甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1102民初3905号原告（反诉被告）田正礼，男，汉族，1961年1月13日出生，甘肃省定西市人，住定西市安定区。被告定西市安定区土地房屋征收服务中心（原定西市安定区土地房屋征收管理办公室）。住所地:甘肃省定西市安定区岷阳路17号。法定代表人陈国峰，系该公司主任。委托代理人李信堂，男，汉族，1961年8月19日出生，住甘肃省定西市安定区，系该单位工作人员。委托代理人闫晓琴，甘肃和谐律师事务所律师。被告定西琏鑫房地产开发有限公司。住所地：甘肃省定西市安定区民主路桥头。法定代表人庞建，系该公司经理。委托代理人孙磊，男，汉族，出生于1979年11月11日，住甘肃省定西市安定区，系该公司职工。被告（反诉原告）定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室。负责人袁河，系定西市安定区凤翔镇人民政府镇长。委托代理人蒋顺平，男，汉族，出生于1981年11月2日，住甘肃省定西市安定区，系该镇职工。原告（反诉被告）田正礼与被告定西市安定区土地房屋征收服务中心、被告定西琏鑫房地产开发有限公司、被告（反诉原告）定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月10日作出了（2017）甘1102民初2975号民事判决，定西市安定区土地房屋征收管理办公室不服提出上诉，定西市中级人民法院于2018年7月11日作出了（2018）甘11民终696号民事判决，驳回上诉，维持原判。宣判后，定西市安定区土地房屋征收管理办公室申请再审，2018年11月30日甘肃省高级人民法院作出了（2018）甘民申1578号民事裁定，指令定西市中级人民法院再审本案。2019年7月30日，定西市中级人民法院作出了（2019）甘11民再27号裁定，撤销定西市中级人民法院（2018）甘11民终696号民事判决及定西市安定区人民法院（2017）甘1102民初2975号民事判决，发回定西市安定区人民法院重审本案。本院重新组成合议庭审理了本案。原告田正礼及被告定西市安定区土地房屋征收服务中心委托代理人李信堂、闫晓琴及被告定西琏鑫房地产开发有限公司委托代理人孙磊和定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室的委托诉讼代理人蒋顺平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田正礼诉称：2009年4月17日原、被告签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定调换房屋为（1）A区9号楼1单元G4－39－3室，建筑面积104.83㎡；（2）A区7号楼2单元D3a-15-2室建筑面积80.14㎡。协议还约定被告补偿给原告附属物等费用14851.8元，拆迁补偿安置费700元，租房补偿费用12个月3600元，就是每月300元。由于被告违约，到现在没有给田正礼交付房屋，导致原告至今在外租房居住。被告将房屋建成后，将调换给原告的房屋出卖给第三人，导致给原告的房屋无法交付，被告的行为违反了双方合同约定，合同目的无法实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，被告除返还房款及利息外，应当承担已付购房款一倍的赔偿。故请求如下：1.请依法判决解除原、被告2009年4月11日达成的《房屋拆迁补偿安置协议》；依法判决返还9号楼1单元G4-39-3室购房款4800元×104.83㎡＝503184元；赔偿一倍的购房款503184元，即1006368元。2.依法判决被告支付协议第四条（三）8约定的附属物残值补助14851.8元；协议第5条约定的拆迁补偿安置费700元，租房补偿费300元×24个月＝7200元（2015年10月后被告再未支付该款，计至2017年10月）。3.依法判决被告承担协议第9条第2项约定的不能按期交付安置房屋的违约金1210000元（截至2017年12月1日）。4.依法判决被告承担协议约定的交付房屋30%违约金150955.2元，上述合计2367322.48元。5.案件受理费由被告负担。被告定西市安定区土地房屋征收服务中心辩称，1.定西市安定区地房屋征收服务中心与田正礼签订的《房屋拆迁补偿安置协议》已履行。2009年4月17日，定西市安定区土地房屋征收服务中心与田正礼签订的协议编号：气象字第034号，约定田正礼的置换房屋为A区9号楼1单元G4-39-3，面积104.83㎡，A区7号楼D3A-15-2室，建筑面积80.14㎡，7号楼的房屋已于2015年5月22日交付田正礼，9号楼的房屋于2015年7月15日交付田正礼。2.田正礼诉请的相关补偿费用，其在签订《房屋拆迁补偿安置协议》时以优惠折价购买了选要的安置房屋面积8.8㎡，不存在被告给田正礼少发房屋补助费的事实。3.田正礼诉求的违约金及无法交房没有事实和依据，不存在违约事实。