安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1522民初6235号 原告:邸允平,女,1973年9月4日出生,汉族,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人（特别授权）：焦志富，安徽宸坤律师事务所律师。 有独立请求权第三人:范国勇,男,1974年1月6日出生，汉族,住安徽省霍邱县,系邸允平丈夫，居民身份证号码342423197401068515。 被告:孙业秀,女,1963年12月16日出生,汉族,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人（特别授权）：韩冰洁，安徽霍达律师事务所律师。 无独立请求权第三人:霍邱县城关镇人民政府,住所地安徽省霍邱县，统一社会信用代码11341423003236633L。 负责人：陈克猛，该镇镇长。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁瑞松，安徽霍达律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨立发，该镇副镇长。 原告邸允平、有独立请求权第三人范国勇（以下称：第三人范国勇）与被告孙业秀、无独立请求权第三人霍邱县城关镇人民政府（以下称：第三人城关镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邸允平及委托诉讼代理人焦志富,第三人范国勇，被告孙业秀及委托诉讼代理人韩冰洁，第三人城关镇政府委托诉讼代理人袁瑞松、杨立发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邸允平诉称：原告邸永平长期在外务工,与范国勇系合法夫妻,两人在2013年年份共同出资购买了位于霍邱县城关镇五岳社区(不动产权证号20131283/20131283-1)房屋一套,登记在原告与范国勇名下,后来范国勇在2014年隐瞒原告将房屋出售给被告孙业秀,在原告发现后不同意、不追认情形下,范国勇将房子私下交付给被告孙业秀,原告要求被告提供合同,被告却始终不愿意提供。被告孙业秀认为范国勇拿到款项并且实际居住了就是该房屋所有人,始终不愿意搬离。该房屋可能面临拆迁安置,城关镇政府认为该房产谁在居住,谁就是产权人,谁就是拆迁对象。目前城关镇政府将被告孙业秀登记为房屋所有权人,原告非常气愤,要求其变更拆迁对象为原告以及范国勇,并非被告。原告认为被告孙业秀与范国勇无论是否签订房屋转让合同,在原告没有签字,不予追认情形下,该合同对原告不产生法律拘束力。截止目前没有办理产权变更手续,该房屋任然登记在原告与范国勇名下,根据《中华人民共共和国物权法》规定,不动产取得、变更房屋所有权是以房屋产权登记为标志的,这与动产不同。同时还规定占有房屋不代表取得了房屋所有权,还需要办理房屋产权登记,才能确定房屋权属。故而原告认定该房屋所有权确定应当以房产权属登记(物权)为准,并非依据买卖合同(债权)为准,被告的行为存在重大误区,故被告行为已经侵害了原告的合法权益,故原告诉至法院为维护原告的合法财产权益不受侵害,特提起民事诉讼,请求判决：1.请求法院确认原告邸允平与范国勇位于霍邱县城镇五岳社区（不动产权证号20131283/20131283-1）房屋所有权人；2.本案诉讼费由被告承担。 原告邸允平当庭提交证据有：1、原告身份证，证明原告诉讼主体适格的事实。2、被告户籍证明复印件一份，证明被告的身份信息。3、第三人的身份证复印件一份，证明第三人的身份信息。4、不动产登记资料查询结果证明一份，证明①案涉房屋的产权登记信息,原告与第三人的系位于霍邱县城关镇五岳社区(不动产权证号20131283/20131283-1)房屋所有权人的事实；②该房屋所有权确定应当以房产权属登记(物权)为准,并非依据买卖合同(债权)为准。 第三人范国勇质证认为：对以上证据均无异议。 被告孙业秀质证认为：对证据1-3均无异议，对证据4真实性没有异议，但对证明目的有异议。①所有权证书所记载的所有权人可以通过买卖、赠与等方式，使产权登记处于可变更情形之中；②所有权转让合同有效，出让方应该根据合同约定办理产权变更登记，这是出让方的义务；③当事人依据合同占有、使用、收益、处分不动产，属有效的民事法律行为。当真实的产权人与登记产权人不一致时，法院应该依据合同的效力，确定真实产权人。真实产权人享有物权的一切权益。 第三人城关镇政府质证认为：对证据1真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。与城关镇政府无关联。对证据4三性没有异议。购房协议没有违法法律法规的规定，应当认定合法有效。