广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10403号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗玉妮，女，汉族，1974年9月28日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：**，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，广东旭晨律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：李常青，男，汉族，1974年9月9日出生，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：谭强，广东海能律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭翟宇，广东海能律师事务所律师。上诉人罗玉妮因与上诉人李常青租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21475号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗玉妮于2018年12月10日向一审法院提起诉讼，请求：1.解除罗玉妮、李常青之间于2018年5月30日签订的《租赁合同》，没收李常青交付的押金280800元；2.李常青立即返还租赁房屋；3.李常青支付罗玉妮2018年11月1日至返还租赁房产期间的租金和本地厂长费用95400元（暂计至2018年11月30日，此后的应按照95400元/月的标准计算至李常青返还房屋之日止）；4.李常青支付罗玉妮2018年9-11月期间电费108548元及利息（利息从起诉之日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；5.李常青支付罗玉妮2018年7至10月期间水费10687.5元及利息（利息从起诉之日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；上述1、3、4、5项暂合计495435.5元；6.李常青承担本案的全部诉讼费用。李常青于2018年12月10日向一审法院提起反诉，请求：1.罗玉妮向李常青返还押金280800元；2.罗玉妮向李常青返还多交的租金37440元；三、本案诉讼费由罗玉妮负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋厂房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认罗玉妮与李常青于2018年5月30日签订的《合同书》、于2018年6月1日签订的《补充合同书》及《合同书更改项目协议》无效；二、李常青应于判决发生法律效力之日起五日内向罗玉妮交还案涉位于东莞市××座的厂房；三、李常青应于判决发生法律效力之日起五日内向罗玉妮支付从2018年11月1日至实际交还案涉物业之日止的占有使用费（以93600元/月为基数计算，暂计至2019年5月31日为655200元）；四、李常青应于判决发生法律效力之日起五日内向罗玉妮支付2018年7月至10月期间水费10224.8元、2018年9月至11月期间电费108548元；五、罗玉妮应于判决发生法律效力之日起五日内向李常青返还租赁押金280800元（该项费用可与前述第三项费用相互抵扣）；六、驳回罗玉妮及李常青的其他诉讼请求。本案本诉受理费8732元、财产保全申请费1593元，合计10325元（罗玉妮已预交），由罗玉妮负担5899元，由李常青负担4426元；本案反诉受理费3037元（李常青已预交），由李常青负担357元，由罗玉妮负担2680元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21475号民事判决。罗玉妮、李常青均不服一审判决，向本院提起上诉。罗玉妮上诉请求：1.撤销一审判决第六项；2.改判李常青承担本地厂长费用（以1800元/月的标准从2018年11月1日开始计算至实际返还租赁房产为止）；3.由李常青承担本案上诉费。事实与理由：罗玉妮与李常青于2018年5月30日签订的房屋租赁合同中明确约定每月的本地厂长费用1800元由李常青承担。广东大部分地区涉及到租赁集体所有的物业的，为解决地方人员就业，业主方会要求承租人支付厂长费用，案涉的房产系罗玉妮从东莞市常平镇桥沥大呙股份经济合作社租赁所得，罗玉妮与东莞市常平镇桥沥大呙股份经济合作社签订的租赁合同中也有相关的约定，罗玉妮已经支出了相关的费用，该费用属于罗玉妮合理支出的费用，一审判决以合同无效为由驳回罗玉妮的该项请求是错误的。李常青辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。李常青上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回罗玉妮的诉讼请求；2.改判李常青只需向罗玉妮支付2018年11月1日至2018年11月25日期间的占有使用费70200元；3.改判李常青无需向罗玉妮支付2018年7月至10月期间水费10224.8元、2018年9月至11月期间电费108548元；4.