昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初5078号 原告：宁雨，女，汉族，1980年3月15日出生。 委托诉讼代理人：宁小英，女，特别授权代理。 被告:云南浙滇置业有限公司，住所地：云南省昆明市经开区经开路3号科技创新园号。 法定代表人：洪月琴。 委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。 原告宁雨与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁雨的委托诉讼代理人宁小英，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁雨向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告为原告办理房屋产权登记。2、被告向原告支付逾期办证产生的违约金，按每日10元计算，自2018年3月11日起至房屋产权登记实际办理完毕之日止，暂计至2019年7月30日为5040元。3、2019年7月31日后未办证产生的违约金，按每天10元计算到办理为止、按实际核算。4、诉讼费由两被告承担。 事实及理由：原、被告于2015年3月22日签订《商品房购销合同》，原告购买被告建设的位于云南省昆明市呈贡区，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容，其中第十二条关于产权登记的约定，“甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于项目整体竣工验收后150天将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。”原告依约履行房款支付义务，并积极履行合同中约定配合办理房屋产权登记的一切事项，但被告至今没有为原告办理房屋产权登记，也没有向原告支付过任何经济补偿，给原告合理使用房屋、孩子落户上学等造成了极大的影响。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼！ 被告浙滇公司答辩称：一、东盟森林小区建设项目必须遵守城市房地产管理办法，申请商品房产权登记的前提必须是案涉项目完成竣工备案，竣工备案必须首先获得规划等行政核实，规划核实通过竣工备案是申报产权初始登记的法定前置条件。本案主张办证或提交办证资料因不满足法定条件而不能实现。第二，东盟商贸港的配套住宅项目规划建设和建筑规模较大，故合同约定提交办证资料的条件是项目整体竣工验收后若干个工作日；本案因项目未整体竣工，约定的办证条件未成就，答辩人并未构成违约，原告主张违约金没有任何事实及法律依据。第三，按照相关法律和规划部门的要求，案涉小区必须配套两座垃圾中转站，规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示，并且告知业主。但是项目建设过程中仍出现部分业主以不和谐方式阻止规划项目的建设，以及私搭乱建致使项目不能满足规划验收要求，由此答辩人针对这一客观情况在签约时无法预见，属于不可抗力事件，被告具有法定的免责事由。第四，项目建设规划审批及核实是法律规定并由行政部门实施的行政法律关系。任何单位和个人都必须服从，案涉商品房买卖关系及产权办理的约定属平等民事主体之间的契约，不能对抗行政许可。办证确权及办证期限为行政行为。本案因部分业主阻止规划项目的建设，致使答辩人不能完成规划建设的内容，从而无法完成项目的具备和产权登记的申请。开发商承担违约责任的前提是基于开发商原因所致。第五，办理颁发产权证是行政机关的法定职权，原被告之间形成的仅仅是一个独立的委托代理关系，至于办证是否受理以及何时办证确权是一个行政法律关系。开发商的义务仅仅是在满足法定和约定的条件之后，代为递交办证资料，即使约定了明确固定期限的办理产权登记其实质也仅仅是递交办证资料，而非办理产权登记。第六，违约责任本质是损失赔偿，原告主张办证迟延除非能够举证证明实际造成的损失。否则违约期起算点难以确定，而且每天10元的违约金过高，请求法庭依法予以调整。第七，原告未提交办证资料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后结合争议焦点予以阐述。 本院经审理依法确认如下事实： 2015年3月22日，原告宁雨（买受人、乙方）与被告浙滇公司（出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》，购买东盟森林15幢第X号房，并对双方权利义务进行了约定。合同第七条关于交付期限的违约为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告已支付购房款，并于2017年10月10日缴纳维修基金、契税、产权登记费。被告浙滇公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。 经本院向昆明经济技术开发区住房和城乡建设局发函询问案涉小区逾期办理房产证的原因，该局回复：由浙滇公司建设的东盟森林小区项目未办理建设工程竣工验收备案。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务。涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，被告交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使相关房屋至今都不能办理产权登记手续，该责任应当由被告承担，至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。即便不动产新政实施后需要提交办证资料也不能免除被告在本案中的违约责任，被告就存在的违约行为应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案的查明事实，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》中约定的逾期办证违约金过高，被告已经明确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于逾期办证违约金做相应调整为每天5元。结合双方合同约定应当自2017年10月10日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2018年5月15日；截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张的被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告要求被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，不予支持。 综上，原告的诉讼请求中合理的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告宁雨支付自2018年5月15日起至被告云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金； 二、驳回原告宁雨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审判员  李解 二〇一九年十二月十日 书记员  姚娟