江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0104民初1843号原告（反诉被告）：胡会龙，男，1979年1月5日生，汉族，住江西省上饶市余干县。被告（反诉原告）：陈琴，女，1983年6月14日生，汉族，住江西省南昌市红谷淮新区。委托诉讼代理人：王佳丽梅，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201811040710。委托诉讼代理人：肖欢，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810069296。胡会龙诉陈琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈一萍独任审判，公开开庭进行了审理。胡会龙以及陈琴的委托诉讼代理人王佳丽梅、肖欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡会龙向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赔偿各项经济损失11.2万元并由被告陈琴退回租房押金2万元，总计132000元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月8日，陈琴将其租赁的南昌市华东建材市场23栋附1号面积为263平方米的店面转租给胡会龙用于家居整体定制类经营。合同签订生效后，胡会龙按约交付了房租费，并缴交了押金二万元。投资了约五十万元进行装修，购买材料等。正当胡会龙的家居整体定制店进行营业，投入生产时，2018年11月，却发现租赁的店房房顶从二楼不停向店里漏水，造成天花板发霉脱落，用桶接水都无济于事，使电线短路，无法经营，店也开不下去，只能停业。胡会龙先是联系二楼物业公司，物业公司也拖着不处理。胡会龙再找转租方陈琴，陈琴叫胡会龙直接找物业管理的万经理。找到万经理后，又经过多次周折，万经理才联系了维修人员。但维修人员断断续续，来来去去，几个月都未能把漏水处理好，胡会龙为了接待物业找来的维修人员，特地聘请一个女工坐在店里等待，每月工资3000元，一坐等就是四个月，我花去请人坐店等待的工资1.2万元，好不容易到今年七月份，才将漏水问题解决了。这样一个漏水问题，被告方用了七个月处理好，给胡会龙造成的损失是很大的：1.造成胡会龙七个月不能营业，营业收入损失及原材料受损霉烂变质，破裂等共计10万元。2.造成胡会龙额外聘用人员坐店等待维修的工资损失1.2元。3.陈琴未能确保租给胡会龙的店房无漏水质量问明，除承担上述责任外，应将2万元押金全额退回给我。综上所述，由于陈琴未能提供合格的、无质量问题的店面给胡会龙营业，有重大过错，造成的经济损失应承担赔偿责任。陈琴辩称，原告起诉没有法律依据和事实依据，漏水是二楼造成的，原告应当向其主张损失。原告违约拖欠租金，根据合同第三条的约定，如有拖欠租金，押金不予退还。陈琴向本院提出反诉请求：1.判令胡会龙向陈琴支付拖欠的租金61127.73元，并按照12824元/月向陈琴支付自2019年7月1日至胡会龙搬出房屋之日止（2019年9月25日）的场地使用费；2.判令胡会龙按照月息2%向陈琴支付违约金至胡会龙还清所有的款项之日止（暂算至2019年11月12日为11267.74元）；3.判令胡会龙向陈琴支付自2019年3月1日至搬出房屋之日止拖欠的水电费（暂算至2019年9月24日为2226.5元）；4.判令胡会龙承担陈琴为此支出的律师费6000元；5.本案的诉讼费由胡会龙承担。事实和理由：陈琴与胡会龙于2018年3月签订了《房屋租赁合同》，由胡会龙承租华东建材市场Z3栋附1号面积为263平方米的店面，租期为2018年3月8日至2019年6月30日。胡会龙须每月2日前缴纳房租等，如逾期，陈琴有权按月租金的2%加收滞纳金，如逾期5日，陈琴有权单方解除合同并收回店面，押金概不退还。胡会龙自2019年3月起开始拖欠租金及水电费，且合同到期后拒不搬离，已违反合同约定。