广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1376号 原告：广西喜洋洋购物有限责任公司，住所地桂林市高新区鸾东小区51栋2楼，统一社会信用代码914503007351570682。 法定代表人：张一民，董事长。 委托代理人：卿建华，广西独秀律师事务所律师。 被告：广西桂林国际贸易展览中心，住所地：桂林市七星区三里店大圆盘旁，统一社会信用代码914503001988580875。 法定代表人：谢承红，董事长。 委托代理人：刘国生，广西星宁律师事务所律师。 第三人：华夏银行股份有限公司桂林分行，住所地桂林市七星区七星路26号国际商贸城裙楼一层、1#办公楼十三层、十四层。 法定代表人：唐峰，经理。 原告广西喜洋洋购物有限责任公司（以下简称喜洋洋购物公司）诉被告广西桂林国际贸易展览中心（以下简称国贸中心）、华夏银行股份有限公司桂林分行（以下简称华夏银行桂林分行）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张一民、委托代理人卿建华，被告的委托代理人刘国生到庭参加了诉讼。第三人华夏银行桂林分行经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失4236402元；2.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告于2001年10月3日签订租赁合同，2006年5月8日再次签订租赁合同。合同约定：甲方(被告)将位于桂林市甲方的展厅租赁给乙方(原告)作商场使用：一楼5212平方米、二楼5428平方米(使用面积合计为10496平方米)。租赁时间为十年。自2006年12月1日起至2016年11月30日止。2009年，由于被告与广西桂林国贸房地产开发公司共同开发原告承租的房屋及场地所在地块的项目，导致原告无法在建设期内使用承租房屋及场地。为此，原、被告双方于2009年7月3日签订回迁协议书。其中回迁协议书第二条约定：为甲乙双方今后的合作和经营双赢的目的甲方同意在设计的建筑结构和使用功能上充分与乙方协商并同意按乙方现租用的使用面积(10496平方米，允许正负10%的误差)分配场地给乙方回迁顺延原租赁合同。现被告将原告应回迁的部分场地(约400平米)出租给第三人华夏银行桂林分行，有意违反原、被告双方的回迁协议且被告反而因违约获利。这部分场地是商场的最好黄金区域，被告的违约给原告造成重大损失。原告认为被告的违约获利即是原告的损失。原告认为：原、被告房屋租赁合同及回迁协议书，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。被告应当履行原、被告双方的回迁协议。涉案场地是原告整体承租的，即使第三人华夏银行桂林分行已经装修使用了现租赁场地，被告亦应移交给原告并由原告整体分块转租管理，仍然可以维持第三人华夏银行桂林分行对已经装修使用场地的租赁使用。很明显，被告已经违反原、被告双方的回迁协议；被告应该立即停止违约行为，不能再将原告应回迁场地租赁给他人。本案的处理结果与第三人有法律上的利害关系。为维护原告合法权益诉至贵院，请依法判决。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.国贸中心工商信息，证明被告的身份情况及诉讼主体资格。2.华夏银行桂林分行工商信息，证明第三人身份情况及诉讼主体资格。3.房屋租赁合同，证明房屋租赁事实及权利义务，租赁期限2006年12月1日至2016年11月30日。4.回迁协议书，证明回迁及权利义务的约定，租赁期限顺延。2009年7月场地已经不能使用，剩余租赁时间七年4个月。5.喜洋洋回迁方位图，证明喜洋洋回迁的具体位置，第三人占用了原告回迁的部分位置。6.国贸益华城宣传手册复印件，证明桂林市国贸房地产开发有限公司（以下简称国贸房地产公司）与国贸中心将涉案房屋正在招商之中。至今为止原告方未收到回迁的通知。原告在庭审中提供的证据有：7.2003年4月17日关于德克士炸鸡店租赁问题的协调意见，证明原、被告已经就德克士炸鸡店的租赁达成了协议，按照租赁第一条如满5年继续租赁的，原告与德克士炸鸡店签订的协议继续有效，如以后原、被告租赁合同不再存续，德克士炸鸡店的租赁仍然有效，且按之前合同标准执行，说明德克士炸鸡店的租赁得到了原、被告及德克士炸鸡店三方确认。8.2009年6月11日关于国贸场地搬迁补偿的回函，证明德克士炸鸡店与被告产生了纠纷，原因系被告无建设项目批准文书，也未提供建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证，即被告当时未提供任何开发、拆迁的合法证明。德克士投入大量资金对场地进行了维护。