湖北省荆州市沙市区人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂1002行初57号原告:褚福荣，男，汉族，1956年10月27日出生，住湖北省荆州市沙市区。被告：荆州市沙市区人民政府办公室，住所地荆州市沙市区长港路100号。法定代表人：唐华，该办公室主任。出庭负责人：魏志红，该办公室副主任。委托代理人：詹才俊，湖北楚韵律师事务所律师。原告褚福荣诉被告荆州市沙市区人民政府办公室（以下简称区政府办公室）行政征收一案，于2019年7月15日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2019年11月20日公开开庭审理了本案。原告褚福荣，被告区政府办公室的出庭负责人魏志红及委托代理人詹才俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年1月10日，被告区政府办公室与原告褚福荣签订了《荆州市沙市区国有土地上房屋征收（搬迁）补偿协议书》（以下简称《补偿协议》），双方就褚福荣名下位于沙市区的房屋达成征收安置补偿协议。原告褚福荣诉称：沙市区人民政府于2016年3月25日下发并公告《荆州市沙市区人民政府关于沙市区胜利街棚户区改造项目房屋征收决定通告》，评估价值时间为2016年3月25日，有效期一年。褚福荣私房总面积278.28㎡、土地使用权面积105.8㎡属于改造征收红线范围内，补偿合同《补偿协议》只承认房屋建筑面积265.22㎡，差13.06㎡违法的不予认可，不谈土地使用权面积。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第十三条的规定，土地使用权面积依法应属于有偿转让，105.8㎡不予补偿是违法的。被告用《荆州市沙市区胜利街片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》抵触《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即国务院590号令）和《行政法规制定程序条例》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，被征收人选择在改建地段进行房屋、产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋，被告不予就地安置是违法的。原告搭建的偏屋都是在棚改公告之前搭建成功的，依法应予确认补偿。胜利街属于沙市区一类地区，2016年3月25日人信汇的商品房价格是6800元/㎡，签约时2018年8月2日人信汇房价每平米1万元，而2016年3月25日的评估价格是“4000元/㎡、3600元/㎡、394元/㎡”，这个评估价格在2018年8月2日已经过期失效。原告私房价值应是房屋面积278.28㎡×7500元/㎡＝2087100元、土地使用权面积105.8㎡×4576元/㎡＝484140.8元、经营面积补偿70.61㎡×7500元＝529575.00元，近几年我每月教学可收入6000余元，一年约70000元，若停业5年，损失达350000元，原告养鸽损失50000余元，上述补偿合计3500810元。根据《国有土地房屋评估办法》第四条的规定，房地产评估机构应与被征收人协商选定，被告从未与原告协商过评估机构，评估师也未与原告见面，未实地查勘房屋。根据《城市房地产管理法》第三十二条的规定，房屋的征收转让土地使用权随之转让，原告的房屋因真是征收转让而土地使用权随之转让，因为国有土地是有偿转让，所以土地使用权也是房屋价值的组成部分，而被告未计算在内，违反法律规定。《补偿协议》是2018年8月2日签订，但是被告在原告不知情的情况下，将《补偿协议》落款日期篡改为2018年1月10日。被告硬性强调营业执照，不对原告的二间教室按照经营场所计算停业损失违反法律规定。《荆州市沙市区胜利街片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相抵触。诉讼请求：1.确认被告与原告签订的《补偿协议》及承诺书自始无效；2.确认《荆州市沙市区胜利街片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》中不合法的条款无效应予撤销；3.责令被告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》重新签订房屋、土地使用权及经营场所的补偿协议；4.确认原告的房屋价值包括地面建筑房屋与占用范围的土地使用权面积；5.补偿原告教学室及鸽笼停业损失。原告向本院提交了如下证据：1.褚福荣身份证及相关证件，拟证明原告诉讼主体资格；2.被告的统一社会信用代码，拟证明被告主体资格；3.《补偿协议》，拟证明本协议书带有欺诈行为，协议书违法；4.评估报告，拟证明评估土地绘图都属违法；5.被征收房屋所有权证，拟证明褚福荣有产权私房面积278.28㎡；6.