广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10875号原告（反诉被告）：欧阳鑫启，男，1981年4月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡茜，女，1975年3月10日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：黄振镛，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜殷毅，广东古谷律师事务所律师。原告欧阳鑫启与被告胡茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳鑫启及其委托诉讼代理人宋桂海，被告胡茜及其委托诉讼代理人黄振镛、杜殷毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳鑫启向本院提出诉讼请求：1．解除原告欧阳鑫启与被告胡茜于2019年4月3日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》（合同标的额1330000元）；2．被告向原告返还购房定金80000元及其利息暂计50（以80000元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算利息至付清之日为止）；3．被告向原告支付违约金133000元及利息暂计50（以133000元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算利息至付清之日为止）；4．被告向原告赔偿装修损失22500元、契税损失18032.85元和登记费损失80元及其利息暂计50（以40882.85元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算利息至付清之日为止）；5．由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告经他人介绍与被告认识并多次与被告协商达成一致意见并于2019年4月3日签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，由原告或其指定的合法购买人向被告购买被告名下的位于广州市花都区狮岭大道1号21栋1801房。合同约定房屋成交价为1330000元，并约定了付款方式、办理过户手续及违约金等条款。2019年4月4日，原告通过银行转账向被告支付5万元购房定金。后被告经常借故向原告借款，并表示如果不能借款给被告，被告信用卡不能按时还款便影响被告征信进而影响房子的交易，但原告最终没有同意借款。2019年4月9日，原告向税务部门支付该房屋的契税18032.85元。2019年4月10日，原告依约通过银行转账再向被告支付定金3万元。下一步应由被告以其名义向银行提出提前还贷申请，原告不断催促被告向银行提出提前还贷申请，但被告一直以各种借口拒绝，同时亦一直拒绝办理网签手续，令房屋交易无法进行下去。在签订存量房买卖合同后，被告把房屋及其钥匙交付给原告后，原告于2019年7月与广州盛美装饰工程有限公司签订了装修工程施工合同，对房屋进行装修。合同约定了总装修款，原告先行支付三成装修款22500元给该公司，该公司收款后进行了水电安装及其他部分施工。自2019年5月以来，原告一直要求被告向银行提出提前还贷申请并办理网签，但被告就是不理会原告，不愿卖房亦不同意退定金及其他款项。现原告回想起来，被告就是以卖房为幌子，实则问原告拿钱度过难关，根本没有卖房的诚意，双方协商过程及签订合同后被告不断向原告提出借款。原告多次要求被告返还定金、其他款项及支付违约金等问题均未果，为维护自身的合法权益故诉至法院，恳请法院作出公正的判决，支持原告的诉讼请求。胡茜辩称，欧阳鑫启是否具有广州购房资格，欧阳鑫启户籍地不是在广州，也未向胡茜提供具有广州购房资格的证明，因此胡茜不能确定欧阳鑫启具有广州购房资格；胡茜同意解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，但还应解除双方签订的《房屋租赁合同》。胡茜与欧阳鑫启同时签订《存量房买卖合同》《补充协议》《房屋租赁合同》，双方真实的意思表示为房屋买卖，而并非房屋租赁。因涉案房屋当时并未办理房产证，签订《房屋租赁合同》目的是为了保障双方房屋买卖行为，所以该合同应该解除；胡茜不同意返还定金和支付违约金及利息。胡茜在签订《存量房买卖合同》及《补充协议》后，积极履行合同。因办理按揭提前还款需要办理房屋不动产权证，涉案房屋不动产权证于2019年5月6日出证，胡茜即于2019年5月10日向中国工商银行花都支行申请提前还款。《补充协议》约定垫资赎证的费用由欧阳鑫启全额支付，胡茜已多次通过电话、微信催促欧阳鑫启支付垫资赎证的费用，但欧阳鑫启以各种理由拒绝向胡茜支付费用，并曾要求解除《存量房买卖合同》，从而导致交易无法继续，因此原告应承担违约责任。