广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25462号原告：李浩泉，男，1984年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************031。委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖彩龙，广东开广律师事务所实习律师。被告：佛山市禅城区河滘集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄河滘，统一社会信用代码914***********392E。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。原告李浩泉诉被告佛山市禅城区河滘集团有限公司（下称河滘集团）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序于2019年10月16日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人郑卿鹏、廖彩龙，被告河滘集团的委托代理人熊晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还土地租金343417.64元、保证金80000元，共423417.64元及利息29568.67元（以423417.64元为本金，按年利率6%计算，自2018年7月20日起暂计至2019年9月11日，实际应计至全部款项返还完毕止）；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月2日，被告河滘集团发布河滘麻陈工业区3号地块土地使用权公开竞租文件，定于2018年7月10日15时在佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所对“河滘麻陈工业区3号地块土地使用权”进行公开竞租。招租项目为河滘麻陈工业区3号地块土地使用权，土地出租面积15亩（10000平方米），经营用途为露天仓库、驾校训练场、停车场之用。原告拟租赁上述用地作驾校训练场并参与招标，后原告在竞租大会中竞得上述项目，并于2018年7月10日与佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所、河滘集团共同签订成交确认书。2018年7月16日原告持成交确认书与被告签订土地租赁合同，租期为5年，自2018年7月16日至2023年7月15日止，租赁合同第一条第2款约定麻陈3号地块、办公室为集体建设用地；第3款明确约定麻陈3号地块出租给乙方作露天仓库、驾校训练场、停车场之用，不可以建建筑物。原告租赁上述地块后，向工商登记管理部门申请办理佛山市高盈达驾驶员培训有限公司，在向佛山市禅城区交通运输管理局申请办理道路运输经营许可证时，被告知需要出具禅城区国土城建和水务局的用地复函，证明该地块的使用性质及面积，故原告公司向国土部门提交了包括《土地租赁合同》及《租赁示意图》在内的相关材料。2018年8月30日，禅城区国土城建和水务局复函称佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区3号地块未核发建设用地使用权证，且该地块面积共约8889平方米，按照申办驾校需满足10000平方米的要求，无法办理道路运输经营许可证。由于原告竞拍该地块时的目的无法实现，原告于2018年12月20日书面向被告提出退租申请，要求退还已支付的租金及保证金，但被告始终置之不理，更是重新将上述地块拍卖给他人，已严重损害了原告的利益。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：原告作为专业开设驾校的法定代表人，应该清楚开设驾校所需的条件，而被告在招标的同时已经告知案涉租赁物的现状，原告也是清楚的，在本案中被告不存在任何过错，因此无需退还租金以及保证金，应驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证如下：1、河滘麻陈工业区3号地块土地使用权公开竞租文件，证明案涉地块是被告通过公开竞租方式招租。成交确认书，证明原告于2018年7月10日竞得案涉地块，首年年租金为48000元/亩，计租总面积15亩。土地租赁合同，证明原告与被告就案涉地块签订租赁合同，租期自2018年7月16日至2023年7月15日止，首年年租金为48000元/亩，每三年递增15%。集体土地所有权证，证明佛禅集有（2012）第0000321号土地权利人为佛山市禅城区******新基、冲口、一甲、西一、西二、东便、中和、登云、高星、桥北、桥南、上冠、图南经济合作社农民集体，总面积为119.8260公顷。广东省农村信用社网银交易凭证，证明原告向被告支付案涉地块和办公室的租金343417.64元。禅城区南庄镇农村集体组织收据，证明被告已收到原告支付的租金343417.64元和保证金80000元。佛山市禅城区国土城建和水务局关于征求佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块用地情况的复函，证明案涉地块土地面积共约8889平方米；该地块未核发建设用地使用权证，未有相关用地批文信息。佛山市禅城区国土城建和水务局关于明确禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块能否用作机动车驾驶训练场的复函，证明案涉地块没有合法用地手续及用地批文信息，需要完善用地手续后才能建设使用。退租申请，证明原告于2018年12月20日向被告书面提出退租申请并要求返还已支付的租金和保证金。中标公示，证明被告将案涉地块重新招标，2019年4月15日被佛山市机动车驾驶员考试培训中心有限公司中标。