广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22885号原告：罗洪菊，女，1985年3月4日出生，汉族，住重庆市荣昌县，委托诉讼代理人：水运生，广东常成律师事务所律师。被告：中山市昊景湾房地产开发有限公司，住所地广东省中山市神湾镇鸿业街2号二楼之二，统一社会信用代码914420000685094360。法定代表人：林文辉，总经理。委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽芬，广东凯行律师事务所律师助理。原告罗洪菊与被告中山市昊景湾房地产开发有限公司（以下简称昊景湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗洪菊及其委托诉讼代理人水运生、被告昊景湾公司委托诉讼代理人曾茜茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗洪菊向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金21433.95元（自2018年1月1日至2018年6月26日，共176天，每天按万分之二计算）。诉讼中，原告明确违约金的计算方式为自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至2018年6月26日，被告按日向原告支付已付房款的万分之二计算。事实和理由：2016年7月28日，原、被告签署中山市商品房买卖合同，约定被告将中山市神湾镇××大道南××花园××房卖给原告，房屋总价款为608919元，被告应于2017年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并向原告交付符合合同约定的涉案房屋。被告于2018年6月26日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，且涉案房屋存在严重的漏水等质量问题，不符合法定的交楼条件，被告将未达到法定交楼条件的商品房交付原告，其交楼行为因严重违反法定交楼条件而无效。根据合同约定，被告影响原告支付逾期交房违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告昊景湾公司辩称，1.2017年8月23日、24日，中山市启动了防台风1级响应，被告因台风造成施工现场安全隐患，导致停工38天即2017年8月24日至9月30日被告有权按照合同约定延迟交楼38天；楼盘完工后被告于2017年10月20日向神湾镇国土分局递交验收申请，但神湾镇国土分局以政策规定相关业务暂停办理为由未予受理，该暂停办理的事实被告于2019年5月23日取得关于昊景湾花园规划验收情况的复函已予以证实，至2018年3月神湾镇国土分局才重启规划验收业务，因政府行为及政策影响而导致延期交楼139天即2017年10月20日至2018年3月7日该时间应当按照合同约定顺延，总计顺延时间为177天，按照合同相关约定，被告应于2017年12月31日向原告交付房屋，实际上被告于2018年6月26日通知了原告收楼，该期限共计178天，并未超出顺延期限，所以被告按照合同延期之后交楼并未逾期。2.原告已在被告取得验收备案前实际收楼，原告不应向被告主张逾期交楼违约金。3.退一步说，即使被告行为构成逾期交楼，原告主张的逾期交楼违约金过高，请法院予以调整，根据相关法律规定，当违约金超过造成损失的30%，当事人有权以约定的违约金过高为由请求法院减少，其次从2018年中山市房屋租金参考价来看，原告购买的神湾镇大道南侧电梯房租金仅为16-17元每平方米，即每百平方米房屋租金最高为1700元，而合同约定的按日支付的违约金为已交付房款的万分之二，即每月违约金均高达3000至4000元，可见违约金远远超过实际损失的1.3倍。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，罗洪菊与昊景湾公司签订中山市商品房买卖合同，主要约定罗洪菊向昊景湾公司购买位于神湾镇××大道南××花园××房，总金额为608919元；昊景湾公司应当在2017年12月31日前依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付罗洪菊使用；如遭遇不可抗力，且昊景湾公司在发生之日起60日内告知罗洪菊的，或罗洪菊未付清购房款或其他应付款项或其他非昊景湾公司所能控制的原因：因暴雨以上（含暴雨）的强降水、或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，或因政府机关行政行为，或昊景湾公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致昊景湾公司无法按时交付商品房的，昊景湾公司可据实予以延期；昊景湾公司如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，昊景湾公司按日向罗洪菊支付已付房款万分之二的违约金。签订上述合同后，罗洪菊已依约向昊景湾公司支付购房款、契税等相关费用。2017年8月23日，中山市人民政府防汛防旱防风指挥部出具了中山市防台风全民动员令，显示未来24小时内，今年第13号台风“天鸽”将严重影响我市，将带来强风、强降雨和风暴潮。经市防汛防旱防风指挥部提请市人民政府同意，决定从23日9:10开始，启动全市防台风I级应急响应！在I级应急响应期间，在全市范围内实行“三停”：停工（业）、停产、停课，除特殊行业及抢险人员外，其他人员切勿随意外出。暂时停止施工通知书显示，昊景湾花园（5-8#住宅、地下车库及其他面积）工程受台风影响，该工地一台塔吊受损严重，存在安全隐患，责令停止施工；要求在周边设置警戒区，做好围蔽工作；对工地进行全面排查，对存在问题进行整改消除安全隐患。落款栏盖有中山市建设工程安全监督站字样的印章，日期为2017年8月24日。复工申请书显示，受13号台风“天鸽”影响后，昊景湾花园（5-8#住宅、地下车库及其他面积）施工现场已全面停工，经全面仔细排查，检查中发现的安全隐患已整改完善，达到复工条件，特提出复工申请。中山市建设工程安全监督站于2017年9月30日审批同意复工。中山市住房和城乡建设局政务网中的中山市商品房综合验收备案显示，昊景湾花园（5-8#住宅、地下车库及其他面积）工程于2018年6月26日备案。