北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初23513号原告：贾士来，男，1963年12月5日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：贾武鹰（贾士来之子），1990年9月21日出生，汉族，住北京市大兴区。原告：杨立新，男，1967年5月31日出生，回族，住北京市西城区。二原告共同委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。被告：张淑英，女，1963年3月17日出生，回族，住北京市大兴区。被告：马云峰，男，1984年10月25日出生，回族，户籍地北京市大兴区，现于北京市未成年人管教所服刑。被告：马杰，女，1986年7月15日出生，回族，住北京市大兴区。被告：马玉支，女，1937年7月28日出生，回族，住北京市大兴区。以上四被告共同委托诉讼代理人：张凯普，北京市华泰律师事务所律师。以上四被告共同委托诉讼代理人：陈蓉，北京市华泰律师事务所律师。原告贾士来、杨立新与被告张淑英、马云峰、马杰、马玉支农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告贾士来的委托诉讼代理人贾武鹰及贾士来、杨立新的委托诉讼代理人王雷，被告马杰及张淑英、马云峰、马杰、马玉支的委托诉讼代理人张凯普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾士来、杨立新向本院提出诉讼请求：1、确认贾士来、杨立新与马云峰、马荣华、张淑英于2010年12月10日签订的《房屋及宅基地买卖合同》无效；2、张淑英、马云峰、马杰、马玉支赔偿贾士来、杨立新拆迁安置利益损失1499515.98元（含张淑英选房清单中单套面积100平方米以上的房屋和扣除购房款后再加上回迁安置住房面积对应40元/平方米×42个月后的剩余货币补偿款）。事实与理由：贾士来、杨立新经朋友潘兴发介绍，购买了马荣华为户主的宅基地，户内人员为本案中的张淑英、马云峰、马杰、马玉支。现马荣华已去世，但未注销户口。贾士来、杨立新与马荣华、马云峰于2010年12月10日签订《房屋及宅基地买卖合同》，合同约定的转让费为30万元，转让面积为长21米，宽12.1米。案涉房屋四至分别为东至房西边，西至马路边树木，南至马进亮，北至马荣华。后贾士来、杨立新搬入案涉房屋居住，并加盖一排北房五间，一排南倒座六间（含门道）。现案涉房屋遇拆迁，张淑英、马云峰、马杰、马玉支一家作为被拆迁人签订拆迁协议并获得拆迁补偿。贾士来、杨立新认为，双方签订的合同违反法律法规强制性规定，应属无效。张淑英、马云峰、马杰、马玉支应当退还合同款项并赔偿损失。现因无法和被告就赔偿问题达成一致意见，特诉至贵院请求依法判决。张淑英、马云峰、马杰、马玉支辩称：同意确认合同无效的诉讼请求，双方之间不存在房屋买卖协议，只是存在背户协议，其目的是为了拆迁时取得拆迁利益，并非真实的房屋买卖关系，案涉房屋由我们承建并实际居住使用，日常管理也均由我们进行，双方不存在所谓的买卖合同关系，不适用关于农村房屋买卖合同的司法解释。当时一个叫潘兴发介绍贾士来、杨立新与马荣华认识的，并不是贾士来所述杨立新介绍的。即使背户协议是无效的，那么按照背户协议所约定的背户款项退还即可，不存在所谓的赔偿回迁安置房，回迁安置房是针对被拆迁安置对象的在册人数进行安置的，贾士来与杨立新并非本村村民，且是城镇户口，不属于安置的对象。案涉房屋是我们承建的，并由我们实际居住，所以拆迁利益应由我们取得。本案不是真实的房屋买卖关系。所有的协议都是背户协议，并不存在真实的买卖关系。马杰辩称：我认为案涉房屋买卖是不存在的，我父亲马荣华并没有将宅基地卖给贾士来、杨立新，只是我父亲从杨立新处拿了10万元用来盖房子。就案涉房屋而言，我父亲一共就拿了10万元。刚有拆迁消息的时候，杨立新找了我们，让我们背户，杨立新一直说他有熟人，保证涉案院落能分三户，一开始是让我嫂子背户，我们就同意了，就签了买卖协议，我哥哥马云峰入狱服刑没多久就离婚了，后来变成了让我姥姥马玉支背户。