福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4872号 原告:陈永华，男，汉族，1973年8月1日出生，住福建省宁德市蕉城区，原告:陈永华，男，汉族，1973年8月1日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被告:宁德市华府房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨区惠风路1号华府豪庭，社会统一信用代码91350901749089799L。被告:宁德市华府房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨区惠风路1号华府豪庭，社会统一信用代码91350901749089799L。 法定代表人:何传焰。 委托诉讼代理人:高燕树，福建迈瑞律师事务所执业律师。 原告陈永华与被告宁德华府房地产开发有限公司（以下简称华府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈永华及被告委托诉讼代理人高燕树均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永华向本院提出诉讼请求:判定被告支付原告逾期交房违约金290332元（违约金从2017年1月1日起算至2018年11月26日止，按总购房总金额的日万分之三利率计算）。事实与理由:2015年8月6日，原、被告在华府豪庭售楼部签订由被告准备好的《商品房买卖合同（预售》》合同及补充协议。2015年8月17日原告以总价1260000元认购被告宁德市华府豪庭二期小区13号楼1703室的在建商品房，并交纳给被告首付款380000元（2015年7月7日第一笔支付50000元；2015年8月13日支付第二笔330000），约定尾款880000元以原告申请商业贷款方式支付。合同的第十一条第（一）项规定:出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。原告已按时交纳首付款，尾款已按约定方式申请贷款并放款支付完毕。然而被告未按合同约定的时间和条件交付该商品房，由于被告的违约行为，原告申请按照双方合同规定条款执行，合同第十二条第1款第（1）项规定“违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率”，而第八条第1（1）项中规定以日万分之三的利率支付违约金。简言之，被告逾期交付无论在30日之内还是之后，都应至少每日按全部房价款的万分之三支付违约金，共违约694天，该部分违约金共计262332元。经协商2017年8月25日被告向原告承诺，2019年9月30日前不能完成预交付，愿在合同约定违约金的条款的基础上，向每一户守约业主额外每月补偿2000元人民币至能预交付之日止，2018年11月26日被告完成交付，该部分共计28000元，以上两项总计人民币290332元。综上所述，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求依法判令原告诉请。 、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第1（2）项及2018年5月19日签订的《逾期交房违约金赔付协议书》约定，逾期交房的赔付比例，双方已确认为日的万分之0.5，至双方另行约定的交房日为2018年5月19日，共计504天，扣除免赔天数133天后，需赔付违约金为2337元。即使被告在2018年11月26日实际交付房屋，超过2018年5月19日后，至2018年11月26日实际交付房屋的违约金，也理应依据该份协议约定日万分之0.5赔付。因此，原告主张的逾期交房天数694天、日万分之三比例及金额290332元，已经没有依据。二、原告于2018年1月15日申请对该房屋进行装修，被告也批准同意，在此应经说明原告认可该房屋的交付条件，就可视为该房屋已达到交付条件，否则原告就无法进行装修。因此，2018年1月15日视为被告已经交房。被告华府公司辩称，一、依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第1（2）项及2018年5月19日签订的《逾期交房违约金赔付协议书》约定，逾期交房的赔付比例，双方已确认为日的万分之0.5，至双方另行约定的交房日为2018年5月19日，共计504天，扣除免赔天数133天后，需赔付违约金为2337元。即使被告在2018年11月26日实际交付房屋，超过2018年5月19日后，至2018年11月26日实际交付房屋的违约金，也理应依据该份协议约定日万分之0.5赔付。因此，原告主张的逾期交房天数694天、日万分之三比例及金额290332元，已经没有依据。二、原告于2018年1月15日申请对该房屋进行装修，被告也批准同意，在此应经说明原告认可该房屋的交付条件，就可视为该房屋已达到交付条件，否则原告就无法进行装修。因此，2018年1月15日视为被告已经交房。 围绕原告诉讼请求及被告抗辩意见，本院对双方无争议的事实确认如下:2015年8月16日，原、被告在华府豪庭售楼部签订由被告准备好的《商品房买卖合同（预售》》合同及补充协议。2015年9月17日原告以总价1260000元认购被告宁德市华府豪庭二期小区13号楼1703室的在建商品房，原告依约支付全部购房款。被告没有按照合同约定于2016年12月31日前向原告交付该商品房。后经协商，2017年8月25日，被告向原告承诺，若2017年9月30日前不能完成预交付，愿在合同约定违约金的条款的基础上，向每一户守约业主额外每月补偿2000元人民币至能预交付之日止。围绕原告诉讼请求及被告抗辩意见，本院对双方无争议的事实确认如下:2015年8月16日，原、被告在华府豪庭售楼部签订由被告准备好的《商品房买卖合同（预售》》合同及补充协议。2015年9月17日原告以总价1260000元认购被告宁德市华府豪庭二期小区13号楼1703室的在建商品房，原告依约支付全部购房款。被告没有按照合同约定于2016年12月31日前向原告交付该商品房。后经协商，2017年8月25日，被告向原告承诺，若2017年9月30日前不能完成预交付，愿在合同约定违约金的条款的基础上，向每一户守约业主额外每月补偿2000元人民币至能预交付之日止。 双方争议的焦点问题是:被告华府公司是否应支付原告逾期交房违约金290332元（违约金从2017年1月1日起算至2018年11月26日止，按总购房总金额的日万分之三利率计算） 围绕上述争议焦点，本院予以查明，分析并认定如下: :证据1、原告身份证，户口簿，证明原告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》、《借款合同》、发票，证明对被告的违约义务进行约定，原告按照约定缴纳全部购房款。