黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1002民初1431号 原告：孙红丽，女，1973年7月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：牡丹江市金世元服饰有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路新安街。 法定代表人：张波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高天姿，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高欣，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。 第三人：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司经理。 第三人：牡丹江金街地下商城有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路平安街至七星街地下。 法定代表人：纪海峰，该公司执行董事。 原告孙红丽与被告牡丹江市金世元服饰有限公司（以下简称金世元服饰公司）、第三人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园房地产公司）、牡丹江金街地下商城有限公司（以下简称金街地下商城公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日组织证据交换，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告孙红丽的委托诉讼代理人王秋菊、被告金世元服饰公司的委托诉讼代理人高欣到庭参加诉讼，第三人世纪家园房地产公司、金街地下商城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年9月9日至2019年12月9日原、被告双方申请庭外和解。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告孙红丽向本院提出诉讼请求：1.要求被告金世元服饰公司停止侵权，限期迁出孙红丽所有房屋（房屋位于牡丹江市东安区XX商城，房屋所有权证号为XX、XX、XX、XX）；2.本案诉讼费由被告金世元服饰公司承担。事实和理由：孙红丽于2015年9月24日取得了涉案房屋的所有权，系涉案房屋合法权利人。金世元服饰公司系涉案房屋现使用人，因其使用涉案房屋即不向孙红丽交纳租金，也不按孙红丽要求腾退房屋，经孙红丽多次催告，金世元服饰公司仍以占有的方式实施侵权行为。故原告孙红丽提起诉讼。 被告金世元服饰公司辩称，1.金世元服饰公司是涉案房屋的合法承租人，对涉案房屋享有使用权；2.涉案房屋租赁在前，所有权变动在后，根据买卖不破租赁原则，金世元服饰公司与世纪家园房地产公司间的租赁合同对原、被告继续有效，因此原告孙红丽无权要求金世元服饰公司腾退房屋；3.孙红丽取得的涉案房屋所有权，侵犯了金世元服饰公司的优先购买权，不具有合法性。综上所述，请求人民法院依法驳回孙红丽的诉讼请求。 第三人世纪家园房地产公司、金街地下商城公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告孙红丽所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，产权人为孙红丽，产权证号为牡房权证东安区字第XX、XX、XX、XX房屋产权登记所有权证复印件四份（面积共计152.23平方米）。意在证明：原告孙红丽系被告金世元服饰公司现占有使用的位于牡丹江市东安区XX商场XX、XX、XX、XX厅地下商铺的所有权人，孙红丽诉讼主体适格。其中XX、XX厅房屋产权证取得的时间为2015年9月24日、XX、XX厅房屋取得时间为2015年11月11日。 被告金世元服饰公司对此组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。1.原告孙红丽房产证并不能证实金世元服饰公司的侵权事实，房产证不能证实该四户房屋与XX、XX、XX、XX的关系；2.金世元服饰公司租赁在前，孙红丽取得房屋所有权在后，根据买卖不破租赁原则，金世元服饰公司与第三人世纪家园房地产公司签订的租赁合同对原、被告继续有效。孙红丽无权要求金世元服饰公司腾退房屋。2013年6月20日，金世元服饰公司与争议房屋原所有权人、开发商世纪家园房地产公司签订牡丹江金街地下商城商铺租赁合同，承租世纪家园房地产公司包括本案争议房屋在内的多处商铺，租赁期20年，自2013年6月21日起至2033年6月20日止，金世元服饰公司已经履行了缴纳全部租金的义务。2015年9月24日与2015年11月11日，孙红丽取得涉案房屋的所有权，发生于金世元服饰公司的租赁期限内。根据买卖不破租赁原则，金世元服饰公司对房屋依法享有承租权及使用权，不存在孙红丽所称的侵权，无权要求金世元服饰公司腾退房屋；3.孙红丽取得本案争议房屋所有权，侵犯了金世元服饰公司的优先购买权，不具有合法性。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 证据二，金春学、孙红丽、金跃集团有限公司（以下简称金跃集团）、金街地下商城公司、世纪家园房地产公司于2017年11月5日签订的协议书一份。意在证明：在第三人世纪家园房地产公司、金春学、第三人金街地下商城公司向原告孙红丽披露涉案房屋相关情况，被告金世元服饰公司与金街地下商城公司租赁合同的租金至2019年7月30日到期的情况下，无奈与上列主体签订的此份协议书，证实金世元服饰公司交付房屋原产权人的租金租赁期限截止至2019年7月30日，故孙红丽作为房屋的产权人主张自2019年8月1日起至金世元服饰公司实际迁出之日止的租金。 