广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17949号原告：陈亚丽，女，1987年7月7日出生，汉族，住河南省鹿邑县，委托诉讼代理人：叶锦芬，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭金花，广东凯行律师事务所律师助理。被告：中山市广裕实业开发有限公司，住所地中山市火炬开发区康乐大道康乐二街1号（华兴阁首层2卡）,统一社会信用代码91442000725490465N。法定代表人：杨春华。委托诉讼代理人：芦道宾，广东德元律师事务所律师。原告陈亚丽与被告中山市广裕实业开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人叶锦芬、彭金花，被告的委托诉讼代理人芦道宾到庭参加了诉讼。原告陈亚丽向本院提出诉讼请求:1.判令被告与原告以认购书价格554460元签订广裕花园2期19栋801房的《商品房买卖合同》；2.被告承担原告在本案中支付的律师费。事实与理由：2016年5月7日，陈亚罚与被告签订《中山广裕花园住宅认购书》约定，陈亚罚认购被告开发的广裕花园2期19栋801房。该物业建筑面积92.41平方米，总价554460元。陈亚罚签订认购书时（2016年5月7日）支付2万元定金，2016年12月31日前支付146460元，同时签署《商品房买卖合同》，余款38.8万元办理银行按揭贷款。2018年4月16日，陈亚罚向被告出具《声明书》，声明将上述认购广裕花园2期19栋801房的权利义务转让给原告。原告多次要求付款及与被告签订《商品房买卖合同》，但被告一再拖延。后原告查询得知，被告于2017年8月底才取得“商品房预售许可证”，此前不具备销售和签署《商品房买卖合同》的条件；双方虽在认购书中约定首期款支付时间与签订商品房买卖合同时间为2016年12月31日，但有被告开具的收据为证，原告已分别于2016年5月7日、2017年11月10日、2018年4月17日交付定金及首付款2万元、5万元、10.446万元。原告已履行首付款付款义务。双方已具备签订商品房买卖合同的基础。原告多次要求被告签订商品房买卖合同未果，但被告要求原告补交5万元房款后签订商品房买卖合同及办理相关手续，原告认为被告变更合同条款不予同意，协商未果。故依法向法院提起诉讼，请法院判令如诉请。被告辩称：一、原、被告没有商品房买卖合同关系，原告无权要求被告签订商品房买卖合同。2016年5月7日，陈亚罚与被告签订认购书。2018年4月16日，陈亚罚未与被告有任何协商的情况下，单方出具声明书，声明将其购买广裕花园19栋801房转让给原告。此种单方转让，被告认为没有法律效力。因其并非债权转让，而是合同权利义务的概括转让，陈亚罚必须取得被告的同意才能转让。认购书第4条约定陈亚罚必须按双方约定的期限签署商品房买卖合同，第6条约定陈亚罚不能更名、不增减名，若陈亚罚违反的，视为其违约，被告有权销售案涉房产，并追究陈亚罚的违约责任。本案中，陈亚罚一直不具备购房条件，经被告多次催促，仍无法签订商品房买卖合同。陈亚罚也无权更名。故不能履行合同的责任在陈亚罚，不在被告。陈亚罚在签订认购书时，被告已明确告知当时没有预售许可证，估计2017年8月底才能取得。陈亚罚的认购价格也是明显低于当时的市场价的，并且陈亚罚当时不符合中山市的购房政策，陈亚罚对此并无异议。现原告以此为理由主张被告违约是不诚信的，也不符合事实。2017年8月底，被告多次电话通知陈亚罚到被告处办理购房资格申请并交付首期款，但陈亚罚一直不来办理手续。到了2017年11月10日才汇款5万元。经被告多次催促其办理购房手续未果。2018年4月16日，原告来到被告处，单方递交声明书，并交首期款104460元，但陈亚罚仍然不办理购房资格申请手续，被告没有同意陈亚罚的单方转让行为。陈亚罚非中山户籍，不在中山就业，在签订认购书时，其在深圳工作，不符合当时的中山市购房资格条件，其承诺尽快办理手续，使其符合中山购房政策。但直到现在，陈亚罚也不符合中山市的购房资格条件，故陈亚罚无法履行认购书，也无权单方转让。陈亚罚的行为已经给被告造成了巨大损失。