山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终6765号 上诉人（原审被告）：邢士华，男，1964年10月2日出生，汉族，住山东省兰陵县。 被上诉人（原审原告）：侯安阳，男，1975年7月8日出生，汉族，住。 上诉人邢士华因与被上诉人侯安阳租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邢士华上诉请求：1.一审判决事实不清，证据不足；请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、本案的租赁合同的起算点应当自2018年4月15日起算，而不是一审判决的自2018年6月15起算。2018年4月5日，上诉人与被上诉人签订了宾馆租赁合同书，上诉人并于2018年4月12将宾馆及宾馆设施交付给被上诉人使用，约定合同期限为3年，即自2018年4月15日至2021年4月15日止；签订完合同后，因消防整改又于2018年6月15日双方将租赁费由原来的26万调整为20万元，租期由原来的3年变更为1年。被上诉人分别于2018年4月7日、4月10日分两次向上诉人交纳宾馆租金20万元，该租金是在2018年4月5日签订完租赁合同后交付的，目的也是履行双方的租赁合同，因此租赁合同的起算时间应当自2018年4月15日起算；2018年6月7日又重新签订新的租赁合同，只是对前合同（4月5日签订的宾馆租赁合同）的期限及租金的变更，也视为被上诉人在明知该宾馆证件不全的情况下，遇到消防整改还能自愿继续承租，因此2018年4月15日至2018年6月15日该期间的损失与风险应当由被上诉人自行承担，现一审法院未将被上诉人自2018年4月15日至2018年6月15日期间的租金计算在内，相当于被上诉人在此期间占有上诉人的房屋用于自己经营，还不用交房租，违反了公平原则，也不符合交易习惯。二、一审法院认定2019年1月9日是上诉人与被上诉人解除租赁合同的日期是错误的。上诉人与被上诉人2018年6月7日签订的宾馆租赁合同第十条虽然约定了：若因证件不全，政府勒令被上诉人停止营业，由上诉人退回剩余租金根据该条约定，可以证明在符合上述约定的情形下，被上诉人享有合同解除权，上诉人应当退还被上诉人剩余房租，但房屋租赁合同的解除应当以租赁方将租赁房屋交付出租方为合同解除的要件，被上诉人虽诉至法院要求解除合同，但双方一直并未交接，被上诉人未向上诉人交付钥匙以及宾馆及宾馆的所有设施，应视为宾馆仍由被上诉人占用状态，被上诉人应当支付占用状态期间的房租和在此期间所产生的各项费用，因此，一审法院认定的上诉人退还被上诉人2019年1月9日以后的房租是不正确的，上诉人退还房租的期间应当自被上诉人交付宾馆钥匙及宾馆设施之日起起算。 被上诉人辩称，上诉的一与本案无关联，原审认定事实清楚，适用法律均正确，请求法院驳回上诉人的上诉人的上诉请求，维持原判。 侯安阳向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令或调解被告退还130,000元的租金和押金及利息；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：侯安阳分别于2018年4月7日、2018年4月10日分两次向邢士华交纳宾馆租金共计200000元，并于2018年6月15日向邢士华交纳宾馆押金20000元后，于2018年6月7日，侯安阳（乙方）与邢士华（甲方）签订《宾馆租赁合同书》一份，约定：一、宾馆位置：甲方自愿将位于临沂市兰山区邻荣驿商务宾馆出租给乙方经营使用。二、租赁期限1年，即自2018年6月15日至2019年6月14日止。合同到期，乙方可优先续租，并提前三个月双方相互告知重新签订合同。三、租赁金额，年租金20万元。四、租金付款方式：现金或转账，为一次性交付年租金，本合同签字生效后，由乙方一次性交足第一年租金。五、宾馆出租押金为2万元。六、押金付款方式：押金为一次性付清，即签订本合同即付肆万元，甲乙双方办理宾馆设施、设备物品清点交接。七、乙方接手经营后，在不破坏房屋安全性技术结构的情况下可对宾馆进行装修和改造，规划房间布局，添置相关设施，相关费用由乙方自理。八、乙方接手经营宾馆（2018年4月8日）前，所有的一切债权债务（水、电、物业、税费等）由甲方负责；接手后的一切水电物业、税费等经营行为及产生的债权债务均有乙方负责。九、宾馆的所有聘用人员，自宾馆移交之日起（2018年4月8日），由乙方管理，甲方不得干预。移交前聘用人员的工资由甲方承担；移交后，留用人员的工资由乙方支付。十、甲方协助乙方办理宾馆的营业执照、卫生许可证、税务登记证等相关证件的变更登记手续，所需费用由乙方负责。乙方必须守法经营，若因证件不全，政府勒令乙方停止营业，由甲方退回乙方剩余租金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告经营该宾馆至2019年1月9日，因无特种行业许可证被兰山公安分局停业整顿。