河北省香河县人民法院民 事 裁 定 书（2019）冀1024民初3144号原告张娜，女，1976年11月21日出生，汉族，住北京市顺义区。委托代理人怀向阳，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人高敏。被告香河县城镇房地产综合开发有限公司。住所地香河县淑阳镇迎宾路。法定代表人王尚新。委托代理人刘灿、周淑影，该公司职员。被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司。住所地香河县新开大街路南泰安佳园东侧。负责人平云虎。被告香河金屋房地产经纪有限公司。住所地河北省廊坊市香河县新开街北五一苑小区1号楼。法定代表人高胜。被告香河云天商业管理有限公司。住所地河北省廊坊市香河县新开街南侧永明路西侧香城壹号1A-1405室。法定代表人王立臣。第三人河北银行股份有限公司香河支行。住所地香河县淑阳镇新华大街117号。法定代表人杨静。原告张娜与被告香河县城镇房地产综合开发有限公司（以下简称城镇公司）、被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司（以下简称香海分公司）、被告香河金屋房地产经纪有限公司（以下简称金屋公司）、被告香河云天商业管理有限公司（以下简称云天公司）、第三人河北银行股份有限公司香河支行（以下简称河北银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张娜委托代理人怀向阳、高敏、被告城镇公司委托代理人刘灿到庭参加诉讼，被告金屋公司、被告香海分公司、被告云天公司、第三人河北银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娜向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决解除原告同被告城镇公司签订的20151111113号商品房买卖合同；2、依法判决解除原告同第三人签订的ＤＫ151204000136号个人住房担保借款合同；3、依法判决被告城镇公司、香海分公司支付原告购房首付款71985元及向第三人交付的贷款本息35400.22元（计算至2019年4月20日，以后交付的，按实际发生的数额计算），并按己付房价款2%的标准支付赔偿金2999.7元；4、依法判决被告城镇公司、香海分公司共同返还原告契税、预告登记费、维修基金共计9549元，并按银行同期贷款利率支付利息（自2016年12月20日起算，至实际支付日止）；5、被告城镇公司、香海分公司代替原告向第三人偿还尚欠的银行本息；6、依法判决被告金屋公司返还原告团购费25000元；7、依法判决解除原告与被告云天公司签订的ＹＴ-285号商铺租赁合同；8、依法判决被告城镇公司、香海分公司和被告云天公司向原告支付租金52626.67元（暂计至2019年4月30日）以及逾期支付租金违约金；9、本案诉讼费用由被告共同承担。（以上费用除利息外共计197560.59元）。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第3项变更为本息41563.86元，计算至2019年11月20日，按照已付首付购房款为基数计算利息自2016年12月20日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算。第8项诉讼请求变更为租金47364元，放弃逾期支付租金违约金的诉讼请求。事实与理由：原告通过传单等渠道了解到云天国际广场商铺在进行包租销售，并对外宣传保证收益、不满意收益可回购。原告产生购买意向，到售楼处咨询。售楼处人员承诺每个商铺都有独立产权，可办理房产证，将来可自由买卖。被告云天公司是租赁经营管理方，如购买涉案商铺须同时签订商铺租赁协议，将商铺租赁给被告云天公司经营管理。经售楼处人员多次推销，原告决定购买该商铺。原告同被告金屋公司签订团购推荐单，向其支付团购费以获得房款优惠。经被告金屋公司介绍，与被告城镇公司签订20151111113号商品房买卖合同，向被告城镇公司购买位于香河县，并同时与被告云天公司签订商铺租赁合同。商品房买卖合同中约定：被告城镇公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权要求退房，并按己付房价款的2%赔偿买受人损失。原告己支付房屋首付款71985元，同第三人办理78000元的房屋按揭贷款手续。原告还支付房屋的预告登记费、维修基金和契税，香海分公司为原告出具相应收据。但被告城镇公司至今未向产权登记机关备案，导致原告至今未能取得房屋所有权证。商铺租赁合同签订后，被告云天公司从2019年2月开始未依约向原告支付租金，原告多次催要均无果。另据原告多方了解，被告云天公司己经在未通知原告的情况下将房屋转租给第三方公司，且租期超过原告租给被告云天公司的租期。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请贵院判如所请。原告为证明自己的主张，向法院提交了香城壹号投资价值白皮书、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、房款收据、契税收据、维修基金收据、预告登记费收据、团购优惠费收据、《个人住房（商业用房）担保借款合同》、出账列表等证据材料。被告城镇公司辩称：1、被告城镇公司于2015年8月3日已取得本案涉案房屋《商品房预售许可证》，且已取得涉案房屋验收合格证明，并已与原告签署《房屋买卖合同》。