广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初8605号原告：广州晋廷物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路248号二层210铺。法定代表人：冯穗英，经理。委托诉讼代理人：陈晓丽、苏玉鸿，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：方宝珠，女，1962年7月4日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。原告广州晋廷物业管理有限公司（以下简称“晋廷公司”）诉被告方宝珠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓丽、被告及其委托诉讼代理人高亦镠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2014年9月1日至2016年9月30日的物业管理费2298元（每月管理费为1.2元/平方米×76.6平方米=91.92元）、垃圾费125元（每月垃圾费为5元），共计人民币2423元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年9月1日受海珠区龙凤街龙田社区居委会的委托，暂时接管宝岗大厦的物业管理服务，维护小区的设备设施及日常清洁、安保及绿化养护工作，维持了小区正常运行，也得到了小区内大多数业主的赞同。原告于2015年7月20日受宝岗大厦业主委员会之委托，继续管理本大厦的管理工作，与业主委员会签订的合同等手续合法有效。原告接受委托后，全面履行了物业管理的义务，但被告却一直拒绝交付本公司服务期间的管理费及广州市海珠区环监所收取的卫生费，该费用一直由原告代为垫付。被告辩称：原告与业主委员会2015年7月20日签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》应为无效合同；确认2014年9月至2016年9月份被告没有缴纳管理费和垃圾费，对于垃圾费5元没有异议；对管理费1.2元/平方米有异议，在2014年9月份之前也是1.2元/平方米，之前是原来的业委会自管的，现在原告管理不好，所以被告是不愿意按照1.2元的标准去缴纳的。2014年9月1日到2014年12月31日，原告说是免收管理费的，在被告提交的关于过渡期推荐物业管理公司的有关意见中有说明，这段时间无需缴纳管理费。从2015年1月1日到2015年7月20日，实际上原告没有合同依据进行管理，只是强行经营管理。从2015年7月20日到2017年9月10日，原告签订了合同来进行管理，但是该期间原告没有资质，也没有管理到位，有一些损害业主利益的行为。被告的公用电费已经向电局缴交了，在此期间，原告把电给了十来个公司使用，然后收取这些公司的电费（按每月1.2元一度电收取），收了电费之后将其归入自己的财产。而这些公司使用的电是归入公摊电费的，以此增加业主负担，原告从中渔利。在引进原告的时候，在第一届业主委员会自治期间，有一部分业主没有交管理费，在居委会临时代管的时候，居委会发了公告要求欠费的业主将物管费交到原告公司，原告花费合理的费用后剩下的部分，需移交给补选的业主委员会，但是一直都没有移交，一直都是原告在霸占使用。主要是这两件侵占业主利益的行为导致业主不愿意交管理费，请求法院驳回原告诉请。关于垃圾费，按照原告管理合同的约定，垃圾费包含在管理费里面，现在原告将其单列出来要另外收垃圾费，实际上就属于重复收费，被告不同意。经审理查明：2014年8月26日，广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会向宝岗大厦全体业主发出《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》，载明：关于过渡期间大厦管理问题的意见征询和热心业主推荐，目前只有1间物业公司报名参与大厦的过渡期管理工作；为了社区的和谐稳定，使大厦业主有一个安定、舒适的居住环境，宝岗大厦临时工作小组于8月26日会议决定，大厦过渡期间暂时委托原告对大厦进行管理，管理期自9月1日开始，暂定三个月；在此期间，物业公司保证大厦有序正常运作，按1.2元/平方米的标准收取物业管理费，管理期间存在的经济风险由物业公司承担；等。2015年7月20日，宝岗大厦业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《宝岗大厦物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市海珠区宝岗大道251号宝岗大厦管理服务；合同期限为2015年7月20日至2017年9月14日；乙方根据实际需要可选聘专业性服务企业承担物业的专项管理服务，但不得将物业的整体管理责任委托第三方，所选定的专业性服务企业应当遵守本协议的规定，物业管理单位不得以委托方式转嫁管理责任；本物业管理区域物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准，未办产权证的，以物业购房合同中约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元；等。据《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，海珠区宝岗路251号806房的权属人原为方宝珠和李松景，后变更为方宝珠。据（2018）粤广海珠第20163号公证书记载，李松景于2018年1月19日死亡，广州市海珠区宝岗路251号806房属于李松景与方宝珠的夫妻共同财产，被继承人李松景的上述遗产应由方宝珠一人继承，继承后，方宝珠占有上述财产的全部份额。本案诉讼过程中，包括本案被告在内的涉案小区若干业主共同向本院起诉晋廷公司和宝岗大厦业主委员会，要求确认晋廷公司与宝岗大厦业主委员会于2015年7月20日签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效，并确认晋廷公司在2014年9月1日至2015年7月20日的管理行为无效。本院作出（2016）粤0105民初10332号民事判决书，判决驳回方宝珠等九人的全部诉讼请求。小业主不服上述判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）粤01民终17683号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因本案必须以该案的审理结果为依据，故本院于2017年1月10日出具（2016）粤0105民初8605号民事裁定书中止本案的审理。诉讼中，原、被告确认原告于2014年9月1日进场对涉案小区进行管理。原、被告确认涉案房屋的建筑面积为72.0653平方米。本院认为：原告根据2014年8月26日广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会向宝岗大厦全体业主发出的《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》，从2014年9月1日开始对宝岗大厦进行物业管理，按每月1.2元/平方米的标准收取物业管理费。后原告与宝岗大厦业主委员会于2015年7月20日签订《宝岗大厦物业管理服务合同》，约定由业委会委托原告对宝岗大厦进行物业管理，以建筑面积为准，每月每平方为1.2元。被告所有的房屋在小区内，接受了原告的物业管理，应当支付相应的物业管理费及垃圾费。现被告确认2014年9月至2016年9月份其没有缴纳管理费和垃圾费，并对垃圾费每月5元没有异议。故原告要求被告支付从2014年9月1日至2016年9月30日的物业管理费及垃圾费(按每月5元计算)的诉讼请求合法合理，本院予以支持。但物业管理费应按每月1.2元/平方米×72.0653平方米计算，对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告方宝珠在本判决生效之日起10日内向原告广州晋廷物业管理有限公司支付从2014年9月1日至2016年9月30日的物业管理费(按每月1.2元/平方米×72.0653平方米计算);二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2014年9月1日至2016年9月30日的垃圾费(按每月5元计算)；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文审 判 员  钟 琴人民陪审员  林艳红二〇一九年十二月二十六日书 记 员  蒋芷欣吴越鸣