广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3857号原告：何华明，女，汉族，住址：江西省吉安市遂川县，委托诉讼代理人：鲁明，广东赫尔律师事务所律师。被告：惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司，住所地：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx法定代表人：陈东全，总经理。委托诉讼代理人：汪萌，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莎，广东宝晟律师事务所实习律师。第三人：深圳市鹏城居地产顾问有限公司，住所地：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：杨福蓉。原告何华明诉被告惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司、第三人深圳市鹏城居地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲁明、被告委托诉讼代理人汪萌、周莎到庭参加诉讼。原告于2019年9月23日向本院申请撤销深圳市鹏城居地产顾问有限公司作为本案第三人。本案现已审理终结。原告何华明向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告返还购房款279329元，并以279329元为基数，按年利率6%标准，向原告支付逾期付款利息，自起诉之日起至还清之日止；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经第三人引荐，到被告公司售楼处参观，原告非惠州户籍，起初被告销售告知原告可以以按揭方式购房，双方协商由原告以按揭方式购买被告开发的xxxxxxxxxxxxxx，房屋总价883627元，首付273627元，余款610000元通过银行按揭付款，未对何时交房、交房标准等其他事项作出约定，原告分别于2018年8月11日支付定金10000元、2018年8月14日支付定金40000元，2018年9月3日支付购房款223627元，2018年9月3日支付办证费5702元，2018年9月27日支付律师见证费900元。后由于原告非惠州户籍，不符合惠州的限购政策，无法通过按揭方式购房。双方交易开始到现在，未签订过任何形式的认购合同或商品房买卖合同。由于无法办理按揭手续，原告也无力全款购买涉案物业，双方协商，被告将己支付的房款退还给原告，原告按照被告的要求，于2019年3月16日向被告提交退（定）房申请表，但时至今日，原告仅收回了2018年9月27日交的900元律师见证费，其他款项均未返还。原告认为，双方最终无法达成合意，是由于政策问题，不可归责双方的事由存在，且被告已明确告知原告可以全额退款，但至今未付。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，综上请求人民法院判如所请。被告惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司答辩称，原、被告双方虽未签订买卖合同，但就房屋买卖已达成了合意，已就交易的恒福威汇景豪园2号楼803房约定付款方式为首付款加银行按揭支付，原告已按上述约定支付了定金5万元，被告另收到首付款223627元，办证费5000元，律师见证费900元，该事实关系没有违反法律强制性规定，属有效约定，因此被告请求继续履行合同。之前因原告的银行按揭无法办理的原因导致合同无法履行，现被告可以随时协助原告签订书面的商品房买卖合同及办理网签。本院经审理查明：原告于2018年8月11日、2018年8月14日、2018年9月3日（2笔）分别向被告支付xxxxxxxxxxxxxx款项10000元（定金）、40000元（定金）、223627元（购房款）、5702元（办证费），被告向原告出具了相应的收据。原告于2018年9月27日向广东瀛仁律师事务所支付律师见证费900元，该律所向原告出具了相应的收据2019年3月11日原告填写《退（定）房申请表》载明，2-803房、面积82.03、总价883627、已交定金273627、收据编号（11191、11190、11192、11193）；何明华于2018年9月3日认购xxx《xxxx》项目x单元x层xx号房，已签订商品房买卖合同，因征信跟离婚证不匹配，银行审核未通过，现申请退房；该表“代理商销售部意见”处签有“同意”字样，有销售经理签名，日期“2019.3.15”字样并加盖了第三人深圳市鹏城居地产顾问有限公司的公章；该表“开发商销售部意见”处签有“原收据已收，同意退房，请上级批示！”字样并有销售经理“曾然”签名、日期“2019.3.16”字样；该表另有“开发商财务部意见”、“开发商总经理意见”两栏空白，无签章。因被告未退款，遂成讼。庭审时，原告表示：1、原告已拿票据到银行驻点申请退回了900元律师见证费。2、原、被告之间未签订任何形式的买卖合同，当时开发商告知原告等银行按揭贷款下来之后才能签订买卖合同，原告也一直催着签订合同，但直到2019年新年后，开发商告知原告，因银行按揭无法办理，原告可以到被告公司办理退房手续，由此产生2019年3月16日由开发商经理曾然签字的《退（定）房申请表》，退房原因照其指示书写，有第三人深圳市鹏城居地产顾问有限公司盖章是由于若原告购买成功，第三人可以向被告收取代理费佣金，故要求第三人签同意字样，被告就不用再向第三人支付佣金了。被告表示：1、被告对原告的证据中收据、出款单的真实性、合法性无异议，对《退（定）房申请表》有异议，该表的盖章单位是第三人深圳市鹏城居地产顾问有限公司，但并没有被告公司的盖章，被告没有对原告的退房申请同意确认。2、被告在2018年4月份至2019年4月份期间委托第三人深圳市鹏城居地产顾问有限公司代理销售房产。3、曾然是被告的销售代表，被告对曾然的签字效力予以认可。4、曾然当时签《退（定）房申请表》只是走流程，整个退房流程需经财务、老板确认，曾然一人无权利决定。上述事实有收据、中国银联签购单、银行出款证明、《退（定）房申请表》及庭审陈述为据。本院认为，原告申请撤回本案中对第三人深圳市鹏城居地产顾问有限公司的起诉属于原告对自身诉讼权利的自行处分且不影响对本案事实的查明和责任的承担，本院依法予以准许。原、被告之间虽然未签订书面的房屋买卖合同，但原告履行了支付购房首期款的义务，被告接受并出具了相应的收据，说明双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：原、被告之间是否已协商一致解除事实房屋买卖合同关系及被告应否向原告返还已付购房款。针对上述争议焦点，本院具体分析如下：关于原、被告之间是否已协商一致解除事实房屋买卖合同关系的问题。首先，案涉三方已构成退房合意。依据《合同法》第九十三条的规定，双方当事人协议一致，可以解除合同。案涉《退（定）房申请表》中在开发商销售经理处有被告确认的销售代表曾然签字同意退房，同时代理商第三人深圳市鹏城居地产顾问有限公司亦已在该表上签字盖章同意原告的退房申请，说明案涉三方对于原告的退房申请是协议一致同意的。其次，原告在退房事宜上属于善意相对人。一般而言，销售代表接受开发商授权作为开发商的代理人，对外代表开发商联系客户处理销售事宜。虽然《退（定）房申请表》的“开发商财务部意见”、“开发商总经理意见”两栏空白，但对于原告而言，该两栏属于被告的内部流程管理，原告已获得被告授权的销售经理签字同意退房，即有理由相信被告已同意退房，故该曾然的签名确认对被告具有约束力。再次，原告于2018年9月即已支付首期款，至2019年3月11日原告申请退房时，被告仍未与原告签订正式的商品房买卖合同且未提交证据证明曾要求原告签订购房合同，故该情况也佐证同意退房是被告的真实意思表示。综上，本院认为原、被告签订《退（定）房申请表》即已协商一致解除案涉事实房屋买卖合同关系。关于被告应否向原告返还已付购房款的问题。合同解除后，对于已经履行的合同义务，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。案涉事实房屋买卖合同关系解除后，被告继续占有原告已支付的购房款失去法律依据，应当予以返还，故原告要求被告返还已付购房款279329元及利息（以279329元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率且不超过年利率6%为限，从起诉之日起即2019年8月9日计至还清之日止），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司自本判决生效之日起15日内向原告何华明返还已付购房款279329元及利息（以279329元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率且不超过年利率6%为限，从2019年8月9日计至还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2745元（原告已预交），由被告惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一九年十二月二十四日书记员  陈一婷彭宜欢