上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初11440号原告：上海欣成投资(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周春萍，董事长。原告：郭太平，男，1951年2月7日生，汉族，户籍地北京市。以上两原告共同委托诉讼代理人：李如沁，上海道朋律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：李玉，上海道朋律师事务所律师。被告：李英哲，女，1974年5月24日生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：张文斌，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雪松，北京嘉润律师事务所律师。原告上海欣成投资(集团)有限公司、郭太平与被告李英哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序审理。因审理中本案有不适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告上海欣成投资(集团)有限公司、郭太平的共同委托诉讼代理人李如沁，被告李英哲及其委托诉讼代理人张文斌、雷雪松到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院给与调解期限一个月。本案现已审理终结。原告上海欣成投资(集团)有限公司、郭太平向本院提出诉讼请求：1.确认上海云欣经济发展有限公司与被告签订的《上海市商品房出售合同》无效；2.判令将上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋产权人由被告变更登记至原告上海欣成投资(集团)有限公司、郭太平名下按份共有(上海欣成投资(集团)有限公司占60%，郭太平占40%)，办理产权过户手续中发生的手续费、税费等由被告承担；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告上海欣成投资(集团)有限公司(以下简称欣成公司)法定代表人周春萍与被告为多年朋友关系，2010年被告与周春萍协商，称被告配偶是香港人，需办理单程证与配偶团聚，办理单程证需资产证明，而被告在内地并无房产，故而在周春萍的帮助下，被告与上海云欣经济发展有限公司(以下简称云欣公司)达成口头协议，以被告名义代为持有上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，仅供被告办理单程证使用，待被告取得相关永久居民身份后(需7年时间)，双方再行将涉讼房屋恢复登记至原有状态。2010年8月18日，云欣公司与被告签订《上海市商品房出售合同》，约定云欣公司将涉讼房屋出售给被告，总价款7,232,200元。双方并未进行实际房屋买卖交易，被告也未向云欣公司支付过任何购房款项，双方即至交易中心办理过户手续。云欣公司于2014年4月4日注销工商登记，两原告为云欣公司股东，其中原告欣成公司占股60%，原告郭太平占股40%，云欣公司注销后的权利义务由两原告承继。2018年左右，两原告多次通过电话、口头方式要求被告将涉讼房屋恢复登记，被告不予配合。两原告发现被告并未取得相关永久居民身份，办理单程证也无需资产证明，被告始终在欺骗两原告，故涉讼。被告李英哲辩称，买卖合同系双方自愿签署，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，合同有效。原告并未提供被告代持产权的证据，与事实不符，故不同意原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，云欣公司注销登记资料、上海市商品房出售合同、不动产登记簿信息、公用事业费用单据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年，云欣公司与被告签订《上海市商品房出售合同》一份，约定云欣公司将涉讼房屋出售给被告，建筑面积361.61平方米，房屋每平方米建筑面积单价20,000元，总房价款7,232,200元，付款方式为一次性付款，被告于2010年8月18日签约并支付首付款7,232,200元。2010年9月21日，涉讼房屋产权核准登记至被告名下。产权证办理完成后，云欣公司将涉讼房屋产权证原件、房屋钥匙交付给被告。