河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1024民初1669号 原告：赵佳，女，1984年9月17日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：宛丽红，北京市尚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳蕊，北京市尚公律师事务所实习律师。 被告：香河京御房地产开发有限公司，住所地：香河县永清路西侧新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。 法定代表人：孟惊，职务总经理。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 原告赵佳与被告香河京御房地产开发有限公司（以下简称京御房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵佳的委托诉讼代理人宛丽红、被告京御房地产公司的委托诉讼代理人王天涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵佳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即按照国家标准修复原告严重漏水、雨季倒灌的地下室以及地下室采光天棚，维修部位的保修期以维修合格之日重新起算；2、判令被告赔偿原告因要求修复地下室漏水、倒灌等问题而产生的实际损失2，000元；3、判令被告赔偿原告因地下室漏水导致租金损失220，000元（该租金以涉案房屋同等地段同类房屋的租金标准每月5，000元计算，自原告收房之日2015年6月1日计算至维修合格之日止，暂计算至2019年1月31日止）；4、判令被告支付自2015年6月1日至修复合格期间原告的物业费损失37，321.9元（每月物业费人民币848.22元，暂计算至2019年1月31日止）；5、判令被告支付诉争房屋因鉴定产生的相关费用；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月8日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20130108006号）及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的大运河孔雀城5.1期项目中的第15栋00单元1-3层1506号房屋，该商品房共计人民币2，962，992元。合同第8条交付期限约定，出卖人应在2015年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房已办理建设工程竣工验收备案手续”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《商品房买卖补充协议》约定：该商品房存在地下室。出卖人对该房屋的保修期从《入住通知书》规定的交付期限届满之日的第二日开始计算。第十三条保修责任约定，出卖人按《住宅质量保证书》约定保修。《住宅质量保证书》承诺墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期限为5年。上述合同签订后，原告依约向被告交付了首付款人民币892，992元，并通过按揭贷款的方式一次性向被告支付了剩余购房款。2016年11月8日，原、被告办理了涉案房屋交接，原告在接收涉案房屋时发现，涉案房屋在雨季存在污水倒灌，以致地下室漏水严重，电梯井被浸泡在积水中。原告为了能及早入住，不断向被告以及被告委托的物业公司报修，要求被告予以修复，但是被告却一直未能予以解决，每逢雨季，涉案房屋的电梯井、地下室就被大量的污水倒灌淹没，电梯井积水甚至深达1.5米，地下室积水达0.4米。积水淹没了墙面的电线插座致使整座房屋都存在漏电的严重安全隐患。截至原告起诉之日，涉案房屋地下室渗漏问题仍未修复。原告也因此一直无法装修入住，无法享受该房产的产权人应有的权益。原告既不能入住居住，也不能通过出租涉案房产获取房屋的租金收益，同时还要承担涉案房屋的物业费。在每月负担涉案房产的高额房贷前提下，原告不得不长年寄宿在外，有房不能住。原告认为，被告作为专业的房地产开发公司，在交付房屋时，应具备合同约定的交付条件，确保买受人正常入住并使用房屋。现因被告的违约行为，被告交付原告的涉案房屋不符合合同约定，且地下室严重漏水问题时至今日仍未能修复，被告应就因其违约行为给原告造成的损失予以赔偿。原告的损失包括：因涉案房屋存在质量问题，原告为修复涉案房屋发生的直接损失；原告不能就涉案房屋获取收益发生的租金损失；以及因涉案房产存在质量问题导致原告无法入住，却被物业公司要求承担的物业费等。