广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤15民终573号上诉人(原审原告、反诉被告)：张家源，男，1968年6月30日出生，汉族，住广东省汕尾市城区******************。上诉人(原审被告、反诉原告)：余海链，男，1970年1月16日出生，汉族，住广东省海丰县********民委员会锡矿宿舍三栋550号。上诉人张家源因与上诉人余海链房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省海丰县人民法院（2018）粤1521民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张家源上诉请求：1.判令余海链向张家源支付自2017年8月至2018年2月止拖欠租金期间产生的滞纳金252000元(以拖欠的租金840000元的30%计算所得)；2.判令余海链向张家源支付自2018年3月6日《租赁协议书》解除之日起至余海链完成腾退、返还租用场地止的占用使用费2375014元【参照《租赁协议书》约定的月租金120000元标准暂计至2019年10月29日上诉之日为2375014元(120000元×19.79个月)，实际计算至余海链完成腾退、返还租用场地止)】；3.依法撤销一审判决第三项主文判令张家源赔偿余海链装修损失1349690.4元，并驳回反诉要求张家源赔偿其装修损失的反诉请求；4.判令余海链立即向张家源支付酒店设施配套转让款500000元；5.一、二审诉讼费及评估费由承担。事实和理由：一、针对上诉第一项请求的上诉理由。一审判决中已查明余海链自2017年8月起至2018年2月连续拖欠张家源7个月的租金，根据《租赁协议书》第八条第1款“若乙方(余海链)超过1个月没按时交清租金，甲方(张家源)将终止本协议，收回出租场地并没收按金”的约定，张家源因余海链的违约行为获得单方解除合同的权利。张家源在2018年3月3日向余海链发出解除《租赁协议书》的通知，一审法院确认了张家源依法享有的单方解除合同的权利，并判决确认双方之间的《租赁协议书》于2018年3月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，张家源有权按照《租赁协议书》第二条约定的逾期交付租金违约金数额的计算方式，即“逾期交租每拖延一天交租加收5%滞纳金”，要求余海链支付自2017年8月1日至2018年2月28日逾期交付租金期间产生的滞纳金，鉴于《租赁协议书》约定的违约金过高，张家源自愿调整违约滞纳金按拖欠租金的30%计算，即为252000元(840000元×30%)。民商事法律尤其合同法奉行意思自治原则，当事人之间依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人之间对合同条款有约定的按约定执行，对出现争议的问题在没有合同约定的情况下，也应遵循先进行合同解释，只有在没有约定又无法进行合同解释的情况下，法院才参照合同法的任意性条款对当事人的合同条款进行补充。具体到本案而言，在张家源与余海链就逾期交租产生的违约金计算方式已有明确约定的情况下，一审法院却自行判决滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，属适用法律错误，并且强行干预了当事人的意思自治，恳请二审法院撤销该判决主文，改判余海链向张家源支付自2017年8月至2018年2月期间拖欠租金期间产生的滞纳金252000元。二、针对上诉第二项请求的理由。一审法院确认案涉《租赁协议书》已于2018年3月6日解除，作为合同解除的法律后果，余海链自2018年3月6日起对案涉租赁场地的占有已失去合法依据，其应立即向张家源腾退、返还租赁场地，否则将构成无权占有，并损害了张家源对其所有的租赁场地享有的占有、使用和收益的权利。但直至现在，余海链仍一直占有、管控该租赁场地，这严重侵害了张家源的合法权益。参照《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《房屋租赁合同解释》）第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”以及第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，举重以明轻，合同无效这种受法律否定性评价的效力状态尚且可以要求当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，以及上述出租人有权要求失去占有权源的承租人承担逾期腾房占用使用费用的规定，本案因余海链逾期交付租金致使张家源依法行使合同解除权解除合同，而余海链拒绝按张家源发出的《终止律师函》的要求在接到律师函10日内完成搬迁、腾退义务，严重侵害了张家源对租赁场地利用的合法权益，余海链对租赁场地的占用、管控与使用，没有法律依据，构成不当得利，故恳请二审法院判令余海链向张家源支付自2018年3月6日《租赁协议书》解除之日起至余海链完成腾退、返还租用场地止的占用使用费。