湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初3426号原告：邓江山，男，汉族，1971年6月10日出生，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。被告：龚志祥，男，汉族，1965年11月5日出生，住湖南省汉寿县。被告：胡荣辉，男，汉族，1953年10月9日出生，住湖南省汉寿县。龚志祥、胡荣辉共同委托诉讼代理人：梁寒，湖南先锋律师事务所律师。被告：刘青龙，男，汉族，1970年2月1日出生，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。原告邓江山与被告龚志祥、胡荣辉、刘青龙申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓江山及其委托诉讼代理人谢飞，被告龚志祥及其与被告胡荣辉的共同委托诉讼代理人梁寒，被告刘青龙及其委托诉讼代理人黄志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓江山向本院提出诉讼请求：1．依法撤销汉寿县人民法院2019年11月12日作出的（2019）湘0722执异56号执行裁定。2．准许执行汉寿县天园小区公寓酒店Ａ栋301、302、303、304、305、401、402、403、404、405、501、502、503、504、505、601、602、603、604、605、701、702、703、704、705、801、802、803、804、805、901、902、903、904、905、1001、1002、1003、1004、1005、1101、1102、1103、1104、1105、1201、1202、1203、1204、1205、1301、1302、1303、1304、1305、1401、1402、1403、1404、1405房屋的查封。事实和理由：2019年8月1日，汉寿县人民法院对邓江山诉刘青龙民间借贷案，作出（2019）湘0722民初2291号民事裁定，查封汉寿县天园小区公寓酒店Ａ栋上述房屋。2019年8月26日，被告（案外人）龚志祥、胡荣辉对执行标的提出书面异议。汉寿县人民法院于2019年11月12日作出（2019）湘0722执异56号执行裁定，中止对上述房屋的查封执行措施。原告认为，被告（案外人）所主张的事实、理由、证据，不足以排除汉寿县人民法院查封执行，汉寿县人民法院于2019年11月12日作出（2019）湘0722执异56号执行裁定，既无事实依据，亦无法律依据，应依法撤销。一、被告（案外人）不是上述房屋的权利人，不能排除人民法院对上述房屋的查封执行措施：1．湖南中发房地产开发有限公司与刘青龙签订的《房地产项目开发管理协议书》载明，刘青龙挂靠湖南中发房地产开发有限公司开发汉寿县天园小区公寓酒店项目，因该项目所产生的一切权利与义务均由刘青龙享有和承担。2．汉寿县人民法院（2015）汉民特字第1号民事裁定书确认，2010年刘青龙以湖南中发房地产开发有限公司的名义取得了汉寿县龙阳镇7014平方米的土地使用权［国土证号：汉国用（2010）第10-××号，即天园小区公寓酒店项目使用土地］。3．汉寿县人民法院2019年6月4日（2015）汉执字第165号执行裁定书裁定，查封国土证号汉国用（2010）第10-××号的土地（面积为7014平方米，即天园小区公寓酒店项目使用土地）三年。4．2019年9月16日汉寿县人民法院的执行笔录载明，被告（案外人）属后续投资建设的建筑商。上述文件、资料充分证明：从事实层面讲，天园小区公寓酒店项目是被告刘青龙出资、挂靠湖南中发房地产开发有限公司所建项目，该项目所产生的一切权利与义务均由刘青龙享有和承担。从法律层面讲，天园小区公寓酒店项目是湖南中发房地产开发有限公司的建设项目，湖南中发房地产开发有限公司是该项目（即房屋）的权利人。被告（案外人）仅属后续投资建设的建筑商，后续投资建设的建筑绝不能等同于项目的权利人，只享有的是建设利润，不享有项目本身的权利，因此，被告（案外人）作为后续投资建设的建筑商，不是上述房屋的权利人。二、被告（案外人）主张权利的证据，既无真实性，又无合法性，不能排除人民法院对上述房屋的查封执行措施：1．被告（案外人）主张权利时提供的主要证据是2019年6月6日签署的《三方协议》，该协议既无真实性，又无合法性。①该协议第三条确认刘青龙续建前实际投入17362145.00元，而该协议第四条又表述为：乙方（即刘青龙）认可天园小区的实际投入均来自丙方（即案外人），乙方（即刘青龙）认可未向天园小区进行实际投资，该种说法自相矛盾。从这一自相矛盾的说法足以证明《三方协议》不具有任何真实性。②2019年9月16日汉寿县人民法院的执行笔录载明，被告（案外人）自述属后续投资建设的建筑商，被告（案外人）的这一自述亦充分证明，天园小区公寓酒店项目是被告刘青龙出资、挂靠湖南中发房地产开发有限公司所建项目，被告（案外人）仅属后续投资建设的建筑商，只享有建设利润，不享有项目本身的权利。