贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2722民初907号原告：梁启辉，男，1968年8月27日出生，布依族，身份证住址贵州省荔波县。委托诉讼代理人：黎泽学，贵州行者律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：唐朝英，女，1966年12月28日出生，水族，身份证住址贵州省荔波县。被告：周世林，男，1963年3月17日出生，汉族，身份证住址贵州省。被告：周新梅，女，1966年9月29日生，布依族，身份证住址贵州省荔波县。三被告共同委托诉讼代理人：罗毅，荔波县玉屏法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告梁启辉与被告唐朝英、周世林、周新梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告梁启辉及其委托诉讼代理人黎泽学，被告唐朝英、周世林、周新梅及其三被告共同委托诉讼代理人罗毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁启辉向本院提出诉讼请求：1、解除被告唐朝英与原荔波县粮食局于2009年12月30日签订的《房屋租赁合同》，并责令三被告于判决作出之日起15日内腾出涉案商铺；2、确认三被告于2015年12月1日签订的《门市出租合同》无效；3、判令被告唐朝英向原告支付自2019年1月1日起至实际腾房之日止的房屋租金，每月按800元计算（截止至2019年5月1日被告唐朝英已欠租金4000元）；4、判令被告唐朝英将2015年12月1日起至实际腾房之日止转租房屋的租金差价返还原告（被告转租租金每月为3200元，租金差价为2400元，截止2019年5月1日共计98400元）；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2009年12月30日,被告唐朝英与原荔波县粮食局(以下简称“粮食局”)签订《房屋租赁合同》,合同约定粮食局将荔波县文明路38号综合楼2号1间门面出租给被告唐朝英经营使用,租赁期限自2010年1月1日至2021年12月31日止,每月租金800元,按季度缴纳。房屋租赁期间,未经允许不得转租,如有违反,粮食局有权收回所租房屋,且不退还租金和押金。该《房屋租赁合同》经荔波县公证处公证。2018年，粮食局因荔波县机关单位改制被依法注销，其财产由荔波县国有资本营运有限责任公司处置。2018年12月20日，荔波县国有资产管理和金融工作局委托拍卖公司对案涉房屋进行拍卖,原告通过公开竞价方式以119万元的价格成交购买。2019年1月16日荔波县国有资本营运有限责任公司告知被告唐朝英案涉房屋自2019年1月1日起所有权属归原告所有,原租赁合同约定的甲方权利义务由原告承接。因此,原告有权根据原房屋租赁合同的约定享有权利和承担义务。2019年2月1日，原告发现被告承租的案涉房屋实际是被告周世林管理使用。经原告调查了解得知,被告唐朝英在未经出租人同意于2015年12月1日转租给被告周世林、周新梅,转租的租金为每月3200元,转租期限自2015年12月1日至2021年12月31日止。本案中,被告唐朝英未经出租人同意转租的行为违反合同的约定,其转租行为无效。基于转租合同的无效,被告唐朝英取得的转租租金差额,应如数返还给原告。为维护原告合法权益,特起诉至人民法院,请依法判决。被告唐朝英辩称：被告唐朝英与粮食局签订《房屋租赁合同》后，被告唐朝英按合同约定的期限和金额支付粮食局租金，并在租用门面住址注册经营“荔波县玉屏名星会化妆品”。因唐朝英承接“齐鲁宾馆"后，没有精力管理“荔波县玉屏名星会化妆品”，于2015年12月1日签订雇用周兴梅为其经营，由周兴梅代为销售，每月支付周兴梅工资2000元，以及唐朝英货物周兴梅每月付给唐朝英3200元。被告周世林系被告周兴梅丈夫，其用一份作废的合同申请“荔波县玉屏镇靓丽日化”营业执照，唐朝英根本不知晓，“荔波县玉屏名星会化妆品”一直使用至今从未转租。2018年12月20日，在拍卖该门市时，被告唐朝英的房屋租赁期限未满，被告唐朝英有优先购买权，但至今没有任何单位通知唐朝英该门面拍卖。另外，该门面在拍卖时，“荔波县行政事业单位经营性资产清理处置项目评估结果汇总表”已明示原粮食局宿舍门面38号2号门面无租约总价为97.90万元，有租约总价85.45万元，明确的告知竞拍人的该门面有租约，比无租约门面优惠12万元。