汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0511民初2746号原告：汕头市方圆物业管理有限公司，住所地汕头市天山路69号南方工业城A座三楼，统一社会信用代码9144050073858804XJ。法定代表人：蔡海洋。委托诉讼代理人：陈志扬，广东岭海律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司汕头分行，住所地汕头市迎春路8号，统一社会信用代码91440500892731879K。负责人：林锡武。委托诉讼代理人：蔡建生、陈苗苗，广东渠源律师事务所律师。被告：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市越秀区东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼，统一社会信用代码91440000722467796X。负责人：陈明。委托诉讼代理人：朱丹，该司员工。委托诉讼代理人：王建喜，广东国源岭东律师事务所律师。原告汕头市方圆物业管理有限公司诉被告中国农业银行股份有限公司汕头分行（下称农业银行）、中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（下称长城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈志扬，被告农业银行的委托诉讼代理人蔡建生、陈苗苗，被告长城公司的委托诉讼代理人朱丹、王建喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付至2017年11月6日的物业服务费2,095,573.68元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：1999年5月15日，汕头经济特区南方（集团）公司作为建设单位，与汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司签订《物业前期管理协议》，委托汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司为坐落于汕头市外马路27号的南方商贸大厦（后更名为南粤集团大厦）整栋及附楼八层停车场提供物业服务。后经汕头市龙湖区人民政府批准，汕头经济特区南方（集团）公司改组为汕头经济特区南方贸易有限公司，同时，汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司也改组为汕头市方圆物业管理有限公司，并各自承接前述《物业前期管理协议》的权利义务至今。从1998年10月1日起，被告农业银行通过以物抵债方式取得南粤集团大厦第一至六层、十二层和附楼停车场第三层的所有权。之后，被告农业银行以协议转让方式将前述物业转让给被告长城公司，但该物业至今仍登记在被告农业银行名下。由于两被告从取得前述物业之日起，就一直没有支付物业服务费，截至2017年11月6日，在没有计算滞纳金的情况下，两被告结欠原告物业服务费已达2,095,573.68元。对于欠缴物业服务费的事实，被告长城公司在其资产处置公告中也予以承认，但对于原告的催款却置若罔闻，故原告诉至本院，提出前述诉诉讼请求。被告农业银行答辩称：一、被告不受《物业前期管理协议》约束，原告以《物业前期管理协议》要求被告支付物业费无依据。（一）《物业前期管理协议》是案涉物业的建设单位汕头经济特区南方（集团）公司（2000年7月4日名称变更为“汕头经济特区南方贸易有限公司”，下称“南方贸易公司”）与汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司（下称“南方物业公司”）于1999年5月15日签订的，双方在协议中约定“甲方（南方贸易公司）在将房产售出后，应告知乙方（南方物业公司）和买方办理物业管理交接”，但被告自通过“以资抵债”获得南粤集团大厦1-6楼以及附楼3楼物业的所有权以来，南方贸易公司从未告知被告与南方物业公司办理物业管理交接，因此，该《物业前期管理协议》对被告并不当然产生约束力。而南粤集团大厦12楼的所有权，是被告通过以资抵债协议的方式从肖永权处取得，并非直接从建设单位南方贸易公司处取得。