湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初2185号原告：李和生，男，1965年9月12日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：陈明宝、谈国知，湖北乾行律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：武汉鑫华士投资有限公司，住所地：武昌区和平大道508号欧林湾大公馆3栋1层3号。统一社会信用代码：91420106303375993Y。法定代表人：王训泽，执行董事。委托诉讼代理人：牛青山，湖北秋筠律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：何佳杰，男，1984年11月2日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈明莉，湖北秋筠律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：王伟，男，1984年3月4日出生，汉族，武汉市洪山区人，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈长久，湖北国涵律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告李和生与被告武汉鑫华士投资有限公司、何佳杰、王伟返还原物纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李和生及其委托诉讼代理人谈国知、陈明宝，被告武汉鑫华士投资有限公司的委托诉讼代理人牛青山，被告何佳杰的委托诉讼代理人陈明莉，被告王伟的委托诉讼代理人陈长久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李和生向本院提出诉讼请求：1.确认被告何佳杰与被告武汉鑫华士投资有限公司签订的关于新洲区邾城街××大街××层的房屋买卖合同无效；2.确认被告何佳杰将新洲区邾城街××大街××层的房屋过户给被告武汉鑫华士投资有限公司的行为无效；3.判令被告王伟、何佳杰、武汉鑫华士投资有限公司向原告李和生返还新洲区邾城街××大街××层房屋并变更登记至原告李和生名下，三被告承担全部房屋过户费用；4.判令被告王伟、何佳杰、武汉鑫华士投资有限公司向原告李和生赔偿涉案房屋装修家电家具及贵重物品损失10万元；5.判令被告王伟、何佳杰、武汉鑫华士投资有限公司向原告李和生支付占有涉案房屋期间（2016.7.26至2019.5.25）的租金损失（253000元/12月×34月）716833.33元，2019年5月25日之后按照21083.3（253000/12）元每月计算租金至被告腾退房屋给原告之日止；6.判令三被告承担连带清偿责任；7.本案案件受理费、保全费、诉讼保全责任险等全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年2月3日，我向被告王伟借款人民币150万元，合同签订后，我从被告处实得借款141万元。借款期间，我陆续向被告王伟偿还过部分借款本金及利息。2015年7月12日，为担保被告王伟债权的实现，湖北大华房地资产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，评估价格远高于我所欠债务。2016年5月27日，因有部分债务未清偿，被告王伟要求我夫妻二人出具《委托书》，将被告王伟指定的被告何佳杰委托作为我的受托人，授权其对涉案房屋进行处置，以担保被告王伟的债权得到履行，武汉市黄鹤公证处对《委托书》进行了公证。该房屋实为我个人财产，并非夫妻共同财产，我与被告何佳杰之前素未谋面亦不相识，我出具委托书并非我的真实意思表示。2016年7月26日，被告何佳杰在未通知我、未经我同意的情况下，与被告武汉鑫华士投资有限公司（被告王伟系该公司股东和实际控制人）签订《武汉市存量房买卖合同》，将我所有的涉案房屋违法出卖给被告武汉鑫华士投资有限公司并完成过户登记。时至今日，被告何佳杰未通知过我出卖房产事宜，亦未将售房款交给我。综上，我认为：被告王伟向我非法发放高利贷，收取高额利息，并强迫我办理委托售房公证。我与被告何佳杰素不相识，我向被告何佳杰出具售房《委托书》不是我的真实意思表示，被告何佳杰非法处置房产违背了我的真实意愿，我亦未收到过被告何佳杰的售房款。三被告纯属恶意串通，在我完全不知情的情况下将我的房屋低价处置，非法侵占我的房产，给我造成了巨大的经济损失，我为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实后，判如所请。