浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初995号 原告（反诉被告）：刘旭升，男，1972年8月29日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托代理人：丁君，浙江天卓律师事务所律师。 原告（反诉被告）：刘留法，男，1949年2月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托代理人：丁君，浙江天卓律师事务所律师。 被告：王水林，男，1956年10月15日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托代理人：梁天，浙江浙杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴市港区乍浦商业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市港区乍浦镇朱家弄13号。 法定代表人：陶祥根。 原告（反诉被告）刘旭升、刘留法与被告王水林、被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司（以下简称“乍浦商业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月4日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员侯剑平适用简易程序独任审理。被告乍浦商业公司于2019年4月9日对原告刘旭生、刘留法提起反诉，本院决定受理反诉，并与本诉一并审理。本院于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告刘旭升及委托代理人丁君及被告王水林的委托代理人梁天、被告乍浦商业公司的法定代表人陶祥根均到庭参加诉讼。在审理过程中，当事人申请庭外和解，但和解未果。本案现已审理终结。 原告刘旭升、刘留法起诉称：2017年3月30日，原告刘旭升与两被告签订《租赁经营合同》一份，约定：被告王水林将位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦（现乍浦国贸大酒店）的三楼KTV（960.95平方米）机房除外转租给原告刘旭升经营。两被告承诺出租给原告刘旭升的房屋符合国家对租赁经营的相关规定，租期自2017年7月15日至2025年7月14日止。合同还约定，两被告在租赁期内违约的，应如数返还原告刘旭升已经支付的当年度的租金，并支付原告刘旭升当年租金15%的违约金；无论两被告在何时违约，均应偿还原告为此建筑物支付的装修、设备设施等费用。合同签订后，经两被告同意，原告刘旭升将三楼KTV进行装修翻新，工程完工后，嘉兴市港区消防大队在验收时发现原告刘旭升租用并装修经营的部分房屋属于违章建筑房屋，要求封闭涉及的KTV包厢，禁止营业使用。2019年1月，嘉兴港区综合行政执法局已向被告乍浦商业公司告知，要求其对违章部分房屋进行整改。现两原告诉讼请求：判令确认租赁合同部分无效；两被告赔偿原告装修、设施设备等经济损失300000元；返还2017年及2018年度租金84000元。 被告王水林辩称：1、本案涉及的是转租合同，租赁物系被告王水林从被告乍浦商业公司处租赁的，在转租之前被告王水林并未对租赁物进行改造，关于违章部分造成的损失两原告应该向房屋所有人即被告乍浦商业公司进行主张。2、两原告租赁的是乍浦国贸大厦三楼KTV，属于特定物租赁，现原告主张返还部分租金与合同的约定不符。3、对于两原告主张的经济损失金额有异议。综上，请求法院依法判决。 被告乍浦商业公司辩称：1、被告乍浦商业公司并非案涉转租合同的当事人，两原告以房屋租赁合同为由起诉乍浦商业公司没有依据。2、被告乍浦商业公司对转租房屋享有合法的所有权，转租房屋并不存在违章建筑，两原告主张转租合同部分无效没有依据。3、转租房屋面积960.95平方米与房产证面积相一致，被告乍浦商业公司作为房屋所有权人，已经尽到相应的义务。4、案涉转租合同的相对人为原告刘旭升，但实际使用人为原告刘留法，刘留法并非转租合同的当事人，其无权主张确认该转租合同部分无效，亦无权要求赔偿损失、返还租金。5、关于赔偿装修、设施设备等经济损失以及返还租金的诉讼请求，被告乍浦商业公司均不予认可。综上，请求依法驳回两原告的全部诉讼请求。 被告乍浦商业公司反诉称：2017年3月30日，王水林、陈玉祥将位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦三楼KTV（960.95平方米）机房除外部分房屋转租给刘旭升。乍浦商业公司经审查基于对刘旭升的信任同意上述转租事宜，该房屋被用于经营嘉兴市港区名爵娱乐会所。