湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15208号原告：陈亮华，男，1971年3月17日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市汉南区，委托诉讼代理人:耿婷，湖北敏讷律师事务所律师(特别授权)。被告：昝晢，男，1997年10月24日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市武昌区，现住湖北省鄂州市鄂城区,委托诉讼代理人：肖鹏，杨昱航，湖北伸道律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区云霞路185号、云霞路187号、淮海路249号泛海国际中心办公A单元16层3、4、5号。法定代表人：杨立峰，总经理委托诉讼代理人：石磊，系公司职工（特别授权）。原告陈亮华与被告昝晢、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月8日受理后，按照简易程序，于2019年11月21日对本案公开开庭进行了审理。原告陈亮华的委托诉讼代理人耿婷，被告昝晢的委托诉讼代理人肖鹏、杨昱航，第三人链家公司的委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亮华提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2016年2月20日签署的《武汉市存量房买卖合同》；2、请求判令被告双倍退还原告定金40000元；3、请求判令被告赔偿原告损失794080元（中介费3万元，案外人向原告的索赔额32万元，房价上涨的既得利益损失444080元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月20日，原被告签订《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：原告以全款方式购买由被告所持有的房屋，房屋位于洪山区××号尚文?静安上城（人和家园）6栋1单元17层1701室，面积为152.71平方米，总价款为2130000元。双方在合同中约定应在合同签订后70个工作日内前往房管局办理过户手续，买方即原告在过户当日拿收件单时将全部房款支付完毕。合同签订后，原告依约支付定金2万元，并多次要求被告履行过户义务，但被告一直拒绝履约。原告认为：《存量房买卖合同》是原被告双方真实意思表示，内容合法有效。被告拒绝履约的行为违反了诚实信用原则，导致合同目的不能实现，已构成根本违约，被告依法应承担违约赔偿责任。原告购买涉案房屋是为了置换房屋，鉴于合同签订后，被告拒绝履约，导致原告与案外人《存量房买卖合同》同样无法履行，致使原告遭对方索赔32万元损失赔偿金。此外，案涉房产增幅较大，截止至2016年6月同小区房屋均价已增至16856元/平方米，差额为2908元/平方米，房屋既得利益损失为444080元。被告的违约行为另导致了原告可得利益损失，被告应对房价差额予以赔偿。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告昝晢辩称:1、该案根本违约方系原告自身，被告不存在任何违约行为，第三人链家公司在付款履行期限届满前即2016年6月1日，已多次督促原告结清第二笔购房款211万元，但原告明确表示无钱支付。2、原告的付款义务未实际履行，其行为已构成根本违约。3、原告所主张的损失无任何事实和法律依据，被告有权依法依约没收购房定金。第三人链家公司述称：我公司确实居间该笔房屋买卖交易，据我公司跟该笔业务经办人了解到，原被告签订合同约定在2016年6月1日前过户，并在过户当天见不动产收件单时由原告向被告支付第二笔购房款，由于合同以外的原因，被告想把车库跟房子一起卖给原告，但原告不愿意买，双方发生争议，合同履行拖下来了，我方多次促使双方交涉，但没有效果。经审理查明，2016年2月20日，原被告签订《武汉市存量房买卖合同》，约定原告购买被告名下武汉市洪山区××号尚文?