河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初2845号原告：李现川，男，1973年7月20日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：张雨雷，洛阳市伊川县德正法律服务所法律工作者，一般代理。被告：康全水，男，1953年9月26日出生，汉族，住河南省伊川县。被告：康晓飞，男，1980年9月13日出生，汉族，住河南省伊川县。第三人：崔星，男，1956年2月20日出生，汉族，住河南省伊川县。第三人：李伟军，男，1973年3月23日出生，汉族，住河南省伊川县。原告李现川与被告康全水、康晓飞、第三人崔星、李伟军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李现川及其委托诉讼代理人张雨雷，被告康全水、康晓飞，第三人崔星、李伟军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李现川向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告康全水与原告签订的《购房买卖协议》无效；2.依法判令二被告返还原告购房款23万元及23万元的资金占用利息1万元（自2018年8月22日至2019年5月30日，按银行同期贷款利率）；3.依法判令二被告赔偿原告装修房屋投入的工、料等损失4万元；4.依法判令二被告返还原告1万元双气初装费、700元物业费；5.本案诉讼费用二被告承担。事实与理由：2018年8月22日，被告康全水与原告签订了一份《购房买卖协议》，将其开发的伊川县锦福居社区7单元2层201住房以每平方米1655元（139平房米），共计23万元价格卖给原告。原告通过银行转账支付给被告康全水的女婿被告康晓飞14万元（其受康全水的委托收取房款14万元），给付被告康全水女儿康艳霞现金8万元，给付周亚国现金1万元（康晓飞指令给付）。由被告康晓飞给原告出具了23万元购房款的收款收据。2019年1月21日，原告向锦福居社区（小区）交纳了1万元双气初装费及700元物业费。2019年3月中旬，原告开始对房屋进行装修，先后铺设了地板砖、地暖、水电设施。2019年4月中旬，案外人李伟军两次趁原告不备将伊川县锦福居社区7单元2层201号房屋门锁撬坏换掉，并让其80余岁的母亲住进该房（现在仍然居住），至使原告无法继续装修，更不能入住。经原告报警，伊川县公安局城关派出所民警到现场调查询问中获知，案外人崔星于2016年8月27日以20万元价格将房屋卖给李伟军。二被告售卖给原告的锦福居社区（小区）单元房，不仅系小产权，不能办理房产证，无法使原告享有所购房屋的所有权，而且其房产权属不明，不能保证原告正常装修、入住。为维护原告的合法权益，现特诉至贵院，请依法支持原告诉求。被告康全水辩称，不同意原告诉讼请求，请求驳回原告诉讼请求。案涉房子是被告康全水的，与他人无关，这个事情发生后，原告找被告解决，然后被告第三人找崔星说事，第三人崔星说自己借第三人李伟军的钱了，第三人崔星说如果原告如果要房子就把钱给第三人李伟军，如果原告不要房子就把钱给原告，然后一直在协商，一直说不住。现在是原告没得到房子，也没得到钱。被告和第三人崔星说这个是被告的房子，第三人崔星不能卖给别人，第三人崔星说自己也没办法，所以被告才同意原告起诉。被告康晓飞辩称，不同意原告诉讼请求，请求驳回原告诉讼请求，第三人李伟军强占原告的房子，被告康全水就找第三人崔星，并埋怨第三人崔星办事不对，第三人崔星也自知自己有错，但不能犯法，于是第三人崔星赶紧去借了25万元来解决此事。被告康全水问原告意见，原告说要房，原告买房的目的是要房，被告已经将一切手续办好交给了原告，原告已经把地板砖铺好，是原告没有把房子看好，与被告无关，恳请法院让第三人李伟军把房子腾出，以维护原告的合法权益。第三人崔星述称，这个事情发生之后，被告康全水埋怨第三人，说这事第三人办得不对。被告康全水跟第三人说之后，第三人就去借了25万元解决此事，第三人和李伟军的伙计见面说给他们还钱，李伟军的伙计起先说把本钱给了不要利息，后来李伟军占到房子，他的伙计说现在他们占着房子了，还钱得连本带息，第三人算了一下利息比本金高，到不同的部门去反映，目前都没解决。