直至刘旭升为与王水林及乍浦商业公司房屋租赁合同纠纷一案诉至法院，乍浦商业公司在调取个体工商户登记基本情况时才得知嘉兴市名爵娱乐会所的经营者为刘留法，而非刘旭升，乍浦商业公司在前案中即明确表示，不同意再次转租事宜。刘旭升在未经乍浦商业公司同意的情况下，擅自将转租房屋再次转租给刘留法使用，该转租行为应被确认无效。现反诉原告请求：1、确认两反诉被告之间的转租关系无效；2、判令反诉被告刘留法腾空位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦三楼KTV（960.95平方米）机房除外部分房屋并返还给乍浦商业公司；3、案件受理费由两反诉被告承担。 刘旭升、刘留法针对乍浦商业公司的反诉辩称：两反诉被告系父子关系，共同经营嘉兴市港区名爵娱乐会所，两者之间没有转租关系，因此反诉原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。 为了证明自己的本诉主张，原告刘旭升、刘留法进行了举证： 1、租赁经营合同2份，证明原、被告签订租赁合同，对租期、租金、付款方式等进行了约定。 2、房产查询信息表1份2页，证明原、被告租赁合同涉及房屋面积为849.74平方米。 3、照片3张，证明消防责令与原告封闭涉及违章建筑的包厢。 4、消防设计图纸1份4张，证明本案涉及违章的包厢是不在消防图纸上的。 5、限期搬离通知书1份，证明案涉房屋属于违法建筑。 6、KTV沙发单价计算单3页（复印件）、音响设备工程合同书1份，证明嘉兴市港区名爵娱乐会所的装修情况。 被告王水林质证认为：证据1真实性没有异议，需要说明的是被告王水林转租给原告的房产是从被告乍浦商业公司处租来的，被告王水林不存在改造，且两原告从被告王水林处租赁的KTV是特定场所，与面积无关，因此两原告要求被告王水林承担赔偿的诉讼请求没有依据。证据2真实性没有异议，但对证明目的有异议。证据3真实性有异议，无法显示拍照时间，不能作为定案依据。证据4真实性没有异议，但不能据此证明涉案房屋存在违建。证据5三性没有异议，但被告王水林认为在2019年6月18日之前两原告依然在使用案涉的拆违建筑，两原告诉请的赔偿损失应该从2019年6月23日之后开始计算。证据6三性均有异议。 被告乍浦商业公司质证认为：证据1真实性没有异议，需要说明的是被告乍浦商业公司是同意被告王水林转租的，但不是第二份合同的当事人，且第二份合同是转租给刘旭升而非刘留法。证据2中的查询表没有异议，但对计算草稿有异议，不能以此作为确认房屋面积的依据。证据3三性均有异议。证据4真实性没有异议，关联性有异议。证据5、6与被告王水林质证意见一致。 被告王水林就两原告的本诉主张，提供证据如下： 1、通知1份，证明被告二将乍浦国贸大厦顶楼、三楼违建部分租赁给王水林，现被拆除的事实。 2、人民调解协议书1份，证明被告二将三楼违建部分建筑租赁给王水林，王水林转租给刘旭升，因拆违事项，被告二部分赔偿刘旭升的事实。 3、退出合伙经营协议1份（复印件），证明陈玉祥已经退出了乍浦国贸大酒店的经营。 原告刘旭升、刘留法质证认为：三性均没有异议。但人民调解协议书所涉的赔偿部分仅是网线、消防管道和物品搬运的损失。 被告乍浦商业公司质证认为：证据1、3三性没有异议；证据2真实性没有异议，但是赔偿项目仅是恢复原状的改造费用。 被告乍浦商业公司就两原告的本诉主张，提供证据如下： 1、房产证1份、租赁经营合同1份，证明（1）被告二系乍浦镇滨海大道1076-1078号原乍浦国贸大厦（主楼建筑面积941.53平方米）的所有人，并将其中餐厅（一楼西侧、二楼）、歌厅（三楼）、浴室(大楼后面一至二楼）出租给王水林、陈玉祥经营；（2）房产证后附房产分层平面图显示，其中有一技术层，为整幢大楼服务，且层高不低于2.2米，属于依法应当分摊的公用建筑面积，案涉转租房屋三楼加机房的总建筑面积为960.95平方米；（3）该租赁经营合同第七条明确约定租赁物转租必须征得被告二的书面同意。 2、浙江省平湖农村商业银行股份有限公司乍浦支行浙平合银(2014)最低字第8731320140000977抵押财产清单1份，证明原乍浦国贸大厦三楼建筑面积为960.95平方米。 3、嘉港公消安检许字（2011)第0014号消防安全检查合格证1份，证明被告二曾于2011年11月申报通过并取得原乍浦国贸大厦消防安全合格证，包括三楼的案涉转租房屋。 