湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0624民初3066号原告湘阴县平安物业管理有限公司。住所地：湘阴县文星镇江东东路东湖十组。统一社会信用代码：9143062457861130X。法定代表人夏芬，公司经理。委托诉讼代理人刘国香，公司职员。委托诉讼代理人方成成，公司法律顾问。被告周文，男，汉族，1966年9月7日出生，住湘阴县。委托诉讼代理人钟洞莽，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告湘阴县平安物业管理有限公司与被告周文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘阴县平安物业管理有限公司委托代理人方成成、刘国香，被告周文及其委托诉讼代理人钟洞莽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湘阴县平安物业管理有限公司诉称，湘阴县平安物业管理有限公司与湖南恒春房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，接手继续履行该公司与湘阴县滨湖豪庭小区业主前期物业服务合同，依法依约对该小区进行物业管理服务和催收全部物业服务费，并完全履行了合同约定服务义务。被告购得湖南恒春房地产开发有限公司开发建设的滨湖豪庭小区12栋804室并于2015年6月28日入伙并签订前期物业服务合同，且已接受原告物业管理服务。原、被告已形成前期物业服务合同关系，2018年9月30日终止合同。物业服务合同约定物业管理费每月为1.30元/M2。自2016年7月1日起至2019年9月30日止，被告一直拖欠原告物业管理费，经原告多次催要一直未予交清。现请求法院：1、请求依法判令被告立即支付原告物业服务费共计6793元（计算至2019年9月30日止）。2、判令被告以6793元为基数，自2016年7月1日起，按月息2分向原告支付逾期滞纳金至实际清偿之日止（合同约定为每日千分之四的标准计算超出法律规定，应依法调整为月息2分）。3、本案诉讼费由被告承担。被告周文辩称，答辩人未与原告建立物业服务合同关系，不是《物业服务管理合同》的相对人，答辩人有权拒付物业费。根据《合同法》、《物业服务合同纠纷解释》、《物业管理条例》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位既未依法与原告签订前期物业服务合同，又未依法与答辩人在商品房买卖合同中约定前期物业服务条款，对业主（答辩人）无拘束力，理由如下：一、根据《物业管理条例》第二十二至二十五条、《物业服务合同纠纷解释》第一条、《湖南省实施办法》第十四条之规定，建设单位恒春公司只有依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主才具有拘束力。而恒春公司与原告的《物业服务管理合同》并没有依照上述规定依法选聘。（1）根据《物业管理条例》第二十四条、《湖南省实施办法》第十四条之规定，建设单位选聘前期物业需要进行招投标程序或者在符合法定条件下并经房地产主管部门批准后协议方式选定。而原告所提供的《物业服务管理合同》是否履行上述程序未知。（2）《物业服务合同纠纷解释》第二条，对于物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效。答辩人于2015年6月28日与万和公司签订物业服务协议，并未约定合同履行期限，也未与万和公司解除物业服务关系，更未授权恒春公司与万和公司解除物业服务关系，原告是如何顶替万和公司而在答辩人及所在小区业主未追认的情况下来答辩人小区从事物业服务的？是否为万和公司整体将答辩人所在小区物业服务转让给原告？（3）根据《湖南省实施办法》第十八条、十九条之规定，在恒春公司与原告签订《物业服务管理合同》之前，答辩人所在小区早已达到成立业主大会的条件，恒春公司应当向相关部门报告已经符合成立业主大会条件，恒春公司直至近一年才向相关部门报告我小区符合成立业主大会条件，该行为已经侵害了答辩人及所在小区业主的权利。（4）对于万和公司和原告与恒春公司签订合同可知，万和公司物业服务既有内容又有质量，而在原告的物业服务中，服务内容笼统不明确们，更没有质量条款，是双方共谋刻意降低服务标准侵害业主利益，属于《物业服务合同纠纷解释》第二项免除物业服务企业责任，以及《合同法》第五十二条第二项情形。（5）根据2017年适用的《物业管理条例》第三十二条之规定，物业服务企业需要相应资质。原告于接手该业务时是否具有资质存疑。二、建设单位恒春公司与原告签订的《物业服务管理合同》为无权代理，未受答辩人及所在小区业主追认，答辩人有权拒付。（1）根据《物业管理条例》第二十二条、第二十五条、《物业服务合同纠纷解释》第一条之规定，答辩人与建设单位湘阴县恒春房地产开发有限公司（以下简称“恒春公司”）之间关于前期物业服务企业的选聘应当属于委托代理关系。答辩人与恒春公司的《湘阴县商品房预售合同》第二十条约定，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定与前期物业服务企业签订物业服务合同。也就是说，答辩人仅授权恒春公司在合同附件四的项下内容标准签订物业服务合同，没有在该标准下签订合同应当无效。相反，在《湘阴县商品房预售合同》中并无合同附件四并没有相关内容，代理权限不明，根据《合同法》第四十八条之规定，属于无权代理，需要经答辩人所在小区业主追认后，才产生权利义务效果。