九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0403民初2843号原告（反诉被告）：御马车饰用品商行，住所地：九江市经济开发区广域新里城第三栋不分单元111号，统一社会信用代码：92360406L56255339B。经营者：程敏，曾用名程学敏，男，1974年1月1日，汉族，住九江市经济开发区。委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，执业证号31402161102571。委托诉讼代理人：汪祥，江西瑞京律师事务所律师，执业证号13601201510329081。被告（反诉原告）：中国石化销售有限公司江西九江石油分公司，住所地九江市浔阳区浔阳东路157号，统一社会信用代码：91360400716525398F。委托诉讼代理人：徐仕波，江西浔阳律师事务所律师，执业证号13604199610744462。原告御马车饰用品商行（以下简称御马商行）与被告中国石化销售有限公司江西九江石油分公司（以下简称石化九江分公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告御马商行的委托诉讼代理人任吉杰、汪祥、被告石化九江分公司的委托诉讼代理人徐仕波到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告御马商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿因被告违约给原告造成的装修残值损失300000元、临时建筑损失600000元，停业损失1275790元，共计2175790元（最终以评估结果为准）；2.判令被告赔偿原告搬离原经营场地及拆除涉案建筑及设备费用100000元；3.判令被告赔偿原告客户流失利润减少损失300000元；4.判令被告赔偿原告货物积压损失500000元（最终以评估结果为准）；5.本案诉讼费被告承担。事实与理由：原告经营者程敏2002年以前在深圳从事汽车维修服务行业，2002年经朋友介绍与九江市开发区加油站法定代表人高耀明相识，高耀明得知程敏从事该行业后，多次盛情邀请程敏承租加油站内店面经营汽车维修项目，大家共赢。经慎重考虑，程敏在2002年3月份开始租赁九江市开发区加油站内的店面经营汽车维修。2005年11月1日九江市开发区加油站与被告签订《加油站租合同》，合同约定九江市开发区加油站（下称业主）将加油站整体租赁给被告经营，期限15年，到2020年11月1日止。另合同第6条约定由被告与原告另行签订租赁合同。因此原告从2007年5月1日起，一般每隔3年与被告签订一次《租赁合同》，双方约定被告在其租赁期限内一直与原告续签合同，最近一次签订合同是在2014年10月30日，租期3年，到2017年11月30日止。另原告在2012年左右筹款180余万元对经营场地进行大幅升级装修改造，经被告和业主同意、政府部门批淮，原告还建造了数百平米的临时钢棚。然而令原告始料未及的是，2015年8月13日因被告严重违反与业主签订的《加油站租合同》，业主向其发出《解除加油站租赁合同工作函》，通知解除租赁合同。后业主向贵院提起确认之诉，经审理，贵院在2017年3月2日作出（2016)赣0403民初1044号民事判决书，判决确认被告与业主的租赁合同于2015年8月13曰解除。被告不服提起上诉，2017年6月13日九江市中级人民法院作出维持判决。2017年7月3日被告向原告发出《终止协议的告知函》,要求提前终止与原告的租赁合同，并要求原告于2017年7月18日搬出经营场地。2017年7月21日，被告再次向原告发函要求原告于2017年7月22日前搬出经营场地。上述事实业经法院审理查明。综上，被告违约，法院判决其将涉案场地全部返还给业主，贵院执行时亦要求原告搬离涉案场地，双方租赁合同无法继续履行。因此原告在2017年7月份开始停业，想方设法另寻经营场地，并重新装修改造，损失巨大。原告多次与被告协商赔偿事宜无果，故诉至法院。