贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14890号原告：许成，男，1974年11月8日出生汉族，住四川省岳池县。原告：代春蓉，女，1977年8月19日出生汉族，住四川省岳池县。二原告委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。委托诉讼代理人：周秀红（一般授权），该公司员工。原告许成、代春蓉与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告许成、代春蓉的委托诉讼代理人黄雪薇，被告振华房开公司的委托诉讼代理人周秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许成、代春蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书并交付给原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金6973元（违约金以已付购房款265130元为基数，按日0.01%的标准，从2016年9月1日计算至2017年5月21日）；3.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款265130元为基数，按日0.01%的标准，从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年11月1日的违约金为25055元）；4.判令被告退还原告电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费共计：3370元及资金占用利息（资金占用利息以人民币3370元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月21日起计算至实际退还之日止）；5.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年8月15日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为265130元。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；逾期交房……（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；被告承诺于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款；原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及三通费用，并向原告出具了相应收据。然被告于2017年5月21日才向原告交付涉案房屋，且至今未按合同的约定期限取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至法院，望判如所请。被告振华房开公司答辩称：1、原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告的振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或上浮50%计算，原告要求按已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只是可以参照贷款利率，没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一、万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持。3、原告要求退回所交的水、电表入户、天燃气入户、有线电视入户费及要求支付资金占用费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交给政府有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回。而且原告要求退回的费用（四通费）从缴费时间开始计算，其请求也超过诉讼时效。4、原告请求支付逾期交房、逾期办证违约金，计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担。5、请求法院依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月15日，以原告许成、代春蓉为买受人，被告振华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ｂ-5-16-6，该商品房建筑面积84.49平方米，套内建筑面积68.67平方米。该商品房总房款为265130元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付涉案房屋购房款265130元。之后，原、被告双方签订了《振华商贸大夏Ｂ栋合同补充协议》载明：“因为现在毕节开发项目比较多，产权办理部门人员配置有限，故在竣工验收房屋交付使用后90日内（工商管理部门合同约定只能是90天）很难办理产权证，故我公司只能承诺360个工作日之内办理。”2017年5月21日，原告向被告交纳维修基金6337元、契税3977元、电表入户费520元、天然气入户费2500元、有线电视入户费350元。同日，被告向原告交付了涉案商品房。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ｂ幢首次登记审查意见》载明，同意办理振华商贸大厦Ｂ幢项目不动产登记。原告认为，被告存在逾期交房与逾期交付办理转移登记有关文书构成违约,以及应退还三通费用，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按约定全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定支付了购房款，被告亦应按约定向原告交付房屋及办理房屋转移登记的有关文书。被告未在约定期限内履行上述义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。对于原告诉请判决被告办理并交付涉案商品房不动产权证书的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方签订的《补充协议》亦约定了由被告办理产权证。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心同意办理振华商贸大厦B幢项目不动产登记，涉案房屋具备办理转移登记的条件。故对原告诉请判决被告办理并交付涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，应以原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料为前提。对于原告诉请逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房，被告于2017年5月21日向原告交付涉案房屋，其逾期交房的期限共计263日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。本案中，合同约定违约金于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，故原告的诉请并未超过诉讼时效。逾期交房违约金应认定为6972.92元（265130元×1?×263日）。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期交付则按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。被告未按约定履行，应承担相应违约责任。违约金应从2017年4月1日起算。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2019年11月8日提起诉讼，其关于上述违约金的诉请并未超过诉讼时效期间。被告的该抗辩主张，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，由被告代为办理商品房转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关后通知原告，可视为被告已履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。涉案房屋具备办理转移登记条件后被告未及时通知，原告直到开庭（2019年12月20日）时才知晓被告已具备办理涉案房屋转移登记的条件，视为此时被告履行了通知义务。故原告诉请的该项违约金，应以原告已付购房款265130元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月1日起计算至2019年12月20日止。对于原告诉请退还电表入户费、天燃气入户费、有线电视入户费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电表入户费、天燃气入户费、有线电视入户费共计3370元，不符合法律规定及合同约定。被告就此提出了诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2017年5月21日交付上述费用，故其诉请退还上述费用的请求尚未超过诉讼时效期间，被告的该抗辩主张不成立。原告诉请退还上述费用的请求，本院予以支持。对于原告诉请上述费用的资金占用利息，其请求并无相应依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告许成、代春蓉缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起九十日内为原告许成、代春蓉申请办理涉案商品房的不动产权证书，并交付原告；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告许成、代春蓉逾期交房违约金6972.92元；三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款265130元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月1日起计算至2019年12月20日止）；四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内退还原告电表入户费520元、天燃气入户费2500元、有线电视入户费350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇一九年十二月二十六日书记员 杨云兴