河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初3264号 原告：郑硕，男，1994年11月08日生，汉族，现住唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：郑国强，男，1970年11月11日生，汉族，法律工作者，现住：唐山市丰南区，（系郑硕父亲）。 被告：唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产），住所地唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商,统一社会信用代码911302825518514186。 法定代表人：张国军，职务总经理。 委托诉讼代理人：徐良伟，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北朋涛律师事务所律师。 原告郑硕与被告荣盛地产房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑硕的委托诉讼代理人郑国强，被告唐山荣盛地产的委托诉讼代理人徐良伟、李艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑硕向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告延期交房违约金人民币80833.7元。二、判令被告支付未按合同约定给原告办理房屋权属证书的违约金28869.18元，共计109702.88元。三、依法判令被告办理产权证书。四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月15日原告购买了被告开发建设的丰南区湖畔郦舍君兰苑B区7号楼1单元802号房，建筑面积为175.86平米，每平米5472元，购房总金额为962306元，并签订了商品房买卖合同，合同第八条约定出卖人应当在2016年7月31日前交付原告使用，因被告于2018年11月21日交房，被告违反了合同第九条第二款的规定，自合同第八条规定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告共计违约迟付交房840天，被告应按日向原告支付房价总款的万分之一的违约金，被告应支付给原告80833.7元的违约金，按照合同第十五条关于产权登记的约定，原告应在规定期限内取得房地产权属证书，虽然未规定向原告支付违约金，因原告按法律规定未取得该房屋的产权证书，不能对外销售，也不能以该房屋做为抵押向银行借款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因被告未按合同约定给原告办理产权证书，被告已违约，按交房之日后半年时间起至今应支付给原告违约金人民币28869.18元。原告多次要求被告赔偿诉请的两项违约金及要求被告办理产权证书，被告多次承诺一定给解决和办理，可是至今也未解决。为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告荣盛地产辩称:一、被答辩人诉称逾期交房与事实不符。1、经答辩人查阅相关档案资料，与被答辩人同类房屋早已交付，被答辩人诉称逾期交房，其原因为被答辩人未能及时办理入伙手续所致。答辩人不存在逾期交房的违约行为。档案记载，与被答辩人同栋房屋，如锦绣花苑7栋为2014年8月13日竣工验收，2015年4月21日办理竣工验收备案登记。被答辩人签订房屋买卖合同时间为2016年3月15日，此时几乎为准现房。其他同栋业主，也为提前交房。 详见下表:(锦绣花苑小区) 业主 楼号 竣工 备案 签约 约定交 实际交 时间 时间 时间 房时间 房时间 刘志宏 7-2-501 2014/8/13 2015/4/21 2016/1/31 2016/7/31 2016/3/16 项泽才 7-1-702 2014/8/13 2015/4/2 2015/12/21 2016/7/31 2016/3/11 杨超 7-1-202 2014/8/13 2015/4/21 2016/7/15 2017/7/31 2016/7/21 赵宝庆 7-1-602 2014/8/13 2015/4/21 2015/12/24 2016/7/31 2015/12/25 经上述比较可知，与被答辩人同栋楼房(被答辩人为7-1-802)，根本不存在逾期交房情形，相反却是提前交房。答辩人作为房地产开发企业，在前述已具备交房条件下，不可能故意拖延导致违约，更不可能对被答辩人歧视待遇。事实上，当答辩人通知其交房时，被答辩人未能及时配合办理交接，以致在2018年11月21日，在被答辩人准备入住时，重新补办入伙手续。2、依据被答辩人物业费的缴纳明细也可以充分说明非因答辩人原因逾期交房。经答辩人向物业部门了解得知，被答辩人办理入伙时的物业费交付起始时间为2016年12月16日。如被答辩人交房时间如其所述为2018年11月21日，则在2016年12月被答辩人不可能也不会缴纳无中生有的物业费。涉案房屋买卖合同第十一条交接约定：（黑体加粗）出卖人通知买受人办理交接手续后，买受人未在通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的在通知规定的期限届满之日起，第二天视为出卖人已将房屋交付买受人，买受人应于交付之日起按规定交纳物业管理费等相关费用，逾期一个月未办理交房手续的买受人按月支付100元/月的违约金。另附件四:合同补充协议四-5-(3):(黑体加粗)买受人须在办理交接手续前，按规定缴纳物业服务费等相关费用，物业服务费用应按原合同约定的交房日的当日起交纳，如原合同约定的交房日期发生变更，则以相应变更通知单中约定的交房日的当日起交纳物业服务费用。