贵州省遵义市红花岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）黔0302执异141号 案外人：曾尤均，男，1962年1月18日生，汉族，住贵州省金沙县。 申请执行人：郑周春，女，1969年8月11日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被执行人：李火章，男，1965年10月8日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被执行人：遵义市三元房地产开发有限公司，住所地：毕节市金沙县沙土镇振兴社区沙三大道，统一社会信用代码91520523MA6DM65K1C。 法定代表人：席友元。 本院在执行郑周春与李火章、遵义市三元房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人曾尤均于2019年12月8日对执行位于金沙县房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曾尤均称，请求法院中止（2016）黔0302民初4630号裁定书对位于金沙县房屋的查封、拍卖。事实与理由：一、住房房产来源：遵义市三元房地产开发有限公司委托项目负责人谭小华找到曾尤均、王玉明、邵志群协商，达成一致后，三人同意将自己的宅基地转让给遵义市三元房地产开发有限公司，遵义市三元房地产开发有限公司同意用开发建设后曾尤均、王玉明、邵志群转让给遵义市三元房地产开发有限公司的原宅基地的第一层门面及楼上的130平方米的住房还给曾尤均、王玉明、邵志群，2011年8月22日，曾尤均、王玉明、邵志群与遵义市三元房地产开发有限公司签订了《宅基地转让门面住房出售协议书》、并办了《收款收据》，本人将土地使用证拿给了项目负责人谭小华，后项目转让给遵义市三元房地产开发有限公司委托代理人李火章开发建设，房子建好后，本人于2014年4月18日至19日与谭小华签订《宅基地转让门面住房出售协议书解除合同书》，又与李火章签订《宅基地转让门面住房出售协议书》、《关于王玉明曾尤均邵志群购买门面及住房资金的补充协议》、才正式签订了《金沙县商品房买卖合同》、并办理了《收款收据》，确认了还给我的第一层1-1-1门面及4-5-1号住房。二、我已实际占有和使用了还我的房产：（1）2014年11月10日遵义市三元房地产开发有限公司代理人开始销售房子，又提出租用还给我们的门面做售楼部；（2）还我的门面和住房正式签订了《金沙县商品房买卖合同》确定产权后，2015年9月5日我就把门面和住房租给了徐莉卖玻璃；（3）遵义市三元房地产开发有限公司于2015年12月8日正式办理了交房手续；（4）由于张金辉在老家上街不方便，想在沙土买房，我也想卖，于2016年3月16日以15万元卖给了他，他早已装修来住。四、从合情合理合法来讲：（1）我没有去争郑周春的房屋，我的房屋是用80万的宅基地换来的；（2）我的房屋来源合理，我的《买卖合同》郑周春诉李火章、遵义市三元房地产开发有限公司纠纷一案之前；（3）遵义市三元房地产开发有限公司代理人李火章和徐莉租用遵义市三元房地产开发有限公司代理人李火章还我的门面及住房的《合同》、交房协议、垃圾清理费用收据，证明合法。五、郑周春诉李火章、遵义市三元房地产开发有限公司纠纷一案与我无关，并且我与郑周春没有任何经济往来，不应执行我的房产。六、本案中涉及房屋是我用我的宅基地进行开发换来的，开发商开发后2014年与我签订了购房合同，于2015年已实际交付我使用，根据物权法规定，只要付清等价，实际交付使用的，虽然没有办理权属变更登记，但物权大于债权，并且没有办理产权登记，是因为开发商资金不足，没有钱缴纳税费及办证的有关费用，责任在开发商，因为合同的约定办证的税费是由开发商负担，本案中，我的房屋就属于这种情形。综上所述，故提出执行异议。 本院查明，2005年8月3日，遵义市康吉房地产开发有限公司与贵州兴黔旅游开发有限公司签订《土地使用权出让合同》，约定遵义市康吉房地产开发有限公司将其所有的额位于金沙县沙土镇土地使用权（编号：40＋196-207，总面积：332.75㎡）以1139855元出让给贵州兴黔旅游开发有限公司，并将土地使用权转让至贵州兴黔旅游开发有限公司，案外人曾尤均系贵州兴黔旅游开发有限公司股东、实际控制人、法定代表人。2011年8月22日，贵州兴黔旅游开发有限公司作为甲方与遵义市三元房地产开发有限公司作为乙方签订《宅基地转让门面住房出售协议书》，约定，甲方将其所有的位于土地作价865150元转让给乙方用于开发，该款项用于购买乙方的门面及住房，遵义市三元房地产开发有限公司为贵州兴黔旅游开发有限公司出具865150元的收款收据。2014年4月18日，曾尤均、王玉明、邵志群作为甲方、遵义市三元房地产开发有限公司作为乙方、李火章、尹东生作为丙方签订《宅基地转让门面住房出售协议书解除合同书》，约定解除2011年8月22日签订的《宅基地转让门面住房出售协议书》。2014年4月18日，遵义市三元房地产开发有限公司与曾尤均签订《金沙县商品房买卖合同》，约定遵义市三元房地产开发有限公司将其所有的位于金沙县3元出卖给曾尤均，税费由出卖方负责，2014年4月19日，王玉明、曾尤均、邵志群与遵义市三元房地产开发有限公司签订《关于王玉明曾尤均邵志群购买门面及住房资金的补充协议》，约定王玉明、曾尤均、邵志群三人的宅基地款借给开发公司及李小平投资开发，不计借款利息，由遵义市三元房地产开发有限公司用其开发的一楼门面及楼上130平方米的三套房子抵偿给三人，税费由遵义市三元房地产开发有限公司负责。2015年9月5日，曾尤均作为甲方与李小平作为乙方签订《租房合同》，约定甲方将沙土镇加油站对面城南佳苑1-1-1的270㎡门面及4-5-1号住房租给乙方使用，租期至2017年10月1日。2016年3月16日，曾尤均作为甲方与张金辉作为乙方签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于金沙县平方米房屋出卖给乙方，房屋价格150000元，2018年4月21日，张金辉向金沙县富民村镇银行沙土支行申请装修贷款。现该房屋由张金辉装修居住。 2016年7月26日，因郑周春与李火章、遵义市三元房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院依据（2016）黔0302民初4630号民事裁定书、协助执行通知书，查封了遵义市三元房地产开发有限公司所有的位于金沙县房屋一套，查封期限为三年，并张贴了查封公告。查封期限届满后，本院于2019年7月22日依据（2016）黔0302民初4630号民事裁定书、（2019）黔0302执保533号协助执行通知书继续查封了上述房屋。 （2019）黔03民终3549号民事判决书于2019年9月20日生效后，郑周春向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年12月6日发出（2019）黔0302执3708号执行公告，曾尤均向本院提出执行异议。 本院认为，案外人在本院查封前与被执行人遵义市三元房地产开发有限公司就金沙县沙土镇城南佳苑4-5-1号房屋签订了商品房买卖合同，以债务抵偿方式支付了购房款并交付使用，且由案外人在查封前出售给他人，但该房屋仍登记在遵义市三元房地产开发有限公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人曾尤均未提交无其他居住用房的证据，故曾尤均基于商品房买卖合同的权利不能排除执行。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人曾尤均的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓厚羿 审判员  戴继红 审判员  王永红 二〇一九年十二月二十日 书记员  杨豫婕