江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初3939号原告：薛白，男，1979年5月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：聂忠，男，1968年11月21日生，汉族，住深圳市南山区。原告薛白诉被告聂忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，本院依法转为普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行审理。原告薛白、被告聂忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛白向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法履行房屋变更登记手续；2、诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告将诉讼请求依法变更为要求依法确认原告享有被征收房屋的赔偿请求权，即判决原告享有调换房屋的优惠购买权。事实与理由：2004年7月，原、被告双方达成口头协议，原告以38000元的价格购买被告位于徐州市泉山区徐州航空压铸厂宿舍房产。原告按约定支付了房屋价款，被告却迟迟不予协助办理房屋产权变更登记手续。原告一再催促，被告以种种理由推脱。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求判如所请。被告聂忠辩称，1、被告是涉案房产的所有权人，依法享有拆迁利益。根据法律规定，房屋所有权人享有合法的拆迁利益，例外情况是在没有办理过户的情况下，房屋购买人属于善意取得的。就本案而言，涉案房产仍然登记在被告名下，且原告并未支付合理对价，最初房产的买卖价格是46000元，而实际达成居住的价格为38000元。原告主观上非善意，客观上具有重大过失，原告在明知被告不具有房屋处分权的情况下，没有采取措施，任由自己的损失扩大，而是在10年后房屋拆迁时才起诉，有悖常理，故原告对涉案房产不构成善意取得，其起诉没有事实和法律依据；2、原、被告双方之间不存在合法有效的房产买卖关系。原、被告之间没有签订合法有效的房产买卖合同，根据《城市房地产转让管理规定》，房屋买卖必须签订要式合同，属于要式法律行为，原告陈述双方就房屋买卖达成口头协议，根本不具有法律效力。双方没有对此房产买卖作出真实的意思表示，徐州市房管交易中心在2004年审查判定被告对涉案房产无处分权。假设是房屋买卖关系，交易价格明显不合理。涉案房屋在1997年经过改造，由38.59平方米增加到44.41平方米。双方最初商定的交易价格是46000元，因徐州市房管交易中心在2004年审查判定被告对涉案房产无处分权，双方达成一致，不再买卖这一房产，原告仅支付38000元，就可以居住在涉案房屋内。本案的争议焦点为：1、原被告之间是否存在房屋买卖合同关系？2、被告在本案中抗辩的其属于无权处分以及原告不构成善意取得的意见能否成立？原告薛白为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、房地产买卖契约（房改优惠）复印件、国有土地使用权证复印件、房屋所有权证复印件，证明被告通过购买优惠售房的方式购买徐州航空压铸厂出售的涉案房屋，并办理了产权和土地登记，登记的权利人是被告；2、被告的离婚证、离婚协议、唯一住房承诺书，证明涉案房屋是被告工作单位分配的住房，所有权归被告，被告有权出售涉案房屋；3、收条一份，证明原告通过中介介绍从被告手中购买了涉案房屋，价款为38000元，原告在2004年7月24日付清此款；4、二手房交易税务登记单、房屋所有权登记费收据，证明原被告间达成卖卖房屋的一致意见，在支付完房款到房管部门办理过户时，房管部门发现被告购买优惠售房的时候是离婚前，便要求前妻来签字，被告没有联系到其前妻，无法签字导致没有过户。经质证，被告聂忠对原告提交的上述证据1、2、3的真实性无异议，对于证据4的真实性有异议，请求法院依法核实。被告聂忠为支持自己的抗辩意见，向本院提交了房产登记存档资料，徐州航空压铸厂收款收据，授权委托书复印件，证明被告是在1997年向徐州航空压铸厂交纳的购房款，涉案房屋的建筑面积为44.41平方米。经质证，原告薛白对被告提交上述证据的真实性无异议，但认为被告提交的房产登记资料在时间顺序上有矛盾，发证的时间是1999年，评估时间是1998年，1997年签订合同，不符合常理，对缴款单的落款时间有异议，是徐州航空压铸厂为了特殊的分房政策，把时间提前的。经审理查明，涉案房屋座落于徐州市泉山区翟山航空压铸厂宿舍。被告聂忠原系徐州航空压铸厂职工，根据本市出售职工公有住房的规定，徐州航空压铸厂作为出卖方与作为买受方的被告签订了《房地产买卖契约》（房改优惠），载明的建筑面积为38.59平方米，按照评估价值12177元成交，由被告在1997年6月28日前付清，房屋交付时间为1997年7月20日，落款时间为空白。上述房屋在1999年10月25日完成了产权审核，准予发证，登记的权利人为聂忠。在被告办理产权登记的资料中包括出售公有住房价格评估单，载明徐州航空压铸厂填报的价格评估日期为1998年10月20日，售房价为12177元。1998年2月16日，被告与王某某登记离婚，双方约定现住房是男方工作单位分配住房，由男方居住使用，女方搬出，不再居住使用。2004年7月24日，被告向原告薛白出具收条一张，载明今收到薛白购买聂忠的房产款叁万捌仟元整，房屋座落翟山徐州航空压铸厂宿舍。