福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4336号 原告：福州花好月圆物业管理有限公司，住福州市鼓楼区五凤街道梅峰支路96号左海名仕1#楼一层2号店面，统一社会信用代码91350102786905062B。 法定代表人：李光伦，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格、曾伟宁，福建理争律师事务所执业律师。 被告：范智毅，男，1977年12月1日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州花好月圆物业管理有限公司（以下简称花好月圆物业公司）与被告范智毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告花好月圆物业公司的委托诉讼代理人魏思格与被告范智毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花好月圆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决范智毅支付2017年6月1日至2019年5月31日拖欠的物业服务管理费10963.7元,诉讼中花好月圆物业公司明确该物业服务管理费包含物业服务费9789.6元及水电公摊费1174.08元；2.范智毅承担本案诉讼费。花好月圆物业公司主张的事实与理由：其公司于2017年5月22日与永兴郦江业主大会签订《福建省物业服务合同》为范智毅所拥有的福州市台江区新兴路9号永兴郦江小区的房产提供物业服务，依据合同约定：物业管理服务费应于每月25日前缴纳，合同生效后，其公司依约向范智毅提供了完善的物业管理服务，范智毅应根据合同的约定交纳物业管理服务费，但范智毅一直拒绝支付。其公司先后派人多次上门催收，范智毅仍拒绝缴纳。截止2019年5月31日，范智毅共欠缴物业服务费计10963.7元。范智毅拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害其公司利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护其公司的合法权益，现根据相关法律法规的规定，诉至法院，请求法院依法判决。 范智毅辩称，向案涉房屋所在的永兴郦江小区提供物业服务的并非花好月圆物业公司，而是业委会与永乐居物业法人贾小琴。业委会和贾小琴是挂靠在“花好月圆”旗下。永兴郦江小区原由银典物业公司提供物业服务，当时该公司就未尽到职责。楼上业主装修导致案涉房屋渗水严重，其与银典物业公司就此事沟通的期间，小区成立了业主委员会，随后解除了与银典物业公司的合同，并决定聘请新的物业公司入驻小区，但事实上最终原银典物业公司的员工都留了下来并由原来的一位员工贾小琴负责经营物业。后贾小琴注册了永乐居物业公司，后来小区公告栏又贴出招聘新物业公司的公告，随后就由花好月圆物业公司入驻小区提供物业服务，可是物业处的员工仍然为贾小琴以及原来银典物业的员工，而且保安和保洁人员一直更换，小区安保和卫生都做的不到位。2018年12月份时花好月圆物业公司代理律师就与其协商过，承诺可以将物业费打九折收取，其也同意了，但提出要求公开小区公共收费的明细，其也在业主群宣布了，结果业主群的群主即业委会副主任直接将其踢出了业主群。花好月圆物业公司入驻小区后，其家还发生了大门被撬的事件，物业管理混乱，员工态度恶劣。物业收费与服务标准不符。物业合同其从未见过，是业委会与物业公司签订的，物业合同中约定业主共有收益，业委会获税前50%，剩余均归物业所有，而福建省物业管理条例第六十三条中规定物业公司只能获取不超过30%的公共收益，该合同约定违反了福建省物业管理条例。停车费物业公司也从未出具发票，物业公司擅自提高停车收费标准，其认为小区公共车位是业主的共有产权，小区业主在自有的产权面积上停车仍需支出费用是不合理的。其要求物业公司公开公共收费明细。是物业违法在先，而且小区物业完全值不了2.5元/平方米，其不同意承担本案诉讼费用。其确实有欠缴物业费，其也愿意缴纳所欠物业费，但物业公司要先公开收费明细其才会交钱。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月22日，福州市台江区永兴郦江小区业主委员会与花好月圆物业公司签订一份《福建省物业服务合同》。