福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初2298号 原告：陈建林，男，1970年2月27日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张佩荣，女，该公司工作人员。 原告陈建林与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建林的委托诉讼代理人许晓达及被告明发公司的委托诉讼代理人张佩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建林向本院提出诉讼请求：1.判令明发公司支付陈建林将不具备交房条件的“明发商业广场”7幢1407号房屋交付使用的违约金10000元；2.判令明发公司支付陈建林逾期交房违约金19732元；3.确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条中第②点的约定无效；4.判令明发公司立即协助陈建林办理“明发商业广场”7幢1407号房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）；5.判令明发公司支付陈建林逾期协助办证违约金（违约金每日按陈建林已付款463203元的0.01%计算，自2014年9月30日起计至陈建林实际取得上述房屋权属证书之日止；暂计至2016年3月30日的违约金为25337元）。诉讼过程中，陈建林变更诉讼请求为：1.判令明发公司支付陈建林逾期交房违约金15934元；2.判令明发公司立即协助陈建林办理“明发商业广场”7幢1407号商品房不动产权证书；3.判令明发公司支付陈建林自2015年7月22日起至明发公司履行完协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金（违约金每日按陈建林已付款463203元的0.01%计算，暂计至2019年12月6日的违约金为74066元）。事实与理由：2013年1月22日，陈建林与明发公司签订《商品房买卖合同》，由陈建林向明发公司购买位于漳州市龙文区房屋，购房款为463203元。合同约定，出卖人应当在2013年9月30日前交付符合约定条件的商品房，并约定瑕疵交房、逾期交房及逾期办证的违约责任。合同签订后，陈建林依约支付了全部购房款，但明发公司未能按时将上述房屋交付给陈建林使用，直至2014年9月8日才将不具备交房条件的房屋交付陈建林使用。明发公司应依约向陈建林支付将不具备交房条件的房屋交付使用的违约金10000元及逾期交房违约金，且明发公司至今未能履行协助办证义务，致使陈建林至今未能取得房屋权属证书，明发公司应依约承担逾期违约责任。 明发公司辩称，一、本案应以2014年7月21日作为案涉房屋交付时间，且已部分超过诉讼时效。案涉房屋于2014年6月9日经建筑工程竣工验收合格，2014年7月15日经工程消防验收合格后，已符合法定以及商品房买卖合同约定的交房条件。明发公司于2014年7月21日向陈建林发出《交房通知书》，明发公司已依约履行了通知交房义务，不存在违约情形，故本案应以2014年7月21日作为案涉房屋的交付时间。逾期交房违约金计算期间应为2013年10月1日至2014年7月21日，本案中陈建林于2016年3月14日方提起诉讼，因此2014年3月14日之前部分已超过诉讼时效，未过时效的逾期交房期间为2014年3月14日至2014年7月21日，共计129天。二、合同签订后，出现非明发公司所能控制的客观原因，明发公司可据实延期交房。根据双方《商品房买卖合同》第八条约定，非明发公司所能控制的客观原因造成停工的情况，明发公司可据实延期。合同签订后，明发公司遭遇中雨及以上、六级风以上、台风天、因停水停电不能施工因素，扣除重复计算可顺延天数102天（从签订日期算至交房通知日即2013年1月23日至2014年7月21日）后，实际可支持的逾期交房天数为27天。三、逾期协助办证违约金应自2015年7月22日起算。虽然《商品房买卖合同》补充协议第22条中对出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限做了更改，但由于双方约定的房屋交付期限为2013年9月30日，在讼争房屋尚未实际交付甚至尚未通过竣工验收的情况下，明发公司显然无法按照合同约定于2013年9月30日之后的365日内完成房屋所有权初始预登记，故补充协议第22条的约定属于客观履行不能，应当以通知交房时间（2014年7月21日）日后的365天为起算点，即2015年7月22日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月22日，陈建林为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，陈建林向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积88.33平方米，每平方米5244元，总金额463203元，买受人于2013年1月22日支付首期款233203元，剩余房款230000元通过银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。 合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。” 合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。” 合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。” 合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 补充协议第十一条约定：“双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。” 补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……” 补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即‘买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，陈建林依约履行了全部付款义务。 