安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初11589号原告：许燕，女，1970年3月17日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区。委托诉讼代理人：祁克东，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被告：合肥鑫城国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路999号新站管委会院内三楼，统一社会信用代码91340100740859347C（1-1）。法定代表人：朱祥梅，董事长。委托诉讼代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩，安徽承义律师事务所律师。被告:合肥城市建设综合开发集团有限责任公司，住安徽省合肥市新站区康城水云间2号商办用房，统一社会信用代码:91340100149039333E。法定代表人:魏峰，董事长被告:合肥市同创物业管理有限责任公司，住安徽省合肥市新站区星火路西新华路以北星火集贸市场401室，统一社会信用代码：91340100711762263Y。法定代表人:谈艺群，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍润泽，安徽卓泰律师事务所实习律师。原告许燕诉被告合肥鑫城国有资产经营有限公司、合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司、合肥市同创物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易并公开开庭进行了审理。原告许燕及其委托诉讼代理人祁克东、被告鑫城资产公司的委托诉讼代理人秦煜、被告同创公司的委托诉讼代理人查达胜、伍润泽到庭参加了诉讼，被告城建开发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许燕向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即返还原告已经支付的购房款514272.6元，并赔偿原告房屋差价损失(具体损失金额待法院委托评估鉴定后再行明确)；2、本案案件受理费由三被告共同承担。事实和理由：2000年1月1日，原告以合肥亚太商厦二分店名义与合肥市城市建设综合开发总公司新站物业管理分公司签订《房屋租赁协议》，租赁原合肥市城市建设综合开发总公司(被告合肥城市建设综合开发集团有限责任公司前身)开发建设的位于合肥市琅那山路综合商办楼一层商业门面房，用于商业经营。租赁期限自2000年1月1日至2002年12月31日，年租金5万元，履约保证金5万元，合同期满后退还。之后该经营门店改名为邮苑商店。2002年4月30日，原告与合肥市城市建设综合开发总公司达成一致，约定将上述琅琊山路综合商办楼270平方门面房用“以租抵售”的方式出售给原告，并以邮苑商店名义与合肥市城市建设综合开发总公司下属的合肥市同创物业公司签订了《财产租赁合同》，双方此后一直以签订租赁合同由原告支付租金的方式履行支付售房款义务。2002年底，依据上述“以租抵售”《财产租赁合同》约定，合肥市城市建设综合开发总公司将原告承租的部分房屋出售给原告，其余部分继续用以续签租赁合同形式履行“以租抵售”约定。为此，2002年12月15日，原告以邮苑商店名义与被告合肥市同创物业管理有限责任公司又签订了份《财产租赁合同》、原告弟弟许峰在2003年1月8日与原合肥市城市建设综合开发总公司签订《商品房买卖合同》。新签订的《财产租赁合同》约定将上述琅琊山路综合商办楼129平方门面房继续用“以租抵售”方式出售给原告，“以租抵售”价格为每平方米3200元。《商品房买卖合同》约定将原告承租的上述琅琊山路综合商办楼另外128.52平方门面房以每平方米3200元价格按原告要求出售给许峰，以原告2000年-2002年缴纳的相应房租冲抵部分购房款。所购面积占承租面积55％，合计租金15.9万元，冲抵房款8.8万元。另外7.1万元租金，待剩余45％房屋出售给原告时再冲抵购房款。2006年初，因企业改制，被告合肥城市建设综合开发集团有限责任公司将包括上述原告“以租抵售”的琅琊山路综合楼在内的多处房产移交给被告合肥鑫城国有资产经营有限公司。2006年2月，原告向被告合肥鑫城国有资产经营有限公司提出办理“以租抵售”手续，其以反正后续房租能抵房款，且房屋也由原告实际占用使用，签订房屋租赁合同也是为了让房款以租金方式付清为由，要求原告与其签订房屋租赁合同。