盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初641号原告盐城市万利汽车销售服务有限公司，住所地盐城市亭湖区开明巷33号。法定代表人金良功，系该公司总经理。委托代理人王志军，江苏一正律师事务所律师。被告盐城市隆诚汽车销售有限公司，住所地盐城市盐都区开创路2号。法定代表人高建忠，系该公司总经理。委托代理人朱卫华，江苏兴时代律师事务所律师。委托代理人张新荣，盐城市建军法律服务所法律服务工作者。第三人江苏富莱德生物工程有限公司，住所地盐城经济技术开发区盐渎东路1号。法定代表人王士林，系该公司总经理。委托代理人邹正美，江苏锐智律师事务所律师。原告盐城市万利汽车销售服务有限公司（下称万利公司）诉被告盐城市隆诚汽车销售有限公司（下称隆诚公司）、第三人江苏富莱德生物工程有限公司（下称富莱德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年6月26日公开开庭进行了审理。该案后依法转为普通程序并组成合议庭于同年12月6日再次公开开庭进行了审理。原告万利公司的法定代表人金良功及其委托代理人王志军，被告隆诚公司的法定代表人高建忠及其委托代理人朱卫华、张新荣，第三人富莱德公司的委托代理人邹正美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万利公司诉称：原、被告共同承租第三人位于盐城经济技术开发区盐渎东路1号3号厂房、场地。2017年5月29日1时21分许，盐城市“119”指挥中心接到火警。火灾烧毁了第三人富莱德公司3号厂房及原、被告承租厂房内的物品。后被告将原告诉至贵院，要求解除租赁合同并退还租金，贵院支持了被告的诉讼请求。但被告占有使用其承租的厂房、场地直至2019年2月2日才交付原告。请求法院判决被告赔偿自2018年4月4日起至2019年2月2日止的非法占用厂房、场地造成原告的经济损失258192元（计算方式：年租金860640元÷12个月×10个月×36%）。被告隆诚公司辩称：原告与我司共同向第三人承租厂房、场地不实，事实是我司向原告承租了厂房、场地。发生火灾属实。厂房的水电安装是原告自行安装的，火灾起火点位置位于原告使用范围内。2019年1月2日原告发函给盐城亿诺汽车贸易有限公司，其中载明后者自2018年4月4日起私自占用场地，要求其腾空场地并交还给原告。原告已自认场地从2018年4月4日起即由其管理。可见，我司对场地的占用截止2018年4月4日，且自2018年4月4日起至9月17日期间为获得保险理赔所需要占有的合理期间。我司对厂房的占用截止2019年2月2日，但其中，火灾发生后的2018年11月10日起至2019年2月2日期间为向法院起诉期间进行财产评估所必须的合理期间。上述合理期间扣除后我司实际超期占用的时间不足两个月。请求法院依法处理。第三人富莱德公司述称：我司于2017年4月3日将厂房全部出租给原告，原告向被告转租。本案是原告与被告之间的转租合同纠纷，与我司没有任何关联，原告诉称也没有主张我司的任何责任。将我司列为本案第三人无任何法律依据。原告的主张按36%计算损失没有任何依据。请求法院依法处理。现已查明：2017年3月29日，富莱德公司（甲方）与万利公司（乙方）签订一份《合同书》，约定（摘要）：1、甲方将位于盐城市厂房4614平方米的房屋及5367平方米场地出租给乙方作为仓库存放车辆使用（场地界址仍按上期合同划分）；2、租赁期限三年，自2017年4月3日到2020年4月2日止；3、厂房每年每平方米140元、场地每年每平方米40元，每年合计860640元，另外公共厕所打扫费用每月50元随水电费一起收，甲方开具相应的发票给乙方（税金由乙方承担，每年开一次税票），三年租金分两次付清，即一次付一年半租金，在本合同签订之日起五个工作日内付860640元，2017年6月3日前付430320元，下次租金2018年10月3日付860640元，2018年12月3日付430320元，如不及时支付，滞纳金按租金总额每日万分之五计算，否则视乙方违约，本合同无效并承担违约责任；4、乙方自行负责防盗防火及承租房屋、场地安全和卫生工作，室内不得使用明火，如因乙方使用不当造成的损失全部由乙方承担；5、本合同违约金为人民币五万元，如任何一方违约，违约方必须支付给对方违约金五万元；6、甲方提供水源、电源，乙方自行安装，消防设施乙方自行规范配备，乙方不得在室内使用明火，排污要符合甲方整体规划、生活垃圾自行妥善处理。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，万利公司按约租赁厂房及场地用于汽车销售及售后维修等日常经营之用。