福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2788号 原告：高金术，男，1970年9月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告：何雅莺，女，1968年1月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游美玲，福建宁鼎律师事务所实习律师。 被告：漳州捷众汽车租赁有限公司住所地福建省漳州市龙文区迎宾路锦绣一方水仙里64栋D03号统一社会信用代码：91350603MA349GKW8H 法定代表人：李国栋，经理。 委托诉讼代理人：冯春亭，男，1982年3月23日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市广阳区，系公司员工。 委托诉讼代理人：张剑超，男，1992年8月5日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市淮安区，系公司员工。 原告高金术、何雅莺与被告漳州捷众汽车租赁有限公司（以下简称捷众公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高金术、何雅莺的委托诉讼代理人刘端伟、游美玲、被告捷众公司委托诉讼代理人冯春亭、张剑超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高金术、何雅莺向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判准解除原、被告于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》。2、请求贵院依法判准被告支付原告自2019年5月17日至实际交房之日止的租金（租金每月按9240元计算），暂计至2019年7月16日租金为18480元。3、请求贵院依法判准被告支付原告代垫等水、电、物业管理等日常费用2000元。4、请求贵院依法判准被告恢复原告租赁商铺被打通106商铺与107商铺之间的隔断墙（造价估值为11000元）。5、请求贵院依法判准被告赔偿原告违约金18480元。6、请求贵院依法判准被告向原告支付每天按所欠款项5‰的滞纳金（自2019年5月17日至实际付清所欠租金之日止）。事实与理由：2018年5月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于宁德市蕉城区出租给被告办公及公司日常经营使用。租赁期限为3年，自2018年5月17日起至2021年5月16日止。免租期自2018年5月17日至2018年6月5日止，免租期自交房之日起计算20天。该房产租金按月计算，月租金为人民币8400元，年租金为人民币100800元。合同约定的租赁期间内合同总价款总计人民币328048元。租赁期间租金第二年开始每年递增10%。被告应于合同签订7日内向原告支付房屋租赁押金人民币8400元，同时原告需提供押金收据给被告。除经原告同意被告续租外，被告在租期届满后或者租赁合同解除后三日内退还租赁房屋，并拆除可移动的设备及家具、装修等，若依附于房屋等装饰装修无法拆除部分不予拆除，归原告所有，被告无需恢复原状，但需恢复打通等隔断墙。租赁期间其他费用由被告承担。同时还约定：原、被告任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的全部经济损失。损失无法计算的，则按当期租金标准2个月租金计算违约金。租赁期间，非本合同约定的情况，被告单方解除合同或单方提前终止合同的，被告已缴纳等租金及保证金不予退还。未经原、被告双方另外约定，被告应交租金及其他各项费用超过本合同约定日期10日未付的，被告应按所欠款等5‰每天向原告支付滞纳金，超过30日未付的，原告有权解除本合同及要求被告赔偿损失，等等。合同签订后，原告依照合同约定交房给被告使用。被告将106商铺与107商铺之间的隔断墙打通，改变了原状。2019年3月8日，被告向原告支付2019年2月17日至2019年5月16日的租金25200元。此后，被告在未与原告协商的情况下不支付租金及租赁期间产生的水、电、物业管理等其他费用，且已超过30日。依照合同约定，原告有权解除合同及要求被告赔偿原告经济损失。因此，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院依法判准原告诉请。不胜感激！ 被告捷众公司辩称，对诉请第一项解除合同认可，对第二项的诉请的每月租金标准是认可，但2019年6月22日之后租金不予认可；对第三项诉请的物业费有异议，发票只显示业主姓名是高金术、何雅莺并不能证明是高金术、何雅莺所缴纳。