鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2264号原告：韩晓冬，女，1963年8月22日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：刘桂莲，辽宁千山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亮，鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地：沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：蒋慧英，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地：鞍山市铁西区人民路207号。法定代表人：李振东，该公司店长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。原告韩晓冬诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称大商新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商新玛特鞍山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王扬担任审判长，人民陪审员程雪、杨敬涵参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩晓冬的委托代理人徐亮，被告大商新玛特公司的委托代理人崔亦崇、被告大商新玛特鞍山分公司的委托代理人崔亦崇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩晓冬向本院提出诉讼请求：1、判令二被告依照租赁合同支付原告租金161945元；2、依法判令二被告承担本案律师费、交通费、打印费、诉讼费等全部诉讼费用。事实和理由：2009年11月11日，大商集团将其所有的位于鞍山市铁西区人民路207号大商.尚城生活商场一层93号商铺产籍号：2-47-444-93卖给原告，大商集团保证投资返还，并通过旗下被告1与原告签定租赁合同，用20年租金形式确保原告投资返还，并明确提前解约也付清20年租金来确保投资返还，2009年11月14日，又签定补充合同，将租赁方由被告1转成被告2，并再次确定被告2无力履行时由被告1继续履行投资返还义务。2018年12月28日，被告2单方作出了解除合同通知书，造成了原告的投资返还无法实现，故原告将其诉至贵院，请法院依法裁决。大商新玛特公司、大商新玛特鞍山分公司辩称：一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人同意给付合同解除之日止的位于铁西区的房屋租金4945.79元。计算方式：1、2018年8月15日至2018年11月14日季度租金为：（340元/平方米/季度）×9.77平方米×1个季度=3321.80元；2、2018年11月15日至2018年12月29日44天租金为：【（340元/平方米/季度）×9.77平方米/90天】×44天=1623.99元。2018年10月8日，被告发布人民路超市的停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过EMS快递方式向原告邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空场地、接收房屋，该房屋租赁合同解除。因此，原告要求给付合同解除后的租金没有事实依据，被告同意给付原告房屋租金4945.79元，并返还房屋。二、原告要求违约赔偿数额过高，请求法院予以调整。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产，双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与华奇置业公司签订的租赁合同已解除，整体运营的条件已不具备，被告与原告签订的租赁合同目的根本无法实现，所以租赁合同也应当予以解除。双方租赁合同已经履行近10年，原告租金收益已经基本收回购买房屋的投资款。被告持续亏损累计已达6600余万元，确实无力继续支付租金。《租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。根据《合同法》第119条规定，原告作为出租房有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。可是，原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施损失扩大，被告不应承担该部分损失的赔偿责任。三、答辩人提出解除《租赁合同》的主张，符合《合同法》规定，无需原告同意，不构成违约。因此，被告提出解除《租赁合同》主张合法有效。被告与华奇置业公司等商户签订的商铺租赁合同大部分已解除，现已无法整体运营；而且，被告持续亏损，如果继续履行合同所需要的财力、物力远远超过双方履行合同获得的利益，对被告明显不公，或不能实现合同目的。所以，双方签订合同后，发生了当事人无法预见的、不可抗力的客观情况巨大变化，致使订立合同的基础丧失。因此，被告根据《合同法》第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”和第96条规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行······”及110条第1款，第2款规定：事实上不能履行或履行费用过高。因此，被告向原告发送的解除合同通知书符合法定解除情形，是法定解除，不需要原告同意，也不需要确认他的法律效力，所以被告不构成违约，也就不发生2018年12月29日解除后违约赔偿租金责任问题。四、原告在诉状中所阐述的投资返还的内容不是事实。2009年10月，原告与鞍山华奇置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告从华奇置业有限公司购买了该商铺。之后，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方没有约定保证投资返还的条款。因此，被告没有投资返还义务及责任，原告所诉的内容不是事实。五、答辩人不同意承担原告律师费、交通费、印刷费等其他费用。原告律师费不是必然发生的费用，亦未提供证据证明已实际支付该笔费用。因此，原告主张的律师费不应该支持。另外，交通费、印刷费没有在《租赁合同》中明确规定，被告不同意支付。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分所对应的的诉讼费用，应由原告自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2009年11月14日，原告作为甲方与乙方大商新玛特公司签订《租赁合同》，约定：“由乙方承租原告所有的位于鞍山市铁西区人民路207号，大商·尚城生活（商场）一层93号商铺，建筑面积9.8㎡，租赁期限是自2009年11月15日起20年。合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年320元/平米/季，第二个五年340元/平米/季，第三个五年360元/平米/季，第四个五年380元/平米/季。合同第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方应将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条、违约责任3：在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”同日，原告与大商新玛特公司人民路分公司签订1份《补充合同》，约定：“原告韩晓冬商铺实测建筑面积9.77平方米。由于租赁合同签订时，大商新玛特鞍山分公司尚未成立，则承租方为大商新玛特公司，现将原租赁合同中承租方公司更改为分公司，若分公司注销或无力支付租金，则公司承担无限连带责任，继续履行合同。”大商新玛特鞍山分公司向韩晓冬给付租金直至2018年8月14日，此后未再支付租金。2018年10月8日，被告大商新玛特鞍山分公司发布停业公告，涉案商场于2018年10月19日起停止营业。被告大商新玛特鞍山分公司于2018年12月29日通过邮寄方式向原告韩晓冬送达解除合同通知书,截止2019年3月5日，被告尚欠租金7307.96元。上述事实，韩晓冬提供的证据有：1、《租赁合同》及《补充合同》各1份；2、委托合同及发票各1份。大商新玛特公司、大商新玛特鞍山分公司提供的证据有：1、《租赁合同》及《补充合同》各1份；2、转账凭证及发票各1份；3、停业照片1张；4、解除合同通知书1份；5、EMS快递单1份；6、《房屋租赁合同》及补充条款各1份；7、解除通知函1份。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》意思表示真实、合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告在《租赁合同》中约定“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”原、被告在租赁合同中约定被告享有解除权的条件一个是提前六个月书面通知，另一个是需要赔偿原告剩余租期的全部租金，被告未能赔偿原告剩余租期的全部租金，仅仅提前书面通知，故约定解除合同中的条件未成就。但是，本案中，作为承租方的被告不存在恶意违约的情形，现商场已停业，被告继续履行合同，对其显失公平，在此种情况下，被告主张解除合同，本院依法予以支持，解除日期应为被告首次诉讼的法庭辩论时间（2019年3月5日）。合同解除后，被告应当给付原告租赁期限内的租金7307.96元，并赔偿原告的合理损失，综合考虑双方租赁合同的履行期限及剩余期限，以及被告的违约情况，本院酌定按照四年租金计算损失，即53148.8元（340元/平方米/季×4季×4年×9.77平方米=53148.8元），对于韩晓冬主张的律师费、交通费、打印费等费用，应包含在上述损失内，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效后十日内给付韩晓冬租金7307.96元；二、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效后十日内赔偿韩晓冬53148.8元；三、驳回韩晓冬的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3539元，由韩晓冬负担2218元，由沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担1321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 扬人民陪审员 程 雪人民陪审员 杨敬涵二〇一九年十二月二十七日书 记 员 杨玉旸