赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初10868号原告：赤峰汇鑫物业管理有限公司。住所地：赤峰市松山区振兴街道办事处地质二中小区6-2-02015号。法定代表人：曹某，经理。委托诉讼代理人:田某，内蒙古方赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：单某，女，1968年5月11日出生，公民身份号码×××，汉族，现住赤峰市。被告：赤峰圣煜房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区向阳小区6组团10号楼。法定代表人：董某，总经理。委托诉讼代理人：李某，男，1955年4月17日出生，公民身份号码×××，汉族，现住赤峰市。委托诉讼代理人：张某1，男，1965年2月17日出生，公民身份号码×××，汉族，现住赤峰市。被告：松某。住所地：赤峰市松山区向阳小区4号楼5号楼三层商厅。经营者：李景玉，男，1968年9月10日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市红山区钢铁街市直幼儿园综合楼2单元262室。委托诉讼代理人：张某2，内蒙古赫兴格律师事务所律师。原告赤峰汇鑫物业管理有限公司与被告赤峰圣煜房地产开发有限公司、松某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赤峰汇鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人田某、单某，被告赤峰圣煜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某、张某1、松某的委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赤峰汇鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告赤峰圣煜房地产开发有限公司、松某交付物业费暂定10000元，并按银行同期贷款利率的四倍承担逾期违约损失。庭审中，原告变更诉讼请求要求被告赤峰圣煜房地产开发有限公司、松某交付物业费246103.2元，并按银行同期贷款利率的四倍承担逾期违约损失118129.4元，合计364232.6元。事实和理由：被告赤峰圣煜房地产开发有限公司系原告物业管理的向阳小区六组团4、5-3-03021、4、5-3-01031商厅的所有人，其大厅的面积为3418.1㎡，该大厅租赁给被告松某使用。按合同约定每月每平方米收取2元的服务费，二被告自2016年12月1日至2019年11月30日共欠原告物业费246103.2元，每年82034.4元（3418.1㎡x2元/月/㎡x12个月），违约损失为118129.4元，二被告至今未缴纳，故提出前诉。赤峰圣煜房地产开发有限公司辩称：圣煜房地产开发项目尚未交工，原告起诉的几家商户都有出租合同，一切费用均由商户承担。原告是向阳小区六组团业委会聘请的，是否与商户签订服务合同被告不知晓。商户入驻时，水电暖都是由开发公司牵头找各单位进行服务，卫生等小服务被告不知晓，但大型管道维修都是开发公司维修。原告如果跟商户有合同可向商户主张，我公司不承担责任，因为这些房子已经登记在各商户名下了。松某辩称：一、被告在本案中主体不适格，且原告的诉讼请求不清，事实理由不实。被告并非涉案房屋的所有权人，其中1357㎡商厅的购买主体是被告的经营者李景玉，其余均是租赁房产，与原告没有直接物业合同关系，不是合同当事人。原告所诉面积亦与实际不符，不能明确诉讼主体及提供物业服务的时间节点，属实诉讼请求不清。二、原告收取物业费及主张的违约金缺乏依据。原告没有对商业用房提供过服务，收取2元/月/㎡物业费无依据，原告与被告之间无合同关系，收取违约金亦无法律依据。三、原告未能按服务合同约定履行服务义务，均由被告自行雇佣他人提供服务，故其主张物业费没有依据。当事人围绕争议焦点依法提交了原告营业执照、组织机构代码证、法人证明及法人身份证、赤峰市松山区向阳小区业委会与原告签订的物业服务合同、被告所有房屋登记信息、照片、催缴通知、派工单、收据27枚、二被告之间的租赁合同、被告松某营业执照、管道清洗收据10枚照片11枚、中标通知书。