安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初11341号 原告：中国人民解放军安徽省合肥警备区，住所地安徽省合肥市潜山路268号。 法定代表人：李同柱，司令员。 委托诉讼代理人：沈翔飞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：合肥美辉贸易有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区霍邱路37号302室。 法定代表人：王冬生，总经理。 第三人：合肥城隍庙金峰五金工具店，住所地安徽省合肥市城隍庙霍邱路50号。 经营者：王永峰，男，汉族，1982年2月20日出生，住安徽省肥西县。 原告中国人民解放军安徽省合肥警备区（以下简称解放军合肥警备区）与被告合肥美辉贸易有限责任公司（以下简称美辉公司）、第三人合肥城隍庙金峰五金工具店（以下简称金峰五金工具店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解放军合肥警备区的委托诉讼代理人沈翔飞、第三人金峰五金工具店的经营者王永峰到庭参加诉讼，被告美辉公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 解放军合肥警备区向本院提出诉讼请求：1.判令美辉公司立即向解放军合肥警备区支付拖欠的租金21070元；2.判令美辉公司立即向解放军合肥警备区支付房屋占有使用费6945元（以3472.5元/月计算至2017年2月28日）；3.判令美辉公司立即向解放军合肥警备区支付违约金6321元；4.判令美辉公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2014年12月29日经解放军合肥警备区与美辉公司协商一致，签署了《军队房地产租赁合同》。该合同约定美辉公司承租解放军合肥警备区位于合肥市庐阳区的房屋（面积为36平方米）用于经营，租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，年租金为41670元。同时合同第九条约定，租赁期满合同解除。2016年12月31日合同期限届满后，美辉公司拒不返还解放军合肥警备区房屋并拖欠租金21070元，且美辉公司一直占用案涉房屋直至2017年2月28日。解放军合肥警备区多次催要租金和占用费，但美辉公司以各种理由搪塞，至今未支付拖欠的租金及占用费。综上，美辉公司的行为已经严重侵害解放军合肥警备区及军队房地产的合法权益，故解放军合肥警备区诉至本院。 美辉公司未作答辩。 金峰五金工具店辩称，因为支付解放军合肥警备区的房屋租金需要通过公司账户转账，但金峰五金工具店是个体工商户，无法进行转账。考虑到金峰五金工具店与美辉公司是左右隔壁邻居，所以金峰五金工具店拿现金给美辉公司，让于家美（美辉公司法定代表人王冬生的妻子）帮金峰五金工具店转账支付房租。金峰五金工具店向解放军合肥警备区讲过上述情况，且是以货款的名义转账，实际上是支付租金，是金峰五金工具店支付的房屋租金。 本院经审理认定事实如下：中国人民解放军安徽省合肥警备区后勤部系合肥市霍邱路50号房产的所有权人。2012年12月28日，合肥警备区有偿服务办公室与美辉公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定由美辉公司承租合肥市庐阳区房屋（坐落号：南字第××号）用作经营五金工具，房屋建筑面积36平方米。租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。第一年的年租金为37800元，第二年年租金39690元。2014年12月29日，解放军合肥警备区又与美辉公司续签了一份《军队房地产租赁合同》，租赁房屋和租赁用途不变，租期自2015年1月1日起至2016年12月31日止。租金总额83370元，年租金41670元，租赁保证金3900元。双方约定，美辉公司未履行合同约定义务的，解放军合肥警备区不退还房地产租赁保证金，同时解放军合肥警备区有权要求美辉公司另行支付违约金。合同第十一条第（二）项约定，美辉公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，解放军合肥警备区按滞交经费总额的千分之三向美辉公司加收违约金。 合同签订后，解放军合肥警备区依约将案涉房屋交给美辉公司使用。美辉公司在（2019）皖0103民初7031号案件中举证证明，其于2014年4月28日通过交通银行账户向解放军合肥警备区支付房屋保证金3969元；2015年4月10日支付房租20000元；2016年1月25日支付房租20000元；2016年1月26日支付房租1670元；2016年7月12日支付房租20600元；2016年7月13日支付20000元，该20000元转款备注为货款。 