广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初3037号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码914***********333G。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：罗佩卿，该公司员工。被告：周书宏，男，1966年10月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区********，公民身份号码620************015。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告周书宏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人罗佩卿、被告周书宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2019年3月1日至2019年9月30日物业服务费23371.11元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止的违约金，暂计至2019年10月9日为人民币5128.29元，上述两项金额共计28499.4元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园山湖城商品住宅区商铺商业街35号商品房。原、被告双方于2011年7月18日签订《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月3338.73元向原告缴纳物业服务费。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2019年3月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2019年10月9日欠款金额累计高达38415.84元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费23371.11元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年10月9日为人民币5128.29元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告周书宏答辩称：一、原告虽与被告签订了《肇庆碧桂园·山湖城前期物业管理服务协议》，但原告并未完全履行提供物业管理服务的义务，故原告要求被告缴纳物业服务费、违约金的请求无事实与法律依据。首先，原告并未向被告提供《物业管理服务协议》所约定的服务项目。《物业管理服务协议》明确规定对本园区内业主提供物业服务，而被告所购商品属于该园区外。另外协议规定本园区实行封闭式管理，而该规定明显与被告实际情况不符，无法进行封闭式管理，故原告并未向被告提供物业管理服务。其次，即便原告向被告提供的有限物业管理服务，亦属于未完全履行服务义务。1.商铺内灯光昏暗，无法照明，商铺外未安装照明灯；2.商铺顶部渗水、漏水；3.商铺周围杂草丛生；4.卫生脏、乱、差；5.商铺道路周围泥泞不堪。上述的现象表明商铺根本不可能正常营业，原告的上述行为于《物业管理服务协议》中规定的物业管理服务内容相悖，已属根本违约。被告于2011年7月18日与原告签订《物业管理服务协议》同时缴纳物业费到2019年4月1日停交物业费，但事实上原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。故，被告未缴纳2019年4月1日之后的物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《合同法》67条规定，拒绝履行约定，拒绝缴纳物业费用。而原告违约在先，原告要求被告支付违约金的请求更是于法无据。二、涉案房屋并未实际使用属空置房，收取足额物业服务费并不合理。首先，房子确实未曾使用，属于空置房，若按已使用状态交费，确为不妥。其次，原告从未与被告协商过物业收费标准，也未调整收费。根据2019年《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务费管理办法的通知》规定：“取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理。同时，实行政府指导价的物业服务费，具体标准由物业服务企业根据物业服务实际情况，在政府指导价范围内与业主协商确定，不再报当地发展改革部门备案。”但根据广州市政府指导价最高收费标准为2.8元/㎡/月，而原被告签订的《前期物业服务协议》中约定物业管理费为3元/㎡/月，显然已经超出了政府指导价最高收费标准。综上所述，原告未向被告提供物业服务，或提供的物业服务不达标，且收费不合理。请求法院依法驳回原告之诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：被告周书宏于2014年10月31日购买了位于肇庆市高要区********的“肇庆碧桂园·山湖城”商业街35号商铺，该房建筑面积1112.91平方米。周书宏在购买案涉房屋与开发商所签订的《商品房买卖合同》第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”2014年10月31日，周书宏与碧桂园公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容。其中第四条约定，周书宏交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积实质该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3元计收。该物业的建筑面积为1112.91平方米，按上述计算方式、标准，周书宏应按3338.73元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。第六条约定，周书宏应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论周书宏是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园公司以银行代收的方式于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）向周书宏收取上月的物业服务费，周书宏应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。第十六条违约责任约定，周书宏或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2014年10月31日，周书宏签署了入住登记表。另查明，2019年3月28日，周书宏委托魏伟、张龙（丁方）与云浮市****地产开发有限公司（甲方）、肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司（乙方）广东省碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司（丙方）签订了和解协议书，其中第一条债务确认（三）载明：丁方及妻子王彩云欠丙方物业服务费及违约金如下（数据统计至2019年2月28日）；肇庆碧桂园山湖城商业街35号商铺，欠缴物业服务费本金146904.12元，欠缴物业服务违约金286322.82元。上述物业费已经按照和解协议的约定减免并已付清。但从2019年3月1日起至2019年9月30日止，周书宏共拖欠7个月的物业服务费。原告多次追收未果，遂向本院起诉。另查明，碧桂园公司于2007年1月14日成立，等级资质为壹级。碧桂园公司已取得《广东省收费许可证》。山湖城商住小区开发商委托碧桂园公司为该小区提供前期物业服务，至今未变更。广东省碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司于2019年6月27日核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司。上述事实，碧桂园公司表示真实，并举证了碧桂园公司的营业执照、周书宏的身份证复印件、商品房买卖合同、前期物业服务协议、入住登记表等证据证实。本院认为，原告碧桂园公司和被告周书宏签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。碧桂园公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，周书宏作为业主，亦应依约向碧桂园公司支付相应的费用，故对碧桂园公司请求周书宏支付物业服务费的诉请，本院予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按物业的建筑面积3平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积为1112.91平方米，物业服务费应按3338.73元/月的标准计收，碧桂园公司诉请周书宏2019年3月1日起至2019年9月30日共应向其支付物业服务费23371.11元，本院予以支持。对于周书宏辩称物业服务不到位的意见，依据不足，本院不予以采纳。对于周书宏认为辩称涉案房屋并未实际使用属空置房，收取足额物业服务费并不合理的意见，《前期物业服务协议》第六条约定，周书宏应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论周书宏是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。故对于其辩解意见，本院不予采纳。对于周书宏辩称应从2019年4月1日计算物业服务费的意见，因和解协议书上载明数据统计至2019年2月28日，故对于其辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的部分，碧桂园公司于2019年12月6日提交了声明，不再主张2019年3月1日至2019年9月30日所产生的物业服务违约金，系碧桂园公司对其诉讼权利的处分，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：被告周书宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付2019年3月1日至2019年9月30日期间的物业服务费23371.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，由被告周书宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 杜石峰二〇一九年十二月九日法官助理 黎赛琼书 记 员 林子茜