北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初16965号原告（反诉被告）：王学芬，女，1985年4月21日出生，汉族，住河北省秦皇岛市卢龙县。委托诉讼代理人：田浩（王学芬之夫），男，1987年9月23日出生，汉族，住河北省秦皇岛市卢龙县。委托诉讼代理人：郑力新，北京尚睦律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖美娇，女，1980年5月7日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：李辉，男，1981年6月16日出生，汉族，住北京市房山区。上述二被告委托诉讼代理人：解海涛，北京市房山区良乡镇第二法律服务所法律工作者。第三人：保定旭家房地产经纪有限公司，住所地白沟镇富强大街402号。法定代表人：宋凡营，总经理。原告（反诉被告）王学芬诉被告（反诉原告）肖美娇、李辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法于2019年11月7日追加保定旭家房地产经纪有限公司（以下简称旭家公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王学芬及其委托诉讼代理人田浩、郑力新，肖美娇、李辉及其委托诉讼代理人解海涛，第三人旭家公司法定代表人宋凡营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王学芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告于2017年4月3日与被告签订的《房屋买卖合同书》；2、判令被告返还原告已支付的购房款745000元并支付购房款占用期间的利息（以40万元为基数，自2017年4月4日起计算；以10万元为基数，自2017年5月13日起计算；以17．4万元为基数，自2017年6月13日起计算；以1．1万元为基数，自2017年6月14日起计算；以3万元为基数，自2017年8月6日起计算；以3万元为基数，自2017年9月9日起计算，以上均按月息0．5%计算，至付清之日止）；3、判令被告向原告支付违约金273000元（房款总价1365000元的20%计算）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：二被告系夫妻关系。2017年4月3日，二被告（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将其所拥有的位于白沟镇×小区×-×-×室房屋出售给乙方，房屋总价款1365000元。本合同签订之日乙方应向甲方支付定金40万元作为购房担保。乙方应于甲方房本到手5日内给付甲方首付款685000元，剩余680000元申请贷款。2017年6月12日，李辉（甲方）与王学芬（乙方）签订补充协议（一），约定1、双方确认甲方已经收到购房款50万元（包括40万元定金）；2、针对合同第四条付款方式第三款第四项约定，如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未批准的，双方约定第C种（甲乙约定的其他付款方式）方式处理。现乙方（原告）已付房款745000元。《房屋买卖合同书》第二条甲方（二被告）承诺：甲方对转让房地产的权属提供如下承诺：1、保证该房地产一切情况介绍属实符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则承担全部责任。第七条违约责任：第五款、甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，本合同被解除的参照本条1、2款执行。第七条第二款约定违约金按该房地产成交总价的20%支付。虽二被告出售的涉案房产有房产证，但在原告诉二被告本案《房屋买卖合同书》无效的审理过程中，保定市国土资源局白沟新城分局复函至审理该案的北京市房山区人民法院：经核实涉案房屋所占土地为集体建设用地。且，经原告多次咨询白沟新城房产管理部门关于涉案房产能否办理过户，该部门口头回复不能办理过户手续。综上，因涉案房屋的土地属于集体建设用地，房产管理部门又明确答复不能办理过户手续，根据原、被告《房屋买卖合同书》的约定，现二被告违背诚信原则，致使涉案房屋不能办理过户，与原告签订合同的目的相悖，二被告已严重违约。为此，原告为了维护其合法权益，根据我国法律的规定诉至贵院，恳请依法审理并支持原告的诉讼请求。肖美娇、李辉辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告与二被告自2017年4月3日签订房屋买卖合同之后，按照合同约定在2017年4月24日针对该房屋进行了解除抵押登记手续，此后5日内，二被告同原告到诉争房屋所在地房管部门及银行进行贷款，被银行告知贷款数额达不到原告预期银行贷款68．5万元，当时被银行告知只能办理贷款50万元，原告暂停办理贷款。此后，原告又多次向银行申请贷款，屡次贷款数额减少，最后一次被告知贷款数额只能贷40万元。后二被告多次要求原告给付剩余房款，至今未果。2018年10月9日，原告曾向贵院起诉要求解除2017年4月3日原、被告所签订的房屋买卖合同，2019年5月份，贵院以（2019）京0111民初2313号判决书驳回原告的诉讼请求，基于该判决，被告认为原被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，房屋产权证属合法所得，故要求驳回原告的全部诉讼请求。第三人旭家公司针对王学芬的起诉述称，我认为原告要求解除合同无任何依据，房屋买卖合同系双方真实意思表示，原告要求解除合同可以按照合同约定进行，解除合同仍需要支付中介费，中介费不减免。