柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初1820号 原告曾燕杏,女,汉族,1966年12月6日出生,住址柳州市柳南区。 委托诉讼代理人曾馨，广西金钟大（柳州）律师事务所律师。 被告柳州市方东房地产开发有限公司,住所地广西柳州市潭中西路18号。统一社会信用代码：91450200727647980Q。 法定代表人韩树东,执行董事。 委托诉讼代理人李东，广西至和律师事务所律师。 委托诉讼代理人赵毅，广西至和律师事务所实习律师。 被告柳州市爱屋宝网络科技有限公司,住所地广西柳州市白沙路6号之一香颂春天3栋2-1。统一社会信用代码：91450205MA5KDRXB9X。 法定代表人孙敏,执行董事。 委托诉讼代理人李东，广西至和律师事务所律师。 委托诉讼代理人赵毅，广西至和律师事务所实习律师。 原告曾燕杏诉被告柳州市方东房地产开发有限公司(以下简称方东公司）、柳州市爱屋宝网络科技有限公司（以下简称爱屋宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月11日、2019年7月19日、2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告曾燕杏的委托诉讼代理人曾馨，被告方东公司、爱屋宝公司的委托诉讼代理人李东、赵毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销双方2017年10月21日签订的《“金绿洲?星光大道商业广场”商品房认购书》;二、请求判令被告方东公司双倍返还原告已经支付的定金贰拾万元整(￥200000元);三、请求判令两被告连带向原告双倍返还购房“预约金”壹拾万元整(￥100000元)、利息壹万玖仟元整（50000*2%*19=19000元）;四、请求判令被告方东公司返还原告定金利息（暂计至起诉之日，以后利息按月利率2%计至本息付清止）叁万捌仟元整（100000*2%*19=38000元）；五、请求判令两被告共同承担全部诉讼费用。 事实和理由：2017年10月21日原告与被告柳州市方东房地产开发有限公司(下称“方东房开公司”)签订了《“金绿洲?星光大道商业广场”商品房认购书》,合同约定:原告认购房屋的位置、面积、单价以及付款方式等,原告即按约交付了100000元的定金,并应被告“方东房开公司”向被告柳州市爱屋宝网络科技有限公司(下称“爱屋宝公司”)交付了50000元购房优惠折扣金。后原告于《认购书》约定期限内向银行申请办理按揭贷款手续,银行告知欲办理按揭贷款的房屋即金绿洲?星光大道商业广场33栋1单元108号房屋己经作出过抵押。至此,原告才得知自己订购的房屋在出卖前己经抵押给银行。“方东房开公司”向原告隐瞒了售卖房屋己有抵押的事实,侵犯了原告的知情权、选择权,也导致原告无法从银行贷到购房款,致使原告遭受巨大经济损失,属于欺诈。经原告多次与被告“方东房开公司”和“爱屋宝公司”交涉,要求解除认购合同并退还定金、购房优惠折扣金,二被告承诺退还,但一直以各种借口予以拖延至起诉前仍未退还。原告认为,根据相关法律的规定,房屋买卖过程中,作为卖方的被告至少有两个基本的合同义务:一是对房屋拥有所有权,二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋存在权利瑕疵,被告在出卖之时至少应尽到告知义务。而被告未尽到告知义务,其行为实际上己构成合同法上的欺诈行为,原告依据我国《担保法》第四十九条的规定,开发商未告知购房者的,出售转让行为无效;另外,根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,购房者可以要求开发商退房,并依据上述规定进行索赔。根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋己经抵押的事实,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。也就是说,无论是先抵押后卖房,还是先卖房后抵押,出卖人均构成欺诈,应按法律规定承担赔偿责任,请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告方东公司辩称:1、对原告第一项诉请解除双方签订的商品房认购协议书，方东公司没有异议，同意解除与原告解除双方签订的协议书；2、本案中方东公司不存在欺诈行为，原告与方东公司之间进行的买卖行为符合二手房买卖行为的法律特征，涉案房屋抵押的情形并不影响合同目的的实现；3、原告在履约过程中已构成违约行为，未按协议约定时间支付首付款，违反了合同规定的先履行法律义务，原告要求方东公司和爱屋宝公司连带向原告双倍返还购房定金200000元及利息没有事实和法律依据，方东公司由于并不存在违约情形，故有权依据合同约定的第三条第4点要求不返还定金及定金利息，可以对涉案房屋另行处置；4、原告要求方东公司和爱屋宝公司向原告双倍返还预约金100000元及利息没有事实和法律依据，因为该购房优惠折扣金50000元并非是方东公司收取，而且双方在商品房认购协议书中，也没有约定由方东公司收取该购房优惠折扣金50000元，并返还该购房优惠折扣金50000元及其月利息2%的相关规定条款内容。 被告爱屋宝公司辩称：1、原告的第一项诉请与爱屋宝公司无关，《金绿洲·星光大道商业广场商品房认购书》并非是原告与爱屋宝公司双方所签订，爱屋宝公司并非是签订商品房认购协议书的合同当事人，爱屋宝公司不存在与原告解除合同的情形；2、原告要求爱屋宝公司返还支付的定金200000元及其利息，显然缺乏事实与法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求，因为该购房定金100000元并非系爱屋宝公司收取，且爱屋宝公司也并非是签订商品房认购协议书的合同当事人。