连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初5751号原告：谭道池，女，汉族，住四川省内江市中区。委托诉讼代理人：李大胜，江苏田湾律师事务所律师。被告：谭道甜，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。原告谭道池诉被告谭道甜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。后因案情复杂。本院依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告谭道池及其委托诉讼代理人李大胜，被告谭道甜及委托诉讼代理人曹士江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭道池向本院提出诉讼请求：1.判令被告从连云港市海州区中腾出，将房屋及有关手续交于原告；2.判令被告向原告支付房屋占用费每月2000元（自2019年2月17日起至被告实际腾出该房屋时止）；3.判令被告向原告支付违约金5万元;4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求：请求被告从海州区浦南镇康宁社区2号楼一单元501室中腾出，将房屋及车库（2#楼3号车库）交于原告。后原告变更诉讼请求：要求被告向原告返还购房款30万元，并支付利息（自2019年2月17日至实际给付之日止、按年利率6%计算）。事实和理由：2019年2月17日原、被告签订协议书一份，约定被告将位于连云港市海州区，建筑面积约114.3平方米的楼房及车库转让给原告居住使用，原告向被告支付了房款30万元。按照协议约定，转让款付清后被告应将房屋及有关手续交于原告。同时该协议约定如有一方不履行合同，违约的向对方支付违约金10万元。原告付款后，被告拒不履行协议，故原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的请求。被告谭道甜辩称，由于原告没有给付购房款，被告有权按照合同约定拒绝交付房屋。被告没有收到购房款，原告变更诉讼请求为要求返还购房款和利息，也不应得到支持。本案谭道池围绕诉讼请求提交了协议书、卖房协议、收条、选房订单、房屋预售合同、收据、证明等证据材料；谭道甜未提供证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院经审理认定的事实，2019年2月17日，谭道甜（甲方）与谭道池（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方将坐落在海州区浦南镇康宁社区2号楼一单元501室，建筑面积约114.3平方米的楼房及车库转让给乙方居住使用。二、转让价款：30万元。三、本协议签订时一次性付清。四、楼房交付时间：转让价款付清后交付。转让方一并把该房屋有关手续交于受让方。即视为交接完毕。五、房屋质量约定：符合普通民用房屋质量标准。乙方完全了解该房屋的现状。六、甲方保证该房屋权属清楚……七、房屋转让后，乙方对该转让的房屋享有占用、使用、收益、处分的权利。如需要办理楼房产权证、水电等入（转）户手续，甲方要积极配合乙方办理，所需一切税费由乙方承担。八、如遇国家或有关部门对楼房拆迁征用，所得一切补偿费用均归乙方。九、其他约定：如有一方不履行合同违约的向对方支付违约金10万元，造成一方损失的照价赔偿。并承担一切法律责任。十、本协议一式三份甲乙双方各执一份，见证方一份，双方签字后成立。见证方盖有“海州区浦南镇人民调解委员会”章。2019年2月17日，谭道甜收到谭道池购房款30万元，并出具收到条。诉讼中，谭道池称30万元购房款在2017年时就已付清，实际付了33万余元，谭道甜只打了30万元的收到条；其中12.5万元是银行转账，余款17.5万元是陆续给的现金。谭道甜称银行转账的12.5万元已收到，但不是购房款，是盖老家浦南村30－5号房屋的钱，其母亲宅基地上的房屋，其母亲在住；其余现金17.5万元并没有收到。原告谭道池称在2017年4月29日被告出具《卖房协议》时购房款就已付清，同时被告将《康宁农民新社区房屋预售合同》和购房收据、选房定单交给原告。而被告称在签《协议书》时给原告的。另查明，谭道池系城镇户口，谭道甜系浦南村五组村民。2017年4月29日，谭道甜、王某作为甲方与谭道池作为乙方签订《卖房协议》，载明“甲方自愿把新浦区浦南中心小学对面2栋1单元501号房自愿卖于乙方，房款已付清。”甲方有谭道甜、王某签名，乙方有谭道池签名。诉讼中，谭道甜称甲方处“谭道甜、王某”的签名，虽然字很象但不是本人所签，王某是其对象，也不是她签字的。谭道池称字都是谭道甜、王某本人签字，上面的内容是谭道甜本人写的。