安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初4501号 原告：蒋化广，男，1983年10月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 诉讼委托代理人：杨花，北京大成（合肥）律师事务所律师。 诉讼委托代理人：谢远远，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告：合肥灵江房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区长江西路665号新西茗阁2724室。 法定代表人：任岳忠，董事长。 诉讼委托代理人：郑元磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。 原告蒋化广与被告合肥灵江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案被安徽省合肥市中级人民法院发回重审后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原被告诉讼委托代理人到庭参加了诉讼。案经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。 原告蒋化广诉称：一、请求依法判令被告将景尚名郡商铺（5＃楼1层1商01上／下室和7＃楼1层1商16上／下室）过户至原告名下，过户产生的一切税费由被告承担；二、请求依法判令被告支付逾期交房违约金712836.38元，（以案涉两套商铺价款2687920元为基数，按日万分之二的标准，自2015年5月30日的第二日暂计至2019年1月16日；后续违约金仍按上述计算标准计算至案涉两套商铺实际交付之日止）；三、本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2015年3月18日,原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》。两份《商品房买卖合同日》分别约定，原告购买被告开发的，位于角，景尚名郡5＃楼1层1商01上／下室和7＃楼1层1商16上／下室商品房。房屋面积分别为210.44平方米和125.55平方米，商品房单价均为8000元／ｍ²，商品房总价款分别为1683520元和1004400元。《商品房买卖合同》签订当日， 双方将上述两份《商品房买卖合同》报经肥西县房产局进行了预售备案登记，备案登记的买受人均为原告。根据被告向原告出具的公司决定，被告已经免除了原告支付上述房屋价款的义务，即作为原告在其他事务中的报酬，该费用不需要原告实际支付。据此，应当视为原告已经履行了付款义务。在合同履行中，被告单方面违约，逾期交付约定房屋以及办理过户等手续，虽经原告多次催告，被告仍拒绝履行前述义务，已构成严重违约。依据合同约定，原告有权要求被告继续履行合同，并承担违约责任。 合肥灵江房地产开发有限公司辩称：请求人民法院驳回蒋化广的诉讼请求，理由如下：一、蒋化广与灵江公司之间不是房屋买卖合同关系，而是居间合同关系，蒋化广不是涉案房屋的买受人，其以房屋买卖合同纠纷的诉求没有事实和法律依据。1、合肥市高新区人民法院作出的（2017）皖0191民初609号判决书生效，已认定蒋化广与灵江公司之间是居间合同关系，蒋化广通过变更案由向人民法院再次起诉，但诉讼请求的主要目的均是要求被告将涉案景尚名郡商铺（5#楼1层1商01上/下室和7#楼1层1商16上/下室商品房）过户至其名下，可见，蒋化广更换案由再次主张与灵江公司是房屋买卖合同关系不符合客观事实；2、双方签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，双方也未按《商品房买卖合同》约定去履行，客观事实上蒋化广不是涉案商铺的买受人，涉案商铺是作为居间合同成功时灵江公司支付给蒋化广的居间费用，涉案商铺作为双方合作与牵制的载体。如贷款成功，将涉案商铺过户到蒋化广名下作为居间费用即酬金，贷款不成功，蒋化广协助解除行政备案。这也是蒋化广提出为灵江公司融资的前提条件。可见双方通过形式上签订《商品房买卖合同》完成双方居间的根本目的，双方的本意和目的均不符合我国对商品房销售的立法本意，双方的行为也违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的强制性规定而无效。二、原告提供的《公司决定》没有生效，不能作为原告拒绝支付购房款而无偿获得涉案商铺的法律依据。1、《公司决定》的形成须经召开股东会来决议，且须三分之二以上股东表决同意并给予签字确认后才能生效，另外召开须有严格的程序和时间过程，不可能在2015年3月18日签订《商品房买卖合同》的当天形成涉案的《公司决定》。