北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初30217号原告：董淑敏，女，1954年7月28日出生，汉族，锦江集团北方公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。被告：张建民，男，1954年10月9日出生，汉族，北京首都创业集团有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：牛淑敏，女，1955年1月11日出生，汉族，退休职工。委托诉讼代理人：张建民（牛淑敏之夫），同被告张建民。第三人：北京首创股份有限公司新大都饭店，住所地：北京市西城区车公庄大街x号。负责人：赵昕，总经理。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。第三人：北京首都创业集团有限公司，住所地：北京市西城区车公庄大街x号x号楼1层。法定代表人：李爱庆，董事长。委托诉讼代理人：张铭，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：怀自杰，北京天驰君泰律师事务所律师。原告董淑敏与被告张建民返还原物纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，根据原告董淑敏的申请追加牛淑敏作为被告、依职权追加北京首创股份有限公司新大都饭店（以下简称新大都饭店）、北京首都创业集团有限公司（以下简称首创集团）作为第三人。本院于2018年11月28日作出（2016）京0102民初6546号民事判决书。后董淑敏不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2019年6月26日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终1802号民事裁定书，裁定撤销（2016）京0102民初6546号民事判决书，将该案发回本院重审。后本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董淑敏及其委托诉讼代理人张文焱、被告张建民即被告牛淑敏的委托诉讼代理人；被告张建民与第三人新大都饭店的委托诉讼代理人靳晓晓；第三人首创集团的委托诉讼代理人张铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董淑敏向本院提出诉讼请求：1、要求二被告立即返还原告所有的北京市西城区朝阳庵甲x号楼x层x门x号房屋；2、要求二被告支付2014年3月1日至2016年2月29日的房屋占用费15万元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：董淑敏系西城区朝阳庵甲x号楼x层x门x号房屋的所有权人。1995年时，董淑敏从新大都饭店离职时，新大都饭店曾经提出回购涉案房屋，但双方就房屋的回购价款没有协商一致。董淑敏离职后，新大都饭店与董淑敏未继续就涉案房屋进行交易，新大都饭店未支付过房屋价款，房屋也未办理过户手续。现该房屋被张建民、牛淑敏占有使用。董淑敏曾经多次找新大都饭店及首创集团反映要求收回房屋，直至2014年首创集团明确表示不再管这件事，董淑敏才提起本案诉讼。董淑敏认为其为涉案房屋的唯一产权人，张建民和牛淑敏并无合法占有房屋的理由。董淑敏要求二被告支付的房屋使用费的标准是按照6250元每月计算，该标准是董淑敏自己估算的，期限是董淑敏提起本案诉讼之日起前两年。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。据此董淑敏提起本案诉讼，请求法院支持其诉讼请求，维护其合法权益。原告董淑敏向本院提交以下证据予以证明：证据1.房屋所有权证书，证明董淑敏是涉案房屋所有权人。证据2.工商企业资金往来专用发票、证据3.证明，证明董淑敏购买涉案房屋时交纳了房款。证据4.手机短信打印件，证明董淑敏曾与刘晓光等单位领导协商返还涉案房屋事宜。被告张建民、牛淑敏辩称，不同意董淑敏的诉讼请求。二被告在涉案房屋居住属于合法取得，不属于侵权行为。董淑敏原系新大都饭店职工。