太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初5254号原告（反诉被告）：任美娟，女，1992年4月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴超，山西华炬律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨雪清，女，1979年6月21日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：冯鹏，北京市京翰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田琦，北京市京翰（太原）律师事务所律师。原告（反诉被告）任美娟与被告（反诉原告）杨雪清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任美娟的委托诉讼代理人吴超，被告（反诉原告）杨雪清及其委托诉讼代理人冯鹏、田琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任美娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将位于太原市长风街131号华德中心广场1幢1-2层E1008号房屋过户到原告名下；2、请求法院判令被告支付原告违约金21960元（从2018年9月18日起按照每日合同价款万分之一计算至过户完毕之日起，暂计算至2019年5月20日）；3、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2018年9月10日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告位于长风街131号华德中心广场1幢1-2层E1008号房屋。合同约定房屋价款为900000元，付款方式为原告一次性付清全部房屋价款，被告应在合同签订后7日内交付房屋，并办理房屋过户手续。合同签订后，原告于2018年9月14日向被告支付500000元，2018年9月18日分两笔向被告支付房屋价款共计400000元。截止2018年9月18日，900000元房屋价款全部支付完毕。被告于2018年10月向原告交付房屋，但时至今日，被告仍未按照合同约定将房屋过户给原告。经过原告多次催告，被告仍拒不履行。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出卖方，在原告交付购房款履行付款义务后，被告应当按照合同约定将房屋所有权过户给原告。根据相关法律规定和合同约定，被告行为已经严重侵害原告的合法权益，被告应当立即将房屋所有权过户给原告。现根据《民事诉讼法》提起诉讼，请贵院查清事实，依法判决。被告（反诉原告）杨雪清辩称，1、合同对于履行过户时间约定不明，且原告也没有直接要求被告过户，故被告未履行过户义务行为不属于违约行为；2、原告未按合同约定付款时间及付款方式支付房款，原告存在违约；且原告逾期付款超过8天，按合同约定，此违约情况下，被告享有合同解除权。3、该房屋买卖合同签订过程中存在欺诈情形及显示公平情况，依据法律规定，被告有权请求撤销或变更。首先，关于欺诈情况。原被告素不相识，且双方无任何债权债务关系，原告与被告买卖诉争房屋事宜是由中间人孙国太一手促成。合同订立时，中间人孙国太与被告是男女朋友关系，其欺骗被告说需要将诉争房屋用于向债主低价顶账，允诺被告将以两套平阳景苑的房屋进行补偿。但事实情况是，孙国太与原告当时也是恋爱关系，顶账是二人编造的欺骗被告的理由。被告因孙国太的欺诈行为，在违背真实意思情况下，以90万元价格签订了买卖合同，并且截至今日，中间人仍未按其承诺交付被告平阳景苑的房屋。其次，关于显失公平的情形，中间人孙国太实施的欺诈行为事实上导致被告对交易内容形成虚假认识，从而做出错误决定，而原告利用被告被亲近的人欺骗后缺乏判断能力的情况，与被告签订了内容显失公平的房屋购买合同，属于法律规定的显失公平的情形，欺诈与显失公平均属于合同可变更、可撤销的事由，被告已基于上述事由提出变更合同内容的反诉请求。被告（反诉原告）杨雪清向本院提出反诉请求：1、请求将反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》中房屋价款变更为435.42万元；2、判令被反诉人支付剩余房款345.42万元；3、本案诉讼费、评估费等全部费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年，被反诉人为低价购买反诉人位于长风街131号华德中心广场1幢1-2层E1008号房屋，介绍了中间人参与商谈。期间，被反诉人与中间人共同承诺：如反诉人将该房屋以90万元价格转让给被反诉人，中间人将其名下房产无偿转让给反诉人。2018年9月10日，基于对被反诉人与中间人承诺的信任，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被反诉人购买反诉人位于长风街131号华德中心广场1幢1-2层E1008号房屋，房屋价款为90万元。但截止今日，中间人仍未将其房产转让给反诉人。被反诉人与中间人虚假承诺的行为，导致反诉人在违背自己真实意思的情况下签订了明显不平等的《商品房买卖合同》，依据《合同法》第五十四条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，故反诉人有权请求变更合同内容。其次，本案争议房屋当时的市场价远超过900000元，几乎是交易价的六倍之多，双方交易明显违反公平、等价有偿原则，属于显失公平情形，反诉人有权请求变更合同内容。