江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0824民初2277号原告：新干县澳洲豹箱包厂，住所地：新干县凯旋华府90号店，统一社会信用代码：92360824MA361M994W。经营者：邹生根，男，1966年12月6日出生，汉族，新干县人，住新干县。委托诉讼代理人：贺琅叶，江西法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：万昊轩，江西法正律师事务所实习律师。被告：江西博派投资股份有限公司，住所地：新干县金川镇金川大道289号箱包城27幢114号，统一社会信用代码：91360800566255766L。法定代表人：程晨锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓辉、王强，该公司员工。被告：李建新，男，1978年2月18日出生，汉族，新干县人，住新干县。被告：丁桂平，男，1976年8月8日出生，汉族，新干县人，住新干县。被告：江西新创箱包有限公司，住所地：新干县箱包皮具产业园博派基地B03-B04栋，统一社会信用代码：91360824MA35TKQEX8。法定代表人：李建新,该公司总经理。原告新干县澳洲豹箱包厂（以下简称澳洲豹箱包厂）与被告江西博派投资股份有限公司（以下简称博派公司）、李建新、丁桂平、江西新创箱包有限公司（以下简称新创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告澳洲豹箱包厂经营者邹生根及其委托诉讼代理人贺琅叶、万昊轩和被告博派公司委托诉讼代理人陈晓辉、王强及被告李建新、丁桂平、新创公司法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澳洲豹箱包厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的租赁合同;2.判令被告博派公司、李建新、丁桂平、新创公司立即返还原告租金共计116900元(第一层租金自2018年10月起按月租金12500元计算至2019年3月,为62500元;第三层租金自2018年10月起按月租金6800元计算至2019年5月,为54400元);3.本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：2017年4月19日,原告澳洲豹箱包厂的经营者邹生根与被告博派公司签署厂房第三层的租赁协议,协议约定原告从案外人李卫生处转租被告博派公司所有的厂房,租期至2019年5月9日,租金每年81600元。因承租厂房由被告博派公司卖给被告李建新、丁桂平、新创公司，后就第三层厂房的租赁被告李建新、丁桂平、新创公司与原告的经营者邹生根签订了一份补充协议,由被告李建新、丁桂平、新创公司继续租赁给原告,租期、租金如旧。2018年3月20日,被告李建新、丁桂平、新创公司与原告的经营者邹生根就第一层厂房签订租赁合同,租期自2018年3月20日至2020年3月19日,租金每年15万元,按年支付,原告已付第一年租金,原告承租后,将厂房用于经营新干县澳洲豹箱包厂。2018年10月9日,原告承租的厂房发生火灾,根据新干县消防大队出具的干公消火认字[2018]第0007号《火灾事故认定书》，因火灾事故的发生,导致原告租赁的厂房无法继续使用。根据合同法第九十四条的规定,因不可抗力导致合同目的不可实现的,可解除合同。综上,因火灾导致租赁合同的目的已经无法实现,原告与被告协商未果,遂诉至法院，望法院查明事实后作出公正判决。被告博派公司辩称：1、B03一层厂房的租赁合同是由原告澳洲豹箱包厂与被告李建新、丁桂平、新创公司签订的，与我公司无关；2、B03三层厂房从2018年3月1日起的租金已经由被告李建新、丁桂平、新创公司在收取，与我公司无关。被告李建新、丁桂平、新创公司辩称：1、从火灾事故认定书可知原告承租的一层、三层厂房无法使用的原因系第三人引发的火灾，三被告均无过错，对此无需承担责任；2、原告与我们签订的租赁协议中均约定，原告应按年向三被告支付租金，现租赁物因第三人原因导致的火灾损毁，原告无合法理由要求三被告退还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定本案法律事实如下：邹生根经营澳洲豹箱包厂，该厂经营箱包批发及零售。2016年4月26日，博派公司（甲方）与李卫生（乙方）经协商签订一份《厂房租赁协议》，主要约定：1、甲方将位于新干箱包皮具产业园博派基地B03第三层厂房租赁给乙方使用。租赁物面积经双方现场实地勘测认可确定一层面积为1700平方米；2、租赁物仅限于箱包、箱包配件生产制造，乙方确保签订本协议1个月内启动生产，且不得变更使用功能，否则甲方有权无条件收回租赁物；3、租赁期限为叁年，即从2016年5月10日起至2019年5月9日止；4、本租赁物租金为4元/平方米/月，本租赁物年租金为81600元；5、本合同签订生效当日内乙方向甲方全额支付第一年的租金，第二年和第三年租金应于每年4月1日前向甲方支付当年租金等。该合同的尾部有博派公司的签章和李卫生的签名。2017年4月19日，博派公司、邹生根、李卫生经协商后达成一份《补充协议》，约定：1、李卫生转租给邹生根；2、李卫生的一切权利和责任由邹生根承担。2018年7月26日，博派公司（甲方）、邹生根（乙方）和新创公司（丙方）签订一份《厂房租赁补充协议》，主要约定：1、因甲乙双方原存在租赁关系，后甲将厂房转让给丙方，现租赁关系由甲乙双方变成丙乙双方；2、甲乙双方的租赁关系转变成丙乙双方的租赁关系，甲方作为出租方的权利与义务全部归丙方所有；乙方作为承租方的权利与义务与丙方发生；3、在乙方应交租金交齐后，甲方对B03-B04厂房不再享有所有权、承租权产生的权利与义务关系等。该补充协议的尾部有甲方授权代表陈晓辉、乙方邹生根的签名及丙方新创公司的签章及丁桂平的签名。2018年9月28日，邹生根向丁桂平妻子蔡花兰账户转款81600元。2018年3月20日，李建新、丁桂平（甲方）与邹生根（乙方）经协商签订一份《厂房租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于新干箱包皮具产业园博派基地B03一层厂房租赁给乙方使用。