山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初843号 原告：邓新凤，女，汉族，户籍地内蒙古包头市昆都区，现住蒙古包头市青山区。 委托诉讼代理人：李子君，黑龙江龙凤律师事务所律师。 被告：威海高技术产业开发区西御康实业总公司，统一社会信用代码913710002671454527，住所地山东省威海高技术产业开发区西涝台村。 法定代表人：苗其文，经理。 委托诉讼代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。 原告邓新凤与被告威海高技术产业开发区西御康实业总公司（以下简称“西御康公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告邓新凤于2016年6月20日向本院起诉，要求西御康公司办理房屋产权过户手续并支付逾期办证违约金。本院于2016年11月30日作出（2016）鲁1091民初1257号民事判决书，驳回原告上述请求。原告不服该判决，于法定期限上诉至山东省威海市中级人民法院（以下简称“威海中院”）。威海中院于2017年2月28日作出（2017）鲁10民终104号民事判决书，驳回原告上诉，维持原判。原告仍不服，向山东省高级人民法院（以下简称“省高院”）申诉。省高院于2019年2月26日作出（2018）鲁民再1148号民事裁定书，认为：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。西御康公司于2013年6月17日将房屋交付给原告系未经验收的房屋，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，且双方合同虽约定西御康公司应在商品房综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋产权转移登记手续，但对综合验收的具体内容、涉案房屋是否具备验收条件、未进行验收的原因及西御康公司对于房屋交付后五年多时间未进行验收是否存在过错等事实，原审法院未查明，仅以未达到合同约定的办理房屋产权登记条件为由驳回原告的诉讼请求不当为由，裁定撤销威海中院（2017）鲁10民终104号和本院（2016）鲁1091民初1257号民事判决书，将本案发回本院重审。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓新凤之委托诉讼代理人李子君、被告西御康公司之委托诉讼代理人刘迎初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓新凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理房屋产权过户手续；2、判令被告支付原告逾期办证违约金，自2013年9月1日起按同期人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算至实际办理房屋产权证之日止。事实与理由：2012年5月30日，原、被告签订了商品房预售合同，原告一次性付款570372元购买了被告开发建设的御鑫佳园-30号-801室、建筑面积113.62平方米的商品房；被告应于2013年5月31日前将房屋交付原告使用。被告在该期限内将房屋交付给原告使用，但未给原告办理房屋产权过户手续，其行为已经构成违约，根据法律规定，应按已支付购房款总额自2013年9月1日起向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求处理。 被告西御康公司辩称，双方2012年5月30日签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，并在房管部门备案，合法有效。该合同约定了交房条件和时间、办证条件及时间，且该合同是房管部门制作的网签备案统一格式合同，其中重要条款、交房时间、办证时间等均是不可更改的条款，该格式合同使用至2015年初，2015年后使用新版本，且新版本合同中竣工验收与旧版本中综合验收是一致的，只是叫法不同而已；根据城市房地产开发管理条例的规定，房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用，原告所购房屋按合同约定在单体验收合格后交付使用至今，目前尚未进行综合验收，尚不具备办理产权证条件，而双方合同约定的是商品房综合验收合格之日起90日内协助办理房屋所有权转移手续，故该条约定的综合验收符合房地产法律、行政法规规定；被告并未违约，涉案楼房已经单体验收合格，被告已交付，达到了原告购买房屋的终极目的。涉案房屋所在小区于2019年8月经过消防、配套设施、绿化、环保等部门综合验收和房屋测绘，包括涉案御鑫佳园30号楼在内的部分楼房已经进行初始登记，原告业已取得不动产权证；西御康公司系西涝台村村委会开办的实体公司，2008年根据威海市委、市政府等指示精神，依照先拆迁、先建设，手续后期补办的精神，全市进行了城中村改造工程，被告进行全面的整体拆迁改造工程。在此情况下，后续手续无法办理，成为历史遗留问题，根据合同附件2第五条“政府行为不承担违约责任”的规定，西御康公司不承担违约责任。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：御鑫佳园项目系西御康公司与案外人威海国盛房地产开发有限责任公司（以下简称“国盛公司”）合作开发的旧村改造项目。2010年11月25日，原告向国盛公司支付购房定金5万元。