河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民初848号 原告：杨X海，男，1975年4月4日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县新蓝湾西区。 委托诉讼代理人：马连军，男，汉族，1969年6月11日出生，住河北省唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：李晓东，男，汉族，1979年10月22日出生，住河北省唐山市迁西县新蓝湾西区。 被告：杨X如，女，1985年4月5日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。 第三人：唐山正东房地产开发有限公司，住所地唐山路北区沁园春小区。 法定代表人：孙彦来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司员工。 原告杨X海与被告杨X如、第三人唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告杨X海的委托诉讼代理人马连军、李晓东，被告杨X如的委托诉讼代理人裴雪莲、于亚楠，第三人正东公司的委托诉讼代理人侯寿忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨X海向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于迁西县新蓝湾西区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告与第三人签订的商品房买卖合同有效，并确认迁西县新蓝湾西区房屋归原告所有。3、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月26日，石家庄市中级人民法院对杨X如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山染麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案作出民事判决，判决唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司对唐山市鸿禧建筑材料有限公司对杨X如的给付义务承担连带清偿责任。该案执行中，石家庄市中级人民法院于2016年11月21日对原告购买的迁西县新蓝湾西区房屋予以查封。2018年7月，根据省市县关于处理房地产开发遗留问题的工作部署，迁西县住建局通知新蓝湾西区住户办理不动产登记手续，在办理手续过程中，原告得知自己所购房屋已被查封。在多方申诉未果的情况下，原告于2019年1月17日就执行新蓝湾西区房屋向执行法院提出书面异议。2019年5月21日，石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异27号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，被告申请对原告已经取得物权期待权的房屋采取执行措施，不应得到支持。理由是1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该司法解释，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此在涉及商品房买卖权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利>建设工程款优先受偿权>抵押权>一般债权。原告于2012年12月与第三人唐山正东房地产开发有限公司达成商品房买卖合同关系，虽然因为第三人的原因，买卖双方未签订正式商品房买卖合同，但是根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告已经履行支付合同价款的主要义务，第三人唐山正东房地产开发有限公司亦已履行交付房屋的合同义务，因此，双方之间形成商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同签订后，原告分三次支付了全部购房款527716元。根据前述《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，本案被告申请执行的一般债权远远不具备对抗原告作为商品房买受人权利的效力，其执行申请不应得到支持。2、与被告的一般金钱债权相比较，原告作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对其所购迁西县新蓝湾西区房屋行使占有、使用、收益权利的行为，更能够体现其对案涉房屋实际占有和支配的债的优先性。首先，从成立时间方面看，原告对案涉房屋的请求权远远早于被告因第三人唐山正东房地产开发有限公司提供担保形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但在某些情况下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。其次，从原被告与案涉房屋的紧密程度看，原告的请求权系针对案涉房屋的特定之债请求权，自商品房买卖合同生效之日起，原告即对作为合同标的的案涉房屋具有特定、唯一而重大的信赖利益。而本案案涉执行案件中的申请执行人即本案被告杨X如并非针对唐山正东房地产开发有限公司名下的房屋从事交易，仅仅因为其与唐山市鸿禧建筑材料有限公司的借款合同纠纷而寻查作为担保人的唐山正东房地产开发有限公司“名下”的财产用于还债，案涉房屋既不是担保物，亦未在诉讼中予以保全，仅是在执行过程中被执行人的财产不足后方予以查封。因此，本案诉争房屋只是第三人唐山正东房地产开发有限公司因提供担保所形成的担保之债的一般责任财产，另案债权人即本案被告对本案诉争房屋并无信赖利益，亦无优先保护之必要。第三，从原被告双方的权利性质看，本案原告早已受领第三人的房屋交付并已经对案涉房屋取得了完整的管领力，同时对没有办理产权登记不存在重大过失，其距离完整法律意义上的所有权人仅有一步之强，对案涉房屋享有物权期待权。而本案被告仅为一般金钱债权人，并无办理抵押登记等公示行为，其债权未经公示不具有优先效力。根据权利的优先性比较，本案被告享有的一般债权难以对抗原告作为案涉高房屋实际权利人的物权期待权。第四，从生存利益优先的司法理念看，当商品房买卖购房人的生存利益与借贷市场出借人的经营利益发生冲突需要权衡时，应当正视我国现阶段房屋交易市场不完善和部分当事人法律意识尚有待提高的现实，有必要在依法的前提下坚持消费者的生存利益优先于经营利益的原则，在兼顾双方利益的前提下向相对弱势方适度倾斜。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，原告特提起诉讼，请法院依法判决。 杨X如辩称，我方认为石家庄中院出具的裁定驳回异议人的异议申请合法正确，应当对上述房产继续执行，如果案外人能够提供法律规定的相关证据，证明其对该房屋具有合法的所有权，请法院依法判决。 正东公司述称，杨X海的房子在2012年或2013年已经购买，到住建局进行调查已实际居住，也是事实，应属于案外人房产，查封是错误的，其他房产也是一样，因公司原因未办理产权登记，查封给社会造成了很大的影响，长期集体上访现在也是如此，案外人是无辜的。 