广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初18510号原告（反诉被告）张伟楚，男，1992年11月26日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市，委托代理人封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市升恒建材有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝民社区前进一路219号好百年401，统一社会信用代码914403005700189588。法定代表人林汉妹。委托代理人朱光辉，广东星辰律师事务所律师。委托代理人颜少玲，广东星辰律师事务所实习律师。上列原告与被告及被告与原告房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、请求确认双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》无效；2、请求判决被告退还所扣留原告的货物；3、请求判令被告退还原告合同保证金8,500元；4、请求判令被告退还原告品质保证金10,000元；5、请求判令被告赔偿原告经济损失96,540元（进场装修损失）；6、本案诉讼费由被告承担。被告诉请：1、判令反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁及物业管理合同》解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金、管理费、电费共计19,091元，并按每日千分之一的标准支付逾期缴费违约金152.73元（从2019年7月24日起暂计至2019年7月31日，实际计算至实际清偿日止）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。在审理过程中，被告增加不予退还租赁保证金8,500元的诉求。本院受理后，依法进行了审理，现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项为第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项、第十五项，其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：被告深圳市升恒建材有限公司（甲方）将位于深圳市××区××号皇家壹号家具建材中心自编号为5036的铺位出租给原告张伟楚（乙方）。二、房屋用途：商铺。三、租赁合同签订时间：2018年3月20日。四、合同约定的月租金标准：租赁面积85.7平方米，每月租金28元/平方米，月管理费25元/平方米。月租金及月管理费合计单价53元/平方米，合计4,542.1元/月。实际缴纳4,505元/月。五、合同约定租金缴纳日期：租金在每月10日前交纳。六、合同约定租赁合同履行期限：2018年3月18日起至2020年8月31日止。七、租赁保证金：签订合同时乙方向甲方缴纳不少于2个月租金管理费总和的履约保证金8,500元。乙方签订合同时应缴纳10,000元质量保证金。八、违约责任。合同第九条违约责任中一般违约责任条款约定，乙方有如下任一情形的，属于一般违约，甲方有权拒绝乙方搬离承租商铺内任何物品且按下列具体情形承担相应的违约责任。1.1条约定乙方逾期缴交租金、管理费、水电费及其他应缴之费用的，甲方有权要求乙方支付逾期缴费违约金，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日计算所欠缴金额的1%违约金。1.2条约定乙方违反甲方管理规定或逾期十日仍未缴清租金等费用的，甲方有权采取停止向该商铺供应电、水、中央空调、电话线及商场其他设施，甲方对该商铺围闭、封铺期间仍视为乙方须缴纳租金及管理费期间，不因甲方此行为而免交租金及管理费，乙方对此视为同意。重大违约责任条款约定，乙方如发生如下任一情形的，属于乙方重大违约，甲方有权书面通知乙方解除合同，无偿收回承租商铺，没收履约保证金等保证金或押金（履约保证金不抵扣租金、管理费、水电费及违约金）。2.1条约定乙方逾期缴纳租金、管理费及水电费用达十日以上……。租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修，相关装修归甲方所有）。九、关于合同效力的争议。原告张伟楚主张被告深圳市升恒建材有限公司提供的营业场所属于工业用地的厂房，不能用于商业经营活动，场地未经消防部门的消防验收，经营场所主体结构存在安全隐患，被告系故意隐瞒上述事实，构成合同欺诈，且被告深圳市升恒建材有限公司提供的经营场所违反了《土地管理法》、《消防法》的相关法律规定，不具备法定的经营条件，故双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》为无效合同。原告为证明其主张，提交：1、律师调查令回执，拟证明被告深圳市升恒建材有限公司提供的经营场所未经消防验收的事实；2、涉案场地所有权证书拟证明涉案场所为工业用地，不能用于商业用途。被告深圳市升恒建材有限公司认可以上证据的真实性，主张律师调查令回执足以证明主体建筑经消防验收的事实，单个商铺消防验收应由商铺个体自行申报。被告深圳市升恒建材有限公司提交：1、所有权证书。拟证明案外人深圳市兴业有限公司为涉案房产（厂房）的产权人；2、深圳市公安局宝安区消防大队建筑工程消防验收意见书（深公宝消验[2005]第268号）。拟证明案外人深圳市兴业有限公司位于宝安区××区××百年商场改造工程通过了消防验收；3、深圳市规划和自然资源局官网深圳市宝安102-02&03&04号片区[新安上川片区]法定图则。拟证明涉案物业所属区域为商业服务业务设施用地，并非工业用地；4、《房屋租赁合同》。拟证明原告深圳市升恒建材有限公司与案外人深圳市兴业有限公司于2017年8月29日签订租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日止的合同；5、《关于在我司28#、29#两栋厂房间修建五层连廊的立项申请》、《深圳市兴业有限公司关于生活区改造的立项申请》。拟证明案外人深圳市兴业有限公司向政府提交将生活区商业化改造的立项申请。6、深宝府会纪[2004]17号、深宝府会纪[2004]183号。拟证明涉案物业具备官方认可的商业用途；7、案外人深圳市兴业有限公司、宝民社区工作站出具的两份证明。拟证明涉案厂房与深公宝消验（2005）第268号关于好百年商场改造工程消防验收合格意见书的物业为同一物业。案外人深圳市兴业有限公司与深圳市升恒建材有限公司于2017年8月29日签订的租赁合同的物业于深圳市宝安区25区前进一路219号皇家一号家居广场为同一地址。原告对证据1、4、6的真实性予以认可，对证据2、3、5、7均不予认可。