安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0722民初2795号原告（反诉被告）：枞阳县自然资源和规划局，住所地安徽省枞阳县枞阳镇银塘东路。统一社会信用代码113407227430523970。法定代表人：王杰彬，该局局长。委托诉讼代理人：吴松，男，该局市场股股长。委托诉讼代理人：邱春生，安徽枞城律师事务所律师。被告（反诉原告）：枞阳县汉发置业有限公司，住所地安徽省枞阳县钱铺镇。统一社会信用代码913407623943909872。法定代表人：高汉平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：项多章，安徽众佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文俊，安徽众佳律师事务所律师。原告枞阳县自然资源和规划局（以下简称资源规划局）与被告枞阳县汉发置业有限公司（以下简称汉发置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，被告汉发置业公司于2019年9月23日提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告(反诉被告）资源规划局的委托诉讼代理人吴松、邱春生，被告（反诉原告）汉发置业公司的法定代表人高汉平、委托诉讼代理人项多章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资源规划局向本院提出诉讼请求：1.被告给付所欠土地出让金437.5万元；2.被告从2014年11月14日起，以437.5万元为基数，按年利率6%支付利息直至交清出让金时止（截止起诉时为1240582.19元）；3.被告自2015年5月14日起至实际交清土地出让金之日止，以437.5万元为基数按日1‰缴纳违约金（截止起诉时为5140625元）；4.被告自2016年3月14日起至实际竣工之日止按出让价款总额日1‰支付延期竣工违约金（截止起诉时为10832500元）；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告公开竞得位于枞阳县钱铺镇宗地编号为2013-C22的国有土地使用权，原、被告于2014年11月5日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地面积19258.90平方米，国有建设用地使用权出让价款为875万元，约定2014年11月14日前支付437.5万元，2015年5月14日前支付437.5万元。同时，合同还约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；受让人不能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金等。被告按约定于2014年11月14日前支付了第一期437.5万元，但并未在约定的2015年5月14日前支付第二期437.5万元，虽经原告多次催讨，但被告至今未付。被告的宗地建设项目也未在合同约定的2016年3月14日之前竣工。综上，被告拖欠土地出让金的行为已经构成违约，其应当承担相应的违约责任。为此诉讼，请判如所请。资源规划局为证明其主张，向本院提交以下证据：第一组证据：统一社会信用代码证书复印件、工商登记信息打印件各1份。证明原被告主体身份信息。第二组证据：公证书、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、交地确认书复印件各1份。证明：1.出让土地坐落枞阳县钱铺镇宗地编号为2013-C22号，被告通过竞买方式取得，原被告于2014年11月5日签订出让合同；2.合同约定出让宗地面积19258.90平方米；3.出让宗地的出让价款为875万元，2014年11月14日前支付437.5万元，2015年5月14日前支付437.5万元；4.合同约定分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；5.合同约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人交纳违约金等；6.合同约定的竣工时间为2016年3月14日之前；7.合同约定未能按约定时间竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金；8.双方于2014年11月14日签订了交地确认书，被告承诺2015年3月14前开工建设。第三组证据：票据复印件。证明被告仅交纳出让金437.5万元。第四组证据：土地出让金催缴函、复函复印件。证明原告催缴土地出让金的事实。第五组证据：枞阳县住建局复函复印件。证明被告未办理竣工验收的事实。以上证据当庭出示原件。汉发置业公司辩称，资源规划局违反法律法规的规定签订和履行合同，其交付的土地不符合法律规定，汉发置业公司停止支付土地出让金是依法行使先履行抗辩权，不应当承担违约责任。资源规划局交付的土地至今不符合法定和约定条件且不采取补救措施，致使开发建设至今无法进行，已经开发建设的房屋无法验收、销售，也达不到入住条件，其要求汉发置业公司承担延期竣工违约责任无事实和法律依据。