河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4841号上诉人（原审被告）：新乡市红旗区明美寿司店，住所地新乡市红旗区文化路43号。经营者：吕明美,女，1982年12月9日出生，汉族，住河南省新乡县。上诉人（原审第三人）：李涟萍，女，1964年10月31日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：王中军，男，1963年1月26日出生，汉族，住新乡市，系社区推荐公民。被上诉人（原审原告）：魏坤，男，1983年4月7日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告）：赵晶，女，1985年11月22日出生，汉族，住新乡市。上诉人新乡市红旗区明美寿司店（以下简称明美寿司店）、李涟萍与被上诉人魏坤、赵晶合同纠纷一案，上诉人明美寿司店、李涟萍不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0702民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明美寿司店的经营者吕明美、上诉人李涟萍的委托诉讼代理人王中军、被上诉人魏坤、赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明美寿司店上诉请求：1.依法撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2081号民事判决第一项，驳回魏坤、赵晶对明美寿司店的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由魏坤、赵晶、李涟萍负担。事实和理由：一、明美寿司店与李涟萍之间的租赁行为有效，李涟萍系涉案房屋的使用人、占有人，其自称是房主，房屋租赁关系已经一年之久，明美寿司店不知道还有真正的房东孙玉新，也没有见过李涟萍与孙玉新之间的租赁合同，李涟萍收取了魏坤、赵晶三个月的房租，说明没有所谓的不能转租的约定；2.明美寿司店与魏坤、赵晶之间的财产转让合法有效，明美寿司店转让给魏坤、赵晶的财产包括一台空调价值2100元、一台冰箱价值1400元、店面装修14000元及涉案橱窗的一个月租赁费2000元，共计19500元，魏坤、赵晶向李涟萍交纳了三个月的房租6000元且已经实际占有该橱窗三个月，引起本案纠纷的原因是李涟萍提前结束与孙玉新之间的租赁合同而导致魏坤、赵晶不能继续使用涉案橱窗，与明美寿司店没有关系；3.魏坤、赵晶是与李涟萍之间形成橱窗转租合同关系，而不是与明美寿司店之间形成的转租关系，明美寿司店只是转让自有财产给魏坤、赵晶，魏坤、赵晶在橱窗租赁期间产生的损失应当是与李涟萍之间的纠纷，与明美寿司店无关,如明美寿司店与魏坤、赵晶之间的财产转让无效，魏坤、赵晶应当全部返还转让给其的财产。综上，一审认定事实错误，适用法律条款不妥，应予改判。李涟萍上诉请求：1.依法撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2081号民事判决第二项，驳回魏坤、赵晶对李涟萍的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由魏坤、赵晶负担。事实和理由：魏坤、赵晶使用李涟萍的房屋，如期缴纳房租，不应有异议。魏坤、赵晶对明美寿司店和李涟萍的上诉请求均答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。李涟萍及明美寿司店对对方的上诉请求均答辩称与其无关。魏坤、赵晶向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令明美寿司店返还魏坤、赵晶转让费19500元；2.诉讼费由明美寿司店承担。一审庭审中增加诉讼请求，要求李涟萍退还3个月的租赁费6000元。一审法院认定事实：2018年11月，魏坤、赵晶看见新乡市红旗区文化路43号一楼门面房的橱窗进行转让的广告，该橱窗即为明美寿司店经营，便和明美寿司店的经营者吕明美进行商谈，将明美寿司店经营的涉案橱窗以19500元的价格转让给魏坤、赵晶，达成合意后，魏坤、赵晶于2018年11月15日通过支付宝向吕明美的丈夫李友宾转账19500元，该费用中包含明美寿司店留给魏坤、赵晶的一台空调、一台冰箱。之后吕明美带领魏坤、赵晶向李涟萍的丈夫王中军交纳了2018年12月、2019年1月、2019年2月的三个月租金6000元。该橱窗明美寿司店转让给魏坤、赵晶后，魏坤、赵晶一直未使用。