广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初3834号原告：茂名市银兴物业管理有限公司。住所地：茂名市***********。法定代表人：梁珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄旭晖，该公司员工。委托诉讼代理人：崔广雄，广东鸿基律师事务所律师。被告：潘亚艺，女，1957年5月20日出生，汉族，住茂名市***************，公民身份号码440************827。被告：潘亚艺，男，1972年9月20日出生，汉族，住茂名市********5号2404房，公民身份号码440************835。委托诉讼代理人：黎华、吴思慧，广东前瞻律师事务所律师。第三人：茂名市****业主委员会。住所地：茂名市********。负责人：张强，该委员会主任。原告茂名市银兴物业管理有限公司（以下简称银兴公司）与被告潘亚艺、第三人茂名市****业主委员会（以下简称茂丰业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银兴公司的委托诉讼代理人黄旭晖、崔广雄，被告潘亚艺的委托诉讼代理人黎华、吴思慧，第三人茂丰业委会的负责人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费、设备分摊费、生活垃圾费、税费、滞纳金等各项费用12055.90元（该费用截至2019年5月31日，2019年6月1日之后的费用按实际金额计算）。2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2016年1月23日与茂名市****业主委员会签订《茂丰花园物业委托管理服务合同》，于当年2月正式接管该小区物业服务。住宅物业服务费标准为2016年12月31日前，3-9层为0.7元/月/平方米，10-15层为0.9元/月/平方米，16-25层为1.1元/月/平方米；2017年1月1日后，3-9层为0.9元/月/平方米，10-15层为1.1元/月/平方米,16-25层为1.3元/月/平方米。商业用房物业费标准为2元/月/平方米。业主逾期缴纳物业服务费的，从催缴后的5日起按日收取千分之三的滞纳金（违约金）。被告于2017年3月起拒交物业服务费等各项费用。截至2019年5月31日被告欠费12055.90元，欠费明细详见证据收费通知单。经原告每月催缴，被告一直无理拒付，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告潘亚艺辩称，一、第一届茂丰业委会与原告签订的《茂丰花园物业委托管理服务合同》为无效合同。首先，答辩人对该合同原告与茂丰业委会签订该合同毫不知情，直至原告起诉时答辩人才知悉。其次，第一届茂丰业委会的成立不符合法律规定，根据《物业管理条例》第十条的规定，第一届茂丰业委会没有在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，更没有经业主的选举产生，其成立不合法。退一步，即使第一届茂丰业委会成立合法，根据《物业管理条例》第十二条的规定，涉案《茂丰花园物业委托管理服务合同》没有经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也是无效。二、再退一步，即使涉案《茂丰花园物业委托管理服务合同》有效，答辩人也有权不向原告支付物业服务费。根据《茂丰花园物业委托管理服务合同》第八条“自乙方全面履行本合同第四条约定的当月其所发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费”的约定，由于原告在本案中未能举证证明其已按物业服务合同的约定全面履行合同义务，因此应承担举证不能的后果。原告没有按照合同履行合同义务，按照合同约定，被告享有先履行抗辩权，原告完全履行合同义务之后业主才需要缴交相关物业费用。答辩人提供相关证据显示，原告未按合同约定履行合同义务主要表现在：没有配备足额安保和保洁人员，巡查登记表显示巡逻、巡查不正常、流于形式，对物业共有部位、共有设施设备例如排水沟、电梯、消防设施等缺乏保养、维护、维修，门禁系统不按约定进行修复改造，无视车辆乱停、乱放等。况且，原告利用物业共有部位、共有设施设备进行经营所得的收益不公开、不结算，侵害业主合法权益。原告未经业主大会的同意，擅自对外开展招租“蚂蚁风暴”等广告，茂丰业委会分别于2016年10月2日、2017年8月6日、2018年5月28日向原告发出书面整改意见，要求公开广告收益，但原告拒不履行。三、涉案《茂丰花园物业委托管理服务合同》部分内容违反相关法律规范的规定，应当认定为无效条款。1.原告提供的物业管理为五级，按照政府指导价物业服务费为0.8元/月/平方米，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅发布的《关于物业服务收费的管理办法》第二十八条之规定，合同第六条第1项为无效条款。2.