因此，《三方协议》完全可以推定为刘青龙为赖帐与被告（案外人）在原告起诉后虚假编造，当然不具有真实性。2．被告（案外人）主张权利时提供的其他证据，能充分证明被告（案外人）不享有天园小区公寓酒店项目。①被告（案外人）主张权利时提供了《财务清查咨询报告》，该报告结论显示，截止2015年2月28日，刘青龙为天园小区公寓酒店项目实际投资17362145.00元，刘青龙因天园小区公寓酒店项目向被告（案外人）借款15800800.00元，充分证明刘青龙为汉寿天园公寓式酒店项目的实际投资人、所有权人，被告（案外人）仅为刘青龙的债权人，依法不享有汉寿天园公寓式酒店项目的权益。②被告（案外人）主张权利时提供了《续建合作协议》、《补充协议》，该协议载明：龚志祥、胡荣辉出资续建，刘青龙受理并承担清偿责任，天园公寓式酒店项目的产权归刘青龙完全享有，被告（案外人）无任何享有权。三、被告（案外人）主张是“天园公寓式酒店项目的实际所有人”违反法律规定，不能排除人民法院对上述房屋的查封执行措施。1．《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。根据法律的规定，从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。2．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产项目的开发建设者权利，只能是从事房地产开发和经营的企业所有，即使有资金投入的自然人，依法不能取得法律上所赋予的房地产项目的开发建设者权利。3．被告（案外人）系自然人，虽对项目建设有资金投入，但依法不能取得法律上所赋予的房地产项目的开发建设者权利。现有证据充分证明是该项目的开发商（湖南中发房地产开发有限公司）及实际控制人刘青龙所负债务，其权利的主张只能向开发商和实际控制人刘青龙要求还本及息，因此，被告（案外人）以项目实际所有人为由提出异议，排除执行，于法无据。综上，被告（案外人）以项目实际所有人为由提出异议，排除执行，所举证据既无真实性，又无合法性，所述理由不仅于法无据，而且违法，不能排除人民法院对上述房屋的查封执行措施。龚志祥、胡荣辉辩称，一、天园小区项目建设资金全部来自答辩人。截至2015年8月8日，天园小区开发项目总开支金额为17362145元，而截至该日，刘青龙因该小区建设向答辩人借款17650000元。2015年8月8日至2019年6月6日，答辩人向天园小区投入13030000元，刘青龙未出资。2019年6月6日后，答辩人成为天园小区实际投资人，对该小区进行投资建设。因此，截至2019年6月6日，天园小区项目实际用款30392145元，答辩人因天园小区项目实际用款30680000元，刘青龙不仅未实际对天园小区项目出资，反而因天园小区项目获利287855元。二、答辩人与刘青龙签订《三方协议》无恶意串通的故意：1．《三方协议》的签订早于本案起诉及财产保全，而天园小区房屋被查封前，答辩人不知晓刘青龙与原告的经济往来，根据2018年3月7日《天园公寓式酒店续建合作协议》第四条约定可以看出，答辩人只知晓刘青龙对卜应时的欠款。刘青龙的其他经济情况，答辩人并不知晓。故《三方协议》的签订并非帮助刘青龙逃避债务。2．答辩人为成为天园小区的实际权利人，早于2019年5月30日受让了湖南中发房地产开发有限公司（以下简称中发公司）股份。2019年上半年，答辩人与中发公司原股东进行了多次协商，要求受让中发股东股权。2019年5月30日答辩人与原股东完成了股权转让，成为中发公司股东或实际控制人。因此，答辩人签订《三方协议》的目的是想获得天园小区开发建设者的权利，而非与刘青龙串通逃避债务。三、答辩人取得天园小区项目支付了合理对价，截至2019年6月6日，天园小区项目实际用款30392145元，尚欠工程款16952172.17元。截至2019年6月6日，天园小区不包括财务成本的总造价为47344317.17元。同样截至2019年6月6日，答辩人对刘青龙享有债权33765240元。根据《三方协议》，答辩人取得天园小区项目的代价是：抵销答辩人对刘青龙的债权，承担偿还工程欠款、继续建设天园小区的义务，并在天园小区销售完毕后向刘青龙支付款项500万元。因此，答辩人取得天园小区项目支付的对价是5717412.17元。四、答辩人提起执行异议主体适格：1．《城市房地产管理法》第三十条规定了房地产企业定义，以及房地产企业设立要件，它是从应然层面规定谁来开发房产，怎样设立房地产企业的问题。而本案讨论的是出现了非房地产企业投资开发建设房地产时，谁实际享有开发建设者权利的问题。显然该问题超出了行政法规调整的范围，应由民事法规调整。2．实际上，答辩人是承接了刘青龙对天园小区开发建设的权利。