山西省兴县人民法院民事判决书（2019）晋1123民初1076号原告：王×，男，汉族，兴县教育科技局退休干部，现住兴县。委托诉讼代理人：方×，女，山西宗耀律师事务所律师。被告：山西明泽房地产开发有限公司。住所地：太原市体育西路16号。法定代表人：李×，男，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵×，男，山西鼎信泽律师事务所律师。原告王×诉被告山西明泽房地产开发有限公司开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王×及其委托诉讼代理人方×、被告山西明泽房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵×到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王×诉称，2011年3月10日，原告王×购买了被告在××县开发的龙兴花园第3幢4单元5层501号房一套，原告与被告签订商品房买卖合同书，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为134373元，原告于2011年3月10日付清全部购房款。被告于2011年6月5日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用5178元。2011年8月原告装修房屋，装修花费110000元。2011年12月28日原告住入新房，2012年3月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调,2014年5月被告对三号楼的地基进行灌水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽，受损严重，原告住房的安全受到严重影响。为此原告多次找被告及有关部门处理至今未解决。原告同楼住户任爱兵2016年起诉被告后，兴县人民法院委托《山西省建筑工程质量司法鉴定所》对龙兴花园3号楼整幢建筑进行质量安全鉴定，其鉴定意见为：“兴县龙兴花园3#楼安全性等级为Dsu级”。基于以上事实，原告认为：原告与被告签订商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，而被告给原告提供房屋基础及主体结构质量存在的问题，严重影响原告居住使用，故被告的行为构成违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。为此，原告根据《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请求依法判令:1、解除原告王×与被告山西明泽房地产开发有限公司限公司于2011年3月10日签订的商品房买卖合同；2、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告王×购房款134373元、代收费用5178元；3、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告王×因房屋涨价形成的损失74349元，装修费用77062元；4、原告王×所购被告的商品房退回被告；5、判令被告支付鉴定费11000元；6、本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。原告王×为证明其主张，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同；2、山西明泽房地产开发有限公司收取原告购房款的收据一支；3、山西明泽房地产开发有限公司出具的代收原告费用票据一支；4、评估报告一份；5、申请调取兴县人民法院（2016）晋1123民初638号民事案卷中鉴定意见书。被告山西明泽房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的《购房合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告交付的房屋手续合法、五证齐全，且房屋交付时已经过相关部门的验收合格，现涉案房屋经实际使用8年后出现的墙体开裂等事实，并非被告方原因造成，原告以此为由要求解除合同并赔偿损失没有事实依据，不符合事实基础。二、原告向被告缴纳的办理房产证费用、房屋登记费用、自来水入网费等费用是通过被告向相关单位缴纳的，被告只是代收，现该费用已经全部缴纳，不应要求被告返还。原告向被告缴纳的办理房产证费用等费用，是被告代收并向兴县房产管理局、天然气公司、自来水管理公司缴纳的，该费用在被告为原告办理各项手续时已经交给了相应部门，不存在返还的事实；三、被告主张的房屋涨价形成的损失74349元，装修损失77062元没有法律依据，请求贵院根据原、被告双方的损益相抵进行综合判决，合理分担各方当事人损失。原告主张的房屋涨价形成的损失属于可得利益损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”也就是说，当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持，还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则进行综合判断。就本案而言，主要涉及的则是合同法第一百一十九条规定，关于减轻损失规则的适用。《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”也就是说，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大。本案中，原告早在2013年5月就发现了涉案房屋出现墙体裂缝不适宜居住的情形，其直到2019年10月才向人民法院提请诉讼要求解除合同赔偿损失。根据上述合同法规定的减损规则，该房屋涨价损失只应当计算至2013年5月即止，原告主张的74347元没有法律依据。另原告主张的装修损失还应根据原告使用的实际年限进行核减，请贵院依法查明后予以核减。综上，请求贵院依法驳回其诉讼请求。被告山西明泽房地产开发有限公司未提供证据。经审理查明，2011年3月10日原告王×与被告山西明泽房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢4单元5层501号房一套，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为134373元，原告王×于当日付清全部购房款。被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年6月5日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用5178元，后被告于2013年1月14日退暖气入网费1360元。2011年8月原告王×对所购房屋进行装修，2011年12月28日原告住入新房。2012年3月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象。2016年4月因房屋裂缝继续增宽，经有关主管部门通知后原告王×搬离该房。2016年12月23日，我院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园第3号楼进行了质量安全鉴定，该所于2018年2月6日出具晋建司鉴[2018]兴县一建鉴字第001号司法鉴定意见书鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园3号楼安全性等级为Csu级，Csu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，处理要求为：必须立即采取措施。在本案审理中，本院依原告申请委托山西家豪房地产资产评估有限公司对案涉房屋装修费用及涨价损失进行鉴定，该所于2019年11月20日出具[2019]晋JH估字第196号房地产司法鉴定评估报告。评估结论为：龙兴花园3幢4单元501号房屋在评估基准日房屋装修损失为77062元，涨价损失为74349元。原告支鉴定费11000元。本院认为，原告王×与被告被告山西明泽房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同，是双方当事人意思表示真实，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告王×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原告王×关于解除合同、返还购房款及代收款、赔偿损失、将所购房屋退还被告的请求依法应予支持；被告应返还原告的房款为134373元，代收费用为（5178元-1360元）=3818元；原告王×的损失应包括房屋涨价损失和装修损失，房屋的涨价损失费根据鉴定意见为74349元，装修损失因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，根据鉴定意见为77062元，考虑原告王×2011年8月对所购房屋进行装修，2011年12月28日原告住入新房，2016年4月因房屋裂缝继续增宽，搬离该房，实际使用5年多的事实及导致合同解除的原因，酌情考虑折旧后由被告赔偿55869元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、之规定，判决如下：一、解除原告王×与被告山西明泽房地产开发有限公司限公司签订的商品房买卖合同。二、被告山西明泽房地产开发有限公司限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王×购房款134373元，代收费用3818元；三、被告山西明泽房地产开发有限公司限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王×涨价损失费74349元，装修损失55869元。。四、原告王×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第3幢4单元5层501号房屋一套退还被告山西明泽房地产开发有限公司限公司。本案受理费6318元减半收取计3159元，鉴定费11000元，共计14159元由被告山西明泽房地产开发有限公司限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 刘秀成 二〇一九年十二月二十七日书记员 王燕林