广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1973执异479号 案外人江福长，男，汉族，1973年5月29日出生，住广东省东莞市。 申请人中国民生银行股份有限公司信用卡中心，住所地为北京市顺义区马坡地区顺安路68号。 负责人陈大鹏。 被申请人为王春莲，女，汉族，1981年3月7日出生，住黑龙江省五常市。 关于本院受理的申请人中国民生银行股份有限公司信用卡中心（以下简称“民生银行信用卡中心”）与被申请人王春莲财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973民初7275号】，案外人江福长于2019年11月21日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人江福长向本院提出异议请求：请求中止对东莞市××××村富盈都市华府3幢1单元1504号房产的查封。事实与理由：案外人于2017年6月29日购买了王春莲与满洪朋夫妻共同拥有的案涉房产，购房款共计人民币104万元。签订买卖协议时双方约定：1.卖方保证该房产无产权纠纷，卖方之前和以后的所有债务及事宜与该房产无关，且卖方保证后续该房产不会受卖方债务等问题影响。2.付款步骤及交房：买方于2017年6月29日签订买卖协议时已支付定金3万元，2017年7月2日已补交定金7万元，2017年7月15日已将卖方应收剩余房款尾款597639元付清（至此卖家全部应收房款已全部收齐）。同时，卖方已把该房产交付给买方（注：2017年7月15日，房产银行按揭欠款合计342361元），双方约定银行按揭欠款不属于房款，双方同意银行按揭欠款本息在房产证正常办理出来前由买方负责供楼和一次性还清，后续买方按协议要求准时供楼且买方于2018年9月10日提前一次性还清房产银行按揭欠款本息286400元。3.卖方应积极无偿地给予配合，直至房产过户到买方或买方指定人员名下。为了保证后续卖方对房产过户的积极配合，卖方同意以借款形式借给买方10万元，利息每月500元，借款本息在房产证出证后六个月内一次性还清。但2018年8月份开始因卖方银行信用卡债务问题而严重影响房子的居住，应卖方要求及买方考虑到卖方的实际困难，同意把10万元借款本息于2018年9月11日前分批归还给卖方。2019年5月份，开发商通知统一办理一手房产证，案外人于2019年6月21日到房管所查档，才知道案涉房产档案已被查封，无法办理房产证及过户等手续。案涉房产的买卖付款、办理相关手续方面，案外人均无过错，早已付清全部房款并实际占有该房产，案涉房产属于案外人的财产。 案外人为证明其主张，提交了执行裁定书、《买卖协合同》、银行流水、发票、《白蚁防治工程合同书》《供用气协议书》、结清证明、不动产登记信息查询结果等证据予以佐证。 经审查查明，案涉房产位于东莞市××××村富盈都市华府3幢1单元1504号，权属证书号为20140321F9FA3F245720，登记权利人为王春莲。 再查明，案外人提交的主要证据内容如下：2017年6月29日，王春莲、满洪朋作为甲方与案外人作为乙方签订了《买卖协合同》，主要约定甲方将案涉房产作价1040000元出售给乙方，甲方将相关房产资料交付给乙方，并委托给乙方办理过户手续，乙方将剩余款项全部付清，由乙方继续供楼。2017年6月29日、2017年7月2日、2017年7月15日，王春莲、满洪朋分别出具收据称已收到案外人款项3万元、7万元、597639元（收据编号N0048771，备注全部房款已付清，卖方之前银行欠款342361元由买方支付）。招商银行交易流水记录、中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2017年6月29日至2017年7月14日，案外人分10次向满洪朋的银行账户汇入款项，合计697639元。根据银行记录查询截图显示，2017年7月25日至2018年8月30日，案外人分14次向王春莲的银行账户汇入款项，合计79452元。中国银行交易流水明细清单显示，2018年9月10日，案外人向王春莲的银行账户汇入款项286400元。经核算，案外人共向王春莲、满洪朋支付1063491元。2018年9月27日，中国银行股份有限公司东莞常平支行出具结清证明，明确王春莲已于2018年9月17日还清该行贷款本息，抵押物为案涉房产。 广东增值税电子普通发票显示，案外人已缴纳3幢1单元1504号房产2018年2月至2019年1月的物业管理费，2018年1月至2018年12月的水费，并预交2019年2月至2020年1月的物业管理费。微信转账记录及聊天记录显示，案外人于2017年9月23日、2017年11月18日、2018年2月5日分别向邓志秋转账装修款，并商谈装修事宜。2017年8月23日，案外人作为甲方与东莞市恒昌白蚁防治有限公司作为乙方签订《白蚁防治工程合同书》，约定对案涉房产进行装修装饰白蚁预防。2017年12月29日，案外人作为案涉房产业主向东莞市常正管道燃气有限公司报装管道燃气。 另查明，关于本院受理原告民生银行信用卡中心与被申请人王春莲信用卡纠纷一案【案号为（2019）粤1973民初7275号】，民生银行信用卡中心向本院申请财产保全，本院依法作出（2019）粤1973民初7275号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人王春莲相应价值71045.11元的财产。2019年4月22日，本院依法轮候查封了登记在王春莲名下的案涉房产。2019年11月18日的不动产登记信息查询结果显示，本案已转为正式查封。 以上事实，有民事裁定书、查封（扣押）财产清单、送达证、执行裁定书、《买卖协合同》、银行流水、发票、《白蚁防治工程合同书》《供用气协议书》、结清证明、不动产登记信息查询结果等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以受让案涉房产为由请求中止对案涉房产的执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的转让是否同时满足上述四个条件且其权利能够排除执行。 一、关于案涉房产的买卖合同。案外人与王春莲、满洪朋签订《买卖协合同》，约定王春莲、满洪朋将案涉房产转让给案外人，该合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。本院于2019年4月22日对案涉房产进行查封，而案外人与王春莲、满洪朋早于2017年6月29日签订了买卖合同。据此，本院认定案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于案涉房产的价款支付。根据案外人所提交的招商银行交易流水记录、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国银行交易流水明细清单、转账记录查询截图及结清证明等证据显示，案外人已按买卖合同约定付清了案涉房产的全部购房款。因此，本院认定案外人已按照合同约定支付了全部价款。 三、关于案涉房产的占有。从案外人所提交的缴纳物业管理费、水费，支付装修款、办理白蚁防治工程以及天然气报装情况，可证明案外人在2017年底已开始占有使用案涉房产。据此，本院认定案涉房产由案外人实际占有。 四、关于案涉房产未办理过户的原因。案外人主张因案涉房产的一手产权证由开发商统一安排办理，开发商直至2019年5月份才通知办理但案涉房产已被法院查封，案外人对未办理过户不存在过错。因本案无其他相反证据予以推翻该主张，故本院认定案涉房产至今未办理过户的原因并非由案外人自身造成。 综上所述，案外人提出的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对东莞市常平镇板石村富盈都市华府3幢1单元1504号房产（权属证书号：20140321F9FA3F245720）的查封。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 梁 晨 审判员 刘先军 审判员 莫芷维 二〇一九年十二月十六日 书记员 钟汝祥 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。