2019年2月，魏坤、赵晶准备对该橱窗进行装修时，李涟萍告知魏坤、赵晶房屋出租人孙玉新要收回房产,为此，魏坤、赵晶于2019年2月25日开始与明美寿司店的经营者吕明美协商要求退还转让费，但未能协商成功，直至2019年2月28日，涉案房屋出租人孙玉新收回了出租的房屋连同魏坤、赵晶受让的橱窗，致使魏坤、赵晶受让的橱窗无法使用。为此魏坤、赵晶诉至一审法院，要求明美寿司店退还转让费并要求李涟萍退还租金。一审法院另查明：2018年9月20日，李莲萍和涉案房屋出租人孙玉新签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：孙玉新将位于新乡市红旗区文化街43号一楼面积约76平方的两间门面房租赁给李涟萍，租赁期限为2018年9月20日到2019年9月20日。合同还约定：未经孙玉新同意，李涟萍不得擅自转行、转让、转租，不得擅自改动房屋主体结构。李涟萍经营确需装修的，装修方案事前应经孙玉新同意后，方可进行施工。否则，孙玉新有权终止合同。装修及更改费用均由李涟萍负担。李涟萍应合法经营，自负盈亏，产生的一切经济纠纷均与孙玉新无关，法律责任自负。涉案橱窗位于43号门面房中，李涟萍将橱窗租赁给了明美寿司店的经营者吕明美。吕明美将该橱窗进行装修后经营寿司加工零售，名称为“新乡市红旗区明美寿司店”。2019年2月底，由于李涟萍不再租赁上述门面房，将涉案租赁房屋交付给了出租人孙玉新。一审法院认为，案件争议的焦点为魏坤、赵晶与明美寿司店之间转让橱窗的行为是否有效；李涟萍收取魏坤、赵晶的房租是否应当退还。李涟萍和孙玉新签订的《房屋租赁合同》第4条约定未经孙玉新同意，李涟萍不得擅自转行、转让、转租、不得擅自改动主体结构。李涟萍未经孙玉新的同意将出租房屋的橱窗口头转租给了明美寿司店，按照租赁合同第4条的规定，李涟萍与明美寿司店之间的租赁行为无效。而明美寿司店又将其非法承租的橱窗转让给了魏坤，其转让行为无效。由于李涟萍与明美寿司店均系在非法情况下转租与转让，致使受让人魏坤、赵晶无法实现其合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，吕明美作为明美寿司店的经营者应当退还收取魏坤、赵晶的19500元转让费，魏坤、赵晶应返还19500元中包含转让时的空调一台、冰箱一台。关于魏坤、赵晶向李涟萍交纳的三个月租金6000元是否应当退还问题。李涟萍在租赁合同未到期的情况下提前交付给出租人孙玉新，直接导致涉案房屋包括魏坤、赵晶受让的橱窗无法使用，合同目的已无法实现，李涟萍明显存在过错，因此，李涟萍应将收取魏坤、赵晶的租金6000元予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，一审法院判决：一、新乡市红旗区明美寿司店经营者吕明美于判决生效后七日内一次性返还魏坤、赵晶转让费19500元，魏坤、赵晶同时返还新乡市红旗区明美寿司店经营者吕明美转让时空调一台、冰箱一台；二、李涟萍于判决生效后七日内返还魏坤、赵晶租赁费6000元。如果新乡市红旗区明美寿司店经营者吕明美、李涟萍未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费438元，由新乡市红旗区明美寿司店经营者吕明美承担288元，李涟萍承担150元。本院二审期间，明美寿司店围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。明美寿司店提交以下证据：1.购买空调增值税发票，证明购买空调的日期及使用期限；2.证人刘某出庭作证，证明明美寿司店转让的通知在门口贴了一个月的时间，明美寿司店不是私自转让；3.图片一张，证明明美寿司店的转让不是私自进行的。魏坤、赵晶质证称，证据1不能作为本案转让橱窗的证据；证据2证人证言缺乏真实性，不予认可；证据3不能达到明美寿司店的证明目的。李涟萍质证称与其无关。本院对明美寿司店提交的证据认证如下：明美寿司店提交的证据并非新证据，且与本案缺乏关联性，不能达到明美寿司店的证明目的，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.明美寿司店与魏坤、赵晶之间的转让行为是何性质，是否有效；一审法院认定合同无效并判决各自返还财产是否妥当；2.李涟萍收取魏坤、赵晶三个月的租金是否应予退还。关于明美寿司店与魏坤、赵晶之间的法律关系及行为的法律后果问题。1.经查明，吕明美从承租人李涟萍处转租了案涉43号门面房的橱窗，经装修后经营明美寿司店，2018年11月将案涉橱窗店面转让给魏坤、赵晶，转让后吕明美退出，不再收交租金，吕明美称转让款19500元包括租金、装修费及空调冰箱等物品。