贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初4039号原告：吴广来，男，1981年8月30日出生，苗族，贵州省松桃苗族自治县人，住贵州省松桃苗族自治县。原告：张婧，女，1981年4月4日出生，侗族，贵州省铜仁市碧江区人，住贵州省铜仁市。共同委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。共同委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。被告：贵州虹祥房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520000622201894H。法定代表人：唐江虎，该公司董事长。公司住所：贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。委托诉讼代理人：梁跃洪，公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师，一般代理。原告吴广来、张婧与被告贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴广来及其与张婧共同委托诉讼代理人丰栋、吴成毅、被告虹祥房开委托诉讼代理人杨治波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴广来、张婧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款538,776元为基数，按年利率6.175%从2019年1月1日起计算，计算至实际交付之日止。现暂计至2019年10月15日，为26,250.94元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月22日签订一份《商品房买卖合同》，合同编号：2016007145。约定：由被告将其开发的铜仁市曹家园3号锦江壹品第8幢18层18-2号商品房出售给原告，建筑面积122.56㎡，套内面积101.44㎡，总价款538,776元。被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，逾期超过60日的，如原告不退房，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已房价款1%的违约金。合同签订后，原告按约定付清了全部购房款，但被告至今未向原告交付办理转移登记的有关文书，也未向原告支付逾期交付办理转移登记的有关文书的违约金。因双方对违约金协商未果，故原告诉至法院提出前述请求。被告虹祥房开辩称，原告请求无事实和法律依据，请求全部予以驳回。1、被告只能向不动产登记中心提交房屋转移登记资料，而不是向原告提交，原告未明确具体交付哪些文书，其第一项诉讼请求不具体、不明确。《商品房买卖合同》是国家提供的格式合同，被告不能更改，根据客观事实及实践操作，被告也只是提供每栋住宅的整体资料，不存在单独交付给每户业主的可能，原告要求被告支付违约金及向其交付房屋转移登记相关资料，不可能实现。2、原告未按《商品房买卖合同》约定在交付案涉房屋前付清全部购房款、契税等，已违反《商品房买卖合同》中的主合同义务，构成根本违约，直接影响转移登记的有关资料的移交。3、原告违法、违规装修，直接影响被告办理、交付转移登记的有关资料，应当承担相应的违约责任。4、根据被告提供的《收条》显示，原告已免除被告在案涉合同中的全部违约责任，该约定系双方协商一致的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对双方具有法律约束力，应予遵守。鉴于原告已免除被告的违约责任，被告无需再承担违约责任。5、违约金的本质是以填补损失为原则，案涉房屋为住房，未提供有关文书不影响原告对房屋的使用，本案中被告已交付案涉房屋且已支付足额违约金，延迟提交房屋转移登记的资料并未减损原告的合法权利。另一方面，原告要求被告按购房款总价的年利率6.175%支付违约金过高，应予调低。6、被告本应在2011年依法摘牌案涉项目地块，合同中约定政府应当交付净地，但直至2018年，政府才完成案涉项目地块的征拆工作，加上前期被告施工时不少拆迁户违法堵工，直接导致被告交房工作滞后，而交房系提交房屋转移登记资料的前提，故被告未能如期提交房屋转移登记资料，属于不可抗力情形，应予免责。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并已记录在卷备查。本院经审理查明事实如下：2016年8月22日，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2016007145）。约定了买受人（二原告）购买出卖人（被告）开发的铜仁市曹家园3号虹祥锦江壹品第8幢18层18-2号商品房一套，商品房建筑面积122.56㎡，套内面积101.44㎡，总价款538,776元。合同第八条对付款方式和期限约定：买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款278,776元，余款260,000元以银行按揭支付。第十一条对商品房的交付时间约定：出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定：逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条第三款对转移登记约定：出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，逾期超过60日的，如买受人不退房，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已房价款1%的违约金。之后，原、被告再次签订一份《商品房买卖合同补充协议》，对《商品房买卖合同》进行了补充约定。按照《商品房买卖合同》及补充协议约定，原告于2016年8月19日向被告支付了278,776元，余款260,000元于2017年1月1日已通过银行按揭贷款方式全部付清。另，原告已付清该商品房契税和专项维修基金。因被告未按合同约定的期限向原告交付商品房，双方对逾期交房违约金经协商后达成一致意见，由被告向原告支付逾期交房违约金18,345元，并由原告于2019年4月15日向被告出具收条一张，主要载明：今收到贵州虹祥房地产开发有限公司（铜仁分公司）付虹祥锦江壹品第8幢第18层2号房逾期交房违约金人民币18,345元，大写壹万捌仟叁佰肆拾伍元整。同日，被告通过建设银行向原告支付了前述违约金18,345元。现因被告未按前述约定向原告交付办理转移登记有关文书，原告认为被告应当按《商品房买卖合同》第二十二条约定支付违约金，但被告则认为双方在协商逾期交付违约金时已在出具的收条中对《商品房买卖合同》的违约责任全部进行了免除。因双方协商未果，故原告诉至本院提出前列诉讼请求。以上事实，有原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、中国银行借款借据、税收完税证明、专项维修资金专用收据、省人民政府办公厅关于印发贵州省优化不动产登记流程进一步压缩办理时限工作方案通知、以及被告提供的《商品房买卖合同》和补充协议、收款凭证、税收完税证明、专项维修资金专用收据、收条及建设银行客户专用回单等证据材料和各方当事人陈述在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：原告主张的违约金有无事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吴广来、张婧与虹祥房开于2016年8月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未存在违反法律、法规强制性规定及侵害他人、集体、组织利益的情形，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。虹祥房开未能依约交付案涉商品房转移登记有关文书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，吴广来、张婧主张要求虹祥房开支付违约金于法有据，应予支持，但对于违约金数额问题，被告虹祥房开提出约定的违约金标准过高，应予以减少。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院结合吴广来、张婧并未提交相应证据证实其因虹祥房开的违约行为给其造成的损失及损失的数额，以及被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金的裁判情况，酌情认定虹祥房开支付吴广来、张婧逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5,000元。对虹祥房开提出的其他抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:由被告贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴广来、张婧逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5,000元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取228元，由原告吴广来、张婧负担203元，被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院或铜仁市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审判员  孙仁阔二〇一九年十二月十八日法官助理冉应书记员廖佳美