福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初13802号 原告：任正强，男，1973年3月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑建腾，福建通久律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：厦门花开富贵物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区台南路77号汇金国际中心19楼03单元。 法定代表人：李来旺，该公司董事长。 被告：恒禾置地（厦门）股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A777单元。 法定代表人：陈鹏玲，该公司副董事长总经理。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：吴业泉，福建天衡联合律师事务所律师。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：叶健鹏，福建天衡联合律师事务所律师。 原告任正强与被告厦门花开富贵物业管理有限公司（以下简称花开富贵公司）、恒禾置地（厦门）股份有限公司（以下简称恒禾置地公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。任正强的委托诉讼代理人郑建腾、蔡荔男，花开富贵公司和恒禾置地公司共同的委托诉讼代理人吴业泉、叶健鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任正强向本院提出诉讼请求：1.确认花开富贵公司与恒禾置地公司于2017年2月1日签订的《前期物业服务合同》第六条条款无效。2.确认恒禾七尚小区前期物业服务标准只能按照已备案的政府指导价（即高层住宅4.5元／㎡／月的标准）收取物业服务费用。事实和理由：2017年2月23日，任正强与恒禾七尚项目开发商恒禾置地公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定任正强向恒禾置地公司购买位于厦门市湖里区岸的恒禾七尚住宅。该《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》约定高层住宅的物业服务收费标准为：12元／月／平方米。2017年4月6日，任正强所在小区的部分业主向厦门市发展与改革委员会（以下简称厦门市）去信，要求对恒禾置地公司与花开富贵公司超过政府定价范围签订《前期物业服务合同》的行为及价格不当备案的行为进行处理。厦门市接访后，核查了相关事实情况，要求花开富贵公司依据相关规定重新报备物业收费价格。2017年5月12日，花开富贵公司按照厦门市的要求向厦门发改委重新报备了收费标准，即高层住宅的物业公共服务费标准为4.5元／㎡／月、日常专项维修资金标准为0.4元／㎡／月、建筑废土清运费标准为6元／㎡、机动车车位物业服务费为每车位80元／月，其他物业服务收费项目实行市场调节价，具体标准由物业公司和业主自行约定。根据国务院《物业管理条例》、《厦门市物业服务收费管理办法》的相关规定，前期物业管理可由建设单位选聘物业服务企业，但前期物业管理合同中有关公共服务收费项目只能实行政府指导价，开发商不能代表业主与物业管理企业签订除前期公共服务费之外的其它物业服务费用合同。本案中，恒禾置地公司不但与关联企业花开富贵公司就前期公共服务收费项目签订了《前期物业服务合同》，同时还就所谓的“增值服务”约定了极高的收费标准，这已经侵害到了包括任正强在内的全部业主的权益。同时，在厦门市要求物业服务公司需与业主就特约服务项目收费标准进行协商的情形下，花开富贵公司照样未与业主进行协商，违反价格法的相关规定向业主催缴8元／㎡／月的物业管理服务费用，并通过发送、粘贴、催告函或通过诉讼方式要求业主支付每月8元／㎡物业管理服务费用。任正强认为，花开富贵公司与恒禾置地公司签订的合同属于恶意串通行为损害第三人利益，并且该合同第六条违反《厦门市物业管理条例》、《厦门市物业服务收费办法》及《中华人民共和国价格法》第四十一条的规定，故该合同第六条应认定为无效。根据花开富贵公司向厦门市员备案的信息，恒禾七尚小区的物业服务收费标准仅能按4.5元／㎡／月计收，任正强起诉请求判如所请。 花开富贵公司与恒禾置地公司共同辩称，一、案涉恒禾七尚小区前期物业服务收费不再适用政府指导价，实行的是市场调节价，《前期物业服务合同》不存在违反法律、行政法规的强制性规定，任正强主张《前期物业服务合同》第六条收费条款无效的主要理由不成立。1.2017年12月27日，国家发改委颁布的《政府定价等经营服务性收费目录清单》已经明确福建省普通住宅的前期物业管理不再实行政府指导价。2019年5月21日，福建省发改委、福建省住建厅联合颁布的《关于物业服务收费管理有关问题的通知》，第一条中进一步明确我省“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的管理模式。