一审时，张家源在《民事起诉状》中的第二项请求中已提出按租赁合同约定每月120000元的租金标准计算至余海链实际腾退、返还租赁场地止，但一审法院对该项请求没有作出相应论述或处理而直接驳回张家源的该项请求，该判决缺乏法律依据，应予以撤销。三、针对上诉第三项请求的理由。一审法院“审理查明”部分认定“消队大队要求其对不符合消防设计审核用途场所进行整改”，该查明内容在案卷中没有任何证据材料予以证明，缺乏相应的事实依据，进而一审法院在“本院认为”部分错误地判定“被告是因酒店不符合消防审批用途而停止经营”并由张家源承担60%的过错责任；另外，一审判决认定余海链投入装修总额为3720681元证据不足，余海链装修实际投入应为1878213元。一审以上查明与判决缺乏事实与法律依据，应予撤销，具体理由如下：1.张家源承认海丰县公安消防大队曾召集张家源、余海链与原出租方三方人员进行了解酒店设置、设施及消防等情况，但消队大队在了解情况后并没有向张家源与余海链或原出租方作出“责令整改”或“责令停产停业”具体行政行为，也没有送达相应的法律文书。所谓“公安消防大队要求对不符合消队设计审核用途场所进行整改”只是余海链的单方陈述，张家源在庭审中已经予以反驳，况且，余海链也没有提供证据证明收到消队大队的责令整改法律文书，也没有提供证据证明酒店因消防大队的责令整改而停产停业。张家源以余海链拖欠租金行使约定解除权，余海链以租赁场所不符合消防要求进而无法营业作抗辩并主张要求张家源违约赔偿。从举证责任分配角度看，余海链作为该主张的本证方，其有义务提供证据加以证明，并须达到高度盖然的证明标准，张家源作为反证方仅须动摇其证明即可，不应如一审法院认定的那样要科以张家源举证证明责任，在余海链无法提供证据证明及达到相应证明标准的情况下，应驳回其主张。一审法院仅凭余海链的单方陈述，进而认定余海链的主张成立，显然违反证据裁判的规则。另外，余海链也曾在其酒店门口发布的“温馨提示”中载明“本酒店因装修整改暂停营业”，这显然否定了余海链主张因消防整改而停止经营的主张。2.从行政法的角度来看，“责令整改”作为一种带有制裁或行政管理措施的具体行政行为，其对行政相对人的权利义务必将产生重要的影响，故作出该具体行政行为，除必须满足行政处罚法或行政强制法的实质要件外，尚须以正式书面形式作出并送达行政相对人，同时也必须保证行政相对人享有相应的复议或起诉等救济措施。具体到本案而言，海丰县公安消防大队仅仅是召集相关人员了解情况，过后并没有对案涉租赁场所作出正式责令整改要求，也没有对余海链继续经营酒店发出相应禁令或作出限制，如余海链想继续营业并不存在任何法律上的障碍，故谈何因消防整改而停止经营。退一步讲，假设即使消防大队发出整改通知，余海链也对该整改通知享有异议或救济的权利，该具体行政行为最终是否生效也存在变数；再退一步讲，责令整改并不等同于责令停产停业，整改并不必然导致最终无法营业，整改通过后依然可以恢复营业，可见余海链主张因被消防大队责令整改而导致停产停业的主张完全站不住脚。3.从案涉租赁场地的历史使用情况来看，在2016年4月1日出租给余海链之前，张家源及案外人均在案涉场地经营着与余海链同等功能与用途的酒店餐饮业，在2006年经营或扩建的过程中，也通过消防验收合格，在其后的消防监督检查后也复查合格，不存在因不符合消防设计要求而停产停业的情况；哪怕在余海链2016年4月1日承包过后到2018年2月份期间，余海链也依然对外正常营业，在其营业期间不但没有收到消防大队要求其停产停业的通知，并且在2016年和2017年度也通过了消防年审合格验证，故余海链主张因消防问题而停止经营，与事实不符；从常情常理的角度看，假若余海链真的因消防整改问题导致停止经营，作为正常经商主体，其理应向张家源主张违约并要求赔偿，然而余海链却待到张家源于2018年3月6日发函要求解除租赁合同并于2018年3月13日向一审法院起诉后，余海链才仅于2018年5月13日向一审法院反诉要求张家源承担相应的违约责任，这明显与常理不符，可见余海链的反诉主张仅是作为应诉的策略或抗辩。4.一审判决认定余海链投入装修总额为3720681元(没有争议部分1878213元，有争议部分1697468元，电梯145000元)证据不足。如上所述，在余海链承租案涉场地前，张家源及案外人均在案涉场地经营着与余海链同等功能与用途的酒店餐饮业，已经投入了大量的装修和设备，张家源承租以后只是进行了修缮和增加部分设备。在广州市华盟价格事务所有限公司对案涉场地进行评估过程中，张家源对原有的装修设备进行了指认，余海链口头上也予以认可。但在出评估结论书时，评估公司不知因何原因几易其稿，最后将张家源指认的原有装修设备部分列为“有争议部分”，共计1697468元，余海链新装修投入为无争议部分共1878213元。但对于张家源原有的装修设备部分，一审判决却以余海链提供了其在经营期间的装修合同及购置电器、厨具的发票，合同及发票载明的商品名称及品种与《价格结论书》中的有争议部分的项目对应为由认定有争议部分的装修和设备均由余海链所投资。一审判决以上所述的的装修合同及购置电器、厨具的发票是一审法院于2019年7月26日第二次开庭时合议庭让张家源在庭后提交的，并未经质证，依法不能作为定案证据。