广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23914号原告:广东信盈物业管理有限公司,住所地广东省中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地4期会所,统一社会信用代码91442000661491548Y。法定代表人：邹力，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：龙富良，男，1978年9月5日出生，汉族，住广东省开平市，委托诉讼代理人：李国恒，广东**海天律师事务所律师。原告广东信盈物业管理有限公司（以下简称信盈公司）诉被告龙富良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信盈公司的委托诉讼代理人郑秀琴、林色满，被告龙富良的委托诉讼代理人李国恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信盈公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年1月1日至2018年3月的物业服务费5172.63及逾期违约金5172.63元（从逾期之日起按每日3‰计算，暂计至2019年6月30日）、水费542.35元。诉讼中，原告放弃要求被告向其支付2017年3月25日后的水费，要求被告向其支付2017年3月25日前的水费150.52元。事实与理由：被告是广东省中山市火炬开发区中山港大道106号l幢2梯2504房业主，房屋面积为116.45㎡。根据原被告签订的前期物业服务协议的约定,原告自接手管理以来一直积极履行协议约定的物业管理相关服务，为中山誉港湾小区提供了相应的物业管理服务。但是，被告自2016年1月1日起停止缴纳物业服务费及水电费，截至2018年3月，被告已拖欠26个月物业费。根据协议第六项第二款约定，被告房屋是电梯洋房，每平方米每月按1.8元标准支付物业服务费，每月应交物业服务费为189.54元，协议第六项第三款约定每月10日缴纳当月的物业服务费及上个月的水电费。按合同第十二项违约责任第三款约定，被告共需支付违约金为5172.63元（按逾期缴费的千分之三支付违约金），原告只诉请等额本金作为违约金。被告无故拖欠物业服务费，经原告多次书面、短信、电话等方式催告，被告均置之不理。原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理协议及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。原告信盈公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据主要有：1.资质证书；2.核准变更通知书；3.前期物业管理服务协议；4.业主收楼满意书及楼宇交接验收表；5.催缴单；6.情况说明；7.誉港湾小区物业移交清单；8.代缴水费凭证；9.（2016）粤2071民初23283号民事判决书和（2019）粤20民终101号民事判决书；10.中山市不动产登记资料结果。被告龙富良辩称，信盈公司与案涉小区的物业合同的权利义务已于2016年3月1日终止，但信盈公司拒绝退出物业服务区域以及办理移交手续，其无权主张龙富良支付物业管理费。案涉小区的业主委员会（以下简称案涉小区业委会）通过招投标的方式确定了深圳市红树林物业管理有限公司香山分公司（以下简称红树林公司香山分公司）为中标企业，经过小区业主的投票表决，业委会根据业主意愿作出决议，红树林公司香山分公司的服务期限为2016年3月1日至2019年2月28日。业委会于2016年2月16日发函通知信盈公司退出案涉小区进行工作交接，但信盈公司拒绝交接。为此，业委会也多次向中山市住建局××××火炬开发区住房和城乡建设局以及中山市居委会反映情况，而中山火炬开发区住房和城乡建设局于2016年3月9日向信盈公司发出了关于办理物业交接的通知，要求信盈公司与红树林公司香山分公司进行新旧物业的交接，但信盈公司不予理会，拒绝退场及办理交接手续。业委会多次催告信盈公司撤场以及交接，但均无果。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业企业退出物业服务区域，移交物业服务用房以及相关的设施以及物业服务所必须的相关资料和由其代管专项维修资金等，人民法院应予以支持。物业服务企业拒绝移交并以事实上的物业服务关系为由请求业主支付权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持”的规定，信盈公司在物业服务合同权利义务终止后，拒绝退场交接，无权要求龙富良支付物业合同终止后的物业费。且信盈公司所主张的逾期违约金的利率过高，也不应支持。被告龙富良就其辩称向本院提交的主要证据有：1.《致中山市信盈物业管理有限公司函》（2016年2月1日）；2.《致中山市信盈物业管理有限公司函》（2016年2月16日）；3.关于中山市誉港湾花园小区物业管理交接工作的回复意见函；4.致中山市开发区住建局/中山港居委会函；5.誉港湾物业企业交接协调会会议纪要；6.中山市住建局《关于办理物业交接的通知》；7.请求报告(2016年3月23日)；8.誉港湾小区业主委员会紧急通告；9.致中山市火炬开发区住建局、开发区东城派出所、中山港居委会报告；10.要求中山市信盈物业管理有限公司撤出小区告知函；11.中山日报报道《原物业公司不退场、新物业昨进驻受阻》；12.（2017）粤民终4192号民事判决书；13.请求报告(2018年3月15日)；14.致中山市信盈物业管理有限公司公开函（时任信盈物业公司誉港湾项目负责人签收）；15.誉港湾花园物业服务合同(誉港湾小区业主委员会与红树林公司香山分公司签订的)；16.誉港湾花园部分业主联名签字致时任中山市市委书记/市长/开发区书记、分管领导的请求信。本院经审理认定事实如下：中山市信盈物业管理有限公司于2016年9月20日经中山市工商行政管理局核准变更为广东信盈物业管理有限公司。