对第四项诉请恢复原状予以认可，但对其价值不予认可。对第五项诉请要求被告赔偿原告违约金不予认可，没有合同依据。对诉求第六项滞纳金不予认可，被告在积极与原告协商租金的支付，被告不存在恶意拖欠租金，而原告却一直不予协商；对第七项诉请租赁合同的解除的被告一直协商，案件的发生被告并不存在过错，故请求法院合理判决诉讼费的负担。增加意见如下：要求原告将押金返还，被告已经尽到通知的义务，原告存在过错行为，不应放任损失扩大。 原告围绕诉讼请求，被告围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实： 2018年5月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告所有的位于宁德市蕉城区店铺出租给被告办公及公司日常经营使用。租赁期限为3年，自2018年5月17日起至2021年5月16日止。免租期自2018年5月17日至2018年6月5日止，免租期自交房之日起计算20天。该房产租金按月计算，月租金为人民币8400元，年租金为人民币100800元。合同约定的租赁期间内合同总价款总计人民币328048元。租赁期间租金第二年开始每年递增10%。2019年5月17日开始每月租金已升至9240元，合同约定被告应于合同签订7日内向原告支付房屋租赁押金人民币8400元，同时原告需提供押金收据给被告，向该押金条在被告处，除经原告同意被告续租外，被告在租期届满后或者租赁合同解除后三日内退还租赁房屋，并拆除可移动的设备及家具、装修等，若依附于房屋等装饰装修无法拆除部分不予拆除，归原告所有，被告无需恢复原状，但需恢复打通等隔断墙。同时还约定：原、被告任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的全部经济损失。损失无法计算的，则按当期租金标准2个月租金计算违约金。租赁期间，非本合同约定的情况，被告单方解除合同或单方提前终止合同的，被告已缴纳等租金及保证金不予退还。被告向原告支付租金至2019年5月16日，2019年5月17日至6月22日被告租金未付，现原被告双方同意解除租赁合同。双方同意隔断墙恢复原状的价值9000元。 原、被告双方争议的焦点是：1，双方于何时解除租赁合同？2、水、电物业费费2000元是否由被告支付？3、违约金金额为多少？4、被告是否应该向原告支付每天按所欠款项5%的滞纳金？ 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据:1、原告身份证及被告工商登记信息，证明原告主体适格。2、不动产权证书，宁德市蕉城区富春路1号10幢106店铺系原告所有。3、《房屋租赁合同》，2018年5月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定了双方的权利义务，合同第六条第四项约定解除合同时需要恢复打通的隔断墙、恢复原状。原、被告任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的全部经济损失。损失无法计算的，则按当期租金标准2个月租金计算违约金第十二条第四小点约定，若被告违约保证金不予退还，等等。4、原告银行卡交易详细信息，2019年3月8日被告向原告支付了2019年2月16日至2019年5月17日的租金25200元； 5、物业收费单，证明2019年1月1日至6月30日原告帮被告代缴物业费960元。水电每月110元，已欠990元。 被告捷众公司质证认为，对证据1、2、4无异议。对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据合同第12条第4款的约定，被告单方解除或者终止合同，被告已经缴纳的租金及保证金不予退还，根据本款约定，被告在单方解除合同的情况下，被告承担唯一的责任即已缴纳的租金与保证金不予退还。此外，没有其他的违约责任，被告在本合同中所缴纳的8400元是押金而不是保证金。关于滞纳金，被告认为一直在与原告积极协商，是原告方在刻意回避，所以被告方不存在过错，不应缴纳滞纳金，且滞纳金数额过高。对证据5本案原告与另外案件当事人汤式贞的店铺一同承租，两个店面是相通的，水电物业费的数额都是2000元，被告方不可能使用两个不同的房间，在相同时间的水电费是一样的，这不符合逻辑，故对数额不予认可。原告也存在一定的违约，没有配合接受钥匙，照成损失的扩大，一把钥匙不是对方放任损失扩大的理由。 被告捷众公司为支持自己的抗辩意见，出示如下证据:1、房屋租赁合同，证明第十二条第四款，是被告单方解除合同或单方终止合同所需承担的唯一责任，被告除此之外，无需承担其他责任。2、解除通知函；3、短信记录，被告已经通知通过快递及短信通知原告在2019年6月22日之前办理房屋交接手续。 