苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9165号原告：德合集团苏州农业生态园有限公司，住所地苏州市吴中区东吴大厦1幢1301室。法定代表人：**合，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨静，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**晶，上海市浩信（苏州）律师事务所实习律师。被告：陈玉宽，男，1984年1月1日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：管赛龙、时一鸣，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。原告德合集团苏州农业生态园有限公司（以下简称德合公司）与被告陈玉宽租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨静、**晶，被告委托诉讼代理人时一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德合公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告签订的《租赁合同》，被告迁让并返还位于苏州市吴中区亩土地；2.判令被告支付保证金50000元，租金欠款386750元（暂计算至2019年9月9日，最终计算至实际搬离之日），并支付逾期违约金155143元（以260000元为基数自2017年11月10日起按照年利率24%计算，暂计算至2019年9月9日，最终计算至实际付款之日止）；3.被告承担诉讼费。事实与理由：其与被告于2017年11月9日签订《租赁合同》一份，合同约定：被告租用其位于苏州市吴中区亩土地，租期四年，自2017年11月10日至2021年11月9日。第一年租金及第二年年租金分别为210000元，按照先付后用的原则，以一个年度为周期支付，第一个年度于合同签订之日支付，以后每期租金须提前一个月支付下一个年度的租金。合同签订后，被告一直未履行任何付款义务，其多次催收无果，故诉至法院。被告陈玉宽辩称，租赁合同应该继续履行，其欠付租金的事实并不成立；原告法定代表人**合先前欠其300000元、买螃蟹的款项18300元，以及供电所的款项48500元，上述款项原告及法定代表人至今未付给其，又鉴于原告目前存在的诸多执行案件，履行能力有限，故其暂时未支付租金，但并不是刻意拖延；关于保证金，其认为合同虽然约定了保证金50000元，但该保证金并非合同规定的其主要义务，且合同签订时原告也未要求其支付保证金，该保证金也并非基于租赁合同产生的基本权利和义务，故其对保证金不予认可；其不认可违约金，其不存在违约情形，即使其违约，原告主张的违约金过高。本院经审理认定事实如下：原告德合公司（出租方、甲方）与被告陈玉宽（承租方、乙方）于2017年11月9日签订《租赁合同》一份，主要内容为：乙方所租用土地位于苏州市吴中区角，土地面积暂按70亩计算。出租土地用途为仅作种菜（大棚），部分可做草莓种植使用，不可种植果树和西瓜类。租赁期限为四年，自2017年11月10日至2021年11月9日止。租金及其支付时间，单价及租金3000元/亩/年，首期及第二年年租金分别为人民币210000元，第三年、第四年租金递增5%，即年租金分别为220500元。支付方式，按照先付后用的原则，以一个年度为周期支付，第一个年度于本合同签订之日支付，以后每期租金须提前一个月支付下一个年度的租金。以上租金均不含税，如乙方需要甲方开具发票，税金由乙方全部承担。为保证合同的全面履行，乙方在支付租金的同时须向甲方缴纳保证金50000元，乙方将租赁土地按甲方要求归还甲方后7日内将保证金无息退还。租赁期内，乙方应当履行下列义务，乙方应按时足额缴纳土地租金等费用，乙方应当爱护并合理使用所租土地，不得影响毗邻土地或房屋的使用和安全。乙方未经甲方同意不得擅自转租、转借、调换所租用的土地，不得擅自改变所租土地的用途或性质，不得将所租土地作为生产、加工等的场所。乙方应在租赁土地期限届满时将土地恢复原状归还甲方。违约责任，乙方逾期支付租金、保证金等费用的，每逾期一天按照一年租金、保证金等总费用的千分之三支付违约金，若乙方逾期30日未付清租金费用，或者租赁未满乙方单方解除合同以及未经甲方书面同意乙方擅自将所租用房屋转租、转借、调换给第三方的，或者违反本合同其他条款的，甲方有权解除合同，乙方应承担合同期内总租金的20%作为违约金补偿给甲方，乙方已付的未到期租金及保证金甲方将不予退还。合同签订后，原告向被告交付了租赁土地，被告使用土地种植蔬菜至今。被告未支付保证金及租金。被告称，交付的土地只有58亩，但未提供证据证明。