事实上，该部分证据是否存在或真实、合法及是否真与有争议部分所有装修和设备相对应张家源并不清楚。另外，一审判决将余海链原并未主张也没有在评估范围之内的电梯145000元计算在余海链投入的装修设备总额之内更无事实和法律依据。余海链在反诉请求中明确其具体损失请求以评估价格为准，而电梯并没有在评估范围之内，且加装电梯的相关证据也未经提交和质证。一审判决以上认定不但证据不足也有失公允。综上，张家源认为一审法院在没有证据或事实依据的前提下，认定酒店因不符合消防要求而停止经营，余海链新投入的装修设备高达3720681元，继而判令张家源对酒店的装修损失承担60%的赔偿责任共计1349690.4元，缺乏事实和法律依据，恳请二审法院予以撤销并驳回余海链的赔偿主张。相反，张家源在余海链违反合同约定连续拖欠长达7个月租金的情况下，取得单方解除合同的法定权利，并依法解除《租赁协议书》，根据《房屋租赁合同解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁其内装修残值损失的，不予支持”的规定，驳回余海链主张要求张家源赔偿其装修损失的请求。四、针对上诉第四项请求的理由。根据《租赁协议书》第一条约定，张家源将酒店原有设施配套折价500000元转让给余海链，并且已交付给余海链管控、使用，但余海链至今没有按照约定向张家源交付转让款，其应立即履行其合同义务，向张家源支付转让款500000元。对酒店设施折价转让以及余海链未支付转让款的情况，一审法院也作了相应的查明，但一审法院将转让款计入余海链装修费用并予以扣减的做法有误，一是在余海链违约导致张家源解除租赁合同的情况下，余海链的装修投入或损失理应由余海链自行承担，对于转让价款500000元余海链应按租赁合同约定向张家源一次性支付；其二，一审法院的计算所得张家源应承担的损失1349690.4元，该计算方法错误【即1349690.4元=(3720681元-500000元-971197元)×60%】，严重损害了张家源的合法权益，即便按一审法院的转让价款扣减思路，其计算张家源承担损失的金额也应仅为44209.6元【(1878213元-971197元)×60%-500000元】，两者相差1305480.8元(1349690.4元-44209.6元)。综上所述，张家源认为一审部分判决缺乏事实依据，证据不足，适用法律错误，严重损害张家源的合法权益，张家源依照《合同法》《房屋租赁合同解释》《民事诉讼法》等相关规定提起上诉，恳请二审法院判如所请。上诉人余海链辩称，张家源的上诉请求及理由均缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回，并支持余海链的全部诉讼请求及上诉请求。理由和事实如下：一、余海链于2017年7月接到消防部门的责令停业通知后，即告知张家源已无法正常继续经营餐饮业，要求张家源接收富之城酒店，并理妥相关解除合同、赔偿事宜。为此，双方就租金等事项进行多次协商理妥，并且张家源也就此事与其出租人富之城大酒店进行理妥。在余海链无法按合同约定的用途使用富之城酒店，双方就租金等事项进行协商理妥中的情况下，余海链无须继续向张家源支付租金，更不存在需要支付拖欠租金的利息。二、余海链自2018年3月6日起，并没有占有、使用富之城酒店。如前所述，余海链自2017年7月接到消防部门的责令停业通知后，即多次要求张家源接受富之城酒店，在原审庭审前、庭审时、庭审后，均提出余海链早已没有占有、使用富之城酒店，通过全案证据及客观事实，余海链向张家源承租富之城酒店是为了经营餐饮业，富之城酒店因不符合消防审批用途，已确实无法经营餐饮业，余海链占用富之城酒店根本毫无意义，且自2018年3月份起，富之城酒店的保安已由张家源单方负责，也足以证明张家源实际控制、管业富之城酒店。更为重要的是，众所周知，消防部门对经营餐饮业的审批十分严格，如果该建筑物经审批符合经营餐饮业的消防用途，那么其租金将远远高于普通的住宅。张家源因明知富之城酒店不符合消防用途，无法经营餐饮业，无法通过出租给他人经营餐饮业，收取高额租金，张家源为达到其向余海链索取高额租金(占用费)非法目的，恶意制造为余海链不腾迁的假象。三、消防部门出具的《复函》已足以证明富之城酒店不符合经营餐饮业的消防审批用途。张家源称富之城酒店可以整改后符合经营餐饮业的消防用途，根据《合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，如果整改，该整改义务依法依约也属于张家源应当履行的。余海链自2017年7月接到消防部门的通知后，即要求张家源整改，但张家源拒不履行，导致富之城酒店至今仍不符合经营餐饮业的用途，过错责任全部在张家源，张家源依法应赔偿余海链的全部损失。张家源称富之城酒店在转租给余海链经营之前，也是长期经营餐饮业，通过该事实可以证明，余海链完全有理由相信富之城酒店符合经营餐饮业的消防审批用途，作为一名自然人、承租人的角度，余海链已完全尽到审慎义务，一审法院认为“余海链对富之城酒店不符合经营餐饮业消防审批用途未尽到审慎的义务”明显增设了余海链的义务。