四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8926号 原告：成都成房置业有限公司，住所地成都市青羊区。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：张凤羽，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭歌，四川君合律师事务所律师。 被告：成都瑞锦文化传播有限公司，住所地成都市锦江区。 法定代表人：贺勇，职务不详。 原告成都成房置业有限公司（以下简称“成房置业公司”）与被告成都瑞锦文化传播有限公司（以下简称“瑞锦文化公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法公开开庭进行了审理，成房置业公司委托诉讼代理人郭歌到庭参加诉讼，瑞锦文化公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 成房置业公司向本院提出诉讼请求：判令确认成房置业公司、瑞锦文化公司之间《房屋租赁合同》于2018年10月12日解除；判令瑞锦文化公司向成房置业公司支付2018年6月28日至2018年9月27日期间租金7866元及2018年9月28日至2018年10月12日租金2076元，共计9942元；判令瑞锦文化公司支付2017年1月至2018年10月物业费40316.76元；判令瑞锦文化公司支付房屋租赁期间电费40.5元；判令瑞锦文化公司向成房置业公司支付逾期支付租金的违约金31944元；判令瑞锦文化公司支付逾期缴纳物业费及电费的违约金182487元；判令瑞锦文化公司向成房置业公司支付因瑞锦文化公司违约致使合同解除的违约金9492.8元。事实和理由：2016年9月13日，成房置业公司、瑞锦文化公司签订了《房屋租赁合同》约定：瑞锦文化公司承租成房置业公司所有的位于成都市天府一街共同房屋，租赁期从2016年9月28日至2021年9月27日，租金逐年递增，租金按季度支付，每季度开始前15天支付本季度租金，物业费等费用由瑞锦文化公司承担，如瑞锦文化公司累计拖延支付租金30日以上或累计拖欠费用3000元以上，则成房置业公司有权解除合同。合同签订后，瑞锦文化公司支付了第一笔租金及履约保证金7600元后，双方办理了交房手续。2018年6月13日，瑞锦文化公司未按约定时间支付2018年6月28日至2018年9月27日期间的租金11866元，至2018年7月9日，瑞锦文化公司通过银行转账支付了4000元租金。2018年9月13日，瑞锦文化公司再次未按约定时间支付租金，瑞锦文化公司自2017年1月1日至合同解除时的物业费未缴纳，40.5元的电费未缴纳。成房置业公司多次催收上述费用，瑞锦文化公司均以各种理由拖延拒付，故成房置业公司于2018年10月8日以《律师函》形式告知瑞锦文化公司，于瑞锦文化公司收到《律师函》后3日解除《房屋租赁合同》。瑞锦文化公司于2018年10月8日收到《律师函》，故《房屋租赁合同》于2018年10月12日解除。瑞锦文化公司至今未付拖欠的租金、物业费及违约金等费用，故成房置业公司诉至法院。 瑞锦文化公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据。 本院经审理，认定如下事实： 2016年9月13日，成房置业公司、瑞锦文化公司签订了《房屋租赁合同》约定：瑞锦文化公司承租成房置业公司所有的位于成都市天府一街的房屋（以下简称“案涉房屋”），租赁期从2016年9月28日至2021年9月27日，租金逐年递增，租金按季度支付，每季度开始前15天瑞锦文化公司应向成房置业公司支付本季度租金。租赁期间的物业费、电费等费用由瑞锦文化公司承担，瑞锦文化公司应于每个季度结束前10日向物业公司缴纳下个租约季度的物业管理费，如瑞锦文化公司累计拖延支付租金30日以上或累计拖欠费用3000元以上，则成房置业公司有权解除合同。《房屋租赁合同》第九条对违约行为的认定、违约金的计算方式、支付方式等进行了详细约定。 2016年9月13日瑞锦文化公司向成房置业公司缴纳保证金7600元、缴纳2016年10月28日至2016年12月27日的租金7534元。2018年7月9日，瑞锦文化公司向成房置业公司支付租金4000元。 四川华玮物业管理有限公司为案涉房屋所在楼盘提供物业管理服务，2018年6月14日四川华玮物业管理有限公司向瑞锦文化公司发送《物业费用催收函》，催促瑞锦文化公司缴纳欠付的物业费31153.86元、电费40.5元。成房置业公司未代瑞锦文化公司缴纳其拖欠的物业费、电费。 2018年9月28日成房置业公司向瑞锦文化公司发送《律师函》告知瑞锦文化公司，成房置业公司将于瑞锦文化公司收到《律师函》或《律师函》发出后3日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并敦促瑞锦文化公司返还房屋，缴纳拖欠的房租、物业费、电费、违约金等。