恒春公司与原告签订前期物业服务合同后，并未获得原告追认，作为原告享有催告权利也没有行使，且前期有万和物业与答辩人所在小区业主签订《物业服务合同》的习惯存在，不符合表见代理的相关构成要件。故此，恒春公司与原告的合同，并不能视为恒春公司对答辩人的代理行为，答辩人不是《物业服务管理合同》的合同相对人。（2）根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十条，通过招投标方式选择前期物业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格。未通过招投标方式的，建设单位应该在核定的收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务范围、收费标准、计费方式及计费开始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。本案中，《湘阴县商品房预售合同》附件四关于前期物业服务内容条款为空，没有预先明确，此后恒春公司与原告签订合同，更未获得答辩人所在小区业主追认，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十条，住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒付。二、退一万步讲，即便认定答辩人与原告之间存在物业服务合同关系，原告的诉讼请求也依据不足。《物业管理条例》第三十五条，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。本案中，恒春公司与万和公司签订的物业服务协议中对这一块有明确约定，而恒春公司与原告签订的物业服务管理合同中，却没有对物业管理事项、服务质量、服务费用等做出约定。恒春公司与原告签订的合同，明显刻意降低了服务质量和标准。且在原告的实际服务过程中，根本没有起到物业的作用，监控经常性瘫痪，未及时进行巡查和清扫、对业主擅自占有公共部分也未履职，业主财产丢失不断，卫生状况极差，业主投诉不断等等。在合同没有约定服务费用、服务内容和质量，且原告仅简单履行修理、维护义务，原告依据以什么标准和理由向答辩人收取物业管理费？《物业服务合同纠纷解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。更有趣的是，违约金是基于约定的清理结算条款，在答辩人和恒春公司都未与原告约定违约金的情况下，原告是依据什么诉请违约金？因此，即便认定双方存在物业服务合同关系，原告在履行义务完全不到位，给答辩人及所在小区业主带来了巨大损失，原告的诉讼请求标准依据不足。综上所述，建设单位恒春公司与答辩人并未在商品房买卖合同中预先约定收费价格，而后擅自变更物业服务主体，事后又未获答辩人所在小区业主追认，属于无权代理，答辩人有权拒付物业费。原告诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告在法定期限内向本院提交了以下证据：证1．原被告身份信息资料。证2．《物业服务管理合同》、《物业管理服务协议》。证3．《门禁智能化系统维修合同》及维修记录、《电梯维护合同》及维修记录。证4．部分维护维修记录、《关于滨湖豪庭小区业主相关问题的联系函》、部分维修照片。证5．部分《通知》、《催收通知》、影像资料等。被告周文未向本院提供如下证据：证1.商品房预售合同。证2.照片12张及U盘视频。庭后本院依职权调取以下证据：证1.《前期物业服务管理合同》。证2.《协议书》。证3.《债权转让协议》。经审理查明，被告周文系湘阴县文星镇滨湖豪庭小区12栋804房屋业主，于2015年6月28日入住。房屋建筑面积134.52平方米。该小区建设单位为湖南恒春房地产开发有限公司。2011年9月8日，湖南恒春房地产开发有限公司与案外人湘阴县万和物业管理有限公司签订了《前期物业服务管理合同》。2015年6月28日，湘阴县万和物业管理有限公司与被告周文签订了《物业管理服务协议》，主要约定：物业管理费按每月每平方米1.3元标准支付。2016年9月22日，双方签订了《协议书》。主要约定：湘阴县万和物业管理有限公司从2016年9月22日后退出滨湖豪庭小区物业管理，滨湖豪庭小区从9月23日起的物业管理由湖南恒春房地产开发有限公司承担物业管理的全部责任。协议签订前应收却未收的业主物业管理费、水、电费等由湖南恒春房地产开发有限公司负责收取。2017年1月8日，湖南恒春房地产开发有限公司与原告湘阴县平安物业管理有限公司签订《物业服务管理合同》。主要约定，甲方委托乙方对本小区的所有建筑和所有配套设施进行物业管理。合同期限从2017年1月6日开始至本小区业主委员会成立后，与新的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同即自动终止。服务内容包括但不限于房屋建筑本体共同部位的维修，养护和管理。建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线范围内，物业管理范围内的公共设施的维修、养护和管理，配套设施的维修、养护，公共环境的清洁，卫生，垃圾的收集、清运，车辆行驶及停泊，公共秩序维护，安全防范等小区水、电、通讯、天然气管网的维护管理及水电费代收代缴。