北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26180号原告：张文红，女，1958年11月14日出生，汉族，住北京市通州区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：吴明臣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：南冰洁，北京嘉纳律师事务所实习律师。被告：张福旺，男，1957年10月20日出生，汉族，住北京市通州区。身份证号：×××。委托代理人：阚少启，北京市远望律师事务所律师。原告张文红与被告张福旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文红的委托代理人吴明臣、南冰洁，被告张福旺及其委托代理人阚少启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文红（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：请求被告支付原告附属物、设备及房屋装修补偿675204元，停产停业损失补助费1665952元，提前搬迁奖励费1041220元，搬迁补助费104122元，移机费17740元，棚房及露天经营补偿费18900元。以上合计3523138元。事实与理由：2006年5月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租北京市通州区张家湾镇张辛庄村土地和房屋，租期20年。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告对承租房屋进行装饰装修，一直从事餐饮业。此后，因政府规划拆迁，原告无法继续经营，政府就停产停业损失补助费、搬迁补助费、搬家奖励费、棚房及露天经营补偿费，附属物、设备及房屋装修补偿、空调移机费等按照统一标准给予了补偿，但是被告拒不支付给原告。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告张福旺（以下简称被告）辩称：不同意原告的诉讼请求，请法庭予给驳回。一、本案事实。2005年10月24日，张福旺与通州区张家湾镇张辛庄村委会签订合同，承租村委会14.8亩土地及4727.5平方米的设施，期限从2005年8月1日至2032年7月31日，年租金15万元。2011年双方签订补充合同，张福旺买断了租赁合同中全部房屋设施等，产权归张福旺所有，土地仍为租赁关系。张福旺在此建设了饭店，自营一段时间后于2006年5月1日将饭店及其设备出租给张文红，年租金13万元，租期20年，自2006年5月至2026年4月30日，后应张文红请求又加建500平米婚庆大堂并进行装修，租金每年增加7万元，张文红并没有出资建设。2018年因政府规划拆迁，双方解除合同，不是被告违约。张福旺在此地上建有房屋约7500平方米，租给张文红的面积仅为1571.95平方米，其中阳光棚350.9平方米没有被拆迁方认定为建筑面积及后加建婚庆大堂约500平方米。张福旺本人在上述建筑内有营业执照两个，分别为北京福瑞捷汽车修理有限责任公司、北京福林泉超市，于2009年注册登记，其妻魏桂珍有营业执照一个，为北京康利通商贸有限公司，于2011年注册登记，均正常经营，张福旺在上述拆迁范围内共取得拆迁补偿款18913467元。二、张文红依《租赁合同》第六条约定无权取得任何拆迁补偿款。1、双方《租赁合同》第六条为免责条款，即约定了免除出租方（张福旺）责任的条件。2、该条第三款约定：“租赁期限内，遇市、区、镇、村四级规划时，对租赁房屋进行拆除，乙方的损失自行承担”。即甲方张福旺对乙方张文红不承担任何赔偿、补偿责任。这是双方在签订租赁合同时已预见并谈好的租赁条件，并已写明在合同中，应无任何异议，原告的诉求已违背合同约定，不成立。三、原告的诉求不成立。原告承租的房屋、附属物及装修设备均是张福旺出资，饭店是张福旺自营一段时间后完好地交付原告的，空调电话等也是张福旺的，故原告主张的附属物、设备及房屋装修补偿款、移机费请求虚假；张福旺是被拆迁人，提前搬家奖是给被拆迁人的提前签约行为，与承租人无关；搬迁补助费是依房屋面积对被拆迁人的补偿，如有搬家费用依双方合同第六条约定属于张文红的自负范围；张福旺与其妻子魏桂珍在涉诉土地上有营业执照，双方合同第六条约定张文红的损失自行承担，包含了停产停业损失，张文福无补偿义务。