贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初13562号原告：刘莉，女，汉族，1969年8月5日生，住本市南明区。原告：康宝文，女，汉族，1996年8月2日生，住本市云岩区。原告：陈英灿，男，汉族，1997年11月3日生，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张燕（陈英灿之母），女，1972年4月18日生，住本市云岩区。三原告共同委托诉讼代理人：刘文，贵州森黔律师事务所律师，执业证号15201201010920765。被告：贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称亨特房开），登记地在本市云岩区中华中路8号，现住本市南明区机场路18号37楼。法定代表人：杨中安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周倩，贵州中孚律师事务所律师，执业证号15201201611862351。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所实习律师，实习证号2301190921573。原告刘莉、康宝文、陈英灿诉被告亨特房开商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘莉及三原告的共同委托诉讼代理人刘文，陈英灿的委托诉讼代理人张燕，被告亨特房开的委托诉讼代理人周倩、龙荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉、康宝文、陈英灿诉称：1、确认被告交付给原告的位于贵阳市南明区房屋阳台面积（房屋平面图注明的赠送面积）属于被告赠送面积；2、判决被告立即将办理贵阳市南明区房屋（含赠送阳台部分面积）权属转移登记所需的有关文件材料交给原告；3、判决被告以原告已付购房款总额5887896元为基数，自2017年1月1日起至商品房转移登记的有关文件材料交付给原告之日止，按中国人民银行一年至五年七贷款基准利率加收50%计算支付原告违约金（暂计算至2019年8月31日为1118700.24元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月，原告根据被告的广告及宣传资料拟购买被告开发的位于本市南明区机场路18号亨特国际·金融中心写字楼。在看房期间，被告销售人员向原告发放了房屋户型宣传资料，其中Ｈ户型房屋含阳台，建筑面积为344.31㎡，不含阳台建筑面积为289.09㎡。被告销售人员向原告承诺，在该户型图中，按建筑面积为289.09㎡计算价格，阳台部分面积为赠送。2013年5月20日，经原、被告就第11层Ｈ户型房屋价格及赠送面积确认后签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买其开发的位于本市南明区房屋，房屋建筑面积为289.09㎡，套内面积为207.12㎡，价格为每平方米28427.46元，房屋平面图注明该房屋阳台为赠送面积。购房总价款为5887896元，付款方式为分期付款，即2013年5月20日前预付购房款1777896元，2013年8月10日前支付购房款2350000元，2013年12月10日前付清剩余购房款1760000元。被告应于2014年12月31日前向原告交付该商品房，应于该商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。同时，双方还在合同中就逾期交房责任、面积误差处理、房屋质量及争议解决方式等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告购房款人民币5887896元，被告于2016年7月将房屋交付原告使用。合同履行过程中，由于被告原因致使原告未能在约定的2016年12月31日前取得办理房屋权属转移登记的所需的有关文件材料，从而导致原告所购房屋无法办理产权转移登记手续。且被告违背诚信原则以房屋实测面积大于合同约定面积为由，要求原告就赠送的阳台面积按购房价格补足购房款。被告违约后，原告多次要求被告向原告提供办理房屋权属转移登记所需的文件并履行赠送面积的承诺，但被告以各种理由拒绝。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。双方在签订购房合同之前该房设计格局、包含阳台和不包含阳台建筑面积均已确定，被告对于其投入的开发成本及获取的销售利润额度亦有明确预知。故双方关于阳台面积赠送的约定意思表示真实，合法有效，被告应当遵守约定。因被告原因致使原告在约定期限内不能取得办理房屋权属转移登记的有关文书，导致原告无法办理产权过户登记手续，被告对此应当承担违约责任。为此，原告依法诉至法院，望判如所请。被告亨特房开辩称：1、阳台并非赠送，实际测量面积出来后发现有面积差异，原告应当按照合同约定补足差价。合同上原告所称赠送为人为手写，并非被告或被告授权的行为，被告不予认可。2、为原告办理产权证前原告应当补足面积差价，否则被告有权行使先履行抗辩权，待补足差价后再办理产权证。3、被告不应当承担违约责任，首先2019年1月23日被告已经登报公告2号楼可以办理产权证，原告已经知晓并前来与被告商谈，其次合同作为双方的真实意思表示里面明确约定了逾期办证的违约责任为每日万分之零点二，最后从2016年8月18日起原告将房屋进行出租获得的收益，因办证问题没有受到任何的损失。综上，原告诉请不成立，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，原告（买受人）被告亨特房开（出卖人）双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其开发的位于贵阳市南明区亨特国际·金融中心11层8号办公用房出售给原告，建筑面积289.09平方米，套内建筑面积207.12平方米；房屋总价款5887896元，付款方式为分期付款，原告应当在2013年5月20日前分期支付房价款，预付款1777896元，原告于2013年8月10日前支付剩余房款2350000元，于2013年12月10日前付清剩余房款1760000元，如逾期未支付剩余房款，出卖人有权向买受人收取违约金，违约金按合同第十条执行。被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十五条面积差异处理约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1.……。2.……。3.双方自行约定：按合同单价和产权登记面积据实结算房价款，多退少补。按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买受人按合同约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分由出卖人按合同约定的单价退还房款。”合同第二十二条房屋登记第三款转移登记约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十二条关于房屋登记的约定“12.2不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人代为办理产权过户手续；”、“12.3产权过户手续办理完毕后由出卖人或出卖人指定的第三人将房地产权属证书直接转交给贷款人／保证人；”、“12.5办理入住手续前，向出卖人交纳申请办理房屋权属转移登记委托费人民币伍佰元整，届时按出卖人指定的第三人代为办理收费据实结算；”、“12.6、出卖人承诺在买受人交齐办理房产过户手续所需的所有材料和相关税费后的36个月内为买受人办理完产权过户手续，但是由于不可抗力或政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外，如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择（ａ）退房，……；（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之0.2向买受人支付违约金，并继续为买受人办理完过户手续。