《物业前期管理协议》是否对肖永权产生约束力尚不得而知，但肖永权将房产抵偿给被告时，并未告知存在物业管理合同，被告也未同意南方物业公司进行物业管理，因此被告不受《物业前期管理协议》之约束。（二）原告称《物业前期管理协议》的合同双方各自改组并承接《物业前期管理协议》，其中，协议的甲方进行名称变更，主体不变，但需要注意的是，协议的乙方南方物业公司于1993年9月22日成立并于2003年7月18日被核准吊销，而作为本案原告是于2002年5月9日成立，与南方物业公司是分别独立的两个法人，并无法定理由承接南方物业公司的权利义务，原告称承接南方物业公司的权利义务的主张不能成立。（三）2002年5月10日原告称其承接物业管理之时，南粤集团大厦部分物业已确权（已知一楼至五楼以及附楼三楼业主为被告，十二楼业主为肖永权），那么，在前期物业管理公司无法继续履行物业管理合同且已经存在其他业主的情况下，应由业主共同决定聘请物业管理公司进行物业管理，而根据《汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定》第二十八条之规定，物业管理公司应由管委会聘请或管理中心指定，总而言之，建设单位已丧失委托前期物业管理公司的权利，也无权单独选聘物业管理公司，那么南方贸易公司“确定”的物业公司显然不对业主产生约束力。（四）不管是南方物业公司也好，原告也好，均未直接与被告签订物业管理协议，也未向被告告知提供了任何物业服务，南方物业公司自2003年吊销，不具经营资格，已无法提供物业服务，而原告也未提供任何证据以证明其为被告提供事实上的物业服务，其主张对案涉物业提供物业服务不符合事实。而根据《汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定》第二十六条之规定，从事物业管理服务需具备《物业管理资格证书》并办理各项手续，但南方物业公司和原告均无相关资料，其能否提供物业管理服务仍存在疑问。那么，在未提供服务的情况下，主张管理费用依据何在？另外，根据《汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定》第十一条之规定，建设单位可以委托物业管理公司进行前期物业管理，但管理费应由建设单位承担，因此，原告向被告主张物业管理费完全没有依据。二、原告计算物业费的标准没有依据，且其主张的大部分物业服务费已超过诉讼时效。按照《物业前期管理协议》的约定，每月10日前交付上个月的物业管理费，即管理费按月支付，且其计算标准不得超过同时期的政府指导价。而自被告取得案涉物业的物权以来，涉案物业一直处于空置状态，未进行使用，按《汕头市物业管理服务收费暂行办法》第十六条之规定，物业未使用应相应减收物业管理费和损耗费。另外，被告自2003年4月28日才取得南粤集团大厦第12楼物权，但原告自1998年10月1日起就开始计算物业费显然没有依据。由于物业服务费按月支付，1998年10月至2015年9月期间的物业费主张已过诉讼时效，而根据目前原告所提交的证据材料来看，且不说原告诉讼主体不适格的问题，原告并无证据可显示南方物业公司对其物业管理费进行有效催收，其提供的2016年2月18日出具的《催收通知》中，催款方为原告及汕头市南粤（集团）股份有限公司，与《物业前期管理协议》完全没有关系，该两个单位发出的催收也无法达到诉讼时效中断的效果。三、案涉物业已转让给被告长城公司，案涉物业所产生的物业管理费由被告长城公司承担。2016年6月17日，被告将案涉物业通过协议转让给被告长城公司，并在转让协议中将资产已存在的瑕疵和风险进行充分告知，约定由被告长城公司承担前述瑕疵和风险，以及自基准日（即2016年2月20日）后发生的与资产相关的费用。2017年6月20日，被告长城公司在资产处置公告中提到“上述物权资产尚未缴交物业费、水电费”，由此可见，被告长城公司对于案涉物业所产生的物业费应由其支付是十分明确的。而需要注意的是，被告长城公司并无明确指出拖欠原告物业费，仅告知交易对象相关的法律风险即案涉物业尚未缴交物业费及水电费的事实，并非原告所称的“承认欠缴物业服务费”。另外，就算被告长城公司承诺支付相关物业费且得到原告同意，但该承诺对被告不产生约束力，被告对此无须承担任何义务。综上，原告与被告不存在物业管理合同关系，也不存在物业服务事实，原告要求被告支付物业服务费完全没有依据，且其大部分物业管理费主张已过诉讼时效，请法院依法驳回原告所有的诉讼请求。