黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0826民初2308号原告：于静环，女，1944年9月9日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省桦川县。委托诉讼代理人：靳力红，女，桦川县中心法律服务所法律工作者。被告：佳木斯金鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市郊区万象街北段道东。法定代表人：赵发军男，总经理。委托诉讼代理人：李响，公司职员。第三人：王晓冲，男，1979年11月2日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省佳木斯市。原告于静环与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、第三人王晓冲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于静环及其委托诉讼代理人靳力红、被告金鑫公司的委托诉讼代理人李响、第三人王晓冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于静环向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告优先履行桦川县悦来镇世纪星城小区D#1-201室房屋买卖合同；2.请求判令被告履行协助原告办理不动产权登记的义务；3.请求被告承担案件受理费。事实与理由：2015年1月31日原告与佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部签订了“世纪星城认购预定书”。双方约定的主要内容为：原告以全款方式购买了诉争的房屋，面积76.25平方米，房屋总价款114375元。原告购买该楼房后，于2015年秋入户并一直实际居住使用至今。2019年，原告去桦川县不动产登记中心办理不动产权证书时得知，原告居住多年的诉争房屋于2013年8月27日由被告出售给第三人王晓冲。被告金鑫公司辩称，不同意原告的诉讼请求，应驳回原告的诉讼请求。理由为：1.原告将金鑫公司开列为被告，主体不适格，2011年2月，梁雪枫与金鑫公司达成了一份意向性挂靠合作开发协议。由于梁雪枫没有向公司交纳管理费，双方未实际履行该份合作开发协议。2013年4月9日，金鑫公司已在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，登报内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以经本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任”；2.梁雪枫涉嫌私刻金鑫公司公章及冒签金鑫公司法定代表人赵发军签名开发的世纪星城小区项目与被告无关，其不应当承担责任。第三人王晓冲辩称，2012年4月，王晓冲与梁雪枫、王研丰签订了一份桦川县世纪星城5号楼、7号楼、11号楼、12号楼的施工合同，当时合同约定在开发商不给拨付工程款的情况下也先把楼盖完，并且在合同中约定王晓冲有权处理5号楼、7号楼、11号楼、12号楼四栋楼的所有房产，梁雪枫、王研丰给第三人开了售楼合同，并开具了买房收据，第三人在桦川县房产管理局作了商品房买卖合同。现在第三人不同意原告对诉争的房屋享有优先权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于当事人双方没有争议的事实（原告的身份证复印件、原告交纳的居民采暖费两份。原告交纳的物业费收据一份、原告交纳的电费凭证六份、桦川县公安局受案回执一份），本院予以确认。被告、第三人对原告提交的证据和事实有争议的，本院认定如下：证据一、原告与被告金鑫公司世纪星城项目部于2015年1月31日签订的世纪星城认购预定书及收款票据各一份D栋1单元201室面积为76.25平方米的楼房，价格为1500元/平方米，总价值为114375元。经庭审质证，被告、第三人均认为对该份证据不知情。本院经审查认为，被告及第三人虽然对该份证据均表示不清楚，但鉴于原告居住在该楼房的事实，且原告提交了该楼房的取暖费、物业费等票据，本院对该份认购预定书及收据的真实性予以确认。证据二、桦川县发展和改革局的文件（2011年1月佳木斯市金鑫房地产开发公司关于建设世纪星城小区立项申请致桦川县县委县政府文件、2011年4月佳木斯市金鑫房地产开发公司关于建设世纪星城小区立项申请致桦川县发改局文件、2011年2月22日桦川县世纪星城建设项目协议书、2011年4月13日桦发改发（2011）11号文件关于佳木斯金鑫房地产开业有限公司世纪星城住宅小区建设项目核准批复文件、2012年9月3日佳木斯金鑫房地产开发公司关于世纪星城小区增加建筑面积的申请报告）。