广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8253号原告（反诉被告）：广州市兴中蔬菜联合总公司，住所地：广州市越秀区麓景东路41号二楼。法定代表人：曹锐豪，职务：总经理。诉讼委托代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。被告（反诉原告）：马淑华，女，1957年7月15日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。诉讼委托代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。原告广州市兴中蔬菜联合总公司诉被告马淑华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张颉和被告的委托代理人周玉珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市兴中蔬菜联合总公司诉称：原告与被告于2012年4月22日就被告承租原告位于广州市中山八路XX号首层自编第五间商铺的租赁事宜签订《合同》，约定租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日止，租赁期限届满后，双方未就续租事宜达成一致意见，原告多次要求被告返还案涉商铺，但被告一直拒不返还并拒绝支付租赁期届满后的占有使用费。综上，被告在租赁期限届满继续使用案涉商铺，造成原告相应的利益损失，应依法向原告支付租赁期限届满后至实际返还商铺之日止的占有使用费及利息。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告起诉要求：1、判决被告立即迁出广州市中山八路XX号首层自编第五间商铺，将该商铺返还给原告；2、判决被告支付租赁期限届满后至实际返还商铺之日止的占有使用费（自2017年5月1日起至被告实际返还商铺之日止的占有使用费以评估机构出具的评估意见为准，暂以60000元/月、计算至2019年8月31日止的占有使用费为1680000元）以及相应的利息（2017年5月1日起至2019年8月30日止期间占有使用费的利息，自起诉之日起计止被告实际返还商铺之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计付，暂计算至2019年10月23日止的利息为6650元；2019年9月1日起至被告实际返还商铺之日止期间占有使用费的利息，自逾期之日起计算，即当月占有使用费的利息自次月的1日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计付）；3、判决被告承担本案诉讼费。被告马淑华答辩暨反诉称：一、被告同意迁出涉案商铺，但商铺搬迁是需要一定时间才能完成，无法立即迁出，需要适当期限。被告已在涉案商铺承租超过十年时间，如果迁出商铺必须做出相应安排，不可短期内完成搬迁工作，同时，鉴于被告目前在与案外人合作经营商铺，为给予被告合理的时间做搬迁安排，以及避免对案外人造成影响，被告愿意在明年春节前交还商铺。二、原告在起诉前并未以原被告双方签订的合同向被告主张返还商铺，无权主张超出原租金标准的其他费用，原告称2017年合同期满前曾发出解除合同通知书，但该解除通知书已被生效判决认定无效。对于原告称2018年7月27日起诉韩国人权忠谦，在该案中，原告是以其与权忠谦在2017年4月26日签订合同为由起诉权忠谦腾退商铺，而不是依据本案原被告的租赁合同进行起诉，而且根据该案判决，一审法院在该案审理中已经明确向原告释明，但原告仍坚持按其与权忠谦的合同主张权利，因此，该案的起诉不能视为原告依据原被告的租赁合同向被告主张返还商铺，而且，原告利用其与权忠谦签订的虚假合同恶意诉讼，企图侵害被告的合法权益，所以，该案最终一审、二审、再审均驳回其诉讼请求。三、被告认为根据合同法第236条规定，租赁期满承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，鉴于原告没有以正当方法向被告合理主张腾退商铺，因此，2017年5月1日以后可视为原被告双方是不定期租赁关系，租金应按照原租金标准计付。四、对于原告主张以不当得利对本案提出起诉，被告认为没有任何法律依据。本案双方已签订租赁合同，而且原告引用的最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用若干问题解释第18条以及合同法第235条，该规定从该文件的标题已经明确，该法律规定是属于合同（租赁合同）纠纷，但其又从该合同纠纷的条文中解释为民法中的不当得利返还请求权，因此，被告认为根本不能作出这样的解读或扩大解释，本案应该切实结合双方签订的租赁合同的具体约定进行认定，而不是无边际的扩大适用与本案合同纠纷不相关的其他法律规定。五、原告诉请的占用费要求按照评估价格计算及支付利息并没有合同约定，被告不同意按照该方式计付费用。