广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初3038号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码914***********333G。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：罗佩卿，该公司员工。被告：周书宏，男，1966年10月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区********，公民身份号码620************015。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告周书宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人罗佩卿、被告周书宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2019年3月1日至2019年9月30日物业服务费31,503.15元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止的违约金，暂计至2019年10月9日为人民币6,912.69元，上述两项金额共计38,415.84元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园山湖城商品住宅区商铺商业街31号商品房。原、被告双方于2011年7月18日签订《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月4,500.45元向原告缴纳物业服务费。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2019年3月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2019年10月9日欠款金额累计高达38,415.84元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费31,503.15元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年10月9日为人民币6,912.69元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告周书宏答辩称：一、原告未完全履行提供物业管理服务的义务，其要求被告交纳物业服务费、违约金的请求无事实和法律依据。商铺内外照明均存在严重问题，商铺内漏水、渗水，周围环境恶劣，无法正常营业。二、由于商铺无法正常营业，其实质是未实际使用的空置房，原告收取足额的物业服务费不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据如下：周书宏主要对碧桂园公司提供的如下证据有异议：一、《催缴物业服务费函》，认为其没有收到该函。二、《空置商铺巡查记录表》，认为《空置商铺巡查记录表》是原告为了应付法庭和当事人临时制作的，虽然有好几个人的名字，但是字迹均出自同一人之手，因此该证据是不真实的，不予认可。碧桂园公司主要对周书宏提供的照片和视频光盘均有异议，认为其并没有使用被告的商铺，被告的商铺是与公路相连的，在出售给被告前该商铺有出租给他人。其已尽到物业管理服务的义务。经审理，对本案的事实，本院认定如下：被告周书宏于2014年10月31日购买了位于肇庆市高要区********的“肇庆碧桂园·山湖城”商业街35号商铺，该房建筑面积1500.15平方米。周书宏在购买案涉房屋与开发商所签订的《商品房买卖合同》第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”2014年10月31日，周书宏与碧桂园公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容。其中第四条约定，周书宏交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积实质该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3元计收。该物业的建筑面积为1500.15平方米，按上述计算方式、标准，周书宏应按4,500.45元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。第六条约定，周书宏应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论周书宏是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园公司以银行代收的方式于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）向周书宏收取上月的物业服务费，周书宏应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。第十六条违约责任约定，周书宏或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。碧桂园公司曾于2016年11月1日通过国内挂号信函的方式向被告寄送《收楼通知书》；于2019年8月16日通过国内挂号信函的方式向被告寄送《催缴物业服务费函》进行催收物业管理费。另查明，2019年3月28日，周书宏委托魏伟、张龙（丁方）与云浮市****地产开发有限公司（甲方）、肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司（乙方）广东省碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司（丙方）签订了和解协议书，其中第一条债务确认（三）载明：丁方及妻子王彩云欠丙方物业服务费及违约金如下（数据统计至2019年2月28日）；肇庆碧桂园山湖城商业街31号商铺，欠缴物业服务费本金220,522.05元，欠缴物业服务违约金480,202.52元。上述物业费已经按照和解协议的约定减免且被告已付清。但从2019年3月1日起至2019年9月30日止，周书宏共拖欠7个月的物业服务费。原告多次追收未果，遂向本院起诉。本院认为，原告碧桂园公司和被告周书宏签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。碧桂园公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，周书宏作为业主，亦应依约向碧桂园公司支付相应的费用，故对碧桂园公司请求周书宏支付物业服务费的诉请，本院予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按物业的建筑面积3平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积为1500.15平方米，物业服务费应按4,500.45元/月的标准计收，碧桂园公司诉请周书宏2019年3月1日起至2019年9月30日共应向其支付物业服务费31,503.15元，本院予以支持。对于周书宏辩称物业服务不到位的意见，依据不足，本院不予以采纳。对于周书宏认为辩称涉案房屋并未实际使用属空置房，且其没有在《收楼通知书》上签名确认，也没有收到过《催缴物业服务费函》，原告收取足额物业服务费并不合理的意见，《前期物业服务协议》第六条约定，周书宏应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论周书宏是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。周书宏未在《收楼通知书》上签名确认，但双方已就其欠交的物业费达成了《和解协议书》，且周书宏已按照协议履行了交纳前期物业管理费的义务，即其已履行了《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》约定的主要义务。故对于其辩解意见，本院不予采纳。对于周书宏辩称应从2019年4月1日计算物业服务费的意见，因《和解协议书》上载明数据统计至2019年2月28日，且双方也共同确认原告起诉后，被告并没有交纳过物业管理费，故对于其辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的部分，碧桂园公司于2019年12月6日提交了声明，不再主张2019年3月1日至2019年9月30日所产生的物业服务违约金，系碧桂园公司对其民事权利的处分，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：被告周书宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付2019年3月1日至2019年9月30日期间的物业服务费31,503.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由被告周书宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  彭 洪二〇一九年十二月九日法官助理  许舒靖书 记 员  林子茜