江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初3774号原告：徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司，住所地徐州市泉山区徐州生物工程职业技术学院内矿山西路机械公司宿舍楼1-101室。法定代表人：徐鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏加高，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：安邦，江苏它石律师事务所律师。被告：江苏凯特新能源有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路272号西都国际2-1387。法定代表人：王诗瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛玉荣，女，1969年8月21日生，汉族，该公司会计，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：梁波，江苏茂通律师事务所律师。原告徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司（以下简称生物工程公司）与被告江苏凯特新能源有限公司（以下简称凯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告生物工程公司的委托诉讼代理人安邦、被告凯特公司的委托诉讼代理人薛玉荣、梁波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告生物工程公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金84000元（含物业费）及违约金47800元，合计131800元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年2月24日签订房屋租赁合同，根据合同约定，原告将坐落于大学科技园B2座一层房屋及附属设施设备交给被告凯特公司使用，房屋租赁期限为36个月，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。在合同履行期内，被告没有按照合同约定支付年租金，依据合同约定，被告已违约，应当承担违约责任。被告因无能力支付拖欠的租金，于2018年10月19日向原告出具退租申请书，在申请书中已明确说明将于2018年10月30日与原告协商终止租赁协议，被告方所欠房租、物业费、水电费等将于2018年11月前缴纳完毕。但截至至今，被告仍有欠款未付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告凯特公司辩称，1、被告无法确定涉案租赁合同中乙方一栏所加盖的单位印章是被告单位印章；即使合同上乙方印章是被告单位的印章，但被告并不清楚该合同是如何签订形成的，印章是如何加盖的，被告从未授权任何人与原告签订过涉案合同，因此，涉案租赁合同对被告不发生效力。2、即使涉案租赁合同成立，但原被告双方并未实际履行该合同。据被告得知，原告所称的生物工程职业技术学院大学科技园内的B2座一层房屋并不是原告所有的房屋，产权属于徐州市泉山区火花街道办事处，且一直被其他单位正常经营使用，客观上原告根本不具备将其交付给被告使用的条件。3、原告主张的违约金超出法律规定，显然过高。原告计算的违约金数额不应超过其实际损失的30%，即84000元×30%＝25200元。经审理查明，2017年2月24日，原告生物工程公司（出租方/甲方）与被告凯特公司（承租方/乙方）签订《徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于大学科技园B2座一层房屋及附属设施设备交给乙方使用，该场所总计建筑面积为350平方米；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，乙方应提供身份证明文件；该房屋租赁期共36个月，自2017年2月23日起至2020年2月22日止（以正式入住时间为准）；该房屋每月租金为6650元，租金总额为239400元；本合同租金为按年支付。乙方应于入住后5日内支付首次租金；在合同期满周年的5日内支付下一次租金，甲方收到乙方租金后提供正规发票；乙方应按时缴纳物业费（包含公共水电费）、电费等费用。物业费按照本协议第二条约定的乙方承租房屋面积为基准，标准为每月5元/㎡,该房屋每月物业费1750元，总计物业费为63000元。本合同物业费按年支付，在每个周期开始后5天内缴纳。甲方收到乙方物业费后，应于当月提供正规发票。甲方交付该房屋时，乙方向甲方缴纳房屋使用保证金，具体金额为10000元；合作期满或合同解除后，甲方视乙方对房屋保护完好程度，扣除丢失、损毁部分赔偿金，剩余部分应如数无息返还乙方。任何情况下，乙方都不得要求将房屋租赁押金转换为房屋租金；乙方须向甲方缴纳房屋设施押金5000元，协议期满或中途退园时，上述设施除自然损耗外无其他损毁，甲方向乙方退还押金，否则，在扣除相应赔偿费用后，退还差额，如上述押金不足以补偿相应的损失，乙方须支付相应赔偿费用。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已付租金不予退还，视为违约金；乙方如逾期支付租金，每累计逾期15日，则乙方应按总租金的20%支付违约金。合同同时对双方的其他权利义务作了相应约定。原被告分别在合同甲方、乙方落款处进行了盖章确认。原告陈述其于2017年7月1日将涉案房屋交付与被告使用。2018年2月24日，承租方支付房屋使用保证金10000元、房屋设施押金5000元；2018年3月21日，案外人鞠某,4向原告银行账户转入50400元，交易用途为“代转房租”。2018年10月19日，原告收到盖有被告公章的《退租申请书》一份，载明“徐州市生物工程职业技术学院：申请人江苏凯特新能源有限公司原承租徐州市生物工程职业技术学院之房屋，现因公司经营不善，资金周转困难，欲请于2018年10月30日终止租赁协议。