广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28145号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。被告：邓鉴荣，男，1963年4月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：邓子亮，男，2001年7月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：区艳纯，女，1964年7月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告邓鉴荣、邓子亮、区艳纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹，被告邓鉴荣、区艳纯到庭参加了诉讼。被告邓子亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：一、广州市海珠区前进路42号206房是原告辖区内管理的直管公房，承租人为被告邓鉴荣，计租面积为19.53平方米，月租金为68.40元。二、原告与被告邓鉴荣签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》已于2013年5月31日届满，合同期限届满后未再重新签订新的合同。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二章第十条、第三章第十九条，《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十三条、第二十一条的约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。因双方租赁合同期限已届满，根据《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》（穗建规字[2019]1号）以及《广州市直管房（住宅）租赁合同》第二十一条第2项的约定，房屋占用期的租金按成本租金计算为333.00元/月。三、经查证，三被告已共同申请经济适用房位于白云区穗和西四街3号1209房，建筑面积60.8079平方米。据此，原告在2019年8月26日向被告邓鉴荣发出了《通知》，请其在2019年9月6日前将涉案房屋交还，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用，但被告邓鉴荣至今仍未按通知要求办理。故起诉要求判令：1、解除原告与被告邓鉴荣关于广州市海珠区前进路42号206房的租赁关系；2、被告邓鉴荣在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋给原告；3、被告邓鉴荣向原告缴纳从2019年9月起至交付房屋之日止的房屋占用费（按照333元/月计算）；4、被告邓鉴荣承担本案的全部诉讼费用。被告邓鉴荣辩称：很早以前，涉案房屋是属于中国农业银行广州市郊区白云支行的物业。父亲邓柏林是该行职员。1988年，父亲住房困难，在市区没有住房。该行考虑到父亲在银行工作三十多年，勤勤恳恳，曾获得“工作积极分子称号”，为了帮助父亲解决住房困难，将涉案房屋作为职工福利分配给父亲使用。从1988年开始，父亲和母亲谭杏宽一直在涉案房屋居住。直至1993年，父亲因病去世。因母亲年纪大，本人就和母亲一起居住，陪伴照顾母亲，并负责日常生活的一切事务。1995年至1997年期间，有一次，母亲接到广州市东晓物业管理有限公司的通知，要求办理房屋租赁登记手续。当时母亲年纪大、行动不便，叫本人带上通知书代其前往办理房屋登记手续。在办理过程中本人也不知道该房产权何时已发生变化，由单位管理变成广州市东晓物业管理有限公司管理。当时本人年纪轻，生活经验少，不懂得国家有关房屋政策和文件规定，便听从安排，草率与广州市东晓物业管理有限公司签订了房屋租赁登记。2000年后，由于时间久远，已经不清楚具体从哪一年开始，房屋租赁关系由广州市东晓物业管理有限公司变成了原告。原告提供的证据只是表面性的，没有真实依据，其起诉的行为是错的。该案与本人妻子即被告区艳纯、本人儿子即被告邓子亮没有关系，请求撤销原告对本人及妻子、儿子的起诉，并让母亲继续以福利形式租赁该房。被告区艳纯辩称:与被告邓鉴荣的答辩意见一致。被告邓子亮没有提出答辩意见和举证。经审理查明：据广州市国土局房管局于1995年1月17日填发的海珠区前进路42号一，二，四楼除405房的房地产档案资料载明：权属人为广州市房地产管理局；权属来源为1966年自建；房屋占有份额为全部；房屋所有权性质为公产；建基面积406.71平方米，总建筑面积1135.23平方米；等。2011年1月21日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方、出租人）与被告邓鉴荣（乙方、承租人）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区前进路42号206房部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积19.53平方米；租赁期限：自2009年6月1日至2011年5月31日，月租金68.4元；自2011年6月1日至2013年5月31日，月租金68.4元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）违约责任：2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天按应付金额1%支付滞纳金；等。根据《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室《关于印发的通知》载明：将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年3月22日，《中共广州市海珠区委办公室广州市海珠区人民政府办公室关于印发的通知》（海委办［2019］39号）载明：广州市海珠区住房和建设局负责直管房管理；等。