文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初16646号原告：翟跃池，男，1985年2月28日出生，汉族，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：赖思奇，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雨霖，重庆百君律师事务所实习律师。被告：重庆禧富华市场管理有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道256号附162号，统一社会信用代码91500113MA5UB5JR92。法定代表人：周荣建，执行董事兼总经理。被告：重庆诚外诚商业管理有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道244号附204号（华南城），统一社会信用代码91500113MA5U7KUFXY。法定代表人：周荣建，执行董事兼总经理。原告翟跃池与被告重庆禧富华市场管理有限公司（以下简称禧富华公司）、重庆诚外诚商业管理有限公司（以下简称诚外诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告翟跃池及诉讼代理人赖思奇、朱雨霖到庭参加了诉讼，被告禧富华公司、诚外诚公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告翟跃池向本院提出诉讼请求：1、判令被告禧富华公司立即退还原告购房款833845元，代收的契税28196元，不动产登记费1100元，合同印花税516元，合计863657元；2、判令被告禧富华公司立即向原告支付利息（计算方法：以1033845元为基数从2018年7月7日起按照年利率4.75%计算至2019年9月2日计57565.06元，以833845元为基数从2018年9月2日起按照年利率4.75%计算至被告禧富华公司全额返还购房款及税费之日止；暂算至2019年9月15日共计58995.34元）及违约金（计算方法：以1033845元的1%与以1033845元为基数从2019年9月12日起按每日万分之三计算的数据之和，暂算至2019年9月15日共计11579.06元）。3、判令被告禧富华公司承担原告因本案支付的律师费73619.4元及财产保全申请费、财产保全担保费、诉讼费等；4、判令被告诚外诚公司对被告禧富华公司的上述债务向原告承担连带清偿责任。事实和理由：2018年7月7日，原告与被告禧富华公司签订了两份《重庆市商品房买卖合同》(合同编号:CQ-202-0190XXXX、CQ-202-0190XXXX)，约定被告禧富华公司将位于重庆市巴南区东城大道3-XXX和4-XXX的两套房屋分别以712992元、320853元出售给原告，并于2018年12月31日前将房屋交付给原告；若被告禧富华公司逾期交房超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告禧富华公司应在解除通知到达之日起30日内退还原告购房款及利息，并按已付房款的百分之一向原告支付违约金。原告于当日向被告禧富华公司支付了案涉两套房屋的购房款、契税、不动产登记费、合同印花税。但被告禧富华公司未按约交房，原告于2019年4月1日向被告禧富华公司送达了《解除合同通知书》，被告诚外诚公司于2019年6月18日向原告送达了《关于延迟交房申请退房情况说明》，同意解除合同。2019年9月2日，被告禧富华公司向原告出具《承诺函》，承诺退还原告全部购房款，以及按约支付利息和违约金，原告提起诉讼而产生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等)由被告禧富华公司承担，若未在承诺期内足额支付以上款项，每逾期一日还应按原购房款的万分之三向原告支付违约金。之后原告仅收到被告方退还的部分款项，因被告诚外诚公司为被告禧富华公司的唯一股东，原告遂起诉二被告要求如上所述。被告禧富华公司未到庭应诉。被告诚外诚公司未到庭应诉。原告围绕其诉讼请求依法向法庭提交了相应证据：1、《重庆市商品房买卖合同》及附件各2份（合同编号分别为：CQ-202-0190XXXX、CQ-202-0190XXXX）、《个人账户交易明细》、《招商银行户口历史交易明细表》3份、银行转账存根4张、《专用收据》8张、被告禧富华工商信息、《关于延迟交房申请退房情况说明》、《解除合同通知书》、微信截图、《委托付款说明》、保全申请费凭证、保全责任险保单及电子发票、交易详情截图、《承诺函》、《民事法律事务委托合同》、电子普通发票，本院结合证据之间相互印证的内容以及本院核实的事实后，对以上证据真实性予以采信；2、律师函，因原告并未提供相应证据证明该函的送达情况，故本院对该证据不予确认。