江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初5211号原告（反诉被告）:张春香，女，1983年5月10日出生，住安徽省涡阳市。委托诉讼代理人：胡雪峰，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李广高，男，1980年6月6日出生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：李保华，江苏可行律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋奋永，江苏可行律师事务所律师。第三人：李学兵，男，1950年11月29日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李保华，江苏可行律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋奋永，江苏可行律师事务所律师。第三人：胡修花，女，1957年8月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李保华，江苏可行律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋奋永，江苏可行律师事务所律师。原告张春香诉被告李广高房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，因当事人申请，本院追加李学兵、胡修花作为第三人参加诉讼。原告张春香及其委托诉讼代理人胡雪峰，被告李广高、第三人李学兵、胡修花及其委托诉讼代理人宋奋永、李保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春香向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理宿迁市洋河新区房屋过户手续并向原告支付违约金30000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月17日，原被告签订《房屋转让协议书》，约定原告购买被告所有的位于洋河上郡涉案房屋，双方约定购房款分两次支付，相关费用由原告负担。上述转让协议签订后，原告按约支付了第一笔购房款，并协助被告办理了各项交房手续，相关费用均由原告承担。在涉案房屋的产权证办下来后，被告却不同意配合原告办理过户手续。由于被告的银行账户不能使用，原告要求被告于2019年6月5日配合办理涉案房屋产权过户手续，遭到被告拒绝。为了维护自身权益，原告特提起诉讼。被告李广高辩称，双方签订合同后，原告没有按约支付任何款项，其要求被告配合办理房屋过户手续没有法律依据。因原告没有履行义务，被告已经告知其解除双方的合同。另外，涉案房屋系被告和第三人家庭共有的房屋，被告未经父母同意出售房屋，侵害了第三人的权利。被告李广高在本案中提出反诉请求：确认反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋转让协议书》解除。事实和理由：双方签订合同后，反诉被告未按约定支付价款，反诉原告遂于2019年5月30、31日通过短信向反诉被告告知解除合同。第一，反诉原告和第三人系家人，涉案房屋系家人原先共同居住的房屋拆迁而来，也属于家庭共有房屋。为了方便，以反诉原告名义办理了登记手续，反诉原告无权处分涉案房屋。第二，涉案合同约定房屋交易价格为260000元，明显偏低。反诉原告长期在外工作，并不知涉案房屋的市场价格（400000元左右），反诉被告对此明知，却利用律师见证，忽悠反诉原告，有失公平。第三，签订合同，反诉被告没有按约履行付款义务。第四，涉案房屋系被告和第三人家庭唯一住房，被出售后将导致无家可归。第五，拆迁安置房的买卖，受法律政策约束，涉案合同违法国家法律规定。原告（反诉被告）对反诉辩称，被告的反诉无事实和法律依据。第一，被告没有依照合同约定向原告提供可以接受款项的账户或接受款项的途径，原告无法付款，并就此短信催促被告；第二，拆迁安置协议书、购房合同以及房屋权属证书等材料，均可证明涉案房屋系被告个人所有，与第三人无关；第三，涉案房屋并非拆迁安置房，只是符合地方拆迁购房补贴政策，本质属于商品房，可以买卖。第三人针对本诉及反诉述称，不同意被告出售涉案房屋，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：被告及第三人自认李广高系李学兵、胡修花的儿子。2017年9月24日，被告和“洋河镇人民政府”签订《宿迁市洋河新区房屋征收补偿安置协议》（以下简称征收协议），约定由征收单位将被告位于“李官庄七组”的房屋进行征收。