湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2722号上诉人（原审被告）：黄艳，女，1984年9月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：王俊丰（系黄艳之夫）。委托诉讼代理人：焦彬，湖北宏义律师事务所律师。上诉人（原审原告）：老河口市汉龙商业管理有限公司。法定代表人：王三豹，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋志杰，湖北正音律师事务所律师。上诉人黄艳因与上诉人老河口市汉龙商业管理有限公司（以下简称汉龙商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2019）鄂0682民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黄艳上诉请求：1.撤销老河口市人民法院（2019）鄂0682民初773号民事判决书，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：原审事实认定不清，判决结果错误。具体表现如下：一、原审认定的老河口市光彩国际商贸城招商及优惠政策的事实与实际情况存在较大出入，上诉人的商铺租赁期限应自2015年5月1日起算，租金标准为11元/㎡。本案涉及的商铺属于位于老河口市汉十路888号的老河口光彩国际商贸城，被上诉人系该项目招商人；在商铺招租期间，项目开发商襄阳登雄投资发展有限公司（以下简称登雄公司）制作并发布招商优惠政策：其中明确有“您开店，我免租。商户交一年租金可得两年免租期，即三年使用权”的政策。2014年7月9日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，上诉人租赁被上诉人的老河口光彩国际商贸城2区6栋101、102号2间商铺，面积共计111.44㎡,租期3年，租金为25元/m2，约定：上述商铺的免租装修期3个月，免租期为24个月。由于被上诉人交付的商铺整体环境存在缺陷，被上诉人就光彩国际商贸城租金主动进行调整，并由被上诉人的负责人邵志龙于2016年9月1日批准同意执行。上诉人租赁的2区6栋101、102号2间商铺租金下调为11元/m2。2018年5月29日，登雄公司出具承诺书一份，确认光彩国际商贸城于2014年试运行，2015年5月正式开业，确认了商户的投资经营为光彩的发展、壮大、做强、繁荣付出了应有的贡献；承诺各商户提出的主干道未完善及中间绿化带拆除一事，于2020年3月份完成规划验收并予以拆除主干道绿化道。综上所述，上诉人认为：被上诉人交付的商铺整体环境存在部分缺陷，交付履行存在瑕疵，且该瑕疵需要在被上诉人完成规划验收后才能消除，因此上诉人的商铺租赁期限应自2015年5月1日至2018年4月30日（共计3年36个月），租金标准为11元/m2。二、上诉人前期缴纳的租金总计38288元应予确认。（一）黄艳在2014年7月13日向被上诉人交有意向保证金（转租赁押金）4000元。（二）黄艳于2015年1月22日向被上诉人交纳租金12000元。（三）2015年“五一”前后，由于光彩国际商贸城项目的开发商登雄公司原定在2015年3月25日-5月7日期间开展的“你装修，我买单，百万装修基金免费送”购货返现金商业促销活动未能如约兑现，时任光彩国际商贸城物业部兼运营部经理的罗俊杰代表登雄公司，要求包括黄艳在内的商户应对消费者退货并先承担损失，造成黄艳各项退货损失2万余元；后经协商，罗俊杰于2015年5月14日，以光彩国际商贸城物业部名义，按照黄艳的实际损失数额计算，向黄艳出具免除黄艳8个月租金的条据。当时的商铺租金为每平方米每月25元，按照黄艳的实际租赁面积，8个月的租金合计22288元，与黄艳代为承担的损失基本一致。原审判决仅认定同意减免的8个月租金的期限，未对免除租金的现金价值22288元进行认定，而该现金价值是因被上诉人营销失误造成的上诉人的实际损失，原审法院不予认定显然不合理，也不公平。三、综上，上诉人在2017年12月底以前已经支出的现金价值38288元，扣除租赁期限内应交租金111.44×11×9＝11032.56元，尚余27255.44元。