解放军合肥警备区不认可美辉公司2016年7月13日的20000元转款，主张上述20000元是美辉公司代另一承租方，即本案第三人金峰五金工具店支付的房屋租金，并提供记账联票据一张，证明2016年7月25日解放军合肥警备区收到付款单位是“金峰五金”的20000元房屋出租费，收费项目名称为“1-6月（美辉账户）”。 上述事实，由解放军合肥警备区提供的法定代表人身份证明、企业信息公示报告、房地产权证、两份《军队房地产租赁合同》、工商银行业务回单、记账联票据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，解放军合肥警备区与美辉公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定2015年1月1日至2016年12月31日的房屋租金总计83370元，房地产租赁保证金3900元。美辉公司自2015年4月10日至2016年7月12日向解放军合肥警备区转款支付了房租及租赁保证金共计66239元。有争议的是，2016年7月13日的20000元转款究竟是美辉公司支付的房租还是美辉公司代金峰五金工具店支付的房租。根据第三人金峰五金工具店的陈述，金峰五金工具店将20000元现金交给美辉公司法定代表人王冬生的妻子于家美，托于家美用公司转款的方式将钱支付至解放军合肥警备区的账户，该款支付的是金峰五金工具店的房屋租金。为区别于美辉公司支付的房屋租金，该笔转款凭证的备注是“货款”，而非房租。解放军合肥警备区提供的2016年7月25日的记账联票据上也载明，收到付款单位为“金峰五金”的房屋出租费20000元，收费项目为“1-6月（美辉账户）”。该记账联票据的记载与金峰五金工具店的陈述能够相互吻合，故本院采信解放军合肥警备区和金峰五金工具店的说法，认可上述20000元转款系金峰五金工具店支付的房屋租金，而非用于支付美辉公司的房屋租金。据此，美辉公司在2015年1月1日至2016年12月31日的租期内仅向解放军合肥警备区支付了房租及租赁保证金66239元，尚欠21031元（83370元+3900元-66239元）房租未付。美辉公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，由其承担不利法律后果。综上，由于美辉公司欠付房租，解放军合肥警备区依据合同的约定有权不退还房地产租赁保证金，该3900元租赁保证金用于抵扣房租，则美辉公司还须向解放军合肥警备区支付房租17131元（21031元-3900元）。 解放军合肥警备区主张美辉公司在房屋租赁合同期满后拒不返还房屋并占用案涉房屋至2017年2月28日，但就该项主张解放军合肥警备区并未提供证据予以证明，故本院对其要求美辉公司支付房屋占有使用费6945元的诉请，不予支持。 根据案涉合同的约定，美辉公司逾期交纳房地产租金及有关费用，每逾期一日，解放军合肥警备区按滞交经费总额的千分之三向美辉公司加收违约金。鉴于日千分之三的利率明显过高，本院以解放军合肥警备区的实际损失为考量基础，酌定按年利率6%的标准计付违约金。该违约金以欠付租金17131元为基数，自2017年1月1日起算，暂计算至起诉之日为3006.49元，之后的违约金按此标准自2019年11月21日起顺延计算至美辉公司将房屋租金付清之日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告合肥美辉贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军安徽省合肥警备区支付房屋租金17131元； 二、被告合肥美辉贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军安徽省合肥警备区支付逾期交纳房租的违约金3006.49元，之后的违约金以17131元为基数按6%的年利率自2019年11月21日起顺延计算至房屋租金付清之日止； 三、驳回原告中国人民解放军安徽省合肥警备区的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为329元，由原告中国人民解放军安徽省合肥警备区负担136元，由被告合肥美辉贸易有限责任公司负担193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇一九年十二月三日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。