天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初11322号原告：尹喆，男，1991年9月19日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘世霞，天津津安信律师事务所律师。被告：天津市信瑞房地产开发有限公司，住所地天津市西青区经济开发区大寺高新技术产业园储源道1号208。法定代表人：郭亦军，董事长。委托诉讼代理人：宋志国，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天择，天津金诺律师事务所律师。原告尹喆与被告天津市信瑞房地产开发有限公司（以下简称信瑞公司）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尹喆之委托诉讼代理人刘世霞，信瑞公司之委托诉讼代理人宋志国、杨天择到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.信瑞公司赔偿逾期交房利息24990.28元、违约金16191.14元，共计41181.42元；2.本案诉讼费由信瑞公司承担。2019年11月22日，原告变更诉讼请求，要求信瑞公司赔偿截止2019年11月22日的逾期交房利息35232.91元、违约金22295.99元。事实与理由：2016年12月14日双方签订《天津市限价商品住房买卖合同》，合同约定原告购买信瑞公司开发的座落于天津市西青区房屋，价款为530857元，信瑞公司应于2018年6月30日前交付符合约定的商品房。逾期交房，信瑞公司应按照合同约定承担给付已付款利息及违约金。合同签订后，原告已向信瑞公司支付全部购房款，但信瑞公司却通知延期交房，之后原告找到信瑞公司要求办理入住手续时，信瑞公司却以不同意预交不合理费用为由拒绝交房至今，为维护自身的合法权益，故诉至法院。信瑞公司辩称：涉案房屋逾期交付原因系政府部门先后多次发布相关施工禁令导致逾期112天，由于大配套安装工程延迟导致逾期110天，根据双方商品房买卖合同约定及相关法律规定上述原因导致的延期交付信瑞公司无需承担赔偿责任。关于涉案房屋逾期未能办理入住手续系因信瑞公司要求缴纳不合理费用导致，对此信瑞公司不予认可，信瑞公司已向原告邮寄送达入住通知书，明确告知可于2019年6月30日办理入住手续，及时履行了通知义务，且根据双方签订的购房合同补充协议中约定，入住手续应按照相应流程办理，购房人未到信瑞公司处提交合同及相关证件以及领取两书，因此并未进入正式的交房流程，而根据合同规定，应视为信瑞公司已经于2019年6月30日履行了交付义务。而至今未收房的扩大损失部分系购房人自身原因造成的，信瑞公司对此不应承担任何责任。现信瑞公司同意无条件交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：双方于2016年12月14日签订一份《天津市限价商品住房买卖合同》，约定原告（乙方）购买信瑞公司（甲方）开发的座落于天津市西青区房屋，价款为530857元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；甲方于2018年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六《补充合同》第二条执行。合同附件六《补充合同》第二条“对合同第三条的补充”约定，发生下列情况导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但是出卖人应事后及时向乙方书面告知发生的特殊情况。因下述原因导致出卖人延期交付该房屋的，出卖人不承担相应之赔偿责任；如不可抗力导致合同不能履行，出卖人不承担违约责任：1.执行法律、法规和政府规章等强制性文件；2.发生任何不可抗拒的自然灾害或社会事件，包括但不限于战争等；3.政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付；4.因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付；5.其他不可抗力因素导致的情形。《补充合同》第四条“对合同第五条的补充约定”，双方同意删除买卖合同第五条项下的全部内容，并替换为以下文字：4.1除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期90日（含第90日）内的。乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付房屋之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。4.2如超过上述约定期限的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应自逾期交付第91日起至实际交付房屋之日（含当日）止，每日按照房屋价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约向信瑞公司付清全部购房款。信瑞公司向原告发出《入住通知书》，告知其于2019年6月30日开始正式交房。该通知书附有《入住须知》和《费用清单》，《入住须知》上载明办理流程为：1.核对文本及证件；2.领取两书及签署临时管理规约；3.缴纳代收费用，详见缴费明细；4.至物业处缴纳相应物业费用并办理相关手续，详见缴费明细；5.验房。并特别注明“请您严格按照以上程序操作，如上一项程序未完成，下一程序将无法进行”。《费用清单》上载明“物业服务费均按建筑面积进行计算，根据您房屋所在楼层交纳相应的费用，刷卡、微信都可收取，收取一年物业费，不能使用支付宝交款”。关于涉案项目停工情况。