呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初4339号原告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：毛丹丹，女，无固定职业，住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：周连平，内蒙古伊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐高阳，内蒙古伊坤律师事务所律师。原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）与被告毛丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富恒公司的委托诉讼代理人王涛，被告毛丹丹的委托诉讼代理人周连平、徐高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富恒公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告支付原告违约金68519.60元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月9日，被告购买了原告开发建设的××园房屋，并与原告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，购房款总价为342598元，其中，其中购房款210000元由被告办理银行按揭贷款；如买受人（即被告）未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，出卖人（即原告）有权单方解除《买卖合同》买受人应当向出卖人支付合同总价20%的违约金。合同履行过程中，被告办理了按揭贷款，但未向银行偿还贷款，导致银行将被告剩余未还贷款本息及罚息共计183468.53元自原告保证金账户中全部扣划，原告承担了保证责任。原告认为，被告该等行为已经构成根本违约，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定及相关法律的规定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。已维护原告的合法权益。毛丹丹辩称，答辩人已支付原告181819元，故原告诉请解除合同支付违约金缺乏事实依据法律依据，依法应予驳回。答辩人与原告于2015年10月9日签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》但答辩人是购买的案外人内蒙古恒睿装饰装横有限公司的顶账房，银行也确定划扣了原告的保证金181818.84元，但经案外人内蒙古恒睿装饰装横有限公司与原告协商，原告从拖欠案外人恒瑞装饰公司工程款中于2019年3月14日扣回181819元，故原告诉请缺乏事实依据法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年10月9日签订《商品房买卖合同》（编号：Z-B2-Z0226），约定由被告毛丹丹购买被告富恒公司开发建设的××园商品房，建筑面积79.25平方米，每平方米单价4323元，购房总款为342598元，双方约定的付款方式为按揭贷款，买受人于购房之日支付首期房价款132598元，剩余210000元办理银行按揭贷款支付。违约责任约定为：买受人逾期付款的，自逾期之日起，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付累计应付款20%的违约金。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四第十四条第五款、附件五第一条、第五条的规定余款210000元被告毛丹丹选择以按揭贷款的方式支付；在买受人以按揭/公积金贷款方式支付房价款，且出卖人为买受人的按揭/公积金贷款提供了保证的情形下，如买受人未能履行如期向贷款银行/公积金中心支付贷款的义务，出卖人有权解除合同因被告原因导致《商品房买卖合同》解除，依据《商品房买卖合同》附件四第十四条第5款，买受人应当支付购房总价20%的违约金。合同签订后，该房首期房价款132598元已由被告毛丹丹于2015年10月9日向原告富恒公司进行了交纳，剩余房价款210000元由被告毛丹丹办理按揭贷款，原告毛丹丹在缴纳了首付款之后于中国建设银行办理了按揭贷款，毛丹丹在偿还部分贷款后，在未能按约定履行如期向贷款银行支付贷款的义务，致使中国建设银行于2016年12月26日以及2019年3月4日分别从原告富恒公司的账户中划扣1649.69元和181818.84元，共计划扣183468.53元。以上事实有《商品房买卖合同》的复印件及收据、《商品房买卖合同》附件四《补充协议》、附件五《关于按揭贷款／约公积金贷款的约定》、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明等证据予以证实。本院认为，被告毛丹丹与原告富恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告毛丹丹对余款210000元选择以按揭贷款的方式支付，但实际履行中被告毛丹丹偿还部分贷款后未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，被告毛丹丹的行为已构成违约，依据双方合同约定及法律规定，原告富恒公司解除合同的条件已成就，有权解除合同，且解除权的行使未超过除斥期间，故对于原告富恒公司诉请解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故对于原告富恒公司请求赔偿违约金的诉讼请求予以支持，关于原告富恒公司主张逾期付款违约金68519.60元。根据《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑被告毛丹丹违约行为的情节、过错程度以及原告富恒公司可能获得的逾期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，本案中约定的购房总价款的20%的违约金明显超过了其实际损失的数额，应当依据原告富恒公司的请求和实际损失予以调整，本院酌定调整为以中国建设银行从原告富恒公司共计划扣的183468.53元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年3月5日计算至判决生效之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与被告毛丹丹于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》（编号：Z-B2-0226）；二、被告毛丹丹于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司2019年3月5日至判决生效期间的违约金（以银行划扣的183468.53元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）三、驳回原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费757元，由原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权 二〇一九年十二月二十一日书记员 高 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。