襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初2466号原告（反诉被告）：湖北金环房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区人民路57号金环御江苑5幢1层4室。法定代表人：王义涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：周睿，湖北佑佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：陶军，男，1989年2月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：丁世友，湖北三国律师事务所律师。原告湖北金环房地产开发有限公司（以下简称金环公司）与被告陶军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，于2018年10月18日作出（2018）鄂0606民初3092号民事判决书。宣判后，金环公司与陶军均不服提出上诉。襄阳市中级人民法院审理后，认为一审程序违法，遂裁定撤销本院（2018）鄂0606民初3092号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金环公司的委托诉讼代理人周睿、被告陶军及其委托诉讼代理人丁世友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金环公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告并于解除合同之日起十日内腾退襄阳市樊城区金环御江苑小区1号楼1层1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013的房屋；2.被告按照租赁合同约定的租金标准向原告支付从2018年3月23日起至腾退房屋之日止的房屋占用费（截至2018年5月23日应当支付29814元）；3.被告向原告支付违约金74535元，且被告向原告支付的30000元履约保证金不予退还；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于樊城区金环御江苑小区1号楼1层1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013的房屋，租期为五年，从2017年9月22日起至2022年9月21日止，第一年租金为178884元，第二年为238512元，自第三年开始，租金在上一年基础上递增8%。租金半年一付，以每个交租期最后一个月前的十日前交付下半年租金。同时约定，被告在承租房屋前应交付房屋履约保证金30000元，若累计超过三十日未缴纳房屋租金的，原告有权单方解除合同，并不予退还保证金，同时有权按照月租金5倍的标准要求被告支付违约金。被告于2017年8月16日向原告支付履约保证金20000元，后于9月8日支付履约保证金10000元及2017年9月22日至2018年3月21日的租金89442元。2018年3月11日起，原告开始催告被告支付下半年租金89442元，被告一直拒之不理，至今不履行支付租金的义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。陶军辩称，1、原告起诉没有任何事实依据；2、被告在履行合同中没有任何违约行为；3、原告没有提供符合合同约定的房屋已构成违约，给被告造成损失。陶军向本院提出反诉请求：1.继续履行2017年9月25日双方签订的房屋租赁合同；2.原告赔偿因房屋漏水给被告造成的货物损失10000元，赔偿被告不能使用的013号房屋的装修损失115477元；3.本诉和反诉的诉讼费由原告承担。事实与理由：在双方签订合同前，原告给了被告一个月的免租期用于装修，在装修完毕后双方才在2017年9月22日签订了第一份《房屋租赁合同》，该合同约定租赁的房屋包括1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013四间房屋共265.01平方米（被告装修的也是该四间房屋）。合同签订后，被告如期开业，谁知刚开业几天，从楼上餐馆漏下大量的水，导致被告所开超市无法正常营业，向原告反映，原告派人来检查后，认为是餐馆没有做防水造成的。由于餐馆是豪华装修没有办法处理，于是双方在2017年9月25日签订了第二份《房屋租赁合同》，租赁的房屋不包括1-1-013房屋，面积也由原来的265.01平方米变为112.06平方米，租金由原来的年租金178884元变为36000元。之后，原告为消除被告顾虑，将被告原按第一份合同约定所交的6个月租金89442元，按第二份合同约定扣除半年租金18000元后将剩余的71442元返还给被告，已示第二份合同已执行。而被告在收到该71442元又转给原告经理蒋岚，委托其将71442元作为一次性交付执行第二份合同的租金之用。从以上事实可以看出原告履行合同有瑕疵，并且故意说被告违约要求收回房屋，干扰被告正常经营，导致被告不敢扩大经营规模及接受别人的投资，给被告造成巨大损失。