河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初844号 原告：杨玉敏，女，汉族，1969年7月15日出生，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：周延忠，河北领途律师事务所律师，执业证号11305201510967632。 委托诉讼代理人：张艳静，河北领途律师事务所实习律师。 被告：华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区新华北路华都襄湾壹号售楼部，统一社会信用代码911305015648960847。 法定代表人：李娜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王景伟，男，满族，1979年10月18日出生，系该公司员工，现住邢台市桥东区新华北路华都襄湾壹号售楼部。 原告杨玉敏与被告华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉敏委托诉讼代理人周延忠、张艳静与被告华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司委托诉讼代理人王景伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨玉敏向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付逾期交房违约金1838.3元（自2016年12月31日至2017年2月5日共36天按已支付购房款每日万分之一计算违约金）；2、依法判令被告向原告支付逾期办理涉案房产不动产权证书违约金，以已付房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即1-5年贷款利率4.75%/年＊150%＝7.125%/年计算。违约金暂计52032.72元（自2017年8月4日暂计算至2019年1月7日，521天），自2019年1月7日至被告办理完毕涉案房产不动产权证书之日止违约金仍按7.125%/年标准计算。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年3月5日签订《商品房预售合同》，原告购买被告的华都襄钰豪庭住宅小区12-1-602房产一套，原告按照合同约定支付了全部房款510639元。合同约定被告应在2016年12月31日前交付房产，但由于被告的原因直到2017年2月5日才逾期交付房屋，并且至今被告仍不能为原告办理房屋不动产权证书，根据《商品房预售合同》第十二条第一款之约定，出卖人逾期交付房产按已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金。原告多次向被告主张逾期交房违约金，但被告拒不支付。另因为被告至今亦不能为原告办理房屋不动产所有权证书，按照《商品房预售合同》第二十条约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：由于出卖人的原因，买受人在自房屋交付使用之日起180日期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，因被告违约逾期交房和逾期办理房屋不动产权证书，根据合同约定和法律规定，被告应向原告支付违约金，经原告多次催要无果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司辩称，答辩人已按合同约定履行交房义务，不应承担逾期交房违约责任。涉案的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，答辩人于2016年12月27日组织竣工验收且合格，并在邢台市建设工程质量监督站的监督下，参建各方依法签署《建设工程竣工验收报告》，依据《建筑法》第61条第2款、《建设工程质量管理条例》第16条第3款规定，说明工程经竣工验收合格已经具备交付使用条件。同月21-31日我公司电话通知包括答辩人在内的各购房人收房。2017年2月5日，被答辩人来我公司办理了收房手续。以上事实证明，答辩人已按合同约定的日期交房，不应承担违约责任，被答辩人在收到通知后未按期收房，应自行承担责任。尽管如此，在交房时，答辩人仍为所有该项目二期购房人减免了半年物业费。就华都襄钰豪庭小区交房及房屋面积相关的争议，此前有多起诉讼，邢台市桥东区人民法院、邢台中院、河北高院已有生效判决，驳回原告的诉讼请求。应参照此前判例驳回被答辩人的第一项诉讼请求。合同未约定由答辩人单位办理房屋产权证，而是双方共同办理。答辩人已经履行义务，而被答辩人未履行义务，反而制造办证障碍。涉案合同第二十条第（一）款、第（三）款约定：“房屋登记（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）……（三）因买受人的原因，未能在约定的期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承认责任。”上述约定说明：（一）合同未约定由答辩人单方面办理房屋权证证书，而是由双方共同申请办理房屋权属证书，这是答辩人与被答辩人双方共同的义务，而不是答辩人的单方义务。（二）从合同履行的事实来看，答辩人一直积极努力办证，包括被答辩人在内的绝大多数购房人不仅未付出分毫努力，反而因强行要求变更规划的供热方式、私自封闭设备平台、擅自在楼顶搭设违建、起诉要求重新测绘、阻挠幼儿园围墙施工等行为给办证制造了障碍。