福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终275号 上诉人（原审原告）：龙岩市创佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区双泉路78号12号楼一层，统一社会信用代码91350800735652675P。 法人代表人：黄木生，董事长。 委托诉讼代理人:袁建斌、吴冬华，福建力涵律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：陈凌颜，女，1977年2月6日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 上诉人龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）因与被上诉人陈凌颜物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人创佳物业公司的委托诉讼代理人袁建斌，被上诉人陈凌颜到庭参加诉讼。本案审理过程中，发现本案的审理结果必须以尚未审结的龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会(?javascript:void(1)"o"查看当事人?)诉龙岩市创佳物业管理有限公司合同纠纷案的审理结果为依据，于2019年4月25日依法裁定中止本案诉讼。2019年12月9日通知恢复审理。本案现已审理终结。 创佳物业公司上诉请求撤销一审判决、改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由主要是：原审法院认定上诉人在业主委员会通知其办理移交手续后，拒绝退出、移交，在2017年7月1日后继续提供物业服务，没有合同和法律依据，属认定事实错误。一、2017年6月13日，城市桂冠小区业主委员会（以下简称“业委会”）与福建亿航物业管理有限公司（以下简称“亿航公司”）签订《城市桂冠物业服务合同》，约定由亿航公司为城市桂冠小区提供物业服务，期限为三年，从2017年7月1日起到2020年6月30日止；2017年8月15日，业主委员会向上诉人、亿航公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，但在上述期限内，业委会未按规定成立移交小组负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务，亿航公司未进驻也未向上诉人提出办理交接事宜，由于无法办理交接手续，上诉人为了确保小区的平安与稳定，继续按前期物业服务合同的约定，做好小区的日常物业服务管理工作，符合企业服务精神。另，因2017年下半年是龙岩市创建全国文明城市的关键时期，为了确保小区的平安与稳定，保证创城工作的顺利进行并取得胜利，隔后社区居民委员会明确要求上诉人按前期物业服务合同的约定提供服务，不得以未签订服务合同为由影响创城工作及小区的各项服务。上述事实可以表明，虽然城市桂冠小区与亿航公司签订了《城市桂冠物业服务合同》，但因业委会未成立移交小组以及亿航公司并未进驻提供物业服务，也未主动与上诉人办理交接手续，上诉人无法与其办理交接手续。原审中，被上诉人也未提供证据证明上诉人拒绝退出、移交，因此，上诉人继续为城市桂冠小区提供物业服务，被上诉人在接受服务后，应当向上诉人支付物业管理等相关费用。二、2017年12月13日，亿航公司向业委会发出《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会解除物业服务合同的告知函》，解除2017年6月13日签订的《城市桂冠物业服务合同》，业委会对此并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，亿航公司与业主委员会签订的《城市桂冠物业服务合同》即已解除。迄今为止，上诉人仍为城市桂冠小区提供物业管理服务，小区绝大数业主也继续向上诉人支付物业管理等相关费用，因此，被上诉人在接受服务后，应当按照合同约定向上诉人交纳物业服务及公摊水电费等。三、2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局（以下简称新罗区住建局）向上诉人发出《关于要求城市桂冠小区物业服务限期交接的通知》，要求上诉人必须按照业委会约定交接期限进行交接并限期撤出，该份通知不能作为证明上诉人拒绝撤出、移交的依据。如前所述，上诉人未办理交接手续是因为业委会未成立移交小组以及亿航公司不作为造成的，上诉人对物业交接不存在任何过错。而且，根据新罗区住建局2018年12月21日出具的《新罗区住房和城乡建设局会议纪要》精神，主管部门认可上诉人在2017年6月之后为城市桂冠小区提供的物业管理服务，并要求上诉人在小区选聘新物业服务单位进驻前，继续提供物业服务，保证小区正常运转与和谐。