福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3862号 上诉人（原审被告）：厦门青年阳光酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区后滨路7号。 法定代表人：陈艺达，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张裕文，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梅芳，福建德和联盟律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：厦门三圈电池有限公司，住所地福建省厦门市集美北大道519号。 法定代表人：陈良成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶树蔚，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁玲，福建旭恒律师事务所实习律师。 上诉人厦门青年阳光酒店有限公司（以下称青年阳光酒店公司）因与被上诉人厦门三圈电池有限公司（以下称三圈电池公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青年阳光酒店公司上诉请求：1、撤销一审判决发回重审或直接撤销一审判决第一项、第二项并改判为驳回三圈电池公司一审全部诉讼请求；2、本案的一审、二审全部诉讼费由三圈电池公司承担。事实和理由：一、一审法院在审理过程中未依法追加有关主体参加诉讼查明案件关键事实，存在程序错误，应当予以纠正。在本案审理过程中，因青年阳光酒店公司与三圈电池公司双方对讼争场地的四至范围、权属及实际租赁范围存在分歧，且根据三圈电池公司单方面提供的材料无法准确查明、认定讼争场地的具体范围及相应权利主体。而讼争场地周边房屋、场地所有人均明确、可查。该些主体有必要参加本案诉讼，一则能帮助查明本案重要事实；二则本案确认青年阳光酒店公司是否应当返还三圈电池公司主张的场地及应返还场地的范围，此裁判结果必然会影响周边房屋、场地所有人的权益边界及行使，对他们有法律上的利害关系。但一审法院却未能依职权追加周边房屋或场地所有人参加本案诉讼活动，导致本案基本事实认定不清，更在此基础上径行作出判决判令青年阳光酒店公司将权属不明的场地返还给三圈电池公司。一审判决由于程序上的缺失而作出的判决结果，不但对青年阳光酒店公司显失公平，更在剥夺了周边房屋或场地所有人诉讼权利的情况下，有可能损害其合法权益。二、一审判决在事实认定及适用法律方面也存在一定错误，依法应当予以纠正。（一）一审判决对讼争场地的合法权利人及四至范围的认定存在错误1、根据《物权法》的相关规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的法定证明文件。而三圈电池公司三圈电池公司针对讼争场地并未取得不动产权属证书。2、三圈电池公司提供的其他相关材料也无法证明其对讼争场地享有合法所有权。三圈电池公司用于证明讼争场地为其拨用生产场地的《稿件》、图纸仅仅是过程性的而非最终具有法律效力的终局文件。况且，即使假设上述《稿件》及图纸可以作为认定所有权归属的有效法律文件，其对所谓拨用生产场地的具体坐落、四至也都没有明确体现，无法以此认定讼争场地即全部包含在所谓拨用生产场地范围之内。一审判决回避《稿件》及图纸的效力及证明力问题，转而根据三圈电池公司单方委托社会机构测绘制作的没有任何法律效力的《测量图》来认定讼争场地的权利归属，更是没有任何法律依据，是完全错误的。3、事实上，讼争的两处砖混搭盖（即毗连酒店的配电室和消防水池）所处地块为青年阳光酒店公司向案外人厦门顺承资产管理有限公司所承租的酒店用地之附属用地，并不属于三圈电池公司所有。因此，针对讼争的两处砖混搭盖所处地块，青年阳光酒店公司不存在非法占用的行为，对三圈电池公司也不负有返还该地块、支付所谓租金或占有使用费的义务，三圈电池公司也无权向青年阳光酒店公司主张支付任何费用。（二）假使案涉两处砖混搭盖所处地块确属三圈电池公司所有、青年阳光酒店公司占有使用的事实成立，一审判决认定青年阳光酒店公司应支付占有使用费的计算标准也存在错误。如上所述，三圈电池公司对讼争场地不具有合法所有权，双方签订的租赁合同应属无效，租赁合同中约定的违约条款也就对双方不具有约束力。