安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初8572号原告：陆守华，女，1963年10月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：朱华林，福建炜杰律师事务所律师。被告：李方成，男，1971年8月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：杨宏苗，女，1974年10月12日出生，汉族，住安徽省长丰县。原告陆守华诉被告李方成、杨宏苗房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆守华及其委托诉讼代理人朱华林到庭参加了诉讼，被告李方成、杨宏苗经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆守华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2012年1月19日签订的《二手房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款50万元；3、判令被告向原告赔偿房屋增值部分损失212.56万元；4、判令被告承担本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、保全担保费用、鉴定评估费用等）。事实与理由：2012年1月19日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定被告将合肥市瑶海区滨河路银马公寓2幢401室房屋出售给原告，房屋转让总价款50万元。原告随即履行了付款等义务，尔后，原告多次要求被告进行房屋过户登记，但被告一直未予协助配合，并随后隐匿。原告于2016年6月22日向瑶海区人民法院起诉要求确认双方的房屋买卖合同有效并要求将案涉房屋过户登记至原告名下，案号（2016）皖0102民初3982号，但因房屋被案外人查封，一审法院仅确认双方签订房屋买卖合同有效并驳回了原告其他诉讼请求；二审合肥市中级人民法院维持原判，案号（2017）皖01民终3378号。后因案涉房产被案外人申请强制执行，原告提起了执行异议及相应一审、二审诉讼，但诉求未获支持。因被告迟延履行债务及违约行为致使原告不能实现获得房屋所有权的合同目的，导致原告遭受了巨大的损失。原告现要求解除双方签订的《二手房屋买卖合同》，返还购房款并赔偿各种损失。原告认为，被告的行为严重侵犯了其合法权益，故依据民事诉讼法等法律法规，特向贵院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。被告李方成、杨宏苗未到庭参加诉讼。经审理查明：2012年1月19日，陆守华与李方成、杨宏苗签订一份《二手房买卖合同》，约定李方成、杨宏苗将其所有的位于合肥市瑶海区滨河路银马公寓2幢401室房屋（房地权证合瑶字第××号）出售给陆守华，房屋建筑面积136.04平方米，转让价款50万元。双方并就价款交付、产权过户等事宜作出了约定。原告陈述其于合同签订当日从其徽商银行个人银行卡提款95000元，向李方成、杨宏苗支付现金100000元，于次日从银行卡提款80000元，向李方成、杨宏苗支付现金100000元，于2月22日通过徽商银行网上银行向李方成转账支付278000元，剩余22000元为现金支付，共计500000元。原告提交李方成2012年1月19日出具的收条一张，上载明：“今收到陆守华依据2012年元月19日所签订的《二手房屋买卖合同》约定，收到人民币500000元，交易房产位置合肥市滨河路银马公寓2幢401室”，原告称“上述付款中支付现金时，李方成均出具了现金收条，50万元付清后，李方成将之前出具的收条全部收回，另出具了上述50万元的收条，将落款时间写在合同签订当日”。原告另陈述其在付清50万元后，被告将案涉房屋的房产证以及办理房屋产权登记的相关资料及票据交付给原告，房屋亦交付给原告占有使用至今，但被告至今未按照约定履行房屋产权变更登记的协助义务。另查明：陆守华先后于2012年10月8日、2013年2月5日向李方成、杨宏苗提起诉讼，主张李方成、杨宏苗协助其办理房屋产权变更登记，两案均撤诉。2016年5月31日，陆守华再次向李方成、杨宏苗提起诉讼，请求判令：一、确认原告陆守华与被告李方成、杨宏苗2012年元月19日签订的《二手房屋买卖合同》合法有效；二、被告李方成、杨宏苗立即将合瑶字第××号房屋产权变更登记至原告陆守华名下。本院作出（2016）皖0102民初3982号民事判决书，该判决查明：“2008年12月29日，李方成就位于安徽省合肥市滨河路银马公寓2幢401室房屋设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行，债权数额416000元，设定期限自2008年12月29日至2028年12月29日……另查明，涉案房屋于2012年9月29日被瑶海法院查封两年，于2012年10月12日，10月24日、10月26日轮候查封两年。2015年3月20日，查封三年；2015年6月15日被庐阳区人民法院轮候查封三年；2016年6月14日被瑶海区人民法院轮候查封三年”，该判决认定“陆守华与李方成、杨宏苗之间的房屋买卖合同符合正常买卖合同的形式要件，无三方串通损害他人利益的任何证据，应为合法有效，本院予以确认……诉争的安徽省合肥市瑶海区滨河路银马公寓2幢401室房屋物权转移因司法权介入不能完成。陆守华要求继续履行合同，事实上不具备履行可能性。庭审期间，法庭就相关问题当庭予以释明，是否变更诉讼请求及寻求其他救济途径，其在法庭辩论终结前未作出明确意思表示……判决：一、原告陆守华与被告李方成、杨宏苗2012年1月19日签订的《二手房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告陆守华的其他诉讼请求”。