四、2019年1月8日，业委会向上诉人出具《证明》，内容载明：2017年4至6月份，小区由于选聘工作的程序不规范等原因，造成2017年7月至今都没有选好物业公司，所以从2017年7月至今，小区的物业管理工作还是由上诉人提供。而且，业委会已撤回2017年向上诉人发出的要求进行物业移交的所有通知与函件，并认可由始至今上诉人对小区所提供的服务。以上内容可以表明，业委会认可上诉人自2017年7月起至今为小区提供的物业服务。因此，上诉人要求被上诉人支付自2017年7月1日至2018年7月31日的物业服务费及车辆管理费有事实和法律依据。五、原审法院认定2008年的物业服务费、车位管理费、公摊水电费，上诉人已同意被上诉人免交，属认定事实错误。根据被上诉人提供的加盖城市桂冠物业服务中心印章的通知单简表可以证实，自2008年7月1日至2009年3月31日的物业管理费为540.9元；公摊水电费为142.6元；车位管理费为560元；共计1243.5元。而被上诉人签注的金额却是1528.7元，与通知单简表显示的内容不符，由此可以证实，印章下签注的内容是被上诉人未经上诉人同意，擅自事后加上去的，原审法院以该份真伪不明的证据为依据，而且无其他证据印证的情况下，认定上诉人同意被上诉人免交物业服务费、车位管理费、公摊水电费，以1528.7元作为被上诉人财产被盗损失补偿，明显与事实不符，应当予以纠正。六、原审法院认定被上诉人向上诉人支付2014年11月1日至2015年3月的公摊水费109.6元，认定事实错误。原审庭审中，被上诉人自认,2014年11月1日至2015年3月的公摊水费,其只交纳了一半的费用计138.1元，但未能提供证据证明上诉人与被上诉人约定其只需交一半的费用。因此，被上诉人应当向上诉人支付2014年11月1日至2015年3月的剩余另一半公摊水费计138.1元。 被上诉人答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由是：第一，创佳物业公司在管理上没有符合业主的要求，所以按照2017月6月23日业委会出具的《关于福建亿航物业入驻城市桂冠小区物业服务的公告》后拒交了物业费，也是对业主委员会的支持和对创佳物业的反对。在一审判决文书收到后，我方已经尊重法律判决已经按照判决书的判决内容支付了应交物业费。第二，上诉人所称的未成立移交小组与事实不符。2017年5月31日业委会有给创佳物业发出《关于配合做好城市桂冠小区物业服务移交的函》，新罗区住建局出具了2017年9月4日龙新建[2017]468号文件，这份文件是上级主管部门向创佳物业发送公函。第三，关于创城要求创佳物业继续提供物业服务问题，我方认为隔后居委会的证明不能证明上诉人的主张，业主委员会和住建局的文件已经明确要求创佳物业进行移交，如果为了创建文明城市，创佳物业应该更好配合上级主管部门的文件进行交接，不应该使用极端的手段继续提供物业服务。由于上诉人的各项行为，亿航物业公司是迫于无奈才无法入驻桂冠小区，上诉人说亿航不愿意不主动入驻小区与事实不符。第四，2017年12月13日《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会解除物业服务合同的告知函》是因为亿航物业公司迫于无奈无法入住小区，才同意退保证金并保留继续服务的权利，并不是亿航物业不愿意入驻城市桂冠小区。第五，2017年9月4日龙新建[2017]468号《新罗区住房和城乡规划建设局关于要求城市桂冠物业服务限期交接的通知》，这份文件可以证明是是由于创佳物业公司拒绝办理移交手续。第六，上诉人提交的2019年1月8日《证明》文件内容不真实，我方可以提供业委会出具的《声明》一份，这份声明文件可以证明该《证明》是业委会委员受胁迫的盖章的，业委会不认同该《证明》的内容，且目前业委会正在通过法律途径诉讼要求对该《证明》进行撤销。此外，创佳物业公章都是上诉人自己盖的，我不可能为了一千多元的物业费私自刻章，免交的物业费用是由于我房屋内被盗窃，双方协商后可以抵交，所以我要求创佳物业提供公章证明我不用交纳1528.7物业费。 创佳物业公司一审诉讼请求：判令陈凌颜支付创佳物业公司2008年7月1日至2009年3月31日的物业服务费540.9元、车位管理费260元、公摊水电费142.6元，2014年11月1日至2015年3月的公摊水费138.1元，2016年2月1日至2018年7月31日的物业服务费3,156元、车位管理费2,100元、公摊电费686.1元、公摊水费124.9元、二次供水加压费213.7元，合计7,362.3元。 一审法院认定的事实：陈凌颜是龙岩市新罗区的业主，拥有的房屋建筑面积为150.3平方米，另有Ａ76车位（库）一个。