被告金世元服饰公司对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。该证据中各方并没有以此份协议来否认金世元服饰公司与第三人世纪家园房地产公司及第三人金街地下商城公司签订的20年的租赁协议，此份证据也恰恰证明了原告孙红丽取得房屋并不是通过买卖，而是以房抵债。协议中提到的2019年7月30日租金返还给孙红丽这一情况与金世元服饰公司无关，是孙红丽与世纪家园房地产公司、金街地下商场公司等之间的约定，不能否认金世元服饰公司与世纪家园房地产公司的20年租赁协议，更不能以此证明金世元服饰公司的租金只交到了2019年7月。协议签订主体中没有金世元服饰公司，因此孙红丽与世纪家园房地产公司、金街地下商场公司之间的就4户房屋的约定，对金世元服饰公司不具有约束力。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 证据三，微信记录截屏图片两张。意在证明：原告孙红丽于2019年8月1日到被告金世元服饰公司处通知其应与孙红丽签订租赁合同并交付租金，但金世元服饰公司对此置之不理，仍然继续占有房屋，已构成侵权。结合孙红丽出具的证据二，孙红丽主张自2019年8月1日至其实际迁出止的租金。 被告金世元服饰公司对此份证据的形式要件和证明问题均有异议。该两份截图的微信往来是杨明与杨智中，二人均与金世元服饰公司无关，仅从两人的聊天记录不能证实向金世元服饰公司的送达。且从照片只能看到是从金世元服饰公司外部进行的拍摄，不能证实与本案的关联性与证明力。 本院认为，因原告孙红丽在本案中没有主张租金，故本院对此份证据在本案中不予采信。 证据四，牡丹江金街地下商城商铺租赁合同两份，编号分别为XX、XX厅(原件)、XX、XX厅（复印件，原件存于金街地下商城的商管部门）。意在证明：租赁合同内容显示，被告金世元服饰公司于2014年11月18日就本案原告孙红丽现所有的四户商铺签订了为期两年的租赁合同，其中XX、XX厅租期于2016年1月30日到期，XX、XX厅租期于2016年7月11日到期，租金的支付方式为从借款中抵清，详见以房抵债协议书。上列两份证据证实金世元服饰公司抗辩其于2013年6月20日与第三人世纪家园房地产公司签订的20年的租赁合同且一次性支付20年的租金15000000元显然是不成立的，其不可能于2013年6月20日签订完租赁合同并一次性交付租金后于2014年11月18日又与房屋的原产权人即第三人金街地下商城公司就本案诉争商铺签订租赁合同，又另行约定租期和租金的交付方式，故其抗辩20年的租赁合同是不真实的、虚假的或没有实际履行的合同。 被告金世元服饰公司对此组证据的形式要件和证明问题均有异议。1.XX、XX厅的租赁合同的形式要件有异议，出租方是第三人世纪家园房地产公司然而在合同的落款处并没有出租人签字、盖章，加盖的公章和金世元服饰公司即将出示的证据上所盖的公章是不一样的，名称不一致。金世元服饰公司将出示证据的公章的名称是“牡丹江金街地下商城有限公司”，原告孙红丽出示的合同上的章是“牡丹江金街商城有限公司合同专用章”，缺少“地下”两字，盖章的企业名称和孙红丽提交的证据签订首页中委托代理人一栏“牡丹江金街地下商城有限公司”不符。另外从面积上看孙红丽提供房照的两户面积XX、XX分别是45.91平方米和46.36平方米，总计面积92.27平方米，而合同面积是86.77平方米，与孙红丽举示的房照面积不相符，不能证实孙红丽所举证据一的四户房照与XX、XX之间的关系；2.该份合同所标注的面积和孙红丽今天向法庭出示的证据一，四户房照任何一户或两户都没有完全吻合，不足以证明该份合同就是本案争议的四户房屋。加之没有三方当事人共同签字，而金街地下商城公司只是委托代理人，在世纪家园房地产公司没有签字盖章的前提下应当有相应的授权，但是在该份合同签订的过程中并没有出租方任何的授权委托，因此该份合同是无效的，此证据和本案争议的四户房屋无关；3.对于XX、XX租赁合同复印件的形式要件有异议，任何一个章和签字都看不清。对于第一条里面的面积243.99平方米也是和孙红丽提交的四份房照面积不符，无法证明与本案争议的房屋有关，金世元服饰公司将向法院递交书证来反驳孙红丽该组证据。 原告孙红丽补充认为，孙红丽提供的XX、XX厅租赁合同未能提供原件的原因是XX、XX厅的租赁合同与被告金世元服饰公司租赁的其他商服在同一份租赁合同上，第三人金街地下商城公司的管理部门不同意借出该份合同；2.租赁的面积小于房照建筑的面积，主要原因是出租时出租方实际测量的面积均小于房照建筑的面积，租赁合同当中的面积为使用面积，房照的面积为建筑面积，因为承租户租赁房屋是按每平方米收费，所以租户在承租时都要实际经过测量，实地进行测量的面积均小于房照的建筑面积，所以存在面积差。且孙红丽将出示证据证实，本案涉案房屋的原产权人是金街地下商城公司，而不是第三人世纪家园房地产公司，所以在金街地下商城公司在对外出租商户时均是由金街地下商城公司与承租人签订的租赁合同，且租赁合同处盖章皆为“牡丹江金街商城有限公司合同专用章”，所以被告金世元服饰公司抗辩的租赁主体以及盖章处缺少“地下”两个字样，否认金街地下商城公司对外出租的真实性不能成立。 被告金世元服饰公司补充认为，原告孙红丽主张房屋原所有权人是“牡丹江金街商城有限公司”，这与第三人金街地下商城公司的工商档案名称并不一致，如孙红丽认为“牡丹江金街商城有限公司”主体存在，请举示其营业执照。此外孙红丽取得房产证时备案的商品房买卖合同，签订主体是第三人世纪家园房地产公司与孙红丽，而没有金街地下商城公司，这与孙红丽上述主张是相互矛盾的。 本院认为，庭审中，被告金世元服饰公司已认可签订了本组证据中两份租赁合同的事实，故本院对此事实予以确认。 