河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初91号原告：庞鹏飞，男，汉族，1980年2月12日出生，无业，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：缑轩初，河南旭宏律师事务所律师。原告：李晓燕，女，汉族，1979年7月22日出生，无业，住卫东区。委托诉讼代理人：缑轩初，河南旭宏律师事务所律师。被告：刘喜恩，女，汉族，1962年6月25日出生，无业，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：邵长义，河南首位律师事务所律师。被告：平顶山中山房地产开发有限公司，住所地：平顶山市南环路程庄村程北佳园3号楼，组织机构代码证：72703027-8。法定代表人：孙彩花，经理。原告庞鹏飞、李晓燕诉被告刘喜恩、平顶山中山房地产开发有限公司（以下简称中山公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告庞鹏飞、李晓燕以及委托诉讼代理人缑轩初，被告刘喜恩以及委托诉讼代理人邵长义，被告中山公司法定代理人孙彩花均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告庞鹏飞、李晓燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘喜恩向二原告返还购房款245500元，并赔偿二原告各项经济损失75000元，共计320500元；二、判令被告平顶山中山房地产开发有限公司对上述款项承担补充赔偿责任。事实与理由：二原告系夫妻关系，属于农村进城务工人员。在平顶山市能购买一处房产，曾是二原告最大的愿望。2012年10月份，二原告通过街头小广告与被告刘喜恩取得联系。被告声称位于平顶山市开发区××楼××单元××楼东户的房屋，系其从被告平顶山中山房地产开发有限公司所购买。被告刘喜恩为获得二原告信任，还向二原告出具了加盖有平顶山中山房地产开发有限公司印章的购房合同，并承诺该房屋可以直接办理原告名下的房产证。之后被告刘喜恩多次带二原告看现房，二原告对房屋面积、位置、价款整体较为满意。2012年10月13日，被告刘喜恩与原告庞鹏飞、李晓燕就购买上述房屋达成一致，并签订了书面的《购房合同》。该合同主要内容是:1、乙方(即二原告)同意购买甲方(即被告)拥有的位于座落在平顶山市开发区开发路××楼××单元××楼东户的房屋，建筑面积108平方米，2、上述房屋的交易总价款240000元:3、房款时间与办法:乙方先付给甲方定金10000剩余房款230000元于甲方将与中山公司出售房屋的预售合同正本及中山公司处该出售房屋预售合同正本底单更改为乙方姓名的预售合同完毕当日付给甲方，定金在乙方最后一次付款时冲抵房款，甲方应于收到乙方全额房款当天将交易的房产全部交付给乙方使用，并将与该出售房屋相关的所有缴费票据交给乙方；4、该出售房屋如存在一房多卖等产权纠纷，由甲方承担全部责任。5、其他约定。合同签订后，原告庞鹏飞向被告刘喜恩支付定金10000元同日二原告又亲自见证了中山公司法定代表人孙彩花将原《房产买卖合同》买受人“刘喜恩”改成“庞鹏飞、李晓燕”。之后二原告解除了后顾之忧，放心的又向被告刘喜恩支付购房款235500元(其中5500元为更名费用)。刘喜恩收到款项后均向原告出具了相应的收据。被告刘喜恩也将房屋交付给二原告，二原告装修及水电改造花费共计6万余元。2013年11月12日，案外人王秋歌向卫东区法院提起诉讼，要求二原告将涉案房屋交付给王秋歌。经过五年的漫长诉讼，2018年10月17日，卫东区法院作出(2018)豫0403民再8号民事判决，判令二原告在该判决生效之日起30日内将涉案房屋恢复原状后向案外人王秋歌返还。