河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0202民初1236号 原告：唐山中骏房地产开发有限公司，住所地唐山路南区女织寨乡南刘屯村委会院内。 法定代表人：郑晓乐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王海斌，北京市中伦文德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗双，北京市中伦文德律师事务所实习律师。 被告：高凡，男，1986年1月6日出生，汉族，住唐山市路北区。 被告：张彩凤，女，1986年12月25日出生，汉族，住唐山市路北区。 第三人：交通银行股份有限公司唐山分行，住所地唐山路北区新华东道103号。 负责人：郭立冬，该分行行长。 委托诉讼代理人：董秀芝，女。 委托诉讼代理人：乔振坤，男。 原告唐山中骏房地产开发有限公司（以下简称中骏房地产）与被告张彩凤、高凡、第三人交通银行股份有限公司唐山分行（交通银行唐山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中骏房地产委托的诉讼代理人王海斌、罗双、第三人交通银行唐山分行委托的诉讼代理人董秀芝、乔振坤到庭参加诉讼，被告张彩凤、高凡经本院公告送达起诉状、举证通知书、应诉通知书、开庭传票等未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 中骏房地产向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方在2013年7月25日签订的合同号为20130725056的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告协助原告办理案涉《商品房买卖合同》的备案注销手续，被告向原告支付自2019年6月5日（解除通知发出次日起的第14日）至实际完成备案注销手续之日为止，按每逾期一日5000元（以已付房款5000000元的1‰）的标准向原告支付违约金；3.请求判令被告立即向原告返还唐山市路南区南湖西里香郡214楼4号房屋；4.请求判令被告协助原告将唐山市路南区南湖西里香郡214楼4号的所有权转移登记至原告名下；5.请求判令被告向原告一次性支付违约金人民币500000元；6.请求判令被告向原告支付自2013年10月6日开始至实际返还房屋为止，按同地段同类房屋的租金标准计算的案涉房屋占有使用费，暂计至2019年6月5日为544000元（按每月8000元的租金标准计算）；7.请求判令被告偿还原告因承担连带保证责任而代被告向第三人支付的本金和利息等各类款项，暂计至2019年4月为1854766.23元；8.请求判令被告向原告支付律师费30000元；9.请求判令由被告承担本案的诉讼费和保全费。事实和理由：2013年7月25日，原被告签订了《商品房买卖合同》（包括合同附件《合同补充协议》），约定被告购买原告开发的“中骏.南湖香郡”项目C30-C33座1单元C33号（不动产登记地址路南区南湖西里香郡214楼4号）房。2013年8月，被告与交通银行唐山分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告在合同中承担连带保证责任，2013年8月23日，交通银行唐山分行为被告发放了住房抵押贷款2000000元。2013年10月6日，原告向被告交付了房屋，2015年5月20日，案涉房屋取得305100176号不动产权证书。被告从2018年初开始停止清偿抵押贷款，交通银行唐山分行自2018年4月依据《个人房产抵押贷款合同》的约定要求原告承担保证责任，原告自此开始代被告清偿贷款。2019年5月22日，被告依据《合同补充协议》第四条的约定向被告发出《解除合同通知函》，通知解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还案涉房屋所有权。然而，被告至今不解决问题，为维护原告自身合法权益，请求法院支持原告全部诉讼请求。在审理过程中原告申请变更诉讼请求：第4项变更为：“请求判令被告协助原告将唐山市路南区南湖西里香郡214楼4号的所有权转移登记至原告名下，如所有权不能转移登记至原告名下，则被告向原告赔偿经济损失5000000元”；第7项诉讼请求变更为：“请求解除被告高凡与第三人基于购买案涉房屋而签订的《个人房产抵押贷款合同》，原告有权向高凡、张彩凤追偿因承担连带保证责任而向第三人支付的全部款项，包括但不限于本金、利息、罚息、复利等款项，暂计至2019年4月为195554元，最终以实际代偿总金额为准。”申请变更诉讼请求的事实与理由：申请人诉请解除与被申请人在2013年7月25日签订的《商品房买卖合同》（包括合同附件《合同补充协议》），考虑到案涉房屋已经转移登记至被申请人名下，如法院不支持房屋所有权转移登记到原告名下，则原告根据《合同法》第九十七条规定可以要求被告予以赔偿，因此申请将原第4项诉讼请求作出相应变更。被告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》是《商品房买卖合同》的从合同，在主合同解除的情况下，《个人房产抵押贷款合同》应一并解除。另外，考虑到《商品房买卖合同》解除后各方权利义务应当恢复原状，而《个人房产抵押贷款合同》不同时解除将导致原被告与第三人之间的权利义务责任长期仍处于动态变化之中，不利于原告妥善维护自身权益，故原告请求解除《个人房产抵押贷款合同》。