广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10360号原告：罗昌波，男，1973年2月28日出生，汉族，身份证住址四川省大竹县，原告：周巧燕，女，1974年4月13日出生，汉族，身份证住址湖南省炎陵县，两原告的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。原告罗昌波、周巧燕与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人林明堂、张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期交房违约金49997.8元（以389999元为基数，按每日万分之二的标准自2016年4月1日起至2018年1月2日，共641天）；2.被告向两原告支付逾期办证违约金（以389999元为基数，按每日万分之一的标准自2016年11月28日起计算至被告将两两原告办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日）。事实和理由：2013年3月17日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由两原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭4幢704房。合同第八条约定，被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付给两原告使用；合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。但被告迄今尚未办理好两原告的不动产权属证书，依法应当承担违约责任。被告于2018年1月2日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，才具备法定的交付条件，应以该日为交付时间。故被告构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。合同关于原被告违约责任的约定不对等，不公平，应予调整；合同约定的违约金过低，与被告的违约程度无法匹配，故请求法院予以调整增加。综上，为维护两原告权益，两原告特向法院提起诉讼。被告辩解，一、被告不存在逾期交楼的事实，两原告要求被告承担逾期交楼的违约责任无事实和法律依据。1.双方在商品房买卖合同第八条约定的是交楼期限，合同并未约定将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交楼条件。2.两原告已于2014年3月22日办理了收楼手续，商品房已经转移了占有，应视为交付完成。3.两原告于2014年3月22日收楼，收楼后从未向被告提出过任何质量异议，也未提出过任何交付瑕疵的事由，其没有因为交付的商品房不符合合同约定在法定的两年诉讼时效期间内向两原告主张任何权利，其权利不应受到法律的保护。二、涉案商品房迟延办证是外界客观原因导致，不可归责于被告，被告不存在明显过错，不应当承担违约责任。1.合同补充协议第八条约定，若因政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。2015年11月1日，中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见》，正值涉案小区一期综合验收阶段，但因新的政策出台，影响小区整体项目综合验收。在2015年11月1日前，政府规划验收对于建筑面积的误差标准是计容面积不超过容积率，单项单栋建筑面积不超过1%即可以通过规划验收，但新规规定“凡属建筑面积5000以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000平方米”。被告在新规出台后，不得不综合考虑一期与二期的建筑误差情况，以确保能向买受人交付符合合同约定的商品房。因此，在一期已经竣工的情况下，被告为了达到整个项目的验收通过，对于超建部分作了重新报建手续。对于超建部分重新报建的时间，不应当计算在办证期限之内。被告于2017年3月14日取得超建部分重新报建的规划验收批复，从该时间开始才具备办证的可能。而两原告等一期业主目前已经取得产权证书，被告不应再承担违约责任。2.涉案小区地址变更，供电部门调整规划，被告需要配合迁移配电站，导致被告竣工验收迟延，并非属于被告的责任导致，被告不应承担违约责任。三、两原告要求被告支付高额的违约金没有事实和法律依据。1.买卖双方在合同中已经约定违约金的计算方式，该条款的字体已经用加粗下划线的方式进行强调，被告完成了提示义务，故该条款对双方均具有约束力，两原告应当遵从合同约定计算违约金。现两原告选择要求继续履行合同而不选择解除合同，其一是因为房产已经升值，解除合同对其不利，其二是要求继续合同除享有升值利益以外，还可以要求违约金。既然两原告选择继续履行合同，就应当按照继续合同的约定计算违约金而不应随意变更违约金的计算方式。2.违约金的性质属于补偿性质，双方在合同中约定了逾期交房违约金和逾期办证违约金的免责期和违约金上限,该约定已经综合考虑了合同双方权利义务的均衡，合同双方均应当恪守，不应当随便予以调整。根据法律规定，违约金过低要求增加的只能以实际损失为限，两原告没有证据证明其实际损失，实际上也没有损失，故其要求增加的违约金不符合法律规定。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。诉讼期间，原、被告申请庭外和解，期限届满，双方未能达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2013年3月17日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以389999元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭4幢704的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日（含60日），不作补偿；逾期超过60日而不足180日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第61日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第61日至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失。合同的附件六合同补充协议第八条关于产权登记期限（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，两原告依约向被告支付了全部购房款。2014年3月22日，两原告办理了收楼手续。2.2011年1月30日，被告取得“贝迪豪庭一期商住小区工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2011年1月1日至2013年1月1日，备注栏载明：该工程于2012年11月12日办理调整以下内容，工程名称为贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程，竣工日期延期至2014年1月1日。2013年7月2日，被告取得“贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2013年5月1日至2015年5月1日，备注栏载明：该工程于2015年7月29日办理变更以下内容，竣工日期延期至2017年6月1日。2011年12月9日，被告取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为282042011110054、282042011110055，建设项目名称分别为贝迪豪庭住宅小区一期（1幢至10幢商业住宅楼、门卫室与消防控制中心、垃圾房与地下停车库）、贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库），建设规模分别为54306.13㎡、61835.09㎡，两许可证上均备注有以下内容：该项目于2015年5月25日办理报建变更批复书，批复内容变更，规划报建变更业务编号为282082015050015。2015年10月28日，贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程取得建设工程竣工验收报告。2017年3月14日，被告再次取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为271212017020021、271212017020022，建设规模分别为454.12平方米、321.85平方米，在前述许可证附件中审查意见处载明“同意补办超建面积报建”。