2014年6月9日、2014年7月15日，明发公司开发的漳州明发商业广场7#楼分别工程竣工验收合格、建设工程消防验收合格。 2014年7月17日，明发公司向陈建林发出《交房通知书》，通知其于2014年7月21日办理房屋交接手续。陈建林于2014年9月2日实际办理房屋交接手续。 另查明，自双方合同签订日至通知交房截至日止，即自2013年1月22日至2014年7月21日止，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，漳州市出现中雨以上雨84日，六级以上风18日，台风14日。漳州电业局发布停电通知，具体时间为2013年3月19日、2013年5月20日。上述因素扣除重复天数16日（其中，中雨以上雨、六级以上风重复9日，中雨以上雨、台风重复2日，六级以上风、台风重复1日，中雨以上雨、六级以上风、台风重复2日）后天数为100日。其中，明发公司因上述因素停止施工的天数为89日（2014年6月14日、2014年6月15日、2014年6月16日、2014年6月18日、2014年6月19日、2014年6月22日、2014年6月23日、2014年6月24日、2014年6月29日、2014年7月5日、2014年7月7日未有停工记录）。 还查明，陈建林曾于2016年3月14日向本院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房及逾期办证责任。 本院认为，陈建林与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2014年6月9日工程竣工验收合格，2014年7月15日消防验收合格，直至2014年7月15日涉讼商品房已具备法定交付条件，买受人即使拒收，也视为出卖人已经履行交付义务。明发公司于2014年7月17日通知陈建林于2014年7月21日办理交房手续，故2014年7月21日应认定为涉讼商品房的交付时间。 关于陈建林主张的逾期交房违约金问题。首先，本案逾期交房违约金的诉讼时效应于何时起算的问题。虽买卖合同中约定交房时间为2013年9月30日，但同时约定，遭遇不可抗力、出现因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，出卖人可据实予以合理延期，明发公司亦在本案中主张存在可予以延期交房的因素并要求扣除相应延期天数，故在明发公司交房前，陈建林未能知晓可延期交房至何时，其无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定。但至明发公司交房时，所有可延期交房的因素已经确定，陈建林此时应知晓自己的权利已受到侵害，故诉讼时效应于此时起算，即于2014年7月21日起算。其次，本案逾期交房违约金的主张是否超过诉讼时效的问题。陈建林于2016年3月14日向本院提起诉讼，未超过两年，因此本案逾期交房违约金的主张未超过诉讼时效。最后，逾期交房违约金的金额问题。因本案买卖合同约定交房日的次日至本案商品房的实际交付日共计293日（2013年10月1日至2014年7月21日），扣除明发公司据实可延期的天数，即因六级以上风、中雨以上雨、台风、停水、停电等非出卖人所能控制的客观原因造成停工的天数89日，故明发公司逾期交房的天数应为204日。根据买卖合同第九条约定，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之2的逾期交房违约金，故明发公司应支付的逾期交房违约金为18898.68元（204日×0.02%/日×463203元）。陈建林主张逾期交房违约金15934元，系其自愿处分民事权利，不违反法律法规禁止性规定，本院予以确认，故明发公司应支付陈建林逾期交房违约金15934元。 关于陈建林主张的要求明发公司协助办证及逾期办证违约金的问题。一、根据双方买卖合同和补充协议第二十二约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，故明发公司应协助陈建林办理漳州市龙文区“明发商业广场”7幢1407号商品房房屋权属证书。二、因本院认定涉讼商品房于2014年7月21日交付使用，故涉讼商品房自2014年7月22日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据买卖合同第十四条及补充协议第二十二条约定，如因明发公司原因，陈建林不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”，故明发公司逾期办证的天数应认定为自2015年7月22日起算。明发公司逾期协助办证已经构成违约，应当按合同和补充协议约定向陈建林支付逾期办证违约金，违约天数自2015年7月22日起至陈建林起诉之日（2019年10月16日）止共1547日，逾期办证违约金为71657.5元（463203元×0.01%/日×1547日）。至于2019年10月16日之后的逾期办证违约金，因明发公司至今尚不能向当地房屋权属登记机构办理漳州市龙文区“明发商业广场”7幢房屋所有权初始登记，即便房屋所有权初始登记后，明发公司还需通知陈建林办理申领不动产权证书所需的相关手续，为避免执行程序中当事人对协助办证截止日的认定产生新的争议，因此，陈建林可待日后另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈建林逾期交房违约金15934元； 二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助陈建林办理漳州市龙文区“明发商业广场”7幢1407号商品房房屋权属证书； 三、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈建林截止至2019年10月16日的逾期办证违约金71657.5元； 四、驳回陈建林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取计1025元，由陈建林负担31元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担994元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  严淑珍 二〇一九年十二月十日 书记员  蔡燕红 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。