四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1432号 原告：徐君毅，男，1972年11月1日出生，汉族，住西宁市城西区。 原告：牛萍，女，1973年7月6日出生，汉族，住西宁市城西区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：谭斌，四川法锐律师事务所律师。 被告：成都世龙实业有限公司，住所地成都高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗，董事长。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠敏，四川喜年律师事务所律师。 原告徐君毅、牛萍与被告成都世龙实业有限公司（以下简称“世龙公司”）商品房预售合同纠纷一案。本案于2019年2月26日立案受理后，因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐君毅、牛萍的委托诉讼代理人谭斌，被告世龙公司的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐君毅、牛萍向本院提出诉讼请求，判令：1.被告立即为原告办理预售许可证为10451号第x幢x单元xx楼xxxx号房屋的房屋所有权证书；2.被告向原告支付逾期办理产权证的违约金，违约金的计算方式为：以960000元为基数，按照年息5%从2018年1月1日计算至原告实际取得房屋所有权证书为止；（暂计算至2019年3月1日共56000元）；3.判令被告向原告支付逾期交房的违约金及违约期内已缴纳物业费用合计22228元，其中：逾期交房违约金20640元，计算方式：960000元×万分之一每天×215天（2017年1月1日至2017年5月4日）=20640元；违约期内物业费1588元，计算方式：2.6元每平方米每月×87.24平方米×7月=1588元。4.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将7个月的违约期内物业费金变更为4个月，即907.3元。 事实与理由：2015年10月，两原告与被告签订《商品房买卖合同附件及补充协议》合同约定：1、两被告购买被告开发的预售许可证为10451号下第x幢x单元xx楼xxxx号房屋一套，房屋总价为960000元（合同第四条、第八条）；2、被告在2017年1月1日前向原告交付商品房，商品房交付给原告时已经取得建设工程竣工验收合格证明（合同第十五条、第十八条）；3、逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已经交付房价款万分之一的违约金（合同第十九条）；4、因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告按照5%年息计算给付利息至实际取得商品房的房屋所有权证书（合同第二十八条）。 上述合同签订后，原告按照约定支付了购房款，2017年1月1日，被告向原告交付案涉的商品房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用”之规定，被告在交付房屋当天并未向原告出示房屋竣工验收报告，经原告多次催告，并与小区业主联名诉诸媒体后，被告在2016年12月向原告出示了竣工验收报告复印件（仅作查看，拒绝拍照），但该房屋竣工验收报告复印件中各方均未签署验收日期，2017年11月，被告向原告出示成都市规划管理局建设工程规划合格证（验字第5101222017xxxxx号，已咨询相关部门验证为真），证书载明：发证日期为2017年3月17日，其中遵守事项第二条载明：“未取得本证的，建设单位和个人不得组织竣工验收，有关部门不得予以竣工验收备案和房屋所有权登记”，另《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。” 原告认为，根据该合格证及城乡规划法规定，被告无法在取得该证即2017年3月17日之前，开展合法的竣工验收。原告经向高新区规划国土建设局核实，被告2016年12月向原告展示的竣工验收报告系虚假报告，案涉房屋的真实竣工验收报告备案日期为2017年5月16日，房屋备案资料中竣工验收报告载明，案涉房屋实际竣工验收日期为2017年5月4日。根据上述法律、法规及原被告签订的商品房买卖合同的规定，商品房应该在取得竣工验收报告之后才能交付。但本案中，被告未履行法律法规的强制性规定，将未达到交付条件的房屋交付给原告并制作虚假的验收报告欺骗原告，被告的上述行为严重违反了法律的规定，严重影响合同公平性公正性原则和知情原则，阻碍了原告按照合同取得因被告违约责任而获得赔偿的权利，损害了原告在对等关系民事合同中保障的权益，应该按照合同承担违约责任。根据竣工验收报告，案涉房屋在2017年5月4日达到交付条件，被告应该承担2017年1月1日至2017年5月4日期间的逾期交房责任。由于在上述违约时间内，案涉房屋不具备交付条件，相应时间段内原告已缴物业费用应由被告承担。 另，根据合同第二十八条的规定，被告应该在2018年1月1日向原告交付房屋的所有权证书，但截至起诉之日，被告并未向原告交付房屋的所有权证书，根据合同约定，被告应按照年息5%赔偿2018年1月1日至原告实际取得房屋所有权证书期间的逾期交房赔偿金。 综上，恳请法院根据上述案件事实与相关法律，判如所请，以维护原告合法权益。 被告成都世龙实业有限公司辩称：1.逾期交房问题。被告已按合同约定向原告交付案涉房屋，且原告查验后认可符合条件才接收的，根据审理商品房买卖合同司法解释第11条规定，案涉房屋已按合同约定交付原告使用。