广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初3806号 原告：南宁市钦合物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区凤翔路5号亿利城2号楼1层07号车库，统一社会信用代码：914501035640110630。 法定代表人：陈玉萍，经理。 委托诉讼代理人：李建楼，南宁市武鸣区宏正法律事务所法律工作者。 被告：谢x，男，1983年1月27日出生，壮族，住广西南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：马坚勤，南宁市东盟法律事务中心法律工作者。 第三人：南宁市武鸣区房地产开发公司，住所地：南宁市武鸣区兴武大道左侧，统一社会信用代码：91450122198551886N。 法定代表人：官涛。 委托诉讼代理人：陆x，男，1990年12月10日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 原告南宁市钦合物业服务有限公司（以下简称钦合物业公司）与被告谢x、第三人南宁市武鸣区房地产开发公司（以下简称武鸣房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法组成合议庭，并于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告钦合物业公司的委托诉讼代理人李建楼、被告谢x及其委托诉讼代理人马坚勤、第三人武鸣房地产公司的委托诉讼代理人陆x均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钦合物业公司诉称：被告系原告管理的南宁市武鸣区恒福佳苑x房的业主，该房的房产证上记载的面积为114.47㎡。根据《恒福佳苑小区前期物业管理合同》的约定及相关政府管理部门的规定，被告需按约（规定）向原告缴纳或支付以下费用：1、缴纳物业费：物业费按房产证记载的面积承担。物业费的单价分段计收：2018年4月份之前的物业费单价为0.88元/㎡，2018年5月份以后的物业费单价为1.32元/㎡。物业费于每月的1日至15日间缴纳，如违约，需支付违约金，违约金于次月的16日起开始计算。违约金的计算方式为：2017年6月前按3%/年计收，即年物业费×3%;2017年6月后按3‰/日计收，即：所欠物业费×违约天数×3‰。被告从2018年1月至2019年1月共计欠物业费1762.8元，产生了1050.3元的违约金，物业费及违约金共计2813.1元。2、支付（原告代收）水电费：水电费金额的构成为自用水电费和公摊水电费之和。自用水电费按自己实用的度数计算，公摊水电费以含税的公摊总金额按户平均分担。从2018年4月至2019年1月，被告共使用了310.24元的水费并产生了56.2元的公摊水费，115.7元公摊电费，所欠水电费及公摊费共计482.14元。3、支付（原告代收）小区设施的维修费、电梯柴油费等费用。小区设施的维修费、电梯柴油费凭票按户分担。从2018年4月份至2019年1月，被告应分担设施维修费9.2元、电梯柴油费4.8元，共计14元。4、支付（原告代收）电梯维护、检验费和卫生费。电梯维护、检验费凭票按房产证记载的面积分担，卫生费为60元/年/户。从2016年7月至2019年1月，被告应分担电梯维护、检验费共计434.7元，欠卫生费60元。合计欠费494.7元。上述费用合计3803.9元。在被告欠上述费用期间，原告多次追缴（收）无果，故起诉，请求法院判如上述所请，并由被告承担因此而产生的全部诉讼费用。 原告钦合物业公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1.《前期物业合同》及《补充协议》，拟证明原告服务管理武鸣恒福佳苑小区的依据及物业费、电梯费等项目收费标准、违约金标准、代收代缴的收费服务项目等事实；2.入伙通知书，拟证明被告为武鸣恒福佳苑小区业主，该房已交付使用；3.催款函，拟证明原告向被告催收物业费、水电费、公摊费、电梯费及各种杂费;4.水费发票，拟证明原告代缴武鸣恒福佳苑小区的水费；5.电费发票，拟证明原告代缴武鸣恒福佳苑小区的电费；6.电梯维保及年检费，拟证明原告维护、保养、年检小区5栋3单元电梯的费用；7.水电费抄表底单,拟证明被告的水电用量；8.