山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1325民初4038号 原告：王彩霞，女，1970年4月21日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：朱柄仑，山东钟罗律师事务所律师。 被告：费县运输公司，住所地:山东省费县建设路西段，统一社会信用代码：913713251687304102。 法定代表人：丁文德，经理。 委托诉讼代理人：冉颖，山东信誉永恒律师事务所律师。 原告王彩霞与被告费县运输公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王彩霞及其委托诉讼代理人朱柄仑，被告费县运输公司的委托诉讼代理人冉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彩霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告各项损失共计127208元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2004年12月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告沿街房用于经营家电维修、电子超市业务，租赁期限自2004年9月29日起至2024年9月29日止。2018年11月14日，费县人民政府下发《费县人民政府关于启动费县交通运输局公司片区实施房屋征收的决定》，确定原、被告租赁房屋被政府征收，面临拆迁。但被告却于2018年5月25日单方提前通知原告解除合同，并且停水、停电，给原告造成巨大经济损失，经原告多次找被告协商未果，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请依法判准。 费县运输公司辩称，一、法院生效判决已经确认原、被告双方的租赁关系因政府征收已于2018年5月25日解除。涉案房屋位于费县，从东往西数第9间，房屋所有权归答辩人。2004年9月份，答辩人对外租赁沿街房屋，原告中标租赁其中5号楼房一套，双方约定租赁期限为20年，自2004年9月29日至2024年9月29日，租赁费共计3.018万元，原告于签订合同时一次性付清租赁费，被告将房屋交付给原告使用。双方依法构成房屋租赁合同关系。2018年5月25日，被告根据县人民政府拟启动涉案房屋区域的房屋征收工作的精神，依法行使合同解除权向原告送达了解除涉案房屋租赁合同的通知书，通知原告合同书自通知之日起依法解除、终止履行。原告于2018年5月25日接收了解除通知书，并且未提出任何异议。按照《中华人民共和国合同法》第96条的规定，双方租赁合同关系自2018年5月25日依法解除。对此，有费县人民法院及临沂市中级人民法院的生效判决可以确认。答辩人解除合同是因政府征收导致合同无法履行，而非答辩人无故违约，原告以答辩人单方解除合同等为由要求赔偿损失于法无据。二、答辩人为施工安全考虑在2018年12月22日左右对涉案租赁房屋停水、停电，在答辩人停水停电前原告已停止营业，答辩人的行为并未给原告造成任何损失。答辩人向原告发出的解除通知书中第三条虽载明答辩人将于2018年6月1日至2018年6月30日收回所租房屋，但答辩人并未在该时间段内对涉案房屋停水停电。2018年5月28日，包括原告在内的其他租赁户联名提出的拆迁问题诉求中第四条载明原告希望答辩人单位给予3个月的搬迁宣传过渡期，答辩人从原告利益出发，为减少原告损失，以实际行动给予原告长达6个月的宣传过渡期,直至2018年12月，拆迁机械进入拆迁区域准备开展拆迁工作，为保证施工安全，答辩人于2018年12月14日对涉案房屋在内的承租户发出停水停电通知，同年12月22日左右才对涉案房屋在内的区域实际进行停水停电。原告在答辩人实际停水停电前早已不再正常营业，因此答辩人停水停电的行为并未对原告造成实际损失。三、即使原告存在实际损失，其损失也与答辩人无关，答辩人不同意对其赔偿。原、被告间的租赁合同已于2018年5月25日解除，答辩人在履行合同过程中并无过错。此外，答辩人在合同解除后仍以实际行动给予原告长达6个多月的搬迁时间，原告在明知涉案房屋面临政府拆迁、合同已经无法继续履行的情况下，仍然占有涉案房屋拒不搬出，侵犯了答辩人的利益，严重影响了费县运输公司片区搬迁工作的进程，也给答辩人公司造成了巨大的经济损失，答辩人保留追究原告占有使用房屋造成答辩人公司损失的权利。四、本案属于原告重复诉讼，应依法予以驳回。在被告提交的原、被告之间的房屋租赁合同纠纷一案中，判决书生效后，被告已将判决书所确定的应返还的房屋租赁费退还给原告，对于该部分费用，原告不应再重复主张。