安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初2714号 原告：刘开颂，男，1972年9月4日出生，回族，住安徽省蚌埠市五河县。 委托诉讼代理人：刘进新，安徽万舟律师事务所律师。 被告：朱正娣，女，1976年12月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：韩春田，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。 原告刘开颂诉被告朱正娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，依法于2019年4月8日作出（2018）皖0304民初第3233号民事裁定，原告刘开颂不服提起上诉。蚌埠市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）皖03民终1377号民事裁定，撤销本院（2018）皖0304民初第3233号民事裁定，本案指令本院审理。本院于2019年7月9日立案后，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘开颂及其委托诉讼代理人刘进新、被告朱正娣的委托诉讼代理人韩春田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘开颂提出诉讼请求：1、判令被告朱正娣继续履行与原告刘开颂于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告朱正娣向原告刘开颂支付违约金90000元；3、判令被告朱正娣将位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室房屋过户至原告刘开颂名下并办理房屋交接手续；4、本案的诉讼费用及其他费用由被告朱正娣承担。事实与理由：原告刘开颂与被告朱正娣原系朋友关系，被告朱正娣以做生意需要资金为由向原告刘开颂借款300000元，并向原告刘开颂出具借条，载明，向原告刘开颂借款300000元，并且以被告朱正娣所有的位于蚌埠市蚌山区房屋作为抵押。后因被告朱正娣未如约还款，原告刘开颂诉至法院，经法院调解并出具调解书，确定被告朱正娣向原告刘开颂承担300000元的还款义务。案件进入执行程序后，经法院主持，双方达成和解协议，约定被告朱正娣将位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室房屋作为抵押。后被告朱正娣未如约归还借款，原告刘开颂向法院起诉，经蚌埠市禹会区人民法院调解确定被告朱正娣应向原告刘开颂承担300000元的还款责任。2014年12月9日在法院主持下，达成执行和解，约定被告朱正娣将其所有位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室作价350000元抵债给原告刘开颂，原告刘开颂另向被告朱正娣支付50000元。为了实现以房抵债的合法形式，2014年12月8日，原告刘开颂与被告朱正娣签订一份房屋买卖协议。协议签订后，原告刘开颂依约将50000元支付给被告朱正娣，但至今被告朱正娣迟迟不履行协议约定交付房屋办理过户手续的义务，原告刘开颂遂诉至法院。 被告朱正娣辩称，一、被告朱正娣所购蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室的房屋系集资福利房，该房土地性质为划拨国家土地，房屋不属于商品房，便不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的调整。原告刘开颂明知诉争房屋是集资房不能自由买卖，仍签订房屋买卖协议，其行为违反法律行政法规的强制性规定，应为无效合同。原告刘开颂也未向法院提供房屋能上市交易等相关证据，所以原告刘开颂应承担举证不能的不利后果。被告朱正娣在签订合同时并非自愿，是由于原告刘开颂在催讨借款时，语言恐吓，强行要求被告朱正娣与原告刘开颂签订房屋买卖协议，被告朱正娣无奈才违背自己心愿签订了房屋买卖协议。综上，原告刘开颂明知案涉房屋性质是福利集资房不是商品房，交易受国家政策调整不能自由买卖仍迫使被告朱正娣签订房屋买卖协议存在过错，请法院依法驳回原告刘开颂诉讼请求。 原告刘开颂围绕其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：原告刘开颂身份证、被告朱正娣身份信息单、房屋买卖协议、房屋租赁协议、蚌埠市禹会区人民法院（2014）禹民一初字第1091号民事调解书、蚌埠市教育房屋开发公司与被告朱正娣签订的房屋买卖合同、执行笔录在卷佐证并经庭审质证，本院予以认定。被告朱正娣向法院提交证据有蚌埠市蚌山区人民法院（2018）皖0303民初186号民事判决书在卷佐证并经庭审质证，本院对该证据真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告刘开颂与被告朱正娣原系朋友关系。因被告朱正娣向原告刘开颂借款300000元未偿还，2014年7月29日原告刘开颂将被告朱正娣诉至蚌埠市禹会区人民法院。2014年9月5日，蚌埠市禹会区人民法院出具民事调解书，约定：“被告朱正娣偿还原告刘开颂借款300000元，于2014年9月20日之前付50000元，余款250000元于2014年10月31日前付清，付清后双方就该笔借款无其他争议”。上述约定履行期限届满后，被告朱正娣未如约偿还借款，原告刘开颂遂向蚌埠市禹会区人民法院申请执行。