宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6660号原告：宁夏绿悦乐居置业有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县兰庭花园23号楼12号房，统一社会信用代码91640122MA76CMN07J。法定代表人：杨洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张蒨、王超瑞，宁夏永合律师事务所律师。被告：于凌，女，回族，1986年10月7日出生，宁夏回族自治区泾源县人，大学文化，宁夏泾源县广播电视台职工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：穆晓霞，宁夏兴业律师事务所律师。被告：金于飞，男，回族，2013年6月29日出生，宁夏回族自治区泾源县人，住宁夏回族自治区银川市。法定代理人：于凌（被告金于飞母亲），女，回族，1986年10月7日出生，宁夏回族自治区泾源县人，大学文化，宁夏泾源县广播电视台职工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：穆晓霞，宁夏兴业律师事务所律师。被告：金忠祥，男，回族，1957年9月27日出生，宁夏回族自治区同心县人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：马春虎，宁夏合天律师事务所律师。被告：海长平，女，回族，1961年8月10日出生，宁夏回族自治区同心县人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：马春虎，宁夏合天律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司银川市兴庆支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街43号，统一社会信用代码916401007106222501。负责人：贾向鹏，该支行行长。委托诉讼代理人：白利东，男，回族，1971年1月1日出生，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，系中国银行股份有限公司银川市兴庆支行职工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：纳小清，女，回族，1975年4月6日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，系中国银行股份有限公司银川市兴庆支行职工，住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏绿悦乐居置业有限公司（以下简称绿悦乐居公司）与被告于凌、金忠祥、海长平、金于飞及第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称中国银行兴庆支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿悦乐居公司的诉讼代理人张蒨、王超瑞，被告于凌及其诉讼代理人穆晓霞，被告金于飞的法定代理人于凌和诉讼代理人穆晓霞，被告金忠祥、海长平的诉讼代理人马春虎，第三人中国银行兴庆支行的诉讼代理人白利东、纳小清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿悦乐居公司请求判令：1.解除原告与金波于2019年1月8日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议；2.四被告、第三人协助原告向房地产登记管理部门办理撤销银川XXXX小镇XX幢XXX层XXX室备案、预告登记、抵押登记等手续，产生的费用由各被告承担；3.四被告归还原告代金波偿还第三人中国银行兴庆支行的借款本息1252244.91元，并支付违约金417780.2元及律师费53400元，上述合计1723425.11元，在原告应退还被告的购房款2088901元中予以抵扣；4.四被告向原告支付代金波偿还借款本息的利息损失（以1252244.91元为基数，按年利率6%自2019年8月28日计算至涉案房屋撤销备案登记、预告登记、抵押登记等手续时止），在原告应退还被告的购房款2088901元中予以抵扣；5.本案诉讼费由四被告承担。被告于凌、金于飞答辩要点：1.金波的死亡系原告与金波在履行合同过程中不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因不可抗力致使合同目的不能实现，可以解除合同；2.因涉案房屋已被法院查封，被告于凌和金于飞无法协助原告办理涉案房屋的撤销备案、预告登记、抵押登记等手续，因金波已死亡，由此产生的相关费用不应当由被告于凌和金于飞承担；3.金波死亡后合同目的不能实现而解除合同，原告应当向被告于凌和金于飞返还已付首付款838901元；4.因金波死亡为不可抗力，不应当向原告支付违约金等其它费用。被告金忠祥和海长平答辩要点：1.金波的死亡系原告与金波在履行合同过程中不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因不可抗力致使合同目的不能实现，可以解除合同；2.因涉案房屋已被法院查封，被告金忠祥和海长平无法协助原告办理涉案房屋的撤销备案、预告登记、抵押登记等手续，因金波已死亡，由此产生的相关费用不应当由被告金忠祥和海长平承担；3.金波死亡后合同目的不能实现而解除合同，原告应当向被告金忠祥和海长平返还已付首付款838901元；4.因金波死亡为不可抗力，不应当向原告支付违约金等其它费用。