北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初21080号原告：曹秀清，女，1948年3月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。被告：李洪波，男，1982年10月25日出生。原告曹秀清与被告李洪波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹秀清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》；2、判令被告腾退北京市朝阳区世纪东方嘉园×号楼×单元×室并交付原告；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月6日，经中介公司居间介绍，原告作为出卖人，被告作为买受人，就位于北京市朝阳区世纪东方嘉园×号楼×单元×号楼签署《房屋买卖居间合同》，2009年12月19日，双方又签署了《房屋买卖合同居间合同补充协议》。合同签订后，被告依约向原告支付了定金及房款共计806400元，2009年12月31日双方办理了房屋交接。因原告至今未取得该房屋的所有权证书，原告于2019年8月30日至北京市规划和自然资源委员会朝阳分局查询不动产登记资料，结果为诉争房屋未办理初始登记，不能过户。原告认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原被告双方在缔约时均明知诉争房屋只有房屋买卖合同，未办理房屋产权登记，现因诉争房屋不能办理初始登记致使无法办理所有权过户手续，依据合同法司法解释二第二十六条的规定，房屋买卖合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同不能实现合同目的的，原告请求人民法院解除合同，人民法院应当根据公平原则，依法解除合同。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，望判如所请。被告李洪波答辩称，原被告之间订立的合同是双方的真实意思表示，合法有效。现房屋已经交由被告实际使用，被告亦将除合同尾款的其余购房款全部交给原告，依据双方补充协议的约定，在原告配合被告办理房屋过户手续时，被告将购房尾款30万元支付给原告。开发商一直在积极办理房屋产权初始登记，并定期说明原因和计划，张贴办理进度，并给予原购房的业主一定的经济补偿。原告目前提交的证据不能证明诉争房屋永远无法办理过户手续。因此，双方当事人的合同目的并非无法实现，原告无权解除合同。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月24日，原告曹秀清与案外人华瀚投资集团有限公司（以下简称华瀚公司）签订《房屋买卖合同》，曹秀清购买了华瀚公司开发的位于北京市朝阳区世纪东方嘉园×号楼×单元×号房屋。后×号房屋交付原告使用。关于房屋产权登记，合同约定产权登记遵循《京国土房管权字（2001）1073》号文件的规定。待相关手续齐备后，房屋产权登记由乡政府城建规划科统一到区县房屋土地管理部门办理。2009年10月6日，原告曹秀清（甲方）与被告李洪波（乙方）签署《房屋买卖居间合同》，约定原告曹秀清将位于北京市朝阳区世纪东方嘉园×楼×门×号房屋出售与被告李洪波，房屋产权证明文件为房屋买卖合同，权利人曹秀清。购房款共计1106400元。乙方当日向甲方支付购房定金5万元。甲方应于2009年11月16日前2日内向乙方交付房屋。双方应于2009年12月31日前到房屋权属登记部门办理过户手续。2009年12月19日，原告曹秀清（甲方）与被告李洪波（乙方）签署《房屋买卖居间合同补充协议》，约定：一、乙方于2009年12月31日前交付甲方房价款25万元，并于当日甲方交付乙方房门钥匙腾房。乙方可装修本房屋并入住。乙方于2010年1月30日前交付甲方房价款20万元，于2010年2月28日前交付甲方房价款306400元，以上三笔款项包括前期定金5万元共计806400元。剩余房价款30万元，乙方应于过户当日交予甲方并过户手续。二、甲方在本房本下达七日内，应主动配合办理过户手续，并承诺在其不方便情况下委托其子陈鹏办理关于此房过户手续，陈鹏应在房本下达30天内配合乙方办理过户手续。如未履行此约定，甲方需承担乙方因此次交易所受经济损失。2009年12月31日，原被告双方就诉争407号房屋办理了房屋交接手续。被告李洪波依照补充协议约定的时间，向原告曹秀清分期付清了除应于房屋办理过户手续时交付的30万元以外的全部806400元购房款。2019年8月30日，曹秀清至朝阳区不动产登记中心查询诉争的407号房屋产权登记情况为未办理初始登记。另查，2015年12月17日，北京市朝阳区人民法院就原告曹秀清起诉被告华瀚投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）朝民初字第13134号民事裁定书，曹秀清在该案中起诉要求华瀚公司赔偿迟延办理产权证的损失，法院认为本案涉及绿化隔离地区建设的相关事项，办理房屋产权证确需相关部门协调处理。在协调工作尚未完成之前，本案尚在政策调整范畴，不属于人民法院在民事诉讼中审查的范围，故裁定驳回了原告的起诉。一审裁定作出后，曹秀清不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，三中院于2016年6月30日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。该裁定本院认为写明根据双方合同约定，办理产权登记需经行政部门协调，即合同履行内容及合同履行条件是否成就的判断，并不属于人民法院民事案件审查范围，一审法院驳回曹秀清的起诉并无不当，应予维持。在案件审理过程中，本院向案外人华瀚公司调查诉争的×号房屋的产权登记情况，华瀚公司回复本公司是北京市朝阳区世纪东方嘉园×号楼的建设单位。我公司原名为北京世纪城房地产开发有限公司，2006年更名为华瀚投资集团有限公司。该楼为南磨房乡农民回迁上楼房屋，目前项目有划拨土地使用权证，已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，后续房屋规划验收和竣工验收手续尚未完成。此楼房性质为“按经济适用住房管理”，目前该楼正在办理规划验收和竣工备案手续，规划验收因为配套移交手续时间较长暂时没有办理完结。原告不认可华瀚公司所述，并认为依据其向朝阳区不动产登记中心查询的结果，已经证明诉争的×号房屋无法办理产权登记。被告认可华瀚公司的回复意见。本院认为，依据法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽因诉争房屋的初始登记尚未办理完毕，导致原告至今未能协助被告办理诉争房屋的过户手续，被告亦未向原告交齐全部购房款，双方合同尚未履行完毕,但结合双方在签订补充协议时就过户时间及房款支付作出的变更，说明发生上述情况双方已经有所预见。鉴于被告现已向原告交纳了大部分购房款，并实际占有使用房屋多年，且原告在本案中未提供充分证据证明诉争房屋确已无法过户，双方合同无法继续履行，故原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同并收回房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定的是在出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移时，买受人有权要求解除合同。本案中，原告系出卖人，无权依据前述规定要求解除合同。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曹秀清的诉讼请求。案件受理费7379元，由原告曹秀清负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李颖二〇一九年十二月二十四日法官助理 刘勃书 记 员 李杨