2018年12月20日，平顶山市中级人民法院作出(2018)豫04民再77号民事判决，维持卫东区人民法院(2018)豫0403民再8号民事判决。为此二原告支付律师代理费12500元。特别需要强调的是:被告刘喜恩在上述案件中以第三人的身份参加了诉讼，其在庭审中陈述的购房过程与其交易前向二原告介绍的购房过程明显不同。如交易前，被告对二原告声称其房屋是2007年11月25日从中山公司购买的，但其庭审中陈述，其与中山公司的购房合同签订之日并非该合同显示的2007年11月25日，而是2010年10月份。合同并非在中山公司售楼处签订，而是一个叫高随记的人为其提供的合同。购房款也没有直接交到中山公司财务，而是交给了这个叫高随记的人。显然，被告刘喜恩在向二原告出售房屋前隐瞒了事实真相，诱导二原告与其签订《购房合同》。二原告认为:1、被告刘喜恩在向二原告出售房屋前，隐瞒了事实真相，诱导二原告与其签订《购房合同》，被告刘喜恩应当承担相应的法律责任。2、《购房合同》明确约定:该出售房屋如存在一房多卖等产权纠纷，由被告刘喜恩承担全部责任。现法院最终的判决内容显示涉案房屋存在一房二卖的情形，该房屋需要返还给案外人王秋歌。因此被告应当对此承担全部责任，除应当返还二原告已支付的购房款外，还应当赔偿二原告的经济损失。3、被告中山公司在更名过程中未认真审查即加盖公司印章，致使二原告错误的认为被告刘喜恩就是涉案房屋的原权利人，直接导致二原告将245500房款交付给被告刘喜恩。被告中山公司应当承担管理不善的赔偿责任。如果被告刘喜恩无能力退还房款和赔偿损失，不足部分应当由被告中山公司赔偿二原告。为维护自己的合法权益，二原告特提起诉讼，请求依法判决。被告刘喜恩辩称，不同意二原告的诉讼请求，也不认可原告主张。具体理由如下：一、刘喜恩并非适格被告而系案外第三人。合同法解释一第29条“合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让方列为第三人”。刘喜恩已将房屋买卖合同权利义务一并概括转让，可为第三人，不应为被告。二、二原告签订合同前明知刘喜恩转让的并非房产权，房产公司虽与刘喜恩签订房屋买卖合同并交房，但未经不动产物权登记，不发生物权转移效力。刘喜恩并未取得案涉房屋所有权，其取得的，只是依房屋买卖合同产生的债权债务相关权利义务，从房产公司取得什么权利义务就一并概括转让什么权利义务。与二原告并非房产权买卖关系。二原告与刘喜恩签订合同前，先认识并多次咨询高随记、咨询房产公司。明知刘喜恩经高随记与中山房地产公司签订房屋买卖合同的时间经过，明知案涉房屋未经产权登记，没有房产权。明知刘喜恩依房产公司房屋买卖合同取得的并非房产权，只是请求房产公司交房、办理产权登记、转移过户等合同权利义务，合同尚在履行中。二原告又主动联系刘喜恩多次陪同看房、介绍房屋相关情况，到房产公司咨询，房产公司亦确认与刘喜恩签订的房屋买卖合同及购房款收据真实性。房产公司对二原告提出是否可以办理房产证直接到二原告名下的要求，明确告知二原告只要将房屋买卖合同买受人刘喜恩名字更名变为二原告即可，同时告知二原告更名时需要交5500元更名费。之后，二原告才与刘喜恩签订合同，将案涉房屋买卖合同权利义务一并概括转让二原告。格式合同也是二原告提供的，二原告并要求房产公司经办人高随记作为见证人。故，二原告明知刘喜恩可以转让的只是合同权利义务，并非房产权。三、原告与刘喜恩及房产公司三方之间系合同权利义务概括转让。《合同法》第88条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”前述事实，刘喜恩取得只是房产买卖合同而产生的债权债务相关权利义务，并非案涉房产权。