广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0512民初426号原告：郑楚强，男，汉族，1981年1月27日出生，户籍登记住址广东省汕头市濠江区************。公民身份号码440************111。委托诉讼代理人：陈映荣，广东嘉格律师事务所律师。被告：汕头市恒悦置业有限公司，住所地汕头市濠江区**************。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：李海疆，该司职员。原告郑楚强与被告汕头市恒悦置业有限公司（下称恒悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑楚强及其委托诉讼代理人陈映荣，被告恒悦公司的委托诉讼代理人李海疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑楚强向本院提出诉讼请求：1.判令被告按3000元/㎡房价将非法多收取的购房款总计169157元退还给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月6日，原、被告签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：240019882号），约定原告向被告购买位于汕头市濠江区******恒大金碧御景湾恒大影城1幢131号房产，建筑面积27.88平方米，单价为每平方米11810.2582元，房价款总额329270.00元。合同签订后，原告依约履行了交付全部房款的义务，随后也按规定全额缴纳了住房维修基金，被告依约向原告交付了上述房产，但仅向原告开具收款收据，尚未向原告开具购房发票。后被告按实测面积19.2平方米退还8.68平方米的差价。近日，原告发现，被告开发的上述恒大金碧御景湾商品房项目的同一楼盘、同一位置、同一性质的部分房产销售给其他购房人的房价与原告购买的房价差距巨大，比如：202号房产同时段售出的单价仅为每平方米2250.005元。原告通过了解得知，上述同一项目中有几十套已售出的房产单价仅为每平方米2250元至3500元。原告还看到，被告在2019年5月向社会公开发布的售房广告中，上述同一楼盘、同一位置、同一性质的项目的房产单价为大约7000元/㎡，最低仅6775元/㎡。因此，即便经过汕头房地产市场持续3年上涨行情的推动，上述项目房产的销售单价也远远低于原告实际购买的房价，对原告明显极不合理、极不公平。原告认为，被告利用自己作为房地产开发商的优势地位，恶意隐瞒事实，利用原告对被告的信任以及对房地产市场缺乏经验和判断力，与原告签订上述商品房买卖合同，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，非法获取超高额利益，造成原告重大的经济损失，双方的利益严重失衡。《民通意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，双方签订合同时信息严重不对称，被告处于优势地位，以远远超过其他购房人购买的价格将房产销售给原告，完全符合显失公平的法定情形，被告获利是建立在原告损失的基础上的，主观上存在恶意，其行为已构成显示公平，原告依法有权请求人民法院对双方签订的商品房买卖合同中的价格条款予以变更。参照其他购房人以及当时的市场行情，应将合同中的房价合理变更为3000元/㎡。据此，被告每平方米多收取8810.2582元，即被告通过非法手段售予原告房产中超过3000元/㎡部分房款总计169157元，依法应当返还原告。原告在发现被告隐瞒事实，远超合理房价销售房产给原告后，曾多次联系被告要求退还非法多收取的房款或开具全额发票，但被告均以各种借口拒不退还多收房款，严重损害了原告的合法权益。为此，原告向法院提起起诉，请法院依法支持其诉讼请求。原告郑楚强对其陈述的事实提供的证据有：1.原告的《身份证》，证明原告的诉讼主体资格；2.《企业信用信息公示报告》，证明被告的诉讼主体资格；3.原告与被告签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号240019882号）、收款收据、银行卡流水账及汕头市住宅专项维修资金交存通知书，证明双方签订房屋买卖合同及原告履行合同义务的事实；4.其他业主与被告签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号240027338号）、收据，另补充提交《汕头市商品房买卖合同》（合同编号240027226号）、《认购书》（编号0013070）及《汕头市商品房买卖合同》（合同编号240027399号）的部分内容，证明被告开发的上述恒大金碧御景湾商品房项目的同一楼盘、同一位置、同一性质的部分房产销售给其他购房人的房价与原告购买的房价差距巨大，如：1幢216号房、2幢221号房同时段售出的单价仅为每平方米2250.0118元、2250元，对原告明显极不合理、极不公平。