盘锦市双台子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1102民初620号 原告：张春堂，男，汉族，1954年2月18日出生，盘山县农机学校退休职工，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：张天堂，男，汉族，1958年9月9日出生，无职业，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。（与原告为兄弟关系） 委托诉讼代理人：程春民，辽宁向海律师事务所律师。 被告：王树栋，男，汉族，1958年12月9日出生，无职业，户籍地辽宁省盘锦市盘山县，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被告：王华，男，汉族，1952年10月5日出生，无职业，户籍地辽宁省盘锦市双台子区，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。 原告张春堂诉被告王华、王树栋租赁合同纠纷一案，本院于2019年04月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春堂委托诉讼代理人程春民、张天堂，被告王华到庭参加诉讼。被告王树栋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告张春堂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王树栋于2014年11月25日签订的《转租合同》；2、判令被告王华依法返还原告已经支付的租金106.7万元（按照已经使用4.5年计算），被告王树栋承担连带责任；3、由被告承担案件诉讼费及其他涉诉费用。事实与理由：被告王树栋于2011年8月7日从双台子区陆家乡友谊村六组租赁一宗土地，该宗地块为陆家乡老酒厂废弃多年的坑塘，租赁期限为2011年6月10日至2061年6月10日。原告于2014年11月25日与被告王树栋签订了一份转租合同，被告王树栋将该宗地块转租给原告，租赁期限为2014年11月25日至2061年6月10日，年租金为25,106.38元，总租金为118万元，由于被告王华与被告王树栋为亲哥弟关系，他们二人共同是该宗地块的实际权利人，故原告分别于2014年11月26日支付98万元、2015年7月6日支付5万元、2015年8月1日支付15万元租金给被告王华。2018年12月10日，盘锦市中级人民法院终审判决：解除盘锦市双台子区陆家镇友谊村民委员会六组与王树栋于2011年8月7日签订的《租赁合同》。鉴于被告王树栋、王华对该宗地块丧失了承租权，因此其与原告签订的转租合同也应该依法解除，并返还原告已经支付的部分租金。原告多次找到被告协商，被告均以各种理由推脱，为维护原告的合法权益，提起诉讼。 被告王华辩称：我系友谊村六组村民，2011年8月7日，王树栋承租本组坑塘一处，并投入资金填平开发。2014年11月25日，王树栋与张春堂签订《转租合同》，将该宗土地以每年租金25,106.36元转租张春堂。至2061年6月10日止。转租后，张春堂与冯野（系翁婿关系），在该宗土地上开办驾校。2015年5月冯野未经批准违章建厂房，受到土地部门的处罚，盘锦市土地局下发盘国土资双罚字[2016]第011号行政处罚决定书，限期冯野拆除违章建筑，将土地返还给友谊村六组。2018年友谊村六组诉至法院，与我解除承租合同，同年12月盘锦市中级人民法院判决解除承租关系。纵观本案，完全是由原告的行为造成的纠纷，致使我经济上造成巨大损失，故不同意原告的损失请求，请法院驳回其诉讼请求，以维护我的合法权益。 至于原告说将我列为被告，我不同意，你签订合同是王树栋，不是我王华。我参与本案是帮助我弟弟王树栋，不应该我是主，王树栋是次。钱是给王树栋的。 被告王树栋提交书面答辩状：答辩内容同被告王华答辩内容。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了（2018）辽11民终1135号民事判决书（复印件，因张春堂不是该案的当事人，没有原件）及原2011年8月7日以王树栋名义与村里签订的《租赁合同》，转租合同一份，收条，两个证人证言（吕某、冯某），被告王华提供了王树栋与村民六组签订的合同及原告与王树栋签订的合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 盘锦市双台子区陆家镇友谊村原有土地一处，该土地原为废弃老酒厂。后该土地被案外人吕某承包。2011年被告王树栋从吕某处租赁该土地，并于2011年8月7日与友谊村民六组签订了租赁合同。合同约定甲方是六组村民，乙方是被告王树栋，甲方将原陆家公社老酒厂废弃多年的坑塘租赁给乙方，现此坑塘所属权六组。坑塘四至：南至陆家村上水线，北至团结路路边，东至水稻田地下水线，西至坑塘堤坝。根据废弃坑塘的自然条件和现状，考虑乙方在租赁期间必须将废弃坑塘改造开发，投入资金过大，经济回报缓慢，需要年限长。