河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0728民初4849号原告：康伟超，男，汉族，1991年10月6日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人:郑剑，河南剑锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁乔姬，河南剑锐律师事务所律师。原告：闫朋静，女，汉族，1990年4月16日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人:郑剑，河南剑锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁乔姬，河南剑锐律师事务所律师。被告：张彬，男，汉族，1991年10月15日出生，住河南省长垣县蒲东区。委托诉讼代理人：牛全胜，长垣县宏晟法律服务所法律工作者。被告：张琳，女，汉族，1991年10月24日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：牛全胜，长垣县宏晟法律服务所法律工作者。原告康伟超、闫朋静与被告张彬、张琳房屋买卖合同纠纷一案，康伟超、闫朋静于2019年8月1日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法向张彬、张琳送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并于2019年10月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，康伟超、闫朋静及其特别授权委托诉讼代理人郑剑、宁乔姬，张彬及张彬、张琳的特别授权委托诉讼代理人牛全胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。康伟超、闫朋静向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除康伟超、闫朋静与张彬、张琳于2018年5月18日签订的《房屋买卖协议》；2.请求依法判令张彬、张琳返还房款100000元，支付违约金200000元，返还初装费、地下停车位87565元，利息4852.56元（利息从2018年6月8日起至2019年8月7日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月8日以后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算也由张彬、张琳承担），律师费10000元，以上共计402417.56元；3.请求依法判令本案的诉讼费及其它费用由张彬、张琳承担。事实与理由：2018年5月18日，康伟超、闫朋静与张彬、张琳通过长垣县蒲西区心成房产中介签订《房屋买卖协议》，约定康伟超、闫朋静购买张彬、张琳位于长城理想城15号楼1单元301的房产。协议约定付款方式为：康伟超、闫朋静于2018年5月18日前支付张彬、张琳房款100000元，下余购房款460000元于张彬、张琳将房产交付康伟超、闫朋静居住使用并协助办理过户手续后付清，过户时产生的一切费用均由张彬、张琳承担。协议约定张彬、张琳于2019年2月1日前将房产交付康伟超、闫朋静占有使用，并保证房产符合装修入住条件，且有义务协助康伟超、闫朋静办理物业服务等各项手续；交易过程中，张彬、张琳还应保证交易房屋的所有权清晰且没有产权债务等纠纷，如有纠纷，所产生的一切费用均由张彬、张琳承担；双方不得违约，张彬、张琳如有违约或因张彬、张琳原因导致合同无法实现时，张彬、张琳应赔偿对方已付房款的双倍违约金。后康伟超、闫朋静按约定支付房款100000元，并支付初装费、地下停车位87565元。现张彬、张琳不按协议约定交付房屋，已根本违约。张彬、张琳辩称，其二人同意解除协议，但并没有违约，房屋没有交付是因为开发商没有将房屋交付给二人，故张彬、张琳不应支付违约金、利息及律师费等其他费用。依据原被告双方的诉辩意见，并经双方同意，本院归纳本案的争议焦点为：康伟超、闫朋静请求依法判令张彬、张琳返还房款100000元，支付违约金200000元；返还初装费、地下停车位87565元，支付利息4852.56元（利息从2018年6月8日起至2019年8月7日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月8日以后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算也由张彬、张琳承担）；支付律师费10000元；以上共计402417.56元有无事实及法律依据。针对本案争议焦点，康伟超、闫朋静向本院提供的证据材料有：第一组证据，《房屋买卖协议》一份、《收据》一份、《河南省农村信用社（农商银行）客户回单》两份，证明2018年5月18日，康伟超、闫朋静与张彬、张琳签订《房屋买卖协议》一份，约定康伟超、闫朋静购买张彬、张琳位于长城理想城15号楼1单元301号的房产一处，康伟超、闫朋静于2018年5月18日前支付张彬、张琳购房款100000元，下余购房款460000元于2019年2月1日张彬、张琳将房屋交付给康伟超、闫朋静居住使用并协助其办理过户手续后付清。