江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初9718号原告：昆山联合商业发展有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道231弄8号楼2302室，统一社会信用代码913205837532045501。法定代表人：张鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓志红,女,该公司员工。被告：吴之辉，男，1983年12月23日出生，汉族，住山东省龙口市。原告昆山联合商业发展有限公司与被告吴之辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。后因无法送达被告应诉材料，本院依法适用公告送达，并依法组成合议庭，于2019年12月5日对本案公开开庭进行了审理。原告昆山联合商业发展有限公司的委托诉讼代理人邓志红到庭参加诉讼。被告吴之辉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山联合商业发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原、被告之间合法有效的《昆山市商品房购销合同》(编号：201XXXX)；二、判令被告偿还原告因承担保证人责任而垫付的款项667973.66元及违约金133594.732元，共计801568.392元；三、判令被告承担解约违约金162880元；四、判令上述请求一、二、三的款项在原告已收到的被告购房款中予以直接扣除，被告尚需另向原告支付违约金150048.392元【具体计算方式：已付购房款814400元-原告代被告偿还银行的债务及违约金801568.392元-解约违约金162880元】；五、判令被告承担本案的全部诉讼费及律师费。审理中，原告放弃了律师费诉请。事实与理由：被告与原告于2013年10月25日签订了一份编号为2013XXXX的《昆山市商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的位于昆山市花桥镇XXX家园项目XX号房屋，该房屋总价款为人民币814400元，付款方式和付款期限为，2013年10月25日前向原告支付首期房款人民币244400元，2013年11月25日前向原告支付剩余房款(按揭)人民币570000元。该合同“附件四”《合同补充协议》第一条备注第(8)款中明确约定“若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，在出卖人担保期内，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的(包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等)，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金。否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价20%的违约金”。合同同时约定，被告应赔偿原告为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费，律师费、交通费、通讯费等及违约金以及因被告原因给原告造成的损失。2010年1月7日，被告吴之辉与中国农业银行股份有限公司昆山分行签订了《个人购房担保借款合同》，被告向银行贷款570000元支付房款，贷款期限为360个月。原告作为被告的保证人向银行承担连带责任。嗣后，银行向被告发放了全部贷款。后由于被告个人原因，截至2017年6月26日逾期还款。银行几经催促无果，于2017年7月将原、被告均列为另案被告提起金融借款合同纠纷诉讼。2018年1月12日，昆山市人民法院作出了(2017)苏0583民初12970号民事判决书，主要内容为：“一、被告吴之辉应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金555324.64元，利息、罚息、复利28996.18元(暂计至2017年6月26日，之后的利息、罚息，以555324.64元为基数，按双方约定标准计算至实际给付之日止)。二、被告吴之辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司昆山分行律师费26000元；三、被告昆山联合商业发展有限公司对被告吴之辉的上述两项债务承担连带清偿责任。昆山联合商业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告吴之辉追偿。案件受理费9904元，公告费690元，合计10594元，由被告吴之辉、昆山联合商业发展有限公司共同负担。”上述判决生效后，原告已于2018年11月28日将被告结欠银行的上述剩余贷款本金、利息、罚息、律师费及案件诉讼费等支付完毕，合计667973.66元。此后，原告多次联系并书面催告被告未果，故原告诉至法院。被告吴之辉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，原告昆山联合商业发展有限公司与被告吴之辉签订编号为2013XXXX的《昆山市商品房购销合同》一份，约定由被告吴之辉购买原告开发的位于昆山市，房屋总价814400元。双方合同第六条约定房款支付方式为“见补充条款第一条”。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条约定了房屋交付期限为，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四补充条款第一条约定，买受人应于2013年10月25日前支付首期房价款244400元，应于2013年11月25日前支付剩余房款570000元整（按揭）。备注部分约定：若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，在出卖人担保期内，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的(包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等)，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款20%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价20%的违约金。因欠款原因导致合同解除的，出卖人有权在扣除以下费用后，将买受人己付房款的剩余款项无息返还买受人，如买受人己付房款不足弥补出卖人损失的，则买受人仍需向出卖人承担赔偿责任：1)因买受人原因，出卖人承担保证责任的金额；2)出卖人为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等；3)买受人应承担的违约金；4)其他因买受人原因给出卖人造成的损失。合同附件四第九条第八款约定：双方承诺本合同中所提供的联系地址、电话等真实有效、且所列住所（址）系送达地址，如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误，引起合同不能履行，由提供方承担责任；根据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据等均须以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为本合同第2页买卖双方所列的地址。如因买受人的地址有误或未及时拿取信函而导致的任何后果均由买受人自行承担，出卖人的书面信函发至买受人即视同买受人所有权人均已收到书面信函。