内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再508号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：谢云，1964年4月4日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：陆梦英伦，内蒙古慧灵律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柴绍鹏，男，汉族，1983年9月25日出生，个体工商户，住内蒙古自治区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柴绍源，男，汉族，1988年9月23出生，个体工商户，住内蒙古自治区。上述二被申请人的共同委托诉讼代理人：柴尔国(系柴少鹏、柴绍源父亲)，男，汉族，1958年12月8日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。上述二被申请人的共同委托诉讼代理人：刘金刚，内蒙古北杰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司。法定代表人：季辉平，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚某，1963年10月21日出生，汉族，阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司实际控制人，住宁夏回族自治区银川市。再审申请人谢云因与被申请人柴少鹏、柴绍源、阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院（2017）内29民终27号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月8日作出（2017）内民申1421号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。谢云的委托诉讼代理人陆梦英伦，柴少鹏、柴绍源的委托诉讼代理人柴尔国、刘金刚，恺祥达公司的委托诉讼代理人姚某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。谢云向本院申请再审称，请求撤销一、二审判决，将本案发回重审或依法改判。主要理由为：（一）一、二审判决认定事实存在错误。1.一、二审判决对于柴少鹏、柴绍源是否交付了房款，交款凭证和购房款收据载明的购房款数额之间存在的矛盾视而不见。2011年4月2日，本案争议小区尚未建设，柴少鹏、柴绍源的父亲柴尔国给银川恺祥达房地产开发有限公司（以下简称银川恺祥达公司）转款100万元，该款性质不明，原判决认定收款人是盟恺祥达公司背离客观事实。2013年3月9日，3月10日柴尔国给案外人张某转款的《结算业务申请书》不能证实转账是否成功，其中3月10日的《结算业务申请书》注明的转款用途为“货款”。上述证据根本无法证实所转款项的相对方是恺祥达公司，也不能证明用途是购房款。柴少鹏、柴绍源所述后又陆续支付房款没有提供任何证据。认定二人已经支付了购房款，明显缺乏依据。2.柴少鹏、柴绍源提交的恺祥达公司购房款《收据》本身污损严重，记载的数额与判决认定的交款数额相矛盾。一、二审判决在没有给出充分理由证实该证据真实性的情况下，就认定了其效力，无事实依据的。二审法院认定了前述柴尔国几笔转款的金额，也认定其中有款标注为“货款”，却又认定《收据》显示的收款金额，前后矛盾。（二）一审判决依据案外人姚某的《承诺书》和《说明》认定“阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与第三人因存在借贷关系而将涉诉房屋抵押，签订的《商品房买卖合同》及办理网签只是因为担保”是毫无根据的。署名为姚某的《承诺书》和《说明》笔迹不一，《承诺书》落款日期涂改。姚某不是恺祥达公司的法定代表人，原判对其身份的认定与判决结果矛盾。（三）谢云提交的《商品房买卖合同》、工商银行转账凭证、恺祥达公司出具的《收据》、商品房查询信息等证据已经形成完整的证据链，能够充分证实谢云与恺祥达公司间系商品房买卖合同关系。（二）一审审理程序违法，二审法院遗漏了一审程序违法的事实。一审庭审剥夺谢云举证权利，且给谢云的答辩期仅有4天，违反法律规定。二审对一审庭审录像不予调取，对一审答辩期违法亦不予审理，严重侵害谢云的合法权益。柴少鹏、柴绍源辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。