江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初1723号原告（反诉被告）：卓如星，男，1964年3月3日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄全术，男，1977年12月24日出生，汉族，住重庆市云阳县凤鸣镇桂泉村3组11号，现住苏州市相城区。被告（反诉原告）：黄年刚，男，1982年12月18日出生，汉族，住苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：安东亚、罗艳(实习)，江苏正盛律师事务所律师。原告卓如星与被告黄全术、黄年刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法由审判员唐丽宁独任审判。本案因被告黄全术、黄年刚在规定的时间内提出反诉，经审查，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2019年5月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）卓如星的委托诉讼代理人薄晓明，被告（反诉原告）黄全术、黄年刚的委托诉讼代理人安东亚、罗艳到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭，由审判员唐丽宁担任审判长并主审，人民陪审员陈雪梅、袁美华参加评议，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卓如星及其委托诉讼代理人薄晓明，被告（反诉原告）黄全术、黄年刚的委托诉讼代理人安东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓如星诉称，2018年7月9日，原告将位于相城区灵峰工业园聚鑫路上木优居家具有限公司院内第四栋厂房租赁权益及设备设施转让给两被告，共计转让费600000元，约定2018年7月10日前被告先预付100000元，厂房交付后再付350000元，在2018年11月份被告与房东续签合同后被告支付剩余150000元。但是原告在2018年11月份协助被告与房东续签后，两被告拒不给付剩余款项。合同虽然是原告与被告黄全术签署，但事实上被告黄年刚是实际老板，款项也都是被告黄年刚支付给原告，为维护原告合法权益，特具状贵院，望依法支持原告诉请，请求判令被告支付转让款150000元及利息2250元（以150000元为基数，从2018年12月1日开始计算，按年利率6%，暂计算到2019年3月1日，以实际给付日为准）。被告承担本案诉讼费。被告黄全术、黄年刚辩称，被告认为原告转让的已经被责令强拆的三层铁皮棚是原告违章搭建，原告应该返还相应的费用。该费用在原告主张的剩余租金内予以扣减，不足部分应向被告补足。被告同时认为因为原告迟延交房，应向被告赔偿租金损失60000元及铁皮棚拆除费用损失2000元。2018年7月黄全术与卓如星签订《厂房转让协议》约定卓如星将位于相城区灵峰工业园区聚鑫路上木优家具有限公司院内第四栋厂房及其内设备（包括一、二、三楼搭建的铁皮棚）一并出租给黄全术、黄年刚，转让费共计60万元。同时协议约定，卓如星应在2018年7月12日前腾出一楼木工间，让黄全术、黄年刚的木工机器进驻，并于2018年7月15日前交付租赁厂房。合同签订后，黄全术、黄年刚依约向卓如星支付租金，然卓如星直至2018年8月才向黄全术、黄年刚履行腾出木工间及交付租赁厂房的合同义务。因卓如星迟延交付租赁房屋的行为。黄全术、黄年刚不得不在外另行花费数万元租赁场地，以保证生产工作正常开展。同时在租赁期间，卓如星出租厂房内设备“一、二、三楼搭建的铁皮棚”被行政机关认定为违章建筑，已被拆除。黄全术、黄年刚认为，双方签订厂房转让协议系真实意思表示。