广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0606执异965号 异议人（被保全人）：潘丽珊，女，1972年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 异议人（被保全人）：李国朝，男，1964年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 共同委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黎必朗，广东实丰律师事务所律师。 申请保全人：广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行，住所地佛山市顺德容桂街道容桂大道中208号。 负责人：田芊，行长。 委托诉讼代理人：张志勇，公司员工。 委托诉讼代理人：李浩波，公司员工。 本院在审理（2019）粤0606民初21239号广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行与潘丽珊、李国朝金融借款合同纠纷一案中，根据申请保全人广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行的申请，保全查封了被保全人潘丽珊、李国朝名下不动产，异议人潘丽珊、李国朝向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人潘丽珊、李国朝称，其与申请保全人争议的标的额为8089361.25元，现法院查封了潘丽珊名下佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会滨江中路6号海悦明居X号及XX号商铺（以下简称海悦明居X、XX号商铺）、潘丽珊与李国朝两人名下佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会立田路东乐花园X巷X号（以下简称东乐花园房产）、潘丽珊名下佛山市顺德区大良街道办事处南华社区居民委员会红岗路村纯自然名宅A、B、C、D、E、F、G号铺（以下简称纯自然名宅A、B、C、D、E、F、G号铺）、李国朝名下佛山市顺德区大良街道办事处近良社区居民委员会南国东路口叠彩轩X号铺（以下简称叠彩轩X号铺）、潘丽珊名下位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教居民委员会南宛中路3号朗悦名居X号铺（以下简称朗悦名居X号铺），共12处房产，合计总价值为30012482.86元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，保全限于请求的范围。异议人在申请贷款时已经提供了价值13547992.86元的抵押物，法院应仅查封异议人的抵押物，但法院却还将异议人的其他物业一并查封，超额查封了16464490元。另纯自然名宅A号铺为该案轮候查封。故请求法院解除对纯自然名宅B、C、D、E、F、G号铺，叠彩轩X号铺，朗悦名居X号铺的查封。 申请保全人广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行认为，相关评估报告为异议人单方委托制作，且涉案不动产市场价格对比原贷款时的市场价值有较大跌幅。参考淘宝网近期司法拍卖情况（附相关表格），伦教街道同地段商铺拍卖变卖流拍均价于每平方米11000元左右，且实际成交率较低，变现难度较大。三个涉案抵押物中，参考淘宝网司法拍卖东乐花园同类型别墅流拍情况，认为东乐花园房产价值按建筑面积11000元/㎡计算为567万元，且成交难度较大；其余两个位于伦教街道的海悦明居X、XX号商铺的抵押物，同样参考淘宝网司法拍卖，以建筑面积10000元/㎡计算，价值合计为67万元，上述三个抵押物合计价值为634万元。而截至2019年8月23日，借款人尚欠该行贷款本息合计约809万元，按现时抵押物价值难以全额覆盖贷款本息。为确保该行债权全额覆盖，除抵押物外，纯自然名宅A、B、C、D、E、F、G号铺（建筑面积合计370.92㎡）、叠彩轩X号铺（建筑面积115.6㎡），参考近期淘宝网司法拍卖，对于同地段的商铺物业拍卖情况可知，按建筑面积10000元/㎡计算，纯自然名宅7个商铺折合价格约为371万元，朗悦名居11号铺价格为96万元，叠彩轩3号铺价格为116万元。上述查封资产总价值虽然已经超过该行债权，但由于现时商铺使用率较低，处置难度较大和变现能力差，不利于该行债权实现，故为确保该行合法权益，在立案时申请对上述抵押物外的资产进行查封。 本院经审查查明，在审理广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行与潘丽珊、李国朝金融借款合同纠纷一案中，广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行向本院提出财产保全的申请，请求冻结被申请人的银行存款8089361.25元或查封、扣押其相应价值的财产，并已提供了担保。本院作出（2019）粤0606民初21239号民事裁定书，于2019年9月27日查封（轮候查封）了前述12处不动产。其中，纯自然名宅1号铺原由（2017）粤0606民初20683号案首先查封、（2017）粤0606执保3431号案第一轮候查封、本案第二轮候查封，叠彩轩X号铺及朗悦名居X号铺原由（2017）粤0606民初20683号案首先查封、本案轮候查封，其余9处不动产为本案首查封。