静安上城（人和家园）6栋1单元17层1701室房屋；房款213万元，由原告在签署合同时支付定金2万元，余款211万元由原告在过户当日拿收件单时足额付清；逾期付款在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向被告支付违约金，合同继续履行；原被告应当在合同签订后70个工作日内办理房产过户手续；付款逾期超过15日，被告有权解除合同，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向被告支付违约金，并由被告退还原告全部已付款；若2016年6月1日前未能正常交易过户，则被告有权没收定金作为房屋违约金2万元。当日，原被告及第三人链家公司签订《居间服务合同》，约定第三人向原被告提供居间服务，原告向第三人支付佣金53250元。上述合同签订当日，原告向被告支付购房定金2万元，购房佣金3万元，昝晢向第三人链家公司交付案涉房屋“两证”。陈亮华提交2018年12月18日湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3703号《民事判决书》，显示：2016年3月2日，陈亮华与案外人签订《武汉市存量房买卖合同》，约定案外人购买陈亮华名下武汉市洪山区××号尚文?静安上城（人和家园）7栋2单元1401室房屋，订合同时支付3万元定金，在过户前支付首期房款66.5万元，余款175.5万元为第二部分房款，商业贷款支付；合同签订后，案外人向陈亮华支付定金3万元，其后陈亮华及其配偶以昝晢违约，陈亮华及其配偶无法买到自己合适房子为由拒不履行合同；2016年4月25日，居间方对陈亮华夫妇发出《履约催促函》，称多次联系陈亮华夫妇履行合同，二人均不配合，要求二人在收函后3个工作日内履行合同相应义务。为此，该案原告2016年7月20日诉至湖北省武汉市洪山区人民法院，请求判令解除双方《武汉市存量房买卖合同》，陈亮华夫妇双倍返还购房定金6万元，赔偿经济损失26万元；湖北省武汉市洪山区人民法院支持了该案原告的全部诉讼请求。陈亮华夫妇不服一审判决提出上诉后，湖北省武汉市中级人民法院以（2019）鄂01民终字第10298号《民事判决书》改判陈亮华夫妇赔偿经济损失16万元。2019年6月17日，湖北伸道律师事务所以受被告昝晢委托的名义，向原告陈亮华发出《律师函》，以未按合同约定在2016年6月1日支付房屋价款为由，主张昝晢与陈亮华2016年2月20日签订的《武汉市存量房买卖合同》2016年6月2日解除，陈亮华交昝晢的2万元定金不予退还。被告昝晢提交其代理律师肖鹏、杨昱航2019年11月10日对链家公司居间原被告房屋买卖的经办人李某的谈话笔录，证明李某证实：2016年6月1日，昝晢的母亲到链家公司要求陈亮华按合同履行付款义务，陈亮华妻子到链家公司表示无能力支付房款，因陈亮无能力支付房款，链家公司将涉案房产的两证一并交还昝晢的母亲。陈亮华的妻子在庭审中作为证人出庭作证，称当时中介打电话让其到中介退押金，其不接受退押金，要求还是买这个房子，对方坚持要退押金，说房子不打算卖了。对于法庭询问原告陈华亮在没有出让自己房屋前，是否有资金能力对被告支付购房首付款的问题，原告的妻子称，当时200万是有的，他们两夫妇账户上有存款；后来自己的房子在2017年底至2018年初出售后，又另行购置了新房。在庭审后，原告提交2018年8月29日《存量房买卖合同》证实自己出售住房及2018年10月15日与武汉碧江置业有限公司签署《武汉市商品房买卖合同》、《装饰装修合同》、《选配合同》、《车位租赁协议书》及房款等费用支付凭证，证实其购买武汉市汉阳区滨江大道与拦江路交叉口西南角等3幢2单元7层1号建筑面积199.49平方米，价值4438666元商品房及另行支付装修等费用的事实。但没有按照本院要求在休庭后三日内提交2016年6月1日前银行流水，以确认两原告2016年6月1日前是否有能力支付购房款211万元的事实；仅提交2019年11月23日“湖北盛大纸业有限公司”《情况说明》，证实其系该公司技术顾问，该公司承诺在陈亮华在职期间如有购房资金需求，该公司可随时向其（提供）购房资金。