，在被告出现拖欠租金后，原告依法进行了催缴，但被告未能按照催缴函要求的时间支付租金，故原告作为出租人依法解除双方签订的租赁合同，既有事实依据，也符合法律规定，故本院予以支持，具体理由如下： 首先，双方在租赁合同中对于租金缴纳的时间进行了明确的约定，被告自2018年6月1日起即出现未及时全额支付租金的情况，违反了合同的约定。 其次，原告在2018年7月30日，原告向被告的户籍地邮寄了公函，要求被告及时补交欠付的租金，但被告未按照公函的要求履行支付租金的义务。虽然被告抗辩不缴纳租金并非无故拖欠，系商管公司提出减免政策不一等原因而导致，但原告对此理由不予认可，被告也未在本院指定的举证期限内提交相应的证据予以证实系因原告的原因致其迟延履行支付租金，故被告应对自己的抗辩所称事实和理由举证不能，应承担不利的法律后果。被告在原告催要后拒不履行支付租金的义务，其拒不支付租金的行为已构成根本违约。 再次，依据合同约定及法律规定，原告有权解除租赁合同，故原告行使解除权具有依据； 最后，原告作出解除合同的意思表示已经通过发出解约函的方式向被告进行送达，租赁合同自通知到达被告时解除。被告在收到解约函时，并未对此提出异议。根据法律规定，合同一方当事人作出解除合同的意思表示，并依法履行通知义务时，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，被告在收到原告发送的解约函时，未提起诉讼或者仲裁表示异议，原告作出的解约表示即发生解除合同的效力，故本院依法认定双方所签的租赁合同已于2018年10月解除。 根据法律规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 截至2019年7月31日，被告欠付的租金为187539.28元（247539.28元-60000元）。虽然双方在租赁合同第13.2条和13.5条约定了迟延履行违约金和违约金（包含计算方式），但均上述两项违约金均是对被告拖欠租金法律后果的评价，对同一违约行为进行两次评价，亦非公平公正。我国合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据上述法律规定及双方在租赁合同第13.5条约定，原告按照被告违约金应缴纳租金的标准，以3个月租金为标准计算违约金63918.45元（21306.15元/月*3个月）符合法律规定，本院予以支持。 双方在租赁合同第12.1条约定了合同提前终止的后果，在合同终止后，被告应当将租赁房屋恢复原状后返还给原告，故原告依据该合同的约定，在解除与被告的租赁合同后，要求被告将所租赁房屋恢复原状后予以返还，符合法律规定，本院予以支持。 双方在合同中对于一方违约，对方应承担律师代理费进行了明确约定，原告为本次诉讼，已经支付律师代理费14000元，原告要求被告负担该款，符合双方的合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘保玉于本判决生效之日起十日内向原告徐州昊玺物业管理有限公司支付房屋租金（占有使用费）、违约金共计241457.73元； 二、被告刘保玉于本判决生效之日起十日内向原告徐州昊玺物业管理有限公司支付律师代理费14000元； 三、被告刘保玉于本判决生效之日起二十日内将租赁的徐州市泉山区的房屋恢复原状后返还给原告徐州昊玺物业管理有限公司； 四、驳回原告徐州昊玺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6620元，由被告刘保玉负担，于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）；财产保全费2320元，由被告刘保玉负担，随案款一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 人民陪审员  牛太平 人民陪审员  张 立 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  刘 文