安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初3955号原告：焦丽，女，汉族，1965年1月5日出生，安徽省界首市人，住安徽省界首市。原告：李忠，男，汉族，1960年11月27日出生，安徽省界首市人，住安徽省界首市。被告：徐伟，男，汉族，1991年8月13日出生，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。第三人：张超群，女，汉族，1988年1月16日出生，安徽省界首市人，住安徽省界首市。第三人：张超男，女，汉族，1986年9月5日出生，安徽省界首市人，住安徽省界首市。第三人张超群、张超男共同委托诉讼代理人：苏朋才，安徽法卫律师事务所律师。原告焦丽、李忠诉被告徐伟、第三人张超群、张超男确认合同无效纠纷一案，本院已作出（2019）皖1282民初第1238号民事判决书，原告焦丽、李忠，第三人张超群、张超男不服，向阜阳市中级人民法院提起上诉，阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民终2629号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告焦丽、李忠，被告徐伟的委托诉讼代理人郭伟群，第三人张超群、张超男及其委托诉讼代理人苏朋才，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦丽、李忠向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原、被告于2015年12月20日所签订的《房屋土地转让协议》无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告曾经从被告父母徐登付、李荣处借过一次钱，在借款时原告先后向被告父母出具了一份借款协议和一份与被告签署的房屋买卖合同作为借款的担保，后原告与被告父母就借款的还款情况结算后向其出具了一张金额为70万元的借条，就该借条被告父母己经起诉致界首市人民法院并获部分支持但并未执行到位，现涉案房屋已经拆迁，被告又持土地房屋买卖合同要求与拆迁部门签订拆迁补偿协议被拒绝。现第三人（系两原告之女，涉案房屋共有人）已经就案涉的部分房屋与拆迁部门签订拆迁补偿协议，并领取了大部分拆迁补偿款。由于剩余拆迁补偿款未能支付，第三人多次前往政府部门信访，信访部门告知可以到人民法院诉求房屋土地买卖合同无效。因涉案土地房屋系原告与第三人共有，土地房屋且属违章建筑。另外，被告自签订合同以来并未支付房款，其父母的借款已经由人民法院判决确定并在执行之中。故提起诉讼，请判如所请。原告焦丽、李忠为支持其诉讼请求，在原一审中向本院提交如下证据：1、身份证两份，证明两原告的诉讼主体资格；2、《房屋土地转让协议》一份，证明双方签订协议的事实；3、情况说明一份，证明涉案房屋属原告与第三人共有，原告无权处分；4、责令停止违法行为通知书一份，证明涉案房屋属违章建筑；5、民事诉状两份、判决书两份，证明被告并未支付涉案房产购房款，签订协议的目的是为了担保债权；6、户口本一份，证明原告焦丽与第三人系母女关系，第三人系房产共有人；7、证人出庭作证，证明第三人系房产共有人，被告并未支付涉案房产购房款。原告焦丽、李忠在重审中向本院提交如下证据：1、借款协议一份，证明原告焦丽、李忠向李荣借款90万元，李荣实际只给付原告60万元的事实；2、电费缴费单三张，证明电费一直是原告在缴纳，2017年拆迁后就没有再缴纳了。被告徐伟辩称，原告所诉与事实不符，原告与被告的父母之间存在多笔借贷关系，并不是原告所诉称的仅借过一次钱。