另查明，2011年5月10日，吴中区胥口镇农村集体土地管理服务中心（甲方、出租方）与德合集团有限公司（乙方、承租方）签订了《吴中区胥口镇农村土地租赁合同》一份，主要内容为：租赁地址为马舍村-胥口镇高效农业示范区，范围东至定向河，南至吴中大道，西至寺前路，北至梅桥村庄，合计租赁面积约叁佰贰拾亩，乙方只能将租赁的土地用于农业用途，从事农产品种植、生产经营，租赁期限10年，自交地之时约定的起租日起计算，首批交地自2011年6月1日起至2021年5月31日止，乙方正在筹建新公司，预定名称：德合集团太湖生态农业园有限公司，待新公司成立后，乙方在本合同中的权利、义务全部转让给新公司，甲方表示同意，到时甲方和新公司另行签订合同。2011年7月8日，吴中区胥口镇农村集体土地管理服务中心（甲方、出租方）与德合公司（乙方、承租方）签订了《补充合同》一份，主要内容为：根据甲乙双方于2011年5月10日签订的土地租赁合同，现将土地交付事宜特订立补充合同，一、土地面积，经双方确认，交地总面积272亩，其中第一批交付土地面积53亩（二号地块33亩，五号地块20亩），第二批应交付204亩，交接日期为2011年12月30日前，第三批应交付15亩，交接日期为2012年3月30日前；二、起租日期，第一批土地租赁自2011年7月1日起算租金，付款方式按土地租赁合同约定。再查明，本院于2019年6月20日受理苏州市吴中区胥口镇人民政府与德合公司土地租赁合同纠纷一案[案号为（2019）苏0506民初5615号]，苏州市吴中区胥口镇人民政府起诉要求解除其与德合公司的包括本案所涉土地的租赁合同、支付拖欠租金以及腾空并返还土地。目前，该案件正在审理中。审理中，原告称，其按约向被告交付了70亩土地，案涉土地系其从吴中区胥口镇农村集体土地管理服务中心承租的，出租人同意其转租，被告至今从未支付过任何租金，故其按约有权解除租赁合同，现其明确租金按照每年21000元的标准从2017年11月10日暂计算至2019年11月9日为420000元，此后按照每年220500元计算至实际搬迁之日止；其主张的违约金计算基数260000元为第一年的租金210000元及保证金50000元。以上事实，由原告提供的吴中区胥口镇农村土地租赁合同、补充合同、租赁合同及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将租赁土地交付被告，被告应按约支付租金。租赁合同约定，被告逾期30日未付清租金费用的，原告有权解除租赁合同。现被告至今未付租金，原告要求解除原、被告双方于2017年11月9日签订的租赁合同，合法有据，应予支持。被告于2019年10月22日签收本案诉状副本，故本院认定上述租赁合同于2019年10月22日解除。租赁合同解除后，被告应迁让并返还租赁土地，被告应支付原告自2017年11月10日起至实际返还土地之日止按照租赁合同约定的标准（2017年11月10日至2019年11月9日按210000元/年，2019年11月10日后按220500元/年）计算的租金、使用费。因合同已解除，故原告要求被告支付保证金50000元的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期付款违约金，租赁合同约定，被告逾期支付租金、保证金等费用，每逾期一天按照一年租金、保证金等总费用的千分之三支付违约金。故原告有权要求被告支付以年租金210000元为基数自2017年11月10日起按照年利率11.7%计算至实际付款之日止的违约金。被告关于交付的土地只有58亩以及原告法定代表人对其负债的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告德合集团苏州农业生态园有限公司与被告陈玉宽关于苏州市吴中区亩土地的租赁合同于2019年10月22日解除。二、被告陈玉宽于本判决生效之日起六十日内迁让位于苏州市吴中区亩土地，并返还给原告德合集团苏州农业生态园有限公司。三、被告陈玉宽于本判决生效之日起六十日内支付原告德合集团苏州农业生态园有限公司自2017年11月10日起按照租赁合同约定的标准（2017年11月10日至2019年11月9日按210000元/年，2019年11月10日后按220500元/年）计算至实际返还租赁土地之日止租金、使用费。四、被告陈玉宽于本判决生效之日起六十日内支付原告德合集团苏州农业生态园有限公司以210000元为基数自2017年11月10日起按照年利率11.7%计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。五、驳回原告的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币5234元，由原告德合集团苏州农业生态园有限公司负担525元，被告陈玉宽负担4709元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 员 钱建平二〇一九年十二月二十五日法官助理 王 翔书 记 员 邵任艳