福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4800号 原告：朱明明，女，1983年7月4日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人:杜昌强、林总总，、实习律师。 被告：陈祖扬，男，1963年5月17日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 被告：余爱平，女，1963年6月7日，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：佘飞鹏，福建慕来律师事务所执业律师。 原告朱明明与被告陈祖扬、余爱平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告朱明明的委托诉讼代理人杜昌强和被告余爱平的委托诉讼代理人佘飞鹏到庭参加诉讼；被告陈祖扬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱明明原向本院提出诉讼请求：判令解除朱明明与陈祖扬、余爱平于2019年5月25日签订的《房产买卖／居间合同》；判令陈祖扬、余爱平向朱明明返还定金6万元、支付违约金6万元、赔偿损失8000元；判令陈祖扬、余爱平向朱明明返还律师代理费8000元；本案诉讼费用由陈祖扬、余爱平负担。事实和理由：陈祖扬、余爱平系夫妻关系，朱明明与该二人素不相识。朱明明为子女读书便利需要，经居间人黄初厚介绍，得知陈祖扬、余爱平急于出售房屋的消息。经三方详细商讨后得知，陈祖扬、余爱平于1987年9月10日办理结婚登记，1994年5月批地自建房屋，该房屋属于该二人夫妻共同财产。因各方工作不便，为促进交易达成，陈祖扬委托余爱平全权处理房屋出售事宜，朱明明委托陈开欣全权处理房屋购买事宜，由居间人黄初厚促成交易。此后，双方就坐落于莆田市买卖事宜达成一致，并于2019年5月25日签订《房产买卖／居间合同》一份，约定：房屋总价为1026800元；其中6万元于签订合同当日支付，作为定金（由黄初厚托管1万元）；2019年9月1日，查证产权无异议后，朱明明再支付首期购房款666800元；上述房屋过户后，抵押贷款30万元由银行直接支付给陈祖扬、余爱平；因陈祖扬无法到场，代理人余爱平应保证真实售房意愿，因此造成合同无效或撤销，余爱平全额返还定金并赔偿同等金额的违约金；买卖双方在合同签订当日各支付给居间人黄初厚8000元作为居间交易佣金；履行合同过程中所产生争议，可向房屋所在地法院起诉，诉讼产生的律师代理费、差旅费等由违约方承担。上述合同签订后，朱明明依约支付定金6万元及交易佣金8000元。但陈祖扬、余爱平拒绝履行上述合同，并无理要求增加大额款项方能出售。经多次协商，陈祖扬、余爱平明确表示拒不履行上述合同。综上，陈祖扬、余爱平的上述行为已构成根本违约，请求判如所诉。 余爱平辩称：本案买卖合同属于无效合同，因为没有经过房屋的所有权人或共同共有权人的同意，是无效的，也损害了陈祖扬的合法权益。导致本案房屋无法买卖的原因，是法律事实上的履行不能。该房产是陈祖扬的，朱明明未尽到买卖房屋应当尽到的审查义务，在买卖合同当中合同的主体不是余爱平，本案既没有授权委托书，也没有证据证明陈祖扬授权给余爱平处分，本案朱明明存在重大过错，未尽到最基本的审查义务，且余爱平没有违约，本案合同不能履行系客观上履行不能，所以朱明明不能依据合同当中约定的主张违约金，且该违约金过高，朱明明没有证据证明其损失金额。答辩人可以按照银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息进行补偿，这样较为公平公正。余爱平不存在违约，相关的律师费、佣金、损失及本案的诉讼费均应由朱明明承担。 陈祖扬未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据，本院予以分析认定如下：朱明明向本院提供：1.身份证，欲证明朱明明、陈祖扬、余爱平主体适格；2.结婚证、房产证，欲证明朱明明、陈祖扬于1987年9月10日结婚，讼争房屋系该二人共同财产；3.《房产买卖/居间合同》，欲证明朱明明与陈祖扬、余爱平就上述房屋的买卖签订合同，合同就购房价款、购房款的支付期限、违约责任、交易佣金、管辖法院、律师费负担等进行约定；4.收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、身份证、结婚证，欲证明朱明明支付定金6万元、佣金8000元；5.录音整理材料，欲证明余爱平明确表示不履行《房产买卖/居间合同》约定的义务；6.《委托代理合同》、福建增值税普通发票，欲证明朱明明因诉讼花去律师代理费8000元。余爱平质证认为：对证据1有异议，陈祖扬不是本案的涉案主体；证据2只能证明陈祖扬、余爱平是1987年结婚，但该讼争房屋系陈祖扬所有；对证据3的真实性没异议，但是合法性有异议，本案余爱平系无权处分，买卖合同无效，余爱平不存在违约行为，合同约定的违约金亦过高；证据4只能证明余爱平收到5万元，另1万元由中介托管，且佣金履行的情况余爱平不清楚；对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，该录音确实是余爱平的声音，但是跟案外人的通话，案外人身份不明，且被告余爱平的老公不同意售房，更证明余爱平是无权处分；对证据6有异议，没有法律依据。