福建省柘荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0926民初747号 原告：江娇，女，1974年8月5日出生，汉族，住柘荣县，现住柘荣县。 委托诉讼代理人：游建冰，福建远见律师事务所律师。 被告：福建隆源房地产开发有限公司，住所地：柘荣县。 法定代表人：吴国勤，公司董事长。 委托诉讼代理人：李善铝，福建国富律师事务所律师。 第三人：林春，男，1966年4月13日出生，汉族，住柘荣县。 原告江娇与被告福建隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源房地产公司）、第三人林春民间借贷纠纷一案，被告隆源房地产公司不服本院作出的（2019）闽0926民初第57号民事判决，提起上诉，宁德市中级人民法院将本案发回重审。本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人游建冰、被告隆源房地产公司委托诉讼代理人李善铝到庭参加诉讼，第三人林春经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江娇向本院提出诉讼请求：1．隆源房地产公司依约履行交付江娇所购买的四套商品房产权；2．每月按2%支付违约金（2016年4月16日至2019年1月16日共计33个月，33个月×16000元，共计528000元）。本案原审审理期间，江娇将诉讼请求变更为：隆源房地产公司偿还借款800000元及利息（每月按2%支付利息，2016年4月16日至2019年1月16日共计33个月，33个月×16000元＝528000元，剩余的从2019年1月17日继续计算至实际还款之日止）。本案重审审理期间，江娇将诉讼请求变更为：隆源房地产公司偿还借款80万元及利息（每月按2%支付利息，从2016年8月16日起至实际还款之日止）。事实与理由：2016年4月16日，经江娇、隆源房地产公司双方协商，隆源房地产公司将坐落在柘荣县四套商住房，以每平米2000元的价格，买断给江娇，四套房总计金额80万元，并签订了商品房买卖合同，在双方订立的特别约定中，隆源房地产公司承诺在2016年8月15日前办理好交房的相关手续。2016年4月16日，江娇交付了80万元的购房款，通过吴国勤指定将80万元资金转入林春建行账户上（卡号：43×××89）；隆源房地产公司也出具了相关收据，但事后隆源房地产公司却以各种理由推脱，拒绝给江娇办理相关手续，双方多次协商仍未果。本案名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷合同关系。首先，隆源房地产公司于2016年4月16日出具的《收款收据》载明了江娇为债权人，人民币金额80万元，加盖了隆源房地产公司的公章和法定代表人的私章。该《收款收据》是真实、有效、完整的债权凭证，江娇与隆源房地产公司之间的民间借贷合同成立且生效。其次，2016年4月17日，江娇依照隆源房地产公司的指示，将80万元的款项交付给第三人林春。江娇交付款项的行为是依照隆源房地产公司的指示进行的，符合隆源房地产公司的意思表示，江娇已经履行了款项交付的合同义务。第三，隆源房地产公司于2016年4月15日出具的《特别约定》对隆源房地产公司是具有约束力的。《特别约定》虽没有乙方（江娇）的签字，但乙方即江娇是《特别约定》中隆源房地产公司意思表示的相对人，且《特别约定》已为江娇获取，到达江娇之处。依据《民法总则》第一百三十七条第二款的规定，《特别约定》已经生效。《特别约定》中的80万元为本案的借款金额，该标的指向清楚、确定、唯一，且利息约定明确，即按月利率2%支付月利息；同时《特别约定》还记载“甲方（隆源房地产公司）将房产抵押乙方（江娇）期间如有客户购买，隆源房地产公司有权将房产出售，所得购房款还给乙方”，也进一步证实了双方就前述80万元款项借贷的合意。本案中的民间借贷合同为主合同，商品房买卖合同是从合同且具有让与担保的性质。本案的基础法律关系是借贷合同关系，但这并不意味四份《商品房买卖合同》是无效合同，相反该四份《商品房买卖合同》是依法成立且生效的。首先，四份《商品房买卖合同》无《民法总则》第一百五十三条规定的无效事由和《合同法》第五十二条规定的无效合同事由；其次，双方签订《商品房买卖合同》时的本意并非转移商品房的所有权，双方的本意乃是为双方之间的借贷设定担保，设定担保是双方真实的意思，其中并无双方虚假的意思表示，这一点可以从隆源房地产公司出具的《特别约定》得到佐证；再者，四份《商品房买卖合同》无论是合同主体、合同形式、合同内容还是订立合同的方式均符合《中华人民共和国合同法》的规定，也没有违反有关法律、行政法规的效力性、强制性规定，是成立且生效的。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，作为本案出借人的江娇可以申请拍卖四份《商品房买卖合同》的标的物，以偿还本案的债务。综上所述，本案江娇与隆源房地产公司之间的借贷基础事实清楚，借款本金金额和利息约定明确，双方就四份《商品房买卖合同》的让与担保意思表示真实、客观，隆源房地产公司应当依法履行偿还借款本金和支付利息的合同义务。江娇享有申请拍卖合同标的物以偿还债务的权利。 隆源房地产公司辩称：1.其与江娇之间不存在借贷关系，两者没有借贷的真实意思表示，江娇在几次诉讼当中都没有提交任何的借条、借款合同等书面凭证；江娇提交的《商品房买卖合同》认为这是借款合同，明显没有事实依据，她在房地产行业工作很多年，应该很容易区分《商品房买卖合同》与借款合同的区别；2.