安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1602民初7940号 原告：亳州华仑国际文化投资有限公司。住所地安徽省亳州市南部新区杜仲路人防指挥中心。现住所地安徽省亳州市经济技术开发区桐花路翡翠庄园（商业A03楼）。统一社会信用代码：91341600591433106L。 法定代表人：苗刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。 被告：聂伟涛，男，1979年1月14日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：李战斗，安徽滳博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀芳，安徽滳博律师事务所实习律师。 原告亳州华仑国际文化投资有限公司（以下简称华仑公司）与被告聂伟涛商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日适用普通程序立案受理，并依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告华仑公司的委托诉讼代理人于腾飞，被告聂伟涛的委托诉讼代理人李战斗、王秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华仑公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告支付购房首付分期款300,000元；2．依法判决被告支付逾期付款违约金（按日支付逾期应付款万分之三违约金，从应付之日计算至实际支付之日止）；3．本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：2015年8月27日，华仑公司与聂伟涛签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协》及《华府·翡翠庄园御墅按揭分期付款协议》（以下简称分期付款协议），被告选购原告开发的华府·翡翠庄园别墅91#-103室。双方约定：房屋总价2,332,371元，首付款以分期付款的形式支付，首笔款支付342,371元首付款，剩余600,000元首付款分别于2016年2月27日、2016年10月30日各支付300,000元。经原告多次催要，至今原告未能收到该套房屋300,000元分期款。原告认为，双方签订的商品房买卖合同及相关协议合法有效，被告应按约定时间支付购房款。被告至今未支付首付分期款的行为构成违约，被告应承担逾期付款违约责任。 被告聂伟涛辩称，一、2015年8月27日，聂伟涛与华仑公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及分期付款协议。按照双方签订的《商品房买卖合同》第三条的约定：聂伟涛购买的房屋，建筑面积共351.45平方米，其中套内建筑面积342.89平方米，建筑层数为地上三层、地下一层（其中地下室面积101.13平方米）。亳州市房地产交易中心2015年11月20日《商品房买卖合同》网上备案证明（合同编号W201509170048）也明确显示，备案房屋的面积与《商品房买卖合同》中的购买面积是相同和一致的，但在此后，聂伟涛要求华仑公司办理不动产权属证书和银行按揭贷款时，由于华仑公司的原因，却无法将合同中约定的地下室面积101.13平方米，办理在聂伟涛名下，聂伟涛曾多次与华仑公司协商沟通，但华仑公司总以各种理由进行拖延和推脱，在与华仑公司多次协商过程中，聂伟涛曾向华仑公司承诺：只要华仑公司为聂伟涛办理好不动产权登记书，聂伟涛会及时将购房款300,000元支付给华仑公司。由于华仑公司自身的原因和过错，造成聂伟涛与华仑公司签订的《商品房买卖合同》的目的无法完全实现，华仑公司的违约行为在先，没有按照合同约定先履行自己的义务。二、按照《中华人民共和国合同法》第67条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，华仑公司应先履行《商品房买卖合同》中约定为聂伟涛办理合同中约定的351.45平方米的房屋不动产权登记证书，而华仑公司截至目前，仍没有按照合同约定为聂伟涛办理不动产权登记证书，聂伟涛未支付购房款30万元的行为属于合同法第67条所规定的行使抗辩权，并没有逾期付款行为，也不应承担逾期付款违约金。三、作为聂伟涛，出资2,332,370元购买房屋，仅有300,000元购房款未予支付，从主观上，并没有故意或恶意拖欠购房款的行为。如华仑公司能够将聂伟涛的不动产权登记证书及时办理下来，聂伟涛将及时将购房款30万元支付给华仑公司。四、华仑公司在房屋销售过程中虚假宣传，对购房者虚假承诺，购房者从主观上认为地下室面积也在总的购房面积中，而并非《商品房买卖合同》中约定的赠送面积，即使是赠送的面积，也应计算在《商品房买卖合同》中，况且，房产主管部门登记备案的面积，也包含该地下室面积。购买时是四层均价，房产主管部门也是按照四层面积进行测量备案的。按照合同约定，华仑公司有义务为购房者办理相关不动产登记手续。五、由于华仑公司的擅自处置行为，将本属于全体业主的售楼部房屋进行了对外出售（按照相关法律法规之规定，此房屋是不允许对外出售的，仅供全体业主享有相关权益），从而导致目前购房者三层的房产证也没有办下来，影响了购房者的抵押、出售等附属权利。华仑公司具有过错和不可推卸的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、华仑公司所举律师函及邮寄运单详情、代理合同、发票及汇款凭证，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。二、聂伟涛所举房地权证、不动产登记证，不能证明其目的，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华仑公司（出卖人、甲方）与聂伟涛（买受人、乙方）签订商品房买卖合同及附件一份。上述合同及附件没有落款时间。