原告于2019年8月26日按涉案房屋地址向被告邓鉴荣发出《通知》，主要内容：邓鉴荣，经查证，您户有私有房产，已违反直管房相关规定，现通知你在2019年9月6日前将房屋交还我单位，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。该邮件投递结果显示为他人代收，签收日期为2019年8月30日。被告邓鉴荣表示没有收到上述通知。另查，据查册时间为2019年8月29日的广州市不动产登记查册表记载：白云区穗和西四街3号1209房的产权人为被告区艳纯；房屋性质为经济适用房；建筑面积：60.8079平方米；共同申请的家庭成员为被告邓子亮、邓鉴荣；登记时间为2017年11月13日；等。诉讼中，原告和被告邓鉴荣确认：租赁期限届满后，双方没有续签合同；租金是通过银行划账的方式缴纳，按每月68.4元缴纳至2019年8月，之后原告不再划扣。被告邓鉴荣、区艳纯表示涉案房屋由被告邓鉴荣的母亲谭杏宽使用。经本院释明后，原告表示不追加谭杏宽为本案当事人。原告为证明其主张，提交了如下证据：《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》（记载涉案房屋评定月租为333元/月）；拟证明成本租金的计算依据。被告邓鉴荣、区艳纯质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不同意按照该标准计算。本院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与被告邓鉴荣签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年被撤销，其管辖事务由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管，故原告有权就涉案房屋主张权利。合同履行期限届满，双方没有续签合同，被告邓鉴荣继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然以原合同标准向被告邓鉴荣收取租金至2019年8月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，原告可以随时解除合同。本案中，三被告已购买了经济适用房，按照合同约定，被告邓鉴荣原承租的涉案公房应予退还。原告主张其于2019年8月26日向被告邓鉴荣发出《关于解除房屋租赁关系通知》，但未充分举证证明上述通知到达被告邓鉴荣，被告邓鉴荣表示没有收到该通知，故本院对原告的该主张不予采纳。原告于2019年9月16日提起本案诉讼，应视为原告正式向被告邓鉴荣发出解除合同的通知，本院于2019年9月29日将原告提交的起诉状副本、证据等送达给被告邓鉴荣，视为被告邓鉴荣知悉该通知内容。原告与被告邓鉴荣之间的租赁关系于2019年9月29日解除。租赁关系解除后，原告要求被告邓鉴荣腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告邓鉴荣搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。被告邓鉴荣、区艳纯关于应继续由被告邓鉴荣的母亲谭杏宽以福利形式租赁涉案房屋的抗辩意见无据，本院不予采纳。被告邓鉴荣使用、占用涉案房屋，理应向原告支付相应的费用。被告邓鉴荣已缴纳租金至2019年8月，故被告邓鉴荣应向原告支付从2019年9月1日起至2019年9月29日止的租金及从2019年9月30日起至实际交还房屋之日止的占用费。合同约定房屋占用费比照成本租金收取，原告已提交了《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》说明涉案房屋成本租金的计算，被告邓鉴荣对上述证据的真实性、合法性没有异议，本院对涉案房屋的成本租金为333元/月予以认定。如上所述，租赁关系自起诉状副本送达被告邓鉴荣时解除，但应给予被告邓鉴荣合理的搬迁时间，本院酌定给予被告邓鉴荣30日的宽限期，故被告邓鉴荣应从2019年10月30日起至实际交还房屋之日止，按成本租金标准支付房屋占用费，此前的房屋占用费按原合同约定的租金标准计付。原告要求被告邓鉴荣从2019年9月起按成本租金支付房屋占用费的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告邓鉴荣关于广州市海珠区前进路42号206房部位房屋的租赁关系于2019年9月29日解除；二、被告邓鉴荣在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区前进路42号206房部位房屋并交还给原告；被告邓鉴荣搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、被告邓鉴荣在本判决生效之日起30日内向原告支付从2019年9月1日起至2019年9月29日止的租金（按每月68.4元计算）及从2019年9月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2019年9月30日起至2019年10月29日止的占用费每月按68.4元计算，从2019年10月30日起至实际交还房屋之日止按每月333元计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元,由被告邓鉴荣负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告邓鉴荣在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  蔡喜荣二〇一九年十二月三十日书 记 员  于悦姗何国卫