经审理查明：杨X如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨X如借款本金2080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利息按借款合同约定的月利率18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李文东对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任；（四）驳回杨X如的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨X如向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定：（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下：（1）位于唐山市路北区南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7261号土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市路北区南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7524号土地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市路北区北侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7260号土地使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市路北区北侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7262号土地使用权，面积4633.40平方米；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县东侧，土地证号为：迁国用（2012）第××号土地使用权，面积2115.58平方米；（三）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县商业，房产证号为迁房权证迁西字第××号的房产，面积2245.26平方米；（四）查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定：（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（三）查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（四）查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封正东公司名下房产清单显示共计查封新蓝湾小区南区商业7套、新蓝湾小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的202-1-201房屋。之后，原告杨X海向本院提出书面执行异议。2019年5月21日，本院作出（2019）冀01执异27号执行裁定书，裁定：驳回杨X海的异议请求。杨X海起诉，遂成本案。 另查明，新蓝湾小区西区项目于2014年10月13日取得商品房预售许可证，至本案庭审前原告杨X海尚未与第三人正东公司签订正式的书面房屋买卖合同（正东公司称系因公司原因未能与原告签订书面合同）。正东公司向杨X海出具的两份收据载明：2015年11月11日收到杨X海交来的202-1-201定金26万元（原告称该收据因正东公司写错房号，重新在2015年11月11日重新出具的，实际交纳日期为2012年12月14日）、2018年10月30日收到杨X海交来的202-1-201房款及202-1-55地下室款252156元，杨X海2018年10月29日通过中国农业银行从吴茵伟账户转给刘会生250000元，正东公司向杨X海开具收据。杨X海称与吴茵伟系夫妻关系，向本院提交了结婚证复印件。正东公司与唐山市城市建筑工程总公司、唐山市慧鹏建筑工程有限公司签订《迁西新蓝湾西区交房三方协议》，涉案房产的购房尾款按照该协议交付给刘会生用于抵顶正东公司欠付的工程款。正东公司无异议；被告杨X如质证意见：第一笔真实性认可，关联合法性不认可，只显示吴茵伟交易24万元，无法证明收款人；无法证明吴茵伟与杨X海关系，收据显示2015年11月11日交纳，流水是2012年12月14日，第二笔不能证明是杨X海交纳给正东公司的房款，与本案无关，交易时间在法院查封后，不认可。 再查明，迁西县住房和城乡规划建设局房屋产权交易所于2019年5月17日向本院出具说明，主要内容为：“正东新蓝湾西区共建设3幢高层住宅楼，在我所商品房交易系统登记楼号为1#、2#、3#，房地产开发企业对外销售时使用楼号为201#、202#、203#。”2018年10月30日杨X海办理入住手续，正东公司将房屋交付杨X海。以上事实有（2019）冀01执异27号执行裁定书、交款收据、银行卡交易明细、《入住手续书》、庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证，足以证实。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案争议焦点为原告杨X海对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告于2012年12月14日从第三人正东公司购买涉案房产，当日交付房屋首付款260000元，原告提供其妻吴茜伟中国农业银行卡交易明细，正东公司为其开具260000元的收据，因正东公司写错房号，于2015年11月11日重新出具收据，能够认定刘学英交付了房屋首付款，原告与正东公司达成了房屋买卖的真实合意。此后，因正东公司与唐山市城市建筑工程总公司、唐山市慧鹏建筑工程有限公司签订《迁西新蓝湾西区交房三方协议》，故涉案房产的购房尾款按照该协议，由原告交付给刘会生、由正东公司向原告出具收据，存在正当合理性。2018年10月30日杨X海交付房屋尾款，通过农业银行从吴茜伟账户转给刘会生250000元，提供银行卡交易明细予以证实，被告杨X如辩称银行卡交易明细显示是由吴茜伟账户转给刘会生，不能证明该转账是杨X海交纳给正东公司的房款，经查，杨X海与吴茜伟系夫妻关系，杨X海提交了其与吴茜伟的结婚证，故被告该辩称不能成立，能够认定杨X海已向正东公司交付全部购房款的事实。随之，正东公司向原告交房，说明双方房屋买卖的事实真实存在并已实际履行。原告已向正东公司支付对价、正东公司已向原告交房且原告已装修入住至今，原告对该房产享有占有使用的权利应受保护。而杨X如诉唐山市鸿禧建筑材料有限公司等借款合同纠纷案，正东公司是对唐山市鸿禧建筑材料有限公司承担的金钱给付义务承担连带清偿责任，被告杨X如申请的查封行为的基础为一般金钱债权。综合原告支付房款、居住等情况，其享有的权利应能对抗强制执行。另，本案中，被告没有提供有效证据证明杨X海和被执行人之间有恶意串通逃避执行的事实，且没有签订书面房屋买卖合同、没有办理过户手续均系正东公司的过错。故原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行迁西县新蓝湾西区房屋、解除查封的请求，本院予以支持。因双方未签订书面的房屋买卖合同，该房产项目尚需按照政府要求履行相关的行政手续，故原告要求确认与正东公司签订的商品房买卖合同合法有效、房屋归其所有的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、不得执行迁西县新蓝湾西区房屋，并解除查封； 二、驳回杨X海的其他诉讼请求。 案件受理费9,077.0元，由原告杨X海负担4538.5元，被告杨X如负担4538.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇一九年十二月二十七日 书记员  杨 岚