陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                     （2019）陕0302民初2899号原告：宝鸡市华贵商贸有限责任公司，住所地：宝鸡市楼（航天华科西侧）4层5号，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX7118。法定代表人：朱红军，董事长。委托诉讼代理人：李明，陕西方强律师事务所律师。被告：郭晟，男，住宝鸡市渭滨区。被告：李兴宸，男，住宝鸡市渭滨区。被告：常宇，男，住西安市高新区。原告宝鸡市华贵商贸有限责任公司（以下简称华贵公司）与被告郭晟、李兴宸、常宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华贵公司委托诉讼代理人李明，被告郭晟、李兴宸到庭参加了诉讼。被告常宇经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告华贵公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告郭晟签订的租赁合同，被告返还租赁物；2、被告连带支付原告租金542500元（2018年2月24日至2019年8月23日）、违约金73500元，共计616000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月23日，原告授权案外人闫某某将其所有的位于XX路XX号XX楼的四楼整层出租，原告与被告郭晟签订《房屋租赁合同》。双方约定，租赁期限5年，前两年租金350000元，第三年起每年递增5%，押金50000元，租期满后被告方无违约无息退还，违约不予退还，任何一方违约应支付对方年租金20%违约金，逾期交付租金每日加收1.5‰违约金，逾期一个月原告有权解除合同，并约定争议解决方式。合同签订后，原告得知三被告准备合伙开办网吧，被告如约交纳押金和第一年租金，第二年仅支付半年租金，2018年2月24日租金至今未付。房屋交付后，三被告开始装修，但因资金短缺，网吧至今未能开业经营。2019年4月21日，被告李兴宸书写承诺书，拟将房屋转让给他人，可将装修折价,收到转让费后支付租金，期限为2019年5月10日前。宽限期满后，至2019年5月底，被告未能将房屋转租，亦未支付拖欠租金，以其行为拒绝履行合同，已丧失履约能力。被告逾期支付租金已达一年之久，构成违约。为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告郭晟辩称，原、被告签订租赁合同属实，房屋租赁起始时间应当扣除消防验收和整改的时间，原告一直未解决房屋用电问题，但现在无法确定扣除期限。2018年下半年未支付租金属实，系因原告交付房屋无法正常使用导致的，原告对签订合同时闫某某的口头承诺均未兑现，被告认为不应当继续支付房屋租金。被告李兴宸辩称，案涉合同签订时系被告与闫某某沟通，后原告不认可闫某某的承诺。被告认为原告与闫某某在签订合同中欺骗了被告，被告不同意继续支付房屋租金。被告常宇未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷为凭。依据双方无争议的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：位于宝鸡市渭滨区XX路XX号楼XX层XX号房屋登记权利人为原告。2016年2月23日，原告法定代表人朱红军向案外人闫某某出具《委托书》，载明“朱红军（人）身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现委托闫某某同志，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，代表本人签订房屋租赁合同事宜。”，并附有闫某某居民身份证复印件。同日，闫某某（甲方）与被告郭晟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，租赁范围为XX路XX号楼XX层XX层；租赁期限2016年3月20日至2021年3月19日；年租金总额，前两年每年350000元，第三年起每年按5%递增；双方签订合同当日乙方交付押金50000元；第二年起房租按年交纳，每年1月20日前交纳全年房租；甲方在乙方违约时有权单方解除合同，要求乙方承担违约责任和赔偿损失；甲方向乙方保证水电畅通，如需增容等，费用由乙方负责，甲方必须配合；任何一方违约，守约方有权终止协议，并要求违约方承担年度租金20%的违约金；乙方不按时交付租金，每日应加收年租金千分之一点五，经甲方同意，合同继续履行，逾期达一个月以上的，甲方有权单方解除合同，依约所收取的押金不予退还；如双方发生纠纷经协商处理而酿成诉讼，违约方除应承担违约责任赔偿损失以外，还应承担由此引发的诉讼费用和律师费用。双方同时对其他事项进行了约定，该合同有双方签名。同日，双方签订《补充协议》，载明“如因甲方原因未办好建筑消防，影响乙方正常经营，则起租日做相应延迟”。合同签订后，原告向被告交付案涉房屋钥匙，被告向原告交纳一年半房屋租金。