其与江娇之间并没有其他的经济来往，虽然其于2016年4月16日出具了收据，但江娇于2016年4月17日，将80万元汇入第三人林春的账户，第一作为房地产公司，应该是以国家税务发票作为凭证；第二要以收款到账为准，这张收据根本不能证明原告已将80万元转入隆源房地产公司的银行账户；江娇认为是公司指示其将80万元款项汇入林春账户上，但并没有提交任何证据；且收款收据写的是现金购房款而不是借款，合同签的也是《商品房买卖合同》，双方之间不存在借贷关系；3.原一审第二次开庭，经法庭的再三释明，江娇拒绝变更诉讼请求，之后江娇又提交变更诉讼申请书，将原先的商品房买卖合同纠纷案由变更为民间借贷，因而认为江娇实际上是通过一种虚假诉讼来达到一种非法的目的；4.林春认为80万元是经过隆源房地产公司的指示转到林春的账户不是事实，林春只是公司的投资人身份，投资的房地产项目实际上还没有验收、结算，林春无理由说公司欠他80几万，如果林春的投资与公司发生了纠纷而产生的经济问题，应该要另行起诉，与林龙庆、吴国勤他们之间是否有签有协议无关；当时江娇将80万借给林春，林春用于上海的购房，这与公司无关，所以林春在本案当中也是涉嫌参与这次虚假诉讼。江娇提交的《收款收据》上载明的时间为2016年4月16日，而其向林春账户转入80万元的时间为2016年4月17日，且并没有按《商品房买卖合同》第六条约定的将款项转入隆源房地产公司的指定监管账号，而不是林春账户。本案主合同都不存在，更不存在江娇所说的从合同。 第三人林春辩称：其是隆源房地产公司的隐形股东。从2012年12月起至2014年1月，其在隆源房地产公司在洋中厝的开发项目中共投资130万元，分为3笔投入。在隆源房地产公司经营期间，因其长期在外地，有委托其他股东管理。林春的股份在林龙庆名下，2015年3月4日，经与隆源房地产公司法定代表人吴国勤和另一隐名股东林龙庆签订了《股份比例协议书》，确认了其投资事实并就分红的事项等作了约定，估计投资款约为900万元，林春的股份投资比例为14%。2016年4月15日，经隆源房地产公司同意，需返还其投资及分红共86万多元。因公司无法支付此款而向江娇借款，做了《特别约定》，其作为该约定担保人，公司同意用其位于洋中厝开发项目中的四套商品房作为借款的抵押保证，同时承诺按月支付2%的月利息。江娇出借给隆源房地产公司的80万元也是转入《股份比例协议书》中约定的账户上。袁岸辉、林龙庆及财务林丽霞，每签一个字、每盖一个章都有给吴国勤打电话。林龙庆是隐名股东，林龙强是林龙庆的弟弟，实际林龙强的股份就是林龙庆的。涉案材料是于2016年4月15日打印，真正盖章是2016年4月16日。江娇当时还提出，开具涉案80万元收据的为隆源房地产公司，钱应该转入隆源房地产公司账户。但由于当时隆源房地产公司欠了20万元的税收，款项打入其账户肯定被冻结，所以涉案80万元才直接转入林春的账户。本案所涉款项转入其账户，应视为公司收取所借款项。《收款收据》和《特别约定》真实体现了公司借款的意思表示，本案应是原、被告之间发生的借贷法律关系，案涉借款本金及利息应该由隆源房地产公司承担偿还责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 江娇提交的证据1《收款收据》，证明隆源房地产公司出具收款收据向江娇借款80万元。证据2《特别约定》，证明借款金额、利息，隆源房地产公司同意涉案房产作为借款抵押。证据3银行流水，证明江娇已经交付80万元款项。证据4《商品房买卖合同》4份（201室-401室），证明买卖房屋不是为了买房，而是作为借款担保的事实。隆源房地产公司认为《收款收据》中印章的真实性没有异议，但认为证明对象有异，反而证明涉案买卖的虚假性，这么大笔数额应该提供国家税务发票。该收款收据仅代表个人的行为，不能证明是公司的行为。该收款收据上写着购房款，开具收款收据的时间是4月16日，江娇向林春账户汇款的时间是4月17日，说明公司没有收到该80万元。该收款收据不具备借条的性质，隆源房地产公司没有向江娇借款的真实意思表示。江娇与林春应该存在一种借贷关系；《特别约定》是双方对房屋价格方面的约定，并不是对款项是否是买卖或者是借款方面性质的约定，不能证明江娇所要证明对象；证据3真实性无异议，证明对象有异议，银行流水可以证明4月17日80万元款项分三次转入林春账户，只能证明江娇与第三人的经济往来，并不能证明该款项经隆源房地产公司指示转入林春账户，作为预售商品房，购房款应该打入专门的银行账号；证据4《商品房买卖合同》虽然有公司的盖章，但是这合同是不完整的，买受人未签时间未按手印，并不构成合同的基本要件。合同不成立，无法履行，不能证明原告的证明对象。本院认为隆源房地产公司对以上证据的真实性无异议，予以确认，《收款收据》由隆源房地产公司出具，在江娇给林春转账80万后江娇才取得的。《特别约定》只是对购房手续办理期限及违约的相关约定，并非是对借款及利息的约定。 林春提交证据《股份比例协议书》、收条、建设银行汇款单，证明林春是隆源房地产公司的投资人，其在隆源房地产公司开发经营的“洋中新厝”房地产开发项目中投资130万元，占该项目投资的14%股份。江娇对林春提供的证据无异议。《股份比例协议书》中的账户与江娇将涉案借款转入的林春账户是一致的，可以体现公司借款的意思表示。从回单可以看出林春确实是隆源房地产公司的投资人。隆源房地产公司认为，林春提交的证据不管真实与否，只能证明林春与隆源房地产公司存在另外一个法律关系，与本案没有关联性。