河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4416号上诉人（原审被告）：娄海玲，女，1991年2月7日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：杨冬冬，系娄海玲丈夫。特别授权。被上诉人（原审原告）：河南星瑞物业服务有限公司，住所地通许县行政路西段路南。统一社会信用代码9141022257359458XG。法定代表人：周星，任经理职务。委托诉讼代理人：张晓琳，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：孙青，系公司员工，特别授权。上诉人娄海玲因与被上诉人河南星瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市通许县人民法院（2019）豫0222民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。娄海玲上诉请求：撤销一审判决第一项“被告娄海玲应在本小区判决发生法律效力之日起十日内向原告河南星瑞物业服务有限公司支付2018年6月1日至2020年5月31日期间所拖欠的物业管理服务费4977元，合计人民币4977元”，并依法重新认定河南星瑞物业服务有限公司不完全履约、履约失当的事实，据实依法改判娄海玲酌定按比例支付的物业服务费。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律不当。一审完全忽视娄海玲提交的河南星瑞物业服务有限公司不完全履行《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）、以及履行不当对娄海玲造成的各种物业服务利益损失，仅仅基于《协议》形式而忽略《协议》实际履行情况所作出的一审判决，其排除河南星瑞物业服务有限公司履约责任，完全忽视娄海玲举证事实的片面认定，显失公平，不利于维持双方之间基于《协议》实体内容约定的利益平衡，一审判决不仅损害了娄海玲依法应当享有的物业利益，其认定事实不清、显失公平的判决也让国家法律丧失了尊严和公信力。河南星瑞物业服务有限公司的违约违法体现在1、河南星瑞物业服务有限公司未按《协议》的约定全面提供物业服务，河南星瑞物业服务有限公司一直未按河南星瑞物业服务有限公司所说的为小区业主提供优质的服务，如《协议》第三大条，物业管理服务质量第五项、公共秩序维护、安全防范等事项协助管理。2、河南星瑞物业服务有限公司履行《协议》不当，达不到正常物业服务的基本标准。如单元门和电梯呼叫中心经常无人应答。3、河南星瑞物业服务有限公司收取物业费不依法出具发票。4、综上述情况、服务与物业费（1.5元/㎡）完全不匹配。河南星瑞物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。河南星瑞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令娄海玲支付河南星瑞物业服务有限公司物业费4977元（2018.6.1-2020.5.31）；2018年6月1日至2019年7月24日产生的违约金417元，共计5394元，2019年7月24日之后的违约金按拖欠金额的万分之四/天标准计取；2.判令娄海玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：河南星瑞物业服务有限公司系合法登记注册的物业服务公司，2015年4月1日，河南星瑞物业服务有限公司与开封市兴通置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：开封市兴通置业有限公司委托河南星瑞物业服务有限公司对法郡小区进行物业管理服务，委托管理期限自2015年4月1日起至小区业主委员会与聘任的物业公司签订正式物业服务合同之日止，物业管理服务费住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.5元收取。娄海玲是法郡小区7号楼2单元202房业主，其房屋建筑面积为138.24平方米。2017年5月29日，娄海玲（乙方）与河南星瑞物业服务有限公司（甲方）签订前期物业管理服务协议，协议主要约定“第一条第二款第四项：依据本协议向甲方按时足额交纳物业服务费用；第四条第一项：乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用）实行预交制度，自房屋竣工集中交付之日起开始预收全年物业服务费。以后每年交纳一次，每次交纳费用时间：每年的3月份开始预交下年的物业服务费；第四条第二项住宅按建筑面积：1.5元/月·平方米；第八条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额交纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向乙方收取滞纳金”。另查明，娄海玲物业费缴纳至2018年6月1日。上述事实有当事人陈述、物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、文件签收单、维修申请单、照片等证据及法庭笔录在卷佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，河南星瑞物业服务有限公司与开封市兴通置业有限公司签订的《物业管理委托合同》及双方签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议》对河南星瑞物业服务有限公司和娄海玲均具有约束力。娄海玲作为业主，应当按照约定支付物业费，故对河南星瑞物业服务有限公司诉请娄海玲支付2018年6月1日至2020年5月31日的物业费，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，物业费按合同约定计4976.64元（24个月×1.5元×138.24平方米）。对于河南星瑞物业服务有限公司主张娄海玲支付违约金的诉求，因河南星瑞物业服务有限公司未提供充分证据证明其在合同约定交纳期间内经书面催交，娄海玲无正当理由拒绝交纳，故对该项诉求不予支持。娄海玲辩称河南星瑞物业服务有限公司的物业服务存在瑕疵的辩解理由，因其未能提供足够证据予以证明，且该理由并不足以使其拒绝交纳物业费，故对该辩解理由，不予采信。娄海玲可要求河南星瑞物业服务有限公司对其服务予以整改、采取补救措施等，对造成损失的可在其有充分证据后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、娄海玲于本判决生效之日起十日内支付河南星瑞物业服务有限公司物业服务费4976.64元；二、驳回河南星瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由娄海玲负担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，娄海玲与河南星瑞物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。河南星瑞物业服务有限公司依照协议提供了物业服务，娄海玲作为小区业主，应缴纳相关的物业服务费；娄海玲未提供相应的证据证明河南星瑞物业服务有限公司在服务过程中存在问题，故对娄海玲的上诉请求不予支持；物业服务是一个长期性、持续性的服务过程，评判物业服务是否达标，即使物业公司管理服务存在一定的瑕疵，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。业主向物业公司缴纳服务费，物业公司应当出具相应的发票给业主，故河南星瑞物业服务有限公司应当在娄海玲缴纳物业费后为其出具相应的物业费发票。综上所述，娄海玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由娄海玲负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇一九年十二月三十日书记员  李锦锋