河北省无极县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0130民初1049号 原告：王茂锁，男，1969年10月15日出生，汉族，住所地无极县。 委托代理人：梁立周，男，1963年5月8日出生，汉族，住所地无极县，系原告王茂锁之内兄。 被告：崔改分，女，1966年12月5日出生，汉族，住无极县花园路百货生活区。 委托代理人：王占平，男，1966年9月9日出生，汉族，住无极县花园路百货生活区，系被告崔改分之丈夫。 被告：梁亚军，男，1977年12月11日出生，汉族，住无极县。 被告：梁跃欣，女，1975年9月19日出生，汉族，住无极县。 原告王茂锁与被告崔改分、梁亚军、梁跃欣执行异议之诉一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告王茂锁及其委托代理人梁立周、被告崔改分及其委托代理人王占平、被告梁亚军、被告梁跃欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王茂锁向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除对无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室及车库的查封。2、请求停止对无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室及车库的执行。事实与理由：2016年被告梁亚军、梁跃欣借王茂锁款24万元，并用无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室作抵押，借款期限至2018年9月2日。同时梁亚军、梁跃欣借梁耀恒、梁利国等人款。借款到期后，王茂锁等人多次向被告梁亚军、梁跃欣催要，二人无能力偿还。2019年2月26日梁亚军、梁跃欣将无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室、2单元楼门西第一个车库、2单元楼门西第二个小屋，以46万元的价格以物抵债的方式卖给王茂锁，除偿还王茂锁的24万元外，由王茂锁负责偿还梁亚军、梁跃欣借梁耀恒、梁利国等人款，故房款已经付清，由双方签订的付款协议书为证，梁亚军、梁跃欣已经搬离上述房屋，并将上述房屋、房屋产权证书和车库及全部钥匙交付王茂锁，原告实际占有该房屋，并到无极县中铺村民委员会办理了房产过户手续，缴纳办证费5000元，有收费收据为证，同时，原告缴纳了该房屋的取暖费、物业费、车位费等共计4952元，有缴费凭证和收据予以证实，故原告已经是以上财产所有权人。无极县人民法院在没有查清事实的情况下，查封了原告的房屋，故查封措施是错误的，侵害了原告合法权益，请求法院依法解除对该房产及车库的查封措施，停止对该房产及车库的执行。 崔改分辩称，一、王茂锁对案涉标的没有所有权。王茂锁主张其与梁亚军、梁跃欣之间有借贷事实，因梁亚军、梁跃欣无法偿还，双方签订以物抵债性质的房屋《买卖协议》，以借款冲抵购房款，欲证明其对案涉标的的物权已转移至王茂锁。但王茂锁的主张无事实依据，其证据不能证明其主张。具体理由：1、王茂锁主张其支付了全部或大部分购房款没有事实依据。因王茂锁主张是以借款冲抵购房款，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定，应证明借贷事实的存在，且借款数额应与购房款一致。《关于王茂锁购买梁亚军房产款项给付情况协议书》中虽罗列了所谓的各种借款，没有相应证据证明。梁亚军、梁跃欣说是向梁耀恒、梁利国等人借款，但在上述协议书中却体现为向梁翠娟、董春燕、梁利国借款。案涉标的价值较大，王茂锁未提交充分证据证明款项的支付情况，仅凭几份协议或欠条不能证明双方存在借贷事实。王茂锁是如何出借给梁亚军、梁跃欣的，王茂锁是如何偿还的，均需要证据证明。即便存在若干真实借款，利息计算应合法，超出利率上限的利息应属无效。2、《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》未实际履行，且该两份协议存在串通的嫌疑，属无效协议。首先《买卖协议》签订于2019年2月26日，约定于3月20日前交付房屋。当时崔改分已起诉梁亚军、梁跃欣，在明知自身涉诉的情况下，仍与他人签订《房屋买卖协议》，明显是故意转移财产，侵害了崔改分的合法权益，应属无效。