证实被告金鑫公司于2011年1月向桦川县人民政府申请立项桦川县世纪星城小区开发建设项目，对世纪星城小区进行棚户区改造，金鑫公司作为本案被告主体适格。经庭审质证，被告认为上述文件中的公章涉嫌伪造，金鑫公司作为被告主体不适格。经庭审质证，第三人未发表质证意见。本院经审查认为，该组证据均系桦川县发改局出具的文件，虽然被告认为上述文件加盖的被告金鑫公司公章涉嫌伪造，但侦查结论未作出前，本院对其真实性予以确认。原告对被告提交的证据和事实有争议的，本院认定如下：证据一、司法鉴定意见书两份。证实桦川县世纪星城小区的工程质量终身责任备案书加盖的公章与被告金鑫公司的公章不是同一枚公章，法定代表人签名不是金鑫公司法定代表人赵发军本人所签。经庭审质证，原告对真实性没有异议，对证实的问题有异议。异议内容为两份鉴定意见书仅能说明送检的金鑫公司工程质量终身责任备案书中，桦川县世纪星城小区第三页上建设单位项目法定代表人签名处及金鑫公司加盖公章处的签字与公章与被告公司提供的公章不是同一枚公章和法定代表人签字不是同一人所为。经庭审质证，第三人未发表质证意见。本院经审查认为，该份证据仅能证实桦川县世纪星城小区的工程质量终身责任备案书上的公章及法定代表人签名不真实，不足以证实桦川县世纪星城小区项目其他合同中加盖的佳木斯金鑫房地产开发有限公司及法定代表人的签名不真实。证据二、2013年4月19日，金鑫公司在佳木斯日报发表的声明，证明金鑫公司已经登报声明收回所有对下属分公司的业务授权，所有以本公司名义进行的开发等一切商业活动均与本公司无关。经庭审质证，原告对该份证据真实性没有异议。经庭审质证，第三人未发表质证意见。本院经审查认为，原告对该份证据真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。原告、被告对第三人提交的证据和事实有争议的，本院认定如下：证据一、王晓冲与梁雪枫签订的桦川县世纪星城5号楼、7号楼、11号楼、12号楼的“建筑世纪星城补充条款书”。双方在合同约定的主要内容为：1、乙方王晓冲承建世纪星城项目的5、7、11、12号楼，工程承包的方式为包工包料；2、工程的开工日期为2012年4月15日正式开工，竣工时间为2012年10月15日；3、为了便于售楼款的管理使用，在银行单独设立5、7、11、12号楼的单独账户，乙方开工后，甲方将乙方施工的楼盘5、7、11、12号楼售房款足额并及时拨付给乙方，做到随卖房随拨款。如乙方施工建筑的5、7、11、12号楼销售缓慢，为不影响工程进度，经双方协商，甲方同意将世纪星城其它多层楼盘售款转拨一些帮助乙方使用；3、工程竣工验收合格后，如甲方不能及时结算，甲方在征得乙方同意的条件下，甲方需将世纪星城项目内的住宅或商品房按建筑任选单元以欠工程款总额数在上浮40%的款额抵押给乙方，乙方任选单元，由乙方自行处理，甲方需及时办理相关手续。经庭审质证，原告对该份证据的真实性及证明问题均有异议。异议内容为该份证据是主合同的补充合同，应注明补充时间而第三人在庭审中没有提交主合同内容，无法确认主合同与补充合同时间的先后，补充合同是否是对主合同的约定条款重新修订，无法确认是应按主合同条款执行还是应按补充合同条款为准执行，且在此协议中，甲方公章加盖为佳木斯金鑫房地产开发有限公司而法人代表签字为梁雪枫，与实际公司法人不符，补充条款书中与本案诉讼的诉求没有关联性不能作为证据使用。经庭审质证，被告认为该份证据上加盖的金鑫公司的公章系梁雪枫涉嫌私刻伪造的公章，与金鑫公司没有关系。本院经审查认为，该份合同明确约定了金鑫公司世纪星城项目部与第三人签订的商品房买卖合同不是真正的商品房买卖合同，金鑫公司世纪星城项目部与第三人签订商品房买卖合同目的是为了保证及时拨付给第三人工程款而将楼房抵押给第三人。故本院对第三人用该份证据证实其对本案诉争楼房享有所有权的事实不予确认。证据二、王研丰当庭出庭作证的证人证言。证实：1、王晓冲承建世纪星城项目的5、7、11、12号楼；2、梁雪枫与第三人约定如果给不上工程款用房屋开盘价下浮40%顶付工程款，因为梁雪枫没有给上第三人工程款，梁雪枫与第三人签订了一批商品房买卖合同用于抵付第三人的工程款。经庭审质证，原告认为对该份证人证言无异议。经庭审质证，被告认为对该份证人证言无异议。本院经审查认为，第三人王晓冲系世纪星城项目的5、7、11、12号楼的实际施工人，梁雪枫与第三人签订商品房买卖合同的目的是为抵付拖欠第三人的工程款事实予以确认。被告对本院依职权调取的证据有异议的，本院认定如下：证据一、桦川县人民法院（2018）黑0826民初1358号民事卷宗内《合作开发协议》。证实梁雪枫挂靠被告金鑫公司期限为2011年2月23日至2013年2月23日。