湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初4335号原告：刘长俊，男，1972年4月25日出生，汉族，住武汉市盘龙城经济开发区。原告：季炜，男，1989年3月6日出生，汉族，住武汉市盘龙城经济开发区。以上两原告共同委托诉讼代理人：廖丹、雷纪超，湖北楚风德浩律师事务所律师。特别授权。被告：武汉市巢上城小区第一届业主委员会，住所地：武汉市盘龙城经济开发区巢上城。负责人：周静，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：高树宏，湖北才济律师事务所律师。特别授权。原告刘长俊、季炜与被告武汉市巢上城小区第一届业主委员会（以下简称巢上城第一届业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年11月6日作出（2018）鄂0116民初2828号民事判决，巢上城第一届业委会不服判决，提起上诉。武汉市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）鄂01民终678号民事裁定，裁定：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初2828号民事判决；二、本案发回湖北省武汉市黄陂区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘长俊、季炜的委托诉讼代理人廖丹、雷纪超，被告巢上城第一届业委会负责人周静及其委托诉讼代理人高树宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘长俊、季炜向本院提出诉讼请求：1、依法撤销2017年8月16日巢上城第一届业主委员会委员的选举决议；2、依法判令确认2017年11月9日通过的《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）无效；3、依法判令撤销被告于2017年11月9日通过的《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）的决议；4、依法判令撤销被告于2018年3月31日作出的选聘深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的决议；5、依法判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巢上城小区（以下简称巢上城小区）是由武汉新阳光房地产开发有限公司分期开发的四个独立小区，即俊园、锦园、御园、巢NEST小区。2017年8月16日，未经巢上城4个小区双过半业主同意，仅由二十几名业主选举了委员会为10人的业委会委员；2017年11月9日，巢上城第一届业委会在广大业主不知情下，未组织召开业主大会，擅自组织业主代表，在未获取合法授权、未征求业主同意的前提下，进行投票，违法通过《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）的决议；2018年3月31日，巢上城第一届业委会采取同样的方法，在未组织召开业主大会的情况下，由11个业主代表进行投票，违法作出选聘深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（以下简称金地物业）的决议。根据《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数以上的业主同意。《业主大会和业主指导委员会指导规则》第二十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡是需要投票表决的，表决意见应由业主本人签名。根据上述法律规定，以上不论是选举巢上城业主委员会委员以及由巢上城第一届业委会组织召开的业主代表临时会议，在程序上还是实体上均严重违背了法律规定，侵犯了两原告作为业主的合法权益，据此原告提起诉讼。巢上城第一届业委会辩称：1、原告关于撤销《业主大会议事规则》的诉求缺乏事实和法律依据。主张的“被告在广大业主不知情的情况下，没有组织业主大会，擅自通过组织业主代表，在没有获得合法授权、没有征求业主意见的前提下进行投票，违法通过《议事规则》的会议决议”与事实不符。业委会于2017年11月7日在业主代表微信群向所有业主代表发布了召开业主代表大会的通知，并将《议事规则》全部内容提前在群里发布，业委会成立业主代表大会履行业主大会的职责，符合《湖北省物业服务和管理条例》中关于业主人数超过三百的物业区域可以成立业主代表大会的规定。2、原告所谓业委会未召开业主大会，没走公告授权的程序、没有征求业主的意见即通过决议，选聘金地物业为小区物业公司与事实不符。解聘武汉新福物业管理有限公司（以下简称新福物业）的业主大会决议、通知选聘金地物业的临时业主代表大会的公告、临时业主大会投票的表决结果、金地物业合同样本等内容，业委会均在社区公共区域进行了公示，并再次给予了7日的异议期。2018年3月16日，业委会根据《湖北省物业服务和管理条例》相关规定，发布召集业主代表大会临时会议的通知，并予以了公告。2018年3月31日临时业主大会代表大会如期举行，根据业主代表现场投票表决通过了选聘金地公司的决议。投票的业主代表即各楼栋的楼栋长均持有各楼业主的《授权委托书》，符合《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定。