广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11054号原告：李钦，男，1968年4月30日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯叶，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：何伟钊，男，1961年2月19日出生，汉族，住广东省广州市番禹区。被告：严冬，女，1982年8月9日出生，汉族，住广东省广州市番禹区。被告：廖燕琼，女，1970年11月20日出生，汉族，住广东省广州市番禹区。被告：陈成浩，男，1964年8月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：唐绿竹，女，1989年3月19日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：陈艳武，男，1985年7月5日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：中山市丰盛华府房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇东成路104号之二。法定代表人：梁敏华，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏志斌，该公司员工。第三人：中山市凯盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇永辉街38号东御世家6-9号商铺。法定代表人：梁敏华，该公司总经理。第三人：广州市丰盛木业有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇北龙路100号（办公楼4号、厂房A-3）。法定代表人：谢荣标。委托诉讼代理人：叶文孝，该公司管理人成员。原告李钦与被告何伟钊、严冬、廖燕琼、陈成浩、唐绿竹、陈艳武、中山市丰盛华府房地产开发有限公司（以下简称丰盛华府公司）、第三人中山市凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛公司）、广州市丰盛木业有限公司（以下简称丰盛木业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案，依法适用普通程序，于2019年11月12日、2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告李钦的委托诉讼代理人吴石明，被告丰盛华府公司的法定代表人梁敏华及其委托诉讼代理人苏志斌，第三人凯盛公司的法定代表人梁敏华两次庭审均到庭参加诉讼。被告唐绿竹，被告陈艳武第一次庭审到庭参加诉讼但第二次庭审未到庭参加诉讼。被告何伟钊、严冬、廖燕琼、陈成浩及第三人丰盛木业公司两次庭审经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭。本案现已审理终结。李钦向本院提出诉讼请求：一、解除对位于广东省××镇××单元××室、××室、××室的查封并终止对上述三套房地产的强制执行拍卖程序；二、确认李钦享有上述三套房地产的永久性使用权。事实和理由：中山市第二人民法院在执行以丰盛华府公司、凯盛公司为被执行人的系列案件中依法查封丰盛华府公司名下位于广东省××镇××单元××室、××室、××室的房屋，但上述房屋的所有权归李钦所有，不应被强制执行、拍卖。2018年12月12日，李钦向中山市第二人民法院提出案外人执行异议，申请中山市第二人民法院中止对上述三套房地产的强制执行。2019年4月17日，中山市第二人民法院裁定驳回李钦的异议请求。2019年7月16日，李钦收到中山市第二人民法院邮寄的执行裁定书。丰盛华府公司与丰盛木业公司是关联公司，因丰盛木业公司拖欠广东省徐闻县建筑安装集团公司（以下简称徐闻公司）丰盛科苑产业园三期一段土建、水电工程项目的工程款，丰盛华府公司自愿以其名下位于誉东名苑的房产、车位、商铺为丰盛木业公司抵偿工程款。该工程项目的实际施工人和投资人是李钦，该项目工程款权益为李钦所有，徐闻公司在工程款付款补充协议书（三）中的全部合同权益归李钦。2016年1月29日，丰盛木业公司（甲方）、徐闻公司（乙方）与丰盛华府公司（丙方）在工程款付款补充协议书（三）中约定：“一、甲、乙双方共同确认：……甲方尚欠乙方￥【13097600】元工程款。二、乙方同意丙方用其名下位于【誉东名苑】的房产、车位、商铺为甲方抵偿工程款共计￥【17697572】元……其中超出本补充协议第一条尚欠款项的￥【13097600】元的部分作为甲方对甲乙双方就本工程未结算工程部分的预付款……三、特别说明：1、乙方同意丙方于本协议签订并生效之日起【15天】内将房号为【X栋X单元X】（119.11㎡）、【2栋3单元301】（119.42㎡）、【2栋3单元401】（119.03㎡）的房产交付给乙方或乙方指定的第三人使用，即视为丙方为甲方向乙方抵偿工程款￥【1001168】元”。