河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终885号上诉人（原审原告）：裘孝贞，男，汉族，1936年9月13日生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：裘敬华，男，汉族，1962年9月3日生，住河南省开封市金明区。系裘孝贞之子。特别授权。被上诉人（原审被告）：开封市城市管理局。住所地：开封市迎宾路2号，统一社会信用代码：114102000053170584。法定代表人：娄和彦，局长。委托诉讼代理人：郑建武，开封市城市管理局法律顾问。特别授权。上诉人裘孝贞因与被上诉人开封市城市管理局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院作出的（2018）豫0211民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。裘孝贞上诉请求：1、依法撤销金明区人民法院（2018）豫0211民初1027号民事判决。2、判令开封市城市管理局自2012年2月7日至2012年9月12日，按12元平方米/月的标准补齐逾期双倍安置费的差价，共计6937.38元。3、判令开封市城市管理局从2012年9月13日至2017年11月31日（暂定），按已付购房款总额147680元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约赔偿金，共计54803.12元。4、判令开封市城市管理局从2017年12月01日至其完全履行合同之日止。按已付购房款总额147680元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准支付违约赔偿。5、判令开封市城市管理局承担一、二审的诉讼费。事实与理由：1、2012年9月前，开封市城市管理局应补齐逾期双倍安置过渡费。1、原审“收房时结算过渡费，应视为认可过渡费的结算”的认定，有悖事实与法理，应予纠正。《合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工验收合格后，方可交房使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定是强制性的，任何违反法律强制性规定的约定当属无效。鉴于开封市城市管理局交付的安置房未经验收，其交房行为当然无效。故此，原审认定的“收房时己对过渡费进行了结算”根本就没有成立的基础，更不存在“上诉人对结算的认可”。2、依据《承诺书》和相关文件，开封市城市管理局应补齐逾期双倍过渡安置费的差价。开封市城市管理局签署的《承诺书》承诺：“在政府政策调整范围内，如有价格提高，将对上诉人拆迁补偿的差价补齐”。2012年2月7日开封市人民政府出台汴政【2012】12号文，将拆迁安置的标准由4元/平方米/月提高到10元/平方米/月。2013年7月29日开封市人民政府专题会议纪要【2013】156号文同意自2012年2月1日起按照10元每平方的安置费标准发放。没有将裘孝贞排除在10元/月/每平方的安置费标准发放之外。鉴于2012年2月7日至2012年9月12日在逾期交房期内，故此，开封市城市管理局应按12元/平方米/月的标准补齐逾期双倍过渡安置费的差价，共计6937.38元。3、2012年9月12日后，开封市城市管理局应承担违法、违规、违约交付安置房的赔偿责任。本案拆迁安置房的交房日期、产权属性有明确约定，开封市城市管理局违法、违规、违约的行为事实清楚、证据确凿，理应承担赔偿责任《房屋拆迁补偿安置协议书》、2009年8月2日开封市城市管理局“致开封古城墙修复及绿化景观建设项目（四期A地块）被拆迁单位和居民群众的一封信”中载明：拆迁安置过渡期到2011年5月：提供全产权的安置用房供被拆迁群众选择：安置房的产权归拆迁人所有。《河南省城市房屋拆迁管理条例》（2002年）、《开封市城市房屋拆迁管理暂行办法》（2003年）中明确规定：“拆迁人提供的拆迁安置用房必须符合国家有关质量安全标准和规范，产权明晰，并符合拆迁补偿安置协议的约定”。获得安置房权属证书是权属的合法标志。上述两个文件是《房屋拆迁补偿安置协议书》签订的前提（见《协议书》前言）。鉴于2014年10月31日本案安置房才取得“建设用地规划许可证”当下其他证件何时办齐仍遥遥无期。致使安置房验收不能，致使违法交房，致使办理全产权证书的承诺不能兑现。另外，安置房没有消防通道，电梯不能使用，储藏室下雨积水等问题仍旧存在。开封市城市管理局的这些违法、违规、违约行为事实清楚、证据确凿，时至今日还在延续。司法解释对取得房屋权属证书的期限、违约赔偿，有明确的规定，开封市城市管理局理应遵守。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此，请求开封市城市管理局对其违法、违规、违约的赔偿，并不当然要求合同中有约定。基于上述事实与理由，本诉第3条、第4条的诉讼请求，有事实基础和法律依据，应予以支持。开封市城市管理局答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。裘孝贞向一审法院诉讼请求：1、开封市城市管理局自2012年2月7日至2012年9月12日，按12元每平方米每月的标准补偿安置费的差价，共计6937.38元；2、要求开封市城市管理局承担未能取得房屋产权证书的违约责任，从2012年9月13日至2017年11月30日止，为54803.12元；3、以购房款147680元为基数从2017年12月1日起计算利息。4、开封市城市管理局承担本案诉讼费。一审法院查明事实，开封市园林处作为拆迁人与裘孝贞于2009年9月3日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定拆迁房屋位于开封市××区××院××楼××单元××房，建筑面积为65.56平方米，拆迁后的安置房位于开封市××区黄校安置房，建筑面积为80平方米，安置房价款147680元，在双方产权调换差价后，安置房产权归裘孝贞所有，过渡期限为20个月，即自2009年9月至2011年5月，协议签订后，裘孝贞交付了拆迁房屋，但开封市园林处未按约定交付安置房。