湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初4213号原告：董健，男，1968年8月1日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告：邓瑛，女，1968年9月2日出生，汉族，住湖北省蕲春县。共同委托诉讼代理人：骆振文，湖北大诺律师事务所律师。被告：刘智，男，1983年7月19日出生，汉族，住黄梅县。委托诉讼代理人：余剑波，湖北邦法律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱震，湖北邦法律师事务所律师。被告：武汉嘉源时代商业经营管理有限公司。住所地：武汉市洪山区南湖村（武梁公路南边）宝安江南村二期8幢2单元3-4层2-301室。法定代表人：陈磊，该公司经理。委托诉讼代理人：高绍铭，湖北衡权律师事务所律师。第三人：湖北棕盛商业地产有限公司。住所地：蕲春县漕河大道168号（棕盛商业广场）。法定代表人：李晓庄，该公司董事长。破产管理人：蕲春公信会计师事务有限公司。法定代表人：马志勇，该公司主任会计师。委托诉讼代理人：范奕军，湖北衡权律师事务所律师。原告董健、邓瑛与被告刘智、武汉嘉源时代商业经营管理有限公司（以下简称嘉源时代公司）、第三人湖北棕盛商业地产有限公司（以下简称棕盛地产公司）占有保护纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人骆振文、被告刘智委托诉讼代理人朱震、被告嘉源时代公司委托诉讼代理人高绍铭、第三人棕盛地产公司委托诉讼代理人范奕军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董健、邓瑛向本院提出诉讼请求：1、确认第三人棕盛地产公司与被告刘智签订的《商铺租赁合同》于2018年1月12日解除；2、判令被告刘智向原告支付逾期腾退商铺期间（自2018年1月16日起至2018年8月15日止）的使用费合计4728.50元（35元/平方米/月×19.30平方米×7个月）；3、确认被告嘉源时代公司与原告签订的《委托经营管理合同》于2018年1月15日解除；4、判令被告嘉源时代公司向原告支付委托经营收益金（截止2018年1月15日）合计8448.72元（211218×4%=8448.72元）和逾期付款违约金44.36元（按照银行同期活期存款年利率0.35%，暂计自2018年1月16日至2019年7月15日止，8448.72×0.35%÷12×18）；5、判令二被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告书面申请放弃对被告嘉源时代公司的诉讼请求。事实和理由：2013年12月21日，原告与第三人依法签署《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于蕲春县漕河镇××商业广场××商铺××层××号，交房日期为2014年12月31日前。合同签订后，原告按约定支付了购房款，第三人按约定交付了商铺。后第三人与被告刘智签署《商铺租赁合同》经营“重庆德庄火锅”。合同约定由刘智租赁第4号楼第三层整层商铺，租期为自2014年10月1日至2019年9月30日止，共5年；租金为每月35元/㎡，按季支付，并在每季度前20日支付下季度租金。2018年1月12日，第三人的破产管理人向刘智送达解除合同通知：解除《商铺租赁合同》，刘智自接到通知后，应于3日内腾退商铺。2018年2月7日，原告向刘智送达《关于德庄火锅所在商铺租金方案告知书》，告知：第三人破产后，商铺使用权于2018年1月16日交还业主，《商铺租赁合同》依法终止，刘智应与原告签订新的租赁协议。但刘智未与原告签订新的协议，直至2018年10月初才腾退商铺，期间未向原告支付占用商铺的使用费。2013年12月21日，原告与被告嘉源时代公司签署《委托经营管理合同》，约定由嘉源时代公司经营管理商铺，自开发商交付商铺之日起算，期限为8年；2018年1月15日前支付房产收益基数的4%作为租金，若未按时支付则应按银行同期活期存款利率标准支付违约金。2018年1月15日，嘉源时代公司向原告送达《致棕盛三四号楼商铺业主的公开信》：因不能按承诺的标准支付租金，提前终止《委托经营管理合同》。嘉源时代公司未支付此前的经营收益金，已构成违约。第三人与嘉源时代公司为关联公司。两被告的行为侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。刘智辩称，原、被告间不是合同相对方，第三人通知被告刘智解除合同给刘智造成巨大损失，该损失至今未能赔偿，被告刘智有权依法行使抗辩权，对后期房屋占有期间的费用拒绝支付。原告无权对被告刘智主张权利，请求驳回其对刘智的诉请。嘉源时代公司辩称，因原告撤回对被告嘉源时代公司的全部诉求，故不做答辩。对原告在诉状中陈述的事实予以认可。第三人述称，对2018年1月12日第三人与刘智之间的合同已经解除没有异议，原告的其他诉请与棕盛公司没有关联，无其他答辩意见。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《关于德庄火锅所在商铺租金方案告知书》图片，结合刘智出具的承诺书、说明，具有真实性、合法性和关联性，对相关事实具有证明力，本院予以确认；原告提交的视频资料，结合公安机关的出警记录，具有真实性、合法性和关联性，对其主张的事实具有证明力，本院予以确认；原告提交的其与案外人订立的租赁合同及租金交纳银行流水，证明力本院予以确认；刘智提交的资产评估报告书、民事起诉状及案件受理通知书，与本案不具有关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月21日，董健、邓瑛与棕盛地产公司签订《商品房买卖合同》约定：董健、邓瑛购买棕盛地产公司开发建设的位于蕲春县漕河镇××商业步行街（暂定名）第4号楼第三层3028号商铺，建筑面积共19.30㎡，交房时间为2014年12月31日前。