黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初4692号原告:黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省依兰县通江路96号，统一社会信用代码912301235780511385。法定代表人：孙杨，职务总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。被告：张鹤，女，1983年12月3日生，汉族，户籍地黑龙江省巴彦县。被告：上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街226号，统一社会信用代码91230199763162083F。代表人：李连全，职务行长。委托诉讼代理人：于月才，黑龙江锦融成律师事务所律师。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松鸿泰公司）与被告张鹤、上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行哈尔滨分行）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新松鸿泰公司的委托诉讼代理人霍永成，被告浦发银行哈尔滨分行的委托诉讼代理人于月才到庭参加诉讼，被告张鹤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新松鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与张鹤签订的商品房买卖合同；2.判决被告浦发银行哈尔滨分行返还被扣划的保证金83490.26元；3.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第一笔贷款本金、利息及罚息11970.13元，并以代付款金额11970.13元为基数，给付自2016年8月22日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；4.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第二笔贷款本金、利息及罚息3967.39元，并以代付款金额3967.39元为基数，给付自2016年11月7日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；5.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第三笔贷款本金、利息及罚息9959.84元，并以代付款金额9959.84元为基数，给付自2017年3月16日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；6.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第四笔贷款本金、利息及罚息7953.17元，并以代付款金额7953.17元为基数，给付自2017年7月20日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；7.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第五笔贷款本金、利息及罚息7955.37元，并以代付款金额7955.37元为基数，给付自2017年11月21日至实际日止，按月利率2%的标准的违约金；8.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第六笔贷款本金、利息及罚息7952.82元，并以代付款金额7952.82元为基数，给付自2018年3月21日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；9.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第七笔贷款本金、利息及罚息7978.26元，并以代付款金额7978.26元为基数，给付自2018年8月6日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；10.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第八笔贷款本金、利息及罚息3954.58元，并以代付款金额3954.58元为基数，给付自2018年9月20日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；11.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第九笔贷款本金、利息及罚息1971.26元，并以代付款金额1971.26元为基数，给付自2018年10月19日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；12.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第十笔贷款本金、利息及罚息7943.93元，并以代付款金额7943.93元为基数，给付自2019年2月13日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；13.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第十一笔贷款本金、利息及罚息5941.57元，并以代付款金额5941.57元为基数，给付自2019年5月14日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；14.判决被告张鹤给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第十二笔贷款本金、利息及罚息5941.94元，并以代付款金额5941.94元为基数，给付自2019年8月14日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；15.判决被告张鹤协助原告办理商品房买卖合同登记备案的撤销手续；16.判决被告张鹤向原告返还房屋；17.判决被告张鹤给付合同解除违约金102740元（以总房款513700元的20%计算）；18.判决被告张鹤支付原告律师费23406元；19.判决被告张鹤承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月4日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》及其附件，后原告与被告二签订《浦发银行商品房按揭合作协议书》。《商品房买卖同》约定：被告一以银行贷款的方式购买原告开发建设的香坊区会展城上城二期3#楼1单元21层003号房屋。附件四即合同补充协议约定：在甲方担保期间，若因乙方拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致甲方代为偿还的，自甲方发出通知之日起30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由乙方承担。《浦发银行商品房按揭合同协议书》约定，由原告为被告一的贷款向被告二承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，被告二为被告一办理按揭贷款，贷款金额为359000元，约定等额本息还款，每期还款日为15。后被告一多次到期未能偿还银行贷款，导致原告先后代为被告一偿还银行贷款本金、利息和罚息共计83490.26元。2018年4月17日，原告已通过EMS的形式向被告一发出违约通知单，催告其应按照约定于1个月内偿还原告的代付款项及违约金，但被告一至今未给予任何回应。