文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初24940号原告：北京金网络联行地产顾问有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区建新北路38号2幢16-3，统一社会信用代码91500105054845578R。负责人：张涛，该分公司经理。委托诉讼代理人：丁胜，重庆互邦律师事务所律师。被告：重庆红岛置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路218号附44号，统一社会信用代码91500107621921750Q。法定代表人：陈怀增，该公司经理。委托诉讼代理人：程林，重庆广君律师事务所律师。原告北京金网络联行地产顾问有限公司重庆分公司（以下简称金网络重庆分公司）诉被告重庆红岛置业有限公司（以下简称红岛置业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托诉讼代理人丁胜，被告的委托诉讼代理人程林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金网络重庆分公司向本院提起诉讼请求：1.被告向原告立即支付代理销售佣金270549.62元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2017年7月11日起至本金支付完毕之日止的资金占用损失；2.被告承担本案诉讼费及由本案产生的其他费用。事实和理由：原、被告于2015年11月6日签订了一份《红岛两岸首座项目联合销售代理合同》，约定由原告独家代理销售被告开发的位于重庆江北区“两岸首座”项目的销售，并约定了原告代理销售佣金计算的标准，合同有效期为2015年10月15日到2016年1月31日。合同到期后，双方续签了一份《销售代理合同》，合同有效期为2016年4月1日到2016年12月31日，此期间原告一直派驻销售代表在被告指定的销售点进行代理工作。由于被告的原因，直至2016年6月份左右才放出房源进行销售，此前原告一直派驻销售人员为被告提供前期服务，并一再催促被告放出房源，以便能实现代理销售并收回前期投入成本。在被告放出一部分房源后，原告实现代理销售10套房产，销售面积为1463.92平方米，成交价为12967916元，根据合同约定，原告应得的佣金为225549.62元；原告协助被告接待客户达成销售30套房屋，根据合同约定，被告应按每套1500元的标准向原告支付奖励45000元，前述两项合计金额为270549.62元。原告在2016年11月份便完成了被告放出所有房源的销售代理，此后被告未再放出房源，合同到期后，由于各种原因导致项目无法正常销售，原告于2017年1月6日向被告函告不再续签销售代理合同，至此，双方之间的代理关系终止。原告依约完成代理合同，被告应当支付相应的佣金，原告多次催收未果，为维护合法权益，原告特诉至法院。被告红岛置业公司辩称，原告诉称双方之间签订了两份销售代理合同，且两份合同的履行期间有间隔，而两份合同的权利义务并非完全一致，原、被告之间至今未办理结算，原告所主张的佣金到底是基于哪一份合同未明确，本案从程序上应当分案处理。原告在代理销售期间并无成功代理销售，被告不应向原告支付任何佣金。原告也未开具与其主张的佣金金额对应的发票。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年11月6日，原告与被告签订《红岛·两岸首座项目联合销售代理合同》，主要约定：被告指定原告为被告开发的“两岸首座”项目商业写字楼的销售代理商，采取与第三方联合代理的销售形式（包含但不限于两家联合代理），自2015年10月15日起至2016年1月31日止，本项目代理期限结束或原告履行完合同责任和义务后，除非双方协商并另行签订合同延长合作期，原告不再对本项目拥有合同规定之相关权利。销售总任务为完成8000万元的销售额。佣金比例，完成进度≤目标任务80%，按销售金额的2%提佣；目标任务80%＜完成进度≤目标任务100%，按销售金额的2.5%提佣；完成进度＞目标任务100%，按销售金额的3%提佣；完成进度是以原告及第三方代理公司最终的共同任务完成情况为最终提佣标准，任务完成情况以销售认购金额为准。此后，原告与被告又签订《红岛·两岸首座项目写字楼销售代理合同》，主要约定：被告指定原告为被告开发的“两岸首座”项目写字楼部分的销售代理商，采取独家代理的销售形式，自2016年4月1日起至2016年12月31日止，本项目代理期限结束或原告履行完合同责任和义务后，除非双方协商并另行签订合同延长合作期，原告不再对本项目拥有合同规定之相关权利。双方共同协商销售价格，原告提供价格参考建议，被告负责本项目价格的统一制定，原告按被告书面许可的价格标准要求进行销售，否则被告有权拒绝签署《商品房买卖合同》。佣金比例，完成进度≤3000万元，按销售金额的2%提佣；3000万元＜完成进度≤6000万元，按销售金额的2.5%提佣；6000万元＜完成进度≤9000万元，按销售金额的3%提佣；完成进度＞9000万元，按销售金额的3.5%提佣；完成进度是以原告合同截止日任务完成情况为最终提佣标准，任务完成情况以销售认购金额为准。原告协助被告收取客户定金，并协助被告完成正式《商品房买卖合同》的签订，银行按揭的客户完成首付款的支付和完善银行按揭手续，或一次性付款的客户在付清应付的全部房款，且原告在配合被告完成相关产权资料的收取后，原告对该套房源的销售代理工作即告完成，被告需按合同约定条款支付佣金。