内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0602民初4998号 原告：李某。 公民身份号码：×××。 原告：冯某。 公民身份号码：×××。 二原告委托代理人：陈某，内蒙古振友律师事务所律师。 被告：鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司。 统一社会信用代码：XXXXX。 住所地：东胜区伊化北路10号街坊。 法定代表人：庄某，系该公司经理。 委托代理人：贺某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。 原告李某、冯某与被告鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司（以下简称泰恒房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯某及二原告委托代理人陈某、被告泰恒房地产公司委托代理人贺某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认双方于2011年4月26日签订的《房屋及附属补偿安置协议》有效，并订立网签合同,责令被告具备交付条件时交付位于名爵国际商住××区房（面积220平方米），价值约100万元。二、判令被告赔偿原告过渡费及营业损失费共计1315417元（从2013年4月26日至2019年9月26日止）。三、判令被告赔偿原告从2019年9月26日至实际交付房屋期间的过渡费及营业补偿费（每月按照17083.3元计算）。四、诉讼费用及保全费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2011年4月26日签订了《房屋及附属补偿安置协议》，约定被告用其开发的位于名爵国际商住××区房（面积220平方米）置换原告所有的位于乌审东街的底商一套，被置换的房屋已经由被告拆迁。同时约定，过渡期为24个月，从2011年4月26日开始，即被告应于2013年4月26日向原告交付房屋，如逾期不能交付房屋顺延过渡期并付过渡费。因原告被拆迁的房屋属于商业用房，故被告补偿了原告从2011年4月26日至2013年4月26日期间的营业补偿费360000元及过渡费50000元。另，被告至今未能向原告交付房屋，且被告开发的名爵国际商住小区现已经对外销售。期间原告多次找到被告协商未果，在2015年6月28日，被告对原告提出的截止2015年5月期间的过渡费及营业补偿予以确认，但一直未能履行赔偿义务。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告泰恒房地产公司辩称，部分不同意原告的诉讼请求。第一、认可双方签订房屋安置协议的事实，约定的安置房屋面积308.64平方米，该面积为暂定面积，最终面积以房管局的测绘面积为准。同时双方约定原告需名爵国际售楼部开始销售该公寓及写字楼的底商时，向甲方交付房屋。交付房款的方式是，按售楼部现金购买商铺的进度交付，然后交付的标准是按照终测面积每平米35000元，2019年7月23日被告通过公证的方式通知被告处补交房款，原告至今没有补缴。第二、原告主张的营业损失没有依据过渡费主张的数过高，请求人民法院结合实际情况及法律规定，酌情予以降低，同时请求以被告应付的过渡费与房屋交付时，原告应付的面积差价相互抵消后，再由被告向原告支付差部分或者由原告向被告支付差部分。第三、按照合同约定，营业补偿费是一次性补偿费用不是持续性的补偿费用过渡费是持续性补偿费用，所以双方在补偿协议中约定过渡期，不能如期交房的顺延过渡期，并由这个被告向原告支付继续支付过度费用。 针对其诉讼请求及事实与理由，原告向法庭提交了如下证据： 一、《房屋及附属补偿安置协议书》一份、回迁房调换协议及回迁房调换协议补充协议各一份。证明：1、2011年4月26日二原告与被告签订了《房屋及附属补偿安置协议》（产权置换），被告用其开发的位于名爵国际商住××区房（面积220平方米）置换原告所有的位于乌审东街的底商一套，被置换的房屋已经由被告拆迁。同时约定：过渡期为24个月，从2011年4月26日开始，即被告应于2013年4月26日向原告交付房屋，如逾期不能交付房屋顺延过渡期并付过渡费。因原告被拆迁的房屋属于商业用房，故被告补偿了原告从2011年4月26日至2013年4月26日期间的营业补偿费360000元及过度费50000元的事实。2、双方分别于2018年8月3日签订了《回迁房调换协议》及《回迁房调换协议补充协议》，将回迁的房屋位置调整至西拐角扇形底商，面积约216平方米的事实,如调换的房屋不能建设时，继续按照原协议履行的事实。 二、《明细表》一份、《房地产合作开发补充协议》一份。1、《明细表》证明原告的补偿日期起算时间是2013年4月，被告在2015年6月28日将2013年4月至2015年5月期间给原告所造成的营业补偿费和拆迁过度补偿给原告出具了结算，并给原告出具了明细表，依据明细表证实截止2015年5月（按照25个月计算）被告应补偿原告营业补偿费和拆迁过度补偿427083元[（拆迁过度费50000元+营业补偿费360000元）÷24个月×25个月=427083元]，其中营业补偿费和拆迁过度补偿的计算依据均为双方签订的《房屋及附属补偿安置协议》中所约定的标准计算的，即营业补偿费按照360000元计算，过渡费按照50000元计算，且营业补偿费和拆迁过度补偿费一直计算至实际交付回迁房止的事实。2、房地产合作开发补充协议一份证明：1、明细表中签字的贺金虎、陈刚系被告开发案涉房地产项目的合伙人的法定代表人，即二人是代表被告履行的签字行为；2、协议第2.4.3条约定：回迁户（王旺才、王挨玉、王良义、张世宽、李某、刘忠华）所发生的过渡费、营业补偿费仍按照原始协议履行的事实。 针对其答辩，被告泰恒房地产公司向法庭提交了协议复印件一份，公证书一份，证明双方签订补偿安置协议的同时签订了一份《协议》，约定该商铺面积为308.64平方米（暂测面积，最终面积以房管局测绘面积为准），乙方须在甲方名爵国际售楼部开始销售该公寓楼及写字楼的底商时，向甲方交付房款。这样房款差价的标准是每平米35000元，面积按照终测面积计算。2019年7月23日被告通过公证处通知原告。房屋差价原告至今未补交。 庭审质证中，被告对二原告提交的证据一的真实性认可，证明问题部分不认可。不认可的部分，营业补偿费是一次性补偿，不是2011年4月26日至2013年4月26日期间的补偿。