四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初12028号 原告：张华裕，男，1953年9月29日出生，汉族，住 成都市锦江区号。 委托诉讼代理人：赖洪美，女，1969年8月10日出 生，汉族，住成都市锦江区 号，系原告张华裕的妻子。 原告：赖洪美，女，1969年8月10日出生，汉族，住 成都市锦江区号。 委托诉讼代理人：杨永红，德阳市正大法律服务所法 律工作者。 被告：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司，住所 地：成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元19层1941 号。 法定代表人：吴松，绿地集团成都锦江房地产开发有 限公司经理。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游中康蓥，泰和泰律师事务所律 师。 原告张华裕、赖洪美与被告绿地集团成都锦江房地产 开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷 一案，本院于2018年10月15日立案受理，依法适用简易 程序公开开庭进行了审理。原告张华裕的委托诉讼代理人 赖洪美、原告赖洪美及其委托诉讼代理人杨永红、被告绿 地公司的委托诉讼代理人游中康蓥到庭参加诉讼。双方当 事人庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 张华裕、赖洪美向本院提出诉讼请求：1、判令绿地公 司为张华裕、赖洪美办理成都市锦江区通盈街XX号X栋X 层XXXX号车位的产权证(庭审后，张华裕、赖洪美自愿向 本院撤回了该项诉讼请求)；2、判令绿地公司支付违约金 125000元，赔偿损失25000元（庭审中，张华裕、赖洪 美明确：违约金系逾期交房违约金，从2013年12月31日 至2014年6月23日，每日按已付房款的万分之二计算， 其放弃部分违约金，只主张违约金115000元；赔偿损失 系绿地公司整改期间所造成的房屋占用费损失，整改时间 63天，按每天400元计算，其只主张25000元）；3、本案 诉讼费由绿地公司承担。事实和理由：2012年11月30 日，张华裕、赖洪美与绿地公司签订《商品房买卖合同》， 按合同约定，张华裕、赖洪美购买绿地公司开发的位于成 都市锦江区通盈街XX号X栋X单元XX号面积为198.45 平方米的全装住宅用房，房款支付方式为一次性付清，交 房时间为2013年12月31日。签订合同后，张华裕、赖洪 美按合同约定一次性付清房款3205396元，交房时间到 后，张华裕、赖洪美按合同约定接房时发现房屋存在大量 质量问题根本无法入住。后经绿地公司多次整改，截止 2014年6月23日才勉强能入住。但入住后发现依然存在大 量问题，经多次与绿地公司衔接，后绿地公司于2016年5 月再次对房屋进行了为期63天的整改，但房屋依然存在问 题，绿地公司陆续安排人员进行整改，但房屋现在依然存 在不少问题。期间，张华裕、赖洪美多次找绿地公司协商 整改和赔偿事项，均未果。为维护张华裕、赖洪美的合法 权益，特诉至法院。 绿地公司辩称，绿地公司已按照合同的约定向张华 裕、赖洪美交付案涉房屋，绿地公司无须支付违约金及赔 偿损失。1、根据案涉商品房买卖合同第10条的约定，出 卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房； 该商品房交付时，应当已取得规划验收合格证、有资质的 房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。商品房买 卖合同第14条约定，买受人未按出卖人通知时间办理交接 手续的视为出卖人已按约交付，该商品房的保修期开始计 算。绿地公司已于2013年12月31日前达到合同约定的交 房条件，并于2013年12月22日向张华裕、赖洪美邮寄了 交房通知书，张华裕、赖洪美无正当理由未能来收房，根 据合同约定，视为绿地公司已按约交付房屋，张华裕、赖 洪美无权要求绿地公司支付违约金。2、张华裕、赖洪美已 于2014年6月23日办理了案涉房屋的交房手续，并且领 用了入户门钥匙等物品，该案涉房屋已经办理不动产权 证，张华裕、赖洪美未就案涉房屋交付提出异议，且逾期 交房违约金至起诉之日已经超过了诉讼时效，绿地公司无 须支付违约金。3、张华裕、赖洪美未提交证据证明整改事 实及房屋质量问题给张华裕、赖洪美造成的实际损失，双 方并未就400元一天的赔偿标准达成一致，绿地公司无需 赔偿损失。4、绿地公司对案涉房屋的整改维修并未对张华 裕、赖洪美的正常居住和使用造成影响，根据案涉房屋的 户型图显示，张华裕、赖洪美的户型共计有3个厕所，局 部整改不影响张华裕、赖洪美对房屋的使用，并且根据燃 气缴费明细显示，张华裕、赖洪美燃气使用情况较为均 等，张华裕、赖洪美一直在正常使用生活用气，足以证明 张华裕、赖洪美一直在该房屋居住，维修整改并未对张华 裕、赖洪美的正常居住和使用房屋造成影响，故绿地公司 无须赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：2012年11月30日，绿地 公司（出卖人）与张华裕、赖洪美（买受人）签订《商品 房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，约 定：张华裕、赖洪美购买绿地公司开发建设的绿地锦天府 9幢3单元18层3号商品房，测绘建筑面积为198.45平方 米；装修水平为全装，装修标准为2500元/平方米；该房 屋总价款为3205396元，买受人采取一次性付款；第十 条出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商 品房，该商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已 取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商 品房的面积实测报告。