广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27518号原告：张小容，女，1984年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区*********************，公民身份号码511************645。委托诉讼代理人：李志峰，系原告丈夫。被告：中山市中航实业投资有限公司，住所地中山市火炬开发区******金辉工业园区综合楼101室，统一社会信用代码914********489856W。法定代表人：张华江，总经理。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：金圣，广东邦仁律师事务所实习律师。原告张小容与被告中山市中航实业投资有限公司（以下简称为中航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志锋，被告的委托诉讼代理人朱文萍到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告对中航花园1幢202房做有线电视入户以及配电箱配总漏电开关，完成前物业管理费由被告承担；2.被告对中航花园1幢202房玻璃更换双层玻璃，按照销售时样板间标准更换，完成前物业费用由被告承担；3.被告对中航花园1幢202房阳台横梁和立柱拆除，按样板房标准完成，如不拆除，则向原告赔偿98182.6元；4.被告对小卧室、主人房下方墙面和排气口拆除，恢复为销售时呈现的玻璃窗形式，如不拆除，则赔偿原告98182.6元；5.被告在2019年12月31日前完成市政水管的铺设及对接工程，而非提供临时用水，完成前物业管理费由被告缴纳；6.被告从2019年10月1日起向原告支付逾期交房违约金，每日按购房价款981826元的万分之一支付，直至前述诉求完成之日。事实与理由：按照原告与被告签订的中山市商品房买卖合同约定，被告应完成每套住宅内设置一个成套的多媒体接线盒，盒内预留接口，且每户要有独立电表、配电箱配一个总漏单开关。原告在购买涉案房屋时，被告陈述除了面积、朝向与样板间不同，其他与样板间一样，但收楼时发现所有房屋均为单层玻璃，而样板间是双层玻璃，被告销售时未尽告知义务，涉嫌诱导和欺骗。且涉案房屋阳台被横梁及立柱遮挡，严重影响原告的采光，且原告在房屋有明显的压抑感，样板间没有横梁及立柱，被告销售过程中未尽告知义务，对原告的生活造成影响，也会影响房屋的价值。根据销售沙盘显示，涉案商品房是二楼，一楼还有住户，且东南向卧室为玻璃窗，但实际是一楼没有住户，玻璃窗位置为马赛克外墙，并安装了地下车库排气口，与销售展示的沙盘不符，涉嫌欺诈，对原告的生活造成影响，也会导致房屋的贬值。被告有义务在交付房屋前完成小区生活用水的对接工程，而非只提供临时用水，水质不知道达不达标，水流也不稳定，对原告及小区居民生活产生严重影响。根据合同约定，原告有权向被告主张逾期交房违约金。被告辩称：1.被告交付的房屋符合买卖合同约定，且原告也已经接收房屋，确认了房屋的交付标准及状态，原告要求被告支付违约金没有依据。涉案房屋已经竣工验收合格，并在2019年6月19日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付标准。原告已于2019年9月14日签订涉案房屋的交付确认书，载明其本人已详细验收该房屋及所在小区的配套设施，房屋符合双方合同中约定的交付标准和状态，原告本人无异议。被告签署该确认书，表明其确认被告已经按合同约定履行房屋的交付义务，无权向被告主张违约金。2.涉案房屋在有线电视入户、电箱配漏电开关方面已符合约定，且原告在接收房屋时已经详细验收了房屋，原告无权要求被告再进行配置。3.被告在销售涉案房屋的时候已经履行告知义务，不存在诱导和欺骗的情形，原告无权要求被告拆除涉案房屋的阳台的横梁和立柱。双方签订的商品房买卖合同补充协议第九条第九款，明确约定被告已对该商品房及其周边的所有设施、周边的情况及可能产生的影响向原告作了详细介绍和说明，被告已告知原告有关本项目规划设计的有关情况。且在销售过程中，关于阳台的横梁和立柱已经在沙盘模型中向原告展示，该横梁和立柱是显而易见的。涉案合同补充协议已经明确约定被告的示范单位（样板间）和其他宣传资料等展示的相关内容均为要约邀请，仅供买受人认购参考，不视为被告任何要约及承诺，亦不构成合同的组成部分，……有关的内容及交付标准均以合同及其附件为准。因此，样板间并非双方所购房屋的交付标准。原告要求被告拆除房屋主人房及小卧室下方墙面及排气口，恢复为销售时呈现的玻璃窗形式，缺乏相关依据。涉案房屋小卧室下方墙面及排气口处于一楼入户大堂，并不在涉案房屋范围内，该两个排气口，一个是该幢负一层应急发电机（日常不开启，只要突发停电的时候才会开启）运作时的排气口，一个是该幢负一层地下车库的排气口，不会有任何噪音和气味，不会对原告的正常生活造成不良影响。且该两个排气口是符合规划设计标准的。被告未能完成与市政水管的对接工程责任不在被告。涉案小区已经完成规划红线内的水管铺设工程，应由市政府完成铺设的市政水管部分未完成铺设，导致小区内水管未能与市政水管对接。原告要求被告尽早完成与市政水管的铺设与对接，已超过被告的可履行范围。