昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初4779号原告：李开明，男，汉族，1953年6月25日出生，住昆明市盘龙区。委托代理人：张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：蒙怡汀，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：王应梅，女，汉族，1970年8月17日出生，身份证住址湖南省双峰县。委托代理人：许兴华，北京市昌久（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：李金贵，北京市昌久（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91530100719458522F。住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩。委托代理人：薛帅，男，汉族，1992年9月27日出生，系该公司员工，特别授权代理。委托代理人：李瑞萍，女，汉族，1996年2月6日出生，系该公司员工，特别授权代理。原告李开明诉被告王应梅，第三人昆明荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日、2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告李开明的委托代理人张谦、蒙怡汀，第三人昆明荣城房地产经纪有限公司的委托代理人薛帅、李瑞萍到庭参加诉讼，被告王应梅经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告李开明诉称：2017年11月8日，原告与被告及第三人就被告名下位于昆明市五华区房屋签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，成交价格为122万元。2017年11月14日，原告与被告签订《房屋转让预约协议》并办理公证。协议对房款支付、违约责任等均作了约定。《合同》及《协议》签订后，原告依约向被告支付购房首付款72万元，并在收到被告交付的房屋后，投入约35万元对房屋进行了装修并已入住。2018年8月6日，原告收到该房屋可以办理房产证的通知，即通知被告办理产权证，期间被告要求原告支付办理产权证的相关费用，因被告要求并无合同依据且毫无道理，原告表示拒绝，被告当即表示不再将房屋卖给原告。在临近《协议》约定的第二次付款期限时，原告联系被告沟通房屋相关事宜，并表示愿意支付办理产权证的费用。2019年1月5日，被告通过短信向原告表示要与原告解除房屋转让合同关系，被告行为已构成根本违约。之后，原告积极通过各种方式查询到被告的收款账户开户行名称，并于2019年1月10日通过银行汇款方式向被告支付40万元，但被告在收到原告支付的款项后仍要求原告搬出房屋，故原告诉至法院请求判令：1.被告继续履行2017年11月8日与原告签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》，并立即向原告交付被告与云南德润城市投资发展有限公司就位于昆明市五华区（德润朗悦湾）11幢35层806号的房屋签订的《商品房购销合同》原件；2.被告按房屋成交价122万元的20%向原告承担违约金，共计24.4万元；3.被告立即向原告办理昆明市五华区（德润朗悦湾）11幢35层806号房屋的不动产产权过户手续；4.本案诉讼费由被告承担。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司答辩称:我方同意继续履行2017年11月8日与原告签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》，原告陈述的其他诉请与我方无关，由法院依法裁判。被告王应梅未到庭，无答辩意见。经审理，本院依法确认以下案件事实：2017年11月8日，原、被告及第三人签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定被告王应梅将其位于昆明市五华区（德润朗悦湾）11幢806号房屋出售给原告李开明，售价为122万元。2017年11月14日，原被告双方签订《房屋转让预约协议》并办理了公证，该协议载明，上述房屋系被告与相应开发商签约购买，所涉及不动产权证尚未办理；因被告向中国农业银行贷款设置了抵押，尚未达到办理房屋变更登记的条件。双方在协议中约定，被告偿还完银行贷款，注销抵押登记，并取得上述房屋不动产权证书原件之日起十五日内订立《云南省二手房买卖合同示范文本》，办理过户登记手续。原告于本协议生效之日向被告支付72万元作为首付款，该笔款被告必须用于偿还上述银行贷款，其余50万元双方约定，若上述房屋的不动产权证在2018年12月31日前下发的，则原告在签订正式购房合同后一次性付清；若上述房屋的不动产权证至2018年12月31日仍未下发的，原告于2018年12月31日支付房款40万元，余款在签订正式购房合同后一次性付清；若至2019年12月31日仍未下发的，原告于2019年12月31日再支付房款5万元，余款在签订正式购房合同后一次性付清。2017年11月14日，原告向被告支付购房首付款72万元。2019年1月10日，原告向被告支付房款40万元。庭审中，原告述称其于2018年8月6日接到通知称上述房屋可办理不动产权证，其随即通知了被告，因被告当时在广州，其购买了2018年8月7日的机票回昆明进行办理。因办理不动产权证需要《商品房购销合同》原件，原告将被告交给其的《商品房购销合同》原件暂时交给被告用于办理不动产权证，但办理完毕后被告未将原件返还给原告，并带回了广州。原告当天打电话与被告进行协商，被告要求原告负担其往返机票费用及办理房产证的相关费用，原告表示拒绝后被告当即表示欲取消与原告的房屋买卖交易。协议约定的第二次付款时间2018年12月31日将至，原告为达成此次交易，多次请求第三人的工作人员张泓毓协助主动联系被告，沟通合同履行的相关事宜，但被告拒绝沟通且拒绝将合同原件寄回。2019年1月5日，被告通过短信形式告知原告其欲解除与原告的房屋转让合同关系，但原告仍通过各种方式查询到被告收款账户的开户行名称后，于2019年1月10日向被告支付了购房款40万元。但被告收款后，仍要求原告搬出房屋。2019年8月22日，原告接到通知称上述房屋的不动产权证已办理完毕，可以领取，而被告至今未联系原告办理产权过户手续。另查明，涉案房屋的房产证号为云（2019）五华区不动产权第0318274号，房产证由王应梅于2019年9月11日领取。被告已将房屋交付给原告，原告已入住使用。以上事实，有原告与第三人的庭审陈述，张泓毓的证人证言及原、被告提交的《荣城地产存量房屋买卖合同》、《公证书》、短信截图、房款支付凭证、五华支行房产证登记表等证据予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原被告签订《荣城地产存量房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，签约各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。合同约定原告先支付首付款72万元，剩余50万元若所购房屋的不动产权证在2018年12月31日前下发的，则原告在签订正式购房合同后一次性付清；若不动产权证至2018年12月31日仍未下发的，原告于2018年12月31日支付房款40万元，余款在签订正式购房合同后一次性付清；若至2019年12月31日仍未下发的，原告于2019年12月31日再支付房款5万元，余款在签订正式购房合同后一次性付清。根据庭审查明的事实，房屋的不动产权证于2018年8月6日开始办理，2019年8月22日办理完毕并下发，按照约定原告应于2018年12月31日支付购房款40万元，余款在签订正式购房合同后一次性付清。而被告于2018年8月7日要求原告负担其往返机票费用及办理产权证的相关费用，原告拒绝后被告表示欲解除与原告的房屋买卖交易。本院认为，被告要求原告负担的费用并未在买卖合同中约定，被告的行为缺乏基本诚信，原告有拒绝负担的权利，因此原告未在2018年12月31日支付房款可视为其行使不安抗辩权的行为，不属于违约行为。房屋的不动产权证现已办理完毕，房屋已具备办理过户手续的条件，且原告于2019年1月10日向被告支付了房款40万元，现原告要求被告继续履行《荣城地产存量房屋买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。因原告为房屋购买人，故被告应当将其与开发商签订的《商品房购销合同》原件交付给原告。因涉案房屋已交付给原告使用，原告起诉时合同尚处于履行期限内，且本院已判令被告协助原告办理房屋产权过户手续，故对于违约金的诉讼主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王应梅继续履行2017年11月8日与原告李开明签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》，并于本判决生效之日协助原告李开明办理昆明市五华区（德润朗悦湾）11幢35层806号房屋的产权过户手续；二、驳回原告李开明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5060元，由被告王应梅承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杜小伦人民陪审员  吴 楠人民陪审员  李东梅二〇一九年十二月五日书 记 员  王文婷