陆守华不服一审判决，提起上诉。合肥市中级人民法院作出（2017）皖01民终3378号民事判决书，认定“涉案房屋买卖合同经一审判决认定合法有效，李方成、杨宏苗未出庭进行抗辩，本院予以确认。因涉案房屋目前仍处于法院查封期间，陆守华亦未提交证据证明其对法院采取的查封行为提出过异议且被法院采纳，现陆守华在本案中迳行要求李方成、杨宏苗协助其办理涉案房屋的产权过户手续，事实上以及法律上均不符合履行条件。一审判决对此作出的认定正确，本院予以确认……判决：驳回上诉，维持原判”。因黄德金就李方成、杨宏苗、杨宏君所欠债务一案向本院申请执行，在执行过程中，陆守华向本院提出异议，本院于2017年12月22日作出（2017）皖0102执异45号执行裁定书，驳回陆守华的异议请求。陆守华遂于2018年1月4日向本院提起执行异议之诉，本院作出（2018）皖0102民初214号民事判决书，以“原告现无有效证据证明在本院查封之前已支付全部价款并实际占有使用该不动产，原告的诉讼请求，缺乏事实依据”为由，判决驳回陆守华的诉讼请求。陆守华不服，提起上诉。合肥市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）皖01民终600号民事判决书，驳回上诉，维持原判。陆守华遂于2019年7月8日向本院提起本案诉讼，请求判如所请。本案庭审中，经本院向陆守华询问，其称与李方成、杨宏苗签订案涉买卖合同时，两被告未告知其案涉房屋上已设立抵押权，且两被告交付的房屋产权登记簿上也未记载抵押事项。经原告申请，本院依法委托合肥市房地产土地评估事务所有限公司对案涉房屋在2019年6月20日的市场价值进行评估，该鉴定机构向本院出具合房评估字（2019）SF087号房地产估价报告，估价结论为房屋单价为每平方米15572元，总价款2118415元。原告遂将其第三项诉讼请求调整为被告赔偿其房屋增值损失1618415元（2118415元-500000元），并要求被告承担此次评估产生的鉴定费7800元。以上事实，有原、被告身份信息、房屋产权证、《二手房买卖合同》、银行转账电子回单一份，银行卡折对账单一份，收条一张、（2016）皖0102民初3982号民事判决书、（2017）皖01民终3378号民事判决书、（2018）皖0102民初214号民事判决书、（2019）皖01民终600号民事判决书、合房评估字（2019）SF087号房地产估价报告及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：原告陆守华与被告李方成、杨宏苗于2012年1月19日签订的二手房买卖合同的效力，已经（2016）皖0102民初3982号和（2017）皖01民终3378号一、二审民事判决书认定合法有效，本院予以确认。当事人订立合同应当遵循诚实信用原则，被告李方成、杨宏苗向原告陆守华出卖涉案房屋时，不如实告知陆守华案涉房屋上已设立抵押以及被告身负巨额债务的事实，后因案涉房屋被多家法院查封，陆守华为此向人民法院提起诉讼，但其主张继续履行合同、办理产权变更登记的请求，均被一、二审法院判决驳回，此后提起的案外人执行异议之诉亦被一、二审法院判决驳回，以致陆守华在全额支付了购房款之后却无法获得涉案房屋的物权，其订立房屋买卖合同的目的显然已不能实现，两被告的行为构成根本违约，原告请求解除案涉房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，两被告从原告处收取的购房款500000元亦应予以返还，同时根据我国合同法第七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，案涉房屋买卖合同订立于2008年，合同约定的50万元购房款符合当时的房地产市场价值，但时至今日本市房地产市场价值已发生大幅上涨，涉案房屋因房价上涨发生的差价利益本应归属于原告陆守华，现因合同的解除令原告丧失了房屋差价利益，陆守华自2012年10月起就开始不断向人民法院提起诉讼救济其权利，直至2019年6月3日执行异议之诉的终审判决作出之日才最终确定涉案房屋买卖合同不能继续履行，时隔一个月就提起本案诉讼，因此，原告自身并无放任损失扩大的行为，房屋差价损失的发生是因两被告的违约所致，依法应由两被告向原告赔偿。经鉴定机构评估案涉房屋在2019年6月20日的市场总价为2118415元，房屋增值差价应为1618415元，扣除合同正常履行情况下买受人应支付的税费等成本，本院酌定两被告赔偿原告房屋增值损失1500000元。因评估产生的鉴定费7800元，应由两被告承担。两被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，如因此产生不利后果，由两被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陆守华与被告李方成、杨宏苗于2012年1月19日签订的《二手房屋买卖合同》；二、被告李方成、杨宏苗于本判决生效后十日内返还原告陆守华购房款500000元；三、被告李方成、杨宏苗于本判决生效后十日内赔偿原告陆守华房屋增值损失1500000元；四、驳回原告陆守华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23809元，由原告陆守华负担2000元，被告李方成、杨宏苗负担21809元；财产保全费5000元，鉴定费7800元，公告费800元，均由被告李方成、杨宏苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  文晓玲人民陪审员  夏 影二〇一九年十二月三十一日书 记 员  陈晓薇