武鸣县普通住宅小区物业服务收费标准备案表，拟证明原告按0.88元/㎡收取物业费的依据；9.南价格（2009）200号文件、南武价格（2018）7号文件，拟证明原告按1.32元/㎡收取物业费的依据；10.南价格(2015)30号文件，拟证明物业费收取标准不再备案；11.价格收费公示照片，拟证明物业费收取价格已公示。 被告谢x辩称：前期物业合同签订时间为2014年12月23日签订的，已超过三年的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告收取的水电费没有票据，原告没有合格的代收资格，应由水电公司向被告收取。原告主张由被告支付电梯维修费、检验费、卫生费没有事实依据，原告没有资质检修电梯，卫生费不属于原告管理范畴，没有事实依据，应依法驳回。 被告谢x未向本院提交任何书面证据。 第三人武鸣房地产公司述称：认可与钦合物业公司签订的《前期物业合同》及补充协议，该合同合法有效。 第三人武鸣房地产公司未向本院提交任何书面证据。 经审理查明：位于南宁市武鸣区的恒福佳苑小区系武鸣房地产公司开发建设。该小区的前期物业服务企业原为广西南宁福满地物业服务有限公司（以下简称福满地公司），后福满地公司撤离小区，武鸣房地产公司另选聘钦合物业公司为前期物业服务企业。2014年12月23日，武鸣房地产公司（甲方）与钦合物业公司（乙方）签订了《恒福佳苑小区前期物业管理合同》（以下简称前期物业合同），约定：“甲方（武鸣房地产公司）委托乙方（钦合物业公司）入场管理恒福佳苑小区。第二条委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管，共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、路灯、停车场、车库等）的维修、养护和管理。4、本小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、小区内车辆进出、交通秩序及车辆停泊管理。7、公共秩序的维护及管理区域内的安全防范工作的协助管理。8、代水电部门收取水电费。9、组织开展社区文化娱乐活动。10、妥善管理好物业及物业管理档案、资料收集和管理。11、装饰装修协议签订及装修管理。12、物业经营用房的管理（具体管理办法由附件约定)。13、小区安全监控和巡视等安全工作（不含人身、财产保险、保管)并协助当地公安机关进行小区治安保卫工作。第四条合同期限：双方合同签字之日起生效，到小区业主委会成立后决定另行招聘其他物业公司接任，并按法定程序交清钱、档案资料后，合同失效。第七条物业管理服务费用：1、本物业的管理服务费除了按物价局印发武鸣县普通住宅小区物业服务等级收费标准收费外还代收：（1）生活垃圾处理费：5元/月/户（代收）；（2）公共水电费用：按月实际分摊收取(未交房的公共水电费用由甲方支付)；费用收取方式：物业综合服务费用按年收取，业主应在每次缴费的具体时间履行缴纳义务，逾期未缴纳的，付违约金壹年物业费3%。”2017年5月10日，武鸣房地产公司（甲方）与钦合物业公司（乙方）签订了《恒福佳苑小区前期物业管理合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：“一、物业服务管理费的缴纳时间为每月的1日至15日，如业主、物业使用人未能按时缴纳相关费用的，超过当月15日未缴纳的自次月16日开始向乙方支付违约金，违约金按当月应缴纳的物业管理费总额每日千分之三计付。三、由于是前期物业服务，因此物业管理费的收取受到政府指导价的影响，物业管理费的收取标准以政府的指导价为准，收费项目的增减（包括不限于电梯维护费、电梯运行费等费用）也按当地政府物价部门指导价同步收费。四、子项目有冲突的，具体收费标准子项目以现行最新收费标准为准。”钦合物业公司于2014年12月23日对恒福佳苑小区进行了物业管理服务。被告谢x未交纳自2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费、2018年生活垃圾费，未交纳自2018年4月至2019年1月水费。原告钦合物业与被告谢x协商不下，2019年8月9日诉至本院提出上述诉讼请求。2019年12月17日，原告钦合物业自愿按1.1元/月/平方米标准要求业主缴纳物业费。 另查明：原告钦合物业公司于2010年11月1日经工商行政管理部门注册登记成立，于2014年3月7日取得物业服务企业三级资质。