福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0602民初4602号 原告：游跃坤，男，1971年1月10出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈少杰，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凯莉，福建仁胜律师事务所律师。 被告：游聪，男，1985年11月23日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：吴云淑，福建品木律师事务所律师。 第三人：漳州市芗城区巷口街道办事处市尾村第伍村民小组，住址漳州市芗城区市尾村。 法定代表人：游全民，职务：组长。 第三人：漳州市芗城区巷口街道办事处市尾村第陆村民小组，住址漳州市芗城区市尾村， 法定代表人：游水鹅，职务：组长。 以上两名第三人共同委托诉讼代理人：郑仁川，福建仁胜律师事务所律师。 以上两名第三人共同委托诉讼代理人：黄文珍，福建仁胜律师事务所律师。 原告游跃坤与被告游聪、第三人漳州市芗城区巷口街道办事处市尾村第伍村民小组（以下简称第伍村民小组）、第三人漳州市芗城区巷口街道办事处市尾村第陆村民小组（以下简称第陆村民小组）租赁合同纠纷一案，本院2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈少杰，被告的委托诉讼代理人吴云淑，第三人的委托诉讼代理人黄文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游跃坤向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的租赁《协议书》；2.判令被告立即腾退租用的摊位；3.判令被告支付摊位租金11.5万元，未到期租金49583.33元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，原告游跃坤与被告游聪签订大排档摊位租赁协议书。原告将位于市美社广电大厦后面（市美排挡城）摊位出租给被告使用，租赁期限至2020年8月14日，租金为35000元/年。合同签订后，被告游聪只支付了第一年的租金35000元。从第二年开始至今，并未再支付任何租金，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。据此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁决。 游聪辩称，一、本案涉讼协议书即租赁合同是无效的。1.原告与市尾村第伍、第陆小组签订的土地使用权租赁合同是无效的。首先，2014年政府划拨给市尾村并分配至第伍、第陆小组的位于腾飞路怡秀园小区路西面、南至天隆名邸小区，北至本社庙池塘的地块，该地块当年以公开竞标方式出租，当时在村里公示的土地使用权租赁合同租期明确为三年制，这在村里是众所周知的事情。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”，第二十八条第三款规定，“属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所做决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布”。但是原告提供其与市尾村第伍、第陆小组签订的土地使用权租赁合同的租用期为六年制，该份合同两小组的村民并不知情，也没有经过村民小组会议讨论决定，更没有向第伍、第陆小组的村民公布。其次，本案涉案土地属于政府划拨给市尾村第伍、第陆小组的安置土地，合法使用权人应为市尾村第伍、第陆小组，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，即便市尾村第伍、第陆小组作为使用权人，其也不能将该块土地出租用于商业性经营；而且该安置土地的性质应属于划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的,应当报经相关政府土地管理部门批准。而本案所涉划拨地块的租赁并没有报备社区和居委会，也没有经过相关部门审批。可见，原告与市尾村第伍、第陆小组签订的土地使用权租赁合同不仅违反了相关法律的强制性规定，也侵害了村民的权益，应属无效合同，原告实际上并未取得该安置用地的使用权。2.被告与原告签订的协议书实际上是基于上述原告与第伍、第陆小组签订的土地使用权租赁合同而签订的转租合同，原租赁合同已经无效，即表示原告并没有取得承租权当然也即没有转租权，由此可知被告与原告签订的协议书属于无效的转租合同。二、本案原告不具有原告主体资格。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，而本案涉案的安置地块使用权人为市尾村第伍、第陆小组，原告并非合法及有效的使用权人，因此其并不具备财产返还请求权，故其并非本案的适格原告。三、关于本案的事实。1.被告与原告在2014年签订协议书时，当时约定的租赁期限2年，自2014年12月1日至2016年11月30日止，在协议书签订当日，原告告诉被告说因为其他租户签的都是三年的合同，因此需要另外签一份统一的协议以方便其在其他租户那里有个说辞。遂被告出于对原告的信任，在原告拿出的另外一份协议书上签字。2.在原、被告两年的租期内，被告已经支付了第一年的租金35000元，第二年的租金也已经支付了15000元，另合同签订时被告交给原告的押金5000元，原告也并未退还被告。