河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初4253号原告：河北银兴房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区颐宏大厦B座815室。法定代表人：赵银生，职务经理。委托诉讼代理人：孙云福，河北合乾律师事务所律师。被告：曹永朝，女，1958年1月6日出生，汉族，住正定县。原告河北银兴房地产开发有限公司与被告曹永朝确认合同无效纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北银兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人、被告曹永朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河北银兴房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院确认双方签订的《预约协议书》无效。事实和理由：2007年9月28日原告和正定县正定镇胜利街村委会共同建设荣国花园“村民住宅楼”项目，双方签订了合作开发协议约定：“原告出资金，胜利街村委会用集体建设土地入股，合作利润村占40%，原告占60%。”原告在2009年10月17日与被告签订了该《预约协议书》（小产权）无合法手续，预约标的无明确的楼号、单价、面积等，均不是《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容，双方的预约行为违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《土地管理法》的规定，原、被告协议无效（详见正定县人民政府公告等）。原告现销售的商品房与预约协议中的小产权房不是一个标的。原告多次告知被告该预约协议无效，又以公告的形式告知被告：“凡签订正定县荣国花园《预约协议书》的客户，依据规划法、城镇房地产法等规定和房屋现实状况等，该《预约协议书》无效，要原告领回已付的预付款。公告之日起6个月内再不办理的，视为放弃权利。”被告无异议。以上政府和原告多次告知被告：明确表示不能履行。现被告要原告交付“实际不存在的预约房屋”，又阻止原告的正常经营，使原告造成房屋销售中止并造成了巨额经济损失，被告应予赔偿，故此原告向法院起诉。被告曹永朝辩称，1、原告河北银兴房地产开发有限公司当时建房是无证建房，为了不被执法查处停工，与当时的村委会主任联合写的假合同，盖的真公章；2、原告称房子是小产权房，无合法手续，预约标的无明确楼号、单价、面积等，也不是一个标的的说法不是事实，购房合同及原告法人赵银生提供给石家庄市新华区人民法院的地址能够明确说明；3、原告称其行为违背《中华人民共和国城市房地产管理法》和《土地管理法》的规定，是其知法违法，其向新华区人民法院提交了关于正定荣国花园生活小区项目建设的全部资料，新华区法院审理认为赵银生建设荣国花园项目全部符合法律法规；4、原告称多次告知被告合同无效没有证据，原告只给被告打过一次电话称再需另加3000元/平方米，多出部分再按照12000元/平方米补交才能交房。称被告阻挠其正常经营没有证据，不是事实。当时26家开发商只有一家没有合法手续，都按合同交房了，当时都是大产权方，没有小产权房，但是在没有任何手续的情况下，其他开发商没有涨价都交房了，只有河北银兴房地产开发有限公司没有交房。原告为支持其主张提交以下证据：1、正定县正定镇胜利街村民委员会与原告在2007年9月28日签订的合作开发协议，开头第二行写明双方共同建设的是石家庄海洋世界生活区荣国花园（村民住宅楼），说明双方建设的是小产权房，约定的是四六分成；2、预约协议书，原被告签订的是预约协议书，从没有签订过任何销售协议书。协议书中明确约定小产权房第一条第二项荣国花园是六栋多层住宅楼，实际从没有盖六栋，约定的没有盖；3、正定县人民政府2013年9月20日颁发的公告，明确通知这种房屋不许买卖。正定县人民政府2013年6月5日发布的通告，明确这种房屋不能买卖，并且明确了退款以及相应的责任；4、河北银兴房地产根据两个公告在2013年12月30日公开张贴的公告，这种合同预约协议书无效；5、银兴房地产现在建筑许可证、规划许可证、土地证、建筑工程许可证、石家庄商品房预售许可证，证明五证的标的与双方签订的预约协议时间不同、质量不同，与双方合同约定的不是一个标的没有关联性；6、石家庄市中级人民法院判决（2017）冀01民终3052号判决，证实中级法院明确了这种行为违背土地法六十三条规定，村民集体所有土地使用权不得出让转让，非农业建设，事实是双方签订的协议和标的违背土地法六十三条的规定，是无效的。被告质证认为：1、合作开发协议书是真公章假证明，胜利街村委会没有此协议，如果是真的，应该给村委会利润，没有缴纳，村委会没有这个假合同；2、预约协议，合同涉及赵银生积极协助乙方办理房屋权属登记费用按照法律规定缴纳，小产权不需要缴纳费用办产权证，协议书是我们签的，说的都是大产权房没有小产权；3、原告说违法，可以查阅原告向中级法院提交的告城市规划局、赵银生的案件，赵银生向中级人民法院提交的证据证明其都是合理合法的。我买原告的房子，预约协议书第五条权属登记、第七条违约金，甲方未按合同交付房屋每逾期一日向乙方支付万分之三的违约金，第三条未经甲方书面同意，乙方不得转让、买卖或其他手段变更合同其他主体；4、对证据政府公告，我没有见过，没有人通知我。我见过贴着封条不让他售楼，对政府第二份公告，对未办理相关手续且不符合规划的，正定县也没有拆除，希望县政府把没有办手续的拆除，退给我原价我也认可。房屋预约合同无效的是2013年11月30日公告，这是给县政府看的，为什么没有通知我们，只是给县政府做的样子；5、原告提供的五个证跟我们买的房子是一个标的，可以查看购房协议书，购房协议书的住址和原告五证标的一致。