江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初9343号原告:戴雪娟，女，1984年8月20日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：张志国，江苏德沛律师事务所律师。被告:沭阳县亿瑞置业有限公司，统一社会信用代码9132132266898971XJ，住沭阳县。法定代理人：陈某，该公司经理。委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。原告戴雪娟诉被告沭阳县亿瑞置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，于2019年7月15日适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告戴雪娟及其委托诉讼代理人张志国、被告的委托代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴雪娟向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年6月2日签订的《西城馥邦签约单》和2017年7月11日签订的《西城馥邦车库销售合约》；二、被告返还原告己付购房款567773元；三、被告给付原告自2017年7月11日起至实际给付之日至起至实际给付之日止以567773元为基数，按照中国银行同期贷款基准利率计算的利息;四、赔偿原告567773元。事实和理由：案外人赵某承建被告开发的西城馥邦小区脚手架工程，被告将涉案房屋向赵某抵冲工程款，后赵某又通过被告将房屋转让给原告。原、被告于2016年6月2日签订签约单，合同约定原告向被告购买西城馥邦小区27幢1602室房屋，建筑面积119.01平方米，单价4290元，总价510553元。2017年7月11日又签订《西城馥邦车库销售合约》，约定购买27幢11号车库，价格57220元。车库合同签订当天，被告向原告出具两张收据。之后，原告多次要求被告交付房屋并办理过户登记手续，但被告以各种理由拖延，原告经多方打听才得知该房屋早在2014年5月28日即被被告作为在建工程进行了抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司沭阳支行，后涉案房屋被中国银行股份有限公司沭阳支行保全执行，原告等人提起执行异议被驳回，现房屋已确定不能交付，合同目的无法实现。被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告沭阳县亿瑞置业有限公司辩称：原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，原告向案外人赵某、仲华丽出借款项，原告于2016年6月2日向被告出具委托书，委托被告向赵某在被告工程款进行扣除，直至还清借款本息，原告将赵某出具的借条交给了被告，原告担心被告公司扣除赵某工程款不给原告，原告就要求被告出具西城馥邦签约单和收据作为委托被告向赵某要款的抵押。综上，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。原告戴雪娟为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《西城馥邦房票》复印件一份，证明被告于2016年6月2日向原告出具西城馥邦小区27幢1602室房屋及11号车库的房票，该房票由原、被告双方签章，确认涉案房屋为原告取得的事实。证据二、《西城馥邦签约单》一份，证明原、被告双方于2016年6月2日签订西城馥邦小区27幢1602室房屋签约单，签约单中对房屋房号、面积、单价、总价、付款方式及违约责任等均作出了明确的约定，并明确该签约单为双方购房合同的主项。证据三、《西城馥邦车库销售合约》一份，证明原、被告双方于2017年7月11日就涉案房屋车库签订合约，合约对车库面积、单价、总价及违约责任等明确作出约定。证据四、收款收据两份，证明被告于2017年7月11日向原告出具涉案房屋房款及车库款收据，收据上明确交款人为原告，且该收据形成于出具委托书的一年后，不可能是被告所谓向原告就涉案房屋作为抵押的事实。证据五、（2019）苏1322执异68号裁定书，证明被告将涉案房屋进行抵押，原告作为异议人要求法院解除对涉案房屋的查封、拍卖，但法院以涉案房屋已在出卖原告之前就设置抵押权为由驳回了原告的异议请求。证据六、中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明除去抵冲工程款的500000元以外，原告于2017年7月11日即被告出具收款收据当日，通过银行转账方式向被告的会计交付车库款57220元及购房款余款10553元，原、被告之间存在真实的商品房买卖合同关系，被告关于原告委托被告向赵某催要借款的说法不成立。证据七、（2018）苏1322执3098号查封公告复印件一份，证明原告在2018年12月看到法院张贴的公告后经过中国银行查询才得知涉案房屋被抵押、查封的情况。