且该份《公司决定》既没有股东的签字，也没有法定代表人的签字，不符合公司法的强制性规定和公司用章的规定。退一万步说，即使认为该份《公司决定》是法人的意思表示，没有召开股东会会议，但至少也要有法定代表人任岳忠的签字和落款日期，不可能连签字和落款日期都打印形成。可见，尽管《公司决定》中的印章是真实的，但是该份《公司决定》形成的程序和内容也因违法而不能生效；2、涉案本质是居间合同关系引起的纠纷，居间人要获得相应的报酬，应当有相应的成果，否则不能获得报酬，但该份《公司决定》的内容，“无论成功与否，涉案商铺和50万元现金，公司不要求返还...”约定不符合居间合同的规定，明显违反《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条之规定，应当无效；3、纵观涉案《公司决定》的内容，完全是为了原告蒋化广量身定做的，这是罕见的不符合常理，灵江公司再傻也不会作出这样对自己百害而无一利的决议。结合庭审发问，蒋化广又对《公司决定》这种内部文件的来源、形成时间、地点、打印出处等等均不能给予合理解释。蒋化广以不清楚等给予搪塞，更加印证了蒋化广个人在利用给灵江公司融资掌控印章的时间内，作出该份《公司决定》的可能。综上可见，本案不是因履行《商品房买卖合同》引起的纠纷，而是因居间融资贷款引起的纠纷，因果不能颠倒。本案客观事实是因居间融资贷款引起的不同案由的纠纷进入人民法院，但根据事实和法律关系，本案应是居间合同纠纷，依法蒋化广未能完成居间事务，无权获得居间报酬。尽管蒋化广变换不同的案由诉至人民法院，这是他的权利，但改变不了居间合同纠纷的法律事实。故蒋化广根据形式上的《商品房买卖合同》要求灵江公司将涉案房屋过户其名下并承担违约责任的诉求无事实和法律依据。 蒋化广为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、身份证复印件、营业执照，证明原被告主体适格；2、两份《商品房买卖合同》、两份备案记录，证明2015年3月18日，原被告之间就案涉两套商铺签订两份《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务、违约责任等，两份合同于当日在肥西县房管局备案；3、公司决定、鉴定报告，证明2015年3月18日，被告公司向原告出具公司决定一份，免除了原告支付案涉商铺价款的义务，即作为原告在其他事务中的报酬，该份公司决定经鉴定与被告公司所用印章系同一枚，该份公司决定系双方真实意思表示；4、（2015）肥西民一初字第02746号民事判决书，证明该判决已认定2015年3月18日被告公司出具的《公司决定》的真实性，同时案涉商铺系被告指派原告从事贷款联系事宜的报酬，原告的诉请应予以支持。 合肥灵江房地产开发有限公司对蒋化广提交的证据发表质证意见为：证据一三性无异议,证明目的有异议,该份证据不能达到其证明目的;对于证据二真实性、关联性、证明目的无异议,对其合法性有异议,根据行政法规对备案登记规定,必须是买卖双方的真实意思表示,且灵江公司作为开发商需提供(蒋化广进账单、发票、打印商品房联机备案证明、合同登记申请表、授权委托书、被委托人身份证复印件1份、前期物业管理协议一式两份、商品房买卖合同4份);蒋化广提供买卖合同1份、身份证复印件、联机备案证明、合同登记申请表、授权委托书1份、被委托人身份证复印件1份、前期物业管理协议1份、付款发票、进账单复印件等,但本案仅作形式的行政备案,缺少进账单、发票,依法应当是付款后才能备案,但本案备案却违反了法规的强制规定；证据三对公司决定的三性及证明目的均持有异议,理由如下:第一,证据形式的形成违反公司法的规定,没有同意的股东表决和签字;第二,证据的内容自相矛盾,如不是公司员工,却要求支付工资和报酬;第一段阐述蒋化广是公司员工与第二段贷款居间服务阐述;第三,居间服务费约定不明及很奇葩的附条件“无论成功与否.…财产不要求返还”;第四,公司决定的居间费用违反《合同法》第四百二十五条、四百二十七条之规定;第五,印章的真实性不能代替内容的真实性和合法性,不能排除存在灵江公司印章管理不善存在他人私下盖章的情况;第六,公司决定即使认定真实,也是单方行为不能达到证明是双方的意思表示。对鉴定报告三性及证明目的不持异议,仅能证明印章的真实性,并不能认定公司决定内容的真实性和合法性;证据四三性无异议,证明目的有异议。理由如下:第一,公章的真实性不能代替决定内容的真实性,不能排除存在灵江公司印章管理不善时他人私下盖章的情况;第二,印证了蒋化广在未完资贷款义务拒不协助撤销行政备案,灵江公司诉求贵院要求解除《商品房买卖合同》的事实;第三,佐证了灵江公司委托蒋化广融资贷款的事实,确认了两者之间是是居间合同的法律关系,依据居间合同的法律规定,居间不成蒋化广无权收取居间报酬,反证了《公司决定》内容的不真实性和违法。 