广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初3101号 原告：何觐云，男，1981年11月1日生，壮族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：朱柳娟，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力圣，广西银正律师事务所实习律师。 被告：广西川海房地产开发有限公司，住所地：柳州市西环路15号福馨苑内，统一社会信用代码：91450200756539217K。 法定代表人：吕贻标，董事长。 被告委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 原告何觐云诉被告广西川海房地产开发有限公司（以下简称川海房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何觐云之委托诉讼代理人朱柳娟、刘力圣，被告之委托诉讼代理人覃禄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何觐云向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金205,150元（违约金从2014年1月31日起算至2019年6月7日止，共计1953天，按房价款的每日万分之四点八结算，既按银行同期贷款利率的四倍计算）;2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2011年2月24日签订了《商品房买卖合同》,合同约定被告将其开发建设的柳州市北一巷6号川海·汇景龙湾16栋1单元10-5号商品房出售给原告，房款总金额218,841元，被告在2014年1月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告已按约定将购房款交付给被告，但被告未按约定在2014年1月30日前交房，直至2019年6月8日才交付房屋。原告认为，依法成立的合同，具有法律约束力，被告应当按照约定的期限将验收合格的商品房交付给原告。现被告逾期交房，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，赔偿原告的损失。合同中约定了原告逾期付款的违约责任为按总房款额每天万分之二计付违约金，被告逾期交房的违约责任为按总房款额万分之二计付违约金。合同中关于被告违约责任的条款明显显失公平，违反了合同当事人权利义务对等的基本原则和市场交易的公平原则。被告逾期交房只需按总房款额万分之二计付违约金，且不认违约时间多长，只需要支付几十元的违约金，其违约成本明显过低，不足以赔偿原告的损失，极大损害了原告的合法权益，依据有关法律规定，原告请求违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。原告为保护其合法权利不受非法侵害，依据民事诉讼法、合同法的有关规定，特诉至法院，请求法院依法判允前列请求。 被告川海房开答辩称，1.原告与被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方都有法律约束力。2.被告逾期交房是事实，但是有客观原因，主要是因为政府转让土地时征收工作没有做好，直到2016年3月23日柳州市国土资源局申请柳南区法院强制执行之后，政府在2016年6月30日才将征收工作履行完毕，被告才能正式动工建设相关房屋，因此柳州市自然资源和规划局于2019年5月29日签字认可从2016年11月20日顺延三年至2019年11月20日交付房屋，而被告在2019年6月8日向被告交付房屋，交房时间在政府认可顺延交房的期间之内。3.被告同意按照合同第九条约定的方式承担逾期交房的违约责任，即按照买受人实际支付的总房款的万分之二计赔，原告认为该条款显失公平，应在一年内提出撤销，但原告在法定期限内并未行使撤销权，其要求调整违约金无依据；原告现在提出的违约金数额与其支付的购房款基本相当，而原告并无证据证明逾期交房给其造成损失，如果原告的诉请得到支持，相当于被告白白送了一套房子给原告。4.即便被告应按逾期违约天数计算违约责任，也应按照合同第八条约定扣除下雨、停水、停电的天数，但因合同明确约定了逾期交房违约责任，故被告没有必要计算具体的逾期天数，因此未提交气象资料以及停水、停电的证据。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交了《商品房买卖合同》、付款发票复印件（与原件核对一致）各1份，拟证明原告向被告购买案涉房屋，并已足额交付购房款的事实。 被告为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据：1.（2016）南行审字第1号行政裁定书、（2016）桂0204民初执162号执行通知书复印件各一份（均与查档件核对无异），拟证明本案涉案工程因为政府转让土地拆迁问题导致工程无法开工，是政府的原因致使被告无法按期交房，而非被告的原因导致无法交房。2.《关于汇景龙湾16#、17#楼延期交付的情况说明》复印件一份（与原件核对无异），拟证明作为团购方及行政主管部门的柳州市自然资源和规划局对于延期交房不是被告原因的事实予以认可，并同意延期至2019年6月10日交房。被告于庭后向本院提交了如下证据：1.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：柳土出字2010087号）1份，复印件；2.《关于川海房开位于北侧地块规划设计条件调整情况的复函》（柳规规管【2010】126号）1份，复印件；3.