从购房协议可以看到涉案房屋总共80平方米左右。 第三人范国勇意见：当时我卖房子的时候，原告邸允平确实是不知情的。我仅卖给被告二楼二室一厅的房屋，而现在被告却把我楼下30多平方的房屋强行占有、居住。 第三人范国勇未向法庭提交证据。 被告孙业秀辩称：被答辩人（邸允平和范国勇）本次的所谓“确认所有权”诉讼完全是见利忘义，滥用诉权。 一、答辩人与被答辩人夫妻本不熟悉，为年迈的公婆寻找住房，经本院薛某护士长（系被答辩人邻居）介绍，购买其位于一院东侧的平房和二楼套房。协商购买和起草合同条款时，被答辩人夫妻俩均在答辩人办公室，议价、看房、签订《购房协议》时被答辩人夫妻俩都在场，介绍人薛某也在。2014年11月1日签订合同当天，答辩人即将购房款二十万汇入第三人范国勇银行卡，被答辩人夫妻也将房屋交付，并将房产证交给答辩人。经过装修后，答辩人公公婆婆居住至今，独立承担水电、燃气和维修费用。被答辩人在诉状中称其不知情，完全是在欺骗法庭。一处房产，不动产，又不是家里一个小物件，范国勇一个人就能隐瞒处置了？而且被答辩人房屋交付后，五年来从未找过答辩人提出所谓的“异议”。如果有，应该举证。本次诉讼，完全是因为该处房屋在拆迁范围，被答辩人认为有利可图，意图反悔合同，违背了诚实信用的基本原则，相信也不可能得到法庭支持。 二、双方签订的《购房协议》合法有效，被答辩人反悔没有法律依据。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。答辩人依据合同取得不动产，合法有效，有占有、使用、收益、处分的权利。合同第二条约定：房屋有房产证，乙方（答辩人）如需过户，甲方（被答辩人）应积极配合，过户所产生的费用由乙方自理。显然，办理变更登记是答辩人的一个选择权。是否办理过户，不影响合同的效力。 三、被答辩人诉请“确认所有权人”没有任何道理。该处房产原所有权人是被答辩人夫妻，但现所有权人是答辩人。认定所有权的依据不仅仅只是产权证，也要依据合同和实际出资、占有情况。所有权并不是不能改变的，而且在诉请要求确认产权为被答辩人和范国勇共有，却把范国勇作为第三人，并把城关镇政府也作为第三人，显然目的只是想拆迁获利，而不是真正的“确权”。如果被答辩人想行使合同撤销权，也早已超过了“除斥期间”一年期限。 四、答辩人支付了合理的房价，即使几年后，被答辩人在诉状中也认可房屋价值为二十万元。该处房产原系被答辩人夫妻共同财产，范国勇有处置权，答辩人也有理由相信范国勇完全可以代表被答辩人方。即使真按被答辩人所述“其不知情”，答辩人也是“善意取得人”，依法不予返还房屋。 综上所述，请求法庭在查明事实真相的基础上，公正审理，依法判决，驳回被答辩人不合理的诉请。 被告孙业秀向法庭提交证据有：1、被告身份证，证明被告身份信息，主体适格。2、购房协议、薛某证人证言，证明被告经原告邻居薛某介绍向原告夫妻购买涉案房屋，议价、看房、签订《购房协议》、付款时原告都在场。3、个人账户明细表，证明被告已按协议约定于2014年11月1日支付购房款贰拾万元。4、国网霍邱县供电公司智能交费补充协议、部分缴费收据、霍邱中燃城市燃气发展有限公司用气合同、部分收据，证明涉案房屋虽未过户，但已交付被告公婆使用多年，水电燃气户名已变更为被告公公田师荣。 原告邸允平质证认为：对证据1有异议。对证据2中购房协议真实性没有异议，但对关联性、合法性及证明目的有异议。理由：这份购房协议书所载明的具体的房屋坐落位置不明确，而且也没有标明产权证号。房屋的面积约50平方，也不精确。该房屋的实际面积为49.1平方。因此，该房屋所载明协议书内容也达不到其证明目的。房屋的所有权归乙方所有，约定应当是无效的。因为它违反了物权法的强制性规定。房屋所有权应当以房屋的登记、转户、房产证为准，约定应当无效。第二，甲方签字并没有原告的签字。原告不同意和不追认的情况下，该份购房协议对于原告方没有约束力。同时，该份购房协议约定的也仅仅是债权关系，与本案所确定的物权是没有关系的。因此，该协议不能够证明该案涉房屋归被告所有的证明目的。对情况说明待询问完证人再质证。对证据3真实性没有异议，但与本案没有关联性。转账明细表也恰恰证明了属于范国勇和被告之间的转账情况，也并没有将款项支付给原告方。对证据4与本案没有关联性。仅仅证明是现在的房屋实际居住人，但不能够达到其证明房屋所有权的证明目的。 第三人范国勇质证认为：对购房协议有异议，我仅卖给被告二楼二室一厅的房屋，而现在被告却把我楼下30多平方的房屋强行占有、居住。对其他均无异议。 第三人城关镇政府：对证据1真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。与第三人城关镇政府无关联。对证据2-4三性没有异议。购房协议没有违法法律法规的规定，应当认定合法有效。