原告御马商行为支持其诉请，向本院提交如下证据：一、原告营业执照复印件、经营者身份证复印件，被告企业信息打印件，以证明原、被告诉讼主体资格。二、（2016）赣0403民初1044号民事判决书，（2017）赣04民终797号民事判决书，以证明被告因违背开发区加油站之间的《加油站租赁合同》，被法院认定构成根本性违约，法院确认被告与开发区加油站之间的《加油站租赁合同》于2015年8月13日解除，被告与原告之间的租赁关系系合法转租。三、2014年原、被告《租赁合同》、（2017）赣0403民初2371号民事判决书、（2018）赣04民终10号判决书，以证明原、被告之间就位于开发区加油站内的副楼及场地之间存在租赁合同关系，合同于2017年11月30日到期。法院确认被告因自身违约行为导致其与开发区加油站的租赁合同被解除，转租合同（原、被告之间的租赁合同）客观上无法继续履行。四、《关于终止协议的告知函》、《关于撤出车饰商行及场所地的告知函》，以证明被告因其自身违约行为在2017年7月3日提前解除与原告间租赁关系，并在2017年7月21日发函催促原告尽快搬离。五、两份原告与案外人签订的《租赁合同》及付租凭证，以证明原告收到被告《关于终止协议的告知函》后开始准备搬离租赁场地，另行租赁场地存放货物，产生额外租金，无法继续正常经营。六、被告同意原告装修租赁房屋的回复、被告和规划部门同意原告建造临时钢棚规划设计图纸，以证明原告临时钢棚的建造是经过被告同意及相关部门审批的，系合法建筑，被告提前解除合同应赔偿原告临时钢棚损失。七、原告2017年1月至6月和2018年5月至8月营业收入统计表，被告未解除租赁合同前原告平常营业收入情况，原告搬至新经营场地后营业收入情况，被告提前解除合同导致原告措手不及，客户资源流失严重，营业额剧降，原告无法正常营业近1年之久，损失惨重。八、租赁合同两份，以证明原、被告至少自2007年5月1日开始产生租赁合同关系。以上证据经庭审质证，被告认为证据一、二、三均无异议。对证据四的关联性有异议，与开发区加油站的合同履行不能导致被告方依照合同约定向原告方发出解除合同的告知函。对于业主方收回场地是双方约定的提前终止合同的约定条件之一。证据五的真实性无异议，但对合法性合同关联性有异议。本案涉及的原告是御马饰用品商行，但两处的承租方是个人，程敏在外承租房屋并不能证明其实为了准备搬离经营场地，所以其租赁两处房屋与本案没有关联性，实际上，原告是在2018年7月才搬离并交出场地。证据六的真实性无异议，但对关联性有异议。从证据上看，征得被告方同意的时间是2011年11月，与本案无关。临时钢棚属临时设施，到期未补全手续仍属违章建筑，钢棚建成后与钢棚添置有关的租赁合同已经到期，根据合同约定，添置物（钢棚）应归属被告方或者被告方有权要求原告方拆除。对2006年的门面整修申明报告的证明目的的不予认可，其时间发生在2006年，相应的租赁合同早已到期，相关的权利义务已经终止，证明目的不能实现。对证据七的真实性不予认可，是原告方单方制作，对其合法性和关联性有异议，其提供的2018年时新场地营业收入，事实上，在此期间，原告方还处于占用原租赁场地继续经营，对其证明目的不予认可。证据八的真实性无异议，关联性有异议，不能实现其证明目的。被告中石化九江分公司辩称并反诉称：一、（2017）赣0403民初2371号民事判决书、（2018）赣04民终10号民事判决书证实，原、被告之间基于次承租合同关系，被告解除租赁合同是因为客观上履行不能，而非主观过错，被告依据双方签订的《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》解除合同，并不违约；二、上述两判决书同时证实，导致原告租赁期间不能正常经营的损失是因第三方九江市开发区加油站侵权行为造成的，而非被告所致，与被告无关。且原告称其自2017年7月已停止营业与事实不符。在（2017）赣0403民初2371号民事案件的诉讼中，原告自认2017年7月4营业收入为193782元，显然其当时并未停止营业，事实上其占用经营场地至2018年7月11日才返还；三、原告主张的装修残值损失、临时建筑损失因原告超过租赁期限搬离，合同约定装修及临时建筑归被告所有，且临时建筑为违章建筑，并已在搬离前自行拆除，故该项诉请不应支持。