按照被上诉人2017年11月9日发布的《告商户书》的优惠政策：“预交第四年全年租赁费的，第三年减半收取租赁费”。上诉人在被上诉人处的余款27255.44元，足够交纳第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）的租金14710.08元。被上诉人因对罗俊杰出具条据承诺减免上诉人8个月租金一事始终不予认可，并对上诉人商铺实施强制停电，为此，上诉人多次与被上诉人协商未果，并拨打政府热线12345进行投诉，要求协调解决，但被上诉人始终未置可否。因此，上诉人认为并非自身原因造成的第四年租金未交，上诉人要求依照被上诉人发布的内容享受优惠政策。综上所述，恳请上级人民法院查清事实，依法裁判。汉龙商业管理公司辩称，租金缴纳一年，免费使用三年已经兑现，罗俊杰个人减免8个月租金没有法律依据。汉龙商业管理公司上诉请求：1.依法撤销老河口市人民法院判决第一项中抵扣8个月租金的认定；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定并抵扣减免8个月租金没有事实和法律依据。一、本案的租赁合同双方是上诉人汉龙商业管理公司与被上诉人黄艳，物业工作人员“罗俊杰”单方出具减免8个月租金，其不具有合同主体和条件，因为物业部与汉龙商业管理公司是不同的经营主体，租赁商铺的租金和物业费分属汉龙商业管理公司和物业公司分别收取，并不混同。而罗俊杰系物业公司人员，并非汉龙商业管理公司工作人员，法律上不具备隶属性和职务属性，不可能履行汉龙商业管理公司的职务行为。二、减免8个月租金，汉龙商业管理公司既没有给予“罗俊杰”授权，也没有事后追认，单方减免租金的行为不生效和成立。罗俊杰是以物业部的名义，不是以上诉人汉龙商业管理公司名义，也不构成表见代理。依据《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。三、罗俊杰是因为装修基金的纠纷，而以物业部的名义减免租金，不符合《租赁合同》中约定减免租金情形，其转嫁自己的风险，不是为汉龙商业管理公司利益行事，而是损害上诉人汉龙商业管理公司的利益，减免8个月租金不属于合法合理的事实依据。综上，减免和抵扣8个月房屋租金，没有事实和法律依据。请二审法院依法改判，并支持上诉人的上诉请求。黄艳辩称，2015年3月，登雄公司为发展老河口光彩国际商贸城业务，预向公众推出“你装修，我买单，百万装修基金免费送”购货返现金商业促销活动，原定活动期间为2015年3月25日-5月7日，活动内容第三条第二款规定：“活动期间，客户提前登记，到光彩国际商贸城购买建材满10000元或者10000元以上装修新房的客户，在新房装修完毕以后，即可凭借购物小票和装修完毕检验单，到光彩国际领取5000元装修基金。”后活动未能如约兑现，致使已经在黄艳店铺订购货物的客户出现退货，为此，黄艳找到时任光彩国际商贸城物业部的负责人罗俊杰，要求赔偿损失。罗俊杰代表登雄公司，要求包括黄艳在内的商户应对消费者退货并先承担损失，造成黄艳各项退货损失2万余元；后经协商，罗俊杰于2015年5月14日，以光彩国际商贸城物业部名义，按照黄艳的实际损失数额计算，向黄艳出具免除答辩人8个月租金的条据。当时的商铺租金为每平方米每月25元，按照黄艳的实际租赁面积，8个月的租金合计22288元，与黄艳代为承担的损失基本一致。黄艳认为，罗俊杰代表光彩物业，管理所有商铺，其向黄艳出具书面意见的行为是职务行为，应当予以认可，且登雄公司是老河口光彩国际商贸城的开发商，与上诉人汉龙商业管理公司的法定代表人均为王三豹。原审对该事实的认定并无不当。综上，请求依法驳回汉龙商业管理公司的上诉请求。汉龙商业管理公司向一审法院起诉请求：1.黄艳支付汉龙商业管理公司租金31871元及违约金（按照拖欠租金的20%计算）；2.诉讼费由黄艳承担。一审法院认定事实：2014年7月9日，汉龙商业管理公司作为出租方（简称甲方）与黄艳作为承租方（简称乙方）共同签订《租赁合同》一份，合同约定：“1.1甲方同意按本合同约定的条件将位于中国湖北襄阳市老河口市汉十路888号老河口光彩国际商贸城项目2-6-101、102商铺出租给乙方，乙方按本合同规定的条件承租上述商铺。