重庆市黔江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0114民初6760号 原告：张莉萍，女，1980年7月2日出生，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：刘勇，重庆光界（渝北）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘记芳，重庆光界律师事务所律师。 被告：周宗琴，女，1971年6月1日出生，住重庆市黔江区。 被告：孙书生，男，1970年3月6日出生，住重庆市黔江区。 被告：孙锦，女，1995年8月17日出生，住重庆市黔江区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。 原告张莉萍诉被告周宗琴、孙书生、孙锦农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告张莉萍的委托诉讼代理人刘勇，被告周宗琴及三被告的共同委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张莉萍向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告于2018年3月29日签订的《房屋宅基地转让协议书》无效；2.请求判决三被告立即返还原告宅基地转让款100000元；3.请求判决三被告赔偿原告损失181536元；4.请求判决三被告承担本案诉讼费等。事实与理由：2018年3月29日，原、被告签订了《房屋宅基地转让协议书》，约定三被告将位于黔江区城南街道沙坝居委6组的房屋及其宅基地（房地产权证号：302房地证2011第XX号）转让给原告，转让价格339866元，款项分四次付清。原告于2018年3月29日、30日支付被告转让款100000元。原告为修建房屋拆房、平整地基、下基脚、砌堡坎等花去181536元。原告建房过程中，被黔江区两违办以无合法审批手续为由，多次制止要求停止施工，原告下基脚时遭到再次制止便未施工。原、被告签订的协议违反法律、法规的强制性规定而无效，被告应当返还转让款，被告未取得房屋相关的建房手续，由此给原告造成的损失，理应赔偿。故起诉至法院，要求依法判决。 三被告辩称，1.原告所诉部分事实不能成立，不存在原告被政府职能部门多次制止无法施工的情况；2.被告在房屋宅基地转让过程中没有任何过错，并且原告在明知土地性质和房屋现状、手续等情况下自愿受让，故即便合同无效，也应当由原告自行承担相应责任。 原告张莉萍为支持自己的诉求，向本院提交了以下证据： 1.原告的身份证复印件、户口本复印件，拟证明原告的主体资格； 2.《房屋宅基地转让协议书》、《房地产权证》，拟证明双方于2018年3月29日签订房屋宅基地转让协议，但是双方不是同一集体经济组织成员，协议应属无效； 3.支付宅基地款明细2张，拟证明原告分别于2018年3月29日、30日向被告孙书生转款50000元，共计100000元。 4.银行明细6张、支付明细截图28张、《别墅设计项目合同》、送货单20张、收条4张、销售单1张； 5.微信支付截图6张； 6.黔江宏图建材经营销售单5张； 证据4-6拟证明原告与被告签订合同花去合同草拟费600元，合同签订后别墅设计费8000元、修建堡坎和平整地基178826元。 7.照片打印图5张，拟证明房屋原状和现状情况； 8.孙平与周宗琴聊天截图一张，拟证明原告因无法修建房屋与被告周宗琴沟通，周宗琴表示给领导打招呼可以修建，但是原告要求办理手续后修建。 三被告向本院提交了以下证据： 1.《房屋宅基地转让协议书》及《房产证》、《乡村建设规划许可证》、《农房改建地形图》各1份； 2.黔江区城南街道沙坝居委书记王迎春的证实材料1份； 3.微信截图1份。 本院经审理认定事实如下：被告周宗琴、孙书生、孙锦在重庆市黔江区城南街道沙坝居委XX组有木房一栋（房地产权证号：302房地证2011第XX号，土地使用面积136.68㎡，房屋建筑面积120.60㎡），登记为李成秀（户），李成秀系周宗琴母亲，李成秀于2017年去世，因农房改建，原重庆市黔江区规划局于2015年4月29日给李成秀（户）颁发《乡村建设规划许可证》，同意对涉案旧房进行农房改建。 2018年3月29日，原告张莉萍（作为乙方）与三被告（作为甲方）签订了《房屋宅基地转让协议书》，约定三被告将位于重庆市黔江区城南街道沙坝居委6组的房屋及宅基地、房屋四周空地及附属设施转让给原告。