湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初11197号 原告：中信银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场A1区。 负责人：王顺清，行长。 委托诉讼代理人：龚莉，湖南广济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程恒双，湖南广济律师事务所律师。 被告：新天厦建设（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区朝晖路496号锦湘国际星城锦绣苑7栋、8栋3120。 法定代表人：石磊光，总经理。 委托诉讼代理人：吴桂艺，该公司员工。 被告：长沙方略房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道开元东路87号（东四路178号）方略城市广场一期9栋203。 法定代表人：张伟奇，董事长。 委托诉讼代理人：陈丹莉，该公司员工。 原告中信银行股份有限公司长沙分行（以下简称中信银行）诉被告新天厦建设（湖南）有限公司（以下简称新天厦公司）、长沙方略房地产开发有限公司（以下简称方略公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托诉讼代理人程恒双、被告新天厦公司的委托诉讼代理人吴桂艺、被告方略公司的委托诉讼代理人陈丹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信银行向本院提出诉讼请求：准予对被执行人方略公司名下位于长沙县房屋的执行。事实和理由：根据原告财产保全申请，长沙市开福区人民法院在2019年7月15日作出了（2019）湘0105民初6604号民事裁定书，并在2019年7月23日查封了被执行人方略公司名下位于长沙县房屋。2019年9月18日，案外人新天厦公司对执行标的提出书面异议，长沙市开福区人民法院以（2019）湘0105执异78号执行裁定书中止对执行标的的执行。上述中止执行的裁定是错误的，事实和理由如下：原告认为，根据物权法规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋依法登记在被执行人名下，为被执行人所有的合法财产，开福区人民法院对此财产采取财产保全措施完全合法。1、本案案外人没有针对涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，并非涉案房屋的买受人。一、根据案外人提供的资料，只表明被执行人与长沙市建设工程集团有限公司签订了一份《房屋认购协议》，约定对涉案房屋进行认购的法律关系，之后被告执行人（甲方）、长沙市建设工程集团有限公司（乙方）与案外人新天厦公司（第三方）于2018年5月30日出具了一份《指定签约文件》，但被执行人并未盖章，长沙市建设工程集团有限公司加盖的是其闽商分公司的印章，其文件的真实性及效力均存疑；且该文件中要求被执行人将涉案房屋与案外人签订《商品房购买合同书》，但案外人并没有提供证据证明被执行人与案外人之间签订了《商品房购买合同书》。因此，案外人针对涉案房屋在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，其所提供的证据也只表明存在缔约的意思表示，根本不能证明被执行人与案外人之间存在合法有效的涉案房屋买卖关系，因此，案外人并非涉案房屋的买受人；二、在2019年10月9日法院组织听证时，案外人又提供了一份2015年3月29日的《指定签约文件》。原告认为，首先，如果在2015年3月29日已经签署过《指定签约文件》（案外人在听证日10月9日之前未向开福区人民法院提供），为何在2018年5月30日再次签署《指定签约文件》，这明显不符合常理；其次，如果在2015年3月29日已经签署过《指定签约文件》，则在数年时间内仍未按照文件要求签订《商品房购买合同书》，这也不符合常理，而且恰恰证明了案外人根本没有就涉案房屋签订《商品房购买合同书》，从案外人多次提供前后矛盾的多份证据可见，案外有伪造证据之嫌；2、案外人没有提供证据证明已经实际支付了涉案房屋的购房款。对于案外人提供的银行记账回执，一方面该回执收款人为长沙市建设工程集团有限公司闽商分公司，并非长沙市建设工程集团有限公司；二是回执上的“摘要”注明为“往来款”，也不能说明是购房款。且案外人也没有提供相应的合法有发票证明回执中的款项系用于支付涉案房屋的购房款。因此，案外人所提供的银行记账回执只能说明案外人与长沙市建设工程集团有限公司闽商分公司之间存在往来款业务，根本不能证明双方之间存在购房款的支付；3、案外人并未实际占有使用涉案房屋。