9.2009年7月4日关于德克士问题就《回迁协议》的补充协议，证明原、被告已经明确德克士的搬迁不会与原告的搬迁同步，至于被告与德克士达成的协议，系他们二者的内部关系，与原告无关。 被告辩称，一、原告诉请的依据是房屋租赁合同及回迁协议书，根据房屋租赁合同约定，如果被告需要合作开发的话，那么租赁合同终止。在被告发了通知后，原告拒不搬迁，我们无奈之下与原告签订了回迁协议，原告并未按回迁协议履行搬迁义务，给开发商造成损失。双方的租赁关系已经终止，原告与被告签订的房屋租赁合同明确约定了租赁期限，即2006年12月1日至2016年11月30日，回迁协议书中明确约定租赁期限为房屋租赁合同剩余的确定租赁期。在合同约定租赁期限即将到期前，被告在2016年11月17日发函给原告方，明确告知其双方租赁合同剩余时间即将到期，若原告方需继续租赁场地，应及时与我方联系，否则合同到期后我方将自行处理。原告方收到工作联系函后未提出续租的请求，因此双方约定的租赁期限已到，租赁合同权利义务已经终止。原告签订合同后，拒不履行回迁协议中的义务，未按合同租赁时间交付租赁场地，已经给被告造成了重大损失。针对以上法律事实，被告曾提起反诉，但法庭建议另行起诉，现被告也将另行提起民事诉讼。二、原告认为华夏银行桂林分行租赁了部分场地，故诉称被告违反合同约定无事实和法律依据。第三人租赁的场地是国贸房地产公司2016年10月份出租的，被告并未与第三人签订任何的租赁合同，也没有收取第三人的租金。2017年5月第三人与桂林鑫海农业生态旅游有限公司签订了租赁合同，也并非被告出租。被告是土地使用权的共有人，第三人为了使租赁合同更符合法律的规定，要求共有权人出具意见，为了配合项目开发方国贸房地产公司的经营，被告才于2017年5月同意国贸房地产公司以桂林鑫海农业生态旅游有限公司的名义出租场地。综上，第三人租赁的场地并非由被告出租。三、即使按照房屋租赁合同及回迁协议书履行，按协议约定内容，原告所提供的证据无法证明第三人租赁的场地属于其回迁的范围，根据被告与开发方桂林鑫海置业有限责任公司签署的开发改造协议书的规定，协议书中只是约定了项目建成后被告应得到的面积，但是具体的位置尚未确定，如果合同应得的面积有变化，还需报商务厅批准后实施。而截止到目前，项目合作开发方还没有与被告细分应得的具体位置，而被告与原告签订的回迁协议书中也没有确定具体的回迁位置，只是约定要等具体划分以后签署最后的文件，确定具体的位置。现原告单方面认定第三人租赁的场地属于其回迁范围无事实依据。四、原告主张的损失不符合法律规定。原告对租金的评估只是该地段租金的参考依据，依法收取租金的权利是属于房屋产权人所有，原告方作为承租人没有权利转租转让，合同中予以了明确规定，原告也不可能通过低价承租、高价转租的方式谋取利益，被告作为商务厅直属的国有企业，如果按原告主张的价格出租场地给原告，参考原告提供的租金评估报告，价格差额特别巨大，合同履行也显失公平公正，直接造成国有资产的巨大流失。综上，原告的诉请无事实及法律依据，请驳回其诉请。 被告对其辩称在庭审中提供的证据有：1.2008年5月26日国贸中心全面开发改造协议书复印件，证明涉案商城是桂林鑫海置业有限公司与被告合作开发的事实，开发周期是四年，项目由国贸房地产公司负责经营。项目建成后，被告应得的面积的约定，具体位置双方另行确定。2.桂市国用（2015）第000721号、桂市国用（2015）第000722号、桂市国用（2013）第000247号国有土地使用权证复印件各一份，证明涉案项目开发，被告方是土地使用权的共有人。3.2016年11月17日被告的工作联系函复印件，证明在合同即将到期前，被告方发出书面通知，告知原告合同即将到期，若需租赁请速与被告方联系，否则合同到期后被告将自行处理。4.2009年5月25日、2009年6月4日致喜洋洋购物公司联络函复印件、2009年8月17日关于督促尽快交付场地的催促书复印件、2009年8月20日关于再次催促移交场地的工作函复印件、2009年9月30日催促函复印件、2009年10月14日再次催促函复印件、2009年8月11日关于部分租赁场地仍未归还的工作函复印件、2011年8月19日关于尽快协商解决德克士炸鸡店相关事宜的催促函复印件，证明原告并未于2009年7月31日前搬迁。 第三人提供书面陈述意见称，第三人于2016年10月21日与国贸房地产公司签署《房屋租赁合同》，约定第三人租赁位于桂林市七星区.04平方米面积的房屋作为桂林分行办公和营业使用，租赁期8年。出租方国贸房地产公司向第三人提供了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、大楼消防综合验收意见书等权属证明，证明国贸中心、国贸房地产公司两家单位为拟租赁物的产权所有人。2017年5月22日，本案被告国贸中心、国贸房地产公司向第三人发出《关于变更租赁方的函》，表示其已授权桂林鑫海农业生态旅游有限公司对外出租租赁物。