山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初3145号原告：张全刚，男，1976年5月2日出生，汉族，居民，住日照市。原告：罗永伟，女，1976年6月20日出生，汉族，居民，住日照市。两原告共同委托诉讼代理人：陈祥华，山东天蓝律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：于文雪，山东天蓝律师事务所律师。被告：葛志峰，男，1970年11月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：丁兆霞，女，1970年7月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。两被告共同委托诉讼代理人：葛长峰，山东振鲁律师事务所律师。第三人：日照鲁房置换有限公司，住所地日照市昭阳路东济南路南信合苑002幢01单元01-106商号，统一社会信用代码91371102556714551N。法定代表人：成泽富，经理。委托诉讼代理人：苏红（系第三人工作人员），女，1980年9月20日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。原告张全刚、罗永伟与被告葛志峰、丁兆霞、第三人日照鲁房置换有限公司（以下简称鲁房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张全刚及两原告共同委托诉讼代理人陈祥华，被告葛志峰及两被告共同委托诉讼代理人葛长峰、第三人鲁房公司的委托诉讼代理人苏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张全刚、罗永伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与两被告签订的房屋买卖协议；2.判令两被告和第三人赔偿两原告房屋增值损失400000元，后增加诉讼请求至550000元；3.判令两被告和第三人双倍返还两原告定金40000元和更名费(中介费)5000元。事实与理由：2018年1月18日在鲁房六十七店，中介人员苏红、原被告双方签订了《房屋买卖协议》,约定将两被告名下的位于日照(包含储藏室车位)卖给两原告,同日原告按照合同约定交付定金20000元。但两被告以种种理由拒绝按照合同约定配合办理交房更名或过户手续,已经构成根本违约,给原告造成了损失，为维护自身合法权益,故诉至法院。两被告辩称，1.原告诉请解除房屋买卖协议无事实及法律依据，根据房屋买卖协议备注的约定，如更名不成，三方互不追究责任，合同自动解除，涉案房屋买卖协议已经于2018年5月29日因更名不成解除，第三人于同日将更名费5000元通过微信返还给原告；2.被告诉请的定金双倍返还没有法律依据，在房屋无法办理更名情况下，第三人及时告知了原告携带定金收据前去办理退费手续，但原告并没有办理，责任在原告；3.关于房屋增值损失，根据房屋买卖协议的约定，因合同自动解除，三方互不追究责任。综上，应驳回原告的诉讼请求，关于丁兆霞的诉讼主体，因涉案房产备案登记人姓名为被告1，且被告2并非协议的卖方，只是作为配偶的身份在合同上签字，并非适格的被告。第三人辩称，根据房屋买卖协议，三方约定更名不成，甲乙丙三方不追究责任，合同自动解除，合同不成立，三方没有经济损失，没有房屋增值损失；对5000元更名费，是之后协商用于更名的，房屋买卖协议第七条已经备注甲方办理更名手续，若更名不成，三方不追究责任，更名期间，三方共同协调更名事宜，假如有一方更名成功，自动领取更名费用，更名费5000元微信退给原告，原告没领，又退回来了，时间为2018年5月29日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告为证实其诉讼主张向法庭提交证据如下：证据1.