该商品房为住宅的，出卖人还应当 提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；出卖人未按 照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按 照逾期时间分别处理，逾期超过90日后，买受人有权退 房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十 条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖 人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金， 并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约 金；该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当 在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时 间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出 卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定 的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件 不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒 绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照 第十二条处理；买受人未按出卖人通知时间办理交接手续 的，视为出卖人已按约支付，该商品房的保修期开始计 算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费，水电费、 公共维修资金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承 担；交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、 施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共 同查验收房，发现有其他问题的，出卖人承担修复责任， 由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准对该 商品房进行修复，并承担修复费用，修复期间不视为逾期 交付房屋，买受人应在合同约定的交付时间内办理完毕房 屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定 的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付。修 复完毕后，买受人应进行确认，买受人未在出卖人通知的 期限内进行确认的，视为买受人对修复无异议。《商品房买 卖合同补充协议》约定：在商品房达到交付使用条件后， 除买受人未按合同约定支付房价款和违约金及本协议约定 的可迟延交付的情形外，出卖人应以挂号信或特快专递或 媒体广告通知买受人办理房屋交付手续；买受人未收到通 知的，以合同约定的交付期限最后一天为办理房屋交付手 续的时间，以房屋所在地为交付地点；房屋交付时，买受 人认为交付的商品房需要修复的，应以书面方式向出卖人 提出，出卖人核实后应按照合同约定承担修复责任，但交 房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房 屋交付手续，买受人未在约定的时间内办理或者未在约定 的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出 卖人不承担逾期交付的责任。上述合同载明买受人张华裕 的通讯地址为：成都市锦江区 2101号。合同附有《商品房使用说明书》、《商品房质量保 证书》。 绿地公司于2013年8月27日取得绿地锦天府6栋、9 栋商品房的《房产测绘成果报告》，并于2013年10月30 日取得绿地锦天府1、3、5、7、9栋房屋的《建设工程规 划合格证》。2013年12月22日，绿地公司按合同约定的通 讯地址通过邮政快递方式向张华裕、赖洪美寄出交房通知 书。张华裕、赖洪美对该邮寄单无异议。 张华裕、赖洪美与绿地公司签订的《房屋面积结算协 议》载明案涉房屋实测总建筑面积198.07平方米，实际房 款为3197316元。合同签订后，张华裕、赖洪美按约向 绿地公司支付了上述购房款，并向绿地公司缴纳契税、印 花税、房屋维修资金等。 张华裕、赖洪美提交的2013年12月30日《房屋交接 查验记录表》载明，其验收房屋时向绿地公司提出案涉房 屋存在大厅门全面卫生处理、卫生间拉缝处理边角、次卧 和主卧边角卫生、打胶处理、次卧收边、200房物卫生全面 处理、全面收边、打胶、玻璃损坏等问题。经绿地公司整 改后，张华裕、赖洪美于2014年6月23日领取钥匙、住 宅使用说明书、住宅质量保证书等，实际入住案涉房 屋。2014年12月15日，绿地锦天府项目部向张华裕、赖 洪美出具《户内维修方案及计划》，载明：次主卧、客厅 等石材开裂坑洞等缺陷计划修补2天，更换石材10天；厨 房阳台墙面水龙头松动、部分墙面真石漆起泡返白等，计 划处理水龙头及真石漆10天；主卧部分木地板划伤坑洞胶 污染，计划修补清理2天，更换7天；弱电开关面板等松 动，计划维修1天；餐厅客厅地面热水管（走向部位）发 热，计划维修15天；入户门不隔音，计划维修7天。 2014年至2016年期间，张华裕、赖洪美多次向绿地公 司和物业公司报修了多项问题，绿地公司陆续对张华裕、 赖洪美提出的问题进行了维修整改。2016年5月13日，成 都嘉诚新悦物业管理集团有限公司锦天府物业服务中心出 具一份《情况说明》，载明：业主赖洪美的案涉房屋自2014 年1月1日统一交付至今，由于户内存在返修整改问题未 得到彻底解决，故一直未缴纳物业费。 