广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初18343号原告：王富强，男，1983年6月30日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码为441************513。委托诉讼代理人：林彩霞，广东聚才律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烘朋，广东聚才律师事务所律师。被告：林宏伟，男，1982年6月7日出生，汉族，住广东省揭阳市空港经济区**************，公民身份号码为445************859。原告王富强诉被告林宏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。原告王富强及其委托诉讼代理人林彩霞，被告林宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王富强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.被告腾空并返还原告案涉房屋；3.被告支付原告房屋占有使用费（占有使用费按7000元/月的标准，从2019年4月1日计算至实际腾空房屋之日止，暂计算至2019年9月30日占有使用费为42000元）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年3月1日，就被告承租位于东莞市*******7巷6号房屋，原告与被告签订《租赁合同》。合同签订后，原告如约履行了合同义务，向被告交付了租赁房屋。但在租赁期间，被告多次迟交、少交、未交房屋占有使用费。2019年4月26日，原告通知被告及次承租人，原告将收回案涉房屋。尽管原告多次向被告敦促改正，但被告均置若罔闻。然而，被告一直强占案涉房屋，拒不腾空并返还。为此，原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求如上，敬请允准。被告林宏伟辩称：租赁合同有效；房屋不能使用是因为原告的原因，被告不同意支付占有使用费，被告承认现在还在占用房屋。因为被告还有财产在房屋内，所以不同意搬离。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，原告王富强（甲方）与被告林宏伟（乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称案涉合同）约定，甲方将其位于东莞市********巷6号的房屋出租给乙方，期限从2017年3月1日至2022年2月30日；租金每月9000元；乙方须每月25日前向甲方足额缴纳当月租金，如推迟，作自动退约；乙方应每月提供18000元作为守约保证金，其他一切费用由乙方承担。合同落款处有原告王富强和被告林宏伟的签名捺印。原告主张，案涉合同属于无效合同，请求确认合同无效，要求被告林宏伟立即搬离租赁物。原告在2019年4月26日向案涉租赁物的次承租人发送一份《通知》，主张被告未在当月25日交纳租金，属于违约，按照自动退约处理，租客与被告林宏伟签订的合同及押金与原告无关。原告又称，林宏伟交租一直存在拖延，租金不是按月缴纳，最后一次缴纳租金是2019年3月30日，对应的是2019年3月的租金，林宏伟从2019年4月份开始拖欠租金至今，原告要求被告按照7000元/月的标准支付至其实际搬离之日。原告承认已收取案涉合同约定的押金18000元，同意在占有使用费中扣除。被告主张，案涉合同是有效合同。被告称，原告在2019年4月1日之后将租赁物停电致使其无法使用，所以其不同意支付租金。又因为被告有财产存放在租赁房屋内，所以其也不同意搬离。原告承认其在2019年4月30日将租赁房屋停电。另查，案涉租赁物已办理集体土地证[东府集用（1994）第1900132360004号]，没有办理建设工程规划许可证或不动产权证。以上事实，由原告王富强提供的《租赁合同》、集体土地使用权证、书面通知、视频光盘、当事人陈述及一审庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉合同是否有效；二、原告要求被告搬离租赁物及支付占有使用费有无依据。对此，本院分析如下：焦点一、案涉租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现双方在一审辩论终结前均未提供案涉租赁物的建设工程规划许可证或其他产权证明，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，本院认定案涉租赁合同应属无效合同。焦点二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。对照本案，被告林宏伟应向原告王富强返还案涉租赁的房屋。现王富强要求林宏伟立即搬离租赁物，符合法律规定，本院予以支持。至于原告诉求的占有使用费的问题。根据上述法律规定，被告林宏伟已经实际占有案涉租赁房屋，该房屋至今一直处于林宏伟的实际控制中，被告因案涉合同已经实际享受了案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，被告只能向原告返还占有使用的对价即占有使用费。林宏伟没有提供证据证明其已向原告支付2019年3月、4月的两个月占有使用费，依法应承担举证不能的不利后果，本院采信原告的主张，认定林宏伟在2019年3月30日支付的是2019年3月份的占有使用费，从2019年4月份开始拖欠占有使用费，数额按照7000元/月的标准，计付至林宏伟实际搬离案涉房屋为止，暂计至2019年9月份，数额为42000元。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条的规定，因案涉合同为无效合同，原告收取被告押金18000元没有法律依据，依法应当向被告返还。与2019年4月至9月的占有使用费相互抵消后，被告林宏伟还应向原告王富强支付差额24000元，该款被告应立即向原告支付。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王富强与被告林宏伟在2017年3月1日签订的《租赁合同》为无效合同；二、限被告林宏伟于本判决生效之日起十五日内搬离位于东莞市********巷6号房屋｛集体土地证号[东府集用（1994）第1900132360004号]｝；三、限被告林宏伟于本判决生效之日起三日内向原告王富强支付2019年4月至2019年9月份的房屋占有使用费差额24000元，从2019年10月1日起，房屋占有使用费按照7000元/月的标准，计算至被告林宏伟实际搬离东莞市********巷6号房屋为止；四、驳回原告王富强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费425元，原告已预交，由原告王富强负担183元、被告林宏伟承担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  方淑敏二〇一九年十二月十九日书记员  陈月婷强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。