被告在庭审后提交对被告母亲李红与第三人链家公司业务人员罗浩及李某的通话录音，证实第三人告知被告原告不是不想买房而是“搞不了”、“买不起”。2019年11月22日，第三人链家公司向本院提交该公司居间原被告房产交易的经办人对经办该项居间事务的“书面陈述”意见，说明当时原被告合同没有继续履行的相关事实。对于未按约定过户的原因，经办人罗浩陈述，陈亮华是想进行房屋置换，卖居住的房子买昝晢的房子，昝晢希望三方和平解约，昝晢退还定金，居间方居间服务费退还陈亮华希望昝晢继续办理过户手续；经办人李某陈述，不知道具体原因，时间太久了，并且自己不是主要经办人，只记得6月1日昝晢的母亲和陈亮华的妻子吵了一架后把房本拿走了；门店负责人方娇陈述，陈亮华当时是想售房然后买昝晢的房子，2016年6月1日前第三人跟买卖双方沟通很多次，陈亮华是要求昝晢继续过户，至于当时陈亮华资金是否充足居间方是无法判断的，在2016年6月1日前几日，昝晢的母亲是有先将车库售卖的要求，但要求售卖的价格过高，很难找到买主。对于合同约定的最晚过户时间是2016年6月1日，当日陈亮华的配偶和昝晢的母亲有没有在门店见面？见面的目的是什么？经办人罗浩陈述，第三人约了双方在门店见面，昝晢的母亲是去沟通退押金并索要房产证和土地使用权证，陈亮华的妻子没有同意，仍然坚持继续购房，所以两方不能达成一致；经办人李某陈述，当日见了面并吵了一架，不记得具体细节了；门店负责人方娇陈述，居间方约双方见面时为了沟通和促成过户，是陈亮华妻子和昝晢的母亲到门店的，见面后还没有谈论到重点两人就吵起来了，吵完后昝晢的母亲把房本要回去了。关于合同签订后、过户期满前，昝晢有没有要求陈亮华和房屋一起购买车位？有没有必须先卖掉车位才能将房产过户之类的表述？经办人罗浩陈述，签订合同时未将车位售卖事宜纳入合同；经办人李某陈述，记不清昝晢方是否有必须先卖掉车位才能将房屋过户之类的表述；门店负责人方娇陈述，在6月1日之前，昝晢方是有要求居间方在房屋过户之前要找到车库的买家的，但6月1日当日，昝晢的母亲还没有表明态度就吵起来了。对于链家公司是否给原被告发过“履约催促函”的问题，经办人罗浩及李某均陈述，不记得有发过“履约催促函”的事情。对于陈亮华的房屋是否也挂在链家公司静安路A点出售？经办人罗浩及李某均陈述，不是在同一家店出售；罗浩称整个链家门店是联网的都能看到，李某称昝晢的母亲知道陈亮华在别的门店卖房的事。对于链家公司退还房产证的时间，经办人罗浩称记不清；经办人李某及门店负责人方娇称2016年6月1日昝晢的母亲和陈亮华的妻子吵架后拿走的。第三人对被告提交的通话录音的真实性予以确认，并称就本案所涉事实而言，原被告在签订合同后均对继续履行缺乏强烈意愿是导致合同未能继续履行的原因，对合同未能继续履行双方都有过错。本院认为，原被告间的房屋买卖合同合法有效，双方均应严格履行合同义务。本案争议的焦点是原被告究竟哪一方违约？其违约行为是否根本违约？依法是否能够解除合同？被告昝晢主张原告违约的事实依据是被告的委托诉讼代理人对第三人链家公司的经办人李某的调查笔录中，李某做的“2016年6月1日，昝晢的母亲到链家公司要求陈亮华按合同履行付款义务，陈亮华妻子到链家公司表示无能力支付房款，因陈亮无能力支付房款，链家公司将涉案房产的两证一并交还昝晢的母亲”陈述，该陈述系证人证言，在证人李某没有出庭作证，且该证言没有其他证据印证的情况下，不能作为认定案件事实的依据。2019年11月22日，第三人链家公司向本院提交的“书面陈述”意见中，经办人李某称不知道未按约定过户的原因，自己不是主要经办人，只记得6月1日昝晢的母亲和陈亮华的妻子吵了一架后把房本拿走了。李某就原被告双方合同没有履行原因对被告昝晢委托诉讼代理人的陈述，与对链家公司提供给法院的“书面陈述”中的陈述不一致，李某关于原被告合同不能履行原因的证词，本院不予采信。原告的妻子在庭审中称，原告两夫妇有200万的银行存款可以对原告承担履行案涉合同付款义务的资金能力，而本院要求原告两夫妇提交2016年6月1日前银行流水以证实其在该合同约定的付款时间内有能力对被告支付购房首付款后，原告没有按照法院要求提交其夫妇的银行流水证明上述事实，而是提交案外人“湖北盛大纸业有限公司”《情况说明》，证实原告系该公司技术顾问，该公司承诺在陈亮华在职期间如有购房资金需求，该公司可随时向其（提供）购房资金。