黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初2843号原告（执行案外人）：张明吉，男，1982年4月6日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行，住所地黑龙江省肇源县瑞丽花园小区6、7、8、9号一至四楼商服。负责人：尚明明，职务行长。委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春，男，1989年3月26日出生，汉族，该行职工，住黑龙江肇源县。第三人（被执行人）：胡民，男，1970年3月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：孟范华，女，1970年10月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：祁福斌（又名祁福彬），男，1949年11月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：胡桂芹，女，1948年10月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：齐文玲，女，1963年3月25日出生，汉族，系祁福斌、胡桂芹女儿，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：薛文影，女，1987年10月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：李延军，男，1985年1月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告张明吉与被告哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行（以下简称哈尔滨银行肇源支行）、第三人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。原告张明吉委托诉讼代理人陈树民、被告哈尔滨银行肇源支行委托诉讼代理人许延平、陈春、第三人祁福斌、胡桂芹委托诉讼代理人齐文玲、第三人李延军第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤，未到庭。第三人胡民、孟范华、薛文影经本院两次合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告张明吉向本院提出诉讼请求：1.不得执行肇源镇龙祥雅居1号楼3单元402室住宅；2.请求法院依法确认肇源镇龙祥雅居1号楼3单元402室房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告及第三人祁福斌、胡桂芹承担。事实与理由：哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行与被执行人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军金融借款合同纠纷一案，肇源县人民法院作出（2018）黑0622民初3338号民事判决书，判决第三人胡民、孟范华偿还被告本金67万元及利息，第三人李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹承担连带给付责任。该判决生效后，被告申请执行，肇源县人民法院作出（2019）黑0622执1284号执行裁定书，2019年5月原告得知本案诉争即原告已经购买的房屋被肇源县人民法院查封，对此原告提出异议。肇源县人民法院于2019年6月11日作出（2019）黑0622执异56号执行裁定，驳回张明吉的异议请求。原告不服，理由是2013年10月3日原告购买诉争房屋，并一直占有、使用该房屋至今。因第三人祁福斌、胡桂芹原因，该房一直没有过户到原告名下，对此原告无过错。被告与第三人借贷纠纷案发生在原告实际取得房屋所有权之后，贵院不应查封原告合法所得房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，法院无权对房屋查封和执行，被告单位的债权不能优先于原告的物权。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告哈尔滨银行肇源支行辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案被告哈尔滨银行肇源支行对案涉房屋享有抵押权，对此有肇源县房地产管理处颁发的房屋他项权利证书予以证明。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，被告哈尔滨银行肇源支行对案涉房屋享有担保物权，请求法院对原告排除执行的诉讼请求不予支持。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记取得权属证书的”的规定，本案原告在祁福斌、胡桂芹未取得房屋权属证书的情况下，与祁福斌、胡桂芹转让和受让案涉房地产，具有明显过错。假设原告与祁福斌、胡桂芹之间存在真实的买卖关系，那么原告应当知道如果祁福斌、胡桂芹办出房照后过户给他人或抵押给他人，可能对其权利造成损害，但原告对此疏于判断，没有尽审慎的注意义务，导致祁福斌、胡桂芹在取得房照后，将房屋抵押给被告单位，原告对此具有重大过错，应当承担不利后果。