新疆维吾尔自治区喀什市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新3101民初291号原告：喀什市国际会展中心，住所地：喀什市天南路16号。法定代表人：王海燕，该中心主任。委托诉讼代理人：武乃文，新疆驼铃律师事务所律师。被告：喀什市海鑫投资有限公司，住所地：喀什市天南路16号。法定代表人：王卫兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：马静，新疆朱玉杰律师事务所律师。第三人：西尔艾力·吐逊，男，1983年2月10日出生，维吾尔族，公民身份号码：，新疆叶城县人，个体工商户，住新疆喀什市。第三人：何奇，男，1974年4月16日出生，汉族，公民身份号码：，四川省遂宁市人，个体工商户，住新疆喀什市。第三人：张紫霞，女，1973年3月10日出生，汉族，公民身份号码：河南省新野县人，个体工商户，住新疆喀什市。委托诉讼代理人：王为民，男，1973年6月21日出生，汉族，公民身份号码：，河南省新野县人，个体工商户，住新疆喀什市，系张紫霞丈夫。第三人：阿里木江·艾则孜，男，1972年11月19日出生，维吾尔族，公民身份号码：，新疆喀什市人，个体工商户，住新疆喀什市。委托诉讼代理人：阿布都西库尔·艾则孜，男，1974年8月4日出生，公民身份号码：，新疆喀什市人，个体工商户，住新疆喀什市。第三人：米尔阿力木江·莫合塔尔，男，1985年1月29日出生，公民身份号码：，新疆喀什市人，个体工商户，住新疆喀什市。原告喀什市国际会展中心与被告喀什市海鑫投资有限公司及第三人西尔艾力·吐逊、何奇、张紫霞、阿里木江·艾则孜、米尔阿力木江·莫合塔尔房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喀什市国际会展中心的委托诉讼代理人武乃文，被告喀什市海鑫投资有限公司的委托诉讼代理人马静，第三人西尔艾力·吐逊、何奇、张紫霞的委托诉讼代理人王为民、阿里木江·艾则孜的委托诉讼代理人阿布都西库尔·艾则孜、米尔阿力木江·莫合塔尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喀什市国际会展中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、判令被告喀什市海鑫投资有限公司支付房屋租金8550743.19元、暖气费124721.30元、水电垃圾费105844.28元、违约金5059771.97元（酌情按照应付租金2%/月×拖欠时间计算），合计13841080.74元； 3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年11月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定了租赁房屋的位置、面积、装修、设备、租金价格、支付方式、租赁期限、合同解除、违约责任等相关内容。在合同履行过程中，因公共利益和情势变更等原因，原、被告双方于2013年1月15日及2014年10月21日又协商签订了两份房屋租赁合同补充协议，最终约定自2012年2月，地上房屋租赁面积由原来的20339.566平方米扣减收回的7488.13平方米，调整减少至12851.526平方米；自2013年7月，地下停车场面积由原来的6013.113平方米扣减收回的1521平方米，调整减少至4492.113平方米，以此同时房屋租金也进行了调整，其中地上房屋年租金为12851.526平方米×12.50元每平方米每月×12月为1927728.90元；地下停车场租金为4492.113平方米×3元每平方米每月×12月为161716.07元。被告在合同履行初期能够按约支付租金，但自2015年5月至今被告未按约支付租金，原告多次催要，被告以种种理由拒付。喀什市海鑫投资有限公司辩称，被告不同意解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中的负一层部分，不同意解除1层租赁的部分。被告同意向原告支付一层商业部分租金3248716.80元扣除已支付的1200000元，剩余2048716.24元同意支付。原告主张的负一层商业部分8210.502平米的租金5747351.40元被告不同意支付，对于负一层停车场4492.113平米部分的租金754674.99元被告不同意支付，因为2015年负一层商业部分存在大面积的漏水，房屋不能使用，被告未向第三人租赁负一层商业及停车场部分，为此不同意支付该部分的租金及违约金，被告已将一层商业部分租给本案第三人，解除一层的租赁合同，会造成一层第三人权益的损害。