江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初7703号原告：张逸，男，汉族。原告：张晓燕，女，汉族。委托诉讼代理人：李晓明（受张逸、张晓燕的共同授权委托），江苏金长城（无锡）律师事务所律师。被告：郑颖，女，汉族。委托诉讼代理人：李天，江苏金汇人律师事务所律师。被告：傅青云，男，汉族。被告：徐芹，女，汉族。被告：无锡市班雅美容保健服务有限公司，住所地无锡市县前西街180-1-8。法定代表人：傅青云。原告张逸、张晓燕与被告郑颖、傅青云、徐芹、无锡市班雅美容保健服务有限公司（以下简称班雅公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告张逸及其与张晓燕的共同委托诉讼代理人李晓明，被告郑颖的委托诉讼代理人李天到庭参加诉讼，被告傅青云、徐芹、班雅公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张逸、张晓燕向本院提出诉讼请求：1、停止对坐落于无锡市梁溪区金马国际花园28-XXX室的房屋（以下简称XXX室房屋）的执行；2、确认XXX室房屋归张逸、张晓燕所有。事实和理由：XXX室房屋原系傅青云、徐芹共同所有，2011年4月19日，张逸与徐芹签订房产转让协议1份，约定徐芹将XXX室房屋转让给张逸，转让金额为348万元。协议签订后，张逸支付了全部购房款，傅青云向张逸出具收条予以确认，并确保在2011年10月23日前完成房屋过户手续。购房款付清后，傅青云、徐芹将XXX室房屋交付给张逸使用，张逸遂开始在XXX室房屋内安装空调设备并缴纳房屋的物业管理费、燃气费等费用。2008年7月至2014年7月3日期间，傅青云、徐芹多次将XXX室房屋作为抵押物为其多笔银行贷款提供抵押担保，XXX室房屋至今仍有抵押未注销，张逸、张晓燕无法办理过户手续，此系傅青云、徐芹造成。2015年10月22日，原无锡市北塘区人民法院（以下简称原北塘法院）根据郑颖的申请，查封了701室房屋，张逸、张晓燕对该查封向无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）提出书面异议，梁溪法院于2019年6月26日作出（2019）苏0213执异55号执行裁定（以下简称55号裁定）,驳回张逸、张晓燕的异议请求。郑颖辩称，55号裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张逸、张晓燕的诉讼请求。傅青云、徐芹、班雅公司均未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月24日，原北塘法院对郑颖诉傅青云、徐芹、班雅公司民间借贷纠纷一案作出（2015）北民初字第1568号民事判决（以下简称1568号判决）：一、傅青云于本判决发生法律效力之日起十日内归还郑颖本金940000元及利息（自2015年9月30日起至实际给付之日止，以940000元为基数，按照月利率2%计算）；二、傅青云于本判决发生法律效力之日起十日内支付郑颖律师费20000元；三、徐芹、班雅公司对傅青云的前述第一、二项判决义务承担连带保证责任；徐芹、班雅公司承担保证责任后，有权向傅青云追偿。该案诉讼中，原北塘法院根据郑颖的申请，于2015年10月22日作出了（2015）北民初字第1568号协助执行通知书，查封了傅青云、徐芹共有的XXX室房屋。1568号判决生效后，根据郑颖的申请，原北塘法院于2016年1月6日立案强制执行，案号为（2016）苏0204执52号。后因原北塘法院撤销，本案由新成立的梁溪法院继续执行。2018年10月22日，本院作出（2016）苏0204执52号协助执行通知书，继续查封XXX室房屋。案外人张逸、张晓燕对本案执行标的提出异议后，本院于2019年6月26日作出55号裁定，驳回张逸、张晓燕的异议请求。张逸、张晓燕不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院于2016年11月28日就原告张逸、张晓燕诉被告傅青云、徐芹、平安银行股份有限公司无锡分行（以下简称平安银行）抵押合同纠纷一案作出（2016）苏0204民初1572号判决书（以下简称1572号判决书），认定如下事实：XXX室房屋系傅青云、徐芹共同所有，傅青云与徐芹、张逸与张晓燕分别为夫妻关系。