依据答辩人与被答辩人合同约定交房日期为2016年7月31日。该时间通过与被答辩人交付物业费的起始时间2016年12月16日的比对，至少说明，答辩人不为2018年11月21日交房。3、合同约定宽展期，答辩人不存在逾期交房情形，即使交房日期与合同约定不符，在2017年7月31日前均不构成违约。依据合同附件四：合同补充协议三(5)：(黑体加粗)出卖人不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人12个月(即至2017年7月31日，含当日)的交房宽展期(下称"宽展期")，宽展期自本合同正文约定的交房期限届满次日开始计算;若发生本合同第八条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期据实顺延)，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由此看来，依据合同约定，被答辩人主张的逾期交房与事实不符;即使考虑诉讼风险，人民法院认定答辩人存在逾期交房情形，被答辩人计算逾期时间也与合同约定不符，应当将该12个月宽展期扣除予以准确计算。二、答辩人不存在因自身原因导致的逾期办证事实。1、办理权属登记需多流程，多部门，含相应行政机关的行政行为，该复杂的程序中多并非答辩人所能左右(见流程图)。2、本案中因被答辩人未及时提供相关材料，导致无法办理权属证书。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。另附件四:补充合同的协议四-1:(黑体加粗)商品房交付时，买受人须按国家及唐山市有关部门相关规定交纳公共设施维修基金等费用;如买受人属银行按揭贷款买方须于房屋交付时交纳办理产权费用以及办理产权所需买受人相关资料。……本案中，至今，即在房屋交付后，被答辩人仍未提交办理权属登记所需的个人资料。因此，其主张逾期办证也非答辩人所致。3、办理产权登记并非答辩人与此固定的法定义务，而是协助义务，该协助义务的行使需以被答辩人协助为前提。《城市房地产开发经营管理条例》32条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。此条款中，答辩人作为开发主体，只得协助购买人行使权力。现因被答辩人拒绝提供相关材料，该权属登记无法办理，并非不能办理。该损失如确实发生，也应为被答辩人自行扩大损失。依据民事举证规则相关规定，如被答辩人未能举证，应承担举证不能法律风险。综上，答辩人恳请贵院查明事实，驳回被答辩人全部诉请。 被告补充答辩意见：一、大产权证办理因政府公告通知两证合一，导致延迟办理，并非我司原因所致。唐山市丰南区政府于2017年6月23日发布了开展不动产统一登记工作的通告，使得我公司在办理大产权证期间受到房改政策影响，政府开展不动产统一登记工作，系统调整、人员安排等导致办证业务无法正常开展，使得我司的大产权证办理受到影响，该原因确为政府行为所致，为我司不能遇见及控制因素。二、依据案涉合同约定，我司办证时间明显低于行业平均水平，在该合同为住建部门格式合同情形下，加重我司责任且超出合理限度的条款约定，应当认定为条款无效。经我司调查了解，唐山地区范围内，其他开发商约定办证时间如下：(见附表)，且大产权证的办理属于政府部门的行政行为，办理时间并非我公司能左右，因此，我司要求依据合同的基本公平原则对该合同条款的内容予以变更。三、案涉合同约定，即使确因出卖人原因导致逾期办证，也应以双方协商解决为前提，因此，被答辩人主张逾期办证违约金，也应自调解未果或者签署授权之后起算，未签署授权的不应支付违约金。关于对延期办证违约金的起算时间，根据合同约定双方另行协商，那么我公司也应当在协商未果后承担责任，应当自签署委托书或者法院调解未果后开始计算违约责任。结合答辩状二2，被答辩人应当提供证据证实其已向我司提交过或已经提交了办证所需由其自行提交的相关资料，否则，即使造成与之相关的损失，也为被答辩人自行扩大的损失，与答辩人无关。 本院经审理认定以下事实：一、2016年3月15日，原告郑硕作为买受人，被告荣盛地产作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的湖畔郦舍君兰苑B区3-7#座01单元0802号房，房屋总价款962306元。合同第六条对付款方式及期限约定为“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式，首付款403295元于2016年3月15日付清，贷款57万元整，其他约定见补充协议”。附件四补充协议第二条约定“第六条付款方式及期限补充内容：关于商品房买卖合同第六条内容，由于相关条文解释及操作细则尚未明确，为双方利益考虑，同时避免将来产生不必要的纠纷，经协商，双方一致同意按下列第2种付款方式处理……2.按揭贷款：买受人须于签约当日一次性付清首付款肆拾万零叁仟贰佰玖拾伍元整，小写403295元，按揭贷款伍拾柒万元整，小写570000元，同时提供齐全按揭资料，并于2016年3月21日前到出卖人指定银行办理完毕相关手续。因买受人原因，致使银行不能在签约7日内放贷的，买受人应于3日内付清全款，但不享受一次性付款购房之优惠；超过此日期视为逾期付款，按合同第七条执行”。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2016年7月31日前，并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。《商品房买卖合同》第十一条交接约定：（黑体加粗）出卖人通知买受人办理交接手续后，买受人未在通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的在通知规定的期限届满之日起，第二天视为出卖人已将房屋交付买受人，买受人应于交付之日起按规定交纳物业管理费等相关费用，逾期一个月未办理交房手续的买受人按月支付100元/月的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。