2011年2月25日，银川恺祥达公司与内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司（以下简称苁蓉集团公司）签订《联合开发协议》，对本案诉争房屋所在项目进行开发。后因银川恺祥达公司无法跨省施工，所以于2011年7月12日成立阿拉善盟恺祥达公司进行项目承接。项目确立之初，柴少鹏、柴绍源的父亲柴尔国通过苁蓉集团公司与恺祥达公司项目联系人李登殿订购本案诉争房屋，并于2011年3月11日向李登殿妻子张某转款100万元，2011年4月2日向银川恺祥达公司转款100万元，2012年3月9日向张某账户转款230万元，2012年3月10日向张某转款20万元，剩余房款481000元柴尔国向李登殿给付了现金。2014年4月28日，恺祥达公司与柴少鹏、柴绍源签订《房屋认购协议书》，明确二人购买恺祥达公司开发的8号楼1号商铺，建筑面积586平方米，单价8500元，房屋总价款4981000元。恺祥达公司承诺2014年10月底交房。恺祥达公司于同日出具收据。至此，柴少鹏、柴绍源履行了案涉房屋全部付款义务。2015年7月，恺祥达公司向柴少鹏、柴绍源交付案涉房屋。8月底，柴尔国与银川装修施工队签订装修合同，装修期间受到现场包工头阻挠，停工离场。2016年7月，柴尔国发现案涉房屋张贴出租广告，发现门锁被换。柴少鹏、柴绍源提供的转款、签订《房屋认购协议书》时间均早于谢云与恺祥达公司签订合同时间，且谢云与恺祥达公司间系名为商品房买卖，实为借贷关系，原审认定谢云与恺祥达公司间的合同无效正确。应依法驳回谢云的再审申请，维持原判。恺祥达公司辩称，柴少鹏、柴绍源所述房屋交易经过真实。最初收取柴尔国100万元是因为当时银川恺祥达公司不能跨省开发，项目确定，但还没成立阿拉善盟恺祥达公司。后续通过姚某的朋友李登殿收取了购房款，款都转给恺祥达公司了。除转账外，其余房款是支付的现金。2014年，姚某代表恺祥达公司与柴少鹏、柴绍源签订了《房屋认购协议书》，房款都付清。柴尔国后来发现房子网签给了谢云，找过姚某，姚某出具了《承诺书》和《说明》。谢云与恺祥达公司间是的1600万元是借款关系，签订房屋买卖合同并办理网签是谢云提出要给借款作抵押。开始网签的价格为1万元每平方米，谢云要求改成了5000元。谢云转给姚某的款，是借给恺祥达公司的，当时姚某的银行卡由恺祥达公司财务人员保管，借款也用于恺祥达公司的项目。后来姚某给谢云转过几十万元，是恺祥达公司给谢云支付借款利息。柴绍鹏、柴绍源一审诉讼请求：1.请求依法确认柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司于2014年4月28日签订的《房屋认购协议书》合法有效；2.请求依法确认恺祥达公司与谢云签订的《商品房买卖合同》无效；3.请求依法判决恺祥达公司立即给柴少鹏、柴绍源办理相关产权登记手续；4.请求依法判决诉讼费由恺祥达公司承担。主要事实和理由为，2014年4月28日，柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司达成协议，以每平方米8500元的价格购买祥雲豪宸住××区商铺一套，双方约定：建筑面积为586平方米，房屋总价款为4981000元，最终面积以房管局测绘的面积为准多退少补。柴少鹏、柴绍源按约定分二期给恺祥达公司指定的账户交付了全部购房款4981000元，恺祥达公司给柴少鹏、柴绍源出具了收款收据。恺祥达公司承诺于2014年10月底前交房并办理房屋产权登记手续，经多次催促，一直没有按期交房，也未办理产权登记手续。后经多次催促，恺祥达公司于2015年7月将房屋钥匙给交付，让柴少鹏、柴绍源装修房屋，现原告已将房屋装修完毕。柴少鹏、柴绍源要求恺祥达公司给其办理产权登记手续，恺祥达公司称因欠第三人借款，已将涉诉房屋网签在第三人名下。恺祥达公司及谢云的行为严重侵犯了柴少鹏、柴绍源的合法权益。被告恺祥达公司一审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。谢云一审述称，请求驳回柴少鹏、柴绍源的诉讼请求。主要理由为：2014年，谢云与恺祥达公司经多次协商，商定购买祥雲豪宸住××区、5号商铺，合计1755.37平米，总房价1000万元，并于2014年8月22日签订了《商品房买卖合同》，当日从谢云账户一次性交付了购房全款1000万元，之后又在阿拉善左旗房产管理局办理了产权登记手续，谢云与恺祥达公司间的合同合法有效。柴少鹏、柴绍源称恺祥达公司2015年7月将房屋钥匙进行了交付，并让二人先装修使用。