山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初1659号原告：李庆贺，男，1988年4月10日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈干，山东海明达律师事务所律师。被告：于淑荣，女，1970年10月26日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被告：赵寄洪，男，1979年3月8日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：于海洋，男，1969年4月27日出生，汉族，住威海市环翠区。三被告之共同委托诉讼代理人：万守东，山东正原律师事务所律师。被告：威海汇峰房地产开发有限公司，住所地威海市后峰西村，统一社会信用代码9137100075085809X3。法定代表人：邹进珠，经理。委托诉讼代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。第三人：于长松，男，1965年3月18日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：刘玳源，山东环周（威海）律师事务所律师。第三人：吕易霖，女，1971年7月29日出生，汉族，住威海市。第三人：王羿，男，1970年4月24日出生，汉族，住威海经济技术开发区。第三人：威海润发置业有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区火炬路-213-2号创新创业基地A座1807，统一社会信用代码913710006731805796。法定代表人：张峰，经理。委托诉讼代理人：刘玳源，山东环周（威海）律师事务所律师。原告李庆贺与被告于淑荣、赵寄洪、于海洋,威海汇峰房地产开发有限公司（以下简称汇峰房地产），第三人威海润发置业有限公司（以下简称：润发置业）、于长松、吕易霖、王羿确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李庆贺及其委托诉讼代理人陈干，被告于淑荣、赵寄洪、于海洋及三被告之委托诉讼代理人万守东，被告汇峰房地产之委托诉讼代理人刘迎初，第三人于长松、润发置业之委托诉讼代理人刘玳源,第三人王羿到庭参加诉讼。第三人吕易霖未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆贺向本院提出诉讼请求：确认三被告签订的商品房买卖合同无效。事实和理由：原告于2014年11月至2015年3月期间，向后峰西山海郡幸福里房地产项目供应大理石，该房产项目以汇峰房地产和润发置业的名义合作开发，后润发置业退出并实际由于长松、王羿和吕易霖三人合伙开发完成。供货完成后项目部（于长松、王羿和吕易霖）于2015年6月26日以A4号楼1501号的房屋（产权登记为山海郡-72号-1501）作价565466元抵顶给原告,并于2015年12月29日交付给原告占有使用至今。由于于长松、王羿和吕易霖三人之间存在合伙纠纷，于长松以项目部的名义拒绝原告办理产权登记。于长松以项目部的名义又将该房屋私自抵顶给了于淑荣、于海洋和赵寄洪，汇峰房地产公司明知该房屋已经抵顶给原告的情况下，同意于长松二次抵顶房屋的要求，签订房屋买卖合同并办理产权登记。原告认为，在原告已经占有使用涉案房屋多年的情况下，于长松、王羿和吕易霖违反合同及法律规定，再次将涉案房屋抵顶给三被告，且通过汇峰房地产签订所谓的商品房买卖合同。上述行为严重损害原告合法权益，应当无效，为维护原告的合法权益，故诉至法院。于淑荣、赵寄洪、于海洋辩称，三被告与汇峰房地产之间签订的商品房买卖合同合法有效。首先，签订该合同有事实依据，于淑荣、赵寄洪、于海洋、汇峰房地产之间存在装饰装修合同关系。因为汇峰房地产没有现金支付于淑荣、赵寄洪、于海洋的装饰装修款项，经双方协商，同意用诉争房屋抵顶所欠付的装饰装修款项。