江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0723民初4706号原告:江苏华景投资实业有限公司，工商注册号：320723000013830,住所地灌云县建设中路6号康斋院原人防办一楼。破产管理人：江苏华景投资实业有限公司破产清算组。诉讼代表人：苏建军，该企业清算组组长。委托代理人：马江，江苏苍梧律师事务所律师。被告：江苏省乐丰种业有限公司，统一社会信用代码：91320723739412476W，住所地灌云县城向阳路大转盘东侧。法定代表人：李树宽，该公司董事长。委托代理人：刘领，江苏同科律师事务所律师。本院于2019年7月17日立案受理原告江苏华景投资实业有限公司（以下简称华景公司）诉被告江苏省乐丰种业有限公司（以下简称乐丰公司）确认合同效力纠纷一案，依法适用简易程序于2019年08月21日公开开庭审理，后因案情复杂、不宜适用简易程序，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年09月23日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人、被告法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华景公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认2011年11月20日原告与被告签订的《借款协议》第七条无效；请求确认2013年3月14日华景公司向被告所发清偿债务的《收房通知书》无效。事实与理由：2011年11月20日原告与被告签订《借款协议》，约定原告向被告借款500万人民币，该《借款协议》第三条约定以原告开发的2号楼3至5层其中3800平方米（按每平米1500元）作为抵押，但并未办理书面的抵押登记手续。该协议第七条同时约定，在原告未如期还款时，该抵押房产归被告所有。根据《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此，该借款协议第七条应为无效，且因该条款衍生出的《收房通知书》也应无效。综上所述，原告为维护自身及广大破产债权人的利益,特依法诉至贵院。被告乐丰公司答辩称：一、双方《借款合同》中从未约定原告在起诉状中所称的“在原告未如期还款时，该抵押房产归被告1所有”；二、原告适用《担保法》第四十条错误。《担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《担保法》第五十三条第一款：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”1、《借款协议》第七条并未约定“抵押物的所有权转移为债权人所有”的内容。所有权包括占有、使用、收益、处分权的权利，该协议仅约定了原告不能按时还款被告享有抵押物的“处置权”，没有约定直接享有所有权。至于如何处置，可能存在多种处置方法，如抵偿被告的债务（事后达成以房抵债协议合法有效）、整体或分别出售给第三人以及出租等，都属于“处置”的范畴，而且处置的价格未约定。这里的“处置”约定并不能达到将抵押物的所有权直接转移给被告所有的目的，不符合《担保法第四十条的规定。因此，原告依据《担保法》第四十条确认无效的理由不能成立。2、《收房通知书》是事后达成的以房抵债协议，合法有效。被告债权到期后，原告不能按时偿还借款，2013年3月14日原告将其开发的涉案房屋主动交付给被告，冲抵被告的债权，该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规和行政法规等强制性规定，合法有效，且符合《担保法》第五十三条第一款的规定：“债务履行其届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”。因此，原告与被告在借款期限届满后的达成的《收房通知书》，性质上属于折价协议而非流质契约，该约定合法有效。3、《借款协议》与《收房通知书》内容不一致，《借款协议》是债务清偿期届满前签订，借款本金为500万元、抵押面积为3880㎡。而《收房通知书》是债务清偿期届满后签订，折抵借款本金850万元、折价面积5660㎡，二者约定不一致。《收房通知书》能够证明双方在债务清偿期届满后，经过结算而达成的以房抵债协议，合法有效。即使《借款协议》被认定无效，也不影响《收房通知书》的效力，仍可独立作为双方结算的依据。三、原告起诉已超过诉讼时效，从2013年3月14日原告通知收房至今已六年期间，超过三年的诉讼时效，不受法律保护。综上，原告与被告签订的相关协议合法有效，原告提起本案诉讼出尔反尔，有违诚实信用原则。被告已履行完全部合同义务，原告方已将涉案房屋交付被告，被告已实际占有涉案房屋，涉案房屋的所有权应当属于被告。目前原告尚未完成将涉案房屋过户到被告名下的义务，被告保留要求原告继续履行合同的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求举证：《借款协议》、《收房通知书》各一份、涉案房屋照片十一张、商品房买卖合同三份、2013年年底2014年年初被告破产债权申报登记表；被告围绕答辩意见举证：银行转账三张、（2016）苏0723民初1025号民事判决书、（2019）苏07民申154号民事裁定书、活期存款明细；原、被告共同举证：收条二张、借条一张。