北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50737号原告：北京建机天润资产管理有限公司。法定代表人：贾树森。委托诉讼代理人：**。委托诉讼代理人：后中文。被告：鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司。法定代表人：刘三云。委托诉讼代理人：穆卫军。原告北京建机天润资产管理有限公司（以下简称建机天润公司）与被告鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司（以下简称马奶湖旅游景区公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。建机天润公司之委托诉讼代理人后中文，马奶湖旅游景区公司之委托诉讼代理人穆卫军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。建机天润公司向本院提出诉讼请求：1、马奶湖旅游景区公司支付违约金308899.2元。事实和理由：2018年7月12日，建机天润公司与马奶湖旅游景区公司签署了编号为2018(H)027的《租赁合同》和补充协议，约定由马奶湖旅游景区公司承租建机天润公司所有位于北京市朝阳区建国门外大街*号的****中心B座**层2905单元，租赁单元的建筑面积共计559.6平方米，每月租金合计为人民币290992元，每月物业管理费合计为人民币17907.2元，租期自2018年7月16日至2021年7月15日，共3年。根据《租赁合同》第8.1、8.2及10.1条约定，被告应在签署合同3日内支付租赁保证金、首期租金和首期物业管理费，但马奶湖旅游景区公司未按约定支付上述款项，严重违反了合同规定。根据《租赁合同》第4.4条约定，马奶湖旅游景区公司未按协议规定按时支付租赁保证金、首期租金及首期物业管理费，建机天润公司有权在双方签订本合同起15日届满后以书面通知解除本合同，马奶湖旅游景区公司应该向建机天润公司支付相当于租赁单元1个月租金和1个月物业管理费的违约金。建机天润公司于2018年8月15日向马奶湖旅游景区公司公证送达《解约通知书》，通知马奶湖旅游景区公司解除《租赁合同》，并要求马奶湖旅游景区公司支付上述违约金。故建机天润公司诉至本院，要求法院支持其诉讼请求。马奶湖旅游景区公司答辩称，不同意建机天润公司的诉讼请求。对于合同真实性无异议，2018年7月14日马奶湖旅游景区公司即已通知建机天润公司不再承租房屋，并且通知了合同签订的中介白某。因此合同解除时间应为2018年7月14日；2018年7月12日签订合同，7月14日马奶会旅游景区公司即已告知建机天润公司不再承租房屋，因此给建机天润公司造成的实际损失仅为两天时间，因此建机天润公司请求支付一个月租金和一个月物业管理费的违约责任金额过高；证据中没有看到建机天润公司对涉案房屋享有处分权，且房屋并未实际交付，因此请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2018年7月12日，建机天润公司作为甲方（出租方）与马奶湖旅游景区公司作为乙方（承租方）签署编号2018(H)027《租赁合同》，租赁单位为北京IFCB座**层2905单元，建筑面积559.60平方米，租期为三年，自起租日起计算至2021年7月15日终止，起租日为2021年7月16日，交付日为2018年7月16日，租金标准为人民币530元/建筑平米/月，每月租金合计296588元；物业管理费：人民币32元/建筑平米/月，每月合计为人民币17907.2元；租赁保证金，相当于3个月的租金及3个月的物业管理费的金额，即人民币943458.6元。免租期共1个月，2020年6月16日至2020年7月15日；租金自起租日起算，租金按每三个月为一期提前支付。首期租金应于签署本合同后3日内支付，如首期租金或最后l期租金所对应的月份不足三个日历月的，应依照实际租赁的日历天数，按照本合同第6条规定的租金标准支付。乙方应在每个付款周期到期前最后一日或之前向甲方预先付清下一期的租金（免租月份除外）。如最后一期租金所对应的月份不足三个月的，乙方应一次性支付剩余租金。物业管理费自交付日起算，物业管理费应按月提前支付。首期物业管理费应于签署本合同后3日内支付，此后各月物业管理费应在装修期及租赁期内前月最后一日或之前向甲方预先付清。如首期物业管理费或最后1期物业管理费所对应的月份不足1个日历月的，应依照实际租赁的日历天数，按照本合同第7条规定的物业管理费标准支付。本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金。租赁保证金数额见本合同《主要商业条款一览表》。乙方依照租赁意向书支付的定金（如有），可用于抵扣租赁保证金的对应数额的部分。如乙方违反本合同，甲方有权自租赁保证金中扣收乙方在本合同下应支付的款项、应承担的责任、甲方或物业管理机构因此而遭受的损失，及依照本合同可以扣收租赁保证金的其他情形下的款项。