广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初18138号原告：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，总经理。委托代理人：黄佳琪、秦榕灿，分别为广东经纶律师事务所律师及实习律师。被告：林仕锦，男，1952年10月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：谢朝政、罗秀玉，均为广东满祥律师事务所律师。原告广州南天商业大广场建设发展有限公司诉被告林仕锦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，本院于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄佳琪、秦榕灿，被告的委托代理人谢朝政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场内商铺，租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，月租金2496元，每年递增8%，市场管理费每月4961元，每年递增8%。合同约定，每月15日前为当月租金、费用缴付期，逾期未交，则以需交总额为基数，按每月1%支付违约金。被告逾期交租15天，原告有权停止其商铺使用权，有权解除合同，收回商铺。被告自2018年9月起不再缴纳租金、市场管理费等费用，已超过三个月，严重违反合同约定。并起诉要求判令：1、解除原告与被告的《南天市场商铺租赁合同》；2、被告立即搬离、腾空广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第29栋10、12号商铺；3、被告支付自2018年9月1日起至2019年11月17日止的租金共47452.89元及逾期支付租金的违约金（以每月欠缴租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算；当月租金的违约金从当月16日起算至实际支付租金之日止）；4、被告支付自2018年9月1日起至2019年11月17日止的市场管理费共94316.42元及逾期支付市场管理费的违约金（以每月欠缴市场管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算；当月市场管理费的违约金从当月16日起算至实际支付之日止）；5、被告负担本案诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。本案中双方签订的租赁合同并未解除，被告也不存在违约行为，相反，本案当中原告违约在先，其在2018年的7月份、8月份，先后张贴公告要求终止与被告签订的租赁合同，其终止的理由是南天市场需要升级改造；本案起诉状中原告以被告未交纳租金为由，要求解除合同，缺乏事实和法律依据，在此之前，原告均未向被告发出以被告未缴纳租金为由解除合同的通知，被告未缴纳租金及管理费水电费，是由于原告在2018年7月份发出终止合同后，先后以断电、拆除市场顶棚广告牌围蔽停车场、围蔽南天市场等方式，逼迫被告搬离涉案商铺，同时也导致被告无法正常使用商铺，其在发出上述通知之后，对南天市场也未尽到应尽的市场管理义务，在2018年7月之后，被告也曾到原告处要求缴纳租金及管理费，但原告已开始拒收。经审理查明：2014年8月24日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《广州南天国际酒店用品批发市场南天市场商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第29栋10、12号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2015年5月1日起至2016年4月30日止每月租金为2496元、市场管理费为4961元，从2016年5月1日起至2020年4月30日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%；市场综合管理费用80000元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金22371元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任，等内容。合同签订后，被告向原告支付保证金22371元及市场综合管理费用80000元。另查，2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向我院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，使用期为两年，使用期满应自行拆除，后经审批，同意自编15、17、21、30、35幢临时商铺延期使用，临时使用至2004年8月17日；该市场所在地块属国有土地，该地块现行控规为商业用地兼容商务办公用地。2018年7月16日，原告向包括被告在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，通知因市场升级改造原因，决定自2019年1月15日终止租赁合同，要求被告与原告签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续。诉讼中，原、被告双方确认：涉案场地已于2019年11月17日由原告拆除，被告于2018年9月起没有支付租金及市场管理费。经本院向原告释明，假如法院认定涉案租赁合同无效，原告表示变更诉讼请求中的租金为占用费，其余不变。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。关于交还涉案商铺的问题。因租赁合同无效，被告作为承租人理应腾空交还涉案商铺给原告，原、被告均确认涉案商铺在诉讼期间被拆除，原告已实际收回涉案商铺，故原告要求被告交还涉案商铺的请求，本院予以驳回。关于保证金及市场综合管理费的问题。基于涉案租赁合同无效，为避免当事人产生讼累，故在本案对保证金及市场综合管理费问题一并处理。原告收取被告的保证金22371元应退还给被告。由于在本案2019年10月28日法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据，应认定租赁合同无效，该时间距离租赁期届满尚约有6个月，故被告应酌情退还未实际履行期间的市场综合管理费8000元（80000元÷5年÷12月×6月）。关于租金（占用费）及市场管理费的问题。原、被告确认被告从2018年9月开始未交纳租金及市场管理费，由于被告一直占有使用涉案商铺，并未向原告交回商铺，直至商铺被拆除，故原告要求被告从2018年9月1日起至2019年11月17日止参照合同约定的标准支付租金及市场管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付租金、市场管理费、水电费的违约金的问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告广州南天商业大广场建设发展有限公司与被告林仕锦签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告计付从2018年9月1日起至2019年11月17日止的占用费（2018年9月1日至2019年4月30日按3144.24元/月计算，2019年5月1日至2019年11月17日按3395.78元/月计算）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告计付2018年9月1日起至2019年11月17日止的市场管理费（2018年9月1日至2019年4月30日按6249.43元/月计算，2019年5月1日至2019年11月17日按6749.39元/月计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、原告在本判决生效之日起十日内退还保证金22371元及市场综合管理费8000元给被告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4238元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时直接向其支付应负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  吴桂珍人民陪审员  梁敏怡二〇一九年十二月三十日书 记 员  郑家悦莫敏琪