因原告在太和县大新镇开发房地产，多次从被告母亲李荣、父亲徐登付处借款，该事实已经界首市人民法院（2016）皖1282民初2586号民事判决书、（2016）皖1282民初2587号民事判决书予以查明，原告所诉争的房地产是为2015年7月20日二原告借款90万元进行的担保，协议中明确约定“甲方向乙方借款90万元，月息3%，借款期限五个月；如甲方不能按约定偿还乙方借款，甲方自愿以该房屋等价抵偿给乙方”，2015年12月20日该笔借款90万元到期，同日原告将该房屋以转让的形式抵偿给被告并出具《收条》，该收条载明的90万元，已经界首市人民法院（2016）皖1282民初2586号民事判决书予以确认为“该笔购房款90万元即为上述被告李忠、焦丽向原告李荣的借款”，该判决为已生效的法律文书，对于判决书认定的事实被告并没有提出异议，足以说明原告与被告签订《房屋土地转让协议》是用于抵偿所欠被告母亲李荣的借款90万元，而不是所欠被告父亲徐登付的借款70万元，该事实也已经界首市人民法院的两次审理予以查明，因此原告诉仅有一笔70万元的借款与事实不符。2.被告父亲在与原告焦丽2016年11月14日的通话记录中，一再重复双方之间存在70万元和90万元两笔借款的事实，还特意提到了90万元抵偿房子的事，原告焦丽对此并没有否认，同时又签订《房屋转让协议》并出具了《收条》，二原告系完全民事行为能力人，对于签订协议、出具收条的重大事项其夫妻二人是明知该法律后果的，足以说明原告将房屋予以抵偿的事实，因此原告诉称与被告自签订合同以来并未支付房款与事实不符。3.原告所抵偿给被告的房屋并交付给被告使用，已在界首市人民法院（2016）皖1282民初2586号民事判决书予以认定，且事实上也是由被告实际占有使用直至被拆迁，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告取得该房地产的所有权符合最高院的司法解释，故该房屋的所有人为被告所有，因此拆迁的补偿款也应为被告享有。根据原告提供的《证明》可以看出第三人张超群、张超男并非涉案房地产的所有人，且第三人张超男、张超群冒名领取部分补偿款的行为，已由界首市西城街道办事处拆迁部门予以追偿。4.退一步即使认定原被告之间的合同无效，根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产应当予以返还，但由于该房屋已被拆迁导致无法返还房屋，从公平原则和诚信原则出发，即使协议无效，房屋的拆迁利益也应当归被告所有。首先，由于原告转让给被告的房屋现已被依法拆迁，对于该房地产因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款，以及土地增值部分的拆迁补偿补助款均应归作为买房人的被告所有；其次，房屋内的装修及附属物补偿价和搬家补助费系因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款，也应全部归被告所有。综上所述，被告的诉求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告徐伟为支持其辩解，在原一审和重审中向本院提交如下证据：1、身份证一份，证明被告的身份信息及诉讼主体资格；2、房屋土地转让协议一份、收条一份、借款协议一份、（2016）皖1282民初2586号民事判决书一份，证明原告所诉2015年12月20日与被告所签订《房屋土地转让协议》中的价款，已经由原告所欠被告母亲李荣的借款90万元抵偿支付，原告将房屋交付给被告徐伟占有使用，并由被告父亲徐登付对外出租的事实；3、借条一份、（2016）皖1282民初2587号民事判决书一份，证明原告焦丽向被告徐伟的父亲徐登付借款70万元，已经界首市人民法院判令原告偿还借款及利息的事实，原告诉称仅有一笔借款与事实不符；4、结婚证一份、张庄社区《证明》一份，证明原告转让给被告的房地产系原告焦丽所有，焦丽与李忠系夫妻关系，二人为拆迁房屋转让之前的原产权人，房地产转让后第三人张超群、张超男不具有领取涉案房屋的拆迁款的权利；5、房屋出租协议6份，证明原告将房屋转让给被告徐伟后，由徐伟的父亲徐登付对外出租的事实；6、照片9张、通话录音1份，证明原告共向被告父母借款有70万元和90万元两笔，原告将房屋以抵偿的方式转让给被告后，由被告实际占有使用并进行清理，换锁并对外出租的事实。