陈琴有权要求胡会龙支付租金、场地使用费并按照月息2%支付滞纳金（违约金）等。因胡会龙违约，陈琴为维护合法权益而聘请律师的律师费，属于陈琴的损失，该律师费也应由胡会龙承担。胡会龙辩称，胡会龙2月份与陈琴沟通，但是未经处理，因为漏水，胡会龙无法经营。在这期间，胡会龙请了一个员工在那负责看着，这个费用应当陈琴承担，因为漏水胡会龙的装修、家具腐烂无法经营。所以这个费用应当陈琴承担。经审理查明，案外人陈良与南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司（以下简称华东物业公司）于2018年6月14日签订了一份书面租赁合同，约定陈良向华东物业公司承租位于江西华东装潢建材博览城3栋附01号商铺一间，总面积262.1平方，月租金12450元，租赁期限为2018年7月1日至2019年6月30日。以陈良、陈琴为出租方（甲方），以胡会龙为承租方（乙方），就上述商铺双方签订了一份租赁合同，约定胡会龙承租上述商铺，租期自2018年3月8日至2019年6月30日止，月租金12624元。陈琴、胡会龙在该份合同上签字。双方合同还约定：合同签订当日乙方须支付甲方店面押金2万元并预付1万元租金；合同期内乙方提前退租押金概不退还；乙方每月2日前须向甲方缴纳当月房租费、管理费、维修、服务费。乙方如未按期向甲方支付租金及经营所产生的其他水电物业费用，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。如逾期5日甲方有权单方解除合同并收回店面，押金概不退还。陈琴在2018年3月11日出据收据一张，写明收到胡会龙店面押金2万元及预付房租12624元。胡会龙租赁该商铺用于经营家居整体定制业务，其在2018年11月发现商铺一角有漏水现象，遂向陈琴及华东物业公司反映，要求维修漏水。华东物业公司随后派人多次维修，直至2017年6月左右才完全修好，期间，华东物业公司联系维修事宜，胡会龙也有关店不在之时。因商铺存在漏水，自2019年3月始，胡会龙拒交租金，陈琴也未向华东物业公司交纳租金。至合同期满，胡会龙、陈琴、华东物业公司因漏水损害赔偿及拖欠租金一事协商不能，三方也未商议续租或解约一事。胡会龙的家俱样品等一直存放商铺内，至2019年7月底左右，胡会龙前往商铺内取一把椅子，与华东物业公司发生争执，华东物业公司以拖欠租金为由拒绝胡会龙取回物品，胡会龙报警。至2019年9月下旬，华东物业公司将胡会龙商铺内物品腾挪出，在2019年9月29日与他人签订租赁合同，将该商铺租与他人。至此时，该商铺尚有水电费2226.5元，本案当事人双方均未交纳给华东物业公司。胡会龙诉至本院，引起本案诉讼。陈琴为本案聘请律师花费律师代理费6000元。另，本案诉讼中，陈琴提交与陈良签订的说明一份，说明称，陈良与陈琴系亲姐弟关系，陈良租赁案涉商铺，案涉商铺一直是由陈琴在管理并使用，其将案涉商铺的一切权利、义务转让给陈琴，由其对外转租、收取租金或将商铺作其他用途。如因该店铺转租产生相应纠纷，应由陈琴以其自身名义对处理一切事宜。本院前往江西华东装潢建材博览城调查，华东物业公司相关工作人员表示：己方只认可与陈良发生租赁关系，胡会龙也因漏水问题向华东物业公司反映，要求维修，己方多次派人维修，但胡会龙因自身原因经常关闭店面。因合同到期，租金拖欠，己方到合同期满时通知了陈良一方，己方因物品取回事件与胡会龙发生过争执，有报警一事。己方至2019年9月下旬才将商铺内物品腾出，2019年9月29日正式与他人签订租赁合同。上述事实有胡会龙提供的光盘、微信聊天记录、押金收据、租赁合同；陈琴提供的情况说明、陈良身份证复印件、水电费收款通知单、委托代理协议、律师费发票；本院调查以及双方的当庭陈述在案佐证。胡会龙提供的发放工资记录，不足以证明其所主张的因漏水聘请人员专门守店等维修人员的证明目的，故本院不予认定该证据与本案的关联性。本院认为，陈良与陈琴就案涉商铺转租纠纷事宜，达成权利义务转让意思一致，由陈琴概括承受权利、义务，此系双方当事人对于权利、义务的处分，胡会龙也表示认可并以陈琴为起诉对象，本院予以尊重，故本院认定陈琴可以作为本案适格主体。