广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1491号原告：郭有凤，女，汉族，1976年3月9日出生，住广东省始兴县*********************。委托诉讼代理人：陈建文，江西文峰律师事务所律师。被告：华冠达工程有限公司，住所广东省珠海市香洲区*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人:蔡胜，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。被告：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所广东省始兴县*************（办公场所）。法定代表人：陈某1。委托代理人：官见全，系该公司工程部经理。原告郭有凤与被告华冠达工程有限公司（以下简称“华冠达公司”）、始兴县宏骏房地产开发有限公司（以下简称“宏骏公司”）执行异议之诉一案，原告郭有凤对本院（2018）粤0222民初730号民事裁定书，（2018）粤0222执保67号查封座落于始兴县*************1*2*****提出书面异议，本院于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异2*号执行裁定书，原告郭有凤不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理，原告郭有凤的委托诉讼代理人陈建文，被告华冠达公司委托代理人蔡胜、熊韡，被告宏骏公司的委托诉讼代理人官见全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭有凤向本院提出诉讼请求：1、确认原告郭有凤与宏骏公司签订的《认购书》合法有效，确认原告为雅和苑1栋2404号商品房的购买人；2、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222执异24号裁定书；3、对雅和苑1栋2404号商品房予以解除查封；4、案件受理费由被告华冠达公司承担。事实理由：1、2018年2月25日，原告就购买商品房与被告宏骏公司签订了《雅和苑商品房认购协议书》，1栋2404号商品房建筑面积127.23平方米，每平方米单价4072元，总成交价款517779元。按被告宏骏公司的要求必须交购房款全款，除原告堂组郭金顺借给宏骏公司借款20万元，欠利息12.8万元，共32.8万元折抵原告购房款外，原告再通过亲姐郭有顺汇款189779元给被告宏骏公司，合计517779元，占总房价款的100%，被告宏骏公司开了收据给原告。但由于当时被告宏骏公司的预售证已过期，所以没有及时进行不动产权证登记，产权没能确定在原告名下，仍在被告宏骏公司（开发商）名下。2、原告于2018年2月25日购买商品房，被告华冠达公司因承建雅和苑土建工程，与被告宏骏公司存在工程价款纠纷（据了解，开发商、承建商双方未进行结算，债权不明确），被告华冠达公司就启动起诉程序，申请人民法院查封被告宏骏公司名下的财产，始兴县人民法院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，把原告所购买的1栋2404号商品房也查封了。对此次查封原告有反对意见，向法院书面提出异议申请书，而主审法官不调查，片面下裁定，驳回原告的查封异议申请。3、什么事总有一个先后之分，原告购房在先，查封在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，依据这一法律规定，三种情形原告都符合，人民法院应该支持。国家的相关法律法规也有明确规定和解释：“房屋消费者物权期得保护，也叫弱者保护。建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。”很明显被告华冠达公司的查封是错误的，是违法的行为，所以，请求解封原告已购买的商品房，人民法院应该支持，对错误的查封应该纠正、解封。综上所述，请求始兴县人民法院深入调查研究，实事求是，按照中央政策规定，把解决民生工程放在第一位，保护购房消费者利益，减少不安定因素，依法公平、公正判决，尽快解除原告的雅和苑1栋2404号商品房的查封，维护原告的合法权益。被告华冠达公司辩称，首先，这也是一份按照原告称是以房子抵顶借款的交易行为，且不论该种交易行为是否成立、真实、合法，也不能对抗华冠达公司主张的建筑物优先受让权。其次，就原告提出的各项证据看，我们并未看到相关借款的原件的真实性不予认定，而且该借款20万本金产生了12.8万的利息，本身这种借贷的合法性就是存疑的；第三，在双方认购协议中，也并未就抵顶借款的问题有任何的记载；第四，2018年4月9日所支付的18万余元是案外人郭有顺，与本案没有直接关系，至少在证据中也看不出与本案的关联，如果该协议确实签订2018年2月25日，那么该房屋2018年3月30日以前都是具备了预售许可证的，原告不去办理预售许可证本身举动也是不正常，我们认为这套房屋交易的真实性是高度存疑。此外，郭有凤提供了一份宏骏公司2018年4月8日退回其328000元的借款，因此整个借贷关系非常混乱，不能与该房屋购房款的支付相印证，我方认为本案交易真实性、合法性高度存疑。被告宏骏公司辩称，原告郭有凤是向宏骏公司出具了一笔款项，包括她堂姐郭金顺，亲姐郭有顺，通过他们两个人账户打入资金，对方村委会已经提交了证明和两位本人出具声明该笔资金归属于谁，所以债权已经很明确权属归郭有凤，郭有凤持有宏骏公司债权，她用债权在雅和苑购买一套房子顺理成章，我方认为郭有凤的取得是善意合法的，应该得到保护。关于预售证的问题，我公司过期以后一直没有办理，不是我公司不办理而是办不了，宏骏公司欠了城市规划费，住建部门要我公司交清才能办理，后农信社和三旧办担保才予以审批，前面时间是没有预售证的，所以这种原因使很多业主的房屋没有办法进行登记，再加上李大为两个案件持续时间太长，所以使宏骏公司的很多业务无法正常办理。