被征收土地使用权证，拟证明褚福荣有土地面积105.8㎡；7.三楼未补偿房屋照片，拟证明三楼搭建房是在征收决定公告之前，要确认为合法补偿；8.三楼面积9.66㎡违法补偿照片，拟证明三楼搭建房一起搭建；9.交通银行转账支票，拟证明不合理补偿款合计115万元；10.学生家长出具的证明，拟证明经营教室的停业损失；11.音乐教研室照片及面积图，拟证明原告是有资质证的小提琴老师，因原告是下岗残疾人，在自家教学属自救行为，不需营业执照；12.养殖业经营性鸽室照片及面积图，拟证明我下岗在家开办养殖业，不需营业执照，因是下岗参加，属自救合法；13.《荆州市沙市区胜利街片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》，拟证明荆州市颁发政策规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相抵触，不合法；14.《胜利街片区棚户区改造项目房产管理暂停办理房屋产权补偿颁发实施细则规定的通知》，拟证明此通知规定说明，从公布之日后扩建不认可，我的扩建面积是公布之前扩建的，应予认可；15.房屋及土地使用权市场价格表，拟证明补偿金额应参照同等地段市场价格补偿，才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条的规定；16.原告享有的土地面积及计算方式，拟证明原告计算出来的补偿金额是参照同等地段的价格来合理计算的；17.原告享有的房屋所有权建筑总面积及计算方式，拟证明原告计算出来的补偿金额是参照同等地段的价格合理算出来的；18.2019年国家赔偿标准，拟证明赔偿要求符合国家统计的平均工资；19.原告享有的民办教研室及养殖业经营面积平面图及面积计算方式，拟证明原告计算出来的赔偿金额是参照同等地段的价格合理算出来的；20.房屋征收前期调查表，拟证明最开始丈量房屋面积的时间是2018年3月22日；21.土地局档案室调取的2002年5月29日的《申请》，拟证明我父亲买房时就含有土地，土地性质是出让；22.2009年6月13日土管所的《通知》，拟证明原告有土地使用权，性质是出让；23.房管所1988年的《通知》，拟证明原告享有的土地可办土地使用权证书；24.《沙市市房屋测丈调查表》，占地92.62㎡，拟证明房管局对我父亲买房屋时候档案记载有92.62㎡的土地，说明房屋的土地使用权面积是92.62㎡；25.2018年9月8日刘敏出具的《证明》，拟证明⑴签《补偿协议》是在2018年8月2号，原告被逼交出房产证并签《补偿协议》，承诺书是工作人员报一句，我写一句，签约不是自己真实意愿；26.人信汇商品房市场价、买卖价，拟证明同等级地段房屋市场价10000元/㎡，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的市场价的法定要件；27.人信汇写字楼经营性市场价，拟证明小提琴教师和养殖业场所应参照写字楼价格补偿；28.诉讼中被告违法将原告房屋三楼一角拆除的照片，拟证明被告的行为违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条、第五十九条的规定，强制搬迁；29.拆迁办安排放火、停水电、打洞、挖地，拟证明违法强拆行为，不是先安置后搬家；30.在职证明，拟证明原告在潜江教学生；31.收入证明，拟证明原告的收入证明；32.住宿证明，拟证明原告在潜江住，没有时间到沙市签《补偿协议》；33.褚福荣住胜利街260号房子棚改前照片，拟证明260号棚改前的住房情况；34.人信汇商品房门面市场价、买卖价，拟证明类似地段商品门面经营市场价。被告辩称：2017年3月25日，沙市区人民政府就胜利街片区棚户区改造项目作出房屋征收决定（沙政发[2017]2号）及国有土地上房屋征收与补偿方案，并进行了通告。原告被征收房屋位于沙市区，经依法评估，评估总价为786691.78元。被告与原告于2018年1月10日签订《补偿协议》，补偿金额合计1153319.49元。2018年8月24日，原告已领取全部补偿款。被告与原告签订的《补偿协议》，真实、合法、有效，且原告已领取了全部征收补偿款，故原告的诉讼请求不能成立。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了如下证据：1.《荆州市沙市区人民政府关于胜利街片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》（沙政发（2017）2号）；2.《荆州市沙市区人民政府关于胜利街片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》；证据1-2拟证明就胜利街片区棚户区改造项目，沙市区人民政府作出征收决定和征收与补偿方案，并依法进行了公示；3.房产证及收条；4.房屋照片6张；5.房屋情况调查表；6.未登记建筑申请书、审批表及认定书；7.