苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0505民初4898号 原告：孙生强。 被告：苏州立德节能材料科技有限公司。 法定代表人：徐拥军，董事长。 委托诉讼代理人：赵长庚，江苏新苏律师事务所律师。 原告孙生强与被告苏州立德节能材料科技有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员沈文春独任审判。于2019年12月9日公开开庭审理了本案。原告孙生强，被告苏州立德节能材料科技有限公司的委托诉讼代理人赵长庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的《商品房销售合同》于2019年7月29日解除；2、判令被告退还购房款46万元，并支付违约金46万元（根据合同第二十六条）并按照46万元购房款为基数按照银行同期同档贷款利率计算，赔付原告房屋装修费92971元，房屋差价64423元。3、判令被告承担本案诉讼费用、鉴定费。事实与理由：原告孙生强于2018年1月11日通过“苏州众联行营销策划有限公司”的购房服务处工作人员介绍认购了一间由“苏州立德节能材料科技有限公司”承建并销售的公寓房。通过协商以全款总价52万元成交，当时原告要求以52万元价格开具购房发票，但中介方说只能开46万的购房金额，其余6万元必须放到中介名下，但可以在中介协议上注明“此房源最终成交价为52万元整”，并承担在月底完成“网签”，最迟在春节前办理好房产证。后来原告多次询问催促被告房产证办理之事，被告工作人员都说目前立德处于官司阶段，银行账户冻结不能开票也不能办理“网签”手续，但也快了，待官司结束就可以解冻账户开具发票办理房产证手续；后来通过了解，被告在销售此房源时已知道不能办理房产证手续，被告隐瞒商品房交易时的真实法律状况，并以欺骗手段和不实承诺完成房产交易，导致原告所购房产不能如期办理产权登记手续，不能实现市场交易和办理相关需要房产证的事宜，让原告蒙受了经济上的损失和精神上的负担。故原告诉至法院，请求法院依据事实作出公正判决。 被告苏州立德节能材料科技有限公司辩称：原被告于2018年1月16日首签房屋买卖合同时，被告已经告知该房产的抵押情况，在合同第三条也进行了明确的规定，且关于涉案房屋的销售，被告也已经取得了抵押权人的同意。关于原告主张违约金的依据，即合同第26条，我方认为在签订该合同时，该房产没有查封，仅有在建工程抵押，该抵押我方在签订合同时也对原告进行了告知，之后就该房产上的查封，被告也通知了原告，不存在原告所诉的隐瞒上述情形。对于原告所诉的违约金，我方认为主张过高，请法官依法判决。此外原告是委托中介公司购买的房产，被告已经要求中介公司如实告知售房人房屋状况，所以被告不存在故意卖房屋已经抵押的情形。对于原告主张的违约金，双方在商品房买卖合同中第三条第一款已经明确告知对方该商品房存在抵押法律纠纷，已经进行了明确告知，不存在原告所述的隐瞒情况，关于鉴定的差价，被告方认为鉴定价格过高，根据被告所有房产在虎丘法院及其他法院拍卖情况来看，鉴定机构的评估价格明显高于市场价格。关于房屋的装修损失，被告方认为应当扣除该房屋价值的折旧费用及该损失应当由原被告双方共同承担，而并非由原告一方承担。 经审理查明，2018年1月16日，原告孙生强通过苏州众联行营销策划有限公司介绍与被告苏州立德节能材料科技有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由原告孙生强向被告购买位于苏州市高新区科新路8号绿筑商务广场2幢***室商品房一套，房屋建筑面积共50.9平方米，房屋总价款46万元整。合同第三条（抵押情况）与（出租情况）第1条第（2）款确认“该商品房或该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：中国建设银行苏州工业园区支行，抵押登记部门为：苏州市国土资源局高新区分局，抵押登记日期为：2013年1月30日。”；合同第二十二条（逾期办理不动登记的违约责任）约定，“因出卖人原因，买受人无法在双方实际交接之日起【270】日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：……2、出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的【万分之0.5】向买受人支付违约金。本条约定的办理不动产权证书的期限届满后超过【270】日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产权证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还买受人已支付的房价款（包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息）及利息（按照中中人民银行同期同档【存款基准利率】计算），出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的【0.5%】向买受人支付违约金；如果约定的违约金低于买受人实际损失的，买受人有权要求出卖人赔偿实际损失。……”；合同第二十六条约定，“出卖人承诺：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、不动产登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，将买受人已付房价款（包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息）及利息（按照中国人民银行同期同档【存款基准利率】计算）退还给买受人，出卖人按本合同第四条约定房屋总价的【100%】向买受人支付违约金；如果约定的违约金低于买受人实际损失的，买受人有权要求出卖人赔偿实际损失。” 原告于2018年1月16日支付了46万元购房款和中介费6万元，并于当天实际控制了涉案房屋。 另查明，苏州市不动产登记中心虎丘分中心于2019年8月20日16时38分32秒所出具的不动产登记簿查询记录显示，涉案房屋之共有权人为苏州立德节能材料科技公司，现该房被苏州工业园区人民法院轮候查封（案号：（2019）苏0591执414号，起止日期：2019-04-16至2022-04-15）。 庭审中，被告对原告要求解除合同和解除合同的时间2019年7月29日均予以认可。 诉讼中，原告孙生强于2019年9月18日向法院申请对涉案房屋的装修损失及房屋差价损失（自2018年1月16日至2019年9月18日）进行鉴定。昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司于2019年11月19日出具了《房地产估价报告》，该报告对涉案房屋的评估总价为524423元，室内耐用装修价值为92971元，合计617394元。 以上事实有《苏州市商品房买卖合同》及补充条款、合同收据、刷卡凭证、居间服务协议书、不动产登记簿查询记录、房地产估价报告及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原告孙生强与被告苏州立德节材料科技有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》及补充条款系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如一方当事人未按照合同约定履行义务的，应按约承担相应的违约责任。本案中，因被告原因，导致原告无法办理不动产权登记，系被告违约，原告有权解除合同。关于合同解除的时间，原、被告在庭审中一致确认为2019年7月29日，本院予以认可。 关于原告主张的违约金、房屋差价及装修损失，原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》第三条第二款，已明确告知该商品房或该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，故原告现在以被告隐瞒商品房交易时的真实法律状况为由，要求根据合同第二十六条之规定要求被告按约定房屋的总价款即46万元向原告支付违约金的主张，本院不予支持。本院依据昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司于2019年11月19日出具的《房地产估价报告》，认定违约金为原告的实际购房损失64423元（涉案房屋的评估总价为524423元-房屋总价460000元），装修损失为92971元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告孙生强与被告苏州立德节能材料科技有限公司2018年1月16日签订的《苏州市商品房买卖合同》于2019年7月29日解除。 二、被告苏州立德节能材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙生强返还购房款460000元并支付违约金64423元、装修损失92971元，以上共计617394元。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：6228400406149213866。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14520元，减半收取7260元，鉴定费5452元，合计12712元，由原告负担5466元，由被告苏州立德节能材料科技有限公司负担7246元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。 审判员  沈文春 二〇一九年十二月十八日 书记员  沈道真