原告认为，根据法律及相关司法解释的规定，原告与被告一双方之间系合法的商品房买卖合同关系，由于被告一未能按时偿还银行贷款导致原告保证金账户被银行多次划扣，给原告造成了重大的经济损失，被告一的行为已经构成违约。另外，银行按揭贷款合同的主体双方为被告一与被告二，被告二应优先选择要求被告一偿还贷款，不应划扣原告银行账户内存款，被告二应向原告返还所划扣金额。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。浦发银行哈尔滨分行辩称，一、本案涉案的房屋买卖合同纠纷合同的主体是原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告张鹤，该商品房买卖合同是否解除均不影响我行依法扣划因被告张鹤在我行逾期贷款。因被告张鹤在我行逾期还贷，金额为83490.26元，我行依据2015年9月14日与原告签订的商品房按揭合作协议书第七条，第七条的主要内容作为原告应当办理抵押登记，并将抵押权证交由我行保管。二、原告对被告张鹤在我行贷款的本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在我行开立保证金账户，该保证金账户属于质押担保，因被告张鹤不能按期还本付息由原告代为偿还，甲方也就是我行有权依法从原告在我行开立的保证金账户中扣划被告张鹤逾期还贷金额83490.26元。三、因原告对被告张鹤在我行贷款承担连带责任，我行可以依法向被告张鹤主张还款，也可以依法要求原告履行代偿义务，二者不分先后顺序。因此，原告诉讼请求第二项要求我行依法返还因被告张鹤逾期还贷扣划的保证金没有任何法律依据。综上，我行依法要求驳回原告要求我行返还扣划保证金的无理诉讼请求，依法判决我行不承担任何法律责任。张鹤未出庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》及附件，《浦发银行个人购房担保借款合同》及附件，《浦发银行商品房按揭合作协议书》，上海浦东发展银行授信业务凭证/回单、特种转账借方传票共计12份，违约通知及送达状态查询到，律师费发票、《民事委托代理合同》、北京市发展改革委员会和北京市司法局作出的《关于印发〈北京市律师服务收费管理办法〉、〈北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准〉的通知》具备真实性、合法性和关联性，能够相互结合证明相关案件事实，本院予以采信并在卷佐证。被告张鹤、浦发银行哈尔滨分行未提交证据。本院查明：2014年8月4日，原告、张鹤双方签订《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：被告购买原告开发建设的位于哈尔滨市××区会展城上城二期3#楼1单元21层3号房屋，房屋总价款513700元，合同中约定被告于签订合同当日向原告交付首付款154700元，余款359000元由被告向银行办理贷款支付给原告。合同补充协议约定：在原告担保期间，若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知之日起30日内，被告应全额向原告返还代付款，并按原告代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向原告支付违约金，被告超过上述期限未能向原告返还全部代偿款项，原告有权单方解除商品房买卖合同，同时收取被告总房款20%的违约金，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费等费用）。双方通知的方式，用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在商品房买卖合同上载明的通讯地址及收件人为准。用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第3日视为送达。原告发出通知后，如果在7日内没有收到被告明确的答复视为默认原告的意见。2015年12月19日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行签订商品房按揭合作协议书，约定：由上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行对原告会展城上城项目提供房屋按揭贷款。后原告与中国上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行签订个人购房担保借款合同，约定：被告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行贷款359000元，购买本案涉案房屋。借款期限自2014年8月20日至2044年8月20日，共计30年，原告分12次向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行代偿了贷款本金、利息、罚息：第一笔2016年8月22日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计11970.13元；第二笔2016年11月7日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计3967.39元；第三笔2017年3月16日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计9959.84元；第四笔2017年7月20日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计7953.17元；第五笔2017年11月21日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计7955.37元；第六笔2018年3月21日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计7952.82元；第七笔2018年8月6日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计7978.26元；第八笔2018年9月20日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计3954.58元；第九笔2018年10月19日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计1971.26元；第十笔2019年2月13日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计7943.93元；第十一笔2019年5月14日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计5941.57元；第十二笔2018年8月14日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计5941.94元。2018年4月17日原告向被告预留的地址发出催款通知，由本人签收了此邮件。另查明原告本次诉讼发生律师费23406元。根据对上述事实和证据的分析认定，本院认为：原告与被告张鹤签订的《商品房买卖合同书》及附件系双方真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后被告张鹤与浦发银行哈尔滨分行签订了《购房担保借款合同》，向该银行贷款359000元购买本案涉案房屋，在房屋办理产权登记前由原告为被告张鹤的贷款承担相应的担保责任。按照原告与被告张鹤在合同中约定的在原告担保期间若因被告张鹤拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知起30日内，被告张鹤应全额向原告返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。被告张鹤超过30日未能向原告返还全部代付款项及违约金，原告有权解除《商品房买卖合同》，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费等）由被告张鹤承担。