福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初4311号 原告（执行案外人）：孙卓莉，女，1972年12月4日出生，汉族，住安徽省淮南市。 委托诉讼代理人：林伟杰、贾雪双，福建汇德(平潭)律师事务所律师。 被告(申请执行人)：福建龙湫商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：黄加增，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：范奕斌、郑希武，福建远东大成律师事务所律师。 第三人(被执行人)：厦门舫昌实业有限公司，住所地福建省厦门市翔安区。 法定代表人：林文通。 第三人(被执行人)：禾达纸箱工业(厦门)有限公司，住所地福建省厦门翔安区。 法定代表人：陈美远。 第三人(被执行人)：厦门市东洲房地产开发有限公司，住志地福建省厦门市同安区。 法定代表人：谢丽莉，总经理。 委托诉讼代理人：陈宗德，该公司职员。 第三人（被执行人）：林文通，男，1963年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告孙卓莉与被告福建龙湫飒有限公司、第三人禾达纸箱工业(厦门)有限公司、厦门舫昌实业有限公司、厦门市东洲房地产开发有限公司、林文通案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙卓莉的委托诉讼代理人林伟杰、贾雪双，被告福建龙湫飒有限公司(以下简称龙湫公司)的委托诉讼代理人范奕斌，第三人厦门市东洲房地产开发有限公司(以下简称东洲公司)的委托诉讼代理人陈宗德到庭参加诉讼。第三人厦门舫昌实业有限公司(以下简称舫昌公司)、禾达纸箱工业(厦门)有限公司(以下简称禾达公司)、林文通经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 孙卓莉向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于福建省厦门市同安区店面（所有权证号：厦国土房证第00623421号，以下简称案涉店面）的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年7月24日，孙卓莉与东洲公司签订一份《商品房认购书》，约定孙卓莉购买位于厦门市同安区店面（即案涉店面），总价款为1914360元。双方合同还就店铺面积、定金及违约责任等事项进行了约定。此后，孙卓莉向东洲公司支付了定金及购房款共计94万元，东洲公司将案涉店面交付孙卓莉使用。但因东洲公司隐瞒其已将案涉店面抵押给龙湫公司的事实，以各种理由拖延为孙卓莉办理按揭及过户手续，导致平潭县人民法院在强制执行（2014）榕民初字第109号龙湫公司与舫昌公司、禾达公司、东洲公司、林文通借款合同纠纷一案中，将案涉店面作为东洲公司财产予以查封。因案涉店面已由孙卓莉购买并使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，孙卓莉享有对抗龙湫公司优先受偿权的民事权益，足以排除强制执行，但平潭县人民法院作出执行裁定驳回孙卓莉提出的执行异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求判如所请。 龙湫公司答辩称：一、孙卓莉要求停止对案涉店面的强制执行措施，缺乏事实与法律依据：1.孙卓莉对案涉店面不享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款的规定，不动产物权经依法登记发生效力。本案执行法院依法查封的案涉店面登记在东洲公司名下，孙卓莉虽与东洲公司签订了《商品房认购书》，但尚未签订正式的商品房买卖合同，也未办理权属登记手续，故而尚未取得案涉店面的物权，无权要求停止对案涉店面的强制执行措施。2.孙卓莉对案涉店面享有的债权请求权不能对抗抵押权人对抵押物享有的担保物权。孙卓莉对案涉店面享有的本质上是一种债权，而龙湫公司就案涉店面享有的抵押权属于担保物权。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定的物权优于债权的原则，孙卓莉对案涉店面不享有对抗抵押权人的权利，不足以排除龙湫公司的强制执行申请。3.龙湫公司对案涉店面享有担保物权，依法享有对抗案外人的优先受偿权。根据已经生效的(2014)榕民初字第109号判决(即本案执行依据)的认定，龙湫公司对案涉店面享有担保物权及优先受偿权，根据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，孙卓莉请求停止对案涉店面的强制执行措施，于法不符。二、孙卓莉不具有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形：1.孙卓莉与东洲公司至今尚未签订正式的商品房买卖合同，双方签订的《商品房认购书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，并非买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条有关在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的规定。2.孙卓莉对于案涉店面未办理过户登记手续存在明显过错。案涉店面于2008年6月25日登记在东洲公司名下，孙卓莉于2009年7月24日认购，至2012年7月31日案涉店面抵押给龙湫公司，已长达三年。在此期间，孙卓莉有足够的时间与东洲公司签订正式的商品房买卖合同，并办妥过户手续，但其既未办理也未积极主张权利，过错明显。 东洲公司答辩称：一、孙卓莉要求停止对案涉店面的强制执行措施，缺乏事实与法律依据。二、孙卓莉与东洲公司于2009年7月24日签订《商品房认购书》后，至2019年7月31日方才支付定购款20万元，此后直至2011年12月27日长达两年半的时间，仅支付94万元(包括定购款20万元)。东洲公司系于2012年7月31日才将案涉店面抵押给龙湫公司。正是因为孙卓莉未能准备足额的房款，才导致未能签订正式的商品房买卖合同及办理过户手续，责任在于孙卓莉，不存在东洲公司恶意隐瞒实际情况并拖延办理过户手续的问题。 舫昌公司、禾达公司及林文通均未作答辩。 