1992年新大都饭店进行公有住房改革，将饭店自建自管的涉案房屋以标准价20894.17元卖给董淑敏。1995年董淑敏调离新大都饭店。新大都饭店按照当时的政策规定要求回购董淑敏购买的涉案房屋。董淑敏将房产所有证及个人印章交还给新大都饭店，并在《房屋产权登记书》上签字同意办理回购手续。1997年5月30日北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所批准同意新大都饭店变更该房屋产权。按照当时国家的房改政策要求，新大都饭店自有的住宅公房应当出售给企业职工。1998年11月12日新大都饭店向西城房改办提交申请，11月15日西城房改办同意将涉案房屋按成本价出售给饭店职工范明。但范明事后并没有向新大都饭店支付购房款，而是将涉案房屋交给首创集团换房。首创集团另分给范明一套房改房。首创集团将涉案房屋分配给被告张建民居住。因此二被告在涉案房屋内居住属于合法使用该房屋，不属于侵权行为。被告张建民、牛淑敏向本院提交以下证据予以证明：证据1.1600号房屋产权证，该房产证是1994年房管局颁发的。1995年董淑敏调离新大都饭店时同意新大都饭店回购房屋，因此将该房产权证交给了新大都饭店，并一直保留至今。证据2.房屋产权登记书、新大都饭店给西城房地产交易所的回购654号房屋申请，证明董淑敏与新大都饭店就涉案房屋回购达成一致意思表示，董淑敏将其个人印章交还给新大都饭店，并在产权登记书上签字。1997年5月26日，新大都饭店向行政部门提交了回购涉案房屋的申请。1997年5月30日，行政部门同意新大都饭店将涉案房屋进行回购。证据3.新大都饭店给西城房改办的关于范明购买x号房屋的申请、单位出售公有住房房价计算表，证明当时按照国家的房改政策，新大都饭店将涉案房屋出售给范明，并经西城房改办同意。证据4.房屋产权登记书。证明范明事后没有向新大都饭店支付购房款，而是将涉案房屋交给首创集团进行换房，首创集团向范明另分了一套房改房，涉案房屋租住给张建民。证据5.张建民的任职通知、常维柯等同志任免职的通知、北京市社保记录、张建民的缴费记录发票、收据，证明首创集团将涉案房屋分配给张建民租住，因此二被告居住涉案房屋有合法依据。第三人新大都饭店述称，不同意董淑敏的诉讼请求。一、涉案房屋的产权属于新大都饭店。董淑敏于1995年调离新大都饭店时，已经同意将涉案房屋转让给新大都饭店，因此董淑敏无权主张涉案房屋的使用权。董淑敏原系新大都饭店职工，担任饭店副经理职务。1992年新大都饭店进行公有住房改革，将饭店自建自管的涉案房屋以标准价20894.17元卖给董淑敏。1995年董淑敏调离新大都饭店。根据当时的政策，董淑敏离职后不能再享受单位的福利分房，新大都饭店要求回购涉案房屋，并就回购房屋双方达成了一致的意思表示，因此董淑敏才会将房产所有证及个人印章交还给饭店，同意饭店办理回购手续。对于这一点，董淑敏在历次庭审中都是认可的。1997年5月26日饭店向西城房地产交易所申请，要求变更涉案房屋的产权。1997年5月30日北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所批准同意变更该房屋产权。这也证明董淑敏与新大都饭店就涉案房屋回购达成了一致的意思表示。按照当时国家的房改政策要求，饭店自有的住宅公房应当出售给企业职工。新大都饭店决定将涉案房屋出售给饭店职工范明。新大都饭店向西城房改办提交申请后西城房改办同意将涉案房屋按成本价出售给范明。但范明事后并没有办理房屋的过户手续，而是向首创集团本部另行申请了住房。首创集团另分给范明一套房改房后，新大都饭店为首创集团的职工张建民分配涉案房屋居住至今。董淑敏明知该房屋的产权人是新大都饭店，该房屋产权证在新大都饭店处，却虚构丢失产权证的事实，补办不动产权证。二、有关本案涉案房屋的产权争议已由法院作出裁定，认定不属于法院受理的民事诉讼范围，因此请求法院裁定驳回董淑敏诉讼请求。为了确定涉案房屋产权人，新大都饭店曾经于2018年7月19日在西城区人民法院起诉董淑敏，要求董淑敏继续履行《房屋产权登记书》的义务，将涉案房屋过户到新大都饭店名下。2018年11月9日，西城法院作出（2018）京0102民初41269号民事裁定书，认为“因自管公房承租权变更及出售属于公房管理单位依据相关规定及房改政策进行的管理行为，不属于人民法院受理民事诉讼的范围”，因此董淑敏起诉张建民腾房涉及企业自管公房承租权变更，亦不属于人民法院受理范围，应裁定驳回董淑敏的起诉。