贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初12730号原告：王润先，女，汉族，1966年7月22日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710675742。委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般代理），贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201410208563。原告王润先与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月30日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱超，被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王润先向本院提出诉讼请求：1、判令被告在60日内向原告交付6-10-3号商品房的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金为14,278元（实际金额以原告已付总房款368,936元为基数，按日0.01%的标准从2018年3月31日计算至2019年4月22日）；3、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计12,000元（实际金额以原告已付总房款368,936元为基数，按日0.01%的标准从2018年12月31日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的房产，房号为6-10-3号。双方在《商品房买卖合同》第四章第十一条、第十三条约定，被告于2018年3月30日交房，逾期则以实际交房之日起60日内按日万分之一支付违约金；第八章第三条约定：“出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”据此，被告应于2018年9月29日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了368,936元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请。庭审中，原告申请撤回了第一项诉讼请求。被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证，答辩人不能控制。原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成。当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理。前后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或上浮50%计算，原告要求按已付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只是可以参照贷款利率，没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持；3、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担；4、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：原告身份证和户口簿、《商品房买卖合同》、收据6张、进场装修承诺书。被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证。经组织质证，原、被告对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年9月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为6-10-3；该商品房总房款为368936元；出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：逾期60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列／项处理；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋购房款368936元。被告于2019年4月22日向原告交付涉案房屋。原告认为，被告至今未取得涉案商品房的初始登记，构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金，故以前述诉请诉至本院。本院认为，当事人应当按约定全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定支付了购房款，被告亦应按约定向原告交付房屋及办理房屋转移登记的有关文书。被告未在约定期限内履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告诉请逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。被告于2019年4月22日向原告交付涉案房屋，已逾期387天，构成违约，应按约定向原告支付逾期交房违约金。按合同第十三条的约定，逾期超过60日，应按原告已付购房款的日万分之一的标准计付违约金。故原告诉请的逾期交房违约金为14,277.82元（368,936元×0.01%×387天）。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今尚未办理初始登记，不具备办理转移登记的条件，不能提供办理转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。现被告逾期已超过180日，原、被告在合同中未约定逾期180日以后的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按日0.01%（万分之一）的标准计算，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故原告主张的该项违约金，以原告已付购房款总额368,936元为基数，按日万分之一的标准，从约定日期2018年12月30日之次日，即2018年12月31日起计算。同时，合同约定被告代办房屋权属转移登记，则被告无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。现被告尚不能提交办理转移登记的有关文书，故该违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出未能按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，责任不在被告的抗辩主张，被告未举证证明，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告王润先逾期交房违约金14,277.82元；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告王润先逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款368,936元为基数，按日万分之一的标准，从2018年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；三、驳回原告王润先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年十二月十二日书记员  张婵婵