北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初16050号原告：黄晓峰，男，1962年3月3日出生，汉族，北京天跃环保科技有限公司总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈鸿慈，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：谢祝龄，女，1940年11月18日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：付星利，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑军，北京市纵横律师事务所律师。被告：黄继良，男，1932年5月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马陆琳，男，1965年12月7日出生，汉族，北京市天跃环保科技有限公司高管，住北京市西城区。原告黄晓峰与被告谢祝龄、被告黄继良合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告黄晓峰之委托代理人陈鸿慈、刘洋，被告谢祝龄之委托代理人付星利、郑军，被告黄继良及其委托代理人马陆琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄晓峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢祝龄、黄继良协助原告将西城区××号房屋所有权过户登记到原告名下；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告黄继良为原告之父，被告谢祝龄为原告继母，黄继良与谢祝龄原为中国建设银行总行职工，现均退休。1998年建行总行下发职工房改文件，根据房改文件，夫妻双方均为总行职工的，只能由一方中请购买房改文件中涉及的××住房，考虑到被告谢祝龄的职级较高，如以其名义申购房屋，可以申购到4间房屋。但当时黄继良与谢祝龄购买北京市西城区××房屋上尚存在资金上的困难，无力再购买西城区××号房屋。为了充分利用剩余的1间居屋的“指标”，黄继良与原告黄晓峰口头约定，××号房屋的申购指标由原告黄晓峰使用，黄晓峰支付该居屋购房款，产权归原告黄晓峰所有。鉴于原告与被告之间的直系亲属关系，因此就借名买房一事并未签订书面协议。1998年7月12日，被告谢祝龄与中国建设银行签署《住房购销合同》，购买××号的一居室房屋，购房款共计496188元，装修保证金3000元。2000年3月8日，原告携带五十万元现金，在谢祝龄亲自陪同下，以现金形式向建行总行缴纳了××号的全部购房款及保证金。后相关购房的手续均交由原告保管。此后301号房屋一直由原告控制和使用，且自物业对301号房屋收取物业费等相关费用开始，原告一直负责缴纳××号房屋的相关费用。现该房屋由黄晓峰出租并收取租金，但该房屋产权一直登记在谢祝龄名下。现原告意欲出售××号住房，但遭到被告谢祝龄的拒绝，原告认为根据法律规定，原告系借用被告的名义购买××号房屋，原、被告之间存在着事实上的借名购房合同关系，该房屋应归原告所有。谢祝龄辩称，不同意原告的诉讼请求。我名下这两套房子都是建行总行根据中国建设银行总行机关房改方案以及房改实施办法，并参照中央在京机关住房改革实施办法针对总行职工分配的政策性住房，不对外销售。并且1998年我认购房产，2000年交房款一直到2016年7月，原告在首次提出要房屋之前，从未向我提出××房归原告所有，原告与我之间根本不存在所谓的借名买房行为。1998年7月，建设总行经国务院同意发布了中国建设银行总行机关房改方案，中国建设银行总行机关改革实施办法并参照中央在京机关房改实施办法，对建行住房进行货币化分房，明确规定××只对本行职工，出售价格是7160元每平方米，同时对每个职工按照其职位给予认购权证，可与现金等价使用，我的职位是部门主任，总行给我是84万的认购权证，可以认购4间房，也就说是可以认购四居室。