广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1760号原告：王奇，男，汉族，1980年11月11日出生，住肇庆市鼎湖区********************。公民身份号码：430************638。原告：余秀君，女，汉族，1985年3月8日出生，住广东省饶平县***********。公民身份号码：445************220。委托代理人：王奇，系原告余秀君丈夫。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区********。统一社会信用代码：914********74047X4。法定代表人：尹某1。原告王奇、余秀君诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告王奇（同时也是原告余秀君的委托代理人）到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年4月2日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期6幢23层6-2302房，金额为414590元，已按合同约定履行付款义务。合同第八条约定，被告应于2015年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的轨后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3违约金。被告本应于2015年11月30日前将上述物业交付原告，但因被告原因，被告于2018年1月16日才向原告发出《收楼告知书》，交楼时间迟延了777天。按合同约定，被告需赔付原告逾期交楼违约金414590元×0.03%×777天=96640.92元。原告曾于2016年11月15日就被告违约向鼎湖区法院提起诉讼，鼎湖法院作出（2016）粤1203民初869号民事判决：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王奇、余秀君支付计至2016年11月15日的迟延交楼违约金43656.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于上述判决，被告以公司资金困难无法赔付为由拒不执行。原告无奈作出让步，于2018年10月29日与被告达成谅解，同意2015年12月1日至2016年11月15日期间的迟延交楼违约金按鼎湖法院的（2016）粤1203民初869号民事判决的43656.33元赔付，2016年11月16日至2018年1月16日的违约金，参照肇庆中院同类合同纠纷判决案例按同期银行贷款利率的1.3倍计付，并按照鼎湖法院869号民事判决的43656.33元违约金迟延履行期间的债务利息。谅解协议《[天标山水星御]逾期违约金抵扣物业管理费协议》约定：被告向原告赔付涉案房屋逾期交楼违约金及利息76046元，其中6046元用于抵扣上述物业的物管费，余款70000元在谅解协议签订后6个月内赔付原告。谅解协议至今超过10个月，期间原告多次催促被告按谅解协议支付余款，但被告一直以公司困难为由拒不按协议的约定履行。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，谅解协议被告已经做出很大的牺牲让步，被告却不履行，违约事实明显，给原告带来金钱、时间和精神上的多重损失，严重损害了原告的利益，为此，请求法院判令：1、被告按《[天标山水星御]逾期违约金抵扣物业管理费协议》约定赔付原告逾期交楼违约金及利息余款70000元；2、被告按《[天标山水星御]逾期违约金抵扣物业管理费协议》约定按银行同期贷款利率支付上述款项70000元的逾期赔付的利息1560元；3、本案诉讼费由被告承担。原告举证如下：1、谅解协议《[天标山水星御]逾期违约金抵扣物业管理费协议》，证明原告与被告之间达成了协议。2、（2016）粤1203民初869号民事判决书，证明原告曾于2016年因被告违约向法院起诉。3、收楼通知书复印件，证明原告已收楼。4、购房合同复印件，证明原告购买了涉案房屋。5、企业机读档案登记资料，6、身份证，7、结婚证，证据5-7证明原、被告诉讼主体资格。被告书面辩称：原、被告已于2018年10月29日就涉案房屋逾期交楼和办证的相关事宜签订《天标山水星御房屋买卖问题谅解协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，应依法遵守。协议第二条已就逾期交楼的违约金支付达成一致意见，即原告同意扣除其应缴的房屋维修基金和物业管理费。因此，请法院结合本案的实际情况（具体逾期时间）和协议的相关规定依法就逾期交房的违约金进行审查和裁决。协议第四条已变更原商品房买卖合同关于办理房屋权属登记的期限，双方同意办证期限变更为交楼后两年内，现期限未届满，原告主张延期办理房产证的违约金缺乏理据，应当予以驳回。被告没有提供证据。经审理查明：2014年4月2日，原告购买被告建设开发的天标山水星御一期第5、6、7幢第23层6-2302房，房价款总金额为414590元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第八条约定，被告应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、如被告遇到不可抗力的自然因素，市政规划改变、政府行为等社会原因，原告于交楼日期届满仍未能依约向原告支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，被告分别于2014年4月22日和5月12日出具付清房款的两张发票给原告。因被告没有依约交付涉案商品房，原告曾于2016年11月15日向本院起诉要求被告支付逾期交楼违约金。本院于2016年12月30日作出（2016）粤1203民初869号民事判决，被告应向原告支付计至2016年11月15日的迟延交楼违约金43656.33元。该判决已发生法律效力。2018年1月30日，被告向原告交付涉案商品房。双方并于2018年10月29日签订《【天标山水星御】逾期违约金抵扣物业管理费协议》，约定，双方确认被告应向原告赔付6幢2302号房屋逾期违约金及利息（两项下统称逾期交楼违约金）共76046元；原告用上述76046元抵扣原告物业管理费6046元，剩余逾期交楼违约金70000元由被告在6个月内赔付给原告，逾期按银行同期贷款利率支付利息。协议签订后，被告仅扣减了物业管理费6046元，其余的逾期交楼违约金至今未支付给原告。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。本院虽然已就涉案房屋2016年11月15日前的迟延交楼违约金作出（2016）粤1203民初869号民事判决，但原、被告已就涉案房屋逾期交付的违约金金额签订了《【天标山水星御】逾期违约金抵扣物业管理费协议》，变更了上述判决和《商品房买卖合同》确定的内容，该协议是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，被告仅抵扣了物业管理费6046元，余下逾期交楼违约金70000元至今没有赔付，其行为已构成违约，应负违约责任。因此，原告主张被告支付逾期交楼违约金70000元，理据充分，本院予以支持；原告主张上述70000元按中国人民银行或其授权机构发布的同期同类贷款利率从2019年4月30日计付至2019年10月16日的利息1560元，理据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王奇、余秀君支付逾期交楼违约金70000元（已扣除物业管理费6046元）及利息1560元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费794.5元，由被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇一九年十二月十六日书记员 梁亚秋