西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初10571号原告：刘蕾，女，1979年11月23日出生，汉族，住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：林睿，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫彬彬，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：孙媛，女，1982年3月9日出生，汉族，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。第三人：西安阅江房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区以北、。法定代表人：谭杨，系该公司总经理。原告刘蕾与被告孙媛、第三人西安阅江房地产营销策划有限公司（以下简称阅江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘蕾的委托诉讼代理人闫彬彬、林睿到庭参加了诉讼，被告孙媛的委托诉讼代理人刘涛到庭参加了诉讼，第三人阅江公司的法定代表人谭杨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘蕾诉称，2018年4月29日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定被告将其名下的位于西安市曲江新区XX园XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，房屋总价款为12000000元。合同签订后，原告依约于2018年4月29日向第三人支付居间服务费200000元，于2018年5月3日向被告支付购房定金2000000元。后经原告了解，被告在与原告签订合同之前，已经将房屋出售给他人，并在收取原告定金后将涉案房屋过户登记至他人名下。被告的上述行为已经构成根本违约，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告双倍返还定金4000000元；2、被告向原告赔偿居间服务费200000元；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求：1、解除原告与被告签订的西安市存量房买卖合同；2、被告向原告赔偿房屋增值损失500000元（暂定，最终以鉴定意见为准）。被告孙媛辩称，1、双方的合同已经解除。2018年7月19日，孙媛通过电话告知刘蕾因其不付款而解除合同。2018年7月26日，孙媛发律师函给中介及刘蕾通知解除，2018年7月26日，中介通过照片将律师函拍照给刘蕾通知解除，刘蕾收到后告知中介让孙媛自己告诉刘蕾。2018年10月30日，雁塔法院就孙媛诉刘蕾房屋买卖合同纠纷开庭，孙媛起诉状明确合同已经通知解除。即使之前的解除通知刘蕾一再否认收到，自收到起诉状副本，最晚于开庭当日即2018年10月30日，解除通知已送达。其对解除合同有异议的，应当最晚自当日起计算3个月异议期，该期限截止2019年1月30日。次日起，合同解除的效力已确定发生。2018年12月7日，雁塔法院再次开庭，法庭询问刘蕾代理人要求双返的原因是什么？刘蕾当庭表示要求解除合同，双返定金。孙媛当庭表示同意解除且认为该合同已经解除。故双方的购房合同已经解除。2、双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。刘蕾未按约履行付款义务、办理产权变更手续义务，已构成违约。刘蕾作为违约方，无权要求返还定金，更无权要求赔偿损失。孙媛作为守约方有权将已收取定金没收，不予返还。3、本合同签署时，刘蕾明知房屋不满足交易条件，仍自信可以按照约定履行合同义务，在合同中明确约定具体的付款时间及自行承担产权变更义务。在合同约定的期限内，上述两项义务均未履行，已经构成根本违约，由此造成的定金被没收的后果属于商业风险，应由其自担。4、刘蕾不具备购房资格，更无购买涉案房屋的能力，在交纳定金后，并未履行合同约定的任何义务，且经孙媛多次催促其履行付款义务后谎称其不在国内等各种理由推脱，拒绝付款。同时，未履行办理网签、资金监管手续、开设资金监管账户的义务，故刘蕾并非善意的购房人，其主观上并无履约之诚意，更不具备履行能力。5、孙媛不存在一房二卖的行为，更不存在于2018年4月29日之前将涉案房屋出售他人的行为。双方的合同已经解除，孙媛是在合同解除后将房屋抵债于他人，该行为合法有效，未侵犯刘蕾的任何权益。6、双方合同已经解除，刘蕾虽单方否认解除的事实，但其于2019年1月31日从崔龙手中另购位于曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋。刘蕾认为合同已经解除，所有其才另行购房。根据西安市的购房政策，其已不具备购房资格，刘蕾以自身行为表明不再履行涉案合同，已构成根本违约，应承担违约责任。涉案合同约定的是一次性付款，截至2018年6月30日，刘蕾一直未履行付款义务，在购买第二套房屋后，又以此房做抵押，贷款8790000元，这证明刘蕾并无一次性支付1000余万元的能力，此系其违约的主要原因。7、居间费损失应当由其自行承担或向第三人主张，第三人提供的本次居间服务违法，且最终居间未成功，不应收取居间费，应承担行政处罚。8、房屋差价不应予以赔偿，合同解除后的价值与刘蕾无任何关联性，被告不同意鉴定。定金不能与违约损失同时主张，其只能选择其一，应予明确。综上，刘蕾系违约方，故应驳回其全部诉讼请求。第三人阅江公司陈述意见，1、第三人已经按照居间服务合同和法律规定履行了其全部义务。2、在三方签署居间服务合同时，根据被告提供的房产证显示，房屋登记在被告名下，尚未出售于其他人，在居间服务合同签署后，被告一房二卖的行为第三人不知情。经审理查明，2018年4月29日，甲方孙媛与乙方刘蕾及丙方阅江公司签订居间服务合同，合同约定，甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供居间服务：提供房屋信息和签约机会、实地看房、代为草拟交易所需文本、促成甲乙双方签署合法有效的西安市存量房买卖合同。