同年3、4月间，万利公司又与隆诚公司成立租赁厂房、场地的合同关系，将其承租第三人富莱德公司的3#厂房中的部分厂房及场地出租给后者，并约定：隆诚公司承租厂房2307平方米，每年140元/平米，场地实际承租面积1683.5平方米，每年40元/平米，合计年总租金为390284元。此后隆诚公司按约承租约定的厂房、场地。4月1日，隆诚公司股东蔡洪根通过招商银行股份有限公司盐城分行营业部向万利公司股东杨秀红中国银行账号中转账人民币390284元。2017年5月29日1时21分许，3#厂房发生火灾，盐城市公安消防支队城南新区大队接到火警后出警到现场后扑灭。该起事故致隆诚公司所承租厂房及内置物品被烧毁损坏。同年9月21日，盐城市公安消防支队城南新区大队作出南公消火认字[2017]第0008号《火灾事故认定书》。载明：2017年5月29日1时21分许，盐城市119指挥中心接到报警称位于米厂房冒烟，此次火灾过火面积约3800平方米，主要烧损富莱德公司3#厂房及厂房内物品，无人员伤亡；经查，对起火原因认定如下：起火部位为富莱德公司3#厂房东侧中部钣金车间办公室，起火原因排除雷击、自燃、遗留火种，不排除电气故障所致；当事人对本认定有异议的，可以自本认定书送达之日起十五个工作日内，向盐城市公安消防支队提出书面复核申请，复核以一次为限。后钣金车间经营者方申仓提出书面复核。同年12月6日，盐城市公安消防支队作出盐公消火复字[2017]第0005号《火灾事故复核决定书》，载明：维持原火灾事故认定（南公消火认字[2017]第0008号）。2017年下半年，隆诚公司将所承租场地清空，车辆移往其他销售门店。后隆诚公司与万利公司因租金退还事项产生争议，隆诚公司遂于2018年1月诉至本院。该案经本院审理后依法作出（2018）苏0991民初245号民事判决：一、解除隆诚公司与万利公司之间关于盐渎东路1号4幢内3#厂房、场地的租赁合同；二、万利公司应于本判决生效之日起十日内支付隆诚公司租金198242.89元；三、驳回万利公司的其他诉讼请求。隆诚公司不服该判决，上诉至江苏省盐城市中级人民法院。2019年1月2日，万利公司向盐城亿诺汽车贸易有限公司发出《关于贵司持续占用场地的通知函》，载明（摘要）：贵司于2018年4月4日-2019年1月3日，未经我司同意也未向我司申请，私自占用盐渎路12号4幢3号厂房北侧西门（原隆诚公司西展厅）外场地1537平方米的场地使用，用于车辆停放，我司已多次告知你本人和贵司相关人员，腾空场地，贵司未理睬，由于2017年5月29日发生火灾事故，厂房和场地的租赁费，经盐城市开发区法院一审判决，自2018年4月4日起至目前，全部仍由万利公司承担场地的租赁费，贵司目前仍然在使用的1537平方米的占用费是：每平方米年租金为40元（不含税价），合计为年租金61480元，现我司再次发函告知，灾后场地和房屋的承租权仍然归我司所有，由此引起的费用，贵司应承担所有的法律责任，请知悉。盐城市中级人民法院就（2018）苏0991民初245号案件经上诉审理后，于2019年3月依法作出（2019）苏09民终854号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年4月，万利公司诉至本院。6月26日庭审中，万利公司陈述：因为隆诚公司迟延交付造成我们的损失，隆诚公司应该整体交付给我方，我们才能整体交付给房东，要不然房东不接收，所以这是由于隆诚的行为造成我们的损失，我们是要隆诚赔偿损失而不是要占用使用费。隆诚公司陈述：我方承租厂房内的财产向中华联合保险公司投保，火灾发生后保险公司未能理赔，必须要到现场勘验，相关损失要向火灾责任方追偿，必须要由法院委托司法鉴定机构对我司的火灾损失予以评估，司法鉴定万利公司也向法院申请了，并且委托了同一家评估公司，评估时间都是在2019年初，因为这两点造成客观上的确无法交付，万利公司所称的是因为我们没有及时交付而导致他整体无法交付，这种话也不符合事实，因为万利公司也只有在司法鉴定以后，才能将厂房交付给第三人富莱德公司。12月6日庭审中，隆诚公司陈述：我司年租金为390284元，其中厂房租金322944元，场地租金67340元，我司对场地占用时间截止2018年4月4日，该证据有我方第一次庭审提供的证据可以印证，我司对厂房占用时间截止2019年2月2日，但自2018年4月4日至2018年9月17日期间为获得保险理赔所需要的占有合理期间，自2018年11月10日至2019年2月2日期间为获得赔偿向法院起诉所需的评估财产损失的合理期间，该合理期间应从实际占用期间中予以扣减，我们直接超期占用的时间不到两个月。本院认为：合法的民事权益受法律保护。原、被告之间订立的关于盐渎东路1号内3#厂房、场地的租赁合同系双方当事人之间真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方均应按约履行各自的义务。一、关于被告向原告交还所承租厂房、场地的时点确定问题。