福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初10685号 原告：泉州天来源物业有限责任公司，住所地福建省泉州市南安市水头镇海联创业园澳磊大厦1501室，统一社会信用代码9135058331570669X3。 法定代表人：王信义，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄国灿，男，1984年1月15日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：吴辉燕，女，1985年11月6日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：许小红，女，1992年10月29日出生，汉族，住福建省南安市。 原告泉州天来源物业有限责任公司（以下简称“天来源物业公司”）与被告许小红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法由审判员陈志斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天来源物业公司的委托诉讼代理人庄国灿出庭，被告许小红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天来源物业公司诉称，原告于2015年8月26日与南安市凯盛房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》并开始对凯盛.蓝湾国际城的物业提供物业服务。《福建省前期物业服务合同》签订后，原告遵守合同和《福建省物业管理条例》依约对该小区提供了物业服务，但被告未按照《福建省前期物业服务合同》的约定如期交纳物业管理服务费，自2016年2月25日起至2019年10月25日止共计拖欠物业管理费11914.98元，滞纳金24127.83元，总合计金额36042.81元。原告多次催促被告履行合同，但被告无理拒不缴纳。被告拒不缴交物业管理费的行为严重影响原告的正常物业管理。据此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、被告即时支付物业管理费11914.98元并支付自2016年2月25日起至付清款项之日止按每日3‰计算的违约金（暂计至2019年10月25日为24127.83元）；2、被告承担本案案件受理费。 被告许小红未作答辩，也未提供任何证据。 经审理查明，南安市凯盛房地产开发有限公司将其开发的位于南安市国际城的前期物业服务发包给天来源物业公司管理，双方于2015年8月26日签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定：限期为三年，自2015年8月26日起至2018年8月25日止；高层住宅物业管理服务费收费标准为1.5元／㎡／月；业主应于每月15日前支付物业服务费；业主未能按时足额支付物业服务费，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日的3‰标准支付违约金，等等。双方于2018年8月26日续签一份《福建省前期物业服务合同》，约定：限期为三年，自2018年8月26日起至2021年8月25日止；高层住宅物业管理服务费收费标准为1.5元／㎡／月；业主应于每月15日前支付物业服务费；业主未能按时足额支付物业服务费，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日的3‰标准支付违约金，等等。 凯盛·蓝湾国际城至今未成立业主委员会。许小红向南安市凯盛房地产开发有限公司购买“凯盛·蓝湾”3号楼1802室房屋。 2015年8月27日，许小红与天来源物业公司办理了房屋交接。交房后，许小红自2016年2月25日起开始未能支付物业服务费，截至2019年10月25日止累计拖欠物业管理费11914.98元。 2019年6月17日，天来源物业公司向许小红发出物业管理费催缴通知书，但许小红未能缴纳物业服务费。为此，天来源物业公司遂起诉至本院要求解决，许小红于2019年11月14日收到本院邮寄送达的民事起诉状等材料。 以上事实，有天来源物业公司营业执照、许小红的居民身份证复印件、业主入住验房表、承诺书、《福建省前期物业服务合同》、欠费明细单、欠费催缴国内挂号信函、物业管理费催缴通知书及当事人在庭审中的陈述等为证，本院予以确认。被告许小红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见，视为放弃质证和抗辩的权利。 本院认为，天来源物业公司与南安市凯盛房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》，合同主体适格，内容真实，应确认为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，许小红作为“凯盛·蓝湾”3号楼1802室的业主，该合同对许小红具有约束力，天来源物业公司、许小红均应按合同的约定履行自己的义务。天来源物业公司已为许小红提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定及上述合同的约定，许小红应按时缴纳物业服务费，但其未能按时缴纳，且经天来源物业公司发函催讨后也未能缴纳，已构成违约。现天来源物业公司要求许小红支付截至2019年10月25日止累计拖欠物业管理费11914.98元，合理合法，本院予以支持。 又，合同中约定若业主未能按时足额交纳物业费，经书面催讨仍未能缴交的，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准支付违约金，现许小红未能依照合同约定按时交纳物业费，损害了天来源物业公司的合法权益，应当按照合同约定交纳物业费并承担违约责任，天来源物业公司同时主张按日千分之三计算违约金，综合考虑天来源物业公司的实际损失、预期利益、许小红的过错程度等因素，天来源物业公司主张的违约金明显过高，本院酌情确定许小红应支付给天来源物业公司自书面催讨之次日起至实际还款之日止，按月利率1%计付的违约金。天来源物业公司于2019年6月17日发函催讨，截止至2019年5月25日，许小红当时应交纳的物业费为10561.01元，故许小红应支付给天来源物业公司以10561.01元为计算基数，自2019年6月18日起至实际付款之日止，按月利率1%计付的违约金。天来源物业公司之后又于2019年11月1日提起本案诉讼，许小红于2019年11月14日收到法院邮寄送达的民事起诉状等诉讼材料，故许小红应支付支付给天来源物业公司以1353.97元为计算基数，自2019年11月15日起至实际付款之日止，按月利率1%计付的违约金。天来源物业公司合理的诉讼请求予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。被告许小红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第十二条、第二十一条、第四十一条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告许小红应于本判决生效之日起十日内支付给泉州天来源物业有限责任公司截止至2019年10月25日的物业管理费11914.98元及违约金（第一笔违约金以10561.01元为计算基数，自2019年6月18日起至实际付款之日止，按月利率1%计付；第二笔违约金以1353.97元为计算基数，自2019年11月15日起至实际付款之日止，按月利率1%计付）； 二、驳回泉州天来源物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费701元，减半收取351元，由被告许小红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈志斌 二〇一九年十二月九日 法官助理姚聪晓 速录员林瑞莲 附注：引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条第四款业主大会和业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管一企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。