此外，原告在本次诉讼中所主张的诉讼请求及依据的事实与理由与（2019）鲁1325民初2571号案件双方当事人相同，诉讼标的相同，原告的本次诉讼属于重复诉讼，法院应裁定不予受理，驳回原告的诉讼。 王彩霞为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、2018年11月14日费县人民政府下发的《费县人民政府关于对费县交通局运输公司片区实施房屋征收决定的公告》，证实2018年11月14日费县人民政府决定对涉案房屋进行征收；证据二、《费县交通局运输公司片区房屋征收补偿安置实施方案》，证实：1.第三条非住宅房屋的补偿办法中，认定涉案房屋系营业用房，需要用到原告的《营业执照》的事实；2.第四条中有关奖励，一次性搬迁补助费、安置费等款项，应当归原告所有；证据三、营业执照，证实被告房屋被认定为非住宅房屋并适用非住宅房屋标准补偿，与原告经营有必然联系，原告损失被告应当承担赔偿义务；证据四、租房合同及租赁费收据，证实：1.合同第十条约定：本合同一式四份，甲乙双方各持一份，甲方财务科一份，公证人一份。原告出示的这份合同，后经双方协商后修改了部分内容，包括第八条已修改为“如遇国家政策变化时，楼房需要拆迁，甲方应在补偿乙方损失后终止合同，甲方将按原承包额均摊，退还租金”，修改后的合同文本只有一份，在被告处保存，原告申请法庭责令被告将其保管的三份《租赁合同》提交法庭，否则应当由被告承担拒不提交证据的法律后果。2.原告于2004年9月29日已全额交纳20年租金3.018万元；3.因合同不到期由被告方解除，应退还部分租金；4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿，其中原告长期经营，对涉案房屋的装修装饰等添附增加的价值部分应当归原告所有；（二）征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，应当归原告所有，因该项目是原告的具体损失及行为；（三）征收房屋造成的停产停业损失的补偿，因实际受损人为原告，该补偿款应为原告所有。另外，本法第二十二条、二十三条同时规定了以上内容；证据五、2018年5月25日被告向原告下达的《通知书》，证实被告单方于2018年5月25日解除双方签订的房屋租赁合同，该解除通知是违法的，与证据一结合看，费县人民政府是于2018年11月14日作出对涉案房屋征收的决定，原、被告房屋租赁合同约定的解除合同的条件自2018年11月14日时才成就，也就是说被告单方解除合同时约定的解除条件尚未成就，被告提前167天解除了房屋租赁合同，给原告额外造成了167天的营业损失、租房损失及其他损失，被告应当依法予以赔偿；证据六、2018年6月11日费县房屋征收与补偿办公室下发的《县交通局运输公司片区调查登记公示说明》，证实被告单方解除房屋租赁合同时的合同约定的条件尚未成就，被告单方解除合同行为是违法行为，给原告造成的损失应当由被告承担；证据七、被告作出的2018年12月14日停水停电《通知》，与第二十七条关于“先补偿、后搬迁，不停水停电”的法律强行性规定而无效，给原告造成的损失应当依法予以赔偿；证据八、原告与蒋永强签订的《房屋租赁合同》，证实被告单方解除合同后，原告被迫新租赁房屋，租金达到22000元/年，远高于2004年签订合同时的租金水平，被告解除合同给原告造成巨大的直接经济损失；证据九、被告与赵相华于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》，证实被告出租的同一地段相邻的均与被告所有的同等面积的房屋（另案处理中）在2017年12月31日时的房租价格为每年13000元，该价格可以作认定被告解除房屋租赁合同后给原告造成的实际租房损失的标准（原告租房价格为每年1509元），用于计算原告损失每年11491元；证据十、评估价格报告书一份，证实原告的部分附属物包括空调、地面，评估价格为491.4元。但是该评估报告内容不完整，有其他部分原告的房屋财产未予评估。如双方不能达成一致的赔偿标准，原告申请法院对其进行物价评估；证据十一、店面照片，一份是涉案房屋经营状况及拆迁时的照片，另一份时原告被迫搬出后新租赁的房屋进行经营的店铺照片，证实非法拆迁及原告现在经营场所。综合以上证据，被告根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条等规定解除了原、被告签订的房屋租赁合同；现在原告依据第97条规定，要求被告承担合同解除的后果，即：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当在解除合同后，赔偿原告损失。 