广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1885号上诉人（原审被告）：新南方（阳春）实业有限公司。住所地：广东省阳春市春湾镇站前开发区对面。统一社会信用代码：914417006180290321。法定代表人：龙智文，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴世全，广东大众天地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄朝娟，女，1967年9月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：彭汉荣，男，1969年7月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系被上诉人黄朝娟的丈夫。上诉人新南方（阳春）实业有限公司（以下简称新南方公司）因与被上诉人黄朝娟商品房预售合同纠纷一案，不服阳春市人民法院（2019）粤1781民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新南方公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判新南方公司无须支付逾期交房违约金23073.57元；二、本案一、二审诉讼费由黄朝娟负担。事实与理由：一、新南方公司在与黄朝娟签订《商品房买卖合同（预售）》后虽未能在2018年6月30日前依约将商品房交付给黄朝娟，但新南方公司在2018年12月15日已通知黄朝娟对涉案商品房进行验收，故涉案商品房的实际交付之日为2018年12月15日，一审认定涉案商品房的实际交付之日为2018年12月16日，是事实认定不清。二、2018年7月l日起至2018年12月15日止共为167天，违约金应为22800.51元（455100元×万分之三×167天）。三、新南方公司于2018年12月15日已通知黄朝娟对涉案商品房进行验收，但黄朝娟自2018年12月15日至今拒不到新南方公司处对该商品房进行查验，黄朝娟的行为已经构成根本性违约，新南方公司可以解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。由于黄朝娟要求继续履行合同，故因黄朝娟的违约行为造成新南方公司的经济损失应由黄朝娟承担。因黄朝娟与新南方公司签订的《商品房买卖合同（预售）》没有对由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的违约责任作出约定，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定及公平原则，由黄朝娟按照双方签订《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定计算违约金给新南方公司，即黄朝娟应支付违约金36043.92元【455100元×万分之三×264天（自2018年12月15日至2019年9月5日）】给新南方公司，抵减新南方公司支付给黄朝娟的违约金23073.57元，黄朝娟还应支付违约金12970.35元给新南方公司，因此新南方公司无需支付逾期交房违约金23073.57元给黄朝娟。黄朝娟辩称：一、新南方公司与黄朝娟签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定新南方公司应当在2018年6月30日前将商品房交付给黄朝娟，但新南方公司在2018年12月15日才通过电话告知黄朝娟对涉案商品房进行验收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”2018年12月15日新南方公司电话通知黄朝娟验收涉案房屋仅起告知作用，尚未完成对房屋的转移占有，且新南方公司与黄朝娟也没有另行约定房屋的交付使用，故2018年12月5日不可视为涉案商品房的实际交付日，应以黄朝娟前往验收涉案商品房之日即2018年12月16日视为该商品房的交付之日。二、涉案商品房的实际交付日为2018年12月16日，故违约金起止日的计算应从2018年7月1日计至2018年12月16日共169天，以房价款455100元为基数按每日万分之三的标准计算违约金为23073.57元，一审判决对违约金的计算方式以及计算结果是正确的。三、2018年12月15日新南方公司电话通知黄朝娟验收房屋，黄朝娟于次日（2018年12月16日）便依照通知到涉案商品房处验收房屋，并不存在新南方公司所称的“自2018年12月5日至今拒不到公司处对该商品房进行查验”；另外，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》没有约定对由于买受人原因导致商品房未能按期交付的违约责任，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也没有关于该事项的规定，新南方公司要求黄朝娟支付违约金并且强行抵扣应付给黄朝娟的违约金的行为，是不符合法理和情理的。