重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24610号原告：重庆众联山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号5楼507号。法定代表人：陆纾，董事长。委托诉讼代理人：**，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：陈爱昌，男，1977年7月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆众联山物业管理有限公司（以下简称众联山物业公司）与被告陈爱昌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告众联山物业公司的委托诉讼代理人文海洲到庭参加诉讼，被告陈爱昌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众联山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2008年12月1日至2019年6月30日期间的物业费13269.73元，2008年10月1日至2019年5月31日期间公摊电费2344.35元，2008年10月20日至2014年10月31日期间公摊水费17.63元，2008年9月21日至2019年3月24日期间代收水费338.7元，共计15975.71元；2、判令被告向原告支付滞纳金，以每月所欠物业费、公摊水电费为基数，按欠费金额每日千分之三的标准，从欠费月度的次月1日起计算至实际付清之日止。事实和理由：本案被告系原告重庆众联山物业管理有限公司（原重庆希尔顿物业管理有限公司）所服务的重庆市渝中区朝天门长滨路海客瀛洲XX房屋业主，房屋建筑面积122.04平方米。根据《前期物业服务合同》、《业主公约》等约定及政府相关规定，住宅物业服务费标准为1.5元/月·平方米（按建筑面积计算），公摊水、电费由业主分摊缴纳；在每月的第一日预先缴交每月应付的物业服务费，未能按时缴纳物业服务费用及其他费用的，承担自应付之日起至实际支付之日期间的滞纳金并按欠款总额每日3‰计收。另受有关部门或业主的委托，原告提供的水、电、气、通讯等费用代收代缴服务，收费标准执行政府规定。事实上，原告按约提供了物业服务，然被告已拖欠相应物业服务费等费用，原告也多次催促未果。综上，为维护原告的合法权益不受侵害，依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告陈爱昌未答辩。原告众联山物业公司围绕诉讼请求依法提交了不动产登记信息查询结果、《前期物业服务合同》及备案证明、收费标价表、前期业主公约、催费函及EMS邮寄单、提供物业服务等证据，被告陈爱昌未予以质证，原告众联山物业公司提交的上述证据与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明事实如下，陈爱昌系位于重庆市渝中区长江滨江路17号XX房屋的业主，该房屋建筑面积为122.04平方米。2004年8月13日，重庆庆隆屋业发展有限公司（甲方）与重庆希尔顿物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由重庆希尔顿物业管理有限公司为重庆庆隆屋业发展有限公司开发建设的位于重庆市渝中区长滨路海客瀛洲提供前期物业管理服务。物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准住宅：1.5元/月·平方米；业主应于合同约定提供物业管理服务之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日至次月5日前缴纳本月物业服务费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2004年10月1日起至2007年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。上述前期物业服务合同签订后，于2004年10月15日向重庆市渝中区房地产管理局备案。收费标准并向重庆市物价局备案。2008年9月20日，陈爱昌在接房时与重庆希尔顿物业管理有限公司签订《业主公约》，约定业主需于每月的第一日预先缴交其单元每月应付的管理费。首期管理费从发展商向业主发出收楼通知书之日起计算，自开发商向业主发出收楼通知书之日起60日内业主仍未收楼的单元，自第61日起开始计算其公共水电费分摊及按空置房屋计算其管理费，空置房屋管理费为按标准实际应付管理费的50%；业主欠缴管理费或其他根据业主公约规定的费用时，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限，管理者可采取法律行动向业主追讨欠款；所有管理费及其他根据业主公约或其他管理规则应付的款项，均需清缴，任何业主如果未能于应付的款到期日起十五天内支付的款项，管理者有权采取下列措施并收取附加费用：收取未缴付的款项自应付之日起至支付日期间的滞纳金按欠款总额每日千分之三计取。公约经双方签字盖章后实时生效，除非经重庆海客瀛洲全体业主通过终止本公约，否则本公约的有效期限至重庆海客瀛洲业主委员会成立后正式的业主公约生效时止。另查明，前期物业服务合同到期后，众联山物业公司为海客瀛洲小区提供物业服务至今。众联山物业公司以邮寄催费函等形式对陈爱昌所欠物业服务费进行了书面催收，陈爱昌处仍未交纳。再查明，重庆希尔顿物业管理有限公司于2013年12月18日变更为原告重庆众联山物业管理有限公司。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋的建设单位重庆庆隆屋业发展有限公司依法与物业服务企业众联山物业公司签订了前期物业服务合同，合同期限内原告依约提供了物业服务。在前期物业服务合同到期后，众联山物业公司继续提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，小区业主亦应参照前期物业合同约定的收费标准缴纳物业费。原告主张被告在2008年9月办理了接房手续，预交了部分物管费，故2008年12月欠缴的金额为0.3元；2009年1月至2010年7月期间，涉案房屋在进行装修，按全价计算物业费，每月欠缴的金额为183.1元；2010年8月之后，涉案房屋装修停工，被告一直未居住，故涉案房屋的物业费按半价计算，每月欠缴的金额为91.5元。根据《业主公约》中空置房屋管理费为按标准实际应付管理费的50%计收的约定，原告主张空置房屋在2010年8月至2019年6月期间的物业服务费以50%计收的诉讼请求本院予以支持。故对于原告要求被告支付2008年12月1日至2019年6月30日期间的物业费13269.73元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的2008年10月1日至2019年5月31日期间公摊电费2344.35元，2008年10月20日至2014年10月31日期间公摊水费17.63元，2008年9月21日至2019年3月24日期间代收水费338.7元的诉讼请求，原告在庭审中举示的水电费发票均为复印件，其未举示充分相关证据证明其代为交纳的费用具体计算标准和依据，应承担举证不能的责任，故原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于滞纳金，《业主公约》约定收取未缴付的款项自应付之日起至支付日期间的滞纳金按欠款总额每日千分之三计取，该约定的违约金每日千分之三的标准过高，本院予以调整，2008年12月物业服务费为0.3元，自2009年1月1日起以0.3元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息至款付清止；2009年1月至2010年7月期间的每月物业服务费为183.1元，自欠付物业费的次月1日起以183.1元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息至款付清止；2010年8月至2019年6月期间的每月物业服务费为91.5元，自欠付物业费的次月1日起以91.5元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息至款付清止。被告陈爱昌经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈爱昌于本判决生效后十日内给付原告重庆众联山物业管理有限公司从2008年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费13269.73元以及滞纳金（2008年12月物业服务费为0.3元，自2009年1月1日起以0.3元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息至款付清止；2009年1月至2010年7月期间的每月物业服务费为183.1元，自欠付物业费的次月1日起以183.1元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息至款付清止；2010年8月至2019年6月期间的每月物业服务费为91.5元，自欠付物业费的次月1日起以91.5元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计息至款付清止）；驳回原告重庆众联山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费200元，由原告重庆众联山物业管理有限公司负担50元，被告陈爱昌负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  王晓华人民陪审员  胡小丽二〇一九年十二月二十六日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