胡茜认为，在本次交易中，胡茜积极履行义务，相反，欧阳鑫启可能因为自身没有购房资格或者根本没有购房的意思而以各种理由不履行义务，并多次以暴力威胁，被告也多次报过警，具体可以向公安机关了解相关情况，所以导致交易无法继续，欧阳鑫启应承担违约责任；胡茜不同意赔偿装修损失22500元、契税损失18032.85元和登记损失80元及利息。欧阳鑫启在双方交易无法继续，且未经胡茜同意的前提下，擅自对涉案房屋进行装修，应自行承担装修费用。对涉案房屋造成损失的部分，应承担赔偿责任，且《补充协议》中约定契税等费用由欧阳鑫启全额支付。综上，在本次交易中，胡茜按约定履行合同，从胡茜同意与欧阳鑫启签订《房屋租赁合同》以保障欧阳鑫启不会因胡茜违约而不能合法占有、使用涉案房屋看出，胡茜积极促成交易完成。相反欧阳鑫启一直以各种理由拖延胡茜，造成交易不成，反而希望通过诉讼要求胡茜返还定金、支付违约金，并且能以低价承租涉案房屋，欧阳鑫启的行为是违背了诚实信用、公平公正原则的，请求法院驳回欧阳鑫启起诉或诉讼请求，并支持胡茜的反诉请求。胡茜向本院提起反诉请求：1．确认原告与被告于2019年4月3日签订的《房屋租赁合同》无效；2．原告向被告支付违约金133000元；3．原告对位于广州市花都区狮岭大道东1号21栋1801房恢复原状；4．原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年4月3日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定被告向原告出售被告名下位于广州市花都区狮岭大道东1号21栋1801房。因涉案房屋当时并未办理房产证，且原告为了保障房屋交易，同时要求双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，租赁期限共120个月，自2019年4月3日至2029年4月2日，月租金为833.33元，租金一次性全部支付。《存量房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告于2019年5月10日向银行申请提前还款，但原告一直以各种理由拒绝向被告支付垫资赎证的款项，因此双方交易不能继续。原告于2019年7月在未经被告同意下，擅自对涉案房屋进行装修，并造成房屋损坏。《房屋租赁合同》并非双方真实的意思表示，应解除。原告在房屋交易过程中未按约定支付款项，造成交易不能进行，应承担违约责任。且原告擅自对涉案房屋造成损坏，应承担恢复原状责任。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于广州市花都区狮岭大道1号21栋1801房，建筑面积为118.12平方米，登记权属人为胡茜，现抵押给中国工商银行股份有限公司广州花都支行。2019年4月3日，胡茜（甲方、卖方）与欧阳鑫启（乙方、买方）、签订《存量房买卖买卖合同》，约定胡茜将涉案房屋出卖给欧阳鑫启，总价款为133万元。合同签订当天支付5万元定金，交税当天日期（限十日内）支付8万元（含定金）。甲方应在房地产正式交付使用前、网签日期，交清所有该房地产在收楼产生的欠款及费用（如银行贷款欠税款、债务及水电、煤气、电话等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。甲方不能按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；双方还约定其他事项。同日双方就该房地产买卖签订补充协议，补充协议约定甲乙双方经商定一致同意将涉案房产由原业主胡茜卖给欧阳鑫启或合法购买人（此处空白），实际成交房价为壹佰叁拾叁万元整，所产生的契税、买卖双方交易税、垫资赎证等费用由买方全额支付。双方约定此房网签日期之前所产生的一切与该房屋的经济与债务关系全部由胡茜本人负责；双方商定共签约2份，存量房买卖合同、房屋租赁合同，在房屋买卖交易过程中，上述房屋租赁合同不起法律效力和约束力，若因甲方胡茜不能提供有效证件等原因导致我方无法进行上述存量房买卖合同的情况下，上述房屋租赁合同自动生效，并且甲方需支付乙方违约金十万元整，若因乙方不能提供合法购买人与甲方进行办证、过户而造成无法交易所产生的上述存量房买卖合同房屋、房屋租赁合同将同时失效。双方约定该房屋交易全款甲方实收金额人民币133万元整，定金共支付8万，余款以按揭为准，如果贷款金额超出实收房款，甲方收到房款时当天退还给乙方，如果贷款金额不够支付房款133万元整，乙方应当在当天补齐全款给甲方。同日，双方签订房屋租赁合同，约定欧阳鑫启承租胡茜所有的涉案房产，租赁期限共120个月，自2019年4月3日至2029年4月2日止，月租金为833.33元，租金按一次性支付，支付时间为2019年4月3日付5万，另交税当日付3万，约2万元用于付税办理，甲方实际收到为准。双方还约定了其他事项。欧阳鑫启于2019年4月3日向胡茜支付了定金50000元，于2019年4月9日代胡茜缴纳涉案房产契税18032.85元，于2019年4月10日支付了定金30000元。2019年4月10日，欧阳鑫启向广州稳格贷按揭服务有限公司支付登记代理费80元，由该公司代为办理涉案房产的产权证件，涉案房产于2019年5月6日登记在胡茜名下。