贵州省遵义市红花岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）黔0302执异134号 案外人：曾玮,男，1972年6月17日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 案外人：李文萍，女，1973年11月12日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：罗洋，贵州桓文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘忠强，贵州桓文律师事务所律师。 申请执行人：樊雪飞，男，1969年8月6日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 被执行人：肖德洪，男，1969年7月15日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 被执行人:遵义大地房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市遵义县南白镇西大街366号。统一社会信用代码91520321573319553F。 法定代表人：肖德洪，总经理。 在本院执行樊雪飞与肖德洪、遵义大地房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人曾玮、李文萍于2019年11月21日对执行位于遵义市播州区团溪镇辣椒市场改扩建工程A栋1-13-1、1-13-3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人曾玮、李文萍称，请求人民法院裁定中止对位于遵义市播州区团溪镇辣椒市场改建工程A栋1-6-1、1-6-2、1-6-4、1-6-6、1-9-1号房屋的执行，并依法解除查封。事实及理由：二申请人于2014年11月7日与遵义大地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》3份（其中6层1、2、3、4、6号为一个合同；9层1、2、3、6号为一个合同；13层1、3、5、6号为一个合同），该3份合同约定：由遵义大地房地产开发有限公司将其开发的遵义市播州区团溪镇中华路辣椒市场改扩建工程鼎盛雅苑A1-6-1、A1-6-2、A1-6-3、A1-6-4、A1-6-6、A1-9-1、A1-9-2、A1-9-3、A1-9-6、A1-13-1、A1-13-3、A1-13-5、A1-13-6号（共计13套）房屋以团购价按套内建筑面积计算，按每平方米1854.74元，共计2251065元的价格出卖给二申请人，二申请人于2014年12月15日通过银行转账的方式支付了遵义大地房地产开发有限公司购房款1750000元后，双方口头约定，剩余房款待遵义大地房地产开发有限公司交房时再一次性支付。遂于2014年11月18日双方到遵义县住房和城乡建设局办理了《遵义县商品房买卖合同备案登记》。2019年4月29日，被申请人与肖德洪、遵义大地房地产开发有限公司等的民间借贷纠纷案件进入执行程序，贵院以（2018）黔0302执99号执行裁定书及（2017）黔0302执99号查封了被执行人遵义大地房地产开发有限公司开发的位于遵义市播州区团溪镇中华路辣椒市场改扩建工程A栋房屋12套，但其中A栋1-6-1、1-6-2、1-6-4、1-6-6、1-9-1号的房屋系二申请人于2014年11月购买并经过遵义县住房和城乡建设局备案登记的房屋。为此，特向贵院提出执行异议。综上所述，二申请人于2014年11月7日便与遵义大地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了大部分合同约定的购房款，且经过遵义县住房和城乡建设局备案登记。为保护四申请人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案中二申请人已经支付大部分价款，在购买涉案房屋时也无任何过错，虽然没有实际占有涉案房屋，是因为被执行人遵义大地房地产开发有限公司的原因导致涉案房屋不能交付。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，特向贵院提出执行异议，请求贵院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定中止对遵义市播州区团溪镇辣椒市场改建工程A栋1-13-1、1-13-3号房屋的执行，并依法解除查封。 本院查明，2014年11月7日,案外人曾玮与遵义大地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》三份，购买遵义大地房地产开发有限公司将其开发的遵义市播州区团溪镇中华路辣椒市场改扩建工程鼎盛雅苑A1-6-1、A1-6-2、A1-6-3、A1-6-4、A1-6-6、A1-9-1、A1-9-2、A1-9-3、A1-9-6、A1-13-1、A1-13-3、A1-13-5、A1-13-6号房屋共计13套，以团购价按套内建筑面积计算，按每平方米1854.74元，共计2251065元。2014年12月10日、11日，遵义大地房地产开发有限公司向曾玮出具收据三张，A1-6-6、A1-6-4、A1-6-3、A1-6-2、A1-6-1共五套房屋购房款882300元，A1-9-6、A1-9-3、A1-9-2、A1-9-1共四套房屋购房款698940元，A1-13-5、A1-13-6、A1-13-3、A1-13-1共四套房屋购房款669825元。曾玮于2014年12月15日通过银行向遵义大地房地产开发有限公司转款1750000元。2014年11月18日，以《遵义县商品房买卖合同备案登记表》形式进行备案登记，购买人曾玮，共有人李文萍。 2019年4月29日，因樊雪飞与肖德洪、遵义大地房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院以（2017）黔0302执456号执行裁定书及（2017）黔0302执456号查封了被执行人遵义大地房地产开发有限公司开发的位于遵义市播州区团溪镇中华路辣椒市场改扩建工程A栋房屋12套，案外人曾玮、李文萍对其中A栋1-13-1、1-13-3号的房屋提出执行异议。 本院认为，案外人曾玮、李文萍以争议房屋系其购买，签订了合法有效的房屋买卖合同、支付了大部分购房款并办理了备案登记为由主张排除执行的权利，但未能提交房屋已经交付使用的证据，且《遵义县商品房买卖合同备案登记表》的记载仅为备案登记，房屋权属尚未转移到案外人名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人主张的事实不符合上述法律规定的条件，不能排除执行。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人曾玮、李文萍的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓厚羿 审判员  戴继红 审判员  王永红 二〇一九年十二月九日 书记员  杨豫婕