福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初5260号 原告：林漂亮，男，1955年8月6日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：蔡朝阳，福建开度律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：杨艺真，福建开度律师事务所专职律师。 被告：陈娇红，女，1983年10月22日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被告：周伟明，男，1980年8月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。 第三人：王孔贵，男，1949年6月30日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：杨宏文，福建梁峰律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李璐琪，福建梁峰律师事务所实习律师。 原告林漂亮与被告陈娇红、周伟明、第三人王孔贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林漂亮及其委托诉讼代理人蔡朝阳、杨艺真，第三人王孔贵的委托诉讼代理人杨宏文、李璐琪到庭参加诉讼。被告陈娇红、周伟明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林漂亮向本院提出如下诉讼请求：1.确认林漂亮与陈娇红、周伟明于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》有效；2.确认址在漳浦县丽舍森邻19号楼1801号房屋的所有权归林漂亮所有、由陈娇红、周伟明协助林漂亮办理房屋产权过户登记手续；3.判令陈娇红、周伟明向林漂亮支付违约金273000元。事实与理由：2016年12月27日陈娇红以银行按揭额方式购买了址在漳浦县丽舍森邻19号楼1801号房屋。2017年5月27日林漂亮与陈娇红签订《房屋买卖合同》一份，将址在漳浦县丽舍森邻19号楼1801号房屋出售给林漂亮，签订合同的主要条款为：1、买卖双方商定上述房产的成交价为910000元；2、乙方（林漂亮）支付购房款454221元，押金20000元待房产变更后支付；3、按揭款435779元由乙方支付，从2017年5月28日起每月1日前支付2867元至甲方（陈娇红）的账户；4、甲方保证房屋产权的清晰完整不存在任何权利瑕疵，若该房屋发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，且视为其违约；5、若甲方违约，甲方应向乙方赔偿购房款总金额的50%作为违约金。交易过程中产生的其他费用（律师代理费、差旅费）等由违约方承担。双方还对其他权利义务进行详细的约定。 合同签订后，林漂亮依约向陈娇红支付购房款454221元及自2017年6月起每月按照合同约定了支付按揭款至陈娇红的账户，陈娇红将房屋交付林漂亮实际占用使用，交房交付后，林漂亮对该房屋进行装饰装修。2019年9月，林漂亮发现陈娇红、周伟明将上述房屋再出售给案外人王孔贵，且上述房产因王孔贵以陈娇红、周伟明未偿还借款为由向贵院提起诉讼并由贵院以2019闽0623财46号裁定查封。 林漂亮认为，林漂亮已经按照合同约定支付购房款，并按约定将按揭款支付到陈娇红银行账户。陈娇红已经取得合理对价，也已经将房屋交付林漂亮实际占有使用，林漂亮也将房屋进行装修，故陈娇红与林漂亮签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，并未损害他人利益和社会公共利益，因此，该合同合法有效。陈娇红、周伟明又将房屋卖给案外人及与王孔贵的借款纠纷导致房屋被查封，且陈娇红、周伟明未协助林漂亮办理房屋产权过户登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 陈娇红未作答辩。 周伟明辩称，一、周伟明于2015年因经营茶叶生意需要，向王孔贵陆续采购茶叶，王孔贵承诺部份铺货。后因业务合作关系，王孔贵多次向周伟明提供借款及茶叶货款折成借款，前期共借款15万元，并约定按月利率2%支付利息。2017年3月至5月间，王孔贵知悉周伟明茶庄经营不善，频频向周伟明讨要货款及借款，并向本人要求提供担保。