因此，原告在知晓有租约的情况下购买的案涉房屋，原告应按“成交确认书”第六条约定继续履行原合同约定的权利义务至2021年12月31日止。本院经审理认定事实如下：2009年12月30日,被告唐朝英与粮食局签订《房屋租赁合同》,合同约定粮食局将综合楼门面一间（荔波县玉屏街道文明路38号综合楼2号）出租给被告唐朝英经营使用,租赁期限自2010年1月1日至2021年12月31日止,每月租金800元,按季度缴纳。房屋租赁期间,未经允许不得擅自转租,如违约,粮食局有权收回所租房屋,且不退还租金和押金。2010年4月7日，该《房屋租赁合同》经荔波县公证处公证。2015年12月1日，被告唐朝英与被告周世林、周新梅签订《门市出租合同》将该门面转租，约定租赁期限从2015年12月1日至2021年12月31日止，每月租金为3200元。2017年12月13日，被告周世林将自己原经营场所在“贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏镇市场路91号”、名称为“荔波县玉屏镇靓丽日化”营业执照的经营场所变更为“荔波县玉屏街道文明路38号”。2018年12月20日，贵州博誉拍卖有限公司与贵州金鼎拍卖有限公司共同向原告梁启辉出具《成交确认书》，确认原告梁启辉以119万元拍卖成交价竞买到位于荔波县文明路38号原粮食局2号门面。第六条载明“该拍卖标的若已出租，拍卖成交后买受人与承租人继续履行原租赁合同约定的权利义务；买受人交清拍卖成交价款之日起对拍卖标的享有收益权，委托人原已预收的租金、租赁押金自买受人交清拍卖成交价款之日起返还买受人”。荔波县国有资本营运有限责任公司于2019年1月16日向被告唐朝英出具《证明》，证明原粮食局宿舍2号门面从2019年1月1日起归原告梁启辉所有，原租赁合同中甲方义务由原告履行。因原告认为被告唐朝英擅自转租房屋已违约，原告享有承继被告唐朝英与粮食局签订的《房屋租赁合同》的权利，遂向本院提起诉讼。本院认为，被告唐朝英与粮食局签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人在自愿协商一致基础上的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且具备合同要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应当严格按照合同约定诚信行使权利并履行义务。被告唐朝英在租赁房屋过程中，未经出租方同意，擅自将房屋转租被告周世林、周新梅，已违反《房屋租赁合同》第六条的约定，出租人有权在法律规定的期限内解除合同，并收回所租赁的房屋。被告之间的转租行为发生在2015年12月1日，在此期间，一直是被告周世林、周新梅在经营该商铺，出租人在长达3年的时间内在对房屋使用的日常检查中，应当知晓该房屋转租事宜，但出租人未行使合同解除权，对被告唐朝英的转租行为，一直未持否定态度。原告作为《房屋租赁合同》出租方的承继人，该合同权利义务在转让前所经过的事实以及发生的法律后果，当然对原告持续有效，原告在行使合同权利时，仍应受原合同约定以及法律规定的约束。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，该异议期为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断、中止、延长的规定。原出租人未在规定的期限内行使合同解除权，该权利已归于消灭，原告作为合同承继人，再行使合同解除权于法无依据，故原告的诉讼请求因已超过法律规定的除斥期间，本院不予支持。另外，原告关于主张由被告支付违法转租所获得的租金差额部分的诉请。出租人在2009年12月30日出租房屋时的租金标准已经反映了当时租赁标的使用价值和承租人的经营承受能力，在自由市场经济环境下，承租人追求利润最大化，转租房屋租金高于原租金符合常理，无论其收取多少，该高出部分也是对承租人承担市场风险的回报，且双方存在合法的租赁关系，该收入并非不当得利，出租人的租金也不因此而受到损害，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：驳回原告梁启辉的诉讼请求。案件受理费2348元，减半收取1174元，由原告梁启辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉案件受理费，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审判员  陈光琼二〇一九年十二月十二日书记员  白 荷