安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初7401号 原告：孙小飞，男，1983年11月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。 委托诉讼代理人：李传平，安徽润天（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭苗苗，安徽润天律师事务所律师。 被告：韩光琴，女，1966年3月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：郑家平，男，1963年4月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：郑锐（系郑家平与韩光琴之子），住安徽省合肥市。 被告：郑锐，男，1986年11月9日出生，汉族，住安徽省合肥市。 原告孙小飞与被告韩光琴、郑家平、郑锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙小飞及其委托诉讼代理人李传平，被告韩光琴、郑家平的委托诉讼代理人及被告郑锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙小飞向本院提出诉讼请求：1.解除孙小飞与韩光琴于2014年6月26日签订的《回迁房买卖协议》；2.韩光琴、郑家平返还购房款51.4万元，并支付利息126588元（利息自2014年8月20日按年利率6％计算至2019年7月1日，后款清息止）；3.韩光琴、郑家平赔偿孙小飞案涉房屋增值部分56.6万元；4.韩光琴、郑家平支付孙小飞违约金32.4万元；5.韩光琴、郑家平赔偿孙小飞装修损失73769元；6.郑锐对第二项、第三项、第四项、第五项诉请承担连带赔偿责任；7.判令郑锐承担孙小飞支出的律师服务费19000元；8.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、评估费等）均由韩光琴、郑家平、郑锐承担。 事实与理由：2014年6月26日，孙小飞（乙方）与韩光琴（甲方）在合肥市庐阳区岸香咖啡店签订了《回迁房买卖协议》，约定甲方将位于合肥市包河区房屋转让给乙方，面积为90平方米，总价款为53万元，相关税费由甲方韩光琴承担。付款方式为在甲方交付房屋后三日内，乙方先行支付35万元，余款18万元在甲方取得房屋所有权证并完成将房屋所有权转让给乙方后三日内支付完毕。该协议第四条第二款约定，“在甲方将房屋所有权变更为乙方或乙方指定个人前，如果房屋出现任何权利瑕疵、法律纠纷，该拆迁房屋原所有权人不与配合或变更他人为房屋所有权人等其他导致乙方最终无法成为房屋所有权人的情况，甲方应在一个月内解决，保证乙方权利不受影响，并对乙方因此承受的损失进行赔偿；如甲方在一个月内无法解决，甲方应全额退还乙方支付的价款及相应利息（利息自乙方支付价款之日起按同期银行贷款利率计算至甲方全额退清时止），补齐房屋价款增长的差额部分（以纠纷产生时上述房屋市场价减去本合同约定的价款计算，房屋价格可双方先行协商，协商不成的，以评估价为准，评估费用全部由甲方支付），并支付乙方房屋总价款（以纠纷产生时上述房屋市场价计算）30%的违约金”。协议第六条第三款约定，“如甲方违反本协议第四条中任一款约定，乙方有权向甲方单方解除协议并要求甲方赔偿乙方因此而受到的损失”。协议签订后，孙小飞按约支付购房款51万元，韩光琴将案涉房屋交付给孙小飞，孙小飞装修后一直使用至今。郑家平与韩光琴系夫妻关系。 2015年9月16日，郑锐以担保人的身份为此笔交易进行担保，并签订了书面的担保协议，担保期限至自合同交易房屋产权证产权人归孙小飞之日止，担保范围除主合同约定的所有违约责任外，还包括违约致使采取诉讼及非诉讼方式实现债权产生的诉讼费、执行费、律师代理费以及评估、公证、勘验、拍卖、调查、鉴定、差旅及其他实现债权的费用。