被告长城公司答辩称：一、原告与前物业管理公司并非同一法律主体，未经法定程序，双方之间承接关系不发生法律效力，因此，原告并非本案适格主体。1.在假设原告所提供的证据均为真实合法的情况下，该证据仅能证明原汕头经济特区南方（集团）公司经汕头市龙湖区人民政府批准改组为汕头经济特区南方贸易有限公司，汕头经济特区南方（集团）物业管理服务公司（下称“南方物业公司”）因上级公司的改制无法使用原名继续经营而重新登记注册成原告公司。从原告的工商登记信息来看，原告与南方物业公司并非同一法律主体，并无法定理由承接南方物业公司在《物业前期管理协议》项下物业管理的权利与义务，亦并不能由原告单方作出情况说明而直接承接。2.被告农业银行已于2001年成为涉案物业的业主，在涉案物业已经存有业主的情况下，物业管理服务企业应经业主同意，与业主形成物业管理事项的合意，并签订物业管理协议，该《物业管理协议》才能发生法律效力，因此，原告与南方物业公司之间的承接关系不发生法律效力，原告并非本案适格主体。3.根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理服务企业应当通过招投标的方式进行选聘，并应当具有相关资质。但原告未经法定程序通过招投标的方式进行选聘，未能举证证明其具有物业管理的相关资质，不能成为《物业前期管理协议》项下合法适格的物业管理受托方。二、原告未能提供任何证据证明其实际为被告提供了物业管理服务，其物业管理费用的主张缺乏事实依据与法律依据。原告既没有证据证明其与被告之间就物业管理事项形成过合意，也未提供任何证据证明其实际为被告提供事实上的物业管理服务，其主张对案涉物业提供物业服务不符合事实，故各方之间也不构成事实上的物业管理服务合同关系。另外，经被告对涉案物业进行现场勘查，其涉案物业外墙破损严重，布满灰尘，无任何公共照明以及公共绿化，安全走火通道已锁死，且涉案物业已经停水停电，物业门口堆放各类杂物、垃圾，完全不能满足日常使用，未见任何维护措施。物业管理处亦破败不堪，已长期无人办公使用，物业管理处内堆放各类杂物、垃圾。因此，原告主张要求被告支付物业管理费缺乏事实依据与法律依据。三、被告并非本案适格的被告。时至今日，涉案物业尚未过户至被告名下，被告与被告农业银行因资产转让协议所产生的法律关系，因被告并未取得涉案物业的不动产所有权登记，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力”，被告尚未取得资产转让协议项下的涉案物业的物权，因此，被告并非本案适格的被告。另外，因被告并非涉案物业的业主，不与任何物业管理服务公司发生物业管理服务关系，亦与本案所争议之物业服务费无关，被告不因转让协议产生被告与原告的物业管理服务关系。四、原告诉请的物业管理费用没有计算依据，并非按照政府指导价收取，计算时间亦与合同约定不符，且其诉讼主张已过诉讼时效，丧失胜诉权。1.根据证据《物业前期管理协议》第三条规定：管理费用标准按政府指导价收取；第四条规定：每月10日前交付上个月的物业管理费；第五条约定：乙方自1999年6月1日起正式入驻管理。而原告诉讼请求中物业费用的计算标准并没有任何政府指导价格的计算依据，且自2002年以来，政府指导价格发生多次变动，原告应对其物业管理费的计算依据承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。2.关于原告所计算的物业服务费计算时间自1998年10月1日起算，而根据协议约定乙方从1999年6月方开始入驻，原告竟将未入驻管理之前的时间也计算在内，更加说明原告关于物业管理费用的计算是缺乏依据的。3.原告主张自1998年10月1日至2017年11月6日的物业服务费，即是说原告自1998年10月1日起即认为被告农业银行拖欠其物业服务费，知晓其拥有追索权。但原告一直怠于行使权利，直至2016年2月18日才向被告农业银行进行催款，本案诉讼时效已经过，原告丧失胜诉权。五、被告农业银行并未向被告披露案涉物业可能存在欠缴物业费的情况，资产转让协议中亦未明确指出案涉物业存有应缴未缴物业费，未明确约定物业费用由被告承担。根据资产转让协议，被告农业银行并未向被告披露案涉物业可能存在欠缴物业费的情况，被告对案涉物业可能存在物业管理合同关系亦毫不知情。