湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1202民初2667号原告：武汉信德物业管理有限公司，住所咸宁市咸安区凤凰工业园。法定代表人：叶灿明，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁马生，系该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：夏艳，湖北宁华律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告:王永红，男，1966年10月28日出生，汉族，住咸宁市咸安区。原告武汉信德物业管理有限公司（以下简称武汉信德物业）与被告王永红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉信德物业的委托诉讼代理人鲁马生、夏艳和被告王永红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉信德物业起诉后在庭审过程中变更了诉讼请求,提出：1.判决被告向原告支付所欠租金121702.3元，并自逾期之日起每日按所欠金额的1%向原告支付违约金；2．本案诉讼费用及鉴定费由被告负担。事实和理由：2012年4月1日至2013年12月20日，被告王永红先后以本人及“王晓红”、“朱五云”、“舒红”的名义与原告签订了商铺及仓库租赁合同，原告武汉信德物业先后将其托管的位于咸宁市××区经济开发区××（××国道）昊天建材城44栋1F13-16号、7-12号和2F1-32号商铺及11栋东1-10号、6栋105-106号仓库出租给被告王永红经营。双方在租赁合同中对租金的价格、支付时间、租赁期限及违约责任、合同解除的事由等事项进行了约定。但被告未能按约向原告支付全部租金，现尚欠原告租金121702.3元至今未支付。为此，原告诉至本院。被告王永红辩称：原告所诉不属实，原告在部分租赁合同中对租赁面积及租金平方单价私自进行了更改导致双方产生后续诸多矛盾，对更改后的租金数额79200元被告不予认可。同时因原告出租给被告的44栋2F1-32号商铺屋面一直漏水，已给被告造成很大的经济损失，原、被告于2014年10月29日对此达成了赔偿协议，原告赔偿被告经济损失共计291704元，并约定此赔偿款可在商铺及仓库的租金中抵扣。按照原告的诉求，被告并不欠原告租金未付情况。另外原告以被告拖欠租金为由对被告商铺停止供电，造成被告巨大经济损失，为此被告已依法提起反诉，诉请判决原告赔偿被告经济损失共计644000元。在本案审理过程中，原告申请对被告提交的2014年10月29日双方签订的协议书中原告的印章的真伪进行司法鉴定。经双方协商一致，由本院委托湖北军安司法鉴定中心对上述协议书中的原告印章与本案原告起诉状中落款印章是否为同一枚印章进行了司法鉴定，鉴定费用3000元由原告暂为垫付。该鉴定中心出具了湖北军安（2018）文鉴字第286号司法鉴定意见书，表明两处印章不是出自同一枚印章所印。原、被告对上述鉴定意见均无异议。另外被告王永红申请向本院撤回反诉，本院依法予以准许。根据当事人陈述及双方无异议的证据，本院确认如下事实：2012年4月1日至2013年12月20日，被告王永红先后以本人及“王晓红”、“朱五云”、“舒红”的名义承租了原告武汉信德物业经营管理的位于咸宁市××区经济开发区××（××国道）昊天建材城44栋1F7-16号和2F1-32号商铺及11栋东1-10号、6栋105-106号仓库，双方先后签订了三份房屋（商铺）租赁合同和两份仓库租赁合同,均对租金的价格、支付时间、租赁期限及违约责任、合同解除的事由等事项进行了约定。且租赁合同均约定，如被告王永红（乙方）逾期支付租金，须按每日拖欠金额的1%支付违约金。逾期超过10日的，原告有权解除租赁合同。合同签订后,原告武汉信德物业将上述合同约定的商铺和仓库交付给被告王永红使用，被告也陆续向原告支付了部分租金。后双方签订的合同租赁期陆续届满，被告尚未缴清合同期内租金，并仍然占用部分租赁物未予腾退给原告，双方为此产生纠纷。另查明，在本案审理过程中，被告王永红已全部腾退了所占用的租赁物，原告因此撤回了该部分诉求，本院依法予以准许。本院经审查认为本案涉及两个焦点问题：1、原告对双方签订的11栋东1-10号仓库合同中租赁面积及租金单价是否进行了更改？2、被告提交的2014年10月29日双方签订的协议书中291704元经济赔偿抵扣租金的约定是否属实？对以上两个焦点问题，本院作如下分析：1、从原告提交的2014年10月29日经被告确认的租金情况说明来看，在双方协商因被告承租商铺漏水造成的经济损失核算后用于抵扣被告应缴租金时，对应缴租金的构成中出现的异议租金79200元，被告在对原告作出的最终抵扣方案进行确认说明时，并未对异议租金金额79200元做不予认可或部分认可的特别说明，并且在此之后又陆续缴纳了7万元租金，被告的默示行为及后续实际履行交纳租金的行为已充分表示了对合同金额79200元的认可，故对被告关于原告私自更改合同金额的辩解意见，本院不予采纳。2、关于被告提交的2014年10月29日原、被告双方签字盖章的291704元的抵扣被告租金协议书的真实性问题，因在庭审中，原告按照法定程序对该协议书中原告的印章的真伪进行了司法鉴定申请，后司法鉴定意见书表明对该协议书中原告落款印章与本案原告起诉状中落款印章不是出自同一枚印章所印，被告对该司法鉴定意见未提出异议。在被告不能提供其他证据证明原告存在两枚或两枚以上不同印章的事实的情况下，对上述协议书的真实性，本院不予采信。综上所述，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告武汉信德物业与被告王永红签订的三份房屋（商铺）租赁合同和两份仓库租赁合同的租赁期限已届满，承租人被告王永红仍继续使用所租赁的商铺和仓库，作为出租人的原告武汉信德物业也没有提出异议，双方原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故被告王永红应按原租赁合同约定的租金价格向原告支付租金。经庭审查实，被告王永红实际拖欠租金金额应为121702.3元，故对原告请求被告支付拖欠租金及支付违约金的诉求，本院依法予以支持。但原告要求被告自逾期之日起每日按所欠金额的1%向其支付违约金金额过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中民间借贷年利率不得超过24%及一并主张逾期利息、违约金或者其他费用总额不得超过年利率24%的规定，本院将违约金合理调整为以拖欠租金金额为基数，按照年利率24%从逾期之日起计算违约金数额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王永红应支付原告武汉信德物业租金121702.3元，并承担从逾期之日起按照年利率24%计算实际还清之日止的违约金。上述支付款项义务限被告王永红在本判决生效后七日内履行完毕。二、驳回原告武汉信德物业的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1367元及鉴定费3000元，由被告王永红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  陈卫华二０一九年十二月五日书记员  章 娜附：相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。参照：相关法律法规条文《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。