江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初3419号原告：庞桂玲，女，1976年7月8日生，汉族，无业，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人李锋，江苏汉斯律师事务所律师。委托诉讼代理人胡伟楠，江苏汉斯律师事务所实习律师。被告：徐州市博家房地产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路272号西都国际1-2133。法定代表人：翟闫磊，该公司经理。第三人：陈超，男，1987年6月22日生，汉族，无业，住浙江省温州市平阳县。原告庞桂玲诉被告徐州市博家房地产经纪有限公司（以下简称博家经纪公司）、第三人陈超居间合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告庞桂玲的委托诉讼代理人李峰、胡伟楠，被告徐州市博家房地产经纪有限公司的法定代表人翟闫磊到庭参加了诉讼。第三人陈超经本院公告送达期满，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告庞桂玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金20000元。2、解除与房屋所有权人陈超及被告之间签订的房地产买卖协议。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月3日通过被告与房屋所有权人陈超签订了一份《徐州市房地产买卖协议》，原告购买陈超的房屋。根据协议约定原告交付房屋所有权人陈超的购房定金由被告保管，待办理完毕不动产权证书交给原告后，再将定金支付房屋所有权人。但被告未经过原告的同意，私自将定金中的13018元支付给房屋出售人，房屋出售人拿到定金后不配合办理过户手续，且剩余定金6982元被告也未退还原告。被告作为专业居间服务机构，未经过原告同意将定金支付房屋出售人，违反了协议约定，未妥善保管且未完成居间服务。原告多次要求被告返还定金，被告以出售人违约为由拒不返还，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求人民法院依法判令所请。被告徐州市博家房地产经纪有限公司辩称：不同意返还定金。定金让房主拿走了，剩余部分我们充当中介费。第三人陈超未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告庞桂玲为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、房地产买卖协议1份（盖章复印件），证明原告委托被告购买房屋，双方存在居间服务关系，同时根据该协议，原告交付第三人的定金由被告保管，只有在条件成熟时，被告才能将购房定金交给出卖方。证据二、云龙法院与被告法定代表人所做的谈话笔录（盖章复印件），证明本案事实被告已经向云龙法院作出陈述，且被告认可其将原告交付的20000元定金其中一部分向房屋出售方交付了13018元用于支付办理房屋产权证书的税款，剩余款项充作中介费。证据三、云龙法院开庭笔录（盖章复印件），证明被告未经原告同意将涉案定金交付房屋出卖方，双方之间的居间服务关系并未完成。同时违反三方签订的买卖协议。证据四、证明1份（盖章复印件），被告法定代表人出具了一份证明，说明了房屋出卖方不配合过户的行为，恰巧也说明了被告没有按照协议约定在原告拿到两证后才能将购房定金支付房屋出卖方。证据五、房产买卖合同1份（盖章复印件），证明原告委托被告从事居间服务的房屋已经被房屋所有权人出售他人。原被告之间的居间服务完全不能履行。以上证据原件都在云龙法院案卷中。对原告庞桂玲提交的上述证据，被告徐州市博家房地产经纪有限公司质证认为：对以上证据均无异议。证据均属实。被告徐州市博家房地产经纪有限公司未向法庭提交证据，但其陈述：当时房产证办理完以后，房主要求拿房产证换定金，因为我垫付税金13000元，剩余7000元，我们约定等到过户的时候，由原告当场把中介费补齐，再返还卖方陈超。我们只是保管定金，因为陈超没有带房产证。原告知道当时房产证没有办理出来，所以由我保管定金。房产证办理出来以后，我给原告打电话说了，在我手上了，但是中途被陈超给要回去了，陈超称用于还贷款用，拍张照片然后拿着就走了。当天下午我一直在电话沟通这件事情。后来陈超就不接电话了，被告给原告电话，告诉他陈超可能有猫腻，要求原告去法院保全。原告也去诉讼了，但是没有保全，错过了一房多卖的时期。在云龙法院的时候，原告没有提出这些诉讼请求。这两年多之间，中间就给我一个电话要求退还其中的差价，我方工资提成各方面已经发放。对于原告提供的以上证据，本院经审查认为证据客观、真实、来源合法，与本案有关联性，能够证明案件的真实情况。本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证，本院据此及当事人陈述，认定事实如下：2016年8月3日，经被告居间介绍，原告庞桂玲与第三人陈超签订徐州市房地产买卖协议，协议载明：出售方（甲方）陈超，购买方（乙方）庞桂玲，居间方（丙方）博家经纪公司。甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则。就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意签订合同条款如下：第一条，甲方自愿将自有的房屋所有权及该房屋占用的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。第二条，乙方已对甲方要出售的房地产做了充分的了解，自愿购买该房地产。第三条，房地产概况：1、房屋坐落绿地商务城七期139#-1-xx室。2、房屋权证登记人：陈超，身份证号。3、产权证书编号/，土地证书编号/。4、权证登记的房屋，建筑面积124平方米。第五条，甲乙双方议定本房地产交易价格为人民币（大写）柒拾叁万元整，（小写）73万元，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施：门、窗、水、电。第六条，双方同意房款支付，采取B种方式:B、首付加贷款付房款（双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，首付款加贷款总额等于上述总房款）。