改判罗玉妮向李常青返还多交的租金37440元；5.本案一、二审受理费、保全费由罗玉妮承担。事实与理由：（一）案涉厂房已于2018年11月25日被东莞市常平镇桥沥大呙股份经济合作社收回。次承租人杨雄已撤场并将设备留下来抵扣2018年11月1日至25日期间的租金。罗玉妮告知李常青设备没有卖掉，故李常青只需要支付2018年11月1日至25日期间的占有使用费。根据2019年1月20日的微信聊天记录，罗玉妮的配偶杨业红已经进驻厂房并对厂房进行了停电处理，所以，最迟于2019年1月20日，罗玉妮已经收回厂房。（二）租赁合同约定，李常青自行缴纳水电费。罗玉妮未代李常青缴费的情况下无权向李常青收取水电费。（三）案涉厂房的实际面积与租赁合同中约定的面积不符，既然合同无效，那么应依据实际面积计算占有使用费。（四）一审判决认为李常青应当向罗玉妮交还案涉厂房并支付从2018年11月1日至实际交还之日止的占有使用费以及罗玉妮代交的水电费属于适用法律错误。罗玉妮并未举证证明李常青仍占有案涉厂房。罗玉妮辩称，（一）李常青无证据证明其已经将案涉厂房交还给东莞市常平镇桥沥大呙股份经济合作社，即使李常青已经向东莞市常平镇桥沥大呙股份经济合作社交还案涉厂房，也不能证明其履行了向罗玉妮返还案涉租赁物的义务。在李常青主张将案涉厂房交还东莞市常平镇桥沥大呙股份经济合作社之后，罗玉妮依然向东莞市常平镇桥沥大呙股份经济合作社交付租金，故李常青应向罗玉妮支付占有使用费。（二）案涉水电费不应以实际交纳为前提，应以实际产生为前提，一审庭审后罗玉妮已经向有关部门缴清了案涉厂房的水电费，因此李常青的上诉没有事实和法律依据。二审期间，罗玉妮向本院提交了租赁合同、水电费收据、证明、厂房租赁合同、房租票据等。李常青向本院提交了三张光盘，拟证明案涉厂房门口被堵。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明，根据李常青二审期间向本院提交的光盘，案涉厂房内存在大量机器设备、材料等。机器设备、材料上均有法院的封条，李常青主张该机器设备是次承租人杨雄因为另案被查封的。二审期间，针对案涉厂房的现状，本院组织双方前往大呙经合社核实，大呙经合社组长利托开陈述，大呙经合社将案涉厂房租给罗玉妮，租赁合同目前尚未终止，未有其他人将厂房归还大呙经合社。厂房门口的车辆不是大呙经合社的，双方都可以随时拖走。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人罗玉妮、李常青的上诉请求，本案二审争议焦点为：李常青是否应支付罗玉妮案涉房屋的占有使用费、水电费及厂长费。李常青主张其已将案涉房屋交还大呙经合社，故无需支付罗玉妮2018年11月25日之后的占有使用费，且厂房面积只有4680平方米，而非5200平方米，已付多交的占有使用费应退回；罗玉妮未代缴2018年7月至10月期间水费、2018年9月至11月期间电费，其无权向李常青主张该费用。罗玉妮主张依据合同约定，李常青应当支付厂长费。关于占有使用费。双方均未提交案涉厂房的产权登记证明或建设工程规划许可证，一审判决认定案涉租赁合同无效正确。租赁合同无效，产生相互返还的法律后果。李常青一审庭审中主张其已将案涉厂房交还罗玉妮的丈夫杨业红，二审中却主张已将厂房交还大呙经合社，本身即存在矛盾，且经本院在大呙经合社现场调查，李常青并未将厂房交还大呙经合社。大呙经合社确认案涉厂房是其租给罗玉妮，李常青无证据证明其已将厂房返还罗玉妮或大呙经合社。李常青与罗玉妮签有租赁合同，李常青负有清空厂房并返还的义务，无论厂房内的设备是李常青所有，还是杨雄（李常青将案涉厂房转租给了杨雄并签有租赁合同）所有，都不能免除李常青清空厂房并返还给罗玉妮的义务，一审判决李常青向罗玉妮返还厂房并支付未返还期间的占有使用费并无不当。至于计算标准，租赁合同及李常青转租于案外人的合同均约定固定计费标准而非依据面积计算，李常青主张以4680平方米计算占有使用费无事实和法律依据，本院不予采信。关于水费和电费。罗玉妮提交了催缴通知、已交纳水电费收据、微信聊天记录等证据证明其已为李常青垫付水电费。结合租赁合同约定水电费应由李常青交纳、李常青确认以往均是罗玉妮垫付水电费后再向其催缴等因素，李常青以罗玉妮未缴纳水电费为由拒付水电费不能成立。李常青未对一审判决的水电费具体数额提出异议，本院予以维持。关于厂长费。罗玉妮主张厂房是大呙经合社的厂房，大呙经合社要求罗玉妮每月支付聘请本地厂长费用，依据租赁合同约定，应由李常青承担。根据罗玉妮的主张，厂长费的性质应为人工劳务费而非占有使用费。案涉租赁合同无效，罗玉妮主张李常青支付该费用，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，一审判决不予支持正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11372元（罗玉妮预交160元、李常青预交11212元），由上诉人罗玉妮负担160元，上诉人李常青负担11212元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年十二月十六日书记员  施淑女郑承怡附相关法律法规《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。