湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初8371号原告（反诉被告）龚豪，男，1992年10月4日出生，汉族，户籍地：湖南省双峰县。委托代理人钟舒昕，湖南弘一律师事务所律师。被告（反诉原告）郑燕军，男，1983年1月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省常山县，现居国外。委托代理人唐芬，湖南工总律师事务所律师。委托代理人郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。原告（反诉被告）龚豪与被告郑燕军（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案已审理终结。原告（反诉被告）龚豪请求判令：1.确认原、被告之间的《商铺租赁合同》已于2019年3月17日解除；2.被告立即停止对长沙市星沙街道望仙东路489号吾悦广场4栋129号商铺的装修施工；3.被告退还原告保证金9502元；4.被告赔偿原告装修损失40000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。（在庭审过程中，原告龚豪将诉讼请求修改为：1.请求确认原被告之间签订的《商铺租赁合同》无效。2.被告赔偿原告装修损失86095元；3.被告退还原告保证金9502元；4.本案的诉讼费用由被告承担。）被告（反诉原告）郑燕军答辩意见：1.原被告签订的商铺租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方应当遵守合同约定；2.出租人未取得竣工验收后与他人签订合同，在一审辩论终结前取得竣工验收许可证，合同有效；3.消防法不影响合同的效力，且本案涉案商铺，属于程序性问题，没有竣工瑕疵，没有影响对案涉商铺的实际使用；4.本案系原告拖欠租金导致租赁合同无法履行，根据案涉合同，原告违约，被告有权没收装修。5.即使本案确因双方过错导致合同无法继续履行，也应根据双方过错承担责任。反诉原告郑燕军请求判令：1.反诉被告龚豪向反诉原告支付自2019年3月23日至2019年5月31日的租金、2019年6月1日至2019年7月18日的占用费共计人民币36487.68元；（9502元/月乘3.84月）；2.反诉被告龚豪向反诉原告支付自2019年3月23日至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2019年10月1日为58685.59元[（1+192）乘316.74元/日乘96乘1%]；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告龚豪答辩意见：1.涉案商铺其实际交付时间应为2019年6月30日，反诉被告作为承租人，购房合同该证据应由反诉原告出示；2.本案原告并非适格的反诉被告，郑燕军无商铺实际控制权，该商铺无法达到上市交易出租的要求，郑燕军对无法上市交易是明知的，但是其仍然与原告龚豪签订合同，原告还因此进行了8万多元的装饰装修，现被告已将案涉商铺租赁给他人，被告给原告造成的损失，应由被告承担。反诉被告龚豪无理由向反诉原告郑燕军支付租金。滞纳金同理。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：一、双方无争议的事实1.2018年7月13日，郑燕军作为出租方（甲方）与龚豪（承租方，乙方）曾签订《商铺租赁合同》，协议约定：龚豪租赁郑燕军吾悦广场4栋129号铺用于餐饮，品牌为杯言茶语。合同租期3年，自2018年11月23日至2021年11月22日。2018.11.23至2019年11月22日月租金9502元，年租金85518元，支付时间为第一季度免租；第二季度2018年9月16日；第三季度2019年5月16日；第四季度2019年8月16日。双方签字捺手印生效。2.之后，双方签订了《商铺租赁合同补充协议》，其中开业日期为空白。双方约定双方同意以甲方最终确定的该广场整体开业日作为本合同项下的开业日，乙方应当确保实际开业日与甲方最终确定的该广场整体开业日一致，并按照甲方书面通知的开业时间与该广场同步开业。双方约定，乙方不得擅自开业，若经甲方同意乙方提前开业，则以实际开业之日为开业日，租赁期限相应提前。双方签字捺手印生效。合同签定后，龚豪于2018年7月26日向郑燕军支付9502元押金。3.2018年10月24日，龚豪通过微信与郑燕军联系，告知郑燕军开发商要求业主签字确认所交商铺未经消防验收搞装修，郑燕军在微信上授权龚豪代签。2018年10月27日，郑燕军给龚豪出具授权委托书，授权龚豪进行确认、协调、交涉新城吾悦广场4栋129号商铺一切事宜。龚豪代理郑燕军办理了收铺事宜后，对店铺进行装修，支付了装修费。