甲方应在实施前述扣收后书面通知乙方。除本合同依法解除、终止的情形外，乙方在租赁期内不得以租赁保证金抵付其在本合同项下应支付的所有款项。本合同依法解除或终止时，在下列条件全部成就之日起30日内，甲方应将租赁保证金依照本合同约定作出扣除（如有）后，一次性无息退还乙方：(a)乙方已办妥对以租赁单元为住所或营业地址的工商登记事项进行变更的工商变更登记或注销登记；(b)乙方已依照本合同第15条将租赁单元恢复原状并返还给甲方；(c)乙方的电话、电讯、电力及其他能源账户已向相关单位结清。乙方于本合同生效后单方面中途退租的，或者因乙方原因致使本合同被解除的，甲方有权没收租赁保证金，乙方并应另向甲方支付相当于三个月租金的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能承担的空置损失的补偿。如乙方在退租时租赁保证金少于本合同10.1约定的数额或未支付该违约金，甲方并有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括律师费、诉讼费等）。因乙方原因致使本合同被解除时，除适用本合同第16.3的约定外，甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的（首期租金、物业管理费除外，该等款项的逾期支付执行本合同4.4），甲方同意给予乙方3个工作日宽限期，乙方在宽限期内足额支付租金、物业管理费及其他费用的无需支付违约金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过3日的，应自前述款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付金额的0.1%支付违约金。逾期超过15日，且经甲方催告后仍未支付的，甲方有权采取阻止乙方人员进入租赁单元等措施，以督促乙方尽快改正。逾期30日仍未足额支付租金、物业管理费及其他费用的，则自第31日开始视为乙方单方面中途退租，按本合同16.3办理。本合同生效后，如发生以下任一情形，甲方均可书面通知乙方解除本合同，乙方并应依照本合同承担违约责任：(a)乙方未经甲方事先书面同意改变租赁单元的用途，经甲方书面通知而乙方仍未在限期内予以纠正的；(b)因乙方原因致使租赁单元毁损、灭失或被鉴定为危房的；(c)乙方擅自转租租赁单元、转让本合同或与其他承租人交换房屋的；(d)乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过30日的……。同日，双方签署了一份《补充协议》，其中有如下约定：将《租赁合同》第4.1条修改如下：本合同签订时，租赁单元已做装修，在乙方依照本合同足额缴纳租赁保证金、首期租金及首期物业管理费的前提下，甲方将于交付日将租赁单元按交付的现状交付乙方。2018年7月14日，马奶湖旅游景区公司向建机天润公司告知解除租赁合同，建机天润公司未向马奶湖景区公司交付租赁房屋。2018年8月7日，建机天润公司向马奶湖旅游景区公司发出解约通知书，告知其解除双方的合同，并要求马奶湖旅游景区公司支付违约金323448.8元.经本庭询问，建机天润公司表示在2018年8月9日将房屋另行出租。以上事实，有《租赁合同》、补充协议、解约通知函、付款通知单等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：建机天润公司与马奶湖旅游景区公司签署的《租赁合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同及补充协议均合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。上述合同签署后的两天，马奶湖旅游景区公司单方表示不予租赁涉案房屋，并未按照约定支付相应的保证金、租金、物业费等费用，已经构成合同约定的解除条件。建机天润公司已经向马奶湖旅游景区公司发送了解约函，双方合同已经解除。现建机天润公司主张违约金，于法有据，但考虑马奶湖旅游景区在签约后仅两天就提出解约，且未实际取得房屋，故对于违约金本院酌情下调。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京建机天润资产管理有限公司违约金十五万四千四百四十九元六角；二、驳回原告北京建机天润资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5933元，由原告北京建机天润资产管理有限公司负担2966元（已交纳）；由被告鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司负担2967元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 阳审判员 蒙 镭审判员 裴小星二〇一九年十二月十六日书记员 杨 琳