根据出租方授权，2017年6月20日，第三人与桂林鑫海农业生态旅游有限公司签订《房屋租赁合同》，相关约定与原租赁合同一致。综上，第三人认为：一、第三人租赁的位于桂林市七星区.04平方米面积的房屋，相关权属证明能够确认所有权人为国贸房地产公司及本案被告国贸中心，相关产权明晰。第三人与产权人签订的相关合同及法律文书真实、合法、有效，第三人的租赁权益应当得到保障。二、本案为原、被告之间的合同纠纷，其双方权利义务的承担以法院裁决为准。但无论本案被告是否应当承担不利后果，均不应影响第三人的租赁权，原告对被告仅存在基于合同关系的请求权，对第三人承租的租赁物不存在物权上的权利，第三人的租赁权利不应受到任何影响。 第三人对其陈述未提供证据。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1、2的真实性及证明内容无异议。对证据3的真实性无异议，证明内容认可，租赁合同第八条约定如果被告合作开发，合同还可提前终止。对证据4的真实性无异议，但对证明内容不予认可，无法证实剩余租赁期限的事实，回迁协议书第一条约定租赁期限应该按照2006年5月8日租赁合同约定的期限2006年至2016年；双方对回迁位置并未进行确认，根据回迁协议的第二条约定待建筑设计图纸后双方再约定具体位置；回迁协议第七条第二款对违约责任进行了约定，双方的租赁期限是2006年至2016年11月30日，违约责任是损失等于未到期租赁月数×5万元（月赔偿额），从违约责任看，未到期的租赁月数是以租赁合同约定进行计算，并非是7年4个月。对证据5的真实性无异议，这是一个大致的范围，无法证实第三人一层的场地200平米属于回迁范围。证据6的真实性无法核实，如果是真实的，也是国贸房产公司进行了经营活动，与被告无关。对证据7的真实性无异议，但认为与本案无关，说明德克士炸鸡店系原告引进并合作经营。证据8被告方未收到。对证据9的真实性无异议，协议并不能证实原告的主张，补充协议约定涉及的法律诉讼均需双方自行承担法律责任问题。 原告对被告提供的证据质证意见为：被告有意拖延举证，鉴定质证时被告即表态以后提交证据；被告提供的证据1－3仅有复印件，并且拒不提交原件，且超过举证期限提交，原告不予质证。对证据4中有原告签字盖章的复印件真实性无异议，其中2009年5月25日、2009年6月4日致喜洋洋购物公司联络函、2009年8月17日关于督促尽快交付场地的催促书、2009年8月20日关于再次催促移交场地的工作函、2009年10月14日再次催促函、2009年8月11日关于部分租赁场地仍未归还的工作函原告均收到，但2011年8月19日关于尽快协商解决德克士炸鸡店相关事宜的催促函、2009年9月30日催促函原告未收到；2009年5月25日、2009年6月4日致喜洋洋购物公司联络函证明原、被告双方建立了良好的合作关系，且均系原告搬迁之前出具，与本案关联不大；2009年8月17日关于督促尽快交付场地的催促书的内容并非指向原告，只是告诉原告鸿星尔克运动品牌店未搬迁，与本案无关；2009年8月17日关于督促尽快交付场地的催促书、2009年8月20日关于再次催促移交场地的工作函、2009年10月14日再次催促函、2009年8月11日关于部分租赁场地仍未归还的工作函均无法证明原告未搬迁，原告在此之前已经搬离了。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 在审理过程中，原告申请进行司法评估，正意集团于2019年11月5日出具国正价桂估字【2019】623-514号价格评估意见书。原告认可其真实性。被告这仅是涉案地段租金的参考依据，与本案争议无关。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实：2006年5月8日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租）签订了一份房屋租赁合同，合同约定（节选）：一、甲方将位于桂林市甲方的展厅一至二层楼租给乙方作为商场使用：一楼5212平方米、二楼5284平方米（使用总面积合计为10496平方米）租赁时间为十年，自2006年12月1日起至2016年11月30日止。租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。五乙方不能擅自将承租楼层转让、转包给他人或作其它经营，否则甲方有权收回，另行出租，租赁保证金不退。八、乙方在租赁甲方上述房屋（场地）期间，如甲方自行开发（包括引进资金合作开发）须拆除乙方所租房屋，提前终止合同，甲方须提前六个月书面通知乙方，乙方在接到甲方通知书之日起六个月内按时将租赁场地交还甲方，甲方不承担任何经济赔偿。如该场地属甲方自行开发，竣工后乙方继续回该场地经营，本租赁合同顺延。 