卓如星应依约按时向黄全术、黄年刚交付厂房，现卓如星迟延交付租赁厂房的行为已构成违约，应赔偿由此给黄全术、黄年刚带来的损失，且协议约定的租赁金额系包含被拆除的铁皮棚的使用价值。现因卓如星私自搭建违章建筑而导致租赁物部分灭失，卓如星还应退还相应部分的租金，并承担已支付的拆除费用损失。现提出反诉，被告请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告租金损失60000元。2、反诉被告退还反诉原告被拆除违章建筑相应价值的租金129600元（续签合同期限24个月*每平方米租金18元*拆除面积300平）及反诉原告已经支付的拆除费用损失2000元。3、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，黄全术、黄年刚将第2项诉请变更为请求法院确认铁皮棚转让部分合同无效，反诉被告应当返还合同约定的相应价值的费用280000元及反诉原告已经支付的拆除费用损失2000元。反诉被告卓如星针对反诉辩称，1、不存在反诉被告迟延交付房屋的情况。2、铁皮棚、置物架是作为设施作价转让给反诉原告，我们已经将相关设施交付给反诉原告，是否被拆除以及如何拆除的我方不清楚。3、关于反诉原告所述的280000元，不清楚是如何计算得出。关于拆除费是反诉原告自行拆除的，与我方无关。经审理查明，2018年7月9日，卓如星（甲方）与黄全术（乙方）签订《厂房转让协议》一份，甲乙双方本着平等互利、公平公正的原则，特签订一下协议：1、甲方位于苏州相城区灵峰工业园聚鑫路上木优居家具有限公司院内第四栋厂房现转租给乙方，甲方预付房租2018年12月15日到期，每平方每个月租金18元，乙方需付给甲方租金￥270000(贰拾柒万元整)。2、甲方厂房内的设备：一楼、二楼、三楼搭建的铁皮棚、置物架及相关设施，三楼建的油漆房及相关设施，监控，空调，15千瓦的螺杆空压机，砂光机等机器一次性转给乙方，经双方协商，乙方需付给甲方此转让费￥330000(叁拾壹万元整)。3、甲方和房东签订的3年合同，到2018年12月15日到期，续签后三年合同，甲方有义务协助乙方和房东成功签订续签合同。4、甲方需在2018年7月12日前腾出1楼木工车间让乙方的木工机器进驻，在2018年7月15日前整个厂房都要交付给乙方。5、乙方共计需付给甲方600000(伍拾捌万整)，2018年7月10日前乙方先预付￥100000(壹拾万元整)给甲方，在甲方把整个厂房交付给乙方时，乙方再付给甲方￥350000(叁拾叁万元整)。在2018年11月份甲方协助乙方和房东成功签订下两年的续签合同后，乙方再付给甲方￥150000(壹拾伍万元整)。2018年8月23日至9月底黄年刚陆续支付卓如星450000元。另查，苏州市相城区桥街道灵峰村三层建筑面积共计9435.5平方米，登记在苏州市相城区桥新时代家私厂名下。2018年11月27日，案外人苏州市相城区桥新时代家私厂（甲方）与苏州翊成源家具股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方同意将位于苏州厂房，建筑面积共为2932平方米，租赁给乙方使用。位置相城区北桥灵峰村新时代家私厂内4号楼共三层，租赁期间为三年，即从2018年12月15日至2021年12月14日。合同落款处甲方处由苏州市相城区桥新时代家私厂经营者许喜萍签字确认，乙方处由黄年刚签字确认。审理中，黄年刚、黄全术认可是与卓如星签订的《房屋租赁合同》的合同相对方。双方均认可本案所涉铁皮棚系违章搭建，《厂房转让协议》中约定的总计金额为600000元。以上事实，有卓如星提供的《厂房转让协议》、银行交易明细、不动产登记簿查询记录、黄年刚和黄全术提供的《房屋租赁合同》等及当事人的当庭陈述证实，本院予以确认。本案争议焦点：《厂房转让协议》中就“一楼、二楼、三楼搭建的铁皮棚”约定是否无效？如该部分合同无效，卓如星是否应返还合同价款？黄全术、黄年刚认为，涉案铁皮棚价值280000元，厂房转让协议第二条约定，当时双方达成的共识是三楼的油漆房、监控、空调等除铁皮棚等相关设施外共计50000元，铁皮棚一楼80000元、二楼和三楼各100000元。