第三人新大都饭店向本院提交以下证据予以证明：证据1.1600号房屋所有权证，证明1994年9月2日，房管局颁发该房产证，董淑敏调离新大都饭店时同意将涉案房屋进行回购，该房产证由新大都饭店保留至今，并没有丢失，董淑敏以房产证丢失为由进行补正不符合法律规定。证据2.房屋产权登记书、饭店给西城房地产交易所的回购x号房屋申请，证明董淑敏与新大都饭店就涉案房屋回购达成一致的意思表示，董淑敏将其个人印章交还给新大都饭店，并在产权登记书上签字。1997的5月26日新大都饭店向行政部门提交了申请。1997年的5月30日，行政部门同意新大都饭店将涉案房屋进行回购。证据3.员工购房协议书和员工购房补充协议。这两份协议是新大都饭店与其员工张淑媛所签订的，购房协议第八条约定购房员工以标准价和优惠价购买宿舍楼房后，自愿调出本店应退出原购买的住房，由售房方按原购房优惠价收回。购房补充协议第六条约定凡不按上述规定执行者，饭店管理部门不予办理购房产权手续，人事部门也不予办理调离手续，并采取强制措施，限期收回住房。证明新大都饭店就住房改革制度有相关的条款规定，政策明确约定员工在调离饭店时必须交回所购住房。董淑敏当时作为新大都饭店的副总，应该知晓饭店的回购政策。在历次的庭审过程之中，董淑敏也表示她知晓饭店政策，所以双方签订了房屋产权的登记书。也能证明，房屋回购的房款是唯一并确定的，不存在董淑敏在庭审中所述双方就回购房款存在争议。证据4.新大都饭店给西城房改办的关于范明购买x号房屋的申请、单位出售公有住房房价计算表，证明当时按照国家的房改政策，新大都饭店将涉案房屋出售给范明，并经西城房改办同意。证据5.范明房屋产权登记书，证明范明事后没有向新大都饭店支付购房款，而是将涉案房屋交给首创集团进行换房，首创集团向范明另分了一套房改房，涉案房屋租给张建民。证据6.裁定书，证明新大都饭店曾就涉案房屋要求董淑敏继续履行房产登记书的义务，将涉案房屋过户到新大都饭店名下，法院认为双方是系因公房单位对公有住房进行出售而产生的纠纷不属于民事案件的受案范围。因此，董淑敏起诉张建民腾房也涉及单位自管公房承租权的变更，不属于民事案件受案范围，应当依法予以裁驳。证据7.请示复印件一份，证明石路明曾向新大都饭店讨要交付的涉案房屋购房款。第三人首创集团述称，同被告张建民、牛淑敏和新大都饭店的意见。第三人首创集团未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张建民、牛淑敏对于原告董淑敏提交的证据发表如下质证意见：对于证据1.房屋所有权证书的真实性、合法性关联性均不予认可。涉案房屋的产权人应当是新大都饭店。董淑敏虚构其为涉案房屋产权人的事实，隐瞒实际情况，补领了涉案房屋的所有权证书。对于证据2.工商企业资金往来专用发票的真实性认可，涉案房屋的购房款不是董淑敏交纳的，是由石路明代交的，石路明后续还向新大都饭店讨要过该笔购房款。因此二被告认为不能以此证明购房款是董淑敏交的。对于证据3.证明的真实性不认可，该证明与实际情况不符，石路明多次要求新大都饭店返回购房的2万多元钱，因此二被告不认可董淑敏交纳了涉案房屋的购房款。对于证据4.手机短信打印件的真实性认可，不认可证明目的，短信里面只是说关于房子的事情，领导们的回复也未承诺要返回涉案房屋。第三人新大都饭店和首创集团对于原告董淑敏提交证据的质证意见同被告张建民、牛淑敏一致。原告董淑敏对于被告张建民、牛淑敏提交的证据发表如下质证意见：对于证据1.1600号房屋产权证的真实性认可，不认可证明目的。该房产证办理后，一直收在新大都饭店，没有发给员工，因此不存在董淑敏将房产证返还新大都饭店的事实。对于证据2.房屋产权登记书上董淑敏签字的真实性认可，但房屋产权登记书在董淑敏签字的时候并没有其他的内容。对于该组证据的证明目的均不认可。首先，房屋产权登记书上的董淑敏的人名章并不是董淑敏的个人用章，而是工作用章。其次，该房屋产权登记书不能证明新大都饭店已经办理了回购手续。新大都饭店是与董淑敏曾经有过回购涉案房屋的意向，但最终并未达成一致意见。是董淑敏离职时新大都饭店要求董淑敏在产权登记书上签字，当时只是告诉董淑敏这个是办理工作调动手续的需要。