重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初9709号原告：白廷群，女，1986年3月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：左昌德，重庆星兴律师事务所律师。被告：孙晓蕊，女，1987年8月28日出生，汉族，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：吴瑞振（被告孙晓蕊的丈夫），男，1990年8月22日出生，汉族，住山东省梁山县。被告：重庆大宅门房产交易有限公司蔡家分公司，住所地重庆市北碚区云榭路8号，统一社会信用代码91500109MA5YR03A58。负责人：何英，该分公司经理。委托诉讼代理人：彭年林，男，该公司员工。被告：刘红，女，1984年7月23日，汉族，住重庆市江北区。原告白廷群诉被告孙晓蕊、重庆大宅门房产交易有限公司蔡家分公司（以下简称大宅门公司蔡家分公司）、刘红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白廷群及其委托诉讼代理人左昌德，被告孙晓蕊的委托诉讼代理人吴瑞振，被告大宅门公司蔡家分公司委托诉讼代理人彭年林到庭参加了诉讼，被告刘红经本院的合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白廷群向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2019年8月6日签订的《房地产买卖（居间）合同》；2、判令孙晓蕊退还原告20万元购房款；3、判令孙晓蕊赔偿原告3万元违约金；4、判令孙晓蕊赔偿原告律师费1万元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年8月6日，大宅门公司蔡家分公司员工龙艺通知原告位于××玖宸有一套业主急售住房。原告到大宅门公司蔡家分公司门店后，其置业顾问颜中华介绍刘红是售房业主孙晓蕊的委托代理人，以及出售的房屋系孙晓蕊的订购房屋，该房屋可以直接在开发商处办理一手房背书转让合同等情况。后三方到售房中心确认了房屋的情况。经过协商，因孙晓蕊购买案涉房屋总价为104万元，已交20万元订购款，现出售价为109万元。原告在签订合同时支付5万元定金，次日再支付15万元。由孙晓蕊配合原告到开发商处办理案涉房屋合同变更手续，孙晓蕊已向开发商缴纳20万元中的15万元作为原告首付款。后三方当日签订了《房地产买卖（居间）合同》。原告于2019年8月7日按约支付15万元给孙晓蕊的委托人刘红，后至开发商处办理了合同变更手续表。截止2019年8月中旬，开发商经办人李戈告知原告，孙晓蕊通知开发商因其只收到刘红转交的12万元不同意办理案涉房屋的转让手续。后双方多次协商未果，原告起诉来院，望判如所请。被告孙晓蕊辩称，孙晓蕊与原告不存在房屋买卖合同关系，刘红并非孙晓蕊的委托代理人。原告举示的合同中并无孙晓蕊的签字，也没有充分证据证明刘红在合同中的签字系孙晓蕊的授权，故合同对孙晓蕊不具有约束力。孙晓蕊不是本案的适格被告。刘红虽与孙晓蕊就涉案房屋的转让进行沟通，但孙晓蕊向刘红明确表示涉案房屋转让价格为116万元，而并非合同中记载的109万元。由此也可以看出合同的签订并未经过孙晓蕊的认可，刘红的签字并未经过孙晓蕊的授权。从合同约定来看，作为买方原告在签署协议时应当对刘红是否已经完整授权尽到严格的审查义务。本案中，原告签订合同时，既未审查真正房主的身份，也未审查真正房主是否有其他共有人，更未审查刘红是否经房主及共有人授权，并不是善意第三人，原告对本案所涉纠纷的发生有明显过错，应当承担相应责任。其次，依照法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。涉案合同项下的房产属于未依法登记并领取权属证书的房地产，该房产不得转让。故涉案合同因违反法律的强制性规定，就属于无效合同。第三，从合同的履行情况来看，原告并未核实真正的房主身份，并将款项支付给房主本人，而是选择将款项支付给未取得房主充分授权的刘红个人，最终导致原告自身遭受相应损失。故原告应自行承担由此发生的责任。因原告与孙晓蕊不存在合同关系，故原告主张违约金及律师费无事实及法律依据。最后，因刘红涉及刑事犯罪，本案应裁定驳回原告的起诉，并将相关材料移送公安机关。综上。孙晓蕊与原告、大宅门公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。刘红在合同中的签字行为不能代表孙晓蕊，该合同对孙晓蕊不具有法律约束力，且合同违反法律强制性规定，为无效合同。原告的诉讼请求无事实及法律依据，且刘红的行为涉嫌犯罪，本案不属于经济纠纷。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求或驳回原告的起诉。经审理查明，2019年8月6日，原告作为购买方、乙方，刘红作为售房方、甲方与大宅门公司作为经纪方、丙方签订了《房屋买卖（居间）合同》，协议约定甲方将位于重庆市北碚区××玖宸××号房屋卖给乙方，成交总价为109万元。合同第三条付款约定：2、按揭。（1）第一次：乙方于签订本合同当日支付5万元给甲方作为定金。同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管；（2）第二次：乙方须于2019年8月7日支付15万元交予甲方。