江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7815号原告：苏州宜居客网络科技有限公司，住所地苏州工业园区置业商务广场1幢402室。法定代表人：方结兵，执行董事。委托诉讼代理人：殷东树，北京大成(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张闪闪，系公司员工。被告：魏文珊，女，1988年8月29日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：许建华，男，1987年5月8日生，汉族，住苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：李杰、陈兆帅，江苏寒山律师事务所律师。原告苏州宜居客网络科技有限公司(以下简称宜居客公司)与被告魏文珊、许建华服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王玲进行审理。本案于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告宜居客公司的委托诉讼代理人殷东树、张闪闪，被告许建华及被告魏文珊、许建华的共同委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜居客公司向本院提出诉讼请求：1、判令魏文珊、许建华立即支付宜居客公司服务报酬640215元，并支付该款自2019年7月24日起至实际支付之日止、按银行同期贷款利率计算的利息。2、本案的诉讼费用由魏文珊、许建华承担。审理中，宜居客公司将第一项诉讼请求中的服务报酬金额变更为540215元，并要求支付以该款为基数自2019年7月24日起至实际支付之日止、按银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：宜居客公司与江苏吴中地产集团有限公司（以下简称吴中地产集团）签订《房屋销售代理协议》，由宜居客公司受托销售阳澄之星房屋，在宜居客公司缴纳保证金后，对包含涉案房屋在内的共七套房屋进行独家包销。宜居客公司与魏文珊、许建华于2019年7月22日签订《意向金协议》，约定魏文珊、许建华购买位于苏州市相城区房屋一套，房价为360万元。因魏文珊、许建华提出希望总价优惠一些，宜居客公司也同意优惠了10万元，故涉案房屋成交价为350万元。2019年7月24日，在宜居客公司组织下，魏文珊、许建华与吴中地产集团签订了房屋定金协议，该协议附件明确协议约定的房屋成交价即为买卖双方真实交易价格，超出该协议价格部分作为居间方宜居客公司的服务佣金。目前魏文珊、许建华已与吴中地产集团签订房屋买卖合同，并办理完毕资金托管手续，故理应支付宜居客公司服务报酬。因魏文珊、许建华拒不支付，宜居客公司多次催要无果，故诉至法院。被告魏文珊、许建华辩称，魏文珊、许建华所购房屋的买卖合同系与吴中地产集团签订，仅与宜居客公司签订意向金协议。当时宜居客公司自称案涉房屋系其所有，所签意向金协议上载明的房屋价款面积为暂定，同时宜居客公司还承诺魏文珊、许建华在选定具体房屋后再签订合同。在签订买卖定金协议时，魏文珊、许建华才发现案涉房屋系吴中地产集团所有，出卖人也系吴中地产集团，而宜居客公司仅为中介机构。魏文珊、许建华当时想直接与吴中地产集团签订合同，但因宜居客公司也承诺帮魏文珊、许建华跑手续，包括办理银行贷款等等，鉴于魏文珊、许建华毕竟不专业，很多事情需要中介机构来办，故此后双方口头约定由魏文珊、许建华支付宜居客公司10万元居间费用。意向金协议及买卖定金协议均未约定魏文珊、许建华需按照与吴中地产集团所签订房屋的差价来向宜居客公司支付费用，且该差价金额已达到房款的22.4%，明显不符合常理和市场规则，也违反了相关主管部门的定价标准。魏文珊、许建华已支付给宜居客公司的10万元佣金，也已达到房屋总价的3.5%。综上，宜居客公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：吴中地产集团作为甲方，宜居客公司作为乙方，双方曾签订《存量房出售居间代理委托协议》一份，约定吴中地产集团将坐落于苏州市相城区阳澄湖镇湘太路18号，包括涉案房屋在内的七套成套住宅委托宜居客公司进行销售，委托出售底价为9500元/平方米。