2015年1月8日，武鸣县普通住宅小区物业服务收费标准备案表中载明钦合物业：服务等级：二级，带电梯住宅综合费：0.8元/平方米，浮动幅度：10%。南宁市物价局2009年9月3日下发《南宁市物价局关于普通住宅小区物业服务等级及收费标准》〔南价格（2009）200号〕三、带电梯住宅物业服务收费含包括物业公司对电梯的日常维护费（日常检查及小修）、专业维保商的维修费、电梯的年检费。附表一：南宁市普通住宅小区物业服务收费标准，级别：二级，带电梯1.2元/月一平方米，带电梯浮动范围：1.08-1.32元。 又查明，黄xx与被告谢x系南宁市武鸣区x房业主，该房屋于2018年10月30日进行产权登记[不动产权证号：桂（2018）南宁市武鸣区不动产权第0008689号]，建筑面积114.39平方米。经确认，钦合物业小区总户数为524户。 本院认为：一、关于原告钦合物业公司与第三人武鸣房地产公司签订的《前期物业合同》及《补充协议》效力问题。钦合物业公司依法接受武鸣房地产公司的委托对武鸣房地产公司开发的恒福佳苑小区进行前期物业管理，双方在平等自愿、协商一致的基础上签订了《前期物业合同》及《补充协议》，双方当事人意思表示真实，内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同。钦合物业公司系依法注册成立的具备三级资质的物业服务企业。双方系物业服务合同的适格主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告钦合物业公司与第三人武鸣房地产公司签订的《前期物业合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对全体业主有约束力。被告谢x作为恒福佳苑x房业主，该合同对被告谢x具有约束力。根据合同约定，被告应交纳的物业费从2018年1月起就未能按时交纳，该欠费状态一直延续至原告起诉时，时间上具有持续性,不应受诉讼时效的限制，期间原告亦通过催收形式导致诉讼时效中断使得诉讼时效重新起算，故被告辩称该案已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。 二、关于被告谢x是否应支付物业管理费的问题。本案物业服务范围包括恒福佳苑房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备（如共用的供水箱、水泵、排水管道、化粪池、垃圾箱、电梯、照明灯具、建筑智能系统等）的维护和管理、环境卫生的维护和管理、公共秩序的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、公共绿化维护和管理、社区文化活动的组织等等，因此，原告钦合物业公司的物业服务是对整个小区的共用设施设备、公共环境等进行的。在原告钦合物业公司提供了物业服务后，被告作为小区的业主之一，应负担交纳物业服务费的义务。被告提出的对钦合物业公司的服务质量不满问题，可以向相关行政部门提出意见进行整改或者根据本案《前期物业合同》及《补充协议》等相应合同条款处理。被告以此不交纳物业服务费的主张没有依据，本院不予支持。原告钦合物业公司已经向被告书面催收物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，在原告钦合物业公司依合同履行维修、养护、管理和维护义务后，被告作为业主应依合同规定交纳物业管理费、垃圾费、应急维修金等相关费用。 三、关于原告请求的物业管理费等费用，本院作如下认定： 1.物业管理费：根据南宁市物价局、南宁市住房局联合下发的〔南价格（2014）42号〕文件规定，原告自2018年4月前物业费按每月0.88元／㎡标准收取系符合其收费范围,而根据2015年1月8日武鸣县普通住宅小区物业服务收费标准备案表中原告备案服务等级：二级，对应南宁市物价局文件二级服务收取：带电梯1.2元/月一平方米，浮动范围：1.08-1.32元之标准,原告自2018年5月起调整物业收费是根据市场行情，价格波动予以调整，也在小区公告栏以公告形式张贴公示，现原告自愿按1.1元／㎡向被告主张2018年5月起的物业费亦在该调整范围内，本院予以支持，故被告应按上述收费标准向原告缴纳2018年1月1日-2019年1月31日物业费1535.1元（114.39平方米×0.88元／㎡×4个月+114.39平方米×1.1元／㎡×9个月）； 2.