同理，原告关于客户流失利润减少损失的诉请，也无事实及法律依据，拆除涉案建筑及设备，恢复原状是原告的合同义务，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其法定义务，搬家费是必然要发生的费用，故搬离费用的诉请无事实与法律依据，不应支持。原告诉请的停业损失及货物积压损失，与事实不符，与法律相悖，不应得到支持。因原告自被告向其发出要求搬离的函后，直至2018年7月30日才搬离租赁物，期间没有支付租金和占用费用，故要求判令反诉被告御马商行支付自2017年4月1日至11月30日的租金46400元及2017年12月1日至2018年7月30日的占用费46400元；判令反诉被告御马商行支付自2017年12月1日至2018年7月30日的违约金55680元；判令反诉被告承担恢复原状所需费用100000元；判令反诉被告承担反诉案件受理费。被告中石化九江分公司为支持其辩解意见及反诉请求，向本院提交以下证据：一、租赁合同两份（2011年、2014年各一份），以证明1、本诉原告所称2012年投资事关2011年10月28日亲签订的合同，合同期限已经届满，双方权利义务终止。本案涉及的合同是2014年10月30日签订的租赁合同，诉称180万投资与本案无关。2、反诉被告超过合同期限占用租赁场地，依照约定应承担支付租金及占用费用，恢复原状，支付滞纳金等违约责任。二、照片纸质版两张、九江开发区加油站致九江市御马饰用品商行函件一份，以证明1、本诉原告在2017年7月收到本诉被告关于终止协议的告知函后，并没有停业，在2017年8月还在正常营业的事实。2、本诉被告与九江市开发区加油站商定九江市御马饰用品商行现状交接的事实。三、执行笔录一份，结案申请一份，以证明1、反诉被告非法占用租赁场地经营直至2018年7月才搬离，其超出了合同期限的行为构成对反诉原告的违约，应承担向反诉原告应该支付合同期间的租金及超出合同期间的占用付费用，恢复原状等违约责任。四、（2018）赣04民终10号民事判决书一份，以证明1、双方纠纷产生的背景及认定双方实质租赁合同关系。2、本诉原告门面2017年7月份还有193782元营业额，其诉称2017年7月份停止营业不属实。3、本诉原告的损失是因合同相对人以外的第三方九江市开发区加油站造成的，与本诉被告无关。以上证据经庭审质证，原告认为证据一真实性无异议，对证明目的有异议，两份证据证明了原、被告之间的租赁关系室一个连续性的，实际上双方的租赁关系早就在2005年左右就开始了。因为被告与开发区加油站之间的租赁合同是15年，被告要求原告每三年与其签订一次阻力合同以便其内部走流程，原告从2005年一直到2017年7月3日都是无间断连续性的正常租赁经营涉案场地的，只是形式上每三年签一次合同，本案双方的租赁关系应作为写一个整体看待，不能随意分割，按照原、被告的租赁习惯和口头约定，被告同意一直将涉案场地出租到2020年为止，即一直到被告与开发区加油站之间的租赁合同到期之日。证据二的照片性均有异议，不能达到被告的证明目的，被告不能证明其拍摄时间是在2017年8月2日，事实上，原告收到被告的终止协议函后，就一直无法正常经营，只是因为原告从2002年开始就在涉案场地上从事汽车服务行业，经过十多年的发展积累了相当数量的客户，被告突然解除合同的通知让原告和客户措手不及，原告搬离场地需要一定的时间和准备，很多客户在原告处搬离了消费卡，原告无法经营后，经常有客户将车开至原经营场地要求服务，但是原告充其量只能清洗车辆，为此客户与加油站及被告多次发生冲突，以致原告只能歇业。证据二的函告的证明目的不予认可，真实性无异议。收到被告的终止协议函后，原告就准备搬迁事宜，只是搬迁工作量很大，无法在短短时间内完成，当时原告仓库存货价值有2000000元，为此还在2017年7月18日和7月20日租赁房屋存放货物，无法经营且九江市开发区加油站也多次亚欧求原告尽快搬离，原告更不可能正常开展业务。证据三的执行笔录的真实性无异议，证明目的有异议。通过执行笔录的内容证实了原告早已从涉案场地搬离，未撤出的是临时建筑即临时钢棚没有拆除，不能达到被告的证明目的。