河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0224民初3640号 原告：乔育新，男，1974年10月13日出生，汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。 委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。 被告：张立新，男，1953年7月6日出生，汉族，现住河北省唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：梁福明，河北得法律师事务所律师。 第三人：内蒙古瑞星畜产品有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市武川县金三角开发区，统一社会信用代码：911501257012211645。 法定代表人：马庭旺。 第三人：马庭旺，男，1966年9月4日出生，汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。 原告乔育新与被告张立新、第三人内蒙古瑞星畜产品有限公司（下称瑞星畜产品公司）、马庭旺案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔育新的委托诉讼代理人葛如贵、被告张立新的委托诉讼代理人梁福明到庭参加诉讼，第三人瑞星畜产品公司、马庭旺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔育新向本院提出诉讼请求：1、停止对原告所有的登记证第三人瑞星畜产品公司名下的1号楼102号商铺（房权证蒙字第××号）的查封、拍卖；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：唐山市中级人民法院于2017年5月16日依法查封了登记在第三人瑞星畜产品公司名下的位于武川县金三角开发区房屋，其中房权证蒙字第××号房屋为原告所有，原告今年才得知上述情况。原告于2019年10月21日向本院申请书面执行异议，本院作出（2019）冀0224执异39号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告认为该裁定书事实认定不清，适用法律错误，原告享有足以排除强制执行的民事权益。一是原告与杨喜宽于2011年11月10日签订《抵顶房屋协议》，约定因杨喜宽欠付原告建筑材料款，杨喜宽将涉案房屋抵顶给原告，第三人瑞星畜产品公司法定代表人马庭旺签字同意并实际将涉案房屋向原告交付。而唐山市中级人民法院系在2017年5月16日查封的涉案房屋，即原告与第三人瑞星畜产品公司在人民法院查封前就已经签订了合法有效的书面买卖合同；二是该合同签订后，第三人瑞星畜产品公司当日就将涉案房屋交付原告，由原告实际占有和支配，原告将该房屋出租他人用于商业经营，取暖、电费等由承租人交付瑞星畜产品公司，并实际经营至今，以上事实表明，在人民法院查封前原告已合法占有涉案房屋；三是原告与杨喜宽、第三人瑞星畜产品公司签订《抵顶房屋协议》当日，第三人瑞星畜产品公司与杨喜宽的债务抵顶，原告与杨喜宽债务抵顶了368550元，即原告已实际支付了全部房款；四是原告取得房屋后多次要求第三人瑞星畜产品公司为涉案房屋办理不动产变更登记，但第三人瑞星畜产品公司办理银行贷款是以涉案房屋的土地使用权进行的抵押，后贷款一直未偿还，同时第三人瑞星畜产品公司欠缴相关税款，故无法办理不动产变更登记，即没有办理过户登记属于非因买受人自身原因未办理。综上，案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。本案涉案房屋被查封 前，原告与瑞星畜产品公司已签订了房屋买卖合同，该合同为合法有效的书面购房合同；原告在购买涉案房屋后，已领取钥匙，在涉案房屋被查封前已能实际控制该房屋，且一直作为办公场所使用，即原告已合法占有涉案房屋；原告在涉案房屋被查封前也已支付了涉案房屋的全部价款；对于涉案房屋的过户问题，虽经原告催促，但因第三人瑞星畜产品公司的原因一直未办理过户，原告对此无过错。故原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，恳请人民法院依法予以支持。 