肖美娇、李辉向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人继续履行2017年4月3日与反诉人签订的房屋买卖合同；2、要求被反诉人给付反诉人剩余房款620000元；3、要求被反诉人给付反诉人违约金273000元（总房款1360000元×20%）；4、要求被反诉人自2017年5月1日起按中国人民银行年贷款利率6%给付反诉人剩余房款620000元的利息，直至给付之日止；5、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年4月3日反诉人与被反诉人签订房屋买卖合同，反诉人如约在30日内办理了房屋注销抵押登记（2017年4月24日办理注销抵押登记），后被反诉人在5日内因银行贷款未达到685000元没有办理房屋抵押贷款，此后被反诉人多次因房屋贷款金额少于685000元拒绝抵押贷款，直至今日被反诉人也未将剩余房款620000元给付反诉人，并且被反诉人还于2018年10月9日将反诉人诉至法院，要求解除合同，法院于2019年5月21日作出判决（2019）京0111民初2313号驳回了被反诉人的诉求。2019年6月19日再次将反诉人诉至法院，要求解除合同并赔付违约金等，反诉人基于被反诉人多次违约不向反诉人支付剩余房款，不讲诚信，故反诉人为了维护自己的合法权益针对此案提其反诉，请法院给予支持。王学芬针对肖美娇、李辉的反诉辩称，不同意反诉人的反诉请求。本案诉争房屋因不能办理产权转移登记手续，不能实现合同目的，答辩人已诉请法院解除房屋买卖合同，所以，被答辩人第一项请求不予认可，没有法律依据，从而第二、三项反诉请求没有事实及法律依据。第四项反诉请求，要求被答辩人自2017年5月1日起支付利息，没有事实根据，也不符合双方的约定。另向法庭提示一点，反诉状中陈述的2018年10月9日答辩人诉至贵院要求解除合同，不是事实，因为该诉讼请求已当庭变更为确认房屋买卖合同无效，从而贵院作出（2019）京0111民初2313号判决书。在买卖合同的第二条反诉人对答辩人提供了如下承诺保证涉案房屋一切情况介绍属实，并符合国家及本市上市的有关规定及政策，否则由甲方即反诉人承担责任，综上请求驳回反诉人全部反诉请求。反诉人陈述的事实及理由中的称答辩人2017年4月24日办理注销抵押登记与事实不符，反诉人与答辩人约定于2017年5月8日去白沟新城房管局办理登记过户，当时因反诉人注销抵押章未盖，当天没有办理完。旭家公司针对肖美娇、李辉的反诉述称，被告的反诉事实及理由是真实的，被告有理由不解除合同，按照当时的政策涉案房屋是可以交易的。经审理查明：位于白沟镇团结西路北侧×小区×号楼×单元×室为肖美娇、李辉共同共有房屋，该房屋于2013年8月14日取得房屋所有权证。2017年4月3日，肖美娇、李辉（甲方、卖方）与王学芬（乙方、买方）及旭家公司（丙方，中介方）签订《房屋买卖合同书》，合同约定：甲方同意将其所拥有的位于白沟镇×小区×-×-×室住房出售给乙方，该房建筑面积102．97平米，房屋总价款为1365000元。本合同签订之日乙方应向甲方支付定金40万元作为购房担保。乙方应于甲方房本到手5日内给付甲方首付款685000元，剩余680000元申请贷款。乙方应于甲方房本到手5日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料。如果贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，甲乙双方以约定的其他付款方式处理。甲乙双方同意于乙方银行批贷函下款通知10日内，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。甲方应于过户当天腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。违约责任约定，一、除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过45日的，甲方有权解除本合同，应书面通知乙方，乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费，甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。二、除不可抗力影响外，……。三、甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止，因甲方过错造成乙方不能在该房屋办理过户之日起45天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。乙方负责中介全部费用，丙方承诺中介费打8折，甲方此房现在中国银行抵押贷款，甲方承诺签订合同起30日内办理抵押注销手续。合同签订当日，王学芬给付肖美娇、李辉房屋定金40万元。2017年5月12日，王学芬给付肖美娇、李辉购房款10万元。2017年5月23日，肖美娇、李辉办理了涉案房屋的抵押登记注销手续。2017年6月12日，李辉（甲方）与王学芬（乙方）签订补充协议，经双方协商，针对2017．4．3双方签订的《房屋买卖合同书》，如下补充：1、双方确认甲方已经收到购房款50万元（包括40万定金）；2、针对合同第四条付款方式第三款第四项约定，如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未批准的，双方约定以下第C种方式处理，甲方同意乙方于2017．10．30日之前结清除贷款数额以外房款（18万）；3、双方协商房款付清后去房管局办理过户手续；4、6月13日乙方支付甲方185000元。2017年6月13日，王学芬给付肖美娇、李辉购房款185000元。