安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初10418号 原告：方祥辉，男，1981年4月26日出生，汉族，住阜南县。 委托诉讼代理人：张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所法律工作者。 被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇。 法定代表人：马超，总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 原告方祥辉与被告安徽鑫马置业有限公司（以下简称鑫马公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方祥辉的委托诉讼代理人张朝明和被告鑫马公司的委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方祥辉向本院提出诉讼请求：依法判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10730元，并由被告承担诉讼费用。诉讼中，原告方祥辉向本院申请增加诉讼请求为：被告支付逾期交房违约金15788.76元（自2017年1月1日起至2018年1月19日止，计174天，每天90.94元计算），加上原请求支付逾期办房产证违约金10730.92元，合计为26519.68元。事实与理由：原告于2015年12月27日购买被告开发位于阜南县，为了明确双方权利义务关系，双方共同签订《商品房买卖合同》一份，房屋的总价款为454700元，双方约定原告付房款的方式为商业贷款，原告于2015年12月27日前向被告支付首付购房款104200元，依照合同的约定原告于2015年12月27日履行付被告首付购房款104200元，余款35万元原告办理银行按揭支付，根据合同第八条关于《合同备案与房屋登记》中第二条第二款之规定，同第二十条房屋登记中因出卖人的原因导致原告自房屋交付之日起90日内不能取得房屋所有权证的、按第二种“双方协商解决”，合同签订后，被告于2017年6月24日才将房屋交付到原告手中，原告于2018年1月19日才办到房产证（自2017年6月24日至2017年9月24日止办证90日，被告已逾期118天），按照合同的约定，被告应向原告支付逾期办理房产证的违约金每日90.94元Ｘ118天，计10730.92元。综上所述，原告按合同规定履行了自己的义务，被告违约依法应向原告支付违约金，请求法院查明事实，依法支持原告诉讼请求。 被告鑫马公司辩称，1、原告主张逾期交房违约金15788.76元无事实和法律依据，且与主张逾期办证违约金时间重合，依法应予驳回。2015年12月27日，被答辩人与我公司签订商品房买卖合同，我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆3＃406室一套房屋出售给被答辩人，该房屋面积94.21平方米，总房款454700元。合同约定在2016年12月31日前交房。（1）原告不履行合同约定交房义务是直接导致逾期交房事实的发生。涉案小区金马中央公馆小区3-12＃楼于2016年5月26日取得竣工验收报告符合合同约定的第九条交房条件后，我公司及时以快递邮寄方式将交房通知书送达给原告，原告收到交房通知书后没有前往办理交房手续，也没有按照合同十一条约定的“买受人未收到交房通知书的以本合同约定的交房日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。合同明确约定了交房程序、交房时间和交房地点，我公司在合同约定交房时间内将交房通知书以快递邮寄方式送达给原告，履行了交房义务，何来逾期交房之说。交付房屋是原被告双方应该履行的义务，由于原告长期在外地务工经商，不履行合同约定的交房义务，故意拖延交房时间，以达到主张逾期交房违约金的目的，其行为违背合同法规定的权利义务相当原则，依法应予驳回诉讼请求。（2）原告主张逾期交房违约金时间与主张逾期办证违约金时间重合、计算违约金凭空想象，依法不应得到支持。本案中，原告在主张逾期办证违约金时间是2017年6月24日至2018年1月19日，而原告在变更诉讼请求增加主张逾期交房违约金时间是2017年1月1日至2018年1月19日，两项主张时间重合。其行为违背民法总则“一错不二罚”的规定。假如答辩人公司有过错，也只能承担一项民事责任；原告主张民事赔偿数额每天90.94元没有法律依据，完全是凭空想象，依法不应得到法律支持。2、被答辩人要求支付逾期办理房屋产权证违约金10730元事实不清，证据不足，我公司在履行通知办证和协助办证过程中无过错，不承担逾期办证违约责任。（1）涉案房屋的物权已于2016年2月24日办理在被答辩人名下。根据《物权法》第十四条、第十六条之规定，不动产登记机关管理的不动产登记薄是物权设立的依据，而根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，案涉房屋的不动产物权已经于2016年2月24日登记在被答辩人名下，并办理住房公积金贷款35万元，案涉房屋的物权已经是被答辩人所有，我公司已经尽到了所有义务，不存在因出卖人原因导致被答辩人未取得不动产权登记。（2）我公司已经尽到通知办证和协助办证的义务。2017年11月2日取得综合验收备案后，我公司及时电话通知原告提供办理房屋不动产权登记所需个人相关资料（手机号155××××3933），原告接到电话后答复“下个星期办”，原告没有按照通知要求前往办证。我公司根据涉案合同附件十一补充协议5约定，我公司于2017年12月4日在该小区多出显著位置和涉案房屋3＃楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》，原告仍未按通知要求前往办理不动产权证。