黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初1435号原告：中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支行,住所地哈尔滨市香坊区公滨路391号。负责人:庄德江,该支行行长。委托诉讼代理人：范海涛，黑龙江宜友律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄兴志，黑龙江宜友律师事务所律师。被告：黑龙江北辰房地产开发有限公司,住所地哈尔滨市香坊区红旗大街、农场街、埠南街、铁路专用线围合区域5栋1单元4层401号房。法定代表人:马胜民,该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支行（以下简称农行香坊支行）与被告黑龙江北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行香坊支行委托诉讼代理人范海涛到庭参加诉讼。北辰房地产公司经本院合法传唤未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。农行香坊支行向本院起诉请求：1.请求确认2013年12月9日农行香坊支行与北辰房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.北辰房地产公司返还已付购房款2970万元，并以此款为基数自2013年12月12日起按照中国人民银行同期贷款利率给付农行香坊支行资金占用期间的利息至全部购房款还清之日止。庭审中，农行香坊支行变更诉讼请求为：1.解除2013年12月9日农行香坊支行与北辰房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》；2.北城房地产公司立即返还已付购房款2970万元，并以此款为基数自2013年12月12日起按中国人民银行同期贷款利率给付农行香坊支行资金占用期间的利息至全部购房款还清之日止。事实和理由：一、农行香坊支行超过约定的办证期限4年未能取得案涉房屋产权证，已经达到法定解除条件。按照农行香坊支行与北辰房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，北辰房地产公司应当于交付使用后90日内持登记资料到产权登记部门为农行香坊支行办理产权，同时该条款第三项约定，办理《房屋产权证》日期不能超过合同签订之日起二年。北辰房地产公司2013年12月12日将案涉房屋交付使用，而《商品房买卖合同》签订的时间为2013年12月9日，北辰房地产公司不仅未能向登记部门提交过任何办证资料，农行香坊支行至今已经超过4年未能取得《房屋产权证》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，超过合同约定的权属登记期限一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人就有权请求解除合同并要求赔偿损失。二、未能办理产权登记是北辰房地产公司原因造成的，且仍然无法解决，已经无法实现农行香坊支行的合同目的。主要包括二方面原因：1.哈尔滨市住方保障和房产管理局经济技术开发区没有建档，案涉房屋不具备办证条件，原因是开发商手续不全，属于历史遗留问题，目前无法解决；2.2004年案外人鞍山宏源物资贸易中心（以下简称宏源中心）依据黑龙江省高级人民法院（以下简称省法院）作出的（2004）黑商外终字第6号民事判决申请执行北辰房地产公司，案涉房产开始被连续查封。后续执行程序因上述民事判决被撤销而终结。宏源中心通过再审程序取得新的胜诉判决后再次申请执行北辰房地产公司。农行香坊支行所购房屋在新立执行案件中接续前案又被连续查封，且至今仍在查封状态。基于上述事实，农行香坊支行的主要合同目的是取得案涉房屋所有权，但申请人已经无法取得房屋产权证，且案涉房屋已经成为另案执行标的物，依据合同法第94条规定，农行香坊质暗红也有权要求解除该买卖合同。三、解除合同后，农行香坊支行有权要求北辰房地产公司返还购房款及利息。农行香坊支行已经于2014年3月25日向北辰房地产公司支付2970万元购房款，安置合同法第97条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，因北辰房地产公司原因导致商品房买卖合同目的不能实现的，农行香坊支行有权要求解除合同并返还已付购房款及承担利息损失。北辰房地产公司经本院合法传唤，未到庭，亦未提交书面答辩意见。农行香坊支行围绕诉讼主张，向本院举示如下证据：证据一、哈尔滨市商品房买卖合同。拟证明：2013年12月9日农行香坊支行与北辰房地产公司签订本合同，约定购买北辰房地产公司所有的位于红旗大街××商××、××层，建筑面积666.05平方米，价款3300万元。