江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初3667号原告（反诉被告）：南通市都市华城投资有限公司，住所地南通市中南世纪城27幢2201室。法定代表人：王汝成，总经理。委托诉讼代理人：俞舟，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆毓南，男，1953年6月7日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：金昕，北京汉卓（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）南通市都市华城投资有限公司（以下简称华城投资公司）与被告（反诉原告）陆毓南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华城投资公司委托诉讼代理人俞舟、被告（反诉原告）陆毓南委托诉讼代理人金昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华城投资公司向本院提出诉讼请求：1.立即解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告立即将承租的江苏省南通市崇川区新建西路四季绿苑2-104号商铺归还给原告，租赁房屋的添附物一并交付给原告；3.被告立即支付租金58800元（自2018年6月22日起，暂计算至2019年6月21日，最终计算至实际给付之日）、违约金29400元，合计88200元；4.被告立即支付律师代理费15400元。事实和理由：华城投资公司与陆毓南签订《房屋租赁合同》，华城投资公司将坐落于南通市崇川区新建西路四季绿苑2-104号商铺出租给陆毓南，租赁期限自2017年12月23日至2020年12月22日，租金前半年为2.8万元，自2018年6月22日起年租金58800元，租金每半年支付一次。在租赁期内，因承租方违约导致出租方单方通知解除合同的，承租方应按当年的半年租金向出租房支付违约金。自2018年6月22日起被告未缴纳租金，被告拖欠租金已近一年，其行为已构成违约。被告陆毓南辩称，承租案涉房屋是事实，但是原告房屋在2018年4月3日发生地下消防管道爆裂，事后双方对于上述处理未能达成一致。被告认为原告计算租赁期限应该计算至2018年6月22日，合同已经解除。被告（反诉原告）陆毓南向本院提出反诉请求：1.请求确认合同自2018年6月22日起已经解除；2.请求反诉被告赔偿反诉原告受让费43500元，雇员工资损失30000元，过期产品损失8472元，返还保证金5000元，支付违约金29400元，合计111372元；3.判令反诉被告支付律师费20000元。诉讼中，反诉原告将上述第二项反诉请求变更为：请求反诉被告赔偿反诉原告受让费43500元，雇员工资损失30000元，返还保证金5000元，支付违约金29400元，合计107900元。事实和理由：陆毓南承租南通市崇川区新建西路四季绿苑2-104室，前期房租交至2018年6月22日。2018年4月3日下午案涉租赁房屋地下消防管道爆裂（有报警），水漫整个空间，造成停业。次日陆毓南将钥匙交物业维修清理，此后，因华城投资公司拒绝对房屋作进一步修缮，双方对损失确定也未达成一致，陆毓南口头通知华城投资公司要求解除合同，已交租金到期后不再续交。华城投资公司提供的房屋发生水管爆裂，违约在先，事发后处置不当给自己造成损失应该赔偿。华城投资公司违约在先且处置不当，没有及时行使合同解除权，无权就扩大的损失主张权利。原告（反诉被告）华城投资公司反诉辩称，首先，陆毓南所述与事实情况不符：1.双方的租赁合同没有解除，华城投资公司未收到任何解除合同的口头通知，解除合同应采取书面通知；陆毓南没有与华城投资公司解除合同，也没有交还房屋；2.原告已履行维修义务，被告反诉请求无事实、法律依据，陆毓南不可以同时主张违约金和赔偿金，其主张的受让费没有法律依据，雇员工资数额不能确定，保证金在扣除欠缴费用后，华城投资公司愿意返还，过期产品损失没有证据证明；3.陆毓南要求律师费的主张不应得到支持。其次，华城投资公司已经积极履行维修义务：1.华城投资公司在收到维修通知后立即进行了维修，之后未在出现漏水情况；2.华城投资公司积极与陆毓南商谈，希望将陆毓南房屋恢复原状，陆毓南拒绝并漫天要价，导致华城投资公司装修不能进行，2018年4月12日后的扩大损失由陆毓南自行承担。