湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4562号原告（反诉被告）：王斌，男，1973年8月7日出生，汉族，湖北省襄阳市人，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：曹阳，湖北谛益律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱红梅，女，1970年10月13日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：王靖，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，陈述，提起反诉，参与调解、和解，代签法律文书等事项。原告王斌诉被告朱红梅租赁合同纠纷一案，本院2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理期间，被告朱红梅提起反诉，本案的本诉和反诉合并审理。2019年11月27日本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王斌及其委托诉讼代理人曹阳和被告（反诉原告）朱红梅的委托诉讼代理人王靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王斌向本院提出诉讼请求，1、判令解除原被告之间2015年7月18日及2015年8月24日签订的合作协议，责令被告将租赁房屋交还给原告。2、判令被告按照年150000元向原告支付房屋租赁费用175000元（从2018年8月18日至起诉之日）。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年7月18日，原被告签订一份合作协议，约定原告以其租赁的孝感市城站路的博物馆、文体局三间门面的租赁使用权作为出资，其余资金由被告出资，合作经营茶叶店，合作期限3年（2015年7月18日至2018年7月18日），所有管理均由被告负责，被告每年向原告给付固定分红150000元。2015年8月24日，原被告又签订一份协议，将合作时间延长两年（从2018年8月18日至2020年8月18日）。合同签订后，原告按约将房屋交给被告经营，被告经营至今。但是，被告仅仅向原告支付了2015年7月18日至2018年8月18日三年的固定分红，对2018年8月18日之后至今的固定分红至今不向原告支付。综上所述，原告认为被告违反合同约定，应承担违约责任，为此，原告特提起诉讼。被告（反诉原告）朱红梅辨称，1、本案原被告双方并非合作联营关系，实属房屋转租行为。2、原告的转租行为未经过房主的同意，隐瞒了转租的事实，原告作为转租人属于无权处分人，既不是物权的权属人，也没有根据出租合同的约定经过出租人同意擅自转租，应属无效。3、根据原告的举证，出租方到现在仍认为是原告在租赁房屋，并不知道是被告在租赁经营，可见房屋所有人对房屋又被进行了转租并不知情，且原告并没有证据证实其转租行为经过了出租方同意。基于以上三点，本案的合同应属无效合同，另外，根据双方合同约定，其租金和红利实际就是租金和转让费的问题，根据民法通则第91条的规定，原告作为承租人将房屋转租给被告，是合同权利义务的转让，要经过出租人的同意，并且不能谋利，故请求法院驳回原告对被告的全部诉请。被告（反诉原告）朱红梅向本院提出反诉请求，1、依法确认反诉人与被反诉人签订的《合作协议》及补充协议属无效的民事合同；2、依法责令被反诉人返还反诉人支付的分红224000元，并承担利息损失；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年7月18日，反诉人与被反诉人签订了一份《合作协议》。该协议约定，被反诉人以其承租的孝感市文化体育新闻出版广电局、孝感市群众艺术馆所属的三间商铺作为出资，与反诉人合作经营（但未约定合作经营项目），合作时间为三年，经营的其他资金全部由反诉人出资，并由反诉人负责装修。经营期间，反诉人独自进行经营销售并承担全部的经营风险，被反诉人不承担任何风险，且享有固定分红。协议同时约定，反诉人自合同签订之日向被反诉人支付两年的红利及租金300000元和被反诉人增加的10000元装修款及一个月房租合计22500元；第三年的红利及租金150000元由反诉人提前一个月支付。该协议签订当日，反诉人依约支付了被反诉人红利及租金130000元（包含10000元定金），反诉人亦交付了三间商铺。2015年8月24日，反诉人与被反诉人又签订了一份《合作协议》，对此前的合作协议作出补充，即对合作时间延长两年，并明确约定反诉人必须经营茶叶店，不得以装修或合作的理由进行转让。该补充协议签订的当日，反诉人又向被反诉人支付了红利及租金170000元。2015年12月23日，反诉人以其女儿周祥宇的名义依法办理了《营业执照》经营茶叶销售。至此，反诉人向被反诉人支付了2015年度和2016年度的300000元红利及租金。2017年8月20日，反诉人向被反诉人支付了2017年度的140000元红利及租金。基于以上事实，反诉人认为，双方签订的《合作协议》虽名为“合作”但实为“房屋转租”。被反诉人的房屋转租行为未经出租人的同意，依法应属无效合同。是此，被反诉人应依法在扣除反诉人的房屋占用费（房屋占用费应比照被反诉人向出租人交纳的租金）后，返还反诉人向其支付的红利224000元。