贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初4020号原告：郑亮，男，1983年11月16日生，汉族，户籍地址：贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：魏吉凤，女，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201411923750。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：黎维鑫，男，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：1520120181003867。代理权限：特别代理。被告：杨铃，女，1980年12月12日生，侗族，户籍地址：贵州省贵阳市南明区。被告：周英洪，男，1981年10月2日生，汉族，户籍地址：贵州省遵义县。委托诉讼代理人：范述喜，男，贵州九紫星律师事务所律师，执业证号：15201198710743137。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：万明鑫，贵州九紫星律师事务所律师，执业证号：15201201610526170。代理权限：特别代理。第三人：贵州雅天居房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井未来方舟Ｈ3组底商1-10号附1号，统一社会信用代码:91520103MA6GRA8U3U。法定代表人：詹涌。原告郑亮诉被告杨铃、周英洪、第三人贵州雅天居房地产经纪有限公司（以下简称雅天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑亮及委托诉讼代理人魏吉凤、黎维鑫，第三人雅天居公司的法定代表人詹涌到庭参加诉讼。被告杨铃、周英洪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告郑亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告、第三人签订的《房地产买卖及居间合约》（编号:ＧＹＭ0005169）及其《补充协议》,即履行结清涉案房屋银行贷款尾款,办理涉案房屋解押及办证手续,将房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金27900元（从2019年4月30日起算,按照成交价90万×0.1%每日计算,暂计算至2019年5月31日,计31天,实际计算至履行合同义务为止。900000×0.1%×31＝27900元）;3、判令被告支付原告主张权利支付的律师代理费15000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人于2018年8月15日签订《房地产买卖及居间合约》,约定:原告向被告杨铃、周英洪购买位于贵阳市白云区房屋一套。房屋面积124.06平方米,房屋总价款100万元,付款方式：1、原告在签订合同的当天即2018年8月15日向被告支付购房定金20万元；2、首期款45万元，签订合同的当天即2018年8月15日向被告支付13万元，剩余32万在过户前支付给被告；3、尾款35万元原告以银行贷款方式支付，约定在办理过户出证及抵押登记手续完成并取得他项权证后，由原告贷款银行直接支付给被告。第三人雅天居公司作为居间方给原被告双方提供居间服务,并协助办理交易过户手续。同时合同约定如发生纠纷产生诉讼,主张权利的费用由违约方承担。合同签订后,原告依约于合同签订当日向被支付购房定金20万元、首期房款13万元，向第三人雅天居公司支付居间服务费2万元，并于2018年10月19日向被告支付购买房屋首期房款32万元。按照三方约定，被告在收到首期购房款后，应立即办理涉案房屋尾款结清手续。但是被告收款后无正当理由拒不办理。在原告及第三人的多次催促下，被告不得不承认其所收购房款已被挪用,现无力偿还银行贷款，办理结清手续。2019年3月24日，在被告无力偿还银行贷款、办理结清手续情况下，经原、被告及第三人协商一致,达成《补充协议》,被告同意将房价减少10万元，作为其前期违约行为对原告的补偿，同时承诺在2019年4月30日前一次性结清涉案房屋银行贷款，并办理相关产权手续，如再次违约，愿意承担成交价0.1%的违约责任。但是从《补充协议》约定的履行期2019年4月30日起至今，被告不仅没有履行合同义务，且不接听原告及第三人的电话,不回复原告及第三人的信息，没有任何要履行合同的意思表示，被告的行为表明其将不履行合同义务。综上所述，被告拒不履行合同约定的义务，已构成严重违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任,特诉至法院，诉请如前。被告杨铃、周英洪未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及提供相关证据。第三人雅天居公司对原告的诉讼请求及提供的证据无异议。根据原告提供的证据及原告、第三人雅天居公司的陈述，本院认定事实如下：被告杨铃、周英洪系夫妻关系，二人于2004年9月13日登记结婚。2013年8月22日，被告杨铃通过银行按揭方式购买了位于贵阳市白云区房屋一套。2018年8月15日，原告与被告杨铃、周英在第三人的居间介绍下，原告向被告杨铃、周英洪购买贵阳市白云区房屋，为此双方及第三人签订《房地产买卖及居间合约》,合约约定：房屋交易总价款为100万元，合同签订当天支付定金20万元；首期款45万元于2018年8月15日支付13万元,剩余32万在过户前支付给被告;尾款35万元向银行按揭贷款，并由原告（买方）在交易过户出证及抵押登记手续完成并取得他项权证后,由原告（买方）贷款银行直接划给被告（卖方）或监管中心或垫资方。合约第一条第4项约定“该物业处于抵押状态，抵押权人为邮政银行，余下贷款额约为35万元，被告（卖方）承诺于本合约生效之日起／内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续；该物业产权现状为商品房买卖合同备案尚未取得房屋产权证”，过户当天交付房屋，合约还对交易税费承担方式及违约责任等进行了约定。