协议签订当日，康伟超、闫朋静按照协议约定向张彬、张琳支付了100000元购房款，后经双方口头协商一致，康伟超、闫朋静于2018年6月8日又向张彬、张琳支付了初装费及地下停车位费共计87565元。但到了协议约定的交房期限即2019年2月1日，张彬、张琳拒不交付房屋、拒不配合办理过户手续，其行为已经构成根本违约，应按照协议约定向康伟超、闫朋静支付己付房款的双倍即200000元作为违约金，同时返还康伟超、闫朋静支付的100000元购房款及87565元的初装费及地下停车位费。第二组证据，《长城理想城置业计划书》一份、录音整理材料一份、录音光盘一份，证明2019年9月26日，康伟超、闫朋静的委托诉讼代理人以普通购房者的身份到长垣县长城理想城售楼中心咨询房价，售楼中心工作人员告知代理人该小区12号楼3层302室的现房价为5638元/平方米，该楼层与涉案房屋楼层相同，就是说如果康伟超、闫朋静还想在该小区购买相同楼层的房屋，其每平方米要多支付1695元，总差价为242317.2元。因此涉案合同中约定的200000元违约金低于康伟超、闫朋静的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定康伟超、闫朋静还可以请求人民法院增加。第三组证据，《委托代理合同》一份、代理费发票一张，证明2019年7月30日，康伟超、闫朋静与河南剑锐律师事务所签订《委托代理合同》，委托河南剑锐律师事务所的郑剑、宁乔姬律师作为康伟超、闫朋静与张彬、张琳的房屋买卖合同纠纷的诉讼代理人。经协商，河南剑锐律师事务所向康伟超、闫朋静收取代理费10000元。根据涉案《房屋买卖协议》约定，张彬、张琳保证如有纠纷所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、交通费、律师费等）均由其承担，故本案10000元律师费应由张彬、张琳承担。经庭审质证，张彬、张琳对第一组证据中证据1、2、3的真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为没有按照协议中约定的2019年2月1日交房的原因是涉案房产为拆迁安置房，因为开发商与拆迁户有纠纷，故涉案房产仍未交付，县政府还在处理纠纷问题，故张彬、张琳不存在违约，不应支付违约金、律师费等其他费用。对第二组证据中证据1、2、3的真实性均有异议，认为录音不能证明是在长城理想城售楼中心与其工作人员进行的对话。《长城理想城置业计划书》没有售楼方的印章，不能证明是售楼中心出具的，理想城的售房价格应以开发商签订的商品房买卖合同为准；同时，涉案房屋是拆迁安置房，与正常出售的商品房不是同一概念，拆迁安置房的房价低于正常房价，故第二组证据不能证明康伟超、闫朋静的证明目的，不应采信。对第三组证据中证据1、2的真实性均无异议，但是张彬、张琳不存在违约，所以不应承担该费用。针对本案争议焦点，张彬向本院提供的证据材料有：1.长垣县蒲东办事处岳庄村委会《证明》一份、2.长垣县蒲西区心成房产中介《证明》一份，两份证据共同证明康伟超、闫朋静与张彬、张琳签订房屋买卖协议时，康伟超、闫朋静知道房产的产权情况。因长城公司没有按时交房才导致涉案房产没有交付给康伟超、闫朋静。县委、县政府派出的工作组目前还在处理此事，房屋没有交付不是张彬、张琳的原因造成的，张彬、张琳没有违约，不应承担违约责任。经庭审质证，康伟超、闫朋静对证据1的真实性和证明目的均有异议，认为该证明明显是加盖公章后出具的证明，不能证明是村委会出具的，同时该证明上没有负责人的签名和联系方式，无法核实其真实性；涉案房屋是否为拆迁安置房、是否已经交付，不能由村委会证明，而应当由开发商证明相关的情况；此外，涉案房屋并非传统意义上的拆迁安置房，而是普通的商品房，只是长城公司给了当地村民一定的优惠政策购买房屋。对证据2的真实性和证明目的均有异议，认为该证明上没有负责人的签名和联系方式，无法核实其真实性；从证明内容上看，康伟超、闫朋静并不知道涉案房屋是拆迁安置房，张彬所举的证据不能证明其证明目的，应按照双方签订的合同中的第三条和第四条履行。经庭审质证，张琳对张彬提交的证据均无异议。张琳未向本院提交证据材料。经综合审查，康伟超、闫朋静向本院提供的《长城理想城置业计划书》没有出具方的签字和印章，真实性存疑；录音整理材料和录音光盘无法体现对话人员的真实身份，二人亦未提交其他证据佐证以形成完备的证据链条，故对以上三份证据，本院不予采信。康伟超、闫朋静向本院提供的其他证据来源合法，形式客观真实，内容与本案相关联，本院予以采纳。张彬向本院提供的长垣县蒲东办事处岳庄村委会《证明》及长垣县蒲西区心成房产中介《证明》，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明其主张，故对上述两份证据的证明目的，本院不予采信。