原告因此与合肥鑫城国有资产经营有限公司签订了多份房屋租赁合同，一直支付以租抵售购房款至2015年5月22日，共向合肥鑫城国有资产经营有限公司支付购房款331580.6元。因原告支付的租金已经达到原约定的剩余45％租赁房屋出售价格，原告要求被告合肥鑫城国有资产经营有限公司履行“以租抵售”约定，将承租的剩余房屋过户给原告。但被告合肥鑫城国有资产经营有限公司却拒绝履行义务。原告截止2015年5月22日已经以“以租抵售”的方式向各被告缴纳剩余45％租赁房屋购房款总计514272.6元，但被告合肥鑫城国有资产经营有限公司既不依约将房屋出售过户给原告，三被告也不将原告缴纳的购房款予以退还和赔偿原告损失。为此，原告为维护自身合法权益，特提起本诉讼，请依法支持。被告合肥鑫城国有资产经营有限公司（以下简称“鑫城资产公司”）辩称：一、2015年10月份,2016年上半年,鑫城资产公司起诉许燕支付房屋租金返还房屋纠纷时,但许燕均以主张案涉房屋租赁合同系以租代售的房屋买卖合同为由起诉至法院要求鑫城资产公司,城开公司履行房屋买卖合同,案件历经4年多审理,合肥市瑶海区法院,合肥中级人民法院均驳回许燕主张房屋买卖的诉求,即本案争议纠纷是房屋租赁纠纷,并非房屋买卖赔偿纠纷,现许燕另行提起本案的诉讼应属于一事不再理的范畴,法院应驳回许燕的诉讼请求；二、2008年新站管委会将包括案涉房产在内的资产通过国有资产划转的方式划转至鑫城资产公司,且在2006年3月起,鑫城资产公司作为新站区国有资产管理公司接管了包括案涉房产在内的国有资产,按照已生效判决的认定,因2006年6月1日后许燕与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》时已经双方达成一致意见将原分期付款房屋买卖合同变更为房屋租赁合同,即许燕主张的以租代售的基础已消失,案涉的房产是属于房屋租赁关系；三、2006年6月1日以前,许燕无论与城开公司或是与同创物业签订的合同,其合同均在2006年5月31日合同到期终止,在合同到期终止时,许燕与城开公司或是同创物业均未主张履行以租代售将案涉房产出售给许燕,则可以表明,许燕与城开公司或是同创物业均以实际行为表示终止以租代售合同内容；四、对于许燕主张返还款的诉求,在2006年5月31日之前的部分,按照前述,以租代售已于2006年5月31日双方终止,许燕对该部分款项的诉求应在2008年5月31日前主张,现在2019年提起主张显然已过诉讼时效。对于2006年6月1日至2015年5月31日的款项部分,属于许燕履行其与鑫城资产公司之前房屋租赁合同支付的房租,其主张该租金系购房款返还显然违背了生效判决,其该部分主张应予以驳回,且属于一事不再审的范畴；五、对于许燕主张赔偿房屋差价损失的问题,按照前述,该部分已过诉讼时效,且后期属于房屋租赁合同关系,不存在赔偿房屋差价法律关系。被告合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司（以下简称“城建开发公司”）未做答辩，亦未提交证据材料。被告合肥市同创物业管理有限责任公司（以下简称“同创公司”）辩称：1、诉讼时效已过，原告诉请不应得到支持；2、同创公司管理层对此事不知情，不知道是否收取了原告的款项，原告对此也没有举证，因此原告应当承担举证不能的法律后果；3、原告要求鉴定的请求不应得到支持，要求赔偿房屋差价损失没有法律依据。经本院审理查明：位于合肥市琅琊山路综合商办楼系原合肥市城市建设综合开发总公司于上世纪90年代末开发建设的，建设后即于2000年租赁给合肥亚太商厦二分店经营零售，租赁期限自2000年1月1日至2002年12月31日，年租金5万元，履约保证金5万元，合同期满后退还。该门店的实际经营业主是原告许燕，后该商业门店改名为邮苑商店。2002年4月30日，原告以邮苑商店的名义与合肥市城市建设综合开发总公司下属的同创公司签订一份《财产租赁合同》，该合同约定的主要内容为：租赁财产位于合肥市琅琊山路综合商办楼门面270平方米，租赁期共三年，出租方从2012年5月15日起交付承租方使用，至2005年5月15日收回；月租金3240元，每季最后5天交下月房租；合同续签，具有优先购买权，以租抵售；本合同在规定的租赁期限届满前5日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同等。同年底，原告经与同创公司协商，同创公司同意将部分房屋出售给原告，其余部分继续以“以租抵售”方式签订租赁合同。