湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0104民初3839号原告（反诉被告）：武汉欢乐小马电影城有限公司，住所地武汉市硚口区古田四路13号B8栋2-3层。法定代表人：李莉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭新嵘，北京道信律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：马丹宁，北京市中闻律师事务所实习律师（特别授权）。原告（反诉被告）：北京小马奔腾影院投资有限公司，住所地北京市怀柔区九渡河镇团泉1号。法定代表人：李莉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭新嵘，北京道信律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：马丹宁，北京市中闻律师事务所实习律师（特别授权）。被告（反诉原告）：武汉圣博福康文化创意发展有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道21号。法定代表人：孙业利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯志国、唐琪利，均系湖北弘愿律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）武汉欢乐小马电影城有限公司（以下简称武汉小马公司）、北京小马奔腾影院投资有限公司（北京小马公司）与被告（反诉原告）武汉圣博福康文化创意发展有限公司（以下简称圣博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月11日、12月8日、2019年10月11日、11月19日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告圣博公司申请追加北京小马公司作原告及反诉被告参加诉讼。原告武汉小马公司、北京小马公司的委托诉讼代理人郭新嵘、被告圣博公司的委托诉讼代理人冯志国到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告武汉小马公司申请对武汉市硚口区古田四路47号“江城壹号”园区内B8号房屋的设备及装修损失进行评估，评估期间不计入审限。本案现已审理终结。原告武汉小马公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告依据原、被告签订的房屋租赁合同向原告交还位于武汉市硚口区古田四路47号的“江城壹号”园区内B8号楼施工编号为14号楼（现房屋编号为13号楼）二、三层以及部分夹空层的租赁房屋合计面积4317平方米。2、请求法院判令被告向原告返还擅自拆除扣押的属于原告所有的机器设备，并恢复原状（机器设备价值人民币475万元）。3、请求法院判令被告赔偿原告自2017年6月26日起至将租赁房屋交还原告、并将擅自拆除扣押的属于原告所有的及其设备恢复原状及原告经营恢复正常之日止期间的经济损失50万元。4、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除双方于2012年5月29日签订的房屋租赁合同。2、请求法院判令被告向原告返还擅自拆除扣押的属于原告所有的机器设备（机器设备价值人民币4750000元）。3、请求法院判令被告赔偿原告装修损失7540000元及经营损失50万元。4、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月29日，被告作为出租方，与作为承租方的北京小马公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告将江城壹号园区内B8号楼施工编号为14号楼（现房屋编号为13号楼）二层、三层及部分架空层总计4317平方米出租给北京小马公司，用于开设电影城及相关配套附属业务用途。合同第5.1条约定：本合同项下承租方的权利和义务自乙方（承租方）在武汉的项目公司成立之日起全部由该项目公司承接，本合同项下的承租方变更为项目公司，甲方保证配合前述承接程序。