房屋买卖协议一份，证明三方于2018年1月18日签订房屋买卖协议一份，两原告及两被告和中介方工作人员苏红在该协议上签字，合同约定两被告将位于日照房屋（建筑面积126.62平方米）和储藏室一个、车位一个卖给两原告，价款为99万元，由两被告负责更名，双方约定签订协议时缴纳购房定金2万元，该定金已由第三人保管，尾款支付方式为以贷款方式交付房款，乙方(原告)与甲方在房管局更名签字时付首付款，此首付款用于甲方归还房贷，剩余房款由乙方贷款，乙方按照约定交付了定金，但是两被告及第三人并没有履行合同义务办理更名和过户手续，在合同履行过程中，原告曾要求被告先交房后办理更名和过户手续，但被告因其购买的另一套房子卖方违约，第三人工作人员和被告葛志峰串通不告知原告，直到2018年8月20日，原告委托天蓝律师事务所于文雪律师发律师函要求继续履行，但是被告一直没有回复，因此两被告与第三人在答辩过程中声称已经于2018年5月29日解除合同的事实根本不存在，原告从来没有收到解除合同通知，更没有同意解除合同，因为在2018年1月18日签订合同时，第三人承诺在三个月内办理完更名手续，但是被告未按合同约定办理更名手续，一直欺骗两原告说正在办理；2.提交定金收据一份，证明两原告已经按照合同约定于2018年1月18日在第三人处缴纳定金2万元；收款凭证一份，证明2018年3月22日原告张全刚在鲁房六十七店缴纳更名费5000元；3.录音光盘和录音纸质版，录音名称为“183××××9730-1805281733”，证明被告和第三人根本没有办理更名；录音名称为“房主葛-1805281612”的录音证据中，葛志峰说：“你这个事我当时跟苏红说的很明白，我那边办不好，我这边也就不办。”证明被告葛志峰因案外人违约，也对原告违约；4.律师函原件及EMS回单原件一份，证明原告曾经于2018年8月20日催告要求葛志峰继续履行合同，并且要求办理房屋过户手续；5.提交录音证据一份，证明原告曾多次要求被告同第三人办理过户手续，原告及第三人从未表示拒绝办理过户手续，被告与第三人存在对原告的欺诈行为，致使买卖合同不能得到履行。两被告对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议；对证据2，因为是第三人出具的，以第三人的质证意见为准；对证据3的真实性不予认可，当庭播放的内容与其整理的录音记录不一致，不能证明被告违约；对证据4，被告已经收到律师函，但是在双方合同解除之后；5.关于原告提交的与被告葛志峰的三份通话录音，因录音并不非常清晰，所以我们结合书面整理稿，假定书面整理稿是真实的，本案第三人是于2018年5月29日向原告返还5000元更名费，对于在此之前的两份通话录音系正常的业务沟通，因当时被告也不能确定是否能够办理更名；对于2018年7月26日的通话录音此时原告已经明知无法办理更名，并且从书面整理稿也无法看出被告对原告有欺骗行为，因为办理更名的前提条件并不具备，开发商未与被告解除商品房买卖合同，更无法至房管局办理更名手续；对于原告提交的与第三人经办人苏红的录音，即使相关内容真实，也并非被告葛志峰的行为，同时第三人已经明确告知原告无法更名，是原告自身原因不愿收取更名费，其录音没有意义。第三人对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1和证据2无异议；对证据3，听不清楚，跟他说的不太一样；对证据4，无异议；5.录音本身就不清楚，根据我们的买卖合同，签合同的时候就告知买方和卖方不能更名双方合同自动解除，不存在欺骗；2018年5月29日之前就告知原告不能更名，给原告退更名费，原告没收。两被告为证实其抗辩主张向法庭提交证据如下：证据1.被告葛志峰向苏红支付4万元更名费以及苏红退还更名费的银行交易明细，转账时间是2018年3月22日，退还时间是2018年5月25日，证明原被告双方共同委托第三人办理更名手续并共同支付了更名费，2018年5月25日在无法办理更名的情况下，第三人返还了更名费；证据2.苏红向原告张全刚返还5000元更名费的微信转账截图打印件一张，可出示手机原始记录，证明苏红于2018年5月29日向原告退还5000元更名费。原告对被告提交的上述证据发表质证意见如下：对两份证据的真实性没有异议，但是原告不认可该两份证据所要证明的事实，证据1系被告与第三人工作人员苏红之间的行为，原告并没有参与，不能证明被告和第三人已经为原告办理更名过户手续；对证据2，该份证据明确载明“过期已退还”，说明原告并不认可双方之间已经解除合同的事实，也没有认可所谓的更名不成的事实，因为在合同履行过程中，原告方明确提出可以先行交付房屋，待房产证下发后再行办理过户手续，第三人和被告并没有对此予以正面回复。