陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14890号上诉人（原审被告）：张小彤，男，1978年10月25日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）：张咏，男，1978年11月22日出生，汉族，无业，住西安市临潼区。被上诉人（原审原告）：西安宾馆有限责任公司，住所地陕西省西安市碑林区长安北路58号。法定代表人：王汉琳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：乔圣斌，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹颢，陕西增瑞律师事务所实习律师。上诉人张小彤、张咏因与被上诉人西安宾馆有限责任公司（以下简称西安宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张小彤、张咏上诉请求：1.撤销原判，改判张小彤向西安宾馆支付145112元；2.驳回西安宾馆的其他诉讼请求；3.一、二审诉讼费由西安宾馆负担。事实和理由：2017年9月13日，西安宾馆与案外人韩伟斌签订了《房屋承包合同》，约定西安宾馆将夏宫康乐中心房屋、场地及相关设施及北四楼26间客房承包给韩伟斌经营。后因韩伟斌经营不善，韩伟斌与张小彤达成一致，由张小彤代替韩伟斌处理与西安宾馆之间的租赁合同解除事宜，故2018年6月13日张小彤与西安宾馆签订了《房屋承包合同》，承继了韩伟斌关于承包合同的后续事宜。西安宾馆提交的《房屋承包合同》写明了2018年6月13日，乙方由韩伟斌更换为张小彤。一审法院认定张小彤与西安宾馆于2017年9月13日签订了《房屋承包合同》属认定事实错误。2018年6月13日，张小彤与西安宾馆签订合同后，立即向西安宾馆递交了解除合同通知，要求解除与西安宾馆签订的《房屋承包合同》，西安宾馆未在合理期限内提出任何异议，且在收到张小彤的解除通知后，自行对涉案房屋及场地进行控制使用收益，双方《房屋承包合同》已于2018年6月解除。2018年6月以后，西安宾馆一直用涉案房屋盈利，一审判决张小彤向西安宾馆支付其使用期间的承包费，极大损害了张小彤的合法权益。合同明确约定，如果张小彤未按合同支付款项，则应承担年总承包费的10%的违约金。本案，张小彤未向西安宾馆支付欠付租金，西安宾馆的损失仅为未支付部分租金的利息损失，一审时张小彤提出约定的违约金明显过高，要求法院予以调整，张小彤按照未支付的145112.5元承包费的同期人民银行贷款利率向西安宾馆支付违约金，足以弥补西安宾馆的损失。双方已对逾期付款违约明确约定，一审判决张小彤向西安宾馆支付逾期付款利息没有法律依据，且违反了当事人意思自治原则。西安宾馆聘请律师支出的费用，并非张小彤欠付租金产生的直接损失，张小彤不应承担该项费用。张小彤与西安宾馆签订的《房屋承包合同》已于2018年6月解除，张小彤仅欠付西安宾馆145112.5元承包费，而张小彤与西安宾馆在签订协议时明显扩大了债权金额，一审法院按照其双方协议，判决张咏在717420.67元的基础上承担保证责任，损害了张咏的合法权益，张咏不应承担保证责任，即使承担保证责任，也应在欠付145112.5元范围内承担。西安宾馆辩称，根据《房屋承包合同》最后一处手写内容：“九4：经乙方提出申请于2018年6月13日乙方法定代表人韩伟斌更换为张小彤”及转让人韩伟斌、受让人张小彤均在合同签章处签字按印的事实，实际发生了张小彤承继韩伟斌在《房屋承包合同》中的全部权利义务的法律后果，上溯至2017年9月13日起张小彤即对《房屋承包合同》承担所有责任。一审判决即使存在文字表述上的瑕疵，也不能改变张小彤对实体权利义务承继的客观事实，故张小彤认为一审判决认定主体错误不成立。本案实际审查的是西安宾馆与张小彤于2018年11月10日达成的《解除协议》所约定内容。《解除协议》系双方自愿签订，不存在法定无效事由，应为有效。