内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0783民初3598号原告：常某，住内蒙古自治区扎兰屯市。被告：左某，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：王某，扎兰屯市蘑菇气镇法律服务所法律工作者。被告：肖某，住内蒙古自治区扎兰屯市。原告常某与被告左某、肖某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常某、被告左某及其委托诉讼代理人王某，到庭参加诉讼。被告肖某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常某向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对原告常某购买的位于扎兰屯市××园（2014）号门市房的强制执行；2.判令原告常某与被告肖某签订的房屋买卖协议合法有效。确认位于扎兰屯市××园（2014）号门市房归原告常某所有；3.判决被告肖某协助配合原告常某办理房屋产权登记；4.请求法院判令被告左某因诉讼保全给原告常某造成的经济损失10000元，精神损失10000元；5.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年8月，被告肖某为帮助其儿子经营扎兰屯市麒麟山整体装潢部扩大经营，从原告常某处借款人民币600000元，约定利息一分二，并出具借条，后经原告多次催要肖某分多次偿还部分欠款，至2018年2月被告肖某尚欠265000元。后肖某因无力继续偿还欠款，便请求原告以500000元的价格购买其回迁的位于扎兰屯市瑞峰花园面积51.95平方米的门市房，原告鉴于被告无力还款的事实，以明显高于市场的价格接受要约。后双方经协商约定，500000元分别用尚欠的265000元欠款进行冲抵，剩余235000元由原告代替被告交付房屋尾款90000元，偿还肖某在仲伟光处的债务140000元，剩余5000元由原告给付被告肖某现金。至此，原告常某与被告肖某的购房款500000元全部结清，后双方与售楼处协商并达成一致意见，由售楼处出具收据并直接将钥匙交给原告持有（瑞峰花园小区至今无法办理产权登记）。同日，原告常某与被告肖某双方约定此房屋于2018年2月27日起归属原告常某所有，并由其使用。原告常某开始装修房屋，并于2018年3月22日起至今先后出租给张丽丽、付国经营使用。2019年2月18日被告左某起诉肖某民间借贷纠纷，但无故对原告常某已经实际所有的涉案房屋采取保全措施并申请强制执行，给原告常某造成严重经济损失。根据以上事实和法律，请求法院依法裁决，停止强制执行，并支持原告常某的诉讼请求。左某辩称：一、原告常某提出的排除执行的执行异议之诉，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。原告常某向法院提交2份《瑞峰花园居住小区交接及缴费明细单（商服）》，其中一份是有房地产开发公司的公章，这份缴费明细单记载了业主是肖某；另外一份没有房地产开发公司的公章，上面是书写了产权由肖某转让给常某，但是左某在2019年2月份向法院申请诉前财产保全时，法院执行局到该小区核实了本案争议的门市产权登记在肖某名下。故常某不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条第一款的规定，常某不是权利人。其次常某在执行异议申请书中确认其实际支付90000元取得的产权，本案争议的门市房建筑面积51.95平方米，常某用90000元就能购买该门市房的产权，这是同市场价格差距十分巨大，在扎兰屯市根本买不到51.95平方米的门市房。常某与肖某的房屋买卖是虚假的，故常某要求排除左某执行的权利是不具有合法性与真实性的。由于常某即不是权利人，又不具有合法性和真实性，故常某的权利不能排除执行；二、常某诉称其在瑞峰花园售楼处交款90000元是她与肖某的产权过户，左某在2019年2月份申请诉前财产保全时，法院工作人员在向瑞峰花园核实被保全房屋产权人是肖某后才给予诉前财产保全；三、肖某与常某签订房屋买卖协议，但常某提出执行异议时没有向法院证明她们已经履行协议内容，没有交付买房款记录和交付房屋的相关证据，足以说明该份房屋买卖协议没有实际履行；四、常某向法院提交2014年8月27日向肖某的汇款记录和2018年2月份仲伟光和窦娟汇款记录，以及还款约定等与本案无任何直接关联；五、常某向法院提交的租房协议、微信付款截屏、电费收据，以证明其实际占有和使用房屋，左某于2019年2月份申请诉前财产保全时，法院执行局到实地张贴查封令时没有常某所称的晨曦练字，其租赁合同显示的租赁是从2018年11月1日起，为何到2019年2月份都没有晨曦练字的牌匾和机构存在。微信打款记录不能显示付款的年份，无法证明同本案的实际联系。