合同第九条关于滞纳金的约定为无效条款，原告不是行政机关，不具有收取滞纳金的主体资格，即使滞纳金理解为违约金，按每日千分之三的标准计算也明显过高。3.合同第十条关于补贴的约定应认定为无效条款，原告既然按包干制收取物业服务费，自负盈亏，就不应再向业主收取任何的补贴。4.合同第二十条第（二）项为免责条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，原告未对物业本身固有瑕疵作出明确的解释说明义务，该条款应认定为无效条款。四、根据相关规定，生活垃圾费应委托自来水公司代收代缴，原告从未向业主出示过收费许可证，其不具有代收生活垃圾费的主体资格，其代收生活垃圾费的行为应认定为违规收费。五、原告按3.2元/立方米的标准代收水费缺乏事实和法律依据，应调整为2.95元/立方米。2013年10月1日施行的《茂名市区*民生活用水阶梯式计量水价实施细则》规定茂名市区*民生活用水综合价格为2.95元/立方米，原告擅自提高水价按3.2元/立方米代收水费，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。另，原告并未对答辩人的用水量数据进行举证，无法确定水费总价的真实性、客观性。六、本案中止审理的问题，因为杨凤玲与银兴公司之间确认合同无效纠纷一案目前尚未审结，该案直接关乎本案的审理，合同是否有效直接影响本案判决，因此我方认为本案应继续中止审理。第三人茂丰业委会述称，同意被告的答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明书、不动产资料登记证明、催费通知单、欠费上门催收照片、《茂丰花园物业委托管理服务合同》、被告用水水表抄表起止记录、水费清单、水投文件、茂府办【2012】113号文、设备分摊费收费收款收据、配件报价单及分摊公示、收据等证据，被告围绕答辩意见依法提交了茂名市区*民生活用水阶梯式计量水价实施细则、整改意见、复函、便笺、声明、公告、巡查登记表、照片、微信聊天记录、IC卡出入管理通告、（2019）粤茂油城第1031号公证书等证据。对双方提交的证据，经庭审质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告银兴公司于2012年9月21日登记成立，经营范围包括物业管理等。2016年1月23日，第三人茂丰业委会（甲方）与原告银兴公司（乙方）签订《茂丰花园物业委托管理服务合同》，合同主要内容为：一、甲方将茂名市********茂丰花园商住小区委托给乙方实行物业管理，合同期限从2016年2月1日起至2021年1月31日止，物业管理服务事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。二、物业服务费按建筑面积收取，其中住宅物业：3-9层为0.7元/月/平方米，10-15层为0.9元/月/平方米,16-25层为1.1元/月/平方米，商业用房为2元/月/平方米，从2017年1月1日起住宅、商业物业服务费增加0.2元/平方米。小车位复位费30元/月/台，摩托车位服务费10元/月/台。三、乙方按照包干制形式确定物业服务费用，物业费包括电梯电费及公用设施、照明、保洁所用水费、电费，不包含合同期内电梯大修、中修费用，除此外电梯小修，设施、设备小维修、维护，耗材更换等，在合同期内均由乙方负责。四、甲方成员及物管监督员有权对乙方物业服务质量、合同履行情况进行监督，发现乙方违约行为有权要求乙方纠正并承担违约责任。乙方的管理达不到本合同约定的服务内容和标准的，甲方书面通知乙方整改，如连续三次整改未达标的，甲方可单方解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。五、物业服务费按月交纳，业主应提供资料办理银行代扣手续或在每月5日前履行交纳义务，逾期交纳的，经乙方催缴后仍不缴纳的，乙方可以从催缴后5日起按日收取应缴纳费用千分之三的滞纳金。附件三约定：乙方承诺对小区进行监控系统、门禁系统改造，总造价在8万元以内，由乙方承诺，超出部分由乙方垫支，业主委员会在公共部分收益中分期偿还。合同亦对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告银兴公司进驻茂丰花园对该小区物业进行物业服务，被告自2018年4月起拒交物业服务费、水费、生活垃圾费、小车车位管理费、设备分摊费等费用，双方致成纠纷。另查明，原告向茂名市水务投资集团有限公司缴清了2019年5月前水费和垃圾费，根据缴费清单可知，茂名市水务投资集团有限公司自2017年7月（2017年8月抄表）前向茂名市水务投资集团有限公司交纳水费为趸售价2.71元/立方米，2017年8月后为趸售价2.63元/立方米收取水费。根据茂发改价格〔2017〕58号文件，对物业小区、招商引资的特殊优惠政策、趸售用水等公共公益类用水的价格，为2.71元/立方米（其中自来水价格1.68元/立方米、代收城市附加费0.08元/立方米、污水处理费1.95元/立方米），再根据茂发改价格〔2017〕972号文件，从2017年4月1日起，取消城市附加费，取消后该项水费为2.63元/立方米。原告请求被告支付小车车牌识别系统58.2元，提供了分摊费用详情为证。