广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初23334号原告：佛山市天选贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************之二，统一社会信用代码91440604MA51JJUA5W。法定代表人：潘文铿，董事长。委托诉讼代理人：吴文峰，广东林天律师事务所律师。被告：黄卓杰，男，1963年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************033。被告：黄绍萍，女，1971年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码441************046。以上两被告的共同委托诉讼代理人：邱楚湘，广东卓领律师事务所律师。被告：邝顺和，女，1962年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********海万锦豪园棕榈18座1101房，公民身份号码440************544。委托诉讼代理人：李启航，广东丰源律师事务所律师。原告佛山市天选贸易有限公司诉被告黄卓杰、黄绍萍、邝顺和排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法适用简称程序由审判员罗婉文独任审理，并于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴晓峰以及被告黄卓杰、黄绍萍的共同委托诉讼代理人邱楚湘、被告邝顺和的委托诉讼代理人李启航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告立即从佛山市禅城区************屋内搬出并将涉案房产移交给原告；2.三被告支付占用费（从2018年11月1日起计算至实际移交之日止，按每平方米22元计算，暂计一年为138×12×22=36432元）及利息（按银行同期逾期贷款利率计算，从起诉之日起计算至实际支付之日止，暂计一个月为171元）；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告通过合法途径购买了位于佛山市禅城区************的房产，并于2018年11月依法取得了上述房产的房产权证，成为上述房产的所有权人。房产证号（2018）佛禅不动产权第0120531号。然而，原告在买受上述房产后发现其已被被告黄卓杰、黄绍萍强行占用，虽经原告多次主动与被告交涉，要求其搬出，但被告黄卓杰、黄绍萍不予理睬，仍继续强行占用原告的房产。在原告去收楼时，被告邝顺和出面阻挠，称其为该房屋的所有权人，但是，又拒不提供资料。据此，原告为维护自身合法权益起诉至法院。望法院支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告黄卓杰、黄绍萍共同辩称，一、原告诉请被告黄卓杰、黄绍萍搬离涉案房屋没有法律依据。1.被告黄卓杰、黄绍萍于2010年8月30日就与涉案房屋原权属人兆峯创建有限公司（下称“兆峯公司”）签订了《房屋租赁承包合约》，兆峯公司将涉案房屋出租给被告黄卓杰、黄绍萍，租期为十年，从2011年2月1日至2021年1月31日止。至目前为止，租期未满。2.据原告所称，兆峯公司于2018年11月1日将涉案房屋出售给原告，但直至原告因该案起诉被告黄卓杰、黄绍萍之日，被告黄卓杰、黄绍萍才得知此事。但即使房屋所有权在租赁关系存续期间发生变动，根据合同法第229条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房继续有效”。因此，即使原告受让取得房屋所有权，亦应承担履行原租赁合同的义务。二、原告诉请被告黄卓杰、黄绍萍支付从2018年11月1日起至实际移交房屋之日止的房屋占用费亦没有事实与法律依据。首先，如上所述，被告黄卓杰、黄绍萍使用涉案房屋系基于与原房屋所有权人的租赁关系，属合法有权使用，不存在“占用”一说。其次，原房屋所有权人2018年11月1日出售涉案房屋并没有通知被告黄卓杰、黄绍萍，被告黄卓杰、黄绍萍对此并不知情。被告黄卓杰、黄绍萍已经支付了相应的房屋租金。综上，原告请求法院依法驳回原告对被告黄卓杰、黄绍萍没有事实与法律依据的所有诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。被告邝顺和辩称，一、被告邝顺和自2000年从房屋原业主兆峯公司手中取得房屋所有权及使用权，只是没有及时办理产权过户。兆峯公司在1995年左右因香港兆峯陶瓷集团债务原因，被债务债权人香港汇丰银行申请破产。1997年5月14日，当时兆峯公司的董事李兆峰找到南海市兆联实业有限公司（下称兆联公司），借款港币2000000元。兆联公司出于帮助朋友渡过难关，就通过香港的子公司华洁贸易公司借款给兆峯公司港币2000000元。兆峯公司借款后，没有按时归还。被告邝顺和受兆联公司的委托，多次到香港找李兆峰还钱。2000年9月左右，李兆峰言明没有钱还了，只有佛山市********的八套房产可以抵债。李兆峰派人将房产证的原件及公司的公章等交付给被告邝顺和，派人与被告邝顺和交接房屋。