委托事项包括：提供市场行情，介绍客源信息，组织房源查勘，签署购房意向书，办理资金托管，过户、缴税、交房等事宜；完成吴中地产集团与买受方交割房源，签署相应的交房确认书，代办房地产权属转移变更登记手续等。佣金及支付方式为双方确定委托底价，宜居客公司收取买家服务费作为本次服务佣金，宜居客公司的收费需合规合法。委托时限为签署协议生效之日起至2019年12月31日。协议约定宜居客公司的义务包括购房者明确购房意向后，宜居客公司须两日内准备好客户购房资格审核所有相关资料，后进行房管局系统内购房资格预审，存量房合同价格为委托底价。协议还约定吴中地产集团委托房屋的物业管理费用从2019年6月31日起由宜居客公司承担。宜居客公司在该协议签署之日起的七日内交付吴中地产集团履约保证金每套房源10万元，如宜居客公司完成50%的房源销售套数，待过户完毕，吴中地产集团收到相应的房款并办理交房手续，出具物业交房凭证后，凭履约保证金收据，吴中地产集团在7日内退还给宜居客公司50%的保证金，剩余保证金在委托事项全部结束，吴中地产集团收到相应的房款，并办理完毕交房手续，出具物业交房凭证后，凭履约保证金收据，吴中地产集团在7个工作日内退还给宜居客公司。2019年7月22日，宜居客公司作为平台方（甲方），魏文珊、许建华作为买受方（乙方），双方签订《意向金协议》一份，约定宜居客公司和开发商（发展商）合作推出的优惠购房，依据法律法规及相关政策规定，出卖人自愿将位于苏州市相城区其国有土地使用权出卖给买受人，房屋建筑面积为301.03平方米，房屋用途为住宅，房屋总价款为360万元，其中买受人于签订协议当日支付给出卖方定金2万元。合同附件一补充协议中手写约定：“因房屋成交底价3600000元整，营销费用返出100000元整，实际成交价格为3500000元整。”合同还就其他内容进行约定，双方均在落款处签名、盖章确认。2019年7月24日，吴中地产集团作为出卖人，魏文珊、许建华作为买受人，双方签订《阳澄之星房屋买卖定金协议》，约定出卖人通过苏州易居客网络科技有限公司（此处，包括合同抬头中所出现宜居客公司的名称均列明为该公司名，应认为系笔误），自愿将涉案房屋及其占用范围内的国有土地使用权出卖给买受人，房屋建筑面积为301.03平方米，房屋用途为住宅，房屋价款为2859785元，房屋定金100000元整，后期转为房款。双方于2019年9月10日前办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。该合同附件二合同补充协议约定：“1、本协议约定房屋成交价即为买卖双方真实交易价格，超出本协议价格部分，在符合国家法律法规许可的合理范围内，作为居间方苏州宜居客网络科技有限公司服务佣金，由苏州宜居客网络科技有限公司开具合法证明，同时如产生任何纠纷，与出卖人无关。2、现出卖人、买受人以及居间方为苏州宜居客网络科技有限公司，委托苏州市福润不动产经纪有限公司办理该房屋网签交易手续，如有纠纷与苏州市福润不动产经纪有限公司无关。三、除此协议内容以外，居间方在销售过程中任何承诺或者销售说辞，与出卖人无关。如有纠纷，买受人与居间方自行解决。……。”协议下方落款出卖人、买受人处分别由吴中地产集团与魏文珊、许建华盖章、签字确认。另该合同抬头，出卖人及买受人之间另列明居间代理机构1为苏州市福润不动产经纪有限公司（以下简称福润公司），居间代理机构2为宜居客公司。2019年9月6日、9月17日，宜居客公司分别向魏文珊、许建华发出服务费催告函及律师函一份，通知魏文珊、许建华在收函之日起3日内支付宜居客公司服务费用640215元。魏文珊、许建华确认收到上述两份函件。2019年11月1日，吴中地产集团作为出卖人，魏文珊、许建华作为买受人，福润公司为居间代理机构，签订《苏州市存量房买卖合同》一份，该合同载明的房屋坐落、面积与此前两份协议均一致，房屋价款为2859785元。另查明，2019年7月24日16时39分，许建华向宜居客公司法定代表人微信转账支付1万元。同日晚18时41分，许建华向宜居客公司法定代表人微信发出：“跟你确认一下，之前意愿金2万，加上刚刚转账1万，提款机2万，总共5万，其余5万，我明天开始转给你啊。”宜居客公司法定代表人回复：“收到以上金额”。次日中午12时17分，宜居客公司法定代表人向许建华微信发送：“老板，收租了”并发送相应账号，此后许建华向该银行账号转账支付5万元。审理中，宜居客公司及魏文珊、许建华一致确认，宜居客公司共计收到魏文珊、许建华支付的人民币10万元；涉案房屋的不动产权证书于2019年11月1日办至魏文珊、许建华名下。