大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初6361号原告大连胜利商业管理有限公司，住所地大连市中山区胜利广场28号。法定代表人刘英华，系该公司董事长。委托诉讼代理人李梅，系辽宁慧之博律师事务所律师。被告胥茜，女，1980年2月18日出生，汉族，住大连市沙河口区。被告王云生，男，1976年3月4日出生，汉族，住大连市西岗区。原告大连胜利商业管理有限公司诉被告胥茜、被告王云生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李梅，被告王云生到庭参加了诉讼。被告胥茜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告胥茜和被告王云生系大连胜利购物广场B1FD042号店铺的所有权人，该店铺套内建筑面积为6.81平方米。大连胜利广场发展有限公司就该店铺与原告签订《大连胜利广场物业管理服务合同》，2010年11月24日，被告胥茜与原告签订了《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，与原告形成物业服务关系。原告己按照约定履行提供物业服务的义务，但二被告自2013年7月1日起至2018年6月30日止，拒绝履行按时交纳物业管理费的义务。另，胜利广场开业至今己有二十载，共用部位、共用设备设施时间久远，且己超过保修期，如不及时修理或更新则对广场所有业主的利益产生不良影响。前期原告己投入大量资金对此进行改造升级，现维修基金利息己不足广场正常维修养护及更新之使用，为了更好的顺应市场经济的发展，根据《物业管理条例》及《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》，需要广场所有业主共同分摊此专项维修资金。根据原被告双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》的约定，被告应以套内建筑面积为计算依据，按当年收费标准向原告缴纳专项维修资金，但二被告为给付自2014年7月1日起至2018年6月30日止的物业费及维修基金。根据《大连胜利广场物业管理服务合同》、各年度各业种物业管理费收费标准及关于收取专项维修资金公告，被告已拖欠物业费41268元、拖欠专项维修资金5146元。经原告多次催交，被告至今仍未履行交纳义务。故诉至法院，请求判令：1、二被告支付原告物业管理费41268（期限自2013年7月1日至2018年的6月30日，2013年7月至2015年4月的标准是每平方米每年1242元，2015年4月27日至2016年3月31日的标准是1242元，自2016年4月1日至2018年6月30日的标准是每平方米每年1182元；）；2、二被告向原告支付专项维修资金5146元（期限自2013年至2018年6月30日止，其中2013年7月1日至2014年3月31日每平方米每年100元，2014年4月1日至2015年4月26日每平方米每年125元，2015年4月27日至2018年3月31日每平方米每年125元，2018年4月1日至2018年6月30日每平方米每年135元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告王云生辩称，不同意原告的诉讼请求。双方确实签订了管理公约，但是我对公约有几条我认为是违反法律规定的，管理公约第二条第一款、第三款、第四款、第五款以及管理公约的第三条专项维修基金均是违反法律规定的。租户姜永舟缴纳物业费不能代表我，原告想通过这件事说明我很早就知道收费标准，其实我并不知情。第二，一、原告承诺过店铺未租期间不收物管费，由于原告单方面强行收取的高额费用是大连市物价局批准收取标准的三倍，是同类商圈的三到四倍（见凯旋商城、胜利广场收费情况对比表），导致租金不足以缴纳各种费用，致使业主店铺无法经营大面积停业，给我们业主带来了巨大的经济损失，对此胜利广场原董事长蔡宽民曾答应我们区域的业主，没有租出去的店铺不收物管费，原告这些年也没有向我要过物业费。根据《合同法》的规定，口头约定也具有法律效力，原告应继续履行约定，在店铺未租出去期间免收物管费。二、原告单方面制定的物管费收费标准没有合法依据，1、原告起诉所依据的《大连胜利广场发展有限公司管理公约》（以下简称《管理公约》）第二条第1款约定“物业管理费按甲方每年调整之收费标准收取”。该约定明显排除了业主的权利，违反了《合同法》的公平原则，故依法应定为无效条款。2、《管理公约》第二条第4款约定“管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业费用收支帐项，并制定出下一年度的收费标准。”该约定仍然排除了业主参与制定物业收费标准的权利，违反了《合同法》的公平原则。该约定剥夺了业主的权利，赋予了自己对物业管理费的无限定价权，故依法应定为无效条款。原告根据以上条款单方面制定的物管费收费标准没有合法性，擅自提高收费标准属于乱收费。三、专项维修基金的收取没有法律依据，国家对专项维修基金的收取、使用、续缴、以及组织收取的部门都有详细的规定。原告不具有收取专项维修基金的主体资格，收取专项维修基金没有法律依据。《管理公约》第三条关于专项维修基金的约定违反了《合同法》的遵纪守法原则，应认定为无效。《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》第十三条规定：“业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”。“未成立业主大会的，由所在地街道办事处组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹。