河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0184民初7773号原告：李亚辉，男，1991年9月1日出生，汉族，住所地河南省新郑市。委托诉讼代理人：欧阳一鹏，河南北法律师事务所律师。被告：冯培申，男，1944年8月29日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：张世华,上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静琦,上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原告李亚辉与冯培申占有物返还纠纷一案，本院于2019年5月6日作出（2019）豫0184民初3030号民事判决，冯培申不服，上诉至河南省郑州市中级人民法院，河南省郑州市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）豫01民终12594号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年7月18日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李亚辉及其委托诉讼代理人欧阳一鹏，被告冯培申及其委托诉讼代理人张世华、王静琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退并返还位于新郑市××店××村海寨社区三号楼1单元601号房屋；2、判令被告支付租金损失4500元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月28日,李亚辉与郑秋娟、冯俊杰夫妇签订一份《房屋买卖合同》，当日，李亚辉按照合同约定向冯俊杰支付100000元，剩余158000元房款于2017年8月31日给了冯俊杰，冯俊杰出具了收条并将涉案房屋交付原告。同年9月，原告将涉案房屋出租给第三人并收取租金。2017年10月1日，原告与冯俊杰一同到物业管理处办理了物业交割手续。2018年9月涉案房屋租期届满后，冯培申擅自撬开涉案房屋的房门，强行占有该房屋，为此，原告诉至法院。被告冯培申辩称，涉案房屋是由村委会按照一户一宅分配给被告的，该房屋归被告所有和使用，郑秋娟、冯俊杰无权处分该房屋。并且事后海寨社区村委会再次出具证明，予以证明海寨村房屋是按照户口及户口本进行分配，综上请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月28日，出卖人郑秋娟、冯俊杰（甲方）经高某介绍与买受人李亚辉（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，其主要内容为：一、甲方自愿将其位于海寨社区拆迁安置房3号楼1单元601的房屋（建筑面积86平方米）以258000元的价格出售给乙方。二、乙方支付甲方合同保证金100000元。如甲方解除本合同，双倍返还定金；如乙方解除本合同，甲方不予退还定金。三、甲方于2017年9月1日前一次性向乙方支付房款158000元。四、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供房屋的相关证明资料等作为交易依据。五、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权，甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。六、违约责任，1、甲方应当于2017年9月1日将该房屋交付乙方，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。3、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。八、本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效，如本合同被有权机关认定为无效合同，则甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方损失。九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。落款处有甲方郑秋娟、冯俊杰及乙方李亚辉的签名，并有在场证明人高某的签名确认。2017年8月31日，冯俊杰向李亚辉出具《收条》两份，其内容分别为：“今收到李亚辉房屋装修款壹万两千元（12000）。冯俊杰，2017.8.31”、“今收到李亚辉海寨小区拆迁安置房3号楼1单元601余款拾伍万捌仟元（158000）。冯俊杰，2017.8.31”。2017年10月1日，冯俊杰出具《证明》一份，内容为：兹证明我是3号楼1单元601房主冯俊杰，将房屋转卖李亚辉，特此证明。该证明上有冯俊杰、李亚辉的签名并按指印予以确认。庭审中，本庭组织双方当事人通过微信视频形式对冯俊杰进行了询问，冯俊杰陈述其不认识李亚辉，因其通过高某借款四次，在还不上借款后，高某让其用房子抵借款150000元，所有的手续均是高某去办的，当时房子抵过之后，还有100000元的尾款，说是入住后再支付，后来一直没有履行，房子也没有交接，其本人出具的上述手续，都是应高某要求怎么写就怎么写的，也没有收到过李亚辉交付的购房款。冯俊杰于2019年8月30日出具说明一份：“我叫冯俊杰，男，汉族，30岁，身份证号，家住河南省××店××村××号。2016年-2018年10月期间陆续从高某处借高利贷4次分别是6万、3万、3万、4万，2018年8月，高某伙同李亚辉，私自将我们家拆迁安置房屋一套，以非法手段（高某找到当时大队支书，高某大伯高金科，私自开证明材料，私盖公章）定义在我名下，强制我与其签订买卖协议，以房屋买卖款抵扣高利贷”。李亚辉申请证人高某出庭作证，原审中高某的证人证言显示：2017年8月28日，郑秋娟、冯俊杰与李亚辉签订《房屋买卖合同》时，李亚辉以现金的方式交付冯俊杰购房定金100000元。2017年8月31日，李亚辉又以现金的方式将购房余款158000元，并将该房的装修款12000元一并支付给冯俊杰。当日，李亚辉又将该房屋以每年16000元的价格出租给冯俊杰用于幼儿园教师居住，冯俊杰的租金两次（10000元、6000元）通过其支付宝转交给李亚辉。