广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初38133号原告：秦于谦，男，汉族，1966年10月28日出生，身份证住址湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：邹文杰，广东卓建律师事务所律师。被告：张明伟，男，汉族，1978年5月24日出生，身份证住址安徽省涡阳县，委托诉讼代理人：陈国文，广东执一律师事务所律师。原告秦于谦与被告张明伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹文杰、被告张明伟及其委托诉讼代理人陈国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦于谦向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年1月12日签订的《房屋租赁及居间服务合同》；2、判令被告立即向原告交还租赁物；3、判令被告立即向原告付清2016年3月12日起至实际交还租赁物之日止的租金[暂计至2019年4月25日为87244元，其中自2016年3月12日至2017年3月11日期间拖欠原告租金3625元，2017年3月12日至2018年3月11日期间拖欠原告递增租金22680元，2018年3月12日至2019年3月11日期间拖欠原告递增租金26382元（说明：本合同年度欠款为41502元，被告于2018年11月29日补缴15120元租金），2019年3月12至2019年4月25日期间拖欠原告租金34557元。上述拖欠租金共计87244元]；4、判令被告以上述欠付租金为基准，按银行同期贷款利率标准向原告支付逾期利息（暂计至2019年4月25日为10000元，此后按此标准计至付清之日止）；5、判令被告支付原告因本案产生的律师服务费人民币6000元，居间服务费人民币10000元；6、判令确认原告无需返还被告押余人民币47250元；7、因本案产生的诉讼费等一切费用均由被告承担。本案开庭前，原告增加一项诉讼请求：8、判令被告支付管理费、水电费等各项物业费用7555.92元；庭审时，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2015年1月12日签订了《房屋租赁及居间服务合同》（合同号：0800145号）。被告租赁原告位于深圳市××城××室（××中心广场（××）3栋1102）的房屋，套内面积约为189平方米，每月租金为23625元，租赁期为2015年3月12日至2020年2月31日，免租期为两个月，免租计算起始日及原告交房日是2015年1月12日，从第三年开始逐年递增8、8、9个点。现因被告自2016年3月12日至2017年3月11日期间拖欠原告租金3625元，2017年3月12日至2018年3月11日期间拖欠原告递增租金22680元，2018年3月12日至2019年3月11日期间拖欠原告递增租金26382元（说明：本合同年度欠款为41502元，被告于2018年11月29日补缴15120元租金），2019年3月12日至2019年4月25日期间拖欠原告租金34557元。上述拖欠租金共计87244元。被告于2015年1月15日交来押余人民币47250元。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及原被告双方签订的《房屋租赁及居间服务合同》第五条第四款及第七条第二款的约定，被告的行为已经构成违约，原告有权解除双方签订的《房屋租赁及居间服务合同》，被告应立即向原告交还租赁物，付清拖欠的租金，并支付相关违约金。被告张明伟辩称，一、关于解除原被告双方租赁关系的问题：被告已于2019年4月1日前后多次通过电话向原告作出退租的意思表示，并于2019年4月10日正式向原告发出了书面的通知书并将退租通知粘贴于涉案房屋的门口，因此被告认为双方之间的租赁关系解除的时间应以原告收到被告发出的解除通知时间为准。退一步讲，若原告否认接收解除的时间，最迟不应晚于原告起诉之日。二、根据租赁合同内容及补充条款的约定显示，租期为5年，递增方案从第三年开始，从合同到期的时间2020年3月31日往前倒推三年，递增的起始时间应当以2017年4月1日，而非原告所谓的2017年3月12日。被告除部分递增租金未向原告支付外，2019年3月以前的非递增租金已支付给原告，原告所做的主张没有事实依据。就拖欠的租金部分根据合同第三点第四条的规定，应当从押金中进行相应的抵扣。三、原告就利息部分的主张，缺乏事实依据，建议法庭予以驳回。四、关于经纪服务费的问题，在合同第七条第三点有做相关的约定，但不属于原告提出主张的依据。五、关于律师费的问题，双方未就纠纷引发的律师费做过相应相关的约定，因此原告主张同样缺乏依据。六、应当以拖欠的租金部分进行相应的扣除。七、被告认为双方租赁关系客观上已经在2019年4月份发生了解除，因此5月以后的物业费应当由原告方承担。经审理查明，2015年1月12日，原、被告签订了《房屋租赁及居间服务合同》，约定原告将位于深圳市××城××室（××中心广场（××）3栋1102）的房屋出租给被告，租赁房屋套内面积约为189平方米，每月租金为23625元，租赁期为2015年3月12日至2020年2月31日，房屋押金为47250元。被告负责支付租赁房屋发生的管理费、水电费、清洁费和空调费等。双方约定，如被告未按时支付租金和其他费用，原告可从押金中抵扣所欠金额。如被告违约或在原告未违约的情况下提前解约，被告所交押金不予退还，如给原告造成经济损失，还应予赔偿。在签署本合同时，原、被告分别向经纪方支付服务费10000元、11000元。双方还约定，租金从第三年开始逐年递增8、8、9个点，免租期为两个月，免租计算起始日及原告交房日是2015年1月12日。被告可以转租该房屋。2015年1月15日，被告向原告支付了房屋押金47250元及首月（2015年3月12日至2015年3月31日）租金15241元，原告向被告开具了收款收据。