河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初772号原告：郭建顺，男，1967年9月11日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：陈燕民，河南永生律师事务所律师。被告：李建方，男，1966年7月15日出生，汉族，住安阳市北关区。被告：李庆云，女，1969年8月22日出生，汉族，住安阳市北关区。被告：李志民，男，1979年2月22日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李娟，河南中丰律师事务所律师。原告郭建顺诉被告李建方、李庆云、李志民申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭建顺及其委托诉讼代理人陈燕民，被告李志民及其委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼，被告李建方、李庆云经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建顺向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告李建方与被告李志民之间签订的《房屋买卖合同》对执行不具有排除性；2、依法判决由原告郭建顺对被告李建方位于安阳市××世家××楼××单元××房产具有强制执行权利；3、诉讼费由被告李建方、李庆云、李志民承担。事实与理由：一、三被告之间签订的《房屋买卖合同》系被告李建方、李庆云恶意转移资产行为，对其不应当予以支持。1、原告郭建顺与被告李建方、李庆云之间借款产生于2013年1月5日，2017年1月份原告郭建顺给被告李建方催要，被告李建方仍答应还款，原告郭建顺提出再不清偿，将向法院提起诉讼。在这种情况下，被告李建方通过买卖的形式转移资产。2、原告郭建顺在诉前多次到安阳市××世家××楼××单元××房产查看，一直无人居住，直到诉讼查封后第三天，被告李志民才搬到该房屋居住，明显系被告李建方出于抗拒执行的恶意，通知被告李志民形成占有的假象。3、《房屋买卖合同》中约定资金由房产中心进行监管，但是被告李志民资金却是打给了其他人，虽然被告李建方收条中载明指定款项转入，但是明显是被告李建方、李志民恶意串通的行为，是在刻意规避资金去向。综上，被告李建方、李庆云的行为系恶意转移资产，逃避债务的行为，法院不应当予以支持。二、被告李建方、李志民的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1、被告李建方、李庆云对于安阳市文峰区华富世家秀水苑20号楼2单元403房产现在持有的是商品房预售合同，并非不动产登记证书，即被告李建方仅仅享有商品房合同的权利义务，并不享有所有权，故不应当认定其对外签订的《房屋买卖合同》系合法有效的；无法证明签订时间在查封前。2、法院查封前，该房产无人居住，这一点查封时执法记录仪中房屋状态可以清楚显示。在法院查封后，原告郭建顺告知了被告李建方，被告李志民才搬入该房屋居住，形成居住、占有的假象，这明显是一种恶意行为，不应当认定为合法占有。3、无法证明支付了约定款项。首先，约定款项是房产中心监管，但是没有显示房款进入房产中心账户，无法证明支付房款。其次，被告李志民将款项支付给另外两个与本案无关人员，不能证明支付的是房款。再次，被告李建方出具的收据，不排除与被告李志民恶意串通的可能，因此不能证明支付了房款。4、被告李建方、李志民约定的房价过低，明显买卖不客观真实，同类地区在2016年年底裸房价格已经在每平方米6,000元左右，而被告李建方出售的装修全新，家电器具齐全的房屋，按照每平方米4,700元有违常理，唯一可以解释的是被告李建方、李志民恶意串通而为之。综上所述，为了铸造诚信社会，严厉打击老赖行为，应当支持原告郭建顺的诉讼请求。被告李志民辩称，被告李志民与被告李建方签订的房屋买卖合同合法有效，可以排除原告郭建顺对安阳市××世家××楼××单元××房产的执行，原告郭建顺对该房产不具有强制执行权利。被告李志民购买被告李建方所有的位于文峰区××世家××水××小区××楼××单元××室的房屋，是经安阳市置家房地产中介服务有限公司居间介绍，于2017年2月15日，被告李志民与被告李建方及安阳市置家房地产中介服务有限公司三方签订《安阳市置家房地产中介服务有限公司房屋买卖合同》（合同编号：NO.0000043），房屋总价650,000元，被告李志民于签订合同当日付定金10,000元，2017年2月20日前支付600,000元（含定金），余50,000元房款待过户后给付。2017年3月6日被告李志民已实际居住该房屋，在与被告李建方多次协商无果的情况下，代被告李建方交清了其所欠的物业费、水电费、燃气费。被告李志民在该房屋居住至今。