湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3369号原告：上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路1111号7层A段7-1、7-1(A)、7-1(B)单元。法定代表人：金炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱文磊，上海申骏律师事务所律师。被告：武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路39号武汉大学科技孵化器大楼第三层。法定代表人：林城章。委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海涛，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。第三人：武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，住所地武汉东湖开发区武汉大学科技园内创业楼。法定代表人：董有明，该公司董事长。原告上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司（以下简称好乐迪公司）与被告武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司（以下简称嘉裕管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日适用普通程序立案受理后，因武汉大学资产经营投资管理有限责任公司（以下简称武汉大学管理公司）与本案存在法律上的利害关系，本院依法追加武汉大学管理公司作为本案第三人参与诉讼。本案后于2019年8月6日公开开庭进行了审理，原告好乐迪公司的委托诉讼代理人朱文磊，被告嘉裕管理公司的委托诉讼代理人杜俊到庭参加了诉讼，第三人武汉大学管理公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告好乐迪公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告签署的租赁合同无效，并判令被告返还原告履约保证金人民币331320元、装修保证金50000元、施工押金20000元以及房屋租金662640元；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，经本院依法释明后，原告好乐迪公司撤回了请求确认原、被告签署的租赁合同无效的诉讼请求，同时自愿撤回了要求被告返还房屋租金662640元的诉讼请求。事实和理由：2017年10月，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定由原告向被告承租位于武汉市洪山区珞瑜路“赛博珞珈胡同”商场三楼03室的房屋。租赁合同签订后，原告按约向被告支付了履约保证金、装修保证金、施工押金后入场装修，后又按约向被告支付了截止2018年6月25日的房屋租金，不存在任何的违约行为。但是，该租赁房屋系被告嘉裕管理公司自案外人武汉赛博数码有限公司处承租，武汉赛博数码有限公司则从武汉大学管理公司处承租。武汉市中级人民法院于2017年12月作出（2017）鄂01民初3514号民事判决，确认武汉大学管理公司与武汉赛博数码有限公司的房屋租赁合同于2017年5月解除，武汉赛博数码有限公司履行腾退房屋等义务。武汉大学管理公司申请强制执行，2018年7月，武汉市中级人民法院向原告发出执行公告，要求原告限期清空并搬离。据此，原告认为，基于武汉市中级人民法院的判决书确认了武汉大学管理公司与武汉赛博数码有限公司的房屋租赁合同于2017年5月解除和武汉大学管理公司申请强制执行收回房屋的前提，足以认定原、被告签订的租赁合同应属无效，故被告应返还原告基于该无效合同支付的所有费用。即使合同有效，依据原、被告在2018年3月21日签订的《补充协议》，双方增加了2个月的免租期，且合同和补充协议最终无法继续履行系被告丧失对房屋的出租权和管理权导致，故被告仍应当返还原告履约保证金人民币331320元。被告嘉裕管理公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。被告系通过租赁的方式合法取得案涉商铺的使用权，并且有权利转租。原、被告之间的商铺租赁合同合法有效且实际履行，原告应当依约支付相应的费用。在承租期间，原告存在拖欠租金的行为，其违约在先，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人武汉大学管理公司未向本院提交书面陈述意见和相关证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月5日，武汉大学（作为甲方）与第三人武汉大学管理公司（作为乙方）签订《关于武汉大学科技孵化器大楼有关问题协议书》，主要约定，甲方将在其所属土地上建成的武汉大学科技孵化器大楼的使用权和收益权交予乙方，使用期限为25年。2010年12月23日，第三人武汉大学管理公司（作为出租方、甲方）与案外人武汉赛博数码有限公司（以下简称赛博数码公司，作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落在武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼建筑面积为22000平方米的物业以租赁的方式提供给乙方用于经营“赛博数码广场武汉店”，租赁期限为20年。2015年12月25日，赛博数码公司（作为出租方、甲方）与被告嘉裕管理公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将租赁取得座落在武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼的第三层建筑面积为5600平方米的物业。甲方同意乙方采取部分转租或以联营、非实质整体转租等其他经营方式让第三人使用承租场地。租赁期限为十一年零一个月22天。2017年10月，原告好乐迪公司（作为承租方、乙方）与被告嘉裕管理公司（作为出租方、甲方）共同签订《租赁合同》，主要约定：1．双方订立本合同旨在通过出租和使用商铺，乙方及其他商户在甲方的统一管理之下，从事合同约定的经营项目；该房屋只限于乙方开设经获“好乐迪”商标授权的KTV业态及内部配套餐饮及小超市。2．甲方出租给乙方的房屋坐落在武汉市洪山区珞瑜路39号“赛博珞珈胡同”商场三楼03室商场铺位，该房屋实测租赁面积为1380.5平方米。