最后，华城投资公司的诉求属事实情况，符合法律规定，应得法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：华城投资公司举证的四季绿苑2幢104室《房屋所有权证明》、《房屋租赁合同》、《委托代理合同》、维修图片及视频、微信截图二组、录音两段、电费代收记录、律师费汇款凭证及《江苏省律师收费标准》、陆毓南举证的《租赁合同》、《接处警工作登记表》、照片及视频、电费发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于陆毓南提供的唐钧转让协议，唐钧本人作为证人出庭接受了质证，其真实性本院予以认可。2.对于陆毓南提供的员工照片，该份照片不能证明案涉租赁房屋的员工数量，本院不予认可。3.对于陆毓南提供的店铺员工的证人证言，四名证人本人出庭作证，并接受了当事人及法庭质询，但因该四名证人系被告店铺员工，与被告存在利害关系，该部分证人证言本院将结合在案其他证据综合予以认定。4.对于陆毓南提供的律师费发票及委托代理合同，经与原件核对一致，其真实性本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（出租人、甲方）华城投资公司与被告（承租人、乙方）陆毓南签订《房屋租赁合同》，约定华城投资公司将坐落于南通市崇川区新建西路四季绿苑2-104号商铺出租给陆毓南使用。合同第二条约定：租赁期限3年，自2017年12月23日起至2020年12月22日止。合同第三条约定：1、本合同约定租金未含税，租金为前半年2.8万元整。自2018年6月22日起，租金较前租金标准上浮5%，即为年租金为伍万捌仟捌佰元整。2、租金采用先付款后使用的方式，每半年支付一次，提前壹个月支付……4、乙方于合同签订之日向甲方交纳押金人民币伍仟元整，该押金性质为履约保证金。在合同终止后，甲方应原额退还乙方；合同终止时乙方应支付甲方的债务（包括但不限于租金、房屋使用费、违约金、赔偿金、垫付费用等），甲方有权在退还押金时直接扣除；如乙方应支付甲方的债务大于押金，则甲方在扣除押金后，有权另行主张。合同第五条约定：1、因房屋自身质量问题引发的维修由甲方负责，乙方应将维修需求书面通知甲方，甲方在合理期限内进行维修……合同第七条约定：……3、租赁期满，因乙方违约导致甲方单方解除合同或乙方中途退租，租赁房屋添附物所有权归甲方所有，乙方在交还房屋时将房屋添附物一并交付甲方……合同第八条约定：……2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同。……（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响正常经营的。3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋。……（6）租赁期内，拖欠房租累计3个月以上。（7）逾期未支付按约定应当由乙方承担的各项费用累计达0.5万元。合同第九条约定：……2、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方自行维修的，甲方应支付乙方维修费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。……5、租赁期内，因乙方违约导致甲方单方通知解除合同或乙方中途退租的，乙方应该按当年的半年租金额向甲方支付违约金。……7、基于上述情形，任何一方为获得对方违约赔偿而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费、鉴定费、调查取证费用、差旅费等），违约方应另行予以赔付。2018年4月3日，案涉租赁房屋出现水管爆裂情况，原告于2018年4月10日将漏水情况维修完毕，当月原告工作人员与被告通过微信方式联系，沟通案涉商铺修缮方案，但双方就损失赔偿未能达成一致意见。此后被告店铺未正常经营。被告租金缴纳至2018年6月22日。2019年11月3日，被告将案涉租赁房屋交还给原告。本案起诉状副本于2019年6月22日送达被告陆毓南。另查明，案涉租赁房屋系原告华城投资公司所有。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效，双方应当按约履行义务。本案的争议焦点主要在于：1.原、被告哪一方的行为构成根本违约；2.案涉《房屋租赁合同》的解除时间。对于第一个争议焦点，在租赁合同关系中，出租人有义务提供符合约定的租赁物并做好租赁物的维修，承租人有义务按时支付租金。合同约定租金采用先付款后使用的方式，每半年支付一次，提前一个月支付。故陆毓南应当在2018年5月22日前支付2018年6月23日至2018年12月22日的租金。