南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初388号 原告：宋志敏，男，1976年3月9日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：黄小逵，广西民族律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区陈东村谷塘东175号。 法定代表人：宋威发，该村委会主任。 委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。 第三人：陈进运，男，1965年8月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区陈东村二组长崎坪7号。 第三人：黎桂宏，男,1975年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港北区。 委托诉讼代理人：韦采君，广西金懿晟律师事务所律师。 第三人：广西宏桂房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路61号佳得鑫水晶城A座1601号。 法定代表人：黎桂宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦采君，广西金懿晟律师事务所律师。 第三人：南宁道纪环境科技有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市陈东村谷塘东171号。 法定代表人：周莉敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄洋，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 原告宋志敏与被告南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会（以下简称陈东村委）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日作出（2018）桂7102民初37号民事判决。原告宋志敏不服该判决，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2018年7月9日作出（2018）桂71民终126号民事裁定，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，并依原告申请，依法追加陈进运、黎桂宏、广西宏桂房地产开发有限责任公司（以下简称宏桂公司）、南宁道纪环境科技有限责任公司（以下简称道纪公司）作为本案第三人，并于2018年12月25日、2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告宋志敏的委托诉讼代理人黄小逵，被告陈东村委的委托诉讼代理人郑武贵，第三人黎桂宏和宏桂公司共同的委托诉讼代理人韦采君，第三人道纪公司的法定代表人周莉敏及委托诉讼代理人黄洋到庭参加诉讼，第三人陈进运经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋志敏向本院提出诉讼请求：1.确认宋志敏与陈东村委于2011年6月11日签订的《租赁合同》为无效合同；2.陈东村委向宋志敏赔偿损失8390500元（含土地回填、市场大棚、公寓的造价损失3907400元、租金收益损失4483100元）；3.本案诉讼费由陈东村委承担。事实和理由：宋志敏与陈东村委于2011年6月11日签订一份《租赁合同》，约定陈东村委将位于南宁市的鱼塘,面积约15亩的土地出租给宋志敏经营使用，2011年6月11日至2013年6月10日为土地回填、平整、水渠修建施工期，2013年6月11日至2032年6月10日为租赁期；陈东村委同意宋志敏在该土地上自行规划、投资建设小市场、公寓楼及仓储配套设施；宋志敏须在该地块上投资建设建筑面积不少于6000平方米的建筑物，该场地的建筑物以及水、电设施均以陈东村委名义报建报装，费用由宋志敏承担；合同期满后该地块的房屋及一切建筑物、附着物及水电设施均无偿归陈东村委所有；此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，宋志敏依约履行了合同，积极投入资金进行建设，对涉案土地进行回填、平整、修建水渠，对土地进行地面硬化，建设便民市场和1＃、2＃、3＃公寓楼、停车场，投资共计超过500万元。