综上所述，为维护反诉人的合法权益，请求人民法院依法支持反诉人的上列反诉请求。原告（反诉被告）王斌针对反诉辨称，1、本案的两份合同我方认为真实有效，均属有效合同。2、合同双方均具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律以及公序良俗，而且双方就两份合同已经履行了三年。3、法庭将本案确定为房屋租赁合同纠纷，我方认为是正确的，双方都认可是租赁行为，不是合作行为。被告称我方没有得到原出租方的同意，但实际是原出租方对转租事宜是知情的，被告提出的未经原出租人的同意的相关事实，我方认为是不符合实际的，且在我方和原出租方签订的最后一份合同显示，原出租方知晓我方将房屋又进行了转租，知晓被告在经营茶叶店，因此被反诉人对该房屋的使用权是有处分的权利的，反诉方所提出的要求返还支付的分红224000元及相关利益损失的反诉请求，我方认为毫无法律和事实的依据。请求法院依法予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）王斌提交的证据一的《合作协议》、证据二的《房屋租赁合同》及缴款票据，因其真实性被告（反诉原告）朱红梅无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。证据三的证人证言，因该证人未到庭接受质询，依法不予采信。证据四的转让协议及收条，与本案不具关联性，依法不予采信。被告（反诉原告）朱红梅提交的证据二的营业执照和证据三的《证明》，具有真实性和合法性，虽与本案不具关联性，但能够证明朱红梅租赁的房屋由其女儿经营茶叶店的事实，故对上述证据证明的事实部分予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年7月18日原告（反诉被告）王斌与被告（反诉原告）朱红梅签订一份《合作协议》，约定王斌以其承租的孝感市群众艺术馆和孝感市文体局的三间门面作为投资，与朱红梅进行合作，合作期限三年，即自2015年7月18日起至2018年7月18日止，合作期间所有管理都由朱红梅负责，王斌为固定分红方，分红及租金每年150000元，并于合同签订之日由朱红梅一次交纳两年的合作分红及租金300000元，第三年提前一个月向王斌交纳分红及租金150000元；同时约定王斌增加的投资为装修款10000元和一个月房租。协议签订当日朱红梅向王斌支付租金120000元。2015年8月24日双方再次签订《合作协议》，约定前三年（2015年8月18日至2018年8月18日）合作期满后续两年，即自2018年8月18日至2020年8月18日，原协议不变的情况下，分红及租金不变。当日，朱红梅向王斌支付租金170000元，共计支付2015年8月18日至2017年8月18日期间租金290000元。2015年12月23日朱红梅将租赁房屋交由其女儿经营茶叶至今。协议履行期间，朱红梅于2017年8月20日向王斌支付了2017年8月18日至2018年8月18日止的租金140000元。此后，因朱红梅未能按照约定支付2018年8月18日之后的房屋租金，经王斌多次催收无果后，王斌具状诉至法院。另查明，原告（反诉被告）王斌承租的孝感市群众艺术馆和孝感市文体局的三间门面，双方均签订有《房屋租赁合同》，王斌亦按照约定支付了房屋租金，孝感市群众艺术馆在租赁合同中明确注明其知晓王斌的转租行为，孝感市文体局在房屋租赁期间对王斌的转租行为未提出异议。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）王斌与被告（反诉原告）朱红梅签订的《合作协议》，名为合作，实为租赁，双方对租赁关系均予以认可，且合作协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，朱红梅未按照协议约定期限支付房屋租金，理应承担相应的违约责任，故王斌请求判令解除原、被告双方于2015年7月18日和2015年8月24日签订的《合作协议》，要求朱红梅将租赁房屋予以返还，并按照协议约定的租金标准支付自2018年8月18日至起诉之日的租金175000元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。被告（反诉原告）朱红梅的反诉请求，与事实不符，于法无据，依法不予支持。综上所述，原告（反诉被告）王斌的诉讼请求，依法予以支持。被告（反诉原告）朱红梅的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2015年7月18日和2015年8月24日签订的《合作协议》，被告（反诉原告）朱红梅于本判决生效后五日内将租赁房屋返还给原告（反诉被告）王斌。二、被告（反诉原告）朱红梅于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）王斌支付自2018年8月18日至起诉之日止的房屋租金175000元。三、驳回被告（反诉原告）朱红梅的反诉请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元；案件反诉费2330元，合计4230元，由被告（反诉原告）朱红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇一九年十二月十八日书记员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。