湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0981民初1884号原告：黎露，女，1989年1月8日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。委托代理人：周鹏，应城市众合法律服务所法律工作者。代理权限(特别授权)：代为承认部分或全部诉讼请求，代为放弃、变更或增加诉讼请求，代为调解，代为反诉，代为提出或申请撤回上诉，申请强制执行，代为签字及代为领取法律文书等。被告：余露，女，1985年5月11日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市城北办事处王庙村后余湾21号。公民身份证号码：422202198505113423。委托代理人：黎先明，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：应城市嘉合置业有限公司，住所地：湖北省应城市月圆路南端海山门店B1-10号。统一社会信用代码：91420981316541831F。法定代表人：余露，该公司经理。原告黎露诉被告余露、第三人应城市嘉合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员许小华担任审判长，人民陪审员蔡琼霞、陶艳霜参加评议的合议庭。本院于2019年10月9日公开开庭审理了本案。原告黎露及其委托代理人周鹏，被告余露委托代理人黎先明到庭参加了诉讼，第三人应城市嘉合置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎露诉称：2019年7月1日，原告黎露到第三人应城市嘉合置业有限公司处咨询购买二手房的事宜。2019年7月2日第三人的工作人员联系原告黎露称有一套位于云天半岛的二手房出售，让原告黎露去第三人应城市嘉合置业有限公司处详谈，并告知房主也会去。当天原告黎露到第三人应城市嘉合置业有限公司处，并与被告余露见面，被告余露告诉原告黎露，她就是该房屋的所有人，现急需出售，原告黎露看房型尚好，就同意购买“云天半岛”7栋2单元2302室的房屋，并与被告余露签订了《房屋买卖合同》一份，第三人应城市嘉合置业有限公司在合同书上加盖公司印章，原告黎露向被告余露交付20,000元定金。次日，原告黎露要求查看房屋的不动产证等相关证件，被告余露支支吾吾，让原告黎露产生疑虑，于是到应城市不动产登记中心查询，经查，位于“云天半岛”7栋2单元2302室的房屋产权人为陈凯，并不是与原告黎露签订《房屋买卖合同》的被告余露。原告黎露认为，本案的被告余露隐瞒事实，将不属于自己的房屋以其名义卖给原告黎露，并收取了20,000元定金，违反双方签订合同约定，双方签订的《房屋买卖合同》无效，应予以撤销，被告余露应承担违约责任。现请求判令：1、原告黎露与被告余露签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告余露向原告黎露双倍返还定金40,000元；3、被告余露向原告黎露支付违约金105,000元；4、本案的诉讼费由被告余露负担。原告黎露为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、身份证复印件。证明原告黎露的诉讼主体资格。证据二、《房屋买卖合同》一份。证明2019年7月2日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，但案涉房屋并非被告余露所有，同时证明被告余露违反了合同约定，隐瞒了重要事实违反了合同的相关约定，应认定该合同无效。证据三、收条一张。证明2019年7月2日，原告黎露向被告余露支付购买房屋订金20,000元。证据四、不动产登记信息查询结果证明。证明案涉房屋为案外人陈凯所有，并非本案被告余露所有，被告余露不具有处分案涉房屋的权利。被告余露辩称：2018年11月21日，被告余露购买了陈凯的房屋，且购房款已付清只是未办理过户手续。2019年7月2日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，双方签订的合同合法有效，原告黎露单方要求解除合同没有法律和合同依据，是原告黎露没有按期支付房款违反了合同约定，应当承担违约责任，被告余露有权没收定金并要求原告黎露承担违约责任。请依法驳回原告黎露的诉讼请求并要求原告黎露承担违约责任。被告余露为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、身份证复印件。证明被告余露的诉讼主体适格。证据二、《房屋买卖合同》、收条各1份、借记卡账户历史明细清单2份、转账凭证1份。证明1、2018年11月21日，陈凯把案涉房屋“云天半岛”7栋2单元2302室卖给被告余露，双方签订《房屋买卖合同》；2、被告余露已付清了房款，是该房屋的所有权人，有权出卖此房屋。证据三、《商品房买卖合同》一份。证明2016年8月17日，陈凯向应城恒生创展房地产开发有限公司购买案涉房屋“云天半岛”7栋2单元2302室，于2016年8月18日向应城市住房保障和房屋管理局办理了备案。证据四、《房屋买卖合同》、看房确认书、不动产登记查询结果证明。证明2019年6月30日，第三人公司业务员李丽带原告黎露看房并签订了看房确认书；2019年7月2日，被告余露将“云天半岛”7栋2单元2302室卖给原告黎露，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定：购房总价款为670,000元，签订合同当日应支付定金20,000元，2019年8月30日前付清全部房款及相关违约责任等。证据五、应城市公安局接处警登记表2份。证明2019年7月4日、2019年7月5日原告黎露两次报警，以房屋面积与房产证面积有点出入为由要求拿回押金的事实，佐证原告黎露要求解除合同并退还定金。证据六、证人证言、微信聊天记录。证明2018年11月21日，被告余露购买陈凯位于“云天半岛”7栋2单元2302室并付清了房款，其中500,000元被告余露通过证人李丽霞的银行卡转账给陈凯。2019年7月2日，通过李丽介绍，原告黎露购买了被告余露位于“云天半岛”7栋2单元2302室，双方签订了《房屋买卖合同》，先付定金20,000元，一周内付600,000元，2019年8月30日前付清余款。