江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初9795号 原告：南京名扬橡胶有限公司，住所地在南京市浦口区石桥工业集中区。 法定代表人：杨靖，该公司总经理。 被告：北京千富电子工程有限公司，住所地在北京市海淀区上地东里7区7号楼2门101室（住宅）。 法定代表人：章隆锟，男，1954年8月22日生，汉族，该公司总经理。 原告南京名扬橡胶有限公司诉被告北京千富电子工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京名扬橡胶有限公司的法定代表人杨靖，被告京千富电子工程有限公司的法定代表人章隆锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南京名扬橡胶有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告判决下达后一周内搬出原告厂房内的设备、库存原材料、办公设施等所有物品并清除垃圾，将厂房及电动门钥匙交还原告，不允许被告公司员工再进入原告工厂。2、支付超期占用期间的租金、违约金、物业费、所欠水电费及该租期一年的物业费等合计91988.18元，以及厂房内损毁的隔墙电动门的修复费用；3、不退还保证金；4、被告负担本次诉讼费用。后因其诉讼请求不明确，庭审中，原告将其诉讼请求明确如下：1、要求被告将其租赁的01栋1211.28平方米的厂房内的设备清空，并将厂房及车间电动门的钥匙归还给原告。2、要求被告支付超期使用期间的租金（暂计2019年10月，按6个月计算）77764.18元、所欠的水电费计2324元、修理电动门的费用1500元（现被告垫付，该费用应该由被告承担）、隔墙（厂房中间的隔断）修理费用1000元、租赁期间的物业费8400元及超期物业费3500元计11900元，合计92988.18元。3、因被告违约20000元保证金不再退还。4、被告负担本次诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订厂房租赁协议，约定的租期为2018年6月7日至2019年6月6日止，期限一年；租期内的租金为145353.6元，被告已支付，但租期内的物业费8400元至今未付。被告上一年租赁厂房时交的保证金20000元做为本租赁期的保证金。租期临近结束时，原告与被告多次协商按新价格续租并催缴本年度的物业费、五个月的水电费及电动门、隔墙修复费用未果，经派出所调解也没能达成一致。另2019年4月8日，被告借给原告的50000元也要求在本案中一并清算。因双方协商未果，现诉至法院，请求判如所请。 被告北京千富电子工程有限公司辩称，1、我公司与原告还在租赁期间，没有所谓的搬走不搬走；电动门的遥控器是我公司自已配的，我公司可以破坏掉不用但不退还给原告。2、原告主张的超期使用期间的租金77764.18元是计算半年的租金，我公司与原告之间的租赁合同是到2019年6月份到期，我公司没有超期使用。因为在2019年3月份双方就口头协商好继续租赁，我公司借给原告50000元，如果原告没有办法归还就抵用租金，如原告有钱就还给我公司。所以理论上就是口头协议，但是根据合同法的规定，双方之间现在的租赁合同就是不定期合同，因此，我公司认为与原告之间还在继续租赁期间。电动门我公司让原告修理，原告不修理，我们之间争议的重点就是这个电动门，我公司认为这个电动门坏了就应该让原告来修理，最后没办法只能自己去修理，然后让原告付这个电动门维修的钱，原告不愿意支付。然后就出现了协议的问题，后来原告九月份就将厂房的电拉了，我公司就报警，后经协调没有结果；后来因为费用问题就没有协商好，我公司认为原告不应该拉电。3、原告第二条和第三条诉讼请求的前提就是我公司违约，但我公司没有违约，就没有这个前提。原告每个月和我公司员工看电表，看了我公司就付钱，原告主张的三个月水电费确实没有支付。合约上有物业费，但履行过程中，一直默认不支付物业费，因为原告压根没有提供这个服务。4、隔墙一直在，没有损坏的事实发生。5、不退还保证金的前提是违约，保证金是为了保证房屋以及财产损失，才能用保证金来赔偿。6、因为已经预付过了5万元，原告把我公司的电拉掉，预付款还没有用完。因为没电，我公司特意买了发电机去开电动门，现在我公司已经搬出去了，一直到现在都没有通电，电都拉了就没有房租了，我公司认为还要原告赔偿。7、我公司的设备还都在租赁厂房里面，现我公司在外面租赁一个地方临时办公。8、诉讼费用我公司不负担，应由原告负担。 