重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初2286号原告：重庆市北部房地产经营公司，住所地重庆市江北区望海花园1号1-1，统一社会信用代码915001050092894961。法定代表人：韩鹏，总经理。委托诉讼代理人：许立，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖雅然，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：曹洋，男，1982年7月27日出生，汉族，住四川省武胜县。被告：郑敏，男，1962年11月20日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆市北部房地产经营公司（以下简称北部房地产公司）与被告曹洋、郑敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告北部房地产公司的委托诉讼代理人肖雅然到庭参加诉讼，被告曹洋、郑敏经传票传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告北部房地产公司提出如下诉讼请求：1、判令从2019年1月23日（起诉之日）起解除原告与重庆嵩森通讯器材有限公司（以下简称嵩森公司）签订的关于重庆市江北区建新东路297号的平层834平方米房屋的《重庆市房屋租赁合同》；2、判令二被告立即腾空并返还位于重庆市江北区建新东路X号的平层834平方米的租赁房屋；3、判令二被告向原告支付2017年9月起至合同解除之日的租金；4、判令二被告按照每月97465元的标准向原告支付《重庆市房屋租赁合同》解除之日起至二被告返还租赁房屋之日止的房屋占用费；5、判令二被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以欠付租金金额为基数，从2017年9月起计算至租金清偿之日止，按年利率24%计算）；6、判令二被告向原告支付《重庆市房屋租赁合同》解除之日起至二被告返还房屋之日止逾期支付房屋占用费的违约金（以每月97465元为基数按年利率24%计算）。事实和理由如下：2015年6月25日，原告与重庆嵩森通讯器材有限公司签订《重庆市房屋租赁合同》，约定嵩森公司租赁原告所有的位于重庆市江北区建新东路297号的平层房屋834平方米，租赁时间从2015年7月至2019年6月30日，首年租金每月92824元，以后每年上浮5%，按月结算。合同签订后，原告如约履行了合同，交付房屋，但是嵩森公司从2017年9月起拖欠房屋租金（其中9月份仅缴纳了7520.36元，后续未再缴纳）。经查询发现，嵩森公司在2018年10月11日注销。二被告作为其股东，应当对原告承担相应的合同责任。故提起本案诉讼，请求判如所请。被告曹洋、郑敏未到庭答辩。本案原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、房屋所有权证；2、《重庆市房屋租赁合同》；3、通知两份；4、照片两张；5、公司基本情况；6、出资者（股东）情况）；7、《公司注销登记申请书》；8、全体投资人承诺书。二被告未到庭，没有对证据发表质证意见。经依法审查，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区建新东路X号X层（建筑面积834平方米）房屋的所有权人。2015年6月25日，原告（甲方、出租方）与嵩森公司（乙方、承租方）签订《重庆市房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用，租赁期限从2015年7月1日至2019年6月30日。租金每月92824元（以后每年上浮5%，第二年度每月97465元；第三年度每月102338元；第四年度每月107455元），乙方在每月25日前支付下月租金，在租赁期限内，乙方拖欠房屋租金3个月以上的，甲方有权终止合同收回房屋。乙方逾期交付房租的，每逾期一日，按月租金的5%向甲方支付违约金。2018年2月23日，原告向嵩森公司发出通知，要求其于当年3月23日前缴清拖欠的租金。同年6月21日，原告再次向嵩森公司发出通知，称嵩森公司存在拖欠租金的行为，同时还存在转租的违约行为，根据合同相关约定，决定解除合同，收回房屋。庭审中，原告举示了两张照片，照片显示上述两份通知在门牌号为建新东路X号附X号的地理位置进行了张贴。另查明，嵩森公司登记住所地为重庆市渝中区长江二路X号附X-X号，二被告系出资人，其中法定代表人为曹洋。该公司已于2018年10月11日办理注销登记，注销原因为决议解散。在申请注销登记时，二被告向工商行政管理部门提交的《全体投资人承诺书》中承诺：本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资以及其他未了结事务……如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。2019年1月23日，原告以嵩森公司拖欠2017年9月起的房屋租金为由，向本院提起本案诉讼，同时一并提起相关诉讼请求。庭审中，原告要求以月租金按97456元为标准，要求被告支付至2017年9月至合同解除之日的租金；并以同样的标准支付合同解除之日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费。庭审中，对于逾期支付租金及房屋占有使用费的违约金，原告主张2017年9月份以89944.64元为基数计算，其余每月按97465元为基数计算。对于计算标准，原告主动调减至年利率24%。原告自述：被告在2017年9月已缴纳租金7520.36元，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告以嵩森公司迟延支付租金为由请求判决合同于起诉之日解除，但是一方面其并未能在该日向嵩森公司送达解除通知。另一方面，其庭审中举示的照片也不能证明解除通知曾经有效送达了嵩森公司。因此本院对于该项诉讼请求不予支持。《重庆市房屋租赁合同》的租赁期限为2015年7月1日至2019年6月30日。合同已经届满终止。二被告作为嵩森公司的股东，未到庭应诉，对于嵩森公司解散事宜是否依法进行清算、是否如实履行对债权人的通知义务，其未能举示证据证明，应当承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条、第二十条之规定以及承诺书的内容，二被告应当对嵩森公司的债务承担民事责任。故合同期满后的房屋返还义务，应当由二被告承担；合同履行期间嵩森公司欠付的租金应当由二被告承担；原告主张以第一年度的租金标准计算，本院予以支持。故合同届满以前，嵩森公司欠付的租金为97465*22-7520.36=2136709.64元。关于原告主张房屋占有使用费的诉讼请求。承诺书载明：由股东承担相应的法律后果和责任。二被告负有交还房屋的义务，但至今未交还，这期间的房屋占用损失应当由二被告承担，但属于二被告履行不能，个人行为造成的，不属于履行公司债务，属于另一法律关系，原告应当另行起诉主张权利。故对原告的该项诉讼请求不予支持。对于逾期支付租金的违约金，合同明确约定：被告在每月25日前支付下月租金，每逾期一日的，按月租金5%的标准计付违约金，庭审中，原告主动调减至年利率的24%，故被告应当支付逾期缴纳租金的违约金为：2017年9月以欠付租金89944.64元为基数、其余各月均按97465元为基数，从合同约定的缴费期限届满之次日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算。对于原告主张被告支付逾期支付房屋占用费的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条、第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告曹洋、郑敏于本判决生效之日起十日内向原告重庆市北部房地产经营公司腾空并返还重庆市江北区建新东路297号平层834平方米的房屋；被告曹洋、郑敏于本判决生效之日起十日内向原告重庆市北部房地产经营公司支付租金2136709.64元；被告曹洋、郑敏于本判决生效之日起十日内向原告重庆市北部房地产经营公司支付逾期支付租金的违约金，其中，1、2017年9月份的违约金，以89944.64元为基数，按年利率24%的标准，从2017年8月26日起计算至实际支付之日止；2、2017年10月至2019年6月此一期间的违约金，以月为单位，以97465元为基数，按年利率24%的标准，分别从前一月的26日起计算至实际支付之日止；驳回原告重庆市北部房地产经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21187.94元，由被告曹洋、郑敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何建群人民陪审员  别晓玲人民陪审员  李 蓉二〇一九年十二月二十三日法官 助理  柴世斌书 记 员  钟 茜