为此，原告以邮苑商店的名义与同创公司于2002年12月15日签订《财产租赁合同》、原告的弟弟许峰与合肥市城市建设综合开发总公司于2003年1月8日签订《商品房买卖合同》，其中《财产租赁合同》约定的主要内容为：“同创公司将位于琅琊山路综合商办楼门面129平方米租赁给原告，单价12元/平方米，月租金1548元，按季收在每季最后10天交下季度房租；租赁期贰年零五个月，从2003年1月1日至2005年5月31日；此合同改签（原合同2002年5月15日签订）、傅莉审批，以租抵售（3200元/平方米）；合同租赁期限届满前10日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同等”，《商品房买卖合同》约定的主要内容为：“合肥市城市建设综合开发总公司（出卖人、甲方）将位于合肥市琅琊山路综合办公楼106商铺建筑面积128.52平方米出卖给许峰（买受人、乙方），单价3200元/平方米，总房款411264元；根据双方签订房租协议内容，同意乙方以2000年-2002年相应房租冲抵购房款，所购面积占承租面积约55%，合计租金为15.9万元，可冲抵房款为8.8万元，实际房款总额按32万元整计算。据此结算后，销售实际单价为2490元/平方米；买受人应在2003年1月18日前支付10万元整，其余款项须在2003年3月28日前付清；房屋面积双方约定以实测面积据实结算，房屋为现房，已经交接；合同中对违约责任等亦进行了约定。”房屋买卖合同签订后，许峰按时支付了购房款32万元。2005年7月1日，许峰办理了位于合肥市琅琊山路综合办公楼106商铺房产的登记手续，取得了房地产权证。2005年5月31日租赁合同到期后，因涉及到企业改制和国有资产移交，原告与同创公司没有续签合同。2006年1月，被告城建开发公司（系合肥市城市建设综合开发总公司改制后企业）与鑫城资产公司办理了代管存量房交接手续，将包含琅琊山路综合楼在内的多处房产移交给鑫城资产公司，交接表显示“琅琊山路综合楼1-6层面积5017.6平方米，销售底层部分128.52平方米，剩余4889.08平方米”。傅莉作为接收方鑫城资产公司负责人在交接表上签字。在涉案房产划转鑫城资产公司后，原告向鑫城资产公司提出“以租抵售”，但遭到鑫城资产公司拒绝。2006年2月13日，原告按月租金1400元标准向鑫城资产公司缴纳了2005年4月1日至2006年2月1日期间房租14000元。2006年6月1日，原告与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城资产公司将案涉房屋租赁给原告，租期一年自2006年6月1日至2007年5月31日，月租金1400元，按季支付等。2007年6月30日，原告向鑫城资产公司缴纳了2006年2月1日至同年6月30日的房租7000元，此后房租亦按约缴纳。2007年5月18日，原告与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城资产公司将案涉房屋租赁给原告，租期一年自2007年6月1日至2008年5月31日，月租金1900元，按季支付等。2008年3月12日，合肥新站综合开发试验区国有资产管理局下发通知，将包含琅琊山路综合楼在内的多处房产划拨给鑫城资产公司，上述资产所有收益统一由鑫城资产公司收取。2008年11月1日，原告与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城资产公司将案涉房屋100平方米租赁给原告，租期三年自2009年1月1日至2011年12月31日，第一年月租金2500元，第二年月租金3000元，第三年月租金3500元，按季支付等。2012年6月中旬，原告与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城资产公司将案涉房屋约140平方米租赁给原告，租期三年自2012年5月23日至2015年5月22日，月租金3880元，按季支付，原告支付履约保证金2万元等。上述租赁合同签订后，原告按约支付了全部房屋租金至2015年5月22日。租赁合同期满后，原告未再与鑫城资产公司继续签订房屋租赁合同，也未缴纳房租。为此，鑫城资产公司起诉原告返还租赁房屋、支付租金等。原告遂诉讼来院，请求判如所请。另查明：原告与合肥亚太商厦、邮苑商店是挂靠经营关系，邮苑商店是个体工商户，经营者为原告父亲许庆录。同创公司为原为合肥市城市建设综合开发总公司全资子公司，为国有企业，后改制为个人股份有限公司。原告支付房屋租金已至2015年5月22日，其中2000年1月1日至2002年12月31日期间支付租金合计15.9万元，2003年1月1日至2015年5月22日支付租金合计367902元。涉案房屋所涉土地属于国有划拨土地，目前因未缴纳国有土地出让金，尚未办理房产登记，2012年5月7日原告因参与租赁合同招标，向鑫城资产公司支付押金2万元，后抵付2011年11月30日至2012年8月22日期间的房租。原告主张在2000年签订房屋租赁合同时缴纳了保证金5万元，合同中有约定，因合同一直延续至今，该保证金未退，但未提供证据证明当时缴纳保证金5万元的证据。