该合同主要约定：委托物业项目的物业名称永兴郦江小区；物业类型高层住宅；坐落位置福州市台江区；物业服务期限为两年，自2017年6月1日起至2019年5月31日终止；提供物业服务主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理等；本物业服务费采取包干制方式，物业服务费按照房屋所有权记载的房屋建筑面积收取，物业服务费标准为高层住宅2.50元／月·平方米，商业物业3.0元／月·平方米，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月20日前缴纳物业服务费，本着自愿原则，可以按季、年度提前预交……该合同还约定了其他事项。该合同于2017年5月26日由福州市台江区住房保障和房产管理局作出了编号台物合备2017-11的备案证明。现花好月圆物业公司以范智毅未交2017年6月1日至2019年5月31日的物业服务管理费为由诉至本院，提出上述诉请。 另查明，坐落于台江区大道北侧）永兴郦江2＃楼701单元的产权人系范智毅（榕房权证ＦＺ字第××号），建筑面积为164.05平方米。 诉讼中，花好月圆物业公司提出虽然案涉房屋建筑面积为164.05平方米，但该物业公司登记的面积为163.16平方米，故其公司申请按163.16平方米计算物业服务费，本院予以照准。另，花好月圆物业公司提出水电公摊费属于实报实销费用，根据具体发生的费用分摊，其公司采用估算的形式算出每月平均公摊费为0.3元/平方米，且该费用均有进行公示，但花好月圆公司未提供相应证据证明该主张。范智毅对物业费2.5元/月/平方米的标准不持异议，但表示对水电公摊的收费标准不清楚，对其是否缴纳过物业费及水电公摊费其表示不清楚，但也无法提供缴费的相关凭证。 本案的争议焦点在于案涉房屋所在的永兴郦江小区现是否由花好月圆物业公司提供物业服务。花好月圆物业公司提出永兴郦江小区自2017年6月1日起至今均由其公司提供物业服务。范智毅称事实上提供物业服务的应为永乐居物业，系永乐居物业挂靠花好月圆物业公司，但其未提供相应的证据予以证明，其知晓其他业主缴纳物业费开具的票据公司确实系花好月圆物业公司，其于2019年10月份缴纳停车费的收费凭证上加盖的亦为花好月圆物业公司的公章。 本院认为，2017年5月22日，福州市台江区永兴郦江小区业主委员会与花好月圆物业公司签订的《福建省物业服务合同》，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，范智毅对于其称实际提供物业服务的为永乐居物业公司的辩解未提供证据予以证明，且其亦确认永兴郦江小区的物业费发票以及停车费发票均系花好月圆物业公司开具，故范智毅的该辩解本院不予采信。上述《福建省物业服务合同》对业主具有法律约束力。鉴于花好月圆物业公司自2017年6月1日起向案涉房屋所在的小区提供物业服务，物业服务单位提供了物业服务，范智毅作为业主和受益人理应依约及时向其公司交纳物业服务费用。范智毅确认其欠缴物业费，对花好月圆物业公司提出的其欠缴2017年6月1日起至2019年5月31日止物业服务费未提供相应已缴纳依据作为抗辩，案涉《福建省物业服务合同》约定高层住宅2.50元/月·平方米，范智毅认为收费过高的辩解于法无据，本院不予采信。故对花好月圆物业公司要求范智毅支付自2017年6月1日起至2019年5月31日止的物业管理服务费9789.6元（2.5元/月/平方米×163.16平方米×24个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于花好月圆物业公司提出水电公摊费的诉请。基于花好月圆物业公司并未提交证据证实水电公摊费用的缴交标准，亦未提交证据证实其公司已代为垫付了水电公摊费用，且范智毅对该费用亦有异议，故对于花好月圆物业公司要求范智毅支付水电公摊费1174.08元的诉请，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、范智毅应于本判决生效之日起十日内向福州花好月圆物业管理有限公司支付2017年6月1日起至2019年5月31日止的物业服务费9789.6元； 二、驳回福州花好月圆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元，减半收取计37元，由福州花好月圆物业管理有限公司负担4元，范智毅负担33元。 本判决为终审判决。 审判员  刘锦 二〇一九年十二月五日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第四十八条第一款业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  7