原告乔育新为支持其主张向本院提交以下证据： 1、执行裁定书一份，用于证明原告就涉案房屋提出书面异议被驳回，原告起诉符合法律规定； 2、抵顶房屋协议一份，用于证明2011年11月10日原告与涉案房屋施工人杨喜宽签订了该协议，约定杨喜宽将价值368500元的涉案房屋抵顶欠付原告的施工材料款252185元，抵顶后原告直接向杨喜宽交付差额房款116365元，第三人瑞星畜产品公司法定代表人签字同意，同时证明涉案房屋被查封前，原告就该房屋已经与出卖方签订了合法有效的买卖合同并交付了全部购房款； 3、房权证一份，该房权证登记的房屋所有权人为第三人瑞星畜产品公司，登记时间为2012年10月31日，用于证明该证自办理后第三人瑞星畜产品公司就将该证连同房屋均交付原告，原告实际占有房屋； 4、瑞星畜产品公司办公楼工程项目建设施工合同书一份、杨喜宽身份证复印件一份，用于证明第三人瑞星畜产品公司与内蒙古昭华建筑工程（集团）有限公司签订施工合同，约定由杨喜宽作为昭华公司的代理人承包瑞星畜产品公司办公楼施工，工程款为部分现金部分房屋抵顶，同时证明昭华公司按合同完成施工后就涉案房屋取得所有权并实际占有和控制，后杨喜宽将涉案房屋抵顶给原告，第三人瑞星畜产品公司追认，由原告占有使用涉案房屋； 5、瑞星畜产品公司办公楼工程项目决议书一份，用于证明2012年11月24日瑞星畜产品公司股东会决议将包括涉案房屋在内的10套房屋作为部分工程款抵顶给杨喜宽，并承诺于2013年12月底办理房屋过户登记，同时证明涉案房屋由瑞星畜产品公司抵顶给杨喜宽后，原告自杨喜宽处抵顶购买并将房款给付杨喜宽； 6、录像光盘（载有马庭旺等陈述有关涉案房屋内容的视频资料）文字记录各一份，用于证明涉案房屋抵顶工程款、出卖的过程及未办理过户登记的原因，以及该房屋承租人交纳取暖费、电费的情况； 7、零售借款最高额保证合同、承诺书、公证书复印件各一份，用于证明因瑞星畜产品公司及内蒙古瑞丰源食品有限公司名下的土地被抵押导致涉案房屋不能办理过户登记，原告没有过错； 8、收据复印件二张，用于证明早在2014年原告就将涉案房屋出租给他人使用，由承租人向房屋管理人交付相关费用； 9、照片二张，用于证明涉案房屋的使用情况和现状。 被告张立新答辩称，原告主张排除执行的事实依法不能认定。一是顶底房屋协议不真实且与本案无关，该协议约定的房屋是武川金三角瑞星办公楼2#房，而涉案房屋是1#房；二是原告与第三人瑞星畜产品公司之间没有合法有效的买卖合同，涉案房屋价值金额巨大，原告未提交银行交易明细和售楼发票，不能证明其已支付了全部购房款；三是原告主张实际占有、出租涉案房屋，但未提供租赁合同佐证，不能认定原告占有了涉案房屋；四是原告没有证据证明涉案房屋的土地已设定了抵押，原告主张其对因涉案房屋的土地设定了抵押而无法过户不存在过错，不能成立；五是杨喜宽系内蒙古昭华建筑工程（集团）有限公司的委托代理人并非承包人，原告主张第三人瑞星畜产品公司将涉案房屋抵顶给杨喜宽与事实不符。因此，原告起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求本院驳回原告的诉讼请求。 被告张立新未向本院提交证据。 第三人瑞星畜产品公司邮寄提交书面答辩状述称，第三人瑞星畜产品公司同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求符合案件事实。原告主张的房屋，为第三人瑞星畜产品公司已出售的房屋，第三人瑞星畜产品公司已实际取得了房款，并于2012年将该房屋实际交付原告，第三人瑞星畜产品公司每年向该房屋的实际使用人收取取暖费和水电费。具体情况如下：第三人瑞星畜产品公司拥有涉案房屋的土地使用权，于2011年6月15日与杨喜宽签订了瑞星畜产品公司办公楼工程项目建设施工合同书，由杨喜宽建设该办公楼，施工完成后，第三人瑞星畜产品公司于2012年11月24日经过股东会决议将1号楼101、102、103、104、107、109、1010,2号楼101、102、103等包括涉案房屋的10套门市房屋抵顶杨喜宽部分工程款。杨喜宽当年将涉案房屋转让给原告，由第三人瑞星畜产品公司向原告出具了商品房买卖合同和收据、房权证，并承诺一年内为原告办理房屋过户登记，但因第三人瑞星畜产品公司将办公楼的土地办理了抵押登记，现仍未解除抵押，导致无法为原告办理过户登记。另外自交付涉案房屋后，原告将涉案房屋租给他人使用，第三人瑞星畜产品公司每年向实际使用人收取取暖费等相关费用。 第三人瑞星畜产品公司未向本院提交证据。 第三人马庭旺在法定期限内未向本院提交书面陈述意见，亦未向本院提交证据。 