湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初2045号 原告：郴州市望仙小区业主委员会，住所地郴州市郴州大道19号望仙小区。 主任：王桂英。 委托诉讼代理人：尹冰，女，该小区业主。 委托诉讼代理人：曾毓莉，女，该业主委员会委员。 被告：郴州市苏仙区福旺物业服务有限责任公司，住所地郴州市王仙岭街道望仙小区。 法定代表人：欧阳兆勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆秀平，男，该公司经理。 原告郴州市望仙小区业主委员会与被告郴州市苏仙区福旺物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郴州市望仙小区业主委员会的委托诉讼代理人尹冰、曾毓莉，被告郴州市苏仙区福旺物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人陆秀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郴州市望仙小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认被告非法进入望仙小区，责令被告限期退出望仙小区；2、禁止被告在望仙小区非法收取费用，责令被告返还占用望仙小区业主物业用房及其他不当得利；3、由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：被告未经望仙小区业主同意，未与业主委员会依法签订物业服务合同，却私自强行进入望仙小区，强占业主共有资产，强行收取费用的这些行为，从根本上违背了《中华人民共和国物权法》以及国务院《物业管理条例》等法律法规，是严重侵权的非法行为。请法院判决被告非法进入望仙小区，责令被告限期退出望仙小区，禁止被告在望仙小区非法收取费用，责令被告返还占用望仙小区业主共有物业用房及其它不当得利。被告无法律依据、无合同约定强行在望仙小区收取费用，遭到业主强烈反抗。被告竟持着与己无关且有重大瑕疵的望仙小区“前期物业合同”以及与被告无关亦无效的“转让合同”，于2019年6月间到法院起诉小区业主，经开庭审理与辩论，被告法定代表人到庭并告知法庭：“望仙小区三级物业管理标准”自己做不到，甚至第一大项基本要求也一项都达不到，并明确说“小区化粪池阻塞应是业主自己处理的事”，等等。被告完全不知物业服务的内容，也始终无法拿出对望仙小区合法有效的物业服务证据。2019年7月26日，被告主动申请撤回对业主诉求“物业费”的起诉。可就在撤诉翌日后，被告又到望仙小区1至48栋每栋强行通告收费。被告的这种不遵法、不守法的狂妄行为，早于2017年7月至2018年10月期间，市房产管理局与王仙岭街道办领导，就多次联合举行会议对被告负责人进行法制宣传和教育；市物业行业专家、律师多次规劝被告要与郴州市望仙小区业主委员会签订服务合同，履行合同义务，收取正当服务费。并在他们的见证下，被告反复承诺尽快整好服务后签订合同，但却从未履行承诺，不实际履行主要物业服务，直到今日也未依法签订物业服务合同，王仙岭街道办领导曾请被告自动离开小区，市房管局物业科领导一直表明“福旺是非法进驻小区”。2015年9月10日，原告即已依法启动物业公司招聘事宜，由于被告强行滞留在望仙小区，严重影响了原告的招聘进程。望仙小区一直以来几乎是无物业服务的“脏、乱、差”的无序状态，极大拖累了郴州市创建全国文明城市的后腿，成为全市、全区创文工作的重大难题之一，辖区街道社区不得不多次到望仙小区清理整顿基本环境卫生。请人民法院支持原告的诉求。 被告郴州市苏仙区福旺物业服务有限责任公司辩称，一、被告与业主已经形成前期物业合同关系，且与郴州市苏仙区机关事务管理局形成、履行前期物业合同。2010年3月31日，苏仙区机关事务管理局与苏仙区望仙物业服务有限责任公司签订《苏仙区望仙住宅小区物业管理服务合同》合同约定“苏仙区机关事务管理局将苏仙区王仙岭街道望仙小区50年的物业管理权交给苏仙区望仙物业服务有限责任公司经营管理”。2015年11月22日，郴州市苏仙区望仙物业服务有限责任公司的股东与被告的法定代表人欧阳兆勇签订了苏仙区王仙岭街道望仙小区的经营管理权转让合同书。该合同约定：郴州市苏仙区望仙物业服务有限责任公司与苏仙区机关事务管理局于2010年3月31日签订的《苏仙区望仙住宅小区物业管理服务合同》所明确的权利、义务一并转让给被告。苏仙区机关事务管理局也对该转让合同进行追认。至今为1、苏仙区机关事务管理局系苏仙区望仙住宅小区建设单位，业主的房屋买卖合同系与苏仙区机关事务管理局签订并履行。2、建设单位有权在业主大会选聘物业企业之前，选聘物业服务企业。依据《物业管理条例》二十一条在业主、业主大会选聘物业企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。3、被告系合法取得苏仙区望仙住宅小区物业管理服务权。二、被告在苏仙区望仙住宅小区物业管理服务期间，原告从未提出责令退出其物业管理，且至今未选任物业服务企业，原告现提出已经超过一年的诉讼时效。三、业主委员会没有经过业主大会选举产生，不合法。综上所述，被告系合法取得苏仙区望仙住宅小区物业管理服务权。