安阳市北关区人民法院于2017年8月29日作出保全裁定，裁定查封案涉房屋。以上事实可以证明：被告李志民购买被告李建方名下该案涉房屋，与被告李建方签订的房屋买卖合同合法有效，签订房屋买卖合同及完成房屋交付的行为均在法院查封该房屋之前，且被告李志民已按照合同约定交清了应付房款，并且承担了该房屋的物业费等相关费用，已经实际占有该房屋，虽未办理过户登记手续，但并不是因被告李志民存在过错。被告李志民在整个房屋买卖过程中不存在恶意或过错，被告李志民是善意购买人。另外被告李建方向被告李志民交付房屋后，被告李志民作为该房屋的合法居住人，无需天天在屋内待着，法院查封房屋时执法记录仪中显示的房屋状态并不能证明被告李志民对该房屋没有实际占有。《房屋买卖合同》中关于付款方式的约定，“乙方（即被告李志民）于该房产权过户网签当日将房款存放于房管局监管账户监管（办理公证委托当日付清房款）。待完成产权转移后由房管局监管账户直接汇款到甲方账户。”由于合同为格式合同，该约定针对的是具备房产过户登记条件的房产，案涉房产不具备过户条件，但是依据法律规定符合房屋买卖条件，且经安阳市置家房地产中介服务有限公司证明，被告李志民应被告李建方要求将房款打入他人账户，被告李建方向被告李志民出具收款条，符合一般老百姓的交易习惯，不能因此认定被告李建方与被告李志民恶意串通。被告李志民购买被告李建方的房屋，是二手房，房屋装修过很正常，卖房人卖房时都不愿意搬也不会再花时间和金钱去拆掉装修，交房时屋内家具能搬走的被告李建方都搬走了，剩下的橱柜无法搬动，衣柜是嵌入墙内的也无法搬动，还有一张旧床及空调是因被告李建方嫌不好才没有搬走，并非原告郭建顺所称装修全新，家电齐全。且依照当时二手房买卖价格每平方米4,700元，房价并不低，属于正常二手房交易价格范围，被告李志民不存在恶意。综上，被告李志民对案涉房屋买卖、占有合法有据，且上述行为均在法院查封房产前，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，可以排除原告郭建顺对该房产的执行，原告郭建顺对该房产不具有强制执行权利，法院的查封实际侵犯的是被告李志民权利，应当依法驳回原告郭建顺诉请。被告李建方未到庭，未答辩。被告李庆云未到庭，未答辩。本院经审理对本案事实认定如下：2017年8月29日，本案在申请人郭建顺申请诉前保全一案中，作出（2017）豫0503财保14号民事裁定，裁定查封了被申请人李建方、李庆云名下位于安阳市××世家××楼××单元××号房××套。2017年9月28日，原告郭建顺向本院提起诉讼。本院于2017年10月9日立案受理了原告郭建顺诉被告李建方、李庆云民间借贷纠纷一案。2018年3月6日，本院作出（2017）豫0503民初2222号民事判决，判决被告李建方、李庆云于本判决生效后十日内偿还原告郭建顺本金250,000元及利息（利息自2017年9月28日起按照年利率6%计算至债务人清偿完毕之日止）。现该判决已经发生法律效力。被告李志民对本院（2017）豫0503财保14号民事裁定查封的房产提出书面异议，本院于2019年2月13日作出（2019）豫0503执异4号执行裁定，裁定中止对安阳市华富世家秀水苑20号楼2单元403号房产的执行。另查明，2012年5月28日，被告李建方与安阳新华富置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于安阳市××永××路与××交叉口西北角××小区××楼××单元××室房屋，于2012年5月28日在房管部门办理备案登记，合同编号为（YS）00026069），并于2012年7月26日缴纳契税6,735.94元。因安阳新华富置业有限公司未能提供规划核实意见书，案涉房产截止法庭辩论前不具备办理不动产产权证的条件。再查明，2017年2月15日，被告李志民（乙方）与被告李建方（甲方）在置家房地产中介服务有限公司的居间介绍下签订《安阳市置家房地产中介服务有限公司房屋买卖合同》（合同编号：NO.0000043），该合同约定：第一条，甲方有位于安阳市××永××路与××交叉口西北角××小区××楼××单元××室房屋××套（以下简称该房），该房权属面积为137.3平方米，产权人李建方，共有权人无，现有手续：该房商品房预售合同、房款票据、维修基金、暖气初装费、契税票，该房系甲方家庭唯一住房，以上房屋状况系该房现有房权证登记记载信息，如有变动，以房屋登记机构新确认的房屋状况为准。乙方对该房屋基本状况已充分了解，自愿购买；第三条，该房屋成交价格为人民币（大写）陆拾伍万元（￥650,000元），本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币壹万元整（￥10,000元）〔定金直接冲抵房款〕。第四条、付款方式交房时间1、全款购买：乙方于该房产权过户网签当日将房款存放于房管局监管账户监管（办理公证委托当日付清房款）。