西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14064号原告：赵磊，男，1977年11月10日出生，汉族，住四川省江油市。原告：毛新华，男，1979年4月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。原告：王晗，女，1976年8月29日出生，汉族，住西安市碑林区。共同委托代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。共同委托代理人：王晶，陕西百望律师事务所实习律师。被告：中海物业管理有限公司，统一社会信用代码：91440300618888347D，住所地：深圳市南山区。法定代表人：杨鸥，该公司行政总裁。被告：中海物业管理有限公司西安分公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8262，住所地：西安市曲江新区、02、07、08单元。负责人：孙京伟，该分公司总经理。共同委托代理人：冯俊华，泰和泰（西安）律师事务所律师。共同委托代理人：时彩娟，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告赵磊、毛新华、王晗与被告中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司西安分公司（以下简称“中海物业西安分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵磊及三原告的共同委托代理人余日升、王晶，被告中海物业管理有限公司和被告中海物业管理有限公司西安分公司的共同委托代理人冯俊华、时彩娟均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告赵磊诉称，被告与西安学乐汇商务信息咨询有限公司（以下简称“学乐汇公司”）从2016年至2018年先后三次签订了《熙岸库房管理协议》，双方在协议中明确约定，学乐汇公司承租了由被告管辖的中海熙岸场地（面积：400㎡，物业编号：026603-B-002），租期为2016年8月至2020年8月，支付方式为每半年现金支付。学乐汇公司依约支付房屋租赁履约保证金10000元并履行了支付租金的义务。而后，学乐汇公司征得被告同意完成了该场地的装修。2018年，学乐汇公司按期向被告支付租金时被被告在无任何法律依据的情形下单方拒绝继续履行协议。2018年11月，被告向亦家亦校（亦家亦校为学乐汇公司的注册商标）下发通知，要求其当月搬离。同年9月，被告对学乐汇公司采取堵门、断电断水等极端手段导致大批学员无法正常报名托管，致使学乐汇公司无法正常经营，造成了巨大的经济损失。为了向剩余学员继续提供服务，学乐汇公司只能租赁车辆、临时场地及相关设施，并且雇佣厨师、老师等。而后，原告与被告多次沟通无果，为了止损，迫不得已向工商部门提请注销学乐汇公司。2019年3月，被告再次向学乐汇公司下发通知，单方要求解除合同并要求学乐汇公司搬离该场地，支付租金及相关费用。现学乐汇公司已经合法注销，原告作为学乐汇公司存续期间的股东应为本诉适格原告，原告与被告就赔偿房屋装修设备损失、被迫停业期间在外租场地租车费用、招生损失等问题进行了多次协商，被告均予以拒绝。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告直接经营损失400000元；2、被告赔偿原告被迫停业期间临时租用场地费及相关费用15500元；3、被告赔偿原告装修费用90234.1元；4、被告退还原告履约保证金10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。二被告共同辩称，原告未按照合同约定使用租赁物，违法经营小饭桌，既违反合同约定又违反政策规定，由此产生的损失应由原告自行承担，与二被告无关。关于装修损失费用，按照管理协议的约定，应由原告承担。因原告存在违约行为，且相关物品仍未搬离，继续占用租赁物，由此产生的房屋占用费由原告承担，故不应向原告返还履约保证金10000元。经审理查明，西安学乐汇商务信息咨询有限公司登记时间为2011年8月8日，于2019年1月16日成立清算组对公司清算注销，清算组成员为股东赵磊、王晗、毛新华。再查，2015年9月24日，被告中海物业西安分公司（甲方）与西安学乐汇商务信息咨询有限公司（乙方）签订《中海国际社区·熙岸库房租赁合同》，约定：一、1.甲方出租给乙方的库房位于：中海国际社区·熙岸13号楼地下室；2.