被告马淑华提出反诉：1、判令原告返还保证金人民币99000元整及利息，利息自起诉之日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付。2、本案反诉的诉讼费用由原告承担。原告广州市兴中蔬菜联合总公司辩称：一、被告在双方租赁合同期满后存在违约、欠费，其要求原告退回保证金的诉求不具有任何事实与法律依据。二、在双方对合同条款的理解有争议时，应按照目的解释对合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定条款的真实意思，具体到《合同》第三条约定的目的，保证金条款是出租人用以监督承租人在租赁期限届满后不存在违约、损坏房屋、欠费等可能影响出租人权利的具有保障、制约性质的条款，在出现上述情况时，出租人有权以不予退回保证金的方式保护其自身合法权益。用目的解释的原理可以得知，被告至今仍未向原告返还案涉商铺、拖欠租赁期限届满后恶意占有使用案涉商铺产生的占有使用费及租赁期间租金税费的行为固然构成违约、欠费，其行为不但严重违反合同约定，更有违诚实信用原则。经审理查明：2012年4月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同》，约定：甲方提供广州市中山八路XX号首层自编第五间（涉案商铺，面积约31.5平方米）给乙方作为经营童装之用，租用期限从2012年5月1日至2017年4月30日止（共五年），租金每月33000元。乙方向甲方预缴三个月租金99000元作为场地使用保证金（不计利息）。合同期满后，若乙方不违约及不损坏房屋等其它欠费的情况下，甲方如数无息退回保证金。乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金及其他费用。合同第六条第（2）款约定：乙方逾期缴纳租金或其他费用，乙方每日须按欠交总额2%向甲方缴付违约金。逾期超过十天，甲方可进行停水、停电处理；逾期三十天交付租金等费用，甲方有权单方解除合同，收回房屋，所收保证金不予退回，并赔偿甲方所有的经济损失。第六条第（3）款约定：租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。乙方如继续租赁商铺，应在期满前一年与甲方协商关于重新订立商铺租赁合同事宜，否则视作乙方放弃承租。第（4）款约定：本合同终止或者解除时，乙方应当在七天内将所租赁房屋完好交还甲方，乙方逾期不交还房屋的，除限期迁出和交纳占用期间的租金外，每逾期一日，甲方有权每日按月租金额的3%收取乙方违约金，并且甲方有权根据下列不同情况对乙方留置铺内的财物作出处理。合同签订后，被告向原告预缴了99000元场地使用保证金。2016年9月2日、2016年10月11日，广东谨然律师事务所受被告委托先后向原告发出《关于要求续租5号商铺事宜的通知函》、《关于依法及时纳税的法律建议书》要求原告按合同约定尽快与被告协商办理涉案商铺的续租事项及办理申报缴纳涉案商铺的租金税问题。在此期间，原告于2016年9月8日向被告等人发出《关于中山八路XX号首层商铺续租事宜的回复函》，答复被告等承租人原告尚未确定中山八路XX号首层商铺在租约期满后的用途或出租条件，原告将在租约期满前的合适期限内确定该部分商铺的用途或出租条件并通知被告等；原告同意被告等人在租约期满时统一结算租赁期间租赁税费并开具发票的要求，请被告等人届时依《合同》约定向原告缴纳相应的租赁税款后，领取租赁发票。2016年10月21日，原告向被告发出《通知函》，定于2016年10月26日上午九时会同被告前往荔湾区地方税务局办税大厅，办理被告所承租中山八路XX号首层05号商铺的租赁税费清缴事宜。根据原告初步核算，合同期内，被告应缴纳各项税费约为人民币35万元（以税务机关核定为准），请被告准备相关应缴税款并按时前往办理。2016年11月15日，原告再次向被告等人发出《催告函》，要求被告等按2016年10月21日原告所发的《通知函》中列明的税款缴交给原告，由原告向税务机关交纳，多除少补。逾期没有将相应的税款缴交给原告，原告将视为被告等拒绝履行合同主要义务。原告将依《合同法》之规定，依法解除租赁合同，相关后果和法律责任由被告等承担。合同租赁期限届满后，原被告双方没有续签合同，被告继续使用涉案商铺，没有支付场地占用费给原告。2018年7月27日，原告起诉被告及案外人，要求被告及案外人迁出涉案商铺，并由案外人支付2017年5月1日起至实际迁出涉案商铺之日的租金。本院以原告基于与案外人的合同关系而主张被告及案外人交还商铺及支付租金、违约金依据不足为由，于2018年11月23日作出（2018）粤0103民初5339号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求。