2017年5月6日，周伟明的按王孔贵将新增茶叶款53000元、借款47000元合计100000元与之前的150000元合并重新出具250000借条给王孔贵，利息仍按月利率2%计算，并由陈娇红（当时周伟明尚未与陈娇红结婚）提供其购买的址在金绿欧洲城19幢1801号商品房作抵押，王孔贵就则提供由其已准备的借条、收据、商品房买卖协议等书面材料给周伟明、陈娇红签名捺印。事后，周伟明（或通过陈娇红）继续按月向王孔贵支付约定利息5000元，直至2018年11月。二、当时提供担保的担保物系陈娇红个人财产。双方签订由王孔贵提供的事先准备的借条、收据、商品房买卖协议等书面材料后，王孔贵并没有向周伟明支付任何款项，只在一个星期后才向周伟明转账47000元。商品房买卖协议与借款系同一事件，贵院已作出（2019）闽0623民初2503号民事判决。 王孔贵作为有独立诉讼请求第三人向本院提出如下诉讼请求：确认林漂亮与陈娇红、周伟明于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》无效并驳回林漂亮的诉讼请求。事实与理由：一、陈娇红涉嫌刑事诈骗犯罪，本案应裁定驳回起诉。陈娇红在将讼争房屋出售给王孔贵后，又隐瞒真相再次出售给林漂亮，其行为触犯《刑法》226条规定，属于数额巨大或者有其他严重情节的应处三年以上十年以下有期徒刑量刑范畴。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第11条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”，故本案应裁定驳回起诉。 二、2017年5月6日，陈娇红与周伟明与王孔贵签订《商品房买卖协议》，约定将福建金绿置业发展有限公司购置址于漳浦县丽舍森邻19号楼1801号商品房上述房屋转让给王孔贵，双方在合同中约定转让价为人民币50万元。上述《商品房买卖协议》签订后，王孔贵当场支付25万元。陈娇红与周伟明在收到款项后将《商品房买卖合同》原件等材料交王孔贵收执。2019年漳浦县人民法院依法作出（2019）闽0623民初4193号民事判决书，判决确认上述《商品房买卖协议》有效。根据法院生效法律文书判决确定王孔贵与陈娇红、周伟明签订《商品房买卖协议》有效，从法律上明确王孔贵对讼争房屋享有合法权利。依据《合同法》第52条规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利的益合同无效，陈娇红与周伟明在已将讼争房屋出售给王孔贵并收取房款情况下，与林漂亮恶意串通签订第二份房产买卖合同，故该合同无效。同时，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”，故也可认定林漂亮签订合同无效。王孔贵于2019年5月6日与陈娇红等签订《商品房买卖协议》后，陈娇红已将能够证明其对讼争房屋权属的材料，包括《商品房买卖合同》以及票据等原件交付王孔贵收执，作为转让房产凭证。商品房交易金额巨大，林漂亮作为受让方，在出让方不提供包括《商品房买卖合同》以及票据等原件情况，又是凭何确定陈娇红对讼房屋享有合法权利？唯一合理的解释是林漂亮与陈娇红恶意串通，试图以签订第二份房屋买卖合同以推翻王孔贵有效协议。 三、王孔贵与陈娇红、周伟明签订的《商品房买卖协议》时间为2017年5月6日早于林漂亮与陈娇红签订的《房产买卖合同》时间。出卖人在将房屋出售给两个以上买受人时，现由于双方均未办理过户手续，应以合同签订的时间先后顺序确定合同效力，顺位在先合同有效，王孔贵签订协议时间早于林漂亮签订合同时间故王孔贵协议有效而林漂亮合同不应认定有效。且现生效法律文书已确定王孔贵签订协议有效，现林漂亮的诉讼请求与该生效判决矛盾、冲突，故不应认定其有效。 四、林漂亮主张确认其对房屋所有权以及协助办理过户登记手续等诉讼请求缺乏事实和法律依据。林漂亮签订合同应认定为无效，故上述请求没有事实依据。其次上述请求也与王孔贵签订的协议内容冲突，根据《商品房买卖协议》约定房屋所有权归属于王孔贵，陈娇红也应协助配合王孔贵办理过户登记手续，而非协助林漂亮办理手续。根据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，也可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”主张权利，本案中林漂亮应及时变更诉讼请求，其可以依据法律规定向陈娇红索赔，而非提起其他请求。 