第三人对被告提交的上述证据发表质证意见如下：对两份证据没有异议。案件审理过程中，原告申请两名证人出庭作证：1.证人程某陈述称：合同签订时我在现场，对更名手续卖方负责办理，葛志峰和鲁房公司是否给原告办理过更名手续我不太清楚，他们之间的合同没有解除，葛志峰的房子当时买卖的时候还没有房产证，我不能确定按照法律规定能不能买卖，我与第三人是合作关系，当时第三人确实告知过我的店员更名难办理，然后我们共同找到第三人鲁房公司，由买方交了5000元给鲁房公司，由鲁房公司协助办理更名。中间我参加过一次协调，当时卖方说不给更名，当时去协调的时候，还有一方，当时卖方买了另一套房子，卖房子那个人不同意卖了，所以本案卖方说他也不卖了，协调那次是去年，具体时间想不清了。房屋买卖协议中，其中一个中介方的签名是我，我和苏红不是一个单位，签名是因为我和苏红是合作关系，我和双方没有亲属关系。更名就是把他们和开发商售楼处签的购房合同，将原来买方的名字改成现在买方的名字，这是我理解的更名的意思，如果原来的买方和开发商签的购房合同已经在房管部门进行备案还能否更名我不确定，不知道有无禁止性规定。2.证人李某陈述称：合同签订时我在现场，房产转移手续就是更名，由甲方葛志峰负责办理，鲁房公司是否给办理过更名手续我不清楚，但是调解过一次，我在场。房子的更名约定的是由甲方葛志峰办理，具体我不清楚，剩下都交给鲁房公司了。我与第三人是合作关系，协调的时候没说退房，当时乙方买房子，因为老家是一个地方，所以说是亲戚。因为原告为了买房子上学，后来被告因为他买的房子人家不卖了，所以被告也不卖了，被告一直拖着不办，于是就在一起协调，协调的时候，苏红说一直在办理，我没跟被告沟通。房屋更名我也不清楚是什么意思，大体就是还没出房产证，谁买了更到谁名下，我从来没办过，当时找到鲁房，鲁房说能给办，不清楚日照市对房屋更名事宜有无禁止性规定。原告对以上证人证言发表质证意见如下：两名证人的证言足以证明被告和第三人因案外人违约，拒绝为原告办理更名手续。证人李某的证言足以证明第三人的工作人员苏红一直欺骗原告，声称更名手续一直在办理中。另外，原告是五莲人，与证人李某并不是一个地方的，他们之间仅仅是工作关系。被告对以上证人证言发表质证意见如下：对两名证人的证言不予认可，因为证人与原告存在利益关系，同时房地产管理法第三十八条第六款规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，这是法律的禁止性规定，对此各方应当是明知的，无论被告是否曾参与过更名，不能改变法律禁止性规定，任何人无权强制被告从事违法行为。第三人对以上证人证言发表质证意见如下：我跟两名证人是合作关系，他们两人的证言有部分是真实的，有部分存疑，在更名期间，更名不成立我通知了两名证人，正因为更名不成立才去协调，协调时间是去年5月左右，协调了两次。房地产管理规定中有不让更名的规定，但是每个房子有特殊情况，可以走退房的更名手续，特例情况下可以给予更名。结合原被告双方提交的证据及证人证言，法庭查明如下事实：2018年1月18日，两原告（乙方）与两被告（甲方）以及第三人（丙方）签订《房屋买卖协议》，该协议约定：一、甲方同意将其位于日照（认购书编号或合同编号201410220058），建筑面积126.62㎡，储藏室12.82㎡，车位一个的房产卖给乙方。此房成套出售，如办理房产证时面积发生变动，乙方与开发单位办理多退少补，与甲方无关；二、甲方保证此房产的一切情况属实，承诺和保证此房产无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售；三、双方协定上述房产成交价为人民币小写990000.00元大写玖拾玖万元整；四、交款方式乙方于2018年1月18日前缴纳购房定金20000.00元整（大写贰万元整），此款转交丙方保管，余款交付方式乙方以贷款的方式支付房款，乙方于甲乙双方在房管局更名签字时付首付款，此首付款用于该房还房贷，剩余房款由乙方申请贷款银行打到开发商账户上，甲方到