本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0502民初2484号原告：本溪金利物业有限公司，住所地：辽宁省本溪市明山区紫西路10栋11层2单元17号。法定代表人：刘斌，该公司经理。委托诉讼代理人：刘丽华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：任德修，辽宁尚书律师事务所律师。被告：杨林，男，1956年10月19日出生，汉族，本溪市人，本溪市恒泽热力退休职工，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：王淑敏，女，1957年12月29日出生，汉族，营口市人，碧玺石土渣公司退休职工，住本溪市平山区。原告本溪金利物业有限公司与被告杨林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告本溪金利物业有限公司的委托诉讼代理人刘丽华、任德修，被告杨林的委托诉讼代理人王淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼要求：1、被告支付原告拖欠的2015年7月1日至2019年1月14日的物业费2037.72元、电梯费849.33元；2、被支付逾期给付物业费和电梯费的滞纳金（从2015年7月1日起至给付之日止，按照日千分之三计算）3、被告承担诉讼费。事实与理由：我公司于2013年开始向新兴家园二期提供物业服务合同，在业主办理入住时，我公司负责代发钥匙并与业主签订物业服务合同，业主均在入住时就预交了一年的物业费及电梯费，电梯费有的住户是按照每户两张电梯卡、有的是按照每户三张交费的。我公司按约定提供物业服务，但是被告从2015年7月1日起出现了不交物业费和电梯费的情况。我公司催收，被告等业主也向我公司反映了卫生、消防、验收、治安、小区封闭等问题。我公司认为：1、涉诉房屋是新兴家园二期，三期就位于涉诉楼房的后侧，三期正在施工，按照规划是二三期都竣工后才能对小区进行封闭，我公司按照被告等业主的要求在楼前的马路两端放了两堆石头，车辆出入时由保安搬动石头；2、我公司雇佣了相应的保洁、保安按时清理垃圾、打扫卫生、治安巡逻；3、房票问题、消防问题都应由开发商承担。被告杨林辩称，不同意原告的诉讼请求。1、物业服务合同不是我本人签字；2、涉诉房屋至今未验收、未办理房屋所有权证，根据《本溪市物业管理条例》第13条规定“开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案前依法选聘具有相应资质的物业服务企业，签订书面《前期物业服务合同》，并在30日内报自治县、区物业行政主管部门备案，《前期物业服务合同》生效至物业竣工验收合格交付使用前的物业服务费由开发建设单位承担；竣工验收合格交付使用后的物业服务费由业主按照建筑面积承担”，而涉诉房屋至今也没有竣工验收，故原告所谓的与各被告签订的物业服务合同无效，业主不应承担物业费；且原告主张的按照建筑面积收费也不合理，因为业主实际入住测量后发现房屋面积比合同写明的建筑面积小；3、原告并非是业主选任的物业公司，原告当庭又陈述于2019年1月14日退出本小区，这些业主也不清楚；4、业主入住都预交了一年的物业费和电梯费，当时虽然小区没有封闭，但是原告承诺这是刚入住的临时情况，逐渐都会改善，但至今小区也没有封闭，人员出入混杂，门前车辆通行堵塞，涉诉房屋根本不算小区，楼前就一条小路，夜间是停车场，白天通行堵塞，特种车辆无法通行，原告在楼前小马路的两端放了两堆大石头用来拦挡车辆，但实际上根本没有起到拦挡车辆的作用；5、小区环境卫生不好，垃圾清理不及时，楼道内卫生几天才打扫一次，步梯间的玻璃从来没有擦过，单元门损坏也不维修，室内窗户漏气，没有健身器材及绿化，一楼窗前都是业主自行去别处移摘花草并自行修剪；6、小区治安存在问题，没有保安巡逻，监控不清晰，保安办公室离涉诉楼距离较远，不能起到保安的作用；7、小区物业收费标准存在问题，新兴家园二期不只涉诉的这几栋楼，收费都是0.8元，旁边的楼就是封闭的、使用的垃圾箱也是带盖的，这些都是被告不享受的物业待遇，但是收费标准却一样；而附近的老旧小区不收取任何物业费，环境比被告所居住的环境还要好；8、原告的收费方式存在问题，部分业主提出仅交电梯费和卫生费，但原告却坚持进行捆绑式收费，对部分业主提交的缴费要求不予理睬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了前期物业管理服务协议，该协议约定：甲方已经购得新兴家园二期住宅小区5（#）楼1单元4层13号房屋（建筑面积59.