广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6376号原告（反诉被告）：广州金启进出口贸易有限公司，住所地广州市天河区天河北路470号402C之一房。法定代表人：谢蕾。委托诉讼代理人：伍婷，广东卓信律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭彰萍，男，1977年3月4日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：王高红，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，北京大成（广州）律师事务所实习律师。原告广州金启进出口贸易有限公司与被告彭彰萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人伍婷，被告的委托诉讼代理人王高红、张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告之间的租赁关系于2018年10月24日解除。2、判令被告立即将北京路XX号房屋腾空交还给原告；3、判令被告支付从2018年9月1日至腾空房屋实际归还之日止的使用费（按63000元/月标准计付）；4、判令被告支付逾期支付使用费的违约金（按每月5日开始计算应付日期，以应付未付的使用费为基数，按每日0.1%的标准计至清付使用费之日止）。事实和理由：原告于2014年5月1日与广州市港盈贸易有限公司（以下简称港盈公司）签订《合作合同》，约定港盈公司将其承租的广州市北京路XX号地下房屋提供给原告双方合作经营，合作期限为2014年5月1日至2024年4月30日。后因原告转型的原因，遂将该房屋提供给被告经营使用，双方签订了《合作合同》，约定合作期限为2年，自2018年3月25日至2020年3月24日，使用费为每月63000元，每个自然月的5日前向原告支付。被告接手房屋后使用至今，但自2018年9月1日以来一直拒缴该房屋的使用费，被告的行为已构成严重违约，原告有权要求被告承担违约责任，故原告提起本案诉讼。被告辩称，我不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原告并非是涉案房屋的产权人或合法的使用人，其无权将涉讼房屋转租我方。双方签订的合作合同系以合法形式掩盖非法目的，该合同应为无效合同。原告收取的履约保证金以及合作费用应当予以返还，并赔偿被告的相关损失。2、本案的涉讼房屋的产权人广州市越秀区第一房屋管理所，以及该房屋的管理者北京路管委会均口头通知被告待相关部门作出处理前，暂不支付相关费用。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告返还履约保证金126000元，合作费用183700元；2、判令原告向被告赔偿损失387642元（该费用包括：向邓XX支付顶手费230000元，2、向杨XX支付中介费36500元，评估报告确定的装修费用和可移动物品设备的价值121142元）。事实和理由：双方签订《合作合同》后，被告向原告支付履约保证金126000元、合作费用183700元。另外，被告向邓XX支付顶手费230000元，向杨XX支付中介费36500元，向岑XX支付空调费用12430元，向钟XX支付装修费用173422元，向熊XX支付设备及安装费用189597.5元。2018年8月28日，被告在涉案房屋地址看到广州市越秀区第一房屋管理所向港盈公司发出《通知》，称港盈公司无故拖欠租金，该所已发出终止租赁关系和收回房屋的通知，并称法院已判决港盈公司腾空房屋交还该所。根据该通知，港盈公司是非法占有上述房屋，亦无权将该屋转租给他人使用，原告更无权转租该屋，原告与被告签订的合同系以合法形式掩盖非法目的，属无效合同，原告应返还被告支付的费用并赔偿相关损失。原告对被告的反诉请求辩称，1、被告无正当理由拒付租金，根据合同第11条2款规定，支付的履约保证金不予退还；2、我方收取的合作费63700元是被告8月份占有使用房屋产生的费用，不存在退还的问题；3、根据合同第8条第2款约定，因装修产生的费用我方无需向被告补偿，且有权要求其恢复原状，被告因经营所产生的其他费用与我方无关。经审理查明：2018年3月20日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《合作合同》，约定：甲乙双方在广州市北京路XX号约25平方米开展商业合作活动，合作期限为两年，自2018年3月25日至2020年3月24日，租赁期限：2018年3月25日至2020年3月24日，每月费用63000元。双方同意按自然月为单位支付合作费用，乙方须于每个自然月的5日前向甲方交付当月合作费用，如乙方延迟交付合作费用的每天按约定的合作费用的5%缴纳滞纳金，超过15天未付，甲方有权单方终止合同，按乙方违约处理。