综上，请求法院查明事实真相，驳回田正礼的诉请。被告定西琏鑫房地产开发有限公司辩称，开工令约定时间和实际的开工时间有误差。由于拆迁户未拆迁，导致开工时间由2013年4月10号推迟至2013年6月25日。实际2013年6月25日，案涉9号楼才开工建设。实际开工时间与原告所签订的协议不符。9号楼整体未变，出入口有所改变。被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室辩称，1.田正礼的《房屋拆迁补偿安置协议》已履行完毕；2.田正礼诉求的附属物残值补助、拆迁补助费、临时安置费、租房补偿费等已履行完毕；3.田正礼诉求的违约金没有依据；4.田正礼诉求的将调换给其的房屋已出卖给第三人导致房屋无法交付，不是事实。综上，请求驳回田正礼诉讼请求并提出反诉请求：1.请求法院依法判令田正礼支付定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室公室以及定西琏鑫房地产开发有限公司房屋差价款147960元。2.判令田正礼承担9号楼房屋物业费、水电暖费4658元，共计152618元。3.反诉费用由田正礼承担。原告田正礼答辩称，我对买7号楼2单元5-2室多出面积的差价147690元事实没有异议。原告田正礼为支持其诉讼请求提供如下证据：1、其与定西市安定区土地房屋征收服务中心（原定西市安定区旧城改造办公室）签订的《房屋补偿安置协议》一份、与定西琏鑫房地产开发有限公司签订的《临时交房拆迁户协议书》一份。证明其与被告签订的协议约定的房屋是A区9号楼1单元G4-39-3室和A区7号楼D3A-15-2室。2、9号楼的开工报告1份，显示的开工时间是2013年4月10日。被告定西市安定区土地房屋征收服务中心质证认为：对原告所举的《房屋补偿安置协议》和《临时交房拆迁户协议书》真实性和合法性认可。对开工报告不予认可，有新的开工报告命令撤销旧的开工报告。被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室公室质证认为：对《房屋补偿安置协议》无异议，对开工报告真实性无异议，对其证明目的有异议，九号楼实际开工日期有新的开工报告证明。被告定西琏鑫房地产开发有限公司质证认为：对两份协议的真实性无异议。开工报告有新的，旧的已经作废。被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室公室提供证据：1、《房屋拆迁补偿协议》（编号：气象字第034号）和计算表复印件各一份。证明原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》确定的安置房屋面积和原告用附属物、奖励、搬迁补助等费用折价优惠购买自选的安置房屋面积8.87平方米，并约定原告在领取房屋时一次性缴清147690元超出安置房屋面积差价款和约定领取第一套房屋后终止和领取租房补助费的事实。2、《临时交房拆迁户协议书》复印件一份。原告2014年5月22日领取7号楼2单元5-2室的事实。3、定西日报2015年7月第7412期《气象新村棚户区改造安置公告》及交房通知、9号楼测绘报告及现空置留存的9号楼901室面积107.34平方米的房屋照片及复印件各一份。证明给原告按约定安置房屋面积交付9号楼901室房屋的事实。4、工程开工报告复印件一份及五号楼现状图。证明A区9号楼实际开工建设时间为2013年6月25日（含中高考和冬季停工时间约10个月20天），给原告交付第二套房屋的时间为2015年7月15日，被告没有违约。5、定西市住建局发电通知复印件两份。证明在冬季和高考期间停止建筑施工的事实。6、《房屋拆迁补偿协议》（编号气象字第147号）及安置卡复印件各一份。证明案外人李春梅与被告签订拆迁补偿协议约定安置的是A区9号楼1单元G4-39-1室，面积126.39平方米，被告没有将约定安置房屋出卖给第三人，不存在给原告房屋无法交付的事实。7、售房协议书一份。证明原告田正礼于2013年3月将A区7号楼2单元E型5-2室的安置房屋出卖给案外人高某某的事实。8、欠费清单一份。证明给原告实际补偿的A区9号楼901室拖欠物业费的事实。原告田正礼对被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室公室的证据质证认为:对第1组证据无异议；对被告反诉的水暖费、电费有异议，认为其没有拿到钥匙未居住；对开工报告有异议，认为被告在签订协议时冬雨季高考等都在开工时间里除过了；被告与李春梅签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有异议，与原告无关；被告提供的第6、7、8组证据都与本案无关。被告定西市安定区土地房屋征收服务中心、定西琏鑫房地产开发有限公司对定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室公室举证的质证意见，同被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室公室的举证意见。