宋志敏按期支付了第一、二年度的租金，但陈东村委却未严格履行合同，一是未按合同约定范围将全部租赁场地交付给宋志敏，也不减除未交付部分面积的相应租金，二是未能按合同约定确保从村路至村委礼堂后面东北侧留足7米宽的道路给宋志敏，该通道只有2.8米宽，货运车辆根本无法通行。陈东村委未全面履行合同，还于2016年3月7日单方提前收回了租赁场地。此外，陈东村委因本合同租金问题将宋志敏诉至南宁铁路运输法院[案号为（2016）桂7102民初157号]，南宁铁路运输法院认定宋志敏与陈东村委签订的《租赁合同》为无效合同，判令宋志敏将涉案土地退还给陈东村委并支付拖欠的租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，该建筑物及配套设施依附于土地由陈东村委获得，不能返还给宋志敏，陈东村委应赔偿或补偿宋志敏该建筑物及配套设施的工程造价损失。此外，陈东村委于2016年3月7日强行收回涉案土地上的便民市场及公寓楼，给宋志敏造成严重租金收益损失。经评估，宋志敏在2016年3月7日至2019年7月12日期间的租金收益损失为4483100元。为维护合法权利，宋志敏诉至法院，请求判如所请。 陈东村委辩称，1.南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初157号的生效判决已认定本案租赁合同是无效合同；2.双方签订的租赁合同已经明确约定宋志敏应以陈东村委的名义依法报建，但是宋志敏没有履行其义务导致租赁合同无效，因合同无效所造成的损失应当由宋志敏自行承担；3.本案纠纷的发生不是因为租赁合同无效，而是由于宋志敏常年拖欠租金所致，陈东村委曾通过电话、登报、张贴公告以及召集次承租人共同补交租金的多种方式向宋志敏催缴租金，但宋志敏仍然不交纳拖欠的租金，陈东村委迫不得已才收回涉案租赁场地，拖欠租金造成的后果应由宋志敏承担；4.宋志敏承租涉案土地后当即就将该土地整体转租，宋志敏无证据证实该土地上的建筑物及配套设施为其所建，故宋志敏不是提起本案诉请的适格主体；5.陈东村委只是收回球场和停车场，便民市场和两栋公寓楼是违章建筑，并未收回，也拒绝收回；6.虽然法院依宋志敏的申请委托了评估公司对涉案土地的回填以及其土上的建筑物、构筑物进行了评估，但该评估报告载明回填的土地面积（23.5亩)远远超出了合同约定的土地面积（15亩）,且评估基准日定为2019年7月12日也不合理，公寓楼和便民市场并不是2019年建造的；7.评估报告中列明的租金收益并没有以相同期间、相同地理位置的租金作为参考，也没有详细列出租金收益的计算依据，且本案租赁合同无效，宋志敏主张租金收益损失没有任何法律依据；8.法院委托的是广西正科资产评估有限公司（以下简称正科评估公司），而正科评估公司出具的《资产评估报告》中出现了广西科正测绘有限公司（以下简称科正测绘公司）作出的《测绘成果报告书》，科正测绘公司未经法院委托，其作出的《测绘成果报告书》无效，法院不应采纳。 黎桂宏与宏桂公司共同述称，因宋志敏拖欠租金问题，陈东村委于2016年3月7日强行收回涉案土地上的便民市场及公寓楼并转租给他人，给黎桂宏造成重大损失，现黎桂宏已与宋志敏签订《协议书》，约定由宋志敏向黎桂宏赔偿损失3480967.5元，在此情况下，黎桂宏与宏桂公司不再直接要求陈东村委任何补偿或赔偿，陈东村委应向宋志敏赔偿相关损失。 道纪公司述称，其与宏桂公司签订了《合作协议》和《合同终止协议书》，与宋志敏签订了《租赁合同》，从前两份协议书的内容可以看出，除现存的两栋公寓楼外，道纪公司实际已经承继了黎桂宏与宏桂公司在涉案土地上投资的权益，包括地面上的便民市场、空地上的流动摊点、停车场等，黎桂宏无权再将属于道纪公司的便民市场再次以转让或赠与的形式交予宋志敏，现便民市场被陈东村委收回，道纪公司应该获得相应的赔偿；宋志敏承租涉案土地后就直接将土地全部转租，并没有实际投资、管理，故宋志敏不对地上建筑物、构筑物等享有物权或使用权，宋志敏的主张不应得到法院支持。 陈进运未作陈述。 