被告在供水方面已经符合买卖合同附件三“供水：每户设独立水表、预留给水管接口”合同约定的标准，且为保证小区用水、生活用水的需求，被告已经通过对接中山火炬高技术产业开发区（工业园区）的水管提供自来水给业主使用，包括原告在内的业主在用水方面没有受到影响，原告要求被告承担物业管理费没有依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2018年4月14日，张小容（买受人）与中航公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，主要约定：原告向被告购买位于火炬开发区兴业路36号中航花园1幢202房的预售商品房，总价为981826元；合同第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外；合同第九条约定被告如未能按约交房，则自约定的交房期限届满后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已支付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，且该期限届满次日起，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用转由买受人承担，并开始起计该商品房的保修期；合同补充协议约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的交付条件，则买受人应无条件收楼并办理交接手续，如该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用；出卖人以模型、示范单位（样板间）和宣传资料等方式展示的相关内容均为要约邀请，仅供买受人选购参考，不视为出卖人的任何要约及承诺，亦不构成合同的组成部分，有关内容及交付标准均以合同及其附件为准；出卖人已对该商品房及其周边的所有设施、周边的情况及可能产生的影响向买受人作了详细的介绍和说明，出卖人已告知买受人有关本项目规划设计的有关情况，且因比例或表现方式有限，部分附属物或构筑物可能未在平面和模型上标示，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准，买受人知悉因本项目规划设计要求，不排除在该商品房的周边或花园内有公共建（构）筑物或安装公用设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾房、装饰建筑、消防控制中心、水泵房等），买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔。合同签订后，张小容向中航公司足额支付了房款。2.2019年6月19日，涉案商品房所在小区建设工程的中山市建设工程竣工验收备案登记证办出。3.2019年9月7日，中航公司向张小容寄发商品房交付通知书，通知张小容于2019年9月13日至15日期间前往港航华庭销售中心办理收楼手续。2019年9月14日，张小容办理收楼手续并签署交付确认书，载明被告已于2019年9月14日向其交付了房屋，本人已详细验收该房屋及所在楼宇/小区的配套设施，该房屋符合双方在买卖合同中约定的交付标准及状态，本人无异议，确认被告已按买卖合同的约定履行了房屋的交付义务。张小容主张办理该收楼手续不是其本人去办理，也没有委托其丈夫李志峰办理收楼手续，是李志峰在中航公司工作人员的诱导下办理了该房屋的收楼手续，该房屋应视为尚未办理收楼手续。庭审中，张小容确认已经收到中航公司的收楼通知书，但其本人没有去办理过收楼手续，也没有委托过任何人办理收楼手续。同时，涉案房屋已经在扣缴物业管理费，该费用是在张小容的银行账户中扣取。4.被告提交的照片中显示涉案商品房内已存在强、弱电箱，其中强电箱配漏电开关，弱电箱配有一捆线路，涉案商品房已设立独立水表。5.中山市城乡规划局火炬开发区分局向中航公司开具城市（村镇）基础设施配套费缴费通知书后（通知缴纳涉案小区非工业类、停车场的配套设施费用），中航公司已于2016年1月14日缴纳该费用。中山火炬高技术产业开发区城乡建设服务中心就中山火炬开发区建业东路至火炬大道DN400给水管工程进行招标，该工程于2019年3月14日中标，项目建设地点位于中山市火炬开发区*********，主要为建业东路至火炬大道DN400给水管工程，从建业东路起，经兴业北路再转至火炬大道。庭审中，张小容确认涉案小区有正常供水，但认为中航公司应提供市政供水而不是临时供水。6.庭审中，张小容确认销售部展示的沙盘中确实有显示涉案商品房的阳台有横梁及立柱，但认为该横梁与立柱的存在影响其正常生活，而沙盘中对该栋一层的两个排气口是没有作展示，张小容认为存在欺诈。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张小容与中航公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，中航公司应于2019年9月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付张小容使用。中航公司于2019年9月7日寄发收楼通知，通知张小容收楼，此时，涉案商品房已达到合同约定及法定的交楼标准。张小容的丈夫在同一天到中航公司指定地点办理涉案小区3幢2701房的收楼手续，且同时在1幢202房的交付确认书中签名确认“已详细验收该房屋及所在楼宇/小区的配套设施，该房屋符合双方在买卖合同中约定的交付标准及状态，本人无异议。”。