呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初9267号原告：内蒙古巨华房地产开发集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区京包公路南侧大华公司综合厂东院二楼。法定代表人：王宏俊，董事长。委托诉讼代理人：李巍，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：祝再斌，男，无固定职业，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：郭伟俊，内蒙古上都律师事务所律师。原告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（以下简称巨华公司）与被告祝再斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告巨华公司的委托诉讼代理人李巍，被告祝再斌的委托诉讼代理人郭伟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨华公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年8月21日签订的《房屋租赁合同》，向原告交还租赁房屋；2.被告支付2018年9月21日至2019年9月20日的租金312,595元；3.被告按照每年337,603元，支付从2019年9月22至实际交还房屋之日的租金；4.被告每日支付以312,595元为基数，按照每日5‰，从2018年8月20日至实际付清之日止的滞纳金；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月21日签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于呼和浩特市××区房，面积233.51平方米的房屋出租给被告，约定租赁期限为五年，从2015年8月21日至2020年9月20止。房屋租金第一、二年为268,000元，从第三年开始每年按照8%递增，即第三年租金为289,440元，第四年租金为312,595元，第五年租金为337,603元。租金按年支付，上打租金，下一年租金应提前一个月一次性支付，被告应当按照合同约定支付租金。如拖欠租金超过一个月，被告应当每日按照应付租金总额的5‰支付滞纳金外，原告有权解除合同收回房屋。按照约定，2018年9月21日至2019年9月20日的房租为312,595元，被告应当在2018年8月21日前交清，但经原告多次催要，被告至今未交，拖欠房租达一年之久，为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。祝再斌辩称，认可双方确实签订租赁合同，但不认可原告的诉讼请求，因为现在房屋已经不由被告使用和掌握，被告无法向原告交付，原告应以排除妨碍另行起诉，或者在本案中追加第三人或被告一并处理。原告所主张的滞纳金，需要说明事实及法律依据，请求依法公判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《房屋租赁合同》、《租金交付催促函》，对被告提交的《有约在鲜餐厅转让合作合同》、《勤务兵大块烤肉店转让合同》，予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2015年8月21日，巨华公司（甲方、租赁方）与祝再斌（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，就甲、乙双方房屋租赁事宜达成如下协议条款，并共同遵守：一、房屋坐落位置及面积：呼市××区房，面积233.5l平方米。二、租赁房屋的期限：租赁期限为五年，自2015年8月21日至2020年9月20日止（2015年8月21日至2015年9月20日为甲方让给乙方的房屋装饰装潢期）。三、租金、保证金：1.房屋租金：第一年租金为268,000元，第二年租金为268,000元，从第三年起每年按8%递增，即第三年租金为289,440元，第四年租金为312,595元，第五年租金为337,603元（以上租金含税）；2.保证金：首付租金时乙方应向甲方交付保证金10,000元，合同期满后，乙方如约履行本合同并结清所有费用，甲方有权将该保证金如数退还乙方。如乙方违约，甲方有权从保证金中扣除乙方所欠费用或应赔偿款项。四、租金付款方式：租金按年支付，上打租金，第一年租金于签订合同之日一次付清。下一年租金乙方应提前一个月一次性支付。五、甲方的责任和权利：2.甲方有权按合同约定向乙方收取租金。如乙方未按合同支付甲方租金时，甲方有权单方面终止合同。3.合同期内，如果发生房屋产权纠纷应由甲方负责处理并承担责任。4.合同期内，如甲方确需收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方解除合同，则甲方应付乙方违约金，违约金按剩余租期内租金总额的3%计算；七、乙方的责任和权利：1.乙方按合同约定交付租金，如拖欠租金一个月内，乙方应每日按当年应付租金总额的5‰支付滞纳金；超过一个月期限的，除收取滞纳金外甲方有权按乙方违约，解除合同收回房屋，责任均由乙方承担；7.合同期内，如乙方确因特殊情况需要退租，必须提前三个月书面通知甲方解除合同。