被告武汉鑫华士投资有限公司辩称，被告何佳杰基于原告出具的公证委托书与我公司签订的武汉市存量房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，真实有效，其支付了170万元购房款，办理了房屋过户手续，额外支付了各项税费91239元，该合同已全部履行完毕，我公司合法取得了该房屋的所有权，原告的诉请违背了诚实信用原则，没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告何佳杰辩称，我是在原告与其妻子出具了委托书情况下办理了房屋的交易过户手续，我的行为是合法有效的，请求驳回原告的诉讼请求。被告王伟辩称，我不是涉案买卖合同的主体，没有参与处置涉案房屋，不是案件的适格主体，原告的各项请求没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原、被告的证据均与本案有关联，能证明本案的部分事实，双方主张的证明目的，本院部分予以认定；本院依原告申请对涉案房屋委托湖北嘉信房地产估价有限公司作出的估价报告书，是按法律规定及规范程序作出的，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月3日，原告李和生及其妻姚丹萍与被告王伟签订《借款合同》，该合同约定借款金额为150万元，借款期限自2015年2月3日至2015年8月2日，约定月利率为千分之十五，还约定了抵押及其他条款。2月4日，借款人（抵押人）李和生、姚丹萍与出借人（抵押权人）王伟共同办理了（2015）鄂黄鹤内证字第2507号具有强制执行效力的债权文书公证书。2月11日，李和生、姚丹萍并以李和生名下的坐落于新洲区邾城街××大街××层，建筑面积265.65平方米的一套房屋[房屋所有权证号：武房权证新字第××号，国有土地使用证号：武新国用（2011）第转1098号]为借款150万元作抵押，王伟取得涉案房屋的抵押他项权证。2月12日，胡家競向姚丹萍个人银行账户转账150万元，同日，姚丹萍向胡家競出借账户分别转账5万元和4万元。同年7月15日，原告李和生委托湖北大华房地资产评估有限公司对涉案房屋进行评估，该公司出具《报告书》，确认涉案房屋评估市场价格为660.14万元。2016年5月27日，李和生、姚丹萍向被告何佳杰出具经过公证的《委托书》，载明“委托人李和生、姚丹萍，受托人何佳杰，我们（李和生、姚丹萍）夫妻决定处置坐落于新洲区邾城街××大街××层，建筑面积265.65平方米的一套房屋[房屋所有权证号：武房权证新字第××号，国有土地使用证号：武新国用（2011）第转1098号]，现我们全权委托何佳杰为我们的代理人，代理办理下列事宜：1.此房产办理抵押贷款时，代理我们到房地产管理部门办理递件、抵押登记手续。2.如有抵押状况，代理我们到房地产管理部门办理上述房屋的注销抵押手续。3.代理我们出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约），并代收售房款。4.代理我们办理上述房产的交易和过户等相关手续。5.代理我们配合买方办理银行按揭贷款手续。6.如因政策性需换证后再交易则代理我们办理换证及领取新证。7.代理我们办理上述房产相应的水、电、气等，过户及与该房产有关的一切相关手续。受托人无转委托权。受托人何佳杰在授权范围内所签署的相关文件，我们均予承认并承担相应法律责任。委托期限，自公证之日起至上述委托事项办完为止。委托人李和生、姚丹萍”。2016年7月26日，被告何佳杰与被告武汉鑫华士投资有限公司签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定涉案房屋出售给武汉鑫华士投资有限公司，出售价格为170万元，约定的付款方式为一次性付款。当日，武汉鑫华士投资有限公司向税务部门缴纳土地收益金、查阅复制费、交易手续费、评估费、个人所得税、契税共计91239元。同年8月12日，涉案房屋过户登记至被告武汉鑫华士投资有限公司名下，当天取得涉案房屋不动产权证书[不动产权证号：鄂（2016）武汉市新洲不动产权第0001478号]。同年9月12日，武汉鑫华士投资有限公司向何佳杰的个人银行账户分四次转账共计170万元。备注为：买房款。2017年9月14日，被告武汉鑫华士投资有限公司与闵家平签订《门面租赁合同》，该合同约定：被告将涉案房屋租给闵家平用于商业，租赁期限为2017年11月15日至2022年11月14日止，第一年和第二年租金为30万元，第三年租金31.5万元，第四年租金34.02万元，第五年租金37.422万元，每年租金支付方式为半年支付等主要条款。同年11月6日，武汉鑫华士投资有限公司提起诉讼，将涉案房屋的先前租户武汉市新洲区新荣华水果店诉至本院，案由为房屋租赁合同纠纷，同年12月18日撤诉。