汉中市汉台区人民法院 民事判决书                           (2018)陕0702民初50号     原告（反诉被告）：汉中市城市建设投资开发有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7515。法定代表人：张汉安，系该公司总经理。委托代理人：何少成，系该公司办公室主任。委托代理人：任谦，陕西兢业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汉中市汉台区XX广场。经营场所：汉中市汉台区XX广场。注册号：XXXXXXXXXXX5693。经营赵堰平，者：，系该家具广场负责人。委托代理人：欧振凯，北京隆安律师事务所律师。 原告（反诉被告）汉中市城市建设投资开发有限公司与被告汉中市汉台区XX广场房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何少成、任谦，被告（反诉原告）汉中市汉台区XX广场负责人赵堰平及委托人欧振凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汉中市城市建设投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的租金375.1万元；2、依法判令被告承担拖欠租金期间的利息276210元；3、依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为了扩大其经营规模，拟租用原告所拥有的位于汉中市汉台区XX广场XX商城房屋开展经营活动，经其对房屋建筑规模、设施状况详细查勘后，被告决定承租。遂与原告经过多次充分协商，鉴于被告承租后需对房屋装修改造包括水电、空调、通道口上下自动扶梯重装及消防设施改造工程等尚需投入一定资金的实际。原告对被告在租金、免租期等方面给予了诸多优惠。双方于2011年10月8日签订了《XX广场XX商城租赁合同》。原告即按该合同的约定履行了合同义务；被告向原告交保证金100万元之后（已冲抵2013年度租金），即按合同约定进行装修改造，随后开展经营活动至今。但自2014年开始，被告未按合同约定向原告交付租金，至今已拖欠原告租金累计375.1万元。经原告多次催要无果。现依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告全部诉请。原告对被告反诉部分辩称1、被告承租的房屋早在2003年经五大主体联合验收后，已报建筑质监部门备案，不存在未竣工验收的情况。2、关于承租方消防验收不合格的问题。原、被告双方在合同第二条和第六条明确约定消防改造工程由被告进行并自行承担改造费用，同时由被告向消防部门报建及报批。现被告改造完成后未向消防部门办理相关手续，责任不在原告方。3、对于被告方提出的反诉讼求，因缺乏合同约定依据且原告不认可被告提供的价格评估结论，故请求法院依法驳回被告的反诉讼求。 被告（反诉原告）汉中市汉台区XX广场提出的反诉请求，1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《XX广场XX商城租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付折旧补偿款并赔偿经济损失共计480万元；3、判令被反诉人承担全部反诉费用。反诉事实及理由：2011年10月8日，反诉人与被反诉人签订了《汉中XX广场地下商场租赁合同》。该合同约定：被反诉人将坐落于汉中市XX广场，建筑面积为9347.2平方米的地下商城出租给反诉人；租赁期限为十二年，起租租金为100万元，之后每年按10%递增征收租金；在XX商城XX广场改造或非反诉人原因提前终止合同，反诉人已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用折旧补偿反诉人。合同签订后，反诉人按照约定向被反诉人交付了租金及保证金，并对商场进行了装修，但被反诉人隐瞒该商城未进行竣工验收的事实，反诉人办理营运相关审批手续时，被告知该商城未进行消防专项验收，整体工程也未竣工验收，因此导致反诉人至今无法正常经营。根据《消防法》及《建筑工程消防监督审核管理规定》之规定，消防验收不合格的，禁止投入使用。根据《建筑法》第六十一条之规定，建筑工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被反诉人向反诉人交付的租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，导致租赁房屋无法使用，故反诉人现根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条之规定，请求解除该租赁合同。 