湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初5990号原告：谢某某。被告：郑某。被告：武汉大陆桥物业经营管理有限公司。原告谢某某与被告郑某、武汉大陆桥物业经营管理有限公司（以下简称大陆桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢某某及其委托诉讼代理人高某；被告郑某、大陆桥公司的共同委托诉讼代理人赵某、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某某向本院提出诉讼请求：1.被告郑某单方解除《商铺租赁合同》的行为无效；2.被告郑某继续履行《商铺租赁合同》；3.两被告共同承担违约金6万元；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：“被告将位于武汉市硚口区xxx广场x层xxx号商铺出租原告从事服装经营，租赁期限从2018年8月31日至2021年8月30日，租金20万元/年，第一年度租金在合同签订时支付，第二年度租金在2019年6月30日前付清，第三年度租金在2020年6月30日前付清；被告大陆桥公司系该广场物业管理公司，原告应服从大陆桥公司的统一管理，并基于郑某的特别授权对原告的违规经营行为进行警告、罚款、工商举报、代为解除租赁合同。合同还约定郑某无法定理由终止合同应向原告承担租金总金额10%的违约金。合同签订后，大陆桥公司从2019年4月起书面通知原告提前缴纳第二年度的租金，因原告当时资金周转困难且合同约定的租金支付期限未到，原告未能按照大陆桥公司的要求支付租金。2019年5月中旬起，原告多次向大陆桥公司沟通支付租金事宜，大陆桥公司均以超过租金支付期限为由不同意接收。2019年7月1日，大陆桥公司向原告下达《租赁合同解除通知书》，以原告未按约支付租金为由通知原告解除租赁合同。原告认为，原告并无拖欠租金的违约行为，被告以此为由解除合同显然是为了侵吞原告缴纳的10万元履约保证金，被告拒绝履行租赁合同应当承担违约责任，故原告向本院提起诉讼。被告郑某、大陆桥公司共同辩称：1、《商铺租赁合同》约定郑某特别授权委托物业管理公司处理包括但不限于管理租赁履约行为、解除租赁合同并清退出场等事项，并约定原告未按合同约定交纳租金的，出租人有权收回商铺并追究原告违约责任。原告未按约定支付租金，大陆桥公司代表郑某向原告发出解除合同通知的行为获得了郑某的授权和认可，该解除行为合法有效。2、《商铺租赁合同》约定第二年度租金应在2019年6月30日前付清，因品牌广场租金交纳工作量大，为避免出现集中交租给双方带来不便，大陆桥公司安排2019年4月12日至2019年4月15日为集中办理续缴租金的时间段，该安排并不违反《商铺租赁合同》的约定。原告未在集中办理时段缴纳租金，且未在合同约定的最后期限（即2019年6月30日）缴纳下一个租赁年度的租金，以自己的行为表明不履行合同主要义务，大陆桥公司按照合同约定于2019年7月1日向原告下达《租赁合同解除通知书》符合合同约定，被告无须承担违约责任。3、因原告违约，大陆桥公司行使合同解除权解除了《商铺租赁合同》，通知送达原告时已发生法律效力，考虑到原告租金已交纳至2019年8月31日，大陆桥公司允许其经营到2019年8月31日再腾退，原告2019年8月31日自行腾退了商铺。该商铺现已另行出租给他人经营，原告也另行在其他地方经营，原告要求继续履行租赁合同不具备现实可能。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：郑某系武汉市硚口区xx路特58号2层xxx号房屋（建筑面积32.11平方米）所有权人，大陆桥公司系该房屋所在商场的物业管理公司。2018年4月20日，大陆桥公司出具《收据》，确认收到谢某某履约保证金10万元。