故原告诉至贵院，请求贵院判令被告就涉案房屋存在的包括地下室污水倒灌、漏水在内的质量问题予以修复、达到正常入住标准，并赔偿因被告违约行为给原告造成的全部损失。 京御房地产公司辩称，1、答辩人向被答辩人交付的房屋已竣工验收合格，不存在质量问题；2、被答辩人主张的租金、物业费等损失没有事实及法律依据。被答辩人诉状中所称的积水区域系该房屋的地下室，被答辩人购买的房屋，地上三层的功用为住宅，地下室的功用仅为储藏杂物的空间。即便地下室存有积水，也不影响被答辩人对地上三层的使用；3、答辩人在获悉诉争房屋的地下室出现积水等情况后，积极协调，并及时予以解决。综上，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月8日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20130108006号）及《商品房买卖补充协议》，《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的大运河孔雀城5.1期第15幢01单元1506号房屋，建筑层数地上三层，建筑面积242.240平方米，单价为每平方米人民币12231.640元，总金额人民币2，962，992元；出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已办理建设工程竣工验收备案手续，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；《住宅质量保证书》承诺墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏免费修复期限为5年。《商品房买卖合同补充协议》约定：该商品房存在地下室；自该商品房交付（包括视为交付）之日起，该商品房毁损、灭失的风险及其它责任转由买受人承担，与该商品房有关的费用（包括但不限于物业管理费、采暖费以及其它合理费用）由买受人承担，出卖人对该房屋的保修期亦从《入住通知书》规定的交付期限届满之日的第二日开始计算；出卖人按《住宅质量保证书》约定保修。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款。涉案房屋所属大运河孔雀城5.1期项目工程建设单位于2014年12月22日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合同，并于2014年12月24日按规定备案。2017年8月15日，原、被告签署大运河孔雀城房屋交接单，被告向原告交付了涉案房屋。后原告发现涉案房屋雨季存在污水倒灌、地下室积水、地下室采光棚渗漏等问题，至今未能修复。原告向本院提起诉讼后，申请对涉案房屋及地下室漏水、雨水倒灌等质量缺陷的原因进行司法鉴定，并对涉案房屋地下室存在漏水、雨水倒灌等质量问题予以彻底修复事宜出具专业维修方案，本院依据法定程序对外委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心完成鉴定，并出具北京建研院司鉴中心［2019］建鉴字第223号司法鉴定意见书及（2019）建鉴字第223号鉴定的建议修复方案（鉴函（B19223）-3），房屋及地下室漏水、雨水倒灌等质量缺陷的原因为；（1）、地下室采光天棚檐口未挑出墙面，与外墙交接处的构造缺陷导致采光天棚下侧墙体渗漏，会导致涉案房屋地下室漏水；（2）、涉案房屋地下室室内排水管预留管1和排水管2未经过集水设施和污水泵的提升，重力自排至室外污水井；实际使用中，当室外排水管道满流或发生堵塞时，会导致涉案房屋地下室内预留管的返水，是导致涉案房屋地下室雨水倒灌的原因。地下室采光天棚的建议修复方案：拆除南北两侧采光天棚玻璃，重新安装，要求采光玻璃安装完成后，伸出墙体外边缘100㎜。地下室雨水倒灌的建议修复方案之一：重新增设集水池及潜污水泵，该方案参照国家建筑标准设计图集《窗井、设备吊装口、排水沟、集水坑》（07J306）的相关规定，拟增设集水池尺寸为1.5m×2.0m×5.0m，集水坑具体详图可见国家建筑标准设计图集《窗井、设备吊装口、排水沟、集水坑》（07J306）中J10（可见图3-1），潜污水泵型号应符合相关规范标准，扬程不得小于3.5m；地下室雨水倒灌的建议修复方案之二：为排水管1与排水管2加装止回阀。原告支出鉴定费50，000元。原告房屋雨季雨水倒灌、地下室积水、地下室采光棚渗漏等问题，至今未能修复。