附件四:合同补充协议四-5物业管理约定如下(3):买受人须在办理交接手续前，按规定缴纳物业服务费等相关费用，物业服务费用应按原合同约定的交房日的当日起交纳，如原合同约定的交房日期发生变更，则以相应变更通知单中约定的交房日的当日起交纳物业服务费用。合同附件四：补充协议三、原合同第八条补充如下(5)：出卖人不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人12个月(即至2017年7月31日，含当日)的交房宽展期(下称“宽展期”)，宽展期自本合同正文约定的交房期限届满次日开始计算;若发生本合同第八条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期据实顺延)，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四:补充合同的协议四原合同条款“第十七条双方可以就下列事项约定：1:商品房交付时，买受人须按国家及唐山市有关部门相关规定交纳公共设施维修基金等费用;如买受人属银行按揭贷款买方须与房屋交付时交纳办理产权费用以及办理产权所需买受人相关资料。…… 二、被告于2016年8月1日、2016年12月28日向原告出具河北省增值税普通发票二张，发票显示：购买方郑硕，销售方唐山荣盛房地产开发有限公司，货物名称商品房、地下室价税合计分别为403295元、570000元，备注唐山市丰南区锦绣花苑7-1-802，面积175.86平方米，单价5472元。被告向原告出具的入伙通知书显示：于2018年11月21日出具。涉案房屋实际于2018年11月21日交付给原告。原告于同日向被告交纳补交面积差985元，房本费560.46元，被告为原告出具收据二张。同日原告向廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司交纳物业费（2016.12.16-2019.12.31）176.04×1.2×36.5=7714.78装修垃圾清运费880.2共计8594.98元。原告向廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司交纳7-1-802地-224维修基金22569元。廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司向原告出具收据二张。案涉房屋于2018年9月29日办理初始登记。 三、原告向本院递交起诉状的日期为2019年5月20日，本院登记为诉前调解案件，登记诉前调解案号为（2019）冀0207诉前调1222号，于2019年8月8日转立案。 本院认为，一、案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。二、逾期交房违约金问题：合同约定被告应当在2016年7月31日前交房，但双方在补充协议中约定了出卖人不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人12个月(即至2017年7月31日，含当日)的交房宽展期(下称“宽展期”)，宽展期自本合同正文约定的交房期限届满次日开始计算，双方实际交房时间为2018年11月21日，被告未提交证据证实通知原告交房时间，而客观上被告已经迟延交房，且被告所提供的证据无法证实延期交房并非其他原因所致，故确认系被告原因造成延期交房，被告应当按照合同约定承担2017年8月1日——2018年11月21日期间的逾期交房违约金。违约金的计算按照合同约定的房款总价的日万分之一计算。三、逾期办理房屋权属证书违约责任问题：原告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由被告承担逾期办理房屋权属证书违约金28869.18元。依据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。上述约定排除了双方选择第1项买受人退房，出卖人赔偿损失条款和第2项买受人不退房，由出卖人支付违约金条款，属于当事人对办理产权登记有特殊约定。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用前提是“除当事人有特殊约定外”，本案中双方当事人特殊约定了对于产权登记协商解决，且被告已经于2018年9月29日完成办理初始登记，故对原告主张的由被告承担逾期办理房屋权属证书违约金28869.18元不予支持。四、原告要求被告办理产权证书问题。初始登记后，双方应相互配合办理转移登记，被告方非办理房屋权属证书的行政主体，且双方未举证证明为何在初始登记后未能及时办理转移登记，故对原告要求被告办理产权证书的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告唐山荣盛房地产开发有限公司在本判决生效后10日内给付给原告郑硕2017年8月1日——2018年11月21日期间的逾期交房违约金，以总房款人民币962306元为基数按日万分之一计算，计人民币45901元。 二、驳回原告郑硕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2494元，由原告郑硕负担1447元，由被告唐山荣盛房地产开发有限公司负担1047元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长 肖 斌 审判员 李怀刚 审判员 么晓梅 二〇一九年十二月三十一日 书记员 张晓丹