河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3267号原告：连琛，女，汉族，1979年3月4日出生，住河南省。委托诉讼代理人：李军民，系社区推荐代理人。被告：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地：新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：魏鑫，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少卿，河南中豫律师事务所律师。原告连琛诉被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连琛的委托诉讼代理人李军民、被告鑫隆公司的委托诉讼代理人张少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连琛向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付房屋相关手续办理房屋产权证等；2、判令被告给付原告逾期交房违约金44319元（以已交房款260701元为基数，按日万分之五计算至实际房屋交付日，自2016年2月15日计算至2017年1月20日，暂计算340天）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买被告位于新乡市××号牧野花园3号楼2单元23层22302号房屋一套，双方于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》一份，合同第八条明确约定被告应当在2014年4月30日交付房屋，逾期超过90天的自最后交付期限第二天起至实际交付之日，被告应按照原告已支付房屋价款的日万分之五支付违约金。原告依照合同约定向被告支付购房款，被告应当依照合同约定的时间将房屋交付给原告，但被告并未依约交付房屋，其行为已构成违约。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法裁决。被告鑫隆公司辩称：1、本案系团购房纠纷，而非单一的商品房买卖合同纠纷。涉案小区属于定向开发，由新乡市牧野区政府主导，以远低于市场商品房的价格销售给新乡市牧野区团购房工作协调办公室（以下简称团购办）指定的团购人员，系销售给特定主体。2、团购办系各购房户的代理人，且在整个团购房活动中处于主导地位。团购人员的房款收取、户型选定、价格商定等具体事宜均是由团购办代为办理，鑫隆公司并未与团购人员有过直接接触。3、双方签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，原告主张的已向鑫隆公司交付全部购房款与事实不符。鑫隆公司是在团购办主持下，在牧野区政府办公楼统一向各购房业主按照合同中的金额统一出具收据，实际上鑫隆公司并未收到购房款。团购办作为原告代理人，并未向鑫隆公司支付全部购房款，而鑫隆公司在未收到购房款的情况下迫于政府的压力向原告交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，不应当按该合同约定履行相关义务。退一万步讲，即便按照合同内容履行，原告亦未提供充分证据已向鑫隆公司支付购房款，理应由原告承担相应的违约责任。此外，原告主张的交房时间也与事实不符。综上，请求法院在查明事实后依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对本案事实认定如下：原告连琛向被告鑫隆公司交纳了购房款100701元，被告鑫隆公司于2012年11月6日向原告出具了相同金额收据一份，2013年5月30日，原告通过贷款向被告鑫隆公司账户转账支付了160000元。2012年11月12日，原告连琛（××）与被告鑫隆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定，房屋坐落于新乡市××号牧野花园第3号楼2单元23层22302户；计价方式及价款为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1968元，附属物零元整，总金额（人民币）贰拾陆万零柒佰零壹元整。缴纳住房维修基金合计金额7948.2元；付款方式及期限为首付房款100701元，余款160000元整由住房公积金提供贷款；合同第八条关于交付期限的约定为出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知××的。2、因××原因造成交付时间延误。3、因市政道路，管网等配套设施造成交付时间延误；出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.05%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、自行约定；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：2014年4月30日；2、电：2014年4月30日。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：××有权退房。案涉房屋现已交付给原告连琛，但至今未办理房屋权属登记。另查明，案涉工程的电力设施最初经市政规划是新建东干变电站，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，案涉工程于2015年11月15日才正式送电。再查明，原告购买的案涉3号楼房屋于2016年6月30日前已满足交房条件且已有业主通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室出具领取房屋钥匙通知单到物业公司领取钥匙并办理了入住手续。本院认为，根据原被告签订的商品房买卖合同可知，原被告约定的交房时间为2014年4月30日，因案涉小区的电力设施、市政道路、管网等配套设施造成交付房屋时间延误，出卖人可据实予以延期，故案涉房屋因电力配套设施造成交付时间延误，应属上述合同约定可以据实予以延期的情形。案涉工程于2015年11月15日正式送电后，商品房买卖合同约定的可以据实予以延期的情形已消除，但考虑到通电后，案涉工程有关部分项目的验收工作，参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关管理，综合各方面实际情况，本院酌情给予3个月的时间，正式送电3个月后鑫隆公司仍未能按照合同约定的标准和方式交房，鑫隆公司应按照合同约定承担相应的违约责任，故原告主张自2016年2月15日开始计算违约金，本院予以支持。关于原告交纳的房款总额，被告称其在未收到260701元购房款的情况下应新乡市牧野区团购房工作协调办公室的要求向原告出具了收据，但根据原被告提交的证据及庭审陈述可知，原告向指定账户交付了购房款260701元，在原告支付过购房款后，被告向其出具了收款收据，根据合同的相对性原则，对于作为购房人的原告而言，其已经履行了付款义务，本院可以认定原告已交纳的购房款金额为260701元；关于被告交付房屋的时间，原告在庭审中称实际交房入住时间为2017年3月30日，其违约金暂计算至2017年1月20日，原告提交的物业费收费票据不足以证明以上主张。原告提供的公示照片来源不明，且与原告自述的交房日期不一致，也没有其他证据予以印证，故对原告主张的交房日期本院不予采信。根据原被告提交的证据及庭审陈述可知，原告是通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室向被告购买的房屋，案涉3号楼房屋于2016年6月30日前已满足交房条件且已有业主通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室出具的通知单到物业公司领取了钥匙。鉴于以上情况，对于被告主张其于2016年6月份通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室通知原告可以领取钥匙并办理入住手续，本院予以采信，对于原告主张对此并不知情，本院不予采信。故对于原告主张的违约期间，本院认定应为2016年2月15日至2016年6月30日；综上，对于原告主张的违约金44319元本院以260701元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2016年6月30日为17727.67元，该部分本院予以支持，对于其余部分本院不予支持。关于原告主张被告立即为其办理房产证及交付相关手续的诉讼请求，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的内容可知，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料表报产权登记机关备案，因被告并非房屋不动产权属的登记和办证机关，原告要求被告为其办理房产证不具有可执行性，故被告应于一定期限内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理权属证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告连琛支付违约金17727.67元（以260701元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2016年6月30日）；二、被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回原告连琛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费910元减半收取455元，由被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司承担182元，由原告连琛承担273元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 ：侯丽芳二〇一九年十二月五日书记员 ：张小杰