四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3411号 原告：四川省大华农产品市场管理有限公司，住所地四川省简阳市石桥镇廻龙寺村，统一社会信用代码91512081MA62K1TL85。 法定代表人：郑炼，总经理。 委托诉讼代理人：刘乔，四川领邦律师事务所律师。 被告：黄小兵，男，1975年12月13日出生，汉族，住重庆市。 原告四川省大华农产品市场管理有限公司（以下简称大华公司）与被告黄小兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大华公司的委托诉讼代理人刘乔、被告黄小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 大华公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金100387.2元及利息（按中国人民银行同期银行贷款利率计算至付清之日止，其中50193.6元自2018年11月1日起计，50193.6元自2019年8月1日起计）；2.判令被告向原告支付工程改造费25096.8元及利息（按中国人民银行同期银行贷款利率计算至付清之日止，其中12548.4元自2018年11月1日起计，12548.4元自2019年8月1日起计）；3.判令被告支付物管费54899.25元及利息（按中国人民银行同期银行贷款利率计算至付清之日止，其中10979.85元自2018年8月1日起计，21959.7元自2019年2月1日起计，21959.7元自2019年8月1日起计）；4.判令被告支付滞纳金18038.3元（以未付租金、工程改造费、物管费之和为总额计算10%）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月13日，原告与被告签订《租赁合同书》（合同编号9Ｃ-009），约定由被告承租位于简阳市共计1045.7平方米的商铺，租赁期限为九年，并就商铺具体的租金计算时间、租金标准、缴纳时间、公告区域工程改造费标准、缴纳时间、物业管理费等进行了约定。同时还约定了拖欠费用时需按照未付总额的3‰每天累计计算滞纳金。合同签订后，原告将铺面按照合同约定交付被告使用至今。按照合同约定，被告应当在2018年10月30日前缴纳2018年11月1日至2019年1月30日期间租金50193.6元、公共区域工程改造费12548.4元，2019年7月30日前缴纳2019年8月1日至2019年10月30日期间租金50193.6元、公共区域工程改造费12548.4元，2018年7月30日前、2019年1月30日前、2019年7月30日前分别缴纳2018年8月1日至2019年1月30日期间、2019年2月1日至2019年7月30日期间、2019年8月1日至2020年1月30日期间的物管费21959.7元。但被告却无理由拖欠上述费用。原告经多次催收未果，故起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 黄小兵辩称，1.黄小兵与大华公司签订合同是事实；2.对于租金，按照合同应当支付，但是因为大华公司从2018年6月至2018年12月将商铺道路拦住，导致黄小兵至今未开业；3.物管费口头约定3.5元/平方米，其中1.5元为物管费，2元为广告费，但没有看到大华公司做的相关广告；4.不同意支付工程改造费，且大华公司也未做过任何改造；5.滞纳金按10%计算不合理，不应当支付；6.大华公司承诺的很多东西也没有兑现，当时承诺给9号楼的商家做广告，承诺只有9号楼才做汽车维修均未做到。并且，现在9号楼前面新修建了两栋高楼，造成9号楼成了死角不适合做汽车维修，欺骗了承租商家。 本院经审理认定事实如下：大华公司按照其与“大华国际”9号楼商铺业主分别签订的《委托代理经营管理协议》的约定，代理租赁商铺，代收租金、代扣代缴税费、统一规划业态、推广、招商、经营管理等。2018年4月13日，大华公司作为甲方与乙方黄小兵签订《租赁合同书》（合同编号9Ｃ-009），约定由黄小兵承租位于简阳市共计1045.7平方米的商铺，租赁期限为九年，自2018年8月1日至2027年7月30日止。合同约定：“四、商铺免租（租金）期、计算租金时间、租金标准、公共区域工程改造费标准及缴纳时间：1.