与二原告双方合同形式上虽具房产权转让合同某些要素，但并非房屋买卖合同关系，而是案涉房屋买卖合同权利义务一并概括转让关系。二原告受让的并非房产权，实际是刘喜恩与房地产公司案涉房屋合同权利义务。且中山房产公司已将案涉合同及购房款收据收回，为二原告办理更名变更手续，将原合同购买人、购房款人由刘喜恩更名成为二原告。刘喜恩基于该概括转让退出案涉房屋买卖合同关系，二原告基于该概括转让成为中山房地产公司合同购买人、相对人，案涉房屋买卖合同权利义务已由二原告及中山房地产公司双方承受。四、二原告要求刘喜恩退购房款及赔偿损失主张不能成立。1、二原告已经代替刘喜恩成为中山房地产公司案涉房屋买卖合同购买人、相对人，中山房地产公司一房二卖行为造成其损失，应向合同相对人中山房地产公司主张，不应向已退出合同的刘喜恩主张。二原告可依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第8条规定，要求房地产公司返还购房款、利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。2、并非刘喜恩一房二卖行为引起产权纠纷。该合同第四条“出售房屋如存在一房多卖等产权纠纷，由甲方承担全部责任”的真实意思，应是“如甲方有一房多卖行为造成产权纠纷由甲方承担责任”的真实意思表示。系为防止甲方一房多卖行为引起产权纠纷。但本案系房地产公司一房二卖行为引起债权纠纷，并非刘喜恩一房二卖行为引起产权纠纷。二原告因为房地产公司一房二卖行为造成损失，应向合同相对人及一房二卖行为人中山房地产公司主张，让刘喜恩为房地产公司一房二卖行为承担责任没有依据，也不公平。3、二原告购房款已被中山房地产公司确认收取，该公司将刘喜恩购房款收据已经收回，为二原告重新出具购房款收据的事实，足以证明；该公司已经确认刘喜恩所交购房款成为二原告所交购房款，二原告也承认刘喜恩向原告交房行为成为中山房地产公司交付房屋行为。多年来，房地产公司从未向二原告要求支付购房款，二原告从未向该公司要求交付房屋。且刘喜恩已无合同及购房款收据，让刘喜恩退款，则刘喜恩的购房款损失将无处伸张，无人负责。故，让刘喜恩退还购房款无事实及法律依据，不公平、不合情理。五、刘喜恩与二原告签订合同前没有隐瞒更没有诱导。1、二原告关于刘喜恩隐瞒事实主张没有依据，不能成立。上述事实，二原告多次咨询高随记、咨询房地产公司。又主动联系刘喜恩多次看房，每次都详细询问案涉房屋有关情况，刘喜恩均告知相关情况及经高随记与中山房地产公司签订房屋买卖合同时间及经过。二原告在签订合同之前，已经对案涉房屋产权性质及能否办房产证情况充分了解，对刘喜恩经高随记与中山房地产公司签订案涉房屋买卖合同的时间及经过充分了解。之后，二原告才与刘喜恩签订合同。格式合同也是二原告提供的，二原告并要求房地产公司经办人高随记作为见证人。故，刘喜恩在双方签订合同之前，没有任何隐瞒。2、二原告关于刘喜恩诱导其签订合同的主张没有依据。刘喜恩从未告诉二原告可以直接办理二原告名下房产证，二原告在案涉房屋相关案件的答辩状、上诉状、庭审中也多次向法庭陈述是中山房地产公司法定代表人孙彩花同意直接办理二原告名下房产证。平顶山市中级人民法院（2018）豫04民再77号判决书认定“现有证据并不能证明刘喜恩或庞鹏飞、李晓燕存在恶意串通或以欺诈、胁迫的手段订立合同等违法情形，而反之可证明刘喜恩或庞鹏飞、李晓燕有理由相信所购房屋为中山公司真实意思表示”。“出现此种后果完全系由中山公司内部管理不当而造成，中山公司应向受害人承担赔偿损失的法律责任，包括庞鹏飞、李晓燕应当向中山公司要求承担赔偿损失等违约责任”。故、刘喜恩没有诱导二原告签订合同。二原告出尔反尔，虚构事实，违反诚实信用原则。六、本案不属于民事案件，不属于民事诉讼受理范围。