云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初1356号原告（反诉被告）：杨二顺，男，1969年12月23日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王成，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：赵艳龙，男，1987年3月15日出生，白族，住大理市。被告（反诉原告）：赵彦虎，男，1988年5月1日出生，白族，住大理市。被告（反诉原告）：赵瑞奇，男，1963年7月10日出生，白族，住大理市。被告（反诉原告）：赵映纯，女，1960年10月1日出生，白族，住大理市。四被告共同委托诉讼代理人：胡晓宇，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。四被告共同委托诉讼代理人：马薇，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。原告杨二顺诉被告赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案，在审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨二顺的委托诉讼代理人王成、被告赵艳龙及四被告共同委托诉讼代理人胡晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨二顺向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《土地租赁合同》、《房屋转租协议补充协议》于2016年11月7日协商解除；2、判令四被告返还原告已支付的定金和租金500,000元及以此为基数的资金占用费（从2017年1月29日起至清偿完毕时止按年利率6%计算）；3、诉讼费用由四被告承担。事实和理由：双方于2015年3月31日签订了《定金合同》、《土地租赁合同》，原告向被告租赁大理市海东镇金梭岛金希弯宅基地及一层框架房屋面积的四分之三的土地及现有房屋等建筑，面积为501平方米。又签订《房屋转租协议补充协议》租赁金希弯宅基地块及一层框架房屋面积的四分之一的三分之二的土地及现有房屋等建筑。约定土地用途为客栈、休闲、娱乐、酒店经营；约定租期为21年，自2015年3月31日起至2036年3月31日止，第一年为免租期，原告用于酒店的建设时间；被告应当积极办理相关手续（包括但不限于：规划许可证、建设施工许可证、经营证照等所需手续等）。合同签订之后，原告分几次通过转账向被告支付了200,000元定金及400,000元租金，并开始做经营筹建准备。因2015年4月24日，大理市人民政府发布了《关于开展洱海流域农村宅基地专项整治的通告》，明确严禁未经批准使用农村宅基地或者农民住宅从事宾馆、客栈、餐饮等经营活动。被告无法办理规划许可证、建设施工许可证等建设施工手续，原告无法筹建。最终，导致双方的租赁合同无法正常履行。2016年11月7日，经双方协商，签订了关于解除原金梭岛《土地租赁合同》、《房屋转租协议补充协议》的协议书，约定：甲方退还乙方所付租金600,000元，此款项应于2016年11月22号前支付给乙方100,000元，余款500,000元在2017年1月28号前支付。乙方积极协助甲方将乙方在该地块上办理的一切工商手续过户归到甲方名下。解除协议签订之后，被告按照约定向原告支付了第一笔款项100,000元，未如期履行第二笔500,000元的支付义务。经原告多方催要，被告至今未按照约定履行义务已经违约。为维护合法利益，依法提起诉讼。被告（反诉原告）赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯答辩及反诉称，双方签订的《土地租赁合同》约定反诉原告将土地和房屋出租给反诉被告，对租金和支付方式亦作出约定，租金按年计算，前五年（2016年3月31日起至2021年3月31日止）每年租金为220,000元，5年共计1,100,000元，反诉被告须于本合同签订之日起三日内支付完毕该笔费用。后15年（2021年3月21日起至2036年3月31日止）每年租金为260,000元，15年共计3,900,000元，反诉被告须于2020年3月31日前一次性支付完毕该笔费用。双方还就特别约定事项、权利义务、违约责任进行了约定。同时，双方还签订《房屋转租协议补充协议》，在《土地租赁合同》基础上，反诉原告同意将金希湾宅基地块及一层框架结构房屋面积的四分之一的三分之二出租给反诉被告，该租赁物的租期与《土地租赁合同》约定的租期一致，租金为400,000元，反诉被告在本协议签订之日起三日内一次性支付给反诉原告。两份合同签订后，反诉原告依约交付土地及房屋给反诉被告管理、使用，并积极配合反诉被告办理相关手续。反诉被告应当自以上两份合同签订后三日内一次性支付租金1,500,000元，但其仅支付600,000元，已经违约在先。反诉原告在为反诉被告办理相关手续的过程中，因反诉被告报送的设计图纸等资料不符合政策要求，又不愿按政策要求实施，导致其证照迟迟未办理，并且按大理市现行政策规定，反诉被告错过了一切可以办证的时机，至今未能办证。