呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初4337号原告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：王淑珍，女，无固定职业，住乌兰察布市。委托诉讼代理人：周连平，内蒙古伊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐高阳，内蒙古伊坤律师事务所律师。原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）与被告王淑珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富恒公司的委托诉讼代理人王涛，被告王淑珍的委托诉讼代理人周连平、徐高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富恒公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告支付原告违约金64578.40元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，被告购买了原告开发建设的××园商品房，并与原告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，购房款总价为322893元，其中，购房款162000元由被告办理银行按揭贷款；被告应当于合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，如被告未能按期办理，则视为被告违约，原告有权解除合同；因被告原因导致《商品房买卖合同》解除，被告应当向原告支付购房总价20%的违约金。合同履行过程中，被告至今未办理按揭贷款。原告认为，被告该等行为已经构成违约，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定及相关法律的规定，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付购房总款20%的违约金。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。王淑珍辩称，一、原告的解除权已经超过法律规定的解除权行使期间，解除权已经消灭。故原告诉请解除与答辩人签订的《商品房买卖合同》，缺乏法律依据，依法应予驳回。（一）答辩人于2012年即向原告购买了案涉房屋，并支付了首付款，原告诉请与事实不符，其解除权已在起诉前消灭。首先，本案案涉的商品房答辩人已于2012年即向原告购买，并签订了《偶遇内部认购协议》。答辩人签订该协议后，即按协议约定支付首付款160893元，原告分别于2016年和2018年给答辩人出具了案涉房屋首付款不动产发票和收据。因此，原告诉称2018年1月31日，答辩人购买了案涉房屋与事实不符。其次，上述内部认购协议约定原告的交房期限是2014年8月31日。然而原告为了规避迟延交付房屋的违约责任，误导并诱使法律意识淡薄的答辩人重新签订了《商品房买卖合同》及其严重不平等的《补充协议》。依据该补充约定，原告的解除权也已消灭。原告诉请缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。理由：一、依据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。原告于2018年2月14日起享有合同解除权，该合同解除权最晚于2019年2月14日届满。原告于2019年10月12日才诉请解除合同，显然已超过法律规定的解除权行使期间，解除权已消灭。二、答辩人未按期办理贷款的责任并不在于答辩人，首先，答辩人的购房款支付方式是，支付首付款51%，剩余49%的房款办理按揭银行贷款。据合同约定，办理按揭银行贷款的全部责任及义务均在答辩人。其次，再根据《关于按揭贷款／公积金贷款的约定》第四条“如果买受人的贷款申请被银行驳回…。”显然，原告早已预料到答辩人必然办理不下按揭银行贷款。由此可见，答辩人未成功办理按揭银行贷款的责任，是因原告未协助答辩人办理贷款导致。因此，原告诉请解除合同缺乏事实依据，依法应予驳回。三、原告解除权已消灭，其诉请答辩人支付20%的违约金条件未成就，原告诉请的违约金缺乏事实依据及法律依据。故依法应予驳回。四、判决解除合同并不是双方利益的共同点及平衡点，同时也有违合同法鼓励交易的原则。答辩人认为原告解除权的除斥期间届满，解除权已消灭。其诉请的违约金条件未成就。原告违约在先，判决解除合同有违合同法规定。原告与答辩人签订了《关于按揭贷款／约公积金贷款的约定》，依据该补充约定，原告的解除权也已消灭。原告诉请缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。综上所述，答辩人认为原告解除权的除斥期间届满，解除权已消灭。其诉请的违约金条件未成就。故原告诉请缺乏事实及法律依据。且原告违约在先，判决解除合同有违合同法鼓励交易的。恳请贵院在查明事实的基础上依法驳回原告对答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告曾于2012年8月9日就涉案房屋签订过一次《偶寓内部认购协议》，后2018年1月31日，被告王淑珍又与原告富恒公司签订《商品房买卖合同》（编号：L-N1-Z1192），约定由被告王淑珍购买被告富恒公司开发建设的××园商品房，建筑面积53.23平方米，每平方米单价6066元，购房总款为322893元，双方约定的付款方式为按揭贷款，买受人于购房之日支付首期房价款160893元，剩余162000元办理银行按揭贷款支付。交房日期定于2018年4月30日前向买受人交付该商品房。违约责任约定为：买受人逾期付款的，自逾期之日起，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付累计应付款20%的违约金。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四第十四条第五款、附件五第一条、第三条、第四条的规定余款162000元被告王淑珍选择以按揭贷款的方式支付；被告应当于合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，如被告未能按期办理，则视为被告违约，原告有权解除合同；如果买受人的贷款申请被银行驳回或在合同约定房屋交付期限前20日贷款仍未进入出卖人账户，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起5日内向出卖人支付所欠全部购房款，逾期出卖人有权解除合同。因被告原因导致《商品房买卖合同》解除，依据《商品房买卖合同》附件四第十四条第5款，买受人应当支付购房总价20%的违约金。合同签订后，该房首期房价款160893元已由被告王淑珍于2016年6月30日、2018年1月30日两次向原告富恒公司进行了交纳，剩余房价款162000元由被告王淑珍办理按揭贷款，原告王淑珍在缴纳了首付款之后一直试图办理按揭贷款，但后一直未办理完成。以上事实有《偶寓内部认购协议》及收据、不动产发票、《商品房买卖合同》的复印件及《商品房买卖合同》附件四《补充协议》、附件五《关于按揭贷款／约公积金贷款的约定》等证据予以证实。本院认为，被告王淑珍与原告富恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告王淑珍对余款162000元选择以按揭贷款的方式支付，但实际履行中未贷款成功，被告王淑珍也未支付剩余购房款，被告王淑珍的行为已构成违约，依据双方合同约定及法律规定，原告富恒公司解除合同的条件已成就，有权解除合同，且解除权的行使未超过除斥期间，故对于原告富恒公司诉请解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故对于原告富恒公司请求赔偿违约金的诉讼请求予以支持，关于原告富恒公司主张逾期付款违约金64578.40元。根据《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑被告王淑珍违约行为的情节、过错程度以及原告富恒公司可能获得的逾期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，本案中约定的购房总价款的20%的违约金明显超过了其实际损失的数额，应当依据原告富恒公司的请求和实际损失予以调整，本院酌定调整为以其累计应付款162000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年2月16日计算至原告富恒公司起诉之日2019年10月31日止共计13316.63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与被告王淑珍于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同》（编号：L-N1-Z1192）；二、被告王淑珍于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司违约金13316.63元。三、驳回原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费707元，由原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担641元，被告王淑珍负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权 二〇一九年十二月二十一日书记员 高 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。