2019年5月23日，中山市神湾镇人民政府出具了关于昊景湾花园规划验收情况的复函，载明：昊景湾公司向我镇求证昊景湾花园曾办理规划验收业务的问题，经向神湾规划分局核查，现函复如下：昊景湾公司业务经办人（郑均湖）曾于2017年10月20日到中山市城乡规划局××咨询××花园××、地库工程如何办理规划验收业务。但由于当时市里要求暂停有关规划业务的办理（2017年10月至2018年3月7日），期间昊景湾公司没有办理相关规划验收业务。庭审中，罗洪菊与昊景湾公司确认涉案商品房购房款已支付完毕；确认合同约定的交付时间为2017年12月31日前；确认中山市建设工程竣工验收备案登记证于2018年6月26日取得；确认昊景湾公司主张顺延交付的事由并未通知业主或公示；确认于2018年1月8日交付涉案商品房。罗洪菊对昊景湾公司主张受台风损害及行政部门延期办理验收为顺延交付的事由不予确认。为查清案件事实，本院依法向中山市神湾镇人民政府发函咨询。中山市神湾镇人民政府于2019年11月25日复函答复：一、昊景湾花园（7#、8#住宅）规划验收受理时间为2018年3月19日，昊景湾花园（5#、6#住宅）规划验收受理时间为2018年4月11日，昊景湾花园（地下车库及其他面积）规划验收受理时间为2018年5月17日。二、按照上级部门工作要求，2017年10月始，对于有土地证但在土地利用总体规划中为非城乡建设用地的，必须先调整好土地利用总体规划的城乡建设用地规模，并报市政府批准生效后，方可按照相关规定办理规划业务。经核对，昊景湾花园用地在《神湾镇土地利用总体规划（2010-2020年）》中为非建设用地。按十五届27次市政府常务会议决定事项的要求，从2018年3月7日始，为妥善解决规划、国土、建设方面的历史遗留问题，对已取得合法土地证但存在“两规”空间差异的用地，在符合总规、控规的前提下，可以办理规划审批手续。由于机构改革调整，目前规划验收业务已调整至市自然资源局，具体业务咨询以市自然资源局为准。经质证，罗洪菊对昊景湾花园规划验收受理时间予以确认。昊景湾公司对上述复函的三性予以确认。本院认为，罗洪菊与昊景湾公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。庭审中，双方确认涉案商品房于2018年6月26日办理中山市商品房综合验收备案，本院予以确认。关于工期认定问题。庭审中，昊景湾公司抗辩存在顺延交付的法定及约定事由，因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付；另，2017年10月至2018年3月7日期间相关部门暂停办理规划验收业务，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了中山市防台风全民动员令、关于昊景湾花园规划验收情况的复函为证。罗洪菊对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，但认为停工时间为1天，且昊景湾公司并未依约履行相关告知义务，故不同意工期顺延。本院认为，根据合同约定，遭遇不可抗力，昊景湾公司须在发生之日起60日内告知罗洪菊，但昊景湾公司未提供证据证实其已履行上述约定的告知义务，且罗洪菊亦不予确认，故昊景湾公司的该项抗辩意见，理据不足，本院不予支持。另，双方在合同中约定，因政府机关行政行为，或昊景湾公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致昊景湾公司无法按时交付商品房的，昊景湾公司可据实予以延期，昊景湾公司辩称其系因相关部门在2017年10月至2018年3月7日期间暂停办理有关验收规划业务而导致其迟延办理规划验收备案手续。根据中山市神湾镇人民政府于2019年5月23日出具的关于昊景湾花园规划验收情况的复函、于2019年11月25日出具复函可以证实，昊景湾公司分别于2018年3月19日、2018年4月11日、2018年5月17日递件办理规划验收备案手续；2017年10月至2018年3月7日存在政策规定暂停办理有关验收规划业务，但上述证据无法证明昊景湾公司在上述期间已向规划部门提交规划验收申请，且其自身提交的规划验收材料均符合要求，仅因为不符合土地利用总体规划问题导致不能通过规划验收审批。昊景湾公司作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟知工程竣工验收环节向规划部门递交规划验收申请应当以正式、书面形式提出，并应持有规划部门收取相关资料的书面回执，且递件与出具中山市建设工程竣工验收备案登记期间必定存在时间差，该时间差并非不可预见，不属于不可抗力的范畴。综上，昊景湾公司的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。庭审中，双方确认罗洪菊已于2018年1月8日接收了涉案房屋，即本案违约金的计算期间应为7天（2018年1月1日至2018年1月8日，扣减停工1天）。昊景湾公司构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”昊景湾公司抗辩罗洪菊主张的违约金的计算标准过高，违约金应按涉案商品房所在周边2018年的电梯房租金计算标准计算，即每月每平方米在15元至20元。据前述，本院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达75天，迟延收楼势必造成罗洪菊因未能使用涉案房屋造成租金等实际损失，因罗洪菊未就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，故本院酌定调整违约金按年利率6%计付，昊景湾公司应向罗洪菊支付逾期交付违约金710元（608919元×年利率6%÷360天×7天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市昊景湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗洪菊支付逾期交付违约金710元；二、驳回原告罗洪菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取计168元（原告已预交），由原告罗洪菊负担162元，被告中山市昊景湾房地产开发有限公司负担6元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年十二月三日书记员  李德莲袁丽珣