广东省广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0114民初5696号之一原告：陈晴，女，1993年9月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。被告：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地广州市花都区花城街建设北路188号恒昌商务大厦8楼809室，统一社会信用代码：914401141912035638。法定代表人：梁丽甜。被告：谢坚智，男，1954年11月6日出生，汉族，住广州市花都区炭步镇文二村三队南五巷7号，公民身份号码：440121195411062110。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：陈映山，男，1974年9月12日出生，汉族，住广州市花都区龙珠西路19号3幢704房，公民身份号码：430221197409125314。被告：蔡荣周，男，1958年8月25日出生，汉族，住广州市花都区新华街侨村东街5号前座304房，公民身份号码：440525195808255014。委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭意娣，广东金科律师事务所律师。被告：何伟成，男，1975年5月6日出生，汉族，住广州市都区大华一街31号之三306房，公民身份号码：。原告陈晴与被告广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称花都城镇公司）、谢坚智、陈映山、蔡荣周、何伟成商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年5月14日受理后，由审判员何丹依法适用简易程序分别于2019年7月2日、2019年7月24日两次公开开庭进行了审理。之后根据案情需要，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月9日公开开庭进行审理。原告陈晴的委托诉讼代理人曹伟钊、被告谢坚智的委托诉讼代理人黎家学三次庭审均到庭参加诉讼，被告陈映山到庭参加了第一次庭审，被告花都城镇公司、蔡荣周、何伟成三次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈晴向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告花都城镇公司在2019年3月4日所签订的《认购书》；2.被告花都城镇公司向原告双倍返还定金40000元；3.被告花都城镇公司向原告返还已付购房款220000元，及向原告支付逾期返还已付购房款的利息（利息以已付购房款人民币220000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从立案之日起计算至实际返还已付购房款时止）；4.被告花都城镇公司向原告返还物业维修基金5563元及利息（利息以物业维修基金5563元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从立案之日起，算至实际返还款项时止）；5.被告谢坚智、陈映山、蔡荣周、何伟成对于上述第2、第3、第4项诉讼请求，与被告花都城镇公司承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费用由五名被告共同承担。事实与理由：原告经过房地产中介人员的介绍和推荐，获悉位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧，由被告花都城镇公司作为开发商开发的“荣翠轩”房地产项目正在发售，原告便于2019年3月2日，亲自前往“荣翠轩”房地产项目的销售中心了解具体情况。经过在场自称是被告花都城镇公司公司的销售人员介绍，当时发售的是“荣翠轩”项目中位于“花都区平龙路15号5栋”的房屋，而在销售中心现场，也公示了“荣翠轩”项目的商品房预售许可证、工程规划许可证、工程竣工验收报告等文件，文件中均显示项目的开发商为被告花都城镇公司。