广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异669号 异议人（案外人）：佛山颐景园置业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区丹灶镇桂丹西路22号办公楼，统一社会信用代码：91440600699783626Q。 法定代表人：方长根。 委托代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。 委托代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。 申请执行人：李海涛，男，1974年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：邓雪能，男，1980年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 本院在执行（2018）粤0605执11932号案，即申请执行人李海涛与被执行人邓雪能民间借贷纠纷一案中，案外人佛山颐景园置业发展有限公司提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，请求中止对佛山市南海区丹灶镇桂丹西路1604房（合同号：XXXXXX，以下简称“1604房”）的执行并解除对其实施的查封措施［查封案号：(2018）粤0605执11932号］。事实和理由：一、涉案房产的基本情况。异议人与被执行人邓雪能签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定异议人将1604房预售给被执行人，房屋总价款人民币391519元。《广东省商品房买卖合同》补充协议第三条第十款还约定，如被执行人采用银行按揭贷款方式支付房款，并由异议人提供阶段性借款担保的，则被执行人在该担保期间对银行的违约视同对异议人的违约。在异议人的该阶段性担保责任解除前，如被执行人对银行构成违约（包括被执行人不按时归还银行按揭款项，被执行人所购房屋被司法机关查封等），异议人有权解除本合同。异议人解除合同的，被执行人应当向异议人支付总房价款5％的违约金，同时赔偿异议人的全部损失（本协议中的损失包括税务损失及追偿所支出的各项费用）。异议人有权从被执行人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚金、违约金及其它各项应由被执行人承担的费用，剩余款项退还被执行人。如果异议人承担担保责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向被执行人追偿全部损失，且被执行人还应另按《广东省商品房买卖合同》总房价款5％向异议人支付违约金。合同及补充协议签订以后，被执行人未按借款合同的约定及时履行还本付息义务，被中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称“建行佛山分行”）起诉至佛山市禅城区人民法院，案号：（2019）粤0605民初25051号，将于2019年11月12日上午九点半开庭。建行佛山分行依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，诉请被执行人邓雪能、异议人立即连带偿还借款本金307652.34元及利息、罚息，并承担案件受理费、财产保全费及律师费。因被执行人邓雪能未按约定履行还本付息的义务，对建行佛山分行构成违约，按照《广东省商品房买卖合同》补充协议的约定，异议人将向佛山市南海区人民法院提起诉讼请求解除涉案合同。贵院查封了涉案房产（查封申请人：李海涛，限制文号为（(2018)粤0605执11932号）。二、异议人提出执行异议、主张解封的主要理由。1、异议人是涉案房产的物权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第一百四十二条的规定，涉案房产系由异议人开发建设的商品房，并取得佛山市住房和城乡建设管理局出具的《房屋初始登记清单》，该清单显示涉案房产己确权登记在异议人名下，异议人至今仍是涉案房产的物权人。2、商品房预告登记只是一项债权请求权，预告登记权利人并非房产的物权人。根据《物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条的规定，预告登记是指保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记的目的是为了保障预告登记权利人将来实现物权的请求，排除物权人（开发商）未经预先登记权利人同意处分不动产。预告登记作为一种请求权具有排他性，但预告登记在本质上仍属于债权请求权。被执行人邓雪能作为预告登记权利人，并非涉案房产的物权人。3、涉案房屋涉及的商品房买卖合同纠纷将由异议人另案提起诉讼，一旦另案判决认定涉案房产的商品房买卖合同应当解除，预告登记便失效，己经采取的查封、扣押、冻结措施也应当予以解除。故为避免浪费司法资源，应中止对涉案房屋的执行。由于被执行人邓雪能怠于履行还本付息的义务，对建行佛山分行构成违约，异议人按照商品房买卖合同补充协议的相关约定，将向佛山市南海区人民法院提起诉讼，请求解除涉案合同。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，一旦佛山市南海区人民法院作出判决认定涉案商品房买卖合同应当予以解除，那么作为涉案房产预告登记的债权己被消灭，预告登记便失效，对涉案房屋己经采取的查封、扣押、冻结措施也应当予以解除。故为避免浪费司法资源，应中止对涉案房屋的执行。综上所述，异议人对上述执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定对执行标的提出执行异议，特申请法院依法中止对1604房的执行并解除对其实施的查封措施。 本院查明，本院于2018年8月3日立案执行申请执行人李海涛与被执行人邓雪能民间借贷纠纷一案，案号（2018）粤0605执11932号，执行依据为已经生效的（2018）粤0605民初4145号民事判决书。执行过程中，本院于2018年8月9日依法作出（2018）粤0605执11932号执行裁定，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人邓雪能的银行存款、收入2068860元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院于同日依法查封被执行人邓雪能所有的1604房。 另查明，《佛山市（佛山市）商品房合同登记信息查询结果》载明，涉案1604房的购房人系邓雪能，已办理预购商品房买卖预告登记，预告权利人邓雪能，不动产登记证明号：粤（2018）佛南不动产证明第XXXXXX号。该房已经办理抵押登记，抵押权人为建行佛山分行，抵押权证号：粤（2018）佛南不动产证明第XXXXXX号。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”本案中，涉案1604房尚未办理不动产登记，异议人确认该房已经出售给邓雪能，且已经办理预购商品房买卖预告登记，预告权利人系邓雪能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据该条规定，在开发商为被执行人的金钱债权执行中,受让人对于被查封的办理了受让物权预告登记的不动产有权要求停止处分，即买受人对于办理了受让物权预告登记的不动产享有的物权期待权受到法律保护。本案中，涉案1604房已经办理了受让物权预告登记，被执行人邓雪能对该房享有排他效力的物权期待权。在被执行人邓雪能不履行生效判决确定义务的情况下，本院基于邓雪能对1604房享有的物权期待权及邓雪能作为1604房预告登记权利人的情况，查封1604房，并无不当。 至于异议人与抵押权人建行佛山分行、邓雪能之间的金融借款担保合同纠纷与本案中本院对1604房能否采取查封措施属不同的法律关系，无论异议人是否对邓雪能的贷款承担连带责任，均与本案无关。异议人称其将提起诉讼请求解除其与邓雪能签订的商品房买卖合同，但截至本院作出裁决之日止，尚无生效法律文书解除异议人与被执行人签署的商品房买卖合同。综上，异议人的异议请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人佛山颐景园置业发展有限公司的异议。 如不服本裁定，认为原民事判决错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审判长  植少佳 审判员  黄馨栗 审判员  王志钊 二〇一九年十二月三十日 书记员  吴少霞