第六条相关约定：9、若甲方委托代理人签订本合同，则甲方代理人须保证已取得甲方及其共有权人的授权和许可，甲方及其代理人对本合同的签订、履行、违约、终止等承担合同责任。第七条违约责任：1、签订本合同后，甲乙双方或甲乙方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或迟延办理或不配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款、经纪方服务费、税费等费用；拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），均视为违约。守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价20%的违约金。第九条补充条款：剩余房款由开发商按正常手续办理，如未能成功办理转让过户手续，所有费用（三日内）全额退还。第十条其他约定：3、本合同适用中华人民共和国法律。因本合同的履行发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，三方同意向交易房屋所在地人民法院提起诉讼。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、保函费、律师费、交通费、住宿费、税费等）。合同签订当日，刘红向原告出具收条，载明收到原告购买××玖宸1-12-2房屋定金5万元。2019年8月7日，原告、刘红以及大宅门公司蔡家分公司工作人员一起至××玖宸售楼部办理合同变更手续，由刘红在《合同变更手续表》中“原业主（签字）”一栏中签署了孙晓蕊名字。原告在“新业主（签字）”处签字。同日，刘红向原告出具收条，载明收到原告购买××玖宸购房款15万元。2019年8月15日，刘红向孙晓蕊转账102000元。庭审中，原告举示了大宅门公司的工作人员出具的《情况说明》，拟证明截止2019年9月3日孙晓蕊明确向大宅门公司蔡家分公司表示不履行合同义务。孙晓蕊对证据的真实性有异议。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议。原告举示了微信聊天记录7页，其中有两页是关于涉案房屋的孙晓蕊的认购资料图片，另外5页是大宅门公司蔡家分公司工作人员颜中华与刘红于2019年8月5日微信聊天记录，证据拟证明刘红是孙晓蕊出售涉案房屋的委托代理人，刘红还向大宅门公司蔡家分公司提供了孙晓蕊在开发商处的订购合同及收款收据。孙晓蕊对认购资料图片的真实性无异议，并陈述是2019年8月5日，刘红说要出售涉案房屋后将资料图片发给刘红的。孙晓蕊对另外5页微信聊天记录不知情。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议。原告举示了律师委托合同及发票，拟证明原告为本案支付了律师费1万元。孙晓蕊认为真实性不清楚。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议。原告举示了微信聊天记录两页，拟证明刘红向孙晓蕊转款102000元。原告举示刘红与大宅门公司员工颜中华的微信聊天记录1页，拟证明孙晓蕊明确终止买卖合同的事实。原告举示了刘红与开发商工作人员李戈的微信聊天记录1页，拟证明刘红与孙晓蕊明确终止合同后确定还款给原告的事实。孙晓蕊对转款的事实无异议，对另两页微信记录真实性不清楚。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议。孙晓蕊举示刘红与吴瑞振（本案孙晓蕊的委托诉讼代理人）的微信聊天记录，拟证明孙晓蕊与刘红之间并不存在委托买卖关系，孙晓蕊收到刘红转账的102000元是原告、孙晓蕊及刘红的协商结果，三方协商的结果是房屋最后的成交价是116万元，由原告支付109万元，剩余的差价由刘红补足。且在涉案合同签订之前，刘红或任何一方都没有与孙晓蕊联系涉案房屋买卖问题。在2019年8月6日，刘红与孙晓蕊的委托诉讼代理人联系都陈述的是可能要卖1202号房，但孙晓蕊都明确要求高于原合同价格才进行更名。所有微信都是刘红卖了房屋后与其的联系，不能说明之前就有授权委托。原告对证据的真实性无异议，认为根据聊天记录可以认定刘红是孙晓蕊的委托代理人进行出售1202号和1603号房屋，在整个聊天中都提及涉案房屋的出售事宜及收款事宜。在2019年8月8日，孙晓蕊明确不同意卖房屋，终止了买卖合同关系。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议，认为证据能够证明刘红是接受孙晓蕊的委托出售涉案房屋。孙晓蕊举示了《合同变更手续表》，拟证明涉案房屋是在孙晓蕊不知情的情况下处理的，合同变更手续表中的签字并不是孙晓蕊所签。原告对证据的真实性无异议，陈述表中的签字确不是孙晓蕊所签，是刘红代签。但根据刘红与孙晓蕊之间的微信聊天记录，2019年8月7日是孙晓蕊同意刘红在合同变更手续表中代其签字。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议，表中的孙晓蕊的签字确是刘红代签，但该代签行为是孙晓蕊的授意。孙晓蕊举示了2019年9月20日的短信记录，拟证明孙晓蕊在2019年9月18日、9月19日通过大宅门说要退85000元给原告，原告发来了银行卡号，说明原告也认可了刘红不是孙晓蕊的委托代理人的事实。