《关于补充说明龙泉路2号和北一巷6号项目规划设计条件的复函》（柳规规管【2010】168号）1份，复印件；4.《关于确定位于市等两宗国有建设用地有关要求的复函》（柳建函字【2010】146号）1份，复印件；5.《关于市等3宗国有土地有关出让事宜的复函》（柳发改函字【2010】157号）1份，复印件；6.建设工程施工许可证1份，复印件；7.被告出具的《关于汇景龙湾16#、17#楼延期交房的情况说明》1份；8.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：桂土出字[柳州066]495）1份，复印件（与原件核对一致）；9.《关于钉子户影响施工及工期延误的报告》1份，复印件；10.《立案报告》1份，复印件；11.施工日志6页，复印件（与原件核对一致）；12.现场照片2张；该组证据拟证明被告通过土地拍卖取得案涉建设用地使用权，并于2010年就取得案涉建设用地规划许可和建设施工许可证，被告随后进行施工建设，但由于有两户拆迁户对政府的征收不服，一直未将自己的房屋拆除，而案涉的16栋楼的规划位置就在两户拆迁户待拆迁房屋上，在政府解决拆迁问题之前，被告已经先行就无争议的地块进行了建设，但政府直至2016年1月才申请法院强制执行，2016年3月2日拆迁户才搬离，但此后仍不断到工地闹事阻挠施工，直至2016年11月20日政府重新与拆迁户协商处理完毕后，拆迁户才不再阻挠施工。 被告对原告提交的证据真实性无异议，但不同意原告的证明目的，其认为案涉房屋逾期交房的原因是政府征收拆迁工作未能按期完成造成，政府直到2016年11月份才将征收工作完成，被告在2016年11月才得以开工建设，此事实有柳州市自然资源和规划局、柳南区人民法院的相关法律文书足以认定，所以柳州市自然资源和规划局在2019年6月5日签字盖章认可案涉房屋的竣工交付时间延长到2019年11月20日，被告向原告交付房屋的时间2019年6月8日，并没有超出政府部门认可的交付时间；即使逾期交付房屋按照双方合同第九条的约定，被告只应当按照房款总额万分之二支付违约金。原告对被告提交的证据认为均与本案无关，被告使用土地的征收情况与本案无关，是被告与第三方的商业行为；柳州市自然资源和规划局同意延期交房对原告没有任何约束力。原告对于被告庭后提交的证据真实性无异议，但其认为所谓的钉子户问题，是被告经营行为的问题，是被告自己不愿意出资补偿给钉子户才导致钉子户的问题出现，这是被告自己的投资风险，钉子户的问题应该由被告向政府主张权利，与本案无关，不能作为本案被告违约的免责条款。 本院认定双方证据如下：原告提交的证据均来源真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳；被告在庭前提交的证据1来源真实、合法，且与本案具有关联性，本院对该证据的真实性予以采纳，对于证据的证明目的，本院将结合案件查明的事实予以综合认定；被告提交的证据2为案外人与被告就案涉房屋所在楼盘交付时间顺延达成的协议，对原告不具有约束力，该证据不能证明被告不存在逾期交房的事实；被告庭后提交的证据，来源真实、合法，原告对证据的真实性亦无异议，本院对证据的真实性予以确认，该组证据可以证明被告在2010年就取得案涉土地的使用权及规划许可、施工许可，但因政府拆迁问题导致案涉的16栋楼一直无法按期建设和验收交付，拆迁户至2016年3月2日才搬离工地，被告至此才得以正常施工的事实，但该组证据未体现2016年3月2日之后拆迁户仍阻挠施工的情况，故对被告主张拆迁户在2016年3月2日后仍阻挠施工，其直至2016年11月20日才得以正常施工的证明目的，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 原、被告双方于2011年9月11日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以总价款219,572元购买被告开发建设的位于广西柳州市商品房（以下简称涉案房屋）。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理……2.本合同规定的应付房款期满第二天起至实际付款之日止，按总房款额每天万分之二计付滞纳金；逾期超过15天，即视为买受人不履行本合同，出卖人有权终止合同，总房款的10%不予退还，房屋由出卖人另行出售，若买受人中途退房，总房款的10%不予退还；如买受人不按本合同规定的时间办妥银行按揭手续的，视为不按时付款。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3.该商品房经分期综合验收合同；5.该商品房经设计、勘察、监理、建设、施工单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人个人住房房款仍有余额未能到达出卖人帐户；出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接收后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收所需时间；3.非出卖人原因造成的一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨四个小时或间断降雨累计六个小时算一天），则交付期限据实延期。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理……2.如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之二计赔买受人。” 被告于2019年5月29日向原告出具了涉案房屋总房款218,841元的增值税发票。 