合肥灵江房地产开发有限公司提交以下证据：1、合肥市高新区人民法院（2017）皖0123民初609号民事判决书，证明并认定涉案纠纷案由是居间合同纠纷，并不是房屋买卖合同纠纷；2、合肥市中级人民法院（2018）皖01民终9217号民事裁定书，证明（2017）皖0123民初609号民事判决书已经生效，生效的判决书已确认涉案纠纷为居间合同纠纷，原告为被告联系贷款事宜，目的是促成被告与第三方订立借贷合同，使得被告取得贷款，原被告之间实际不存在房屋买卖，原告表示涉案房屋的买受人。 蒋化广对合肥灵江房地产开发有限公司提交的证据发表质证意见为:对于证据1和证据2统一质证,真实性没有异议,关联性和证明目的有异议,根据民事诉讼法的相关规定当事人有权根据客观事实选择恰当的案由进行诉讼,该份判决仅能证明高新区法院未支持原告蒋华广作为公司员工与灵江公司作为劳动关系的诉请。恰恰说明肥西法院作出的民事判决书已经对被告提出房屋买卖合同纠纷的诉请作出裁决,驳回了被告关于要求支付房款的诉请,恰恰能证明肥西法院认为被告的诉请不合理,应当支持原告的诉请,同意也能证明肥西法院认可原告对涉案房屋的价款不需要进行实际的支付,应该由被告将涉案房屋过户至原告名下。 经双方举、质证，本院对双方提交的证据认证如下：对原告提供的《公司决定》，被告没有承认，原告称系被告单位罗顺伟安排写的，但罗顺伟予以否认。其他证据的真实性双方没有异议。 本院经庭审认定的事实如下：2015年3月18日，灵江公司与蒋化广签订了《商品房买卖合同》（分别为合同编号20110087860072GS20150001，备案单号1503601703和合同编号20110089860072GS20150015,备案单号1503601704）两份。两份合同分别约定了蒋化广购买灵江公司开发的景尚名郡5#楼1层1商01上/下室和7#楼1层1商16上/下室商品房，房屋面积分别为210.44平方米和125.55平方米，商品房单价均为8000元/米，商品房总价款分别为1683520元和1004400元。合同第六条均约定，买受人于2015年3月18日前一次性付清全款，出卖人应当在2013年6月30日前将合同约定的符合交付条件的商品房交付买受人使用。合同签订当日，双方将上述合同报经肥西县房产局进行了预售备案登记，备案登记的买受人均为蒋化广。 蒋化广向法庭提交了加盖有“合肥灵江房地产开发有限公司”印章的“公司决定”，该“公司决定”内容包括：“我公司员工蒋化广，现公司决定将景尚名郡（7号楼116室上/下室和5号楼101上/下室）房屋作为对蒋化广的工资和奖金，过户至蒋化广名下。该房屋过户系税后的工资和奖金。一切税费由公司承担。公司指派蒋化广联系贷款事宜到2015年5月30日止，鉴于蒋化广工作难度大，公司经研究决定：无论成功与否，公司对关于（7号楼116室上/下室和5号楼101上/下室）房屋过户给蒋化广作为工资和奖金的决定不变，另加付伍拾万现金（￥500000），上述财产均不要求返还，特此决定。因办理商铺7号楼116和5号楼101室过户需要签订买卖协议，公司明确该房屋买卖协议约定的买房金额为贰佰陆拾万肆仟零捌拾元整（￥2684080），不需要蒋化广实际支付。……”灵江公司对前述《公司决定》上加盖的公司印章的真实性认可，但对材料的内容不认可。 本院认为,原被告之间历经多次诉讼，原告坚持以房屋买卖合同纠纷诉讼，被告辩称双方系居间合同纠纷，本案中，经庭审、举证、质证，可以否认双方的基础法律关系系房屋买卖合同关系。因为买卖合同关系根据合同法的规定是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，从形式上看，双方虽签有房屋买卖合同，并且也将房屋到相关部门备案，但原告没有付出相应的对价，原告出具的公司决定，被告没有认可，且该证据不具备证据的所有要件，原告没有付出相应的对价，不具备买卖合同的本质。根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，蒋化广提交的证据不足以证明双方之间房屋买卖合同关系成立，对其基于房屋买卖合同关系要求灵江公司办理过户手续并承担过户费用、承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回原告蒋化广对被告合肥灵江房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案收取案件受理费10928元，由原告蒋化广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  袁 飞 人民陪审员  许家超 人民陪审员  刘陈陈 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  董晓露