该合同约定：聂伟涛购买华仑公司开发的华府·翡翠庄园91#楼103号房，建筑面积351.45平方米，每平方米单价为9,317.557元，总价款计2,332,371元，地下室面积101.13平方米为赠送面积，不计价。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人采用银行按揭贷款的，应当向出卖人支付首期房款942,371元，在本合同及补充协议签订当日一次性支付，此款已包含买受人已向出卖人支付的定金；剩余房款1,390,000元，应在2015年11月27日前全额到达出卖人账户。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合查验合格的该商品房交付买受人使用。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年9月17日双方对《商品房买卖合同》在房产登记部门进行了网上备案。 合同附件四《补充协议书》第七条关于房屋交接（对主合同第十一条的补充约定）约定：1、出卖人按主合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的前提条件是买受人已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金、房屋面积差价等），若买受人未在主合同第六条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋，直至买受人交清全部款项；……。第八条对主合同第十五条（关于产权登记的约定的补充约定）约定：……，2、买受人选择一次性付款方式购房的，必须付清主合同约定的购房款，方能办理房屋的交付手续；采用按揭贷款的，必须在办理完毕按揭贷款手续，且提供贷款的银行将买受方委托支付的款项划入出卖人账户，方能办理房屋的交付手续；……。 2015年8月27日双方签订分期付款协议。该协议第三条付款方式及办法约定：1、买受人按照出卖人通知的时间支付房屋款342,371元作为首笔款，并携带身份证、户口本、认购书等相关证件方可签订本协议：出卖人、买受人双方同意，买受人分2次支付其余房款600,000元，于签订本协议后6个月内（即2016年2月27日之前），支付分期房款300,000元，于交房前2个月（即2016年10月30日之前），支付余下全部分期款即300,000元；2、本协议须与《商品房买卖合同》同时签署，本协议是《商品房买卖合同》的有效补充。第五条违约责任约定：1、买受人逾期支付分期款7个工作日以内的，每天按照分期款总金额的1%向出卖人承担违约金，逾期超过7个工作日，出卖人有权将此房源另行出售，且已交房款及已支付的分期款均作为违约金不予退还，其他方面按《商品房买卖合同》相关条款处理；2、买受人逾期还款的，出卖人因主张债权而发生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用及因分期付款事宜产生相关责任及给出卖人造成的其他损失，一概由买受人承担责任。第六条约定：本协议与已签订的《商品房买卖合同》互为约束条款。 2019年4月8日，华仑公司向聂伟涛发出《分期付款办理告知函》，聂伟涛于2019年4月9日签收。2019年4月23日，华仑公司委托安徽重信众合律师事务所于腾飞律师向聂伟涛发出《关于办理分期付款律师函》，聂伟涛于2019年4月26日签收。 聂伟涛支付了部分购房款，2016年10月30日前应支付的首付款分期款30万元未按时支付。 另查明，华仑公司为索要该款，与安徽重信众合律师事务所签订委托代理合同，支付律师费6,000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同，其实质是商品房预售合同，该买卖合同合法有效。合法有效的合同，原、被告双方均应按照合同约定的内容履行。被告未能按照合同约定支付首付款分期款，已构成违约，依法应当向原告支付该款。合同约定：“逾期超过30日后买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。被告未能在合同约定的付款期限支付分期款，故其应当从次日起按每日万分之三向原告支付违约金，至该款付清之日止。该300,000元分期款期限为2016年10月30日，违约金应自2016年10月31日起按应付款的每日万分之三计算至该款付清之日止。 分期付款协议第五条违约责任第2项约定，“买受人逾期还款的，出卖人因主张债权而发生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用及因分期付款事宜产生相关责任及给出卖人造成的其他损失，一概由买受人承担责任”。依据该条约定，被告应当支付原告为索要该支付的律师代理费6,000元，对原告的该项请求，本院予以支持。 被告辩称，原告未给被告办理房屋不动产登记证书，被告因此提出不安抗辩权，待上述不动产办理登记手续后，被告才应付清该款。根据双方签订的合同及补充协议中约定，买受人向出卖人付清房屋价款、各类税费及房屋交付后，出卖人才在60天内配合办理房屋产权证登记手续。该约定系原、被告双方对办理不动产登记手续期限和条件的特别约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反相关规定，合法有效。现被告未按约定付清房款，未能办理上述登记手续的责任在被告，故对被告上述辩称意见，本院不予采信。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下： 一、被告聂伟涛于本判决生效之日起十日内支付原告亳州华仑国际文化投资有限公司购房首付分期款300,000元及逾期付款违约金（违约金自2016年10月31日起每日按应付款300,000元的万分之三计算至该款付清之日止）； 二、被告聂伟涛于本判决生效之日起十日内支付原告亳州华仑国际文化投资有限公司律师费6,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,800元，由被告聂伟涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  于文礼 人民陪审员  崔钰婷 人民陪审员  郭 永 二〇一九年十二月十二日 法官助理张哲 书记员汪昆仑