从购房协议可以看到涉案房屋总共80平方米左右，而非原告和第三人范国勇所诉称的49.1平方米。 第三人城关镇政府意见：一、城关镇政府不是适格的第三人，不具有本案第三人的诉讼主体资格。二、原告邸允平诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。三、第三人范国勇与被告孙业秀的《房屋买卖合同》有效，对双方当事人具有约束力，各方均应全面履行各自义务。 第三人城关镇政府当庭提交证据有：案例（2014）鄂孝感中民二终字第00030号二审民事判决书，证明夫妻共有的房屋被另一方出售，没有办理过户，支付了对价，最终二审确认了房屋买卖的效力。 原告邸允平质证认为：这份判决书与本案没有关联性，而且案由也并非本案案由，它的案由是房屋买卖合同纠纷，本案是物权确认纠纷。二、双方两个案件的事实和理由均不相同。最终的裁判结果也不一样，它要求的是确认房屋买卖合同的效力问题，而本案要求的是诉争房屋的物权确认问题，并非与本案有关联性。因此，对本案不具有参考性。理由：因为我国采用的是非判例国家。该份判决书是否生效也没有提供生效证明；同时，该份判决书也不属于最高院规定的相关指导性案例的范畴类。因此，对三性和证明目的均有异议。 被告孙业秀质证认为：对第三人城关镇政府所举证据没有异议。 第三人范国勇质证认为：不发表质证意见。 本院对原被告及第三人所举证据认证如下： 原告所举证据；一、证据1、2、3具有证据三性，本院予以认定。二、证据4，不动产登记资料查询结果证明一份，具有证据三性，能证明本案讼争的位于霍邱县城关镇五岳社区的一处房产，其中49.1平方米部分仍然登记在原告和第三人范国勇名下的事实，本院予以认定。 被告所举证据：1、证据1具有证据三性，本院予以认定。2、购房协议具有证据三性，能证明第三人范国勇与被告所签订购房协议详细内容，本院予以认定。证人薛某证言，能证明被告经原告邻居薛某介绍与原告夫妻看房、议价、购买涉案房屋过程原告本人均在场，证人薛某虽与被告系上下级同事关系，但其与原被告及第三人范国勇均无利害关系，故其证言予以认定。3、被告个人账户明细表，具有证据三性，能证明被告经银行转账按购房协议履行付款义务。本院予以认定。4：智能交费补充协议、部分缴费收据、用气合同、部分收据，具有证据三性，本院予以认定。 第三人城关镇政府当庭提交的案例（2014）鄂孝感中民二终字第00030号二审民事判决书，虽具有真实性、合法性，但无关联性。且我国是非采用判例国家，不管该判决是否已生效，均不能作证据提供，可以庭后与本院交流供参考。 根据各方当事人当庭陈述、辩论、举证、质证及本院认证。审理查明的事实：2014年10月薛某的邻居邸允平、范国勇欲将其夫妻共同所有的位于霍邱县城关镇五岳社区霍邱县第一人民医院职工宿舍小区一处房产变卖。于是，就在屋外张贴卖房广告并留下手机号码。其邻居薛某就将此信息告知同事孙业秀，恰巧孙业秀也正准备给公婆买房居住。在薛某的介绍下，邸允平、范国勇夫妻俩到薛某的办公地方（县一院护理部）与孙业秀协商买卖房屋相关事宜。双方谈妥后，孙业秀与邸允平、范国勇夫妻俩于2014年11月1日共同到中国建设银行霍邱县支行，孙业秀当场向范国勇银行账户付购房款20万元，孙业秀与范国勇当即在现场签订“购房协议”。售房人（甲方）范国勇，购房人（孙业秀），该协议内容主要有：1、甲方有位于霍邱县第一人民医院职工宿舍二楼两室一厅，面积为50平方米左右精装修房屋以20万元价格卖给乙方，双方签协议时乙方一次性付清购房款给甲方。2、甲方将房产证交给乙方，房屋所有权归乙方所有，乙方如需过户，费用乙方自理，甲方应积极配合。3、楼下自建房约30平方米同时归乙方所有。签协议时邸允平临时有事离开现场，因而没在协议上签名，事后邸允平也没有补签名。孙业秀的公婆入住将近五年，诉前原被告相安无事。 另查明：本案讼争房产包括位于霍邱县第一人民医院职工宿舍小区一套二楼两室一厅套房（面积49.1平方米，权利人：邸允平、范国勇，不动产权证号20131283/20131283-1）及约30平方米自建附房和小院落一处。孙业秀接管该房产后，就一直由其公婆居住，并且将电费、燃气费户头均登记在孙业秀公公田师荣名下。2019年9月原被告讼争房产所在的小区因城市建设需拆迁，第三人城关镇政府受县政府委托具体负责该处拆迁工作的登记、测量、公示等相关事宜。不久，原告邸允平得知该小区即将拆迁补偿，遂诉讼来院，并提出前述请求。 本院认为：本案争议主要焦点有三： 一、本案案由应为“所有权确认纠纷”还是“房屋买卖合同纠纷”，首先，原告在诉状中表明：讼争房产可能面临拆迁，谁是产权人谁就是拆迁对象并获得相应补偿。故，原告主张所有权确认本意是对第三人范国勇与被告孙业秀所签“购房协议”的否定，其次，原被告讼争房产其中两室一厅套房（面积49.1平方米）目前仍登记在邸允平、范国勇名下，只是因为被告孙业秀怠于行使对该两室一厅套房向相关部门请求所有权变更登记，原告夫妻俩一直未能完成协助过户的义务。