赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初9197号原告（反诉被告）：史某，男,1991年1月4日出生,公民身份号码×××，现住赤峰市。委托诉讼代理人：张某，内蒙古法林律师事务所律师。被告:宋某,男,1994年9月13日出生,公民身份号码×××,现住赤峰市。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古大川律师事务所律师。第三人：赤峰盛世纪房地产经纪有限公司。住所地：赤峰市新城区水榭花都B区东门。法定代表人：鲍某，经理。原告史某诉被告宋某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，宋某申请追加赤峰盛世纪房地产经纪有限公司（盛世纪公司）为第三人参加诉讼，并在法定期限内提出反诉，本院依法受理并通知盛世纪公司为第三人参加诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史某的委托诉讼代理人张某、被告宋某的委托诉讼代理人王某1到庭参加诉讼，第三人盛世纪公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。史某向本院提出诉讼请求：判令解除原告史某与被告宋某签订的《房屋买卖合同》，判令被告双倍返还定金32000元。事实和理由：2019年6月14日，原告史某与被告宋某在盛世纪公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定将被告所有的松山区新城龙熙园小区4-2号楼3号楼位于赤峰市××区出卖给原告。原告于签订合同当日向被告支付定金16000元。合同约定自合同签订之日起45个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，被告至今未履合同约定的房屋过户义务，另合同中约定甲方（被告）承诺无司法查封或限制转让的情形，合同签订时，被告对此事实予以隐瞒，其行为已构成违约，原告具有约定解除权。故诉至法院，诉请如前。宋某辩称，同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》，涉案房屋系宋某的亲属郑某进行司法了查封，原因是宋某尚欠郑某借款500000元。郑某在宋某出售涉案房屋及办理银行贷款期间，与原告史某协商房屋出售事宜，并交纳全部手续费，原告对此知晓，故其所述司法查封并非实质意见上不能出售的情形，宋某在合同履行过程中不构成违约，系原告违约，故应向被告支付违约金，在反诉中予以主张。宋某向本院提出反诉请求，判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》，由反诉被告给付反诉原告宋某违约金250000元。事实和理由：2019年6月14日，反诉原告与反诉被告经盛世纪公司居间服务签订了《房屋买卖合同与居间合同》和《办理贷款服务协议》，约定反诉原告将其所有的位于赤峰市××区阁楼3，面积156.42平方米，以125万元的价格出售给反诉被告。反诉被告向反诉原告交纳定金16000元，办理贷款金额为1090000元，贷款期限30年。反诉被告应于获得银行审批通过后交纳首付160000元。同时，合同约定，反诉原、被告应将办理贷款所需证件在7个工作日向居间方交纳，但反诉被告迟迟不予提供，经居间方多次催促，反诉被告拒不履行办理贷款的义务。后反诉原告又委托赤峰市中景房地产中介服务有限公司为反诉被告办理贷款，反诉被告按要求提供贷款所需材料，但在等待审批期间提提起本案诉讼，应支付违约金250000元。史某对反诉辩称，同意解除与反诉原告签订的《房屋买卖合同》，但不同意支持违约金。因反诉原告隐瞒了涉案房屋存在司法查封的情形，即使反诉原告与案外人郑某存在债权债务关系，但根据被司法查封的房屋不能进行产权变更登记及办理贷款的规定，史某未能在盛世纪公司办理贷款，而后经宋某联络其他公司办理贷款时，方知涉案房屋存在司法查封。第三人盛世纪公司未作答辩亦未提交证据。当事人围绕其诉辩主张提交了证据，本院依法组织当事人进行举证、质证，现对证据作如下认定：对原、被告均提交的《房屋买卖合同与房屋买卖居间合同》及原告提交的定金收据及房地产权属登记簿，对方对其真实性均无异议，本院对证据载明内容予以采信；对2019年9月14日对郑某的录音资料，因被录音人郑某本人到庭作证，结合其出庭作证的证言，能够证明其作为宋某的债权人、涉案房屋的保全申请人，同意为涉案房屋办理产权变更手续的事实，本院对证据予以采信；对房地产权属登记簿，用以证明涉案房屋于2018年3月7日被查封，证据与被告提交的赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初2489号民事判决书、（2018）内0402执保161号执行裁定书相印证，能够证明涉案房屋由案外人郑某提出保全并查封的事实，本院对证据载明内容予以采信。对被告提交的居间服务费收据，能够证明被告交纳了居间服务费10000元的事实，本院予以采信；对物业保证金收据，不能证明该费用与本案具有关联性，本院不予采信；对赤峰市房地产买卖合同、结婚证、身份证、户口簿、不动产登记证复印件，结合证人王某2的证言，能够证明双方在履行合同过程中，因原告首次向盛世纪公司申请办理贷款未通过后，再次向赤峰市中景房地产中介服务有限公司申请办理贷款，而向该公司提交相关资料的事实，本院予以采信。