广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4050号上诉人（原审原告）：黄艺城，男，汉族，1997年01月29日出生，住址：广东省。委托诉讼代理人：李嘉伦，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛茜茜，广东宝城（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：吴广军。委托诉讼代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏倩，女，汉族，1991年9月12日出生，住址：广东省，该公司员工。上诉人黄艺城与被上诉人广东合生帝景房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告黄艺城不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销(2019)粤1302民初2106号民事判决（下称“原审判决”），依法改判支持上诉人的全部原审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的商品房买卖合同并没有约定关于逾期交付房屋权属证书的违约金，双方从未签订所谓的“补充协议一”。1、本案中双方根本没有签订所谓的补充协议一，而非原审判决提及的被告《情况说明》显示的所谓遗失了。没有签订何来遗失！2、正因为双方签订的《商品房买卖合同》并没有约定关于原审被告应承担的关于上诉人在规定或约定的期限内取得房屋权属证书的逾期违约金，也没有签订所谓的补充协议一，原审被告应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《商品房买卖合同解释》”）的十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案逾期交付房屋权属证书的违约金。二、原审法院根据“被告与其他买受人同类案件关于违约金的约定、参加被告同小区的标准”酌定被告逾期办证的违约金计算时间应以每满一年为计算节点，从逾期之日起，每满一年按已付房款的1%向原告支付违约金，没有任何法律依据，应当遵循相关司法解释处理。1、逾期交付房屋权属证书违约金没有约定是一种客观存在，只要出现了这种客观存在，就应当直接适用对此已有规定的司法解释。原审被告没有和上诉人签署所谓的补充协议一，极有可能是原审被告管理不善等自身过错造成。但不管怎样，只要因出卖人的原因买受人在期限内未能取得房屋权属证书但是没有约定违约金的情形，就应当适用《商品房买卖合同解释》的第十八条规定。而且，为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,广东省高级人民法院也在2017年制定了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》并通知要求包括原审法院在内的全省各级法院认真贯彻执行。其中，该指引第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。2、既然司法解释已给予明确依据，就应当直接适用，而不是强行参照某个法院自身裁判同类案件的标准（先不考虑某个法院的标准是否正确或者客观公正，没有约定违约金本身已经是本案与所谓的同类案件的最大不同）试问，无法办理房屋权属证书是谁的过错？没有明确约定违约金是谁的过错？在原审被告存在过错的情况下为什么原审法院还要参照有利于原审被告的远低于同期人民银行贷款利率的每满一年才计算1%的违约金计算标准格式条款？而不是参照司法解释的明确规定以及高级人民法院的明文指引。在上诉人原审起诉状列明上述司法解释的情况下，原审法院判决依然无视该司法解释，原告深表遗憾。而且，原审法院应该清楚“每满一年为计算节点”、“每满一年按已付房款的1%向原告支付违约金”是极为不公平的单方格式条款、违约责任非常轻，如此低的违约金根本无法促使本案原审被告尽快向国土部门补缴清地价款。违约金除了具有补偿性功能，还具有惩罚性功能，是对违约方违约行为的一种惩罚，目的是维护合同交易，提高合同履约率，预防违约。这种情况下，强行参照同一个法院对其它同类但并不相同案件约定的标准酌定必然是不对的，必定不能保护上诉人的权益，反而助长了原审被告继续违约的可能性。3、而且上诉人多年无法取得、也不知何时才能取得权属证书，上诉人的损失客观存在并且损失数额也难以确定。没有权属证书，上诉人无法使用涉案房屋办理抵押贷款，更无法根据自身需要自主处分涉案房屋，损失数额难以确定。上诉人至今未取得房屋权属证书而无法完全行使物权的全部权益，损失客观存在，属于商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。在《商品房买卖合同解释》有明确规定的情况下，就应当按照该司法解释第十八条按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案逾期交付房屋权属证书的违约金。否则，该司法解释形同虚设。四、原审判决支持的逾期交付房屋权属证书的计算期间计至原审庭审当天是错误的，应支持计至原审被告向上诉人交付涉案房屋权属证书之日止，否则将产生严重诉累，导致各方的资源浪费。1、若不计至实际交付房屋权属证书之日，很可能将导致上诉人及其他买受人不得不另行起诉。因此发生的律师费、诉讼费、差旅费、沟通成本，法院是否支持由原审被告承担呢？2、按照原审法院“每满一年才计算违约金”的标准，买受人是否应该掐准起诉立案、准确预估开庭时间，才能尽量促使逾期之日起至庭审当日刚好是满年，这样才能让做到利益最大化？3、是否原审法院认为买受人应当在拿到房屋权属证书才提起诉讼维权？