其次，王茂锁主张《房屋买卖协议》生效，且不论《房屋买卖协议》及补充协议存在王茂锁与梁亚军、梁跃欣串通嫌疑，即便该协议真实有效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，王茂锁应举证证明协议生效并履行。但王茂锁并无充分证据证明其已履行了支付购房款的义务，故在王茂锁未履行义务的情形下，案涉标的仍属于梁亚军、梁跃欣所有。最后，即便是王茂锁持有房屋产权证书，根据物权法的规定，房屋过户应办理产权登记，仅仅交付房屋产权证书不代表不动产物权转移。二、王茂锁主张其已合法占有案涉标的没有事实依据。王茂锁提交的数份收据无法证明其合法占有案涉标的。首先，收据的出具单位不明，没有任何单位的公章，无法认定收据的真实性。其次，收据的出具日期均为2019年3月24日，名目包括暖气费、垃圾费等，这明显不符合常理，暖气费一般均在取暖前收取，3月24日已超过停暖期间数日。而且案涉标的的查封日期为2019年3月6日，王茂锁在查封以后集中伪造证据，意图欺骗法庭。最后，因案涉标的曾抵押给崔改分，梁跃欣将房屋钥匙也交给崔改分，王茂锁不可能合法占有案涉标的。三、王茂锁要求解除对案涉标的查封的主张没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王茂锁提交了一份村委会出具的5000元收据，欲证明其缴纳了办理房本的费用，但该证据明确显示缴费名目是捐款，是王茂锁与村委会之间的赠与，与案涉标的无关。王茂锁不仅未合法占有案涉标的，且没有支付全部或大部分购房款，更不符合上述第（四）款的规定，因此王茂锁要求解除查封的主张于法无据，应予驳回。相反，崔改分与梁亚军、梁跃欣于2018年12月27日签订了房买卖合同，且梁亚军、梁跃欣欠崔改分38万元借款，还拖欠了4万元的利息，已基本抵清房款42万元。梁亚军、梁跃欣在未告知买方的前提下，私自又和别人签订购房协议，明显是违法的，侵犯了崔改分的合法权益，梁跃欣、梁亚军与王茂锁签订的购房协议视为无效。四、梁亚军、梁跃欣陈述与王茂锁相矛盾，不能证明已将案涉标的处分给王茂锁。综上所述，王茂锁的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应驳回王茂锁的诉讼请求。 梁亚军、梁跃欣辩称，2016年梁亚军、梁跃欣借王茂锁款24万元，并用无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室作抵押，借款期限至2018年9月2日。同时梁亚军、梁跃欣借董春燕等人款。借款到期后，王茂锁等人多次向梁亚军、梁跃欣催要，二人无能力偿还，才以物抵债的形式把房子给了王茂锁。2019年2月26日梁亚军、梁跃欣将无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室、2单元楼门西第一个车库、2单元楼门西第二个小屋，以46万元的价格卖给王茂锁，除偿还王茂锁的24万元外，由王茂锁负责偿还梁亚军、梁跃欣借董春燕等人款，故房款已经付清，抵押、买卖协议真实有效，不存在崔改分所说的串通，因要账的人多，梁亚军、梁跃欣就搬离上述房屋回东池阳老家居住，并将上述房屋、房屋产权证书和车库及全部钥匙交付王茂锁，王茂锁已经在无极县中铺村村民委员会办理了房屋登记手续，该房屋已经登记在王茂锁名下，故我们已经不是以上财产所有权人。无极县人民法院在没有查清事实的情况下，认为房屋是梁亚军的并予以查封是错误的。关于崔改分持有的买卖合同问题，虽然签订了买卖合同，但不是买卖关系，也不是抵债，因崔改分让梁亚军找公务员担保，找不到，崔改分夫妇提出把房本过户到崔改分名下，但房本还留在梁亚军手里，这样就把利率降低，在此期间崔改分夫妇在店里不走，我们说再签降低利率的协议，但他们不签，感觉他们在欺骗我们，所以就没有办理过户手续，我们就把房本和过户的钱从无极县中铺村委会负责人那里要了回来，但崔改分手里的合同没有要回，这才保留在崔改分手里。所以我们没有把房屋卖给崔改分，也没有给其钥匙，更没有交付房屋。崔改分持有的房屋钥匙，不是我给崔改分的，是其强行在我们的门市抢的，同时还抢了我的手机，我向110电话报案，有通话记录证实，他们让我到城关分局，第二天我们去分局，公安分局说不够立案条件，所以没有立案。崔改分说借款人人名不符，是因为有用信用卡的，有用现金的，所以写到一块了。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王茂锁提交的证据有： 1、2019年2月26日的关于王茂锁购买梁亚军房产款项给付情况协议书，用以证明王茂锁与梁亚军、梁跃欣协议约定由王茂锁以购买梁亚军、梁跃欣房屋款偿还他二人借梁利国、董春燕、梁翠娟的款。