2012年5月30日，原、被告签订《威海市商品房预售合同》一份，约定：被告将位于威海市高区御鑫佳园-30号-801室房屋以570372元的价格出售给原告，原告于2012年5月30日前支付房款300372元，余款27万元于2012年9月30日前付清；被告应当在2013年5月31日前，将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付原告使用；被告应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助原告办理房屋产权转移登记手续；合同还对双方的违约责任、面积确认及面积差异处理等等进行了约定。双方合同附件中另约定：因政府或主管部门、质监站、消防部门、房管部门的行为导致交房日期或者办证日期拖延，出卖人不承担责任。合同签订后，原告于2012年5月30日向国盛公司支付购房款250372元，于2012年9月26日向国盛公司支付购房款27万元，国盛公司于2013年6月17日将房屋交付原告使用。 另查，原告所购房屋所在的西涝台旧村改造工程27号楼于2013年5月31日经过单体竣工验收合格，后经公安部门确认门牌号为御鑫家园-30号楼。 本案诉讼过程中，御鑫家园-30号楼于2019年9月取得房屋所有权初始登记，具备办理分户房屋所有权证条件，被告并通知原告及时办理房屋所有权证，原告于2019年10月办理了房屋所有权证。被告并在另案诉讼中提交以下证据予以佐证：威海市解决历史遗留商品房项目不动产登记问题审查意见会签书，拟证实2019年威海市人民政府下发关于解决城市建设领域历史遗留问题加快不动产权证办理的指导意见，涉案项目属于西涝台旧村改造项目，符合上述指导意见历史遗留商品房项目，该审查会签书中有国家税务总局威海火炬高技术产业开发区税务局、威海市规划局高区分局等部门的会签意见，各部门同意对旧村改造边办证边追缴边查处的程序，同意对旧村项目先办证，在此基础上涉案房屋所在的30号楼办理了初始登记；涉案房屋30号楼房产测绘报告，时间是2019年7月8日，测绘是进行初始登记前的最后一项工作，应当以此时间计算综合验收完成；威海市解决城市建设领域矛盾纠纷领导小组印发的关于认定历史遗留商品房项目办理不动产权登记证书的工作流程复印件，证明涉案项目为历史遗留项目，以此证明证据一证实性。经质证，原告对前两份证据真实性无异议，认为恰恰证明了涉案房屋办理的房屋初始登记没有按照正常的验收程序，更没有进行所谓的综合验收，是被告原因所导致的，与原告无关。被告作为房产开发企业，在房产开发前应当按照国家法律相关规定实施开发，正是因为不具备开发条件，或是没有按照国家法规的程序进行开发，导致给社会及业主造成了极大的损害，为解决此问题，国家才陆续出台了所谓的历史遗留（政策），被告依法应当承担违约责任；对第3份证据因是复印件，不予质证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案查明的事实，原告购置的房屋实际系被告西御康公司与国盛公司合作开发建设的房屋，原告所交付购房款均由国盛公司收取，且根据本案庭审已查明的事实，原告所购置房屋实际于2013年5月31日经过单体验收合格后于2013年6月17日由国盛公司交付给原告占有、使用、收益，被告西御康公司仅作为合作项目的开发商按其与国盛公司的合作协议履行与原告签订商品房预售合同的义务，该交付符合双方2012年5月30日的商品房预售合同的约定。故原告主张的被告交付的系未经验收合格的商品房，属于《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的尚未建成房屋，与事实和法律均不相符，本院不予采信。现原告所购房屋所在的御鑫佳园-30号楼在本案诉讼过程中已验收合格并取得初始登记，被告亦及时履行了通知并协助原告办理分户所有权转移登记的义务，原告亦实际办理了房屋所有权证，故原告要求被告履行协助办理房屋产权转移手续的诉讼请求，被告已实际履行完毕，其要求被告协助办理房屋产权转移手续的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的商品房预售合同的约定，原、被告签订的商品房预售合同明确约定，商品房综合验收合格之日起90日内协助办理房屋所有权转移手续，该商品房预售合同关于商品房交付和办证条件的内容均系房管部门提供的预制格式合同条款，原、被告均无能力修改该格式条款，且根据现行房地产相关法律法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产主管部门对涉及到公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等相关部门进行验收，双方商品房预售合同中约定的综合验收合格之日起90日内协助办理产权转移登记手续是客观上必经的程序，且未违反效力型强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应当依照该约定办理相关事宜。而根据被告提交证据显示在交付房屋多年后原告才取得不动产权证是基于历史遗留问题，结合双方补充协议约定，原告无权要求被告对此承担责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告邓新凤要求被告威海高技术产业开发区西御康实业总公司协助其办理房屋产权过户手续、支付逾期办证违约金的诉讼请求。 案件受理费9800元（含已预缴4900元），由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  谢颖虹 人民陪审员  王建波 人民陪审员  阮树强 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  王雨蝶