3、原告主张巢上城小区应划分为四个独立小区，应分别选举四个业主委员会，并主张业委会仅由二十几名业主代表选举产生程序违法，缺乏证据证明，与事实不符。业委会选举全程都在巢上城小区公共区域进行了公告、公示。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，经本院审核及调查，结合当事人陈述，查明事实如下：巢上城小区是由武汉新阳光房地产开发有限公司分期开发的四个独立小区，即俊园、锦园、御园、巢NEST小区。总建筑面积688242.93平方米（其中俊园、锦园、御园小区总建筑面积570088.99平方米，巢NEST小区总建筑面积118153.94平方米），住宅建筑面积597717.81平方米，商业及其他用房面积90525.94平方米。专有部分个数为5194个，其中住宅总户数5087户，商铺专有个数为107个。商住户数136户（已出售106户）、会所1个（未出售）。刘长俊系巢上城小区俊园1栋2单元704室业主，季炜系巢上城小区俊园1栋2单元304室业主。2015年5月16日，武汉市盘龙城经济开发区摩卡社区巢上城筹备小组经过一些列筹备活动，小区业主首次召开业主大会，成立武汉市盘龙城经济开发区摩卡社区巢上城第1届业主委员会，选举产生9名业主委员会委员，业主委员会委员任期3年。同时业主大会会议表决通过了《巢上城小区管理规约》、《巢上城小区业主委员会工作规则》、《巢上城小区业主大会议事规则》，并在武汉盘龙城经济开发区摩卡社区及武汉市黄陂区房产服务中心办理了备案手续。该首次业主大会表决通过的《巢上城小区业主大会议事规则》第七条、第八条、第九条约定：凡是采取书面征求意见的，表决票应当经业主本人签字；业主代表投票表决的，业主代表应当在参加业主大会3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票表决时如实反映。2017年3月31日，巢上城小区锦园、御园、俊园共2206户住户分别委托熊方、高浦訸、王贞、周海英、黄新汉、周闰、陈伟、詹碧诗、林勇、刘军强、周静、胡晗、张龙、王娟、熊洁、吴桂平、魏文龙代表业主与“佰昌集团有限公司”选聘的新福物业协商解决物业纠纷事宜，委托权限为特别授权。特别授权的授权范围：代为谈判、代为签名、代为推选维权代表、代为聘请专业机构进行财务审计、法律维权、代为听证、代为提议召开临时业主会议、代为监督财务账目、代为提出议案、代为陈述业主建议和意见、代为选聘物业服务企业、代为选举业委会委员、代为履行物业投诉、监督、维权的一切事宜。2017年3月27日至2017年5月18日期间，巢上城业主委员会9名委员中7名委员辞职。2017年5月23日，武汉盘龙城经济开发区和露甲山社区居民委员会发布告示：由于巢上城业主委员会大部分委员提出辞职，目前业委会无法开展工作，为了不影响业委员的工作运行，根据业委会和业主代表的要求，社区于2017年5月22日下午在社区会议室组织召开了业委会留任成员和维权代表会议，会议决定：1、推选楼栋代表，2、增选业主委员会委员，3、成立由社区领导牵头的选举筹备组，负责选举组织工作。2017年6月13日，巢上城业主委员会改选筹备组发布告示：经盘龙城经济开发区党委同意，由露甲山社区党支部牵头，指导巢上城业主委员会委员的改选工作。为广泛征求广大业主意见，保证改选工作顺利进行，根据业主委员会改选的相关要求和筹备组会议的意见，在选举之前推选楼栋长，通过楼栋长会议产生选举办法。请各园区业主积极配合和支持楼栋长的推选工作，支持筹备组成员和小区维权代表上门征求意见，并配合他们的工作。2017年7月25日，巢上城业主委员会筹备组发布公告，主要内容为：经业委会筹备组会议多次开会讨论，筹备组成员上门征求业主意见，推荐了29名楼栋长，其中10名锦园楼栋长、11名俊园楼栋长、5名御园楼栋长、3名巢NEST楼栋长。2017年8月3日，巢上城业主委员会筹备组发布巢上城小区业主委员会委员选举办法和业主委员会名额分配方案，选举办法为：由楼栋长充分征求广大业主意见后，召开楼栋长会议，由楼栋长投票选举产生新的业主委员会委员。业主委员会委员名额分配为：俊园4名、锦园4名、御园2名、巢NEST3名。业主委员会委员初步候选人采取社区“两委”推荐、业主联名推荐与业主个人自荐相结合的办法。2017年8月10日，巢上城业主大会筹备组对业主委员会委员候选人名单进行了公示，其中俊园5人、锦园5人，御园3人。2017年8月15日，巢上城业主委员会筹备组发布巢NEST业主代表（居民组长）选举公告，主要内容为：在巢NEST开展业主代表选举（代居民组长选举），并通过业主代表推选本届业委会候补人选两到三名。2017年8月16日，巢上城小区召开业主大会。对巢上城业主委员会委员进行了投票选举，成立了巢上城第一届业委员。根据投票表决情况统计表及会议签到表显示，应参加投票人数31人，实到24人，发出选票24张，收回选票24张，选出10名业委会委员（巢NEST小区没有委员），并选出业委会主任周静，副主任柯勇、魏文龙、詹碧诗。实际参与投票人中20人为楼栋长，其他4人为：周静、王贞、张继豪、王春艳。上述业委会主任、副主任、委员名单于2017年8月17日进行了公示。2017年10月26日，巢上城业主大会筹备组发布巢NEST区公告，主要内容为：巢NEST别墅区业主委员由3人组成（含钟瑞林），现选2名，候补委员2名，采取一户一票方式于2017年11月12日上午9时至11时30分在网球场进行公开投票。2017年11月9日，巢上城业主大会筹备组发布巢NEST区公告，主要内容为：因部分居民对业委会候选人提出异议，原定于11月12日召开的业委会选举工作延期，等政府有关部门审核后，对符合条件的候选人名单再进行公示，确定选举时间。