被告沭阳县亿瑞置业有限公司对原告提交的上述证据的质证意见为：对证据一真实性暂不予确认，对证据二、三、四、五真实性无异议，但认为原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系。对证据六真实性、合法性无异议，但不能证明原告已向被告支付了所有购房款。对证据七真实性、合法性、关联性均无异议。被告沭阳县亿瑞置业有限公司为支持其辩解理由，向本院提交如下证据：证据一、委托书一份，证明原告向案外人赵某、仲华丽出借420000元借款，本息共计550000元，原告委托被告向赵某索要该借款，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。证据二、《西城馥邦房票》一份，证明该房票形成于2015年8月11日，房票涉及的房屋为西城馥邦小区27幢1705室，为赵某S2脚手架工程抵房取得，该房屋由赵某抵押给原告。证据三、借条四份，系案外人赵某、仲华丽向原告出具，该借条在原告向被告出具委托书时一并交给被告。证据四、（2019）苏1322民终1738号民事判决书，该案与本案相似。原告戴雪娟对被告提交的上述证据的质证意见为：对被告提交的证据真实性均无异议，证据一能够证明原告将对赵某、仲华丽享有的债权通过交付相关原件的方式转让给被告，鉴于被告对赵某有工程款欠款，便于被告债权债务抵冲，实现被告无力支付工程款的现状，原告应被告要求签订该委托书，并将借条原件、赵某向戴雪娟抵押的房票全部交给被告，说明相关债权已经转让，如果仅是委托催要，原告没有必要在债权还未实现的情况下将债权凭证交给被告，被告也没有理由将自己的房屋抵押给原告并向原告出具收款收据。本院对原告提交的证据一至七的证明效力依法予以确认，对于被告提交的证据一至三的证明效力依法予以确认，对被告提交的证据四的真实性、合法性依法予以确认，但与本案不存在关联性。本院经审理查明事实如下：被告沭阳县亿瑞置业有限公司开发建设沭阳县西城馥邦小区。2016年6月2日，原告戴雪娟与被告签订《委托书》，载明：“甲方：戴雪娟乙方：沭阳县亿瑞置业有限公司西城馥邦S2土建项目工程、脚手架搭设施工班组总包人赵某和仲华丽因工程需要向甲方戴雪娟借款人民币现金：肆拾贰万元整，至2015年5月30号本息累计伍拾万元整。为了确保借款资金安全，赵某将其工程款所抵的西城馥邦住宅27栋1705室房票质押在戴雪娟手中。目前赵某、仲华丽经我多次电话和短信通知，均没有回话，下落不明，为了及时解决问题实现债权，现甲方将其持有的对赵某和仲华丽的借条、房票等交给乙方，委托乙方向赵某、仲华丽索要或在支付阳某公司S2项目脚手架工程款中扣除，直至还清借款本息。特此委托！”同日，原告将案外人赵某和仲华丽出具的借条四份及赵某抵给原告的西城馥邦小区27幢1705室房票交付被告，该房票载明：“本房源位于西城馥邦小区27栋1705室，预测面积191.81平方米，车库号，预测面积平方米。为赵某S2脚手架工程工程取得。现同意抵给戴雪娟身份证号（本判决书略写）。说明：本房票只作房源证明，用于处理本项目部所产生的的工程款、材料款的费用。售房手续待本房源取得预售证后办理。具体使用按赵某与沭阳亿瑞置业有限公司所签：工程款地方协议执行。违者后果自负”，该房票由赵某及被告签章。原、被告于同日就西城馥邦小区27幢1602室房屋签订《西城馥邦签约单》，被告向原告出具该房屋房票。签约单约定买受人为戴雪娟，所购房屋为西城馥邦27幢1602室，建筑面积为119.01平方米，单价为每平方米4290元，总金额为510553元，付款方式为买受人合同签订当日一次性支付人民币510553元整，并约定此签约单视为双方购房合同主项，双方签字后购房合同视为成立，违约方应承担违约责任。房票载明：“本房源位于西城馥邦小区27栋1602室，预测面积119.01平方米，单价4290元/平方米；车库11号，面积25.74平方米，单价3000元/平方米。总价587773元。为戴雪娟取得，身份证号码：（本判决书略写）”。2017年7月11日，原、被告签订《西城馥邦车库销售合约》，合约约定购买车库为27幢11号，车库面积25.74平方米，总价57220元，该合约为所购住宅合约的附属件，若该合约中有未尽事宜，也同样参照住宅合约中条款执行。原告于同日通过银行转账方式向被告会计王树阳交付涉案房屋房款10553元及车库款57220元，被告于同日向原告出具涉案房屋房款510553元的收款收据、车库款57220元的收款收据。另查明，2014年3月10日，被告与中国银行股份有限公司沭阳支行签订《抵押合同》（编号：2014年沭抵字005号），将其西城馥邦小区在建工程进行抵押，并于2014年5月28日办理抵押登记，在建工程抵押登记清单中包含涉案西城馥邦小区27幢1705室房屋。2017年11月16日，中国银行股份有限公司沭阳支行诉至本院，要求被告归还贷款本息，双方在本院主持调解下达成协议，本院于2018年1月18日作出（2017）苏1322民初18847号民事调解书，该调解书中确认中国银行股份有限公司沭阳支行对被告提供的抵押财产拍卖、变卖所得款在抵押权范围内享有优先受偿权。