四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初14756号 原告：成都亲和物业服务有限公司，住所地成都市青羊区小南街51号5-8号。 法定代表人：谢孝容，总经理。 委托诉讼代理人：杨博，四川君益律师事务所律师，特别授权。 被告：四川华人医联整形美容医院有限公司，住所地成都市青羊区小南街39号12栋1单元3层1号。 法定代表人：于航，执行董事。 委托诉讼代理人：缪征，四川素文律师事务所律师，特别授权。 原告成都亲和物业服务有限公司（以下简称亲和物业公司）与被告四川华人医联整形美容医院有限公司（以下简称华人医联公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告亲和物业公司的委托诉讼代理人杨博，被告华人医联公司的委托诉讼代理人缪征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亲和物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.华人医联公司支付亲和物业公司物业管理费共计165933.13元及违约金1万元；2.华人医联公司承担本案诉讼费用。审理中，亲和物业公司自愿放弃关于违约金1万元的诉讼请求。事实与理由：亲和物业公司系成都市青羊区小南街69号“长城园住宅小区”物业服务公司，从2007年至今为“长城园住宅小区”提供物业服务，2018年12月30日，与“长城园住宅小区”所在的青羊区汪家拐街道长城社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由亲和物业公司向“长城园住宅小区”东至成都市小南街，南至原3508厂厂区围墙，西至原3508厂厂区街道北，北至成都市包家巷，提供物业管理服务，亲和物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主及物业费缴纳义务人，业主按房屋面积向亲和物业公司支付物业管理费用（其中物业服务费住宅多层0.9元/平米/月，高层1.5/平米/月，街道铺面一层3元/平米/月，二层及以上2.6元/平米/月），华人医联公司系“长城园”包家巷19号一层、二层、三层的实际承租人，在承租期间，一直由华人医联公司作为缴纳义务人向亲和物业公司支付物业服务费及水电费等，但自从新的物业服务合同签订后，华人医联公司仅仅每月交纳水电费，至今拒不缴纳物业服务费，截止至2019年7月，拖欠亲和物业公司物业费165933.13元。合同履行至今，亲和物业公司按合同约定为华人医联公司所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，切实履行了保洁、绿化、设备（包括照明、暖气、水电系统）维护等义务。但华人医联公司却拒不履行自己的缴费义务，亲和物业公司多次催收未果，为维护其合法权益，故请求法院判如所请。 华人医联公司辩称，1.成都市青羊区汪家拐街道办事处长城社区居民委员会代替华人医联公司与亲和物业公司签订的《物业服务合同》没有合法性。2.选聘物业服务企业是法律赋予业主大会的一项特殊权利。3.《关于变更物业管理公司名称投票统计结果报告》涉嫌造假。华人医联公司股东唐德虎的产权证表明，其拥有长城园商业产权面积达5286.66平方米；而在2017年6月21日成都市青羊区长城社区写给各位业主的《关于变更物业管理公司名称投票统计结果报告》中，指出反对票面积为1142.73平方米，显然存在明显造假，且该报告上盖的“成都市青羊区长城社区”公章与物业服务合同上“四川省成都市青羊区汪家拐街道办事处长城社区居民委员会”的印章明显不符，涉嫌伪造公章在报告上盖假章。4.亲和物业公司收费标准没有法律依据。5.亲和物业公司违反长城社区居委会与其签订的《物业服务合同》第5条、第23条的规定，只收费不服务，加重业主责任，致使华人医联公司另行聘请外包服务，加大华人医联公司成本，给华人医联公司造成损失。6.亲和物业公司有多种违规行为。7.华人医联公司并没有违约，不应该支付违约金。综上所述，亲和物业公司违规与长城社区签订《物业服务合同》，且非法剥夺华人医联公司知情权，提供的服务不到位，迫使华人医联公司不得不另外找外包服务，造成重大经济损失。华人医联公司保留对其追偿损失的权利，希望法庭在查明事实的基础上，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 经审理查明，2017年6月28日，成都市青羊区长城社区（以下简称长城社区，即甲方）与亲和物业公司（即乙方）签订《物业服务合同》，载明“第一条本合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区划）基本情况：建筑区划名称：长城园；建筑区划类型：住宅及商业用房；坐落位置：成都市小南街69号；四至范围（规划平面图）：东成都市小南街，南原3508厂厂区围墙，西原3508厂厂区街道北，北成都市包家巷。占地面积：35000平方米；总建筑面积：135343平方米；其中住宅103343.35平方米，非住宅31999.65平方米。……第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列规定：（一）建筑共有部分及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；（二）公共绿化的维护，详见附件五；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；（五）物业使用中禁止委为的告知、劝阻、报告、详见附件八；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理，详见附件九；（七）物业服务档案和物业档案的保管，详见附件十。……第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。住宅用房：多层每平方米0.97元/月，高层每平方米1.50元/月；街道铺面：一层每平方米3.00元/月，二层每平方米2.60元/月。……第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。……第十一条物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主应在三、六、九、十二，当月25日至次月8日前履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴物业服务费的1%支付月违约金。