双方约定该商铺建筑面积111．44平方米……。1.2经营品牌：真诚陶瓷。2．1免租装修期：从商铺交付之日起3个月为免租装修期（商铺交付日期参见附件二）。2.2免租期：从免租装修期满次日起24个月为免租期，租赁费用自乙方免租期满次日起计算。2．3租期：本合同的租期共3年。3.1租赁费用：租赁费用标准为人民币25元／平方米／月（其中房租占30％，管理费占70％）……。3.2交付方式：租赁费用按年度交付。在商铺交付之日，乙方应向甲方交付人民币叁万叁仟肆佰叁拾贰元（大写），33432元（小写）作为首期租赁费用。……下年度租赁费用应于上年度届满前一个月前缴纳。3.3租赁押金：（1）押金标准为2000元／间商铺，本合同签订当日，乙方应向甲方缴付肆仟元（大写），人民币4000元整（小写）作为租赁押金。乙方不得将此租赁押金冲抵应缴纳的租赁费、水电费、垃圾清运费、运营管理费等费用。（2）在本合同期满自动终止时，在乙方按本合同规定交还租赁商铺并交清租赁费用、运营管理费用、水电费等应交费用后，以上租赁押金由甲方在10天后无息退还给乙方。如乙方在合同租赁期限内提前单方面终止合同，则甲方有权没收该租赁押金。乙方不得以任何理由要求用以上租赁押金冲抵其应缴的任何费用。合同期满自动终止后，如乙方愿继续租赁原店铺经营，应提前二个月向甲方提交书面续约申请并服从甲方统筹考虑，甲方批准同意后方可续约。…3.6滞纳金：乙方保证按合同规定如期足额支付租赁费用及本合同规定的应向甲方或甲方委托的物业管理公司支付的其他费用，否则甲方或甲方委托的物业管理公司有权向乙方收取滞纳金，滞纳金的具体计算公式为：滞纳金＝拖欠金额×1％×拖欠天数。（其他条款略）。合同签订后，2014年9月28日，经黄艳验收，汉龙商业管理公司交付上述商铺。商铺交接后，黄艳交纳了装修押金并开始对商铺进行装修。黄艳按照老河口光彩国际商贸城招商优惠政策，在60日内完成了装修，应当享受赠送装修基金。2015年1月22日，经汉龙商业管理公司、黄艳协商，汉龙商业管理公司同意将应当支付给黄艳的10000元赠送装修基金及装修押金2000元直接抵付黄艳的租金，汉龙商业管理公司为黄艳出具了收据一张，收到黄艳租金12000元。另查明，2015年3月，登雄公司（老河口光彩国际商贸城开发商）为发展老河口光彩国际商贸城业务，预向公众推出“你装修，我买单，百万装修基金免费送优惠政策”的广告宣传活动，其中，活动第三条第二款规定：“活动期间，客户提前登记，到光彩国际商贸城购买建材满10000元或者10000元以上装修新房的客户，在新房装修完毕以后，即可凭借购物小票和装修完毕检验单，到光彩国际领取5000元装修基金。”因此活动取消，致使已经在黄艳店铺订购货物的客户出现退货，为此黄艳找时任老河口光彩国际商贸城业务部负责人罗俊杰，要求赔偿损失。2015年5月14日，罗俊杰为黄艳出具一份书面意见，内容为：“自光彩国际商贸城正式收房租之日起，免除真诚陶瓷2区6栋101-102八个月租金罗俊杰光彩国际商贸城物业部2015年5月14日”。经一审法院核实汉龙商业管理公司，汉龙商业管理公司认可罗俊杰在向黄艳出具书面意见时，其身份为光彩国际商贸城物业部负责人，并认可“罗俊杰”三个字为罗俊杰所写。再查明，2017年12月，因承租户普遍反映生意不好，租金太高，汉龙商业管理公司主动将合同约定的租金下调为每平方米11元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。汉龙商业管理公司、黄艳之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方应当依约全面履行自己的义务。本案争议的焦点：1．黄艳2015年1月22日抵付的12000元租金的月数，是按合同约定的每平方米每月25元计算还是按汉龙商业管理公司变更后的每平方米11元计算？汉龙商业管理公司认为，12000元抵付的是2017年12月下调租金前的租金，应以合同约定的计算。黄艳认为，12000元应当按照调整后的租金计算。一审法院认为，汉龙商业管理公司2017年12月调整租金的原因是因为承租户反映生意不好，租金太高，且在庭审过程中，汉龙商业管理公司起诉的租金总额计算明细也是按照每平方米11元计算得出的，其中含盖了2017年12月以前黄艳未交租金，说明汉龙商业管理公司认可合同的租金统一调整为每平方米11元，汉龙商业管理公司已经交纳的12000元应当以每平方米11元计算打通算账。