费县运输公司对王彩霞提交的证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对举证目的有异议，在政府下发征收决定前，已经于2018年5月、6月分别对被征收片区进行拆迁动迁和启动拆迁程序作出了相应的文件。被告是依据政府的动迁等文件规定向原告方提出解除合同；对证据二真实性无异议，对举证目的有异议，原告方称根据第三条需要用到原告的营业执照，仅凭该实施方案无法证实原告的主张。原告所主张的第四条中相关费用应当归其所有，明显与该条款相违背。该方案第四条第二项明确规定征收部门只对房屋所有权进行补偿，原告现向被告主张要求取得第四条中的相关奖励搬迁等费用，没有任何依据。而且因原告作为承租人未能及时腾空搬出所租赁的房屋，被告作为房屋所有权人并未取得该条款中所规定的奖励等费用；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，原告称被告被认定的相关补偿与原告的经营有必然联系，仅凭该营业执照不能证实，更不能以此认定原告所谓的损失应当由被告承担；对证据四真实性无异议，对举证目的有异议，原告方在数次案件庭审时，反复提出被告单方持有修改内容的合同文本，但从未提供充分的证据加以证实，且对于原告的该主张已经由临沂中院2019鲁13民终2752号判决书的内容作出了明确不能成立的认定。对原告所主张的被告应退还部分租金的要求，亦由上述生效判决予以的认定，另外原告在提供该证据时，所主张的第四项内容，其中对房屋的装修添附已经由政府委托的评估部门予以的评估，但原告认为评估额度过低而一直未领取。其他所要求的安置补偿等费用与本案无关，被告在政府征收过程中，仅是被征收人，对于原告主张的相关拆迁损失及费用，被告不是支付义务人；对证据五真实性无异议，该份通知原告签收后在法定期限内没有提出异议，对此临沂中院的生效判决也予以了认定，原告以此主张被告单方解除合同，明显与生效判决内容相违背，原告以此要求167天的营业损失，无法依据；对证据六真实性无异议，对举证目的有异议，该份公示说明是政府征收过程中对征收物品的调查登记公示，不能证实原告所称的被告单方解除合同给原告造成损失；对证据七举证目的有异议，原告举证称该通知违反了征收补偿条例的规定，与事实不符。被告已于2018年5月通知原告解除合同并告知原告应当搬出租赁房屋的期限，原告随后与其他租赁户一起向被告提出了书面意见，要求给予三个月的搬迁过渡期，被告在考虑实际情况的基础上，直至2018年12月14日才在工程机械进入拆迁区域准备施工的情况下，向原告发出停水停电通知。从期限上看已经超出原告要求的三个月期限，明显不会给原告造成所谓的经济损失；对证据八真实性、合法性均有异议，原告向法庭所提交的系复印件，真实性不能确认，且内容明显与正常房屋租赁合同应当具备的要件不吻合，同时原告在被告作出解除合同通知后另行租赁房屋，进一步印证了原告主张的被告单方解除合同给其造成营业损失是并不存在的。同时，原告以2018年租赁房屋的价格与2004年租赁房屋的价格相对比显然忽略了物价、市场行情等客观因素，价格完全没有可比性；对证据九的真实性无异议，但举证目的有异议。首先该合同的签订时间与原告的租房时间相差十三年之久，二者之间的价格无可比性。原告以此来主张其要求的租房损失显然不符合常理，显失公平，且原、被告之间的合同解除是由于政府征收而造成的，对于合同未履行期间的房屋租赁费用，按照约定被告认可并同意返还，对此有生效判决予以确认，在此情况下原告要求重新租赁房屋的损失，无事实法律依据；证据十，因没有评估机构盖章，代理人暂时无法确认该明细表的真实性，庭后与被告公司进一步确认；对证据十一的举证目的有异议，首先对房屋进行拆迁是政府依法进行的征收拆迁行为，而非被告对房屋进行拆除。对原告提供的新租赁房屋的照片有异议，该照片无法确认体现是否为原告新租赁的经营场所。 费县运输公司围绕其答辩意见向本院提交如下证据：证据一、临沂市中级人民法院（2019）鲁13民终2752号民事判决书，证实法院生效判决确认因费县人民政府征收被告公司土地及房屋，导致原、被告之间的房屋租赁合同无法履行，于2018年5月25日解除，被告返还未履行期间的租赁费，同时要求原告退还租赁房屋；证据二、原告于2018年5月28日向被告提出的《关于运输公司门东长期商铺租赁户拆迁问题的诉求》，证实原告在收到被告的解除合同通知后与其他租户向被告提出针对拆迁问题的四项诉求，根据该材料中第四项诉求的内容可以证实，原告自己承诺在3个月内搬离，说明原告对被告通知搬出租赁房屋的要求是认可的，只是因实际情况而要求3个月的宣传过渡时间；证据三、被告2018年12月14日做出的停水停电通知书，证实2018年11月14日费县人民政府做出征收决定后，同年12月14日被告在原告超出自己承诺的三个月搬迁过渡期限两个半月的时间后，根据政府征收工作进程及安全要求，通知对沿街楼停电停水，以避免在进行拆除工作时出现危险、意外。 