董淑敏是基于对单位的信任才在空白的房屋产权登记书上签字。该登记书上所有的内容都是新大都饭店后续添加的。实际上从未发生回购涉案房屋的事实。第三，西城区房屋管理局在该房屋产权登记书上盖章同意的行为仅是指对单位回购房屋表示同意，但不能证明房管局认可双方之间存在真实的回购交易。后续的复审和审批表格都是空白的，也证明新大都饭店与董淑敏之间没有真实的回购交易。对于证据3.新大都饭店给西城房改办的关于范明购买x号房屋的申请、单位出售公有住房房价计算表的真实性和证明目的均不认可。首先，新大都饭店无权处分涉案房屋；其次，房改办只是批准新大都饭店所提出的回购申请，并不能证明涉案房屋已经由新大都饭店回购。对于证据4.房屋产权登记书的真实性和证明目的不认可。对于证据5.张建民的任职通知、常维柯等同志任免职的通知、北京市社保记录、张建民的缴费记录发票、收据的真实性无法核实，不认可证明目的，首创集团无权将涉案房屋分配给张建民租住，张建民使用涉案房屋于法无据。第三人新大都饭店和首创集团对于被告张建民、牛淑敏提交的证据的真实性、关联性和证明目的均予以认可。同时，首创集团认为董淑敏没有证据证明其在张建民提交的证据2.房屋产权登记书上签字时该表格是空白的，董淑敏也未在法律规定的期限内提出撤销回购的行为。原告董淑敏对于第三人新大都饭店提交的证据发表如下质证意见：对于证据1.1600号房屋所有权证的质证意见同对二被告提交证据的质证意见，该证据可以证明涉案房屋的产权从未发生过变更。对于证据2.房屋产权登记书、饭店给西城房地产交易所的回购x号房屋申请的质证意见同对二被告提交证据的质证意见。该产权登记书不是购房合同，无法完成产权交易。对于证据3.员工购房协议书和员工购房补充协议的真实性和关联性不予认可。董淑敏不知道该份合同的来源，这份所谓的员工购房合同不具有相应的证明力。当时优惠购房对于高级管理人员和优秀职工是一项吸引政策，该份协议不是与董淑敏签订的，对于董淑敏没有任何意义。董淑敏也从未认可知晓当时有这样的房屋回购政策，也不认可房屋可以回购。对于证据4.新大都饭店给西城房改办的关于范明购买x号房屋的申请、单位出售公有住房房价计算表的质证意见同对二被告提交证据的质证意见一致。对证据5.范明房屋产权登记书的质证意见同对二被告提交证据的质证意见一致。登记表不能证明双方对于回购的意思表示一致。对于证据6.裁定书的真实性认可。但原告提起本案是依据物权法的相关规定，涉案房屋已经出售给董淑敏，已经是私房，只能上市交易，不存在回购。对于证据7.请示复印件的真实性不予认可，因为其上没有公章，仅是新大都饭店提交的一份请示，指向不明。即使该份证据是真实的，该证据也仅能证明石路明代董淑敏向新大都饭店交纳了涉案房屋的购房款。被告张建民、牛淑敏和第三人首创集团对于第三人新大都饭店提交证据的真实性、关联系及证明目的均予以认可。同时，二被告认为新大都饭店提交的证据3可以证明存在房屋回购的政策，董淑敏自己陈述饭店优秀职工和管理层不需要签这个协议，这能够印证董淑敏与新大都饭店虽然没有书面合同，但董淑敏知晓双方签署的房屋登记书就是证明双方履行了房屋回购。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1994年1月18日，北京新大都饭店作为售房单位按房改售房优惠售房方式以标准价20894.17元将北京市西城区朝阳庵甲x号楼x门x号房产（以下简称涉案房屋）出售予董淑敏（时任北京新大都饭店副总经理），由案外人石路明代董淑敏向北京新大都饭店支付了房款20894.17元。1994年9月2日，原北京市房地产管理局就涉案房屋颁发房产所有证（证号：西城字第x号），产权人记载为“董淑敏”，产权来源记载为“优售”。该产权证原件现在新大都饭店处。1995年董淑敏调离北京新大都饭店，1996年董淑敏将涉案房屋腾空交北京新大都饭店。1999年北京新大都饭店通过改制方式变更为北京首创股份有限公司新大都饭店存续至今。经当事人确认，董淑敏将涉案房屋交给新大都饭店后，新大都饭店将涉案房屋分配予其职工范明，范明又将涉案房屋交给新大都饭店上级单位首创集团进行换房，2001年首创集团将涉案房屋分配给其职工张建民居住。目前张建民及其配偶牛淑敏仍居住涉案房屋。