证据三的结案申请真实性无异议，证明目的有异议，不能证明2018年7月1日前原告占有涉案场地，何时向法院递交结案申请是开发区加油站的权利。证据四的真实性无异议，证明目的有异议。原告已提交2017年1月份至6月份的营业收入表，证明了正常经营情况下的营业收入，原告7月份的营业收入193782元是前面的应收账款，不是当月收取的营业额，被告不能选择性认可原告的营业额，如果被告认可原告7月份营业额有193782元，那么就应该认可7月份之前的营业额，通过比较，可看出前后营业额相差二十余万元，原因是被告提前解除合同，原告无法正常经营，损失惨重。本案在审理过程中，经被告御马商行申请，本院委托江西大信诚信会计师事务所有限责任公司对被告御马商行2017然后7月3日至11月30日的停业损失进行了鉴定。鉴定结果为被告御马商行2017然后7月3日至11月30日的停业损失为758479.75，鉴定费58000元。委托江西大信诚信资产评估有限责任公司对被告御马商行的货物积压损失进行了评估，评估结果为委托评估资产在评估基准日的现行公允价值为1355409.77元，其中过期货物1115378.91元，评估费12000元。原告对鉴定、评估结果均无异议。被告石化九江分公司对鉴定、评估意见书的真实性、合法性、关联性均有异议。经审理查明，2005年11月1日，案外人开发区加油站与被告石化九江分公司签订加油站租赁合同，约定开发区加油站将九江市开发区九瑞大道57号加油站出租给被告石化九江分公司，租赁期限15年，自2005年11月1日至2020年11月1日。并约定加油站原门面房屋出租，须在交接之日起终止门面房屋租赁合同，交付被告石化九江分公司，如需继续承租应由被告石化九江分公司另行签订门面租赁合同。原告与被告下属实物资产部于2014年10月30日签订租赁合同，由原告将九江市开发区九瑞大道57号加油站中210平方米门面房出租给原告，租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日，月租金为5800元。2014年12月1日，原告与被告石化公司签订《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》，约定被告石化公司许可原告在加油站汽服网点（面积210平方米）开展汽车服务，并许可原告使用易捷品牌，原告对汽服网点进行投入获取收益，委托经营期限为3年，自2014年12月1日起至2017年11月30日；被告石化公司核定并收取原告的营业收入（不低于58000元），并按营业收入剔除5800元后返还原告。2015年8月13日，案外人开发区加油站向被告石化公司发出《解除加油站租赁合同工作函》，通知解除《加油站租赁合同》，并要求被告石化公司返还租赁无、移交证照、进行费用及损失结算，双方协商不成，案外人开发区加油站起诉要求确认《加油站租赁合同》于2015年8月13日解除，被告石化公司返还《加油站租赁合同》项下的租赁物，并赔偿损失等。2017年3月2日，我院经审理后作出（2016）赣0403民初1044号民事判决书，判决确认开发区加油站与被告石化九江分公司于2005年11月1日签订的《加油站租赁合同》已于2015年8月13日解除，被告石化公司返还租赁物。判决后，被告石化公司上诉于江西省九江市中级人民法院，九江市中级人民法院经审理后于2017年6月13日作出（2017）赣04民终797号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月3日，被告石化公司向原告发出《关于终止协议的告知函》，通知原告《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》因不可抗拒因素提前终止，并要求原告于2017年7月18日撤出经营场地。2017年7月21日，被告石化公司向原告发出《关于撤出车饰商行及场所地的告知函》，要求原告于2017年7月22前日撤出经营场地。原告接到上述函告后认为其租赁合同尚在有效租赁期间内，拒绝搬出。