黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9071号上诉人（一审原告、反诉被告）：哈尔滨曙光物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区曙光二道街2栋3单元2层3号。法定代表人：刘鸿涛，该公司经理。委托诉讼代理人：张春艳，女，1966年9月12日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：邹志坚，黑龙江太平律师事务所执业律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：丁建明，男，1951年5月14日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：丁磊，男，1978年12月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨曙光物业管理有限公司（以下简称曙光物业公司）、丁建明因物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初4396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曙光物业公司的委托诉讼代理人张春艳、邹志坚，上诉人丁建明的委托诉讼代理人丁磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曙光物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判丁建明给付2019年1月至2019年12月物业费792元。事实和理由：一、一审判决认定“对于原告所举示已缴物业费户数统计、证明同意上调物业费的业主所有面积已超小区总建筑面积一半以上的说明及物业费调整公示，以上证据均系原告单方制作，在被告否认真实性的情况下，原告未举示其他证据予以佐证，对此均不予采信”完全错误。二、一审判决认定事实错误。“情况说明”是指“曙光社区居民委员会情况说明”是作为政府职能部门的曙光社区居民委员会依职权出具的书面证据，该证据属于公文书证，应当具有效力。三、曙光物业公司向一审法院提交了“物业费支出明细”，“调整物业费后工作计划”等证明材料作为提高物业费的依据，一审法院却未予以支持难以让人信服。四、一审法院对曙光物业公司提交的“物业费催缴通知单”不具有合法的事实及程序基础的认定，显属错误。五、曙光物业公司按年预收物业费没有超过12个月，符合哈尔滨市物业行业的惯常做法，因此曙光物业公司按年催收物业费合法有效。六、一审法院认为“……物业服务费收费标准应由区物业行政主管部门牵头组织……本案原告未经此程序对物业收费标准进行确定”错误。七、一审判决驳回曙光物业公司的诉讼请求属于实体判决，违法问题严重。丁建明辩称，对曙光物业公司所规定的社区调查表有异议，物业法有明确规定物业费调整需要开业主大会。物业管理条例规定物业合同存续期间或者物业公司和业主合同期满仍然存续期间不允许调价。丁建明上诉请求：撤销一审判决发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，判决损害了丁建明的合法权益。二、因曙光物业公司维修服务不到位，致使丁建明房屋外墙漏水多年，丁建明多次与曙光物业公司协商，曙光物业公司拒不履行合同服务条款。三、丁建明证据充分，曙光物业公司承认漏水事实是由曙光物业公司造成的，还在物业费票据上作出了明确标注，并赔偿了丁建明一部分损失。四、曙光物业公司不作为，服务不到位，致使小区环境脏乱差，业主深受其害，小区业主代表给曙光物业公司下达过整改函，但曙光物业公司不履行约定条款拒绝整改。五、曙光物业公司因服务不到位，丁建明要求物业费打五折，在整改后缴费。六、丁建明要求曙光物业公司因诉讼产生误工费、交通费、精神损失费，房屋漏水和因屋内漏水导致设施损害产生的维修费共计一万元。、曙光物业公司辩称，同上诉状的内容和观点一致。曙光物业公司向一审法院起诉请求：判令丁建明给付2019年1月至2019年12月物业费792元及陈欠554.40元。丁建明向一审法院反诉请求：一、判令哈尔滨曙光实业公司代替丁建明和曙光物业公司签订的物业服务合同无效。二、判令丁建明暂缓缴纳2018年物业费；三、判定曙光物业公司承担违约责任，并赔偿丁建明房屋经济损失10,000元。一审法院认定事实：2013年9月1日，曙光物业公司同哈尔滨曙光实业公司签订《物业管理服务合同》，就案涉华丰嘉园小区建立物业服务合同关系，其中约定“管理服务费用按政府规定及双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.7元”。同时约定“本合同期限为2年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止”。2018年8月28日，曙光物业公司同哈尔滨曙光实业公司再次签订《服务管理服务合同》，其中载明：“管理服务费用按政府规定及双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.0元”。同时约定，合同期限为2019年1月1日至2020年12月31日止。庭审中，丁建明提起反诉，请求法院判令曙光实业公司代替丁建明和曙光物业公司签订的物业服务合同无效、暂缓缴纳2018年物业费、曙光物业公司承担违约责任，并赔偿丁建明房屋经济损失10,000元及本案反诉的诉讼费用由曙光物业公司承担等请求，但丁建明并未举示充分证据证明其反诉主张。另查明，曙光物业公司以相同理由另诉10名业主，一审法院已分别进行了审理。一审法院认为，曙光物业公司于2013年9月1日同哈尔滨曙光实业公司签订《物业管理服务合同》，至2018年08月28日前，曙光物业公司已经履行服务义务，丁建明亦已缴纳物业管理费用，双方当事人之间建立事实上的物业服务合同法律关系，故丁建明仍有义务给付陈欠的物业费554.40元。关于曙光物业公司请求曙光物业公司给付2019年1月至2019年12月物业费792元的主张。本案双方当事人未就物业服务管理费用进行预付约定，丁建明亦无必须提前支付物业服务费用的法定事由，同时依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二、三、四款之规定，“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签订物业服务合同”。