依据该征收协议，被征收房屋编号210，被征收人为被告李广高，产权调换房费用一项空白，无置换房屋信息。2017年12月29日，被告和案外人（洋河上郡）签订《预选房登记表》，载明“李官庄村古山河东、高速路北危旧片区项目，姓名李广高，征收号210,……拆迁合法居住面积68.72㎡，政府补贴10㎡，合计78.22㎡。现预选洋河上郡小区，6栋303室96.51㎡。合计96.51㎡,78.72㎡内享受安置价格，超出78.72㎡至96.51㎡的在安置价基础上另加600元/㎡……，现暂收1套房的预选保证金贰仟元，待办理购房手续时用于抵扣房款。以上选房面积最终以权威部门测绘为准”。被告李广高在诉讼过程中表示，其和开发商就涉案房屋签订的买卖合同中价格为151000元，被告实际仅支付定金2000元。房屋被征收的两年多来，涉案小区才交房，但被告手中并没有钱支付购房款，在此情况下，原告提出由其来出钱。2019年5月17日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《房屋转让协议书》（以下简称转让协议）。第一条约定，“甲方自愿以人民币贰拾陆万元（￥260000）价格转让位于宿迁市洋河新区给乙方，面积为96.51平方米。房屋具体详情以甲方最终交付的《房屋买卖合同》为准。乙方对所转让的房屋状况和性质已经做了充分了解”。第二条约定，“付款方式：双方确认，乙方通过银行转账给甲方，具体以甲方提供为准，付款方式为本协议签订之日起两天内转账180000元，待办理产权证之日两天内转账80000元”。第三条约定，“房屋交付：自本协议生效后，甲方必须在两日内交付房屋于乙方，不得拖延。否则承担违约责任。交房时甲方配合乙方办理物业手续”。第四条约定，“合同签订之日，甲方将涉及上述房产的所有手续文件交付乙方保存，包括《买卖合同》、购房发票、物业合同、预选房登记表等。房屋具备交付条件时，由甲方配合乙方办理各项手续，所产生的费用由乙方承担”。第五条约定，“如乙方需要配合办理该房屋产权到自己名下，甲方须积极协助乙方，所产生的费用由乙方共同承担。……该房屋升值与降值等市场风险自本合同生效后由乙方承担，甲方不得干涉”。第七条约定，“自本协议生效后，双方须遵照执行，如有违约，须承担违约金叁万元（30000元），并继续履行”。受原被告委托，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所对上述协议书签订过程进行见证。《房屋转让协议书》签订后，原告即向涉案房屋的开发商支付购房款、向物业公司缴纳物业费用、向税务部门缴纳涉案房屋的税费等，合计支出185000余元。上述购房发票、物业收据、维修基金专用收据等均由原告持有。2019年5月24日，涉案房屋取得不动产权属登记证书，登记所有人为被告李广高，房屋性质为市场化商品房，不动产权证号为（2019）宿迁市不动产权第0024646号。因被告未配合原告办理涉案房屋的产权变更登记，原告于2019年5月30日以短信的方式通知被告，短信主要内容为原告已经按约代被告支付了购房款、物业费等，代办了交房等手续，涉案房屋已经取得权属证书，但经多次催促，被告却拒绝接受剩余的80000元购房款，因此原告要求被告于明日12时前提供银行账户或当面接受现金，并在2019年6月5日配合办理产权变更登记。次日21时15分，被告李广高短信回复原告，载明“张春香，由于你违反了我们协议的第二条，付款方式和时间，我以认为你已经违约，前几天我已通知你们，解除我们双方签订的房屋买卖合同，请你尽早提供付房的发票给我，我好筹钱给你”。2019年6月28日（原告提起本案诉讼后），被告委托本案代理律师通过EMS向原告邮寄《解除房屋买卖合同通知函》，以反诉的五项理由，要求解除和原告之间的《房屋转让协议书》。另查明，2019年5月21日的个人征信报告显示，自2014年7月至2016年5月，李广高存在十数笔信用卡逾期记录，该逾期的信用卡处于销户状态。自2017年10月至2018年5月，李广高存在多笔个人消费贷款，但金额均为2500元至5000元。另外，在2018年10月之前，李广高还存在很多次信用查询记录，查询机构包括银行、网贷公司，查询原因均为“贷款审批”、“信用卡审批”、“保前审查”。上述事实有房屋征收安置补偿协议、预选房登记表、不动产登记证书、房屋转让协议书、解除房屋买卖合同通知函、EMS邮寄单、个人信用报告、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原被告之间签订的合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，且合法有效。