三、原告购买了没有房屋权属证书的房屋，导致其最终无法办理房屋过户登记，是其自身原因所致，其诉讼主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，不能阻却和排除人民法院对案涉房屋的执行，对其诉讼请求，人民法院不应予以支持。第三人祁福斌、胡桂芹述称，案涉房屋是该二人回迁置换取得，在回迁的时候就卖给原告了。第三人胡民，缺席，无陈述意见。第三人孟范华，缺席，无陈述意见。第三人薛文影，缺席，无陈述意见。第三人李延军述称，李延军作为担保人之一，为胡民和孟范华的借款抵押担保，并以其与薛文影共有的在广北小区A栋四单元602室的房屋做了抵押，现在该房已经执行给被告，李延军与薛文影原是夫妻，现在已经离婚了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张明吉举证如下：1、肇源县人民法院（2019）黑0622执异56号执行裁定书一份，欲证明申请执行人哈尔滨银行肇源支行对被执行人胡民等六人申请执行过程中，将祁福斌、胡桂芹名下的本案诉争房产予以查封，该房产的实际所有人张明吉作为案外人提出执行异议，法院驳回异议请求，作出本裁定，原告据此提起执行异议之诉。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，对真实性没有异议，裁定内容正确。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军质证称，我不清楚。第三人胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据予以确认。2、肇源县人民法院（2018）黑0622民初3338号民事判决书一份，欲证明被告与第三人金融借款合同纠纷一案经肇源县人民法院判决，胡民、孟范华承担给付责任，偿还被告借款本金及利息，李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹四人承担连带给付责任，被告依据该判决书申请执行。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，对真实性没有异议。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军质证称，对真实性没有异议。第三人胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据予以确认。3、房屋买卖合同一份，欲证明2013年10月3日，张明吉与祁福斌、胡桂芹就本案诉争房屋签订买卖合同。原告以26万元购买涉案房屋，并实际交付全部房款，祁福斌、胡桂芹在收款人处签名捺印。该合同第四条约定，甲方（卖房人）办理房照时一切费用甲方承担，具备过户条件时双方必须积极过户，由此约定可看出，在买卖形成时房屋尚没有办理产权证件。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，对真实性有异议，原告与祁福斌、胡桂芹之间并不存在真实房屋买卖合同关系，如果存在买卖关系，祁福斌、胡桂芹在未取得房屋权属证书的情况下将房屋出售给原告形成本案诉讼，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，不具有法律效力。该合同第四条约定过户税费均由祁福斌、胡桂芹承担，本案原告不可能将双方约定的26万元房屋价款在没有过户前全部支付给祁福斌和胡桂芹。如果祁福斌和胡桂芹不履行支付过户费用的义务，会导致原告无法过户，所以原告具有一定过错。原告应该提供支付26万购房款证据。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军质证称，无异议。第三人胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。4、闭路费发票5张、取暖费及物业费票据8张、购电凭证10张、自来水公司票据3张及2019年6月9日大庆市龙溪物业管理有限公司的证明1份，2017年6月3日张明吉向肇源电视网络分公司缴纳的预存款和缴纳闭路费发票。取暖费及物业费是2015-2018年缴纳的，因为没有过户，还登记在祁福斌名下，但物业公司证明费用是张明吉交的。购电凭证缴款时间是2013年12月27日开始，不间断缴纳至2019年。自来水是2018年1月30日缴纳，缴纳人是张明吉。以上证据能够证明2013年至2019年原告占有使用案涉房屋的事实。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，案涉房屋2016年2月4日抵押给被告，此日期之前的票据均没有标明原告缴纳水费、电费等费用，不能排除祁福斌和胡桂芹与原告恶意串通，逃避执行的情况，有可能是祁福斌和胡桂芹交付给原告的。在2016年2月4日之后有一张收取闭路费的票据虽然有原告名字，但这是在房屋设定抵押权之后，原告即使在该日期之后占有的该房屋，也不能证明原告是合法占有。原告提供的取暖费及物业费票据能够证明案涉房屋的业主是祁福斌不是原告，如果是原告缴纳的，应该标明缴纳人是原告。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军质证称，无异议。第三人胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。5、电卡、水卡、天然气卡各一张，欲证明原告办理了上述三张卡。