第三人在2019年7月30日向原告发送了《贷款提前到期通知书》，宣布案涉《个人房产抵押贷款合同》项下已发放贷款全部提前到期，原告对此应承担连带付款责任，也就是原告将代被告提前清偿所有款项，因此依法有权向被告追偿。 张彩凤、高凡未到庭，亦未发表答辩意见。 交通银行唐山分行述称，被告高凡于2013年9月10日在我行按揭贷款人民币2000000元用于购买案涉房屋，贷款期限20年。原告为该笔贷款提供连带责任保证，原被告与我行签订《个人房产抵押贷款合同》。鉴于被告高凡在履行个人房产抵押贷款合同过程中，截至2019年6月26日已出现23次逾期，贷款所购房产亦被原告查封。按照《个人房产抵押贷款合同》第十条、第十三条的约定，我行已经于2019年7月30日宣布该笔贷款提前到期，原告代为清偿全部剩余贷款1607122.05元。原告累计代为清偿贷款共计1854766.23元。目前《个人房产抵押贷款合同》已经履行完毕，贷款已经结清。房屋买卖合同对应的是买卖合同法律关系，《个人房产抵押贷款合同》对应的是借贷法律关系，二者间不具有必然的因果关系，不是主从关系。原告向我行申请的住房按揭贷款意思表示真实，原告与被告或其他任何一方因房屋等原因发生任何纠纷，都不得拒绝履行借款合同约定的还款义务。况且《个人房产抵押贷款合同》已经履行完毕，贷款已经结清。综上，原告已经代为清偿全部剩余贷款本息，《个人房产抵押贷款合同》已经履行完毕，贷款已经结清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月25日，原告作为出卖人，二被告作为买受人，签订《商品房买卖合同》（编号为20130725056），约定二被告购买原告开发的位于“中骏.南湖香郡”项目第C30-C33座1单元C33号房。该商品房总金额为5000000元整。买受人选择的付款方式为：2013年7月25日签订购房合同并同时付清首期款人民币2500000元整，余款人民币2500000元办理银行按揭贷款。《合同补充协议》第四条约定：若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还按揭银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后将余款无息返还买受人。第三十一条：购房合同确定解除后，双方应在10日内持办理购房合同撤销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同撤销手续，因办理购房合同撤销手续所产生的费用由买受人承担。若买受人不配合办理购房合同撤销手续，每逾期一日，买受人应按已付房款的1‰向出卖人支付违约金。2013年7月16日、2013年7月25日，二被告向原告交纳房款100000元、2900000元，以上合计3000000元。原告向被告交付了房屋。 2013年9月10日，被告高凡作为借款人、张彩凤作为共有人、第三人作为贷款人，原告作为保证人，签订了《个人房产抵押贷款合同》，借款金额为2000000元，贷款期限：240月，贷款利率：月利率5.185‰，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。原告在合同中承担连带保证责任，保证期间为贷款到期日之日起两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行唐山分行实现债权的费用。第三人为二被告发放了住房抵押贷款2000000元。 2015年5月20日，案涉房屋不动产权登记在二被告名下（不动产权证书号：305100176）。 2019年5月22日，原告向二被告发出《解除合同通知函》，要求解除二被告于2013年7月25日与其签订的《商品房买卖合同》、在本通知发出后13日内二被告配合其在不动产登记中心将C30-C33座1单元C33号房屋（路南区南湖西里香郡214楼4号）的所有权变更登记至原告名下。 截至2019年7月31日，二被告向第三人偿还贷款本金388655.88元、利息556085.25元、罚息776.75元，合计945517.88元。 2018年2月1日至2019年8月13日，原告已代二被告偿还第三人借款本金及利息共计人民币1854766.23元。2019年8月13日，案涉《个人房产抵押贷款合同》中贷款已经结清。二被告至今未向原告支付代垫费用、违约金、损失等。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》、《个人房产抵押贷款合同》的签订系合同各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为真实合法有效，当事人均应履行相应的合同义务。 按照原告及二被告签订的《合同补充协议》约定，因二被告未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还第三人贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致第三人要求原告承担保证责任的，原告有权解除购房合同并收回房屋，属于附解除条件的约定，原告诉请要求行使解除权，解除与二被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合法有据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告要求解除《个人房产抵押贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