2007年11月8日，创佳物业公司与陈凌颜签订《前期物业管理服务协议》，约定由创佳物业公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区实施物业管理服务。双方约定，住房物业管理服务费按每平方米0.4元／月（2014年12月调整为每平方0.7元／月），车位（库）物业管理服务费按60元／月计算，水、电费公摊按小区单元总数公摊计算。各项费用按月收取，于每月10日前支付。此后，创佳物业公司提供了服务，陈凌颜仅支付部分费用。拖欠的费用，虽经创佳物业公司催收，但未果。为此，创佳物业公司诉至法院。 一审法院另查明，因陈凌颜住宅电线、开关被盗，2016年2月5月，创佳物业公司同意2008年7月1日至2009年3月31日的物业服务费、车位管理费、公摊水电费免交，作为陈凌颜损失。同日，由陈凌颜在创佳物业公司发给其的通知单简表（即欠费单）下方签注：因业主还没入住，室内电线开关全部被盗，由于物业管理疏忽有一定责任，经双方协商，将此费（1,528.7元）作为402室业主损失。创佳物业公司在该签注上加盖“城市桂冠物业服务中心”印章。2014年11月1日至2015年3月主要因管网漏水的公摊水费247.7元，陈凌颜仅交纳138.1元。 2017年5月25日，城市桂冠小区业主委员会召开业主代表大会公开选聘物业服务单位，确定由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务。2017年5月31日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司发出《关于配合做好城市桂冠小区物业服务移交的函》，告知创佳物业公司业主已完成小区物业服务单位的选聘工作，确定由福建亿航物业管理有限公司为中标单位。定于2017年6月24日-30日为小区物业服务交接期，从2017年7月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。2017年6月13日，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司签订《城市桂冠物业服务合同》，约定由福建亿航物业管理有限公司为城市桂冠小区提供物业服务，期限为三年，从2017年7月1日起至2020年6月30日止。2017年8月15日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司、福建亿航物业管理有限公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，内容为：经南城街道办事处组织对本小区“拟选聘物业业主征询全体业主意见结果”进行真实性调查，调查结果为意见征询真实有效，并由隔后居委会将调查结果进行了公示，最终确认福建亿航物业管理有限公司为本小区物业服务合法有效中选单位。定于2017年8月20日-31日为小区物业服务交接期，从2017年9月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。因创佳物业公司未按期移交，2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向创佳物业公司发出《关于要求城市桂冠小区物业服务限期交接的通知》，要求创佳物业公司必须按照业委会约定交接期限进行交接并限期撤出，否则将按有关规定进行处罚。之后，创佳物业公司仍未移交并撤出，至今仍为小区提供物业服务。 一审法院认为，创佳物业公司与陈凌颜订立的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，双方签订的是前期物业服务合同，未约定服务期限，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司于2017年6月13日签订《城市桂冠物业服务合同》，约定从2017年7月1日起由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务，该合同已经生效，依前述规定，创佳物业公司与陈凌颜订立的《前期物业管理服务协议》即行终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。创佳物业公司在业主委员会通知其办理移交手续后，以业主委员会没有依法依规选聘新的物业服务企业为由，拒绝退出、移交，其在2017年7月1日后继续提供物业服务，没有合同和法律依据，其诉请支付2017年7月1日之后的物业服务费、车位管理费，与法无据，一审法院不予支持。2017年7月1日前，创佳物业公司根据该协议的约定提供了物业管理服务，并代缴公摊水电费等。陈凌颜在接受服务后，应按合同约定按期向创佳物业公司交纳物业服务费及公摊水电费等。