买受人应在出卖人出现违约情况后1个月内书面通知出卖人自己的选择。除出卖人向买受人支付上述约定的违约金外，买卖双方各自承担相应损失，互不支付任何其他费用。出卖人承担上述责任后，将不再就产权办理问题承担任何其他责任。”原告在买受人处签名捺印，被告在出卖人处盖章。《商品房买卖合同》附件一房屋平面图及位置图中，案涉房屋被红线勾画出，在阳台处手写载明“为赠送面积”，原告在平面图案涉房屋位置签名捺印，被告在平面图案涉房屋位置盖章。合同签订后原告按约支付了房款。2018年12月24日，被告就南明区文昌路与机场路交叉口亨特国际2号楼（亨特·国际金融中心）办理了黔（2018）南明区不动产权第××号不动产权证书。2019年1月23日，被告在报纸上刊登了《通知》“亨特国际金融中心现已取得《房屋注册证》，现于2019年1月23日正式开始办理房屋产权证，请各位业主携带购房人身份证、交款收据、《商品房买卖合同》、《商品房备案登记表》原件至亨特国际售楼部办理。”同时查明：2016年7月17日，包括原告刘莉、陈英灿、康宝文在内的11名业主向案外人李筱萱出具委托书，委托李筱萱办理贵阳市亨特国际金融中心11-4、11-5、11-6、11-7、11-8写字间租赁合同签署、收取租金等事宜。同日，李筱萱（甲方、出租方）与中铁二局第一工程有限公司（乙方、承租方）、贵阳市南明区惠民个体房屋信息服务部（丙方、居间方）签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给中铁二局第一工程有限公司使用，租赁期共36个月，自2016年8月18日始至2019年8月17日止。另查明：2017年9月21日，贵州伟元房屋测绘有限公司针对案涉房屋所在的亨特国际2号楼作出了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，测量出案涉房屋套内面积为233.13，共有面积为108.05，建筑面积为341.18，分摊系数为0.463499。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、报纸、测绘报告等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。根据原、被告提交的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图及位置图中对阳台的勾画和备注，对原告诉请确认案涉房屋阳台面积为赠送面积，本院予以支持。因被告持有的案涉房屋《商品房买卖合同》房屋平面图中的阳台部分亦被勾画并备注“为赠送面积”，与原告持有的合同一致，可见赠送阳台系双方共同合意。故对被告称该部分系人为改动，不认可该改动，本院不予支持。合同签订后原告按约支付了房款，被告应按双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定为原告办理权属转移登记。案涉《商品房买卖合同》第二十九条明确约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》12.6条约定被告承诺在买受人交齐办理房产过户手续所需的所有材料和相关税费后的36个月内为买受人办理完产权过户手续。虽然双方当事人通过签订《补充协议》变更和补充了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条转移登记的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。《补充协议》第十二条虽加重了被告作为出卖人的办证义务，但是第12.6条中将主合同约定的协助办证义务时间由2年（合同约定交房时间为2014年12月31日，转移登记时间为2016年12月31日）延长至买受人交齐办理房产过户手续所需的所有材料和相关税费后的36个月即3年内，相较主合同的约定，明显属于不合理地减轻出卖人义务的情形，由此，被告应按照主合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告于2018年12月24日取得案涉房屋的不动产权证书，2019年1月月23日在报纸上刊登通知告知业主可以办理产权登记，已经超出了合同约定的时间，应承担相应的违约责任。因双方在案涉《商品房买卖合同》中对被告转移登记的违约责任并未明确进行约定，但原、被告双方根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定签订了《补充协议》，并在12.6条对被告逾期办证的违约责任作出了补充，即在原告不退房的情形下，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之0.2向买受人支付违约金，并继续为买受人办理完过户手续。审理中，原告认可被告于2016年7月交付案涉房屋，被告亦向本院提交了2016年7月17日原告向案外人李筱萱办理案涉房屋租赁的相关证据。由此，本院认定被告交付案涉房屋的时间为2016年7月17日，被告应于房屋交付后2年内即2018年7月16日前办理完毕房屋过户手续。故被告应自2018年7月17日起按原告已付房款5887896元的日万分之0.2支付违约金至办理完毕产权过户手续之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因本案中，双方对违约金的计算已经进行了约定，故原告诉请按贷款利率加收50%计算违约金，本院不予支持。被告辩称因案涉房屋存在面积误差，原告需补足房款，被告才履行相应的办证义务。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意……按合同单价和产权登记面积据实结算房价款，多退少补。按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买受人按合同约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分由出卖人按合同约定的单价退还房款。”本案中，因案涉房屋阳台部分的面积系赠送的，被告提交的测绘报告中案涉房屋面积并未区分阳台部分和非阳台部分，原告所购房屋是否需要补交面积差款无法确定。被告在本院释明后亦不同意对案涉房屋非阳台面积进行测绘，故被告应承担举证不能的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告购买的位于本市南明区机场路18号亨特国际·金融中心11层8号办公用房的阳台面积为赠送面积；二、被告贵州亨特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以5887896元为基数，按照日万分之0.2标准，从2018年7月17日起支付原告刘莉、康宝文、陈英灿逾期办证违约金至实际办理完毕产权过户手续之日止；三、驳回原告刘莉、康宝文、陈英灿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7434元，由原告刘莉、康宝文、陈英灿负担6022元，由被告贵州亨特房地产开发有限公司负担1412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇一九年十二月三十一日书记员  王璇