黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0881民初2080号原告：庄后亮,男,1972年8月18日出生,汉族,个体,住同江市。委托代理人：张晓玲，黑龙江鸿君律师事务所律师。代理权限:一审参加诉讼、参加调解、提供证据，承认、变更、放弃诉讼请求、代收、代签法律文书。被告：黑龙江程盟房地产开发有限公司,社会统一信用代码：9123080059820949XK。地址：同江市东都新城23号楼。法定代表人：孙淑琴，公司执行董事，委托代理人：陶孟明,男,1949年1月27日出生,汉族,黑龙江程盟房地产开发有限公司副经理,住。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、上诉、反诉、代收代签法律文书。原告庄后亮与被告黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下称程盟公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月12日作出(2017)黑0881民初508号民事判决书。庄后亮不服，上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）黑08民终997号民事裁定书，裁定撤销同江市人民法院作出的(2017)黑0881民初508号民事判决书，发回同江市人民法院重新审理。本院于2019年10月21日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告庄后亮及其委托代理人张晓玲、被告程盟公司委托代理人陶孟明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告庄后亮向本院提出诉讼请求:1.要求被告履行房屋拆迁补偿协议书。2.要求被告办理东都新城小区新春街10-12号商服000109门、000111门、00112门房屋所有权证;税、费由被告负担。3.要求被告赔偿经济损失335000元(57月×5000元+50000元);4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告原有同江市东区双建巷136平方米、土地使用面积452.1平方米用途商服房屋。2009年被告经同江市政府批准在该区域开发建设同江市东都新城小区,2010年6月14日原告与被告签订房屋拆迁补偿协议,约定回迁安置房屋位置8号楼新春街西侧的10号楼南数1门、2门商服(一带二)共计300平方米。交付日期2011年12月31日。并约定违约条款。工程竣工后被告改变原规划,被告拒绝给原告回迁,造成原告长达6年未回迁安置。2015年4月7日在同江市政府化解矛盾纠纷领导小组调解下给原告办理回迁安置在东都××新春街西侧××楼商服000109门、000111门、000112门。原告入住后要求被告办理安置楼房的所有权证,依据《房屋拆迁补偿协议书》违约条款赔偿经济损失,被告以种种理由拒绝。原告为维护其合法权益依据我国《中华人民共和国合同法》之相关规定提起诉讼。本案重审时，原告变更诉讼请求，1、要求被告履行双方签订的“房屋拆迁补偿安置协议”，为原告办理新春街东都新城小区10-12号楼000111门、000112门商服的不动产权证；2、要求被告缴纳136平方米商服范围内办理产权证的一切税、费，超出面积14.9平方米的契税、房局收取的交易费由原告交纳，销售不动税及其他税、费由被告交纳；3、要求被告赔偿未置换楼房面积的价款及逾期安置违约金1090767元；4、要求被告负担本案诉讼费用、保全费。被告程盟公司辩称：一、原告虚构动迁房屋用途是商服，与此相关的条款属无效条款，应予据实调整。二、按产权调换的相关规定，原告应当找补产权调换发生的房产价值差价。三、原告拒绝找补差价，导致被告无法按协议约定安置原告的房屋，被告无过错。四、原告主张权利的房屋10××楼××68.92平方米，已经抵债，登记预告在顾士鹏名下。根据此房屋现状，被告无法按协议约定按置给原告。五、税费承担问题:被告同意按协议约定的内容承担相应的税费。六、被告不应当承担违约赔偿责任，且合同约定的违约金过高，请求法庭依法调整。