工程款付款补充协议书（三）附表明确约定上述房产抵偿工程款的金额，其中誉东名苑2栋3单元201室使用权抵偿工程款333508元、誉东名苑X栋X单元X室使用权抵偿工程款334376元、誉东名苑X栋X单元X室使用权抵偿工程款333284元，上述三套房产属于超面积建筑，无法办理网签及过户，且工程款付款补充协议书（三）中约定将上述三套房产使用权抵偿工程款，没有约定使用权年限，结合上述三套房产抵偿工程款金额达1001168元，上述协议约定的使用权应为永久性使用权即上述三套房产的全部权益实质上也是所有权。工程款付款补充协议书（三）签署后，丰盛华府公司、丰盛木业公司依照协议约定于当日将上述三套房产的钥匙交付李钦使用，李钦于2017年4月份对涉案三套房产进行装修，因上述房产属于超面积建筑物而不能通水通电，李钦通过自己商铺接通电源供上述三套房产使用并通过接通物业公司水表使用自来水，后李钦将上述三套房产陆续出租。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，上述三套房产属李钦所有而仅因为上述三套房产超面积无法办理产权证和办理过户手续，请求法院确认李钦对上述三套房屋享有永久使用权。何伟钊、严冬、廖燕琼、陈成浩辩称，一、李钦诉称“由于上述三套房产按规划属超面积建筑物，无法办理网签与过户”，即李钦并未实际办理涉案房屋的过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，李钦未取得涉案房屋物权，不是涉案房屋的所有权人。二、李钦提交的工程款付款补充协议书（三）的附件誉东名苑抵款明细表中涉案三套房屋的备注为“使用权”，即协议仅约定徐闻公司受让涉案房屋的使用权并非所有权，李钦作为徐闻公司的合同权益受让人不能超出原协议约定的范围，李钦不享有涉案房屋所有权。三、丰盛华府公司未取得涉案房屋的物权，丰盛华府公司转让涉案房屋使用权的行为属于无权处分行为，李钦并未取得涉案房屋的使用权，请求法院依法驳回李钦的诉讼请求。唐绿竹、陈艳武未作任何答辩，亦未提交任何证据。丰盛华府公司辩称，李钦代表徐闻公司与丰盛木业公司、丰盛华府公司签订工程款付款补充协议书（三），约定丰盛华府公司将位于广东省××镇××单元××室、××室、××室用于抵扣丰盛木业公司尚欠徐闻公司的工程款，丰盛华府公司已将上述房屋交付给李钦使用并由李钦进行装修后使用至今。凯盛公司陈述，与丰盛华府公司的答辩意见一致。丰盛木业公司陈述，丰盛木业公司确认于2016年1月29日就工程款结算抵偿事宜与徐闻公司（李钦）、丰盛华府公司签订工程款付款补充协议书（三）。本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，丰盛木业公司（甲方）、徐闻公司（乙方）与丰盛华府公司（丙方）在工程款付款补充协议书（三）中约定“一、甲、乙双方共同确认：……甲方尚欠乙方￥【13097600】元工程款。二、乙方同意丙方用其名下位于【誉东名苑】的房产、车位、商铺为甲方抵偿工程款共计￥【17697572】元……其中超出本补充协议第一条尚欠款项的￥【13097600】元的部分作为甲方对甲乙双方就本工程未结算工程部分的预付款……三、特别说明：1、乙方同意丙方于本协议签订并生效之日起【15天】内将房号为【2栋3单元201】（119.11㎡）、【2栋3单元301】（119.42㎡）、【2栋3单元401】（119.03㎡）的房产交付给乙方或乙方指定的第三人使用，即视为丙方为甲方向乙方抵偿工程款￥【1001168】元”。工程款付款补充协议书（三）附表明确约定上述房产抵偿工程款的金额，其中誉东名苑2栋3单元201室使用权抵偿工程款333508元、誉东名苑2栋3单元301室使用权抵偿工程款334376元、誉东名苑X栋X单元X室使用权抵偿工程款333284元。上述工程款付款补充协议书签订后，丰盛华府公司将位于广东省××镇××单元××室、××室、××室交付给李钦用于出租，但双方至今未就上述房屋签订书面的房屋买卖合同。因丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司未履行本院作出已经发生法律效力的（2016）粤2072民初8924号民事判决确定的义务，何伟钊于2017年8月3日向本院申请执行，案号为（2017）粤2072执6438号。本院受理后依法向丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司发出执行通知书及报告财产令，责令丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司限期履行生效法律文书所确定的义务。2017年9月22日，本院依法作出（2017）粤2072执6438号执行裁定，裁定冻结、划拨丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司的银行存款共970536.20元，如存款不足则查封、扣押其相应价值的其他财产，并限丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司在财产查封、扣押后十天内履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的本院将依法拍卖或者变卖上述财产。