贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13203号 原告：孟娇艳，女，汉族，1981年1月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：邱云（特别授权代理），系原告孟娇艳之丈夫。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路，统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人：陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡义荣(特别授权代理),系贵州威迪律师事务所律师。 原告孟娇艳与被告贵州泰然房地产开发有限公司（以下简称：泰然房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟娇艳之委托诉讼代理人邱云，被告泰然房开公司之委托诉讼代理人胡义荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金67,535.15元（暂计）。违约金的计算时间从2015年1月1日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。 事实理由：2012年9月4日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告位于贵州省毕节市七星关区套，房价总款：419473.00元。原告按照合同约定支付了该商品房首付款、契税等款项，并于2012年11月14日在毕节市按揭贷款手续，按揭款293000.00元，2016年4月原告通过提前还款方式一次性偿还该笔贷款全部尾款，2014年6月1日被告将该商品房交付给原告，2018年12月28日被告向原告办理该商品房不动产权登记证书，证书编号：黔（2019）毕节市不动产权第0032761号。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式生理”、“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将该商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延。直至2019年1月3日，被告才取得该商品房不动产权登记证书，已构成违约，故被告应支付原告逾期交付该商品房转移登记的有关文书所产生的违约金67535.15元（暂计）。违约金的计算从2015年1月1日起计算至2018年12月28日。综上，原告为维护其合法权益，诉至法院，恳请支持其诉请。 被告辩称，一、被答辩人的起诉已超过法定诉讼时效期间，其诉求不应得到支持。 涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（一）款约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”，根据该规定，本案诉讼时效期间的起算时间应2015年1月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被答辩人直到2019年7月1日才向法院提起诉讼，主张权利，其起诉已超过法定诉讼时效期间，其诉求不应得到支持。 二、答辩人已于2014年12月就涉案项目办理了商品房权属初始登记，且将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关，依法不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 答辩人开发的涉案项目——“圣峰苑”项目于2012年1月8日动工，2013年12月完工，2013年12月9日经测绘后形成《房屋建筑面积测绘成果书》，2014年1月竣工验收。涉案项目竣工后，答辩人及时将涉案项目商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件提交给了产权登记机关进行初始备案登记。2015年1月20日，涉案项目的初始备案登记完成，获得编号为毕房商备BJ15第03号《商品房备案登记证明书》。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）(试行）》第6条规定：“出卖人能够举证证明自己办理商品房权属初始登记时，已经在合同约定或法定期限内之合理时间将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关的，可不承担违约责任。”第7条规定：“本意见第6条所指有关办理商品房权属初始登记的资料包括商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件。……”答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 另，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）(试行）》第5条：“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。”也就是说，本案中，即使计算违约金，违约金的计算期间也仅应从2015年1月1日计算至答辩人完成商品房权属初始登记的时间，即2015年1月20日。 三、根据涉案《商品房买卖合同》约定，答辩人不必再履行向被答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的义务，答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（一）款约定，虽然答辩人应履行的义务是于2014年12月31日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人，但是，根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（四）款第2点约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……”，被答辩人已委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，答辩人没有必要将办理商品房转移登记的有关文书再交付给被答辩人。况且，该条款并未明确约定被答辩人实际取得房屋权属证明书的时间。商品房买卖合同中，出卖人有关权属登记的义务应为备案义务，即出卖人仅应履行向相关职能部门提供房屋所有权或土地使用权所需的登记资料的义务。因答辩人在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故答辩人将办理房屋产权登记的相关资料提交产权管理部门至取得房屋产权证期间答辩人已不能控制，产权证书未及时办理已非“出卖人”原因，答辩人也不应承担任何违约责任。 四、涉案房屋权属证书办理后再次重新办理，存在典型的不可抗力情形。答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 答辩人完成涉案项目的初始登记并向相关职能部门提供房屋权属登记所需的相关资料后，至2016年9月前已为相关户业主办理了房屋所有权证。后因政府机构及房屋权属登记制度改革，相关职能部门整合，不动产登记系统变更、升级等客观原因，整个毕节市范围内的房产登记工作全面中止，两年之内未能办理任何权属证书。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（五）款第2点约定：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、三项处理。”根据答辩人与被答辩人的该条约定，因政府职能部门因素导致办证时间顺延，答辩人也不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 五、因房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目的测绘成果滞后，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 涉案《商品房买卖合同》第二十二条第一项第（五）款约定：“出卖人在办理房屋登记（过程）中，如因测绘单位提供测绘成果滞后，房地产主管部门审核测绘成果滞后及其他费出卖人所能控制的原因，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，出卖人不承担责任，出卖人有督促义务。”答辩人在办理房屋登记过程中，在已经办理了部分房产证的情况下，职能部门突然提出新的要求，要求就已完成的房屋建筑面积测绘工作重新按新的标准测绘，已办理的房屋所有权证必须收回重办。期间，房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目重新进行了测绘，直到2018年7月31日才出具了《不动产测量报告》。因此，直到2019年1月，答辩人才重新为涉案项目的所有业主办理不动产权属证书并交付业主。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第一项第（五）款的约定，结合毕节区域内的实际情况，答辩人不应向被答辩人承担任何违约责任。 综上，被答辩人的诉求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。 本院经审理查明，2012年9月4日,原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款419473.00元。出卖承诺于2014年12月31日前,取得涉案房屋所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理。2.约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式第2项处理，（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款。2015年1月20日，被告取得涉案房屋商品房备案证明书。2018年12月28日，被告为原告办理涉案房屋不动产权登记证书，证书编号：黔（2019）毕节市不动产权第0032761号。 另查明，经测绘，涉案房屋建筑面积为128.35平方米，与合同约定建筑面积128.91平方米，相差0.56平方米，故涉案房屋的总价款为417,651.00元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。经庭审查明，被告于2015年1月20日取得涉案房屋商品房备案证明书，已超过合同约定的2014年12月31日，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，故应从2015年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年10月14日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年10月14日为起点，考察原告要求被告支付违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2019年10月14日为起点倒推超过3年部分，即2015年1月1日起至2016年10月14日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院部分予以采信。故应从2016年10月15日起开始计算被告应当支付的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋不动产权证书的有关资料提交给原告，由于涉案房屋已经取得商品房备案证明书，符合办理转移登记的有关条件，但被告未举证证明何时通知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间以被告取得涉案房屋的不动产权证之日止为准，即2018年12月28日。根据《商品房买卖合同》约定，约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。综上，被告应当支付原告的违约金的计算方式为：以原告已付购房款417,651.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年10月15日起计算至2018年12月28日止，共计67,158.28元。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院以67,158.28元为限予以支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟娇艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金67,158.28元； 二、驳回原告孟娇艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费744.00元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十二月十六日 书记员  高立