中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1061号 上诉人（原审原告）：卢鑫，男，1985年11月3日出生，汉族，住辽宁省盘锦市。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人卢鑫因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托），原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初431号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢鑫的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢鑫上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。终止对枫丹白露A区13#-2-401号房屋执行，解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认为卢鑫的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第三项规定,是错误的。2013年10月26日卢鑫与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，龙驿公司为卢鑫出具48万元购房款发票，卢鑫即取得案涉房屋物权期待权。2015年10月28日卢鑫领取的《入住通知单》以及其在占有房屋后发生的各类生活费用均能证明卢鑫在法院查封前占有了案涉房屋。上述证据之间能够相互印证，达到了民事诉讼证据的高度盖然性标准，足以证明卢鑫已经支付了购房款。 西藏信托辩称，应驳回卢鑫的上诉请求，维持一审判决。2013年10月26日卢鑫与龙驿公司签订《商品房买卖合同》约定卢鑫购买枫丹白露A区13-2-401号房屋，总价款480000元。其中合同约定付款期限为：买受人应当在2013年10月26日前支付全部价款。但是，卢鑫提供的3页《招商银行户口历史交易明细表》（以下简称招商银行交易明细）显示流水日期为2012年2月27日至2012年9月22日，显示交易流水7项，各项交易金额与日期均不能与合同约定和发票金额相对应，因此该银行流水与卢鑫主张的本案付款事实无关联性，不能作为认定本案的事实根据。卢鑫提供的现有证据不足以证明其已支付全部价款。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 卢鑫一审诉讼请求：1.确认枫丹白露A区13#-2-401室归卢鑫所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费用。 一审法院查明事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在该院主持下，双方达成调解协议，该院作出（2015）晋民初字第61号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日该院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，卢鑫等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日该院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日卢鑫等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日卢鑫等512套房屋及车库业主作为共同原告向该院提起执行异议之诉。该院立案后，2018年1月20日卢鑫等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向该院提出撤诉申请。2018年1月29日该院裁定准许撤诉。2018年1月30日卢鑫向该院提起执行异议之诉。 2013年10月26日卢鑫与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，约定卢鑫购买枫丹白露A区13#-2-401号房屋，总价款为480000元。2015年10月26日，龙驿公司为卢鑫开具销售不动产统一发票，显示金额为480000元。2015年10月28日，龙驿公司为卢鑫开具《入住通知单》。2015年期间，卢鑫曾交纳气源费、水费、气费。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。卢鑫至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，该案争议焦点为：一、卢鑫是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、卢鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归卢鑫所有。分述如下：一、关于卢鑫是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。卢鑫主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张卢鑫未提交证据证明其房屋被查封，且因卢鑫起诉后又申请撤诉，现卢鑫起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。卢鑫等595套房屋及车库业主对该院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了卢鑫的执行异议申请，包括卢鑫在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为卢鑫起诉符合《民事诉讼法解释》规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，卢鑫在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张卢鑫不具有诉讼主体资格及卢鑫起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。二、关于卢鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。该案中，根据已经查明的事实，卢鑫提交的证据不足以证明其已符合前述四个要件。理由如下：（一）2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。卢鑫与龙驿公司于2013年10月26日签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定卢鑫在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《异议复议规定》第二十八条第一项的规定；（二）卢鑫提供的《入住通知单》、气源费、水费、气费收据均能证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋，符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。（三）卢鑫虽提供了龙驿公司为其开具的销售不动产统一发票，显示卢鑫交纳购房款480000元，但其提供的银行明细中显示的交易时间、交易金额与该案《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票中显示的交款时间、交款金额不一致且相互矛盾，不足以证明其已支付全部价款，不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定；（四）龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，卢鑫的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，卢鑫主张的民事权益不足以排除强制执行，该院不予支持。三、能否确认案涉房屋归卢鑫所有。因卢鑫主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求该院亦不予支持。 综上，依照《民事诉讼法》第二百二十七条，《民事诉讼法解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《异议复议规定》第二十八条的规定，一审法院判决驳回卢鑫的诉讼请求。案件受理费8500元由卢鑫负担。 二审中，本院依卢鑫申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，龙驿公司《记账凭证》两张、《收款收据》一张、中国农业银行刷卡小票两张。卢鑫质证认为龙驿公司财务凭证及附件证明卢鑫2012年9月22日交齐房款，2013年10月26日换的房款发票。西藏信托质证认为《记账凭证》及对应《审计报告》内容，应当结合实际支付证据来审查。 因西藏信托未对上述证据的真实性提出异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并予采信。 本院二审查明：《审计报告》中《附表7-1：A区B区的房源信息账面明细》序号75、76处载明案涉房屋交款人为卢鑫，2012年9月22日以银行存款47万、现金1万的方式缴纳房款，单据核实记录为“已开发票，已收款，可以确认。”2013年10月26日开发票，事由为“购房款”，单据核实记录为“开发票，预收对预收”。龙驿公司为卢鑫开具的48万元的销售不动产统一发票，日期为2013年10月26日。 龙驿公司2013年10月28日第0159号《记账凭证》载明预收账款卢鑫购房款为48万。2016年8月31日第0550号《记账凭证》载明收房款银行存款／农行47万、现金1万。2012年9月22日编号为0008890《收款收据》载明案涉房屋卢鑫付款47万元。中国农业银行刷卡小票两张均显示客户为龙驿公司，其中2012年9月22日刷卡20万元的小票显示卡号为招商银行524011******6666，签字为卢云财；2012年9月22日刷卡27万元的小票显示卡号为农业银行622848*********9218，签字为卢云财。卢云财招商银行交易明细表载明2012年9月22日其卡号为52×××66支出20万元，系银联消费。卢云财与卢鑫系父子关系。 枫丹白露A区13#-2-401号房屋与辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A13-2-401号房屋为同一处房屋，当事人对此无异议。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为卢鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，本案调取的刷卡小票、《收款收据》《记账凭证》在时间和金额上可以互相印证卢鑫的父亲卢云财以银行转账的形式支付房款47万，另外购房款现金1万元也记载于《记账凭证》中。上述情况与龙驿公司为卢鑫出具的案涉房屋的销售不动产发票金额互相印证。虽然卢鑫的委托诉讼代理人在二审庭审中改变付款情况的陈述，但本院调取的证据与卢鑫一审时主张案涉房屋系其父亲付款的情况一致，应予确认。可以认定卢鑫已支付了全部购房款。符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，一审判决已认定卢鑫在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户登记并非因卢鑫自身原因。对此，西藏信托也无证据予以推翻。本院对一审法院的上述认定予以确认。故，卢鑫对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条的规定，应予排除强制执行。对卢鑫提出的排除执行的主张本院予以支持。 综上所述，卢鑫的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初431号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A13-2-401号房屋； 三、驳回卢鑫的其他诉讼请求。 一审案件受理费8500元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费8500元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜军 审判员  朱燕 审判员  谢勇 二〇一九年十二月三十一日                                                     法官助理丁燕鹏                                                         书记员陈博