经审理查明，被告北京千富电子工程有限公司自2017年6月起租赁原告南京名扬橡胶有限公司内的厂房1211.28平方米用于生产经营，2018年6月原租赁合同到期，双方于2018年6月28日进行续签，续签的“厂房租赁协议”约定：租期一年，自2018年6月7日至2019年6月6日止。租金给付：在协议签订后三日内一次性给付一年的租金，按120元/年/平方米，年租金为145353.6元（含税）。付款方式：一次性或转账，租金不退还，承租方先按期无条件支付全额租金。承租方若不能按期全额支付租金，出租方有权终止租赁合约，并收取逾期违约金。下个租期租金涨幅7%左右。水电供给：出租方提供380伏电力给承租方使用，电费按1元/度（不含税）收取。电费为月底抄电表，次月五日前缴纳。水费抄表后两日内付款。水电费不提供发票，水电费用应按时按期缴纳，出租方无垫付义务，水电费拖欠出租方将行使停水停电的权利，出租方只出租房屋，收取相应租金不为承租方提供其它相关服务，承租方在租赁期内不得将此房屋转租给他人，若承租方对房屋及相关设施造成损毁，限期照价赔偿或恢复原状。承租方到期不租，应在到期日前十日内告知出租方，并在到期日前三日内搬离。若承租方既不续租又不按时搬出所有设施物品，超期一个月将收取两个月租金（不足一个月按一个月计算），超期三个月将收取半年租金作为逾期违约金。若一周内无法联系承租方人员，遗留物品将作弃物处理，出租方不承担任何责任。若续租双方应在到期前十日另行商定价格及期限，并在到期日前付清租金才能续租。装修费用不能作为续租续约的条件，到期不租出租方不承担任何费用。承租方工厂运作中产生的垃圾可选择自行或缴费由出租方代为处理（若需要费用另商）；日常厂区道路停车场清扫，厂房周围除草垃圾捡拾，快递接收、厕所冲洗、节假日门房值班及大门开关，承租方应按月支付相应的物业管理费，费用为700元/月。承租方2017年6月缴费中含保证金20000元自动滚入此期，若承租方未对出租方房屋造成损毁、污染，垃圾清理干净，又没租金、水电物业费用拖欠及其它争议，承租方不续租后出租方可退还保证金。 原租赁合同期满后，双方因租期内厂房电动门维修费用应由谁负担的问题、续租价格问题及物业费等问题协商未果，引发本案争议，在此期间，原、被告双方虽多次协商，但均未明确通知对方要求解除合同。 另查明：1、2019年4月8日，原告向被告借款50000元，该借款通过银行转账方式汇入原告账户；2、原告已收取被告支付的保证金20000元；3、案涉厂房电动门维修费用1500元（被告支付）；4、至2019年10月15日，被告欠缴电费2168元，欠缴水费156元；5、租期内的租金被告已付清；上述事实，原、被双方均无异议，本院予以确认。原、被告双方争议较大的费用本院列表如下：1、原告主张的超期占用厂房的租金77764.18元；2、保证金20000元不予退还；3、租赁厂房中间隔墙的修理费用1000元；4、租赁期内一年的物业费8400元及超期占用厂房产生的物业费3500元。 上述事实有双方签定的租赁合同(复印件)，银行转账交易明细(复印件)、双方当事人的营业执照(复印件)及原、被告的庭审陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间的租赁合同关系成立且合法有效，双方均应严格按合同约定履行。本案争议焦点为：1、租赁合同期限届满后，双方之间的法律关系如何认定，如构成不定期租赁关系，合同是否解除；2、原告主张的费用如何认定。 对争议焦点1，本院认为：一、双方于2018年6月28日签订的租赁合同明确约定了租赁期限，且双方合同约定：承租方到期不租，应在到期前十日告知出租方；并在到期前三日内搬离；同时该合同又约定，若继租应在到期前十日另行商定价格及期限，并在到期日前付清租金才能继租；但在租赁期限届满后，双方因存在争议协商未果，继租合同至今未签订，北京千富电子工程有限公司未明确表示继租或解除合同也未按上述合同约定履行，至今未返还租赁物、未支付争议期间占有租赁物租金；在此期间原告亦未明确、及时将要求解除合同的意思表示通知对方，造成双方矛盾激化、损失扩大，对此双方均存在过错。因此，本案中，原租赁期满后，被告继续使用租赁物，原告未明确要求解除合同应视为双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法的规定，不定期租赁中，双方均有任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告主张要求被告交还所租赁的厂房，实际是要解除双方之间的租赁合同关系。