黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初1268号原告：朱元明，男，1979年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。被告：佳木斯利达智慧商业管理有限公司，住所地佳木斯市向阳区同福社区。法定代表人：林雅莺，该公司总经理。被告：佳木斯利达房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳东区新立社区。法定代表人：张磊，该公司执行董事兼总经理。原告朱元明与被告佳木斯利达智慧商业管理有限公司（以下简称利达商业管理公司）、佳木斯利达房地产开发有限公司（以下简称利达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱元明及委托诉讼代理人王俊权到庭参加诉讼；二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱元明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告利达商业管理公司立即给付原告租赁费及违约金;2.撤销原告与被告利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，返还原告全部购房款416749元；3.被告利达商业管理公司与被告利达房地产公司承担连带给付责任；4.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2015年3月23日，原告与被告利达房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告支付全部购房款416749元购买诉争商铺。原告认为，二被告实为一家公司，被告利达房地产公司采用售后包租的商业模式销售商品房，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”第十二条规定：“商品房按套销售，不得分割拆零销售”。被告利达房地产公司采取欺诈方式使原告与被告利达商业管理公司签订了《利达国际购物中心商铺租赁合同》，该销售模式违反了相关法律规定，且在交易过程中，原告并未实际得到商铺，至今不清楚商铺的具体位置，无法行使物权。现被告利达商业管理公司拖欠原告租金至今，二被告的行为已经构成欺诈和显失公平，故原告诉至法院。利达商业管理公司和利达房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据一、原告身份证（复印件）1份、二被告工商登记信息（复印件）各1份、企业信息（复印件）2份。证明：原、被告的诉讼主体资格，被告利达商业管理公司于2015年成立，前身为被告利达房地产公司的下设部门。证据二、商品房买卖合同（复印件）1份、普通增值税发票1张。证明：被告利达房地产公司将案涉房屋出售给原告，双方之间形成了商品房买卖关系。合同签订后，被告利达房地产公司没有将具体的商铺实际交付给原告。证据三、商铺租赁合同1份。证明：原告与被告利达商业管理公司在原告签订商品房买卖合同当日，在同一地点由同一工作人员签订了商铺租赁合同。被告利达商业管理公司承诺租期10年，第4年开始返租。前3年租金已经计算到被告利达房地产公司购房款中予以抵扣。证据四、商铺算价单1份。证明：被告利达房地产公司在与原告商定买卖协议过程中向原告进行宣传的彩页。在销售商铺前期被告利达房地产公司已经将本应该由被告利达商业管理公司返还的前3年租金直接计入商铺买卖合同价款中扣除，二被告相互串通，共同欺诈原告，应对原告承担连带责任。宣传彩页上明确标注的统一招商统一经营零风险高回报，是被告利达房地产公司签订合同时向原告作出的承诺，属于欺诈行为。证据五、录音文字版1组。证明：案外人蒋妍购房时与被告利达房地产公司售楼处售楼员的录音及文字内容，后期众多业主找被告利达商业管理公司索要租金过程的视频，以及被告利达商业管理公司拖欠租金及承诺5年还本的事实。证据六、利达开发公司宣传彩页1份。证明：利达开发公司承诺每五年以8%回报率为基准带租约销售，前三年租金一次性返还购房者，属于虚假承诺。证据七、黑龙江省招商网下载的网页截图1组。证明：被告利达房地产公司利用现代传播工具向原告及社会作虚假承诺和宣传，欺诈原告与其签订案涉合同。证据八、诚意函（复印件）2份。证明：直到2019年1月29日，被告利达商业管理公司仍然承诺能按期支付返租费。直到2019年1月29日，原告才发现自己被骗，原告行使撤销权在法定期限内。本院经审查认为，因二被告未出庭对上述证据发表质证意见，且上述证据具有客观性、真实性，能够相互印证形成完整的证据链条，故对上述证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2015年3月23日，原告朱元明与被告利达房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买利达房地产公司开发的位于佳木斯市向阳区同福社区2单元020127号，建筑面积16.38平方米商品房（商铺），每平方米单价25442.55元，总价款416749元。《补充协议》第十五条约定：出卖人之前所发布的广告、宣传资料、模型及任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像等）不构成合同的组成部分，其所述内容不作为商品房交付的标准和条件，对双方没有约束力。同日，原告与利达商业管理公司签订《利达国际购物中心商铺租赁合同》，约定：原告将诉争房屋出租给利达商业管理公司，租期10年，自2015年3月31日至2025年3月30日。租赁合同第四条约定：“原告同意提供给利达商业管理公司三年的商铺免租商业培育期。第四、五年租金按每季的第一天支付，每年共分四次支付，每次支付租金10967元。第六年至第十年租金按照原告商铺的实际租金收益9:1比例分成，即原告享受该商铺年租金的90%收益，利达商业管理公司抽取该商铺年租金的10%作为委托租赁经营管理费用，第六年至第十年期间每半年支付一次，即每年5月30日与12月30日支付收益款项。”利达商业管理公司经营至2019年3月单方退出经营管理。本院认为，当事人之间签订房屋买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。原告主张被告利达房地产公司在商铺销售过程中存在欺诈行为，要求撤销房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”据此，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案中，原告主张被告利达房地产公司的虚假宣传行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应当考察原告在签订合同时是否因为被告利达房地产公司的上述相关行为，而产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示。首先，被告利达房地产公司关于商铺热销程度、市场前景等方面的宣传虽存在不实之处，对于原告的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传信息本质上并不属于合同内容，并且《补充协议》中对此予以明示，故上述宣传内容并没有导致原告对其实际签订的合同内容产生错误认识。其次，原告主张被告利达房地产公司售后包租行为构成欺诈，本院认为，被告利达房地产管理公司为了促进商铺销售，将诉争房屋打折销售，优惠价格相当于该商铺三年租金；同时原告与被告利达商业管理公司签订《商铺租赁合同》，原告同意提供给被告利达商业智慧管理公司三年的商铺免租商业培育期。原告与二被告形成不同的法律关系即买卖合同关系及租赁合同关系。原告主张被告利达房地产公司售后包租构成欺诈，没有事实依据。再次，商铺属于价值较大的投资产品，根据一般的认知，购房者在购买前必定对商铺的质量、价格、地段、商铺形式、市场前景等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。原告与被告利达房地产公司系在平等协商后达成《商品房买卖合同》，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。原告购买商铺后，并且已经取得了房屋所有权证照，将商铺出租给被告利达商业管理公司，原告现主张没有实际收到具体商铺，没有事实依据。综上，被告利达房地产公司的广告宣传、价格调整等行为并未使原告对其所购房屋的质量、价格、商铺形式等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，被告利达房地产公司不构成对原告的欺诈，故对原告要求撤销与被告利达商业管理公司签订的《商品房买卖合同》、返还购房款并赔偿登记税费损失的诉讼请求不予支持。另外，被告利达商业管理公司没有按照《商铺租赁合同》约定的时间给付原告租金，已经构成违约，故对原告要求被告给付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。因二被告系不同的法人主体，原告主张二被告存在关联关系，要求二被告承担连带给付责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告佳木斯利达智慧商业管理有限公司给付原告朱元明2019年1月1日至2020年12月31日的租金43868元及违约金（以10967元为基数，自2019年1月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以10967元为基数，自2019年4月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以10967元为基数，自2019年7月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以10967元为基数，自2019年10月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算），于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告朱元明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3943元减半收取1971.50元，由被告佳木斯利达智慧商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  姜环宇二〇一九年十二月二十日书记员  宋 健