太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8827号原告：王素娟，女，1980年11月22日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所律师。被告：山西晋能国际金融中心有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区中心北街以南合创科技园317室，统一社会信用代码×××。法定代表人：郭峰，董事长。委托诉讼代理人：刘晓通，山西华炬律师事务所律师。原告王素娟与被告山西晋能国际金融中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，公开开庭进行了审理。原告王素娟委托诉讼代理人王强，被告山西晋能国际金融中心有限公司委托诉讼代理人刘晓通均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。。王素娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》。2、判令被告双倍返还原告已支付的履约保证金24万元，未还款期间的资金占用利息从2018年4月25日起暂计至2019年9月2日止15675元并从2019年9月3日按24万元的同期银行贷款利息计至还清之日止，赔偿原告目前遭受的实际损失95770元，以上三项共计351445元。3、判令被告承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月，原、被告签订《山西国际金融中心商铺租赁合同》（以下简称：原租赁合同)，原告租赁被告所有的太原市小店区南中环街426号山西国际金融中心A座三层商铺(以下简称：原商铺)，商铺面积467平方米，其后原告于2017年11月21日向被告支付12万元的履约保证金。原租赁合同约定原商铺只供原告用于小肥羊火锅的经营，2018年1月18日前交付，被告逾期90日未交付商铺的，原告有权解除合同，解除合同后被告应在七日内退还原告所支付的全部费用及履约保证金，并向原告赔偿一倍的履约保证金，另外约定若由于被告原因导致原告无法继续租赁该房屋的，被告除退还履约保证金外，还应赔偿原告因此造成的损失包括但不限于退还的履约保证金及经营直接间接的损失。2018年1月18日，约定的交付期限届满后，被告未交付原商铺，直至超过约定的交付期限90日后，被告仍一直未交付。原告多次催促，希望尽早进场装修，尽早开始运营并完成小肥羊加盟任务，被告起初敷衍回复，表示能在近期内交接房屋,其后屡次给予原告不同的答复，曾表示要求增加租赁费用,甚至一度表示原告要开设的小肥羊火锅餐厅与其商业运营的理念不符，要清退原告。原告迫于经营小肥羊火锅的加盟任务压力，必须在2018年12月31日前开设一家新的小肥羊火锅餐厅，因此不得已一方面与被告协商解除合同与后续处理，另一方面开始紧急寻找附近符合要求的商铺寻求租赁。最终在情势紧迫的情况下,原告寻得面积、位置均合用的商铺，但承担了不合理的高价,最终原告支配控制的太原尚品味餐饮管理有限公司于2018年12月14日租赁了太原市小店区晋阳街89号君威国际金融中心第1幢一层1011号商铺（以下简称:现商铺)，商铺面积仅有268.77平方米，但每年的年租金均高于原商铺。被告的违约行为给原告造成巨大损失，仅房租一项，就已确定的租金年限可预计的损失已达到近50万元。目前，原告向现商铺的出租人持续支付房租，房租差额已经引起了实际损失，该损失应由被告承担赔偿责任。除此以外，其他年度租金支付、差额损失实际发生后，被告应继续向原告赔偿损失。另外，自合同解除后，被告应在7日内双倍返还履约保证金，但至今仍未偿还，故被告应承担未还期间的资金占用利息。综上,请求人民法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。山西晋能国际金融中心有限公司辩称，1、原告起诉前从未向被告主张过解除《山西国际金融中心商铺租赁合同》；2、被告向原告返还并赔偿一倍履约保证金应在《山西国际金融中心商铺租赁合同》解除后七日内支付，租赁合同解除前被告没有向原告支付的义务，原告主张未还款期间的资金占用利息没有依据，不应得到支持；3、被告向原告赔偿一倍履约金具有惩罚和弥补的性质，属于被告逾期后对原告可能产生的损失的赔偿；4、原告主张的租金差额损失与被告的交付行为没有因果关系，且不属于被告可以预见的范围，被告对此不负有赔偿责任；5、被告逾期交付后，原告没有及时主张解除合同、及时止损，对损失的扩大负有责任，应自行承担租金差额损失。综上所述，原告要求被告支付未还款期间的资金占用期间利息及租金差额损失没有依据，不应得到支持。根据原、被告提供的证据及庭审调查，本院查明以下事实：原告王素娟（乙方）与被告山西晋能国际金融中心有限公司（甲方）签订《山西国际金融中心商铺租赁合同》，合同约定，甲方将位于山西省太原市小店区南中环街426号山西国际金融中心A座三层商铺出租给乙方使用，该商铺的使用面积约为467平方米，该商铺只供乙方以小肥羊经营餐饮火锅品牌，租赁期限为10年，从2018年4月28日至2028年4月27日，起租日为2018年4月28日，租赁期限内，该房屋的租金按计租面积计付，租赁费用采取固定租金及扣点租金两者取其高的计算方式。每两年为一个递增周期，上年度租金基础上递增10%。固定租金（含物业管理费）第一年租约年，固定租金每天每平米3元，每月租金为42590元；每二年租约年，固定租金每天每平米3元，每月租金为42590元…扣点租金：营业额的8%。乙方租金的支付方式：以固定租金押三个月付三个月（其中押三租金作为履约保证金，以后每三个月作为一个支付周期）的方式收取，年末结算，若扣点租金高于固定租金，乙方将差额部分一次补齐交于甲方。乙方履约保证金120000元，乙方在签署合同之日起7日内交清履约保证金。如乙方未按期交清保证金，则甲方有权解除合同。该商铺的交付日期为2018年1月18日之前，乙方应当按照甲方通知的交付时间验收并接受该商铺，乙方有90日的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。