第七条，双方同意支付过户，税费采取B方式：B、由乙方承担过户税费，其余的税费由对方承担。第十条，居间服务费计人民币（大写）壹万元整，由乙方承担，在签订本协议时一次性付清给居间方。第十一条，在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币（大写）贰万元整，双方同意由甲方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费，甲方将房产证押给乙方保管。第十二条，违反本协议的任何一条，均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金肆万元。另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十条所约定的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。第十六条，签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到房屋产权管理部门进行备案及办理相关的手续。第十七条，本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的部分，具有同等的法律效力。第十八条，本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的双方同意向房地产所在地法院提起诉讼，甲乙双方或代理人保证身份证地址或以下联系地址为邮件可送达并本人可接收到。第十九条，其他约定：备注：1、甲方为净得价。2、甲方承担办证之前所有费用。3、乙方交付甲方的购房定金暂由居间方保管，等甲方办理好两证（不动产登记）交给乙方，甲方方可拿走购房定金贰万元。原被告及第三人均在各自处签字并捺指印。原告交付定金20000元，由被告保管。被告收后未开票。同年8月5日，被告陪同第三人到徐州市产权处交税费领取产权证书，第三人要求被告用原告所交定金先行垫付，被告为此代为第三人交付人民币13018元。第三人向被告出具收条一张，该收条内容为：“今收博家房产翟闫磊退还定金13018元，大写一万叁仟零壹拾捌元整。陈超。2016年8月5日”第三人领取涉案房屋权属证书后交于被告，后第三人以用于还贷款为由，将产权证书取走，被告通过电话通知原告及第三人协商落实房屋买卖事宜，因第三人拒接电话，被告认为第三人可能不愿意履行合同，建议原告尽快到法院起诉，同时向原告提供证明一份，内容为“庞桂玲购买陈超、林巧绿地商务城七期139号楼1单元xx室，陈超、林巧不配合去过户，陈超、林巧违约。翟闫磊，2016年9月10日。”后原告与第三人协商未果，于2016年9月13日向徐州市云龙区人民法院提起诉讼。2017年3月31日，原告撤回起诉。另查明：2016年9月8日第三人陈超将涉案房屋通过其他中介公司居间介绍出售他人，合同总价款为人民币740000元。本案房屋买卖协议签订后，原告未将合同约定的佣金10000元交付被告。本院认为：原告庞桂玲与第三人陈超、被告博家经纪公司签订的《房屋买卖协议》不仅有买卖房屋的内容，还包含了被告博家经纪公司向买卖双方提供居间服务的内容，具有居间合同的法律关系，为混合合同。合同内容系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第三人陈超未能按照合同约定履行，拒绝办理涉案房屋的过户手续，并将涉案房屋以较高价格另售他人，已构成违约，从而导致涉案房屋买卖合同实际履行不能。现原告主张解除三方签订的房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。根据法律规定，当事人从事民事活动应当遵守诚实信用原则。原告依约交付履行合同的定金20000元，因第三人在签订合同时涉案房屋未能办理权属证书，为此三方商议，该定金由被告保管，待第三人办好产权证并交付原告抵押后，被告方将定金交付第三人。从查明的事实看，第三人在办理涉案房屋产权证书时，即要求被告先行从定金中为其交付房产证契税13018元，而领取证书后又未交付原告，并拒绝履行合同。根据法律规定，第三人应依法返还原告定金13018元并承担违约责任。被告作为专业的居间公司，在房屋买卖居间活动中，具有相应的知识、能力，对于受托事项及居间服务，应承担符合专业主体要求的注意义务。注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。按照三方合同约定，被告作为履约定金的保管方。在第三人未将涉案权属证书交于原告的情况下，擅自将定金13018元给予第三人交付契税，违反了合同约定，其具有明显过错，给原告造成定金不能返还的损失依法应承担连带责任。依法成立的合同受法律保护，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告向原告提供了涉案房屋的房源信息，并促使原告与第三人签订房屋买卖合同，后因第三人拒绝履行。并将涉案房屋出售他人导致合同实际履行不能，属于第三人故意违约造成。被告作为中介方在协助买卖双方签订房屋买卖合同的过程中，并未收取原告服务费，其抗辩称剩余定金依照合同的约定冲抵服务费，不同意返还的理由成立，本院依法予以认定。原被告因此受到的损失可以根据合同约定，向违约方进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第四项、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二项、第九十二条、第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告庞桂玲与第三人陈超、被告徐州市博家房地产经纪有限公司签订的房屋买卖协议。二、第三人陈超于本判决生效后十日内返还原告庞桂玲定金13018元。被告徐州市博家房地产经纪有限公司承担连带责任。三、驳回原告庞桂玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，公告费460元，合计760元，由第三人陈超负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王强人民陪审员  张慧人民陪审员  管婷二〇一九年十二月二十日书 记 员  魏菲