山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5377号 原告：张斌，男，1987年5月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘勇，山东陆海律师事务所律师。 被告：赵亮，男，1993年1月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：詹鑫，女，1994年7月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：钟臻臻，山东兆利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解帅宇，山东兆利律师事务所实习律师。 原告张斌与被告赵亮、詹鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张斌的委托诉讼代理人刘勇，被告詹鑫的委托诉讼代理人钟臻臻、解帅宇到庭参加诉讼，被告赵亮经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张斌向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即配合原告办理日照市临沂路西、迎宾路北侧绿色佳园小区007幢03单元（03）1502室（产权证号：鲁【2018】日照市不动产权第0034880号）的解押及过户手续；2.判令两被告立即向原告交付上述房屋并支付违约金27735元（违约金暂计算至2019年7月8日，之后的违约金以总房款1110000元为基数，按年利率24%计算至过户交房之日）；3、案件受理费由两被告承担。诉讼中，原告申请撤回第1项诉讼请求其中要求配合办理解押手续的请求。事实与理由：两被告系夫妻关系，2019年5月27日，原告与被告赵亮通过山东联瑞置业发展有限公司居间介绍，签订房屋买卖合同，约定由原告张斌购买被告赵亮单独所有的涉案房屋，房屋价款1110000元（包含所有房产交易税），并对付款方式、双方权利义务、过户登记、违约责任等作了规定，合同还特别约定，在签署该买卖合同时，上述房屋有个人抵押贷款及农业银行贷款，被告赵亮同意原告用首付款及余款还清该个人抵押及房贷，并承诺该房过户期间无产权及经济债务纠纷。2019年5月27日、28日，原告依约将被告赵亮所欠个人抵押借款（债权人明宏泰）300000元及其所欠农业银行房贷606000元还清，个人抵押借款的抵押登记已解除。2019年5月28日，上述1110000元购房款已全额支付完毕，赵亮给原告出具收条予以确认。至此，原告的付款义务已全部履行。2019年5月28日，被告詹鑫以涉案房屋未经其同意出卖、侵犯其利益为由阻挠原告办理抵押解除及过户手续，并拒绝迁出涉案房屋，致使房屋至今未能办理过户和实际交付。原告认为，原告与赵亮签订有合法有效的买卖合同并已支付全部房款，两被告拒不配合办理抵押解除及过户、交房手续，恶意诈骗原告购房款，严重侵害了原告合法权益，按《房屋买卖合同》第四条第2款的约定，被告还应向原告支付违约金。为此，原告诉至法院。 被告詹鑫辩称，第一，涉案房屋价值系被告詹鑫所有，并经过公证，被告赵亮无权处分该房产且被告詹鑫与赵亮于2019年5月27日在日照市东港区人民法院起诉离婚，同日原告与被告赵亮签订房屋买卖合同系赵亮与第三人恶意串通损害詹鑫利益，该买卖合同无效；第二，该合同系被告赵亮与原告签订，被告詹鑫并非合同相对方，不是本案被告应作为有独立请求权第三人出庭；第三，被告赵亮未出庭无法得知其双方的买卖真实意思表示，对于是否付款是否在胁迫下签订所有材料，被告詹鑫并不知情，被告詹鑫与赵亮的女儿刚出生，赵亮也不可能在这种情况下让孩子无家可归。 