证据五，签订时间为2015年1月1日承租人为马震芳的牡丹江金街地下商城商户租赁合同一份，签订时间为2013年9月30日承租人为尹玉荣租赁XX厅XX号、XX厅XX号的牡丹江金街地下商城商户租赁合同两份，签订时间为2014年10月24日承租人为郑晓冬的牡丹江金街地下商城商户租赁合同一份。意在证明：第三人金街地下商城公司对外出租签订租赁合同所使用的印章均为“牡丹江金街商城有限公司合同专用章”，与原告孙红丽出示的证据二的印章及出租方负责人付秀梅签字均属同一印章同一人签字，进而证实孙红丽出具的证据四的真实性和客观性。故被告金世元服饰公司抗辩称合同专用章中缺少“地下”两字就否认金街地下商城公司对外出租的客观事实不能成立。 被告金世元服饰公司对此组证据的形式要件有异议，1.因为在合同文本上的委托代理人的全称是“牡丹江金街地下商城有限公司”，而所盖的合同专用章名称是“牡丹江金街商城有限公司”，缺少“地下”两个字，不知道该两个公司是什么样的法律关系。因此本组证据不是合法有效的证据；2.出租方是第三人世纪家园房地产公司，但是原告孙红丽并没有提交出租方为金街地下商城公司授权的授权委托书，所以是无效的；3.因为所有的合同都是出租方是世纪家园房地产公司，但是所有的合同并没有世纪家园房地产公司在出租方签字盖章，“牡丹江金街商城有限公司”与工商档案登记的“牡丹江金街地下商城有限公司”是不一致的，说明该主体并不存在，其无权对外签订合同，签订的合同也是无效的。同时根据金世元服饰公司即将举示的证据中第三人金街地下商城公司的工商档案清楚的记载2005年9月28日该公司曾经更名为“牡丹江金街商城有限公司”，但是到2006年5月16日该企业又重新恢复为“牡丹江金街地下商城有限公司”，从法律意义上来讲现在孙红丽举示的全部证据中使用的“牡丹江金街有限公司合同专用章”只有在2005年9月28日至2006年5月16日期间签订的合同才能视为是有效的。超过此期限所签订的合同是无效的，无效合同不能因为数量多就变为有效合同。 本院认为，庭审中，被告金世元服饰公司已认可签订了原告提供证据四的两份租赁合同的事实，故本院对此事实予以确认。 证据六，世纪家园房地产公司、金春学、金世元服饰公司、金跃集团、东宁金街商城有限公司（以下简称东宁金街公司）签订的以购房款等抵顶租赁费协议书一份，世纪家园房地产公司及金春学出具的情况说明一份。意在证明：1.2014年10月10日上列五方主体签订的以购房款抵顶租赁费协议书内容显示本案诉争的四户商铺XX、XX厅租金已交至2016年1月30日，该房屋的租赁期限自2016年1月31日抵付租金至2019年7月30日（第四页第3点），XX、XX厅租金已交至2016年7月11日，该房屋的租赁期限自2016年7月12日抵付租金至2019年7月30日（第四页第4点），签订完此协议后被告金世元服饰公司又于2014年11月18日与第三人金街地下商城公司签订了租赁合同，该租赁合同中才体现租金的支付方式为从借款中抵清，详见以房抵债协议书即原告孙红丽出示的证据四。该组证据与孙红丽举示的证据四能够形成完整的证据链条，进而证实金世元服饰公司出示的2013年6月20日所签订的20年租赁合同没有实际履行，也不存在其一次性支付20年租金的事实；2.2018年4月8日的情况说明其内容显示第三人世纪家园房地产公司及金春学、金街地下商城公司均证实金世元服饰公司与世纪家园房地产公司签订的租赁合同已作废没有实际履行，其也不存在交纳15000000元租金的事实，金世元服饰公司汇入15000000元的款项是借款，与金世元服饰公司所称的租金根本没有关联性。该份证据当中，世纪家园房地产公司确认的事实为金街地下商城公司的租赁合同，对外出租均盖“牡丹江金街商城公司合同专用章”，而非“牡丹江金街地下商城公司公章”，也没有世纪家园房地产公司的公章，以此进一步证实孙红丽出具的上列所有地下金街的租赁合同客观真实存在。 被告金世元服饰公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1.情况说明系证明，没有第三人世纪家园房地产公司经手人签字，不具有合法性。此外世纪家园房地产公司、第三人金街地下商城公司与原告孙红丽共同侵犯了金世元服饰公司的优先购买权，有鉴于此其为孙红丽出示的证明是否真实是存疑的且效力较低；2.以购房款抵顶租赁费协议是复印件，且内容不能否定金世元服饰公司与世纪家园房地产公司、金街地下商城公司签订的20年租赁协议，并已全部交纳租金的事实；3.情况说明中说到是为借款抵押而签订的20年租赁合同，这与孙红丽举示的抵顶协议，以购房款抵顶相互矛盾，借款与购房款是不同的法律概念；4.20年租赁协议金世元服饰公司已实际履行了交付租金的义务，不能仅凭一张形式不合法的情况说明就称租赁协议没有履行或作废，金街地下商城公司的商管部门系其内部管理部门，对于其管理出租商服的租赁合同是否备案的情况并不具有公示力，不具有效力优先的情形；5.情况说明的阐述主体是金春学，其中所有的文字表述均是以金春学的口吻进行的阐述，不是以世纪家园房地产公司的名义出的证明，且说明不能否认公章的效力；6.加盖的金街商城合同专用章不具有效力，且名称与工商档案不一致也是违反印章规定的，侵犯优先购买权在先，情况说明在后，不能排除案外人为逃避责任而出具不真实的说明这一可能性。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 证据七，产权人为牡丹江金街地下商城有限公司，产权证号为XX、XX、XX、XX房屋产权证照复印件四本，世纪家园房地产公司出具的金街自有精品屋明细表一份。意在证明：本案涉案房屋原产权人即出卖人系第三人金街地下商城公司，其于2012年8月29日取得了涉案房屋的物权，经开发单位世纪家园房地产公司签章确认金街地下商城公司自有房屋包含本案涉案房屋XX厅，建筑面积45.91平方米，产权证号为XX；XX厅，建筑面积为46.36平方米，产权证号为XX；XX厅，建筑面积为23.77平方米，产权证号为XX；XX厅，建筑面积为36.19平方米，产权证号为XX。