第三人李伟军述称，第三人是2016年从第三人崔星手里买的房子，购房合同是第三人崔星签的，钥匙也是第三人崔星给的。2017年第三人崔星女儿说这个房子是她的，2019年第三人去看房子，不知道谁把房子换了，第三人里面东西丢了，不知道谁把第三人的房子装修了。第三人里面1万多元的东西拿走了，里面有地板砖，沙发价值一万多元。原告李现川围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件、购房协议书、购房款收据及交付房款证据材料（含农商银行电汇凭证、农商银行交易明细单、周亚国证明、付款照片）各一份，证明原告身份属实，于2018年8月22日与被告康全水签订了一份伊川县锦福居社区7单元2楼201房购房协议书，并支付23万元购房款的事实。证据二、物业管理收据二份，证明原告为本案房屋向伊川锦福居小区物业管理处缴纳了700元物业费和1万元双气初装费的事实。证据三、证人范某身份证复印件、证言、收条及东勤陶瓷销售清单、伊川惠家联盟销货单、伊川县少玉水暖安装有限公司单据各一份，证明原告为本案房屋装修花去37397.50元的事实。证据四、购房买卖协议照片、崔星证明、杨治国身份证复印件及证言各一份，证明本案房屋在原告购买前已被无处分权的第三人崔星卖给了第三人李伟军，且第三人李伟军于2019年4月中旬至今对本案房屋持续占有的事实。被告康全水对原告李现川的证据质证认为，对证据一真实性没有异议；对证据二没有异议；对证据三有异议，不知道这回事，没有见到原告装修。对证据四有异议，房子从盖起来就是被告的，对原告装修房子没有异议，原告装修花了多少钱不知道，具体数额让法院审核。被告康晓飞对原告李现川的证据质证认为，对证据一真实性没有异议；对证据二没有异议；对证据三有异议，不知道这回事；对证据四有异议，这房子是被告康全水的，被告康全水有权卖给原告，对原告装修房子没有异议，具体数额让法院审核。第三人崔星对原告李现川提供的证据质证认为，对证据一真实性没有异议；对证据二没有异议；对证据三无异议，原告买的房子应该装修；证据四没有异议，对原告装修房子没有异议。第三人李伟军对原告李现川提供的证据质证认为，对证据一真实性没有异议，对证据二没有异议；证据三跟第三人无关，房屋的确装修了有地板砖；对证据四没有异议，对原告装修房子没有异议。被告康全水、康晓飞未提交证据。第三人崔星围绕诉讼请求提供证人李某证言一份，欲证明第三人崔星和第三人李伟军之间借款的事，以前说了不要利息，可第三人李伟军占着房子了，说借款还要利息。原告李现川对第三人崔星提供的证据质证认为，证人李某没有到庭无法确认真实性，该证言与本案没有关联性，不予质证。被告康全水、康晓飞认可第三人崔星提交的证人证言。第三人李伟军对第三人崔星提交的证据质证认为，证人所说不实，第三人李伟军是买房子的。第三人李伟军围绕诉讼请求提交购房合同及收据一份，欲证明自己是买房子的，也签订有合同。原告李现川对第三人李伟军提交的证据质证认为，对合同真实性没有异议，该合同证明本案房屋在原告购买前已经被没有处分权的第三人崔星卖给了第三人李伟军的事实，第三人李伟军的证据和原告的证据四相符。被告康全水对第三人李伟军提交的证据质证认为，合同与被告无关，房子是被告的房子。被告康晓飞对第三人李伟军提交的证据质证认为，合同与被告无关，房子是被告康全水的房子。第三人崔星对第三人李伟军提交的证据质证认为，合同是第三人崔星所签，当时第三人崔星向第三人李伟军借款，用这个合同抵押在第三人李伟军那里才借到钱，第三人崔星借的钱是用房子抵押借到的钱，钱还没有偿还。根据原、被告、第三人的陈述、举证、质证和庭审情况，本院认定事实如下：2018年8月22日，原告作为乙方，被告康全水作为甲方（并加盖伊川县锦福居社区售楼部椭圆印章），双方签订伊川县锦社居小区购房协议书，约定原告购买被告康全水开发的位于荆山东路锦福居社区7单元2楼201号房屋，该房屋建筑面积139平方米，单价每平方米1655元，总房价23万元，一次性付清。协议中计价方式与付款办法（五）约定，本房屋为小产权房不办理房产证，如全县统一办理小产权房证时，由甲方负责办理，所需费用由乙方自付。