广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23696号原告：广东冠雄物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：韩香，总经理。委托代理人：李家运，广东强邦律师事务所律师。被告：广东省水利水电建设有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：潘达荣，总经理。原告广东冠雄物业管理有限公司（下简称冠雄物管公司）诉被告广东省水利水电建设有限公司（下简称广东水利水电公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冠雄物管公司的法定代表人韩香及委托代理人李家运，被告广东水利水电公司的委托代理人王志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冠雄物管公司诉称：原告是依法成立的物业管理公司，2002年11月10日，广州广房集团物业管理有限责任公司委托原告对天*苑小区进行物业管理，并在政府部门备案登记。原告自2002年11月10日起对天*苑小区进行物业管理，并一直履行物业管理职责至今。因天*苑开发商出现问题，导致该楼盘烂尾，天*苑南面首层（即现*路577号101房）长期处于水电不通的烂尾、空置状态，且部分物业被一些不明身份的单位和个人占用，用作堆放建筑垃圾、锯木厂等用途。基于小区公共设施建设维护的需耍，业主委员会及开发商经多次会议决定，委托原告将当时空置的房屋（包含本案涉及的房屋）代为出租，租金用作小区维修基金使用。因为上述房屋荒置多年，并不具备出租条件，因此，业主委员会又委托原告对空置物业进行装修、整理后出租，所得租金在优先抵扣该部分物业所欠管理费后，剩余部分作为小区维修基金。基于此，原告于2012年12月对天*苑的南面首层商铺进行装修、共计花费920000元，又于2014年1月对该物业1楼中间位置的管理处用房进行装修，共花费352000元。自2016年开始，被告陆续与开发商广州房地产实业集团有限公司补办了上述房屋的买卖、过户手续。原告认为，既然被告是上述房屋的产权所有人，那么该房屋自2003年1月1日至今所欠的管理费及相应滞纳金应当由被告支付。期间，原告基于小区业主公共利益的需要，受业主委员会委托对上述房屋进行装修，被告作为实际受益人，也应返还原告全部装修款。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告支付2003年1月1日至2018年8月31日期间拖欠的管理费及滞纳金1619776元；二、被告返还原告垫付的装修款共127000元及利息（自起诉之日即2018年9月7日起计至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；三、本案诉讼费由被告承担。被告广东水利水电公司辩称：一、原告不具备收取管理费的资质条件，并非适格主体。同时，原告所主张的上述房屋一直被原告侵占使用，为此，原、被告之间的另案纠纷正在审理中，被告向原告主张交还房产并赔偿侵权所得，所以原告主张管理费是没有任何事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、装修款与物业服务合同纠纷是不同法律关系，原告第二项诉讼请求与本案不具备关联性，应当驳回其该项诉讼请求，原告应当就该诉讼请求另案起诉。假如法院坚持对该项诉讼请求在本案中合并审理，被告认为，被告从未委托过原告装修上述房屋，原告所谓的装修行为已经严重侵犯了被告对上述房屋的所有权、处置权。原告不仅无权要求被告支付任何装修款，还应当承担恢复原状、赔偿损失的责任。三、原告所有的诉讼请求均已超过诉讼时效。