对上述原、被告所举证据，本院确定为认定本案事实的有效证据。原审查明，2009年4月17日，原告与定西市安定区土地房屋征收服务中心（原定西市安定区旧城改造办公室）签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定将田正礼坐落于定西市安定区气象新村的房屋（结构为砖木，建筑面积161.84㎡，其中合法房屋面积161.87㎡）拆迁；经评估，田正礼的建筑物、附属物等货币补偿金额分别为69244.04元、25817.82元，总计为95062元；田正礼自愿选择房屋建筑面积产权比例调换安置，安置房屋为期房，位于定西市安定区新规划设计的琏鑫西河馨城住宅小区内，建筑层数为6层、11+1层，调换后的住宅房屋建筑面积121.4㎡，田正礼选定的产权调换住宅房屋为（1）A区9号楼1单元G4－39－3室，建筑面积104.83㎡（2）A区7号楼2单元G3a－15－2室，建筑面积80.14㎡；房屋建筑面积产权比例调换后，征收管理办公室付给田正礼附属物及违法建筑物残值补助等共计14851.8元、拆迁补偿安置其他费用共计700元（其中搬迁补助费300元、临时安置补助费400元）、12个月的租房补助费3600元；房屋交付时间为产权调换房屋竣工验收后10日内，施工期自开工建设之日起最长期限不得超过15个月（有效施工天数），遇不可抗力因素不能施工者，工期顺延；田正礼应于2009年5月2日前腾空交付被拆迁房屋；并约定了未按协议约定期限交付时双方的违约责任。2014年5月22日，定西琏鑫房地产开发有限公司与田正礼签订《临时交房拆迁户协议书》，将A区7号楼二单元（E型）5－2交给田正礼使用并约定了相关的义务。2015年7月10日，定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室公室、定西琏鑫房地产开发有限公司在定西报刊登气象新村棚户村改造工程还房安置公告，2015年7月12日张贴了安排办理手续的通知。另查明，案涉9号楼开工令约定开工时间为2013年6月25日；2010年8月26日，定西安定区土地房屋征收服务中心（原定西市安定区旧城改造办公室）与李春梅签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定李春梅选定的产权调换住宅房屋为A区9号楼1单元G4-39-1室，建筑面积为126.39㎡。被告在交付房屋时，将与原告约定的9号楼1单元903室变更为901号，交付给李春梅，面积为128㎡。原审认为，本案争执的焦点为：1、9号楼1单元903室的变更是否具备合同解除的条件？2、被告是否违约？应如何承担责任？3、被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室公室的反诉是否成立？关于9号楼1单元903室的变更是否具备合同解除的条件的问题。原、被告双方签订的房屋拆迁安置补偿协议合法有效，应受法律保护。原告田正礼与被告定西安定区土地房屋征收服务中心于2009年4月17日签订的《房屋拆迁补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且协议中约定的内容未违反我国现行法律的强制性规定，属有效合同，该合同一经签订即发生法律效力，对合同双方当事人均具有拘束力。原告田正礼主张该房建成后，被告将案涉房屋出卖给第三人，违反了双方合同的约定，导致其合同目的无法实现，请求解除合同，双倍支付价款。根据原、被告双方所举《房屋拆迁补偿安置协议》显示，原约定的903室在被告所举证据上更改为901室，而原告所持有的合同未作变更，原告合同约定的房屋实际已交付于他人，应当认定为被告主张的编号顺序的变动，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条规定的法定解除条件，因此案涉9号楼1单元903室的变更具备合同解除的条件。关于被告是否违约？应如何承担责任的问题。由于案涉9号楼1单元903室变更为901室具备了合同解除的条件。双方房屋拆迁安置协议约定“建设工程竣工验收后，未能按本协议向乙方交付产权调换房屋，甲方应以被拆迁人房屋产权调换后房屋建筑面积，按同地段同期商品房市场价给予一次性补偿，另加30%的违约金”，原告诉讼请求实际表示了解除房屋安置协议并主张了双倍支付房款的违约责任，本院支持其部分诉讼请求。由于原告未能就其主张的单价每平方米4800元提交确实的证据，而被告主张当时的市场价为每平方米4200元，即以田正礼合同约定的面积104.83×4200元×2倍，被告应赔偿原告880572元。原告请求的要求支付附属物残值补助14851.80元，拆迁补偿安置费700元。根据拆迁补偿协议及拆迁补偿计算表，上述费用再加上12个月的租房补助合计19151.80元，原告自己在签订协议时已全部按优惠折价购买所选房屋面积8.8平方米。