金环公司针对反诉辩称，1、2017年9月25日双方签订的租赁合同没有实际履行，故不存在继续履行该合同；2、被告没有提供因漏水造成货物损失10000元的事实依据，被告仅提供了房屋装修合同，未提供实际装修支出费用的流水明细；3、房屋是否漏水、漏水面积及成因，被告未拿出与原告有直接因果关系的证据，若非因房屋主体结构的漏水，被告应向造成漏水的实际责任人主张损失。本院经审理认定事实如下：2017年9月22日，金环公司与陶军签订《房屋租赁合同》（第一份合同），约定陶军承租金环公司所有的位于襄阳市××区××·××小区××楼××层，房号为1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013的房屋，总建筑面积为265.01平方米；租期为5年，自2017年9月22日起至2022年9月21日止；租金标准为75元／㎡／月，每月租金为19876元，第一年实际租金为178884元（免租期3个月），第二年租金为238512元，自第三年开始，每平方米租金在上一年基础上逐年递增8%；以年租金总额的50%为一个交租期，陶军应在每个交租期最后1个月的10日前支付下个交租期租金；本合同项下第一期的租金应于本合同签订当日内交付，所交租金为第一年租金的50%即89442元；陶军应于本合同签署之日交付履约保证金30000元；租赁期间，金环公司负责或委托物业公司负责对房屋的结构、质量进行维护、维修，陶军负责房屋内部日常维护、维修；陶军逾期支付租金达15日以上的，金环公司有权单方解除合同并收回商铺，且不予返还已交纳的履约保证金，租金，陶军须赔偿给金环公司所造成的损失；陶军未按约定交纳租金，应按应付租金日之5‰支付违约金，累计超过30日未交纳租金的，金环公司有权单方终止并解除合同，陶军应按月租金标准的5倍赔偿金环公司，且同意金环公司没收合同履约保证金等。2017年8月16日和9月8日，陶军分别向金环公司交纳履约保证金20000元和10000元。2017年9月8日，陶军向金环公司支付了第一年50%的租金即89442元。2017年9月25日，金环公司又与陶军签订《房屋租赁合同》（第二份合同），约定陶军承租金环公司所有的位于襄阳市××区××·××小区××楼××层，房号为1-1-006、1-1-007、1-1-008的房屋；租期为5年，自2017年9月25日至2022年9月24日止；租金每年36000元，以年租金总额的50%为一个交租期，陶军应在每个交租期最后1个月的10日前支付下个交租期租金；陶军应于本合同签署之日交付履约保证金30000元；租赁期间，金环公司负责或委托物业公司负责对房屋的结构、质量进行维护、维修，陶军负责房屋内部日常维护、维修；陶军逾期支付租金达15日以上的，金环公司有权单方解除合同并收回商铺，且不予返还已交纳的履约保证金，租金，陶军须赔偿给金环公司所造成的损失；陶军未按约定交纳租金，应按应付租金日之5‰支付违约金；累计超过30日未交纳租金的，金环公司有权单方终止并解除合同，陶军应按月租金标准的5倍赔偿金环公司，且同意金环公司没收合同履约保证金等。2017年9月30日，金环公司将收取的89442元租金中的71442元退还给陶军。同日，陶军又向金环公司的总经理蒋岚转款71442元。之后，金环公司依据第一份合同要求陶军支付租金未果，双方产生纠纷。另查明，本院对现场进行了勘验，陶军租赁房屋用于经营超市（机器猫超市）并对四间房屋进行了装修，除使用1-1-006、1-1-007、1-1-008三间房屋外，在1-1-013房屋摆放了部分商品、空货架、储物柜。还查明，针对陶军陈述的1-1-013房屋漏水问题，本院向其二楼樊城区饭湘明厨酒店及负责租赁物所在小区物业管理工作的襄阳绿阳物业服务有限公司进行了调查。樊城区饭湘明厨酒店经理王建涛陈述，酒店于2017年5月进行装修，10月开始营业，之后金环公司向酒店反映有漏水现象，酒店对后厨洗菜间重新做了防水处理，现已无渗水现象。襄阳绿阳物业服务有限公司出具证明陈述，2019年3月中旬襄阳地区下暴雨，市政公共排水设施受阻，直接影响御江苑小区1-2号楼临街门面，1-3层房屋内雨水管道严重受阻，1号楼门面（机器猫超市）后面雨水管道破损，物业公司在第一时间进行了紧急疏通，并对受阻管道及渗水部位进行了修复和维护。对有争议的证据和事实，本院认定如下：双方履行的是2017年9月22日的合同还是2017年9月25日的合同。对此，金环公司在庭审中陈述：“双方在2017年9月22日签订第一份租赁合同后，陶军称无力承担高额物业管理费，要求金环公司配合其签订一份新合同，减少承租面积，以逃避交纳013号房屋的物业费。在双方于2017年9月25日签订新合同后，金环公司就将该合同销毁了。双方实际履行的还是2017年9月22日的合同，陶军也按此合同的约定交纳了租金89442元。”金环公司为证明其主张，向本院提交了2017年9月22日的租赁合同、陶军交纳租金的凭证、陶军经营超市的视频光盘等证据。陶军在庭审中陈述：“超市开业后楼上漏水严重，特别是013号房屋，所以找到金环公司及物业公司想解决漏水问题。因为楼上餐馆做的是豪华装修，拆了重新做防水成本非常高，楼上也不同意，所以双方协商将漏水最严重的013号房屋退租，由金环公司收回，于2017年9月25日签订了第二份合同。向蒋岚转款是提前支付之后的租金，因其当时正在筹集进货资金，需要大量资金，将71442元交付给金环公司，是为了避免经营问题影响交纳租金，这个资金是专款专用。”