贵院、市中级法院审结的多起高随记、孙彩花涉案的中山房产公司一房二卖纠纷案件的多份案件生效法律文书中，该公司法定代表人孙彩花对每一起案件的二手购买人持高随记签订出具的合同及购房款收据向其咨询及办理更名过户之前，均确认高随记签订合同是中山房地产公司行为，确认合同及购房款收据真实性。均为二手购买人更名合同加盖公司印章，重新出具房产购房款收据。但发生纠纷后，均否认推卸责任，本案中故伎重演，又否认，非法占有目的明显，涉嫌诈骗犯罪。依《最高法院关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》2、审理中发现涉嫌犯罪，且该刑事犯罪嫌疑案件确认的事实将直接影响民事纠纷案件的性质、效力、责任承担的，依照《民事诉讼法》第136条第1款第（5）项的规定，法院应裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。3、审理中发现涉嫌犯罪，且不构成民事责任承担的，例如发现案外人涉嫌盗用、私刻单位公章从事诈骗的行为，作为民事被告的单位没有过错，不应当承担民事责任的，即合同当事人之间不存在民事法律关系的，法院应全案移送。房地产公司高随记、孙彩花一房二卖行为造成二原告损失，应按刑事程序解决。让刘喜恩为他人犯罪行为担责，不公平，违背合同本意。综上，二原告、刘喜恩、房地产公司三方系合同概括转让。二原告与房地产公司互为相对人，应向中山公司主张。要求刘喜恩承担责任，与事实相悖，于法无据，不应支持。被告中山公司辩称，关于庞鹏飞、李晓燕诉房屋买卖合同一案中，请求法庭依法驳回二原告对平顶山中山房地产开发有限公司的起诉，理由如下:一、平顶山中山房地产开发有限公司(以下简称中山公司)从没有卖给庞鹏飞、李晓燕该诉争房屋，也没有收到二原告的房款，中山公司不应该作为本案被告；二、中山公司把东景水岸小区2号楼东四单元二层东户房屋于2008年1月3日已经卖给了王秋歌，在2010年3月10日在王秋歌付清剩余房款和水电开户费后，中山公司把该房屋钥匙正式交付给王秋歌，王秋歌与中山公司的房屋买卖合同已履行完毕，符合法律规定；三、中山公司对刘喜恩手中持有的购房手续不予认可，中山公司没有一房二卖，理由是中山公司从没有和刘喜恩签订过购房合同也从没有收过刘喜恩的任何房款。刘喜恩手中持有的购房合同是经高随记从售楼部盗取空白合同所得，刘喜恩把非法抢占王秋歌的房屋又二次转让给庞鹏飞，把原收据名字改为庞鹏飞的时候是我没有弄清事实真相，我被高随记、刘喜恩欺骗所为，是虚假的；四、中山公司会计张秀云收到王秋歌的房款是真实的，中山公司财务从没有收到刘喜恩的任何房款。另外刘喜恩持有的购房合同上的房屋位置漏洞百出与王秋歌的房屋位置不符并不是同一套房子；五、高随记、刘喜恩等人涉嫌诈骗，给中山公司造成多起类似的案件，强烈要求贵院结合该案的实际情况依法移交给公安机关进行立案侦察。综合上述:被告中山公司认为，二原告对中山公司的诉求缺乏事实根据和法律依据且不合情理，请求依法公正判决。原告庞鹏飞、李晓燕围绕诉讼请求提交的证据有：第一组证据：刘喜恩与庞鹏飞的购房合同一份，证明：1、涉案房屋系被告刘喜恩出售给二原告。2、涉案房屋约定的价款为240000元。3、被告刘喜恩承诺：涉案房屋如存在一房多卖等产权纠纷，由被告刘喜恩承担全部责任。4、被一属于购房合同的相对人具有被告主体资格。5、更名只是该合同中被一义务的一部分，不应因更名免除被一作为出售方的责任；第二组证据：刘喜恩的收据两份，证明：被告刘喜恩于2012年10月13日，共收取涉案房款245500元。其中24万元是房款，5500元是刘喜恩收取的更名费用；第三组证据：存款凭条两份，证明：2012年10月13日庞鹏飞通过银行转给刘喜恩235500元；第四组证据：卫东区人民法院（2018）豫0403民再8号民事判决书，证明：1、涉案房屋系被告刘喜恩出售并交付给二原告；2、涉案房屋存在一房二卖的情形。