北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初20218号原告：耿某，男，1963年9月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵京京，北京华馥律师事务所律师。委托诉讼代理人：田智华，男，北京华馥律师事务所实习律师。被告：石某，男，1955年9月7日出生，蒙古族，住北京市海淀区。被告：张某，男，1977年9月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：戈翠玲，北京汉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓迎欣，北京汉腾律师事务所律师。第三人：郭某，女，1970年3月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告耿某与被告石某、张某、第三人郭某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年8月14日作出（2016）京0108民初31778号民事判决书，被告张某不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）京01民终8375号民事裁定书，以原审法院判决认定基本事实不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2019年2月14日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿某及其委托诉讼代理人赵京京及被告张某及其委托诉讼代理人戈翠玲、卓迎欣到庭参加诉讼。被告石某、第三人郭某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿某向本院提出诉讼请求：请求人民法院确认石某、张某之间关于买卖北京市海淀区蓝靛厂晨月园x号楼x层x号房屋的合同无效；诉讼费用由石某、张某负担。事实和理由：北京市海淀区蓝靛厂晨月园x号楼x层x号房屋（以下简称x号房屋）为石某从房地产开发商处购得，后于2013年9月10日办理了房产证。在此期间，石某于2007年10月16日与郭某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定石某将诉争房屋出售给郭某。上述合同签订后，郭某向石某支付了房价款，石某将房屋及全部购房资料交付给郭某。2010年4月1日，郭某又将诉争房屋出售给我，我向郭某支付了全部房价款。郭某将房屋及此前与石某交易的全部房屋资料都交付给我，至此我开始对诉争房屋予以使用。当我得知石某已于2013年9月10日办理完毕诉争房屋的房屋产权证后，要求郭某、石某等人及时办理房屋过户手续，将房屋产权人过户至我名下。石某、郭某二人不但不履行合同约定的义务，反而将房屋于2015年过户给张某，试图以此向我索取更多利益。为此我依照《中华人民共和国合同法》及其他相关法律的有关规定，特提出上述诉讼请求，请求人民法院依法支持我的诉讼请求，保护我的合法权益。张某辩称，一、我与石某、郭某之间的房屋买卖合同合法有效。二、我与石某、郭某之间的房屋买卖合同不符合我国法律规定的无效情形。三、我取得诉争房屋所有权系善意的，我与石某、郭某就诉争房屋已办理完毕产权过户登记手续。四、物权优先于债权，我应取得诉争房屋所有权。五、耿某在房屋交易过程中存在过错，应自行承担房屋交易不当的法律后果和责任。六、人民法院认定“合同无效”应采取高度谨慎态度。我们认为，要满足《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通损害第三人利益”之合同无效的理由，必须同时具备主观恶意和客观实际损害利益两个方面。主观上，必须有充分的理由和足够的证据能够证明相关方确实存在恶意串通的故意，法律上属于事实认定问题。本案中，我无主观恶意，既不认识出售方石某、郭某，也不知该房已经被出售过。购房亦系我真实意思表示，是我为孩子进入重点小学而购置的学区房，查阅房源、看房、定房、商谈购房、签署合同、支付对价（有银行转账流水记录为证）、房屋过户，全程交易合理合法，我已尽购房注意义务。综上，本案不管是从事实还是从法律角度，支持诉争房屋所有权归我所有，均有利于保护及维护房产交易市场的正常秩序。据此，恳请法院依法驳回耿某的全部诉讼请求，并依法维护我的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2005年3月，石某与北京青远房地产开发有限公司（以下简称青远公司）签订了《蓝靛厂小区住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》（以下简称认购合同），合同约定青远公司将x号房屋出售给石某。房屋面积为69.95平方米，房屋价款为309179元。随后，青远公司向石某交付了房屋。