贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5066号原告：杨娟，女，1992年9月3日出生，汉族，住贵州省赤水市。原告：何荣锋，男，1992年6月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨娟，女，原告何荣锋妻子，一般代理。被告：贵阳思源房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区贵筑社区尖山村迎宾大道西侧。法定代表人：姚杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李胜，男，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：佘大伟，男，该公司员工，特别代理。原告杨娟、何荣锋与被告贵阳思源房地产开发有限责任公司（以下简称：思源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，于2019年7月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何荣锋的委托诉讼代理人即原告杨娟、被告思源房开公司委托诉讼代理人李胜、佘大伟到庭参加了诉讼。本案因原、被告双方申请庭外和解，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告杨娟、何荣锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月18日签订的关于思源·溪谷小区的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告已付购房款362968元；3.判令被告支付原告已支付购房款利息21778元（由2018年5月18日至2019年5月18日）已付一年，（按照银行一年期贷款利率6％）；4.判令被告赔偿原告损失21778元，（由2018年5月18日至2019年5月18日）已付一年，（按照银行一年期贷款利率6％）；5、判令被告立即赔偿362968元（依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿）；合计金额769492元。6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于贵阳市花溪区住宅房出售给原告；房屋建筑面积224.99平方米，套内面积184.28平方米，房屋单价为7942.77元，总价1463694元。合同约定被告在2018年11月30日前向原告交付该商品房。原告于2018年4月5日向该房屋销售公司支付20000元团购意向金并签订《思源·溪谷认购协议书》。2018年4月30日收到被告的催签函。2018年5月18日原告向被告支付房屋首付款313694元和房屋维修基金29274元，签订《思源溪谷购房合同信息确认单》和《商品房买卖合同》。原告付清首付款313694元、房屋维修基金29274元及团购意向金20000元，共计362968元后，一直等待被告办理备案、按期交付，多次向被告催交，均被以还在办理相关手续拖延，至今该房屋都还没有办理备案，也没有交房。原告向该楼盘其他买方询问情况，得知所购买商品房已经被被告抵押给其他金融机构，所以导致该房屋不能办理备案也不能交付使用，而被告一直隐瞒房屋已经抵押的事实。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。被告已违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……第九条出卖人订立合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判允前列诉讼请求。被告思源房开公司辩称，对原告提出解除双方2018年5月18日签订的买卖合同的诉请，被告同意解除双方签订的《买卖合同》，返还其全部购房款，并愿意按照合同中第13条按日万分之零点五从交房时间计算资金费给原告，请求法院依法驳回原告第三、四、五项诉讼请求。诉讼费请法院依法裁判。被告并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条出让之后又抵押的或隐瞒抵押的事实。原被告在2018年5月18日签订的《商品房买卖合同》第4条，已明确约定和告知该房屋土地存在抵押的事实，原告是知悉后认可并购买的。原告为其主张得到支持，向本院提供以下证据：原告提供《商品房买卖合同》（合同编号：Z4-107），拟证明合同第4条第2项中仅说明该涉案房屋的土地使用权已经设定抵押，而第4条第3项并未写明涉案房屋的抵押情况。被告质证意见为，土地和房屋一并抵押给了华融资产管理有限公司，合同签订时明确在合同第4条中已告知和约定了房屋存在抵押的事实，不存在故意隐瞒。原告提供的《世纪银河团购优惠服务说明书》、《思源·溪谷购房合同信息确认单》、《思源·溪谷认购协议书》（编号为0002482）、《收据》3份（编号分别为：2328539、1107649、1107650）、《催收函》，拟证明原告方已履行了合同约定的义务，被告并未履行告知房屋已抵押的事实。被告质证意见为，原告的证明目的不能成立。原告提供的微信聊天记录图片（主要内容为：思源房开公司房屋已抵押，正在办解押，6月30号之前会全部解押完，解押完以后就备案办房产证；签购房协议时房屋未抵押，是后面才拿去抵押的。）、微信聊天语音，拟证明被告隐瞒房屋存在抵押的事实及在原告已经支付首付款的情况下，被告将房屋重新抵押，并未告知原告房屋已经存在抵押的事实。被告质证意见为，证据不符合三性原则，不具有证明效力。被告为其主张得到支持，向本院提供以下证据：被告提供《商品房买卖合同》（合同编号：Z4-107），拟证明土地和房屋一并抵押给了华融资产管理有限公司，合同签订时明确在合同第4条中已告知和约定了房屋存在抵押的事实。原告质证意见为，《商品房买卖合同》第4条第2项中仅说明该涉案房屋的土地使用权已经设定抵押，而第4条第3项并未写明涉案房屋的抵押情况。本院经审理查明认定事实如下：2018年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｚ4-107），出卖人贵阳思源房地产开发有限公司以出让方式取得花溪区甲秀南路886号思源·溪谷地块的建设用地使用权。合同约定：被告将位于贵阳市花溪区住宅房出售给原告；房屋建筑面积224.99平方米，套内面积184.28平方米，房屋单价为7942.77元，总价1463694元。