1998年我与建行签订购房协议认购了两套房产，其中一套为本案的涉案房产。因两被告是再婚夫妻长期感情不和，各自收入分开，建行分房办法出台开始，被告黄继良认为自己没有拿到认购权证利益受损，就告知我要离婚，向总行要求认购权证买西三环原来的三居室自己住。我自己认购、自己交房款，黄继良不参与不出钱。2000年1月中旬，房屋交付并要交纳购房款时，黄继良将拟定的离婚协议书在总行老干办盖章后交给我，我就用建行总行给自己的84万元认购权证，加上3万多元现金和建行给予的9万元的低息贷款，独自交清了三居室的98万元购房款。2000年2月下旬，黄继良了解到，总行房改文件出台前已经离婚的才有认购权，文件出台后离婚的，只能给认购权证数的20%，而且黄继良看到建行的房子比较好，就提出不离婚了，要住到西城区新购房屋来，但是他提出跟我的儿子、儿媳一起住不方便，要把一居室的房款也交了，老少两代人分开居住，老两口住在三居室，小两口住一居室。我考虑到双方年龄较大了，感情虽然感情淡漠，但离婚还是很丢面子的事，就同意不离婚，把原离婚协议还给了黄继良。2000年3月上旬，黄继良让我带领原告去总行交了钱。以上就是两套房产的购买经过，两个房子都是建行总行自建的，属于福利因素的政策性住房，按照职工的工龄和职务进行分配，只有本行职工可以购买，不允许对外销售。从1998年我签订住房购销合同，到2000年交付房款，再到2016年7月，原告从未向我说过一居室是要给原告，我也从未说过一居室是要给原告，根本不存在所谓的借名买房行为。第二就是二被告之间长期感情不和，我不可能同意替黄继良之子借名买房，将建行总行给予我的福利分房给原告。第三原告诉状中所述的内容与事实真相严重不符。其中有一条就是涉案的房屋并非由原告长期控制和使用。自始至终我一直拥有购住房购销合同、房款收据、房屋产权证原件，并且一直负担房屋的物业费。原告所述拥有、保管房产手续以及负担物业费，明显与事实不符。我们认为双方不存在借名买房，要求驳回原告的诉讼请求。黄继良辩称，第一认可原告起诉书所述的事实理由，我和谢祝龄是夫妻关系，退休前都是在建行的职工。黄晓峰是我的儿子，1998年单位的房改制度是在谢祝龄名下参加房改，按照政策谢祝龄和单位签署了三居室和一居室的购房合同。2000年，单位要求在3月10号以前必须付款。由于我们两个当时都没有什么存款，谢祝龄立即向单位申请了最高度的贷款9万，加上84万的认购权证，和其他一些补贴外加现金3万元钱，于3月份初把三居室的房款付清。我俩当时就再没有钱支付一居室的房款。因为当时夫妻双方在一个单位只能按一个人认购权，后来王雪冰当了行长说，我们不能说是夫妻双方就一个人，后来又给我补了房款，补贴12万元钱，我拿了10万元钱冲销谢祝龄名下的9万元贷款，然后剩了3万元钱，又转到我的户头上。一居室如果不交房款，房子就自动放弃。在距离交款日不到一周时间，我就说问问黄晓峰要不要，谢祝龄也说，反正不买就作废了，他要买今后的产权就是他的。我把这个情况就跟黄晓峰说了，如果买这个房子，房产权就是你的，这个房子虽然贵一点，但是不会吃亏。黄晓峰说那么大的事情我得回去跟我老婆商量。3月7号，黄晓峰就打电话说他买这个房子。3月8号，黄晓峰带着50万元钱的现金，跟着谢祝龄一起到总行交了一居室全部的购房款和保证金。当时分配三加一。在我们单位里就有五六位，都是这样情况，当时不是炒房，是住房，就是能够住就行了，在我们单位跟谢祝龄同样级别的人，有六、七户都是这样。当时我们根本没有能力买，所以大部分人90%都放弃了，现在这些人还都在。那个时候跟谢祝龄一个级别的，算有钱的人也只买了三居室，没有买一居室。然后找了黄晓峰买了一居室，如果他同意购买，这是我找黄晓缝之前和谢祝龄一起商量决定的，也明确告诉了黄晓峰，当时我没有任何理由说是黄晓峰给我买房子，所以没有也不可能黄晓峰是给我们买房子，那个时候50万元钱可不是今天的50万元钱。当时谢祝龄给我一个信封里边有房屋分配证住房、购房合同和一些收据，一共有5项内容，放在一个信封里头，让我转交给黄晓峰。