而自建附房和小院落部分本来就无不动产权证，早已与两室一厅套房一同归被告占有、使用和实际所有，无须所谓确权。且本案的纠纷是因原告对“购房协议”的否定而诉讼，因此，案由定为“房屋买卖合同纠纷”更为适当。 二、原告邸允平未在“购房协议”签名，第三人范国勇与被告孙业秀所签“购房协议”是否生效。首先，讼争房产是原告邸允平与第三人范国勇夫妻关系存续期间原购置房产，属二人共同共有财产。此二人具有平等处置权，第三人范国勇一人签名虽对原告邸允平看似有超越代理权嫌疑，但不管邸允平是否在签协议现场，均构成表见代理。范国勇的行为具有表见代理的外观和特征，鉴于邸允平和范国勇正常的夫妻关系，孙业秀有理由相信范国勇一人具有对讼争房产的完全处置权。孙业秀属房产交易善意相对人，并且孙业秀以当时市场合理价格一次性付清购房款，并及时由其亲属入住使用。“购房协议”早已生效且主要义务双方均相应履行。其次，原告在庭审陈述：范国勇与孙业秀在买卖房屋过程中原告本人一直在外地务工，由于夫妻感情不和、长期分居生活、达到离婚程度。对于范国勇擅自将房屋出售给孙业秀直到2019年国庆节前不久才知道，同时又陈述原告每年在春节及孩子假期回家数次。即使原告夫妻感情不和，在长达近五年时间才知道夫妻共同房产被范国勇私下处置，不符合生活常理。若是原告夫妻感情不和且濒临离婚边缘，按人们处事常理，房产作为夫妻之间重要的共同财产，当然是夫妻双方关注的重点，原告邸允平会及时知道范国勇处置夫妻共同房产一事。邸允平应当在法定期限内主张撤销权，并向范国勇行使索赔权，而不是向善意相对人孙业秀主张相关权利。再次，《物权法》虽规定不动产权证的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，同时也规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《物权法》还规定，当事人之间订立有关变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。纵观本案，由于被告孙业秀在接管并占有、使用讼争房产，一直未向相关部门请求所有权变更登记，为引起本讼留下隐患。一方面是被告对相关法律后果认识不足，另一方面是基于对原告夫妻基本道德水准的相信。法律是基本道德要求的强烈化和制度化，道德是法律的精神支柱和价值内涵。原告邸允平和第三人范国勇本应随时履行协助被告孙业秀办理讼争房产所有权变更登记的义务。原告夫妻俩得知讼争房产可能面临拆迁安置补偿，提起“所有权确认”之诉，以看似合法的诉求，实为欲取得不当经济利益目的。显然与《民法》和《物权法》的基本原则相违背。也与我国所提倡的“社会主义核心价值观”中对公民的基本道德要求相悖。 三、城关镇政府是否是适格的第三人，是否具有本案第三人的诉讼主体资格。城关镇政府只是受县政府委托办理相关拆迁安置事务，并且讼争房产所在小区目前只处于测量、公示阶段，并未对拆迁对象造成实际影响。现在原被告之间争议将城关镇政府拖入其中，显然于法无据。若认为政府拆迁行为造成其损害，亦属行政法律所调整，本诉不能一并处理。故，城关镇政府不具有本案第三人的诉讼主体资格。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第十五条、第九十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百五十二条、第一百五十九条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题》的解释（一）第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条、第六十四条之规定，判决如下： 一、有独立请求权第三人范国勇与被告孙业秀签订的房屋买卖合同暨：“购房协议”合法有效。 二、驳回原告邸允平的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告邸允平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  丁庆武 二〇一九年十二月十日 书记员  郭媛媛 附：关法律条文。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 第一百五十九条附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释的解释（一） 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。