2017年3月，因XX广场进行改造，使XX广场成为一座孤岛，顾客无法进入商场，造成反诉人无法经营，商场被迫倒闭。根据反诉人与被反诉人签订的租赁合同第六条之约定，被反诉人应将反诉人已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资，折价补偿反诉人。同时，由于被反诉人向反诉人交付的房屋未竣工验收，被反诉人长期无法营业，因此受到巨大的经济损失，被反诉人理应赔偿反诉人应所受全部损失。被反诉人向反诉人支付的折旧补偿款及赔偿的经济损失共计480万元。综上所述，反诉人现请求解除双方签订的租赁合同，由被反诉人向反诉人支付折旧补偿款并赔偿反诉人的经济损失。反诉人为了维护自身合权益，现依法提起反诉，请求人民法院依法判决，望能判如所请。     经审理查明，2011年11月8日，原告汉中市城市建设投资开发有限公司（甲方）与被告汉中XX广场（乙方）签订《XX广场XX商城租赁合同》一份，《合同》前言部分载明：1、XX广场XX商城已闲置9年之久，设施陈旧老化，跟不上“一江两岸”生态环境建设的发展，考虑到该地下商城重新运营前期投资成本较大，投资回收期长，为了盘活国有资产，引入知名品牌商家，促进此片区域的商业氛围的形成，增加地区就业机会及地方税收，甲方同意由乙方投资约600万元对XX广场XX商城进行功能完善及装修改造并统一运营管理，并给予乙方一定的投资优惠政策。2、经过对地下商城现场勘查预算，现有地下商城功能完善及改造工程投资预算约400万元，其中水电改造工程预算投资约50万元；空调改造工程预算投资约80万元；消防改造工程预算投资约80万元；商城上下通道口安装自动扶梯约140万元；其他不可预计费用约50万元；上述改造费用由乙方全额投入，所有资产归甲方，租赁期内乙方使用。合同第一条约定：租赁标的为：坐落于汉中市XX广场的地下商城（土地使用证：汉市国用土第5030号），建筑面积9347.2平方米，租赁给乙方作为商业经营、办公、会议、仓储等使用。合同第二条约定；租赁期限为：租赁期暂定为十二年，自本租赁合同签订之日起，乙方在6个月内完成对地下商城投资功能完善及装修，该期间为免租期。六个月期满即为起租日。租赁期满，乙方有优先续租权。合同第三条约定：鉴于乙方对汉中XX广场地下商场完善工程投资预算约400万元，该投入完成后资产归甲方所有，而目前周边正在进行市XX路桥建设，商业环境尚待培育，因此为鼓励招商引资，甲方同意该地下商城第一年为试运营期零租金；第二年起收租金，起租租金为人民币100万元，之后，每年按10%递增征收租金。合同第四条约定：乙方向甲方指定账户缴纳保证金人民币壹佰万元，其中合同签订后十日内缴50万元，六个月再缴50万元，甲方向乙方出具等额票据予以确认，该保证金可直接抵做租金。自起租日起，地下商城租金按年度支付，在收到甲方开具当地的等额租金票据后五日内，乙方向甲方支付当年度租金。第五条对租赁场地移交约定：1、甲方负责在本租赁合同签订后10内将地下商城场地现场及相关资料全部移交给乙方，以便乙方进场完善及装修。2、甲方负责协调为本合同地下商城正常商业运营供水、供电。在租赁期间，在租赁场地内因乙方经营和业务所产生的水、电等费用，由乙方自行承担。乙方直接向供水、供电部门缴纳水、电费用。3、在租赁期间，地下商城的供水、供电、消防设备等日常安全管理由乙方负责。合同第六条对投资完善与装修约定为：1、甲方同意在不影响房屋承重结构的前提下，乙方可以根据自身经营需要，对商城进行功能完善及装修改造，费用由乙方自理，所有资产归甲方，租赁期内乙方使用，在租赁期内一切运营维护费用由乙方负责，有关报建及消防报批手续，甲方协助办理，费用由乙方负责。2、地下商城在正常使用（非乙方过错）的情况下，发生房屋主体结构损坏、墙体倾斜等情形，由甲方负责维修及维修费用，因此而造成租赁场地内部装修损坏、水电供应故障等，由甲方负责维修及承担维修费用，甲方应在接到乙方通知之日起24小时内维修，否则，乙方有权请他人维修，费用由甲方负责。3、在XX商城XX广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用期折旧补偿乙方。该合同签订后，原、被告又多次口头协商，共同认可从2013年4月8日起向被告按合同约定标准和递增方法计收租金。在此之前被告向原告缴纳保证金抵扣了2013年4月8日至2014年4月7日的租金。后被告未再向原告交纳租金。2016年9月15日，被告向原告提出书面申请，载明：汉中市城市建设投资开发有限公司：我XX广场前期投资600万对XX广场地下商场进行功能完善及装修。因某些历史原因经营一直处于亏损状况，加上近年整个大市场以及家具市场的低迷，导致我广场资金困难无法正常周转。特此申请延迟缴纳租金，望贵公司给与理解与支持。2017年7月5日，被告向原告致函称，因XX广场地下商场当年建设完工时没有进行工程竣工验收，也没有进行消防竣工验收，我中联家具商场在不知情的情况完成对地下商场的装修。