2014年12月8日原告刘开颂与被告朱正娣签订一份房屋买卖协议，约定：被告朱正娣将自己的一套福利房出让给原告刘开颂，出让房屋位于蚌山区，发票号码003884，面积98.76平方，福利分房一套以实物为准。出让价格为人民币叁拾伍万元，双方一致同意购房款在本协议签订时，原告刘开颂付清购房款。被告朱正娣应在买卖协议生效之日起，将房屋的全部钥匙交付原告刘开颂，双方共同对房屋进行验收，被告朱正娣交付房屋，该房屋的占有、使用、收益、处分权归原告刘开颂行使。在允许办理该房屋产权证和过户时，被告朱正娣及时无偿配合原告刘开颂将房屋的产权证办到原告刘开颂名下。原告刘开颂与被告朱正娣共同遵守协议各项条款，任何一方不得违反或者反悔，违约方须向对方支付房屋转让总价格30%的违约金。同时，被告朱正娣还承诺，保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证该转让房屋不涉及第三方权利，如因转让房屋所有权导致转让协议无效，被告朱正娣同意双倍返还购房款。被告朱正娣并保证不再将该房屋转让给他人，如转让给他人，被告朱正娣保证双倍返还购房款。2014年12月9日，原告刘开颂与被告朱正娣达成执行和解协议，约定被告朱正娣将其集资购买的位于蚌埠市蚌山区房屋以买卖的形式抵债给原告刘开颂，并约定买卖款350000元，（2014）禹民一初字第1091号调解书确定的300000元履行完毕，剩余的50000元由原告刘开颂另行支付被告朱正娣。2014年12月15日原告刘开颂与被告朱正娣签订一份房屋租赁协议，由原告刘开颂将位于蚌山区房屋出租给被告朱正娣使用，租金每月1000元，租赁期限为2014年12月15日至2016年12月14日。2015年7月17日原告刘开颂与被告朱正娣又签订一份房屋租赁协议，租赁物仍为蚌山区房屋，租金每月1000元，租赁期限为2014年12月15日至2016年12月14日。租赁期届满后，被告朱正娣未向原告刘开颂支付租金亦未交还房屋，原告刘开颂于2018年1月9日诉至蚌埠市蚌山区人民法院，请求：1、依法判令蚌埠市蚌山区房屋全部产权归于原告刘开颂所有；2、依法判令被告朱正娣协助原告刘开颂办理蚌埠市蚌山区兰庭书苑15楼1单元7层704房屋产权变更登记手续；3、依法判令被告朱正娣搬离涉案房屋，并将房屋按照房屋的现状交付给原告刘开颂；4、依法判令被告朱正娣支付原告刘开颂占有期间的使用费20000元，后顺延至房屋交付止；5、判令被告朱正娣承担本案诉讼费用。2018年8月10日蚌埠市蚌山区人民法院做出（2018）皖0303民初186号民事判决，驳回原告刘开颂的诉讼请求，原告刘开颂、被告朱正娣均未提起上诉，该判决生效。2018年9月13日原告刘开颂又诉讼至本院，请求：1、判令被告朱正娣继续履行与原告刘开颂于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告朱正娣向原告刘开颂支付违约金90000元；3、判令被告朱正娣将位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室房屋过户至原告刘开颂名下并办理房屋交接手续；4、本案的诉讼费用及其他费用由被告朱正娣承担。 本院认为，民事法律行为以意思表示为要素。根据本案查明的事实可以认定原告刘开颂与被告朱正娣之间转让房屋的意思表示真实。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，被告朱正娣所购房屋虽为集资房，但并非权属不明确之房屋。原告刘开颂与被告朱正娣之间的买卖行为也并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故原告刘开颂与被告朱正娣之间所签订的购房协议应为合法有效。原告刘开颂要求被告朱正娣继续履行双方于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》的诉请，本院予以支持。由于被告朱正娣未能如约定履行其与原告刘开颂签订的《房屋买卖协议》，按照约定违约方须向对方支付房屋转让总价格30%的违约金，原告刘开颂主张违约金时是以当时双方成交价300000为基数计算，低于了目前的市值，且诉讼中被告朱正娣并未对此计算方式提出异议，故本院对原告刘开颂该诉请予以支持。关于原告刘开颂要求被告朱正娣将位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室房屋过户至原告刘开颂名下并办理房屋交接手续的诉请与原告刘开颂在蚌埠市蚌山区人民法院诉讼时的诉请相同且蚌埠市蚌山区人民法院已对该诉请作出生效判决，故本案不宜再行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决如下： 一、被告朱正娣继续履行与原告刘开颂于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告朱正娣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘开颂违约金90000元； 三、驳回原告刘开颂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由被告朱正娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  汪 婕 审 判 员  庞 珂 人民陪审员  程红霞 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  魏春丽