江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初5041号原告：中国建设银行股份有限公司宜春市分行，住所地：宜春市袁州区袁山中路327号。统一社会信用代码：913609004920006552。负责人：李洪，行长。委托诉讼代理人：易金财，系江西百姓律师事务所律师。被告:彭静，女，1988年4月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，户籍地宜春市袁州区，现住址不详。被告：江西桂东房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区环城南路8号。统一社会信用代码：913609006724000586。法定代表人：曾雪见，董事长。委托诉讼代理人：孙小斌，系江西爱心律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行（下称原告）与被告彭静、江西桂东房地产开发有限公司（下称桂东公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易金财、被告桂东公司委托诉讼代理人孙小斌到庭参加诉讼，被告彭静经公告送达出庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《个人住房借款合同》。2、由被告彭静向原告偿还借款本金246627.98元，利息10456.05元、本金罚息246.43元、利息罚息322.37元（时间截止至2019年6月13日），合计人民币257652.83元；其后的利息、罚息等，按照借款合同约定计算至实际偿还之日止。3、原告对被告彭静提供的抵押物依法享有优先受偿权。4、被告桂东公司对上述债务承担阶段性连带清偿责任。5、本案诉讼费等由二被告承担。事实和理由：2015年10月期间，被告彭静因购房急需资金而向原告借款270000元，并提供所购房屋进行抵押担保，双方签订了《个人住房借款合同》，借款期限20年，被告桂东公司对该笔贷款本息承担阶段性连带保证责任。尔后，原告向被告彭静发放贷款270000元，履行了合同义务。尔后，被告彭静未按时归还借款及利息，构成了违约。直至起诉日，被告桂东公司未给被告彭静办理房屋所有权证。依据合同的约定，原告有权宣布该笔贷款立即到期。为此，原告请求法院支持其全部诉讼请求。被告桂东公司辩称：原告起诉被告彭静借款属实，我公司在本案中仅系阶段性保证人，对被告彭静所欠原告的借款本息以原告提供的数据为准。公司由于工地欠款原因造成该房产至今未完工交付使用，且该公司处于停业状态，无法履行担保责任。公司在办理涉案业务时已向原告交纳了保证金约四、五十万元，本案虽然至今为止没有办理房屋权属证书手续，但是原告与被告彭静在办理按揭贷款手续时就该贷款在宜春市房地产管理局办理了抵押预告登记手续，并在签订合同时设立了抵押物。根据《物权法》相关法律规定，债务人已设置了物的担保，又有人的担保，债权人应当先对担保物进行处置偿还债务，不足部分再由保证人承担保证责任。原告在诉状第三项诉讼请求中也明确的提出了要求对被告彭静提供的抵押物进行折价或拍卖所得价款优先受偿。就本案而言，处置债务人所提供的物的担保足以清偿本案的债务，因此，被告桂东限公司无需对原告承担担保责任。被告彭静既未作出答辩，也未参加本案一审庭审。原告为证明其诉讼请求依法提交了如下证据：原告营业执照、负责人证明书及被告身份信息、预购商品房抵押权预告登记证书、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、银行系统结算试算单等。被告桂东公司对原告提交的上述证据没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明，本院确认如下法律事实：2015年9月期间，被告彭静因购买被告桂东公司开发的坐落在宜春市秀**府项目第1栋902号住房而向原告申请借款，并自愿同意将该房屋提供抵押担保。同年10月12日，原告与被告彭静、桂东公司共同签署了《个人住房借款合同》。该合同主要内容为：1、借款金额人民币270000元。2、借款期限240个月（自2015年10月23日至2035年10月22日止）。3、贷款利率、罚息利率和还款方法：（1）贷款执行基准月利率。（2）借款人（指被告彭静）未按合同约定用途使用借款的，罚息利率为基准利率上浮100%；借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%。如遇利率调整，于每年的1月1日调整。（3）采用等额本息还款方式还款，还款日为每月的23日。4、担保方式：抵押加阶段性保证，被告桂东公司承担阶段性连带责任保证，即其对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等费用承担连带保证责任；保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，原告是否向其他担保人提出权利主张，保证人（指本案被告桂东公司）的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。5、违约责任：借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，或发生其他违约行为，原告有权采取一种或几种措施救济，即停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款本息，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任，解除合同等。合同签订后，原告于2015年10月23日分二次向被告彭静发放贷款270000元。尔后，被告彭静尚能按月偿还借款本息。自2018年8月以后，被告彭静未偿付当期借款本息。截止至2019年6月13日，被告彭静拖欠原告借款本息合计人民币257652.83元。尔后，原告经催收欠款未果。为此，原告诉讼至本院。另查明：2015年10月21日，原告与被告彭静在宜春市房地产管理局办理了预售商品房抵押权预告登记。截止至2019年11月26日，被告彭静已归还借款本金23372.02元，利息、罚息35152.39元；尚拖欠原告借款本金246627.98元，利息15705.25元、本金罚息586.57元、利息罚息778.73元，合计人民币263698.53元。在本案诉讼中，被告彭静所购买的坐落在宜春市秀**府项目第1栋902号住房未办理不动产产权证和房屋他项权证。本院认为：原、被告签订的《个人住房借款合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约足额向被告彭静发放借款，履行了其合同义务。在借款期限内，被告彭静未偿还当期借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据合同约定要求被告彭静偿付全部借款本金及利息、罚息，理由充分，本院予以支持。虽然，原、被告签订的合同期限尚未届至，但是，被告彭静的违约行为明确表示其不履行合同约定义务，从而导致原告单方解除合同的条件成就，故原告提出解除合同的要求，符合法律规定，本院予以支持。被告彭静为履行借款合同义务而提供房屋进行抵押担保，并办理了抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，因被告彭静对涉案房屋尚未取得房屋所有权证并未完成现实物权的本登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，这表明原告对涉案房屋享有的请求权，在符合登记条件进行房屋所有权登记，并办理房屋他项权登记后，原告才真正地享有对涉案房屋的优先受偿权。故原告对被告彭静的抵押房屋尚不能享有现实的抵押权，目前尚未享有对拍卖、变卖涉案房屋所得款项优先受偿权。原告的此项请求于法无据，本院不予支持。被告桂东公司在合同中明确承诺其对原告的债权是否拥有其他担保均不免责，该条款是被告桂东公司自由处分权利的行为，故被告桂东公司的该项辩解理由不充分，本院不予支持。作为阶段性保证人的被告桂东公司在本案诉讼期间未办理不动产产权证，应承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，被告桂东公司承担保证责任后，有权向被告彭静进行追偿。被告彭静未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行与被告彭静、江西桂东房地产开发有限公司于2015年10月12日签订的《个人住房借款合同》。二、限被告彭静于本判决生效后十日内一次性偿付原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行借款本金246627.98元，利息15705.25元、本金罚息586.57元、利息罚息778.73元（时间截止至2019年11月26日），合计人民币263698.53元；自2019年11月27日以后的利息、罚息（按照双方签订的《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至借款本息全部付清之日止），由被告彭静予以偿还。三、被告江西桂东房地产开发有限公司对上述第二项的还款义务承担连带清偿责任。被告江西桂东房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告彭静追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5165元，由被告彭静、江西桂东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判长  葛晓艳审判员  李 琼审判员  袁 军二〇一九年十二月三日书记员  胡美清法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国担保法第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。