山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0831民初1079号原告：中国建设银行股份有限公司泗水支行，地址泗水县济河办人民路与青年路交会处西北角。组织机构代码：91370831866363371E。负责人：刘文杰，职务：行长。委托诉讼代理人：杜绍星（特别授权），中国建设银行股份有限公司泗水支行信贷部主任。委托诉讼代理人：王红岩，山东泗脉律师事务所律师。被告：陶焕勇，男，1970年5月20日出生，汉族，居民，住山东省泗水县金庄镇卞庄村，现住泗水县。被告：马延荣，女，1967年1月3日出生，汉族，居民，住住山东省泗水县金庄镇卞庄村，现住泗水县。被告：山东弘圣地产开发有限公司。住所地：山东省泗水县泉源大道壹公馆7号楼101号房。法定代表人：杜胜春职务：董事长委托诉讼代理人（特别授权）：郭建国信贷部经理。原告中国建设银行股份有限公司泗水支行（以下简称建行泗水支行）诉被告陶焕勇、马延荣、山东弘圣地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行泗水支行委托诉讼代理人杜绍星、王红岩、被告山东弘圣地产开发有限公司委托诉讼代理人郭建国到庭参加诉讼，被告陶焕勇、马延荣、经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告建行泗水支行向本院提出诉讼请求：请求判令1、解除我行与被告陶焕勇于2013年8月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告陶焕勇、马延荣偿还借款本金270196.41元及截止到2018年12月17日的利息3834.15和罚息105.06元,2018年12月17日后的利息、罚息、复息按照合同约定执行，支付至还清款项之日止；3、判决原告对被告陶焕勇、抵押的位于泗城壹公馆38-2-501号房及其附属用房的变卖、拍卖款享有优先受偿权；4、依法判令被告山东弘圣地产开发有限公司对上述借款本金、利息、及罚息承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：被告陶焕勇于2013年8月26日与我行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第29条约定被告向我行借款320000元，第30条约定，借款期限为240个月。还款方式为按月等额本息还款，浮动利率。被告陶焕勇以自有的位于泗城壹公馆38-2-501号房提供抵押担保并办理了抵押登记。被告山东弘圣地产开发有限公司与我行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为被告陶焕勇的借款提供连带责任保证责任。保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用等。贷款发放后，被告陶焕勇仅履行了部分还款义务，已经构成违约，根据《借款合同》第十七条约定原告有权解除合同并要求被告偿还本息。第四十一条约定对本合同项下与借款有关的费用包括但不限于律师费、评估等实现债权的费用全部由借款人承担。被告陶焕勇在借款合同上签字作为借款人，被告陶焕勇与被告马延荣系夫妻关系，购买房屋属于使用在夫妻共同生活的支出，因此，对于该借款被告马延荣和被告陶焕勇应当承担共同偿还责任。被告山东弘圣地产开发有限公司与原告签订了最高额担保合同，应当在担保范围内对被告陶焕勇的贷款承担连带清偿责任。被告山东弘圣地产开发有限公司辩称，1.本案系商品房银行按揭贷款逾期未还而引发银行追索的借款合同纠纷，其中按揭贷款借款人陶焕勇、马延荣已经将其购买的泗水壹公馆38幢2单元501号房产作为抵押物，为该借款进行抵押担保。根据合同约定，借款人逾期不还按揭贷款，原告有权提前收回贷款、提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。2.涉案借款指向的标的物。壹公馆38幢2单元501号房产已经抵押给原告,且原告第三项诉讼请求也要求行使抵押权,申请对壹公馆38幢2单元501号房产拍卖变卖款优先受偿。根据《物权法》第一百七十六条规定，债权人只能先对债务人担保物行使担保物权以维护自己的债权利益，而后在不能完全受偿的余额范围内，才可以向保证人主张保证利益。3.我公司为被告陶焕勇、马延荣的抵押贷款提供保证担保，原告应当在对抵押物实现抵押权后不足清偿部分才能向我公司主张。4.案件诉讼费、保全费、律师费应当由被告陶焕勇、马延荣承担。被告陶焕勇未做答辩。被告马延荣未做答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陶焕勇于2013年8月26日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款320000元，借款期限为240个月。还款方式为按月等额本息还款，浮动利率。被告以位于泗城壹公馆38-2-501号房提供抵押担保并办理了预抵押登记。2012年2月21日被告山东弘圣地产开发有限公司（原泗水新胜置业有限公司）与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为被告陶焕勇的借款提供连带责任保证责任。保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用等。被告济宁鲁信融资担保有限公司向原告发出担保承诺函，承诺对被告陶焕勇购买房屋的借款提供连带责任保证，担保范围包括本金、利息和实现债权的所有费用。贷款发放后，被告陶焕勇仅履行了部分还款义务，截止到2019年12月12日下欠本金253887.82元未予偿还。另查明，泗水新胜置业有限公司于2019年5月21日变更为山东弘圣地产开发有限公司。上述事实，主要依据当事人陈述、庭审调查，原告提供证据1.《个人住房（商业用房）借款合同》;2.个人贷款支付凭证一份;3.中国建设银行个人贷款对账单一份;4.被告陶焕勇与马延荣的户口本及结婚证;5.被告陶焕勇办理的预抵押登记手续；6.个人住房借款最高额保证合同一份;7.山东泗脉律师事务所出具的发票一张所证实，均已记录在卷，本院予以确认。本院认为，原告建行泗水支行与被告陶焕勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与被告山东弘圣地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是当事人的真实意思表示，为有效合同，该合同对被告山东弘圣地产开发有限公司有效。原告建行泗水支行已按照约定的日期、数额为被告陶焕勇提供借款，其借款本息系被告陶焕勇与被告马延荣夫妻关系存续期间所借，被告马延荣不仅知情且在《个人住房（商业用房）借款合同》上中作为借款人陶焕勇的配偶签了字，作为夫妻共同债务被告马延荣应承担连带清偿责任。原告提供的对账单显示，截止到2019年12月12日下欠本金253887.82元未予偿还。原告与被告山东弘圣地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》合同中第四条第一款的第（二）项的约定，是指抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将各项证书交贷款人核对无误、收执之日后免除担保责任，且该约定对双方有效。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》合同中第七条保证责任第二项约定，无论乙方（指原告）对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否生效、不论其他担保是否由债权人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方（指被告山东弘圣地产开发有限公司）在本合同项下的保证责任均不因此减免。因此被告山东弘圣地产开发有限公司应承担担保责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。原告要求被告支付律师费13500元，因原被告双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中对此费用有约定，故对原告的诉讼请求本院予以支持。对原告要求的对位于泗城壹公馆38-2-501号房的拍卖款享有优先受偿权的请求，因原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人，针对该房屋的处分，原告并非对该系争房屋享有现实抵押权，故对原告要求对位于泗城壹公馆38-2-501号房的变卖、拍卖款享有优先受偿权的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司泗水支行与被告陶焕勇于2013年8月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告陶焕勇于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泗水支行借款本金253887.82元；三、被告陶焕勇于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司泗水支行2019年12月12日后的逾期利息及罚息，利息及罚息按借款合同的约定另行计算至本判决指定的履行期间届满之日止；四、被告陶焕勇于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司泗水支行律师费13500元；五、被告马延荣、山东弘圣地产开发有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司对以上列二、三、四项承担连带清偿责任；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司泗水支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5108元，由被告陶焕勇、马延荣、山东弘圣地产开发有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 臧 华人民陪审员 朱 华人民陪审员 陈 涛二〇一九年十二月十二日书 记 员 孔繁昊