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告与被告禧富华公司于2018年7月12日签订了合同编号分别为CQ-202-0190XXXX、CQ-202-0190XXXX的两份《重庆市商品房买卖合同》及对应的补充协议，双方约定原告向被告禧富华公司购买位于重庆市巴南区东城大道3-XXX、4-XXX的两套房屋，两套房屋成交金额分别为712992元、320853元；被告禧富华公司应于2018年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用；若被告禧富华公司逾期交房超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告禧富华公司应在解除合同通知到达之日起30日内全额退还原告购房款并“按银行同期贷款利率”计息，并按原告“已付房价款百分之1”向原告支付违约金；房屋买卖所产生的税费（包括契税、房产税、印花税、房屋专项维修资金、物业管理费服务费等）均由原告承担。原告于2018年7月7日向被告禧富华公司支付833657元，当日原告委托案外人康祥兵向被告禧富华公司支付200000元。被告禧富华公司于当日向原告出具8张《专用收据》，分别载明收取原告支付的“260-3-XXX”楼款662992元、定金50000元、契税19445元、不动产登记费550元、合同印花税356元及“260-4-XXX”定金30000元、楼款290853元、契税8751元、不动产登记费550元、合同印花税160元，上述款项除“260-4-XXX”定金30000元载明收款方式为“内转”，其他收款方式均载明为“POS”。2018年7月11日，原告向案外人汪少佳银行转账30000元，原告庭审中称该人系“260-4-XXX”被告禧富华公司指定收款的前买主以及该款对应系该房屋的定金30000元。之后被告禧富华公司未按约定期限向原告交付案涉的两套房屋，原告遂于2019年4月1日通过微信向“霍羽瑄”送达《解除合同通知书》，该通知书主要载明被告禧富华公司已就案涉两份房屋买卖合同逾期交房超过90日，故原告要求解除案涉两份房屋买卖合同并要求被告禧富华公司自该日起30日内退还原告已付款项及相应利息。被告诚外诚公司于2019年6月18日向原告出具《关于延迟交房申请退房情况说明》，确认知晓原告于2019年4月1日向被告禧富华公司送达了前述《解除合同通知书》的相关事宜并承诺“1、我司同意买受人提出的退房退款申请；并安排人员办理相关退房手续；2、我司经同买受人翟跃池、康祥兵协商达成一致，合同于2019年7月30日前完成网签解除，并承诺解除网签合同后七个工作日内向买受人付清全部款项”。2019年9月2日，被告禧富华公司向原告出具《承诺函》，该函载明“我司重庆禧富华市场管理有限公司于2018年7月7日与你方签订《重庆市商品房买卖合同》，双方于2019年8月7日在重庆市巴南不动产登记中心解除了该2套商品房的房屋买卖合同，并约定解除合同后七个工作日内退还全部原购房款项1033845元及《重庆市商品房买卖合同》第九条甲方逾期交房的违约责任1、（2）约定支付利息和违约金。因我司未支付上述费用，现我司承诺：1.我司在作出承诺之日起7个工作日内支付翟跃池上述全部款项。2.如我司未按时退还和支付上述所有款项，翟跃池有权依法提起诉讼，且产生的一切诉讼费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、财产保全担保费、评估费、拍卖费、执行费、保管费、过户费等一切实现债权和担保权的费用）均由我司承担，翟跃池应向我司提供相关票据。3.如我司未在承诺期内未足额向翟跃池支付上述款项，我司除应向翟跃池支付上述款项外，每逾期一日，还应按原购房款项的万分之三向翟跃池支付违约金”。原告称该函中“2019年8月7日”系原告与被告禧富华公司解除案涉房屋网签的时间。2019年9月2日，被告诚外诚公司向原告支付200000元。2019年9月30日，被告诚外诚公司再次向原告支付200000元。另查明，被告禧富华公司于2017年1月20日成立，系一人有限责任公司（法人独资）。被告禧富华公司于2019年8月30日前的法人股东为重庆华南城有限公司，该期日后法人股东变更为被告诚外诚公司。原告因本案诉讼实际支付律师服务费73619.4元及财产保全责任险保费800元。庭审结束后，被告禧富华公司、诚外诚公司的法定代表人周荣建于2019年11月5日向本院说明情况认可被告诚外诚公司向原告出具《关于延迟交房申请退房情况说明》的事实，但认为被告诚外诚公司作出该说明时并非被告禧富华公司的股东，且被告诚外诚公司亦无债的加入或自愿承担对应民事责任的意思表示，被告禧富华公司已支付原告400000元，剩余款项同意分期支付，本案所涉购房款应仅指房屋成交价，原告的大修基金及税费已实际退还给了原告。