重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初19109号原告（反诉被告）：朱启兵，1975年5月5日出生，汉族，住重庆市垫江县。被告（反诉原告）：重庆镜域酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区西环路8号2幢29-13，统一社会信用代码91500105MA5UPUDP9W。法定代表人：龙渭，该公司经理。委托诉讼代理人：刘琼，重庆市江北区复盛法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）朱启兵与被告（反诉原告）重庆镜域酒店管理有限公司（以下简称镜域公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱启兵、被告重庆镜域酒店管理有限公司的委托诉讼代理人刘琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱启兵向本院提出诉讼请求：1.判决镜域公司返还朱启兵白色欧式双人实木床、床垫各一张、白色欧式茶几、床头柜及其上台灯各一个、42液晶彩电一台、电视柜一个、三人布艺沙发及单人布艺沙发各一组、壁画一副、椅子两张、冰箱一台、镂花白色屏风一块、阳台滑门处白色纱帘两幅及窗帘杆一根、阳台滑窗处白色纱帘两幅、金色布帘两幅、客厅靠卫生间滑窗处白色纱窗两幅、金色布帘两幅，并将其恢复原状（以朱启兵于2018年4月18日在房间内所拍摄照片内容为准）或赔偿损失20000元；2.判决镜域公司向朱启兵支付物业费3356.02元、水电费1000元；3.判决镜域公司支付朱启兵自2019年7月1日至2019年8月6日止的房屋租金损失2837元。事实和理由：2017年5月25日，龙渭作为镜域公司的股东，在筹备镜域公司的过程中，于2017年5月25日与朱启兵签订《房屋租赁合同》，约定由镜域公司承租江北区西环路X号X塔X房屋一套，用于经营酒店客房。随后，朱启兵按约定将房屋交付镜域公司使用。但镜域公司在合同履行过程中，未按约定支付租金，同时存在其他违约行为。就违约责任的承担问题，双方协商无果，故诉至法院。镜域公司辩称：双方的合同已经履行完毕。镜域公司并非根本违约。延迟履行租金行为是因整个经济不景气导致的。在履约过程中，镜域公司提前告知朱启兵将租金从按季度支付变更为按月支付，双方协商一致。镜域公司多次催促朱启兵收房但朱启兵未来收房，由此导致的租金损失不应由镜域公司承担。镜域公司不存在拖欠租金的行为。朱启兵要求镜域公司赔偿装饰家居损失于法无据。所有财物，镜域公司并未损毁。床、隔断等属于移动性装饰物，属于可移动家居，朱启兵无权要求补偿；关于未结清的物管费和水电费，镜域公司同意据实支付。镜域公司向本院提出诉讼请求：判决朱启兵向镜域公司返还押金2200元。事实和理由：双方的房屋租赁合同已解除，朱启兵应当返还镜域公司押金，但朱启兵拒绝退还。朱启兵辩称：镜域公司违反合同约定，拖欠或延迟付租金；合同到期后将装饰装修中的屏风、窗帘擅自拆走；未履行合同中的维修房屋或相关通知义务；拖欠2018年4月至2019年7月物业服务费达3000余元；拖欠房屋水电费拒不缴纳。因此，按照合同第9条约定，履约保证金不予退还。本院经审理认定事实如下：2017年5月25日,朱启兵（甲方）与“镜域公司（筹备中）/龙渭”（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在重庆市江北区观音桥街道西环路8号朗晴广场A塔3209房屋一套出租给乙方，用于酒店客房。该合同第二条约定，租期从2017年6月1日起至2019年5月31日止。该合同第三条约定，该房屋第一年月租金为2200元，第二年月租金为2300元。乙方应于订立合同时支付第一季度租金6600元及履约金2200元，第二季度应提前10日支付。先付租金后使用，以此类推。第四条约定，甲方于2017年5月25日交付使用。第五条约定，租赁期间，房屋的水、电、气、物业管理费以及其他由乙方使用房屋而产生的相关费用由乙方负担。租赁结束时乙方须交清欠费及保持房间清洁卫生整洁。第六条约定，租赁期间，房屋维修及其费用由乙方负责。乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方应按房屋装修后的现状交付甲方，且甲方不补偿任何费用。第七条约定，期满当次，乙方如不续租即应向甲方交付房屋。第九条约定，乙方在租赁期间，发生包含但不限于下列行为：1.合同期限届满前退房；2.未按时足额支付租金；3.违反本合同约定任一条款；4.人为损坏墙纸及护墙板等室内物品；5.利用房屋从事违反犯罪活动。有前述行为之一，则甲方有权解除合同，收回房屋，不退还履约保证金，乙方配备的室内家具家电归甲方所有（具体物品以乙方投入使用后甲方在室内所拍照片内容为准）。