后本院于2019年12月19日依法作出（2018）粤0606执5749号之四执行裁定书，裁定解除（2017）粤0606民初20683号案对纯自然名宅A号铺、叠彩轩X号铺及朗悦名居X号铺的查封。 另查明，海悦明居X、XX号商铺、东乐花园房产登记抵押权人为广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行。在（2019）粤0606民初21239号原告广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行与被告潘丽珊、李国朝金融借款合同纠纷一案中，原告诉请之一为“确认原告对海悦明居X、XX号商铺、东乐花园房产被拍卖、变卖所得款享有优先受偿权”。纯自然名宅B、C、D、E、F、G号铺，叠彩轩X号铺，朗悦名居X号铺的套内建筑面积分别为59.5平方米、36.4平方米、43平方米、36.4平方米、59.4平方米、65.5平方米、115.6平方米、96.25平方米。 异议人潘丽珊、李国朝于2019年11月11日向本院提出上述异议，并提供了查封清单、佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果、查封物业情况表、估价报告等证据。其中，佛博房评字[2014]第BA0XXXX号房地产估价报告显示委托方为“李国朝、潘丽珊”，估价作业日期为2014年8月20日至2014年8月22日，海悦明居X、XX号商铺、东乐花园房产评估价格分别为71.7万元、88.3万元、1038万元；签订于2014年8月22日、合同编号为SD11006120140XXXX的《抵押担保合同》中《抵押物清单》载明海悦明居X、XX号商铺、东乐花园房产的抵押物价值分别为71.712万元、88.272万元、849.85万元；顺中评报字[2015]第T0XXXX号房地产抵押估价报告显示委托方为“李国朝”，估价作业日期为2015年1月29日至2015年1月30日，叠彩轩X号铺评估价格为393万元；佛博房评字[2019]第BA1XXXX号房地产估价报告显示委托方为“李国朝、潘丽珊”，估价时点为2019年12月11日，东乐花园房产评估价格为1270.2万元。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”；第三十二条规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定”。根据前述法律规定，保全的范围应限于请求的范围，目的是保障债权人将来更好地实现生效法律文书确定的债权，但同时不能明显超标的额保全。因此，判断本案是否存在明显超标的额保全的关键在于本案保全的财产中对保全申请人保全目的的实现有保障的财产的价值是否明显超过保全申请人申请保全的金额。本案裁定查封、扣押财产的价值范围为8089361.25元，故不得明显超过该范围进行保全查封。 首先，关于抵押物即海悦明居X、XX号商铺、东乐花园房产。一是佛博房评字[2014]第BA08152号房地产估价报告显示价值为71.7万元、88.3万元、1038万元，合计1198万元；而同时段签订的《抵押担保合同》则显示价值为71.712万元、88.272万元、849.85万元，合计1009.834万元。前者为异议人单方委托评估，后者载明由双方签订，故后者证明力强于前者。同时，按该约定价格1009.834万元计算，参照司法拍卖的相关规定和司法实践，上述三处抵押物的最终起拍价可低至566万元。二是上述抵押物前述价格为2014年8月约定价格，至今存在一定的价格波动。异议人提供估价时点为2019年12月11日的佛博房评字[2019]第BA12086号房地产估价报告显示东乐花园房产评估价格为1270.2万元，但该报告为异议人单方委托评估，本院不予采信；申请保全人广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行则提供相关淘宝网司法拍卖情况表，显示海悦明居X、XX号商铺及东乐花园房产所在地段同类型不动产拍卖变卖流拍情况，据此认为该三处抵押物价值合计634万元，且实际成交率较低，变现难度较大，难以保障该行债权的实现。综合前述两点分析，本院认为涉案三处抵押物不足以覆盖裁定保全的8089361.25元财产价值范围。 其次，关于纯自然名宅B、C、D、E、F、G号铺，叠彩轩X号铺，朗悦名居X号铺。该八处不动产的套内建筑面积分别为59.5平方米、36.4平方米、43平方米、36.4平方米、59.4平方米、65.5平方米、115.6平方米、96.25平方米。异议人提供房地产抵押估价报告显示叠彩轩X号铺的评估价格为393万元，但该报告为异议人于2015年1月单方委托评估，本院不予采信。申请保全人参考淘宝网司法拍卖情况认为叠彩轩X号铺价格为116万元，且现时商铺使用率较低，处置难度较大和变现能力差，不利于该行债权实现。本院认为，考虑到上述房产的坐落、面积及司法拍卖实践等情况，为保障保全目的的实现，除查封涉案三处抵押物外，应当继续对叠彩轩X号铺及朗悦名居X号铺进行保全查封。至于纯自然名宅B、C、D、E、F、G号铺，应予以解除保全查封。 综上所述，异议人合理部分的异议请求，本院予以支持；不合理部分的异议请求，本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 一、解除对异议人潘丽珊名下佛山市顺德区大良街道办事处南华社区居民委员会红岗路村纯自然名宅B、C、D、E、F、G号铺的保全查封； 二、驳回异议人潘丽珊、李国朝的其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  周振祥 审判员  甘 坚 审判员  王晓娜 二〇一九年十二月二十六日 书记员  邱苏燕