广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10500号原告：梁韵怡，女，1989年5月16日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：陈玳莹，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾敏华，广东裕信律师事务所实习人员。被告：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。被告：广州誉百辉企业管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区西华路525号1703房，统一社会信用代码91440104MA59E8DN37。法定代表人：张新旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。被告：广东中业投资担保有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路83号213房，统一社会信用代码91440000669821900M。法定代表人：巫志浩。被告：广州洋荻房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区东环街新骏一街6号1座522，统一社会信用代码91440113MA59D8EQ9T。法定代表人：杜承键。原告梁韵怡与被告林清泉、广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）、广东中业投资担保有限公司（以下简称中业公司）、广州洋荻房地产咨询有限公司（以下简称洋荻公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法由审判员白一帆适用简易程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告梁韵怡的委托诉讼代理人陈玳莹、庾敏华，被告林清泉、誉百辉公司的共同委托诉讼代理人王明伟，洋荻公司的法定代表人杜承键到庭参加诉讼。中业公司无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁韵怡向本院提出诉讼请求：1.解除梁韵怡与林清泉就广州市花都区xx房签订的《房地产买卖合同》；2.请求林清泉返还梁韵怡支付的购房款370000元、契税12166.8元、印花税202.8元，并支付违约金60000元，誉百辉有限公司对上述款项承担连带责任；3.请求中业公司向梁韵怡返还1800元签约律师费；4.洋荻公司向梁韵怡返还优惠预留款50000元；5.请求林清泉、誉百辉公司、中业公司、洋荻公司向梁韵怡支付律师费10000元；6.本案诉讼费、财产保全费由林清泉、洋荻公司、中业公司、誉百辉公司承担。事实和理由：梁韵怡（认购方）与林清泉（出售方）就购买广州市花都区xx房的事宜于2017年2月10日签订《花城美汇商品房认购书》，并于2017年2月13日向林清泉支付30000元定金，誉百辉公司向梁韵怡出具了30000元的收款收据。2017年4月1日，梁韵怡(买方、乙方)与林清泉（卖方、甲方）签订《房地产买卖合同》，对涉案房屋的买卖事宜进行约定，交易价格为370000元。根据《房地产买卖合同》第二条第3款约定：“乙方应于2017年2月17日前向甲方支付房款人民币190000元整（含定金30000元），剩余房款人民币180000元整，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。……则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。”梁韵怡于2017年2月18日向林清泉支付了190000元（含30000元定金），誉百辉公司向梁韵怡出具了160000元的收款收据。后因梁韵怡怀孕，办理按揭手续麻烦，就协商将银行按揭变更为分期付款方式。梁韵怡于2018年6月27日向林清泉支付剩余购房款180000元，誉百辉公司向梁韵怡出具了180000元的收款收据。梁韵怡于2017年12月5日支付涉案房屋契税12166.8元、印花税202.8元。根据《房地产买卖合同》第三条约定：“甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用”。林清泉于2018年6月27日通知梁韵怡于2018年6月27日至2018年7月30日期间收楼。2017年2月18日梁韵怡应林清泉、誉百辉公司的要求向洋荻公司支付50000元团购优惠预留费。2019年1月24日梁韵怡应林清泉、誉百辉公司的要求向中业公司支付签约费1800元。根据《房地产买卖合同》第四条“自本合同生效之日起240天内，甲乙双方共同向房地产交易申请办理交易登记手续。如乙方选择一次性付款或者……并付清除同贷金额之外的全部楼款。”第八条第2款“甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理，如迟延办证的，除另有约定外，甲方每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金”的约定，林清泉应于2017年10月10日左右与梁韵怡办理相关产权登记手续，通知梁韵怡办理过户手续。