租赁物面积经双方现场实地勘测认可确定一层面积为1700平方米；2、租赁物仅限于箱包、箱包配件生产制造，乙方确保签订本协议二个月内启动生产，其不得变更使用功能，否则甲方有权无条件收回租赁物；3、租赁期限为贰年，即从2018年3月20日起至2020年3月19日止；4、本租赁物租金为每月7.5元/平方米；5、本合同签订后当天，乙方须向甲方一次性支付第一年的租金153000元，第二年租金于2019年3月19日前向甲方支付；6、在租赁期内，乙方必须购买租赁物保险及设备、人员的保险。如造成任何损失，由此产生的所有赔偿及责任均由乙方承担等。该合同的尾部有丁桂平、李建新和邹生根的签名。同年3月10日、5月8日，邹生根向李建新分别转款120000元、33000元。2018年10月9日11时30分，新干县金川镇博派箱包基地B04栋江西银冠箱包有限公司发生火灾。当日12时04分，新干县消防大队值班室接到报警后出动4辆消防车扑救火灾。火灾共造成部分房屋、箱包配件及成品、加工设备烧损，无人员伤亡。同年11月19日，新干县消防大队出具干公消火认字[2018]第0007号《火灾事故认定书》，认定此次火灾起火部位位于B04栋首层仓库西北面由北往西第二号窗户东南部区域，起火原因可以排除电气线路故障、外来火源、雷击、自燃等因素引起火灾的可能，不排除遗留火种引起火灾的可能。2018年10月31日，江西中晟司法鉴定中心接受新干县消防大队的委托就该次火灾导致的博派箱包基地直接经济损失进行价格认定，并出具中晟[2018]赣鉴字第31号司法鉴定意见书，认定直接经济损失金额为9734722.62元。火灾发生后，涉案B03一层、三层厂房均已无法正常使用。此后，原告以火灾导致租赁合同目的无法实现为由，要求被告退还剩余期间的租金，被告予以拒绝，原告遂诉至法院。上述事实，有厂房租赁合同、厂房租赁协议、厂房租赁补充协议、确认函、中国农业银行银行卡交易明细清单、火灾事故认定书、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,合同的履行是以租赁物的交付、使用为基础。本案争议焦点为：诉争合同的责任主体确认问题及涉案合同应否解除、如何解除的问题。关于诉争合同的责任主体确认问题。被告李建新、丁桂平将其所有的B03一层厂房出租给邹生根，邹生根按约缴纳了租金，涉案一层厂房的实际使用人为邹生根经营的澳洲豹箱包厂，出租人为与其签订《厂房租赁合同》的被告李建新、丁桂平。被告博派公司将其所有的B03三层厂房出租给李卫生，后李卫生经博派公司同意后转租给邹生根使用，此后博派公司又将B03三层厂房转让给新创公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，博派公司将B03三层厂房转让给新创公司后，涉案B03三层厂房的出租人为新创公司,承租人为邹生根经营的澳洲豹箱包厂，博派公司与澳洲豹箱包厂不存在租赁合同关系，故被告博派公司不应直接承担本案民事责任。关于涉案合同应否解除及如何解除的问题。原告澳洲豹箱包厂诉求解除与被告李建新、丁桂平、新创公司之间的租赁合同关系，因涉案租赁物B03一层、三层厂房在2018年10月9日的火灾中被烧毁,导致原告澳洲豹箱包厂承租的厂房无法正常使用，虽然原告澳洲豹箱包厂及被告李建新、丁桂平、新创公司对于火灾的发生均无过错，但原告承租厂房的目的是用于生产，厂房损毁后合同目的已无法实现，故本院对原告要求解除合同的诉请依法予以支持。关于解除合同的生效时间确认问题，虽然庭审中被告李建新、丁桂平、新创公司表示原告未主张过解除合同事宜，但因原告及各被告均在博派箱包基地从事箱包行业，李建新、丁桂平、新创公司客观上明确知晓涉案租赁物的发生火灾时间，且原告澳洲豹箱包厂在火灾发生后无法使用租赁物已成事实，故合同解除的时间应从火灾发生起开始予以计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条关于“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金…”的规定，涉案厂房因火灾发生损毁，火灾发生时间为2018年10月9日，在此之前的租金原告应依合同约定交纳，原告仅可诉求被告李建新、丁桂平、新创公司返还2018年10月9日以后的租金。涉案B03一层厂房的出租人为李建新、丁桂平，原告已预交一年租金153000元，但原告自愿诉求按租金12500元/月计算，并计算五个月，系其行使处分权之体现，本院依法予以确认，经计算，应返还的租金为62500元（12500元/月×5个月）。涉案B03三层厂房的出租人为新创公司，因原告已预交一年租金81600元，经计算，应返还的租金为47600元（6800元/月×7个月）。原告诉求被告返还租金116900元，属计算错误，依法应予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、解除原告新干县澳洲豹箱包厂于2018年3月20日与被告李建新、丁桂平签订的《厂房租赁合同》；二、解除原告新干县澳洲豹箱包厂于2018年7月26日与被告江西新创箱包有限公司签订的《厂房租赁补充协议》；三、被告李建新、丁桂平应于本判决生效之日起十日内返还原告新干县澳洲豹箱包厂租金62500元；四、被告江西新创箱包有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告新干县澳洲豹箱包厂租金47600元；五、驳回原告新干县澳洲豹箱包厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2638元，减半收取计1319元（原告已预交），由原告新干县澳洲豹箱包厂负担80元，被告李建新、丁桂平负担705元，被告江西新创箱包有限公司负担534元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  习文昭二〇一九年十二月二十日书记员  张紫艳提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。法律链接:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。