新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初3071号原告：新乡明大置业有限公司，统一社会信用代码9141070056373610XJ，住所地新乡市向阳路明大拉斐国际小区。法定代表人：刘燕，董事长。委托诉讼代理人：史瑞芳，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗俊峰，河南仟问律师事务所律师。被告：任元保，男，1951年9月18日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：余海锋，河南咸祐律师事务所律师。原告新乡明大置业有限公司（以下简称“明大置业公司”）与被告任元保商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案。2018年8月13日，任元保对明大置业公司提出反诉。2018年12月12日，本院作出（2018）豫0702民初3065号之一民事裁定，驳回明大置业公司的起诉和任元保的反诉。明大置业公司和任元保均不服，分别提起上诉。2019年2月18日，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终768号民事裁定，撤销原审裁定，指令本院审理。本院于2019年5月10日立案后，任元保于2019年7月1日向本院提出撤回反诉申请，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明大置业公司的委托诉讼代理人史瑞芳、苗俊峰，被告任元保的委托诉讼代理人余海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明大置业公司诉称，其在新乡市××路开发了明大拉菲国际小区项目，建成后对外预售商业用房。2017年12月25日，明大置业公司与被告任元保签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-1225141），约定任元保当日一次性支付房款购买明大拉菲国际小区8号楼1层104号商铺，建筑面积为125.89平方米，总价款为2555567元。购买房屋时，任元保只支付了150000元购房款，并作出保证全额付款的承诺，基于信任，明大置业公司在没有收到任元保剩余购房款的情况下，就为其办理了网签备案手续。网签后，任元保一直未按约定时间向明大置业公司交付剩余房款2405567元。经多次催要，明大置业公司发现任元保根本没有购买能力。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”的约定，明大置业公司现依法提起诉讼，请求判令：1、解除明大置业公司与任元保签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-1225141）；2、任元保将其购买的明大拉菲国际小区8号楼1层104号商铺返还明大置业公司；3、本案诉讼费用由任元保承担。被告任元保书面辩称，其与原告明大置业公司之间不存在商品房买卖关系，明大置业公司不应以商品房销售合同为案由进行诉讼。本案因案外人冯卫华向任元保借款，明大置业公司用涉案房产以网签备案的方式作为借款担保而产生纠纷，实质上属于民间借贷纠纷。因此，在查明上述事实后，人民法院不应以商品房买卖合同纠纷为案由进行审理。任元保已经履行了出借约定款项的合同义务，冯卫华没有按期归还借款，依照借款合同的约定，明大置业公司无权主张备案价格的差额部分，任元保不应再支付购房款。任元保没有占有涉案房产，明大置业公司也没有将涉案房产交付任元保，后者在客观上无法返还涉案房产。综上，请人民法院在查清事实后依法驳回明大置业公司的诉讼请求。原告明大置业公司向本院提交的证据材料有：1、2017年12月25日《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-1225141）1份，证明双方当事人之间的合同关系以及被告任元保应付的购房款数额。2、2017年12月25日收据（凭证号码№6000492）1份、中国建设银行新乡开发区支行个人活期账户交易明细1份，共同证明任元保仅支付了部分购房款。被告任元保向本院提交的证据材料有：1、2017年12月25日借款合同（合同编号：2017-12-25）及附件1、附件2、附件3各1份，证明冯卫华与任元保于2017年12月25日订立借款合同，约定：冯卫华向任元保借款3000000元，利息2分，借期为2017年12月25日至2018年6月25日；以向阳路589号拉菲国际8号楼103房和104房作为担保；冯卫华自收到出借款项后为任元保办理商品房网签备案合同；如果借款到期不还，网签的购房合同不再办理更名手续，依照网签买卖合同金额由冯卫华在十日内出具网签购房合同全额购房发票及相关手续，任元保不再补齐备案价格差额款项（网签备案合同差额款项2236994元），本借款合同终止，本次借款不再归还；冯卫华指定将借款3000000元转入耿忠艳账户。2、2017年12月25日《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-1225140）1份；3、2017年12月25日《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-1225141）1份；4、2017年12月24日收据（凭证号码№6000491）1份；5、2017年12月25日收据（凭证号码№6000492）1份；6、营业执照1份；7、暂定资质证书1份；8、2017年3月1日明大置业公司商铺销售招商委托书（复印件）1份；9、2017年3月1日新乡市静雅酒店管理有限公司（以下简称“静雅酒店管理公司”）商铺销售招商委托书（复印件）1份；10、2018年8月13日林州市五龙镇丰裕村村民委员会证明1份；11、新乡县农村信用合作联社放贷凭证1份，上述证据共同证明在没有将出借资金交付冯卫华的情况下，冯卫华按照约定并通过明大置业公司将涉案的103房和104房网签备案到任元保名下，明大置业公司在借款合同签订当日出具收到任元保5236994元购房款的收据；明大置业公司委托静雅酒店管理公司销售涉案房产，后者又转委托冯卫华销售涉案房产；任元保儿子任震在此次纠纷前已经通过冯卫华等人购买一套房产并办理了银行按揭，其使任元保有充足的理由相信冯卫华完全有权处分涉案房产，明大置业公司是否收到购房款是其与冯卫华等人之间的内部关系。