黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8616号上诉人（一审被告）黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区河沟街37号B座103室。法定代表人：吴小军，董事长。委托诉讼代理人：闫惠玲，黑龙江承启律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵彦龙，男，1965年6月15日出生，汉族，哈尔滨同庆网络工程有限公司总经理，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：郎书文，黑龙江中实律师事务所律师。上诉人黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司（以下简称禧年公司）因与被上诉人赵彦龙合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初6599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人禧年公司委托诉讼代理人闫惠玲，被上诉人赵彦龙委托诉讼代理人郎书文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禧年公司上诉请求：撤销一审判决，驳回赵彦龙的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决违背商品房买卖交易规则。实测面积和房屋买卖合同的面积不相符，开具的发票是实测的面积，也就是在房地部门交易所的实测面积，如不相符的话，即便有发票房产证也不能办理。只有赵彦龙交纳了实际面积补差，禧年公司才能给赵彦龙开具购房发票办理产权登记手续，属于商品房交易的常识性规则。一审判决免除了赵彦龙交纳购房款的先履行义务，支持赵彦龙的诉讼请求，违反常规和破坏交易秩序。二、产权证未能及时办理的责任在赵彦龙，判决禧年公司承担逾期办理产权证的违约金是有失公平、公正。根据上述分析，不能办理房产证的原因是赵彦龙欠付购房款，责任是赵彦龙未履行足额交纳购房款义务，应由赵彦龙自行承担责任。最高人民法院司法解释中承担逾期办证的违约责任是出卖人的责任，而非买受人责任，根据本案事实，一审判决没有事实和法律依据。三、禧年公司不是办理产权证的行政义务机构，一审判决认定禧年公司逾期办理产权证错误，承担违约责任亦错误。首先，办理不动产登记的程序是业主持购房手续在不动产登记处申请办理。其次，禧年公司不属于办理产权证业务机构，谈不上逾期办理和违约责任。一审判决逻辑混乱，不能完整表述不能办理产权证的原因，认定禧年公司承担违约责任错误。四、一审判决对赵彦龙欠购房款的事实未予认定，属于认定事实不清。禧年公司对此进行了抗辩，并举示测量报告证明欠付购房款金额。一审判决对此事实未予认定，直接影响案件的事实，判决禧年公司承担违约责任错误。赵彦龙辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。事实和理由：一、禧年公司主张的交易规则恰恰是违背商品房交易惯例、违反税法的违法行为，是其拒不履行法定及合同约定义务的借口。禧年公司在一审诉讼中称不交补差款就不能开具发票既不符合事实也违反法律规定。2014年12月11日，赵彦龙进户时就已经交齐了面积补差款，不存在欠款问题。同时，根据国家税务总局《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》的规定，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，必须开具税务机关统一印制的《销售不动产统一发票》，禧年公司所称的发票开具流程既不符合交易惯例，亦违反法律规定。二、禧年公司违约、违法行为是致使赵彦龙至今无法取得房产证的原因，其所谓的无责辩解不成立。本案的基本事实是赵彦龙向禧年公司购买房屋进户至今，禧年公司既不开具正规发票，亦不签订正规的联机备案合同，致使赵彦龙至今无法取得房产证。而签署联机备案商品房买卖合同和开具正规发票均是禧年公司的法定义务。三、一审判决对购房款问题的认定正确。禧年公司称赵彦龙欠付购房款，未提起反诉。一审判决已经载明其可以另诉解决正确，适用程序正当，且购房款问题并非办理产权证书的前置条件，是不同的法律关系。赵彦龙向一审法院起诉请求：禧年公司向赵彦龙支付自2017年6月3日日至实际办理完毕房屋权属证书之日止的逾期办理权属证书违约金暂计62,084.48元（违约金暂计至2019年3月18日）。一审法院认定事实：赵彦龙与禧年公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定禧年公司将哈尔滨市南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河街综合栋A单元13层1314号房产以57万元卖给赵彦龙，并在合同中约定房屋交付使用后540天为赵彦龙办理房屋权属证书。2014年12月11日，赵彦龙办理了进户。后禧年公司未给赵彦龙办理房屋产权证书。一审法院认为，禧年公司未给赵彦龙办理房屋产权登记证书，应依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定办理。赵彦龙于2014年12月11日办理进户，禧年公司应与540日内，即2016年6月3日前为赵彦龙办理房屋产权证。判决：禧年公司于本判决生效之日起十日内给付赵彦龙逾期办理权属证书违约金（自2017年6月3日至实际给付日止，以57万元为基数，按年利率6.18%计算）。二审中，禧年公司举示证据一、2012年5月12日，赵彦龙购买禧年公司位于哈尔滨市南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河街1301、1302、1303、1304、1315、1316、1317房屋商品房买卖合同。拟证明：2012年，双方当事人签订了13层7套房产买卖合同，共计购房款8,288,000元。由于资金不足，赵彦龙请求禧年公司以其中的三套房产抵押贷款。禧年房公司以1301、1304和1316房屋协助赵彦龙办理了贷款399万元，并交付了禧年公司。上述三套房屋，双方重新签订了房屋买卖协议，平方米单价是高于真实的房屋买卖合同的，因此双方真实买卖上述三套房屋的价款应当以贷款前签订的三份合同为准。证据二、禧年公司负责人王乐民工商银行存款对账单、光大银行存款对账单、中国银行汇款凭证。拟证明：赵彦龙交纳了100万现金、300万以及30万的汇款，合计450万元，赵彦龙支付了七套房产总价款8,288,000元中的部分房款。1301、1304、1316房产买卖合同的贷款抵押的首付款是由王乐明交纳到房屋交易资金监管中心的。三套房屋贷款合同共计贷款399万元，经双方协商后，由禧年公司代为交纳首付办理的房屋贷款。赵彦龙质证意见：对证据的真实性无异议，对关联性和证明的问题有异议。本案争议是1314号房产，禧年公司举示的证据未能体现1314号房产，与本案无关，无法证明待证事实。本院认证意见：因禧年公司提供的证据与本案争议房屋不具有关联性，故本院对上述证据不予采信。赵彦龙没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性、强制性规定，合法有效。赵彦龙提交的银行转账凭证能够证明其已经按合同约定一次性给付了案涉购房款，虽然禧年公司对转账凭证的证明问题有异议，但对该转账凭证的真实性无异议，亦未提供相反的证据证明其异议的成立，及未进行合理说明，故本院对该事实予以确认。关于禧年公司主张的房屋面积差价款问题。根据案涉合同关于“约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”、“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的约定，现案涉房屋尚未办理权属登记，合同约定产权登记面积尚未确定，故禧年公司以此拒绝协助赵彦龙办理案涉房屋权属登记的抗辩依据不足。关于禧年公司主张案涉房屋系赵彦龙同期购买多套房产中的一套，现赵彦龙未全额缴纳总购房款问题。因禧年公司举示的证据不能证明案涉房屋的购房款与禧年公司主张的其它房产的购房款具有关联性，故禧年公司的该项主张依据不足。综上，在案涉房屋合同约定的办理权属登记期限已经届满，赵彦龙已经按合同约定给付购房款的情况下，禧年公司未按合同约定协助赵彦龙办理案涉房屋权属登记违反合同约定，属违约行为，一审判决确认禧年公司承担违约责任符合合同约定和法律规定。赵彦龙在一审庭审中，变更诉讼请求为给付自2017年6月3日至实际办理案涉房屋权属证书之日违约金亦符合法律规定。综上所述，禧年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1352元，由上诉人黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十二月三十一日法官助理白恩奇书记员周小倩