福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0305民初3666号 原告：陈文祥，男，1956年4月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：郭剑辉，福建典冠律师事务所执业律师。特别代理。 委托诉讼代理人：陈炜，福建典冠律师事务所实习律师。特别代理。 被告：福建省海天房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石工业园区。统一社会信用代码913503005770036281。 法定代表人：吴金良，董事长。 原告陈文祥与被告福建省海天房地产开发有限公司（以下简称海天房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈文祥的委托诉讼代理人郭剑辉、陈炜到庭参加诉讼，被告海天房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈文祥向本院提出诉讼请求：1.判令海天房地产公司立即返还陈文祥购房款1798948元（具体数额以商品房买卖合同为准），并承担以购房款1798948元为基数自2015年1月1日起至购房款返还完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2.判令本案财产保全费用由海天房地产公司承担；3.判令本案诉讼费用由海天房地产公司承担。诉讼过程中，陈文祥变更第1点诉讼请求为：判令海天房地产公司立即返还陈文祥购房款1772440.8元，并承担以购房款1772440.8元为基数自2015年1月1日起至购房款返还完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。事实与理由：2013年6月3日，案外人许金和与陈文祥签订《债权债务协议书》，案外人许金和结欠陈文祥借款21945675.81元，案外人许金和愿以海天房地产公司开发的【海天首府】（推广名为【海天·锦上】）房产折抵该债务。同日，陈文祥与海天房地产公司签订《房屋预售协议书》，约定陈文祥向海天房地产公司购买【海天·锦上】楼盘3栋1单元1301、1701、2201、2301、2401室商品房和4单元804、2304、2404室商品房，共计面积1044.28㎡，购房款为5221450元。2013年6月29日，双方达成《房屋代销协议书》，约定由海天房地产公司代为销售上述八套房产，海天房地产公司收取每套20000元代销手续费及每套5000元按揭贷款办理手续费，陈文祥承担成交价超过原预售协议中5000元/㎡部分的总价差价20%的税费等（详见协议书内容）。其中3栋1单元2401室及4单元2404室商品房由陈文祥自用，另六套房产均由海天房地产公司出售；3栋1单元1301、1701室及4单元804商品房的代售款已由海天房地产公司全额支付给陈文祥，3栋4单元2304室商品房的代售款海天房地产公司尚欠330000元未支付；3栋1单元2201、2301室商品房的代售款分文未付。根据《房屋代销协议书》约定，海天房地产公司代销商品房后，扣除25000元代办费后应将余下商品房购房款如数返还给陈文祥，现上述商品房已由海天房地产公司代销完毕，但海天房地产公司拒不返还代售房款，已违反《房屋代销协议书》约定。经向秀屿区不动产中心查询，海天房地产公司于2013年8月29日将3栋4单元2304号商品房出售给案外人杨金富，出售价为744716元；于2013年11月20日将3栋1单元2301室商品房出售给案外人潘志远，出售价为739265元；于2014年2月12日将3栋1单元2201室商品房出售给案外人郑建钦，出售价为790731元。另，双方在合同中约定3栋1单元2201室商品房的价格是841236元，海天房地产公司可以在50000元的优惠幅度内自主决定成交价，超过需要经陈文祥同意，该套房产的成交价优惠程度超过了50000元，却未经陈文祥同意，故陈文祥仅认可该套房产的成交价为合同价减去优惠幅度50000元，即791236元。 海天房地产公司未作答辩。 陈文祥在本院指定的举证期限内提供如下证据： 1.身份证复印件一份。欲证明陈文祥诉讼主体适格。 2.《房屋预售协议书》及收款收据各一份。欲证明陈文祥与海天房地产公司、案外人许金和达成三方债权债务转让合意，由海天房地产公司承担债务，并以购房款形式折抵债务；陈文祥向海天房地产公司购买【海天·锦上】八套商品房，购房款合计5221450元，协议对交房时间、签订《商品房买卖合同》及办理备案手续作了相关约定；海天房地产公司已收讫5221450元购房款的事实。 