2013年4月22日，北京小马公司作为持股100%的单一法人股东，经工商局注册登记，依法设立了具有独立法人资格的武汉小马公司作为项目公司，专门负责电影城的经营，原告遂取得《房屋租赁合同》承租方主体资格，自动承接《房屋租赁合同》中承租方的所有权利义务。2014年12月1日，被告作为出租方与变更后的承租方武汉小马公司就2012年5月29日签订的《房屋租赁合同》经协商一致，签订《租赁合同之补充协议》。之后原告向被告履行了《房屋租赁合同》及《补充协议》的租金缴纳义务，被告开具了发票。依据《租赁合同》，原告共享有12个月的免租期，在15年内分两次享受。第一次可享受首次6个月的免租期，后一次免租期由原告自行确定使用时间，但每次间隔不小于3年。租赁期限为15年，自计租日开始计算。每十个月为一个租赁年度，计租日为房屋交付的次日，被告应在2012年5月31日之前交付全部租赁房屋。租金标准按保底租金和分成租金两者取其高的方式计算，每半年一付，双方还约定了物业费标准。根据《补充协议》，被告同意增加4个月的免租期，双方同时就租金缴纳日、缴纳方式进一步约定。两份协议生效后，原告按照合同约定，向被告履行了租金缴纳义务。鉴于本项目园区整体开业率未达到合同约定的60%的标准，导致原告严重亏损等情况，原告多次要求按合同约定延长免租期，且原告有权使用合同约定的第二次免租期的情况下，被告却于2017年5月15日无正当理由单方向原告发出解除合同的通知，要原告腾退房屋。原告收到该通知后于2017年5月19日回函表示不同意解除合同，后双方口头达成一直变更租金给付方式，即由原告以实际获得的全部票房收入方式支付给被告，取代了双方原有约定租金支付方式，之后双方按此约定实际履行并操作，原告被告双方已实际变更了《租赁合同》和《补充协议》，但被告却在2017年6月26日在未经事先告知原告的情况下，擅自强行将租赁场所封闭，并拆走原告影院内全部机器设备，导致原告被迫停业，给原告造成巨大经济损失，被告的行为严重侵犯了原告权利，故提起诉讼。被告圣博公司辩称，1、被告方认为合同已于2017年5月15日解除，不存在向法院起诉解除的情形。2、设备不属于被告私自扣押，而属于双方清点后的封存，仅仅是存放在被告处；对于逾期没有搬走的设备，双方在合同中明确约定，原告放弃所有权由被告处置，原告现要求返还没有事实依据。3、根据合同第9.2项约定，合同终止后，租赁场所内所有不可拆除的装修均归被告所有，被告无需向原告方进行装修赔偿。原告方主张的经营损失500000元不是因为被告方的行为造成的，而是原告违约造成的，损失应当由原告方自己承担。关于设备的价值，由于未作实际评估，确定4750000元的价值缺乏事实依据。综上所述，原告方的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。同时，圣博公司提出反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告所签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》已于2017年5月15日解除。2、判令两反诉被告向反诉原告支付2016年12月1日至2017年5月15日期间的租金人民币1161879.5元。3、判令两反诉被告向反诉原告支付2017年5月16日至2017年6月26日期间的占用使用费人民币332319.1元。4、判令两反诉被告向反诉原告支付违约金448259.5元。5、本案诉讼费用由两反诉被告承担。武汉小马公司对反诉请求辩称：1、双方已经变更了租金方式，变成了按经营分成方式。2、影城实际上处于正常经营期间，并且以票房分成方式进行结算，是因为反诉原告强行关闭经营场所，并且已在装修，才导致反诉被告的经营目的不能实现，因此才变更诉讼请求。3、反诉被告投入的装修和设施设备超过一千万，按照经营期限15年的折旧才不到10%，因此如果全部由对方无偿占有显失公平，因此我方提出损失赔偿和司法鉴定。北京小马公司对反诉请求辩称：1、反诉追加我方作为本诉原告及反诉被告是不合法律规定的。2、双方在合同中明确约定，向下承租义务是由武汉小马承继的。基于合同的相对性，北京小马不是合同的相对方，因此不是本案适格的诉讼主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同及补充协议、来往函件、判决书、银行流水等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经核查，本院对原、被告提交的证据真实性予以认可。