广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17639号原告：唐品祥，男，1961年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************810。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。被告：彭敏华，男，1980年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****石一村西冲元127号，公民身份号码440************011。委托诉讼代理人：汤新为，湖南德宽律师事务所律师。原告唐品祥与被告彭敏华租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日、11月15日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高敏峰，被告的委托诉讼代理人汤新为到庭参加了两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告唐品祥向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金701672.96元；2.被告向原告支付工业管理费12290元；3.被告向原告支付电房管理费3900元；4.被告向原告支付电费和租赁税费共5400元；5.被告向原告支付逾期缴交租金利息71095.74元（以723262.96元为本金从2017年7月16日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年7月31日为71095.74元；6.被告向原告支付原告为实现债权所支出的律师费35000元。事实和理由：2011年被告提出以相对较低的租金租赁原告位于桂城平洲东区工业园厂房。原告基于原、被告双方为亲属关系，遂同意以每月32000元的租金标准的将厂房出租给被告，并于2011年12月30日与被告签订《厂房租赁合同》，约定：1.原告将坐落于桂城平洲东区工业园，建筑面积为2700平方米的厂房租赁给被告作为生产经营使用；2.厂房租金为每月32000元，被告须在每月15号前缴纳当月租金给原告。租金递增情况，每一年在前一期的基数上递增3%；4.被告每年应向工业区管理处交付卫生费、治安费及每年工业管理每亩每年贰仟元，该厂房工地房产税由被告承担，其他厂内外一切内务费用，如变压器每年一切管理税费均由乙方承担；5.水、电费等由乙方承担。在租赁期内，如发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与使用该厂房有关的费用，均由被告支付；6.因被告原因造成原告经济损失的，由被告负责赔偿。上述租赁合同签订后，原告依约将厂房交付被告使用，但被告并未按照约定向原告支付租金，长期拖欠原告租金及相关费用。经原告多次催收，被告均以各种理由推脱，甚至将原告的微信拉入黑名单，严重违反了诚实信用原则，漠视亲情。截止至起诉之日，被告拖欠2015年11月至2017年7月租金共701672.96元，拖欠2016年及2017年工业管理费共12290元和电房管理费3900元，拖欠电费、租赁税共5400元，合共拖欠原告723262.96元。经原告多次催收，均无果。综上，被告未向原告支付租金的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，现根据法律规定，特提起本案诉讼。被告辩称，一、被告不应为本案的被告。本案为租赁合同纠纷，虽然《厂房租赁合同》是由被告与原告签署，但是根据《民法通则》第43条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。公司的法人代表是企业法人的法定代表人,代表法人从事民事活动,成为法人代表后,其自然人格即被法人吸收,其以法人代表的身份进行的民事行为所承担的责任都由法人承担。因此本案的适格被告为佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司，而不是彭敏华。二、付款义务主体应为佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司，被告作为该公司的法定代表人，其民事行为归属于法人承受。本案应由佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司承担责任。《合同法》第32条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据该规定，当事人在合同上签字或者盖章均具有法律效力。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第58条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人的名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”。被告以佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司的名义签订租赁合同，其行为即是该公司的行为，租赁合同对该公司有约束力，因此最终的法律后果应由公司承受。最后，即使认为《厂房租赁合同》权利义务的主体系原、被告，但此后被告以佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司的名义与原告签订《以物抵债协议书》、《解除租赁协议书》，且加盖公司印章的行为，致使原《厂房租赁合同》权利义务终止，最终失去法律效力。