为证明自己的主张，林漂亮提交了《商品房买卖合同》、《房产买卖合同》、《中国银行交易流水明细清单》、《收款收据》、《存款明细账》、《房屋接管验收记录表》、《前期物业服务协议》、收据两张、福建增值税普通发票、《星艺装饰工程合同书》、照片六张、《民事起诉状》、2019闽0623财46号《民事裁定书》、结婚证及公安机关出具的证明、周伟明的微信聊天记录、陈娇红的聊天记录等；王孔贵提交了漳浦法院（2019）闽0623民初4193号《民事判决书》、《商品房买卖协议》、《商品房买卖合同》、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、福建金绿置业发展有限公司票据以及增值税发票共六份。陈娇红、周伟明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据质证的权利。以上证据经本院查证，内容客观真实，且与本案关联，本院予以作为定案依据并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：陈娇红于2016年12月27日与福建金绿置业发展有限公司签订合同编号为350623010001032016003276的《商品房买卖合同》，购买址在福建省漳浦县丽舍森邻19幢1801号商品房（以下简称涉案房屋），建筑面积123.35平方米，每平方米4680元，房屋总价款为577278元，首期款为139278元，其余购房款438000元为按揭支付，双方进行预购商品房预告登记。 2017年5月6日，陈娇红、周伟明与王孔贵签订《商品房买卖协议》，将涉案房屋出卖给王孔贵，约定： 一、买卖房屋：位于漳浦县丽舍森邻19号楼1801号，建筑面积123.35㎡，其中套内面积97.8㎡，公摊面积25.55㎡。 二、价格：以现有市场价500000元转卖给王孔贵购买。 三、银行按揭贷款的处理：由于银行按揭，未能办理产权证和过户，开发商也还交房。双方协商，（1）乙方王孔贵先支付给甲方首付的房价款人民币25万元。（2）由购买人（甲方）向金绿房地产公司接受商品房的移交，无论开发商何时移交商品房，甲方必须在四年内（2021年5月6日前）将该商品房腾空搬迁交付给乙方王孔贵。（3）在该商品房交付给乙方王孔贵（2021年5月6日）之前，银行的按揭贷款，仍由甲方按月交纳，在（2021年5月6日）之后，约定乙方王孔贵在接收该商品房之后的当天或第二天，支付给甲方余额款25万元。（4）在2021年5月6日支付给甲方余额款25万元的同时，甲方应自行去办理解除银行按揭抵押，并配合办理过户。（5）如果甲方违约发生，乙方王孔贵可以选择先强行接管商品房。（6）如果甲方拖延交纳银行按揭贷款，致使乙方王孔贵为保住商品房而交纳该贷款，总额超过50万元的部分可以向甲方追讨、追诉。 四、房屋管理：在2021年5月6日之前的商品房由甲方管理，如果甲方对商品房要投入装修，费用由甲方自行负责，移交房屋时不予任何补偿，在2021年5月6日之后商品房由乙方王孔贵管理。 五、产权办证及过户：产权办理至甲方名下的所有费用，全部由甲方承担，产权要过户到乙方王孔贵名下的所有费用由乙方承担。 六、材料的交付：本协议签订后，甲方交给乙方的如下材料。（1）2016年12月27日向福建金绿置业发展有限公司购买的商品房买卖合同原件一份。（2）购房时的首付款139278元的银行转账凭证原件一份。（3）2016年4月25日金绿公司收取的0296541号收据原件一份。（4）2016年4月25日金绿公司收取的0718968号收据原件一份（契税、公维金面额17910元）。（5）销售不动产统一发票00735291号复印件一份。（6）福建增值税普通发票15087583号复印件一份。（7）商品房买卖合同网上登记备案证明书复印件一份。（8）2017年2月8日该套商品房向中国银行按揭贷款合同原件一份。(9)当事人的身份证、结婚证等材料复印件。（10）收取首付25万元收条一张。 七、违约责任：1、反悔协议不卖房的，从收款之日起按月息2%计算。2、不按时交付该商品房的，按日承担每日万分之六的违约责任。3、不配合办理过户的，按日承担每日万分之六的违约责任。4、转移、另卖房屋的，负刑事责任。 《商品房买卖协议》签订后，陈娇红按约将商品房买卖合同原件等相关材料交给王孔贵收执。 