本案的争议焦点为：宋志敏要求陈东村委赔偿损失8390500元（含土地回填、市场大棚、公寓的造价损失3907400元、2016年3月7日至2019年7月12日期间的租金收益损失4483100元）是否有事实和法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月11日，宋志敏与陈进运签订《转让场地协议》，约定：按陈进运2011年6月11日与陈东村委签订的鱼塘场地承包合同转让给宋志敏自主经营（由宋志敏与陈东村委签订场地合同），场地承包金由宋志敏直接交给陈东村委；地块为陈东村委会议楼后面鱼塘场地，面积约15亩；宋志敏认可陈进运投入的资金和第一年租金（15万）共63万元，宋志敏将在与陈东村委签订租赁合同之日起的五天内向陈运进一次性付清63万元。 后陈东村委会（出租方，甲方）与宋志敏（承租方，乙方）签订《租赁合同》，但将合同签订的时间倒签至2011年6月11日，该合同的主要内容为：1.甲方将位于南宁市亩的鱼塘（禾塘）出租给乙方，由乙方负责回填，该鱼塘的东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界；2.2011年6月11日至2013年6月10日为回填土、排水沟及平整等施工期，2013年6月11日至2032年6月10日为租赁期；3.2013年6月11日至2018年6月10日期间每亩土地年租金为1万元，租金每五年递增12%，乙方于2014年6月10日前交纳第一年租金15万元，次年租金在上一年租期到期前十天内支付；4.甲方同意乙方在该土地上自行规划、投资建设小市场、公寓楼及仓储设施，可以自管、合营、出租或转租的方式使用；此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈东村委将约定的涉案土地交付给宋志敏使用。后宋志敏向陈进运转账支付63万元。 后宋志敏与黎桂宏签订《租赁合同》，但将合同签订的时间倒签至2011年6月11日，该合同约定：宋志敏将位于南宁市亩鱼塘（禾塘）出租给黎桂宏使用，由黎桂宏负责回填，该鱼塘的东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界，2011年6月11日至2012年6月10日为回填土、排水沟及平整等施工期，2012年6月11日至2032年6月10日为租赁期，宋志敏同意黎桂宏在该土地上投资建设小市场、公寓楼及仓储设施，可以自管、合营、出租或转租的方式使用，合同还对其他事项进行了约定。黎桂宏承租该土地后，以宏桂公司名义投资建设了三栋公寓楼及市场大棚，后期中一栋公寓楼因违建被有关部门强制拆除。 2013年12月28日，宏桂公司与道纪公司签订《合作协议》，约定黎桂宏将位于南宁市纪公司承包经营，后期投资及运营由道纪公司负责，合作期限为2014年1月1日至2032年1月1日，承包金每年15万元，承包保证金为50万元。道纪公司承租市场和铺面前的空地后，进行了土地平整、地面硬化，建造了摊位、卫生间、仓库，对顶棚隔热、水电线路、监控线路等进行了铺设和改造，同时加装了电表、安装了广告牌和停车场管理系统及配套设施。 2014年4月23日，宋志敏与黎桂宏签订《合同终止协议书》，主要内容为：双方于2011年6月11日签订的租赁合同于2014年4月3日终止，由宋志敏与道纪公司重新签订租赁合同。同日，道纪公司与宏桂公司签订《合同终止协议书》，约定：双方于2013年12月28日签订的合作协议于2014年4月23日解除，宏桂公司无需退回道纪公司之前所交的承包保证金50万元，农贸市场及约17亩土地及除两栋七层建筑物以外的其他地面建筑物的所有权和使用权归道纪公司所有，由道纪公司负责清退宏桂公司原商铺及摊位租户总款项130万元，道纪公司一次性向宏桂公司支付20万元，由宋志敏与道纪公司重新签订土地租赁合同。 2014年4月24日，宋志敏与道纪公司签订《租赁合同》，约定由宋志敏将位于南宁市纪公司使用，该鱼塘的东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界，租期为2014年1月30日至2032年6月10日，宋志敏同意道纪公司在该土地投资建设小市场、公寓楼及仓储设施等。 2016年2月22日，陈东村委将宋志敏诉至本院，要求确认陈东村委与宋志敏于2011年6月11日签订的《租赁合同》于2015年9月1日解除，要求宋志敏将涉案土地恢复原状并交还给陈东村委，要求宋志敏支付拖欠的租金及违约金。本院于2016年10月27日作出（2016）桂7102民初157号民事判决，因涉案土地性质属于农民集体所有的农用地，不能用于非农建设，本院依法认定陈东村委与宋志敏签订的《租赁合同》为无效合同，并判决宋志敏将涉案土地（约15亩）返还给陈东村委，并按每亩每年1万元的标准向陈东村委支付自2015年6月11日起至宋志敏实际交还场地之日止的场地占用费。