四川省泸定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3322民初249号 原告：任亚平，男，1965年3月3日出生，汉族，住四川省泸定县。 原告：任敬红，女，1967年2月28日出生，汉族，住四川省泸定县。 原告：任艳红，女，1970年7月22日出生，汉族，住四川省泸定县。 三原告共同委托诉讼代理人：赵成乾，四川首康律师事务所律师。 被告：扎西尼玛，男，1977年4月6日出生，藏族，住四川省成都市高新区。 被告：赵勇，男，1971年8月8日出生，藏族，住四川省康定市。 被告：甘孜州泸定县木亚世纪大酒店管理有限责任公司，住所地泸定县泸桥镇火炬路28号，统一社会信用代码91513322MA62G0BFXT。 法定代表人：达瓦让布，系该公司总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：齐浩，四川智见成律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：李玉强，四川智见成律师事务所律师。 原告任亚平、任敬红、任艳红与被告扎西尼玛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序。在审理过程中，原告于2019年8月6日向本院申请追加赵勇、甘孜州泸定县木亚世纪大酒店管理有限责任公司（以下简称木亚公司）为本案被告。经审查，本院依法予以准许。本院于2019年9月12日、2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告任亚平、任敬红、任艳红的委托诉讼代理人赵成乾，被告扎西尼玛、赵勇、木亚公司的委托诉讼代理人齐浩、李玉强到庭参加诉讼。原告任亚平参加了第一次庭审，被告扎西尼玛参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告任亚平、任敬红、任艳红向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付购房款共计11000000元；2．本案诉讼费用由被告承担。2019年8月6日，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告支付原告购房款11000000元及利息2576713元（从2014年9月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%，暂时计算至2019年8月6日，以后利息计算至付清欠款之日）。事实和理由：2014年3月8日，原告与被告扎西尼玛签订《房屋买卖协议》，原告将坐落在泸定县的房屋一栋【十二层，建筑面积：7304.39平方米，共有权证号自泸共字第304号至泸共字第305号；国土证号：泸国用（2014）第××号】出售给扎西尼玛。上述房屋为三原告共同所有，协议约定房屋交易总价为26000000元，还约定了付款方式及分期付款金额。合同签订后，原告按协议约定将房屋过户至被告名下，但被告未按协议约定支付房款。自合同签订至今，被告先后共计向原告支付房款15000000元，剩余11000000元未付。因前期付款是木亚公司支付，房产证有赵勇的名字，赵勇是木亚公司的股东，三被告应承担连带责任。经原告多次催要上述款项均无果，为了维护原告的合法权利，故起诉到法院，请求支持原告的请求。 被告扎西尼玛、赵勇、木亚公司辩称，一、根据合同约定，未达到付款条件。三原告与扎西尼玛签订的《房屋买卖补充协议》约定了第三次付款条件，应当委托国家认可资质的第三方机构对房屋质量和其他相关方面进行鉴定，房屋无重大瑕疵后由被告付款。目前，未对房屋进行鉴定，不符合第三次付款条件。二、涉案房屋具有重大瑕疵导致不能实现合同目的，被告有权行使抗辩权。根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定，原告在修建房屋时取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案，但原告未履行其相关义务，导致被告购买房屋后不能正常经营，合同目的无法实现。除此之外，根据被告向法院申请调取的相关材料可以证明，涉案房屋无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，属于严重缺陷。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在原告未解决相关问题之前，被告有权拒绝付款。扎西尼玛是房屋的购买人，赵勇、木亚公司是代被告扎西尼玛持有房产，向原告支付的房屋款全是扎西尼玛支付的，即便有木亚公司向原告支付过房款也是代扎西尼玛支付，赵勇和木亚公司不是本案适合被告，不承担连带责任。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告所举的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》及原告自己书写收到购房款的日期和金额明细，拟证明三原告与被告扎西尼玛签订了房屋买卖协议。被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议第三条记载房屋需经检测没有重大瑕疵后被告才付款。本院认为，该证据能证明原告与被告扎西尼玛达成房屋买卖协议及付款事实，本院依法予以采信。