故汉龙商业管理公司在庭审中的辩论意见，一审法院不予支持。黄艳的辩称意见，一审法院予以支持。2.罗俊杰向汉龙商业管理公司（汉龙商业管理公司有误，应为黄艳）出具的自光彩国际商贸城正式收房租之日起，免除真诚陶瓷2区6栋101-102八个月租金，是否对汉龙商业管理公司具有约束力？汉龙商业管理公司认为，光彩国际商贸城物业部不能代表汉龙商业管理公司，罗俊杰无权处分汉龙商业管理公司的租金减免，物业部或者汉龙商业管理公司在事后也未进行追认，因此，罗俊杰的行为对汉龙商业管理公司不具有约束力。黄艳认为，光彩国际商贸城物业部的负责人罗俊杰当时在管理所有商铺，罗俊杰的行为应当为职务行为，应当予以认可。一审法院认为，老河口光彩国际商贸城开发商为登雄公司，与本案汉龙商业管理公司的法定代表人均为王三豹。对于本案承租人来讲，其租赁的是光彩国际商贸城商铺，罗俊杰时任光彩国际商贸城物业部负责人，管理商贸城的物业，因租赁费出现纠纷，承租人找光彩国际商贸城物业部解决并无过错，汉龙商业管理公司也认可罗俊杰签名的真实性，故罗俊杰的行为应当认定为职务行为，对外应当代表光彩国际商贸城物业部。因此，汉龙商业管理公司对该争议焦点质证及辩论理由，一审法院不予支持。黄艳对该争议焦点的辩称意见，一审法院予以支持。综上，汉龙商业管理公司、黄艳于2014年9月28日交付商铺，按照合同约定，3个月的装修免租期，装修免租期的截止日为2014年12月29日，24个月的免租期，黄艳交纳租金的起算时间为2016年12月30日起。自商铺交付之日起算三年租赁期，合同于2017年9月28日到期，到期后，黄艳仍然继续租赁租赁物，庭审过程中，汉龙商业管理公司、黄艳均同意继续履行合同，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方形成不定期租赁关系，原合同继续有效。按照每平方米11元计算，自2016年12月30日至汉龙商业管理公司诉讼请求的2019年2月28日止，共计26个月，黄艳应交租金为111.44×11×26＝31871.84元，汉龙商业管理公司以31871元主张权利，一审法院予以确认。扣减黄艳已经交纳的12000元，扣减罗俊杰同意减免的8个月租金9806.72元（111.44×11×8＝9806.72），黄艳应当支付所欠汉龙商业管理公司的租金10064.28元（31871-12000-9806.72＝10064.28）。黄艳将减免8个月租金按照每平方米25元计算，价值22288元，用于冲抵未交付的租金，因汉龙商业管理公司对合同约定的租金收取整体调整为每平方米11元，黄艳的计算方法显失公平，应以汉龙商业管理公司调整后的租金进行统一结算，故黄艳的该计算方法，一审法院不予支持。黄艳辩称，汉龙商业管理公司就2018年2月25日以前的租金诉求主张已经超过诉讼时效。一审法院认为，因双方没有解除租赁关系，已经形成不定期租赁关系，租赁关系仍然在延续，汉龙商业管理公司主张黄艳支付前期拖欠租金，并不受诉讼时效的限制，故黄艳该辩称理由，一审法院不予支持。汉龙商业管理公司以《租赁合同》中约定的违约金过高，主动调整为黄艳未支付租金的20％。一审法院认为，按照合同约定，黄艳应当在上年度租期届满时提前一个月交纳下一年的租金，黄艳冲抵的12000元已经多出了应当交纳的三年租期内的租金但汉龙商业管理公司将黄艳租期届满后继续租赁的月份所欠租金作为未支付租金违约金的计算基数，与合同约定不符，因黄艳所欠租金为每月相加而形成，汉龙商业管理公司按未交纳部分的20％计算违约金的时间节点为2019年2月28日，经一审法院计算，汉龙商业管理公司的该项主张高于年利率24％的法定上限（按冲抵后每月拖欠的租金×2%，每月相加）。在庭审以后，经一审法院释明，汉龙商业管理公司不要求黄艳支付违约金，汉龙商业管理公司变更该诉讼请求属于其对自己民事权利的处分，一审法院予以确认。黄艳辩称，由于汉龙商业管理公司方自身促销政策失误，给黄艳造成的经营损失，汉龙商业管理公司方应当给予相应补偿。