案经送达，被告赵亮未到庭应诉、答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告张斌向本院提交如下证据：证据一、原告与被告赵亮于2019年5月27日签订的《房产买卖合同》一份，该买卖合同系由山东联瑞公司介绍签订，约定被告赵亮将其单独所有的涉案房屋以111万元的价格卖给原告，并约定房屋过户时的所有税费均由赵亮承担，还特别约定涉案房屋签订该买卖合同前有个人抵押借款及农业银行房贷，赵亮同意原告用首付款及余款还清上述个人抵押及房贷，并承诺在该房过户期间无产权及债务纠纷，并对双方权利义务进行约定；证据二、被告赵亮于2019年5月27日和2019年5月28日向原告出具的《收到条》五份，证明赵亮已收到原告的全部购房款111万元（包括赵亮收到原告购房定金15000元，原告代赵亮支付的个人抵押债务30万元，原告代赵亮支付的农行房贷60.6万元，被告赵亮支付给第三人的日后交易房屋应产生的税费及日后如违约应承担的违约责任及维权费用共计84000元，赵亮之前向原告借款替客户垫资购买车辆的借款55000元及原告交付的赵亮之前承诺出售另一套房屋的定金50000元）；证据三、原告及其委托的第三人刘肖向赵亮汇款的银行回单一宗，证明原告向赵亮支付了全部购房款；特别说明，原被告间签订的房产买卖合同是在赵亮与詹鑫起诉离婚前签订的，并非被告答辩中所称；证据四、涉案房屋不动产权证一份，证明涉案房屋权属及抵押情况，证据五、民事裁定书（2019）鲁1102财保383号及保全费单据一份，证明原告申请保全涉案房屋；证据六、日照市不动产权登记中心查询结果证明一份（2019年7月25日），证明涉案房屋权属及查封、抵押情况；证据七、涉案房产的不动产查询结果证明一份（2019年11月13日），证明涉案房屋在原告申请法院查封之前已无有效查封，该房屋过户登记已不存在查封障碍。 被告詹鑫对原告提交的证据质证认为，对证据一真实性有异议，因为被告赵亮未到庭，无法证实该合同签名时是否赵亮真实意思表示，且后来被告詹鑫从中介处得知系赵亮与张斌找的其门下分店索要该合同签订；对证据二真实性有异议，收到条15000元系案外人刘肖通过银行转账给赵亮并非张斌，收到条30万元系张斌转给案外人明宏泰，无法得知张斌与明宏泰之间是否有其他买卖关系或借款关系，收到条60.6万元显示是首付款60.6万元与合同不符，收到条84000元依据合同该税费应由赵亮承担，张斌转入刘肖账户是否确实转入，赵亮不得而知，故其签收到条时是否真实转入需原告提供确凿证据，收到条50000元是5月22日出售华润中心房屋收到50000元，华润中心房子是詹鑫婚前购买，且在5月22日前已出售，赵亮无权处分，5月10日借款55000元系刘肖与赵亮之间的借款关系与原告无关；对证据三真实性有异议，电子回单重要提示中已写明本电子回单仅说明该笔退款当前状态，不代表实际入账情况不作为收款方发货依据，在汇款状态交易成功表示该笔汇款资金已清算至收款行，但汇款资金到账需以收款方实际入账为准，所以上述款项是否真实交易需原告提供确凿证据予以证实；对证据四真实性无异议，该发证时间为2018年11月27日，此时原被告已登记结婚且该房屋由两被告共同还贷，根据房屋买卖的一般要求，婚后共同还贷的，签订买卖合同时需夫妻双方共同签订，故该房产并非赵亮个人所有，且经夫妻财产约定公证该房屋价值归詹鑫所有；证据五、六真实性无异议，证据六抵押权张斌有60.6万元抵押金额；对证据七真实性无异议，但是从该证据看，该涉案房屋仍有其他两笔查封，不适宜过户登记。 被告詹鑫向本院提交如下证据：证据一、《律师函》一份，证明被告詹鑫于2019年5月27日起诉离婚后，于当日得知赵亮欲转移房屋，向日照联瑞地产当面送达律师函一份，告知该房屋系詹鑫个人财产，赵亮无权委托买卖并请联瑞地产终止该房屋买卖及相关产权变更行为，停止办理涉及该房产的一切事宜；证据二、《公证书》一份，证明被告赵亮与被告詹鑫于2019年2月15日签订夫妻财产约定协议书，约定该涉案房产除中国农业银行股份有限公司日照分行实现抵押权外，该房产剩余价值归詹鑫所有，该协议书经日照市阳光公证处公证；证据三、直播日照网页打印件一份，证明二手房交易需经网签，但该案房屋并未经过网签程序，属于原告与被告赵亮恶意串通，但具体规定没找到。 