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《廊坊市商品住宅质量保证书》、首付款发票、尾款发票、河北省建设工程竣工验收备案证明书、大运河孔雀城房屋交接单、北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心北京建研院司鉴中心［2019］建鉴字第223号司法鉴定意见书及（2019）建鉴字第223号鉴定的建议修复方案（鉴函（B19223）-3）、鉴定费票据等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》购买被告开发建设的大运河孔雀城5.1期第15幢01单元1506号房屋（含地下室），原告已依约交付全部购房款，被告应当将符合合同约定及国家和地方人民政府的有关规定的房屋交付原告使用，并按照《廊坊市商品住宅质量保证书》的承诺履行维修责任。原告接收房屋后发现涉案房屋雨季存在污水倒灌、地下室积水、地下室采光棚渗漏等问题，经北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心司法鉴定，原告房屋及地下室漏水、雨水倒灌等质量缺陷的原因为：（1）、地下室采光天棚檐口未挑出墙面，与外墙交接处的构造缺陷导致采光天棚下侧墙体渗漏，会导致涉案房屋地下室漏水；（2）、涉案房屋地下室室内排水管预留管1和排水管2未经过集水设施和污水泵的提升，重力自排至室外污水井；实际使用中，当室外排水管道满流或发生堵塞时，会导致涉案房屋地下室内预留管的返水，是导致涉案房屋地下室雨水倒灌的原因。被告对鉴定意见书无异议，但认为涉案房屋已经办理竣工验收备案，鉴定结论写明雨水倒灌有两个前提条件，满流的原因是市政的管道细，雨季排水不畅，才会有满流现象，发生管道堵塞是室外排水管道堵塞，物业公司负有管道疏通的义务，原告致损并非单一原因，并非单纯的房屋质量问题，雨水倒灌也不包含在质保书约定范围内。本院认为，涉案房屋虽已办理竣工验收备案，但根据司法鉴定意见书，房屋确实存在“涉案房屋地下室室内排水管预留管1和排水管2未经过集水设施和污水泵的提升，重力自排至室外污水井”的质量缺陷，此质量缺陷将导致房屋“实际使用中，当室外排水管道满流或发生堵塞时，会导致涉案房屋地下室内预留管的返水”，且原告接收房屋后并未实际居住、使用，即雨水倒灌等问题非原告实际使用所致，故司法鉴定意见书能够达到原告举证目的，本院予以确认，被告抗辩本院不予支持。原告要求被告按照国家标准即（2019）建鉴字第223号鉴定的建议修复方案一修复地下室以及地下室采光天棚，并依据修复方案一中的国家标准进行验收，维修部位的保修期以维修合格之日重新起算。本院认为，地下室雨水倒灌的建议修复方案之一（内容略）系北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心参照国家建筑标准的相关规定出具，原告主张以此方案修复，不违反法律规定，本院予以确认。原告主张被告赔偿因要求修复房屋产生的交通费实际损失2，000元，未提交任何证据，考虑原告确有交通费实际支出，本院结合案情酌定，原告交通费为1，000元。原告要求被告赔偿原告因地下室漏水导致租金损失，租金按每月5，000元计算，自2015年6月1日起暂计算至2019年1月31日止，共主张220，000元。本院认为，原告房屋问题至今未能修复，致使原告无法正常居住、使用，原告该项请求符合情理，但其主张数额过高，本院结合案情及本县实际，租金损失酌定为100，000元。原告要求被告支付自2015年6月1日起暂计算至2019年1月31日止的物业费损失37，321.9元，本院认为，原告作为涉案房屋所有权人，其自接收房屋之日与物业公司建立物业服务合同关系，理应交纳相应物业费，原告该项请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿鉴定费50，000元，提供证据证明，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决如下： 一、被告香河京御房地产开发有限公司按照北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（2019）建鉴字第223号鉴定的建议修复方案（鉴函（B19223）-3）中地下室采光天棚的建议修复方案、地下室雨水倒灌的建议修复方案之一修复原告赵佳购买的大运河孔雀城5.1期第15幢01单元1506号房屋及地下室，于判决生效后五日内履行。 二、被告香河京御房地产开发有限公司赔偿原告赵佳租金损失100，000元、交通费损失1，000元、鉴定费50，000元，合计151，000元，于判决生效后立即履行。 三、驳回原告赵佳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2，645元，由被告香河京御房地产开发有限公司负担2，000元，由原告赵佳负担645元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王学民 二〇一九年十二月二十五日 书记员  王 红