佣金按套结算，每套代理佣金按实际回款金额2%计提（佣金计提前提为原告完成该套房源销售代理工作），原告应于被告通知可计提佣金时将该套的销售佣金计算表提交被告审核，经被告审核无误后，与次日算起五个工作日内将佣金汇入原告指定账户，每次被告付款前原告应提供正式合法的发票，2016年12月31日按销售完成结果对佣金比例实行累计补差。代理期内，对于被告特殊关系和被告自身关系渠道客户，由被告统一接待（如有特殊情况需要原告配合，可要求原告帮忙接待，若此类房源由原告帮忙接待实现销售的，不计入原告销售任务，但被告给予原告一定的服务费，标准如下：产权面积≤101㎡，按照1000元/套计提；101㎡＜产权面积≤151㎡，按照1500元/套计提；产权面积＞151㎡，按照2000元/套计提），被告在实现销售前应主动与原告沟通，并须由被告副总以上负责人及原告案场经理书面签字确认。若购房客户在交纳保证金后，与被告签订正式《商品房买卖合同》前提出退房要求的，该客户的购房保证金原则上不予退还，因特殊情况需将定金全额返还的，需应经原、被告双方协商一致并认可；若购房客户在与被告签订正式《商品房买卖合同》后提出退房要求的，应承担违约责任，其支付的违约金由原、被告双方各收取50%，因特殊情况全额返还购房款，需经原、被告双方协商一致并认可；已售房源，如因原、被告双方均认可为被告原因造成退房，原告执行被告书面退房通知，如该房源已完成佣金结算，则原告不予退还佣金，若未完成佣金结算，原告则不收佣金，所退房源再次成交，此套房源代理佣金按本合同约定的佣金支付比例和办法执行，如因原告原因造成退房，原告不得收取佣金，若此套已收取佣金的，应予以退还，并承担由此给被告造成的相关损失。2016年1月14日，被告向原告转账支付6万元，2016年2月1日，被告向原告转账支付6万元，两次转账的用途均备注“服务费”；2017年1月22日，被告向原告转账支付6万元。原告陈述，上述费用系被告针对《红岛·两岸首座项目联合销售代理合同》支付的相对应的费用，因《红岛·两岸首座项目联合销售代理合同》签订后被告没有拿出房源进行销售，但原告基于合同派驻人员进场提供了销售服务，故原、被告双方协商一致，对前期未提供房源导致原告无法实现销售，由被告给原告每月6万元的补偿（也即服务费），2017年1月22日支付的6万元是经原告催收后被告才支付的2016年2、3月份的费用。被告辩称上述18万元是在原告未完成销售工作的前提下，考虑到原告先期有一定的代理销售成本，被告预先支付的一部分佣金，之后将根据原告的销售情况进行结算，多退少补，但原、被告至今未办理结算，且被告经核查，原告在两份销售代理合同履行期间均未实现成功的销售代理。原告明确其起诉的金额系基于《红岛·两岸首座项目写字楼销售代理合同》而计算的佣金，诉请的金额与2015年11月6日签订的《红岛·两岸首座项目联合销售代理合同》无关。上述事实，有《红岛·两岸首座项目联合销售代理合同》、《红岛·两岸首座项目写字楼销售代理合同》、中国建设银行客户专用回单、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷为凭，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《红岛·两岸首座项目联合销售代理合同》、《红岛·两岸首座项目写字楼销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告辩称本案涉及两个合同，从程序上应当分案处理，但原告庭审中明确起诉的金额系基于《红岛·两岸首座项目写字楼销售代理合同》而计算的佣金，诉请的金额与2015年11月6日签订的《红岛·两岸首座项目联合销售代理合同》无关，故本案不存在应分案处理的情形，本院对被告的上述抗辩意见不予采信。关于被告是否应向原告支付代理销售佣金的争议焦点。本院作如下评析：1.除去复印件外，其他几套房屋原告主张已经完成了销售代理工作，但没有任何证据证明，甚至连购买房屋的购房者名字都不能提供，因此，对于上述几套房屋原告主张的佣金，因证据不足，本院不予支持。2.虽然原告提供了几套房屋认购书的复印件，但真实性无法确认，并且合同约定了原告负有协助被告完成正式《商品房买卖合同》的签订，银行按揭的客户完成首付款的支付和完善银行按揭手续，或一次性付款的客户在付清应付的全部房款，且原告配合被告完成相关产权资料的收取后，原告的销售代理工作即告完成，被告才按约定支付佣金，佣金按实际回款金额的2%计提，但原告的证据不足以证明原告完全履行了上述义务而达到了佣金支付条件。3.原告主张按合同约定的按每套1500元的标准向原告支付被告特殊关系和自身关系渠道客户的服务费45000元，但原告并未提供任何证据证明其为该类房源帮忙接待实现销售而达到了服务费的支付条件。4.合同明确约定每次被告付款前原告应提供正式合法的发票，但截止开庭之日，原告并未开具发票。5.2017年1月22日被告向原告支付了6万元，此时两份销售代理合同的履行期限均已经届满，原告主张系支付2016年2、3月份的费用，但并未提供证据予以证明。综上，原告主张被告支付佣金，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京金网络联行地产顾问有限公司重庆分公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2805元，由原告北京金网络联行地产顾问有限公司重庆分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑兴隆二〇一九年十二月二十四日书记员  陈曼妮