四、涉案合同解除的理由是富之城酒店不符合经营餐饮业的用途，导致余海链的合同目的无法实现。而不是张家源所称的余海链违约而解除。本案依法应适用《房屋租赁合同解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。五、就酒店原有设施配套折价50万元的事项，答辩意见以余海链的上诉状为准。综上所述，余海链认为自2017年7月接到消防部门的通知后，其已无法正常开展经营餐饮业的业务，没有继续对外接受订单。在已无法按合同约定的用途正常开展富之城酒店餐饮业业务的情况下，余海链无须继续向张家源支付租金，更不存在需要支付拖欠租金的利息。余海链在接到消防部门通知的同时，也立即函告张家源，要求张家源理妥消防审批、接收富之城酒店等事宣。但张家源在明知富之城酒店无法办理经营餐饮业消防审批的情况下，且张家源已全面负责富之城酒店的保安，实际管控富之城酒店，为达到向余海链索取高额租金的非法目的，恶意制造余海链不腾迁的假象。富之城酒店确已无法经营餐饮业，余海链租赁富之城酒店经营餐饮业的合同目的己无法实现，富之城酒店对余海链已毫无意义，且余海链自2018年3月起，确实没有占用、使用富之城酒店，依法依约无须向张家源支付租金或占用费。最后，张家源在一审包括上诉状中多次称，富之城酒店仍可以经营餐饮业，富之城酒店如果继续经营餐饮业，由此引起的一切法律责任，张家源是否愿意承担。综上所述，请求判如所请。上诉人余海链上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项“被告余海链应于本判决生效之日起30日内搬迁厨具及电器并腾退、返还租用场地”、第二项、第三项、第四项，改判驳回张家源的全部诉讼请求，支持余海链的全部反诉请求；2.本案全部诉讼费、评估费等均由张家源承担。事实和理由：一、一审法院认定“考虑到原、被告在《租赁协议书》中约定酒店原有设施配套折价50万元，被告投入装修、出具、电器费用按评估总价扣减50万元计32206181元”，缺乏依据。余海链在一审时，已对“酒店原有设施配套折价50万元”进行了详细的陈述。事实上，张家源与余海链签订《租赁协议书》时，不仅隐瞒了富之城酒店不符合经营餐饮业的事实，还隐瞒了酒店原有配套设施的实际数量，欺诈余海链，致使余海链同意签订酒店原有配套设施为50万元整的酒店转让金的条款。余海链到达富之城酒店时，才发现富之城酒店并没有存在与50万元相符的配套设施，因此，双方达成口头协议，同意删除该条款项。另外，通过余海链提供的装修合同、发票、收据等一系列的证据，结合《价格结论书》，也足以证明富之城酒店现有的设备设施，都是由余海链投入的。因此，余海链投入装修、厨具、电器费用应按评估总价予以确认，不应当扣减50万元。二、一审法院认定“从公平、效率原则考虑由被告回收厨具、电器为宜，扣减电器、厨具计971197元”，缺乏依据。张家源擅自改变富之城酒店的用途，明知余海链租赁富之城酒店经营餐饮业的情况下，隐瞒了富之城酒店原消防审批用途不是餐饮业的事实，欺诈余海链与其签订《租赁协议书》，将不符合餐饮业消防标准的富之城酒店出租给余海链经营餐饮业。余海链承租后，为在富之城酒店经营餐饮业，投入了大量资金，购买相应的厨具、电器。但由于富之城酒店的消防审批用途并不是餐饮业，而被消防部门责令停止经营。显然，余海链为在富之城酒店经营餐饮业而购买的厨具、电器，已对余海链没有任何价值，张家源的行为给余海链造成了严重的损失，张家源依法应根据《价格结论书》中列明的厨具、电器的价格赔偿给余海链。三、一审法院认定“被告在签订合同时对经营餐饮酒店不符合消防审批用途未尽到审慎的义务，被告对酒店停业有40%的过错责任”，缺乏依据。余海链在承租富之城酒店之前，张家源就已经擅自改变富之城酒店的消防审批用途，多年来一直在富之城酒店经营餐饮业。余海链完全有理由相信富之城酒店是可以经营餐饮业的。《合同法》第二百十六条明确规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”，根据上述规定，张家源应当保持富之城酒店符合合同约定的餐饮业用途，而余海链也应按照合同约定经营餐饮业。另外，法律并没有规定承租人应当对租赁物的消防审批用途予以核实，在法无明文规定的情况下，不应任意增设余海链的义务。本案中，是因为张家源擅自改变富之城酒店的用途，经营餐饮业多年后，欺诈余海链，将富之城酒店出租给余海链经营餐饮业，消防部分以富之城酒店不符合消防审批用途责令停业，余海链对此不存在任何过错，应由张家源向余海链承担全部赔偿责任。四、一审认定“被告余海链自2017年8月起至2018年2月拖欠原告张家源租金7个月，按每月12万元，共计84万元，滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年3月7日起计算”“被告结欠原告2018年2月的电费16166.34元”“因被告未按约支付租金，已构成违约，按合同约定，按金10万元不予返还”，缺乏依据。余海链于2017年7月接到消防部门的责令停业通知后，即告知张家源，已无法正常继续经营餐饮业，要求张家源接收富之城酒店，并理妥相关解除合同、赔偿事宜。