2015年12月11日，董淑敏在房屋登记机关以证书遗失为由就涉案房屋办理补证，2015年12月15日，董淑敏在北京市国土资源局西城分局领取了登记日期为2015年12月14日的涉案房屋不动产权证，不动产权证书编号：京（2015）西城区不动产权第x号，其上记载该房屋权利性质为房改房（标准价），附记中记载：“补证，原所有权证号：西城字第x号，原登记日期，1994年09月2日。”2018年8月28日，新大都饭店起诉董淑敏，要求董淑敏履行房屋产权登记书，将本案涉案房屋变更登记至新大都饭店名下。2018年11月9日，我院作出（2018）京0102民初41269号民事裁定书，以“本案系因公房管理单位对公有住房进行出售而产生的纠纷。因自管公房承租权变更及出售属于公房管理单位依据相关规定及房改政策进行的管理行为，不属于人民法院受理民事诉讼的范围”为由，裁定驳回新大都饭店的起诉。董淑敏与新大都饭店确认双方均未上诉，该民事裁定书已生效。在本案审理中，为证明与董淑敏就涉案房屋回购问题达成协议，新大都饭店提交房屋产权登记证及房屋回购申请（落款时间1997年5月26日）。房屋产权登记书显示如下信息：产别：自管，登记种类：变更，座落：西城区朝阳庵甲x号楼x门x号，建筑面积：79.2平方米，产价：20894.17元，产权来源：优售，原产权人：董淑敏（该处有签名及人名章），现产权人：新大都饭店，（现、原）代理人：程嘉政。审验意见处有“同意单位买回”字样，有北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所印章，日期为1997年5月30日。复审意见和审批意见处空白。房屋回购申请内容为：“西城房地产交易所：我店职工董淑敏于一九九五年调出。原九二年所购住房由新大都饭店购回，请交易所办理过户手续（地址，西城区朝阳庵甲x号楼门x）。”上述材料在房屋登记机关的涉案房屋档案材料中未有备案，原件由新大都饭店保存。审理中，董淑敏未能提交证据证明其在该房屋产权登记书上签字时该房屋产权登记书为空白状态。审理中，本院询问董淑敏及新大都饭店，董淑敏在购买涉案房屋时，是否签订过购房协议。董淑敏陈述“没有印象”，新大都饭店陈述“不清楚”。审理中，原、被告及第三人均认可董淑敏未就涉案房屋回购与新大都饭店签订书面协议。新大都饭店亦认可未将涉案房屋的购房款20894.17元退还董淑敏或石路明。审理中，本院询问董淑敏是否就2014年3月至2016年2月期间，涉案房屋的市场租金价格申请评估，至本案审理终结，董淑敏未向本院提起评估申请。董淑敏亦未向本院举证证明其曾经向张建民及牛淑敏主张过涉案房屋的使用费。本院认为，首先，关于本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围的问题。本案董淑敏依据《物权法》，以其为涉案房屋所有权人身份，要求二被告腾退涉案房屋，属于公民之间因财产关系提起的民事诉讼，属于人民法院受理民事诉讼的范围。而（2018）京0102民初41269号案件，其实质是董淑敏与新大都饭店就涉案房屋房改售房后房屋产权归属产生的纠纷，属于公房管理单位对公有住房进行出售产生的纠纷。因自管公房承租权变更及出售属于公房管理单位依据相关规定及房改政策进行的管理行为，因此该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，（2018）京0102民初41269号案件与本案在事实上虽有一定的关联性，但二案的法律依据并不相同，因此对于新大都饭店认为本案不属于人民法院受理民事诉讼范围的述称意见，本院不予采信。其次，关于涉案房屋的所有权归属问题。本案中，二被告及第三人均认为，董淑敏在1995年离职时，已经就涉案房屋的回购与新大都饭店达成一致意见，涉案房屋应当属于新大都饭店所有。其依据主要有以下几点：1、董淑敏在房屋产权登记书上签字确认；2、房屋行政管理部门在房屋产权登记书上盖章同意；3、董淑敏将涉案房屋的所有权证书交还新大都饭店；4、董淑敏将涉案房屋交还新大都饭店。对于上述观点，本院分以下几个方面分别说明意见：第一，董淑敏在产权登记书上签字、交还房屋、交还房屋所有权证的行为能否证明董淑敏就涉案房屋回购与新大都饭店达成一致的意思表示，双方是否成立民事法律行为。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。