计价方式与付款办法（六）约定，本协议内的费用只是本房屋的买卖费用，不含有其他费用，如储藏室、车库和双气及房产证等费用另算。原告于2018年8月21日向被告康晓飞转账14万元，代被告康晓飞支付工人工资1万元，于2019年1月29日向被告康全水女儿康艳霞支付现金8万元。被告康晓飞向原告出具日期为2018年8月21日，总额为23万元的房款收据。2019年3月中旬，原告开始对案涉房屋装修，地板砖、地暖、水电已经装修完毕。另查明，第三人崔星作为甲方（加盖伊川县锦福居社区售楼部椭圆印章），第三人李伟军作为乙方，于2016年8月27日签订购房买卖协议，并向第三人李伟军出具20万元的房款收据，将案涉房屋出售给第三人李伟军，该协议除总价款20万元、单价1438元每平方米外，其他内容与原、被告的协议内容相同。2019年4月中旬开始，第三人李伟军占有并使用案涉房屋。被告康晓飞系代替被告康全水收取原告购房款。原告将物业费700元和双气初装费1万元交给杨志国，未交给被告康全水。案涉房屋系小产权房，未办理产权登记，涉及的土地系集体土地。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员基于特定身份所享有的权利,具有社会福利性质,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋系小产权房，涉及的土地系集体土地，原告和被告康全水于2018年8月22日签订的购房协议虽系双方当事人真实意思表示,但其内容违背了法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同。原告要求依法确认与被告康全水签订的购房买卖协议无效的诉讼请求，于法有据，理由正当，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”被告康全水明知涉案房屋系小产权房，却仍与原告签订房屋买卖合同,在该小产权房的买卖过程中存在明显过错，原告作为具有完全民事行为能力的成年人,仍同意签署房屋买卖合同,故原告自身对合同无效这一后果存有一定的过错。原告应对其擅自购买不受法律保护的小产权房承担风险和不利法律后果,故原告要求被告康全水返还购房款23万元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持，对其要求被告支付房款23万元利息的诉求依法不予支持。对原告要求被告康全水赔偿装修房屋投入的工、料的诉讼请求，原告未提交正规的票据，结合原告确实对房屋进行了装修，地板砖、地暖、水电已经安装完毕，该部分投入已经成为房屋的一部分，被告康全水也认可原告装修的事实，综合原告提交的证据及双方的过错程度，本院认为被告康全水赔偿原告工、料损失3万元较为合适。原告要求被告康全水返还双气初装费1万元、物业费700元的诉讼请求，因该项费用被告康全水未收取，对原告该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告康晓飞承担责任的诉讼请求，因被告康晓飞不是合同当事人，被告康全水认可被告康晓飞系代替其收受购房款，故原告要求被告康晓飞返还购房款、赔偿损失等诉讼请求，依法不予支持。被告康全水的辩解没有法律依据，依法不予采信。第三人崔星与第三人李伟军之间的协议系房屋买卖合同，还是第三人崔星向第三人李伟军的借款抵押，不属本案审理范围，依法不予处理，当事人可另行解决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告李现川与被告康全水于2018年8月22日签订的伊川县锦社居小区购房买卖协议无效；二、被告康全水于本判决生效之日起十日内退还原告李现川购房款23万元，并赔偿原告李现川装修工、料损失3万元，合计26万元；三、驳回原告李现川对被告康晓飞的诉讼请求；四、驳回原告李现川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取2830元，原告李现川负担400元，被告康全水负担2430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  昌俊克二〇一九年十二月二十七日书记员  史明阳