黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10311号上诉人（一审被告）：李天骄，男，1980年2月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。被上诉人（一审原告）：李延明，男，1972年7月4日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：王海燕，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江省百姓房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾州镇文化街。法定代表人：李楠，总经理。上诉人李天骄因与被上诉人李延明、黑龙江省百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李天骄，被上诉人李延明及委托诉讼代理人王海燕到庭参加诉讼。被上诉人百姓公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李天骄上诉请求：撤销一审判决。事实理由：李天骄与百姓公司于2019年5月22日签订了正规的房屋买卖合同，并已经办理了相关入住手续，交纳了进户费、电梯费、入网费、取暖费、可视门铃费、装修保证金、装修垃圾费等，并且已经进行了部分装修，房屋买卖合同是真实有效的、合法的，并不是一审判决认定的只产生债权的效力。按照合同法，房屋的持有者应该是李天骄。至于百姓公司隐瞒了该房产已经办理了回迁预告登记，又和李天骄签订了买卖合同，过错方是百姓公司，与李天骄无关。百姓公司应当承担由此给李延明带来的损失，采取调换房屋、补贴房款等相关措施。李延明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。李天骄与百姓公司签订房屋买卖合同时，百姓公司隐瞒了该房屋为回迁用房，且李延明已经办理了回迁房的预告登记，因此李天骄不属于民法上的善意取得人。其与百姓公司签订房屋买卖合同，只产生债权的效力，没有发生物权变动。百姓公司未提交书面答辩意见。李延明向一审法院起诉请求：1.撤销李天骄、百姓公司签订的商品房买卖合同；2.李天骄自行搬离、腾空其侵占的宾州镇奋斗街上海花园小区E区8号地G1号楼4单元701室房屋；3.李延明优先取得案涉的补偿安置房屋。一审法院认定事实：2014年6月14日，李延明（乙方）与百姓公司（甲方）签订房屋拆迁补偿合同，拆迁人为百姓公司，被拆迁人为李延明，建设项目名称为：上海花园E区，建设地点为：宾县宾州镇奋斗街金叶路西侧，建设单位为：百姓公司。合同第二条：待拆除房屋基本状况1.房屋情况：宾州镇奋斗街金叶路临街门市。2.房屋所有权证号及建筑面积：1）宾州镇奋斗街69.0-98.5-1-3-109，地号69.0-98.5-1-3，幢号109，房屋所有权证号：宾房权证奋字第××号，建筑面积127.20㎡；2）宾州镇奋斗街三委十四组，地号1816号，1幢11097号，房屋所有权证字第11097号，建筑面积48㎡；3）宾州镇奋斗街四委二十三组，地号00803号，1幢10094号，房屋所有权证字第10094号，建筑面积31㎡；4）宾州镇奋斗街五委三十七组，地号04139号，1幢11321号，房屋所有权证字第04139号，建筑面积31㎡；3.房屋共总建筑面积497.2㎡，其中产权证记载建筑面积237.2㎡，无产权部分面积260㎡。4.房屋所占用土地的土地使用权证书的证号：宾国用（2001）字第01-244号，地号448，使用权面积599㎡。合同第三条：被拆迁房屋兑换回迁安置房条件：1.乙方选择的产权调换房屋：1）上海花园E区2号楼-3号楼之间的区间门市三套，其中两套为二层建筑，建筑面积一、二层合计154㎡，第三套为一、二、三层区间门市，一、二层建筑面积合计154㎡，三层建筑面积77㎡，合计231㎡，以上门市建筑面积合计539㎡；2）上海花园E区2号楼住宅1单元301门、302门，建筑面积每套81㎡，共计162㎡；3）上海花园E区3号楼楼下地上车库2个即东数2门、3门，每套建筑面积20.01㎡，共计40.02㎡。合同中约定上述回迁面积合计741.02㎡，回迁时若实际面积超出甲乙双方约定的建筑面积，乙方不需补交房屋差价款；若实际面积少于甲乙双方约定的建筑面积，甲方按照实际市场价格补偿乙方房屋差价款……。3、以上回迁房的具体位置、楼层、面积已明确，是甲方真实意思表示，签订协议后即视为乙方私人财产，甲方不得以任何理由抵押、转让或抵帐。如出现上述行为，即视为甲方根本性违约。第四条、房屋腾空及完成搬迁的时间：乙方按甲方通知时间为准将房屋腾空并完成搬迁工作，乙方将腾空的房屋移交甲方，经甲方验收合格后予以拆除。……甲方由百姓公司盖章，并由委托代理人高兴荣签字，乙方由李延明签字。合同履行过程中，百姓公司按位置给了李延明两套门市，面积共计396平方米，将两套住宅调整为E区8号地高层1号楼四单元701室（132平方米），车库调整为2号高层10门和12门，共计五套房产，并已在房产局办理了预告登记。实际调换后的房屋除争议房屋外，其余房屋均已实际给付。2016年1月14日李延明交纳了争议房屋进户费及装修保证金。由于百姓公司开发建设上海花园E区时出现一房多卖等问题，导致回迁户房屋不能回迁，宾县政府成立工作组对上海花园E区进行调查，百姓公司委托代理人高兴荣认可争议房屋系李延明回迁房屋。2014年，李天骄给百姓公司上海花园工地送石料，百姓公司欠李天骄石料款，李天骄称2015年百姓公司高兴荣将争议房屋抵顶石料款，给李天骄开的房票子。2019年5月22日，李天骄与百姓公司签订的房屋买卖协议，用争议房屋抵顶石料款430,138元。现争议房屋由李天骄占有，李天骄交纳了进户费、入网费、取暖费、装修保证金等费用。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，百姓公司与李延明签订房屋拆迁补偿合同，高兴荣作为百姓公司的委托人在合同上签字，实际履行过程中，高兴荣与李延明重新达成的安置协议，并办理商品房预告登记，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，百姓公司明知该房回迁给李延明的情况下，又将该房屋抵账给李天骄违反法律规定，李延明请求优先取得该房屋的请求合法，应予支持。百姓公司抗辩争议房屋不在拆迁安置补偿之列的理由不成立。李延明请求撤销百姓公司与李天骄间的房屋买卖合同，因李延明不是合同当事人无撤销权，故该项请求不予支持。因该房屋现由李天骄占有没有法律依据，李天骄应将房屋腾出。判决：一、李延明优先取得上海花园小区E区8号地G1号楼四单元701室房屋；二、李天骄于本判决生效之日起十日内从上海花园小区E区8号地G1号楼四单元701室房屋搬离；三、李延明的其他诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，故一审判决依据确认的事实及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，作出的判决结论事实和法律依据充分。同时，一审判决并未否定李天骄与百姓公司间商品房买卖合同的效力，亦未确认李天骄对该合同只产生债权的效力，故李天骄的该项上诉请求依据不足。李天骄关于其与百姓公司的商品房买卖合同履行中的过错方为百姓公司，应由百姓公司为李延明调换房屋，并承担李延明的损失的上诉主张，不符合上述法律规定，本院不予支持。综上所述，李天骄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李天骄负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十二月二十六日法官助理白恩奇书记员周小倩