所谓意思表示，是指向外部表明意欲发生一定私法上效果之意思的行为，即将企图发生一定的法律效果的意思表示出来，包括主观上的“意思”和客观上的“表示”两个要件。其中，表示行为是指行为人将内心意思以一定的方式表现于外部，并足以为外部世界客观理解的行为。民事法律行为的成立，需要双方或多方的意思表示一致。具体到本案中，即董淑敏与新大都饭店双方通过一定的方式，将新大都饭店欲从董淑敏处回购涉案房屋，且董淑敏同意新大都饭店回购涉案房屋的意思明确的表示出来。此处的一定方式，在处理财产关系时，一般表现为合同。本案中，董淑敏及新大都饭店均确认，双方未就涉案房屋的回购达成书面合同，在此情况下二被告提交的房屋产权登记书是否具备合同的基本内容是判断董淑敏与新大都饭店就涉案房屋的回购是否达成一致意思表示的关键。我国《合同法》规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。而二被告提交的房屋产权登记书中，对于涉案房屋价款的给付期限、房屋的交付期限、房屋所有权的转移期限、违约责任等重要内容均未体现。考虑到房屋为不动产，价值高昂，根据一般交易习惯，交易双方负有较高的审慎义务，对于房屋交易的各项内容应明确进行约定。本案董淑敏与新大都饭店就涉案房屋的回购未签订书面合同，仅有一份房屋产权登记书，明显不符合常理。即使董淑敏确实在房屋产权登记书上签字，并向新大都饭店交付涉案房屋及房屋所有权证，但仍无法确定房屋所有权的转移期限、房屋价款的给付期限及违约责任等重要内容。因此，本院无法认定董淑敏与新大都饭店就涉案房屋的回购达成一致的意思表示，无法认定双方成立民事法律行为。第二，董淑敏向新大都饭店交付涉案房屋及房屋所有权证书、房屋行政管理部门在房屋产权登记书上盖章同意的行为，是否发生涉案房屋所有权转移的效果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋一直登记在董淑敏名下，房屋行政管理部门虽在房屋产权登记书的初审意见部分盖章同意，但复审及审批意见部分均未盖章同意，亦未进行所有权的变更登记。而董淑敏向新大都饭店交付涉案房屋及所有权证的行为也不影响涉案房屋的所有权。因此，本院无法认定涉案房屋的所有权发生了转移。综上，二被告及第三人未能举证证明董淑敏与新大都饭店就涉案房屋的回购达成了一致的意思表示，涉案房屋的物权亦未发生变动，因此，根据涉案房屋的物权登记，涉案房屋属于董淑敏所有。再次，被告张建民、牛淑敏是否应当向董淑敏返还涉案房屋。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，二被告辩称，涉案房屋由新大都饭店分配给张建民居住，因此二被告并非无权占有、使用涉案房屋。但根据本院前述意见，涉案房屋的所有权并未转移给新大都饭店，新大都饭店亦未举证证明其与董淑敏之间就涉案房屋的使用另行达成协议，因此新大都饭店无权将涉案房屋分配给张建民居住。现张建民、牛淑敏居住、使用涉案房屋，侵犯了董淑敏的合法权益，董淑敏有权要求张建民、牛淑敏返还涉案房屋。张建民、牛淑敏的上述辩称意见无法律依据，本院不予采信。第四，被告张建民、牛淑敏是否应当向董淑敏支付涉案房屋的使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，董淑敏虽主张张建民、牛淑敏应当按6250元的标准向董淑敏支付涉案房屋的使用费，但董淑敏未对该使用费标准举证证明。且董淑敏未能举证证明其曾经向张建民、牛淑敏主张过涉案房屋的使用费，考虑到本案存在一定的历史原因，因此对于董淑敏要求张建民、牛淑敏向其支付2014年3月至2016年2月期间房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告张建民、牛淑敏将北京市西城区朝阳庵甲x号楼x层x门x号房屋腾空返还原告董淑敏。二、驳回原告董淑敏的其他诉讼请求。案件受理费三千三百元，由原告董淑敏负担一千六百五十元（已交纳），由被告张建民、牛淑敏负担一千六百五十元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  方晓晨审判员  田志鹏审判员  马德天二〇一九年十二月二十六日书记员  田茂盛