2016年8月26日，宝鸡市渭滨区XX大队作出《关于宝鸡市华贵商贸有限责任公司消防改建工程竣工验收消防备案确认的函》（宝渭公消竣（外）备字[2016]0024号），载明，2016年8月26日经网上备案受理系统进行了华贵公司消防改建工程项目竣工验收消防备案，工程位于宝鸡市渭滨区XX路XX号，场所使用性质为商业。2019年春节后，被告曾将案涉房屋钥匙放在三楼租赁户处，以方便房屋转租。上述事实，原告向本院提交了不动产权证书、《房屋租赁合同》《补充协议》《委托书》《关于宝鸡市华贵商贸有限责任公司消防改建工程竣工验收消防备案确认的函》，被告对上述证据真实性均无异议，结合当事人陈述，本院予以确认并在卷为凭。另查明，本案审理中，被告李兴宸于2019年11月3日将案涉房屋交还原告，并办理交接手续。原告向本院提交被告李兴宸于2019年4月21日签名的《承诺书》，载明“因我方资金链断裂，无法开业，也无法交纳租金，只好将‘可甜网咖’转让出去，我承诺在2019年5月10日前转出网咖后，优先补交所欠租金。”，被告李兴宸对该承诺书真实性提出异议，经本院释明，被告李兴宸申请对该证据真实性申请司法鉴定，但其未在本院指定的期限内提交书面申请，应当承担不利的诉讼后果，故本院对上述《承诺书》真实性予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，对原告委托案外人闫某某与被告郭晟签订《房屋租赁合同》的事实，双方均无异议，本院予以确认。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告作为受托人，该合同对原告发生效力。合同履行中，被告已知晓原告与闫某某之间委托关系，原告作为受托人可以向合同相对人主张权利。原告将房屋交付被告使用，被告应当依约支付租金，双方对被告已支付一年半房屋租金的事实均无异议，被告认可之后租金再未支付。被告认为原告交付房屋不符合使用条件，其不应继续支付租金，经本院释明，被告未在本院指定期限内提交证据予以佐证，故对其辩称意见，本院不予采信。被告未依约支付租金构成违约，原告有权依据双方约定解除合同。对于解除合同的事实，被告陈述其于2019年春节后将案涉房屋钥匙按照原告指示放至三楼租赁户处，其已经返还房屋，原告提出异议。经本院审查，双方均认可存放钥匙目的系为方便房屋转租，结合被告李兴宸于2019年4月21日出具的《承诺书》，双方并未就解除案涉合同达成一致意见，故被告上述行为不构成解除合同的意思表示。本案审理中，原告认可被告李兴宸已于2019年11月3日将案涉房屋返还原告，双方于同日办理交接手续，并签署《交接清单》，此时双方始以行为表示解除合同，故本院认定，案涉合同于2019年11月3日解除。因被告已履行返还义务，对原告关于返还租赁房屋的请求，本院不再予以处理。原告主张被告支付2018年2月24日起至2019年8月23日计算一年半租金542500元。经本院审查，双方签订的《补充协议》约定，因建筑消防原因，起租日应当相应延迟，原告提交证据显示案涉房屋于2016年8月26日经消防备案，故起租日应当为2016年8月26日。结合双方陈述的支付租金的事实，被告欠付租金的起始日期为2018年2月26日，计算一年半租金，截止日期应当为2019年8月25日，原告主张起始日期有误，本院予以纠正。依据双方关于租金的约定，2018年2月26日至2018年8月25日期间租金为175000元（350000元÷12月×6月），2018年8月26日至2019年8月25日系租赁期限第三年，租金应当递增5%，为367500元（350000元+（350000×5%）），即2018年2月26日至2019年8月25日计算一年半租金为542500元（175000+367500），原告主张符合双方约定，本院予以支持。依据双方约定，违约方应向对方支付年度租金20%的违约金，被告未依约支付租金构成违约，应向原告支付违约金73500元（367500元×20%），对原告该项主张，本院予以支持。关于三被告的责任承担，原告认为三被告为合伙关系应当承担连带责任。本案审理中，被告郭晟、李兴宸均表示同意承担相应责任，本院予以确认。基于合同相对性原理，被告常宇非案涉合同的签订主体，原告亦未就其主张提交证据予以佐证，故对其主张被告常宇承担相应责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告宝鸡市华贵商贸有限责任公司与被告郭晟于2016年2月23日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月3日解除。二、被告郭晟、李兴宸于本判决生效之日起十日内连带支付原告宝鸡市华贵商贸有限责任公司房屋租金542500元，并支付违约金73500元，共计616000元。三、驳回原告宝鸡市华贵商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9960元，由被告郭晟、李兴宸承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                      审    判    长    姚胜兰                    人 民 陪 审 员    倪  军                    人 民 陪 审 员    刘长江                     二〇一九年十二月二十二日                   书    记    员    高  宁 1