因此被告不应承担付款责任。综上所述，本案的权利义务主体系原告与佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司，被告作为该公司的法定代表人，其自然人格被法人吸收,其以法人代表的身份进行的民事行为所承担的责任都由法人承担，被告对此不承担付款责任。被告认为，原告之诉请于法无据，而不应得到法律支持，请法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证如下：1.唐品祥身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.广东公安人口信息查询资料打印件1份（加盖佛山市公安人口信息查询服务专用章），用以证明被告的诉讼主体资格。3.厂房租赁合同原件1份，用以证明原、被告签订厂房租赁合同，被告向原告承租厂房，双方约定了租赁期限，租金标准，缴租时间、违约责任；另外合同第八条约定被告需向工业区管理处交付卫生费、治安费及工业管理费，每亩每年2000元，房产租赁税、水电费、变压器管理费等费用由被告承担。合同第十六条约定，因被告的原因给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿。4.短信/彩信打印件8页，用以证明原、被告双方是亲戚关系，被告确认暂计至2017年7月拖欠原告租金、工业管理费、电房管理费、电费、租赁税合计723262.96元。另外，被告将原告的微信拉入黑名单。根据该信息，被告确认个人拖欠原告的租金。该信息中也反映出被告确认原告没有拉走被告的机器，而且双方对账的时间是2017年7月份5.诉讼代理委托合同原件1份。6.南海农商银行客户回单原件1份。证据5、6，用以证明原告因本案产生律师费35000元，该费用属于被告给原告造成的经济损失，被告应向原告赔偿。7.唐品祥诉彭敏华案租金计算明细打印件1份，用以证明原告诉请的租金总额701672.96元租金合法合理，而且少于实际计算出的租金总额。被告在诉讼中举证如下：1.被告身份证复印件1份，用以证明被告是本案的适格主体。2.解除租赁协议书原件1份，用以证明原告与被告所签订的《厂房租赁合同》已于2016年11月1日起解除，原告认可该租赁合同的对方是佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司，而并非本案被告。同时，佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司交付给原告的保证金已经冲抵违约金。被告作为佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司的法定代表人与原告达成了以机器设备质押的方式折抵租金的协议内容。3.质押物移交表原件1份，用以证明原告与佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司及其法定代表人彭敏华就双方约定的质押物进行了移交，时间是2016年11月2日。4.营业执照（副本）复印件1份，用以证明被告是佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司的法定代表人。5.厂房租赁合同原件1份（盖佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司公章），用以证明签订厂房租赁合同的双方是原告与佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司，并非原告与被告。6.以物抵债协议书原件1份、（2015）佛顺法陈民初字第623号民事判决书原件1份、（2016）粤0605执3282号执行案件受理通知书、（2016）粤0606执3282号之一执行裁定书复印件各1份，用以证明原告与被告于2016年5月12日达成协议将租赁合同的权利、义务转移给了佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司；抵债财产YKS1632开槽模切机的执行状况。7.2018年11月24日至2019年2月6日彭敏华与唐品祥的手机短信聊天记录打印件7页，用以证明签订以物抵债协议书、解除租赁协议书是唐品祥的真实意思表示，唐品祥采用黑恶势力收债。经庭审质证、辩证，原告出示的证据1-7，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据5，原告对其真实性无异议，本院对其形式上的真实性予以确认，对其证明内容不予确认。被告出示的证据2-3，被告提交了原件予以核对，原告虽有异议，但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据4及证据6中（2016）粤0605执3282号执行案件受理通知书、（2016）粤0606执3282号之一执行裁定书，原告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据6中《以物抵债协议书》、（2015）佛顺法陈民初字第623号民事判决书为原件，原告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据7，提交了短信聊天记录的原始载体予以核对，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2011年12月30日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