考虑乙方租赁到期后，甲方收回土地使用权，经双方协商，达成如下协议：1、乙方租赁期间可改变坑塘的使用用途，甲乙双方合同到期后，甲方收回乙方土地使用权，甲方将废弃坑塘无偿租赁给乙方使用，租期五十年（2011年6月10日至2061年6月10日）。签订合同后，被告对该坑塘进行了回填。 后2014年原告从被告处租赁该土地，并签订了转租合同，合同约定原告在租赁期间可以改变坑塘的使用用途，租期四十七年（2014年11月25日至2061年6月10日），每年租金25,106.38元，合计118万元。甲方签字王树栋，乙方签字张春堂，证明人冯某、刘某某。合同签订后原告分三次将118万元交给被告王华，被告王华给原告出具了三张收条。合同签订后，原告利用该土地经营驾校至今。 另查：2017年友谊村村民六组将被告王树栋诉至法院，要求解除与被告王树栋2011年8月7日的租赁合同。该案生效判决由盘锦市中级人民法院作出。盘锦市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）辽11民终1135号民事判决书，判决结果为驳回上诉，维持原判（原判结果为：一、解除原告盘锦市双台子区陆家镇友谊村民委员会六组与被告王树栋于2011年8月7日签订的《租赁合同》；二、被告王树栋于本判决生效后十日内将涉案土地返还原告盘锦市双台子区陆家镇友谊村民委员会六组。）盘锦市中级人民法院认为《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，友谊村六组与王树栋签订的租赁合同中未约定王树栋可以转租的情形，王树栋将该土地转租的时候也未经友谊村六组的同意，故王树栋未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。王树栋提供的转租协议上的村民签字仅是个别人的签字，其签字不能代表友谊村六组全体村民，该证据不足以证明其转租经过了友谊村六组村民的同意。农村土地未经依法批准不得用于非农建设。本案中，虽然双方租赁合同约定可以改变土地用途，但是王树栋在未经批准的情况下在该土地上加建房屋进行非农建设超出了双方约定的土地用途且违反了法律的禁止性规定，同时盘锦市国土资源局对该土地上建厂房的行为进行了行政处罚。友谊村六组要求解除合同应予支持，一审判决解除双方租赁合同正确。既然合同解除，王树栋作为承租人就应将该土地返还给友谊村六组。由于王树栋在该土地上进行了一定的经济投入，解除合同后，可就造成的经济损失另行提起诉讼。该判决生效后，村民六组申请了强制执行，该案正在执行中，本案原告现仍实际占用该土地。 本院认为，本案被告王树栋承租友谊村村民六组土地后转租给本案原告，但被告王树栋与村民六组的租赁合同被生效判决书判决解除，导致被告丧失了对本案争议土地的租赁权，故本案原告要求解除其与被告签订的转租合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告已经支付的租金是否应当返还一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的租赁合同租期为47年，原告从2014年11月25日签订租赁合同后，实际占用该土地至今，故至今原告已经使用该土地约5年，尚有42年未履行，该部分的租金被告应当予以返还，因原、被告约定每年的租金为25,106.38元，故被告应当返还的租金金额为1,054,467.96元。虽被告辩称因原告违建造成合同解除，故不同意返还租金，但本院认为原、被告在租赁合同中约定可以改变土地用途，因此原告在土地上建驾校的行为并非违约行为，至于原告是否违反行政规章，是否违建并不影响本案中对原告是否存在违约行为的认定，故被告不能以此为由拒绝返还原告租金。同时需要说明的是原、被告之间合同业已解除，原告租赁的土地本应当在合理期限内返还给被告，但被告与该土地所有权人，即友谊村村民六组的合同已经被法院生效判决，判决解除，故被告已经无合法占有涉案土地的依据，本案不宜再判决涉案土地返还被告。 关于二被告应当如何承担责任一节，虽原告签订的租赁合同的甲方为被告王树栋，但经过本院走访调查，同时结合原告提供的证人证言可知，原土地实际使用人为被告王华，与原告签订的租赁合同实际亦为被告王华与原告协商，决定的合同内容，被告王树栋仅仅在签订合同时在合同上签字，因此与原告达成合意，并实际履行人系被告王华，且原告将118万元租金交付给了被告王华，故应认定二被告共同向原告履行返还义务。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张春堂与被告王树栋于2014年11月25日签订的转租合同。 二、被告王华、王树栋于本判决生效之日起十日内共同一次性返还原告张春堂租金1,054,467.96元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,400.00元，由原告被告王华、王树栋共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判长  赵红霞 审判员  吴 刚 审判员  刘晓侠 二〇一九年十二月三十一日 书记员  房明明