经庭审质证，原告对该份证据无异议。经庭审质证，被告认为合作协议只是意向，并未没有实际履行。本院经审查认为，该协议系2018年原告杨柏松诉被告金鑫公司房屋买卖合同纠纷一案中，金鑫公司向本院出示的证据，本院对其真实性予以确认。根据本院分析认定的证据，结合当事人陈述，本案基本事实如下：2015年1月31日原告与佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部签订了“世纪星城认购预定书”。双方约定的主要内容为：原告以全款买卖方式购买了诉争的房屋，面积76.25平方米，房屋总价款114375元。佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部于2015年1月31日给原告于静环出具金额为114375元的房款收据。原告购买该楼房后，于2015年秋入户并一直实际居住使用至今。原告实际入户后，按时交纳了物业费、供热费等。2019年，原告在办理不动产登记时，得知该房屋在原桦川县房产管理局（现桦川县房产服务中心）合同备案为第三人王晓冲。另查明，2013年4月9日，被告在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以经本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任。”还查明，王晓冲与梁雪枫于2012年4月签订了桦川县世纪星城5号楼、7号楼、11号楼、12号楼的“建筑世纪星城补充条款书”。双方在合同约定的主要内容为：1、乙方王晓冲承建世纪星城项目的5、7、11、12号楼，工程承包的方式为包工包料；2、工程的开工日期为2012年4月15日正式开工，竣工时间为2012年10月15日；3、为了便于售楼款的管理使用，在银行单独设立5、7、11、12号楼的单独账户，乙方开工后，甲方将乙方施工的楼盘5、7、11、12号楼售房款足额并及时拨付给乙方，做到随卖房随拨款。如乙方施工建筑的5、7、11、12号楼销售缓慢，为不影响工程进度，经双方协商，甲方同意将世纪星城其它多层楼盘售款转拨一些帮助乙方使用；3、工程竣工验收合格后，如甲方不能及时结算，甲方在征得乙方同意的条件下，甲方需将世纪星城项目内的住宅或商品房按建筑任选单元以欠工程款总额数在上浮40%的款额抵押给乙方，乙方任选单元，由乙方自行处理，甲方需及时办理相关手续。第三人王晓冲系世纪星城项目的5、7、11、12号楼的实际施工人。本院认为，原告于2015年1月31日与金鑫公司世纪星城项目部签订了《世纪星城认购预定书》，且原告一次性交付了全部房屋价款，并确定了房屋位置，该认购书具备了商品房买卖合同的要件，应与正式的商品房买卖合同效力等同。第三人辩称依据其与梁雪枫双方签订的建筑世纪星城补充条款书，其与金鑫公司世纪星城项目部签订了商品房买卖合同，但第三人与梁雪枫在建筑世纪星城补充条款书中明确约定双方签订商品房买卖合同的目的是为了抵付拖欠第三人工程款，将本案诉争楼房抵押给第三人，鉴于第三人没有提供与被告之间结算工程款的证据，亦未提交商品房买卖合同，故第三人持有的实为抵押，名为买卖的商品房买卖合同不能对抗原、被告之间签订的商品房买卖合同的效力。原告购买了诉争房屋后，一直实际占有、使用至今，本院认定原告与佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，本院对原告主张优先履行诉争房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。关于被告主张其不是适格诉讼主体，因被告金鑫公司与梁雪枫签订《合作开发协议》，期限自2011年2月23日至2013年2月23日，诉争房屋所在的桦川县悦来镇世纪星城项目在建设部门备案的建设许可、规划许可等均为被告金鑫公司，故本院对被告的主张不予支持。由于被告金鑫公司于2013年4月9日已登报收回了下属分公司的授权，且梁雪枫涉嫌冒用被告名义办理各项开发手续，在梁雪枫冒用被告名义办理项目手续事实未侦查终结之前，不宜判决被告金鑫公司履行协助原告办理不动产权登记的义务。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十条、《最高人民法院》第七条一款之规定，判决如下：一、于静环于本判决生效之日起优先履行桦川县悦来镇世纪星城小区D#1-201室房屋买卖合同；二、于静环于本判决生效后自行到桦川县不动产登记中心办理房屋登记手续；三、驳回于静环的其他诉讼请求。案件受理费2588元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张凤新审 判 员  崔焱火人民陪审员  费义敏二〇一九年十二月九日书 记 员  樊建超