黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初17735号原告：丁大军，男，1980年10月17日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，统一社会信用代码91230103725315042E，住所地哈尔滨市南岗区人和街副102号。法定代表人：杜非。人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，统一社会信用代码912301108273315100，住所地哈尔滨市香坊区延福街243号。负负责人：杜文刚，职务行长。委托诉讼代理人：张百灵，黑龙江李易桐律师事务所律师。原告丁大军与被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）、第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行（以下简称工商银行）合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁大军，第三人工商银行委托诉讼代理人张百灵到庭参加了诉讼，被告地泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。丁大军向本院提出诉讼请求，判令：1.被告持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案，协助原告办理案涉房产的房产证；2.被告和第三人办理解除抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年4月19日，原告与被告签订商品房认购协议。购买被告位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××商品房××套，合同约定该商品房价款为263600元，原告依约已付清房款。自原告2009年6月22日进户至今。被告未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，导致原告无法取得房屋权属证书。另，鸿朗花园二期业主自2017年10月份开始即可办理产权证，原告到被告处及不动产交易中心查询得知：2007年1月31日被告地泰公司将包括原告在内的鸿朗花园二期约800余套住宅和部分商服建筑面积59605.42平方米的房屋抵押给第三人，以担保其对第三人的贷款。原告认为：被告是在原告完全不知情的情况下与第三人签订的贷款合同和抵押合同，且原告已支付当年的合理对价房款（或拆迁安置楼层及面积差价款）并进户居住至今。如果不是因为原告办理产权证受阻，原告根本就不知道自己的房子被抵押出去了。因此，本案的诉争之房是原告的善意取得，应受到法律保护。被告地泰公司、第三人红旗支行应协助办理案涉房屋的解除抵押手续。被告地泰公司辩称，一、由于被告对第三人的贷款未还清，暂不能办理不动产权登记，同意出具办理权属登记的相关手续；二、鸿朗花园二期拆迁时间为2004年至2005年间，拆迁协议签订时间即为实际拆迁日。办理选房进户时被告将拆迁协议收回，按进户日期出具新房证明；三、2017年10月，鸿朗花园小区通过综合验收，具备办理产权证条件。未抵押的房产业主可持相关材料到不动产交易中心办理产权登记；四、房抵工程款的业主一律按商品房销售手续办理，原施工单位未补全相关手续者，则对应业主手中也没有全部的房屋销售手续。五、更名业主的合同或收据上有被告公章或财务章，被告承认有效，不承认私下交易。第三人工商银行述称，购房人要求第三人放弃行使抵押权，办理抵押登记解除手续没有任何事实或法律依据。一、第三人与购房人之间不存在任何法律关系，购房人无权要求第三人放弃抵押权，办理解押手续。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。购房人基于其与地泰公司之间房屋买卖合同履行问题产生争议，仅有权利要求地泰公司履行合同义务或承担违约责任，第三人与购房人之间无任何法律关系，购房人无权突破合同相对性原则要求第三人与其合同相对人地泰公司共同履行合同义务，不具有解除抵押登记的约定义务。二、第三人依法取得的抵押权尚未消灭，无法定办理解除抵押登记义务。根据《担保法》第五十二条，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。此外，物权法也规定了因主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、受让人代为清偿等法定情形导致担保物权消灭的情形。但第三人对案涉房屋享有的抵押权不存在任何法定消灭情形，不具有办理解除抵押登记的法定义务。三、第三人与地泰公司签订的《房地产业借款合同》、《抵押合同》合法有效，已依法取得案涉房屋抵押权。2007年1月31日，第三人与地泰公司签订35000611-2007年（红旗）字0004号借款合同，约定第三人为地泰公司鸿朗小区二期项目贷款8000万元，同日双方签订35000611-2007年红旗（抵）字0001号抵押合同，地泰公司以位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯的鸿朗小区二期部分在建楼房为上述贷款设定抵押担保，并办理了抵押登记，取得了哈房南他字第0703002906号房屋他他项权证，2007年2月16日，第三人为地泰公司发放借款。上述事实有黑龙江省高级人民法院[2009]黑商终字第92号民事判决书予以认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明。