但张家源拒不接收富之城酒店，又拒不理妥上述事宜。在余海链无法按合同约定的用途使用富之城酒店的情况下，余海链无须继续向张家源支付租金，且余海链已通知张家源接收富之城酒店。因此，余海链不存在拖欠租金的行为，更不存在任何违约行为，张家源依法依约应将10万元按金返还给余海链。综上所述，余海链认为，张家源擅自改变富之城酒店的用途，并隐瞒酒店不符合经营餐饮业用途及酒店内没有相应的设施配套等事实，欺诈余海链与其签订《租赁协议书》，将富之城酒店出租给余海链经营餐饮业。余海链承租后，为在富之城酒店经营餐饮业投入了大量的资金用于装修、购买厨具、电器。余海链于2017年7月接到消防部门责令停止营业通知后，已无法正常继续经营餐饮业，要求张家源接收富之城酒店，并理妥解除合同、赔偿等事宜。但张家源拒不接收，拒不理妥上述事宜，余海链也早已没有管业富之城酒店。张家源的上述行为给余海链造成了严重的损失，余海链不存在任何违约行为，也没有任何过错，张家源依法应承担全部赔偿责任。一审法院的认定缺乏事实和法律依据，请求二审法院照准余海链的上诉请求，依法改判。上诉人张家源辩称，针对余海链的上诉，以上诉状的事实及理由作为答辩意见，并强调一点：张家源在本案合同中不存在过错，其所出租的场所完全符合酒店餐饮业的要求，张家源出租的场所是包括A栋的地下城，地下城是A栋的吉祥厅，吉祥厅本身就是餐饮业的大厅，B栋1、2、6、7四层从消防确定的平面图来看，B栋一层有包括大堂、服务台、海鲜池、厨房、停车场，B栋的一层并非像消防大队《复函》所说明的一层是车库，可见消防大队的《复函》前后内容矛盾，依法不能作为认定事实的依据，B栋二层是餐饮业，6、7层是酒店，出租的场所是完全符合餐饮酒店业的要求，在本案合同中张家源并不存在余海链所述的出租场所不符合餐饮业要求的过错。其他以上诉状意见为准。张家源向一审法院起诉请求：1.解除张家源、余海链之间于2016年4月1日签订的《租赁协议书》，余海链搬迁、腾退、返还租用场地；2.余海链支付租金96万元(自2017年8月至2018年3月，实际计算至余海链返还场地为止)；3.余海链支付迟延支付租金的违约金288000元(按所欠租金的30%暂计至起诉之日，实际计算至余海链履行之日)；4.余海链支付电话网络费22000元(自2017年5月开始暂计至起诉之日，实际请求至余海链返还所租用场地之日)；5.余海链支付酒店转让金50万元；6.张家源不返还定期余海链保证金10万元；7.余海链结清应由其负后果的电费和水费等相关费用；8.本案的诉讼费用由余海链承担。余海链向一审法院反诉请求：张家源返还余海链支付的保证金10万元；张家源向余海链支付保安费50万元(自2016年4月1日起，按每月2万元计)；张家源赔偿余海链装修费、厨具、电器等损失共计4732646元(具体以评估为准)；本案诉讼费由张家源承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，张家源、余海链签订《租赁协议书》。双方约定：张家源向余海链出租位于海丰县****************、2、6、7楼(不包括1楼底层靠广富路右边二间商铺)及A座地下吉祥厅作为酒店经营餐饮业。租赁时间：2016年4月1日至2024年1月30日止；租金：月租12万元；酒店原有设施配套折价50万元作为转让金，由余海链一次性付清。租金交付：余海链先支付50万元作为保证金，租金每2个月合并一次交付，30日前付清下2个月租金后，每二个月30日前再付清下2个月租金，逾期每拖延一天加收5%滞纳金。酒店现有装修、设备等归余海链使用，期满不动产归张家源所有，动产归余海链所有；租赁期间装修费用由余海链负责，期满，张家源不予补偿；租赁期间，电费各自缴纳，燃料费、电梯费、B栋水费等由余海链负责；电话网络费每月补贴张家源2000元；保安费由张家源每月补贴2万元给余海链；若余海链超过1个月没有按时交清租金，张家源将终止本协议，收回出租场地并没收按金。张家源、余海链在《租赁协议书》上签名盖指模。2017年1月23日，余海链向张家源支付了10万元的按金。2017年4月20日，涉案酒店接入互联网专线，每月业务费480元。张家源提供的2016年3月至2018年1月的《财务结转明细表》及《收据》载明张家源每月向余海链支付保安费2万元。2018年2月至6月，酒店产生电费共计29351.65元。租赁期间，余海链为经营餐饮对酒店进行装修并购置电梯、厨具、电器等。案件审理期间，余海链向一审法院提出申请，要求对余海链在富之城酒店B栋1、2、6、7楼及A座地下吉祥厅投入的装修费、厨具、电器等价值进行评估，一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估后作出穗华价估(2019)163号：关于富之城酒店B栋1、2、6、7楼及A座地下吉祥厅投入的装修费、厨具、电器等价格评估结论书：双方有争议部分投入的总价1697468元(其中装修部分1057244元，厨具电器640244元)，无争议投入总价1878213元(其中装修部分1547240元，厨具电器330973元)。评估费75000元。