合作费用以现金或转账方式支付。乙方在签订本合同之日，向甲方缴纳126000元作为履约保证金，因乙方原因，对该房屋及该房屋所在大厦的设施、设备造成损害，给甲方造成直接经济损失的，甲方在给予乙方充分的辩解后确认为乙方原因，甲方有权从履约保证金中直接扣除予以先行补偿，并书面通知乙方，乙方应在收到甲方向其发出的扣除款项通知书后5个工作日内将履约保证金补齐。2、当本合同期满时，乙方将该房屋依约完整交还甲方，且已按合同缴清全部应缴费用后的5个工作日内，甲方将履约保证金（不计利息）如数归还乙方；若乙方未能按合同缴清全部应缴费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将履约保证金余额无息退还乙方。本合同期满或提前终止或解除后3日内，乙方应将该房屋交还给甲方。第八条装修：1、甲方同意乙方对该房屋进行装修，因装修该房屋所需的有关政府部门收取的图纸审核费及报批费、设施改造费、增容费、直接工程费、设计费、水电费等一切费用均由乙方负责承担和支付。2、因装修而添附于该房屋的财产、物品，属于甲方所有，且无需向乙方支付任何补偿和费用。合同期满或者合同因其他原因终止履行时，甲方有权选择要求乙方按装修后的状态交还房屋，也可以选择要求乙方将该房屋恢复原状后再交还房屋。第十一条违约责任：2、若乙方未能按本合同约定向甲方支付合作费用，视为乙方违约，甲方或甲方授权的代理人有权要求乙方立即缴付，并从应付之日起按迟延应缴费用按每日0.1%的标准加收滞纳金；若逾期10天仍未付清所欠费用，并且又没有得到甲方书面同意，则甲方有权单方解除本合同（合同解除之日为甲方发出解除合同的书面通知之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还，同时继续要求乙方支付滞纳金。3、除上述规定外，乙方违反本合同约定的任一责任或义务，经甲方或甲方授权的代理人通知其更正后5日内仍未更正且无正当理由的，均视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方发出解除合同的书面通知之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还。4、如因甲方原因导致合同期内乙方不能继续在该物业内开展经营活动的，甲方需按经双方确认的乙方装修投入除以24个月再乘以合同期内所剩月数所得数额，对乙方按该数额进行补偿，并无息退还乙方的履约保证金后，本合同终止。2018年9月14日，原告委托广东旭高律师事务所向被告发出《催缴合作费律师函》，要求被告在2018年9月20日支付2018年9月的合作费用63000元。被告确认收到该函。2018年10月23日，原告向被告发出《解除合作合同通知书》，内容为被告存在严重逾期缴纳合同费用的违约行为，原告决定自即日起解除双方的合同关系，要求被告在接到本通知后3日内腾退房屋、付清费用并承担违约责任。该通知书的邮寄妥投证明显示邮件于2018年10月24日签收。被告对该通知书的真实性无异议，但被告认为合同无效，不存在解除的问题。2018年10月26日，被告向原告发出《关于要求提供有权出租证明文件的函》，要求原告在收到该函之日起二日内向被告提供原告有权出租北京路XX号的证明文件，在收到合同有效的证明文件前，被告有权拒交租金（所谓“合作费用”）。原告确认收到该函。另查明，2014年5月1日，港盈公司（为甲方）与原告（为乙方）签订《合作合同》，约定甲乙双方在广州市北京路XX号地下约23平方米开展商业合作经营活动，合作期限为十年，自2014年5月1日至2024年4月30日，双方同意合作费用“按保底加分成”的方式确定，即甲方按乙方营业收入计提合作费用，合作费用分为两部分，第一部分为保底部分，乙方每月固定向甲方支付保底合作费用2000元，当乙方的月营业收入在40000元以内的按40000元的5%即2000元计提合作费用给甲方；当乙方月营业额在40000元以上的，应按40000元的8%即3200元计提合作费用给甲方；当月营业额未达到20000元的乙方不另行支付分成费用。2014年12月24日，广州市越秀区第一土地房屋管理所向本院提起诉讼，要求港盈公司将北京路233、XX号地下房屋北面部位（承租面积23.46平方米）腾空交还，以及支付从2014年11月1日起至腾空房屋之日止的租金（按28152元/月标准计付）。本院于2016年6月20日作出（2015）穗越法民三初字第193号民事判决书，判令：一、港盈公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区北京路233、XX号地下房屋北面部位（承租面积23.46平方米）腾空交还原告广州市越秀区第一土地房屋管理所。