第三人中国银行兴庆支行答辩要点：第三人根据与金波及原告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2019年住字484号）的约定，因金波未按照约定履行还款义务，第三人履行通知义务后，于2018年8月份分两笔一次性扣除原告保证金用于偿还金波的银行贷款，原告作为保证人，已经履行了保证责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2019年1月8日，金波与原告绿悦乐居公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定金波购买原告绿悦乐居公司开发建设的的位××县第XX幢XXX层XXX号房屋，预测建筑面积180.08平方米；总价款2088901元，金波应于2018年12月8日前支付首付款628901元，余款1460000元向银行申请贷款支付；原告绿悦乐居公司应于2020年12月31日前向金波交付房屋。《补充协议》约定，金波以按揭贷款方式支付房款，并由原告绿悦乐居公司提供担保的，因金波未按期归还按揭贷款本息，银行（含公积金管理中心、下同）要求原告绿悦乐居公司承担担保责任的（包括要求原告绿悦乐居公司全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），原告绿悦乐居公司在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除本合同，本合同解除后，原告绿悦乐居公司有权另行出售涉案房屋，金波应赔偿原告绿悦乐居公司全部损失，包含但不限于原告绿悦乐居公司已经承担担保责任而支出的款项和相应损失，以及由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、差旅费等各项费用，金波还须同时按本合同总房价款的20%向原告绿悦乐居公司支付违约金。2019年4月25日，涉案房屋办理了预告登记，即（2019）贺兰县不动产证明第H0007768号。2019年4月29日，在原告绿悦乐居公司提供担保的情况下，金波、原告绿悦乐居公司、第三人中国银行兴庆支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定金波向第三人中国银行兴庆支行借款125万元，用于向原告绿悦乐居公司支付涉案房屋的购房款。另查明，金波已经支付购房首付款838901元。原告绿悦乐居公司也已经收到了第三人中国银行兴庆支行支付的125万元的购房款。金波已偿还房屋贷款本息21993.11元（其中本金8333.34元，利息13659.77元）。金波于2019年7月29日因病去世，后因无法偿还银行贷款，第三人中国银行兴庆支行向原告绿悦乐居公司送达扣划保证金通知函，并一次性扣划原告绿悦乐居公司保证金1258106.54元（其中借款本金1252244.91元，利息5861.63元）。再查明，涉案房屋尚未建设完毕，且已经被银川市金凤区人民法院查封四次。被告于凌系死者金波的妻子，被告金于飞系死者金波的儿子，被告金忠祥系死者金波的父亲，被告海长平系死者金波的母亲。判决的理由与结果本院认为，首先，金波与原告绿悦乐居公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，以及金波在原告绿悦乐居公司的担保下与第三人中国银行兴庆支行签订的《个人一手住房贷款合同》，均系各方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。就《银川市商品房买卖合同》来看，金波按合同约定支付了购房首付款838901元，剩余125万元购房款已通过按揭贷款方式由第三人中国银行兴庆支行发放至原告绿悦乐居公司账户，至此,金波已按《银川市商品房买卖合同（预售）》的约定履行了作为买房人的付款义务。就《个人一手住房贷款合同》来看，金波依据《个人一手住房贷款合同》取得第三人中国银行兴庆支行的贷款后,理应按合同约定按期归还借款本息,但其未按约定偿付银行按揭的行为仅是违反了与第三人中国银行兴庆支行所签订的《个人一手住房贷款合同》的约定,对第三人中国银行兴庆支行构成违约。原告绿悦乐居公司替金波向银行代偿了按揭贷款,不等同于金波未将该部分房款支付给原告绿悦乐居公司,本案的房屋买卖合同与担保借款合同具有各自的独立性,二者属于不同的法律关系,原告绿悦乐居公司据此为由请求解除《银川市商品房买卖合同（预售）》无事实和法律依据。合同成立以后客观情况发生重大变化,继续履行合同已无法实现合同目的,可根据案件的实际情况确定是否变更。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议三约定了原告绿悦乐居公司的单方解除权,从该款内容来看,其目的在于依据合同法中合同解除后可恢复原状的规定以保障原告绿悦乐居公司追偿权得以实现。由于案涉房屋已被银川市金凤区人民法院多轮查封,涉案房屋的相关权利受到限制,目前房屋也已无法回复至原告绿悦乐居公司名下,即已无法实现单方解除权条款订立时的目的,且商品房买卖合同的主要权利义务已基本履行完毕,此时解除合同只会导致事情的复杂性,更有可能损害第三人利益的实现,故本院认为该合同解除条款已由于客观情况发生重大变化而不再适用。由于该补充协议三约定的其余条款系对追偿及违约责任的约定,房屋被查封对该款约定的履行并无影响,故该款中其余约定仍对双方具有约束力，原告绿悦乐居公司可以另行主张权利。故对原告绿悦乐居公司要求解除其与金波签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。原告绿悦乐居公司的其他诉讼请求，均是基于解除《银川市商品房买卖合同（预售）》的诉请获得支持后才会产生，故对原告绿悦乐居公司的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定,判决如下:驳回原告宁夏绿悦乐居置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10155元（已减半收取），由原告宁夏绿悦乐居置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二○一九年十二月三十日法官助理 侯小韦书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。