原告说的合同，最高院司法法规解释，城市房地产管理法第四十五条、最高院合同法解释二的规定，双方内部认购购房协议有效应依法认定，根据最高院关于商品房买卖合同纠纷案适用法院若干问题解释第二条原告在起诉前取的商品房预售许可证的认定购房协议书有效；6、对原告提交的中院判决我不认可，中院判决没有符合高院的法律条规，我不认可，违背现在的法律法规。被告为证明其抗提供以下证据：1、新华区法院的关于解除没有售楼许可证的判决书，证明判决中开发商没有取得手续开始售楼，也起诉购房户合同无效，驳回原告诉讼，认定构成恶意诉讼；2、2010的证明买房子的价格一样，他给我们涨100元我们可以接受，按当时价格上涨了，原告的霸王条款不对；3、法律法规；4、原告提供中院和新华区法院的证据证明其合理合法的。原告质证认为：1、被告石家庄市行政规划区的一审行政判决，此判决是针对本案原告进行大产权建设的判决与双方争议的行为不是一个性质的判决，是针对的大产权诉讼的判决时间、地点与本案没有关联性，这一案是村民拆迁的性质，此判决不能证明原被告之间的行为有关联性；2、被告引用了商品房石家庄房地产现象的事件办法，这一证据与本案没有关联性，本案的时间、地点和标的依据双方之间的契约不相同。3、内部委托建房意见书与本案没有关联性，与事实没有关联性，被告提供的三个证据没有关联性，与双方诉讼的事实不一样，不能作为定案依据。经审理查明，2007年9月28日，正定县正定镇胜利街村民委员会（甲方）与原告河北银兴房地产开发有限公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定双方共同建设石家庄海洋世界生活区荣国花园（村民住宅楼），项目位于正定县，原游乐场。胜利街村民委员会以自有原游乐场集体建设土地入股，项目建设资金全部由河北银兴房地产开发有限公司自筹。所建房屋除安置原拆迁住户外，40%归甲方用于村民住宅用房，60%归乙方用于石家庄海洋世界专家技术管理人员住宅；项目由乙方以石家庄海洋世界生活区（荣国花园）办理报批手续，报批手续包括项目准入、规划方案、计划立项、土地、规划、施工等手续，直到业主拿到产权证的全部手续。2009年10月17日，原告河北银兴房地产开发有限公司（甲方）与被告曹永朝（乙方）签订《预约协议书》，约定甲、乙双方对开发建设项目和房屋建设情况充分了解后，就房屋预先约定事宜，达成如下协议：一、房屋位置：荣国花园位于正定县常山东路以北，兴荣路以南，东至向荣街，西至东垣街。二、房屋基本情况确定：1、甲乙双方确定：乙方预购房屋位于荣国花园1号楼1单元201室，房屋总面积124.9平方米，套内净面积109.76平方米，墙体及公摊面积15.14平方米，房屋价格按总建筑面积计算，单价2600元／平方米，总价324740元；三、付款方式：乙方采取一次性付款方式付款，于2009年10月17日向甲方支付总房价款324740元并签署《预约协议书》，甲方承诺乙方所购商品房屋，开盘时均价不低于3600元/平方米（包括1号、4号、5号、6号楼），2号、3号楼均价不低于4000元/平方米，若低于开盘价，低于部分，甲方返还乙方。四、房屋交付：甲方预计于2010年12月31日前向乙方交付房屋。五、权属登记及物业管理：1、甲方积极协助乙方人员办理房屋权属登记。办理权属登记的费用按照法律的有关规定缴纳。六、《商品房买卖合同》：1、甲乙双方约定，由甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》的时间，甲方收回本协议书。七、违约责任：1、甲方未按合同约定交付房屋的，每逾期一日，向乙方支付房价款的万分之三违约金。《预约协议书》签订后，被告曹永朝于2009年10月17日向被告河北银兴房地产开发有限公司支付房款324740元，原告出具了现金收据。2010年2月22日被告曹永朝又向原告河北银兴房地产开发有限公司支付钻石卡会员费30000元，白金卡会员费20000元。后原告未在规定的时间内交付涉案房产。2014年12月1日原告取得建设用地规划许可证，用地位置为：正定县常山路东头北侧，兴荣路以南，东至常青巷、西至东垣街。2014年12月4日原告取得建设工程规划许可证，2015年2月12日原告取得建筑工程施工许可证，2015年6月17日原告取得石家庄市商品房预售许可证。现在，原告以《预约协议书》签订时为土地性质为集体土地违犯强制性规定为由要求确认该协议无效。本院认为，原告于2007年9月28日与正定县正定镇胜利街村民委员会签订《合作开发协议》时，协议明确约定：正定县正定镇胜利街村民委员会以自有原游乐场集体建设土地入股，并约定由原告负责办理相关报批手续；2009年10月17日，原告河北银兴房地产开发有限公司与被告曹永朝签订《预约协议书》时，原告明知当时的涉案土地的状况，却与被告协议约定：甲方积极协助乙方人员办理房屋权属登记。办理权属登记的费用按照法律的有关规定缴纳；由甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》的时间，甲方收回本协议书。随后，原告收取了被告房款324740元，以及在2010年收取了钻石卡会员费30000元，白金卡会员费20000元，共计374740元的巨款后，房价大幅上涨，原告不能按期交房，2015年6月17日原告取得石家庄市商品房预售许可证，现在原告作为违约方以当时签订《预约协议书》时涉案土地为集体土地为由要求宣告合同无效，其行为明显违背诚实信用原则，其向法院提起诉讼的行为属于滥用诉权的行为，应当驳回其诉求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：驳回原告河北银兴房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告河北银兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。（并于上诉期满后七日内提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  闫建霞人民陪审员  樊 帆人民陪审员  吴茜茜二〇一九年十二月六日书 记 员  信佳诺