创佳物业公司要求陈凌颜支付2014年11月1日至2015年3月主要因管网漏水的公摊水费109.6元，于法有据，一审法院予以支持。陈凌颜还应支付2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费1,893.78元、车位管理费1,080元，以及2016年2月1日至2018年7月31日的公摊电费686.1元、公摊水费124.9元、二次供水加压费213.7元。从陈凌颜提供的加盖有城市桂冠物业服务中心印章的通知单简表来看，2008年7月1日至2009年3月31日的物业服务费、车位管理费、公摊水电费，创佳物业公司已同意免交，作为陈凌颜损失，创佳物业公司虽对此提出异议，但未能提供相反的证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，创佳物业公司主张该部分费用，一审法院不予支持。陈凌颜主张2014年11月1日至2015年3月的公摊水费，其已按双方约定交纳了一半，该费用已了结，但未能提供证据证明，一审法院不予采信。陈凌颜虽提出创佳物业公司的服务没有到位，但未提出减免物业服务费的请求，故对于创佳物业公司在2017年7月1日之前的服务是否到位，本案不予审查。一审法院遂依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，作出如下判决：一、陈凌颜应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市创佳物业管理有限公司2014年11月1日至2015年3月的公摊水费109.6元，2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费1,893.78元、车位管理费1,080元，2016年2月1日至2018年7月31日的公摊电费686.1元、公摊水费124.9元、二次供水加压费213.7元，合计4,108.08元。二、驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担11元，陈凌颜负担14元。 二审期间，上诉人提供了以下新证据：证据一、《情况说明》两份，证明自2017年6月至今，上诉人一直为小区提供物业管理服务。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联，且证明内容不真实。证据二、《新罗区住房和城乡建设局会议纪要》和《恒宝城佳冠物业服务工作协调会签到表》，证明2017年6月之后，城市佳冠业主委员会（以下简称业委会）未与上诉人签订物业服务合同，但仍然继续由上诉人提供基本的物业管理服务和小区公共设施设备、场地场所维护维修至今。被上诉人对证据的真实性无异议，但会议纪要内容与业委会参会人员的表述不一致，会议纪要没有业委会委员签字，也没有住建局的盖章，更没有任何一家单位的盖章。参加会议的签到表仅仅证明各方参加会议，不能证明会议纪要内容的真实性，该会议纪要是无效的。证据三、《证明》文件一份，证明：2017年4月至6月份，由于小区物业选聘工作的程序不规范等原因，造成2017年7月至今都没有选好物业公司。业委会已撤回2017年向上诉人发出的要求进行物业移交的所有通知和函件，并认可始终由上诉人对本小区所提供的物业服务。被上诉人对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证据是由于业委会受胁迫出具的证明，而且目前业委会就这份证明对创佳物业提出诉讼。证据四、2017年12月13日亿航物业公司向业委会发出《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会解除物业服务合同的告知函》一份，证明：亿航物业公司向业委会解除物业服务合同的事实。被上诉人对证据的真实性无异议，但是这份《告知函》是属于亿航物业迫于无奈无法进驻小区出具的，亿航物业公司2017年11月10日向业委会提交了《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会尽快提供小区相关资料、场所、设施设备等移交工作的告知函》可以证明亿航物业并没有不愿意入住小区，而是要求业委会积极配合。 被上诉人提供了以下新证据：证据一、2019年1月18日《声明》一份，内附上诉人提交《证明》一份，证明：上诉人提供的《证明》文件是被胁迫出具的，《证明》的内容是无效。上诉人对证据的真实性无异议，认为不能证明被上诉人的主张，没有提供相应的证据证明是由于业委会委员被胁迫的。证据二、一审受理案件通知书、诉状各一份，证明：业委会已经于2019年1月23日向新罗区法院主张权利，也可以证明上诉人提供的《证明》是被胁迫的。上诉人对一审受理案件通知书由于未看见原件且没有案号，对真实性有异议。