原告对被告詹鑫提交的证据质证认为，对证据一真实性无法确认，因该律师函并非是提供给原告，原告认为该律师函不具备合法性，首先涉案房屋系赵亮单独所有的房产，有相关的房产证，并非詹鑫个人财产，赵亮有权自行处分，其次，原告与赵亮签订的买卖合同系双方在平等自愿的基础上签订的有效合同，任何人都无权通知中间方终止该房产的买卖协议，第三，是原告与被告赵亮签订买卖合同在先，两被告离婚在后；对证据二真实性无异议，但是对合法性及被告想证明的内容有异议，首先，在两被告签署该夫妻财产约定书时涉案房屋已经过二次抵押，除了该协议书上标注的中国农业银行的抵押权之外还存在个人（明宏泰）抵押权30万元，双方约定如果发生债权人实现抵押权时上述楼房剩余价值归詹鑫所有，但这仅是两被告之间的内部约定，不能对抗原告，原告作为第三人并不清楚其双方有夫妻财产的约定，何况该公证书并不具备物权变更的效力，而且双方约定在婚姻关系存续期间双方对涉案房屋共同管理使用，本身就与双方剩余价值归詹鑫所有的约定相矛盾；对证据三，新闻的真实性原告无法确认，其载明内容不能影响买卖双方的合同法律效力。 本院依法调取了本院关联案件（2019）鲁1102民初4221号第一次庭审笔录。原告与被告詹鑫对该笔录均无异议。 被告赵亮未到庭应诉，对上述证据均视为放弃质证的权利。被告赵亮亦未向本院提交证据。 经审查，本院对原告张斌提交的证据一至证据七，被告詹鑫提交的证据二，以及本院依法调取的证据予以确认，并在卷佐证。对被告詹鑫提交的证据一，证据三，本院结合当事人陈述及其他证据在事实部分予以综合认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月27日，原告张斌（买方、乙方）与被告赵亮（卖方、甲方）、山东联瑞置业发展有限公司（中介方）签订《房产买卖合同》一份，内容约定交易房屋坐落于日照市（不动产权证号：鲁2018日照市不动产权第0034880号），该房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行日照分行/明宏泰，抵押日期为2017年5月25日/2018年11月29日，甲乙双方协定房产交易成交价格为人民币￥1110000元整；本合同签订当日乙方支付人民币￥150000元整，此款作为购房定金；乙方于2019年5月27日前支付首付款人民币￥300000元整，房款余额人民币￥795000元整，乙方于2019年5月30日前办理产权过户或者全权公证委托手续时以现金方式一次性支付给甲方；甲方协助乙方办理该房屋的房产证、土地证或不动产权证过户手续，有关该房过户时产生的所有税、费（包含增值税、个税、契税、交易费等相关费用）由甲方承担。甲方于收到全部房款后（不包括交房保证金）叁日内将该房屋交付乙方使用，如甲方不按时交房，每逾期一天，按照总房款的0.5%计算违约金给予乙方，超过一个月的，乙方有权单方解除合同；甲方该房名下若有银行贷款或个人借款，甲方用乙方缴纳的首付款及余款还清并及时办理还款撤押手续；备注：该房由个人抵押借款及农业银行房贷，乙方知晓并认可；乙方同意甲方用首付款及余款还清个人抵押及房贷；甲方保证在该房过户期间无产权及经济债务纠纷，若违约，甲方承担全部的违约责任等内容。 2019年5月27日，案外人刘肖账户向被告赵亮转账15000元，被告赵亮向原告出具《收到条》一份，载明收到张斌购买涉案房屋定金15000元；当天，原告向案外人明宏泰账户转账共计300000元，被告赵亮向原告出具《收到条》一份，载明收到张斌购买涉案房屋首付款300000元，备注指定转入明宏泰招商银行账户；2019年5月28日，原告张斌向被告赵亮账户转账共计606000元，被告赵亮向原告出具《收到条》一份，载明收到张斌购买涉案房屋首付款606000元，被告赵亮在中国农业银行股份有限公司的贷款以提前还款方式全部结清；当日，原告向案外人刘肖账户转账84000元，被告赵亮向原告出具《收到条》，载明收到张斌购买涉案房屋房款84000元，备注指定转入刘肖浦发银行日照支行账户，由其代管用于支付房屋交易所产生的各种税费，以及如因房产导致其它纠纷不能过户与买方，买方维护权利所产生的费用（包括律师费、诉讼费、交通费、公告费、保全费等所有维权费用）；另，2019年5月10日，案外人刘肖向被告赵亮账户转账共计55000元；2019年5月22日原告向被告赵亮账户转账共计50000元；2019年5月28日，被告赵亮就上述105000元转账出具《收到条》一份，载明收到原告购买涉案房屋房款105000元整，并备注5月22号出售鲁（2018）日照市不动产权第001605号位于日照市日照市华润中心14B幢01单元2603收到50000元大写伍万元整；5月10号借款55000元大写伍万伍仟元整用于替客户垫资购买车辆（凯迪拉克）本人自愿以上款项抵顶购房款；上述《收到条》载明款项共计1110000元整。