出租库房（建筑面积）共400㎡…二、1.该房屋租赁期限为壹年，自2015年8月15日起至2016年8月14日止；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为学生宿舍及阅览室使用。乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产状况确认符合自己的使用要求…三、1.一年房租费用合计金额为人民币100000元；2.（1）付款方式：半年一付…（3）保证金：延续使用上一期合同（编号：NO.HTHQ-XBQ-XA-20150817-00348）的履约保证金人民币10000元。租赁期满后，如果乙方无违约行为，甲方应全额退还乙方交纳的保证金（不计利息）……。原告就此向本院提交了2014年8月21日被告中海物业西安分公司收据一张，载明：“兹收到西安学乐汇商务信息咨询有限公司10000元，系付履约保证金，付款方式现金。”经询问，被告认可原告向其缴纳了履约保证金10000元，并称若原告存在违约行为，履约保证金不予退还。另查，2018年8月31日，被告中海物业西安分公司（甲方）与西安学乐汇商务信息咨询有限公司（乙方）签订《熙岸库房管理协议》，约定：一、乙方使用甲方管辖的中海熙岸场地，面积约400平方米，乙方作为学生宿舍及阅览室用途…二、场地管理费21.25元/平米/月，库房面积400平米，第一年场地管理费102000元，第二年场地管理费为102000元，合同期限自2018年8月15日起至2020年8月14日止，支付周期为半年付；三、房屋使用用途为学生宿舍及阅览室。经本院向原、被告核实涉案合同履行情况，原、被告均认可双方租赁合同自2015年8月15日开始，签订合同开始租赁的均为同一间房屋，原告一直在经营托管班，被告知情。原告向本院提供的收据显示原告支付了截止2018年8月14日的租金，双方亦认可2018年8月租赁合同的租金没有支付，原告对此辩称其于2018年9月3日缴费时物业拒收。关于搬离情况，原告称其于2018年11月初原告停止经营，有一部分的床与桌子已搬走，被告称具体时间不清楚，原告确实剩下一些东西还未搬走，其同意原告搬走。经本院询问涉案合同解除情况，原告认为被告系因业主原因不让原告继续经营，涉案合同于2018年12月初搬离时解除。被告认为涉案合同于2018年11月5日签订承诺书时解除。又查，2018年9月5日，西安曲江新区社会治安综合治理办公室发布《公告》，载明：“为进一步规范曲江新区范围内学生校外托餐场所经营行为……从9月6日起……在曲江新区范围内开展学生校外托餐场所专项检查，对未在食品药监部门办理登记备案的托餐场所，限期在9月14日前完成备案登记，否则一律依法予以取缔……。”2018年9月14日，曲江新区食品药品监督管理所发布《关于中海熙岸托管班备案情况的说明》，载明：“曲江管委会综治办：…目前仅有供餐的“萝莉之家”托管班（18号楼一单元102户）申请并取得了《西安市中小学生校外托餐场所食品经营登记备案表》，其余均未取得备案登记表。”经本院询问，原告称其已于2014年取得街道备案，备案是于2016年归到曲江管委会食药监局管理的，曲江管委会食药监局在2018年8月、9月初要求各托管班办理备案而非取缔，原告已在9月初积极准备，因被告不提供租赁场地证明而导致备案无法办理。原告就此并向本院提交了曲江街道办事处颁发的编号为QJ0013的小饭桌登记备案户牌照用于佐证。仍查，2018年11月5日，原告赵磊作为西安学乐汇商务信息咨询有限公司负责人签署了《托管班、民宿等商业经营机构搬离中海熙岸小区承诺书》，承诺截止2018年11月30日前，将亦家亦校托管班需要的经营器具全部搬离中海熙岸小区。经询问，原告称上述承诺书系原告与被告项目经理李晓东沟通后无奈签署，非真实意思表示，并就此向本院提交其与被告中海物业西安分公司经理李晓东微信聊天记录截屏若干，载明：一、“2018年11月9日14点13分，李晓东微信发送：“目前急需经营托管班业主们意见较大，剩下最后2家都相互咬着你们，你带个头尽快撤出别让业主和剩余托管依此拖延造成矛盾，让此次业主集中反对并清理托管班事件尽快结束，之后物业哪怕帮你联系协调业主们进行商谈。”二、2018年12月3日，原告向李晓东微信发送房屋图片两张，并称：“我兑现承诺，谁要不信可以过来检查，你那赶紧清理，我这每天包车接送，压力很大”。庭后，本院向被告中海物业西安分公司物业经理李晓东电话核实，其称让原告搬走的主要原因是由于小区业主投诉太凶了。