对所有证据证明目的，本院综合全案予以认定。本院经审理查明如下事实：武汉市硚口区古田四路13号原系武汉轻型汽车制造厂的厂房，2005年被武汉市土地整理储备中心收储，后被列入武汉市工业遗产保护和利用范围，2010年5月移交给汉正街都市工业区建设指挥部统一进行经营管理。2010年8月20日，武汉硚口经济开发区管理委员会、汉正街都市工业区建设指挥部（甲方）与上海圣博华康投资管理有限公司（乙方，以下简称上海圣博公司）签订《租赁经营协议》，约定甲方将武汉市硚口区古田四路13号的经营场地及房屋等附着物提供给乙方经营，租赁期限15年，从正式开街营运之日计算。2011年7月1日，武汉硚口经济开发区管理委员会、汉正街都市工业区建设指挥部（甲方）与上海圣博公司（乙方）、武汉圣博公司（丙方）签订《补充协议》，约定原协议中的乙方变更为本补充协议中的丙方，原协议中约定应由上海圣博公司承担的各项责任、义务及所享有的各项权利，全部变更为由武汉圣博公司承接。2012年5月29日，武汉圣博公司（甲方）与北京小马公司（乙方）签订《租赁合同》约定：1、1甲方同意将“江城壹号”园区内B8号楼施工编号为14号房屋二层、三层及部分架空层（以下简称租赁场所）出租给乙方建设、经营电影城，建筑面积约为4317平方米（实际租赁面积以双方验收确认的面积为准。）；2.1合同期内，乙方共享有12个月的免租期，自甲、乙双方签署《租赁场所交付确认书》之次日起算。12个月免租期乙方在15年内分两次享受，第一年可享受首次6个月免租装修期，后一次免租期由乙方自行确定使用时间，但每次使用间隔不小于3年；2.4若因甲方原因，在乙方影城达到开业状态时，本项目园区未能全面对外营业（即园区的商铺整体开业率达到60%以上，不包含B1约1万平方米），乙方将不予开业经营电影城（如果一旦进行开业经营，未具备客流以及配套业态的要求将导致乙方出现严重亏损的情况）乙方的免租期应相应的延长，具体双方及约定由双方另行商议。3.1本合同项下租赁期限为15年，自计租日开始计算，每12个月为一个租赁年度，计租日为房屋交付的次日。3.2甲方应在2012年5月31日之前按本合同附件二、附件三的要求将满足移交条件的租赁场所交付给乙方，若因乙方原因导致甲方不能及时交付租赁场所的，由此导致的不利后果应由乙方承担，计租日不予调整。4.3合同履约保证金为500000元人民币……甲方有权从租赁保证及中扣除乙方应付而未付的款项（但乙方在本合同履行过程中不得以此为由拒绝履行付款义务）……。5.1甲乙双方确认，本合同项下承租方的权利义务自乙方在武汉的项目公司成立之日起自动全部由该项目公司承接，本合同项目的承租方变更为项目公司，甲方保证配合前述承接程序……。9.2本合同终止后，乙方对租赁场所添附的装修包括不可拆除的所有装饰物均无偿归甲方所有（若本合同因甲方过错提前终止，则甲方应当按照标准赔偿乙方的装修损失），乙方留置在租赁场所内的其他物品应自行搬走（逾期不搬，视为乙方放弃所有权，甲方有权任意处置），经甲方验收认可并结清应承担的费用视为归还。乙方应于归还租赁场所时，向甲方或物业公司交还由甲方或物业公司提供的物品，并且该等物品应当完好无损，否则乙方应当承担赔偿责任。若乙方对租赁场所的门锁进行改装的，乙方应于归还房屋时提交钥匙、电子门卡等相关物品信息。9.3若乙方未按约定时间或约定标准归还租赁场所的，甲方有权采取下列任一措施：9.3.1按照所有损失的30%的标准要求乙方支付违约金；9.3.2甲方有权采取必要的措施，立即收回租赁场所，甲方有权自行将租赁场所恢复原状，有关费用由乙方承担，届时，租赁场所乙方存放的一切物品（包括内装修）视为乙方的遗弃物，乙方在此授权甲方有权以任何方式进行处理，乙方不对该等遗弃物再行主张权利。……11.5在租赁期（包括装修期）内，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前10日单方面通知乙方解除本合同，并有权采取停止供应水、电、煤气及更换门锁等措施收回该租赁场所，并有权要求乙方支付给甲方相当于3个月（90日）租金的违约金（违约金可从履约保证金中扣除），并有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失（包括但不限于租金损失）。