广西壮族自治区田阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1021民初1755号 原告：隆桂芳，女，1970年9月8日出生，壮族，广西田阳县人，身份证住址广西田阳县，现住广西田阳县。 委托诉讼代理人：黄祖，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被告：广西百色烁城房地产开发有限公司。住所地：广西百色市城北一路29号鑫桂苑2栋4单元215、216号。统一社会信用代码：914510006621426061。 法定代表人：黄永富，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何泉，广西阳升律师事务所律师。 第三人：刘德业，男，1963年5月12日出生，汉族，广东省信宜市人，身份证住址广东省信宜市。 委托诉讼代理人：蒙世恒，男，壮族，广西武鸣县人，身份证住址广西武鸣县。 原告隆桂芳与被告广西百色烁城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现案外人刘德业与本案有利害关系，遂依法追加刘德业为第三人参加诉讼，并于2019年12月20日第二次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告隆桂芳及其委托诉讼代理人黄祖、被告广西百色烁城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何泉到庭参加诉讼，第三人刘德业及其委托诉讼代理人蒙世恒经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告隆桂芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告广西百色烁城房地产开发有限公司立即为原告隆桂芳的房屋解封并办理商品房预售合同登记备案手续；2、判令被告广西百色烁城房地产开发有限公司立即为原告隆桂芳办理不动产权证；3、本案诉讼费用由被告广西百色烁城房地产开发有限公司承担。在诉讼过程中，原告隆桂芳变更诉讼请求为：1、判令被告广西百色烁城房地产开发有限公司立即为原告隆桂芳办理不动产权证；2、本案诉讼费用由被告广西百色烁城房地产开发有限公司承担。事实与理由：2014年4月21日，原告隆桂芳与被告广西百色烁城房地产开发有限公司就签订《商品房买卖合同（预售）》达成口头约定，约定原告隆桂芳购买被告广西百色烁城房地产开发有限公司开发建设的位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城中央公园第17单元1205号房，并支付了购房全款387,770元。2014年11月3日，被告广西百色烁城房地产开发有限公司将房屋交给原告隆桂芳使用，原告隆桂芳交纳各项物业费、公共水电押金给前期物业。但是，经过原告隆桂芳多次催促，被告广西百色烁城房地产开发有限公司才于2015年1月20日与原告隆桂芳签订《商品房买卖合同（预售）》。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告广西百色烁城房地产开发有限公司应当于签订本合同之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，但是，至今未办理。同时，被告广西百色烁城房地产开发有限公司应当于房屋交付使用（2014年11月3日交付）后730日内（即最迟应当于2016年12月3日前报送）将办理房屋产权登记需由被告广西百色烁城房地产开发有限公司提供的资料报送产权登记机关备案。但是，截止今日，被告广西百色烁城房地产开发有限公司依然未向产权登记机关报送资料备案，导致原告隆桂芳至今无法取得房屋所有权证（根据现行政策现已经变更为不动产权证），已经逾期34个月（从2016年12月3日暂算至2019年10月3日）。2015年3月13日，由于被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业有民间借贷纠纷，原告隆桂芳的房屋被法院查封。于是，原告隆桂芳与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订了《ZY-3-17-1205商品房买卖合同补充协议书》，约定由被告广西百色烁城房地产开发有限公司暂时退还原告隆桂芳购房款等费用400，000元，在被告广西百色烁城房地产开发有限公司办理完商品房合同备案手续后三个工作日内，原告隆桂芳把把房款、税款、办证费一次性付清给被告。原告隆桂芳认为，被告广西百色烁城房地产开发有限公司的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同（预售）》及《ZY-3-17-1205商品房买卖合同补充协议书》的规定，立即履行为原告隆桂芳办理房屋产权证的义务。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告隆桂芳的诉讼请求。 被告广西百色烁城房地产开发有限公司辩称，1、被告广西百色烁城房地产开发有限公司目前没有能力偿还债务，房子现处在被查封的状态，所以不能协助原告隆桂芳办理不动产证；2、原告隆桂芳与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同的效力待定，因为原告隆桂芳与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时，该房子已经抵押给第三人刘德业，若原告隆桂芳想证明合同有效，应提交证据进行佐证。 