一、根据案外人提供的《湖南如家酒店管理有限公司房屋委托管理合同》和《方略90公馆房屋租赁合同》，其租方为钟勃鹏，租金收款方也系钟勃鹏，并非案外人新天厦公司。案外人也没有提供证据证明委托了钟勃鹏出租涉案房屋或收取出租款项，且案外人作为一个企业法人，若该涉案房为其企业资产，怎可任由个人出租房屋和收取租金？这明显不符合正常的公司财务管理规范和日常经验，也与其提供的其他证据记载内容存在明显矛盾；二、从2018年5月30日的《指定签约文件》内容来看，其在乙方长沙市建设工程集团有限公司后记载“方略90公馆项目部钟勃鹏”，故钟勃鹏与案外人明显分属两个不同的主体，其与案外人所述钟勃鹏为该公司股东存在明显矛盾，也正说明了即便钟勃鹏签订了涉案房屋租赁合同，根本不能证明案外人实际占用使用涉案房屋；4、涉案房屋未过户登记在案外人名下证明案外人对涉案房屋并不存在合法有效的购买关系。一、根据案外人提供的资料，涉案房屋完成产权登记的时间是2018年1月3日，登记权利人为被执行人。按照案外人所述，若案外人已经与房屋出卖人签订了商品房买卖合同，支付了房屋价款并已经占用使用了涉案房屋，该涉案房屋办理产权登记时应当登记在案外人名下，而非被执行人名下；现在涉案房屋能够进行产权登记而没有登记在案外人名下，而案外人并没有提及因房屋出卖方的原因导致不能办理过户登记，只能说明案外人对涉案房屋并不存在合法有效的购买关系，没有完全具备登记在其名下的合法依据，案外人存在过错而不能办理过户登记；二、对于案外人所述因长沙市限购政策而导致无法办理涉案房屋不动产权属手续，完全与事实不符，案外人因此不能办理产权手续完全系自身过错所致。首先，长沙市于2018年6月25日发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，才暂停企业在限购区域内购买商品住房，之前的限购政策并没有限制企业在本市限购区购买商品房，涉案房屋的产权登记时间为2018年1月3日，此时案外人作为企业要求产权登记在其名下并不存在限购政策的影响。现案外人在异议申请中提出系限购政策无法办理权属手续，恰恰可以证明案外人在能办理产权登记的情况下未能办理，完全是案外人自身原因所致。其次，自长沙市于2018年6月25日发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》后，案外人作为企业已经不具备在限购区域内购买商品住房资格，因此，案外人已经不能通过协议方式购买涉案房屋，及通过履约手段进行涉案房屋的产权过户手续，此时将涉案房屋认定为案外人财产也明显不符合当前的房屋调控政策；5、长沙县人民法院对涉案房屋的民事调解书只是对诉讼当事人之间的房屋履约过户方面权利义务关系的确认，并非涉案房屋的权属确认，并不证明案外人对涉案房屋享有所有权。综上所述，请求法院判决准予对被执行人名下位于长沙县房屋的执行。 被告新天厦公司辩称，1、早在开福区法院查封涉案房屋前，被告就与方略公司签订商品房买卖合同，已受让并实际占有，支付完毕全部房款，出租使用至今。2014年1月22日，因工程款无法支付到位，涉案房屋开发商方略公司与市建设签订《房屋认购协议》，将包括涉案房屋在内47套房屋通过以房抵债形式转让给市建设。2015年9月8日，市建设闽商分公司负责人钟勃鹏将上述房屋与湖南如家酒店管理股份有限公司签订《委托经营合同》，实际租期从2014年4月15日起至2029年4月14日。2015年3月29日，被告受让市建设上述包括涉案房屋在内的43套房屋，市建设便要求方略公司将涉案房屋签约给被告，并办理相关手续。方略公司、市建设和被告均在《指定签约文件》盖章认可。2015年4月2日至4月13日，被告分6笔转账支付受让房屋房款8608000元至市建设闽商分公司，支付完毕全部价款。至此，涉案房屋转让给了被告，被告实际占有该房屋。2016年10月，被告法定代表人钟勃鹏与长沙凤美酒店管理有限公司就包括涉案房屋在内签订租赁合同，租期从2016年11月1日至2030年10月30日止，至今仍在履行租赁合同中。2017年12月15日，被告与方略公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同。租赁期间，如家酒店与凤美酒店由李国正、张富、王斌支付租金至钟勃鹏账户；2、被告虽未办理涉案房屋产权登记，但并非被告原因造成的。在涉案房屋冻结前，被告早在2015年就已要求方略公司办理过户手续，且2019年7月1日，被告再次通过诉讼方式要求方略公司办理过户。被告对涉案房屋至今未过户不存在过错。根据长沙县不动产中心不动产权属登记手续要求，只有房屋办理了栋证手续后，才能办理不动产权属登记手续。虽被告与方略公司、市建设在2015年3月29日的签约文件就已明确办理过户事宜，但直至2018年1月3日，方略公司才完成90公馆项目栋证登记手续。