经审理查明，被告张立新与第三人瑞星畜产品公司、马庭旺买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日作出（2017）冀0224民初134号民事调解书，经本院审查确认调解协议如下：一、第三人瑞星畜产品公司给付被告张立新猪款2934605元（于2017年3月25日前支付10万元，2017年5月1日前支付5万元，2017年12月31日前支付55万元，2018年12月31日前支付100万元，剩余猪款1234605元于2019年10月1日前支付）；若第三人瑞星畜产品公司按照上述期限支付猪款，则被告张立新不主张利息，若第三人瑞星畜产品公司未按上述履行期限支付猪款，则被告张立新有权要求第三人瑞星畜产品公司支付全部欠款，同时第三人瑞星畜产品公司另行向被告张立新支付逾期利息（利息计算：以拖欠的猪款为基数，按年利率15%计算，自2017年3月9日起计至实际支付之日止）；二、保全担保费5000元由第三人瑞星畜产品公司于2017年12月31日前给付被告张立新；三、本案诉讼费30280元适用简易程序审理减半收取15140元、诉讼保全费5000元，共计20140元由第三人瑞星畜产品公司负担；此款已由被告张立新预交，待履行中一并由第三人给付被告张立新；第三人马庭旺作为担保人为第三人瑞星畜产品公司的上述债务承担连带责任保证。因第三人未履行生效法律文书确定的义务，被告张立新申请强制执行，唐山市中级人民法院于2017年5月8日立案执行。2017年5月16日，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执9975号执行裁定书，裁定将第三人瑞星畜产品公司所有的坐落于武川县金三角开发区的商铺（房权证蒙字第××号、房权证蒙字第××号、房权证蒙字第××号、房权证蒙字第××号、房权证蒙字第××号、房权证蒙字第××号）依法查封，查封期限为三年（2017年5月16日起至2020年5月15日止）。原告乔育新于2019年10月21日对执行第三人瑞星畜产品公司1号楼102号商铺（房权证蒙字第××号）提出书面异议，请求解除对执行该商铺的查封。本院于2019年11月1日作出（2019）冀0224执异39号执行裁定书，驳回了原告乔育新的异议请求。原告乔育新不服，遂提起案外人执行异议之诉。 另查明，登记在第三人瑞星公司名下的2号楼103号商铺的房权证（蒙字第××号）系于2012年10月31日颁发的，原告乔育新主张该房权证自颁发之日交由其持有。原告乔育新提交的《抵顶房屋协议》显示，售房人为杨喜宽并盖有“内蒙古昭华建筑工程公司第二十六项目部”的印章，购房人为乔育新，签订时间为2011年11月10日，该协议载明在办理房本前必须首先办理购房合同，第三人瑞星畜产品公司法定代表人马庭旺于2011年11月11日在该协议中签字同意。原告提交零售借款最高额保证合同、承诺书、公证书用于证明第三人瑞星公司名下武国用（2013）第00109号土地及内蒙古瑞丰食品有限公司名下武国用（2013）第00110号土地于2013年8月27日办理了抵押，原告乔育新主张该抵押的土地包含涉案房屋占用的土地。 以上事实，有当事人陈述、执行裁定书、房权证、抵顶房屋协议等证据予以证明。 本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为原告乔育新对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋的房号为1号楼102号，而原告乔育新提交的《抵顶房屋协议》中并未显示该房号，该《抵顶房屋协议》中载明在办房本前必须先办理购房合同，而原告未提供购房合同，故不能认定原告就购买涉案房屋已签订了合法有效的书面买卖合同；原告提供的证据虽显示第三人瑞星畜产品公司及内蒙古瑞丰源食品有限公司名下土地办理了抵押，但未能证明抵押的土地包含涉案房屋占用的土地，且原告主张其自2012年10月31日持有涉案房屋的房权证，至其主张土地抵押日期2013年8月27日已有近11个月的时间，在此期间原告未要求办理过户登记，应视为原告怠于行使过户登记权利，故不能认定原告非因自身原因未办理过户登记。综上，原告乔育新作为案外人就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告乔育新的诉讼请求。 案件受理费6828元，由原告乔育新负担，本判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  陈 栋 人民陪审员  王景波 人民陪审员  王培来 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  王 帅