二、港盈公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州市越秀区第一土地房屋管理所支付从2014年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按28152元/月标准计付）；从本判决发生法律效力之次日起至腾空房屋之日止，港盈公司应按28152元/月标准向广州市越秀区第一土地房屋管理所逐月支付租金。判后，港盈公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年6月26日作出(2017)粤01民终10551号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。广州市越秀区第一土地房屋管理所申请执行。执行期间，原告向本院提出执行异议要求中止执行，本院于2018年3月5日作出（2018）粤0104执异29号民事裁定书，裁定驳回原告对本院（2017）粤0104执34640号案执行将北京路233、XX号地下房屋腾空交还给广州市越秀区第一土地房屋管理所所提的异议请求。本院于2018年11月16日作出（2018）粤0104民初12476号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。判后，原告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）粤01民终11588号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年8月28日，广州市越秀区第一土地房屋管理所向港盈公司发出《通知》，称港盈公司至今未履行（2015）穗越法民三初字第193号民事判决书和(2017)粤01民终10551号民事判决书，仍占用上址房屋经营，要求港盈公司尽快交还房屋并支付相关欠租。被告为证明其已向原告支付履约保证金126000元及合作费用183700元，提交了：1、原告开具收到被告合作保证金126000元的收据；2、中国工商银行汇款凭证若干张，显示：2018年7月22日被告向XIEHUA支付50000元（验证码尾号为C7013），2018年7月22日被告向XIEHUA支付50000元（验证码尾号为F013），2018年7月22日被告向XIEHUA支付50000元（验证码尾号为E013），2018年7月22日被告向XIEHUA支付50000元（验证码尾号为6013），2018年7月22日被告向XIEHUA支付6000元（验证码尾号为A7013），2018年7月22日被告向XIEHUA支付20000元（验证码尾号为A013），2018年7月24日被告向XIEHUA支付20000元（验证码尾号为9013），2018年8月3日被告向谢X支付50000元（验证码尾号为8013），2018年8月3日被告向谢X支付13700元（验证码尾号为3013）。原告质证称：对上述证据1的真实性无异议；对上述证据2，只认可验证码尾号为E013、6013、7013、A013、8013、3013的凭证，其他凭证为被告与第三人私人的代收代付行为，与原告无关；XIEHUA代收的是保证金，使用费由谢X代收；其中验证码尾号为E013、6013、7013、A013的汇款凭证对应的是保证金；被告向谢X支付63700元包括原告收取的2018年8月的使用费63000元和700元杂费。被告称其汇款时没有注明款项用途，原告也没有开具使用费收据。被告为证明其存在顶手费损失和装修、购置设备损失，提交了：1、商铺店面招牌装修合同、转款汇款凭证、收据；2、广州兴发咖啡奶茶器具、转款汇款凭证、收款收据。原告质证称：对上述证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该装修合同是个人承接的，没有资质证明和具体的明细，装修内容是招牌，是被告根据自己的需要而产生的，未形成附合，原告不可能利用也未对房屋的价值产生任何的提高；对证据2关联性不予认可，购买产品是被告为经营需要消耗的产品，没有合同、发票、收款人与收据不一致，付款时间与收据开具日期不一致。诉讼过程中，被告申请对涉案房屋的装修费用、空调费用、设备及安装费用进行评估。本院经摇珠确定广东高迪评估咨询有限公司对上述申请进行评估。广东高迪评估咨询有限公司于2019年10月16日作出《价格评估结论书》，载明价格评估标的装修费用、可移动物品、设备在价格评估基准日（2019年7月18日）的价值合计121142元。被告预付了评估费5850元。原告质证称：对该报告的真实性、合法性予以认可，对其中可移动物品及设备的评估部分，这些设备均属于被告经营所需的设备，与原告无关。对于其他的装修，根据双方签订的合同第8条第2款，原告不需要支付任何补偿费用。