安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初6594号原告：马中，男，1989年7月4日出生，汉族，住安徽省太和县。原告：吴双丽，女，1989年5月17日出生，汉族，住址同上，（系马中之妻）上述两原告共同的委托诉讼代理人：邱中林、冯少枫，江苏融悦律师事务所律师。被告：安徽昊坤置业有限公司，住所地安徽省太和县三角元工业园区（安徽宏利达环保设备有限公司院内），统一社会信用代码91341222343867909C（1-1）。法定代表人：陈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢智，上海东霆律师事务所律师。原告马中、吴双丽与被告安徽昊坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案，2018年12月24日作出（2018）皖1222民初7351号民事判决，判决：驳回原告马中、吴双丽的诉讼请求。宣判后，马中、吴双丽不服，在法定期限内提出上诉。阜阳市中级人民法院以认定基本事实不清为由，于2019年6月26日作出（2019）皖12民终1526号裁定，裁定：撤销原判决，发回重审。本院于2019年7月9日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马中、吴双丽委托诉讼代理人邱中林、冯少枫、被告安徽昊坤置业有限公司委托诉讼代理人谢智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马中、吴双丽向本院提出诉讼请求：①请求依法判令被告继续履行合同，向原告交付验收合格的房屋。②请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金51984元（850000元×2?×304天，其中855000元为总房款，违约金标准日2?，期限自2017年12月31日起暂算至2018年10月31日止，共304天，具体天数以被告实际履行交付义务时为准计算）。③被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，马中、吴双丽变更②请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金51984元（850000元×2?×304天，其中855000元为总房款，违约金标准日2?，期限自2017年12月31日起暂算至2018年10月31日止，共304天，具体天数以被告实际履行交付义务时为准计算）诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交付违约金98667元，计算方式85.5万元×万分之二×577天，期限是自2017年12月31日起计算至2019年7月31日止，共计577天。事实和理由：原、被告于2018年1月21日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告建设的昊坤铭城国际8号楼604室房屋一套，房屋总价款855000元，付款方式为一次性全部支付。被告应于2017年12月30日前交付房屋，逾期交房的被告按日向原告支付房屋总价款万分之二的违约金。此后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。但截至目前，被告仍未向原告交付房屋，其行为严重违约，损害了原告的合法利益。为此，原告提起诉讼。安徽昊坤置业有限公司辩称：我公司同意继续履行合同，在合理期限内向原告交付房屋，但不应承担逾期交付房屋的违约责任。对此，我公司不得不说明的是，之所以未按期交付，实际上是由于合同签订后履行过程中，自2017年6月至2017年12月计6个月的时间内，国家、省、市、县政府出于加强污染防治的政策需要，相继逐级出台下发了要求建设施工单位停工整顿的整治措施，这是我公司在合同签订时不能预料、不能避免、不能克服的政府行为所致。在此情况下，我公司的施工工期不得不停工顺延。因此，根据法律规定及精神，我公司因上述政府行为这一不可抗力原因导致逾期交付，即使违反双方合同约定的交付期限，依法也不应承担违约民事责任。至少，我公司因上述政府要求停工而延期施工耽搁的6个月，交付日期应相应顺延。原告起诉要求我公司承担自2017年12月31日起至起诉止，共304天的逾期违约金51984元，不符合事实和法律。首先，根据被答辩人诉称，及双方合同签订日期及内容，本案案涉商品房屋，系预售商品房。因此，我公司不可能在双方2018年1月21日才签订案涉房屋买卖合同，却承担2017年12月30日还没和原告签订购房合同，就提前负有向原告交付案涉商品房屋的合同义务。双方合同之所以载明2017年12月30日交付案涉商品房屋，完全是双方签订的合同是我公司事前准备的格式合同所致。并且，根据同类另案原告签订的房屋买卖合同约定的房屋交付时间看，答辩人一般也只应在合同签订半年，甚至1年后才可能交付房屋。因此，本案我公司向原告交付房屋的时间，扣除上述合理交付时间及上述政府要求停工延期的6个月时间，应为合同签订后1年或1年半的时间。据此，我公司现在未交付房屋，不构成逾期。其次，我公司认为，无论是根据常理还是双方案涉合同第7条第（二）项之明确约定，我公司向原告交付房屋的前提都应是，原告已依约于2018年1月19日前支付了全部购房款。而本案中，我公司虽同意原告用购房券支付购房款。但实际直至今日，根据约定代原告履行支付义务的相关部门并未向我公司支付全部购房款。仅支付了购房券金额的70%，尚有30%未有支付。因此，根据法律规定，即使因第三人原因导致的原告违约，原告也应承担相应法律后果。我公司也已就此违约行为，向原告提出。我公司认为，本案合同约定违约金过高。如判决申请人承担违约责任，也不应按合同约定的每日万分之二的违约金标准承担违约责任。在原告未具体举证证明其因逾期交房所造成的损失的情况下，充其量也只造成原告不能按期使用房屋的租金损失。因此，根据我国法律相关规定，特别是本案的具体案情，本案即使延期交付，也只应按同期、同地段房租标准承担违约金。经审理查明，安徽昊坤置业有限公司以出让方式取得了位于太和县城关镇太和大道西侧、规划吉祥路北侧，太和县城关镇国泰路东侧、规划富民路南侧，国有土地使用权证号为20160079、20160080的建设用地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为“昊坤铭城国际8号楼”。2017年12月12日，马中、吴双丽（乙方、被征收人）、太和县房地产管理局（甲方、征收单位）、与安徽昊坤置业有限公司（丙方、开发企业）签订了市场化购房安置三方协议书，协议书约定：乙方被征收房屋合计购房券价款为人民币819985元，乙方选择购房房源位于铭城国际8#楼604室，建筑面积154.77平方米，总房款855000元，由甲方按购房券金额向丙方支付819985元，超出购房券金额部分由乙方自行承担，购房券购房后余款部分，由丙方先行支付给乙方；购房券资金支付方式:根据《太和县城区住宅征收货币化安置暂行办法》第四条第四款第四项，由征收实施单位与收取购房券的开发企业统一结算。