广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0604民初23698号 原告：佛山市星城物业管理有限公司。住所地广东省佛山市*******。统一社会信用代码914************305。 法定代表人：陈某1。 委托诉讼代理人：荀冰霞，女，汉族，1978年2月16日出生，住广东省佛山市禅城区******。公民身份号码362************526。系公司员工。 被告：陈洁梅，女，汉族，1982年5月18日出生，住广东省四会市*******************。公民身份号码441************22X。 委托诉讼代理人：黄建强，男，汉族，1972年9月23日出生，住广东省佛山市南海区***************。公民身份号码441************899。与被告系夫妻关系。 原告佛山市星城物业管理有限公司与被告陈洁梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人荀冰霞、被告委托诉讼代理人黄建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2010年7月至2019年6月车位物业管理费3240元，逾期支付管理费滞纳金（以应付管理费为本金，按照逾期每日0.3％的标准，从逾期付款之日起算，暂计算至2019年6月30日的滞纳金为15600.6元），上述费用合共18840.6元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告接受佛山市丽日华庭业主委员会的委托为丽日华庭小区提供物业管理服务，被告是该小区业主。根据原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定，汽车位管理服务费30元/月/个，管理费按照季度缴交，每次缴纳时间为当季第二个月的15号。逾期缴交管理费的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。现被告拖欠物业管理费，违反合同约定，直接影响了其他已交业主所接受的物业管理服务质量。为此，原告请求法院依法判决。 被告辩称：第一，被告与原告之间没有签订物业管理合同，原告与业委会签订的合同对被告没有约束力，故原告的诉请没有依据。第二，原告的主张已经超过诉讼时效。第三，关于涉案车位，被告是二手业主，一手业主告知被告，开发商承诺不用缴纳该车位的物业管理费，一手业主也一直没有缴纳，故被告也无需缴纳。 原告在诉讼中举证： 1.原告营业执照、被告居民身份证，证明原、被告的诉讼主体资格。 2.欠费明细表，证明被告拖欠物管费的期间、金额，合计3330元。在拖欠期间，原告无从知道被告与一手业主之间的交易，后因今年升级系统原告才得知涉案车位在2010年变更产权人。 3.《物业管理委托合同》3份及补充协议，证明在被告欠费期间，原告始终是涉案小区的物业服务方，原告有权向被告收取物管费。合同明确约定物管费的收费标准，汽车位是30元每月每个，且合同约定违约责任，逾期交纳管理费按照每日应交管理费的千分之三支付滞纳金。 4.房地产权证，证明涉案车位属于被告所有。 被告在诉讼中未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，该证据由原告单方制作，具体应由被告承担的项目、金额于本院认为部分具体论述；证据3，原告能够提供原件予以核对，本院对真实性予以确认。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 2009年6月1日，原告（乙方）与佛山市丽日华庭业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将丽日华庭小区委托予乙方实行物业管理，并订立本合同。委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。甲方委托乙方管理房屋建筑共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序等。本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，并可在本合同期限内按小区管理级别的提高或根据政府有关部门规定对各类收费适当调整，小区现行各类收费：汽车位：30元/月*个。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。 2012年6月1日，原告（乙方）与佛山市丽日华庭业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为两年，自2012年6月1日起至2014年5月31日止。该合同其他内容与上述2009年6月1日签订的《物业管理委托合同》基本一致。 2014年6月1日，原告（乙方）与佛山市丽日华庭业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为两年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。该合同其他内容与上述2009年6月1日签订的《物业管理委托合同》基本一致。 诉讼中，原告陈述：在2017年5月31日管理期限届满后，因原业主委员会任期已满，没有成立新的业主委员会，故原告没有续签合同，但仍由原告在涉案小区提供物业管理服务。原告无法得知被告与一手业主之间的交易，至2019年因小区停车系统升级才知道涉案车位于2010年变更产权人。原告主张每期车位物业管理费于每季度第二个月的15日前交纳。被告陈述：被告确认2010年7月1日至2019年6月30日期间没有向原告缴纳涉案车位管理费，亦确认由原告在涉案小区提供物业管理服务。在上述欠费期间，被告因换卡多次到管理处办理，原告不可能不知道涉案车位产权变更的事实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市丽日华庭业主委员会签订的三份《物业管理委托合同》均系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。 关于被告提出诉讼时效的抗辩。首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务。涉案合同未约定每期车位物业管理费的支付期限，但原告自述每期车位物业管理费于每季度第二个月15日前缴纳，故每一期车位物业管理费各自独立，诉讼时效应从每一期车位物业管理费履行期限届满之日起计算。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《民法总则》于2017年10月1日实施，本案原告主张的涉案物业2010年7月至2015年9月的车位物业管理费在《民法总则》施行前已超过二年诉讼时效。因原告并无有效证据证明上述应催收期间内已作催收，而其至2019年8月21日才提起本案诉讼，故上述2010年7月至2015年9月车位物业管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见有理，本院予以采纳。2015年10月至2016年9月的车位物业管理费，该最后一期于2019年8月15日届满，故同理原告于2019年8月21日才提起本案诉讼，已超过法定诉讼时效。综上，本院对原告主张被告支付2010年7月至2016年9月的车位物业管理费的诉讼请求不予支持。至于2016年10月至2019年6月的车位物业管理费，因未超出三年的诉讼时效，原告依法有权主张。 关于原告主张被告支付车位物业管理费的诉请。如上所述，2010年7月至2016年9月的车位物业管理费因超出法定诉讼时效，原告无权向被告主张，本院对该部分诉请依法不予支持。对于2016年10月至2019年6月的车位物业管理费，被告确认未向原告缴纳该期间的车位物业管理费的事实，本院对此予以确认。被告抗辩称因开发商承诺该车位的一手业主无需缴纳车位物业管理费，故其亦无需向原告缴纳该费用。对此，被告并无有效证据予以证明，且第三人的承诺不可对抗原、被告之间的合同义务，有违合同相对性原则。故，被告的抗辩无理，被告应向原告支付2016年10月至2019年6月的车位物业管理费990元（30元/月/个×33个月）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。 关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。涉案《物业管理委托合同》约定，如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。因被告未按期向原告缴纳车位物业管理费，原告依法依约有权向被告主张滞纳金。合同约定的滞纳金标准超过法定标准，被告亦提出异议，故本院酌定按照年利率24%计算。经计算，就2016年10月至2017年5月的车位物业管理费，被告应以每期欠缴车位物业管理费为本金，分别于每季度第二个月16日起按照年利率24%向原告支付至2019年6月30日的滞纳金140.32元。而超出该期间的部分，因超过合同期限，原告主张被告支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈洁梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2016年10月至2019年6月车位物业管理费990元及滞纳金140.32元； 二、驳回原告佛山市星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告陈洁梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取136元，由原告佛山市星城物业管理有限公司负担128元，被告陈洁梅负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  郑泽霞 二〇一九年十一月二十九日 书记员  林嘉敏 附引用法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。