湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3325号原告：湖北孝感中药材有限公司。住所地孝感市孝汉大道28号。统一社会信用代码：914209007220052331。法定代表人：周英成，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：汤伯元，湖北熠耀律师事务所。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签代收法律文书等。被告：安爱华，女，1962年8月9日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：袁琛丽，湖北锡爱律师事务所。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代签法律文书。原告湖北孝感中药材有限公司诉被告安爱华租赁合同纠纷一案，本院2019年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告湖北孝感中药材有限公司的委托诉讼代理人汤伯元和被告安爱华及其委托诉讼代理人袁琛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北孝感中药材有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退租住位于孝感市城××路××号国药商场原告所有的4楼门牌号为××（以楼梯第一个门为1号门）。2、判令被告按双方所签合同约定向原告交纳租金23115.50元（暂计算至2019年7月20日）；判令被告向原告交纳至实际腾退租房期间的租金。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告原系原告改制前的员工，原告改制后，被告一直在原告处工作。为照顾部分员工上班入学的方便，原告将自己拥有位于孝感市城××路××楼，门牌号为××55.7㎡（建筑面积）房屋租赁给被告使用。被告至2012年9月1日前一直向原告交纳租金。2009年7月18日，原告与被告签订了一份《租赁协议》，该协议主要约定：1、原告出租给被告的房屋位于孝感市城××路××号国药商场4楼，门牌号为××；2、出租房屋面积共55.7㎡（建筑面积）；3、该房屋租赁期共12个月，自2009年8月1日起至2010年7月31日止；3、该房屋每年租金为3342元。被告从2009年8月1日起至2012年9月一直向原告交纳租金。2017年间，原告对该出租整幢房屋办理了不动产证（见鄂2017孝感市不动产第0002194号证）。之后因被告及案涉房屋的其他户租赁户共同以历史遗留问题拒不向原告交纳租金。据此，原告特向法院提起诉讼。被告安爱华辨称，1、被告安爱华现居住的房屋系丈夫李金堂在原孝感中药材公司的福利分房，被告与原告不成立租赁关系。1992年6月1日被告安爱华的丈夫李金堂通过全民单位招工到原孝感中药材公司工作，1996年1月原公司安排李金堂在文化路××村××单元××楼居住，1999年被安排到案涉房屋居住至今。2002年原公司改制后，被告的丈夫系全民单位福利分房占有居住，原告以解聘胁迫被告签订租赁合同，故不成立租赁关系。2、原告湖北孝感中药材有限公司系全民单位改制后成立，应当承接安置全民所有制工人房改住房的债务。2001年8月27日，湖北省药品监督管理局对湖北省中药材公司批复，同意改制，但应当妥善安置职工。2002年6月26日，湖北省药品监督管理局对湖北省中药材公司批复，同意地市州的采购批发站改制，即湖北省中药材公司孝感采购批发站改制后名称为湖北孝感中药材有限公司。在上述批复下达后，湖北孝感中药材有限公司2002年11月19日成立，注册成立时将全民资产改制为原告名下，而改制前，被告已通过分房居住在争议国药商场上3楼房屋内，而原告也应当承继全民企业改制前的债务，将该房屋与被告办理房改手续。3、原告至今没有办理请求被告腾退房屋的不动产登记，原告无权要求腾退的。原告办理的不动产登记2017孝感市不动产第0002194号7层中的1层7间，而原告诉求腾退的是城站路67号4楼，该房屋是没有登记的不动产。原告既不承继全民所有制的孝感中药材公司对职工的安置房的房改债务，并且在租赁事实不实的情况下，也不是该腾退房屋的所有权人，原告无权要求腾退。综上，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告湖北孝感中药材有限公司提交的证据二系原告公司扣取租金的工资表，虽该证据没有被告安爱华的签名，但有原告公司员工李金堂即被告安爱华丈夫的签字认可，故予以采信。原告提交的证据四系原告公司改制后的工资表，因被告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。原告提交的证据五《租赁协议》，虽被告有异议，但认可其签字的真实性，故依法予以采信。原告提交的证据六《不动产权证》，因被告对其真实性无异议，亦与本案具有关联性，依法予以采信。原告提交的证据七的《腾房并缴纳租金的通知》、《搬迁公告》，被告均不予认可，且系原告单方制作，亦无原告送达或告知的证据佐证，故不予采信。原告提交的证据八系湖北省高级人民法院民事裁定书，该证据虽具有真实性，但与本案无关联性，故不予采信。原告提交的证据九系原告与案外租户签订的《补偿协议》和《收条》，因该证据的真实性无法确认，故不予采信。被告安爱华提交的证据二系原告1994年的房产证复印件，因案涉房屋在改制后原告已经重新办理了房屋产权证，故该证据不予采信。被告提交的证据四《不动产权利及其他事项登记信息》，虽该证据具有真实性，但不能证明被告的证明目的，故仅对该证据的事实部分予以采信。根根当事人陈述和经审查确认的证据，认定的事实如下：被告安爱华系原告湖北孝感中药材有限公司改制后于2003年7月1日招聘的员工，2012年8月31日被告安爱华从原告公司退休，但一直在案涉房屋居住至今。被告工作期间，于2009年7月18日与原告签订房屋租赁协议，约定原告将其所有的位于孝感市城××路××号国药商场4楼门牌号为××（以楼梯第一个门为1号门）的房屋租赁给被告，房屋面积55.7平方米，房屋租赁期限12个月，即自2009年8月1日起至2010年7月31日止，房屋租金3342元，租赁期满合同自然终止。合同期满后，被告仍居住该房屋，且向原告支付房屋租金至2012年9月1日。2017年原告对案涉的整幢出租房屋办理了不动产权证（鄂2017孝感市不动产第0002194号证，2019年该不动产权证更正为鄂2019孝感市不动产权证第0010163号，注明房屋坐落城站路20号1幢1-7层）。之后原告向案涉房屋的租户催收房屋租金以及要求租户腾退房屋，因被告以及部分租赁户以历史遗留问题拒不向原告交纳租金，并拒绝腾退房屋，为此，原告具状诉至法院。另查明，案涉房屋原门牌号码以及办理的不动产权证的门牌号码××，因城市规划需要，已更正为城站路67号。本院认为，原告湖北孝感中药材有限公司作为案涉房屋的合法所有权人，与被告安爱华签订有租赁协议，虽在租赁合同期满后双方未再签订书面的租赁协议，但被告一直居住至今，并支付租金至2012年9月1日，应视为不定期租赁，双方实际已形成平等民事主体之间的房屋租赁关系，被告安爱华理应按照约定向原告支付房屋租金，故原告要求被告立即腾退位于孝感市城××路××号国药商场原告所有的4楼门牌号为××（以楼梯第一个门为1号门）房屋，并按照约定标准支付房屋租金的诉讼请求，依法予以支持。因被告安爱华的房屋租金已支付至2012年9月1日，故被告安爱华应支付自2012年9月2日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金。被告安爱华的抗辩理由，于法无据，不予采纳。综上所述，对于原告湖北孝感中药材有限公司的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安爱华于本判决生效后十日内腾退原告湖北孝感中药材有限公司位于孝感市城站路67号国药商场原告所有的4楼门牌号为2号（面积55.7平方米，以楼梯第一个门为1号门）的房屋。二、被告安爱华于本判决生效后十日内向原告湖北孝感中药材有限公司支付房屋租金（按租赁合同约定标准自2012年9月2日起支付至房屋实际腾退之日止）。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由被告安爱华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雪梅人民陪审员  高 崀人民陪审员  祝道华二〇一九年十二月六日书 记 员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。