广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2173号原告：余卫侠，女，汉族，1974年3月7日出生，住，委托诉讼代理人：余树青，男，汉族，1973年7月23日出生，住，系原告丈夫。被告：蔡志雄，男，汉族，1980年11月11日出生，住，被告：姚建梅，女，汉族，1964年2月15日出生，住，委托诉讼代理人：钟宇明、蔡颖珠，分别系广东启源律师事务所律师和实习律师。被告：刘记房，男，汉族，1977年3月21日出生，住，委托诉讼代理人：陈新端、潘春燕，均系广东映日律师事务所律师。被告：刘鉴荣，男，汉族，1969年7月13日出生，住，委托诉讼代理人：潘光育，系广东流溪律师事务所律师。被告：刘金晃，男，汉族，1954年10月6日出生，住，委托诉讼代理人：潘光育，系广东流溪律师事务所律师。被告：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋1113室，统一社会信用代码31440000456080870L。法定代表人：林迎星。委托诉讼代理人：戴勤，朱天养，均系广东泰扬律师事务所律师。被告：钟建雄，男，汉族，1967年4月15日出生，住，委托诉讼代理人：黄泳怡，系北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟云郗，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告:广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社，住所地广东省广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社，机构代码粤农集字第011854099375号。社长：刘伟聪。委托诉讼代理人：陈新端、潘春燕，均系广东映日律师事务所律师。原告余卫侠诉被告蔡志雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所、钟建雄、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余卫侠，被告姚建梅的委托诉讼代理人钟宇明，被告刘鉴荣、刘金晃，被告广东泰扬律师事务所的委托诉讼代理人戴勤到庭参加诉讼。被告蔡志雄、刘记房、钟建雄、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余卫侠诉讼请求：1.确认原告与蔡茂辉于2014年12月16日签订的《合资建房协议书》无效；2.被告蔡志雄返还原告购房款100000元；3.被告姚建梅返还电梯维修基金2000元、水电周转金500元；4.由被告承担本案诉讼费。事实及理由如下：2014年12月16日，原告与被告签署《合资建房协议书》，约定原告以188000元的价格购得位于广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社“震通商务大厦”1011房，2014年12月，被告完成该大厦的建设。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局发出《告知书》告知，确认涉案房屋属于违法建筑。鉴于此，根据有关法律规定，涉案合同应确认为无效合同，由被告向原告返还相应购房款。被告蔡志雄、刘记房、钟建雄、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，被告蔡志雄、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社也没有提交任何书面答辩意见，四被告亦未提交证据，视为上述被告放弃辩证、质证或举证的权利，本院依法作缺席审理。被告姚建梅辩称，一、原告基于其与姚建梅签订的物业管理协议，主张的水电周转金及电梯维修基金，该物业管理协议与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，应另案处理。二、按照分房协议，第十层房屋是分给蔡茂辉，证据显示案涉房屋由蔡茂辉卖给原告，姚建梅没有参与任何环节。被告刘记房提交书面答辩意见称，不同意原告的诉讼请求及事实理由。理由如下：一、刘记房不是本案诉争合同的相对方，不是本案适格的被告。原告主张无效的《合资建房协议书》是由原告与被告蔡茂辉签订。本案是合同纠纷，刘记房不是涉案合同的相对方，不是本案适格被告。二、假若本案争议的《合资建房协议书》无效，是因为原告与被告蔡茂辉之间买卖本案房屋并签订《合资建房协议书》违反法律、行政法规的强制性规定所导致。原告与被告蔡茂辉签订的《合资建房协议书》实为房屋买卖合同，双方在交易本案房屋时清楚知道买卖合同性质为房屋使用权出让，并非一般的商品房买卖合同关系。