山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初9711号原告：尚凡勇，男，1989年1月2日出生，汉族，山东省东营市河口区号。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠霞，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市市中区十六里河望岳路1777号。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。原告尚凡勇诉被告济南立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚凡勇及其委托诉讼代理人王珊珊，被告立天唐人公司法定代表人童云峰的委托诉讼代理人张丰丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚凡勇向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告之间签订的《中国MALL城市之星住宅认购单》、《济南中国MALL城市之星储藏室认购书》；2、依法判决被告向原告返还认购款10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月20日，原告与被告签订了《车位认购意向书》，依据该意向书，原告认购被告开发的中国MALL城市之星A5-RF-2154地下车位，定金10万元。因原告认购了该车位，则可选购被告开发的中国MALL城市之星A5地块12号楼1单元1602室房屋一套。待该房屋取得预售许可证后，被告通知原告办理相关手续。2019年4月20日，原告向被告支付了10万元认购款，被告于2019年4月21日向原告出具了10万元车位款收据。2019年7月25日，被告通知原告办理调房手续，原告前期认购的A5-RF-2154地下车位变更为购买A5地块12号楼1单元1602室房屋以及12号楼1单元119室地下室各一套。被告于当日向原告出具了住宅及地下室各5万元的收据。双方同时约定，原告于2019年8月8日前到被告办理商品房买卖合同的相关手续、缴纳购房款。2019年8月8日，原告应被告要求，到被告售楼处办理商品房买卖合同签订事宜。原告对被告出具的《济南市商品房买卖合同》中的按揭贷款、房屋交付期限、违约等条款提出异议，认为被告提供的《济南市商品房买卖合同》存在不平等格式条款，且显失公平，要求双方对相关条款进行进一步的协商。被告表示，该买卖合同条款不可协商，如购房仅能按照被告提供的模版签约。另，合同中并未约定购房者不能使用公积金贷款，被告却禁止原告使用公积金按揭贷款方式支付房款，经原告再次要求，被告仍不同意其使用公积金贷款。最终，双方未能就商品房买卖合同的主要条款达成一致意见。原告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，故，原告有权要求解除双方之间签订的《中国MALL城市之星住宅认购单》、《济南中国MALL城市之星储藏室认购书》，并有权要求被告返还原告认购款10万元。鉴于以上事实，原告曾向被告主张要求返还上述款项，但被告至今仍未处理，无奈之下诉至贵院，望贵院依法审理并支持原告的诉讼请求。被告立天唐人公司辩称，同意解除双方签订的认购单，但是原告应承担违约责任。认购单中约定因原告原因导致逾期签订商品房买卖合同的，除不能退还定金外还应当承担20%的违约责任。定金无法退还，因为导致双方不能签订商品房买卖合同的原因在原告，车位认购单中明确约定了定金，该定金是为了保证双方签订商品房买卖合同，认购单签订后原告无正当理由未与被告签订合同，属于根本违约。因此，10万元定金无法返还，请求人民法院依法驳回其请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月20日，原告（买受人、乙方）与被告（出售人、甲方）签订《车位认购意向书》，约定乙方购买甲方地下车位，并交纳定金10万元。鉴于乙方认购甲方上述车位，且乙方具有购房资格，乙方可选购甲方开发的中国MALL城市之星A5地块12号楼1单元1602室一套，房屋面积96.13㎡，储藏室房号A5-12-1-119，面积15.39㎡。乙方认购上述地下车位后，如退购该地下车位且选购上述房屋的，乙方车位定金可转化为其房屋及储藏室的购买款。2019年4月21日，原告向被告交纳了10万元定金。2019年7月25日，原告与被告签订《中国MALL城市之星住宅认购单》，约定原告认购中国MALL城市之星A5地块12号楼1单元1602室房屋，面积96.13㎡，单价20140元，总价款1935984元。该认购单“双方约定”部分约定，乙方已交纳定金5万元；房屋价款及付款方式中约定“如乙方选择按揭付款，须于签订本认购单后7日内携带此认购单至甲方售楼处支付应付首付款30%，15日内补足应付首付款”，“乙方接到通知（甲方在取得预售许可证后通知乙方）3日内携带本认购单、身份证及定金收据、首付款或全款收据至甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》。”若乙方逾期办理前述事项，甲方有权不返还乙方全部定金，本认购单自动解除。同日，原告与被告签订《中国MALL城市之星储藏室认购单》，约定原告认购中国MALL城市之星A5地块12号楼1单元119室房屋，面积15.39㎡，单价7062元，总价款108685元。