此外，黑龙江省高级人民法院[2009]黑商终字第92号民事判决书已依法认定第三人与地泰公司之间签订的借款合同、抵押合同不违反我国法律及行政法规的强制性规定，无导致合同无效的其他情形，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，《中华人民共和国担保法》第三十八条关于“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”、第四十一条关于“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”之规定，第三人与地泰公司之间签订的《房地产业借款合同》、《抵押合同》合法有效，第三人已依法取得抵押权。四、在第三人取得抵押权时，购房人既未取得案涉房屋所有权亦未与地泰公司签订房屋买卖合同，购房人不适用善意取得制度；首先地泰公司在办理贷款申请时，作为案涉房产的所有权人，以其所有的财产作为抵押担保，并依据当时适用的法律法规办理抵押登记，属于有权处分。第三人经核查房屋权属状态，依法取得他项权利证书，并足额发放贷款，履行了借款及抵押合同中的借款义务，也尽到了注意义务，抵押权的取得不存在任何过错。其次，我国不动产物权变动采取登记生效主义原则，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，购房人并未依法取得案涉房产所有权。最后，根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。但购房人并未对案涉房屋进行登记且未通过登记机关核实案涉房屋是否存在他项权登记，主观上具有过错，因此，购房人并不能通过善意取得制度取得案涉房屋所有权。五、案涉房屋买卖合同法律上或事实上不能履行，依法应予解除，并由地泰公司赔偿购房人损失。购房人要求地泰公司办理权属登记资料备案及解除抵押登记手续，实质上是要求地泰公司继续履行房屋买卖合同中的非金钱债务。但根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。案涉买卖房屋在已经抵押给第三人的情况下无法完成物权转移登记，购房人基于房屋买卖合同仅能取得合同债权，其房屋买卖的合同目的已经不能实现，购房人应根据《合同法》第九十四条关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人享有法定解除权的规定，按照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，向地泰公司主张权利。即出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。六、关于购房人购房合同生效时间问题。首先，购房人与地泰公司签订房屋买卖合同时，地泰公司并未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，可以看出因出卖人取得商品房预售许可证明的行为使房屋买卖合同的效力从无效变为有效，故应认定购买人与地泰公司的买卖合同在地泰公司取得商品房预售许可证明时才发生法律效力生效。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，购房人因在法院查封之前未取得合法有效的书面买卖合同，其并不享有物权期待权。综上所述，购房人遇到这种情形值得重视与同情，但第三人对购房人的遭遇或损失不存在任何过错，因开发商欺诈等不诚信行为，不应以牺牲国有银行合法权益、流失国有银行资金的方式来补偿，法律、司法解释提供了多种救济方式维护购房人的合法权益，购房人应依法维权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：原告提交的证据一商品房认购合同书一份、购房资金结算票据、物业费收据3张、垃圾清运费收据一份、煤气初装费收据一份、水费收据一份、有线电视安装费收据一份、2009年度包烧费收据一份、2019年至2020年度热费发票一份，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。第三人提交的证据一《中国工商银行房地产业借款合同》及《补充协议》一份、证据二《抵押合同》及《补充协议》一份、房屋他项权证一份、证据三民事判决书（2009）黑商终字第92号、证据四裁定书、证据五媒体公告四份，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。本院确认如下事实：2009年4月19日案外人董文琴与被告签订商品房认购合同书，购买被告开发的位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××号商品房，价款为263600元。后原告从董文琴手中购得该房并进户至今。2007年1月31日被告将案涉房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记手续。被告未按期偿还借款本息，第三人提起诉讼。（2008）哈民三初字第150号民事判决书判令地泰公司偿还第三人本息。本院认为，案涉房屋转卖时，被告在商品房认购合同书及购房票据上盖章确认，该买卖合同成立，原告取得了合同有关的权利。依据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因被告没有为原告办理案涉房屋产权登记，故原告对涉案房屋尚不具有所有权。由于被告在将案涉房屋向银行设置抵押售后，隐瞒实情，以案涉房屋卖与原告，导致原告享有的对案涉房屋的权力与抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先权。对原告要求被告协助办理产权登记的诉请，本院予以支持。第三人与被告签订抵押合同，被告以其名下房产为其从银行贷款提供担保。该抵押经登记，抵押权已经设立。经审查，无证据证明该抵押权有应当认定无效的事实，抵押权有效。原告并非合同当事人，无权要求解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助原告丁大军办理位于哈尔滨市南岗区南开街238号鸿朗花园二期B03栋3单元2层1号房屋权属登记；二、驳回原告丁大军其他的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 叶 萍二〇一九年十二月二十八日书记员 朱颖涵