2017年5月27日，陈娇红又与林漂亮签订《房产买卖合同》，将涉案房屋又出卖给林漂亮，该合同以陈娇红为甲方，以林漂亮为乙方，主要内容如下： 第一条甲方有址在漳浦县商品房，面积123.35平方米，商品房买卖合同编号为350623010001032016003276，中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同编号200003062942号，立买卖合同为证。 第二条甲乙双方经协商，乙方向甲方购买该套房产，房屋状况为毛坯，成交价为91万元（此价格不包含该房屋所有权登记变更等相关税费），具体付款方式及金额如下：该房屋总房价款91万元，扣除银行按揭款435779元，扣除甲方留给乙方押金20000元，剩余购房款454221元，银行按揭余额由乙方负责全部还清，过户前由乙方负责还清欠款并负责解押。如乙方办理银行解押要甲方配合，甲方必须无条件的配合，如不配合视为甲方违约。月供由乙方于2017年5月28日之前还款，还月供款2867元，汇款甲方银行卡（中国银行账号：62×××74户名：陈娇红以后每月01日前，准时汇入甲方指定的银行卡，乙方按甲方贷款利率计息，乙方如果没有准时在每月28号汇入还贷房款，按每次15000元违约金赔偿给甲方。 第三条甲方押金20000元现金给乙方，作为甲方日后配合乙方办理该套房屋权属变更登记手续的押金，在办理本房屋的不动产登记证手续变更登记完成之后，乙方必须办证当天将20000元的押金还给甲方。 第四条该套房产所涉及的所有税费，甲、乙双方约定按下列方式承担：（1）甲方承担：一手房契、一手房所有的费用、公共维修金、相关费用。（2）乙方承担：交房所有的费用由乙方负责，二手房税费及过户费用；二手房所有相关费用（若办理房屋时如房产所在地缴税政策有调整按新的税费政策缴税都由乙方承担）。 第五条甲方交付该套房产(毛坯)应保证室内清洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好，交付前，该套房产所产生的水、电、管理等各项费用由乙方自行承担。在该套房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合。 第六条该套房产不动产登记证暂时未办理出来，甲方在从开发商手中领到一手房不动产登记证时，会通知乙方办理不动产登记证过户变更手续。甲、乙双方必须以甲方通知乙方起60日内及时共同到房产所在地的不动产登记机构申请办理不动产过户登记等相关手续，银行按揭余额由乙方负责全部还清，过户前由乙方负责还清欠款并负责解押。甲方必须配合乙方办理该套房屋不动产变更登记手续，若甲方不配合，视甲方违约；若乙方不配合，视乙方违约，违约责任按本合同第八条执行。 第七条甲方保证上述房产产权清晰完整，符合国家法律法规，不存在共有权、个人抵押、承租权等权利瑕疵或负担。本协议签字之时起生效。若该房屋发生于甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方全部负责，与乙方无关，如因此造成合同履行障碍，视为其违约。若该房产已出租或者有其他权力设定，甲方未在交房前妥善解决租赁事项，视为其违约。无论是任何一方未按本合同约定履行义务的，视为其违约。 第八条违约责任：自违约行为发生之日，守约方即向违约方电话通知并且发出函件促其履约，守约方每次电话通知及函件发出给违约方必须及时让丙方（中介）知晓。发函即日起超过15日仍未回复并未履行合约的守约方可以解除合同，并向违约方索赔违约金。若甲方违约，则甲方应将买房已付购房款全部退还给乙方，此外，如乙方有装修，甲方需赔偿乙方的全部装修款外，应向乙方赔偿购房款总金额的50%作为违约金，若乙方违约，乙方应按50%的总购房款作为违约金赔偿给甲方，并且房屋内的所有装修归甲方所有（不得拆除），同时违约方支付产生的2%的佣金给丙方作为中介服务费。交易过程中所产生其他费用（如：律师代理费、差旅费等），必须由违约方承担。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或误报而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由提供地址方自行承担）。 第九条甲、乙双方自愿签订本合同，签订之时甲方把该套房产所有购房合同、发票、资料等证件（复印件）。该套房产所占用的土地使用权、房屋所有权及使用权随之转移给乙方。乙方负责保管该套房产所有购房合同、发票、资料等证件（复印件），直到该套房产办理完不动产登记证过户手续。 