江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初7066号 原告：夏志新，男，1954年11月29日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：陈鹏妃，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张晨坤，徐州市环城法律服务所法律工作者。 被告：刘睿，男，1953年10月31日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：于红燕，女，1960年12月16日生，汉族，住徐州市云龙区。 二被告共同委托诉讼代理人：李太光，江苏尊鼎力律师事务所律师。 原告夏志新与被告刘睿、于红燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月8日、10月28日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏志新向本院提出诉讼请求：判决被告于判决生效十日内协助办理袁桥小区二期5-4-301房屋过户手续。事实和理由：原告于2000年开始租住被告夫妻所有的案涉房屋，2004年上半年，原告得知被告方要出售该房屋，于是原告告诉被告刘睿想要购买该房屋。2004年6月21日，原告与被告刘睿协商以总价140000元的价格购买该房屋，原告当天支付120000元，被告刘睿出具收条并承诺过户时将余款付清，之后原告多次联系被告要求办理过户手续，被告以出差外地、夫妻吵架缓和几天、要求涨价等理由拖延。2014年5月22日，被告刘睿要求原告支付剩余房款并多支付一万，原告考虑需要被告方配合过户，就同意了并将剩余房款支付给了被告。收到全部房款后，被告方并没有给原告办理过户手续，进一步要求原告再追加购房款。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告刘睿、于红燕共同辩称：1、原、被告之间不存在买卖合同，无从谈起协助办理诉请房屋过户手续；2、原告诉讼事实与理由不实，2004年6月刘睿与原告协商过涉案房屋的买卖问题，当时约定房屋价格28万元，因刘睿未与妻子协商，故在收到部分房款后第二天即告知原告，解除了买卖合同，故原告所述诉讼请求不成立。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告夏志新与被告刘睿签订《房屋租赁合同》一份，约定刘睿向原告出租自有房屋袁桥小区5#4-301，租金每月400元，租期自2000年9月1日至2001年8月31日，房屋为新房。 2004年6月21日,被告刘睿向原告出具收条一份，载明：今收到夏志新同志部分购房款计120000元（袁桥小区5号楼3单元301室）。2014年5月22日，刘睿向原告出具借条一张，载明：今借到夏志新同志人民币30000元。 原告陈述，2004年确定的价格是14万元包过户，2014年付清尾款时最终房款15万元，没谈过户费的问题。 刘睿称原告想买房子并与其商量，其也想卖，就口头商量了这件事，双方2004年谈的是28万元，之后一直在谈房价。被告提供袁桥小区5号楼4单元301室房屋登记档案一套，根据该房屋登记档案记载，刘睿于1996年12月10日与铜山县房地产开发总公司签订《商品房销售合同》一份，购买袁桥二期5号楼4单元301室房屋一套，建筑面积100.7平方米，单价2250元，房价金额226575元，上房费2200元，总金额228775元，该房于2008年8月15日办理房产证（证号：徐房权证云龙字第××号），于2009年11月18日办理土地使用权证〔证号：徐土国用（2009）第34007号〕，产权人、土地使用权人均为刘睿。被告以此欲证明其不可能以14万元的价格出售该房屋。原告称被告急于用款故将该房出售，但未提供相应证据。 因双方对约定房屋价格陈述不一致，经原告申请，本院委托江苏德正土地房地产评估有限公司对案涉房屋2004年6月21日的房屋市场价值进行评估。该公司于2019年8月8日出具苏德正房估司字【2019】第030号房地产估价报告，评估结论为案涉房屋2004年6月21日的房地产市场价值为20.95万元。