商铺计算租金时间：自2018年8月1日起至期满。其中：第一年，免6个月租金及公共区域工程改造费（自2019年2月1日至2019年7月30日），收6个月租金及公共区域工程改造费；第二年，免6个月租金及公共区域工程改造费（自2020年2月1日至2020年7月30日止），收6个月租金及公共区域工程改造费；第三年，免3个月租金及公共区域工程改造费（自2021年5月1日至2021年7月30日止），收9个月租金及公共区域工程改造费；第四年，免9个月公共区域工程改造费，缴纳3个月的公共区域改造费（自2022年5月1日至2022年7月30日止），缴纳12个月租金（自2021年8月1日至2022年7月30日止）；第五年，缴纳12个月租金（2022年8月1日至2023年7月30日止）；第六年，缴纳12个月租金（2023年8月1日至2024年7月30日止）……2.商铺具体计算租金时间、租金标准及缴纳时间：2018年8月1日至2019年1月30日止，1045.7㎡×16元／㎡／月×6月＝100387.2元。乙方于2018年7月30日前缴纳2018年8月1日至2018年10月30日的租金，2018年10月30日前缴纳2018年11月1日至2019年1月30日的租金。2019年8月1日至2020年1月30日止，1045.7㎡×16元／㎡／月×6月＝100387.2元。乙方于2019年7月30日前缴纳。2020年8月1日至2021年7月30日止，1045.7㎡×16元／㎡／月×6月＝100387.2元。乙方于2019年7月30日前缴纳2019年8月1日至2019年10月30日的租金，2019年10月30日前缴纳2019年11月1日至2020年1月30日的租金。……公共区域改造费标准及缴纳时间：2018年8月1日至2019年1月30日止，1045.7㎡×4元／㎡／月×6月＝25096.8元。乙方于2018年7月30日前缴纳2018年8月1日至2018年10月30日的公共区域工程改造费，2018年10月30日前缴纳2018年11月1日至2019年1月30日的公共区域工程改造费。2019年8月1日至2020年1月30日止，1045.7㎡×4元／㎡／月×6月＝25096.8元。乙方于2019年7月30日前缴纳2019年8月1日至2019年10月30日的公共区域工程改造费，2019年10月30日前缴纳2019年11月1日至2020年1月30日的公共区域工程改造费。……五、……商铺年物业管理费：乙方应按照1045.7㎡×3.5元／㎡／月×12月＝43919.4元。物业管理费每半年缴纳一次即每年7月30日前缴纳8月1日至次年1月30日的物业管理费，1月30日前缴纳2月1日至7月30日的物业管理费。六、……乙方分别以一次性用银行转账或现金方式支付给甲方。……八、延期缴费的滞纳金：乙方按拖欠租金、物业管理费、商铺公共区域工程改造费总额的3‰／天累计计算滞纳金并支付给甲方。九、履约保证金：乙方为保证履行本合同全部义务，于2018年4月13日前，向甲方缴纳20914元的履约保证金。”合同签订后，大华公司将铺面按照合同约定交付与黄小兵使用至今。2018年4月13日，黄小兵分别以刷卡方式向大华公司支付2018年8月1日至2018年10月30日的租金50194元、工程改造费12548元和物业费10980元。大华公司向其出具收据三张。按照合同约定，黄小兵应在2018年10月30日前缴纳2018年11月1日至2019年1月30日期间租金50193.6元、公共区域工程改造费12548.4元，2019年7月30日前缴纳2019年8月1日至2019年10月30日期间租金50193.6元、公共区域工程改造费12548.4元，2018年7月30日前、2019年1月30日前、2019年7月30日前分别缴纳2018年8月1日至2019年1月30日期间、2019年2月1日至2019年7月30日期间、2019年8月1日至2020年1月30日期间的物管费21959.7元，以上累计欠付租金100387.2元、公共区域工程改造费25096.8元、物管费54899.25元。 2018年4月13日，黄小兵与大华公司签订《物业管理服务合同》，约定黄小兵作为租赁使用人对上述承租商铺的物业管理委托与大华公司实行物业管理，其中第九条约定：“（一）本区域内所有广告牌（位）的设置、安装，由大华公司统一管理；……（三）未经统一，不得在任何位置随意设置广告牌（位）”。