福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20001号 原告：上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区金山路1号2-1号楼4楼M-F4-027-1。 诉讼代表人：周剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈珊珊，北京德恒（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：王丽明，女，1948年8月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：余晓萍，福建宏沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈奕楠，福建宏沃律师事务所实习律师。 第三人：厦门宝龙实业有限公司，住所地厦门市思明区前埔中路323号莲前集团大厦24层17-C单元。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张珊红，女，该公司职员。 原告上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司（以下简称上海宝龙厦门分公司）与被告王丽明、第三人厦门宝龙实业有限公司（以下简称厦门宝龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海宝龙厦门分公司的委托诉讼代理人陈珊珊，被告王丽明的委托诉讼代理人余晓萍，第三人厦门宝龙公司的委托诉讼代理人张珊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海宝龙厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.王丽明向上海宝龙厦门分公司支付尚欠的2019年4月1日至2019年9月6日期间的综合物业服务费19291.7元及延迟缴纳违约金（按日3‰的标准计算至实际清偿之日止，其中15150元自2019年3月26日起算；4141.7元自2019年6月26日起算）；2.王丽明向上海宝龙厦门分公司支付律师费4800元。事实与理由：厦门宝龙公司与王丽明签订《商铺租赁合同》，由王丽明承租位于厦门市间，用于经营ＢＬＵＧＩＲＬ品牌，商铺面积为101平方米。根据该合同约定，该店铺的综合物业服务费按50元／月／平方米计算，该综合物业服务费包括物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费，该费用由王丽明直接向物业管理公司支付。前述租赁合同签署时，厦门宝龙一城的物业管理公司为厦门宝镌商业管理有限公司（以下简称宝镌公司）。2018年6月，因宝龙集团内部管理调整，厦门宝龙一城的物业管理公司由宝镌公司变更为上海宝龙厦门分公司。因此，王丽明于2018年6月29日重新签署了新的《商业管理公约》及《承诺函》等，并向上海宝龙厦门分公司支付了综合物业管理费用。自2019年第二个季度开始，经多次催缴，王丽明拒不依约支付综合物业管理费用。厦门宝龙公司于2019年8月26日向王丽明发出《解约函》，王丽明于2019年9月6日退出租赁商铺。王丽明逾期支付综合物业管理费用，构成违约，故提起本案诉讼。 王丽明辩称，一、上海宝龙厦门分公司并非本案适格原告。案涉《商铺租赁合同》的签约主体是王丽明与厦门宝龙公司，并非上海宝龙厦门分公司，在案《催款函》也是以厦门宝龙公司名义发出，因此催款主体是该公司。即便认定本案综合物业管理费用需向上海宝龙厦门分公司支付，也是基于王丽明与厦门宝龙公司的租赁法律关系，而厦门宝龙公司与上海宝龙厦门分公司系独立主体，依据合同相对性，权利义务主体应当是厦门宝龙公司。上海宝龙厦门分公司也未举证证明起诉状中陈述的因宝龙集团内部管理调整，物业管理公司由宝镌公司变更为上海宝龙厦门分公司。因此，上海宝龙厦门分公司主张有权收取本案综合物业管理费的证据不足，其并非本案适格主体，应裁定驳回其起诉。二、即便上海宝龙厦门分公司主体适格，其主张王丽明支付物业服务费及延迟缴纳违约金亦无法律依据。首先，王丽明已缴纳履约保证金及质量保证金，两项费用合计已经超过上海宝龙厦门分公司主张的管理费本金。根据民法通则第112条规定“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。本案中，王丽明未依约支付综合物业管理费，系因厦门宝龙公司未依约向王丽明支付租赁物装修补贴的尾款，王丽明有权行使不安抗辩权，故暂不支付综合物业管理费。上海宝龙厦门分公司与厦门宝龙公司对前述事项知情，且王丽明亦告知上海宝龙厦门分公司可从前述保证金中抵扣相关费用，故本案纠纷不会造成其损失。