该判决已生效。 2016年4月1日，陈东村委张贴《招标公告》，其写明要招标的场地即宋志敏承租的陈东村禾塘场地，招标土地的面积为16亩，陈东村委预留2亩土地建设运动场、篮球场、跳舞场等，公告时间是2016年4月1日至2016年4月11日，竞标时间为2016年4月12日上午10时。2016年4月12日，陈东村委张贴《中标公告》，其写明的中标地是陈东村禾塘场地，中标时间为2016年4月12日，中标人是黄志明。 2018年4月1日，宋志敏与黎桂宏签订《协议书》，主要内容为：黎桂宏承租宋志敏位于鱼塘（禾塘）约17.3亩土地，黎桂宏承租后以宏桂公司名义进行开发建设，期间建设了三栋公寓楼（其中一栋已被拆除）以及农贸市场（便民市场）的大棚。2016年３月７日，陈东村委强行收回该租赁土地，并强行占用黎桂宏投资建设的公寓楼及附属设施并出租给他人。黎桂宏投入这两栋公寓楼的建设资金共2280967.5元，投入农贸市场大棚的建设费用为120万元，上述两项合计3480967.5元，由宋志敏赔偿给黎桂宏。现宋志敏未实际支付该款。 2018年9月7日，道纪公司将宋志敏、陈东村委诉至南宁市西乡塘区人民法院，要求赔偿建造市场、停车场、球场的损失，案号为（2018）桂0107民初8073号，现该案尚未审结。 本案诉讼中，经宋志敏申请及各方质证，本院依法委托正科评估公司对涉案土地回填（含平整）及土地上建筑物、构筑物的造价、租金收益损失进行评估鉴定。正科评估公司于2019年8月28日作出广正科资评报字（2019）第10828号《资产评估报告》，认定以2019年7月12日作为评估基准日，涉案土地回填（含平整）（面积15665.22平方米）的造价为563900元，市场大棚的造价为762300元、租金收益为3235400元；1#公寓楼的造价为1012500元、租金收益为507100元；2#公寓楼的造价为1568700元、租金收益为740600元；合计8390500元。宋志敏因本次评估支出测绘费28050元、资产评估费61191元。 庭审中黎桂宏和宏桂公司均表示不在本案中直接向陈东村主张赔偿或补偿。 另查明：2008年8月，宋志敏被上级机关批准担任陈东村支部委员会书记。 以上事实有宋志敏与陈进运签订《转让场地协议》、宋志敏与陈东村委签订的《租赁合同》、宋志敏与黎桂宏签订的《协议书》、宋志敏与黎桂宏签订的《合同终止协议书》、道纪公司与宏桂公司签订的《合同终止协议书》、宋志敏与道纪公司签订的《租赁合同》、本院（2016）桂7102民初157号民事判决书、《招标公告》、《中标公告》、《资产评估报告》、广西增值税普通发票（资产评估费、测绘费）、道纪公司进行土地平整、硬化、建造摊位、仓库等相关证据、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。 本院认为，根据本院（2016）桂7102民初157号民事判决查明的事实，涉案土地性质属于农民集体所有的农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因本案合同约定涉案土地用于非农业建设，因此该租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，属无效合同。故对宋志敏要求确认本案租赁合同为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宋志敏曾经担任陈东村支部委员会书记，作为出租方的陈东村委和作为承租方的宋志敏均知晓涉案土地为农民集体所有的土地性质，不能用于非农业建设，但双方仍签订《租赁合同》，将土地用于建设公寓楼和市场，故双方对合同无效均存在过错，均应承担相应责任。本院综合宋志敏与陈东村委引起合同无效的原因力比例及过错大小，确定由陈东村委承担60%的民事责任，由宋志敏承担40%的民事责任。 宋志敏提出陈东村委未将租赁合同约定的全部场地交付给其使用，且未留出确保货车通行的宽7米的通道。本院认为，因合同约定的一个大致的四至范围和面积，宋志敏在承租的正常支付租金的前两年并未提出，且没有证据证实对此曾向陈东村委提出过异议，故对宋志敏的该意见，本院不予采信。 陈东村委提出科正测绘公司并不是本院选定的评估公司，其作出的《测绘成果报告书》当然无效。