四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1603民初1415号 原告：左辉金，男，1964年9月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：张红军，四川爱众律师事务所律师。 被告：林尚平，男，1963年2月17日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋光平，广安市广安区北辰法律服务所法律工作者。 原告左辉金与被告林尚平买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左辉金的委托诉讼代理人张红军、被告林尚平的委托诉讼代理人蒋光平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左辉金向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2007年3月6日签订的《协议》无效；被告承担本案诉讼费。事实和理由：为少交房屋税费，原、被告于2007年3月6日签订了关于房屋买卖的《协议》，该协议仅为了少交税费，双方并未真正达成房屋买卖合意，《协议》不是双方真实意思表示。被告凭该《协议》向税务局缴纳了税费，但《协议》对房屋价格、买卖标的、违约责任、履行方式等条款均未达成合意，被告也未向原告支付购房款。诉争的房屋为原告名下位于广安市前锋区住房（建筑面积170.5㎡）以及广安市前锋区平桥路58号、60号商业用房和门市（建筑面积72.29㎡），土地性质为划拨用地。 被告林尚平辩称，原被告2007年3月6日签订的《协议》是双方当事人真实意思表示，协议约定了房屋价款、税费。被告已向原告支付相应款项，原告也已将房屋交付被告使用。案涉房屋协议合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下： 2007年3月6日，原、被告签订关于房屋买卖的《协议》，载明经左辉金与林尚平商议，左辉金的房屋自愿卖给林尚平，具体如下：一、总价伍万伍仟元。二、手续，付清钱就过手续给林尚平。三、交税，按国家规定各付其税费。四、此协议一式两份，签字生效。左辉金在甲方（卖方）处签名捺印、林尚平在乙方（买方）处签名捺印。该协议由左辉金的姐夫陈静起草，且陈静与彭某一起作为见证人在该《协议》上签名。签订协议后，林尚平一直占有、使用左辉金位于前锋区平桥路76号的房屋，直到2017年前锋区准备对该房屋拆迁之前。左辉金既不承认双方有买卖房屋的合意，又否认收到林尚平支付的房款；解释让林尚平一直占有、使用案涉房屋的原因为林尚平缴纳了案涉房屋的交易税款，而税款又无法退还，故以税款抵租金。林尚平于2017年6月21日把房屋产权证和国有土地使用权证交付广安市前锋区住建局并签订了拆迁安置协议，拆迁安置补偿款也转入林尚平账户。 林尚平辩称双方房屋买卖协议有效并已履行协议主要义务，其为此向法庭举示了以下证据： 一、残缺的《协议》一份。该证据载明：经左辉金与林尚平两人商议，左辉金的房屋自愿卖给林尚平，具体如下：一、总价捌万叁仟元，先付左辉金陆万元，其余贰万叁仟元在今年5月31日前付清。二、手续，付清钱就过手续给林尚平。三、交税，按国家规定各付其税费。四、此协议一式两份，签字具有法律效力。该《协议》复印件落款处署名及日期残缺。林尚平辩称该《协议》中约定的8.3万元系双方真实交易价格，2007年3月6日的《协议》是双方为了避税所签，已支付左辉金现金8万元（签协议时支付6万元，办理完税手续后支付2万元）；没有原件系因左辉金卖房后认为卖亏了便将合同撕毁，拼凑后的协议缺失了双方签字部分。左辉金质证意见为，对该《协议》不知情，协议上也没有原、被告签字，对双方没有法律约束力，他也未收到房款；他只愿卖一套房屋，先与林尚平签订了避税的5.5万元的协议，完税后因交易价未达成一致意见便没有正式签订合同。 二、取款凭证8份。取款凭证显示林尚平于2007年3月6日在四川农村信用社取款8笔共计4.37万元。左辉金质证认为该证据与本案争议无关联性。 三、证人证言。证人卢某证实林尚平在2007年因购房向他及他的母亲各借现金1万元；证人彭某证实她在2007年看见林尚平提着现金在前锋三墩坎去买房子，听说林尚平当天交了6万元钱；证人汪某证实2007年看到林尚平提着现金在前锋三墩坎买房，听说房屋交易价格是8万、已付6万；证人何某证实其自2008年开始在林尚平处租赁案涉房屋长达3年。 四、2007年4月25日办理的《契税纳税申报表》以及以林尚平和左辉金名义缴纳相关税费的完税证。《契税纳税申报表》载明承受方和转让方分别系林尚平和左辉金、林尚平地址为前锋镇平桥路8-16、合同签订日期为2007年3月6日、土地和房屋地址为前锋镇平桥路76号、权属转移类型为买卖、面积242.79㎡；完税证显示林尚平在当日向税务部门缴纳契税、印花税共计3891.88元。左辉金称其并不知情，不是其本人去缴纳的相应税费。 五、房屋产权证一本（编号为广房字第××号）、国有土地使用权证三本［编号为广前国用（2002）2467号、（2002）2465号、（2002）2466号）］、广安市前锋区住建局的《证明》一份。产权证载明房屋地址为前锋区平桥路76号、面积242.79平米（其中一楼72.29平米、二楼及三楼住宅共计170.5平米），土地使用证载明使用权类型为划拨；前锋区住建局的《证明》载明林尚平于2017年6月21日将上述产权证及土地使用证原件移交给了前锋区住建局。左辉金对该组证据真实性不持异议，其在（2018）川1603民初1649号案件第一次庭审中陈述称上述产权证及使用证放家里遗失了，在该案第二次庭审中陈述称“并没有向林尚平交付产权证及使用证，林尚平以盗窃的方式对房屋产权证进行了偷窃，将报案”；其向法庭出示了其以“遗失补证”方式办理的《不动产登记证书》，房屋位置虽为前锋区平桥路58、60号而与林尚平持有的产权证书上载明的不一致，但房屋建筑面积及所附房屋平面图与林尚平持有的产权证书载明的一致。 针对案涉房屋争议，在广安市广安区人民法院受理的（2012）广安民初字第2245号案件中，林尚平要求确认双方签订的房屋买卖协议有效，并判令左辉金协助办理房屋产权和土地使用权过户手续。