是谭道甜先写好的，谭道甜和王某签好字之后其才签字的。涉案房屋系谭道甜委托案外人许士弟与案外人郭加占于2011年5月19日签订《康宁农民新社区房屋预售合同》，主要内容：购买康宁农民新社区第2幢1单元501号房。该房屋的用途为住宅，属混合结构，层高为3米，建筑层数地上6层。该房屋阳台是封闭式。建筑面积114.3平方米、每平方米1630元、总金额为186000元（零头309元未计）。签合同时一次性付清。交付期限为2011年5月20日前。附件二载明自行车库7.87平方米。合同还对其他事项进行了约定。出卖人处盖有“新浦区浦南镇康宁小区2#、3#楼售楼处”章和“郭加占印”。许某先后于2010年6月2日预付款50000元并取得康宁农民新社区2#、3#楼选房定单（房号2#1单元501室）、2011年12月1日付购房款6万元、2011年3月19日付购房款23000元、2011年3月19日付自行车库款7000元、2011年5月19日付购房款53000元。新浦区浦南镇康宁小区2#、3#楼售楼处分别出具了相应的票据。在2015年谭道甜已入住使用涉案房屋。康宁农民新社区投资主体为浦南镇政府，居住主体仅限浦南农村户口的常住居民，其中以宅基地换住宅的农户优先，以“不开发不盈利、不搞小产权房、服务本镇农民、宅基地置换优先”的原则，打造新型农民集中居住点。该项目经连云港市国土资源局新浦分局、连云港市规划局新浦规划分局、连云港市规划局审批通过，用地为集体建设用地，按连云港市农民宅基地批准规定程序办理用地手续。2009年12月16日，连云港市规划局出具浦南镇农民公寓建设项目规划设计条件，并备注该项目为农民公寓，不得做商品房出售。本案争议焦点：原告谭道池是否已付清30万元房款？原告要求被告返还购房款30万元及支付利息有无事实和法律依据？本院认为，谭道池系城镇户口、属城市居民，而涉案的房屋所在康宁农民新社区用地为集体建设用地，按连云港市农民宅基地批准规定程序办理用地手续，属于农民公寓，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，城镇居民不得购买农村房屋。故谭道池与谭道甜签订的涉案房屋《协议书》属于无效合同。关于原告谭道池是否已付清30万元房款。本院认为，谭道池的证据能够证明谭道甜已收到房款30万元。理由：首先，原告提供的原、被告于2017年4月29日签订的《卖房协议》、2019年2月17日签订的《协议书》、被告2019年2月17日出具的30万元购房款的收到条，以及被告将《康宁农民新社区房屋预售合同》和交款收据、选房定单交于原告的事实均能相互印证原、被告已按《协议书》的约定在实际履行《协议书》，被告已收到涉案的购房款30万元，也将涉案房屋的《康宁农民新社区房屋预售合同》和交款收据、选房定单交付原告。其次，诉讼中，谭道甜认可收到谭道池转账的12.5万元，称是老家母亲盖房子的款项，但据此未能提供证据证明，本院对谭道甜的该辩称意见不予采信。第三，2019年2月17日签订的《协议书》明确约定“二、转让价款：30万元。三、本协议签订时一次性付清。四、楼房交付时间：转让价款付清后交付。转让方一并把该房屋有关手续交于受让方。即视为交接完毕。”诉讼中，谭道甜对其将《康宁农民新社区房屋预售合同》、交款收据、选房定单交于谭道池的事实，无法作出合理化解释。谭道甜虽称2017年4月29日签订的《卖房协议》上签名不是其本人所签但未能提供相反证据推翻。综上，本院对谭道甜辩称未收到购房款30万元的意见不予采信。关于谭道池要求谭道甜返还购房款30万元及支付利息有无事实和法律依据的问题。本院认为，法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案的《卖房协议》、《协议书》被认定无效后，谭道甜应当返还购房款30万元并支付利息（其中，自2019年2月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于谭道池主张年利率6%计算，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：被告谭道甜于本判决生效之日起十日内返还原告谭道池购房款30万元及利息（自2019年2月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告已预交），由被告谭道甜负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘永红人民陪审员  朱国跃人民陪审员  郭家民二〇一九年十二月三十一日书 记 员  孙 瑶附：法律条文及上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行