因原告拒绝找补差价，致使被告不能按协议约定的安置办法进行安置，因此被告不应当承担违约赔偿责任。综上，原告主张权利的房产已经有了合法权利人，原告没有按协议约定和相关规定找补差价，要求赔偿损失没有法律依据和证据，原告的诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:原告提供如下证据支持其诉讼主张：1.2010年6月14日房屋拆迁补偿安置协议原件一份,证明:①被告回迁安置原告房屋并给付350000元;②给付原告回迁2栋一带二门市,8号北侧10号楼从南数第一门市(000112号)、第二门市(000111),合计建筑面积300平方米;③被告交付房屋时应当交付土地使用权证等相关证件;④合同约定原告超面积回迁不需要补偿原告超面积费用,如少于回迁面积被告应补偿原告相应损失。⑤被告未按照合同约定在设计变更时未通知原告;⑥被告如未按时交付房屋,应每月给付原告5000元自逾期三月之后如不能交付应一次性支付原告50000元;⑦双方签订房屋拆迁协议是真实有效的,是双方当事人真实意思表示,双方当事人应当按照该协议履行相应义务。经庭审质证，被告对原件进行质证,对证据真实性无异议,对证明间题有异议,在该证据中原告注明的房产两处都是商服,而被告据此与原告签订房屋拆迁协议,并且收购了原告商服用地452.1平方米,给付50000元并补助无照房屋、地上附属建筑物300000元,但是经过被告核实,原告两处房产用途都是住宅,原告虚构动迁房屋用途是商服(协议中第一条第四行),与此相关的条款属于无效条款,应相应调整(第二条补偿方式第二项,交付两个一带二商服楼300平方米)。本院经审查认为,被告对该证据的真实性无异议,本院对该证据证明双方拆迁安置补偿的事实予以认定。2.2010年6月14日房屋拆迁安置补偿协议书复印件(盖房屋征收办公室公章)一份。证明该协议复印件经房屋征收办公室确认安置东都新城小区新春街10-12号商服000109门、0001111门、000112门房屋盖章后可以办理水卡事宜,由信息中心姚俊岐签字确认备案。经庭审质证,被告对证据真实性无异议,房屋征收办公室签字只能证明是办理水卡用途不能用来确认回迁房屋位置和权属。征收办公室也没有确认哪几栋房屋需要办理水卡,证据上房屋产籍、位置标号笔体是另一人书写不是征收办书写。信息中心备案是房产管理业务的手续,不是产权登记的手续,不能等同于产权预告的登记,即备案登记没有法律效力。000111号和000112号门市是协议之内约定的回迁房屋,000109号不是协议约定房屋,该房屋已预告登记在顾士鹏名下。本院经审查认为,被告对该证据的真实性无异议,本院对该证据真实性予以采信。3.2012年4月19日致歉信一份。证明被告向回迁户承诺,动迁户、购房户在2012年12月31日前保证进户,对动迁户原签署的动迁米数及补充米数不变。经庭审质证,被告对真实性无异议,公司承诺对具有真实回迁协议的回迁户作出的承诺,并未对以虚假内容签署的协议作出承诺。本院经审查认为,被告对证据的真实性无异议,本院予以采信。4.涉案3套房屋2015年-2016年物业费、供热费二次提水费票据6张(3合1)、水卡3张,证明涉案3套房屋原告已占有使用并交纳了相应的物业费、供热费等相关费用。经庭审质证,被告认为，原告所提出交纳的物业费、供热费、水电卡均在被告与原告没有办理任何回迁手续情况下原告强行入住,物业公司拒绝收取相关费用并不予供暖、供水、供电,原告以多次向政府领导小组提出要求办理相关入住供气手续后，通知物业公司将上述几项费用存入政府小组专用账户后,由小组责令物业公司补填收据,实款至今在政府小组,物业公司至今没有收到。本院经审查认为,该组证据能够证明原告对案涉房屋实际入住并交纳相关费用的事实,本院对该组证据的真实性予以采信。5.照片4张、营业执照2份。证明原拆迁房屋一直从事商业经营。经庭审质证,被告认为公司按照原告所提供的相关商业用房营业执照按照商服签署回迁安置协议。此证据不是建筑物证明用途的法律文件。本院经审查认为,该证据无法证明原拆迁房屋一直从事商业经营活动,本院对该证据证明的问题不予认定。6.(2011)同民初字第657号民事裁定书(复印件)一份。证明原告在法院查封土地219人之中。