原告高金术、何雅莺质证认为，对于证据1的形式真实性无异议，对待证内容有异议。对证据2、证据3的三性具有异议，解除函是复印件，且是邮寄给谁，邮寄到什么地方，都不清楚，短信的质证意见也是相同的。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院认为： 一、原、被告双方订立租赁合同何时解除？ 被告认为其于2019年6月21日向原告发出单方解除合同的通知函，原告不予认可，原告认为解除函是复印件，无法确认是否邮寄给原告；被告于2019年6月28日又以短信方式将租赁合同解除函发送至原告何雅莺手机，原告对此亦不予认可。本院认为，对被告2019年6月21日发出的租赁合同解除函因无邮寄面单及原件本院无法判定，对被告的该观点本院不予支持；但对于被告于2019年6月28日将该租赁合同解除函以短信的方式发至原告何雅莺手机应予以确认，原告对被告单方解除租赁合同一事应该知悉，但解除时间应为2019年6月28日即原告收到该信息时为准。因合同已于2019年6月28日解除，故后续将不计算租赁期限。 二、原告的各项损失如何计算？ 1、对于未付租金部分。上述已确认双方签订的租赁合同于2019年6月28日解除，被告于2019年5月17日开始未付租金，故被告应从2019年5月17日起付租金至2019年6月28日止，租金以每月9240元计算，共计42日，未付租金为9240×（1+12÷30）=12936元 2、对隔断墙恢复原状的赔偿。原、被告双方同意由被告支付9000元予以补偿。 3、对于案涉房产因被告租赁产生的水、电物业费费2000元是否由被告支付的诉讼请求。原告仅提供物业收费单960元，未提供其它费用票据，本院对仅对该960元物业费予以确认。 4、对于违约金部分。原、被告双方在《房屋租赁合同》第十二条1款规定“甲乙任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的全部经济损失。损失无法计算的，则按当期租金标准2个月租金计算违约金”。被告单方解除租赁合同已违约，故本院对原告该诉讼请求予以支持。被告须支付2个月租金的违约金，每月9240元，2个月即18480元。 5、被告是否应该向原告支付每天按所欠款项5%的滞纳金？本院认为，滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中的执行罚的一种具体形式，原、被告均属于平等的民事主体，滞纳金的处罚不适应双方之间的约定，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。 6、原告认为，因被告违约，故其所缴纳的保证金不予返还，被告认为其属于押金，但被告未提供证据证明，且根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条4“租赁期间，非本合同规定的情况，甲方单方解除合同或单方提前终止合同的，甲方已缴纳的租金及保证金不予退还”，故本院对原告的该观点予以支持。 综上所述，本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。被告未依合同约定单方解除合同，已构成违约，应承担相应责任。但对于原告合同终止时间的计算及水电损失的金额，因缺乏相关证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告高金术、何雅莺与被告漳州捷众汽车租赁有限公司2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月28日解除； 二、被告漳州捷众汽车租赁有限公司应于本判决生效之日向原告高金术、何雅莺支付房屋租金12936元（从2019年5月17日起付租金至2019年6月28日止，租金以每月9240元计算，共计42日）； 三、被告漳州捷众汽车租赁有限公司应于本判决生效之日向原告高金术、何雅莺支付隔断墙恢复原状费用9000元； 四、被告漳州捷众汽车租赁有限公司应于本判决生效之日向原告高金术、何雅莺支付为其代垫的物业费960元； 五、被告漳州捷众汽车租赁有限公司应于本判决生效之日向原告高金术、何雅莺支付违约金18480元； 以上二、三、四、五项合计41376元； 六、驳回原告高金术、何雅莺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4793元，由被告漳州捷众汽车租赁有限公司负担4660元，由原告负担133元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  林丽娇 人民陪审员  刘金顺 二〇一九年十二月二日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。