所以即使青年阳光酒店公司需要支付占有使用费，该费用也应当是参照租赁合同中约定的租金标准、结合两处砖混搭盖所处地块实际面积来计取；退一步讲，就算租赁合同中约定的违约条款有效且对双方具有约束力的，该违约条款所设定的违约金也过高，如严格适用则有失公平应适当予以调低。 三圈电池公司辩称，一、本案讼争的“简S=45.13、简S=38.11”地块权属人为三圈电池公司的事实清楚，与相邻地块不存在权属争议。从三圈电池公司一审提交的地块相邻方厦门机械治金工业供销公司（以下简称为“机械公司”）的《权籍调查表》的宗地草图显示，砼6、砼4范围内的地块归属该单位，砼6、砼4范围朝北一侧的权属人标明为“厦门化工厂（车库）”（三圈电池公司的前身）。同时，该调查表2显示，机械公司与厦门化工厂的地块交界位置，原存在围墙隔开，2000年10月23日，三圈电池公司的职工李松茂曾代表三圈电池公司就双方的地块交界部位进行指界，并在该调查表2当中予以记录。由此说明，本案诉讼的地块，三圈电池公司与相邻方的权属是清楚的，不存在任何争议。三圈电池公司的上述证据可以与土地红线图、租赁标的物的测量图等证据相互印证，证实三圈电池公司一审的主张。二、一审事实认定清楚，程序合法，被三圈电池公司认为应当追加其他主体参加本案诉讼的理由没有法律依据。如上所述，本案讼争地块归属三圈电池公司的事实清楚，与相邻方不存在权属争议，本案讼争地块没有其他利害关系人。被三圈电池公司认为应当追加其他主体参加本案诉讼的理由不符合我国《民事诉讼法》第119条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题意见》第57、58条的相关规定，依法不应支持。三、讼争合同合法有效，青年阳光酒店公司无效的理由没有事实和法律根据。综上所述，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，恳请驳回上诉，维持原判。 三圈电池公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即立即向原告归还位于厦门市思明区后场地（含砖混搭盖的配套用房及消防水池等）；2、判令被告从2018年8月1日起至实际返还第一项诉讼请求的场地之日止，按日租金510元的二倍向原告支付占用期间的租金；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年8月，三圈电池公司（甲方，出租方）与青年阳光酒店公司（乙方，承租方）签订一份《房产租赁合同》（以下称讼争合同），约定：甲方将坐落于厦门市思明区后场地（以下称讼争地块）出租供乙方作停车场、货场使用，场地占地面积“550平方米，按现状”；月租金6600元，第二年起每年递增3%；租赁期限自2012年8月1日起至2018年7月31日止；乙方不得在场地上任意搭盖，如需进行改装或增扩设施、设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，安全由乙方负责，对此甲方不负有修缮责任，不予任何补偿或赔偿；乙方应在租赁期届满时把场地交还给甲方，如需继续承租上述场地，应提前60天向甲方提交书面申请，甲方《招租规则》中将认定乙方同等条件下享有优先承租权；合同期满时乙方应无条件将承租场地及附属设施交还甲方，交还时依附于场地的构筑物、装修无偿归甲方所有，甲方有权选择要求乙方恢复至原装修状况或保留租期届满的装修状况；合同期满乙方逾期交还租赁物，每逾期一日应向甲方支付2倍日租金（日租金即月租金三十分之一），乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；等等。合同签订后，双方依约履行。讼争场地租金由亿宝物业公司（讼争地块的物业管理单位，以下称亿宝物 业公司）账户代收。 2018年8月31日，亿宝物业公司（甲方）与青年阳光酒店公司（乙方）签订一份《房屋移交单》载明：“兹有乙方就承租甲方位于后滨路××后场地××房产因合同到期，双方于2018年8月31日作现场交接……其他附属设施：两块砖泥搭盖待9.3现场确认后确定，暂不移交。（场地无钥匙）” 2018年9月25日，青年阳光酒店公司向亿宝物业公司邮寄一份《场地接管通知函》载明：“贵我双方已于2018年8月31日办理了后滨路××号后场地移交，但贵公司尚未派员前来接管，我公司现仍义务看管场地，为此支出了相关人员、照明等费用。