安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1322民初4442号 原告：蒋乐天，男，1984年3月12日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：孙爽朗，安徽锦相邑律师事务所律师。 被告：上海元辅商务咨询有限公司，住所地上海市金山区亭林镇林宝路39号10幢A4室，统一社会信用代码913101165791466465。 法定代表人：郭寿图，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何庆伟，男，1989年7月6日出生，汉族，该公司工作人员。 被告：萧县园中园物业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇国购金街。 法定代表人：朱云龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：李继超，男，1969年2月27日出生，汉族，该公司工作人员。 被告：宿州华安置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交叉处。 法定代表人：朱长安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙贤武，1966年4月5日出生，汉族，该公司工作人员。 原告蒋乐天与被告上海元辅商务咨询有限公司（以下简称元辅公司）、萧县园中园物业有限公司（以下简称园中园公司）、宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日作出（2019）皖1322民初668号民事判决书，判决后蒋乐天不服提起上诉，宿州市中级人民法院作出（2019）皖13民终1207号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院遂另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告蒋乐天及其委托诉讼代理人孙爽朗，被告元辅公司的委托诉讼代理人何庆伟，被告园中园公司的委托诉讼代理人李继超，被告华安公司的委托诉讼代理人孙贤武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋乐天向本院提出诉讼请求：1.依法判决元辅公司、园中园公司、华安公司立即停止侵权行为，恢复供电并赔偿营业损失暂定50000元（暂计算自停电之日到恢复供电之日止）；现变更为：依法判决被告赔偿因不履行合同造成的营业损失暂定10万元；2、判决被告赔偿因不履行合同造成申请人装修费损失36500元、水电布置5000元、保洁1500元、石英石台面3200元，砸墙通下水道2700元、门头3800元以及店面内财物毁损等30000元、门店转让费58000元、租赁定金10000元、物业费3120元、以及装修押金1000元、装修垃圾清理费300元、电费77元；3.依法判令被告继续履行合同；4.本案诉讼费及一、二审律师费用由被告承担。 事实和理由：2018年10月19日，蒋乐天与元辅公司签订商铺租赁协议书，协议约定将位于龙城国购广场132号商铺，租赁给蒋乐天用于经营餐饮，年租金75000元，租期3年，租赁定金10000元。协议签订当日，蒋乐天向元辅公司交纳房屋定金10000元，并向园中园公司交纳物业费3120元、装修押金1000元及垃圾清理费300元。2018年10月31日，园中园公司和华安公司未经蒋乐天同意，将承租店面电源切断，至今未恢复供电，致蒋乐天承租店面无法正常营业，造成其营业损失50000元。蒋乐天多次找三家公司协商均未果故起诉来院。 元辅公司辩称，蒋乐天诉请元辅公司承担侵权责任并赔偿损失以及损失的数额，无事实及法律依据，元辅公司不承担侵权责任；蒋乐天诉称造成其损失是因园中园公司、华安公司的侵权行为造成的，与元辅公司无因果关系，其起诉元辅公司主体不适格；元辅公司与华安公司之间系代理关系，代理华安公司对外进行招租，元辅公司不是涉案房屋租赁合同的履行主体，蒋乐天仅能主张华安公司继续履行合同，故应驳回对我公司的诉讼请求。 园中园公司辩称，我公司仅是涉案房屋的物业公司，2018年10月19日，其公司收取了蒋乐天缴纳的物业费3120元、押金1000元、垃圾费300元是事实；10月20日，华安公司讲蒋乐天承租的房子是安全通道不能租用，是华安公司将涉案房屋的供电线路断电，园中园公司没有过错，蒋乐天起诉园中园公司要求赔偿主体不适格。 华安公司辩称，蒋乐天与元辅公司于2018年10月19日签订租赁协议，当天晚上华安公司知道后，就告诉元辅公司不能租赁，消防大队也下通知，该位置是疏散通道，不能作为商铺使用，元辅公司应尽快和蒋乐天终止合同；10月20日，华安公司即告知蒋乐天此商铺是通道，必须终止合同，但蒋乐天不愿终止合同，强行装修，华安公司才派人停止对其供电；华安公司和园中园公司、元辅公司共同商定，让元辅公司、物业公司将收取蒋乐天的费用全款退还给他；签订合同只是一晚上的时间，不会给蒋乐天造成50000元的损失。蒋乐天诉请的损失无任何依据，其公司不予承担。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）原告提供证据证据3收据，及微信转账记录一组，欲证明蒋乐天在租赁该商铺之前，该商铺由他人经营使用，不是安全通道，蒋乐天为承租该商铺交纳转让费58000元。元辅公司认为真实性无法核实，园中园公司认为与其公司无关，华安公司认为真实性无法核实。经审核，蒋乐天为租赁房屋付给上一租户周艳转让费是事实，符合交易规则，对该证据的真实性予以认定。 （二）原告所举证据萧县公安局问话笔录一组，欲证明涉案房屋一直正常经营。被告对其证明目的有异议；经审查，公安机关对孙贤武、吴秀芝的问话笔录显示2018年7月27日消防部门下发消防整改通知，涉案房屋系消防通道要求限期整改，原租户不配合没有整改，后来在被告不知情的情况下转租给蒋乐天。华安公司作为房屋所有人没有将此情况告知招商公司和物业公司，直至2018年10月19日发现原告租赁房屋后就通知其不能继续租赁和装潢，但原告未停止施工，遂于2018年10月31日将涉案房屋断电，房屋内部分物品拉走，原告曾向公安机关报警后起诉。