福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6852号 原告：张云华，女，1957年2月21日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈少文，福建宽达（福清）律师事务所律师。 被告：福清市绿洲广场小区业主委员会，住所地福建省福清市玉屏街道田墘路绿洲广场小区。 代表人：周树兴，主任。 被告：福州宇胜物业服务有限公司，住所地福建省福州市福清市音西街道清辉街桔围路4号，统一社会信用代码9135018687546877D。 法定代表人：黄海东。 委托诉讼代理人：郑小兰，该公司经理。 原告张云华与被告福清绿洲广场小区业主委员会（以下简称绿洲业委会）、福州宇胜物业服务有限公司（以下简称宇胜物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张云华及其委托诉讼代理人陈少文、被告绿洲业委会代表人周树兴、被告宇胜物业的委托诉讼代理人郑小兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张云华向本院提出诉讼请求：确认绿洲业委会和宇胜物业于2019年4月22日签订的《福建省物业服务合同》无效。事实与理由：原告系福清市绿洲广场小区（以下简称绿洲小区）业主，宇胜物业系小区物业服务公司，物业服务合同期限至2019年6月30日。2019年7月份，原告获知宇胜物业被绿洲业委会续聘为小区物业服务企业，两被告早在2019年4月22日就重新签订了一份《福建省物业服务合同》，合同期限自2019年7月1日起至2022年6月20日止，其中商业物业服务费的收费标准从原先的每月2.2元/㎡提高至每月3元/㎡。原告进一步了解后才得知，当时关于续聘宇胜物业作为小区物业服务企业的投票中，投赞成票的仅为90人，而小区业主有207人，绿洲业委会根据《福清市绿洲广场小区业主大会议事规则》规定，确定本次投票表决符合“双过半”要求，并据此与宇胜物业签订上述《福建省物业服务合同》。然而，经原告核查，该小区大部分业主都没有参加上述投票，甚至有部分业主根本毫不知情，可见，上述投票存在冒签、代签等伪造签名的虚假情形。而且，绿洲业委会所依据的《福清市绿洲广场小区业主大会议事规则》本身也是不合法的。根据合同法第五十二条第五项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及物权法第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告认为，两被告于2019年4月22日签订的《福建省物业合同》应属于无效合同。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告绿洲业委会辩称，1.绿洲业委会于2019年4月8日依法召开业主大会投票表决续聘物业公司是合法有效的。绿洲小区业委会自2019年4月1日起就严格按照法定程序将本次业主大会的相关内容张贴在小区公共区域，公示并告知全体业主，并于2019年4月8日开始为期5天的业主投票选举物业公司，会议投票通过续聘宇胜物业的业主大会主题。绿洲业委会根据投票表决结果与宇胜物业签订物业服务合同，并于4月28日向福清市住建局备案。此后，绿洲业委会于5月6日将《福州市物业服务合同备案证明》和《物业合同》、《补充协议》再次在小区公共宣传栏进行公示，程序合法。本次物业公司的选聘是在福清市共同监督指导下进行的，对于原告等人要求参与监督投票、开箱计票等要求，绿洲业委会均予以采纳，4月12日下午5点在绿洲小区保安室公开计票过程中，原告也在场参与，其对选聘过程及表决结果是清楚的，原告主张其不知情及存在冒签、代签等伪造签名显然是与事实不符的。2.原告无证据可以证明《业主大会议事规则》是不合法，该诉求不成立。该议事规则是在2017年5月20日由福清市组织召集的首次业主大会中投票产生的，且已公示告知全体业主，合法有效。早在2017年7月份包括原告在内的小区部分业主就对该投票结果提出异议，并向福州市住建局申请行政复议，福州市住建局在审核后也认定投票结果合法有效。2019年4月8日绿洲小区进行物业公司选举投票后，绿洲业委会根据议事规则的规定，确认逾期未参与投票的业主投票权数并无不妥，也未违反法律规定。3.宇胜物业和绿洲业委会于2019年4月22日签订的《福建省物业服务合同》符合法律规定，不存在无效的情形，原告主张合同无效缺乏依据的，依法不能成立。综上，原告诉求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。 被告宇胜物业辩称，其答辩意见与绿洲业委会意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。