江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7921号 原告：苏州东方水城文化发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区书院巷111号。 法定代表人：奚思韵，董事长。 委托诉讼代理人：张晶，江苏狮山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕小飞，江苏狮山律师事务所实习律师。 被告：陈丽遥，女，1981年8月29日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告苏州东方水城文化发展有限公司（以下简称东方水城公司）与被告陈丽遥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告东方水城公司的委托诉讼代理人张晶及吕小飞、被告陈丽遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方水城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其承租的位于苏州市姑苏区房屋腾空后交还原告；2.判令被告支付占用房屋期间的房屋使用费（以双倍使用费88000元/年为标准，自2018年8月1日起暂计算至2019年10月31日止为21996元，继续计算至实际返还租赁物之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：位于苏州市姑苏区房屋系国有资产。苏州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）于2008年1月将上述资产划入苏州东方水城旅游发展有限公司（以下简称东方旅发公司）管理使用并出租。2013年4月，东方旅发公司设立全资子公司即原告东方水城公司（原名为苏州东方水城物业管理有限公司、苏州东方水城资产管理有限公司），专门负责经营管理上述房屋。2017年7月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租上述方基上85号房屋，租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止，年租金为44000元。合同到期后，被告未依约交还房屋。2018年10月12日，被告向东方旅发公司出具《承诺函》一份，承诺于2019年3月31日前搬离，并称如有逾期，愿意按照租赁合同约定的双倍租金标准承担违约责任，并放弃要求人民法院调整相应房屋占有使用费金额的权利。被告虽已按44000元/年的标准向原告支付房屋占有使用费至2019年3月31日，另又于2019年5月14日、8月7日向原告汇款14668元和44000元，但其至今未将房屋腾空并交还原告，故自2018年8月1日起，应按88000元/年的标准支付房屋占有使用费。为维护原告自身合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告陈丽遥辩称：1.东方水城公司对案涉房屋不享有出租、管理的权利，其非本案诉讼适格原告，法院依驳回其诉讼请求；2.案涉房屋在用地规划审批时的用途并非商用，双方签订的房屋租赁合同为无效合同；3.原告提供的《承诺书》、《告商户书》上的“陈丽遥”签名并非被告本人签写，被告在本起诉讼前并未见过上述材料；4.如原告确为案涉房屋的实际管理人，则其存在严重疏于管理资产的行为。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了市国资委文件、划交协议、企业信用查询信息、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、建设工程规划验收合格证、苏州市国土资源局批复、房屋租赁合同、告商户书、承诺书、承诺函、律师函及邮寄回单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于苏州市姑苏区的XXX纪念馆系国有资产，建造时有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。2008年1月，市国资委发文，将包含上述房屋在内的资产划入东方旅发公司。东方水城公司成立于2013年4月28日，原名称为苏州东方水城资产管理有限公司（以下简称东方资产公司），东方旅发公司系该公司唯一股东。 2017年7月12日，原东方资产公司即现东方水城公司（甲方、出租方）与陈丽遥（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于苏州市姑苏区房屋一间，建筑面积为30.25平方米，经营魔术业，租期1年，自2017年8月1日至2018年7月31日止，年租赁使用费为44000元，其中租金为26400元、管理费为17600元。合同还约定：租期期满或合同提前解除的，乙方应于租赁期满或合同提前解除之日起10天内无条件将承租房屋返还甲方，逾期未返还房屋的，每逾期一天，支付相当于3倍的日租金作为违约金，逾期达到30天的，除正常租金外，乙方还应支付相当于一倍的年租金作为违约金。