2019年7月30日，欧阳鑫启与案外人广州盛美装饰工程有限公司就涉案房产装修事宜签订《装修工程施工合同协议条款》，约定工程预算总造价为75000元。该公司出具《标准工程预算表》，其中水电工程小计为18976元。该公司于同日出具收到欧阳鑫启22500元装修款的收据。双方确认欧阳鑫启仅对涉案房产进行了水电工程的装修，欧阳鑫启已将涉案房产内未形成附合的地砖及门搬走。欧阳鑫启确认自己并无购房资格。胡茜于2019年5月10日向抵押银行申请提前还贷，但于2019年6月20日进行了取消。双方微信聊天记录显示：欧阳鑫启于2019年3月22日告知胡茜其有意向购买涉案房产，但需要借朋友名额。胡茜于2019年8月15日告知欧阳鑫启到银行办理提前偿还按揭贷款手续，并更换涉案房产门锁。欧阳鑫启于2019年8月27日22:53分告知胡茜装修目前花了一万多。欧阳鑫启向本院申请财产保全，要求查封胡茜名下价值人民币253532元的财产，本院依法作出（2019）粤0114民初10875号民事裁定书以及（2019）粤0114民初执保1517号协助执行通知书，对涉案房产采取了查封措施。欧阳鑫启为此支付了财产保费1787.66元。本院认为：欧阳鑫启与胡茜签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。欧阳鑫启不具备广州市购房资格，虽然欧阳鑫启陈述可以过户到自己的公司或其他具备购房资格的朋友名下，但欧阳鑫启并未提交充分证据证明其将实际购房人告知胡茜，故欧阳鑫启对于合同的不能履行存在过错。合同履行过程中，欧阳鑫启向胡茜支付定金，代缴契税及办理涉案房产产权证件，但胡茜并未将办理提前还贷的情况告知欧阳鑫启，在其已经取消提前还贷的申请后，仍然要求欧阳鑫启代为偿还贷款违反合同约定，且其明知欧阳鑫启没有购房资格，仍然签订房屋买卖合同，对于合同不能履行亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，买卖双方对于合同不能继续履行均存在过错，因此，双方应对各自的过错承担责任，故买卖双方要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。现胡茜同意欧阳鑫启解除房屋买卖合同及补充协议的诉请，本院予以支持。合同解除，双方权利义务终止，胡茜收取的80000元定金没有法律依据，应退还给欧阳鑫启。同理，胡茜应返还欧阳鑫启代为缴纳的涉案房产契税18032.85元及登记代理费用80元。由于欧阳鑫启对合同无法继续履行存在过错，且胡茜将涉案房产交付给欧阳鑫启占有使用，因此其要求胡茜支付上述费用利息的请求，依据不足，本院不予支持。双方签订房屋买卖合同的同时就涉案房产签订租赁合同，签订租赁合同的目的是为了保证房屋买卖合同的履行，并非双方真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故房屋租赁合同无效。胡茜将涉案房产钥匙交付给欧阳鑫启，应视为其同意欧阳鑫启对涉案房产增值的装修行为。胡茜诉请对涉案房产恢复原状，本院不予支持。欧阳鑫启诉请胡茜支付装修费用，本院予以支持。关于装修款项，欧阳鑫启经本院释明后放弃评估并申请法院酌情认定。双方确认涉案房产目前仅进行了水电铺设。根据欧阳鑫启与案外人签订的装修合同显示水电工程款项为18976元。欧阳鑫启提交广州盛美装饰工程有限公司出具的收款22500元的收据，但并未提交付款记录，且其在与胡茜2019年8月27日的微信聊天记录中自述“装修目前花了一万多而已”，故本院酌情认定装修款项为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告欧阳鑫启与被告胡茜于2019年4月3日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、确认原告欧阳鑫启与被告胡茜于2019年4月3日签订的《房屋租赁合同》无效；三、被告胡茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳鑫启返还定金80000元；四、被告胡茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳鑫启返还代缴契税费用18032.85元及登记代理费用80元；五、被告胡茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳鑫启支付装修费用10000元；六、驳回原告欧阳鑫启的其他诉讼请求；七、驳回被告胡茜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8568元，由原告欧阳鑫启负担4918元，由被告胡茜负担3650元；本诉案件保全费1787.66元，由原告欧阳鑫启负担1026.05元，由被告胡茜负担761.61元；反诉案件受理费1480元，由被告胡茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年十二月九日书记员  曾佩仪方琢华