重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初17806号原告：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托代理人：张某，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：卞某某，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：高建红，女，汉族，1971年11月3日出生，户籍所在地重庆市渝中区。被告：陈美帆，女，汉族，1997年7月22日出生，户籍所在地重庆市渝中区。委托代理人：高建红，女，汉族，1971年11月3日出生，户籍所在地重庆市渝中区。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）诉被告高建红、陈美帆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托代理人卞某某到庭参加了诉讼，被告高建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年1月1日至2018年12月31期间的物业服务费12654元；2、判令被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按日3‰的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/平方米/月。被告是阳光美地小区16幢5单元3层1号的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12654元。原告认为，被告作为阳光美地小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。故原告诉至本院，提出前述诉请。被告高建红、陈美帆辩称：前期物业服务合同虚假无效，物业费价格违法，被告不应承担违约责任，被告主张的物业费已经超过诉讼时效，无权要求被告支付。经审理查明：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济技术开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866，占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米，多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。上述合同约定的三年期限到期后，2007年10月15日，原合同双方续签《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，内容与上述合同基本一致，期限自2007年10月15日起至2010年10月15日止。该合同到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。另查明，2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。再查明，被告系位于重庆市南岸区南坪镇南湖路29号16幢5单元3层1号即阳光美地小区*号房屋的业主，该房屋的建筑面积为124.04平方米。原告分别于2015年12月25日、2017年12月31日、2018年12月31日通过中国邮政快递包裹向被告邮寄催款函催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。经原告多次催收未果，原告故以上述请求诉至本院。上述事实，有房屋登记信息查询证明、《中天·阳光美地前期物业服务合同》、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书、函、邮寄凭证等证据及原、被告的当庭陈述与在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订的《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行支付物业服务费用的义务。故对原告请求的要求被告支付从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12654元（124.04平方米×1.7元/平方米/月×60月），本院予以确认。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但原告主张按日3‰的标准计算违约金明显过高，宜按年利率24%的标准计算。因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自欠费之日起计算至付清时止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告高建红、陈美帆于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12654元，并按年利率24%的标准支付违约金（违约金以当季欠交费用为基数，自欠费之日起计算至付清时止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由被告高建红、陈美帆承担（原告重庆商社物业管理有限公司已垫付，被告高建红、陈美帆在履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邓 成人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  文发明二〇一九年十二月十九日书 记 员  梁芯愿