我公司所欠房租、物业费、水电费等将于2018年11月前缴纳完毕”。原告法人徐鹏于2018年10月25日在该申请书上书写“同意”，并签字确认。另查明，徐州生物工程职业技术学院为原告的股东之一。涉案房屋土地使用权原划拨与徐州机械职工中专学校。根据原告提供的2009年5月14日徐州市人民政府第14号办公会议纪要复印件显示，针对徐州机械工业学校并入徐州生物工程高等职业学校的相关问题作出如下决定：市国土资源局对徐州机械工业学校的土地进行变更登记，重新划拨给徐州生物工程高等职业学校；原属徐州机械工业学校的无证房产，在立项、规划、土地等手续基本完备的情况下，由市房管局补办房产证，并将房产证直接办给徐州生物工程高等职业学校。再查明，2017年至2018年间，江苏卡卡通电子支付技术有限公司、江苏星达影视传媒有限公司、江苏睿安新能源有限公司、江苏安隆新能源科技有限公司、江苏乐联电力工程有限公司等企业分别以涉案房产的不同房间作为工商登记地址进行了工商登记。庭审中，被告对上述租赁合同及退租申请书均不予认可，并口头申请鉴定，后又撤回鉴定主张，并陈述上述材料上的印章是孔祥磊盗用其公章加盖的，原因为被告在“做恩华电站时在西都大厦，孔祥磊认识懂技术的人员，我们出资交给他帮我们建设电站，所有出资都是我出的，只是让他协助，章是放办公室的，2017年正在办电站，可能是趁我不在拿的，什么时间拿的我就不知道道了”。同时，被告主张涉案房屋由案外人孔祥磊实际控制或由孔祥磊以他人名义注册的公司在占有使用，并据此要求追加江苏卡卡通电子支付技术有限公司等为被告。经被告申请，本院向案外人孔祥磊进行了调查询问，孔祥磊述称：涉案合同系其经过凯特公司同意后自薛玉荣处取得公章与原告签订；当时，其与案外人钱伟靖、王兴武各占凯特公司三分之一的股份，因其身份证问题，钱伟靖、王兴武因公务员身份问题，三人均未登记为股东，而由王兴武的女儿登记为法定代表人，钱伟靖的儿子登记为股东。合同签订后，是2017年4、5月份开始使用的涉案房屋，凯特公司的薛玉荣、钱伟靖等人都有至涉案房屋办室；凯特公司的印章经过其或钱伟靖、王兴武、薛玉荣任何一人同意都可以使用；鞠某,4向原告支付的50400元租金是其让交的；因要建电站，其以涉案房屋所在地址注册了许多公司，但以上公司均与凯特公司无关。为证明涉案房屋由被告使用的问题，原告申请李某,4、鞠某,4到庭作证。其中，证人李某,4陈述，其经孔祥磊聘请于2016年左右在凯特公司工作至孔祥磊被公安机关调查，负责联系光伏业务，一开始工作地点在西都大厦，后至涉案房屋地址办公，办公场所在2017年5、6月左右装修完成，其是在2017年7月份左右至新办公地点上班的；证人鞠某,4陈述，2016年12月份，孔祥磊与其联系商谈聘请其为凯特公司员工，2017年1月份，孔祥磊向其发放了工资，其在业务部工作，几乎全程参与了凯特公司在恩华药业顶楼太阳能发电站的建设施工，凯特公司原在西都大厦办公，后搬至涉案房屋所在地址，其在2017年6、7月份开始在科技园办公地址处工作。上述事实有《房屋租赁合同》、退租申请书、保证金收据、账户交易明细回单、工商局企业电子档案查询资料、邱兆允、李某,4及鞠某,4的证人证言、国有土地使用证、孔祥磊的询问笔录及当事人庭审陈述等为证。本院认为，关于原告主体是否适格的问题。本案租赁合同的出租方为原告，涉案合同内容合法，未违反法律法规的强制性规定，原告据此提起诉讼，主体适格。至于被告辩称原告非涉案房屋所有权人的问题，原告对此已进行了说明，陈述了其与土地使用权人及房屋所有权人之间的关系。至于房屋所有权人与原告之间是否就房屋的出租有其他约定，相关当事方可以另行解决，非本案理涉的问题。关于被告是否应承担责任的问题。涉案合同系案外人孔祥磊持被告公章同原告签订，原告有理由相信持有被告公章的孔祥磊系被告的代理人，有理由相信合同承租方系被告凯特公司，而非孔祥磊个人。被告辩称租赁合同中的印章系孔祥磊盗用加盖，即使其辩称属实，根据被告的庭审陈述，被告与孔祥磊之间具有一定的关联，其未能妥善保管好其公章，自身明显存在过错，该过错行为不能用来对抗善意无过失的原告。综上，涉案合同应认定系合法有效的，被告应按合同约定履行义务。同时，对于被告要求追加江苏卡卡通电子支付技术有限公司等为被告的主张，本院依法亦不予支持。关于欠款金额问题。结合涉案租赁合同及证人、孔祥磊的陈述等，原告主张涉案房屋于2017年7月1日交付与被告使用，本院予以采信；被告在《退租申请书》中要求于2018年10月30日终止租赁协议，原告方亦同意了其申请，故本案的租赁期间为16个月，租金共计为16个月×6650元＝106400元；鞠某,4已付租金50400元，故被告尚欠租金56000元；尚欠物业费16个月×1750元＝28000元。对于原告主张的违约金，因被告已申请终止租赁合同，原告亦同意了其申请，原告仍按原合同约定的租金总额主张违约金过高，根据被告的辩称意见，本院确认为按照被告所欠租金、物业费总额的30%计算，为25200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏凯特新能源有限公司于本判决生效后十日内偿还原告徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司租金56000元、物业费28000元、违约金25200元；二、驳回原告徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由原告徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司负担500元，由被告江苏凯特新能源有限公司负担2440元，被告负担部分于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵艳鹏人民陪审员  张 钰人民陪审员  岳 芬二〇一九年十二月十七日书 记 员  陈 楠附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。