合同中明确约定被告应在协议生效后的两日内交付涉案房屋，目前交付期限已经届满，原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。被告主张解除双方的合同，并列举了五项理由，除了第三项理由（买受人未按约支付购房款）之外，其余四项均不属于法律规定可以解除合同的条件，系被告常识性错误，并无法律依据。另外，被告主张的第五项理由为涉案房屋为拆迁安置房，原被告的房屋买卖合同违反法律规定。然而，李广高的房屋征收安置补偿协议中并未载明相关置换房屋的信息，涉案房屋的不动产权属证书上载明房屋的性质为“市场化商品房”，因此被告的该项辩解，本院不予采信。同时，上述房屋征收安置补偿协议，不动产权属证书也可以证明涉案房屋的原所有权人为被告李广高个人。本案的另一争议焦点为原告张春香有无按照合同约定支付购房款。原告张春香主张其已经按约支付了首批购房款180000元，并提供相关购房发票、税费发票、物业费收据等，上述票据金额约为185000元，据此可以说明原告已经实际支出180000元以上。被告认可张春香代其支付了上述费用，但称上述费用并不包含在260000元的购房款内，而是原告履行合同中“相关费用”的约定。对于被告的辩解，本院不予采信。第一，被告辩称的相关“费用”约定于双方转让协议第四条，具体内容为：“合同签订之日，甲方将涉及上述房产的所有手续文件交付乙方保存，包括《买卖合同》、购房发票、物业合同、预选房登记表等。房屋具备交付条件时，由甲方配合乙方办理各项手续，所产生的费用由乙方承担”。据此可见，该条共两句话，约定了“合同签订之日”以及“房屋具备交付条件时”两个阶段中，双方的权利义务。相关费用是在房屋具备交付条件，办理原被告之间交付手续时产生的，而原始购房发票应在此之前即开具完毕，即向开发商交付购房款等是被告李广高的义务。这也与双方在该条中约定，被告李广高应将包括购房发票在内的手续文件交付原告保存相对应。另外，转让协议第五条约定“甲方（李广高）保证上述房屋无任何抵押等产权纠纷”，如果涉案房屋购房款几乎未付，契税、维修基金等均未缴纳，产权不可能不存在纠纷，据此相关购房款及税费应由李广高负责。第二，被告在答辩以及提起反诉时均称转让协议中约定的价格为260000元，明显低于涉案房屋的市场价（400000元）。据此，被告李广高所认定260000元价格不当的前提即是原告代付十八万余元不属于转让协议第四条约定的“费用”。否则，原告取得涉案房屋实际应支出合理的市场价580000元（被告所谓的合理市场价400000元，另外再付相关费用18万余元）。第三，双方约定的260000元价格并无不当。原告述称，被告的房屋被征收，其符合当地政府政策，可以在选定的小区房源中享受购房补贴。由于被告没有资金，该优惠房源一直浪费，期限即将届满。在此情况下，被告找到原告，同意转让涉案房屋，但要求原告加价购买。因此，双方签订协议中的180000元实际上被支付给了开发商或缴纳相关税费。原告的上述主张和“预选房登记表”中有关“78.72㎡内享受安置价格”的记载、被告在交房时无付款能力、被告在两年多来实际仅支付2000元定金相互印证，对比原告自认的涉案房屋原始购买价格为151000元，原被告双方约定的260000元的价格并无不当。因此，被告主张解除双方之间的合同，并无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告继续履行合同，协助办理涉案房屋的产权变更登记并支付违约金，于法有据，本院予以支持。被告对原告主张30000元违约金的金额不持异议，本院对此加以确认。关于尚余的购房款80000元，原告愿意在本案中继续支付，本院予以确认。综上，原告的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告的反诉，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告李广高于本判决生效之日起十日内配合原告办理宿迁市洋河新区洋河镇洋河上郡6幢303室房屋【（2019）宿迁市不动产权第0024646号】产权变更登记；二、原告张春香于本判决生效之日起十日内支付被告李广高80000元；三、被告李广高于本判决生效之日起十日内支付原告张春香违约金30000元；四、驳回被告（反诉原告）李广高的诉讼请求。本诉案件受理费550元，反诉案件受理费2600元，合计3150元，由被告李广高负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  司杨凯人民陪审员  胡素珍人民陪审员  许传民二〇一九年十二月十一日书 记 员  王小松