3、法院判决二原告需要将涉案房屋返还给案外人王秋歌。4、被告中山公司存在过错，应当承担相应的赔偿责任；第五组证据：平顶山市中级人民法院（2018）豫04民再77号民事判决书，证明：平顶山市中级人民法院最终维持了一审判决。同时证明被二存在管理混乱，应当承担管理不善的赔偿责任；第六组证据:装饰合同一份及其相关装修购物收据7份，证明：二原告装修房屋及购买家具方面的损失63650元；第七组证据：2007年11月25日《房屋买卖合同》，证明：1、被告刘喜恩向二原告出售房屋时，隐瞒了真实的购房过程，如：（1）该合同落款时间是虚假的事实；（2）该合同并非在中山公司售楼部签订，而是从一个叫高随记手中获得的事实。（3）房款没有交到中山公司财务，而是交给了高随记。2、中山公司管理存在严重漏洞，未经核实情况就盲目草率进行更名服务，给二原告造成刘喜恩系涉案房屋原实际购房人的错觉，致使二原告向刘喜恩支付全部房款；第八组证据：委托合同、律师代理费发票各5份及裁定书三份。证明：在王秋歌诉庞鹏飞、李晓燕的多次诉讼中，二原告共计支付律师费12500元；第九组证据：王秋歌诉庞鹏飞、李晓燕案二审诉讼费票据一份。证明：在王秋歌诉庞鹏飞、李晓燕案件中，庞鹏飞支付诉讼费3725元；第十组证据：委托合同、律师代理费发票各一份。证明：本次诉讼，二原告支出律师代理费3000元。第十一组证据，鉴定意见书，对该鉴定本身无异议，但该鉴定结果没有包括庞鹏飞交纳的水电费、天然气、太阳能、初装费、改造费及该房屋装修费及家具等，鉴定费由被告刘喜恩承担。被告刘喜恩、中山公司未提交证据。被告刘喜恩对原告庞鹏飞、李晓燕提交的证据质证意见是：对证据一真实性没有异议，合同约定的交房和在预售房的合同中更名，已经履行，对合同第四条约定真实意思表示是甲方如有一房二卖行为由甲方承担，合同已经由房地产公司承担；对证据二真实性无异议，但是收据的款项已经转交房地产公司，5500元的更名费也已经办理过更名了；对证据三质证意见同证据二；对证据四民事判决书认定的事实是被告中山公司一房二卖的行为，该判决确认双方在签合同之前，原、被告之间经过多次看房和去房地产公司咨询，与被告刘喜恩意见相符；对证据五质证意见同证据四；都可以证明被告刘喜恩已将房地产公司合同权利义务一并概括转让，由原告和被告中山公司建立房产买卖关系；对证据六原告装修费用，装修合同没有装修公司的印章，相关的发票也没有税务部门的印章，没有真实性。这些费用都是原告与中山公司之间发生的与被告刘喜恩没有任何关系，因为被告刘喜恩没有任何过错；对证据七房屋买卖合同不能证明原告主张的被告刘喜恩向其隐瞒购房的真实过程。刘喜恩认为原告的这个主张是不能成立的，合同日期不是作为你们签合同的因素，在刘喜恩其他的案件中从来没有对被告刘喜恩向法庭的陈述提出任何异议，至于说合同不是在中山公司售楼部签订的不能证明原告的主张；对证据八、九、十委托合同代理费与我们没有关系，不应由我们承担。资产评估报告明显违法且无事实及法律依据，不应作为定案依据。综上，被告刘喜恩认为不能证明原告的主张被告刘喜恩隐瞒诱导原告签订合同，不能证明被告刘喜恩在合同签订过程中有任何过错。被告中山公司认为二原告提交的证据都是不真实的，二原告和被告刘喜恩共同找到孙彩花说是为了更名让孙彩花盖章的。经本院审理查明，2012年10月份，原告庞鹏飞、李晓燕通过街头小广告与被告刘喜恩取得联系。2012年10月13日，被告刘喜恩与原告庞鹏飞、李晓燕签订《购房合同》。该合同主要内容是:第一条、乙方(即二原告)同意购买甲方(即被告)拥有的位于座落在平顶山市开发区开发路××楼××单元××楼东户的房屋，建筑面积108平方米。二、房屋的交易总价款240000元；三、房款时间与办法:双方同意一次性付款。