根据合同相对性原则规定，原告的第二项、第四项诉请显然缺乏事实与法律依据；3、原告要求爱屋宝公司返还该50000元，没有事实与法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求以及辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人之间无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人之间不予认可的证据，本院将综合当事人的相应陈述以及证据在本院认为部分中予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：被告方东公司为位于柳州市房屋所有权人，该房屋于2014年12月30日进行登记，取得房屋产权证书，房产证号为：柳房权证字第××号，该房屋无查封登记，无预告登记，有1笔抵押登记，抵押权利人为华夏银行股份有限公司柳支行，权利价值为650000元，抵押期限为2017年1月22日至2020年1月22日。 2017年10月21日，原告曾燕杏作为乙方与作为甲方的柳州市方东房地产开发有限公司签订了《“金绿洲·星光大道商业广场”商品房认购书》，该认购书约定：一、认购物业，乙方凭本人身份证、自愿向甲方交纳定金购买甲方出售的位于柳州市（以下简称该物业），该物业的建筑面积为29.15平方米，认购单价为每平方米79704元，认购总房价为2323382元，优惠后的认购总房价为1732231元。二、付款方式，定金100000元必须在签订本认购书前付清；乙方选择按揭付款，第一期房款872231元必须在2017年10月28日前付清（已扣除定金）并与甲方签订《商品房买卖合同》及相关协议，余下房款由乙方申请按揭贷款付清。该商品房认购书还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2017年10月21日，原告向被告方东公司支付100000元，被告方东公司向原告出具《柳州市方东房地产开发有限公司购房收据》载明：今收到曾燕杏交来购商铺定金款项100000元，备注：33-1-108。2017年10月21日，原告通过刷卡的形式向被告深圳市吉屋电子商务有限公司名下支付50000元。被告柳州市爱屋宝网络科技有限公司（以下简称爱屋宝公司）于同日向原告出具收款收据载明：交款单位为曾燕杏，收款方式为“吉屋”，金额为50000元，收款事由为33#-1-108商铺预约金。 在本案审理过程中，原告请求解除本案《“金绿洲·星光大道商业广场”商品房认购书》，被告方东公司同意解除。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，本案原告曾燕杏于2017年10月21日签订的《“金绿洲·星光大道商业广场”商品房认购书》，是当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规，应认定合法有效，合同各方应该按照合同约定积极履行自己的义务。本案中，因原被告双方均同意解除涉案《“金绿洲·星光大道商业广场”商品房认购书》，故本院确认解除原告与被告方东公司于2017年10月21日签订的《“金绿洲·星光大道商业广场”商品房认购书》。 关于原告要求被告方东公司双倍返还原告已经支付的定金200000元以及定金利息的问题。根据本案查明的事实，被告方东公司未能举证证实其已如实告知原告涉案房屋存在抵押的情形，属于违约；依照《“金绿洲·星光大道商业广场”商品房认购书》约定，原告应于2017年10月28日前付清第一期房款872231元，余下房款由乙方申请按揭贷款付清。原告未于2017年10月28日前向被告方东公司支付第一笔房款，也未能举证证实其在该日已经具备支付872231元的能力，原告未按时支付房款，也存在违约情形。综上，原告与被告均存在违约情形，被告方东公司应向原告返还定金100000元。对于原告要求被告方东公司双倍返还原告已经支付的定金200000元以及定金利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求两被告连带向原告双倍返还商铺“预约金”100000元、利息19000元的问题。本案中，原告与被告方东房公司签订了《“金绿洲·星光大道商业广场”商品房认购书》，双方形成了房屋买卖的合同关系。而并无证据证明原告与被告柳州市爱屋宝网络科技有限公司形成居间服务合同关系或者其他合同关系，且被告柳州市爱屋宝网络科技有限公司出具的收款收据所载明的50000元性质为33#-1-108商铺预约金并非是居间服务费，故应认定原告支付的该50000元是柳州市爱屋宝网络科技有限公司代为被告方东公司收取的商铺预约金并向原告出具收款收据，该50000元也应属于原告向被告方东房公司支付的房款，同时也说明原告与被告柳州市爱屋宝网络科技有限公司之间不存在任何居间服务合同关系。被告柳州市爱屋宝网络科技有限公司对此表示原告与其为居间服务合同关系，没有举证予以证实，故本院对此不予采信。原告支付50000元商铺预约金虽是支付到被告深圳市吉屋电子商务有限公司的账户，但由于原告仅与被告方东公司形成房屋买卖合同关系，该50000元的商铺预约金属于向被告方东公司支付的预约金，故被告深圳市吉屋电子商务有限公司也仅为代收行为，原告与被告深圳市吉屋电子商务有限公司、柳州市爱屋宝网络科技有限公司并不存在任何合同关系。故返还50000元商铺“预约金”的责任应由被告方东公司承担。由于本案系原被告违约行为造成的合同目的无法实现，故原告要求支付相应利息以及双倍返还购房“预约金”的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告曾燕杏与被告柳州市方东房地产开发有限公司于2017年10月21日签订的《“金绿洲·星光大道商业广场”商品房认购书》已经解除。 二、被告柳州市方东房地产开发有限公司向原告曾燕杏返还购房定金100000元、商铺预约金50000元，合计150000元。 三、驳回原告曾燕杏的其他诉讼请求。 案件受理费6655元（原告已预交），由被告柳州市方东房地产开发有限公司负担2662元并径行向原告曾燕杏支付，原告曾燕杏负担3993元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 刘 娟 人民陪审员 陈 玲 人民陪审员 叶晓春 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员 廖爱鸾 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007