重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初10291号 原告：刘娅，女，1981年9月30日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：倪跃昆，重庆市南岸区南城法律服务所法律服务工作者。 被告：重庆一昂房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区建新东路241号附37号B区009号，统一社会信用代码91500105MA5UB4P97X。 法定代表人：陈练。 被告：陈练，男，1980年4月4日出生，汉族，住所地重庆市渝中区。 被告：重庆泳泰房地产营销策划有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道15号8幢9-16，统一社会信用代码915001133315997590。 法定代表人：刘顺永，执行董事。 委托诉讼代理人：王永强，重庆贝泽禹律师事务所律师。 被告：重庆恒泉置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道598号，统一社会信用代码91500113305056013J。 法定代表人：李元发，总经理。 委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。 第三人：毛青山，男，汉族，1981年5月29日出生，住重庆市巴南区。 原告刘娅与被告重庆一昂房地产经纪有限公司(以下简称一昂公司)、陈练、重庆泳泰房地产营销策划有限公司（以下简称泳泰公司）、重庆恒泉置业有限公司（以下简称恒泉公司）第三人毛青山合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年8月14日，本案第一次公开开庭审理，原告刘娅委托诉讼代理人倪跃昆，被告泳泰公司委托诉讼代理人王永强，被告恒泉公司委托诉讼代理人肖刚，第三人毛青山到庭参加诉讼，被告一昂公司、陈练经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年8月15日，本案因须以（2019）渝0113民初11436号案件的审理结果为依据而中止诉讼。2019年11月27日，本案恢复审理。2019年12月6日，本案第二次公开开庭审理，原告刘娅委托诉讼代理人倪跃昆，被告恒泉公司委托诉讼代理人肖刚，第三人毛青山到庭参加诉讼。被告一昂公司、陈练、泳泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘娅向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告一昂公司于2018年1月29日签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》；2.被告一昂公司退还原告加盟费11万元；3.被告一昂公司支付原告2019年1月28日起至2019年7月24日的租金10200元；4.被告一昂公司支付原告运营终止的违约金4万元；5.被告一昂公司支付原告逾期开业违约金38493元(从2018年5月28日起至2019年7月24日，每日按加盟总金额13万元的0.07%的标准计算)；6.被告陈练、泳泰公司、恒泉公司对上述第2-5项中的付款义务向原告承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：被告恒泉公司要求原告购买案涉房屋须先签订《欢腾领寓公寓加盟合同》和交纳加盟费。原告与被告一昂公司签订加盟合同后，被告一昂公司未按合同约定按期支付租金，没有履约的诚信和能力，构成根本违约，应解除双方的《欢腾领寓公寓加盟合同》，并由被告一昂公司承担违约责任。被告泳泰公司作为销售单位，积极参与虚假宣传和捆绑销售，误导原告签订加盟合同，具有过错，且从被告一昂公司收取的加盟费中获得非法利益。被告恒泉公司对楼盘进行虚假宣传，并对房屋销售设置前置条件捆绑销售，具有过错。被告一昂公司为被告陈练设立的一人有限公司，且股东个人财产与公司财产存在混同。被告一昂公司、泳泰公司、恒泉公司基于共同的利益，合伙对原告进行民事欺诈，行为上具有密切的关联性，应共同承担民事责任。原告与被告一昂公司的加盟合同实际上是房屋委托出租服务合同。被告一昂公司于2019年9月18日将案涉房屋交还给原告，被告一昂公司的装修可以抵款2万元。同意2019年7月24日解除《欢腾领寓公寓加盟合同》。第三人与刘娅系同学关系，刘娅与钟华系夫妻关系。第三人受原告委托以原告名义与被告恒泉公司签订《重庆市房屋买卖合同》，与被告一昂公司签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，《重庆市房屋买卖合同》的合同相对方为原告和被告恒泉公司，《欢腾领寓公寓加盟合同》的合同相对方为原告和被告一昂公司。当时，原告出具了授权委托书委托第三人去签署前面两个合同。房屋购房款、加盟费、加盟定金都是从第三人的账户中转出的，但以上费用都是受原告委托支付。 