呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2563号原告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司总经理。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：贾培志，男，无固定职业，现住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）与被告贾培志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富恒公司的委托诉讼代理人锡林图雅、王涛，被告贾培志的委托诉讼代理人刘璐、被告拜文波以及委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富恒公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订《商品房买卖合同》；2、依法判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》的网签备案注销手续。3、依法判令被告支付原告违约金67265元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月28日，被告购买了原告开发建设的大盛魁文化创意产业园二期北区3幢1002号商品房，并于2017年12月6日与原告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，购房总价款为336325元，其中，购房款163000由被告办理银行按揭贷款；被告应当于合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，如被告未能按期办理，则视为被告违约，原告有权解除合同；因被告原因导致《商品房买卖合同》解除，被告应当向原告支付购房总价20%的违约金。合同履行过程中，原告与被告办理了涉案合同的网签备案登记手续，但被告至今未办理按揭贷款。原告认为，被告该等行为已经构成违约，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定及相关法律的规定，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付购房总款20%的违约金，并有义务配合原告办理涉案合同的网签备案登记注销手续。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告贾培志庭后提交了书面答辩意见，辩称，一、答辩人已在约定的期限内向原告提交了按揭贷款所需资料，并在原告的指示下到兴业银行如意路支行办理了按揭贷款手续，提交了办理按揭贷款所需资料，原告无权解除合同。1、《商品房买卖合同》约定，被告应于合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指不到指定地点办理相关手续。首先该条款属于格式条款，是原告为了与所有购房者重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房者协商的条款，根据《中华人民共和国合同法》第二十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的－.方的当遵循公平原则确定：当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式捉请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而原告在订立《商品房买卖合同》时，并未提醒购房者在约定期限不办理相关手续，原告有权解除合同，原告只让购房者等通知办理按揭贷款手续，因为新房办理银行按揭贷款必须原告与银行办理了准入，银行同意与原告人作，为原告的楼盘提供按揭贷款后，购房者才能在原告的通知下，去到指定的银行提供按捐贷款资料，办理相关手续，原告在2018年1月26日才通知被告向兴业银行提交按揭贷款资料，因此，该格式条款免除原告白身责任、加重对方责任，该条款是无效的。2、原告在2018年1月26日才给被告发送邮件，通知被告向兴业银行提交核揭贷款资料，及所提交资料的格式，说明原、被告双方合意变更办理按揭贷款的时间，被告在接到通知后去兴业银行提交了按揭贷款资料，银行工作人员的录音也证实了这一事实，此后因银行未准入原告项目的贷款，无法批款，矮款资料银行全部退回了原告处，银行工作人员的录音能证实这一事实。因此，原告无权以“被告未在合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指示到指定地点办理相关手续为由解除《商品房买卖合同》，更无权要求被告支付违约金。”二、原告以上述理由解除《商品房买卖合同》已超出了法定的解除权使行使期限。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告以上述理由行使解除权应于2018年12月21日行使，原告在2019年8月行使解除权已超过了解除权的行使期限，如果原告无限期的行使解除权，无疑使双方的买卖关系处于长期不确定的状态，不利于保护守约方即被告的合法权益。三、关于原告主张的违约金。根据《商品房买卖合同》第八条第二项买受人逾期付款的，超过30日，出卖人有权解除合同，并有权要求出卖人支付购房总价款20%的违约金。本案中，被告按约定支付了首付款，剩余按揭贷款的支付期限应为贷款发放之日，至今贷款也未发放，被告不存在逾期30日支付按揭贷款的事实，首先原告不得解除合同，更不能要求被告支付违约金。原告以被告未在约定期限办理银行按揭贷款为由解除合同，但《商品房买卖合同》中，未约定以此理由解除合同违约金支付数额，因此，不应支持原告请求的购房总价款20%的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告富恒公司向本院提交了《商品房买卖合同》、特别约定，拟证明根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第七条、第八条、附件四第一条、第三条及特别约定第二十一条第五款的规定，购房总价款为336325元，被告应支付173325元作为首付款，余款163000元被告选择以按揭贷款的方式支付；被告应当于合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，如被告未能按期办理，则视为被告违约，原告有权解除合同；因被告原因导致《商品房买卖合同》解除，被告应当向原告支付购房总价20%的违约金。被告至今未办理贷款，原告有权解除合同，并有权主张购房总价款20%的违约金。