安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初19644号 原告:合肥罍街文化旅游发展有限公司，住所地合肥市包河区东流路10号3层，统一社会信用代码91340100070913276P。 法定代表人：黄广勇，董事长。 委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所律师。 被告：吴坤,男,1986年3月23日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥罍街文化旅游发展有限公司（以下简称“罍街公司”）诉被告吴坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罍街公司的委托诉讼代理人牛火平、王远征，被告吴坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罍街公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》,被告搬离合肥市包河区繁华大道北京路口水丽坊商业街商(125、125中、125上)124中、124上、123中、123上商铺并将商铺交还原告;2、判令被告支付房屋租金191532元(租金暂计算至2019年9月30日,以后租金和房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算至被告交还商铺之日止);3、判令被告支付违约金27153元;4、判令原告因追索租金产生的律师费用12560元由被告承担;5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2015年12月8日签订《房屋租赁合同》,约定：被告租赁了原告位于合肥市包河区上）、124中、124上、123中、123上商铺，总建筑面积1014.15平方米，租赁期自2016年4月1日至2021年3月31日,租期五年，房屋履约保证金8万元，租金标准为第一个至第二个租约年每月每平方米21元,月租金21297.2元,年租金总额255566.4元，第三个至第四个租约年每月每平方米22.05元,月租金22362元,年租金总额268344元，第五个租约年每月每平方米23.1元,月租金23427元,年租金总额281124元，租金支付方式为按照合同约定于房屋交付前的三个工作日内一次性支付首期三个月的房屋租金,从第二次支付租金开始,被告须提前十五日以上一次性支付下面三个月的房屋租金，合同同时对合同解除条件、违约责任、管辖法院等做了具体的约定。合同签订后,原告即按约向被告交付了水丽坊商业街商（125、125中、125上）、124中、124上、123中、123上商铺。2019年1月25日，因被告欠付房屋租金,原告委托律师向被告发送《律师函》,要求被告在收到律师函后立即筹措资金支付拖欠的租金。根据邮政快递记录,《律师函》于同年1月27日签收。被告收到《律师函》后一直未按期足额支付房屋租金。截止2019年9月30日,被告已拖欠租赁费271532元（未扣除保证金8万元）。依据《房屋租赁合同》第十二条的规定,被告不按约支付租金已远超过15日,原告有权解除合同，并依据该合同第十三条第三款的规定,按照欠付租金总额271532元的10%标准主张违约金。 被告吴坤辩称：不同意解除合同，要求继续履行合同；原告违约在先，原告提供的125上、124上、123上的房屋屋顶存在漏水情况，致其不能正常经营，被告多次催促原告及物业公司进行维修均未果；被告自行维修后找原告要求赔偿，但原告拒绝赔偿，被告认为应将花费的维修费用从欠付租金中予以冲抵；原告作为出租方应提供能正常使用的出租房屋，被告要求原告赔偿自身花费的维修费损失。 经审理查明：2015年12月8日，出租方合肥滨投商业运营管理有限责任公司（甲方）与承租方吴坤（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“出租房屋坐落于合肥市上）、124中、124上、123中、123上号商铺，总建筑面积1014.15㎡，租赁房屋用途为健身会所；租赁期限5年，自2016年4月1日至2021年3月31日；租金标准为第一个至第二个租约年每月每平方米21元,月租金21297.2元,年租金总额255566.4元，第三个至第四个租约年每月每平方米22.05元,月租金22362元,年租金总额268344元，第五个租约年每月每平方米23.1元,月租金23427元,年租金总额281124元；租金支付方式为房屋交付前的三个工作日内一次性支付首期三个月的房屋租金,从第二次支付租金开始,乙方须提前十五日以上一次性支付下面三个月的房屋租金；乙方需在合同签订后三个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金8万元；甲方预计于2016年1月1日将房屋按约定条件交付，乙方自即日至2016年3月31日期间进行装修，装修期间免租赁费用；乙方如有下列情形之一，甲方有权单方解除合同：不支付或不按约支付租金达15日的；欠缴各项费用达1万元的；同时，乙方应按合同租金总额的10%向甲方支付违约金等。