河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5871号 上诉人（原审被告）：董志群，男，1969年10月18日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：祝校林、崔怡晨，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司，住所地：邯郸市永年区城区名园路南侧名兴路东侧。 法定代表人：温社平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石现科，河北贯云律师事务所律师。 上诉人董志群因与邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司（以下简称豪雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市永年区人民法院（2018）冀0408民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 董志群上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人赔偿上诉人饭店损失124391元；2、由被上诉人承担全部诉讼费、鉴定费。事实和理由：一是一审判决没有查清出租房屋系违章建筑的关键事实，导致判决结果错误；二是导致租赁合同无效的过错完全在被上诉人，造成出租房屋失火无法扑灭和蔓延致房屋和物品损失的过错完全在被上诉人；三是评估报告的评估依据、评估方法和评估结果严重错误，违反法律规定，不应作为认定案件事实的依据；四是被上诉人已收到了上诉人交付的租金，远大于建筑材料价值，其实际并没有损失。法律保护合法权益，被上诉人违法出租已获取利益，其所谓房屋损失应当自行承担；五是上诉人不知道该房屋是违章建筑，造成出租房屋失火无法扑灭致物品损失的过错完全在被上诉人，故应当赔偿上诉人的饭店损失；六是出租非法建筑物，因无相应手续天然具有一定的危险性，且占有消防通道，对事故的发生和损失的扩大应按责任大小予以分担。 豪雅公司辩称，一是房屋租赁合同中约定因用电、用火等发生火灾等安全事故后一切费用由董志群承担,且是其饭店油锅起火造成的火灾；二是董志群将仓库改造为经营性餐饮场所，应当依法向消防机构申报检查合格后方可使用，故其对消防安全负有相应责任，而不能强加给被上诉人；三是合同无效与涉案房屋发生火灾不存在因果关系，合同无效后应当返还应合同取得的财产，不能返还的应折价补偿，依据法院委托的鉴定结论进行补偿并无不当；四是涉案房屋虽未取得建设规划许可证，但被上诉人仍享有占有、使用、收益的权利；五是经评估被上诉人的损失为647719元，而董志群所交全部租金为20万元，其所主张被上诉人并无损失的理由也不成立；六是董志群因管理不善引发本案火灾有消防部门认定，要求答辩人承担其饭店损失无事实和法律依据。 豪雅公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2015年3月1日签订的租赁合同；2.依法判令被告支付原告截止2019年4月25日的租金及维修费421555.98元；3.依法判令被告返还原告厚木架板15块，扣件10646个，钢架管6864.2米，短管258根，顶丝264套（对截止判决确定的返还日期尚无法返还的部分按厚木架板100元/块，扣件5元/个，钢架管12元/米，短管3.8元/根，顶丝10元/套的标准折价赔偿，价值140720.8元）；4.依法判令被告按厚木架板0.3元/块/天，扣件0.008元/个/天，钢架0.01元/米/天，短管0.005元/根/天，顶丝0.02元/套/天，合计163.98元/天的标准支付自2019年4月26日起至剩余租赁物返还之日止的租金；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月23日，豪雅公司（出租方，甲方）与董志群（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租昊宇商厦东2号房屋约1600平方给乙方。