第十条在该套房屋权属变更登记时，乙方可以登记本人名字或者其他人的名字，甲方无权干涉，同时必须配合乙方办理本房屋的产权过户及有关手续过户登记。并且在本套房屋不动产登记证权属所变更登记的新户主姓名必须是乙方指定的人（由丙方金兴房产中介服务部鉴定证明）。 陈娇红与林漂亮签订《房产买卖合同》后，林漂亮按约于当天向陈娇红支付购房款454221元，并逐月按时偿还购房按揭贷款。陈娇红同时向林漂亮交付《商品房买卖合同》及其他票证资料复印件。2017年8月1日，林漂亮向物业公司接收了涉案商品房，并于2017年12月1日着手进行装修。2019年3月20日，王孔贵以周伟明、陈娇红向其借款未还，为防止周伟明、陈娇红在诉讼期间转移、隐匿财产致今后判决难以执行为由，向本院提出诉前财产保全。本院于2019年3月21日作出（2019）闽0623财保46号民事裁定，查封周伟明、陈娇红名下涉案商品房，查封期限为3年。 另查明，陈娇红、周伟明于2019年2月25日登记结婚。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。陈娇红、周伟明与王孔贵于2017年5月6日签订的《商品房买卖协议》已被（2019）闽0623民初4193号《民事判决书》生效判决确认有效。陈娇红与林漂亮于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》，约定将涉案房屋转让给林漂亮，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，所以林漂亮请求确认林漂亮与陈娇红于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》有效，本院予以支持。王孔贵提出其与周伟明、陈娇红签订合同在先且已收执了陈娇红移交的《商品房买卖合同》，签订在先合同有效、签订在后合同无效，因此陈娇红与林漂亮签订的《房产买卖合同》无效，林漂亮的诉讼请求应予驳回的辩解意见没有法律依据，本院不予采纳。该讼争房屋存在“一房两卖”的情形，虽然王孔贵先于林漂亮与陈娇红、周伟明签订《商品房买卖协议》，但王孔贵并未提供有力证据证明其已经向陈娇红、周伟明支付全部房屋转让价款，也未提供证据证明林漂亮与陈娇红、周伟明签订《房产买卖合同》存在恶意串通情形，且林漂亮已向陈娇红支付购房款并逐月偿还购房按揭贷款并已经实际占有使用讼争房屋，开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从有利于节约社会成本和方便生产生活的角度出发，继续履行林漂亮与陈娇红、周伟明签订的《房产买卖合同》更为适当，陈娇红、周伟明在条件（一手房产权办理完毕、涉案商品房解除按揭贷款抵押）成就后应及时协助办理涉案商品房产权变更登记手续。陈娇红、周伟明认可与林漂亮签订的《房产买卖合同》且没有明确表示不履行该合同的意思表示，因此双方可在条件成就后依约履行商品房产权变更登记手续。本案系因二手房买卖合同引起的纠纷，系合同之债，陈娇红、周伟明履行前述涉案房屋产权转移登记至林漂亮名下之时，林漂亮即取得涉案商品房所有权，因此，林漂亮请求确认将涉案房屋的所有权归林漂亮所有的诉讼请求没有法律依据，本院予以驳回。王孔贵可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定向陈娇红、周伟明请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等获得合法权利之救济。林漂亮请求陈娇红、周伟明向其支付违约金人民币273000元，但其并未请求解除双方签订的房屋买卖合同，也未提供其向违约方电话通知并发出函件的相关证据，不符合合同约定的内容，因此本院不予支持。陈娇红、周伟明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、林漂亮与陈娇红于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》有效。 二、驳回林漂亮的其他诉讼请求。 三、驳回王孔贵的诉讼请求。 案件受理费12900元，减半收取6450元，由林漂亮负担2698元，陈娇红、周伟明负担3752元。第三人独立请求受理费12900元，减半收取6450元，由王孔贵负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林旺成 二〇一九年十二月二十五日 法官助理卢荣辉 书记员陈妙芸