《建设工程质量管理条例》第16条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款，《中华人民共和国建筑法》第61条第2款，以及《房地产开发经营管理条例》第17条均规定建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用，竣工验收备案与竣工验收合格是两个不同的概念，原告主张的2017年5月4日是填制竣工验收备案表的时间，并非竣工验收的时间，竣工验收备案并非法定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第3条、第16条、第49条的规定可知，我国现在实行的是建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收的五方验收制度，竣工验收备案是竣工验收合格之后的程序，二者的概念不应被混淆。竣工验收资料备案，是依照建设工程相关管理规定将经过验收合格的建设工程提交相关职能部门履行的备案程序，备案是告知性的，并非评判工程是否验收合格的依据。《建设工程规划合格证》不是建设工程竣工验收的必要条件。被告通知原告在内的各业主于2016年12月31日至2017年1月7日收房，并发出了交房通知书。2017年1月1日被告向原告交付了案涉商品房，原告现要求被告承担逾期交房的违约责任，显然与事实不符。2.逾期办证问题。被告并未违反合同约定逾期为原告办理房屋所有权证书，不应承担违约责任。在原被告双方约定的办理房屋所有权证书的期限届满前，成都市便实行不动产统一登记，2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施不动产统一登记。因政策原因，已无法办理房屋所有权证书，被告并无逾期行为。原告未按合同约定向被告提供办理案涉房屋所有权证书所需的相关资料。双方签订的合同及补充协议并未约定被告取得初始登记的时间，也未约定被告办理不动产权证书的期限。3.物业费问题。原告未举证证明其已经缴纳物业费以及物业费的金额。案涉房屋已于2017年1月1日交付给了原告。房屋已交付，原告已实际占有使用房屋，原告主张物业费没有依据。4.违约金约定过高请求调低问题。原告已实际占有使用房屋，原告未举证证明其实际损失。即使被告需承担逾期交房和逾期办证的违约责任，原告主张的违约责任标准亦过高，应予以调低。 本院经审理查明：2015年10月21日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》（预售）《商品房买卖合同附件及补充协议》。商品房买卖合同约定：1.原告购买被告开发的预售许可证为10451号下第x幢x单元xx层xxxx号房屋一套，房屋总价为960000元(第四条、第八条)。2.被告在2016年12月31日前向原告交付商品房，商品房交付给原告时已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书(第十五条、第十八条)。商品房符合交付条件后，被告在交付日期届满前15日，书面通知原告查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。商品房交付时，被告需向原告出示满足商品房买卖合同第十五条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第十五条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。3.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。因被告的原因未达到使用标准的，合同继续履行，被告在60日内整改完毕，若逾期未完成，被告自第61日起至实际整改完毕按原告已付房款的万分之一每日向原告支付违约金（第十六条、十七条）。4.逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已支付房价款万分之一的违约金(第十九条)。5.自该商品房按合同约定交付使用之日起365日内，原被告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。原告委托被告申办该商品房所有权转移登记的，原告自该商品房初始登记之日起，将依法由原告缴交的税费、专项维修资金等委托被告代收代缴，被告向原告出具相应的收款凭证（第二十七条）。因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告按照5%年息计算给付利息至实际取得商品房的房屋所有权证书。因原告怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由原告承担(第二十八条)。6.前期物业服务时间从2016年12月31日起，物业服务期间，物业服务计费方式为2.6元/月·平方米（第二十九条）。 补充协议约定：1.在商品房达到交付使用条件后，被告在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按原告在合同中预留的地址以信函方式通知原告有关交房的具体信息。具体交房日期以出卖人发出的交房通知书确定的日期为准，买受人不得以未到合同第十条约定的最后日期为由不办理接房手续。如原告在合同约定的该房屋交付的最后期限仍未接到被告通知的，原告应当在合同或其他文件约定的最后期限日主动到项目现场（交付地点）办理房屋交接手续。除房屋交付时存在质量缺陷的，被告应按照合同约定的交付条件及时进行整改维修，但除下列情形外，不影响交付：（1）房屋主体结构存在安全隐患；（2）其它严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用（第七条）。2.原告委托被告代办房屋转移登记的，原告应在办理房屋交付手续时向被告提供书面委托手续及申请办理房屋所有权的全部申请资料。原告采取贷款或分期付款方式支付房款的，必须委托被告办理房屋权属转移登记（第十条）。 