电费收据分别是2019年5月21日、7月31日、8月22日，可以证明晨曦练字不是在2018年11月1日起入住本案争议的房屋。综上所述，由于常某无任何证据证明其向肖某购买了本案争议的房屋，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。常某和肖某在法院查封前没有签订合法有效的买卖合同，对于房产的买卖肖某的丈夫没有明确表示同意出售，肖某一方处置家族共同财产是非法的，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。常某没有任何证据可以证明其在法院查封前已经合法占有该不动产，不符合依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；常某没有任何证据可以证明其向肖某支付了买卖房屋的全部价款，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；在法院进行诉前财产保全时，在瑞峰花园小区经过查询得知该房屋的产权登记在肖某的名下，常某未取得该房屋的产权。不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故常某不具有排除执行的权利人资格，依据不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条之规定，请法院依法驳回原告常某的执行异议。肖某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。常某为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1.（2019）内0783民执异54号执行裁定书，证明原告常某依据法律规定提起诉讼。左某质证，无异议。本院予以确认；2.扎兰屯市工商银行转账凭证，证明肖某向常某借款600000元的事实，当时约定月利息一分二。左某质证，真实性无异议，但无法证明借款事实存在。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认；3.瑞峰花园项目部收据2张，证明瑞峰花园项目部认可肖某将位于瑞峰花园小区门市房出售给常某的事实，接收常某的付款并为其出具了收据。左某质证，真实性无异议，但无法证明产权已经变更，只能证明常某为肖某向瑞峰花园项目部缴款的手续。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认；4.手机银行向仲伟光、窦娟（瑞峰花园开发商的工作人员）的转账记录，证明常某因购买肖某的门市房替其偿还仲伟光的债务140000元。左某质证，真实性无异议，证明目的有异议，仲伟光、窦娟与本案无任何关系，证明不了具体问题，转账记录看不出来具体的时间，聊天记录是因诉讼后形成的。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认；5.房屋买卖协议、瑞峰花园小区交接及缴费明细单，证明常某已于2018年2月27日付清了全部购楼款，瑞峰花园2号楼C3（2014）号门市房归常某所有。左某质证，真实性无异议，证明问题有异议，该协议中没有肖某丈夫的签字，是个人行为，不符合法律规定，因此是无效协议，根据法律规定处理夫妻共同财产，应该夫妻二人共同签字，也无项目部公章，是肖某的个人行为不具有法律效力。本院认证为，该组证据客观真实，对真实性予以确认；6.窦娟、王国栋、仲伟光的电话录音及文字记录3份，证明瑞峰花园项目部与常某做的门市房交接，将门市房交给常某，该门市房自2018年2月27日起与肖某无任何关系。另证明常某因购买肖某的门市房，用应付的购房款140000元，替肖某偿还其欠仲伟光的140000元债务，也能够证明肖某将门市房出售给常某，瑞峰花园项目部工作人员窦娟将门市房交付给常某。左某质证，真实性有异议，在录音时，应向被录音人明示要录音，在三份录音中常某均未向三人明示要录音，也未明确被录音人的个人身份主体，无法确认是如何知道本案情况。被录音人应到庭参加质询，以明确录音中内容的真实性。本院认证为，该组录音客观真实，对真实性本院予以确认；7.刘海生等三人的书面证言，证明常某作为所有权人对涉案房屋进行了装修。左某质证，真实性有异议，证人无法到庭参加质询，无法证明证言真实性。本院认证为，证人未到庭参加质询，对该组书面证言不予确认；8.常某与张丽丽的房屋租赁合同、身份证复印件、书面证言、租赁期间安装消防栓、交水电费、退租、搬走等证据，证明常某作为房屋所有权人对涉案房屋的管理和处置。左某质证，真实性有异议，证人无法到庭参加质证，无法证明证言的真实性。租赁合同显示张丽丽和租期到2019年3月31日止，但常某诉状中称在2018年又租给了付国，前后矛盾。本院认证为，该组证据能够相互印证，本院予以确认；9．