8号楼至今烂尾，工程没有做完，建筑施工队诉恺祥达公司一案的判决书中已经认定“工程进度不足80%，实际竣工时间无法确定”，不存在交付之说。柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司属恶意串通，损害第三人的合法权益。柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司签订的《房屋认购协议书》是商品房买卖行为中的预约合同。认购协议书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于《商品房买卖合同》，而谢云与恺祥达公司签订的《商品房买卖合同》是本约合同。商品房认购协议是购房者与开发商签订的独立于正式房屋买卖合同的合同，依《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》），认购协议为预约合同，买卖双方仍需签订正式的购房合同。案涉《房屋认购协议书》明确约定出卖人在买受人足额支付购房款后通知买受人办理签署《商品房买卖合同》也确定双方协议属预约合同。《房屋认购协议书》在购房合同尚未签订前属于预约合同，柴少鹏、柴绍源取得的只是与恺祥达公司之间尚未履行完的债权，而谢云取得的网签《商品房买卖合同》及阿拉善左旗房产管理局颁发的《房屋预告登记证明》是《中华人民共和国物权法》认可的物权。柴少鹏、柴绍源与姚某签订的《房屋认购协议书》无恺祥达公司的印章，姚某既不是恺祥达公司的法定代表人也不是股东，因此《房屋认购协议书》应属无效。一审法院查明，2014年4月28日，柴绍鹏、柴绍源与恺祥达公司原法定代表人姚某签订《房屋认购协议书》约定，将位于××旗商铺，建筑面积586平方米，折后总价4981000元出售给二人。同日，恺祥达公司出具《收据》载明收到柴绍鹏、柴绍源交来房款4981000元。2014年10月30日，恺祥达公司与谢云签订《商品房买卖合同》，约定恺祥达公司将祥雲豪宸住××区商铺，建筑面积531.40平方米，以300万元的价格出售给谢云。恺祥达公司于2014年10月31日出具收据载明收到谢云交来房款300万元。2015年7月28日，凯祥达公司原法定代表人姚某向柴绍鹏、柴绍源出具承诺书，内容为因与谢云产生纠纷，暂时不能按买受人的要求签订《商品房买卖合同》，承诺若因第三人的纠纷影响到买受人使用商品房，导致买受人的利益受损，将向买受人承担一切责任等内容，承诺书加盖了恺祥达公司印章。2016年7月12日恺祥达公司又出具《说明》，载明因恺祥达公司收取柴绍鹏、柴绍源全额购房款在先，借款抵押在后，诉争房屋所有权归先缴纳款购房人柴绍鹏、柴绍源等内容。说明加盖恺祥达公司印章，姚某本人签字。2016年7月，柴少鹏、柴绍源装修涉案房屋时发现门锁已被更换，无法进入。一审法院认为，2014年4月28日，柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司签订《房屋认购协议书》，当天将房款全部交付。恺祥达公司也于2015年7月将协议约定的房屋交付柴少鹏、柴绍源使用，协议双方已履行了协议的主要义务，柴少鹏、柴绍源请求确认上述协议合法有效，依法予以支持。2014年10月30日，恺祥达公司与谢云签订《商品房买卖合同》，约定恺祥达公司以300万元的价格将诉争房屋出售给谢云。柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司签订协议时间早于谢云签订合同时间，谢云签订合同约定的房屋价格明显低于柴少鹏、柴绍源协议中的价格，有违市场规律。柴少鹏、柴绍源所提交的《承诺书》和《说明》中，恺祥达公司均认可与二人存在房屋买卖关系，与谢云因存在借贷关系而将涉诉房屋进行了网签抵押。恺祥达公司与谢云签订《商品房买卖合同》及办理网签只是为借款设立担保，恺祥达公司与谢云之间并无转让涉诉房屋的真实意思。柴少鹏、柴绍源主张确认恺祥达公司与谢云签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依法予以支持。谢云抗辩柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司属恶意串通，损害第三人合法权益的主张没有证据证明。基于柴少鹏、柴绍源已交付全部购房款及恺祥达公司已将房屋交付二人使用，协议双方已履行了协议的主要义务，柴少鹏、柴绍源主张办理合法的预告登记即网签协助义务的请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2016年12月6日作出（2016）内2921民初2158号民事判决：一、确认柴绍鹏、柴绍源与恺祥达公司于2014年4月28日签订的《房屋认购协议书》有效。