甘肃省皋兰县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘0122民初1084号 原告杨吉良，男，1955年8月28日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。 委托诉讼代理人宋明宙，兰州黄河律师事务所律师。 被告:兰州营辰建筑安装有限公司，住所地甘肃省皋兰县。 法定代表人：杨顺彦，该公司经理。 委托诉讼代理人马乐兵，甘肃诚信律师事务所律师。 被告魏仪孔，男，1956年1月18日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。 委托诉讼代理人杨增实，甘肃诚信律师事务所律师。 原告杨吉良与被告兰州营辰建筑安装有限公司(以下简称兰州营辰公司)、兰州营辰建筑安装有限公司第七项目部(已注销)、被告魏仪孔商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨吉良及其委托诉讼代理人宋明宙，被告兰州营辰公司的委托诉讼代理人马乐兵,被告魏仪孔的委托诉讼代理人杨增实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判决确认被告兰州营辰公司与被告魏仪孔于2007年11月30日所签订的《售房协议书》无效；2.判令被告兰州营辰建筑安装有限公司立即为原告办理房屋所有权证;3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2005年4月28日，被告兰州营辰建筑安装有限公司(以下简称营辰公司)取得皋国用(2005)第**号土地使用权证，用于开发建设兰州营辰公司1号、2号职工住宅综合楼项目。2006年5月3日，原告杨吉良与被告营辰公司签订了售房协议书，预定了2号楼23轴线至26轴线、面积75.85平方米的商铺，总价款为187197.80元，由乙方安装铝门窗工程款结算。原告为兰州营辰建筑安装有限公司职工住宅小区制作安装铝合金门窗、护栏、扶手等其他辅助工程，工程款共计655499元，被告第七项目部只支付现金168000元，向原告出售3#楼3单元601室住宅抵顶140000元，尚欠原告工程款347499元，足以支付购房款，实际上原告已经按照约定付清了房款。房屋竣工后，被告向原告交付了房屋。2011年5月9日原告将该铺面出租给兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司四十八分店，承租人在办理营业执照过程中被告第七项目部出具证明:“我公司职工住宅楼2#楼11号商铺已出售给杨吉良，建筑面积76.2平方米，房产证待办。”被告营辰公司同时提供了加盖公司印章的营业执照复印件。至此原被告对售房协议书的履行及营辰公司职工住宅楼2#楼11号商铺的所有权没有异议。2016年原告要求被告办理商铺产权证时得知被告营辰公司与被告魏仪孔于2007年11月30日签订了《售房协议书》，约定营辰公司将该公司职工住宅楼2号楼11号商铺(面积76.2平方米)出售给被告魏仪孔。兰州营辰建筑安装有限公司第七项目部不具有法人资格，以公司或公司项目部名义对外发生的法律关系应由公司承担相应责任。被告魏仪孔作为第七项目部的负责人明知营辰公司职工住宅楼2#楼11号商铺已出售给杨吉良又与营辰公司签订售房协议书购买同一商铺属于恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。原告作为诉争商铺的买受人，据此请求人民法院确认被告营辰公司与魏仪孔签订的《售房协议书》无效。被告营辰公司作为房屋买卖合同的出售方，应当自商品房交付使用之日起90日内协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供其必要的证明文件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并承担违约责任。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，希依法支持原告诉讼请求。 原告为证明自己的主张向法庭提供以下证据： 证据1.照片一张、发包备案登记表一份。兰州营辰公司是涉案房屋的建设单位，兰州营辰公司第七项目部是涉案房屋建设的负责单位，魏仪孔是兰州营辰公司第七项目负责人。兰州营辰公司第七项目部是兰州营辰公司内设机构。经被告质对证照片及备案登记表真实性无异议，证明目的有异议。 证据2.售房协议书复印件一份。证明2006年5月3日原告预定被告开发的兰州营辰建筑安装有限公司住宅综合楼2号楼23轴线至26轴线、面积75.85平方米的商铺，总价款为187197.80元，由乙方安装铝门窗工程款结算。虽然盖章是兰州营辰公司第七项目，但兰州营辰公司第七项目部是兰州营辰公司内设机构，兰州营辰公司应承担责任。经被告质证对售房协议营辰公司不知情，没有和杨吉良签订过售房协议，且该协议是预定协议2号楼23轴线至26轴线，该证据不能证明与备案涉案房屋相吻合的事实，不能证明是同一个商铺，不能证明和营辰公司存在房屋买卖的事实。 