合同约定被告在2018年11月30日前向原告交付该商品房。原告于2018年4月5日向该房屋销售公司支付20000元团购意向金（编号为2328539的《收据》载明），并签订《思源·溪谷认购协议书》（编号为0002482。主要内容为：出卖人贵阳思源房开公司，买受人杨娟、何荣锋；认购楼宇为贵阳市花溪区贵筑社区尖山村迎宾大道西侧，“思源·溪谷”项目4栋4单元10楼1号，房屋建筑面积224.99平方米，套内面积184.28平方米；原总价1605153元，折价总价1508963元；买受人同意签订本认购书即交付定金10000元；注：赠送标准车位1个）。《商品房买卖合同》（合同编号：Ｚ4-107）第4条第2项载明该涉案房屋的土地使用权已经设定抵押，第4条第3项并未写明涉案房屋的抵押情况。2018年4月30日收到被告的催签函（主要内容为：被告思源房开公司函告原告杨娟，原告于2018年5月1日前协相关材料及应交款项到思源溪谷销售中心签订《商品房买卖合同》，逾期未签订和未交纳应交款项的，被告思源房开公司依《认购协议书》约定与原告解除《认购协议书》，对原告已付定金按约不再退还，对原告认购房屋被告将另行出售处置。）。2018年5月18日原告向被告支付房屋首付款313694元和房屋维修基金29274元，签订《思源溪谷购房合同信息确认单》（主要内容为：按揭付款，首期款总额313694元，已交定金10000元，房屋维修基金29274元，合计本次缴费金额人民币332968元。编号分别为1107649、1107650的《收据》载明）和《商品房买卖合同》（合同编号：Ｚ4-107）。案涉房屋已经验收合格，可以进行交付，但房屋现未解押，解押后方可办理按揭。至今该案涉房屋还没有办理备案，也没有交付。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证复印件、被告营业执照复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：Z4-107）、《世纪银河团购优惠服务说明书》、《思源·溪谷购房合同信息确认单》、《思源·溪谷认购协议书》（编号为0002482）、《收据》3份（编号分别为：2328539、1107649、1107650）、《催收函》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”故，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化特色，其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Z4-107），合同第4条第2项中载明该涉案房屋的土地使用权已经设定抵押，则案涉房屋同土地使用权一并抵押。本案经过审理，总结争议焦点为：一、商品房买卖合同的效力认定；二、原告诉请要求被告支付违约金等相关费用是否应当得到支持。关于焦点一，本案中，《商品房买卖合同》（合同编号：Z4-107）系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故双方之间的《商品房买卖合同》合法有效。根据本院认定的事实，合同签订时，原被告双方对房屋抵押情况已约定，被告不存在在签订合同时故意隐瞒抵押事实的情形。故《商品房买卖合同》（合同编号：Z4-107）不存在效力瑕疵。被告在庭前会议中同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》、返还全部其购房款，并愿意按照合同中第13条按日万分之零点五从交房时间计算资金费给原告，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本院对原告请求解除《商品房买卖合同》、返还原告已付购房款362968元的诉请依法予以支持。原告请求被告支付已付购房款利息，按银行一年期贷款利率6%计算一年，双方对因无法办理按揭引起的合同解除的法律后果未作明确，所以，原告按同期一年期贷款利率主张符合情理，从2018年5月18日至2019年5月18日期间计算的利息为21778元，予以支持。被告提出的万分之零点五的辩称，没有约定，且有失公允，不予采信。案涉房屋未交付，本院不再明确。关于焦点二，如前所述，《商品房买卖合同》（合同编号：Z4-107）合法有效。合同签订时，原被告双方已明确房屋抵押的情况，被告之后将房屋抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，本案中，案涉房屋的土地使用权已抵押给华融资产管理有限公司，案涉房屋应与该涉案房屋的土地使用权一并抵押。故，对于被告代理人关于合同签订时已告知原告房屋抵押情况的辩论意见，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”本案中，被告贵阳思源房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》明确表示土地和房屋一并抵押给了华融资产管理有限公司，并在合同第4条中已向原告告知和约定了房屋存在抵押的事实，不存在故意隐瞒，且原告杨娟、何荣峰已签字确认，因此，对于被告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的辩论意见不予采信。被告作为出卖人，在合同签订时，告知原告该案涉房屋抵押给第三人，原告知情仍与被告签订合同，原告合同目的不能实现、无法取得房屋所造成的损失不能归结于被告。原告请求赔偿损失、请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉请于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨娟、何荣峰与被告贵阳思源房地产开发有限责任公司于2018年5月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Z4-107）；二、被告贵阳思源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨娟、何荣锋购房款人民币362968元及购房款利息人民币21778元；三、驳回原告杨娟、何荣峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费5747元（减半收取），由原告杨娟、何荣峰负担人民币2873.5元，由被告贵阳思源房地产开发有限责任公司负担人民币2873.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  康志刚二〇一九年十二月十三日书记员  张晓燕