被告一昂公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 被告陈练未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 被告泳泰公司辩称，原告对被告泳泰公司的诉讼请求无事实和法律依据，原告购房和加盟与被告泳泰公司的居间行为相互独立，被告泳泰公司并非案涉合同相对方，也未参与项目运营，原告方与被告一昂公司才具有合同关系。 被告恒泉公司辩称，被告恒泉公司不是本案适格被告，其作为开发商与原告仅存在房屋买卖合同关系，本案纠纷因加盟合同而起，被告恒泉公司并非加盟合同参与人。被告恒泉公司在出售案涉房屋时没有捆绑销售，亦不存在售后包租等承诺。原告作为完全民事行为能力人将其所购买房屋用于投资加盟系个人行为，与被告恒泉公司无关，应驳回原告对被告恒泉公司的全部诉讼请求。原告与被告签订《重庆市房屋买卖合同》，原告交付了全部房款。 第三人毛青山述称，对原告的诉讼请求无意见，认可原告所陈述的事实。第三人毛青山与刘娅是同学关系，刘娅与钟华是夫妻关系。第三人受原告委托以原告名义与被告恒泉公司签订《重庆市房屋买卖合同》，与被告一昂公司签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，《重庆市房屋买卖合同》的合同相对方为原告和被告恒泉公司，《欢腾领寓公寓加盟合同》的合同相对方为原告和被告一昂公司。当时，原告出具了授权委托书委托第三人去签署前面两个合同。房屋购房款、加盟费、加盟定金都是从第三人的账户中转出的，但以上费用都是受原告委托支付。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告举示的不动产权证书、结婚证、《认购定金协议书》、《欢腾领寓公寓加盟合同》、收据、POS签购单、交易明细清单有原件印证；举示的一昂公司信息系公开信息；举示的协议虽为复印件，但与被告泳泰公司举示的协议相符；举示的分销代理合作协议和销售合作协议，被告泳泰公司和被告恒泉公司均认可真实性；本院对前述证据均予以采信。原告举示的西部人才产业园置业预算表无被告方的签字；举示的欢腾公寓宣传资料为复印件，且被告恒泉公司对该证据真实性不认可；举示的微信记录无原始载体核对；本院对前述证据均不予采信。被告泳泰公司举示的协议有原件印证，本院予以采信。被告恒泉公司举示的《重庆市房屋买卖合同》、合同签约表，原告均认可真实性；被告恒泉公司举示的收据虽为复印件，且原告不认可真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月21日，第三人毛青山接受原告委托以第三人名义与被告一昂公司签订《欢腾领寓加盟认购定金协议书》约定，第三人将重庆市巴南区X号房屋加盟被告一昂公司开设的欢腾领寓，加盟总价13万元，加盟期限为15年，签订协议时支付加盟费用5万元作为认购定金，第三人应在2018年1月28日内与被告一昂公司签订正式《欢腾领寓公寓加盟合同》，并缴纳剩余的酒店加盟总费用。2018年1月21日，第三人接受原告委托向被告一昂公司支付案涉房屋的加盟费定金5万元。2018年1月28日，第三人接受原告委托向被告一昂公司支付案涉房屋剩余的加盟费8万元。2018年1月29日，第三人以原告刘娅的名义与被告一昂公司签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，约定将原告刘娅在被告恒泉公司处购买的位于重庆市巴南区X号房屋以加盟被告一昂公司欢腾领寓的形式将房屋交给被告一昂公司装修并运营管理；加盟费13万元，开业时间为2018年5月28日，开业时间即为租金支付起始日期；如因被告一昂公司装修未完工导致开业时间延后，被告一昂公司按照每日加盟总额0.07%承担违约金；每月被告一昂公司向原告刘娅支付租金1700元，每年起始第一个月为固定免租期；如因原告刘娅有特殊情况确需收回房屋或原告所有权、处置权出现争议导致该合同无法继续履行时，原告刘娅须向被告一昂公司支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元；如因酒店经营不善导致运营终止，则被告一昂公司须支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元。《欢腾领寓公寓加盟合同》的租金支付清单约定自2018年5月28日起每年的5月28日至6月28日为免租期，2018年6月28日至2018年11月28日租金抵房价8500元，2018年11月28日至2018年12月28日租金200元、租金抵房价1500元，2018年12月28日至2019年1月28日租金1700元，按以上规律按月支付租金1700元至2020年5月28日，2019年5月28日至6月28日为免租期。 2018年3月16日，原告刘娅与被告恒泉公司签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告刘娅向被告恒泉公司购买案涉房屋，原告刘娅按《重庆市房屋买卖合同》约定支付了房款。 