还查明，2017年2月27日许燕以案涉房屋为“以租抵售”为由，将合肥市城市建设综合开发集团有限公司和合肥鑫城国有资产经营有限公司诉至本院，请求法院判令：1、两被告继续履行《财产租赁合同》约定的“以租抵售”的义务，将合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层部分门面方（45%，约121.5平方米）以房租冲抵售房款的方式出售给原告，并办理房产证；2、案件受理费由两被告承担。2018年9月30日本院做出（2017）皖0102民初1971号民事判决书，认定：许燕以邮苑商店的名义与同创公司于2002年4月30日和2002年12月15日签订的《财产租赁合同》均是双方当事人在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。邮苑商店实际由许燕个人经营，其应对《财产租赁合同》享有权利承担义务。根据上述两份合同约定，同创公司将位于合肥市琅琊山路综合办公楼一层商铺约270平方米以“以租抵售”方式出租给许燕，双方对房屋出售的单价约定为3200元/平方米，从合同的内容和对合同的部分履行即许峰与合肥市城市建设综合开发总公司签订《商品房买卖合同》情况来看，该两份合同的性质均是名为房屋租赁合同法律关系实为分期付款的房屋买卖合同法律关系。2005年5月31日前，许燕按合同约定履行了以租金支付房款的义务；合同期满后，因企业改制资产移交等原因，许燕向涉案房产权利接收人鑫城资产公司提出续签“以租抵售”合同，鑫城资产公司明确予以拒绝。许燕在鑫城资产公司拒绝签订以租抵售合同后，仍与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》，双方在签订合同时对合同中约定的租赁房屋事项约定是明确的，其没有证据证明鑫城资产公司同意在《房屋租赁合同》中继续履行“以租抵售”，故该合同应视为新的合同，与原财产租赁合同在法律关系的性质上发生了根本改变。如许燕认为其受到胁迫或合同显示公平或重大误解，应当行使合同撤销、变更权。因2006年6月1日后许燕与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》已经双方达成一致意见将原分期付款房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，故许燕要求“继续履行《财产租赁合同》约定的“以租抵售”的义务，将合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层部分门面房（45%，约121.5㎡）以房租冲抵售房款的方式出售给许燕，并办理房产证”的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故依法予以驳回。许燕不服该判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，2019年8月21日合肥市中级人民法院做出（2019）皖01民终4913号民事判决书，驳回了许燕的上诉，维持原判。案涉房屋至本案审理时一直由被告许燕占有使用。以上事实，由原、被告提供的身份证复印件、营业执照、许燕与同创公司签订的《财产租赁合同》、许燕与鑫城公司签订的《房屋租赁合同》、《关于将部分经营性资产划拨给鑫城国资公司的通知》（合综试国【2008】2号）及房产交接表、民事起诉状、照片、（2017）皖0102民初1971号民事判决书和（2019）皖01民终4913号民事判决书、以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷在卷作证，本院予以确认。本院认为，原告许燕就本次诉讼主张的案涉房屋买卖合同关系当庭明确表示主张的房屋买卖合同的主体系原告许燕与被告鑫城资产公司，而原告许燕与被告鑫城资产公司之间就案涉房屋的法律关系已经经人民法院生效判决予以确认为房屋租赁合同关系，被告许燕再次以双方关于案涉房屋为“以租抵售”的房屋买卖合同法律关系来主张返还购房款及赔偿损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，对于其在诉讼中提出的损失鉴定申请，亦不予准许。依据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告许燕的全部诉讼请求。