租期5年：自2015年11月1日至2020年10月31日止。年租金100000元整，保证金10000元整。2、承租时一次收清一年（12个月）租金，保证金10000元。本合同限期内，租金双方不得调整，期满后，租金金额根据周围实际情况酌情调整，以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续应缴纳的一切税费由乙方缴纳。3、甲方收到钱款即将房屋交付乙方。乙方收房如无异议，租赁期间房屋保管由乙方负责。按时缴清水电费、物业费、工商税务费、卫生治安等均乙方自理。4、乙方搞室内装修，费用自理，绝不得更改结构如承重墙、柱等。因装修损坏结构造成漏水、气、电等由乙方负责维修，并赔偿甲方一切损失……6、乙方保证不将房屋改做他用；不转租、不转让、不转借给第三方使用；不存放危险、管制物品；不进行违法活动。乙方违约，甲方有权终止合同并且保证金不予退还。7、如乙方提出终止合同，均须提前45天书面告知对方并支付甲方违约金，违约方支付对方10000元的违约金作为赔偿。终止履行合同的租金计算，满月按月租金8250元支付，其余按日租金300元支付。合同未到期如乙方无违约甲方不得提前终止合同；甲方如违约赔偿乙方装修款……9、房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成甲、乙方损失的，双方均不承担责任……11、甲方房屋自租给乙方后，乙方负责甲方房屋安全事宜。如用电用火等发生火灾等安全事件后，一切费用由乙方承担，并承担甲方一切损失（甲方房屋为钢结构）。合同还约定了其他内容。豪雅公司出租的昊宇商厦东2号房屋为仓库，董志群承租该房屋后将其改造为饭店即“鱼还是鱼”火锅城，并对外经营。2017年9月14日9时许，“鱼还是鱼”火锅城发生火灾，邯郸市永年区（原永年县）公安消防大队（以下简称永年消防大队）接警后到场灭火，火灾烧损房屋、电器设备、家具、货品。具体受灾情况为：东北角仓库没有过火，有烟熏痕迹；中部偏北大厅整体过火、烟熏，墙体及顶部有破拆所致大面积坍塌；中部厨房整体过火、烟熏；中部偏南雅间均过火烟熏；南部宿舍区均轻微过火、烟熏。2017年9月23日，永年消防大队作出永公消认字[2017]第0012号火灾事故认定书，对起火原因认定为：起火时间为2017年9月14日09时0分许，起火部位位于暗厨灶台附近，起火点位于暗厨灶台西侧炉口的铁锅附近，起火原因为油锅起火引燃周边可燃物造成火灾。董志群向豪雅公司支付了2015年11月1日至2017年10月31日的房屋租金，2017年9月14日“鱼还是鱼”火锅城发生火灾后，该饭店未再经营，董志群称其之后没有再使用房屋，所以没有向豪雅公司支付2017年11月1日之后的房屋租金。豪雅公司因房屋损失赔偿问题与董志群发生纠纷，诉至该院。 豪雅公司申请对涉案房屋即昊宇商厦东2号房屋因2017年9月14日火灾导致的损失（包含钢结构房屋、彩钢顶、所有砖墙及抹灰层、地板砖、装修吊顶、各个房间门窗、卫生间所贴墙砖、电路、给排水管线、外门窗装修铝塑板、卷闸门）进行评估。该院经组织双方选择司法鉴定机构，依法委托邯郸市华永资产评估事务所（普通合伙）（以下简称华永事务所）对上述事项进行评估。2018年5月8日，华永事务所作出资产评估报告，评估意见：1.小房-装饰工程部分的评估价值为34477.51元；2.钢结构-建筑工程部分的评估价值为413680.04元；3.钢结构-装饰工程部分（不含吊顶）的评估价值为127820.51元；4.钢结构-装饰工程吊顶的评估价值为76877.58元；5、12.74吨废钢折价-10446.8元；6、防盗门的评估价值为508.8元；7、防盗门的评估价值为784.4元；8、铝合金门的评估价值为1770.2元；9、铝合金门的评估价值为1722.5元；10、消防栓的评估价值为524.7元；以上共计647719.44元（含材料费、辅料及人工费）。豪雅公司支付评估费20000元。豪雅公司增加诉讼请求：要求董志群赔偿房屋被烧毁所造成的经济损失647719.44元。