二、确认恺祥达公司与谢云于2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》无效。三、恺祥达公司于判决生效之日起30日内协助柴绍鹏、柴绍源办理内蒙古自治区××区商铺的网签手续。案件受理费23324元，由恺祥达公司负担。谢云上诉称，一审判决认定事实严重歪曲，柴绍鹏、柴绍源的购房付款凭证载明时间在恺祥达公司成立之前，提交的《收据》原件与复印件明显不一致，转款相对人不是恺祥达公司，2014年4月28日恺祥达公司出具的收条无相关银行转账凭证证明，不能证明已经支付房款。恺祥达公司已将涉诉房屋交付谢云，房屋钥匙在谢云处，一审对该事实认定错误。姚某系以个人名义与柴绍鹏、柴绍源签订《房屋认购协议书》，该合同因主体不适格，当然无效。一审判决认定谢云与恺祥达公司之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》系设立担保的事实认定错误，违背客观事实。一审中恺祥达公司与姚某均未出庭，柴绍鹏、柴绍源出具的证据即《承诺书》《证明》《房屋认购协议书》属与本案有利害关系的证人证言，其真实性，取得证据的合法性均无从考证，一审错误采信证据，导致认定事实错误。一审审理本案程序违法，侵害了谢云的诉讼权利。请求撤销一审判决，依法确认谢云与恺祥达房公司于2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》有效，驳回柴绍鹏、柴绍源的诉讼请求。二审法院查明，2014年4月28日，柴绍鹏、柴绍源与姚某签订《房屋认购协议书》，约定恺祥达公司将开发的祥雲豪宸8栋1号商铺，建筑面积586平方米，折后总价4981000元出售给二人。同日，恺祥达公司出具《收据》载明：“今收到柴绍鹏、柴绍源交来房款8号楼1号商铺（暂定）4981000元”。收据加盖了公司财务专用章，交款人李登殿。2014年10月30日，恺祥达公司与谢云签订《商品房买卖合同》，约定恺祥达公司将祥雲豪宸住××区商铺，建筑面积531.40平方米，以300万元的价格出售予谢云。恺祥达公司于2014年10月31日出具收据，载明收到谢云交来房款300万元，收据加盖了恺祥达公司财务专用章。后谢云取得《房屋预告登记证明》。阿拉善左旗市场监督管理局企业机读档案登记资料记载：恺祥达公司成立日期为2011年7月21日，成立之初的法定代表人系杨明智，组织机构成员季辉平、罗敬秀、杨明智三人，该公司于2014年8月12日进行了变更登记，变更后的法定代表人季辉平，组织机构成员为季辉平、罗敬秀，之后无变更事宜。2011年4月2日，柴尔国向银川恺祥达公司转入100万元；2013年3月9日，柴尔国向张某账户汇入230万元；2012年3月10日柴尔国向张某账户汇入20万元，该笔款项在结算业务申请书用途一栏中载明为“货款”，以上款项合计350万元。2014年8月22日，谢云向姚某账户转账人民币1000万元；2014年8月27日，谢云向姚某转账人民币600万元；恺祥达公司于2014年8月26日出据房款收据600万元；于10月31日出据8号楼1号商铺房款收据300万元；同日出据8号楼5号商铺房款收据700万元。二审法院认为，柴少鹏、柴绍源自2011年4月至2013年3月9日陆续支付了房款，恺祥达公司亦出具了房屋收款收据，双方系真实购房意思表示，双方之间房屋买卖合同合法有效，应予以确认有效。柴绍鹏、柴绍源出具的姚某及恺祥达公司的《承诺书》《说明》，及二审中姚某的证言，可以证明谢云与恺祥达公司间借贷关系存在，因此对谢云主张房屋买卖合同有效的理由不予支持。谢云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谢云负担。本院再审对一、二审查明事实部分所确认的事实，予以确认。本院再审另查明，2014年4月28日柴少鹏、柴绍源与姚某签订的《房屋认购协议书》除约定二人购买本案诉争的××区商铺的面积、价款、付款期限外，双方还约定了“出卖人在买受人足额支付购房款或购房首付款后通知买受人办理签署《商品房买卖合同》；买卖双方签订《商品房买卖合同》后，出卖人收回本协议，买受人所购房屋的相关约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准”等内容。再查明，2014年8月22日，谢云给姚某尾号为6519的银行账户转款1000万后，恺祥达公司于2014年8月26日将祥雲豪宸小区8号楼4号、5号商铺网签登记至谢云名下。