福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初1806号 原告：漳浦县石榴镇温斗村第十三村民小组，住所地漳浦县石榴镇温斗村陂仔后自然村。 负责人：陈展国，系该村民小组组长。 委托诉讼代理人：李成佳，福建道周律师事务所律师。 被告：吴益谋（台湾地区居民），男，1955年10月6日出生，汉族，住台湾地区嘉义县。 被告：戴文龙，男，1981年4月24日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：王坤田，福建朗马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泽艺，福建朗马律师事务所实习律师。 原告漳浦县石榴镇温斗村第十三村民小组（以下简称第十三村民小组）与被告吴益谋、戴文龙土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第十三村民小组负责人陈展国及其委托诉讼代理人李成佳、被告戴文龙的委托诉讼代理人王坤田及陈泽艺到庭参加诉讼，被告吴益谋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可以缺席审理。本案现已审理终结。 第十三村民小组向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除第十三村民小组与吴益谋、戴文龙于2009年1月22日签订的《土地租赁合同》；2.依法判决吴益谋、戴文龙将址在漳浦县整理项目面积110亩的土地的地上物［包括但不限于树木、建（构）筑物及设施］清除，并将树头树根挖除干净、恢复至可种植庄稼的原状后交还给第十三村民小组执掌；3.依法判决吴益谋、戴文龙支付给第十三村民小组自2016年1月1日起至将上述土地交还给第十三村民小组之日止的租金（暂计至2019年2月28日止金额为122800元）。事实和理由：2009年1月22日，经漳浦县石榴镇政府和漳浦县石榴镇温斗村民委员会（以下简称温斗村委会）牵线，第十三村民小组（即合同甲方）与吴益谋（作为其合伙体即合同乙方的代表）充分协商后完全自愿签订了《土地租赁合同》，该合同明确约定：“一、甲方将温斗村陂仔后自然村旧村庄整理项目面积110亩租赁给乙方经营（土地范围：陂仔后旧村庄整理项目范围内，详见示意图），乙方在承包期内有经营管理收益权。二、承包期内……乙方如果要转让或转包须经甲方同意。三、承包期限为三十年，自2009年元月1日至2038年12月31日止。四、承包租金：承包期第一年至第五年即2009年-2013年应缴纳租金每亩每年300元：承包期第六年至第十年（即2014年-2018年）每亩每年交纳租金350元；承包期第十一年至十五年（即2019年-2023年）每亩每年交纳租金400元，每亩每五年递增50元，以此类推，直至合同期满，乙方应在每年元月15日之前交清当年租金，以现金形式结算，并交纳20元／（年、亩）管理费。且交纳保证金壹万元，承包期最后一年可抵租金。……”。第十三村民小组的代表人陈展国和部分村民陈居民、林春国、林坤龙、林坤福、张建利、林荣环、陈民德、林以政在合同尾部“甲方”栏签署了姓名并捺了指印，吴益谋在“乙方”栏签署了姓名并捺了指印，温斗村委会签署“同意承包”的意见并加盖了公章予以确认。合同签订后，两被告按约向第十三村民小组支付了租金，并在上述土地上种植了绿化树和基建了管理房进行经营。但自2016年1月1日起至今均未向第十三村民小组缴纳租金，且两被告失联了。第十三村民小组只好向戴文龙所雇佣管理绿化树的员工蔡汉强催告，蔡汉强也对第十三村民小组回复其己将第十三村民小组的催讨租金一事转告知了戴文龙多次。但近三年来多次催告均无果，不仅未见两被告踪影也无法获得两被告的联系方式，两被告一直未支付所拖欠的租金。陈居民、林春国、林坤龙、林坤福、张建利、林荣环于2018年9月25日代表全体村民向贵院提起诉讼，但因合同相对性限制了第十三村民小组主体资格而不得不撤回起诉。综上所述，两被告不重合同、不守信用，不履行支付租金的义务，已构成严重民事违约，使第十三村民小组的合法权益受到损害。因此，根据我国《合同法》第227条“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，请支持第十三村民小组的诉讼请求。 吴益谋未作答辩。 戴文龙辩称，一、答辩人未及时支付租金系因村里修路阻碍了道路交通导致绿化树无法进行销售，嗣后，绿化树的市场行情不好，无法销售，致使无法支付后期租金。二、答辩人向第十三村民小组支付了10000元的保证金。