广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初10179号原告：广州市悠家联雅物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江贝村安定里17号201房。法定代表人：陈锦秋，职务：总经理。委托代理人：马干，华商林李黎（前海广州）联营律师事务所律师。被告：广州市白云区劳动就业训练中心，住所地广州市白云大道南118号。法定代表人：高国芳，职务：副主任。委托代理人：黄佳萍，广东国智律师事务所律师。委托代理人：马超，广东国智律师事务所实习人员。原告广州市悠家联雅物业管理有限公司诉被告广州市白云区劳动就业训练中心租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州市悠家联雅物业管理有限公司的法定代表人陈锦秋及委托诉讼代理人马干，被告广州市白云区劳动就业训练中心的委托代理人黄佳萍、马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悠家联雅物业管理有限公司诉称：2017年12月11日，被告（甲方）与案外人扬州市楚楚文体玩具有限公司（乙方，以下简称“楚楚公司”）签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定：被告将坐落在广州市荔××××号的房地产（以下简称“案涉物业”）出租给楚楚公司使用，建筑（或使用）面积3170.7平方米，月租金202924.80元，逐年递增。合同签订后，楚楚公司因经营原因经被告同意便将案涉物业进行整体转手。2018年1月29日，原告与楚楚公司达成初步意向愿意整体接手案涉物业用于转租，上述转租意向于2018年3月15日取得被告书面同意。2018年3月18日，原告与楚楚公司签订《广州市租赁合同》，以同等的租赁条件成为案涉物业的实际承租人和使用人。合同签订后，原告便对案涉物业进行装修招租运营并直接向被告直接支付租金。但在装修过程中，由于案涉物业存在产权证过期及测绘图缺失的问题，原告无法办理装修报建、租赁备案及商业消防申报，不仅导致原告及租户无法正常使用，而且部分楼层长期空置。自2018年4月起，原告多次要求被告及时解决上述问题，并于2018年12月26日书面发函。但在解决案涉物业产权证问题的过程中，原告发现案涉物业实际面积小于合同约定的面积，同时存在建筑物结构性消防问题。2019年1月，原告与第三方公司签订消防服务合同，对案涉物业申请消防申报。但因被告拒绝解决结构性消防问题，导致案涉物业无法完成消防申报。2019年4月18日，原告向被告发送《联络函》，以书面的形式明确要求解决消防商业申报问题，同时要求对案涉标的因租赁备案和消防问题造成长期空置的损失进行处理。但被告在收到函件后未做出回复，也未实际解决问题。至今，案涉物业仍未完成商业消防审批，原告及租户均不能全面正常经营。原告认为，被告对外公开以商业用途的名义招租，但案涉物业却无法满足商业用途。且在原告多次要求下，被告并未履行合同义务，造成租赁物用途受限，合同目的大部分无法实现，给原告造成了严重的损失，影响到原告的正常经营。同时，房屋实际面积小于合同约定的面积，原告为此多支付的租金应当予以返还。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条之规定，原告特向贵院提起诉讼请求：1、被告向原告返还多收取的租金人民币242471.85元；2、被告向原告赔偿损失人民币2760760.00元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告广州市白云区劳动就业训练中心答辩称：一、原告与被告之间不存在租赁合同关系，原告起诉被告主张返还租金并赔偿损失，缺乏事实及法律依据。二、案涉物业是整体出租，租金价格不因实际面积与计租面积存在差异而调整。三、案涉物业是以招租当时质量、产权状况和状态出租，被告已按约定履行交付房屋等义务，不存在任何违约行为。经审理查明：荔××××号房屋（总建筑面积3170.70㎡）登记权属人为广州市白云区劳动服务公司。2017年12月4日广州白云产权经纪有限公司受被告委托对荔××××号楼物业进行公开竞价，确认由扬州市楚楚文体玩具有限公司竞价承租。2017年12月11日被告（甲方）与扬州市楚楚文体玩具有限公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方拟将位于荔××××号的房地产出租给乙方作为合法用途使用，建筑（或使用）面积3170.7平方米。租期5年，租赁期间为2017年12月11日至2023年12月10日，其中2017年12月11日至2018年12月10日月租金为202924.80元；2018年12月11日至2019年12月10日月租金为209012.54元（其他内容略)。租金按月结算，乙方在每月5号前按转帐付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳405849.60元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金。合同签订后，被告将铺位交原告使用。2018年1月29日扬州市楚楚文体玩具有限公司出具内容为将承租的荔××××号的房地产转租给原告，代为出租管理租期为5年的《出租证明》。后扬州市楚楚文体玩具有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方拟将位于荔××××号的房地产出租给乙方作合法用途使用。建筑（或使用）面积3170.7平方米。租期5年，租赁期间为2018年1月27日至2023年1月26日，其中2018年1月27日至2019年1月26日月租金为202924.80元；2019年1月27日至2020年1月26日月租金为209012.54元（其他内容略)。