2011年4月19日，张逸与徐芹签订房产转让协议1份，约定：徐芹将701室房屋转让给张逸，转让金额为348万元；张逸在2011年4月19日付200万元给徐芹，作为房产转让的定金；张逸承诺在2011年5月10日前将房产转让金的余款148万元一次性付给徐芹；余款付清后，徐芹应积极配合张逸随时办理房产过户手续。合同签订当日，张逸支付房款200万元；2011年5月10日，张逸将剩余房款148万元支付给了傅青云。2011年5月10日，傅青云向张逸出具收条一张，载明收到701室房屋买主张逸房款348万元，确保在2011年10月23日前完成房屋过户手续。房款付清后，傅青云、徐芹将XXX室房屋交付给张逸使用，张逸遂开始在上述XXX室房屋内安装空调设备并开始缴纳房屋的物业管理费、燃气费等费用。2011年7月，傅青云、徐芹将XXX室房屋作为抵押房产向深圳发展银行股份有限公司无锡分行（以下简称深圳银行）申请贷款并办理了抵押登记手续，债权金额为200万元，担保的债务履行期间自2011年7月8日起至2014年8月8日止。2014年7月1日，傅青云与平安银行签订综合授信额度合同1份，约定傅青云向平安银行申请综合授信额度180万元，授信额度期限自2014年7月1日起至2017年7月1日止。同日，傅青云、徐芹向平安银行出具声明书1份，主要内容为：傅青云、徐芹为XXX室房屋的产权人，声明抵押给平安银行的房屋没有任何权利瑕疵，亦不存在任何处置障碍，包括但不限于租赁、唯一居所等情形，否则愿意承担“提供虚假资料、以欺骗手段骗取银行贷款”的法律责任。次日，傅青云、徐芹与平安银行签订最高额抵押担保合同，以XXX室房屋作为抵押房产，为上述综合授信额度合同项下债务提供抵押担保。2014年7月3日，傅青云、徐芹与平安银行办理了XXX室房屋的抵押登记手续；另查明，在与平安银行签订综合授信额度合同之前，徐芹曾于2014年6月16日委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对XXX室房屋的市场价格进行了评估，根据该公司2014年7月2日出具的房地产抵押估价报告，XXX室房屋总价260万元，主要系依据XXX室房屋的土地状况、地上建筑物情况、基础设施条件、区域状况等因素综合评定。在该份评估报告的附件中，附有XXX室房屋的外观照片，无房屋内部照片；再查明，张逸当庭确认2014至2015年间收到傅青云向其打款30万元。经查询，其中三笔分别为2014年4月13日、2014年5月26日、2014年7月31日各打款5万元；庭审中，张逸确认其对傅青云、徐芹与深圳银行2011年7月份以XXX室房屋作为实现债权的抵押房产并办理抵押登记的事实是知情的，但其对傅青云、徐芹与平安银行2014年7月以XXX室房屋作为抵押房产并办理抵押登记是完全不知情的。原北塘法院判决：驳回张逸、张晓燕的诉讼请求。张逸、张晓燕不服，向江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）提起上诉，无锡中院于2018年6月25日作出（2017）苏02民终677号民事判决（以下简称677号判决）：驳回上诉，维持原判。另查明，2008年7月，傅青云、徐芹向交通银行股份有限公司无锡河埒口支行申请贷款,并以701室房屋提供抵押担保，办理了抵押登记手续，权利价值为170.4万元，担保的债务履行期间自2008年7月11日起至2011年7月11日止。该抵押登记于2011年6月29日注销。随后，傅青云、徐芹又向深圳银行申请贷款，以701室房屋提供抵押担保，并于2011年7月13日办理了抵押登记手续，债权金额为200万元，担保的债务履行期间自2011年7月8日起至2014年8月8日止（抵押于2014年7月2日注销）。2014年7月1日，傅青云与平安银行签订综合授信额度合同一份，约定傅青云向银行申请综合授信额度180万元，授信额度期限自2014年7月1日起至2017年7月1日止。次日，傅青云、徐芹与平安银行签订最高额抵押担保合同，仍以XXX室房屋作为抵押房产，为上述综合授信额度合同项下债务提供抵押担保。2014年7月3日，傅青云、徐芹与平安银行办理了XXX室房屋的抵押登记手续，该抵押至今未注销。诉讼中，张逸陈述，其于2011年4月通过中山房产的广告，知晓傅青云、徐芹要出售XXX室房屋，房屋面积为263.69平方米。