先不论诉讼时效的问题，但何时才能拿到权属证书根本不是买受人能控制或预估的。4、若待上诉人已经拿到房屋权属证书后才提起诉讼，暂不考虑诉讼时效的问题，如果逾期时间计至一审开庭刚好差一天才是X年，那么在按每满一年才能计算的标准下，法院是否只能支持（X-1）年产生的违约金？设身处地想想，我们是否能欣然接受这种极为不公平的情况发生在自己身上。五、原审判决以“涉案房屋尚不具备办证条件”不予处理上诉人关于判令原审被告履行为原告办理涉案房屋权属证书的义务的请求，没有依据。1、首先，使涉案房屋具备办证条件是作为原审被告的基本义务。2、根据惠州住建局，本案中涉案房屋所在住宅楼无法办理相关验收手续进而导致涉案房屋无法办理权属证书，是因为被告超规划建设，没有完善增容补交地价款手续，也即没有缴清全部地价款。相关未能取得涉案楼盘房屋权属证书的买受人曾先后多次向惠州市相关政府部门反映情况，根据惠州市住房和城乡规划建设局的反馈：涉案楼盘E3、H1两栋住宅楼及配建的商业设施未办理规划验收手续；根据国土部门的要求，“合生帝景湾”项目需完善增容补交地价款手续，待其缴清全部地价款后，方可予以办理相关验收手续。至今，原告取得涉案房屋权属证书的日子仍遥遥无期，严重影响买受人处分房屋的权利。3、涉案房屋能否具备办证条件根本在于原审被告是否缴清因其超规划建设需补缴的地价款（及其它费用，如有）。原审被告一天不缴清地价款，上诉人一天都无法主张请求原审被告办理并交付涉案房屋的权属证书？显然这是不合理的，上诉人提起诉讼系希望法院能够判令对方立即或者限期内缴清全部地价款，以便尽快办理涉案房屋权属证书并向上诉人交付。综上，请求法院查明案件事实，支持上诉人的全部请求。我需要进一步明确一下我们起诉的诉求的违约金的计算标准不是“同期人民银行贷款利率”而是“原审起诉状第3页已有明确提及应按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（…6.175%/年）计算违约金”。被上诉人广东合生帝景房地产有限公司辩称，第一，本案是逾期办证的违约诉讼，对于这类诉讼，城区和中院有将近600宗，生效判决确定的都是按1%计算违约金，本案，一审法院从统一裁判的角度进行判决是正确的。第二，对于每年1%的违约金，在补充协议上实际是有约定的，只是我们没有找到本案的补充协议，但是实际上，本案确实是有签订补充协议的。第三，对于对方的上诉请求，司法解释规定的是可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，司法解释对此的观点是可以参照，这不是强制性规定，是可以按照，也可以不参照的，我们认为一审法院按照司法统一的原则作出相同的判决是恰当的。第四，基于本案商品房买卖是办证纠纷，对于上诉人不会产生利息方面的损失的，从实际损失的角度，原审法院的判决是基本恰当的。原审原告黄艺城向一审法院起诉请求：一、判令被告立即缴清全部地价款办理相关验收手续促使涉案房屋所在项目符合国土部门的要求，履行为原告办理涉案房屋权属证书义务。二、判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋房地产权证书的违约金，自2016年6月1日计至原告实际取得涉案房屋权属证书之日（暂计至2018年11月30日，违约金为980，281.25元）。三、判令被告承担全部诉讼费。原告在庭审中增加诉请：要求被告支付的违约金参照中国人民银行规定的同期同类的逾期计收贷款利率标准。一审法院认定事实：2014年11月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014）100xxx0），约定：原告购买被告开发的位于惠州市xxxx××房，购买价为6350000元；被告应于2015年4月20日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告,并符合本合同约定的商品房交付给原告使用;第十一条约定：“……由于买受人原因未能按期交付，双方同意按照以下方式处理：买受人未按照书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。买受人须按物业管理公司规定标准计付管理费。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。第十五条约定被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同补充协议一的约定处理。原告提交的合同中显示，合同中并无协议补充一。被告在庭审期间称：“有补充协议。因为之前补充协议都是附带在合同里。”被告于2019年4月16日提交一份《情况说明》显示：贵院受理的原告黄艺城诉被告广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷案件，经核实，被告方遗失了双方签订的商品房买卖合同的补充协议一及补充协议二。原、被告双方在庭审期间均认可涉案房屋已于2014年12月1日交付。被告未在约定的期限内为原告办理上述商品房的产权证。另查，合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告于2014年12月1日向物业管理中心出具了《交楼通知书》，显示：现有Ex-xx01房的业主黄艺城先生已交清公司规定的入住前应交房款。请贵中心凭本通知、业主身份证（或法人委托书）协助其办理收楼手续。另查，被告在庭审期间称无法给与一个准确时间（办出房屋权属书的时间），尽量在今年8月底前。