乙方先付给甲方定金10000元，剩余房款23000元于甲方将与中山公司出售房屋的预售合同正本及中山公司处该出售房屋预售合同正本底单更改为乙方姓名的预售合同完毕当日付给甲方，定金在乙方最后一次付款时冲抵房款。甲方应于收到乙方全额房款当天将交易的房产全部交付给乙方使用，并将与该出售房屋相关的所有缴费票据交给乙方:该出售房屋如存在一房多卖等产权纠纷，由甲方承担全部责任。其他约定。合同签订后，原告庞鹏飞向被告刘喜恩支付定金10000元。并向刘喜恩支付了购房款235500元(包含更名费5500元)。刘喜恩称，“5000元是给孙彩花的，500元是给高随记交电话费的。没有收据。”但中山公司法定代表人孙彩花否认收到5000元。中山公司称，“没有收到刘喜恩、庞鹏飞、李晓燕任何一方的房款，只收到王秋歌的房款。”“高随记是在售房公司看门，售房公司是销售房屋的，售房公司与我公司是相互独立的，不是一个公司。高随记不是公司的人，在我们的房子没有开发之前在那里开的烟酒店，房子开发后在我们那买的有房子，公司让他在那看大门。”“高随记现在已经不在那住了，找不到人，在那的房子也卖了，在那只有一套房子。”原审被告庞鹏飞、李晓燕及原审第三人刘喜恩亦称找不到高随记。另查明，2010年10月份，被告刘喜恩通过高随记签订“房产买卖合同”一份，显示房屋出卖人为被告中山公司，主要内容有：1.刘喜恩购买中山公司开发的东景水岸小区2号楼东四单元二层房屋一套（未显示东西户），建筑面积108.20平方米，建筑层数地上7层，地下2层，总价款为200000元；2.购买的房产为预售房产；3.付款方式选择为“分期付款”，但是显示为“买受人在签订本合同当日自愿支付购房款200000元”；“包括水、电、气、暖费一次付清”；4.其他内容与王秋歌前述所签订合同内容基本一致。该合同有附件“房屋平面图”（无图）、“装饰标准”。该合同落款处加盖有中山公司合同专用章与孙彩花印章，但落款日期为“2007年11月25日。”原审庭审中，刘喜恩称“我们买房大概是2010年，但是合同上写的是2007年。是高随记让我把合同日期提前到2007年。”“高随记给我的钥匙，我进去的时候是空房子，我没有搬进去住”。再审庭审中，刘喜恩称“房款是现金交纳的，看好房子后将房款现金20万元全部交给高随记，收据的日期写的也是不对的，房款收取的日期与房款出具的日期不一致。合同是在小区旁边的烟酒店签的，合同是高随记拿着签的，合同上的章也是高遂记拿着中山公司的印章现场盖的，签完合同之后当场在烟酒店给高随记的房款20万元，高随记现场给我出的收据。合同中除了我本人的签名之外，其他的手写部分全部都是高随记现场书写，签名处及房款金额处的指印是我按的。”2012年10月13日，刘喜恩、中山公司法定代表人孙彩花、庞鹏飞、李晓燕于平顶山市八中北街附近协商将上述刘喜恩签订的“房产买卖合同”中买受人变更为庞鹏飞、李晓燕，高随记现场参加，中山公司法定代表人孙彩花现场将该“房产买卖合同”中买受人刘喜恩涂划更改为庞鹏飞、李晓燕，其他内容未做更改，中山公司法定代表人孙彩花在该“房产买卖合同”更改后的买受人庞鹏飞、李晓燕处加盖中山公司合同专用章。并于其后向庞鹏飞、李晓燕出具收据一份，显示“庞鹏飞、李晓燕”“2号四单元二楼东户”“一次性付完”，但收据显示日期为2007年11月25日。庭审中，刘喜恩称“我收据是高随记在烟酒店签合同的时候他现场书写并盖章，后来更名的时候收据原件孙彩花收取了，又重新出具了一份新的收据，新出具收据的名字为庞鹏飞、李晓燕。”中山公司在原来庭审中称，“当时高随记通知的孙彩花，孙彩花不知道谁是王秋歌，谁是刘喜恩，只是说更改合同，具体不知道高随记怎么给孙彩花说的，章是孙彩花盖的，当时是高随记欺骗了孙彩花，不知道具体情况就把合同变更了。”庞鹏飞在原审庭审中称，“没有给中山公司交钱，只是把收款收据上的名字变更了，日期和款数都没有变。”