江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初2232号原告：都昌县花园排挡小吃店，住所地江西省九江市都昌县县城解放路门店，统一社会信用代码92360428MA362PY38M。经营者张冬华，女，1963年11月1日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托代理人杨爱乐，江西准星律师事务所律师，特别授权。被告：伍福全，男，1970年4月28日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市。委托代理人**，女，1973年5月17日出生，汉族，江西省都昌县人，住址，系被告伍福全配偶，一般代理。原告都昌县花园排挡小吃与被告伍福全不当得利纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法由审判员徐晓红担任审判长，与审判员江胡琴、人民陪审员邵继同组成合议庭于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告经营者张冬华、被告伍福全及其委托代理人**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告都昌县花园排挡小吃店向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还房屋6个月租金21600元；2、判令被告立即返还原告拆迁停业停产、临时安置、拆迁补助、装饰装修及附属物等补偿款101672.9元。2003年3月，原告张冬华租赁被告所有的位于都昌县的店铺以都昌县花园小吃店名义经营，原告在此租赁长达17年之久一直没有签订合同，2018年3月被告找到原告为了应付都昌县拆迁办就补签《店铺租赁合同》一份。根据《都昌县老城区棚户区（城中村）改造私房与补偿安置方案》及被告在隐瞒原告的情况下于都昌县房屋征收办公室签订《安置协议》。根据上述文件，原告承租的商铺因征收可以得到停产停业、临时安置、拆迁补助、装修及附属物补偿等各项损失共计补偿142236.7元，原告承租的店铺为100.26平方米，应当补偿101672.9元，被告在隐瞒原告的情况下将上述补偿款领取至今没有返还原告。原告得知上述情况后多次找到原告要求返还，被告总称不会让原告吃亏，但时至今日，被告都没有返还原告应得租金和应得的补偿款。因政府拆迁，被告应当退还剩余6个月租金，双方因返还补偿款无法达成一致意见，原告诉至法院，请求判如所请。被告伍福全辩称，都昌县棚户区改造，我有一套商铺，面积140.26平方在拆迁工作组的动员下，我积极配合政府工作，于2018年12月签订了拆迁协议，因拆迁款未到账，故2019年2月拆迁办工作人员是口头通知，该房已签订协议，原告经营到2019年5月份搬至白洋路经营。拆迁补偿核算表是伍福全房屋所有权拆迁户整个房屋补偿表，并非是原告所提的不当得利，而是县拆迁办给伍福全合法补偿。原告于2019年2月28日合同到期，一直经营到2019年5月份，伍福全未收取任何费用。合同上第五条也明确提出：合同到期，承租户无任何条件退出，原告明知合同到期无任何条件退出本店。被告没有给原告造成任何损失，应驳回原告的诉请。原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：1、原告营业执照复印件一份、经营者张冬华身份证复印件一份、调解书复印件一份；2、《店铺租赁合同》复印件一份；3、《装修合同》复印件一份；4、《都昌县县城老城区棚户区（城中村）房屋征收与补偿协议》、补偿核算表、《中共都昌县委办公室文件都办字[2017]54号文件》各一份。被告为支持其答辩意见，向本院提供证据如下：店铺租赁合同、补偿安置协议、房屋征收核算表、补偿款到账记录各一份。被告的质证意见如下：被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为调解书与本案无关，对原告提供的证据2真实性无异议，租金实际约定为3000元，为了应付拆迁，达不到原告的证明目的。被告对原告提供的证据3与本案无关，被告对原告提供的证据4不予认可，补偿核算表真实性无异议，对其证明目的有异议，达不到其证明目的。原告的质证意见如下：原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但认为达不到其证明目的。经庭审举证、质证，本院对原被告提供的证据认定如下：被告对原告提供的证据1、2、4的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。被告对原告提供的证据3有异议，本院分析认为原告提供的证据3装修合同一份，是其与案外人签订，且该装修合同不能证明其装饰装修的损失，达不到其证明目的，本院不予认可。原告对被告提供的证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。经审理查明，张冬华于2003年起开始租赁被告所有的房屋，一直是口头约定，直至2018年为应付拆迁，双方于2018年3月1日签订一份《店铺租赁合同》约定，本店水、电装修等任何费用，都由原告负责。本店租赁期自2018年3月1日起至2019年2月28日，租金每月捌仟元，租赁期满如不续租，原告无条件退出本店，被告不负任何费用。原告支付租金至2019年2月28日止。2018年12月31日，被告伍福全与都昌县房屋征收办公室签订房屋征收与补偿安置协议一份和补偿核算表载明，房屋总面积140.26平方米,主体房屋补偿1683120元,停产停业补助50493.6元,临时安置费5890.9元,搬迁补助2244.2元,签约进度奖28052元,装饰装修及附属物评估补偿83608元。合计1853408.68元.本院认为，原被告基于真实意思表示签订《店面租赁合同》一份，该合同未违反法律法规规定，合法有效。普通房屋租赁合同履行过程中,出租房屋被国家征收,被征收人与补偿对象是房屋所有权人.承租人不是被征收人,不属于征收补偿对象.征收补偿合同由国家与产权人签订,合同权利人是产权人.承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同法上的权利。合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。本案房屋租赁合同因国家征收而终止。国家基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意，征收行为不能为一般民众避免和克服，因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”和第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，1、原告诉请要求退还租金，原告陈述其至今未完全腾房，且原告支付租金至2019年2月28日，原告陈述其于2018年9月开始没有经营，但未向本院提供证据予以证明，故原告要求返还自2018年9月至2019年2月28日止的租金，于法无据，本院不予支持。2、停产停业补偿费。政府对被征收人的停产停业损失补偿费属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据。按照本案涉及征地项目政府制定的征收补偿政策，和政府与被征收人签订的征收补偿合同，货币补偿房屋的，停产停业损失补偿费按照一般标准支付的，不考虑具体是否存在停产停业的问题。可见，该费用同样是政府补偿被征收人的名目而已，是支付给被征收人的费用。承租方的停产停业损失，在金额上难以具体确定。承租人自行提交法庭的有关资料，在没有对其进行全面的税务、财务审计的情况下难以作为剩余期限经营利润的依据。承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要为剩余期限经营可得利润，故本酌情确定一定期限的恢复经营期，分得出租人取得的停产停业损失费，比较公平。根据本案情况，承租人租赁上述房屋时间较长，为应付拆迁与原告签订一年期限的租赁合同，考虑其租赁该房屋经营时间较长、投入较大，但该房屋现还未被拆迁，期间有很长的过渡期，且原告现虽未经营，但还未完全腾空房屋，本院在此基础酌定比照征收中心的标准按合理搬迁期限3个月确定原告的停产停业损失为18046.8元=（100.26×360÷2）。3、装饰装修损失，原告陈述其于2017年对承租房屋进行全面装修，共计花费78000元，因其提供证据为复印件，且被告对该证据有异议，本院不予认定。且双方合同约定本店水、电装修等任何费用，由原告负责，因原告未提供证据证明该项具体损失，故原告的该项诉请，本院不予支持。4、临时安置费、搬迁补助费，临时安置费和搬迁补助费均是补偿给被征收人的，综合本案情况，原告至今未完全腾空房屋，且未向本院提供证据证明其有该项损失，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，判决如下：一、由被告伍福全于本判决生效之日起十日内一次性支付原告都昌县花园排挡小吃店停产停业损失18046.8元；二、驳回原告都昌县花园排挡小吃的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2765.5元，由被告伍福全负担404.86元，原告负担2360.64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  徐晓红审 判 员  江胡琴人民审判员  邵继同二〇一九年十二月十一日书 记 员  苏 美