3、承诺书，证明2017年8月25日，被告向原告承诺，若2017年9月30日前不能完成预交付，愿在合同约定违约金的条款的基础上，向每一户守约业主额外每月补偿2000元人民币至能预交付之日止。4、宁德市心连心物业管理有限公司资料领取清单，证明涉案房屋于2018年11月26日涉案房屋已经交付。5、福建省宁德市蕉城区人民法院民事调解书、法院证明书，证明涉案房屋归原告单独所有。原告围绕诉讼请求依法提交了证据:证据1、原告身份证，户口簿，证明原告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》、《借款合同》、发票，证明对被告的违约义务进行约定，原告按照约定缴纳全部购房款。3、承诺书，证明2017年8月25日，被告向原告承诺，若2017年9月30日前不能完成预交付，愿在合同约定违约金的条款的基础上，向每一户守约业主额外每月补偿2000元人民币至能预交付之日止。4、宁德市心连心物业管理有限公司资料领取清单，证明涉案房屋于2018年11月26日涉案房屋已经交付。5、福建省宁德市蕉城区人民法院民事调解书、法院证明书，证明涉案房屋归原告单独所有。 被告华府公司质证认为，对证据3承诺书有异议，该协议书的规定已经被2018年5月19日签订的《逾期交房违约金赔付协议书》的约定条款取代。对其他证据均无异议。被告华府公司质证认为，对证据3承诺书有异议，该协议书的规定已经被2018年5月19日签订的《逾期交房违约金赔付协议书》的约定条款取代。对其他证据均无异议。 被告华府公司对自己的主张依法提交了以下证据:2018年5月19日签订的《逾期交房违约金赔付协议书》，证明逾期交房的赔付比例，双方已确认为日的万分之0.5，至双方另行约定的交房日为2018年5月19日，共计504天，扣除免赔天数133天后，需赔付违约金为23373元。被告华府公司对自己的主张依法提交了以下证据:2018年5月19日签订的《逾期交房违约金赔付协议书》，证明逾期交房的赔付比例，双方已确认为日的万分之0.5，至双方另行约定的交房日为2018年5月19日，共计504天，扣除免赔天数133天后，需赔付违约金为23373元。 原告质证认为，1、《逾期交房违约金赔付协议书》存在不公平，实际在2019年8月份签署的，并不是2018年月19日签订的。属霸王条款，是被告胁迫签字的，说只有签字才帮其办理房屋不动产手续，2、协议书规定的逾期违约金比例是日万分之0.5不公平；3、再次逾期交房补偿每月2000元是被告公司承诺的，真实有效，被告应遵守补偿协议。原告质证认为，1、《逾期交房违约金赔付协议书》存在不公平，实际在2019年8月份签署的，并不是2018年月19日签订的。属霸王条款，是被告胁迫签字的，说只有签字才帮其办理房屋不动产手续，2、协议书规定的逾期违约金比例是日万分之0.5不公平；3、再次逾期交房补偿每月2000元是被告公司承诺的，真实有效，被告应遵守补偿协议。 本院经审查认为，被告对原告提供的证据1、2、4、5、三性均无异议，本院予以确认。被告认为原告证据3已被其提供的《逾期交房违约金赔付协议书》的约定条款取代，应按双方签订的《逾期交房违约金赔付协议书》履行。原告认为，该协议存在不公平、胁迫等情形，不予认可。本院认为，对被告出示的证据《逾期交房违约金赔付协议书》已对双方违约条款重新约定，为双方当事人的真实意思表示，该约定并未违反相关禁止性规定，本院应予以确认其效力；对原告认为被告有胁迫的情形，因无相关证据证明，本院对原告的该观点不予采信。故原合同订立的应交房之日至2018年5月19日止的违约金为23373元。但被告实际于2018年11月26日交房，对2018年5月20日至2018年11月26日的逾期交房天数190天应按原合同计算，即违约金从2018年5月20日起算至2018年11月26日止，190天按总购房总金额1260000元的日万分之三利率计算，共计71820元。另，本院认为，双方订立的《逾期交房违约金赔付协议书》并未将于2017年8月25日被告出具的承诺书关于“若在2017年9月30日前不能完成预交付，从2017年9月30日起至实际交房之日止的每月补偿2000元给守约业主”的承诺包括在内，该协议规定为补偿金。故被告还须支付从2017年9月30日起至2018年11月26日每月2000元的补偿金，即13个月26天，该补偿金为27733元。以上三项合计122926元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告华府公司签订的《商品房买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约支付了购房款1260000元，但被告未按约交房，已构成违约。后被告承诺2017年9月30前交房，并承诺若未能于2017年9月30日前交房则支付守约业主每月2000元补偿，但被告再次违约。后与原告重新订立《逾期交房违约金赔付协议书》更改违约赔付比例，但该协议订立后被告仍未于2018年5月19日交房及该协议并未包括被告2017年8月25日出具的承诺书承诺支付守约业主每月2000元补偿事项，故2018年5月20日至实际交房之日止的违约金及承诺书约定的每月2000元赔偿仍应支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下: 一、被告宁德华府房地产开发有限公司应于本判决生效之日向原告陈永华支付逾期交付商品房违约金及补偿金122926元。 驳回原告陈永华的其他诉讼请求。二、驳回原告陈永华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 5655元，减半收取2827元，由被告宁德华府房地产开发有限公司负担1197元。由原告陈永华负担1630元。案件受理费5655元，减半收取2827元，由被告宁德华府房地产开发有限公司负担1197元。由原告陈永华负担1630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法:到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法:到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  陈伏棉 二〇一九年十二月十三日 记员彭小琴书记员彭小琴 :附注: 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。