……11.5.2逾期缴纳租金、物业管理费或其他应付款项超过30日的，并经甲方书面催告后10日内仍不缴纳的，或累计达60日。…….11.5.4乙方违反前3项以外的其他法定或约定义务，且在甲方通知的补救期内未及时补救的。甲方依据上述情形解除本合同的，乙方自接到通知10日内应及时迁离并交回租赁场所，租金及物业服务费据实结算；乙方迁离时，应将租赁场所本合同附件二和附件三所述的状况（正常损耗除外）连同甲方添置的附属物、装置物、添附物，交还甲方。甲方亦可选择不予终止本合同，但甲方仍有权要求乙方纠正不当行为、支付违约金并赔偿甲方遭受的实际损失。……12.1本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后10日内予以更正，给对方造成损失的，对方仍有权要求赔偿损失。若乙方逾期缴纳租金、物业管理费或其他应付费用的，每逾期一日，应当向甲方支付逾期款项5‰的违约金，逾期超过30日并经甲方书面催告后10日内仍不缴纳的，或累计达60日的，按照本合同第9.3.2条执行，若甲方不选择单方解除合同的，则逾期违约金计算至乙方付清应付款项为止；12.2如果一方违约导致另一有合同解除权，但另一方不行使解除本合同的权利，违约方应承担对方为纠正该违约行为而产生的全部费用、赔偿所造成的损失。12.3任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费等），均由违约方承担。关于租金：1、乙方承租本合同第一条所述租赁场所的租金标准按保底租金和分成租金两者取其高的方式计算，即分成租金的数额低于保底租金的数额，则按保底租金的数额收取租金；如保底租金的数额低于分成租金的数额，则按分成租金的数额收取租金。（1）分成租金为影院净票房收入的15%，以后每年递增1%。……（2）年底保底租金为每平方米每天1.5元，每三年递增0.3元，即1-3年：1.5元；4-6年1.8元；……2、乙方应于双方签署《场地交付确认书》之日起10个工作日内支付自计租日其6个月的物业服务费共计人民币155412元；乙方应于影城开业之日起10个工作日内支付自计租日起18个月（即6个月免租装修期及随后的12个月）的全部租金，共计人民币2363557.5元。3、除上款约定的物业服务费及第一次租金交付之外，在租赁期限内的其他租金支付方式为每半年支付一次，即乙方应于下一个“半年租赁期间”开始前10日内先向甲方支付6个月的保底租金，此后均提前10日支付下一个半年租赁期间的保底租金。如每个租约年分成租金大于该租约年保底租金的，则乙方应该在该租约年届满后30日内将大于保底租金的部分支付给甲方。《租赁合同》还对其他事项作了约定。2013年4月22日，武汉小马公司成立，北京小马公司是武汉小马公司持股100%的单一法人股东，专门负责上述租赁场所电影城的经营。2014年12月1日，圣博公司（甲方）与武汉小马公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》约定：1、在原合同（《江城壹号房屋租赁合同》）基本条款保持不变的前提下，甲方同意原租赁场所的起租时间从2013年6月1日起算，开始计租的时间确定为2014年4月1日，即开始缴纳租金日。2、按合同约定，甲方确认乙方可享受第一次6个月装修免租期，即2013年6月1日至2013年11月30日。3、为扶持乙方，甲方同意给予乙方4个月免租期，即2013年12月1日至2014年3月31日。4、乙方承诺在2014年12月20日前向甲方一次性支付2014年4月1日至2014年11月30日共计8个月租金1643584元，甲方应在收到乙方上述款系后5个工作日内向乙方依法开具发票。5、甲方同意给予乙方下一个租金缴费期内6个月的按月支付支持，即2014年12月1日至2015年5月31日；甲乙双方确定支付方式为：乙方在2015年1月10日前向甲方一次性支付2014年12月份、2015年1月份共计2个月的租金，在2015年2月10日前向甲方支付2015年2月份租金，以此类推。6、甲方综合考虑乙方实际经营困难，同意给予乙方2年按租金季度支付的支持，即2015年6月1日至2017年5月31日，乙方需在应缴租金季度的第一个月10日前向甲方支付租金。至2017年6月1日起，恢复按原合同约定半年支付标准。……9、双方均同意将本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力……。