其次，即便本案履约保证金无法抵扣综合物业管理费，上海宝龙厦门分公司请求违约金也过高，应当予以调整。违约金的主张应当以损失为前提，如前所述，上海宝龙厦门分公司未有任何损失，其主张高额违约金并无事实及法律依据，请求法院予以调整。三、本案律师费并非必要支出，且该项诉求并无法律依据，不应得到支持。此外，讼争商铺撤离时支付的6800元应抵扣2019年4月至6月期间的综合物业管理费。 厦门宝龙公司述称，对上海宝龙厦门分公司要求王丽明支付讼争款项并无异议；确认其与王丽明的租赁合同已经终止，双方对履约保证金及质量保证金尚未结算，王丽明已于2019年9月6日撤铺。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月9日，厦门宝龙公司（甲方）与王丽明（乙方）签订了一份编号为Ｖ-ＰＬＳＹ-ＴＣＺＪ-2017的《商铺租赁合同》，约定甲方将位于厦门市厦门宝龙一城二区2-1号楼第ＬＧ层的编号为Ｍ-ＬＧ-010商铺出租给乙方，计租面积为101平方米，乙方承诺承租场所仅作为经营ＢＬＵＧＩＲＬ品牌的服饰、配饰零售。合同第2.1条中约定该广场由宝镌公司提供统一的商业经营管理服务、物业管理服务；第2.2.2条中约定商业物业管理服务的内容及相关权利义务关系由乙方与物业管理公司在管理公约中约定，物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业管理服务约定或管理公约直接向乙方主张权利。该合同第4.2.1条约定乙方应按租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为50元／月／平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。第4.5.2条约定乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。第4.7条约定如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。第4.11条约定租金及履约保证金收款账户为厦门宝龙公司名下账户，综合物业服务费及其他费用的收款账户为宝镌公司名下账户。第5.5条约定为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金3000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。第15.9条约定本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。 前述合同签订后，王丽明向厦门宝龙公司支付了履约保证金37000元，向宝镌公司支付了质量保证金3000元。厦门宝龙公司亦将讼争商铺提供给王丽明经营使用。 2018年6月29日，王丽明签署了一份《宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街商业管理公约》（以下简称管理公约），其中第三条约定本公约一经经营商户签署后，对宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街的经营商户及管理公司均有约束力；该公约中还约定了“管理公司的权利和责任”、“业主及经营商户的权利和责任”，其中第十四条约定经营商户无故拖欠物业管理费及其他费用的，管理公司有权采取适当的手段进行催缴，经营商户无故拖欠水电费的，管理公司将采取停水、停电、停止提供服务等措施进行催缴，直至管理公司的合法权益得到保护，经营商户并应承担管理公司为催缴上述欠费所产生的诉讼费及合理的律师费。第十八条约定经营商户或业主应当按照租赁合同或买卖合同的约定向管理公司缴纳各项物业管理服务费用，逾期不缴纳的，管理公司有权按每日应缴未缴金额的0.3%收取滞纳金。同日，王丽明向上海宝龙厦门分公司签署了一份《承诺函》，载明其系讼争商铺承租人，并承诺已详细阅读《宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街商业管理公约》的条款并签收了该公约，将按该承诺书附件《物业服务收费确认表》的标准向上海宝龙厦门分公司承担相关物业管理费用，承诺遵守公约内的一切条款，如违反该公约及宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街《商铺租赁合同》有关物业管理的有关规定，同意向上海宝龙厦门分公司承担违约责任，赔偿该公司因此产生的一切损失。 另查明，因王丽明未支付2019年4月1日起的综合物业服务费，厦门宝龙公司多次发函进行催缴。