证据3.房屋租赁合同复印件一份、暖气费发票。证明2011年5月9日原告将该铺面出租给兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司四十八分店的事实。兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司四十八分店经营场所就是涉案房屋。被告向原告交付了房屋。经被告质证不能证明租赁合同涉案房屋归本案原告。暖气费发票真实性无异议的，但是不能显示是哪一个商铺，缴纳暖气费不能证明涉案房屋归本案原告。 证据4.售房协议书一份、魏仪孔交款收据一份、房产证复印件一份。证明被告兰州营辰公司与被告魏仪孔于2007年11月30日签订了《售房协议书》，约定兰州营辰公司将该公司职工住宅楼2号楼11号商铺(面积76.2平方米)出售给被告魏仪孔的事实。该收据收款人是兰州营辰公司第七项目部。兰州营辰公司和魏仪孔恶意串通。经被告质证营辰公司和魏仪孔签订合同真实合法有效，不能证明营辰公司和魏仪孔恶意串通的事实。 证据5.兰州营辰公司第七项目部出具给皋兰县工商局的证明复印件一份、兰州营辰公司营业执照复印件、皋兰县城南社区证明一份。证明兰州营辰公司职工住宅楼2#楼11号商铺已出售给杨吉良，建筑面积76.2平方米，房产证待办。涉案房屋归原告杨吉良所有。经被告质证营辰公司第七项目部便函及营辰公司营业执照只能证明兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司四十八分店办理营业执照的事实，社区证明不能证明涉案房屋产权归原告，该社区证明也是为了兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司四十八分店办理营业执照的事实。 证据6.甘肃省武威市中级人民法院作出的（2017）甘06行初135号行政判决书复印件一份。证明被告一房二卖的事实，原告主张未超过诉讼时效。经被告质证行政判决书真实性无异议，该判决书驳回原告的诉讼请求，相反证明营辰公司和魏仪孔签订的合同真实合法有效并且办理产权登记的事实。 证据7.受理案件通知书、调取的相关凭证。证明从2016年4月原告才知道权利被侵害的事实，在权利被侵害后，原告一直在主张权利，原告主张未超过诉讼时效。经被告质证该证据不能证明原告主张的法定时效期间，房屋登记是对外公示的。不能证明原告的主张未超过诉讼时效。 被告兰州营辰公司辩称，1.本案争议房屋售房协议书真实合法有效。2.本案涉案房屋被房管部门确权登记，魏仪孔取得所有权。3.2015年9月9日，涉案房屋以魏仪孔名义已被登记抵押给皋兰县农村信用合作联社，产权证书在2012年登记。4.原告主张超过诉讼时效，2012年的产权登记，2016年起诉过一次，截止2019年再次起诉，已超过时效。5.原告的主张缺乏事实和法律依据应予驳回。 被告兰州营辰公司为证明自己的主张向法庭提供以下证据: 证据1.涉案房屋魏仪孔房产证复印件。证明涉案房屋于2012年4月份登记魏仪孔名下，二被告之间房屋买卖是合法有效的，登记时间是2012年4月，原告提出2016年才知情是不成立的。经原告质证真实性无异议，房屋产权登记证，是行政行为，和原告主张不是同一法律关系。营辰公司存在一房二卖的事实。 证据2.他项权证复印件。证明涉案房屋系魏仪孔所有，并依法办理了抵押，皋兰县农村信用合作联社取得抵押权。经原告质证该证据与本案无关。 证据3.甘肃省武威市中级人民法院作出的（2017）甘06行初135号行政判决书复印件一份。证明经审理本案二被告签订房屋买卖合同的合法性，驳回本案原告撤销房屋产权登记的事实。经原告质证真实性无异议，虽然驳回原告诉讼请求但在事实认定部分认定了原告和营辰公司签订房屋买卖合同的事实。 被告魏仪孔辩称，1.本案争议房屋售房协议书真实合同法有效。2.本案涉案房屋被房管部门确权登记。魏仪孔取得所有权。3.2015年9月9日，涉案房屋以魏仪孔名义已被登记抵押给皋兰县农村信用合作联社，产权证书在2012年登记。4.原告主张超过诉讼时效，2012年的产权登记，2016年起诉过一次，截止2019年再次起诉，已超过时效。5.原告的主张缺乏事实和法律依据应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2015年4月28日，兰州营辰公司取得皋国用（2005）第＊＊号土地使用权证，自己开发建设兰州营辰公司职工住宅综合楼项目，工程名称为兰州营辰建筑安装有限公司职工住宅1号、2号综合楼，建筑面积11324平方米，开竣工日期为2005年10月1日至2007年11月28日，施工单位兰州营辰公司第七项目部。2006年5月3日，杨吉良与兰州营辰公司签订了《售房协议书》，协议约定杨吉良预定兰州营辰公司2号职工住宅综合楼商铺23轴线至26轴线，面积75.85平方米，商铺每平方米单价2468元，商铺款总价为187197.80元，付款方式有杨吉良安装铝门窗工程款结算，协议甲方加盖兰州营辰公司第七项目部印章，乙方杨吉良签字。