贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14865号原告：叶燕梅，女，汉族，1988年1月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：韩义（特别授权代理），系原告叶燕梅之丈夫。原告：韩义，男，汉族，1986年11月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。原告叶燕梅、韩义与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶燕梅、韩义，被告碧阳恒通公司之委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶燕梅、韩义向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付延期交房违约金1,124.00元及该违约金实际占用期间的利息暂计238.64元（利息以1,124.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；二、判决被告向原告退还已收取的三通费3,285.00元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3,285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年9月14日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；三、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款387,588.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年11月28日起计算2019年9月19日暂计53,719.69元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告撤回涉及三通费的诉请。事实及理由：2013年9月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。另，合同还约定，被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2013年9月14日签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费3285.00元（即闭路电视开户费265元、供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元）。2015年8月28日被告才向原告交房，一共逾期58天，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金，被告应在2015年8月28日后90日告知原告申请登记，2019年9月19日才告知原告，一共逾期1386天，但被告一直拒不返还三通费和逾期办理房屋权属证书违约金。原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《商品房买卖合同》第十三条的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金1124.00元及实际占用期间的利息238.64元（利息以1124.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）。关于三通费问题。原告认为，被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被申请人消防设施验收未合格，使得申请人未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被申请人迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使申请人遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，申请人特要求增加贵院判令被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条、第一百二十六条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告碧阳恒通公司答辩称，一、关于逾期交房的违约金，叶燕梅所在的22栋不存逾期交房问题，是准时交房，原告在交房时间到达后也负有接收房屋的义务，且其房屋交付于2015年8月28日已超过诉讼时效不应得到支持。二、答辩人收取的是入户费并不是相关管道线路基础设施的建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的入户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是歉设至户，并未约定处于开户状态因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效应予驳回。三、关于逾期办证，居住于的7-12、21-26号楼的原告，在具备办证条件后,2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话和2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月16日在毕节日报上登载办证通知，以及发送短信、律师函等方式进行通知，已尽到通知义务。该区域的截止时间为2018年1月15日。该区域原告自其起诉从法院立案之日起倒推至三年前当日，计算至2018年1月15日止。如其交房日期减除360日后在三年内的以实际减除日期至2018年1月15日止。叶燕梅在通知后2018年5月9日即向其开具发票，但其未及时完税提交资料，答辩人于2019年3月8日再次向其发送办证短信，其才于19年8月20完税提交资料。原告的办证延迟具有原告等本身未尽到注意义务怠于履行资料提交及出具委托书所致，应由其承担答辩人通知之后的责任。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人文付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治的原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，原告等应履行其资料提交义务及出具委托的委托书。答辩人的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由答辩人承担。审判员，碧阳国际小区数量较大，碧阳公司通过电话通知确实没有录音，只能通过张贴通知报纸等式方进行办证披露。部分业主因个人原因随意安排时间前来办理，如都要由答辩人承担责任，实属不公。如前所述，碧阳公司绝对不可能在具备办证条件的情况下要拖延办证，这对碧阳公司并无任何好处。如对碧阳公司的通知置于不顾，而随意以原告的起诉判决。无异传递的信号是：不用管碧阳公司的通知，反正我什么时候去就按什么时候给我算违约金，这不仅显失公平，也是无限扩大碧阳公司的责任。对社会诚信及经济建设均是严重破坏。请法庭本着客观予以认定碧阳公司的通知时间。以使碧阳公司不至走入我市博泰、三江等房开的处境，从而最终损害业主的利益。前述原告中13.14.28.27的业主大多在张贴通知后就开具发票,7-12、21-26的业主开具发票时间甚至在张贴通知及报纸之前以及张贴通知后几天，充分说明答辩人已履行告知义务，通知的事实是属实的。本院经审理查明，2013年9月4日，原告作为买受人，被告碧阳恒通公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城第22幢1单元26层2号房，总价款387588.00元，出卖人承诺于2015年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2015年8月28日，被告向原告交付涉案房屋。2016年10月24日，涉案商品房所在楼栋取得商品房备案证明书。2018年1月15日，被告在涉案房屋入口电梯处张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理涉案房屋转移登记的有关资料。2019年9月19日，被告为原告申请办理了涉案商品房的不动产权证书。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告主张被告支付逾期交房违约金及利息的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2015年8月28日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。对此，被告提出诉讼时效抗辩，《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告至迟应于2017年9月3日前向被告主张支付该违约金，原告于2019年11月8日向本院提起诉讼，该违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益，原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张成立，本院予以采纳；对于被告该诉请，本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年8月28日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当于原告办理入住手续的360日内，即2016年8月22日前为原告办理商品房转移登记。被告具备办理商品房转移登记条件后未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，故对原告的该诉请，本院予以支持。对于违约金的起算时间问题。原则上应从2016年8月23日起开始计算违约金，被告对此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年11月8日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年11月8日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益，原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳，原告诉请的违约金应从2016年11月9日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，逾期办理不动产权属证书违约金应以原告已付购房款387,588.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月9日计算至2018年1月15日，违约金为16,782.56元（387,588.00×0.01%×433天）。故对原告诉请的该项违约金，本院以16,782.56元为限予以支持，其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶燕梅、韩义逾期办理房屋权属证书违约金16,782.56元；二、驳回原告叶燕梅、韩义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636.00元，由原告叶燕梅、韩义负担526.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担110.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇一九年十二月二十八日书记员 包清琳