湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1122民初3507号原告:湖北金水源物业服务有限公司。住所地：红安县沿河路盛地沃尔玛广场。统一社会信用代码：914211220849231945。法定代表人：宋仪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梅利娟，湖北威斯力律师事务所律师，特别授权。被告：湖北盛地房地产开发有限公司。住所地：红安县沿河路盛地沃尔玛广场。统一社会信用代码：91421122573706879U。法定代表人：曾爱华，该公司总经理。委托诉讼代理人：程晓娟，女，汉族，1985年5月11日出生，住湖北省红安县，该公司副总经理，一般代理。原告湖北金水源物业服务有限公司与被告湖北盛地房地产开发有限公司物业合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北金水源物业服务有限公司委托诉讼代理人梅利娟、被告湖北盛地房地产开发有限公司委托诉讼代理人程晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北金水源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付欠款5212585.36元（该金额不是截止到2019.9的欠款总额，原告保留另行主张余下欠款7659450.5元的权利），并以5212585.36元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算2019年10月1日至实际清偿之日止的利息；二、判决被告按照每月382023元标准向原告支付2019年10月1日至合同终止期间的物业管理服务费；三、本案诉讼费用由被告承担。被告湖北盛地房地产开发有限公司辩称：原告所述属实，但是金额不符。商住约定17万方，每平方1.2元计算，截止2019.9，沃尔玛商超物业每月88356元，截止2019年9月30日，共计5478072元。协议电费98万一年，电费计5063333元。这三个部分是原被告协议及物业合同约定的内容。实际上我方已支付了23126968元，仍欠474037元未给付。原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据:第一组证据：企业信用信息公示报告，拟证明：被告为适格主体。被告湖北盛地房地产开发有限公司无异议。第二组证据：1、物业管理服务合同，拟证明：原告接受被告委托为“盛地广场”物业提供物业管理服务，被告应当向原告支付物业管理服务费。2、补充协议，拟证明：物业服务费计算标准为：商业物业按相应建筑面积（约7万平方米）每月平方米4元计收，住宅物业按相应建筑面积（约7.2万平方米）每月平方米1.2元计收，尚未出租或出售的物业按相应建筑面积（约1万平方米）每月每平方米1.2元计收。补充协议是对物业合同的双方权利义务进一步的补充。特别说明，根据补充协议约定，商业部分是不区分是否出售或出租的，所有商业均应按照每月平方米4元计收，但原被告之间友好合作，故原告自愿放弃部分权利，即未出租商业部分按每月每平方米1.2元计收，并且原告在本次诉讼中未主张违约金；按照相关法律规定，利息计算时间应当是自逾期支付之日起（即2014年6月起），但原告仅主张了2019年10月1日起的部分。被告湖北盛地房地产开发有限公司无异议。第三组证据：《协议》、盛地百货公共用电估算（按年算），2014-2019年金水源交电费明细，拟证明：1、沃尔玛实际使用的物业管理服务费为按相应建筑面积（14726平方米）每月每平方米6元计收，此费用由被告代收，并由被告返还给原告，2、沃尔玛实际使用的物业的电费为1233617.28元/年，费用由原告代为垫付，并由被告支付给原告。被告湖北盛地房地产开发有限公司电费认为《协议》上载明的沃尔玛约定98万一年，但是原告是按照1233617.28元/年计算，不符合协议约定。被告湖北盛地房地产开发有限公司未向法庭提交证据。对以上当事人无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据，认定如下：垫付电费的问题。《协议》载明盛地广场公共区域用电、电梯设备、广告照明等公共用电电费均由受托方代付，该项费用通过用电功率计算约为98万元，委托方根据实际代付年限，一并返还给受托方。被告认为应按《协议》载明的金额98万元/年计算，原告认为协议约定的是一个约为每年98万元，而不是固定的，是估算的数字，实际支付应按照双方实际支付情况据实结算，现在沃尔玛实际用电情况是1233617.28元/年。国家电网对沃尔玛租赁该14726平方米未单独开设电费收缴账户，无法对其电费情况做区分，故只能根据其实际使用的电器数量使用时长进行估算，该份专用电工提交的计算的估算表仅为一般正常功率的电器，其实际电费费用远远超过该估算表。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”该《协议》载明的该项费用通过用电功率计算约为98万元属于约定不明确，原告2014年至2019年每年实际向国网湖北省电力有限公司黄冈供电公司支付的费用远超过98万元，故对原告要求每年按照每年122万元进行电费结算予以认定采信。本院经举证、质证、认证，结合当事人的当庭陈述，查明如下事实:被告湖北盛地房地产开发有限公司系坐落湖北省××××路的“盛地广场”项目的开发经营者，其中住宅部分面积是7.2万平方米，商业8万平方米，商业部分分两个部分，已出租和出售7万平方米，有1万方闲置，沃尔玛承租盛地广场是14726方，合计16.6726万平方米，物业费由上述四部分组成。2014年4月15日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定:原告为“盛地广场”的住宅物业和商业物业提供物业管理服务，被告承担相关的前期的物业管理服务费用。2014年5月19日，原告与被告签订《补充协议》，约定:商业部分物业服务费为每月每平方米4元，住宅部分物业服务费为每月每平方米1.2元，合同约定的建筑面积以实际面积为准。2014年7月13日，原告与被告签订《协议》，约定:沃尔玛(湖北)商业零售有限公司租赁“盛地广场”14726平方米物业，该部分的物业管理服务费为每月人民币88356元，由被告代为收取，并返还给原告;该部分的电费由原告代为垫付，并由被告根据实际代为垫付情况返还给原告。经核算，1、自2014年5月至2019年9月13日计64个月普通住宅物业费5529600元（7.2万方×1.2元/月/平方×64月），商业物业费18688000元[已出租出售7万方×4元/月/平方×64月=17920000元+未出租出售1万方×1.2元/月/平方×64月（原告自愿认可1.2元/月/平方）=768000元]；2、自2014年7月至2019年9月计62个月沃尔玛部分物业费5478072元（88356元/月×62月）；3、自2014年7月至2019年9月计5年2个月，垫付电费6303333元（122万元/年×5年+101667元/月*2月）。原告应当收取的物业服务费总额三项合计金额35999005元。原告实际收取的物业服务费为23126969.4元，被告尚欠原告人民币12872035.86元。本次诉讼中，原告向被告主张人民币5212585.36元。本院认为，原告湖北金水源物业服务有限公司与被告湖北盛地房地产开发有限公司于2014年4月15日签订的《物业管理服务合同》、2014年5月19日签订的《补充协议》、2014年7月13日签订的《协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律、法规禁止性规定，上述合同合法有效。原告以合同约定为“盛地广场”的住宅物业和商业物业提供物业管理服务，被告应承担相关的物业管理服务费用。被告尚欠原告物业管理服务费用12872035.86元。本次诉讼中，原告向被告主张5212585.36元，故对原告要求被告支付欠款5212585.36元的诉讼请求予以支持。原告要求以欠款5212585.36元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算2019年10月1日至实际清偿之日止的利息无依据本院不予支持。原告要求被告按照每月382023元标准向原告支付2019年10月1日至合同终止期间的物业管理服务费未有相关的合同条款为依据本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北盛地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北金水源物业服务有限公司支付物业管理费5212585.36元；二、驳回原告湖北金水源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48288元，由原告湖北金水源物业服务有限公司负担7030元，由被告湖北盛地房地产开发有限公司负担41258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费48288元,款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理。审判长  黄红英审判员  阮红玲审判员  阮红耀二〇一九年十二月十七日书记员  赵 丹