2007年11月30日，兰州营辰公司与魏仪孔签订了《售房协议书》，协议约定魏仪孔预定兰州营辰公司2号职工住宅综合楼7单元11号商铺，面积76.20平方米，商铺每平方米单价2468元，商铺款总价为188000元，协议甲方加盖兰州营辰公司印章，乙方魏仪孔签字。2007年12月5日，兰州营辰公司第七项目部给魏仪孔出具收据，收据载明交款单位魏仪孔，交款金额188000元，交款事由2号楼11商铺款，加盖兰州营辰公司第七项目部印章。同日，魏仪孔向皋兰县房地产管理局提出房屋登记申请，要求办理上述商铺产权的转移登记手续。2010年3月28日，皋兰房地产管理局向兰州营辰公司发出三份皋商房通第002号《皋兰县商品房（经济适用房）初始登记核准通知书》，对兰州营辰公司申请的坐落于皋兰县健康路10-14＃、16-24＃、26-30＃的三栋集资住房的初始产权核准登记，2号楼11号商铺在核准初始产权登记的楼盘中。2010年4月20日，皋兰县房地产管理局向魏仪孔颁发了房权证（皋）字第××号房屋所有权证，将2号楼11号商铺登记在了魏仪孔名下。 另查明，在兰州营辰公司职工住宅综合楼建设期间，杨吉良为该项目工程加工安装铝门窗，加工地点在兰州营辰公司2号职工住宅综合楼23轴线至26轴线商铺内，工程款至今未进行结算。杨吉良缴纳了2009年度、2010年度、2011年度23轴线至26轴线商铺的基础过热费。2011年5月，杨吉良与兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司四十八分店签订《房屋租赁合同》，以杨吉良的名义将23轴线至26轴线商铺出租给兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司四十八分店做营业场所使用，并在工商登记在登记为经营场地。2017年7月26日，杨吉良以皋兰县人民政府、兰州营辰公司、魏仪孔为当事人向甘肃省武威市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销皋兰县人民政府给魏仪孔颁发的房权证（皋）字第××号房屋所有权证，甘肃省武威市中级人民法院审理认为魏仪孔向皋兰县房地产管理局提出房屋登记申请，并提供房屋登记的相关资料，皋兰县人民政府根据房屋产权人提供的合法资料依职权向魏仪孔颁发了房屋所有权证，具有事实和法律依据，魏仪孔取得的房权证（皋）字第××号房屋所有权证合法有效，遂驳回了杨吉良的诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点：1.关于原告和营辰公司签订售房协议有无事实依据，营辰公司和魏仪孔签订售房协议是否存在恶意串通的事实？该售房协议是否有合同无效的情形？2.原告起诉是否超过诉讼时效？ 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。该条规定的恶意串通应同时具备两个条件：一是当事人主观上有损害国家、集体或第三人利益的恶意；二是客观上实施了相互串通的行为。主张合同无效的当事人有义务就其主张提供证据予以证明。对于恶意串通事实的证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，应当达到能够排除合理怀疑的标准，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张提供充分的达到排除合理怀疑的证明标准，否则，对其主张的恶意串通的待证事实不予认定。2006年5月3日，杨吉良与兰州营辰公司签订了《售房协议书》，付款方式以杨吉良安装铝门窗工程款结算，系杨吉良与兰州营辰公司第七项目部之间就解决工程款债权达成的协议,截止本案法庭辩论结束前双方未对工程款进行结算。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。2007年11月30日，兰州营辰公司与魏仪孔签订了《售房协议书》，兰州营辰公司将2号职工住宅综合楼7单元11号商铺，面积76.20平方米，以每平方米单价2468元出售给了魏仪孔，并付清了房款。2007年12月5日魏仪孔向皋兰县房地产管理局提出房屋登记申请，2010年4月20日，皋兰县房地产管理局向魏仪孔颁发了房权证（皋）字第××号房屋所有权证，将2号楼11号商铺登记在了魏仪孔名下。经法院审理认为皋兰县房地产管理局依职权向魏仪孔颁发了房屋所有权证具有事实和法律依据，魏仪孔取得的房权证（皋）字第××号房屋所有权证合法有效。根据谁主张、谁举证的证据规则，杨吉良提供的证据不能达到证明魏仪孔与兰州营辰公司签订的合同存在恶意串通，损害了其利益的证明目的，应由杨吉良承担举证不能的不利后果,其诉讼请求不予支持。 综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定,判决如下: 驳回原告杨吉良的诉讼请求。 案件受理费50元（已减半）,由原告杨吉良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  陈志俊 二〇一九年十二月二十四日                                                              书记员  张秉儒