98平方米），甲方同意建设单位选聘原告作为小区物业管理机构对小区公共物业的建筑物、构筑物及其设施设备、环境卫生、交通、绿化、环境和居住秩序等常规性物业服务项目进行维护、修缮和整治；物业管理收费标准和服务标准由业主委员会和物业公司共同确定并报请物价部门批准，在业委会成立之前，由建设单位作为第一业主同乙方共同确定；物业服务内容包括环境卫生（公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运）、公共绿化服务、房屋公共部位的维护和管理、房屋公共设施设备的运行维护和管理、房屋装饰装修管理、业主资料及物业档案资料的管理、其他有偿便民特约服务、公共秩序维护（协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，提供小区治安巡逻、门岗执勤等。如在本物业内发生治安案件、刑事案件及安全事故，物业公司要立即采取应急措施，向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作，物业公司不承担被害方赔偿责任）；物业服务质量要达到对公共秩序实行全封闭治安巡逻的管理制度、实行调防巡视检查制度、保证环境卫生整洁有序、定期杀虫灭鼠、及时做好绿化养护、保持房屋外观原设计风貌、对房屋公共部位和共用设施设备按规定周期实行检查保养设备小修和急修；费用包括物业管理服务费、电梯运行费，收费标准按照住宅每月每平方米0.8元计算（建筑面积），首次入住缴纳12个月物业管理费、以后按年收取，电梯运行费每人每月收取10元，甲方需在每月25日前及时向乙方缴纳物业管理服务费，如甲方未在规定时间内交纳物业费则乙方向甲方发出催缴通知并按所欠物业管理费每日3‰的标准收取滞纳金；对于建筑及设施设备质量问题，乙方负责公共部位和共用设备的维护和管理，保修期内出现质量问题由乙方负责联系相关施工单位予以维修，甲方住宅专有的房屋维修有由甲方自行负担或委托乙方维修但甲方承担费用，物业管理服务的维修在保修期内不包括房屋本体问题的维修（如房间渗漏、墙体长毛、玻璃透气等），乙方负责为业主联系相关部门进行维修，但不得以房屋本体质量问题为由拖欠或拒交物业管理费；甲方不得占用或损坏公共部位及公共地方（如楼梯、通道、屋顶、平台、道路、绿地等），小区内不准停放各种机动车和私家车辆来侵害其它业主的公共利益（有固定车库产权除外）；乙方应当协助做好小区的安全防范工作，发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。本院认为，本案的争议焦点如下：1、原告要求被告给付的物业费及电梯费有无事实及法律依据；2、原告要求被告支付滞纳金有无事实及法律依据。一、关于物业服务合同是否成立、有效的一节。依法成立的合同受法律保护，本案中，原、被告签订了物业服务合同，双方均应按照约定履行各自的权利义务，物业服务合同依法有效。关于被告辩称物业服务合同不是本人签字一节，庭审中双方均表示是原告代为向业主发放进户钥匙，故应由被告对物业合同不是本人或其代理人签字一事负举证责任，现被告未能提供证据证明，应由其承担举证不能的法律后果；且采用书面形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务、对方接受的，该合同成立，本案中即使物业服务合同不是被告本人签字，被告入住后原告已经提供了物业服务、履行了主要义务，被告作为业主必然享受电梯、垃圾清运等服务，原、被告之间的物业服务合同成立有效。关于被告辩称的因涉诉房屋未验收、违反《本溪市物业管理条例》13条规定因而物业服务合同无效一节，违反法律、行政法规的效力强制性规定的合同是无效合同，本案中不符合该种情形，且《本溪市物业管理条例》也同时规定了“住宅工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用”，本案中被告明知房屋未竣工验收也办理了入住手续并与原告签订了合同、接受了原告提供的物业服务，对被告的该项辩称，本院不予支持。二、关于原告主张的物业费一节。原告应按照合同约定标准提供物业服务，被告应按照约定标准和时间支付物业费。本案中，原、被告明确约定了物业服务质量要达到对公共秩序实行全封闭治安巡逻的管理制度、实行调防巡视检查制度，现涉诉楼房并未封闭，原告未完全按照合同约定履行义务，应承担违约责任，根据案件情况与合同性质，本院认为原告承担违约责任的方式应以减少相应物业费为宜。