另，被告还应当配合办理网签备案注销手续。被告贾培志的质证意见为，真实性认可，证明的问题不认可，被告已按约定到俩家银行办理了按揭贷款手续，原告无权解除合同，根据《商品房买卖合同》的约定，按揭贷款付款时间未明确约定应在按揭贷款批款应支付，现未批款。被告不存在逾期支付，原告更无权要求支付违约金。本院对该组证据的真实性予以采信，对证明问题，综合全案考虑认证。被告贾培志向本院提交了收据、《商品房买卖合同》、原告给被告发送的邮件、录音、微信聊天记录，拟证明被告按照合同约定期限支付了房屋首付款，剩余房款以按揭贷款方式支付。被告按照约定向原告提交了银行贷款资料，原告将贷款资料提交给了和林农村信用合作银行，银行电话回访被告称可以批款，但贷款未批复。随后，原告又要求被告向兴业银行提供按揭贷款资料，被告提供了所有资料，等待银行放款。直到被起诉，被告才知道因原告项目的原因使得无法批款。贷款资料原告已从银行取回，根据《商品房买卖合同》的约定，被告已完全履行了办理贷款相关手续的义务，原告无权解除合同。根据《商品房买卖合同》第八条第二项的约定：“买受人逾期付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并有权要求出卖人支付购房总价款20%的违约金”，本案对按揭贷款支付的期限没有具体约定，同时因原告自身原因使得银行未批款，因此被告并未逾期支付剩余购房款，原告无权解除合同，也无权要求被告支付违约金。原告富恒公司的质证意见为，对收据、商品房买卖合同的真实性认可，对邮件、录音、微信聊天记录真实性、合法性关联性都不认可，录音和微信聊天记录均不能证明录音中的人员身份。也不能证明被告提交过资料，且办理是按照录音的内容，体现的时间也已超过合同约定的期限，原告仍有权解除合同。本院对该组证据的真实性及证明问题结合其他证据予以综合考虑认证。综合有争议的证据和事实，本院查明：原告富恒公司与被告贾培志于2017年12月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定贾培志购买原告富恒公司开发的位于昭君路以东，七宝山街以北北区3号楼10层1002号商品房，预测建筑面积共52.2平方米，其中套内建筑面积38.48平方米，分摊共有建筑面积13.72平方米，房屋单价为6443.01元/平方米，房屋总价款为336325元。付款方式为按揭贷款，买受人应当于2017年12月6日前支付首期房价款173325元，余款163000元向贷款机构申请贷款支付。合同附件四里约定买受人须于买卖合同签订之日起7日内，提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在签订合同15日内根据银行的指示到指定地点办理有手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，如果买受人没有在规定的期限内履行该条全部义务，视为违约，出卖人有权解除合同。同时，合同约定逾期付款责任承担是买受人逾期付款的，自逾期之日起，买受人应按逾期付款额月利率2%向出卖人支付逾期付款利息，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付购房总价款20%的违约金，买受人逾期付款或者贷款未能进入出卖人账户，则出卖人交房期限亦可相应推迟，并不承担逾期交房的违约金，直至买受人付清全部购房款及可能发生的违约金。约定出卖人应当在2017年12月31日前将涉案房屋向买受人交付该商品房。逾期交付责任：逾期不超过180日的，合同继续履行，买受人放弃向出卖人主张逾期交付的违约或赔偿责任，逾期超过180日的，合同继续履行，买受人放弃解除合同权，出卖人自181日起向买受人按日支付已付款万分之0.5的违约金。该合同有贾培志签字、富恒公司盖章确认。经庭审查明，被告至今也未办理按揭贷款，富恒公司也未将房屋交付买受人。本院认为，原告富恒公司与被告贾培志签订的《商品房买卖合同》出于双方真实意思表示，合法有效，应当得到维护。被告未能办理银行按揭贷款，构成违约，现原告提出要解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同解除条件成就，且被告贾培志也同意解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，现双方对解除合同已经达成合意，本院予以确认，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以根据合同性质要求恢复原状、采取补救措施。现就解除合同双方已经达成合意，合同解除后，应当办理注销网签备案手续等附随事项，对于该事项被告贾培志负有协助义务，故对于网签备案注销程序被告应当予以配合。此外，合同解除后，对已付购房款，原告应返还被告，但庭审中原告并未主张退还已付购房款，被告亦未提出反诉要求返还已付购房款，故对已付购房款，双方应协商退还，协商不成的，当事人可另行起诉，主张权利。另合同中双方约定，逾期付款责任承担是买受人逾期付款的，自逾期之日起，买受人应按逾期付款额月利率2%向出卖人支付逾期付款利息，逾期超过30日的出，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付购房总价款20%的违约金。合同签订后，被告贾培志一直未办理银行按揭贷款及提供办理贷款所需要的资料，构成违约，依据双方的约定，被告贾培志应当向原告富恒公司支付以总价款336325元为基数20%的违约金即67265元。对于被告庭审中陈述，不能办理贷款是出于原告富恒公司五证不齐全，无法办理贷款，现在案证据不能形成完整的证据链条证明其主张，故对于被告贾培志的抗辩理由，本院不予采信。综上，《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的编号为YS（2017）00050013号《商品房买卖合同》。二、被告贾培志于本判决生效之日起十五日内协助原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同》（编号为YS（2017）00050013号）的网签备案注销手续。三、被告贾培志于本判决生效之日起十五日内支付原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司支付违约金67265元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元，由被告贾培志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二〇一九年十二月四日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。