详见下述答辩事实和理由第四条第（三款）。因此，依据上述合同约定和商品房司法解释第十八条的规定，答辩人不应承担办理房屋产权证书迟延的违约责任。被答辩人作为共同办证义务人和过错方，应自担责任。合同双方以明示选择的方式明确排除了办理房屋权属证书迟延被答辩人应承担的违约责任，这并非合同约定不明，而是双方均不承担相应违约责任的真实意思表示。涉案合同第二十条第（二）款约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180天内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2中方式处理……2、办理房屋所有权登记时所需费用按照国家相关规定执行，办理房屋所有权登记前按有关部门规定缴纳相关费用及相关资料。”上述合同约定证明：（一）涉案合同为住建部、工商总局制定所谓《商品房买卖合同》范版，在合同备案时，只允许合同双方选择填写部分内容，不允许修改合同文本原有内容，不应做不利于答辩人的解释。（二）涉案合同双方当事人是平等的民事主体。均具有完全民事行为能力。从上述合同约定的内容来看，双方以明示选择方式，明确排除了第1项关于解除合同+退房款+支付利息的适用，并明确排除了关于出卖人支付违约金的约定，而是选择第2项内容，这并非合同约定不明，而是双方均不承担相应的违约责任的真实意思表示。涉案房屋未能按期取得权属证书非因答辩人的原因，答辩人不应承担违约责任。（一）政府方面原因：1、华都襄钰豪庭小区的土地并非完全净土出让，小区北侧出入口有三义庙光明小区三栋房屋未拆除，占压小区用地红线及该小区部分土地，这直接导致该小区无法获得邢台市自然资源和规划局的规划验收（办理房屋权属证书必经程序和必备文件）。就此，答辩人多次向西门里办事处、桥东区政府反映，区政府与规划局协商后，呈报邢台市政府，最终市政府于2017年12月6日批准上述三栋建筑暂保留。2、华都襄钰豪庭小区售楼处未拆除，导致该小区无法获得邢台市自然资源和规划局的规划验收。按市政府的批准，该小区售楼处应在2018年12月底前拆除。拆除前，邢台市自然资源和规划局不予规划验收。但是，拆除期限届满前，因河北电线电缆厂被拆迁，政府规划建设为绿地、停车场，桥东区政府同意暂保留该售楼处给电缆厂做拆迁周转过渡房，区政府征询规划局意见后，呈报邢台市政府，市政府于2019年1月24日批准延缓拆除该售楼处。此后，规划局于2019年2月28日才进行规划验收。（二）测绘机构的原因：华都襄钰豪庭小区在交房前，答辩人按合同约定委托邢台市城乡房产测绘队对房屋面积进行了实测，该测绘队于2016年11月3日出具了《不动产测绘报告》，但因该测绘队软件出错，造成报告错误，该测绘队于2017年2月25日更正并重新出具了《不动产测量报告》，这也是造成权属证书办理逾期的原因之一。（三）购房人的原因，主要包括以下四方面：1、大批购房人通过多次围堵工地大门阻挠施工、上访缠访、围堵市政府大门闹访等非法方式，强行要求答辩人变更供暖方式，导致无法按时进行规划验收。涉案合同第十条约定的供暖方式为燃气锅炉集中采暖，但无法实现，原因如下：2013年，该小区开始建设时，答辩人拟采用市政集中供暖方式，与邢台市热力公司进行了多次洽商，但因涉案小区所在区域市政热源不足，不具备市政供热条件，无法采用市政集中供热。答辩人于2014年委托设计单位论证后只好改变供暖方案，拟采用天然气人员供暖，但于邢台市燃气公司多次接洽后，终因邢台市天然气供应不足，无法采取燃气壁挂炉或小区燃气锅炉集中采暖方式。为保证交房后按时供暖，答辩人在委托设计单位研究论证后，只能采取污水源热泵方式供暖，这需要增加投资3000多万元。在施工过程中，大批购房人偏激地认为，污水源热源泵供暖方式不干净，于是通过多次围堵工地大门阻挠施工、上访缠访、围堵市政府大门闹访等非法方式，给政府施压，强行要求答辩人采用市政集中供暖。经市政府协调后，市热力公司同意在邢台（南和）热点厂余热利用工程完工增加热源供应后，将市供热管铺设到襄钰豪庭小区，答辩人无奈又于2017年拆除原污水源热泵已完工工程，另投入巨资建设该小区的市政集中供热管网、热交换站等。市热力公司在2017年下半年邢台（南和）热电厂余热利用工程完工后铺设市政供热管网到该小区并与小区内管网接驳。历经波折，2017年11月，该小区终于实现市政集中供热。因此造成该小区无法按时进行规划验收。2、按襄钰豪庭小区原规划方案，配套幼儿园应有围墙与小区分隔，这也是国家标准规范规定必须有的。但因为部分购房人反对幼儿园建围墙，多次阻挠施工，导致该围墙在2018年12月仍未建成，最终该未施工完的围墙被迫拆除，这直接影响该小区无法进行规划验收。3、按襄钰豪庭小区原规划方案，涉案房屋是一个封闭阳台和一个设备平台。包括被答辩人在内的绝大多数购房人收房后，将设备平台封闭用作阳台。另部分顶层业主在屋顶天台搭建违建，这也导致该小区在规划验收时不通过。经答辩人多次向邢台市自然资源和规划局融通，做出大量工作后，才获得该局同意规划验收。4、部分购房人则因上述测绘机构的原因集体起诉答辩人，要求重新测绘，赔偿其公摊面积损失等，人为制造办证障碍，法院终审判决驳回了其诉讼请求。因此，案涉房屋未能按期取得权属证书不是因为答辩人的原因（责任），答辩人不应承担违约责任。依据商品房司法解释的规定，出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任有严格条件限制，非出卖人的原因所造成，出卖人不应承担违约责任。