贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔06民终1805号 上诉人（原审被告）：龙翔，男，1988年9月18日出生，苗族，住贵州省江口县。 上诉人（原审被告）：杨力岚，女，1988年10月31日出生，侗族，住贵州省江口县。 上诉人（原审被告）：龙健，男，1968年8月21日出生，苗族，住贵州省江口县。 上诉人（原审被告）：黄秋珍，女，1968年8月4日出生，汉族，住贵州省江口县。 上诉人龙翔、杨力岚、黄秋珍共同委托的诉讼代理人：龙健，男，1968年8月21日出生，苗族，住贵州省江口县。 被上诉人（原审原告）：刘其兵，男，1975年8月13日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：彭仲兵，贵州邦宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢菊凤，贵州邦宇律师事务所实习律师。 上诉人龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍因与被上诉人刘其兵确认合同效力纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2019）黔0621民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍上诉请求：1．撤销江口县人民法院（2019）黔0621号民初914号民事判决，并将本案发回重审。2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。被上诉人支付的购房款是由龙腾酒店2,980,000元和私房一栋100,000元组成，龙腾酒店属龙翔个人所有，私房一栋属龙健个人所有，故购房款应由龙翔个人偿还2,980,000元，由龙健个人返还100,000元。二、一审判决由上诉人连带支付给被上诉人以3,080,000元为基数按年利率6%的标准从实际交付之日起至清偿之日的资金占用费属认定事实错误。被上诉人对土地属集体所有的事实是明知的，就应当承担可能导致合同无效的风险和法律后果。上诉人从2018年10月22日至2019年5月1日已将龙腾酒店交付给被上诉人经营管理，从公平角度讲，资金占用费应从被上诉人向上诉人主张权利之日起计算。三、缴税的主体系龙翔，并非其他上诉人，故退税的主体应系龙翔而非其他上诉人。 刘其兵答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 刘其兵向一审法院起诉请求：1．判决确认原、被告于2018年10月22日签订的《房地产买卖合同》无效；2．判决四被告连带返还原告已经支付的3,080,000元，并按年利率6%的标准支付资金占用期间的利息直至本金付清时止；3．判决四被告连带返还原告已经支付的176,906元税费；4．判令被告承担本案的保险费、诉讼费等。 一审法院认定事实：被告龙健、黄秋珍系夫妻关系，被告龙翔、杨力岚系被告龙健、黄秋珍儿子、儿媳，四人均系贵州省江口县双江街道磨湾社区（原磨湾村）的村民。2018年10月16日原告刘其兵经人介绍欲购买被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍共同共有的坐落于贵州省江口县的龙腾商务酒店整栋房产及私房1栋，经协商原告刘其兵当日支付了20000元购房订金。2018年10月22日原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定房屋总价为6280000元，其中龙腾商务酒店房产5180000元，私房1栋1100000元。当日原告刘其兵支付了龙腾酒店购房款2160000元，私房定金100000元，龙腾酒店剩余购房款3000000元在房屋办理过户后支付。2019年1月3日原告向被告杨力岚的账户转账176906元，用于上述房屋交易应缴纳税费，被告方在收到上述款项后，将该款缴纳至江口县税务局。因被告方装修龙腾商务酒店拖欠他人材料费和装修费，债权人在龙腾酒店讨债影响到酒店正常经营，原告与被告协议后，原告刘其兵于2019年2月2日提前支付剩余购房款800000元。嗣后，在办理《房地产买卖合同》所涉的房屋过户手续时，不动产登记部门告知原、被告涉案房屋所占土地为农村集体土地，土地权利类型为农村宅基地使用权，依法不能办理交易过户。现原告因双方签订的《房地产买卖合同》属于法定的无效合同，不能基于该合同取得购买的房屋产权证，其合同目的不能实现，故依法提出诉讼。 一审法院认为，原告刘其兵与被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍于2018年10月22日签订的《房地产买卖合同》，虽系双方真实意思表示，但因合同内容涉及到对集体土地使用权的处分，原、被告交易的标的物系集体所有的土地即宅基地，原告刘其兵非该土地所在集体经济组织的成员，该土地的使用权不能在非集体经济组织成员间进行流转，双方签订的《房地产买卖合同》，违反国家法律规定，该合同属于无效合同。现原告主张确认原、被告于2018年10月22日签订的《房地产买卖合同》无效，予以支持。关于合同无效后，被告方依据合同收取的购房款3,080,000元返还问题和资金占用费问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告诉请返还已付的3,080,000元购房款，于法有据，予以支持；原告主张3,080,000元购房款从交付之日起按年利率6%的标准支付资金占用期间的利息直至购房款退还时止的诉讼请求。一审法院认为，涉案合同无效非因原、被告双方过错行为所致，在双方均无过错的情况下，合同归于无效自始无效，双方权利义务应恢复到合同签订时的自然状态，被告占用原告购房款无法律上和事实上的依据，资金占用期间的利息被告应当承担。关于原告主张的税费问题，因原、被告双方的房屋买卖交易失败，基于房屋买卖合同缴纳的契税和个人所得税176,906元，应由收取机关退还给名义缴纳人，因上述税款均由原告刘其兵出资，故以被告龙翔的名义缴纳70,762.26元，应退还给原告刘其兵，其中的106,143.39元是以原告刘其兵名义缴纳，原告刘其兵可直接向税务机关请求退还。