余海链所购电梯145000元没有计入评估。另查：海丰县公安消防大队《复函》载明：涉案酒店B栋消防审核用途：1层为车库；2层为餐饮；6层为洗脚按摩房；7层为部分宾馆、部分办公用房。2018年2月27日，消防大队就酒店B栋改变功能用途召集张家源、余海链等人了解相关情况，并就酒店消防设计审核用途进行了告知，要求其对不符合消防设计审核用途场所进行整改。余海链于2018年3月1日书面通知酒店定于2018年3月1日正式停业，同时对外告示：本酒店装修整改，暂停营业。2018年3月3日，张家源向余海链发出终止《租赁协议书》律师函：终止与余海链签订的《租赁协议书》。余海链已于2018年3月6日签收。在诉讼期间，张家源于2018年5月14日向一审法院申请财产保全并提供了担保，一审法院于2018年5月15日作出(2018)粤1521民初384号民事裁定书，裁定对余海链名下位于海丰县*******桂望片海丰碧桂园傲云峰206栋十四街10座202号及张家源提保的其名下位于海丰县********交界处东南侧永安达花园海进阁八楼B户的房产予以查封。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张家源、余海链签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，张家源、余海链均应依约履行。张家源主张解除合同，余海链在庭审中表示同意，一审法院予以准许。本案争议焦点如下：一、余海链停止经营的原因是经营不善还是未按消防审批用途经营餐厅；二、租赁期间，余海链装修投入的费用及损失；三、余海链是否结欠张家源的租金及违约金、电费、网络费及是否应返还按金。关于焦点一：余海链停止经营的原因系因经营不善还是涉案酒店不符合消防审批用途经营。海丰县公安消防大队出具的《复函》说明涉案酒店仅第二层消防审核为餐饮，余海链于2018年2月27日被消防大队告知进行消防整改。余海链书面通知张家源：酒店定于2018年3月1日正式停业。同日余海链并对外告知停业。因此余海链是因酒店不符合消防审批用途而停止经营。张家源主张余海链系因经营不善而停止经营，但未提供相关证据，一审法院不予采信。关于焦点二：余海链投入装修、电器、厨房的费用及损失。根据穗华价估(2019)163号《价格结论书》评估：没有争议的部分投入价值1878213元，加上有争议的部分投入价值1697468元，及电梯145000元，计3720681元。余海链提供了其在经营期间的装修合同及购置电器、厨具的发票。合同及发票载明的商品名称及品种与《价格结论书》中的有争议部分的项目对应。而张家源对有争议部分的投入未能提供交付给余海链的设施配套清单，因此余海链主张有争议部分的装修和设施均由其投资，一审法院予以采信。考虑到张家源、余海链在《租赁协议书》中约定酒店原有设施配套折价50万元，余海链投入装修、厨具、电器费用按评估总价扣减50万元计3220681元。张家源、余海链均不同意承接厨具、电器。《价格结论书》中列明的厨具、电器等为可拆除、搬迁，从公平、效率原则考虑由余海链回收为宜，扣减电器、厨具计971197元(详见《价格结论书》附表2-1，2-2)，即余海链投入的装修款2249484元。张家源、余海链在签订租赁合同时，张家源作为出租人应当承担按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而余海链在签订合同时对经营餐饮酒店不符合消防审批用途未尽到审慎的义务。因此，张家源、余海链对酒店停业均有过错，根据双方过错责任，张家源、余海链责任比例酌定为60%：40%，即张家源对余海链的上述装修损失应承担60%的赔偿责任计1349690.4元。关于焦点三：余海链是否结欠张家源租金、电费、保安费、网络费及是否应返还按金。因余海链自2017年8月起没有向张家源支付租金，张家源于2018年3月3日向余海链发《律师函》主张终止《租赁协议书》，余海链于2018年3月6日签收，因此《租赁协议书》于2018年3月6日解除。租金：余海链自2017年8月起至2018年2月拖欠张家源租金7个月，按每月12万元，共计84万元，滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率自张家源向法院主张日起即2018年3月7日起计算。保安费：张家源支付了余海链自2016年3月起至2018年1月止保安费，至协议解除，张家源结欠余海链2018年2月的保安费2万元；网络费：余海链于2017年4月20日已为涉案酒店接入互联网专线，自行支付网络费，张家源主张余海链支付自2017年5月起的网络费，不予支持。电费：因协议于2018年3月6日解除，余海链结欠张家源2018年2月的电费16166.34元。按金：因余海链未按约支付租金，已构成违约，按合同约定，按金10万元不予返还。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、准许张家源、余海链解除2016年4月1日签订的《租赁协议书》，余海链应于本判决生效之日起30日内搬迁厨具及电器并腾退、返还租用场地。