广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8356号原告（反诉被告）：刘磊，女，1950年12月26日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：田奇生，广东正思律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑勇华，男，1985年8月8日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县，委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若苗，广东嘉骏律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘磊与被告（反诉原告）郑勇华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，被告郑勇华在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘磊及委托诉讼代理人田奇生、被告（反诉原告）郑勇华委托诉讼代理人赖玮泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘磊向本院提出以下诉讼请求：1.判令郑勇华向刘磊支付拖欠的2019年2月份、3月份、4月份、5月份租金51552元及水电费3000元；2.判令郑勇华已付押金38666元作为违约金归刘磊所有；3.判令郑勇华赔偿向刘磊借用而未还的物品的损失21360元；4.判令郑勇华向刘磊支付2019年6月1日至6月6日占用费2577元；5.本案诉讼费由郑勇华承担。刘磊当庭增加诉讼请求6：对于刘磊留置的、属于郑勇华的四台空调行使留置权，对该空调变卖所得价款优先受偿。事实和理由：刘磊与郑勇华于2018年5月28日签订《商铺租赁合同》，刘磊将拱北夏湾港三路342号商铺出租给郑勇华，合同约定租期为2018年5月31日至2021年6月1日止，每月租金为人民币12888元。刘磊已于《商铺租赁合同》签订当日将商铺移交给郑勇华。郑勇华现仅支付至2019年1月份租金，2月份至今租金仍未交，已拖欠2019年2月份、3月份、4月份、5月份租金51552元。刘磊已多次催促郑勇华缴交租金，但郑勇华以各种理由拖延至今。现刘磊向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，判如所请，以维护刘磊的合法权益。被告（反诉原告）郑勇华辩称：第一，刘磊要求郑勇华支付水电费3000元没有事实依据。刘磊在其绑定的微信中对案涉电表号“0304001030170472、0304001030170472”已结清至2019年5月的电费，及对水费表号为“133560461”的费用已结清。刘磊所谓3000元水电费实际是胡编乱造、无中生有恶意滥用诉讼权利。退一步讲，刘磊诉请要求郑勇华承担水电费，其亦应提交水电费的抄表读数及其缴费证明，以证明郑勇华在使用案涉房屋时所产生的水电费已由刘磊实际承担。刘磊应承担举证不能的不利责任。第二，刘磊要求赔偿借用而未还的物品损失21360元没有事实依据。刘磊所提交证据《副页》，下方手写“以上餐厅物资是刘磊个人财产，暂时借用不用归还。”私自修改成“以上餐厅物资是刘磊个人财产，暂时借用如不用，归还刘磊。”刘磊此种不诚信之行为，涉嫌向法院提交伪造重要证据妨碍人民法院审理案件，建议法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一项之规定，依法对刘磊的行为进行处罚。郑勇华在与刘磊关系交恶时，因郑勇华自有的空调都未能搬走，故对店内物品采取相应的取证措施（光盘“物资视频1”），证明刘磊所主张的《副页》上的物资并未由郑勇华搬走。另，从郑勇华提交的证据《副页》来看，证据底部由刘磊亲自书写的内容为“不用归还。”该《副页》上所列的物资，即使是损坏或郑勇华占有，郑勇华亦无需向刘磊承担返还或赔偿责任。退一步讲，《副页》上的清单元并没有“空调4部”，仅有记载“柜式空调1台”字样，但在刘磊所列的《被告搬走未归还物品损失清单》中，显然列了“空调4部”，显然是刘磊无中生有，刘磊的诚信可见一斑！