案件受理费8940元，减半收取4470元，由原告许燕负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇一九年十二月二十四日书记员 丁海恩安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书（2019）皖0102民初11589号原告：许燕，女，1970年3月17日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区发能太阳海岸小区4栋301室，公民身份证号码340104197003171026。委托诉讼代理人：祁克东，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被告：合肥鑫城国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路999号新站管委会院内三楼，统一社会信用代码91340100740859347C（1-1）。法定代表人：朱祥梅，董事长。委托诉讼代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩，安徽承义律师事务所律师。被告:合肥城市建设综合开发集团有限责任公司，住安徽省合肥市新站区康城水云间2号商办用房，统一社会信用代码:91340100149039333E。法定代表人:魏峰，董事长被告:合肥市同创物业管理有限责任公司，住安徽省合肥市新站区星火路西新华路以北星火集贸市场401室，统一社会信用代码：91340100711762263Y。法定代表人:谈艺群，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍润泽，安徽卓泰律师事务所实习律师。原告许燕诉被告合肥鑫城国有资产经营有限公司、合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司、合肥市同创物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易并公开开庭进行了审理。原告许燕及其委托诉讼代理人祁克东、被告鑫城资产公司的委托诉讼代理人秦煜、被告同创公司的委托诉讼代理人查达胜、伍润泽到庭参加了诉讼，被告城建开发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许燕向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即返还原告已经支付的购房款514272.6元，并赔偿原告房屋差价损失(具体损失金额待法院委托评估鉴定后再行明确)；2、本案案件受理费由三被告共同承担。事实和理由：2000年1月1日，原告以合肥亚太商厦二分店名义与合肥市城市建设综合开发总公司新站物业管理分公司签订《房屋租赁协议》，租赁原合肥市城市建设综合开发总公司(被告合肥城市建设综合开发集团有限责任公司前身)开发建设的位于合肥市琅那山路综合商办楼一层商业门面房，用于商业经营。租赁期限自2000年1月1日至2002年12月31日，年租金5万元，履约保证金5万元，合同期满后退还。之后该经营门店改名为邮苑商店。2002年4月30日，原告与合肥市城市建设综合开发总公司达成一致，约定将上述琅琊山路综合商办楼270平方门面房用“以租抵售”的方式出售给原告，并以邮苑商店名义与合肥市城市建设综合开发总公司下属的合肥市同创物业公司签订了《财产租赁合同》，双方此后一直以签订租赁合同由原告支付租金的方式履行支付售房款义务。2002年底，依据上述“以租抵售”《财产租赁合同》约定，合肥市城市建设综合开发总公司将原告承租的部分房屋出售给原告，其余部分继续用以续签租赁合同形式履行“以租抵售”约定。为此，2002年12月15日，原告以邮苑商店名义与被告合肥市同创物业管理有限责任公司又签订了份《财产租赁合同》、原告弟弟许峰在2003年1月8日与原合肥市城市建设综合开发总公司签订《商品房买卖合同》。新签订的《财产租赁合同》约定将上述琅琊山路综合商办楼129平方门面房继续用“以租抵售”方式出售给原告，“以租抵售”价格为每平方米3200元。《商品房买卖合同》约定将原告承租的上述琅琊山路综合商办楼另外128.52平方门面房以每平方米3200元价格按原告要求出售给许峰，以原告2000年-2002年缴纳的相应房租冲抵部分购房款。所购面积占承租面积55％，合计租金15.9万元，冲抵房款8.8万元。另外7.1万元租金，待剩余45％房屋出售给原告时再冲抵购房款。2006年初，因企业改制，被告合肥城市建设综合开发集团有限责任公司将包括上述原告“以租抵售”的琅琊山路综合楼在内的多处房产移交给被告合肥鑫城国有资产经营有限公司。2006年2月，原告向被告合肥鑫城国有资产经营有限公司提出办理“以租抵售”手续，其以反正后续房租能抵房款，且房屋也由原告实际占用使用，签订房屋租赁合同也是为了让房款以租金方式付清为由，要求原告与其签订房屋租赁合同。