陆毓南提出因华城投资公司未能履行房屋维修义务而未付租金的抗辩，但华城投资公司提供了其履行维修义务并积极与陆毓南方沟通后续维修事宜的证据，因此，对于该抗辩本院不予支持。陆毓南未按时按约支付租金的行为构成根本违约，华城投资公司可以按照案涉《房屋租赁合同》第八条的约定解除合同。对于第二个争议焦点，华城投资公司提出立即解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，是通过法院以向陆毓南送达起诉状副本通知其解除合同的方式。本案起诉状副本于2019年6月22日送达陆毓南，故原被告双方签订的房屋租赁合同于2019年6月22日解除。因此，对于华城投资公司要求立即解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。至于陆毓南提出其于2018年6月22日向华城投资公司口头提出解除合同，要求确认案涉房屋租赁合同已于2018年6月22日解除的反诉请求，华城投资公司在庭审中不予认可，且陆毓南未能提供证据予以证明，对此本院碍难支持。陆毓南提供的证人证言，对于案涉房屋水管爆裂的情况陈述与在案其他证据相印证，对于该部分证人证言，本院予以认可；但关于员工工资的陈述由于缺乏其他证据相佐证，本院无法确认。由于陆毓南已于2019年11月3日将案涉租赁房屋交还给华城投资公司，华城投资公司也予以认可，因此对于华城投资公司要求陆毓南归还案涉租赁房屋并将房屋的添附物一并交付的诉讼请求，本院不再处理。华城投资公司要求陆毓南支付2018年6月22日至2019年11月3日的租金、占有使用费80523.33元的诉讼请求，因案涉租赁房屋维修影响陆毓南经营使用，应当适当减少租金及占有使用费，本院酌定陆毓南向华城投资公司支付租金及占有使用费共计56000元。华城投资公司要求陆毓南支付违约金29400元及律师代理费15400元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。陆毓南要求华城投资公司赔偿其受让费43500元、雇员工资损失30000元、支付违约金29400元、律师费20000元的反诉请求，本院认为，华城投资公司对租赁房屋下的水管爆裂已及时进行了维修，租赁合同并未因此而无法继续履行，由于系陆毓南拖欠租金违约导致合同解除，其不能以自己的违约行为向华城投资公司主张合同解除造成的损失、违约金和律师费。华城投资公司应承担的责任仅为水管爆裂给陆毓南造成的损失，如装修损失、物品损失、维修期间的停业损失、租金损失。对于租金损失，在前述华城投资公司主张的租金中，本院已酌情扣减，对于其他损失，陆毓南仅主张了雇员工资损失，本院酌定15000元。陆毓南要求华城投资公司返还保证金5000元的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告南通市都市华城投资有限公司与被告陆毓南订立的《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除。二、被告陆毓南于本判决生效之日起十日内给付原告南通市都市华城投资有限公司租金、占有使用费56000元。三、被告陆毓南于本判决生效之日起十日内给付原告南通市都市华城投资有限公司违约金29400元。四、被告陆毓南于本判决生效之日起十日内给付原告南通市都市华城投资有限公司给付律师代理费15400元。五、反诉被告南通市都市华城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告陆毓南员工工资损失15000元。六、反诉被告南通市都市华城投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告陆毓南保证金5000元。七、驳回原告南通市都市华城投资有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告陆毓南的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4618元，原告南通市都市华城投资有限公司负担1126元，被告陆毓南负担3492元。反诉受理费1469元，反诉原告陆毓南负担1319元，反诉被告南通市都市华城投资有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，不服本诉为4618元，不服反诉为2938元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  李友苏二〇一九年十二月十八日书 记 员  韩云香