天津市环境保护局分别于2016年10月2日至4日、2016年10月13日至16日、2016年10月24日至10月26日18时、2016年11月2日至3日、2016年11月4日至6日14时、2016年11月11日20时至11月16日、2016年11月17日20时至11月19日、2016年11月24日12时至30日12时、2016年11月30日12时至12月5日12时、2016年12月10日至12月12日、2016年12月16日20时起至12月22日20时、2016年12月29日20时至2017年1月8日14时、2017年1月15日20时至1月18日17时、2017年2月3日12时至2月5日8时、2017年2月13日20时至2月16日18时、2017年4月2日18时至4月7日18时、2017年10月26日15时至10月28日15时、2017年11月4日至11月7日24时、2017年12月1日20时至12月3日16时、2017年12月13日18时至12月15日14时、2017年12月21日18时至12月24日8时、2017年12月28日12时至12月30日14时、2017年12月31日11时至2018年1月2日11时、2018年1月13日至1月15日、2018年3月1日至3月3日、2018年3月11日至3月15日8时、2018年3月25日至3月28日14时、2018年3月26日14时至3月28日发布重污染天气一级、二级、三级预警要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利等施工工地的水泥作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业，停止工程渣土运输）；停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面生产运行；外环线以内混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产…。同期，天津市建设工程质量安全监督管理总队通过中国移动云MAS业务平台转发市政府、市应急办、市气象灾害指挥部等部门的预警信息台账，多次发布预警信息，要求各施工现场做好应急防护、停工等措施。上述期间，涉案工程现场停止施工。信瑞公司提供的监理日志记载“按上级通知，响应雾霾预警，现场全面停工”，其中2017年1月1日的监理日志载明“从1月1日至1月8日现场按上级通知，响应雾霾预警，全面停工。1月9日，警报解除，楼内施工清理，准备撤场。1月10日至2月28日，农民工撤场回家过春节”。美丽一号工程指挥部于2017年8月25日发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日期间全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输。上述期间，涉案工程现场停止施工。信瑞公司提供的监理日志记载“接到天津市美丽一号工程文件，现场全面停工”，累计停工17天。天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的津建工程【2017】362号《市建委关于印发的通知》载明：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业，停止道路工程土石方作业。对于获得特许施工的项目，各参建单位要认真履行职责，严格落实各项管理要求，采取针对性措施，控制施工扬尘，严格遵守作业时间，最大限度减少对周边环境影响。在重污染天气预警期间，全市建设项目仍按应急响应相关规定执行。信瑞公司提交的一份《施工特许证明》载明“施工项目名称：大寺新家园C地块（亲和美园、亲和良园）；土石方作业类型：（房屋拆迁拆除施工，水泥搅拌及浇筑，道路工程、水利工程等）景观配套工程；特许施工起止时间：2017年10月至2018年3月。信瑞公司称其未依照《市建委关于印发的通知》主张免责，但是在特许施工期间，遇重污染天气预警，信瑞公司仍响应雾霾预警，全面停工。关于涉案项目工程施工及竣工验收情况。信瑞公司称主体框架封顶后，信瑞公司在2016年10月至2018年3月期间，主要施工内容为二次结构及内外檐装饰装修工程，地库及楼座周边回填土、房心土回填、砌筑工程，水电通讯工程的配套内管道，各楼层户内、楼道间地面混凝土施工，墙面抹灰，外墙保温工程等。工程竣工验收合格时间为2019年6月14日。关于信瑞公司取得相关配套证明、合格证等情况。2013年3月13日，信瑞公司与天津市城市基础设施配套办公室签订《大寺新家园限价房C地块项目大配套工程收费合同》，约定信瑞公司应于2015年11月30日前交齐全部费用，该工程在信瑞公司提供实施配套工程所需资料的前提下保证于2016年5月31日前满足本项目自来水、燃气、排水大配套设施的使用功能。2016年6月6日信瑞公司将大配套工程费用全部缴纳完毕。信瑞公司实际于2017年12月12日取得《新建住宅商品房供热配套证明》，于2018年6月22日取得《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》，于2018年6月26日取得《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，于2018年6月28日取得《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》，于2018年10月26日取得《新建住宅建筑光纤到户配套通信工程符合国家规范通知书》，于2019年4月25日取得《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》，于2019年6月21日取得《天津市新建住宅商品房交付使用证》。庭审中，原告确认信瑞公司在2019年6月28日通知其在2019年6月30日办理接收房屋手续，但原告主张到信瑞公司处收房时均被告知应先预交一年物业费才能办理入住手续，原告认为信瑞公司要求条件苛刻而没有收房。同时，原告认为雾霾、扬尘治理等因素在双方签署合同时已存在，对因环境治理导致的停工问题信瑞公司可以预见，上述因素影响交房日期不属于不可抗力事由；大配套工程延期系信瑞公司未按时足额缴纳工程费用导致，故信瑞公司提出的免责事由不符合合同约定。