河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初597号 原告：北京鑫骏罡都经贸有限公司，住所地：北京市海淀区学清路16号学知轩1401号。统一社会信用代码：9111010876216583XY。 法定代表人：李军岭，职位：董事长 委托诉讼代理人：宋辛铭，河北正纲律师事务所律师。 代理权限：代为提起诉讼，代为承认、增加、放弃、变更诉讼请求，调查取证，出庭陈述意见、辩论，调解与和解，代为撤诉，代领法律文书和执行款项等。 被告：东腾建设工程有限公司，住所地邯郸市邯山区陵后巷2号家属院3-2-5号，统一社会信用代码：900304021769838582W。 法定代表人：李伯喜，职位：总经理。 委托诉讼代理人：张献增，男，汉族，1977年10月8日出生，住邯郸市邯山区，该公司员工。 代理权限：一般授权，代收法律文书。 委托诉讼代理人：刘继昌，男，汉族，1978年12月9日出生，住邯郸市复兴区，系该公司员工。 代理权限：代为提起，放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，达成和解，签收法律文书。 原告北京鑫骏罡都经贸有限公司（以下简称鑫骏罡都公司）与被告东腾建设工程有限公司（以下简称东腾建设公司）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鑫骏罡都经贸有限公司委托诉讼代理人宋辛铭，被告东腾建设工程有限公司委托诉讼代理人张献增、刘继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京鑫骏罡都经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、因被告迟延履行和政策变更，三处不能办理房产证及当地限购要求，协议履行没有实质意义，故原告要求解除该协议不再继续履行以房抵债行为；2、判令被告支付拖欠原告的货款及利息8306100元及至判决之日止的利息（按欠款的1‰计息）利息实际是违约金，按照欠款，8306100元作为本金起算起点2018年1月31日按照日千分之一，计算至判决之日止；3、诉讼费、律师费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年6月14日签订关于石家庄（栾城区）淳茂公园城项目的建筑钢材销售合同，由原告向被告提供合同所列的钢材（具体内容详见合同），原告已交付全部钢筋货物；于2017年6月2日双方又签订了邯郸紫东园项目的钢材采购合同（具体内容详见合同），原告已交付全部钢筋货物。由于被告未在约定期限内支付货款，在原告一再催促下，2018年1月31日关于剩余货款本金和利息共计10306100元双方签订协议，约定以房抵债及不足部分余款的支付方式和期限，至2018年4月30日前被告应为原告办理清房屋抵顶手续和结清全部剩余款项。2018年2月13日，被告付款给原告200万元，之外除让原告在一份所谓房屋购房协议书签字而未进行任何交接，被告未再履行任何房屋交接手续和余款按期付款义务，该协议形同废纸。被告继续在欺骗原告，以拖延偿付原告货款和应得利息，由于被告的长期拖欠，造成原告资金周转困难，导致原告高息借贷不能按期回笼资金、正常经营周转和偿还借款的巨大损失。提出解除双方于2018年1月31日签订的协议。利息实际是违约金，按照欠款，8306100元作为本金起算起点2018年1月31日按照日千分之一计算至判决之日止。补充事实：被告未按照双方于2018年1月31日签订的协议履行债务，履行的具体债务是约定的三套房产办理过户，2018年2月16日前付300万元及剩余资金100万元于2018年4月30日付清。在被告接连违约，2018年8月14日分别通过微信、快递、彩信三种方式向被告法定代表人及其负责人发出了告知函，再次给了两天的还款期。告知函已经生效，协议解除。2016年6月14日双方签订钢材采购合同开始给被告上货，截止2016年年底共拖欠11292349元，还有邯郸紫东苑2913874元，本金加违约金（利息）合计14206224.35元，原告急于还债，被迫让步，签订以房抵债的协议，抵债协议没有达到原告签订协议的目的，要求解除。为保护自己的合法权益，原告故将此诉诸法院，望人民法院依法审理，公正判决并准原告之诉求。 东腾建设工程有限公司辩称：一、2018年1月31日，鑫骏公司与东腾公司在双方自愿、平等的基础上签订《协议书》属于真实、有效合同；合同签订后，2018年3月7日，鑫骏公司股东杨可馨委派宋顺洲从原告处领取了协议中约定的三套房产的所有手续，后，鑫骏公司的法定代表人李军岭向东腾公司出具了收到钢筋款及利息6270629元的付款凭证，该款项为协议中双方约定三套房屋的价值，用于抵顶钢筋货款及利息。