山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5178号 原告：刘晓飞，男，1975年3月4日出生，汉族，大专文化，食品药品检验公司工作人员，住枣庄市市中区。 被告：张福德，男，1939年12月28日出生，汉族，初中文化，枣矿集团朱子埠煤矿退休职工，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：张芳，女，1966年5月30日出生，汉族，初中文化，汽运公司退休职工，住枣庄市市中区(十电宿舍)37-3-505，系张福德之女。 委托诉讼代理人：袁继英，女，1962年2月6日出生，汉族，初中文化，枣矿集团朱子埠煤矿退休职工，住枣庄市市中区，系张福德大儿媳。 被告：张福芝，女，1950年11月8日出生，汉族，高中文化，交通局退休职工，住枣庄市高新区。 被告：张福文，男，1953年4月29日出生，汉族，初中文化，台儿庄王朝集团退休职工，住枣庄市市中区。 被告：张福华，男，1956年2月4日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 被告：孙红梅，女，1969年11月2日出生，汉族，住泰安市泰山区，系张福英长女。 被告：孙红娟，女，1973年1月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区，系张福英次女。 被告张福华、孙红梅、孙红娟的共同委托诉讼代理人：张福芝，身份住址同上，系张福华二姐，孙红梅、孙红娟之姨。 原告刘晓飞与被告张福德、张福芝、张福文、张福华、孙红梅、孙红娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年10月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓飞，被告张福德及委托代理人张芳、袁继英，被告张福芝、张福文，及被告张福华、孙红梅、孙红娟的共同委托代理人张福芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓飞向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还购房款45,000元及利息(以45,000元为基数，自2019年8月10日起至实际履行之日止，按人民银行同期贷款利率计算)、违约金(以支付定金5万元的一倍支付违约金)；二、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：被告张福德有兄弟姐妹五人，其中张福英已去世。被告孙红梅、孙红娟系张福英的女儿。被告兄妹五人的父母生前有位于市中区远大公司新馨园住房一套，其父母均去世后，该住房一直未分割。2019年8月，六被告均同意将该住房以20万元的价格卖给原告所有。原告将20万元购房款交给被告方以后，被告方拒不同意给原告签字过户。被告方既不同意将房屋过户给原告，又不同意全部返还购房款的行为，严重侵犯了原告的合法权益，原告无奈将六被告诉至法院，请求判如所请。 被告张福德辩称：我不认识刘晓飞，卖房是张福文自己做主没有与我商量，以20万元卖给刘晓飞的，这是张福文与刘晓飞秘密办理，我不知道他们签的什么协议。后来张福文把他们签的协议书复印给我一份，我才知道他把房子卖完了；我在第一次到法院调解时就表示坚决过户给刘晓飞，但不同意把房子过户给张福文；刘晓飞和张福文买卖成交，为什么要返回房款？这是反悔，违反了购房协议，如果刘晓飞真不买房了，应该向张福文要钱。这套房子是老父亲的，父亲去世后，张福文把父亲的房地产证、身份证及其他全部证件从老大张福德手中要走，全部家当都没有分。在2018年10月，我们兄妹四人都在卖房协议上签字，同意以21.6万元卖出，尔后不知什么原因张福文没有卖，2019年9月，张福文独自做主以20万元卖给刘晓飞，他二人在买卖协议书上签字，一手交钱，一手交房，买卖房成交，后来，张福文就逼迫张福德去公证处签字，把父亲的房子过户给张福文名上，我坚决不同意，这样，张福文就指示刘晓飞告状，告我张福德一人，而我没有拿刘晓飞一分钱，也没有拿张福文一分钱。另外，我再次声明，我坚决同意卖房，我坚决同意过户到刘晓飞名下，我坚决同意过户到我老大张福德名下，我坚决不同意过户到张福文身上。 被告张福芝辩称：1、出售该房一直都是张福文独自与原告刘晓飞联系并签订房屋购房合同，我至今未与原告刘晓飞谋面，张福文在签订购房合同前并未告知我该房屋的出售价格，张福文与刘晓飞签订完购房合同并实现了房款交易后，张福文才给我出示了此房屋购房合同。2、原告刘晓飞把20万元购房款全部打到了张福文的账号。