我找黄晓峰购买的房子，黄晓峰有认购权，并且这些都是我跟谢祝龄都是商量过的。××房产是黄晓峰借用谢祝龄的名字买的房子，我愿意配合黄晓峰办理相应的产权变更手续，因为这个产权就是黄晓峰的。本院经审理认定事实如下：黄晓峰系黄继良之子，谢某系谢祝龄之子。1981年，黄继良与谢祝龄再婚。1998年7月3日，中国建设银行总行公布机关房改方案，其中第三部分规定，1.根据现行房改政策，一个家庭只能参加一方的房改购房，另一方是否补贴，补贴多少，由房改的具体形式决定，据此，本方案规定：（1）夫妻双方均在总行工作的，只能选择一方计算住房津贴，申请购房；……。机关房改实施办法第四部分购房基本标准，（一）总行职工购我行住房不得超出两套；（二）购买××住房，总经理级职工不得超过四间，副总经理级职工不得超过三间，处长级以下职工（含处长）限购一套；……。第五部分购房资格，第2款规定，夫妻双方都在总行机关工作的职工，已由一方申请购买我行住房的，另一方不得再申请。谢祝龄、黄继良当时均为建行总行的职员。1998年7月11日，谢祝龄（购买方，甲方）与中国建设银行（销售方，乙方）签订《住房购销合同》，约定甲方向乙方购买××号房屋，建筑面积137.4平方米，销售价格为每平方米7160元，购房款共计98.3784万元。谢祝龄为购买该房屋向中国建设银行申请了贷款9万元。1998年7月12日，谢祝龄（购买方，甲方）与中国建设银行（销售方，乙方）签订《住房购销合同》，约定甲方向乙方购买××号房屋，建筑面积69.30平方米，销售价格为7160元每平方米，购房款共计49.6188元。2000年3月10日，黄晓峰出资交纳了301号房屋的购房款496188元、装修保证金3000元。2001年12月20日，西城区××号房屋登记在谢祝龄的名下。庭审中，黄晓峰主张，因谢祝龄、黄继良无力再支付××号房屋的购房款，当时黄继良与黄晓峰口头约定，由黄晓峰出资购买××号房屋，产权归黄晓峰所有，因此，在谢祝龄的陪同下交纳了上述费用。黄继良陈述，因为无力再交纳××号房屋的购房款，如果不交款，该购房指标就作废了，黄继良便询问黄晓峰要不要，当时谢祝龄也表示，反正不买就作废了，黄晓峰要买产权就是他的了，因此，黄继良就把这个情况告诉了黄晓峰，黄晓峰回去跟爱人商量后，打电话说他买这个房子，便由谢祝龄陪同一起交纳了购房款和保证金。谢祝龄对此不予认可，谢祝龄表示，谢祝龄与黄继良均为总行职员，但谢祝龄的级别较高，可以认购四间房，当时黄继良不同意谢某与其一起居住三居室，因此要把一居室也买下来，当时黄继良告诉谢祝龄房屋让黄晓峰出资，但从未表示××号房屋归黄晓峰所有，谢祝龄也从未有过这样的表示。黄晓峰出示房屋分配证，用于证明房屋相关手续都由黄晓峰办理。分配证编号为第0176号，分配证中姓名一栏空白，工作单位建行，房屋座落西城区××号，有效期一栏记载，请于月日以前携带户口本到所在房管所办理订租手续，工作单位印章处加盖了中国建设银行机关服务中心的公章，落款日期仅有2000年。谢祝龄对此表示，相关房屋的原始证件包括购房合同、房产证均由谢祝龄保管，并且谢祝龄也持有××号房屋的分配证，因此，黄晓峰持有的分配证不足以证明其目的。黄晓峰表示，支付购房款后，因为是以谢祝龄的名义购房，相应手续也是谢祝龄办理的，此后，黄继良将一个信封交予黄晓峰，信封内有购房合同复印件、交款通知单（未盖章）、购房款收据复印件、分配证。黄继良称，房屋分配证是谢祝龄拿回来后，黄继良连同所有手续一并交给黄晓峰的，房产证办下来后放在谢祝龄处，因为一家人，因此没有特意要求谢祝龄交还。谢祝龄对此不予认可。谢祝龄出示房屋分配证，用于证明建行机关服务中心向谢祝龄发放了分配证，为谢某使用，相关手续均系谢祝龄办理。分配证记载，姓名谢祝龄，房屋座落西城区××号，有效期一栏为请于6月20日前到派出所办理手续，分配证加盖了建行机关服务中心的银行，落款时间为2000年6月10日，分配证下方手写“谢某”。黄晓峰表示无法核实分配证的真实性，但“谢某”系手写的，肯定不是建行的意思，不足以证明是为谢某使用的，购房手续都是谢祝龄办理，因此不清楚分配证出具的背景。