2017年11月8日，王贞在巢上城楼栋长微信群（微信群共计32人）通知11月8日19:30召开业委会成立后与楼栋长的第一次会议，主要讨论《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》细节。当晚19:30分，巢上城第一届业委会召集锦园、俊园、御园楼栋长对《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》进行讨论和投票表决，全票通过。参加会议人员23人，表决23人。其中属楼栋长的17人，其他6人为：周静、王贞、王春艳、柯勇、金争、魏铭。据会议内容显示：《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）于2017年11月7日发送至业主代表（楼栋长）群。2017年11月9日，业委会就巢上城小区业主（代表）大会议事规则》办理了备案手续。2017年11月10日，上述《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》在小区公告栏中进行了公告。2018年1月3日，巢上城第一届业委会发布公告，公告内容为：2018年1月2日，巢上城锦园、俊园、御园三个园区楼栋长在巢上城业委会组织下，以90%的票数通过了巢上城全体业主以一户一票填表方式决定是否解聘新福物业，即日起由各楼栋长上门将表格送至各家各户填写，一切规则按照《巢上城业主（代表）大会议事规则》执行。2018年3月16日，巢上城第一届业委会发布关于解聘新福物业业主大会的公告。同日发布了巢上城俊园小区业主代表大会临时会议召开的通知，主要内容为：巢上城第一届业委会将组织召开巢上城俊园小区业主代表大会临时会议，提议选聘新的物业服务企业以及授权业主委员全权处理一切诉讼事宜，会议于2018年3月31日9时在业委会办公室召开。2018年3月31日，巢上城第一届业委会组织召开巢上城俊园业主代表临时会议，参加会议11人，表决11人，表决一致通过选聘金地物业作为俊园物业公司及授权业委会代表业主大会全权代理一切诉讼事宜。参加表决人员中10人为巢上城俊园楼栋长，其他表决人员为王春艳。上述临时会议决议结果已于同日进行了公示。2018年5月15日，两原告以巢上城第一届业委会发布的业主大会决议中关于通过的议事规则、选举业委会委员以及选聘物业公司等，在程序上和实体上均违背了法律规定，侵犯了两原告作为业主的合法权益，故提起诉讼。本院另查明，巢上城小区2017年8月16日、2018年3月31日召开的业主大会虽然提前公布了决议内容，但实际投票人并未采取上门或其他形式征求业主的书面意见。2017年11月8日召开的业主大会除了实际投票人并未上门或采取其他形式征求业主的书面意见外，连决议的内容也仅仅只在业主代表（楼栋长）微信群里公布。本院认为，本案争议焦点为：1、巢上城第一届业委会提交的业主代表授权委托书委托权限问题；2、2017年11月8日通过的《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）是否有效；3、2017年8月16日巢上城第一届业委会的选举决议、2017年11月8日、2018年3月31日巢上城第一届业委会作出的决定是否应当撤销。1、关于巢上城第一届业委会提交的2017年3月31日业主代表授权委托书委托权限问题。该授权委托书注明的委托范围为：代表签名业主与“佰昌集团有限公司”选聘的武汉新福物业管理有限公司协商解决物业纠纷事宜。委托权限为：代为谈判、代为签名、代为推选维权代表、代为聘请专业机构进行财务审计、法律维权、代为听证、代为提议召开临时业主会议、代为监督财务账目、代为提出议案、代为陈述业主建议和意见、代为选聘物业服务企业、代为选举业委会委员、代为履行物业投诉、监督、维权的一切事宜。就委托书本身记载的内容而言，该委托书的委托事项和委托权限并不一致，在授权权限范围内有意扩大了委托事项的范围。另外，该委托授权签署的时间为2017年3月31日，但社区公告重新选举的时间为2017年5月，且重新选举的原因是由于巢上城业主委员会大部分委员提出辞职，业委会无法开展工作。在距摩卡社区巢上城第1届业主委员会任期届满还有一年时间就开始授权委托代为选举业委会委员等事项，明显与常理不符。从授权委托签署的时间来看，更进一步印证该委托书只限于解决新福物业与业主物业纠纷事宜，其超出物业纠纷的授权属无效授权。2、关于2017年11月8日通过的《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）是否有效问题。该议事规则中第二章业主（代表）大会第五条、第六条、第八条、第九条中扩大了业主代表大会及业主代表的权力，剥夺了业主的知情权、投票表决权，违反了物业管理条例等相关规定。议事规则中与法律规定相悖部分无效。3、关于巢上城小区2017年8月16日巢上城第一届业委会的选举决议、2017年11月8日、2018年3月31日巢上城第一届业委会作出的决定是否应当撤销的问题。《物业管理条例》第十一条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；┄。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。《湖北省物业服务和管理条例》第十九条规定，┄业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。《武汉市物业管理条例》第二十八条规定，业主大会会议采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。