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，水卡、电卡证明不了是原告办理了案涉房屋的卡，虽然天然气卡上有原告名字，但是是手写的，证明不了是原告本人办理的。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军质证称，无异议。第三人胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。6、2019年11月4日大庆市龙熙物业管理有限公司的证明1份，欲证明原告自2013年至2019年一直在龙祥雅居1号楼3单元402室居住，物业费和取暖费等所有费用由张明吉交纳。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议，原告应提供相应交费票据佐证，以收据载明的交款人确认是否为原告。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。7、肇源县公安局二站派出所证明一份及燃气收费凭证10张，欲证明原告张明吉户籍地为肇××县二站镇××作业组××号，与张明齐系同一人。原告以张明齐名字自2014年3起交纳燃气费至今。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议，原告实际居住地不在二站镇曙光村，二站派出所不具有证明效力。交费票据应标明为张明吉。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。8、英联燃气通气点火工作单三张、手机交费发票一张，欲证明2014年3月原告以张明齐名字办理天燃气安装，2014年10月、2015年10月每年接受安检员检查。预留电话号为137××××9579，为原告手机号。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议，工作单中客户签名系胡桂芝，与胡桂芹系亲属关系，不能排除原告租用或借用亲属房屋情况。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。9、装饰材料购货单7张、购买烟机、炉具、家具票据各1张及水费票据各1张，欲证明原告于2013年11月对涉案房屋进行装修，购买家用电器，票据上预留原告电话，地址为涉案房屋。2016年10月原告交纳水费。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议，工作单中客户签名系胡桂芝，与胡桂芹系亲属关系，不能排除原告租用或借用亲属房屋情况。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。10、电费、取暖费票据3张，欲证明原告2019年11月交纳涉案房屋取暖费和电费，票据上加盖龙和物业公司章。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议，小区只能有一个物业公司，存在龙和与龙熙两个物业公司相矛盾。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。11、证人董某、于某、韩某出庭作证，欲证明董某居住在龙祥雅居1号楼3单元201室，2013年入住，2014年办理产权证。于某居住在该单元401室，2014年入住，2018年办理不动产权证，二人一直与原告作邻居。2013年11月份韩某为原告房屋装修。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，有异议，证人不能证明原告购买涉案房屋。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。被告哈尔滨银行肇源支行举证情况1、案涉房屋所有权证书一份、土地使用证一份、房屋他项权利证书一份、祁福斌、胡桂芹抵押声明书各一份，欲证明案涉房屋在2016年1月21日取得了房地产登记机关颁发的房屋所有权证书，所有权人是祁福斌、共有人是胡桂芹。2016年2月5日祁福斌和胡桂芹将案涉房屋抵押给被告并办理了房屋抵押登记，被告取得了案涉房屋的他项权利证书，被告对案涉房屋享有担保物权。在金融借款合同纠纷一案中胡桂芹对以上证据都核实过。原告张明吉质证称，对房屋所有权证书和土地使用证的真实性没有异议，但他项权利证书和祁福斌、胡桂芹的声明书应该由当事人进行核实。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，知道办理房照，但对办理抵押的事情不清楚。第三人李延军质证称，没有异议。第三人胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。2、肇源县人民法院（2019）黑0622执1284号执行裁定书，欲证明案涉房屋在执行时被肇源县人民法院依法查封。原告张明吉质证称，对真实性没有异议。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，没有异议。第三人胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。3、照片复印件5张，欲证明被告在办理贷款时对抵押的涉案房屋进行拍照。原告张明吉质证称，没有抵押人在现场，无法辨别被拍摄现场。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，银行应核实实际居住人。