另，韩光琴（乙方）与该拆迁房原所有权人史承凤、张云蕾（甲方）于2013年4月12日签订了《回迁房买卖协议》，史承凤系张光传代为签字。该协议约定，甲方将其拥有的未取得产权证的位于合肥市包河区房屋出售给韩光琴，面积为90ｍ2,总价款为39万元，相关税费由甲方承担。后史承凤去世，协议相应义务由其继承人履行。现案涉房屋已具备办理产权证条件，但张光传、张云蕾及韩光琴一直不与配合将案涉房屋登记至孙小飞名下，且韩光琴自催告后超过一个月不解决此事。孙小飞为维护自身合法权益遂诉至本院。 韩光琴、郑家平、郑锐辩称，同意解除合同，但是房屋无法办理权属变更登记的原因是找不到原产权人。对于孙小飞要求返还房款及利息的部分诉讼请求认可，其他赔偿要求不认可。 本院经审理查明的事实如下：2013年4月12日，史承凤、张云蕾与韩光琴签订《回迁房买卖协议》一份，约定由韩光琴购买史承凤、张云蕾出售的坐落于合肥市包河区康园小区北区B区18幢1408室房屋，该房屋建筑面积90平方米，购房总价款390000元。韩光琴应在史承凤、张云蕾交付房屋后支付首付款360000元；在史承凤、张云蕾获得房屋所有权证并完成房屋所有权转让手续后七日内支付剩余的30000元购房款。张光传为史承凤和张云蕾提供连带责任保证。签订该协议当天，史承凤、张云蕾向韩光琴出具《收条》一张，表明已收到韩光琴的购房首付款360000元整。《回迁房买卖协议》及收条落款处史承凤的签名均由张光传代书，史承凤姓名上有加盖的手印。 2014年6月26日，韩光琴作为出卖方（甲方）又将上述康园小区北区B区18幢1408室回迁房转卖于孙小飞（乙方），双方签订《回迁房买卖协议》一份，约定房屋转让总价款为530000元，房屋买卖相关的税费由甲方承担，乙方在甲方交付房屋三日内先向甲方支付350000元，余款180000元在甲方取得房屋所有权证并将房屋所有权转让给乙方后三日内付清。协议第四条第（二）项约定，“在甲方将房屋所有权变更为乙方或乙方指定个人前，如果房屋出现任何权利瑕疵、法律纠纷、该拆迁房屋原所有权人不予配合或变更他人为房屋所有权人等其他导致乙方最终无法成为房屋所有权人的情况，甲方应在一个月内解决，保证乙方权利不受影响，并对乙方因此承受的损失进行赔偿；如甲方在一个月内无法解决，甲方应全额退还乙方支付的价款及相应利息（利息自乙方支付价款之日起按同期银行贷款利率计算至甲方全额退清时止），补齐房屋价款增长的差额部分（以纠纷产生时上述房屋市场价减去本合同约定的价款计算，房屋市场价可双方先行协商，协商不成的，以评估价为准，评估费用全部由甲方支付），并支付乙方房屋总价款（以纠纷产生时上述房屋市场价计算）30%的违约金”。协议第六条第（三）项约定，如甲方违反本协议第四条中任一款约定，乙方有权向甲方单方解除协议并要求甲方赔偿乙方因此而受到的损失。2014年8月20日，韩光琴将案涉房屋交给孙小飞，并向孙小飞出具《收条》一张，载明“今收到孙小飞于韩光琴因对于合肥市包河区康园小区北区B区18栋1408室的回迁房买卖一事，支付房屋价款510000圆（元）整”。孙小飞对案涉房屋进行装修后搬入该房屋居住至今。 2015年9月16日，郑锐作为担保人与孙小飞签订《担保协议》一份，约定由郑锐对孙小飞和韩光琴的回迁房买卖提供连带责任保证。担保的范围除主合同约定的所有违约责任外，还包括违约致使纠纷采取诉讼及非诉讼方式实现债权情况下，产生的诉讼费、执行费、律师代理费以及评估、公证、勘验、拍卖、调查、鉴定、差旅费及其他实现债权的费用。担保期限“自合同交易房屋产权证下发产权证产权人归孙小飞之日止”。 另查明，韩光琴与郑家平系夫妻关系，郑锐系韩光琴与郑家平之子。史承凤已于2014年2月2日病亡。案涉回迁房至今尚未办理房屋产权的初始登记。孙小飞起诉至本院后，申请对案涉房屋的市场价值以及房屋内的装修价值进行评估。