被告利用自己作为房地产开发商的优势地位，恶意隐瞒事实，利用原告对被告的信任以及对房地产市场缺乏经验和判断力，与原告签订上述商品房买卖合同，双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，非法获取超高额利润，造成原告重大的经济损失，双方的利益严重失衡；5.《销售广告》及《海报》，证明同一项目被告自己认可的房产单价在6千多元，对原告极不公平、极不合理，且被告夸大宣传（如价值保障等），影响原告作出判断，向被告购买了房产。被告恒悦公司没有作书面答辩，当庭辩称，1.被告与原告在2016年5月份签订的《商品房买卖合同》系双方自愿协商签订，且在房地产行政管理部门备案，合同中关于价格、权利义务等内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，具有法律效力。该套商品房的单价与当时汕头市铺面的成交均价相近，故原告诉请变更单价为3000元/平方米不应得到支持，法院应予驳回。2.原告以存在重大误解、显失公平为由主张变更商品房单价，没有事实根据。实际上原告从2016年5月签订合同至2019年3月1日签订《商品房面积差处理补充协议》期间，原告对商品房的单价均予以认可，从未提出房屋单价严重低于市场均价，故原告现提出合同价格过高，既不符合事实也违反诚实信用原则。3.根据《合同法》第55条规定“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。原告已在2016年5月就签订了《商品房买卖合同》，其在三年多后提出变更合同价格，已超过法律规定期限，原告不再享有变更、撤销权。被告恒悦公司对其陈述的事实提供的证据有：1.《商品房预售许可证》，证明被告已于2016年4月29日取得汕头市恒大金碧御景湾恒大影城第1、2幢的商品房预售许可证；2.《恒大金碧御景湾楼宇认购书》，证明2016年5月6日原告与被告签订认购书，认购恒大金碧御景湾1栋131号房，该商品房的建筑面积为27.88平方米，每平方米单价11810.25元；3.《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明2016年5月6日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告向被告购买恒大金碧御景湾恒大影城1栋131号房，规划用途为铺面。该房的建筑面积为27.88平方米，每平方米单价11810.25元，总价为329270元。2016年11月16日，该《商品房买卖合同》在汕头市濠江区房产交易与权属登记管理所登记备案；4.《商品房面积补差处理补充协议》，证明2019年3月1日，原、被告双方就恒大金碧御景湾恒大影城1栋131号房的面积差异返还房款进行了约定，双方确认该商品房建筑面积单价为11810元/平方米。被告需向原告返还102510.80元，且约定被告支付该款后，原告不得以任何方式要求被告支付其他任何损失、费用；5.《转账凭证》，证明被告于2019年4月9日向原告支付了面积差异应退房款102510.80元，被告已履行《商品房面积补差处理补充协议》中的义务；6.恒大金碧御景湾1栋103、104、216、301号房的《备案信息》，汕头市住房和城乡建设局“商品房网上销售系统”显示，被告恒大金碧御景湾恒大影城1幢未售状态的商品房备案价格按建筑面积计算每平方米为10472.22元至26346.67元。原告购买的商品房面积单价在上述备案价格区间内；7.《2016年年中汕头楼市白皮书》，证明2016年上半年汕头市铺面成交365宗，成交面积37394.98平方米，成交均价为每平方米16475元，成交金额6.2亿元，原告购买的该套房面积单价与汕头市铺面成交均价接近；8.当庭补充提交：高志红、杨晓雪的《具结书》及《身份证》，证明林辅生、林贤玉等人是从他人手上购买相关商铺，实际购买的价格并不是原告所说的2千至3千元，高志红、杨晓雪向被告申请更名，并承诺由此产生的经济纠纷及法律责任均由其自行负责，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据审核认定规则予以综合审查判断。本院查明，2016年5月6日，原、被告双方签订了合同编号列240019882号《商品房买卖合同》，合同约定，原告郑楚强向被告恒悦公司购买其开发建设的汕头市濠江区******恒大金碧御景湾恒大影城1幢131号房，该商品房预测建筑面积27.88㎡，其中套内建筑面积16.91㎡，按照建筑面积计算，该房单价为11810.2582元/㎡，房价款总额为329270元；付款方式为一次性付款；原告郑楚强应于2016年6月2日前支付该商品房全部价款。