经质证，崔改分对证据的真实性不认可，签字人员的真实性无法核实，协议中的所谓借款无法认定真实存在，在梁跃欣、梁亚军原先的答辩状中二人所说的出借人与该协议记载的出借人不一致。 2、2019年2月26日的买卖协议书，用以证明梁跃欣、梁亚军已经将房屋卖给了王茂锁。经质证，被告崔改分对证据的真实性、合法性不予认可，认为梁亚军、梁跃欣已将该房屋以物抵债转让给了崔改分，抵消向崔改分的借款。 3、2019年2月26日的房屋买卖补充协议，王茂锁称签订这个协议是因为第一次签订房屋买卖协议时梁跃欣、梁亚军说这个房屋没有任何抵押，后来他二人又说将该房屋给别人签订过房屋买卖合同，当时梁跃欣口头说将该房屋与一个贷款公司签订过买卖协议，也与崔改分签订过买卖协议，均未办理过户手续，为了不引起产权纠纷，梁亚军、梁跃欣与王茂锁签订了补充协议。经质证，崔改分对证据的真实性、合法性不予认可，认为梁跃欣与崔改分转让案涉房产的手续已经在履行，只是梁亚军、梁跃欣故意违约，才导致案涉房产无法登记到崔改分名下，他们与王茂锁存在串通，他们的协议无效。 4、2016年9月1日的房屋抵押协议，王茂锁称这是梁跃欣、梁亚军与王茂锁在2018年9月2日补签的协议，2016年9月1日他二人借我24万元，当时只是打了借条，没有签订抵押协议，后来我找他们要账，偿还不了，他们才说给我签订这份房屋抵押协议，用以证明梁跃欣、梁亚军借王茂锁24万元，以房屋作抵押。经质证，崔改分对真实性不认可，认为该协议与买卖协议书、房屋买卖补充协议都是梁亚军、梁跃欣与王茂锁同时编造的，均是为了转移财产，侵害了崔改分利益，不具有真实性。 5、2019年2月27日东中铺村村民委员会出具的收据，王茂锁称这是东中铺村委会给王茂锁开具的交过户手续费票据，因为不允许写过户费，票据上收款名义是捐款。经质证，崔改分认为与本案没有关联性，显示缴费内容为捐款，是王茂锁对村委会的赠与，与本案无关。 6、2019年3月24日收款人为何朋的四份收据，王茂锁称梁亚军、梁跃欣欠该房屋所在的家和苑小区暖气费、水费、垃圾费、车位费，王茂锁接手该房屋后，物业管理人员找王茂锁要这些费用，王茂锁补交了。经质证，崔改分对证据的真实性、关联性不认可，认为收据没有加盖公章，收款人不明身份，无法证明内容的真实性，不能证明王茂锁对案涉房产合法占有，法院是3月6日查封的房屋，王茂锁是3月24日缴费的。。 7、2019年11月28日收款人为何朋的两份收据，用以证明王茂锁缴纳了2019年垃圾费、水费、暖气热损费，钥匙照片、加盖无极县无极镇东中铺村村民委员会的房屋产权证拍照截图，证明案涉房屋已经交付王茂锁使用，具有该房屋的所有权。经质证，崔改分认为是村委会不认可的情况下王茂锁偷拍的。 8、中国农业银行银行卡交易明细清单五份，证明王茂锁给梁跃欣转款的银行流水和梁跃欣用王茂锁的信用卡，梁跃欣偿还不起，由王茂锁偿还的银行流水记录。经质证，崔改分认为银行流水显示有2015年12月银行交易，王茂锁称是2016年以后债权是24万元，且2017年4月10日还有5万元交易，充分说明王茂锁不能自圆其说。 被告崔改分提交的证据有： 1、2018年12月27日的房买卖合同，用以证明梁亚军、梁跃欣用该房屋抵顶梁亚军、梁跃欣欠崔改分借款本金38万元和未付利息。经质证，原告王茂锁对证据不认可，认为合同没有梁亚军、梁跃欣的手印，没有交付使用，没有办理过户手续； 2、王占平与梁跃欣通话录音、崔改分与梁跃欣通话录音，用以证明王占平催促梁跃欣赶紧去东中铺村委会办理房本过户，而且是变更为崔改分，证明梁跃欣当时同意双方房屋买卖的客观事实，只是探讨怎么省钱又快的把房本办下来。经质证，王茂锁认为录音不能说明办证问题。 3、中国农业银行分户账（窄页），用以证明2018年12月31日崔改分支取王占平存款3800元，给了梁跃欣3000元，让她办理房本变更手续。经质证，王茂锁认为没有办理过户手续，不认可崔改分的证据。 4、借款条复印件，用以证明梁跃欣欠崔改分借款38万元。经质证，王茂锁不认可。 5、钥匙照片，用以证明梁跃欣亲手将案涉房屋钥匙给了崔改分。经质证，原告王茂锁认为不是梁跃欣主动给的崔改分钥匙。 6、梁亚军、梁跃欣的中国工商银行股份有限公司无极支行的借记卡账户历史明细清单，证明王茂锁与梁亚军、梁跃欣账目不清，证明24万元债权根本不存在。经质证，王茂锁认为梁跃欣经常在我这里借钱，也经常说用我的钱几天用于倒信用卡，倒了以后给我转回来，后来，我再给梁跃欣钱，她无法给我，才从2018年签订了补充抵押协议，认为崔改分的证据证明不了什么问题。 