贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2628民初1085号 原告：吴道香，女，1969年07月13日出生，苗族，住锦屏县。 原告：龙家波，男，1967年08月10日出生，苗族，住锦屏县。 委托诉讼代理人：王太渊（特别授权），贵州恭信律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：杨云（特别授权），贵州恭信律师事务所专职律师。 被告：天柱县坐标房地产开发有限公司。企业地址：天柱县凤城镇环城东路30号。组织机构代码915226270903017544。 法定代表人：周维英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：兰银龙（特别授权），贵州维律律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：王小春（特别授权），贵州维律律师事务所专职律师。 原告吴道香、龙家波与被告天柱县坐标房地产开发有限公司（下称坐标公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月01日立案后，依法由审判员杨启德适用简易程序独任审判，决定（2019）黔2628民初1080至1089号案件公开开庭合并进行审理，分别作出判决。原告吴道香、龙家波的委托诉讼代理人王太渊、杨云、被告天柱县坐标房地产开发有限公司法定代表人周维英的委托诉讼代理人兰银龙、王小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴道香、龙家波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金(自2019年6月1日至2019年9月30日计15205.41元，自2019年10月1日始至被告实际交房日止以249269元为基数按日万分之五计算)；2.判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书违约金4985.38元。3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是锦屏县敦寨老水泥厂片区棚户区改造项目(一期)的开发商。2017年08月04日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定:原告购买该项目第A2幢1单元1-20号房；建筑面积31.82平方米，套内建筑面积30.35平方米:按套内建筑面积计算，该商品房单价8213.15元/平方米、总价249269元;付款方式为:合同签订之日交付首付款144269元，余款10.50万元以银行按揭支付;被告应当在2019年5月30日前向原告交付该商品房，被告逾期30天内交房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，被告逾期超过30天交房，原告要求继续履行合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金:被告交房时应符合条件即取得工程竣工合格证明、商品房面积实测技术报告书、上下水和供电达到使用条件、电话通讯和有线电视及宽带网络线路敷设到户；被告承诺于2019年8月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在该期限内交付的，约定日期起30日内，被告交付办理商品房转移登记文书的，按已付房价款2%承担违约责任。 合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款249269元，但被告至今未将该商品房交付给原告，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。特起诉，请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告坐标公司辩称：1.被告逾期交房及逾期交付商品房转移登记有关文书是因政府规划调整等不可抗力原因导致，依法应当免除被告的责任。2.被告与原告已签订《坐标广场协议书》对《商品房买卖合同》约定的交房时间进行了变更，目前交房时间尚未达到，被告不存在违约。3.退一万步讲，即使被告存在违约，原告所主张的逾期交房违约金和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金也缺乏事实及法律依据，依法不能成立。4.被告主张的逾期交房违约金计算比例折合月利率为1.5%，明显过分高于其实际损失，依法应参照涉案房屋同地段同类型房屋租金标准予以减少。5.被告申请办理商品房所有权初始登记须在商品房交付买受人后90日向有关部门申请，而本案商品房尚未交付，且合同约定的办理初始登记时间不具备履行可能性，故原告要求支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，依法不应支持。6.逾期交房及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金支付的前提条件，是买受人已支付完毕购房款，未支付完毕购房款的买受人在未履行付款义务之前无权要求被告承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2017年08月04日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》1份，出卖人天柱县坐标房地产开发有限公司，买受人吴道香、龙家波。主要内容为：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于（老水泥厂）、总土地面积为34821.30平方米、编号为522628102008ＧＢ00043的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是黔（2016）锦屏县不动产权地字第0000036号，合同编号是：522628-2015-ＣＲ-00004。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2017-02-15，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2019-02-15。第二条，销售依据。买受人购买的商品为预售商品房。预售商品房批准机关为：锦屏县住房和城乡建设局，预售许可证号为：17008。第三条，买受人购买的商品房（其房屋平面图见附件一）为本合同第一条和第二条约定项目中的：第Ａ2幢1层1-20号房，或Ａ2-0-1-20。建筑层数为地上11层，地下1层，该商品房位于地上第1层，该房号为1-20。该商品房合同约定建筑面积为31.82平方米，套内建筑面积30.35平方米。该商品房的使用年限自2015年08月21日起至2055年08年21日止。第七条，计价方式与价款，1.按照套内面积计算，该商品房单价每平方米8213.15元，价款249269元。第十一条，交付时间和条件。（一）出卖人应当在2019年05月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所1.2.3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.