蔡茂辉将房屋出售给太平村油麻埔经济合作社之外的居民，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，合同无效。假若原告与被告蔡茂辉签订的《合资建房协议书》无效，是因违反前述强制性规定而导致无效。被告钟建雄提交书面答辩意见称，一、钟建雄同意原告的诉讼请求第一项，确认原告与蔡茂辉签订的《合资建房协议书》无效。但合同无效所产生的返还购房款的责任应当由蔡茂辉承担。在蔡茂辉已死亡的情况下，因涉案房产所产生的法律责任也应当由蔡茂辉的继承人承担。钟建雄没有收取涉案房屋的购房款，不应当承担返还购房款的义务。二、根据原告提供的全部证据材料，可以证明原告购买的涉案房产不属于钟建雄。且钟建雄自始至终都没有在涉案房产的任何文件上签字或作出意思表示，没有获得、转让涉案房产，也未从涉案房产中获得任何利益。三、原告自2014年12月16日与蔡茂辉签订《合资建房协议书》后，就获得涉案房产，并居住至房产被拆除，对于其居住期间所获得的居住利益应当折价使用费返还给蔡茂辉或蔡茂辉的继承人。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的内容，使用费可以与蔡茂辉或继承人返还购房款相互抵扣。另外，如原告在房产被拆除时收取政府部门发放的搬迁补偿费等费用，应当在返还金额中予以抵扣。四、钟建雄明确原告应自负70%或以上的过错责任，剩余责任由合同相对方承担。五、从参加的诉讼主体来看，缺乏必要的共同诉讼参加人，请求法院依职权追加刘鉴荣、刘金晃、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社等人作为被告参加诉讼。被告广东泰扬律师事务所答辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、原告诉称在广东泰扬律师事务所见证下与被告蔡茂辉签订《合资建房协议书》不是事实，所谓的律师见证显属虚假。（1）原告、被告从未委托广东泰扬律师事务所办理涉案业务的律师见证并办理相关委托手续。（2）原告提供的《律师见证书》所使用的广东泰扬律师事务所的印章是伪造的，广东泰扬律师事务所仅有经过公安机关备案的公章、发票专用章、财务专用章等三枚印章，且每枚印章均有规范的数字编码，从未刻制或使用过原告证据材料中反映的“广东泰扬律师事务所见证专用章”等印章。（3）原告提供的《律师见证书》所附的证件基本上都是过期失效的，事实上广东泰扬律师事务所的《律师事务所执业许可证》于2016年6月12日已换证，陈汉原的《律师执业证》已于2014年5月15日换证。（4）广东泰扬律师事务所从未指派律师办理涉案业务的现场见证，原告提供的《律师见证书》中律师签署显然不是现场签名。（5）根据原告提供的收据以及律师助理钟新中的名片，可见原告并非向广东泰扬律师事务所支付律师见证费，而是向钟新中支付该费用。（6）经查，钟新中是涉案合作建房业务系列公司的开办人，是合作建房业务投资人之一钟建雄的弟弟，其两兄弟有利用虚假印章并假冒广东泰扬律师事务所名义进行虚假律师见证的重大嫌疑。（7）以上细节关系到所谓律师见证是否真实存在，恳请法庭要求各案原告亲自出庭进行陈述。（8）退一步说，即便涉案律师见证与陈汉原律师有关，根据《司法部关于律师事务所不承担律师私刻印章并私自接受委托行为的相关法律责任的批复》之规定，也仅是陈汉原个人行为，广东泰扬律师事务所对其行为和后果不应承担法律责任。2、就涉案伪造广东泰扬律师事务所以及利用伪造印章、假冒广东泰扬律师事务所名义从事律师见证的不法行为，广东泰扬律师事务所已经向公安机关报案并登报声明。3、根据合同相对性原则，合同无效产生的法律后果应由合同当事人自行承担，广东泰扬律师事务所并非合同当事人，无需承担责任。合同见证人对合同只是起证明作用，不享有合同权利，也不承担合同义务，合同是否有效、是否存在与见证人无关，两者之间根本没有必然联系。4、涉案合同无效的后果应由原告、被告根据各自过错分别承担。本案原告损失应界定为合作建房房款、利息以及装修费用等，被告损失应界定为合作建房投入资金等。原告、被告均是完全民事行为能力人，自愿签署涉案合同，完全清楚在农村集体土地上合作建房行为的性质以及法律效力，对所签订合同的后果均属明知，过错非常明显，且程度相当，应当各自自行承担因其过错造成的损失。综上所述，原告对广东泰扬律师事务所的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回，并将涉案违法犯罪问题移送公安机关处理。被告刘鉴荣、刘金晃无答辩意见。案件审理过程中，本院依职权到广州市规划和自然资源局从化区分局、从化区太平镇政府等部门调取以下证据：1、现场图片6张（拆除前后）；2、行政处罚决定书、罚款缴费收据；3、从化区政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函；4、广东省自然资源厅不予受理决定书；5、震通大厦住户信息统计表（13层楼，从化区太平镇入户调查）；6、强制拆除现场公告。