吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初2127号原告：关红梅，女，1981年9月6日出生，满族，住珲春市。委托诉讼代理人：韩雪范（系关红梅丈夫），男，1979年3月27日出生，朝鲜族，住珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被告：延边大瀚房地产中介有限公司，住所地珲春市。法定代表人：张帝，经理。委托诉讼代理人：朴英花，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光勋，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。被告：孙绚丽，女，1979年12月21日出生，汉族，延边大瀚房地产中介有限公司业务员，户籍所在地黑龙江省宁安市，住珲春市。被告：蒋春红，女，1977年10月11日出生，汉族，住珲春市。原告关红梅与被告延边大瀚房地产中介有限公司（以下简称“大瀚房地产中介公司”）、孙绚丽、蒋春红返还原物纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年10月21日，裁定转为普通程序后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告关红梅及其委托诉讼代理人梁灏，被告大瀚房地产中介公司的委托诉讼代理人朴英花、李光勋，被告孙绚丽、蒋春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋春红腾迁房屋（珲春市新安街伊通驻珲春办事处商住楼102室）；2.判令被告大瀚房地产中介公司、孙绚丽向原告关红梅交付房屋；3.判令被告大瀚房地产中介公司赔偿经济损失5万元；4.本案诉讼费用由三被告承担。在诉讼阶段原告变更诉讼请求，1.判令大瀚房地产中介公司支付违约金61640元（从2019年2月21日起至2023年4月1日止，按日41.1元计算）；2.判令被告蒋春红在租赁协议到期（即2023年4月2日前）后腾迁房屋。事实和理由：1、2018年12月5日，我（乙方）与孙绚丽（甲方）、大瀚房地产中介公司（丙方）签订房屋买卖合同，合同约定：我购买珲春市新安街伊通驻珲春办事处商住楼102室房屋（房屋权属证号:0006973；建筑面积75.6平方米)；大瀚房地产中介公司、孙绚丽在房款到位后7日内交付房屋。当日，我向大瀚房地产中介公司交付定金5000元，2018年12月25日交付首付款7万元。2019年2月贷款后全部房款支付给大瀚房地产中介公司、孙绚丽。被告公司全权办理产权过户手续，因此2019年2月22日，我取得该房屋不动产权证书，但大瀚房地产中介公司、孙绚丽至今未将房屋交付。后才知，该房屋由蒋春红承租；2、双方约定的违约金较低，因此要求按评估价每日41.1元计算支付2019年2月21日起至2023年4月1日止的违约金61640元。大瀚房地产中介公司辩称，1、2018年，原房主李贤彬经我公司将涉案房屋卖给原告。买卖房屋时涉案房屋已出租给陈晓宇，李贤彬委托我公司向陈晓宇退了租金6000元后，原告重新跟陈晓宇签订了租房合同，因此我公司按合同约定已经交付了涉案房屋。2019年6月份原告告诉我公司后，知道了李贤彬将该房屋租给了蒋春红。2、原告与我公司之间的房屋买卖合同不成立。原房主李贤彬、李顺实委托王某办理房屋出售有关的事宜，我公司与王某之间存在居间合同关系，因此我公司与原告不存在任何权利义务关系；3、被告方不存在故意隐瞒房屋出租的事实。原告系完全民事行为能力人，2019年2月份房屋过户之前已经知道涉案房屋被出租，因此有权利买或者不买房屋，故房屋买卖合同中瑕疵责任，由出让人和原告承担。被告孙绚丽是我公司的工作人员，他的行为后果应由公司承担。本案中孙绚丽虽然与原告签订了书面的房屋买卖合同，但原告已经知道孙绚丽不是房屋所有权人，因此双方之间不存在房屋买卖的真实意思表示，故双方之间的房屋买卖关系不成立，所以孙绚丽不应承担相关的民事赔偿责任。综上，本案中我公司系居间人，并且不存在故意隐瞒与合同相关事实的情况，原告请求没有法律依据，应当驳回对我公司和孙绚丽的诉讼请求。孙绚丽辩称，我是大瀚房地产中介公司的员工。因李贤彬委托我公司卖涉案房屋，应公司要求用我的名义与原告签订了合同，因此不应承担赔偿责任。我的答辩意见与大瀚房地产中介公司答辩意见一致。蒋春红辩称，关红梅与大瀚房地产中介公司、孙绚丽之间的房屋买卖不清楚，我是正常履行我和原房屋所有权人李贤彬签订的房屋租赁合同，涉案房屋租赁期限为2023年4月1日止，因此租期届满，腾迁房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证人李某（系大瀚房地产中介公司经理）的证言。