安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初5054号原告：陈某某，男，1981年10月1日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。原告：张某某，女，1983年10月26日出生，汉族，住安徽省界首市。二原告共同委托诉讼代理人：付仕，安徽颍胜律师事务所律师。被告：界首市中润房地产开发有限公司。住所地：界首市东升路中段。统一社会信用代码913412826709304189。法定代表人：邹春连，经理。委托诉讼代理人：刘军，河南恪信律师事务所律师。原告陈某某、张某某与被告界首市中润房地产开发有限公司（以下简称中润房地产公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年11月25日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某、张某某的委托诉讼代理人付仕，被告界首市中润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、张某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付违约金59820元+3959元=63779元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月和2015年8月，原告与被告签订了合同编号为201305280061和201508190013号商品房买卖合同，合同价款分别为395987元和546305元。其中编号为201305280061的合同约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金；编号为201308190013的合同约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因两套房屋均未在按合同约定的期限内办理房屋登记手续，为维护自身合法权益，原告提起诉讼。中润房地产公司辩称，一、被告商品房在规定期限内通过竣工验收，按合同约定期限交付原告。二、合同第21条第1项规定:双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。说明房屋买卖合同是双务合同，办理房产登记的责任并非由被告全部承担，原告应向被告提交办证申请，并缴纳办证所需的相关资料，被告才有义务共同向房产部门申请办证。三、合同第23条规定:双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。该条规定的税费既包括税收，也包括费用。根据法律规定，缴纳住房维修资金是业主的法定义务。原告未履行法定义务，被告也不应承担违约责任。四、补充协议第四条明确约定，买受人在签订购房协议后应当交清办理房屋产权登记等相关费用(房产证契税、物业专项维修资金、产权登记费等)。现原告至今尚未缴纳物业维修资金或即使交纳了物业维修资金，也未将票据交给被告。五、东旭华庭小区均是在2018年3月1日前竣工交付的物业，交纳物业维修资金是原告的义务，也是办理产权登记的必要条件。《阜阳市物业专项维修资金管理办法》[阜政办((2018)1号]第七条规定:建设单位和业主应当按照下列规定的时限交存首期维修资金:(一)2018年3月1日以前竣工交付的物业，由业主根据实测的每户建筑面积按照本办法第六条规定的标准，将维修资金交存至市维修资金办在银行开设的专户账户;(二)2018年3月1日以后竣工交付的物业，建设单位应当在办理物业初始登记前，根据实测的每户建筑面积按照本办法第六条规定的标准，将维修资金一次性交存至市维修资金办在银行开设的专户账户。业主在办理房屋入住手续前，需向建设单位支付其应交维修资金。业主未按前款规定交存维修资金的，建设单位不得将物业交付给业主。市不动产登记部门不得办理物业登记手续。以上规定说明，因原告未按规定提交材料、交纳物业维修资金才导致未能办理房产登记，不属于被告的责任。六、2018年4月、2019年1月，被告通过张贴办证资料告知业主办理房产证、交纳办证资料等(包括通过物业公司代为通知)，之后又数次张贴办理房产证告知书。该栋楼业主2019年3、4月份均有领取房产证。缴纳住房维修资金由国家法律规定，并向社会公开发布。原告称自己不知道法律规定明显不能成立。七、原告陈某某、张某某房屋的实际面积大于销售面积，原告应补交差额购房款999元。综上，原告未按规定提交材料，未缴纳住房维修资金等费用，现要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行庭审质证，对双方无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院查明如下事实：二原告陈某某、张某某系夫妻关系。中润房地产公司系房地产开发企业，界首市“东旭华庭”系由其开发的房产。2013年5月28日，二原告与被告签订了合同编号为201305280061的《商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告开发的界首市“东旭华庭”16幢9单元901号房，购房单价3649.98元/平方米，建筑面积为108.49平方米，总价款为395987元。合同第六条付款方式及期限中约定：“买受人按下列第3种方式付款：3、其它方式。此合同签订时付清首付款125987元，余款270000元买受人自合同签订起10日内向银行提供按揭所需资料，并办理按揭手续”。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商房经分期综合验收合格”。第十五条产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人有自由选择上述两项中任何一项的权力”。合同签订后，二原告按约定支付了首付款，余款办理了贷款支付。后被告按合同约定的期限向二原告交付了房屋。二原告于2018年3月2日交纳了住宅专项维修资金并于2018年3月12日取得不动产权属证书。2015年8月19日，二原告与被告签订了合同编号为201508190013号的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：二原告购买被告开发的界首市“东旭华庭”1幢1单元20层2001号房，购房单价3700元/平方米，预测建筑面积为147.65平方米，总价款为546305元。合同第七条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2015年8月6日前支付首期房价款人民币226305元，占全部房价款的41.42%。余款人民币320000元向中国银行申请贷款支付。”第十一条交接时间和手续约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”。合同签订后，二原告按约定支付首付款，余款办理了贷款支付。后被告按合同约定的期限向二原告交付了房屋。但二原告直至2019年4月9日才取得不动产权属证书，并于2019年4月12日交纳了住宅专项维修资金。本院认为，二原告与被告签订的两份商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定各自履行相应的义务。本案中，二原告已按合同约定支付了全部房价款，中润房地产公司虽然履行了交付房屋的义务，但是，二原告直到2018年3月12日方取得“东旭华庭”16幢9单元901号房屋的不动产权属证书，2019年4月9日方取得“东旭华庭”1幢1单元20层2001号房屋的不动产权属证书。因此，中润房地产公司的行为已属违约。根据编号为201305280061的《商品房买卖合同》第十五条产权登记中的约定，现原告方选择不退房，被告中润房地产公司应支付二原告已支付房价款1%的违约金。因二原告已履行了支付全部购房款395987元的义务，因此，二原告要求被告支付违约金3959元的诉讼请求，不违反合同的约定，本院予以支持。中润房地产公司抗辩称已向业主通过张贴通知的方式履行了办证告知义务，其提供的证据不足以证明此主张，本院不予采信。二原告于2019年4月9日才取得“东旭华庭”1幢1单元20层2001号房屋的不动产权属登记证书，故被告应承担违约责任截止日期为2019年4月8日。根据编号为201808190013的《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记中的约定，本案中，中润房地产公司应支付原告违约金58619元（按全部房价款日万分之一，自2016年5月1日起计算至2019年4月8日止，计1073日×546305元×0.01%，已扣除约定的120日办证期间）。中润房地产公司虽辩称陈某某、张某某应当补交房屋面积差价款999元，其在本案中未提起反诉，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告界首市中润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈某某、张某某违约金3959元；二、被告界首市中润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈某某、张某某违约金58619元（该违约金按全部房价款546305元的日万分之一计算，自2016年5月1日起计算至2019年4月8日）；三、驳回原告陈某某、张某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费697元，由原告陈某某、张某某负担13元，被告界首市中润房地产开发有限公司负担684元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  董大丽二〇一九年十二月二十日书记员  刘艳艳