在出具收条之后，被告将涉案房屋交付给原告，并将土地证和房产证原件一并交给原告。2008年2月3日，原告与被告到徐州市房屋登记机关办理过户交易，被告填写了唯一住房承诺书，内容为：我于2008年2月转让住房一套，座落在翟山航空压铸厂宿舍，建筑面积38.59平方米，此套住房为本人自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，上述情况保证全部属实，如有不实，本人愿承担由此产生的一切法律责任。同日，双方也到原徐州市地方税务局涉外税务分局办理二手房交易税务登记。被告陈述系产权登记机关审核涉案房屋为其与王某某共有财产，因被告无权处分，故没有办理完成过户交易。上述涉案房屋因市政规划建设，于2019年6月份被拆除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告薛白主张与被告聂忠之间存在房屋买卖合同关系，因被告怠于履行协助办理过户义务，故起诉至法院，请求判令其享有调换房屋的优惠购买权。根据双方的诉辩意见，本院归纳了案件的争议焦点，双方之间是否存在房屋买卖合同关系是判断双方权利义务关系的基础，故本院的裁判说理首先围绕该争议焦点展开。一、关于原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。我国合同法明确规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。被告依据《城市房地产转让管理规定》（2001年修订）第七条、第八条的规定，认为双方没有签订有效的房产买卖合同，双方不是房产买卖合同关系。对此本院认为，结合被告向原告出具的收条及交付房产证、土地证原件和交付房产的行为，被告与原告建立的是房屋买卖合同关系，具体理由如下：首先，收条中载明了被告作为卖方的名称和原告作为买方的名称，涉案房屋的座落及价款，被告以出具收条的方式表明其已经收到了房款38000元，并将权利证书交付给原告，将房屋交给原告占有使用，被告出具收条、接收购房款及交付房屋及权利证书的一系列行为都表明是向原告出售房屋，且原告已经付清了购房款。上述收条已经具备了房地产转让合同应当包含的基本内容，体现了双方买卖房屋的真实意思表示。其次，被告出具收条时载明收到原告支付的购买房产款，从普通人的角度来看，购买房产款就是房屋买卖的对价（成交款），故本院认定被告向原告出售房屋，也符合常理。被告在2008年2月3日出具唯一住房承诺书时，所填写的内容有转让字样，故被告在出售房屋当时及此后履行协助办理过户时均明确知道向原告转让住房一套的事实。再次，被告辩称双方最初商定的交易价格是46000元，因徐州市房管交易中心在2004年审查判定被告对涉案房产无处分权，原告仅支付38000元，取得居住权利。原告对该项抗辩陈述不予认可，被告没有提交证据证实，应当承担举证不能的法律后果，且被告的抗辩意见也与其向原告出具收条载明的事实自相矛盾。最后，我国合同法系全国人民代表大会审议通过的基本法律，其法律位阶高于行政部门规章，被告所称《城市房地产转让管理规定》（2001年修订）系国务院部委制定的行政规章，其目的在于规范和管理房地产交易行为。因此，对于原被告之间权利义务关系的判断，应当适用我国的基本法律即合同法的规定。综上，通过以上分析，足以认定双方建立了房屋买卖关系。二、关于被告在本案中抗辩的其属于无权处分以及原告不构成善意取得的意见能否成立的问题。法律规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，被告在2004年向原告出具收据时是否具有处分权或者取得处分权是判断双方转让行为是有效还是无效的关键。从涉案房屋的存档资料来看，被告与徐州航空压铸厂签订《房地产买卖契约》（房改优惠）并没有落款合同签署的日期，但合同载明“按照评估价值12177元成交”，徐州航空压铸厂填报资料载明评估金额完成的日期为1998年10月20日，因此，从常理和常识来看，应当是先完成评估，才能以评估金额作为交易成交价的依据，故被告与徐州航空压铸厂签订《房地产买卖契约》（房改优惠）的日期应在1998年10月20日之后，此时被告已经与王某某登记离婚，该房屋应作为被告的个人财产，与王某某无关，被告具有处分权。再者，被告与王某某签订离婚协议时明确约定涉案房屋是“男方工作单位分配住房，由男方居住使用”，此后被告向房屋登记机关申请办理权属登记，并在1999年取得了房屋所有权证，登记的权利人为被告一人，被告自愿离婚并协商分割财产的行为，经过婚姻登记机关的审查，并取得了离婚证，是离婚双方的自主自愿行为，因此被告在2004年向原告转让涉案房屋时具有完全的处分权，该转让行为合法有效。原告基于买卖房屋的意思，与被告建立房屋买卖关系，被告并非无权处分，因此，原告取得房屋的所有权也非基于无权处分的善意取得，而是基于被告的有权处分行为，在支付对价后依法取得。在涉案房屋被依法征收拆除后，原告请求判决确认原告享有被征收房屋的赔偿请求权，即判决原告享有调换房屋的优惠购买权，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：确认原告薛白享有位于徐州市泉山区徐州航空压铸厂宿舍房屋被征收后赔偿请求权及对调换房屋的优惠购买权。案件受理费80元，由被告聂忠负担，于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟人民陪审员  吴书冀人民陪审员  许庆顺二〇一九年十二月二十三日书 记 员  刘 文