后本院依据上述执行裁定依法查封丰盛木业公司名下牌号为粤Ａ×××××、粤Ａ×××××、粤Ａ×××××的车辆三辆，依法查封丰盛华府公司名下位于广东省××镇××112卡商铺[预售许可证号：中建房（预）字第××号；预售土地证号：中府国用（2010）第易XXXXX号]、广东省××镇××单元××房[预售许可证号：中建房（预）字第××号；预售土地证号：中府国用（2010）第易XXX号]、广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号；预售土地证号：中府国用(2010)第易XXXX号]、广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号；预售土地证号：中府国用(2010)第易XXXX号]、广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号；预售土地证号：中府国用(2010)第易XXXX号]、广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号；预售土地证号：中府国用(2010)第易XXXXX号]、广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号；预售土地证号：中府国用(2010)第易XXXXX号]房地产共七处。2018年8月10日，本院依法作出（2017）粤2072执6438号拍卖裁定，裁定：一、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省××镇××112卡[预售许可证号：中建房（预）字第××号、预售土地证号：中府国用（2010）第易XXX号]的房地产；二、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省××镇××单元××房[预售许可证号：中建房（预）字第××号、预售土地证号：中府国用（2010）第易XXXXX号]的房地产；三、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号、预售土地证号：中府国用（2010）第易XXXX号]的房地产；四、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号、预售土地证号：中府国用（2010）第易XXXXX号]的房地产；五、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号、预售土地证号：中府国用（2010）第易XXXXX号]的房地产；六、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号、预售土地证号：中府国用（2010）第易XXXXX号]的房地产；七、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省××镇××单元××室[预售许可证号：中建房（预）字第××号、预售土地证号：中府国用（2010）第易XXXXX号]的房地产。2018年12月12日，案外人李钦向本院提起执行异议。2019年4月17日，本院依法作出（2018）粤2072执异180号执行裁定，裁定驳回李钦的异议请求。李钦不服上述裁定于2019年7月30日向本院提起本案诉讼。另查：本院就位于中山市××镇××单元××室、××室、××室无法办理产权证问题向中山市自然资源局发函，中山市自然资源局回函称丰盛华府公司于2010年9月首次申请办理誉东名苑项目规划报建（业务编号0500420100XXXX），后因方案调整于2014年10月重新办理誉东名苑项目规划报建（业务编号0500420141XXXX）并同时注销编号为050042010XXXX的建筑工程规划许可证及附件、图纸，丰盛华府公司于2014年10月办理誉东名苑规划验收（业务编号05016201XXXXXX），经复核报建和验收图纸，誉东名苑X幢X单元X室、XX室、XX室全部为架空层。本院认为，本案的争议焦点为李钦是否为涉案房地产的产权人及李钦对涉案房地产所享有的权利是否足以排除强制执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……”的规定，涉案房地产登记的权利人为丰盛华府公司，涉案房地产至今未办理变更登记，不产生物权变动的法律效力。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李钦与丰盛华府公司在法院查封中山市东升镇东成路X号誉东名苑X幢X单元X室、X室、XX室之前未签订合法有效的书面买卖合同，这不符合上述条款关于“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，故李钦以其为中山市东升镇东成路XX号誉东名苑X幢XX单元X室、X室、X室的实际权利人主张停止对上述房地产的拍卖，理据不足，本院不予支持。何伟钊、严冬、廖燕琼、陈成浩、丰盛木业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响本院对案件的依法审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李钦的诉讼请求。案件受理费13811元，由原告李钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李惠楠人民陪审员  张 耀人民陪审员  钟喜筹二〇一九年十二月三十一日书 记 员  梁壁淇