二、余海链应于本判决生效之日起30日内向张家源支付租金840000元及该款自2018年3月7日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金、电费16166.34元。三、张家源应于本判决生效之日起30日内赔偿余海链装修损失1349690.4元及支付保安费20000元。四、驳回张家源、余海链其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21630元，由张家源负担11727元，余海链负担9903元。反诉费24564.26元，由张家源负担6309元，余海链负担18255.26元，评估费75000元，由张家源、余海链各负担37500元二审中，余海链围绕其主张提交微信聊天、文件截图、申请书一组，拟证明2017年6月已收到消防部门告知富之城酒店不符合餐饮业消防审批用途，为此其多次向张家源协商要求理妥交接富之城酒店的事宜，并在2018年3月8日再次要求张家源交接富之城酒店，一审庭审后2019年8月19日其再次向法院申请交接场所。经质证，张家源发表以下质证意见：1.对微信截图及文件的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，这些截图和通知根本无法证明余海链的证明目的，所有材料不存在涉及消防要求停业的内容，只是张家源发给富之城酒店的，上面并没有陈述富之城大酒店有收到消防要求停业的通知，从富之城酒店给张家源的回复中可以看出涉案场所多年的消防验收是合格的，以其在一审提交的证据是相符的，承租后多年的消防验收都是合格的。从幸福大酒店的《告知函》中也没有涉及停业的内容，更没有涉及要求交接场所的内容，根本不存在余海链有要求解除合同相关的内容。对《告知函》《申请书》真实性无异议，其有收到《告知函》，但对形式的真实性有意见，所述内容并没有附上张家源的回复，对证明目的不予确认；关于《申请书》，其也是多次要求法院进行交接，但余海链要求设备、用具让其进行接收，其不可能承担，导致场所没有交接。经审查，上述证据真实性和关联性均能确认，至于证明力大小的判断因涉及到当事人所事行为的效力和过错责任等方面的综合认定，本院在下文论述。本院查明，一审查明事实基本清楚，予以确认。另根据一、二审庭审笔录和案卷所附证据，查明以下事实：张家源、余海链均从事过酒店餐饮行业，余海链未到相关部门核实案涉租赁场地的用途类型。消防部门未对案涉富之城酒店作出消防行政处罚决定，双方当事人在2017年7月至2018年3月因酒店场地消防事项曾多次往来协商和文件传递。案经调解，当事人无法达成和解意见。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案焦点有：1.讼争租赁合同解除的违约责任的认定；2.合同解除前的未付租金及违约金计付数额的认定；3.合同解除后的场地腾迁义务、场地占用费计付、装修设施配套以及经营购置财物等损失认定问题。关于讼争租赁合同解除的违约责任的认定问题。诉辩双方对解除租赁协议均无异议，本院予以确认。本案中，诉辩双方均主张系另一方根本性违约而导致合同解除。从诉辩所述和一审查明事实分析，案涉场地已合法规划建造且在租赁前已经消防验收审核，张家源交付的租赁标的物符合法律法规规定，余海链承租场地后的经营类型基本与张家源此前经营相同，而消防部门的《复函》足以认定当事人实际使用租赁场地与消防审核的用途不符，张家源虽有异议但未能提交有效证据反驳余海链申请人民法院调取查询结果的证明效力。显然，双方当事人均从事过酒店餐饮行业，应当知道酒店餐饮经营的特许要求，然在缔约协议时，张家源未尽充分告知义务，余海链亦未尽相应的审查场地用途的注意义务且已经营近二年，双方对事后协商或因消防整改、经营不善等争议导致无法履行而解除的法律后果均负有共同过错责任。因张家源经营场地在前而负有先行注意、告知义务，且又作为出租人将场地整体交付予余海链承租以获取经济利益，故其过错责任应大于余海链，即双方按6：4比例原则承担合同解除后的违约损害等各项责任，一审判决对此认定的原因不全面但结果正确，本院予以确认；张家源、余海链主张租赁协议解除的过错在对方的理据不成立，本院不予采信。关于合同解除前的未付租金及违约金计付数额的认定问题。双方当事人在2017年7月后有协商争议问题的情形，但余海链承租场地持续经营至2018年3月1日止，故其提交证据更多是反映协商过程，不能以此确认其在停止经营前明确请求解除租赁协议，抑或此后将场地付诸交付完毕的事实；另其亦无证据证明张家源故意导致协议无法履行，况且，租赁场地仅是经营类型不符消防审核要求，当事人可协商整改以适应消防要求。是故，张家源基于协议约定请求余海链协议解除前的租金和承担违约金于法有据，本院对余海链上诉请求不承担租金给付义务和违约金不予支持。至于违约金计付，案涉租赁协议虽约定标准，张家源已自行下调标准，余海链主张不应承担违约金。从合同缔约过程的过错、解除事由、保证金10万元亦属违约金的性质、违约金的法律功能等多种因素衡量，一审判决违约金84万元按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金和不返还保证金10万元，符合平衡当事人利益的原则，本院予以维持，对于张家源、余海链关于违约金计付的上诉请求均不予支持。