江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初12308号原告：焦春霞，女，1975年4月1日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王婷，江苏德聚律师事务所律师。被告：南京世联郡业商业管理有限公司（统一社会信用代码91320106MA1MFGX044），住所地南京市鼓楼区清江南路19号01幢8层。法定代表人：张皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。原告焦春霞与被告南京世联郡业商业管理有限公司（以下简称世联郡业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦春霞的委托诉讼代理人王婷，被告世联郡业公司的委托诉讼代理人谢雨娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦春霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付补偿金437500元，退还房屋租金87500元，保证金35000元，共计560000元并支付违约金（自2019年9月11日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；2.判令被告支付律师费25000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月17日、2019年3月7日，原告与被告签订《商业房屋租赁合同》，先后将位于南京市秦淮区三条巷18号、20号商铺租赁给原告，租赁期内被告提出解除合同，后于2019年8月16日，原、被告达成《解除租赁合同及补偿协议书》，双方解除租赁合同，由被告向原告支付补偿费用437500元，退还房租87500，保证金35000元，共计560000元。但此后被告未按照协议约定履行付款义务，原告遂诉至法院，望判如所请。被告世联郡业公司辩称，首先，被告同意退还原告剩余的房屋租金及保证金，但是《解除租赁合同及补偿协议书》中约定的补偿款437500元，明显约定过高，请求法庭基于公平原则，结合原告的实际损失，对不合理的违约金进行调整。其次，双方在协议中并未约定诉讼过程中产生的律师费由违约方承担，被告不同意支付原告方的律师费。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年8月17日，被告与原告签订《商业房屋租赁合同》，约定被告将南京市秦淮区三条巷18号1F08房屋出租给原告，用于经营餐饮，租赁期限自2018年8月18日至2021年8月17日止，合同签订后3日内，原告向被告支付2018年11月18日至2019年2月17日止的租金，共计52500元，履约保证金35000元；合同签署后，合同各方应按照合同约定全面履行义务，任何一方违反合同约定均应向对方承担违约责任，按照1000元/天的标准支付违约金；除非另有约定，守约方遭受的损失包括但不限于停业租金、律师费、交通费、水电费等。因被告将上述房屋另行出租他人，原、被告双方协商解除合同，并于2019年3月7日另行签订《商业房屋租赁合同》一份，约定被告将南京市秦淮区三条巷20-1号房屋出租给原告使用，用于经营餐饮；租期自2019年4月5日至2022年4月4日止；合同签订后3日内，乙方向甲方支付2019年4月5日至2019年10月4日止的租金，共计105000元，履约保证金35000元；合同签署后，合同各方应按照合同约定全面履行义务，任何一方违反合同约定均应向对方承担违约责任，按照1000元/天的标准支付违约金；除非另有约定，守约方遭受的损失包括但不限于停业租金、律师费、交通费、水电费等。同日，原、被告还签订了《房屋租赁补充协议书》，约定被告负责原告商铺装修，装修周期约10天，于2019年3月17日前完工；被告保证原告租赁期限3年内正常营业，若因被告原因（包括但不限于因政府要求住房楼下不准经营餐饮而导致原告停业等）导致原告无法正常营业、关门停业被告需负责协调解决，若无法解决导致原告无法营业，合同终止，被告需向原告赔偿2018年8月11日双方签署的位于南京市三条巷18号1F08商铺的《商业房屋租赁合同》投资损失360000元，且原告有权追讨三条巷20-1号、20-2号部分商铺损失；被告负责原告所租赁商铺不因营业执照及卫生许可证问题影响原告营业，若因营业执照及卫生许可证问题导致租赁商铺停业整顿的，停业整顿期间被告支付原告2000元/天停业损失，且一年内累计停业不得超过30日；若因营业执照及卫生许可证问题导致原告无法在租赁商铺继续营业按上述约定处理；原告所租赁商铺的营业时间每天不低于21个小时，若原告租赁商铺营业时间无法达到每天21个小时，被告见面原告每年租金50000元；本协议签订后，成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分继续有效。后因南京市秦淮区三条巷20号房屋不能用于餐饮经营，原、被告双方协商解除租赁合同并于2019年8月16日签订《解除租赁合同及补偿协议书》，约定：原、被告双方于2019年8月16日解除于2018年8月17日、2019年3月7日签订的《商业房屋租赁合同》；被告向原告补偿费用560000元（其中包括已缴纳5个月房租87500元，保证金35000元)；被告将分期支付至原告账户内，2019年9月10日前支付140000元，2019年9月30日前支付140000元，2020年4月25日前支付140000元，2020年6月25日前支付140000元；若被告未能按期全额支付上述款项，需按银行逾期贷款利率四倍至实际付款日止支付原告违约金，原告有权向租赁房屋所在地法院全额主张未到期剩余款项；双方签字盖章生效后原告将租赁房屋交付给被告；协议中有与2018年8月17日、2019年3月7日签订的《商业房屋租赁合同》内容不一致之处，以本协议约定内容本准。上述协议签订后，被告未依约支付相应款项。2019年11月5日，原告与江苏德聚律师事务所签订《委托代理合同》，并为此支付服务费25000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求被告支付560000元的诉讼请求，本院认为，原、被告先后签订两份房屋租赁合同，均因被告违约而致使合同解除，此后双方经协商，就解除租赁合同的款项返还、违约责任等达成一致，但此后被告仍未能按约履行，故对于原告上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告以560000元为基数，自2019年9月11日起支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在《解除租赁合同及补偿协议书》中明确约定，若被告未能按期全额支付相关款项，需按贷款利率四倍支付违约金，且原告有权全额主张未到期剩余款项，而被告在2019年9月10日首批款项给付期限届满时，未依约支付，原告有权自2019年9月11日起全额主张剩余款项及违约金，故对于原告上述诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付律师费25000元的诉讼请求，本院认为，虽然原、被告签订的租赁合同中约定了违约方应承担守约方的律师费，但《解除租赁合同及补偿协议书》中明确“协议中有与2018年8月17日、2019年3月7日签订的《商业房屋租赁合同》内容不一致之处，以本协议约定内容本准”，但上述协议并未对律师费作出约定，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。关于被告认为原告主张款项（违约金）高于其实际损失的抗辩主张，本院认为，《解除租赁合同及补偿协议书》系双方自愿签订，被告对于原告因被告违约所受损失予以了认可，现要求调整有违诚信原则，且被告对其主张未能提供任何证据予以佐证，故对于被告上述抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京世联郡业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告焦春霞560000元及逾期付款违约金（以560000元为基数，自2019年9月11日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；二、驳回原告焦春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9725元，减半收取为4862.5元，由原告焦春霞负担203.5元，由被告南京世联郡业商业管理有限公司负担4659元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇一九年十二月二十六日见习书记员  朱秋萍