甲方逾期60日未交付商铺，应以书面形式通知乙方顺延交付日期。甲方逾期90日仍未交付商铺，乙方有权解除合同，合同解除后甲方应在七日内退还乙方所支付的全部费用及履约保证金，并向乙方赔偿一倍的履约保证金。合同同时约定，甲乙双方确认，即将在租赁房屋内实际承租和经营的承租方为王素娟，王素娟与甲方先行签署本房屋租赁合同。甲方同意：待小肥羊火锅工商注册登记完成后，本合同乙方即自动变更为小肥羊火锅，王素娟将不再作为本合同主体，本合同乙方的权利义务将全部由小肥羊火锅承继，王素娟将不再享有任何本合同权利及承担任何本合同义务，届时若有政府部门申报审批材料等需要，则由甲方、王素娟与小肥羊火锅，签订承租方主体变更文件，或是由甲方与小肥羊火锅根据本合同就租赁房屋重新签订新的《山西国际金融中心商铺租赁合同》。甲方保证有权将房屋出租给乙方，并保证该房屋未设定抵押、质押、无任何产权纠纷。若由于甲方原因导致乙方无法继续租赁该房屋或无法继续经营的，甲方除退还履约保证金外，还应赔偿乙方由此造成的损失包括但不限于退还的履约保证金及经营直接间接的损失。合同签订后，2017年11月21日，原告王素娟向被告山西晋能国际金融中心有限公司银行转账120000元，同日，被告山西晋能国际金融中心有限公司向原告出具收据，证明收取原告履约保证金120000元。2019年8月20日，被告山西晋能国际金融中心有限公司向原告王素娟出具《关于敦促小肥羊商户进场装修的函》，告知原告于2019年9月20日进场装修，并于2019年12月20日完成装修正式开业。2017年11月6日，太原尚品味餐饮管理有限公司与内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司签订《小肥羊特许经营开发协议》，协议约定被特许方有意在本协议约定的开发区域设立小肥羊品牌的火锅餐厅，并以特许经营方式经营，合同同时约定，第一合同年度新店数量不少于贰家，第一、二合同年度新店数量总计不少于叁家，第一至第三合同年度新店数量总计不少于五家（以每年年底的实际数字为准）。另查明，太原尚品味餐饮管理有限公司成立于2017年11月6日，法定代表人为原告王素娟。后2018年12月14日，太原尚品味餐饮管理有限公司(乙方)与太原市坤鼎物业管理有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定，甲方愿意将位于太原市小店区晋阳街89号君威国际金融中心第1幢一层1011号租赁给乙方作为经营（火锅店）使用，房屋建筑面积合计268.77平方米，租赁期8年，从2018年12月18日起至2026年12月17日止，该房屋第一年度租金为531381元，第二年度的租金为637657元…。同日，太原市尚品味餐饮管理有限公司向太原市坤鼎物业管理有限公司签订《关于之免租期事宜补充协议》，协议约定，主合同租赁期8年，从2018年12与18日起至2026年12月17日。其中已包含免租期2个月，该房屋第一年度租金应为637657元，剔除免租期租金106276元后太原市尚品味餐饮管理有限公司实际缴纳租金531381元。2018年12月24日，太原市尚品味餐饮管理有限公司向太原市坤鼎物业管理有限公司支付租金638381元。上述事实有《房屋租赁合同书》、《关于之免租期事宜补充协议》、《山西国际金融中心商铺租赁合同》、《关于敦促小肥羊商户进场装修的函》、《小肥羊特许经营开发协议》以及庭审笔录证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原告王素娟与被告山西晋能国际金融中心有限公司签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，合同签订后，原告依约向被告支付的履约保证金，被告未在合同约定的期限内向原告将租赁的商铺交付给原告，被告的行为已经构成违约。现原告因被告延迟履约与案外人太原市坤鼎物业管理有限公司签订《房屋租赁合同书》，故原告王素娟要求解除与被告签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》的诉讼请求，因被告违约致使原告签订的合同的目的不能实现，且原告已另租地经营故本院予以支持；关于原告要求被告返还履约保证金120000元、赔偿120000元的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持；关于原告要求被告支付自2018年4月25日起至款项还清之日止以120000元为基数按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间利息的诉讼请求，因该款项系被告实际占用，本院予以支持；关于原告王素娟要求被告山西晋能国际金融中心有限公司赔偿实际损失95770元的诉讼请求，证据不足，故本院不予支持。关于被告以一倍履约金具有惩罚和弥补的性质属于被告逾期后对原告可能产生的损失的赔偿不应再承担违约责任的抗辩意见，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王素娟与被告山西晋能国际金融中心有限公司签订的《山西国际金融中心商铺租赁合同》。二、被告山西晋能国际金融中心有限公司于本判决生效后十日内返还原告王素娟履约保证金120000元并赔偿原告王素娟120000元。三、被告山西晋能国际金融中心有限公司于本判决生效后十日内支付原告王素娟从2018年4月25日起至款项付清之日止以120000元为基数按全国银行同业拆借中心的贷款市场报价利率计算的资金占用期间利息。四、驳回原告王素娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3336元（原告已预交），由被告山西晋能国际金融中心有限公司负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郝铁保 二○一九年十二月三日书记员 薛 楠