云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初16368号原告：昆明新西南商贸有限公司，统一社会信用代码：91530100792872519P，住所：云南省昆明经济技术开发区信息产业基地29号地块水岸御园高层商务办公4幢1110号。法定代表人：谢勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：李江燕，女，1983年4月15日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市五华区，系公司员工，特别授权代理。被告：云南紫源食品有限公司，统一社会信用代码：91530100086390512D，住所：云南省昆明市高新区二环西路625号M2-3地块思普科技大楼一楼。法定代表人：**，职务：总经理。原告昆明新西南商贸有限公司与被告云南紫源食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昆明新西南商贸有限公司的委托诉讼代理人李江燕，被告云南紫源食品有限公司的法定代表人**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昆明新西南商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将位于昆明市人民中路17号昆百大新西南商场第一层W01F11号商铺腾还给原告，并将商铺恢复原状；2、请求判令被告支付自2019年9月15日起至2019年10月17日止的商铺占用费95440.46元，并支付自2019年10月18日起至被告实际腾还商铺之日止的占用费；3、请求判令被告向原告支付自2019年9月15日起至实际腾还商铺之日止的违约金，暂计算至2019年10月17日为16369.22元（以上各项费用暂计算至2019年10月17日止，合计为111809.68元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月30日原被告双方签订《新西南广场商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于昆明市人民中路17号用于经营（面包新语）品牌烘焙产品，租赁期限自2014年9月15日起至2019年9月14日止，合同还约定未经原告同意，被告不得变更经营品牌。租赁合同期限届满前，原告曾于2019年9月5日向被告送达《关于租赁合同到期及商铺返还等后续事宜的函告》，提示被告在合同届满后如期归还商铺。本案起诉之前原告又通过短信、微信、邮寄送达等多种方式要求被告将租赁商铺恢复原状后返还原告，但被告均不理睬并持续非法占用原告商铺不归还，且态度十分恶劣。此外，被告在承租商铺期间，未经原告同意，擅自将合同约定的经营品牌“ＢｒｅａｄＴａｌｋ”（面包新语）”变更为“Ｂａｋｉｎｇｓｔｏｒｙ烘焙欣物语”，被告的该行为严重违反了双方签订的《租赁合同》第二条第4款的约定。目前原告已与云南嘉华食品有限公司就前述商铺签订《昆百大﹒新西南商铺租赁合同》，但因被告在租赁合同期满后拒不返还商铺的违约行为，致使原告与嘉华公司新签订的合同无法履行，原告目前处于违约状态。根据原被告双方签订《租赁合同》第十一条关于合同终止后的相关约定，被告应将商铺恢复原状后交还原告，并向原告支付其非法占有商铺期间的占用费及承担违约责任。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告云南紫源食品有限公司辩称：房子是由我们出资建盖的，并且合同中约定我们是有优先续租权的，诉状中原告提出的我们更改门头，我们提前给原告有告知的，就是一个函件，对方也没有通知我们不能更换品牌，所以我们希望原告能够优先续租给我们。商铺是一个三角形的，当时对方交房给我们的时候是连在一起的。请求判令合同继续履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告昆明新西南商贸有限公司（甲方）与被告云南紫源食品有限公司（乙方）签订《新西南广场商铺租赁合同》，载明以下主要涉案内容：甲方享有昆明市人民中路17号，青年路398号新西南广场（原西南商业大厦）的经营管理权，有权将商场商铺对外出租。甲乙双方经平等协商，就新西南广场商场商铺租赁事宜，达成如下协议：一、1、甲方出租给乙方的商铺位于昆明市人民中路17号，青年路398号新西南广场西区一层Ｗ01Ｆ11（1-Ｂ1-1、1-Ｂ1-2）号（以下称“该商铺”），租赁面积为92㎡（以现场交付的实测面积为准，不含商铺内间隔物占用面积及柱位面积）。2、在乙方足额支付本合同所涉款项的前提下，甲方应于／年／月／日前向乙方交付该商铺。如乙方未按本合同约定足额支付款项超过／日或超过交付日仍未到甲方处办理商铺移交手续的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，不退还乙方已交付的保证金，同时乙方应赔偿自本条约定的交付日起至甲方与新的承租人就该商铺另行签订租赁合同之日期间甲方的租金损失，且甲方有权追究乙方的其它违约责任。