期间，梁韵怡多次与林清泉、誉百辉公司沟通，催促其办理过户手续，然截止至2019年9月2日，林清泉、誉百辉公司已违约三个月以上，梁韵怡可解除合同并要求林清泉、誉百辉公司承担违约责任。为此，梁韵怡特具状起诉，请求法院支持梁韵怡全部诉讼请求。林清泉辩称：涉案房屋于2017年8月17日已办妥网签手续，梁韵怡已缴纳了契税、印花税，涉案房屋属于可交付状态。虽然双方未及时办理过户手续，但却已办理了网签，且双方一直保持沟通，我方未有违约事项，涉案房屋具有可继续履行的事项，我方请求继续履行涉案房屋买卖合同，恳请法院驳回梁韵怡全部诉讼请求。誉百辉公司辩称：我方在本案中只是一个代收款的角色，梁韵怡也是同意的，我方不是涉案合同的当事人，不享受任何合同权利，亦不承担任何合同义务，依据合同的相对性原则，我方与本案无关，不需承担任何法律责任。洋荻公司辩称：我方于2017年2月10日向梁韵怡介绍xx号房的房屋情况，梁韵怡选定了该房屋，并向原业主林清泉委托的誉百辉公司支付了30000元定金。我方在梁韵怡定下该房屋后，于2017年2月18日收到梁韵怡支付该单位的“优惠预留”中介费用。梁韵怡与誉百辉公司在2017年4月1日签署网签合同，并在2017年12月5日收到花都区地税局开具购房发票和契税完税证明。花城美汇项目也通知梁韵怡于2018年6月27日至2018年7月30日进行收楼。在本次交易中，洋荻公司仅充当一个中介的角色，且中介服务已经完成，理应收到该笔中介费用。根据相关法律法规，居间服务提供的就是媒介服务，洋荻公司并不作为任何一方的担保人或保证人，不对任何一方的损失承担连带责任。本案中，洋荻公司居间人的义务已经完全履行完毕，应当收取中介费，不需退还。收据中写“优惠预留费”，应理解为梁韵怡已拿到了优惠，也预留了xx房给梁韵怡，洋荻公司的中介服务也已经完成。至于梁韵怡诉请的律师费10000元，因无约定，不应支付。中业公司没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区xx房，权属人是林清泉，庭审中，林清泉陈述涉案房屋设定了抵押权，抵押权人是林纯、谢敏，并被其他权利人查封中。2017年2月10日，誉百辉公司作为林清泉（甲方）的代理人与梁韵怡（乙方）签订《花城美汇商品房认购书》约定：认购方（梁韵怡）自愿认购位于广州市花都区xx室，建筑面积47.25平方米。总楼价370000元，银行按揭付款，定金30000元须于签署本认购书时付清。首期160000元须于2017年2月17日前付清。余下房价款在收到出售方通知后15个工作日内，备齐资料办理余下房价款人民币180000元的银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议。该房产应于2017年12月31日前交收楼，出售方应在此日期前通知认购方办理交接手续，认购方应在15个工作日内与出售方办理交接手续。签署《房品房买卖合同》之后，本认购书终止。如本认购书与《商品房买卖合同》存在不一致的，以《商品房买卖合同》为准。2017年2月10日，誉百辉公司向梁韵怡出具收到花城美汇611室定金30000元收据一张；2017年2月18日，誉百辉公司向梁韵怡出具收到花城美汇611室购房款160000元收据一张；同日，洋荻公司向梁韵怡出具收到花城美汇611单元优惠预留费50000元收据一张。2017年4月1日，誉百辉公司作为林清泉的代理人（甲方）与梁韵怡（乙方）签订《广州市房地产买卖合同》一份，约定：第一条,甲方（林清泉）将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方（梁韵怡）。房地产坐落在广州市花都区xx房；房屋类型为办公，房屋建筑面积47.25平方米；……甲方保证以上内容真实；……保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他权利。第二条,房地产交易价格为人民币370000元。首期款乙方应于2017年2月17日前向甲方支付房款人民币190000元整（含定金30000元）；剩余房款人民币180000元整，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转帐方式向甲方支付剩余房款。第三条,甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。第四条，自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。第七条，该房产应于2017年12月31日前交收楼。第八条，甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续……违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。合同对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，梁韵怡于2017年12月5日缴纳契税12166.8元、印花税202.08元。梁韵怡以现金转账方式向誉百辉公司支付购房款180000元，誉百辉公司于2018年6月27日出具收据一张予以确认。林清泉于2018年6月27日向梁韵怡出具花城美汇交楼通知书及交楼须知各一份，通知梁韵怡持交楼通知书于2018年6月27日至2018年7月30日期间前住广州市花都区新华路xx号花城美汇项目销售中心办理所购单位的交楼手续。