2、原告所举《情况说明》，拟证明被告尚欠原告1,480万元的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告已支付购房款1,500万元，扎西尼玛承诺在开业之前付清尾款，但该酒店因消防原因到今未开业。本院认为，该证据证明截止2016年8月24日尚欠房款1,480万元及扎西尼玛、木亚公司承诺支付余款的事实，本院依法予以确认。3、对被告所举的川3322民初249号之二《调查令回执》，拟证明原告未对涉案房屋向消防大队备案。原告对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据真实合法，能够证明涉案房屋未在消防部门备案的事实，依法予以采信。4、被告所举川3322民初249号《调查令回执》，拟证明涉案房屋无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程施工许可证申请表》、《施工图设计文件》以及对应的申请备案材料，属于重大瑕疵。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告出卖房屋时，房子是清水房，并不是宾馆。本院认为，原告在出售房屋时已取得了房屋所有权证、土地使用权证，故对该证据不予采信。5、对被告所举的《面积测绘报告》，拟证明涉案房屋基本情况及房屋用途。原告有异议，认为报告上的时间是2014年1月27日，签订买卖合同是2014年3月。本院认为该证据显示有“宾馆”字样，但是原、被告在交易房屋时，房屋未被装修作为宾馆使用，对该证据不予采信。6、对被告所举原告与赵勇签订的《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》、《确认函》，原告与木亚公司签订的《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》、《确认函》，拟证明公证书只是一部分，进一步证明标的是2,600万元，与之前的付款条件是一致，同时证明赵勇和木亚公司都是代扎西尼玛持有，原告对真实性无异议，认为签订上述协议目的是为了避税，扎西尼玛是代木亚公司购买房屋。本院认为，根据原告在第一次开庭陈述及其提交了《情况说明》能确认涉案房屋的买受人为扎西尼玛，对该份证据的证明目的予以采信。 本院依职权在泸定县住房和城乡建设局调取了涉案房屋办证资料中的部分资料：（2014）泸证字第141号《公证书》，公证原告与甘孜州泸定县木亚商贸有限责任公司于2014年6月9日签订的《房屋买卖合同》；（2014）泸证字第142号《公证书》，公证原告与赵勇于2014年6月9日签订《房屋买卖合同》。原告对上述证据的意见为对两份公证书的真实性无异议，公正合同是为了避税。三被告委托诉讼代理人的意见是签订公证书是帮扎西尼玛代持。扎西尼玛的意见是以2014年3月8日签订的《房屋买卖协议》及之后签订的《房屋买卖补充协议》为准，买受人是本人，签协议时木亚世纪大酒店公司还未成立，公司名称为木亚商贸，购买金额为2,600万元，为了办理贷款，与原告任亚平沟通后，把产权办理给了赵勇和木亚公司。 本院依据双方提交的证据及庭审调查查明认定事实如下：2014年2月19日，三原告取得涉案房屋的产权证，共有产权证号：泸共字第304号、泸共字第305号，国土证号：泸国用（２０１４）第××号，其中任艳红、任敬红各占10%，任亚平占80%。2014年3月8日，任亚平作为甲方与扎西尼玛作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议约定：一、甲方自愿将坐落在泸定县，建筑面积：7304.３9平方米，框架结构，国土证号：泸国用（２０１４）第××的一栋房产出卖给乙方，但甲方有权保留地下停车场一个泊车位的永久使用权。二、房屋的交易总价为：人民币2600万元整（大写贰仟陆佰万元整）。三、付款方式：现金分两次支付。其中，乙方在合同签订之日，支付甲方第一次购房款金额1600万元（大写壹仟陆佰万元整），作为甲乙双方共管资金；合同签订后，甲方将该房屋土地使用权和房屋产权证过户至乙方，乙方在房屋过户手续完成时，将共管资金1600万元（大写壹仟陆佰万元整）转为甲方所有。并且在房屋过户手续完成后的90日内一次性付清购房余款1000万元整（大写壹仟万元整）。四、费用承担……五、违约责任。如果乙方未按合同约定期限支付购房款，按日加罚应付款的万分之五作为违约金……在签订此协议之后，任亚平、任敬红、任艳红与扎西尼玛又签订了《房屋买卖补充协议》。协议约定：经甲乙双方协商对2014年3月8日签订的《房屋买卖协议》第三条付款方式作了补充约定。约定：付款方式为三次支付，首次付款在本协议生效后，先支付800万元整（大写：八百万元整），第二次付款：乙方在甲方完成产权过户的十个工作日内，支付800万元整，第三次付款：乙方在取得产权证后，由甲乙双方共同聘请具有国家认可资质的房屋质量检测局对房屋进行综合质量检测（检测费用由乙方承担），若房屋安全质量不存在重大瑕疵，乙方在相关检测完成后的90个工作日内向甲方指定账户支付1000万元整（大写：壹仟万元整）；若质量检测结果存在安全隐患，则由甲方负责进行修复；若房屋质量检测结果存在重大安全隐患且导致合同无法继续履行的，本合同终止履行。甲方应向乙方退还已收取的购房款。 2014年6月9日，原告作为甲方与甘孜州泸定县木亚商贸有限责任公司作为乙方签订了《房屋买卖合同》。