在销售人员的带领下，原告到5栋所在地现场察看了销售房屋的现状情况，经过挑选，原告相中5栋902号房，并与销售人员就价格、付款方式和时间等展开磋商。经过协商，原告确定购买“荣翠轩”5栋902号房。在签订认购书前，原告向销售人员明确申明自己的户籍正在办理迁移至广州的过程中，大概需要2-3个月的时间户籍可迁至广州，所以暂时不具备购房资格。而被告花都城镇公司的销售人员承诺，可以将签订《广州市商品房买卖合同》，及办理该合同的网上签约手续后延，待原告的户籍迁至广州后再办理。基于被告花都城镇公司的承诺，原告在2019年3月4日到销售中心签署了《认购书》，并支付了20000元定金。而被告花都城镇公司则以“荣翠轩项目部”的公章，与原告签订《认购书》。原告在2019年3月9日支付了购房款220000元（不含已付的定金），及物业维修基金5563元。被告花都城镇公司向原告出具了收款收据。按照《认购书》的约定，被告花都城镇公司应当在《认购书》签订之日起的七个月内，与原告签订《广州市商品房买卖合同》，并办理该合同的网上签约手续。若七个月内仍未能签署的，原告再给予两个月的宽限期于被告花都城镇公司，否则，原告有权解除《认购书》（退房），被告花都城镇公司须承担相应的违约赔偿责任。鉴于有九个月的《广州市商品房买卖合同》签订，及办理该合同网上签约手续的时间，原告在彼时具有购房资格应当没有问题的。但原告近日却发现，该项目房屋的众多购买人，在《认购书》约定的《广州市商品房买卖合同》签订期限及宽限期内，被告花都城镇公司均未能与之签订合同及办理网上签约手续。为此，包括原告在内的众多房屋购买人，已多番向被告花都城镇公司的项目负责人质询情况，但得到的回复就只是“进行中”。原告及其他购房者有感该房地产项目可能存在问题，便通过各种渠道去核查。原告经过查询，才发现自己已支付的定金、购房款、物业维修基金费用，竟是转到了被告何伟成的银行账户中（原告在刷卡支付相关费用时，pos机显示的商户名称为“荣翠轩项目部”，而非被告何伟成），而且，在广州市花都区人民法院及广州市中级人民法院的多份生效判决书中，均认定“荣翠轩”房地产项目是由被告花都城镇公司、被告谢坚智、被告陈映山、被告蔡荣周合资、合作开发的房地产项目，被告何伟成也在项目的开发和销售过程中，担任收取购房款主体的角色。由于被告花都城镇公司谢坚智、陈映山、蔡荣周在项目资金提供、售楼款项的使用等方面，存在诸多矛盾，彼此间并不配合进行项目的推进工作，这也直接导致被告花都城镇公司无法与房屋购买人签订《广州市商品房买卖合同》，并办理该合同的网上签约手续，原告的合法权益因此遭受了严重的损害。原告认为，被告花都城镇公司与原告签订了《认购书》，被告花都城镇公司应当按照《认购书》的约定，履行自身义务，不能因为项目内部合作方之间的矛盾，而损害原告的权益。现被告花都城镇公司以自己的行为，已明确表明不会履行《认购书》所约定的义务，故原告有权按照《认购书》的约定，追究被告花都城镇公司的违约责任。而被告谢坚智、被告陈映山、被告蔡荣周作为“荣翠轩”房地产项目的合作开发方，在被告花都城镇公司就项目房屋销售过程中存在的违约责任，对外应与被告花都城镇公司承担连带清偿责任。被告何伟成作为项目购房款的收取主体，也有不可推卸的法律责任。被告花都城镇公司、蔡荣周未到庭参加诉讼，向本院提交了书面答辩状，辩称：1.包括原告在内的68名小业主已向广州市公安局花都区分局花山派出所报警，公安机关已刑事立案，并以涉嫌诈骗罪刑拘了谢坚智等人，故依法应先行中止本案的审理，代刑事案件有结论后恢复本案的审理。2.被告花都城镇公司、蔡荣周没有授权谢坚智、何伟成或其他案外人出售已办妥确权登记在被告花都城镇公司名下，属于被告蔡荣周所有的“荣翠轩”5号楼，被告花都城镇公司通过书面公告以及在花都电视台重播公告等方式告知市民不要购买涉案房屋。被告花都城镇公司、蔡荣周对原告向被告谢坚智、何伟成购买涉案商品房没有任何责任或过错，也非合同的相对人。3.被告花都城镇公司、蔡荣周没有授权何伟成、谢坚智或其他案外人私刻“荣翠轩项目部”印章，也不会追认谢坚智、何伟成的私刻该印章的行为。请求法院驳回原告对被告花都城镇公司的所有诉讼请求。被告谢坚智辩称：被告谢坚智不同意原告方对于我方的所有诉讼请求，理由如下：1.涉案的认购书合法有效，如原告坚持要求解除涉案的认购书，我方同意。