经庭审质证,被告无异议。7、拆迁须知一份。证明原告房屋按照政府要求有房照1:1.3,无房照1:1,商服经营无照1:0.6回迁。经庭审质证,被告认为①该须知是经同江市人民政府按照同拆2002号许可证,和同江市9号文件安置拆迁调换方式作出的如下须知,以货币补偿方式,即以现金收复原告产权的行为;②以房屋产权调换方式是指原房屋货币价值与安置房屋货币价值相比多退少补原则。本院经审查认为,该证据是面向社会,具有广告性质,本院对该证据的真实性予以采信。8.土地证2份(复印件)、房产档案信息一份。证明被拆迁房屋是经菅活动中,按合同签署两处房产一处面积81平方米、一处55平方米。原鞠振东和鞠维友名下,未更名。原告无照面积316平方米。经庭审质证,被告对真实性无异议,证明问题有异议,①原告与被告签署的补偿协议第二条第一项甲方付乙方30000元补偿款及50000元收购款,据此该证据证明的土地已被公司收购,土地使用权人是庄后亮,租赁使用10年,2008年-2018年。②对房产档案信息中显示房屋属性为住宅,与协议中房屋属性不符。本院经审查认为,被告对真实性无异议,本院对该证据的真实性予以采信,该证据标识的内容无法证实原告证明的问题,对证明的问题不予采信。9.请求赔偿计算列表。证明请求赔偿数额的计算方式。经庭审质证,被告认为该列表为原告个人计算方式不能作为证据使用,不予质证。本院经审查认为,该证据不具有客观性，不具备证据资格，本院不予认定。10、（2018）黑0881行初5号行政判决书、（2018）黑0881行初9号行政判决书、（2018）黑08行终105号行政判决书、（2018）黑08行终106号行政判决书各一份。证明涉案商服东都新城10—12号楼000109号、000111号原预告登记在顾士鹏名下，经原告提起行政诉讼终审判决予以撤销。经庭审质证，被告对该证据真实性及证明的问题均无异议。本院经审查认为,被告对该证据对无异议，本院对该证据予以采信。被告提供如下证据支持其诉讼主张；1.被告提供原拆迁房屋房照两本。证明动迁两栋房屋用途是住宅不是商服。经庭审质证,原告对证据真实性无异议,该房屋是原告经菅装潢材料的商业用房。本院经审查认为,原告对证据真实性无异议,本院予以认定。2.商品房买卖合同、房源明细表、预告登记底卡各一份。证明争议房屋10号楼2门、4门已经预告登记在顾士鹏名下,系原告诉讼请求000109号门市、0000111号门市。经庭审质证,原告认为被告出具的上述证据不具备法律效力,①原告系回迁户应回迁优先;②原告在2011年9月16日已申请同江法院查封涉案房屋,原告查封在前,顾士鹏预告登记在后。本院经审查认为,该证据所要待证的事实，因经行政诉讼撤销了案外人顾世鹏的预告登记，故该组证据于本案不具备证明力，本院不予采信。本案经审理认定的事实如下:北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司(以下称原开发商)经批准在原告原有房屋区域开发建设同江市宏泰御景小区,2012年4月19日本案被告程盟公司向该小区回迁户、订房户发表《致歉信》,承诺:由程盟公司承接该工程项目;动迁户、购房户在2012年12月31日前保证进户;对动迁户原签署的动迁米数及补偿米数不变;利益人的各种款项保证全部偿还。2012年8月8日原开发商与被告签订《土地使用权及开发权转让协议书》,约定原开发商签订的拆迁合同、协议、债权债务等有关项目由被告承担全部义务并享受权利。2010年6月14日原告(乙方)与原开发商北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司(甲方)签订《房屋拆迁补偿安置协议》,其中约定:1、甲方拆迁乙方两处房屋(购买鞠振东81平方米、鞠维有55平方米)共计面积136平方米,土地使用面积452.1平方米。2、甲方向乙方交付两栋一带二门市楼,每栋单层15米×5米,两栋合计面积300平方米,位于8号楼北侧的10号楼从南数第一、第二两个门市,于2011年12月31日前交付。3、甲方不能按时交付房屋,自逾期之日起每月向乙方支付安置费5000元,逾期3个月仍不能交付,则一次性向乙方支付赔偿金50000元,自逾期起6个月仍未交付使用,乙方有权提出退房,甲方向乙方支付补偿费3000000元。