江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初1708号原告：张嘉文，女，2002年3月11日生，汉族，住徐州市鼓楼区。法定监护人：许某，女，1976年9月25日生，汉族，住徐州市鼓楼区。法定监护人：张某，男，1976年6月27日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：郑友兰，女，1952年2月11日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：许新民，男，1952年8月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告张嘉文、郑友兰、许新民共同委托诉讼代理人：蒋垒，江苏维阳律师事务所律师。被告：徐州煌庭房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区琵琶村殷庄路东侧。法定代表人：周继光，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。原告张嘉文、郑友兰、许新民诉被告徐州煌庭房地产开发有限公司（以下简称煌庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告张嘉文的法定监护人张某、原告张嘉文、郑友兰、许新民共同委托诉讼代理人蒋垒及被告委托诉讼代理人王小卫到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告张嘉文、郑友兰、许新民向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿因层高不够的违约损失45万元。二、本案的诉讼费被告承担。事实和理由：2016年11月11日，原告张嘉文、郑友兰、许新民和被告签订《商品房买卖合同》，原告张嘉文、郑友兰、许新民购买位于的房屋；涉案单元的201室与101室作为一整套商服用途出售，该单元的301室及之上均为住宅。被告交付房屋后，三原告发现被告交付房屋的一层层高3.6米，二层层高为3.1米。三原告认为：第一，被告交付的涉案房屋一层的层高符合约定的3.6米，但是二层层高为3.1米不符合约定的层高3.6米，被告存在违约。第二，被告应承担违约责任，赔偿三原告的经济损失。在合同中，对层高交付的违约责任，双方当事人没有明确约定。虽然双方以面积计算价款，但原告购买房屋，实际使用的是房屋的空间。如果房屋的平面面积固定，但高度减少也会导致原告使用空间减少，因此应当类推商品房司法解释十一条的规定，即面积交付不符合约定时的违约金计算规定。被告的违约行为，导致了三原告实际使用房屋的空间缩小，影响三原告的使用，给三原告的居住造成了压抑感，并直接造成了经济利益损失。故被告应承担违约责任，赔偿三原告的经济损失。第三，赔偿数额的计算依据及方式。因被告交付房屋的二层体积减少的比例是13.9%，按照上述规定以二层面积160.99平方米乘以房屋单价9850元，再乘以体积误差比绝对值3%；加上二层面积160.99平方米乘以房屋单价9850元乘以体积误差比绝对值超过3%部分的10.9%，再乘以2倍，计算的违约金合计为393266.38元。而且，因被告在设计、建设以及销售房屋时，明知二层层高为3.1米，却以3.6米向三原告销售，存在欺诈的客观事实，原告根据合同法商品房司法解释第十一条以及消费者权益保护法第五十五条规定主张三倍赔偿，现仅向被告主张45万元赔偿。鉴于三原告和被告沟通协商无果，为此原告根据《合同法》以及《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定，将被告起诉至贵院，请求贵院依法判决。被告煌庭公司辩称：第一，被告认为三原告对房屋二层层高是明确知悉的。在交付房屋时，三原告已经知道二层层高为3.1米的事实。因为三原告购买的是现房，是经过竣工验收合格后的房屋。在购房前，三原告实际勘查了房屋，并且在上房后其也将房屋接收并实际使用，可能已经办理了不动产证书。原告购买的时间是2016年11月11日，当时房屋已经完全建好，原告张嘉文原来于2015年购买过涉案小区的29号楼1单元103室房屋，后又要求将该合同注销，更换了本案的15号楼，因而三原告对于商铺的层高及其他问题均是知晓的，并且其也实际到现场考察过房屋的情况，才予以更换。第二，被告销售的房屋，是完全按照国家的规定及施工图纸建设、施工，于2016年12月22日竣工验收合格，于2017年5月3日在建设局予以竣工验收备案。对于二层3.1米层高，于2014年时取得施工图设计文件审查合格证书，并经过了建设部门的施工审查。第三，原、被告双方签订的合同中关于一层、二层层高的问题无法进行区分。双方签订的《商品房销售合同》上出现的层高3.6米，该层高并不能说明是指二层层高，因为该合同是房管部门公布的制式合同，对于层高这一栏仅能填取一个数字，不能区分一楼和二楼的层高，这是房管部门设计合同的原因，不是被告的原因。否则，按照原告的理解，无论被告在层高一栏中上填3.1米、3.2米或者3.6米，均不符合实际的要求。比如现在购买的别墅等房屋，其房屋共有3层，但其商品房买卖合同上面也只能填写其中一层的层高，不可能三层层高都能体现，是房管局商品房买卖合同设计版本的问题，因而被告所备案的层高只能依据一层的层高进行合同备案。综上，被告认为原告的诉请无事实和法律依据，请求依法予以驳回。根据当事人在庭审中的陈述及本院认定的证据，本院审理查明如下事实：2016年11月11日，原告张嘉文、郑友兰、许新民与被告煌庭公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告张嘉文、郑友兰、许新民购买被告开发建设的棕榈湾小区15幢1单元101号房屋；该商品房的规划用途为商服；预测其建筑面积共321.98平方米，其中套内建筑面积308.31平方米，分摊共有建筑面积13.67平方米；该商品房层高为3.6米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9850元，总价款为3171503元。