该《情况说明》与原告的妻子出庭作证的陈述不一致，且可以印证在双方合同约定的购房款支付时间内，该案外人没有对原告提供对被告支付购房款的购房资金；原告也没有提交原告夫妇的银行流水证实自己有能力对被告支付房款；湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3703号《民事判决书》认定的事实，也可以印证原告卖房的合同目的没有实现，限制了原告支付本案涉房款的能力；原告也没有提交证据证明自己有在合同约定购房首付款支付期限内对被告支付购房首付款的要求，而是始终强调要求被告履行过户手续。因此，原告没有在原被告合同约定的时间对被告支付购房款能力，也是妨碍合同正常履行的原因之一。被告提交经第三人链家公司确认的被告母亲与第三人链家公司工作人员罗浩、李某的通话记录也印证第三人明确告知被告原告“根本搞不了了”、“买不起”，原告对自己在合同付款履行期届满时无力支付购房款应当自行承担相应的合同责任。湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3703号《民事判决书》关于陈亮华夫妇以昝晢违约为由，拒不履行（陈亮华与案外人间的房屋买卖）合同的事实认定只能说明陈亮华本人对外毁约提出的理由，并不能证明该理由依法成立。因此，在原告没有能力对被告履行支付购房款义务的前提下，被告有权拒绝对原告履行转移房屋产权变更登记的合同义务。但原告对被告购房首付款的延期支付，在未达到双方合同约定的逾期超过15日的合同解除条件时，没有合同解除权。被告2016年6月1日拒绝向原告出让房屋，并拿回自己的房屋“两证”，以实际行为表明不履行出售房屋合同义务，构成根本违约。原告要求判令解除原被告双方2016年2月20日签署的《武汉市存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。2019年6月17日，湖北伸道律师事务所以受被告昝晢委托的名义，向原告陈亮华发出的《律师函》，不产生原被告《武汉市存量房买卖合同》解除的法律后果。从湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3703号《民事判决书》及湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终字第10298号《民事判决书》认定的事实看，陈亮华夫妇在上述案件涉及的房屋买卖合同履行中，2016年4月25日前即对该案的原告拒不履行合同；而此时，本案原被告相互支付购房首付款及产权变更登记的合同履行期还没有临界；因此，另案原告陈亮华夫妇对外违约导致湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3703号《民事判决书》及湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终字第10298号《民事判决书》对其确定的违约责任，与本案被告昝晢无关。鉴于原告在履行期限届满前无能力履约及被告根本违约，原被告对造成本案纠纷均应当承担一定责任。因此，原告要求被告双倍返还定金及赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。被告违约解除与原告的《武汉市存量房买卖合同》，应当对原告返还定金2万元。原告要求被告返还定金2万元的诉讼请求，本院予以支持。原告支付的购房佣金3万元，系本案第三人收取，原告要求被告赔付该3万元购房佣金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告昝晢在本判决书生效之日起十日内一次性返还原告陈亮华购房定金2万元；二、驳回原告陈亮华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12140元，减半收取6070元，由被告原告陈亮华负担5770元，被告昝晢负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡萍二〇一九年十二月二十三日书记员  樊高