则乙方应付甲方违约金，违约金按剩余租期内租金总额的3%计算；8.合同期内，乙方不得将所租房屋转租、转借、抵押或出售给第三方。如甲方发现此行为，甲方有权解除合同，乙方须无条件退房。甲方除不退还乙方交纳的保证金外，乙方应承担剩余租金总额5%的违约金和相应的法律责任。2018年9月20日，巨华公司向祝再斌作出《租金交付催促函》，载明双方在2015年8月21日签订了关于呼和浩特市赛罕区新建东街巨海城九区北一号商业2号房的《房屋租赁合同》，面积233.51平方米，租赁期限2015年8月21日至2020年9月20日，租金按年支付，上打租金。截止目前，2018年9月21日至2019年9月20日的租金312,595元未付。请及时缴纳拖欠租金,如未能如期缴纳,由此带来的一切损失将由你方承担。祝再斌于2018年9月21日在该函上签字。2019年9月3日，巨华公司向祝再斌作出《租金交付催促函》，载明截止目前，2018年9月21日至2019年9月20日的租金312,595元、2019年9月21日至2020年9月20日的租金337,603元，共计650,198元未付。祝再斌于2019年9月3日在该函上签字。2017年5月25日，祝再斌（甲方、出让方）与案外人艾某（乙方、受让方）签订《有约在鲜餐厅转让合作合同》，约定甲方将赛罕区新建东街巨海城九区北一号商业2号房有约在鲜餐厅转让乙方。2019年7月26日，艾某（甲方、出让方）与案外人（乙方、受让方）签订《勤务兵大块烤肉店转让合同》，约定甲方将赛罕区新建东街巨海城九区北一号商业2号房勤务兵大块烤肉店转让乙方。本院认为，巨华公司与祝再斌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于巨华公司请求解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，庭审中，祝再斌表示同意解除该合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日起解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，祝再斌应向巨华公司返还涉案房屋，并支付欠付租金。关于巨华公司主张祝再斌向其支付2018年9月21日至2019年9月20日的租金312,595元的诉讼请求，本院认为，庭审中，祝再斌对其自2018年9月21日起欠付房屋租金一事及欠付租金的数额均予以认可，故祝再斌应向巨华公司支付其欠付的租金312,595元。关于巨华公司主张祝再斌按照每年337,603元的标准，支付自2019年9月22至实际交还房屋之日租金的诉讼请求，本院认为，双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限为五年，自2015年8月21日至2020年9月20日止，并约定租金从第三年起每年按8%递增，第五年度即2019年9月22日至2020年9月20日的租金为337,603元，虽祝再斌抗辩该房屋现已转租，不再由其占有、使用，但依据合同相对性原则，巨华公司依据其与祝再斌签订的《房屋租赁合同》向祝再斌主张房屋租金，并无不当，故对祝再斌该抗辩，本院不予采信，对巨华公司该项诉讼请求，本院予以支持。祝再斌应依据双方合同的约定，向巨华公司支付房屋租金，租金的计算以2019年9月21日至2020年9月20日的租金数额337,603元为标准，按照祝再斌实际使用时间，自2019年9月22日计算至实际返还房屋之日止。关于巨华公司主张祝再斌向其支付从2018年8月20日至实际付清之日止逾期支付租金滞纳金的诉讼请求，本院认为，依照双方《房屋租赁合同》第七条的约定，“乙方按合同约定交付租金，如拖欠租金一个月内，乙方应每日按当年应付租金总额的5‰支付滞纳金；超过一个月期限的，除收取滞纳金外甲方有权按乙方违约，解除合同收回房屋，责任均由乙方承担”，祝再斌认可欠付巨华公司房屋租金一事，应依据双方合同的约定支付逾期付款滞纳金，因双方约定租金的支付方式为按年支付、上打租金，下一年租金应提前一个月一次性支付，故滞纳金的起算时间应自祝再斌逾期支付房屋租金之日，即2018年8月21日起算，以312,595元为基数，按照每日5‰的标准，计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认内蒙古巨华房地产开发集团有限公司与祝再斌于2015年8月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日起解除；二、祝再斌于本判决生效之日起十五日内向内蒙古巨华房地产开发集团有限公司返还位于呼和浩特市××区房；三、祝再斌于本判决生效之日起十五日内向内蒙古巨华房地产开发集团有限公司支付欠付房屋租金312,595元；四、祝再斌于本判决生效之日起十五日内向内蒙古巨华房地产开发集团有限公司支付自2019年9月22日至实际返还房屋之日止的房屋租金（房屋租金以年租金337,603元为标准，按照实际使用时间计算）；五、祝再斌于本判决生效之日起十五日内向内蒙古巨华房地产开发集团有限公司支付滞纳金（滞纳金以312,595元为基数，按照每日5‰的标准，自2018年8月21日计算至实际付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费已减半收取计2994元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年十二月十日书记员 米文欢