拆迁时第一次谈的时候是400平方米的安置房、200万元补偿款，但是因为按照两户的标准补偿，我们就没签字，为的是留时间让杨立新去找人协调按三户签协议。等了很长时间，没有结果，最后拆迁办还是按三户签了协议（多出了我姥姥马玉支那一户）。第一天清登的时候，贾士来与杨立新都到场了，但想以贾士来之子贾武鹰的名义签协议，导致拆迁公司没量成。第二天清登的时候，拆迁办的人测量的标准就比第一天严格，致使我们清登时最终确定的面积变小。其他答辩意见同其他三被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月10日，贾士来、杨立新作为买房（含土地）人与卖房（含土地）人马荣华、马云峰签订《房屋及宅基地买卖合同》约定，大兴区榆垡镇崔指挥营村村民马荣华，自愿将位于崔指挥营村的自家的两排房的前排（长21米，宽12.1米）及院子、围墙（包括大门）的独立一处住房（含土地）转让给贾士来、杨立新，转让费用30万元（已付清），该住房南邻马进亮房后边，东临房西边，北邻马荣华自家院墙南边，西邻马路边树木，此房屋转让金30万元已付清。贾士来、杨立新购得此房后，对房屋有居住、对外出租及转让的处置权利，马荣华不得干预、如果遇拆迁，此房屋及房屋所占的宅基地所得的拆迁补偿款，马荣华必须全部付给贾士来、杨立新，不得反悔，也不得以任何借口、理由扣除补偿款的款项，如有违反本合同的规定，造成一切不良的后果，由马荣华负责，本合同买卖双方在证人监督下签订，双方及证人签字盖章后即生效，双方必须服从协议中的规定，不得违反。本合同附房产本复印件一份。马荣华、马云峰在卖房人处签字，潘兴发、张淑英在证明人处签字。2016年1月，马荣华（甲方）与贾士来、杨立新（乙方）签订《协议书》，约定，2010年12月10日，马荣华同意贾士来、杨立新在自家的一块房基地建房。该地块位于崔指挥营村北邻马荣华自家院南边，东邻民房西边，南邻马进亮家房后边，西邻马路边树木。贾士来、杨立新自建房屋、围墙、大门，建成为一个独立的院落。现在崔指挥营村面临拆迁，甲乙双方经协商达成以下协议：1、该院落以马荣华或其家里任意一人的名义拆；2、拆迁所得到的回迁房和拆迁补偿款，马荣华留下一套回迁房和40万元拆迁款，（40万元已提前由贾士来、杨立新付给马荣华），其他的拆迁所得全由贾士来、杨立新所有。3、与房屋没有关系的各项补助及房主的租房款归马荣华所有，与贾士来、杨立新无关；4、拆迁时，马荣华需通知贾士来、杨立新，明确拆迁房的评估价值及拆迁所得的回迁房和拆迁款的数值；5、及时将回迁房及拆迁款的手续向贾士来、杨立新交清。甲乙双方是本着相互信任，相互理解的原则下签订的本协议书，双方必须自觉遵守。任何乙方不得再（在）此以外提出任何不合理的要求。本协议双方各持一份，双方签字后生效。张淑英、马杰在协议尾部甲方处签字；贾士来在协议尾部乙方处签字。2016年1月12日，张淑英、马杰作为借款人出具《借款条》，载明：经贾士来、杨立新和马荣华协商决定，贾士来、杨立新在崔指挥营村所建的民房以马荣华或其家里的任意一人的名义拆迁，拆迁后贾士来、杨立新送给马荣华一套回迁房和现金40万元。现马荣华因事急需用钱，向贾士来、杨立新提前借款40万元整，抵拆迁后的40万元。到拆迁后马荣华留下一套回迁房后其余所得全部返还给贾士来、杨立新。立字为证。张淑英、马杰认可收到40万元。2018年9月12日，为推进北京新机场噪音区治理和周边综合治理项目（礼贤段/榆垡段）搬迁腾退工作的顺利进行，案涉院落分别由张淑英、马云峰、马玉支与北京新航城控股有限公司（以下简称新航城公司）签订拆迁协议。其中，张淑英（被搬迁腾退人，乙方）与新航城公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》，补偿协议约定：本户1口人，乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于榆垡镇崔指挥营村崔西街三条12号，宅基地面积228.33平方米，房屋建筑面积119.43平方米。被搬迁腾退人按照定向安置方式确定选房指标为171.25平方米。