2012年9月12日，裘孝贞办理了收房手续，并对2012年9月12日以前的过渡费进行了结算。另查明，开封市园林处在2010年4月份因机构改革被撤销，开封市园林处所主管的环城公园建设、房屋拆迁等工作全部划入开封市城市管理局主管。一审法院认为，开封市园林处与裘孝贞签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》为双方的真实意思表示，且该协议裘孝贞已实际履行，协议真实合法有效，双方均应按协议内容履行各自的义务。开封市园林处未按协议所约定的时间交付房屋，但裘孝贞在2012年9月12日收房时，已对过渡费进行了结算，应视为裘孝贞对过渡费的认可，裘孝贞再主张交房之前的过渡费差价，一审法院不予支持。对裘孝贞要求给付未能取得房屋产权证书的违约金及要求的购房款利息，因《房屋拆迁补偿安置协议书》中未作约定且裘孝贞未提供相关证据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回裘孝贞的诉讼请求。案件受理681元，由裘孝贞承担。二审审理过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院确认如下事实：2009年9月3日在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的当天，金明区开封古城墙绿化景观工程拆迁指挥部为裘孝贞出具承诺书一份，内容为，在政府政策调整范围内，如有价格提高，将对被拆迁户裘孝贞拆迁补偿的差价补齐。开封市人民政府专题会议纪要[2013]156号第二项决定，原则同意黄河水利技术学院家属院被拆迁户逾期双倍过渡安置费采取分段标准计发（即：1、2011年5月1日至2012年2月1日，按协议约定执行8元/月.m2标准，双倍过渡安置费为66.4271万元；2、2012年2月1日至2012年9月1日，按照10元/月.m2标准，过渡安置费为64.5819万元；3、2012年9月1日至2013年5月30日，按照逾期双倍过渡安置费20元/月.m2标准，双倍过渡安置费为166.0677万元，以上共计297.0767万元）。汴政[2012]12号文件开封市人民政府关于印发开封市国有土地上房屋征收与补偿相关文件的通知，该文件第八项明确了对于拆迁房屋的过渡期限，根据安置房建设周期等因素在征收补偿协议中约定。安置房为多层建筑的，过渡期限原则上不超过24个月，高层（含中高层）建筑原则上不超过36个月。不属于被征收人或直管公有房屋承租人的原因造成超期过渡的，临时安置费或非住宅停业停产补偿费自逾期之月起双倍计发。后开封市城市管理局在其对黄校拆迁安置新房件的答复中也认可根据汴政[2012]12号文件的规定，市政府已经同意认可对黄校家属楼被征收户在新标准执行之前按照原协议8元的双倍标准执行，新标准出台（2012年2月1日）后按照10元的标准执行至2012年9月1日，2012年9月1日后按照20元的标准执行。其他事实与一审法院查明的基本事实一致。本院认为，裘孝贞与开封市城市管理局于2009年9月3日签订了《拆迁安置补偿协议》，同日，金明区开封古城墙绿化景观工程拆迁指挥部为裘孝贞出具承诺书一份，内容为，在政府政策调整范围内，如有价格提高，将对被拆迁户裘孝贞拆迁补偿的差价补齐。金明区开封古城墙绿化景观工程拆迁指挥部系政府的临时机构，其工作职能就是本案的拆迁安置补偿，与开封市城市管理局工作职能相一致，其出具的承诺书代表的是拆迁人，开封市城市管理局应当履行上述承诺。根据《开封市城市房屋拆迁管理暂行办法》第四十五条的规定：拆迁人不得擅自延长过渡期，因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人应当自逾期之月起双倍支付临时安置补助费。根据本院查明事实，根据开封市人民政府汴政[2012]12号文以及[2013]156号会议纪要，可以确定2012年2月1日起按照10元/月.m2标准发放安置费，逾期交房双倍安置补助费为20元/月.m2，开封市城市管理局在其对黄校拆迁安置新房件的答复中也认可，但并未按照上述标准为裘孝贞发放补助，裘孝贞在2012年9月13日办理收房手续，对其已经按照8元/月.m2进行结算，故开封市城市管理局还应当支付裘孝贞2012年2月7日至2012年9月12日的安置补助费差价12元/月.m2即6905.38元。故对于裘孝贞要求开封市城市管理局补齐逾期双倍安置费的上诉请求，本院予以支持。本案案由系房屋拆迁安置补偿合同而不是商品房买卖合同，且裘孝贞与开封市城市管理局所签订的也是《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书中对逾期办证未做约定，裘孝贞亦未向本院提供证据证明未能办理房屋产权证书是因开封市城市管理局原因造成，故对于其要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，裘孝贞的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实有误，适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初1027号民事判决书；二、开封市城市管理局于本判决生效之日起十日内一次性支付裘孝贞2012年2月7日至2012年9月12日的安置补助费差价6905.38元；三、驳回裘孝贞的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决承担，二审案件受理费1344元，由裘孝贞负担672元，开封市城市管理局负担672元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  杨雯蒨审判员  路 璐二〇一九年十二月十一日书记员  李锦锋