广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3085号上诉人（原审原告）：李燕娟，女，1973年7月7日出生，汉族，住广东省佛冈县********************。委托诉讼代理人：徐淑图，系广东业证律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县***************。法定代表人：汤某1。委托诉讼代理人：曹炽玲，系广东德磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱煜蓓，系广东正鑫律师事务所律师。上诉人李燕娟与上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理，后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李燕娟上诉请求：1、撤销（2019）粤1821民初866号民事判决书第二项判决，改判煌盛公司向李燕娟支付逾期办证违约金，以房款523546元为本金，自2016年6月30日起按年利率6%的标准计算违约金至办理房地产权之日止。2、本案一、二审诉讼费用由煌盛公司承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。合同补充协议中第七条第l款属于无效的格式条款。本案逾期办证违责任应根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”办证的期限为房屋交付之日起90日内.合同第八条约定：出卖人应当在2016年3月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。煌盛公司向李燕娟交付经验收合格的房屋是其合问及法定义务。但原审法院在明知被上诉人交付房屋不合格的情况下，竟然将该违法行为作为免除办证的前置条件，不具备办理产权登记的条件不等于可以免除办理产权登记的义务，煌盛公司仍应对其逾期办理产权登记承担违约责任。李燕娟已以实际行动表示同意以现状接收未经竣工验收备案的房屋，煌盛公司应按合同约定在房屋交付使用后90日内为李燕娟办理产权登记。原审驳回李燕娟要求煌盛公司支付逾期办证违约金是错误的。二、李燕娟已经依约足额支付了全部购房款，而煌盛公司却未依约履行协助办证义务，导致李燕娟长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。双方在合同中约定的逾期办证违约金为原告已付款的0.01%，是固定的金额，仅为52.34元，明显过低，应当予以调整。李燕娟按《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中第二十八规定向煌盛公司主张以总购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金，公平且合理。因此，恳请二审法院改判按年利率6%的标准从2014年7月1日起计算至煌盛公司将办理房屋产权登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止。煌盛公司答辩称，一、答辩人不存在逾期办证的违约行为，被答辩人要求答辩人承担逾期办证的违约责任没有任何事实和法律依据。原审判决查明涉案商品房是2017年5月2日交付的，根据双方签订的《合同补充协议》第七条约定，答辩人的履行办理案涉商品房产权登记的期限未届满。不存在逾期办证的违约行为，依法依约均无需支付违约金给被答辩人。二、被答辩人请求以房款523546元为本金，自2016年6月30日起按年利率6%的标准计算违约金至办理房地产权证之日止的逾期办证违约金的请求没有任何事实和法律依据。1、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”规定可知，适用《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的前提是在合同未约定逾期办证违约金的情况下。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均有对逾期办证违约金作了明确的约定，不存在没有约定的情形，因此不适用《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十八条的规定。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条明确规定，约定的违约金低于损失的，当事人可以申请调高，以实际损失为限。根据该规定，被答辩人认为约定的违约金低于损失申请调高，其必须提供证据证明约定的违约金低于其实际损失。本案，被答辩人没有提供任何证据证明其实际损失高于约定的违约金，因此被被答辩人要求调缺乏事实依据。2、根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定以及《合同补充协议》第七条约定，逾期办证违约金为买受人己付房款的万分之一，这是双方真实意思表示，根据契约精神，应遵循约定优先原则，双方应遵守协议约定。假使答辩人存在逾期办证的行为需要支付违约金，违约金也应为被答辩人已付房款的万分之一。被答辩人主张按年利率6%的标准来调整违约金是没有事实和法律依据。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。煌盛公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销（2019）粤1821民初866号《民事判决书》的第一项，并依法改判驳回李燕娟的诉讼请求：2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定煌盛公司与李燕娟于2015年4月18日签订的《合同补充协议》第七条第（1款）无效，是错误的。一、合同补充协议第七条第1款属于煌盛公司承担违约责任的条款，并不存在加重李燕娟责任的情形，原审判决认定错误。合同补充协议第七条第1款是明确约定煌盛公司需要承担违约责任的条款，若煌盛公司违约，煌盛公司须按约向房屋买受人支付违约金，即合同补充协议第七条第1款没有免除煌盛公司责任、加重对方责任排除对方主要权利的情形存在。因此，原审判决认定涉案条款加重李燕娟责任而认定该条款无效，是错误的。二、涉案条款是煌盛公司与李燕娟之间真实意思的表示，无违反《合同法》的规定，是有效的。涉案条款，双方是在平等自愿的基础上签订协议，系双方真实意思的表示，根据李燕娟在民事起诉状中的陈述，李燕娟在签订涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》时，明确知悉《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》的约定合同。