豪雅公司按照增加后的诉讼请求交纳了案件受理费。 董志群申请对“鱼还是鱼”火锅城因2017年9月14日火灾导致的饭店物品及装修损失价值进行评估。该院经组织双方选择司法鉴定机构，依法委托华永事务所对上述事项进行评估。2019年4月26日，华永事务所作出委托资产评估报告书，评估意见：1.董志群和豪雅公司无异议部分饭店物品的评估价值为90306元；2.豪雅公司提出异议的饭店物品的评估价值为34085元。董志群支付评估费5000元。华永事务所同时作出说明：由于饭店装修物品因火灾已烧毁且无现场，董志群仅提交烧毁后饭店现场照片，未提供装修图纸及其他资料，评估人员无法对装修损失进行评估。 董志群反诉主张但豪雅公司出租的房屋建在消防通道位置，导致消防车无法实施有效灭火，房屋没有经过任何质量、消防安全验收，且使用不合格的建筑材料导致火灾扩大蔓延；董志群提交了火灾现场照片和录像。经质证，豪雅公司对此不予认可。 另查明，涉案房屋（“鱼还是鱼”火锅城）位于邯郸市永年区，北邻广源街、东临大唐名郡二期工地、西侧和南侧为豪雅花园小区，豪雅公司建设涉案房屋未取得建设工程规划许可证。豪雅公司变更其诉讼请求第一项为：请求判决确认2015年10月23日《房屋租赁合同》无效。 一审法院认为，豪雅公司与董志群签订《房屋租赁合同》，约定豪雅公司将其建设的昊宇商厦东2号房屋出租给董志群使用，因豪雅公司建设该房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同。本案中，董志群将承租豪雅公司的房屋改造为饭店，并在经营过程中因2017年9月14日火灾而被烧毁，双方均因此产生经济损失。本案争议的焦点问题为：1、原、被告对《房屋租赁合同》无效是否存在过错及与火灾的发生有无因果关系；2、原、被告因房屋发生火灾而产生的经济损失应如何承担。 首先，豪雅公司作为涉案房屋即昊宇商厦东2号房屋的建设者，负有办理建设工程规划许可证的义务，因其未取得建设工程规划许可证，最终导致与董志群签订的《房屋租赁合同》无效，豪雅公司对合同无效存在过错；董志群作为房屋承租方，且租赁房屋系为经营饭店所用，理应查看房屋出租方的房屋是否具有法律规定的建设手续，审慎选择房屋，而董志群明显未尽到合理的注意义务，其对合同无效也存在一定过错。 其次，涉案房屋（同时也是董志群经营“鱼还是鱼”火锅城）于2017年9月14日发生火灾，根据消防部门的火灾事故认定书，起火的直接原因为暗厨灶台西侧炉口的油锅起火引燃周边可燃物造成火灾。董志群作为“鱼还是鱼”火锅城的经营者，其对饭店安全经营负有管理义务，且董志群将本作为仓库的昊宇商厦东2号房屋改造为经营性餐饮场所，其对餐饮场所的消防安全亦负有相应责任，而涉案房屋的火灾系其饭店厨房油锅起火引发，董志群作为经营管理者，明显存在过错，应对火灾造成的相关损失承担赔偿责任。董志群主张豪雅公司出租的房屋建在消防通道位置，导致消防车无法实施有效灭火，建设房屋使用不合格的建筑材料导致火灾扩大蔓延，其虽提交了火灾现场照片和录像，但这些照片和录像仅显示涉案房屋发生火灾后的现场状况，仅凭现场照片和录像，不能证明豪雅公司对火灾未能及时被扑灭及火灾蔓延存在过错。故涉案《房屋租赁合同》虽因豪雅公司未取得建设工程规划许可证而被认定无效，但该无效情形与涉案房屋发生火灾之间不存在因果关系，原、被告在合同无效上存在的过错与导致火灾发生的过错不属同一法律关系。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因昊宇商厦东2号房屋在2017年9月14日火灾中受损，董志群应赔偿豪雅公司因房屋受损产生损失。董志群反诉要求豪雅公司赔偿其饭店财产及装修损失，因火灾的发生系其经营管理不善导致，豪雅公司对此并无过错，故对其反诉主张，该院不予支持。 再次，关于涉案房屋即昊宇商厦东2号房屋因2017年9月14日火灾导致的损失情况，经华永事务所现场勘查并评估，房屋损失价值为：小房-装饰工程部分34477.51元、钢结构-建筑工程部分413680.04元、钢结构-装饰工程部分（不含吊顶）127820.51元、钢结构-装饰工程吊顶76877.58元、12.74吨废钢折价-10446.8元、防盗门508.8元、防盗门784.4元、铝合金门1770.2元、铝合金门1722.5元、消防栓524.7元，共计647719.44元，董志群应给付豪雅公司房屋损失647719.44元。