广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初3365号原告：黄剑锋，男，1993年5月5日出生，汉族，住罗定市**********商住小区**号房，身份证号码：445************712。委托诉讼代理人：黄柳池（原告黄剑锋的父亲），1959年2月10日出生，汉族，住罗定市**********商住小区**号房。委托诉讼代理人：张华丽（原告黄剑锋的母亲），1960年6月5日出生，汉族，住罗定市**********商住小区**号房。被告：罗定市华粤房地产开发有限公司。住所地：罗定市********2号，统一社会信用代码：914***********184N。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：梁学平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何其安，该公司经理。原告黄剑锋与被告罗定市华粤房地产开发有限公司（以下简称“华粤公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告黄剑锋的委托诉讼代理人黄柳池，被告华粤公司的委托诉讼代理人何其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄剑锋向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告退还购房款10934.77元；二、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。原告诉称的事实和理由：2013年2月17日，原告与被告签订了编号为**的《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的**商住小区**号房商品房一套，合同约定该商品房总价为432006元，并于2017年6月26日取得了不动产权登记证书。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第三条“买受人所购买商品房的基本情况”载明：该商品房合同约定建筑面积共117.78平方米，其中，套内建筑面积104.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.48平方米。第四条“计价方式与价款”载明：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4141.96元，总金额432006元。第五条“面积确认及面积差异处理”载明：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。根据罗定市国土资源局颁发的不动产权登记证书确认，原告购买被告开发的**商住小区**号房商品房，产权登记套内建筑面积为101.66平方米，比合同约定套内建筑面积104.30平方米面积偏少2.64平方米，误差值为-2.53%但未超过-3%。按《广东省商品房买卖合同》约定，差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补。故被告华粤公司应履行合同约定，向原告退还多收购房款10934.77元。被告华粤公司辩称：一、本案合同约定的套内面积单价是按建筑面积计得的总价换算而来的，以建筑面积和建筑面积单价计算购房款才是双方当事人的真实意思表示，故以建筑面积作为退补依据。被告认为，根据多除少补原则，套内面积偏小差异应由被告承担，分摊面积偏大差异应由原告承担。原告只考量套内面积偏小差异损失而没有考量被告分摊面积差异偏大损失，显失公平。二、本案原告与被告在2017年2月14日签订了《补充协议》第二条约定：经买卖双方协商一致，对合同的面积差异、合同约定金额不实行多退少补，不作退房处理；同意按照《房屋测量成果报告书》的实测面积办理不动产权证书，以合同总房价432006元作为完税金额。原告与被告签订补充协议后，再主张经济补偿，违反诚实信用原则；原告作为完全民事行为能力人，应该意识到与被告签订《补充协议》的法律后果；原告在未提供证据证实被告存在欺诈、胁迫、乘人之危等行为时，应当对其签字的行为承担相应法律后果。综上所述，原告要求被告支付经济补偿没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告华粤公司是位于罗定市********2-8号**商住小区的房地产开发商。2012年12月25日，张华丽代原告黄剑锋与被告双方签订《商品房认购协议书》，约定原告向被告认购的物业的建筑面积为117.78平方米（套内建筑面积104.30平方米），原价463229元，实际成交价432006元。《商品房认购协议书》第四条第12款约定，本认购书自双方签署之日起生效，在签署《商品房买卖合同》之后自动作废。2013年2月17日，被告华粤公司作为出卖人与原告黄剑锋作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为**商住小区**号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共117.78平方米，其中，套内建筑面积104.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.48平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4141.96元，总金额为432006元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。2016年9月9日，原告向被告支付完全部购房款432006元。2017年6月26日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的不动产权证书，权利人为黄剑锋。据不动产权证书记载，涉案房屋建筑面积118.94平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为101.66平方米，分摊建筑面积为17.28平方米。另查明：2017年2月14日，原告的父亲黄柳池代原告与被告签订了《补充协议》，双方约定：1.原合同建筑面积为117.78平方米，套内建筑面积为104.30平方米，经罗定市不动产测绘所实测后的建筑面积为118.94平方米，套内建筑面积为101.66平方米。2.经买卖双方协商一致，双方对合同的面积差异、合同约定金额不实行多退少补，不作退房处理；同意按照《房屋测量成果报告书》的实测面积办理不动产权证书，以合同总房价432006元作为完税金额。3.对协议中未尽事宜之处，双方另行协商解决。由此产生的一切经济责任及法律责任由买卖双方自行承担。以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、不动产权证书、发票，被告提供的认购协议书、补充协议以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、《补充协议》是否对原告发生效力？二、案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，被告是否需要向原告退回套内建筑面积差异部分的购房款？对于案涉《补充协议》是否对原告发生效力的问题。本案中，虽涉案房屋买卖的业主为原告黄剑锋，也未有充分证据证实黄柳池已向原告取得代理权代为签署《补充协议》，但基于原告黄剑锋与黄柳池之间的父子关系，且涉案房屋的认购协议书、发票均由原告的父母代签。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，黄柳池代原告黄剑锋签署《补充协议》的民事行为，对原告黄剑锋发生效力。对于案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，被告是否需要向原告退回套内建筑面积差异部分的购房款的问题。庭审中，原、被告双方均确认《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积与不动产权证书上所载的专有建筑面积存在差异，《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为104.3平方米，不动产权证书上所载的专有建筑面积为101.66平方米，相差2.64平方米，差异值为-2.53%。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第五条的约定，原告本可以要求被告按《广东省商品房买卖合同》约定的房屋单价退回面积差异部分的房款。但由于黄柳池已代原告黄剑锋签署《补充协议》，《补充协议》对原告黄剑锋发生效力，该《补充协议》明确约定：经双方协商一致，同意对合同的面积差异、合同约定金额不实行多退少补，不作退房处理，同意按照《房屋测量成果报告书》的实测面积办理不动产权证书，以合同总房价432006元作为完税金额。即双方已对《广东省商品房买卖合同》的面积差异处理约定进行了变更，被告无需就涉案房屋的面积差异问题向原告作出补偿。现原告提起诉讼要求被告退回面积差异部分购房款的请求，与双方签订的《补充协议》约定不符，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第七十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：驳回原告黄剑锋的诉讼请求。案件受理费37元（原告已预交），由原告黄剑锋负担。本判决为终审判决。审判员  欧惠庆二〇一九年十二月二十七日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。