河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初7772号 原告：王志国，男，1962年9月25日出生，汉族，赞皇县太行西路蓝鸟家具店总经理，户籍地河北省石家庄市赞皇县，现住石家庄市赞皇县。 委托诉讼代理人：朱智宏，河北晟舜律师事务所律师。 被告：河北石廉建设工程有限公司，住所地河北省石家庄市藁城区通安街北段，统一社会信用代码：91130182107905547W。 法定代表人：曹建坡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张永进，男，该公司部门经理。 委托诉讼代理人：马利学，河北冀督律师事务所律师。 被告：石家庄市星宝房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路568号，统一社会信用代码：911301007484546192。 法定代表人：许锁柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：张建民，河北世纪鸿业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹哲峰，河北世纪鸿业律师事务所律师。 原告王志国与被告河北石廉建设工程有限公司（以下简称石廉公司）、石家庄市星宝房地产开发有限公司（以下简称星宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志国委托诉讼代理人朱智宏，被告石廉公司委托诉讼代理人张永进、马利学，被告星宝公司委托诉讼代理人张建民、邹哲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志国向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的坐落在名仕嘉园2幢1单元501房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.依法确认原告与被告星宝公司签订的商品房买卖合同有效；3.诉讼费由被告负担。 事实和理由：原告于2011年12月31日与星宝公司签订商品房买卖合同，原告按约支付了约定的全部房款，星宝公司已实际交付房屋，并答复原告为其办理房屋产权登记，原告取得房屋后对房屋进行装修。2017年腊月原告到房产部门进行催办登记时得知明仕嘉园2幢1单元501房屋被法院查封，现贵院又进行了续封。因原告已于2011年12月购买取得名仕嘉园房产，贵院查封房产属于原告资产，侵犯了原告的合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，原告所购买的房屋均已支付了全部房款，星宝公司也实际交付了原告房屋，原告也装修入住，原告的合法权益应予支持。 被告石廉公司辩称，原告所诉无事实和法律依据。通过现有证据足以证实原告签订合同、交纳房款及交付占有，均在石廉公司查封房产之后。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议司法解释》）第二十八、第二十九条的相关规定，应依法驳回原告诉讼请求。 被告星宝公司辩称，对于本案所涉房屋商品房买卖合同的真实性认可，但我公司并未收取原告交纳的购房款，案涉房产是我公司基于付庆云的指示与原告签署的。因为我公司欠付庆云的工程款，经协商一致，我公司用20套房产（包含本案房产）抵扣了工程款5346209元，后我公司根据付庆云的指示，与其指定人员办理房屋买卖手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人无异议的事实确认如下： 案涉房产登记在被告星宝公司名下，原告与被告星宝公司签订了商品房买卖合同，约定被告于2013年11月15日前交房。本院在审理二被告建设工程施工合同纠纷一案中，于2012年5月23日依据保全裁定首次查封了案涉房产，后一直续封至今。因案涉房产被查封，未能办理过户手续。原告提出案外人执行异议后，本院作出（2019）冀0104执异113号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告在法定期限内提出了本案诉讼。 因本案系案外人执行异议纠纷，案涉房产属于登记在房地产开发企业名下的商品房，根据《执行异议司法解释》第二十九条的规定，应围绕原告是否在本院查封前签订合法有效的买卖合同、是否唯一住房、是否支付50%以上购房款三方面进行调查。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告是否在本院查封前与被告星宝公司签订商品房买卖合同。原告提交的与星宝公司签订《商品房买卖合同》落款时间为2011年12月31日，早于本院查封房产的时间。被告星宝公司认可该合同的真实性。被告石廉公司主张合同时间为倒签，实际签署晚于法院查封房产的时间。所举证据为：1.星宝公司提供的“付庆云1、2、9#安装装饰工程一半结算单”复印件；2.原告张立彦提供的“关于付庆云1、2、9号楼工程款的办法”复印件；3.本院（2019）冀0104执异114号执行裁定书。两份证据落款时间均为2012年8月23日，星宝公司抵顶给付庆云的房产中包括本院审理的另一案原告张立彦所购买的2-1-401房产，及上述执行异议裁定书中所涉及的邢兆钧购买2-1-202房产，邢兆钧提交的购房合同落款时间为2011年12月31日。 对此问题本院分析认定如下：一是被告石廉公司提交的证据均为复印件，原告不予认可，故不能作为定案依据。二是即便存在其他人倒签合同的事实，也不能由此推定本案原告也存在倒签合同的行为。故认定原告在本院查封前与星宝公司签订了合法有效的商品房买卖合同。 二、原告是否支付50%以上房款。原告主张与付庆云认识，知道付庆云是施工方，他帮忙找星宝公司买房，在付庆云家中现金支付全部购房款。原告提供证据为：销售不动产统一发票、交纳契税以及市维修基金和工本费的收据等。二被告质证意见为：星宝公司未收取任何款项，是按照付庆云指示与原告办理了手续。 对此问题本院分析认定如下：虽原告未能提供向被告星宝公司支付房款的直接证据，但原告提交了该被告开具的购房发票且被告已交付房屋，无论是原告直接向星宝公司付款还是如被告所称以房产抵销所欠付庆云的工程款，星宝公司的债务在对等的范围内消灭，仅是以另一种星宝公司认可的方式支付了房款，故应认定原告支付了全部购房款。 三、原告提交了赞皇县不动产登记中心出具的《证明》一份，载明原告及配偶在该辖区无产权登记。二被告对证据的真实性无异议，但石廉公司认为：该证明仅查询了赞皇县范围内是否存在唯一住房，并未对其他区域进行查询，且原告在原籍均有住所，足以证实并非唯一住房。 本院认为，对于案外人执行异议之诉,法院的审理范围是审查案外人对执行标的是否享有实体权利以及该实体权利能否排除法院的强制执行。原告向被告星宝公司购买商品房，本院查封时房产仍登记在被告星宝公司名下。原告系商品房消费者，其是否对案涉房产享有排除强制执行的实体权利，应按照《执行异议司法解释》第二十九条的规定进行审查。该条规定：“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”如上所述，原告有证据证明在本院查封前与星宝公司签订买卖合同且已支付全部购房款。关于案涉房产是否其唯一住房问题，本院认为，“买受人名下无其他用于居住的房屋”是指案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，被告石廉公司的抗辩理由不成立，应认定原告购买的案涉房产系唯一住房。综上，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉讼请求第二项不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、不得执行赞皇县名仕嘉园2幢1单元501房产； 二、本院（2019）冀0104执异113号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费80元，由被告河北石廉建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李彦红 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  于利欣 二〇一九年十二月十日 书 记 员  田丽颖