二原告购买房屋后对其进行了装修，庞鹏飞、李晓燕称其于“2012年农历腊月26日搬进去”争议房屋。在审理过程中二原告称已经将争议的房屋交付给王秋歌，并申请对装修的房屋现值进行鉴定，经有关部门鉴定在基准日2019年11月15日的评估值为：25511元。再查明，2008年1月3日，王秋歌与本案被告中山公司签订“房产买卖合同”一份，约定主要内容有：1.王秋歌购买中山公司开发的位于平顶山市××（现高新技术开发区）××路××小区××单元××东××房屋××套，建筑面积100.82平方米，建筑层数地上7层，地下0层，总价款为154516元；2.购买的房产为预售房产；3.付款方式为分期付款；另代收水、电、气、暖、初装费共计11100元，在交房时一次付清；4.其他内容。合同另有附件“房屋平面图”（有图）、“装饰标准”。合同签订之日，王秋歌向中山公司分二次支付房款各60000元，共计120000元，中山公司向其出具了收款收据二份（编号分别为0024496、0741596），显示均为系付“2#东4单元2层东户”“房款”。后于2010年3月10日，王秋歌再次向中山公司支付房款34516元，并另付水电费2800元。至此，王秋歌已经向中山公司支付合同约定的全部房款共计154516元，中山公司于同日向其交付合同约定的房屋。2013年10月底11月初，王秋歌到上述房屋后，发现该房屋已被原告庞鹏飞、李晓燕占用居住，遂产生纠纷。王秋歌于2013年11月起诉至本院，形成诉讼。中山公司至本次庭审辩论终结前未取得争议房屋的预售许可证件，争议房屋亦未办理房屋产权登记。再，本院于2015年11月10日作出（2015）卫民监字第1号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审。本院于2015年11月26日再审立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，后于2016年5月5日作出（2015）卫民再初字第6号民事裁定，以原审裁定未发生法律效力为由，裁定终结再审诉讼。期间，本院于2016年4月21日向王秋歌书面询问时，王秋歌表示“我撤回了上诉”。同日向庞鹏飞书面询问时，庞鹏飞表示“知道王秋歌撤回上诉的事情。”2016年8月23日，王秋歌再次向本院就本案提起诉讼，本院于2016年9月2日立案，经审理后于2016年12月5日作出（2016）豫0403民初2551号民事裁定，以违反一事不再理法律原则为由，裁定驳回王秋歌起诉。后经本院审判委员会讨论决定，于2018年2月29日作出（2018）豫0403民监5号民事裁定，再审本案。（2018）豫0403民再8号民事判决认为：根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋作为不动产，所有权受物权法律的严格规范，未经登记不发生物权效力。本案中，王秋歌与庞鹏飞、李晓燕争议的由中山公司开发的房屋，截止再审过程中法庭辩论终结前未办理房屋产权登记，依法不发生物权效力。但是，非所有权人对物的占有是我国物权法规定的一种法律制度，是指占有人对不动产或动产实际控制的事实状态和利益。占有人可以是依法占有不动产或者动产，如基于合同关系或法律事件等产生的占有，也可能是无权占有他人的不动产或者动产。但无论是依法或者依照合同约定产生的占有即有权占有，抑或是无权占有，均受到我国物权法律的规范与约束。王秋歌依据其与中山公司签订的房产买卖合同，支付了购房价款，于2010年3月10日接受中山公司交付的争议房屋。因此，王秋歌关于该房屋虽未办理房屋产权登记，但其已经自开发商即中山公司处接受交付，应视为已经占有该房屋，且其对房屋的占有并不违反法律规定。