该认购单“双方约定”部分约定，乙方已交纳定金1万元；房屋价款及付款方式中约定“乙方接到通知（甲方在取得预售许可证后通知乙方）3日内携带本认购单、身份证及定金收据或全款收据至甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》。”若乙方逾期办理前述事项，甲方有权不返还乙方全部定金，除定金不予返还外再追缴乙方所认购储藏室总额的20%作为违约金，本认购单自动解除。同日，原告在被告出具交款审批表中签字，其中，在房屋交款审批表中载明付款方式为按揭，已交定金5万元；在储藏室交款审批表中载明付款方式为一次性，已交定金5万元。同日，原告在《延期付款审批表》上签字，该审批表载明“本人因个人原因，无法在规定时间内交纳首付款，现申请于2019年8月8日前到贵公司交纳购房款519265元，同时交齐按揭资料，并承诺如无法在此时间前办理付款手续，则本人同意贵公司有权无条件解除本人与贵公司签署的认购书，且贵公司有权不退还定金，本人不再要求对该房屋的任何权益（不限于房屋优惠或赠送储藏室）。”原告提交与被告工作人员的现场录音两份，拟证明2019年8月8日原告应被告要求到被告售楼处办理商品房买卖合同签订事宜，但被告表示：1、不缴纳首付款无法签署商品房买卖合同；2、商品房买卖合同为固定模板，相关条款不可协商；3、原告不可使用公积金贷款购房。被告对上述两份录音，认为8月8日的录音无法核实录音中说话人的身份，录音地点不清楚，真实性无法确认；8月9日的录音无法核实录音中说话人员的身份，真实性无法确认。原告提交其与被告工作人员莫琳的微信聊天记录一份，拟证明原告告知莫琳其已于2019年8月8日到售楼处办理房屋买卖手续，但因客观原因双方未能达成一致，再次与莫琳确认相关问题。莫琳回复“那您开完会，我再给您解答吧”。本院认为，根据原、被告陈述，本院对原告与被告签订的《车位认购意向书》中约定的10万元定金因原告不购买约定车位，该10万元定金转为原告购买被告开发的中国MALL城市之星A5地块12号楼1单元1602室和A5-12-1-119号储藏室的定金。虽然原告与被告签订的《中国MALL城市之星储藏室认购单》中载明“乙方已交纳定金1万元”，但结合双方签订的交款审批表、延期付款审批表中记载的定金数额、储藏室剩余应付数额、首付款数额等可知，双方实际达成的储藏室定金合意为5万元。本院对原告已向被告交纳中国MALL城市之星A5地块12号楼1单元1602室定金5万元和A5-12-1-119号储藏室的定金5万元的事实予以确认。商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品预售契约或商品房买卖契约前所签订的文件。认购书的内容包括双方当事人的基本情况、房屋基本情况、价款计算、签署商品房买卖合同的时限规定等，认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。本案中，原告与被告签订的《中国MALL城市之星住宅认购单》和《中国MALL城市之星储藏室认购单》均是双方在签订商品房买卖合同前所签订的预约合同，是独立的合同，双方均应当按照认购单约定的内容履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”依据双方在《中国MALL城市之星住宅认购单》中的约定“如乙方选择按揭付款，须于签订本认购单后7日内携带此认购单至甲方售楼处支付应付首付款30%，15日内补足应付首付款”，“乙方接到通知（甲方在取得预售许可证后通知乙方）3日内携带本认购单、身份证及定金收据、首付款或全款收据至甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》。”故认购单中已经明确约定买受人先交首付款再签订《商品房买卖合同》，被告有权因原告不如约履行支付首付款的义务而不予退还定金。关于原告主张的购买涉案房屋被告不允许其使用公积金贷款的问题，本院认为，原告提交的录音属于视听资料，在被告不认可的情况下，该证据仅能作为辅助证据使用，不得单独作为认定事实的依据，故对于原告的该项主张因证据不足本院不予认定。关于原告主张的双方对于《商品房买卖合同》中相关条款不可协商的问题，该问题系双方在商品房买卖合同签订过程中产生的问题，在原告已未按照认购协议履行支付首付款义务的情况下，原告已经构成了违约，原、被告亦均已同意解除上述两份认购协议，故本院对该问题不予处理。案件审理过程中，被告亦同意解除原告与被告于2019年7月25日签订的《中国MALL城市之星住宅认购单》、《济南中国MALL城市之星储藏室认购书》，故本院对原告主张的解除原、被告之间签订的《中国MALL城市之星住宅认购单》、《济南中国MALL城市之星储藏室认购书》的诉求予以支持。因原告违反了上述认购协议的约定，故本院对原告要求被告返还10万元定金的诉求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告尚凡勇与被告济南立天唐人置业有限公司于2019年7月25日签订的《中国MALL城市之星住宅认购单》、《济南中国MALL城市之星储藏室认购书》；二、驳回原告尚凡勇的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告尚凡勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 许 毅二〇一九年十二月四日书记员 潘建永