河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0606民初5453号 原告：保定银座商城有限公司，住所地保定市莲池区裕华西路577号。 法定代表人：马云鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：辛红，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙培成，该公司员工。 被告：河北玩总文化传播有限公司，住所地保定市莲池区银座商城地下负一层西北角。 法定代表人：邵华，该公司董事长。 被告：田路，男，1987年4月7日出生，汉族，住保定市。 原告保定银座商城有限公司（以下简称银座公司）与被告河北玩总文化传播有限公司（以下简称玩总公司）、田路租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告银座公司委托诉讼代理人辛红、孙培成、被告玩总公司法定代表人邵华到庭参加诉讼。被告田路经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银座公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月1日签订的《租赁合同书》，判令被告立即向原告交还租赁物；2、判令被告立即向原告付清租金（含物业费）925392.4元（暂计至2019年8月31日，实际计算至被告返还租赁物之日）；3、判令被告以上述欠付租金为基准，按每日千分之五的标准支付逾期滞纳金953942.391元（暂计至2019年8月31日，实际计算至被告返还租赁物之日）；4、判令被告向原告支付装修期产生的租金、物业费共计413100元；5、判令被告向原告支付违约金246375元；6、判令被告开业前缴纳的履约保证金164250元不予退还。7、因本案产生的诉讼费等一切费用均由被告承担；8、第二被告对上述诉求承担连带责任。事实和理由：2018年4月1日，被告因“玩总”项目的经营需要，与原告签订《租赁合同书》，合同约定，由被告承租原告位于保定市莲池区1350平米区域，租期五年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。2018年4月1日至2020年3月31日的租金及物业费分别按照1.8元／天／ｍ2和0.2元／天／ｍ2的标准，按季度进行支付。原告给予被告5个月（153天）的装修期，即2018年4月1日至2018年8月31日。原被告签署合同时，第二被告同意为被告提供担保，签署担保承诺书，承担连带担保责任。被告自2018年9月1日开始试营业，根据合同约定，被告应于2018年8月15日前缴清9月租金及物业费，以后的租金及物业费应于下季度开始前的15日进行支付。合同签订后，被告在租赁期内并未按期支付租金、物业管理费，在原告向被告催要过程中，被告提出资金周转困难，要求延期支付，原告因考虑被告在装修期间投入费用较大，故同意其延期缴纳各项费用。直至2019年1月，被告口头申请按月支付租金，分别于1月30日缴纳费用9170元，2月28日交费用10000元，6月5日交费用20000元。1月23日申请开业保证金20000元抵扣租金。因在被告经营过程中，作为对被告帮助和扶持，经协商由被告为原告员工提供午餐和晚餐，原告员工伙食补助费统一在被告处进行消费，被告缴纳质量保证金10000元。被告于1月28日申请将产生的员工餐费52955元抵扣租金，6月4日申请员工餐费20107.6元、餐厅质量保证金10000元抵扣租金。截止今日，被告累计支付各项费用142232.6元，尚欠缴前期剩余租金、物业费及后期新产生的租金、物业费共计925392.4元。针对上述所欠缴费用，原告多次通过函件及口头的形式进行催要，被告均以资金周转困难等借口为由，拒不支付。此期间，被告再未交任何费用。被告的行为已经构成根本性违约，亦严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》的相关规定及原被告签订的《租赁合同书》第五条第2款：若乙方出现违约情形，甲方有权取消乙方的装修期，视为乙方自始不享有装修期，乙方需立即向甲方补交装修期的所有租金，第十五条第3款：乙方拖欠支付合同规定的任何款项，每逾期一天，甲方有权要求乙方支付所有应付款项的5%作为预期付款违约金，第4款：乙方逾期支付费用超过一个月，甲方有权与乙方解除本合同，乙方已付履约保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付三个月租赁费用作为违约金，及第十六条第2款等相关条款的约定，原告有权提前解除所签订的《租赁合同书》，被告应立即向原告交还租赁物，付清拖欠的租金，并支付相关滞纳金、违约金。 