上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初4704号原告：上海赟理贸易有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏成林，总经理。委托诉讼代理人：段雅玲，上海辉旺律师事务所律师。被告：上海黑蚂蚁新能源有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘人春，总经理。委托诉讼代理人：曾一杰，男。第三人：上海银迅电站设备制造有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥立新路XXX号第1幢。法定代表人：陈秀琴。第三人：何秀丽，女，1958年5月6日生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇江海二村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：林吉忠。原告上海赟理贸易有限公司与被告上海黑蚂蚁新能源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序于2019年3月19日第一次公开开庭进行了审理。嗣后，本院依职权追加上海银迅电站设备制造有限公司为第三人并依法转为适用普通程序，组成合议庭进行审理。2019年10月11日本院依职权追加何秀丽为第三人并于2019年11月8日第二次公开开庭进行了审理。期间原告提出物损评估申请，本院委托评估单位进行评估，嗣后评估单位予以退卷处理。本案于2019年12月12日第三次公开开庭进行了审理。原告上海赟理贸易有限公司的法定代表人魏成林及其委托诉讼代理人段雅玲、被告上海黑蚂蚁新能源有限公司的法定代表人刘人春及其委托诉讼代理人曾一杰、第三人何秀丽的委托诉讼代理人林吉忠到庭参加诉讼。第三人上海银迅电站设备制造有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告上海赟理贸易有限公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2018年8月25日解除；被告返还原告租赁保证金20,000元；被告支付原告以20,000元为本金，从2018年8月25日起至实际支付日止，按同期同类银行贷款利率计算的逾期付款利息损失；被告赔偿原告因仓库进水导致原告存放的货物被浸泡、损毁产生的损失计99,261元(含货物损失93,261元和清运费6,000元)。原、被告于2018年3月5日签订《厂房租赁合同》，约定被告将坐落于上海市奉贤区柘林镇浦卫公路XXX号XXX幢厂房出租给原告，租赁期限从2018年3月5日至2020年3月4日，年租金为220,000元。在实际租赁过程中，被告的厂房不具备仓储条件，无法存放货物，2018年8月21日天下雨致厂房漏水，造成原告货物受损，报修后被告于2018年8月25日至现场对损毁报废的物品进行了确认并承诺免除3个月租金以抵损失。此后房屋产权人通知原告，其已与被告解除合同，要求原告立即搬离，柘林镇法华村村委会则认为厂房不能对外出租，也通知原告搬离。2018年8月底，房屋产权人和被告将租赁场所锁门，锁门至2018年12月24日，期间原告无法使用租赁场所，双方纠纷曾于2018年5月18日和2018年12月25日两次报警，2018年12月24日至2018年12月25日原告全部搬离。相关损失经向被告交涉未果，故提起诉讼。被告上海黑蚂蚁新能源有限公司辩称，原、被告签订合同承租厂房是事实，厂房无房地产权证和建设规划许可等批文，现尚在合同履行期限内，不同意解除合同。由于原告逾期支付租金已违约，已付保证金予以没收，不同意返还保证金及偿付利息损失。原告确实发送漏水视频给被告，被告也对厂房进行了维修，但原告当时未提货损情况，被告也未至现场进行确认，更未承诺租金抵损失事宜，故不同意赔偿。不存在将租赁场所锁门的事实，原告一直在正常使用租赁场所。原告实际于2018年12月至2019年1月搬离租赁场所。第三人上海银迅电站设备制造有限公司未提供书面述称意见。第三人何秀丽述称，其系涉案厂房的权利人，厂房无房地产权证和建设规划许可等批文。其确曾将厂房出租给被告并同意转租，租赁期限从2017年12月1日起至2023年11月30日止，因被告将部分场所用作经营生产，被相关部门要求搬离，其为此与被告提前终止租赁合同关系并赔偿被告400,000元，赔偿金额中包括租金损失200,000元和漏水损失200,000元。不存在将租赁场所锁门的事实，原告也未向其支付租金。原告于2019年1月1日左右搬离。原、被告之间的纠纷与其无关。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：被告将坐落于上海市奉贤区柘林镇浦卫公路XXX号XXX幢厂房出租给原告，面积为600平方米，租赁期限从2018年3月5日起至2020年3月4日止；年租金为220,000元，每6个月付一次，先付后用，合同生效3个工作日内支付首期租金110,000元，此后每期租金提前20日支付，如遇法定节假日的，在节假日后第一个工作日支付；如逾期付款，应支付应付金额的每日0.05%的滞纳金，超过15天的，除如数补付款项并偿付滞纳金外，经催讨未果的，构成根本违约，守约方有权单方解除合同，违约方需支付当年度半年租金的违约金；在租赁期间内，如一方提出终止合同的，经对方同意后，提出方需支付当年度半年租金的违约方；原告向被告支付保证金20,000元，租赁关系终止时结清所欠费用并交割清楚当日全额无息返还，未经被告同意，原告不得以保证金抵扣所欠费用。2018年3月2日，原告向被告支付款项45,000元。2018年3月27日，原告向被告支付款项50,000元。