该合同下方有昆山联合商业发展有限公司、吴之辉签字盖章确认。原告认可被告已支付全部房款。涉案房屋已于2015年12月23日取得交付备案证书，具备交付条件。原告陈述，原告已按约通知被告交房，但被告未能办理收房手续。原告就此提供2015年12月24日的《进户通知》一份及邮寄明细一份，用以证实原告已依约履行通知交房义务。2017年7月17日，中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山农行）以吴之辉、昆山联合商业发展有限公司为被告向本院提起金融借款合同纠纷，要求吴之辉归还借款本金555324.64元，利息、罚息、复利，承担律师费26000元，要求昆山联合商业发展有限公司为吴之辉的上述债务承担连带保证责任。后本院在该案中审理查明如下事实：2010年1月7日，昆山农行与吴之辉、商业公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：1.昆山农行向吴之辉提供57万元借款。2.借款期限为360个月，自2014年5月5日起。3.执行利率为年利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮5%(若基准利率调整，年利率亦随之调整)；若吴之辉逾期自逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款期内产生的应付未付利息，按执行利率计收复利、逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。4.等额本息按月还款。5.若吴之辉未足额偿还借款，昆山农行有权提前收回借款。6.若吴之辉违约，昆山农行有权要求吴之辉支付为实现债权支出的律师费。昆山联合商业发展有限公司为上述债务承担连带保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利，保证期间为每期还款日起二年。若吴之辉违约，昆山农行既可以要求实现担保物权又可以要求保证人承担保证责任。截止2017年6月26日，吴之辉结欠昆山农行本金555324.64元，利息、罚息、复利28996.18元。原告为实现债权支出律师费26000元。后本院根据上述查明事实，于2018年1月12日做出判决，判决吴之辉归还昆山农行借款本金555324.64元，利息、罚息、复利28996.18元(暂计至2017年6月26日，之后的利息、罚息，以555324.64元为基数，按双方约定标准计算至实际给付之日止)；吴之辉支付昆山农行律师费26000元；昆山联合商业发展有限公司对吴之辉上述两项债务承担连带清偿责任。昆山联合商业发展有限公司承担保证责任后，有权向吴之辉追偿。后因吴之辉未履行上述判决给付义务，原告昆山联合商业发展有限公司于2018年11月28日向昆山农行支付该案的代偿款共计670123.64元，其中借款本息631379.66元，案件受理费9904元，公告费690元，律师费26000元，余款2149.98元已由昆山农行退还给原告昆山联合商业发展有限公司。昆山农行于2018年12月13日出具《代偿证明》对此予以说明证实。原告昆山联合商业发展有限公司陈述，原告按约履行担保责任，代被告吴之辉归还昆山农行贷款本息及相关费用后，依约向被告寄送《解除合同通知函》通知被告解除合同，该通知函同时寄送到被告的三个地址，但均被退回，无法联系上被告。原告就此提供《合同解除通知函》及邮寄凭证。《合同解除通知函》载明，根据双方2013年10月25日签订的《昆山市商品房购销合同》，总房价款为814399.96元，其中570000向昆山农行申请了贷款。由于被告个人原因，贷款未偿还，为此贷款银行于2017年7月起诉原告要求承担担保人责任。依据已生效判决书【案号为(2017)苏0583民初12970号】及银行《确认函》，原告已经代替被告承担了连带清偿责任，代偿银行剩余贷款本金、利息、罚息、违约金、案件诉讼费等，共计670123.64元。根据双方签订的购房合同附件四第二条第8款约定，如在原告对被告的贷款担保期间，被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的(包括但不限于因您连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致我司银行存款被扣划等)，则被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，原告有权单方面解除合同，被告并需承担合同总价20%的违约金，直接从被告已付房款中扣除，余款退还，如所付房款不足以支付上述费用的，原告有权追偿。原告陈述，原告寄送给被告的解除函均被退回，因无法联系被告，故无奈提起诉讼。另认定：原告认可目前涉案房屋尚未交付，尚未变更登记至被告名下。上述事实有商品房购销合同、交付备案证书、民事判决书、代偿证明、合同解除通知函及原告的陈述等证据予以证实。本院认为，原告昆山联合商业发展有限公司与被告吴之辉签订的昆山市商品房购销合同系双方真实意思表示，双方应依据合同约定履行各自义务。现因被告贷款支付房款后未能按约及时归还银行贷款，导致原告作为担保人根据合同约定承担了担保责任，根据双方签订的合同约定，被告应向原告偿还原告履行担保责任被扣划款项并按约承担被扣划款项20%的违约金，否则，原告作为出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价20%的违约金。现被告在原告履行担保责任后，未向原告偿还被扣划款项，原告据此提出解除合同，符合约定，本院依法予以支持，被告应配合原告撤销涉案房屋的网签备案手续。关于原告要求被告偿还原告因承担担保责任而垫付的款项667973.66元的主张，因原告已举证证实其因被告欠付银行贷款本息导致被银行起诉并最终代为履行了上述担保付款义务，故被告应依约偿还原告上述代偿款项。关于原告要求被告支付违约金133594.732元及解约违约金162880元的主张，本院认为，被告虽存在逾期还款的违约行为并最终导致原告承担担保责任代偿相关银行贷款本息等费用，但原告已据此解除了原被告双方签订的商品房购销合同，结合涉案房屋买卖合同签订时间为多年前及目前房价上涨较多的实际，原告亦未举证证实其因合同解除存在的实际损失超过合同解除时房屋的价格与被告购买房屋时的价格差价，故对于原告主张的上述违约金，本院依法暂不予支持。关于原告要求将被告应返还给原告的款项从被告已付房款中直接扣除的主张，符合约定，本院依法予以支持。综上，原告解除合同后应返还给被告吴之辉全部房款814400元，扣除被告应偿还给原告的代偿款项667973.66元，原告尚应退还被告房款146426.34元。被告吴之辉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据证明自己主张，应依法承担不应诉的后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、原告昆山联合商业发展有限公司与被告吴之辉于2013年10月25日签订的编号为201XXXX《昆山市商品房购销合同》解除，被告配合原告撤销涉案房屋的网签备案手续。二、原告昆山联合商业发展有限公司于本判决生效后十日内退还被告吴之辉房款146426.34元。三、驳回原告昆山联合商业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11944元，公告费690元，合计12634元，由被告吴之辉负担，于本判决生效之日起十五日内支付给原告。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱丽君人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陆敏强附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。