本院经审理查明：2019年6月14日，原告史某与被告宋某在第三人盛世纪公司的居间下，签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》（以下简称合同），约定：1、宋某（甲方）将位于赤峰市××园阁楼3，面积156.42平方米，以1250000元的价格出售给史某（乙方）；2、支付方式为订立合同当日，史某向宋某交纳16000元购房定金，贷款1090000元；3、双方自合同签订当日算起7日内备齐贷款及协助办理贷款所需的有效证照送达至盛世纪公司（丙方）并启动贷款程序，逾期送达而导致交易流程延期，逾期超过约定期限15个工作日的，自逾期之日起由逾期方向另一方支付房屋成交价格万分之五的违约金；4、盛世纪公司收到双方提供的贷款所需材料后，通知双方到银行或代办机构面签贷款申请，史某应于银行审批通过后，支付首付款160000元（含定金），贷款金额以银行批复为准，如贷款银行机构不批准，史某有权在产权过户前更换其他贷款银行办理贷款手续，宋某应及时配合，如一方不配合办理视为违约。因史某个人原因不能办理贷款的自行承担；5、宋某承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的情形，如违反承诺导致该房屋不能办理所有权转移登记或发生债权债务纠纷，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应书面通知另一方，并由违反承诺方按照房屋成交价格20%赔偿守约方的损失。合同签订后，史某支付购房定金16000元，并向盛世纪公司申请办理贷款但未通过，而后，又向案外人赤峰中景房地产中介服务有限公司申请办理贷款，该贷款办理期间，史某得知涉案房屋存在司法查封，故拒绝继续办理贷款申请，现主张解除双方签订的合同。另查明，2018年3月7日，案外人郑某以与被告宋某存在债权债务关系为由，申请将宋某所有的涉案房屋进行诉前财产保全，金额为500000元。赤峰市红山区人民法院于当日作出（2018）内0402执保161号执行裁定书，将宋某名下的涉案房屋予以查封。2018年4月17日，郑某向该院提起民事诉讼，该院于2018年5月21日作出（2018）内0402民初2489号民事判决，判决宋某给付郑某人民币500000万元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中，原告史某与被告宋某签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。本案争议焦点为涉案房屋所存在的司法查封情形是否属于被告违约行为，应否赔偿对方的经济损失？根据双方签订的合同，被告宋某承诺“该房屋无司法查封或其他限制转让进行约束”以及“如一方违反承诺，导致房屋不能办理所有权转移登记或发生债权债务纠纷，守约方有权解除合同”的约定。原告按合同约定支付定金并完成首次办理贷款申请，被告亦按约定协助原告提交贷款所需资料的义务，在首次贷款未通过、再次申请贷款提交资料期间，原告以涉案房屋存在司法查封为由提出解除合同，但该司法查封并不是双方继续履行合同的障碍，原告亦不能证明涉案房屋不能办理所有权转移登记，故原告主张被告存在违约行为并要求双倍返还定金的诉讼主张不能成立。鉴于被告同意并主张解除双方所签订的涉案合同，系对其权利的自愿处分，本院尊重当事人的意思自治，故对该主张予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行,已经履行的,根据合同履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。反诉中，反诉原告要求反诉被告支付违约金，鉴于被告在出售涉案房屋时对房屋存在的司法查封未如实告知，导致房屋在交易时存在一定瑕疵，虽提交了证据证明申请查封涉案房屋的权利人郑某同意在完成该交易，即可对涉案房屋解除查封，且不影响房屋产权变更登记，但解除司法查封行为尚处于未知状态，其主张原告应承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告收取原告支付的16000元定金，应自合同解除后，予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条条规定，判决如下：一、解除原告史某与被告宋某签订的《房屋买卖与房屋买卖居间服务合同》；二、被告宋某于本判决生效后十日内返还原告史某定金16000元；三、驳回原告史某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宋某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，反诉案件受理费2525元，由原告史某负担300元，被告宋某负担2525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 董晓磊 二0一九年十二月三日书记员 王 浩