原告为本次鉴定支付鉴定费1682元。 另查明，被告刘睿、于红燕系夫妻关系，二人于1981年2月3日登记结婚。于红燕称其不同意出售诉争房屋。经法庭询问，于红燕称其同意出租房屋，还收取过原告的房租，但不同意卖房，因不认识原告，仅在原告与刘睿商量出售房屋后向刘睿表示不同意。刘睿称，其欲将收取的12万元返还原告，原告不愿意要，其说要不然算利息抵房租。 经本院通知，夏志新已于2019年11月11日将购房款5.95万元交至本院。 本院认为，原告与被告刘睿虽未订立书面的房屋买卖合同，但被告刘睿于2004年6月21日向原告出具内容为收取案涉房屋购房款的收条，且被告亦未向原告主张过2004年6月21日之后的房屋租金，可以证实原告与被告刘睿于2004年6月21日就案涉房屋达成买卖合同。该收条作为双方表达订立房屋买卖合同意思表示及实际履行的凭证，合法有效。虽然收条中载明的房屋为“袁桥小区5号楼3单元301室”，但原、被告均未举证证明袁桥小区5号楼3单元301室系被告所有的房产，且诉讼中双方对交易房屋为袁桥小区5号楼4单元301室均未提出异议，故应认定收条中载明的“袁桥小区5号楼3单元301室”房屋系笔误，实为袁桥小区5号楼4单元301室。因双方举证均不能证明各自主张的订立合同时约定的房屋买卖价款，故以双方达成房屋买卖合意之时的被交易房屋的市场价值确定房屋买卖价款，最为公平合理。按照本院依法委托评估机构作出的评估意见，案涉房屋在刘睿收取原告购房款时的市场价值为20.95万元，故应以此价格作为双方买卖房屋的交易价。被告虽对该评估数额有异议，但未举证证明该此评估的程序、依据违反法律规定，故对被告该异议，本院不予采纳。 房屋买卖合同成立后，原告应当按照约定向被告刘睿履行支付购房款的义务，被告刘睿亦应按照合同约定履行配合原告房屋过户的义务。但无证据证明双方约定的房款交付期限，又因案涉房屋在双方订立房屋买卖合同时未登记在刘睿名下，且刘睿在收取12万元房款后又反悔不愿继续履行合同义务，故原告至起诉之时未交付剩余房款不能视为违约。而双方合同订立后，刘睿单方悔约并提出以房款抵租金并未得到原告同意，故不能认定双方因此解除或变更了合同，双方仍应继续履行合同。原告已支付12万元购房款，且按本院通知交纳购房款5.95万元，至于2014年5月22日借条中的3万元，因刘睿未举证证明其已偿还该款，原告主张该3万元作为购房款并无不当，故原告总计支付购房款20.95万元，完全履行了支付购房款的合同义务。现案涉房屋登记在刘睿名下且无过户障碍，故刘睿应当履行配合原告进行房屋过户登记的合同义务。刘睿在履行该义务后，可向本院申请领取下余购房款5.95万元。 关于被告于红燕辩称其不同意卖房的意见，本院认为，虽然于红燕与刘睿系夫妻关系，案涉房屋亦系刘睿于二人婚姻存续期间取得所有权，可认定为夫妻共同财产。但案涉房屋在原告与刘睿订立房屋买卖合同时并无权属登记，刘睿此后取得的权属证书中并未记载于红燕为所有人或共有人，是否属于基于刘睿、于红燕约定仅归刘睿一人所有的情形存疑。另外，于红燕称其不同意卖房，但在得知刘睿卖房后并未向原告作出任何意思表示而任由原告继续无偿占有房屋；其称不认识原告，又称收取过原告租房期间的租金，前后陈述矛盾，且能证明并不存在其向原告作出意思表示障碍的情形；原告先承租后购买案涉房屋均系与刘睿签订合同，于红燕在均未作出意思表示的情况下认可租赁合同，应当推定于红燕对刘睿代其处置该处房产亦认可。据此，于红燕的抗辩意见无事实及法律依据，本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告刘睿、于红燕于本判决生效之日起十日内协助原告夏志新将坐落在袁桥小区二期5#-4-301房屋〔产权证号：徐房权证云龙字第××号，土地使用权证号：徐土国用（2009）第34007号〕办理产权过户登记至原告夏志新名下。 案件受理费100元、保全费3520元、鉴定费1682元，合计5302元，由原告负担841元、被告刘睿、于红燕负担4461元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 梁 征 人民陪审员 刘 兰 人民陪审员 杨云霞 二〇一九年十二月四日 书 记 员 张 欣