开发企业凭购房券结算联、商品房买卖合同、购房款税务发票复印件（查验原件）、被征收人出具的购房券余额收据（原件），到征收实施单位办理认证和房款拨付手续。结算办法：按照《商品房买卖合同》所约定的付款方式进行支付。购房款应拨付至开发企业预售资金监管账户。由甲方依据丙方所持购房券向丙方结算房款；乙方、丙方签订本协议三日内，需要签订办理《商品房买卖合同》网上备案手续。2018年1月21日，马中、吴双丽（买受人）与安徽昊坤置业有限公司（出卖人）签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，马中、吴双丽购买安徽昊坤置业有限公司建设的“昊坤铭城国际8号楼”604室，建筑面积154.77平方米，其中，套内建筑面积142.18平方米，应分摊的共有建筑面积12.59平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5524.33元，总金额人民币855000元。付款方式为：2018年1月19日前支付全部价款人民币855000元。交付期限为：出卖人应当在2017年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房向买受人交付；逾期交付责任为：出卖人不能在约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述合同由安徽昊坤置业有限公司及该公司法定代表人陈伟盖章，马中、吴双丽签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1801190001号。该合同签订前，马中、吴双丽于2017年12月28日向安徽昊坤置业有限公司支付房号8#604购房定金10000元及首付购房款25015元，合计35015元。2019年3月7日，有关管理机构同意对涉案房屋竣工验收备案，2019年7月24日，涉案房屋取得房屋测绘技术报告书，具备交付条件。2019年7月15日，安徽昊坤置业有限公司短信通知马中、吴双丽于当月26日前办理交房手续。安徽昊坤置业有限公司自认约定的交付涉案房屋的日期为2018年6月30日。另查明：2017年6月3日及2017年11月24日，“安徽昊坤置业有限公司昊坤铭城国际工程部”分别致项目部工作联系函：近期国家及省市、地方环境保护督察、建筑扬尘污染整治力度逐步加强，周边砂石场、砖窑厂、水泥厂、搅拌站已处于停业整改或关闭状态，后期主体工程及二次结构施工使用的主材商品会非常紧张，受市场大环境影响，昊坤铭城国际住宅小区项目整体进度将受到严重影响，导致无法按期交房。2017年11月23日，太和县住房和城乡建设局发出停工令，载明：“停工令你公司承建的太和县昊坤铭城国际工程，在太和县住建局开展的建筑工地文明创建、环境治理，扬尘污染防止综合检查中评定为不合格的工地，责令你单位即日起停止施工进行改正，未经我局复查不得擅自施工，否则责任自负”。上述事实有原告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、市场化购房安置三方协议书、收据、购房券、“安徽昊坤置业有限公司昊坤铭城国际工程部”工作联系函、太和县住房和城乡建设局停工令、竣工验收备案表、房屋测绘技术报告书及庭审笔录等证据在卷证实。本院认为，马中、吴双丽与安徽昊坤置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、马中、吴双丽与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》，系各方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同。各方当事人应当按照约定履行各自的义务。马中、吴双丽已按照约定向安徽昊坤置业有限公司支付了超出购房券部分款35015元。因马中、吴双丽与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》实质是将马中、吴双丽对安徽昊坤置业有限公司的购房债务819985元（购房券）进行转移，该转移合法有效，马中、吴双丽在上述三方协议签订时已完全履行了商品房买卖合同中约定的付款义务。太和县房地产管理局作为债务承受人，是否按照三方协议约定与安徽昊坤置业有限公司进行结算并支付房款，与马中、吴双丽无关。关于如何认定涉案房屋交付日期的问题，马中、吴双丽与安徽昊坤置业有限公司于2018年1月21日签订涉案商品房买卖合同，而双方在合同中约定“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房”，该约定不符合常理和交易习惯，应为无效，安徽昊坤置业有限公司关于“政府要求停工而延期施工耽搁的6个月，交付日期应相应顺延”的辩解理由，有事实依据，本院予以采信，本院确认交付涉案房屋的日期为2018年6月30日。马中、吴双丽按约支付购房款后，安徽昊坤置业有限公司应当在2018年6月30日前将具备交付条件的涉案房屋交付给马中、吴双丽。安徽昊坤置业有限公司在2018年6月30日前没有将具备交付条件的涉案房屋交付给马中、吴双丽，应当按约支付违约金。马中、吴双丽诉讼请求合理部分，本院予以支持。安徽昊坤置业有限公司其他辩解，理由不能成立，本院不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条规定，判决如下：一、原告马中、吴双丽与被告安徽昊坤置业有限公司继续履行2018年1月21日签订的“商品房买卖合同”，被告安徽昊坤置业有限公司向原告马中、吴双丽交付“昊坤铭城国际8号楼”604室房屋；二、被告安徽昊坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马中、吴双丽支付逾期交付房屋的违约金64980元（计算方式85.5万元×万分之二×380天，期限自2018年6月30日起计算至2019年7月15日止，共计380天）；三、驳回原告马中、吴双丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2267元，由原告马中、吴双丽负担842元、被告安徽昊坤置业有限公司负担1425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  胡亚东人民陪审员  袁建民人民陪审员  徐玉侠二〇一九年十二月十二日书 记 员  徐晓东附本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。