2019年7月5日，原告黎露提出解除2019年7月2日双方所签订《房屋买卖合同》并要求退还定金。第三人应城市嘉合置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃应诉、答辩、质证、举证的诉讼权利。经庭审质证，被告余露对原告黎露提交的证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的不认可，被告余露已经购买了案涉房屋且付清了购房款，房屋实际所有权人即被告余露，其有权处分该房屋；对证据三真实性无异议，仅证明被告余露按照合同约定收取原告黎露定金20,000元，原告黎露违约被告余露有权没收定金；对证据四真实性无异议，但证明目的有异议，不能证明被告余露无权处分该房屋。原告黎露对被告余露提交的证据一无异议；对证据二《房屋买卖合同》及收条真实性、合法性、关联性均有异议，因买卖合同签订的当事人均未到场属于单方协议，且与本案无关联性，合同签订时间为2018年11月21日，打收条时间为2019年2月14日，二者时间有违常理。合同第三条“剩余尾款2万元于办理过户手续后支付给甲方”，被告余露多次提到已全款支付购房款，但又未办理过户手续，前后矛盾。对借记卡账户历史明细清单2份三性均有异议，转账凭证与本案无关；对证据三《商品房买卖合同》真实性无异议，对证明目的及关联性有异议，只能证明案涉房屋所有权人及实际购买人为案外人陈凯与本案被告余露及第三人无任何关系，更充分证明本案被告余露不是案涉房屋所有权人，无权处理案涉房屋；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明被告余露违约，应当解除买卖合同并承担违约责任；对证据五、六真实性无异议，但与本案无关联性，只是原告黎露为保障自身合同权益采取的另一种合法手段。对上述双方当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对上述双方当事人有争议的证据，即原告黎露对被告余露提交的证据二《房屋买卖合同》、证据三《商品房买卖合同》，本院认为，二份证据证明位于“云天半岛”7栋2单元2302室的房屋所有人是案外人陈凯，被告余露购买的是案外人陈凯的房屋，至今该房屋未办理转移过户登记，与本案具有关联性，本院依法予以采信；对证据四，本院认为，该涉案房屋的不动产权利人为陈凯；对证据五、六，2019年7月5日原告黎露第二次报警内容，以房屋公摊面积与户主信息不一致等问题，要求被告余露退还押金，本院认为，与本案具有关联性。经审理查明：2019年7月1日，原告黎露到第三人应城市嘉合置业有限公司处咨询购买二手房的事宜，2019年7月2日第三人的工作人员联系原告黎露称有一套位于云天半岛的二手房出售，让原告黎露去第三人应城市嘉合置业有限公司处详谈，并告知房主也会去，当天原告黎露到第三人应城市嘉合置业有限公司处，并与被告余露见面，被告余露告诉原告黎露，她就是该房屋的所有人，现急需出售，原告黎露看房型尚好，就同意购买“云天半岛”7栋2单元2302室的房屋，并与被告余露签订了《房屋买卖合同》一份，第三人应城市嘉合置业有限公司在合同书上加盖公司印章，原告黎露向被告余露交付20,000元定金。合同签订后，原告黎露到应城市不动产登记中心查询，经查，位于“云天半岛”7栋2单元2302室的房屋产权人为陈凯，并不是与原告黎露签订《房屋买卖合同》的被告余露。2019年7月5日原告黎露第二次报警内容为以房屋公摊面积与户主信息不一致等问题，要求被告余露退还押金。被告余露拒绝，原告黎露以被告余露隐瞒与房屋产权买卖有关的重要事实，违反合同的约定为由，诉至本院。另查明：位于应城市“云天半岛”7栋2单元2302室的房屋所有人是案外人陈凯，被告余露购买的是案外人陈凯的房屋，至今该房屋未办理转移过户登记。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订了《房屋买卖合同》内容合法、有效，并不违反行政法规法律禁止性规定，对原、被告双方均具有约束力。合同在履行过程中，被告余露隐瞒与房屋产权买卖有关的重要事实，致使原告黎露签订的《房屋买卖合同》的目的不能实现(“云天半岛”7栋2单元2302室的房屋在庭审辩论终结前未完成办理转移过户登记)，被告余露违反双方签订合同的约定，原告黎露要求解除与被告余露签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院应依法予以支持。原告黎露要求被告余露承担违约责任，其诉讼请求有二项，经本院向其释明后，原告黎露选择按照总房款的15%支付违约金。本案是一起房屋买卖合同纠纷，时间短，原告黎露没有举出给其造成损失的证据，对违约金应依法予以调整，适用定金法则较为妥当，即被告余露向原告黎露双倍返还定金人民币40,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告余露辩称的理由与本院审理查明的事实不符，本院依法不予采纳。第三人应城市嘉合置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理，在本案中不承担民事责任。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告余露于本判决书生效后五日内双倍返还定金人民币40,000元给原告黎露。二、驳回原告黎露其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告余露负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交按其上诉请求计算的上诉案件受理费。款汇至湖北省孝感市中级人民法院，开户银行：中国农业银行孝南区支行交通西路分理处，账号：17×××36。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。如在法定期间未上诉，本判决发生法律效力。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  许小华人民陪审员  蔡琼霞人民陪审员  陶艳霜二〇一九年十二月九日书 记 员  明雨珍