河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0208民初1954号 原告：张悦申，男，1980年12月31日出生，汉族，干部，住唐山市丰润区。 原告：卢伟，女，1983年1月10日出生，汉族，农民，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：张悦申（系卢伟丈夫），即本案原告。 被告：唐山中冶万城房地产开发有限公司，住所地：唐山丰润区幸福道16号。 法定代表人：孔德权，总经理。 委托诉讼代理人：张久旺，天津皆美律师事务所律师。 原告张悦申、卢伟与被告唐山中冶万城房地产开发有限公司商某销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐本民独任审判，公开开庭进行了审理。原告张悦申、被告唐山中冶万城房地产开发有限公司委托诉讼代理人张久旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张悦申、卢伟向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付延期交房违约金78571元；2、请求法院依法判决被告支付延期办理房屋所有权证违约金2483元；3、请求法院依法判决被告支付未安装的阳台窗费用5400元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、2015年1月27日，原被告签订了商某买卖合同，被告将浭阳华府小区208楼4门2301室商某卖给原告，建筑面积98.96平方米，房屋总价款496657元。根据商某买卖合同第八条约定，被告应当在2015年11月5日前将具备经验收合格条件后的商某交付给原告使用。合同签订后，原告依约将全部房款支付给了被告，按照合同约定的附件三交付标准，商某应具备可视对讲，但黑白可视对讲于2018年1月4日起才开始安装。依照商某买卖合同第九条第一款第（二）项约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，被告累计应赔偿原告违约金78571元，至今被告仍未支付该笔违约金给原告。2、依照商某买卖合同第十五条约定，被告应当在商某交付使用后的90日内到产权登记机关办理房屋所有权证。根据商某买卖合同第十五条第一款第（二）项约定，买受人不退房，被告应按已付房价款0.5%向原告支付违约金。因此，被告应支付原告违约金2483元；3、依照商某买卖合同第13条和住宅工程质量保证书、工程竣工图纸的房屋平面图约定，该商某阳台与客厅间应有窗，但被告没有安装，原告要求被告赔偿窗户费用5400元。综上，原告诉至贵院，请求依法判决，以维护原告的合法权益。 被告唐山中冶万城房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋是二原告逾期收房而非逾期交房，对此二原告主观存在过错，无权主张逾期交房违约责任。本案涉案房屋华府208楼采用的是集中交房，统一由北京置信公司通知业主办理交接手续，由北京天诚古运物业管理有限公司丰润分公司办理收房手续。物业公司台账显示208楼业主绝大多数是2015年11月、12月办理的收房手续，并自2016年1月1日交纳物业服务费。二原告以种种借口推脱收房，直至2016年3月15日才办理收房手续，并于当日签订前期物业服务协议、业主临时管理规约。但二原告和其他集中交房的业主一样，自2016年1月1日开始向物业公司补交了物业服务费，上述证据充分说明业主已经接到交房通知，未能按期收房是因其自己的原因造成的，其主观上存在过错，逾期交房的责任在其自己，其已经认可该房屋自2016年1月1日收房，并由物业公司代其管理的事实，其无权按照合同约定向被告主张逾期交房的违约责任。二、被告只是房屋产权证的代办部门，并非办理部门，其只能积极办理而无权决定产权证何时办下来，二原告以90日为期，逾期被告承担逾期办证责任，既无法律依据，也显失公平。首先，按照办理产权证的流程和行业惯例，只有涉案房产项目整体取得不动产权证书后，才能依据该证给每家每户业主办理房屋产权证书。目前关于该项目的办证资料被告已经全部报送到丰润区住建局相关部门，办证工作正在有条不紊的进行中。其次，原被告签订的商某买卖合同第十五条：“出卖人应当在商某交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理”。另据《最高人民法院关于审理商某买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于逾期办理产权证的规定，前提也是由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人要承担违约责任。本案被告已经按照合同约定和法律规定，将办理产权证需要的资料报送给政府相关部门，已经履职尽责，无任何过错，产权证未能尽快办下来，责任不在被告。况且，合同中并未约定交付产权证的期限，因此要求被告承担逾期办证的违约责任没有依据。三、原告主张的房屋阳台与客厅间应有窗，被告未予安装，理据不足。首先，原告依据的商某买卖合同中的平面图，系表示户型及面积的示意图，明确注明“此图为示意图，最终以产权登记部门核定面积为准！”该图中的门、窗、厨具等设施设备只是销售、装修使用时的示意，并不代表该房屋交付时应配备的设施设备。