其中4号商铺网签总价为600万元，单价为4361.70元每平方米；5号商铺总价为12239700元，单价为1万元每平方米。同日，恺祥达公司向谢云出具了金额为600万元的购房款收据。次日，谢云向姚某尾号为6519的银行账户转款600万元。2014年10月30日，谢云与恺祥达公司签定购买祥雲豪宸小区8号楼1号、5号商铺的两份《商品房买卖合同》，并于同日对两份合同办理了网签备案手续。此前，恺祥达公司撤销了对其中5号商铺的网签备案登记。重新网签备案的价格为每平方米5719.09元，总价700万元。同日对8号楼1号商铺的《商品房买卖合同》网签备案，合同单价为每平方米5645元，总价300万元。次日，恺祥达公司给谢云出具2份收据，一份载明收到谢云交纳的房款（8-商-5）700万元，另一份载明收到谢云交纳的房款（8-商-1）300万元。2014年11月12日，恺祥达公司与谢云在××区商铺网签备案登记的基础上，重新办理了该套商铺的网签备案，备案总价为600万元，单价4361.70元每平方米，与2014年8月26日网签备案价格一致。2014年11月17日，阿拉善左旗房管局为包含本案诉争的8号楼1号商铺在内的上述房屋进行了预告登记，发放了《预告登记证明》。2017年2月7日谢云申请阿拉善左旗公证处对祥雲豪宸小区8上诉三套商铺进行了现场证据公证。又查明，2015年1月19日至2015年2月2日，姚某通过中国工商银行、中国农业银行给谢云转款9笔，共计75万元。2016年10月25日阿拉善左旗人民法院以（2016）内2921行初13号行政判决撤销了阿拉善左旗房管局为恺祥达公司颁发的《商品房预销售许可证》，经二审审理，维持原判。还查明，姚某于2019年向有关部门举报谢云借给恺祥达公司（姚某）1000万元（月息3.5分）后，存在暴力讨债等违法问题。本院向负责核查姚某该举报线索的阿拉善盟公安局调取了相关证据。阿拉善盟公安局2019年8月30日回访姚某的笔录记载，公安机关核查结果为“谢云在2014年10月30日，11月12日向你公司支付1600万元用于购买祥云豪庭小区3套商铺，你公司与谢云签订房屋买卖合同并进行预告登记，经阿左旗法院、阿拉善盟中院判决，你与谢云之间系借贷关系上述房产为担保物，你与谢云之间为经济纠纷，你目前尚未还清借款，谢云在催收债务过程中未发现暴力行为，该事项无犯罪事实”。谢云在公安机关调查过程中称，2015年其曾向恺祥达公司提出过退还购房款，后双方未能就退款事宜达成一致。时任恺祥达公司售楼部主管罗敬秀在公安机关调查过程中称，当时恺祥达公司商铺对外销售价格为每平方米七八千元。此外，经再审庭审确认，本案诉争房屋尚未完全施工完毕，未办理竣工验收手续。企业登记信息显示，姚某为银川恺祥达公司的控股股东，该公司为恺祥达限公司的控股股东，姚某为恺祥达公司的实际控制人。上述事实有经过庭审质证的《房屋认购协议书》《收据》《说明》《承诺书》《商品房买卖合同》《预告登记证明》、银行转款凭证、银行电子回单、网签备案信息表及当事人庭审中的陈述等证据予以证实。本院再审认为，2014年4月28日柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司签订的《房屋认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议应为合法有效。柴少鹏、柴绍源提交了恺祥达公司出具的《收据》及此前给案外人转款的凭证，恺祥达公司对二人支付了购房款的事实认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司间签订的《房屋认购协议书》虽包含了所认购房屋的位置、价款、付款方式及期限等内容，但对于房屋装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套设施的产权归属，特别是影响双方基本权利义务的“房屋交付使用条件及日期”、“办理产权登记有关事宜”等商品房买卖合同的主要内容未作出约定。且该协议明确载明“买卖双方签订《商品房买卖合同》后，出卖人收回本协议，买受人所购房屋的相关约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准”。故柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司间的《房屋认购协议书》依法尚不属商品房买卖合同，而属预约合同。因柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司间未订立商品房买卖合同本约，对房屋“交付条件及日期”、“办理产权登记有关事宜”等尚未形成约定，二人请求预约合同的相对方恺祥达公司按照尚未订立的本约合同履行本约合同中的办理相关产权登记手续的义务，缺乏法律依据。