在制作评估笔录时，孙小飞与韩光琴、郑家平、郑锐协商一致，认可案涉房屋现在的市场价值以12000元/平方米计算，房屋总价值为1080000元。但对房屋内装修价值双方无法达成一致，故本院委托安徽天源价格房地产土地评估经济有限公司对案涉房屋装修价值进行评估。安徽天源价格房地产土地评估经济有限公司于2019年10月11日出具《价格评估结论意见书》，通过评估测算确定评估标的的评估价格为73769元。孙小飞预缴评估费3000元。 再查明，孙小飞为处理本次房屋买卖合同纠纷委托安徽润天律师事务所律师承办案件并支出律师代理费19000元。孙小飞委托律师于2019年7月15日向韩光琴和郑锐发出《律师函》，表明案涉房屋现已具备办证条件，要求韩光琴和郑锐向史承凤的继承人及张云蕾主张变更房屋产权人，催告韩光琴和郑锐在一个月内完成案涉房屋的权属变更登记并承担相应的违约责任，该函件于2019年7月18日被签收。 本案审理过程中，本院向当事人释明，本案基础法律关系是民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系，原被告双方均坚持选择本案基础法律关系为房屋买卖合同法律关系。 对当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：原被告双方对孙小飞实际支付的购房款数额存在较大争议。虽然孙小飞提供了韩光琴出具的《收条》，证明其已支付购房款51万元；但韩光琴对该《收条》并不认可，辩称上述51万元中有三、四十万元是抵债的，自己实际收到的钱款大约只有五、六万元。孙小飞自述与韩光琴签订房屋买卖合同时其已支付35万元购房款。之后，由于韩光琴、郑锐欠案外人石立平11万元，孙小飞代韩光琴、郑锐向石立平还了欠款11万元。此后孙小飞又分次给了韩光琴5万元和4000元。本院审查了孙小飞提交的作为资金来源证明的银行交易明细，发现孙小飞标注的支付购房款的转账记录大多是零散的小额取现，时间跨度大，没有大额的转款记录，且基本都是取现，无法证明交易对象。在没有其他证据佐证的情况下，无法对银行交易明细的证明目的予以直接认定。本案庭审中，郑锐自认签订《回迁房买卖协议》前曾向孙小飞借款累计有10万元，故本院对此10万元予以认定。本院另向韩光琴、石立平核查了关于支付购房款的情况，韩光琴在谈话笔录中自认与孙小飞签订《回迁房买卖协议》后孙小飞又陆续向她支付了5、6万元，这与孙小飞自述的给了韩光琴54000元的表述相吻合，故本院对该54000元予以认定。石立平在谈话笔录中确认孙小飞代郑锐向其还款11万元，该11万元为现金。这与孙小飞建设银行2014年7月7日的三笔（100000元、5000元、5000元）共计11万元的取现记录能够相互吻合，故本院予以认定。综上，本院认可孙小飞实际支付购房款264000元。 以上事实，由孙小飞提供的身份证、死亡证明、两份《回迁房买卖协议》、担保协议、两张收条、两份律师函及邮寄凭证，评估机构出具的评估报告书，本院制作的谈话笔录以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，原被告双方在庭审中均确认本案为房屋买卖合同法律关系，视为双方对《回迁房买卖协议》予以认可，故本院对该法律关系予以确认。根据协议的约定，韩光琴有义务在案涉房屋能够办理产权初始登记后的一个月内向孙小飞履行房屋权属变更登记的义务，现由于韩光琴在签订协议时没有取得案涉房屋的所有权，其也没有按约将房屋权属变更登记至孙小飞名下，致使孙小飞签订合同的目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定和双方协议第六条第（三）项的约定，孙小飞有权解除合同。孙小飞现通过提起诉讼的方式主张合同解除权，于法有据，本院予以确认。