同日，出卖人孙媛与买受人刘蕾签订西安市存量房屋买卖合同，合同约定出卖方所售房屋位于西安市曲江新区XX园XX幢XX单元XX号；房屋成交价为1200000元，此价格含2个车位；合同签订当日，买方应向卖方支付定金2000000元，作为购房担保；尾款10000000元由中介方代为保管，此款在卖方实际交付房屋、结清应付费用、房地产权全部过户至买方名下之日，由乙方自行或通过中介方支付给甲方；除定金、尾款之外的剩余房款10000000元买方应于2018年6月30日前将剩余房款存入资金监管账户，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管账户；乙方自己负责产权变更，因此如果产权变更不成功，乙方不能因此作为不购买的理由；到了本合同约定之日未完成产权变更，双方需另行协商该房屋的交易方式。2018年4月29日，甲方孙媛与乙方刘蕾及丙方阅江公司还签订过户、按揭代理合同，合同约定，甲乙双方均同意，由甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记及物业交验手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理与过户及协助办理过户手续有关的全部事项；因不可抗力、及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法继续履行的，三方均不承担违约责任。2018年5月2日和3日，案外人郑州源天房地产开发有限公司共向孙媛转账2000000元。2018年5月4日，孙媛出具收款收条一张，内容为“孙某某收到XXX4-X-XXXX室售房合同的定金贰佰万元整（2000000），特此证明”。2018年7月14日，刘蕾与孙媛的微信截图，刘蕾“估计最近办网签又有困难了”。星期五凌晨，孙媛“刘姐，我这儿实在拖不不下去了……利息背不住，还款时间超过的太多了！房子给人家了，等你回来把钱打给你，在外面注意休息……”，刘蕾“我有事这两不能处理，也无法回复！如果收回房子，终止合同，有我支付的中介费、网签费等！具体你跟中介谈……”。2018年12月7日，刘蕾诉孙媛一案的庭审笔录显示，刘蕾增加诉请：解除合同，孙媛答辩意见称同意解除并认为2018年7月27日已经解除。另查明，2017年9月15日，涉案房屋登记在孙媛名下。上述事实，有居间服务合同、西安市存量房买卖合同、过户、按揭代理合同、银行客户专用回单、收款收据、微信截图、庭审笔录、西安市不动产登记簿、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，对于被告所称的合同已于2018年7月19日解除的事实，被告提供的证据未能证明其于2018年7月19日电话通知解除合同的事实，故本院依法不予采信。对于被告所称的2018年7月26日被告通过阅江公司发律师函给刘蕾解除合同一节，因被告提供的公证书系证人证言，亦未提供相关微信截图予以佐证，且其提供的律师函邮寄单中未显示原告的签收情况，被告亦未提供证据证明该快递的签收情况，该快递单中的邮寄内容为文件，未能显示邮寄文件系解除合同的通知函，故对于被告所称的2018年7月26日合同解除的事实，本院依法不予采信。对于被告所称的2018年10月30日庭审中合同已经解除的答辩意见，因该庭审笔录中被告是确认合同已于2018年7月28日解除，而非被告所称的要求解除合同的诉请，故本院依法不予采信2018年10月30日合同解除的事实。因2018年12月7日，刘蕾诉孙媛的案件中要求解除合同，孙媛同意解除合同，故此本院依法认定双方的合同已于2018年12月7日解除，因此，原告要求解除其与被告之间的西安市存量房买卖合同的诉请，本院依法不予支持。虽然原告与被告签订的西安市存量房买卖合同系双方的真实意思表示，但因涉案房屋系限售房屋致使该合同无法继续履行，而原告与被告及第三人在签订合同时均知晓涉案房屋系限售房屋，不符合交易政策，三方均应对合同不能履行的风险各自承担责任，根据过户、按揭代理合同的约定“因不可抗力、及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法继续履行的，三方均不承担违约责任”，原告与被告及第三人均不应当承担相应的违约责任，合同解除后，被告应当向原告退还其支付的相应款项，故原告要求被告向其双倍返还定金，于法无据，被告应当返还原告已支付的定金，但原告提供的向被告孙媛支付2000000元的主体是郑州源天房地产开发有限公司，且未提供其委托郑州源天房地产开发有限公司代其向孙媛付款的相关证据，故本院判决被告仍将2000000元退还刘蕾，但若郑州源天房地产开发有限公司确实代刘蕾向孙媛支付了该2000000元，且孙媛尚未向郑州源天房地产开发有限公司偿还，孙媛应在收到该2000000元后偿还给郑州源天房地产开发有限公司。原告要求被告向其支付房屋增值损失500000元并要求鉴定的请求，本院依法不予支持。因被告并未收取原告的居间服务费，且合同无法继续履行并非被告违约所致，故原告要求被告向其支付居间服务费200000元的诉请，本院依法不予支持。另外，本案原告申请调取被告将涉案房屋出售给案外人的资料，本院向原告出具调查令，原告调取了被告将涉案房屋出售给案外人刘紫涵的西安市家庭购房申请表、西安市存量房买卖合同、西安市不动产登记簿、民事调解书、送达回证，经本院工作人员到西安市XX中心再次查询，民事调解书、送达回证系孙媛与案外人胡某某将涉案房屋过户登记至胡某某名下所使用，而该民事调解书中所列明的法院系西安市雁塔区人民法院，但该调解书中写明的案号“（2019）陕0016民初0075号”与本院的0113的代码不一致，本院也不再使用“0075”的案号，而是使用“75”号的案号，本院75号案件的当事人并非胡某某和孙媛，该调解书中的落款处“代理审判员郭晓伟”并非本院的审判人员，且2019年1月起不再使用代理审判员的称谓等，该调解书系伪造文书，本院依法将相关材料移送公安机关处理。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告孙媛于本判决生效之日起十日内向原告刘蕾退还2000000元。二、驳回原告刘蕾其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费93800元，由原告刘蕾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵妍人民陪审员  翟玮人民陪审员  裴丽二〇一九年十二月二十八日书 记 员  康艳打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1