第十一条约定，合同期满后，乙方退房时，房间的窗帘及墙上挂饰，灯具归甲方所有。2017年11月28日，龙渭通过微信向朱启兵提出，因新店开业，资金周转困难，该季度的租金缓交，如果不行，会尽快交次月房租。朱启兵回复，“就是这个季度问题，过来一切就好了”。2018年3月24日，朱启兵通过微信向龙渭提出，“月月打款几个月了，你的难关也过了吧。所以，从4月起，还是恢复按约定季度支付租金哟”。龙渭回复：“这边经营确实不太好，可能还是要耽搁一下哦。不过我们一定会很准时的。”后朱启兵提出：“从支6月的租金时，就得按季度了，行吧”。龙渭回复，“嗯，再过正好一季度吧”。2018年5月1日，朱启兵通过微信告知龙渭，“你在2018年第一季度之后，你仍然是以按月支付的方式支付租金，确实已经违约了哦。按照合同约定，合同到期后，你们就不能把3209房间内家具家电搬走咯！”龙渭回答：“这些不带走到时没什么”。2018年4月18日，朱启兵对案涉房屋进行了拍摄，所形成的照片中显示，当时该房屋内有白色欧式床、床垫各一张、白色欧式茶几、床头柜及其上台灯各一个、电视机一台、电视柜一个、三人布艺沙发及单人布艺沙发各一组、壁画一副、椅子两张、冰箱一台、镂花白色屏风一块、阳台滑门处白色纱帘两幅及窗帘杆一根、阳台滑窗处白色纱帘两幅、金色布帘两幅、客厅靠卫生间滑窗处白色纱窗两幅、金色布帘两幅等物。2019年5月30日，朱启兵通过微信问龙渭：“如果不租了，你何时交房给我？”龙渭答复：“我这边看看先用完六月吧。”2019年7月2日15:03，龙渭通过微信告知朱启兵可以随时去接房子哦。当晚18:58，朱启兵回复：“房间的家具家电你们都搬了，按合同因为你公司没有按约定交付房屋租金，家具家电你是不是该留下哟。”龙渭回复：“东西我们都一万多了这些家具。都要搬去其他空房间继续用”。2019年7月4日，朱启兵通过微信告知龙渭，“你把房间的窗帘和其他家具家电搬起走了，严重违反合同约定，这样子我没法接房。另外，卫生间出来的那个地方的天花板被水泡了，也没有采取措施，也没有跟我讲。”龙渭回复：“屋顶这个问题通知物管，楼上房东都会处理，我们之前也是，但是你这个房间我们前台妹妹没通知我。”当日拍摄的视频显示，案涉房屋内无床、床垫、茶几、床头柜、台灯、电视机、电视柜、沙发、壁画、椅子、冰箱、屏风、窗帘，卫生间门前屋顶有浸泡痕迹，卫生间门损坏、热水器开关上方管道漏水、淋浴器无花洒。当日的另一视频显示，朱启兵告知镜域公司前台工作人员，因存在室内窗帘被拆走、热水器漏水、卫生间门损坏等问题，朱启兵不能接房，而龙渭不接电话，也不回微信，故将房屋钥匙归还前台工作人员，镜域公司要使用就使用，租金继续计算。2019年7月5日，朱启兵通过微信告知龙渭，“3209的物管费，你们欠了3000多元，请你尽快到物管那里把费用结清，我才能接房。”龙渭回复，“是的，我的意思也是我们一起把它处理了。”2019年7月7日，朱启兵通过微信向龙渭提出，“物业费、水电费交了的话，通知我，咋个凭单据办理交接。”龙渭回复“我们扣除押金会缴。”2019年7月21日的视频显示，案涉房屋的卫生间门前上方屋顶漏水，卫生间地板上有水，卫生间门有被浸泡痕迹。朱启兵在视频中表示，为了避免损失，他当天把房屋接了。当日，朱启兵与案涉房屋楼上房屋业主联系，要求楼上房屋业主对房屋漏水问题进行处理。2019年8月6日，楼上房屋业主表示已处理完将案涉房屋钥匙放在物业公司前台了。2017年5月20日，龙渭向原告支付了2017年6月-8月的租金；2017年8月31日，被告向原告支付2017年9月-11月的租金；2017年12月7日，被告向原告支付2017年12月的租金；2017年12月29日，被告向原告支付2018年1月的租金；2018年1月30日，被告向原告支付2018年2月的租金；2018年2月26日，被告向原告支付2018年3月的租金；2018年3月31日，被告向原告支付2018年4月的租金；2018年4月30日，被告向原告支付2018年5月的租金；2018年5月31日，被告向原告支付2018年6月的租金；2018年6月30日，被告向原告支付2018年7月的租金；2018年8月31日，被告向原告支付2018年9月-11月的租金；2018年11月29日，被告向原告支付2018年12月-2019年2月的租金；2019年2月28日，被告向原告支付2019年3月-5月的租金；2019年4月10日，被告向原告支付“3209差一个月房租”。镜域公司欠付的案涉房屋2018年1月至2019年6月的物管费共计3140.67元。另外，2019年5月，朱启兵在58同城上发起了案涉房屋的招租贴。镜域公司在庭审中陈述，2018年4月18日朱启兵拍摄的照片上的物品可以恢复。