本院为查明案情对蔡贤松谈话笔录一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和举证、质证意见，对本案事实和有争议的证据，本院依法认定如下：2011年11月20日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《借款协议》，约定：一、乙方向甲方本次借款人民币伍佰万元整（5000000.00）经全体股东会同意，借款用途用于工程投资，借款期限为六个月，从2011年11月21日起至2012年5月20日止。二、乙方必须于每月21日前向甲方支付30万元业务费。三、借款人用江苏华景投资实业有限公司开发的房地产《华景·温州商贸城》建筑楼（11号楼），座落名称销售楼2号楼商住房3至5层其中3800㎡（按1500元/平方米），作为该借款抵押物。（附抵押物照片）。四、借款期间，乙方可以预售该房屋但须征得甲方同意后方可销售。五、借款期间乙方可以按约定时间提前还清甲方借款。乙方还清借款之日《借款协议》终止，借款收据等同时终止作废。六、甲方在本协议书签订后十日内将借款交付乙方，以乙方收到实际款项日期为凭。七、借款到期后，乙方必须按时还款。乙方未能按时还款，又未获得甲方同意续借，所抵押的商住房3800㎡归甲方全权处置，乙方无条件协助甲方办理处置所抵房屋相关手续。八、乙方根据实际情况，借款期限需延长的，必须征得甲方同意并须有文字依据。九、本协议未尽事宜，经甲、乙双方共同协商可另作补充，所定补充协议与主协议有同等法律效力。十、本协议经甲方、乙方、签名并盖章后生效。十一、本协议一式二份，甲方、乙方、各执一份。李树宽代表甲方在协议落款处签名，原告时任法定代表人董秀月代表乙方在协议落款处签名并加盖公司章印。协议签订后被告于当日交付原告3000000元，当月28日交付原告500000元,2012年1月9日双方口头约定按《借款协议》条款被告再次借给原告5000000元并已交付。2013年3月14日，原告向被告发出《收房通知书》，载明：依据2011年11月20日双方签订的《借款协议》约定，借款清偿期限以届满，因本公司运营不善不能按时还款，现依据《借款协议》第七条之约定将商贸城2号楼3-5层其中的5660平方米按1500元/平方米冲抵与贵公司的850万元借款本金债务，自此双方债权债务结清，互不相欠。现将该部分房屋交付于贵公司。该《收房通知书》落款处加盖原告公司章印但无负责人或经办人签名。另查：出借款项从被告自有帐户转帐支付，原、被告认可借款协议第二条30万元业务费实际是借款利息，原告于2012年4月27日支付600000元，于2012年12月21日支付300000元。抵押物未办理抵押登记、未办理产权变更，目前上述抵押物由华景公司破产清算组实际掌控。被告法定代表人李树宽于2011年12月份任华景公司总经理，2012年年初，华景公司因经营管理不善导致很多社会不稳定因素,向灌云县县委、县政府请求帮助解决问题,2012年3月26日,灌云县县委、县政府决定成立专项领导小组,2013年9月24日华景公司债权人李金才向华景公司送达破产申请书，同月领导小组根据华景公司现状,决定进行破产清算。2013年10月8日本院立案受理李金才破产申请，2013年10月9日本院作出（2013）灌商破字第0001号民事裁定书，受理华景公司破产申请并指定华景公司破产清算组为管理人，李树宽不再负责具体工作。被告陈述收房通知书经办人是华景公司股东蔡贤松，原告认为与蔡贤松核实求证，其从未参与收房通知书的签发送达。本院经与蔡贤松本人核实，蔡贤松陈述：对收房通知书不知情，2017年前房子一直是我们公司管理的，并认为房子被法院查封，做这事要做牢的。原告举证涉案房屋照片十一张，主张涉案房屋消防、水电均未施工、未验收、未实际交付，与被告陈述的房屋现状不符，涉案房屋3-5层50多套房屋均未安装单元门，共计15个进户门洞，被告在2019年5月私自安装4-5个进户门后即被管理人制止。原告还举证2013年年底2014年年初被告破产债权申报登记表，证明在2013年年底2014年年初进行企业破产债权集体登记时该债权依然存在没有发生以房抵债的效果，被告质证认为原告单方陈述与事实不符，未达到交房条件不妨碍原告方向被告方交房，原告不按时还款，被告也是迫不得已接受原告房屋，否则借款不能得到偿还保证，原告要求收房如再不接收债权将无法保障。案涉进入住宅楼梯的单元门均已安装后交付，且说明中陈述“李树宽2019年5月左右私自安装”，如果房屋未交付，被告不可能私自安装单元门，该陈述明显证明案涉房屋已实际交付。对破产债权申报登记表真实性无异议，但该债权申报表并不是在破产债权申报时登记的，根据县领导小组、清算组及法院要求，2015年所有华景公司债权人全部申报债权，其中既包含破产债权，也包含在破产前已经实现的债权，有一个债权的汇总表，在汇总表中有认定情况栏，对债权的性质做了确认，由律师提出意见，清算组报县政府领导小组，由领导小组组织债权人、清算组及公安法院部门参加，对债权做最后认定，要求原告提供汇总表。