李军岭的行为足以认可并证实了东腾公司对以上房屋完全履行了交付、交接的义务。东腾公司已按照合同约定，完全履行了协议中房屋交付的义务。鑫骏公司出于将以上房屋抵顶给其他债权人的目的，为了减少房屋的二次过户费用，一直未通知东腾公司配合办理，办理房屋过户手续需要双方共同去房产部门，东腾公司属于配合的角色，而主动权及所有手续都在鑫骏公司，又因为协议中，并未约定办理房屋过户手续的时间，关于房屋的过户问题属于鑫骏公司，应由鑫骏公司承担，东腾公司并没有不予以配合，并且房屋也不存在不能履行的情况。二、双方合同中约定的利息超过法律规定的最上限24%，人民法院应当不予支持。原告所谓的解除协议，不符合法律规定，并且被告已经履行大部分义务，告知函被告没有收到。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告举证如下： 1、营业执照，法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格； 2、钢材采购合同4页，证明被告拖欠原告钢材款的具体数额来源及违约金； 3、协议1页，证明要账的过程； 4、告知函1页，证明2018年原告多次催要拖欠钢材款及解除协议； 5、违约金及本金计算对账单、台账4页，证明本金和违约金的计算起止时间及具体数额； 6、签收通知两份、告知函复印件一份，证明要求被告履行债务，如果没有及时付款，协议解除，证明吴海斌已经签收告知函； 7、微信截图一张，证明2018年8月14日原告的经理张文选向被告法定代表人李伯欢通过微信发送图片、送达告知函，以及催要货款的情况； 8、微信截图一份，证明2018年8月14日原告的经理张文选向吴海滨利用微信的方式发送告知函； 9、告知函一份，快递单客户联复印件一份，证明原告方通过顺丰快递向徐官国和李伯欢分别投递了解除协议告知函； 告知函一份，证明我们已经同样的一份解除协议告知函快递给了被告的法定代表人； 被告质证意见：证据1、2、3无异议，证据4有异议，属于原告单方行为，该协议已经履行百分之八十。证据5，属于单方台账，以房抵账的6270629元该台账中未体现。总付款数无异议，紫东园差6万元多。对函的真实性来源、关联性均有异议，我方不予认可证据6，单号为074566507492，合法性、关联性均有异议。并不能证明原告通过合法程序邮寄给了被告，原告没有证据证明原告邮寄的地址是否是被告所在地，公司从未收到过该邮件，该邮件签字也不是我公司吴海滨签字，签字存在虚假的嫌疑。原告提供的邮寄单不显示邮寄地址。证据7合法性、真实性、关联性均有异议，原告无法确认双方身份，原告未提交原始载体该证据不具有真实性，其他证据质证意见同证据6、7质证意见。 被告举证如下： 1、建筑钢材销售合同复印件3页，证明石家庄淳茂公园城项目采购钢筋； 2、钢材采购合同，证明邯郸紫东园采购钢筋； 3、企业应用信息公示报告，证明杨可馨系原告公司股东； 4、协议，被告用三套房屋抵顶原告的货款6270629元； 5、收条，原告公司杨可馨委派宋顺洲从原告处领取了协议中三套房产的所有手续； 6、付款凭证，原告公司法人李军岭收到的三套房屋抵顶原告的货款及利息6270629元； 7、（1）钢材垫款利息对账单，原告签字认可的石家庄淳茂公园城项目钢筋货款及利息，利息的计算数额超过法律规定的年利率24%； （2）按照法律规定的正确计算利息方法对比表，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”按照此规定，原告向被告多计算1023511.67元利息； 8、（1）钢材垫款利息对账单，原告签字认可的紫东园项目钢筋货款及利息，利息的计算数额超过法律规定的年利率24%； （2）按照法律规定的正确计算利息方法对比表，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”按照此规定，原告向被告多计算170074.02元利息； 9、李伯喜证明一份、郭玉清身份证复印件一张证明一份，邯郸市东腾建筑劳务有限公司证明一份，共同证明用于抵债的房屋不存在履行障碍，可随时配合原告备案登记手续； 10、创鑫房屋照片显示的售房广告三张，证明原告公司员工接受该房屋并在出售该房屋； 11、吴海滨证人证言一份，证明我公司没有收到对方任何文字邮件，以及在快递单号上签字不是吴海滨本人签字； 12、庭后提交中冶天工集团有限公司珠琳浙华三千渡工程项目经理部出具的更名申请一份，证明太原顶账房屋已用于抵债更名为原告方李伯喜，尚待办理网签手续； 13、庭后提交创鑫四期5-2-102号、5-2-201号房屋不动产权证及所有权人证明两套，证明邯郸市房屋可以办理房产证，能够用于抵债。 