北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初8635号原告：赵某1，男，1993年1月24日出生。委托诉讼代理人:蒋宏普，北京怀兴律师事务所律师。被告：赵某2，男，1960年2月17日出生。被告：王某，女，1960年11月9日出生。第三人：赵某3，女，1983年10月5日出生。原告赵某1与被告赵某2、王某、第三人赵某3分家析产纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某1委托诉讼代理人蒋宏普与被告赵某2、王某、第三人赵某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某1向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认赵某1与赵某2、王某于2016年10月6日签订的分家协议有效；2.请求人民法院判决赵某2、王某将怀柔区桥梓镇前桥梓村×号房屋租金人民币约100000元返还赵某1；3.本案诉讼费由赵某2、王某承担。事实和理由：赵某2、王某系夫妻关系，赵某1为二人之子。北京市怀柔区桥梓镇前桥梓村×号房屋建于1983年，属赵某2所有，1992年赵某2与王某结婚后一直居住在此。2016年，因房屋翻建需要，赵某1与赵某2、王某签订分家协议，约定由赵某2提交建房申请，赵某1负责投入全部资金，对赵某2和王某此前居住的前桥梓村×号房屋进行翻建，翻建后的房屋所有权及收益权归赵某1所有，赵某2和王某保留一间房屋的使用权。协议签订后，赵某1按照约定投入了全部资金，建成现前桥梓村×号房屋。但在上述房屋建成后，赵某2、王某在未征得赵某1同意的情况下，擅自将建成后的房屋出租给他人使用，并独自收取租金。该行为侵犯了赵某1的合法权益，特诉至法院。赵某2、王某辩称，前桥梓村×号院的房子是1983年分家的时候分得，赵某2跟王某是再婚，赵某2前妻叫陈丽萍，结婚登记日期是1981年，与陈丽萍结婚之后，没有对房子进行装修或者翻建，当时房子是北房四间，西厢房三间，没有别的厢房，1991年离婚时陈丽萍放弃北房四间，西厢房归赵某2，给陈丽萍折价了。房子办红本的时候写在赵某2的名下。1992年赵某2与王某再婚，再婚之后对房子装修了四、五回，装修的时候是赵某2与王某出钱的。最后是2017年彻底翻建，是大包，花了400000元左右，建成一层北房三间，没有厢房。建房的钱都是赵某1出的，我们没有出钱，我们就给赵某1张罗建房来，但我们出力了。分家协议我们的意思表示就是把所有的房子给赵某1。赵某2在高各庄北道口看守铁路道口，每月2000元左右，没有别的收入。同意协议有效。×号院现在正在出租，租给两个人，从2018年开始出租，每人每年租金30000元，以赵某2的名义签订的合同，合同是一年一签，我现在实际拿到120000元左右，所有的钱已经花了，2014年、2017年、2018年王某住院，以前是因为王某看病有外债，外债有一个40000元，还有家里开销，王某和赵某2都享受合作医疗。100000元租金不同意给付，同意从2020年1月1日开始由赵某1收取租金。2020年两个租赁合同没有签，不知道明年是否还能续签。第三人赵某3述称，我希望能有我一间房。我认为虽然是赵某1出资，出资的事情我事先不知道，我当时要求出资，他们说不让我出资，对我来说不公平。从1983年开始到2017年翻建，我没有对房屋进行出资出力或者装修，因为他们不让我参与。因为我正在和我老公闹离婚，如果我离婚了，我就没有地方住了。我不知道我母亲是否在世，我父亲说不让我见我母亲，我也没有跟我母亲联系过，离婚的时候我就判给我父亲了。如果我离婚，我只能回到我自己的家，我现在有工作，月收入5500元，有孩子，我现在还没有离婚，因为我在市里工作，压力比较大，还需要养孩子。对赵某1的其他诉讼请求，不同意协议有效，租金我也没有出钱，让她们自己协商。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵某2与王某系再婚夫妻关系，赵某1系二人之亲生子，赵某3系赵某2与前妻陈丽萍之女，北京市怀柔区桥梓镇前桥梓村×号院内房屋系赵某2于1983年分家分得的房产，1991年赵某2与前妻陈丽萍离婚，涉案院落内北房四间与西厢房三间判归赵某2所有。1992年，赵某2与王某再婚，1993年1月24日，二人生育一子赵某1。1994年1月，原怀柔县人民政府向赵某2发放怀集建（93）字第005-A1-684号集体土地建设用地使用证，土地使用者为赵某2，地址为桥梓镇前桥梓村。2016年10月6日，甲方赵某2、王某与乙方赵某1签订《分家协议》，就前桥梓村×号房屋翻建事宜进行如下约定，1、……因房屋年久失修，需要翻建，但甲方二人没有投资能力，故甲乙双方商定，由甲方负责向宅基地审批部门提出房屋翻建申请，由乙方负责投入翻建房屋全部出资，对前桥梓村×号房屋进行翻建。2、前桥梓村×号房屋翻建后，无论房屋翻建审批手续确定获得批准建房的人是甲方还是乙方，但翻建后的房屋的所有权均归乙方赵某1个人所有，但甲方二人保留房屋至少一间的居住使用权。翻建后房屋出租的收益以及翻建后房屋的具体使用等均由乙方决定，甲方无权干涉。《分家协议》结尾处甲乙双方均签字摁手印。2017年4月20日，北京市怀柔区桥梓镇人民政府向赵某2发放2017年桥（民房）建字-167号乡村建设规划许可证，批准赵某2在前桥梓村×号原址翻建北房三间，长13.9米，宽16.68米。2017年5月17日，甲方赵某2与乙方毕宝利签订《民用建筑协议书》，约定由乙方承建前桥梓村住宅工程，工期为2017年5月17日到2017年7月17日。庭审中，赵某2、王某认可将涉案房屋出租至2019年，2020年的房屋出租合同尚未签订，相关租金没有给付赵某1，全部用于王某看病和家庭支出。赵某3认可自己对涉案房屋未进行任何投资。因租金收益产生矛盾，赵某1持诉称理由诉至本院。案件审理过程中，赵某2、王某持答辩意见，赵某3持述称意见，不同意赵某1的诉讼请求。诉讼过程中，本院组织双方当事人进行现场勘查。经查，北京市怀柔区桥梓镇前桥梓村×号院内现有北房三间，东西长13.94米，南北长16.86米。上述事实，有当事人当庭陈述、集体土地建设用地使用证、《分家协议》、《乡村建设规划许可证》等相关证据在案佐证。本院认为，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。换言之，非宅基地使用权人无权在集体所有的土地上建造住宅。本案中，首先，赵某1在翻建涉案房屋时并非前桥梓村集体经济组织成员，其无权在涉案院落建设房屋。其次，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。赵某2、王某与赵某1签订的《分家协议》内容实质上是将建设在集体所有的土地上的房屋确认给非本村集体经济组织成员，该行为违反法律及行政法规的强制性规定，故该《分家协议》应为无效。最后，该《分家协议》虽然约定了涉案房屋的收益权归赵某1，但也约定了赵某2、王某至少享有一间房屋的居住和使用权，且二人在出租涉案房屋时赵某1应知情，现因赵某2系涉案房屋的登记权利人，二人亦不同意给付涉案房屋的租金，鉴于《分家协议》中对各方份额的约定并不明确，故本院对赵某1要求二人给付租金的诉讼请求不予支持。至于赵某3对涉案房屋所有权的主张，其可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回赵某1的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由赵某1负担（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨菲菲二〇一九年十二月二十七日法官助理 严亮亮书 记 员 于 燕