上述事实，由宜居客公司提供的当事人身份信息、《意向金协议》、《阳澄之星房屋买卖定金协议》、服务费催告函复印件即邮寄凭证、律师函复印件及邮寄凭证，魏文珊、许建华提供的《苏州市存量房买卖合同》、微信聊天记录截屏打印件、银行转账交易明细以及当事人陈述为证，本院予以认定。庭审中，宜居客公司陈述魏文珊、许建华在签订《意向金协议》之前，经案外人“安创房产”带至涉案小区，在宜居客公司人员陪同下进行看房。此后，魏文珊、许建华又在另一家中介的陪同下找到宜居客公司再次看房。2019年7月22日，双方在宜居客公司签订了《意向金协议》，当时谈好房价350万元，网签价格是9500元/平方米，350万元与实际网签价格的差价作为服务费用由魏文珊、许建华直接支付给宜居客公司。2019年7月24日，宜居客公司与魏文珊、许建华在福润公司签订了《阳澄之星房屋买卖定金协议》后，再将该协议拿至吴中地产集团加盖其公章。签约的整个过程，包括此后的办理网签、拿产证等手续，宜居客公司都是陪同在场的。宜居客公司另陈述，其从未与魏文珊、许建华约定服务佣金为10万元，一直明确要求支付的是64万元的差价。同时双方此前约定须在网签及资金托管之前需支付该64万元差价的，是魏文珊、许建华拒不支付。魏文珊、许建华则陈述，魏文珊、许建华确实通过两家中介看了涉案房屋，后发现两家中介都是由宜居客公司代理的，宜居客公司也一直跟魏文珊、许建华说涉案的房子是他们的。后大约在2019年7月19日，宜居客公司打电话给魏文珊称房子户型有很多，280万、310万的都有。魏文珊、许建华一开始看中的是108室，感觉朝向等都比较好，但等到22日的时候，宜居客公司直接电话告知108室已经被定了，要魏文珊、许建华抓紧时间，可约过去先谈谈，并告知房子再不订的话就没有了。魏文珊、许建华在7月22日过去后，宜居客公司称108室已经被定掉了，还剩下没几套了。考虑到再不定可能确实也定不到房了，宜居客公司又称先给2万元定金，买不成功也可以退，还称房屋价钱幅度比较大，最高的360万，如果真的买到最高价的360万元房子的话还可以退10万元，宜居客公司还强调说买到房子会帮着去跟公司申请谈优惠，所以魏文珊、许建华当时就签了《意向金协议》。后在吴中区的福润公司签正式合同的时候，魏文珊、许建华才知道房子不是宜居客公司的，而是吴中地产集团的。魏文珊、许建华当时就感觉不怎么对了，因为如果直接去找吴中集团也是可以买该房屋的。后宜居客公司跟魏文珊、许建华称房子也是他们带着去看的，且也答应要帮忙办手续，故最后商定下来由魏文珊、许建华给宜居客公司10万元作为服务费。此后，魏文珊、许建华在2017年7月24日、25日给了宜居客公司8万元，双方并说好等到魏文珊、许建华资金到账了之后办手续。后在2019年9月17日之前，魏文珊、许建华和福润公司、吴中地产集团及宜居客公司已经去过房管部门要办手续了，因宜居客公司要求一定要补齐差价，才可把后续手续做完而没办成功。后魏文珊、许建华打电话给吴中地产集团，吴中地产集团明确说不可能不办手续的，后面就把手续全部办好了，办手续的时候宜居客公司的确也都在场，但上述过程也可证实吴中地产集团不允许宜居客公司收取房屋差价的佣金。本院认为，虽《阳澄之星房屋买卖定金协议》中无宜居客公司及另一家作为合同居间代理机构的福润公司的盖章确认，但宜居客公司认可该《阳澄之星房屋买卖定金协议》效力，魏文珊、许建华亦陈述后续办理网签、资金托管等手续均由福润公司办理，宜居客公司亦均在场，故应认为宜居客公司系《阳澄之星房屋买卖定金协议》的居间代理机构一方，其有权作为《阳澄之星房屋买卖定金协议》主体享受权利并承担义务。宜居客公司与魏文珊、许建华所签《意向金协议》，吴中地产集团与魏文珊、许建华以及居间代理机构的宜居客公司、福润公司所签订的《阳澄之星房屋买卖定金协议》，均系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。本院根据现有证据并结合双方当事人陈述，认定魏文珊、许建华应支付宜居客公司服务佣金640215元。理由：1、《意向金协议》、《阳澄之星房屋买卖定金协议》中，均就魏文珊、许建华所购房屋进行了明确，即建筑面积为301.03平方米，位于苏州市相城区房屋。《意向金协议》就房屋总价款明确为360万元扣除营销费用返出10万元，即350万元；而《阳澄之星房屋买卖定金协议》载明的房屋总价款（亦与此后吴中地产集团与魏文珊、许建华所签《苏州市存量房买卖合同》所列明的房屋价款数额一致）为2859785元。