4.2018年12月23日，商业街整体开业。当天，郑燕军与龚豪联系，龚豪回答“我这两天忙开业”。“我没有问题，房租我随时可以交。只是我们和开发商还有些东西没有扯清楚。”“今天开业活动结束我们会起诉开发商。”“然后说回租金的事，租金这个周末我肯定凑给您。”2019年1月5日，龚豪支付郑燕军第一季度房租1万元。5.2018年12月24日长沙县建设工程质量监督站向长沙吾悦房地产开发有限公司发出《关于要求立即停止工程交付使用的函》，要求该公司立即停止在未完善工程竣工验收及备案手续的情况下擅自交付使用的行为。郑燕军的商铺所在的4号栋商业街2019年3月17日被长沙县消防大队提出整改意见，要求吾悦广场尽快在一个月内对隐患进行整改完毕。之后吾悦广场对路面进行封堵施工，对门面经营产生严重影响。2019年4月8日该商业获得《工程竣工验收备案表》。6.之后，龚豪未交租金。郑燕军在微信上对龚豪提出“合同就不重新签了，我在国外也麻烦。你说的交铺时间，我可以给你支持把这个时间补给你。”“不补齐去年欠的房租我也不会跟你谈条件。”2019年3月17日，龚豪告知郑燕军“告知你一下，杯言茶语15日已经关店。正在处理设备和原料。”“我撤走，装修我送你，押金还给我。”“水电我来结。”2019年3月19日郑燕军的回复是“押金我可以退给你，你把水电费、物业费结清楚。然后下一个租户交押金的时候我让他给你交接，把押金给你，收据我写给新租户。”“钥匙你可以继续拿一下，留招商部一个。等新租户入场跟你交接好了，押金给你了。你再拿出钥匙。”对于龚豪的离场，2019年4月3日双方还协商了是否拆卸店铺里的空调，郑燕军的答复是“你可以先不要拆，拆了卖钱不值钱，留着多少价格会卖的高一点。”“能帮你争取的利益我会争取的。”龚豪答复“好”。龚豪在2019年3月底将设备搬离，剩下的桌椅在2019年4月搬走。7.当日郑燕军在微信上对龚豪说“转让费你自己看着办，可以把押金钱给转让出来。你转让了要么房租补齐，要么押金我就不退了”“你拿装修钱把押金转让回来吧。”“装修转让费你拿走抵押金。价格不要报的（得）太高，押金和空调钱收回来就可以了。”龚豪2019年4月7日回复是“我看能谈到多少。”8.2019年5月31日郑燕军给龚豪发信息“龚豪，你好！我是长沙新城吾悦广场4栋129商铺的房东郑燕军，由于你未按照我们签定的租房合同约定履新（行）交房租。今天正式通知你，即日起七日内（2019年5月7日之前）请你按合同约定搬离店铺内设备，逾期不搬我将根据合同约定视为你遗弃物品自行处理。并去管理处交清水电费物业费，否则我将根据合同约定依法像（向）你追收拖欠的房租和水费电费物业费及合同约定的滞纳金。特此通知。”龚豪当日回复“今天是6月31日（应为笔误，微信显示时间为5月31日），水电物业费这个周末我会去交。押金请在水电物业和东西清场当天退还。否则我将拆除店内全部物品出售，并锁门直至争议解决完毕。谢谢。”之后，龚豪对商铺锁门。双方认可此时双方合同解除。9.2019年6月2日，龚豪在微信上与郑燕军协商“押金是押金，另外如果有新租户要进驻，请让他跟我协商装修转让费。”“水电物业已结清。”郑燕军2019年6月3日回复：“你把水电物业费的单子拍照给我看看。押金我可以退给你，一手退押金，你一手还钥匙给我，店铺我暂时先不租了，等花小甲店铺收回来金街稳定了再一起租，押金退给你了装修转让费你就不能收了，你要收转让费，那我押金就不退了，你把房租交了随便你怎么收转让费，房租不交，把押金退给你了，你就要把钥匙交接给我。”星期日龚豪在微信中问郑燕军“门面你自己租出去了是吧。”郑燕军于2019年7月18日自行开锁，收回商铺并租给他人。10.双方矛盾协商不成，龚豪于2019年9月2日诉至本院，提出如上诉讼请求。郑燕军在答辩期提出反诉。二、双方有争议的事实1.龚豪对郑燕军店铺未达到验收标准是否早就知情。龚豪主张自己签订合同时并不知情，是在签订合同、装修开始后才知情。郑燕军主张龚豪一直知情，自己是委托的龚豪办理的交铺手续。本院审查认为，未有证据显示龚豪在2018年7月签订合同时知情，在2018年10月23日，龚豪代理郑燕军办理店铺交付手续时应已经知晓所签合同店铺未达到验收标准。2.合同的效力及租赁期开始的时间。龚豪主张郑燕军当时给他的店铺尚未达到验收合格标准，双方签订的合同无效。郑燕军主张他委托龚豪办理的交铺手续,之后进行的装修，合同始终有效。本院审查认为，龚豪即便在签订合同时对商铺未达到验收标准不知情，但在代理郑燕军收铺时应充分知晓商铺消防标准未达标，在可以此为由取消合同的情况下，仍然代郑燕军办理收铺手续并进行装修，整个商铺的情况郑燕军并未对龚豪有所隐瞒。龚豪在诉讼时要求确认合同无效于情理不合，合同为双方真实意思表示，应为有效。双方在补充协议中约定开业日为乙方将该商铺实际用于经营（包括试营业、试运行）之日。双方对吾悦商业街在2018年12月23日开街营业无异议。