4、嘉兴市工商局港区分局调取个体户登记基本情况1份、港区消防大队调取嘉港公消安检字（2017)第0017号消防安全检查合格证1份、房产证复印件1份，证明（1）转租房屋已通过消防验收，不存在违章建筑；（2）转租房屋实际由原告刘留法用于开设嘉兴市港区名爵娱乐会所，该场所建筑面积为950.35平方米，差额面积恰为转租合同中除外的三楼机房部分，故承租人转租部分均为房产证记载的有效面积，不存在违章建筑；（3）原告刘留法在申办消防安全合格证时提供了整幢房屋的房产证复印件，该复印件自原告刘旭升处取得，说明两原告对转租房屋的面积与界限均系明知的；（4）原告刘旭升擅自将转租房屋交给原告刘留法使用，至今未返还房屋，其主张返还租金依据不足，且嘉兴市港区名爵娱乐会所的装修与设施设备支出与原告刘旭升无关；（5）原告刘留法未经被告二同意擅自使用转租房屋，即使存在损失也应由其自行承担，其无权主张赔偿。 5、（2018)浙0482民初4255号民事裁定书1份、答辩状1份，证明被告二在前诉中已经明确表示不同意原告刘留法使用转租房屋，两原告之间的转租行为应被确认无效。 6、嘉兴市港区名爵娱乐会所注册时住所（经营场所）信息申报表1份，证明原告刘留法在注册登记时承诺，其经营场所已依法取得房屋使用权，符合建筑安全、安全生产以及国家安全的要求，不属于违法建筑、危险建筑等依法不能用作住所（经营场所）的房屋，说明原告对租赁房屋范围、产权情况是清楚并确认过的。 原告刘旭升、刘留法质证认为：证据1真实性没有异议，但960.95平方米非房产证上登记的面积，是被告乍浦商业公司办理银行抵押时候的面积。证据2真实性没有异议，对证明目的有异议，据原告了解当时银行并没有实际测量。证据3、4、5真实性没有异议，关联性有异议。证据6真实性没有异议，关联性有异议，该组证据并不能证明两原告对涉案房屋的面积、产权是清楚的。 被告王水林质证认为：证据1真实性、合法性没有异议，需要说明的是仅从该组证据是无法明确被告乍浦商业公司租给被告王水林的房屋是否存在违章。证据2、3、4、5、6真实性没有异议。 为了证明自己的反诉主张，被告（反诉原告）乍浦商业公司进行了举证： 1、房产证1份，证明反诉原告系案涉租赁房屋的所有人。 2、租赁经营合同2份，证明反诉原告将案涉房屋出租给王水林、陈玉祥经营，合同第7条明确约定租赁物转租必须征得反诉原告的书面同意；王水林、陈玉祥将案涉房屋转租给刘旭升，反诉原告经审查后同意上述转租事宜。 3、个体户登记基本情况1份，消防安全合格证1份，证明案涉房屋实际由刘留法用于开设嘉兴市港区名爵娱乐会所。 4、（2018)浙0482民初4255号民事裁定书及答辩状各1份，证明反诉原告在前诉中已经明确表示不同意刘留法使用案涉房屋，其与刘旭升之间的转租行为应被确认无效。 原告（反诉被告）刘旭升、刘留法质证认为：证据1三性没有异议，但房产分布平面图第三层手写的960.95平方米非房产证上登记的面积。证据2三性没有异议。证据3三性没有异议，但消防图纸不包含本案所涉及的违章部分，违章建筑部分反诉被告并无使用。证据4真实性、合法性没有异议，关联性有异议；两反诉被告系父子关系，不存在转租行为。 本庭依法出示桐乡市方联资产评估事务所出具的资产评估报告及发票各1份，用以证明案涉租赁房屋违章部分的装修重置价值及可移动物品和设备的重置价值与现值，以及办公室装修价值；鉴定费4000元由两原告垫付。 原告刘旭升、刘留法质证认为：没有异议。 被告王水林质证认为：真实性、合法性没有异议。但该份报告的评估基准日为2019年5月13日，四部门下发的搬离通知明确要求嘉兴市港区名爵娱乐会所的搬离日期为2019年6月23日，请法庭在计算损失时酌情考虑。 被告乍浦商业公司质证认为：三性没有异议。 经审核，两原告提供的证据1、4、5及证据2中的房产分户平面图，两被告对真实性没有异议，本院予以认可；两原告提供的证据3系视听材料、证据6系单方面提供，证明力均较弱；两原告提供的证据2中的面积计算草稿，被告不予认可，本院无法核实真实性。被告王水林提供的证据1、2及被告乍浦商业公司提供的证据1、2、3、4、5、6，其他当事人对真实性没有异议，本院结合其他证据及庭审事实对其合理部分予以采信。被告乍浦商业公司就反诉提供的证据1、2、3，两原告对真实性没有异议，本院予以认定；被告乍浦商业公司就反诉提供的证据4，本院对真实性予以认定，但对被告证明目的的证明力较弱。本院出示的评估报告，各方当事人对真实没有异议，本院予以认可。 通过以上有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年2月24日，乍浦商业公司与王水林、陈玉祥签订《租赁经营合同》一份，约定：乍浦商业公司将位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦的餐厅（一楼西侧、二楼）、歌厅（三楼）、浴室（大楼后面一至二楼）出租给王水林、陈玉祥经营，并承诺出租的房屋符合国家对租赁经营的相关规定。租赁期限自2017年6月1日至2025年5月31日。承租方在租赁期内不得将租赁物转租他人（征得出租方书面同意的除外）。