……第十八条本合同期限2年，自2017年7月1日起至业主大会业主委员会成立并选聘物业服务企业之日止。第十九条本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后当日内继续履行本合同。……第二十三条乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量的，应以本合同第七条约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付壹万元的违约金，并赔偿由此给业主造成的损失。……”。《物业服务合同》落款处经成都市青羊区长城社区，亲和物业公司双方盖章予以确认。 2018年12月30日，四川省成都市青羊区汪家拐街道长城社区居民委员会（以下简称长城社区居委会）与亲和物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至业主大会业主委员会成立并选聘物业服务企业之日止，其余内容与前述合同内容基本一致。 另查明，1.庭审中双方确认华人医联公司的物业服务面积为5286.66平方米。 2.华人医联公司物业费交到2018年9月。因华人医联公司欠缴相关费用，2019年6月17日，亲和物业公司向华人医联公司发《长城园缴费通知单》，载明“截止2019年6月17日您户所欠水、电、物业费用共计人民币150848.30元。请您于三日内结清欠款，按照《物业管理条例》及《物权法》的相关规定，从逾期之日按日千分之三收取滞纳金，本公司将依法采取法律措施追缴拖欠的上述欠款，造成的损失由您自行承担。” 上述事实有当事人陈述，《物业服务合同》、《长城园缴费通知单》、《银行缴费回单》等证据及庭审笔录在案为证。 审理中，（一）亲和物业公司提供《物业缴费单》，拟证明华人医联公司所在的铺面邻居在2018年是以每平方米3元缴纳物业费。华人医联公司对该组证据的关联性有异议，因为这些小商铺与被告没有可比性，且相应的消防、保洁等费用均由亲和物业公司提供服务。 （二）华人医联公司提供以下证据：1.2014年10月28日《关于业主大会会议表决统计结果报告》、2017年6月21日《关于变更物业管理公司名称投票统计结果报告》、2011年3月22日《关于业主大会会议表决统计结果》，证明该组证据真实性、合法性有问题。亲和物业公司认为三份统计结果报告系其与长城园小区社区、居委会、街道办在法律规定下依据法定程序进行公开投票表决，经全体业主三分之二以上及面积三分之二以上投票通过，亲和物业公司与长城社区及居委会签订的物业服务合同程序合法，合同具有法律效力。 2.四川红星物业管理有限公司、亲和物业公司企业信息，证明四川红星物业管理有限公司于1996年2月11日成立、亲和物业公司于2007年7月17日成立至今。亲和物业公司认为四川红星物业管理有限公司与其虽然是两个不同的法律主体，但是管理人员、保安、保洁等一线服务人员均一致，在此基础上于2017年投票同意变更为成都亲和物业服务有限公司。 3.保安服务合同书，成都市机动车临时占道公共停车点核准证、消防系统维护保养服务合同书、电梯维保合同、保洁组工资表，证明因亲和物业公司违反服务合同的约定，服务质量不到位，致使华人医联公司外包服务，造成损失603600元。亲和物业公司认为该组证据与本案无关联性，华人医联公司作为独立的法人主体，开办医疗整形医院，是否聘请保安对医院内部进行管理是其个人权利，与物业公司对长城园小区进行物业服务、提供保安、保洁等其他事项是两个法律概念，与本案无关。 4.《函》，证明按照亲和物业公司的说法，华人医联公司向亲和物业公司去函要求提供《物业服务合同》的相关依据，但亲和物业公司拒不提供，非法剥夺了华人医联公司的知情权，不得已停止支付相关费用。亲和物业公司认为华人医联公司所在的物业系长城园小区规划范围内，为长城园小区提供整体物业服务，并非为某个业主的专有部分提供服务；长城园物业服务合同依法进行过公示及在成都市房管部门进行了登记备案。 本院认为，长城社区与亲和物业公司之间签订的《物业服务合同》、长城社区居委会与亲和物业公司签订的《物业服务合同》，两份合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，其效力及于所有长城社区的业主，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，当事人均应按上述合同的约定享有权利并履行义务。合同签订后，亲和物业公司按约定于2017年7月1日履行物业管理义务，华人医联公司应当按照合同约定的价款向亲和物业公司支付物业费。对于华人医联公司认为《关于变更物业管理公司名称投票统计结果报告》涉嫌造假，相关结果不真实的情况，本院认为，该表决结果并未通过其他法定程序被予以撤销或认定无效，因此，对于变更物业管理公司的情况，本院予以确认。对于华人医联公司抗辩的两份《物业服务合同》应系无效，本院不予采纳。 关于亲和物业公司主张华人医联公司支付2018年9月至2019年7月的物业费165933.13元，华人医联公司确认其未缴纳该期间的物业费，因此，对于亲和物业公司的该诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于华人医联公司抗辩的聘请外包服务，加大成本，造成其损失，因其提供的证据不能证明亲和物业公司此服务存在质量问题，亦不能证明相关损失系亲和物业公司造成，故对其抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，本院对亲和物业公司的诉讼请求予以全部支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 四川华人医联整形美容医院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都亲和物业服务有限公司支付拖欠的物业费165933.13元。 如四川华人医联整形美容医院有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3619元，减半收取1809.5元，由四川华人医联整形美容医院有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一九年十二月十九日 书记员 赵蔚宁