河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初2544号原告（申请执行人）:杜玉梅，女，1957年7月17日出生，汉族，无业，住本市卫东区。委托诉讼代理人:杨丰克（杜玉梅之夫），男，1959年8月10日出生，汉族，无业，住址同上。委托诉讼代理人:杨军，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。被告（案外人）：马长军，男，1994年10月11日出生，汉族，住本市湛河区。委托诉讼代理人：张朋升，河南星烁律师事务所律师。被告（被执行人）:河南省佛光房地产开发有限公司。住所地：平顶山市湛河区姚电大道与光明路交叉口新风平安快捷宾馆七楼。统一社会信用代码：91410400690561090R。法定代表人：赵亚明，总经理。委托诉讼代理人：代向丽，女，1964年11月7日出生，该公司副总，汉族，住本市湛河区。原告杜玉梅诉被告马长军、河南省佛光房地产开发有限公司（简称佛光房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，公开开庭进行了审理。原告杜玉梅及其委托诉讼代理人杨丰克、杨军，被告马长军委托诉讼代理人张朋升，被告佛光房地产公司的委托诉讼代理人代向丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜玉梅向本院提出如下诉讼请求：1.恢复对位于平顶山市××电大道与××交叉口东北角xx公寓xx房产的执行；2.本案诉讼费由马长军、佛光房地产公司承担。事实与理由：杜玉梅与佛光房地产公司、平顶山市湛河区xx城、赵xx民间借贷纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院于2019年5月22日作出的（2019）豫0411执78号民事裁定书，将被执行人佛光房地产公司开发的位于平顶山市××电大道与××交叉口东北角xx公寓xx号、xx号共两套房屋予以查封；2019年7月1日案外人马长军以其于2015年3月1日与佛光房地产公司签订了认购协议书，将xx号房以448380元全款购买并装修入住的理由，提出执行异议申请，要求解除查封。平顶山市湛河区人民法院认为，马长军提供的房屋认购协议书、购房收款收据以及对该房屋的装修，入住照片，可以相互印证位于平顶山市××电大道与××交叉口东北角xx公寓xx号房产在本院查封前马长军对该房已交付全部房款并实际占有的事实，于2019年8月1日作出（2019）豫0411执异95号执行裁定，中止对位于平顶山市湛河区姚电大道与光明路东北角xx公寓xx房产的执行；杜玉梅认为，马长军提供的房屋认购协议书、购房收款收据是为了阻止法院依法执行而伪造的证据材料，平顶山市湛河区人民法院不听取申请人的意见，对马长军提交的材料不审核、不调查、不取证，作出（2019）豫0411执异95号执异裁定书，没有查明事实真相，严重损害了杜玉梅的合法权益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第304条的规定，现提起执行异议之诉。马长军辩称，马长军确在本案的执行查封裁定之前，早已经与佛光房地产公司签订有购房协议书，而且马长军已经全额支付了购房款，佛光房地产公司向马长军出具有书面的购房款收据。由于马长军早年在国外就学，直到2017年才回国。再加上佛光房地产长期以来处于不能正常经营，资金极度困难，属于政府所列的监管和帮扶的对象，导致佛光房地产公司不能正常的依照约定办理本案房屋的登记手续。所以本案的房屋一直没有办理相关的登记手续。马长军确实已经与本案的执行查封裁定之前就对本案所涉及的房屋进行了装修，而且已经实际入住占有使用。马长军除了本案涉及的房屋之外，没有其他任何房产，本案的房屋是马长军用于居住的唯一的房产。据上述事实，我们认为马长军提出本案的执行异议理由是成立的。马长军的理由足以排除对本案所涉房屋的强制执行，所以我们认为本案杜玉梅的起诉依据的事实和理由不符合法律规定，请求法院驳回杜玉梅的诉请。佛光房地产公司辩称，根据公司财务提供的收据及购房事实，705房产是马长军现金购买。没有办证的原因是公司的土地证被查封无法办理。存根联问题因为公司频繁更换办公场所，导致现在还没有找到。杜玉梅围绕其诉讼请求提交了以下证据：1.（2019）豫0411执78号执行裁定书一份，拟证明涉案的房产xx房屋在2019年5月22日被法院查封。2.（2019）豫0411执78号裁定的查封公告一份，拟证明涉案的xx房屋查封公告的时间是2019年6月26日。3.（2019）豫0411执异95号执行裁定书一份，拟证明涉案的xx房屋被湛河法院中止执行。4.李灵歌的收据一份，拟证明李灵歌收款收据的编号是0210xxx与本案马长军案件的收据编号0210xxx相差3页，但是两份收据载明的时间，李xx收据载明的时间是2014年8月29日，而马长军的收据载明时间2015年3月10日，相差193天。这两份收据是同一本收据，相隔3页却差了193天。