资产转让协议中仅对转让资产可能存在欠缴执行费用等情况进行披露及风险揭示，未明确指出案涉物业存在欠缴物业费的情况，亦未明确约定物业费用由被告承担，对本案所争议之物业服务费等的瑕疵与风险，被告农业银行并未向被告进行充分告知。六、被告与被告农业银行因资产转让协议所产生的内部关系，与本案所争议之物业服务费无关，被告不因资产转让协议产生被告与原告的物业管理关系。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力”，被告与被告农业银行因资产转让协议所产生的法律关系，因案涉物业尚未过户至被告名下，被告尚未取得资产转让协议项下的案涉物业的物权，而仅根据资产转让协议享有相关权益。但无论被告与被告农业银行因资产转让协议所产生的何种法律关系，均与本案所争议之物业服务费无关，被告不因资产转让协议产生被告与原告的物业管理关系，因此，无需向原告支付物业服务费。七、被告在资产处置公告中所提“尚未缴交物业费、水电费”，系被告对案涉物业可能存在“未缴”物业费的相关法律风险进行披露和告知，而并非被告对“应缴未缴/欠缴”事实予以肯定，更不存在原告所称的“长城公司承认欠缴案涉物业服务费”的事实。被告在资产处置公告中所提“尚未缴交物业费、水电费”，系被告对可能存在“未缴”物业费的相关法律风险进行披露和告知，并非被告对“应缴未缴/欠缴”事实予以肯定，不能解释为被告承认案涉物业存在尚未缴交物业费的事实，不存在原告所称的“长城公司承认欠缴案涉物业服务费”的事实，更不应理解为被告承诺相关物业费由被告承担。另外，资产处置公告中所提“尚未缴交物业费、水电费”，仅为长城公司根据处置同类资产文本的格式性披露，实际上应当以拟处置资产的实际情况为准。再者，资产处置公告的对象是处置标的意向投资者，构成不了被告向原告确认欠缴案涉物业服务费事实，也构成不了被告向被告农业银行确认欠缴费用由被告承担的事实。综上，原告与被告之间不存在物业管理合同关系，原告并非适格原告、被告亦非适格被告，且各方之间不存在物业服务事实，因此原告要求被告支付物业管理费缺乏事实依据与法律依据。另外，其物业管理费用的主张已过诉讼时效，丧失胜诉权。因此，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原汕头经济特区南方（集团）公司是汕头市外马路27号南方商贸大厦（后更名为南粤集团大厦）的建设单位，其作为甲方与作为乙方的其属下的汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司于1999年5月15日签订了《物业前期管理协议》，约定：甲方将南方商贸大厦整栋及附楼八层停车场交由乙方进行物业管理；管理费用标准按政府指导价收取；每月10日前交付上个月的物业管理费；乙方自1999年6月1日起正式入驻管理；甲方上述房产出售前由甲方负责前期物业管理费用，出售后由买方承担物业管理费；甲方将房产出售后，应告知乙方和买方及时办理物业管理交接等。2000年4月21日，经汕头市龙湖区人民政府批准，原汕头经济特区南方（集团）公司改组设立为有限责任公司，汕头市工商行政管理局于2000年7月4日批准该司更名为汕头经济特区南方贸易有限公司，原告于2002年5月9日经汕头市工商行政管理局核准登记成立，双方于2002年5月10日签订《南粤(集团)大厦及附楼前期物业管理确认书》，约定原汕头经济特区南方（集团）公司委托原汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司管理的坐落汕头市外马路27号南粤集团大厦整栋及附楼八层停车场，由汕头市方圆物业管理有限公司继续承接管理，所有权利义务与《物业前期管理协议》一致。被告农业银行于2001年11月取得汕头市外马路27号南粤集团大厦第一至六层和附楼停车场第三层的所有权，于2003年4月取得该大厦第十二层的所有权，其于2016年6月17日与被告长城公司签订《委托资产批量转让协议》，将该大厦其中的第一至六层和附楼停车场第三层通过协议转让给被告长城公司，但至今仍没有办理上述转让物业的权属变更登记手续。因被告农业银行自取得大厦的上述物业后至今没有缴纳物业服务费，故原告遂于2017年11月27日诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司于1993年9月22日经汕头市工商行政管理局核准登记成立，于2003年7月18日被核准吊销。