本院认为，虽然李志峰在办理涉案商品房收楼手续时没有向中航公司工作人员出具授权文件，但是基于其是张小容的合法丈夫，且其同样在未持有授权文件的情况下享有张小容的授权办理3幢2701房的收楼手续，中航公司工作人员有理由相信张小容的丈夫李志峰在办理涉案商品房收楼手续时是享有张小容的合法授权，形成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后又以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，李志峰代张小容办理涉案商品房的收楼行为有效，其代张小容签订的交付确认书所产生的法律后果，由张小容承担。而且，在李志峰办理收楼手续后，涉案商品房的物业管理费已经正常在张小容的银行账户中扣缴，张小容对此没有提出异议，应视为张小容知晓李志峰办理收楼手续的行为并予以确认。故此，结合以上查明事实，本院认定，中航公司已按合同约定将涉案商品房交付给张小容使用。根据中航公司提交的照片显示，涉案商品房内已配置有强电箱（已含漏电开关）、弱电箱（配有一捆线路），结合张小容的交付确认书载明事实，张小容主张商品房内没有有线电线入户及配电箱没有符合要求，证据不足，其诉请判令中航公司再做有线电视入户及配电箱配总漏电开关及承担相应物业管理费，理据不足，本院不予支持。关于主张中航公司更换双层玻璃、将卧室下方马赛克墙身更换为玻璃窗形式及拆除阳台横梁、立柱的问题。涉案合同补充协议已明确约定“出卖人以模型、示范单位（样板间）和宣传资料等方式展示的相关内容均为要约邀请，仅供买受人选购参考，不视为出卖人的任何要约及承诺，亦不构成合同的组成部分，有关内容及交付标准均以合同及其附件为准”，且双方没有对涉案商品房所用玻璃为双层玻璃进行约定，张小容诉请判令中航公司更换涉案商品房的玻璃为双层玻璃，没有合同依据，本院不予支持。对于涉案商品房所在楼栋一楼外墙是玻璃窗形式还是马赛克墙形式，首先对张小容使用涉案商品房没有产生实质性影响，且根据前述合同约定，销售展示沙盘并不作为房屋交付标准，张小容无权要求中航公司按照沙盘展示的外观作为整栋楼宇的交付标准。至于阳台横梁及立柱的问题，张小容在购买涉案商品房时已在展示沙盘中看到涉案商品房阳台存在横梁及立柱，对于阳台的构造是否影响其生活，在决定购入涉案商品房前应作详细考虑，其在购买后又以购房时未被告知对其生活、采光构成影响，要求拆除或赔偿，理据不足，本院不予支持。关于主卧室及小卧室下方排气口的设置问题。涉案合同补充协议明确约定“出卖人已对该商品房及其周边的所有设施、周边的情况及可能产生的影响向买受人作了详细的介绍和说明，出卖人已告知买受人有关本项目规划设计的有关情况，且因比例或表现方式有限，部分附属物或构筑物可能未在平面和模型上标示，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准，买受人知悉因本项目规划设计要求，不排除在该商品房的周边或花园内有公共建（构）筑物或安装公用设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾房、装饰建筑、消防控制中心、水泵房等），买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔。合同签订后，张小容向中航公司足额支付了房款”，中航公司亦明确在售楼时已向张小容告知相关排气口的情况，与合同约定相符。虽然销售展示沙盘中亦没有展示该排气口，但合同补充协议亦已明确部分附属物或构筑物可能未在平面和模型上标示，张小容据此认为中航公司存在欺诈，于法无据。张小容主张中航公司在销售涉案商品房时没有告知其排气口的设置，应提供充分证据佐证以推翻双方合同中的约定，但其仅提供电话录音作为证据，该录音不能辨别通话相对方，中航公司对该录音的真实性亦不予确认，故此，张小容的前述主张，证据不足，本院不予采信。再者，张小容若认为涉案商品房楼下设置排气口对其造成损失，引起房屋贬损，应提交相关证据予以证明，其没有提供其损失的相关证明，应承担举证不能的不利后果。对于要求拆除排气口的问题，该排气口非设置在涉案商品房内，不属于违反合同约定的交付标准，且中航公司已提交该楼栋的一楼设计平面图证明其施工严格按照规划设计进行，没有进行规划变更，若张小容认为涉案商品房一楼排气口是属于违反规划建成要求拆除，应提供相关证据予以证明。关于要求中航公司在2019年12月31日前完成市政水管铺设及对接工程问题。中航公司已按涉案合同约定，为涉案商品的设置独立的水表，且在小区楼栋之间已预留市政水管的接口，也已按中山市城乡规划局火炬开发区分局的要求按时缴纳城市（村镇）基础设施配套费。目前涉案小区无法接入市政水管的原因在于小区所在路段在进行市政水管的铺设，该原因非由中航公司造成，且庭审中张小容已确认涉案小区有正常供水，中航公司已在其能力范围内提供正常用水，减少对涉案小区业主的生活影响。故此，涉案小区水管至今未能对接市政水管，是因市政工程施工所导致，属于不可归咎于中航公司的事由，中航公司对此不需承担违约责任，且中航公司并非行政主管部门，无法干预、决定市政公司的施工进度，张小容要求中航公司在2019年12月31日前完成市政水管的铺设及对接，没有法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。中航公司已按涉案合同约定按时向张小容交付涉案商品房，不存在逾期交房行为，张小容诉请判令中航公司支付逾期交房违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张小容的全部诉讼请求。案件受理费2136.19元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十二月十日书记员 梁敏霞孙永辉