此外，受预约合同权利救济途径所限，即使合同相对方根本违反预约合同，守约方也不享有强制对方订立本约合同的权利，否则将违反合同法规定的平等自愿原则。谢云提供了与恺祥达公司签订且经过网签备案的《商品房买卖合同》、支付购房款转款凭证、恺祥达公司出具的购房款《收据》等直接的客观证据。谢云提供的恺祥达公司的购房款收据加盖有恺祥达公司财务专用章，恺祥达公司的代理人对该公司收到本案所涉300万元在内的1600万元转款认可，并明确款项用于恺祥达公司工程项目。故可以确认谢云支付的包含本案300万元在内的1600万元款项的相对方为恺祥达公司。柴少鹏、柴绍源及恺祥达公司主张谢云与恺祥达公司间属借贷关系，对诉争房屋办理网签登记属为借贷提供抵押，对该事实，柴少鹏、柴绍源及恺祥达公司负有举证责任。而原审据以认定谢云与恺祥达公司属借贷关系的《承诺书》《说明》属当事人单方出具，与谢云存在交易的相对方恺祥达公司对谢云与恺祥达公司间借贷合同的具体内容未能提供证据证实。恺祥达公司的代理人姚某自称参与了与谢云借贷的整个过程，但对于借款利率的表述前后不一。恺祥达公司的代理人庭审中称恺祥达公司当时财务状况尚可，并称双方约定按月支付利息，但对于谢云支付1600万元款项后，近五个月未向谢云支付过任何款项，未作出合理解释。如双方系借贷关系，对于恺祥达公司所称与本案诉争祥雲豪宸小区8号楼1号商铺同作为担保物的4号商铺在2014年8月26日以600万元的价款办理网签登记后，在撤销原网签基础上又于11月12日以相同价格重新办理网签登记的行为，恺祥达公司未能作出合理解释。柴少鹏、柴绍源本案认购协议中约定的8号楼商铺单价为每平方米8500元，恺祥达公司售楼部主管称当时商铺对外售价为每平方米七八千元，而另案判决认定的2016年3月苁蓉集团公司与恺祥达公司间抵顶债务时的商铺单价为7000元每平方米。如谢云系以即时付清全部购房款1600万元打包方式购买含本案诉争房屋在内的三套房屋，双方约定房屋均价为5100余元，亦属合理。2015年1月17日至2月2日，姚某账户向谢云账户分9笔转款75万元，没有证据证实所转款项系恺祥达公司支付的利息，且从转款时间、单笔金额、总金额等方面，均与恺祥达公司所述与谢云间借款1600万元月息为3分或3.5分无法形成对应关系。对于姚某支付75万元的性质，谢云再审中提交了与案外人间存在三角债的凭证，姚某虽表示与案外人不相识，但对于相关三份书证中系其本人签名认可。可见，谢云对姚某向其支付的75万元也有合理解释。综上，原一、二审判决以谢云购买房屋交易价格不合理，并结合恺祥达公司单方出具的《说明》《承诺书》认为谢云与恺祥达公司之间属借贷合同关系，依据明显不足。由于本案诉争房屋尚未办理竣工验收手续，不符合法律规定的交付使用条件。故对柴少鹏、柴绍源及谢云所称涉案房屋已由恺祥达公司向己方合法交付的事实，本院均不予认定。综上，柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司间订立的《房屋认购协议书》虽合法有效，但该协议性质上仍属预约合同。柴少鹏、柴绍源以预约合同要求合同的相对方恺祥达公司履行尚未订立的本约合同的办理相关产权登记手续的义务，缺乏法律依据。一、二审判决以谢云与恺祥达公司属借贷关系为由确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，缺乏事实依据，关于柴少鹏、柴绍源与恺祥达公司间商品房认购合同已成立商品房买卖合同的认定，属适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治阿拉善盟中级人民法院（2017）内29民终27号民事判决及阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初2158号民事判决第二项、第三项。二、维持阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初2158号民事判决的第一项，即确认柴少鹏、柴绍源与阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于2014年4月28日签订的《房屋认购协议书》有效。三、驳回柴少鹏、柴绍源的其他诉讼请求。一审案件受理费23324元、二审案件受理费100元，合计23423元，由柴少鹏、柴绍源承担。本判决为终审判决。审判长 梁 静审判员 范 智审判员 贺海虹二〇一九年十二月二十五日书记员 陈永海