福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初1701号 原告：周小州，男，1978年4月15日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：林香卿，女，1979年12月2日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：梁伟玲，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码917505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告周小州、林香卿与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周小州、林香卿的共同委托诉讼代理人徐传远和梁伟玲、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周小州、林香卿向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金，违约金以原告已支付的购房款533883元为基数按每日万分之一的标准自2018月2月8日起计算至原告取得房屋权属证书之日止，暂计至起诉日该违约金金额为19059.52元。庭审中，因原告于2019年3月22日才取得房屋权属证书，原诉讼请求当庭变更为：判令被告支付逾期办证违约金，违约金以原告已支付的购房款533883元为基数按每日万分之一的标准自2018年2月8日起计算至原告取得房屋权属证书之日即2019年3月22日止为21729.04元。事实与理由：2014年4月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东山县某商品房一套，总金额为533883元。合同约定如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，但被告逾期至2017年11月7日才履行交房义务，被告履行交房义务后，又未在约定期限内办理房屋权属登记并使原告取得房屋权属证书，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。现原告请求法院判如诉请所列。 新新房地产公司辩称，原告诉称事由与事实不符：一、根据讼争合同约定,办证期限应当从商品房交付原告使用之日起90日内办理房屋权属证书。本案因为原告方原因直至起诉日仍未办理房屋交付手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付原告使用后的第91日起算，然本案讼争商品房因原告原因迟迟未办理交房手续，讼争房屋办证事项亦无法启动，根据合同约定，本案不存在逾期办证的事实。二、即便要计算逾期办证违约金也只能计算到产权初始登记之日，即截止于被告通知原告办证之日（被告在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前，需要买受人配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，因为买受人原因未及时配合办理，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应后果，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。三、本案中的逾期办理房屋权属证书不是因为被告方原因，根据合同约定，被告无需承担违约责任。1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非被告方原因造成的。2、对被告方而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是被告的怠于履行，相反，被告为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，原告不能请求被告履行，被告无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案被告已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不能归责于被告，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后被告即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，被告重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。以上自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，被告更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非被告原因造成，于法于理，该期间段87天应扣减。综合上述理由，逾期办证起算应当从商品房实际交付使用后的第91日起算，止于产权证初始登记之日，且由于非被告方的原因造成的，被告无需承担违约金。故此，原告诉讼请求缺乏事实，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：周小州、林香卿于2014年4月14日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定周小州、林香卿购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县某商品房一套，总价款533883元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告方支付了全部购房款。截至庭审之日，周小州、林香卿尚未向新新房地产公司收领案涉房屋。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。新新房地产公司于2017年10月29日向周小州、林香卿发出收楼通知书，要求其于2017年10月28日至2017年10月31日配合办理交房手续。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：新新房地产公司是否构成逾期办证。对此本院分析认证如下： 本院认为，新新房地产公司于2017年10月29日向周小州、林香卿发出收楼通知书，要求其于2017年10月28日至2017年10月31日配合办理交房手续，但周小州、林香卿至今尚未向新新房地产公司收领案涉房屋。根据合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因周小州、林香卿至今未向新新房地产公司收领案涉房屋，案涉商品房尚处于未交付使用状态，故未能按时取得房屋权属证书的原因不在新新房地产公司，新新房地产公司无需承担违约责任。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应承担相应的违约责任。但周小州、林香卿自新新房地产公司通知收楼至今未向其收领案涉商品房，导致案涉商品房尚处于未交付使用状态而未能按时取得房屋权属证书，则新新房地产公司无需承担违约责任。因此，对周小州、林香卿主张新新房地产公司支付其逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，判决如下： 驳回周小州、林香卿的诉讼请求。 案件受理费343元，减半收取计171.5元，由周小州、林香卿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十二月三日 书记员  林丽玲