另查明：被告武汉鑫华士投资有限公司成立于2014年6月23日，注册资本人民币100万元，营业范围为投资咨询、对房地产行业项目的投资。被告王伟与胡家競均系该公司股东，胡家競系该公司出纳。又查明：李和生与姚丹萍于2013年10月21日办理结婚登记手续。2016年8月12日之前，位于武汉市新洲区邾城街××大街××层涉案房屋的所有权在李和生名下。根据原告李和生的申请，本院于2019年9月23日委托湖北嘉信房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值以2016年8月作为估价时点进行评估，2019年11月13日，该估价公司作出的（鄂）嘉信[2019］房（估）字第××号房地产司法鉴定估价报告，确认涉案房屋的市场价值为317.72万元。现原告李和生以被告武汉鑫华士投资有限公司、何佳杰、王伟的行为侵害其合法权益为由，诉至本院。本院认为，本案的争议的焦点问题：1、李和生、姚丹萍向被告何佳杰出具的《委托书》及被告何佳杰与被告武汉鑫华士投资有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》是否有效；２、原告李和生的诉请是否超过诉讼时效。1、关于李和生、姚丹萍于2016年5月27日向被告何佳杰出具经过公证的《委托书》及被告何佳杰与被告武汉鑫华士投资有限公司于2016年7月26日签订的《武汉市存量房买卖合同》是否有效的问题，民间借贷的迅猛发展与其规范化阳光化尚需时日之间的矛盾，使“担保性”房产委托书公证在民间借贷中悄然流行。所谓“担保性”房产委托书，是指委托人同时也是民间贷款的借款人，以自己的房产为自己的借款作担保，授权他人(××)代为办理房产的出售、收款等事宜而单方签署的法律文书。其初衷在于房产既为委托人的借款做了担保，又能保证借款人在不能及时清偿借款时，其不能亲自处理房产的相关事宜提供了方便，同时又为受托人及时收回借款提供了信用。“担保性”委托书一般操作流程如下：资金出借人要求借款人到公证机构申请办理委托书公证，内容为全权委托出借人或出借人指定的人代为出售其房产，委托权限含签订买卖合同、办理房产交易过户、领取售房款等。如借款人到期不还款，受托人利用委托书督促其还款，否则就将其房产出卖用于还款。2016年5月27日，李和生、姚丹萍出具的《委托书》就是“担保性”委托书，双方的真实法律关系是借款担保关系，其处分的房产实际是借款的担保物或抵押物。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。本案中李和生的借款双方设定了抵押权，但是抵押权人既不与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，又不通过向人民法院主张抵押权的方式，而是以“担保性”委托书方式追债的，出借人可以不经协商直接出卖委托人的房产用于抵债，且出借人及受托人出卖委托人的房产又不协商出售价格，以明显低于市场价格处分委托人的房产，委托人实际上完全丧失了诉讼权利，且本案没有对担保的涉案房产进行公平、准确的评估，出现房产价值大大高于抵押借款的情况，出借人没有考虑其差额，要求借款人出具全权委托卖房的委托书，而且委托书又不限制出卖的最低价格，因借款人不能按时还款，受托人极有可能故意低卖或隐瞒真实成交价格，也有可能搞虚假买卖、卖给指定的人。事实上，这种委托卖房抵债方式必将损害委托人的合法利益。其合法权益必然受到侵犯。从委托的目的来看，委托的本意是为了实现委托人的目标——卖房，但“担保性”委托书的真实目的不是卖房，只是以委托形式担保债务；即使不按时还款，也不一定要卖房还债，也可以以其他方式筹措资金还款。借款人如真的要以卖房形式借款，何必要向他人借高额利息贷款，不如直接卖房解决资金困难。由此可见，委托人的真实意思表示应当是以委托书为自己提供一个还款担保，给予出借人一个保障而已，而不是真正的卖房。但在其委托书内容中显示的是全权委托，以虚构的关系、极大的信任、最大的权限向出借人出具委托书，显然其意思表示是虚假的。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，行为人的意思表示应当真实是民事法律行为成立和产生效力的实质要件之一，如果虚假，那么委托行为显然不能成立和产生效力。委托何佳杰出售房屋并不是李和生、姚丹萍的真实意思表示，违反法律的效力性强制性规定，因此，李和生、姚丹萍于2015年5月27日向何佳杰出具了《委托书》无效。2015年2月3日，李和生、姚丹萍与王伟签订了《借款合同》，同日，李和生、姚丹萍并以涉案房屋为借款150万元作抵押。后李和生、姚丹萍又于2015年5月27日向何佳杰出具了《委托书》,委托何佳杰出售本案诉争房屋，但是，结合《借款合同》、《委托书》的内容来看，《委托书》和抵押登记的性质都是作为《借款合同》的担保，委托何佳杰出售房屋并不是李和生、姚丹萍的真实意思表示，双方的真实法律关系应该是民间借贷关系。