龙富良为广东省中山市火炬开发区中山港大道106号誉港湾花园1幢2梯2504房的业主，房屋建筑面积为116.45㎡。信盈公司与龙富良签订了《前期物业管理服务协议》，主要约定：管理期限自中山市华商房地产与信盈公司签订前期物业服务合同之日起至案涉小区业委会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止；高层住宅（电梯洋房）按每月每平方米1.8元计收；每月10日前以现金或银行代缴方式支付；龙富良不按约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，信盈公司有权要求补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金；协议还约定了其他内容。2016年1月31日，案涉小区业委会与红树林公司香山分公司签订了《誉港湾花园住宅小区物业管理合同》，主要约定：合同期限从2016年3月1日至2019年2月28日止。2016年2月1日，案涉小区业委会向信盈公司发函，主要内容为：案涉小区业委会代表全体业主已于2016年1月31日同红树林公司香山分公司正式签订了《誉港湾花园住宅小区物业管理合同》，拟定红树林公司香山分公司于2016年3月1日正式入驻案涉小区提供物业服务，誉港湾小区业主委员会已于2016年1月22日书面告知信盈公司与案涉小区所有业主签订的《誉港湾花园前期物业管理服务协议》于2016年3月1日凌晨正式终止，通知信盈公司于2016年2月23日开始与案涉小区业委会做好法规要求之移交工作，并配合红树林公司香山分公司做好交接工作。2016年2月16日，案涉小区业委会再次向信盈公司发函，告知信盈公司交接工作所需要的资料。次日，信盈公司向案涉小区业委会出具回复函，主要内容为：信盈公司至今尚未看到案涉小区业主大会对选聘新的物业公司所做的决议，对案涉小区业委会发函要求交接不予认同，除非提供案涉小区业主大会就聘请新的物业公司以及同意与新的物业公司草签的物业服务合同全部内容的表决决议文件，否则，信盈公司暂不能进行交接。2016年2月26日，案涉小区业委会函告中山市火炬开发区住建局、中山港居委会，其在通过征集业主意见并征得区建设行政主管部门、居委会同意和正确指导下，通过公开、公正、公平选聘物业公司为小区提供物业服务，业委会已将招标结果、物业服务合同范本在本县区公示超过30天，拟定中标公司于2016年3月1日正式入驻小区提供物业服务，案涉小区业委会已于2016年2月16日致信盈公司于2016年2月20日就退出小区事宜进行有关工作交接，同时书面报区住建局，居委会备案，但信盈公司拒绝与案涉小区业委会进行退出管理的相关交接，现向区建设行政主管部门、居委会反映并请求支持。2016年3月9日，中山火炬开发区住房和城乡建设局向信盈公司出具了《关于办理物业交接的通知》，主要载明：根据《广东省物业管理条例》第五十条、第六十三条的规定，请信盈公司自收到本通知之日起十五日内与业主大会选聘的新物业服务企业，进行新旧物业交换。2016年7月7日，案涉小区业委会再次要求信盈公司在2016年7月15日前向其移交，并告知信盈公司其已发函给红树林公司香山分公司于该日前进驻案涉小区提供物业服务。2018年3月5日，案涉小区业委会向信盈公司发出至中山市信盈物业管理有限公司公开函，主要载明：案涉小区业委会通过公开招聘物业公司的合法性得到了中山市中级人民法院的支持：案涉小区业委会与红树林公司香山分公司的服务合同符合法律规定，属于合法有效的决议，予以支持。自2016年2月至现在，案涉小区业委会已多次致函信盈公司办理交接退出手续，但信盈公司一直拒绝交接，请信盈公司尽快准备一些交接文件及资料在2018年3月31日前办理交接手续。同日，案涉小区业委会向中山市开发区建设局和中山市火炬开发区中山港居委会发送请求报告，称信盈公司一直以各种理由拒绝退出小区，请求政府行政部门协助其督促案涉小区业委会做好移交手续，尽快退出案涉小区。2018年3月21日，信盈公司将案涉小区移交给案涉小区业委会并退场。2016年2月15日，胡双华、李志升、黄辉、和自帅、卫平、吴志聪、黄金胜（以下简称胡双华等七人）起诉中山市火炬开发区誉港湾小区业主委员会，请求确认案涉小区业委会做出的关于聘请红树林公司香山分公司为案涉小区物业服务供应商的决定无效，本院作出了(2016)粤2071民初3315号民事判决，原告胡双华等七人不服该判决，上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院作出(2016)粤20民终2580号民事裁定，将该案发回本院重审。后，本院于2017年5月2日作出了(2016)粤2071民初23283号民事判决：确认案涉小区业委会做出的关于聘请红树林公司香山分公司为案涉小区物业服务供应商的决定无效。案涉小区业委会不服该判决，上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院于2018年2月6日作出（2017）粤20民终4192号生效民事判决，该民事判决认定案涉小区业委会决议“已符合《中华人民共和国物权法》第七十六条关于选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的规定，属合法有效的决议。”，并判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初23283号民事判决；二、驳回胡双华、李志升、黄辉、和自帅、卫平、吴志聪、黄金胜诉讼请求。中山火炬开发区自来水有限公司（以下简称中山火炬自来水公司）向本院起诉请求信盈公司向其支付2017年3月25日至2018年3月21日拖欠的水费498988.66元及违约金15515.11元，本院依法作出（2017）粤2071民初18856号民事判决：信盈公司于判决发生法律效力之日起七日内向中山火炬自来水公司支付水费498988.66元及逾期付款违约金7446元。