第三人西尔艾力·吐逊陈述称，不同意原、被告解除一层部分的租赁合同， 我与被告之间就涉案租赁物签订租赁合同，解除将会损害我的合法权益。第三人何奇陈述称，不同意原、被告解除一层部分的租赁合同，我与被告之间就涉案租赁物签订租赁合同，因为我们对涉案商铺进行装修，投入大量资金，资金都是贷款，如果解除将会造成巨大损失。第三人张紫霞陈述称，不同意原、被告解除一层部分的租赁合同，我与被告之间就涉案租赁物签订租赁合同，店铺投入大量资金，我们还有大量的工人，解除合同会造成很大损失，员工也将无法生计。第三人阿里木江·艾则孜陈述称，不同意原、被告解除一层部分的租赁合同，我与被告之间就涉案租赁物签订租赁合同，我投入的钱还没有收回来，店里招聘十几个员工，解除合同会造成很大损失，员工也将无法生计。第三人米尔阿力木江·莫合塔尔陈述称，我刚刚从次承租人处接手，才一个多月，我不同意解除。店铺中的装修、消防都是我投入的钱做的，解除合同会给我造成很大损失。本院经审理认定事实如下，2009年11月15日，喀什市科技文化广场管理中心与被告签订了房屋租赁合同，约定喀什市科技文化广场管理中心将位于喀什市××路（科技文化广场）的房屋面积为19000平方米，地下停车场5860.10平方米租赁给被告，喀什市科技文化广场管理中心保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，租赁期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止，15年，从合同生效之日起第一年至第五年，即2010年5月1日至2015年4月30日止每月每平方米10元，从合同生效之日起第六年至第15年增至每月每平方米13元，其中地下停车场以每月每平方米3元，如停车场改为其他用途需经喀什市科技文化广场管理中心同意。该房屋每月租金为207580.30元，年租金总额为2490963.60元，押金500000元，交付房租时抵房租，租金2490963.60元先款后使用。同时被告交纳承包经营期间房屋的水费、电费、暖气费、管理费，按照实际用量计算，每月交纳一次。取暖费按照喀什市供热公司规定应于每年11月30日交清，被告应按时交纳自行负担的费用。被告有权自己招商，被告拖欠房租累计3个月以上的喀什市科技文化广场管理中心有权解除合同。合同签订后，原告按约将房屋及停车场交付被告使用。2013年1月15日，喀什市科技文化广场管理中心与被告签订了喀什市科技文化广场租赁合同补充协议书，约定喀什市科技文化广场管理中心收回原租给被告的二、三段一、二层8134.61平方米的房屋面积（其中648.48平方米为海鑫公司扩建，当年度未列入租用收费面积）将原来租赁合同约定的租赁面积总体减少7488.13平方米，未涉及回收的面积部分按照原租赁合同继续履行。双方同意在协议签订后15个工作日内一次性打包给被告赔偿已收回部分面积房租、装修、商城营运投入损失等五大项共计6085691.03元。2014年10月21日，喀什市科技文化广场管理中心与被告又签订了房屋租赁补充协议，约定双方同意变更部分租赁协议内容，即由喀什市科技文化广场管理中心于2012年2月收回科技文化广场二、三段一、二层7488.13平方米的房屋面积，2013年7月收回地下停车场面积1521平方米的房屋面积，将原来租赁合同约定的租赁面积总体减少9009.13平方米，剩余17343.639平方米按照原租赁合同继续履行。双方同意对原房屋租赁合同租赁标准每月每平方米租金额均下调0.5元，直至合同期满，地下停车场以原房屋租赁合同租赁标准每月每平方米3元继续履行，其他事项仍按照原租赁合同继续履行。补充协议签订后，喀什市科技文化广场管理中心依约收回了科技文化广场二、三段一、二层的房屋面积7488.13平方米及地下停车场面积1521平方米。被告向喀什市科技文化广场管理中心支付租赁费至2015年5月1日。2015年5月1日之后的租赁费被告支付了1200000元，剩余租赁费被告至今未付。以上事实有房屋租赁合同、喀什市科技文化广场租赁合同补充协议书、房屋租赁补充协议，房屋面积明细表及原、被告陈述在案为证，本院予以确认。庭审中，原告向本院提交1、管理费服务协议一份（复印件），证实原、被告就该租赁房屋的水、电、暖、物业管理费的收取标准和支付方式进行约定，被告对2018年冬至2019年春的暖气费未交纳，水电费被告也欠付了一部分，如果被告自己向相关部门按时交纳，原告不用为被告代交，原告也就不要求被告向其支付。被告对管理费服务协议不认可，称系复印件，从该证据中只能看出原告对水电暖提供代收代缴，而水电暖的收费主体应是供水、供电、供暖公司而并非原告。第三人对该证据均无异议。因管理费服务协议系复印件，且被告对此不认可，本院对该协议的真实性不予认定。