原告要求被告退回剩余租金和押金未果，于2019年1月28日诉至一审法院。 一审法院认为，侯安阳与邢士华签订的《宾馆租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，侯安阳支付给邢士华宾馆押金20,000元及年租金200,000元，邢士华亦依约将案涉宾馆交付给侯安阳使用经营。后因该宾馆无特种行业许可证被相关部门勒令停业整顿。根据涉案合同第十条的约定：因证件不全，政府勒令停止营业，应由邢士华退回侯安阳剩余租金。原告自2018年6月15日至2019年1月9日租赁经营该宾馆共208天，故每日的租金应为547.94元（200,000元÷365天），故原告营业期间的租金应为113,971元（547.94元×208天），剩余租金86,029元（200,000元-113,971元）被告应退还给原告。但原告在经营宾馆期间尚欠水、电、管理费等19361.2元，因被告提供的以上费用票据的出具时间均已超出原告停止经营宾馆的截止期限即2019年1月9日，故该部分费用可在被告应退还原告的租金中酌情扣除15,000元。对原告要求被告返还押金20,000元，符合法律规定予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告邢士华于本判决生效后十日退还原告侯安阳租金71,029元；二、被告邢士华于本判决生效后十日退还原告侯安阳押金20,000元；三、驳回原告侯安阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告邢士华负担1037元，原告侯安阳负担413元。 本院二审中，上诉人提交以下证据：1、2019年5月3日宾馆盘点交接表一份。2、2019年5月9号换锁的收据一份。3、图片7张，证明宾馆疏于管理造成严重损失。4、宾馆营业日报2018年4月1号至2019年2月28日一份，证明被上诉人4月5号就开始营业了，当时签第一份合同开始生效。5、一品明珠玉器市场停电通知欠交电费及物业管理费30334.2元，而且还要收取滞纳金。 被上诉人提出以下质证意见：照片是5楼违建，与我没有关系。物业费我只承认到2019年1月9号，总费用是19362元，其余的费用我不再承担。他说换锁是盘店以后换的，与本案无关联。4月1号大约是第一份合同，让公安机关给停了。停了以后协商，我说把余下的款给我，他说他没钱，口头协议把第一份合同作废，然后和我签了第二份合同，以每年20万元租给我，从2018年6月15日起至2019年6页14日止。当我干了大约半年，又让公安机关停了，所以他得退我半年承包费。 被上诉人提交电话记录一份，证明被上诉人通知上诉人盘店，上诉人以多种理拒绝。 上诉人对被上诉人提交的证据提出以下质证意见：1月20号打了一次电话不能证明被上诉人催我交接，并且当时上诉人在住院。上诉人告诉给他说派出所的关系我已经协调好了可以正常经营，但是被上诉人说“我就不愿意干了”，停业也是被上诉人自己的责任。 本院对上诉证据认定如下：对上诉人与被上诉人提交证据的真实性予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《宾馆租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张合同起算点应当自2018年4月15日宾馆实际交付时起算，而非一审判决的2018年6月15日起计算。但涉案合同系双方当事人于2018年6月7日所签，合同约定租赁期限自2018年6月15日至2019年6月14日止，原审据此合同约定计算合同起算点并无不当。上诉人主张被上诉人虽诉至法院要求解除合同，但双方一直并未交接，被上诉人应当支付占用状态期间的房租和在此期间所产生的各项费用。涉案合同第十条的约定：因证件不全，政府勒令停止营业，应由邢士华退回侯安阳剩余租金。2019年1月10日涉案宾馆因无特种行业许可被临沂市公安局兰山分局停业整顿，该日应当认定为双方解除合同条件成就的日期，原审法院据此计算被上诉人应付的租金至2019年1月9日，其余租金及押金应予退还符合当事人双方的约定。至于双方未交接及因此产生的各项费用，上诉人现有证据不能证明双方未及时交接系被上诉人造成，故对上诉人的该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，邢士华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2075元，由上诉人邢士华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建伟 审判员  杨建义 审判员  崔岩梅 二〇一九年十二月十二日 书记员  崔恩羽