被告玩总公司辩称，原告所述我以资金周转为借口据不交付，不是借口。我当时与原告签订合同之前，跟原告说好因为营业较晚，需要保证空调和上下水问题，银座公司也口头答应，但实际并未解决，我们自行安装空调但不让使用，上下水问题已经自行解决。因自身项目比较创新，经验不足，实际经营中基本无客流，淡旺季明显，成本与收益相差较大。银座公司之前的规划地下为青少年，但是目前为止都是中老年，相差较大。也与原告调减房租。希望与原告达成庭外调解，制定可行还款计划，也希望原告体谅我们的状况，因为当时银座公司的规划我们入驻，尽量在庭外达成和解。 原告银座公司向本院提交以下证据：1、2018年4月1日租赁合同书，证明根据合同约定第十五条第4款违约责任，被告根本性违约合同约定，原告可以要求解除合同并要求被告承担违约责任。2、租赁合同费用明细，证明被告对需缴纳各项费用的确认。3、履约保证金收据、开业保证金收据、租金收据及保证金、餐费转租金的函件，证明被告自合同签订之日起共缴纳各项费用142232.6元。4、租金催缴函及被告签收回执，证明原告在合同期内不定期对被告进行租金催缴，且被告了解的事实。5、担保承诺书及担保人身份证复印件，证明第二被告对本合同项下所有费用承担连带担保责任。6、各项费用核算清单，证明被告已支付费用及所拖欠费用及因拖欠费用所产生的滞纳金、违约金、装修期费用，共计2538809.791元。 被告玩总公司对原告证据的质证意见为：对证据真实性均无异议，但是对证据6中的装修期费用存在异议，装修期内不应缴纳费用。 被告玩总公司无证据向本院提交。 被告田路未到庭参加诉讼亦未在答辩期内提交书面答辩状。 根据当事人的陈述和庭审查明的证据，本院认定事实如下：2018年4月，原告银座公司与被告玩总公司、田路签订合同号为2017120703号《租赁合同书》，约定：与银座公司将位于保定市莲池区保定银座商城有限公司负一楼层西北位置的铺位出租给玩总公司，租赁面积1350㎡，用于经营生活娱乐类商品服务，租赁铺位合同期为2018年4月1日起至2023年3月31日止；银座公司给予玩总公司153天的装修期，该装修期不因任何原因延长；计租日即本合同生效日，即玩总公司开始交纳租金、物业管理费及其他相关费用的起始日期，本合同约定的计租日为2018年4月1日；租赁费按季计算，玩总公司以现金或支票的方式交付，租金标准：玩总公司同意先付租金后使用铺位，在计租日下一季度开始前15日支付租金和物业管理费，自计租日至2018年9月30日，单次租金标准为73912.5元，单次物业管理费标准为8212.5元，此期间合计82125元，2018年10月1日至2021年3月31日季租金标准为221737.5元，季物业管理费标准为24637.5元，此期间合计2463750元，2021年4月1日至2023年3月31日季租金标准为24637.5元，季物业管理费标准为24637.5元，此期间合计2168100元，本合同期间合计租赁费用为4713975元；玩总公司在本合同签订之前缴纳开业保证金贰万元整，履约保证金壹拾陆万肆仟贰佰伍拾元整；水费7.04元／立方米，电费1.1元／千瓦时（度）。田路签署《担保承诺书》，自愿为玩总公司履行租赁合同的行为承担连带保证责任，担保范围包括但不限于租金、物业管理费、违约金、赔偿金等承租人根据租赁合同的约定应付的所有费用，以及为实现债权支出的仲裁费、诉讼费、财产保全费、律师费等。租赁合同书还约定，若玩总公司出现违约情形，原告有权取消玩总公司的装修期，视为玩总公司自始不享有装修期，须立即向原告补交装修期的所有租金；若玩总公司拖欠支付本合同规定的任何款项，在不影响原告其他权利或采取补救措施等前提下，每逾期一天，原告有权要求玩总公司支付所有应付款项的5‰作为逾期付款违约金；玩总公司逾期向原告支付租金、物业管理费或其他费用超过一个月，原告可以选择与玩总公司解除本合同，玩总公司已付履约保证金原告不予退还，同时玩总公司应向原告支付三个月租赁费用作为违约金；玩总公司拖欠任何其应付款项超过30天的，原告有权提前解除本合同并合法的提前收回该铺位，同时玩总公司必须向原告支付其实际使用该租赁铺位期间根据本合同应付而未付的一切款项，并补偿原告相当于该租赁铺位3个月固定租金和物业管理费的违约金，若因玩总公司的违约行为造成原告其他损失，包括但不限于仲裁诉讼费、律师费，玩总公司还应负责赔偿。原告与被告玩总公司盖章确认双方租赁合同租金收费标准为2018年4月1日至2021年3月31日为1.8元／天／平米，2021年4月1日至2023年3月31日为2元／天／平米，物业费收费标准为0.2元／天／平米，水电费按表实际收取。 2017年10月8日，邵华现原告支付了开业保证金20000元。