案外人开发区加油站依据已生效判决书要求原告搬离租赁场地，并阻止原告的经营行为，致使原告在2017年7月3日至7月17日仅能开展部分业务。2017年7月18日，案外人开发区加油站将加油站进出口封闭，原告停止在案涉租赁物内的经营。因与被告协商赔偿事宜及拆除装修和临时建筑，原告于2018年7月1日搬离租赁场地。原告与被告就赔偿事宜无法达到一致意见，故诉至法院。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按协议的约定全面履行自己的义务。根据被告与开发区加油站签订租赁合同，在双方合同有效期内，被告石化九江分公司有权将租赁物的全部或部分向原告转租。而转租合同得以继续履行的前提是承租人依法有权继续占有使用租赁物，被告石化公司因自身违约行为导致其与出租人间的租赁合同被依法解除，导致转租合同客观上无法继续履行。被告应对原告的相应损失承担赔偿责任。关于原告主张的装修残值损失及临时建筑损失共计900000元，经查，原告的装修投入及临时建筑施工均发生在2012年，并非在案涉租赁合同期间，故该部分诉请与本案无关，本院不予支持；原告主张的搬离原经营场地及拆除涉案建筑及设备费用损失100000元，原告未举证证实，本院不予支持；原告主张的客户流失利润减少损失300000元，原告未举证证实，且无法律依据，本院不予支持；原告诉请的停业损失，由具有鉴定资质的鉴定人依据鉴定程序出具了评估意见书，其评估为结果为原告自2017年7月3日至11月30日的停业损失为758479.75元，本院予以确认。原告诉请的货物积压损失，虽评估报告书对其2017年7月3日前入库的库存货物中过期货物价值评估为1115378.91元，根据原、被告所签订的租赁合同的期限及原告月均货物成本占经营成本比例计算，其库存货物已明显超出其租赁合同剩余期限的需求量，故该评估结果本院不予采信。但原告该项损失属必然发生，根据司法会计鉴定报告书中列明的成本明细核算出的货物成本计算，原告2017年1至6月的经营成本中，货物成本占比平均值为49.65%。根据会计鉴定报告书核算，原告2017年7月3日至11月30日的经营成本为1040533.4元，根据其1至6月的货物成本占比均值计算，原告2017年7月3日至11月30日的经营成本中货物成本为1040533.4×49.65%=516658.25元。本院认定该数额为原告的货物积压损失。关于反诉原告石化九江分公司认为自其向御马商行自发出要求搬离的函后，直至2018年7月30日才搬离租赁物，应支付租金和占用费92800元及违约金55680元，并承担恢复原状所需费用100000元的诉请请求。本院认为，根据2017年6月13日作出的（2017）赣04民终797号民事判决书确认，石化九江分公司与开发区加油站的租赁合同已于2015年8月13日解除，该判决书生效后，石化九江分公司即不再享有对案涉租赁物占有、使用、收益的权利，其主张上述损失缺乏合同依据和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中国石化销售有限公司江西九江石油分公司于本判决生效之日起十日内支付原告御马车饰用品商行停业损失758479.75元；货物积压损失516658.25元，共计1275138元；二、被告中国石化销售有限公司江西九江石油分公司于本判决生效之日起十日内支付原告御马车饰用品商行鉴定费58000元；三、驳回原告御马车饰用品商行的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告中国石化销售有限公司江西九江石油分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27406元，由本诉被告中国石化销售有限公司江西九江石油分公司负担13566元，由本诉原告御马车饰用品商行负担13840元。反诉案件受理费2514元，由反诉原告中国石化销售有限公司江西九江石油分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  周 培人民陪审员  曾新娜人民陪审员  周 卉二〇一九年十二月三十日书 记 员  杨涵智