水费、电费及公摊费：根据《前期物业合同》约定及代缴收据，水电费为被告的实际支出，原告代为向水电公司支付，有权要求被告支付相应的水电费，原告主张被告支付2018年4月至2019年1月的水费310.24元有事实和法律依据，本院予以支持，至于公摊水电费，原告未能提供计算该两项费用所需数据和计算公式，且原告平摊费用方式与现实住户情况不符，故原告该两项请求依据不足，本院不予支持； 3、小区设备维修费、电梯柴油费，根据《前期物业合同》第三条明确规定物业服务费用包含物业共同部位，共同设施设备的日常运行及维护费用，现原告已就物业服务费向被告主张，根据合同约定，再次以小区设备维修项目要求被告支付，无事实和法律依据，至于电梯柴油费，原告未就此项目具体因何事件开支，开支多少予以举证，故本院对此亦不予支持； 4.电梯维护费、年检验费:根据武鸣县普通住宅小区物业服务收费标准备案表载明：带电梯住宅综合费：0.8元／㎡及〔南价格（2009）200号〕第三条明确带电梯住宅物业费包含电梯日常维护、年检，参照合同及备案，原告已提前向业主收取，故现以此主张要求被告重复给付，本院不予支持； 5.垃圾处理费：根据《前期物业合同》约定，南宁市武鸣区环卫站委托钦合物业公司按每户每月5元标准收取。现原告请求被告支付垃圾费60元（5元／月×12个月），本院予以支持； 鉴于原告已放弃要求涉案房的另一业主黄梅芹交纳上述费用，系对其自身权利的处分，本院确认谢谨仅需支付上述费用的一半。即物业费767.6元，水费155.12元，垃圾费30元。 四、关于被告是否应当向原告支付逾期付款违约金问题，根据《补充协议》：“一、物业服务管理费的缴纳时间为每月的1日至15日，如业主、物业使用人未能按时缴纳相关费用的，超过当月15日未缴纳的自次月16日开始向乙方支付违约金，违约金按当月应缴纳的物业管理费总额每日千分之三计付”。被告不缴纳物业服务费等相关费用，已构成违约，应当承担违约责任，原告诉请被告支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。根据《广西壮族自治区物业管理规定》第四十七条规定滞纳金按日千分之三，双方在前期物业合同约定的标准亦属于该规定范围内，现原告自愿按物业费损失的30%也未超日千分之三，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定被告应向原告支付因未按时交纳物业服务费的实际损失的百分之三十支付违约金，即767.55元×30%＝230.3元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项、第三十五条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《广西壮族自治区物业管理规定》第四十七条之规定，判决如下： 一、被告谢x支付原告南宁市钦合物业服务有限公司2018年1月至2019年1月期间的物业服务费767.55元； 二、被告谢x支付原告南宁市钦合物业服务有限公司2018年4月至2019年1月的水费155.12元； 三、被告谢x支付原告南宁市钦合物业服务有限公司2018年1月至2018年12月的垃圾处理费30元； 四、被告谢x支付原告南宁市钦合物业服务有限公司违约金230.3元； 五、驳回原告南宁市钦合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告南宁市钦合物业服务有限公司负担34元，被告谢x负担16元。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘红玉 人民陪审员  韦 红 人民陪审员  林学民 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  蒋思竹 书 记 员  黄钰芸 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 第三十五条第一款业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《广西壮族自治区物业管理规定》（2018年） 第四十七条业主、使用人未按照前期物业管理合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者约定加收滞纳金。