王彩霞对费县运输公司提交的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，该判决书确认了双方解除租赁合同，但同时确认了原告的损失可以另行主张。该判决书对原告提出的要求被告向法庭提交其持有的三份租赁合同文本，未予明确答复。请求法庭在本次庭审中要求被告向法庭提交其持有的三份文本，予以证实双方真实的租赁合同内容。在二审中被告代理人曾明确认可其持有三份文本，但拒绝向法庭提交。对证据二，对该诉求真实性无异议，但该诉求提出后相关部门及被告均未予答复。双方就搬迁补偿事宜未形成一致的意见，原告的损失诉求未得到解决，所以该诉求的内容对原告不具有约束力，也恰反映了被告对原告正常诉求的态度。证据三在原、被告双方未达成一致的损失补偿意见的情况下，被告擅自停水停电本身就是违法行为，给原告造成了实际损失。另外，正如被告所自述的被告并不是拆迁主体，该停水停电的通知也不应由被告下达，应当由政府下达最为宜。 庭审中，原告要求被告赔偿如下损失：1.搬迁费：240元×25平方=6000元；2.停产停业损失：143元/天（2018年批发零售行业标准）×2人×180天=51480元；3.退还剩余期限房租：76个月×1509元/年=9557元；4.另行租房损失：76个月×13000元/年-9557元（剩余期限房租）=72776.3元;5.装修装饰损失：3000元；6.原告附属物评估损失：广告费、空调、监控、宽带、地面等共计491.4元；7.停水、停电损失：5000元。以上共计149256.3元,原告要求被告赔偿127208元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年12月3日，王彩霞（乙方）与费县运输公司（甲方）签订《合同书》，主要内容为：“为了稳固企业发展，保证企业正常运转，公司为归还以上几届拖欠县工商银行70万元的贷款，在公司资金困难的情况下，经公司部分职工代表和公司办公会议研究决定，对东楼一层15间（自东向西排列），沿街房屋进行一次性20年租赁。为明确甲乙双方的权益，特签订如下合同：一、乙方租赁的房屋期限从2004年9月29日起至2024年9月29日止。合同到期后，终止合同，房屋由甲方接管，乙方搬出；二、乙方中标房屋为5号共壹间，年缴房租费1500元，二十年共计叁万元，签订合同之日起被告一次性交足，否则不能租赁此房屋；……八、当遇有国家政策变化时，楼房需拆迁，本合同自然终止，甲方将按原承包额均摊，退给乙方；……十、本合同一式肆份，甲、乙双方各执壹份，甲方财务科壹份，公证人壹份”。合同签订后，王彩霞依约交纳房租，取得涉案房屋使用权并使用至今。 2018年5月25日，根据费县人民政府拟启动涉案房屋区域的房屋征收工作的精神，费县运输公司向王彩霞送达了解除涉案房屋租赁合同的通知，主要内容为：“……1.2004年9月29日,我公司与你签订房屋租赁《合同书》，截止2018年5月31日，尚有76个月的合同期限未履行。现因县政府征收拆迁工作需要，根据房屋租赁《合同书》第八条规定，本合同自通知之日起依法解除、终止履行；2.我公司将按合同租赁期限、租赁费数额及实际使用时间等结算并向你退还合同尚未履行期间的租赁费用；3.根据上级规定的拆迁期限，我公司定于2018年6月1日至2018年6月30日收回所租赁房屋，请你务必于该期限内腾空并返还租赁房屋。否则，将按照征收程序依法强制拆除，由此造成的损失由个人自行承担。”，王彩霞于当日收到上述通知。 2018年5月28日，包括王彩霞在内的长期租户向费县运输公司递交《关于运输公司门东长期商铺租赁户拆迁问题的诉求》，诉求主要内容为：“第一、解除合同须经甲乙双方共同协商无异议后签订解除合同协议，5月25日未经协商，由公司单方面下达通知限期收回房屋，无偿解除合同不合法律法规，此通知严重损害了租户的利益。第二、因合同未到期解除合同退还未履行的原房租不合情理，20年来国家迎来了高速发展时期，各行各业蒸蒸日上。原告我们交的租房费可在同地段买50余平方住宅楼。现在只退剩余的费用，让我们难以接受。在同地段每间房租已到了3万余元，公司应按现行价格退租或同面积同地段置换商铺继续履行合同。第三、二十年来，我们在此生根发芽，有了广泛的商业人脉，搬离此地肯定会造成经营损失，望领导协商给予6年经营损失补偿。