豪雅公司自愿扣除保证金10000元，董志群实际应给付豪雅公司房屋损失637719.44元。关于豪雅公司主张的涉案房屋自2017年11月1日至起诉之日的租金，因董志群于2017年9月14日火灾后并未再占用涉案房屋，故对豪雅公司的该项主张，该院不予支持。豪雅公司主张董志群应根据合同约定支付其违约金10000元，因涉案租赁合同中约定的违约金事由系董志群提前终止合同，而涉案合同系自始无效合同，且本案纠纷的发生也并未董志群提前终止合同，故对豪雅公司主张的违约金，该院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、双方于2015年10月23日签订的《房屋租赁合同》无效。二、董志群给付邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司房屋损失637719.44元。三、驳回邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回董志群的反诉请求。上述判决第二项，限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费5370.5元，评估费20000元，共计25370.5元，由原告（反诉被告）邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司承担370.5元，被告（反诉原告）董志群承担25000元。反诉费4400元，评估费5000元，共计9400元，由被告（反诉原告）董志群承担。 二审期间，董志群提交了其代理人对王晓辉所作的调查笔录1份，永年区消防大队火灾情况说明1份，证明消防车到不了跟前，消防栓无水。豪雅公司质证认为王晓辉证言大部分不实，消防车在饭店东墙外进行了灭火，建筑内的消防栓随时可供水，因董志群装修时将其隔离在包间内，导致使用受到限制。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，不能返还财产的，应当折价补偿，双方都有过错的，各自承担的责任。本案中，证明偿豪雅公司在本次火灾发生过程中有过错的证据不足，故董志群应当补偿豪雅公司的损失，一审判决其给付相应损失并无不当。 对董志群所提一审判决没有查清出租房屋系违章建筑的关键事实，导致判决结果错误的理由，经查，一审法院以涉案房屋未取得建设规划许可证为由判决本案租赁合同无效，显然已查清该事实，故对该理由不予支持；对所提导致租赁合同无效的过错完全在被上诉人，造成出租房屋失火无法扑灭和蔓延致房屋和物品损失的过错完全在被上诉人的理由，导致合同无效的责任与造成出租房屋失火造成损失是两种不同的责任，现认定豪雅公司对火灾所造成损失有过错的证据不足，因对合同无效负有责任，进行得出对火灾损失负有责任的结论尚无法律和事实依据，故对该理由不予支持；对所提评估报告的评估依据、评估方法和评估结果严重错误，违反法律规定，不应作为认定案件事实的依据的理由，因未提供证据而不予支持；对所提被上诉人已收到了上诉人交付的租金，远大于建筑材料价值，其实际并没有损失的理由，因与事实不一致而不与支持；对所提上诉人不知道该房屋是违章建筑，造成出租房屋失火无法扑灭致物品损失的过错完全在被上诉人，故应当赔偿上诉人的饭店损失的理由，因未提供证据而不予支持；对所提出租非法建筑物，因无相应手续天然具有一定的危险性，且占有消防通道，对事故的发生和损失的扩大应按责任大小予以分担的理由，因未提供相应的法律与事实依据而不予支持。 综上所述，董志群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11420元，由董志群负担。 本判决为终审判决。 审判长  张树刚 审判员  王双振 审判员  米秉华 二〇一九年十二月十二日 书记员  陈 波