2019年1月24日，中业公司向梁韵怡出具收款收据，显示收到花城美汇xx房签约律师费1800元。诉讼中，梁韵怡陈述，其主张违约金60000元的依据是依照合同约定买方可以解除合同并要求甲方双倍返还定金。洋荻公司收取的50000元款项是涉案房屋购房款的一部分，涉案房屋所在小区对外的销售信息均是支付5万元团购费（电商费）后，可以抵8万元购房款，因林清泉向梁韵怡提出若向洋荻公司支付5万元款项可在购房时折抵8万元购房款，故梁韵怡应邀向洋荻公司支付了5万元款项。并提交了微信截图拟证明其上述陈述，微信截图是关于“花城美汇”的销售信息，其中显示“团购5万抵8万、电商5万抵8万”的字眼。本院庭审中询问签约律师费1800元的用途，梁韵怡称其需要与当事人核实后提交书面意见，本院要求梁韵怡庭后五日内提交书面意见，梁韵怡并未提交。洋荻公司认为，洋荻公司与梁韵怡之间是中介服务的关系，收取的50000元优惠预留款是优惠中介费，洋荻公司为梁韵怡拿到了优惠并预留该单位。林清泉、誉百辉公司陈述，该款项并非其要求梁韵怡支付，而是梁韵怡与林清泉和洋荻公司共同沟通之后的结果，该款项是居间服务款项，其并未收到该50000元作为房款的一部分。因涉案房屋目前未能办证，梁韵怡诉至本院成讼，梁韵怡认为其为本案诉讼支付了律师费10000元，对此梁韵怡提交委托合同及发票拟证明其陈述。另查明，林清泉于2019年10月9日收到了本案的起诉状副本。梁韵怡于2019年9月20日向本院申请财产保全措施，本院作出（2019）粤0114民初10500号民事裁定，裁定如下：一、查封担保人曾迈豪所有的位于广州市花都区xx房；二、冻结被申请人林清泉的银行存款504169.6元或查封等值的其他财产。本院于2019年9月24日查封了担保人曾迈豪所有的位于广州市花都区xx房，以及轮候查封了被告林清泉所有的位于广州市花都区xx房的房产。本院认为，梁韵怡和林清泉签订的《花城美汇商品房认购书》、《广州市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。《广州市房地产买卖合同》第四条约定双方应于合同生效之日起240日内共同向房地产交易登记中心办理交易登记手续。合同第八条约定，甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。被告林清泉应按合同约定协助梁韵怡办理涉案房屋的交易过户手续，林清泉逾期未办证构成违约，且因涉案房产存在抵押及查封状态，暂无法办理交易过户手续，致梁韵怡的合同目的无法实现，过错在于林清泉，故梁韵怡要求解除合同，林清泉返还已经支付的购房款370000元（含定金30000元）合理有据，应予支持。梁韵怡请求的违约金60000元实际是双倍返还定金，该请求符合合同约定，故梁韵怡请求林清泉支付双倍返还定金的款项30000元（返还定金30000元已在购房款中予以支持），合理有据，应予支持。契税及印花税并非由林清泉收取，故梁韵怡请求林清泉返还，理据不足，本院不予支持。但合同解除，林清泉应当协助梁韵怡办理退税手续。誉百辉公司作为林清泉的委托代理人，其行为后果应当由林清泉承担，故梁韵怡请求誉百辉公司对上述款项承担连带责任，依据不足，本院不予支持。合同应于本案的起诉状副本送达至林清泉之日解除，故本院确认涉案合同于2019年10月9日解除。关于签约律师费1800元，并无证据显示签约律师费的性质、该笔费用是什么款项的对价，亦无证据显示中业公司未履行该笔费用所对应的义务，故梁韵怡请求中业公司返还1800元签约律师费，依据不足，本院不予支持。关于优惠预留款50000元，双方对于该笔款项的性质各执一词，洋荻公司认为是居间费用，但双方之间并未签订合同，无证据显示梁韵怡购买涉案房屋由洋荻公司居间促成，亦无证据显示洋荻公司履行了其他居间义务。依照梁韵怡的举证以及合同的履行可知该50000元属于梁韵怡为购买涉案房屋所支付的对价，现在涉案的房屋买卖合同已经解除，依照合同解除的法律后果，洋荻公司收取的款项应予返还，故梁韵怡请求洋荻公司返还50000元，理据充分，本院予以支持。关于律师费，合同中并无关于赔偿律师费的约定，梁韵怡主张律师费缺乏合同依据。故梁韵怡请求林清泉、誉百辉公司、洋荻公司、中业公司支付律师费10000元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告梁韵怡与被告林清泉签订的《房地产买卖合同》于2019年10月9日解除；二、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁韵怡返还购房款370000元（含定金30000元）；三、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁韵怡支付双倍返还定金的款项30000元；四、被告广州洋荻房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁韵怡返还优惠预留款50000元；五、驳回原告梁韵怡的其他诉讼请求。案件受理费4421元，由被告林清泉负担3946元，由原告梁韵怡负担475元。财产保全费3041元，由被告林清泉负担2714元，由原告梁韵怡负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年十二月五日书记员  孙诗韵