3.《房屋代销协议书》一份。欲证明2013年6月29日，双方达成《房屋代销协议书》，约定由海天房地产公司代为销售涉案八套房产，收取每套20000元代销手续费及每套5000元按揭贷款办理手续费，且海天房地产公司仅能在50000元的优惠幅度内有自主决定成交价的权利等内容的事实。 4.商品房买卖合同备案信息三张。欲证明海天房地产公司分别于2013年8月29日、2013年11月20日、2014年2月12日为陈文祥代售了【海天·锦上】3栋4单元2304、3栋1单元2301、3栋1单元2201室三套房屋，将该三套房屋出卖给他人，并已办理了按揭贷款，但海天房地产公司尚欠3栋4单元2304室商品房的代售款330000元未支付，且3栋1单元2201、2301室商品房的代售款分文未付的事实。 5.莆田市秀屿区人民法院（2018）闽0305民初3369号之一民事裁定书及莆田市中级人民法院（2019）闽03特3号民事裁定书各一份。欲证明陈文祥与海天房地产公司于2013年6月3日签订的《房屋预售协议书》第三条的仲裁条款、2013年6月29日签订的《房屋代销协议书》第五条的仲裁条款无效的事实。 海天房地产公司未向本院提供任何证据。 本院经审查认为，陈文祥提供的上述证据，来源合法，客观真实，依法应予确认，上述证据可以作为本案认定事实的依据。海天房地产公司无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提出书面异议并提交证据，视为放弃相关质证权利。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下： 2013年6月3日，案外人许金和与陈文祥签订《债权债务结算协议书》，案外人许金和结欠陈文祥21945675.81元，案外人许金和愿以海天房地产公司开发的【海天首府】(推广名【海天·锦上】）3栋1单元1301、1701、2201、2301、2401室商品房和4单元804、2304、2404室商品房；7栋1单元1401、1501、1601、1701、1901、2001、2101室商品房和6单元1106、1206、1306、1406、1506、1606、1706室商品房抵付该笔债务。同日，陈文祥与海天房地产公司签订编号为XF20130603002的《房屋预售协议书》一份，约定陈文祥向海天房地产公司购买【海天·锦上】楼盘3栋1单元1301、1701、2201、2301、2401室商品房和4单元804、2304、2404室商品房，面积约1044.29㎡，购房款合计5221450元，交房时间为2014年9月30日，购房款由案外人莆田市国货精品商贸有限公司全额代付等。同时，海天房地产公司出具编号为XF20130603002的《收款收据》一份，确认上述购房款5221450元已收讫。2013年6月29日，陈文祥与海天房地产公司签订《房屋代销协议书》一份，约定由海天房地产公司代为销售上述八套商品房，海天房地产公司收取每套20000元代销手续费及每套5000元按揭贷款办理手续费，陈文祥承担成交价超过原预售协议中5000元/㎡部分的总价差价20%的税费等内容，协议还对涉案八套商品房的销售价进行了约定，其中3栋1单元1301、1701、2201、2301、2401室商品房的销售价分别为795902元、819986元、841236元、775659元、698355元，3栋4单元804、2304、2404室商品房的销售价分别为779247元、793006元、714694元。《房屋代销协议书》签订后，海天房地产公司为陈文祥代销了涉案八套商品房，并返还给陈文祥部分购房款（其中3栋1单元1301、1701、2401室商品房及4单元804、2404室商品房的购房款已全部返还；3栋4单元2304室商品房返还了部分购房款364912.8元），尚欠购房款1772440.8元（3栋1单元2201室商品房购房款749658.8元+3栋1单元2201室商品房购房款692782元+3栋4单元2304室商品房剩余的购房款330000元）未能返还。因海天房地产公司未能返还剩余购房款，陈文祥遂于2018年7月2日向本院提起诉讼，要求海天房地产公司返还剩余购房款及利息。本院经审查后认为，陈文祥与海天房地产公司在《房屋预售协议书》中有约定仲裁条款，陈文祥应先行向莆田市中级人民法院申请确认仲裁条款的效力，遂于2018年8月31日作出（2018）闽0305民初3369号之一民事裁定，驳回陈文祥的起诉。陈文祥不服该裁定，向莆田市中级人民法院提起上诉。