云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2501民初1549号原告：程耀琼，女，1965年12月16日生，汉族，住个旧市。委托诉讼代理人：刘彪，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：万红娥，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：个旧市安寓房地产开发经营有限公司，住所地：个旧市金湖西路建设广场。法定代表人：何道安，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄海，男，个旧市安寓房地产开发经营有限公司总经理。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：顾绍林，云南锡都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告程耀琼与被告个旧市安寓房地产开发经营有限公司（以下简称安寓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程耀琼的委托诉讼代理人刘彪、万红娥，被告安寓公司的委托诉讼代理人黄海、顾绍林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程耀琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时向不动产权登记机关提供办理房屋不动产权证所需资料，为原告申办不动产权证；2.判令被告承担逾期申办房屋不动产权证的违约责任，支付原告违约金159306元（2013年5月30日至2019年6月30日，共计73个月，367541元×7.125%÷12个月×73个月﹦159306元），违约金按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；3.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告确认金融机构计收逾期贷款利息按基准年利率4.75%上浮50%，即7.125%计算。事实和理由：2011年1月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的位于个旧市房。合同约定：房屋总价367541元，被告应于2012年11月30日前将房屋交付原告。被告应在交房之日起180个工作日之内为原告办理房产证。合同签订后，原告于2011年1月17日向被告支付了购房首付款117541元;于2011年6月30日支付了余款250000元。2012年11月30日支付了相关的配套设施费、契税、代办费用、工本费、印花税、公共维修基金。但被告违反合同约定，拖延、推诿为其申办不动产权证。导致其至今未取得不动产权证。被告的行为违反了合同约定，损害了原告的合法利益，依法应及时履行并承担违约责任。安寓公司辩称：1.“安寓世家”项目原规划的是A、B、C三幢住宅建筑，后因规划调整变更为A、B两幢作为第一期项目，安寓金湖酒店建设以及湖滨广场提升改造工程为第二期项目。A、B两幢于2012年12月1日完成建设并交付原告。规划部门要求一期与二期项目统一规划验收。导致其不能及时为原告申办房屋不动产权证书。2.为提升城市品位、完善城市功能、改善投资环境、促进旅游业发展，个旧市人民政府对个旧市环金湖周边地块景观规划和安寓世家大厦项目进行了规划变更。经过市级会议、专家论证会议。2013年8月23日，红河州人民政府针对个旧市人民政府关于《个旧市环金湖周边地块景观规划局部变更的请示》，作出了关于《个旧市环金湖周边地块景观规划局部修改的批复》，批复内容为：该规划修改事项已完成专家论证、听证和公示，并经市人民政府法制办登记备案，修改申请过程符合相关程序要求，原则同意环金湖地块景观规划局部修改。自2012年开始，在规划指标计算，广场是否参与平衡指标等内容上反复进行了规划听证会、规委会、发改委立项批文、设计方案指标计算的三次调整。广场部分2016年6月才获批规划设计条件通知单，7月才获得个旧市发展和改革局立项批复。另外，由于国际品牌酒店的建设标准与当地规划产生冲突，规划进行反复调整。3.原、被告对因意外事件导致损失签订了免责条款。2011年1月16日，原、被告签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议（以下简称补充协议）。补充协议第十四条第二款约定，意外事件是指政府政策或者规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变。第四款约定：因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任。原告对该补充协议内容完全认知和同意。4.未能及时为原告申办不动产权证不是被告原因导致。其作为开发商，已经履行义务，在项目建设中办理了项目开发需要的相关手续，完成了“安寓世家”一期项目的建设，并且将房屋交付原告。