2018年12月23日应为租赁期开始时间，郑燕军在微信中也曾对龚豪表示“合同就不重新签了，我在国外也麻烦。你说的交铺时间，我可以给你支持把这个时间补给你”，应理解为双方对推迟计租达成合意。第一年的租赁期应从2018年12月23日计算，第一季度免租金，则租金支付应从2019年3月23日计算，龚豪虽在2019年3月17日闭店，但双方一致确认合同在2019年5月31日结束，则龚豪应支付给郑燕军的房屋租金为21762.65元（9502×2个月+9502÷31天×9天=21762.65元）。3.装修费用的数额及装修损失由谁承担。龚豪认为装修费为86095元，应由郑燕军承担，是他将没有验收合格的商铺出租给自己，导致经营困难。郑燕军主张应由龚豪承担，合同约定商铺在交还时装修附着物归郑燕军，装修费不认可龚豪主张。本院认为，郑燕军虽对龚豪支出装修费86095元不予认可，但未提交相反的证据，在龚豪提交装修清单、转账凭据等证据情况下，本院对装修费为86095元予以确认。对于由谁承担装修费损失，合同约定装修归店主的条件应为三年租约期已满、龚豪不再租铺的情况下将装修赠与店主。现龚豪装修后入店经营三月不到即闭店，闭店后龚豪曾与郑燕军协商，双方的合意为由龚豪收取店铺转让费以弥补装修损失或抵押金，现郑燕军直接将店铺转让他人、不对龚豪进行任何补偿，令龚豪权益受损。龚豪闭店歇业并非因其经营不善，而是因商业街不合验收标准导致商业街返工装修，这其中龚豪有过错，郑燕军作为店主将不具有验收使用条件的店铺租给龚豪亦有过错,且龚豪的装修使郑燕军的店铺增值系不争的事实。鉴于以上情况，本院酌情认定二人按五五比例分担装修费。判决的理由与结果一、原告龚豪的的诉讼请求本院认为，1关于原告龚豪请求确认原被告之间签订的《商铺租赁合同》无效，原告该项诉讼请求无事实与法律依据，本院依法不予支持。2.关于原告龚豪要求被告赔偿装修损失86095元，本院认为，基于上文说到的理由，郑燕军承担装修费的50%即43047.5元（86095元×50%=43047.5元），原告该项诉讼请求本院在43047.5元范围内依法予以支持。3.关于原告龚豪要求被告退还保证金9502元，原告该项诉讼请求有合同与事实依据，本院依法予以支持。二、反诉原告郑燕军的诉讼请求1.关于郑燕军要求龚豪支付自2019年3月23日至2019年5月31日的租金、2019年6月1日至2019年7月18日的占用费共计人民币36487.68元；（9502元/月乘3.84月），本院认为2019年3月23日至2019年5月31日的租金为21762.65元，龚豪已支付1万元，尚须支付11762.65元。关于郑燕军要求龚豪支付2019年6月1日至2019年7月18日的商铺占用费，本院认为龚豪闭店后曾与郑燕军协商，郑燕军同意龚豪锁门并留一片钥匙给龚豪，同意龚豪接洽转租户，用店铺转让费抵装修损失或转押金，故此时店面处于待租状态，郑燕军要求龚豪支付此时段门面占用费无事实与法律依据，本院依法不予支持。郑燕军该项诉讼请求本院在11762.65元范围内依法予以支持。2.关于郑燕军要求龚豪支付自2019年3月23日至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2019年10月1日为58685.59元[（1+192）乘316.74元/日乘96乘1%]，本院认为，龚豪闭店后双方一直在协商店铺事宜，双方曾达成交接协议，此后系郑燕军不经协商径直将店铺另租他人、不退龚豪押金导致龚豪诉讼，郑燕军该项诉讼请求没有事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、限被告郑燕军在判决书生效之日起五日内向原告龚豪赔偿房屋装修费损失43047.5元；二、限被告郑燕军在本判决书生效之日起五日内向原告龚豪返还押金9502元；三、驳回原告龚豪的其他诉讼请求。四、限反诉被告龚豪在本判决书生效之日起五日内向反诉原告郑燕军支付房屋剩余租金11762.65元；五、驳回反诉原告郑燕军的其他诉讼请求。以上（一）（二）项共计52549.5元，抵去第四项支付义务11762.65元，限被告郑燕军在本判决书生效之日起五日内向原告龚豪支付40786.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案预收受理费1038元，实际受理费2190元，减半收取1095元（龚豪在领取判决书时补交诉讼费57元），原告龚豪承担548元，被告郑燕军负担547元。反诉费用1090元，反诉原告郑燕军承担872元，反诉被告龚豪负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许云莉二〇一九年十二月二十日法官助理邓超兰书记员邓超兰（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。