一审法院认为，原告黄艺城与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（201x）100xxx40）及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款6350000元，缴纳了办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日即2014年12月1日起一年半内为原告办理房屋产权证书，但是被告至今仍未为原告办理房屋产权证书，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然原、被告双方签订的合同中已约定若原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同补充协议一的约定处理，但是原、被告双方均未提供证据证明双方曾经签订过关于违约金的补充协议。而根据本院受理的被告与其他买受人之间的同类案件中关于违约金的约定：“如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。”参照被告同小区的标准，本院酌定被告逾期办证的违约金计算时间应以每满一年为计算节点，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。又被告于2014年12月1日将涉案房屋交付给原告，故被告应于2016年5月30日前为原告办理房屋产权证书，然而被告至今仍不能确认为原告办理房屋权属证书的时间。自2016年5月30日起至庭审期间（2019年4月4日）止，已届满两年未满三年，故被告应当向原告支付逾期办证违约金127000元（6350000元×1%×2年=127000元）。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件后被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。至于诉讼费的问题，本案案件受理费为13603元。尽管原、被告双方之间签订的合同约定若原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同补充协议一的约定处理，但被告称遗失原、被告双方之间签订的关于房屋买卖合同的补充协议，故本院酌定由被告承担本案诉讼费10882元，原告承担本案诉讼费2721元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告黄艺城支付逾期办证违约金人民币127000元。驳回原告黄艺城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13603元（原告已预交13603元），由原告黄艺城负担2721元，被告广东合生帝景房地产有限公司负担10882元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案的逾期办证违约金应按什么标准计算？理由是什么？具体评述如下：2014年11月15日，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、见补充协议一。”广东合生帝景房地产有限公司主张双方曾签订补充协议一，但已遗失。黄艺城则主张双方并未签订过关于违约金的补充协议一。双方对于是否签订补充协议一各执一词，按照民事诉讼证据规则，应由广东合生帝景房地产有限公司承担举证责任，但其并未提交相应的证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依照该司法解释的规定，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人应当对逾期办证承担违约责任。根据现有证据，广东合生帝景房地产有限公司对于逾期办证有过错应承担逾期办证违约责任，而涉案商品房买卖合同并没有约定违约金，被上诉人亦无法提供证据证明其与上诉人就逾期办证违约责任签订了补充协议，故结合上诉人的诉讼请求以及上述规定，上诉人主张按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，有事实和法律依据，二审予以采纳。在被上诉人未能提供特殊约定的合同依据应依法承担举证不能不利后果的情况下，一审仅参照同小区的标准酌定逾期办证的违约金计算时间以每满一年为计算节点，从逾期之日起，每满一年被上诉人广东合生帝景房地产有限公司按已付房款的1%支付违约金，处理欠当，二审予以纠正。综上所述，原审判决认定事实不清，处理不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初2106号民事判决第二判项及一审诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初2106号民事判决第一判项为：广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向黄艺城支付逾期办证违约金（以6350000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率自2016年6月1日起计至广东合生帝景房地产有限公司将办理权属转移登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回黄艺城其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费13603元（黄艺城已预交）、二审受理费13603元（黄艺城已预交），合计27206元，由上诉人黄艺城负担203元，由被上诉人广东合生帝景房地产有限公司负担27000元。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 于海砚二〇一九年十二月十七日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。