但据原告的了解，也有部分的小业主向人民法院提起诉讼，要求配合办理相应房屋的产权证，我方认为涉案房屋符合办理产权证的条件，如原告要求办理产权证，我方也同意予以配合。2.根据生效判决书的认定，被告花都城镇公司对涉案楼盘不享有任何的权益，但被告花都城镇公司在明知有上述判决书之后，仍然将涉案楼盘的初始登记在其名下，因此，被告花都城镇公司应配合原告办理相应的网签、办证手续。3.涉案楼盘一直都是按照先签订认购书再由被告花都城镇公司协助相应的业主办理网签房产证的模式对外售楼，现在归根到底是被告花都城镇公司拒绝配合，因此，所产生的责任应由被告花都城镇公司承担。我方与蔡荣周、陈映山是涉案项目的合作开发商，项目部只是代表各合伙人对外销售房屋，我方没有将相应的购房款用做非法用途，均是用于涉案楼盘的开发及偿还之前的违约金等，如人民法院认可原告的诉讼请求，我方认为为了保障原告的利益，在原告收回涉案房屋的款项或者办理相应的产权证之前，各被告不得擅自处理相应的房屋，否则，我方将追究处置方的法律责任。被告陈映山辩称：我方不同意原告所有的诉讼请求，理由如下：2018年4月份我方已经通过花都电视台登出没有对外销售涉案房屋的情况。被告何伟成没有到庭，也没有提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花山镇平龙路15号荣翠轩I公馆5栋902房，初始登记于花都城镇公司名下。2008年12月10日，花都城镇公司作为甲方，谢坚智、陈映山作为丙方，蔡荣周作为乙方共同签订《合作开发房地产协议》，约定由花都城镇公司提供房地产项目的开发资质，蔡荣周提供项目开发的土地，陈映山、谢坚智提供开发项目所需的全部建设资金、技术、劳务等。建成之后，蔡荣周应得物业为综合写字楼一幢，包括地下车库3000平方米，地上建筑面积12000平方米，其余四幢住宅楼及所有辅助建筑归谢坚智、陈映山所有，包括地下建筑。如果实际分给陈映山、谢坚智的写字楼的地下车库、地上建筑面积合计超过或不足15000平方米，当超出或不足部分合计不足500平方米时，谢坚智、陈映山、蔡荣周互不计另外支付补偿款给对方；如果超出或不足部分超过500平方米的，乙方、丙方各自以实际超出或不足部分面积按成本价补偿给对方。上述合同，应被生效民事判决认定为无效合同。2019年3月4日，陈晴（乙方、认购方）与荣翠轩项目部（甲方、出售方）签订认购书，约定乙方向甲方认购涉案房屋，认购物业总房款为800000元，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金20000元。付款方式为按揭付款，认购日起7天之内付清240000元（含已支付定金）须于2019年3月11日前付清。甲乙双方确认，本认购书签订后七个月内，甲方通知乙方签署《广州市商品房买卖合同》。如无法在七个月内签署《广州市商品房买卖合同》，乙方同意再给予甲方二个月的宽展期，甲方承诺免除乙方两年物业管理费作为补偿。如在宽展期期满后仍无法签订《广州市商品房买卖合同》，乙方有权退房，甲方自收到乙方退房申请后三十日内通过银行转账形式将乙方已付定金及购房款全额退回，并按照已付房款年化4%的标准向乙方支付利息作为给乙方的补偿。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处甲方加盖了“荣翠轩项目部”的公章，该公章由谢坚智私刻。认购书签订当日，陈晴支付了定金20000元，3月9日支付首期款220000元及物业维修基金5563元。陈晴称所有购房款均转入了何伟成经办的伟义五金店的账户中。之后，谢坚智向陈晴退还了款项15685元。谢坚智因销售涉案房屋而涉嫌合同诈骗罪，于2019年5月31日被广州市公安局花都区分局刑事拘留，2019年7月5日经广州市花都区人民检察院批准逮捕。本院认为：根据查明的事实，谢坚智因本案涉嫌经济犯罪被公安机关立案侦查并已被批准逮捕，现依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”的规定，裁定如下：驳回原告陈晴的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  黄桂香人民陪审员  卢银兴二〇一九年十二月十一日书 记 员  彭小容方琢华张丽彬陈晓敏