福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2240号 原告（反诉被告）：何胜辉，男，1973年6月5日出生，汉族，住福建省东山县。 原告（反诉被告）：卢伟秀，女，1976年6月27日出生，汉族，住福建省南靖县。 二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：王宏伟，福建冠德律师事务所执业律师。 二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：王美春，福建冠德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号，统一社会信用代码：913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告何胜辉、卢伟秀（反诉被告）与被告福建新新房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何胜辉、卢伟秀的共同委托诉讼代理人王美春，被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何胜辉、卢伟秀向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金35009.8元（从2016年9月29日计算至2019年4月22日，共计935天，以总房款374436元为基数，按每日0.01%计算，违约金共计为35009.8元）。事实与理由：2013年12月7日，何胜辉、卢伟秀与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定新新房地产公司将位于东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼602号房屋出售给何胜辉、卢伟秀，总价款为374436元。买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定的商品房交付买受人使用”，第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。2014年1月7日，何胜辉、卢伟秀向新新房地产公司支付预收购房款114436元；2014年9月29日，何胜辉、卢伟秀向新新房地产公司支付剩余购房款260000元。2014年9月10日，何胜辉、卢伟秀缴纳房屋权属转移登记的契税5616.54元。何胜辉、卢伟秀已按合同约定将购房款支付给新新房地产公司，但因新新房地产公司原因，何胜辉、卢伟秀未能按合同约定领取产权证。直到2019年4月22日，何胜辉、卢伟秀才取得《不动产权证书》。新新房地产公司已严重违约，应承担违约责任。 新新房地产公司辩称，何胜辉、卢伟秀诉称事由与事实不符：一、根据讼争合同约定,办证期限应当从商品房交付使用之日起90日内办理房屋权属证书。本案因为买受人原因直至2018年3月22日才实际办理交房手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付使用后的第91日即从2018年6月21日起算。根据合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”及附件六补充协议第5.4条约定“买受人同意按交房通知书中约定的期限、地点及要求，与出卖人或前期物业管理公司办理房屋交接手续…。”本案答辩人已通知买受人于2017年10月31日前来办理交房手续，因买受人原因迟延接收房屋，买受人与物业公司签署的收楼资料领取、钥匙签收单及买受人出具的承诺书所确认的交房时间为2018年3月22日，根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，通过向买受人交钥匙行为完成房屋转移占有，故应认定于2018年3月22日出卖人与买受人依合同约定方式完成房屋的交付，该时间为讼争商品房的交付使用时间。二、即便要计算逾期办证违约金也只能计算至产权初始登记之日，即截止于答辩人通知买受人办证之日（答辩人在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前置要件是要求买受人先配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费、测绘费等税费，因为买受人原因迟延配合办证，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应后果，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。三、本案中的逾期办理房屋权属证书非答辩人方原因造成，根据合同约定，答辩人无需承担违约责任。1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非答辩人方原因造成的。2、对答辩人方而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是答辩人的怠于履行，相反，答辩人为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，买受人不能请求答辩人履行，答辩人无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案答辩人已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不能归责于答辩人，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后答辩人即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，答辩人重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。以上自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，答辩人更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非答辩人原因造成，基于公平原则，于法于理，该期间段87天应扣减。综上，逾期办证起算应当从商品房实际交付使用后的第91日起算，止于产权证初始登记之日，且由于非答辩人方的原因造成的，答辩人无需承担违约金。故此，何胜辉、卢伟秀诉讼请求缺乏事实，应予驳回。 新新房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令何胜辉、卢伟秀向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金7384元（自2018年12月1日起每日按贷款金额的万分之二计算至办理房屋权属登记之日止即计至2019年4月22日，共计142天）；2、判令何胜辉、卢伟秀承担本案全部诉讼费用。