2007年9月，双方又就房屋面积签订补充协议，房屋面积确定为68.24平方米。2007年10月16日，经中介公司提供居间服务，石某与郭某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，石某将x号房屋以95万元的价格出售给郭某，并约定于2007年10月17日前交付房屋。后石某将其与青远公司签订的认购合同、补充协议等原件交付给了郭某。2010年4月1日，由北京尚诚置地房地产经纪有限公司作为中介方，郭某、王某（郭某之夫）与耿某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭某、王某将x号房屋以190万元的价格出售给了耿某，并将拆迁手续原件向耿某交付。在此过程中，郭某向耿某出示了郭某与石某签订的房屋买卖合同原件等手续。耿某支付了房款190万元，并入住x号房屋至今。2011年4月10日，郭某以办理房产证为名，从耿某处借走认购合同、补充协议书原件及青远公司收到石某购房换取正式发票的资料清单的“收条”一份。2011年11月24日，石某就x号房屋与北京金源鸿大房地产有限公司签订了《商品房现房买卖合同》。2013年9月10日，石某取得x号房屋所有权证书。2013年12月12日，郭某取得了石某的公证授权，可以代其办理x号房屋买卖的相关手续。2014年4月，耿某诉至法院要求履行合同，郭某（甲方）与耿某（乙方）于同年12月23日在庭后达成和解协议，约定：鉴于2007年甲方与石某签订了房屋买卖合同，石某将x号房屋出卖给甲方，但当时石某没有取得该房屋产权证书，而后2010年甲乙双方也就该房屋签订了买卖合同，约定甲方取得该房屋产权证后出卖给乙方。现因限购政策出台，无法履行该房屋买卖合同，经双方友好协商，达成如下协议：1、甲方找到石某或得到石某授权，经石某同意可直接协助乙方将房屋从石某名下过到乙方名下或乙方指定人的名下。如果石某不同意可先将房子按照甲方与石某签订的房屋买卖合同办理，可先将房屋过户到甲方或他人名下，再将该房屋过户给乙方或乙方指定人名下。2、石某同意可直接将房名过户到乙方或乙方指定人名下时，乙方在办理过户时发生的一切国家规定的税费包括契税、印花税、个人所得税、营业税等均由乙方承担与甲方无关；若石某不同意，甲乙双方为履行所签订的房屋买卖合同，从甲方或他人处再将房名过户到乙方或乙方指定人名下时，所发生的一切税费均由乙方承担。3、若石某不同意直接过户到乙方或乙方指定人名下，石某与甲方履行其双方签订的房屋买卖合同过到甲方或他人时所发生的费用与乙方无关，乙方无需承担任何费用。4、甲方出卖给乙方的房价不变，但考虑房屋市场上涨等因素乙方一次性补偿甲方12万元作为补偿，在签订本协议3日内乙方支付给甲方10万元补偿费用，余款2万元在办理过户手续同时交付，逾期不支付在一个月之内承担双倍支付，超过一个月按照每延期一日按千分之三另支付违约金，直到支付完了为止。5、甲方收到该补偿费用后一年内要找到石某或取得其公证授权委托书，如果超期没有找到石某或没有拿到授权，甲方承担违约责任，超期在一个月内应当双倍返还收到的补偿费用即返还20万元，超过一个月按照每延期一日按千分之三另支付违约金，直到支付完了为止。过户时乙方不支付余款2万元的甲方有权拒绝办理过户手续。该房屋如果有免税证明且石某愿意提供给乙方办理过户手续使用时，则甲方应给予配合。6、本协议签订后，三日内甲方撤诉，双方以前争议处理完毕。7、未尽事宜双方另行协商，不成可依法起诉。双方签订协议后，耿某撤回起诉。之后向郭某支付了合同约定的12万元补偿费中的10万元。郭某收取了此款，但此后以种种理由拒不协助耿某办理房屋过户手续。在此诉讼中，郭某未告知耿某其已实际取得了石某的公证授权委托，可以协助办理房屋过户事宜。2015年7月22日，经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）作为中介方，郭某作为代理人以石某（出卖人）名义与张某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人将x号房屋出售给买受人，房屋的性质为商品房，该房屋未设定抵押。房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。双方约定房屋成交价格为294万元，购房定金为150万元。出卖人应当在2016年12月31日前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起至2015年9月15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方及中原公司共同签订了房屋买卖居间合同，张某与中原公司签订了佣金确认书。合同签订后，张某于当日即支付2万元，同年7月23日交付了房款148万元，7月29日交付了房款134万元，9月10日交付了10万元，并于9月15日完成过户。现房屋登记在张某名下。经核实，房屋一直处于耿某实际控制。