庭审中，信瑞公司主张原告未前往售楼处办理正式交房手续，其提交的录音证据中即便是信瑞公司工作人员，但内容仅是咨询，非收房正式流程。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为，双方订立的《天津市限价商品住房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约享受各自权利，履行各自的义务。合同签订后，原告已依约交付购房款，但信瑞公司未按照约定于2018年6月30日前将房屋交付原告，而是于2019年6月21日才取得商品房准许交付使用证并通知原告于2019年6月30日办理入住手续。因此，本案的争议焦点在于信瑞公司迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，信瑞公司应否承担逾期交房的违约责任。依照双方所签的《补充合同》第二条约定，因政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付行为予以免责。双方订立合同后，在信瑞公司建设涉案项目的施工过程中，天津市环境保护局、天津市美丽一号工程指挥部于2016年11月11日至2018年3月28日期间相继发布重污染天气预警、【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利、绿化等施工工地的水泥作业（其中包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止工程渣土运输等）。因受政府相关部门依据相关文件发布的停工令影响，造成商品房逾期交付的，应认定合同延迟履行属于不可归责于被告的情形，故上述原因造成延期交房违约责任，应当免除。对于信瑞公司主张的因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。《补充合同》第二条约定因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付可以免除赔偿责任，该条款属于信瑞公司提供的格式条款，其应当遵循公平原则确定当事人双方的权利和义务，但该条款将信瑞公司因第三方原因导致迟延交付的责任予以免除，而由原告承担延期给付的不利后果，有违上述公平原则。同时，信瑞公司与第三方签订的大配套合同迟延履行的原因是由第三方违约造成，还是由信瑞公司迟延交付工程款项造成，系另一合同关系应认定的事实，本案不予处理。即便按照信瑞公司主张的其因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”向原告承担违约责任。因此，信瑞公司提出的上述抗辩主张，本院不予支持。关于免责天数的认定问题。在2016年12月16日至2018年3月28日期间，环保部门及美丽一号工程指挥部发布禁令期间，被告应上级部门要求停止施工的期间应计入免责天数。但是在2017年1月15日至2017年2月16日期间，虽然环保部门发布了三次禁令，监理日志记载“自2017年1月10日至2017年2月28日农民工撤场回家过春节”，工程现场无从开展施工，故该期间的环保禁令未对被告施工产生影响，不应计入免责天数。经统计，停工免责天数累计为67.5天（50.5天雾霾+17天美丽工程）。迟延交付365天扣除免责67.5天，被告承担延期交付责任的天数为297.5天，故被告依约应支付原告已付款利息18821.79元（以530857元为基数，按银行贷款利率4.35%，计算297.5天）及违约金11015.28元（每日按照房屋价款的万分之一，计算207.5天）。关于自2019年7月1日至2019年11月22日信瑞公司继续迟延交付房屋造成原告经济损失的问题。信瑞公司在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后通知原告办理入住手续，因信瑞公司委托的案外人物业公司要求原告预交一年物业费而导致原告未办理入住。根据合同的相对性，交付房屋的义务人应为信瑞公司，案外人系信瑞公司委托办理交付房屋手续的代理人，其行为所产生的后果，应由信瑞公司承担。预交物业费并非原告与信瑞公司合同约定的交付房屋的必要条件，也非法律规定的强制条件，不应作为信瑞公司向原告交付房屋的捆绑条件，原告在此过程中并无过错，虽然信瑞公司抗辩原告未进入收房流程，但信瑞公司要求原告缴纳物业费并不因原告是否进入收房流程而发生改变，且在信瑞公司出具的《入住须知》和《费用清单》上明确载明办理入住手续需要先行缴纳一年物业费用，因此信瑞公司再次迟延交付给原告造成利息损失应予赔偿。同时对于信瑞公司认为原告延期入住是其个人原因造成的抗辩意见本院不予采纳。2019年7月1日至2019年11月22日为期145天，已付款利息为8991.94元（以房屋价款为基数，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日后按贷款市场报价利率LPR计算），同时亦按照房屋价款的每日万分之一计算违约金7697.43元。综上，信瑞公司应赔偿原告已付款利息损失27813.73元及违约金18712.71元，故原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、天津市信瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿尹喆至2019年11月22日的已付款利息损失27813.73元及违约金18712.71元；二、驳回尹喆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，由尹喆负担137元，天津市信瑞房地产开发有限公司负担482元(此款信瑞公司于本判决发生法律效力起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 孙 伟二〇一九年十二月二十六日书记员 张静瑶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。