广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10874号上诉人（原审原告）：东莞市创丰物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市*************。统一社会信用代码为914************054。法定代表人：陈永盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢珮瑜，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市创丰贸易有限公司。住所地：广东省东莞市*******富民服装双子城第二十层2001室。统一社会信用代码为914************292。法定代表人：梁志彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁穗龙，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊杰，广东南国德赛律师事务所律师。原审第三人：东莞市润安物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市**************物业。统一社会信用代码为91441900MA4UQH9319。法定代表人：方雪玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄湘宏，广东莞诚律师事务所律师。上诉人东莞市创丰物业管理有限公司（以下简称创丰物业公司）因与被上诉人东莞市创丰贸易有限公司（以下简称创丰贸易公司）、原审第三人东莞市润安物业管理有限公司（以下简称润安公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初19290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创丰物业公司向一审法院提起诉讼请求：1.创丰贸易公司继续履行与创丰物业公司所签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.创丰贸易公司将2016年1月1日后所收取的租金归还给创丰物业公司，按547503.75元/月计算，计算至上述租赁合同继续履行之日止；3.确认创丰贸易公司与润安公司所签订的《租赁合同》无效；4.本案诉讼费用由创丰贸易公司承担。诉讼过程中创丰物业公司对其上述第二项诉讼请求明确如下：以创丰物业公司受让的创丰贸易公司交付的租赁合同向租户所应收取的租金，自2016年1月1日计算至2018年7月31日为8016226.857元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决驳回东莞市创丰物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费87440元，由东莞市创丰物业管理有限公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初19290号民事判决。创丰物业公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初19290号民事判决，改判创丰贸易公司继续履行与创丰物业公司签订的租赁合同及补充协议；2.改判创丰贸易公司赔偿创丰物业公司本可收取的租金利益8016226.857元；3.改判润安公司与创丰贸易公司签订的租赁合同无效，润安公司就创丰贸易公司的赔偿义务承担连带责任；4.案件诉讼费由创丰贸易公司负担。事实和理由：创丰贸易公司与创丰物业公司签订的案涉合同有效，无论何种法律关系都不能免除创丰贸易公司基于《租赁合同》的违约责任及赔偿责任。创丰贸易公司辩称，创丰物业公司主张的债权债务关系实际上是借款合同法律关系，但创丰物业公司没有证据证明借款协议书及担保书是否成立、履行等情况，创丰物业公司和创丰贸易公司均非上述借款合同法律关系的适格当事人，其主张无事实和法律依据。其次，创丰物业公司并未实际履行其与创丰贸易公司签订的租赁合同，且创丰贸易公司要求租户不再向创丰物业公司交付租金的行为，创丰物业公司未提出异议。最后，因创丰物业公司与创丰贸易公司已协商一致解除租赁合同，无法继续履行合同。创丰贸易公司随后与润安公司签订租赁合同，是合法有效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回创丰物业公司的诉讼请求。润安公司向本院陈述意见，其与创丰贸易公司签订的合同合法有效，且在一审审理期间提交了证据证明，创丰贸易公司与润安公司已依合同约定实际履行了义务。二审期间，创丰物业公司向本院提交创丰贸易公司发布的通知一份，拟证明润安公司没有与新租户签订租赁合同，润安公司未实际占有案涉商铺。创丰贸易公司、润安公司未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人创丰物业公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：创丰贸易公司是否应当支付创丰物业公司租金及创丰贸易公司与润安公司签订的租赁合同是否有效。首先，创丰贸易公司就同一租赁物先后与创丰物业公司与润安公司签订了租赁合同，创丰物业公司主张创丰贸易公司与润安公司签订的租赁合同无效，创丰贸易公司应将其收取的承租人的租金支付给创丰物业公司。创丰贸易公司主张其与创丰物业公司签订的租赁合同并未实际履行，其与创丰物业公司不存在租赁关系，之所以签订租赁合同，是因为其与创丰物业公司存在案外债权债务关系，通过让创丰物业公司收取承租人的租金达到还债目的，因案外债务已经还清，故2016年1月1日起，其没有再让创丰物业公司收取承租人的租金。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项的规定，创丰物业公司应举证证明其与创丰贸易公司存在租赁关系。本院认为，首先，从双方的主张来看，创丰贸易公司主张签订租赁协议的目的在于让创丰物业公司收取一部分承租人的租金以此来偿还债务，而非将租赁权整体转移给创丰物业公司。创丰物业公司主张签订租赁协议的目的在于收租权整体转移的同时，租金用于偿还部分债务。故可以认定，双方一致确认签订租赁合同的目的之一在于偿还案外债务，而对于案外债务的数额及是否偿还完毕，双方存在争议。其次，租赁合同第二条第二项约定，创丰物业公司享有5年免租期，即在这5年内，创丰物业公司可以收取承租人的租金而无需支付创丰贸易公司租金，创丰物业公司并无主张并证明该净收益存在其他对价，故该约定也可以印证创丰贸易公司的主张。再次，租赁合同第四条第2点第三项约定，创丰物业公司应管理、使用并爱护该房屋及其附属设施。事实上，租赁合同签订后，租赁物水电费均由创丰贸易公司缴纳，承租人所交租金对应的发票仍由创丰贸易公司出具；最后，创丰贸易公司向承租人出具的通知也仅是变更租金交纳账户为创丰物业公司，本案中，创丰物业公司并未提交任何证据证明其在租赁合同签订后存在对租赁物的管理行为。综上，本院采纳创丰贸易公司的主张，创丰物业公司收取承租人租金的行为系创丰贸易公司的指示交付行为，案涉房屋的租赁权并未转移。创丰物业公司主张租赁权已经转移，创丰物业公司应继续履行合同，将收取的租金归还创丰物业公司，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，创丰贸易公司与润安公司签订了租赁合同移交清单、办公区用品移交清单、工作交接表。且润安公司亦陆续与案涉物业的租户签订新的租赁合同，并以自己的名义参与案涉物业维修保养。创丰物业公司无证据证明创丰贸易公司与润安公司存在恶意串通的情况，其主张合同无效，无事实和法律依据，一审判决认为创丰贸易公司与润安公司之间签订的租赁合同有效并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费67913.59元，由上诉人东莞市创丰物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年十一月二十八日书记员  郑承怡施淑女附相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。