江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初1656号原告：席玉根，男，汉族，南丰县人，住南丰县。被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地：抚州市宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码：91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，系公司执行董事。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。原告席玉根与被告江西广升房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告席玉根、被告江西广升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张秀容到庭参加诉讼。2019年10月30日，原、被告双方向本院申请庭外调解时间2个月，但未调解成功。本案现已审理终结。席玉根向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同并协助原告办理房屋产权过户手续；2.判令被告按原告已付房款631742元的年息6%向原告支付逾期办证的违约金77914.85元（违约金从2017年7月30日起暂算至2019年8月9日，之后的违约金按年息6%算至实际办证日止）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年5月23日，原、被告双方签订了—份凯升公馆5幢1单元302号房的商品房买卖合同。该商品房建筑面积124.01平方米，总价646070元。根据合同约定，原告已于当日支付了该房屋的首付款346070元，余款300000元也己办理了银行按揭贷款。2017年3月9日，被告公司向原告交付的总房款发票，显示房屋实际面积为121.26㎡，房屋实际总价为631742元。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后180日内（即2017年7月30日之前），将商品房产权证办理完毕，但截止起诉时，被告仍未办理商品房产权证。因被告存在违约，原告特向法院起诉。庭审时，原告当庭撤销诉讼请求第一项；变更诉讼请求的第二项为，请求判令被告向原告支付违约金36641.04元（违约金按原告已付房款631742元的年息4.35%从2017年7月31日起计算至2018年11月23日止），另因被告擅自改变了房屋结构，在凯升宴会厅处原告家楼下建了厕所，原告要求被告关闭厕所窗户或赔偿原告20000元。江西广升房地产开发有限公司（以下简称江西广升公司）辩称，1.延迟办理产权证是客观存在，延迟办证的责任不在被告，而是由于政府主管部门捆绑式管理所致，被告不应承担违约责任。土地出让滞纳金未缴纳的问题、有凯升公馆小区购房户和凯升购物广场违章搭建的原因，其实这些问题都与办证无关，但政府管理部门以这些问题作为拖延备案的理由，导致了迟延办证的后果。2.被告提交竣工验收备案表的时间是被告提交房屋权属登记资料义务完成的标志。竣工验收备案表显示5#楼在2016年11月18日通过了五方验收，但直至2018年7月26日才取得备案登记，拖延了一年多的时间，迟延办证并非被告造成的，被告无需承担责任。3.《商品房买卖合同》约定的第十五条内容打叉，并非是没有约定而是特别约定，约定的内容为不追究延迟办证的责任。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。4.被告提出的增加诉请关闭凯升宴会厅的厕所或赔偿损失20000元与本案无关，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，原告席玉根与被告江西广升公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升公司，买受人为席玉根。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的房屋为出卖人开发的凯升公馆第5幢1单元302号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第029号，房屋建筑面积共124.01平方米，其中套内建筑面积92.93平方米，公摊面积31.08平方米。二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5209.82元，总金额为646070元。三、出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五、买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同还约定了其他事项。合同签订后，席玉根支付了购房款631742.77元。2016年11月18日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的五方验收。2018年7月26日，南丰县建设局出具备案意见如下：“凯升公馆5#楼工程的竣工验收备案资料已于2018年7月26日收讫，资料齐全。”2018年11月23日，江西广升公司开发的凯升公馆5#楼办理了房屋产权初始登记。另查明：1.江西广升公司与席玉根签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。2.导致江西广升公司开发的凯升公馆楼盘迟延办证的原因有凯升公馆1#-3#楼、6#-10#楼均存在六楼用户违章搭建行为、拖欠土地出让金滞纳金的问题、凯升购物广场三楼违章搭建行为。以上事实，有原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票，被告提交的《关于凯升公馆楼盘信访相关事宜调度会议纪要》、《关于全县房产项目土地出让金滞纳金清理工作调度会议纪要》、《南丰县建设工程项目执法情况表》、《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》、《竣工验收备案表》、等证据在卷作证。经当事人举证、质证，结合当事人的当庭陈述，本院予以认定。关于原告举证的原告自行拍摄的阳台照片，与本案无关，本院不作评判。原告要求被告将凯升宴会厅厕所窗户关闭或者赔偿损失的诉请，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。本院认为，原告席玉根与被告江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。关于被告逾期事实的认定以及违约天数计算问题。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，本院确认南丰县房产管理局盖章同意江西广升公司办理凯升公馆5#楼房屋确权的时间，即2018年11月23日应视为被告江西广升公司履行完了合同约定的办证资料提交的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：交房时间2017年1月30日，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。由此，按合同约定江西广升公司应不晚于2017年7月30日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务。而江西广升公司直至2018年11月23日才履行完该义务，逾期481天，构成违约。江西广升公司主张双方所签订的合同未约定违约责任，故不承担违约责任的抗辩意见，无事实和法律依据。本院认为席玉根与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系由江西广升公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，江西广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不是以划斜杠这种容易产生争议的方式来免除自己的违约责任，因此江西广升公司这一主张无事实和法律依据，本院不予采信。原告主张违约金以实际交纳房款为基数，按年利率4.35%的标准计算，本院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九规定的违约金认定标准，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，兼顾公平原则和诚实信用原则，对该计算标准予以支持。江西广升公司履行提交办理房屋权属登记材料已逾期481天，应当支付逾期481天的违约金，即江西广升应赔偿席玉根逾期办证481天的违约金为36214.39元（631742元×4.35%÷365天×481天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告席玉根珍支付36214.39元违约金；二、驳回原告席玉根其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716元，减半收取计358元，由原告席玉根负担4元，被告江西广升房地产开发有限公司负担354元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  胡睿二〇一九年十二月三十日书记员  涂倩