土地出让合同违约金的约定明显不公平，多重约定汉发置业公司的违约金，违约金总额永远超出法律规定；资源规划局不尽早采取措施避免损失扩大，对扩大部分的违约金诉求也是没有法律依据。综上，资源规划局未向汉发置业公司提供满足开发建设标准的土地使用权，致使项目延期，依法应承担瑕疵担保责任，汉发置业公司行使抗辩权，有权停止支付土地出让金，且不承担任何的违约责任。请求依法驳回资源规划局的全部诉讼请求。汉发置业公司并向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人于2014年11月5日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，即反诉人退回案涉土地的一半给被反诉人，无须再支付剩余土地出让金437.5万元；2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：因枞阳县钱铺镇人民政府招商引资，承诺对竞标土地鹿狮路进行建设。反诉人于2014年9月23日竞得钱铺镇2013-C22号国有土地使用权，并于2014年11月5日与被反诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》。2015年，反诉人相继办理建设工程、建设用地规划许可证。案涉合同项目用地勘测定界图、规划许可证、效果图均表明：案涉项目须完成鹿狮路建设，且项目大门位于南边鹿狮路，反诉人应自南向北进行施工。因被反诉人交付的土地至今未通鹿狮路、未通水，未达到“三通一平”，反诉人多次与被反诉人、钱铺镇人民政府进行沟通，但均不置可否，致使反诉人无法对鹿狮路以北土地进场施工。因反诉人已缴纳一半土地出让金，就先对合铜路以南土地进场施工。根据《合同法》第148条，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。反诉人据此主张解除案涉合同，反诉人退回案涉土地的一半，无须再支付剩余土地出让金437.5万元。反诉人认为被反诉人违约在先，根据2010年9月21日国土资源部、住房和城乡建设部国土发（2010）151号《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。故被反诉人未向反诉人提供满足开发建设标准的土地使用权，致使项目延期竣工，其主张出让金利息、违约金、逾期竣工违约金的请求无事实和法律据。为此特提起反诉，请支持反诉请求，并驳回被反诉人的全部诉讼请求。汉发置业公司为证明其抗辩及反诉主张，向本院提交以下证据：证据一、2012年12月的《枞阳县钱铺乡总体规划调整及控制性详细规划》（控规）复印件1份（证据来源于钱铺镇政府）。证明该控规由原告（反诉被告，原枞阳县规划主管部门）制定、解释、规划管理，应为案涉合同的组成部分。证据二、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、2014年10月的《和美家园规划建筑设计方案》（详规）复印件各1份。证明：1.案涉项目详规依据上述控规制定，并经原告（反诉被告，原枞阳县规划主管部门）依法审核批准。2.规划出让土地项目的出入口、道路、供水、供电、排水、通讯、围挡、消防等基础设施必须得到满足，否则无法全面进行建设，已经建设的也无法通过验收。3.开发的房屋也必须满足本详规，否则对购房人也要承担责任。4.鹿狮路是连接城镇的道路，有案涉项目主要出入口，这也是项目的一个卖点；且沿鹿狮路的7#、8#楼都规划为门面房，是被告的主要价值区域，这也是被告选择该地块的一重要因素。证据三、照片打印件1组。证明：1.出让的土地没有完整的道路、供水、排水、围挡、消防等基础设施建设，没有进行土地平整，不能满足必要的“通平”要求；2.规划的鹿狮路至今还是一条臭水沟，没有相关配套的市政设施，没有市政消防、排水设施等，也没有规划中的出入口，现有的小区房屋不能达到消防、环保等必要的验收条件，也不能满足住户入住的要求，造成建成的房屋也无法销售；3.沿鹿狮路的7#、8#楼门面房没有开发价值；4.没有施工出入口，无法进行施工。证据四、证明复印件、水井照片打印件各1份。证明原告（反诉被告）出让的土地不符合规定，至2017年5月才通水。证据五、《关于变更出让合同的申请》复印件、电话录音整理件各1份（当庭手机播放电话录音）。证明鉴于原告（反诉被告）的原因，被告（反诉原告）要求变更合同，退还达不到条件的土地，但原告（反诉被告）不置可否。以上证据当庭出示原件。证据六、安徽省高院（2014）皖民四初字第00007号判决书复印件1份。证明原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）提供满足开发建设标准的土地使用权，致使项目延期，其主张出让利息、违约金、逾期竣工违约金的请求没有事实和法律依据。资源规划局针对汉发置业公司的反诉辩称，被告的反诉没有事实及法律依据。被告称钱铺镇政府的承诺不论是否属实，与原告无关。被告诉称的承诺是不客观的。其次，案涉项目的设计是被告经营的自身行为，与原告无关，原告交付的土地符合规定，且被告也已经书面确认。