原告因此与合肥鑫城国有资产经营有限公司签订了多份房屋租赁合同，一直支付以租抵售购房款至2015年5月22日，共向合肥鑫城国有资产经营有限公司支付购房款331580.6元。因原告支付的租金已经达到原约定的剩余45％租赁房屋出售价格，原告要求被告合肥鑫城国有资产经营有限公司履行“以租抵售”约定，将承租的剩余房屋过户给原告。但被告合肥鑫城国有资产经营有限公司却拒绝履行义务。原告截止2015年5月22日已经以“以租抵售”的方式向各被告缴纳剩余45％租赁房屋购房款总计514272.6元，但被告合肥鑫城国有资产经营有限公司既不依约将房屋出售过户给原告，三被告也不将原告缴纳的购房款予以退还和赔偿原告损失。为此，原告为维护自身合法权益，特提起本诉讼，请依法支持。被告合肥鑫城国有资产经营有限公司（以下简称“鑫城资产公司”）辩称：一、2015年10月份,2016年上半年,鑫城资产公司起诉许燕支付房屋租金返还房屋纠纷时,但许燕均以主张案涉房屋租赁合同系以租代售的房屋买卖合同为由起诉至法院要求鑫城资产公司,城开公司履行房屋买卖合同,案件历经4年多审理,合肥市瑶海区法院,合肥中级人民法院均驳回许燕主张房屋买卖的诉求,即本案争议纠纷是房屋租赁纠纷,并非房屋买卖赔偿纠纷,现许燕另行提起本案的诉讼应属于一事不再理的范畴,法院应驳回许燕的诉讼请求；二、2008年新站管委会将包括案涉房产在内的资产通过国有资产划转的方式划转至鑫城资产公司,且在2006年3月起,鑫城资产公司作为新站区国有资产管理公司接管了包括案涉房产在内的国有资产,按照已生效判决的认定,因2006年6月1日后许燕与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》时已经双方达成一致意见将原分期付款房屋买卖合同变更为房屋租赁合同,即许燕主张的以租代售的基础已消失,案涉的房产是属于房屋租赁关系；三、2006年6月1日以前,许燕无论与城开公司或是与同创物业签订的合同,其合同均在2006年5月31日合同到期终止,在合同到期终止时,许燕与城开公司或是同创物业均未主张履行以租代售将案涉房产出售给许燕,则可以表明,许燕与城开公司或是同创物业均以实际行为表示终止以租代售合同内容；四、对于许燕主张返还款的诉求,在2006年5月31日之前的部分,按照前述,以租代售已于2006年5月31日双方终止,许燕对该部分款项的诉求应在2008年5月31日前主张,现在2019年提起主张显然已过诉讼时效。对于2006年6月1日至2015年5月31日的款项部分,属于许燕履行其与鑫城资产公司之前房屋租赁合同支付的房租,其主张该租金系购房款返还显然违背了生效判决,其该部分主张应予以驳回,且属于一事不再审的范畴；五、对于许燕主张赔偿房屋差价损失的问题,按照前述,该部分已过诉讼时效,且后期属于房屋租赁合同关系,不存在赔偿房屋差价法律关系。被告合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司（以下简称“城建开发公司”）未做答辩，亦未提交证据材料。被告合肥市同创物业管理有限责任公司（以下简称“同创公司”）辩称：1、诉讼时效已过，原告诉请不应得到支持；2、同创公司管理层对此事不知情，不知道是否收取了原告的款项，原告对此也没有举证，因此原告应当承担举证不能的法律后果；3、原告要求鉴定的请求不应得到支持，要求赔偿房屋差价损失没有法律依据。经本院审理查明：位于合肥市琅琊山路综合商办楼系原合肥市城市建设综合开发总公司于上世纪90年代末开发建设的，建设后即于2000年租赁给合肥亚太商厦二分店经营零售，租赁期限自2000年1月1日至2002年12月31日，年租金5万元，履约保证金5万元，合同期满后退还。该门店的实际经营业主是原告许燕，后该商业门店改名为邮苑商店。2002年4月30日，原告以邮苑商店的名义与合肥市城市建设综合开发总公司下属的同创公司签订一份《财产租赁合同》，该合同约定的主要内容为：租赁财产位于合肥市琅琊山路综合商办楼门面270平方米，租赁期共三年，出租方从2012年5月15日起交付承租方使用，至2005年5月15日收回；月租金3240元，每季最后5天交下月房租；合同续签，具有优先购买权，以租抵售；本合同在规定的租赁期限届满前5日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同等。同年底，原告经与同创公司协商，同创公司同意将部分房屋出售给原告，其余部分继续以“以租抵售”方式签订租赁合同。