广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3383号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司。住所地：广东省佛冈县***************。法定代表人：汤某1。委托诉讼代理人：詹景辉，公司员工。委托诉讼代理人：罗诗琪，公司员工。被上诉人（原审原告）：邹海锋，男，1986年12月20日出生，汉族，住广东省佛冈县*********。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称“煌盛公司”）因与被上诉人邹海锋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判上诉人支付每日按总房价款0.01%的标准计算至上诉人在建设主管部门经验收合格并书面通知被上诉人收房之日止的违约金；3、由上诉人承担本案上诉费用。主要事实和理由：根据合同约定，上诉人交付涉案商品房的条件是经验收合格，并非一审判决认定的经竣工验收备案。一审判决将其扩展解释为经竣工验收备案，违反了双方当事人的意思自治。建设工程竣工验收的行政审批程序是先进行验收，确认合格后再由施工、开发、设计、勘察、监理等单位凭验收合格材料报备竣工验收备案手续，经验收备案后即可办理房产证。可见，从验收合格到验收备案是行政管理流程，房屋在验收合格后已经完全符合交付条件，双方在合同中选择验收合格为交付条件是合法有效的约定。涉诉的第3、4、5、6栋楼房经验收合格的时间点为2017年8月8日，第1、2、7、8栋楼房经验收合格的时间点是2018年9月29日，一审判决应当按照双方的约定确定违约金的截止期限。邹海锋答辩称：涉案房屋的交付条件应当是办理竣工验收备案手续，故请求二审法院维持原判。邹海锋向一审法院起诉请求：1、判令煌盛公司继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号201********6288）；2、判令煌盛公司自2016年4月1日起至实际向邹海锋交付符合交房条件的房屋之日止（即2019年5月9日），按日向邹海锋支付全额房款万分之一的逾期交房违约金，合计74559.37元；3、判令本案诉讼费用由煌盛公司承担。一审法院认定事实：煌盛公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年3月10日，邹海锋（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201********6288），约定：邹海锋向煌盛公司购买佛冈县************************，总房价为657490元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金……。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。合同签订后，邹海锋依约向煌盛公司支付购房款657490元。2019年5月8日，煌盛公司办理了涉案房屋的竣工验收备案手续，于2019年5月10日在篁胜新城官方微信公众号发布了《收楼通知》。2019年5月12日，邹海锋向煌盛公司了解得知煌盛公司已通知收楼的情况。邹海锋于2019年6月26日办理收楼手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。邹海锋、煌盛公司签订了《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行各自义务。根据双方当事人的陈述，本案主要的争议焦点为双方对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘察、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，“该商品房经验收合格”应理解为验收备案。此外，广东省建设厅作为本地商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同预定的“该商品房经验收合格”应当理解为经竣工验收备案。[上述关于房屋交付条件的论述，清远市中级人民法院在与本案争议焦点相同的（2018）粤18民终2573号上诉人（原审被告）佛冈煌盛房地产开发有限公司与被上诉人（原审原告）黄晖商品房预售合同纠纷一案的判决中予以确认。]邹海锋已依约定付清购房款给煌盛公司，履行了付款义务。煌盛公司未于合同约定的2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给邹海锋，煌盛公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于邹海锋的诉讼请求。1、请求继续履行《广东省商品房买卖合同》。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》第九条相关继续履行合同的约定，邹海锋要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。2、请求煌盛公司支付逾期交房违约金。如上所述，煌盛公司逾期未交房，已违约，应依合同约定支付违约金给邹海锋。涉案房屋工程已于2019年5月8日办理工程竣工验收备案，已达到双方约定的“该商品房验收合格”的交付条件，煌盛公司于2019年5月10日在篁胜新城官方微信公众号发布了《收楼通知》，邹海锋也于2019年5月12日已知悉，视为邹海锋于2019年5月12日收到煌盛公司的收楼通知，按照双方在《广东省商品房买卖合同》第九条“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。”和第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，逾期交房违约金应从2016年4月1日起按已交付房价款657490元每日万分之一计至2019年5月12日止。邹海锋请求从2016年4月1日起计至2019年5月9日止（共1134天）的逾期交房违约金74559.37元（657490元×0.01%×1134天），有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：一、邹海锋与佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年3月10日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金74559.37元给邹海锋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1664元，减半收取832元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案商品房的交付标准如何认定。本案双方对于一审法院查明的事实并无争议，双方仅对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。煌盛公司认为商品房经验收合格后即可交付，无需在建设行政主管部门备案。本院认为，商品房交付，应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该条件为法定交付条件，当事人约定交付标准高于该交付条件的，按当事人约定；当事人约定交付标准低于该交付条件的，适用法定交付条件。一审法院对此已论述充分，本院在此不再赘述。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1664元，由上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一九年十二月九日法官助理 陆倩倩书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。