广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2101号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨美胜，男，1970年4月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：吴妪妹，女，1970年12月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人杨美胜、吴妪妹商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付违约金1738.45元；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由杨美胜、吴妪妹承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。杨美胜、吴妪妹没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院判决丰怡公司向杨美胜、吴妪妹支付违约金欠妥，请求二审法院予以纠正。二、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司从2016年5月29日起至退清时止支付代收办证费利息给杨美胜、吴妪妹没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以杨美胜、吴妪妹起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。杨美胜、吴妪妹辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，应予维持。丰怡公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。杨美胜、吴妪妹向一审法院起诉请求：一、丰怡公司返还办证税费21002元及利息（利息从2015年8月8日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给杨美胜、吴妪妹；二、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金1738.45元；三、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年8月7日，杨美胜、吴妪妹（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房出售给杨美胜、吴妪妹，合同约定建筑面积共93.97平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为347689元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署合同当日支付该商品房总房价款的30%即104689元作为首付房款，余款243000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与杨美胜、吴妪妹均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当日，杨美胜、吴妪妹支付了代收代缴办证税费21002元给丰怡公司，其后付清全部购房款共347689元给丰怡公司。丰怡公司于2016年2月20日交付涉案商品房给杨美胜、吴妪妹使用，并于2018年9月11日办理了不动产权证书，产权人是杨美胜、吴妪妹。一审庭审中，丰怡公司主张为办理涉案商品房不动产权证代杨美胜、吴妪妹缴交了办证费7315元，应退还费用13687元，并提供相关票据佐证。杨美胜、吴妪妹对此没有提出异议，称由法院依法认定。一审法院认为，杨美胜、吴妪妹与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，杨美胜、吴妪妹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向杨美胜、吴妪妹支付违约金。本案中，丰怡公司于2016年2月20日交付商品房给杨美胜、吴妪妹，丰怡公司未能举证证明其在合同约定交房之日后的90天内，即2016年1月29日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向杨美胜、吴妪妹支付逾期办证违约金1738.45元（347689元×0.5%）。因此，对杨美胜、吴妪妹该项请求，应予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为杨美胜、吴妪妹办理房屋权属证书的违约行为，现杨美胜、吴妪妹请求丰怡公司返还办证费用，应予以支持。丰怡公司主张代杨美胜、吴妪妹缴交了办证费13687元，并提供相关票据为证，应予以采信。本案扣除丰怡公司已代为杨美胜、吴妪妹支付的办证费用共7315元后，丰怡公司应退还办证费用13687元（21002元-7315元）给杨美胜、吴妪妹。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，丰怡公司应从合同约定的逾期办证之日，即2016年5月29日起至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给杨美胜、吴妪妹。杨美胜、吴妪妹请求超过上述核定数额的，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金1738.45元给杨美胜、吴妪妹；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费13687元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月29日起计至退还剩余办证费之日止）给杨美胜、吴妪妹；三、驳回杨美胜、吴妪妹的其他诉讼请求。一审案件受理费184元，由杨美胜、吴妪妹负担59元，丰怡公司负担125元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费13687元给杨美胜、吴妪妹，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。杨美胜、吴妪妹与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给杨美胜、吴妪妹；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给杨美胜、吴妪妹。关于争议焦点一，本案中，杨美胜、吴妪妹已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给杨美胜、吴妪妹，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给杨美胜、吴妪妹并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，虽然该办证费是杨美胜、吴妪妹自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向杨美胜、吴妪妹支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年5月29日起计付利息给杨美胜、吴妪妹正确，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月二十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。