因此，导致双方租赁合同无法正常履行的原因是反诉被告怠于行使作为土地及房屋使用权人的权利，错过了办证时机，反诉被告对租赁合同无法正常履行存在过错。至今土地及房屋的管理、使用权仍归反诉被告所有，反诉被告应当依约支付相应租金。2016年11月7日，反诉原告赵艳龙单独与反诉被告签订《关于解除原金梭岛＜土地租赁合同书＞及＜房屋转租协议补充协议＞的协议书》，约定赵艳龙退还反诉被告600,000元，反诉被告将在该地块上办理的一切工商手续过户给赵艳龙，并以此作为本协议成立的必要条件，赵艳龙不能付款，则本协议无效。赵艳龙于2016年12月6日支付100,000元、2017年3月1日支付10,000元，共计110,000元。反诉原告赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯认为，赵艳龙与反诉被告签订的解除协议书系二人之间的单方意思表示及权利处置，损害了赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯的权利，应属无效。另外，根据该协议的条款设置，该协议附条件生效，条件未成就，该协议不发生效力。因此，反诉被告杨二顺应当返还反诉原告赵艳龙所支付的110,000元。综上所述，反诉被告杨二顺因其自身原因导致合同无法正常履行，并且其未足额支付租金的行为已经严重损害了反诉原告的合法权益。反诉请求：一、依法确认反诉原告赵艳龙与反诉被告杨二顺签订的《关于解除原金梭岛及的协议书》无效；二、依法判令反诉被告杨二顺退还反诉原告赵艳龙110,000元；三、依法判令解除反诉原告与反诉被告杨二顺签订的《土地租赁合同》、《房屋转租协议补充协议》；四、依法判令反诉被告杨二顺支付反诉原告租金136,190.48元（具体构成为：《土地租赁合同》期限2016.3.31-2019.3.31，220,000元／年×3年-杨二顺已支付的600,000元=60,000元，《房屋转租协议补充协议》期限2015.3.31-2019.3.31，400,000元÷21年×4年=76,190.48元）；五、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告杨二顺辩称，反诉请求一、二项不成立，赵艳龙的行为构成表见代理，答辩人一直与赵艳龙商谈，其他被答辩人是签订合同时出现，签订解除协议至今已经三年，应该知道该事实，符合表见代理。解除协议第二条最后一句（并以此作为本协议成立的必要条件，赵艳龙不能付款，则本协议无效。）该约定表面是无效，但实际是单方解除权，甲方如果到期支付款项，协议继续履行，甲方只有支付义务，乙方具有解除权也可以要求甲方继续履行。反诉请求三、四项的理由不成立，要求解除的方式有法定解除和协商解除，答辩人在支付租金600,000元后没有再付款，是双方协议有约定，并未违约。第二个理由也不是事实，办理相关手续的义务是被答辩人，没有办理建房手续的准建证等过错方是被答辩人。第三个理由也不是事实，本案涉及租赁的土地至今没有交付，租赁合同约定办理了建房手续之后，才会进场施工，在建房手续没有办理之前，土地一直没有交付。2016年11月7日签订解除协议之后，客观上答辩人已经不可能管理使用。综上，反诉与事实不符，理由也不成立，请求驳回。经审理查明，被告赵瑞奇户系居住于大理市的农村居民户，赵瑞奇和赵映纯是夫妻，赵艳龙、赵彦虎是赵瑞奇和赵映纯的儿子。该户于1992年8月27日经审批获得位于金梭岛上建筑面积为501㎡的准建证。2015年3月31日，原告与被告赵艳龙、赵彦虎签订一份《定金合同》，载明：签订本合同时，甲方赵艳龙代表其家族行使该合同知情权，并行使甲方权利，其他构成甲方的任何人在此合同签订后无权利干涉；甲乙双方经过友好协商后，由乙方承租甲方提供的云南省大理市海东镇金梭岛金希弯宅地块及-层框架结构房屋面积19×28×4.5的四分之三，供乙方建造客栈（酒店）并经营使用；乙方于2015年3月31日前完成定金支付200000元，此后正式签约时，转为租金。同日，原告（乙方）与四被告（甲方）签订《土地租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有的位于云南省大理市框架结构房屋面积19×28×4.5的四分之三（附图中的Ａ区域）的土地及现有房屋等建筑出租给乙方；租赁期限为21年，即自2015年3月31日至2036年3月31日，甲方同意在租赁期间内给予乙方一年（2015年3月31日至2016年3月31日）的酒店建设时间，在此期限内不收取租赁费用；前五年每年租金220000元，5年共计1100000元，乙方须于本合同签订之日起三日内支付完毕。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了约定。同时，双方还签订一份《房屋转租协议补充协议》，约定将前述被告拥有的地块及一层框架结构房屋面积四分之一的三分之二（附图中的Ｂ区域）出租给原告。租金为400000元，在三日内一次性支付。合同签订后，原告于2015年6月15日前三次向被告支付租金共计600000元，并由被告出具了收条。此后原告未使用房屋和土地，亦未进行改建或装修。2015年4月24日，大理市人民政府发布了《关于开展洱海流域农村宅基地专项整治的通告》，明确严禁未经批准使用农村宅基地或者农民住宅从事宾馆、客栈、餐饮等经营活动，被告未能办理准建等建设施工手续。