经其与个旧市“防范化解房地产领域风险攻坚行动领导小组办公室”请示，政府主管部门同意提前启动验收A、B两幢房屋，为住户办理不动产权证书。综上，要求驳回原告第2、3项诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1.被告是否存在违约行为？2.被告是否应当向原告支付逾期办证违约金，若应支付，支付的金额是多少？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告程耀琼提交的身份证、《商品房购销合同》、商品房销售结算清单复印件各一份、云南省地方税务局通用机打发票复印件二份、收据复印件三份；被告安寓公司提交的营业执照复印件一份，法定代表人身份证明一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告安寓公司提交的证据：第一组：《商品房购销合同》补充协议（复印件）一份，证明：2011年1月16日，原告与被告双方签订补充协议。协议第十四条第二款约定：意外事件指政府政策或规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变。第四款约定：因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任。第二组：1.个旧市人民政府对“安寓世家”项目建设规划进行调整和改变的《会议纪要》一份；2.专家论证会记录一份；3.《红河州人民政府关于个旧市环金湖周边地块景观规划局部修改的批复》（复印件）一份。证明：为提升城市品位、完善城市功能、改善投资环境、促进旅游业发展，个旧市人民政府对个旧市环金湖周边地块景观规划局部变更及安寓大厦项目进行了规划变更。第三组:《投资项目备案证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《安寓大厦一期工程建筑工程施工许可证》各一份。证明:不能及时为原告办房屋不动产权证书不是因为被告的原因所导致。被告作为开发商已经履行自己份内的责任。第四组：工程竣工验收证明书、地基基础工程验收记录、主体结构工程验收记录、单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录、单位（子单位）工程观感质量验收记录、基地工程验槽记录各一份及工程质量竣工验收记录两份（共计10页），证明被告所承建的工程达到合格要求的事实。经质证，原告对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，协议内容中的对意外事故的定义违反法律对意外事故的规定;第二组证据中《会议纪要》《批复》与本案无关联性，不是政府的规划文件，只是讨论事项，未涉及商品房；对专家论证会议记录，与本案诉争的无法律意义，不予认可;对第三组证据无异议，在新的规划方案还未出来前，原来的规划方案是合法有效的;对第四组证据，认为与本案无关联性，原告诉请的是逾期办证问题，并未涉及工程质量问题。为查明案件事实，本院向个旧市自然资源局发出《调查函》，个旧市自然资源局对本院的调查事项进行了复函。个旧市自然资源局《关于安寓世家商品房购销合同纠纷案复函》附督办通知书、关于尽快提交湖滨广场地下工程规划设计方案以及湖滨广场提升改造工程规划设计方案的通知、被告承诺书复印件各一份。经质证，原告对上述证据无异议；被告认为证据无2016年之前的事实，证据不全面，虽然规划变更系被告提出，但也是为了响应市政府为加强打造环湖产业带、促进环湖经济圈的发展的理念。所附的两份通知系湖滨广场改造手续，与A、B两幢房屋并无关系。针对原、被告提交的证据及本院调取的证据，本院认定如下：原、被告提交的证据及本院调取的证据客观真实，与本案具有关联性，来源与形式合法，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安寓公司系个旧市安寓大厦（安寓世家）项目的开发商。原告程耀琼于2011年1月16日与被告签订《商品房购销合同》及其补充协议。合同约定：由原告向被告购买安寓世家Ａ幢第15层1508号房屋一套，房屋总价款367541元，被告应于2012年11月30日前向原告交付经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告。被告在原告付清全部房款、配套费及按规定应由原告承担的相关税费及办证费，原、被告双方已经办理了房屋交接手续的前提下，在180个工作日内将办理权属登记需要开发商提供的资料报产权登记机关备案。补充协议第十四条约定“因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任。意外事件指政府政策或规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变”。原告于2011年1月17日向被告支付了购房首付款117541元;于2011年6月30日支付了余款250000元。2012年11月23日，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对工程进行验收。2012年11月30日，原告向被告交纳契税、代办费用、工本费、印花税、配套设施费、公共维修基金。