第四、我们经营户在此地长期经营，有很多固定客源，望给予我们3个月的搬迁宣传过渡期，以减少损失，公司提出的1个月实在太短。” 2018年11月14日费县人民政府下发《费县人民政府关于对费县交通局运输公司片区实施房屋征收决定的公告》，根据该公告中“房屋征收改造范围：费县交通运输局运输公司片区位于自由社区以东，人和路以西，自由社区以南，建设路以北”内容，涉案房屋在费县人民政府征收范围内。 2018年12月14日，费县运输局向王彩霞发出《通知》，通知王彩霞于2018年12月22日前腾空房屋，由片区工作组统一组织拆除，否则，由此造成的损失公司概不负责。 王彩霞收到费县运输公司送达的《通知》后，没有按照要求腾退涉案租赁房屋。后费县运输公司向本院提起诉讼，要求判令解除其公司与王彩霞签订的《合同书》；王彩霞退回租赁费县运输公司的房屋一套即本案涉案房屋，费县运输公司退回王彩霞合同未履行期间租赁费8625元。本院经审理做出（2019）鲁1325民初109号民事判决书，判决确认费县运输公司与王彩霞于2004年12月3日签订的《合同书》于2018年5月25日解除；王彩霞返还涉案房屋；费县运输公司返还王彩霞涉案房屋租赁费8625元。判决后，王彩霞不服，在法定期限内向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院经审理于2019年6月5日作出（2019）鲁13民终2752号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 另查明，《费县交通局公司片区房屋征收补偿安置实施方案》中规定：“……四、其他规定2.被征收房屋为租赁关系的由房屋所有权人和租赁人协商解除租赁关系，征收部门只对房屋所有权人给予补偿。”费县交通局运输公司片区房屋征收改造评估报告中显示，王彩霞租赁房屋内的附属物补偿金额共计881.4元。 庭审中王彩霞要求费县运输公司提供其保管的三份修改过的《租赁合同》，费县运输公司对此不予认可，王彩霞亦未能提供证据证明费县运输公司的确持有三份修改过的《租赁合同》，本院对其该项要求不予支持。王彩霞还申请法院向费县住建局、费县房屋征收与补偿办公室调取涉案房屋征收补偿方案、补偿依据及实际履行情况的补偿合同书、收付款凭证、补偿明细表等材料，因涉案房屋征收补偿方案已由王彩霞作为证据提交，其余材料与本案无关联性，故对王彩霞的该项申请本院不予准许。 本院认为，王彩霞与费县运输公司之间的房屋租赁合同关系经临沂市中级人民法院（2019）鲁13民终2752号民事判决确认，已经于2018年5月25日解除。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”的规定，被征收人为房屋所有权人，本案中费县运输公司系涉案房屋的所有权人，依法享有相关的拆迁补偿权利，本案王彩霞不能依据征收安置补偿方案中载明的补偿项目来确定具体补偿项目归其所有。王彩霞与费县运输公司之间的租赁合同因国家征收而终止，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，应部分或者全部免除责任。对本案争议的款项本院认定如下：1.搬迁费。因搬迁费的给付对象是房屋所有权人，本案中涉案房屋的所有权人为费县运输公司，故对王彩霞要求的该部分费用，本院不予支持。2.退还剩余期限房租。该部分已由（2019）鲁1325民初109号民事判决书及（2019）鲁13民终2752号民事判决书处理，本案不再进行处理。3.另行租房损失。因双方的租赁合同已经解除，王彩霞另行租房系其个人经营行为，其因此产生的费用非费县运输公司过错行为导致，故该项请求无法律依据，本院不予支持。4.装修装饰及附属物评估损失。涉案房屋已由费县人民政府委托评估部门做出评估，王彩霞的附属物补偿金额为881.4元，费县运输公司应予支付。5.停产停业、停水、停电损失，因王彩霞未能提供证据证实该部分损失，故王彩霞主张的该部分损失证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告费县运输公司于本判决生效后五日内支付原告王彩霞装修装饰及附属物损失881.4元； 二、驳回原告王彩霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840元，由原告王彩霞负担1420元，由被告费县运输公司负担1420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  范增山 人民陪审员  侯红梅 人民陪审员  张淑梅 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  吕圆圆