第三人刘德业及其委托诉讼代理人蒙世恒没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告隆桂芳为其主张在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》复印件，拟证明其与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告广西百色烁城房地产开发有限公司应当于签订本合同之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并于房屋交付使用后730日内将办理房屋产权登记需由被告广西百色烁城房地产开发有限公司提供的资料报送产权登记机关备案，但是至今被告广西百色烁城房地产开发有限公司仍未按照约定履行其义务；2、农行业务凭证、购房发票，拟证明其于2014年4月21日向被告广西百色烁城房地产开发有限公司一次性付清购房款387,770元；3、契税发票，拟证明其已经支付房屋的契税，该房屋所有权已经属于其所有；4、水电费、公共维修基金及物业费收据，拟证明2014年11月3日已经将房屋交付其实际使用，其并按时交纳水电费、公共维修基金及物业费；5、《ZY-3-17-1205商品房买卖合同补充协议书》，拟证明由于被告广西百色烁城房地产开发有限公司的过错，导致合同无法备案，被告广西百色烁城房地产开发有限公司同意暂时退还购房款，在合同备案后，原告隆桂芳再向被告广西百色烁城房地产开发有限公司支付。 被告广西百色烁城房地产开发有限公司为其辩解在举证期限内没有提交证据。 本院依职权到田阳县房屋登记交易中心提取了如下证据：1、田阳县房屋登记交易中心出具的《房产登记资料查询结果证明》一份；2、被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业于2013年11月15日预售备案的《商品房买卖合同》复印件一份。 本院依法组织当事人对提交的证据进行了证据交换和质证。被告广西百色烁城房地产开发有限公司对原告隆桂芳提交的证据均没有异议，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对本院依职权调取的证据，原告隆桂芳有异议，其认为田阳县房屋登记交易中心出具的《房产登记资料查询结果证明》和预售备案的《商品房买卖合同》不能说明第三人刘德业与被告广西百色烁城房地产开发有限公司之间发生买卖行为的真实性，只是他们之间的民间借贷行为的担保，备案登记不具有物权效力。从备案合同中也可以看到，备案的总面积有6，435.75平方米，如果按照交易习惯，普通人也买不起这么多房子，更能认证被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业之间的民间借贷行为。被告广西百色烁城房地产开发有限公司对本院调取的证据没有异议，同时也认为被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业之间不发生商品房买卖关系，因为双方存在债务纠纷，所以只能以签订买卖合同的方式将商品房抵押给第三人刘德业。本院认为，本院调查的证据来源合法，客观真实，与查明案件事实有关联，本院予以认定作为查明案件事实的依据。 第三人刘德业及其委托诉讼代理人蒙世恒未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。 根据当事人陈述、庭审笔录和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年4月21日，原告隆桂芳与被告广西百色烁城房地产开发有限公司就签订《商品房买卖合同（预售）》达成口头约定，约定原告隆桂芳购买被告广西百色烁城房地产开发有限公司开发建设的位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城中央公园第17单元12层1205号房，并支付了购房全款387,770元，征契税11,633.10元，办证款600元，共计400,000元。2014年11月3日，被告广西百色烁城房地产开发有限公司为原告隆桂芳办理入住手续并交付房屋。原告隆桂芳交纳各项物业费、公共水电押金费等费用。2015年1月20日，原告隆桂芳与被告广西百色烁城房地产开发有限公司正式签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：原告隆桂芳购买被告广西百色烁城房地产开发有限公司开发建设的位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园第17单元12层1205号房屋，建筑面积144.69平方米，单价每平方米2,680元，房屋总价款387,770元。另外，双方对房屋登记还约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2.3种方式处理：1.…。2．买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续通知之日起7个工作日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料及费用（含买受人未付清应付房款、房屋产权登记机构认为买受人必须提供的其他材料并按政府部门现行规定缴费标准缴纳相关费用，如：相关税费、契税等），如因买受人原因造成该商品房未能在规定期限内办理产权登记或取得房地产权属证书，由买受人承担全部责任。3．如因国家或地方政府及有关部门改变政策等其他非出卖人原因造成办证超限期的不属于出卖人违约。 合同签订后，被告广西百色烁城房地产开发有限公司未按约将办理房屋产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。2015年3月13日，原告隆桂芳与被告广西百色烁城房地产开发有限公司双方签订了《ZY-3-17-1205商品房买卖合同补充协议书》，约定由被告广西百色烁城房地产开发有限公司暂时退还原告隆桂芳购房款等费用400，000元，在被告广西百色烁城房地产开发有限公司办理完商品房合同备案手续后三个工作日内，原告隆桂芳把房款、税款、办证费一次性付清给被告广西百色烁城房地产开发有限公司。