2019年9月6日，王丽明从讼争商铺撤离，并向上海宝龙厦门分公司提交了一份《退款申请》，载明其申请将讼争商铺活动代收款6800元转为物业费。 还查明，上海宝龙厦门分公司因本案支出律师代理费4800元。 本案审理中，王丽明主张其已支付的质量保证金3000元、履约保证金37000元以及尚未支付的商场活动现金券补贴1200元应从尚欠的综合物业服务费中予以扣除，并提交一份微信聊天记录为证。 上海宝龙厦门分公司同意将质量保证金3000元予以抵扣，但认为履约保证金系王丽明支付给出租人厦门宝龙公司的款项，双方租赁合同仍有纠纷，因此不同意抵扣该笔款项。此外，上海宝龙厦门分公司确认王丽明撤铺时支付了6800元物业费（即前述《退款申请》所载明款项），并主张将该款用于抵扣2019年7月1日至9月6日期间的综合物业服务费，商场活动现金券补贴应由活动策划公司厦门千寻惠众实业有限公司进行结算，与其无关。 本院认为,上海宝龙厦门分公司系本案适格原告。首先，案涉《商铺租赁合同》第2.2.2条已经约定商业物业管理服务的内容及相关权利义务关系由王丽明与物业管理公司在管理公约中约定，物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业管理服务约定或管理公约直接向王丽明主张权利。其次，王丽明已于2018年6月29日向上海宝龙厦门分公司签署《承诺函》及管理公约，其对上海宝龙厦门分公司成为讼争商铺的物业管理单位是明确知晓的。再次，前述《承诺函》载明王丽明承诺向上海宝龙厦门分公司支付物业管理费用，管理公约第三条也约定该公约一经经营商户签署后，对经营商户及管理公司均有约束力，因此可以认定王丽明与上海宝龙厦门分公司已经形成了物业服务合同关系。前述《承诺函》及管理公约均系双方真实意思表示，内容于法不悖，因此双方的物业服务合同关系合法有效。 上海宝龙厦门分公司依约向讼争商铺提供了物业服务，王丽明应依约支付讼争商铺撤场前的综合物业服务费，上海宝龙厦门分公司要求其支付2019年4月1日至2019年9月6日期间的综合物业服务费19291.7元，符合双方约定，本院予以支持。根据案涉《商铺租赁合同》第4.5.2条及4.7条约定，上海宝龙厦门分公司有权要求王丽明支付逾期支付前述综合物业服务费的违约金，王丽明以厦门宝龙公司尚欠其装修补贴款为由主张不安抗辩权，依法无据。鉴于前述4.7条约定的违约金标准确属过高，本院酌定该违约金按年利率6%计算。因双方对王丽明于2019年9月6日支付的6800元用于抵扣哪期综合物业服务费未作具体约定，因此该款依法应先抵充先到期的综合物业服务费。因此，前述违约金认定以15150元为基数，自2019年3月26日起计算至2019年9月6日止；以8350元为基数，自2019年9月7日起计算至实际支付之日止；以10941.7元为基数自2019年6月26日起计算至实际支付之日止。王丽明主张将其支付的履约保证金、质量保证金在本案中予以抵扣，上海宝龙厦门分公司同意抵扣3000元质量保证金，于法不悖，本院予以照准。因履约保证金系向厦门宝龙公司所支付，也无证据证明王丽明与厦门宝龙公司之间已就租赁权利义务结算完毕，故对王丽明要求抵扣该部分款项，本院不予采纳。王丽明所提交的微信聊天记录，也无法证明上海宝龙厦门分公司尚欠其商场活动现金券补贴，且上海宝龙厦门分公司也未同意在本案中抵扣该款项，王丽明如有争议，也可另行主张该款项。此外，根据管理公约第十四条约定，上海宝龙厦门分公司有权要求王丽明承担其因本案支出的律师费4800元，对其该项诉讼请求，本院亦予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 王丽明于本判决生效之日起十日内向上海宝龙商业地产 管理有限公司厦门分公司支付2019年4月1日至2019年9月6日期间的综合物业服务费19291.7元及延迟缴纳违约金（按年利率6%的标准，以15150元为基数，自2019年3月26日起计算至2019年9月6日止；以8350元为基数，自2019年9月7日起计算至实际支付之日止；以10941.7元为基数自2019年6月26日起计算至实际支付之日止），王丽明已支付的3000元质量保证金可从中予以抵扣； 王丽明于本判决生效之日起十日内向上海宝龙商业地产 管理有限公司厦门分公司支付4800元律师费； 驳回上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司的其他 诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费274元，由王丽明负担；应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十二月三日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。