另查明，被告一昂公司、泳泰公司签订《协议》，约定被告泳泰公司代收2017年9月28日至2017年11月23日期间的加盟费，被告一昂公司向被告泳泰公司支付成功推介购房客户加盟“欢腾领寓公寓”项目推介费(小户型：支付46000元/套，大户型：支付52000元/套)。本院于2019年7月24日将民事起诉状副本送达被告一昂公司。被告一昂公司系一人公司，被告陈练系其法定代表人。2017年11月7日，被告一昂公司的投资人由被告范昂变更为陈练。 本院认为，《欢腾领寓加盟认购定金协议书》和《欢腾领寓公寓加盟合同》均指向同一套房屋即案涉房屋，虽然《欢腾领寓加盟认购定金协议书》的合同相对方为被告一昂公司和第三人，但《欢腾领寓公寓加盟合同》的合同相对方为原告和被告一昂公司。结合原告和第三人以及被告恒泉公司的陈述，本院确认《欢腾领寓公寓加盟合同》约束原告和被告一昂公司，系原告与被告一昂公司的真实意思表示，双方应按约定享有权利、履行义务。被告一昂公司未举示证据案涉项目已如期开业且其已按合同约定履行租金支付义务，故本院确认被告一昂公司存在违约行为，且致使合同目的不能实现，原告刘娅有权要求解除《欢腾领寓公寓加盟合同》，本院确认《欢腾领寓公寓加盟合同》于起诉状副本送达之日即2019年7月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告一昂公司应按原告主张的金额返还加盟费11万元，应支付原告2019年1月28日至《欢腾领寓公寓加盟合同》解除日即2019年7月24日的租金。根据《欢腾领寓公寓加盟合同》的租金支付清单约定，被告一昂公司应支付原告刘娅2019年1月28日至2019年7月24日的租金8330元(2019年1月28日至2019年5月28日租金6800元+2019年6月28日至2019年7月24日租金1530元)。 关于原告要求被告一昂公司支付逾期开业违约金38493元和运营终止违约金40000元的诉讼请求，因当事人均未举示证据证明原告的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则，本院确认被告一昂公司应支付原告刘娅以110000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算的从2019年7月25日起至110000元款清之日止的违约金。被告一昂公司系一人公司，被告陈练系该公司的法定代表人，被告陈练未举示证据证明公司财产独立于其个人的财产，应对被告一昂公司的债务承担连带清偿责任，对原告要求被告陈练对被告一昂公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持。 关于被告泳泰公司、恒泉公司是否应对被告一昂公司的上述付款义务承担连带责任的问题。本案中，原告刘娅购买房屋，加盟项目均系其真实意思表示，其购买房屋的目的为用于投资，原告刘娅可以自行选择是否先行签订《欢腾领寓公寓加盟合同》再购买房屋，原告刘娅与被告恒泉公司签订的《重庆市房屋买卖合同》中亦未约定须先加盟才能购买房屋，故不应认定被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在捆绑式销售，原告亦未举示充足的证据证明被告存在欺诈或虚假宣传行为，原告刘娅要求被告恒泉公司、泳泰公司对被告一昂公司的上述付款义务承担连带责任于法无据，本院不予支持。被告一昂公司、陈练经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭应诉的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告刘娅与被告重庆一昂房地产经纪有限公司于2018年1月29日签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》于2019年7月24日解除； 二、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘娅加盟费110000元，支付原告刘娅2019年1月28日至2019年7月24日的租金8330元，及以110000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算的从2019年7月25日起至110000元付清之日止的逾期开业和运营终止违约金(违约金总金额不超过78493元)； 三、被告陈练对被告重庆一昂房地产经纪有限公司的上述付款义务向原告刘娅承担连带清偿责任； 四、驳回原告刘娅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4274元，减半收取2137元，财产保全费1520元均由被告重庆一昂房地产经纪有限公司、陈练负担，前述案件受理费和财产保全费已由原告刘娅自愿垫付，被告重庆一昂房地产经纪有限公司、陈练于本判决生效之日起十日内径付原告刘娅，本院预收的受理费不作清退。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  李 杰 二〇一九年十二月六日 法官助理  王小凤 书 记 员  唐幸鋆