杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初6005号 原告（反诉被告）：龚明，男，1962年9月30日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：何佩佩，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张黎钟，男，1966年5月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告龚明与被告张黎钟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序审理。被告于2018年8月3日提起反诉，本院审查后依法受理并与本诉合并审理。后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何佩佩、被告张黎钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金95000元；2、被告向原告支付欠付的水电费3099.2元，并赔偿原告玻璃损失2000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月11日，原被告签订《合作协议》一份，该协议实为房屋租赁合同。合同约定：原告将坐落于杭州市百合花饭店餐饮部一楼大厅及配套出租给被告用于办公及茶楼经营。租赁期限为自2017年5月26日起至2023年12月31日止。租金为38万元/年(每两年合作费以3%累计递增)，半年一付，先付款后使用，每期租金须提前一个月预交；其中第一次付款金额为19万元人民币，须于2017年5月11日前支付；第二次付款金额为19万元人民币，须于2017年11月10日前支付；其后每当年5月10日及11月10日前支付。2018年3月12日，被告发书面提议给原告，提出于2018年4月中旬终止合作。原告收函后，经核实，其提议函中所述内容在双方合同签订交付租赁场地及设施设备时即己核实确认无争议，即使有问题，也可以协商处理不至影响合同履行。因此，原告口头回复被告不同意提前终止，且在2018年3月16日亦书面回复被告。后被告于2018年4月10日搬离租赁场地，于2018年4月13日告知原告搬离事实。被告除前述违约行为外，还欠付原告水电费3099.2元，以及被告在租赁期间内导致玻璃破损产生的损失人民币2000元。故原告诉至本院，要求判如所请。 被告答辩称：被告并未违约，相反，原告存在违约行为，应支付被告违约金95000元。1、原告未提供房屋所有权证，导致被告无法办理营业执照、消防证、卫生许可证等，无法经营。原告不提供平面图，导致装修拖延。2、中央空调无法使用，在被告未使用的情况下，依然产生电费，原告存在偷电行为。被告不应支付水电费，原告还应返回被告多支付的水电费。3、2018年1月，原告停水并找黑社会威胁被告，故被告于2018年4月10日搬离。4、玻璃损失在被告搬离后产生，不应由被告承担。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 被告向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原被告签订的《合作协议》；2、原告向被告支付违约金95000元；3、原告返还被告租金63333元；4、原告返还被告多支付的水电费9349.8元；5、本案反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：2015年5月11日，被告与原告签订了《合作协议》一份，该协议实为房屋租赁协议，协议约定：由原告依法将坐落于百合花饭店餐饮部一楼大厅及配套给被告用于茶楼经营及办公，并按规定(若需)报经有关部门核准；租期为2017年5月26日至2023年12月31日，年租金为38万元，半年一付，约定前半个月为免租期；并明确约定原告需确保被告合法使用，否则由原告承担被告的全部损失和支付违约金；原告应保证水电排污空调等设施齐全。若被告使用不当，有被告负责修复或照价赔偿；合作期内水电费被告承担；并约定双方违约金为三个月租金。另约定原告提供房屋平面图和具体设施清单。协议签订后，被告依约支付了一年租金。收款后，原告未提供地房屋平面图和具体设施清单，也不肯提供房屋产权证明或任何可以办理营业执照的材料，被告数次要求原告履行合同约定，都被置之不理。2018年1月，原告擅自停水，于是被告书面要求终止《合作协议》被拒。2018年4月10日，被告无奈搬离，并口头及短信通知原告，并要求退还剩余两个月房租。原告一方拒绝履行合同主要义务，其行为已经构成了根本违约。故诉至本院，要求判如所请。 原告针对反诉答辩称：1、合同实际已终止，无解除的必要。2、被告从未告知原告因为所有权证的问题导致无法办理营业执照。3、原告一直在配合被告装修，从未拖延交付平面图。空调的问题原告也已积极与厂家联系，属于待机正常状态。且即使空调损坏，被告可通知原告进行维修或者自行维修后向原告主张，并不导致合同无法履行。4、根据合同约定，由被告承担租赁期间的水电费。且被告仅支付租金至2018年5月底，原告并不需要向被告返还租金。综上，要求驳回被告的反诉请求。 本院经审理查明：原告（甲方）和被告（乙方）签订《合作协议》一份，载明：一、合作情况。