关于合同解除后的场地腾迁义务、场地占用费计付、装修设施配套以及经营购置财物等损失认定问题。经查，一审对保安费、网络费和电费的认定理由充分，本院予以确认，不再赘述，对所涉其他争议事项分析如下：一、场地腾迁义务的问题。案涉租赁协议解除后依法依约，承租人均有腾迁场地和财物的义务，本院对余海链上诉主张不负腾迁租赁场地、可迁移财物的请求不予支持。二、租赁前原设施配套折价50万元的问题。租赁协议明确约定余海链负有给付50万元的义务，其辩称双方已口头协议放弃该项给付义务没有证据佐证。另一审判决将此款抵销张家源应负担返还余海链所有的装修折价款，即已支持其该项主张，张家源再行上诉主张属重复请求，本院不予支持，至于不可装修折价款计付是否正确系另一问题。三、修设施配套以及经营购置财物的问题。租赁协议解除后，一审法院对租赁场地所涉财物、设备、装修等一并处理并无不当；另余海链实际占用租赁经营近二年且在本案中负担了给付原设备配套折价款50万元的义务，张家源主张租赁场地有其享有的财物缺乏依据。是故，案涉场地的财物、装修及折价，一审法院在组织当事人清点、评估及复核后对财物归属及价值的认定清楚，并结合前述当事人的合同违约过错大小认定了余海链的装修损失数额，亦符合《房屋租赁合同解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”的规定，本院予以确认，对张家源、余海链的该项上诉请求均不予支持。四、场地占用费计付的问题。租赁协议解除后，双方当事人至现未移交场地，张家源据此请求余海链应赔偿占用场地费用的损失，余海链以无过错和保安移交等为由辩驳。因案涉场地所涉面积较大和财物、装修项目较多，导致本案只能通过共同清点确认评估鉴定估价而定讼争。显然，案涉租赁场地迟延是当事人缔约合同过错、履行中不当的违约情形所衍生的合同违约后果，并应由双方当事人共同负担。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及参照《房屋租赁合同解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审法院对此未予以认定而径行驳回张家源的请求应属不当，本院依法予以纠正。结合租赁场地被余海链承租使用近二年，以及从2018年3月起闲置至现，当事人均有经济损失。据此，本院确认场地占有期间以租赁协议从2018年3月解除起算至本案终审判决的日期2019年12月，共折计22个月，场地占有费用以租赁协议约定每月12万元计付，二项均根据前述确定的当事人过错责任大小折算，即余海链应支付张家源的合同解除后的场地占有费用为：占用时间长（22个月×40%）×每月占用费（12万元/月×40%）＝422400元。如余海链未按一审判决指定期限逾期搬迁财物时，张家源依法有权自行安置，相关损失和费用，由双方待实际发生后另行解决；至于张家源主张占用费用的违约金，本院不予支持。综上所述，张家源的上诉请求部分成立，本院予以支持；余海链的上诉请求不成立，本院予以驳回。本院依照《合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省海丰县人民法院（2018）粤1521民初384号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省海丰县人民法院（2018）粤1521民初384号民事判决第四项；三、上诉人余海链应支付上诉人张家源的合同解除后的场地占有费用为422400元，上诉人余海链未按一审判决指定期限逾期搬迁财物时，由上诉人张家源有权依法自行安置；四、驳回上诉人张家源的其他上诉请求；五、驳回上诉人余海链的上诉请求。如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费21630元、一审案件反诉费24564.26元共计46194.26元，由上诉人张家源负担本诉受理费9727元、6309元共计16036元（已交纳费用21630元，由一审法院退还多交费用5594元），上诉人余海链负担本诉受理费11903元、反诉受理费18255.26元共计30158.26元（已交纳费用24564.26元，应向一审法院补交费用5594元）；一审案件评估费75000元，由上诉人张家源、余海链各负担37500元，上诉人张家源应径付还上诉人余海链37500元。二审案件受理费46194.26元，由上诉人张家源负担16036元（已交纳费用46194.26元，由二审法院退还费用30158.26元），上诉人余海链负担30158.26元（已交纳费用24564.26元，应向二审法院补交费用5594元）本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 叶剑亚审 判 员 施伟强二〇一九年十二月三十日法官助理 黄彬斌书 记 员 杨清隆附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。