第三人张超群、张超男辩称，一、法庭应依法支持两位原告焦丽、李忠的诉讼请求：1、原告李忠无权作为甲方转让土地使用权。涉案国有土地使用权是第三人与父亲张洪才、母亲焦丽在1991年12月26日取得的，该使用权虽然是以父亲张洪才的个人名义取得的，但它实际上是第三人、张洪才、焦丽的家庭共有使用的。在父亲张洪才去世后，该土地只能由第三人与母亲焦丽共同使用，根据继承法的规定，土地上的房屋也属于第三人与焦丽共同所有。虽然后来焦丽与李忠办理了结婚登记，但这片土地的使用权及房屋的所有权属于焦丽的婚前财产，与李忠无关，所以李忠是无权作为甲方转让土地使用权的。2、涉案土地的使用权是第三人、张洪才、焦丽共有的，焦丽在没有得到第三人的书面同意时，是无权转让土地使用权的。3、涉案建筑的房屋属于违法建筑，没有权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，该房屋不能进行转让，原告焦丽、李忠与被告徐伟签订的《房屋转让协议》违反了该法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项之规定，原告焦丽、李忠与被告徐伟签订的《房屋土地转让协议》无效。4、涉案房屋是由第三人想方设法建起来的，焦丽、李忠没有出资，从情理上讲，焦丽、李忠也无权转让该土地房屋。5、从原告焦丽、李忠与被告徐伟签订的《房屋土地转让协议》内容看，双方不可能履行，首先，甲方焦丽、李忠不可能按协议要求提供合法的符合要求的房屋资料，保证对出售房屋拥有独立产权，也不能保证产权清楚，其次，乙方（徐伟）也没有按要求一次性付清房款，实际情况是，焦丽、李忠并不欠徐伟90万元债务，也未收到徐伟的90万元购房款，他们2015年12月20日出具的收到徐伟付购房款90万元的收条，是徐伟从其母亲李荣那里让与的90万元（第三人声明：此说不是认可焦丽、李忠欠李荣90万元）债权，既然李荣在2015年12月20日就把90万元债权让与了徐伟，那么，在2016年11月21日，李荣又以焦丽、李忠为被告起诉要求他俩偿还90万元欠款和288000元利息，则足以证明李荣并没有把90万元的债权让与徐伟，既然徐伟没有取得90万元债权，何谈支付90万元购房款，由于徐伟没有履行协议，该协议肯定没有生效，徐伟没有权利主张房屋归其所有。6、在焦丽、李忠与徐伟签订《房屋土地转让协议》时，建筑面积达800余平方米的房屋怎么可能以90万元等价卖给徐伟，如果交易成功，那将严重损害二位第三人的合法利益。7、界首市人民政府西城街道办事处曾经给二位第三人下了一纸解除补偿安置协议书并以此为依据起诉要求第三人返还已经领取的拆迁补偿款，但最后被界首市人民法院判决驳回。8、由于涉案房屋已经被拆除，二原告焦丽、李忠与徐伟签订的《房屋土地转让协议》已失去意义，因为即使法庭判令协议有效，事实上协议也无法履行。综上所述，法庭应依法支持原告的诉讼请求，判决确认原、被告之间签订的《房屋土地转让协议》无效。二、第三人不应承担本案的诉讼费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：焦丽与张洪才（已去世）二人系夫妻关系，1986年9月5日生育长女张超男，1988年1月16日生育次女张超群。1991年12月26日，张洪才取得案涉土地国有土地使用权证[界国用（91）字第2135号]，用地面积220.10平方米，其中建筑占地面积48.15平方米。1995年张洪才因意外死亡。1997年8月15日，李忠与焦丽登记结婚。2011年至2012年期间，焦丽对案涉土地上的房屋进行翻建。焦丽、李忠与徐伟父母徐登付、李荣系朋友关系，之间存在着经济往来。2016年11月，徐登付以焦丽、李忠为被告提起诉讼，要求二人偿还借款700000元；李荣以焦丽、李忠为被告提起诉讼，要求二人偿还借款900000元及利息。2017年12月28日，我院作出（2016）皖1282民初2586号、2587号民事判决书，其中（2016）皖1282民初2587号民事判决书判决，焦丽、李忠偿还徐登付借款650000元。