湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15204号原告：徐应玲，女，1964年3月6日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省广水市，现住湖北省广水市，委托诉讼代理人:刘观峰，广水市城郊法律服务所法律工作者(特别授权)。被告：武汉普提金地产置业有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路35号。法定代表人：邵思骏,公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨新锋、张璟，公司员工（特别授权）。被告：山河建设集团有限公司，住所地湖北省黄冈市团风县团方大道。法定代表人：程理财，董事长。委托诉讼代理人：王艺，湖北忠三律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：代亚玲，公司职工（一般授权）。原告徐应玲与被告武汉普提金地产置业有限公司（下称普提金公司）、被告山河建设集团有限公司（下称山河集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月8日受理后，按照简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告徐应玲及其委托诉讼代理人刘观峰，被告山河集团委托诉讼代理人王艺、代亚玲到庭参加诉讼。被告普提金公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。庭审结束后，被告普提金公司到庭就本案相关事实进行了陈述，本院也就普提金公司在庭审后向本院提交的证据组织双方进行了质证。质证时原告徐应玲及其委托诉讼代理人刘观峰，被告普提金公司委托诉讼代理人杨新锋、张璟，被告山河集团委托诉讼代理人王艺参加。本案现已审理终结。原告徐应玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期交房给原告造成的实际损失110万元；2、判令被告向原告交付位于武昌水果湖徐东路50号（普提金国际金融中心）第10幢13层2号房、3号房；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月3日，原告与被告武汉普提金地产置业有限公司（以下简称武汉普提金）签了2份《武汉市商品房买卖合同》，被告将位于武昌水果湖徐东路50号（普提金国际金融中心）第10幢13层2号房、3号商品房卖给原告。其中：2号房建筑面积206.19平方米，单价每平方米14800元，房款3051612元，首付于2013年7月11日前一次性支付1551612元，余款贷款；3号房建筑面积177.6平方米，单价每平方米14800元，房款2628480元，首付于2013年7月11日前一次性支付1328480元，余款贷款。原告一次性付清上述两套房屋的首付款及通过银行抵押贷款付清了全部房款合计5680092元。被告武汉普提金应按约定于2014年12月31日前向原告交房，因其欠山河集团有限公司工程款，将房屋交给山河集团有限公司。原告多次要求交房，被告山河集团有限公司无理要求原告向其交纳30万元（每平方米800元竣工验收费）。原告认为：被告逾期交房长达4年之久，已构成严重违约，给原告造成了巨大的租金损失；同时，设置竣工验收费的交房障碍更使能够交付的房屋没有交付，应当对原告承担违约责任。因合同约定的逾期交房的违约金过低，请求人民法院依据《合同法》第114条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条等法律规定，判令被告赔偿因违约给原告实际所造成的损失。在庭审中，原告称要求被告赔偿损失的计算标准，是以购房款总金额为基数，按照银行贷款利率标准每个月4.9%计算，从2015年1月1日起计算至现在，共59个月。被告普提金公司辩称：普提金公司已经将包括原告购买的房屋在内的普提金公司开发的山河大厦7层以上的70000平方米房屋抵付被告山河集团工程款。上述房屋的出让、收受房款及交房虽然都是以被告普提金公司名义办理，但实际由被告山河集团控制操作。被告普提金公司将上述房款收取后，全部按照与被告山河集团的协议转付给了山河集团，销售房屋的《商品房买卖合同》也是由山河集团直接备案登记，2017年11月20日山河大厦工程竣工验收备案后，房屋也是由被告山河集团直接对买受房屋的业主交房。被告普提金集团没有向山河集团开具过一份“入伙通知书”。被告山河集团辩称：本案无论从法律上还是事实上，都与山河集团无关，山河集团不是交房主体，也没有交房义务，更不存在赔偿损失问题。经审理查明，2011年12月30日，被告普提金公司与被告山河集团签订《补充协议》，约定双方于2010年9月15日签订了《普提金国际金融中心总承包工程施工合同》，就施工方案、结算方式等变化事宜，达成补充条款；普提金公司提供符合规划开发条件的土地，且负责包括施工许可证在内之前所有手续及开发商应承担的费用以及办理预售许可证（含费用）；山河集团负责从进场建设至竣工交付使用投入营运为止所发生的全部费用；工程竣工后由山河集团收取8层以上70000平方米房屋销售款作为普提金公司给山河集团的总承包包干费用，且山河集团收取该70000平方米房屋销售款后即视为本合同工程款结算完毕等。2013年6月14日，普提金公司与山河集团签订《协议书》，约定：根据山河集团2013年6月8日《工作联系函》，就普提金国际金融中心备案系统工作商议达成协议；2013年6月17日起，山河集团备案专门人员负责该项目全部网签工作；普提金公司承诺已销售备案的共11层写字楼房源，在山河集团所属写字楼房源未销售完毕期间，普提金公司不以任何理由再次进行销售及更改现有备案合同；待该写字楼属于山河集团房源销售完毕后，山河集团将该项目备案工作及相关口令密码交还给普提金公司等。