原告请求被告支付供水设备分摊费19.9元，没有提供证据证实。被告潘亚艺是涉案大院住宅类房屋5号2404房的业主，房屋建筑面积为174.6平方米，其购买有1个小车车位。按合同约定2017年1月1日起为1.3元/平方米/月。被告未向原告缴交2017年3月起的物业服务费、水费、生活垃圾费、小车车位管理费、设备分摊费等费用。被告抗辩原告未按合同全面履行物业服务的义务，提供了公证书、第三人茂丰业委会向原告发出的多份整改意见及原告的复函为证。再查明，杨凤玲向本院提起诉讼，请求确认涉案《茂丰花园物业委托管理服务合同》无效，本院作出（2019）粤0902民初1717号民事判决书，认定上述《茂丰花园物业委托管理服务合同》为有效合同，判决驳回杨凤玲的诉讼请求，杨凤玲不服该判决提起上诉，在二审审理过程中，杨凤玲申请撤诉，茂名市中级人民法院作出（2019）粤09民终1830号民事裁定书，准许杨凤玲撤回上诉，该裁定已生效。被告所抗辩的中止事由已消失。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《茂丰花园物业委托管理服务合同》的效力应如何认定。二、原告请求的各项费用是否合理。一、关于涉案《茂丰花园物业委托管理服务合同》的效力应如何认定的问题。第三人茂丰业委会成立后向有关部门备案，其与原告银兴公司签订《茂丰花园物业委托管理服务合同》经审理后已有生效裁判文书认定为有效合同，本院予以确认。被告抗辩合同无效，但没有提供充分的反驳证据予以推翻，本院不予采纳其抗辩意见。二、关于原告请求的各项费用是否合理的问题。1.物业服务费。首先，被告抗辩物业费约定高于政府指导价，故合同中关于物业服务的约定为无效条款。本院认为，将《茂丰花园物业委托管理服务合同》约定的物业服务内容和物业费收费标准与《茂名市物业服务收费管理实施细则》如前所述，涉案《茂丰花园物业委托管理服务合同》附表《茂名市住宅物业管理服务等级标准》及《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（茂价﹝2012﹞348号）附件1《茂名市区住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》进行比对，可确定《茂丰花园物业委托管理服务合同》约定的服务内容属一等标准，约定的物业费收费标准则低于一级标准。因此，《茂丰花园物业委托管理服务合同》关于物业服务费的约定有有效条款。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告提供物业服务不到位，被告作为业主可按法律规定的程序要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任，但不能成为其不交或者减交物业服务费的理由。因此，原告银兴公司请求被告支付未缴交的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。因此，原告银兴公司请求被告支付从2017年3月至2019年5月的物业管理费，本院予以支持，故物业服务费为5180.76元（1.3元/月/平方米×147.6平方米×27个月）。2.小车车位管理费。按照合同约定，小车车位管理费为30元/月/个，被告有一个小车车位，故原告请求被告支付小车车位管理费810元（30元/月/个×1个×27个月）证据充分，本院予以支持。3.生活垃圾费。原告已按照《茂名市市区城市生活垃圾处理收费管理暂行办法》的规定向自来水公司为被告代缴了生活垃圾费，故原告请求被告向其支付2017年3月至2019年5月的生活垃圾费297元（11元/月×27个月）依据充分，本院予以支持。4.其他分摊费用。原告请求小车车牌识别系统及供水设备分摊费，没有完整提供正式票据及费用分摊公示，本院不予支持。5.滞纳金。从第三人茂丰业委会与原告的函告往来可知原告在在涉案小区进行物业服务过程中确有过服务瑕疵，被告并不是无故拖欠物业服务费，故原告请求滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十六条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘亚艺于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费5180.76元、小车车位管理费810元、生活垃圾费297元，共计6287.76元给原告茂名市银兴物业管理有限公司。二、驳回原告茂名市银兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元（原告茂名市银兴物业管理有限公司已预交），由原告茂名市银兴物业管理有限公司负担49元、被告潘亚艺负担53元，上述由被告潘亚艺负担的受理费，限其于本判决生效之日起十日内径行支付原告茂名市银兴物业管理有限公司，本院不再另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判长 陈 玲审判员 何秋玲审判员 车燕茹二〇一九年十二月二十九日书记员 张晓敏书记员 杨惠雯