同时约定：购买人应将所购房屋委托给棕盛地产公司指定的嘉源时代公司统一经营管理。同日，董健、邓瑛与嘉源时代公司签订《委托经营管理合同》，同时签署授权委托书，授权嘉源时代公司经营管理其商铺。董健、邓瑛按约定支付了首付款，并办理了按揭贷款。其后，棕盛地产公司与刘智签署《商铺租赁合同》约定，由刘智租赁“棕盛商业广场”第4号楼第三层整层商铺，租期为自2014年10月1日至2019年9月30日止；租金为每月35元/㎡，按季支付，并在每季度前20日支付下季度租金，免租三个月，第一、二年租金不增长，自第三年起，每年增长4%。合同还约定了违约责任、续租、变更、解除和终止等其他事项。棕盛地产公司宣告破产后，其破产管理人于2018年1月12日向刘智送达解除《商铺租赁合同》及补充协议的通知，要求刘智在3日内腾空并归还商铺，并可就损害申报债权。2018年1月15日，嘉源时代公司发出公开信，以合同不能履行为由告知棕盛三、四号楼商铺全部业主，终止双方的《委托经营管理合同》。2018年2月7日，石罡等业主代表向刘智送达《关于德庄火锅所在商铺租金方案告知书》，告知：商铺使用权于2018年1月16日交还业主，《商铺租赁合同》依法自动终止。要求刘智与业主按每月35元/㎡签订2018年1月16日至2019年1月15日的租赁协议。刘智以租赁提前解除，其投入的装饰装修损失巨大，且无法及时搬迁为由继续占用商铺。2018年5月18日，经与石罡等业主代表协商，刘智书面承诺于2018年8月1日前撤出，并确认未支付2018年1月15日至8月1日的商铺租金。2018年7月底，刘智未彻底清空商铺，未向董健、邓瑛等业主交付占用的商铺，亦未支付使用费。双方协商未果，董健、邓瑛等业主遂于2018年10月3日自行清空了商铺。其后，因双方就租金支付问题未达成一致意见，董健、邓瑛等28户业主遂提起诉讼。另查明，董健、邓瑛购买的棕盛地产公司开发建设的位于蕲春县漕河镇××商业步行街（暂定名，本地俗称棕盛广场或棕盛商业广场）第4号楼第三层3028号商铺进行了备案登记，但未办理不动产产权登记。刘智经营的蕲春县德庄火锅连锁店占用的商铺包含该楼层的全部商铺，共计28户，已由原告董健、邓瑛等全部业主于2018年10月份以每月30元/㎡的价格转租他人使用。本院认为，原告购买商铺后未办理产权登记，但依法进行了备案登记，且开发商棕盛地产公司向原告履行了交付义务，原告属于该房产的合法占有权人，依法享有使用、收益的权利。合同因符合法定或者约定解除条件而解除，权利义务终止。案涉《商铺租赁合同》当事人棕盛地产公司宣告破产，其破产管理人决定并通知相对方解除合同符合法律规定；《委托经营管理合同》当事人嘉源时代公司认为合同不能履行，基于委托关系决定解除委托经营管理合同而发出公开信告知相对方，系行使其法定解除权，亦于法有据。故上述合同已于2018年1月16日前解除，权利义务终止。合同解除后，案涉商铺占有使用权亦应于2018年1月16日返还给原告等业主，原告等业主亦告知了被告刘智。但因棕盛地产公司解除合同给实际承租人刘智造成了装饰、装修等损失，被告刘智基于损失评估、搬迁等客观原因，仍存在一定的合理占用期间，双方当事人应当在此合理期限内协商解决租赁财产的移交问题。超过合理占用期间，刘智继续占用则构成无权占有，且属于恶意，应向作为权利人的原告赔偿相应的损失。刘智辩称原告不是租赁合同相对方，无主张权利，且因解除租赁合同造成的损失巨大至今未得到赔偿，享有抗辩权。本院认为，原告是基于合法占有权利人向无权占有人主张因无权占有所造成的损失，而非因合同关系主张权利，其主张于法有据。刘智因棕盛地产公司解除合同造成其损失依法可向租赁合同相对方主张违约损害赔偿，且事实上，棕盛地产公司破产管理人已告知其可就相关损失依法申报债权，故刘智因解除租赁合同所造成的损失，对原告不享有抗辩权。刘智在租赁合同解除后的合理期间外仍然占用原告的商铺且未支付占用费，损害了原告的合法权益，依法应当承担赔偿责任。结合刘智与石罡等业主代表曾于2018年5月协商并书面承诺在2018年8月1日前腾退商铺的事实，本院酌情认定其合理腾退期间为3个月。原告主张的2018年1月16日至8月15日期间损失，参照其后期出租标准，扣减合理期间3个月，核算为2316.00元（19.30㎡×30元/㎡/月×4月）。经调解，双方当事人未达成一致意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十二条、第二百四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认湖北棕盛商业地产有限公司与刘智签署的《商铺租赁合同》于2018年1月12日解除；二、刘智于本判决生效之日起十日内赔偿董健、邓瑛2018年1月16日至2018年8月15日期间的商铺占用费2316.00元；三、驳回董健、邓瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由原告董健、邓瑛负担53.60元，由被告刘智负担11.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王建能二〇一九年十二月十一日书记员  蔡晓洁