附后的《物业管理规约》中第十条约定：“（十三）物业内所有外置广告、宣传需报四川省大华农产品市场管理有限公司批准，统一物业形象。”后大华公司因催收未果，遂诉至本院请求判令如诉讼请求。 另查明，2018年5月28日，大华公司与案外人四川雅筑盛世建筑装饰工程有限公司签订《装饰合同》，约定由案外人对大华国际9号楼一层的室内隔墙、强电工程、乳胶漆、地坪漆等进行改造，工程施工期为20天，自2018年5月29日开工至2018年6月19日，2018年6月20日竣工验收。庭审中，大华公司提出该改造工程是阶段性的，已验收，但无竣工结算材料，且改造面积会随时间推移而变化。黄小兵对公共区域工程改造问题提出异议，认为仅改造了强力电、水，室内隔墙是承租人自行出资改造的。 以上事实，有原、被告陈述，原告营业执照、被告身份证，《委托代理经营管理协议》、《租赁合同书》、《物业管理服务合同》、《物业管理规约》、《装饰合同》等证据予以佐证，经庭审质证，符合法律规定，本院予以确认和采信。对于黄小兵提交的照片及手机视频资料，拟证明其承租的商铺为临街商铺，后前面的高楼挡住了商铺，且大华公司在租赁合同履行期间在其承租商铺外打围施工，对其造成了损失，黄小兵未提交该组证据材料的原始载体，也无法核实具体的拍摄时间，且不足以证明该打围施工方为大华公司，故对该组证据材料不予确认和采信。 本院认为，大华公司与黄小兵签订的《租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。大华公司依约将租赁商铺交付给黄小兵使用，黄小兵也应按照合同约定支付相关费用。 对于大华公司主张的租金问题。按照合同约定黄小兵未按约缴纳截止2019年10月30日的欠付租金100,387.2元，故大华公司有权要求黄小兵支付上述欠付租金。对于公共区域工程改造费问题，按照合同的约定黄小兵应按照其承租面积乘以固定单价向大华公司支付公共区域工程改造费，且合同中双方未对该项费用的具体内容进行特别约定，现大华公司提交了装饰合同证明其按约进行了改造，且黄小兵也认可大华公司对强电、水进行了改造，故应按约缴纳该项费用，即截止2019年10月30日的欠付公共区域工程改造费25,096.8元。对于物业管理费问题，大华公司依约对黄小兵承租的商铺提供了物业服务，其理应按照合同中约定的物管费标准缴纳相应的物业管理费。黄小兵辩称其中2元/㎡为广告费，但合同中未对此进行特别约定，黄小兵也未提交证据材料证明其辩称主张，应当承担举证不能的法律后果。故大华公司有权要求黄小兵缴纳2018年8月1日至2020年1月30日期间尚欠物业管理费54,899.25元。 对于大华公司请求的租金、公共区域工程改造费、物管费三项费用的利息问题，根据大华公司与黄小兵签订的租赁合同书，双方未在合同中对利息问题进行约定，而是约定了滞纳金，故对该部分诉讼请求不予支持。对于大华公司请求的滞纳金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，租赁合同约定滞纳金以拖欠费用总金额为基数，按日3‰计算，大华公司认为此约定过高，主张按照未付金额的10%计算符合法律规定，故本院确定滞纳金为未付租金100,387.2元、公共区域工程改造费25,096.8元、物管费54,899.25元的总和180,383.25元的10%，即18,038.3元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄小兵于本判决生效之日起十日内向原告四川省大华农产品市场管理有限公司支付租金100,387.2元、公共区域工程改造费25,096.8元、物业管理费54,899.25元、滞纳金18,038.3元，合计198,421.55元； 二、驳回原告四川省大华农产品市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,327元，由原告四川省大华农产品市场管理有限公司负担59元，被告黄小兵负担4,268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  曾文敏 审 判 员  王 琼 人民陪审员  严光强 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  王 婷