陶军为证明其主张，向本院提交了2017年9月25日的租赁合同、漏水视频光盘、物业公司出具的证明等证据。本院认为，首先，陶军向金环公司交付了89442元，符合第一份合同对租金交纳的约定。陶军在本案原一审时对此解释是其交纳89442元租金后，金环公司按第二份合同退还了71442元，因其委托金环公司的胡丽办事，按胡丽的指示将71442元转给了蒋岚，而在本案重审时又称该71442元系为了避免经营问题影响交纳租金提前支付的第二份合同的租金。其陈述前后自相矛盾，且与交易习惯及常理不符，故本院对此不予采信；其次，经本院现场勘验，陶军实际占有、使用1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013四间房屋，符合第一份合同对租赁物的约定。陶军称其未使用1-1-013房屋，与事实不符，本院亦不予采信。综上，金环公司按2017年9月22日的合同约定履行了租赁物的交付义务，陶军也按约定履行了当期租金的交付义务，故双方实际履行的合同即为2017年9月22日的合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，金环公司与陶军虽于2017年9月22日、9月25日签订了两份不同的租赁合同，但根据本案查明的事实，双方实际履行的是2017年9月22日的租赁合同。该合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陶军租用金环公司的房屋，负有按照合同约定支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陶军支付了第一年50%的租金后就未再支付，其行为已构成违约，金环公司解除合同的条件成就，可以行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。金环公司向本院递交的民事诉状上载明了解除合同的意思表示，本院于2018年6月27日向陶军送达了起诉状副本，故本案所涉《房屋租赁合同》已于陶军收到起诉状副本之日即2018年6月27日解除。合同解除后，陶军应将承租的房屋返还给金环公司，同时应向金环公司支付截至合同解除之日拖欠的租金[2018年3月23日至2018年6月27日的租金为47205.5元（以第一年实际年租金178884元为标准计算，2018年3月23日至2018年6月22日租金为44721元，2018年6月23日至2018年6月27日租金为2484.5元]及合同解除后至返还房屋期间的占用费，占用费参照《房屋租赁合同》约定的月租金19876元的标准计算。金环公司要求陶军支付违约金74535元，并不予退还陶军交纳的保证金30000元的诉讼请求，虽符合合同约定，但违约金应以实际损失为计算基础，而金环公司未举证证明其实际损失数额，且金环公司又要求不予退还履约保证金，根据本案事实，30000元履约保证金足以弥补金环公司的损失，故本院对金环公司要求不予退还履约保证金30000元的诉讼请求予以支持，对金环公司要求陶军支付违约金74535元的诉讼请求不予支持。陶军反诉要求继续履行双方于2017年9月25日签订的租赁合同，因双方实际履行的是2017年9月22日的租赁合同，2017年9月25日的租赁合同并未履行，故对该请求本院不予支持。陶军反诉要求金环公司赔偿因房屋漏水给其造成的货物损失10000元，因其未举证证明房屋漏水系房屋结构、质量问题导致，且所举证据也不能证明存在损失，故对该请求本院不予支持。陶军反诉要求金环公司赔偿其未使用013号房屋的装修损失115477元，根据本案查明的事实，013号房屋至今由其占有、使用，不存在因未使用而产生的装修损失，故对该请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告湖北金环房地产开发有限公司与被告陶军于2017年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月27日解除；二、被告陶军于本判决生效后十日内将承租的位于襄阳市樊城区人民西路57号金环·御江苑小区1号楼第1层，房号为1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013的房屋返还给原告湖北金环房地产开发有限公司；三、被告陶军向原告湖北金环房地产开发有限公司支付从2018年3月23日至2018年6月27日的租金47205.5元；四、被告陶军向原告湖北金环房地产开发有限公司支付从2018年6月28日起至实际返还房屋之日止，按月租金19876元的标准计算的房屋占用费；五、原告湖北金环房地产开发有限公司不予退还被告陶军交纳的履约保证金30000元；六、驳回原告湖北金环房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告陶军的反诉请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2386元，反诉案件受理费1405元，合计3791元，原告湖北金环房地产开发有限公司负担791元，被告陶军负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 肖 军人民陪审员 杨 伟人民陪审员 陈小玲二〇一九年十二月十一日书 记 员 勾清丽