2016年8月12日，由建设单位成都世龙实业有限公司、施工单位中国华西企业股份有限公司、勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、监理单位四川三信建设咨询有限公司五家一起对世龙公馆1-4号楼及地下室工程进行了竣工验收，并形成了《竣工验收报告》。2016年8月24日，被告取得面积实测报告。被告通知原告在内的各业主于2016年12月31日至2017年1月7日收房，并发出了交房通知书。2017年1月1日被告向原告交付了案涉商品房，原告于当天向被告交付了办证所需的各项费用及资料。 另查明，2017年3月17日，成都市规划管理局向建设单位成都世龙实业有限公司颁发了《建设工程规划合格证》。2017年5月4日，成都世龙实业有限公司就案涉房屋所属工程向成都高新区规划国土建设局进行竣工验收备案，备案表上载明的竣工验收日期为2016年8月12日。竣工验收备案时间为2017年5月16日。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 庭审中，被告对原告已经缴纳了2017年1月1日至2017年5月4日的物业费共计907.23元无异议。 以上事实有原告陈述及其举证的《商品房买卖合同》及其补充协议、购房款发票、交房通知书、竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划合格证复印件、房屋面积测绘报告、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点是1.关于原告诉请被告承担逾期交房的违约责任是否能够成立；2.关于原告诉请被告承担逾期办证的违约责任是否能够成立；3.关于原告诉请被告承担物业费损失的诉讼请求能否成立。 关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故竣工验收合格系法定的交房条件。本案中，被告应在2016年12月31日前向原告交付商品房，案涉房屋交付时应当取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。案涉房屋虽于2016年8月12日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格，2016年8月24日，被告取得房屋面积实测报告书，但根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，被告应当先取得规划验收合格证后再组织竣工验收，而被告在2017年3月17日方取得《建设工程规划合格证》，因此，被告在未取得《建设工程规划合格证》的情况下，擅自组织了竣工验收，有违《中华人民共和国城乡规划法》的规定。另根据竣工验收备案表显示，五方主体实际于2017年5月4日确认工程竣工验收，故本院认为，被告完成竣工验收满足交房条件的时间应为2017年5月4日，被告于2017年1月1日交房时尚不符合交付条件，故被告存在逾期交房的情形，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。然合同约定被告在2016年12月31日前向原告交付案涉商品房，自交付时间届满次日至2017年5月4日共计124天，并非原告诉请的215天。关于被告提出原告请求的违约金约定过高，请求调低的意见，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性的性质，合同约定按原告已付购房款日万分之一的标准计算违约金，该违约金标准以年利率计仅有3.65%，违约金的约定并不过高，故对被告提出调低违约金的意见，不予采纳。 综上，对原告主张被告应付2017年1月1日至2017年5月4日的逾期交房违约金11904元【计算方式：960000元×万分之一每天×124天（2017年1月1日至2017年5月4日）=11904元】，本院予以支持。 关于被告是否承担逾期办证的违约责任。本案中，被告于2017年1月1日向原告交付案涉房屋。根据合同约定，被告应于交房后365日内为原告办理房屋所有权证，即在2018年1月1日前办理房屋所有权证。但自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实施不动产统一登记，对办理房屋所有权证的申请均不再办理。这意味着被告已经无法继续按照合同约定在规定的期限内为原告办理房屋所有权证书。造成此种情形出现的原因并非因被告的违约行为所导致，而是由于政策的波动。本案中，《商品房买卖合同》及其补充协议亦未对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任进行约定，故对原告诉请被告承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。 关于被告是否应承担物业费损失。本院认为，原告已实际占有使用案涉商品房，原告实际收房后理应根据原告与物业服务公司签订的物业合同承担相应的物业费用，故对原告诉请被告承担物业费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 对于原告主张的案件受理费等诉讼费用的承担，由人民法院根据案件审理情况依职权决定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐君毅、牛萍支付逾期交房的违约金11904元； 二、驳回原告徐君毅、牛萍的其他诉讼请求。 如果被告成都世龙实业有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1756元，由原告徐君毅、牛萍负担1400元，由被告成都世龙实业有限公司负担356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨 琳 人民陪审员 唐 峥 人民陪审员 冯慧琳 二〇一九年十二月十日 书 记 员 郭绡绡