陈良与华东物业公司签订了租赁合同，双方就案涉商铺成立租赁合同关系。胡会龙与陈良（陈琴）就案涉商铺签订租赁合同，形成转租关系。根据各方陈述，华东物业公司对于案涉转租是明知或应知的，且一直未提出异议，故本院认定本案当事人之间的转租合同具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉商铺在租赁期间出现漏水，影响正常使用，在本案双方当事人对维修责任没有明确约定情形下，应由出租人承担维修责任。根据合同相对性原则，陈琴应向胡会龙保障案涉商铺符合正常使用标准，负责维修案涉商铺。陈琴庭审中抗辩称应由华东物业公司负责漏水一事、本案漏水产生的纠纷系侵权纠纷、应由胡会龙向华东物业公司主张赔偿，现因胡会龙选择租赁合同之诉且以陈琴为被告，故本院对上述抗辩意见不予采纳。陈良（陈琴）与华东物业公司就双方在租赁合同履行期间的权责可以另行主张或另案再诉。胡会龙主张因漏水造成营业收入损失及原材料损失、装修损失计10万元，其没有提供证据证明确因漏水造成了该项损失及损失大小，故本院不予支持。胡会龙主张额外聘用人员坐店等待维修支出工资的损失12000元，这在通讯发达的现代，不符合常理，不能证明员工工资与漏水有直接联系，故本院不予支持。关于合同租赁期间的租金，胡会龙因漏水未及时维修好，自2019年3月份拒交租金，属于在合同履行过程中依据合同履行情况进行抗辩的行为，不宜认定为违约行为。现转租合同已经事实终止，陈琴应予返还所收押金2万元，故本院对于胡会龙要求陈琴返还押金2万元的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。依据双方合同约定，胡会龙本应向陈琴支付2019年3月至6月的租金共计51296元，鉴于出租方陈琴并没有及时维修好漏水，同时考虑到漏水面积对胡会龙经营的影响大小，本院酌定减少胡会龙租其内租金5%，即本院判定胡会龙向陈琴支付合同期内租金48731元。陈琴主张所欠租金按月息2%加收滞纳金（违约金），因胡会龙拒交租金事出有因，不宜认定为违约行为，故本院不予支持。胡会龙使用案涉商铺期间产生水电费2226.5元未予交纳，依据双方合同约定，应由胡会龙承担。根据案涉两份租赁合同约定，出租人与承租人，承租人与次承租人约定的租赁期限均系到2019年6月30日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，因案涉商铺漏水，导致胡会龙拒交租金，陈琴亦未向华东物业公司交纳租金，进而导致租赁期限界满后，华东物业公司留置商铺内物品，直至2019年9月下旬华东物业公司腾出物品，再行出租。陈琴据此反诉主张此期间产生场地使用费36334元，本院认为该场地使用费的产生系多原因产生，而当纠纷发生时，各方均应当采取适当措施防止损失的扩大。在合同约定租赁期限界满后，陈琴未积极与华东物业公司、胡会龙协商解决终止合同与腾房事宜，胡会龙也未明确要求终止租赁，未积极要求腾房，三方协商沟通不畅，导致产生此期间的场地使用费36334元，本院依据本案中导致延期腾房的原因力占比酌定胡会龙承担50%场地使用费，即18167元。陈琴主张因本案聘请律师花费律师费6000元，该费用不属于必要支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、陈琴自本判决生效之日起7日内退还胡会龙押金人民币2万元；二、胡会龙自本判决生效之日起7日内支付陈琴合同租期内租金48731元、合同期满后场地使用费18167元、水电费2226.5元，合计69124.5元；三、驳回胡会龙的其他诉讼请求；四、驳回陈琴的其他反诉请求。上述一、二项判决相抵，胡会龙还应支付49124.5元给陈琴。本诉案件受理费2940元（胡会龙已预交），减半收取，退回1470元给胡会龙，由陈琴承担1470元。反诉受理费1469元（陈琴已预交），由胡会龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。审判员  陈一萍二〇一九年十二月二十五日书记员  谢泽元