结合原告孙红丽出示的证据一房屋产权证，租赁合同出租的房屋包含XX、XX、XX、XX厅的事实，能够形成完整的证据链条证实被告金世元服饰公司现占有使用的XX、XX、XX、XX厅即是孙红丽现持有产权证照的房屋，该组证据也能够证实对外享有租赁权的应当是金街地下商城公司，所以孙红丽出示的金街地下商城公司的租赁合同没有世纪家园房地产公司的公章，各承租人对此均认可。且世纪家园房地产公司出具的情况说明中对此也进行了确认。 被告金世元服饰公司对房产证复印件形式要件有异议，因是复印件无法核实真实性，且第三人金街地下商城公司经营范围为物业管理，场地设施租赁等不具有房产开发的资质，该房产证上写明的产权来源为自建，这与其经营范围相互矛盾。产权来源是自建，建成年份是2003年这与事实不符，而且根据金街地下商城公司的工商档案，金街地下商城公司成立的时间是2003年，而作为房屋建设至少有2-3年的时间，建成是在2003年那么应该在2001年，2002年开始建设，而那个时间该公司还没有成立，所以落到其名下的四户房屋不具有合法性。而且也不能够据此房照来否认2013年第三人世纪家园房地产公司、金街地下商城公司和金世元服饰公司签订的20年租赁合同。对明细表形式要件有异议，1.由世纪家园房地产公司盖章的金街地下商城公司自有精品屋明细表没有时间，不知道是何时形成的，而且在原件上有很多数字文字和√、×和圆珠笔涂改的面积数，已经面目全非不能当作有效的证据来使用；2.此明细表相当于一份证明，如果是证明的话应当由相关的负责人签字、单位盖章来确认；3.在证明问题上因为开发商是世纪家园房地产公司，只不过冠名是金街地下精品屋不足以证明这些精品屋产权就应当是金街地下商城公司。 本院认为，此组证据中金街自有精品屋明细表，是合法有效的书证，具有客观真实性，此组证据能够证明原告孙红丽所要证明的问题，本院予以采信。 证据八，（2018）黑1002民初29号案件庭审笔录第18、19页。意在证明：原告孙红丽出具的证据六，第三人世纪家园房地产公司、金春学、被告金世元服饰公司、金跃集团、东宁金街公司以购房款抵顶租赁费协议书的形式要件经过合同的主体世纪家园房地产公司的确认，虽然本次庭审中孙红丽提供的是复印件，但另案中合同签订方的主体已经对协议书进行了确认，可以作为法院认定事实的依据，且该份庭审笔录的内容世纪家园房地产公司也确认租赁期限到2019年7月30日止，进而证实被告金世元服饰公司出示的20年租赁合同和缴纳租金与客观事实不符，该合同未实际履行。 被告金世元服饰公司对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。第三人世纪家园房地产公司认可的协议内容不能否定金世元服饰公司与第三人世纪家园房地产公司签订的20年租赁协议，结合金世元服饰公司将举示的银行流水、收据、付租金明细对账单可以证实，20年租赁协议已经实际履行。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 对被告金世元服饰公司所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，牡丹江金街地下商城商铺租赁合同一份。意在证明：1.被告金世元服饰公司租赁涉案房屋在先，原告孙红丽取得房屋所有权在后，因此金世元服饰公司与第三人世纪家园房地产公司间签订的商铺租赁合同对孙红丽继续有效，金世元服饰公司依法对本案涉案房屋享有使用权。2013年6月，金世元服饰公司与争议房屋原所有权人、开发商世纪家园房地产公司签订牡丹江金街地下商城商铺租赁合同，租赁世纪家园房地产公司包括本案争议房屋在内的多处商铺，租赁期20年，自2013年6月21日起至2033年6月20日止。基于该租赁合同，金世元服饰公司对本案争议房屋依法享有占有、收益、使用的权利。金世元服饰公司与世纪家园房地产公司签订租赁合同租赁该房屋两年后，孙红丽取得房屋所有权，此时仍在金世元服饰公司的租赁期限内。根据买卖不破租赁原则，金世元服饰公司依法继续享有涉案房屋的使用权，原租赁合同对孙红丽继续合法有效，孙红丽无权要求金世元服饰公司腾退房屋；2.孙红丽取得本案争议房屋所有权，侵犯了金世元服饰公司的优先购买权，不具有合法性。租赁合同第八条第5款、第七条第7款明确约定了金世元服饰公司的优先购买权。金世元服饰公司租赁涉案房屋，即享有该房屋的优先购买权，这不但是租赁合同的约定，也是合同法及民通意见赋予的法定权利。金世元服饰公司自本案涉案房屋建成后，即租赁使用本案涉案房屋，用于经营服装、服饰至今十余年。孙红丽作为同行业经营者，对此不可能不知晓。在金世元服饰公司未放弃优先购买权的情形下，孙红丽的购买不是基于善意的，因此，其购买涉案房屋的行为不具有合法性。 原告孙红丽对此份证据的形式要件及证明问题均有异议。1.该证据的形式要件与第三人金街地下商城公司商管部门备案的租赁合同不一致，且该租赁合同根本没有实际履行。孙红丽提供的证据四，被告金世元服饰公司的租赁合同、证据五，其他商户的租赁合同以及证据六，以购房款等抵顶租赁费协议书均予以证实孙红丽的观点，该租赁合同并没有实际履行，也不存在金世元服饰公司一次性交纳15000000元租金的事实。如果2013年6月20日签订的租赁合同存在，就不会出现2014年11月18日金世元服饰公司与金街地下商城公司就涉案房屋另行签订两年期的租赁合同，对租金又另行约定了支付方式，以上事实通过孙红丽出示的证据四至证据六均能予以证实；2.