第二十九条规定，业主可以幢、单元、或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。由上述法律法规可知，业主享有参加业主大会会议，行使投票权的权利。业主大会的表决应当由全体业主独立直接的作出表达。本案中，因巢上城小区涉及的物业管理区域较大，故采用的是首先推选楼栋长作为业主代表，再由业主代表选举业委会委员。虽然业主代表（楼栋长）有部分业主的授权，但该授权仅限为与新福物业协商解决物业纠纷事宜，并不包含代表选举业委会委员等委托事项。本案中，无论是2017年8月16日选举成立第一届业主委员会委员的决定，还是2017年11月8日决定修改业主大会议事规则以及2018年3月31日通过选聘金地物业作为俊园物业公司及授权业委会代表业主大会全权代理一切诉讼事宜，均需要业主共同决定，且应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。巢上城小区在未召开业主大会的前提下产生业主代表（楼栋长），由业主代表（楼栋长）直接投票来代替业主代表的做法，本身就不符合法律规定。虽然巢上城第一届业委会辩称业主代表（楼栋长）均经过部分业主书面委托授权，但因授权的委托书明显超出了授权事项的范围，不能作为推选业主代表（楼栋长）的依据，更不能作为业主代表履行职责的依据。即便巢上城小区2206户业主授权业主代表（楼栋长）代为选举业委会委员及选聘物业公司的委托有效，但巢上城小区参与表决人数应为5194人，该授权人数也未达到法律规定的过半要求。就2017年11月8日巢上城小区会议而言，会议召开前，仅仅只是在业主代表（楼栋长）微信群中（共计32人）提前通知和公布（2017年11月7日）《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）内容，后由微信群中参会的二十多人代表全体业主对《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》进行讨论和投票表决，并没有证据显示在参加业主大会前三日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。依据法律规定，在有业主代表的前提下，对于需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映，而不是由业主代表直接代表业主发表意见。同理，2017年8月16日选举成立第一届业主委员会委员的决定和2018年3月31日巢上城第一届业委会组织召开巢上城俊园业主代表临时会议，虽然都提前公布了临时会议的内容，但参会人员仅系部分业主代表（楼栋长）及其他人员。以上参与三次表决的业主代表（楼栋长）和其他人员仅为极少数业主，虽然巢上城小区第一届业委会表示在2017年8月16日、2017年11月8日、2018年3月31日作出决议前，这些业主代表均征求了其代表业主的意见，但在案件庭审辩论终结前，巢上城小区第一届业委会并未提交相应的证据材料证明实际投票人以上门或以其他形式征得业主意见。综上，巢上城业主大会选举巢上城业主委员会委员、通过《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）以及选聘金地物业的决定都是直接由参会的业主代表（楼栋长）及其他相关人员进行了投票决定，此项投票决定只对参会人员自身有效，对其他业主并不产生法律效力，远远达不到法律规定的“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的要求。本案中，巢上城小区第一届业委会以召开业主代表（楼栋长）大会的形式代替了业主大会，但业主代表在会议召开前未取得所代表业主的书面意见，侵犯了业主的合法权益。故上述巢上城小区2017年8月16日选举成立巢上城小区第一届业主委员会委员的决定、2017年11月8日通过的《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）、2018年3月31日选聘深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的决议，均违反了相关法律规定的程序，应当予以撤销。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第九条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《湖北省物业服务和管理条例》第十九条第一款，《武汉市物业管理条例》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、撤销武汉市巢上城小区第一届业主大会2017年8月16日作出的选举成立第一届业主委员会委员的决定；二、撤销武汉市巢上城小区第一届业主大会2017年11月8日通过的《巢上城小区业主（代表）大会议事规则》（修订版）的决定；三、撤销武汉市巢上城小区第一届业主大会2018年3月31日作出的选聘深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的决定；四、驳回原告刘长俊、季炜的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告武汉市巢上城小区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  李圣仕审判员  陈大进审判员  刘文华二0一九年二0一九年十二月三十一日书记员  苏 爽