后原告提起本案诉讼。审理中，原告提供装饰施工合同一份，由云欣公司与案外人上海天建装饰工程有限公司于2009年9月14日签订，约定就涉讼房屋进行装修，合同闭口总价437,000元。原告欲证明原告对涉讼房屋进行了装修。被告对该份证据真实性无异议，但认为装修发生在涉讼房屋出售给被告之前，因周春华与被告原系好友，故房屋以优惠的价格出售给被告。经原告申请，证人孙某到庭作证，陈述，证人于1993年认识周春华夫妇、罗某某，于2006年经罗某某的介绍认识被告夫妇。证人与周春华夫妇、被告夫妇、证人罗某某均是朋友关系，2010年春，证人在周春华位于巨鹿路的房屋内参加家宴，参加人员包括周春华夫妻、被告夫妻、证人孙某、罗某某和周春华的其他家人。席间被告提出因其先生为香港人，被告为办理单程证需要资产证明，希望周春华给与帮助，周春华表示将自己开发的虹桥银都小区的一套顶层房屋借给被告去解决这个问题，问题解决后返还给周春华。之后有一两次一起吃饭时，双方均提及事情解决了房子就归还。目前跟周春华夫妇两三个月碰一次面，跟被告在2015年7月碰过面后没有再碰面。对证人而言这样大金额的朋友间帮忙印象比较深刻。经原告申请，证人罗某某到庭作证，陈述，证人与周春华夫妻、被告夫妻均是朋友关系，2010年上半年，证人在周春华位于巨鹿路的房屋内参加家宴，参加人员包括周春华夫妻、被告夫妻、证人罗某某和孙某。席间被告提出因办理单程证需要资产证明，希望周春华帮忙。周春华提出将其开发的虹桥银都小区的房屋提供给被告暂时持有，办理相关永久居住证后返还，被告表示同意。之后有两三次吃饭闲聊时也讲起房子在事情办好后归还。证人也居住在涉讼房屋所在小区，在小区内并未见过被告，被告来沪时，证人与其聚会碰面均是在虹桥迎宾馆别墅。2017年，周春华和被告产生纠纷，证人曾与被告见面沟通。证人曾在市检察院与周春华共事过四年。目前与周春华夫妇一年大概碰面两三次，与被告最后一次碰面大概是2016年，当时因为被告与周春华有些矛盾，被告找到证人，证人和孙某一起去找的被告。证人于2005年经人介绍认识了被告的丈夫慈中华，因周春华身体原因，证人将慈中华介绍给周春华帮助其调理身体。经被告申请，证人马某某到庭作证，陈述，被告夫妇自2005年下半年开始很少住在上海，证人接受被告委托，自2011年第一季度开始管理涉讼房屋，房屋物业费、公用事业费均是证人通过上海信弘投资有限公司进行缴纳，该公司的大股东是慈中华的弟弟。证人不清楚被告是否居住过涉讼房屋，但涉讼房屋曾有人居住过，入住人是慈中华的师父，周春萍(欣成公司法定代表人)知道有人入住，也知晓入住人与被告的关系，她主动跟物业联系解决停车位的问题，物业告知白天可以停，晚上挪到写字楼一边停。入住人居住的时间约为一年半。被告认为证人孙某、罗某某的书面证词高度雷同，并非独自起草，不具有证明力；两人与周春华夫妇交往时间较长，与被告自2015年后没什么交往，有亲疏之分，不能体现客观公正；两位证人的证言针对同一次家宴，出席人员陈述不一，证人孙某谈起是顶层房屋，证人罗某某没有谈起房屋情况，所述之后聚会多次提到房屋代持的情况不符合朋友间正常的相处模式；证人罗某某所述与被告在虹桥迎宾馆碰面，是被告通知他的时候，但被告来沪没有通知他的情形证人就不知晓了。故对两位证人的证言不认可。原告认为证人马某某只知道被告缴纳水电费和物业费的情况，不知道被告是否居住，也不认识原告，证言不可信。原告方两位证人的证言，对于2010年各方参与的宴席中周春华与被告之间发生的对话主要内容陈述一致，在细节处有不一致的表述，并不足以推翻证言的真实性；原告所述证人马某某证词不可信的理由不成立，本院不予采信。上述三位证人的证言，符合证据三性，本院予以采信，关于证明力，本院在下文中予以阐述。庭审中，经法庭询问，被告陈述，当时购买涉讼房屋的背景是周春华找到被告丈夫，说开发了这个小区，可以以优惠价卖给被告，2010年被告来沪，8月签订了合同，当天就去了交易中心办过户，过了一段时间，周春华通知被告产证办好了，要被告过去，把产证和钥匙等交给被告；当时谈起买房是跟被告丈夫商谈的，被告没有支付房价款，对方也没有要；因为被告丈夫对周春华的身体调理和公司经营都提供了帮助，所以周春华没有问被告要过房款，被告也没有主动付款；2015年被告与周春华产生矛盾，孙某和罗某某代表周春华在2015年7月17日找被告解决问题，希望被告考虑周春华的困难，把周春华代持的被告丈夫在其他公司的股权出售给第三方，但被告没有同意，之后就没有再见过面；原告欣成公司欠付被告巨额钱款，被告已准备在中院起诉，所以也没有把房子给他们；2015年之后，周春华的代理人曾来北京谈过调解方案，被告说如果周春华还给被告2.99亿，被告就将房屋还给周春华。