房屋征收评估报告及评估人员资质；证据3-7拟证明沙市区房屋产权人为褚福荣，经依法评估，评估总价为786691.78元；8.褚福荣的身份证及户口；9.签约照片两张；10.房屋征收补偿协议书；11.承诺书、领款单及转账支票；12.被征收房屋腾空房交接单及房屋证件销户委托书；证据8-12拟证明2018年1月10日，褚福荣签订房屋征收补偿协议书，补偿金额合计1153319.49元，2018年8月24日，褚福荣已经领取了全部补偿款。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：原告对被告提交的所有证据真实性均无异议；但认为证据1-2达不到其证明目的；对证据4只认可前两张照片，后四张不认可；认为证据5有很多面积未计算在内，效力不认可；对证据6申请书中记载的85.77㎡面积不认可，实际面积多于申请书中记载的面积；证据7中委托评估的单位是中山路街道办事处，评估报告的主体应当是原告，所以评估主体错误；证据9照片中原告本人穿的短袖，而协议上落款时间是2018年1月10日，所以签《补偿协议》的时间是假的；证据10的补偿协议是2018年8月2日签的，但是协议书上落款的日期却改为了2018年1月10日；证据11承诺书、三张领款单，有两张都是我签的字，还有一张是还给刘敏的钱，所以是她签的字；证据12交接单，是我签的，但是是在我不知情的情况下签的，并且签字时间也不符合，销户委托书也是我签的，刘敏把房产证交给征收部门了，然后征收部门进行销户。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1-2无异议；对证据3真实性无异议，证明目的有异议，签订《补偿协议》征收部门没有欺诈行为；对证据4有异议，不认可其证明目的；对证据5真实性无异议；对证据6有异议，据原告当庭陈述该房屋没有办理土地使用权证；对证据7-8真实性予以认可，对证明目的不予认可；对证据9真实性无异议，但认为达不到其证明目的；对证据证据10有异议，证人应当当庭出庭作证，且该证言内容与本案没有关联性；对证据11-12有异议，通过该照片不能反映经营情况，且经营情况需要相关的营业执照证明；对证据13真实性无异议，该补偿方案与国务院文件不相冲突；对证据14真实性无异议，但不能达到其证明目的；对证据15有异议，该材料不能证明同等地段房产的市场价格情况；对证据16-17、证据19有异议，均是原告单方面计算，对此不予认可；认为证据18与本案无关；对证据20真实性有异议；对证据21-24真实性有异议，证据均为复印件，且与本案没有关联性；对证据25有异议，证人应当当庭出庭作证，无法查实证言的真实性，证言内容也不能反映出原告是被逼签订《补偿协议》；对证据26-27有异议，与本案没有关联性；对证据28-29有异议，原告已与被告签订《补偿协议》，不存在强制搬迁问题；对证据30-34有异议，认为与本案没有关联性。综合当事人庭审的质证意见，本院对提交的证据作如下认定：原、被告提交的证据均能证明双方签订《补偿协议》，对原告名下位于沙市区的房屋达成征收安置补偿协议且原告已领取补偿款这一事实，双方提交关于签订《补偿协议》的证据具有真实性、合法性和关联性，依法予以采信。关于原告提交的证据5，该房产证记载面积为112.92㎡，故对原告的证明目的不予采信。原告提交的证据6仅为土地费缴纳记录复印件，无法识别土地座落及所有权人等内容，不能以此认定涉案被征收房屋的土地使用权面积及产权，故对该证据不予采信。原告提交的证据7-8证明目的系对补偿面积的异议，实质上是对《补偿协议》的异议，《补偿协议》系本案诉讼对象，在此不予评述。原告提交的证据10不具有证明效力，不予采信。原告提交的证据11-12拟证明其经营性用房不需办理营业执照的依据和理由不充分，故不予采信。原告提交的证据13征收与补偿方案系本案诉讼标的，是否合法，本院结合其他证据综合评判。原告提交的证据15、26、27、34中显示的房屋价格不具有证明效力，不予采信。原告提交的证据16、17、19均系对被征收房屋面积的异议，该争议系本案诉讼标的，对补偿面积的认定本院结合其他证据综合评判。原告提交的证据21-23均系申请或通知，而非产权证书等有证明效力的材料，故不予采信。原告提交的证据24系对房屋四至进行测绘和丈量的调查数据，填写的占地面积仅系事实上经过丈量后记载的占地面积数据，而非对占地面积的产权进行认定，房屋所占土地使用权应以土地使用权证记载的数据为准，故对该证据不予采信。原告提交的证据25证人未出庭作证，且证言内容不能达到原告的证明目的，故不予采信。原告提交的证据28-33与本案无关联性，依法不予采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据以上有效证据认定以下事实：原告褚福荣拥有一处房屋，位于沙市区，房屋所有权证记载面积为112.92㎡，未办理土地使用权证。2017年3月25日，荆州市沙市区人民政府就胜利街片区棚户区改造项目依法作出征收决定，并进行了通告，同时公布了胜利街片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案，被告系房屋征收部门。