其所列的《被告搬走未归还物品损失清单》中物品价格亦没有任何可供参考的票据凭证以证明其价值材料，刘磊应承担举证不能的不利责任。第三，刘磊要求支付占用费没有事实及法律依据。刘磊同意郑勇华提出的2019年5月29日解除租赁合同，但在郑勇华欲清场搬走空调及油烟净化设备时受到刘磊的无理阻拦，在派出所出警民警的处理下，要求行将被拆下的设备存放在案涉店铺内，店铺由刘磊另行上锁，自派出所处理后郑勇华再没能进入过案涉店铺，店铺由刘磊实际控制。故，所谓占用费实际是由刘磊的行为导致，并不能以此归责予郑勇华，郑勇华依法无需向郑勇华支付占用费。被告（反诉原告）郑勇华向本院提出以下反诉请求：1.判令刘磊向郑勇华支付赔偿金38343元；2.反诉诉讼费用由刘磊承担。事实理由：双方签订《租赁合同》，刘磊将位于珠海市香××区××路的商铺出租给郑勇华。郑勇华因案涉租赁合同与刘磊发生纠纷，为减少损失，在终止案涉合同后，于2019年6月6日在所在商铺搬走属于郑勇华的机器设备（油烟净化设备、空调等），但受到刘磊的阻拦并报案至珠海市公安局拱北口岸分局拱北派出所，在拱北派出所民警的调解下，达成协议双方对上述设备原地存放，商铺由刘磊单方上锁，待双方纠纷解决后再行处理该设备。但在同年7月19日后，郑勇华发现设备丢失后询问刘磊，但刘磊公然否认系其拿走，设备在其管理下不翼而飞。遂郑勇华于2019年7月19日17时报案处理，但至今公安机关是否立案仍在进一步审查之中。虽郑勇华因经营不善导致无力支付租金而违约，但刘磊亦不能因此而违法地将郑勇华的财产侵占，导致郑勇华进一步的更大损失。计算赔偿金以购买总价款47929元的8折折旧计算。综上，郑勇华为维护合法权益，向贵院提出反诉，恳请贵院依法裁决。原告（反诉被告）刘磊对被告（反诉原告）郑勇华上述反诉辩称：1.关于四台空调赔偿问题。该四台空调是郑勇华搬离租赁房屋时，自己留在租赁房屋内的。刘磊占有该四台空调，是通过合法手段占有的。因郑勇华拖欠租金至今未还，刘磊有权对该四台空调行使留置权，就该四台空调变卖所得优先受偿。郑勇华要求刘磊赔偿该四台空调赔偿，没有事实和法律依据。2.关于油烟净化设备赔偿问题。首先，刘磊不认可郑勇华曾在租赁房屋中安装了其所指的油烟净化设备，刘磊所提供给郑勇华的租赁房屋，原就带有油烟净化设备，郑勇华亦没有任何证据证明其在租赁房屋中安装了其所指的油烟净化设备。其次，即使郑勇华真的安装了油烟净化设备，该设备安装后已并入整体装修之中，属于固定附着物，不可拆卸，如拆卸将破坏租赁房屋的装修。《商铺租赁合同》第八条约定“乙方迁出时，其房屋内乙方装修部分不得拆除，保证其房屋原设施不动”，根据该约定，该油烟净化设备不得拆除，因此也不存在刘磊还需要赔偿郑勇华的问题。3.郑勇华久拖租金不还，在刘磊催收后，不仅不还租金，竟然还将借用刘磊的设施设备全部搬走。在刘磊无奈起诉之后，郑勇华又滥用提起管辖权异议的权利，在法律已经明确规定房屋租赁纠纷由房屋所在地法院专属管辖的情况下，提起管辖权异议，并在一审驳回后又继续上诉，拖延诉讼，浪费司法资源。如今，郑勇华竟然还提起反诉，倒打一钯向刘磊索赔。其诚信缺失至如此地步，实在罕见。综上，郑勇华反诉请求没有任何事实和法律依据，亦显见其个人毫无诚信可言。请法庭驳回郑勇华反诉请求。原告（反诉被告）刘磊针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.商铺租赁合同；2.营业执照；3.商铺租赁合约；4.《商铺租赁合约》补充协议；5.房地产权证；6.解除合同通知；7.副业；8.被告搬走未归还物品损失清单；9.照片；10.发票4张；11.涉案房屋的物业管理处提供的证明。被告（反诉原告）郑勇华针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.录音；2.微信截图；3.被告持有的《副页》；4.产品合格证、检验报告；5.收款收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，刘磊（作为甲方）和郑勇华（作为乙方）签署《商铺租赁合同》。约定甲方将位于拱北夏湾港××号商铺出租给乙方，租赁期限自2018年5月31日至2021年6月1日。