北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初626号原告（案外人）：彭礴，男，1989年10月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：潘顺浩，北京市天平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：吴希娜，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹苹，北京市安理律师事务所实习律师。被告（被执行人）：北京鼎圣伟泰投资有限公司，住所地北京市通州区经济开发区东区舰丽三街9号-258。法定代表人：李忠大，董事长。委托诉讼代理人：殷则理，男，1982年3月13日出生，汉族，北京鼎圣伟泰投资有限公司职员。被告（被执行人）：北京正地置业集团有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区东区科海大道178号。法定代表人：历志，董事长。委托诉讼代理人：朱亮，男，1982年7月18日出生，汉族，北京正地置业集团有限责任公司职员。被告（被执行人）：单蕊，女，1982年8月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：朱亮，男，1982年7月18日出生，汉族，北京正地置业集团有限责任公司职员。被告（被执行人）：历志，男，1964年10月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：朱亮，男，1982年7月18日出生，汉族，北京正地置业集团有限责任公司职员。第三人：北京浩隆房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇创业园路49号。法定代表人：韦洛洛，董事长。委托诉讼代理人：吴鹏飞，男，1975年12月28日出生，汉族，北京浩隆房地产开发有限责任公司职员。原告彭礴与被告中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）、单蕊、历志、北京鼎圣伟泰投资有限公司（以下简称鼎圣伟泰公司）、北京正地置业集团有限责任公司（以下简称正地置业公司）、第三人北京浩隆房地产开发有限责任公司（以下简称浩隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭礴的委托诉讼代理人潘顺浩，被告中融信托公司的委托诉讼代理人吴希娜、马丹苹到庭参加诉讼，被告单蕊、历志、鼎圣伟泰公司、正地置业公司及第三人浩隆公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭礴向本院提出诉讼请求：1.确认中融信托公司申请执行的浩隆公司处的北京市朝阳区百子湾南二路78号院6号楼3层1单元305×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权归彭礡所有，并停止对上述财产的执行，解除查封。2.请求依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：彭礡与第三人浩隆公司于2010年1月13日签订了《BF-2005-0120北京市商品房房屋买卖合同》，合同约定彭礡作为买受人，购买了涉案房屋，房屋实测建筑面积105.28平方米，其中套内面积87.25平方米，约定该商品房单价每平方米24132.95元，总价为2105600。在签订合同后，彭礡于2010年12月6日将涉案房屋的全部价款2180096元（其中包括房款2105600元，契税31584元，维修基金42112元，产权代办费用800元）支付给浩隆公司，并于同日办理了房屋验收交付手续；从2010年12月6日起，被告将涉案房屋交付给彭礡，彭礡从2010年12月6日开始缴纳相关物业等费用。在彭礡办理入收房手续后，多次亲自或委托他人催第三人浩隆公司办理房屋权属登记手续，但被告一直未办理。经彭礡了解，在彭礡购买房屋后，第三人浩隆公司通过各种非法手段将涉案房屋所有权转移登记在鼎圣伟泰公司名下，之后鼎圣伟泰公司向中融信托公司借款，被告与浩隆公司之间的关系属于借款关系。且彭礡从2010年12月6日已经居住于该涉案房屋内，期间还经过装修等，中融信托公司作为专业金融机构，在设立抵押登记时应当对房屋的出售（占有）等情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是鼎圣伟泰公司实际控制，是否销售被第三人占有等，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案中融信托公司未能对涉案房屋进行审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，故而中融信托公司对涉案房屋不享有抵押权。