河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初3368号原告：河南科诚置业有限公司，住所地新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家214室。法定代表人：陈哲，执行董事。委托诉讼代理人：王磊，该公司职工。被告：王铭涛，女，1977年11月23日出生，汉族，住吉林省临江市。原告河南科诚置业有限公司与被告王铭涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开公开开庭进行了审理。原告河南科诚置业有限公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，被告王铭涛经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告河南科诚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方签订的备案号为2018-0624055的《商品房买卖合同》己经依法解除:2、请求判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案.（备案号为：2018-0624055)的相关手续;3、请求判令被告偿还原告代为其偿还的保证金40755.38元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2019年7月8日止的违约金624.14元（2019年7月8日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至被告实际支付之日）；4、请求判令被告向原告支付违约金249958.80元;5、请求判令原告有权从应退被告首付款项中直接扣除上述款项;6、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月24日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于长江大道以南、××路以西××单元××号房屋，签署了合同编号为2018-0624055的《商品房买卖合同（预售）》，?合同约定付款方式为现金支付509588元、商业贷款1990000元。原告作为保证人为被告与中国银行股份有限公司签订的《中国银行个人购房借款合同》中对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还中国银行按揭贷款，导致原告作为保证人承担了相应的保证责任，截止到2019年7月8日中国银行按照《个人商业用房贷款合同》中相关条款约定，累计从原告保证金账户中划扣了共计40755.38元的保证金。原告在承担了保证责任后多次要求被告履行其相应还款义务，并于2019年5月17日以邮寄方式向被告发出了《催款通知书》，于2019年6月3日以邮寄方式向被告发出了《解除合同通知书》，截止到起诉之日，被告仍未履行相应的义务。原告为维护合法权利，根据相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告王铭涛未到庭应诉，庭后到庭答辩称，同意解除合同，但是我交给原告的房款应该返还给我，我和原告签订的首付分期合同也应当同时解除。原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、商品房买卖合同（预售）；2、中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同、中国银行贷款还款回单、催款通知书及编号为1030050479732的邮寄单、物流跟踪信息一份；3、解除合同通知书及编号为10300574932的邮寄单、物流跟踪信息一份。被告王铭涛提交了如下证据：交款收据三份，中国银行还款流水一份，地下车位使用权转让协议一份。依据原、被告提供的证据和庭审笔录，本院确认以下案件事实：2018年6月24日，原、被告双方签署了合同编号为2018-0624055的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，被告王铭涛购买原告开发的位于长江大道以南、××路以西××单元××号房屋，建筑面积为206.46平方米，每平方米单价为12106.89元，房屋总价款为2499588元。合同对交款时间、交款方式、违约责任等作了相应约定。其中《商品房买卖合同》附件四第9条第（1）项约定：买受人未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人在出卖人按照买受人在本合同预留地址发出书面通知之日起满3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、违约金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。第（2）项约定，买受人未按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，出卖人有权选择立即解除合同，出卖人选择解除合同的，买受人需无条件配合并按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人除有权按照本合同约定扣除相关费用和违约金外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2018年7月10日，被告王铭涛与中国银行股份有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，王铭涛作为借款人向中国银行股份有限公司贷款1990000元用于支付购买的涉案房屋，贷款期限为2018年7月10日至2041年7月10日。原告方对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告王铭涛未能按期偿还贷款，原告分两次代被告向中国银行股份有限公司偿还了贷款本息40755.38元。2019年5月19日，河南科诚公司依据双方约定预留的联系地址向被告邮寄了催款通知书。2019年6月9日，邮寄了解除合同通知书。2019年9月11日，原告起诉至法院。另查明，被告王铭涛支付房屋首付款259794元，维修基金12388元，停车位款58000元，其他费用100元。本院认为，合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定，买受人未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人除应偿还出卖人代其偿还的全部款项外，还应按日向出卖人支付万分之五的违约金至其实际偿还之日。迟延达30日，出卖人有权选择立即解除合同并要求买受人支付累计应付款10%的违约金，本案原、被告签订商品房买卖合同后，被告王铭涛在偿还了几个月贷款后，因资金紧张，从2019年4月份未按合同约定支付银行按揭贷款，导致原告方承担了担保责任，贷款银行从原告的账户中扣划了购房款，双方约定的解除合同的条件已成就，原告有权解除合同并有权要求被告承担相应的违约责任，且被告也同意解除合同，故本案合同自被告收到解除合同通知书之日即2019年6月9日起解除。合同解除后，被告应配合原告办理撤销商品房买卖合同备案的相关手续。关于解除合同违约金，双方在合同中约定买受人应支付累计应付款10%的违约金，本案累计应付款为249794元（总房款2499588元-1990000-259794），故违约金应为24979.4元。本案合同解除后，原告应返还被告交付的购房款，因被告与贷款银行的借款合同未解除，原告承担担保责任的行为一直在持续即贷款银行一直在扣除原告的款项，无法核算被告应当承担的银行利息和罚息数额，故原告应退还被告购房款的数额在本案中无法核实，被告可就返还购房款另行诉讼；原告要求的代偿款，与本案不属于同一法律关系，且原告解除合同后，代偿的款项部分属于购房款，该购房款在解除合同后还应退还被告，故该项请求，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第九十二条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告河南科诚置业有限公司与被告王铭涛于2018年6月24日签订的编号为2018-0624055《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月9日解除；二、被告王铭涛于判决生效后三十日内配合原告河南科诚置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：2018-0624055）的相关手续；三、被告王铭涛于本判决生效之日起三十日内支付原告河南科诚置业有限公司解除合同违约金24979.4元；四、驳回原告河南科诚置业有限公司的其它诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5670元，减半收取2835元，原告河南科诚置业有限公司负担1000元，被告王铭涛负担1835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  宋素琴二〇一九年十二月二日书记员  李 杨