原告质证意见：证据1、2、3、无异议，证据4无异议，恰恰证明被告违约在先，证据5收条无异议，我们仅仅收到购房合同，履行完成是办理房产证，履行百分之八十不属实，以房抵债没有履行；证据6无异议，被告怠于配合原告办理房产证；证据7、第一项是违约金，是买卖合同不是民间借贷，惩罚性质的罚息，被告举证与被告没有联系；证据8，同第7组质证意见相同，不同的法律关系，不同计算标准；关于第7组二项，应当以第一组为准；对证据9、（1）两组证据提交的时间已经超期举证。（2）被告单方出的证明均不能达到其证明目的。截止目前邯郸市创鑫4期不具备办理房屋产权证的条件。不清楚不能办理产权证的原因。（3）郭玉清证明晚于以房抵债的协议一个多月，（4）单方出的证明，不能达到证明目的，不具备在天津购房的资格。对照片三张，张文选贴的广告不能证明原告接受该房屋，房屋不具备过户条件。证据12逾期举证，不能证明房屋已更名为李军岭，也不能证明该房抵债已履行完毕。证据12、13不能证明具备更名过户条件，也不能证明被告催促配合原告办理抵顶手续，不同意该房抵债。 为查明案情，本院调取证据如下： 1、天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司情况说明一份； 2、天津市商品房销售审批系统信息表一页； 3、中冶天工集团有限公司关于天津八方观园房屋说明一份； 4、中冶天工集团有限公司关于太原三千渡房屋说明一份； 5、新建商品房网签备案情况查询一份； 6、房产登记信息查询情况说明。 原告质证意见：不能证明该房屋能办理房产证、过户。新建商品房网签备案情况查询，仅仅能证明商品房在李伯喜名下，并不能证明能办理房产证、过户。中冶天工集团有限公司关于天津八方观园房屋说明，签订协议时对购房人资格有限制，签订协议时不知道，后来知道的。中冶天工集团有限公司关于太原三千渡房屋说明属于单方书写，不能证明该房屋能办理房产证、过户，其他无异议。 被告质证意见：对证据无异议，证明房屋存在，没有产权纠纷，可以履行。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以综合分析。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 原告与被告签订建筑钢材销售合同，由原告向被告提供合同所列的钢材，原告已交付约定货物，由于被告未在约定期限内支付货款，关于剩余货款本金和利息共计10306100元如何履行，2018年1月31日双方签订协议，约定：“北京鑫骏罡都经贸有限公司在石家庄淳茂项目、邯郸荣盛二期项目、邯郸紫东园项目，截至2018年1月31日共结算钢筋货款壹仟零柒拾陆万捌仟玖佰元整（小写：10768900元），利息款叁佰肆拾叁万柒仟贰佰元整（小写：343720元）。北京鑫骏罡都经贸有限公司已收到以上项目所付钢筋货款及利息款叁佰玖拾万元，剩余钢筋及利息款共计壹仟零叁拾万陆仟壹佰元整（小写：10306100元）。经协商以上叁个项目部将太原三千渡小区南Ａ区1＃-2-0203住宅房屋及南Ａ区012车位，折合人民币玖拾万陆仟贰佰捌拾叁元整（小写：906283元）、天津市滨海新区天津大道与德盛路交口的八方观园2-1-202号房屋，折合人民币壹佰玖拾贰万叁仟肆佰捌拾元整（小写：1923480元）、邯郸市房屋、车位2个及储藏室一套（包括维修基金），折合人民币叁佰肆拾肆万零捌佰陆拾陆元整（小写：3440866元），三套房屋折合人民币共计陆佰贰拾柒万零陆贰拾玖元整（小写：6270629元）抵顶以上三个项目所欠北京鑫骏罡都经贸有限公司钢筋货款及利息款。剩余资金在2018年2月16日前付叁佰万元，壹佰万元在2018年4月30日前付清（剩余35471元不需支付），至此三项目与北京鑫骏罡都经贸有限公司的所有债权债务全部结清”。2018年3月7日原告公司杨可馨委派宋顺洲从原告处领取了协议中三套房产的购房手续并出具了收条。2018年2月13日被告东腾公司向原告转款200万元，此后应支付的余款200万元未付。2018年8月14日原告的经理张文选通过顺丰快递向徐官国和李伯欢分别投递了告知函，向吴海滨、利用微信的方式发送告知函，写明：贵公司未按协议约定时间付款，我公司与贵公司相关人员多次联系催款均无效，贵公司已经严重违反了协议约定。本协议中约定的以三套房屋抵顶钢材款及利息是以贵公司按期付款为基本条件，现因贵公司未按期付款导致此协议已经没有履行的基础和必要。我公司郑重要求贵公司在2018年8月16日前付清剩余货款2000000.00元，否则，该协议将因贵公司违约而无效，我公司也不再接受以房抵款，只按贵公司所欠钢材款及利息（三套房屋折抵款6270629.00元与剩余未付款项2000000.00元，合计8270629.00元）接受付款，并且贵公司要按原合同约定自2018年2月1日起继续支付利息（千分之一）给我公司。