2009年7月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份回迁协议，约定（节选）：甲方与乙方于2001年10月3日签订租赁协议，后双方于2006年5月8日续签合同，应乙方租赁甲方原展厅一、二楼共计使用面积10496平方米开办喜洋洋超市事宜进行了约定，该合同应于2016年11月30日到期，现甲方欲与国贸房地产公司共同开发乙方所承租的房屋及场地所在地块项目，这将导致乙方无法在建设期内使用该房屋及场地。一、在甲方与开发商共同开发的国贸中心项目建成后，甲方独立拥有两万多平方米的商业用途建筑，甲方承诺在改造项目完工后，继续按甲乙双方于2006年5月8日所签订的租赁合同约定条件延续履行剩余时间，但由于建筑结构的变化可以允许新场地的使用面积与甲乙方于2006年5月8日所签订的租赁合同的使用面积有正负10%的误差。二、具体回迁场地的楼层分配方案如下：回迁场地位于建成后的甲方拥有的商业用途房产内，总使用面积10496平方米（允许正负10%的误差）。乙方回迁的位置界定在起自现德克士场地所处方位，再沿漓江东路往西延伸至均分线（具体详见甲乙双方盖章并文字签署的附图的地块方位，原则上按此附图约定，待建筑设计图出来后双方再依此原则约定具体划分并签署相应的文件予以最后确认）。六、甲方需在本项目完工、甲方商业用途房产通过验收后15天内，将建好通过验收的商业用途房产交付乙方使用，如项目因客观原因不能如期交付，甲方应及时通知乙方。七、违约责任：2.如甲方在该项目建成不能按本协议第二条所选定的方案将场地提供给乙方作为原甲乙双方2006年5月8日所签订合同的顺延，由甲方按合同未到期月数每一个月伍万元人民币（50000元／月）赔偿乙方的损失，损失计算方式为：损失＝未到期租赁月数×月赔偿额（伍万元）。 回迁协议签订后，对在场地移交中出现的问题被告曾于2009年8月11日、2009年年8月17日、2009年8月20日、2009年10月14日多次向原告发函。 庭审中，经询，被告辩称其确在发给第三人的关于变更租赁方的函中加盖了公章，但系因被告与开发商因税务问题并未进行结算，涉案楼盘尚未竣工验收，在未办理产权证的情况下，暂由国贸房地产公司出租，国贸房地产公司向被告职工发放生活费。 2019年11月5日正意集团出具的国正价桂估字【2019】623-514号价格评估意见书上载明价格评估结论为：1.国贸中心出租给华夏银行桂林分行（桂林市）国际商贸城裙楼一层之日起，7年4个月（即2019年5月1日至2026年8月30日）的租金总价款为：5358848元；2.请求事项1租金总价款与喜洋洋购物公司、国贸中心同期合同租赁租金总价款之差额为4236402元。 本院认为，原、被告签订的租赁合同与回迁协议均是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。双方均应按约履行各自的权利义务。被告在回迁协议中关于“在改造项目完工后，继续按双方于2006年5月8日所签订的租赁合同约定条件延续履行剩余时间”的承诺，即是双方对租赁合同中租赁期限等相关权利义务顺延的约定，被告应按承诺履行，因此，被告辩称约定的租赁期限已到，租赁合同权利义务已经终止与事实不符，本院不予采信。同时，双方在回迁协议中约定“回迁场地位于建成后的被告（甲方）拥有的商业用途房产内，并约定具体详见双方盖章并文字签署的附图的地块方位，原则上按此附图约定，待建筑设计图出来后双方再依此原则约定具体划分并签署相应的文件予以最后确认。”但现原告既未能提供证据证明涉案建筑已竣工验收，被告所属产权的具体位置、面积，也未能提供证据证明涉案建筑面积、范围已明确划归为被告，系被告租赁给华夏银行桂林分行，亦未提供证据证明原、被告在涉案建筑的设计图出来后对回迁位置进行了具体划分并签署相应的文件予以了最后确认，且原告所述及评估机关测量的华夏银行桂林分行现所在位置的面积远远少于回迁协议中约定的回迁面积10496平方米。因此，原告称华夏银行桂林分行现在所承租的位置即为被告应分配给其回迁的位置，并以此主张相关损失的依据不足，原告应承担举证不能的后果，故本院对原告的诉讼请求不予支持。为此，为此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告广西喜洋洋购物有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费40691元（原告已预付本院），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费40691元『收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  王 军 人民陪审员  袁丽霞 人民陪审员  郭艳红 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  文瀛杰