3、该商铺的交付标准为：钢筋混凝土框架结构；轻质隔墙；商铺内照明线路，并预留电话线；消防安全配套设施；根据商铺现状进行交付，甲方不负责拆除现有设施设备；商铺状态及其他设施设备情况以甲方物业管理部门出具并经双方签署的《商铺交付确认表》为准。二、租赁物用途：乙方向甲方承诺经营项目为烘焙类（品类）。乙方经营品牌ＢｒｅａｄＴａｌｋ（面包新语）（特殊业态填写品牌超过五个以上须另附表说明）。店铺名：ＢｒｅａｄＴａｌｋ（面包新语）。未经甲方书面同意，乙方不得变更上述所载内容之外的经营品牌或改变经营项目，否则均视为违约，乙方须承担违约责任，同时甲方有权立即单方解除本合同、收回该商铺，另租他人，且不予退还乙方已交付的保证金及租金。三、租赁期限：该商铺租赁期限自2014年9月15日起至2019年9月14日止。该商铺开业日期定为2014年9月15日。乙方若延迟开业需经甲方书面许可，同时乙方每延迟开业一日，应按本合同约定日租金标准的两倍支付延迟开业期间的租金。乙方若迟延开业未得到甲方书面许可的，应按本合同约定日租金标准的两倍向甲方支付延迟开业期间的租金，同时甲方有权立即单方解除本合同、收回该商铺，且不予退还乙方已交付的保证金及租金。租赁期届满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还。乙方如需继续承租该商铺的，则应于租赁期届满3个月前向甲方提出续租书面申请，乙方在同等条件下享有优先续租权。乙方逾期未提出书面申请或提出申请后30天内双方仍未对续租事宜签署租赁协议的，视为乙方放弃该优先续租权，租赁期满本合同自动终止。租赁期满乙方不愿续租的，应于合同期满3个月前书面通知甲方，双方协商处理善后事宜。若乙方未在本合同约定时间内提出书面续租申请，或乙方虽然提出续租申请但双方未就续租事宜达成一致签订租赁合同，导致乙方实际使用商铺的时间超出本合同约定租赁期限的，经甲方同意视为不定期租赁关系。不定期租赁期间，超出本合同约定租赁期限部分甲方有权按最后一年的租金标准上浮不低10%向乙方收取租金（按实际发生的天数计算）。四、租金及支付方式：甲、乙双方约定，2014年9月15日至2015年9月14日期间，该商铺每日每平方米使用面积租金为51.94元，每月每平方米使用面积租金为1580.00元，月租金总计为145360.00元；2015年9月15日至2016年9月14日期间，该商铺每日每平方米租赁面积租金51.94元，每月每平方米租赁面积租金为1580.00元，月租金总计为145360.00元；2016年9月15日至2017年9月14日期间，该商铺每日每平方米租赁面积租金为54.54元，每月每平方米租赁面积租金为1659元，月租金总计为152628.00元（大写：人民币壹拾伍万贰仟陆佰贰拾捌元整）；2017年9月15日至2018年9月14日期间，该商铺每日每平方米使用面积租金为54.54元，每月每平方米使用面积租金为1659.00元，月租金总计为152628.00元。2018年9月15日至2019年9月14日期间，该商铺每日每平方米使用面积租金57.27元，每月每平方米使用面积租金为1741.95元，月租金总计为160259.40元。租金自2014年11月15日起开始计收。租金交纳期为贰月一交。2014年9月15日至2016年9月14日期间，乙方应向甲方交纳每期租金共计290720.00元；2016年9月15日至2018年9月14日期间，乙方应向甲方交纳每期租金共计305256.00元；2018年9月15日至2019年9月14日期间，乙方应向甲方交纳每期租金共计320518.80元；租金缴纳方式为预缴。首期租金于合同签订后三天之内缴纳，以后缴费期应于每使用期的前一个月的10日前向甲方缴纳，滞缴须承担迟延履行违约金，每逾期一天违约金为该店铺每日租金（每日每平方米使用面积租金×商铺使用面积）的5%；租金递增，即：2014年09月15日至2015年09月14日按每月每平方米租赁面积1580.00元收取；2015年09月15日至2016年09月14日按每月每平方米租赁面积1580.00元收取；2016年09月15日至2017年09月14日按每月每平方米租赁面积1659.00元收取；2017年09月15日至2018年09月14日按每月每平方米租赁面积1659.00元收取；2018年09月15日至2019年09月14日按每月每平方米租赁面积1741.95元收取。五、合同履约保证金及商品质量保证金。本合同前，乙方已按双方于2014年8月25日签订的《新西南广场商铺租赁合同》向甲方交纳的履约保证金147200.00元，在本合同签订后自动转为本合同履约保证金。合同履约保证金用于保证乙方相关费用的支付。本合同履行期间乙方有欠款或违约行为应承担违约责任的，甲方有权将欠款或违约金自合同履约保证金中直接扣除，乙方应于扣除之日起10日内自行将保证金补足。合同期届满终止或提前解除后，在乙方无任何违约行为且按本合同约定将该商铺返还甲方并结清本合同项下所有款项后的三十日内，甲方将该履约保证金退还给乙方，该保证金不计息。六、合同终止后处理：本合同期满终止或者提前解除的，乙方如不能按时将商铺交回甲方，甲方又不认可不定期租赁关系的，乙方须按本合同约定最后一年的租金标准的十倍向甲方支付商铺占用费。