若答辩人对天园小区不享有开发建设者的权利，那么刘青龙也不应享有开发建设者的权利，原告也就不能因刘青龙的债务查封中发公司的财产，更无权对案涉房屋进行保全。故原告质疑答辩人提起执行异议的主体资格是十分荒谬的。综上，答辩人与刘青龙签订的《三方协议》合法、有效，且《三方协议》不仅帮助刘青龙抵销了50717412.17元债务，更是使其享有了5000000元债权。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。刘青龙辩称：1．汉寿县人民法院作出的（2019）湘0722执异56号裁定书事实清楚，适用法律正确。原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求予以驳回。原告方认为案外人不能提起执行异议，是没有法律依据的，根据司法解释，案外人是有此权利的。2．我们认为案外人龚志祥主张的证据即真实又合法，其对诉中保全的房屋具有财产利益关系，可以排除人民法院对上述房屋的查封执行措施。3．中发房地产公司除了收取管理费外，没有对查封的房屋进行任何投资，所有投资款均来自于龚志祥和胡荣辉，因此他们才是诉讼房子的实际所有人，原告的诉求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》（2014年5月2日）、湖南省汉寿县人民法院民事裁定书（2015）汉民特字第1号、湖南省汉寿县人民法院执行裁定书（2015）汉执字第165号、《抵押书》、《汉寿天园公寓式酒店工程项目财务清查咨询报告》、《天园公寓式酒店续建合作协议》、《补充协议》、《授权委托书》、《公证书》及相关付款凭证，《湖南省建设工程施工合同》、《天园小区续建工程协议》、《预拌混凝土买卖合同》、《钢材购销合同》、付款凭据（领、借据）、中国农业银行超级柜台客户回执、中国建设银行单位客户专用回单，能证明在2019年6月6日前刘青龙挂靠湖南中发房地产有限公司开发天园公寓式酒店项目，天园公寓式酒店项目实际所有人是刘青龙，龚志祥、胡荣辉系刘青龙债权人，原被告双方对此事实无争议，本院予以确认。2．《三方协议》，协议条款内容前后矛盾并不能直接证明原告所主张的签约人恶意串通，不能达到原告证明目的。能证明龚志祥、胡荣辉所主张的其自2019年6月6日起成为天园公寓式酒店项目实际开发人，但不能证明其对天园公寓式酒店项目享有合法物权。3．汉寿县人民法院2019年9月16日、9月25日执行笔录，原告以该笔录中龚志祥自述是天园公寓式酒店项目的后续投资建筑商，因此不享有项目开发、建设者权利，于法无据，本院不予采信。4．证人熊某的证言，原告用以证明2019年6月6日后刘青龙依然是天园公寓式酒店项目的建设者，依据不足，本院不予采信。5．《关于湖南中发房地产公司转让协议》，不能证明《三方协议》无效，本院不予采信。6．混凝土施工检验批质量验收记录及相关报审报验表，原告用以证明天园公寓式酒店项目真正的完工时间，被告龚志祥进行了虚假陈述，该证据没有提供证明的单位签名，本院不予采信。7．《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》（2019年6月7日），能证明胡荣辉、龚志祥自2019年6月6日起挂靠湖南中发房地产开发有限公司进行开发，但不能证明其对天园公寓式酒店项目享有合法物权。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，汉寿县人民法院在审理邓江山与刘青龙民间借贷纠纷一案中，根据原告申请，作出（2019）湘0722民初2291号民事裁定，查封汉寿县天园小区公寓酒店A栋301、302、303、304、305、401、402、403、404、405、501、502、503、504、505、601、602、603、604、605、701、702、703、704、705、801、802、803、804、805、901、902、903、904、905、1001、1002、1003、1004、1005、1101、1102、1103、1104、1105、1201、1202、1203、1204、1205、1301、1302、1303、1304、1305、1401、1402、1403、1404、1405房屋。执行中，被告龚志祥、胡荣辉以案外人身份对执行标的提出书面异议，认为龚志祥、胡荣辉已通过《三方协议》承继了刘青龙的权利义务，刘青龙已不享有对天园公寓式酒店项目的权利，查封损害了其利益。2019年11月12日，汉寿县人民法院作出（2019）湘0722执异56号执行裁定，支持龚志祥、胡荣辉异议，中止对上述房屋的查封执行措施。本案审理中，刘青龙明确反对原告对上述财产申请保全措施的主张。另查明，2010年，被告刘青龙以湖南中发房地产开发有限公司名义取得汉寿县龙阳镇7014平方米的土地使用权，2014年6月，刘青龙与湖南中发房地产开发有限公司签订协议书，挂靠湖南中发房地产开发有限公司进行开发，期间，刘青龙因资金周转困难开发项目停工。