谢祝龄出示购房款收据、公共维修基金收据、××号房屋的产权证，用于证明谢祝龄交纳了公共维修基金，自行办理了房产证，并长期保管购房房屋的凭证及产权证。黄晓峰认可证据的真实性，黄晓峰表示，因为涉案房屋系以谢祝龄的名义购买，因此，收据都是向谢祝龄开具的。庭审中，黄晓峰表示不清楚公共维修基金交纳的情况。谢祝龄称，公共维修基金2607.66元是在2002年8月由谢祝龄交纳的。诉讼中，黄晓峰表示，涉案房屋2000年就已经交房，谢某要进去住，当时因为黄晓峰比较忙，所以就出资10万元给黄继良，由黄继良交给谢某，用于装修涉案房屋，另外在2008年又对涉案房屋进行一次装修，全部拆除了此前的装修。黄继良表示，当时同意将××号房屋借给谢某居住，因为谢某是学装修专业的，就让谢某去装修，当时黄晓峰出资10万元用于本案××号房屋和另外一套××号房屋的装修。谢祝龄表示，装修房屋时，黄继良确有出资10万元，但黄继良并没有说是黄晓峰的钱，谢祝龄就认为是黄继良自己的存款，而且黄继良明确表示10万元是用来装修三居室××号房屋的，谢某先找施工队装修了三居室××号房屋，费用都是谢祝龄支付的，花费11万多，随后谢某又装修了一居室××号房屋，花费了5万多，都是谢某支付的。黄继良出示其自行书写的字条，用于证明黄晓峰为涉案房屋支付装修费10万元。字条内容为：××室，面积69.3m，造价496188元（晓峰亲手交款），晓峰交谢某装修款10万元。谢祝龄表示，该字条是黄继良自行书写，不认可真实性。黄晓峰表示，涉案房屋2000年分下来，经黄晓峰同意，先由谢某居住至2005年，2005年谢某搬走了，房子就有黄晓峰控制，期间借给朋友居住，也有一段时间空置，2008年重新进行了装修，2015年至2018年期间，由黄晓岚（黄继良之女，黄晓峰之妹）代黄晓峰将涉案房屋出租，到2018年9月，黄晓峰才知道涉案房屋被人撬锁了，目前房屋黄晓峰没有控制。黄继良认可涉案房屋一直由黄晓峰控制。谢祝龄称，房屋交房后，由谢祝龄将房屋钥匙交给了谢某，谢某装修房屋并居住到了2005年，黄晓岚向谢祝龄要了三次房本，说房子闲着也是闲着，还不如出租，所以谢祝龄便将房本交给了黄晓岚，由黄晓岚进行出租，一直到2018年，其中2016年双方发生矛盾的时候，谢祝龄曾向承租人发函要求收回房屋，2018年谢祝龄收回房屋后，由谢祝龄出租。谢祝龄出示歌华有线客户确认单，用于证明涉案房屋交房后由谢某居住。黄晓峰对此认可。谢祝龄出示《房屋租赁合同》，用于证明涉案房屋由谢祝龄使用。合同显示签订时间为2018年9月15日，出租期限为2018年10月1日至2019年9月30日。黄晓峰认为该份证据真实性无法核实，但黄晓峰表示涉案房屋确是在2018年10月被撬锁，是在诉讼中刻意改变了房屋占有状态，此前房屋一直由黄晓峰控制。黄晓峰陈述，涉案房屋相关物业费等均由黄晓峰负担。谢祝龄对此不予认可，谢祝龄表示，2010年以后，301号房屋由黄晓岚出租，因谢祝龄没有收取租金，因此，便让黄晓岚支付物业费，后来是黄晓峰把物业费出了，并表示其开办公司需要发票抵扣税款，因此，让谢祝龄帮忙开具几张物业费发票。谢祝龄出示物业公司说明及银行账户明细，证明涉案房屋物业费、供暖费一直由谢祝龄负担。说明内容为：兹证明谢祝龄居住的××室和××室的物业费，2010年以前的由总行统一缴纳，2010年至2017年的均由谢祝龄个人交清，由于物业公司多次变更会计，原始收据难于找齐全。黄晓峰表示无法核实证据的真实性，但黄晓峰认可2010年以前因为总行的福利，因此，谢祝龄并未向黄晓峰索要物业费，2010年以后，因为总行没有福利了，谢祝龄便开始向黄晓峰要求物业费，由黄晓峰将钱交给谢祝龄，谢祝龄去交纳物业费。谢祝龄出示涉案房屋2018年物业费收据，用于证明谢祝龄占有房屋并交纳了费用。黄晓峰认可证据的真实性，黄晓峰表示，涉案房屋在诉讼中改变了占有状态，进而能够说明此前有黄晓峰控制。黄晓峰出示2010年、2013年、2014年、2016年301号房屋物业费发票，用于证明黄晓峰一直占有使用××号房屋，并负担该房屋的相应费用。发票中记载的付款人为黄晓峰。