贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14468号原告：潘艳，女，1976年10月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告：张建，男，1973年10月26日出生，汉族，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：吴长江（特别授权代理），系贵州友善律师事务所律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理），系该公司员工。原告潘艳、张建与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人吴长江、被告委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理涉案商品房不动产权证并交付原告；2、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金暂计46359.29元（以448349.00元为基数，从2017年1月1日起至被告为原告办理涉案商品房不动产权证并交付给原告之日止，按每日万分之一的标准支付违约金）；3、判令被告退回原告已交的电通费625.00元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市环东路都市，建筑面积140.109平方米，房屋总价款为448349.00元，合同还对商品房基本状况、价款支付方式、付款时间、交房日期、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条第三项转移登记约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，还明确了原告委托被告办证。合同签订后，原告依照合同约定，履行了相应的义务，按约定时间支付了所有购房款及办理房屋不动产权证的费用，但时至今日，被告仍未为原告办理房屋不动产权。原告多次向被告反应要求及时办证并支付违约金，被告总以种种理由搪塞推诿。原告认为，被告未在合同约定的期限为原告办理涉案房屋的不动产权，违反了《商品房买卖合同》的约定，也违反了相关法律规定，应当支付违约金并及继续及时为原告办理房产权属证书的责任。本案中，因被告未履行合同约定，应当按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定，以原告已交房款448349.00元为基数，从2017年1月1日起，直至交付涉案商品房转移登记的有关文书给原告为止，按每日万分之一的标准，向原告支付违约金。合同签订后，被告又以办理房屋所有权证为由，向原告收取了契税、维修基金、办证费等相关费用，被告有将不动产权证交给原告的义务，因此，被告支付违约金的时间应当截止将涉案商品房不动产权证交给原告为止。另外，水通、电通、煤气通是商品房能够使用的条件，是属于商品房的配套设施，被告收取原告的三通费是不合理不合法的，应当退回收取原告的电通费625.00元。为此，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法裁判。被告振华房开公司答辩称，1、根据民法通则第一百零七条的规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害，不承担民事责任，法律另有规定的除外。合同法第一百一十七条之规定：因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。在原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定，不可抗力因素影响，不能履行部分或者全部免除责任。2、在本案中被告违约的原因是由于2014年5月政府部门下达的相关规划文件，验收标准有了新的规定导致，被告方无法按照规定时间完成相应的商品房转移登记文书，是因为受到国家行政机关相关政策调整因素导致，其属于不可抗力因素，被告方不应当承担由此产生的违约责任。3、在消防验收过程中，由于部分业主将消防通风口占用，也导致消防验收延迟，从而也影响了办证时间；4、2014年11月24日国务院发布《不动产登记条例》，将土地、房屋统一登记登记为不动产权证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。5、关于闭路电视费及电开户费，被告仅为原告代收代缴，并未原告办理入户。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，原告作为买受人与被告振华房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市环东路都市；总价款448349.00元，买受人应当在2015年6月15日前分期支付房价款；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线交付时路敷设到户；出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2016年5月14日，被告收取了原告电通费625.00元。另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告支付逾期办证违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人逾期办理并交付相关文书的违约责任即为被告应承担的逾期办证违约责任。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，并超过约定日期180日且原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋尚不具备办证条件，且原、被告系委托办证关系，故被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告即履行完毕交付义务。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以原告已交购房款448349.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的电通费625.00元实质为供电设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上该费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电通费625.00元无法律及事实依据，理应予以退还。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。同时，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，而政府下发规划文件的行为也明显不属于不可抗力。被告并未提供证据证明被告有占用消防通风口的行为，应当承担举证不利的后果。另外，若确有存在其他业主擅自占用消防通道的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍应就其违约行为向原告承担违约责任，至于被告与其他占用消防通风口的业主之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。综上，被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告潘艳、张建逾期办证违约金，该违约金以448349.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年1月1日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告潘艳、张建电通费625.00元；三、驳回原告潘艳、张建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一九年十二月十日书记员  申开旭