李某称，2018年张某委托我买房子，并告诉我房屋售价后，在公司系统里登记涉案房屋后出售该房屋。原告的质证意见为：证人证言总体上能够体现整个房屋的买卖都是由被告公司具体操作，被告公司作为卖方履行卖房人的义务。证言中被告方作为整个买卖的操作方，履行了卖方义务的部分可以采纳，其余不应采纳。大瀚房地产中介公司和孙绚丽的质证意见为：证人证言属实。蒋春红质证意见为：证明的问题不知情。李某系大瀚房地产中介公司的员工，与本案有利害关系，故本院采信原告的质证意见。2.蒋春红提供的2010年10月9日、2011年7月24日李贤彬与姜保成（系蒋春红丈夫）签订的房屋租赁合同；2018年4月28日李贤彬与蒋春红签订的租房合同。证明2010年开始承租李贤彬的房屋（系涉案房屋），租期为2023年4月1日止。关红梅质证意见为：真实性及证明问题没有意见。大瀚房地产中介公司和孙绚丽的质证意见为：不清楚真实性。2.录像（其与李贤彬签订租赁合同过程）。证明其与李贤彬签订的租赁合同合法有效。原告质证意见为：真实性无法确定。大瀚房地产中介公司质证意见为：真实情况不知道，无法提出意见。孙绚丽质证意见为：不清楚。本院认为，与蒋春红存在合同关系的相对人系李贤彬，因上述证据真实性不能确认，本院不采信。根据当事人的陈述，经审查确认的证据，本院认定的事实如下：1.涉案房屋原所有权人为李贤彬。2018年11月23日，李贤彬、李顺实书面委托案外人王某签订涉案房屋的买卖合同、办理存量房网签和资金监管、办理预告登记和解除预告登记手续、变更不动产权证书、缴纳相关税费及签署产权变更过程中的其它文书等，并在珲春市公证处进行公证。2.孙绚丽系大瀚房地产中介公司的股东和职工。案外人张某委托大瀚房地产中介公司李某出卖涉案房屋，因此关红梅与大瀚房地产中介公司对涉案房屋价格、交付期限确定后，于2018年12月5日，以关红梅为乙方（买方）与孙绚丽为甲方（卖方）、大瀚房地产中介公司为丙方（中介服务机构）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方同意将所有的珲春市新安街伊通驻珲春办事处商住楼102室房屋出售给乙方；甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属纠纷或经济纠纷；甲方承诺在房款全部到位后7日内,将房屋交付乙方。否则甲方每延误一天,按照30元/天赔偿给乙方作为滞纳金……。在房产产权转移办理过程中,甲方保证积极配合乙方办理有关与甲方有关的所有权转移手续；乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解,同甲方协定房产交易成交价35.5万元，此价格包括房产的配套价格。付款方式：按揭贷款。此合同签订当日乙方支付5000元购房定金，转交中介方保管,甲方向乙方交出房产证明,转交中介保管,余款支付方式:商业贷款；过户交易过程中产生的一切税费均有乙方承担；甲乙双方承诺2019年1月30日前到相关部门办理房屋所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，按30元/天赔偿对方，作为补偿金；甲乙双方任何一方逾期7日以上未履行的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。合同还约定了其他事项。签订合同当日，关红梅向大瀚房地产中介公司支付定金5000元。3.2019年2月21日，大瀚房地产中介公司的工作人员领原告和王某到珲春市不动产中心后，王某以李贤彬、李顺实委托代理人的身份与原告签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋的产权登记在原告名下。《存量房屋买卖合同》约定，涉案房屋交易价格为10万元。4.关红梅在中国建设银行股份有限公司珲春支行借款事宜由大瀚房地产中介公司办理，因此2019年2月22日，大瀚房地产中介公司的工作人员协助下关红梅在该行办理房屋贷款28万元。因双方在该行提交的资料中涉案房屋的交易价格为58万元，因此原告交付的购房款7万元和李某垫付的23万元存入李贤彬账户后，该行将关红梅的借款28万元直接存入到李贤彬账户，故双方不清楚银行将贷款28万元存入到李贤彬账户的时间。银行取款凭证信息显示，同月26日李贤彬银行账户的58万元，由张某全部支取（活期取款凭证客户签字栏里写有：张某代李贤彬），对此张某否认。5.在本案审理阶段，原告以双方约定的违约金较低为由对涉案房屋的日租申请鉴定，故本院委托延边吉信价格评估有限公司对涉案房屋日租金进行鉴定。