贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5069号原告：陈琪，男，1990年2月15日出生，汉族，住贵州省贵阳云岩区。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄勇，男，该公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，该公司员工，一般代理。原告陈琪与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称：麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称：伟庭房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告陈琪、被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人胡春雪、徐蓉均到庭参加了诉讼。审理中，因当事人申请和解，本院依法扣除相应的审理期限。本案现已审理终结。原告陈琪向本院提出诉讼请求:1.确认原告与麒鑫房开公司于2017年11月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-1536、2017-1537）无效。2.判令被告麒鑫房开公司返还原告已付购房款共计261600元及利息（利息以261600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月22日起计算至被告实际返还款项全部之日止，暂计算起诉之日为18639元）。3.判令伟庭房开公司返还原告团购费共计60000元及利息（利息以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月22日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算起诉之日为4275元）。4.判令被告麒鑫房开公司赔偿原告52320元。5.本案诉讼费其他费用由被告承担。事实及理由：2017年11月22日，原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买花溪新时代麒鑫商业广场B1-4-4073、B1-4-40734号商品房及相关事宜。销售过程中，被告告知原告其销售商品房证件齐全，且合同也明确了预售商品房批准机关为贵阳市住房和城乡建设局，因此，原告向被告支付了购房款及团购费共计321600元。合同签订后，被告麒鑫房开公司未按照约定交付期限交房，经查询得知被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，被告伟庭房开公司以团购费名义非法收受委托以外的酬金，两被告的行为侵害了原告合法权益。现诉至法院，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称，我方已取得商品房预售许可证，销售房屋是合法的，因此，双方签订的合同合法有效，不同意退还原告购房款及赔偿损失。团购费我公司并未收取，不应承担返还责任。被告伟庭房开公司辩称，原告与我公司签订有居间协议，原告自愿选择交3万元抵8万元的优惠，协议约定团购费不予退还，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年11月11日，原告陈琪与被告伟庭房开公司签订《伟庭居间服务协议》，约定“伟庭房开公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房意向房号B1-4073、B1-4074，服务费60000元，您所获得购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵10万元购房款……您在签署本协议书之时应向伟庭房开公司支付团购费20000元。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房且与开发商签署商铺《定购协议》或《商品房买卖合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告陈琪向被告伟庭房开公司交纳20000元。2017年11月22日，原告陈琪与被告麒鑫房开公司分别签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2017-1536、2017-1537），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】［【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ1幢4层4073号、Ｂ1幢4层4074号房，建筑面积均为16.30平方米，商品房单价均为每平方米16000元，总金额均为260800元，买受人支付总房款50%首期款金额分别为：130800元整，尾款金额为：130000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。合同签订当日，原告向被告麒鑫房开公司分别支付两套房的房款各130800元，共计261600元，向被告伟庭房开公司交纳40000元。之后，原告知晓被告麒鑫房开公司尚未取得出售房屋的商品房预售许可证，遂诉至本院请求如前。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.原告提交2019年4月22日贵阳市花溪区住房和城乡建设局文件，标题为“关于新时代·麒鑫商业广场购房人申请的答复”，拟证实答复意见为责令二被告退房退款，二被告对真实性均无异议。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、营业执照、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、《伟庭居间服务协议》、收据、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：国家对商品房预售行为实行行政许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告麒鑫房开公司作为房地产开发企于请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告周攀原告周攀业，在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》，由于其对出售的案涉房屋在本案审理中才取得商品房预售许可证明，因此，双方签订的合同应当认定无效，故对原告第一项诉请确认合同无效，予以支持。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告麒鑫房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告支付被告麒鑫房开公司的两套房的购房款总计为261600元，故对原告主张被告麒鑫房开公司返还原告购房款261600元并支付利息，符合法律规定，予以支持。至于利息的计算标准，自2017年11月22日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告要求被告麒鑫房开公司赔偿损失52320元，结合本案实际及原告实际损失，酌定由被告麒鑫房开公司承担原告支付购房款261600元的10%赔偿责任即26160元，超出部分，本院不予支持。案涉房屋由麒鑫房开公司委托伟庭房开公司独家销售，伟庭房开公司通过与原告签订《伟庭居间服务协议》，以“享受交3万元抵10万元的购房款”的方式收取原告团购费60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”；第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭房开公司系麒鑫房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，伟庭房开公司实际收取原告缴纳的团购费，应由其承担返还责任。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费60000元及支付利息，符合法律规定，本院予以支持。至于利息的计算标准，自2017年11月22日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈琪与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年11月22日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：2017-1536、2017-1537）无效；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈琪购房款261600元及支付利息（自2017年11月22日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈琪26160元。四、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈琪团购费60000元及支付利息（自2017年11月22日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告陈琪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3626元，由原告陈琪负担240元，贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担2681元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇一九年十二月三十一日书记员  季 晨