北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12968号原告：林永瑜，男，1971年7月30日出生，汉族，北京京福车达汽车用品有限公司经理，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。被告：冯国富，男，1971年5月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。第三人：王海斌，男，1973年8月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王栋，北京上传律师事务所律师。原告林永瑜与被告冯国富、第三人王海斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林永瑜及其委托诉讼代理人郭琴婷，被告冯国富的委托诉讼代理人王凯，第三人王海斌的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林永瑜向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令被告将属于原告部分的房屋拆迁补偿款支付给原告，包括：1、装修及附属物263950元（从冯国富处租赁的1023号院）2、搬迁补助费136740元（从冯处租赁的1023号院建筑面积一共2734.8平*50元每平方米）3、停产停业损失补助费405621元（从冯处租赁的1023号院，09年以前建筑面积1352.07平方米，折算营业面积为811.242平方米*500元每平方米）4、工程配合奖暂计1391318.5295元（从冯处一共租赁2734.8平/31768.85*16162275元，实际依据法院查明的标准再行确定）。以上共计：2197629.5295元；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：案外人陈建生自2004年起从北京市大兴区黄村镇刘二村经济合作社处租赁了刘二村养殖地西侧43.32亩土地，后转租给王海斌，王海斌又分别转租了部分土地给冯国富，冯国富自2018年起将其中的一处院落（面积为2亩）租给了林永瑜，租赁合同约定，林永瑜每年必须向冯国富交纳租金，如租赁期间遇国家征用、占用厂房的，土地补偿费归产权人所有，停产停业补偿归林永瑜所有。林永瑜租赁涉案院落后，斥巨资进行了装饰装修，用于经营汽车用品、汽车装饰、日用百货等。2016年9月18日，林永瑜与冯国富签订了《协议书》，约定林永瑜可以在合同期满后免费试用厂房3个月，即到2017年4月30日，之后林永瑜以月缴方式结算房租。2017年2月，北京市新机场高速公路黄村段项目开始施工建设，林永瑜的上述租赁土地、房屋均被划入拆迁范围内。2018年2月3日上午，在没有任何通知的情况下，林永瑜租赁的厂房被强制拆除，厂房内的设备设施等全部被堆放在室外，造成大量的设备设施损坏。后林永瑜在另案中得知，王海斌已经和拆迁人大兴区黄村镇人民政府签订了拆迁安置补偿协议。林永瑜要求冯国富支付属于林永瑜的拆迁利益款项，冯国富拒不支付。林永瑜认为，根据《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》的相关规定，林永瑜作为被拆除厂房的实际经营权人，有权获得停产停业损失、搬迁费等拆迁利益，但是被告拒不向原告支付，故原告向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告冯国富辩称：不同意原告的诉讼请求。本案原告主体不适格。原告提交的证据材料中的纳税证明、完税证明及最后2016年9月18日签订的租赁协议书，合同相对人系冯国富和北京京福车达汽车用品有限公司，冯国富未曾与林永瑜个人签订过协议。冯国富与北京京福车达汽车公司的租赁协议早就终止，该公司自2017年5月1日起，未曾向冯国富支付房屋使用费，双方签订了协议早就因汽车公司违约而终止。第三人王海斌辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉主体错误。是公司和冯国富所签订的租赁合同。王海斌和林永瑜没有合同关系。无权向王海斌主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告林永瑜向本院提交了以下证据：证据1、2004年《土地租赁合同》复印件。证明陈建生租赁大兴区黄村镇刘二村42.32亩土地的事实。证据2、2008年《房屋租赁合同》、2014年《房屋租赁合同》、2016年《协议书》。证明林永瑜自2008年2月起租赁冯国富2亩土地院落的事实。证据3、北京京福车达汽车用品有限公司营业执照、北京精艺车达汽车用品有限公司营业执照、资产负债表及利润表（京福车达）、资产负债表及利润表（精艺车达）、京福车达完税证明、精艺车达完税证明。证明林永瑜在涉案厂房内实际经营，并依法办理了营业执照、缴纳税费等，有权获得停产停业损失补偿。证据4、两份高压供用电合同、购买设备设施的发票。证明林永瑜购置、安装了高压电相关设备等以便进行经营。证据5、经营现场、航拍照片、工厂视频、照片光盘。证明林永瑜在涉及厂房内购买、添附机械设备、装修装饰、生产经营的事实。证据6、拆迁补偿实施方案。证明林永瑜租赁院落在租赁期内涉及拆迁及具体拆迁补偿安置政策的事实。冯国富对林永瑜提交的证据1复印件的真实性无法确认。对证据2的真实性认可，证明目的不认可。冯国富未曾与林永瑜个人达成房屋租赁合同。