除保障性住房物业服务收费实行政府指导价外，其他物业服务收费实行市场调节价。”恒禾七尚作为厦门市的普通住宅小区，前期物业服务收费应适用市场调节价。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》中没有关于前期物业收费实行政府指导价的强制性规定；另外，任正强所援引的《厦门市物业服务收费管理办法》第七条，不属于国务院制定的行政法规，不能作为认定合同无效的依据。二、恒禾置地公司与花开富贵公司签署的《前期物业服务合同》对各业主具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，恒禾置地公司选定花开富贵公司为恒禾七尚小区提供前期物业服务，并与花开富贵公司签订的《前期物业服务合同》，依法对全体业主具有法律约束力。《商品房买卖合同》第十八条明确约定，本商品房项目选聘花开富贵公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四；第十九条也约定，买受人已详细阅读并理解本合同附件四关于前期物业服务合同和附件五临时管理规定的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。也就是说，《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的一部分，业主在签署购房合同时就已清楚前期物业收费条款，业主以签字的形式认可物业费条款，因此12元／㎡／月的收费标准系业主与花开富贵公司的真实意思表示，对业主具有法律约束力。另外，任正强在入住时以12元／㎡／月的标准预交了半年的物业管理费，以其行为表示了接受合同约束。恒禾七尚小区总计363户，向法院提起诉讼的业主仅有25户，不能代表全体业主，如果任正强认为物业收费不合理，要求撤销前期物业服务合同或者变更收费条款，应该依照法定程序，通过业主大会行使其自治权力。三、花开富贵公司有权按8元／㎡／月标准的收取物业服务费。虽然恒禾七尚小区的物业服务费备案价系4.5元／㎡／月，但公示表中载明“其他物业服务收费项目实行市场调节价，具体标准由物业公司和业主自行约定”。另外，厦门市的《信访事项处理答复意见书》也表明，根据《厦门市物业服务收费管理办法》第三十三条规定，物业服务企业可以按照与业主的约定，提供特约服务并收取相应费用，并且特约服务属于市场调节价，不需到价格主管部门备案。也就是说，行政机关允许花开富贵公司通过协商确定增值部分的物业服务费，花开富贵收取增值物业服务费没有违反行政规定。直到现在，花开富贵公司与业主之间关于物业收费标准的合意仍旧是12元／㎡／月，现花开富贵公司自动将物业费标准下调到8元／㎡／月，是对自己权利的处分。对于超过4.5元／㎡／月的增值服务部分，花开富贵公司已在小区中做了明确的公示。在另案花开富贵公司与何静瑜物业服务合同纠纷案件［案号（2019）闽0206民初3664号］中，湖里区法院也已于2019年7月19日赴恒禾七尚小区调查取证，确认实际提供的服务与承诺的服务范围相一致，并当场制作笔录，因此花开富贵有权收取3.5元／㎡／月的增值服务费，合计为物业服务费标准为8元／㎡／月。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对任正强提交的《商品房买卖合同》、厦门市备案信息公示、《信访答复意见书》、缴费通知单、工商登记信息、《厦门市湖里区建设局政府信息公开申请答复告知书》、《关于恒禾七尚业主诉求函的回复》、《恒禾七尚开发商在物业白皮书承诺的会所及超过厦门5级物业服务标准》、《前期物业服务合同备案证明》、《关于事实厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价的通知》、《厦门市物价局厦门市建设与管理局关于公布的通知》、《律师函》、《关于调整物业服务收费方案的征求意见》、厦门市网站上关于恒禾七尚物业服务费备案信息公示，花开富贵公司与恒禾置地公司对真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性均予以认定。对任正强提交的厦门晚报及光盘，花开富贵公司与恒禾置地公司对真实性、合法性、关联性均不予确认，因晚报内容及光盘非本案讼争当事人及讼争合同，故本院对该证据的关联性不予认定。对花开富贵公司与恒禾置地公司共同提交的《前期物业服务合同》、服务内容、勘验笔录、《业主入住合约》，任正强对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性均予以认定。对花开富贵公司与恒禾置地公司共同提交的厦门市网站上关于恒禾七尚物业服务费备案信息公示，任正强不确认真实性，本院分析认为花开富贵公司与恒禾置地公司共同提交的备案信息公示与任正强举证的备案信息公示、《信访答复意见书》载明的内容一致，故本院对该信息公示真实性予以确认。