2、通知24份，证实原告自2016年3月至2018年10月多次向被告催要拖欠的房屋租赁费和其他费用。被告对2016年5月21日、2016年10月17日、2016年10月20日及2017年11月28日的5份加盖被告公司公章的催款通知认可，对其他通知真实性均不认可，称对不认可的通知上虽有丁慧兵的签字，但不能证实系丁慧兵本人亲笔签字。第三人对该证据均无异议。因被告对2016年5月21日、2016年10月17日、2016年10月20日及2017年11月28日的5份加盖被告公司公章的催款通知的真实性无异议，而加盖被告公司公章的催款通知中均有丁慧兵签名，而其余通知上丁慧兵的签名均与加盖公章的催款通知中的丁慧兵的签名为同一字体，即应为同一人所为，为此本院对24份通知的证明力均予以确认。3、新疆公安厅（2009）第2号工程消防验收意见书、房屋所有权证书（均系复印件），证实涉案房屋的消防已验收合格，并依法办理房产证，该房屋能够正常使用，具备出租条件。被告对消防验收意见书的真实性不认可，称系复印件，对房产证的真实性无异议。第三人均对消防验收意见书、房屋所有权证书的真实性无异议。因新疆公安厅（2009）第2号工程消防验收意见书系复印件且被告不认可，本院对新疆公安厅（2009）第2号工程消防验收意见书的证明力不予认定；被告对房屋所有权证书的真实性无异议，本院对房屋所有权证书的证明力予以确认。4、2011年12月15日关于申请解决一层4段顶部漏水问题的报告、2014年3月18日申请报告、2014年3月18日减房租申请报告、2017年12月11日海鑫公司汇总报告、2018年8月21日请示报告、2018年10月8日海鑫公司汇总报告，证实房屋从租给被告时，房屋就存在渗漏水现象，但是并不影响使用，造成被告不能使用的原因很多。被告对一层4段顶部漏水问题的报告、申请报告、减房租申请报告、海鑫公司汇总报告、请示报告、海鑫公司汇总报告的真实性无异议，该组证据恰恰证实2014年被告就向原告提出房屋漏水，2017年又进行说明，原告一直没有进行处理，导致商户退租，因涉案房屋存在重大质量问题致使合同目的无法实现，该部分房屋至今闲置，不应当支付房租。第三人对该组证据均无异议。因被告对本院对一层4段顶部漏水问题的报告、申请报告、减房租申请报告、海鑫公司汇总报告、请示报告、海鑫公司汇总报告的真实性无异议，本院对该组证据的证明力予以确认。被告向本院提交1、照片打印件22份，证实原告出租给被告使用的房屋存在墙面漏水、管道漏水、下水管倒流、地下停车场部分及电梯井部分每天积水，铺设的地板砖和地面泛碱等重大质量问题，导致房屋无法出租，闲置至今。原告对照片不认可，称照片不清晰，拍摄时间地点不详，即使照片是真实的，也只能说明房屋存在小瑕疵，不足以导致被告拒交所有的租金。第三人均对该组证据无异议。因原告对照片打印件有异议，本院对照片的证明力不予确认。2、新疆宏滙建筑建材检测有限公司于2019年10月8日作出的新乌建质鉴（委）字第2019-001400号鉴定报告一份、鉴定费票据一份，证实经检测中心现场检测，被告租赁的负一层房屋，存在外墙渗漏水现象，地面以下存在渗漏及积水现象，地下室漏水原因是防水混凝土不符合地下防水建设规范，没有起到密封防水作用，涉案负一层房屋存在重大的质量问题，不符合使用目的，被告在没有使用的情况下，被告不应当支付巨额租金，被告支付鉴定费62000元应由原告负担。原告对鉴定报告的真实性无异议，对证实的问题及必要性不认可，称房屋确实存在渗漏水现象，地下室检测点六处，五处存在渗漏水现象，但是只有一处有积水现象，不存在重大质量问题，不影响使用，被告申请鉴定是没有必要的，鉴定费用原告不承担。第三人对该组证据均无异议。本院对鉴定报告及鉴定费票据的证明力予以确认。3、房屋租赁合同5份（复印件，原件经核对退回），证实被告将涉案房屋一层商业部分，分别租赁给5个第三人，租期最长至2024年，第三人对涉案的商铺已经进行装饰装修及投资，如本案解除合同将损害第三人的合法权益，因此被告不同意与原告解除一层商铺的租赁合同。原告对该组证据的真实性、关联性不认可，称被告提交的房屋租赁合同只涉及被告与第三人之间，对原告不产生任何影响。第三人对该组证据均无异议，因该租赁合同系被告与第三人所签，第三人对此均无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。另查，2011年7月5日，喀什市机构编制委员会作出喀市机编字（2011）10号关于成立喀什市国际会展中心的通知，决定将喀什市科技文化广场管理中心、国际会展中心、城市规划展示馆三个机构合并成立喀什市国际会展中心，隶属喀什市政府管理，负责科技文化广场场地出租等经营管理工作。