广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初6046号 原告：黄霖，男，1972年12月12日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：徐宗旺，广西共恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何君妮，广西共恒律师事务所律师。 被告：广西坤烈实业有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区雅里村2号，统一社会信用代码91450100576837188R。 法定代表人：邓耀群，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘炳兴，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：栗嘉欣，广西金益律师事务所律师。 原告黄霖与被告广西坤烈实业有限公司（以下简称坤烈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄霖的委托诉讼代理人徐宗旺，被告坤烈公司的委托诉讼代理人刘炳兴、粟嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄霖向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告履约保证金3000元、2018年4月16日至12月31日期间的租金6200元（计算方式：（12-4.5）/12×9921=6200）;2.被告赔偿原告商铺玻璃门、隔墙和窗帘损失23800元、搬运费6800元、律师费50000元，以及金丝楠木古床破损修复和贬值损失100万元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告名下坐落于南宁市的商铺，租赁期限自2017年3月17日起至2031年4月24日止。合同签订后，原告如约支付保证金、租金等各种费用。然而被告却于2018年4月16日通知原告，单方要求解除《租赁合同》，并要求原告返还租赁物，原告不同意解除租赁合同关系且明确说明其对系争商铺仍然具有合法使用权，双方为此协商未果。被告于2018年4月17日将原告仍在合法承租期内的系争商铺在未经原告同意且无第三方见证的情况下擅自进入系争商铺砸坏内墙，并让施工人员进入系争商铺进行重新装修。被告的这种违约行为严重阻碍原告继续合法使用系争商铺，给原告造成了巨大的经济损失。 被告坤烈公司辩称，一、原告不是变更诉讼请求，是增加诉讼请求，不同意原告增加诉讼请求。原告应当另行起诉，不应在本案主张，否则就是违反程序。二、针对第一个诉讼请求，原告要求继续履行合同：1.被告是有单方解除租赁合同权利，因为被告需要进行消防整改，是政府要求的，属于不可抗力，被告已经提前一个月要求原告搬迁铺面或者退租，原告不予配合，被告有权行使合同解除权并自行整改。其次，该铺面现在已经租给另外的人，没有继续履行合同的可能。2.原告要求被告赔偿价值约为116251.2元古床损失，没有事实和法律依据。3.之前原告诉讼请求损失是105万元，我们认为原告的损失没有事实和法律依据。4.退一步说法院支持原告增加诉讼请求，针对原告主张的商铺玻璃门及隔墙，被告提供的商铺是由被告自己搭建的玻璃门和隔墙，所以该笔损失原告无权主张。隔墙和窗帘损失17500元没有事实和法律依据。关于搬运费6800元，合同解除后原告应自行承担运费，且搬运费超出正常搬运价，没有事实和法律支撑。5.关于原告另行租赁房屋时间、租金要求被告承担问题，被告认为没有事实和法律依据，双方解除合同后原告另行承租，该笔费用不应由被告承担。6.律师费5万元，双方合同没有约定律师费由对方承担，其次原告没有提交律师费凭证及发票。依据广西律师收费标准，该笔费用已经远远超额。7.原告主张古床破损和贬值损失没有具体数额，也无法计算具体数额，该主张没有事实和法律依据。原告没有证据证明该古床由被告破坏，因此被告无需承担损失及复原责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。至于当事人有异议的证据涉及双方的争议焦点及本案的定性，本院将在判决理由中予以阐述。 依原告申请，本院依法向南宁市公安局边阳派出所调取了涉黄霖案的相关询问笔录等材料，该组证据涉及双方的争议焦点及本案的定性，本院将在判决理由中予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月16日，原告黄霖（乙方）与被告坤烈公司（甲方）签订《雅里新街综合楼物业租赁合同书》，约定由甲方将位于南宁市商铺出租给乙方使用，租赁面积35.12㎡（实用面积26.91㎡、公摊面积8.21㎡），租赁期限自2017年3月16日起至2031年4月24日止；乙方应向甲方交纳租赁履行保证金3000元；租金按如下方式计算：实用面积租金单价为2017年3月16日至2018年12月31日，租金单价为25元/㎡/月。