经审理查明：2002年11月10日，广州广房集团物业管理有限责任公司（甲方/物业建设单位，下简称广房物管公司）与冠雄物管公司（乙方/物业管理公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将广州天*苑委托乙方实行物业管理，物业类型为高层电梯商住楼，名称为天*苑，座落位置为广州市天河区××路××号，建筑面积4.9万平方米，高层栋数2栋；委托管理期限为36个月，自2002年11月10日起至2005年11月30日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；甲方在合同生效之日起二日内向乙方提供建筑面积为58平方米的物业管理专用房屋（产权属甲方）；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；甲方未售出的空置房屋的管理服务费，应不低于收费标准的百分之五十，由乙方按建筑面积每月每平方米0.98元向甲方收取；当乙方承接并进驻物业进行管理时，该物业在未竣工、未进行综合验收又已交付业主使用及外水、外电尚未完善的情况下，甲方确定以半年为期，向乙方偿付每月15000元的前期管理费用，甲方不再承担空置房的物业管理费等。2016年4月26日，本院作出（2015）穗天法民四初字第1056号民事判决（下简称1056号民事判决），判令广州房地产实业集团有限公司（下简称广州房实公司）协同广东水利水电公司办理广州市天河区××路××号天*苑一楼房产【面积部位以广州房实公司、广东水利水电公司于2015年8月31日在广州市城市建设档案馆的（1994）穗城规东片建字第455号首层平面确认的面积部位（预售契约号*号、预售契约号*、预售契约号*与主张面积部位存在重叠的部位不作处理）为准】的产权过户和登记手续，将该房屋过户登记到广东水利水电公司名下，办理期间，广东省机械设备成套局予以配合协助。2018年2月8日，广州市国土资源和规划委员会向广东水利水电公司核发了坐落为广州市天河区××路××房（下简称案涉房产）的《不动产权证书》【粤（2018）广州市不动产权第*号】。该《不动产权证书》显示，案涉房产的面积为1118.65平方米。现冠雄物管公司提起诉讼，要求广东水利水电公司支付2003年1月1日至2018年8月31日期间拖欠的物业管理费及滞纳金1619776元、返还垫付的装修款127000元及利息。诉讼过程中，冠雄物管公司主张天*苑业主委员会委托其对空置物业进行装修整理并出租，出租收益作为业主委员会收入，有限冲减拖欠的物业管理费。为予证明，冠雄物管公司提交了《关于天*苑第一届业主委员会备案的通知》等证据。一、《关于天*苑第一届业主委员会备案的通知》，显示加盖了广州市天河区国土资源和房屋管理局物业管理业务专用章，落款日期为2003年8月27日，内容为天*苑第一届业主委员会的成立时间为2003年8月27日，任期二年。二、《委托书》，显示由广州天河区天*苑业主委员会（下简称天*苑业委会）于2004年12月8日向冠雄物管公司出具，其中有内容为天*苑业委会委托冠雄物管公司对天*苑发展商空置物业代为出租，租金用作天*苑维修基金使用。三、《会议纪要》，显示加盖了广州房实公司、天*苑业委会、冠雄物管公司的印章，会议时间为2005年9月27日，其中有内容为因天*苑无维修基金，维修设备及更换电梯后，A、B栋电梯大堂的装修等费用，先由冠雄物管公司垫资，然后由冠雄物管公司出租天*苑A、B栋现正空置的首层及9套房租金收入来解决等。四、《天*苑公共地方及空置的物业租金收益协议》，显示由天*苑业委会（甲方）与冠雄物管公司（乙方）于2011年1月1日签订，约定双方就甲方委托乙方进行管理出租天*苑车场、公共部分及发展商空置的物业出租用作天*苑维修基金等事宜达成协议；天*苑每月可出租的地方有地下室1号2号仓库共约120平方米……A栋南面首层空置的木工加工场约500平方米，建议清理出租，由于没有通水通电及之前空置欠一大笔管理费，还需要投入大笔资金装修安装水电及清理垃圾等，建议装修好后甲方按纯收入5000元/月计算（该笔租金从乙方装修好已出租后计算，并从租金中冲减从2003年1月至2010年12月止共96个月欠的管理费，按3元/平方米计，即500平方米×3元=1500元/月×96个月=144000元，并继续按1500元/月从2011年1月起计算到开始出租前所欠的管理费）；以上收入为甲方纯收入，由于天*苑为烂尾楼，还有空置房及商业未收楼，商业又没有任何证件办理营业执照手续，空置部分一直收不到管理费，加上住宅管理费1元/平方米，造成管理处严重亏损，所以以上甲方纯收入是在扣除所有出租要解决的税费、困难和麻烦后，作为乙方亏损中一部分的补贴等。