且已经履行物业服务义务，请求法院依法驳回其起诉或诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院提交的证据有：证据1：因被告公司擅自随意向业主收费，业主委员会成员与业主代表交涉时的录音；证据2：2015年9月10日《郴州日报》第五版登载《郴州市房产管理局关于2014年度郴州市物业服务企业资质核查结果的通报》；证据3：市、区两级政府有关部门联合组织召开的望仙小区物业管理纠纷处置协调会议记录；证据4：2017年3月，郴州市创建全国文明城市协调推荐小组办公室交办函；证据5：王仙岭社区为望仙小区拖垃圾照片以及产生的费用发票及领款凭单；证据6：2019年8月18日、19日小区的环境状态的照片31张、18日早晨与19日中午小区环境照片；证据7：望仙小区的物业状态照片；证据8：小区广告占位照片三张；证据9：望仙小区共有部分及共有资产清单。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2010年3月31日，郴州市苏仙区机关事务管理局作为甲方与乙方郴州市苏仙区望仙物业服务有限责任公司（以下简称“望仙物业公司”）签订《苏仙区望仙住宅小区物业管理服务合同》，约定合同服务范围为苏仙区望仙住宅小区内的基础设施完善及物业管理服务，合同期限50年，自2010年3月31日起至2060年3月31日止，甲方合同签订之日起3日内正式接管望仙小区物业管理。郴州市房产管理局于2015年9月6日发布了《关于2014年度郴州市物业服务资质核查结果的通报》，望仙物业公司被核查为不合格企业，2015年9月10日，房管部门、街道办、机关事务管理局、望仙小区业主委员会成员等部门召开了望仙小区物业管理协调会，讨论更换物业公司的问题，该公司现处于吊销状态。被告称，2015年11月22日，望仙物业公司的股东与被告法人代表签订了望仙小区的经营管理权转让合同书。被告郴州市苏仙区福旺物业服务有限责任公司（以下简称“福旺物业公司”）成立日期为2015年12月7日，于2015年进驻郴州市望仙小区，福旺物业公司于2017年7月4日参加王仙岭街道办、社区、望仙小区业主委员会居民代表参与的望仙小区物业管理协调会，会议要求福旺物业公司用一个月的时间完善服务，按要求完成各项工作。此后，被告福旺物业公司未与业主委员会、业主签订合同。2018年5月8日、2018年9月11日，王仙岭街道办就望仙小区物业管理问题组织社区、市物业管理科、业主委员会成员、物业召开协调会。2017年3月21日，郴州市创建全国文明城市协调推进小组办公室向苏仙区人民政府发交办函，督查中发现望仙小区存在环境卫生差、垃圾清理不及时，乱堆乱放现象严重，绿化带苗木枯死严重，杂草丛生；道路、路灯及环卫设施损坏的问题。原告认可望仙小区有业主576户，被告福旺物业公司认可小区业主有560多户，入住的住户有40%。 本院认为，本案争议焦点系原告的诉讼请求应否予以支持。物业服务企业应该按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。郴州市望仙小区的物业原系建设单位郴州市苏仙区机关事务管理局选聘的望仙物业公司，望仙物业公司被吊销营业执照后,已不能履行合同义务。本案被告福旺物业公司与原告郴州市望仙小区业主委员会及业主未签订物业服务合同,福旺物业公司于2015年进驻郴州市望仙小区，期间，街道办、社区、业主代表、物业亦就物业服务中的问题进行了协调处理，部分业主交纳了物业费用，形成了事实上的物业服务关系，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定；……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告请求确认被告福旺物业服务公司非法进入望仙小区、责令被告限期退出望仙小区的诉请，其实质是解聘物业服务企业，原告未提交证据证实该诉讼请求已经过业主会议并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故，根据现有证据，原告该项诉请本院不予支持。公民、法人及其他组织的权利、义务由法律确定，国家法律、法规保护公民的合法权益，如权利受到侵害应按法律、法规的规定作相应的处分，原告认为被告在望仙小区非法收取费用，其可依据法律、法规的规定作相应处分，其要求判决禁止被告在望仙小区非法收取费用的诉请，不属本院处理范围，本院不予支持。原告要求责令被告返还占用望仙小区业主共有物业用房的诉讼请求，亦建立在解聘物业服务企业的基础之上，该诉讼请求本院不予支持；原告诉请的责令被告返还其它不当得利，未明确被告其它不当得利的项目、数额，诉讼请求不明确，本院不予支持。原告已在房地产行政管理部门备案，被告辩称原告主体不合法的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，参照《物业管理条例》第十一条、第十二条，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告郴州市望仙小区业主委员会的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告郴州市望仙小区业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曾郴卉 人民陪审员  陈桂株 人民陪审员  曹 志 二〇一九年十二月六日 法官 助理  雷凌波 书 记 员  李素婷