河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0503民初2877号原告：尹景林，男，1970年2月17日出生，汉族，大学文化，群众，自由职业者，现住河北省邢台市桥西区。委托诉讼代理人：杨胜利、崔旭，河北齐心律师事务所律师。被告：李红亮，男，1976年3月18日出生，汉族，小学文化，群众，个体，住邢台市临城县。委托诉讼代理人：李和生，男，1952年10月15日出生，汉族，住邢台市临城县，系李红亮父亲。委托诉讼代理人：赵金玉，河北周正律师事务所律师。原告尹景林与被告李红亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹景林的委托诉讼代理人杨胜利、崔旭，被告李红亮的委托诉讼代理人李和生、赵金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹景林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告李红亮向原告尹景林支付自2016年1月15日-2019年8月14日拖欠的租金共计1636666.67元。2、请求法院判令被告李红亮按照《房屋租赁协议》的约定继续支付自2019年8月15日至腾清、返还房屋之日止的租金。3、请求法院判令被告李红亮支付自2016年至今四年的违约金共计672000元。4、本案诉讼费用、保全费、保险公司保函费由被告李红亮承担。事实与理由：原、被告双方于2015年1月15日自愿签订《房屋租赁协议》，该协议约定被告李红亮租赁原告尹景林所有的位于邢台市桥西区进行经营上半城重庆老火锅饭店，协议约定年租金为560000元。协议第3条约定：“在本年度交付使用后，乙方李红亮提前一个月交清下一年度的房屋租金；逾期不交，每日按年租金的5%收取违约金；超过一个月不交租金，甲方无条件收回房屋，由此给甲方造成的损失，由乙方承担。《房屋租赁协议》签订后，原告尹景林依约将门市交由被告李红亮经营至今，但被告李红亮自2016年开始拖欠租金，并于2019年8月15日告知原告尹景林已无力再继续经营，请求提前终止《房屋租赁协议》，不再继续租赁，并于2019年8月16日停止经营至今。经双方核对，被告李红亮承认自2016年1月15日一2019年8月14日止拖欠原告尹景林租金1636666.67元、违约金672000元，共计金额2308666.67元。综上所述，被告李红亮的行为已经构成根本违约，原告尹景林多次与被告李红亮沟通支付租金及违约金问题，被告李红亮至今未履行支付义务。在诉讼过程中变更诉讼请求，第一项诉讼请求由原来的租金数额减少了，变更后的数额为1450666.67元。被告李红亮辩称，1、原告尹景林的诉讼主体不适格；2、2015年1月15日的房屋租赁合同签订后履行了一年，租赁费不再是合同的约定，在实际履行中变更了租赁费数额及缴纳方式；3、房屋租赁协议已经经双方协商终止履行，租赁物已经交付给原告，剩余租赁费可以随时向原告支付。本院经审理认定事实如下：2015年10月1日邢台市桥西区泉西街道办事处、邢台市桥西区泉西街道科苑社区出具的《证明》一份,内容：钢铁北路与团结路交叉口东北角，原金海港大酒店向北所有房屋产权归尹景林所有，同意用于商业使用。2015年1月15日石家庄建设集团公司邢台分公司（甲方）与被告李红亮（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份,其中内容为乙方承租甲方门市楼一至三层，房屋1300平方米，年租金560000元；租赁期间为五年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止；在本年度交付使用后，乙方提前一个月交清下一年度的房屋租金；逾期不交，每日按年租金的5%收取违约金；超过一个月不交租金，甲方无条件收回房屋，由此给甲方造成的损失，由乙方承担等内容。出租方处加盖了石家庄建设集团公司邢台分公司的公章和王礼祥签字。2019年12月5日王礼祥出具证明，内容：我是尹景林雇佣人员，李红亮租赁房屋是尹景林的房产。2015年1月15日我与李红亮签租赁协议是受尹景林委托签订的，也是尹景林委托我代为收取被告租赁费用。李红亮签订房屋租赁合同后，尹景林将该门市交给李红亮，李红亮经营上半城重庆老火锅饭店。李红亮交付了2015年的租金。2016年1月16日收款人王礼祥出具证明一份，内容：今收到上半城房费伍万元整，卡壹万元整，共计60000元（2016年1月15日-3月14日）。2016年4月2日收款人王礼祥出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整，卡叁万实36000元，付现金叁万元整（2016年3月15日-5月15日）。2016年6月2日李俊山向尹景林转账20000元，李红亮主张该款项是2016年5月15日至2016年7月15日的房费。2016年8月20日收款人王礼祥出具证明一份，内容：今收到李俊川房费贰万元整（2016年7月15日-9月15日）。2016年11月18日收款人王礼祥出具证明一份，内容:今收到9月15-11月15号房费（上半城）储值卡6000，贰万元。收款人王礼祥出具的证明一份，内容：今收到房费贰万元（2016年11月15日-1月15日）。2017年1月23日收款人王礼祥出具证明一份，内容：今收到上半城房费贰万元整（2017年1月15日-3月15日）。