房屋搬迁腾退补偿款：1、区位补偿价款697548元；房屋重置成新价补偿费111182元；房屋装修及其它附属物定额补偿费113459元；房屋综合定额补偿费0元；总金额922189元。甲方支付乙方搬迁腾退补助、奖励及其他费用共计272432元。以上总计搬迁腾退补偿金1194621元。补充协议约定：根据乙方签订的《定向安置房买卖合同》，乙方选购期房5套，建筑面积为453.84平方米，购房总价款为2027933元，乙方同意甲方在其搬迁腾退补偿款中直接扣除用于支付购房款定向安置房的购房款。乙方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方按选房建筑面积，先行发放42个月周转费共计762451元。弃楼面积为2.74平方米，弃楼款为8220元。甲方应向乙方支付搬迁腾退补偿总金额为1965292元。马玉支（被搬迁腾退人，乙方）与新航城公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》，其中补偿协议约定：本户1口人，乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于榆垡镇崔指挥营村崔西街三条12号，宅基地面积228.33平方米，房屋建筑面积119.43平方米。被搬迁腾退人按照定向安置方式确定选房指标为171.25平方米。房屋搬迁腾退补偿款：1、区位补偿价款697548元；房屋重置成新价补偿费111182元；房屋装修及其它附属物定额补偿费113459元；房屋综合定额补偿费0元；总金额922189元。甲方支付乙方搬迁腾退补助、奖励及其他费用共计257132元。以上总计搬迁腾退补偿金1179321元。补充协议约定：根据乙方签订的《定向安置房买卖合同》，乙方选购期房1套，建筑面积为57.18平方米，购房总价款为257310元，乙方同意甲方在其搬迁腾退补偿款中直接扣除用于支付购房款定向安置房的购房款。乙方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方按选房建筑面积，先行发放42个月周转费共计96062元。弃楼面积为0平方米，弃楼款为0元。甲方应向乙方支付搬迁腾退补偿总金额为1275383元。马云峰（被搬迁腾退人，乙方）与新航城公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》，其中补偿协议约定：其中补偿协议约定：本户3口人，乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于榆垡镇崔指挥营村崔西街三条12号，宅基地面积228.33平方米，房屋建筑面积119.43平方米。被搬迁腾退人按照定向安置方式确定选房指标为171.26平方米。房屋搬迁腾退补偿款：1、区位补偿价款697579元；房屋重置成新价补偿费111191元；房屋装修及其他附属物定额补偿费113468元；房屋综合定额补偿费0元；总金额922238元。甲方支付乙方搬迁腾退补助、奖励及其他费用共计257132元。以上总计搬迁腾退补偿金1179370元。补充协议约定：根据乙方签订的《定向安置房买卖合同》，乙方选购期房0套。拆迁档案中的《购安置房通知书》显示：12号院被拆迁腾退人张淑英已经签订《搬迁腾退安置补偿协议》，该户5口人，分别是张淑英、马云峰、马雨泽、马雨晨、马玉支，该户可享受选择定向安置房指标为513.76平方米选房指标系按确权面积选房，请准予选购定向安置用房。张淑英、马云峰、马玉支签署《合并选房放弃或接受选房指标承诺书》及《合并领款申请书》后，2018年9月13日，张淑英分别与北京新航城开发建设有限公司（以下简称新航建设公司）签订《定向安置房买卖合同》，分别购买北京新机场噪音区安置房项目（榆垡组团）437地块2号楼1单元1803号（设计建筑面积为112.68平方米、房屋总价款507360元）、北京新机场噪音区安置房项目（榆垡组团）437地块4号楼1单元1503号（设计建筑面积为112.68平方米、房屋总价款507690元）、北京新机场噪音区安置房项目（榆垡组团）437地块5号楼