电话通讯、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上1.2.5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理：（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款2%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为人民币5000元。（二）公共服务设施：1.公共服务设施、市政公用设施及绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。第十三条，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）（2）不作累加］：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条，交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方在交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。第二十二条，房屋登记。一、预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2019年08月30日前，取得该商品房所有权初始登记有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起30日内，出卖人交付办理商品房屋转移登记有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付价款，并按银行同期存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款的违约金。还约定了计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款的责任、争议解决方式等内容的合同。被告在合同上盖章；原告在合同上签名摁手印。 在合同履行过程中，原告向被告付清购房款412000元。被告予以确认。被告取得了《贵州省建设工程竣工验收备案表》《建设工程竣工规划认可证》《房屋实测报告》；尚未取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》。 以上事实，有当事人的陈述、案件涉及的证据以及庭审笔录等为证，可以认定。 本院认为：一、关于房屋买卖合同效力的认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，对当事人具有约束力。 二、关于商品房可否交付使用的认定。被告建设的房屋经勘察、设计、施工、监理、建设“五大主体”验收合格，为主体工程合格。同时，将“有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告”和合同第十二条约定的内容作为房屋交付条件，应当尊重当事人的约定。且合同第十四条约定，双方在交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件；否则，买受人有权拒绝接收。本案，满足合同第十一条及第十二条约定的证明文件为《贵州省建设工程竣工验收备案表》《建设工程竣工验收消防备案凭证》《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》《建设工程竣工规划认可证》《房屋实测报告》等相关证明文件，经审查，被告建设的房屋尚未取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，被告建设的商品房不符合交付的条件，构成违约。 三、关于违约责任的认定。当事人在合同中约定“出卖人应当在2019年05月30日前向买受人交付商品房”，经查，被告未能在约定的期限内交房，构成违约，应当承担不能按期交房的违约责任。同时约定，“出卖人承诺于2019年08月30日前，取得该商品房所有权初始登记有关文件，交给买受人。”经查，被告在合同约定的期限内并未将商品房所有权初始登记有关文件，交给买受人，构成违约，应当承担违约责任。 四、关于被告责任的承担问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据法律规定，被告未按合同约定的时间交付商品和交付初始登记的证明文件，当事人在合同中约定了违约的损失计算方法，被告在答辩时向本院申请调整违约金，并申请对同一地段的房屋租金进行了评估，经审查，被告未能交付商品房，给原告造成了一定的损失。被告提出调整违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量。原告主张被告从2019年6月1日起按约定日万分五给付逾期交房的违约金，根据原告的实际损失，可以由合同约定的日万分之五调整为日万分之一，从2019年6月1日起至2019年12月26日止，违约金的计算方法为=天数209天*24.9269（日违约金）=5209.72元（违约金），从2019年12月27日至交房之日按此方法计算。对超出的部分，本院不予支持。原告主张被告按房价的2%给付逾期交付初始登记的证明文件的违约责任，根据原告的实际损失，可以由合同约定的已房屋价款的2%调整为已付房屋价款的1%，违约金的计算方法=249269（已付房屋价款）*1%（违约金比例）=2492.69元；由被告向原告支付违约金，对超出的部分，本院不予支持。上述违约金合计7702.41元。 五、关于当事人庭审辩论意见的认定。一是关于认购协议与商品买卖合同的条款的理解问题。根据后合同优于前合同的原则，即后合同对前合同约定的期限进行了修改，应当适用商品买卖合同的条款进行裁判。二是关于被告提出不可抗力的问题。从被告提交的证据来审查，被告在用地规划调整期间政府并未对预售的商品房作出停工通知，对被告的施工时间并未发生影响。对上述辩论意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告天柱县坐标房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告龙家波、吴道香（以金额249269元为基数从2019年6月1日起至2019年12月26日止）支付逾期交房的违约金5209.72元；并支付2019年12月27日起至房屋交付之日止的违约金，其计算方法为：=天数*24.9269（日违约金）； 二、被告天柱县坐标房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告龙家波、吴道香支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金2492.69元； 三、驳回原告龙家波、吴道香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费304元，减半收取152元，由被告天柱县坐标房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 如义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。 审判员  杨启德 二〇一九年十二月二十六日 书记员  胡燕梅