2019年1月1日至2031年4月24日，租金单价为30元/㎡/月。公摊面积租金单价为2017年3月16日至2031年4月24日，租金单价为25元/㎡/月；乙方支付履约保证金后可进场装修，乙方在租赁期满后不再续租或提前终止合同，乙方租赁物的固定装修（如门、门楣、隔断、场面装修、开关等）归甲方所有；甲方有权根据本商业中心的实际经营情况，对标的物布局及位置、面积等进行调整，但应提前通知乙方，乙方须无条件配合做好相应调整，并签订补充协议及缴纳相关费用；租赁期内，乙方应按照消防部门要求自行安装设置消防设施，并严格遵守消防治安部门的有关规定，自行办理消防有关手续，全面负责承租标的物内的防火安全，积极配合甲方做好消防工作，否则由此产生的一切责任及损失由乙方承担；因不可抗力原因导致不能继续履行合同的，应立即电话或传真或其他书面方式通知另一方，并在15天内提供相应证明文件；无论合同是否终止，违约方应赔偿守约方因违约行为所造成的全部支出、损失等费用（包括律师费等费用）等。 2017年3月16日，原告向被告支付了履约保证金3000元、2017年3月16日至2017年12月31日期间租金7882元。2017年12月31日，原告向被告支付了2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金9921元。被告均向原告出具收据确认上述事实。 因被告对外出租的雅里新街综合楼存在消防隐患，南宁市西乡塘区人民政府要求其限期整改。2018年2月26日，被告张贴公告要求1栋二层、2栋二层租户搬迁至其他闲置房屋，并于3月27日、4月4日再次以手机短信形式将通知内容发送至原告。4月15日、4月16日、4月17日、4月23日，被告以手机短信形式将搬离案涉房屋、解除合同、限期搬离房屋、调整租赁物通知等内容告知原告。原告均予以拒绝，要求被告继续履行合同。 被告于2018年4月16日将案涉房屋门锁拆除，原告到达现场后重新上锁。4月17日，被告拆毁案涉房屋门窗、墙面隔断。2018年4月17日，原告雇佣南宁市好运来搬屋服务部腾空房屋物品，南宁市好运来搬屋服务部向原告出具收据，确认收到搬运费6800元。庭审中，原告称该费用含有300元夜间作业费。 2018年4月17日，原告在被告拆除其门窗后以被损毁财物案为由向南宁市公安局边阳派出所报警处理。4月21日、5月3日、5月4日、5月17日、5月25日，原告到南宁市公安局边阳派出所反映案涉房屋物品损毁情况。2018年5月7日，南宁市公安局西乡塘分局责任区刑事侦查二大队对案外人敬思明所作的《询问笔录》显示，敬思明平时从事打墙工作，受被告原法定代表人李坤烈指使，于2018年4月16日到达案涉房屋打墙时，发现商业中心电工用电锯锯掉门锁，后原告到达现场重新上锁锁门。4月17日，敬思明再次过去打墙时发现房屋玻璃门窗已经被打烂，其发现房屋中有床、柜子等物品。5月17日，南宁市公安局西乡塘分局责任区刑事侦查二大队对案外人颜会勇所作的《询问笔录》显示，颜会勇平时从事废旧玻璃收购工作，受被告原法定代表人李坤烈指使，在3月至4月期间到雅里商业中心收购玻璃，其有次到达现场时发现有人在砸墙，案涉房屋门窗已被破坏，颜会勇发现房屋中有床、柜子等物品。 另查明，案涉房屋所属土地系南宁市西乡塘区新阳街道办雅里村民委员会所有，被告租赁该土地后建设雅里新街综合楼对外出租。案涉房屋建设并未取得建设工程规划许可证或者得到主管部门批准。 2018年10月22日，原告将被告诉至本院，请求法院判令被告继续履行双方签订的租赁合同，并赔偿商铺玻璃门、隔墙、窗帘损失17500元、搬运费6800元，另行租赁房屋租金（自2018年4月18日起至判决确定的截止期限，每月按800元计算）、律师费5万元，以及金丝楠木古床破损修复和贬值损失1012671元。因合同无效，经本院释明后，原告变更诉讼请求，提出前述诉请。 本院认为，原告黄霖与被告坤烈公司签订的《雅里新街综合楼物业租赁合同书》，约定被告将其建设的房屋出租给原告使用，因案涉房屋建设并未取得建设工程规划许可证或者得到主管部门批准。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应为无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 一、合同无效后返还问题 基于此原告对已经支付给被告的履约保证金、未实际发生的房屋占有使用费享有返还请求权，而已接受该财产的被告则有返还财产的义务。关于履约保证金。合同无效后，被告因合同取得的履约保证金3000元应予返还给原告。 