原告对判决不服提出上诉，广州市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）粤01民终895号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后原告提出再审，广东省高级人民法院于2019年8月14日作出（2019）粤民申5220号民事裁定书，裁定驳回原告再审申请。原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告申请对涉案商铺自2017年5月1日至评估日为止的租金标准进行评估，本院通过摇珠确定广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司对涉案商铺的租金标准进行评估。广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司于2019年12月19日作出粤美评报字F19A097（2019-FA099）号《房地产租金估价报告》，确认2017年5月1日至评估日（2019年12月16日）涉案商铺在价值时段的平均月总租金为56354元。原告对上述评估报告没有异议，被告认为评估报告存在多次使用限制，价格严重偏高。原告为此支付评估费30000元。另原、被告确认被告于2019年12月1日将涉案商铺交还原告管业。本院认为：原告与被告签订的《合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。期限届满之后双方没有重新签订租赁合同，被告没有向原告支付2017年5月1日后的商铺使用费。从（2018）粤0103民初5339号案（被告也是该案当事人）的诉讼，也可确认原告与被告不存在续租合同的事实，故双方并没有形成事实上的不定期租赁关系。被告辩称原被告双方形成不定期租赁关系的抗辩理由，本院不予采纳。现原告要求被告腾退涉案商铺合法合理，而庭审中原、被告确认被告已于2019年12月1日将涉案商铺交还原告，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。合同期限届满后，被告继续使用涉案商铺，逾期没有将涉案商铺交还给原告损害了原告利益，原告要求其支付占用期间的占用费及利息应予支持。场地占用费以粤美评报字F19A097（2019-FA099）号《房地产租金估价报告》确定的56354元/月为准，从2017年5月1日起计至2019年12月1日止。被告辩称应按原合同租金标准33000元/月支付场地使用费及评估价格过高的抗辩理由，本院不予采纳。因原告、被告双方未形成合同关系，原告主张的利息，应从本案起诉之日即2019年9月23日起分段计算至被告付清场地占用费给原告之日止。利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。被告反诉要求原告退还保证金99000元及利息，原告辩称被告在租赁合同期限届满后存在违约、欠费且延迟交还房屋，故不应退还保证金。但原被告双方签订的《合同》并无约定合同期满，迟延交还房屋需没收保证金，而原告亦无证据证明被告在合同期内有其他违约行为，故原告的抗辩理由本院不予采纳。原告应返还保证金99000元及支付从本案起诉之日即2019年9月23日起的利息给被告。利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。因原、被告双方没有续签合同，对产生的房屋使用费未能及时约定，双方对此均有责任，故评估费由原、被告各负担15000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告马淑华向原告广州市兴中蔬菜联合总公司支付从2017年5月1日至2019年12月1日止的商铺使用费（按每月56354元计算）及利息（其中利息以2017年5月至2019年9月的商铺使用费1634266元为本金，从本案起诉之日即2019年9月23日起计至清付商铺使用费之日止；以2019年10月、2019年11月的每月商铺使用费56354元及2019年12月1日的商铺使用费1818元为本金，从当月11日起计至清付商铺使用费之日止，上述利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市兴中蔬菜联合总公司向被告马淑华返还保证金99000元及利息（利息从2019年9月23日起计算至实际支付之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、本案评估费30000元由原、被告各负担15000元。四、驳回原告广州市兴中蔬菜联合总公司其他诉讼请求。五、驳回被告马淑华其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9990元，由被告马淑华负担，本案反诉费1138元由原告广州市兴中蔬菜联合总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年十二月三十一日书记员  谢绮雯黄嘉琪