另，依职权在“广州从化发布”网站下载2019年4月22日以及4月24日关于涉案震通大厦拆除的两份新闻稿件，反映涉案震通大厦正式拆除时间为2019年4月22日。就从化地区拆除违章建筑时是否对违章建筑的成本价作出补偿问题，本院向广州市从化区城市管理和综合执法局发出协助调查函，该局于2019年11月1日回复没有对违章建筑的成本价作出补偿。另，根据（2019）粤0117民初1727号案调取的广东省大埔县公安局洲瑞派出所出具的户籍证明反映，蔡茂辉已于2017年去世。经审理查明，蔡茂辉与原告于2014年12月16日签订的《合资建房协议书》约定，蔡茂辉与原告合资建设从化太平村油麻埔经济社合资楼1011房，面积约95平方米，总造价为188000元。2014年12月18日，原告通过其中国工商银行股份有限公司账户向蔡茂辉转账100000元。同日，被告蔡志雄在上述转账单背面手写“收到余卫侠订房款壹拾万圆”并签名，蔡茂辉出具收到原告订房款100000元的三联收据。2017年3月2日，姚建梅（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《从化区震通大厦物业管理协议书》，约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。同日，姚建梅分别出具2000元电梯维修基金和500元水电周转金的两张三联收据。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚〔2017〕724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇××油麻埔队土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复〔2019〕307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复〔2019〕204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部门对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案的1011房，登记户主为原告，住房来源为购买，没有记载面积，已装修已入住，备注为2014年下半年购买，价格20万元。庭审中，原告称涉案房屋于2017年3月2日交付给原告使用。原告确认以下事实：1.因为本案为房屋买卖合同纠纷，法院追加的其他被告包括刘记房、钟建雄、刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社，原告不追究其民事责任，即使上述主体可能需要向原告承担相应责任，原告在本案中亦不主张由其承担责任；2.已领取政府发放的9000元搬迁补助费。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。本院认为，原告持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，因原告与蔡茂辉签订《合资建房协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，协议为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于原告与蔡茂辉签订《合资建房协议书》的效力问题。涉案1011房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原告与蔡茂辉签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，被告蔡志雄是否应返还购房款问题。由于被告蔡志雄并非《合资建房协议书》的签订主体，且根据本案证据，涉案购房款也转账至蔡茂辉账户，并由蔡茂辉出具收据确认已收款，故根据合同相对性原则，原告主张蔡志雄返还购房款100000元，于法无据，本院不予支持。三、关于原告主张的返还电梯维修基金及水电周转金问题。由于该两项费用均为涉案1011房物业管理相关费用，属于另一个法律关系，原告应另循其他法律途径解决，本案不作审查。被告蔡志雄、刘记房、钟建雄、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告余卫侠与蔡茂辉于2014年12月16日签订的《合资建房协议书》无效；二、驳回原告余卫侠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4060元，由原告余卫侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴  环人民陪审员 罗 建 华人民陪审员 欧阳丽梨二０一九年十二月三十一日书 记 员 罗 芳 华