（2）原告请求的2015年10月至2017年10月租房费用7200元，双方在计算表中约定“首套安置房交付后租房过渡费停发”。原告的A区7号楼的安置房屋已于2014年5月22日交付，其租房补助费自领取房屋之日起就应当停止发放，而被告一直给原告发放至2015年10月。原告的该项请求不能成立。原告请求的不能交房违约金150955元，因原告请求了房屋价款双倍的赔偿，该项请求，本院不予支持。关于被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室的反诉请求，根据《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，原告应补偿房屋面积增大部分147960元，可在被告赔偿中予以抵消。其余反诉请求，因安置房屋不能实际交付，本院不予支持。综上，根据合同相对性原则，被告定西市安定区土地房屋征收管理办公室应当对原告田正礼的诉求，承担相应的民事责任。再审后查明的事实与原审一致。再审后本院认为：原告田正礼与被告定西市安定区土地房屋征收服务中心于2009年4月17日签订的《房屋拆迁补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且协议中约定的内容未违反我国现行法律的强制性规定，属有效合同，该合同一经签订即发生法律效力，对合同双方当事人均具有拘束力。实际交付房屋时，双方约定调换房屋琏鑫西河馨城住宅小区内9号楼整体未变，出入口方向有所改变，约定的A区9号楼1单元G4－39－3室，建筑面积104.83㎡，交付时因施工图纸的变更而变更为A区9号楼1单元G4－39－1室，建筑面积107.34㎡。案外人李春梅与被告签订拆迁补偿协议约定安置的是A区9号楼1单元G4-39-1室，面积126.39㎡，交付时因施工图纸的变更而变更为A区9号楼1单元G4－39－3室，面积128㎡。该变更并非被告方恶意变更，且双方约定交付的房屋仅房号及少部分面积发生了变化，楼层、结构等未发生明显的变化，履行合同虽有瑕疵，但不影响合同的履行，田正礼在庭审中表示愿意接收该房屋。故田正礼与被告定西市安定区土地房屋征收服务中心签订的《房屋拆迁补偿协议》有效，应继续履行，多出的2.51㎡面积误差比绝对值在3%以内，田正礼不应再对多出的2.51㎡进行补偿。对田正礼请求的解除原、被告2009年4月11日达成的《房屋拆迁补偿安置协议》，返还9号楼1单元G4-39-3室购房款4800元×104.83㎡＝503184元，赔偿一倍的购房款503184元，承担不能交付房屋30%违约金150955.2元的诉讼请求不予支持;对田正礼请求的要求支付附属物残值补助14851.80元，拆迁补偿安置费700元。根据拆迁补偿协议及拆迁补偿计算表，上述费用再加上12个月的租房补助合计19151.80元，田正礼在签订协议时已全部按优惠折价购买所选房屋面积8.8㎡，故对该诉讼请求不予支持；对田正礼请求的2015年10月以后的租房费用，双方在计算表中约定“首套安置房交付后租房过渡费停发”。原告的A区7号楼的安置房屋已于2014年5月22日交付，故该项诉讼请求本院不予支持。对被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室的请求的田正礼应补偿房屋面积增大部分的差价147960元，因该款系已交付房屋增加面积田正礼应交款项，田正礼亦认可，与本案诉争房屋没有关系，故本案不作处理，双方当事人另行解决。对被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室的请求的A区9号楼1单元G4－39－1室产生的水、暖、电费，因该房屋实际未交付，田正礼未居住，故该诉讼请求无事实根据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告定西市安定区土地房屋征收服务中心（原定西市安定区土地房屋征收管理办公室）、定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室于判决生效后立即交付原告田正礼置换的位于定西琏鑫西河馨城住宅小区内A区9号楼1单元G4－39－1房屋1套；二、驳回原告田正礼的其他诉讼请求；三、驳回被告定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收办公室的反诉请求。案件受理费31678元，由田正礼负担15839元，由定西安定区土地房屋征收服务中心（原定西市安定区土地房屋征收管理办公室）、定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收管理办公室负担15839元；反诉案件受理费1673元，由定西市安定区凤翔镇国有土地房屋征收管理办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长  宋如峰人民陪审员  崔晓宇人民陪审员  陈锦娥二〇一九年十二月十七日书 记 员  刘玉婷