2019年5月7日，莆田市中级人民法院作出（2019）闽03民特3号民事裁定，确认陈文祥与海天房地产公司于2013年6月3日签订的《房屋预售协议书》第三条的仲裁条款、于2013年6月29日签订的《房屋代销协议书》第五条的仲裁条款无效。2019年6月10日，陈文祥再次向本院提起诉讼，要求海天房地产公司返还尚欠的购房款1772440.8元及利息，并承担本案保全费用。2019年6月21日，陈文祥向本院提出财产保全申请，要求对海天房地产公司开发的坐落于福建省莆田市秀屿区国税局南侧【海天·锦上】楼盘1#楼2002、2102、2103室商品房进行查封，保全标的额以2100000元为限，并由中国平安财产保险股份有限公司莆田中心支公司提供担保。本院经审查认为，陈文祥的申请符合法律规定，遂于2019年6月28日作出（2019）闽0305民初3666号民事裁定，查封上述三套商品房。陈文祥预交纳财产保全申请费5000元。 另查明，涉案3栋1单元2201室商品房于2014年2月12日出售给案外人郑建清，出售价格为790731元；3栋1单元2301室商品房于2013年11月20日出售给案外人潘志远，出售价格为739265元；3栋4单元2304室商品房于2013年8月29日出售给案外人杨金富，出售价格为744716元。 案经审理，因海天房地产公司未到庭参加诉讼，致本案无法调解。 本院认为，陈文祥与海天房地产公司于2013年6月3日签订的《房屋预售协议书》、于2013年6月29日签订的《房屋代销协议书》均系双方的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照协议书约定全面履行自己的义务。《房屋预售协议书》中明确约定涉案商品房的购房款由案外人莆田市国货精品商贸有限公司负担，海天房地产公司亦向陈文祥出具了购房款已收讫的《收款收据》，应视为陈文祥将其合同义务转移给案外人莆田市国货精品商贸有限公司，且经过了债权人即海天房地产公司的同意，该债务转移行为有效，故陈文祥有权要求海天房地产公司依照《房屋预售协议书》及《房屋代销协议书》履行义务。海天房地产公司代销涉案房屋后，有义务返还购房款给陈文祥。庭审时，陈文祥陈述海天房地产公司已返还了部分购房款，尚欠购房款1772440.8元未还，系对其不利事实的自认，应予照准。现陈文祥要求海天房地产公司返还尚欠的购房款1772440.8元，合理合法，予以支持。双方在《房屋代销协议书》中未约定购房款的具体支付时间和逾期支付的违约责任，故陈文祥要求以1772440.8元为基数自2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，于法无据，不予支持。但鉴于陈文祥就涉案房屋的购房款在2018年7月2日曾向本院提起诉讼，后被本院以先行确认仲裁条款效力为由裁定驳回起诉，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九的规定，陈文祥要求海天房地产公司支付利息可依法调整为以1772440.8元为基数自2018年7月2日起至购房款返还完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用期间的利息。考虑到中国人民银行同期同类贷款利率上下浮动性较大，且海天房地产公司实际返还购房款的时间尚不确定，故资金占用期间的利息应以法定的年利率6％为限。陈文祥因财产保全支出的申请费5000元，系为本案诉讼支出的合理费用，其要求海天房地产公司承担，于法有据，予以支持。海天房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内返还给陈文祥购房款1772440.8元，并承担自2018年7月2日起至购房款返还完毕之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用期间的利息（以年利率6％为限）； 二、福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给陈文祥因本案诉讼支出的财产保全申请费5000元。 案件受理费24392元，由福建省海天房地产开发有限公司负担20648元，由陈文祥负担3744元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  江永忠 人民陪审员  陈丽琴 人民陪审员  陈伟清 二〇一九年十二月十日 书 记 员  陈 斌 附相关适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 10 1