林永瑜一直代表北京京福车达公司与冯国富签订房屋租赁协议。对证据3京福汽车公司营业执照的真实性认可，证明目的不认可。因拆迁的时候没有依据该营业执照得到任何补偿。对北京精艺公司的真实性认可，证明目的不认可。该公司未与林永瑜签订过租赁协议，该公司的住所地为北京市丰台区京良路，拆迁时该公司未得到补偿。对资产负债表及利润表，该负债表未盖有会计师事务所的骑缝章，负债表是自行制作，未有任何会计师事务所的验资证明。对纳税证明的真实性认可，证明目的不认可。是2019年4月10日统计的为了诉讼补交税款。对证据4，无原件不认可，该证据与本案无关。发票的真实性不认可，供电合同与本案无关，该设备未安装在涉案房屋内。对证据5的真实性、证明目的均不认可。光盘中包括一段涉案房屋所租赁冯国富的视频，对其他的视频内容与照片与本案无关。对冯国富的视频的真实性认可。证明目的不认可。视频拍摄时房屋已经全部腾空，为空置状态，且涉案房屋在北京京福公司期间，没有经过任何装修装饰新建改建问题。对现场的经营照片的真实性不认可，据冯国富了解，林永瑜在本案有多起拆迁案件的诉讼，在其他公司、其他人的院落生产，该照片不能主张系冯国富院落的生产照片，且林永瑜提供的视频佐证在其拍摄时，涉案院落已经属于空置状态。故对照片不认可。对航拍图的真实性和证明目的均不认可。对证据6没有看到原件不清楚，没有原件请法院核实。第三人王海斌对原告林永瑜提交的证据的意见同冯国富的质证意见。第三人和原告没有关系，不能要求第三人进行赔偿。营业执照、供电合同与本案无关。即没有使用林永瑜的营业执照，也没有使用变压器，在补偿协议中就没有，林永瑜无权要求补偿。对照片，不是林永瑜涉案的经营场所，与本案无关。供电发票没有原件只有复印件，真实性、关联性、合法性均不认可。完税证明是为了诉讼，自行补交的税款，不能反映客观事实，对证明目的不认可。对于依法调取的拆迁档案，双方的质证意见如下：原告林永瑜：从拆迁档案可以反映出，林永瑜租赁的冯国富的院落是评估档案中1023号，1023号院落的建筑有940多平米，是2006年前建设完成的，根据村委会会议记录及拆迁补偿方案，我们认为2006年前的建筑是合法建设。从目前的证据看，双方的租赁合同合法有效。拆迁档案中显示的有补偿款中包括变压器的补偿及设备迁移费的补偿项目。但是在王海斌与拆迁人的拆迁协议中没有体现，我们认为是王海斌和拆迁人篡改的补偿项目及补偿数额。3、拆迁档案中显示王海斌提交的营业执照注册地在旧宫，根据拆迁补偿方案，因王海斌的营业地点不是涉案拆迁地，不具备获得停产停业资格。故是王海斌以不当方式篡取了原本应属于原告的停产停业损失。4、拆迁档案中，涉案院落在拆除前的面积是2000多平米，其中1382.73平米是在2009年以后，也就是被告知道涉案地块发生拆迁以后加建抢建的，但是在其之前，院落内林永瑜用于汽车用品生产车间使用，水电由林永瑜自行解决。5、从拆迁档案中反映，王海斌将涉案院落于2017年12月27日交给拆迁人，也就是冯国富、王海斌对涉案院落均不再具有使用权。林永瑜和冯国富的租赁合同应于2017年12月27日因履行不能而终止。6、从拆迁档案结合拆迁补偿方案可知，冯国富的院落，2009年前的建筑面积是1352.07平米，折算营业面积为811.242平米。鉴于冯国富、王海斌未在涉案院办理营业执照，其不应该获得该部分的停产停业损失。7、从陈建生2007年和村委会签订的合同看，租赁涉案地块时，该地块有2万多平米的建筑。林永瑜在向冯国富承租涉案院落的时候，涉案院落的建筑也有900多平米，在2006年之前已建成，至于被告因拆迁加建抢建的部分不在原告的租赁范围内。且从陈见生和村委会的合同中可以看出有政府的审批文件，可以证明双方的租赁合同合法有效。8、拆迁档案中有高压供电合同，是案外人且安装地点不是在涉案地块。进一步证明涉案拆迁项目中变压器有补偿款项，且王海斌作为拆迁人，利用非法手段获得补偿，林永瑜在涉案地安装的变压器至今却没有获得补偿。被告冯国富：对拆迁档案的真实性认可。证明目的不认可。拆迁档案中冯国富院落所获得的任何的补偿款，均与林永瑜及北京京福公司、北京精艺公司无任何关系。被告王海斌：对拆迁档案的真实性认可。拆迁档案反映了林永瑜的起诉缺乏事实及法律依据，没有关联性。本院对原、被告提供的证据经审核认为：对原告林永瑜提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性予以认定，对证明目的不予认定。本院据此查明：2004年3月1日，案外人北京市大兴区黄村镇刘二村经济合作社（甲方，出租方）与案外人陈建生（乙方，承租方）签订土地租赁合同，约定甲方将刘二村养殖地西侧的土地出租给乙方，面积东西宽110米，南北长东侧226、50米，西侧242、50米，以现状出租给乙方使用，共计42、32亩。因地形，经双方协商按照42亩计算土地租赁费。承租期限为30年，从2004年3月1日至2034年3月1日。2008年2月1日，冯国富（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将位于大兴刘村三尖地的2亩地的院落出租给乙方使用，租赁期限为2年，甲方从2008年2月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2010年1月31日期满，期满后若乙方继续租，甲方房租不得超过原租金的10%。2014年2月1日，冯国富（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将位于大兴刘村三尖地的2亩地的院落出租给乙方使用，租赁期限为3年，甲方从2014年2月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2016年2月1日期满，期满后若乙方继续租，甲乙双方续签合同。