该公司出具的《对2019年2月21日至2023年4月1日止涉案房屋的日租金价格评估报告》，涉案房屋的日租金为41.1元，原告支付鉴定费3500元。当事人对鉴定结论无异议。6.原告按合同已支付全部购房款，但因蒋春红以涉案房屋出卖之前李贤彬已向其出租，且租期为2023年4月1日止为由不同意腾迁，因此原告至今未接收房屋。本院认为，关红梅与孙绚丽、大瀚房地产中介公司签订《房屋买卖合同》后，买卖合同当事人按合同约定将涉案房屋的产权登记在原告名下的事实足以证明，大瀚房地产中介公司有权处分涉案房屋，因此该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，当事人应诚实守约。关于大瀚房地产中介公司应否按合同约定承担违约责任问题。孙绚丽和大瀚房地产中介公司系从事房地产交易行业，应知道以其名义签订房屋买卖合同、出售房屋承担的法律责任。退一步讲，如李贤彬委托孙绚丽或大瀚房地产中介公司出卖房屋，但孙绚丽或大瀚房地产中介公司以自己名义对外签订合同，当事人有权选择房屋所有权人或委托人承担违约责任。大瀚房地产中介公司和孙绚丽提出，孙绚丽系代表大瀚房地产中介公司与原告签订合同，因此其责任由公司承担，原告也认可，因此孙绚丽以其名义与原告签订合同行为系职务行为，其合同责任应由大瀚房地产中介公司承担。关于如何确定原告全额支付购房款日期问题。因当事人不清楚银行将关红梅的借款28万元存入李贤彬账户日期，因此应在李贤彬账户内的存款被提取之日为关红梅支付涉案购房款之日，即2019年2月26日关红梅支付了全部购房款。按合同约定大瀚房地产中介公司应2019年3月4日止交付房屋，但未交付，因此按合同约定大瀚房地产中介公司逾期交房的违约金应2019年3月5日起计算支付。关于原告提出的违约金是否低于造成的损失及鉴定费的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金，低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。逾期交付给原告造成的损失系房屋租金损失。经鉴定，涉案房屋的日租金为41.1元，因此本院认为，双方约定的违约金低于逾期交房屋给原告造成的损失，故酌定增加5元，即日租金按35元计算支付。关于原告要求蒋春红在租赁协议到期（2023年4月2日前）后腾迁房屋问题。李贤彬与蒋春红之间的涉案房屋租赁合同不属于本案审理范围，因此本案中不能依法确定租赁合同的效力及租赁期限，原告请求蒋春红于2023年4月2日将涉案房屋腾迁的请求，不予支持。因本案中不能确定李贤彬与蒋春红之间的租赁合同效力及租赁期限，因此原告请求违约金计算至2023年4月1日止的请求依据不足，本院不予支持。大瀚房地产中介公司应逾期交付房屋违约金以其交付房屋之日止，按日计算按月支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》依照《中华人民共和国合同法(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ%3D&language=中文""_blank)》第四十四条(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ%3D&language=中文""No126_Z3T44""_blank)、第六十条(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ%3D&language=中文""No175_Z4T60""_blank)，第一百零七条(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ%3D&language=中文""No314_Z7T107""_blank)、第一百一十四条的(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ%3D&language=中文""No332_Z7T114""_blank)规定，判决如下：一、被告延边大瀚房地产中介有限公司于本判决生效后，立即向原告关红梅支付2019年3月4日起至2019年11月30日止，逾期交房违约金9520元（272天×35元）；2019年12月1日起至交付房屋之日止，违约金按日35元计算，每月28日前向原告关红梅支付；二、驳回原告关红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1341元，由被告延边大瀚房地产中介有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 陈 云人民陪审员 孙 晶人民陪审员 谭 晶 二〇一九年十二月二十六日书 记 员 李勇学