根据上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2018年5月18日，康伟超、闫朋静与张彬、张琳签订《房屋买卖协议》一份，约定康伟超、闫朋静购买张彬、张琳“拥有的位于长城理想城15号楼1单元301的房产，建筑面积为142.96平方米（详见房屋权证）”；付款方式为康伟超、闫朋静于2018年5月18日前支付张彬、张琳购房款100000元，下余购房款460000元于张彬、张琳将房产交付其居住使用并协助办理过户手续后付清；张彬、张琳则应于2019年2月1日前将房产交付康伟超、闫朋静占有使用并保证房产符合装修入住条件；同时，双方约定交易过程中，张彬、张琳应保证交易房屋权属清晰且没有产权债务等任何纠纷，如有纠纷，所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、交通费、律师费等）均由其承担，并视为其违约，若张彬、张琳违约或因其原因导致合同无法实现时，二人应赔偿康伟超、闫朋静已付房款双倍的违约金。合同签订当日，张彬、张琳收到涉案购房款100000元，后经双方协商，康伟超又于2018年6月8日向张彬支付初装费、地下停车位费用共计87565元，但张彬、张琳至今未依约交付涉案房产。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，康伟超、闫朋静与张彬、张琳依各自真实的意思表示于2018年5月18日签订《房屋买卖协议》，双方之间存在真实、有效的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系受法律保护，双方应按照诚实信用原则全面履行各自的合同义务。现康伟超、闫朋静依约向张彬、张琳支付了购房款100000元，初装费、地下停车位费用87565元，已经完成合同约定的前期付款义务；张彬、张琳却未按时交付房屋，致使涉案合同目的不能实现。张彬、张琳虽辩称涉案房屋是拆迁安置房，因开发商未向其交付房屋才导致其在本案中延迟履行，但二人并未提交有效证据证明房屋属性，同时根据合同相对性原则，即使第三方违约也不能免除二人在本案合同中的交付义务，故张彬、张琳已构成迟延履行债务且致使合同目的不能实现的法定合同解除情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，康伟超、闫朋静有权要求解除涉案合同并由张彬、张琳返还购房款10000元及初装费、地下停车位费用87565元。此外，关于违约金、利息及律师费的支付问题。本案中，当事人双方已在涉案合同中明确约定张彬、张琳“应保证交易房屋权属清晰且没有产权债务等任何纠纷，如有纠纷，所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、交通费、律师费等）均由其承担，并视为其违约”。由此可见，双方约定的承担律师费的情形仅限于交易房屋权属问题产生的纠纷，而康伟超、闫朋静明确表示本案纠纷系因张彬、张琳逾期交付房屋而生，故对于康伟超、闫朋静要求张彬、张琳承担律师费的主张，本院不予支持。同时，双方约定若张彬、张琳“违约或因其原因导致合同无法实现时，二人应赔偿康伟超、闫朋静已付房款双倍的违约金”，现张彬、张琳虽主张涉案合同违约金约定过高，但因其并未提交相应的证据加以证明，且上述违约条款系双方签订合同时的真实意思表示，故对张彬、张琳关于违约金过高应于调整的主张，本院不予支持。至于利息的支付问题。由于我国合同法中的违约金以补偿性为其主要属性，其本质上属于对损害赔偿额之预定，主要功能在于填补守约方之损失，相当于履行之替代。当事人双方在确定违约金条款时，应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失，违约金的这一损失填补功能便决定了违约金请求权与指向同一损害的损害赔偿请求权无法同时适用，以避免一方当事人双重获益。具体到本案中，康伟超、闫朋静以约定违约金不能弥补其损失为由进一步主张违约利息，便是对涉案合同造成的同一损害进行双重救济，因其未能提交充分证据证明实际损失数额无法通过合同约定违约金得以填平，且其主张的房屋溢价损失也并非一方当事人在订立合同时可以预见的确定性未来利益损失，故对其进一步主张支付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：解除康伟超、闫朋静与张彬、张琳于2018年5月18日签订的《房屋买卖协议》；张彬、张琳于本判决生效之日起十日内返还康伟超、闫朋静购房款100000元，初装费、地下停车位87565元并支付违约金200000元，以上共计387565元；驳回康伟超、闫朋静的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7336元，由康伟超、闫朋静负担223元，由张彬、张琳负担7113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  王美荣审判员  韩卫民审判员  邢海军二〇一九年十二月四日书记员  翟天宇