请贵公司接函后尽快接管场地，否则我公司将撤离管理人员，一切后果将由贵公司自行承担。” 2018年10月9日，亿宝物业公司向青年阳光酒店公司发送《房屋到期收回通知函》，要求2018年10月15日前归还讼争地块，拆除场地上所有自建设施，包括2处砖混搭盖（约77.58平方米）、地下消防水池、酒店化粪池、后滨路××号店面外厕所及更衣室等，同时恢复场地原状。 2018年10月15日，青年阳光酒店公司复函亿宝物业公司称：案涉场地已于2018年8月31日完成移交，系亿宝物业公司未派员接管导致其仍义务看管；关于砖混搭盖、消防水池等设施搭建处并不属于讼争合同项下租赁标的物的场地范围，而厕所和更衣室等并非由其搭设和使用，与其无关；请亿宝物业公司接函后立即派员进场接管。 另查明，1996年厦门电池总厂、厦门化工厂、厦门蚊香厂合并组建厦门日化企业有限公司，经1998年、2007年两次更名后现名称为厦门三圈电池有限公司。讼争地块系原厦门化工厂于1966年取得的拨用生产场地，由于历史原因没有办理土地房屋权属登记。三圈电池公司委托厦门环纬测量有限公司于2018年10月27日对讼争地块进行测绘，形成测绘成果《厦门三圈电池有限公司厦门思明区后滨路××号测量图》（详见本判决附件）。该测量图载明，后滨路××号用地面 积719.37平方米，简S=45.13地块面积45.13平方米，简S=38.11地块面积38.11平方米。本案中，三圈电池公司与青年阳光酒店公司均确认，《房屋移交单》载明的“暂不移交”不动产即测量图中“简S=45.13”“简S=38.11”地块，该地块上所建房屋为毗连酒店的配电室和消防水池。双方还确认，测量图中“木”“混2”部分并非讼争合同项下地块。三圈电池公司主张返还测量图中“简S=45.13”“简S=38.11”地块；青年阳光酒店公司辩称“简S=45.13”“简S=38.11” 系其向案外人顺承公司承租房屋（测量图中“砼6”）的附属用房，其有权继续占用。 一审法院认为，三圈电池公司与青年阳光酒店公司签订的《房产租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。讼争地块租赁期限届满，青年阳光酒店公司应依约向三圈电池公司交还讼争地块，双方也于2018年8月31日进行交接并签订《房屋移交单》。本案争议焦点为：三圈电池公司应当交还的租赁物是否包括《厦门三圈电池有限公司厦门思明区后滨路××号测量图》中“简Ｓ＝45.13”“简Ｓ＝38.11”地块。对此法院认为，三圈电池公司的举证足以证明测量图中“简 Ｓ＝45.13”“简Ｓ＝38.11”地块系其前身之一原厦门化工厂于1966年取得的拨用生产场地，该地块属于后滨路××号后场地的一部分，为讼争合同项下租赁物。青年阳光酒店公司辩称该地块系其向案外人顺承公司承租，但未举证证明，对其抗辩不予采信。讼争合同约定，“乙方不得在场地上任意搭盖，如需进行改装或增扩设施、设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，安全由乙方负责，对此甲方不负有修缮责任，不予任何补偿或赔偿；”“合同期满时乙方应无条件将承租场地及附属设施交还甲方，交还时依附于场地的构筑物、装修无偿归甲方所有，甲方有权选择要求乙方恢复至原装修状况或保留租期届满的装修状况”。根据上述约定，青年阳光酒店公司应当按照三圈电池公司的要求返还“简Ｓ＝45.13”“简Ｓ＝38.11”地块。讼争合同约定“合同期满乙方逾期交还租赁物，每逾期一日应向甲方支付2倍日租金（日租金即月租金三十分之一），乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。根据上述约定，返还地块之前，青年阳光酒店公司还须支付2倍租金标准的占有使用费。由于除“简 Ｓ＝45.13”“简Ｓ＝38.11”地块外，其他租赁地块已于2018年8月31日交接返还，宜参照合同租金标准按实际占用面积的两倍计算占有使用费。关于租赁地块的面积，讼争合同约定租赁地块面积约550平方米，而三圈电池公司提供的测量图显示后滨路××号用地面积719.37平方米，二者不一致。对此法院认为，测量图显示后滨路××号用地面积719.37平方米包含了非讼争合同项下租赁地块的“木”“混2”，扣除“木”“混2”面积后实际租赁地块面积应与合同约定的租赁面积 相当，宜按讼争合同约定认定租赁地块面积为550平方米。