经双方质证，对于催收单，原告证明曾向二被告发放，但二被告亦不予认可，且原告提交照片模糊无时间、地点标注，不能看出系向二被告送达过催收单，故对该份证据本院不予采信；对于派工单内容书写过于随意，不符合证据形式要件，亦无法核实证据真实性，本院不予采信；对其余证据因与本案有关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年12月1日，原告通过公开招标方式成为赤峰市松山区向阳小区六组团物业管理服务中标人。同日，赤峰市松山区向阳小区六组团业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订物业服务合同，约定乙方为赤峰市松山区向阳小区六组团的住宅、临街商厅、小棚、车库、地下车库及车位的全体业主及使用人提供物业服务，并收取物业费，双方约定临街商业物业费收费标准为2元/月/㎡，物业使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的3‰的违约金。双方在合同中还详细约定了物业管理服务内容、服业管理服务质量及要求，其中在第四项服业管理服务质量及要求第12条约定业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上；第13条第（8）项约定封死所有商厅后门，禁止进小区，饭店产生的垃圾由物业定时上门清理；第六项双方权利义务第（二）项乙方权利义务第9条约定乙方每季度会同甲方进行一次物业服务满意率调查。合同委托期限为三年，自2016年12月1日至2019年12月1日。被告赤峰圣煜房地产开发有限公司系向阳小区六组团4、5-3-03021、4、5-3-01031号商厅的所有人，上述商厅面积总计3418.1㎡。2016年3月10日，被告赤峰圣煜房地产开发有限公司与被告松某经营者李景玉签订房屋租赁合同，将4#5#楼01031号商厅租赁给李景玉，总面积950㎡，合同约定由李景玉负责租赁期间的余热费、物业费、水电费等费用。庭审中被告松某提供相关单据证明原告并未提供清运垃圾、清理化粪池、清洁商厅门前公共卫生等服务，而是由承租人自行支付费用请他人进行服务。本院认为，被告赤峰圣煜房地产开发有限公司是涉案房产所有权人，原告经过招投标进入小区提供服务，并与业委会签订物业合同，因被告赤峰圣煜房地产开发有限公司未提交证据证明物业合同的签订过程违反法定程序，故该合同应为有效合同，依法对原被告发生法律效力，原被告均应按合同约定履行各自的义务。被告赤峰圣煜房地产开发有限公司作为向阳小区六组团的业主，按时交纳物业费是业主的法定义务，虽然未直接与原告签订物业合同，但原告与业委会签订的物业合同对被告赤峰圣煜房地产开发有限公司亦具有约束力。原告要求被告赤峰圣煜房地产开发有限公司按合同约定的物业费收费标准支付物业费，依据谁主张谁举证原则，原告作为物业服务企业首先应举证证明已按合同约定的服务项目提供相应的服务并达到合同约定的服务质量标准。庭审中，承租人被告松某提供单据证明关于商厅的部分服务项目系承租人自行支付费用请他人服务，原告并未按合同约定事项提供物业服务，而原告仅提交其在小区内部进行服务的照片不足以证明原告对临街商厅亦提供同质同量的服务，同时原告提交的物业合同中亦明确约定原告提供的服务需达到业主和物业使用人80%以上满意率的标准，其与业委会应每季度会进行一次物业服务满意率调查。原告在提供服务的三年中，进行服务满意率调查系其在合同中明确约定的义务，但在庭审中原告未提交该方面证据，亦无相反证据推翻被告热浪酒楼提出的未提供服务的主张，综上，原告作为物业服务企业，应该先履行提供相应服务的义务并达到约定的质量标准后，再要求业主支付相应的物业费，但本案原告所举证据不足以证明其按照合同约定的事项为被告提供了物业服务并达到80%以上满意率的标准，故对原告要求被告赤峰圣煜房地产开发有限公司支付物业费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。因被告松某仅承租被告赤峰圣煜房地产开发有限公司所有的涉案房屋中的950㎡商厅，且其作为承租人与原告不存在物业服务合同关系，故原告要求被告松某承担给付责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告赤峰汇鑫物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3382元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 李月明 二0一九年十二月十九日书记员 付 晶