被告城镇公司已按合同约定的交付条件及交付时间将本案涉案房屋交付给原告使用，被告城镇公司已按约定履行全部义务，双方签署的《商品房买卖合同》不存在约定解除及法定解除的条件，故双方签署的《商品房买卖合同》合法有效；2、按照双方签署的《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”。在本条中只是约定了出卖人（即被告城镇公司）应提供办理产权证书需由出卖人提供的资料，以便产权部门及时办理不动产登记手续。在本案中被告城镇公司向产权登记机关提供了需由出卖人提供的全部资料，已履行了办理产权登记的义务，但原告所述未取得产权证书是多方面原因，一是因原告自身未将资料提供齐全，二是产权部门办证时间延长等。原告不能因此而将未取得产权证书的责任归咎于被告城镇公司；3、原告与被告城镇公司签署《商品房买卖合同》后不久，便与被告云天公司签订长达12年半的商铺租赁合同，本案涉案房屋已经实际出租且原告已经收取了前三年租金。即使被告城镇公司存在商品房买卖合同中约定的违约行为，原告的出租行为也已经实际认可了被告的行为且默认为放弃主张的权利，且原告主张的诉讼请求已经过诉讼时效；4、本案涉案房屋实际是由案外人平云虎以香海分公司的名义开发建设，原告所缴纳的购房款及相关款项均是由平云虎收取，被告并未收到原告陈述的款项，平云虎对本案有实质关联性，被告申请追加平云虎为本案被告；5、平云虎就香城壹号开发的房屋已涉嫌集资诈骗，已被公安机关刑事立案，为此被告建议中止审理本案。被告城镇公司认为：1、根据《最高院关于商品房买卖合同司法解释》第十五条，当事人行使解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。根据原告与被告云天公司签订的商铺租赁合同，租赁期限自2016年1月1日至2028年6月30日止。我公司认为房屋交付时间为2016年1月1日，依照合同约定，原告自2017年3月1日起取得解除合同的权利，至原告2019年起诉时己经超过《解释》第15条规定的一年除斥期间，其解除权已经丧失；2、原告要求我公司支付前三年租金无事实及法律依据。依据原告提供的会签单，原告交付的房款已经在总房款中扣除前三年租金，相当于原告已经收取了前三年租金，原告无任何理由再次主张；3、原告已经将房屋出租三年之久并取得收益，如果解除合同，将对被告房产公司造成明显损失，且相关的担保合同、居间合同、租赁合同也都会受到影响，不利于交易的稳定及交易安全，故而不能支持原告要求解除房屋买卖合同的诉请；4、原告购买房屋的目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续，我公司已经将办理权属登记需由我公司提供的材科提供齐全且已经取得分户登记，但办理及颁发不动产权证书是房管部门的行政行为；5、原告在房屋交付后未对规划设计问题提出过任何异议，我公司认为已过诉讼时效。故综上所述，原告起诉我公司无任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告城镇公司为证明自己的主张，向法院提交了涉案房屋商品房预售许可证（复印件）、竣工验收备案证明书（复印件）、施工许可证（复印件）、规划许可证（复印件）、涉案房屋不动产权情况登记表等证据材料。被告金屋公司、香海分公司、云天公司未答辩，亦未提交证据。第三人河北银行未陈述，亦未提交证据。经原被告举证、质证，结合当事人陈述和本院认证，查明本案事实如下：2015年11月11日，原告张娜和被告城镇公司签订20151111113号《商品房买卖合同》，购买被告城镇公司开发的位于香河县房屋。建筑面积15.91平方米，单价9900元，房款金额157509元。原告为了获得优惠价格，向金屋公司交团购费25000元。原告已交购房首付款71985元，缴纳契税5999元、公共维修基金3000元、预告登记费550元。上述费用香海分公司代为开具收据。2015年12月4日，原告与第三人河北银行为上述房屋签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》，原告贷款78000元。现原告已开始还本付息。《商品房买卖合同》第八条约定，城镇公司应该在2016年10月1日前交房。《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过60天，买受人有权解除合同，出卖人应该退还全部己付款，并且按买受人累计己付款的2%向买受人支付违约金。原告与被告城镇公司签订《商品房买卖合同》的同时，与被告云天公司签订ＹＴ-285号商铺租赁合同，将涉案房屋出租给云天公司，租期自2016年1月1日起至2028年6月30日止。前三年租金47364元（税前）在购买商铺时已由被告云天公司支付。现被告云天公司已失联。本院认为，原告与被告城镇公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告与被告城镇公司签订房屋买卖合同后，又与第三人河北银行签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》向第三人借款，原告已开始还本付息，原告已于2016年1月1日将涉案房屋出租给云天公司，主张城镇公司至今没有交房，无事实依据，原告的第1项诉讼请求，不予支持。现被告云天公司已失联，且该公司已于2019年4月9日被香河县公安局以涉嫌非法吸收公众存款立案侦查，该公司已涉嫌犯罪。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告张娜的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王爱民人民陪审员  邵连波人民陪审员  孟召贵二〇一九年十二月十三日书 记 员  王金保