被告邝顺和接手房屋后，多次想办理房屋过户，但是根据香港破产法的规定，破产公司因破产强制清盘注销的，需20年后才能办理原破产企业的资产转移，否则李兆峰要承担非法转移财产的刑事责任。按照兆峯公司注销的时间，需要到2020年之后才能办理房屋过户。但是，原告不知到用了什么手段，取得涉案房屋的过户，因为房产证原件及公司的公章均在被告邝顺和手中。二、被告邝顺和可以协调承租人退场，但是不承担占用费的责任。尽管李兆峰不讲道义，私下将房屋转让给原告，被告邝顺和只有另寻途径向李兆峰追讨借款。但是，被告邝顺和不承担房屋过户后的房屋的占用费。因为兆峯公司私下转让房屋后，没有通知被告邝顺和，被告邝顺和毫不知情。被告邝顺和直到收到起诉状，看到原告的房产证，才知道房屋产权已经转移的事实。在被告邝顺和不知情的情况下，被告邝顺和无需承担房屋占用费。另，申请兆峯公司作为本案第三人，查明房屋买卖的情况及款项的支付情况。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告营业执照、被告人口信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体适格。2.不动产权证。证明原告是涉案房屋的所有人，被告存在侵占的行为。3.被告黄卓杰的名片。证明被告黄卓杰存在侵权行为。4.收据、银行转账记录、《房屋租赁合约》复印件。证明被告存在侵权行为。诉讼中，被告黄卓杰、黄绍萍共同提供以下证据：1.收据。证明被告黄卓杰、黄绍萍向被告邝顺和支付了2011年至2019年的房屋租金。2.房地产权证复印件。证明被告黄卓杰、黄绍萍签订房屋租赁合约的时候涉案房屋的权属人是兆峯公司。3.被告黄卓杰、黄绍萍身份证、结婚证。证明被告黄卓杰、黄绍萍是夫妻关系。4.《房屋租赁承包合约》。证明被告黄绍萍与兆峯公司签订租赁合同，约定被告黄绍萍向兆峯公司承租房屋，并有权转租。诉讼中，被告邝顺和提供以下证据：1.借据传真件。证明1997年5月14日被告邝顺和借款2000000港元给兆峯公司，当时的收款人是兆峯公司的董事李兆峰；由于兆峯公司无法归还该笔借款，所以以以物抵债的方式将房屋给了兆联公司。2.南海市企业转换机制领导小组文件复印件。证明兆联公司已经在2000年9月19日转制变更为佛山市南海盈迅经贸有限公司。3.情况说明、核准注销登记通知书。证明佛山市南海盈迅经贸有限公司因经营不善，在2007年6月11日注销。4.交接书复印件。证明兆峯公司将涉案房屋移交给兆联公司接管，同时交付了房屋的证件及公司公章，便于兆联公司管理房屋。诉讼中，本院依原告申请向佛山市珠江公证处调取（2000）佛市公证字第2024号公证书。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取公证书、广东省佛山市存量房买卖合同。经庭审质证，本院认证如下：原告证据1、4，三被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，原告能提供原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据3为被告黄卓杰的名片，被告黄卓杰有异议，本院不予采纳。被告黄卓杰、黄绍萍的证据1、3，原告及被告邝顺和对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2为复印件，但与本院向佛山市禅城区不动产档案馆调取的公证书能相互印证，故对真实性予以确认，其证明内容能否成立，本院将综合全案证据以及当事人陈述待后论述与认证；证据4，能提供原件核对，本院对真实性予以确认。被告邝顺和的证据1为复印件，原告有异议，本院不予采纳；证据2及证据3中的核准注销登记通知书为有权行政机关所出具，对真实性予以确认，但未能反映与本案存关联性，本院不予采纳；证据3中的情况说明为证人证言，证人未依法出庭接受各方当事人质询，原告亦有异议，本院不予采纳；证据4为复印件，原告有异议，本院不予采纳。本院依原告申请向公证处调取的公证书，与本案无关联性，本院不予采纳；依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取的公证书、广东省佛山市存量房买卖合同，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年8月30日，被告黄绍萍（承租人、乙方）与案外人兆峯公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁承包合约》，双方约定甲方将座落在佛山市**********、502、503、504、601、602、603、604房租给乙方使用，租期从2011年2月1日至2021年1月31日，每年交租金95000元，每年交租一次。被告邝顺和在甲方落款处签名并盖有兆峯公司公章。根据原告提供的粤（2018）佛禅不动产权第0120531号不动产权证显示，佛山市禅城区************为原告单独所有，建筑面积为137.64平方米，于2018年11月购买取得，登记日期为2018年11月23日。被告邝顺和按年出具收据，确认收取佛山市**********、502、503、504、601、602、603、604房在2010年9月至2019年12月期间租金。根据个人网上银行回执显示，2018年2月至2019年1月期间的租金由被告黄卓杰转账支付给被告邝顺和。