补充协议第七条第1款的内容并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三的规定，依法有效。三、合同补充协议第七条第1款的办证期限是煌盛公司与李燕娟根据办证的实际情况，协商一致下签订的，是依法有效的。根据合同法相关规定及涉案合同约定，买卖双方可以就合同未尽事项进行补充约定，而补充协议的约定就包括了对履行期限的延长或缩短，由于商品房的所有权初始预登记及权属证书的办理期限中包含了相关行政机关审核、批准的时间。合同补充协议第七条第1款的办证期限，是煌盛公司与李燕娟基于据办证的实际情况，在协商一致的情形下签订，并未显著超过商品房权属证书办理的实际。综上所述，原审判决认定煌盛公司与李燕娟于2015年4月18日签订的《合同补充协议》第七条第（1款）无效，是错误的，请二审法院在查明事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳，依法撤销（2019）粤1821民初866号《民事判决书》的第一项，并依法改判驳回李燕娟的诉讼请求，以维护煌盛公司的合法权益。李燕娟答辩称，原审判决对案涉补充协议第七条第1款的效力认定正确。该条款是煌盛公司制作并重复使用，并非双方协商一致签订，原合同约定煌盛公司办证时间是房屋交付使用后90天内，补充协议变更为该商品房全部交付使用后360日向产权登记机关申请确权，确权后120日内才将产权转移登记需由出卖人提供的材料报产权机关登记备案，若该条款被认定有效，煌盛公司可利用该条款规避及无限期拖延全部项目交付使用，限制及排除答辩人要求办证的权利，加重答辩人的责任，因此，根据合同法第四十条的规定，补充协议第七条第1款应属无效。李燕娟向原审法院提出诉讼请求：1、确认合同补充协议第七条第1款无效；2、判令煌盛公司协助李燕娟办理涉案房屋产权登记至李燕娟名下的手续；3、判令煌盛公司向李燕娟支付逾期办证违约金，以房款523546元为本金，自2016年6月30日起按年利率6%的标准计算违约金至办理房地产权之日止，暂计至起诉月为89002.82元；4、判令本案诉讼费用由煌盛公司承担。原审法院审理查明：2015年4月18日，李燕娟与煌盛公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定李燕娟以总房价523546元购买煌盛公司开发建设的位于佛冈县***********************。合同第八条约定：出卖人应当在2016年3月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任使买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。当天，双方另行签订了一份合同补充协议，其中第七条约定：将本合同第15条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。（2）本条第（1）款所述“出卖人的责任”是指出卖人没有申请确权或申请确权的资料不齐全或没有达到确权条件。除此之外，出卖人不承担任何责任。（3）在该商品房项目确权后，若因买受人的原因导致迟延或不能取得该商品房的《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，李燕娟依约支付全部购房款523546元，并于2017年5月2日接收了煌盛公司交付的房屋。涉案房屋工程至今未在建设行政主管部门办理竣工验收备案。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李燕娟、煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行各自义务。根据双方的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：一、合同补充协议第七条第（1）款的效力问题；二、煌盛公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在违约，如何确定逾期办证违约金的起算时间及计算标准。一、关于合同补充协议第七条第（1）款的效力问题。合同补充协议第七条约定：“将本合同第15条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。……”。该条款是煌盛公司事先拟定，在商品房买卖中重复使用，且在与买受人签订合同时未与买受人协商。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，合同补充协议第七条第（1）款属于格式条款。根据合同的相对性原则，本案李燕娟、煌盛公司之间，李燕娟只对其购买的房屋享有权利和承担义务，但按该条款约定，煌盛公司将“该商品房项目全部交付使用后”作为其履行向产权登记机关办理产权登记手续义务的条件，变相要求李燕娟对其购买的房屋以外的全部商品房交付承担责任，加重了李燕娟的责任，明显限制李燕娟行使请求煌盛公司履行办理产权登记义务的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，合同补充协议第七条第（1）款无效。李燕娟请求确认该条款无效，理由充分，原审法院予以支持。二、煌盛公司是否存在逾期办证的违约行为。根据合同第八条“出卖人应当在2016年3月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用”的约定和第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任使买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”的约定，煌盛公司在交付经验收合格的商品房给李燕娟使用后才履行其办证义务。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】x3号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当场建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“经验收合格”应是指煌盛公司对涉案商品房工程已经在建设行政主管部门办理竣工验收备案，即以已经办理竣工验收备案作为房屋交付标准。涉案房屋工程至今未在建设行政主管部门办理竣工验收备案，涉案房屋至今仍未达到交付标准。虽然李燕娟于2017年5月2日接收了煌盛公司交付的房屋，但房屋工程至今未在建设行政主管部门办理竣工验收备案，尚未具备办理产权登记的条件，煌盛公司也无法履行其办证义务。故不宜认定煌盛公司存在逾期办证的违约行为。