本院认为，本院委托的的确是正科评估公司，依据《中华人民共和国合同法》第二百五十四条“承揽人可以将承揽的辅助性工作交由第三人完成，但应当就该第三人完成的工作成果向定做人负责”规定和《资产评估执业准则--利用专家工作及相关报告》第十一条“执行资产评估业务，涉及特殊专业知识和经验时，可以利用专业机构出具的专业报告作为评估依据。”及第十二条“资产评估机构及其资产评估专业人员利用的专业报告，应当通过合法途径获得，通常包括：……（三）专门聘请专业机构完成相关工作，并出具的相应专业报告”的规定，本案资产评估报告由正科公司出具，虽然其中利用了科正测绘公司（该公司及测量人员均有相应资质）的测绘成果报告，但这并不影响正科评估公司作出本案《资产评估报告》的合法性和科学性。故对陈东村委认定《测绘成果报告书》无效的意见，本院不予采纳。 关于赔偿工程造价损失的问题。本院于2016年10月27日作出（2016）桂7102民初157号民事判决，要求宋志敏将涉案土地返还给陈东村委，该判决已生效。2016年4月1日，陈东村委发布将涉案土地出租的招标公告，可以推断出此时陈东村委已经收回涉案场地，本着“房随地走”和物尽其用的原则，该公寓楼和市场应归陈东村委所有，但宋志敏为建造该公寓楼和市场而支出的合理费用，应当折价补偿。根据正科评估公司出具的广正科资评报字（2019）第10828号《资产评估报告》，涉案土地（15665.22平方米，约为23.5亩）回填（含平整）的造价为563900元。宋志敏与陈东村委签订的《租赁合同》约定的土地面积为15亩，实际上宋志敏也是按照15亩的土地面积向陈东村委支付的租金，而资产评估报告中载明回填的土地面积为23.5亩，即丈量的土地超出了合同约定的面积。本着公平合理的原则，本院酌定涉案15亩土地回填（含平整）的造价为359936元（563900元÷23.5亩×15亩）。道纪公司承租了除公寓楼外的其余场地，对于其在该场地的投资损失，道纪公司已将宋志敏、陈东村委诉至南宁市西乡塘区人民法院，对于此部分造价损失，本院不在本案中予以处理。因黎桂宏和宏桂公司明确表示不在本案中直接向陈东村委主张赔偿或要求补偿。涉案土地回填（含平整）的造价为359936元，1#公寓楼的造价为1012500元、2#公寓楼的造价为1568700元，共计2941136元。因宋志敏、陈东村委均有过错，应分担损失，根据前文所述责任比例，由陈东村委承担1764681.6元（2941136元×60%），宋志敏自行承担1176454.4元（2941136元×40%）。 对于租金收益损失的问题。宋志敏与陈东村委签订的租赁合同无效，不存在继续履行的问题，租金收益损失属于可得利益损失，属于履行利益，请求权基础建立在生效合同的约定之上，合同无效时，合同约定对当事人不再具有约束力，请求权基础丧失，故基于合同无效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围，租金收益损失不是合同无效必然造成的损失，宋志敏要求陈东村委赔偿租金收益损失，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认宋志敏与南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会签订的《租赁合同》为无效合同； 二、南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会向宋志敏赔偿损失1764681.6元； 三、驳回宋志敏的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费70535元、测绘费28050元、评估费61191元，共计159776元（宋志敏已预交），由宋志敏负担126172元，南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会负担33604元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  刘东海 人民陪审员  黄 敏 人民陪审员  李一锋 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  吴宾虹 附：相关法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人 使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。