河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5932号上诉人（原审被告）：商丘市运盛置业有限公司，住所地商丘市梁园区长征南路226号，统一社会信用代码914114006935259920。法定代表人：梁鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光华，河南弘勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛南楠，女，汉族，1988年10月23日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：司湛琪，河南浩君律师事务所律师。上诉人商丘市运盛置业有限公司（以下简称运胜公司）因与被上诉人薛南楠商品房销售合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初9100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日受理本案后，依法组成合议庭于2019年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人运胜公司的委托诉讼代理人李光华，被上诉人薛南楠的委托诉讼代理人司湛琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人运胜公司上诉称：一、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。结合本案，2015年10月，上诉人提出规划核实申请，至今等待审批，规划核实手续及房地产权属证书正在按照程序办理。上诉人延期办理房屋权属证书是因不可抗力，且上诉人不存在过错，不应当承担违约责任。二、上诉人已经积极履行协助原告办理房屋权属登记的义务，未能在约定期限内办理权属登记，是先因商品房所在行政区域变更，导致职能管理部门的管辖权变更。后因职能管理部门的合并导致职能管理部门的变更，延误相关手续的办理期限，且房屋权属证书一直正在按照程序办理中，等待相关部门审批。并非上诉人的原因和过失造成，上诉人不应当承担违约责任。被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。上诉人称不能按时办理房产证属于不可抗力是错误的，是上诉人违规建房无法通过规划核实，因资金短缺无法缴纳，行政部门罚款才导致房产证一直未及时办理，不符合不可抗力的特征，也不是行政机关变更导致的房产证不能办理。被上诉人薛南楠在原审中的诉讼请求为：一、判令被告协助原告办理房屋产权权属登记证书；二、判令被告支付逾期办证违约金6000元及利息；三、判令被告支付符合市政供暖条件的暖气设施直至可以正常开通使用为止；四、判令被告返还原告交纳暖气费用4594元及利息；五、诉讼费用和保全费用由被告负担。原审法院查明：2016年12月21日，原告与被告运盛公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：薛南楠以按揭方式购买运盛公司开发的位于商丘市××北侧××大道西侧《公交新境界》小区（现为《御景新境界》小区）幢1单元6层1-1624号房屋，价款600000元。付款方式：按揭。交付期限：2015年5月1日前。基础设施、公共配套建筑承诺中未对暖气开通时间作出约定。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，林磊付清了购房款、办证费用。涉案工程于2015年8月15日竣工，运盛公司向原告交付房屋,但运盛公司至今未为原告办理房产证。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，合法有效,对双方具有约束力。原告已按合同约定交清房款，被告运盛公司有义务协助配合原告办理不动产权证书。故原告要求被告按照合同约定协助配合办理不动产权证书的诉讼请求，事实清楚，理由正当，予以支持。关于被告运盛公司是否存在违约事实。原、被告双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案合同中仅对运盛公司提交办证资料的期限进行了约定，并未对买受人取得房产证的期限进行约定，“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”属于约定不明。依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。依据该规定薛南楠办证的时间应为交房之日起90日，即自2016年12月21日至2017年3月21日。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，本案诉讼时效期间为2017年3月22日至2020年3月21日。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则实行日期为2017年10月1日，本案符合上述解释第三条的规定。被告抗辩认为违约金超过诉讼时效的理由不能成立，不予采纳。关于原告要求退还办证费用的诉讼请求能否支持。被告已将原告交纳的办证费用交付给了相关部门，而且相关部门正在协调处理中，其要求退还，理由不能成立。关于原告要求被告返还暖气费并交付符合市政供暖条件的暖气设施直至可以开通正常使用的诉讼请求能否成立。城市暖气管网的铺设需要有关部门审批，非运盛公司所能左右，运盛公司已将小区内供暖设施铺设完成，并且有关部门也就此问题召开协调工作会，而双方在合同中对暖气的开通已经有约定，不属于被告的责任，原告的该项请求不予支持。综上，依照相关法律规定，原审判决：一、被告运盛公司协助原告办理不动产权证书。于原审判决生效后60日内履行完毕。二、被告运盛公司支付原告逾期办证违约金6000元。于原审判决生效后60日内履行完毕。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33元，由被告运盛公司负担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。”该约定中的规定期限属于约定不明，应当按照法律规定，原审按照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定认定办理房屋所有权证书的时间正确。被上诉人应当是自办证期限届满之日才能意识到其权利可能受到危害，因此诉讼时效的起算点应当自约定的办理房屋所有权证书届满之日，上诉人认为应当自工程竣工之日的理由不能成立。关于延误办理房产证书的原因，上诉人陈述了是因政府职能变更以及行政区划变更均不属于不可抗力，不可抗力是不能预见不能避免并不能克服的客观情况，行政区划的变更以及政府职能的调整虽是不能克服的原因，但应当是当事人能够预见的原因，而且行政区划的变更和行政职能的调整，作为行政机关应当会保持工作的基本连续性，一般不会出现变更过程中的空档期较长的情况，上诉人此项上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由上诉人商丘市运胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇一九年十二月二日法官助理陈辰书记员李洋洋