张逸就联系傅青云拿钥匙去XXX室房屋看房，看了以后张逸、张晓燕很满意，就跟傅青云、徐芹谈价格，最终谈好价格为348万元。双方于2011年4月19日签订了房屋转让协议，转让价格为348万元。张逸、张晓燕先付了148万元，到2011年5月10日张逸再打了200万元给傅青云，总共支付了348万元。购房款支付完毕后，傅青云就把XXX室房屋交付给张逸，傅青云还到物业公司去写了说明把相关费用转到张逸的名下，张逸在接收XXX室房屋后进行了装修。在购买XXX室房屋的时候，张逸在金马国际花园已经有2套房产，张逸就和傅青云商量，希望等一两个月张逸卖掉1套房产之后，再将701室房屋过户到张逸名下，傅青云答应了。一两个月之后，张逸卖掉了房子，就要求傅青云办理XXX室房屋的过户手续，此时傅青云才告知张逸XXX室房屋已经抵押给银行了，担保的债权金额是200万元，该抵押将于2012年7月到期，之后才能办理过户手续。考虑到班雅公司在小区门口，傅青云的舅妈也住在张逸、张晓燕家对面，大家都认识，所以张逸、张晓燕就等了一年。2012年7月，张逸又去催傅青云办理过户，傅青云说其在生意上有一笔南昌的工程款一直没有收回，要等这笔工程款收回才能还清贷款、注销抵押，701室房屋才能过户。张逸提出XXX室房屋再不过户，过户费用要增加了，傅青云承诺过户费用如果涨价的话由其来承担，并且当时双方关系不错，所以2012年7月就没有办理XXX室房屋的过户手续。2012年至2015年期间，张逸一直催傅青云办理XXX室房屋的过户手续，但傅青云一直说等南昌的工程款回来把贷款还掉了，才能办理过户手续。傅青云于2013年3月12日向张逸出具过1份承诺书，载明XXX室房屋的过户费用由傅青云承担，但傅青云未承诺何时帮张逸办理XXX室房屋的过户手续。2015年春节一过，张逸就要求傅青云办理XXX室房屋的过户手续，傅青云就提出其在湖滨路上有2套抵押给中国建设银行的房产，让张逸替傅青云还掉该2套房产上170万元的贷款，就把这2套房产转让给张逸，但是张逸考虑到其已有2套房子，就没要。2015年下半年，张逸就找不到傅青云了，听说傅青云跑到菲律宾去了。张逸和徐芹接触过，但傅青云和徐芹都没有钱还给张逸，也一直没有办理XXX室房屋的过户手续。傅青云在班雅公司曾经分几次向张逸支付过户费用，总计30万元。刚开始傅青云跟张逸说XXX室房屋上的抵押对应的是中国建设银行的贷款，后来又说是平安银行的贷款。张逸曾于2011年8、9月看过XXX室房屋的房产证，当时看到XXX室房屋上的抵押对应的贷款于2012年7月到期，后来又有一个抵押，对应的授信贷款于2014年8月8日到期，2014年之后XXX室房屋的抵押情况张逸、张晓燕就不清楚了。上述事实，有1572号判决书、677号判决书、55号裁定书、无锡市房屋登记申请书等证据及当事人陈述在卷证实。诉讼中，本院收到落款日期为2019年11月17日、落款人为傅青云的情况说明，载明：20l1年4月l9日，傅青云、徐芹夫妇将其共同所有的XXX室房屋以348万元的价格出售给张逸、张晓燕夫妇，双方签订房产转让协议，张逸、张晓燕在20l1年5月付清了全部购房款，傅青云、徐芹并将XXX室房屋交付给张逸、张晓燕。张逸、张晓燕考虑到已经有了2套房，要转让1套房后，才能办理XXX室房屋的过户，所以双方就约定在2011年l0月23日前办理XXX室房屋的过户手续；傅青云、徐芹考虑到XXX室房屋在201l年10月过户，到时该房屋上的抵押到2011年7月就结束了，没有将XXX室房屋的抵押情况告知张逸、张晓燕。后傅青云、徐芹因为周转需要，又将XXX室房屋抵押给深圳银行。20ll年l0月，张逸、张晓燕要求办理XXX室房屋过户的时候,傅青云、徐芹告知张逸、张晓燕有抵押，等抵押注销后，将房屋过户给张逸、张晓燕。张逸、张晓燕多次催促傅青云、徐芹注销抵押，但是傅青云、徐芹因资金周转困难，没有及时办理注销抵押和过户。因为税收政策变化，导致XXX室房屋过户将使张逸、张晓燕多承担税收，故傅青云、徐芹支付给了张逸、张晓燕30万元的补偿。情况说明落款处有手写“本人傅青云因在菲律宾参与项目开发，工作繁忙，无法到庭，故以书面形式陈述购房经过”内容。经质证，张逸、张晓燕认为该情况说明上的落款及手写部分都是傅青云书写，对上面所载明的购房经过也没有异议。郑颖对该情况说明的真实性不予认可，认为傅青云作为本案当事人应当出庭说明情况，该情况说明也无法证实是傅青云的真实意思；且傅青云的配偶徐芹同样也是本案当事人及房产转让协议的相对方，如需说明，徐芹也应当出庭陈述。