4、甲方负责办理房产证,面积内各项税费由甲方负责,超出面积涉及的契税、交易费由乙方负责交纳,其他税费甲方承担。原告回迁安置的10号楼在建设施工中改变了原设计方案,将一带二商服更改为一层商服,致使原告合同中约定回迁的两个商服门市面积不够。经同江市房屋征收管理办公室工作,原告庄后亮占有了协议约定之外的10号楼00109商服门市。该三个门市于2015年4月7日在同江市房地产管理局信息中心回迁备案。本院认为，原告庄后亮与东都新城小区(原宏泰御景)原开发商北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司在平等自愿、协商一致的基础上签订了《房屋拆迁补偿安置协议》,该协议约定了房屋拆迁补偿安置的时间、位置面积、违约责任,是双方的真实意思表示,该协议未违反法律法规的强制性规定,协议有效。该合同在履行过程中,本案被告承接了北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司开发东都新城的开发项目,顺承了该项目的权利义务,原告与原开发商签订的协议约定的内容对被告具有约束力,被告应当按协议约定的内容履行义务。被告在履行协议过程中未按约定内容履行义务,存在违约行为,应当按约定的违约条款承担赔偿责任,即协议中第三条第三款“如开发商不能按时交付房屋，自逾期之日起，每月向乙方支付安置费伍仟元，自逾期起三个月之后仍不能交付，则一次性向乙方支付赔偿金伍万元”，被告已逾期三个月以上未交付房屋，故其应一次性赔偿原告伍万元。原告占有的10号楼000112、000111号两个商服门市是协议中约定的位置,原告请求被告协助办理000111、000112两个商服门市产权登记的诉讼请求应予支持。对协议约定原告回迁安置面积不足部分,原告可以主张金钱债权,根据协议第三条第一款的约定，被告应按6000元/㎡的价格补偿原告未置换到的楼房面积。原告占有的10号楼000112、000111号两个商服门市共计150.9㎡，与双方协议中约定的回迁面积300㎡少149.1㎡，被告应向原告补偿损失，即894600元（149.1㎡×6000元/㎡）。在原告请求的000111、000112两处商服门市面积150.9平方米中,被告应当承担原两处房屋面积136平方米的税、费,超出面积所涉及的房产证费用中契税、房产局收取的交易费由原告负责交纳,其他税、费由被告承担。被告抗辩理由1“原告虚构动迁房屋用途是商服,经被告核实原告两处房产用途是住宅,原告虚构动迁房屋用途,与此相关的条款属无效条款,应予据实调整”的主张于法无据,本院不予支持。被告抗辩理由2“原告应当找补产权调换发生的房产价值差价”的主张,因在协议签订时没有约定,应当尊重当事人的合同自治原则,且被告承诺承接原协议的权利义务,因此对被告的该项抗辩主张不予支持。被告抗辩理由3是基于抗辩理由2而派生,故对被告抗辩理由3不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效之日协助原告庄后亮办理东都新城小区10号楼000111、000112号商服门市的产权登记证。二、办理000111、000112两处商服门市150.9平方米面积的税费,由被告黑龙江程盟房地产开发有限公司承担136平方米的税、费,超出面积14.9平方米所涉及房产证费用的契税、房产局收取的交易费由原告庄后亮负责交纳，其他税、费由被告黑龙江程盟房地产开发有限公司承担。三、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效后赔偿原告逾期回迁安置的损失50000元；补偿原告未置换到的楼房面积价款894600元（149.1㎡×6000元/㎡）。四、驳回原告的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13246元、保全费5000元由被告黑龙江程盟房地产开发有限司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张前英审 判 员  马永新人民陪审员  石玉龙二〇一九年十二月二十三日法官助理谢广平书记员王海强