因被告广西百色烁城房地产开发有限公司至今未能协助原告隆桂芳办理房屋产权登记，原告隆桂芳于2019年10月9日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，1、被告广西百色烁城房地产开发有限公司因与第三人刘德业存在债务关系，双方于2013年11月15日以签订《商品房买卖合同》的方式，将含诉争房屋在内的第17单元3-17层卖给第三人刘德业并到原田阳县房屋管理所办理预售登记备案。目前，诉争房屋为无抵押、无查封状态。2、本院于2019年12月19日收到第三人刘德业提交的中止案件审理的申请，称：第三人刘德业因与被告广西百色烁城房地产开发有限公司有债务纠纷，第三人已向法院申请强制执行被告广西百色烁城房地产开发有限公司的财产，涉案的房屋也在强制执行的范围内。原告隆桂芳案件的受理与第三人刘德业申请强制执行的案件有不可分割的关联，申请强制执行的结果涉及到案件的办证等一系列具体问题，也与本案原告隆桂芳的诉讼请求密不可分，主要的诉讼请求更会以执行结果为衡量依据。因此第三人刘德业请求法院依法中止审理本案。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告隆桂芳、第三人刘德业分别与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？谁有优先履行权和优先占有权？2、涉案的商品房是否已经具备办理不动产权证的条件？3、原告隆桂芳的诉讼请求是否得到支持？ 本院认为，一、关于原告隆桂芳、第三人刘德业分别与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否有效及谁有优先履行权和优先占有权的问题。被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给第三人刘德业后，被告广西百色烁城房地产开发有限公司又与原告隆桂芳签订《商品房买卖合同（预售）》，将涉案房屋卖给原告隆桂芳。被告广西百色烁城房地产开发有限公司与原告隆桂芳、第三人刘德业分别签订的《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，合同成立并生效，应该受到法律保护。本案中，被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业签订《商品房买卖合同》并办理登记备案，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，其法律效力不等同于不动产产权登记，不具有物权公示和对抗第三人的效力。原告隆桂芳出于居住目的与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，支付了购房款、契税费及办证费用，被告广西百色烁城房地产开发有限公司为原告隆桂芳办理入住手续并交付房屋，虽然过后双方又签订补充协议暂时退回房款，待被告广西百色烁城房地产开发有限公司办理合同备案手续后三个工作日内再由原告隆桂芳一次性交清房款，但原告隆桂芳已善意、合法占有并入住了房屋。原告隆桂芳、第三人刘德业分别与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》均为合法有效合同，且均未办理不动产产权登记，根据一房多卖的处理原则和先行占有的原则，已合法善意实际占有房屋的买受人即原告隆桂芳享有优先履行权和优先占有权；二、关于涉案的商品房是否已经具备办理不动产权证的条件的问题。被告广西百色烁城房地产开发有限公司与原告隆桂芳签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告隆桂芳按约预付了购房款、契税费及办证费用，被告广西百色烁城房地产开发有限公司也将房屋交付给原告隆桂芳入住。故涉案的商品房已经具备办理不动产权证的条件；三、关于原告隆桂芳的诉讼请求是否得到支持的问题。由于原告隆桂芳对诉争的房屋有优先履行权和优先占有权，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告广西百色烁城房地产开发有限公司协助原告隆桂芳办理房屋权属证书是其作为房地产开发企业的法定义务，但被告广西百色烁城房地产开发有限公司未在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，该行为已构成违约，应承担违约责任。故原告隆桂芳要求被告广西百色烁城房地产开发有限公司办理不动产权证的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于第三人刘德业提出中止审理本案的请求。由于原告隆桂芳已善意、合法占有诉争的房屋，且该房屋目前没有被抵押和被查封，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条中止诉讼的条件，故该请求，本院不予采纳。第三人刘德业及其委托诉讼代理人蒙世恒经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告广西百色烁城房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内协助原告隆桂芳办理田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园第17单元12层1205号房的不动产权证书。 案件受理费100元，简易程序审理减半收取计50元（原告隆桂芳已预交），由被告广西百色烁城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆志强 二〇一九年十二月二十五日 书记员  梁晓晓