11、……本协议未约定的内容，仍然以原合同为准。2013年5月24日，圣博公司向武汉小马公司发出了《入驻通知书》（两公司均盖有公章确认），告知武汉小马公司于2013年6月1日办理入驻手续，面积为4502.97平方米。武汉小马公司入驻后，向圣博公司缴纳了租赁保证金500000元及缴纳了2015年12月份之前的租金。2016年3月29日，武汉小马公司向圣博公司缴纳了2015年12月的租金物业费205448元。2016年4月28日，武汉小马公司向圣博公司缴纳了2016年1月的物业租金205448元。2016年5月31日，武汉小马公司向圣博公司缴纳了2016年2月、3月的部分租金物业费300000元。2016年6月30日缴纳了4月的租金205448元。2016年7月12日缴纳了2016年5月的房屋租金205448元。2016年12月22日，北京小马公司向圣博公司转账1300000元（6月1日至12月9日）。2017年1月12日、3月10日，武汉小马公司向圣博公司分别转账100000元。2016年12月30日，武汉小马公司向圣博公司发出《关于武汉欢乐小马影城房屋物业费事宜》的文件，提出在经营严重困难情况下，2017年1月1日起租金应进行调整并退还部分面积；延长免租期；返还多收的物业费及解除停车位事宜和一楼装饰或出租。2017年3月2日，武汉小马向圣博公司发出《致物业公函》，要求递增租金暂不收取，5层空闲的500平方面积退租，重新计算2017年1月1日后的租金。对此圣博公司向武汉小马公司发出《工作联系函》，表示原则上同意给予2017年租金递增部分挂账处理，金额为493075.2元；关于部分面积的退租，要求武汉小马公司首先需补足截止2016年12月31日的欠租225763.2元、2017年1月1日至2017年5月31日的递增租金1027240元、2015年12月1日至2016年12月31日物业费351231.66元、2017年1月1日至2017年5月31日的物业费486320.76元。共计2090555.62元。2017年3月6日，圣博公司向武汉小马公司发出《工作联系函》，要求武汉小马公司在2017年3月10日前补缴欠付的租金物业费共计676994.86元。2017年4月1日，武汉小马公司向圣博公司发出《关于武汉欢乐小马影城租金和物业费事宜》，表示计划在6月份分三次付清2016年的款项；2017年1-3月的租金物业费计划在7月份及8月份分三次付清；决定按《租赁合同》的约定从2017年4月1日起正式启用六个月的免租期。2017年4月5日，圣博公司向武汉小马公司发出《工作联系函》，表示不同意武汉小马公司来函中的还款计划，并且要求该公司在2017年4月7日前交清2016年及2017年租金物业费欠款476994.86元。2017年4月7日，武汉小马公司向圣博公司发出《关于武汉欢乐小马影城租金和物业费事宜》，表示因圣博公司在2016年12月10日至23日期间拉闸停电，未享受物业租赁和其他服务，故应将该部分租金物业费从欠缴的476994.86元中扣除。2017年4月26日，武汉小马公司向圣博公司发出《承诺书》，承诺：1、在2017年5月15日前一次性向圣博公司支付2016年12月1日至2016年12月31日的租金共计75763.2元，2015年12月1日至2016年12月31日的物业费共计351231.66元，合计426994.86元；2、在2017年6月15日前一次性支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金1232688元、物业费162106.92元，合计1394794.92元；如未按本协议支付，将承担违约责任并解除租赁关系。2017年5月12日，圣博公司向武汉小马公司发出《工作联系函》，通知武汉小马公司如未按上述《承诺书》履行，将于2017年5月15日上午9时停止物业服务（包括但不限于水电供应）。2017年5月15日，圣博公司向北京小马公司发出《退场通知书》，根据合同预定，通知于2017年5月15日解除租赁关系，停止物业服务，并要求于2017年5月26日前交还房屋，腾退物品，若为搬出物品，则视为放弃对物品的处分权。2017年5月19日，北京小马公司向圣博公司发出《关于退场通知书的回复函》，表示不同意圣博公司单方解除双方的租赁关系，也不同意“交还房屋，腾退物品，若为搬出物品，则视为放弃对物品的处分权”；且商铺整体开业率从未达到60%，因此圣博公司违约在先，单方解除合同有违诚信经营，且小马公司有权使用免租期，不欠任何租金。