同时，因合同解除权为形成权，只要解除权人将解除合同的意思表示通知合同相对方，则解除通知生效，合同即可解除。本案原告向法院起诉要求被告返还租赁物，应视为其向被告作出了解除合同的意思表示，法院将起诉状副本送达给被告，应视为通知被告，案涉合同即自起诉状副本送达被告时解除，该时间为2019年11月15日。故合同解除后，原告要求被告将其租赁的01栋1211.28平方米的厂房内的设备清空，并将厂房及时归还给原告的诉讼请求，本院予以支持，但对于车间电动门的钥匙，原告未提交证据证明租赁时是否交付给被告，被告不予认可，故对其要求返还车间电动门的钥匙的诉讼请求，本院不予支持。 二、原告主张的费用如何认定的问题；本院认为，在不定期租赁合同存续期间，双方就租期费用问题未达成新的一致意见前，双方仍应按除原合同约定期限外，原合同约定费用的承担和违约责任对双方当事人仍具有拘束力。因不定期租赁期间，双方均存在过错，故对于原告主张的合理费用，本院认定如下：1、原告主张被告支付超期使用期间的租金77764.18元（计算六个月租金，在上年租金基础上递增7%计算），被告认为其未违约，不予认可；本院认为，对于续租问题双方未达成一致，原告未及时告之对方解除合同，被告续租也未按原合同约定交清租金，双方均存在过错，原告也未提交证据证明其除房屋租金收益之外的其他损失，因此，对于原告该项诉请本院以合同履行的实际收益为基础、结合合同对于续租后租金的约定、不定期租赁期间合同的履行情况及双方过错等因素，对原告主张的在原合同约定的租金基础上上浮7%，计算六个月共计77764.18元的租金予以支持。2、被告欠缴的水费156元、电费2168元，合计2324元，双方均无异议，本院予以确认。3、原告主张电动门维修费用1500元应由被告承担，本院认为，双方在原合同中未明确约定租赁物的维修费用由谁负担，原告亦未举证证明电动门的损坏系被告不当使用或故意造成，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，该项费用应由出租人承担。4、原告主张隔墙修理费用1000元，因其未提供证据证明隔墙是否损坏、损坏与被告使用行为之间的有无因果关系，且该费用未实际发生，故本院不予支持。5、原告主张物业费11900元，本院认为，虽然双方在原合同约定了物业费按700元/月计算，但在合同实际履行过程中均未收取，原告在双方产生争议前也未提出过异议，且原告经营范围亦不包括提供物业管理服务，现有证据亦不能证明其在合同履行过程中提供过物业管理服务，故对原告该项主张本院不予支持。6、原告主张因被告违约保证金20000元不予退还，被告认为其没有违约且该保证金系保证房屋及财产损失才用来赔偿；本院认为，双方因存争议未重新续约，被告虽未缴清水电费用但并不构成根本违约，原告在被告缴清所欠费用后，该保证金应予退还，故对其该项诉请本院不予支持。7、原、被告之间的借款50000元与本案非同一法律关系，本案不予处理，双方可另行解决。本案虽经调解无果，但本院也希望原、被告双方在今后的经营活动中依法依规、公平诚信经营。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十六条，最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告北京千富电子工程有限公司于本判决书生效之日起十日内将其租赁的01栋1211.28平方米的厂房内的设备清空，并将厂房归还给原告南京名扬橡胶有限公司。 二、被告北京千富电子工程有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告南京名扬橡胶有限公司租赁费用77764.18元。 三、被告北京千富电子工程有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告南京名扬橡胶有限公司水电费用2324元。 四、被告北京千富电子工程有限公司支付的电动门维修费用1500元在其应支付的费用中予以扣除。 五、驳回原告南京名扬橡胶有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取1062元，由原告南京名扬橡胶有限公司负担500元，被告北京千富电子工程有限公司负担562元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审判员  徐小虎 二〇一九年十二月二十日 书记员  黄海燕