内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内2527民初1947号原告：王某，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李某1，系内蒙古和苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖某，现住内蒙古自治区，系原告王某丈夫。被告：达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：李某2，1970年1月25日出生，系该公司法律顾问。原告王某与被告达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司（简称春辉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李某1、肖某，被告达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求，1、要求被告承担违约责任，支付房屋及车库款29280元的万分之五违约金，按14.6元/日×2500日计算，共计36500元；2、赔付原告七年的租房及租车库费用（每年12500元），共计87500元，并支付搬家费用1100元；3、赔偿原告代付的补卡费30元；4、赔偿原告代付七年的30%报停供暖费3280元。以上1-4项合计128410元；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：1、2009年12月17日我与被告签订了《商品房买卖合同》，至入驻该涉案房屋止，长达七年的时间里我一直在外租房居住。2、按照《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式及期限是“按照首付25280元，贷款101099元的分期付款方式”；第八条约定了交付期限，出卖人约定在2010年12月31日前，按照第一种“该商品房经验收合格”交付买受人使用……遭遇不可抗力15日内告知买受人的；第九条详细约定了出卖人逾期交房的违约责任，被告逾期符合第2种，逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。3、原告当时已按照《商品房买卖合同》的约定交纳了首付款，被告却明显违约，未按照约定办理房屋贷款，未交任何验收报告，也没有告知原告是否遭遇了不可抗力无法交付房屋，未按时将商品房及车库交付原告使用。我租房七年来，曾多次找被告办理贷款，催交房入住，被告公司人走楼空均未果，被告严重违反合同的约定，也损害了我的合法权益，合同目的不能实现，原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，本案原告起诉的事实与锡林郭勒盟中级人民法院2019内25民终1212号民事调解书所涉及的基本事实是一致的，原告诉求的事实并非新的事实，锡林郭勒盟中级人民法院2019内25民终1212号民事调解书已经做出裁判，原告与被告已经就涉案房屋达成相应的调解意见，并在调解书的第三条约定“双方当事人就本案再无其他争议”，现该民事调解书已经发生效力。依据《最高人民法院关于适用的解释》第247条的规定，原告就本案的起诉违反了“一事不再理”的原则，属于重复起诉，所以原告在没有新的事实情况下就本案再次提起诉讼，人民法院已经受理的应当驳回起诉。关于本案的实体部分，根据原、被告签订《商品房买卖合同》第6条及第11条的约定，由于原告没有给付被告剩余的104000元房款，本案被告不存在就涉案房屋及车库逾期交房的违约责任，本案原告所提交的证据，不能证明被告就涉案房屋存在逾期违约的事实。根据合同条款的约定是由于原告未按约定给付剩余欠款所致，根据合同法规定原告应当承担逾期付款的违约责任，而不是被告承担逾期交房的违约责任。本案涉诉争议已由1212号调解书调解结案，双方再无争议，被告保留对逾期付款违约责任的诉讼权利。原、被告约定的余款104000元是贷款，并非由被告向其提供相应的银行按揭，是由原告以贷款方式向被告进行付款。综上，本案原告主张的违约责任以及租赁住房及车库等费用没有相应的事实及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。原告向法庭提供的证据：1、商品房买卖合同一份19页出示原件提交复印件，证明原、被告双方签订的原告购买被告商品房的事实，合同第8条约定交房日期为2010年12月31日前，第9条约定违约金，违约金按照已付房款万分之五从2011年1月1日开始计算至2018年11月5日；2、房屋租赁合同一份2页原件，证明原告与房屋出租人签订，原告租房时间、租金等事实；3、供暖公司补卡费收据1张原件，证明中塑供暖公司开具，原告替被告缴纳补卡费用30元；4、中塑供暖专用收据6张原件，证明中塑供暖公司开具，原告替被告垫付的6年报停供暖基本热费3280元。