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，被告宏骏公司与原告郭有凤签订一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的“雅和苑”之1栋24层04单位，成交总价为517779元，一次性付款，同日，宏骏公司出具一份收据给原告，该收据内容为：“今收到郭有凤交来雅和苑1栋房号2404购房款517779元”。2018年4月8日，原告郭有凤出具一份收据，收据内容为：“今收到始兴县宏骏房地产开发有限公司购房借款328000元”。华冠达公司因与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案[（2018）粤0222民初730号]，诉讼过程中申请财产保全，本院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，裁定查封包含本案在内的房屋，并以（2018）粤0222执保67号案实施了财产保全。2019年5月26日原告郭有凤认为本院查封的雅和苑1栋2404号房是其向宏骏公司认购的房屋，并提交2018年2月5日其与宏骏公司签订的《雅和苑商品房认购协议》及当天交纳购房款517779元的收据票证佐证，要求本院对涉案房屋解封，本院以（2019）粤0222执异24号案立案审查，于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异24号执行裁定书，裁定驳回郭有凤的异议请求。2016年7月26日，案外人李大为以案外人朱爱菊、梁杰荣欠其款项9998879.07元，而宏骏公司尚欠朱爱菊、梁杰荣工程款1400万元，要求行使代为权，申请查封或者扣押宏骏公司价值9998879.07元的财产。本院于2017年5月2日作出（2017）粤0222民初480-1号民事裁定书，裁定查封包含本案房屋在内的财产，该裁定作出后，宏骏公司于2017年5月15日和2017年5月26日向法院提出申请，要求解除包含在内的房屋的查封，2017年7月10日，本院作出（2017）粤0222民初480-2号民事裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，李大为不服该裁定，向本院申请异议，本院于2017年11月2日作出（2017）粤0222民初480-3号民事裁定书，裁定查封本案房屋在内的房屋，并于2017年11月15日送达给宏骏公司，宏骏公司又不服该裁定，向本院提出异议，本院于2017年12月12日作出（2017）粤0222民初480-4号裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，于2017年12月21日送达给宏骏公司。本院认为，本案系执行异议之诉，原告认为被告华冠达公司申请查封了其向被告宏骏公司认购的房屋，并向本院提出执行异议，本院裁定驳回其异议后，原告依法向本院提起执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，故华冠华公司称原告不能提起执行异议之诉的理由不能成立，本院不予采纳。原告与宏骏公司于2018年2月5日签订了一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的雅和苑1栋2404号房屋，该认购协议系原告与宏骏公司自愿签订，内容未违反法律规定，是一份合法有效的协议，所以，原告请求确认与宏骏公司于2018年2月5日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，确认原告为该房屋的购买人的诉讼请求，本院予以支持。但案涉的房屋被本院依法查封，且原告没有提供证据证明所购商品房系原告用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告应当承担举证不能的法律后果，且该房屋的购房款原告称的用其堂姐郭金顺的对宏骏公司的借款20万元本金及利息12.8万元，及其姐姐郭有顺替其向宏骏公司支付了189779元购房款，但原告没有提供充分的证据予以证明郭金顺对宏骏公司的债权就是用于顶抵原告的购房款和郭有顺支付给宏骏公司的189779元系替原告支付购房款，故原告要求解除对该房屋的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）、（三）项的规定，所以，本院在华冠达公司与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案查封该房屋并无不当，原告与宏骏公司达成的合法有效协议，案涉房屋因被本院查封而无法履行，原告可另循途径要求与宏骏公司解除该协议、承担违约责任或待查封情形消除后要求继续履行该协议，所以，对原告要求解除对该房屋的查封，撤销本院（2019）粤0222执异24号裁定书的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十一条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十八条第（一）项的规定，裁定如下：一、原告郭有凤与被告始兴县宏骏房地产开发有限公司于2018年2月5日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，原告为该房屋的购买人。二、驳回原告郭有凤的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告始兴县宏骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  朱俊颖人民陪审员  李伟龙二〇一九年十二月十日书 记 员  黄 云