贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15041号 原告：成娜，女，汉族，1987年9月2日出生，住贵州省。 原告：喻常磊，男，1985年9月2日出生，住大方县。 委托代理人：黄进华（特别授权），贵州省毕节市七星关区普宜法律服务所律师，执业证号：32406181100059. 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金2621.08元；被告向原告退还已收取的三通费3285元；被告向原告支付逾期办理转移登记手续期间的违约金24066元，三项共计29972.36元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实理由:2014年10月10日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建位于贵州省毕节市七星关区房屋一套（房号14-3-25-3）,房屋总价款共计340436元人民币。根据双方签订的出卖人应当于2016年10月30日前向买受人交付该房屋。逾期交房的违约责任为第十三条第1款第（2）项:逾期超过60日交付房屋的自第十一条约定交付期届满次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金,并于该商品房实际交付日起7日内向买受人支付违约金。被告实际于2017年4月2日向原告交付该房,实际逾期154天。按合同约定该违约金为154天ｘ（房屋总价款人民币340436元ｘ万分之0.5／天）17.02元／天＝2621.08元。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款第（一）项约定出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因此导致延期办理转移登记的,则出卖人承担延期办理转移登记的违约责任。双方在（合同附件十二）补充协议中第八项关于房屋登记的约定,出卖人逾期向买受人提供产权过户相关手续的,则出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。根据合同约定,出卖人应当于2016年10月30日向买受人交付该房,并于商品房交付之日起90日内,也就是2017年1月26日前出卖人应当为买受人办理该商品房所有权初始登记和转移登记手续。被告未按合同约定如期办理上述事项,即被告违约办理产权登记日期应从2017年1月27日起计算,至2019年1月2日为买受人办理房屋产权登记时实际逾期707天。按合同约定违约金为707天×（房屋总价款人民币340436元万分之1天）34.04元／天＝24066.28元。原告所购房屋,根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容”为:1、土地征用费及拆迁补偿费;2、前期工程费;3、建筑安装工程费;4、基础设施建设费。开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括项目开发内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区网管工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费以及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定,商品房确定的价格中已经包括了水、电、燃气、电视等配套基础设施建设费用,被告将上述费用转嫁给原告承担,明显属于提供格式条款免除其责任,加重对方责任的情形,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,该条款应属无效。因此,被告贵州碧阳恒通置业有限公司收取的“三通费”缺乏法律依据,故被告违法所收的3285元“三通费”应当予以清退给原告。综上所述,依据双方签订的《商品房买卖合同》,原告依约履行向被告交纳了全部购房款,但被告不但延期交房、延期办理房屋产权登记,还违法收取了原告的三通费,根据《民事诉讼法》的相关规定,特向人民法院提起诉讼,请求依法保护原告的合法权益。 被告碧阳置业公司答辩称，1、关于逾期交房的违约金，《购房合同》约定的交房时间次日起计算至实际收房之日或登报交房之日（13/14/27/28栋为2018年5月19日，11/12栋为2016年12月8日）,超过诉讼时效部分的不应支持；超过登报交房时间才收房的，计算至登报交房日，并且超过诉讼时效部分的不应支持。上述违约金答辩人认可并同意按合同约定的日万分之零点五予以计算支付，关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。 2、关于三通费问题，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取，而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费（该费用已代缴）。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而是原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应予驳回。 3、3、关于逾期办证问题。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元”，买受人委托出卖人代办产权证，那么双方互负义务，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关税费的义务，出卖人负有为买受人向相关办证行政部门提交办证资料的义务；答辩人为其办理产权证是在提供有关资料相关税费之日起360日，并不是房屋交付之日360日。如果原告在实际收房后按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算支付，计算违约期限为：实际收房360后起计算至答辩人履行通知办证义务之日(7/8/9/10/11/12/21/22/23/24/25/26栋为2018年11月16日，13/14/27/28栋为2018年11月16日）止扣除超过诉讼时效的部分。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，不能实现办证目的是原告的行为所致，被告违约的条件不成就，故原告诉请的办证违约金不应得到支持。 4、本院经审理查明，2014年10月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的碧阳国际城第14栋3单元3-25-3号房屋，总房款340436.00元，合同约定交房日期为2016年10月30日，如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。2015年1月28日向原告收取了各项开户费共计3285.00元。被告于2017年4月2日向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2018年11月16日原告通过张贴通知的方式告知包括原告在内的业主涉案房屋符合办理转移的条件，要求原告提供办理转移登记的有关资料。被告已为为原告办理不动产产权证书。 本院认为，一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年4月2日，逾期交房时间共计154日，原告要求被告支付逾期交房违约金2621.08元的请求，应予以支持。被告的抗辩理由不能成立。 二、关于原告要求被告支付的逾期办证违约金的请求。按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年4月2日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2017年4月2日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年4月2日起360日内，亦即2018年3月27日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，被告于2018年8月13日取得涉案房屋商品房备案证明书，被告2018年11月16日履行披露义务，已构成违约。故原告的逾期办证违约金的起止时间为2018年3月27日起至履行通知义务之日止（2018年11月16日）。原告的逾期办证违约金为7966.20元。 三、关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2015年1月28日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年11月13日提起诉讼要求退还三通费，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还三通费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付三通费利息损失的请求，本院亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成娜、喻常磊逾期交房的违约金2621.08元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成娜、喻常磊逾期交房的违约金7966.20元； 三、驳回原告成娜、喻常磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十二月二十七日 书记员  邵烨旭