2018年8月，被告与原告褚福荣签订了《补偿协议》，双方就褚福荣名下位于沙市区的房屋达成征收安置补偿协议。《补偿协议》认定褚福荣被征收房屋的补偿面积认定为265.22㎡，其中证载面积112.92㎡，未经登记认定为历史无证房面积85.77㎡。原、被告双方约定房屋采取货币补偿的方式，总金额为1153319.49元，原告已于2018年8月24日领取全部补偿款，将房屋腾退，并将房屋所有权证交与被告，由被告统一注销，协议已全部履行完毕。后原告认为《补偿协议》对其房屋仅认定265.22㎡的补偿面积，还有13.06㎡的房屋面积未予补偿，未补偿土地使用权面积和未认定部分房屋为经营场所，且未补偿其停产停业的损失，遂诉至本院，请求确认《补偿协议》无效。本院认为：1.关于原告所称《荆州市沙市区胜利街片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》仅提供货币安置补偿方式，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的主张，经审查，《荆州市沙市区胜利街片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》提供了货币补偿和和代筹房源两种安置方式，规定不提供原地还迁。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。上述规定并未要求必须原地还迁，代筹房源不提供原地还迁的安置方式并不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，故对原告的该项主张不予支持。2.关于原告所称被征收房屋土地使用权的补偿问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款的规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”，该条例第十九条第一款规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。本案中原告被征收房屋的价值依法经过评估机构评估，原告若对该评估结果有异议，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定提出复核或申请鉴定，原告已经签订《补偿协议》并领取补偿款的行为，表明其认可该评估结果。《国有土地上房屋征收与补偿条例》未规定对土地使用权的补偿内容，且原告未提供证据证明其享有被征收房屋的土地使用权，故对该项主张不予支持。3.关于被征收房屋补偿面积的认定问题。根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条的规定，“被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”。本案中，原告的房屋所有权证记载的建筑面积为112.92㎡，《补偿协议》中补偿面积已经包含全部证载面积，符合上述法规的规定。原告未提交证据证实房屋登记簿确有错误，对于未经登记建筑面积的认定系征收部门的行政审批事项，在诉讼中不予评价，《补偿协议》中对与补偿面积的认定符合法律法规的要求，故对原告的此项主张不予支持。4.关于认定经营性用房及停产停业损失的主张，依照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条的规定，“因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证”。原告未提供上述材料证实其房屋系经营性用房而存在停产停业的损失。关于其主张自身系残疾人自救行为的理由，国家制定了法律法规对残疾人给予倾斜和照顾，但不能超越法律法规的强制性规定。原告未提供营业执照及纳税凭证，其被征收房屋不应认定为经营性用房，也不应对其作出停产停业损失的补偿，故对原告的此项主张不予支持。综上，《补偿协议》作为双方合意的体现，是在双方当事人自愿的情况下遵循公平原则依法签订，对双方当事人具有法律上的约束力，原告在《补偿协议》已经履行完毕后，主张《补偿协议》无效，未提供事实和法律依据，故本院对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告褚福荣的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告褚福荣承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件诉讼费人民币50元，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈香人民陪审员  陈娟人民陪审员  杨芳二〇一九年十二月十日法官助理廖兆铭书记员彭聪