同日，被告向原告交房。至本案法庭辩论终结时止，被告安寓公司尚未向个旧市不动产登记中心提交原告办理不动产权证提供应由开发企业提供的材料。另查明，安寓公司申报建设的“安寓大厦”项目位于经批准的《个旧市金湖环湖景观规划》的Ａ、Ｂ地块，分为Ａ、Ｂ、Ｃ三幢商住楼。该项目分两期实施，Ａ、Ｂ幢为一期，现已经竣工。为加强打造环湖产业带，促进环湖经济圈的发展，2011年，安寓公司提出拟在金湖××路××以北（××、州司法局职工宿舍、个旧市排水公司办公楼）以及湖滨广场处建设五星级酒店及酒店配套会议中心，以增强金湖沿岸的城市功能。2012年10月30日，个旧市委、市政府召开党政联席会,研究安寓金湖酒店建设工作,同意将原规划的Ｃ幢房屋拟调规建设安寓金湖酒店。红河州人民政府于2013年8月23日作出《红河州人民政府关于个旧市环金湖周边地块景观规定局部修改的批复》，批复内容如下：该规划修改事项已完成专家论证、听证和公示，并经市人民政府法制办公室登记备案，修改申请过程符合相关程序要求，原则同意环金湖周边地块景观规划局部修改；请你市严格按批准后的规划进一步加强实施管理，确保规划有效执行。2016年6月，红河州城乡规划局批准“安寓大厦”项目选址变更。截止本案法庭辩论终结时止，被告安寓公司尚未完成“安寓大厦”项目变更的规划审批手续。针对本案的焦点问题，本院评判如下：问题一、关于被告安寓公司是否存在违约的问题。本院认为,原、被告自愿协商签订的《商品房购销合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同依法成立并生效。依法成立的合同,对双方当事人均具有约束力,合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,《商品房购销合同》第十二条约定,在原告交清购房款及相关费用，原、被告双方办理了房屋交接手续后，被告在180个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关。2011年6月30日，原告交清购房款，2012年11月30日，原告交清了契税及公共维修基金等费用，同日，原、被告办理了房屋交接手续。按照合同约定,扣除节假日，被告应于180个工作日内向不动产登记机关提交应由开发商提供的资料，为原告办理不动产权证提供条件,但截止本案法庭辩论终结时止，被告未向产权登记机关提交办证材料，超过合同约定期限的行为已构成违约。问题二、关于被告是否应支付违约金，违约金如何计算的问题。本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房司法解释”)第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条中仅约定了双方对产权登记的权利义务,并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。本案涉案房屋已实际交付原告使用,已体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的。被告安寓公司未能提交材料为原告申办不动产权证的主要原因是因为市政规划变更，调规后两个项目一起验收，但调规后尚未完善审批手续，新工程也未竣工所致。原告主张依据商品房司法解释第十八条的规定,诉请要求按照房屋总价款以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由,缺乏适用的事实基础,本院不予采纳。原、被告双方补充协议中约定因政府政策或者规定改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变，造成的损失原、被告均不承担违约责任。补充协议属于《商品房司法解释》第十八条规定的“当事人有特殊约定”的情形，根据法律的规定和当事人的特殊约定，被告不应再向原告承担违约责任。但被告仍应履行协助原告办理不动产权证的义务。综上所述，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，被告的辩解合理部分已经采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第二款第一项的规定，判决如下：一、被告个旧市安寓房地产开发经营有限公司自本判决发生法律效力之日起六十日内将符合办理不动产首次登记条件的全部材料及费用交至不动产登记中心完成个旧市安寓大厦（安寓世家）不动产首次登记；完成首次登记后，原告程耀琼在三十日内按照不动产登记中心办理不动产权证的要求向被告提交办证所需材料；被告于收到材料之日起十日内交由办证机关为原告办理个旧市安寓大厦（安寓世家）Ａ幢第15层1508号房屋所有权转移登记手续。二、驳回原告程耀琼的其他诉讼请求。案件受理费3486元，由原告程耀琼负担3386元，本院准予免交；由被告个旧市安寓房地产开发经营有限公司负担100元，款于本判决发生法律效力之日起十日内向个旧市人民法院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  廖 韬审 判 员  戴崇谦人民陪审员  李荣增二〇一九年十二月三十日书 记 员  李欣雨