谢祝龄认可证据的真实性，谢祝龄表示黄晓峰称其开办公司需要发票抵扣税款，因此，黄晓峰把物业费出了，让谢祝龄帮忙开具几张物业费发票。黄晓峰出示2017年3月19日家庭会议的录音，家庭会议参加人分别是黄继良、谢祝龄、黄晓峰、谢某等，用于证明双方曾就××号房屋召开家庭会议，黄继良承认黄晓峰借谢祝龄之名购买××号房屋，谢祝龄承担无钱购买××号房屋，全部购房款由黄晓峰支付。黄继良认可录音的真实性。诉讼中，谢祝龄主张录音系在黄晓峰与黄继良事先预谋的情况下进行的，且谢祝龄在家庭会议中也未说过涉案房屋由黄晓峰借名购买，产权归黄晓明所有。谢祝龄还就录音是否剪辑处理申请了鉴定。2019年10月11日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为未发现检材录音经过剪辑处理。谢祝龄出示2017年6月19日其与黄继良的离婚诉讼笔录，用于证明黄继良坚持要求将301号房屋给黄晓峰导致双方产生了诉讼，黄继良认为黄晓峰出钱了，因此，××号应该归黄晓峰，可见黄继良与黄晓峰之间并无口头约定。黄晓峰表示，笔录真实性无法核实，与本案无关。庭审中，证人谢某出庭作证，谢某陈述：1998年的时候，建行是发了房改方案，黄继良看三居室的房子大又好，表示要去三居室住，但是跟我们住不方便，就要求把一居室的钱也交了，让我去住一居室，后来双方就凑钱把一居室买了；房屋就由我来负责装修房子，我就找了我的同学将房子进行了装修，后来装修的材料都是我去付款结账的，黄继良并没有给我钱，三居室的装修一共花费了11万多元，都是我妈负担的；装修完了后我就在那住，到了2003年左右我就去购买了自己的房子，用于结婚生子，2005年5月1日我就从一居室搬走了，钥匙交给了我妈。黄晓峰表示，谢某陈述其居住涉案房屋的时间认可，黄晓峰作为黄继良的儿子，黄继良告知黄晓峰说这个房子你出资你取得产权，黄晓峰相信这是黄继良与谢祝龄协商好的。黄继良认为谢某的陈述与事实出入的特别多，不认可谢某所述。谢祝龄认可谢某证言的真实性。本院认为，本案中，黄晓峰与黄继良虽表示双方就借名购买房屋存在口头协议，但谢祝龄对此不予认可，因房屋系谢祝龄签订合同、登记在谢祝龄名下，因此，即便黄晓峰与黄继良存在口头约定，也对谢祝龄不具有约束力，不足以认定黄晓峰与谢祝龄存在借名购房约定。本院需要指出的是，涉案房屋的价值巨大，其归属对双方当事人的利益将产生重大影响，故对借名约定的认定应当综合考量。黄晓峰虽为涉案房屋出资并支付部分物业费等，但本院从以下几点考虑，认定双方不存在借名购房的约定。第一，2002年谢祝龄自行交纳了涉案房屋的公共维修基金。按常理，如谢祝龄与黄晓峰在2000年存在借名购房的约定，在交纳公共维修基金时，谢祝龄或应通知黄晓峰一同交纳，或应在交纳后告知黄晓峰，但谢祝龄自行交纳了公共维修基金，并未告知黄晓峰，也未向黄晓峰主张该笔费用。第二，房屋交付后，涉案房屋由谢祝龄之子谢某进行了装修。黄晓峰虽表示其出资10万元交予了黄继良，但并证据证明该10万元用于了涉案房屋的装修。第三，黄晓峰虽表示其一直占用控制该房屋，但涉案房屋开始由谢某居住，此后由黄晓岚出租，并非如黄晓峰所述。第四，涉案房屋的购房合同、购房收据、房产证等均由谢祝龄保管，即便出租使用产权证后，亦交回谢祝龄处。第五，黄晓峰对家庭会议的录音，虽系谢祝龄不知情的情况下进行的，但谢祝龄在家庭会议中亦不认可存在借名购房的约定，且家庭会议中可知，黄晓峰在双方发生矛盾之前，并未向谢祝龄主张过房屋过户。黄晓峰出示的证据，尚未将借名购房约定证明至高度盖然之标准，故本院对其主张借名购房观点，不予采信。因此，对于黄晓峰要求谢祝龄、黄继良将涉案房屋过户登记至黄晓峰名下的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告黄晓峰的诉讼请求。案件受理费8743元，由原告黄晓峰负担（已交纳）。鉴定费22900元，由谢祝龄负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  韩 涛人民陪审员  田俊秀人民陪审员  陆 豪二〇一九年十二月十一日书 记 员  孙 萍