广东水利水电公司对证据一真实性予以确认，但认为该份文件明确说明了天*苑第一届业委会任期为2年，即该业委会于2005年8月26日任职期满，此后该业委会作出的任何决定均不具有法律效力；除了天*苑第一届业委会外，天*苑再也没有选举或登记过其他业主委员会，故冠雄物管公司无权对案涉房产进行管理。广东水利水电公司对证据二的真实性不予确认，认为天*苑业委会作出这种决定应当由业主大会经过讨论，有合法的程序才能作出；即使业主大会经过合法程序，也无权将开发商的空置物业进行处置，更无权将已经出售给第三方即广东水利水电公司的案涉房产进行托管处置，这种委托没有合法性。广东水利水电公司对证据三的真实性予以确认，但认为冠雄物管公司诉讼请求的物业管理费及装修款均属于广东水利水电公司所有的案涉房产，而会议纪要约定的空置物业是属于开发商的，不能包括广东水利水电公司所有的案涉房产，该会议纪要与广东水利水电公司的案涉房产是没有关联性；对于广东水利水电公司名下的案涉房产，开发商无权也从未委托冠雄物管公司进行出租或管理。广东水利水电公司对证据四的真实性不予确认，认为天*苑业委会已经于2005年8月26日任职期满，该业委会公章根本不具备任何法律效力，也不对任何人产生约束力，冠雄物管公司已丧失了管理权限，这两个主体所作出的任何协议对天*苑均没有合法性；即使是一个合法存在的业委会，也没有任何权利管理除了共用面积共用物业之外的业主物业，更无权对空置物业进行装修、出租，并把相应的收益用于业委会的收入。冠雄物管公司主张其对案涉房产中的首层商铺部分进行了装修，并花费了920000元。为予证明，冠雄物管公司提交了《天*苑A栋南面首层商铺装修结算表》【显示由甲方冠雄物管公司、乙方广州市原坊装饰设计工程公司（下简称原坊工程公司）于2012年12月5日盖章确认，结算金额为920000元】、原坊工程公司开具的4张《收款收据》、4张银行回单（付款方均为江静，3张回单的收款方为夏紫阳、1张回单的收款方未显示账号及户名）。广东水利水电公司对上述证据的真实性不予确认，认为案涉房产是其所有，冠雄物管公司无权进行装修，且从这些证据可以显示，至少在2012年12月起冠雄物管公司就占用案涉房产并收取租金，而实际上冠雄物管公司从2003年开始占用案涉房产。冠雄物管公司主张其对案涉房产中的物业公司办公室进行了装修，并花费了352000元。为予证明，冠雄物管公司提交了《天*苑管理处装修结算表》（显示由甲方冠雄物管公司、乙方原坊工程公司于2014年1月9日盖章确认，结算金额为352000元）、原坊工程公司开具的3张《收款收据》、2张银行回单（付款方均为江静，收款方均为夏紫阳）。广东水利水电公司对上述证据的真实性不予确认，认为案涉房产是其所有，冠雄物管公司无权进行装修，且从这些证据可以显示，至少在2012年12月起冠雄物管公司就占用案涉房产并收取租金，而实际上冠雄物管公司从2003年开始占用案涉房产。广东水利水电公司主张其是案涉房产的权利人，案涉房产的开发商广州房实公司从未授权或委托任何第三方对案涉房产进行经营或收取租金，冠雄物管公司对案涉房产的占有使用及装修行为均属于无权处分。为予证明，广东水利水电公司除了提交上述《不动产权证书》及1056号民事判决外，还提交了《告知函》作为证据。《告知函》显示由广州房实公司于2016年8月18日出具，内容为广州房实公司是天*苑的开发商，根据2016年广州市天河区人民法院作出的已生效的民事判决中关于广州市天河区××路××号天*苑一楼房产产权的判决，现告知如下：1.2002年12月，广州房实公司将上述房产出售给广东水利水电公司，根据判决书，上述房产的产权属于广东水利水电公司；2.广州房实公司从未授权或委托任何第三方对上述房产进行经营，亦从未收取过租金。冠雄物管公司对该证据的真实性不予确认。广东水利水电公司主张冠雄物管公司占用案涉房产的部分面积，将其出租给广东省南方传媒发行物流有限公司等多个案外人使用，并收取租金、物业管理费、水电费等款项。为予证明，广东水利水电公司提交了多份《房屋租赁合同》《房地产租赁合同》作为证据。冠雄物管公司确认上述证据的真实性，确认其已向某些租户收取了部分管理费，但因为广东水利水电公司在另案中已起诉冠雄物管公司全额返还相应的占用费，故冠雄物管公司在本案中起诉要求广东水利水电公司支付案涉房产的物业管理费并不属于重复主张。