案在审理期间，本院于2018年4月25日上午召集各方当事人到案涉的汕头市外马路27号南粤集团大厦进行现场勘查，当时南粤集团大厦大门紧锁没有对外开放，只剩下大厦后门可供人员进出，大厦内满地布满灰尘，通道及楼梯处均无任何公共照明、还堆放大量杂物及垃圾，物业管理用房没有安保监控设备也没有办公设备及人员值守，且同样堆放大量杂物及垃圾，且电梯无法直接到达被告农业银行所有的物业的楼层，本院对勘查的上述情况均摄像存卷并制作了《现场勘查笔录》。以上事实，有原告的《营业执照》、被告农业银行的《企业机读档案登记资料》、被告长城公司的《营业执照》、《关于汕头经济特区南方（集团）公司整体产权转让的批复》、《关于同意汕特南方（集团）公司改组为有限责任公司的批复》、汕头经济特区南方贸易有限公司的《企业机读档案登记资料》和《企业机读档案变更登记资料》、汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司的《企业机读档案登记资料》，《物业前期管理协议》、《南粤(集团)大厦及附楼前期物业管理确认书》、《委托资产批量转让协议》、《房地产权证》、现场照片和《现场勘查笔录》、《庭审笔录》等在卷为据，足资认定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务合同主要分为两大类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应选聘物业服务企业对小区提供物业服务，所签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力，故《物业前期管理协议》对被告农业银行还是有约束力的。原告主张其系原汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司改组而成立的有限责任公司，与原汕头经济特区南方（集团）公司改组后更名为汕头经济特区南方贸易有限公司签订《南粤(集团)大厦及附楼前期物业管理确认书》，承接《物业前期管理协议》中的权利与义务为案涉的汕头市外马路27号南粤集团大厦提供物业服务，首先，根据汕头市工商行政管理局的登记资料记载，原汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司是于1993年9月22日经核准登记成立、于2003年7月18日才被核准吊销，而原告是于2002年5月9日就经核准登记成立，故原汕头经济特区南方（集团）公司物业管理服务公司与原告是各自独立的两个法律主体，两者间不存在任何承接关系；其次，被告农业银行自2001年11月就已经取得该大厦上述部分产权，不论是《物业前期管理协议》中的双方或原告，均没有向被告农业银行告知上述物业是何物业服务单位在提供物业服务，也没有与被告农业银行签订书面的物业服务合同，建设单位与原告于2002年5月10日签订的《南粤(集团)大厦及附楼前期物业管理确认书》更是剥夺了被告农业银行作为业主有权选择物业服务单位的权利，故原告上述的主张，本院不予支持。另外，作为物业服务企业应当履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，但从本院召集各方当事人到现场勘查的情况看，原告并没有尽到上述义务，也未提供为两被告提供了物业服务并支付了相应的员工工资等开支的合法有效依据，应承担举证不能的法律后果，故原告请求判令两被告支付物业服务费的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。法规标题中华人民共和国物权法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2007.03.16时效性现行有效综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告汕头市方圆物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费23,564元减半收取为11,782元，由原告汕头市方圆物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  房奇二〇一九年十二月十九日法官助理谢戴珠书记员林海雄附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。