本院认为隆源房地产公司未对该证据真实性、合法性提出异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，可以确定林春是隆源房地产公司的投资人，与本案有关联。 本院经审理认定事实如下：2016年4月15日，隆源房地产公司制作《特别约定》一份，内容主要是由江娇向隆源房地产公司购买的房子四套，每平方2000元，总价80万元，“甲方将房产抵押乙方期间如有客户购买，甲方有权将房产出售，所得购房款还给乙方。”。还约定了办理好购房相关手续期限与违约责任等内容。在该《特别约定》中，林春以担保人的身份签字捺印，隆源房地产公司加盖公章，吴国勤加盖个人印章。之后，隆源房地产公司将《特别约定》交给江娇，江娇虽未在该文本上签字，但对文书内容并无异议。2016年4月16日，隆源房地产公司与江娇签订了四份《商品房买卖合同》，双方约定隆源房地产公司将坐落于柘荣县的四套商住房卖给江娇，但合同条款中对计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件与期限等未作约定。隆源房地产公司均在出卖人一栏加盖公章，吴国勤均在法人一栏加盖印章，江娇在买受人项下签名。同日，隆源房地产公司出具一份《收款收据》：“今收到江娇人民币80万元，摘要：现金购房款。”在该《收款收据》中隆源房地产公司加盖公章，吴国勤加盖个人印章。次日，江娇将80万元转入林春43×××89的中国建设银行个人账户后，取得隆源房地产公司出具的上述《收款收据》。 另查明：2012年间，林春向隆源房地产公司支付“洋中新厝”开发项目投资款130万元。2015年3月4号，隆源房地产公司吴国勤与林龙庆、林春签订《股份比例协议书》，确认了林春投资事实，并就分红等事项作了约定，项目总投资款约为900万元，林春的股份投资比例为14%。约定今后在投资款及分红收回时请公司财务直接汇入林春本人账户（开户行：建设银行柘荣支行，户名：林春，卡号：43×××89）。此外查明，隆源房地产公司的登记股东为吴国勤、林龙强、吴国坚、孔宪祥、谢永旺五人，法定代表人为吴国勤。 本院认为，民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。认定江娇与隆源房地产公司之间是否存在民间借贷关系，书面合同并非是不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成合意，即可认定借贷关系成立并生效，现根据《收款收据》《特别约定》《股份比例协议书》等证据，结合江娇与林春的陈述意见，应认定隆源房地产公司向江娇借款80万元是成立的，他们之间存在民间借贷法律关系。在本案中，江娇与隆源房地产公司双方订立《特别约定》《商品房买卖合同》的目的不是买卖涉案房屋的所有权，而是为了担保债务的履行，故此行为符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的关于让与担保的法律特征。现隆源房地产公司抗辩其与江娇之间不存在民间借贷法律关系，认为江娇与林春之间存在借贷关系，可能存在虚假诉讼行为，事实和法律依据并不充分，本院不予采纳。江娇主张隆源房地产公司偿还其借款80万元，事实清楚、依法有据，本院予以支持。但江娇与隆源房地产公司并未对借款期限与利率进行约定，江娇要求隆源房地产公司按月利率2%支付利息，从2016年8月16日起计算至实际还款之日止的主张，无事实与法律依据，应按年利率6%支付其从起诉之日起至还款之日止的资金占用期间利息。第三人林春未到庭参加诉讼，本院可以缺席审理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第二款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建隆源房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内偿还江娇借款80万元，并按年利率6%计算，支付从2019年1月14日起至实际还款之日止的资金占用期间利息； 二、驳回江娇其他诉讼请求。 如果福建隆源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16176元，由江娇负担5938元，福建隆源房地产开发有限公司负担10238元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长 林龙平 审 判 员 蔡 春 审 判 员 张 玲 二〇一九年十二月二十日 法官助理 李秋韵 书 记 员 陈 利 附录：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 义务人在本判决生效后，在确定的履行期限内拒不履行义务的，权利人可就本案案件受理费一并向人民法院申请强制执行，申请期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民法通则》 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 《中华人民共和国合同法》 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： (一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果