上述事实，有经庭审质证的房屋租赁合同、银行交易明细、微信聊天记录、视频等证据以及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。另外，朱启兵在庭审中还举示了停电通知和水电抄表证明。经审查，停电通知上载明的是案涉房屋2019年8月的电费欠缴，不能证明镜域公司欠缴案涉房屋电费。水电抄表证明仅载明了案涉房屋于2019年7月21日的水表、电表的数据，不能证明镜域公司欠缴水电费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方之间签订的《房屋租赁合同》属于租赁合同。合同期满后，镜域公司提出继续使用租赁房屋至2019年6月，因此，上述租赁合同继续对双方发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，镜域公司未按照约定向朱启兵及时足额支付租金，构成违约。双方约定，租赁结束时镜域公司须交清物管费、水电气费等欠费，但镜域公司在租赁结束时未交清物管费、水电费，构成违约。双方约定，合同期满后，镜域公司退房时，房间的窗帘及墙上挂饰，灯具归甲方所有，但镜域公司在通知朱启兵退房时已将房间的窗帘及墙上挂饰，部分灯具搬走，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，双方对违约责任进行了约定，镜域公司构成违约，应当按照约定承担违约责任。双方约定，镜域公司违约的，朱启兵不退还履约保证金，因此，本院对镜域公司要求判决朱启兵返还押金的主张不予支持。双方约定，镜域公司违约的，其配备的室内家具家电归朱启兵所有（具体物品以镜域公司投入使用后朱启兵在室内所拍照片内容为准）。朱启兵要求判决镜域公司返还朱启兵白色欧式双人实木床、床垫各一张、白色欧式茶几、床头柜及其上台灯各一个、42液晶彩电一台、电视柜一个、三人布艺沙发及单人布艺沙发各一组、壁画一副、椅子两张、冰箱一台、镂花白色屏风一块、阳台滑门处白色纱帘两幅及窗帘杆一根、阳台滑窗处白色纱帘两幅、金色布帘两幅、客厅靠卫生间滑窗处白色纱窗两幅、金色布帘两幅并将其恢复原状（以朱启兵于2018年4月18日在房间内所拍摄照片内容为准），而镜域公司也在庭审中陈述具有恢复的可能，因此，对朱启兵的该项诉讼请求，本院予以支持。双方约定，租赁期间，房屋的水、电、气、物业管理费以及其他由镜域公司使用房屋而产生的相关费用由镜域公司负担。镜域公司使用案涉房屋到2019年6月，这是2019年5月30日双方就已经协商确定的。朱启兵也提前在互联网发布了案涉房屋的招租信息。镜域公司已于2019年7月2日便通知朱启兵可随时接房。虽然2019年7月4日时案涉房屋存在室内物品被搬走，热水器漏水，卫生间门损坏等问题，但这些问题的存在并不必然影响朱启兵接房。2019年7月21日时案涉房屋出现房顶漏水现象，但朱启兵并未举证证明这是镜域公司在租赁期间使用不当所造成。综上，朱启兵主张镜域公司承担2019年7月1日到2019年8月6月期间的房屋租金损失缺乏依据，本院不予支持。关于朱启兵要求镜域公司支付物管费和水电费的主张。镜域公司使用案涉房屋期间的物管费、水电费应当由镜域公司承担。因此，2018年1月至2019年6月的物管费共计3140.67元，镜域公司应当向朱启兵支付。关于水电费，朱启兵已举示的证据不能证明镜域公司欠缴其使用房屋期间的水电费，理由上文也述，不再赘述，因此，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）重庆镜域酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）朱启兵白色欧式床一张、床垫一张、白色欧式茶几一个、床头柜及其上台灯各一个、液晶彩电一台、电视柜一个、三人布艺沙发及单人布艺沙发各一组、壁画一副、椅子两把、冰箱一台、镂花白色屏风一块、阳台滑门处白色纱帘两幅及窗帘杆一根、阳台滑窗处白色纱帘两幅、金色布帘两幅、客厅靠卫生间滑窗处白色纱窗两幅、金色布帘两幅，并将其恢复原状（以朱启兵于2018年4月18日在重庆市江北区观音桥街道西环路8号朗晴广场A塔3209房间内所拍摄的照片内容为准）。被告（反诉原告）重庆镜域酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）朱启兵支付物管费3140.67元；驳回原告（反诉被告）朱启兵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆镜域酒店管理有限公司的反诉请求。本案案件受理费减半收取139.91元，由原告（反诉被告）朱启兵承担39.91元；由被告（反诉原告）重庆镜域酒店管理有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  施芳群二〇一九年十二月二十六日书记员  周 砚