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2005年10月24日，张福旺与北京市通州区张家湾镇张辛庄村民委员会签订租赁合同，承租村委会14.8亩土地及4201.9平方米的房屋等设施，租期自2005年8月1日至2032年7月31日。2011年8月18日，双方签订补充合同，村委会同意涉诉土地上的房屋等设施产权归张福旺所有。该房屋无审批规化手续无产权证照。后张福旺及其妻子除自营企业外，陆续将部分土地和房屋等设施分别转租给数人。2006年5月1日，张福旺（甲方，出租方）与张文红（乙方，承租方）签订《租赁合同》，将从张辛庄村委会承租的土地上的部分房屋出租给张文红，双方约定，甲、乙双方经友好协商一致，就甲方将房屋及其他财产出租给乙方用于餐饮经营事宜。甲方将坐落于北京市通州区张家湾镇张辛庄村房屋和其他财产（具体范围详见本合同附件财产移交使用交接清单）出租给乙方使用。租赁期满，乙方按交接清单范围返还租赁房屋和其他财产。租期共二十年。自二零零六年五月一日起至二零二六年四月三十日为止。乙方应合理合法的使用租赁房屋和财产，应守法经营依法纳税，对于在使用租赁房屋和财产中发生的违法和损害赔偿免除甲方责任。租赁期限内，遇市、区、镇和村四级规划时，对租赁房屋进行拆除，乙方的损失自行承担。（附件：张辛庄饭店财产明细清单）合同还约定了其他事项。张文红将涉诉房屋用来经营饭店，饭店名称为北京富渔食尚府餐饮有限责任公司，张文红系该公司法定代表人及股东，该饭店另有股东王伟（张文红儿子）。2019年11月20日，该企业名称变更为北京富渔食尚府餐饮管理有限责任公司，公司性质变更为自然人独资有限公司，王燕（张文红女儿）任公司变更后的法定代表人及股东，王燕代表该公司于庭前表示所有拆迁利益其公司均不主张不参与，相关权益全部属于张文红。2018年，涉诉房屋所在地块被拆迁腾退。拆迁单位为北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称北投公司），被拆迁人为张福旺。同年9月1日，北投公司（甲方，搬迁人，甲方签字日期2018年12月7日）与张福旺（乙方，被搬迁人）签订《非住宅房屋、青苗及地上附着物搬迁补偿协议》（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2018]-x-x-东非（企）张x-x-x，立项编号：11，档案编号：1-东非（企）张x-x，以下简称《补偿协议》），约定，甲方因通州区东方厂周边棚改项目（以下简称“本项目”）建设，需要搬迁本项目范围内张家湾镇张辛庄村/用于/用途的乙方房屋及地上附着物。依据六方工作小组的认定结果：乙方非住宅占地面积为10109.96平方米；2013年3月28日（含本日）前因历史原因形成且至今未进行改扩建的房屋建筑面积为7404.22平方米，2013年3月28日（含本日）前因历史原因形成，存在翻建、改扩建情况的房屋建筑面积为/平方米；经认定房屋经营面积为6948.39平方米，棚房及露天经营面积为0.54亩，便民经营面积为/平方米。被搬迁房屋重置成新价为6785984元；附属物、设备及房屋装修补偿价为2379465元;移机费17740元；停产停业损失补助费5558712元；棚房及露天经营补偿费18900元；搬迁补助费370211元；特殊地上附着物搬迁补助费5850元；房屋提前搬迁奖励费3702110元；露天经营企业提前搬迁奖励费8100元，以上非住宅搬迁补偿补助及奖励费总金额共计18847072元。（详见《北京市通州区东方厂周边棚户区改造项目（张家湾片区）集体土地上非住宅房屋及地上附着物搬迁估价结果报告》（报告编号（京）大地拆估字第（2017）x-x-东非(企)张x-x），以下简称评估报告）《补偿协议》还就其他事项进行了约定。上述两方还签订了《补充协议》（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2018]-x-x-东非（企）张05-x-x，本协议作为乙方签署的补偿协议的附件，与补偿协议具有同等的法律效力），记载，乙方2013年3月28日以后建设的无相关审批手续的房屋：砖木及砖混结构84.06平方米、彩钢及钢结构294.96平方米。在奖励期内签约的，甲方给予配合补助费87602元。补充协议还就其他事项进行了约定。经核实，相关拆迁补偿款已全部发放给张福旺。双方均认可涉诉土地上亦有张福旺夫妇和其他企业商户生产经营。庭审中张福旺表示其他租户均已自主离开与其无争议亦未向其主张拆迁利益只有张文红向其主张。双方对涉诉房屋被认定的经营面积存在争议，原告主张测绘报告上第11号、第18-35号系涉诉房屋,其中33-35号系棚子未被认定为经营面积，其总经营面积为2082.44平方米。