本院审查认为：余爱平对证据1的真实性无异议，本院予以确认，朱明明起诉的系明确的被告，陈祖扬作为本案被告主体适格；余爱平对证据2的真实性无异议，本院予以确认，该证据可以证明涉案房产系陈祖扬、余爱平在婚姻关系存续期间所得；余爱平对证据3的真实性无异议，本院予以确认，该合同虽未经陈祖扬确认，但是合同的意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定，故余爱平对该证据合法性的异议缺乏依据，本院不予采纳；余爱平对证据4的真实性无异议，本院予以确认，朱明明已依约支付6万元，余爱平亦出具收据确认收到该款，可以确定朱明明已付款项为6万元，至于现由中介托管的1万元可以由余爱平自行向中介主张；余爱平确认证据5中的声音系其本人的，通话内容也与本案的房屋买卖相关，对该证据的真实性，本院予以确认，通话内容可以证实余爱平明确表示不履行上述合同；证据6中的委托代理合同意思表示真实，内容亦不违法，相应的费用亦有税务部门的正式票据为证，可以证明朱明明因本案支出律师费8000元。 根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：陈祖扬、余爱平于1987年9月10日办理结婚登记。坐落于莆田市的套房登记在陈祖扬名下，该房屋系于1994年5月自建。2019年5月25日，余爱平以陈祖扬（甲方）代理人的名义与朱明明（乙方）的代理人陈开欣及黄初厚（丙方）签订《房产买卖／居间合同》一份,约定：朱明明向陈祖扬购买上述房屋，房屋总价为1026800元；朱明明应于合同签订之日支付给陈祖扬6万元，其中1万元由黄初厚托管（待房产交接完毕，原始费用结清，原户口、门牌证、水电等过户至朱明明名下3日内，由黄初厚支付给朱明明）；2019年9月1日，查证产权无异议后，朱明明再支付首期购房款666800元；上述房屋过户后，抵押贷款30万元由银行直接支付给陈祖扬；上述房屋过户后，抵押贷款30万元由银行直接支付给陈祖扬、余爱平；因陈祖扬无法到场，代理人余爱平应保证产权人及共有人的真实售房意愿，因此造成合同无效或撤销，余爱平全额返还定金并赔偿同等金额的违约金；买卖双方在合同签订当日各支付给居间人黄初厚8000元作为居间交易佣金；履行合同过程中所产生争议，可向房屋所在地法院起诉，诉讼产生的律师代理费、差旅费等由违约方承担；为表购买诚意并确保双方交易意愿，签订本合同当日朱明明支付给陈祖扬的上述购房定金作为购房担保，双方达成交易成交后，该定金自动转为购房款；若陈祖扬不履行合同则应全额退还退还朱明明定金并赔偿朱明明同等于该定金的违约金等。2019年5月18日，朱明明分别转账5元、1万元给余爱平、林顺添。2019年5月25日，余爱平向朱明明出具收据一份，确认收到购房定金6万元。同日，朱明明通过其丈夫曹玉喜的账户转账居间费8000元给黄初厚。此后，朱明明的代理人陈开欣等人多次催促余爱平履行合同义务，但余爱平以上述合同约定的购房款过低、其家人不同意等为由，要求将购房款增至108万元，并拒绝履行上述合同。后朱明明即以陈祖扬、余爱平拒不履行合同义务为由，向本院提起诉讼。朱明明因本案支出律师费代理费8000元。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”涉案房屋系陈祖扬、余爱平在婚姻关系存续期间取得的，系该二人的夫妻共同财产；由于无证据证实证明余爱平的行为已得到陈祖扬授权或追认，故朱明明要求陈祖扬承担本案的责任缺乏依据，本院不予支持，相应的责任应由余爱平承担；余爱平已明确表示拒不履行合同义务，故朱明明要求解除该合同，符合规定，本院予以支持；需要说明的是，本案解除的仅为其中的房产买卖合同，不涉及上述合同中的居间条款。上述合同约定，余爱平应确保产权人及共有人的售房意愿真实，如因此导致合同无效或撤销，余爱平应全额返还定金并赔偿同等金额的违约金，故朱明明要求余爱平返还定金6万元并支付违约金6万元（即双倍返还定金），符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。朱明明在签订房屋买卖合同时已知晓房屋的产权登记情况，但余爱平在上述合同中承诺确保产权人及共有人售房意愿真实，此后余爱平却以其未经陈祖扬授权等为由拒不履行义务，其应赔偿违约行为导致朱明明的相应损失；上述合同中约定违约方应赔偿因诉讼支出代理律师代理费，故朱明明要求余爱平支付律师代理费8000元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持；朱明明另要求余爱平赔偿损失8000元，因朱明明确实因余爱平的违约行为导致损失8000元居间交易佣金，故其该主张符合规定，本院亦予以支持。余爱平辩称朱明明主张的违约金过高，但未能提供相应证据予以证实，本院不予采纳。余爱平的其他辩解亦缺乏依据，本院不予采纳。陈祖扬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除朱明明与余爱平于2019年5月25日签订的《房产买卖/居间合同》（不含该合同中的居间条款）； 二、余爱平应于本判决生效之日起十日内双倍返还给朱明明定金共计12万元； 三、余爱平应于本判决生效之日起十日内赔偿朱明明损失8000元； 四、余爱平应于本判决生效之日起十日内偿还朱明明律师费8000元； 五、驳回朱明明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14113.2元，由朱余爱平负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄金福 人民陪审员  林素红 人民陪审员  林建华 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  卢新莺 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。