后被告未按照调解书履行给付义务，中国银行股份有限公司沭阳支行于2018年5月7日申请本院强制执行，本院于2018年11月28日作出（2018）苏执3098号执行裁定书，裁定对被告开发的沭阳县西城馥邦小区包括涉案27幢1602室房屋在内的19套房屋予以查封，并于2018年12月5日发布公告。原告后向本院就涉案房屋提出执行异议，本院于2019年4月30日作出（2019）苏1322执异68号裁定书，裁定驳回戴雪娟的异议请求。本案争议焦点为：一、原、被告之间就涉案房屋是否存在真实的商品房买卖合同关系；二、原告要求解除与被告所签的涉案房屋及车库的合同是否有事实和法律依据；三、如果满足解除条件，原告要求返还已付房款及利息，并要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为原、被告就涉案房屋存在真实的商品房买卖合同关系。原告戴雪娟提供的涉案房屋房票复印件、《西城馥邦签约单》、《西城馥邦车库销售合约》明确载明涉案房屋为原告取得，买受人为原告，且明确载明涉案房屋房号、面积、房屋计价方式及价款、付款方式等内容，双方予以签章确认，被告也已向原告出具涉案房屋及车库款项的收款收据，上述合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定原、被告之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系、就车库成立买卖合同关系。被告辩称系原告委托其向案外人赵某、仲华丽索要借款或抵冲工程款，被告将涉案房屋抵押给原告。本院认为，被告提供的双方之间签订的委托书虽然载明系原告委托被告向案外人索要借款或抵冲工程款，但被告收取原告对案外人的所有债权凭证及案外人作为抵押的房票，并就涉案房屋另行出具房票，与案外人向原告提供抵押的的房票不同，被告向原告出具的涉案房屋房票明确载明涉案房屋为原告取得，并与原告就涉案房屋签订《西城馥邦签约单》，被告上述行为不符合一般委托索款常理，更为符合原告所称系原告将其对案外人的债权转让给被告。被告在与原告就涉案房屋签订《西城馥邦签约单》一年后，与原告就涉案房屋附属车库签订《西城馥邦车库销售合约》，原告将除去转让给被告的债权以外的剩余房款及车库款交付被告，被告向原告出具涉案房屋总房款及车库款收款收据，原、被告上述行为应认定为双方就所转让债权抵冲涉案房款协商一致，原告已按照合同约定履行支付涉案房屋房款及车库款的义务。综上分析，本院对被告关于双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系的辩解理由不予采纳。关于第二个争议焦点，原告有权要求解除其与被告之间关于涉案房屋及车库的合同。涉案房屋于2014年5月28日以在建工程办理抵押登记，而被告于2016年6月2日与原告就涉案房屋签订《西城馥邦签约单》，被告未能提交证据证明其于签订《西城馥邦签约单》时向原告告知涉案房屋存在在建工程抵押情况，且涉案房屋现因抵押权人申请本院执行实现其抵押权而被本院查封，致使原告不能实现合同目的，故原告有权解除涉案房屋的合同。关于涉案车库，因系涉案房屋的附属物，且《西城馥邦车库销售合约》也载明该合约系《西城馥邦签约单》附件，故原告有权就涉案车库的合同与涉案房屋合同一并解除。原告在本院张贴查封公告时发现涉案房屋存在抵押及保全，在发现后及时提出执行异议申请，在异议驳回后及时提起本案诉讼，原告行使本案解除权未超过行使期限，本院依法予以支持。关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原、被告在签订《西城馥邦签约单》时，被告故意隐瞒涉案房屋已经办理抵押登记，现涉案房屋因抵押权人要求实现抵押权导致本案合同目的无法实现，故原告有权依照上述规定请求返还付购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该处赔偿责任应以涉案商品房已付房款510553元的一倍承担，不应包含车库款。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年6月2日签订的关于沭阳县西城馥邦小区27幢1602室房屋的《西城馥邦签约单》及于2017年7月11日签订的关于沭阳县西城馥邦小区27幢11号车库的《西城馥邦车库销售合约》；二、被告沭阳县亿瑞置业有限公司于本判决发生法律效力十日内返还原告戴雪娟已付购房款510553元、车库款57220元及利息（利息以567773元为基数，自2017年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、被告沭阳县亿瑞置业有限公司于本判决发生法律效力十日内赔偿原告戴雪娟510553元；四、驳回原告戴雪娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15470元（已由原告戴雪娟预交7735元），由被告沭阳县亿瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15470元。审 判 长 葛 蕾人民陪审员 陈 波人民陪审员 赵金鹏二〇一九年十二月十三日书 记 员 刘晓云附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。