曙光物业公司提高物业服务费用标准未得到丁建明的确认，且在案涉小区未成立业主大会的情形下，曙光物业公司所举示证据不足以证明已经过专有部分占建筑物总面积过半数，且占总套数过半数的业主同意调整物业费用标准，在此协商无法确定物业服务收费标准的情形下，物业服务收费标准应由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处业主委员会会同物业服务企业共同确定，曙光物业公司未经此程序对物业收费标准进行确定。此外，案涉小区虽未成立业主委员会，但已进户多年。曙光物业公司同案外人哈尔滨曙光实业公司所签订“物业管理服务合同”不能代表丁建明的真实意思表示，双方当事人之间并未就调整物业服务标准达成意思一致，且曙光物业公司未履行上述程序要件，故对于曙光物业公司的此项主张，不予支持。关于丁建明的诉请，其并未提供充分证据证明侵权事实的责任主体、主观过错及因果关系，且丁建明不配合缴纳鉴定费用，侵权原因及损失数额无法确认，故对丁建明的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条规定，判决：一、丁建明于判决生效之日起立即向曙光物业公司给付陈欠物业费554.40元；二、驳回曙光物业公司其他诉讼请求；三、驳回丁建明全部诉讼请求。案件受理费25元，由曙光物业公司负担。反诉费25元，由丁建明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曙光物业公司举示的证据A1、证据名称：2019年10月30日哈尔滨市道外区新一街道办事处曙光社区出具情况说明一份。拟证明：这份证据是对一审法院未支持证据提供人，提供相应的证据情况下进行补强。证据A2、证据名称：曙光物业公司三级物业企业资质等级复印件一份。拟证明：曙光物业公司属于三级物业服务企业，在三级物业企业收费标准中每平方米可以收取1.12元。物业服务公司按照法律规定只收取1元，符合法律程序。证据A3、证据名称：曙光物业公司出具的关于2019年10月31日前收取2019年1月至12月物业费用合计458户，业主户数超过小区所有业主过半，使用面积20097.13平方米，建筑面积30145.70平方米。也超过小区总建筑面积的过半数。证据A4、证据名称：情况说明1份。拟证明：曙光华丰嘉园小区同意上调物业费时居民建筑面积已超过总建筑面积过半。证据A5、证据名称：哈尔滨市道外区市场监督管理局备案部门照片复印件一份。拟证明：曙光物业公司在该市场监督管理局调取备案证据时工作人员向曙光物业公司说明市场监督管理局已经取消登记备案制，只留存曙光物业公司备案材料，同意曙光物业公司拍照来证明备案情况。丁建明对曙光物业公司举示的证据质证意见：对证据A1真实性、合法性均有异议，与本案没有任何关联性，小区物业涨价必须经过开业主大会必须经过业主委员会，程序不合法，经过媒体报道采访街道办事处和市政科不参与小区物业费涨价。对证据A2具体怎么收费和老百姓协商，政府不参与指导。对证据A3无法考证真实性，一审曙光物业公司没有提交。对证据A4真实性有异议，无法认定。对证据A5同证据A1质证意见，物业经过社区在物业法里不合法也不合理。本院对曙光物业公司提交证据的认证意见：曙光物业公司举示的该五组证据的证明目的是其提高物业服务合同收费标准具有合法性、合规性、合理性，但从单独还是综合看均无法证明与待证事实关联性和充分的证明力，故本院对该五组证据不予采信、观点不予采纳。二审中，丁建明未向本院提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，虽然曙光物业公司未与丁建明签订书面的物业服务合同，但自丁建明进户后，已实际接受了曙光物业公司提供的物业服务，并向曙光物业公司交纳了物业服务费，因此，双方已形成事实上的物业服务合同关系。2019年之前，曙光物业公司系以每平方米0.7元的标准向丁建明收取物业服务费，丁建明亦无异议，每平方米0.7元即为双方约定的物业服务合同单价。现曙光物业公司欲以每平方米1元的标准收取丁建明2019年度的物业服务费，双方产生纠纷。故本案的焦点问题即为曙光物业公司调整物业费收费标准是否符合双方合同约定及法律规定。首先，因丁建明不同意曙光物业公司按照每平方米1元的标准收取物业服务费，故双方对此并未达成一致意见，调整物业服务收费标准系曙光物业公司的单方行为，并不产生合同效力。其次，《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定，“普通住宅的物业服务收费实行政府指导价”，“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”而本案中，曙光物业公司调整物业服务费收费标准并未召开业主大会，其所举示的“已缴物业费户数统计”、“物业费调整公示”、“曙光华丰嘉园小区业主意见表及情况说明”等证据均不属于上述法规规定的可以调整物业服务收费标准所应当履行的法定程序，其以上述证据作为调整物业费收费标准不符合法律规定。因此，曙光物业公司调整物业服务收费标准无法律依据。关于曙光物业公司所主张的即使不支持每平方米1元的物业费收取标准，亦应对双方并无异议的每平方米0.7元物业费予以支持的问题。因丁建明对按照每平方米0.7元的标准交纳物业服务费并无异议，并且丁建明曾主动按该标准向曙光物业公司交纳2019年度的物业服务费而被曙光物业公司予以拒绝。因此，对每平方米0.7元的收费标准双方并无争议，其属于双方既有的合同约定。对无争议的事实人民法院无需裁判，双方当事人可按照原约定自行履行。故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院驳回曙光物业公司提高收费标准后的部分诉讼请求并无不当。对于一审保护曙光物业公司诉讼主张丁建明给付其陈欠的物业费554.4元，于前述同理，本院予以支持；丁建明提出暂缓缴纳的上诉主张无理，本院不予支持。关于丁建明上诉主张曙光物业公司支付其房屋漏水损失1万元，因没有举示充分证据，依据“谁主张谁举证”的民事诉讼证据规定，丁建明应承担举证不能的不利后果。综上所述，曙光物业公司、丁建明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨曙光物业管理有限公司、丁建明各负担50元。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊（）二〇一九年十二月三十一日法官助理张禹珩书记员赵春莹