庞鹏飞、李晓燕与刘喜恩签订购房合同，向刘喜恩交付房款后，又与刘喜恩、中山公司共同将原买受人为刘喜恩的房屋买卖合同中的买受人变更为庞鹏飞、李晓燕，中山公司又向庞鹏飞、李晓燕出具了收款收据，后庞鹏飞、李晓燕入住争议房屋。虽王秋歌与中山公司所订立的合同与庞鹏飞、李晓燕受让变更后的合同关于房屋具体位置的部分内容不完全一致，但实际争议房屋确为同一标的物。而中山公司虽辩称并未向刘喜恩或庞鹏飞、李晓燕出售房屋，但是又承认房产买卖合同更名的事实，且向庞鹏飞、李晓燕出具有收款收据，故其抗辩理由不成立。若确如中山公司在庭审中所称不知情或受蒙骗而为庞鹏飞、李晓燕变更房产买卖合同，其应向侵害人主张承担法律责任，而现有证据并不能证明刘喜恩或庞鹏飞、李晓燕存在恶意串通或以欺诈、胁迫的手段订立合同等违法情形，而反之可证明刘喜恩或庞鹏飞、李晓燕有理由相信所购房屋为中山公司真实意思表示。因此，中山公司关于争议房屋显属一房二卖的行为，根据我国合同法的立法意旨与法律规定，如果数份购房合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案争议房屋未办理产权登记，所涉及的二份合同买受人均已履行付款义务，但王秋歌所订立合同及交付房屋时间明显早于刘喜恩或庞鹏飞、李晓燕，且据当事人所述，刘喜恩签订房产买卖合同的经过、场所等明显不合常理，刘喜恩、庞鹏飞、李晓燕亦非经由中山公司直接向其交付房屋。因此，王秋歌关于争议房屋的权利应优先保护，庞鹏飞、李晓燕应向王秋歌返还房屋并恢复原状。但是，庞鹏飞、李晓燕对占有使用房屋并无明显过错，出现此种后果完全系由中山公司内部管理不当而造成，中山公司应向受害人承担赔偿损失的法律责任，包括庞鹏飞、李晓燕有权要求中山公司承担赔偿损失等违约责任。遂判决本案原告庞鹏飞、李晓燕于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于平顶山市高新区开发一路东景水岸小区北栋楼东四单元二层东户房屋恢复原状后向王秋歌返还，中山公司协助恢复原状并返还房屋。本院认为，（2018）豫0403民再8号民事判决已经生效，依据（2018）豫0403民再8号民事判决，原告庞鹏飞、李晓燕在房屋得到不能的情况下，有权向被告刘喜恩主张权利，被告刘喜恩已收到二原告的购房款245500元，因此原告庞鹏飞、李晓燕请求被告刘喜恩退回购房款245500元并赔偿损失25511元，理由正当，应予支持。庞鹏飞、李晓燕对占有使用房屋并无明显过错，由于中山公司内部管理不当，庞鹏飞、李晓燕要求中山公司承担补充赔偿责任，理由正当，应予支持。原告庞鹏飞、李晓燕的其他诉讼请求，应予驳回。二被告辩称理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘喜恩退回原告庞鹏飞、李晓燕购房款245500元并赔偿二原告损失25511元，于本判决发生发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、被告平顶山中山房地产开发有限公司对本判决第一项承担补充赔偿责任；三、驳回原告庞鹏飞、李小燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6107元，原告庞鹏飞、李晓燕负担742元，被告刘喜恩、平顶山中山房地产开发有限公司负担5365元。鉴定费2000元，由被告刘喜恩、平顶山中山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山中级人民法院。审 判 长  王会英人民陪审员  杨朝阳人民陪审员  周福平二〇一九年十二月十日书 记 员  董翰青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。