结合双方当事人的陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2017年2月23日，任正强与恒禾置地公司签订《商品房买卖合同》一份，约定任正强向恒禾置地公司购买址于厦门市湖里区地块的房产，双方还约定该商品房项目由出卖人以招标方式选聘花开富贵公司提供前提物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。该《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》双方为恒禾置地公司与花开富贵公司，合同就恒禾置地公司选聘花开富贵公司对恒禾七尚小区1＃地块进行前期物业服务管理事项做了约定，并约定高层建筑物业费标准为12元／月／平方米。 2017年2月1日，恒禾置地公司与花开富贵公司正式盖章签订恒禾七尚1#地块《前期物业服务合同》，其中合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理产权证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以恒禾置地公司与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为准，如面积有差异的双方同意互不退补）交纳，本收费标准不含公共水电分摊费。具体标准如下：高层建筑12元/月/平方米；高层住宅日常专项维修资金0.4元/月/平方米；多层住宅15元/月/平方米；多层住宅日常专项维修资金0.4元/月/平方米；物业管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用……花开富贵公司按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。 2015年12月14日，花开富贵公司按上述合同约定的标准向厦门市报送恒禾七尚物业服务费的备案信息。2015年12月15日，厦门市将该备案信息依法公示，具体如下：高层住宅物业公共服务费12元／平方米／月（政府指导价部分为4.5元／平方米／月，依合同约定的增值服务市场调节价部分为7.5元／平方米／月）；日常专项维修资金0.4元／月／平方米。 部分业主向发改委投诉后，花开富贵公司重新向厦门市备案。2017年5月12日，厦门市公布了花开富贵公司重新备案后的信息：一、住宅前期物业公共服务费：高层住宅4.5元／平方米／月；二、日常专项维修资金标准：0.4元／平方米／月;三、建筑废土清运费标准：6元／平方米；四、机动车车位物业服务费：每车位80元／月；其他物业服务收费实行市场调节价，具体标准由物业公司和业主自行约定。之后，花开富贵公司按8元／月／平方米的标准向高层住宅业主收取物业服务费至今。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。任正强并未提供证据证明恒禾置地公司与花开富贵公司恶意串通，故其主张恒禾置地公司与花开富贵公司恶意串通签订合同并损害其利益没有依据。对任正强主张的《前期物业服务合同》第六条违反法律、行政法规的强制性规定，本院分析认为：首先，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《厦门市物业管理条例》、《厦门市物业服务收费办法》并非法律、行政法规，任正强主张讼争合同第六条违反《厦门市物业管理条例》、《厦门市物业服务收费办法》的规定而无效，没有法律依据；其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定，《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》中没有关于前期物业收费实行政府指导价的效力性强制性规定，故其主张讼争合同第六条违反了《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》应认定为无效，没有法律依据。综上，任正强主张讼争合同第六条无效的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。任正强主张花开富贵公司只能按照4.5元/月/平方米的标准收取物业服务费，实际上是其对物业服务费收费标准的认识，可以作为某项诉求的理由或答辩意见，但不能成为一项独立的诉讼请求。对任正强此项诉求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回任正强的诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取计50元，由任正强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈惠清 二〇一九年十二月二十五日 书记员  陈凌野 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。