广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19243号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：林川、王靓，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：广州第一染织厂有限公司，住所地广州市海珠区新港中路489号。法定代表人：黄文伟，董事长。委托诉讼代理人：黄韵、秦倩，均为广东南国德赛律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告广州第一染织厂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王靓，被告的委托诉讼代理人黄韵、秦倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区同庆路同庆四街5号（全间）（以下简称“涉案房屋”）是原告依法管理的房屋。原告将涉案房屋交付给被告作工场用途，建筑面积399.51平方米，被告按每月1174.95元的标准每月向原告支付租金。租赁期限届满后，原、被告未续签租赁合同。2019年5月27日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁关系通知》，通知被告于收到通知之日起五日内办理房屋退租手续，并腾空交回房屋及缴清所产生的水费、电费等相关费用。该通知以EMS邮政特快专递方式于2019年6月1日送达给被告。但被告至今未来办理房屋退租手续，未将房屋按现状腾空返还给原告。原告认为：根据《合同法》的规定，原合同约定的租赁期间届满后，双方未续签书面的租赁合同，被告继续使用租赁物的，原、被告之间的租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。原告已将解除不定期租赁关系的通知送达被告，被告已经知悉原合同解除的后果。故原租赁合同关系自2019年6月1日原告解除通知到达被告时解除，被告应当返还租赁物，但被告至今仍使用涉案房屋。根据公平合理、等价有偿原则，被告应当按照2018年广州市海幢街工业用房租金参考价（32元每平方米每月）的标准向原告支付占用期内的房屋占用费。故原告起诉请求判令：1、确认原、被告之间关于广州市海珠区同庆路同庆四街5号（全间）的租赁关系于2019年6月1日解除；2、被告将广州市海珠区同庆路同庆四街5号（全间）按现状腾空并返还给原告；3、被告按照12784.32元每月的标准向原告支付自2019年6月2日起至实际清空搬出房屋之日止欠付的房屋占有使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、案件背景介绍。涉案房屋是被告历史租赁原告及其主管单位的，早期被告租赁该址房屋作为仓库使用，80年代初，被告在征得原告同意后改为职工宿舍，安置了包括“梁广森”等在内的13户存在居住困难的职工入住，其职工及家属一直居住至今。13户职工及其家人均能入户口并享受各种居住权利。职工向被告以公房标准缴纳租金，被告再向原告缴纳租金。双方关于涉案房屋的租赁合同于1990年4月30日届满。被告曾要求续签书面合同，原告一直没有办理续签手续，但一直有收取被告缴纳的租金。90年代国家推行国企改革，政策要求企业将职工推向社会的同时，也要求妥善解决职工基本的生存和生活问题，避免国企职工频繁上访及由此带来的社会维稳压力。被告曾向原告请求继续租用涉案房屋给原职工居住，不激化新矛盾，原告同意并多年来继续收取被告的租金。1998年国务院下发取消福利分房的政策规定，2008年被告已停止所有生产，2011年被告已进行改制，现今被告已将退休职工全部移交出社会化属地管理。就退休职工推出社会化属地管理的工作，被告已支付一大笔费用，确实再无能力安置及照顾原职工及家属，但被告亦在积极主动就该房屋13户住户问题协助原告、所属街道理顺一系列事宜，以防止发生重大维稳信访事件。2019年7月19日，广州市海珠住房和建设局向市国有资产监督管理委员会发出《海珠区住房和建设局关于协调广州蓄电池厂、第一染织厂和南方大厦百货商店迁出居住危损房职工的函》，指出涉案房屋已由被告安排本单位职工居住，请市国资委协调被告迁出居住在涉案房屋的职工。二、涉案房屋存在历史遗留问题，依法不属于人民法院主管工作范围，应当裁定驳回原告起诉。涉案房屋由职工租户历史承租，是为解决因国企改制后遗留的历史问题而诞生的产物。根据原告上级单位海珠区住房和建设局向国资委发函的内容，结合被告与原告于2019年7月1日召开的会议纪要等材料可知，双方就涉案房屋存在历史遗留问题是具有共识的。