显然原告对此图做了扩大解释。其次，商某买卖合同第十三条及附件三住宅工程质量保证书、说明书对涉案房屋的装饰、设备标准做了明确约定，涉案房屋为毛坯房，只包括入户门、封闭窗，并无原告所述的阳台与客厅间窗的约定。况且，阳台与客厅之间安装窗户会影响采光、破坏落地窗的效果，也不符合当地装修习惯。再次，涉案房屋及整栋房屋已经过政府相关部门验收并备案，交付的房屋符合设计要求，系合格产品。如原告所述的情况成立的话，涉案房屋是不可能通过政府部门验收的。另外，原告主张的阳台与客厅间的窗户主张5400元，未经过评估部门的做价，具体数额无法确定，法庭不应支持。综上所述，被告对原告所述事实与证据均不予认可，望驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2015年1月27日，原被告签订了商某买卖合同一份，约定被告将其开发建设的浭阳华府小区208楼4门2301室商某卖给原告，建筑面积98.94平方米，房屋总价款496657元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年11月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商某交付买受人使用：1、该商某经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商某交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商某交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托唐山中冶万城房地产开发有限公司到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。另外，该商某买卖合同附件有平面图一张，该图显示在客厅与阳台之间标记有门联窗。合同签订后，二原告如约向被告交纳房价款496657元。 2015年11月5日，被告唐山中冶万城房地产开发有限公司将交房事宜委托北京置信房地产经纪有限公司办理，北京置信房地产经纪有限公司通知业主交房后，二原告认为没有达到入住条件拒绝收房。同年12月至2016年1月间，北京置信房地产经纪有限公司再次通知业主交房，二原告称没有收到交房通知。对此，被告唐山中冶万城房地产开发有限公司提供北京置信房地产经纪有限公司工作人员刘金欢、王奕涵出庭作证予以证实。2015年12月31日，涉案楼房经唐山市丰润区住房和城乡建设局工程验收备案。二原告于2016年3月15日办理了收房手续，但室内黑白可视电话于2018年1月安装，产权登记证书至今没有办理完毕，客厅与阳台之间门联窗没有安装。被告表示被告只是房屋产权证的代办部门，并非办理部门，其只能积极办理而无权决定产权证何时办下来，如果原告需要安装门联窗，被告同意安装。 以上事实，有当事人陈述、证人证言、商某买卖合同、建设工程竣工验收备案表、竣工图等证据予以证实。 本院认为，一、被告唐山中冶万城房地产开发有限公司是否存在延期交房及违约金如何计算问题。原被告签订的商某买卖合同明确约定被告将经验收合格的商某在2015年11月5日前交付原告。虽然被告委托的北京置信房地产经纪有限公司在2015年11月至2016年1月多次通知业主交房，但是在2015年11月5日二原告认为没有达到入住条件拒绝收房，理据充分，事实上该房亦未达到验收条件，2015年12月31日，涉案楼房经唐山市丰润区住房和城乡建设局工程验收备案，故被告唐山中冶万城房地产开发有限公司存在延期交房，应向二原告支付违约金。基于被告多次通知原告交房，原告于2016年3月15日收房，故支付违约金的期限应为2015年11月6日起至2015年12月31日止，违约金数额为2781.28元【496657元×0.0001×56天】；至于原告主张的违约金计算至2018年1月室内黑白可视电话安装完毕时止，因可视电话的安装与否，并不对原告的居住生活造成重大影响，故本院对原告的此项主张，不予支持。二、被告唐山中冶万城房地产开发有限公司是否应支付延期办证违约金的问题。因办理房屋产权证书是政府有关部门的权限，被告只是房屋产权证的代办部门，其无权决定房屋产权证的办理期限，故对原告请求被告支付延期办理房屋所有权证违约金2483元，本院不予支持。三、被告唐山中冶万城房地产开发有限公司是否应支付未安装的阳台窗费用5400元的问题。因根据当地楼房的装修习惯，客厅与阳台之间安装门联窗不便于居住和生活，原告亦未提交门联窗费用的相关证据，况被告表示如果原告要求安装，其可以为原告安装，故原告要求赔偿门联窗的费用，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、唐山中冶万城房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内给付原告张悦申、卢伟逾期交房违约金2781.28元； 二、驳回原告张悦申、卢伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1816元，减半收取908元，由原告张悦申、卢伟负担878元，被告唐山中冶万城房地产开发有限公司负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  徐本民 二〇一九年十二月十三日 书记员  于桂红