2018年4月9日，原告向被告支付款项30,000元。2018年8月21日，因天下大雨，导致租赁场所的厂房和消防通道处漏水，原告堆放在上述地方的货物因遇水受损。当日，原告将此情况通知被告并发送相关漏水和雨水淋湿浸泡货物的视频，被告表示收到并承诺天晴维修。2018年8月25日，原告委托他人将被水浸泡受损的货物进行清理并支付清运费60,00元，受损货物价值约为93,261元。2018年8月28日，柘林镇法华村村委会向原告发出《告知书》，表示因环保督察要求，限原告于2018年8月31日前自行整改即停产关闭并搬离租赁场所，如逾期未整改将采取强制措施。当日原告向被告发送《告知书》并询问相关情况，被告则表示可继续使用。2018年9月28日，第三人何秀丽与被告签订《厂房退租协议》，约定双方提前于2018年9月30日解除合同，第三人何秀丽退还被告租金400,000元，厂区内如有租客继续租赁的，由第三人何秀丽与租客另行签订协议。至2018年10月24日止，第三人何秀丽陆续付清400,000元，双方确认厂房退租事宜已全部结束。2018年12月12日和12月13日，原告联系第三人何秀丽，第三人何秀丽告知原告，其已与被告解除合同并结清款项，为了让承租户搬离已将相关款项支付给被告，被告严重违约，款项系打包价，其中包括漏水损失。2018年12月25日，原告向公安机关报警称，租赁场所的货物被大房东扣押而无法取出。嗣后，原告要求赔偿损失未果，以致涉讼。另查明，涉案租赁场所无房地产权证和建设规划许可等批文。在审理期间，原、被告确认原告共向被告支付租金110,000元和保证金20,000元。原告确认：造成货损的原因是屋顶漏水，地下排水设施不利，导致货物被雨水浸泡，消防通道未堆放货物；原告于2018年12月25日清理完毕不再使用，尚有物品未搬离；2018年12月23日至2018年12月29日租赁场所被第三人何秀丽锁门；2018年12月29日，原告与第三人何秀丽的代理人何轻舟签订《协议书》，双方对从2018年10月5日至2018年12月31日的尚欠租金45,000元和水电费2,000元进行结算并承诺于2019年1月5日交还厂房；上述款项并未包含保证金和漏水损失，此后原告将部分款项支付给何轻舟。被告确认：租赁厂房不存在漏水点，原告将货物堆放在被告的区域内即消防通道，消防通道只有顶棚，四周并不封闭，堆放的货物均是要过期的食品，事发前原告从未提出过漏水维修事宜；2019年1月，因原告未交租金，第三人何秀丽将租赁场所锁门，原告此后付款25,000元和50,000元，该款项已扣除漏水损失部分，2019年1月初原告搬离；被告与第三人何秀丽的合同于2018年9月28日终止；原告尚欠被告2018年9月28日前的租金不要求用保证金抵扣，将另案进行诉讼，9月28日后由第三人何秀丽接手处理相关事宜。第三人何秀丽确认：其未锁门，也未授权何轻舟与原告签订《协议书》，更未收取原告款项；其与被告的合同于2018年9月28日终止，未与原告发生关系，所以不存在退还保证金的事宜；原告存在扩大漏水损失的问题。经本院向柘林镇法华村村委会调查核实，柘林镇法华村村委会确认其曾协助环保机关开展“回头看”活动，但未对租赁场所采取过强制措施，对锁门和搬离情况也不清楚。经本院向公安机关调查核实，胡桥派出所工作人员确认2018年5月18日系因普通民事纠纷报警，未涉及锁门和搬离的情况，原告就物损问题提出评估申请，本院遂委托上海立信资产评估有限公司进行评估，因评估物品业已不存在，上海立信资产评估有限公司于2019年12月6日予以退卷。以上事实，由《厂房租赁合同》、付款凭证、货物损失清单及凭证、通讯记录、视频资料、厂房退租协议、调查笔录、户籍工商注册资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，被告提供给原告的租赁场所即厂房无建设规划许可等批文，涉案《厂房租赁合同》属无效。在合同履行期间，原告向被告支付保证金20,000元，鉴于原告已于2019年1月1日将租赁场所返还，被告也明确不要求在本案中保证金充抵所欠租金，被告理应将保证金返还原告，然双方就原告是否尚欠占有使用费仍存在争议，故对原告要求被告偿付保证金的逾期付款利息损失不予采纳。就货物损失问题，被告未提供合格的厂房给原告使用，而原告也未尽到谨慎的注意义务且将部分货物堆放在消防通道内，最终造成下雨漏水而导致货物受损，由于货物已由原告处理而无法进行评估，本院根据相关进货价格并综合考虑双方的过错程度及相关保质期等因素，酌情确定被告赔偿原告货物损失和清运费计50,000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告上海赟理贸易有限公司与被告上海黑蚂蚁新能源有限公司于2018年3月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海黑蚂蚁新能源有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海赟理贸易有限公司保证金20,000元；三、被告上海黑蚂蚁新能源有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海赟理贸易有限公司货物损失50,000元；四、驳回原告上海赟理贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,686元，由原告负担1,136元，被告负担1,550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  马 杰二〇一九年十二月三十日法官 助理  王春阳书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。