庭审中，原告向本院提交了装修合同及对应收据、托管协议及微信转账截屏、亦家亦校收费统计表及收款收据等证据用于佐证其装修费用、被迫停业期间临时租赁费用、直接营业损失，分别载明：一、原告于2017年6月10日委托案外人西安旭龙装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，原告为此支出装修费用90234元。经询，原告称其于2015年租赁时对房屋装修了一次，在2017年时进行了翻修。二、原告于2018年11月30日至2018年12月30日期间自案外人陕西萌犸象教育科技有限公司处租赁房屋用于后续托管经营，原告为此支出11700元。三、原告2017年秋季收取托管费450300元、2018年春季收取托管费422075元。以上事实，有《中海国际社区·熙岸库房租赁合同》、《熙岸库房管理协议》、收据、《公告》、《关于中海熙岸托管班备案情况的说明》、《托管班、民宿等商业经营机构搬离中海熙岸小区承诺书》、《西安旭龙装饰整体家装装饰合同》、收款收据、《临时租用场地协议书》、微信转账截图、微信聊天记录截屏、亦家亦校收费统计表与收款收据、谈话笔录及庭审笔录，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，西安学乐汇商务信息咨询有限公司注销前公司股东及清算组成员均为本案原告赵磊、王晗、毛新华三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，本案三原告具备诉讼主体资格。西安学乐汇商务信息咨询有限公司与被告之间签订的《中海国际社区·熙岸库房租赁合同》、《熙岸库房管理协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。上述合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告依约向被告支付租金至2018年8月14日，后原告于2018年12月初搬出，并于2018年12月3日微信向被告项目经理李晓东发送搬出后的房屋照片，被告未持异议，故本院依法确认涉案合同已于2018年12月3日解除。结合本院已查明的事实来看，原、被告双方均认可合同无法继续履行的主要原因系涉案小区业主不同意无法继续经营，原、被告双方在签订合同之初均未征得业主同意，现因业主原因致使合同无法继续履行，双方应负同等过错。综上，对原告主张的装修损失90234.1元一节，结合实际装修翻新周期与折旧程度以及原、被告双方对合同解除所负过错，本院依法酌定被告应向原告赔偿的装修损失为35000元。至于原告诉请被告赔偿临时租用场地费及相关费用15500元一节，因原告自涉案房屋搬出后，又自案外人陕西萌犸象教育科技有限公司处租赁了房屋用于后续托管经营，并为此支出了11700元，结合原、被告的过错程度，本院依法酌定被告应赔偿的临时租用场地费及相关费用为5850元。又因商业经营存在诸多风险因素，无法确定盈利亦或是亏损，且原告提交的证据仅能佐证其此前二季度的营业收入，尚未扣除相关运营成本，原告在本案举证并不足以证明其在未来当然享有与之相当的预期收益，故本院对原告主张被告赔偿直接经营损失400000元的诉请，依法不予支持。至于原告诉请被告退还履约保证金一节，因原告亦未向被告支付2018年8月15日至2018年12月3日实际搬出期间的房租，故该笔保证金应当优先在未付房屋租金中进行扣除，故原告的上述诉请，本院依法不予支持。又因被告中海物业西安分公司系被告中海物业管理有限公司之分公司，故二被告应对所有应付款项共同向原告履行付款义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中海物业管理有限公司与被告中海物业管理有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告赵磊、王晗、毛新华支付装修费用35000元、临时租用场地费用5850元。二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8957元，由原告承担5000元，被告中海物业管理有限公司西安分公司承担3957元。因原告已预交，被告被告中海物业管理有限公司西安分公司应在履行上述付款义务时将其承担的部分并上述款项支付给原告，被告中海物业管理有限公司对被告中海物业管理有限公司西安分公司不能清偿的上述债务部分承担补充责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  井黎明人民陪审员  张利侠二〇一九年十二月九日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：王博闻2019年月日送达1