如果铁皮棚没有算价格，不可能写在最前面，正常的书写顺序是价值高的写在前面，最后兜底的相关措施才会统一计价，另外协议是原告草拟的。因整个厂房租赁市场都是这么操作的，没有专门与卓如星核实过铁皮棚是否属于违章建筑。卓如星认为，涉案铁皮棚大约在2017年搭建的。在2018年11月20几号的时候北桥家具管理办公室口头告知其铁皮棚需要拆除。其回复说该厂房已经给黄全术、黄年刚了，要拆除也要和黄全术、黄年刚说。其没有参与拆除，也没有和黄全术、黄年刚说铁皮房需要拆除的事情。其没有出售给黄年刚、黄全术铁皮棚，黄全术和其说铁皮棚要拆掉的不能算钱的，当时就草拟了协议将设施设备在内打包合算了个价格。《厂房转让协议》第二条中所涉及的设施设备价值：螺杆空压机2万多元，砂光机3万多元，单独在二楼中和三楼之间搭建的一层的相关设施4万多元，建造油漆房（300平米）20几万元，空调、监控大概2万多元。审理中，承办人至北桥家具工业园管理办公室，向该办公室工作人员核实位于苏州市相城区灵峰工业园聚鑫路上木优居家具有限公司第四栋厂房旁边搭建的铁皮棚情况，工作人员答复称，上述铁皮棚何时搭建不清楚，于2018年9月部门开会确定该部分铁皮棚为违建，且搭建在消防通道处，应予督促自行拆除。2018年10月通知卓如星限期在2018年11月25日前自行拆除，且同时通知实际在该处经营的黄年刚。此后，铁皮棚仅自行拆除部分，后于2019年1月聘请第三方将铁皮棚扒坏，方自行拆除铁皮棚。本院认为，双方均认可涉案铁皮棚应为违章搭建，且铁皮棚已被相关部门通知拆除，故双方在《厂房转让协议》中就“一楼、二楼、三楼搭建的铁皮棚”的约定应为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方就《厂房转让协议》中对上述铁皮棚约定价款陈述不一，考虑铁皮棚本身的材料价值、使用价值、违章搭建被拆除的必然性、协议中其他设备设施的价值，本院酌情认定铁皮棚价值180000元。卓如星明知铁皮棚为违章搭建，仍将铁皮棚转让给黄全术、黄年刚，对此有较大过错。黄全术、黄年刚陈述未向卓如星核实铁皮棚是否为违建，但根据《厂房转让协议》中“搭建铁皮棚”的表述及黄全术、黄年刚作为受让人对受让物应有基本认识，故推定黄全术、黄年刚在签订协议时已知晓铁皮棚为违章搭建，对此也有一定过错。在拆除前黄全术、黄年刚已使用铁皮棚数月。综合以上情况，本院酌情认定卓如星应退还黄年刚、黄全术铁皮棚价款120000元。黄年刚、黄全术另主张拆迁铁皮棚费用2000元，仅提供个人出具的收条一份，本院对此不予认定。考虑双方均认可是黄全术、黄年刚拆除的涉案铁皮棚，拆除必然产生费用，故本院酌情认定拆除费用1000元，由卓如星承担。二、卓如星是否应赔偿黄年刚、黄全术租金损失。黄全术、黄年刚主张，2018年7月15日至2018年8月14日，因涉案原告未能按时将厂房交付被告而被告需要继续承租在原来的厂房另外支付的租金人民币60000元。为此申请证人褚某、胡某、尹某到庭作证。褚某到庭陈述，在2018年7月10日前黄全术要将厂房全部腾空给其，但是黄全术拖到8月14日给其，其与黄全术就口头协议加收了一个月的房租（3000平米、每平米20元）共60000元。胡某到庭陈述，我们工厂二楼搬到新厂房是从2018年8月5日开始搬得，新厂房是在聚鑫路8号第四栋。我们刚搬进来的时候，二楼只有20%-30%给我们使用，其余的东西暂时都没有搬走，是我们在生产中，他们慢慢的清理一部分在清理一部分，差不多在8月15日之后才搬完。尹某到庭陈述，2018年7月23日开始从旭润家具厂搬至木优居4号厂房，木优居厂房一楼很杂乱，我们的机器只能放在通道边上开不了工。到了8月大约十天左右，我们是做保底计件，老板计算了240元一天给我们。是到8月3号还是4号才陆续开工，这是我们一楼的情况。8月4号、5号左右二楼才开始从其他厂房陆续搬至木优居的二楼。到了8月十几号以后，原来的厂里的东西才陆续搬走了。