贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13093号原告：徐博，女，汉族，1987年9月5日出生，住贵州省毕节市。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾志东（一般授权），系贵州创驰律师事务所律师。原告徐博与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐博、被告碧阳置业之委托诉讼代理人顾志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐博向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金3742.94元及该违约金实际占用期间的利息暂计177.80元（利息以3742.94元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年10月10日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年9月19日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止）；3、判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金以已付购房款406841元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月10日起计算至2018年11月16日暂计27299.03元。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年9月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2016年10月10日前向原告交付该商品房，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。在签订合同时，被告在房屋总价外又另行收取了原告三通费3285元（即闭路电视费606元、电表开户费520元、燃气开户费2500.00元）。2017年4月14日被告才向原告交房，一共逾期184天，被告应在2016年10月10日后90日告知原告申请登记，但2018年11月16日才告知原告，一共逾期671天，但被告一直拒不返还三通费用和逾期交房及办理房屋权属证书的违约金。原告认为，双方签订的合同合法有效，原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应按合同约定向应该交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及双方合同第十三条的约定，被告应当支付原告违约金及占用期间的利息。关于三通费的问题，被告收取该费用的行为违法，该费用属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，以及按双方合同约定，被告收取原告上述费用于法无据，构成违约，应该承担违约责任，退还收取原告的费用及赔偿原告损失。因被告违约使得原告未在合同约定的时间内办理房屋不动产权属证书，故被告应当向原告支付逾期办证违约金。综上，原告诉至法院，请求判决支持原告诉讼请求。被告碧阳置业答辩称，一、关于逾期交房的违约金，原告所在的13栋合同约定为2016年12月30日交房，自2016年10月31日计算，原告至2017年4月14日为3356元，上述违约金被告同意支付。关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告再行计算利息无事实及法律依据。二、关于所谓的三通费问题，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用。原告在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并没有约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而是原告。原告的认识是对三通费的误解。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，并转交给了相关部门，被告并未实际取得该费用，原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时，如原告认为系违法收取该费用即为不当得利，原告的主张对于该请求已超过诉讼时效的，应予驳回。三、关于原告主张的逾期办证问题，原告至2017年4月14日交房，原告在被告交付房屋后并未向被告提交办证资料，被告已于2018年11月16日在其所住房屋单元电梯张贴了办证通知，原告也在诉状中认可2018年11月16日看到通知，但原告在接到通知后2019年3月11日才前来开具发票，但直到2019年4月4日才向被告出具代办证的委托书。因此迟延办证的责任就由应该自行承担。根据双方合同补充协议第8条约定，“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费每户200元”“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”据此，上述办理产权的时限是原告交齐资料之日起360日，不是办理房屋交付之日起360日，该约定并不违反法律的规定，双方均应遵守。因此原告要求被告办理转移登记的前提是提交办证资料出具委托代办的委托书，如无此前提，被告同样不能办理。原告在其诉状中也认可计算至2018年11月16日，表明其看到通知的客观认识被告是赞同的。原告提出的利息计算也无事实和法律依据，双方并非金融借款关系，且也明确了违约金计算方式，原告的主张无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年9月19日，原告徐博作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区“碧阳国际城”第13栋3单元17层4号房，房号为13-3-17-4，建筑面积127.73平方米，套内建筑面积101.31平方米，总房款406841.00元；出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。双方在合同附件十二《补充协议》第三条约定：该商品房满足上述交房条件的第1项，即可交付使用。该合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；该合同第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。该合同附件十二《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，徐博按合同约定向被告支付完毕购房款406841.00元，被告于2014年9月19日向原告收取了代收各项开户费及交易费共3753.00元（包括电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元）。被告于2017年4月14日将房屋交付给原告。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在楼栋的商品房备案证明书。2018年11月16日，被告在原告所居住的房屋单元电梯处张贴了办证通知。涉案不动产权证书已于2019年4月24日办理完毕。因被告至今仍未向原告支付逾期交房、办证违约金及退还多收取的上述费用，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定；二、被告是否向原告退还其已收取的各项开户费及交易费及交易费共3753.00元（包括电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元）。关于第一个焦点的问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”，故被告应按合同约定支付原告自2016年10月31日至2017年4月14日的逾期交房违约金，共计166天，违约金标准应双方在合同中有明确约定，故按合同约定以原告已付购房款406841.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算，计算为3376.80元（406841.00元×0.05‰×166天）。对于逾期办证违约金问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，涉案房屋已于2017年4月14日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续，而涉案房屋所在楼栋于2018年8月13日才取得商品房备案证明，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。综上，违约金的起点以交房起360日后开始计算，鉴于本案《补充协议》的上述约定，本案逾期办证违约金原则上应计算至不动产权证书办理完毕之日即2019年4月24，但原告只诉请至2018年11月16日，本院从其所愿，予以支持。故其逾期办证违约金以原告已交购房款406841.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年4月9日起计算至2018年11月16日，共计222天，该违约金计算为9031.90元（406841.00元×0.1‰×222天）。关于第二个焦点的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取原告的各项开户费及交易费于约于法无合理依据，属于不当得利，理应予以退还，故原告要求被告退还供电、燃气、电视开户费的诉讼请求，应予以支持，但被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为3年，本案中，被告收取原告相关费用的时间为2014年9月19日。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年有5月1日起实施，如原告认为被告要求原告缴纳开户费的行为不符合法律的规定，则其应在缴费之日起3年内提出，但原告于2019年10月11日才提起诉讼，对其在2014年9月19日缴纳的相关费用已超过3年的诉讼时效，原告不能提供证据证明诉讼时效期间有中止、中断、延长等法定情形，其诉讼请求不应得到本院的支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。而被告关于不承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐博支付逾期交房违约金3376.80元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐博支付逾期办证违约金9031.90元。三、驳回原告徐博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十二月十八日书记员  石 涛