广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16802号原告：中山市星港湾物业管理有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港南路17号239卡，统一社会信用代码91442000754521056M。法定代表人：黄玉莲，公司总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧妙连，广东铭致律师事务所辅助人员。被告：赖晓荣，女，1966年7月27日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市广昌县，委托诉讼代理人：吴空军，广东松楠律师事务所律师。原告中山市星港湾物业管理有限公司（以下简称星港湾物业公司）与被告赖晓荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。被告赖晓荣当庭提起反诉，本院给予原告星港湾物业公司答辩期，并在审查被告赖晓荣的反诉请求后，作出不予受理反诉的民事裁定。本案由本院依法适用普通程序，于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理。原告星港湾物业公司委托诉讼代理人张强,被告赖晓荣委托诉讼代理人吴空军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星港湾物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付2012年8月1日至2017年9月30日期间的物业管理费4324.50元及违约金4108.28元（违约金计算方法：以每月物业管理费69.75元为基数，分别从欠费当月16日起按每月2%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年2月28日）。事实与理由：2007年8月1日，原告与中山市星港湾置业发展有限公司（以下简称星港湾置业公司）签订《星港湾物业管理委托合同》，约定原告为星港湾花园提供物业服务，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8-2.0元向业主或物业使用人收取物业服务费，业主或物业使用人缴纳物业服务费时间为每月15日前，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十五缴纳滞纳金。被告是广东省中山市××××号星港湾花园城市绿洲8幢C-201房的业主，办理收楼手续后，未支付2012年8月至2017年9月期间的物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告赖晓荣辩称：被告于2007年5月4日购买案涉物业，并与原告签订物业管理委托合同，经装修入住后，被告于2008年11月29日发现该房楼下的配电房噪音过大，造成家人无法安心居住。被告自2008年12月1日起连续三年以书面形式向星港湾城市绿洲客户中心反映配电房噪音过大问题，但原告均未能妥善解决，被告一家自2010年10月被迫搬离，至今被告仍未能居住和使用该房屋。原告的上述行为已构成违约，被告有权在原告未将该配电房噪音问题解决好之前拒付物业管理费，且有权要求原告赔偿被告由此而无法居住该房产生的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月1日，星港湾置业公司作为甲方、星港湾物业公司作为乙方，签订《星港湾物业管理委托合同》，双方约定：甲方将位于中山市××××号的星港湾花园城市绿洲物业委托于乙方实行前期物业管理；乙方负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8-2.0元向业主或非业主使用人收取物业服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十五交纳滞纳金；委托管理期限为六年，自2007年8月1日起至2013年5月1日止。2007年5月4日，星港湾物业公司与赖晓荣签订《物业管理委托合同》，约定洋房/单车房按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业服务费，赖晓荣交纳费用的时间为每月15日前，逾期交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。2015年9月28日，星港湾物业公司就上述物业服务收费标准向中山市发展和改革局申请备案，中山市发展和改革局出具的物业服务收费备案表载明：星港湾花园城市绿洲物业收费实行政府指导价物业服务费收费备案标准，住宅为0.8元/平方米/月。星港湾物业公司在前述物业服务合同期满后仍为案涉小区提供事实物业服务，至2017年9月30日进行物业交接后退出城市绿洲小区的管理。赖晓荣是广东省中山市××××号星港湾8幢C201房的业主，房屋建筑面积88.60平方米（星港湾物业公司确认按87.19平方米主张权利），依据合同约定，赖晓荣每月应交物业服务费69.75元（87.19平方米×0.8元/平方米）。赖晓荣于2007年10月15日办理上述物业收楼手续后，未支付2012年8月至2017年9月期间的物业服务费，星港湾物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。配电房位于案涉物业楼下，赖晓荣以配电房产生的噪音过大影响居住为由拒绝交纳物业服务费，并向星港湾物业公司反映上述问题。星港湾物业公司确认曾收到过赖晓荣对配电房噪音过大问题的反馈，但认为配电房属于全体业主财产，其方无权搬迁，且经现场勘查认为配电房产生的噪音在正常合理范围之内，故后续未采取相关措施。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。星港湾物业公司是经发展商星港湾置业公司选聘为城市绿洲小区提供前期物业管理服务的物业公司，《物业管理委托合同》是星港湾物业公司与赖晓荣真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同合法有效，星港湾物业公司应提供符合合同约定质量的物业服务，赖晓荣应按时足额交纳物业服务费。赖晓荣曾就其所称的涉案物业楼下配电房噪音过大问题向星港湾物业公司反映，星港湾物业公司亦对此进行过现场勘查，但认为配电房产生的噪音在合理限度之内。赖晓荣称配电房产生噪音过大，严重影响其居住生活，按常理分析，配电房产生噪音不可避免，但因个体对噪音敏感程度不同，因此给日常生活所造成的影响程度亦不同，赖晓荣应先就其辩称的配电房产生的噪音过大并已超出有关声音标准所确定的限度且严重影响其居住生活完成举证责任。在此前提之下，再行评判星港湾物业公司是否已按照合同约定全面、适当履行了物业管护业务。现赖晓荣未就其以上辩解意见完成举证责任，应对此承担举证不能的不利后果。此外，赖晓荣亦未举证证明星港湾物业公司存在其他方面的物业管护不当行为，故其仅以单方所称的配电房噪音过大为由拒绝支付物业服务费，理据不足，本院不予采信。根据中山市改革和发展局文件，星港花园城市绿洲服务收费实行政府指导价，具体标准为物业服务费0.8元/月/平方米。《物业管理委托合同》中约定的物业服务费计收标准与前述备案标准一致，星港湾物业公司亦按照《物业管理委托合同》约定及已经备案的标准向赖晓荣主张物业服务费，合理有据，应予支持。经核算，赖晓荣应向星港湾物业公司支付2012年8月至2017年9月期间的物业服务费4324.50元（69.75元/月×62个月）。关于违约金问题。星港湾物业公司主张按每月2%利率自欠费当月16日起计收违约金，但该标准明显过高，星港湾物业公司未举证赖晓荣未交纳物业服务费造成其经济损失或等于该约定标准，故根据公平公正原则，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赖晓荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市星港湾物业管理有限公司支付2012年8月至2017年9期间的物业服务费4324.50元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费69.75元为基数，分别从欠费当月的16日起计收，其中2012年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；二、驳回原告中山市星港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市星港湾物业管理有限公司已预交），由原告被告赖晓荣负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市星港湾物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  何敏瑜人民陪审员  梁燕芳二〇一九年十二月二十七日书 记 员  何惠怡书 记 员  肖长妍