黄朝娟向一审法院起诉请求：一、新南方公司向黄朝娟支付违约金61028.91元（以455100元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年1月25日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年4月17日）；二、新南方公司向黄朝娟履行室内燃气管道铺设的义务；三、本案诉讼费由新南方公司承担。一审法院认定事实：新南方公司是于1993年12月28日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围是投资酒店业、房地产开发经营等。位于阳春市甲小区a幢的商品房是由新南方公司开发建设。2018年1月25日，新南方公司作为出卖人与黄朝娟作为买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20××77），主要约定新南方公司将其开发的位于阳春市甲小区（一期）a幢b房（预测建筑面积共98.23平方米，其中套内建筑面积81.53平方米，分摊共有建筑面积16.70平方米）以455100元的总价款预售给黄朝娟；付款方式为一次性付款等内容条款。该《商品房买卖合同（预售）》中的第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定：“(一)基础设施设备……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时完成燃气管道敷设到户……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）由于相关责任部门造成延期的，出卖人不承担责任。”第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间内，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的的比率）的违约金。”合同签订当天，黄朝娟支付了房价款455100元给新南方公司。阳江市华纳土地房地产评估有限公司受新南方公司的委托对阳春市甲小区a幢进行房屋面积测绘，并出具《广东省房屋面积测绘报告》，《广东省房屋面积测绘报告》载明测量日期为2017年2月7日。2018年12月3日，广东省电白县第四建筑工程公司、阳春市建筑规划设计院等单位对阳春市甲小区a幢进行建筑工程竣工验收，并出具《建筑工程竣工验收报告》，工程质量竣工验收评定为合格。2018年12月5日，阳春市住房和城乡规划建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，对涉案之甲小区工程予以备案。2018年12月15日，新南方公司通过电话告知黄朝娟对涉案商品房进行验收。2018年12月16日，黄朝娟前往验收房屋时，发现新南方公司未按合同约定完成燃气管道敷设，当场拒绝验收。另查明，当地现阶段没有管道煤气供应公司进入开展供气业务，镇区所有商品楼盘未能向住户提供管道煤气供应服务。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。新南方公司与黄朝娟于2018年1月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，上述《商品房买卖合同（预售）》是新南方公司与黄朝娟的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，应依法认定新南方公司与黄朝娟签订的《商品房买卖合同（预售）》成立有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方当事人争议的焦点是：1.新南方公司是否存在逾期交付商品房的违约行为和是否应支付逾期交付商品房的违约金给黄朝娟；2.新南方公司是否应履行室内燃气管道铺设的义务。关于新南方公司是否存在逾期交付商品房的违约行为和是否应支付逾期交付商品房的违约金给黄朝娟的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，新南方公司应按《商品房买卖合同（预售）》中第十一条的约定在2018年6月30日前将商品房交付给黄朝娟，但新南方公司在2018年12月15日才通过电话告知黄朝娟对涉案商品房进行验收，黄朝娟在收到通知的次日（2018年12月16日）对涉案商品房进行验收。涉案商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，符合《商品房买卖合同（预售）》第九条关于商品房交付条件的约定。虽然新南方公司未能履行交付时完成室内燃气管道的敷设的约定，但不能构成黄朝娟拒绝收楼的理由，故应认定涉案商品房的实际交付之日为2018年12月16日，新南方公司逾期交付涉案商品房的行为已构成违约。