事实上于淑荣、赵寄洪、于海洋于2019年5月23日取得了诉争房屋编号为鲁（2019）威海市不动产权第0021320号的不动产登记证书。三被告认为《参照最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，于淑荣、赵寄洪、于海洋已经依法取得了不动产权证书，完全有权利要求汇峰房地产继续履行交付房屋的合同义务。原告主张的先行合法占有的一方，有权利要求汇峰房地产办理房屋的登记手续，是指在均未取得权利证书的情况下，而在本案中我们已经先行办理登记，不符合上述情况，即使原告先行合法占有了，也不受到法律保护。我们三被告合法取得了诉争房屋，并且和汇峰房地产之间签订了商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，既有事实依据又有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。汇峰房地产辩称，被告于淑荣、赵寄洪、于海洋与汇峰房地产公司签订的现房买卖合同是有效的，但是就于淑荣、赵寄洪、于海洋陈述的事实是不存在的。其公司并未与于淑荣、赵寄洪、于海洋签订合同，也不存在欠被告于淑荣、赵寄洪、于海洋装修款及顶房的事实。事实是案涉房产系汇峰房地产与润发置业合作开发，汇峰房地产只与润发置业进行业务往来。第三人王羿在合作过程中，代表润发置业行使相关的权利义务。汇峰房地产只是最近才得知润发置业将合作的项目转让给烟台晶格科技有限公司。汇峰房地产根据与润发置业合作合同的约定，协助办理相关的手续。双方的合作合同约定，润发置业负责工程项目的投资建设和销售，费用由润发置业全部负责。根据合同约定，汇峰房地产在接到润发置业相关通知后，协助购房业主签订商品房预售合同及现房买卖合同，办理相关产权转移的工作。案涉房屋系汇峰房地产在接到润发置业的通知和承诺后，为于淑荣、赵寄洪、于海洋办理的不动产登记手续。汇峰房地产在履行合作合同的约定以及办理不动产登记时，询问过润发置业和三被告，均承诺涉案房屋没有争议和纠纷，若造成了损失均由其承担。在此承诺的情况下，汇峰房地产协助办理产权登记手续，符合合同的约定和法律的要求。故三被告与汇峰房地产签订的商品房买卖合同，办理不动产登记手续是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人润发置业述称，润发置业成立于2008年，原来的大股东为滕和显，2013年该公司与汇峰房地产签订了一份《合作开发协议书》，项目具体包含汇峰山海郡67#-73#楼，该项目实际最后交给了于长松、王羿、吕易霖运作，但是因为都是自然人，协议书是润发置业与烟台晶格仪表科技有限公司之间签订的。2018年5月，滕和显准备注销润发置业，因汇峰房地产只承认其与润发置业之间的法律关系，因项目尚未清算，迫于无奈，于长松以30万元购买了润发置业，将该公司从滕和显处变更至于长松之妻张峰名下。于淑荣、赵寄洪、于海洋都是案涉项目直接的承包人，三人从合伙人处承包工程，合伙人未支付三人工程款，基于润发置业和汇峰房地产的合同关系，故在汇峰房地产处以润发置业的名义办理的抵顶手续，且如果系合伙人事务，顶房手续肯定是以润发置业的名义和汇峰房地产办理，而不能以一个无法代表合伙人事务的项目章来办理。第三人于长松述称，原告起诉所依据的事实和理由不成立。于长松不认识原告，与于长松所主张的供货关系及合伙事实没有关系，与王羿经营的广厦装饰公司之间是否存在关系应当由王羿来说明。本案原告的供货关系无法确定，就无法确定原告对涉案房产享有权利。即使存在供货和抵顶的事实，在未办理备案以及过户的情况下无法确定。我们认为确认合同无效纠纷，应当以原告对涉案房产享有权利为前提。如果不存在权利，就不存在合同法52条规定的恶意串通损害他人利益的情况。本案中即使存在原告所述的供货关系，企业完全可以向实际的发包人主张货款的形式解决。现三被告已经取得房产证，且三被告也没有损害原告的任何的权利，故原告的主张没有事实和法律依据。第三人吕易霖未参加庭审，亦未作陈述。