另查明，被告黄卓杰、黄绍萍为夫妻关系。再查明，被告黄卓杰（出租人）与梁家政（承租人）签订《房屋租赁合约》，约定将涉案房屋出租给梁家政，租期从2018年8月5日至2019年8月5日。根据相同系列案共同查明，被告黄卓杰曾与案外人签订房屋租赁合同，将其中的501、503、504房出租给案外人。庭审后被告黄卓杰、黄绍萍确认次承租人搬离，原告申请撤回对次承租人的起诉，本院已另行制作民事裁定书。原告陈述，区伯泉是兆峯公司的董事之一，2018年7月16日，兆峯公司通过董事会决议，确认授权区伯泉作为公司受托人，全权处理涉案房产。受托人区伯泉与其他股东商量后决定把房产转入原告，出租、出售的事宜由原告负责。被告黄卓杰、黄绍萍陈述：签订合同时，被告邝顺和有提及过兆联公司与兆峯公司已经办理了房屋买卖合同的公证，也出示过公证书复印件，但由于没有过户，所以被告邝顺和以自己名义与被告黄卓杰、黄绍萍签订租赁合同。2019年11月20日，被告黄卓杰、黄绍萍出具情况说明一份，核实包含涉案房屋在内的承租物业的转租情况，确认租金包含物业费。被告邝顺和陈述，被告邝顺和同意将涉案房屋返还给原告，但不同意支付费用。被告邝顺和已经收取了被告黄卓杰、黄绍萍的租金至2019年12月31日止，且双方已经签了解除合同，确认在2019年10月24日解除双方的租赁合同关系，被告邝顺和要求被告黄卓杰、黄绍萍将房屋返还给被告邝顺和，被告邝顺和已经向被告黄卓杰、黄绍萍赔偿了150000元。被告黄卓杰、黄绍萍、邝顺和共同确认涉案房屋为电梯楼。本院认为，本案系排除妨害纠纷。原告诉请排除妨害纠纷的案件共八个，涉及八个房屋。被告邝顺和将包含涉案房屋在内的八个房屋同时出租给被告黄绍萍，被告黄卓杰为被告黄绍萍的配偶，向被告邝顺和交纳八个房屋的租金，又以自己的名义将部分房屋出租给案外人，故本院确认被告黄绍萍、黄卓杰为承租人。根据审理查明，自2018年11月23日起，涉案房屋登记于原告名下，故原告自此依法享有涉案房屋的物权。被告邝顺和认为涉案房屋是兆峯公司以以物抵债的形式将房屋抵给兆联公司在先，但未提供有效的证据予以证明，故被告邝顺和应当承担举证不能的法律后果。因被告邝顺和没有充分证据证明其有权将房屋出租给被告黄卓杰、黄绍萍，故被告黄卓杰、黄绍萍以“买卖不破租赁”为由拒绝返还房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。被告黄卓杰、黄绍萍作为房屋实际使用人，应向原告返还涉案房屋，被告邝顺和作为共同侵权人，应与被告黄卓杰、黄绍萍共同向原告返还房屋，原告诉请被告黄卓杰、黄绍萍、邝顺和共同返还房屋，于法有据，本院予以支持。关于占有使用费。原告于2018年11月23日取得涉案房屋的物权，故有权向侵权人主张占有使用费。被告邝顺和确认已收取被告黄卓杰、黄绍萍的租金至2019年12月31日，故在2019年12月31日前所实际产生的占有使用费应当由被告邝顺和承担。如被告黄卓杰、黄绍萍、邝顺和在2019年12月31日前未向原告返还房屋，则占有房屋期间产生的占有使用费由被告黄卓杰、黄绍萍、邝顺和作为共同侵权人承担。关于占有使用费的标准。原告诉请参照《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》中心区域的小区电梯楼的标准22元/平方米/月计算占有使用费不违反法律规定，本院予以准许。经计算，每月的占有使用费为3028.08元（137.64平方米×22元/平方米/月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于利息。原告房屋被侵占，所导致的损失为租金的损失，故原告再另行诉请占有使用费利息于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄卓杰、黄绍萍、邝顺和于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市天选贸易有限公司返还佛山市禅城区************；二、被告邝顺和于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市天选贸易有限公司支付自2018年11月23日至返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费标准按照3028.08元/月标准计算；如被告黄卓杰、黄绍萍、邝顺和未于2019年12月31日前将房屋返还原告佛山市天选贸易有限公司，则被告黄卓杰、黄绍萍自2020年1月1日起，与被告邝顺和共同按照3028.08元/月标准支付占有使用费给原告佛山市天选贸易有限公司）；三、驳回原告佛山市天选贸易有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务及交还房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取358元、保全费386元，合计744元，由原告佛山市天选贸易有限公司负担2元，被告黄卓杰、黄绍萍、邝顺和负担742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十二月二十七日书记员  黄帼文附引用法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。