海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9030民初712号 原告：吴丽，女，1987年11月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李亚雄、倪付贵，均为海南日新律师事务所律师。 被告：海南省国营乌石农场，住所地海南省琼中县湾岭镇乌石墟乌石农场办公楼。统一社会信用代码为91469036201248491R。 法定代表人：蔡锦源，该农场场长。 委托诉讼代理人：张金玲，海南圣合律师事务所律师。 被告：海南地恒实业投资有限公司，住所地海南省三亚市凤凰镇机场路口南侧三亚美丽春天2#楼。统一社会信用代码为91460200687262591C。 法定代表人：庄明利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢容彪，海南问源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈虹茜，海南问源律师事务所实习律师。 原告吴丽与被告海南省国营乌石农场、海南地恒实业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴丽及其委托诉讼代理人李亚雄、倪付贵以及被告海南省国营乌石农场委托诉讼代理人张金玲到庭参加诉讼。因本案案情复杂，事实未查明清楚，本院于2019年11月22日转为普通程序，依法适用普通程序公开第二次开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李亚雄，被告海南省国营乌石农场委托诉讼代理人张金玲，被告海南地恒实业投资有限公司委托诉讼代理人谢容彪、陈虹茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴丽提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同并向原告支付逾期办理不动产权证违约金5118元（自2018年12月28日起暂计至2019年6月16日），两被告承担连带责任；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年5月3日，原告与被告海南省国营乌石农场签订《乌石美丽春天1.1期预定书》，原告购买两被告联合开发的“乌石美丽春天1.1期”项目xxx房，总价款301046元。2016年5月13日，原告与被告海南省国营乌石农场签订《琼中县商品房买卖合同》，双方约定原告购买两被告联合开发的位于海南省琼中县乌石农场“美丽春天”1期3＃（幢）9（层）1-xxx（房号）房屋，建筑面积为95.96㎡、单价3137.2元/㎡、总金额301046元。根据该合同第八条、第十五条的约定，被告应在2017年1月31日前交付主体结构经验收合格的房屋，交付房屋之日起720日内为原告办理房屋权属证书。因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及相关税费。2017年1月初，被告通知原告于2017年1月8日交房，原告收房后自2017年2月1日起缴纳物业管理费。根据合同约定，被告应当自2017年1月8日起720天内即在2018年12月28日前为原告办理房屋权属证书，但是被告至今未能为原告办理房屋权属证书。原告认为，《不动产登记条例》实施后，双方在《琼中县商品房买卖合同》约定的“房屋权属证书”即是“不动产权证书”。截止2019年6月16日，被告逾期办证170天，应当按照合同约定向原告支付违约金5118元。后续违约金继续计算至被告办妥不动产权证之日。因两被告系联合开发该房地产项目，应当由两被告承担连带责任。为此，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告海南省国营乌石农场辩称，一、我方没有逾期办理房产证的事实，依据原、被告双方签订琼中县商品房买卖合同第十五条，关于产权登记的约定的条款内容，该条款中约定720日内办理房屋权属证书，依据该条款内容能够确定，被告应在房屋交付后的720日内，向房管部门交件，而并不是在房屋交付后的720日内取得房产证，在原、被告签订的房屋买卖合同中，并没有约定被告协助原告取得权属证书的具体日期。因此，被告不存在逾期办证的违约行为。二、假如法院认为被告存在违约行为，那么原告诉请违约金具体数额过高，与合同约定不符。理由是虽然原、被告在房屋买卖合同中第十五条约定，按照每日万分之一向被告收违约金，但随后原、被告双方主合同的附件七中，本合同补充协议第二条，商品房产权证的办理，双方约定，因出卖人的原因导致逾期办证，而出卖人必须承担违约责任。但违约金不超过购房款总额的百分之一为限。原、被告双方，对逾期办证都违约责任，进行了最高额限制，不超过购房款的百分之一。原告诉请的违约金高于合同总价款的百分之一。因此，违约金过高。三、原告购涉案房屋，所有的流程都是和被告海南地恒实业投资有限公司进行的，房款也是交给被告海南地恒实业投资有限公司。因此，即使承担违约金责任也应该是由被告海南地恒实业投资有限公司承担。 被告海南地恒实业投资有限公司辩称，一、部分原告所陈述的交房时间不符合事实。二、至今办理不动产权证书的期限尚未届满，原告请求被告支付逾期办理不动产权证书违约金的诉讼请求应依法予以驳回。2016年8月15日，琼中县人民政府发文：“不动产登记业务统一由县不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放”，即2016年8月31日起，不再办理单独的房屋权属证书和土地使用权证，而是将两证合一办理统一的不动产权证书。本案中，双方在合同中对办理房屋产权证与土地使用权证分别约定为720天和560天的期限，因国家出台实施两证合一政策，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，且在实施两证合一政策之前，依合同约定，办理房屋产权证的期限尚未届满，故应参照合同约定的两证合计期限，确认办理不动产权证期限一共为1280天。原告收房之日起至今尚未届满1280日，故原告起诉请求被告承担逾期办理不动产权证的违约责任是没有事实及法律依据的。