在申请办理营运相关的审批程序时，消防部门认定为不合格工程，整个建筑没有验收。导致我单位长期处于半停业状态，我商场至今一直无法正常经营。加之，2017年3月广场道路又进行了调整，使广场现在成为一座孤岛，给我商场造成较大的损失，商场经营更加困难。根据汉中XX广场地下商场租赁合同第六条：投资完善与装修（3）在租赁期内地下商场因广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商场功能完善，改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用折旧补偿乙方。鉴于，以上我XX广场面临的XX城XX商场。同年7月16日，被告向原告提交了同样内容的函件。同年8月16日，被告向原告公司致函称：感谢贵公司长期以来的大力协助和配合。关于我公司于2011年10月8日签订的《汉中XX广场地下商场租赁合同》，将于2023年10月8日到期。因XX广场地下商场当年建设完工时没有进行竣工验收，也没进行消防竣工验收，我中联家具商场在不知情的情况完成对地下商场的装修。在申请办理运营相关审批手续程序时，消防部门认定为不合格工程，整个建筑没有验收。导致我单位长期处于无法营业状态，我商场至今一直无法经营。2017年3月广场进行了改造，使广场现在成为一座孤岛，给我商场造成巨大损失，商场经营更加困难，被迫无奈只能倒闭。根据汉中XX广场地下商场租赁合同第六条：投资完善与装修（3）：在租赁期内地下商场因广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商场功能完善，改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用折旧补偿乙方。基于以上原因，我司决定，向贵公司提出解除双方签字的《租赁合同》，同时望贵公司基于以上原因给予我公司经济补偿。同年10月，被告向原告提交书面材料称，因XX广场XX商城当年建设完工时没有进行工程竣工验收，也没进行消防竣工验收，消防部门认定为不合格工程，导致我商场长期无法正常经营。加之2017年3月广场进行了改造，使广场现在成为一座孤岛，给我商场造成巨大的损失，商场被迫倒闭的客观事实。同时我商场多次向贵公司要求对于以上问题提出解决与补偿方案。可贵公司一直没有提出具体的解决方案，还在广场问题没有解决的情况下向我商场催缴租金。贵公司的行为我商场无法接受，对我商场所造成的损失均由贵公司承担。（同时保留通过诉讼法律最终解决的权利）希望贵公司考虑到我商场的实际困难尽快提出解决方案，并收回地下商场。2017年10月19日，原告向被告发出催收租金函，载明：汉中市汉台区XX广场：你单位与我公司于2011年10月8日签订了《XX广场XX商城租赁合同》。鉴于当时地下商城须投资装修改造的具体情况，我公司给予了你单位极大的优惠。即：装修期6个月不计租金；合同第一年（2013年）为零租金；2014年4月前是以你单位缴纳的100万元保证金冲抵了租金。此后，从2014年4月后至今已拖欠租金437.3万元，经我公司以电话、书面致函等方式屡次催收，你单位仍未缴纳分文。2017年10月11日，双方在我公司就你单位拖欠租金等事项进行座谈时，我公司再次重申，要求你单位务必尽快将拖欠已久的租金437.3万元，在收到此函后七日内清交。逾期，我公司将通过法律程序解决。同年12月，被告向原告回复称，我XX广场多次向贵公司提出，因XX广场地下商场消防部门认定为不合格工程，整个建筑没有验收，导致我商场长期处于无法正常营业状态，加之2017年3月XX广场进行了改造，使XX广场现在成为一座孤岛顾客无法进入商场，造成我商场商户无法经营。为此商户已向我商场提出经济赔偿，给我商场造成巨大的损失。因此商场被迫倒闭并向贵公司提出解决与赔偿方案。可贵公司一直没有对我商场提出的方案进行回复。我商场再次催促贵公司来广场看看已倒闭停业的现状，尽快对我商场进行赔偿事宜。该材料有原告公司工作人员签收并加盖了原告公司公章。后双方协商处理不成。原告遂诉来本院，诉请如前所述。被告接到原告诉状副本后，在提交答辩状期间，提起反诉，反诉请求如前所述，并对汉中市XX广场XX商城的装饰、装修及附属设施设备价值、家具广场2017年3月至2018年5月期间的停业损失进行评估，2019年3月14日，陕西秦正价格评估有限公司作出秦价汉评字【2019】116-11号“XX广场”室内外装修工程及停营损失的价格评估报告，价格评估结论为1、装修工程及配套设施评估价格：3734333.49元；2、停业损失评估价格：2111228元。综合确定价格评估标的在价格评估基准日的评估价格合计为¥5845562元（人民币：伍佰捌拾肆万伍仟伍佰陆拾贰元整）评估结果保留整数。审理中，原告将其主张的被告拖欠租金金额由原来的375.1万元增加至776.5万元；被告将其反诉请求中要求原告给付折旧款及经济损失金额在480万元的基础上增加3609195.49元，变更后折旧补偿款及经济损失总额为8409195.49元。