双方均认可被告于2019年6月8日向原告交付案涉房屋，原告认为被告未按合同约定交房，属逾期交房，应承担违约责任，但因《商品房买卖合同》约定的被告逾期交房违约责任显失公平，应调整为根据被告的逾期交房天数按银行同期贷款基准利率的四倍计赔。被告认为，逾期交房原因为政府未能及时完成土地征收工作，直至2016年11月才经法院强制执行搬迁向被告交付土地，被告逾期交房并非自身原因导致，因在与原告签订合同时不能预见该情形，因此未在合同中约定该情形可以据实延期交房，但根据相关规定，因政府原因导致的逾期交房，房开不应承担赔偿责任，且被告因拆迁问题得以顺延至2019年6月10日交房的事实已经政府认可，被告在该期限之前向原告交房，亦不存在违约；原告认为合同条款显失公平，应当在一年内提出撤销，原告并未在法定期限内行使撤销权，要求调整违约金无依据；原告现在提出的违约金数额与其支付的购房款基本相当，而原告并无证据证明逾期交房给其造成损失，如果原告的诉请得到支持，相当于被告白白送了一套房子给原告；本案逾期交房违约金应根据双方合同约定计赔，即便要按逾期的天数计算违约责任，也应按照合同第八条扣除下雨和停水、停电的天数，由于合同约定逾期交房违约责任按买受人实际支付的总房款的万分之二计赔，没有必要计算具体的逾期天数，因此被告未提交气象资料以及停水、停电的证据。 原告在本院2019年12月20日的谈话笔录中陈述，案涉房屋所在的16栋有2个单元，原告购买的案涉房屋所在的1单元早已建好，2单元一直因为拆迁钉子户问题无法建设，因为同一栋楼要同时验收才能交房，所以16栋1单元一直要等2单元建完才能验收交付，实际上原告购买的案涉房屋所在单元并没有因为拆迁钉子户的问题没有建设，只是受拆迁钉子户影响无法验收交付；被告对原告的上述陈述予以认可。原告还主张，从被告提交的证据来看，自2016年3月2日拆迁钉子户搬离工地后，被告就已经可以正常施工。 被告为证明案涉房屋所占土地征收工作直至2016年才申请法院强制执行，提交了本院2016年1月11日作出的（2016）南行审字第1号行政裁定书及2016年3月23日作出的（2016）桂0204执162号执行通知书，上述法律文书显示案涉房屋所占用的土地于2016年1月19日由柳州市国土资源局向本院申请强制执行搬迁。从被告提交的案涉房屋建设施工日志看，拆迁钉子户于2016年3月2日搬离工地。被告主张此后直至2016年11月20日前拆迁钉子户仍不断阻挠施工，但被告未能提交相关证据。 另查明，被告经土地拍卖于2010年获得案涉房屋所占土地的使用权和规划许可，并就案涉房屋于2010年4月30日取得建设工程施工许可证，该建设工程施工许可最初审批的施工期限为2010年4月开工至2011年5月竣工。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的案涉《商品房买卖合同》对双方权利义务进行了详细约定，双方应遵照约定履行各自义务。本案中，双方均认可原告已依约履行完毕交付购房款的义务，并认可被告于2019年6月8日向原告交付案涉房屋，本院予以确认。但双方对于被告是否存在逾期交房以及应以何种方式承担逾期交房违约责任有异议。对此，本院认为，合同约定被告应于2014年1月30日前交付案涉房屋，而被告直至2019年6月8日才向原告交付房屋，构成逾期交房，应承担相应的违约责任，但如有被告抗辩的约定或法定合理延期事由，应予以扣减。根据本案查明的事实，因政府拆迁原因导致案涉房屋所在16栋楼的另一单元（2单元）直至2016年3月2日后才得以正常施工，从而导致案涉房屋所在的16栋1单元的验收交付时间相应顺延。根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，因政府原因导致的工期顺延并非合同当事人原因导致，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定免责事由，故2016年3月2日之前不能正常施工的期间应当予以扣除，由于该期间已经包含合同约定可以据实延期的情形，故该期间无需另行计算合同约定可以据实延期的天数。2016年3月2日被告可以正常施工后，至2019年6月8日其向原告交付案涉房屋的期间共计1060天，此期间应当扣除合理工期。根据被告办理的施工许可证最初审批的施工期间，本院予以扣减合理工期13个月即395天，故被告逾期交房天数计算为1060天-395天=665天。 关于被告应按何种方式承担违约责任一节。原告主张双方合同约定的违约责任显失公平，要求调整违约责任的计算方式为按逾期交房天数，并按原告所支付的购房款总额每日万分之四点八（即按银行同期贷款利率的四倍）计算；被告则主张应按双方合同约定，即按购房总价款的万分之二计赔违约金。对此，本院认为，本案双方所签订的《商品房买卖合同》对被告逾期交房违约责任的约定与违约天数无关，显然不利于督促被告积极履行合同义务，同时该约定的违约成本过低，有失公平，根据合同法的公平原则，本院依法予以调整，根据本案实际情况，酌定被告应向原告支付的逾期交房违约金为14,552.9元，对于原告超出上述数额的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西川海房地产开发有限公司向原告何觐云支付逾期交房违约金14,552.9元。 案件受理费4,377元（原告已预交），由原告何觐云自行承担4,066.5元，由被告广西川海房地产开发有限公司承担310.5元并径付原告何觐云。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蔡坤宏 人民陪审员  兰学军 人民陪审员  马莉君 二〇一九年十二月二十六日 代书 记员  潘 乐 附本判决援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007