广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1806号原告（反诉被告）：徐德辉，男，1964年4月12日出生，汉族，连州市人，住连州市*********委托代理人：曾帆帆，广东畅崎律师事务所律师。委托代理人：廖莉思，广东畅崎律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨彭辉，男，1991年9月16日出生，汉族，连州市人，住连州市**************，现住连州市******海富御景新城莽源山泉。委托代理人：黄来成，男，1964年11月13日出生，汉族，连州市人，住连州市**********。原告徐德辉诉被告杨彭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员熊伟敏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐德辉及其委托代理人曾帆帆、廖莉思、被告杨彭辉的委托代理人黄来成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐德辉向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告向原告支付拖欠的租金9000元，并付清被告在租用原告房屋经营期间所拖欠的所有水费，电费，税费；3、要求被告在2019年10月22日前腾出其所租用房屋，搞好清洁，并将物业及物业钥匙交付原告；4、申请诉讼的一切费用由被告承担。事实与理由：1、被告租用原告坐落于广东省连州市**********铺及小区首层12号房屋，本应于2019年8月15日交第三季度租金13500元的，被告却拖欠至今未付。2、由于之前签订的租赁契约上写明：第四条[2.中“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租租金金额的百分之一收取违约金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）”]。3、原告7月开始筹备房屋出卖，并与新业主协商好，按原租赁合同的条款将房屋租给被告，直至原合同期满为止。但是被告不同意并提出要求原告赔偿一万五千元的损失费，并退还押金的无理要求，经多次协商无效。原告多次催促被告交所欠的房租及水电费，被告均拒绝支付。综上所述，原告认为被告的行为严重违反了原签订的租赁契约条款，侵害了原告的合法权益，为维护原告的正当权益，特向连州市人民法院提出诉讼，请求支持原告的请求。开庭审理时，原告增加诉讼请求：1、判令被告支付10月、11月份租金9000元人民币；2、判令被告向原告支付违约金10000元人民币。事实和理由：原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，贵院已立案受理。由于被告一直未归还物业，10月、11月份租金未按约定支付，合同未解除前，被告仍负有支付租金的义务。同时根据2017年11月11日，双方签订的《租赁契约》第四条[违约责任]第1点：“任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。”，以及第一条[租赁期限及约定]第2条：“由乙方在每季度的第一个月初3日前交付当季度租金。”的约定，杨彭辉没有按照租赁契约按时足额交付租金，其行为已经构成违约，原告徐德辉有权解除租赁契约，并要求被告杨彭辉承担支付1万元违约金的违约责任。综上所述，望支持为盼。原告在举证期限内提交的证据如下：证据一、原告身份证复印件；证据二、《租赁契约》复印件；证据三、《收租协议》复印件。经庭审质证，被告对证据一没有异议；对证据二的三性认同；对证据三的真实性无异议，关联性有异议，被告方不知情，合法性也有异议，应先告知被告方。被告杨彭辉辩称：首先，被告同意原告解除房屋租赁合同。第二，因为原告叫第三方向被告收取租金没有签订合同和谈妥押金如何转移，租金如何变化，所以拖了一个多月，并不是说没有理由不交租金，因为在7月份被告已经将房子卖给第三方，第三方过来收取租金，就产生了租金的问题，所以拖欠租金被告方不是支付的。第三，同意将物业交给原告，被告方已提起反诉，反诉请求和事实理由按反诉状。对于原告当庭提出的诉讼请求，事实理由那里，在7月份，原告就已经卖了房子，第一，没通知被告；第二、原告8月份叫第三人新屋主来收租金，被告对此不知情，所以才没有给租金；另外，这个房子不是被告不交给原告，是原告没有来拿钥匙，被告已经在税局申请停业了。所以不存在不交租金和违约的情形。反诉原告杨彭辉在举证期限内向本院提出诉讼请求：1、反诉原告同意反诉被告解除双方订立的《房屋租赁契约》；2、请求判令反诉被告对反诉原告在承租房屋上总价54776元的添附进行折价补偿；3、退还反诉原告交付给反诉被告押金10000元；4、反诉被告赔偿反诉原告一年（12个月，每月4950元）租金59400元；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告杨彭辉与反诉被告徐德辉于2017年11月11日签订了租房开饭店的《租赁契约》，租期是2017年11月15日至2022年11月14日合同期限为五年。