综上所述，原告所举与被告签订的协议书属于无效合同，且原告也并非涉案地块的合法使用权人，故其主张要求被告腾退摊位及支付租金的请求没有事实与法律依据。被告请求人民法院依法驳回原告的诉求。 第伍、第陆小组共同述称，2014年8月1日与原告签订租赁合同，租期6年，合同是双方真实意思表示，且实际履行。被告答辩意见提出游跃坤与第伍、第陆小组签订的租赁合同无效于法无据。 原告游跃坤围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：证据一、《协议书》（租期六年），证据二、市尾村五、六小组土地使用权租赁合同，证据三、摊位照片。被告游聪提交以下证据：证据一、土地使用权租赁合同，证据二、游建华等人出具的证明，证据三、漳州市尾崇武宫出具的证明，证据四、芗城区巷口街道市尾社区居民委员会的证明，证据五、协议书（租期两年），证据六、微信转账记录及收款收据，证据七、视听材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的,本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的市尾村五、六小组土地使用权租赁合同，被告对该份证据的三性均有异议，因原告提供原件核对，且经过第三人的确认无异，本院予以确认并在卷佐证。2、被告提交的土地使用权租赁合同，系复印件、也无相关主体签名，且原告及第三人均提出异议，本院不予采信。3、被告提交的游建华等人出具的证明，应属于证人证言，相关证人均未到庭作证并接受法庭质询，故本院对该份证明的真实性不予采信。4、被告提交的漳州市尾崇武宫出具的证明、芗城区巷口街道市尾社区居民委员会的证明，均没有相关负责人的签名，且漳州市尾崇武宫的主体不明，故本院对该两份证明的真实性不予采信。5、被告提交的视听材料，因被录音人均未到庭作证并接受法庭质询，该录音内容的真实性本院不予采信。 本院经审理认定事实如下： 2014年8月1日，原告游跃坤与第三人第伍小组、第陆小组签订土地使用权租赁合同，由原告向第三人承租位于腾飞路怡秀园小区路西面、南至天隆名邸小区、北至本社庙池塘面积为陆亩伍分的土地用于经营，租用期为六年，自2014年8月15日起至2020年8月14日止。 2014年12月1日，原告游跃坤与被告游聪签订协议书,由原告将市美社广电大厦后面（市美排档城）摊位租给被告。该协议约定（摘要）：租期以原告与市尾村第伍、第陆小组签订的租赁时间为准，承租金额3.5万元/年，承租日期从签订协议书次日算起，第二年被告需提前一个月和原告缴纳租金；被告进场前须预交进场押金5000元，用于违规罚款或抵扣拖欠水电等费用，水电费由被告自行负责原告代收水电费；原、被告双方签订协议以本份为准。合同签订后，原告按约将摊位移交被告使用，被告原告缴纳押金5000元、并支付了第一年租金3.5万元，第二年租金1.5万元，此后未在支付租金。原告于2019年5月7日至本院。 本院认为，本案争议焦点，原、被告约定的租期问题。本院分析评判如下：原、被告双方均确认就租赁涉讼摊位前后签订了两份租期不同的协议书、落款时间均为2014年12月1日，被告提交法庭的协议书记载的租期为二年；原告提交法庭的协议书记载的租期以原告与市尾村第伍、第陆小组签订的租赁时间为准，即六年，且在文末备注“甲乙双方签订协议已本份为准”，结合被告提交的收款收据显示2017年5月6日被告还向原告支付5000元租金，可以认定租期六年的协议书替代了租期二年的协议书，即原、被告双方实际履行的是租期六年的协议书。综上，原、被告于2014年12月1日签订的《协议书》（租赁期限六年）是原、被告经过平等协商，自愿签订的合同，该合同合法有效，依法应当受到法律保护。被告租用原告的摊位用于经营，依照协议书约定，原告将涉讼摊位交付给被告使用，被告也依约支付原告5万元租金，该合同已部分履行，但被告未按照协议书约定按时支付租金，构成根本违约，原告要求解除合同、要求被告支付剩余租金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告辩称因原告与第三人签订的土地使用权租赁合同无效，导致原、被告签订的协议书无效，根据合同相对性原理，被告并非市尾村第伍、第陆小组土地使用权租赁合同的签订方，本院对该土地使用权租赁合同的效力不予审查，因该合同引起的纠纷，各方当事人可另行解决，此外被告未能提供证据证明原、被告之间签订的租赁协议书无效，故对其辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告游跃坤与被告游聪签订的协议书于本判决生效之日起解除； 二、被告游聪应于本判决生效之日起三十日内将本案租用的摊位腾空，并交原告游跃坤执掌； 三、被告游聪应于本判决生效之日起十日内向原告游跃坤支付自2015年12月1日起至协议书解除之日止的租金，租金按每年3.5万元计算（需扣除该年度已支付的1.5万元）； 四、被告游聪应于本判决生效之日起十日内向原告游跃坤支付自协议书解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，使用费按每年3.5万元计算。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3591.6元，由被告游聪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林卯聪 人民陪审员  黄月珍 人民陪审员  杨丽虹 二〇一九年十二月二十三日 法官助理方艺璇 书记员曾秀秀 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。