山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初2011号 原告(执行案外人)：丁明斌，男，1970年11月8日出生，汉族，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：张雷，山东辰静（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张权，山东辰静（日照）律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：山东兴华建设集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区漓江西路679号。 法定代表人：殷兴华，董事长。 委托诉讼代理人：范文斗，山东泽君律师事务所律师。 被告（被执行人）：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地山东省日照市东港区泰安路78号。 法定代表人：KingJacqueline，董事长。 委托诉讼代理人：周景寅，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商光富，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市香港中路65号影视大酒店11层。 法定代表人：KingJacqueline。 被告（被执行人）：青岛美都置业有限公司，住所地山东省青岛市香港中路65号影视大酒店11层。 法定代表人：韩景君。 原告丁明斌诉被告山东兴华建设集团有限公司（以下简称兴华公司）、山东舒斯贝尔置业有限公司（以下简称山东舒斯贝尔）、青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司（以下简称青岛舒斯贝尔）、青岛美都置业有限公司（以下简称青岛美都公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁明斌及其委托诉讼代理人张雷、被告兴华公司的委托诉讼代理人范文斗、被告山东舒斯贝尔的委托诉讼代理人周景寅到庭参加诉讼。被告青岛舒斯贝尔、青岛美都公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁明斌向本院起诉请求：一、依法停止对日照市舒斯贝尔新天地001幢2单元902户房产的执行，应解除对上述房产的查封措施；二、依法确认丁明斌对舒斯贝尔新天地001幢2单元902户房产享有所有权；三、判令兴华公司、山东舒斯贝尔、青岛舒斯贝尔、青岛美都公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年11月30日，丁明斌与山东舒斯贝尔签订了编号GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》，合同约定：山东舒斯贝尔将舒斯贝尔新天地001幢2单元902户房产出售给丁明斌。丁明斌于2009年5月通过银行按揭贷款的方式付清了全部购房款，并占有上述房产。因山东舒斯贝尔的原因，未能将房屋产权登记在丁明斌名下，但不影响丁明斌对涉案房屋享有所有权，应当停止对涉案房屋的执行。 被告兴华公司辩称，丁明斌的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回丁明斌的诉讼请求。该涉案房屋在查封前仍在山东舒斯贝尔名下，属山东舒斯贝尔财产，兴华公司申请法院予以查封和拍卖合理合法。丁明斌虽然签订了商品房买卖合同，支付了房款，但山东舒斯贝尔并没有将涉案房屋交付给丁明斌并办理房屋过户手续，该事实由丁明斌在执行异议申请书的自认和民事裁定书的认定予以证实。丁明斌诉称交付完房款并随后占有了房产至今没有事实和证据支持，也违反了反言原则。丁明斌已经因与山东舒斯贝尔商品房买卖合同纠纷一案提起了商品房买卖合同之诉，法院已经受理并且已经开庭，丁明斌的商品房买卖合同权利应在该案中得到保护，不应在执行异议之诉中得到保护。综上，应该依法驳回丁明斌的诉讼请求。 被告山东舒斯贝尔辩称，丁明斌诉山东舒斯贝尔商品房销售合同纠纷一案，日照市东港区人民法院于2018年4月4日立案，在该案中丁明斌的诉求是确定《商品房买卖合同》合法有效等，所提交的证据《商品房买卖合同》是从按揭银行即中国银行股份有限公司日照白臼支行复印出来的复印件，丁明斌在2018年8月23日向法院申请撤诉，日照市东港区人民法院作出（2018）鲁1102民初3629号民事裁定书，准许丁明斌撤回起诉。山东舒斯贝尔确实未找到与涉案的房屋有关的任何资料，即商品房买卖合同及收款凭证，山东舒斯贝尔之前曾有多起骗取银行贷款行为，部分已经被检察院提起公诉，罪名为骗取银行贷款罪，在日照市审理，涉及的银行为中行和建行，其中包括丁明斌的按揭银行。山东舒斯贝尔对于涉案的902号房屋是否是为了骗取银行贷款没有定性，但可以确定的是涉案房屋至今未交付。请法庭重点审查交易的真实性，山东舒斯贝尔对丁明斌提交的商品房买卖合同的真实性有异议。 青岛舒斯贝尔、青岛美都公司未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下： 一、执行依据及查封情况 兴华公司与山东舒斯贝尔、青岛舒斯贝尔、青岛美都公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年1月21日作出（2013）青民四商初字第42号民事调解书，各方当事人达成调解协议如下：一、被告山东舒斯贝尔置业有限公司于2014年2月15日之前一次性给付原告山东兴华建设集团有限公司借款本金4200万元，利息1079142.32元（已计算到2012年12月17日，此后至2014年2月15日期间的利息，以本金4200万元为基数，并按照年利率9.029%计算并支付）；二、被告青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛美都置业有限公司对上述借款的本息承担连带清偿责任；三、案件受理费257196元，减半收取128598元；财产保全费5000元，由三被告承担。 