本案庭审中，李亚辉本人陈述，在签订《房屋买卖合同》前不认识冯俊杰；签订《房屋买卖合同》后其与冯俊杰约定租金为15000元/年；就涉案的购房款其是借高某父亲的并提交取款凭证予以证明，借款系高某交给李亚辉的，付款时高某均在场；高某在接受询问时称“不清楚购房款资金的来源”。2018年9月25日，李亚辉向新郑市公安局郭店派出所报案称，其房门被人用铁链子锁住，该所民警核查后确认海寨社区3号楼1单元601室房门被冯培申砸坏，并用一条铁链子锁将屋门锁住。李亚辉提交新郑市公安局郭店派出所询问笔录、河南步阳商贸有限公司《收据》、新郑市嘉和物业管理有限公司出具的物业费《收据》各一份及照片两张，拟证明2018年9月20日，冯俊杰在海寨社区3号楼1单元601租房期限届满后，腾空交付给李亚辉，李亚辉安装了新的防盗门，并承担了2017年9月1日至2019年9月1日的物业费；冯培申擅自撬开该房屋防盗门并实际占有该房屋，侵犯原告对房屋占有使用的权利。被告对上述证据不知情。2017年10月1日，新郑市××店××村民委员会出具《证明》一份，其内容为：海寨社区三号楼一单元六〇一房子86㎡，房主是冯俊杰（海寨村分给冯俊杰拆迁安置房）。此房屋的使用权、所有权均属冯俊杰所有，情况属实，特此证明。落款处加盖有新郑市××店××村民委员会印章。冯培申提供两本户口簿复印件及新郑市××店××村民委员会于2019年4月10日出具的《证明》一份，拟证明冯喜栓一家六口人加上其叔父冯培申共7口人，按照村民委员会规定，六口人以上分2套房屋（86㎡、123㎡），其中86㎡的房屋有冯培申部分房产。该《证明》显示：郭店镇海寨村社员冯喜栓（男，汉族，身份证号）在海寨社区分有两套安置房：3-1-601东户86㎡及6-3-601东户（123㎡）。冯喜栓家共有7口人，按海寨村分安置房标准可以分两套（第一批分安置房）。以上情况属实。新郑市××店××村民委员会2019年6月22日出具的《证明》内容与上述内容类似，但明确了冯喜栓家包括户主冯培森（冯培申）在内共有七口人。冯培申同时提交2019年6月21日，新郑市××店××村民委员会出具《证明》一份，拟证明新郑市××店××村民委员会于2017年10月1日给李亚辉出具的《证明》无效，该《证明》内容如下：海寨村委给冯俊杰、郑一凡出具的海寨社区三号楼一单元六楼东户的房产证明是在冯喜栓及其家人不知道两人已离婚（包括村委）的情况下出具的，故造成冯喜栓家人不同意，因为当时是村委把二组村民的全部房源交由村组安排分发的。今经过村委和二组按当时分房条件精神确认，该海寨社区三号楼一单元六楼东户归户主冯喜栓、冯培申及家庭成员共同所有。冯俊杰、郑一凡在没有经过家庭全体成员同意的情况下，将该房子卖给他人是不妥行为，正是因其二人的不当行为，而导致的其他成员无房居住。冯喜栓同意出此证明。该证明上加盖有新郑市××店××村民委员会印章。同时，冯培申提交2019年7月20日，新郑市嘉和物业管理有限公司出具的《证明》载明：“2017年6月份、2017年12月份、2019年1月份、2019年5月份。2019年7月份电费由冯培申交。”及新郑市××店××村民委员会出具的天然气安装费证明、及12位新郑市××店镇海寨社区居民出具的证明，拟证明冯培申一直住在涉案房屋。另查明：1、户主为冯培申的户口本显示，冯培申为单独一户；户主为冯喜栓的户口本显示，包括冯俊杰、郑秋娟在内共有6口人；2、本院于2019年11月22日到新郑市××店××村民委员会调查，经工作人员陈二真介绍，该社区分房政策为一个户口上有7口人以上的一户分两套，7口人以下一户分一套房；并于2019年12月19日调取到涉案房屋的分房情况：冯喜栓户口上为6口人，加上冯培申为七口人，依据该情况二队登记冯喜栓家该次分的户型为86㎡、103㎡，抽签后海寨村二组社区分房表（86平方）户主签名处为冯俊杰所签，钥匙为冯俊杰领取。3、冯培申提交冯俊杰的微信及支付宝转款明细及离婚证复印件，拟证明冯俊杰与高某之间一直存在资金往来。4、李亚辉提交涉案房屋业主资料登记表2017年6月27日显示业主为冯俊杰、前期物业服务合同也有冯俊杰所签；李亚辉签名的业主资料登记表未显示房屋信息、前期物业服务合同未加盖物业公司印章。以上事实有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、收条、证明、收据、接处警记录、微信转款凭证、银行交易明细以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，本案系占有物返还纠纷。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案的争议焦点为：1、李亚辉是否已合法占有过涉案房屋；2、冯培申是否构成无权占有。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关动产或不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案属于李亚辉与冯俊杰签订的《房屋买卖合同》的履行情况而导致的法律后果，应先按照合同约定或法律规定处理纠纷，对协议的效力，当事人应通过另行协商或诉讼的途径解决，不属于本案确认范围。本案中，李亚辉虽与冯俊杰就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，但庭审中，冯俊杰对该合同的履行予以否认；李亚辉称房款来源系“通过向高某父亲高建科借款，由高某转交给其本人，付款时高某均在场”与证人高某的陈述“不清楚购房款的来源”相互矛盾；关于《房屋买卖合同》签订后的出租情况，李亚辉陈述与冯俊杰协商租金为15000元/年，与证人高某证言中16000元/年相互矛盾，该款项是否为租金，李亚辉并未提交其他证据予以佐证；李亚辉提交的有其签名的《业主资料登记表》《前期物业服务协议》，因该登记表上未有相关房屋信息，《前期物业服务合同》未加盖有物业公司印章亦不能证明其证明目的；综上李亚辉提交的证据不足以证明《房屋买卖合同》已经履行，涉案房屋已经交付，其换门行为具有合法性。而冯培申基于新郑市××店镇海寨社区的拆迁安置政策入住、使用涉案房屋，不具有违法性。综上，李亚辉提供的证据不足以证明其是涉案房屋的原占有人，故其请求被告腾房并支付租金损失的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李亚辉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李亚辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵俊霞人民陪审员  王顺英人民陪审员  张金岭二〇一九年十二月二十五日书 记 员  张伟勤