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告郑楚强按约向被告恒悦公司支付了329270元全部房款以及契税费等。2019年3月1日，原、被告双方签订了《商品房面积补差处理补充协议》，原、被告双方就恒大金碧御景湾恒大影城1栋131号房的面积差返还房款进行了约定，双方确认该商品房建筑面积单价为11810元/平方米。实测建筑面积比约定预测建筑面积减少8.68平方米，被告恒悦公司需向原告郑楚强支付面积差房款102510.80元，且约定被告恒悦公司支付该款后，原告郑楚强不得以任何方式追究被告恒悦公司任何责任（包括不得再向房地产管理部门、税务局等任何政府部门投诉等）或要求被告恒悦公司支付其他任何损失、费用。2019年4月9日，被告恒悦公司按约向原告郑楚强支付了面积差应退房款102510.80元。嗣后，原告郑楚强以其发现案涉商品房项目的同一楼盘、同一位置、同一性质的部分房产被告恒悦公司销售给其他购房人的房价在2250至3500元为由，向被告恒悦公司提出变更本案所涉房产单价，要求被告恒悦公司退还超出部分的房款，原告郑楚强与被告恒悦公司沟通处理未果，遂于2019年8月20日诉至法院，要求处理。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告郑楚强与被告恒悦公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的效力性强制性规定，应认定为有效合同。关于原告郑楚强的诉讼请求应否支持问题。合同显失公平应具备如下条件：一是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同；二是客观上订立的合同造成当事人之间的利益不平衡。就本案而言，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示并向房地产行政管理部门办理了备案登记，原告郑楚强系自愿向被告恒悦公司购买案涉房产，且原告郑楚强从2016年5月购买案涉房产至2019年3月1日与被告恒悦公司就案涉房产的面积差处理达成一致意见，原告郑楚强承诺不得以任何方式追究被告恒悦公司任何责任或要求其支付其他损失、费用，并已于2019年4月9日收取了被告恒悦公司多收退还的房款102510.8元。在此过程，原告郑楚强从未对案涉房价过高问题提出异议，现其提起本案诉求不符常规情理。再者，原告郑楚强未能举证证明在双方签订合同时被告恒悦公司存在夸大宣传，制造价格混乱信息的行为，也未能举证证明其系在草率、无经验的情形下购买案涉房产。需要说明指出的是，房地产价格会随着市场行情、政策、地区差异等因素而上下浮动，本案中原告郑楚强于2016年5月6日向被告恒悦公司购买房产，据被告恒悦公司提交的2016年期间汕头楼市白皮书载明的2016年上半年汕头市铺面成交均价为每平方米16475元，说明原告郑楚强购买的房产单价并未明显过高。另原告郑楚强虽提交其他业主同种性质的《商品房买卖合同》，显示购买的单价为每平方米2250.0118元、2250.005元，但在商品房交易市场房屋价格整体呈上升趋势的前提下，该价格明显不符合一般生活常理和现阶段房屋交易情形，且上述所涉合同的购买人所购买的房产系由案外人提供的，虽然合同中载明房产价格为2250.005元、2250.0118元，但由于原告郑楚强未能举证证明所涉合同合法有效以及合同相对双方实际履行的具体情况，上述所涉合同的当事人也不排除被告恒悦公司抗辩所称的存在违法买卖的情形。对于原告郑楚强提交被告恒悦公司于2019年刊登的销售广告，显示商铺单价为每平方6775元起，广告上写明“清尾最后15套”，属于特定时期市场促销行为，与案涉房地产购买期间不一致，无法进行同向对比，该证据也不具参酌意义。综上，本案现有证据未能反映被告恒悦公司存在违反诚实信用、等价有偿、公平交易的情形,原告郑楚强作为具有完全民事行为能力人，应对其自身行为承担法律后果，故其诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院予以驳回。被告恒悦公司提出合同中关于价格、权利义务等内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，以及案涉商品房的单价与当时汕头市房市的成交均价相近等抗辩意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郑楚强的诉讼请求。本案受理费1841.57元，由原告郑楚强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  郑碧娇二〇一九年十二月十日书记员  李绮媛附据以判决的相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。