2019年6月4日，原、被告在本院主持下进行了调解，调解笔录中记载被告将涉案房屋交还给原告，由原告律师邹文杰接收。另查明，深圳市不动产登记中心已登记了原告购买涉案房屋的预售合同情况。庭审时，原告提交了一份“张明伟欠租明细”，被告确认：1、房屋租金交至2019年3月31日，其后未向原告支付租金；2、欠租明细表中所列实付金额准确；3、2018年11月29日曾向原告补交房租15120元。上述事实，有双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原被告双方签订了房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点主要有以下几点：一、违约方的确定及租赁合同解除的时间；二、涉案房屋交接的时间；三、房屋租金数额。关于争议焦点一，被告主张其于2019年4月1日以电话通知原告退租，并于4月10日在涉案房屋门口粘贴了《退租通知》，原告对此不予认可，但原告于2019年4月30日即拟写起诉状并将解除合同所为诉请之一，故本院认为，原告至迟应于2019年4月30日知晓被告退租的事实，因被告在合同到期前退租，已构成违约，故原告从2019年4月30日起享有合同解除权。现原告要求解除合同，本院予以支持。现有证据无法证明原告已通知被告解除合同，故合同解除时间应为起诉状送达给被告之日（2019年8月27日）。关于争议焦点二，被告辩称涉案房屋没有门锁，且已告知原告提前退租，涉案房屋在通知原告时已交付给原告。对此本院认为，涉案房屋在未办理交接手续之前尚未完成转移占有，不能视为已交还涉案房屋，故本院对被告的抗辩不予采纳，房屋交接手续完成的时间应为双方在本院签署调解笔录的时间即2019年6月4日。在此之前，仍应视为被告占有涉案房屋，仍应支付房屋租金。关于争议焦点三，被告在庭审时已经确认租赁期间实付租金数额及支付月数，按照合同约定，被告应当足额租金，应从第三年开始逐年递增8、8、9个点。鉴于被告已经在2015年1月15日将2015年3月12日至3月31日的首月租金支付完毕，即从2015年4月起，被告按自然月支付租金，且双方约定的租金支付日期为每月5日前，正常情况下第二年以后的3月租金在3月12日前已经支付完毕，递增租金应从次月开始，故本院采纳被告抗辩意见，租金递增的起算时间应为4月1日。关于2016年3月12日至2017年3月11日的租金，原告未提交相关证据证明被告欠付3625元租金，本院对此不予支持；关于2017年3月12日至2018年3月11日的租金，被告确认在此期间按照23625元/月的标准支付，按照合同约定和前文论述，被告应按照23625元的标准支付2017年3月的租金，按照25515元/月的标准支付2017年4月-2018月3月的租金，故被告还应补足租金差额22680元（25515-23652）×12；关于2018年3月12日至2019年3月11日的租金，被告确认分别按照23625元/月、25515元/月的标准支付了9个月、3个月租金，按照合同约定和前文论述，被告应从2018年4月起按照27556.2元/月的标准支付租金，但被告仅请求按照27556元/月的标准支付，视为对自身权利的处分，本院予以确认，因被告在2018年11月29日补交了房租15120元，故被告还应支付2018年4月至2019年3月期间的租金差额26382元[（27556-23625）×9+（27556-25515）×3-15120];根据前文论述，被告仍应支付租金至2019年6月4日，故在2019年3月11日至2019年6月4日期间，被告还应从2019年4月起按照30254.3元/月（23625×1.08×1.08×1.09）标准支付4月1日至6月4日租金（3月租金已支付），但被告仅请求按照30036元/月的标准支付，视为对自身权利的处分，本院予以确认，被告仍需支付此期间的租金64076.8元（30036×2+30036×4/30），原告主张过高部分，本院不予支持。上述房租差额合计113138.8元（22680+26382+64076.8），因双方在合同约定，房屋押金可以抵扣所欠租金，故原告应先在房屋押金中抵扣租金差额，抵扣后被告还应支付租金差额65888.8元（113138.8-47250）。被告未及时足额支付租金，原告请求逾期支付的利息符合法律规定，本院予以支持。因房租押金实际已经抵扣被告所欠租金，实际已无需返还，故对原告不予返还押金的诉请不予支持。关于物业管理费，原告提交了物业管理公司出具的“催缴物业管理费通知函”显示涉案房屋仍欠物业管理费7555.92元，被告虽不予认可，但因被告在2019年6月4日前仍占有房屋，依据双方合同约定，仍应支付该期间产生物业管理费，故本院对原告该项请求予以支持。关于经纪费和律师费，原告要求被告承担该部分费用没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告秦于谦与被告张明伟于2015年1月12日签订的《房屋租赁及居间服务合同》已解除；二、被告张明伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦于谦支付租金65888.8元及逾期利息（以65888.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月27日计付至实际清偿之日）；三、被告张明伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦于谦支付物业管理费7555.92元；四、驳回原告秦于谦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3661元（已由原告秦于谦预交3509.88元），由被告张明伟负担1600元，原告秦于谦负担2061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  温桂和人民陪审员  姚亚静二〇一九年十二月七日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。