在该案的诉讼过程中，本院于2013年1月22日作出（2013）青民四商初字第42号协助执行通知书，将山东舒斯贝尔公司名下位于日照市开发区舒斯贝尔新天地部分房产予以查封，2015年1月16日作出（2014）青执字第103-7号民事裁定书以及协助执行通知书，继续查封本院之前保全房产中的56套房屋，其中包括涉案房屋。 二、涉案房屋相关情况 涉案房屋位于山东省日照市开发区舒斯贝尔新天地001幢2单元902户，登记于证号为20091230112的房地产权证下。 2009年5月27日，丁明斌与中国银行股份有限公司日照石臼支行就涉案房屋签订《个人一手房贷款合同》，约定丁明斌向其贷款31万元，贷款期限为10年，约定的还款账号为38×××76（后期还款账号变更为24×××01）；抵押物为舒斯贝尔新天地4-2-902，建筑面积139.28平方米，山东舒斯贝尔作为保证人在该合同上盖章。2009年5月27日，该行发放了贷款。 丁明斌提交中国银行贷款已还款明细清单，欲证明其为涉案房屋偿还贷款，目前该房屋的银行贷款已经全部还清。丁明斌提交日照市不动产登记中心《不动产权属状况证明》，欲证明其名下无其他房屋登记。本案庭审过程中，丁明斌自认，因山东舒斯贝尔拒不向其交付房屋，其于2018年4-5月强行换锁占有使用涉案房屋，并提交开票日期为2019年2月22日的广播影视服务普通发票，欲证明其已占有使用涉案房屋。 三、相关诉讼情况 丁明斌曾于2017年4月24日向山东省日照市东港区人民法院起诉山东舒斯贝尔公司，要求确认双方之间签订的《商品房买卖合同》有效，并判令办理房屋不动产产权登记手续，但其于2018年8月23日申请撤回起诉，山东省日照市东港区人民法院于当日作出（2018）鲁1102民初3629号民事裁定书，准许丁明斌撤回起诉的申请。 2018年12月17日，山东省高级人民法院（2018）鲁刑终407号刑事裁定书认定，山东舒斯贝尔于2008年下半年采取与公司员工等15人签订虚假商品房买卖合同、伪造首付款收据等贷款材料等的形式，从中国建设银行股份有限公司日照济南路支行骗取贷款882万元，构成骗取贷款罪，并判处山东舒斯贝尔罚金300万元，责令山东舒斯贝尔退赔中国建设银行股份有限公司日照济南路支行6995990.82元。但该判决认定中，未涉及本案的原告丁明斌。 另，案外人宫丽丽曾就其与山东舒斯贝尔公司劳动争议一案向山东省日照市东港区人民法院申请执行山东舒斯贝尔公司，丁明斌作为案外人向该院提出执行异议，山东省日照市东港区人民法院于2018年10月11日作出（2018）鲁1102执异205号执行裁定书，裁定中止对位于开发区舒斯贝尔新天地、被执行人山东舒斯贝尔置业有限公司名下、产权证号为20091230112的001幢02单元902号的执行。 双方当事人对以下事实有异议： 丁明斌提交2008年11月30日其与山东舒斯贝尔签订的编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》的复印件，该合同复印件载明，山东舒斯贝尔将其开发的涉案房屋（合同编号为新天地004座2单元902号）出售给丁明斌，于2008年11月30日付清首付款138509元，其余房款银行按揭（31万元整）；出卖人应当在2009年12月31日前交付房屋。丁明斌手中并未持有该合同原件。丁明斌提交2008年11月30日，山东舒斯贝尔出具的138509元收款收据，摘要注明为新天地004座2单元902号；丁明斌提交2009年5月31山东舒斯贝尔出具的31万元收款收据，摘要注明为中行放贷004座-2-902号。 山东舒斯贝尔对上述证据真实性均不予认可，称其公司并无上述资料，其公司曾经在2008年下半年与多人签订虚假商品房买卖合同从银行骗取贷款的方式获取资金，其中包括丁明斌的商品房买卖合同及银行贷款。山东舒斯贝尔的工作人员曾替丁明斌偿还该借款合同项下的贷款本息。 本院认为，本案争议的焦点问题是：对登记在山东舒斯贝尔名下的涉案房屋，丁明斌是否具有足以排除强制执行的权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中，山东舒斯贝尔主张其与丁明斌之间并非真实的商品房买卖关系，而是以签订虚假商品房买卖合同的方式从银行骗取贷款获取资金，其提交山东省高级人民法院（2018）鲁刑终407号刑事裁定书，以证明同时期山东舒斯贝尔与公司员工等15人签订虚假商品房买卖合同、伪造首付款收据等贷款材料，从中国建设银行股份有限公司日照济南路支行骗取贷款，被判定骗取贷款罪的事实。本案中，丁明斌本人并未持有商品房买卖合同的原件，其多次诉讼中提交的商品房买卖合同均系复印件，与常理不符。丁明斌对支付房屋首付款的证据仅有收款收据，山东舒斯贝尔在本案中对该收据不予认可，而山东舒斯贝尔在该时期存在虚开收款收据骗取银行贷款的行为已被生效的刑事判决所确认，故在此种情形下，有必要加重丁明斌对此的举证责任以证明事实真伪，但丁明斌并无相关银行转账或取款的凭证加以佐证，因此，本院对该收款收据无法予以认定。对于房屋买卖合同中，关乎买受人签订合同根本目的和重大利益的房屋交付和办理房屋产权证两项事项，丁明斌从2008年签订该商品房买卖合同后，自双方约定的交房时间2009年12月31日起，在长达近十年的时间里，未向山东舒斯贝尔进行过主张，与常理不符。丁明斌自认其系2018年自己强行占有使用涉案房屋，故其不符合在查封房屋前合法占有使用房屋的条件。综上，本案中丁明斌主张的商品房买卖合同、首付款支付存疑，其对房屋的交付以及房屋产权证的办理消极不作为，有违常理，本院无法确认其对涉案房屋享有所有权或物权期待权，不能确认其权利能够排除强制执行，故其诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回原告丁明斌的诉讼请求。 案件受理费8028元，由原告丁明斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 孙 琦 审判员 高中日 审判员 马 喆 二〇一九年十二月二日 书记员 张 旭 书记员 庞连捷