2016年11月7日，原告与被告赵艳龙签订一份《关于解除原金梭岛、的协议书》。载明：双方于2015年3月31日签订的大理金梭岛村委会三社赵瑞奇户《房屋租赁合同》及《房屋转租协议补充协议》，现因为政策原因，准建证未能得到及时办理，经双方友好协商决定解除；甲方同意以赵艳龙为签订本协议的全权委托人，乙方以杨二顺为法律代表人；经双方协商解除原合同及协议：①甲方退还乙方所付租金600000元，此款项应于2016年11月22日前支付给乙方100000元，余款500000元在2017年1月28号前支付。②乙方积极协助甲方将乙方在该地块上办理的一切工商手续过户归到甲方名下，并以此作为本协议成立的必要条件，如到时甲方不能支付该款项，则本协议无效。该协议由张贞文（金梭岛村村长）见证。后被告赵艳龙于2016年12月6日支付原告100000元、于2017年3月1日支付原告10000元。上述事实有双方当事人无异议的当庭一致陈述，以及经当庭质证无异议的下列证据予以证实：原告提交的《定金合同》、《土地租赁合同》及附图、《房屋转租协议补充协议》、收条2份、银行流水1份、“情况说明”、《关于开展洱海流域农村宅基地专项整治的通告》复印件、《关于解除原金梭岛、的协议书》、原、被告身份证、被告提交的四被告的身份证、《土地租赁合同》、《云南省村镇土地准建证》复印件、《房屋转租协议补充协议》、《大理市农村建房在建项目联合复查审批表》复印件、《关于解除原金梭岛、的协议书》、微信聊天记录复印件5页等证据予以证实，本院确认为本案的案件事实。本案的争议焦点是：《关于解除原金梭岛、的协议书》的效力问题。对此，原告认为被告赵艳龙的行为构成表见代理，被告则认为该协议是二人之间的单方意思表示及权利处置，损害了赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯的权利，应属无效。本院认为：1.《关于解除原金梭岛、的协议书》载明：“甲方同意赵艳龙为签订本协议的全权委托人，乙方以杨二顺为法律代表人，经双方协商解除原合同及协议。”结合之前原告与被告赵艳龙、赵彦虎签订一份《定金合同》载明：“签订本合同时，甲方赵艳龙代表其家族行使该合同知情权，并行使甲方权利，其他构成甲方的任何人在此合同签订后无权利干涉。”以及四被告为一户家庭成员，原告有理由相信被告赵艳龙的行为系代表其家庭户，构成表见代理；2.三被告陈述至原告起诉时才得知原告与赵艳龙签订解除协议的事实，因该协议签订时间为2016年11月7日，而原告于2019年3月25日向本院提起诉讼，相距两年多时间，四被告系家庭成员，签订和解除合同应属其家庭重大决策事项，三被告对此不知情有悖常理。综上，本院认定《关于解除原金梭岛、的协议书》合法有效。本院认为，原告与四被告签订的《定金合同》、《土地租赁合同》、《房屋转租协议补充协议》，以及原告与被告赵艳龙签订《关于解除原金梭岛、的协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本院认定原告与被告方经协商一致，于2016年11月7日解除了双方之间的租赁合同。故原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”协议解除后，被告应当依约返还租金，原告的该项诉请符合解除协议的约定，亦予以支持，但被告赵艳龙已支付原告110,000元，对此原告主张10,000元系支付其他费用，但未能举证，故本院认定应由被告返还原告租金490,000元。合同约定的还款时间为2017年1月28日，被告未按约付款，应承担逾期付款的相应责任，原告主张的从2017年1月29日起至清偿完毕时止按年利率6%计算的资金占用费亦属合法，本院予以支持。关于被告的反诉问题，如前所述，双方经协商一致已经解除了租赁合同的履行，《关于解除原金梭岛、的协议书》合法有效，双方之间的租赁合同已于2016年11月7日解除，反诉原告的各项反诉请求均无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告杨二顺与被告赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯签订的《土地租赁合同》、《房屋转租协议补偿协议》已于2016年11月7日协商解除。二、被告赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯于本判决书生效之日起十日内返还原告杨二顺租金490,000元，并承担该款从2017年1月29日起至款项付清之日止按年利率6%计算的资金占用费。三、驳回原告杨二顺的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赵瑞奇、赵映纯、赵艳龙、赵彦虎的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由原告承担800元，被告承担8,000元。反诉案件受理费2,496元（已减半收取），由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  董 琼二〇一九年十二月十日书记员  陈晓蓉