关于原告主张被告方承担原告为进行财产保全而购买保险支出9,780元的请求，原告刘其兵购买保险，是因在其诉讼过程中为了使自己的权利在判决后进入执行阶段能够顺利执行而申请财产保全，购买保险的行为是保障其自身权利实现的现实需要，该费用应由其自身负担。关于本案四被告是否应承担连带返还责任问题，因被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍四人系家庭成员关系，房屋属于其家庭财产，四人作为合同一方当事人与原告签订《房地产买卖合同》，其中一人依据合同领取购房款的行为，其效力及于其他人，应视为四人领取了购房款。故本案中被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍四人应对向原告返还的购房款3,080,000元并支付相应利息和70,762.26的税费负连带返还义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告刘其兵与被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍于2018年10月22日签订的《房地产买卖合同》无效。二、被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍于本判决生效之日起十日内向原告刘其兵返还购房款3,080,000元，并按照年利率6%的标准承担购房款3,080,000元从实际交付之日起（其中20,000元的交付日为2018年10月16日，2,260,000元交付日为2018年10月22日，800,000元交付日为2019年2月2日）至款项清偿之日止的资金占用费；三、被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍于本判决生效之日起十日内向原告刘其兵退还70,762.26元；四、驳回原告刘其兵其他诉讼请求。案件受理费32,856元，减半收取16,428元，由被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍负担；保全费5,000元，由被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍负担。 二审举证期限内当事人均未提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：一、上诉人龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍是否应承担连带返还被上诉人刘其兵购房款及税费的责任；二、资金占用费应从何时计算公平。上诉人龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍将农村宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的被上诉人刘其兵，该房屋买卖违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，一审判决上诉人与被上诉人各自返还因该合同取得的财产正确。上诉人与被上诉人均应当明知农村宅基地上的房屋是不能出卖给本集体经济组织以外的个人的，故上诉人与被上诉人在本案中均存在过错，应当各自承担相应的责任。上诉人已将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人因使用房屋也获得相应利益，故一审仅判决上诉人承担自被上诉人交付购房款之日起的资金占用期间的利息不当。因被上诉人于2019年8月13日将案涉房屋退还给上诉人，而上诉人至其获得出让房屋使用权后仍不将购房款返还给被上诉人，上诉人依据占有被上诉人资金给被上诉人造成相应损失，故应当赔偿相应的资金占用费。一审认定计算该资金占用费起始时间错误，二审应予改判。上诉人所持一审计算资金占用费时间应以被上诉人一审起诉时间开始计算正确，本院应予支持。因本案签订房屋买卖合同的主体为四上诉人与被上诉人，且被上诉人是将购房款支付给四上诉人的，故应由四上诉人承担连带返还被上诉人购房款及税款的责任。上诉人所持一审认定事实错误，购房款及税款不应由四上诉人连带返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，二审应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省江口县人民法院（2019）黔0621民初914号民事判决主文第一项、第三项：即“原告刘其兵与被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍于2018年10月22日签订的《房地产买卖合同》无效；第三项：被告龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍于本判决生效之日起十日内向原告刘其兵退还70,762.26元”； 二、撤销贵州省江口县人民法院（2019）黔0621民初914号民事判决主文第四项：即“驳回原告刘其兵其他诉讼请求”； 三、变更贵州省江口县人民法院（2019）黔0621民初914号民事判决主文第二项为：龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍于本判决生效之日起十日内向刘其兵返还购房款3,080,000元，并按照年利率6%的标准承担购房款3,080,000元从2019年6月18日起至款项清偿之日止的资金占用费； 四、驳回刘其兵的其他诉讼请求。 一审案件受理费已减半收取16,428元，由龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍负担16,000元，由刘其兵负担428元；一审保全费5,000元，由龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍负担。二审案件受理费32,006元，由龙翔、杨力岚、龙健、黄秋珍共同负担29,706元，刘其兵负担2,300元。 本判决为终审判决。 审判长  张红芳 审判员  芦化莉 审判员  吴爱民 二〇一九年十二月十三日 法官助理陆茜 书记员陆茜