关于优先购买权的问题根据《最高人民法院》第二十一条的规定，在本案中不存在孙红丽侵犯金世元服饰公司优先购买权的问题，也不存在请求确认出卖人与第三人签订房屋合同无效的情形，根据该司法解释的相关规定，出租人应是在合理期限内通知承租人优先购买的权利主体，如果未进行通知给承租人造成的损失，应向出租人依法主张权利，但要求法院确认出租人与第三人签订房屋买卖合同无效的,人民法院不应予以支持；3.本案诉争的房屋的原产权人、该房屋的出卖人系第三人金街地下商城公司，所以金世元服饰公司抗辩其与世纪家园房地产公司签订的合同属于租赁合同签订主体错误。 本院认为，此份证据能够证明被告金世元服饰公司与第三人世纪家园房地产公司签订过一份租期为20年的商服租赁合同，对此事实本院予以确认。 证据二，2013年6月25日收据一份；付金街地下商城公司租金明细对账单一份；对私活期交易明细查询单一份。意在证明：1.被告金世元服饰公司已经履行交付租金的义务，原告孙红丽无权要求金世元服饰公司支付涉案房屋占有使用费。金世元服饰公司已按商铺租赁合同约定，向原房主第三人世纪家园房地产公司支付自2013年6月至2033年6月的全部租金15000000元，世纪家园房地产公司收到并出具租金收据。对本案争议房屋，金世元服饰公司依法在上述期限内享有租赁使用权。孙红丽无权要求金世元服饰公司另行支付额外的占有使用费，如孙红丽主张损失，应向世纪家园房地产公司主张；2.对于金世元服饰公司证据一中租赁合同，金世元服饰公司已履行合同义务，原房主出具了租金收据，并确认了付租金的明细情况。本组证据可以证实孙红丽证据六情况说明内容不具有真实性，亦证明了20年租赁合同已实际履行。 原告孙红丽对此组证据的形式要件及证明问题均有异议，通过孙红丽出示的证据四至证据六均能证实被告金世元服饰公司并没有交纳15000000元租金的事实，且第三人世纪家园房地产公司对收到15000000元的性质进行了说明，该款项是借款，而非交付的租金，双方签订的租赁合同根本没有履行，如20年的租赁合同履行了就不会存在2014年以后的租赁合同及租金的交付方式。且其提供的付金街地下商城租金明细表中有张波的印章，与孙红丽出示的金世元服饰公司与世纪家园房地产公司签订的2014年11月18日的租赁合同张波的印章一致，以此证实孙红丽出具的金世元服饰公司在金街地下商城公司备案的租赁合同的真实性，进而证明金世元服饰公司出具的20年的租赁合同是虚假的且没有实际履行。对收据及支付所谓租金的明细有异议，该证据不具有客观性、真实性的原因除结合租赁合同异议内容外，补充几点，1.孙红丽出示的情况说明以及以购房款抵顶租金协议可证实金世元服饰公司与世纪家园房地产公司系借款关系；2.从租赁合同中租金的支付时间可否认金世元服饰公司一次性支付租金的观点；3.涉案房屋的原权利人系第三人金街地下商城公司，租金支付给世纪家园房地产公司系付款主体错误；4.对于大笔汇款没有进入公司的对公帐户而付款至伏新个人名下无法证实其支付此笔款项的用途且伏新与出租方的系何种法律关系没有有效证据证实。综上，金世元服饰公司出示的租赁合同以及一次性付款15000000元均与客观事实不符，与世纪家园房地产公司出具的情况说明确认的事实不符。证实金世元服饰公司与世纪家园房地产公司签订20年租赁合同是虚假的或者真实存在也没有实际履行。故不能作为法院认定事实的依据。 本院认为，此组证据能够证实第三人世纪家园房地产公司为被告金世元服饰公司出具一份15000000元的收据，对此事实本院予以确认。 证据三，（2017）黑1002民初1223号案件中调查笔录一份。意在证明：在（2017）黑1002民初1223号案件中，2017年11月6日，牡丹江市东安区人民法院依法到第三人世纪家园房地产公司，向其行政办负责人周海波调查取证，并形成本份调查笔录。该笔录能证实以下问题：1.世纪家园房地产公司是第三人金街地下商城公司的开发商及登记权人，被告金世元服饰公司与世纪家园房地产公司签订的商铺租赁合同合法有效；2.自2003年金街地下商城公司建成起，金世元服饰公司即租用本案涉案房屋，租赁期限截止至2033年6月20日；3.金世元服饰公司已按合同约定缴纳全部租金，并由世纪家园房地产公司出具收据。 原告孙红丽对此份证据的形式要件有异议，1.在2018年的庭审中被告金世元服饰公司就没有提供该份调查笔录的原件，无法核实；2.该调查笔录没有调查人，该笔录如果是人民法院依职权调查应当由人民法院依职权出示该证据。且该询问笔录中的内容，被调查人周海波不是第三人世纪家园房地产公司的工作人员，而是金跃集团的工作人员，其陈述的内容与客观事实不符，并与世纪家园房地产公司出具的证明自相矛盾，如“问登记权利人是否是你公司，答是我公司”。通过孙红丽出示的证据七可以证实2012年9月第三人金街地下商城公司已经取得了该房屋的物权而并非由世纪家园房地产公司取得；3.该证据中阐述的租赁期限，与孙红丽出示的证据四，金街地下商城公司与金世元服饰公司签订的租赁合同相悖，应当以金街地下商城公司商管部门备案的合同作为认定事实的依据。另外在2018年3月6日的法庭笔录中世纪家园房地产公司作为第三人出庭应诉，法官询问是否收到了15000000元租金，答复是“不清楚”，这与孙红丽出示的金世元服饰公司的租赁合同以及以购房款顶抵租金协议书，以及2018年4月8日世纪家园房地产公司出具情况说明内容的确认不一致，应当以2018年4月8日世纪家园房地产公司确认的事实即15000000元打入财务人员伏欣的账户中，是借款关系，而不是一次性交纳15000000元的租金，这与孙红丽出示的证据三、四、五的形成时间能够形成完整的证据链条证实孙红丽方抗辩15000000元不是支付租金性质的事实。另一次性支付15000000元租金不符合市场交易习惯，其租金足可以支付购买涉案房屋的价款，其却称15000000元是交付20年的租金，显然不符合常理，请求法院依据孙红丽方出具的证据综合予以认定。 本院认为，此份证据为证人证言，因证人未出庭，故本院对此份证据不予采信。 证据四，牡丹江金街地下商城有限公司私营企业基本注册信息查询单一份。