每月租金12888元。乙方向甲方支付押金38666元，合同期满乙方退租时，如乙方无违反合同约定的事项并已结清所应付款项。甲方应如数无息退还押金给乙方。每月30日交租金，逾期5天不交租金，视同乙方毁约，甲方有权换锁、停水电及房屋内一切物品，乙方所交押金不再退还。乙方迁出时，房屋内乙方装修部分不得拆除，保证其房屋原设施不动。店内财产见副页。刘磊提交了一份载明物品清单的《副页》，其中列明物品包括：“大酒柜、柜式空调、双门大冰箱、双门不锈钢大冰箱、青岛啤酒冰箱、不锈钢工作台、不锈钢洗菜台、不锈钢大碗柜、不锈钢大货柜、不锈钢开水器、不锈钢双头炒菜灶、不锈钢6头灶、大圆桌转盘、小圆桌、大鱼缸。”郑勇华于《副页》中以手写体添加备注：“以上餐厅物资是刘磊个人财产，暂时借用。如不用，归还刘磊。郑勇华。2018年7月2日。”郑勇华提交了一份载明物品清单的《副页》，其中列明物品与刘磊提交的上述《副页》一致，但郑勇华于该《副页》中以手写体添加备注：“以上餐厅物资是刘磊个人财产，暂时借用。不用归还。郑勇华。2018年7月2日。”2019年5月28日，郑勇华向刘磊发短信和微信，载明：“刘磊阿姨，我跟你签的租赁合同，即拱北港三路342铺，本人已资金困难无法经营下去，我要求2019年5月29日解除合同，望谅解！”刘磊回复称：“郑勇华，请你按合同2月至5月的店铺租赁费用先交情，其他按合同办事。”刘磊提交了涉案房屋的四份水电费发票，其中载明2019年1月16日至2019年3月15日水费464.55元、2019年3月15日至2019年5月15日水费412.5元、2019年5月1日至2019年6月1日电费681.96元和802.96元。郑勇华提交了一份2019年7月20日双方于拱北派出所协商租赁纠纷时的录音，刘磊质证时对于该录音的真实性予以认可。录音中警察称：“他（指郑勇华）搬了一些东西走之后，你就不让他搬了。之后你就报警了，110民警也到现场了，大家都确认东西就放厅里，是吧？是有这回事吧？然后就上锁了是吧？”刘磊对警察的说法表示认可。其后警察重复确认：“当时不是你们两方、我们民警三方在这里，东西都不搬，把它放在大厅里面了，是吧？”刘磊称：“没有什么东西就是空调。”郑勇华提交了一份2017年10月20日的《检验报告》，该报告就XLJD-08型静电式饮食业油烟净化设备进行检验，设备的采样地点位于基源实业发展（深圳）有限公司新宝城大酒店，检验结论符合标准要求。郑勇华提交了两份广东金猫厨具实业有限公司及珠海市小余旧货回收有限公司出具的《收款收据》，其中载明郑勇华购买油烟净化器和空调等合计47929元。郑勇华提交了一段声称是2019年7月20日晚上9时拍摄的录影。该段录影背景未开灯光，拍摄环境较暗，无法判断的拍摄人员及具体拍摄地点。刘磊于庭审中陈述，郑勇华交付租金至2019年1月31日，于2019年6月6日腾退涉案租赁房屋。郑勇华欠付5月1日至6月1日的电费及2019年1月16日至2019年5月15日的水费。关于空调，刘磊在交付涉案房屋给郑勇华时，屋内有1台柜式空调及3台壁挂式空调。郑勇华承租后把刘磊的壁挂式空调拆除后自己买了4台空调。郑勇华腾退时并未搬走其空调，也并未将刘磊的空调还给刘磊。关于油烟净化机，刘磊出租涉案房屋时就带有油烟净化装置，并非郑勇华所购买，因该净化装置是已经安装好固化的不可移动设备，所以并未列在《副页》清单之内。刘磊在2019年6月6日后就将涉案租赁房屋上锁了。郑勇华于庭审中陈述，确认交付租金至2019年1月31日，于2019年6月6日腾退涉案租赁房屋。本院认为，刘磊及郑勇华之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依据合同的约定履行相关的合同义务。双方于庭审中均认可郑勇华于2019年6月6日腾退涉案房屋，欠付租金54129元（2019年2月至5月租金51552元、2019年6月1日至6月6日租金2577元）未支付，现刘磊主张郑勇华支付欠付租金有合同依据，本院予以支持。至于押金问题，因郑勇华未及时支付租赁合同项下的租金，合同条款明确约定该情形下刘磊有权没收押金，故本院对于刘磊没收押金的权利依法予以确认。