大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初6814号原告（反诉被告）：大连泊寓管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区永平街82号。法定代表人：潘猛，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宋闻博，系辽宁添赢律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连民政企业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区武昌街50号。法定代表人：王树元，系该公司董事长。委托诉讼代理人：缴文娴，系辽宁朋信律师事务所律师。原告（反诉被告）大连泊寓管理有限公司（以下简称泊寓公司）与被告（反诉原告）大连民政企业有限公司（以下简称民政公司）房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋闻博，被告的委托诉讼代理人缴文娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告返还签约保证金人民币575000元；2、请求法院判令被告向原告给付违约金人民币575000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年6月27日，原、被告就租赁位于大连市中山区武昌街50号房屋协商一致形成房屋租赁合同。原告作为承租房，被告作为出租房，双方在合同中约定了房屋交付的时间及交付的条件。因案涉房屋土地性质，至起诉之日仍不满足双方约定交付的条件，根据双方合同约定，被告应将相应签约保证金返还原告，并支付相应违约金。但至起诉之日前，被告始终予以推诿，至今仍未将签约保证金予以返还。故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称：原被告签订该合同后，是原告一直违约不履行合同义务，致使房屋满足交接条件后原告一直未进行房屋交接，构成对合同的根本违约。原告声称的不能办理消防验收手续，经被告与消防主管部门核实，消防主管部门从未接到原告任何申请材料。故原告不能仅凭其主观臆测而拒绝履行合同。原告拒绝合同的行为给被告造成了巨大的经济损失。故在本案中被告提起反诉。反诉原告民政公司向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付截止至2019年8月19日的剩余租金575000元；2、由反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月27日，反诉原告与反诉被告签订《泊寓房屋承租合同》，双方约定泊寓公司承租民政公司名下所有的位于大连市中山区武昌街50号的房屋，租赁期限20年，自2019年2月20日起至2039年2月19日止。承租合同约定，2019年2月20日民政公司与泊寓公司完成租赁房屋的交接工作。其中在《泊寓房屋承租合同》中第五条明确约定了房屋的交接标准，第六条，双方约定了租金的支付标准、支付方式和支付周期。且在6.2中约定，泊寓公司应向民政公司支付首年3个月租金即575000元作为签约的保证金。双方签订《泊寓房屋承租合同》后，民政公司为履行该合同进行了各方面的准备工作。与大连大学的《房屋租赁合同》于2019年2月2日到期后，民政公司未与大连大学续约，大连大学腾空案涉出租房屋。案涉出租房屋完全符合交付标准。但泊寓公司因其母公司万科集团的长租公寓业务收缩原因，在合同约定的交接日期之后以消防验收问题为借口，迟迟不履行交接手续。截止至本反诉提起之日，承租期限已满半年，泊寓公司未向民政公司支付任何租金，故在此，民政公司向泊寓公司主张半年租金1150000元，抵扣泊寓公司先前向民政公司支付的575000元履约保证金，反诉被告泊寓公司应向反诉原告民政公司支付剩余租金575000元。故提出反诉请求。反诉被告泊寓公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告认为其交付的房屋满足交付标准仅是按合同第五条约定，却忽略了第三条的交付前提。反诉被告作为房屋的使用者，应当承租满足个人使用条件的房屋，反诉原告所提供的房屋不具备上述条件，仅以符合交接条件来抗辩缺乏事实及法律依据。因此请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，原告泊寓公司（乙方）与被告民政公司（甲方）签订《泊寓房屋租赁合同》，该合同约定：泊寓公司承租民政公司所有的位于大连市中山区武昌街50号房屋，总面积3945.29平方米。合同第三条合作前提约定，该物业的消防由乙方办理，如甲方无法提供消防水池位置，致使消防手续无法正常办理，或消防手续因土地性质及其他任何原因制约无法取得消防手续的审核及验收，致使项目无法办理营业执照及其他开业所有手续的，甲方需15日内退还乙方保证金等其他已支付费用，并赔偿乙方3个月租金作为违约金；租赁期限为自2019年2月20日起至2039年2月19日止，为期二十年。