合同期满或者因其他原因终止，原告有权要求被告按照装修后的状态交还，也可以选择要求被告将房屋恢复原状后再交还。对于没有形成附合的，原告不同意利用。被告质证称：对该报告无异议。庭审中，双方确认在合同履行期间由被告独立经营自负盈亏。另，被告表示：我要求返还的合作费用183700元实质是租金性质，我无法明确该款项对应的是哪个月的租金。我在2018年8月底收到通知，房管所称租赁关系存在争议且在执行过程中，要求我暂不交租，广州北京路文化核心区管委会也通知我暂时不要交租，让我等待通知，至今我仍没有接到通知，现涉案房屋还由我使用。本院认为：原告与被告签订的《合作合同》约定的是原告提供商铺给被告使用，由被告每月定期向原告支付费用，故该合同性质实质为租赁合同。该合同的内容是双方自愿签订的，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同签订后，被告实际使用了涉案商铺并支付租金，合同得到正常履行。被告以原告非涉案房屋的产权人，不具备合法的使用权，无权转租为由认为双方签订的合同无效的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予接纳。根据合同约定，“乙方须于每个自然月的5日前向甲方交付当月合作费用，如乙方延迟交付合作费用的每天按约定的合作费用的5%缴纳滞纳金，超过15天未付，甲方有权单方终止合同，按乙方违约处理。”“若逾期10天仍未付清所欠费用，并且又没有得到甲方书面同意，则甲方有权单方解除本合同（合同解除之日为甲方发出解除合同的书面通知之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还，同时继续要求乙方支付滞纳金。”在被告欠付2018年9月租金且经催缴无果的情况下，原告向被告发出《解除合作合同通知书》要求解除合同，符合合同约定，双方的合同于该解除通知送达之日即2018年10月24日解除。原告要求确认合同于2018年10月24日解除以及要求被告腾空交还房屋、支付租金（使用费）以及违约金合法有理，本院予以支持。根据上述约定，被告违约导致合同解除，被告已付的履约保证金不予退还，因此，本院对被告反诉要求原告返还履约保证金126000元的请求不予支持。至于被告反诉要求退还的合作费用（实质为租金）183700元，一方面，原告仅确认谢X为收款人的汇款凭证共计63000元为租金，被告未能提供证据证明原告已实际收取了租金183700元，亦未能明确其支付的租金对应哪个期间；另一方面，即使该款项为被告支付的使用期间的租金，根据等价有偿的原则，被告承租使用涉案房屋期间理应支付租金作为对价，被告要求原告返还租金缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，“因装修而添附于该房屋的财产、物品，属于甲方所有，且无需向乙方支付任何补偿和费用。合同期满或者合同因其他原因终止履行时，甲方有权选择要求乙方按装修后的状态交还房屋，也可以选择要求乙方将该房屋恢复原状后再交还房屋。”被告要求原告赔偿装修损失与双方的约定不符，本院对该反诉请求不予支持。被告要求原告赔偿的顶手费和中介费损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告广州金启进出口贸易有限公司与被告彭彰萍之间关于广州市越秀区北京路XX号房屋的租赁关系于2018年10月24日解除；二、被告彭彰萍应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区北京路XX号房屋腾空交还给原告广州金启进出口贸易有限公司；三、被告彭彰萍应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州金启进出口贸易有限公司支付自2018年9月1日至腾空交还上址房屋之日止的租金（使用费）（其中2018年9月1日至2018年10月24日的租金按63000元/月标准计付，自2018年10月25日起至交还房屋之日止的使用费按63000元/月标准计）；四、被告彭彰萍应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州金启进出口贸易有限公司支付逾期给付租金（使用费）的违约金（以同期应付租金或使用费为基数，从当月5日起，按每日0.1%的标准计至付清之日止）。违约金总额以欠付的租金（使用费）为限；五、驳回被告彭彰萍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2940元，反诉受理费5386.71元，评估费5850元，由被告彭彰萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  刘月娴人民陪审员  卫宝钊二〇一九年十二月十三日书 记 员  徐浩龙