彭礡在合理期限内向北京市第三中级人民法院提出执行异议申请，后经北京市第三中级人民法院审理，于2019年10月22日作出（2019）京03执异609号执行裁定，裁定驳回彭礡的异议请求，彭礡认为上述裁定错误。综上，执行裁定书驳回彭礡作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护彭礡的合法权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》的相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定起诉至法院，请求法院依法公正判决。中融信托公司辩称：1.根据本案事实及相关法律规定，彭礴并非提起执行异议之诉的适格主体，其无权提起执行异议之诉，故其执行异议不成立。2.根据本案事实及相关法律规定，彭礴主张本案适用《最高人民法院》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定没有事实与法律依据；且根据法律规定及司法实践，《执行异议和复议规定》第二十八条不得对抗抵押权人中融信托公司，故彭礴无法依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定排除中融信托公司对涉案房屋的执行。3.根据本案事实及相关法律规定，彭礴对涉案房屋提出异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的前提及要件，彭礴无法依据第二十九的规定主张自身享有排除人民法院对涉案房屋采取执行措施的权利。4.根据本案事实与相关法律规定，中融信托公司设立抵押时，依法对包含涉案房屋在内的抵押物的房产证进行了审查，房产证记载鼎圣伟泰公司为案涉房屋所有权人，该房产证合法有效，具有物权公示公信的效力，因此中融信托公司已经完成审查义务，并完成抵押登记，抵押权自登记之日起已经生效，中融信托公司依法对涉案房屋享有抵押权；而且法律并未规定抵押权人设定抵押负有对抵押物的实际控制情况进行审查的义务；彭礡主张中融信托公司不享有抵押权没有事实与法律依据。5.退而言之，即使中融信托公司未对涉案房屋的实际控制情况进行核实也不构成恶意，最高人民法院案例（2004民二终字第70号）明确指出，抵押权人在接受抵押时不负有对产权证做实质性审查的义务，因此中融信托公司在对房产证进行形式审查后即完成审查义务。6.再退一步而言，根据法律相关规定，中融信托公司即使并非涉案房产的合法抵押权人，作为申请人亦有权向法院申请对被执行人鼎圣伟泰公司名下财产采取强制措施。7.根据本案事实及相关法律规定，彭礴主张中融信托公司为鼎圣伟泰公司股东，中融信托公司与鼎圣伟泰公司涉嫌恶意，中融信托公司认为，中融信托公司持有鼎圣伟泰公司股权时间为2015年5月，系为执行案件主债权设定的增信措施，中融信托公司作为债权人不存在与借款人恶意串通动机，彭礴的该主观臆断毫无依据且有违常理。浩隆公司书面答辩称，浩隆公司于2003年和鼎圣伟泰公司签署《投资合作浩庭花园住宅小区二期项目合同书》，乙方法定代表人为历志，现鼎圣伟泰公司变更为北京颐事达投资有限公司，该公司投资人是正地置业公司和历志，正地置业公司的法定代表人是历志。2006年8月3日设立项目公司浩隆一分公司，负责人为历志。一分公司虽名为浩隆公司的分公司，但是实际上是由鼎圣伟泰公司实际控制，甲方负责配合乙方设计、建设、对外销售、备案、注销等文件上盖章。浩隆公司从未参与过彭礡与浩隆公司一分公司（历志）购买房屋的交易，此实为项目实际开发商鼎圣伟泰公司（历志）一房二卖，与浩隆公司无关。单蕊、历志、鼎圣伟泰公司及正地置业公司经本院合法传唤，未到庭应诉答辩亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行认定。本院经审理查明：一、本次诉讼的形成情况2018年8月15日，中融信托公司作为申请执行人，以鼎圣伟泰公司、正地置业公司、单蕊和历志为被执行人，向北京市高级人民法院提出执行申请，执行依据为北京市方圆公证处作出的执行证书，北京市高级人民法院指定本院执行，本院以（2018）京03执839号立案执行。执行过程中，法院依法查封了鼎圣伟泰公司名下的涉案房屋。彭礡向法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，并解除查封。本于2019年10月22日作出（2019）京03执异609号裁定，法院认为法院对涉案房屋采取查封措施时，涉案房屋登记在被执行人鼎圣伟泰公司名下，故法院对涉案房屋采取的执行措施合法有据。彭礡主张其在法院查封前已与浩隆公司签订了购房协议，但浩隆公司并非本案被执行人。故案外人彭礡所提异议理由不成立，法院裁定驳回了彭礡的异议请求。后彭礡提起执行异议之诉，遂成本诉。