经庭审释明，黄艳认可该主张为答辩意见，不属于反诉请求，故一审法院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告黄艳于本判决生效后十五日内一次性支付所欠原告老河口市汉龙商业管理有限公司2019年2月28日以前的租金10064.28元；二、驳回原告老河口市汉龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元，减半收取298元，由汉龙商业管理公司负担200元，黄艳负担98元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，黄艳提交老河口市人民法院（2018）鄂0682民初2558号民事判决书以及3张收据，证明对象是，商贸城开业日是2015年5月1日，所有租金都应该是从2015年5月1日开始收。汉龙商业管理公司的质证意见为，对证据的真实性没有异议，但判决是个例，不能对大多商户有约束力，而且本案当事人是以2014年9月28日完成商铺的验收和交付，同时商贸城开业并非计算租金的起点，所以以上证据不能达到其证明目的。本院认为，本院对上述民事判决书以及3张收据的真实性予以认定，但黄艳依据上述民事判决书以及3张收据提出的主张不能成立。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，汉龙商业管理公司与黄艳签订的租赁合同合法有效。租赁期间届满，承租人黄艳继续使用租赁物，出租人汉龙商业管理公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院认为，按照每平方米11元计算，自2016年12月30日至汉龙商业管理公司诉讼请求的2019年2月28日止，共计26个月，黄艳应交租金为111.44×11×26＝31871.84元，汉龙商业管理公司以31871元主张权利，一审法院予以确认。一审法院的该处理意见符合法律规定。黄艳上诉提出，其的商铺租赁期限应自2015年5月1日起算，与其与汉龙商业管理公司签订的租赁合同的约定不符，本院不予采纳。一审法院认为，罗俊杰向黄艳出具的自光彩国际商贸城正式收房租之日起，免除真诚陶瓷2区6栋101-102八个月租金，对汉龙商业管理公司具有约束力。一审法院的该处理意见并无不当。汉龙商业管理公司上诉提出，一审认定并抵扣8个月租金没有事实和法律依据，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。黄艳上诉提出，罗俊杰于2015年5月14日，以光彩国际商贸城物业部名义，按照黄艳的实际损失数额计算，向黄艳出具免除黄艳8个月租金的条据，当时的商铺租金为每平方米每月25元，按照黄艳的实际租赁面积，8个月的租金合计22288元，与黄艳代为承担的损失基本一致，原审判决仅认定同意减免的8个月租金的期限，未对免除租金的现金价值22288元进行认定，而该现金价值是因汉龙商业管理公司营销失误造成的黄艳的实际损失，原审法院不予认定显然不合理，也不公平。黄艳的该上诉理由成立，本院予以采纳。黄艳应当向汉龙商业管理公司支付租金31871元，扣减黄艳已经交纳的12000元租金（其构成为10000元赠送装修基金加装修押金2000元）、扣减罗俊杰同意减免的8个月租金22288元（111.44×25×8）之后，黄艳向汉龙商业管理公司多支付2417元，故黄艳并不欠汉龙商业管理公司2019年2月28日之前的租金。因此，本院对汉龙商业管理公司的诉讼请求，依法予以驳回。对汉龙商业管理公司的上诉请求，本院依法不予支持。对黄艳的上诉请求，本院依法予以部分支持。综上所述，黄艳的上诉请求部分成立；汉龙商业管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销老河口市人民法院（2019）鄂0682民初773号民事判决；二、驳回老河口市汉龙商业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费597元，减半收取298元，由汉龙商业管理公司负担。二审案件受理费647元，由汉龙商业管理公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十二月二十日书记员  康宁艺