山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初6173号原告：孙大伟，男，1997年3月15日出生，汉族，住河北省衡水市景县。委托诉讼代理人：孙丽红，女，1970年3月2日出生，汉族，住天津市东丽区。被告：威海银华房地产开发有限公司，住所地：威海市小观镇金海路西首。法定代表人：卢卫华，经理。委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。原告孙大伟与被告威海银华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙大伟之委托诉讼代理人孙丽红、被告威海银华房地产开发有限公司（以下简称银华公司）之委托诉讼代理人王传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙大伟向本院提起诉讼请求：一、请求法院依法判决解除原告孙大伟与被告银华公司于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同》；二、请求法院判令被告向原告返还已经支付的房屋首付款15232元及其他费用、维修基金2524元，合计161756元。事实与理由：原告第一次买房，不懂得怎么查询征信和银行流水，且在买房前，原告一再向工作人员强调，只能贷款才可以买房，售楼处工作人员要求原告把征信和银行流水交给他们查看，2018年7月下旬，原告将自己的征信与银行流水以快递的方式交给售楼处工作人员查看，得到的答复是可以贷款，原告于2018年7月31日赶到，再次询问是否可以贷款，工作人员告知可以贷款，并要求原告交付首付。2018年7月31日，原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的小观镇南海翡翠城居民小区37号1单元504室，房屋建筑面积为50.48平方米，所购买的房屋单价为6284.31，总价款为317232元，原被告约定的付款方式为：分期付款，于2018年7月31日交付首付款15232元，剩余房款158000元向银行按揭贷款。《房屋买卖合同》签订后，原告于当日缴纳首付款159232元、维修基金2524元。在等着和工作人员一起去银行贷款时，售楼处会计却说，原告银行流水不行，不能贷款。原告得知情况立即要求退款，售楼处经理调解，让原告回去养流水，于是原告回到家乡养流水，在原告养流水期间，单位倒闭，本人多次生病，欠下外债。但为了履行合同，原告于2019年8月中旬将征信和银行流水以快递方式交给售楼处，售楼处工作人员立即拿给与开发商合作的银行信贷处查看，得到的答复是审计太多，银行卡没有存款，不能贷款。原告交付的首付款中有向朋友的借款50000元，2018年9月原告所在公司倒闭，原告一直处于无业状态，后又遭遇疾病困扰，欠下很多外债，父母均务农，家庭收入微薄，无力帮助。因征信和银行流水问题原告现无法办理银行贷款，致使原告没有能力向被告支付剩余房款，导致双方所签订的房屋买卖合同无法继续履行，故诉至法院，请求判如所请。被告银华公司辩称，一、依法成立的合同应当继续履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示，根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据双方合同约定，按揭贷款无法办理的，双方同意付款方式改为一次性付款。自2018年7月31日至今，按揭贷款无法办理，原告应承担一次性支付剩余房款的责任；二、原告不支付剩余房款构成违约，无权解除合同。原告征信至今不具备按揭贷款条件，被告为其更换其他银行办理，仍未通过贷款审核，不能办理贷款属于原告个人原因。根据合同补充条款约定，原告应当一次性支付剩余房款，继续履行合同。原告拒绝支付剩余房款，并提出解除合同的行为，已经构成违约，在此情况下，享有合同解除权的是作为守约方的被告，而原告不享有法定或合同约定的解除权，原告解除合同无法律依据。三、若解除合同，原告应承担房屋总价款10%的违约金。在原告违约的前提下，根据《商品房买卖合同》附件四补充条款第二条、第七条约定，原告应按本商品房买卖合同房屋总价款的10%承担违约金及相关费用，本案涉商品房总价款为317232元，若解除合同，解除合同违约金10%，即31723.2元。故请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于小观镇南海翡翠城居民小区37号1单元504室；建筑面积50.48平方米，每平方米单价6284.31元，总金额317232元；付款方式：于2018年7月31日已交付首付款159232元，剩余房款158000元向银行按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。在合同后有附件四、补充条款十三条，其中第二条约定：买受人在商品房买卖合同签订后提出退房，视为买受人违约，出卖人同意买受人退房的，买受人按本商品房买卖合同房屋总价款的10%向买受人支付违约金，出卖人在收到买受人退房申请之日起60个工作日内，扣除违约金和相关费用后将余款退还买受人，该商品房由出卖人另行出售，出卖人若不同意买受人退房的，该商品房买卖合同继续履行；第七条约定：由于买受人提供的按揭资料银行未能通过或买受人未按银行要求办理按揭手续，导致不能办理按揭的，买受人应在接到不能办理按揭通知之日起7日内到出卖人处办理商品房买卖合同付款方式的更改手续，双方同意付款方式改为一次性付款，余款在更改手续完成后15日内付清，若买受人未按期更改付款方式，视为买受人违约，出卖人有权解除合同，并按房款总金额的10%追究买受人的违约责任，该商品房由出卖人另行出售。合同还约定了其他事项。被告于2018年7月31日为原告出具了房款159232元、住房维修基金2524元的收据。原告由于征信存在问题，未能办理按揭贷款。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。本案中，原告因其征信存在问题无法办理贷款，也没有能力继续履行合同，原、被告订立商品房买卖合同的目的无法实现，原告构成根本违约，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告收取的款项应当予以退还。故原告要求被告返还首付款159232元、维修基金2524元，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》中的补充条款中约定因原告未能办理按揭贷款需一次性付款，否则按房款总金额的10%承担违约金，该补充条款系加重原告责任的格式条款，被告并未提交证据证实其已采取合理方式，采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识，并对该格式条款予以说明，故该格式条款应为无效。对于被告主张的总房款10%的违约金，原告主张过高要求调整，本院酌定原告以未付款158000元为本金，自合同签订日2018年7月31日起至本判决确定的付款义务之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金。因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故被告应承担的违约责任本院调整为自2018年7月31日起，至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至本院判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙大伟与被告威海银华房地产开发有限公司于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告威海银华房地产开发有限公司返还原告孙大伟首付款159232元、维修基金2524元，于本判决生效后十日内付清；三、原告孙大伟于本判决生效后十日内支付被告威海银华房地产开发有限公司以158000元为本金，自2018年7月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至本院判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。扣除原告孙大伟应当负担的违约金，被告威海银华房地产开发有限公司将剩余款项于本判决生效后十日内直接支付至原告孙大伟在中国工商银行账号：62×××87。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元，由原告孙大伟负担140元，被告威海银华房地产开发有限公司负担1628元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  汪渤清二〇一九年十二月三日书记员  丛龙涵