上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初72685号原告(反诉被告)：孙凯彦，男，1966年3月7日出生，汉族，住海南省海口市。被告(反诉原告)：郑鸣，男，1972年8月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告孙凯彦与被告郑鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告郑鸣提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙凯彦，被告(反诉原告)郑鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)孙凯彦向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预交的2019年4月4日至2019年5月31日期间的租金21,266.66元；2.判令被告支付原告因追讨该款项所支付的向律师及中介咨询的咨询费2,000元、交通费500元、误工费4,000元，共计6,500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年2月2日通过房屋中介承租被告所有的位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号101复201室房屋(以下简称：系争房屋)，租期自2019年3月1日起至2021年2月28日止，原告向被告支付了保证金11,000元、2019年3月1日至2019年5月31日的房租33,000元。因被告拒绝对承租房屋损坏设备进行维修，原告于2019年3月24日告知被告解除租约，并愿意按照合同约定承担违约责任。2019年4月4日，原、被告在中介的参与下在承租房屋内办理了房屋交接，原告将钥匙、门禁卡全部交付被告，但被告拒不退还剩余租金。现原告因讨款无着起诉来院，要求判如所请。被告(反诉原告)郑鸣辩称，合同约定租期自2019年3月1日起，但原告以粉刷墙壁为由要求被告于2019年2月10日就交付房屋，最终原告于2019年2月17日入住系争房屋，原告也并未对墙壁进行粉刷；原告解除合同是因其家属工作地点变动所致，与房屋状况无关，原告在承租期间从未要求被告对房屋进行维修；原告一直未将承租房屋返还给被告，直至2019年5月18日被告收到原告诉状才知道原告认为租赁合同已经终止，被告最终于2019年6月1日将承租房屋收回，被告进行收房时发现房屋状态与被告交付给原告时的房屋状态完全不符；至于原告主张的咨询费、交通费、误工费也都是无中生有，不应当由被告承担；故不同意原告的全部诉讼请求。同时，被告认为原告要求提前解除合同并擅自搬离承租房屋，但从未与被告按合同约定办理房屋交还手续，导致系争房屋自2019年4月5日起至2019年7月24日止均处于空置状态，造成被告空置损失以及中介费损失，据此被告提出反诉请求：1.判令原告赔偿因违约提前终止租赁合同所造成的系争房屋2019年4月5日至2019年7月24日空置损失39,387.24元；2.判令原告支付被告中介费8,000元；3.反诉费由原告承担。原告(反诉被告)孙凯彦针对反诉辩称，原告已于2019年4月4日将系争房屋返还被告，而且早在4月25日就曾有中介带客户上门看房，故被告2019年4月5日至7月24日期间的空置损失与原告无关；2019年4月4日，双方进行房屋交接时，原告提出虽于2019年4月4日搬离系争房屋，解约日期可按2019年4月25日计算，但被告未同意；解约虽是原告提出的，但原告也同意保证金不再要求被告返还，该金额已足以弥补被告的损失，故不同意被告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：对原、被告双方无争议的签约，被告向原告交房，原告已向被告支付了保证金11,000元及2019年3月1日至5月31日租金33,000元的事实，本院依法予以确认。另查明，双方签订的《上海市房屋租赁合同》还约定：租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用于冲抵由原告承担的费用外，剩余部分无息退还给原告；原告如提前退租，须提前一个月告知被告；租赁期间，非本合同规定的情况，原告擅自中途退租的，原告应按保证金1倍向被告支付违约金，若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿，被告可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由原告另行支付。2019年3月26日，原告向被告发送短信表示已委托中介将原告不再承租系争房屋的事宜告知被告，要求与被告商定解约事宜，对此被告回复：“中介和我联系过，我的意见都告诉他们了，烦请跟他们沟通一下”。2019年4月4日，原告再次发送短信表示已按照被告要求将房间恢复原状，并打扫干净，并询问被告何时有时间，双方将手续和协议签了。之后双方约定当晚在系争房屋内会面。2019年4月6日，原告与被告通话，期间原告询问被告假期内是否有人看房，被告表示没有，为此原告表示(解约)决定是因世事无常，“老天爷不跟原告商量”，原告已尽了最大善意、按照被告要求赶在清明节前把房屋恢复原状，而被告则表示4月4日晚上是希望把事情了掉，房子不是一租就能租出去的，原告的行为太突然，造成了被告损失。2019年5月4日，被告通过案外人刘某某与案外人德佑房地产经纪有限公司签订《房屋出租一般委托协议》明确就出租系争房屋委托德佑房地产经纪有限公司进行居间，协议还约定：委托方于房屋租赁合同签署当日，按照一个月租金标准与承租方共同向居间方支付居间服务费(中介费)。