梁跃欣、梁亚军对王茂锁、崔改分证据的质证意见为：梁跃欣对崔改分的证据有异议，认为与崔改分签订的房买卖合同，还有一个补充协议没有签订，所以就没有按手印；钥匙是崔改分从收银台上抢走的；确实给崔改分办过房本过户，但是说的是降息用，还有一个补充协议他们没有签，说过过户以后房本还留在梁跃欣手中，产权还归梁跃欣、梁亚军，崔改分不签补充协议，所以就将房本拿回来没有过户；崔改分提供的银行流水是我的，我和崔改分的银行流水也不是这几张，我借王茂锁的钱有现金、有转账、有信用卡。梁跃欣对王茂锁的证据没有异议。梁亚军对崔改分的证据有异议，认为补充协议一直没有写，所以原来和崔改分签订的买卖合同是无效的，崔改分也没有履行降息义务。梁亚军对王茂锁的证据没有异议。 被告梁跃欣、梁亚军提供的证据有： 梁跃欣与110接警人员通话录音，用以证明钥匙和手机是被崔改分抢的，不是梁跃欣给的。经质证，崔改分认为录音含糊不清，没有提到钥匙。王茂锁称听到有钥匙和手机。 本院经审理认定事实如下：梁亚军、梁跃欣系夫妻关系，以梁亚军的名义从开发商手中购得无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室及车库之后，实际居住、使用该房屋。本院在审理崔改分起诉梁亚军、梁跃欣、梁佳航为民间借贷纠纷一案中，根据崔改分的申请，于2019年3月6日作出（2019）冀0130民初677号民事裁定，裁定冻结梁亚军、梁跃欣、梁佳航银行存款38万元或查封其同等价值的财产，并张贴公告，于2019年3月6日查封了被告梁亚军名下位于无极县及车库。王茂锁2019年3月18日提出书面异议。本院于2019年4月2日作出（2019）冀0130执异16号民事裁定，驳回了案外人王茂锁的异议请求。王茂锁于2019年4月11日向本院提起了执行异议之诉。 另查明，梁亚军、梁跃欣购买案涉房屋时没有签订房屋买卖合同，该房屋没有在房管部门备案登记，没有房管部门颁发的房产证。案涉房屋系在东中铺村集体土地上建造的小产权房，是东中铺村村民委员会颁发的登记在梁亚军名下的村证。现在案涉房屋的村证已经交到东中铺村委会，东中铺村委会未向王茂锁、崔改分、梁亚军、梁跃欣重新发证。梁亚军、梁跃欣、王茂锁均系无极县里城道乡东池阳村村民，其户籍所在地为东池阳村。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经分别属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。因此，在集体建设用地上建造的楼房，也只能在本集体经济组织内部流转。本案中，案涉房屋系梁亚军、梁跃欣购买的建于东中铺村村民委员会集体土地上的楼房，没有房管部门颁发的房产证，只是由东中铺村委会颁发了登记在梁亚军名下加盖村委会公章的村证，系小产权房。因东中铺村委会并非法定的颁发房屋产权证的机构，因此，其颁发的村证不是真正合法有效的产权证，不具有法律效力，并不能证明梁亚军对案涉房屋具有所有权。梁亚军、梁跃欣并非东中铺村集体成员，其对案涉房屋取得的仅仅是房屋的使用权、居住权，没有处分权，不具有所有权。梁亚军、梁跃欣将案涉房屋以物抵债方式卖给同样不是东中铺村集体成员的王茂锁，不具有法律效力，双方签订的合同不属于合法有效的买卖合同。加盖无极县无极镇东中铺村村民委员会的房屋产权证拍照截图不能证明王茂锁对案涉房屋具有所有权。因此，原告王茂锁主张已经从梁亚军、梁跃欣手中以物抵债形式购买了案涉房屋，对案涉房屋具有所有权，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告王茂锁要求解除对无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室及车库的查封，请求停止对无极县中铺家和苑西楼（1号楼）2单元101室及车库执行的理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告王茂锁的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王茂锁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  张建强 人民陪审员  朱明福 人民陪审员  袁贞波 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  司伟娜