大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初8038号原告：大连丰泽物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：权奇，经理。委托诉讼代理人：苏田奎，男，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律服务工作者。被告：姚喜平，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：宋永进，辽宁盛恒（大连）律师事务所律师。原告大连丰泽物业管理有限公司与被告姚喜平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连丰泽物业管理有限公司的委托诉讼代理人苏田奎、被告姚喜平的委托诉讼代理人宋永进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连丰泽物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告给付拖欠的2011年12月31日至2018年12月31日期间的物业费4751元及逾期利息2026元。事实与理由：2006年1月被告入住大连市沙河口区房屋，房屋建筑面积94.27平方米，被告签订了前期物业服务合同，合同约定由原告为案涉房屋所在小区提供物业服务，物业费收取标准为建筑面积每平方米每月0.6元。2011年12月31日至2018年12月31日期间，被告拖欠物业费4751元及逾期利息2026元，原告多次催缴未果。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告姚喜平辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原、被告的物业服务合同纠纷曾于2012年7月10日在沙区法院开庭审理，庭审中被告曾举证证明原告未尽到相应义务，调解结果是原告承诺于2012年底前申请房屋维修基金为被告维修房屋，故被告当庭给付了物业费，但至今原告仍没有兑现承诺、维修房屋；2.被告的物业服务没有达到前期物业服务管理协议约定的标准；3.案涉起诉状形成于2019年6月26日并载明了被告的联系电话，但在收到本案传票前，被告并未接到过原告的通知，故2016年6月27日之前的物业费已超过诉讼时效；4.案涉物业服务协议未约定物业费交纳期限，原告索要的逾期利息没有法律依据。经审理查明，原告系大连市国土资源和房屋局颁发证书的三级资质物业服务企业，原名大连月秀物业服务有限公司，2007年更名为大连丰泽物业管理有限公司。2005年8月1日，大连文路置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《大连市前期物业管理委托合同》，约定：甲方将阳光月秀小区物业委托乙方实行前期物业管理；委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；委托管理事项为负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，负责管理实行封闭物业管理住宅区内停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，管理与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾的清运，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费等费用，接受产权人委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护并合理收费等；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元标准收取，付费时间为每月初1~5日；逾期交纳的，按应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2006年1月10日，大连文路置业有限公司（甲方）与被告姚喜平（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定：乙方所购物业坐落于；甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；甲方委托物业管理企业向乙方提供下列物业管理服务：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设备及其运行的维护和管理，房屋共用设施及其运行的维护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，管理与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾的清运，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费等；住宅物业管理服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元的标准向甲方委托的物业管理企业交纳；逾期交纳的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金；委托管理期限自协议签订之日起至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告接收大连市沙河口区房屋，并签署了房屋交付验收表及入住声明。被告未交纳该房屋2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。庭审中，原被告一致认可该房屋建筑面积94.27平方米。另查，2012年原告曾至本院起诉被告物业服务合同纠纷一案，该案2012年7月10日开庭时，被告抗辩其房屋外墙水井漏水、窗户漏水、墙体透寒物业没有维修，原告表示正在申请维修基金，争取2012年年末前予以维修，当庭原、被告达成一致调解意见，被告当庭给付原告案涉房屋2007年3月31日至2011年12月31日期间的物业费2000元，原告委托诉讼代理人出具收条。庭审中，原告提供法律函一份，拟证明曾向被告催缴过物业费，被告对该证据的证明内容不予认可；被告提供房屋专项维修资金电脑屏幕照片1张及小区照片22张，拟证明原告提取专项维修资金的情况及其物业服务不达标，被告对照片证据的真实性不予认可。上述事实，有原告提交的起诉状、工商变更登记核准（备案）通知书、资质证书、大连市前期物业管理委托合同、大连市前期物业管理服务协议、房屋交付验收表、入住声明，被告提交的答辩状、法庭审理笔录、收条及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，大连文路置业有限公司与原告大连丰泽物业管理有限公司签订的《大连市前期物业管理委托合同》、大连文路置业有限公司与被告姚喜平签订的《大连市前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告未按合同约定履行交费义务，原告起诉被告交纳物业费符合法律规定及合同约定。关于诉讼时效，原告虽主张常年向被告催缴物业费并提供法律函一份，但该证据本身并未体现何时及以何种方式向被告送达，故被告的诉讼时效抗辩本院予以采纳，被告应给付原告2016年6月27日至2018年12月31日期间的物业费1704.4元（0.6元/月/平方米×94.27平方米×30个月零4天），原告诉请中超过诉讼时效的部分本院不予支持。庭审中，被告虽还提供照片22张主张原告的物业服务不达标，但上述证据均形成于2019年，无法证明原告2016年6月27日至2018年12月31日期间的物业服务情况。并且，原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故被告以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的原告在服务方面存在的问题，原、被告应本着真诚协商的态度，促使矛盾和纠纷的化解。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。关于被告抗辩的房屋专项维修资金、房屋维修问题，房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，其虽由业主交纳归业主所有，但不能简单理解为维修单个业主房屋的钱款由其个人专项维修资金账户支出，专项维修资金的使用方式更非物业公司所能决定，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，使用专项维修资金应当经小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，故被告若对案涉小区专项维修资金的提取及使用方式存有异议，可依法律规定的方式主张权利，被告以此拒交物业费的抗辩意见本院不予采纳。关于被告房屋维修一节，因被告未提供证据证明房屋损坏的部位、成因、程度，且财产损害赔偿纠纷与本案合同纠纷并非同一法律关系，故被告以此拒交物业费本院不予支持，被告可另行主张权利。对于原告主张逾期利息的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就房屋维修等问题存在纠纷，系被告对物业服务法律关系理解有误，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚喜平于本判决生效之日起十日内给付原告大连丰泽物业管理有限公司2016年6月27日至2018年12月31日期间的物业费1704.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），退回原告25元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇一九年十二月三日书记员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。