在被告筹钱缴纳44套房屋契税期间，长沙市人民政府于2018年6月25日就出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确禁止企业在限购区域内购买商品房，这直接导致被告无法通过正常程序办理涉案房屋不动产登记手续。无奈之下，被告于2019年7月1日通过诉讼方式要求方略公司办理产权证，方略公司无异议，双方达成调解。2019年7月22日，民事调解书生效，被告积极缴纳了包括涉案房屋在内的43套房屋的全部契税。综上，被告在法院查封涉案房屋前，早就支付了全部购房款，且已实际占有使用多年，只是因为非被告原因导致未能办理涉案房屋过户手续。 被告方略公司辩称，1、被告于2017年12月15日与新天厦公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，被告早在涉案房屋栋证办理下来且被开福区法院冻结之前就签订了涉案房屋的买卖合同。这份买卖合同的证据，新天厦公司也在执行异议听证会提交过了；2、2015年3月29日，市建设闽商分公司中作为市建设的分支机构，其出具《指示签约文件》，要求被告按照之前与市建设签订的《房屋认购协议》将涉案房屋签署给新天厦公司，被告予以认可，遂盖章确认。这是被告履行认购协议的合同义务，加上该指示签约文件也没规定何时必须签署买卖合同和办理不动产权属登记事宜。被告和新天厦公司、市建设都一致认为既然各方已在指示签约文件盖章了，即同意文件内容。但是90公馆栋证的办理还遥遥无期，更别说不动产权属登记了。新天厦公司只要得到了各方在指示签约文件盖章，新天厦公司支付完款项并占有涉案房屋，已经完成其目的，至于买卖合同何时签署都不重要了，遂就一直未签署，直至栋证差不多要办理下去，被告可以办理不动产权属登记证书，才需有涉案商品房买卖合同以进行交税等事宜。而原告多次提到的2018年5月30日的指示签约文件并没有几方的盖章，而且中间还写了其他人名字，明显是某一工作人员在对接出现错误，新天厦公司在听证会已多次明确撤回该错误资料，当场发现提交了2015年3月29日的指示签约文件。原告未理清事实本身，多次恣意诬陷被告伪造证据，案外人保留追究此责任的权利；3、钟勃鹏是市建设闽商分公司的经理即负责人，90公馆的事项基本由该分公司处理，这从各方的认购协议、指示签约文件和出租合同、转账凭证可以看出。分公司作为市建设的分支机构，在市建设认可的情况下，完全有权处理这一系列事务，与事实并不矛盾。实际上，在如家酒店的租赁合同，出租方是钟勃鹏，但是市建设和闽商分公司都加盖公章予以认可，钟勃鹏又是公司负责人，其行为完全可视为公司行为。其次，在2016年10月的租赁合同，当时新天厦公司已经交付完房款，各方也认可将房屋权属登记在新天厦名下，房屋实际出租并所得收益就归新天厦公司所有。而钟勃鹏又恰恰是新天厦公司法定代表人，其对外出租并收取租金的行为也等同于新天厦公司的行为，新天厦公司和闽商分公司的负责人都是钟勃鹏，但收益是独立分开核算的，不影响认定市建设公司和新天厦公司先后占有并使用涉案房屋基本事实；4、商品房的办证程序是先办栋证，登记在开发商名下（俗称“大证”），买受人缴纳完契税、维修基金后再提交相应资料办理不动产权属证书（俗称“小证”），不存在原告所述的栋证直接办理在新天厦公司的可能性，这种说法不符合合法的办证程序。其次，在2018年1月份被告办理完栋证之前就跟新天厦公司完成商品房买卖合同，等待新天厦公司缴纳契税就可过户，但是由于新天厦公司待过户房屋过多，契税高达几十万，新天厦公司一直在筹集契税费用。但仅过五个月，长沙市出台限购政策，所以一直没法办理过户。在多种方法无法过户时，新天厦公司起诉被告，积极寻求过户，被告和新天厦公司达成调解结案。新天厦公司作为商品房的真正物权人，有权根据《物权法》的相关规定取得涉案房屋物权。新天厦公司是在限购政策出台前早几年就受让涉房屋、支付完款项并实际占有，并非在政策出台后才进行购买。这一点企图逃避政策规定所进行诉讼有本质区别。房屋调控政策从来都是针对政策出台后所发生行为。被告与新天厦公司通过诉讼程序解决在政策出台前但未过户的行为，既不违反政策精神，更是法律赋予民事主体的权利救济方式，完全合法合理。原告提出若将涉案房屋认定为新天厦公司财务明显不符合当前的房屋调控政策的说法，完全是对政策的错误解读，对新天厦公司合法权益的严重忽视；5、民事调解书是肯定了被告和新天厦公司在涉案房屋过户事宜上的充分认可，也充分体现在涉案房屋过户前，新天厦公司积极寻求过户，符合最高院执行异议和复议规定第二十八条第四款之规定。 根据当事人的陈述和经审查确认的（2019）湘0105执异78号执行裁定书、不动产登记信息表、房屋认购协议、指定签约文件、银行转账凭证、房屋委托管理合同、租赁合同、任免文件等证据并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 原告与被告方略公司、案外人湖南餐谋天下实业有限公司、廖胜仁金融借款合同纠纷一案经本院受理后，根据原告的财产保全申请于2019年7月15日作出（2019）湘0105民初6604号民事裁定书，裁定冻结被申请人湖南餐谋天下实业有限公司、方略公司、廖胜仁银行存款3080000元或查封、扣押其他等值财产。