2017年5月26日，武汉小马公司向圣博公司发出《合作承诺书》，表示从2017年5月27日起继续履行租赁合同的权利义务，恢复正常营业，将票房收入汇入圣博公司；同时将多元化经营达到共赢。2017年6月8日，圣博公司向武汉小马公司发出《律师函》，要求武汉小马公司收到该函件十日内清缴租金物业管理费，并将房屋内物品全部搬出，逾期未履行视为放弃物品所有权，因此导致的损失由小马公司负担。2016年6月1日至23日，武汉小马公司向圣博公司转账经营款项共计41352元。2017年6月26日，圣博公司将涉案房屋封锁，武汉小马公司停止营业。2017年7月13日，涉案房屋由他人承租。案件审理过程中，武汉小马公司于2017年12月8日申请对其装修和设备价值损失及经营损失进行评估，本院于2018年2月6日依法委托湖北众联资产评估有限公司（下称众联评估公司）对上述事项进行评估。评估过程中，因原告未能及时提供评估资料，众联评估公司将于2018年3月28日作退案处理。后原告补充相关证据后，经双方当事人同意，上述事项继续由众联评估公司进行评估。再因原告无法提供经营损失的资料，该事项未纳入评估范围。2018年7月25日，经实地勘察，众联评估公司于2019年8月2日出具《评估咨询报告》，确认涉案房屋内设备价值在2017年6月26日为基准日所表现的市场价值为1722900元。关于装修价值，因原告一直未提交装修资料原件，评估报告未将装修价值纳入评估范围。本院认为，双方争议的焦点为北京小马公司是否应作为原告及反诉被告参加诉讼？武汉小马公司是否存在违约，圣博公司解除合同是否合法？武汉小马公司及是否应当承担违约责任及圣博公司是否应当向小马公司承担赔偿责任？北京小马公司是否应承担责任？北京小马公司与圣博公司签订的《租赁合同》及武汉小马公司与圣博公司签订的《租赁合同之补充协议》系当事人真实意思表示，内容合法，均为有效协议，双方均应恪守履行。1、关于北京小马公司是否应作为原告及反诉被告参加诉讼？本院认为，被告申请北京小马公司作为原告及反诉被告参加诉讼，基于北京小马公司是作为《租赁合同》的合同签订方，虽然三方当事人都认可涉案房屋由武汉小马公司经营使用且武汉小马公司具有独立法人资格并签订了《租赁合同之补充协议》，但从双方证据来看，最终圣博公司与北京小马公司对合同解除事宜进行了协商，且称圣博公司无权解除双方的租赁关系。故本院认为追加北京小马公司作为原告及反诉被告具有事实和法律依据。2、关于武汉小马公司是否存在违约行为。北京小马公司与圣博公司签订的《租赁合同》对租金缴纳方式、免租期等事项作了约定，之后武汉小马公司与圣博公司签订的《租赁合同之补充协议》对该部分事项作了变更，应以《租赁合同之补充协议》为准，即“从2014年4月1日计租；武汉小马公司在2014年12月20日前向圣博公司一次性支付2014年4月1日至2014年11月30日共计8个月租金1643584元2014年12月1日至2015年5月31日按月支付租金；武汉小马公司在2015年1月10日前向圣博公司一次性支付2014年12月份、2015年1月份共计2个月的租金，在2015年2月10日前向圣博公司支付2015年2月份租金，以此类推；考虑武汉小马公司实际经营困难，2015年6月1日至2017年5月31日按季度支付租金，但需在应缴租金季度的第一个月10日前向甲方支付租金。至2017年6月1日起，恢复按原合同约定半年支付标准。”从双方当事人提交的来往函件及缴纳租金的记录，武汉小马公司从2015年12月份开始未按上述约定时间缴纳租金，直至2017年4月26日武汉小马公司发出《承诺书》时，仍欠缴2016年12月1日至31日的租金物业费共计426994.86元（其中租金75763.2元）。即便根据合同约定，武汉小马公司可从2017年4月1日起使用6个月的免租期，但也一直未支付2017年1月1日至4月1日的租金物业费，故武汉小马公司存在多次逾期缴纳租金情形并在欠缴租金经催收后仍未履行的违约行为。至2017年5月15日，圣博公司依照《租赁协议》第十一条第5.2款约定解除合同，具有法律和事实依据，故双方租赁关系于2017年5月15日解除。武汉小马公司应当支付2016年12月1日至31日的租金75763.2元，及2017年1月1日至2017年4月1日的租金1.8元/平方米/天×4502.97平方米×90天=729481.14元，共计805244.34元。