最高院商品房司法解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”依据本条规定：1、出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任以“由于出卖人的原因”为前提条件。2、当事人有特殊约定的除外。如前所述，涉案房屋权属证书未按合同约定的期限办理，是由于政府方面的原因、测绘机构的原因和包括被答辩人在内的购房人的原因共同造成的，并非答辩人的原因。且合同双方以明示选择的方式明确排除了违约条款的适用。依据涉案合同第二十条约定和司法解释第十八条约定，答辩人不应承担违约责任。综上所述，被答辩人的诉请请求不成立，请求法院查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1、原、被告双方于2015年3月5日签订《商品房预售合同》，合同约定原告以510639元的价格购买由被告开发的位于邢台市桥东区一处，合同预测建筑面积为92.07平方米，房屋交付时间为2016年12月31日前；逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日以支付房款的万分之一向买受人承担违约责任；同时约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理，第2种方式约定办理房屋所有权登记时所需费用按国家相关规定执行，办理房屋所有权登记前按有关部门规定缴纳相关费用及相关资料；如因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款。2016年12月31日被告制作了收房须知，并向原告寄送了入住通知书，且在该通知书中载明免除了原告从2017年1月1日起至2017年6月30日共计6个月的物业费。原告于2017年2月5日来被告处办理了房屋交付手续。2、在本案涉案小区交房前，被告委托邢台市城乡房产测绘队对房屋面积进行了实测，该测绘队于2016年11月3日出具了《不动产测绘报告》，但因该测绘队软件出错，造成报告错误，该测绘队于2017年2月25日更正并重新出具了《不动产测绘报告》，业主对重新测绘的房屋面积不认可，因此双方产生纠纷。3、因涉案小区北侧出入口有三义庙光明小区三栋房屋未拆除，占压本小区用地红线及小区部分土地，导致该小区无法获得邢台市自然资源和规划局的规划验收，经过被告与西门里办事处、桥东区政府多次反映，通过桥东区政府请示市规划局及市政府，市政府于2017年12月批准暂不拆除光明小区的三栋房屋。4、按照市政府要求，位于角地块已重新规划为绿荫式停车场，按照市政府批示应于2018年12月底前将襄湾壹号售楼处拆除，但由于位于开发区电线电缆厂也同时面临搬迁，为了不影响停车场的改造进度，桥东区政府征询规划局意见后，呈报市政府，市政府于2019年1月24日批准延缓拆除该售楼处，暂时作为电缆厂拆迁周转过渡用房，导致涉案的襄湾壹号小区于2019年2月28日才进行规划验收。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同约定房屋交付时间为2016年12月31日，被告于2016年12月31日就作出收房须知，并向原告寄送了入住通知书，入住通知书中载明，被告免除了原告2017年1月1日至2017年6月30日共计6个月的物业费，本案涉案房产为二期，依据一期业主（乙方）与被告（甲方）签订的《房屋面积结算补充协议》载明的“由于政府行政行为与不可抗力因素，甲方因故未能如期交房，经双方协商，甲方同意免除乙方半年物业费。”的约定内容，可以看出本案被告给原告免除的半年物业费，是延续了第一期对逾期交房的处理方式，本案原告并接受了被告给予免除半年物业费的事实，未提出异议，应视为双方对以免除半年物业费的方式来抵顶逾期交房违约金的事实已协商一致。并且此前已有其他二期业主因逾期交房主张违约金提起诉讼，邢台中院已作出生效判决，驳回其诉讼请求。因此本院对本案原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。对原告主张被告承担逾期办证违约金的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理，第2种方式中未约定需要支付违约金的内容；如因买受人的原因，则出卖人不承担责任。原告未能在合同约定的交付房屋180日内取得房屋产权证书，但根据被告提供的相关证据，证实未能办理权属证书，并非出卖人单方的原因，在此期间由于光明小区占压涉案小区用地及项目售楼处转为电缆厂过渡用房未能拆除，导致规划验收延迟；以及由于邢台市城乡房产测绘队在第一次出具的《不动产测绘报告》中的房屋测绘面积存在错误，导致房屋测量面积与实际不符，在该测绘队纠正错误，并重新出具《不动产测绘报告》后，业主又对重新测绘的房屋面积不认可，从而导致双方无法达成一致意见，使双方产生纠纷；以及在此期间被告又被迫变更了供热方式等原因。以上诸多原因可以看出并非被告单方的原因造成迟延办证，涉及政府规划调整及测绘队出具的测绘报告错误等原因，而且原、被告之间签订的合同中也未约定如造成迟延办证，被告应承担违约责任的内容。因此，本院认为对原告要求被告承担迟延办证违约责任的诉讼请求，没有合同约定及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杨玉敏的诉讼请求。 案件受理费1147元，由原告杨玉敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长 王 颖 人民陪审员 赵 迪 人民陪审员 薛 冰 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员 李雄磊