据此本院向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，于2019年7月23日查封了被告方略公司名下位于长沙县房屋（权证号码：湘2018长沙县不动产权第XX号）。本院在执行申请人即本案原告与被申请人湖南餐谋天下实业有限公司、方略公司、廖胜仁金融借款合同纠纷一案中，被告新天厦公司于2019年9月18日对执行方略公司名下位于长沙县房屋提出书面异议。本院审查后，于2019年10月16日作出（2019）湘0105执异78号执行裁定书，裁定中止对方略公司名下位于长沙县房屋。原告不服该裁定诉至本院要求判如所请。 另查，本案所涉长沙县房屋系被告方略公司开发建设。2014年1月22日，被告方略公司（甲方）与长沙市建设工程集团有限公司（乙方）签订《房屋认购协议》，协议约定：甲方以方略90公馆2001-2014号房屋抵扣乙方修建工程款5628000元，房屋总面积1166.14平方米，甲方不得未经乙方同意将上述房屋销售他人，甲方凭第三方签约人出示乙方有效指定文件，与第三人签订《商品房购买合同书》，并配合办理相关手续。本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权，乙方有权指定房屋第三方签约人。2015年3月29日，被告方略公司（甲方）与长沙市建设工程集团有限公司（乙方）、被告新天厦公司（第三方）签订《指定签约文件》，明确：根据2014年1月1日及2015年2月10日与乙方签订关于房款抵扣工程款的房屋认购协议，乙方同意将方略90公馆2001-2028号及1901-1915号房（共计8608000元）指定销售给第三方，请甲方将该物业与第三方签订《商品房购买合同书》，并为其办理相关手续。2015年4月2日-2015年4月13日期间，被告新天厦公司通过银行转账方式分六笔共计向长沙市建设工程集团闽商分公司转账8608000元用于支付购房款。涉案房屋从2014年4月1日起由被告新天厦公司占有使用，并用于出租。2017年12月25日，被告新天厦公司就涉案六套房产分别与被告方略公司签订《商品房买卖合同》。涉案房屋所在项目竣工后，实际于2018年1月3日登记至被告方略公司名下，在被告新天厦公司与被告方略公司协商办理过户过程中，长沙市限购政策出台，被告新天厦公司无法办理涉案房屋的过户手续，被告新天厦公司将被告方略公司起诉至长沙县人民法院，要求方略公司为其办妥涉案房屋的不动产权属证书，长沙县人民法院于2019年7月11日出具了（2019）湘0121民初5414号-（2019）湘0121民初5419号六份民事调解书，分别确认新天厦公司购买方略公司开发的位于长沙县房屋，并承担办理涉案房屋不动产权属证书的契税、物业维修基金有关全部费用，新天厦公司与方略公司于2019年7月20日前相互协助办妥方略公馆一栋2001-2006号房屋的不动产权属证书。该六份调解书已于2019年7月21日生效。 再查明，2011年12月21日，长沙市建设工程集团有限公司成立闽商分公司，钟勃鹏为闽商分公司的经理即责任人。2014年11月21日，被告新天厦公司成立，钟勃鹏为法定代表人，2019年3月6日该公司的法定代表人变更为石磊光。 本院认为，涉案的位于长沙县房屋虽被本院查封，但在本院查封前，被告方略公司已将涉案房屋通过抵债方式转让给长沙市建设工程集团有限公司，后长沙市建设工程集团有限公司又将涉案房屋转让给被告新天厦公司，被告新天厦公司已经支付了全部购房款并实际占有使用房屋，且在本院查封涉案房屋之前，长沙县人民法院生效调解书已经调解确认被告新天厦公司与被告方略公司名下涉案方略90公馆2001-2006号房屋，并确认被告新天厦公司与被告方略公司于2019年7月20日前相互协助办妥方略90公馆2001-2006号房屋的不动产权属证书，故涉案方略90公馆2001-2006号房产的实体权益应属于被告新天厦公司，故本院（2019）湘0105执异78号执行裁定书裁定中止对方略公司名下位于长沙县房屋的执行符合法律的规定，原告要求准予对被执行人方略公司名下位于长沙县房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告中信银行股份有限公司长沙分行的诉讼请求。 本案受理费80元，由原告中信银行股份有限公司长沙分行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  杨 标 人民陪审员  曾文艳 人民陪审员  傅群英 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  任 友