综上所述，反诉人在受到欺诈情况下，签订了显失公平的房屋买卖合同，继续履行此合同将严重损害反诉人的合法权益，故反诉人特向贵院提出反诉，恳请贵院判如所请。原告（反诉被告）任美娟反诉辩称，本案所涉合同的签订并不存在欺诈的情形也不存在法律上规定的显失公平的情形，被告所说的情形没有证据予以证明，本案所涉合同签订符合法律规定，也符合合同法意思自治的基本原则，杨雪清请求变更合同内容没有事实和法律依据。经审理，本院认定事实如下：2018年9月10日，杨雪清作为出卖人，任美娟作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买位于长风街131号华德中心广场1幢第1幢1-2层E1008号房屋；该房屋的用途为商铺，该房屋建筑面积210.96平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋价款，该房屋单价为每平方米4266元，总金额900000元；买受人应于2018年9月10日付清该房屋总价款的100%即人民币900000元整；逾期付款超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照购房合同总价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应当在合同签订之日起7日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人负责办理过户并在收到买受人首付款后于2018年8月14日前办理完毕过户手续；逾期交房超过7日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自双方签署借款协议之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金；出卖人负责清偿贷款事宜，保证房屋正常过户；出卖人负责清偿贷款事宜，保证房屋正常过户；合同还约定了其他内容。任美娟分别于2018年9月14日、2018年9月18日、2018年9月18日向杨雪清转账500000元、140000元、260000元，合计900000元。涉案房屋现由任美娟占有、使用、管理。庭审中，杨雪清称其取得涉案房屋时对价为一百六、七十万，其与任美娟除涉案合同关系外不存在亲属关系、生意伙伴关系及其他利益关系；任美娟代理人称不清楚双方之间是否存在其他关系。另查明，杨雪清于2019年7月29日向本院提出鉴定申请，申请对涉案房屋在2018年9月10日时的市场价值进行评估鉴定。本院经法定程序委托山西正衡房地产估价有限公司进行评估，该评估机构于2019年9月9日作出晋正房估字第19-1926号房地产估价报告，估价结果：根据估价测算，估价对象在估价时点2018年8月-10月房地产价值为435.42万元，平均单价为20640.01元/平方米。杨雪清提供评估费发票，证明其支出评估费28100元。确认上述事实的证据，有《商品房买卖合同》、转账凭证、晋正房估字第19-1926号房地产评估报告书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》的签订是否构成显失公平。晋正房估字第19-1926号房地产评估报告书显示案涉房屋在2018年8月-10月的房地产价值为435.42万元，双方签订合同约定的房屋价款为90万元，该转让价格明显低于交易时交易地的市场价，在没有证据证明双方存在其他利害关系的前提下，合同约定的价格为明显不合理的低价。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条、72条的规定，结合本案实际情况，对比涉案房屋的估价结果，杨雪清以90万元出卖房屋的行为与自己的意思相悖，该行为对其造成了较大的损失，故本院认定案涉《商品房买卖合同》的签订构成重大误解。因重大误解订立合同，受损害方有权请求人民法院变更。结合涉案房屋的评估价值、出卖人的审慎义务、上述司法解释中规定的“较大损失”，本院变更涉案《商品房买卖合同》中约定的房屋总金额为3047940元（4354200元×70%），任美娟还需支付杨雪清房价款2147940元（3047940元－900000元）。合同变更后，未变更的条款对当事人继续有效，根据《商品房买卖合同》，出卖人有协助过户的义务，杨雪清应协助任美娟将涉案房屋过户至任美娟名下。现任美娟已实际占有房屋，故对于任美娟主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、将原告（反诉被告）任美娟与被告（反诉原告）杨雪清于2018年9月10日签订的《商品房买卖合同》中房屋价款总金额变更为3047940元；二、原告（反诉被告）任美娟于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）杨雪清剩余房款2147940元；三、被告（反诉原告）杨雪清于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）任美娟将位于太原市长风街131号华德中心广场1幢E座1-2层1008号房屋过户至原告（反诉被告）任美娟名下（过户的相应费用由任美娟承担）。四、驳回原告（反诉被告）任美娟的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨雪清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取224元（任美娟已预交），由任美娟负担；反诉案件受理费减半收取17217元、评估费28100元（杨雪清已预交），由杨雪清负担17220元，由任美娟负担28097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘扬鹏 二〇一九年十二月二十六日书记员 胡瑞殊