最终，被告于2019年7月25日与他人签订房屋租赁合同，双方约定的租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止。2019年7月27日，被告向德佑房地产经纪有限公司支付中介费11,000元。审理中，被告表示与原告签约后为此支付了中介费8,000元，并就此提供了向中介人员付款的微信转账记录及上海东信房地产经纪事务所于2019年9月17日补开的金额为8,000元的服务费发票，对此，原告表示亦曾为此支付中介费2,000元，相信被告也需要支付中介费，但具体金额原告并不清楚。另就原告尚未结清的水电费，被告表示因该款项金额较小，故不在本案中主张。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》《上海市房屋产权证》、保证金收据及收款收据、短信记录、电话录音，被告提供并经庭审质证的与案外人签订的《房屋租赁合同》、《房屋出租一般委托协议》、佣金确认书、微信转账记录、服务费发票及双方当事人当庭陈述在案佐证。本案审理过程中，被告曾提出返还原告部分款项的调解方案，但因原告不同意，致本案调解不成。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。虽被告并不认可原告所述的于2019年4月4日返还房屋钥匙、门禁卡的情况，但根据双方的短信往来及通话录音，本院认为当日原、被告确实至系争房屋处进行交接并解约事宜，虽双方协商未果，但被告已事实上接受了原告提前解约的行为，只是双方就原告的赔偿问题尚存在分歧，故涉案房屋租赁合同已于该日解除。租赁合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故原告无须支付2019年4月4日之后的租金，故本院对原告要求被告返还已支付的2019年4月5日至2019年5月31日租金的请求予以支持。就原告主张的咨询费、交通费及误工费，原告既未提供相关依据，且该部分费用也是当事人参加诉讼活动所产生的必要成本，原告的该请求缺乏法律依据，本院不予支持。针对被告要求原告承担提前解约的违约责任的反诉请求，本院认为，现审理已查明原告承租后系因自身原因而解除合同，故解除合同的过错在于原告，原告应承担相应的违约责任。涉案房屋租赁合同明确约定，违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。现原告因实际损失高于违约金而选择按照实际损失进行主张，不违反法律规定，本院应予准许。根据法律规定，损失应当相当于因原告违约所造成的被告实际损失及合同履行后被告可以获得的预期利益的损失，现审理已查明原告退租后被告积极落实系争房屋再次出租事宜并于2019年7月25日将房屋再次出租，在此期间因系争房屋处于空置状态而对被告造成了空置损失，该损失系构成被告的预期利益损失，现被告主张参照《上海市房屋租赁合同》中租金标准要求原告承担被告退租次日起至再次出租签约之日止的空置期违约损失39,387.24元，并无不当，本院应予支持。至于被告主张的中介费损失，本院认为，涉案房屋租赁合同签订后，原、被告均为此支出了中介费，虽双方约定租赁期限为2年，但原告仅实际承租了1个多月，因原告提前退租，被告只得另行委托中介再次出租系争房屋，为此支出了额外的居间费用，该部分费用在性质上亦构成被告的损失，原告理应赔偿。但就该中介费损失的具体金额，本院认为，根据被告提供的《房屋出租一般委托协议》，中介费系按照一个月租金标准由出租人和承租人共同向居间方支付，虽被告最终支付了中介费11,000元，但因该费用实际系由被告与新承租人协商确定，并非当然都属于被告的必要损失，故本院根据公平诚信原则，结合被告再次出租所约定的租赁期限，酌情确定应由原告承担的被告中介费必要损失为5,000元。综上，被告共应向原告赔偿空置期损失39,387.24元、中介费损失5,000元，共计44,387.24元。又因涉案房屋租赁合同中约定，保证金可冲抵被告的部分损失，故原告还需另行赔偿被告33,387.24元。审理中被告表示不要求处理原告尚未结清的水电费，系对自身权利的处分，本院应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)郑鸣应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙凯彦2019年4月5日起至2019年5月31日止的租金20,900元；二、原告(反诉被告)孙凯彦应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)郑鸣房屋空置损失、中介费损失共计33,387.24元；三、原告(反诉被告)孙凯彦已支付被告(反诉原告)郑鸣的保证金11,000元归被告所有；四、驳回原告(反诉被告)孙凯彦的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)郑鸣的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费475元，减半收取计237.50元，由被告(反诉原告)郑鸣负担；反诉受理费984元，减半收取计492元，由被告(反诉原告)郑鸣负担50元，原告(反诉被告)孙凯彦负担442元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一九年十二月六日书记员  邱静雅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。