第三人王羿述称，于淑荣、赵寄洪、于海洋是给幸福里项目部干工程的，但是正如汇峰房地产所称，其并没给汇峰房地产签任何合同，也不存在汇峰欠他们的房款，欠钱也是幸福里项目部所欠。原告李庆贺于2014年11月份就开始为项目部供应大理石，幸福里项目部于2015年6月份抵顶给李庆贺案涉房产。汇峰山海郡幸福里项目是由于长松、王羿、吕易霖3人合伙开发，润发置业仅是名义上的合同关系。在合作的几年中，第三人王羿一直与汇峰房地产联系，处理各种事情，项目与汇峰房地产之间的经济往来全部走合伙人的个人账目，跟润发置业没有实质性的关系，只是一个名义上的关系。在三个合伙人发生纠纷起诉至环翠区法院后的判决书里都已经认定了这个事实。合伙人跟李庆贺的房产是合法抵顶，李庆贺所干的活现在就在幸福里。原告已经在案涉房产居住了四年，项目部跟汇峰房地产的房产确认买卖，都是以项目部名义出售。直到2018年的3月份，于长松、吕易霖和王羿在环翠区法院有纠纷，于长松看到合伙人纠纷没有胜算的情况下，就三十万买入润发置业公司，并登记在其妻子张峰和她女儿于舒惠的名下，是为了便于加害王羿，因为他们知道他们只有用润发置业的名义跟汇峰房地产打交道，汇峰房地产才可能认可。但是汇峰房地产其实是知道这个项目是三个人合伙的，否则那么大的资金量不可能都通过个人（王羿、于长松及其他人）的卡，从来不通过润发置业。李庆贺的房产没有办理房产证是因为2018年1月份，幸福里项目部综合验收完成，2018年春节过后开始办理房产证，此时也是三个合伙人开始发生纠纷的时候。原告是王羿介绍进去供的大理石，这个项目开始装修工程是由王羿负责的，所以很多供货合同和施工合同都是王羿签字，代表项目部签字，但到了18年6月份，为了推进项目进度，又找了于海洋、恒信装饰、姜某等三个队伍，原来的材料供应商都继续履行合同。三个合伙人在2018年发生纠纷后，汇峰房地产也通过王羿知道，案涉房产已抵顶给相关材料商，王羿要求汇峰房地产万不能再次抵顶或二卖给别人，一房两卖给别人，那是违法的。但是于长松通过欺骗的手段，以润发置业的名义承诺给汇峰房地产案涉房产没有任何纠纷，也没有人住，骗取汇峰房地产给其办理了案涉房产的手续。像原告这样的材料供应商，在这个社会上属于弱势群体，对于开发商来说，他们处于绝对的弱势，不可能无理由占有使用案涉房屋。本院经审理认定事实如下：2011年4月28日，被告汇峰房地产（甲方）与润发置业（乙方）签订了《合作协议书》一份，其中约定双方合作开发汇峰山海郡住宅小区A1-7#楼（详见后峰西居住小区详细规划）。协议书中约定了双方的合作及利益分配方式为：甲方以提供土地及承担工程施工前期所发生的全部费用作为条件，与乙方进行合作；乙方负责该项目水平投影地上地下建筑物的建设，以货币资金出资受让甲方的部分楼盘，单价1950元/平方米，与甲方进行合作。乙方购得高层住宅楼座，住宅约6.4万平方米。具体楼号为A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7。不包括地下车库4000平方米。二、乙方向甲方支付每平方米1950元的楼座款，共计约12480万元。乙方享有本合同收益权，包括项目的收益、处分、使用、销售等权利。协议书第六章双方义务中明确约定：四、在乙方出售房屋过程中，根据乙方的需要，为乙方或配合乙方办理相关手续、证件等。2019年5月21日，于淑荣、赵寄洪、于海洋向汇峰房地产出具承诺函，其中载明:汇峰山海郡72#1501室系本人自润发置业处购买的房产，本人在签订购房合同前已对该房产的现状及相关情况作了充分了解，知悉该房产系贵公司与润发置业合作开发润发置业所分得的房产，因润发置业和其他方相关纠纷，该房产现被其他方实际占有，本人自愿按照该房产的现状购买该房产，相关法律后果由本人自行承担。请求贵公司为本人办理该房产的相关产权过户手续。该房产的实际交付事宜均由本人和威海润发置业有限公司自行依法解决，与贵公司无关，本人保证不向贵公司主张任何权利。若给贵公司造成任何损失，全部由本人和威海润发置业有限公司共同予以赔偿。