山西省原平市人民法院民事判决书（2019）晋0981民初1884号原告：王振伟王某，男，1983年7月7日出生，汉族，原平市苏龙口镇南坡村人，原平市人，农民，现住原平市平安四季城小区D3号楼1单元1301室，现住原平市。身份证号：142202198307071632。被告：原平汽车运输中心。住所地：原平市前进东街。负责人：张树廷，任经理。委托诉讼代理人：郭树荣郭某，男，1958年3月4日出生，汉族，原平市人，现住原平市开发公司南二胡同西六排8号。原原平汽车运输中心经理。原告王振伟王某与被告原平汽车运输中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振伟王某、被告原平汽车运输中心委托诉讼代理人郭树荣郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振伟王某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告房屋购销合同；2.由被告退还原告18万元的购房款；3.判令被告给付原告从2014年10月31日起至2019年10月31日止的违约金49500元，合计229500元，及至付清房款为止的违约金；4.诉讼费被告承担。诉讼中，原告王振伟王某变更第三项诉讼请求中时间为从2014年10月31日起至2019年9月30日。事实与理由：2013年1月30日，原、被告双方签订了房屋购销合同，原告向被告购买了C号楼二单元13层1303号单元楼一套，建筑面积为108.26平方米，每平方米3200元，房屋总价为346432元。双方合同中第五条约定付款方式为2013年1月30日付房款123000元，剩余57000元，在2013年2月7日前付清。房屋封顶时付80000元，房屋交付时付清86432元。合同第六条约定房屋交付期限：被告在2014年10月31日前竣工验收合格，并符合合同附件一所规定的结构装饰和设备标准的房屋交付原告使用：合同第七条约定(1)未按合同期限交付房屋，原告有权按已交付的房价款向被告追究违约利息；(2)逾期60日，开始按银行同期利率向原告付息；（3)逾期超过6个月，则视为被告不履行本合同，将承担原告累计已付款的3%的违约金。被告所开发的楼房未能在合同约定的2014年10月31日竣工验收，直到2018年12月份房屋才建成，但是未按合同约定盖建24层楼房，仅仅盖建了7层，导致原、被告合同不能履行。原告按照合同约定按时交付了被告先期18万元房款，但是被告却未能按合同约定交付原告房屋，因被告的违约行为导致双方合同无法继续履行。现原告要求依法解除合同，由被告退还原告18万元房款，并按照合同约定给付原告从2014年10月31日起至2019年10月31日止的违约金49500元、合计229500元及至付清房款为止的违约金。原平汽车运输中心辩称，该房原是山西蓝祥房地产开发有限公司开发，盖到六层后该公司因资金断裂和其它原因就停了工。后来山西富磊房地产开发有限公司接收了工程，加盖了一层楼房便交工。加盖后已经足够交款的购方户买房，富磊房地产公司和我中心签订了协议书及承诺，已经交钱的购房户可以选择买房或者退款，但原告没有购买。原告的购房款交付给了山西蓝祥房地产开发有限公司，该公司法定负责人找不到，项目负责人也被公安机关处理了。我中心已经进行登报声明。同意与原告解除合同，但债权债务应当由蓝祥公司承担，我中心不承担。我中心可以将房出售后再退还原告购房款，如原告选择购房交付的款项可以折抵房款。购房款依照我中心与山西富磊房地产开发有限公司的协议由其退还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交购房合同复印件1份、收据2支，证明其系与被告签订了购房合同并交付了180000元购房款，应当由被告退还购房款并承担违约责任。被告提交其与山西蓝祥房地产开发有限公司房地产联合开发合同复印件1份、山西蓝祥房地产开发有限公司向被告发出的告知函复印件1份、山西蓝祥房地产开发有限公司向被告发出的承诺书1份、被告向山西蓝祥房地产开发有限公司发出的终止合同通知书1份、原平汽车运输中心声明1份、被告与山西富磊房地产开发有限公司房地产联合开发合同1份、被告与山西富磊房地产开发有限公司合作协议1份及补充协议1份、山西富磊房地产开发有限公司承诺书复印件1份，证明合同是三方签订的，按照其与他方签订的协议，原告的房款应当向山西富磊房地产开发有限公司主张。原告对被告提供的证据不认可，认为其只是与被告签订的合同，被告与他方签订的合同与原告无关。被告对原告提供的证据予以认可，但认为原告的款项交付到了山西蓝祥房地产开发有限公司，且后续事情由山西富磊房地产开发有限公司接手，应当由山西富磊房地产开发有限公司承担退款义务。本院认为，原告提供的房屋购销合同，系原、被告双方签订的合同，合同中明确显示甲方为被告、乙方为原告，合同中虽有山西蓝祥房地产开发有限公司加盖原平项目部印章，但无法确定该公司是合同主体，根据合同主体的相对性原则，合同主体应为原、被告双方。本案系解决原、被告之间合同的纠纷，被告与他方签订的合同，不在本案审理范围内。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋购销合同1份，合同约定：甲方所建设小区现定名为开元昇境小区，房屋坐落于前进东街北侧，产权性质为全私产；乙方向甲方购买C号楼贰单元13层1303号房屋，建筑面积共108.26平方米，共壹套；该房屋按建筑面积计算，单位售价为每平方米3200元，房屋总价叁拾肆万陆千肆百叁拾贰元；付款方式为乙方于2013年1月30日付房款103000元，剩余57000元于2013年2月7日前付，封顶时付80000元，交房付86432元；交付期限为甲方须于2014年10月31日前将经竣工验收合格，并符合合同附件所规定的结构装饰和设备标准的房屋交付乙方使用，甲方可据以下列原因予以延期，（1）人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害，（2）乙方购房款未按合同规定时间如期到位，导致工期延误，（3）其它非甲方所能控制的因素；违约责任约定除上述特殊情况外，甲方应保证工期，按期交房，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，逾期60日开始按银行同期利率向乙方付息，逾期超过6个月，乙方有权要求甲方按乙方累计已付款的3%向支付违约金。合同尾页被告加盖公章，原告签字按印。2013年1月30日，原告向被告支付购房款123000元，2013年2月5日支付购房款57000元。两次支付的房款被告均向原告出具收据，收据上加盖有被告财务专用章。此后，原、被告约定的房屋未建成，被告已不能交付合同约定的房屋，故原告提起诉讼。另查明，被告一直未取得商品房预售许可证。本院认为，被告未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的房屋购销合同违反了法律、法规的强制性规定，依法应当认定为无效合同，被告应返还原告已经支付的180000元购房款。无效的合同自始没有法律约束力，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故原告主张基于合同约定违约后产生的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。双方签订的合同依法认定为无效合同，不存在解除的情形。对于被告答辩意见，在证据认定部分已作出阐明，不再赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：限本判决生效后十日内被告原平汽车运输中心退还原告王振伟王某购房款180000元；驳回原告王振伟王某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2371元，由被告原平汽车运输中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 刘国伟 二○一九年十二月二十日书记员 刘 鑫