广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15426号原告：卢景尧，男，汉族，1967年3月27日出生，住广东省东莞市莞城区********，公民身份号码为442************41X。委托诉讼代理人：刘烈鑫，广东普翼律师事务所律师。被告：刘伟华，男，汉族，1988年9月26日出生，住广东省东莞市*****************，公民身份号码为441************851。原告卢景尧诉被告刘伟华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘烈鑫到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请如下：1.确认原告与被告签署的租赁合同已经于2019年8月17日解除；2.被告向原告支付2019年5月1日至2019年8月24日的租金共计22500元及违约金（以拖欠的租金为本金从2019年5月21日开始按每日千分之三计算至付清之日，以拖欠的租金明细为准）；3.被告向原告交还位于东莞市樟木头镇柏地社区****************产，并判令被告从2019年8月25日开始按照每天250元的标准向原告支付占用费直到商铺交还之日；4.被告向原告支付解除合同的违约金22500元；5.原告无需返还履约保证金15000元；6.被告承担本案诉讼费用。事实理由如下：原告与被告于2019年3月17日签订了一份租赁合同，被告承租原告名下位于东莞市樟木头镇柏地社区*****************，租期从2019年4月17日至2026年9月30日，2019年4月17日至2022年4月16日期间租金为每月7500元，被告应当于每月10日前向原告缴纳当月租金，如被告逾期超过10天，则按租金的千分之三按日向原告支付违约金，逾期达30日，视为被告根本违约，原告有权单方面解除合同并要求被告支付相当于三个月租金的违约金。被告没有依约缴纳租金，截止2019年8月15日，被告尚有2019年5月至8月租金24000元尚未缴纳。被告未到庭，也未向本院提交答辩状和证据。经审理查明，2019年3月17日，原告和被告签署租赁合同，租赁物为米兰天空商住楼115号商铺一楼，面积84.48平方米，基础租金价格为每平方米88.78元，租期从2019年4月17日至2026年9月30日，原告给予被告免租期一个月，从2019年3月17日至2019年4月16日，无租期满第二天开始计收租金。其中，2019年4月17日至2022年4月16日，租金为7500元；从2022年4月17日至2025年4月16日，租金为8625元；从2025年4月17日至2026年9月30日，租金为9918元。租金采用预付形式，合同起租日被告缴纳该公历月剩余天数的租金，每月租金必须在当月10日前缴交，拖欠时间超过10天，视为被告逾期支付，每逾期一日，按逾期总额的千分之三支付违约金；逾期达30日，视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，届时，该商铺中所有装修及入墙设施无偿归原告所有，被告除需付清所有租金外，履约保证金不予退还，被告另外向原告缴交相当于三个月租金的违约金。合同约定履约保证金15000元，原告庭审时陈述，被告于2019年5月22日向其支付履行保证金15000元。原告庭审时陈述：因被告没有按时缴纳租金，原告向被告发出律师函，书面通知解除案涉租赁合同，2019年8月17日已经向被告送达；2019年9月27日，被告支付了2019年5月-9月的租金，原告仍要求主张被告迟延支付该部分租金的违约金；原告主张被告仍占用案涉租赁物，故占用费从2019年10月1日开始按照每日250元的标准计算至被告将案涉租赁物交还给原告之日，原告以每月租金7500元除以30天折算每日的占用费为250元。原告起诉时提交的拖欠租金明细显示，2019年5月的租金拖欠1500元，2019年6月、7月、8月的租金各拖欠7500元。另查明，案涉租赁物的权利人为原告和案外人张冰冰，登记日期为2017年6月14日，用途为商铺，产权状态为已备案、已登记、已抵押。案外人张冰冰向本院出具了书面的说明：其与原告系夫妻，对于案涉租赁物的出租事宜，其没有异议。以上事实，有原告提交的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据，视为被告放弃答辩、抗辩、举证、质证的权利。本案系房屋租赁合同纠纷，案涉租赁物权属明晰，案涉租赁合同合法有效，双方应当按照租赁合同的约定履行各自义务。原告主张被告没有按照合同约定履行支付租金的义务，被告作为支付租金义务的一方，未向本院举证证明其已经按照合同约定履行了支付租金的义务，应当承担举证不能的法律后果，故本院采信原告主张。被告没有及时履行支付租金的义务，原告按照合同约定行使解除权，书面解除合同的通知已经达到被告，原告主张双方签署的案涉租赁合同于2019年8月17日已经解除，符合法律规定。第一，合同解除后，合同解除之前的租金即原告主张的2019年5月至2019年8月17日的租金，被告应当支付。原告庭审时确认被告已经在2019年9月27日支付了2019年5月-9月的租金，故合同解除前的租金，被告无需再支付。第二，原告主张合同解除之前的延期支付租金的违约金，被告也应当支付。按照合同约定，当月租金在当月的10日前缴纳，拖欠超过十天视为被告逾期支付，每逾期一日，按照逾期总额的千分之三支付违约金，故2019年5月拖欠的租金1500元应当从2019年5月21日开始计算违约金，2019年6月拖欠的租金7500元应当从2019年6月21日开始计算违约金，2019年7月拖欠的租金7500元应当从2019年7月21日开始计算违约金，均计算至合同解除之日即2019年8月17日。合同解除之后，双方约定了关于合同解除的违约责任，不宜继续计算逾期支付租金的违约金，故2019年8月1日至2019年8月17日的租金不应再按照合同约定计算逾期支付的违约金。第三，合同解除后，被告应当及时向原告返还租赁物，原告庭审时主张被告仍在使用案涉租赁物，被告没有提交证据证明其已经向原告返还了案涉租赁物，被告应当承担举证不能的法律后果。原告要求被告立即返还案涉租赁物的主张成立，且被告应当从合同解除之后的2019年8月18日开始向原告支付占用费直到其实际返还租赁物为止。原告庭审时确认原告在2019年9月27日前已经将9月之前的费用支付，故占用费从2019年10月1日开始计算。原告主张按照合同的标准折算为每天250元合理，本院予以支持。第四，合同明确约定原告行使解除权的情况下，被告应当承担的违约责任包括支付三个月的租金作为违约金，且原告履约保证金不予退还。故原告要求被告支付解除合同的违约金22500元并不予退还履约保证金15000元的主张成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院缺席判决如下：一、原告卢景尧与被告刘伟华于2019年3月17日签订的租赁合同于2019年8月17日解除，原告卢景尧没收被告刘伟华支付的履约保证金15000元；二、限被告刘伟华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卢景尧交还位于东莞市樟木头镇柏地社区***************；三、限被告刘伟华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢景尧支付延期支付租金的违约金（以1500元为本金从2019年5月21日开始计算，以7500元为本金从2019年6月21日开始计算，以7500元为本金从2019年7月21日开始计算，均按照每日千分之三的标准计算至2019年8月17日）；四、限被告刘伟华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢景尧支付解除合同的违约金22500元；五、限被告刘伟华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢景尧支付占用费（从2019年10月1日开始按照每日250元的标准计算至案涉租赁物实际交还之日）；六、驳回原告卢景尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费698元，由原告卢景尧负担7元，由被告刘伟华负担691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 管 燕二〇一九年十二月十二日书记员 黎珈瑜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。