广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终13080号上诉人（一审被告，反诉原告）：东莞市源泰置业有限公司。住所地：广东省东莞市万江街道新城社区理想0769家园A区1座04号铺，统一社会信用代码：91441900MA4UM8F68U。法定代表人：李良,该公司总经理。委托诉讼代理人：徐礼田，系广东靓颖律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：王珏，女，1970年9月30日出生，汉族，住广东省东莞市万江区*********，公民身份号码为210************308。被上诉人（一审第三人）：吴锡良，男，1979年6月7日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************817。上诉人东莞市源泰置业有限公司（以下简称源泰置业公司）因与被上诉人王珏、吴锡良居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、源泰置业公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还王珏交楼押金10000元；二、驳回王珏其他诉讼请求；三、驳回源泰置业公司全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元（王珏已预交）、反诉费50元（源泰置业公司已预交），由王珏负担29元，源泰置业公司负担146元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32508号民事判决。源泰置业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32508号民事判决书第一项、第三项判决，改判源泰置业公司无须向王珏退还交楼押金人民币10000元；2.王珏承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：案涉房屋是小产权房，无须向房管部门办理房产过户手续，只需买卖双方到开发商处填写新的使用权证，开发商收回旧的使用权证和合同，再找居委会在使用权证上盖章后发放给新业主。在办理案涉房产过户过程中，源泰置业公司的服务即使有瑕疵，但源泰置业公司已经提供了中介服务，也有工作人员陪同办理过户手续，且办理房产过户手续是中介服务的附随义务。源泰置业公司在王珏房产交易过程中，提供的主要服务是为了吴锡良、王珏提供交易机会，并促成双方交易，很显然源泰置业公司已经完成了中介合同的主要义务，有权收取中介费用。案涉房产中介服务费用各方约定为人民币15000元。一审判决仅以源泰置业公司未给王珏、吴锡良办理过户手续，认定源泰置业公司无权收取剩余10000元中介费，有违公平正义。因为，在房产中介服务行业中，即使是需要办理正规过户的产权房，过户费用也仅仅是1000-1500元，而非10000元。综上，请求法院支持源泰置业公司上诉请求，维护源泰置业公司的合法权益。王珏向本院答辩称：一、源泰置业公司违反《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》）规定，没有与买卖双方签订中介服务合同，按照《办法》签订此合同不得收取任何中介费用。二、上诉状中提到的“源泰置业公司已经提供了中介服务，也有工作人员陪同办理过户手续”这个说法存在混乱逻辑。办理过户当天，买卖双方按照与源泰置业公司约定时间到达中介处，但该公司的工作人员耗时一个多小时都无法联系过户专员即李良。无奈之下，王珏与吴锡良自行询问之下找到了过户的地点。期间，源泰置业公司的工作人员并没有提供帮助,仅是联系李良。但王珏与吴锡良解决过户的所有问题后，李良都未出现。三、由于源泰置业公司的失信，没有按照约定时间与过户单位预约过户时间，当天仅做了重新预约的工作。该重新预约也是全程由买卖双方自行完成，期间没有得到源泰置业公司的协助。之后源泰置业公司就强行扣取了由吴锡良交给源泰置业公司的交楼押金充当中介费，亦没有过问该单交易的任何事情。源泰置业公司的法人代表李良称，签订买卖合同之日起，中介服务已经完成。从此可知源泰置业公司在一审所称买卖双方没有通过源泰置业公司私下过户的主张与事实不符。四、东莞市的大部分房产中介服务都包括过户服务。而且具有一定规模的房地产公司都会有专业的过户专员，会在合同之外签订补充协议说明具体服务流程，注明所有服务包含在约定的中介费用中，且不会再另行收取费用，或者另行收取费用。而且会在签署合同的同时宣读合同的关键内容，以示公告。五、签订案涉合同中只有买卖双方，且买卖双方对于经纪方的违约约定在合同中并未标明。但该案涉合同却在关于中介费收取内容进行了详细的说明以及防范措施的规定，违反了《办法》的第一章第四条，案涉合同属于不平等、不公平的合同。根据《办法》的第三章第十八条、第十九条，源泰置业公司未对项目的定价进行明确表示，且该合同中提到的“居间服务”标准在合同上没有具体标明，仅有源泰置业公司的口头承诺，事后也因源泰置业公司未能履行口头承诺的服务项目，导致买卖双方与源泰置业公司的纠纷产生。六、根据《办法》第三章第二十一条，源泰置业公司提供房地产以外的其他服务的内容以及收费标准，并没有事先告知并取得当事人的书面同意。综上，源泰置业公司违反《办法》的多项规定，并恶意利用合同，强行收取中介服务费，严重影响了王珏的正常工作生活。本院二审期间，双方都未向本院提交新证据。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，应针对源泰置业公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为源泰置业公司是否应当退还交楼押金10000元。对此，本院分析如下：根据案涉《房屋买卖合同》第九条的约定，双方协商同意在定金或首期款中预留10000元作为交楼的押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交楼押金交由经纪方托管，该款在买卖双方已实际交楼结清相关欠费且向经纪方提供双方签字的交楼确认书时，经纪方可将交楼押金放给卖方。案涉争议的10000元作为吴锡良交纳的交楼押金，在案涉房屋交接完成后，源泰置业公司理应归还。源泰置业公司主张该10000元押金实际是中介费，因源泰置业公司并未到场协助买卖双方完成交易，服务存在明显瑕疵，其主张该部分中介费缺乏依据。同时，吴锡良也未同意将该10000元押金抵作中介费，故源泰置业公司的主张不成立，本院不予采纳。因王珏和吴锡良达成协议，由王珏向吴锡良补充支付购房款10000元，吴锡良将10000元交楼押金债权转让给王珏，该债权转让已通知源泰置业公司，并已发生法律效力，故源泰置业公司应当王珏退还该10000元押金。综上所述，源泰置业公司的上诉请求及理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由东莞市源泰置业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月十日书记员  潘 巍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。