2019年5月22日，润发置业出具承诺书，向汇峰房地产承诺：汇峰山海郡72号1501室系我公司和贵公司合作开发所分得的房产，因我公司已将该房产销售给于海洋、于淑荣、赵寄洪，现请求贵公司为于海洋、于淑荣、赵寄洪办理该房产的相关产权手续。我公司保证该房产未被处分给其他方，不存在任何权利瑕疵，无任何争议和纠纷，如出现任何问题均与贵公司无关，由我公司承担一切法律责任和后果，若给贵公司造成损失，全部由我公司予以赔偿。2019年5月22日，被告于淑荣、赵寄洪、于海洋与被告汇峰房地产签订《商品房买卖合同（现售）》，约定三被告购买位于山海郡房屋一套，房屋价款为565466元，合同约定买受人应当在2019年5月22日前支付全部价款，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。2019年5月23日，案涉房屋办理房屋登记至三被告名下（不动产登记证书号码为鲁（2019）威海市不动产权第0021320号），三被告对案涉房屋按份共有，其中于淑荣占比为34%、于海洋占比为34%、赵寄洪占比为32%。被告于淑荣、赵寄洪、于海洋主张案涉房屋系从第三人润发置业处抵顶工程款所得，三被告提供了装修传递单及明细复印件各一份予以佐证。原告对复印件的真实性不予认可，认为在装修传递单的“问题内容”一栏内有故意划掉的痕迹，遮盖手写部分，三被告应当明确相关内容。被告汇峰房地产质证称对证据不清楚。第三人于长松对证据的真实性无异议，认可三被告确实承包过工程；第三人王羿对证据不清楚，但认可于海洋和赵寄洪确实在项目上干过活。第二次庭审中，第三人于海洋提供了2016年至2017年的表格一宗，其中由慈某签字，标注房号及要求、备注，于海洋主张该表格系润发置业对其所干工程的确认情况，并称于海洋已经与润发置业对账，结算金额为300余万元，不到400万元，但会计还没出详细的账目清单；第三人于长松、润发置业亦提供了赵寄洪、于淑荣、于海洋的结算资料一宗，用于佐证其与三被告之间存在业务关系，该结算资料中部分由慈某签字确认、部分由于某1签字确认。被告汇峰房地产对上述于海洋及于长松、润发置业提供的三被告的工程表格不清楚，称详细的施工均由润发置业负责；原告质证称上述证据无法证实三被告与三个合伙项目之间的工程款结算情况，该汇总表并没有明确记载哪一个项目或者是具体的金额属于各被告所获得的工程款。被告汇峰房地产主张其系按照合同约定履行了相关义务，办理了产权登记，并提交了合作协议书、承诺书、承诺函、销售传递单各一份予以佐证，其中，销售传递单系润发置业向被告汇峰房地产出具，表格中的第一栏中载明：本栏由售楼员如实填写，注明楼号、房号、面积、单价、总价、储藏室及阁楼面积等详细信息。其中经手人为罗某。各方对上述证据的真实性均无异议。原告质证称合作协议中润发置业的法定代表人为滕和显，并非现在的股东和法人；且协议明确显示只是名义上的协议，实际是汇峰房地产和三个合伙人之间进行；承诺书及承诺函可以证实汇峰房地产在已经知道原告居住在案涉房屋多年的情况下，协助三被告办理房屋登记手续；销售传递单中的罗某是项目部的销售人员，在经过三个合伙人通知汇峰房地产之后，汇峰房地产即可以出具相关的产权登记手续，而不需润发置业出面。第三人王羿质证称罗某系幸福里项目部的销售部经理，2017年之后就不在项目部工作，在三个合伙人发生诉讼期间，罗某在于长松的安排下又进行了相关活动。关于原告是否因抵顶而占有使用案涉房产，各方存在争议。原告主张其向幸福里山海郡工程供应大理石，幸福里项目部将案涉房产用以抵顶工程款给原告。原告提供了大理石合同、房屋抵顶协议、房屋交接单、发票、收费票据、公证书等证据用以证实以下事实：2014年11月17日，宇龙石材（乙方）与幸福里工程部（甲方）签订幸福里住宅楼大理石供应合同一份，其中乙方处由原告李庆贺签字捺印；甲方处加盖汇峰山海郡幸福里项目部印章，并由王羿签字。合同约定了乙方为甲方向位于威海市后峰西村的幸福里工程项目供应石材，并约定了材料价格、质量要求、结算方式、验收标准等。