建筑面积按照补偿协议第五条约定最终以产权登记面积。双方按照合同约定，按照这个补偿安置协议第三条约定过渡期不能如期交房的顺延过渡期并付过渡费，但是合同中没有对这个营业损失。被告对二原告提交的证据二因为是从第三方调取真实性认可，证明问题不认可。明细表上没有被告的签字和印章，明细表上贺金虎和陈刚不是泰恒房地产的法人或是委托代理人。泰宏房地产、巨昌投资公司、金民房地产三家公司之间的合作情况，与这个本案的房屋拆迁补偿事宜没有关系。如果需要代表本案被告与原告方签订任何补偿明细或者协议，需要有原告方的授权委。所以，对于这个明细表的证明问题不认。而且明细表不是确认性的意思表示。对补偿协议真实性认可，证明问题不认可。一、协议是由泰恒房地产给本案原告等六户分配安置房屋，二、虽然涉案房屋有泰恒、巨昌、金民房地产三家合作，但是这个协议只是处理三家房地产的事宜，不能作为贺金虎和陈刚能够代表被告和原告签订任何协议，确认双方的权利义务。原告对被告提交的协议的真实性认可，证明问题不认可，该协议与我方的诉讼缺乏关联性且该协议所约定的房屋面积，应被告至今未交付房屋，差价无法确定，在被告没有给付我们相应的补偿之前，我们有权拒绝支付房屋差价。对公证书的真实性不认可，对证明的问题也不认可，公证书内容前后矛盾，收件人张福义，与原告不熟，邮寄地址也不是原告的家庭住址。 经本院审查，被告对二原告提交的证据一、二的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。二原告对被告提交的证据的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。 经本院审理查明，2011年4月26日原告李某、冯某与被告泰恒房地产公司签订了《房屋及附属补偿安置协议》，约定由于被告开发名爵国际小区，需拆迁原告李某、冯某位于乌审东街的房屋一套。作为补偿，被告将位于名爵国际商住××区房（面积220平方米）置换给原告，产权置换房产的建筑面积超出15%以内部分按《2010年东胜区各类房屋市场参考价格》结算，超出15%以外的按房屋测绘面积的市场价计算。过渡期从2011年4月26日开始，24个月内不能按约回迁安置原告，顺延过度费或房租。24个月的营业补偿费为360000元，过渡费为50000元。 名爵国际商住小区系泰恒房地产公司、鄂尔多斯市巨昌投资有限公司、鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司三家公司合作开发。 2015年6月28日鄂尔多斯市巨昌投资有限公司负责人陈刚、鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司负责人贺金虎共同签署了《明细表》，该《明细表》上确认2013年4月至2015年5月止共25个月的营业补偿金和拆迁过渡费共计427083元，已补偿5000元。 被告已向原告支付过渡费及营业补偿金至2013年4月25日。原告自认2013年4月25日之后的过渡费及营业补偿金被告支付了5000元。 本院认为，原被告签订的《房屋及附属补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，内容合法、有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。 关于原告诉请的订立网签合同。签订合同是双方自愿，意思自治的基础上签订的，不适合法院强制当事人签订合同，且本案是房屋拆迁安置补偿合同关系，订立网签合同是商品房买卖合同关系，故本院不支持原告诉请的订立网签合同的请求。 关于原告诉请的被告具备交付条件时交付涉诉房屋。涉诉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案表，即未具备交付使用条件，且何时具备交付使用也不明确，故本院在本案中不支持原告上述请求，待涉诉房屋具备交付使用条件时，原告可另行主张。 关于原告诉请的过渡费及营业损失。《房屋及附属补偿安置协议》中约定24个月的过渡费为50000元、营业补偿为360000元。《明细表》上也确认了25个月的营业补偿金和拆迁过渡费共计427083元，且至今回迁的房屋未具备交付使用条件，故被告应向原告支付过渡费及营业补偿。本案中的过渡费主要是指原告的原房屋被拆迁至交付本案回迁房屋期间的原房屋的营业补偿。本案过渡费的性质是营业补偿，故原告既主张过渡费又主张营业补偿，系重复计算营业补偿。原告未能提交证据证明其实际营业损失数额，且被告认为原告的过渡费及营业补偿的主张标准过高，请求法院予以调整。鉴于本地区经济情况及营业收入情况，本院酌情调整本案过渡费及营业补偿为原标准的70%，即每月11958.33元〔（50000元+360000元）÷24个月×70%〕。自2013年4月26日至2019年9月25日止的过渡费及营业补偿共计920791.41元（11958.33元×77个月），扣除已支付的5000元，剩余过渡费及营业补偿为915791.41元。2013年4月26日之前被告已向原告支付了过渡费及营业补偿。由于已经支付完毕且支付时被告也没有提出异议，故本院对2013年4月26日之前的过渡费及营业补偿不予调整。 关于2019年9月26日之后过渡费及营业补偿。由于2019年9月26日之后过渡费及营业补偿还没有实际产生，且何时交付房屋不确定，故本院在本案中不予支持，实际产生后原告可另行主张。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,判决如下： 一、原告李某、冯某与被告鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司签订的《房屋及附属补偿安置协议》有效； 二、被告鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日之内向原告李某、冯某支付自2013年4月26日至2019年9月25日止的过渡费及营业补偿共计915791.41元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理12730元，由被告负担7000元，原告负担5730元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员 增格嘎力布 二〇一九年十二月三十日 书记员 王 雨 雨 法条链接： 一、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”