通话录音，证明：第一，原告承租案涉土地的目的是为了开设驾校，双方是确认的；第二，因为被告的土地手续不齐全，导致原告无法办理相关证件，在此情况下被告也要求原告提供书面的退出证明；第三，原告并没有实际使用案涉的承租土地。被告在庭审后补充提交如下证据：1、禅建复[2018]212号文件、禅建复[2018]213号文件、粤（2019）佛禅不动产权第0056979号、粤（2019）佛禅不动产权第0056980号、麻陈3号地块租赁示意图，拟证明案涉租赁土地使有用地批文和土地使用证。2、营业执照，拟证明原告实际使用了案涉麻陈一号厂房之办公室，并办理了佛山市高盈达机动车驾驶员培训有限公司的企业营业执照。被告对原告提供的证据1-8的真实性均无异议，本院予以确认；对于证据9被告否认收到，原告未举证证明被告已经签收，本院不予确认；证据10、11的真实性本院予以认可。对于被告提交的证据，本院对其真实性均予以确认，证明内容下文再予以论述。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年7月2日，河滘集团在佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所平台发布《河滘麻陈工业区3号地块土地使用权公开竞租文件》，对河滘麻陈工业区3号地块土地使用权进行公开竞租。后李浩泉竞得该地块使用权。2018年7月16日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，主要内容为：第一条租赁物概况河滘集团（甲方）将位于河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块出租给李浩泉（乙方），土地总面积10000平方米，折合15亩地，另必须搭配租赁麻陈一号厂房内的麻陈一号厂房之办公室；麻陈3号地块、办公室为集体建设用地，麻陈3号地块出租给乙方作露天仓库、驾校训练场、停车场之用，不可以建建筑物，现时地块现状为平整的水泥地；乙方对甲方出租的土地情况已作充分了解，同意承租。第二条租赁期限五年，自2018年7月16日至2023年7月15日。第三条计算租赁费方式麻陈3号地块中标价48000元/亩/年，第一期2018年7月16日至2021年7月16日，每年租金720000元……。2018年7月20日，李浩泉向河滘集团支付了麻陈工业区3号地块及一号厂房之办公室2018年7月16日至12月份的租金和综合管理费343417.64元、合同保证金80000元。2018年8月30日，佛山市禅城区国土城建和水务局针对佛山市高盈达机动车驾驶员培训有限公司作出《关于征求佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块用地情况的复函》：根据地形坐标位置，你公司咨询的佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地面积共约8889平方米；佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地已核发集体土地所有权证，证号为佛禅集有（2012）第000321号，权利人为佛山市禅城区***河滘*新基、冲口、一甲、西一、西二、东便、中和、登云、高星、桥北、桥南、上冠、图南经济合作社农民集体，佛山市禅城区南庄河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地未核发建设用地使用权证；佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地2016年土地利用现状地类为建设用地；佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地符合《佛山市禅城区土地利用总体规划（2010-2020）调整完善方案》；佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地未核查到相关用地批文信息。2018年10月15日，佛山市禅城区国土城建和水务局针对禅城区交通运输局作出《关于明确禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块能否用作机动车驾驶训练场的答复》：……根据禅城区2017年土地利用现状，佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地地类为建设用地。佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地符合《佛山市禅城区土地利用总体规划（2010-2020）调整完善方案》。佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区2号的河滘麻陈工业区3号地块土地未核查到相关用地批文信息。综上，由于该地没有合法用地手续，为避免新增违法用地，建议完善用地手续后再行建设使用。2018年12月10日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出禅建复[2018]212号批复，同意河滘集团用地申请，将位于河滘村草塘仔地块，完善用地面积为4020.15平方米的集体建设用地，不征收，保留集体土地性质，安排作为城市建设用地和集体经济组织留用地。批准的用地在土地利用总体规划中安排为城乡建设用地，该用地功能为一类工业用地。后2019年7月，河滘集团依据该文件取得粤（2019）佛禅不动产权第0056979号不动产权证书，即取得佛山市禅城区***河滘*草塘仔地块的土地使用权。