根据《解除协议》第五条约定：“若甲方未按照第四条约定的期限付清款项，则甲方向乙方支付款项为717420.67元，并按照《房屋承包合同》中约定的年总租金的10%向甲方支付违约金……”，张小彤违反《解除协议》相关约定，至今未履行付款义务，无故拖欠房租致使西安宾馆遭受巨大损失，依法应支付717420.67元并以717420.67元为基数计算的逾期利息损失。一审判决调整利率为年利率6%，西安宾馆予以认可。根据《解除协议》第五条约定，张小彤还应向西安宾馆支付违约金。一审法院对违约金进行调整，西安宾馆予以认可。张小彤称《房屋承包合同》已于2018年6月解除，此后夏宫康乐中心、场地及相关设施以及北四楼26间客房由西安宾馆实际控制并使用收益，其并未提交相关证据予以佐证。西安宾馆提供了书面证据证明《房屋承包合同》于双方签订《解除协议》时解除。另，《解除协议》第四条载明“……经协商一致，甲方在前期支付的各项款项的基础上再向乙方支付30万元……”，由此可知，张小彤要求抵扣前期20万元押金的主张，无事实及法律依据。根据《解除协议》第六条约定：“甲方未按照本协议的约定履行，给乙方造成损失的甲方应当承担赔偿责任（包括但不限于乙方为实现债权支出：鉴定费、诉讼费、律师费等）”，西安宾馆与张小彤已就律师费这一实际损失的承担达成了合法有效的合意，西安宾馆为维护合法权益实际支出了39500元律师费，已构成张小彤应承担的实际损失，张小彤依法应予清偿。西安宾馆还保留向张小彤追偿二审期间律师代理费的权利。《解除协议》第七条、第八条明确约定了张咏对张小彤承担保证责任的方式、范围及期限，现张小彤未按约定履行合同义务，张咏依法应对其债务承担连带清偿责任。西安宾馆向一审法院起诉请求：1.判令张小彤、张咏向西安宾馆支付717420.67元款项及自2019年1月31日起至实际支付之日止的迟延支付利息(按年息24%计算）；2.判令张小彤、张咏向西安宾馆支付违约金174135元；3.判令张小彤、张咏向西安宾馆支付律师费39500元；4.本案诉讼费由张小彤、张咏负担。一审法院认定事实：2017年9月13日西安宾馆与张小彤签订《房屋承包合同》，约定：“甲方：西安宾馆。乙方：韩伟斌，张小彤（2018.6.13）。鉴于甲方盘活经营资产和优化服务项目之所需，及乙方经营所需，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方所有的位于内的“夏宮康乐中心”的房屋、场地及相关设施(以下简称“本物业”）及北四楼26间客房承包给乙方使用一事，特订立以下条款，以资遵守。一、本物业的权属、现状及用途:1.本物业的产权人是西安宾馆，现用名称为“夏宫康乐中心”及北四楼客房，位于内。由于乙方对本物业已经知悉，故本物业满足乙方的经营所需，且不存在任何瑕疵。二、承包期、承包金及保证金条款。1.承包期:本合同承包期限为伍年，自2017年9月15日至2022年9月14日。承包期满，乙方需要继续承包的，应在承包期限届满2个月前书面通知甲方。承包届满后甲方如继续对外承包，在同等条件下，乙方享有优先承包权。2.承包金及计算支付方式：(1)夏宫康乐中心承包金每年为人民币65万元(大写陆拾伍万元整)，于本合同签订后三日内一次性缴纳半年承包金人民币三十二万伍仟元，装修期两个月，从2017年11月15日计算承包金，下次承包金在上次承包金支付期满前十五日支付。以此类推。(2)北四楼客房承包金每年为人民币1091350.00元(大写壹佰零玖万壹仟叁佰伍拾元整)，于本合同签订后三日内一次性缴纳半年承包金人民币伍拾肆万伍仟陆佰柒拾伍元整，甲方应在2017年9月13日向乙方交付401、402房间，装修期42天，其余客房应在2017年10月10日向乙方交付该物业(交付之前甲方可处置该物业)，装修期15天北四楼所有客房从2017年10月24日起计算租金，下次承包金在上次承包金支付期限届满前十五日内支付。以此类推。3.履约保证金：本合同签订后三日内，乙方需一次性缴纳保证金；履约保证金人民币20万元(大写贰拾万元整)，否则甲方有权拒绝交付本物业。承包期内，乙方如有违约或者其他情形致使甲方遭受损失的，甲方有权按照本合同相关条款或有关损失的数额，相应优先从保证金扣除。保证金不足额时，乙方须在7个工作日内及时补足保证金数额，否则按0.5％收取滞纳金。承包期届满时，如乙方没有违约或其他对甲方造成损失等情形的，如数退还保证金。(合同期内保证金不计利息)……。”