开发商支取；五、甲乙双方协定在乙方办完贷款后，乙方到开发商办理交房手续；六、甲方保证积极配合乙方办理有关与甲方的所有权手续，鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意支付给中介方佣金费用共计200000.00元，乙方承担20000.00元，在办理该产权变更手续当日以现金一次性付清；七、本合同签订之后，甲方承诺办理房产转移手续，房产变更时产生的费用由甲方承担，该房产转移手续办理完毕后在办理乙方产权证的契税、维修基金测绘等以及接房费用均由乙方承担，其他开口费、更名前物业费由甲方承担；八、此协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。无论中途甲乙双方是否自行协商解除此合同，还是因其中一方违约，致使合同不能继续履行的，丙方的佣金费用仍按本合同规定执行，佣金费有违约方承担；九、此产权在办理产权变更手续时甲方均应无条件配合并出示相关的证明及手续，并无条件协助乙方办理相关的签字手续；十、备注①甲乙双方协定，如更名不成立，甲乙丙三方不追究责任，合同自动解除，②乙方在更名过程中一月内再产生逾期导致不能贷款，乙方应全款支付甲方房款。该协议上附张全刚、罗永伟、葛志峰、丁兆霞、苏红、程某六人的签字及捺印。另查明，2018年1月18日，两原告向第三人交纳定金20000元，第三人向原告出具收款凭证一份载明：今代收67店张全刚购浮来春公馆04幢1单元2801号购房定金20000.00元，上附第三人鲁房公司的财务专用章。2018年3月22日，被告葛志峰通过银行转账向第三人鲁房公司给付40000元更名费，同日原告张全刚在鲁房六十七店缴纳更名费5000元；其后因更名事宜未能办理成功，2018年5月25日，第三人通过银行转账将40000元更名费退还被告葛志峰；2018年5月29日，第三人鲁房公司的苏红通过微信转账向原告张全刚退还5000元更名费，原告未予收款。上述事实，有原告提交的房屋买卖协议、定金收据、收款凭证、录音证据，证人证言，被告提交的银行交易明细原件、微信转账截图打印件及双方当事人的陈述等证据在卷为凭。本院认为，原被告及第三人鲁房公司三方签订的《房屋买卖协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该合同第十条明确约定“甲乙双方协定，如更名不成立，甲乙丙三方不追究责任，合同自动解除”，故该合同在履行过程中因更名不成立，应当予以解除，三方互不追究责任，故对原告要求解除该房屋买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故原告已经向第三人交纳的定金20000元和更名费5000元，第三人应当予以返还原告；被告向第三人交纳的更名费40000元，第三人应当予以返还被告，第三人已实际返还，本案对此不再处理。因本案房屋买卖协议系因合同约定的事由解除，各方均无过错或违约情形，原告主张被告和第三人未履行更名义务构成违约的证据不足，故对原告要求被告和第三人赔偿两原告房屋增值损失550000元和双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张全刚、罗永伟与被告葛志峰、丁兆霞及第三人日照鲁房置换有限公司于2018年1月18日签订的房屋买卖协议；二、第三人日照鲁房置换有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张全刚、罗永伟定金20000元；三、第三人日照鲁房置换有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张全刚、罗永伟更名费5000元；四、驳回原告张全刚、罗永伟本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告张全刚、罗永伟负担8850元，由第三人日照鲁房置换有限公司负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  法乐红人民陪审员  郑培祥人民陪审员  李宗升二〇一九年十二月十六日法官助理王捷书记员金欣