三、第十三村民小组要求解除涉案合同，应对涉案土地地上的绿化树进行折价处理，因为答辩人无法找到面积达到100多亩的土地用于移植，可以将绿化树折价归第十三村民小组所有；答辩人在经营过程中有承建了一栋两层的房屋，依法也应折价处理。四、因为承包人有两个，本案应将共同承包人陈遵云列入诉讼，作为共同被告参加诉讼。 第十三村民小组围绕诉讼请求依法提交了温斗村委会出具的两份证明、《土地租赁合同》及备忘录、（2019）闽0623民初465号民事裁定书及其生效证明、收款收据六张予以证明。吴益谋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。上述证据经对方质证及本院审查属实，对其真实性、合法性及关联性予以认定，并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院经审查认定如下：第十三村民小组提供《股权转让协议》复印件，欲证明案外人陈遵云已将涉案土地的合伙股份转让，本案无需将陈遵云列为共同被告。经质证，戴文龙表示无法确认该证据的真实性，由法庭依法认定，且该证据即使真实性可予确认，也仅能表明戴文龙与陈遵云的内部关系，从对外性看，也应追加陈遵云为共同被告。本院经审查认为，经调取本院（2019）闽0623民初465号案件卷宗核对，该组证据系戴文龙在上述案件中所提供的证据，故对其真实性予以确认，可作为定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年1月22日，作为甲方的温斗村陂仔后自然村即第十三村民小组与作为乙方的吴益谋签订了《土地租赁合同》，该合同约定：1、甲方将其址在温斗村陂仔后自然村旧村庄整理项目面积110亩的土地发包给乙方经营。2、承包期限为三十年，自2009年1月1日至2038年12月31日。3、承包租金每亩每五年递增50元，即第一个五年期（2009年-2013年）承包租金每亩每年300元，第二个五年期（2014年-2018年）每亩每年350元，第三个五年期（2019年-2023年）每亩每年400元，以此类推；乙方应在每年1月15日前以现金方式交清当年承包金；乙方应交纳每亩每年20元的管理费，并交纳保证金10,000元，承包期最后一年可抵承包金。4、合同期满，乙方承包范围的基础设施属甲方所有，同等条件下，乙方有优先承包权等。温斗村委会在上述合同签署“同意承包”并盖章予以确认。 租赁合同签订后，由于吴益谋未实际出资经营租赁地块，使该地块一直处于荒废状态，且无法联系吴益谋，考虑到合同的押金及2009年度的租金均由吴益谋的另一股东陈遵云出资，故第十三村民小组将涉案合同出租地交由陈遵云租赁经营，并直接在原租赁合同上将乙方吴益谋（名字划掉）修改为陈遵云。温斗村委会及第十三村民小组组长陈展国就上述情况于2009年5月21日在租赁合同背面进行备注说明，并明确有关事项按原合同执行。陈遵云承租涉案土地后，找戴文龙合伙，故又在原租赁合同添加戴文龙作为合同乙方。 2009年12月8日，作为甲方的陈遵云与作为乙方的戴文龙签订一份《股权转让协议》，该协议约定：甲方将其持有漳浦县整理项目面积110亩的土地合伙承包经营股权转让给乙方；甲、乙双方是2009年5月20日《股东协议》合伙承包经营漳浦县整理项目土地各持有50%股权的股东；甲方同意将其持有的上述50%的股权转让给乙方，收回转让成本费73000元，乙方应于本协议签订之日一次性付清；本协议第二条项下的转让成本费付清后，原股东协议项下的甲方权利由乙方承担。甲方由陈遵云的代理人陈凤珍签名捺印予以确认，第十三村民小组组长陈展国在该协议上签署同意转让并签名，温斗村委会在该协议上盖章表示同意转让。 陈遵云于2009年1月15日向第十三村民小组支付租金33000元+押金10000元=43000元。戴文龙分别于2010年1月15日、2011年1月14日、2012年1月15日、2013年1月15日向第十三村民小组支付租金各33000元，于2015年1月15日支付租金38500元。2016年度起至今的租金未支付。 漳浦县石榴镇温斗村陂仔后自然村系第十三村民小组。址在漳浦县整理项目面积110亩的土地属于第十三村民小组村民集体所有。涉案承租土地上现种植绿化树，并有一栋二层建筑物（管理房）。 就本案诉求，曾以陈居民、林春国、林坤龙、林坤福、张建利、林荣环为原告向本院提起诉讼，后陈居民、林春国、林坤龙、林坤福、张建利、林荣环以其主体不适格向本院申请撤回起诉。本院作出（2019）闽0623民初465号民事裁定书，裁定准许撤诉。