对该证据的真实性、合法性予以认可。 （三）室内装修合同、收据一组，证明原告租赁房屋后投入资金对房屋进行装潢及其他费用的事实；经审查，原告于2018年10月22日与纵奇签订室内装修合同，约定工程价款36500元；支付工程款收据2张36500元，水电支出5000元、安装大理石3200元、砸墙、通下水道2700元、门头安装3800元、保洁费1500元；因为诉讼产生律师费11000元，共计63700元。 （四）对华安公司提供的证据责令限期整改通知书、图纸，欲证明蒋乐天所租赁的房屋系消防通道，消防大队下发整改通知，不应作为商铺使用。三被告均有异议，认为从图上未标注涉案房产系消防通道，达不到被告的证明目的。经审查，消防部门下发限期改正通知书给华安公司是事实，该涉案房屋现在仍未出租，作为房地产中介接待，二个门都可以打开用作通道使用,留作大润发超市的出口；证明被告华安公司的理由成立，该房屋仍留作消防通道使用，对该证据的真实性、客观性予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月19日，元辅公司（甲方）与蒋乐天（乙方）签订《商铺认租协议书》，协议载明：甲方受华安公司委托，经营管理龙城国购广场，现乙方有意租赁甲方经营商铺，就相关事宜达成如下协议：1.乙方认租物业位于龙城国购广场商场区一层132号商铺；2.该套商铺经营品牌为38号米线馆，经营范围仅限于餐饮，乙方在签署正式租赁合同前如有调整，必须甲方审批同意；3.该商铺年租金75000元，租赁期3年；……6.在签署本协议书时，乙方向甲方缴纳认租意向定金10000元；7.本《认租协议书》自甲乙双方签署且乙方向甲方缴纳定金后生效等。签订协议当日，蒋乐天向元辅公司缴纳定金10000元，向园中园公司交纳物业费3120元、垃圾清理费300元、装修押金1000元。2018年10月31日，蒋乐天办理了营业执照，名称为三十八号米线馆，经营场所为萧县龙城镇金街国购广场132号，经营范围小吃服务。 另查明，萧县公安消防大队2018年7月29日，对龙城国购综合楼地下一层至地上五层商业部分下发责令限期整改通知书，涉案房屋系留作的大润发超市消防通道不再对外出租使用。但华安公司未将该信息告知元辅公司、园中园公司，直至2018年10月19日原告已经签订合同后方告知元辅公司，元辅公司遂告知原告该房屋不能出租，但原告已经对涉案房屋进行装修，并不同意解除合同，2018年10月31日，华安公司将涉案商铺电源切断。双方协商未果原告起诉来院。 又查明，元辅公司与华安公司系招商代理关系，由元辅公司为华安公司龙城国购广场代为招商，园中园公司为该广场物业管理公司。 再查明，原告于2018年10月9日付给争议房产原租户周艳转让费58000元；2018年10月22日与纵奇签订室内装修合同，约定工程价款36500元；支付工程款36500元，水电支出5000元、安装大理石3200元、砸墙、通下水道2700元、门头安装3800元、保洁费1500元；因纠纷支出的律师费11000元，计63700元。 本院认为，本案的争议焦点是:租赁合同能否继续履行;原告蒋乐天的损失如何处理。 一、关于租赁合同能否继续履行 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中,元辅公司与蒋乐天签订的房屋租赁合同中,涉案租赁商铺为华安公司原设计规划及政府消防部门整改要求留作的消防通道，该涉案房屋的出租和承租违反了相关法律规定,房屋租赁合同中该房屋的出租和承租是无效的合同。该合同如继续履行违反法律规定，已不能实现合同目的，故蒋乐天请求法院确认双方继续履行房屋租赁合同的诉讼请求,本院不予支持。 二、关于原告蒋乐天的损失如何处理 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定,承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中,蒋乐天对涉案商铺进行装修时，元辅公司作为华安公司的招商代理是知情的，与蒋乐天签订合同时，未就合同不能履行情况告知原告，原告进行了装修，致使原告支出费用造成损失，依据公平原则，应当对原告的损失承担主要责任，本院酌情认定为70%责任比例。但在原告承租第三天，华安公司及元辅公司在得知相关情况后，在最短的时间内向原告发出停止装修通知，而原告不听劝阻，继续装潢，导致损失继续扩大，对自身损失应承担次要责任，本院酌情认定为30%责任比例。 关于该部分租赁无效给蒋乐天造成的装饰装修损失,结合双方就相关装饰装修事项的举证情况和当庭陈述，以及双方的责任比例，酌定由华安公司分担蒋乐天主张的装饰装修现值损失及律师费用计63700元。由华安公司承担70%，即44590元。原告主张支付给周艳的转让费，因房屋不具备出租条件，原告可另行追偿。 关于蒋乐天主张营业损失的诉讼请求,合同无效的情况下,当事人应承担相应的缔约过失责任,由此导致的损失范围不应当包括合同履行利益,蒋乐天主张的所谓营业损失属于合同履行利益的期待利益范畴,其该项主张于法无据,法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、上海元辅商务咨询有限公司于本判决生效后十日内返还蒋乐天支付的租赁定金10000元； 二、萧县园中园物业有限公司于本判决生效后十日内返还蒋乐天支付物业费3120元、垃圾清理费300元、装修押金1000元，共计4420元； 三、宿州华安置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿蒋乐天装修损失及律师费44590元； 四、驳回蒋乐天的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，由宿州华安置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  刘 欣 人民陪审员  孙长宁 人民陪审员  许青青 二〇一九年十二月二十五日 法官助理孔祥娟 书记员王肖凤 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。