本院经审查认为，该情况说明来源不明，无法确定是否系傅青云本人所出具，故对其真实性本院不予认可。张逸、张晓燕为证明XXX室房屋并非因归责于张逸、张晓燕的原因而未进行变更登记，提供下列证据：1、无锡市公安局北塘分局（以下简称北塘分局）于2017年1月6日向张逸出具的立案告知单，载明张逸于2016年12月28日就傅青云合同诈骗向北塘分局报案，北塘分局已决定立案。经质证，郑颖对证据1的真实性无法确认，对其证明目的也不予认可；认为证据1只是立案告知单，并不能证明张逸、张晓燕就XXX室房屋没有过户是没有过错的；张逸、张晓燕以合同诈骗向公安机关报案，说明张逸、张晓燕认为其与傅青云、徐芹签订的房产转让协议系欺诈，合同应属无效，那么张逸、张晓燕不可能成为XXX室房屋的所有权人，也不可能对XXX室房屋享有物权上的期待权。2、傅青云于2013年3月12日出具的承诺书，载明傅青云承诺因其有银行贷款未到期，XXX室房屋不能马上过户，如在今后过户过程中发生超过现有的费用，则全部由其承担，包括（原个税1%可能转换为差额的20%）。张逸、张晓燕陈述，其一直要求傅青云、徐芹办理XXX室房屋的过户手续，1572号判决书中载明的傅青云向张逸支付的30万元是该承诺书所载明的过户费用。经质证，郑颖对证据2的真实性无法确认，对证明目的亦不予认可；认为傅青云在证据2中仅承诺如发生其他的过户费用，由傅青云承担，对此的通常理解应当是在过户时实际产生的税费，由傅青云支付，不能证明傅青云向张逸、张晓燕支付30万元的性质；在没有实际产生过户费时，预缴30万元本身也是不符合常理的；证据2恰恰证明了张逸、张晓燕对于XXX室房屋上有银行贷款是知情的。本院经审查认为，根据证据1所载内容，张逸的报案日期是2016年12月28日，该日期晚于701室房屋的房屋转让协议签订日期5年，且此时本院已作出1572号判决书，驳回了张逸、张晓燕对XXX室房屋提出的权利请求，张逸于此时报案不能证明其在之前5年多的时间内对XXX室房屋没有及时进行变更登记不存在过错。因傅青云未到庭且郑颖对证据2的真实性不予认可，故本院对证据2的真实性无法确认；且即便证据2确系傅青云出具，根据证据2所载内容，傅青云仅承担XXX室房屋过户时产生的部分费用，但XXX室房屋至今仍未过户至张逸、张晓燕名下，并未产生过户费用，根据证据2所载的内容，傅青云尚无需承担任何费用，对张逸、张晓燕提出的1572号判决书中载明的傅青云向张逸支付的30万元是该承诺书所载明的过户费用的主张，本院不予采纳。综上，本院对证据1、2均不予采信。本院认为，案外人基于物权期待权，请求排除案涉房屋的执行，须同时满足四个条件，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。前三个条件均已符合，并无争议。张逸、张晓燕在2011年4月19日签订房产转让协议时，XXX室房屋已有抵押登记；该抵押虽于2011年6月29日注销，但同年7月13日案涉房屋被再次抵押登记，2014年7月2日注销后，次日又被抵押，至原北塘法院查封XXX室房屋时，该房屋一直处在抵押状态。虽然张逸、张晓燕称其在购买XXX室房屋时不知道存在抵押的情况，但XXX室房屋的前述3次抵押均登记公示，张逸、张晓燕作为具备完全民事行为能力的购房人应当知道XXX室房屋存在权利限制。由于张逸、张晓燕没有尽到合理的注意义务，导致XXX室房屋无法办理变更登记，应认定归责于张逸、张晓燕。张逸、张晓燕的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。傅青云、徐芹、班雅公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为放弃诉讼权利，承担不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回张逸、张晓燕的诉讼请求。案件受理费34640元、公告费600元，合计35240元，由张逸、张晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 徐晓芳审 判 员 张明明审 判 员 罗 扬二〇一九年十二月十六日法官助理 赵思浔书 记 员 宋赟琰本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。