于桂城平州东区工业园的厂房（以下简称涉案厂房），建筑面积为2700平方米；租赁期限为6年，自2012年1月1日起至2017年12月1日止；乙方应于签订合同之日向甲方支付定金7万元作为履约保证金，租赁期届满，乙方迁出厂房，经甲方验收满意后五天内，甲方将定金不计息全额退回乙方；厂房租金为每月32000元，乙方必须在每月十五号前缴纳当月租金给甲方，租金递增情况，每一年在前一期的基数上递增3%；乙方每年应向工业区管理处交付卫生费、治安费及每年工业管理费每亩每年2000元，该厂房工地房产税由乙方承担，其他厂内外一切内务费用，如变压气每年一切管理税费（均由乙方承担）；水、电费等由乙方承担；乙方有以下情形之一的，甲方可终止本合同，并且甲方不予退回乙方已交的定金7万元，乙方也不得要求甲方退还已交的定金7万元，因乙方原因造成甲方经济损失的，由乙方负责赔偿。……拖欠租金累计＿个月；违法经营；退租迁场时，故意损坏承租厂房装修或结构。佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司诉佛山市顺德区新成昌彩印包装有限公司买卖合同纠纷一案，佛山市顺德区人民法院作出（2015）佛顺法陈民初字第623号民事判决书，判决佛山市顺德区新成昌彩印包装有限公司向佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司返还型号为YKS1600X3200三色印刷开槽模切机（上印）一台。该民事判决书于2016年1月11日发生法律效力。后因佛山市顺德区新成昌彩印包装有限公司未按上述民事判决书履行义务，佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司向佛山市顺德区人民法院申请强制执行，2018年11月27日，佛山市顺德区人民法院作出（2016）粤0606执3282号之一执行裁定书，认为YKS1600X3200三色印刷开槽模切机（上印）存在案外人正在异议及审理期间已被法院查封等情况，暂不宜执行该机器设备返还给佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司，裁定终结（2016）粤0606执3282号案的执行。2016年5月12日，原告（乙方，债权人）与佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司（甲方，债务人）签订《以物抵债协议书》，约定：甲方同意以顺德陈村新成昌一案所归还的机械设备（机型为YKS1632三色开槽模切机）作为抵债物；对于本协议所列抵债财产，甲方有义务全程跟进新成昌一案的执法进度，保证以最快的时间把抵偿物交给乙方（新成昌一案在2016年3月已判定，但执行时间未能确定）；本协议所列的抵债财产，二手市场评估价为45万元；本协议所列的抵债财产折价用于抵偿乙方从2015年8月至2016年5月租金，每月租金为34967.26元，共计349676元租金债务；财产交付以顺德陈村新成昌一案归还机械设备时间为准，甲方拿到机械设备后应马上交付给乙方，不得以各种理由拖延交付时间。2016年10月30日，原告（甲方）与佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司（乙方）签订《解除租赁协议书》，约定：鉴于乙方已长期拖欠甲方租金，构成严重违约，为及时保障甲方的权利，双方达成协议，截止至2016年10月30日，双方确认乙方共拖欠甲方厂房租金383869元；乙方于2012年12月30日向甲方所交纳的履约保证金7万元双方同意作为乙方向甲方支付的违约金，甲方不再退还；基于乙方已严重违约，双方同意自2016年11月1日起解除双方于2011年12月30日所签的《厂房租赁合同》；乙方拖欠甲方的租金乙方同意以以下的机器设备质押给甲方以冲抵租金。机器设备包括：型号为MY2516的普通开槽机两台（半成品）；型号为SY1824的链条式双色印刷机两台（半成品）；型号为SY1824的链条式三色印刷机一台（半成品）；铸铁3米地轨34条（成品）；质押的机器设备于本合同签订之日起3日内移交给甲方（以移交表为准）；乙方原则上应在本合同签订之日起二个月内将质押的机器设备外的所有物品办理甲方的厂房，此二个月乙方仍应按原租金标准支付场地使用费，如乙方未按期搬离，甲方有权处置乙方的所有物品，由此产生的相关损失概与甲方无关。被告在佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司法定代表人处签名。2016年11月2日，原告作为接收人与被告、佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司签订《质押物移交表》，确认移交物品：MY2516的普通开槽机两台（半成品）、SY1824双色印刷机两台（半成品）；SY1824三色印刷机一台（半成品）；铸铁3米地轨34条（成品）。2017年7月12日，原告向被告发送短信消息：“华，厂房这个月底法院解封，所以我将你所欠租金，及管理费，电房管理费，欠电费等发你确认，2015年11月至2016年6月你欠租金239869.4元，2016年7月至12月共2098037.56元，2017年1月至7月252000元，2016年同2017年两年管理费12290元〈厂房〉电房管理费3900元，欠电费，租任税5400元，六项共欠723262.96元”、“你现在顺德陈村新成昌一案怎样，搞到现在两年还未处理完，现你想办法先还一部分给我先，我要交地租等费用”、“华，今早发过你信息D金额对不对，你自己算下，回个信息给我！已减支票同2个月压金了”。