张华裕、赖洪美提交的2018年10月15日《沟通备忘 记录表》载明：张华裕、赖洪美提出2014年1月1日至 2014年6月23日整改要求要按逾期交付标准赔付，以每日 万分之二计算，2016年5月23日至2016年7月27日室内 卫生间赔付要求按照400元／天赔付……；沟通结论为， 以上赔付对2016年5月23日至2016年7月27日整改期 间以400元/天及物业费由开发商承担达成一致，2014年1 月1日至2014年6月23日有争议未达成一致。该《沟通 备忘记录表》无绿地公司的盖章，绿地公司对此不予认 可。张华裕、赖洪美陈述该记录表上签字的沟通人系绿地 公司的工作人员，其主张按该记录表载明的整改时间及协 商的赔付标准赔偿房屋占用费损失。 此后，张华裕、赖洪美多次与绿地公司沟通赔偿事 宜，双方未能达成一致。 上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、《商 品房买卖合同附件与补充协议》、《房屋面积结算协议》、 确认函、确认书、购房发票、维修基金发票及税费发票、 报修单、房屋交接查验记录表、维修计划及方案、沟通备 忘记录表、情况说明、入住证明、派工单、《建设工程规划 合格证》、《房产测绘成果报告》、物品领用单、燃气缴 费明细及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，绿地公司与张华裕、赖洪美签订的《商品 房买卖合同》、《商品房买卖合同附件与补充协议》是双方 当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规 的禁止性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行 各自的合同义务。张华裕、赖洪美购买的是全装房屋，即 包含装修之房屋，绿地公司应按合同约定在指定的时间， 交付案涉商品房。 关于张华裕、赖洪美主张的逾期交房违约金。合同约 定，绿地公司应当在2013年12月31日前向张华裕、赖洪 美交付案涉房屋，房屋交付时应取得规划验收合格证、房 屋面积实测报告书。本案中，截止2013年10月30日，绿 地公司已取得《房产测绘成果报告》、《建设工程规划合格 证》及《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》等相 关文件，即此时案涉房屋已具备合同约定的交付条件。根 据查明的事实，绿地公司按合同约定于房屋交付前的7日 即2013年12月22日通过邮政快递方式向张华裕、赖洪美 发出交房通知书，张华裕、赖洪美认可已收到该通知书。 根据张华裕、赖洪美提交的房屋交接查验记录表、报修 单、维修计划及方案等载明的内容，张华裕、赖洪美提出 的整改事项均不涉及房屋主体质量问题，属于装修、装饰 等添附物所引发的装修质量问题或瑕疵，不影响房屋正常 使用功能。根据《商品房买卖合同》及附件、补充协议的 约定，买受人应接收房屋后要求绿地公司修复或自行修 复，修复期间不视为逾期交付房屋，买受人应在合同约定 的交付时间内办理完毕房屋交付手续，买受人未在约定的 时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续 的，视为房屋已交付。本案中，张华裕、赖洪美于2013年 12月30日签署《房屋交接查验记录表》的行为，应认定案 涉房屋已交付，案涉房屋已按合同约定的交付时间予以交 付。综上，张华裕、赖洪美以案涉房屋存在质量问题拒绝 收房的理由不能成立，张华裕、赖洪美未按合同约定的交 付时间实际办理收房手续不影响本院对绿地公司已履行房 屋交付义务的认定。张华裕、赖洪美主张绿地公司支付逾 期交房违约金115000元的诉讼请求，无事实和法律依 据，本院不予支持。 关于张华裕、赖洪美主张的整改期间的房屋占用费损 失。张华裕、赖洪美接收商品房并不能免除绿地公司对商 品房质量问题所应承担的维修保养义务。本案中绿地公司 应按《商品房买卖合同》及其附件约定的装饰和设备标准 向张华裕、赖洪美交房，并有义务保证主体结构和各部 位、部件、设备、设施完好，设备、设施运转正常。但绿 地公司在合同约定的交房之日起，在2014年至2016年期 间多次对张华裕、赖洪美提出的房屋问题进行维修整改， 虽然绿地公司承担维修义务，但对房屋的存在的质量瑕疵 的修复未达到合同约定的标准，应当认定绿地公司未及时 完成对案涉房屋的全面履行修复义务，故绿地公司应当承 担修复期间给张华裕、赖洪美造成的损失。案涉房屋为精 装商品房，交付房屋后应当能够满足购房人直接居住使用 的需求。本案中绿地公司所交付的商品房存在的质量问 题，在多次修复过程中必然会影响购房人正常使用房屋， 绿地公司应对此承担赔偿责任。张华裕、赖洪美依据其提 交的2018年10月15日《沟通备忘记录表》主张绿地公司 按每天400元的标准赔偿63天整改期间的房屋占用费损 失，虽然绿地公司对该《沟通备忘记录表》不予认可，但 本院在综合考虑同地段同类型房屋租金价格的基础上，鉴 于绿地公司多次对案涉房屋进行维修整改的事实，结合双 方履约情况、过错程度，兼顾公平原则，酌情确定绿地公 司应承担整改期间的房屋占用费损失为25000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六 十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条 第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于 适用的解释》第九十条的规 定，判决如下： 一、被告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司应于 判决发生法律效力之日起十日内向原告张华裕、赖洪美赔 偿房屋占用费损失25000元； 二、驳回原告张华裕、赖洪美的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，保全费1 270元，合计2920元，由原告张华裕、赖洪美负担1430 元，被告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担1490 元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于 四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年十二月二日 书记员  刘茜