后，信盈公司不服该判决，上诉至中山市中级人民法院，后中山市中级人民法院于2019年4月1日出具（2019）粤20民终101号民事判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院(2017)粤2071民初18856号民事判决；二、驳回中山火炬开发区自来水有限公司的全部诉讼请求。诉讼中，龙富良确认水费是信盈公司代缴的，并同意向信盈公司支付2017年3月25日前的水费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：龙富良应否向信盈公司支付2016年3月1日后的物业服务费。首先，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；第十一条规定，下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业，《广东省物业管理条例》第二十四条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。案涉小区经过小区业主的投票表决，业委会根据业主意愿决定选聘新的物业公司，并向信盈公司发函告知双方签订的《前期物业管理服务协议》终止的时间及要求信盈公司办理交接等手续，前述决定在未被推翻、认定无效的情况下应属合法有效，信盈公司以案涉小区部分业主与业委会仍存在诉讼为由不办理交接和退场依据不足；其次，如上所述，案涉小区业委会的决定在未被推翻、认定无效的情况下合法有效，且中山市中级人民法院作出的（2017）粤20民终4192号生效民事判决，亦认定案涉小区业委会决议属合法有效的决议。信盈公司与龙富良签订了《前期物业管理服务协议》约定信盈公司的管理期限自中山市华商房地产与信盈公司签订前期物业服务合同之日起至案涉小区业委会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。2016年1月31日，案涉小区业委会与红树林公司香山分公司签订了《誉港湾花园住宅小区物业管理合同》约定合同期限自2016年3月1日起，且案涉小区业委会已于2016年1月22日书面告知信盈公司与案涉小区所有业主签订的《誉港湾花园前期物业管理服务协议》于2016年3月1日凌晨正式终止，故，本院认定信盈公司与龙富良签订的《前期物业管理服务协议》于2016年3月1日终止。又，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，龙富良关于不缴纳2016年3月1日后的物业服务费的抗辩理据充分，本院予以采纳；最后，信盈公司亦未能提交充足证据证明其于2016年3月1日至2018年3月21日期间为龙富良实际提供了物业服务，况且，本案为物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”及第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，建立合同关系应遵循“平等”及“自愿”的基本原则，本案中，龙富良提交的证据可以显示，案涉小区业委会多次通过发送函件、发送通知的方式向信盈公司明确表示请求信盈公司退场、办理交接手续等，应视为龙富良已明确表示拒绝信盈公司单方继续提供物业服务。因此，即便信盈公司在2016年3月1日至2018年3月21日期间实际为龙富良提供了物业服务，亦属于“强行服务”，明显有违“平等”及“自愿”的基本原则，故亦不应予支持。综上，对信盈公司要求龙富良支付2016年3月1日至2018年3月的物业服务费及逾期违约金的诉求，本院不予支持。关于2016年1月至2016年2月期间的物业管理费。双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，在2016年3月1日前，对双方均有约束力，双方均应按约履行。信盈公司依约提供了物业服务，龙富良逾期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任。龙富良应交的物业管理费为419元（116.45㎡×1.8元/㎡/月×2个月）。关于违约金，该违约金计算标准确属偏高，本院予以调整为2016年1月起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因协议约定业主交纳物业服务费的时间为每月10日，故违约金的起算日期应为每月的11日。因信盈公司只诉请等额本金作为违约金，故违约金应以419元为限。关于水费。龙富良确认水费是信盈公司代缴的，并同意向信盈公司支付2017年3月25日前的水费，故信盈公司要求龙富良向其支付150.52元水费的诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《物业管理条例》第十一条、第十五条，《广东省物业管理条例》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙富良应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东信盈物业管理有限公司支付2016年1月至2016年2月期间的物业管理费419元及违约金（违约金的计算方法：以每月实际欠款为基数，2016年1月起至2019年8月19日，分别自当月的11日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，分别自当月的11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以419元为限）；二、被告龙富良应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东信盈物业管理有限公司支付水费150.52元；三、驳回原告广东信盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元（原告广东信盈物业管理有限公司已预交），由原告广东信盈物业管理有限公司负担20。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  欧贝贝二〇一九年十二月九日书记员  陈芷云杨丽燕