合同签订后，陈丽遥向东方水城公司支付了合同约定的全部租金及管理费。合同到期后，陈丽遥仍按照44000元/年的标准继续支付使用费至2019年3月31日。后陈丽遥又于2019年5月14日和8月7日支付14668元和44000元，该房屋现仍由陈丽遥占有使用。陈丽遥称其按44000元/年的标准向东方水城公司支付的房屋使用费已计算至2020年7月31日。 另查明：2018年4月8日，东方旅发公司发送《告商户书》一份，明确其与陈丽遥之间的房屋租赁合同于2018年7月31日到期，期限届满后，该公司不再与陈丽遥续签租赁合同，陈丽遥应做好退出租赁物的准备，妥善做好交接工作。该《告商户书》的签收人为陈丽遥的配偶刘建义，陈丽遥称刘建义从未将其收到该材料一事告知过本人。 审理中，东方水城公司提交最后落款有“陈丽遥”签名的“承诺书”和“承诺函”各一份，其中“承诺书”为2017年9月4日出具，载明：因房屋租赁合同到期后，东方水城公司不再与我续约，本人承诺配合东方水城公司无理由无条件退出；“承诺函”为2018年10月12日出具，载明：本人承诺在2019年3月31日前撤离涉案房屋，并将房屋腾空归还东方旅发公司。陈丽遥在审理中称该两份“承诺”最后落款的签名均未其本人签字，其从未见过该两份材料；东方水城公司称该两份“承诺”是刘建义带回去签好字后交给公司的，当时未注意笔迹，怀疑是刘建义代签字的。 2019年5月13日，东方水城公司委托江苏狮山律师事务所向陈丽遥发送《律师函》一份，称双方签订的房屋租赁合同已到期，要求陈丽遥在该函件送达之日起5日内交还房屋。根据邮件回执显示，该函件于2019年5月15日由他人代收。陈丽遥称其记不清楚有无收到过该函件。 本院认为，原东方资产公司与陈丽遥于2017年7月12日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，该房屋的建造已取得建设工程规划许可证，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原东方资产公司后更名为东方水城公司，而涉案房屋的经营管理单位东方旅发公司又系该公司唯一股东，故东方水城公司有权依涉案租赁合同向陈丽遥主张权利。 涉案租赁合同于2018年7月31日到期后，双方未再续签书面的房屋租赁合同，陈丽遥继续使用租赁物，东方水城公司对此并无异议并接受了使用费，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同，但是东方水城公司作为出租人解除合同时应当在合理期限之前通知陈丽瑶。现东方水城公司主张要求陈丽遥腾空并返还房屋，表明其明确向陈丽遥提出解除合同的意思表示，考虑到陈丽遥于2019年9月21日收到本院邮寄的民事起诉状副本等诉讼材料及本案实际情况，本院酌情确定合理通知期为一个月，故认定双方之间的不定期租赁合同关系于2019年10月21日解除。合同解除后，陈丽遥应当向东方水城公司腾退涉案房屋，并支付自2019年10月21日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。2019年10月21日之前的房屋使用费仍按44000元/年标准支付，双方确认已支付，本院亦予以确认；之后的使用费，因原租赁合同对逾期返还房屋的违约金进行了约定，但考虑到违约金兼具惩戒违约行为及弥补守约方损失的双重功能，同时参照原租赁合同约定的使用费标准，故认定之期间的使用费按照44000元/年的1.3倍即57200元/年的标准计算，超出部分本院不予支持。鉴于陈丽遥按照44000元/年的使用费标准已向东方水城公司支付使用费至2020年7月31日，为方便结算，减少双方的诉累，本院确定陈丽遥返还房屋前应付使用费先从其已支付的2019年10月21日之后的使用费金额中扣除，不足部分仍按上述标准继续计算至实际返还房屋之日止，多出部分应由东方水城公司返还陈丽遥。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、被告陈丽遥于本判决生效之日起10日内将位于苏州市姑苏区房屋（建筑面积为30.25平方米）腾空并交还给原告苏州东方水城文化发展有限公司。 二、被告陈丽遥于本判决生效之日起10日内支付原告苏州东方水城文化发展有限公司房屋使用费（自2019年10月21日起至实际交还房屋之日止，按57200元/年标准计算，该项费用优先从陈丽遥已支付的2019年10月21日之后的使用费金额中扣除）。 三、驳回原告苏州东方水城文化发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，减半收取175元，由原告苏州东方水城文化发展有限公司负担125元，被告陈丽遥负担50元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付原告苏州东方水城文化发展有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员  耿杰圣 二〇一九年十二月十一日 书记员  陈丽华