广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初9539号原告：程琛，女，1987年10月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：吕江涛，职务总经理。委托诉讼代理人：韩跃，系公司法务。原告程琛诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月16日、2019年8月8日、2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告程琛及其委托诉讼代理人刘开辉，被告盈润公司的委托诉讼代理人韩跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程琛向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告房产价值损失225640元（按房产建筑面积每平方米2000元计，112.82㎡×2000元/㎡）。事实和理由：2013年7月13日，原、被告签署了《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于中山市××乡镇××路××山花园××房房产，建筑面积112.82㎡。在签订合同的过程中，原、被双方对封闭式小区持有共识，在房产证的附图中也有围墙线的标注，时至今日，被告也确认雅景半山花园是封闭式小区。原告收楼入住时，小区大门有保安亭并设有门禁，有物业对小区进行封闭式管理，被告也是按封闭式管理小区收取物业管理费。2015年12月18日，在小区业主阻止无效的情况下，被告擅自强行将雅景半山花园1期的围墙拆除，雅景半山花园从此完全变成了开放式小区，原告居住的小区的生活环境及人身财产安全受到严重影响。由于被告将原为封闭式小区变成开放式小区，严重损害了原告房屋的使用价值，原告因此遭受巨大的损失。原告为此多次与被告协商要求在原址处恢复围墙并与被告于2017年6月18日签订协议，约定被告应在3个月内在原址处重新修建好围墙，否则，被告须按协议约定按照开放式与封闭式小区的房屋差价对原告进行补偿。协议签定后，被告一直没有在原址处动工修建围墙，原告为此多次找到被告，要求被告按协议在原址处修建围墙，但被告都拒之不理。被告甚至在未经业主讨论同意的情况下于2018年3月28日凌晨3点有组织地拆毁了雅景半山花园唯一的门岗。无奈，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，恳请法院依法判如所请。原告程琛围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市房地产买卖合同；2.不动产权证书；3.视频资料；4.保安亭被拆前图片；5.保安亭被拆后图片；6.围墙被拆前图片；7.围墙被拆后图片；8.协议书；9.关于优化雅景半山一期小区道路和围墙相关事宜的公告；10.关于雅景半山一期道路和围墙施工的公告；11.（2015）中一法行初字第448号行政判决书。被告盈润公司辩称：第一，本案所涉小区的围墙的拆除根据不同的进度而分别作出了相应的告示；第二，本案小区所涉的围墙之所以在交付时作简易的建设，是考虑到本项目是分期进行的，在第一期已经竣备交付的情况下，被告作为开发方就先对小区建设了简易的围墙。因为该围墙是简易建立的，也涉及到周边的小区，所以在经过一定年限之后，会存在着倒塌的可能性；第三，也因为该围墙是出于临时的考虑，即为了方便一期业主入住使用所需，也因为本项目是分两期开发。在项目的建设不断推进的过程当中，直至到最后二期开发完毕，作为整个项目必然要进行最终的验收，而且也必然要对之前一些临时的构筑物进行重新改造或搭建。综合来说，本系列案原告所诉的围墙仅仅是一个临时的出于前期业主入住使用方便而搭建的构筑物。该构筑物肯定是没有达到国家法定的规划和建设要求，其不是法定报建的构筑物。因此在项目进行全面的验收时，该围墙必须要作出重新建设的，包括之前的围墙要推倒，再按照规划的要求去报建，或者为了整体一二期的业主入住使用需要，被告再做整体的围墙的建设。因此，本系列案原告的诉求没有任何合理的依据及理由。而且在一期工程需要对围墙进行改造的情况下，都遇到了一期业主的强烈阻挠。综上，原告的诉求理据不充分，应予驳回。被告盈润公司就其答辩没有提交证据。经审理查明，2013年7月13日，出卖人盈润公司与买受人程琛签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人位于中山市××乡镇××路××山花园××房房产，建筑面积112.49㎡。2015年，上述房屋登记为原告单独所有，房屋面积112.82平方米。2015年12月17日，雅景半山花园业主荆琴等29人不服中山市城乡规划局规划行政许可，向广东省中山市第一人民法院提起行政诉讼[案件号：（2015）中一法行初字第448号，因盈润公司与被诉行政行为有利害关系，广东省中山市第一人民法院依法通知盈润公司为第三人参加诉讼]，认为市规划局对雅景半山花园项目1期规划验收时无视小区违法建筑和未按规划条件实施的情况，给予雅景半山花园项目1期规划验收通过，要求撤销。该案判决书查明：2015年7月31日，市规划局三乡分局作出2015-014《关于雅景半山花园小区（半山午后）道路和围墙有关规划情况的复函》，载明：雅景半山花园业主：关于雅景花园小区（半山午后）小区道路和围墙的申诉函收悉。经调查，现将有关规划情况函复如下：一、雅景半山花园1-4栋北侧的规划路是《三乡镇平南西南部片区控制性详细规划》的城市规划路，该预留规划路尚未进行城市道路建设。雅景花园项目已按规划路的控规要求预留道路红线12米，建筑退让道路红线3米；……三、项目与背面相邻用地之间的现状围墙未包括在规划许可内容之内。市规划局在答辩中称：涉案围墙系为项目施工安全需要临时设置，并未包含在规划许可内容之内，涉案围墙将于项目整体完成施工后、申请规划验收前及时拆除，故该城市规划路不属于雅景半山花园项目1期的验收范围。