为此，原告以邮苑商店的名义与同创公司于2002年12月15日签订《财产租赁合同》、原告的弟弟许峰与合肥市城市建设综合开发总公司于2003年1月8日签订《商品房买卖合同》，其中《财产租赁合同》约定的主要内容为：“同创公司将位于琅琊山路综合商办楼门面129平方米租赁给原告，单价12元/平方米，月租金1548元，按季收在每季最后10天交下季度房租；租赁期贰年零五个月，从2003年1月1日至2005年5月31日；此合同改签（原合同2002年5月15日签订）、傅莉审批，以租抵售（3200元/平方米）；合同租赁期限届满前10日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同等”，《商品房买卖合同》约定的主要内容为：“合肥市城市建设综合开发总公司（出卖人、甲方）将位于合肥市琅琊山路综合办公楼106商铺建筑面积128.52平方米出卖给许峰（买受人、乙方），单价3200元/平方米，总房款411264元；根据双方签订房租协议内容，同意乙方以2000年-2002年相应房租冲抵购房款，所购面积占承租面积约55%，合计租金为15.9万元，可冲抵房款为8.8万元，实际房款总额按32万元整计算。据此结算后，销售实际单价为2490元/平方米；买受人应在2003年1月18日前支付10万元整，其余款项须在2003年3月28日前付清；房屋面积双方约定以实测面积据实结算，房屋为现房，已经交接；合同中对违约责任等亦进行了约定。”房屋买卖合同签订后，许峰按时支付了购房款32万元。2005年7月1日，许峰办理了位于合肥市琅琊山路综合办公楼106商铺房产的登记手续，取得了房地产权证。2005年5月31日租赁合同到期后，因涉及到企业改制和国有资产移交，原告与同创公司没有续签合同。2006年1月，被告城建开发公司（系合肥市城市建设综合开发总公司改制后企业）与鑫城资产公司办理了代管存量房交接手续，将包含琅琊山路综合楼在内的多处房产移交给鑫城资产公司，交接表显示“琅琊山路综合楼1-6层面积5017.6平方米，销售底层部分128.52平方米，剩余4889.08平方米”。傅莉作为接收方鑫城资产公司负责人在交接表上签字。在涉案房产划转鑫城资产公司后，原告向鑫城资产公司提出“以租抵售”，但遭到鑫城资产公司拒绝。2006年2月13日，原告按月租金1400元标准向鑫城资产公司缴纳了2005年4月1日至2006年2月1日期间房租14000元。2006年6月1日，原告与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城资产公司将案涉房屋租赁给原告，租期一年自2006年6月1日至2007年5月31日，月租金1400元，按季支付等。2007年6月30日，原告向鑫城资产公司缴纳了2006年2月1日至同年6月30日的房租7000元，此后房租亦按约缴纳。2007年5月18日，原告与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城资产公司将案涉房屋租赁给原告，租期一年自2007年6月1日至2008年5月31日，月租金1900元，按季支付等。2008年3月12日，合肥新站综合开发试验区国有资产管理局下发通知，将包含琅琊山路综合楼在内的多处房产划拨给鑫城资产公司，上述资产所有收益统一由鑫城资产公司收取。2008年11月1日，原告与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城资产公司将案涉房屋100平方米租赁给原告，租期三年自2009年1月1日至2011年12月31日，第一年月租金2500元，第二年月租金3000元，第三年月租金3500元，按季支付等。2012年6月中旬，原告与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城资产公司将案涉房屋约140平方米租赁给原告，租期三年自2012年5月23日至2015年5月22日，月租金3880元，按季支付，原告支付履约保证金2万元等。上述租赁合同签订后，原告按约支付了全部房屋租金至2015年5月22日。租赁合同期满后，原告未再与鑫城资产公司继续签订房屋租赁合同，也未缴纳房租。为此，鑫城资产公司起诉原告返还租赁房屋、支付租金等。原告遂诉讼来院，请求判如所请。另查明：原告与合肥亚太商厦、邮苑商店是挂靠经营关系，邮苑商店是个体工商户，经营者为原告父亲许庆录。同创公司为原为合肥市城市建设综合开发总公司全资子公司，为国有企业，后改制为个人股份有限公司。原告支付房屋租金已至2015年5月22日，其中2000年1月1日至2002年12月31日期间支付租金合计15.9万元，2003年1月1日至2015年5月22日支付租金合计367902元。涉案房屋所涉土地属于国有划拨土地，目前因未缴纳国有土地出让金，尚未办理房产登记，2012年5月7日原告因参与租赁合同招标，向鑫城资产公司支付押金2万元，后抵付2011年11月30日至2012年8月22日期间的房租。原告主张在2000年签订房屋租赁合同时缴纳了保证金5万元，合同中有约定，因合同一直延续至今，该保证金未退，但未提供证据证明当时缴纳保证金5万元的证据。