福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2586号 原告：沈友兰，女，1982年1月11日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：吴金日（系沈友兰丈夫），男，1982年10月4日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，董事。 委托诉讼代理人：温锦标、吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 原告沈友兰与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。沈友兰及其委托诉讼代理人吴金日，惠元公司的委托诉讼代理人吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈友兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于和谐天下二区和涛阁25层2501室的房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金118955.1元（以1243000元为基数，按每日万分之一点五计算，自2017年1月1日起暂算至2018年9月30日）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金101801.7元（以1243000元为基数，按每日万分之三计算，自2018年10月1日起暂算至2019年6月30日）；4.判令被告向原告支付违约金利息10000元（自2017年1月1日起至2019年6月30日止，逾期交房违约金合计230756.8元）；5.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以1243000元为基数，按每日万分之三计算，自2019年7月1日起计至案涉房屋实际交付之日止）；6.本案诉讼费包括保全费、诉讼财产保险担保费等由被告承担。事实与理由：2014年10月9日，沈友兰与惠元公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以总价格1243000元,向惠元公司购买该公司开发的位于厦门市同安区商品房，还约定惠元公司应于2016年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，以及逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约向惠元公司支付了首付款并办理了按揭贷款，但惠元公司迟迟未履行交房等相关义务。2016年8月22日，沈友兰与惠元公司签订《商品房买卖合同》补充合同（二），将逾期交房的违约责任变更为：除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，甲方如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付沈友兰用，按下列方式处理：1.逾期不超过180日（含180日）的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，惠元公司按日向沈友兰支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，惠元公司按日向浓友兰支付已付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；3.若惠元公司不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起惠元公司按日向沈友兰支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。惠元公司逾期交付房屋的行为，已严重侵害了原告的合法权益，望依法判如所请。 惠元公司辩称：1.案涉房尚未竣工验收，不具备交房条件，原告要求交房在法律上和客观上不能履行。2.根据合同补充协议第11条约定，案涉房自案涉合同签订之日起存在因降雨超过20毫米或六级阵风以上（含六级）、因“莫兰蒂”超级台风实际影响工期、因规划调整导致施工中变更设计影响工期、幕墙施工国家标准变化影响工期、因供电部门增设电房等要求影响施工、线路及水管检修突发故障致停水停电等因素，应据实予以顺延。此外，根据合同补充协议第3条、第11条第6项的约定，原告按揭款到账时间为2015年1月1日，至少逾期25天，被告有权相应顺延交房。3.沈友兰主张自2018年10月1日起按已付房屋总价款的日万分之三计算逾期交房违约金，明显偏高，应予调低。4.案涉双方达成的补充合同明确约定支付逾期交房违约金的时间为交房之时，因该违约金的支付期限尚未届至，原告要求提前支付违约不符合合同约定。5.原告诉求被告向其支付违约金利息10000元，没有事实和法律依据，应予驳回。综上，原告诉求依据不足，依法应予驳回。 本院经审理查明：2014年10月8日，沈友兰与惠元公司签订一份合同编号为xxxxxxxx的《商品房买卖合同》（以下简称合同），并于次日签署合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，沈友兰购买惠元公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共127.48平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米9750.55元，总金额为1243000元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2016-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议（以下简称“合同补充协议一”）即附件六第一条约定，买受人于2014年10月9日前向出卖人支付首期购房款人民币373000元整。除上述首期购房款外，剩余房款共计人民币870000元整向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第3条约定，买受人必须在本协议签订之日直接向贷款银行或者委托出卖人向贷款银行提交按揭材料（按揭材料以贷款银行提出的要求为准），签订相关贷款文件并办理相关手续。如果买受人在本协议签订之日起7日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，或者未能按照贷款银行的要求及时签订相关文件并办理相关手续的，买受人必须按未付款的日万分之八向出卖人支付违约金，且出卖人有权相应顺延交房时间；如果买受人在本协议签订之日起31日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，或者未能按照贷款银行的要求及时签订相关文件并办理相关手续的，买受人必须除按未付款的日千分之五向出卖人支付违约金，出卖人有权相应顺延交房时间，且出卖人有权选择立即解除本《商品房买卖合同》，若出卖人选择解除本《商品房买卖合同》，买受人还须按合同总价款的百分之十向出卖人支付违约金。