合约签订当日，原告支付给被告杨铃定金20万元和首付款13万元，被告杨铃给原告出具了两份收条,原告支付第三人居间服务费2万元。2018年10月19日，原告支付给被告首付款32万元，被告杨铃给原告出具收条一份。因二被告未向银行申请结清房屋贷款，2019年3月24日，原告作为乙方，被告杨铃、周英作为甲方，第三人作为丙方签订《补充协议》，协议载明：乙方购买甲方涉案房屋已支付65万元，剩余房款35万元，由乙方通过银行贷款方式，由银行直接划给甲方。根据《房地产买卖及居间合约》约定甲方在收齐首付款当日结清房屋银行尾款，并办理相关手续，配合过户，在此过程中，甲方未按合约履行条款，且经乙方和中介多次催促后，至今仍未结清涉案房屋银行尾款，造成违约，经双方协商后，甲方同意在此房屋后面应由乙方支付的银行贷款部分中，扣除10万元作为违约金，即乙方应向甲方支付的购房尾款变更为25万元（乙方银行贷款），之前的合同第八大条将以补充协议为准，并同时约定，甲方的房屋银行尾款将在2019年4月30日前一次性结清，并完善一手产权的办理。如在规定的时间内甲方仍未履行房屋尾款部分的结清事项,甲方将按成交价日0.1%的违约责任赔付给乙方。原告郑亮、被告周英洪、杨铃在协议上签字，第三人盖章。此后二被告仍未去银行结清涉案房屋尾款及履行合同其他义务。原告及第三人多次催促未果。第三人于2019年3月向被告发邮寄催告函后，催促其办理完成银行尾款事宜，并配合过户手续。但被告至今未履行《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》约定的还贷、解押、过户义务。二被告已于2019年4月将案涉房屋交付给原告使用。原告为处理本案纠纷，支付律师费代理费15000元。另查明，二被告就2019年3月24日签订的《补充协议》提起居间合同纠纷诉讼，请求撤销该《补充协议》，经本院（2019）黔0113民初4019号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终7701号民事判决书，驳回二被告之诉讼请求。涉案房屋的房开商于2019年5月通知可办理房屋产权证。上述事实，有原告提供的原告身份证、被告身份证及结婚证复印件、第三人企业信息、《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》、《商品房买卖合同》、收条、银行流水、收款收据、电子账单、情况说明、微信及短信截图、通话记录及电话录音、视频光碟、《催促函》及EMS快递单、律师代理费合同及发票、贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终7701号民事判决书、贵阳恒大城项目不动产权证办理通知书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》系当事人真实意思表示，对当事人均有约束力，当事人应当按照诚实信用原则，全面履行各自义务。在《房地产买卖及居间合约》签订后，原告依约履行了向被告支付定金20万元及首期房款45万元的义务，但被告方未依约办理结清涉案房屋银行贷款及注销抵押手续，致使合同继续履行存在障碍，为此原、被告及第三人签订《补充协议》，约定了被告方办理结清涉案房屋银行贷款尾款及注销抵押手续的时间，但被告至今仍未履行，被告怠于履行义务的行为已构成违约，鉴于原告已支付了大部分房款，被告已将涉案房屋交付原告使用至今，但合同并未履行完毕，原告作为守约方，有权要求被告方继续履行合同。原告主张被告结清银行贷款尾款、办理解押手续的诉请，因被告方向银行申请贷款购买本案涉案房屋，银行贷款合同约束的双方当事人实为被告方及银行方，结清银行贷款尾款的权利主张人应为与被告签订贷款合同的银行，原告并非权利人，无权主张被告结清银行贷款尾款及办理注销抵押登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张被告办理一手产权证后再将房屋过户到原告名下的诉请，因办理房屋权属转移登记涉及到房屋初次房屋所有权证的取得、过户税费的交纳等前提条件，且该房屋按揭贷款未还清，现有的抵押权尚未解除，办理过户手续的条件尚未成就，故对原告该诉讼请求，本案不予支持。关于原告主张的违约金，本院认为，被告的违约行为确实给原告造成了损失，根据《补充协议》双方对2019年4月30日前被告的违约行为约定了定额违约金，4月30日之后的违约金约定按成交价0.1%/天赔付，但原告并未付清全部购房款，且违约金的比例过高，故本院调整为以原告已支付的购房款65万元为基数计算，按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2019年5月1日起计算至被告结清涉案房屋银行贷款尾款事项时止。关于原告主张被告支付律师费15000元，合约中约定由买卖双方中的违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等），而本案系被告违约引发，且原告提供了相关证据，本院予以支持。被告杨铃、周英洪无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩论的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨铃、周英洪向原告郑亮支付违约金（违约金以购房款65万元为基数，从2019年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）至被告杨铃、周英洪结清涉案房屋银行贷款尾款事项时止。二、被告杨铃、周英洪于本判决生效后十日内向原告郑亮支付律师代理费15000元；三、驳回原告郑亮其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取436元（原告已预交），由被告杨铃、周英洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内依法向本院申请强制执行，逾期，本院不予执行。审判员  马雪恒二〇一九年十二月三十日法官助理黄奕书记员熊重异