从以上事实分析，吕明美从李涟萍处承租的标的是案涉43号门面房的橱窗，其转让给魏坤、赵晶的是案涉橱窗的使用、收益的权利义务，符合租赁合同的特征，而转让款中的项目尤其是装修费明显依附于案涉租赁物，无法单独转让，因此，明美寿司店转让行为的实质是租赁让与，与魏坤、赵晶之间的转让关系是转租合同关系。魏坤、赵晶受让案涉橱窗的目的是使用、收益，而非单纯受让财产或买卖财产关系，明美寿司店上诉称与魏坤、赵晶之间属于财产转让关系的理由不能成立。至于转让后李涟萍与魏坤、赵晶之间是否形成新的转租关系，不影响明美寿司店与魏坤、赵晶之间的转租合同关系的性质。2.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”明美寿司店与魏坤、赵晶之间的合同是否有效成立取决于合同签订是否是当事人的真实意思，本案转让行为未违背当事人的真实意思，亦未违反合同法第五十二条规定的情形，该合同为有效合同。依据合同法第二百二十四条第二款的规定，出租人是否同意转租，并不必然导致转租合同无效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，一审认定合同无效，适用法律错误。3.出租人孙玉新解除与承租人李涟萍之间的租赁合同，致使魏坤、赵晶无法使用案涉橱窗。魏坤、赵晶租用橱窗的目的是使用、收益，如果租来的是合同到期、无法使用的橱窗，其合同目的自然无法实现，因此，租赁期限问题直接影响案涉转让合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”明美寿司店未明确其与李涟萍的租赁期限，更未明确告知魏坤、赵晶租赁期限，致使双方自2018年11月订立转让合同至2019年2月较短时间内尚未使用就由出租人收回租赁物，魏坤、赵晶与明美寿司店之间签订转让合同存在重大误解，因此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，魏坤、赵晶有权主张撤销。本案一审时，魏坤、赵晶以明美寿司店转租橱窗时未经出租人同意，致使其无法使用租赁物为由主张合同无效，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十二条“一方主张合同无效，依据的却是可撤销事由，此时人民法院应当全面审查合同是否具有无效事由以及当事人主张的可撤销事由。当事人关于合同无效的事由成立的，人民法院应当认定合同无效。当事人主张合同无效的理由不成立，而可撤销的事由成立的，因合同无效和可撤销的后果相同，人民法院也可以结合当事人的诉讼请求，直接判决撤销合同”的解释，本案宜判决撤销合同更为妥当。4.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”明美寿司店与魏坤、赵晶基于转让合同取得的财产应予返还，但转让款中租金部分可认定为损失，因魏坤、赵晶事前也未核实租赁期限问题，存有过失，应承担1000元租金损失。关于李涟萍收取魏坤、赵晶三个月的租金是否应予退还的问题。魏坤、赵晶经明美寿司店让与租赁案涉橱窗，与李涟萍之间建立了转租合同关系。魏坤、赵晶因对租赁期限存在重大误解，合同目的无法实现，双方之间的合同应予撤销。二审庭审时，李涟萍认可是因租金高其将租赁的门面房交与出租人，双方解除合同，也是致使魏坤、赵晶无法使用案涉橱窗的直接原因。魏坤、赵晶交付给李涟萍的6000元租金，应是占有案涉橱窗的实际使用费，但因魏坤、赵晶未实际使用，该部分可认定为损失，因魏坤、赵晶事前也未核实租赁期限问题，存有过失，应承担1000元租金损失。综上，明美寿司店和李涟萍的上诉请求部分成立，予以支持；一审法院认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2081号民事判决第一项为“新乡市红旗区明美寿司店于判决生效后七日内一次性返还魏坤、赵晶转让费18500元，魏坤、赵晶同时返还新乡市红旗区明美寿司店转让时空调一台、冰箱一台”；二、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2081号民事判决第二项为“李涟萍于判决生效后七日内返还魏坤、赵晶租赁费5000元”。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费438元，由新乡市红旗区明美寿司店负担288元，李涟萍负担150元。二审案件受理费338元，由新乡市红旗区明美寿司店负担288元，李涟萍负担50元。本判决为终审判决。审判长  尚志东审判员  翟 晓审判员  马兵务二〇一九年十二月十八日法官助理马晓怡书记员温源源