河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3610号上诉人（原审被告）：付宏志，男，1970年3月12日生，满族，住河南省开封市鼓楼区，现住开封市龙亭区。被上诉人（原审原告）：河北安信联行物业股份有限公司开封分公司，地址：开封市龙亭区西外环路西侧安联朗润园7号楼103房，统一社会信用代码：914102020522991391。负责人：李继海，总经理。委托诉讼代理人：刘学君、魏顺军，系公司员工。特别授权。上诉人付宏志因与被上诉人河北安信联行物业股份有限公司开封分公司物业服务合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。付宏志上诉请求：1、依法撤销开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1630号民事判决，将本案发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费均由河北安信联行物业股份有限公司开封分公司负担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。虽然付宏志与河北安信联行物业股份有限公司开封分公司在2012年12月30日签订了《前期物业服务委托合同》，但是2013年7月26日双方又签订了《安联朗润园业主手册》，符合物业管理服务合同的形式和实质要件，应视为双方签订了新的物业管理服务合同，双方应以《安联朗润园业主手册》享受权利和承担义务。2、河北安信联行物业股份有限公司开封分公司在服务中存在严重违约和侵权事实。自2014年起，付宏志所在7号楼3单元多次发生下水管道堵塞，该单元每户集资165元共计花费1650元对管道改造才得以正常排水；该单元墙体裂缝，至今也没有维修到位；小区车辆乱停，各类车辆占据消防通道和人行道路；小区楼房私拉乱扯飞线充电，楼梯间停车充电影响疏散通道；垃圾清运不及时；单元门长期损坏，门禁卡不能正常使用；小区路灯和捐物箱设在单元门口影响通行安全；收取物业费用不开发票，涉嫌偷税漏税；利用小区公共部位经营广告快递柜等，收入没有公示，侵害业主收益权；经理钟诚、董事长王亚卫亲自殴打业主等等行为，违反了《安联朗润园业主手册》规定，但河北安信联行物业股份有限公司开封分公司既不整改，也没有赔偿付宏志因此受到的损失，严重侵权和违约；3、付宏志没有违约，不应当缴纳物业费和滞纳金。《安联朗润园业主手册》第十条第二款明显加重付宏志义务，免除河北安信联行物业股份有限公司开封分公司责任，是无效条款。且付宏志自入住该小区以来，一致按时足额缴纳物业费用，但是2014年10月20日，因3单元公共下水管道堵塞损害坏，导致大面积污水横流，致107号地下室被污水浸透，付宏志存放其中的货物受损，价值20000余元，多次找物业协商未果。后物业将110号地下室腾出由付宏志存放货物，但2016年4月25日得知110号地下室卖给其他人，找到付宏志存放的货物是时候，已经丢失了三分之一，丢失货品价值6000余元，河北安信联行物业股份有限公司开封分公司拒不赔偿，故付宏志没有违约，不应当缴纳物业费和滞纳金。河北安信联行物业股份有限公司开封分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。河北安信联行物业股份有限公司开封分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令付宏志支付拖欠物业费7924.8元及滞纳金1483元，合计9407.8元；2、由付宏志承担本案诉讼费。一审法院认定事实：付宏志系开封安联青年城7号楼3单元402室房屋的业主，房屋建筑面积为121.92m2。2012年12月30日，原告（乙方）与开封安联置业有限公司（甲方）签订了前期物业服务委托合同。约定甲方委托乙方对安联朗润园（现在称安联青年城）小区实行物业管理。合同第二条约定：物业管理服务包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护及管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、业主的特约服务。合同第四条约定：乙方提供的前期物业管理服务质量标准应达到开封市一级物业服务质量标准。物业管理服务收费标准：高层住宅每月每平方1.25元；商业每月每平方1.7元。物业服务费用按一年/次交纳，业主或物业使用人应在物业公司通知的时间内履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每月所欠费的3‰的标准支付违约金。合同第二十一条违约责任约定：乙方的年度管理服务质量达不到本合同第二条、第四条约定的服务内容和质量标准超过两项者，甲方有权要求乙方限期整改，乙方在甲方要求的整改期限内整改完毕。如整改后仍不符合合同约定的，由乙方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。合同签订后，河北安信联行物业股份有限公司开封分公司进驻小区开展物业服务。在（2019）豫0202民初1429号其诉翟凤梅物业服务合同纠纷一案庭审中，河北安信联行物业股份有限公司开封分公司认可：因收费较低，原告提供的物业服务未达到合同约定的开封市一级物业服务质量标准；因物业收费较低且诸多业主不能及时交费，物业存在一定的瑕疵；小区绿化亦正在整改之中。2013年7月26日，河北安信联行物业股份有限公司开封分公司与付宏志签订缴费协议。同日，签署承诺书。付宏志因对河北安信联行物业股份有限公司开封分公司物业服务不满，自2015年2月1日之后即未再交纳过物业费，按期合同约定的物业费收费标准，截至2019年5月31日，付宏志共拖欠原告物业费7924.8元。以上事实有当事人陈述、物业服务合同、承诺书、缴费协议在卷佐证，可以认定。一审法院认为：河北安信联行物业股份有限公司开封分公司与付宏志双方存在物业服务合同关系，河北安信联行物业股份有限公司开封分公司认可自己提供的物业服务存在瑕疵，一审法院对以上事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案被告未按合同约定及时交纳物业服务费、原告提供的服务未达到合同约定的标准，存在瑕疵，双方均构成违约，均应承担相应的违约责任。付宏志未依约交纳物业费用构成违约，本还应按照合同约定支付相应的滞纳金，但鉴于河北安信联行物业股份有限公司开封分公司提供的物业服务未达到合同约定的服务标准、存在瑕疵需要改进，亦有违约行为，为督促其提高物业服务水平，对河北安信联行物业股份有限公司开封分公司的滞纳金请求不予支持。付宏志称其地下室货物损坏丢失要求河北安信联行物业股份有限公司开封分公司赔偿，付宏志可另行提起诉讼主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、付宏志于本判决生效后五日内支付原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司物业管理费7924.8元；二、驳回河北安信联行物业股份有限公司开封分公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由付宏志负担。（河北安信联行物业股份有限公司开封分公司已垫付，付宏志履行时一并将25元支付）二审审理过程中，各方均未提交新证据。另查明，付宏志因地下室货物被水淹一事已经另行诉讼。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，付宏志所提供的《安联朗润园业主手册》上约定的物业费收费标准与其2012年12月30日和河北安信联行物业股份有限公司开封分公司签订的《前期物业服务委托合同》标准一致，两者内容并不矛盾，两个合同中所约定的付宏志与河北安信联行物业股份有限公司开封分公司的权利义务一致，双方都应当履行合同所约定的权利和义务，故一审法院按照《前期物业服务委托合同》计算物业费，并无不当；关于付宏志上诉所提出的其地下室货物因管道堵塞被水淹，造成的货物损失问题，其已经另行提起诉讼，本院对此不予处理。对于付宏志提出的河北安信联行物业股份有限公司开封分公司在服务过程中存在各种瑕疵，为更加督促河北安信联行物业股份有限公司开封分公司在今后的服务中不断改善，一审法院并未支持其滞纳金，但付宏志仍应当缴纳相应的物业费用7924.8元，对此本院予以确认。河北安信联行物业股份有限公司开封分公司在收取付宏志7924.8元物业费用的同时向付宏志出具正规物业费收费发票。综上所述，付宏志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由付宏志负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  杨雯蒨审判员  路 璐二〇一九年十二月十三日书记员  李锦锋