上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初72206号原告：上海文品实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：杨以华，总经理。委托代理人：单文，男，上海文品实业有限公司工作人员。委托代理人：侯海建，上海浦虹律师事务所律师。被告：上海求泰电器有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：潘启珍，总经理。委托代理人：张华，上海市宝恒律师事务所律师。委托代理人：邱轼，上海世暄律师事务所律师。被告：上海德力西开关有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张碎杰。被告：上海陈氏集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王畅，总经理。委托代理人：**荣，上海市国鑫律师事务所律师。原告上海文品实业有限公司(以下简称文品公司)诉被告上海求泰电器有限公司(以下简称求泰公司)、上海德力西开关有限公司(以下简称德力西公司)、上海陈氏集团有限公司(以下简称陈氏公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月20日、2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告文品公司委托代理人单文、侯海建，被告求泰公司委托代理人张华、邱轼，被告陈氏公司委托代理人**荣到庭参加诉讼。被告德力西公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文品公司向本院提出诉讼请求：判令上海市浦东新区航头路XXX号(以下简称航头路XXX号)房屋负租赁权进行拍卖。事实与理由：2016年11月29日,浦东新区人民法院作出(2016)沪0115民初24023号民事判决,判令德力西公司支付给求泰公司借款本金XXXXXXXX.25元,利息453308.54元,以及相应的逾期利息及律师费342000元，陈氏公司对上述义务承担连带清偿责任。判决生效后,求泰公司申请执行,案号(2017)沪0115执2660号。浦东新区人民法院于2018年2月14日张贴公告,对航头路XXX号房屋启动拍卖程序。2018年2月28日,原告文品公司提出对该房屋进行负有租赁权拍卖的执行异议。2018年9月14日,法院作出(2018)沪0115执异386号执行裁定书,驳回原告的异议请求。原告不服，具体理由如下，1、2011年3月1日,原告与陈氏公司签订《房屋租赁合同》,约定租用航头路XXX号房屋及场地,租期20年,自2011年3月1日至2031年3月1日。合同签订后原告支付了保证金40000元。因该房屋消防水电气等基础设施没配置到位,原告将该房屋做仓库用,放置了大量物品。双方口头约定,在陈氏公司配置基础设施前,房租每年10000元。待基础设施配置好后,原告能做商业用,双方再签订详细的房屋租赁合同。陈氏公司迟迟未配置基础设施,却一再向原告借钱。2014年2月1日,双方签订了详细的《租赁合同》,约定自2014年2月1日起,至2016年2月31日为免租期,由原告进行房屋装修及院落修缮。自2016年3月1日起,至2031年2月31日,为租金支付期,月租金83333元。合同签订后,原告支付了300000元租金及保证金。但陈氏公司依然迟迟不配置水电消防污水处理等基本设施,还一再向原告要租金。2015年1月1日,双方再次签订《协议书》,约定基本设施费用由原告承担;租期至2034年1月31日,租金自2017年10月1日起开始,一年一付。押金200000元。原告先后支付了租金200余万,押金200000元,配置了全部基础设施，并将该房屋转租给他人。2、(2018)沪0115执异386号执行裁定书重要事实没查清楚。依据(2016)沪0115民初24023号民事判决书,德力西公司借款期限为2014年4月23日至2015年4月21日,陈氏公司所担保的期间为自2014年4月23日至2017年4月15日。中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行(以下简称工行浦东支行)向德力西公司发放贷款XXXXXXXX元的时间也是2014年4月23日。因此,本案债务发生的时间(也是陈氏公司开始担保的时间)是2014年4月23日,以房产抵押来承担保证责任的时间应该从2014年4月23日起,而不是2011年10月26日。陈氏公司于2011年10月26日向工行浦东支行做抵押时,并未实际发生债务,仅仅是陈氏公司用众多房产做抵押,取得了工行浦东支行的授信。执行裁定书没查明实际债务发生的时间,而是将2011年10月26日抵押设立日等同于对债务担保开始的日期。原告于2014年2月1日与陈氏公司签订了《租赁合同》,执行裁定书认为晚于抵押权设立时间,此租赁合同不能对抗抵押权。这样认定显然与事实不符。3、执行裁定书不认可原告以现金和个人转账的方式支付租金,显然是无视基本事实。案外人陈某某系陈氏公司的唯一股东,当时的法定代表人。因陈某某经常被人追债,陈某某多次向原告要现金,双方的协议书里也明确租金缴纳以陈氏公司的行政章签收收据为准。另原告的经办人个人账户一直用于公司业务,原告经办人向陈某某支付租金,就是原告支付租金,执行裁定书却将原告的经办人认定为第三方,不认可原告经办人以个人账户支付租金,显然是无视事实。综上,原告先于抵押设立日签订了《房屋租赁合同》,并一直在实际占有使用,依约支付保证金、租金等费用,对航头路XXX号房屋享有租赁权,望法院能依法确认。被告求泰公司辩称，原告所称其与陈氏公司于2011年即签订租赁合同是虚假的。自2011年开始，德力西公司即向工行浦东支行贷款，借款合同一年一签，借新还旧，至2014年发生问题，产生一系列诉讼，求泰公司系从案外人手中通过债权转让方式取得债权。抵押权产生于2011年。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告德力西公司未作辩称。