李燕娟请求煌盛公司支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。另，李燕娟请求煌盛公司协助办理涉案房屋产权登记至李燕娟名下，根据法律规定及按合同约定，煌盛公司应当履行协助李燕娟办理涉案房屋产权登记的义务，但因涉案房屋工程至今仍未在建设行政主管部门办理竣工验收备案，尚未具备办理产权登记的条件，目前无法执行，故原审法院不予支持。李燕娟可待办证条件成熟后，另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李燕娟与煌盛公司于2015年4月18日签订的《合同补充协议》第七条第（1款）无效。二、驳回李燕娟的其他诉讼请求。案件受理费2026元，减半收取1013元，由李燕娟负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、案涉《合同补充协议》第七条第（1）款是否属于无效的格式条款；2、煌盛公司是否存在逾期办证的违约行为，如构成违约，逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整，以及违约金的起算时间应如何确定等问题；3、煌盛公司是否应协助李燕娟办理涉案房屋产权转移登记。关于案涉《合同补充协议》第七条第（1）款是否属于无效的格式条款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。李燕娟与煌盛公司之间为商品房买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为煌盛公司预先拟定并重复使用，但买卖双方是平等的交易主体，李燕娟对合同条款可以与煌盛公司协商，对于合同中的相关条款可以选择接受或者不接受，并不会影响李燕娟基本的生活权益。就本案而言，李燕娟可以购买的对象并不限定在煌盛公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房屋，并接受相关的合同条款，是李燕娟对自身权利的处置，不能仅以合同文本是煌盛公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款并要求确认无效。原审判决对该节的正理不当，本院依法予纠正。关于煌盛公司是否存在逾期办证的违约行为，如构成违约，逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整，以及违约金的起算时间应如何确定等问题。本案双方当事人在合同中明确约定了房屋交付时间及办理产权转移登记时间，伟达公司没有在约定时间内履行为买受人办理产权证的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人向原审法院起诉认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房款的0.01%，本案按买受人已付房款523546元计算，仅为52.35元，明显偏低。由于涉案房屋在原审诉讼辩论终结前尚未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，煌盛公司的违约行为仍在持续，如果煌盛公司仅承担52.35元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，难以达到促使伟达公司积极履行约定义务。买受人向原审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分。本院根据当事人的过错程度、违约时间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量，酌情将逾期办证违约金的计算标准调整为以买受人已付房款为基数按年利率2％计算。《合同补充协议》第七条第（1）款“……出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》……”的约定，应视为双方对案涉《商品房买卖合同》第15条相关内容的变更，变更后的内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定有效。双方对变更后的内容在理解上存在不同理解，对此，应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，联系上下文及合同目的进行理解，应解释为涉案房屋交付后360个工作日，不能扩大解释为所在楼盘全部房屋。故涉案房屋办理产权转移登记截止时间为：360（日）÷21.75（月平均工作日）＝16.55（月），本案房屋交付时间是2017年5月2日，为此，从2017年5月2日起加16.55个月，即为2018年9月19日，故逾期办证违约金起算时间为2018年9月20日。煌盛公司至今未完成向产权登记机关申请确权手续已构成违约，应按约定从2018年9月20日起以李燕娟已付购房款523546元为基数按年利率2％计算逾期办证违约金给李燕娟，至煌盛公司完成向产权登记机关申请确权手续之日止。关于煌盛公司是否应协助李燕娟办理涉案房屋产权转移登记的问题。由于案涉商品房在原审辩论终结前尚未办理竣工验收备案，故不具备办理产权转移登记条件。李燕娟该项请求依据不足，本院不予支持。李燕娟可待条件成就后另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉理由部分有理，对其有理部分本院予以支持。原审判决查明事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初866号民事判决；二、佛冈煌盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向李燕娟支付逾期办证违约金（违约金从2018年9月20日起以523546元为基数，按年利率2％计算至佛冈煌盛房地产开发有限公司将位于佛冈县***********************完成向产权登记机关申请确权手续之日止）；三、驳回李燕娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2026元，减半收取1013元，由李燕娟负担813元，佛冈煌盛房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费4052元，由李燕娟负担2026元，佛冈煌盛房地产开发有限公司负担2026元。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  肖惠文二〇一九年十一月三十日法官助理  李衍君书 记 员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。