2018年12月10日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出禅建复[2018]213号批复，同意河滘集团用地申请，将位于河滘村闸头塘地块，完善用地面积为4357平方米的集体建设用地，不征收，保留集体土地性质，安排作为城市建设用地和集体经济组织留用地，批准的用地在土地利用总体规划中安排为城乡建设用地，该用地功能为一类工业用地。后2019年7月，河滘集团依据该文件取得粤（2019）佛禅不动产权第0056980号不动产权证书，即取得佛山市禅城区***河滘村闸头塘地块的土地使用权。根据河滘集团庭后提供的《麻陈3号地块租赁示意图》，河滘集团自认红色范围内用于出租给李浩泉的土地面积约10000平方米，蓝色阴影部分有用地手续约6125.22平方米（详见附件）。庭审中，被告陈述：我方于2019年5月将案涉土地另行出租。另查明，2018年7月19日，佛山市高盈达机动车驾驶员培训有限公司登记成立，住所为佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区麻陈一号厂房，经营范围为持有效审批证件从事机动车驾驶员培训。再查明，2019年4月15日，河滘集团发出招租中标公示，案涉土地由案外人佛山市机动车驾驶员考试培训中心有限公司中标。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案原、被告签订的《土地租赁合同》，案涉土地利用现状为建设用地，并非为农用地，即使没有取得合法用地手续，亦不影响合同效力。故本院认定案涉《土地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。河滘集团认为本案系房屋租赁合同纠纷，理由是出租物包括办公楼，对此本院认为，麻陈一号厂房内的麻陈一号厂房之办公室仅为土地租赁合同中附带租赁的一小部分，本案双方争议的标的物为土地。案涉《土地租赁合同》中麻陈一号厂房内的麻陈一号厂房之办公室未有证据显示为经规划报建的建筑物，故办公室租赁部分条款属于无效。根据我国合同法的相关规定，合同无效后财产相互返还。关于原告李浩泉诉请河滘集团返还已经支付的租金和保证金问题。根据查明事实，一方面，2018年10月15日，佛山市禅城区国土城建和水务局答复禅城区交通运输局的复函中，明确案涉麻陈工业区2号麻陈工业区3号地块未查到相关用地批文手续，并建议完善用地手续后再行建设使用。另一方面，2018年12月10日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出禅建复[2018]212号、213号批复，同意河滘集团用地申请，将案涉租赁土地中的一部分土地完善用地后安排作为城市建设用地和集体经济组织留用地，后2019年7月，河滘集团依据上述两份文件取得粤（2019）佛禅不动产权第0056979号、第0056980号不动产权证书，即取得佛山市禅城区***河滘*草塘仔地块、河滘村闸头塘地块的土地使用权，河滘集团认为上述两个土地使用证中的大部分土地面积合计6125.22平方米被包含在案涉出租土地面积中。由上述两方面事实可知，在河滘集团将案涉土地招租及与李浩泉签订合同时，案涉土地尚未取得建设用地许可的相关手续。即使在本案审理过程中，亦是其中6000多平方米取得用地手续，剩余3000多平方米尚未取得合法用地手续。此为其一。其二，案涉《土地租赁合同》约定，出租的麻陈工业区3号地块土地总面积为10000平方米，折合15亩。而李浩泉在向国土部门申请相关用地许可审批时，国土部门根据坐标位置，认定案涉河滘麻陈工业区2号河滘麻陈工业区3号地块面积共约8889平方米，与合同约定的出租土地面积10000平方米不符。综合以上两点，从签订土地租赁合同直至2018年10月15日，河滘集团用于出租的河滘麻陈工业区2号河滘麻陈工业区3号地块未取得合法用地手续，且土地面积未达到合同约定数量，导致李浩泉无法利用该土地达到开办驾驶学校的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的无法实现的，另一方当事人可以主张解除合同。实际上，2019年5月河滘集团已经将案涉土地另行出租，原、被告之间的土地租赁合同已实际解除。导致本案土地租赁合同解除的原因在于河滘集团，故合同解除后，李浩泉主张河滘集团退还已经支付的租金343417.64元、保证金80000元，本院予以支持。李浩泉主张河滘集团从2018年7月20日起按年利率6%支付上述款项的利息，缺乏合同依据，本院确定从李浩泉提起本案诉讼之日（2019年9月25日）起，被告河滘集团按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告李浩泉支付利息。关于河滘集团抗辩李浩泉已经实际使用案涉土地及厂房之办公室问题。李浩泉于2018年7月19日以佛山市禅城区南庄镇河滘麻陈工业区麻陈一号厂房为住所地办理了佛山市高盈达驾驶员培训有限公司，李浩泉成立该公司的目的是开办驾驶员培训学校，而开办驾校需要交通运输行政主管部门的审批，但事实上由于河滘集团的原因导致驾校未能获得批准。因此，不能以李浩泉成立佛山市高盈达驾驶员培训有限公司为由认为李浩泉实际使用了案涉土地。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区河滘集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告李浩泉返还土地租金343417.64元、保证金80000元并支付利息（利息以423417.64元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年9月25日起计算至款项实际付清之日止）；二、驳回原告李浩泉其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4047元，由被告佛山市禅城区河滘集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁菡二〇一九年十一月三十日洁萍附件：