被告陈氏公司辩称，陈氏公司未与文品公司于2011年签订租赁合同，涉案房屋抵押权系于2011年设立，故抵押权在先，租赁权在后，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，本院受理(2015)浦民保字第224号工行浦东支行诉前保全申请，于2015年3月31日对航头路XXX号房屋采取轮候查封措施。之后，求泰公司以工行浦东支行对德力西公司债权受让人身份提起诉讼，本院于2016年11月29日作出(2016)沪0115民初24023号民事判决，判令：一、德力西公司于本判决生效之日起十日内归还求泰公司借款本金XXXXXXXX.25元、2015年12月28日前未付利息453308.54元；二、德力西公司于本判决生效之日起十日内支付求泰公司逾期还款利息(以XXXXXXXX.25元为本金，自2015年12月29日起至判决生效之日止，按年利率8.484%计算)；三、德力西公司于本判决生效之日起十日内支付求泰公司逾期还款复利(以453308.54元为本金，自2015年12月29日起至判决生效之日止，按年利率8.484%计算)；四、德力西公司于本判决生效之日起十日内支付原告求泰公司为实现债权支出的律师费342000元；五、陈氏公司对第一、二、三、四项判决主文下被德力西公司的付款义务承担连带清偿责任；六、如德力西公司不履行上述第一、二、三、四项付款义务，求泰公司在本金XXXXXXXX.25元、利息453308.54元及相应逾期利息、复利与律师费342000元的范围内，可以与陈氏公司协议，以坐落于上海市浦东新区航头镇航头路1067-1071(单)号1-2层、1385号1幢1层、1385号2幢1层、1727号1层、1729号1层、1735号1层、1221弄14号1-2层、1221弄18号1-2层的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归陈氏公司所有，不足部分由德力西公司清偿……。判决生效后，求泰公司向本院申请执行，执行案号为(2017)沪0115执2660号。执行过程中，本院在取得首封法院处置权移交后，于2018年2月14日张贴公告，对系争房屋启动拍卖程序。原告以其对涉案房屋享有租赁权为由，主张对涉案房屋进行负租赁权拍卖。经审查，本院于2018年9月14日作出(2018)沪0115执异386号执行裁定书，驳回文品公司的异议请求。文品公司不服，遂提起本案诉讼。另查明，2011年10月26日，上海市房地产登记处向工行浦东支行出具了编号为浦XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明(抵押权登记)》，载明：房地产权利人为陈氏公司，房地产抵押权人为工行浦东支行，抵押物为上海市浦东新区航头镇航头路1067-1071(单)号、航头镇航头路XXX号、航头路1727、1729号、航头路XXX号、航头路1221弄14、18号，最高额抵押最高债权限额为XXXXXXXX元，债权发生期间为2011年10月21日至2016年10月24日。审理中，求泰公司、陈氏公司对文品公司提交证据中2011年3月1日《房屋租赁合同》、2011年6月4日《房屋租赁合同》(补充协议)、2011年6月4日“特此证明”的真实性及签署时间均有异议。经本院释明，文品公司、求泰公司分别对上述三份证据中陈氏公司的印章真实性及证据的形成时间申请进行司法鉴定。2019年8月28日，司法鉴定科学研究院作出司鉴院【2019】技鉴字第630号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为上述三份材料中“上海陈氏集团有限公司”印文是盖印形成，且与比对样本中“上海陈氏集团有限公司”印文是同一枚印章所盖印。2019年10月22日，司法鉴定科学研究院作出司鉴院【2019】技鉴字第1111号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为上述三份材料中落款处的“上海陈氏集团有限公司”印文不是在标称的时间盖印形成，而是在2014年2月1日之后盖印形成，无法判断2011年3月1日《房屋租赁合同》上打印体文字及手写字迹的形成时间。文品公司、求泰公司分别向司法鉴定科学研究院支付鉴定费28900元。上述事实，有(2018)沪0115执异386号执行裁定书、2011年3月1日《房屋租赁合同》、2011年6月4日《房屋租赁合同》(补充协议)、2011年6月4日“特此证明”、2014年2月1日《租赁合同》、2015年1月1日《协议书》、收款收据、银行流水、《股东会决议》、(2016)沪0115民初24023号民事判决书、司鉴院【2019】技鉴字第630号《司法鉴定意见书》、司鉴院【2019】技鉴字第1111号《司法鉴定意见书》、鉴定费发票以及当事人陈述等证据为证，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房屋的抵押权设立于2011年10月26日，而司法鉴定科学研究院作出的司法鉴定意见载明2011年3月1日《房屋租赁合同》、2011年6月4日《房屋租赁合同》(补充协议)、2011年6月4日“特此证明”落款处的“上海陈氏集团有限公司”印文均为2014年2月1日之后盖印形成，亦即根据现有证据，原告即使对涉案房屋享有租赁权，该租赁权也系成立于抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，原告主张对航头路XXX号房屋负租赁权拍卖的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，被告德力西公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告上海文品实业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费93800元，鉴定费57800元，合计诉讼费151600元，由原告上海文品实业有限公司负担122700元，被告上海求泰电器有限公司负担28900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孙忠耘审 判 员  于吉鸿人民陪审员  陈丽丽二〇一九年十二月二十七日法官 助理  黄 薇书 记 员  黄 薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……