反诉被告现在要求解除合同，截至2019年10月14日还剩3年加1个月。合同履行期间，反诉原告觉得双方的租赁关系一直进行得很顺利，双方合作关系良好，肯定会继续履行租赁合同直至合同期满。故此，同意用35000元顶下原来饭店老板邓子建装修饭店空调6台及厨房厨具等，为了改善经营环境，遂于2017年12月对所承租的房屋进行零星改造和装修花费19776元，合计共花费人民币54776（其中包括支付给原来饭店老板邓子庭装修饭店转让费35000元，空调6台及厨房厨具等。大门装玻璃门4700元，房门全部换新门2000元，装修天花17761，水电重装4800元）。施工期间，反诉被告对反诉原告的施工行为表示同意，未表示任何异议。2019年8月15日双方租赁合同还没到期，第三方关旭昌要向反诉原告收取租金，否则不租房给反诉原告使用，第三方要收回房屋自用。反诉被告徐德辉完全没有与反诉原告约定双方原来订立的《房屋租赁契约》由第三方关旭昌继续履行，所以反诉原告不能交付租金给第三方关旭昌。如果反诉原告不继续租赁该房子，第三方关旭昌不准拆除任何增添附属物，也不做任何补偿。第三方关旭昌既不给拆除增添附属物，也不折价补偿。反诉原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应该按合同履行义务，反诉被告中途解除合同是违约，应该承担违约责任。履行期间，反诉被告允许反诉原告对所承租的房屋进行零星改造和装修，此装修和改造已经构成我国民法规定的添附。双方对此添附的归属无约定，应当适用《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条之规定处理：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人”。2019年7月，也就是反诉被告卖了房子给第三方关旭昌后，因第三方关旭昌多次干预反诉原告营业，造成反诉原告不得已停业处理，2019年9月20日，连州市税务局同意反诉原告的停业申请，时间为2019年9月20日至2019年12月31日。2019年10月20日，反诉被告向贵院提出诉讼要求解除《房屋租赁契约》，收回出租房屋，支付拖欠租金9000元，这完全不是反诉原告的过错，反诉原告没有营业，不可能支付租金。现反诉原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起提出反诉，主张法院判令反诉被告对反诉原告在承租房屋上总价54776元的添附进行折价补偿，并退还反诉原告交付给反诉被告押金10000元，反诉被告赔偿反诉原告一年（12个月，每月4950元）租金59400元。望贵院判如诉请，作出合法公正判决。开庭审理时，反诉原告在事实与理由方面补充意见：反诉被告在卖房子的时候没有通知反诉原告，然后叫第三人来收钱也没有和反诉原告协商，反诉原告包税一个月是3万元营业额，这个损失应该由反诉被告承担。被告杨彭辉在举证期限内提交的证据如下：证据一、反诉人身份证、营业执照复印件（证明原告主体适格）；证据二、反诉人与被反诉人的房屋《租赁契约》复印件（证明按合同履行）；证据三、反诉人经营的连州市星缘饭店连州市税务局停业通知书复印件（证明反诉人于2019年9月20日已报批停业）；证据四、饭店转让费、饭店装修费、饭店吊顶装修、饭店水电装修费、玻璃门、木门购买及安装费票据复印件（证明反诉人投资的实际损失）；证据五、押金（无收据）（合同上注明）。经庭审质证，原告徐德辉对证据一的三性无异议；对证据二的真实性有异议，根据被告提交的租赁契约第一页和原告提供的不同；对证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这是由被告自行申请停业，与原告无关；对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，第一，饭店转让费是支付给第三人，而不是原告，其他的装修投入是属于自主经营的正常成本，与原告无关；对证据五没有实际的书面材料，原告确实是收取了一万元的租金，原告方予以认可。反诉被告徐德辉辩称：一、根据2017年11月11日双方签订的《租赁契约》第一条[租赁期限及约定]第2点：“由乙方在每季度的第一个月初3日前交付当季度租金。”，以及第四条[违约责任]第1点：“任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。”的约定，反诉原告杨彭辉没有按照租赁契约按时足额交付租金，其行为已经构成违约。反诉被告享有约定解除权，有权解除租赁契约，并要求反诉原告杨彭辉承担支付1万元违约金的违约责任。二、关于反诉原告杨彭辉要求反诉被告徐德辉折价补偿其54776元人民币的诉请。