在该案庭审中，左辉金认可其向林尚平交付了案涉房屋的相关产权证书，并称“签订合同后，将所有产权证交给林尚平，是一个失误”。该案最后以林尚平主动申请撤诉的方式结案。2018年10月，林尚平又向本院提起诉讼，要求确认合同有效且其已实际履行合同主要义务，本院于2018年12月5日作出（2018）川1603民初1649号民事判决，林尚平与左辉金均不服该判决上诉至广安市中级人民法院。广安市中级人民法院于2019年4月作出（2019）川16民终118号裁定，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院以（2019）川1603民初722号案件重新立案受理，林尚平在诉讼中变更诉请为确认双方签订的房屋买卖协议有效，后又向本院申请撤诉。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告针对案涉房屋是否达成交易的合意；二、若原、被告存在交易合意，案涉房屋买卖合同是否有效。 一、关于原、被告之间是否就案涉房屋达成交易合意的问题，原告方认可2007年3月6日《协议》上的署名为其亲笔签名，但认为该协议是双方为了避税所签且并未收到过被告支付的房款，进而否认双方达成了一致的买卖合意；被告方亦认可上述协议上的签名及原告关于签订该协议系为了避税的说法，但主张双方达成了买卖合意且真实交易价格为8.3万元，并出示了一份缺少签字的《协议》。综合全案证据来看，证人卢某到庭证明被告因购房曾于2007年向其本人及母亲借款2万元；证人彭某、汪某证明在2007年看见林尚平提着现金在前锋三墩坎买房，二人均听说林尚平已付房款6万元，现有证据不能表明上述证人有恶意损害原告利益的故意，特别是彭某作为在2007年3月6日《协议》上签字的见证人，其证言具有较强的证明力。结合被告于2007年3月6日取款4.37万元，且于2007年4月为案涉房屋缴纳交易契税，以及持有案涉房屋房产权证原件并自2007年起占有、使用案涉房屋十余年的事实，被告关于双方存在交易合意且已履行主要义务的辩称意见，更符合逻辑及常理。此外，本案两份《协议》在内容上除第一条关于交易价格及付款方式的约定不一致外，其余部分内容及行文风格高度雷同。 原告在本案中辩称被告持有的产权证为被告盗取，但其该辩称意见与其在（2012）广安民初字第2245号案件中陈述的关于将所有产权证交付给被告“是一个失误”前后矛盾，且其不能作出合理解释及提供相关依据予以证明，违反民事诉讼“禁反言”的原则。假使双方不存在交易合意，被告盗取原告房屋产权证并骗领案涉房屋拆迁补偿款，涉嫌非法侵占他人财产而构成刑事犯罪，原告作为一般人最通常的做法应是选择向公安部门报案通过刑事途径维护其权利，而非仅以“遗失补证”方式重新办理房屋产权证，且也不可能不急于提起民事诉讼。被告为案涉房屋缴纳的契税为3891.88元，而其占有、使用案涉两套房屋、两个门市超过十年，原告以契税抵租金而任由被告占有、使用如此长的期间，既不符合本地房屋租赁市场行情，更不符合一个权利所有者的应有心态。故本院对原告关于被告盗取其房屋产权证、以租金抵契税而允许被告占有房屋多年的主张，不予采信。综合前述证据及理由，被告的证据虽多为间接证据，但能相互印证而形成证据锁链，已然符合民事诉讼高度盖然性证据原则，故本院对于原、被告就前锋区平桥路76号、面积242.79平米的案涉房屋［现地址为前锋区平桥路58号、60号，不动产权证号：川（2018）广安市前锋不动产权第××号、第0002896号］以8.3万元的价格达成买卖合意的事实予以确认。关于被告已付房款金额的问题，因其出示的证据仅能证明其已付6万元，故本院对被告主张的已付8万元房款的事实不予确认，确认其已付房款6万元。 二、关于原、被告就案涉房屋签订的买卖《协议》是否有效的问题。 原告诉讼请求是要求确认双方于2007年3月6日签订的《协议》无效，双方当事人均认可该协议为规避税收所签，故该协议涉及的价款部分因违反法律法规强制性规定无效，但其余部分并不当然无效。该协议涉及的规避税收问题，应由税务机关进行处理。对于原告主张双方交易划拨用地上的房屋未经政府部门批准属于无效合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制规定。故即使原、被告之间的房屋交易违反前述规定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，该规定不适用本案房屋买卖合同效力的认定。 其次，是否经有批准权的人民政府审批、批准并非原、被告之间房屋买卖合同生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响到物权变动的效力，对合同的效力不产生影响。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定划拨土地转让时需经政府部门批准，但归批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。 再次，认定案涉房屋买卖合同无效有违诚实信用原则和公平原则。该协议基于双方真实意思表示而签订，被告林尚平已向原告左辉金交付大部分房款并缴纳了房屋交易契税，原告左辉金亦向被告交付房屋，被告已占有、使用案涉房屋十余年。双方买卖合同关系的大部分权利义务早已履行。现原告左辉金起诉要求确认无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。案涉房屋价值早已远超10多年前购买价格，现更涉及巨大拆迁补偿利益，认定合同无效将对被告林尚平造成巨大损失，有违公平原则。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告左辉金的诉讼请求。 案件受理费938元，由原告左辉金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 罗升超 二〇一九年十二月十九日 法官助理 甘媛媛 书 记 员 张文杰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。