农行香坊支行一次性支付房款总价90%，即2970万元，剩余为保证金，待农行香坊支行取得产权证后支付给北辰房地产公司。证据二、支票存根。拟证明：农行香坊支行于2014年3月25日向北辰房地产公司开出2970万元购房款支票。证据三、中国农业银行分户账凭证2张（农行香坊支行与北辰房地产公司中国农业银行分户账各1张）。拟证明：农行香坊支行于2014年3月25日转出2970万元，北辰房地产公司同一时间转入2970万元，农行香坊支行已经按照约定完成付款义务。证据四、哈尔滨市商品房销售预收款专用票据5份。拟证明：北辰房地产公司开出5张预收款票据，合计为3300万元的，是农行香坊支行购买红旗大街160号北辰国际D栋号楼1单元1层商服2一层及商服3一层的付款及纳税凭证。证据五、黑龙江省高级法院（2017）黑民终434号民事判决书1份及ＥＭＳ回单。拟证明：判决书是因案外人鞍山宏源物资贸易中心与北辰房地产公司之间有合同纠纷，判决生效后，宏源物资贸易中心申请执行，法院将农行香坊支行购买的D栋3号商服作为北辰房地产公司的财产要强制执行，农行香坊支行提出执行异议之诉的二审判决书，该判决认定以下事实：1.2013年12月9日，农行香坊支行与北辰房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买红旗大街160号北辰国际D栋商服单元2号1层3号1层，农行香坊支行已经按约定支付90%购房款2970万元；2.（2004）哈执字第461-14号执行裁定将农行香坊支行购买的D栋3号商服查封，查封期限为2013年5月31日至2014年5月30日，而农行香坊支行与北辰房地产公司签订买卖合同购买该房产时正处于该续封期间；3.黑龙江省高级人民法院查明，该裁定已经送达房产部门，已经发生法律效力；4.（2004）哈执字第461-14号等多份执行裁定未被撤销之前具有法律效力；5.ＥＭＳ回单证明该份判决已生效。证据六、（2018）最高法民申2776号民事裁定。拟证明：（2004）哈执字第461-14号执行裁定将农行香坊纸张购买的D栋3号商服查封，查封期限为2013年5月31日至2014年5月30日，而农行香坊支行与北辰房地产公司签订买卖合同购买该房产时正处于该续封期间。本院认证意见：农行香坊支行提交的证据均为原件，本院对农行香坊支行所提交的证据的真实性予以确认，对于待证事实结合本案事实综合评判。本院经审理查明：2013年12月9日，农行香坊支行与北辰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：农行香坊支行购买北辰房地产所有的位于哈尔滨市香坊区红旗大街160号的D栋商服2号1层、3号1层，建筑面积666.05平方米，套内建筑面积487.67米商服。出卖人承诺，买受人所购的房屋为框架结构，室内隔墙均为非承重隔墙，可以按买受人设计要求予以打通。如不能打通，由出卖人按设计要求进行打通，由此所产生的一切相关费用由出卖人全部承担；合同价款为3300万元，出卖人同意按购房款的10%比例，叁佰叁拾元由买受人预留在单独设置的账户内，并由买受人全权监管，待买受人取得房屋产权证后，将保证金一次性退还给出卖人；第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。1.出卖人承诺所购房产为无任何形式占用的净房产。2.出卖人承诺本合同签订前已经与承租所销售的商品房的承租人解除租赁合同，出卖人保证销售的商品房不存在承租权与优先购买权纠纷，否则给买受人造成的损失（包括但不仅限于直接损失、间接损失）由出卖人承担。同时，双方在《商品房买卖合同》中对房屋交付、产权登记、违约责任等进行了约定。2014年3月，北辰房地产公司将案涉房屋交付农行香坊支行。2014年3月25日，农行香坊支行以支票方式向北辰房地产公司交付购房款2970万元。2013年12月12日，北辰房地产公司为农行香坊支行出具5张商品房销售预收款专用票据。案涉房屋的楼盘现均未办理房屋所有权登记。另查明，2002年，宏源中心因与北辰房地产公司买卖合同纠纷，向本院提起诉讼。本院于2002年12月2日作出（2002）哈民一初字第52号民事判决。判后，北辰房地产公司不服，向黑龙江省高级人民法院（以下简称省法院）提起上诉。省法院于2003年6月26日作出（2003）黑高商外终字第4号裁定，撤销原判，发回重审。本院重审后，于2004年3月27日作出（2003）哈涉外重字第1号民事判决。判后，北辰房地产公司不服，提起上诉。2004年7月29日，省法院作出（2004）黑商外终字第6号民事判决，驳回上诉，维持原判。北辰房地产公司不服终审判决，向最高人民检察院提出申诉。2007年7月31日，最高人民检察院以高检民抗（2007）42号民事抗诉书。