2019年8月11日张福文列出20万元的分配表，包括孙红梅、孙红娟共同2万元，张福德4.5万元，张福芝4.5万元，张福文4.5万元，张福华4.5万元，其他4笔款项也均是以张福文的姓名办理的4张工商银行存单。张福文把其中属于张福德的4.5万元存单同时给我，让我交给张福德，我于2019年8月12日到张福德家中，将4.5万元存单交给了张福德，张福德的儿子张军已经将此笔款提取出来。我一直在配合张福文办理手续，不存在不同意签字的说法。3、此房屋的购买交易全程都是由张福文经手的，我自收到房款后，始终在配合张福文提出的有关手续的办理，不存在不同意过户给原告的情况。另外，重要的是2019年9月11日张福文说取消此购房合同，我第二天即2019年9月12日就将4.5万元转给了张福文，2019年9月13日张福文将收到我的4.5万元退款还给了原告刘晓飞，刘晓飞签了收到退回部分房款计人民币15.5万元的收据，其中就包括张福芝4.5万元、张福华4.5万元、孙红梅1万元、孙红娟1万元、张福文4.5万元，合计15.5万元。故请求法院判决驳回原告对我诉讼。 被告张福华、孙红梅、孙红娟均提交书面答辩状，答辩意见均同张福芝一致。 审理查明，被告张福德（长子）、张福芝（次女）、张福文（次子）、张福华（三子），及被告孙红梅、孙红娟之母张福英（长女，已去世）五人系兄弟姐妹关系。其五兄妹之父（其母已于1984年去世）去世后，遗有坐落于枣庄市市中区远大公司新馨园十一号楼三单元一楼西户房屋一套未予分割。 被告张福德、张福芝、张福华曾共同在一份书面《协议书》上签字，该《协议书》内容为：“售房人（甲方）张福文，身份证号码：3704211953××××××××，购房人（乙方）处空白，甲方：张福文受张福德、张福芝、张福华委托并协商同意，将远大公司新馨园十一号楼三单元一楼西户房子一套，以贰拾壹万陆千元价格出售。乙方：同意以贰拾壹万陆千元价格购买甲方出售的远大公司新馨园十一号楼三单元一楼西户房子套。甲方负责办理房产证等手续.房产过户手续由甲乙方共同办理。费用由乙方负担。甲方将房内的空调、彩电、冰箱、太阳能、电热水器和部分家俱一并出售，不再加价。乙方必须在两日内一次性缴齐购房款后，由甲方缴乙方房屋。本协议由甲、乙双方共同协商同意，签字后立即生效。本协议一式两份，甲、乙双各执一份。”该《协议书》下方甲方签字处，有手写体“同意本协议”字样，并有张福芝、张福德、张福文三人手写签名及身份证号码并捺印。 2019年8月11日，原告与被告张福文签订书面《协议书》一份，内容为：“售房人(甲方)：张福文身份证号码：3704021953××××××××购房人(乙方)：刘晓飞身份证号码：3704021975××××××××甲方：张福文将远大公司新馨园十一号楼三单元一楼西户房子一套，以贰拾万元整价格出售。乙方：刘晓飞同意以贰拾万元整价格购买甲方出售的远大公司新馨园十一号楼三单元一楼西户房子一套。甲方负责办理房产证等手续，房产过户手续由甲乙方共同办理。费用由乙方负担。甲方将房内的空调、彩电、冰箱、太阳能、电热水器和部分家俱一并出售，不再加价。预付定金伍万元整。乙方必须在两日内一次性缴齐购房款后，由甲方缴付给乙方房屋。双方协议一经签订，不得违约，如违约，付定金一倍的补偿金。本协议由甲、乙双方共同协商同意，签字后立即生效。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”协议下方甲方张福文签名，乙方刘晓飞签名。该协议签订前一日即2019年8月10日，原告之妻孙培娟通过青岛银行网上银行转账，向被告张福文账号62×××79分两笔转款120,000元及80,000元。同日，张福文向原告出具了书面《收到条》一张，载明：“今收到刘晓飞缴的买房款贰拾万元整（200,000元）。收到人：张福文2019年8月10日”。 被告张福文收到原告购房款后，于2019年8月11日将购房款20万元等列出分配表，即包括孙红梅、孙红娟2万元，张福德45,671.25元，张福芝45,862.75元，张福华45,862.75元，张福文46,862.75元。并以自己的名义给各被告办理了存单，且将存单分给了各被告。被告张福文将被告张福德的存单45,672.51元交给了被告张福芝，让张福芝转交给张福德，张福芝于2019年8月12日即将存单交给了张福德，2019年8月13日，张福德之子张军将存单上款项45,672.51元从银行取出。 之后，被告张福德因房屋过户问题与被告张福文产生意见分歧，导致与原告刘晓飞之间买卖的房屋无法办理过户。2019年9月13日，原告刘晓飞收到了被告张福文退回的房款155,000元，该退房款包括了被告张福芝退回的4.5万元，被告张福华退回的4.5万元，被告张福文退回的4.5万元，及被告孙红梅、孙红娟共退回的2万元。被告张福德收到的购房款4.5万元未予退回。