二、涉案房屋的权属状况2015年2月13日，鼎圣伟泰公司取得X京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证，房屋坐落于朝阳区×号楼，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，套内建筑面积合计3837.46平方米，本案涉案房屋包含于所附的《房屋登记表》中。2015年9月15日，中融信托公司取得X京房他证朝字第550507号他项权证，载明房屋他项权利人为中融信托公司，房屋所有权人为鼎圣伟泰公司，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号，房屋坐落朝阳区×号楼，他项权利种类为一般抵押，债权数额为2.2亿元。三、彭礡主张的购买、占有并使用涉案房屋的事实2010年1月13日，出卖人浩隆公司与买受人彭礡签订了编号为BF-2005-0120的《北京市商品房房屋买卖合同》，主要内容包括：由彭礡购买浩隆公司位于北京市朝阳区×号房屋，房屋实测建筑面积105.28平方米，单价每平方米24132.95元，总价2105600元，买受人采取一次性付款的方式。出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交房，买受人同意委托出卖人或其指定的收款单位代交专项维修基金、契税、物业服务费用和产权代办费。房屋交付后，买受人同意委托北京国政鸿业房地产经纪有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；买受人未能在房屋交付之日起24个月内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。出卖人依法选聘北京中地兴业物业管理有限公司（以下简称中地兴业公司）作为前期物业服务企业。同日，出卖人浩隆公司与买受人彭礡签订的《百子湾南二路78号院（A派公寓）商品房预售合同》之补充协议约定，买受人应委托出卖人指定的代办机构代为办理产权，并于签署购房合同当日办理相关委托手续，支付委托代办费和公证费等，在房屋交付前，按照代办机构或出卖人通知中的要求，提供办理权属登记所需的资料和支付费用，否则出卖人有权拒绝交付房屋，由此导致的一切责任由买受人承担。2010年12月6日，委托方彭礡和受托方北京浩庭物业管理有限责任公司就北京市朝阳区×号签订《浩庭花园二期前期物业管理服务协议书》，由该公司提供自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务协议》生效时止的物业管理。彭礡主张已通过其父亲彭某和案外人海南中地置业有限公司（以下简称海南中地公司）支付包括房款、契税、维修基金等费用在内的涉案房屋的全部价款共计215.8176万元。为此，彭礡提交了加盖浩隆公司第一分公司财务专用章的收据5张、中国工商银行的业务委托书、海南中地公司及人力资源和社会保障部出具的证明。其中，2010年1月13日、2010年12月6日、2010年12月17日的金额分别为75万元、90.448万元和3万元的3张收据注明为“房款”；2010年12月6日的金额分别为31584元和42112元的2张收据分别注明为“契税”和“维修基金”。中国工商银行海口新华支行的业务委托书记载委托人海南中地公司于2010年1月27日向收款人正地置业公司付款40万元，用途为“往来款”。落款日期为2019年12月4日，加盖海南中地公司印章的证明载明，我司2010年1月27日付给正地置业公司40万元往来款系代付北京市朝阳区×房购房款。落款日期为2015年2月15日，加盖人力资源和社会保障部调配专用章的人社调（2015）0792号文件载明，信达资产管理股份有限公司：你单位信人力[2014]146号函悉。同意选调彭某到京工作，其配偶蔡某随调，子女彭礡随迁。请与有关单位联系办理工作调动及户口迁移手续。中融信托公司对该组证据的真实性均不予认可，并主张根据彭礡提交的证据，其支付的购房款只有1684480元。本院对收据和中国工商银行的业务委托书的真实性予以确认，但对该委托书的关联性以及海南中地公司证明的关联性本院不予确认。彭礡主张其接收并实际占有和使用了涉案房屋。为此，其提交了房屋验收报告、装饰设计合同、装施工合同、发票、中地兴业公司出具的证明、物业费收据与发票等证据。《房屋验收报告》载明时间为2010年12月6日，房屋位置为浩庭花园二期项目6楼1单元3层05号，验房员工签字处和物业部陪同验收人签字处分别有“李某”和“杨某”的签名，业户/委托人签字处有“彭礡”签名。《住宅室内装饰设计合同》与《居然乐屋家装施工合同》由彭某和北京居然之家乐屋装饰有限公司于2015年5月30日签订，约定由该公司对位于北京市朝阳区×室房屋进行装修，彭某支付装修费65995元。