这份收据不是真实的。5.（2016）豫0402执227号之一执行裁定书一份，拟证明涉案705号房屋曾于2017年10月12日被新华区法院查封直到2019年2月19日解封。此期间马长军未提出执行异议。6.佛光房地产公司工商信息截图一张，拟证明赵xx于2014年3月31日不再担任佛光房地产公司的法定代表人。马长军对以上证据发表如下质证意见：对证1、证2、证3真实性及证明问题均无异议。对证4真实性无异议，但对证明目的有异议，因为据我们了解佛光房地产公司使用的这个样式的收据是每一本20组，每一组3联。而该本收据的最后一联是0210xxx号，第一联是0210xxx号，所以本案的收据编号为0210xxx号，与李xx所持的收据不是同一本收据。因此杜玉梅主张的证明目的是不成立的。对证5另案的执行裁定，马长军一开始对该执行裁定并不知情，当马长军知道新华法院的查封之后，虽然没有以异议人的身份向法院提出异议，但是曾经案外找佛光房地产公司以及到湛河法院协调过解封的事宜。最后佛光房地产公司与查封的申请人以和解的方式终结在新华法院的案件。将705号房屋予以解除。由于处理的方式是和解，所以相关文书上并不显示马长军的任何信息。对证6真实性无异议。虽然赵xx不是登记的法定代表人，但赵xx是该公司的实际控制人。佛光房地产公司对以上证据发表如下质证意见：对证据1—证6同马长军的质证意见。马长军围绕其辩称意见依法提交如下证据：1.房屋认购协议书一份，拟证明马长军与佛光房地产公司就本案的查封裁定之前早已签订了房屋买卖协议。2.佛光房地产公司向马长军出具的购房款收据一份，拟证明佛光房地产已经全额收取了马长军的购房款。3.马长军购买本案房屋时与本案房屋所在小区的前期物业公司签订的前期物业服务协议一份，拟证明我们提供的购房协议是真实的。4.马长军在装修本案房屋时向物业公司支付物业服务费的费用收据一份。5.马长军装修本案房屋时向物业公司支付的有线电视组装费收据一份。6.马长军装修本案房屋时向物业公司支付的装修保证金收据一份。证4—证6拟证明马长军确实是本案房屋的购买人，马长军的实际使用房屋时间在本案的查封裁定之前。7.马长军装修本案房屋时万人家博会出具的装修材料收据。8.xx瓷砖与马长军签订的装修材料订货单。9.马长军与xx地板专卖签订的地板订货单。10.马长军支付装修材料的微信支付记录截图4页。证7—证10拟证明马长军确实对本案的房屋采购相关装修材料进行了装修，而且装修的时间是在本案查封裁定之前。11.本案房屋的室内照片，拟证明本案的房屋已经装修完毕，而且马长军已经入住，实际占有使用本案的房屋。12.马长军的学位证书一份。13.马长军的国外学位认证书一份。证12、证13拟证明马长军从2013年到2017年期间在印度尼西亚就读的事实。14.支付物业公司相关费用的微信转账记录，拟证明马长军确实与本案的查封裁定前在装修本案房屋时就支付了相关物业费用。15.马长军的不动产登记信息查询单，拟证明马长军名下没有其他不动产，本案的房屋是马长军唯一用于居住的房屋。杜玉梅对以上证据发表如下质证意见：对证1真实性有异议。马长军代理人所说于2017年以前马长军在国外求学。该协议上显示电话号码183××××0128开通的时间是在2017年，这是马长军回来后开通的。因此这个协议载明的时间是2015年3月10日，但是该电话开通的时间是2017年，而马长军回来的时间也是2017年，所以这个协议书是不真实的。我们对该协议书形成时间进行鉴定。对证2收据的真实性有异议。如前所述马长军在2017年求学回来，不存在马长军2015年缴纳购房款。关于我们提出的两份收据相隔193天的事我们在对佛光公司质证的时候进一步说明。并且该份收据没有审核、出纳、会计等的签字。我们要求对该收据的存根联形成时间进行鉴定。对证3真实性有异议，理由是马长军于2017年从国外回来，2015年3月15日签订的协议是不真实的。同时我们对该协议的形成时间进行鉴定。曾经在执行异议案件中由佛光房地产公司提供是不正常的；对证据4—证据6、2019年3月6日物业费、有线电视费、水电预存费、装修的收款收据复印件有异议，因为这三份付款方式都是微信，我们要求马长军提供微信付款的凭证。曾经在执行异议案件中由佛光公司提供是不正常的。对证7有异议，该证据缺少订货明细，那么收据上显示是微信付款，我们要求马长军提供微信付款凭证，且收据上的客户姓名是“马常军”与马长军不一致。对证8有异议，该份证据曾经出现在执行异议的案件中，是由佛光房地产公司提供的，很显然在当初由佛光房地产公司提供该份证据是不正常的。该证据不能证明是马长军购买的瓷砖，同时要求马长军提供该份订货单的付款凭证。同时我们必要的话我们会实地查看705的瓷砖与本证据标明的瓷砖是否一致。曾经在执行异议案件中由佛光房地产公司提供是不正常的。对证9有异议，上面显示的是微信转账，要求提供相应的转账记录。对证10真实性有异议，要求提供这四份微信支付的支付信息是否是马长军。要求马长军提供这四份支付所对应的装修材料明细。