被告回复原告短信消息：“大概差不多的数，深圳法院还未给结果，每个星期律师都在催执行法官，希望唔好拖太久啦，厂房月底解封，都算解决左一件事”。2017年9月15日，原告向被告发送短信消息：“华，又九月，你深圳法院执行得未，我都很烦，70万到现在一分未收个，2年多租金，我要交比乡，所以亲戚还亲戚，你要一部分，一部分还给我，无理由你打官司敢长还不执行，你要多考虑我的处境”。被告回复原告短信消息：“深圳法院都系未有答复，有争议的案件，都唔知拖到几时”。2017年11月10月，原告向被告发送短信消息：“华，又过一月你这边法院怎样，差成70万，你春节怎样想办法你到要先付一部分给我，大家免做亲戚都不好意思，因D钱你又清楚我要交地租管理费给乡的，你不要有其他想办拖住不给，你是走不掉的”。被告回复原告短信消息：“姨丈，我从来都没有逃避过你，只系今年又未有嘢捞，东赞D外债又收唔到，我只能尽量想办法啦”。2019年7月22日，原告与广东盈宇律师事务所签订《广东盈宇律师事务所诉讼代理委托合同》，约定原告委托广东盈宇律师事务所担任原告与被告租赁合同纠纷一案的一审阶段代理人；标的70万元，广东盈宇律师事务所指派邓紫聪律师担任原告案件的一审阶段的代理人；基本代理费35000元，付款期限自本合同签订之日起三日内一次性支付完毕。同日，原告支付广东盈宇律师事务所35000元。2019年7月29日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告表示对原告主张的每月租金标准及起诉的金额无异议，原、被告确认《厂房租赁合同》签订时间为2011年12月30日，工业管理费、电房管理费每年年初支付，电费和税费每月支付。被告未向原告交付《解除租赁协议书》、《以物抵债协议书》中的机器设备。另查明，2014年10月11日，佛山市南海东赞纸箱机械有限公司的营业执照显示公司成立时间为2007年7月19日，法定代表人为彭敏华。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。被告作为承租方与原告作为出租方于2011年12月30日签订《厂房租赁合同》，根据合同关系的相对性，租赁合同权利义务应当由被告与原告进行结算。被告辩解其是作为佛山市南海东赞纸箱机械有限公司的法定代表人与原告签订《厂房租赁合同》，依据不足，本院不予采纳。具体理由如下：其一，佛山市南海东赞纸箱机械有限公司成立时间是2007年7月19日，《厂房租赁合同》签订时间是2011年12月30日，如被告是以佛山市南海东赞纸箱机械有限公司的法定代表人身份与原告签订租赁合同，应在合同上予以注明或加盖公司公章予以确认。其二，被告在2017年7月12日与原告的短信聊天记录中对原告向其主张的租赁费用予以确认，并未对主体资格提出异议。其三，《解除租赁协议书》是佛山市南海东赞纸箱机械有限公司对拖欠原告租金的确认，并不影响原告依照租赁合同约定向被告主张权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至本案一审辩论终结前，原告尚未举证证明涉案厂房取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案厂房尚不符合租赁条件，原、被告于2011年12月30日签订的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。虽然原、被告签订的《厂房租赁合同》无效，但被告实际使用涉案厂房，根据公平原则，应参照涉案合同约定的租金标准支付实际使用租赁物期间的占有使用费予原告。被告于2017年7月12日短信确认原告请求的租赁费用723262.96元，庭审中，被告亦确认原告起诉的金额，故原告请求被告支付2015年11月至2017年7月的占有使用费701672.96元，2016年、2017年工业管理费12290元，电房管理费3900元，电费和税费5400元，本院予以确认，被告应予支付。虽然涉案合同无效，被告亦应参照合同约定于每月15日前支付占有使用费，被告逾期支付占有使用费给原告造成了资金占用损失，原告主张被告支付利息，主张合理，本院予以支持。被告辩称其在《以物抵债协议书》中以YKS1600X3200三色印刷开槽模切机（上印）抵偿了2015年8月至2016年5月的租金349676元，因佛山市南海区东赞纸箱机械有限公司所有的上述机器设备已被另案查封，且未实际交付给原告，故《以物抵债协议书》并未实际履行，尚未发生债权抵偿的效力。对于原告请求被告支付原告为实现债权而支出的律师费35000元，因涉案合同无效，原告就涉案合同约定的条款主张律师费损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭敏华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费701672.96元、工业管理费12290元、电房管理费3900元、电费和税费5400元，及以723262.96元为本金计算利息（利息起止日期自2017年7月16日起至实际清偿之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告唐品祥；二、驳回原告唐品祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6046.8元（原告已预交），由原告负担337元，被告负担5709.8元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的诉讼费5709.8元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年十二月十三日书记员  刘冬花