该合同最后一处手写“经乙方提出申请于2018年6月13日，乙方法定代表人由韩伟斌更换为张小彤。”该合同签字一处为韩伟斌，张小彤。庭审中，张小彤称“之前是韩伟斌与西安宾馆签的合同，后来因为韩伟斌不在那干了，我就开始干，我从2018年6月开始干，韩伟斌之前房费是从2017年9月13日开始，付了半年又免了2个月的房租，韩伟斌因为和西安宾馆还有一些纠纷就让我接替他一块处理这个事情，现在我和西安宾馆的纠纷包括了西安宾馆与韩伟斌之前的债务纠纷，在合同里面手写一个由我来代替韩伟斌继续履行这个合同，所以在解除合同中是我统一来算的这个帐，所以我一开始处理这个事情我就提出了退租申请，我对韩伟斌之前履行的合同是认可的，所以我来替韩伟斌处理后续事宜。”2018年11月10日西安宾馆与张小彤、张咏签订《解除合同》，约定：“甲方：张小彤，乙方：西安宾馆有限责任公司，丙方（保证人）：张咏。2017年9月13日，甲乙双方出于各自所需，就乙方所有的位于内“夏宫康乐中心”的房屋、场地及相关设施以及北四楼26间客房承包使用一事，在平等、自愿的基础上，签订了《房屋承包合同》，约定合同承包期为5年，自2017年9月15日至2022年9月14日止。双方签订合同后，乙方按期交付了房屋，按约履行了合同义务。甲方现因自身经济原因，无法履行合同，遂经三方协商达成此协议，以资遵守：一、甲乙双方一致同意解除2017年9月13日签订的《房屋承包合同》。二、甲方应予2018年11月16日前将承包租赁之标的及其附属物品、设施设备等返还于乙方，甲方不得破坏房屋内原有的基础装修、设备、物品等。三、甲方依附承包租赁之标的，对其进行的装饰装修及添附等而产生的增值全部归乙方所有，乙方不再向甲方支付任何费用，甲方也不再就此向乙方主张任何权益。四、因甲方长期欠付承包租赁费用的行为已经严重违约，就甲方欠付的房租及各项费用，经协商一致，甲方在前期支付的各项款项的基础上再向乙方支付300000.00元（叁拾万元整）款项，该款项于2018年12月31日付清，乙方不再追究甲方的违约责任。五、若甲方未按照第四条约定的期限付清款项，则甲方向乙方支付款项为717420.67元，并按照《房屋承包合同》中约定的年总租金的10%向甲方支付违约金，该款项于2019年1月30日向乙方付清。六、甲方未按照本协议的约定履行，给乙方造成损失的甲方应当承担赔偿责任（包括但不限于乙方为实现债权支出：鉴定费、诉讼费、律师费等）。七、丙方作为本合同的保证人，对甲方在本合同项下的全部义务承担连带保证责任。保证范围包括但不限于：甲方应支付的款项及利息、甲方应支付的违约金、损害赔偿金、乙方实现债权的费用（包括诉讼费、鉴定费、律师费等）。八、保证期间自本合同生效之日起至甲方履行期限届满之日后三年止……。甲乙丙三方在合同上纳印签字。后张小彤未按照协议约定的时间向西安宾馆支付欠付款项。西安宾馆于2019年2月22日委托陕西浩公律师事务所处理与张小彤、张咏合同事宜，并向陕西浩公律师事务所支付39500元律师费。另查，西安宾馆有限责任公司2017年12月13日由原名称西安宾馆更名至现名称。一审法院认为，西安宾馆与张小彤、张咏签订的《解除协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照《解除协议》履行各自义务。现张小彤未按照协议约定的时间向西安宾馆支付款项，已经构成违约，应当承担违约责任，故西安宾馆所诉张小彤支付717420.67元款项的诉讼请求予以支持。对西安宾馆所诉逾期付款利息按照24%计算的诉讼请求，因双方对逾期付款利息未约定，故确定为年息6%为计算逾期付款利息的标准。张小彤辩称北四楼的24间客房从2018年10月1日一直是西安宾馆在使用，所有的收益都是归西安宾馆，这部分费用应当从承包费717420.67元中扣除，以及20万元押金也应当从717420.67元中扣除等，由于张小彤未对其抗辩理由提供相关证据证明，对其抗辩理由不予采纳。对于西安宾馆要求违约金与律师费的诉请，张小彤认为违约金和律师费过高，请求法院调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”张小彤因未按期支付协议约定款项，存在违约，应向西安宾馆支付违约金，双方约定按《房屋承包合同》中约定的年总租金的10%支付违约金显系过高，张小彤提出应予调整的抗辩理由成立，兼顾合同的履行情况及公平原则，将违约金调整为以717420.67元为本金，按年利率12%计算。