山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初12707号 原告：青岛市黄岛区珠海街道办事处王戈庄第二居民委员会，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：刘东革，主任。 委托诉讼代理人：张旭光，山东凯翔律师事务所律师。 被告：刘之玉，男，1951年12月15日出生，汉族，住胶南市。 委托诉讼代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱莉，山东汇正律师事务所律师。 被告：中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：吕广宁，经理。 委托诉讼代理人：黄晟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋雯，山东德衡律师事务所律师。 原告青岛市黄岛区珠海街道办事处王戈庄第二居民委员会（以下简称“王戈庄第二居委会”）与被告刘之玉、被告中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司（以下简称“中石化青岛分公司”）土地租赁合同一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告王戈庄第二居委会的委托诉讼代理人张旭光，被告刘之玉的委托诉讼代理人朱莉，被告中石化青岛分公司的委托诉讼代理人黄晟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王戈庄第二居委会向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告刘之玉签订的租赁合同在2019年6月30日终止；2.判令两被告立即腾出土地，将租赁的土地交付原告，并将房屋、设备拆除；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：1999年6月28日，原告与被告刘之玉签订了租赁合同，租赁期限为20年，自1999年6月30日至2019年6月30日止。原告将自己所有的位于亩土地租赁给被告刘之玉使用，后被告刘之玉将该租赁土地租赁给被告中石化青岛分公司使用。现租赁期限已经届满，合同终止，但两被告拒绝将土地交付给原告。特诉至法院，望判如所请。 被告刘之玉辩称，被告并非本案适格主体，其已经将涉案租赁土地使用权等转让给了中石化青岛分公司，且原告也对此予以认可，涉案土地现在由中石化青岛分公司使用。被告并非与原告签订合同的主体，原告应当向“胶南市泰达加油站”主张权利。 被告中石化青岛分公司辩称，第一，2000年10月1日，原告与胶南市泰达加油站签订了《土地租赁合同》，该合同对1999年《租赁合同》的租赁期限进行了变更，起始时间为2000年10月1日至2030年10月30日。合同签订时，特意要求原告出具了同意转租的《证明》，可见原告认可转租以及租赁期限；第二，被告享有涉案土地的优先承租权；第三，合同约定期满后房屋和设备可协商作价，在未经充分协商的情况下，原告无权强令拆除；第四，涉案土地规划用途为加油站，加油站的价值主要体现为加油站的经营资质，如强行将房屋设备拆除，加油站经营资质将失效，及时重新建设，也无法恢复加油站经营权。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《租赁合同》、（2018）民终9417号民事判决书，被告刘之玉提交的《证明》，被告中石化青岛分公司提交的《租赁合同》《证明》《建设用地规划许可证》《成品油零售经营批准证书》《危险化学品经营许可证》《建筑消防设计防火审核意见书》《建筑工程消防验收意见书》《企业变更登记信息查询结果》，各方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院经审理认定如下： 1.1996年12月1日，原告取得胶河路东新泰薛路北1.08亩土地的建设用地规划许可证，用地项目名称为新建加油站，其性质为国有土地。 2.1999年6月28日，原告（甲方）与被告刘之玉（乙方）签订了《租赁合同》一份，合同约定：乙方租赁甲方的土地使用期限为二十年，自1999年7月1日至2019年6月30日止；土地的使用权界：泰薛路北胶河路东叉路口的东北角约1.09亩土地乙方有权使用，其余部分城建尚未占用时乙方可临时使用，城建占用时乙方应无条件倒出，乙方所使用土地的使用税由乙方负担；在租赁期内，乙方有权转让出租或改变经营项目，但必须保障甲方的租金不受影响，或土地不受污染；期满后，房屋、设备可协商作价，协商不成乙方可自行拆除，拖延时间不准超出三个月。 3.2000年11月19日，王戈庄二居委出具证明一份，证明内容为：“我居委会同意泰达加油站租赁的土地转让给石油公司经营”。 4.2013年12月25日，中国石油化工股份有限公司山东省青岛市胶南第三一三加油站取得了《成品油零售经营批准证书》等加油站经营手续科资质，其上注明企业住所为青岛胶南市。 5.2001年4月17日，刘之玉注销了胶南市泰达加油站。2014年5月19日，石油化工青岛分公司企业名称变更为中国石化销售有限公司山东青岛石油分公司。 