合同约定乙方自愿购买涉案房屋中的-1F-3F，面积2434.80m2，购买总金额610万元。在合同中双方约定了付款方式、房屋交付、逾期交房违约责任等事项。6月11日，四川省泸定县公证处根据双方的申请对上述合同作出了（2014）泸证字第141号《公证书》。当日，双方又签订了《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》、《确认函》。在《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》中双方将购买房屋的金额确定为1,300万元，也确定了付款方式，费用承担，违约责任等事项。在《确认函》中载明：甲、乙双方共同协商，本着降低成本等原因，2014年6月9日签订《房屋买卖合同》，并经泸定司法局公证处公证，乙方购买房屋价款为610万元，因为市场价格变动等原因，甲、乙双方就未尽事宜进行协商达成一致意见，与2014年6月11日双方签订的《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》作为《房屋买卖合同》的补充，具有同等法律效力，乙方买的房屋价格为1,300万元。双方按补充协议履行。 2014年6月9日，原告作为甲方与赵勇作为乙方签订了《房屋买卖合同》。合同约定乙方自愿购买涉案房屋中的4F-11F，面积4869.59m2，购买总金额590万元。在合同中双方约定了付款方式、房屋交付、逾期交房违约责任等事项。6月11日，四川省泸定县公证处根据双方的申请对上述合同作出了（2014）泸证字第142号《公证书》。当日，双方又签订了《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》、《确认函》。在《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》中双方将购买房屋的金额确定为1,300万元，也确定了付款方式，费用承担，违约责任等事项。在《确认函》中载明：甲、乙双方共同协商，本着降低成本等原因，2014年6月9日签订《房屋买卖合同》，并经泸定司法局公证处公证，乙方购买房屋价款为590万元，因为市场价格变动等原因，甲、乙双方就未尽事宜进行协商达成一致意见，与2014年6月11日双方签订的《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》作为《房屋买卖合同》的补充，具有同等法律效力，乙方买的房屋价格为1,300万元。双方按补充协议履行。 2014年6月11日，泸定县住房和城乡规划建设局填发的《房权证泸字第××号》中记载，房屋所有权人为赵勇，房屋坐落于泸定县，房屋总层数十二层，所在层数4-11层，土地使用面积共用718.4平方米，建筑面积为4869.59平方米。2014年6月13日泸定县人民政府颁发的《泸国用（2014）第028附2号》土地证中记载，土地使用权人赵勇，使用面积718.4平方米。2016年12月26日，泸定县国土资源局颁发的《川（2016）泸定县不动产权第0000174号》中记载，所有权人为木亚公司，房屋坐落于泸定县，权利性质为出让／自建房，共有宗地面积718.4平方米，房屋建筑面积2434.80平方米，房屋总屋数12层，房屋所在层是-1至3层。2016年8月24日，扎西尼玛向原告出具《情况说明》，载明：截止2016年8月24日，关于甘孜州泸定县木亚世纪大酒店管理项目的购房款，扎西尼玛已付任亚平1480万元，目前由于资金短缺，还有1120万元未付，经双方协商，我方承诺在开业前付清剩余房款，若开业前未付清剩余房款，后果自负。扎西尼玛在承诺人处签字，木亚公司在承诺人位置盖章。 另查明，1．原告与扎西尼玛双方签订协议后，原告从2014年6月14日至2017年3月28日期间，共收到购房款1,500万元。 2.2014年3月8日任亚平与扎西尼玛签订的《房屋买卖协议》，系任艳红、任敬红委托任亚平代表二人签订的，二人认可房屋买卖协议效力；2014年3月7日，三原告与扎西尼玛签订的《房屋买卖补充协议》的落款时间“7日”是书写错误，时间在2014年3月8日任亚平与扎西尼玛签订的《房屋买卖协议》之后； 3．木亚公司原名称为甘孜州泸定县木亚商贸有限责任公司，赵勇、扎西尼玛是木亚公司的股东； 4．被告对涉案房屋进行装修，未营业； 5．涉案房屋无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，也未消防备案； 6.2014年1月27日，四川基准工程勘测公司出具《面积测绘报告》，报告中的项目名称：泸定“任艳红宾馆”商业分户图面积测绘，委托单位：任艳红； 7.2014年9月，木亚公司、赵勇因贷款将已办理在自己名下的房屋及土地向泸定县农村信用合作联社办理了抵押登记。 本院认为，本案争议焦点：一、谁是房屋购买人及由谁承担支付责任；二、是否达到了支付余款的条件；三、是否支付利息。 一、关于谁是房屋购买人及由谁承担支付责任的问题。 1、关于房屋的购买人。本院认为，本案中就涉案房屋的买卖有多份合同，分别是原告与扎西尼玛签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》，原告分别与赵勇、木亚公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》，对与赵勇、木亚公司签订的合同，原告解释是为了避税，被告解释为了在银行办理贷款，才去公证，把产权办理在赵勇、木亚公司名下，扎西尼玛是购买人，赵勇、木亚公司代扎西尼玛持有房屋。