另查明，原告支付了涉讼房屋2010年11月、2011年1月的燃气费，2010年11月-2011年3月的电费，2010年10月-12月的物业费，2010年11月-12月的有线电视维护费，2010年10月-2011年2月的宽带费、电话费。原告陈述，之后的费用未再支付。再查明，云欣公司原法定代表人为周春华。2014年4月2日，云欣公司形成“上海云欣经济发展有限公司注销清算报告”，报告尾部载明，公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东欣成公司、郭太平愿意在法律规定范围内继续承担责任。4月9日，上海市工商行政管理局崇明分局准予云欣公司注销登记。两原告确认，两原告在云欣公司原持股比例为欣成公司持股60%，郭太平持股40%，若房屋产权恢复登记，要求按照持股比例按份共有。本院认为，依据合同法的规定，合同系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定的应属有效。本案双方当事人主要争议焦点在于就涉讼房屋签署的买卖合同，是否是双方当事人真实意思表示。原告主张，双方并非真实的买卖交易，签署买卖合同是为被告提供资产证明。被告认为双方系真实的买卖关系。从本案查明的事实看，双方签署买卖合同并未经过看房、议价等一般程序；买卖合同签署后，被告亦未按照合同约定支付房价款，且自签约至今出售方未进行催讨，被告也未主动予以支付。双方签署合同的过程及合同履行情况与一般的房屋买卖交易存在重大区别。被告未支付房价款究竟是原告所述因房屋并非真实交易所致亦或被告所述因买卖双方怠于履行所致，系判断双方真实意思的关键。原告提供的两位证人陈述的内容，可以证明周春华曾同意为被告提供一套房屋做资产证明。房屋虽然已交付给被告使用，除被告陈述外，并无其他证据证明被告曾实际居住过涉讼房屋。证人马某某作为涉讼房屋的管理人，也未确认被告曾居住在涉讼房屋内。证人罗某某陈述，其与被告在沪碰面均是在他处而非在涉讼房屋。被告对此并未予以否认。证人罗某某居住在涉讼房屋所在小区，被告与其见面聚会若在涉讼房屋内更为方便，而被告选择在他处，与一般常理不符。虽然逻辑上不排除存在被告来沪居住在涉讼房屋内而未告知证人罗某某的情况，但被告多年来从未选择在涉讼房屋内与证人罗某某碰面可以证明该种情况发生概率较小，即使发生其频率也较小。原告的主张相对被告陈述更为合理，证人证言与房价款持续多年未付、未催讨的事实及被告极少选择居住在涉讼房屋内的事实相互印证，证据达到了盖然性优势的证明标准，买卖合同双方当事人并无房屋买卖的真实意思表示。在此情况下，原告方将房屋交付给被告，被告在此期间承担房屋必要的维护成本，符合常理。故就涉讼房屋签署买卖合同的双方并无买卖的真实意思，被告仅是名义的权利人，被告现并无办理单程证需要资产证明的事由，原告要求被告返还房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。两原告要求按份共有于法不悖。关于办理产权变更登记过程中的手续费、税费应按照登记机关、税务机关的规定承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、上海云欣经济发展有限公司与被告李英哲就上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》无效；二、被告李英哲应于本判决生效之日起十日内协助原告上海欣成投资(集团)有限公司、郭太平办理将上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋产权恢复至原告上海欣成投资(集团)有限公司、郭太平名下(原告上海欣成投资(集团)有限公司占60%产权份额、原告郭太平占40%产权份额)的登记手续。案件受理费62,424元，由原告上海欣成投资(集团)有限公司、郭太平与被告李英哲各半负担。保全费5,000元，由原告上海欣成投资(集团)有限公司、郭太平与被告李英哲各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁人民陪审员  沈建伟人民陪审员  滕略菊二〇一九年十二月二十七日书 记 员  卢思洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。