对于西安宾馆请求张小彤支付其实现债权所支出律师费的请求，因双方在协议中对律师费、诉讼费做出了约定，且西安宾馆提供了委托代理合同及支付凭证的证据，对该请求予以支持。《解除协议》中约定张咏承担连带保证责任，故张咏应对张小彤以上债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条规定，判决：一、被告张小彤在本判决生效之日起十日内支付原告西安宾馆有限责任公司717420.67元及逾期付款利息（利息数额为以717420.67元为本金，按年利率6%，自2019年1月31日起计算至实际付清之日止）；二、被告张小彤在本判决生效之日起十日内支付原告西安宾馆有限责任公司违约金（违约金数额为以717420.67元为本金，按年利率12%自2019年1月31日起计算至实际付清之日止）；三、被告张小彤在本判决生效之日起十日内支付原告西安宾馆有限责任公司律师费39500元；四、被告张咏对被告张小彤以上债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告西安宾馆有限责任公司其余诉讼请求。诉讼费13504元由被告张小彤、被告张咏负担。（此款原告已缴纳，被告张小彤、张咏在支付上述款项时一并支付原告西安宾馆有限责任公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西安宾馆与张小彤、张咏于2018年11月10日签订的《解除协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。张小彤未按该协议约定的期限履行支付义务构成违约，西安宾馆要求张小彤支付款项717420.67元，应予支持。西安宾馆要求张小彤支付违约金，张小彤主张约定违约金过高请求予以调整，一审法院兼顾合同的履行情况及公平原则，将违约金调整为以717420.67元为本金、按年利率12%计算，并无不妥。《解除协议》对逾期付款利息未作约定，张小彤承担的以上违约金责任已可弥补西安宾馆的损失，故西安宾馆要求张小彤承担逾期付款利息，应不再支持。《解除协议》约定：张小彤未按本协议约定履行，给西安宾馆造成损失的，张小彤应当承担赔偿责任（包括但不限于西安宾馆为实现债权支出：鉴定费、诉讼费、律师费等）。张小彤未按协议约定履行支付义务，西安宾馆要求张小彤支付其为实现债权支出的律师费，应予支持。《解除协议》约定：张咏作为保证人，对张小彤的全部义务承担连带责任保证。张咏作为连带责任保证人，应对张小彤以上债务承担连带清偿责任。综上所述，张小彤、张咏的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6664号民事判决第二、三项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6664号民事判决第四、五项；三、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6664号民事判决第一项即“被告张小彤在本判决生效之日起十日内支付原告西安宾馆有限责任公司717420.67元及逾期付款利息（利息数额为以717420.67元为本金，按年利率6%，自2019年1月31日起计算至实际付清之日止）”为：张小彤在本判决生效之日起十日内支付西安宾馆有限责任公司717420.67元；四、张咏对张小彤以上债务承担连带清偿责任；五、驳回西安宾馆有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费13504元，由西安宾馆有限责任公司负担504元，由张小彤、张咏负担13000元。二审案件受理费10671元，由张小彤、张咏负担10000元，由西安宾馆有限责任公司负担671元。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一九年十二月二十五日书记员  张 佩