广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25607号原告：黄校标，男，汉族，1970年12月13日出生，住广东省中山市*********。公民身份号码442************053。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏沛珊，广东维烈律师事务所律师。被告：广东华兴银行股份有限公司佛山分行。住所地广东省佛山市禅城区******恒强凯旋汇大厦1-4层。统一社会信用代码914***********765M。负责人：孙亚斌。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。原告黄校标与被告广东华兴银行股份有限公司佛山分行房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宏杰、被告委托诉讼代理人张鑫莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金84366.86元，并支付违约金674.93元（以84366.86元为基数，自2019年8月5日起按月利率2%计算至被告实际支付完毕租金之日止，暂计付至2019年8月16日）；2.本案诉讼费和律师费由被告承担。事实和理由：2012年5月27日，广东华兴银行股份有限公司（以下简称华兴银行）与四会市恒强房产开发有限公司（以下简称恒强公司）签订《房屋租赁合同》，双方约定：华兴银行向恒强公司承租位于佛山市禅城区******恒强凯旋汇大厦首层至四层作为广东华兴银行佛山分行经营、办公场所。广东华兴银行股份有限公司佛山分行即本案被告成立后，该租赁合同项下的全部权利义务转移至被告。该合同还约定了其他事项。2012年6月27日，恒强公司与华兴银行签订了《房屋租赁合同补充协议》，双方对租赁起止日期、免租期及计租日等条款进行了变更。2013年9月10日，恒强公司、被告及佛山市恒筑物业管理有限公司（以下简称恒筑公司）签订了《变更合同主体协议书》，各方约定2012年5月27日签订的《房屋租赁合同》中出租方由恒强公司变更为恒筑公司。2018年5月11日，原告通过司法拍卖取得佛山市禅城区***********（以下简称P2房产）的产权。2019年7月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定原告作为P2房产的买受人，承继恒筑公司在《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《变更合同主体协议书》项下的权利义务。被告作为该房产的承租方，继续履行上述合同及协议。被告应向原告支付2018年5月至6月的租金合计84366.86元。此外，该协议还约定了其他事宜。原告于2019年8月5日按照合同约定开具租金发票并交付给被告，然而，截至起诉之日，被告尚未向原告支付所欠租金。对此，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：第一，原告未向被告开具增值税专用发票，无权要求被告支付租金。被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金没有任何依据。原告通过司法拍卖取得佛山市禅城区***********的所有权，依法应承继恒强公司与被告签订的《房屋租赁合同》。根据合同第三条约定，原告应在要求被告支付租金前七日提供合法、正规的全额发票，否则被告有权拒付租金并不构成违约，相应损失由原告自行承担。原告取得P2房产所有权前，原权利人恒筑公司一直向被告开具增值税专用发票，故被告有权要求原告继续按原合同履行方式向被告开具足额的增值税专用发票。被告多次向原告表示只要原告按照原合同履行方式开具足额的增值税专用发票，被告就会按合同约定向其支付租金。但原告却拒不开具增值税专用发票，仅于2019年8月5日开具了增值税普通发票给被告。对此，被告已于2019年8月6日委托律师向原告发送律师函，要求其开具增值税专用发票，但原告拒不配合。第二，如原告拒不按照原合同履行方式开具增值税专用发票，仅开具增值税普通发票，会影响被告进行税费抵扣，给被告造成重大损失，损害被告的合法权益。第三，原告要求被告承担本案律师费及诉讼费没有任何依据。原告在未提供增值税专用发票给被告的情况下，无权要求被告支付租金，更无权要求被告承担律师费及诉讼费。即使法院审查后认为被告在原告提供增值税普通发票的情况下应向其支付租金，但律师费也并非原告必然支出的费用，原告无权要求被告承担律师费。退一步讲，即使法院认为被告应承担律师费，但原告主张的律师费过高，且未提供证据证明律师费已实际支付，其诉讼也不应得到支持。综上，原告在未按原合同履行方式提供增值税专用发票给被告的情况下，被告有权拒付租金。被告不存在违约行为，原告的诉请没有任何依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格。2.《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（2012年6月27日）、《变更合同主体协议书》，证明恒强公司将位于佛山市禅城区******恒强凯旋汇大厦出租给华兴银行，并对租金、租赁期限等内容进行明确约定的事实。恒强公司与华兴银行、恒筑公司一致同意将合同出租方当事人变更为恒筑公司，恒筑公司享有合同权利、承担合同义务的事实。3.不动产权证，证明原告系涉案租赁合同项下租赁物首层P2的不动产权人，对租赁物租金收益享有共有权的事实。4.《房屋租赁合同补充协议》（2019年7月17日），证明原告作为P2房产的买受人，承继恒筑公司在《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《变更合同主体协议书》项下的权利义务。