贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13534号原告：史开贤，男，汉族，1985年1月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。原告史开贤与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史开贤、被告博泰公司委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理博泰水韵天颐Ａ6栋2单元503房的房屋不动产证；2、判决被告支付原告逾期交房违约金59204.00元；3、判决被告支付逾期办证违约金（按合同约定的每日万分之一，以实际发生时间为准）；4、本案全部诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号ＢＴ-Ａ6-2-503），合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，商品房总价为513485.00元，建筑面积为139平方米；被告应于2014年12月30日前向原告交房，原告已经依约交付了购房款，但被告迟迟没有按照合同约定交付房屋给原告，后经双方协商一致被告支付原告逾期交房违约金59204.00元。合同第八章约定，被告应于2015年12月30日前办理转移登记的有关文书交付给原告。如果被告不能在约定的时间（2015年12月30日）内办理房屋转移登记，约定日期180日内，被告应当按照每日已付房款的万分之一承担违约责任。约定日期起180日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按照每日已付房款的万分之一承担违约责任。现距约定之日起已三年十月之久，被告至今迟迟未为原告办理不动产权属证明，根据《城市房地产管理法》等法律法规的相关规定，被告违约行为给原告造成了巨大损失。综上，原告诉至法院，请求判决支持原告诉讼请求。被告辩称，一、原告的主张已经超过诉讼时效；二、根据双方合同约定的办证模式，是被告在交房后180日内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告委托被告办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书并不包含房屋权属登记。因系委托办理，双方并无具体时间的约定及违约责任标准的约定。总登记时间约定在180日之内，分户登记应在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与被告就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实，所以，原告主张的违约责任应当予以驳回。三、双方合同约定的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定的“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理房屋所有权证和建设用地使用权证书，转而办理统一的不动产权证书，上述政策系不可抗力，根据双方合同约定被告可以免责，因不动产统一登记制度改变了双方合同约定的履行方式，双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在被告违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、合同约定由被告交付原告的“有关文书”指代不明，属于标的物不明确，故被告因此而无法履行合同约定的该交付义务，此条款不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期交付有关文书”违约责任。综上所述，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年6月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号ＢＴ-Ａ6-2-503）。“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节市南部新区部“博泰.水韵天颐”第Ａ6幢2单元5层3号住房；建筑面积139平方米，套内建筑面积124.64平方米；该商品房总价款为513485.00元；付款方式为买受人应当于本合同签订之日向出卖人交付首期付款163485.00元，余款350000.00元以银行按揭支付；出卖人应当于2014年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任……（2）超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至约定的履行期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任；出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定向被告履行全部房款的支付义务，且于2013年9月28日交付给被告房产证办证费用21207.00元。被告于2016年9月27日将房屋交付给原告使用。因被告未按期向原告交付涉案房屋，也未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金，原告诉来本院，请求判如所诉。另查明：被告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，因土地处于查封且落宗等问题尚未处理完毕。上述事实，由原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据已经庭审举证质证，并收集在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因被告逾期交房，涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期交房及逾期办证违约金，本院应予支持。对原告要求办理房屋不动产证的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。关于原告向被告主张的逾期交房违约金，是否超过诉讼时效问题。因双方在合同中约定“……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”本案房屋交付时间为2016年9月27日，支付违约金时间为2016年10月27日之前，诉讼时效从2016年10月28日开始起算，应至2019年10月28日才届满，原告于2019年10月18日提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效，故对被告诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。因原告提供的违约金计算明细上并无被告的签字或盖章，被告也不认可，故本院不予采信此证据，本案逾期交房违约金的计算按双方合同约定，以已付购房款513,485.00元为基数，按日万分之一的标准计算，时间从2014年12月31日计算至2016年9月27日共计637天，计算为32709.00元（513,485.00元×0.01%×637天）。关于原告向被告主张的逾期办证违约金，是否超过诉讼时效问题。由于原被告双方约定应在2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记的行为，已侵害原告的合法权益，原则上应从2015年12月31日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。故本案违约金的起算时间应以原告起诉之日2019年10月18日回溯3年即从2016年10月18日计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日止。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故应从2016年10月18日起，以原告已付购房款513,485.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，必须具备办证的相关条件，但是直至庭审，原告表示涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为应因双方约定的不可抗力而免责的抗辩主张不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告史开贤逾期交房违约金32709.00元。二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告史开贤逾期向不动产登记机构提交为原告史开贤办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款513,485.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月18日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）。二、驳回原告史开贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币640.00元（已减半收取），由原告史开贤负担288.00元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担352.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十二月二十日书记员  李长江