由于原告不积极、不及时提供个人办证资料，不履行合同约定办证义务，导致房屋不动产权证逾期办理，以达到主张逾期办理不动产权证违约金的目的，其行为违背《合同法》地一百一十九条。本案中，答辩人根据合同二十条约定，履行了共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记义务，而原告不履行该约定义务，致使逾期办证损失进一步扩大，并就扩大的损失主张赔偿，显然违背法律规定，不应得到受诉法院的支持。总之，在整个办理房屋不动产证过程中，我公司都在积极尽职尽责履行合同约定的义务，不存在案涉合同第二十条约定的“出卖人原因”的情形，我公司不承担违约责任。综上所述，原告在没有事实和法律依据主张逾期交房违约金显然不能成立，被告在合同约定交房时间内履行了交房义务，被告无过错，不承担逾期交房责任；在逾期办证违约金的问题上，答辩人始终都在积极履行合同约定的义务，由于被答辩人不积极、不主动、不及时提供个人办证资料，故意拖延办证时间，才导致房屋不动产权证没有按期办出，不存在因为答辩人的原因未取得不动产权证的情形，我公司不承担违约责任。请求法院查清事实，依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201512270006，合同约定：原告购买被告开发的位于北侧，阜为路西侧的金马中央公馆3号楼4层406号房屋一套，预测建筑面积共94.21平方米，套内建筑面积76.53平方米，分摊共有建筑面积17.68平方米。该房屋单价为每平方米4826.45元，总价款为454700元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：买受人于2015年12月27日前支付首期房价款104700元，余款35万元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列1.2.4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交接时间和手续的约定为：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。附件十一补充协议约定：5.买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 合同签订后，原告按合同约定向被告交付购房款104700元，余款35万元办理贷款。被告于2016年5月24日取得涉案房屋《工程竣工验收报告》，于2017年11月21日取得涉案房屋《竣工验收备案表》，于2017年12月4日在原告房屋所在单元张贴公告要求相关业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。原告于2017年6月24日实际接收了房屋，于2018年1月19日取得涉案房屋产权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 被告辩称以快递邮寄方式将交房通知书送达原告，系原告自身原因没有办理交房手续，但向本院提交的邮政特快专递中（快递单号1096284067622），仅有签收日期（12月21日），签收人姓名处无法辨认，原告亦否认接收到该交房通知。根据法律规定，被告所举该组证据不能达到其证明目的，应当承担法律责任。原、被告所签订的商品房买卖合同中约定交房日期为2016年12月31日前，原告实际接受房屋日期为2017年6月24日，被告逾期交房时间应从2017年1月1日计算至2017年6月23日。 涉案房屋在原告办理房屋按揭贷款时，虽已登记在原告名下，但原告并未实际取得房屋产权证书，涉案房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立，应当承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同内容约定，被告交房时间应为2016年12月31日止，考虑本案实际情况，本院确定被告应为原告办理房屋产权证书的日期应从2017年1月1日起算的90日内。被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，根据双方合同附件补充协议约定，被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起十五日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约期间为2017年3月31日至2017年12月19日，对原告请求超出上述违约期间的部分，本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定逾期办理房屋产权证违约金的具体计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告方祥辉逾期交房违约金15732.62元（违约金自2017年1月1日计算至2017年6月23日）； 二、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款454700元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告方祥辉逾期办理房屋产权登记违约金（违约金自2017年3月31日暂计算至2017年12月19日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，由原告方祥辉负担54元，被告安徽鑫马置业有限公司负担78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  姚栋梁 二〇一九年十二月十八日 法官助理王荣 书记员陈劲松 （2019）皖1225民初10418号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南县支行帐号：17×××07；并请通知主审法官。