河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0781民初489号原告：卫辉市柳庄乡蒋庄村村民委员会。法定代表人：张清贞，任村委会主任。委托诉讼代理人：侯秀枝，河南恒辉律师事务所律师，一般代理。被告：张国禄，男，1956年5月1日出生，汉族，住新乡市。原告卫辉市柳庄乡蒋庄村村民委员会诉被告张国禄租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由卫辉市人民法院审判员尹晓龙，人民陪审员邢宇飞、沙正辉组成合议庭，由尹晓龙担任审判长，公开开庭进行了审理。原告卫辉市柳庄乡蒋庄村村民委员会委托代理人侯秀枝到庭参加了诉讼，被告张国禄经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁协议；2、要求被告于本案判决生效后十五日内从租赁原告的学校大院搬离，并拆除其自建房屋。事实与理由：2003年9月19日，原、被告签订了租赁协议，约定原告将本村学校租赁给被告创办的天圣学校使用，并约定被告负责校园、校舍的维修工作，添置必要的教学设备、改善办学条件，保证学生良好的学习环境，租赁期限为三十年。2015年被告停止办学，几年来被告不但没有恢复教学，反而将学校作为羊圈和沙发加工厂，被告的违约行为，致使不能实现合同目的。为此，原告多次与被告协商解除事宜无果，故原告诉至法院，要求判如所请。被告的答辩意见：1、天圣学校是一所120人左右的微型民办学校，创办以来，完全尽到了“校舍的一般维修工作，添置必要的教学设备，不断改善办学条件，保证学生良好的学习环境”之义务。被告先后进行了教学楼楼顶维修，门窗、护栏每年维修，重砌、修补院墙一百三十米，建造新校舍360平方米，添置电脑，购买床铺140个、课桌120套，磁性黑板六块，班班有电视、电扇、寝室有空调，图书三千册，机井、消毒柜、炊具一应俱全，教学条件较好、教学质量逐步提高，曾排名全市第一，教育局也曾予以表彰。天圣学校办学12年，原告未曾听课、未曾过问学校的生存状况，却信口雌黄，将被告近60万元的投资和为促进教学的艰苦努力一笔抹掉。原告诉称，被告于2015年停止办学，但实际上是卫辉市教育局于2014年12月份，以下发通知的形式非法吊销我校办学许可。教育局、乡政府、乡教办、村委会不检讨自己的过错（如截留经费、非法公告、占资不还等），还组成拆迁队，到蒋庄村挨户阻止学生上学，致学生纷纷转学，天圣学校被拆散，而非被告停止办学，被告未违约。2、原、被告争议的焦点为C级、D级危房改造，应由谁负责。教育部规定，C级危房需加固大修、D级危房需拆除重建。学校按期缴纳租金，原告应提供合格用房，校舍的加固大修、拆除重建，应由村委会负责。租赁协议约定，租金份两部分，一为本村学生半价，让利于民；一为外村学生每人每年50元支付租金。自办学以来，每年本村学生116人，减免学费共计为118万元，外村学生应交租金款项已从村委会价款中抵扣（有欠款证明为据）。为实现学校提出的“教科农一体化”和谐共进的目标，在村委会遇困难时，学校为村委会借资4万多元购买建筑材料（其中2万元抵扣租金），2009年借资原告2.8万元建设配电室。原告收取租金，但未尽义务，这是铁的事实。“学府神圣地，不得高声语。栋梁从此出，贪俗莫进去。”3、门岗人员喂羊，是因学校停办期间得不到工资而采取的自救措施。沙发厂是企业回村，暂用校舍，完全不影响村委会消除C、D级危房后学校复办的进程。这是支持村民创业致富的好事。原告不但不支持，还捏造事实陷害学校。学校内还有一鸡场，臭气熏天，苍蝇横飞，是原告的所有，应予拆除。4、原告诉称多次与被告协商解除租赁合同事宜，实为村干部组织“假村委”来找我谈事，并非村民选举的村干部。且名义上是协商，实际上根本不顾我方意愿，没有协商的余地，是假村委对学校的搅闹，法庭不应认定其合法性。综上，被告要求原告立即偿还从学校的借款5万元及利息，判令拆除校园内的鸡场，判令原告尽快消除学校C、D级危房。原告向本院提交的证据材料有：第一组证据：原告从卫辉市民政局调取的“民办非企业单位办公住所证明”一份、租赁协议一份，证明：1、原告将本村的学校租赁给被告作为办学使用，同时约定租赁费及租赁费的支付方式；2、被告有义务改善办学条件，对房屋进行维修并保证学生有一个良好的学习环境的义务；3、协议约定的租赁期限为30年，该租赁协议违反了合同法有关租赁合同不得超过20年的强制性规定，超出不分应依法认定为无效；4、证明了合同到期后所有的校产归有关所有。第二组证据：照片9张，证明被告违反了合同约定义务，在2014年停止办学后，改变了租赁用途，构成违约的事实。第三组证据：房屋抗震鉴定报告五份，证明现本案所涉房屋均为危房。