1、反诉原告主张的折价补偿54776元，其中：（1）35000元是支付给原来饭店老板的转让费；（2）4700元是安装大门的玻璃门、更换房门2000元、装修天花17761元、水电重装4800元，是反诉原告为了经营饭店而自主决定的投入，属于经营支出。均与反诉被告无关，反诉被告仅是出租房屋给反诉原告。2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的规定，本案是因为反诉原告不按时支付租金导致反诉被告诉请解除合同的，反诉原告请求反诉被告折价补偿对房屋添附补偿不应支持。三、反诉原告要求反诉被告赔偿一年租金59400元无法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（二）合同解除；”的规定，前述第一点已详细阐述了本案是因反诉原告未按时足额支付租金而解除的，合同解除后，双方的权利义务终止，反诉原告要求反诉被告赔偿一年租金59400元无法律依据。综上所述，反诉原告的2-5项请求无事实依据、无法律依据，恳请法院依法驳回。经审理查明，2017年11月11日，原、被告签订了一份《租赁契约》，该《租赁契约》主要内容如下“出租方：徐德辉（以下简称甲方）承租方：杨彭辉（以下简称乙方）一、租赁期限及约定1、甲方同意将座落在番禺路267号C1铺面及小区首层12号甲方所拥有之物业（以下简称“该物业”）出租给乙方作为饭店使用，保证在约定范围内使用房屋，并不得进行违法活动及超经营范围从事活动。2、甲乙双方设定上述铺面月租金为人民币肆仟伍佰元正（￥4500元）期限从2017年11月15日起至2022年11月14日止，共计20个季度（3个月/季度），租金按季度结算，即13500元，以转账或现金形式支付给甲方，由乙方在每季度的第一个月初3日前缴付当季度租金。租赁期间第四、第五年在原价的基础上递增10%，即2020年11月15日-2022年11月14日，月租为4950元。3、乙方已向甲方缴纳人民币壹万元正（￥10000元）作为铺面租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退还乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。二、房屋修缮与使用1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿。2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。3、租赁期满，乙方需将房屋清理干净才交付甲方。三……。四、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租租金金额的百分之一收取违约金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。3、租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。4、租赁期满，甲乙双方未续定承租契约或已解除契约后，乙方逾期不交出承租铺面的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按月租金额百分之二十收取违约金。5、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。6、如因不可抗力的原因，造成租赁契约无法履行时，双方互勉承担责任。五、……。六、……。”原、被告签订合同后，被告交纳10000元押金给原告收执。2019年8月开始被告没有再向原告或第三人支付房屋租金。另查明，2019年9月被告向国家税务总局连州市税务局第一税务分局提出停业申请，同月20日，国家税务总局连州市税务局作出《税务事项通知书》（连州税一分局税通〔2019〕153328号），告知被告税务机关同意其停业申请。再查明，原告徐德辉在2019年7月间将其所有的位于连州市**********政府安置小区首层12号商铺、政府安置小区C1幢101室转让给案外人关旭昌，双方于2019年8月9日签订一份《收租协议》。该《收租协议》约定，案外人关旭昌向原告付清涉案房屋尾款前的房租，由原告继续收取房屋租金；案外人关旭昌向原告付清涉案房屋尾款后第二个月起，房屋租金由案外人关旭昌收取。又查明，2017年11月7日被告向案外人邓子健支付了35000元饭店转让费用。同年12月，被告因经营星缘饭店需要，在征得原告同意前提下对涉案房屋进行装修装饰，因装修装饰涉案房屋支出水电装修人工材料费4800元、装饰全屋吊顶石膏线816元、装饰全屋吊顶PVC石膏板960元、装修人工及材料费6500元。本院认为，首先，原、被告于2017年11月11日签订的《租赁契约》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定和禁止性规定，该合同合法有效。