贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15410号原告：**，男，汉族，1971年5月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：张燕，女，汉族，1979年6月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月16日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款323582.00元为基数，按日万分之一的标准从2014年10月30日起计算2019年8月12日暂计56432.75元；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2011年12月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。被告应在2014年7月30日后90日告知原告申请登记，2019年8月12日才告知原告，一共逾期1744天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：(一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。被告辩称，一、关于三通费问题，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取，而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费（该费用已代缴）。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而是原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应予驳回。二、关于逾期办证问题。1、商品房合同主合同约定的“交付商品房转移登记有关文书”（商品房转移登记有关文书指营业执照、规划许可证、施工许可证、土地使用权相关资料、预售许可证、安全生产许可证、竣工验收资料、消防验收资料、房屋交易资料等）和补充协议约定的“委托被告办理涉案房屋产权证”是办证责任的不同形式的违约责任。虽然二者都是关于房屋产权的办理，但“交付商品房转移登记有关文书”指的是被告将商品房转移登记有关文书交付给原告，由原告办理房屋产权，被告起辅助作用。主合同里没有“逾期交付商品房转移登记有关文书”违约责任的约定；而原被告意思自治、真实的在补充协议里约定委托被告办理产权证，并明确约定了违约责任；如果原告以“逾期交付商品房转移登记有关文书”要求被告支付违约金，法院根据审理商品房预售合同纠纷案件相关司法解释判决支持原告的该诉求，原告又再以补充协议的“委托被告办理涉案房屋产权证”主张支付违约金，那么会造成办证违约责任重复计算。故而，张吉、吉永菊、谢大江、张霞三户的诉请“判令被告因延迟交付商品房转移登记有关文书的违约金”，没有事实及法律依据，应予驳回。2、根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元”，买受人委托出卖人代办产权证，那么双方互负义务，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关税费的义务，出卖人负有为买受人向相关办证行政部门提交办证资料的义务；答辩人为其办理产权证是在提供有关资料相关税费之日起360日，并不是房屋交付之日360日。如果原告在实际收房后按时向被告提供提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算支付，计算违约期限为：实际收房360后起计算至答辩人履行通知办证义务之日(7/8/9/10/11/12/21/22/23/24/25/26栋为2018年1月15日，13/14/27/28栋为2018年11月16日）止扣除超过诉讼时效的部分。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，不能实现办证目的是原告的行为所致，被告违约的条件不成就，故原告诉请的办证违约金不应得到支持。本院经审理查明，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城第8幢1单元11层5号房，总价款323582.00元，出卖人承诺于2013年7月30日前向买受人交付该商品房。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，2011年12月16日，原告向被告交付各项开户费及交易费4443.00元。2015年4月14日，被告向原告交付涉案房屋。2015年7月22日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2018年3月16日，被告在毕节日报上面发布《不动产权证催办通知》，要求包括原告在内的业主提交办理房屋转移登记的有关资料。被告现已为原告办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年4月14日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2015年4月14日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2015年4月14日起360日内，亦即2016年4月9日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，虽然被告于2015年7月22日取得涉案房屋商品房备案证明书，但是根据在案证据显示，被告向原告披露涉案房屋具备办理转移登记条件的时间为2018年3月16日，该时间晚于2016年4月9日，故被告构成违约，应从2016年4月10日起开始计算被告应当支付原告逾期办证的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应以原告向本院提起诉讼之日（2019年11月22日），考察原告主张的违约金是否超过诉讼时效，对于从原告起诉之日回溯超过三年的部分，已超过诉讼时效，本院不予支持。故对于2016年4月10日至2016年11月21日期间的违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。对于2016年11月22日至2018年3月16日期间的违约金，因未超过诉讼时效，本院予以支持。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：323582.00元×1÷10000×480日=15531.94元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2011年12月16日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年11月22日提起诉讼要求退还三通费，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还三通费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付三通费利息损失的请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告**、张燕逾期办证违约金15531.94元；二、驳回原告**、张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费647.00元，由原告**、张燕负担553.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担94.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年十二月十日书记员  邓 頔