2016年9月18日，冯国富（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订协议书，协议约定，甲方于2014年2月1日与乙方签订一份《房屋租赁合同》，将自己位于大兴刘村三尖地的2亩地的院落出租给乙方使用，该合同约定乙方的承租期限应该于2017年1月31日结束。由于甲、乙需乙方承租的厂房需较大面积进行改造、修缮，经甲乙双方友好协商，甲方决定给乙方如下补偿：1、《房屋租赁合同》到期后，甲方同意乙方免费使用厂房3个月，甲方第4个月开始以月缴的方式结算房屋。2017年12月27日，北京市大兴区黄村镇人民政府（甲方、拆迁人）与王海斌（被拆迁人、乙方）签订北京新机场高速公路（黄村段）占地拆迁项目非住宅房屋拆迁货币补偿协议，协议载明：乙方在拆迁范围内有31768.85平方米，及附属物。经北京银城房地产评估有限公司评估，被拆迁人的房屋评估价格共计为25312144元，其中房屋重置成新价为4311176元、拆除费为13982254元，装修及附属物7018714元；经北京建鸣园拆迁服务有限公司测算，乙方的拆迁补助奖励20778478元，其中包括搬迁补助费1588443元、停产停业补助费3027760元、工程配合奖16162275元。以上两项共计拆迁补偿款为46090622元。土地证载面积28854.01平方米，实测面积29560平方米，2006年3月17日前的房屋建筑实测面积4726.54平方米，2006年3月17日至2009年2月19日的房屋建筑实测面积7295.93平方米，2009年2月19日之后的房屋建筑实测面积19746.38平方米，小计31768.85平方米，其中营业面积6055.52平方米，关于拆迁补偿，其中2006年3月17日之前的重置成新价为4311176平方米，2006年3月17日至2009年2月19日之间的拆除费用为4751565元，2009年2月19日之后建成的拆除费为9230689元，装修、设备及附属物价7018714元，搬迁补助费1588443元，停产停业补助3027760元，重点工程配合奖16162275元，以上合计46090622元。估价结果通知单评估报告号：银城估字2017第14号-LC2-F-1023号，载明：06年以前，941.2平方米，06-09年，410.87平方米，09年以后1382.73平方米，房屋重置成新价，06年以前，903350元、06-09年，319104元、09年以后，1056406元，附属物重置成新价423767元。上述估价结果通知单对应林永瑜与冯国富在本案中的涉诉租赁场地。关于涉诉场地地上房屋的建造，原告林永瑜称：我们承租的时候就已经有相关院落在。我们没有建设。冯国富从第三人手中租赁的时间不知道，但是根据陈建生和村委会签订的协议，2001年涉案地块上有2万多平米的建筑，且该部分建筑有镇政府的审批，是合法建筑，该部分建筑在2001年前就已经建设好，冯国富没有证据证明是其建设，我们只是认可2009年后加建抢建的部分是冯国富建设。被告冯国富称：由冯国富建造。2016年11月21日，政府拆迁对上述建筑物进行拆除。上述相关建筑并无准建审批手续。本院认为：根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。林永瑜所租赁的位于北京市大兴区刘村三尖地的2亩地的院落院落及房屋，无合法审批手续，林永瑜与冯国富所签订的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因最终拆迁款打入了第三人王海斌的账户内，王海斌因合同取得的拆迁利益中应当归属于林永瑜财产，应当予以返还林永瑜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以支持其诉讼请求的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因上述拆迁款项全部汇入了第三人王海斌的名下，故应当由第三人返还。对于因合同取得的归属于林永瑜财产，考虑租赁期限等权重，对于装修及附属物，因该涉案场地的装修及附属物补偿共计总额为423767元，考虑到林永瑜为使用租赁场地可能发生的装修及附属物支出，本院酌定林永瑜的损失数额为100000元。对于搬迁补助费，林永瑜所租赁的院落建筑物的面积为2734.8平米，根据建筑物的面积，酌定为45580元（1588443/31768.85*2734.8/3）；对于停产停业补助，酌定为170255元（3027760/6055.52*（1352.07*6055.52/12022.47）/2）；对于工程配合奖，应当归属于出租人所有。以上合计315835元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王海斌于本判决生效后10日内给付林永瑜装修及附属物补偿费100000元、搬迁补助费45580元、停产停业补助费170255元，以上合计315835元；二、驳回林永瑜的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21381元，由原告林永瑜负担18308元（已交纳），由被告冯国富负担3073元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇一九年十二月三十日书 记 员  蔡平阳