主要约定：1.转让价格339866元，款项分四次付清，在甲方就该房屋及宅基地取得有效《乡村建设规划许可证》、《乡村建设工程施工备案证》，并可以开始动工重新修建房屋的所有审批手续时，乙方支付100000元；2018年10月30日、12月31日各支付100000元；余款39866元，在房屋权属登记变更到乙方名下时支付，如房屋权属登记未变更，则在2019年6月30日前支付。2.在法律、政策允许的情况下，甲方无条件协助乙方办理相关变更登记手续及办理不动产权证书。3.房屋如被征收，款项归乙方所有。4.按照《乡村建设规划许可证》，房屋修建占地120㎡，两楼一底，如未能修建上述面积，甲方赔偿乙方转让价30%的违约金。5.合同附件包括房地产权证、《城乡建设规划许可证》、房屋及四至测绘平面图。合同签订当天及次日原告向被告孙书生转款100000元。 原、被告签订上述协议后，原告组织施工，后因被行政机关制止而停工，从原告提供的现场照片看，现场已砌堡坎，但未开始房屋主体部分施工。原告就其主张的损失提供的证据主要系大量的银行转账记录、微信转账凭证，其主张的草拟合同费用600元，只提供2018年3月18日向微信名林静的人微信转账600元的证据，2018年4月19日，原告与湖南鼎川建筑设计有限公司签订《别墅设计项目合同》，原告花去设计费8000元。本院当庭向原告释明如果其提供的证据无法确认修建房屋的损失，是否申请对房屋修建的造价进行鉴定，原告方明确表示不申请鉴定，即使申请鉴定也应当由被告方申请。 另查明，被告当庭对合同无效后的财产返还、损失赔偿提起反诉，但无法提出具体的诉讼请求。原、被告均当庭认可原告及其家庭成员不是黔江区城南街道的人，也未在黔江区城南街道居住生活。 本院认为，原、被告于2018年3月29日签订的《房屋宅基地转让协议书》虽是双方自愿签订的，但原告及其家庭成员均不是被告所在的家庭经济组织成员，也未依赖于被告所在的集体经济组织生活，根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故双方的转让协议为无效协议。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当返还……”的规定，本案中，因原、被告签订的合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，故原告要求返还转让款100000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的损失问题，属于合同无效后的损失，首先，应对原告损失进行认定；其次，应按照双方过错分担损失。 关于损失的认定，首先，原告主张的损失中关于起草合同的费用600元，其只提供2018年3月18日向林静微信转账记录，不能够证明该笔支出的实际产生原因，由其承担举证不力的法律后果。其次，原告主张的别墅设计费8000元，别墅设计后，原告并未实际施工主体部分，对别墅设计的图纸仍由其独自享有，别墅设计图纸的价值仍旧存在，可不认定为原告的损失。第三，原告主张的拆房、修房损失，原告实际修建堡坎是事实，但是原告提供的现有证据系银行流水、微信转账记录，不足以认定其提供的银行流水、微信转账就系修建房屋的损失，应当由其继续举证，并不发生举证责任转移，但原告坚持不申请司法鉴定，是其对自己权利的放弃，本案并不存在原告的损失具体化难以确定或者证明存在重大困难的情形，本院不得运用自由心证行使裁量权，对原告的损失予以酌定。故对其主张修建堡坎、基础的损失，本院无法认定，由原告承担举证不力的法律后果。 鉴于本案原告自己放弃继续举证的权利，其主张的损失无法确定，故对合同双方过错暂无评价的必要。 关于被告当庭提出的反诉，基于其无法提出具体的诉讼请求，其反诉不能成立。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张莉萍与被告周宗琴、孙书生、孙锦于2018年3月29日签订的《房屋宅基地转让协议书》无效。 二、被告周宗琴、孙书生、孙锦于本判决生效之日起十日内返还原告张莉萍转让款100000元。 三、驳回原告张莉萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2761元，由被告周宗琴、孙书生、孙锦负担1150元，原告张莉萍负担1611元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 员 赵波 二〇一九年十二月五日 法官助理 黄霞 书 记 员 张佳