事实和理由：何胜辉、卢伟秀与新新房地产公司于2013年12月7日签订了《商品房买卖合同》及补充协议（下称“购房合同”）并办理了购房合同的登记备案手续，购房合同约定何胜辉、卢伟秀向新新房地产公司购买“新新·帝景国际星城”2号楼602室，总价款为人民币374436元，其中首付款114436元，以银行按揭贷款支付260000元，新新房地产公司为何胜辉、卢伟秀向银行按揭贷款承担阶段性保证的担保责任。购房合同签订后，新新房地产公司于2017年10月交付上述商品房，并于2018年11月14日取得房屋所有权初始预登记，且已通过电话、发函、登报公告等方式通知被告尽快办理房屋分户权属登记。新新房地产公司于2018年11月14日正式发《产权登记代办通知函》通知何胜辉、卢伟秀应于15日内带齐相关材料办理房屋权属登记相关手续及缴交相关费用，然何胜辉、卢伟秀未依约办理房屋权属登记手续，何胜辉、卢伟秀迟至2019年3月14日才配合办理房屋权属登记手续并缴交费用，何胜辉、卢伟秀行为已构成逾期缴交房屋权属登记税费，现因何胜辉、卢伟秀原因导致该房屋权属登记无法在规定期限内办理，致使新新房地产公司到未能及时解除银行按揭贷款的担保责任，加重了新新房地产公司的阶段性担保责任，根据购房合同附件六第一条第四款第5点约定，何胜辉、卢伟秀若逾期支付相关税费，应每日按照贷款金额的0.02%支付违约金。 何胜辉、卢伟秀对新新房地产公司的反诉辩称：一、答辩人未委托新新房地产公司办理产权证，无须承担违约责任；二、答辩人已经在交房前将契税、公维金等税费缴清，并不存在逾期缴纳税费的现象，无须承担违约责任。2019年3月14日前已将全部其他费用缴清；三、新新房地产公司并未因答辩人何时办妥办理产权证而产生损失，新新房地产公司向答辩人主张违约金没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：何胜辉、卢伟秀于2013年12月7日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定何胜辉、卢伟秀购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼602号商品房，总价款374436元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第一条第四款第5点约定：买受人委托出卖人代为办理该项商品房的权属登记，买受人应在商品房交付使用后7日内，将办理商品房权属登记所需缴交税费各相关资料交付出卖人，以便及时办理商品房的权属登记；买受人若逾期支付相关税费，则应按贷款金额每日万分之二向出卖人支付违约金，办理权属登记的时间顺延。合同签订后，原告方支付了全部购房款。何胜辉、卢伟秀于2018年3月22日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。新新房地产公司于2018年11月15日在报纸《闽南日报》上面刊登了帝景国际星城《办理产权登记公告》，通知买受人于公告次日起15日内前来办理不动产登记手续。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、新新房地产公司是否构成逾期办证；二、何胜辉、卢伟秀是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金。本院对此分析认证如下： 一、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。何胜辉、卢伟秀领取案涉商品房钥匙时间（2018年3月22日）即为房屋交付使用时间，按合同约定新新房地产公司应于2018年5月21日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司未能按时办理房屋所有权初始预登记，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，故新新房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年6月21日起算。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司已构成逾期办证，共计逾期147天。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 二、何胜辉、卢伟秀是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的问题。 本院认为，何胜辉、卢伟秀并未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求何胜辉、卢伟秀按商品房买卖合同附件六补充协议第一条第四款第5点的约定承担违约责任，没有依据，而且新新房地产公司并没有举证证明其因何胜辉、卢伟秀迟延办理权属登记所造成的损失，故新新房地产公司要求何胜辉、卢伟秀支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，何胜辉、卢伟秀与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，新新房地产公司应于2018年5月21日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司至2018年11月15日才登报公告通知业主办理不动产权登记手续，经核对共逾期147天，应承担逾期办证的违约责任。新新房地产公司应支付的逾期办证违约金为374436元×0.0001/天×147天=5504.21元。何胜辉、卢伟秀未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求何胜辉、卢伟秀支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向何胜辉、卢伟秀支付逾期办证违约金5504.21元； 二、驳回何胜辉、卢伟秀的其他诉讼请求； 三、驳回福建新新房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，减半收取计337.5元，由何胜辉、卢伟秀负担312.5元，福建新新房地产开发有限公司负担25元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由福建新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十二月三十日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。