意在证明：1.原告孙红丽举示的证据四、证据五商铺租赁合同因一方主体不存在而无效；2.第三人金街地下商城公司成立于2003年4月25日，企业名称“牡丹江金街地下商城有限公司”，2005年9月28日更名为“牡丹江金街商城有限公司”，2006年5月16日企业名称重新变更回“牡丹江金街地下商城有限公司”；3.“牡丹江金街商城有限公司”这一名称只在2005年9月28日至2006年5月16日有效，2006年5月17日后，“牡丹江金街商城有限公司合同专用章”即作废；4.孙红丽举示的商铺租赁合同签订日期均发生在2012年后，此时，金街地下商城公司的全称为“牡丹江金街地下商城有限公司”，而“牡丹江金街商城有限公司”的法人主体并不存在。因此，由“牡丹江金街商城有限公司合同专用章”签订的合同为无效合同。孙红丽举示的商铺租赁合同并不真实。 原告孙红丽对此份证据的形式要件及证明问题均有异议。企业名称的变更并不能影响到第三人金街地下商城公司对外签订租赁合同均使用“牡丹江金街商城有限公司合同专用章”的事实。且通过孙红丽出示的证据四、证据五，大量的租赁合同能够证实金街地下商城公司均是以“牡丹江金街商城有限公司合同专用章”对外出租，不能因合同专用章缺少“地下”两字就否认地下金街地下商城公司对外出租的客观事实。且该租赁合同都已经全面履行，所以不能以形式要件公章上缺少“地下”二字而否认合同的有效性，现金街地下商城公司各租赁户履行的也是与金街地下商城公司盖有的缺少“地下”两字的合同专用章履行的合同。所以被告金世元服饰公司的此抗辩主张不能成立。另外通过孙红丽出示的情况说明也能够证实金街地下商城公司均使用“牡丹江金街商城有限公司合同专用章”，其对外出租的所有地下商户的租赁合同当中使用的都是缺少“地下”二字的合同专用章而非公章。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 证据五，商品房预售许可证一份、来源于原告孙红丽的房产档案的商品房买卖合同四份。意在证明：孙红丽取得本案争议房屋所有权的途径不具有合法性。2003年4月25日，第三人金街地下商城公司成立；2003年8月5日，第三人世纪家园房地产公司取得本案涉案房屋的商品房预售许可证。2002年12月25日，孙红丽与世纪家园房地产公司、金街地下商城公司签订商品房买卖合同，购买本案涉案房屋。此时，第一、金街地下商城公司还没有成立，合同签订并不真实。第二、房产预售是在2003年8月5日开始，2002年不可能进行商品房买卖。由此可见，1.孙红丽取得本案涉案房屋的途径不具有合法性；2.通过商品房预售许可证可见本案涉案房屋的开发商及原始登记权人为世纪家园房地产公司，因此被告金世元服饰公司2013年租赁合同中，由金街地下商城公司签章认可出租人为世纪家园房地产公司，是真实且有依据的。由此也可以证实金世元服饰公司基于租赁合同向世纪家园房地产公司支付租金不存在主体错误。从孙红丽四户房屋的产权档案里，根本没有从金街地下商城公司购买房屋的任何痕迹，而是从世纪家园房地产公司购买的房屋，而且不具有真实性，所以房产档案金世元服饰公司在查询的过程中没有看见任何一份原件，包括票据都是复印件。所以我们认为，该房屋档案在变更为金街地下商城公司以及变为孙红丽名下具有虚假性。作为房地产开发商世纪家园房地产公司，在金街建成后第一时间就租赁给金世元服饰公司一直持续租赁至今,已经15年之久，并且在2013年续签合同的过程中，签订十户房屋租期20年，并且足额交纳租金至2033年6月20日。这既符合双方的交易习惯，也不违反行业要求和法律规定。 原告孙红丽对此组证据的形式要件有异议，孙红丽已提供了证据一证实孙红丽是诉争四户商铺的合法物权人，在被告金世元服饰公司没有通过法律途径确认孙红丽取得房屋产权证违法的情况下，不能直接否认孙红丽取得房屋物权的合法性。该房屋的开发单位为第三人世纪家园房地产公司，对此孙红丽认可，通过孙红丽出示的证据七可以证实，2012年9月第三人金街地下商城公司已取得了该房屋的物权并取得了产权证照，该事实有世纪家园房地产公司签章确认，所以该预售许可证与本案诉争没有必然的关联性。对于房产局出示的商品房买卖合同的形式要件有异议，但本案事实是孙红丽通过另一法律关系，从原产权人金街地下商城公司购买的房屋，双方也签署了房屋买卖合同。所以世纪家园房地产公司与孙红丽签订的在房产备案的商品房买卖合同，这个备案合同与客观事实不符。不能以商品房买卖合同中出卖人是世纪家园房地产公司而对抗2012年金街地下商城公司取得产权证照的事实。 本院认为，原告孙红丽取得涉案房屋所有权是否合法，与本案争议焦点无关，故本院对此份证据在本案中的证明问题不予采信。 第三人世纪家园房地产公司、金街地下商城公司未向法庭提供证据，亦未提交书面质证意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月20日，第三人世纪家园房地产公司与张波签订金街地下商城商铺租赁合同，约定：“出租方（甲方）黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，委托代理人：牡丹江金街地下商城有限公司。承租方（乙方）：张波。……第一条：甲方将以下精品屋（墙面）出租给乙方使用，乙方按约定从事经营活动。XX区XX、XX号，XX区XX、XX，XX区XX、XX、XX、XX、XX、XX号，名称：金世元，……精品屋使用面积（㎡）330.76，用途（行业）：服装。第二条：租赁期共贰拾年，甲方从2013年6月21日起将精品屋（柜台、墙面）出租交付乙方使用，至2033年6月20日收回。第三条：租金交付。……，合计金额（大写）壹仟伍佰万元整。即贰拾年租金一次性付清。……出租人：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章），马金福（名章），委托代理人：牡丹江金街地下商城有限公司（盖章），金春学（签字）。