物业管理区域物业服务费由业主或使用人按其拥有的建筑面积缴纳，具体按湘阴县物价部门的审批标准收取。除首次外，业主和物业使用人应在上一年度尾月30日前交纳下一年度的费用。合同还约定，甲方保证工程未完善的部分如门禁、进出小区人员和车辆的刷卡机、监控等，甲方负责安装到位。房屋建筑如出现渗水、空鼓、墙面楼面裂缝等质量问题，乙方同业主协调处理后，提出整改方案经甲方同意后实施。合同还约定了违约责任。同时，双方还签订了《债权转让协议》。主要约定：双方一致同意，截止至协议签署前，湖南恒春房地产开发有限公司作为甲方将开发的小区滨湖豪庭物业管理项目业主拖欠水、电费、物业管理费等费用，共计人民币815248元，全部转让给乙方湘阴县平安物业管理有限公司收取，乙方按照本协议直接向滨湖豪庭物业管理项目内所有欠费业主主张债权。2019年9月，滨湖豪庭小区业主委员会成立。同月30日，原告与建设单位的物业管理服务合同依约自动终止，并办理完交接手续。此前原告多次派人上门催收含被告在内的小区欠费业主，并于2018年12月5日和2019年10月10日等先后多次在小区出入口张贴催款书面通知，催告小区所有欠费业主交清欠费。在原告为被告所在小区提供物业服务期间，原告与湖南奥新电梯有限公司签订了《乘客电梯、扶梯、载货电梯维保合同》，由该公司对该小区电梯进行维修、维护。与丰威签订了《滨湖豪庭小区监控维护合同》。与范杰签订了《滨湖豪庭小区绿化承包合同》。分别由他们对门禁系统、监控系统和绿化进行为维护、保养。对小区违法建设，原告多次申报政府职能部门请求依法解决。对门禁、监控、房屋漏、渗水等涉及建设单位的事项，多次书面报告建设单位协商处理好。另外在原告提供物业服务期间，被告所在的小区曾发生车辆刮擦事宜不能查看监控系因建设单位监控设施未安装所致。本院认为，本案主要涉及三个问题:一、前期物业合同的效力问题；二、债权转让问题；三、原、被告违约问题。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案湖南恒春房地产开发有限公司与湘阴县万和物业管理有限公司、湘阴县平安物业管理有限公司签订的物业服务合同均属前期物业服务合同。该合同对包括被告在内的“滨湖豪庭”小区业主均具有约束力。湘阴县万和物业管理有限公司及原告湘阴县平安物业管理有限公司作为涉案小区物业服务企业，履行了对被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，根据被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，本院确认被告自2016年7月1日至2016年9月22日止的应缴物业管理费为472.17元，自2017年1月8日至2019年9月30日止的应缴物业管理费为5724.27元。二、根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”之规定，本案湘阴县万和物业管理有限公司可以将其债权（收取到期的物业费）转让给湖南恒春房地产开发有限公司，湖南恒春房地产开发有限公司可以再次将上述债权转让给湘阴县平安物业管理有限公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人、未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，债权人转让债权之所以要通知债务人，是为了避免债务人重复履行、错误履行债务或加重债务的负担。湘阴县万和物业管理有限公司、湖南恒春房地产开发有限公司转让债权，应当通知小区业主。因法律并未具体规定债权转让通知的形式，本案湘阴县平安物业管理有限公司已将小区业主欠交物业费的明细公告，应视为是履行了债权转让的通知义务。退一步讲，即使债权人在债务转让时没有通知债务人，但债权的受让人直接以债务人为被告提起诉讼，送达起诉状的方式可以作为合法的债权转让的通知方式。故本院认为上述债权转让合法有效。三、物业服务合同既是公共服务合同，又是长效双务合同。一方面，物业服务的质量标准应由物业服务合同明确规定。另一方面，根据“谁主张，谁举证”的原则，业主对物业服务存在严重瑕疵负有举证责任。对于物业服务是否存在严重瑕疵或缺陷的判断不能以业主个人的感受或需求为标准，也不能因为一时一事就认定物业服务企业构成违约。业主对物业服务有意见，可以向相关物业管理部门及小区业主委员会反映、投诉，督促改进，业主不能以拒缴物业管理费进行对抗。本案被告拒缴物业管理费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告除应支付物业管理费外，还应承担支付欠款利息的违约责任。关于利息的计算标准，本院认为按年利率6%计息较为适宜。本案被告提交的证据不足以证明原告湘阴县平安物业管理有限公司已构成违约，被告提出原告的服务存在严重瑕疵的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由被告周文于本判决生效之日起十日内支付原告湘阴县平安物业管理有限公司物业管理费6196.44元及其利息（从物业管理费欠缴之日起按年利率6%计算至付清之日止）。二、驳回原告湘阴县平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  黄坤二〇一九年十二月五日书记员  欧莎相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。