本院认为原告分别与赵勇、木亚公司签订的合同虽然在原告与扎西尼玛签订的房屋买卖协议之后且经过公证，但原告、三被告均认可2014年3月签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》为真实的合同，与赵勇、木亚公司签订的合同是因为有其他目的，这一事实也与原告提交的《情况说明》能相互印证，购买房屋的买方为扎西尼玛，故原告与扎西尼玛签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，本院依法确认该协议合法有效。扎西尼玛是涉案房屋的购买人。虽然原告提出扎西尼玛代木亚公司购买房屋，但这与原告起诉的事实、理由及第一次庭审中陈述不一致，原告也未举证证明其主张的事实，故本院依法不予采信该意见。 2、关于由谁承担支付责任的问题。首先，扎西尼玛作为购买人，其是当然的支付责任主体，原告起诉要求其承担支付责任符合法律规定，本院依法予以支持。其次，木亚公司在《情况说明》中承诺人的位置盖章，不是在其他空白处盖章，木亚公司也未向法院明确其在承诺人处盖章的意思，根据《情况说明》的内容记载“关于甘孜州泸定县木亚世纪大酒店项目的购房款……经双方协商，我方承诺在开业前付清剩余房款”可知“我方”不仅仅是指扎西尼玛个人，而是指扎西尼玛和木亚公司，所以盖章的行为不是以担保人的身份盖章，而是与扎西尼玛共同承诺支付购房余款，构成对已存债务的承担，是对扎西尼玛欠原告购房余款的加入，原告有权利要求扎西尼玛与木亚公司共同支付还款义务。再次，对原告以赵勇系木亚公司股东身份为由，要求赵勇与其他被告共同承担连带责任的请求，于法无据，本院依法不予支持。 二、关于是否达到了支付余款的条件。《情况说明》中载明了扎西尼玛、木亚公司承诺支付购房余款的事实，还对支付时间作了重新约定。虽然双方重新约定支付时间，但支付时间约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更规定”规定，本院认为双方对支付购房余款时间未变更，仍然按《房屋买卖补充协议》履行。根据《房屋买卖补充协议》第三次付款条件：乙方取得房产证后，双方应聘请第三方对房屋质量检测。若房屋质量不存重大瑕疵，乙方支付余款。双方在实际履行时，原告按协议将房屋交与扎西尼玛，原、被告根据公证合同，将涉案房屋的产权登记在赵勇、木亚公司名下。在此之后，原告、扎西尼玛均未聘请第三方对房屋质量进行检测，而被告对房屋进行了装修，赵勇、木亚公司用涉案房屋向银行部门作了抵押办理了贷款，由此可知，扎西尼玛以实际行为接受房屋，默认不再聘请第三方对房屋质量进行检测，不再以此作为支付余款条件。 对被告辩称原告未到相关部门对房屋进行消防设计、竣工验收消防备案，涉案房屋无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，导致被告购买房屋后不能正常经营，合同目的无法实现，属于严重缺陷的辩称意见。本院认为，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，涉案房屋不属于需由原告向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的场所，故对被告提出必须由原告对涉案房屋到相关部门办理消防设计、竣工验收消防备案的意见不予采信。关于原告未办理涉案房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的问题，本院认为，因双方在交易时并未明确约定需为涉案房屋办理上述许可证，且原告在出卖房屋是已取得房屋产权证、国有土地使用证，故对被告的辩解意见不予支持。 三、关于被告是否支付利息的问题。本院认为，双方在《房屋买卖协议》中约定了按日加罚应付款的万分之五作为违约金，原告按年利率4.75%为标准计算逾期利息，符合法律规定，本院予以准许。被告以实际行为接受房屋，默认不再聘请第三方对房屋质量进行检测作为支付条件，原告可以随时向扎西尼玛主张支付购房余款，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，原告于2019年6月14日提起诉讼，利息也就从起诉时计算。 综上所述，对原告的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告扎西尼玛、被告甘孜州泸定县木亚世纪大酒店管理有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告任亚平、任敬红、任艳红购房款11,000,000元及利息（利息以购房款11,000,000元为基数，按年利率4.75%为标准，从2019年6月14日起计算至付清余款之日止）； 二、驳回原告任亚平、任敬红、任艳红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费103,261元，原告任亚平、任敬红、任艳红负担15,006元，被告扎西尼玛、甘孜州泸定县木亚世纪大酒店管理有限责任公司负担88,255元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  高文淑 审 判 员  周海霞 人民陪审员  胡年秀 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  姜蓉娟