该证据上2019年3月5日15点05分从微信支付给xx沈xx，2019年3月5日15点12分支付给肯帝亚xx，该4份微信转账凭证相隔时间都非常近，和正常的采购材料过程是不一样的。请求查明该凭证的支付人是谁。同时这四份转账凭证曾经在执行异议中由佛光公司提供是不正常的。证11真实性有异议，事实上在查封房屋的时候我们原告代理人杨丰克和执行法官去过涉案xx房屋，当时装修了但是没有住人。证12、证13真实性不发表意见，但是该上面显示出2017年7月获得学位。也就是马长军2017年在国外读书。证明证1—证3上马长军的签字是不真实的。证14有异议，该证据不显示付款人是马长军。证15有异议，马长军是驻马店人，该份不动产查询范围是平顶山地区，不能证明马长军在其他地方没有房产。佛光房地产公司发表如下质证意见：对证据1—证据15真实性及证明问题均无异议。佛光房地产公司无证据出示。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：马长军向法院提供佛光房地产公司（甲方）与马长军（乙方）于2015年3月10日签订《xx公寓认购协议书》一份，双方约定乙方所认购xx公寓项目位于7层B2户型，面积约为119.25平方米。认购总价共计为人民币肆拾肆万捌仟叁佰捌拾圆整（￥448380）。马长军在乙方处签字捺印。佛光房地产公司在甲方处加盖印章。同日，佛光房地产公司给马长军出具收据一份，显示收到马长军人民币肆拾肆万捌仟叁佰捌拾元￥448380元。收款方式：现金。加盖佛光房地产公司财务专用章。马长军（乙方）与河南省xx物业服务有限公司于2015年3月15日就xx公寓xx号房屋物业服务事宜签订《前期物业服务协议》一份。2019年3月6日平顶山市xx物业服务有限公司给马长军出具收款收据一份，载明今收到xx房，物业费2015年7.1—2019.8.31日50个月6763元。支付方式为微信。同日该公司给马长军又出具收款收据一份，载明今收到xx房有线电视初装费300元、水预存300元、电预存500元，共计￥1100元。同日该公司给马长军又出具收款收据一份，载明：今收到xx房装修保证金2000元、垃圾清运费300元，共￥2300元。以上款项马长军通过微信一次性支付10163元。2019年3月5日，马长军订购地板、瓷砖等物品对xx公寓xx号房进行装修入住。平顶山市不动产登记中心出具《平顶山市不动产登记信息查询结果》显示马长军作为申请人及其家庭成员名下的不动产登记情况为未查到任何不动产信息。杜玉梅与佛光房地产公司、平顶山市湛河区xx城、赵xx民间借贷纠纷一案。本院于2019年5月22日作出（2019）豫0411执78号执行裁定书，将被执行人佛光房地产公司开发的位于平顶山市××电大道与××交叉口东北角xx公寓xx号房屋予以查封。同日送达不动产登记中心。后案外人马长军提出执行异议，本院于2019年8月1日作出（2019）豫0411执异95号执行裁定书，裁定中止对位于平顶山市××电大道××路交叉口东北角xx公寓xx房产的执行。杜玉梅不服该裁定，提起本案诉讼。在案件审理过程中，杜玉梅向法庭递交鉴定申请书一份，申请对马长军提供的《xx公寓认购协议书》、收据（编号0210xxx）的形成时间进行鉴定，杜玉梅、马长军及佛光房地产公司均未向法院递交鉴定需要检材。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为马长军对于涉案房屋是否享有足以排除本案强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定的是商品房消费者物权期待权，该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护,赋予商品房消费者物权期待权以排除执行的效力,即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利,法律也应更优先保护消费者的物权期待权。在本案中,马长军提供法院查封涉诉房屋之前的《xx公寓认购协议书》、购房收据、《前期物业服务协议》、交纳物业费票据以及装修票据、装修居住照片等证据,足以证明其已购买涉诉房屋并已经实际装修使用事实。虽然杜玉梅申请对认购协议书及购房发票的形成时间进行鉴定，但综合本案证据可以认定马长军在查封前已实际装修使用购买涉诉房屋的事实。根据平顶山市不动产登记中心出具的查询结果，可以显示在涉诉房屋同一区市马长军名下没有用于居住的房屋。马长军对涉案商品房享有商品房消费者物权期待权，足以排除对涉案房屋的强制执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决如下：驳回杜玉梅的诉讼请求。案件受理费8026元，由杜玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王伴伴审 判 员  程浩朋人民陪审员  朱花荣二〇一九年十二月二十七日书 记 员  徐甜甜附：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。