瑞锦文化公司于2018年10月8日签收该《律师函》。 本院认为，成房置业公司与瑞锦文化公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行合同义务。针对成房置业公司的7项诉讼请求，评述如下： 1.关于解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。成房置业公司主张依据《房屋租赁合同》第九条第9款第6项、第8项约定行使合同解除权，在案证据显示，瑞锦文化公司最后一次缴纳房租的时间为2018年7月9日，金额为4000元，故《房屋租赁合同》第九条第9款第6项、第8项约定的承租人合同解除权条件已成就，成房置业公司有权通知瑞锦文化公司解除《房屋租赁合同》，合同解除的时间依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应当为解除通知到达对方之时，即2018年10月8日。 2.关于租金的诉讼请求。依照《房屋租赁合同》约定，2017年9月28日至2018年9月27日租金总额为47464元，故该期间季度租金应为11866元，日租金应为132元。2018年9月28日至2019年9月27日租金总额为49832元，故该期间日租金为138.42元。综上，依照《房屋租赁合同》约定，截止合同解除之日瑞锦文化公司还应当向成房置业公司支付2018年6月28日至2018年9月27日期间租金共计11866元，2018年9月28日至2018年10月8日，租金共计1522.62元，扣除瑞锦文化公司于2018年7月9日支付的4000元租金，故瑞锦文化公司还应当向成房置业公司支付租金9388.62元。 3.关于物业费、电费的诉讼请求。依照《房屋租赁合同》的约定，成房置业公司不是收取物业费、电费的主体，且成房置业公司未提交证据证明其代瑞锦文化公司缴纳了物业费、电费，故对于该两项诉讼请求，本院不予支持。 4.关于逾期支付租金的违约金的诉讼请求。依照《房屋租赁合同》第九条第7款的约定，逾期支付房租的，每逾期一日，按照日租金的2倍支付违约金，在2018年6月13日至2018年10月8日期间，瑞锦文化公司共计逾期共计117天，故按照《房屋租赁合同》约定计算，该项违约金为31390.32元。 5.关于逾期支付物业费、电费的违约金的诉讼请求。依照《房屋租赁合同》第九条第5款的约定，乙方（瑞锦文化公司）逾期缴纳合同所约定的除租金以外的费用的，每逾期一日按照逾期费用总额的5%向甲方（成房置业公司）支付违约金。根据四川华玮物业管理有限公司2018年6月14日发出的《物业费用催收函》，瑞锦文化公司欠付物业费、电费共计31194.36元，《物业费用催收函》上限定的最后付款期限为2018年6月20日，故该项违约金应从2018年6月21日起算至2018年10月8日，共计110天，按照《房屋租赁合同》约定计算，该项违约金为171568.98元。 6.关于解除合同违约金的诉讼请求。依照《房屋租赁合同》第九条第9款的约定，甲方（成房置业公司）按照约定单方解除合同后，乙方（瑞锦文化公司）应支付该年度租金总额20%的违约金，成房置业公司主张按照2017年9月28日至2018年9月27日的年度租金总额47464元为基数进行计算，故按照《房屋租赁合同》约定计算，该项违约金为9492.8元。 上述第4、5、6项均为成房置业公司对违约金的诉讼请求，分别为逾期支付租金的违约金、逾期支付其他费用的违约金、解除合同违约金，根据已认定事实，依照《房屋租赁合同》约定计算，3项违约金合计212452.1元。上述第2项为成房置业公司对租金的诉讼请求，根据已认定事实，依照《房屋租赁合同》约定计算为9388.62元。可以看出，本案违约金已显著高于欠付租金本金，结合本案实际情况以及违约金填补守约方实际损失之功能，依照公平原则，酌定支持本案3项违约金共计2253元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下： 一、原告成都成房置业有限公司与被告成都瑞锦文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月8日解除； 二、被告成都瑞锦文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都成房置业有限公司支付拖欠的租金9388.62元； 三、被告成都瑞锦文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都成房置业有限公司支付违约金合计2253元； 四、驳回原告成都成房置业有限公司其他诉讼请求。 如果被告成都瑞锦文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2707元，由原告成都成房置业有限公司负担2682元，被告成都瑞锦文化传播有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇一九年十二月三日 书记员  张 梅