经质证，卓如星认为，关于褚某的，通过刚才询问，我们可以很明确的知道收条及转账都是后来虚假的材料。首先居然没有与房东的租赁合同。他是在2019年4月30日拿到的租金，也就是其写收条和收据的时间，但是在后面还写了补签，我们知道补签一般是之前已经收到相关的款项，之后对事实补写的行为。关于胡某、尹某的证言，首先与本案两个被告有直接的利害关系，该证据不应当被采纳，胡某陈述在作证前老板已经把胡某、尹某一起叫过去谈论作证的事情，存在串供的行为，证人应当是分开做调查笔录的，但是后来尹某否认了老板把他们叫过去谈论的事实，所以这两个证人的证言不应该被采纳。卓如星认为，其已在约定的时间前搬离租赁物，提供：1、仓库租赁合同3份，证明我方与第三方签订租赁合同，将厂区内物品搬入租赁地。2、银行流水打印件1页，证明原告于2018年7月初为了搬离涉案厂房，重新签订的场地并支付相关租金。证据3、搬运司机的情况2份，证明我方在2018年7月20日左右将涉案厂房搬离腾空。经质证，黄全术、黄年刚认为，对该证据的真实性无法确认。但需要说明一下，该证据是租赁合同，并不能达到证明原告已经按时搬走的事实。另外请法庭注意，该合同上乙方是黄金梅，该人和我方提供的证据中的聊天主体是一致的，另外该证据上没有任何指向和本案存在关联，因此不具有证明目的。对证据2真实性不认可，无法体现支付租金的相关事实。对证据3真实性无法确认。本院认为，双方签订的《厂房转让协议》涉及厂房部分实际为租赁合同。卓如星作为出租人有义务将租赁厂房依约交付黄全术、黄年刚，现卓如星未能举证证实已与黄全术、黄年刚办理交接手续，应承担举证不能的法律后果。黄全术、黄年刚方的证人陈述2018年7月23日开始陆续搬至承租厂房，8月上旬一楼开工，8月中旬卓如星方才全部搬离。黄全术、黄年刚虽主张因迟延交付厂房导致延长原厂房租期，但就原承租关系、延期损失等举证未能形成完整证据链，故本院参考双方在《厂房转让协议》中约定的租金水平及黄全术、黄年刚陆续搬入的情形酌情认定卓如星应赔偿黄全术、黄年刚25000元。本院认为，《厂房转让协议》系双方真实意思表示，除涉及铁皮棚部分应认定合法有效。现双方均认可该协议共计金额600000元，且卓如星已配合黄全术、黄年刚与产权人续签合同，已达到该协议第5条约定的付款条件，故黄全术、黄年刚应支付卓如星150000元。因双方就铁皮棚约定无效应退还相应价款，且双方就迟延交付租赁物等确实存在争议，故本院就卓如星主张支付上述款项的逾期付款利息不予支持。综上所述，因迟延交付租赁物及涉及铁皮棚转让无效等情形，卓如星应退还黄全术、黄年刚铁皮棚价款120000元，承担拆除费用1000元，赔偿逾期交付租赁厂房的损失25000元，以上合计146000元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律的规定，判决如下：一、黄全术、黄年刚应于本判决生效之日起十日内支付卓如星150000元。二、驳回卓如星的其他诉讼请求。三、卓如星应于本判决生效之日起十日内赔偿黄全术、黄年刚25000元。四、卓如星与黄全术、黄年刚签订的《厂房转让协议》中涉及铁皮棚部分的条款无效，卓如星应于本判决生效之日起退还转让款120000元并支付拆除费用1000元，合计121000元。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022016409。本诉案件受理费3344元，由黄全术、黄年刚负担（黄全术、黄年刚负担款项，卓如星自愿垫付，不再退还，由黄全术、黄年刚于本判决生效之日起十日内一并支付卓如星）。反诉案件受理费3215元，由黄全术、黄年刚负担1605元，由卓如星负担1610元（卓如星负担款项，黄全术、黄年刚自愿垫付，不再退还，由卓如星于本判决生效之日起十日内一并支付黄全术、黄年刚）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  唐丽宁人民陪审员  陈雪梅人民陪审员  袁美华二〇一九年十二月三十一日书 记 员  唐宽正