同日，中山市城乡规划局作出建设工程规划条件核实批复书，贝迪豪庭住宅小区一期、二期规划验收合格。2018年1月2日，贝迪豪庭住宅小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月1日，中山火炬高技术产业开发区联富社区居民委员会同意贝迪龙庭公司将涉案小区不动产地址变更为“中山市火炬开发区联富社区居民委员会园山新区大街6号”。2018年3月14日，中山市公安局作出批复，同意贝迪龙庭公司将一期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记，二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街11号”备案登记。2018年11月2日，中山市公安局同意贝迪龙庭公司将一期、二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交分局。2019年4月12日，被告取得涉案房屋不动产登记受理通知书。3.中山市城乡规划局根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》。该意见（试行）于2015年11月1日起施行，其中第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告与两原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。（一）关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）号第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”结合上述通知的规定，涉案商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。故在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前，涉案商品房不符合法定交楼条件。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”根据前述法律规定，两原告作为买受人依法负有一定的检验的义务，尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合法定或约定交付条件可以拒绝接收。本案中，两原告在被告未能提供法定或约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2014年3月22日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定或法定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。两原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用原则。因此，逾期交房违约金应计算至2014年3月22日。逾期交房违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。两原告于2019年4月18日提起诉讼时效，则2016年4月17日前的违约金已超诉讼时效，因此，两原告主张的逾期交房违约金均已逾法定诉讼时效，本院不予支持。（二）关于逾期办证违约金。首先，关于被告能否依据合同约定顺延办证期限的问题。本院认为，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，之所以约定720个工作日这么长的时间，主要源于开发商需要到各相关部门办理《房地产权证》《国有土地使用权证》手续及等待行政审批时间的实际需求，如果将所有影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为或政府政策的改变都纳入开发商可以顺延办证期限的范畴，显然有违公平原则，业主领取权属证书的权益将难以保障。就被告的抗辩事由，本院分析如下：1.被告抗辩中山市在2015年11月1日出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致分期建设的涉案小区一期、二期工程必须同时进行验收备案。本院认为，其一，中山市在2015年11月1日施行的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，被告也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度；其二，从被告提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，不排除被告因自身因素延误办证进度；其三，即便被告抗辩属实，前述实施意见是依据《广东省城乡规划条例》制订的，而广东省城乡规划条例于2012年11月29日通过，2013年5月1日起施行，被告作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟悉房地产开发的相关政府政策，对可以预见的政府政策改变应做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上。2.被告抗辩供电部门调整规划迁移变电站导致综合验收迟延，但被告提供的证据只能证明位于被告用地内的公用配电站因政府规划需要进行迁移整改的事实，但不能证明政府是在何时进行了规划调整，且该规划调整对案涉小区的工程进度乃至验收产生了何种不利影响，故无法得出可供顺延的天数，被告对此应承担举证不能的不利后果。据此，本院认定被告所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延事项，对被告的抗辩理由不予采信，办证期限不予顺延。3.涉案小区办理大确权之前，其地址名称需要由公安局审核通过，属于办证的必须环节，被告提交的公安局关于涉案小区地址名称的批复属于正常审批事项，不足以证明中山市的地址名称政策在何时发生了改变，亦不足以证明该政策的改变影响了涉案房屋的办证进度，被告据此顺延办证期限之理据不足。其次，关于逾期办证违约金的计算问题。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，被告按两原告已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，被告应从2014年3月22日起算720个工作日内（即2017年2月8日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告于2019年4月12日取得案涉房屋不动产登记受理通知书，此时，被告才履行完毕案涉合同约定的递件办证义务，其行为已构成违约，两两原告诉请被告支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。被告抗辩60天豁免违约责任。根据合同第十四条第4点“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”之约定，逾期不超过60天的违约行为可以豁免违约金不予补偿并无理解上的分歧，但对超过60天的违约行为是否豁免该60天的违约金则存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，本院作出不利于被告的理解，认定其在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日即2017年2月8日起算。两原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。综合考量被告逾期办证的过错程度,对两原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致两原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至被告取得涉案商品房不动产登记受理通知书之日即2019年4月12日。故，逾期办证天数为793日（2017年2月8日至2019年4月12日期间），被告应向两原告支付逾期办证违约金30927元（389999元×793日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗昌波、周巧燕支付逾期办证违约金30927元；二、驳回原告罗昌波、周巧燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1898元，减半收取为949元，由原告罗昌波、周巧燕负担599元，被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担350元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年十二月十八日书记员 黎宗明王静