2017年11月8日，被告玩总公司向原告支付了履约保证金50000元。2018年3月4日，被告玩总公司向原告支付了履约保证金114250元。 2019年1月23日，被告玩总公司向原告申请开业保证金20000元及员工餐费52955元，共计72955元，转为2019年1月租金。2019年1月30日，被告玩总公司支付租金9170元。2019年2月28日，被告玩总公司向原告支付租金10000元。2019年6月4日，被告玩总公司向原告申请将员工餐费20107.6元转为2019年2月租金。2019年6月5日，被告玩总公司向原告支付租金20000元，被告玩总公司向原告申请将质量保证金10000元转为2019年2月份租金。被告玩总公司共向原告支付租金142232.6元。经原告催要，被告玩总公司仍未向原告支付拖欠的租金。 本院认为，原告银座公司与被告玩总公司签订的《租赁合同书》，意思表示真实，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告玩总公司拖欠原告租赁费，经原告催要，被告玩总公司仍未支付，构成违约，原告根据合同约定主张解除《租赁合同书》并返还租赁物，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除，被告玩总公司拖欠原告的租赁费应当予以支付。银座商城于2018年12月开业，原、被告口头约定过租金自2019年1月开始缴纳，原告所主张的2019年1月前的租金及物业费本院不予支持。根据《租赁合同书》的约定，2019年1月1日至2019年12月31日每季度的租金和物业管理费合计246375元（221737.5元+24637.5元），2019年1月1日至2019年12月31日租金和物业管理费共计246375元×4=985500元，被告玩总公司已向原告支付租金142232.6元，被告玩总公司尚欠原告租赁费（租金和物业费）843267.4元。自2020年1月1日起至被告玩总公司向原告交还租赁铺位之日止的占有使用费按照每日2元×1350㎡=2700元计算。关于原告主张被告玩总公司补交装修期租金413100元，双方约定了装修期不收取租赁费用，且装修期商城尚未开业，被告玩总公司尚未实际使用该租赁铺位，对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张的滞纳金、违约金、履约保证金均为违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《租赁合同书》约定的违约金过高，但原、被告未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、因违约给原告造成的损失及合同履行后可以获得的利益的基础上，兼顾违约金的补偿性与惩罚性，本院依法对该违约金的计算标准予以调整为三个月租金及物业费246375元。被告玩总公司已缴纳的履约保证金164250元，应抵扣被告玩总公司欠付的租金，故截止2019年12月31日被告玩总公司尚欠原告租赁费（租金和物业费）843267.4-164250=679017.4元。被告田路签署了《担保承诺书》，约定了被告田路对被告玩总公司履行租赁合同的行为向原告提供连带保证责任，原告关于被告田路对玩总公司的上述款项给付承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告田路经本庭合法传唤，未出席法庭审理，视为放弃答辩、质证的权利，由此产生的法律后果自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告保定银座商城有限公司与被告河北玩总文化传播有限公司于2018年4月1日签订的《租赁合同书》于本判决生效之日解除，被告河北玩总文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告保定银座商城有限公司返还租赁铺位； 二、被告河北玩总文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告保定银座商城有限公司租赁费679017.4元、2020年1月1日起至被告河北玩总文化传播有限公司返还租赁铺位之日止的占有使用费（按照每日2700元计算）及违约金246375元； 三、被告田路对上述款项的给付承担连带责任； 四、驳回原告保定银座商城有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28424元，减半收取计14212元，由被告河北玩总文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  吴亦涛 二〇一九年十二月三十一日 书记员  魏宇琪