判决驳回荆琴等29人的诉讼请求。2017年6月12日，盈润公司发布《关于雅景半山一期道路和围墙施工的公告》，内容有：为确保广大业主人身和财产安全，我司将对一期围墙和道路进行优化施工，优化后恢复小区封闭的效果（详见方案平面图与效果图），6月8日至12日我司已对施工方案进行了公示，征求了广大业主的意见并签订了相关施工协议，根据意见反馈结果（以书面意见为准）及协议签署情况，施工方案已得到绝大部分业主的同意，为尊重绝大多数业主的意愿，下一步我司将按施工协议内容进行履行，具体工作方案如下：优化施工时间预计3个月，施工时间2017年6月19日至2017年9月19日，先对现有围墙进行拆除，再对车库侧壁进行加固，最后对缝隙进行填充和修复人行道，重建围墙，实现小区封闭式管理。2017年6月18日，甲方（开发商）盈润公司与乙方（购房人）程琛签订协议书，主要内容为：双方同意先由甲方拆除现有一期围墙，然后按小区报建图纸建设小区道路，待小区道路验收后再由甲方重新修建一堵围墙，甲方必须按施工图纸重新修建一堵围墙，确保小区封闭式管理，否则甲方须按开放式小区与封闭市小区的房屋差价对乙方进行补偿，最终补偿标准取三家评估公司的平均价格。本案审理过程中，经原告申请，本院委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对半山花园开放式小区与封闭式小区的每平方米价差进行评估。2019年4月10日，广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司作出房地产估价报告，确认中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园1-4栋在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为788元。2019年8月8日，法院工作人员对现场进行勘验，旧围墙与岗亭已拆除，从原围墙内缩进约定2米，在原小区道路中间新建围墙，属半拉子工程，约建了一米高，原告称已被城管部门通知停工。被告称不会重建岗亭，在红线边缘建道闸（见照片）。上述围墙拆除后，原告房屋所在的一期小区为一个由三面围墙围起来的半封闭小区，被告拆除的围墙所在的市政路后面为一山丘，属“断头路”。2019年9月2日，被告盈润公司答复本院，被告新建的部分围墙没有办理报建手续，在施工前，咨询过住建部门，其答复无法单独报建。2019年11月1日，中山市自然资源局向本院出具复函，内容为：贵院关于查询位于中山市××乡镇××路××山花园××期被拆除围墙能否报建的函收悉，经查，该小区原围墙位于市政道路红线边缘，对市政路形成了围闭，影响公共交通，已经拆除。若该小区基于安全管理的需要拟重建围墙，可在不影响小区北侧市政路公共性、开放性使用属性的基础上，于市政路南侧道路红线外三米处建设，且需报建，报建前围墙的建设方案应征得全体小区业主的同意。对此复函，被告盈润公司称，具有报建围墙的可行性，其打算沿车位的后边线建设铁艺围墙，在小区道路的出入口设置门栏，方便业主出入，铁艺围墙建好后，围墙到小区房屋之间没有路，业主需要进入小区花园，需出楼栋大堂门后，再从外面进入小区。原告称：如按中山市自然资源局复函，于市政路南侧道路红线外三米处重建围墙，围墙位置刚好在涉案建筑物边上，因此在该位置不可能有位置再建围墙。业主决不会同意在这个位置重建围墙。本院认为，被告作为涉案小区的开发商，负有严格履行房屋买卖合同，保证所开发的小区符合规划要求的义务，负有保持所开发的小区样貌与销售时展示出来的小区样貌一致的义务。原围墙拆除后，虽然中山市自然资源局复函，可于市政路南侧道路红线外三米处重建围墙，但市政路南侧道路红线外三米处已非常接近房屋墙脚，建铁艺围墙后，铁艺围墙到小区房屋之间没有路，业主进入小区花园，需出楼栋大堂门后，再从外面进入小区，且需在小区道路的出入口设置门栏出入，该围墙建设方案不能形成封闭式小区，与原、被告签订的协议中确保小区封闭式管理的约定不符，原告不同意在此建围墙，故被告关于重建围墙的方案不具有可行性，且其责任不在原告。根据原、被告签订的协议，被告应按开放式小区与封闭市小区的房屋差价对原告进行补偿。根据广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司作出的房地产估价报告，确认中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园1-4栋在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为788元。但由于涉案围墙被拆除后，原告房屋所在小区仍有三面围墙围起来的半封闭小区，并非完全开放的小区，故原告的损失不能完全按照评估价788元/平方米计算，而且经本院实地勘察，涉案小区后面为山丘，几无其他居民路过，该拆除围墙的市政路现为“断头路”，除小区业主的车辆外，应无其他车辆进出，对原告房屋的影响不大，故本院酌情被告应赔偿原告14666.6元（112.82平方米×130元/平方米）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告中山市盈润房地产开发有限公司赔偿原告程琛损失14666.6元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告程琛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4685元（该款原告已预交），由原告程琛负担4380元，被告中山市盈润房地产开发有限公司负担305元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向良平人民陪审员  周武笔人民陪审员  郑秀琼二〇一九年十二月五日书 记 员  何丽钊**龙