本院认为原告诉求为确认协议效力，原告主张涉案房屋未实际交付，因本案中房屋是否交付不影响案涉协议及通知书效力认定，故以上证据与本案不具有关联性。原告举证商品房买卖合同三份（复印件），主张商品房合同为3号楼、6号楼，与案涉2号楼是同一地块，土地性质相同。2011年涉案房屋市场价约2266元，而借款协议及收房通知书上约定的1500元每平的单价远低于市场价的30%。被告认为真实性由法庭核实，证明目的不予认可，该房屋是三号楼，性质是商业楼，案涉房屋是住宅用房，价值不同，实际抵债时，债权本息折合案涉房屋达每平米2200元-2800元之间，不存在原告所称价格偏低的问题，收房通知书按照1500元每平是按本金计算，未含6年利息。本院认为借款协议签订于2011年11月，约定抵押物价值按每平米1500元计价，该价格明显低于同一地块商品房价格。被告举证（2016）苏0723民初1025号民事判决书、（2019）苏07民申154号民事裁定书，主张徐晓峰所涉房产也是原告开发的，与本案涉案房产性质一样的，该案可作为本案参考的依据。原告认为该组证据均为原告与案外人徐晓峰之间的债权债务关系，与本案无关联。本院认为该案是原告与案外人徐晓峰房屋买卖合同纠纷，与本案不是同一性质法律关系，该组证据与本案不具有关联性。本院认为，本案争议焦点是：1、借款协议第七条是否属于流质条款；2、收房通知书是否是原被告在借款到期后订立的以物抵债；3、本案是否超过诉讼时效。对争议焦点一本院认为：“流质条款”，是通常对直接流转抵押物的条款的俗称，是指债务人在担保时事先约定，“在不能偿还债务的情况下，担保物直接归债权人所有。本案《借款协议》第七条约定：借款到期后，乙方必须按时还款。乙方未能按时还款，又未获得甲方同意续借，所抵押的商住房3800㎡归甲方全权处置，乙方无条件协助甲方办理处置所抵房屋相关手续。如履行该约定，甲方可以据此取得抵押房屋“占有、使用、收益、处分权”的权利，因此该约定应视为包含对抵押房屋所有权转移的约定。被告辨称“原告方已将涉案房屋交付被告，被告已实际占有涉案房屋，涉案房屋的所有权应当属于被告。目前原告尚未完成将涉案房屋过户到被告名下的义务，被告保留要求原告继续履行合同的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。”，该辨称也足以证明被告也认为涉案房屋的所有权属于被告。因此乐丰公司辩称《借款协议》第七条并未约定“抵押物的所有权转移为债权人所有”的主张不成立，《借款协议》第七条属于流质条款，《中华人民共和国物权法》规定为担保债务的履行，债务人可以不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务时债权人有权就该财产优先受偿。但禁止在债务履行期届满前，与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。依据该规定，上述约定违反《中华人民共和国物权法》禁止性规定，属无效条款。对争议焦点二：本院认为《收房通知书》载明：。现依据《借款协议》第七条之约定将商贸城2号楼3-5层其中的5660平方米按1500元/平方米冲抵与贵公司的850万元借款本金债务，自此双方债权债务结清，互不相欠。现将该部分房屋交付于贵公司。《收房通知书》中房款价格与《借款协议》一致，《借款协议》约定借款500万元实际出借850万元，面积5660平方米实为因不能清偿850万元借款而按《借款协议》约定的抵押物价格折算形成，依据该内容,《收房通知书》为原告因未偿还到期债务而履行《借款协议》第七条之约定向被告发出的履约通知书，被告乐丰公司辩称《收房通知书》是事后达成的以房抵债协议的主张不成立。基于《借款协议》第七条无效，该《收房通知书》当然无效。对争议焦点三本院认为：在合同无效的场合，该合同自始对所有人不发生效力并且保持其不发生效力的状态。无须当事人或他人主张，也不必经过法定程序予以确认即无法律效力，因此无效合同并非诉讼时效的客体。本案不适用诉讼时效法律规定。综上，对原告诉求本院予以支持，为此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条之规定，判决如下：一、2011年11月20日原告江苏华景投资实业有限公司与被告江苏省乐丰种业有限公司签订的《借款协议》第七条无效；二、2013年3月14日江苏华景实业投资有限公司向被告江苏省乐丰种业有限公司所发清偿债务的《收房通知书》无效。本案案件受理费200元、由被告江苏省乐丰种业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费200元，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  冯继辉人民陪审员  曹兴艳人民陪审员  张 诚二〇一九年十二月十四日书 记 员  任思颖法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。（二）《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。