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定忠实履行合同义务。由于原、被告提交的租赁合同关于租金的约定不一致，但是从原告诉状、提供的合同版本以及被告的答辩、反诉状所述，双方合同存在不一致的条款，应当以原告提交的合同约定为准。其次，本案关于合同的解除问题，原告以被告存在合同违约行为解除合同，被告反诉同意解除合同，应当先审查本诉中被告是否存在解除合同的理由。双方签订的《租赁契约》的约定，租赁期间自2017年11月15日起，被告应当按季度支付租金，每3个月为一个季度，被告应当在每季度的第一个月初3日前支付当季度租金。根据上述约定，租赁期间的第一季度为2017年11月15日起至2018年2月14日止，第二季度为2018年2月15日至2018年5月14日，以此类推，第八季度的租赁期间为2019年8月15日至2019年11月14日。开庭审理时，被告确认没有支付当季的租金，根据双方合同的约定，任何乙方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，守约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；在租赁期内，被告逾期支付租金超过15天的视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金，因此，被告因存在合同约定的违约行为导致合同解除，以被告违约为由行使合同解除权理由充分，本院依法应予支持；同时被告应当将拖欠的租金付清，并将房屋交回给原告，故原告诉请被告支付拖欠至11月份租金的理由充分，本院依法应予支持，被告应当向原告支付拖欠的租金13500元；至于原告诉请被告付清拖欠的水费、电费及税费，因其无提出具体诉讼标的额以及提交充分的证据予以证实，因此该部分诉请理由不充分，本院依法不予支持。至于原告诉请被告支付违约金10000元的问题，由于双方合同约定违约方以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，因此原告诉请被告赔偿违约金10000元的理由充分，但由于被告已向原告支付了10000元的保证金，保证金的意义在于租赁方一旦出现违约行为时，出租方可以对该保证金不予返还，具有违约金的性质，因此综合考虑，原告无需退还被告支付的保证金，被告亦无需另行支付10000元违约金。再次，关于反诉原告（本诉被告）的反诉问题。第一，反诉原告反诉所称的顶手费35000元并非支付给反诉被告，即并非由反诉被告收取，且双方的合同是因反诉原告存在违约行为而解除，因此反诉原告反诉诉请反诉被告支付顶手费、装修损失以及返还保证金（押金）10000元的理由不充分，本院依法不予支持。第二，从反诉原告的反诉状中以及反诉原告的委托代理人庭审时的表述可知，反诉原告是清楚反诉被告（本诉原告）转让房屋，其亦清楚即使房屋转让也不影响租赁合同的效力，其未向反诉被告主张购买反诉被告的房屋，由此可知，反诉被告并未侵害反诉原告的优先购买权；反诉原告反诉称案外人关旭昌多次干预其营业，该行为与本案不属同一法律关系，若其认为案外人侵害其合法权益的，其可另行主张权利，因此反诉原告反诉诉请反诉被告赔偿一年租金的理由不充分，本院依法不予支持。第三，反诉被告与案外人已约定在案外人未付清购房款时，房屋租金继续由反诉被告收取，当被告无法确定房租交付给何人时，其可以选择将租金提存，反诉原告以该理由拒付租金于法无据，本院依法不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零一条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告徐德辉与被告杨彭辉于2017年11月11日签订的《租赁契约》。二、被告杨彭辉应当在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告徐德辉支付租金13500元。三、被告杨彭辉应当在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告徐德辉支付违约金10000元（此款由被告杨彭辉向原告徐德辉支付的押金予以抵扣，相抵扣后，原告徐德辉无需向被告杨彭辉退还押金，被告杨彭辉亦无需另行支付违约金）。四、被告杨彭辉应当在本判决发生法律效力之日起五日内，将房屋交还给原告徐德辉。五、驳回原告徐德辉的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告杨彭辉的反诉请求。本案受理费325元，因适用简易程序依法减半收取162.5元，由被告杨彭辉负担；反诉费1391.76元，由反诉原告杨彭辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 熊伟敏二〇一九年十二月二十三日法官助理 徐智威书 记 员 廖妍妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……