根据原告提供的证据显示，原告已向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期12笔的贷款本金、逾期利息以及罚息。原告代替被告支付银行逾期贷款本金、利息及罚息后，向被告发出催款通知，并按照原、被告约定的预留送达地址进行邮寄送达。按照原、被告在双方约定“所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准。双方任何一方的通讯地址，收件人及电话如有变更，应在变更确定当日以书面形式通知另一方。一方未及时履行变更通知义务，另一方以《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人发出的通知视为有效的约定，原告已经履行了相关的通知义务，但被告仍然未能偿还原告代付的银行贷款本金及利息，符合原、被告约定的原告单方解除合同的条件，故对于原告要求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同书》的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案的撤销手续并返还房屋的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后张鹤应返还房屋并配合原告办理解除合同备案登记手续，对于该项诉讼请求本院予以支持。但原告在收回涉案房屋的同时，应将其收取的购房款513700元返还张鹤。按照原告与被告张鹤签订的《商品房买卖合同书》及附件的约定，被告张鹤应当返还原告代付的银行贷款本金、利息及罚金，审理中原告放弃部分诉请，表示可按月利率2%的标准支付违约金，符合法律规定本院准予。关于原告要求被告律师费23406元的诉讼请求，因根据原告与被告张鹤签订的《商品房买卖合同书》的约定，由于合同解除给原告造成的损失应当由被告承担赔偿责任，其中包含律师费。根据原告提供的律师委托合同及律师费票据显示，原告本次诉讼花费律师费23406元，本院对原告该项诉讼请求认为符合法律规定，亦符合原、被告的约定，本院予以支持。关于原告主张被告张鹤给付合同解除违约金102740元亦符合法律规定及双方约定，故对原告该项诉请本院予以支持。关于原告主张被告浦发银行哈尔滨分行返还原告被扣划的保证金83490.26元的诉请，根据原告与被告浦发银行哈尔滨分行签订的《商品房按揭合作协议书》第七条约定，当借款人不能按期还本付息时，由原告代为偿还，浦发银行哈尔滨分行有权直接从保证金账户中扣收。故对原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告张鹤于2014年8月4日签订的《商品房买卖合同》及附件于本判决生效后依法解除；二、被告张鹤于本判决生效后十五日内配合原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》及附件的备案登记手续，并将位于哈尔滨市香坊区会展城上城二期3#楼1单元21层003号的房屋返还给原告，同时原告将房屋购房款513700元返还给被告张鹤；三、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息11970.13元，并以代付款金额11970.13元为基数，给付自2016年8月22日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；四、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息3967.39元，并以代付款金额3967.39元为基数，给付自2016年11月7日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；五、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息9959.84元，并以代付款金额9959.84元为基数，给付自2017年3月16日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；六、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息7953.17元，并以代付款金额7953.17元为基数，给付自2017年7月20日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；七、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息7955.37元，并以代付款金额7955.37元元为基数，给付自2017年11月21日至实际日止，按月利率2%的标准的违约金；八、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息7952.82元，并以代付款金额7952.82元为基数，给付自2018年3月21日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；九、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息7978.26元，并以代付款金额7978.26元为基数，给付自2018年8月6日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；十、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息3954.58元，并以代付款金额3954.58元为基数，给付自2018年9月20日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；十一、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息1971.26元，并以代付款金额1971.26元为基数，给付自2018年10月19日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；十二、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息7943.93元，并以代付款金额7943.93元为基数，给付自2019年2月13日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；十三、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息5941.57元，并以代付款金额5941.57元为基数，给付自2019年5月14日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；十四、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息5941.94元，并以代付款金额5941.94元为基数，给付自2019年8月14日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；十五、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司合同解除违约金102740元；十六、被告张鹤于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司律师费23406元；十七、驳回原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6503元、公告费560元，由被告张鹤承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  陈东梅人民陪审员  杨桂榕二〇一九年十二月二十四日书 记 员  朱颖涵