文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初22815号原告重庆能代物业服务有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路61号附1号14-4号。统一社会信用代码：91500103673379000R。法定代表人何能代，董事长。委托代理人罗致洪（特别授权），重庆承业律师事务所律师。委托代理人陈竣鹏（特别授权），重庆承业律师事务所律师。被告刘玲利，女，1986年1月16日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。原告重庆能代物业服务有限公司（以下简称“能代物业公司”）诉被告刘玲利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告能代物业公司委托代理人陈竣鹏，被告刘玲利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告能代物业公司诉称，其与被告刘玲利签订物业管理服务协议，其为被告所在小区“铭仕上馆”提供物业管理服务。被告按建筑面积每月每平方米1元向原告支付物业管理服务费。物业管理服务费每月缴纳一次，若没有按时缴纳，从逾期之日起以应缴费用为基数按每日千分之三的标准支付违约金。原告接管该小区物业服务之后，被告从2014年5月到2019年9月一直未交纳物业管理费。原告多次催收未果，现起诉来院，请求判令被告支付原告2014年5月至2019年9月期间物业服务费4745元、公摊费用390元，及违约金3003.98元，并承担本案诉讼费用。原告能代物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同；2、前期物业服务合同的补充协议；3、前期物业服务合同备案证明；4、律师催费函；5、欠费催收通知；6、特快专递单；7、建筑消防设施工程维护检查记录表；8、考勤表；9、保安巡逻签到记录表；10、保洁部工作日常记录表；11、电梯维护保养工作记录；12、物业服务工作照片；13、房屋登记信息查询证明。被告刘玲利辩称，其已与原告能代物业公司结清2017年1月以前的物业费，其系从2017年2月开始欠费的。被告同时认为，原告作为小区物业服务企业存在业主违法侵占小区公共绿地，儿童游乐设施、垃圾箱、座椅、路灯损坏未修复，公共音箱线路裸露存在安全隐患，小区环境清洁、宠物犬管理不到位，单元门禁未使用、外来人员及车辆随意进入小区，未向业主征询服务意见及其室内墙面裂缝未处理等物业服务不作为行为，对原告起诉其缴纳物业费和承担违约金的诉讼请求不予认可。被告刘玲利为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业管理服务协议；2、照片。经审理查明，2010年12月29日，“铭仕上馆”小区建设单位重庆浩铭房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与作为受托方（乙方）的原告能代物业公司签订《铭仕上馆前期物业合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区长生桥镇通江大道95号“铭仕上馆”小区实施前期物业管理；委托管理期限即日起至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止；物业管理服务费多层住宅为每月每平方米1.00元，每月缴纳一次。甲、乙双方还就委托管理服务事项、物业管理服务质量等进行了约定。被告刘玲利接房时作为乙方（委托方）与作为甲方（受托方）的原告能代物业公司签订《的前期物业管理服务协议》，约定乙方应按时交纳物业服务费，如乙方连续三个月未交纳物业服务费，甲方可按每逾期一日加收应缴额千分之三的标准向乙方追缴违约金。2017年3月29日，“铭仕上馆”小区建设单位重庆浩铭房地产开发有限公司与原告能代物业公司签订《铭仕上馆前期物业合同的补充协议》，约定物业服务费由业主按物业的建筑面积计收。原告能代物业公司与“铭仕上馆”小区建设单位签订前期物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告刘玲利系重庆市南岸区长生桥镇通江大道95号“铭仕上馆”小区房屋（多层住宅）业主，其房屋建筑面积为72.95平方米，其每月应缴纳的物业费为72.95元。2019年10月8日，原告能代物业公司以被告刘玲利拖欠其物业费等催收未果为由起诉来院，并提出如前所述之诉讼请求。本案庭审中，原告能代公司撤回对被告刘玲利关于公摊费用的诉讼请求。原、被告双方主要争议焦点：原告是否已向被告结清2017年1月之前的物业服务费。原告能代物业公司认为，被告刘玲利系从2014年5月起即开始未缴纳物业费，被告未向其结清2017年1月之前的物业费。被告刘玲利认为，其已向被告能代物业公司缴纳了2017年1月之前的物业费。本院认为，被告刘玲利是否向被告能代物业公司结清了2017年1月之前的物业费，其就该事实应承担举证责任。因被告未向法庭举示其已结清该期间物业费的相关证据，其就该事实承担举证不能的法律后果，结合原告诉请，被告欠付原告2014年5月至2019年9月期间物业费的事实成立，欠付该期间物业费共计4741.75元，本院予以确认。被告关于其已向被告缴纳2017年1月之前物业费的抗辩意见，本院不予采纳。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告能代物业公司与小区建设单位“铭仕上馆”小区建设单位重庆浩铭房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，对包括被告刘玲利在内的所有“铭仕上馆”小区业主具有约束力。被告拖欠原告2014年5月至2019年9月期间的物业费4741.75元，事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告其诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告关于原告物业服务中存在业主违法侵占小区公共绿地，儿童游乐设施、垃圾箱、座椅、路灯损坏未修复，公共音箱线路裸露存在安全隐患，小区环境清洁、宠物犬管理不到位，单元门禁未使用、外来人员及车辆随意进入小区，未向业主征询服务意见及其室内墙面裂缝未处理等不作为问题，其不同意给付物业费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘玲利于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆能代物业服务有限公司2014年5月至2019年9月期间的物业费4741.75元及违约金（以被告刘玲利当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清之日止）；二、驳回原告重庆能代物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告刘玲利负担（此款已由原告重庆能代物业服务有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  田涛二〇一九年十二月二日（院印）书记员  陈彬