第三人胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。本院经审理确认事实如下：第三人祁福斌、胡桂芹系夫妻关系，李延军与薛文影原系夫妻关系。被告哈尔滨银行肇源支行与第三人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军金融借款纠纷一案，经本院（2018）黑0622民初3338号民事判决，胡民、孟范华偿还借款本金67万元及利息，李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹承担连带给付责任。该判决生效后，哈尔滨银行肇源支行向本院申请执行。本院于2019年5月12日作出（2019）黑0622执1284号执行裁定书，依法查封被执行人祁福斌、胡桂芹共有位于肇源县龙祥雅居1号楼3单元402室房产。2019年5月28日原告张明吉以其为涉案房屋所有权人为由提出异议申请。本院作出（2019）黑0622执异56号执行裁定书，驳回张明吉的异议请求。张明吉不服该裁定，在法定期间向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年10月3日，原告张明吉与第三人祁福斌、胡桂芹签订房屋买卖合同。原告以26万元购买涉案房屋，并交付全部房款，祁福斌、胡桂芹在买卖合同中收款人处签名捺印。其中合同第四条约定，甲方（卖房人）承担办理房照时一切费用，具备过户条件时双方必须积极过户。因该房屋系祁福斌、胡桂芹拆迁置换取得，转卖给原告时，开发公司尚未办理产权登记手续。合同签订后，祁福斌、胡桂芹将涉案房屋交付给原告。2013年11月原告进行装修，购买装修材料和家用电器，2013年12月购电，2014年1月办理闭路电视。该事实原告提供装修、购买家电及交纳电费、闭路费、取暖费等票据予以证明，且票据上预留原告电话，地址为涉案房屋。2014年3月原告安装天燃气，票据住户姓名为张明齐。原告办理涉案房屋的水、电及天然气卡。肇源县公安局二站派出所证明张明吉户籍地为肇××县二站镇××作业组××号，与张明齐系同一人。大庆市龙熙物业管理有限公司证明原告自2013年至2019年一直在龙祥雅居1号楼3单元402室居住，物业费和取暖费等所有费用由张明吉交纳。韩某出庭证实为原告装修涉案房屋。证人董某、于某出庭证实自2014年一直与原告作邻居。但其中前期购电凭证无交款人姓名，取暖费票据注明业主为祁福斌，对此，被告有异议，认为买卖合同不真实，取暖费及物业费票据上业主是祁福斌，不能证明原告合法占有使用案涉房屋。2013年6月28日第三人祁福斌、胡桂芹办理涉案房屋土地使用证，证号为（2013）第392号，2016年1月21日办理不动产权证，产权证号为YF00021426号，建筑面积89.1平方米。2016年2月4日19时22分第三人祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，2016年2月5日第三人祁福斌、胡桂芹以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。被告以其对案涉房屋享有担保物权，拒绝原告诉讼请求。本院认为，2013年10月3日原告张明吉购买涉案房屋，与第三人祁福斌、胡桂芹签订房屋买卖合同后，原告交付房款，第三人祁福斌、胡桂芹出具收据并将房屋交给原告，双方履行合同义务，该合同是当事人真实意思表示，客观、真实，合法有效。原告对该房屋进行装修，交纳涉案房屋电费、水费、取暖费、物业费等费用，安装燃气，交款票据载明为涉案房屋，预留原告电话，且大庆市龙熙物业管理有限公司证明2013年-2019年原告交纳取暖费和物业费，并在该房居住。上述证据形成证据链条，足以证明原告实际占有使用涉案房屋至今，原告系该房屋所有权人。2016年1月21日第三人祁福斌、胡桂芹办理涉案房屋所有权证，2016年2月5日以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。但2016年2月4日19时22分第三人祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，时间发生在《房产抵押声明书》之前，且是晚上19时22分办理，不是工作时间，不符合正常办理流程，其行为存在瑕疵。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告张明吉买受该房时间发生在法院查封之前，且支付全部价款并占有标的物至今，未办产权证非其自身原因，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。综上所述，原告张明吉诉讼请求不得对肇源县龙祥雅居1号楼3单元402室的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、不得对肇源县龙祥雅居1号楼3单元402室的执行；二、肇源县龙祥雅居1号楼3单元402室归原告张明吉所有。案件受理费5200元，由被告哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王丽娟人民陪审员  滕 杰人民陪审员  黄永波二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王柏钧附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。