1、甲方依法将座落于本市百合花饭店餐饮部一楼大厅及配套与乙方合作。该房屋的建筑面积约320平方米，房屋平面图见附件。2、租赁期内，乙方承诺所该用于办公及茶楼经营，并按规定(若需)报经有关部门核准。事先未征得甲方的书面同意，不得擅自改变场地的使用性质。二、合作付款方式。1、双方同意合作期限期自2017年5月26日起至2023年12月31日止。租金为38万元/年。2、乙方须按时向甲方合作费用，付款方式为半年一付。3、甲方同意前半个月为乙方的免装修期，免租期内不计合作费。4、协议生效乙方向甲方支付半年首期合作费。三、甲乙双方责任约定。1、甲方保证合法合作此房使用权，确保乙方合法使用，否则由甲方承担乙方全部损失和支付违约金。2、甲方应保证出租房屋场地的结构稳定和使用安全，水、电、排污等设施齐全协助，网络到位，并负责对场地及其附着物的定期检查。乙方合作期间不得破坏房屋原有结构，若因使用不当造成房屋或设施损坏的，由乙方负责修复或照价赔偿。3、乙方如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应向甲方提交改造方案备案，甲方若有修改，须在三天内书面提出意见并协商解决。4、乙方在合作期间，自觉遵守各项物业管理规定，合作房屋内水、电费用由乙方承担。5、如因不可抗力的原因而使所合作房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。6、合作期内，甲方如需转让或抵押该房屋等原因，提前收回该场地的，应提前叁个月通知乙方，按月合作费的三倍向乙方支付违约金，赔偿乙方装修损失(根据装修总费用按年折算)并解除协议。7、合作期内，乙方如需提前终止合作，应提前叁个月通知甲方；甲方未同意的，乙方应按月合作费的三倍向甲方支付违约金并解除协议。 2018年3月12日，被告向原告发送《关于终止租赁合同的提议》，提出因中央空调制冷制热及耗电问题，无法继续履行租赁协议，故要求于2018年4月中旬终止合作。2018年3月16日，原告向被告发送书面回复，告知被告解除理由不成立，原告不同意提前终止合同。2018年4月10日，被告搬离租赁场地。 以上事实，有《合作协议》、《关于终止租赁合同的提议》、《关于终止租赁合同的提议回复》、短信记录及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告和被告签订的《合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。被告辩称原告未提供房屋所有权证，本院认为，被告虽在庭审中提出异议，但其在向原告发送的书面提议中，并未提出房屋所有权证的问题，其实际亦已向原告支付租金，可见其对原告的出租主体资格也并非不认可。根据协议约定，“合作期内，乙方如需提前终止合作，应提前叁个月通知甲方；甲方未同意的，乙方应按月合作费的三倍向甲方支付违约金并解除协议。”本案中，被告向原告发函要求终止协议，原告书面回复不同意提前终止后，被告搬离租赁场地，已构成违约。按照《合作协议》约定，原告有权解除协议并要求被告支付违约金。现因合同已终止，本院对原告要求被告支付违约金95000元的诉讼请求，予以支持；对被告要求解除《合作协议》的诉讼请求，不予支持。被告要求原告支付违约金95000元并返回租金63333元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告提出受原告胁迫搬离的抗辩意见，但未提供报案材料等有效证据，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 被告提出原告未对空调进行维修故应终止合同的抗辩意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，被告并不据此而享有解除或终止合同的权利。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 案涉《合作协议》约定由被告承担租赁期间的水电费，但原告仅提供2764元的支付凭证，本院仅对该部分金额予以认定。关于被告反诉要求原告退还多支付的水电费的诉请，本院认为，被告未提供有效证据证明因原告原因产生多余水电费，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。 关于原告要求被告赔偿玻璃损失2000元的诉讼请求，本院认为，原告未提供有效证据证明该损失系因被告导致，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、张黎钟于本判决生效之日起十日内支付龚明违约金95000元； 二、张黎钟于本判决生效之日起十日内支付龚明水电费2764元； 三、驳回龚明的其他诉讼请求； 四、驳回张黎钟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2302元，由龚明负担58元，由张黎钟负担2244元。反诉案件受理费1827元，由张黎钟负担。 龚明于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；张黎钟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  薛书松 人民陪审员  郑仁孝 人民陪审员  王 皓 二〇一九年十二月十日 法官助理黄萍萍 书记员凌龑