三、即使被告应承担逾期办证的违约责任，原告所诉请的违约金额也不符合合同约定，合同附件七补充协议第二条第二项约定，“因出卖人原因导致逾期办证，出卖人必须承担违约责任，但违约金以不超过购房款总额的1%为限”，该约定是双方的真实意思表示，且无违反法律规定是合法有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告提交的付款凭证3张、发票1张、收据2张，对于以上证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1关于原告提交的《琼中县商品房买卖合同》，拟证明原告与被告海南省国营乌石农场签订《琼中县商品房买卖合同》，双方约定原告购买两被告联合开发的房屋，被告应在2017年1月31日前交付主体结构经验收合格的房屋，交付房屋之日起720日内为原告办理房屋权属证书；因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。被告海南省国营乌石农场对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，根据补充协议第2条第2点约定，逾期办证的违约金不超过购房款总额的1%。另，按揭到款日期是2017年1月18日，根据主合同的约定，交房时间应以银行按揭到款时间为准，因此原告诉请中违约时间从2018年12月28日计算，是错误的。被告海南地恒实业投资有限公司对该证据无异议。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 2.关于原告提交的物业费收款收据，拟证明原告自2017年2月1日起缴纳物业费。被告海南省国营乌石农场对该份证据不予质证，认为该证据与其无关。被告海南地恒实业投资有限公司对该证据无异议。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 3.关于被告海南省国营乌石农场提交的《合作开发土地合同书》，拟证明在乌石美丽春天项目中，被告海南省国营乌石农场仅提供建设用地，被告海南地恒实业投资有限公司承担所有的建设资金及项目的立项、规划、设计、报建、施工、销售、验收等工作的事实。原告对该份证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，合同只能证明两被告之间合作的权利和义务，不影响两被告对外承担连带责任。被告海南地恒实业投资有限公司对该证据无异议。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 4.关于被告海南地恒实业投资有限公司提交的琼中县人民政府通告，拟证明2016年8月31日起不再办理单独的房屋权属证书和土地使用权证，实行两证合一，办理统一的不动产权证书。原告对该证据真实性、合法性没有异议，关联性及证明内容有异议，两证合一之后相关办理登记的手续更加简便，应按照合同约定的第一个时间即办理房屋权属证书的时间计算，被告办理不动产登记的时间，不应该将原本办理两个证件的时间相加作为办理不动产登记的时间。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告海南省国营乌石农场与被告海南地恒实业投资有限公司联合开发位于海南省琼中县乌石农场“美丽春天”商品房，由被告海南地恒实业投资有限公司负责建房销售。原告吴丽与被告海南省国营乌石农场于2016年5月13日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了“美丽春天”项目xxx号房屋，建筑面积95.96㎡、单价3137.2元/㎡、总金额301046元，现全部房款已经支付完毕。2017年1月初，被告通知原告于2017年1月8日交房，原告收房后自2017年2月1日起交纳物业管理费，现已入住但未办理房屋权属证书。《琼中县商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在560日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证…”。原告根据合同的约定，要求被告应当自2017年1月8日起720天内即在2018年12月28日前为原告办理房屋权属证书。但是，被告至今未能为原告办理房屋权属证书。原告以起止日2017年1月8日至2019年6月16日逾期办证170天为由，请求被告继续履行合同并依约定向原告支付违约金5118元。 另查明，琼中县人民政府自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。 本院认为，一、原告吴丽与被告海南省国营乌石农场对双方签订的《琼中县商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性均予以认可，该合同的签订系双方真实意思表示，应为有效合同。关于《琼中县商品房买卖合同》中的附件七《本合同补充协议》系主合同中的一部分，有原告吴丽与被告海南省国营乌石农场双方签名盖章认证，应同为有效协议。原告要求被告海南省国营乌石农场继续履行合同本院予以支持。二、关于本案争议焦点被告是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，两被告是否应承担连带责任。根据《琼中县商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在560日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证…”。根据本案查明的事实，琼中县人民政府自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。本案中，双方在合同中对办理房屋产权证约定的期限为720天，土地使用权证约定的期限为560天，因国家出台实施两证合一政策，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，且在实施两证合一政策之前，依合同约定办理房屋产权证的期限尚未届满，故应参照合同约定的两证合计期限，确认办理不动产权证期限一共为1280天，故从交房之日（即2017年1月8日）起计算，办理不动产权证期限至今并未超过办证期限。本院对原告主张两被告支付逾期办理不动产权证违约金3124元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 1原告吴丽与被告海南省国营乌石农场继续履行2016年5月13日签订的《琼中县商品房买卖合同》。 2驳回原告吴丽的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告吴丽承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长  刘慧静 审判员  文志娟 审判员  叶 伟 二〇一九年十二月十日 书记员  唐伟雄 书记员  黄嘉灵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。