承租人：牡丹江市金世元服饰有限公司（盖章）张波（签字、名章）”。2013年6月25日，世纪家园房地产公司为张波出具20年租金收据一份，载明金额为15000000元。世纪家园房地产公司为张波出具付金街租金明细一份（日期未注明），主要内容为自2012年4月7日至2013年10月31日，收款人伏欣收到6笔共计15000000元，署名：“黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章），马金福（签字、名章），张波（签字、名章）。” 2014年10月10日，第三人世纪家园房地产公司、被告金世元服饰公司、金跃集团、东宁金街公司、金春学签订以购房款等抵顶租赁费协议书，约定：“甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，乙方：牡丹江金世元服饰有限公司，丙方（担保方）：金跃集团公司，丁方（担保方）：东宁金街商场有限公司，戊方（担保方）：金春学。……总的概括：甲方同意返还乙方购房款壹仟捌佰万元（￥18000000元）；甲方支付乙方违约金玖佰万元（￥9000000元）；甲方应当承担的税款为叁佰柒拾捌万元（￥3780000元）；甲方同意返还乙方保证金肆拾陆万壹仟元（￥461000元）；以上四项合计人民币叁仟壹佰贰拾肆万壹仟元（￥31241000元）。因甲方无力返还上述款项，故甲方同意用上述应当返还给乙方的款项，抵顶乙方承租甲方在东宁、牡丹江的房屋的租赁费用，具体如下：……3、牡丹江金街地下商城XX厅XX号（面积约86.77平方米）年租金为505001.4元，原来已交至2016年1月30日；经双方协商抵顶后，本房租的租赁期限为2016年1月31日至2019年7月30日，抵顶租金为1767504元；4、牡丹江金街地下商城XX厅XX号、XX厅XX号厅（面积共计243.99平方米）的租金为112594.40元，原来已交至2016年7月11日；经双方协商抵顶后，本房屋的租赁期限为2016年7月12日至2019年7月30日，抵顶租金为3395699元。……第八条，自本协议书签订之日起，甲、乙、丙、丁、戊之间，在此前所签订的全部房屋买卖合同、租赁合同等全部解除，如有争议，均已本协议书的条款为准。第九条，本协议书为不可撤销协议。甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章）金春学（名章），乙方：牡丹江市金世元服饰有限公司（盖章）张波（名章），丙方（担保方）金跃集团有限公司（盖章）金春学（名章），丁方（担保方）东宁金街商城有限公司（盖章）金春学（名章），戊方（担保方）金春学（名章）”。 2014年11月18日，被告金世元服饰公司与第三人世纪家园房地产公司签订两份牡丹江金街地下商城商铺租赁合同，第一份合同约定：“出租方：（甲方）：牡丹江世纪家园房地产开发有限公司，签订时间2014年11月18日，委托代理人：牡丹江金街地下商城有限公司。承租方（乙方）：张波（名章）。签订地址：金街地下商城。第一条：甲方将以下精品屋（墙面）出租给乙方使用，乙方按约定从事经营活动。XX厅XX号，名称：金世元，……精品屋使用面积（㎡）86.77，用途（行业）：服装。第二条：租赁期共贰年零个月，甲方从2014年1月31日起将精品屋（柜台、墙面）出租交付乙方使用，至2016年1月30日收回。第三条：租金交付。租金单价485元/㎡，月租金42083.45元，合计金额（大写）肆万贰仟零捌拾叁元肆角伍分。租金每贰年交一次。自合同签字生效起乙方预交贰年租金1010002.00元。……此贰年租金1010002.00元从借款中抵消。详见《以房抵债协议书》。出租人：牡丹江金街商城有限公司合同专用章（盖章），付秀梅（签字），承租人：牡丹江市金世元服饰有限公司（盖章），张波（名章）”。第二份合同约定：“出租方：（甲方）：牡丹江世纪家园房地产开发有限公司，签订时间2014年11月18日，委托代理人：牡丹江金街地下商城有限公司。承租方（乙方）：张波（名章）。签订地址：金街地下商城。第一条：甲方将以下精品屋（墙面）出租给乙方使用，乙方按约定从事经营活动。XX、XX厅，名称：金世元，……精品屋使用面积（㎡）243.99，用途（行业）：服装。第二条：租赁期共贰年零个月，甲方从2014年7月12日起将精品屋（柜台、墙面）出租交付乙方使用，至2016年7月11日收回。第三条：租金交付。租金单价380元/㎡，月租金92716.00元，合计金额（大写）玖万贰仟柒佰壹拾陆元。租金每贰年交一次。自合同签字生效起乙方预交贰年租金2225188.00元。……此贰年租金2225188.00元从借款中抵消。详见《以房抵债协议书》。出租人：牡丹江金街商城有限公司合同专用章（盖章），付秀梅（签字），承租人：牡丹江市金世元服饰有限公司（盖章）张波（名章）”。 第三人金街地下商城公司原名称为“牡丹江金街地下商城有限公司”，2005年9月28日更名为“牡丹江金街商城有限公司”，2006年5月16日又更名为“牡丹江金街地下商城有限公司”。 2015年原告孙红丽取得涉案四户商服的产权证，其中2015年9月24日取得牡房权证东安区字第XX号、坐落东安区XX、建筑面积36.19㎡；牡房权证东安区字第XX号，坐落东安区XX、建筑面积23.77㎡；2015年11月11日取得牡房权证东安区字第XX号、坐落东安区XX、建筑面积45.91㎡；牡房权证东安区字第XX号，坐落东安区XX、建筑面积46.36㎡。原告孙红丽曾于2017年、2018年将被告金世元服饰公司起诉至本院要求返还涉案房屋。 2017年11月15日，金春学、原告孙红丽、金跃集团、第三人金街地下商城公司、第三人世纪家园房地产公司签订协议书，约定：“甲方：金春学，乙方：孙红丽，丙方：黑龙江金跃集团，丁方，牡丹江金街地下商城有限公司，戊方：牡丹江世纪家园房地产开发有限公司。