后被告未付款，原告起诉至法院，诉请如前。 另查明，中冶天工集团有限公司珠琳浙华三千渡工程项目经理部出具更名申请一份，申请将郭玉清名下房屋及车位更名为李军岭；中冶天工集团有限公司关于太原三千渡房屋说明一份，被告公司李伯喜、郭玉清证明各一份，邯郸市东腾建筑劳务有限公司证明一份，共同证明用于抵债的房屋不存在履行障碍，可配合原告备案登记手续；中冶天工集团有限公司关于天津八方观园房屋说明一份证明该房有购房人员资格限制，原告签订协议时不知道对购房人资格有限制。邯郸市房屋一套已办网签备案，登记在李伯喜名下，李伯喜出具证明同意将房屋抵顶原被告之间的债务并协助办理该房的更名手续。原告公司员工张文选在邯郸市房屋门窗处张贴广告出售该房屋。 本院认为，2018年1月31日双方签订以房抵债协议合法有效，双方均应按协议享有权利履行义务。原告请求确认解除合同，原告虽向被告发送告知函，但告知函内容系督促履行债务的通知而不是决定解除合同，故对原告要求确认解除合同的诉请，本院不予支持。被告辩称双方合同中约定的利息超过法律规定的民间借贷年利息24%的限度应当不予支持，该辩称没有法律依据，本院不予采纳。2018年1月31日协议系双方当事人对债权、债务及抵债房屋状况综合平衡后共同选择的债务履行安排，在没有充分证据予以推翻的情况下，不能否定当事人的自认，双方均应按照诚实信用原则行使权利、履行义务。依协议约定，被告应于2018年2月16日前付300万元、应于2018年4月30日前付100万元，被告于2018年2月13日付款200万元后未依约付清余款属违约，应承担继续履行和赔偿损失的责任。故对原告要求支付拖欠货款200万元的诉请，本院予以支持。关于原告主张的利息，双方协议未约定逾期付款产生的损失计算办法，根据合同法第一百零七条规定，被告逾期未付部分产生的损失应由原告承担赔偿责任，被告未于2018年4月30日前付清款项，原告催告东腾公司在2018年8月16日前付清剩余货款200万元，该损失本院支持以200万元为基数自2018年8月16日起至本判决确定的履行之日止按年利率24%计算的利息。关于以房抵债，该抵债协议未明确约定在履行过程中双方具体的权利义务，也未明确约定履行的时限，协议内容不完备，双方均应负有缔约过失责任。原告已经收取抵债房屋的购房手续，太原三千渡小区南Ａ区1＃-2-0203住宅房屋及南Ａ区012车位已向开发商出具由郭玉清更名为李军岭的手续，且该房可以办理网签备案，应当依抵债协议继续履行。邯郸市房屋一套已办理网签登记备案，权利人李伯喜声明同意办理以房抵债的更名备案登记手续，该楼房具备办理产权登记条件，被告已履行了以房抵债部分义务、原告公司员工已在该房屋张贴广告，该处房屋应依抵债协议继续履行。上述两处房屋应继续履行至办理产权登记手续。天津市滨海新区天津大道与德盛路交口的八方观园2-1-202号房屋因当地限购政策制约，用于办理以房抵债手续存在障碍，原告签订协议时对此并不知情，该以房抵债协议原告起诉时事实上不能履行，致使以物抵债目的不能实现,债权人有权请求债务人履行相应金钱债务,双方应恢复以该房抵债对应金钱债务的履行，故对天津市滨海新区天津大道与德盛路交口的八方观园2-1-202号房屋对应的抵债数1923480元，应由被告按金钱债务履行。 综上所述，本案经多次调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告东腾建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京鑫骏罡都经贸有限公司支付3923480元； 二、被告东腾建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京鑫骏罡都经贸有限公司支付以200万元为基数自2018年8月16日起至本判决确定的履行之日止按年利率24%计算的利息； 三、驳回原告北京鑫骏罡都经贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69943元减半收取34971.5元，由被告东腾建设工程有限公司承担19000元、原告北京鑫骏罡都经贸有限公司承担15871.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  邱永刚 二〇一九年十二月二十五日 书记员  王新凯 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充: （一）、实现债权的有关费用； （二）、利息； （三）、主债务。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。