被告反诉认为多次与原告沟通与客观事实不符，被告从未向原告提出相关请求，原告多次发函催款反馈情况足以反映。合同法148条规定不适用本案。本案标的物已经交付，同时，根据合同法规定合同解除有相应的程序，被告诉请解除于法无据。被告反诉认为毛地出让没有事实依据。综上，请求依法驳回被告的反诉请求。经过庭审举证，各方当事人对对方提供的证据发表质证意见如下：汉发置业公司对资源规划局提供的第一组证据的三性均没有异议。对第二组证据的真实性均没有异议。关于合同：1.合同是格式合同，约定的都是对原告有利的条款，原告有义务的条款没有进行约定或者以斜杠、空白的方式表示。其中有两处明显违反了法律规定，合同第6条土地条件没有进行约定。案涉的土地，是收储的土地，是经过一级开发的土地为不应该是毛地，经过一级开发的土地必须满足“通平”条件即有道路、供水、供电、排水、通讯、围挡、消防等配套基础设施，而案涉土地不满足“通平”条件。合同第13条规划条件，附件上没有规划条件，而合同中仅仅列举了简单的指标，也没有提供规划局的文件，更没有告知被告，依照城乡规划法的规定，该合同是无效的。2.合同第5条，明确规定了案涉的土地用途是其他商居用地，而现土地商用的目的已经不能实现。合同第3章约定土地开发建设和利用，约定被告开发建设的义务，根据权利义务统一的原则，原告也应该尽案涉土地开发建设的义务。3.本合同还有不公平的地方，对于违约金，单项违约金日千分之一明显高于法律约定，且违约金与逾期利息重复计算，同时约定了多重违约金。交地确认书：1.尽管被告签字盖章，但客观上不符合法律规定的“通平”条件和交地条件，有蒙蔽被告的情形；2.从确认书可以看出，案涉土地是经过收储的，必须要达到“通平”条件。成交确认书：真实性没有异议，达不到其证明观点。对第三组证据三性无异议。对第四组证据真实性无异议，达不到其证明观点。被告收到相关函件，也答复了不予支付出让金的理由。2019年4月25日钱铺镇给原告的函，钱铺镇陈述的理由没有事实和法律依据，其中正是因为该道路没有开通造成项目没有出入口，商业门面无法开发，市政的消防排水设施无法完成，所以该道路的建设与本项目有着直接的关系。对第五组证据三性无异议。但该函恰恰证明了被告已经对该地块进行了开发，由于原告的原因无法进行再行开发，已经开发的1-4号楼也因为原告无法满足竣工验收的条件，如消防验收、环保验收等都无法进行，没有出入口也无法进行验收。资源规划局对汉发置业公司提供的证据一，认为没有看此复印件来源单位的印章，真实性存疑，相关主体是钱铺镇政府和枞阳县规划主管部门达不到其证明目的。对证据二的三证发证主体是枞阳县住建局，反过来说明案涉土地符合交付条件，被告称不能实现合同目的不能自圆其说。设计方案，是被告因开发建设需要自行设计的，与原告无关，该证据达不到其证明目的。证据三照片不具备证据的三性特征，形成时间、地点及产生问题的原因、责任、归属均不能反映，达不到其证明目的。证据四证明不符合民事诉讼法关于单位出具的条件，形式上不符合法律规定，内容也不足以说明任何问题，证明2017年5月开始通水，未通水的原因是水厂不愿意通水，是被告没有向水厂申请，还是其他原因，该证明上均没有反映，达不到其证明目的。水井照片不具有证据的三性特征，达不到其证明目的。证据五是被告单方面陈述，其从未向原告提交或送达。原告直至诉讼期间才看到，明显是被告为了应付诉讼而制作，内容也是反映钱铺镇的承诺，与原告无关。录音不具有证据的三性特征，录音内容的主体不能确定，其次，从通话内容分析，录音人在录音时并未告知其进行录音取证，违背了真实意思表示，不具有合法性。通话内容，答话人的答话也不是明确的，特别是后期对话。证据六证据来源不清，是否是生效法律文书无法判断，真实性合法性无法判断。即使是生效的判决书也与本案无关，案例内容与本案明显不同，达不到其证明目的。经过庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院对当事人提供的证据作以下分析认定：资源规划局提供的证据一，汉发置业公司无异议，予以认定；对证据二的真实性无异议，对案涉宗地的拍卖出让、签订成交确认书、出让合同、交地确认书的事实以及出让合同约定的相关内容予以认定。对证据三无异议，予以认定；对证据四的真实性无异议，对发函事实予以认定；对证据五无异议，予以认定。汉发置业公司提供的证据一，资源规划局无证据证明其不真实，结合其他证据对其真实性予以认定；资源规划局对证据二真实性未提出异议，对其真实性予对认定；证据三结合其他证据能反映案涉土地开发情况及现状；证据四能反映通水情况；证据五《关于变更出让合同的申请》，资源规划局有异议，因无其他证据相佐证，不予认定；电话录音内容达不到其要证明目的，不作认定。证据六资源规划局有异议，因与本案不具有关联性，不作认定。依据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院经审理查明事实如下：汉发置业公司公开竞得位于枞阳县钱铺镇（原钱铺乡）宗地编号为2013-C22的国有土地使用权，资源规划局（原枞阳县国土资源局）、汉发置业公司于2014年11月5日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地面积19258.90平方米；出让人同意在2014年11月14日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意交付土地时该宗地应达到本条第（二）项，即现状土地条件（未进行具体描述）规定的土地条件；国有建设用地使用权出让价款为875万元，约定2014年11月14日前支付437.5万元，2015年5月14日前支付437.5万元。