鉴于：甲方、丙方、丁方、戊方共同向乙方公司的借款到期未还，经甲、丙、丁、戊四方研究商定，与2015年11月11日将东安区XX商城第XX号XX厅46.36平米、第XX号XX厅45.91平米、第XX号XX厅23.77平米、第XX号XX厅36.19平米商服转让给牡丹江市爱民区融通小额贷款公司股东孙红丽（乙方）名下，并办结了房屋过户手续，且甲、丙、丁、戊四方同意将以上四户已收取的现租户金世元服饰有限公司的租金2532584.74元（其中XX、XX厅2016年1月31日-2019年7月30日租金1767504.90，XX、XX厅2016年7月12日-2019年7月30日租金765079.84元，合计共2532584.74元）返还孙红丽，……甲方：金春学（签字、捺印），乙方孙红丽（签字、捺印），丙方：金跃集团有限公司（盖章），丁方：牡丹江金街地下商城有限公司（盖章），戊方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章），经手人：杨晓明（签字、捺印）。” 2018年4月8日，金春学为原告孙红丽出具关于金世元公司张波签订20年租赁协议并实际履行的情况说明一份，内容为“本人金春学，2012年4月因本公司业务需要，向在我公司开发的金街商城经营业户金世元服饰公司的张波借款壹仟伍佰万元，自2012年4月7日至2013年10月31日，在近一年的时间内，张波分6次将此款打入我公司财务人员伏欣的账户内，在打款的中途（2016年6月），张波提出要此款的抵押，当时没有现成的抵押物，所以就跟她签了一个20年的租赁合同，还加盖了世纪家园公司和牡丹江金街商城公司的公章，此合同没有合同编号，不是正式的金街商场的租赁合同（正式应没有我的签字和世纪家园的章，金街商城应盖合同专用章，而非公章），也没有在商城的商管部门备案，以后也根本没有实际履行。2014年10月10日，我本人和世纪家园公司、金跃集团还有东宁金街商城公司与张波又签订了一个《以购房款等抵顶租赁费协议书》，将该笔借款连同利息的违约金一起抵顶了东宁和牡丹江金街商城的租赁费，其中关于金街商城XX-11厅的租赁期限是2016年1月31日到2019年7月30日，XX、27厅的租赁期限是2016年7月12日到2019年7月30日。根据此抵顶协议，张波随后与牡丹江金街商城商管部签订了正式的租赁协议，前述20年的合同随即作废。说明人：金春学（签字）。黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章）。牡丹江金街商城有限公司合同专用章（盖章）”。 另查，世纪家园房地产公司出具金街自有精品屋明细表一份，其中载明：“……12.房号XX，面积45.91，产权证号XX；13.房号XX，面积46.36，产权证号XX；房号XX，面积23.77，产权证号XX；房号XX，面积36.19，产权证号XX……”。 本院认为，本案为涉案房屋所有权人原告孙红丽要求涉案房屋现占有人被告金世元服饰公司返还原物而发生的纠纷，故本案案由为返还原物纠纷。 关于原告孙红丽要求被告金世元服饰公司限期迁出孙红丽所有的涉案房屋的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，金世元服饰公司认为其与第三人世纪家园房地产公司于2013年6月20日签定了租期为20年的租赁合同，根据买卖不破租赁原则应继续享有涉案房屋使用权。对此本院认为，2014年10月10日金世元服饰公司与世纪家园房地产公司等签订以购房款等抵顶租赁费协议书中明确约定：“甲、乙、丙、丁、戊之间，在此前所签订的全部房屋买卖合同、租赁合同等全部解除，如有争议，均已本协议书的条款为准”，根据此协议的约定，被告金世元服饰公司不能再以20年租赁合同未到期对抗原告主张返还原物，并且2014年10月10日重新约定涉案四户商服的租赁期限至2019年7月30日，且如金世元服饰公司已于2013年6月就涉案房屋签订了租期20年的租赁合同并一次性给付20年租金15000000元，则不应再于2014年10月、2014年11月就涉案房屋再次重新签订租赁合同、协议对租期、租金进行另行约定。故本院对被告金世元服饰公司主张其尚在租赁期内的抗辩意见不予支持。原告孙红丽分别于2015年9月24日、2015年11月11日取得涉案房屋的所有权，且金世元服饰公司的租赁已经到期，原告孙红丽要求被告金世元服饰公司返还涉案房屋符合法律规定，本院对原告孙红丽的诉讼请求予以支持。关于被告金世元服饰公司认为原告孙红丽取得涉案房屋所有权侵犯其优先购买权的抗辩意见，因不在本案的审理范围，故本院对此在本案中不予审理。第三人世纪家园房地产公司、金街地下商城公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交答辩意见，视为其自愿放弃答辩、举证及质证的权利，并应承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 被告牡丹江市金世元服饰有限公司于本判决生效后十日内将原告孙红丽所有的牡房权证东安区字第XX号、坐落东安区XX、建筑面积36.19㎡；牡房权证东安区字第XX号、坐落东安区XX、建筑面积23.77㎡；牡房权证东安区字第XX号、坐落东安区XX、建筑面积45.91㎡；牡房权证东安区字第XX号、坐落东安区XX、建筑面积46.36㎡的四户商服腾退给原告孙红丽。 案件受理费27453元，由被告牡丹江市金世元服饰有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  许 永 人民陪审员  吴海涛 人民陪审员  张 宏 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  李 昊