原告对证据的真实性无异议，但认为孙晓蕊并未说退还85000元的事实，原告向其发账号信息是表明收款的账号，并没有只退85000元和不认可刘红是孙晓蕊的代理人意思。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议，当时是公司居中在与孙晓蕊协商这个事情，但原告并未同意。孙晓蕊举示了大宅门公司工作人员龙艺与其微信记录，拟证明大宅门公司的工作人员与其联系，确认的事实也是由刘红将钱退还客户原告。原告对证据的真实性无异议，认为证明刘红退钱是代表孙晓蕊的行为，也说明刘红与孙晓蕊之间存在委托代理关系。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议，龙艺是其员工。因为涉案房屋买方支付了20万元，公司不清楚20万元在刘红处还是孙晓蕊处，故对两方都在催促。对于刘红是否为孙晓蕊涉案房屋出售的委托代理人问题。原告认为，孙晓蕊将涉案房屋的购房合同及收据发给刘红，刘红据此作为委托人向原告及中介公司出示，原告有理由相信刘红有孙晓蕊的授权。且孙晓蕊与刘红的微信中也明确让刘红在售房部办理更名手续事宜，事后又收取刘红转付的房款。刘红的行为符合法律规定的隐名代理的情形。孙晓蕊认为，孙晓蕊并未委托刘红对涉案房屋进行出售，也未出具书面委托书。大宅门公司蔡家分公司认为，孙晓蕊委托刘红对涉案房屋进行出售，在签订合同当时，刘红向公司出示了微信中孙晓蕊的授权委托书。且孙晓蕊有两套房屋（12××号房屋与16××号房屋）均是授权刘红进行处理，16××号房屋已经办理好更名手续，处理成功了。后来刘红与孙晓蕊之间的转账记录也能说明孙晓蕊与刘红之间存在房屋买卖的委托。原告陈述其主张解除合同的理由是孙晓蕊明确表示不再履行合同。本院认为，本案的争议焦点为刘红是否是孙晓蕊涉案房屋出售的委托代理人问题。首先，从签订合同的情况来看，孙晓蕊举示的微信聊天记录可以看出，刘红与孙晓蕊沟通了涉案房屋的出售的价格问题。孙晓蕊当庭也陈述为了出售涉案房屋其于2019年8月5日将相关凭证通过微信发给了刘红。能够说明孙晓蕊有委托刘红的意思表示。其次，从合同履行情况来看，在原告、大宅门公司以及刘红去涉案房屋的售楼部办理更名手续时，刘红还与孙晓蕊联系由其代签资料，孙晓蕊也表示了认可。对于打款的相关流程，刘红也一直用微信与孙晓蕊沟通。能够说明孙晓蕊明确知道刘红售房的情况。且刘红还将原告支付的房款扣除费用后支付给了孙晓蕊。虽孙晓蕊抗辩称收款是因为其与原告、刘红另行协商的结果，但并未举示证据。最后，从孙晓蕊另一套房屋的出售来看，孙晓蕊举示的微信聊天记录也能够显示孙晓蕊的另一套房屋1603号也是通刘红进行销售，且也更名办理成功。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理商权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本院认为，本案中刘红是作为孙晓蕊的委托代理人对涉案房屋进行出售。本案中刘红作为甲方与原告签订的合同，原告与中介公司均陈述刘红是作为孙晓蕊的委托代理人订立的合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故原告与刘红签订的合同对原告与孙晓蕊均有约束力。孙晓蕊如果认为刘红的行为存在过错为其造成了损失，可依法另行诉讼。2019年8月6日的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。孙晓蕊举示的微信聊天记录可以看出，其明确表示已撤回更名流程以及不再履行合同。刘红与大宅门公司蔡家分公司工作人员的聊天记录也可以看出，刘红对原告要求返还房款意见也表示同意。因孙晓蕊不同意履行合同，原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，符合根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定及双方合同第七条的约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已支付购房款20万元，故本院对原告要求孙晓蕊返还房款20万元的诉讼请求予以支持。本案合同因孙晓蕊的不同意履行而解除，故孙晓蕊还应依据合同约定第七条约定支付原告违约金，原告主张3万元，符合法律规定，本院予以支持。按照合同第十条的约定，孙晓蕊还应支付原告律师费。原告因本案支付了律师费1万元，故本院对原告主张律师费1万元的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条第二款，第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除2019年8月6日的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告孙晓蕊于本判决书生效之日起15日内支付原告白廷群房款20万元；三、被告孙晓蕊于本判决书生效之日起15日内支付原告白廷群违约金3万元；四、被告孙晓蕊于本判决书生效之日起15日内支付原告白廷群律师费1万元；上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5126元，减半收取2563元，由被告孙晓蕊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵红媚二〇一九年十二月十日书记员  石文程