6.2018年12月27日，山东省青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终9417号民事判决书，维持了一审法院判令刘之玉支付原告租金105430元的判决。 7.庭审中，原、被告均认可涉案土地由中石化青岛分公司占用经营至今，目前涉案土地上的附着物加油站、油管、油罐等均为中石化青岛分公司建设。 针对争议的事实与证据，本院认定事实如下： 1.两被告均提交《土地租赁合同》，证明2000年10月1日，原告与胶南市泰达加油站签订合同，将涉案土地的租赁期限变更为“土地租赁期限为三十年，自2000年的10月1日至2030年10月30日止”。原告对此不予认可。因两被告均未能提交证据原件，故对该份证据，本院不予采纳。 2.两被告均提交《经营场所租赁合同》，原告虽然不予认可，但未提交相反证据予以反驳，故对该证据，本院予以采纳，并认定如下事实：2000年12月4日，胶南市泰达加油站（甲方）与原中国石油化工股份有限公司山东青岛石油分公司（乙方）达成《经营场所租赁合同》一份，约定租赁经营场所的名称为胶南市泰达加油站；租赁期限自2000年11月29日至2030年10月30日止。刘之玉作为胶南市泰达加油站的法人在该合同中签字，胶南市泰达加油站按约向石油化工青岛分公司交付了全部租赁标的物，石油化工青岛分公司亦按约向刘之玉交付了全部租金80万元。 3.原告称2019年6月30日之后，两被告并无继续支付合同费用；被告刘之玉认为其已经按照《土地租赁合同》的约定，一次性支付到2030年的租赁费用。因（2018）民终9417号民事判决书中已经对原、被告缴纳租金的方式和数额进行了认定和判决，其事实已为生效判决所羁束，被告亦无其它证据证明其之后缴纳过租赁费用，故本院对原告的主张予以认定。 4.庭审中，原告首先主张涉案土地1999年交付时其上没有附着物，后主张交付时其上有加油站及房屋等设施。因法庭上禁止反言，故对原告的交付时土地上有加油站及房屋等设施的主张不予认定。 5.原告称解除合同的目的是为了自己经营，目前和被告中石化青岛分公司不能达成继续租赁的理由在于双方对租金不能达成一致。经本院释明，原告不同意就涉案加油站的租金进行鉴定。 6.两被告称，涉案土地上的附着物以及加油站资质等资产价值1000万元左右。 7.被告中石化青岛分公司陈述该公司有48.1%的国有股权。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，根据原、被告的诉辩，归纳本案的焦点问题如下：本案的涉案合同是否应当解除？ 关于本案的焦点问题，本院作如下分析认定： 本案存在两个租赁合同，一是原告与被告刘之玉之间于1999年6月28日签订的《租赁合同》，即原告主张解除的合同；二是两被告于2000年12月4日达成的《经营场所租赁合同》，该合同相对于前述《租赁合同》系转租合同，且该转租行为经原告确认。从该两份合同的签订时间来看，被告中石化青岛分公司实际使用涉案土地近二十年，为涉案土地的实际承租人，故原告主张解除与被告刘之玉之间的《租赁合同》，实际却要求被告中石化青岛分公司腾退土地，是否解除《租赁合同》关系到实际承租人被告中石化青岛分公司的合同权利，原告简单以《租赁合同》到期为由主张解除，理由不充分。 本案租赁标的系土地，土地的资源属性和财产属性不同于其他财产，其利用周期长，先期投入较高，在租赁及使用过程中，应尽可能维护土地的可利用性和可持续性。法院在审理土地租赁合同纠纷中，也应当适用合同法的公平原则，更加注重资源利用最大化。涉案土地的建设用地性质为加油站专用，被告中石化青岛分公司在该土地上经营加油站符合土地利用总体规划，且基于对《经营场所租赁合同》合同效力的信任，在涉案土地上投资建设、安装了房屋设备，并依托涉案土地取得了《成品油零售经营批准证书》《危险化学品经营许可证》《建筑工程消防验收意见书》等相应行政许可，原告对此均未提出异议。原告在本案中主张解除《租赁合同》，但又未提交证据证明其已按照合同要求与两被告就房屋、设备作价问题进行过协商，且经本院释明，未能说明其解除合同后对涉案土地及其上设施有何合理利用规划，也不同意就涉案土地的租赁费用申请鉴定，故原告主张解除《租赁合同》条件未成就，未履行关于租赁期满善后问题处理的约定，属违反后合同义务。 且《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”被告中石化青岛分公司为国有控股公司分公司，在没有国家的征收征用、涉案土地规划用途亦为新建加油站的情况下，原告主张解除《租赁合同》并清除涉案土地上的加油站无疑既会造成涉案土地的利用率降低，也会造成国有资产的流失和浪费。综上，原告在未完全履行后合同义务的情况下即主张解约，并要求两被告腾退土地，条件未成就，本院不予准许。原、被告应基于节约社会资源、承租人权利救济以及实现社会效益最大化的考量，就合同解除后的事项进行充分协商，如协商未成，再诉诸于诉。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 驳回原告青岛市黄岛区珠海街道办事处王戈庄第二居民委员会的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  艾江月 人民陪审员  刘爱江 人民陪审员  解亚华 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  赵梓浩