2017年3月30日，王水林、陈玉祥与刘旭升签订《租赁经营合同》一份，约定：王水林、陈玉祥将位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦（现乍浦国贸大酒店）的三楼KTV（960.95平方米）机房除外转租给刘旭升经营，并承诺出租的房屋符合国家对租赁经营的相关规定。租赁期限自2017年7月15日起至2025年7月14日止。年租金第一年贰拾万元、第二年贰拾万元、第三年贰拾肆万元、第四年贰拾陆万元、第五年至第八年年租金叁拾万元。乍浦商业公司对王水林、陈玉祥的转租行为予以许可。刘旭升承租房屋后进行了翻新装修，用于经营嘉兴市港区名爵娱乐会所。2019年6月18日，平湖市乍浦镇人民政府、平湖市住房和城乡规划建设局、嘉兴市国土资源局港区分局、嘉兴市综合行政执法局嘉兴港区（综合保税区）分局联合向嘉兴市港区名爵娱乐会所下达了《限期搬离通知书》，“经查实：你（单位）户现承租的房屋，未办理规划建设手续，属于违法建筑，现告知你（单位）户于2019年6月23日前自行搬离房屋内的物品”。后两原告对违章搭建部分予以拆除与整改。 本案在审理过程中，经刘旭升、刘留法申请，本院委托桐乡市方联资产评估事务所对坐落于乍浦镇滨海大道1076号至1078号三楼KTV名爵3号包厢、名爵5号包厢、至尊厅包厢的装修重置价值及包厢内可移动物品和设备的重置价值与现值、办公室装修现值进行评估。经评估，KTV包厢的装修重置价值为174556元，可移动物品的的重置价值为145560元、现值为116448元，办公室装修现值为29900元。评估鉴定费4000元由两原告垫付。 另查明，王水林、陈玉祥于2018年1月31日签订《退出合伙经营协议》一份，约定陈玉祥退出乍浦国贸大酒店的经营。 又查明，刘留法、刘旭升系父子关系。 本院认为，本案的争议焦点：1、租赁合同是否部分无效；2、两原告之间是否为转租关系；3、案涉租赁房屋违章部分拆除产生的损失计算以及应该由谁赔偿。 关于争议焦点1租赁合同是否部分无效，两原告以实际交付的房屋面积与合同约定的不符为由，要求确认《租赁经营合同》部分无效。虽然案涉房屋存在部分违章，但房产证为整幢大楼面积，没有各单层面积，本院无法核实案涉房屋3层的单层面积与合同约定面积即960.95平方米不符，故对于两原告的该项诉讼请求，本院无法支持。两原告要求返还2017年及2018年租金84000元，本院亦不予支持。 关于争议焦点2两原告之间是否为转租关系。刘旭升签订《租赁经营合同》，刘留法为嘉兴市港区名爵娱乐会所个体业主，考虑刘旭升、刘留法为父子关系，两原告主张两原告作为家庭共同经营嘉兴市港区名爵娱乐会所，本院予以采信。两原告之间不构成转租关系，对于乍浦商业公司的该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告乍浦商业公司主张反诉被告刘留法腾空位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦三楼KTV（960.95平方米）机房除外部分房屋并返还给乍浦商业公司，本院亦不予支持。 关于争议焦点3因违章部分被拆除造成的损失与赔偿。庭审中，各方当事人对于案涉租赁物存在违章部分并已被拆除的事实没有异议。根据评估报告，KTV包厢的装修重置价值为174556元，可移动物品的的重置价值为145560元、现值为116448元，办公室装修现值为29900元。本院认为，两原告的损失包括KTV包厢与办公室的装修损失以及可移动物品的折旧损失，应为174556+29900+（145560-116448）=233568元。违章搭建部分是前承租人搭建，被告乍浦商业公司作为案涉房屋所有人亦知晓，但未明确告知被告王水林案涉房屋存在违章搭建部分，导致被告王水林无法告知两原告，由此产生违章搭建部分的装修损失，故两原告的该损失应由被告乍浦商业公司承担。评估鉴定费4000元亦由被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘旭升、刘留法233568元。 二、评估鉴定费4000元由被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担。 三、驳回原告（反诉被告）刘旭升、刘留法的本案本诉其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司的本案反诉全部诉讼请求。 本案本诉受理费7060元，减半收取3530元，由原告（反诉被告）刘旭升、刘留法负担530元，由被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担3000元；反诉受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  侯剑平 二〇一九年十二月二十日 书记员  徐 琳