本院要求二被告限期提供案涉相应证据，否则将迳行依法裁判，二被告未在指定期限内向本院提交证据材料。本院认为，原告与被告禧富华公司签订的两份房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚实信用地履行。首先，对于原告向被告禧富华公司付款事实的确认，原告于2018年7月7日直接向被告禧富华支付了1033657元，被告禧富华公司当日出具收取两套房屋的购房款及税费等共计1063657元的专用收据，结合“260-4-XXX”定金收据载明金额为30000元、收款方式为“内转”的内容以及二被告向原告出具《关于延迟交房申请退房情况说明》、《承诺函》一并载明本案两个房屋买卖合同关系所涉及的解除合同、确认购房款项、同意退款及承担违约责任的事实，本院认为原告在2018年7月7日已将案涉两套房屋的购房款及税费等共计1063657元向被告禧富华公司实际支付，且被告禧富华公司亦将原告应享的相应债权自愿合并为了一笔债务，故本案中一并处理存在牵连关系的两个房屋买卖合同相关事宜并无不妥且有利于诉讼资源的使用。其次，现被告禧富华公司未按约向原告交付案涉的两套房屋且已超过90日，原告有权依照两份房屋买卖合同约定内容通过向被告禧富华公司送达《解除合同通知书》而解除房屋买卖合同并主张其他权利。原告送达《解除合同通知书》的相对方系“霍羽瑄”，虽然原告未举示其他证据证明“霍羽瑄”系被告禧富华公司工作人员，但被告诚外诚公司于2019年6月18日向原告出具《关于延迟交房申请退房情况说明》确认了原告于2019年4月1日向被告禧富华公司送达《解除合同通知书》的事实，虽然被告诚外诚公司于2019年6月18日并非被告禧富华公司的股东，但被告诚外诚公司在继受被告禧富华公司全部股权并于2019年8月30日起成为被告禧富华公司的唯一股东后，应当知晓并接管了被告禧富华公司实际掌握的与案涉房屋买卖合同成立、生效及解除相关的业务合同档案及财务会计资料，结合庭审结束后二被告均认可《关于延迟交房申请退房情况说明》出具的事实，本院认为《关于延迟交房申请退房情况说明》已足以证明原告向被告禧富华公司于2019年4月1日实际送达《解除合同通知书》的事实，故原告与被告禧富华公司之间的房屋买卖合同已于2019年4月1日解除，被告禧富华公司应于该日起30日之内即2019年5月1日前退还原告已付案涉两套房屋的总价款1033845元并支付相应的利息。鉴于被告已向原告收取案涉两套房屋的契税、不动产登记费、合同印花税共计29812元并出具相应收据的事实，本院认为前述税费实际应由原告承担，被告禧富华公司仅有权代收代缴，根据房屋买卖合同已解除的情况，原告亦有权在要求房价款退还的同时要求被告禧富华公司退还其已实际收取的前述税费。对于原告主张利息的诉讼请求，原告在解除房屋买卖合同后有权要求被告禧富华公司赔偿损失，而原告遭受的损失即为其实际支付款项的资金占用利息，一方面，被告禧富华公司逾期交房的违约行为导致房屋买卖合同已经解除，故本院认为应以原告实际向被告禧富华公司支付的包括房价款及税费的全部款项作为被告禧富华公司应付利息的计算基数并以原告实际付款的时间即2018年7月7日作为利息的起算期日；另一方面，房屋买卖合同利息计算标准为“按银行同期贷款利率”，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，而原告主张的利息亦跨越了该标准变更期日，故本院认为利息利率标准应分段确认即2018月7月7日至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利随本清。对于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，因房屋买卖合同明确约定被告禧富华公司逾期90日交房且原告解除合同的，则被告禧富华公司应按“房价款百分之1”向原告计付违约金，本院认为逾期交房违约金的功能在于弥补守约方损失及对违约方进行惩戒，即该违约金与利息的主张并不冲突，加之合同已明确约定了逾期交房违约金的计算方法，故本院认为被告禧富华公司应支付原告逾期交房违约金10338.45元（1033845元×0.01）。再次，对于被告禧富华公司于2019年9月2日向原告出具出具的《承诺函》，其中载明承诺作出之日起七个工作日即2019年9月12日前应退还原告给付的原购房款1033845元（即房价款总额）及房屋买卖合同约定的利息及逾期交房违约金，若被告禧富华公司未按时足额履行给付义务则应以原购房款为基数按日利率万分之三向原告计付违约金并承担因诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费、保全担保费等费用。