第7条约定，若买受人需自行向其他银行申请按揭贷款的，买受人必须确保全额按揭款于本协议签署后60日内到达出卖人指定的账户，否则视为买受人逾期付款。第10条约定，合同第八条第一款第1、2、3、4项整体变更为“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告知买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，出卖人逾期交房的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向买受人支付已收房款的万分之一作为违约金，违约金金额累计不超过《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的1%。 上述合同及补充协议签订后，沈友兰依约向惠元公司支付首付款373000元、870000元，惠元公司于2014年10月9日、2015年1月29日分别向沈友兰开具了相应的发票。 2016年8月22日，沈友兰（乙方，买受人）与惠元公司（甲方，出卖人）签订《补充合同（二）》（以下简称“合同补充协议二”），双方达成如下补充协议：一、在《商品房买卖合同》约定的交房日期截止之前，乙方不得散布、传播不利于和谐天下项目的信息，不得制造与事实不符的谣言。二、在第一条条款的前提下，甲方同意接受乙方及其他业主的建议将以下条款进行适当调整：（一）关于买受人逾期付款的违约责任，双方同意按如下约定执行：1.买受人逾期付款不超过180日（含180日）的，合同继续履行，买受人必须从付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。2.买受人逾期付款超过180日的，则买受人必须自约定付款期限届满次日起至实际付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款的日万分之1.5向出卖人支付违约金；（二）关于出卖人逾期交房的违约责任，双方同意按如下约定执行：除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按下列方式处理：1.逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金。 2018年1月8日，沈友兰（乙方，买受人）与惠元公司（甲方，出卖人）签订《补充合同》（以下简称“合同补充协议三”），双方达成如下补充协议：一、乙方同意在本协议签订后，不得向媒体或通过自媒体或在公共场所散布、传播不利于和谐天下项目和甲方商誉的信息，不得制造与事实不符的谣言。二、在乙方履行本协议第一条的前提下，甲、乙双方同意变更部分合同条款：除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，甲方如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付乙方用，按下列方式处理：1.逾期不超过180日（含180日）的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之一点五的违约金，合同继续履行。3.若甲方不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起甲方按日向乙方支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。4.违约金在交房时以现金或转账形式支付。5.逾期交房违约责任以本补充合同为准。三、若乙方违反本补充合同第一条约定，甲方有权解除本补充合同。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年9月27日，惠元公司有向国网（厦门）供电有限公司发函商请解决和谐天下一、二区配电站选址问题。 上述事实，有沈友兰提交的《商品房买卖合同》、合同补充协议一、合同补充协议二、合同补充协议三、不动产统一发票；惠元公司提交的建设工程项目开工备案表、气象资料、公证书、停电通知截图、和谐天下一区及二区户型调整情况公示、厦门市规划委员会准予规划变更决定书、施工图设计文件审查报告书及施工图审查记录单、建设工程设计合同补充协议书六及补充协议书八、和谐天下一区及二区施工补充合同二及补充合同三、工程质量验收记录、幕墙施工图及施工图设计文件审查报告书、审查记录单、国家相关部门及省相关部门出台的关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知和意见、和谐天下一区及二区用电工程承包合同、10KV高压客户扩供电方案答复书、整改文件、商请解决和谐天下一区及二区配电站选址问题的函，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院认为，本案《商品房买卖合同》及合同补充协议一、合同补充协议二、合同补充协议三均由沈友兰与惠元公司自愿签订，应当认定是双方的真实意思表示，且内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法均自签订之日起成立并生效。关于沈友兰要求惠元公司立即向其交付案涉商品房的诉讼请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）……”，案涉房尚未经过竣工验收合格，沈友兰要求惠元公司立即交房属于法律上或者事实上不能履行，故本院对沈友兰的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金及利息。根据本院查明的事实，案涉商品房尚未交付沈友兰使用，亦未满足法定的交房使用条件，根据合同补充协议三第二条第四款，逾期交房违约金的支付时间为交房之时，现支付时间未届至，被告亦不同意提前支付，原告主张逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的逾期交房违约金利息，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回沈友兰的全部诉讼请求。 本案受理费人民币4594元，由原告沈友兰负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  林清涌 人民陪审员  陈碧慧 二〇一九年十二月十五日 法官助理  张彬峰 代书 记员  李韦男 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。