至于水电费问题，郑勇华虽辩称其支付了部分电费，但并未提交相关有效证据证明其实际支付的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”郑勇华未完成其举证责任，本院对于其抗辩意见不予采纳。刘磊提交了发票证明其代郑勇华支付了水电费合计2361.97元（2019年1月16日至2019年3月15日水费464.55元、2019年3月15日至2019年5月15日水费412.5元、2019年5月1日至2019年6月1日电费681.96元和802.96元），本院对于刘磊该部分有发票支持的水电费诉求予以支持，剩余部分由于无相关证据证明已实际发生，本院不予支持。至于本案的争议物品问题，具体分析如下：1.对于郑勇华借用的物品，双方于签署租赁合同时约定了相关物品的借用事项，其中刘磊提交的《副页》备注中明确相关物品于租赁关系终止时应予归还，而郑勇华提交的《副页》备注中则存在歧义。综合两份《副页》的内容，本院认为相关物品需归还应为双方的真实意思表示，这才符合书面证据中的文义推理和正常生活逻辑。郑勇华提交了一段视频以证明争议物品已放置于涉案房屋中归还给刘磊，但该段视频拍摄质量较差，无法证明具体的拍摄时间、拍摄者身份、拍摄地点、拍摄对象等内容，本院对于郑勇华提交的该视频证据不予采用。鉴于郑勇华未能提交有效证据证明其于租赁关系终止时已将涉案物品归还给刘磊，应承担未充分举证之不利后果，本院对于郑勇华相关抗辩理由不予采纳。刘磊请求郑勇华赔偿相关物品损失费有合理依据，综合考虑相关物品使用的自然损耗情况，本院酌定郑勇华向刘磊赔偿相关物品损失费10000元。2.对于刘磊留置的空调，刘磊于庭审中认可其留置了郑勇华在腾退涉案房屋时遗留下来的四台空调。根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条，“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。”郑勇华存在欠付租金的情形，刘磊对于郑勇华于腾退时遗留下来的空调具有因合法占有而形成的留置权，现刘磊主张对该四台空调拍卖、变卖等处分所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权有合理依据，本院予以支持，对于郑勇华于反诉中主张刘磊赔偿因占有上述空调而产生的损失予以驳回。3.对于郑勇华反诉称刘磊占有其油烟净化设备，郑勇华提交的《检验报告》和《收款收据》等证据无论从时间上还是从形式上均不能证明其购买油烟净化设备并放置于租赁房屋的事实，而刘磊对于油烟净化设备归属于郑勇华的事实亦不予认可。据此，本院对于郑勇华提出其拥有油烟净化设备并主张刘磊支付相应占有赔偿金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：—、被告（反诉原告）郑勇华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘磊支付租金54129元；二、被告（反诉原告）郑勇华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘磊支付水电费2361.97元；三、确认原告（反诉被告）刘磊收取被告（反诉原告）郑勇华支付的押金38666元不予退还；四、被告（反诉原告）郑勇华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘磊赔偿物品损失费10000元；五、原告（反诉被告）刘磊对其留置的、属于被告（反诉原告）郑勇华的四台空调经拍卖、变卖等处分所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权；六、驳回原告（反诉被告）刘磊其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郑勇华全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4916元，由原告（反诉被告）刘磊负担500元、被告（反诉原告）郑勇华负担4416元；反诉受理费759元，由被告（反诉原告）郑勇华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇一九年十二月二十日书记员  梁 縉李洁仪