2015年6月25日，原告及于某1在石材报价单上签字捺印，其中于某1在签字前写明：“抵顶房款单价”；2017年4月11日，原告为被告汇峰房地产出具了增值税普通发票一份，金额为30万元，备注栏中载明工程地点为后峰西山海郡，工程名称为楼梯包边，代开企业名称：刘某。发票上有手写“发票联已收，马某”。2015年6月26日，原告与汇峰山海郡幸福里项目部签订协议书一份，其中约定，双方就2014年11月17日签订的幸福里住宅楼大理石供货合同中，有关工程款（或材料款）用房产抵顶一事，达成以下补充协议：李庆贺（乙方）同意汇峰山海郡幸福里项目部（甲方）用位于幸福里小区A4号楼1501室房屋抵顶材料款，该房屋建筑面积约为84.99平方米，单价为6380元/平方米，储物室编号S83面积约10.1㎡，共计565466元。协议中约定，甲方同意乙方在签订本协议书后开始销售上述房屋。;乙方自行协调与甲方的关系，如甲方不给办理网签手续，责任乙方自负。销售合同的签订必须到甲方销售部办理。2015年12月29日，案涉房屋交付到原告手中，在交接单中的销售人员签字为“毕某”。同日，李庆贺向汇峰山海郡幸福里项目部交纳了装修押金1000元，预交水费、电费、广电开户费、预收物业费共计1000元。2019年5月31日，第三人王羿至威海市威海卫公证处就其邮箱及手机相关内容进行保全，公证书载明：2016年6月15日，王羿向被告汇峰房地产的马某发送了名称为20160612房屋信息的邮件一份，该信息表格中的第15栏户名：装修大理石李、房号为1501、面积为84.99；2018年6月19日早上11:46分，第三人王羿向微信名为“邹会计”的用户发送信息：“还有72号楼1603，另外还有做大理石的两户，估计这两天会去你那儿，这些房是顶账到的早已交房，千万别一房两买”，邹会计回复：“好的，王总，收到了。以后办手续的话，我会留心的。”2018年10月26日早上8:30分，微信名为“汇润泽峰”的用户向王羿微信发送了联系函照片一份，其中内容为润发置业公司向汇峰房地产公司致函：我司与贵司合作开发的汇峰.山海郡A68-A73号楼，如下房屋已经抵顶给了施工单位，现根据施工单位的指令与要求，请贵司配合如下客户签订房屋销售合同：A72-1501户主姓名：罗某1抵顶价格510000元。上述房屋请在10日内为客户办结，出现任何问题均与贵司无关，因此产生的法律责任全部由我司承担。王羿在微信中回复：“姜总好，这四户房都是几年前抵顶给人家的，并且都已入住了几年，这是一房两卖，肯定会出问题。万不能办手续。”汇润泽峰回复：“我得有理由不办呢，润发来手续为了，你让我怎么拒绝呢”；王羿回复手写房产信息照片一份，其中写明：A72-1501罗某1李庆贺（大理石）。李庆贺：155××××9444。;汇润泽峰回复：“你所发的我没理由当证据，不给润发办理”；王羿回复：“幸福里项目实际是三人合伙，这个法院认可，现在合伙人明确知道这几户房的实际情况是一房两卖，会出问题”。各被告及第三人于长松、润发置业对原告提供的大理石合同的真实性有异议。各被告认为从主体方面，合同中的汇峰山海郡幸福里项目部是否存在不确定，且合同另一方为宇龙石材，其并非原告；且签约时间存在不一致，原告写的时间是2014年11月17日，项目部下边写的时间是2015年3月11日，相差四个月，与常理不符；对房屋抵顶协议存有异议，其上仅加盖了项目部的公章，没有任何经办人的签字，且涉及抵顶房屋的内容与其他内容笔迹深浅不一；对石材报价单有异议，其中没有汇峰工作人员的签字，亦无润发置业加盖公章；对房屋交接单、发票的真实性有异议；对装修押金及开户费的单据中仅加盖了项目部的公章，该项目部是否存在的真实性存有异议。对公证书的真实性没有异议，但是公证书中明确载明王羿于2019年5月31日因与合伙人之间有纠纷而公证相关事项，故该公证是针对另案的诉讼，与本案无关，且王羿和汇峰房地产在今年18户的名单中，也没有原告的名字，且王羿的行为系职务行为而非个人行为。被告汇峰房地产同意其余三被告的上述质证意见，并补充：从原告提供的供应合同、订房协议和石材报检单来看，供应合同签订是2015年3月11日，报价是2015年6月21日，订房协议是2015年6月21日，报价单应当在合同签订之前，不应当在签订合同之后。