贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14630号原告：向唐，女，1987年7月4日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：江兴军（特别授权），系夫妻关系。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。原告向唐与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告向唐的委托诉讼代理人江兴军，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人顾志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向唐向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金4020.51元（以购房总价人民币382906元为基数，按日万分之0.5的比例自2014年12月31日起至2015年7月30日止）；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计人民币56057.44元（以购房总价人民币382906元为基数，按日万分之1的比例自2015年10月30日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳国际第3幢1单元27层4号房，房屋建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米。按照109.32套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3502.62元，总价款382906元；买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款114906元，余款268000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年7月30日，被告将涉案房屋交付原告使用，构成逾期交房违约，且被告未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，直至原告提起诉讼时，被告仍未履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条的规定，被告未按期交付房屋，未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务及办理相应不动产权证书，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，原告特诉至法院，请求判如所诉。被告碧阳置业公司答辩称：一、关于逾期交房的违约金。《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年12月31日，实际收房时间为2015年7月30日，原告现在主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。二、关于逾期办证。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，被告为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。被告认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治的原则。在原告并未将办证资料提交被告，出具委托办证的委托书，被告在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，被告已经完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托书。被告的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由被告承担。对于3栋主张逾期办证的业主，只能从其起诉主张权利之日起倒退三年计算诉讼时效，三年之前的部分超过诉讼时效，不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月21日，以原告向唐为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第3幢1单元27层4号房，房屋建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米。房屋总价款382906元，买受人采用贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款114906元，余款268000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付全部购房款382906元。2015年7月30日，被告将涉案房屋交付原告使用。截止至庭审时，涉案房屋所在的楼栋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告存在逾期交房及逾期办理房屋权属证书构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2015年7月30日，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。对此，被告提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效的期间为三年。被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2015年7月30日，原告应从商品房实际交付之日起7日内向被告主张逾期交房违约金，故应从2015年8月6日起开始计算诉讼时效。原告于2019年11月4日提起诉讼主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，而且原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形。故被告的诉讼时效抗辩主张成立，本院予以采纳。对于原告诉请逾期交房违约金的主张，本院不予支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月30日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年7月25日前）为原告办理商品房转移登记。被告尚不具备为原告办理涉案商品房转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。对于违约金的起算时间问题。原则上应从2016年7月26日起开始计算违约金，被告对此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年11月4日）往前倒推三年，即2016年11月4日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年11月4日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方系委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。违约金应计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款382906元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月4日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向唐逾期办理房屋转移登记文书违约金（违约金以原告已付购房款382906元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月4日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告向唐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费651元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十二月二十七日书记员  胡晨