最高人民法院致函省法院，要求省法院另行组成合议庭进行再审。2010年11月10日，省法院作出（2008）黑监商再字第15号民事裁定，撤销（2004）黑商外终字第6号民事判决及（2003）哈民涉外重字第1号民事判决，发回本院重审。2013年5月30日，本院作出（2011）哈民涉外重字第1号民事判决。北辰房地产公司不服，提起上诉。2014年11月21日，省法院作出（2013）黑高商终字第87号民事判决，维持（2011）哈民涉外重字第1号民事判决，判决：维持北辰房地产公司给付宏源中心钢材款及违约金判项决；撤销确认《补充协议》不成立及《关于履行钢材供需合同的补充协议》无效的判项。（2004）黑商外终字第6号民事判决发生法律效力后，宏源中心向本院申请执行。本院于2004年9月6日作出（2004）哈法执字第461号执行裁定，预查封了北辰房地产公司开发建设的坐落于哈尔滨市南岗区红旗大街与赣水路交汇处北辰海外学人创业园D栋（北辰国际3号门市房、D栋东北朝向一、二层及夹层，使用面积724平方米，以平面图红线为准）房产（即案涉3号房产）。2004年8月18日，本院向哈尔滨市住宅局送达了执行裁定书及协助执行通知书，于2004年12月1日向宏源中心和北辰房地产公司送达了民事裁定书。之后，本院于2006年8月7日起，在上述房屋查封期限届满前作出续行查封的执行裁定。2015年，农行香坊支行针对宏源中心申请北辰房地产公司买卖合同纠纷执行案件，向本院提起案外人执行异议之诉。本院作出（2015）哈民一民初字第52号民事判决，判决：排除对农行香坊支行向北辰房地产公司购买的位于哈尔滨市香坊区红旗大街160号北辰国际D栋1单元3号商服一层房屋的执行；驳回农行香坊支行的其他诉讼请求。判后，宏源中心不服，向省法院提起上诉。省法院于2017年11月27日作出（2017）黑民终434号民事判决，判决：许可对哈尔滨市香坊区红旗大街160号北辰国际D栋1单元3号商服一层房屋的执行。该判决以生效。农行香坊支行、北辰房地产公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年9月5日作出（2018）最高法民申2776号民事裁定，驳回农行香坊支行、北辰房地产公司的再审申请。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因北辰房地产公司拖欠宏源中心钢材款产生诉讼，诉讼中，法院依法对案涉合同中哈尔滨市香坊区红旗大街160号北辰国际D栋1单元3号商服一层房屋进行了查封。因法院查封，致使农行香坊支行购买的上述房产不能办理产权登记，其购买房屋的合同目的无法实现，故农行香坊支行请求解除该房屋买卖合同的主张，符合法律规定，应予支持。对于案涉合同中哈尔滨市香坊区红旗大街160号北辰国际D栋1单元2号商服一层房屋买卖合同是否一并解除的问题。农行香坊支行购买案涉两套房屋亦是为作营业厅使用，且在双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋结构也进行了约定：“出卖人保证所购房屋为框架结构，···按买受人的设计要求予以打通”，且案涉房屋现状亦是打通使用状态，故在3号商服不能使用的情况下，该2号商服合同目的亦无法实现，故应一并解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，农行香坊支行为购买案涉房屋支付了相关费用，故其请求北辰房地产公司给付已付购房款的利息损失符合法律规定，应予支持，但从农行提交的支票存根显示2970万元支付的时间为2014年3月25日，故利息起算点应为2014年3月26日。农行香坊支行主张自2013年12月12日开始计算利息，无事实依据，本院不予支持。综上所述，农行香坊支行的部分起诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定：判决如下：一、解除黑龙江北辰房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支行签订的《商品房买卖合同》；二、黑龙江北辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支行购房款2970万元及利息（自2014年3月26日起至实际给付之日止，以2970万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；三、驳回中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190,300元，由黑龙江北辰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉（）二〇一九年十二月三十日法官助理申艳楠书记员周小倩