福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初6033号 原告：惠安县桃源物业管理有限公司，住所地惠安县螺城镇惠兴街广海新景华庭6号楼一层，统一社会信用代码913505216603588411。 法定代表人：谢斌红，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张婷婷、杨玲玲，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：曾致耕，男，1984年10月10日出生，汉族，住惠安县。 原告惠安县桃源物业管理有限公司与被告曾致耕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告惠安县桃源物业管理有限公司的委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼，被告曾致耕经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安县桃源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付自2015年11月起至2019年3月止的物业服务费3853.18元及违约金8028.44元（实际违约金以应缴物业服务费为基数，按每天3‰的标准计算，自2015年11月起至实际付清之日止）;2、被告立即支付自2015年11月起至2019年3月产生的公摊水电费1416.03元。诉讼中，原告减少违约金请求为：被告以实际物业服务费为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告自逾期之日起至起诉之日止的违约金。事实和理由：被告系惠安县房屋的业主。2012年11月20日，原告与泉州鑫宏房地产开发有限公司签订《世纪星城前期物业服务合同》，约定由原告向泉州市惠安县螺城镇新霞社区世纪星城提供物业管理服务，并收取物业服务费，业主或物业使用人应在每月15日前履行缴纳义务。2015年1月26日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告应按1.3元／㎡／月向原告缴纳物业管理服务费，并约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。合同签订后，原告依约履行了物业管理服务，被告也实际接受了物业管理服务。但后期经原告多次催缴，被告却以各种理由拒不缴纳物业管理费用。被告的该行为已经构成违约，应按照协议约定承担违约责任。 被告曾致耕未作答辩。 在本案审理过程中，原告提供证据1即营业执照、法定代表人身份证明各一份，以此证明原告主体资格。证据2即《商品房买卖合同》、房屋交付流转单各一份，以此证明被告的房屋权属、面积及房屋已交付的事实。证据3即《业主手册》、《世纪星城前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》各一份，以此证明原、被告之间存在物业服务合同关系，原告作为业主的物业管理单位，有权依约向被告收取物业费等相关费用。证据4即收款收据、欠款情况、欠费明细统计表、快递单各一份，以此证明被告拖欠原告物业费3853.18元及公摊水电费1416.03元。证据5即福建增值税电子普通发票十三份，以此证明原告自2018年3月至2019年3月代为缴纳鑫宏·世纪星城小区公共场所电费。证据6即惠安县桃源物业管理有限公司收款收据四十一份，以此证明原告自2018年3月至2019年3月实际代为缴纳鑫宏·世纪星城小区公摊电费，且同为世纪星城小区7幢的其他业主也已经按照合同约定分摊原告缴纳的公摊电费。证据7即智能交费用户（居民）生活用电申请表一份，以此证明国网惠安县供电公司实际已经授权原告直接代收代缴关于鑫宏·世纪星城小区公共场所的电费。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1、2、3、5、6，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。证据4，收款收据，可以证明被告缴交公摊水电费至2015年10月4日；欠款情况、欠费明细统计表，可以证明被告结欠原告物业服务费3853.18元、公摊水电费1416.03元；快递单，没有收件人签名及邮戳，无法证明被告确已收到催款通知书的事实。证据7能够证明原告于2014年12月12日向国网惠安县供电公司提起智能交费用户（居民）生活用电申请的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，本院对本案主要事实认定如下： 2012年11月20日，原告与泉州鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方（泉州鑫宏房地产开发有限公司）选聘乙方（原告）为世纪星城提供物业管理服务事宜，期限自合同签订之日起至2020年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费从本物业交付买受人之日（即通知交房之日）起按月交纳，应在每月15日前交纳。2015年1月26日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定带电梯的住宅物业服务费按1.3元／㎡／月交纳，若逾期交纳，应按每天3‰支付违约金；公共部位用水、用电由原告根据实际使用情况按照“谁使用谁分摊”的原则向相应的业主或物业使用人收取。被告系位于惠安县房屋的业主，上述房屋建筑面积为72.29平方米，每月应交纳物业服务费93.98元。被告于2015年1月26日办理交房手续。此后，被告仅支付物业服务费至2015年10月，公摊水电费交纳至2015年10月4日。自2015年11月起的物业服务费及自2015年10月5日起的公摊水电费，被告均未能缴交。 综上事实，本院认为，原告与被告之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。被告未能按约定支付物业管理费、公摊水电费，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求被告支付自2015年11月起至2019年3月止的物业服务费3853.18元及自2015年11月起至2019年3月止的公摊水电费1416.03元，符合法律规定和双方约定，应予支持。双方约定应于每月的15日前按月交纳物业服务费，故原告请求被告以每月应交纳的物业服务费即93.98元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付自逾期交纳之日即每月15日起至2019年7月19日原告起诉之日止的逾期交纳违约金，符合法律规定和双方约定，应予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1、被告曾致耕应于本判决生效之日起五日内支付原告惠安县桃源物业管理有限公司自2015年11月起至2019年3月止的物业服务费3853.18元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金（其中以93.98元基数，自2015年11月15日起计付；以93.98元为基数，自2015年12月15日起计付；……以93.98元为基数，自2019年3月15日起计付，均计至2019年7月19日）。 2、被告曾致耕应于本判决生效之日起五日内支付原告惠安县桃源物业管理有限公司自2015年11月起至2019年3月止的公摊水电费1416.03元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，由被告曾致耕负担，应在本判决生效后五日内缴交；原告惠安县桃源物业管理有限公司预交的132元予以退回；公告费（按实缴纳），由原告惠安县桃源物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  柳云鹏 人民陪审员  庄鸿疆 人民陪审员  王耐蘅 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  柳云凤 速 录 员  卢晓霞 附本案引用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  2