常某与付国的房屋租赁合同、身份证复印件、书面证言、缴费明细，证明常某作为房屋的所有权人对门市房的管理和处置。左某质证，与上份租赁合同存在冲突，不认可。付国未出庭，对其证言不予质证。微信缴纳电费、热费收据真实性无异议，但无法证明涉案房屋的产权更改。本院认证为，该组证据能够相互印证，本院予以确认；10.（2019）内0783财保8号民事裁定书，证明左某请求执行的房屋申请错误，执行裁定应予撤回。左某质证，真实性无异议。本院认证为，该裁定系本院作出，对真实性予以确认。左某为支持其抗辩意见向本院提交以下证据：扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司瑞峰花园项目部证明，证明本案争议房屋最原始的产权人为肖某，回迁面积为36平方米，后房屋面积有所增加。常某质证，因无法办理过户手续，所以在开发商的底档中名字为肖某。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认。本院经审理查明，本院依据左某的诉前保全申请，于2019年1月29日作出（2019）内0783财保8号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人肖某所有的位于扎兰屯市××园市，建筑面积36平方米（价值24万元部分）。2019年2月18日，本院受理了左某诉肖某民间借贷纠纷一案，2019年5月5日作出（2019）内0783民初567号民事判决书，判决如下：被告肖某于本判决生效后十日内偿还原告左某借款本金20万，利息损失4万元，合计24万元，并给付自2019年1月20日起至借款本金清偿之日止的利息损失，按月利率2%计算。左某、肖某均未上诉，该判决依法生效。左某向本院申请执行，本院立案执行。在执行过程中，案外人常某向本院提出执行异议，本院于2019年10月21日作出（2019）内0783执异54号执行裁定书，裁定：驳回异议人常某的执行异议申请。案外人常某不服，于2019年11月1日向本院提起执行异议之诉。另查明，常某与肖某系同学关系，肖某从常某处借款人民币600000元，陆续返还部分借款，尚欠265000元未返还。因肖某无力返还借款，肖某与常某协商，用涉案房屋作价500000元，转让给常某，常某同意用肖某尚欠265000元冲抵购房款，剩余235000元购房款，常某替肖某偿还仲伟光140000元。2018年2月27日，常某向扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司瑞峰花园项目部交款90000元，分别是涉案房屋增加面积款60904元及入户费29096元，并给付肖某购房款现金5000元。此后常某接手涉案房屋并对房屋进行装修，并于2018年3月22日与张丽丽签订房屋租赁合同，对涉案房屋进行租赁，2018年9月26日，常某与肖某正式签订房屋买卖协议。本院认为，本案争议焦点是原告常某是否享有足以阻却执行的实体权利。在庭审过程中，原告方提交了房屋买卖协议、交款收据、转账凭证、交取暖费收据、租赁合同、微信截图等相关证据，能够证明原告购买涉案房屋的买卖、交款、装修、接手的过程，原告作为房屋的买受人，在本院2019年1月29日作出（2019）内0783财保8号民事裁定书（诉前保全裁定）之前，已经实际占有、使用该房屋，原告对涉案房屋已具备准物权效力，其效力应大于普通债权的效力。原告请求不予执行位于扎兰屯市××园（2014）号门市房的诉讼请求，依法成立。常某与肖某签订的房屋买卖协议合法有效，且常某已实际占有、使用、处置该涉案房屋，故位于扎兰屯市××园（2014）号门市房，应归常某所有。常某请求判令左某因诉讼保全给其造成的经济损失10000元，精神损失10000元，因未向本院提交相应证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，常某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，因此对其部分诉讼请求予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行坐落于扎兰屯市××园（2014）号门市房；二、坐落于扎兰屯市××园（2014）号门市房，归原告常某所有；三、驳回原告常某的其它诉讼请求。案件受理费8800元，由被告肖某负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  刘江峰人民陪审员  王德胜人民陪审员  姜志晖二〇一九年十二月九日书 记 员  王 涵附：本案判决所依据的相关法律1、《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”；2、《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。