诉讼中，原告称案外人刘肖系其与被告赵亮之间的房屋买卖交易的介绍人。原告张斌于2019年5月28日在涉案房屋之上设定了抵押权，抵押金额60.6万元，另，原告于本案诉前向本院申请保全了涉案房屋，案号（2019）鲁1102财保383号，房产查封期限2019年6月18日至2020年6月17日，在本案查封前，涉案房屋不存在有效查封。 另查明，被告詹鑫与被告赵亮系夫妻关系，双方于2018年7月2日在日照市东港区民政局登记结婚。涉案房屋登记产权人系被告赵亮。2019年2月25日，两被告经山东省日照市阳光公证处对夫妻财产约定进行了公证，公证内容为：（一）位于日照市的房屋，不动产权证号：鲁（2018）日照市不动产权第0034880号，现已抵押给中国农业银行股份有限公司日照分行，现在甲、乙双方经过协商，都同意对上述楼房作如下约定：1、如发生债权人实现抵押权时，上述楼房剩余的价值归乙方（詹鑫）个人所有；2、如果没有发生债权人实现抵押权，上述楼房归乙方（詹鑫）个人所有，解除抵押后到不动产管理部门办理过户手续；（二）上述楼房的银行贷款由甲方承担；（三）在婚姻关系存续期间，甲、乙双方对上述房屋共同管理、使用等。2019年5月27日，詹鑫向本院起诉要求与赵亮离婚，（2019）鲁1102民初4221号，本院于2019年6月26日公开开庭进行了审理，庭审过程中，被告赵亮称涉案房屋系2017年5月份购买，婚前还贷1年零2个月，婚后偿还部分贷款，同时认可其与张斌于2019年5月27日就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并认可购房人张斌结清了其向案外人明宏泰的借款并解除了抵押，同时认可张斌结清了其在中国农业银行的房贷60余万元。2019年7月18日，本院依法判决不准詹鑫与赵亮离婚。本案诉讼中，被告詹鑫认为原告与被告赵亮之间的房屋买卖合同因侵害其利益而无效，并称其曾委托律师向本案房产交易中介方“日照联瑞地产”发送律师函，将其《夫妻财产约定协议》公证内容告知了中介方。原告称被告赵亮向其告知了涉案房屋密码锁密码，后密码更改，被告詹鑫先行住进涉案房屋，导致原告一直无法接房入住。原告诉至法院，要求被告赵亮、被告詹鑫配合办理涉案房屋的过户手续，向原告交付房屋并支付违约金，因涉案合同约定违约金过高，故要求违约金以1110000元为基数，按年利率24%计算，并称其损失为被告逾期交房，原告无法利用房屋产生的租金等损失。 本院认为，本案争议焦点有四点，第一，本案《房屋买卖合同》是否有效；第二，被告詹鑫是否系本案的适格被告；第三，两被告应否配合原告办理过户手续并交付房屋；第四，原告主张的违约金应当如何计算。对于以上争议焦点，本院分析如下： 第一，1、本案《房屋买卖合同》系原告张斌与被告赵亮及居间方签订，双方签订的《房屋买卖合同》无证据证明被告赵亮受到胁迫或违背真实意思，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容亦符合法律规定；2、涉案房屋系被告赵亮婚前于2017年购买，两被告婚后偿还部分贷款，房屋登记在被告赵亮个人名下，对于两被告在婚姻存续期间经过公证的《夫妻财产约定协议书》的效力，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第二款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”之规定，该财产约定仅对两被告夫妻双方具有约束力，不能对抗本案原告；3、两被告在夫妻财产约定协议中约定房屋剩余价值归被告詹鑫个人所有，并约定双方共同管理、使用房屋，因涉案房屋并未过户至被告詹鑫名下，该约定在被告詹鑫与被告赵亮之间亦属债的性质，无物权公示效力及优先效力，不足以影响原告与被告赵亮之间的房屋买卖行为效力；4、被告称其委托律师向居间方发送律师函，阻止原告与被告赵亮之间的房屋买卖交易，因律师函本身无设立、变更、终止权利义务的效力，其仅向居间方发送律师函，无证据证明亦向原告发送了律师函，且