同时，合同还约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；受让人同意本合同项下宗地建设项目在20153月4日之前开工，在2016年3月14日之前竣工。受让人不能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金等。2014年11月14日,资源规划局、枞阳县土地收购储备中心、枞阳县钱铺镇人民政府与汉发置业公司共同签订了交地确认书，确认案涉宗地已交付汉发置业公司。汉发置业公司按合同约定于2014年11月14日前支付了第一期土地出让价款437.5万元，但并未在约定的2015年5月14日前支付第二期土地出让价款437.5万元。另查明：《枞阳县钱铺乡总体规划调整及控制性详细规划》（控规）于2012年12月制定并经审批，案涉宗地在该规划区内，该控规在案涉宗地南边规划修建鹿狮路以及市政消防、排水等配套设施。2013年8月23日，枞阳县住房和城乡建设局枞建规[2013]39号文件对案涉宗地提出了规划条件。在案涉宗地成交确认书签订后的2014年10月，汉发置业公司制定了项目工程为和美家园的《和美家园规划建筑设计方案》（详规），计划以鹿狮路为出入口建设9栋楼房。土地出让合同签订后，汉发置业公司陆续办理了《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。因鹿狮路未建设等原因，汉发置业公司仅在案涉宗地北面（邻合铜路）开工建设了1-4号楼，该四栋楼房已于2017年9月完工，未办理竣工验收手续。本院认为，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，是各方当事人真实意思表示，合法、有效，对各方当事人均有法律约束力。被告未按合同约定支付第二期出让价款，经原告多次催讨仍拖欠不付，已构成违约，依法应承担相应民事法律责任。故对原告要求被告支付尚欠的土地出让价款437.5万元的诉讼请求予以支持。双方签订的合同约定的出让价款利息是指，受让人按期交纳第二期及以后各期出让价款时，从交付第一期款之日起，以中国人民银行公布的贷款基准利率计算，向出让人支付利息；出让价款逾期交纳的，受让人应承担违约金。原告既要求被告承担逾期付款违约金又要求支付出让价款逾期后的利息不符合合同约定。就本案，原告要求被告支付的违约金过高，考虑本案的实际情况，具体可比照合同中约定受让人按期支付第二期出让金时应承担利息的利率，即按年利率6%计算为宜。尽管土地出让合同中约定交付土地时案涉宗地应达到的条件是现状土地条件（未进行具体描述），但该宗土地属收储土地，依据国土资源部、财政部等部门发布的《土地储备管理办法》第（十二）条：土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发，为政府供应土地提供必要保障。储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求等。原告未组织开展对储备土地必要的前期开发即按现状土地条件交付土地不符合上述办法的规定，被告也确因此工程建设受到影响，且相关基础设施未完成会导致被告建设的工程不能竣工验收，被告未在合同约定的日期之前竣工不应视为违约，故对原告要求被告支付延期竣工的违约金不予支持。就本案，原告没有足以导致出让合同解除的违约情形，况且案涉的土地早已经交付，被告项目工程也已开工并完成了部分工程的建设，其现要求解除合同无事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告枞阳县汉发置业有限公司于本判决生效后十日内向原告枞阳县自然资源和规划局支付土地出让价款437.5万元；并以437.5万元为基数，从2014年11月14日起按年利率6%计付利息，款清息止。二、驳回原告枞阳县自然资源和规划局的其他诉讼请求。三、驳回被告枞阳县汉发置业有限公司的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决所确定的期限履行付款义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付未履行期间的债务利息。案件本诉受理费149744元，由枞阳县汉发置业有限公司负担39744元，枞阳县自然资源和规划局负担11万元；反诉受理费36525元，由枞阳县汉发置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  毕晓山审 判 员  陈中先人民陪审员  翟枞霞二〇一九年十二月二十六日书 记 员  钱婉珍附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。