2017年3月15日，原告昆明新西南商贸有限公司（甲方）与被告云南紫源食品有限公司（乙方）签订《协议书》，载明以下主要涉案内容：1、因乙方经营困难，向甲方提出对商铺租赁面积调整，经双方同意，自2017年3月16日起，租赁合同的租赁面积调整为42平方米；2、2017年3月16日至2019年9月14日期间的租金按照租赁合同约定的租金标准计收；3、乙方应于2017年3月15日前将剩余租赁面积50平方米退还给甲方；4、本协议为租赁合同的补充，与租赁合同不一致的，以本协议为准，本协议未涉及的事项，仍按照租赁合同的约定执行。2017年5月22日，原告昆明新西南商贸有限公司（甲方）与被告云南紫源食品有限公司（乙方）签订《协议书（二）》，载明以下主要涉案内容：因乙方未按补充协议的约定，于2017年3月15日将调整减的50平方米商铺交付给甲方，故2017年3月16日至3月20日期间，乙方的租赁面积及租金仍按92平方米计收。对继续承租的部分，乙方升级装修后，经甲乙双方共同实测面积为50.5平方米，故自2017年3月15日起，乙方租赁面积调整为50.5平方米，租金按照租赁合同约定的租金标准和调整后的租赁面积计收。本协议为租赁合同的补充，与租赁合同不一致的，以本协议为准，本协议未涉及的事项，仍按照租赁合同的约定执行。2014年9月17日，被告云南紫源食品有限公司向原告新西南商贸有限公司交纳了履约保证金147200元。2019年9月5日，原告昆明新西南商贸有限公司向被告云南紫源食品有限公司发出《关于租赁合同到期及返还等后续事宜的函告》。本案在诉讼中，原告昆明新西南商贸有限公司自愿放弃“并将商铺恢复原状”的诉讼请求，原告新西南商贸有限公司自愿放弃部分诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告所签订的《新西南广场商铺租赁合同》、《协议书》、《协议书（二）》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行自己的义务。首先，根据法律对租赁合同关系中出租人的规定，结合原告系涉案物业产权人，本院依法确认原告在本案中享有涉案物业对应的租赁合同权利。上述协议约定，租期为自2014年9月15日至2019年9月14日止，现双方约定的租赁期限已经届满，双方就新一轮续租事宜并未达成一致意见，且原告亦不愿与被告继续签订租赁合同，故被告现占有原告位于昆明市人民中路17号昆百大新西南商场第一层W01F11号商铺无法律依据，被告应腾还给原告。其次，根据双方签订的《新西南广场商铺租赁合同》第四条约定：“2018年9月15日至2019年9月14日期间，该商铺每日每平方米使用面积租金57.27元，每月每平方米使用面积租金为1741.95元，月租金总计为160259.40元”，庭审查明，被告的租金已交付至2019年9月14日，故被告应自2019年9月15日起按照每日2892元（57.27元／平方米／天×50.5平方米）的租金标准计付至实际腾还之日止。最后，关于原告主张的违约金。本案中，原告认为租赁合同约定的违约金为“租金标准的十倍”，现按照其与案外人签订合同约定的租金标准主张违约金，该标准约定过分高于实际造成的经济损失，因在本案中已经支持了被告实际占用涉案商铺的使用费，本院考虑被告逾期腾还商铺给原告造成的实际经济损失，以及违约金的主要功能，兼顾当事人的过错程度和预期利益等因素，结合商铺租金处于上涨的具体情况，酌情确定本案违约金为2万元。其他。第一，被告主张的优先承租权。庭审中，被告认可原告与案外人签订租赁合同约定的租金高于自己与原告的租金，所谓的优先承租权，指的是在同一条件下，被告作为原承租权人有权优先，故在本案中，原告与案外人签约的行为未侵害被告的优先承租权。第二，被告认为是自己建盖了涉案商铺，但被告提交的证据只能证明其将涉案商铺进行了装修装饰，故被告的该主张本院不予采信。第三，被告主张公司的一些员工是残疾人，希望原告本着人道主义精神续签租赁合同，诚然，被告关爱残疾人的精神值得肯定，但是作为一个企业，要有长足的发展，更需要有诚信守约的契约的精神，故被告的该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南紫源食品有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于昆明市人民中路17号昆百大新西南商场第一层W01F11号商铺腾还给原告昆明新西南商贸有限公司；二、被告云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向原告昆明新西南商贸有限公司支付自2019年9月15日起按照每日2892元的租金标准计付至实际腾还之日止的占用费；三、被告云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向原告昆明新西南商贸有限公司支付违约金2万元；四、驳回原告昆明新西南商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3875元（已减半收取），由被告云南紫源食品有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  桂欣二〇一九年十二月十二日书记员  王宇