对于原、被告提交的房屋所有权证、土地使用权证、企业信用信息公示报告、《福建省物业服务合同》、续聘物业公告、福州市住房保障和房产管理局行政复议决定书、业主大会议事规则、成立业主大会相关公告、续聘物业等相关公告、《物业服务合同备案双过半证明》、《福州市物业服务合同备案证明》、《业主委员会备案证明》等证据，本院依法向福清市住房和城乡建设局调取的2017年6月5日绿洲小区业主大会表决票统计结果、业主大会议事规则和向福清市玉屏街道金墩社区居委会调取部分选票以及该居委会出具的情况说明，经庭审举证、质证及本院审查核实予以确认并在卷佐证。对于原告提交的小区部分业主出具的证明、情况说明及相应的身份证，经审查，原告出具的情况说明属于当事人陈述，与其投票结果相符，本院予以确认；其余证明及情况说明均属于证人证言，但证人未出庭作证接受询问，其真实性无法确认，且与本院对选票核实情况不符，本院均不予采纳。 根据上述采纳的证据，结合当事人陈述，本院依法查明如下事实：2019年4月8日起至12日期间，绿洲业委会组织小区业主投票表决是否续聘宇胜物业作为小区物业服务公司，经对投票结果进行统计，绿洲业委会确定发放表决票139张，其中有效票132张，赞成票90张，建筑面积13157.56㎡，反对票42张，建筑面积6178.25㎡，无效票7张，建筑面积628.17㎡。绿洲业委会根据《业主大会议事规则》规定，认定表决赞同的有效权数建筑面积占总建筑面积的61.34%，同意选聘的有效权数业主户数占总户数的60.39%，达到双过半的要求，并与宇胜物业续签物业服务合同。随后，绿洲业委会于4月22日向社区居委会及玉屏街道办事处上报投票结果，并向福清市住建局进行了物业合同备案。 另查明，2017年4月份绿洲小区筹备成立业主委员会。2017年5月底至6月初期间，绿洲小区业主对《业主大会议事规则》和《管理规约》进行投票表决，玉屏街道办事处和金墩社区居委会派人对投票结果进行统计，认定收回表决票111张，其中有效票110张，弃权票1张，表决有效权数建筑面积14332.23㎡，占总投票数的54%，业主人数110人，占总投票数的53.4%，并根据相关规定认定符合双过半规定，确定通过表决事项。《业主大会议事规则》第七条规定：“根据《福州物业管理若干规定》第十四条和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条内容规定：‘未参与表决的业主，其投票权是否可计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定’确定绿洲广场小区未参与业主50%的投票权数计入表决票。（一）未参与表决的业主其投票权数计入已表决的多数票。……”。随后，小区业主投票选举出9名业委会成员，并将选举结果向福清市住建局备案。2017年7月份，绿洲小区业主游奇玲不服福清市住房和城乡建设局作出的《业主委员会备案证明》申请行政复议，福州市住房保障和房产管理局经审查于2017年9月5日作出行政复议决定书，维持福清市住房和城乡建设局作出《业主委员会备案证明》。诉讼中，原告主张该次投票中存在冒名投票及虚假投票的情形，并申请本院予以核实，本院通过金墩社区居委会对选票情况进行核实，确定有效票为111票，其中除张云华投反对票外，其余参与投票的110名业主均投赞成票。 本院认为，2017年6月5日在福清市《业主大会议事规则》和《管理规约》的投票表决结果进行统计，确定其中投赞成的票数有110张，虽然在统计结果的表述上存在一些瑕疵，但经本院核实其中110票赞成票属实，投赞成票业主人数及所享有的专有建筑面积均超过小区业主及专有建筑面积的一半，在案证据不足以证实存在投票造假的情形，故该议事规则表决程序合法，且内容不违反法律规定，合法有效，可以作为确定业主投票权数的依据。2019年绿洲业委会召集小区业主投票决定是否选聘宇胜物业作为小区物业服务公司，并依据该议事规则关于确定业主投票权数的规定，认定赞成继续选聘宇胜物业作为小区物业服务公司的票数符合双过半的要求，无证据证实存在造假的情形，故绿洲业委会据此与宇胜物业签订的物业服务合同程序合法，内容亦不违反相关法律规定，不存在无效的情形。原告主张两被告签订的物业服务合同无效缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告张云华的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告张云华负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  王炳兰 人民陪审员  赵子华 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  陈明斌