本案到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，舫昌公司、禾达公司及林文通经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院将结合具体情况予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月24日，孙卓莉作为买方与卖方东洲公司签订一份《商品房认购书》，约定：孙卓莉认购“东溪新村二期5#楼5号店”，其中一层店面面积71.52平方米，二层杂物间面积88.01平方米，单价均为12000元/平方米，总价为1914360元。该认购书并约定“买方保证在本认购书签定后卖方通知签署《商品房买卖合同》之日起七日内，携带认购书、身份证、购房款发票等相送交料到卖方办公室与卖方签定正式的《商品房买卖合同》”；“买方在签定认购书时支付贰拾万元人民币作为购房订金，在签定正式商品房买卖合同时付清首付款或余款，双方签定该协议后卖方不得将其认购的房屋另售他人，卖方在半年左右为买方办理房屋产权”等。认购书签订后，孙卓莉先后于2009年7月31日支付20万元，于2009年10月15日支付13万元，于2009年10月28日支付7万元，于2010年5月19日支付10万元，于2011年2月22日支付10万元，于2011年12月15日支付18万元，于2011年12月27日支付16万元，合计支付94万元给东洲公司，东洲公司分别开具7张发票确认收到前述款项，其中2009年7月31日发票注明收取的20万元为“预售定金”；其余发票则注明收取“购房款”。 2014年8月25日，福州市中级人民法院对龙湫公司诉舫昌公司、禾达公司、林文通、东洲公司借款合同纠纷一案，作出(2014)榕民初字第109号民事判决，判令舫昌公司应于判决生效之日起十日内偿还龙湫公司欠款本金1900万元，并支付相应利息、罚息和复利至还清欠款之日止(截至2013年4月28日，利息、罚息和复利暂计为577376.11元，之后产生的利息、罚息和复利按《流动资金借款合同》约定的标准计至欠款还清之日止)等，并确认龙湫公司有权以东洲公司名下包括案涉店面在内的三处房产的折价或拍卖、变卖所得价款债权，对该判决确定的债权行使优先受偿权。该判决于2015年1月4日发生法律效力后，福州市中级人民法院于2015年1月20日立案执行，执行案号(2015)榕执字第123号。2018年8月9日，福建省高级人民法院作出(2018)闽执协727号《执行裁定书》，裁定该案由本院执行。在执行过程中，孙卓莉向本院提出执行异议。本院于2019年6月12日作出(2019)闽0128执异50号《执行裁定书》，裁定驳回孙卓莉的异议。孙卓莉于2019年7月16日收到该执行裁定，于7月30日提起本案诉讼。 另查明，孙卓莉向本院提供案涉店面的水费查询清单、历月电费明细，以及内容体现孙卓莉为经营者，住所地址为“厦门市同安区大同街道双溪路493号二楼)”的“厦门市同安区莱迪服装店”个体工商户《营业执照》、《机构信用代码证》等证据，证明案涉店面已交付孙卓莉实际使用。龙湫公司质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但案涉店面并非用于居住的商品房，孙卓莉主张认购后即一直居住并使用至今不是事实。水费查询清单、历月电费明细仅能证明孙卓莉及东洲公司相关费用的缴交情况，无法证明已实际占用、使用案涉店面。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，作为法律对执行程序启动后，就案外人权利保护提供的司法救济途径，案外人执行异议之诉核心在于以案外人是否对执行标的享有足以排除执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止做出评价和判断。根据《执行异议和复议规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”的规定，孙卓莉就案涉店面是否享有真实有效且足以排除强制执行民事权益系本案审理焦点。 龙湫公司经生效判决确认对案涉店面享有抵押权，有权就该店面的折价、拍卖或变卖的价款优先受偿，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，孙卓莉请求排除龙湫公司行使优先受偿权的执行，还应提供证据证明其享有法律或司法解释明确规定优于抵押权的民事权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。所谓商品房消费者，是指以生活居住为目的而购买商品房的自然人。因此，本案应当依《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件判断孙卓莉是否为商品房消费者而享有优先于抵押权之权利。根据各方无争议之事实，案涉店面为经营性用房，孙卓莉也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故而不符合该条规定的条件，不享有优于龙湫公司抵押权之权利。《执行异议和复议规定》第二十八条是对无过错的一般不动产买受人物权期待权予以保护的规定，依该条规定不足以认定一般不动产买人之物权期待权优先于担保物权，孙卓莉以其符合该条规定的条件为由，主张排除龙湫公司的执行，不能成立。同时，该条规定中有关“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”当指为取得不动产所有权而签订的买卖合同。而孙卓莉与东洲公司签订的合同不仅名称为“认购书”，双方也明确约定还需签订正式的商品房买卖合同，而且双方于认购书中约定的条款简单，对于商品房买卖合同应当具备的购房款付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期以及面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等均未约定，故而不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的可以认定为商品房买卖合同的条件，孙卓莉与东洲公司签订的《商品房认购书》当属预约合同，依该预约合同孙卓莉享有的是要求东洲公司签订正式商品房买卖合同之债权请求权，而不享有在签订正式商品房买卖合同且履行部分合同义务方才享有的物权期待权。综上，对孙卓莉关于排除对案涉店面的强制执行的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回孙卓莉的诉讼请求。 案件受理费100元，由孙卓莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林建庆 人民陪审员  邵群英 人民陪审员  陈桂英 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  杨海龙 书 记 员  施丽蓉