关于房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”同理，原告已经向被告支付了2018年的房屋占有使用费9921元，但双方发生争议后，原告已于2018年4月17日搬离案涉房屋，故被告应返还原告已经支付的2018年4月18日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费，被告应返还原告房屋占有使用费为9921元/年÷360天／年×258天=7110元，原告向被告主张返还的房屋占有使用费为6200元系当事人处分其自身权利，本院予以准许。 合同无效后损失赔偿问题 合同无效后损失赔偿的性质为缔约过失责任，即双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本。损失可分为直接损失和间接损失。直接损失主要包括两个方面：一是用于缔约的合理费用；二是准备履约所支出的合理费用。间接损失是指丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失。 关于商铺玻璃门、隔墙、窗帘损失。对于租赁物的装饰装修，从双方签订的合同条款可以得知租赁物内的装修由承租人负责，被告未提供证据证明上述装饰装修部分为房屋交付时就已经存在，故本院结合合同条款确认该部分为原告装修所为，并可以明确原告对租赁物的装饰装修得到被告的同意。原告不再使用租赁物的情况下，对装饰装修物未附合于房屋的，玻璃门和窗帘可以由承租人拆除。对于隔墙形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用的，可以折价归其所有，所折价款返还给承租人；如果出租人不同意利用，则只能对装饰装修物进行拆除，由此发生的装饰装修物的价值损失，应当由双方按照过错比例承担责任。被告在未取得建设工程规划许可证或者得到主管部门批准情况下建设房屋并对外出租，对此负有过错。原告在向被告租赁房屋时以及订立合同时并未查验租赁物的权属证明或者批复证明，自身也存在过错，应承担一定的责任。本案事实表明被告在未和原告协商一致情况下，强行对上述装饰物进行拆除破坏，残值亦无法确定。原告虽没有提供相应票据证明上述费用，故本院根据双方的过错以及使用情况，本院酌情认定被告向原告承担损失10000元。 关于搬运费及另行租赁费用。合同无效后导致合同终止履行，原告负有将租赁物腾空并返还给被告的义务。综上，原告主张的这两项费用并不属于合同无效后损失赔偿内容，但被告向原告发出腾空租赁物的请求后，并应给对方必要合理的时间履行，被告在协商不成情况下采取强制手段腾空，导致原告雇佣人员连夜搬运物品，为此支出加收的夜间作业费300元应由被告承担，其他费用本院不予支持。 关于律师费。基于合同无效，双方关于律师费的约定亦导致无效，且双方发生争议后原告不得不通过诉讼的方式来实现权利，是否聘请律师进行民事诉讼，由当事人决定。律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失，故对原告主张的律师费5万元，本院不予支持。 关于古床修复及贬损。本案目前现有证据表明，案涉租赁物内确实摆放一张床，原告主张古床是由于被告行为导致损坏，并向公安机关报警处理。公安机关受理报警后，做了相应的勘验、调查、询问工作，该损害事实是否得到确认并无证据证明。各方当事人对事实的陈述均是其单方陈述，并无其他充分证据予以佐证。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，原告目前证据不足以证明其事实主张，所举证据亦未达到高度盖然性的证明标准。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由原告承担结果意义上的证明责任，故对原告该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条之规定，判决如下： 被告广西坤烈实业有限公司向原告黄霖返还履约保证金3000元； 被告广西坤烈实业有限公司向原告黄霖返还房屋占有使用费6200元； 被告广西坤烈实业有限公司向原告黄霖赔偿商铺玻璃门、隔墙和窗帘损失10000元； 四、被告广西坤烈实业有限公司向原告黄霖赔偿搬运费300元； 五、驳回原告黄霖的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果为未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2625元，由原告黄霖负担2185元，被告广西坤烈实业有限公司负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王文珠 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  卢嘉红 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  黎 恒 书 记 员  冼 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。