关于原告所述小区需要等待三期完工后才能封闭一节，本院认为该辩称无事实依据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”，如原告认为需要二三期共同封闭，原告也应在拟定物业服务合同时明确写明或以其他方式做出明确告知，现原告拟定物业合同时写明是封闭小区、实行巡逻检查，实际履行过程中又提出需要等待三期竣工，原告用两堆石头来阻止车辆通行并非是按照合同约定履行封闭义务，且在小区通行的必经之路堆放大块成堆的石头不仅不能起到封闭小区的作用反而增加了业主的通行风险，原告的该主张无事实及法律依据。关于被告辩称的卫生不合格、步梯间玻璃从未清理、单元门损坏不维修等事由，因物业服务合同中对于上述服务的具体标准没有明确约定，现原告与被告对服务标准及完成情况各执一词，原告提交的照片反映的物业服务水平较高、被告提交的照片反映的物业服务质量较差，但本院认为物业服务具有时间持续性、不易计量、标准笼统等特点，原、被告均不能仅通过一段视频或几张照片就能充分的达到各自的证明目的。本院结合原、被告的举证情况、现场调查情况及一般生活常理，结合新兴家园的环境卫生、绿化及配套设施、小区不封闭的实际情况，综合认定原告降低30%的物业费较为合理。关于被告辩称的房屋实际面积与合同约定面积不一致一节，涉诉房屋至今未办理房屋所有权证，被告入住后自行测量的房屋面积不能作为房屋的建筑面积计算，对被告的该项辩称，本院不予支持。三、关于原告主张的电梯费一节。原告与被告签订的物业服务合同仅约定了电梯运行费每人每月收取10元，现原告要求被告按照每户两人的标准支付电梯费应由原告举证证明被告有不少于两人实际居住且均使用电梯的实际需求，现原告未能提供证据证明，再结合生活实际，本地的电梯楼住户需要几人办理电梯卡均是由业主进行申报而非强制性规定办卡张数，故按照每户每月10元的标准支持原告主张的电梯费。四、关于原告主张的滞纳金一节。物业服务合同约定“如甲方未在规定时间内交纳物业费则乙方向甲方发出催缴通知并按所欠物业管理费每日3‰的标准收取滞纳金”，现各被告虽未按时交纳物业费，但原告提供的物业服务也不完全符合合同约定标准。但原告系瑕疵履行合同义务、不构成根本违约，被告既不支付物业费又不提起诉讼积极维权亦存在过错，业主拒交物业费的行为必然会造成物业服务企业营运经费不足、无法维持正常的物业服务水平，物业服务水平下降必然会再度激化业主与物业公司的矛盾，致使双方关系陷入恶性循环，严重影响小区内和谐共处，被告消极的长期拒交物业费并非维权的正当途径，被告应从欠费之日起向原告支付滞纳金。滞纳金具有违约金性质，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，应适当减少，故被告应按照年利率4.2%的标准向原告支付滞纳金。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告杨林于本判决生效后10日内给付原告本溪金利物业有限公司拖欠的2015年7月1日至2019年1月14日的物业费共计1426.2元（包括：2015年物业费201.53元、2016年物业费403.07元、2017年物业费403.07元、2018年物业费403.07元、2019年物业费15.46元）；二、被告杨林于本判决生效后10日内给付原告本溪金利物业有限公司拖欠的2015年7月1日至2019年1月4日的电梯费共计424.67元（包括：2015年电梯费60元、2016年电梯费120元、2017年电梯费120元、2018年电梯费120元、2019年电梯费4.67元）；三、被告杨林于本判决生效后10日内给付原告本溪金利物业有限公司拖欠物业费及电梯费的滞纳金，均从欠费之日起至实际给付之日止，按照年利率4.2%的标准计算（共计欠费1850.:7元，其中261.53元的滞纳金从2015年7月26日起计算至实际给付之日止、523.07元的滞纳金从2016年1月26日起计算至实际给付之日止、523.07元的滞纳金从2017年1月26日起计算至实际给付之日止、523.07元的滞纳金从2018年1月26日起计算至实际给付之日止、20.13元的滞纳金从2019年1月26日起计算至实际给付之日止）；四、驳回原告本溪金利物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告本溪金利物业有限公司已预交），由被告杨林负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 马 洋人民陪审员 赵 晖人民陪审员 唐秀春二〇一九年十二月二十三日法官助理张迪书记员孙瑶附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。告知执行事项：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。