针对两份协议所存在的房款差价，根据《阳澄之星房屋买卖定金协议》附件二合同补充协议中“超出本协议价格部分”作为宜居客公司的服务佣金的约定，以及该条款后续的“如产生任何纠纷，与出卖人无关”的内容，应认为协议各方对于就两份协议的房款差价作为服务佣金是明确的，并不存在吴中地产集团不知晓或不允许宜居客公司收取房款差价作为佣金的情形。2、《阳澄之星房屋买卖定金协议》附件二合同补充协议的约定内容在双方签章页的正上方，魏文珊、许建华没有理由不注意到上述约定。魏文珊、许建华还辩称不认可以350万元与2859785元的差价为“超出本协议价格部分”，并称曾就此提出异议，但就此亦未进行举证。3、魏文珊、许建华主张双方口头约定中介服务费为10万元，但就该约定，魏文珊、许建华仅举证双方微信往来，而该微信聊天记录中无法看出宜居客公司认可收取的该10万元为全部服务佣金的意思表示。4、魏文珊、许建华还提出在签订《阳澄之星房屋买卖定金协议》时才知晓宜居客公司并非房屋所有权人及出卖人，如知晓宜居客公司要收取64万元的居间费，是不会购买涉案房屋的抗辩意见。本院认为，即使魏文珊、许建华没有注意到《意向金协议》中宜居客公司的身份明确列明系平台方，但如宜居客公司一直以来向魏文珊、许建华表述自己即是房屋所有权人，则不可能出现许建华在庭审时本人陈述的“宜居客公司称先给2万元定金，到时买不成功可以退的”，“宜居客公司还强调说会和公司申请谈优惠”等表述内容。由此可知，魏文珊、许建华对于宜居客公司系中介服务机构是明知的，而中介机构提供服务，势必需收取一定的中介服务费用。根据《意向金协议》，其上对于房价的表述是明确的，而非“暂定”或“最高”等不确定性的概念，魏文珊、许建华签订该《意向金协议》，可认为其就涉案房屋价款为350万元是明确及认可的。而《阳澄之星房屋买卖定金协议》附件二中又明确约定了“超出本协议价格部分”即两份协议的房款差价作为宜居客公司的服务佣金，故上述差价即640215元，魏文珊、许建华应支付宜居客公司。5、魏文珊、许建华还提出收取占房价百分之二十几的居间费不合常理的抗辩，但根据《存量房出售居间代理委托协议》，吴中地产集团委托宜居客公司进行销售的委托事项包括提供市场行情、介绍客源信息、办理资金托管、过户、缴税等一系列事宜，且房屋的物业管理费从2019年6月31日起还由宜居客公司承担，宜居客公司还需向吴中地产集团缴纳履约保证金等，可认为宜居客公司提供的服务及受委托权限与通常定义的房产中介不同。在双方就佣金有明确约定，且该约定未违反法律法规的强制性规定时，理应尊重双方当事人的意思自治。据此，本院对于魏文珊、许建华关于收费过高的抗辩，亦不予采信。综上，房款差价640512元扣除已付款10万元，故魏文珊、许建华应支付宜居客公司服务费540512元。关于宜居客公司要求魏文珊、许建华支付以540512元为基数，自签订房屋买卖定金协议之日即2019年7月24日起至实际支付之日止、按银行同期贷款计算的利息的诉讼请求。因相应协议中均未对服务费的支付时间进行明确，故本院对宜居客公司主张自2019年7月24日起即计算利息的主张不予支持。但现双方均确认涉案房屋不动产权证书于2019年11月1日办至魏文珊、许建华名下，此时应认为宜居客公司的服务均已履行完毕，故其可自办证完毕之日向魏文珊、许建华主张支付服务费，并可自该日之次日即2019年11月2日起向魏文珊、许建华主张逾期付款利息。据此，本院认定魏文珊、许建华支付宜居客公司以540512元为基数，自2019年11月2日起至实际支付之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告魏文珊、许建华于本判决生效之日起十日内向原告苏州宜居客网络科技有限公司支付服务费人民币540512元，并支付该款自2019年11月2日起至被告魏文珊、许建华实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为4630元，由被告魏文珊、许建华负担（二被告负担的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331036464）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 王 玲二〇一九年十二月二十六日书记员 胡倩倩附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。