作为该案被告的戴文龙在该案曾向本院提交其与陈遵云签订的《股权转让协议》，证明在温斗村委会及第十三村民小组的同意下陈遵云将其股份转让给戴文龙。 本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2009年1月22日吴益谋与第十三村民小组签订土地租赁合同，后因未实际出资使土地处于荒废状态，且无法与其联系，故第十三村民小组将涉案租赁地转由陈遵云租赁，并在原合同基础上将吴益谋名字划掉，由陈遵云直接在该合同乙方处签名确认；后陈遵云找戴文龙合伙，并在原合同乙方处直接添加戴文龙为共同承租人，温斗村委会在租赁合同上盖章予以认可，故陈遵云及戴文龙与第十三村民小组签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。在第十三村民小组及温斗村委会同意下，陈遵云将其享有涉案租赁土地50%的股权转让给戴文龙，并签订了《股权转让协议》，戴文龙成为涉案租赁土地的唯一经营管理者，土地租赁合同的权利义务均由戴文龙承受。 一、关于吴益谋是否享有并承担涉案租赁合同权利义务的问题。因吴益谋未实际履行案涉合同的权利义务，温斗村委会及第十三村民小组已将出租土地收回并租赁给陈遵云及戴文龙，故吴益谋不再享有《土地租赁合同》的权利及承担其义务。因此，第十三村民小组要求吴益谋承担相应的合同义务，没有法律和事实依据，应予以驳回。 二、关于是否应追加陈遵云为共同被告的问题。陈遵云在温斗村委会及第十三村民小组的同意及见证下，将涉案租赁土地所享有的50%股权转让给戴文龙，双方签订了《股权转让协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。签订转让协议后，陈遵云就土地租赁合同所享有的权利义务一并转移给戴文龙，其不再承受合同的权利义务，故本案没必要追加陈遵云为共同被告参加诉讼。 三、关于解除《土地租赁合同》、交还土地及支付租金的问题。1、第十三村民小组认为戴文龙不守信用，不履行支付租金义务，其有权解除合同；戴文龙不同意解除合同，认为是因为绿化树行情不好无法销售，导致不能支付租金，如果解除合同，将给其造成重大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案戴文龙作为承租人，其负有支付租金的义务，但其仅支付至2015年12月31日止的租金，存在严重逾期支付租金的情形，第十三村民小组依法可以要求解除双方签订的《土地租赁合同》及交还出租的土地，并要求继续履行支付租金的义务。2、戴文龙基于《土地租赁合同》取得案涉土地的承租权，该承租权随《土地租赁合同》的解除而消灭，据此戴文龙应向第十三村民小组交还承租的址在漳浦县整理项目面积110亩的土地。因承租土地亩数较多，且承租地种植绿化树，不好及时清理，应给予六个月时间处理为宜。3、因合同约定2014至2018年每亩每年交纳租金350元、2019至2023年每年每亩交纳租金400元，戴文龙仅支付租金至2015年度，其应依约支付第十三村民小组2016年-2018年的租金350元／亩×110亩×3年＝115500元及支付自2019年1月1日起至交还土地之日止按每年每亩400元计算的租金。因合同约定保证金10000元承包期最后一年可抵租金，故已付10000元的押金可予以抵扣上述租金。 综上所述，第十三村民小组主张的诉讼请求部分成立，应予支持；部分不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除漳浦县石榴镇温斗村第十三村民小组与戴文龙签订的《土地租赁合同》（落款时间为2009年1月22日）； 二、戴文龙应于本判决生效之日起六个月内将址在漳浦县整理项目面积110亩的土地交还漳浦县石榴镇温斗村第十三村民小组执掌； 三、戴文龙应于本判决生效之日起十日内向漳浦县石榴镇温斗村第十三村民小组支付租金115500元及自2019年1月1日起至交还土地之日止按每亩每年400元计算的租金，已付的10000元押金可以从中扣抵； 四、驳回漳浦县石榴镇温斗村第十三村民小组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17846元，由戴文龙负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  邓燕素 人民陪审员  李艺华 人民陪审员  郑素桂 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈学良 书记员陈艺苹 附执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。