对诉状的内容，不能证明被上诉人的主张。证据三、微信群聊截图，证明：住建局的会议纪要与业委会的表述不一致。上诉人质证认为，由于未提供原始载体，对真实性有异议，且与本案无关。这个会议纪要是住建局出具的，住建局作为政府机关是具有公信力的，应当具有可采信。证据四、2017年11月10日向业委会提交了《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会尽快提供小区相关资料、场所、设施设备等移交工作的告知函》一份，证明：亿航公司迫于无奈退回物业保证金并保留物业服务的权利。上诉人对证据的真实性有异议，认为该证据的内容可以证明是因为业委会的原因导致没有办法办理交接手续，不是因为上诉人的行为导致无法办理物业交接手续。证据五、2019年1月19日《郑重声明》一份以及照片一份，证明：上诉人利用卑劣手段胁迫威胁业委会委员，业委会委员在胁迫的情况下出具了2019年1月8日《证明》文件。上诉人对《声明》的真实性有异议，合法性有异议，与本案没有关联，照片仅仅可以说明创佳物业LED显示屏被损毁的事实。证据六、2019年1月13日《关于城市桂冠小区竞争性谈判公开选聘物业公司全体业主公投大会结果的公告》原件一份、《表决表》以及《计票汇总表》各一份，证明业主一致认为要解聘创佳物业公司。上诉人对证据的真实性无异议。但这组证据与本案无关，不能证明被上诉人的主张。 对双方当事人围绕案涉物业服务合同是否解除及解除时间提举的上述证据，因龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会已代表被上诉人就解除与上诉人创佳物业公司之间的物业服务合同另行起诉，本院已作出了生效裁判，上述证据已由该裁判作出认定，故不在本案进行审查。 双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。 二审另查明，龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会诉龙岩市创佳物业管理有限公司合同纠纷案，由一审法院于2019年7月4日作出（2019）闽0802民初1394号民事判决，本院于2019年11月27日作出（2019）闽08民终1280号维持原判的二审判决，该终审判决现已发生法律效力。判决确认本案讼争的物业服务合同于2019年1月23日解除。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方的争议焦点为创佳物业公司主张2017年7月1日之后的物业服务、车辆管理等费用应否支持。二审诉讼期间，双方当事人有关案涉物业服务合同是否解除及解除时间的争议，由龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会代表被上诉人就解除与上诉人创佳物业公司之间的物业服务合同另行起诉，本院于2019年11月27日作出（2019）闽08民终1280号二审判决，该判决现已发生法律效力。根据该判决，本案讼争的物业服务合同于2019年1月23日解除。本案的判决应以上述生效裁判作为依据，故创佳物业公司有权因提供物业服务诉请上诉人支付2017年7月1日之后的物业服务费、车位管理费。一审认定2008年7月1日至2009年3月31日的物业服务费、车位管理费、公摊水电费，创佳物业公司已同意免交，作为陈凌颜损失赔偿，本院予以确认。 综上，创佳物业公司部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院(2018)闽0802民初7145号民事判决； 二、陈凌颜应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市创佳物业管理有限公司2014年11月1日至2015年3月的公摊水费109.6元，2016年2月1日至2018年7月31日的物业服务费3,156元、车位管理费2,100元、公摊电费686.1元、公摊水费124.9元、二次供水加压费213.7元，合计6，390.3元； 三、驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二案件受理费50元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担7元，陈凌颜负担43元；一案件受理费25元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担4元，陈凌颜负担21元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 许培清 审 判 员 詹跃忠 二〇一九年十二月十日 法官助理 黄达康 书 记 员 曾梦烟