待完成产权转移后由房管局监管账号直接放款到甲方账号。…4、甲方于收到陆拾万元房款当日将该房屋交付于乙方，并结清交房前甲方发生的物业费、取暖费、卫生费、燃气费、水费、电费等该房各项费用，甲方不得故意破坏屋内设施。第十条、其他约定事项：此房为待证过户，乙方于2017年2月15日支付甲方购房定金壹万元整，剩余伍拾玖万元于2017年2月20日之前交付甲方，甲方结清之前该房所产生的各项费用，并将该房屋交于乙方（甲方应在收到陆拾万元房款当日起十日内将房屋两张大床及个人物品腾出），剩余最后伍万元房款乙方于该房办理出甲方产权证过户到乙方名下后一次性付清。2017年2月15日，被告李志民支付被告李建方定金10,000元，被告李建方向被告李志民出具收到10,000元的收到条一张。2017年2月20日，被告李建方向被告李志民出具收到条一张，该收到条载明“今收到李志民购买文峰区永明路与明福街交叉口西北角秀水苑商住小区20号楼2单元403购房款伍拾玖万元整（590,000），转入王茂松（贰拾玖万）（290,000），6217858000074366169，转入贾红关（叁拾万元整）（300,000），6215688000005365108，李建方，身份证号：，2017.2.20”。同日，被告李志民将300,000元转入贾红关的上述账户内，将220,000元转入王茂松的上述账户内，2017年7月21日，将70,000元转至王茂松的上述账户内。后被告李建方将涉案房屋交于被告李志民，因被告李建方一直拖欠物业费、水电费、燃气费，经双方多次协商，被告李志民于2017年8月5日代交了相关费用。被告李志民在涉案房屋居住至今。被告李志民提供安阳市置家房地产中介服务有限公司证明，证明被告李建方与被告李志民在2017年2月28日当天在该房屋进行交接，被告李志民于2017年8月5日将物业费、水电费、燃气费等共计5,173.39元垫付。2017年12月28日，被告李志民向安阳市仲裁委员会申请仲裁。2018年3月19日，安阳市仲裁委员会作出（2017）安仲案字第420号裁决，裁决：一、申请人李志民与被申请人李建方于2017年2月15日签订的《安阳市置家房地产中介服务有限公司房屋买卖合同》（合同编号：NO.0000043）合法有效；二、被申请人李建方在房屋具备办理过户手续后应积极协助申请人李志民办理房屋过户登记；三、本案仲裁费用15,002元由被申请人承担，由于仲裁费已由申请人预交，故被申请人应向申请人给付。被告李志民已将剩余房款50,000元交付本院。又查明，原告郭建顺提供本院向被告李建方送达保全裁定时的录像以及被告李志民居住之后的照片，证明在本院查封该房屋之前被告李志民并未在该房屋内实际居住。被告李志民认为该视频无原始载体无法核对其真实性，且视频资料中显示的均是屋外的情况，并不能证明被告李志民没有实际居住。本院认为，本案争议焦点是被告李志民对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告李志民与被告李建方签订的个人房屋买卖协议书，具备商品房买卖合同的主要内容，被告李建方已经按照约定收受购房款并出具房款收据，该协议书系双方当事人真实意思表示，并经安阳市仲裁委员会（2017）安仲案字第420号仲裁裁决予以确认，应为合法有效，应当认定为商品房买卖合同；被告李志民已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款交付本院，占有、使用涉案房屋至今，并于涉案房产查封之前缴纳物业费等费用，且非因被告李志民自身的原因未办理过户登记，故被告李志民对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。被告李建方与被告李志民之间签订的买卖合同约定资金存放于房管局监管账户监管，但该约定适用于产权过户网签的情形，而涉案房屋不具备办理产权过户的手续，故原告郭建顺称房款未按照合同约定汇入房产中心进行监管，被告李志民与被告李建方恶意串通的理由，本院不予采信。占有应理解为对不动产的管理和支配。对于房屋来说，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案中被告李志民于2017年8月5日缴纳了物业费，形成了房屋的占有，原告郭建顺提供证据证明在查封之前被告李志民尚未入住，被告李志民不是合法占有的理由，本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告郭建顺的诉讼请求。案件受理费5,050元，由原告郭建顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  纪静静人民陪审员  侯瑞军人民陪审员  师桂芹二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘佳敏