区物业行政主管部门和所在地街道办事处负责做好维修资金续交的监督指导工作”。维修基金的收取有两种情况：1、新房专项维修基金的收取，由开发商代收代缴，这个费用在房屋销售的时候收取，物业公司不能代收。2、当现存的维修基金不足存款额度低于30%需要续存时，由业主共同决定并经房屋主管部门和专项维修基金审核批准，由所在地街道办事处组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹并转存到专项维修基金中心。四、原告物管费的收费标准不应高于36元每平每月，我从胜利广场发展有限公司购买店铺时，除签署购房合同及《管理公约》之外，就物管费与原告没有达成任何的合议。依据《合同法》第六十二条：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”《大连市物业管理条例》第四十六条：“物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由建设单位或者业主大会与物业服务企业参考物业服务标准、服务规范及其信用评价情况，根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。”的规定，物管费应参照大连同类商圈的物管费收取标准收取或遵循合理、公开以及质价相符的原则议定。物价局大价房字[1999]26号文件明确规定：“同意胜利广场在业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准暂定为，每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定，具体收费标准待业主委员会成立后，重新核定，多退少补”。我们业主于2018年9月就依法申请成立业主委员会，胜利一直不配合，至今拒不提供业主名册，阻挠我们成立业主委员会。大连胜利周边同类商圈的凯旋商城开业以来物业管理费一直执行36元每平每月，一费到底不再收取其他任何费用。凯旋商城的服务质量明显优于胜利广场，胜利广场的物业服务却存在诸多问题：存在中央空调运行不正常、电梯停运、大量公区出租导致存在消防安全隐患、排污泵不能正常使用、卫生间卫生条件很差等情况，通过下面一组现场照片（见举证材料）就可以一目了然。综上所述，遵照《大连市物业管理条例》第四十六条规定的质价相符参照周边原则，原告物管费的收费标准不应高于36元每平每月。四、原告请求事项已过诉讼时效，原告承诺过店铺未租出去期间不收物管费，这些年没有向我要过物业费。在此次诉讼的一审、二审中原告未提交向被告进行过催缴的充份证据（见大连市中山区人民法院民事判决书[2018]辽0202民初7269号），原告请求事项已过诉讼时效。五、原告故意破坏经营秩序，将我的店铺卷闸门破开更换锁具。此次诉讼仅仅是原告蓄谋对我的店铺巧取豪夺的一个手段，原告利用手中的资源对业主停水、停电，强行关门不让开业，逼迫业主按他们的要求缴纳高额费用。原告更使用黑恶手段将我们几百名业主的店铺门锁撬开换锁，逼迫我们卖店。我的店铺也于2018年6月11日被更换锁具，至今开门钥匙仍在原告手里，我已向派出所报了案。原告在起诉我之前，曾提出购买我的店铺，以20年前的价格分60个月付款，但要先将产权过户给第三方（大连圣玛琳贸易有限公司），同意签《债权转让合同》他们就撤诉。通过工商税务信息查询发现，这个“所谓的第三方公司”是他们自己成立的皮包公司，完全是一个骗局。由于我不同意出售店铺，原告又包藏祸心将我起诉至法院，意图通过高额物管费逼迫我放弃店铺。原告的行为己脱离了物业服务的范畴。经审理查明：被告胥茜与被告王云生系夫妻关系，后离婚，被告王云生于2015年4月27日取得案涉商铺的所有权。期间，被告胥茜系大连胜利购物广场B1FD042号店铺业主，店铺套内建筑面积为7.3平方米。同时被告胥茜与原告大连胜利商业管理有限公司（2015年4月7日由大连胜利广场物业管理有限公司变更现名称）签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，约定原告对被告店铺所在的购物广场实施物业管理服务，其第二章第二项（1）款约定，物业管理费按甲方（原告）每年调整之收费标准收取；（2）款约定，物业管理费包括但不限于人事费用、办公费用、公共水电费、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费用、各种设施设备的装修保养费、维修费、保险费、园艺及绿化费、营业税及其他税费；（4）款约定，管理者应于每年年底商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准；（5）款约定，被告欠缴物业管理费及其他税费，管理者应向乙方（被告）做出通告，详列所欠款项和清偿期限，若逾期未缴，管理者可根据不同状况采取以下法律行为：A.收取自应付之日起至实际缴付日，每日按欠缴款项千分之一计算滞纳金；B.管理者有权停止欠费商业单元的供水、供电、空调，限制……，直至清偿欠款及滞纳金；第三项对专项维修资金进行了约定，其中（2）款约定，专项维修资金按甲方（原告）每年调整之收费标准收取，甲方每年3月公告当年准备维修养护及更换设备的账目，并确定收费标准（该项费用收取标准以实际公告为准，其中2011年为90元/平方米/年）；（3）款约定乙方（被告）同意自2011年10月1日起，以套内建筑面积为计算依据，按当年收费标准向原告缴纳专项维修资金；（4）款约定上述费用按季收取，即每年1月、4月、7月、10月之5日前缴纳，若逾期缴纳7日以上，根据第（二）项（5）款A、B状况采取法律行动。合同签订后，原告和被告均按合同约定履行也未再重新签订合同，该商场一直由原告进行物业管理服务。原告称其每年均按合同规定公布收支账项，并制定下一年度的收费标准。