湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初7503号原告：武汉鑫广电物业管理有限公司，住所地：汉阳区汉阳大道402号。负责人：贺林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑志敏，湖北今天律师事务所律师（特别授权）。被告：潘昱，男，北京市人，1992年11月8日出生，居民身份证住址：北京市西城区。委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正信律师事务所律师（特别授权）。原告武汉鑫广电物业管理有限公司（以下简称鑫广电公司）与被告潘昱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员程庆元独任审理，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告鑫广电公司的委托诉讼代理人郑志敏；被告潘昱委托诉讼代理人李伊苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫广电公司向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判令被告向原告支付物业服务费33428.6元，水费196元；2、被告依约承担违约责任，按每天千分之三支付违约金，从2016年11月1日起计算至付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系武汉市硚口区广电兰亭荣荟商业楼18-2-1号的业主，房屋建筑面积为109.96平方米。原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》，约定由原告对广电兰亭荣荟进行前期物业管理，物业服务费采用先交纳后服务的方式，每季度首月15日之前交纳该季度费用，按建筑面积每月每平方米8元交纳，同时约定逾期缴纳物业管理费的，逾期之日起每天按照千分之三缴纳滞纳金。逾期三个月仍不缴纳的，原告可以采取催缴措施，直至向人民法院起诉，如原告采取法律途径追讨被告拖欠物业管理服务费，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由被告承担。被告从2016年11月1日起就未向原告交纳物业服务费用，累计拖欠物业费33,428.6元，水费196元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用，故原告向本院提起诉讼。被告潘昱辩称：1、原告未按前期物业协议第二条标准，未全面履行相应服务，在交通、卫生、公共设施等方面均服务不到位。2、原告对业主诉求置若罔闻；3、被告曾多次前往原告要求缴纳物业管理费，而原告均要求被告重复缴纳2016年11月至2017年10月的物业管理费，被告拒绝重复缴纳前物业费，原告就不收取后面的物业管理费，原被告的物业纠纷曾提起诉讼，后撤诉，被告后多次找到原告协商物业管理费，原告均要求按照8元每平米的高标准重复缴纳2016年11月至2017年10月的物业管理费。原告主张的物业管理费没有依据，且与实际情况严重不符，原告无权根据被告与商品房开发商签订的物业买卖合同收取物业费，原告将收费标准为空白的协议交给被告，原告确定的8元标准高于周围标准，周边仅为3.39元每平方米，4、被告不存在欠缴水费与事实不符，被告收房时预交1,000元水费保证金，该保证金早已超过原告主张的拖欠水费，原告收取水电费的标准严重超出国家法定标准，原告应该将其多收的水电费冲抵被告应缴纳的物业管理费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、营业执照、分公司负责人身份证明、负责人居民身份证，证明原告主体适格。证据二、被告身份证、武汉市商品房买卖合同、住宅交房确认书，证明被告主体适格。证据三、前期物业管理服务协议，证明原被告签订了物业服务协议，被告应按照协议内容缴纳物业管理费及滞纳金。证据四、物业催缴单，证明原告向被告催收物业服务费的事实。经庭审质证，被告潘昱对原告出示的证据一没有异议，对证据二交房确认书有异议，对商品房买卖合同的关联性有异议，该合同不能证明原被告建立合同关系，也不能证明原被告就物业管理服务费达成一致约定，该证据与本案无关。对证据三真实性有异议，这个合同中间有订书钉，此前原告起诉过一次，此前提交的不是这一份协议，该协议没有签署日期，原告提交的协议价格一栏与被告持有的服务协议不相符，对证据四真实性有异议。被告潘昱为支持自己的抗辩请求，向本院提交以下证据：证据一、前期物业服务协议，证明在该协议中原被告未约定具体物业费收费标准，原告主张的收费标准没有依据，该协议对开发商物业管理有相应的约定，协议第7页第3-7有约定，原告没有按照该协议提供服务内容，原告履行了维修义务，是物业公司负有举证责任。证据二、物业费收款凭证，证明被告已正常缴纳至2017年10月物业费5,278.20元。证据三、录音资料，证明被告主动到原告处缴纳相关物业费用，原告要求重复缴费，否则不予收取2017年10月之后的物业费。证据四、照片、录音、视频文件，证明原告服务服务不到位证据五、水费保证金缴费凭证，证明被告向原告缴纳1000元水费保证金用于垫付欠缴水费。经庭审质证，原告鑫广电公司对被告潘昱出示的证据一真实性有异议，该协议与我方的不一样，被告提供的协议没有被告自己的签字，但是我方的协议有双方的签字和盖章，对证据二认为收款凭证不是发票，不能证明我方已经收款，对证据三三性不予认可，对证据四认为不能证明这是持续的状态，不能证明我方没有提供物业管理服务，漏水照片是室内照片，不属于原告管理范围，对证据五关联性不予认可。对上述无异议的证据，本院予以采信；对有异议的证据，将结合庭审综合评判。经审理查明，被告潘昱系武汉市硚口区广电兰亭荣荟商业楼18-2-1号的业主，房屋建筑面积为109.96平方米。2015年8月31日，被告潘昱与武汉广电海格房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，该合同附件五约定物业服务质量及价格武汉鑫广电物业管理有限公司对广电兰亭荣荟前期物业管理服务根据《前期物业服务协议》内容进行管理。商铺：10元/㎡/月，从首年至第五年按照8元/㎡/月收取。后原告鑫广电公司与被告潘昱签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定原告为被告提供物业服务，按每月每平方8元收取物业管理费。自2017年11月1日起，被告潘昱未缴纳物业管理费。鑫广电公司经催要未果，故向本院提起诉讼。本院认为，原告鑫广电公司系具有资质的物业管理企业，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法、有效，被告应该按照合同约定标准支付物业服务费。原告依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了一定的维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了一定的维护，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。被告作为业主与原告是共存共荣的关系，一方面原告作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会；另一方面被告与原告之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。原告诉讼请求部分有理，有理部分本院依法予以支持。故对于原告要求被告支付2017年11月1日至2019年12月31日的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。另原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因物业公司与业主欠缺沟通，被告不属恶意拖欠物业费用，故原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不适宜，本院依法不予支持。关于原告请求被告支付2016年11月至2017年10月的物业费，因被告庭审中出示收款凭证证明已缴纳2016年11月至2017年10月的物业费，故本院对此期间的物业费请求不予支持。关于原告请求的水费，此项请求不属于物业合同审理范畴，故本院对此不予审理。关于被告辩称的原告物业服务不到位给其造成的损失，可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告潘昱于本判决生效之日起十日内向原告武汉鑫广电物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年12月31日止的物业服务费22871.70元。（8元＊109.96平方米*26个月）二、驳回原告武汉鑫广电物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费318元，由被告潘昱负担。此款已由原告武汉鑫广电物业管理有限公司垫付，被告潘昱于本判决生效后一并支付给原告。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程庆元二〇一九年十二月十日法官助理黄艺