合同签订后,合肥滨投商业运营管理有限责任公司按约向吴坤交付案涉商铺，吴坤亦按约支付前期租金及租赁保证金。期间，合肥滨投商业运营管理有限责任公司于2017年11月22日经工商核准变更为罍街公司。2019年1月29日，罍街公司以吴坤截止到同年1月25日欠付租金204446.8元构成违约为由，委托律师向吴坤ＥＭＳ邮寄《律师函》一份，要求其立即筹措资金支付拖欠的租金,《律师函》于同年1月30日签收。因吴坤一直未按约足额支付租金，截止2019年9月30日,吴坤已实际拖欠租金计271532元未付。 另查：案涉商铺所在的水丽坊F地块商业系合肥金巢房地产开发有限责任公司（以下简称“金巢公司”）开发建设，并于2015年2月3日办理领取了《建设工程规划许可证副本》。罍街公司提供的金巢公司于2019年9月11日出具的《证明》中载明：水丽坊F地块商业由该公司投资建设，因业务需要，按照合肥滨湖投资控股集团有限公司安排，由罍街公司统一对外出租，金巢公司对于罍街公司出租水丽坊商业街商铺的行为予以认可。 原告罍街公司于2019年9月9日与安徽江淮律师事务所签订《聘请律师合同》，载明：安徽江淮律师事务所接受罍街公司委托，指派牛火平、王远征律师办理罍街公司与吴坤房屋租赁合同纠纷案的一审代理人，律师费为12560元。同年9月19日，罍街公司向安徽江淮律师事务所支付律师费12560元。 庭审中，罍街公司陈述：其收取的吴坤8万元租赁保证金至今未退还。 上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《律师函》、EMS邮单及投递记录、罍街公司变更信息、《建设工程规划许可证副本》、《证明》、《聘请律师合同》、农业银行业务回单、发票及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告罍街公司与被告吴坤签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。吴坤依约占用租赁物，其亦应依约支付租金。吴坤虽辩称罍街公司违约在先,案涉商铺屋顶存在漏水情况，但未提供证据予以证明，其针对辩称所提供的2019年11月29日的通话记录及情况说明，均发生在因吴坤欠付房租致罍街公司于2019年11月13日向本院提起解除合同诉讼之后，且罍街公司对此亦不予认可，故吴坤上述辩称意见及证据，因缺乏关联性，本院不予认定。吴坤在收到罍街公司催讨律师函后仍未及时付清欠付租金，且其对截止到2019年9月30日已实际欠付租金计271532元的事实并无异议，故罍街公司依约据此诉请解除双方间的租赁合同、返还涉租商铺及支付欠付租金的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持，但吴坤支付的8万元租赁保证金应从欠付租金中予以抵扣。罍街公司虽以原违约金约定计算基数过高为由，自愿将违约金计算基数调整为截止到2019年9月30日欠付租金总额271532元，但因违约金具有补偿性及惩罚性双重性质，故本院认为其诉请的违约金和律师费请求具有重叠，本院根据违约金的请求金额及律师费发生金额相较，依法支持其违约金请求，对其律师费请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告合肥罍街文化旅游发展有限公司与被告吴坤于2015年12月8日签订的《房屋租赁合同》予以解除； 二、被告吴坤于本判决生效之日起二十日内将位于合肥市上）、124中、124上、123中、123上号商铺腾空并返还给合肥罍街文化旅游发展有限公司； 三、被告吴坤支付原告合肥罍街文化旅游发展有限公司租金【截止2019年9月30日欠付租金191532元（已扣除8万元租赁保证金）＋（自2019年10月1日起至商铺返还之日止，按67086元/季度计）】，于本判决生效之日起十日内一次付清； 四、被告吴坤支付原告合肥罍街文化旅游发展有限公司违约金27153元，于本判决生效之日起十日内一次付清； 五、驳回原告合肥罍街文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16325元，原告合肥罍街文化旅游发展有限公司负担60元，被告吴坤负担16265元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  姜文强 人民陪审员  龚春霞 人民陪审员  许淑萍 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  李 静 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。