其中装修免租期6个月，自2019年2月20日至2019年8月19日止，甲方承诺在2019年2月20日前完成向乙方的全部交付工作；关于租金约定，案涉房屋的初始租金为230万元/年，乙方在本合同签订后30个工作日内向甲方支付首年3个月租金575000元作为签约保证金；合同第八条协助事项约定，甲方配合乙方办理开业前所需的消防手续和营业执照等手续文件，确保出租物业具备可经营公寓的条件；第九条违约责任约定，因甲方未完成合同第三条约定的任一合作前提则视为甲方违约，甲方应返还乙方保证金，并赔偿首年3个月租金，同时赔偿设计费及乙方前期其他用于因出租物业支出的全部费用。经乙方书面同意的，甲方应当在一个月的宽限期内完成全部合作前提约定的义务。因乙方违约致使本协议不能继续履行的，已缴纳租金、保证金甲方不予返还。合同签订后，原告向被告支付保证金575000元。2019年2月19日，原告向被告发送《关于泊寓房屋承租合同之无法消防验收的发函》，主要内容为因消防部门明确表示工业用地项目无法完成二次消防验收，要求租期起始日期及免租期顺延。2019年4月17日，被告向原告回函，案涉房屋已于2019年2月20日前已具备交接条件，但原告一直协商不进行物业接收，被告要求原告接收案涉房屋。同日，被告发函表示合同约定由原告办理的消防验收手续，可改为由被告进行办理。2019年4月23日，原告向被告发送解除函，要求解除合同，返还保证金。另查，被告所有的位于大连市中山区武昌街50号房屋，地类用途为工业用地。该案涉房屋自2000年开始即作为大学生公寓使用，大连市公安局中山区分局消防科曾于2000年11月14日作出消防安全检查意见书，意见为该场所已具备消防安全条件，同意使用。2016年1月30日，被告与大连大学签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给大连大学作为大学生公寓，期限自2016年2月3日至2019年2月2日，租金为240万每年。承租期间未有消防部门提出消防不合格的问题。因被告与原告签订了租赁合同，被告未能与大连大学续签合同，并于2019年2月2日之前将案涉房屋腾空，等待原告交接。但原告一直未能和被告就案涉房屋进行交接。本院认为，合同当事人应当依约全面履行自己的义务。原、被告签订的《泊寓房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应严格恪守履约。现被告为履行合同，未与原承租人续签合同，将案涉房屋腾空，但原告以无法办理消防手续为由拒绝接收房屋。案涉房屋的土地性质虽系工业用地，但坐落于大连市中山区繁华地带，自2000年以来一直作为大学生公寓使用，消防、工商等部门均有备案，没有消防等部门对其进行处罚或限制其使用。原告预利用该案涉房屋作为公寓使用，应到相关的消防部门办理消防手续，原告不但未能履行申报流程，连最基本的消防图纸亦未能提供，被告虽应提供协助义务，但原告作为承租人不去消防部门办理消防手续，被告无法自行办理。原告仅凭案外人在民意网的留言即确定案涉房屋无法办理消防手续，其存在明显的主观臆断，以该理由拒绝接收房屋，系违约行为，应当承担相应的违约责任。现原被告双方均已实际行动确认不再继续履行合同，故原被告签订的《泊寓房屋租赁合同》应于解除。根据合同约定，因原告违约致使合同不能继续履行的，已缴纳租金、保证金被告不予返还，原告已支付保证金575000元，因其违约行为，被告有权不予返还。故原告请求被告返还保证金、支付违约金，无事实和法律的依据，本院不予支持；关于反诉原告请求反诉被告支付房屋租金一节，因反诉原告信赖反诉被告能履行案涉合同，丧失了与前承租人续签合同的机会，反诉被告拒绝接收房屋，案涉房屋一直处在在空置的状态，已损失了半年多的房屋租金，虽已判决保证金不予退还，仍不能弥补反诉原告的租金损失。但反诉原告请求反诉被告支付六个月租金明显加重了反诉被告违约成本，根据反诉被告违约的程度、反诉原告的实际损失，反诉被告应给付反诉原告二个月租金即38万元（230万÷12个月×2个月）（取整）为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求；二、反诉被告大连泊寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告大连民政企业有限公司租金38万元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费15150元，由原告大连泊寓管理有限公司负担。反诉案件受理费4775元，由反诉原告大连民政企业有限公司负担1625元、由反诉被告大连泊寓管理有限公司负担3150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 弘人民陪审员 高 杰人民陪审员 韩 丽二〇一九年十二月二十三日书 记 员 周思雨