双方曾就案涉租赁物约定相关权利义务后，同样对发票性质没有进行明确约定。2019年7月17日签署的补充协议，被告并没有明确要求原告开具增值税专用发票，原告有权按照自己的理解开具发票。5.广东增值税普通发票（No.03234025），证明原告按合同约定向被告开具租金发票的事实。6.律师费发票、《民事案件委托代理合同》，证明原告因为被告未及时付款导致委托律师起诉而产生的律师费用。被告在诉讼中举证：1.广东增值税专用发票8张，证明原告通过司法拍卖取得P2房产的所有权，依法应承继恒强公司与华兴银行签署的《房屋租赁合同》。根据合同约定，原告应在要求被告支付租金前七日提供合法、正规的金额发票，否则被告有权拒付租金并不构成违约，相应损失由原告自行承担。原告取得P2房产的所有权前，原权利人恒筑公司一直向被告开具增值税专用发票，故被告有权要求原告继续按原合同履行方式向被告开具足额的增值税专用发票。2.律师函、EMS快递单及寄送结果查询，证明被告多次向原告表示只要原告按照原合同履行方式开具足额的增值税专用发票，被告就会按合同约定向其支付租金。但原告却拒不开具增值税专用发票，仅于2019年8月5日开具增值税普通发票给被告。对此，被告已于2019年8月6日委托律师向原告发送律师函，要求其开具增值税专用发票，但原告拒不配合。如原告拒不按照原合同履行方式开具增值税专用发票，仅开具增值税普通发票，会影响被告进行税费抵扣，给被告造成重大损失，损害被告的合法权益。故，原告在未按原合同履行方式提供增值税专用发票给被告的情况下，被告有权拒付租金。被告不存在违约行为，原告的诉请没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1、2，被告能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年5月27日，案外人恒强公司（甲方、出租方）与华兴银行（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于：佛山市禅城区******恒强凯旋汇大厦。租赁物用途：作为广东华兴银行佛山分行（暂定名）经营、办公场所。租赁期限：自2012年6月1日起至2027年5月31日止。租金及支付方式：（一）租金金额：一至四楼综合月房屋租赁费为70元/建筑平方米；（二）租金的支付方式1、首期租金所对应的租赁期间为2012年9月1日至2012年11月30日。乙方应在本合同签订之日起十日内向甲方缴纳首期租金1002750元。2、除首期租金外，租金按季缴纳，具体缴纳时间为每季第壹个月十五日前。3、甲方应于乙方支付租金前提前七日向乙方提供合法、正规的全额发票，否则乙方有权拒付租金并不构成违约，相应损失由甲方自行承担。违约责任：（三）乙方未按本合同约定的时间支付租金、其他费用或租赁保证金的，每逾期一天，应按逾期金额的0.1%向甲方支付违约金。其他事项：（五）其他约定：1、计租日和租金递增方式：自2012年9月1日开始计租日起，第一、二、三年内不变，自第四年开始，每三年以上一年租金标准为基础递增10%；3、本合同自广东华兴银行佛山分行成立之日起，乙方在本合同项下的全部权利和义务转移至广东华兴银行佛山分行。双方同意广东华兴银行佛山分行届时可在本合同上加盖其公章，但是否加盖其公章不影响本条款效力。2012年6月27日，案外人恒强公司（甲方、出租方）与华兴银行（乙方、承租方）就2012年签订的《房屋租赁合同》的补充条款签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定租赁期自2012年7月1日起至2027年6月30日，本协议为原合同的补充协议，具有同等法律效力。如与原合同条款有冲突，以补充协议为准，本协议无约定的，按原合同执行。2012年12月26日，被告经核准登记成立。2013年9月10日，案外人恒强公司（甲方、原出租方）、恒筑公司（乙方，现出租方）与被告（丙方、承租方）签订《变更合同主体协议书》，约定：鉴于甲方与丙方于2012年6月27日签订了《房屋租赁合同》，约定丙方租赁甲方位于佛山市禅城区******恒强凯旋汇大厦（首层及二、三、四层，面积总共4775平方米），现三方就变更上述合同的出租方等事宜达成如下条款：一、原合同中的出租方由甲方变更为乙方，甲方作为出租方的权利、义务自本协议签订之日起全部由乙方享有和承担，甲方退出与丙方的租赁关系。二、丙方承诺按原合同约定履行承租人的所有义务，自本协议签订后，向乙方按时交付租金等。2018年5月11日，涉案佛山市禅城区******首层P2号房屋经拍卖成交，由本案原告取得该房屋所有权，该房屋的建筑面积653.19平方米。2019年7月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：……二、甲乙双方确认佛山市禅城区***********在2018年5月11日至2018年9月30日期间的月租金为77元/平方米（建筑面积），在2018年10月1日至2019年6月30日期间的月租金为84.7元/平方米（建筑面积），此后租金的递增时间和方式均按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定执行。三、乙方同意在本协议生效后，且收到甲方提供的合法、合规的全额发票后5日内，将佛山市禅城区***********自2018年5月11日起至2019年6月30日止的租金，合计733180.46元支付给甲方。此后，乙方按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定的租金支付期限及方式向甲方支付租金。2019年8月5日，原告向被告开具广东增值税普通发票（No.03234025），载明出租非住宅（2018年5月至6月租金），价税合计84366.86元。