该律师函系在原被告达成《房屋买卖合同》之后发送，不能阻却原被告双方房屋买卖合同的成立；5、原告以代被告偿还到期债务的方式履行付款义务，其付款形式符合法律规定，且按照合同约定支付了合理对价；6、房款付清后，被告赵亮将房屋钥匙密码告知了原告，应视为将房屋交付了原告，被告詹鑫入住房屋并又将密码变更，应视为侵权行为；根据以上分析，房屋登记在被告赵亮名下，原告有理由相信被告赵亮对涉案房屋有处分权，双方签订买卖合同应系真实意思表示，且原告支付了合理对价，被告也有交付房屋的行为，故原告张斌与被告赵亮之间的《房屋买卖合同》不存在法定无效、可撤销等情形，依法已经成立并有效，被告詹鑫抗辩原告与被告赵亮恶意串通损害其利益无证据证明，本院不予采信。 第二，本案系合同纠纷，合同相对方系本案原告张斌与被告赵亮，根据合同相对性，在被告赵亮存在合同违约的情况下，原告有权要求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任，但其在本案中基于房屋买卖合同要求被告詹鑫承担违约责任，于法无据，本院予以采信，但被告詹鑫存在占有涉案房屋的行为，其行为导致涉案房屋不能交付，故被告詹鑫应承担排除妨碍、交付房屋之责任。 第三，原告张斌与被告赵亮之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，本院已予以确认。原告张斌向被告赵亮足额支付了购房款，被告赵亮亦应履行合同义务。根据原告提交的不动产状况查询证明，涉案房屋已不存在限制过户的障碍，被告赵亮依约应当向原告交付涉案房屋，并配合原告办理涉案房屋过户手续。 第四，对于原告主张的违约金，因原告已经足额支付购房款，完成了合同义务，被告赵亮依约应当交付房屋并配合办理房屋过户手续，且其作为出卖人，负有按时交付标的物的义务，但其未履行义务构成违约，原告要求被告赵亮承担违约责任于法有据，本院予以支持，因合同约定违约金按每日0.5%计算，明显过高，原告要求按年利率24%计算，并称其实际损失为未利用房屋产生的租金等损失，但是原告未举证证明其实际损失（包括可得利益数额），本院酌定按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算违约金，自2018年5月28日后第三天的次日即2019年6月1日起，计算至实际交房之日止。原告主张要求被告詹鑫支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，原告要求被告赵亮向其交付房屋并配合其办理涉案房屋过户手续，本院予以支持，被告赵亮还应向原告支付违约金，违约金以1110000元为基数，自2019年6月1日起至实际交房之日止，按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。原告要求被告詹鑫交付房屋的请求应予支持，但原告要求被告詹鑫协助其办理涉案房屋过户手续、承担违约金的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵亮于本判决生效之日起三十日内协助原告张斌办理位于日照市房屋【产权证号：鲁（2018）日照市不动产权第0034880号】的不动产权变更登记手续； 二、被告赵亮、詹鑫于本判决生效之日起三十日内向原告张斌交付位于日照市的房屋【产权证号：鲁（2018）日照市不动产权第0034880号】； 三、被告赵亮于本判决生效之日起七日内向原告张斌支付违约金（以1110000元为基数，自2019年6月1日起至实际交房之日止，按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）； 四、驳回原告张斌要求被告詹鑫承担协助过户、支付违约金的诉讼请求； 五、驳回原告张斌本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费493元，保全申请费5000元，均由被告赵亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  孙海鹏 人民陪审员  万桂英 人民陪审员  安可松 二〇一九年十二月二十三日 法官助理魏培培 书记员秦娜