12、冯卫华证明1份、沈明良身份证（复印件）1份，共同证明冯卫华指定将3000000元借款中的1000000元转入沈明良的浦发银行账户。13、中国农业银行新乡县支行银行卡/活期存折交易明清单1份，证明为履行出借义务，任元保于2017年12月26日向沈明良指定的账户转款1000000元，于2017年12月27日向耿忠艳账户转款1800000元，另通过时爱菊向耿忠艳转款200000元，已经按照约定完成出借义务。庭审期间，被告任元保对原告明大置业公司提交的证据1的真实性无异议，但主张本案的基础关系表面上是房屋买卖合同，实质上是借款及以房屋买卖为名的担保关系。对证据2的真实性无异议，但主张明大置业公司在2017年12月24日还出具了一份金额为4936994元的收据，而个人活期账户交易明细仅能证明明大置业公司收到了沈明良转款3000000元中的300000元。明大置业公司对任元保提交的证据1的真实性不发表意见，但认为从该证据可以看出是任元保与冯卫华个人发生的借款关系，冯卫华对涉案房屋没有所有权，其不能推断出与本案及明大置业公司有关。对证据2、3、5、6、7、10均无异议。对证据4的真实性无异议，但主张公司未收到相应款项。对证据8、9有异议，认为其系复印件，不予质证。对证据11无异议，但认为与其无关。对证据12、13无异议，但认为其与本案无关。经庭审质证，原告明大置业公司提交的证据1、2客观真实、形式合法，故本院均予以认证。对被告任元保提交的证据1、10、11的真实性予以确认。证据2、3、4、5、6、7客观真实、形式合法，故本院予以认证。证据8、9、12、13与本案事实无直接关系，本院不予认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2017年12月25日，明大置业公司与任元保签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-1225141），双方约定：任元保一次性出资2555567元购买明大置业公司开发建设的位于新乡市××路以北、规划振中街以西、一〇三厂以东的明大·拉菲国际小区8号楼1层104号商铺（建筑面积125.89平方米）。合同签订后，任元保仅支付了150000元。现明大置业公司要求解除合同，任元保返还上述房屋。另查明，上述房屋已在新乡市不动产登记和交易中心办理备案。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。本案中，任元保与明大置业公司签订商品房买卖合同，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。而任元保至今未按合同约定支付全部购房款，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定对明大置业公司要求解除其与任元保签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在上述合同解除的情况下，任元保应向明大置业公司返还涉案房屋，明大置业公司则应向任元保返还其已收取的150000元。任元保辩称明大置业公司系以涉案房屋进行网签备案的形式为冯卫华向任元保借款进行担保，双方之间不存在商品房销售合同关系，但从其提交的一系列证据来看，与任元保签订借款合同并向其出具收据、还款计划书的均是冯卫华而非明大置业公司，任元保提交的借款合同中虽然载明以涉案房屋作为借款担保，但其并未得到该房屋所有人明大置业公司的同意或追认。任元保称明大置业公司委托冯卫华销售涉案房屋，但其提交的证据仅显示明大置业公司曾委托静雅酒店管理公司销售相关房屋，后者又转委托冯卫华，而根据《中华人民共和国合同法》第四百条规定，受托人转委托需经委托人同意，但任元保对此并无证据证明，即使如其所述，冯卫华有权销售涉案房屋也并不必然得出其可以用涉案房屋为其个人借款进行担保的结论，因此，现有证据不能证明任元保与明大置业公司之间存在直接的借款担保关系，且任元保在本案首次诉讼时坚持称已经全额支付了涉案房屋的购房款，现又提出与明大置业公司之间存在借款担保关系，后者只是以涉案房屋作为还款担保，前后陈述明显矛盾，同时，任元保的上述答辩意见也与本案不属同一法律关系，故本院不予支持，任元保可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除新乡明大置业有限公司与任元保于2017年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-1225141）；二、任元保于本判决生效之日起十日内向新乡明大置业有限公司返还位于新乡市向阳路以北、规划振中街以西、一〇三厂以东的明大·拉菲国际小区8号楼1层104号商铺，新乡明大置业有限公司于接收上述房屋同时返还任元保150000元。如果新乡明大置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27245元，保全费5000元，共计32245元，由新乡明大置业有限公司承担2245元，任元保承担30000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇一九年十二月九日代书 记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）