被告质证意见，1、对商品房买卖合同的真实性认可，对证明原告购买被告房屋的事实认可，对证明合同约定违约金及违约金计算日期不认可，被告不存在违约交房的事实，对证明的2010年12月31日前交房的日期认可，但商品房的交付是附条件的，需经验收合格方可进行房屋的交付；2、房屋租赁合同因涉及案外人任某，该证据的性质为证人证言，任某未能出庭作证，该合同的真实性无法确认，该证据与本案所涉法律关系及原告主张诉求之间不存在关联性，双方合同关系是商品房买卖，并非房屋拆迁征收补偿合同，且原、被告在商品房买卖合同中没有相应的约定，因此该证据不具有证明力；3、对供暖公司补卡费收据真实性认可，对关联性原告要求被告承担补卡费没有依据，因该供热卡系涉案房屋应当配置的缴纳供热费用的卡证，此类费用应由房屋所有人承担，且没有合同约定，因此证据不具有证明力，与本案没有关联性；4、对中塑供暖专用收据的真实性认可，对关联性不认可，该证据可以证明涉案房屋原告已经实际使用，否则原告没有理由去替被告缴纳本应当被告承担的供热费，此事项没有合同约定，因此涉案房屋产生的报停供热费是基于原告的实际使用，该费用应当由原告自己承担，该证据对证明的事项没有证明力。本院认证意见，对原告提交的证据1进行审查，该组证据符合客观真实性，与本案待证事实具有关联性，本院对该证据予以确认；对证据2、3、4进行审查，对该证据的真实性、合法性予以确认，但是与本案待证事实不具有关联性，对该组证据不予确认。被告向法庭提供的证据：1、2019年4月26日本案原告就本案所涉相关事项因不服太仆寺旗人民法院2018内2527民初247号判决书提出的民事上诉状一份3页复印件，证明本案所涉逾期交房及逾期交房应当承担的违约金争议事项，在该案中已经有相应的诉讼请求的事实；2、2019年9月17日锡林郭勒盟中级人民法院就本案原告2019年4月26日提出上诉作出的2019内25民终1212号民事调解书一份2页复印件，证明原、被告已就涉案争议的合同第8条、第9条约定的逾期交房违约责任的诉求已无争议，并自愿达成该民事调解意见，因此本案所诉属于重复起诉；3、内蒙古自治区××区网签登记明细照片打印件1页，证明2010年12月15日本案所涉房屋已进行相应的网签，及入住交付的条件，由于原告未配合被告进行相应网签手续的办理，致使原告一直未向被告进行房屋的入住交接的事实；4、8号-3-402入住协议1页、8号1单元-402入住协议1页、8-2-501室入住协议1页均为复印件（与原件核对无异），证明8号-3-402房屋业主于2012年2月13日入住，8号1单元-402室房屋业主于2011年8月25日入住，8-2-501室房屋业主于2011年9月15日入住，以上协议均与被告所属太仆寺旗和谐物业管理有限公司签订，证明8号楼所涉的各单元实际于2011年8月入住并进行交付；5、2009年12月17日签订《商品房买卖合同》1份15页复印件（与原件核对无异），证明合同第6条付款方式及期限，针对涉案房屋原告付款方式为分期付款，首付26280元，剩余款项约定是其贷款后付款104000元，合同第11条交接第二款约定由于买受人原因，未能按期交付款的，双方同意按以下方式处理，买受人未交付清房款的、未付清入住费用、税费的出卖人不予交付钥匙。出卖人有权不交付钥匙，或不交付房屋，现在本案涉案房屋原告一直没有与被告进行房屋的交接，或房屋未进行交付，是原告没有付清剩余的10余万元房款，所以被告不存在逾期交房的违约事实。原告质证意见，1、对民事上诉状真实性认可，但是与本案没有关联性，因上诉人作为原审被告诉求中并未增加诉讼请求，在事实及理由中提到涉案合同关于违约金的部分内容，因原审被告没有及时提起反诉，在上诉状中提及的违约金部分内容在二审审理中并未增加到原审诉讼请求中；2、对民事调解书的真实性、合法性认可，关联性不认可，原因同证据1质证意见，调解书第三项调解内容是双方当事人就本案再无其他争议，并非所指涉案合同内容，对涉案合同中关于违约金等约定并未同案解决；3、对网签登记明细照片的三性均不认可，涉案合同中第11条内容，商品房达到交付条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告至今未向原告提交书面证明文件；4、8-3-402入住协议、8-1-402入住协议、8-2-501室入住协议的真实性无法证实，与本案无关联性；5、对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性认可，进一步证明被告违约在先，第6条约定分期付款，首付款原告向被告已在同日交付，但被告至今未给原告出具贷款合同，导致该涉案合同至今未能履行。本院认证意见，对被告提交的证据1、2、3进行审查，对该证据的真实性、合法性予以确认，但是与本案待证事实不具有关联性，对该证据的证明目的不予确认。对被告提交的证据4、5进行审查，该证据符合客观真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，对该证据予以确认。根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定的基本事实如下：2009年12月17日原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告以1703元／㎡的价格，购买了原告开发位于××旗住宅楼一套，合同约定面积为76.5平方米，合计总价款130280.00元，已付购房款26280.00元，尚欠104000.00元。