一般情况下，处理买卖房屋等重大事项除本人亲力亲为外，如确需委托他人办理，应委托与本人关系密切、足以信任之人代为办理。目前被告方并无证据证明何佳杰与李和生、姚丹萍在此之前关系密切或有过经济往来，在此前提下，李和生、姚丹萍单纯委托何佳杰售房不符合常理。且何佳杰在没有与李和生、姚丹萍协商房屋价款的情况下，直接以明显低于市场的不合理的价格（成交价170万元，本案诉讼过程中，本院委托评估价为317.72万元）与武汉鑫华士投资有限公司交易，且没有房款交易流水及凭证，严重损害了李和生、姚丹萍的利益，应属于恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，何佳杰与武汉鑫华士投资有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》应属于无效合同。２、关于原告李和生的诉请是否超过诉讼时效的问题。本案返还原物属于物权请求权，返还原物物权请求权不适用诉讼时效制度，故本案不存在超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，武汉鑫华士投资有限公司应当将诉争房屋返还给李和生、姚丹萍。故原告李和生要求被告武汉鑫华士投资有限公司返还涉案房产及将该房屋产权恢复登记至李和生名下的诉讼请求，本院予以支持。关于李和生请求确认何佳杰将诉争房屋过户给武汉鑫华士投资有限公司的行为无效的诉讼请求，因该项诉讼请求涉及到对诉争房屋所有权转移登记行为的审查，不属于人民法院民事案件的受理范围，本院不予审理。关于原告李和生要求被告王伟、何佳杰、武汉鑫华士投资有限公司支付占有涉案房屋期间的租金，因被告的恶意串通行为确实给原告造成了损失，其非法占用期间收取的租金应支付给原告，几被告应承担连带责任。2016年8月12日，武汉鑫华士投资有限公司取得涉案房屋不动产权证书。庭审中，李和生自认涉案房屋2017年1月1日之前的租金被其收取，李和生提交的案外人出具的证明，载明案外人承租租期至2016年12月8日止，结合（2017）鄂0117民初3516号民事裁定书，可以认定2017年1月1日之后的租金被武汉鑫华士投资有限公司收取。被告武汉鑫华士投资有限公司提交的证据租赁合同显示涉案房屋租金为30万元/年，第三年开始逐年递增，原告李和生提交的证据显示涉案房屋租金2014年为23万元/年，此后逐年递增。原告李和生的诉求为253000元/年，系对自身权益的处分，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告王伟、何佳杰、武汉鑫华士投资有限公司赔偿涉案房屋装修家电家具及贵重物品损失10万元的诉讼请求，因原告未提交有效的证据，故本院不予支持。被告武汉鑫华士投资有限公司、何佳杰、王伟的辩解理由不能成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条、第一百五十七条、第一百六十二条、第一百六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告何佳杰与被告武汉鑫华士投资有限公司于2016年7月26日签订的关于新洲区邾城街新洲大街118号1栋1-2层的房屋买卖合同无效；二、被告武汉鑫华士投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告李和生返还坐落于武汉市新洲区邾城街新洲大街118号1栋1-2层的房屋[不动产权证号：鄂（2016）武汉市新洲不动产权第0001478号]，并将该房屋产权恢复登记至李和生名下；三、被告武汉鑫华士投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告李和生的损失（按253000元/年为标准，自2017年1月1日起算至新洲区邾城街新洲大街118号1栋1-2层的房屋产权恢复登记至李和生名下之日止）；四、被告何佳杰、被告王伟对上述判决三项承担连带清偿责任；五、驳回原告李和生其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11968元，保全费5000元，涉案房屋评估费用21600元，由原告李和生负担3568元，被告武汉鑫华士投资有限公司、何佳杰、王伟共同负担35000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  高昳春审 判 员  周 鹏人民陪审员  陈春荣二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘 潋