落款日期为2019年9月21日，加盖有中地兴业公司发票专用章的《收费凭证单》载明6-1-305房屋于2018年12月6日至2019年12月5日的物业费为3158.4元，客户签字处有“彭礡”签名；中地兴业公司于2019年9月27日出具《北京增值税普通发票》，载明购买方为彭礡，货物或应税劳务、服务名称为物业费，金额为3158.4元；落款日期为2019年9月29日，加盖有中地兴业公司A派公寓物业管理服务中心印章的证明载明，居住于北京市朝阳区×室业主彭礡，2010年12月6日入住至2019年12月5日期间物业费已逐年全部交清。中融信托公司对上述证据的真实性均不认可，主张中地兴业公司非涉案房屋的物业公司，房屋验收应当提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和住宅工程质量分户验收表等证据；同时主张，装修合同签订方和付款人均为彭某，物业费发票的缴费年度仅为2018-2019年度，不能证明彭礡实际占有并居住涉案房屋。彭礡主张其一直催告历志办理涉案房屋的产权登记手续。为此，其提交了郑文春的书面证明并申请郑文春出庭作证。郑文春作证称，其与彭礡父亲系同事关系，其介绍彭礡购买涉案房屋，并多次受托面催厉志和浩隆公司尽快办理涉案房屋产权证。中融信托公司主张证人与彭礡有利害关系，对真实性不予认可。郑文春作证其进行了口头催办，但并无相应证据予以佐证，因此本院对其证言不予采信。上述事实，有彭礡提交的北京市商品房房屋买卖合同及前期物业管理服务协议、房屋验收报告、收据、转账凭证、证明、发票、住宅设计与装修合同、证人证言，中融信托公司提交的房屋所有权证、房屋他项权证，以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于彭礴对于涉案房屋的权利是否足以排除中融信托公司申请的强制执行。对此，本院论述如下：彭礴提出本案诉讼的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。其中，第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，彭礴提交的证据不足以证明其享有的权利状况与上述法条完全对应，理由如下：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系沿袭《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所作的规定，其赋予了消费者对买受房屋的物权期待权可以对抗抵押权从而排除执行的权利，但该条款适用的前提必须是被执行人为房地产开发企业、执行标的登记在房地产开发企业名下，以使抵押权人在设定抵押时对日后用于执行的抵押物上可能存在消费者物权期待权产生合理信赖。本案中，彭礴所持涉案房屋销售合同的出售方为浩隆公司，但浩隆公司并非被执行人。目前涉案房屋的所有权登记在被执行人鼎圣伟泰公司名下，并不在浩隆公司名下，而且鼎圣伟泰公司并非房地产销售企业。第二，涉案房屋销售合同约定的交易价款为2105600元，付款方式为一次性付款。根据彭礴提交的证据显示，其并未按照合同约定一次性向浩隆公司付款，亦未向浩隆公司付清全部购房款。第三，涉案房屋销售合同约定，浩隆公司应当在涉案房屋交付之日起24个月内为彭礴办理房屋所有权证书，即彭礴最晚应当在2012年12月获得房屋所有权证书。但直至本案立案之日已经将近七年时间，未见彭礴及时有效向浩隆公司主张房屋所有权变更登记的事项，未见彭礴提交其委托相应机构办理产权证的手续和产权代办费用等证据，即彭礴不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，彭礴在涉案房屋产权变更登记的过程中存在怠于行使权利的情形。第四，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，中融信托公司与鼎圣伟泰公司签订了经过公证的抵押合同并办理了抵押权登记获得了抵押权证书，中融信托公司可以依据公证机关出具的《执行证书》申请对涉案房产强制执行。即便彭礴的权利状态符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其也不能对抗中融信托公司对涉案房屋享有的抵押权。此外，如彭礴对中融信托公司享有的抵押权持有异议，其可依照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条的规定，就该主张另行提起诉讼予以救济。综上，彭礴依据现有证据提出排除执行的诉讼请求不能获得支持，彭礴提出的对涉案房屋确认其享有所有权亦缺乏法律依据。本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告彭礴的全部诉讼请求。案件受理费46800元，由彭礡负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 齐晓丹审 判 员 咸海荣审 判 员 周 易二〇一九年十二月二十六日法官助理 张荣华书 记 员 马雪骁