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本院认为，原告张伟楚主张被告深圳市升恒建材有限公司提供的营业场所属于工业用地的厂房，不能用于商业经营活动，场地未经消防部门的消防验收，故合同无效。本院认为，《土地管理法》关于擅自改变土地用途的规定为管理性强制性规定，不导致合同无效，出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途的，请求确认租赁合同无效的，本院不予支持。原告张伟楚主张场地未经消防部门的消防验收致使合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。十、关于退还扣留物品的争议。被告深圳市升恒建材有限公司在庭审中明确同意原告张伟楚关于退还扣留物品的诉求。原告张伟楚确认被告深圳市升恒建材有限公司已经退回其被扣留的物品。十一、关于退还品质保证金的争议。原告张伟楚请求退还质量保证金10,000元，被告当庭确认同意退还，本院予以支持。十二、关于合同解除的争议。被告深圳市升恒建材有限公司主张原告张伟楚自2019年3月至7月期间拖欠租金、管理费、电费，已经构成根本违约，请求确认双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》解除。原告张伟楚在对账单上确认2019年5月拖欠租金管理费4,505元及2019年4月电费339元，主张因被告深圳市升恒建材有限公司停电导致无法正常经营，故未支付租金。本院认为，原告张伟楚自2019年4月初拖欠租金、管理费超过十日的事实清楚，被告深圳市升恒建材有限公司依据《商铺租赁及物业管理合同》第1.2条约定有权采取停止向该商铺供应电、水等系行使合同履行抗辩权的合理行为，原告张伟楚在被告深圳市升恒建材有限公司采取停电措施后未在合理期限内缴纳租金等费用构成根本性违约，被告深圳市升恒建材有限公司有权依据双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》第九条第2款的约定解除合同。合同自通知到达时解除，被告深圳市升恒建材有限公司于2019年8月1日向本院提起解除合同的反诉请求，本院确认以该反诉材料送达原告张伟楚之日即2019年8月8日为合同解除之日。十三、关于履约保证金的争议。原告张伟楚拖欠租金等费用构成根本违约的事实清楚，根据《商铺租赁及物业管理合同》第四条第1.1款的约定，其请求被告深圳市升恒建材有限公司退还履约保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持，故被告深圳市升恒建材有限公司无需退还原告张伟楚履约保证金8,500元。十四、关于赔偿经济损失的问题。原告张伟楚请求被告深圳市升恒建材有限公司赔偿其装修损失96,540元，并提交收据予以证明，被告深圳市升恒建材有限公司不予认可。本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定：租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修、相关装修归甲方所有）。本院认为，根据上述约定且本案系原告张伟楚违约导致合同解除，原告张伟楚的该项诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。十五、关于拖欠租金管理费等费用的争议。被告深圳市升恒建材有限公司确认于2019年5月12日收到原告邮寄的关于解除合同及撤场的律师函。被告深圳市升恒建材有限公司主张原告张伟楚拖欠2019年4月份至2019年7月份的租金、管理费18,020元，2019年3月至6月电费1,071元。本院认为，原告张伟楚拖欠租金后被告深圳市升恒建材有限公司采取停水停电的合理措施督促原告张伟楚及时支付租金，但原告张伟楚未在合理期限内及时补缴租金管理费等费用，在原告张伟楚发出律师函提出撤场要求时，被告深圳市升恒建材有限公司亦未及时采取措施减少损失，应当承担相应的责任，故无权就扩大的损失主张权利。根据公平原则，本院认定原告张伟楚应当支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年4月1日至2019年6月12日期间的租金及管理费合计4,505元×2个月+4,505元÷30天×12天=10,812元，被告深圳市升恒建材有限公司超过上述期间的租金管理费请求，本院不予支持。被告深圳市升恒建材有限公司主张原告张伟楚拖欠3月电费357元，4月电费339元，5月电费333元，6月电费42元，原告张伟楚仅认可4月份的电费金额。本院认为，原告张伟楚不予认可被告深圳市升恒建材有限公司主张的除4月份以外的电费欠费金额，被告深圳市升恒建材有限公司应当承担举证不能的不利后果。被告深圳市升恒建材有限公司对涉案商铺采取了停水停电的措施，其未能举证证明原告张伟楚2019年3月、5月、6月的实际用电量，本院酌定原告张伟楚支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年3月1日至2019年5月期间的电费900元。鉴于双方对逾期缴费违约金的约定过高，本院调整为原告按照日万分之五的标准支付违约金，被告深圳市升恒建材有限公司主张自2019年7月24日起计算违约金，本院予以支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张伟楚与被告深圳市升恒建材有限公司签订的《商铺租赁及物业管理合同》于2019年8月8日解除；二、被告深圳市升恒建材有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张伟楚品质保证金10,000元；三、被告深圳市升恒建材有限公司无需退还原告张伟楚履约保证金8,500元；四、原告张伟楚于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年4月1日至2019年6月12日期间的租金管理费10,812元及违约金（违约金以10,812元为基数，按照日万分之五的标准自2019年7月24日起计算至款项实际清偿之日止）；五、原告张伟楚于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市升恒建材有限公司2019年3月1日至2019年5月期间电费900元及违约金（违约金以900元为基数按照日万分之五的标准自2019年7月24日起计算至款项实际清偿之日止）；六、驳回原告张伟楚的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市升恒建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,300元，反诉受理费247元，合计1,547元，由原告张伟楚承担1,367元，由被告深圳市升恒建材有限公司承担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何    静二〇一九年十二月十九日书记员 林嘉琦（兼）书记员 张  美  乔