太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9788号原告：刘汉中，男，1982年8月1日出生，汉族，山西省吕梁市临县人，公民身份号码：×××。被告：山西茂翔盛房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳路101号国瑞大厦106室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：纪怀忠，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：武丽，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茹月，北京盈科（太原）律师事务所律师。原告刘汉中与被告山西茂翔盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘汉中，被告山西茂翔盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人武丽、王茹月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉中向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年4月1日签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款596095元；3、判令被告赔偿原告损失150000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原、被告签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》一份，约定：由原告向被告购买其位于太原市龙城大街102号，项目名称（暂定）为国瑞企业总部基地龙瑞苑商务写字楼7幢B座9层0910号房屋一套。房屋单价按建筑面积计算，每平方米8437元，总价为1086095元。付款方式为首付596095元，贷款490000元整。房屋应当在2017年12月31日前经验收合格后交付给原告。若逾期交房超过90日，则原告有权解除合同，被告应当返还购房款并按照买受人累计已付款10%支付违约金。上述合同签订后，原告当日向被告支付了首付款596095元，贷款部分由被告根据项目情况联系好银行后再行办理。约定的交房日期到期后，被告却迟迟不予交房。原告一直催促，但截至目前，被告仍不具备交房条件，无法交房。原告2017年4月份购买该房屋时，太原市商品房均价为8000余元/㎡，但被告推迟两年之久仍不交房，目前太原市商品房价格达13000元/㎡。因被告的违约行为，导致原告错失其他购房机会，造成巨大损失，双方约定的已付款10%的违约金远远不能弥补原告的损失，故请求法院酌情调高违约金数额以减少原告损失。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告山西茂翔盛房地产开发有限公司辩称，原告已经丧失逾期交房解除权，其要求解除合同和返还购房款诉求均应驳回。被告认可逾期交房违约金按照合同计算，逾期天数应扣除因政策性原因导致的停工天数。被告保留追究原告逾期办理贷款支付剩余房款的违约责任的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘汉中（买受人）与被告山西茂翔盛房地产开发有限公司（出卖人）于2017年4月1日签订合同编号为20170012383的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于龙城大街102号7幢B座9层0910号房。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预（销）售许可证号为（2015）并商房预售字第0142号。商品房用途为办公，建筑面积128.73平方米，单价每平方米8437元，房款总价1086095元。付款方式为银行按揭，首付房款596095元，贷款490000元。交付期限，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家及地方政府相关政策、法律、法规变化影响建设或交付的；3、合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）。出卖人逾期交房的违约责任。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。针对案涉房屋，原告于2015年11月3日向被告交纳定金100000元，2015年11月18日交纳房款486500元，2017年3月9日交纳房款9595元，合计已付房款596095元。2019年9月5日，被告向原告邮寄一份交（接）房通知书，通知原告于2019年9月9日开始办理交（接）房手续。原告称其未收到被告邮寄的交（接）房通知书，但于2019年9月6、7日其妻子收到被告发送的交房通知手机短信后到被告处了解，原告认为现房屋未经消防验收，故不同意收房。庭审中，被告称因大气污染需改善环境质量问题及学生高考等原因，政府部门下文通知工地停工，造成案涉工程停工217天，该部分时间应当核减，认可实际逾期交房天数为398天。此外被告称现在房屋具备贷款条件，同意配合原告办理银行按揭贷款。原告称，因房屋迟迟不能贷款，且至今达不到交房条件，故不同意办理房贷，要求解除合同。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据，被告提供的交（接）房通知书、邮政快递查询及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。本案的争议焦点为是否应当解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对合同解除权的期限作出了规定。其立法本意是在违约方存在违约行为的情况下，限制守约方的解除权期限，以促进交易效率、维护正常交易流转。本案中被告的违约行为并非偶然性行为，其违约状态存在一定的持续性，且被告未能举证证明其目前能向原告交付符合合同约定的商品房，现原告明确表示不再申请办理银行贷款交纳剩余房款，以上种种情形下导致合同目的不能实现。在合同根本目的不能实现的情况下，仍限制合同解除权的行使将不利于正常市场交易秩序的建立，也违背了诚实信用原则，故原告请求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款596095元的诉请本院予以支持。关于原告主张的违约金150000元，原告称其中包括双倍定金100000元及租金损失50000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确记载原告首付房款596095元，该首付款中已包含原告先期交纳的定金100000元，也就是说原告交纳的定金100000元在签合同时已经转化为购房款，因此原告要求被告双倍返还定金的主张，缺乏依据，本院不予支持。此外原告主张租金损失，原告明知被告迟迟不予交房，未及时主张权利导致损失的扩大，对损失扩大的部分其自身存在一定的责任，且其主张的租金损失无证据支持，故本院不予保护。被告支付原告的违约金，应当依据合同约定按照原告已付款的10%计算59609.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘汉中与被告山西茂翔盛房地产开发有限公司于2017年4月1日签订的合同编号为20170012383的《商品房买卖合同》；二、被告山西茂翔盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘汉中购房款596095元；三、被告山西茂翔盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘汉中违约金59609.5元；四、驳回原告刘汉中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元（原告已预交），由被告山西茂翔盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲 二○一九年十二月十六日书记员 王晋琳