（2016）皖1282民初2586号民事判决书查明：2015年7月20日李荣与李忠、焦丽签订《借款协议》，双方约定李忠、焦丽向李荣借款人民币90万元，月息3%，自借款之日起计算，借款期限为五个月，并备注：按期还款不计算利息。并约定如到期不偿还欠款，李忠、焦丽以坐落在界师路十二巷1户房屋等价抵偿给李荣。2015年12月20日，李忠、焦丽与徐伟签订“房屋转让协议”，该协议主要约定，徐伟以900000元的价格购买焦丽、李忠房屋，由于该房屋出租，部分房屋租期未到，六个月后交付房屋。同日，李忠、焦丽给徐伟出具了收到购房款现金900000元的收条。但该笔购房款900000元即为上述李忠、焦丽向李荣的借款。现该房屋由徐登付出租。本院认为：焦丽、李忠与李荣签订借款协议后，又与徐伟签订了房屋转让协议，但该笔购房款为李荣与焦丽、李忠签订的借款协议中900000元系同一笔款项，故李荣请求焦丽、李忠偿还欠款证据不足，判决驳回了李荣的诉讼请求。2018年8月，案涉房屋因城市建设需要拆迁，焦丽、张超群、张超男与拆迁部门签订拆迁协议。2018年8月，徐伟以焦丽、李忠为被告向本院提起诉讼，要求确认2015年12月20日双方签订的房屋土地转让协议有效，后在审理过程中撤回起诉。现焦丽、李忠提起诉讼，要求确认2015年12月20日双方签订的房屋土地转让协议无效。另查明，案涉房屋已经拆迁完毕。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2015年12月20日，焦丽、李忠与徐伟签订房屋土地转让协议，焦丽、李忠将位于界首市西城办事处界师路十二巷1户的案涉房屋转让给徐伟，价款为900000元。根据（2016）皖1282民初2586号民事判决书查明的事实，房屋价款系焦丽、李忠向徐伟母亲李荣借款900000元进行的抵付。故该房屋土地转让协议实为以房抵债协议。协议签订后双方已经履行了房屋土地转让协议确定的权利、义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，在诉讼中焦丽、李忠未能举证证明房屋土地转让协议存在无效情形，故对二人的诉讼请求本院不予支持。本案第三人张超群、张超男与被告徐伟的争议焦点主要有两点，本院分析如下：1、第三人张超群、张超男认为原告焦丽、李忠无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”可知，买卖合同并不因无权处分而无效。本案中，第三人张超群、张超男认为涉案房屋系二人借款所建，但两人重审中的辩解与原审中的辩解相互矛盾。即使第三人对涉案房屋享有权益，但涉案房屋翻建的时间系焦丽与李忠结婚之后，第三人也无法排除李忠对涉案房屋不享有权益。因此，即使焦丽与李忠是无权处分，这并不影响其与徐伟签订的《房屋土地转让协议》的效力。2、第三人认为原告焦丽、李忠与被告徐伟签订的《房屋土地转让协议》违反《城市房地产管理法》的强制性规定，属无效合同。根据《合同法》第五十二条、第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。从条文内容看，《城市房地产管理法》第三十八条并未直接规定违反后的行为无效。且《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定，亦不是效力性强制性规定。综上，《房屋土地转让协议》是原告焦丽、李忠和被告徐伟的真实意思表示，原告焦丽、李忠要求确认《房屋土地转让协议》无效，显然违背了其在《房屋土地转让协议》中作出的保证。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告焦丽、李忠的诉讼请求。案件受理费80元，由原告焦丽、李忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王海燕审 判 员  李 强人民陪审员  潘振山二〇一九年十二月十日书 记 员  汪云龙