2单元1802号（设计建筑面积为57.18平方米、房屋总价款257310元）、北京新机场噪音区安置房项目（榆垡组团）440地块1号楼2单元101号（设计建筑面积为89.67平方米、房屋总价款389168元）、北京新机场噪音区安置房项目（榆垡组团）440地块1号楼2单元1802号（设计建筑面积为81.49平方米、房屋总价款366705元）五套房屋，张淑英作为马玉支的代理人与新航建设公司签订《定向安置房买卖合同》，购买北京新机场噪音区安置房项目（榆垡组团）437地块2号楼2单元1802号（设计建筑面积为57.18平方米、房屋总价款257310元）。上述定向安置房买卖合同第七条房屋产权性质均约定，依照《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法[2014]13号）文件规定，房屋产权性质为定向安置住房，安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明“三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。扣除上述房款后，剩余补偿款2134802元一并支付给张淑英。19号院拆迁档案中的《宅基地确认单》及《测绘成果表》分别显示：19号院宅基地四至范围东西向29.72米，南北向23.05米，宅基地面积685平方米，建筑面积358.3平方米。显示院内房屋情况为：房号1建筑面积115.5平方米（东西长21米，南北宽5.5米），房号2建筑面积130.2平方米（东西长21米，南北宽6.2米），房号3建筑面积62.3平方米（东西长17.6米，南北宽3.54米），房号4建筑面积25.15平方米（东西长4.15米，宽6.06米），房号5建筑面积25.15平方米（东西长4.15米，宽6.06米），院落占地485.1平方米，院外占地面积199.9平方米，建筑总面积358.3平方米。双方当事人均认可房号2、3及过道（49.84平方米）系诉争院落的整体情况。另查，马荣华与张淑英系夫妻，育有一子马云峰、一女马杰。马玉支系张淑英之母。马荣华于2016年1月去世，马荣华之父马怀仁、之母白广荣均先于马荣华去世。贾士来、杨立新并非大兴区榆垡镇崔指挥营村集体组织成员案件审理过程中，双方当事人主要对以下问题产生争议：一、案涉房屋买卖合同所涉及的30万元转让费是否付清贾士来、杨立新称：双方在《房屋及宅基地买卖合同》中已注明30万元转让费已付清。如果未付清，双方之后的两次协商行为就没有达成合意的可能。双方在签订协议时是没有地上物的，签订协议之后新建地上物，建完之后宅基地和地上物以30万元的价格一并转让给我们。张淑英、马杰出具借条中所涉及的40万元与该笔转让费没有关联。张淑英、马云峰、马杰、马玉支称：贾士来、杨立新起诉状中所列的四至方位是马荣华自己的宅基地，是原有宅基地范围内的一块空地，原有的宅基地建了前后院，把前院的宅基地出售给了贾士来、杨立新。拆迁的时候是前后院一起拆，以张淑英、马玉支、马云峰三人的名义签拆迁协议。双方签协议时是空地，签协议之后新建的地上物，是马荣华自建并居住使用。合同中约定的30万元转让费并未付清，我们只收到了10万元，还有10万元是承建房屋的费用。事实上承建房屋一共花了十五六万元，剩余部分是马荣华自己出的。二、贾士来、杨立新是否有权分配案涉房屋的拆迁利益贾士来、杨立新称：根据张淑英、马云峰、马杰、马玉支提交的案涉房屋所属地区的拆迁政策显示，选房仅按照面积或者人口两种方式，结合拆迁档案可知张淑英、马云峰、马杰、马玉支确认的是按面积选房的原则，我们认为张淑英、马云峰、马杰、马玉支将已出售给我们的宅基地部分合并到自家的拆迁面积中，无论最终是否利用了人口优势，均已侵犯了我们的利益。双方之间的买卖合同及后续的协议书均已履行且张淑英、马云峰、马杰、马玉支没有拒绝，足以说明双方对购买宅基地的行为及后续拆迁利益分割的行为达成一致意见。双方在协议书中对留下的一套回迁房没有约定明确的面积和金额，是因为双方认为后续有协商的可能。虽然没有约定，但我们认为应该是所得回迁房中面积居中的一套。