被告向本院提交的证据为：停止办学通知书复印件一份、吊销民办学校许可证的通知复印件一份、卫辉市柳庄乡蒋庄村证明一份原告的质证意见：对教育局出具的停止办学通知书、吊销民办学校许可证的通知、租赁协议的真实性均无异议，对卫辉市柳庄乡蒋庄村证明一份有异议，该证据为复印件，依法不应予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2003年9月19日，原、被告签订《租赁协议》，主要条款约定：“一、甲方将本村现有校产租赁给乙方创办“卫辉市蒋庄天圣学校”使用，租金按学生人数分两部分计算，本村学生减免一半学费，让利于民；外村学生，甲方每年收取每生50元租金；乙方在现地皮上新盖教室招收的学生，甲方每年收取每生30元租金。二、乙方辅助校园、校舍的一般维修工作，添置必要的教学设备，不断改善办学条件，保证学生良好的学习环境。四、租期为三十年，租赁期满，乙方应清算账目，支付完按法规应支费用后，所有校产全部交给村委会。”协议签订后，被告成立“卫辉市柳庄乡蒋庄天圣学校”，遂开展招生、教学工作。后被告在其租赁的学校园内于2005年新建了西屋一层预制板平房8间，建筑面积为183.2平方米，用于学生宿舍；于2007年新建东屋一层预制板平房7间，建筑面积为于172.5平方米，用于学生餐厅。2009年9月2日，原告向被告出具证明一份，该证明载明：“经2009年9月2日村委会调查确认，2006年建村委办公室时，经当时支部书记秦付秋之手借天圣学校现金贰万贰仟元用于购买建筑材料，该款至今未还给学校。现因村上盖配电房需再借贰万捌仟元支付工程施工者。以上款项未还之前，村委会不再收取学校租赁费，还款后再开始交纳以后的租赁费。”2014年11月5日，柳庄乡中心学校向“柳庄乡蒋庄天圣学校”出具《停止办学通知书》，该通知书载明：“你校存在D级危房，学生伙房严重脏乱差，安全设施严重不到位，存在极大的安全隐患，严重威胁师生的生命安全，根据卫辉市教育局关于对柳庄乡天圣学校的处理意见，安全办建议你校于11月4日前应立即停止办学，不得延误。”2014年12月23日，卫辉市教育局向“卫辉市柳庄乡蒋庄天圣学校”出具《关于吊销卫辉市柳庄乡天圣学校民办学校许可证的通知》，该通知载明：“因你校校舍存在重大安全隐患，又未及时采取措施，根据《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》第五十一条第三款的规定，依据《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条，现决定吊销你校《民办学校办学许可证》。”案件审理过程中，经询问，被告表示：“因被迫不能办学，原则上同意解除租赁协议。新建添附物为东、西两座平房，分别是宿舍和餐厅，如果解除合同，我要求被告赔偿或补偿我损失共计80000元（放弃校园内所有动产）。”关于原告要求被告拆除其自建房屋的诉讼请求，经询问，原告表示：“原则上是要求被告自行拆除，但愿意给予对方适当的补偿，数额不超过6.5万元，但房屋及其他动产均应归原告所有。”本院认为，原告卫辉市柳庄乡蒋庄村村民委员会与被告张国禄签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，且已实际履行多年，为有效合同，应受法律保护。原告要求解除租赁合同，被告同意解除，故对原告要求解除案涉租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为原告是否应赔偿被告因解除合同所致的相关损失。在本案的审理过程中，原告诉请为要求被告自行拆除其扩建的房屋，但在诉中明确表示愿对被告的相关损失进行补偿。与此同时，被告在本诉中亦要求原告应对其损失进行赔偿，故根据我国法律相关规定，关于被告的该项主张，可在本诉中一并处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”，本案中，双方未就扩建费用的处理进行约定，被告扩建房屋后，长期使用该房屋用于学生宿舍和餐厅，被告知其扩建，未予阻止，应认定为其同意被告的扩建行为。因扩建部分未取得合法建设手续，双方均存在过错，故案涉扩建费用，原告应予分担。本案中，两座扩建房屋的建筑面积共计为355.7平方米，该新增、扩建房屋的现有价值远超被告所主张的80000元，鉴于被告扩建该房屋未办理合法建设手续，应承担部分过错责任，因此，酌定原告补偿被告损失70000元。鉴于被告张国禄在诉讼中明确表示放弃现存放于该校舍内的所有动产，故对原告要求被告限期办理的诉讼请求本院不做处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告卫辉市柳庄乡蒋庄村村民委员会与被告张国禄于2003年9月19日签订的《租赁协议》；二、原告卫辉市柳庄乡蒋庄村村民委员会于判决生效之日起十五日内补偿被告损失70000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告承担100元，被告承担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  尹晓龙人民陪审员  邢宇飞人民陪审员  沙正辉二〇一九年十二月二十九日书 记 员  蔡 坤