同日，被告委托广东志高律师事务所向原告寄送《律师函》，其中载明：“你于2019年8月5日前往华兴银行，提交编号为03234025、金额为84366.86元、开票项目为出租非住宅（2018年5月至6月租金）的两张广东增值税普通发票（分别为第二联及第三联），并要求华兴银行支付对应的租金。你方开具的发票不符合要求，在华兴银行工作人员已多次说明并要求提供增值税专用发票的情况下，你方仍强行留下发票且拒不配合。”诉讼中，被告陈述：确认原告主张的2018年5月至2018年6月的租金尚未支付，但原因在于原告未提供增值税专用发票，被告不构成违约。在《房屋租赁合同》中之所以没有明确增值税专用发票，是因为在2012年以前没有进行营改增，在营改增后，双方明确出租人应开具增值税专用发票，原出租人按照约定也实际开具了增值税专用发票。在原告与被告及恒筑公司的诉讼案件中，恒筑公司向法院提交了增值税专用发票，原告知悉该情况，故原告表示不清楚需要开具增值税专用发票是不属实的。原告强行开具增值税普通发票是为了降低其税费成本，被告不应当因为租赁物产权转移而承担原来不需要承担的税费成本。因原告开具的增值税普通发票被告无法办理税费抵扣，也会因此增加被告的成本。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》、《变更合同主体协议书》及两份《房屋租赁合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。原告于2018年5月11日取得P2房产的所有权，承继上述合同中原出租人的权利与义务，上述合同对原告亦产生法律约束力。关于原告主张被告支付租金的诉请。根据原、被告签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，被告应向原告支付涉案P2房产自2018年5月11日至2019年6月30日的租金，其中2018年5月11日至2018年9月30日期间的月租金为77元/平方米（建筑面积）。现原告主张被告拖欠2018年5月至2018年6月期间的租金，被告对该事实予以确认，但抗辩称因原告未先提供增值税专用发票，被告有权拒绝支付相应的租金。对此，本院分析认为：涉案《房屋租赁合同》约定：“甲方应于支付租金前提前七日向乙方提供合法、正规的全额发票，否则乙方有权拒付租金并不构成违约，相应损失由甲方自行承担”，原、被告签订的《房屋租赁合同补充协议》亦约定：“乙方同意在本协议生效后，且收到甲方提供的合法、合规的全额发票后5日内，将佛山市禅城区***********自2018年5月11日起至2019年6月30日止的租金，合计733180.46元支付给甲方”，据此，原告应先开具合法、合规的全额发票予被告，被告才支付相应的租金。本案中，原告提交2018年5月至2018年6月租金的广东增值税普通发票，并已提供予被告。被告以该发票无法进行税费抵扣为由予以拒绝，但未能提供证据证明原告提供的增值税普通发票存在不合法、不合规、不足额或者无法进行税费抵扣的情形。原、被告双方及原出租人与被告之间并无就租金发票的性质进行明确约定，被告以此为由要求原告开具增值税专用发票才支付租金，缺乏法律和事实依据，本院对该抗辩意见不予采纳。故，被告应向原告支付2018年5月11日至2018年6月30日的租金84366.86元（77元/平方米×653.19平方米÷31×21天+77元/平方米×653.19平方米×1个月），本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据原、被告签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，被告在收到原告提供的合法合规的全额发票后5日内，将P2房产的租金支付给原告。经查明，被告确认于2019年8月5日收到原告送达的广东增值税普通发票（No.03234025），根据上述的约定，被告应于2019年8月10日前向原告支付相应租金。因被告至今尚未向原告支付该发票对应的租金，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案《房屋租赁合同》约定：“乙方未按本合同约定的时间支付租金、其他费用或租赁保证金的，每逾期一天，应按逾期金额的0.1%向甲方支付违约金”，原告依法有权向被告主张计收违约金。现原告将上述违约金标准调整为月利率2%，但结合被告的违约情节、履约情况，本院酌定违约金的标准为按照中国人民银行同期贷款利率计算。故被告应以84366.86元为本金，自2019年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付律师费的诉请。涉案合同及协议中未有关于出租人主张权利所产生的律师费由承租人承担的约定。该律师费不属必然产生的费用，原告主张由被告承担律师费缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东华兴银行股份有限公司佛山分行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄校标支付2018年5月11日至2018年6月30日的租金84366.86元及违约金（以84366.86元为本金，自2019年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至被告广东华兴银行股份有限公司佛山分行实际清偿之日止）；二、驳回原告黄校标的其他诉讼请求。如被告广东华兴银行股份有限公司佛山分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取955元，由被告广东华兴银行股份有限公司佛山分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月二十七日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。