庭审中，双方争议焦点集中于张某与石某所签房屋买卖合同是否有效。耿某主张张某购买涉案房屋时系恶意，应据此认定合同无效，其主要观点如下：第一，张某在明知房产证上登记产权人石某的情况下，与所谓的实际产权人郭某直接交易，基于郭某与中介机构的口头陈述，未对涉案房屋的交易情况进一步核实，不符合善意取得的条件；第二，张某受让涉案房屋的交易对象、交易流程等不符合交易习惯，具体表现为张某与非登记产权人的郭某直接交易、张某在多次诉讼中对房屋价格陈述不一、对房屋交易合同的内容反复不一致，张某陈述看房经过和中介机构人员陈述存在大量不一致，且合同签订时间与张某在二审中陈述及看房记录亦不符合，张某并未实际看房。对此，耿某提供了其与郭某的录音证据、二审庭审笔录、证人赵某信息查询加以证实。其中赵某信息查询材料载明：赵某从业时间2016年10月11日，从业机构中原公司，职业资格经纪人协理。为查明案件事实，本院依法传唤赵某到庭进行询问。赵某陈述：其是中原公司员工，2015年7月时因其没有从业资格，故由其同事作为中介经纪人将涉案房屋挂在网上交易。后张某通过网络联系到赵某，赵某带张某多次看房，其中包括带看涉案房屋。涉案房屋系其在晚上6点左右带张某去看房，当时还有其他人也在看涉案房屋。涉案房屋当时报价300万元，因为郭某表示不能及时交房，所以让了几万元房价，郭某在卖房过程中从未提过将房屋卖给别人了。对耿某提交的录音证据，张某表示未提供录音原始载体，对真实性不认可。对耿某主张的张某在二审庭审笔录中记载的矛盾陈述，张某逐一予以解释：关于看房时间矛盾，其真实看房时间是2015年7月22日，中介系统看房记录显示23号是在看完房第二天买卖双方商谈后中介人员后录系统信息导致；关于房屋总价款矛盾，其一直坚持房屋报价300万元，320万元是当时中介说的含税价，294万元是因为郭某表示房屋一年后才能交房，所以按照一年房租减少了相应的房价款；关于扣租金和优惠的补充协议，其在庭审和上诉状中均表述的是对租金没有补充协议。对耿某提交的赵某信息查询，张某表示认可真实性，但其主张从业时间问题属于行业惯例。针对双方争议焦点，张某表示其购房系为儿子就近入学所用，其和儿子户口已落在x号房屋中，且张某之子已因购房划片至人大附小上学，张某主观不存在恶意，且在购房过程中，双方交易手续齐全、流程完备，张某支付了合理对价，并实际办理了产权变更。张某据此提交了人大附小证明、人大附小欢迎单、学生证加以证明，耿某对上述证据真实性认可，证明目的不认可。本院受理本案后，本院依法向石某、郭某送达了全部应诉手续和开庭传票。石某、郭某在规定的开庭日期无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定合同无效五类情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，郭某与石某就x号房屋签订买卖协议后支付了相应价款并且交付房屋，双方虽未办理房屋登记手续，郭某作为实际权利人有权将房屋出售给耿某；在石某办理房产证后，郭某取得了石某关于售房的公证授权手续，其作为石某代理人将房屋出售给张某亦属于有权处分。针对双方争议焦点郭某以石某名义与张某所签的房屋买卖合同是否有效，本院认为：其一，张某在购房过程中，经中原公司的中介人员带领，前后看房十多处，最终挑选了x号房屋，其自述的看房过程和中介人员证言可以对应；其二，张某与郭某签订合同过程中，郭某向其出示了经公证的售房授权手续，张某支付了合理对价，郭某协助张某办理了房屋过户手续；其三，张某购房并办理过户手续后，将其与孩子的户口迁至x号房屋中，张某之子因购房划片至人大附小上学。综合上述事实，可以判断张某购房的主要目的系因孩子入学需要，在整个购房过程中，张某跟随中介人员前后看房十余处，最终选中涉案房屋，郭某向张某出示的售房手续齐全，张某亦支付了合理对价并在郭某的协助下成功办理了产权变更手续，二人的交易过程符合房地产市场交易的一般习惯与流程。在本案庭审中，针对耿某提出的质疑，张某逐一作出了合理解释，耿某并未提供充分证据证实张某购房行为存在恶意。因此，对张某与郭某以石某名义所签的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效合同，对耿某要求确认该合同无效的诉请，本院不予支持。在此需要指出的是，郭某在将涉案房屋出售并交付耿某后，并未积极配合耿某办理房屋过户手续，而是选择在石某办下房产证并取得石某售房的公证授权后，将涉案房屋再次出售给不知情的张某，郭某显然存在恶意违约的行为，对郭某恶意违约行为造成的损失，耿某可以另行主张解决。石某、郭某无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回耿某的全部诉讼请求。案件受理费二万五千二百八十元（耿某已预交一万二千六百四十元），由耿某负担，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  张占春人民陪审员  刘松庆二〇一九年十二月二十六日书 记 员  冯梦薇