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，本院查明的孙小飞支付的有资金来源证明的购房款分别为郑锐自认的10万元、韩光琴自认的54000元以及向石立平还款的11万元，上述共计264000元购房款，韩光琴应当予以返还。 关于房屋增值的损失。孙小飞与韩光琴、郑家平、郑锐一致认可案涉房屋的现价为1080000元，与合同约定的购房款的差额为550000元（1080000元-530000元）。房屋的增值属于孙小飞可得预期的履行利益，现由于韩光琴的违约致使孙小飞无法取得该项利益，故韩光琴应当赔偿孙小飞房屋增值的损失。但孙小飞仅支付购房款264000元，并未全额付款，故本院基于孙小飞所付房款占合同约定房款的比例，兼顾考虑合同的履行情况以及双方的过错程度，酌定由韩光琴赔偿孙小飞房屋增值损失130000元。 关于装修损失。韩光琴将案涉房屋交由孙小飞使用后，孙小飞对房屋进行了装修。本院委托评估机构对房屋装修的现值进行评估，确认其评估价值为73769元。合同解除后，孙小飞须返还房屋，但内部装修由于难以拆除再利用，将一并返还韩光琴，则装修的现值构成韩光琴的不当得利，其应返还孙小飞。因此，对孙小飞主张的由韩光琴赔偿其装修损失73769元的诉请，本院予以支持。此项评估的产生，系因韩光琴违约造成房屋买卖合同无法继续履行所致，故评估费3000元由韩光琴承担。 关于违约金和资金占用期间的利息。案涉《回迁房买卖协议》中约定了房屋总价款30%的违约金，此外，孙小飞还主张购房款被占用期间的利息。该两项违约责任均旨在弥补合同解除给孙小飞造成的实际损失，但房屋总价款30%的违约金约定的数额过高，孙小飞实际并未支付全额购房款，且其在签订协议时已知韩光琴并未取得案涉房屋的所有权，其对协议的无法履行具有一定的过错。据此，本院认为，前述支持的房屋增值的差价款、装修费用和评估费用已经能够覆盖孙小飞的实际损失，故对其另行主张的32.4万元违约金以及资金占用期间的利息，本院不予支持。 郑锐在担保协议中表明其对主合同约定的违约责任以及因违约致使产生纠纷的律师代理费、评估费等费用承担连带保证责任，故依据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，郑锐应当对韩光琴返还购房款并支付利息、赔偿房屋增值、装修损失的责任承担连带保证责任。另郑锐在担保协议中明确其承担因违约致使产生纠纷的律师代理费，故孙小飞委托律师处理本次纠纷的律师代理费19000元，应由郑锐承担。 郑家平并非案涉《回迁房买卖协议》的缔约方，也未与孙小飞签订担保协议，依据合同相对性原理，郑家平无需承担违约责任或保证责任，故对孙小飞要求郑家平承担上述还款及违约责任的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告孙小飞与被告韩光琴于2014年6月26日签订的《回迁房买卖协议》解除； 二、被告韩光琴于本判决生效之日起十日内返还原告孙小飞购房款264000元； 三、被告韩光琴于本判决生效之日起十日内支付原告孙小飞房屋增值损失130000元； 四、被告韩光琴于本判决生效之日起十日内支付原告孙小飞装修损失73769元及评估费3000元； 五、被告郑锐对本判决第二项、第三项、第四项承担连带保证责任； 六、被告郑锐于本判决生效之日起十日内支付原告孙小飞律师代理费19000元； 七、驳回原告孙小飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为10086元、保全费5000元，由原告孙小飞负担6356元，被告韩光琴、郑锐负担8730元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇一九年十二月十二日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。