被告认可33-35号系棚子，但否认第11号、18-35号系涉诉房屋，主张在该测绘报告上根本看不出涉诉房屋的标记，只认可原告的承租房屋面积系1517.95平方米。双方经法庭调解无效。以上事实，有房屋租赁合同及清单、搬迁补偿方案、补偿协议、补充协议、测绘报告、评估结果报告、谈话笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点为：一、原告承租涉诉房屋经营面积的认定；二、原告是否应该得到相关拆迁补偿及如何分配。关于原告承租房屋营业面积，本院认为，双方均未能提供证据证明涉诉房屋的具体经营面积也无法对测绘图上对涉诉房屋的具体编号达成一致。现原告对其主张未提供其他证据，被告只认可根据双方租赁合同中约定的承租面积为1517.95平方米，因双方在租赁涉诉房屋时对其营业面积进行了测量确认，现双方对拆迁方评估的实际经营面积无法达成一致，故本院对被告的主张不持异议，予以确认，原告认为涉诉房屋经营面积为2082.44平方米，该主张依据不足本院不予采信。关于原告是否应该得到相关拆迁补偿及如何分配。本案中，原告对停产停业损失补助费、搬迁补助费、房屋提前搬迁奖励费、棚房及露天经营补偿费，附属物、设备及房屋装修补偿、移机费提出了权利主张。本院依照相关拆迁政策及查明的事实，认定如下：一、关于停产停业损失补助费。该补偿系针对在被拆迁腾退地块经营的企业给予的补偿，原告在涉诉房屋经营，其经营行为因拆迁无法继续，而被告将涉诉房屋出租并收取租金，拆迁也将导致被告作为出租方存在租金利益的损失，故该笔费用应当在原、被告之间进行分配，本院考虑到涉诉房屋的剩余租赁期限，酌定停产停业损失补助费中的70%为原告所应获得，剩余30%为被告所应获得；二、关于搬迁补助费用。该费用系对因搬迁产生费用的补偿，因原告承租涉诉房屋并实际经营，其作为实际搬迁的主体应当获得该笔费用，故搬迁补助费应全部归原告所有；三、关于房屋提前搬迁奖励费。该费用系拆迁方为鼓励被拆迁户及时配合拆迁给予的奖励。根据拆迁协议，含涉诉房屋在内在的全部拆迁地块获得了该项奖励，涉诉房屋由被告所建，为原告所用，没有原、被告双方的配合协助，涉诉房屋无法被及时拆迁腾退，相关拆迁协议亦无法顺利签订，双方均为该笔费用的获得尽了义务，故该项费用应由双方均分。综上，根据公平原则，原告应享有上述补偿，故被告主张原告的损失由其自担的答辩意见本院不予采纳；关于上诉三项费用的具体数额，因涉诉房屋经营面积系涉诉被拆迁地块经营面积的一部分，本院依据公平原则酌定按经营面积比例确认涉诉房屋所对应的停产停业损失补助费为1214360元，搬迁补助费为80877元，房屋提前搬迁奖励费为808765元，故原告应得的相应款项分别为850052元、80877元、404382.5元；四、关于棚房及露天经营补偿费，理由同停产停业损失补助费，原、被告均应当获得该项费用。双方均认可33-35号系棚房未纳入经营面积，被告认可系其为原告经营所建，而该棚房的拆除亦影响被告预期的租金收益，被告亦未提供证据证明被拆迁地块还存在其他棚房，故本院根据现有证据酌定该笔补偿款18900元中，由原告享有70%即13230元，由被告享有30%即5670元;五、关于附属物、设备及房屋装修补偿价以及移机费，从双方签订的合同附件清单可知，原告系承租被告的全部饭店设施用来经营，原告认为在承租涉诉房屋后添加了属于其个人所有的物品及其他投入，但其并没有同被告另行签字确认，也未提供其所列清单中的物品系其购买、所有的证据，本院根据拆迁单位出具的估价结果报告现场评估照片中只能辨认存在含北京富渔食尚府餐饮有限责任公司在内的四块广告牌迹象，拆迁方针对广告牌给出的补偿为5282元，故本院酌定原告享有附属物、设备及房屋装修补偿价（广告牌）为1320.5元，原告超出部分及对移机费的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张福旺给付原告张文红所得拆迁补偿款中的停产停业损失补助费850052元、搬迁补助费80877元、房屋提前搬迁奖励费404382.5元、棚房及露天经营补偿费13230元、附属物、设备及房屋装修补偿价（广告牌）1320.5元，以上合计1349862元，于本判决生效之日起七日内执行清;二、驳回原告张文红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34986元，由原告张文红负担21581元（已交纳），由被告张福旺负担13405元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  庄庆龙人民陪审员  王立香人民陪审员  张学艺二〇一九年十二月二十六日书 记 员  黄秀琴