湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12584号上诉人（原审原告）：张兰，女，1973年7月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉中央商务区投资开发有限公司，住所地武汉市江汉区常青路55号。法定代表人：刘颖喆，该公司董事长。委托诉讼代理人：匡仁国，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢芳，湖北众勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹玲，女，1979年12月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：钟双训，湖北楚融律师事务所律师。上诉人张兰因与被上诉人武汉中央商务区投资开发有限公司（以下简称商务区投资公司）、邹玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初4884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持张兰一审的诉讼请求；2、判令商务区投资公司、邹玲承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。邹玲认筹买房时不具备购房资格，商务区投资公司未审查。商务区投资公司拖延办理网签手续，与邹玲以“购房合同更名”的虚假意思表示行为将购房资格转让给张兰，规避了税收管理政策。2、一审法院适用法律错误。商务区投资公司和邹玲表面上以“购房合同更名”的形式进行案涉房屋交易，实际隐藏了“双方共同收取高于房屋实际价值价款”的真实意思表示行为，应当认定该民事法律行为无效。商务区投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邹玲辩称：1、邹玲于2016年4月13日与开发商签订的商品房认筹协议、于2016年4月23日与开发商签订的商品房认购协议时具备购房资格，邹玲的购房资格是在2016年11月14日后受到了限制，而并非张兰所称购房时不满足购房资格。2、邹玲购房时与开发商约定的是首付款+贷款的模式，由于资金有限，分四次支付了首付款总计1027804元，余款需要银行审批放款，由于银行审批手续办理迟延等问题，导致贷款迟迟没有批下来，开发商在邹玲的贷款没有通过之前没有为邹玲办理网签登记，并非张兰所称的开发商故意拖延办理网签登记。3、合同更名是张兰与邹玲自行协商的结果，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，各自的权利义务均已履行完毕，张兰提起本案诉讼，明显违背了诚实信用原则。4、张兰无任何证据证明邹玲、商务区投资公司卖房作假。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张兰向一审法院起诉请求：1、确认张兰与商务区投资公司、邹玲关于购房价款为600万元的约定无效；2、判令商务区投资公司、邹玲返还张兰多付房款85万元；3、本案诉讼费用由商务区投资公司承担。一审法院认定事实：2016年4月13日，商务区投资公司与邹玲签订《商品房认筹协议》一份，该协议约定邹玲有意认筹商务区投资公司开发的华发·中城荟项目商品房，签署本协议时，邹玲向商务区投资公司支付优惠登记金5万元，商务区投资公司开具优惠“专用收据”，等双方签署《商品房认购协议》后，前述优惠登记金直接转为等额的认购定金。当日，邹玲向商务区投资公司支付了优惠登记金5万元。2016年4月23日，邹玲与商务区投资公司签订《认购协议》一份，该协议约定，邹玲选择商务区投资公司开发的华发·中城荟项目第5幢2单元10层2号房，用途住宅，建筑面积185.12平方米（以正式备案的《武汉市商品房买卖合同》记载建筑面积为准）；该商品房单价为29850元/平方米，暂计房价款总额为5525832元，邹玲自愿在签署本认购协议当日支付认购金10万元，待邹玲支付房价款时，前述认购金转为等额房价款，邹玲选择以商业/公积金/公积金组合贷款付款方式支付房价款。同日，邹玲向商务区投资公司支付5万元认购金，商务区投资公司向邹玲出具专用收据一张，载明收到邹玲认购金5栋2单元1002室，金额10万元。2016年8月23日，邹玲向商务区投资公司支付购房首付款413902元。2016年11月28日，邹玲再次支付首付款513902元。2016年12月7日，邹玲向商务区投资公司提交《客户申请记录表》，并附邹玲出具的《具结书》和张兰出具的《承诺书》，载明邹玲因新限购政策的原因，不具备购房资格，申请以张兰的名义购买，张兰承诺继续按原认购协议约定履行义务，邹玲、张兰均愿意承担因更名造成的一切法律责任。随后，商务区投资公司审批同意。2017年1月19日，张兰与商务区投资公司就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定，张兰向商务区投资公司购买案涉房屋，购房总价款为5139024元，张兰应于2017年1月26日前一次性向商务区投资公司账户存入商品房首付款1549024元，其余价款办理贷款。此后，张兰于2016年12月7日、16日分别向邹玲转账付款20万元、1678780元，张兰于2016年12月16日向商务区投资公司付款531220元（其中1万元为合同更名费）。随后，张兰还以银行贷款方式向商务区投资公司付款359万元。2019年4月4日，张兰收房交物业管理费1666元。2019年4月4日，商务区投资公司向张兰开具发票，收到不动产销售款5140690元，其中物业费1666元、合同购房款5139024元（含由合同更名前邹玲已付款1027804元）。汇总张兰的直接付款情况为：向邹玲付款1878780元，向商务区投资公司付款4121220元。一审法院认为，张兰与商务区投资公司间的房屋买卖合同合法有效，张兰按合同的约定支付了房款，且商务区投资公司向张兰交付了案涉房屋。根据查明的事实，商务区投资公司仅收到购房合同约定的购房款，并未多收购房款。邹玲因出现限购政策，不符合购房资格，将购房资格及相关权利实际转让给张兰，向张兰收取高于转让前已付商务区投资公司购房款的款项85万元，该高出的款项85万元，不是购房款，属另一法律关系，不属本案审理范围。因此，张兰要求确认关于购房价款为600万元的约定无效及要求返还多付房款85万元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，张兰的诉讼请求，一审法院不予支持。商务区投资公司、邹玲的抗辩理由，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回张兰的诉讼请求。一审案件受理费13300元，由张兰负担（已付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邹玲向本院提交武政办（2016）159号文件一份，拟证明邹玲在开发商处签订认购协议时，武汉没有出台限购政策，该政策是在双方交易过程中出台的。经质证，张兰对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议；商务区投资公司对该证据予以认可。本院认为，邹玲提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张兰向本院提交调查取证申请书一份，申请本院调取邹玲名下银行卡自2016年1月1日起至今的银行流水记录。因上述举证责任应由张兰自行承担，本院对张兰的调查取证申请不予准许。本院认为，张兰与商务区投资公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张兰向商务区投资公司支付了购房款，商务区投资公司亦向张兰交付了案涉房屋，双方的合同主要义务均已履行完毕。张兰认为商务区投资公司与邹玲以虚假的意思表示隐藏共同收取高于房屋实际价值价款，要求确认其与商务区投资公司、邹玲关于购房价款为600万元的约定无效的上诉请求，因未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。邹玲将购房资格及相关权利转让给张兰，向张兰收取高于转让前已付商务区投资公司购房款85万元的款项，与本案属于不同法律关系，一审法院未予审理，并无不当。综上所述，张兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由张兰负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月三十一日书记员 陈旭敏