对发票被告汇峰房地产称尚未找到，但认为该发票载明的为工程款，与原告主张的大理石款并不一致；对项目的收据，汇峰房地产称其并未成立过项目部，至于润发置业何时成立其也不清楚，亦未向其报备；对项目部的存在是其在第三人发生纠纷之后才知晓项目部及项目被转让的事实；对王羿的公证时书，汇峰房地产称在2018年4月12日之前，根据润发置业的函告通知，涉及工程等方面的工作汇峰房地产与王羿直接沟通联系，进行工程项目的签字等等，此期间王羿的行为为职务行为；2018年4月12日起，润发置业已经解除了王羿的相关职务和权利，其相关的行为代表不了润发置业，该期间王羿与汇峰房地产公司相关工作人员的相关电话、微信交流只是私人之间的交流，不能代表单位之间的交流，与相关工作无关；另外，公证书中发送的图片等相关信息无法辨认阅读，但姜总回复告知：“润发来手续了，你让我怎么拒绝”，根据汇峰与润发的合作合同的约定，只要润发置业出具相关合法手续，汇峰房地产没有理由拒绝办理。为此，汇峰房地产提供了公函、吕易霖身份证及申请书各一份，其中公函及申请书均为润发置业向汇峰房地产出具。其中2013年9月6日，该公司出具申请书，内容为：由于合作开发的项目的需要，我公司管理人员增加：，王毅同志担任副总经理职务，负责施工队伍协调及销售工作。上述人员在合作项目的工作，望贵公司给予大力配合，其行为代表我公司。2018年4月12日，润发置业向汇峰房地产出具公函，内容为：贵我双方合作开发的汇峰山海郡A1-A7项目，我公司原委托王羿作为我公司的代表全权处理该项目相关事宜，现函告贵司，中止对王羿的相关授权，将我公司处理项目的全权代表变更为吕易霖（身份证号；联系电话：133××××4003）。代表期限自2018年4月12日起至2018年12月31日止。注：关于领取项目相关款项事宜，我公司将另行致函贵司。汇峰房地产对公函真实性没有异议。但认为该公函并非实际的王羿身份的证明，其内容并不能证实王羿与汇峰房地产员工的交流为私人交流而非职务行为。第三人于长松对原告提供的证据质证意见同各被告意见，对大理石供应合同补充意见为：该合同项目部盖章处是王羿签字，但王羿下面的签字是从威利也是王羿经营的广厦公司的员工，即使存在原告所述的供应关系，原告供应的相对方是王羿还是广厦公司无法确定。单凭此份合同无法证明与本案合伙人相关，并且不能确定的履行情况。经查，“宇龙石材”全名为威海高技术产业开发宇龙石材经销部，系个体工商户，登记经营者为李龙进，原告李庆贺主张其系该经销部的实际经营者，李龙进系其父亲，刘可爱为李庆贺母亲。关于房屋交接单中的销售人员“毕某”，第三人于长松、润发置业称毕某是案涉楼盘的销售人员，系三合伙人找的毕某销售案涉楼盘。于某1系于长松弟弟，于长松称其系为合伙人打工的，职务是工程部的经理。马某系三合伙人的会计。另查明，润发置业原法定代表人为滕和显，股东为润发投资集团有限公司、吕建芬；2018年9月5日，润发置业股东会决议通过，润发投资集团有限公司将其所持有本公司2900万元股权转让给张峰，其他股东放弃优先受让权；股东吕建芬将其所持有公司100万元股权转让给于舒惠，其他股东放弃优先受让权，股权转让后，公司股东为张峰、于舒惠。2018年9月20日，被告工商登记法定代表人张峰，股东变更为于舒惠、张峰。于长松、吕易霖起诉王羿、孙小平合伙协议纠纷一案，经过一审、二审及重审、重审二审，最终由威海市中级人民法院作出的（2019）鲁10民终1634号民事判决书中认定：于长松、吕易霖与王羿虽未签订书面的合伙协议书，但三方均认可共同出资、合伙开发汇峰山海郡房地产项目，各方形成了事实上的合伙关系，三合伙人约定了各自的出资金额和比例，但合伙人间并没有就合伙资金如何管理使用形成一致的书面意见。关于原告如何占有使用案涉房屋，本院经审查认定，于长松、吕易霖、王羿系合伙关系，三人合伙借用润发置业的名义与被告汇峰房地产形成合作开发房地产关系。