2018年3月7日，湖南中发房地产开发有限公司作为甲方、刘青龙作为乙方、胡荣辉、龚志祥作为丙方签订《天园公寓式酒店续建合作协议》，约定由胡荣辉、龚志祥出资，续建天园公寓式酒店项目，由刘青龙承担清偿胡荣辉、龚志祥出资责任，湖南中发房地产开发有限公司及刘青龙仍为开发方。2019年6月6日，湖南中发房地产开发有限公司作为甲方、刘青龙作为乙方、胡荣辉、龚志祥作为丙方签订《三方协议》，约定胡荣辉、龚志祥以前期出资30392145元、承担应付款16952172.17元及支付刘青龙5000000元回报为条件，置换刘青龙天园公寓式酒店项目所有权，取得该项目开发权，由胡荣辉、龚志祥挂靠湖南中发房地产开发有限公司开发。本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，应对案外人即本案被告胡荣辉、龚志祥就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查?：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人是否系权利人，结合本案，对案外人是否系权利人的审查，根据最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案执行异议涉及保全的标的物为刘青龙挂靠湖南中发房地产开发有限公司开发天园公寓式酒店项目中的商品房屋，胡荣辉、龚志祥未提交证据证明系其成为开发方后自己建设取得，刘青龙为实际所有权人，不动产物权登记权利人应认定为湖南中发房地产开发有限公司。2019年6月6日，湖南中发房地产开发有限公司、刘青龙、胡荣辉、龚志祥签订《三方协议》后，胡荣辉、龚志祥依据该协议除取得挂靠开发天园公寓式酒店项目的权利，同时以债权等置换获得包括案涉商品房在内的天园公寓式酒店项目资产，这种权利变更未经依法登记，仍登记在湖南中发房地产开发有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，胡荣辉、龚志祥依《三方协议》约定取得案涉商品房，并不能直接产生物权变动的法律后果。胡荣辉、龚志祥享有的仅是案涉商品房不动产物权的期待权。对胡荣辉、龚志祥享有的期待权能否足以排除强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：?金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：?（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。胡荣辉、龚志祥与湖南中发房地产开发有限公司、刘青龙签订合同约定取得天园公寓式酒店项目商品房，支付价款的方式是以债换房，实际是以金钱债务支付购房款的买卖行为。胡荣辉、龚志祥取得天园公寓式酒店项目商品房的目的是收回对刘青龙的债权，并非用于居住，也非名下无其他用于居住的房屋，因此，胡荣辉、龚志祥约定取得天园公寓式酒店项目商品房，即使该行为合法与真实，这种期待权也不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议的申请不应得到支持。原告请求对执行标的执行本院予以支持，本院（2019）湘0722执异56号执行裁定在判决后自动失效，原告申请撤销该裁定无法律依据。刘青龙明确反对原告对上述财产申请保全措施的主张，应列为本案被告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百零八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条之规定，判决如下：一、准许执行对汉寿县天园小区公寓酒店A栋301、302、303、304、305、401、402、403、404、405、501、502、503、504、505、601、602、603、604、605、701、702、703、704、705、801、802、803、804、805、901、902、903、904、905、1001、1002、1003、1004、1005、1101、1102、1103、1104、1105、1201、1202、1203、1204、1205、1301、1302、1303、1304、1305、1401、1402、1403、1404、1405房屋的查封。二、驳回邓江山其他诉讼请求。案件受理费100元，由龚志祥、胡荣辉、刘青龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  罗建军人民陪审员  徐电祥人民陪审员  高以桂二〇一九年十二月十七日法官助理涂朦书记员刘佳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。