2017年8月5日，王学芬又给付肖美娇、李辉购房款30000元。2017年9月8日，王学芬又给付肖美娇、李辉购房款30000元。2018年9月2日，王学芬（甲方）与李辉（乙方）再次签订补充协议，协议载明“2017年6月份因贷款金额不足，甲方承诺支付乙方十八万元，2017年8月通过微信转账支付乙方三万元，2017年9月通过支付宝转账支付乙方三万元，共计六万元。现通过双方协商，六万元为增加首付款项，现首付款为74．5万元，剩余十二万（在银行能批贷五十万的前提下）等银行通知可以贷款时补足余款，如银行再有变更，甲乙双方另行协商。”。涉案房屋因政策原因未能办理过户。2018年10月9日，王学芬诉至本院，要求确认其与肖美娇、李辉签订的《房屋买卖合同书》无效并要求返还购房款745000元及相应利息。本院经审理，于2019年5月31日作出（2019）京0111民初2313号民事判决，判决驳回王学芬的诉讼请求。2019年6月19日，王学芬再次诉至本院，要求解除《房屋买卖合同书》，并要求肖美娇、李辉返还房款支付相应利息、承担违约金。2019年10月22日，肖美娇、李辉提起反诉。审理中，王学芬向本院申请律师调查令，本院向其开具了委托调查函。2019年10月11日，保定市国土资源局白沟新城分局向本院复函，载明：“经查，截至2019年10月11日，白沟新城×小区×号楼×单元×房屋，所占土地未办理国有用地手续，不具备办理转移登记手续条件。”。肖美娇、李辉也向本院提出调取证据申请，本院向其开具了委托调查函。肖美娇、李辉委托诉讼代理人持本院调查函到保定白沟新城规划建设局调取了保定白沟新城管理委员会于2017年9月12日下发白管字〔2017〕53号文件。2019年11月15日，保定市国土资源局白沟新城分局向肖美娇、李辉出具了关于不动产登记停旧发新的情况说明，说明载明：“保定白沟新城于2017年9月15日开始停止房屋登记业务并同时开展不动产登记业务。依据相关政策要求将原土地和房屋分散登记调整为统一登记，土地及房屋落宗后方可办理不动产权登记，并停发原房屋所有权证书，开始发放不动产权证书。”。保定白沟新城管理委员会2017年9月12日下发白管字〔2017〕53号保定白沟新城管理委员会关于《稳控房地产市场实施意见》的实施细则。细则内容为：为确保我区房地产市场持续、健康、平稳发展，依据《保定白沟新城管理委员会关于进一步稳控房地产市场实施意见》（以下简称《意见》），以及省、市房地产市场稳控相关要求，结合我区实际情况，现就住房限购政策制定如下实施细则：一、自2017年4月5日起，凡在白沟新城购买居住用房执行购房资格准入制度。4月5日前未完成购房合同网签，但已签订认购书、购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证原件，仍按原政策执行。二、……。另查明，2019年1月15日，保定白沟新城管理委员会针对住宅小区土地落宗等问题发布通告，土地落宗各项工作正按照国家及省市有关政策全力推进，各小区将逐个逐步落宗。以上事实，有双方当事人陈述；王学芬提交的房屋买卖合同书、付款凭证、收条、补充协议、（2019）京0111民初2313号民事判决书、保定市国土资源局白沟新城分局复函；肖美娇、李辉提交的房屋所有权证书、房屋买卖合同书、保定白沟新城管理委员会通告、房屋抵押权注销证明、（2019）京0111民初2313号民事判决书、补充协议、白管字〔2017〕53号文件、保定市国土资源局白沟新城分局情况说明、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，王学芬与肖美娇、李辉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，肖美娇、李辉按合同约定办理了涉案房屋的解除抵押登记手续，王学芬也按合同约定支付了定金。后因贷款额度问题，双方通过协议的形式对首付款数额、贷款额度进行了变更，王学芬也按协议约定支付购房款。后在履行过程中，涉案房屋因土地落宗等政策原因，已不能办理产权过户登记手续，合同目的无法实现，现王学芬起诉要求解除买卖合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除后，肖美娇、李辉应将收取的购房款予以返还。双方签订买卖合同时，涉案房屋尚能办理产权过户，故肖美娇、李辉在本案中不存在过错及违约行为，故王学芬要求肖美娇、李辉支付利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。肖美娇、李辉反诉要求继续履行合同，证据不足，本院不予支持。因合同无法继续履行，故肖美娇、李辉要求给付剩余房款及相应利息的请求，本院也不予支持。关于王学芬是否存在延期付款、是否构成违约问题，本院认为，根据查明的事实及双方签订的补充协议约定，王学芬不存在延期付款的违约行为。故肖美娇、李辉要求王学芬支付违约金的请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除王学芬与肖美娇、李辉于二○一七年四月三日签订的房屋买卖合同书；二、肖美娇、李辉于本判决生效后十日内返还王学芬购房款745000元；三、驳回王学芬的其他诉讼请求；四、驳回肖美娇、李辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17086元，由王学芬负担8543元（已交纳）；由肖美娇、李辉负担8543元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费17085元，由肖美娇、李辉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王保新人民陪审员  裴 震人民陪审员  刘晓玉二〇一九年十二月十八日书 记 员  瞿叶娟