虽然该函中对约定给付期限进行了变更以及其中“2019年8月7日”与本院认定的合同解除时间不一致，但该函亦能印证两份房屋买卖合同确已解除，合同解除时间并不影响原告主张的利息、逾期交房违约金的计算，现因被告禧富华公司未按该函约定期限足额付款，被告禧富华公司应支付原告尚欠的房价款、利息、逾期交房违约金及原告因此提起诉讼实际产生的律师服务费73619.4元、财产保全责任险保费800。对于该函承诺的逾期付款违约金，其性质和发生原因与被告禧富华公司因逾期交房应承担的利息及违约金并不一致，故本院认为该违约金亦应由被告禧富华公司承担，考虑到二被告已实际向原告支付部分款项而使案涉违约行为严重程度相应降低的实际情况及被告禧富华公司应承担多项违约责任的具体情形，本院认为该函中的“按原购房款”的意思应为被告禧富华公司尚欠原告的房价款金额，如此理解既符合权利义务相一致的原则，同时也避免了被告禧富华公司在履行过程中可能承担过高违约金的情形从而符合市场交易中的公平原则，故本院认为被告禧富华公司应以实际欠付的房价款金额为基数按日利率万分之三向原告计付逾期付款违约金至房价款付清时止。最后，对于原告主张被告诚外诚公司对被告禧富华公司以上给付义务承担连带清偿责任的问题，一方面，被告禧富华公司系一人有限责任公司（法人独资），被告诚外诚公司自2019年8月30日起系被告禧富华公司唯一股东，虽然房屋买卖合同签订时间、约定交房时间均在该时间之前，但被告诚外诚公司在继受被告禧富华公司股权时应已对所涉债权债务进行清理和估值，从而实现相对方交易股权，故本院认为被告诚外诚公司至今为止系认可被告禧富华公司对原告欠付款项的情形；另一方面，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，诉讼中，被告诚外诚公司始终未向本院提交银行交易信息、独立经营资料、具体资产档案、财务会计制度及报告等证据材料对其财产独立于被告禧富华公司财产进行证明，被告诚外诚公司应承担举证不能的法律后果；故本院认为原告主张要求被告诚外诚公司对被告禧富华公司以上给付义务承担连带清偿责任，证据充分，于法有据，本院予以支持。另，对于二被告在庭审后称案涉房屋的大修基金及相应税费已由行政管理部门向原告退还，因原告本案主张中并不包括大修基金的诉讼请求，且二被告亦未在诉讼中举示证据证明被告禧富华公司代收的相应税费存在原告已受偿的事实，故本院对二被告的该辩驳理由不予采纳。综上所述，被告禧富华公司在出具《承诺函》时应向原告履行的给付义务为：1、实际拖欠的房价款1033845元；2、逾期交房利息56283.78元（以2019年8月20日为界分别以前述不同标准计算）；3、逾期交房违约金10338.45元；4、税费29812元，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，二被告于该日向原告支付200000元应先抵扣已实际产生的逾期利息及违约金，然后再抵扣尚欠的房价款，即二被告该次付款后仍欠原告房价款930279.23元。二被告于2019年9月30日再次向原告付款200000元时，尚欠原告房价款930279.23元、利息2930.38元（计算标准同上）、逾期付款违约金7535.26元（以尚欠房价款为基数按日利率万分之三计算），同理抵扣后二被告仍欠原告房价款740744.87元。之后二被告应承担利息及违约金根据前述计算标准继续计算至房价款付清时为止，利随本清。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆禧富华市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翟跃池房价款740744.87元及利息、违约金（利息、违约金以实欠房价款为基数，自2019月10月1日起分别按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、日利率万分之三计算至房价款付清时止，利随本清）、律师服务费73619.4元、财产保全责任险保费800元；二、被告重庆诚外诚商业管理有限公司对被告重庆禧富华市场管理有限公司上述给付义务向原告翟跃池承担连带清偿责任；三、驳回原告翟跃池的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13580元，减半收取6790元，财产保全申请费5000元，合计11790元，由被告重庆禧富华市场管理有限公司、重庆诚外诚商业管理有限公司共同负担（限被告重庆禧富华市场管理有限公司、重庆诚外诚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内迳行向本院交纳案件受理费6790元；财产保全申请费5000元已由原告翟跃池垫付，被告重庆禧富华市场管理有限公司、重庆诚外诚商业管理有限公司在履行以上给付义务时一并支付给原告翟跃池）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 李 荃二〇一九年十二月十八日书记员 蔡红宇