按照双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，新南方公司应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条中约定的计算方法计算支付违约金给黄朝娟，即新南方公司应从2018年7月1日起至2018年12月16日止，以房价款455100元为基数，按照每日万分之3计算违约金为23073.57元（455100元×169天×3‱）给黄朝娟。黄朝娟主张逾期交房的违约金超出一审法院认定部分，理据不足，依法不予支持。关于新南方公司是否应履行室内燃气管道铺设的义务。根据现已查明的事实可知，当地现阶段没有管道煤气供应公司进入开展供气业务，镇区所有商品楼盘未能向住户提供管道煤气供应服务，当地亦没有城市燃气管网。涉案商品楼的燃气管道何时能与城市燃气管道连接尚不确定，在无法确认燃气管道到户的预留接口的情况下，黄朝娟现请求新南方公司履行室内燃气管道敷设并不具备可操作性，即使涉案商品房完成室内燃气管道的敷设，也没有可供连接的城市燃气管网，上述原因亦不能归责新南方公司，根据《商品房买卖合同（预售）》中第十条“由于相关责任部门造成延期的，出卖人不承担责任”的约定，故不予支持黄朝娟该项请求。但新南方公司仍负有将涉案商品房与城市燃气管网连接的义务，新南方公司也应积极促成涉案商品房实现燃气接通，在条件成就的基础上履行将涉案商品房与城市燃气管网连接并保证燃气供应的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条规定，作出判决：一、新南方公司在判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金23073.57元给黄朝娟；二、驳回黄朝娟的其他诉讼请求。一审案件受理费1326元，由黄朝娟负担825元，新南方公司负担501元。二审中，黄朝娟提供以下证据：一、《甲小区业主收楼情况确认表》《补充协议》《逾期交房金额确认表》，拟证明新南方公司只同意给黄朝娟一个月的违约金才为黄朝娟办理收楼手续；二、邮寄给新南方公司销售总监江柳青的一封信，拟证明黄朝娟在2018年1月25日全额支付购房款给新南方公司，新南方公司的物业管理处通过微信发出收楼通知给黄朝娟，黄朝娟在2018年的10月16日到新南方公司的物业管理处办理收楼手续。经组织质证，新南方公司质证意见如下：对证据一的三性均不予认可，因为黄朝娟只提供了复印件，不具备证据效力，并且其一审时没有提供，二审提供超出了举证期限，理应不予采纳。不清楚对证据二的真实性，对其合法性及关联性有异议，该信件只是黄朝娟单方陈述，不具备法律效力，黄朝娟一审时也没有提供，超出了举证期限。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是新南方公司应否向黄朝娟支付逾期交房违约金问题。本案中，新南方公司认可其存在逾期向黄朝娟交房的违约行为，只是认为黄朝娟在收到新南方公司的收房通知后拒不查验涉案商品房，造成新南方公司损失，黄朝娟应赔偿损失36043.92元给新南方公司，抵减新南方公司应支付给黄朝娟的逾期交房违约金，新南方公司无须支付逾期交房违约金给黄朝娟。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定新南方公司在2018年6月30日前交付商品房给黄朝娟，但新南方公司直至2018年12月15日才通知黄朝娟前往办理收楼手续，存在逾期交房违约行为。实际上，黄朝娟在收到新南方公司的电话通知后于次日对涉案商品房进行查验，只是因为该商品房没有按照合同约定“完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接”才拒绝收房，新南方公司没有提供证据证明黄朝娟故意拒不办理收楼手续，也没有提供证据证明因黄朝娟拒绝收房的行为对其造成经济损失，其主张黄朝娟应赔偿损失36043.92元，并主张以此抵减新南方公司应赔偿给黄朝娟的逾期交房违约金，请求改判无需支付逾期交房违约金给黄朝娟，理据不足，本院不予支持。一审判决新南方公司应支付逾期交房违约金给黄朝娟正确。至于逾期交房违约金应计至何时的问题。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，新南方公司在交付商品房时，既要向买受人履行通知义务，亦要与买受人办理交付手续。新南方公司在2018年12月15日电话通知黄朝娟收房，只是履行了通知义务，但尚未与黄朝娟办理交付手续，且黄朝娟在收到新南方公司电话通知后次日即到新南方公司准备办理收房手续，故新南方公司上诉主张涉案商品房的逾期交房违约时间应计至2018年12月15日，理据不足，本院不予采纳。一审判决新南方公司应从2018年7月1日起至2018年12月16日以房价款455100元为基数，按日万分之3的标准计算逾期交房违约金23073.57元给黄朝娟，处理正确，本院予以维持。综上所述，新南方公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费377元，由新南方（阳春）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月二十五日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。