2013年7月11日，被告普提金公司向原告徐应玲出具《销售不动产统一网络发票》两份，证实收到徐应玲普提金国际金融中心10-1-13-02号206.19平方米房屋售房款1551612元及10-1-13-03号177.6平方米房屋售房款1328480元。2013年9月3日，徐应玲与普提金公司签订《武汉市商品房买卖合同》二份，约定徐应玲购买普提金公司开发的普提金国际金融中心10栋13层2号房及3号房，房屋面积分别为206.19平方米及177.6平方米，房屋价款分别为3051612元及2628480元，徐应玲分别支付购房首付款1551612元及1328480元，其余价款办理贷款；交房时间均为2014年12月31日；普提金公司逾期交房，徐应玲要继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，普提金公司按日向徐应玲支付已交付房价款万分之0.05的违约金。上述合同签订后，徐应玲按照合同约定贷款支付了剩余房款，并从2013年10月13日开始，每月向贷款银行还本付息17575.17元及15231.81元左右。2017年11月20日，案涉房屋取得《工程竣工验收备案证明书》，达到交房条件。且原告买受的被规划为“普提金国际金融中心”的房屋，被冠名为山河大厦，整体由被告山河集团统一管理。在庭审中，本院就原告陈述的山河集团要求原告缴纳每平方米800元竣工验收费才向原告交房的问题（庭审中说是山河大厦15楼物业公司要求原告交每平方米800元的竣工验收费），向被告山河集团进行了核实，山河集团称：原告陈述山河大厦的15楼系山河集团下面一个子公司物业公司在办公，当时就原告要求的交房问题组织原告调解，物业公司也到场，原告不符合进场条件，正常进场需要入伙通知书、维修基金发票，原告没有。在本院组织质证后，山河集团书面答复本院：1、案涉房屋属于山河集团与普提金公司签订的《补充协议》中约定的七万平方米房屋中的一部分；2、《补充协议》系施工协议的补充，山河集团本身不是合法的销售主体，亦无法承担对应的销售责任，仅仅是收取了销售七万平方米房屋的销售款抵偿普提金公司应支付的工程款；3、经核实，案涉房屋网签备案时间为2013年9月5日，当时网签备案系统有普提金公司专职人员保管，普提金公司没有按照《协议书》约定在2013年6月17日向山河集团移交网签备案系统；4、经核查，前述七万平方米房屋中已进场的有50户，原则上业主进场物业公司会要求其提供“入伙通知书”、购房合同、及维修基金发票，但普提金公司的原因形成的一系列历史遗留问题导致该项目无法像市场上的正常楼盘一样按物业公司要求进场；所以竣工验收备案前，要求进场的绝大部分业主系通过自愿签订进场装修承诺的方式完成进场手续的，并没有提供签署材料；竣工验收备案后，要求进场的业主仍向物业公司反馈无法提供签署材料，但此类业主均会提前与普提金公司沟通确认普提金公司作为交房主体同意其进场的信息，待物业公司通过电话与普提金公司确认后才会让业主进场。本院认为，原告徐应玲与被告普提金公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照彼此间的合同约定严格履行合同义务。按照上述合同约定，被告普提金公司应当于2014年12月31日前对原告徐应玲交房，被告普提金公司没有按照合同约定按时交房应当对原告徐应玲承担逾期交房的违约责任。双方合同约定的逾期交房违约金计算方式为普提金公司按日向徐应玲支付已交付房价款万分之0.05的违约金，被告普提金公司应当按照合同约定标准向原告支付逾期交房违约金。原告主张合同约定的逾期交房违约金低于造成的损失，要求法院按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，将计付违约金的标准调整至被告按照已付房款总额支付2015年1月1日至房屋实际交付之日的银行利息对原告承担违约责任。但原告支付购房款的目的是购买房屋，取得房屋的占有、使用、收益、处分权，上述权利与房款的银行利息间不存在关联性，原告没有举证证明原告没有收到房屋的实际损失，要求本院增加合同约定的被告违约责任的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。山河集团在完成普提金国际金融中心建设后，将该中心冠名山河大厦，并实际通过其下属子公司实际控制山河大厦的物业管理，并向普提金公司出让房屋的业主实际交付房屋，在物业公司拒绝向原告交付房屋时，组织协调原告与物业公司交房不成，是原告至今没有收到买受房屋的原因之一。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，原告收房不成的违约责任应当直接由普提金公司对原告承担，普提金公司与拒绝原告进场的山河集团间的权利义务纠纷，由普提金公司与山河集团另行解决。但考虑到山河集团对原告案涉房屋的实际控制，及到目前为止普提金公司出让的普提金国际金融中心（山河大厦）房屋实际由山河集团交付的现状，为减少当事人诉累，在本案中，判令山河集团直接向原告交付房屋更为合适。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山河集团有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告徐应玲交付普提金国际金融中心10栋13层2号房及普提金国际金融中心10栋13层3号房；二、被告武汉普提金地产置业有限公司在本判决书生效之日起十日内按照已付房款5680092元日万分之0.05的标准向原告徐应玲支付自2015年1月1日起至上列第一项房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；三、驳回原告徐应玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付此延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费14700元，减半收取7350元，原告徐应玲负担3350元，被告武汉普提金地产置业有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡萍二〇一九年十二月十日书记员  樊高