贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初11684号原告：蹇明旭，男，汉族，1977年10月16日出生，住贵州省毕节市。原告：胡冬梅，女，彝族，1981年2月5日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：陈雄,系贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋菊,系贵州本芳律师事务所律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。原告蹇明旭、胡冬梅与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月11日登记立案后，依法适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈雄，被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蹇明旭、胡冬梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理振华商贸大厦Ａ-1-28-2号商品房不动产转移登记并将不动产权证书交付原告;2、判决被告立即向原告支付因逾期为原告办理商品转移登记的违约金，该违约金以原告所交417565.00元为基数按日0.02%的标准自2016年8月14日起计算至被告将不动产权证交付给原告之日止（违约金暂计71446.74元，具体金额以实际支付之日计算为准）;3、判决被告立即向原告返还所收取的水、电、煤气、闭路电视宽带开户费共计5329.00元;4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原被告双方于2012年签订《商品房买卖合同》。约定:原告向被告购买位于毕节市商品房。该商品房的总价款为人民币417565.00元。被告应在2012年12月30日向原告交付该商品房，同时约定“水、电、煤气、闭路电视宽带开户费及国家规定买受人承担的相关费用”，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。然被告至今未申请商品房初始登记，导致不能为原告办理所购商品房转移登记。原告认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日:（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告支付了购房首付教，并通过银行按揭贷款的形式向被告支付了购房尾款。但被告除按期向原告交付房屋外，至今未对涉案房产申请所有权初始登记，至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告所购房屋至今不能办理不动产权证书，其行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。根据合同约定，被告逾期90日仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的，且原告不退房的，原告有权要求被告按照合同约定承担相应的违约责任，故原告诉请被告自2017年3月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止每日按已付购房款的0.1%承担违约责任于法有据应当获得法律支持。同时，涉案《商品房买卖合同》第七条约定:“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定:“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”据此，水、电等基础设施的建设安装费应当由被告承担，但本案被告却违法向原告进行收取。故原告诉请退还该费用于法有据，依法应当支持。被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算，原告要求按以付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回，特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持；3、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有线电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回；4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担；5、请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、借款合同、收据、银行贷款凭证、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人的法人身份证明书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、被告提供的缴费发票。拟证明作为基础设施的费用，被告已经全部缴纳给了相关的政府部门，这些费用不是被告收取，被告无法退还。原告的质证意见为，对三性无异议，但是达不到被告的证明目的。经本院审查认为，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。至于被告是否交纳给相关部门，与本案无关联性，故本院不予确认。二、被告提供的首次登记审查意见。拟证明涉案房屋已经具备办理转移登记，出具时间是2019年8月13日，说明涉案的房屋可以进行首次登记，计算违约金应当截止的时间为2019年8月13日。原告的质证意见为，对三性无异议，能够证明涉案房屋已具备办证条件，但被告应履行的合同义务为具备办证条件下的通知义务，在本次开庭之前被告从未向原告披露已具备办证条件，仍然构成违约，违约金计算截止时间应计算至被告向不动产登记主管部门提交办理不动产转移登记所需有关文书之日止。经本院审查认为，该组证据具有证据三性，本院予以确认，但达不到被告拟证明的违约金应当截止为2019年8月13日的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月1日，原告蹇明旭、胡冬梅作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，总房款为417565.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气2013年3月30日达到交付使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户；出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税及办证等费用。2013年2月14日被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、电视入户费300.00元。被告按合同约定向原告交付涉案房屋。另查明，振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理涉案房屋的转移登记并将不动产权属证书交付原告的请求是否支持；二、原告请求被告支付逾期办理商品房转移登记违约金的请求是否超过诉讼时效；三、原告请求被告支付逾期办理商品房转移登记违约金的请求是否的到支持，若支持其违约期间及违约金标准如何认定；四、原告请求被告退还四通费的诉讼请求是否应得到支持。关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2014年6月30日前完成案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦A幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理涉案房屋的转移登记并将不动产权属证书交付原告。关于焦点二的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月11日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年9月11日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，且原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条中对逾期交付文书违约金的计算有相应约定。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年11月11日）视为被告履行了披露义务。对于之后属于委托办证项下的违约责任，因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，上述违约金以已付购房款417565.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年9月11日起计算至2019年11月11日止。关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。对于原告主张的宽带开户费，因其未提供证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告蹇明旭、胡冬梅缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告蹇明旭、胡冬梅办理振华商贸大厦第A幢1单元28层2号商品房转移登记并将不动产权属证书交付原告。二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告蹇明旭、胡冬梅逾期办理商品房转移登记违约金，违约金的计算方式为：以已付购房款417565.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年9月11日起计算至2019年11月11日止。三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告蹇明旭、胡冬梅水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、电视入户费300.00元。四、驳回原告蹇明旭、胡冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860.00元，由原告蹇明旭、胡冬梅负担60.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担800.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年十二月二日书记员  包清琳