冠雄物管公司主张广东水利水电公司没有对案涉房产实际收楼，但现状中有部分商铺由冠雄物管公司出租及作为其管理处场所使用，另外的部分商铺空置。广东水利水电公司则主张其实际控制了案涉房产的部分商铺，另外的部分商铺并非空置，而是由冠雄物管公司进行出租及作为冠雄物管公司管理处场所使用。冠雄物管公司主张广东水利水电公司实际收铺使用的部分商铺并非在广东水利水电公司提供的《不动产权证书》所确定的案涉房产的范围内，对于《不动产权证书》所确定的案涉房产，广东水利水电公司未实际收楼使用。广东水利水电公司则认为上述《不动产权证书》所确定的面积为1118.65平方米的案涉房产，其于2002年底与开发商签订合同时已实际使用部分面积，并由其使用至今，且其是按照实用面积500平方米交纳物业管理费，但冠雄物管公司到底侵占的面积是否为剩余的618.65平方米，其无法确定，故其在另案中申请法院现场勘测冠雄物管公司实际侵占的面积。冠雄物管公司则主张广东水利水电公司向开发商购买的房产面积是1600平方米，因为广东水利水电公司只向开发商支付了部分购房款，所以开发商在2003年只向广东水利水电公司实际交付了500平方米房产，这500平方米房产由广东水利水电公司一直作为其注册经营地址使用至今，但该500平方米房产并不包括在上述《不动产权证书》所确定的案涉房产的面积内，与本案无关，广东水利水电公司也一直支付该500平方米房产的物业管理费给冠雄物管公司。冠雄物管公司确认其对案涉房产的部分商铺进行装修，并未经过广东水利水电公司的同意及授权，其在进行装修时并不知道广东水利水电公司是案涉房产的产权人，其一直认为是开发商闲置的房产；自2003年至冠雄物管公司对案涉房产进行装修时，广东水利水电公司的办公地址就在隔壁，广东水利水电公司一直没有对冠雄物管公司的装修行为提出过异议。冠雄物管公司确认对案涉房产进行装修后，相关房产租金收益是交给冠雄物管公司，但是用于小区的公共支出。另，广东水利水电公司向本院提起诉讼，要求冠雄物管公司等被告腾退案涉房产东南方的房产（具体面积以测绘为准）并支付占有使用费，本院已以（2018）粤0106民初10093号案立案审理，该案尚未审结。本院认为：本案中，冠雄物管公司主张其是案涉房产所在的天*苑的物业管理公司，要求广东水利水电公司作为案涉房产的产权人支付自2003年1月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费及滞纳金。但是，根据双方当事人确认的事实可知，冠雄物管公司存在未经广东水利水电公司同意而占用案涉房产的行为，冠雄物管公司对于其实际占用案涉房产的面积部分无法确定而向广东水利水电公司主张物业管理费及滞纳金，显然缺乏依据。鉴于双方当事人对于冠雄物管公司所占用的案涉房产的面积无法确认以及相关纠纷案件尚未审理完毕，在此情况下，本案中并未能确定广东水利水电公司自行使用的案涉房产的面积，亦未能确定其相应的应支付的物业管理费金额。因此，本院对冠雄物管公司要求广东水利水电公司支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求不予支持。关于冠雄物管公司要求广东水利水电公司支付案涉房产中的首层商铺部分以及物业公司办公室的装修费用及利息的诉讼请求，根据冠雄物管公司确认的事实可知，上述房产部分均是由冠雄物管公司进行使用、出租，且上述占用行为未经案涉房产的产权人广东水利水电公司同意。因此，冠雄物管公司要求广东水利水电公司支付上述装修费用的诉讼请求显然缺乏依据，有违诚信，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广东冠雄物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费29930元、保全费5000元，均由原告广东冠雄物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  杨巧云人民陪审员  顾粉英二〇一九年十二月十七日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