王羿在2018年4月12日前一直是作为润发置业的代表与汇峰房地产进行业务往来，并且职务为负责施工队协调和房屋销售。故王羿与宇龙石材签订的大理石供应合同应当认定为三合伙人与宇龙石材形成材料供应的合同关系。虽于长松、润发置业均不认可汇峰山海郡幸福里项目部公章的存在及使用，但王羿作为合伙人之一在盖有该公章的大理石供应合同上签字确认，可以推定三合伙人曾经以该项目部的名义对外签订合同。于长松及润发置业虽对此持有异议，但未提供相应证据证实其对外均以润发置业的名义与施工单位签订相关合同，故对其异议，本院不予采纳。原告提供的石材报价单中有于某1的签字确认，与第三人于长松提供的被告于海洋、赵寄洪、于淑荣结算证据中于某1的签字确认一致，进一步印证原告与三合伙人之间存在石材供应并结算的事实。原告作为宇龙石材的实际经营者，结算后与项目部签订的抵顶协议系真实有效的，结合房屋交接单，其中由三合伙人的销售人员毕某的签字，可以认定原告取得案涉房屋系从项目部抵顶而得。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案各方争议的焦点为：一、原告是否合法占有使用案涉房屋；二、被告于淑荣、于海洋、赵寄洪与汇峰房地产公司签订的房屋买卖合同是否有效。关于第一个争议焦点，本院认为，根据汇峰房地产与润发置业的合作开发协议及汇峰房地产的自认，案涉房屋的销售由润发置业负责，而（2019）鲁10民终1634号民事判决书中认定案涉楼盘实际上由于长松、王羿、吕易霖三人合伙开发，即三合伙人系案涉房屋的实际出售人，山海郡幸福里项目部的实际负责人为三合伙人，故原告从项目部抵顶所得的房屋，符合法律规定，系合法取得。关于第二个争议焦点，被告于淑荣、于海洋、赵寄洪与被告汇峰房地产签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖的意思表示，根据各被告及第三人于长松、润发置业的陈述及举证，可以认定被告汇峰房地产仅仅与三被告签订了形式上的用于办理房屋过户手续的合同，并未进行实际的房屋买卖，该虚假房屋买卖合同掩盖下的真实法律行为系三被告于第三人于长松形成的房屋抵顶法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。故，三被告与汇峰房地产签订的房屋买卖合同的法律效力，应当以其与第三人于长松、润发置业形成的抵顶协议的效力来确定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;”本案中，三被告及于长松提供的结算工程款的证据，仅为部分表格，未载明具体的工程量、单价及结算总额，且被告于海洋在庭审中对结算金额的陈述亦是大约数，并认可于长松及润发置业均未向其出具工程款结算单据，故根据上述证据无法认定三被告与于长松、润发置业之间的结算数额，即使双方已经结算完毕并达成抵顶协议，根据三被告向汇峰房地产出具的承诺函，其在签订房屋买卖合同及办理房证时已经知道案涉房屋由他人占有居住；且三被告作为抵顶合同的相对方，在签订合同时，应当尽到到现场查看等善意注意义务，三被告无亲属关系却将房屋办理为按份共有，上述种种情形均与常理不符，均无法证实三被告在取得案涉房屋时是善意的。综上，本院认为，三被告与于长松或润发置业达成的抵顶协议，系恶意串通，损害了原告的合法权益，该抵顶协议无效，三被告与被告汇峰房地产据此达成的房屋买卖合同亦应当认定为无效。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告威海汇峰房地产开发有限公司与被告于淑荣、赵寄洪、于海洋于2019年5月22日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201920001914）无效。案件受理费50元、申请费3347元，由被告于淑荣、赵寄洪、于海洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审判员  于海亭二〇一九年十二月二十七日法官助理任怀钰书记员宋婉莹