合同第六条约定付款方式及付款期限，分期付款首付26280.00元，贷款104000.00元；第七条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；第八条约定交付期限，出卖人应当在2010年12月31日前将符合国家和地方人民政府有关规定的商品房经验收合格的房屋交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期30日内，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件的或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2010年原告已付购房款25280元，尾欠购房款101099元，已付车库款4000元，尾欠车库款36000元，已付购房及车库款29280元，尚欠购房及车库款137099元。2019年1月22日，被告以原告拖欠购房款及车库款为由向法院提起诉讼，要求被告给付尾欠的购房款及车库款137099元。2018年11月份，原告对上述房屋已占用并进行了装修，但是未入住。2019年4月15日太仆寺旗人民法院以（2019）内2527民初247号民事判决书，判决原告给付，并判决被告办理产权证书。原告不服判决，提出上诉，锡林郭勒盟中级人民法院于2019年9月17日作出2019内25民终1212号民事调解书，达成调解协议：上诉人王某（原告）欠被上诉人达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司（被告）购房和车库款共计137099元，于2019年12月31日前给付被上诉人达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司100000元整，剩余的37099元于达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司为王某办理出房屋和车库权属证书后即时给付。如上诉人王某未于2019年12月31日前给付100000元，被上诉人达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司即可以按照（2019)内2527民初247号民事判决书申请执行。双方当事人就本案再无其他争议。2019年8月28日，原告交纳了2015年-2019年六个采暖期的停暖基本热费3280元；2019年8月29日，原告交纳了补卡费30元。本院认为，本案争议焦点之一是被告是否构成逾期交房违约责任，被告是否应当给付原告逾期交房违约金的问题。原告王某与被告春辉房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同第八条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付，该商品房须取得商品房住宅使用批准文件，被告于2010年12月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。被告春辉房地产公司未按合同约定的期限向原告王某交付房屋是事实，而房屋至今未经验收备案登记，被告春辉房地产公司尚未取得房屋交付“使用说明书和质量保证书”，被告未履行交房义务。原告已交首付购房及车库款29280.00元，剩余104000元房款以贷款的方式交付，虽然因被告的原因不能贷款，但是原告已经于2018年11月实际占有使用了该房屋，给付购房余款是原告应当履行的合同义务。虽然《商品房买卖合同》未约定给付余款期限，也未约定先后履行顺序，但是原告要求被告承担逾期交房的违约责任时，同时原告自己也未付清房屋及车库款，双方签订合同中并未约定以先交付房屋及车库作为给付房屋余款的前提条件，合同约定表明原告王某支付房款尾款与被告春辉房地产公司交付房屋应当同时履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，在原告王某支付房款尾款之前，被告春辉房地产公司有权不履行交房义务，此行为不构成违约。原告请求被告承担逾期交房的违约责任，支付违约金的诉求，本院不予支持。本案争议焦点之二是原告请求被告赔付七年的租房及租车库费用，并支付搬家费用的问题。原告向法庭提供了“房屋租赁合同”的证据，拟证明原告与房屋出租人任某签订，租房期限及租金等事实。该证据证明租房期限为一年，房屋年租金为10000元，车库年租金为2500元，一年租金共计12500元。本案是商品房销售合同纠纷，如果一方违约另一方可以请求赔偿因违约造成的损失，原告主张的租房及租车库费用和搬家费用与商品房销售合同无关联性，故原告请求被告赔付七年的租房及租车库费用，并支付搬家费用的诉求无事实和法律依据，对其诉求本院不予支持。本案争议焦点之三是原告请求被告赔偿代付的补卡费，赔偿原告代付的七年报停供暖费的问题。根据《商品房买卖合同》第11条第2款的约定，“由于买受人原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：买受人未交清房款的、未付清入住费用、相关税费的出卖人不予交付钥匙”。原告为了装修、入住，跟物业公司拿了钥匙，但是原告与被告未就房屋的交付办理过“入住协议”，因原告尾欠被告的购房款，被告一直未与原告进行房屋交付。原告不存在为被告向供热公司代缴纳补卡费、报停供暖费的问题，原告请求被告赔偿代付的补卡费，代付的七年报停供暖费的诉求无事实和法律依据，对其诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费1434.00元（减半收取，原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 马 军二〇一九年十二月五日书记员 张燕虹