扣除2016年6月1日至23日武汉小马公司向圣博公司转账的款项共计41352元，及武汉小马公司缴纳了保证金500000元（保证金可抵扣部分欠付租金），故武汉小马公司还应向圣博公司支付租金共计263892.34元。另外，武汉小马公司还应向圣博公司支付2017年5月16日至6月26日的占用费（按租金计算）为1.8元/平方米/天×4502.97平方米×42天=340424.53元。关于违约责任，违约金以补偿性为主，本院酌情确定武汉小马公司以欠付租金为基数按同期贷款利率自2016年12月10日起计算至实际支付之日止。3、圣博公司是否应当向武汉小马公司承担赔偿责任。根据双方《租赁合同》第9.2条“本合同终止后，乙方对租赁场所添附的装修包括不可拆除的所有装饰物均无偿归甲方所有（本合同因甲方过错提前终止，则甲方应当按照标准赔偿乙方的装修损失），乙方留置在租赁场所内的其他物品应自行搬走（逾期不搬，视为乙方放弃所有权，甲方有权任意处置），经验收认可并结清应承担的费用视为归还。乙方应于归还租赁场所时，向甲方或物业公司交还由甲方或物业公司提供的物品，并且该等物品应当完好无损，否则乙方应当承担赔偿责任。若乙方对租赁场所的门进行改装的，乙方应于归还房屋时提交钥匙、电子门卡等相关物品信息。”第9.3条“若乙方未按约定时间或约定标准归还租赁场所的，甲方有权采取下列任一措施：9.3.1按照所有损失的30%的标准要求乙方支付违约金；9.3.2甲方有权采取必要的措施，立即收回租赁场所，甲方有权自行将租赁场所恢复原状，有关费用由乙方承担，届时，租赁场所乙方存放的一切物品（包括内装修）视为乙方的遗弃物，乙方在此授权甲方有权以任何方式进行处理，乙方不对该等遗弃物再行主张权利。”的约定，在双方合同解除后，且是因武汉小马公司违约情形下，武汉小马公司未及时腾退，其装修和设备均无偿归甲方所有。但考虑到武汉小马公司经营影城以来，受所在商区营业状况影响，其经营状况不佳，武汉小马公司对影城的装修和设备投入较大，现部分设备存放于圣博公司处已被加以利用，从公平原则出发本院酌情确定圣博公司以设备评估价值的50%对武汉小马予以补偿，即为861450元（1722900元×50%）。4、北京小马公司是否应当承担责任。北京小马公司及武汉小马公司提供了两公司的审计报告等证据，未见有北京小马公司和武汉小马公司财产混同的迹象。圣博公司也无证据证明北京小马公司和武汉小马公司存在财产混同的情形，故北京小马公司不应对武汉小马公司的债务承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉欢乐小马电影城有限公司、北京小马奔腾影院投资有限公司（北京小马公司）与被告（反诉原告）武汉圣博福康文化创意发展有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》于2017年5月15日解除；二、原告（反诉被告）武汉欢乐小马电影城有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉圣博福康文化创意发展有限公司支付欠付租金263892.34元、占用费340424.53元及违约金（以805244.34元为基数以中国人民银行同期贷款利率自2016年12月10日计算至实际支付之日止的利息损失）。三、被告（反诉原告）武汉圣博福康文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉欢乐小马电影城有限公司补偿861450元；四、驳回原告（反诉被告）武汉欢乐小马电影城有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉圣博福康文化创意发展有限公司的其他诉讼请求；案件受理费本诉收取86200元，由原告（反诉被告）武汉欢乐小马电影城有限公司负担43100元、被告（反诉原告）武汉圣博福康文化创意发展有限公司负担43100元；反诉收取22282元，由原告（反诉被告）武汉欢乐小马电影城有限公司负担11141元、被告（反诉原告）武汉圣博福康文化创意发展有限公司各负担11141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓丹人民陪审员  何红武人民陪审员  刘文玲二〇一九年十二月二十日法官助理王晓然书记员余维