福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异274号 异议人（利害关系人）：缪瑜，女，汉族，1990年10月23日出生，住福建省福州市仓山区。 申请执行人：交通银行股份有限公司福建省分行，住所地：福州市湖东路116号，组织机构代码：85438152-1。 负责人：王文进，行长。 被执行人：福州市丰穗粮油贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区温泉街道五四路89号置地广场23层03室，组织机构代码：69435784-7。 法定代表人：王燕。 被执行人：福建省民天经贸有限公司，住所地福州市元洪花园玫瑰阁8D，组织机构代码：15817543-3。 法定代表人：宋晓燕。 被执行人：福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司，住所地福州市鼓楼区华林路137号十层，组织机构代码：67652189-3。 法定代表人：邓卫平。 被执行人：王军，男，汉族，1969年8月24日出生，住江苏省南通市崇川区。 被执行人：宋晓燕，女，汉族，1970年3月2日出生，住江苏省南通市崇川区。 被执行人：缪希富，男，汉族，1963年12月31日出生，住福州市仓山区。 被执行人：王燕，女，汉族，1973年6月9日出生，住江苏省南通市崇川区。 本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司福建省分行与被执行人福州市丰穗粮油贸易有限公司、福建省民天经贸有限公司、福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司、王军、宋晓燕、缪希富、王燕借款合同纠纷一案【（2018）闽0102执610号】，异议人缪瑜对本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。 异议人缪瑜的异议请求：请求撤销福州市鼓楼区人民法院2018年8月20日于阿里拍卖平台开展的“宁德市（金域兰湾Ａ区）12幢105室”的拍卖项目，返还竞买人保证金10万元。 事实与理由如下：2018年8月20日异议人在福州市鼓楼区人民法院于阿里拍卖平台开展的“宁德市（金域兰湾Ａ区）12幢105室”的公开竞价中，以最高应价胜出。拍卖成交后，异议人再次到现场查看，发现标的物门窗拆毁，墙体被破坏。与第一次查看时的现状完全不一致。后异议人与法院工作人员取得联系，工作人员也到现场查看，并确认拍卖标的物被损坏。因此，异议人提出由法院组织修复或者退还保证金，但福州市鼓楼区人民法院工作人员的答复是无法组织修复，也不能退还保证金，要么悔拍或者要么缴纳余款。异议人认为法院的做法不合理也不合法。 第一、拍卖标的出现严重毁损，但在拍卖公告中未予以说明，严重违反拍卖规定。 据了解，拍卖标的是在拍卖开始的前一天就被损坏的，但是法院并没有就此情况告知竞买人，导致竞买人无法得知该严重的瑕疵。因拍卖财产的文字说明、评估报告、现场照片等均描述标的物完好，异议人才参与竞买。现竞得的标的物与拍卖公告完全不符，依据《最高人民法院关于人民法院网络拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。”的规定，异议人请求撤销司法拍卖。 第二、拍卖标的物被毁损的结果不应当由竞买人承担。 福州市鼓楼区人民法院组织拍卖，有保管标的物不受毁损的义务，亦有交付与拍卖公告描述一致的标的物的义务。本次拍卖中，标的物受到毁损，法院有责任将标的物修复，再将标的物交付给异议人。拍卖前，标的物已被损坏，不应当由申请人负责修复。 第三、对于余款的缴纳，申请人享有抗辩权。 即将交付的标的物，不符合拍卖公告的描述，异议人有权拒绝接收，如法院拒不修复，异议人有权申请撤销拍卖，要求法院返还竞买保证金。 综上，即将交付的标的物存在严重的未告知的瑕疵，特申请撤销司法拍卖，返还竞买保证金。 本院查明，申请执行人交通银行股份有限公司福建省分行与被执行人福州市丰穗粮油贸易有限公司、福建省民天经贸有限公司、福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司、王军、宋晓燕、缪希富、王燕借款合同纠纷执行一案，本院于2018年2月7日立案执行。在执行过程中，本案抵押物位于宁德市（金域兰湾Ａ区）12幢105室于2018年8月20日被竞买人缪瑜以最高价竞得，并缴纳了10万元保证金。 经与执行局核实，因异议人缪瑜竞拍后发现案涉房产所在位置地下一楼被开了个门洞，经现场勘查，并与该小区物业了解情况，开洞位置是开发商赠送给一楼业主的，但没有办理相关手续。小区业主委员会认为此层属于小区全体业主共有部分，并让工人开门洞预建公告设施。执行员将上述情况告知买受人缪瑜，异议人缪瑜认为上述情况造成与业主委员会的纠纷且无法享受开发商的赠送面积，因此未在期限内缴纳拍卖尾款。 2019年3月12日，本院作出（2018）闽0102执610号之二《执行裁定书》，裁定竞买人缪瑜拍卖位于宁德市（金域兰湾Ａ区）12幢105室的房产缴纳的保证金人民币10万元不予退还并重新拍卖案涉房产，若房产拍卖价低于本次成交价957500元的差价由竞买人缪瑜承担。后本院又于2019年4月21日重新拍卖案涉房产，并以成交价1027500元拍卖完成。 另查明，本院委托福州建融房地产评估咨询有限公司对案涉房产进行评估，福州建融房地产评估咨询有限公司于2018年5月25日作出建融房估综【2018】0313号《房地产估价报告》，估价报告载明：“估价房产楼层是12幢105室相对于南面道路位于地上第1、2层（其中地上第1层不计入产权面积），相对于北面道路位于地下第1、2层（其中地下第2层不计入产权面积）。”估价报告中对空间布局的描述为估价对象整幢楼宇均为住宅；估价对象所在梯位一梯二户，另有不计产权的楼层，层高2.8米，空间布局好。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；”从建融房估综【2018】0313号《房地产估价报告》中对案涉房产的描述可以看出，其估价时已将“不计产权的楼层”作为相关参考因素，且根据异议人缪瑜提供的相关证据、执行员的说明能够证明案涉拍卖财产在拍卖前已发生改变,与评估报告上对案涉房产的描述不一致，致使异议人购买目的无法实现。异议人缪瑜的异议理由成立，其要求撤销拍卖并退还保证金10万的异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下： 一、撤销本院2018年8月20日对位于宁德市（金域兰湾Ａ区）12幢105室房产的网络司法拍卖； 二、异议人缪瑜向本院缴纳的用于竞拍宁德市（金域兰湾Ａ区）12幢105室的保证金10万元于本裁定生效之日起十日内予以退回。 如异议人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向福州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  朱小英 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  李 榕 书 记 员  张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；