2018年5月19日，梁嘉麒作为郑某（甲方）的委托代理人与谢某某（乙方）签订《xxx广场商铺租赁合同》，约定：“甲方同意将xxx广场第x层xxx号商铺按间出租给乙方，乙方对此不持异议；租赁期限三年，自2018年8月31日起至2021年8月30日止；本合同租赁期间，租金为20万元/年，乙方须按年支付租金，合同第一年度租金需在合同签订当天一次性支付，第二年度租金在2019年6月30日前付清，第三年度租金在2020年6月30日前付清；租赁期限内，甲方认可并特别授权物业管理公司处理乙方任何形式的转租、转让、分租、出售假货、劣货及残次货物等行为，包括但不限于警告、罚款、工商举报、代为解除租赁合同并清除出广场等处理手段，对此乙方完全知晓该条款且无异议；甲方有下列行为之一的，承担违约责任，向乙方支付上述租金总额10%的违约金，造成损失的，应负赔偿责任：……（3）无法定理由终止合同或有其他违约行为的。乙方有下列行为之一的，承担违约责任，甲方有权收回商铺：（1）未按合同约定交纳租金的；……”2019年4月，大陆桥公司向谢某某送达《续租通知》，要求谢某某在2019年4月12日至2019年4月15日前往九楼办公区缴纳租金，但谢某某未在上述期限交纳租金。2019年7月1日，大陆桥公司向谢某某发出《租赁合同解除通知书》，内容为：“一、本公司代表出租方通知你方，解除你方签订的xxx号商铺租赁合同，解除通知自你方收到时生效。由于你方已缴纳第一年度租金，大陆桥公司同意你方租赁期限至2019年8月30日止。二、从你方收到本通知之日起，大陆桥公司将安排本商铺招商事宜，你方须予以配合，并于第一年租赁期限（即2019年8月30日）届满前腾退商铺。三、出租方保留追究你方违约责任的权利。”2019年7月29日，谢某某委托律师向大陆桥公司发出《律师函》，称大陆桥公司在约定的付款期内无正当理由拒绝受领租金造成租金未能按约交付，对解除通知提出异议，要求继续履行合同并同意及时付清租金。2019年7月30日，大陆桥公司向谢某某的委托律师发出《律师函复函》，认为谢某某已构成严重违约，要求谢某某配合大陆桥公司的工作。2019年8月30日，大陆桥公司向谢某某送达《清场通知书》，要求谢某某于当日5点30分前腾退并归还商铺。次日，谢某某搬离案涉商铺。大陆桥公司表示案涉商铺已于2019年9月出租给他人。庭审中，谢某某称当时因资金周转困难未在大陆桥公司指定的期限支付租金，2019年5月中旬去支付租金时大陆桥公司以超过租金支付期限为由不同意接收。谢某某提供了微信记录、短信记录、银行流水及证人证言以证明其准备好付租金但大陆桥公司拒不受领。证人高某陈述因店里资金周转原因，就向楼层经理张琼申请宽限一个月，大陆桥公司的经理林明建同意宽限至2019年5月15日，2019年5月去交租金时张琼称需要林明建签字才能交，要求高某回去等通知，后来大陆桥公司一直未通知谢某某交租金，谢某某、高某与张琼、林明建沟通始终没有回复，故未能支付租金。本院认为，郑某与谢某某签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。大陆桥公司主张谢某某未按合同约定交纳租金，于2019年7月1日向谢某某发出解除合同的通知。谢某某主张未能支付租金的原因是大陆桥公司拒绝收取租金，并提供了微信记录、短信记录、银行流水及证人证言予以证实，结合大陆桥公司在付款期限届满次日即解除合同的事实，本院认为谢某某的陈述更为可信，大陆桥公司拒绝收取租金的盖然性较高。谢某某迟延支付租金系大陆桥公司的原因所致，故谢某某不构成违约，大陆桥公司解除《商铺租赁合同》的行为无效。因案涉商铺现已另行出租给他人，谢某某要求继续履行合同客观上无法履行，故对于谢某某要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。大陆桥公司系受郑某委托处理租赁事务，大陆桥公司通过拒收租金的方式提前终止合同，由此产生的后果应由委托人郑某承担，故郑某构成违约，应当按照约定支付租金总额的10%（即6万元）作为违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告武汉大陆桥物业经营管理有限公司代表被告郑某向原告谢某某发出的《租赁合同解除通知书》无效；二、被告郑某于本判决生效后7日内向原告谢某某支付违约金6万元；三、驳回原告谢某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4100元，由原告谢某某负担3450元，由被告郑某负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 谢 磊二〇一九年十二月九日书记员 陈为安