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同、喀什市科技文化广场租赁合同补充协议书、房屋租赁补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规相关规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，原告将房屋及停车场交付给被告使用，被告亦将房租交至2015年5月1日。后因负一层房屋多处漏水、渗水等问题被告于2011年12月15日至2018年10月8日期间陆续向原告提交申请报告，申请原告予以维修或减少租金，原告认可该租赁房屋确实存在上述情况，但认为不影响出租使用及交纳房租，而被告确因房屋存在质量问题自2016年3月未能出租，并闲置至今。原告作为出租人应在被告提出质量问题后进行维修，原告未及时维修的行为已构成违约。另被告在租赁期间已发现租赁的房屋存在质量问题并影响对外出租，在向原告申请递交维修和减少租赁费报告后，在确定原告不予维修的情况下，可自己先行维修以此减少损失，而被告并未积极采取措施挽救损失，而是将其所租赁的负一层自2016年3月一直闲置至今，导致损失不断扩大，被告亦存在一定的过错。对原告主张的租金部分双方没有争议的一层使用面积为4641.024平方米×12.50每平方米×12个月为年租金696153.60元，自2015年5月1日起至2019年12月30日止计4年8个月，共计租金3248716.80元，应由被告予以支付。对于负一层商业部分面积为8210.502平方米，年租金应为8210.502平方米×12.50每平方米×12个月为1231575.30元，自2015年5月1日起至2019年12月30日止计4年8个月，共计租金5747351.40元，因该租赁房屋存在质量问题至今闲置，并未产生收益，而双方对其实际损失均存在违约和过错，故对负一层商业部分面积为8210.502平方米的租金5747351.40元，原、被告各自承担50%即2873675.70元，方为显失公平，被告对此部分应向原告支付租赁费2873675.70元。对于负一层停车场部分面积为4492.113平方米，年租金应为4492.113平方米×每平方米3元×12个月为161716.07元，自2015年5月1日起至2019年12月30日止计4年8个月，共计租金754674.99元，因该租赁房屋亦为负一层部分确存在质量问题至今闲置，未产生收益，该部分的租赁费仍为损失亦应由原、被告各承担50%较为适宜，故被告应当向原告支付754674.99元的50%即377337.49元，为此被告应向原告支付租金总计6499729.99元。因被告已支付了1200000元，应从应支付的6499729.99元中予以扣减，扣减后被告应向原告支付尚欠的租赁费5299729.99元。对于原告要求被告支付违约金的请求，因原告存在违约，本院不以支持；对于原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同、喀什市科技文化广场租赁合同补充协议书、房屋租赁补充协议的请求，因原告的此项请求是基于被告未按期交纳租金提出的，而被告未交纳租金是对原告未履行房屋修缮义务合同目的无法实现的抗辩，为此原告提出的解除权应经双方协商一致予以解除，现被告不同意解除，且被告已将一层部分租赁给第三人，而第三人均已租用并进行装修投资，如若解除原、被告签订的租赁合同及补充协议，势必会造成更大的损失及产生不利后果，为此双方签订的租赁合同及补充协议应继续履行，故对原告的此项请求，本院不予支持。对于被告欠付的暖气费，水电费等应由被告交纳至相应的部门。至于被告垫付的鉴定费62000元，原、被告应各承担一半即31000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告喀什市海鑫投资有限公司于本判决生效后十日内向原告喀什市国际会展中心支付房屋租赁费5299729.99元；二、原告喀什市国际会展中心于本判决生效后十日内向被告喀什市海鑫投资有限公司支付鉴定费31000元；以上一、二项折抵后，被告喀什市海鑫投资有限公司于本判决生效后十日内向原告喀什市国际会展中心支付房屋租赁费5268729.99元；三、驳回原告喀什市国际会展中其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104846.48元，减半收取52423.24元（原告申请缓交），原告喀什市国际会展中心负担32503.24元，被告喀什市海鑫投资有限公司负担19920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审 判 员 何 晓 茹二〇一九年十二月二日 书 记 员 朱 洁