为此，原告向法庭提供了期限自2013年至2018年6月30日止，其中2013年7月1日至2014年3月31日每平方米每年100元，2014年4月1日至2015年4月26日每平方米每年125元，2015年4月27日至2018年3月31日每平方米每年125元，2018年4月1日至2018年6月30日每平方米每年135元。但原告未能提供证据证明该收费标准何时进行了公告。另查，大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（大价房字﹝1999﹞26号），该批复内容为：同意在胜利广场业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准暂定为每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定，具体收费标准待业主委员会成立后，重新核定，多退少补。经查，胜利广场业主委员会至今未成立。被告为证明原告收费标准过高，向本院提交了凯旋商城和温州城的物业费缴费单和物业管理协议，证明其物业费分别为36元/月/平方米和45元/月/平方米。本院所确认的上述事实，有原告提供的大连市房地产产权证复印件、大连胜利广场物业管理有限公司管理公约、2015年度物业管理费报告[2016年执行标准]、2016年度物业管理费报告[2017年执行标准]、2017年度物业管理费报告[2018年执行标准]、被告提供的照片、大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》、物业费发票、物业管理协议书、离婚证以及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.双方是否达成了免交物管费的协议；2.被告应缴纳的物业费收费标准如何认定；3.原告主张的专项维修资金应否支持。关于焦点一，双方就签订过《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》没有异议，被告主张双方就免交物管费达成了一致意见，但其未能提交直接证据加以证明，故本院无法确定其真实性，故对被告的该项抗辩，本院不予采信。关于焦点二，双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》系双方当事人真实的意思表示，原告提供了物业服务，被告应按照约定的标准给付原告物业费用。按照原被告双方签订的《大连胜利广场发展有限公司管理公约》之约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准，即双方当事人在该公约中并未明确约定案涉争议期间物业费的收费标准，属于价格约定不明，在此情形下，原告作为物业公司对其主张的物业费价格负有举证责任。现原、被告双方就收费标准并未达成合意，原告单方面提高物业收费标准，实质上是单方主张变更合同主要内容，其诉求缺少事实和法律依据；并且，原告未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，故对该新的收费标准，本院不予支持。结合被告提交的凯旋商场、温州城等周边商圈商铺的物业费缴纳标准，同时根据大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》，对于被告欠付的物业费，应按40元/㎡/月进行收取。双方均认同物业费以店铺套内面积6.81平方米为基数进行计算，即被告每月应交纳物业费272.4元。故被告胥茜、被告王云生应共同给付原告自2013年7月1日至2015年4月27日的物业费5992.8元，被告王云生应给付原告2015年4月28日起至2018年6月30日止的物业费7082.4元。关于焦点三，专项维修资金系用于房屋共有部分或共用设施设备的大修、中修、更新或改造，其收取、使用有严格的流程和限制，遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对于房屋共有部分或共用设施设备的日常维保则应从物业费中列支。本案原被告双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》虽有“专项维修资金”的约定，但该约定应当遵循《住宅专项维修资金管理办法》和《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定，专项维修资金账面余额不足的，在没有成立业主委员会的情况下，由所在地街道办事处组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹，否则即违反专项维修资金制度设立的初衷；且原告主张的专项维修资金系其单方核算制定，原告未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，亦未得到业主的认可，故对原告主张专项维修资金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胥茜、被告王云生共同给付原告大连胜利商业管理有限公司自2013年7月1日至2015年4月27日的物业费5992.8元；二、被告王云生给付原告自2015年4月28日至2018年6月30日的物业费7082.4元；上述一、二项二被告应给付原告之款项，于本判决生效之日起十日内若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费520元，由原告370元，二被告共同负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  董国辉人民陪审员  李严军人民陪审员  王秀丽二〇一九年十二月二十三日书 记 员  徐虹艳