还查明，2017年2月27日许燕以案涉房屋为“以租抵售”为由，将合肥市城市建设综合开发集团有限公司和合肥鑫城国有资产经营有限公司诉至本院，请求法院判令：1、两被告继续履行《财产租赁合同》约定的“以租抵售”的义务，将合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层部分门面方（45%，约121.5平方米）以房租冲抵售房款的方式出售给原告，并办理房产证；2、案件受理费由两被告承担。2018年9月30日本院做出（2017）皖0102民初1971号民事判决书，认定：许燕以邮苑商店的名义与同创公司于2002年4月30日和2002年12月15日签订的《财产租赁合同》均是双方当事人在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。邮苑商店实际由许燕个人经营，其应对《财产租赁合同》享有权利承担义务。根据上述两份合同约定，同创公司将位于合肥市琅琊山路综合办公楼一层商铺约270平方米以“以租抵售”方式出租给许燕，双方对房屋出售的单价约定为3200元/平方米，从合同的内容和对合同的部分履行即许峰与合肥市城市建设综合开发总公司签订《商品房买卖合同》情况来看，该两份合同的性质均是名为房屋租赁合同法律关系实为分期付款的房屋买卖合同法律关系。2005年5月31日前，许燕按合同约定履行了以租金支付房款的义务；合同期满后，因企业改制资产移交等原因，许燕向涉案房产权利接收人鑫城资产公司提出续签“以租抵售”合同，鑫城资产公司明确予以拒绝。许燕在鑫城资产公司拒绝签订以租抵售合同后，仍与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》，双方在签订合同时对合同中约定的租赁房屋事项约定是明确的，其没有证据证明鑫城资产公司同意在《房屋租赁合同》中继续履行“以租抵售”，故该合同应视为新的合同，与原财产租赁合同在法律关系的性质上发生了根本改变。如许燕认为其受到胁迫或合同显示公平或重大误解，应当行使合同撤销、变更权。因2006年6月1日后许燕与鑫城资产公司签订《房屋租赁合同》已经双方达成一致意见将原分期付款房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，故许燕要求“继续履行《财产租赁合同》约定的“以租抵售”的义务，将合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层部分门面房（45%，约121.5㎡）以房租冲抵售房款的方式出售给许燕，并办理房产证”的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故依法予以驳回。许燕不服该判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，2019年8月21日合肥市中级人民法院做出（2019）皖01民终4913号民事判决书，驳回了许燕的上诉，维持原判。案涉房屋至本案审理时一直由被告许燕占有使用。以上事实，由原、被告提供的身份证复印件、营业执照、许燕与同创公司签订的《财产租赁合同》、许燕与鑫城公司签订的《房屋租赁合同》、《关于将部分经营性资产划拨给鑫城国资公司的通知》（合综试国【2008】2号）及房产交接表、民事起诉状、照片、（2017）皖0102民初1971号民事判决书和（2019）皖01民终4913号民事判决书、以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷在卷作证，本院予以确认。本院认为，原告许燕就本次诉讼主张的案涉房屋买卖合同关系当庭明确表示主张的房屋买卖合同的主体系原告许燕与被告鑫城资产公司，而原告许燕与被告鑫城资产公司之间就案涉房屋的法律关系已经经人民法院生效判决予以确认为房屋租赁合同关系，被告许燕再次以双方关于案涉房屋为“以租抵售”的房屋买卖合同法律关系来主张返还购房款及赔偿损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，对于其在诉讼中提出的损失鉴定申请，亦不予准许。依据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告许燕的全部诉讼请求。案件受理费8940元，减半收取4470元，由原告许燕负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员吴扬二0一九年十二月二十四日书记员丁海恩附法律条文;《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。