2017年4月9日收款人王礼祥出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整（2017年3月15日-5月15日）。2017年6月23日收款人王礼祥出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整（2017年5月15日-7月15日）。2017年8月4日收款人王礼祥出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整（2017年7月15日-9月15日）。2017年11月2日收款人王礼祥出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整，9月15日-11月15日。2018年2月10日李俊山向尹景林转账60000元。2018年5月22日、7月23日、9月15日、11月20日李俊山分别向尹景林转账30000元。2019年1月20日、3月20日李俊山分别向尹景林转账30000元。2019年3月28日收款人王礼祥证明一份，内容：今收到上半城房费陆万元整（元月15-5月15日）。2019年9月1日尹景林通过顺丰快递将《催告函》、《2016年1月15日至今租金缴纳汇总清单》邮寄给被告，快递物流信息显示2019年9月2日李红亮签收。李红亮认为邮件的封面上没有显示邮件内部的内容，并且记不清了签收没有，自己没有看内容。2019年8月16日上半城重庆老火锅饭店停止营业。2019年12月2日王礼祥接收了该门市的钥匙，李红亮当庭表示涉案房屋内剩余的物品不要了。李红亮未能提交2018年3月15日至5月15日的房费收据或转账记录。尹景林对2016年11月18日的收据不认可，储蓄卡6000元与王礼祥的笔迹不一致，2万元整也是黑体字写的。尹景林并且认为转账记录不能证明李红亮主张的每月变更租赁费的情况，收款收据上不能证明每个月交付的租赁费数额。因为李红亮给付租赁费的时间及数额是李红亮按照自己的经营状况给的，但是并不是尹景林同意变更的租赁费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因诉争房屋系至今未取得相关建设规划许可证或经有关部门批准建设的临时性建筑，故2015年1月15日王礼祥代表石家庄建设集团公司邢台分公司与被告李红亮签订的房屋租赁协议违反了上述法律的强制性规定，自始应属无效合同。在本院审理的与本案相邻门市的案件中，尹景林作为原告主张房屋租金，且在合同履行过程中李红亮也是通过给尹景林转账支付租金，王礼祥也出庭作证证明其是受尹景林授权签订了租赁合同，故尹景林有权请求李红亮参照合同约定的租金标准支付占有房屋期间的占有使用费。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，李红亮按照原租赁合同的约定履行了一年的租金。2016年-2017年王礼祥出具的收款证明中均写明了收取房费的期间，并且除了没有2016年5月15日至7月15日的房费外，后续出具的收款证明中房费的期间是连续的一直到2017年11月15日。2016年6月2日李俊山向尹景林转账20000元，尹景林并未出具对应的收款证明，并且仅是缺少了2016年5月15日至2016年7月15日期间的房费，故李红亮主张上述20000元是2016年5月15日至2016年7月15日的房费，本院予以支持。首先自2017年3月15日-2017年11月15日李红亮每次支付两个月的租金30000元；其次2018年李红亮共计支付过6个30000元；再者2019年3月28日王礼祥出具的收款收据写明了房费为2019年1月15日-5月15日。上述证据能形成一个完整的证据链条，由此可以推出自2017年11月15日起至2019年5月15日李红亮一直按照每月15000元支付租金。最后，尹景林在合同履行的期间内均未对收款证明中注明的期间提出异议，现尹景林主张王礼祥并无代理权限，本院不予采信。原被告对合同在实际履行过程中支付租金的默认行为，可视为双方以实际行为变更了原合同的租金数额，即每月租金为15000元。原被告均认可2019年12月2日交接了涉案房屋的钥匙，此时已不影响尹景林对外出租，故李红亮应自2019年5月15日至2019年12月2日共计6.5个月支付租金，按照每月15000元支付；因为李红亮未能提供2018年3月15日至5月15日交纳房费的证据，这两个月的租金李红亮也应支付。所以李红亮应当再给付尹景林租金127500元（15000元×8.5个月）。双方已经交接了房屋钥匙，尹景林主张房屋内还有其他物品，李红亮当庭表示所有物品已腾清，剩余的物品是不能移动的，所以不要了。尹景林提出如果李红亮不要剩余的物品了，其中燃气设备是需要办理过户手续的，后续的租户才能继续使用，虽然尹景林在诉讼请求中未提出此项要求，但为了尽快、完全地解决本案的纠纷，所以本院要求李红亮协助尹景林办理燃气设备的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，判决如下：一、被告李红亮在本判决生效之日起十日内给付原告尹景林127500元。二、被告李红亮在本判决生效之日起十日内协助原告尹景林办理燃气设备的过户手续。三、驳回原告尹景林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25270元，减半收取计12635元由原告尹景林、被告李红亮各承担6317.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 刘 茹二〇一九年十二月十九日书记员 王永霞