买受人应当于2016年11月11日前一次性支付全部价款，出卖人应于2017年11月30日前交付该房屋。双方还约定了交付条件，以及逾期交付违约责任、面积差异违约责任、设计变更违约责任、商品房质量不符合相关标准及约定的处理办法、保修责任等其他事项。该合同附件包括1层和2层房屋平面图、共用部位具体说明、价款计价方式、付款方式及期限、装修和保修标准、前期物业管理的约定及关于房屋交付和有关费用的补充协议等。2016年11月21日，被告煌庭公司向原告张嘉文出具江苏增值税普通发票一张，载明：棕榈湾小区，规格商服15-1-101、321.98平方米、金额3171503元等内容。2017年7月，双方当事人交付涉案房屋。双方共同认可实际交付的涉案房屋为两层结构（屋内楼梯）、商服用途等，原告购置作为门面房使用，以该房屋一、二层面积合计计算房屋建筑面积，所交付的房屋一、二层层高分别为3.6米、3.1米。另查明，2014年11月24日，徐州市建筑工程施工图审查中心出具一份编号为2014186-5/8号的审查合格书，载明棕榈湾小区15#住宅楼的建筑高度是62.1米，层数为地下一层，地上二十二层，该工程施工图设计文件经审查合格。2015年6月，江苏九鼎环球建设科技集团有限公司出具的棕榈湾小区项目立面图，标明一层层高为3.6米，二层层高为3.1米，三至十一层等层高均为2.8米。还查明，2017年5月5日，徐州市城乡建设局出具的备案意见，被告煌庭公司建设的棕榈湾小区15#-22#楼、30#-33#、35#-37#商铺及人防地下室单位工程，于2016年12月22日由建设单位组织竣工验收合格。本案涉案房屋位于15#-22#楼，属于上述竣工验收合格范围。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案的争议焦点为双方在合同中是否对房屋二层层高有相关约定。关于层高的约定。原告主张，双方在合同没有单独约定二层为3.1米或二层和一层房屋有区分，结合双方合同约定涉案房屋的单价是按一层和二层合计计算建筑面积，因此应认定为一层、二层的层高均为3.6米；被告辩称，约定的“层高3.6米”，仅指一层层高，因为双方使用的是房管部门公布的制式合同，对于层高这一栏仅能填取一个数字，不能区分一楼和二楼的层高，根据房管部门的要求及惯例填写的。本院认为，虽然原、被告双方一致认可涉案房屋的一层层高的约定及实际交付均为3.6米，但是从双方合同约定的“该商品房层高为3.6米”和“规划用途为商服”等文字本义上看，双方虽然明确约定涉案房屋的层数为一层和二层，但是未明确约定“层高为3.6米”所指的是每层层高均为3.6米，故本院认定双方对二层层高约定不明。理由如下:第一，双方虽然书面明确约定房屋结构分为一层和二层，但是对二层层高——这一关系房屋结构的一个重要指标，并未作出明确的书面约定。第二，关于层高的约定，除合同之外，双方均未有双方认可的证据证明有书面或口头的约定、承诺。第三，对于原告主张双方明确约定了二层为3.6米，因未提供充分证据予以证明，也未向法庭作出合理的、令人信服的说明，且被告不予以认可，故对于原告的该主张，本院不予支持。第四，对于被告辩称双方口头约定了二层层高为3.1米、被告在售楼处予以公示并至涉案房屋现场确认，因被告未提供充分证据予以证明，也未向法庭作出合理的、令人信服的说明，且原告不予以认可，故对于被告的该主张，本院亦不予支持。第五，《中国人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，当事人就有关合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。根据本案查明的事实，已交付涉案房屋的实际层高为一层3.6米、二层3.1米，并不违反相关建筑行业的法律、法规的规定，且涉案房屋已经竣工验收并已办理竣工验收备案，亦可证明涉案房屋实际层高符合规划、设计、施工等规范要求；而且，依照合同有关条款或者交易习惯，不能确定二层层高为3.6米；也无相关国家标准、行业标准、通常标准以及合同目的的特定标准作为依据来确定二层层高为3.6米。依据法规规定，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明。在约定不明的情况下，原告未能提供充分证据证明其事实主张，应当承担不利的后果。综上，对于原告主张的双方约定了涉案房屋的二层层高为3.6米，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于违约责任。首先，如前所述，原告并未提供证据证明被告存在其所主张的违约情形；其次，即使存在原告所述的违约情形，原告主张按照空间比例计算损失，亦于法无据。因为，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系，并不能得出直接的比例关系。而且，在合同中，双方虽然约定了交付条件、交付时间，以及逾期交付违约责任、面积差异违约责任、设计变更违约责任、商品房质量不符合相关标准及约定的处理办法、保修责任等其他事项，但合同中并没有约定层高不符合约定的损失计算方法，对于原告请求参照相关案例，并诉求判令按照空间体积减少比例计算损失没有合同依据，亦缺乏相关法律依据。综上，原告既未能举证证明涉案房屋层高违反合同约定，也未能举证证明其具体损失，故对原告主张被告交付涉案房屋二层层高未达双方约定，并要求被告赔偿违约损失及三倍赔偿等诉讼请求，事实依据不足，且无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告张嘉文、郑友兰、许新民的诉讼请求。案件受理费8050元（原告张嘉文、郑友兰、许新民已预缴），由原告张嘉文、郑友兰、许新民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱恒胜审 判 员  匡 伟人民陪审员  张 毅二〇一九年十二月十六日法官 助理  王可豪书 记 员  孙 莉