原告诉称，被告自2017年5月29日发生火灾后一直占有、使用其承租的厂房及场地，直至2019年2月2日才交付给原告。本院对此主张予以采纳。理由如下：关于厂房交还日期，本案庭审中，被告陈述“我司对厂房的占用时间截止2019年2月2日”，双方就厂房占用截止时间陈述一致，意思表示合法有效，故本院依法确认被告交还厂房的日期为2019年2月2日。关于场地的交还日期。被告辩称，原告于2019年1月2日发给盐城亿诺汽车贸易有限公司《关于贵司持续占用场地的通知函》中载明，后者于2018年4月4日开始占用原被告所租西展厅外的场地1537平方米，从而主张被告占用场地的时间截止2018年4月4日。对此，本院认为，根据原、被告之间订立的厂房、场地租赁合同，被告负有向原告交还厂房、场地之义务。被告没有提供证据证明其已于2018年4月4日前向原告履行了交还场地的义务。被告提供的上述通知函中，也载明了盐城亿诺汽车贸易有限公司系“私自占用盐渎路1号4幢3号厂房北侧西门（原隆诚公司西展厅）外场地1537平方米”，该内容反证了被告没有采取合理有效方式向原告交还所租场地的事实。而原告作为出租人向擅自占用场地者申明权利、宣示后果的行为，完全合理合法，被告不能籍此合法行为免责。故本院对被告辩称的场地系2018年4月4日即已交还给原告的理由不予采信。二、关于原告主张的被告赔偿2018年4月4日——2019年2月2日非法占用厂房、场地的经济损失258192元的诉求。案涉租赁厂房、场地在2017年5月29日1时21分许发生火灾。此后，被告所承租的厂房、场地直至2019年2月2日才交还原告，在2018年4月4日——2019年2月2日期间被告未缴纳租金及占有使用费，实际给原告造成了经济损失。因此，应以被告应缴纳的租金及占有使用费为依据来确定原告的损失范围。被告辩称2018年4月4日——9月17日及2018年11月10日——2019年2月2日是为了获得保险理赔查勘现场及民事诉讼中向人民法院申请财产损失评估的期间，应从占用时间中予以扣除。对此，本院认为：首先，原、被告之间订立的厂房、场地租赁合同并无关于火灾发生后，保险公司估价查勘期间及诉讼程序中财物损失评估期间免除被告占有使用费支付义务的约定；其次，上述期间系被告为进行保险理赔及诉讼中确定损失赔偿所耗费的时间，在我国合同法中，不可抗力为唯一法定免责事由，被告为自身利益所需占用原告厂房、场地的行为，不属于不可抗力。因此，被告不能免责，对于由此给原告造成的相应损失，被告仍应予以赔偿。对于损失范围，本院综合本案合同履行情况及平衡合同双方的利益，参照案涉租赁合同年租金的约定390284元，结合原告所主张的10个月占用期间，确定原告因被告未能交还租赁物所致的损失计为390284元÷12个月×10个月×40%=130094.67元（注：四舍五入取小数点后两位）。三、关于原告主张因被告迟延交还其所承租部分的厂房、场地，导致原告不能将租赁物整体交还给第三人富莱德公司，由此造成的损失应当参照原告承租第三人富莱德公司全部的厂房、场地的年租金860640元计算的理由是否成立的问题。该年租金860640元系原告与第三人之间所订立租赁合同的条款，对被告而言没有法律效力。原告主张参照该年租金标准计算损失，无法律依据。另，根据合同的相对性原理，被告应负的租赁物交还义务只能限定为其所承租的部分，其余部分应系原告应负之义务；火灾发生之后至实际交还的2019年2月2日，原告在明知被告不能及时交还所租赁物的情况下，应当采取合理措施防止自身损失的扩大，包括将自身所占有使用的交付条件已成就部分的租赁物及时交还第三人，但原告没有履行其自身应尽义务，放任此种状况延续性存在，对此存在明显过错。因此，本院认为，对于原告自身占有使用部分的租赁物未能及时交还第三人所产生的损失属于扩大的损失，原告不得就此主张赔偿。故原告的上述理由本院依法不予采纳。四、关于第三人富莱德公司的民事责任问题。由于原告没有向第三人提出任何主张，故第三人在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盐城市隆诚汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告盐城市万利汽车销售服务有限公司经济损失人民币130094.67元。二、驳回原告盐城市万利汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5172元，由原告盐城市万利汽车销售服务有限公司负担2572元，被告盐城市隆诚汽车销售有限公司负担2600元。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  单 毅二〇一九年十二月二十日书 记 员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。