从2017年8月到现在，已有2年多时间，中山市的一手房屋价格已经升值很多，陈亚罚迟迟不能签约销售房屋，造成被告重大资金损失。经审理查明：2016年5月7日，陈亚罚（乙方）向被告（甲方）认购了位于中山市××花园××小区××单元，双方签订《认购书》约定全部房款为554460元；乙方同意签署认购书时支付定金2万元；按揭付款（商业贷款）：乙方须于2016年12月31日前支付首期房款146460元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款388000元由银行提供按揭贷款；乙方需在2016年12月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；违约10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可单方终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。该合同甲方签章处由被告加盖公章并由经办人签名，乙方签章处由陈亚丽作为代签人签名并代签陈亚罚名字。当日，被告开具收据，确认收到陈亚罚支付购房定金2万元。2017年11月10日，被告开具收据，确认收到原告交来案涉房产房款5万元。2018年4月17日，被告开具收据，确认收到原告交来案涉房产房款104460元。被告认为，认购手续包括认购书及交纳购房款一直是原告代陈亚罚办理，因此开具收据确认收到原告交款。之后，原告向被告提出双方签订案涉房产的《商品房买卖合同》未果，遂诉至本院，提出前述诉求。另查：原、被告确认，陈亚罚于2018年4月16日向被告出具《声明书》，声明：“本人于2016年5月7日与广裕花园协议，广裕花园19栋801室，现转让给陈亚丽。由此所产生的一切法律纠纷均由本人承担，与广裕花园公司无关。”又查：原告提交其与“邓姐姐广裕物业”的微信聊天记录拟证明，被告要求其补交5万元，才同意签订《商品房买卖合同》。该记录主要内容为：“邓姐姐广裕物业”告知原告，补交5万元和交纳的期限是公司领导处理的结果，现已通知到你。被告认可该证据的真实性，但认为这只是以前的交涉结果。再查：2018年11月21日，广东德元律师事务所律师芦道宾向原告及陈亚罚发出律师函，主要内容为：本律所受被告委托，指派本律师就案涉房产买卖合同问题致函二位，望尽快解决。经委托人多次催促，截止本函发出之日，二位没有支付146460元购房款，也没有签订《商品房买卖合同》，更没有办理银行按揭贷款，二位的违约行为已经给委托人造成严重损失。鉴于此，委托人特通过本律师通知二位：1.请二位在收到本函后5日内尽快到委托人处签订《商品房买卖合同》，缴纳相应的购房款，办理按揭贷款等手续；2.若二位逾期仍不履行的，委托人将解除认购合同，没收二位定金，另行销售房屋，并保护追究违约责任的权利。本院认为：本案的争议焦点为，原、被告是否存在预约合同关系。案涉的《认购书》未约定被告的交房、办证义务内容及相应的违约责任，而相关内容属于商品房预售合同的根本要素，也是履约最为核心的内容之一，需要双方在签署《商品房买卖合同》时予以确定，故而从法律性质而言，《认购书》是当事人为将来订立本约而达成的意向性协议，为预约。现原告主张其已继受了陈亚罚与被告所签订的《认购书》中陈亚罚的权利义务，被告予以否认。本院认为，合同关系的建立必须有当事人双方真实清晰自愿的意思表示。本案中，虽然被告出具收据确认收到原告交来购房款，也曾提出过补交5万元的解决方案，向原告发过律师函，但均不能证明被告同意变更或认可《认购书》的相对人为原告。因此，在原、被告间未成立预约合同关系，且被告不同意与原告签订《商品房买卖合同》的情况下，原告诉请被告与其签订《商品房买卖合同》，既缺乏事实与法律依据，也有悖合同订立的自愿原则，故本院不予支持。对于原告提出的律师费诉请，亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：驳回原告陈亚丽的全部诉讼请求。案件受理费9344元，减半收取为4672元，由原告负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年十二月九日速录员 王 静书记员 郑诗琳