因双方争议较大，调解不成。上述事实，有双方当事人陈述在卷佐证，原告提供的证据有1、《XX广场XX商城租赁合同》；2、往来函件3份；3、土地使用证、房产证复印件；4、《竣工验收备案表》。被告提供的证据有《秦正鉴定报告》及鉴定费票据等证据经庭审举证、质证、认证，足以认定。 本院认为，原告与被告共同签订的《XX广场XX商城租赁合同》系双方当事人真实意思表示且其内容不违反有关法律、行政法规，合法有效。该《合同》签订后，原告按合同约定履行了租赁标的物的交付之义务。而被告未按合同约定向原告按时足额缴纳租金，构成违约，现原告要求被告按合同约定支付拖欠租金之诉请，理由正当合法，本院予以支持。原告在本诉中与被告提起的反诉请求中均同意提前解除租赁合同，对此本院对原告本诉及被告反诉中该部分诉请均予以支持。对被告反诉请求原告向其支付折旧补偿款并赔偿经济损失之请求，审理中，被告提供秦价汉评字【2019】116-11号“XX广场”室内外装修工程及停营损失的价格评估报告载明：截止2019年3月14日，“XX广场”室内外装修工程及停营损失为5845562元。对此后损失部分，被告未能提供证据证实，故本院以此确认被告反诉请求该项损失为5845562元。造成本案原被告提前解除租赁合同的主要原因是政府部门对XX广场道路进行改造，造成被告经营的地下商场出入发生困难，影响被告商场经营所致，依据双方签订的《租赁合同》第六条的约定：……3、在XX商城XX广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用期折旧补偿乙方。原告提出提前解除合同，应向被告支付折旧补偿。故本院以此支持被告该项部分反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律程序若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、解除原告汉中市城市建设投资开发有限公司与被告汉中市汉台区XX广场签订的《XX广场XX商城租赁合同》；二、限被告汉中市汉台区XX广场于本判决生效之日起二十日内向原告汉中市城市建设投资开发有限公司按照双方签订的《XX广场XX商城租赁合同》第三条的约定，向原告支付2013年4月8日至该地下商场实际向原告交付之日止租金或占用费；三、限原告汉中市城市建设投资开发有限公司自本判决生效之日起二十日内向被告汉中市汉台区XX城支付“XX广场”室内外装修工程及停营损失为5845562元；四、驳回原告汉中市城市建设投资开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告汉中市汉台区XX城其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66156元，由被告汉中市汉台区XX城负担；被告反诉案件受理费48674元，鉴定费80000元，原告汉中市城市建设投资开发有限公司负担102650元，被告汉中市汉台区XX城负担26024元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市汉中市中级人民法院。                        审  判  长     曹兴录                       人民陪审员     李  捷                       人民陪审员     杨新红                           二〇一九年十二月十八日                            书 记  员    黎楠芝2018070250129169107007552457515XXXXXXXXXXX5693137512276210342011108100201320143751124803201110893472100106001220173480201111819600240050808014050503093472640010010505012312243600122013482013482014472016915600201710192011108201320144100201444373201710114373122017320177520173360012716816201211082023108201733600121020173122017320173201852019314201911611137343334922111228584556237517765480360919549840919549123332019116112019314584556258455623600122013485845562661564867480000102650260241