张淑英、马云峰、马杰、马玉支称：既然贾士来、杨立新主张合同无效，那么因合同取得的财产应予以返还。合同无效，相应的附属合同也应无效，40万元我们可以返还。拆迁针对的是宅基地使用权人及房屋所有权人，既然拆迁已经针对我们，可以确定房屋所有权人为我们一家，房地一体，不可分割。本案也并非存在宅基地买卖或房屋买卖，原告方所述的房款已付与其提交的证据相互矛盾，恰恰说明本案所述的买卖并不存在，双方之间存在的仅是背户行为而已，不受法律保护。回迁安置房是针对被拆迁安置对象的在册人数进行安置的，贾士来、杨立新并非本村村民，而且是城镇户口，不属于安置的对象。本院认为：当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。一方当事人提出的书证、物证，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。本案中，马荣华、马云峰与贾士来、杨立新签订《房屋及宅基地买卖合同》明确记载双方就诉争房屋之间形成买卖关系且房款已经付清，因贾士来、杨立新并非大兴区榆垡镇崔指挥营村集体组织成员，该转让行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，出卖人马荣华在出卖时应知其所出卖房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖房屋之行为违反法律、行政法规的强制性规定，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担主要责任；贾士来、杨立新在购买房屋时应知晓购买农村房屋可能存在的风险，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担次要责任。因诉争房屋已经被拆迁，全部拆迁利益由张淑英、马云峰、马杰、马玉支取得，本案所审理内容即为合同无效后张淑英、马云峰、马杰、马玉支对贾士来、杨立新所负赔偿损失责任范围。首先，张淑英、马杰在马荣华去世后与贾士来签订的《协议书》实际系对诉争房屋如遇拆迁所得利益如何分配的约定，虽协议中约定，拆迁所得到的回迁房和拆迁补偿款，马荣华留下一套回迁房和40万元拆迁款（40万元已提前由贾士来、杨立新付给马荣华），其他的拆迁所得全由贾士来、杨立新所有，与房屋没有关系的各项补助及房主的租房款归马荣华所有，但诉争房屋及院落的拆迁利益在拆迁协议及相关拆迁档案中并未明确予以区分，且结合拆迁档案及拆迁政策可知，12号院拆迁时按院落宅基地的确权面积确定回迁安置房的选房面积，回迁安置房系“三定三限三结合”定向安置房，贾士来、杨立新不符合被拆迁腾退人的主体资格、不能享有回迁安置房利益。其次，因诉争房屋已与12号院其他房屋一起按照“分院”原则以张淑英、马云峰、马玉支的名义签订了拆迁补偿协议，虽贾士来、杨立新不能享有回迁安置房利益，考虑到贾士来、杨立新作为买受人因房屋拆迁价值和原买卖价格的差异所造成的损失以及具体拆迁利益大小等因素，综合考虑贾士来、杨立新所支付购房款数额、房屋建设情况、双方过错程度以及贾士来、杨立新提前给付拆迁补助款40万元等因素核算贾士来、杨立新应获得的补偿金额，本院酌情确定130万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认贾士来、杨立新与马云峰、马荣华于2010年12月10日签订的《房屋及宅基地买卖合同》无效；二、于本判决生效后十日内，张淑英、马云峰、马杰、马玉支给付贾士来、杨立新赔偿损失130万元；三、驳回贾士来、杨立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18296元及保全费5000元，由贾士来、杨立新负担5500元（已交纳），张淑英、马云峰、马杰、马玉支负担17796元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  宋景艳人民陪审员  赵亚玲二〇一九年十二月三十日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