，原告作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告应将已收取二被告的购房首付款3000000元及利息（以100000元为基数自2013年7月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、以2900000元为基数自2013年7月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、以3000000元为基数自2019年8月20日至判决确定给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、二被告已经偿还第三人的借款本金及利息944741.13元（388655.88元+556085.25元）返还给二被告，《个人房产抵押贷款合同》中二被告尚未偿还第三人部分的本息已由原告向第三人提前结清，故该部分款项不必再返还第三人。原告已代二被告偿还第三人借款本金及利息属于合同解除后其应返还第三人的本息范围内，故对原告主张二被告归还原告代为偿还的银行贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。原告代二被告偿还的罚息部分，系由于二被告违约逾期还款造成，该部分款项应有二被告承担，但依据原告提交的证据该部分款项数额无法查清，本案不予涉及。原告履行上述返还义务后，二被告应将案涉房屋返还原告，并协助原告办理案涉房产产权更登记手续，但由于案涉房产目前处于被查封状态，不符合办理产权变更登记的条件，故二被告应于案涉房产符合办理产权变更登记条件后协助原告办理产权变更登记手续。对原告主张被告支付逾期完成备案注销手续发生的违约金、如案涉房屋所有权不能转移至原告名下被告赔偿原告5000000元的诉讼请求，因未实际发生，本案不予涉及。 二被告的违约行为导致合同解除，二被告应承担相应的违约责任，故原告要求二被告按照合同约定支付购房款总额10%的违约赔偿金500000元（5000000元×10%），理据充足，本院予以支持。《合同补充协议》中原、被告双方对律师费用的承担明确约定，且原告已经实际支出，原告要求二被告承担此次诉讼的律师费用30000元的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张二被告给付2013年10月6日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费，在合同解除前二被告为合法占用使用，原告主张房屋占有使用费无法律依据；对于合同解除后至实际返还期间的费用尚未发生，故对该诉请本院不予支持，原告可待证据充分后另行主张。 二被告经本院依法公告传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃，相应不利法律后果由其自行承担，本院依法依据审理查明的事实做出判决。 综上所述，原告诉请解除《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人房产抵押贷款合同》，要求二被告配合办理所有权变更登记手续、返还房屋，要求二被告给付违约金、律师服务费的诉请，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告唐山中骏房地产开发有限公司与被告高凡、张彩凤签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（编号为20130725056）； 二、解除原告唐山中骏房地产开发有限公司与被告高凡、张彩凤、第三人交通银行股份有限公司唐山分行签订的《个人房产抵押贷款合同》； 三、原告唐山中骏房地产开发有限公司于判决生效后二十日内返还被告高凡、张彩凤购房款的购房首付款3000000元及利息（以100000元为基数自2013年7月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、以2900000元为基数自2013年7月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、以3000000元为基数自2019年8月20日至判决确定给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），给付被告高凡、张彩凤已经偿还第三人交通银行股份有限公司唐山分行的借款本息944741.13元； 四、被告高凡、张彩凤于唐山路南区商品房符合办理产权变更登记条件后十日内配合原告唐山中骏房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的所有权变更登记手续，并将坐落于唐山路南区的商品房返还给原告唐山中骏房地产开发有限公司； 五、被告高凡、张彩凤于判决生效后二十日内支付原告唐山中骏房地产开发有限公司违约金500000元，律师服务费30000元。 六、驳回原告唐山中骏房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费55687元，保全费5000元，由被告高凡、张彩凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  马 征 人民陪审员  李凤平 人民陪审员  宋亚男 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  李金凤 书 记 员  王梦然 ——