租金按月结算，乙方在每月5号前按转帐付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳405849.60元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金。合同签订后，扬州市楚楚文体玩具有限公司将铺位交原告使用。2018年3月15日被告出具内容为广州市荔××××号物业，房产权属人广州市白云区劳动就业服务管理中心，由被告全权负责该物业运营事务，现原告为该栋物业承租人，允许承租人将此物业用于合法的商业使用按签订合同条款可以进行转租的《租赁授权书》。2019年1月7日原告以承租房屋的房产证没测绘图导致原告所装的电梯报建审批延期，至今未办好及房屋的房产证没有及时更换，无法办理租赁备案和无法办理营业执照向被告发出《联络函》。2019年2月13日广州市荔××××号房屋变更登记权利人为广州市白云区劳动就业服务管理中心及房屋建筑面积为3008.52平方米。2019年3月6日被告为原告办理荔××××号101房的《房屋租赁登记备案证明》。2019年4月18日原告以承租房屋的旧房产证尾页缺失，使电梯出现长时间无法顺利进行，其次旧的房产证无法进行商业消防的申报。致大楼长期空置，使原告一直处于亏损状态，希望被告考虑特殊情况，予以解决向被告发出《联络函》。原告认为其所承租的房屋不符合要求被迫免除部分租户租金及5-8楼的起租期为2019年1月20日，以及原告为涉案物业消防安装工程及申报代垫费用65万元。被告认为原告作为次承租人与被告没有租赁关系。原告获得涉案房屋的权利来源于扬州市楚楚文体玩具有限公司，其租赁条件不得超出扬州市楚楚文体玩具有限公司与被告承租的条件。《交易规则》被告与楚楚公司已经明确约定案涉物业的计租面积3170.7平方米，若实际面积有差异的，成交价格不因面积差异而调整。实测面积与计租面积有差异，是不影响租金的。《联络函》是原告单方提出的要求，是为了安装电梯而进行测绘，超出了被告与楚楚公司的出租条件。被告签收仅仅表示收到，并不代表对该内容的认可。备案未能办理的原因是要公安部门的确认及录入才能备案，录入及确认并非被告的权限。办理登记备案是行政部门的要求，与物业实际使用没有因果关系。事实上原告早已与楚楚公司签订了转租合同，并实际占有使用房屋。招租时被告已说明以现状出租，楚楚公司在应标时已表明接受。被告对证据涉案物业消防安装工程及申报代垫费用65万元不知情，其真实性请法庭确认。原告与第三方签订的消防安装合同原告没有提供原件，且被告并没有与楚楚公司约定此项义务。该合同没有经过原告或楚楚公司的同意。费用是否产生或支付被告不知情，也不确认。原告对被告提供《训练中心关于对西村广雅后街8号综合楼公开招租的请示》、《业主委托协议》、《交易规则》、《报名登记表》、《成交确认书》的关联性不确认，认为《训练中心关于对西村广雅后街8号综合楼公开招租的请示》方案是内部请示的文件，不是对外公开的文件。对于原告来说是无法获悉的。认为《业主委托协议》、《交易规则》、《报名登记表》、《成交确认书》的关联性不确认。《业主委托协议》，原件中最后一页有明确提交资料清单，有明确说要提交产权证及房屋平面图，而本案案涉物业平面图是经过测绘报告形成的。在招投标时被告没有履行义务，对外披露建筑物产权情况。交易规则中有关标的物现状说明，也没有进行明确，也没有看到有相应的资料进行明确。对外宣称是商业用途，但没有提供任何资料说明。计租面积与成交价格不因面积调整而调整，只是格式条款，没有明确的标注和说明。该条款明显免除了出租人的义务，该条款是无效的。结合成交确认书看出计租标准是按照单价计算，不是总体总价格。成交确认书明确说明了中标单价。我方认为被告主张按照计租面积计算租金，应当无效，应当按照实际面积乘以单价计算租金。在庭审中，原、被告确认原告于2018年3月向被告交租。原告当庭增加诉讼请求：请求判令被告向原告支付代垫的消防安装工程费用人民币650000元。但原告未能按规定时间交纳增加诉讼请求的受理费。本院认为：本案争议的焦点应为原告是否已成为被告与扬州市楚楚文体玩具有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》的承租主体。原告在本案提供《广州市房屋租赁合同》、《出租证明》、《租赁授权书》、《联络函》以及确认被告与扬州市楚楚文体玩具有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》的租金是由其支付等，拟证明原告是涉案房屋的实际使用人，其已承接扬州市楚楚文体玩具有限公司与被告的租赁合同。但原告在本案中不能提供扬州市楚楚文体玩具有限公司已经与被告解除涉案房屋租赁合同的依据，且扬州市楚楚文体玩具有限公司出具的《出租证明》证实该公司与原告是转租关系。因此，原告认为其是扬州市楚楚文体玩具有限公司与被告签订《广州市房屋租赁合同》的承租主体没有事实依据。被告的抗辩理由成立，本院予以采信。由于原告不是扬州市楚楚文体玩具有限公司与被告签订《广州市房屋租赁合同》的相对方，原告要求被告退还租金、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付原告代垫的消防安装工程费用人民币650000元的问题。由于原告未能在本院送达的受理费缴费通知单规定的时间内进行缴费。因此，本院对原告增加的该部分诉讼请求，按原告撤回起诉处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第十一条的规定，判决如下：驳回原告广州市悠家联雅物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费15413元，由原告广州市悠家联雅物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年十二月三十日书记员  谢绮雯