3．在乙方按约支付履约保证金的前提下，该房屋的交付时间定为2017年10月26日，乙方最晚不晚于2018年3月15日正式开业，该房屋的租赁期自交付日起8年4个月，即自2017年10月26日至2026年2月25日止。4．乙方实际租赁期限满足前款约定的，甲方同意给予乙方4个月的免租装修期，免租时间定为乙方进场后，第一、第二个月及第六、第七个月为装修免租期，在此期间，乙方无须向甲方支付租金和物业管理费。5．第1至第2个租约年，每月租金165660元。6．乙方应按合同约定的保证金标准向甲方支付保证金331320元；甲方有权直接从保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其它费用；乙方同意支付50000元作为甲方交付场地留有的设施设备押金；乙方应于申请装修的同时向物业公司支付装修押金20000元。《租赁合同》签订后，2017年10月底，原告好乐迪公司先后向被告嘉裕管理公司转账支付了设施设备押金50000元、装修押金20000元、履约保证金331320元。2017年10月30日，原告向被告支付租金496980元，2018年7月2日，原告向被告支付租金165660元。2018年3月21日，原告好乐迪公司（作为乙方）与被告嘉裕管理公司（作为甲方）签订《补充协议》，主要约定：甲乙双方友好协商，就原合同相关条款补充、修改事宜达成本协议如下：一、现将租赁合同第4.4条开业日修改为乙方最晚不晚于2018年6月30日正式开业；二、现将租赁合同第6.2条租金，在原合同4个月免租期基础上增加2个月免租期，具体为2017年10月26日起至2017年12月25日、2018年3月26日至2018年4月25日、2018年5月26日至2018年6月25日、2018年6月26日至2018年7月25日、2018年8月26日至2018年9月25日止为免租期，不收取租金或物业管理费。另查明，因赛博数码公司拖欠租金，武汉大学管理公司于2017年初起诉赛博数码公司，武汉市中级人民法院于2017年12月21日作出（2017）鄂01民初3514号民事判决，判决武汉大学管理公司与赛博数码公司签订的《租赁合同》及其补充协议于2017年5月23日解除，赛博数码公司从租赁场所腾退并支付自2017年1月23日起至实际腾退期间的房屋租金和违约金等。上述判决发生法律效力后，武汉大学管理公司申请强制执行。2018年8月13日，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01执95号执行裁定书和协助执行通知书，要求嘉裕管理公司等三家公司停止向赛博数码公司支付租金，扣留提取赛博数码公司在嘉裕管理公司等三家公司的租金1118.04万元至该院账户。同日，该院发出责令腾退通知，要求赛博数码公司、嘉裕管理公司等四家公司于通知送达之时48小时内从座落于武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼及场地（面积为22000平方米的物业）腾退。2018年8月23日，第三人武汉大学管理公司在案涉场所张贴《公告》，主要载明，武汉大学管理公司于2018年8月22日正式收回并负责管理武汉大学科技孵化器大楼裙楼一至四层物业，租赁场所内各商户到招商部登记审核。其后，原告好乐迪公司（作为乙方）与第三人武汉大学管理公司（作为甲方）签订《临时占用协议》，主要约定，甲乙双方经过友好协商，乙方自愿承租甲方位于武汉市洪山区珞喻路39号武汉大学科技孵化器大楼裙楼3楼03号区域用于经营好乐迪KTV。因甲乙双方准备签订《租赁合同》，特对签约之前的房屋占用费予以结算：1．起止时间，2018年8月23日至2019年2月22日；2．建筑面积2070.75平方米；3．房屋占用费，2018年8月23日至2018年10月22日，2个月共计276118元，2018年10月23日至2019年2月22日，4个月共计662640元；双方确认，对2018年8月23日前乙方实际占用房屋的情形，甲方不再向乙方收取房屋占用费。2019年3月27日，原告与第三人签订《租赁合同》，约定双方从2019年2月23日起正式建立租赁合同关系，原告仍继续租赁原承租房屋用于经营。本院认为，原告好乐迪公司与被告嘉裕管理公司签订了《租赁合同》，建立了租赁合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。在上述合同履行过程中，因案外人赛博数码公司违约，导致案涉租赁场所被第三人武汉大学管理公司于2018年8月22日收回，被告退出租赁场所出租管理，原告也于2018年8月23日起向第三人武汉大学管理公司直接支付租金，故原、被告之间的《租赁合同》实际已终止，且该合同终止情况的发生不应归责于原、被告双方。关于被告是否应退还租金和履约保证金的问题。根据原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》约定，被告承诺给予原告共计6个月免租期，但前提应是原告从被告处实际承租该房屋的租赁期达到约定的8年4个月，本案中根据原告承租期不到10个月的实际情况，本院酌定将免租期调整为1个月。因原告实际从被告处承租案涉房屋的租赁期为2017年10月26日至2018年8月22日，其已支付的4个月租金，被告无需返还；同时被告可以按《租赁合同》的约定将履约保证金331320元抵扣原告尚应支付的2个月租金。故对原告请求撤回被告返还租金662640元的诉请，本院予以准许，对原告要求被告返还履约保证金331320元的诉请，本院不予支持。关于设施设备押金50000元、装修押金20000元，因被告未举证证明，原告损坏了交付场地留有的设施设备或在装修中有违规行为，且依合同约定上述押金不应抵扣，故被告应予返还。第三人武汉大学管理公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司设施设备押金50000元和装修押金20000元；二、驳回原告上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取14376元，由原告上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司负担12826元，被告武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司负担1550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  唐革新人民陪审员  张 明人民陪审员  陈 骏二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王 银