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》{法发[1992]38号}第三条，属于历史遗留落实政策性质的房地产纠纷提起的诉讼，法院应依法不予受理或驳回起诉。三、本案租赁合同具有行政协议性质，涉案房屋出租符合社会保障目的，不属于民法调整的平等主体之间的法律关系，不属于民事诉讼调处范围，请法院依法裁定驳回原告的起诉。其一，原告依法属于广州市国土资源和房屋管理局海珠分局的下属部门，涉案房屋租赁带有一定行政属性。被告与原告之间签订的租赁合同（包括后续的事实租赁关系）具有行政协议性质，不具有租赁合同关系双方之间平等协商、权利义务对等的特点。其二，涉案房屋是在征得房管部门同意后改为职工宿舍，用于安置13户存在居住困难的职工，为其提供最基本的住房保障的，且多年来一直按照社会保障一般租金标准收取租金，明显带有社会保障目的。四、经初步查询统计，13户原职工及家属名下多数无其他房产可供居住。且退休职工均年事已高，经济条件没有大的改善，需要涉案房屋用于稳定居住。若判决直接由原告收回涉案房屋，而不解决承租住户的居住问题，违背了政府关于租赁住房保障的经济策略和价值。五、涉案房屋具有社会保障性质，租金也一直按照社会保障性住房租金支付标准计收，即使被告与原告之间的租赁关系解除，也不能按照商业租金标准计收占用费。涉案房屋租赁单价约为4.3平方米/元，月租金为1174.95元。被告认为，由于本案涉及历史遗留问题的解决，需要有序稳妥的进行。被告建议，由13名原职工住户直接与原告建立租赁关系，并由原告在职责范围内，尽快解决租赁住房的安全问题为宜，被告也会积极协助原告处理租赁合同变更事宜。若原告不能解决13名原职工住户的租赁住房问题，被告不能同意解除租赁合同，不能承受由此引发的社会维稳责任。经审理查明：据房地产权证记载，位于海珠区同庆路同庆四街5号的房屋是广州市房地产管理局接管的经租产，所有权来源为1958年国家经租，建筑面积399.51平方米，用途为工业。该局委托海珠区房管局对该房屋进行管理。原告是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。被告一直按每月1174.95元的标准向原告支付租金至2019年8月。2019年5月31日，原告向被告邮寄《关于解除房屋租赁关系通知》，主要内容：你方与我单位签订的合同于租赁期限已届满，根据《广州市非住宅房屋租赁合约》第七条规定我方现书面通知你方迁出，请你方自收到本通知5日内到广州市海珠区房屋安全和物业二所办理该房屋的退租手续，并腾空交回及缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用；等。被告于2019年6月1日收到该通知。被告为证明其抗辩意见，提交了如下证据：海珠区住房和建设局关于协调广州蓄电池厂、第一染织厂和南方大厦百货商店迁出居住危损房职工的函、职工户口信息、三次会议纪要（其中2019年7月1日的会议纪要记载有原告的“周所、寇小姐等三人”参加会议）、收据、发票、个人名下房地产登记情况查询证明。原告于2019年7月31日提起本案诉讼。原告表示：原、被告没有签订书面的租赁合同，上世纪80年代已经将涉案房屋交付给被告使用；原告是在2019年巡查时才发现被告将涉案房屋改作职工宿舍并安置职工居住，至于之前知不知道，代理人没有找到相关的资料，原告的资料没有反映同意被告改作职工宿舍；原告解除合同的原因是涉案房屋存在安全隐患、被告改变房屋用途、原租金标准过低可能导致国有资产流失。被告表示：原、被告最早有签订书面租赁合同，1990年合同到期后就没有再签订，但未找到相关证据；之前被告承租涉案房屋用来作为仓库使用，80年代初经房管部门同意改为宿舍安置给13户困难职工居住，被告收取的职工租金没有差价，是代收代付的行为。本院认为：虽然原、被告之间没有书面的租赁合同，但原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付租金，故本院认定原、被告之间构成租赁合同关系。被告辩称其将涉案房屋改为宿舍并安置了13户困难职工居住，并提交了充分的证据证明，故本院对该事实予以认定。该状况已持续多年，原告作为涉案房屋的管理者理应知情，亦没有证据证明原告对此表示过反对。故原告表示没有资料反映其知情并同意不符合常理，本院不予采信。被告一直按期缴纳租金，并无违约情形，现原告以涉案房屋存在安全隐患、被告改变房屋用途、原租金标准过低为由解除合同，缺乏依据，本院不予支持。对原告要求被告返还房屋、按每月12784.32元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的全部诉讼请求。本案受理费380元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  陈燕珍人民陪审员  邓燕媚二〇一九年十二月十七日书 记 员  蒋芷欣莫敏琪