综上，法院认定占用费标准为2316元/月[2×7651.22元/月×（45.13+38.11）÷550]。 综上所述，对三圈电池的诉讼请求，法院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门青年阳光酒店有限公司于判决生效之日起十日内向厦门三圈电池有限公司返还厦门市思明区后部分场地（本判决附件《厦门三圈电池有限公司厦门思明区后滨路××号测量图》中“简Ｓ＝45.13”“简Ｓ＝38.11”地块）；二、厦门青年阳光酒店有限公司于判决生效之日起十日内向厦门三圈电池有限公司支付占有使用费（按每月2316元的标准，自2018年8月1日起计算至实际返还地块之日止）；三、驳回厦门三圈电池有限公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除青年阳光酒店公司认为划拨用地是内部稿件，并不是正式批文。划拨文件里面的记载很简单，不能证实说两处简易搭盖的建筑在划拨的范围内外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审后，青年阳光酒店公司提交《招租方案》、《意向登记人登记时应提交材料》、《意向承租人信息登记申请书》，拟证明：三圈电池公司已于2018年7月23日将案涉场地进行重新公开招租，招租面积为550平方米，并不包含本案讼争的两处砖混搭盖所占地面积。可见三圈电池公司已于上述时间之前收回案涉合同项下的租赁标的物，讼争两处搭盖所占地块系超出合同约定范围之外的其他地块，并不属于合同约定的租赁范围之内，也并非三圈电池公司所有。 三圈电池公司经质证认为，对上述证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。青年阳光酒店公司提供上述证据仅能证明三圈电池公司对“后滨路××号场地”享有合法的处置权。三圈电池公司对该场地公开招租，认定招租面积为550平方米，与“砖混搭盖等部分设备”是否属于三圈电池公司场地无任何关联性。对于青年阳光酒店公司实际占用面积应当依据相应的机构认定事实进行认定，三圈电池公司具体出租多少面积的租赁场地与本案无关。双方承租时间截止为2018年7月31日止，三圈电池公司于场地收回之前一个星期进行准备工作并不能证明三圈电池公司已于合同截止时间之前收回合同项下租赁标的物。 本院认为，对于讼争租赁合同真实有效并已履行完毕的事实，双方当事人均无异议。本案争议在于讼争“简Ｓ＝45.13”“简Ｓ＝38.11”地块是否属于青年阳光酒店公司承租场地范围之内。由于历史原因，三圈电池公司所出租场地没有办理土地房屋权属登记，但三圈电池公司提交的土地红线图、租赁标的物测量图、厦门市城镇土地房屋权属登记、厦门市建设局关于同意拨用土地稿件及测绘图等证据形成完整的证据链条，可以证明三圈电池公司取得包括讼争地块在内的出租场地相关物权的历史沿革及依据。青年阳光酒店公司虽辩称系其向顺承公司承租，在其完全可以提交与顺承公司签订合同或合同履行的证据予以证明的情形下，却未能举证证明，且其使用讼争地块数年过程中，也未有案外人予以主张权利，一审法院据此认定讼争地块为讼争合同项下租赁物并无不当，青年阳光酒店公司关于三圈电池公司并非讼争地块合法权利人及应当追加有关主体参加诉讼的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。由于测量图明确了后滨路××号场地四至，且实际租赁面积在扣除“木”“混2”面积后与合同约定的租赁面积相当，同时合同亦明确约定逾期交还租赁物的违约责任，故青年阳光酒店公司关于一审法院对讼争场地四至范围认定及占有使用费计算标准错误的上诉主张理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，青年阳光酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1073元，由青年阳光酒店公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇一九年十二月二十四日 代书记员 肖子发 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。