原被告协商未果，原告诉至本院。 上述事实，有《协议书》2份、张福文打的收到条、青岛银行网上银行转账汇款电子回单、工商银行账户明细、工商银行储蓄存款利息清单、张福芝书写证明、张福华书写证明、张福文书面说明、刘晓飞书写的《收条》等证据及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定：“意思表示真实的民事法律行为有效。”第一百六十一条：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。”第一百六十三条第二款：“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。”本案中，被告张福德、张福芝、张福华、张福文曾共同协商同意并委托被告张福文，将其父遗产位于枣庄市市中区远大公司新馨园十一号楼三单元一楼西户房屋一套（即本案涉案房屋），以贰拾壹万陆千元价格出售。该授权售房行为，系被告张福德、张福芝、张福华、张福文的共同合意，符合上述法律规定，合法有效。 2019年8月11日，被告张福文与原告刘晓飞签订了买卖涉案房屋《协议书》，该协议签订后，被告刘晓飞依约向被告张福文支付了全部购房款20万元，被告张福文在自己留出4.5万元后又将其余15.5万元卖房款分别支付给了其他五被告。虽然原被告双方均未举证在签订该房屋买卖协议之前，被告张福文卖房的行为亦征得了代位继承人即被告孙红梅、孙红娟的同意及授权，但被告孙红梅、孙红娟在被告张福文卖房后接受了卖房款，故依法视为其二人对张福文的卖房行为已事后追认。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案原告刘晓飞与被告张福文于2019年8月11日签订的买卖涉案房屋《协议书》，是原告与六被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方当人均应依约全面履行各自义务。原告刘晓飞在协议签订后，依约向被告支付了全部购房款，六被告应按协议约定协助原告办理房屋过户相关手续。由于被告张福德与被告张福文之间因该房屋过户问题产生分歧，导致六被告与原告的买卖房屋协议无法继续履行，六被告已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉求不要求六被告继续履行协议，并认可其已经收到被告张福文退回的房款15.5万元，尚有4.5万元未收回，故诉至本院要求判令被告退回剩余4.5万元房款的诉请主张，合理合法，应予支持。 根据已查明的事实，原告收回的15.5万元房款，是被告张福芝、张福文、张福华、孙红梅、孙红娟五人共同退回的房款，被告张福德收到的房款4.5万元尚未退回。被告张福德在收到原告购房款后，理应与其他五被告共同协助原告办理房屋的过户手续，但由于被告之间意见不一致，导致原告无法办理房屋过户手续，致使原告购房的合同目的无法实现，现在原告不要求继续履行房屋买卖协议的情况下，六被告理应将购房款全额退还，现被告张福德拒不退还原告购房款，于情于法均无依据。另关于购房款20万元的分配问题，是六被告家庭成员之间的内部分配问题，故其他五被告有协助督促被告张福德退还原告刘晓飞4.5万元购房款之义务。 关于原告主张利息与违约金问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第一百七十九条第八项、第九项：“承担民事责任的方式主要有：赔偿损失、支付违约金。”虽然本案原被告双方在房屋买卖协议中对违约责任作出了“如违约，付定金一倍的补偿金”的明确约定，但鉴于本案原被告双方签订协议及至发生纠纷的时间不是很长，给原告造成的经济损失不是过大，本院酌情支持被告张福德向原告支付自收到购房款之日起至本判决生效之日止的银行利息损失，按同期银行贷款利率计息。 综上，被告张福德退还原告购房款45,000元及利息。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百六十一条第一款、一百六十二条、第一百六十三条第二款、第一百七十六条、第一百七十九条第八项、第九项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告张福德于本判决生效之日起十日内退还原告刘晓飞购房款人民币45,000元及利息(以45,000元为基数，自2019年8月12日起至本判决生效之日止，按人民银行同期贷款利率计算)； 二、驳回原告刘晓飞其他诉讼请求。 案件受理费925元，减半收取463元，由被告张福德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 王 璟 二〇一九年十二月十二日 书记员 闫相坤