贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11292号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路402号。负责人：申忱，该支行行长。委托诉讼代理人：王文林，男，系该行员工，特别代理。被告：张安乐，男，1989年4月22日出生，汉族，住江苏省兴化市。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：郭建兰，贵州华顿律师事务所律师，一般代理。原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）与被告张安乐、贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林、被告宏益公司委托诉讼代理人郭建兰到庭参加了诉讼，被告张安乐经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告张安乐立即偿还所欠贷款本金159980.67元及截止至2019年10月27日的欠息3015.41元、罚息25.81元、复利21.62元，并支付2019年10月28日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利；2.判令原告对被告张安乐提供的位于贵阳市南明区住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权；3.判令被告宏益公司对上述债务承担连带责任；4.确认抵押预告登记有效；5.要求被告取得位于贵阳市南明区住房产权证后5日内协助办妥抵押登记手续；6.案件诉讼费、保全费、公告费由被告共同承担。事实和理由：2012年4月7日，被告张安乐与被告宏益公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于贵阳市南明区住房，并向原告贷款，于2012年4月24日签订了《个人购房担保借款合同》。原告于2012年4月24日依约向被告张安乐发放贷款金额209000元，约定借款期限20年，以等额本息还款法的方式还款，并办理抵押登记手续。被告宏益公司为阶段性保证人，阶段性担保保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依约发放贷款，到2019年10月27日，被告张安乐尚欠本金159980.67元、借款期内正常利息3015.41元、罚息25.81元，复利21.62元。被告的行为已违反合同约定，同时被告宏益公司对上述债务也未履行连带保证责任。为维护合法权益，原告特诉请如前。被告张安乐未作答辩。被告宏益公司辩称，第一、原告未就抵押房屋办理他项权证，不享有优先受偿权；第二、被告宏益公司承担保证责任后享有对被告张安乐的追偿权；第三、请人民法院依法查明事实后裁判。经本院审理认定事实如下：2012年4月7日，被告张安乐与被告宏益公司共同签订了一份《商品房买卖合同》，由被告张安乐向被告宏益公司购买其开发的位于贵州省贵阳市南明区住房一套，预售面积76.94平方米，该房总价款为299297元。首付房款为90297元，余款209000元以银行按揭支付。同日进行了贵阳市商品房预售合同备案登记。2012年4月24日，原告作为贷款人、被告张安乐作为借款人（抵押人）、被告宏益公司作为保证人三方共同签订了《个人购房担保借款合同》。该合同约定：“借款金额为人民币209000元；借款用途为购买房产；借款期限240个月，自2012年4月26日起至2032年4月25日止；借款利率采用浮动利率，借款人未按约定期限归还借款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息在本合同执行利率的基础上上浮50%；对应付未付利息，贷款人有权计收复利，借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；采取等额本息还款法还款；抵押物为被告张安乐向被告宏益公司购买的房屋；被告宏益公司承担阶段性保证担保责任，保证期限为自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止；出现借款人未按期归还贷款本息等违约情形时，贷款人有权宣布该合同项下贷款本息全部提前到期，要求其赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。”合同中还对争议的解决等相关内容进行了约定。被告张安乐同时在合同及附件抵押清单上签字同意以其按揭贷款购买的上述房屋提供抵押担保。双方办理了该房屋的“预购商品房抵押权预告登记”，但尚未办理房屋的抵押登记手续。按照上述合同约定，原告如约向被告张安乐发放了贷款209000元，被告张安乐未按期偿付贷款本息，截止至2019年10月27日，被告张安乐尚欠本金159980.67元、借款期内正常利息3015.41元、罚息25.81元，复利21.62元。原告追偿未果，遂诉至本院，请求如前。庭审中，被告宏益公司对上述查明的事实无异议。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，本院作出裁定对被告张安乐名下价值163041.51元的财产采取保全措施，产生保全费1336元。另，被告张安乐未办理涉案房产的房屋产权证书，仅办理了商品房抵押权预告登记。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、负责人身份证明、被告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》及附件、借款借据、逾期明细表等证据以及本院审判笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告张安乐及被告宏益公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告张安乐应按照合同约定，按约向原告偿还借款本息。被告张安乐未按时足额向原告偿还借款本息的行为，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告张安乐偿还所欠贷款本金余额及支付欠息的诉请，本院依法予以支持。被告宏益公司作为被告张安乐的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，被告宏益公司作为借款人的保证人，担保期限为自合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为被告张安乐所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，现且尚在担保期限内。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，对原告要求被告宏益公司对被告张安乐的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告宏益公司承担保证责任后，有权向被告张安乐进行追偿。抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力。抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力，因此对原告第二项诉讼请求，本院不予支持。预告登记制度的目的在于保障债权人将来实现债权，具有保障将来能够通过预告登记赋予该请求权排除物权变动的效力。抵押预告登记是抵押登记得以展开的准备阶段，在于登记所需条件成就时，能够顺利将抵押预告登记转化为抵押登记。原告要求被告协助办妥抵押登记手续。案涉房屋办理了商品房预告抵押登记，现还未办理房屋产权证，房屋仍不具备办理抵押登记的条件，故原告诉请被告协助办理抵押登记手续，本院不予支持。关于农行小河支行主张确认抵押预告登记有效的请求，因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，故对其请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张安乐于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金余额人民币159980.67元，支付所欠利息3015.41元、罚息25.81元、复利21.62元（利息、罚息、复利暂计至2019年10月27日），并从2019年10月28日起，以实际欠付本金为基数按合同约定利率支付利息、罚息及复利至借款本金清偿之日止；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告张安乐进行追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元（已减半收取）及保全费1336元，由被告张安乐、贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇一九年十二月三十日书记员 方振华