江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5685号原告：上海萃眷房地产营销策划中心（有限合伙），住所地上海市崇明区新村乡耀洲路741号5幢2992室（上海新村经济小区）。执行事务合伙人：凌伟斌，总经理。委托诉讼代理人：张长梅，江苏熙予律师事务所律师。被告：苏州台家开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路858号。法定代表人：翁国维，执行董事。委托诉讼代理人：朱进、赵昀，系该公司员工。原告上海萃眷房地产营销策划中心（有限合伙）（以下简称原告萃眷房地产营销中心）与被告苏州台家开发有限公司（以下简称台家公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日受理后，适用简易程序于2019年9月23日公开开庭对本案进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年12月23日第二次公开开庭进行了审理。原告萃眷房地产营销中心的委托诉讼代理人张长梅，被告台家公司的委托诉讼代理人朱进、慕大素（参加第一次庭审，后解除委托）、赵昀（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萃眷房地产营销中心向本院提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告代理佣金290万元(见佣金计算明细)；二、被告退还原告销售保证金100万元；三、被告赔偿原告解除合同违约金100万元；四、被告赔偿原告各项损失949691元(见损失计算清单)；以上四项合计5849691元整；五、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为维护自身权益，现诉至法院。被告台家公司辩称，关于代理佣金，根据协议约定是一套10万，我们的明细显示总共为22套，其中15套已经办理退款，4套处于已签约，待交房状态，剩余三套中有两套交了5万定金，一套交了10万定金，该三套后期是否能够成交不明确，现在不能计算佣金，所以应该不存在290万。我方认可支付萃眷房地产营销中心4套待交房状态的房屋销售佣金，合计40万元。关于保证金，我方没有异议，但是现在公司能力有限，确实没有资金支付。关于违约金，本案中并不存在违约情况，不应该支付违约金；如果法院认定违约金的话，请求调低。关于损失，根据合同中7.2.2条中明确约定所有该费用应由萃眷房地产营销中心自行承担。经审理查明，2019年4月12日，台家公司（作为甲方）与萃眷房地产营销中心（作为乙方）共同签订《销售代理合同》一份，约定：“第一条委托标的及工作内容1.委托标的1.1.1委托标的名称臻邸(台北公馆)项目(以下简称本项目)。1.1.2委托标的位置：位于江苏省苏州市相城区嘉元路858号共计商品房房源(130套)。本合同如无特殊说明，所提的销售均指这部分房屋的销售(后附可销售房源清单及《销售底价表》)第二条委托代理工作内容甲方委托乙方负责本项目的全程楼盘代理营销策划、行销工作及其他销售服务工作，具体内容包括：全面参与本项目的市场推广方案策划及执行工作。代理本项目的对外销售工作。第三条委托代理期限及进场委托代理期限3.1代理合同周期：自双方签订本合同之日起105天。其中15天为筹备期，90天为销售期，如应甲方原因导致阶段性无法正常销售，则合同周期，根据影响的时间顺延。3.2代理期限届满双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。3.3乙方于签订本合同后7且内派遣7名工作人员进场工作。第四条销售价格4.1甲方同意以补充协议形式确定全部销售房屋的《销售底价表》，甲乙两方依据该批次的销售房源均价￥10000.00/㎡的标准制定《销售底价表》，所有销售房源的价格不得超过备案价格，且所有销售房源均可正常网签和销售，该《销售底价表》经甲、乙方签字盖章后，作为本合同附件，具有法律约束效力。乙方不可低于《销售底价表》约定的底价对外销售。上述《销售底价表》，甲、乙双方应当予以保密，不得对购房人公开或透露。4.2乙方所售房源的底价应按照本合同附件《销售底价表》执行。第五条月销售承诺与销售保证金因甲方将目前本项目全部可售房源在合同期限内均委托乙方进行独家代理销售，甲方的目的是尽快销售房屋，而乙方享有了独家代理权，故乙方对甲方做出如下销售承诺并愿意支付销售保证金：(1)本合同签订后5日内，乙方向甲方支付人民币壹佰万元(￥1000000.00)保证金。第六条销售指标确认销售指标按照销售节点计算，双方签署本合同后10日为乙方筹备期。6.1销售指标如下：总指标100套，以0-45天、46-75天、76-100天为三个销售节点，销售指标分别为20套、40套、40套。6.3销售指标确认标准：甲、乙双方同意，购房者签订认购单或定金协议，并支付不少于5万元的定金，定金到甲方账户。若购房者退房，则甲、乙双方确认该笔销售为无效，不计入销售指标。乙方入场前，甲方先向乙方提供40套可售房源，销售指标从甲方提供给乙方120套可售房源起算。第七条代理佣金及相关内容、营销费用、房屋贷款7.1代理佣金包含客户交纳的存抵金和溢价利益两部分，具体的计算及支付方式如下：(1)甲方和乙方设立存抵方案，由乙方向客户收取存抵金，具体标准如下：户型一：约50平米和51平米(具体根据参照每套的实际面积)，客户存抵的10万元作为乙方的销售代理佣金，存抵金由乙方直接向客户收取。户型二：约95平米(具体参照每套的实际面积)，客户存抵的10万元作为乙方的销售代理佣金，存抵金由乙方直接向客户收取。乙方可根据销售策略制定存抵金的促销活动。但乙方承诺，未经甲方同意，乙方不得向购房者收取除抵金10万以外的任何其他费用。若乙方违反此项约定，甲方有权立即取消乙方独家代理的资格。7.2营销费用7.2.2乙方承担自行安排的业务招待费、业务人员薪金及管理费用，广告推广费，班车、司机及班车运营费用、销售人员服装费、各福利、所有保险、加班费和国家规定的乙方必须承担的税费等；第十一条乙方义务11.2.3乙方在本项目现场必须配置不小于6位置业顾问。11.2.5乙方必须严格按照加盖甲方公章的《销售底价表》规定的房源和价格及经甲方书面审定的预销售合同条款内容进行销售。第十二条违约责任12.2乙方不得低于《销售底价表》标明的低价对外销售(事先获甲方书面同意或甲方己与购房人签订书面销售合同确认该价格的除外)。12.3若甲方解除本合同的，则本合同解除前己签订认购合同、已完销房屋、已成功销售房屋，在解约后亦应按本合同约定的时间节点结算支付乙方相应佣金和溢价利益，并退还剩余保证金。12.4乙方进场后甲方不得随意清乙方出场或解除合同，更不得有另一家销售代理公司进场，如果出现此情况视为甲方违约，甲方需全额退还乙方保证金，并赔偿乙方人民币壹佰万元整(￥1000000.00)”。双方还作了其他约定，并分别在合同落款处加盖公章。2019年4月17日，萃眷房地产营销中心与台家公司共同签署《销售公司进场确认书》，确认萃眷房地产营销中心于2019年4月17日正式进驻甲方销售售楼处开展销售筹备工作。在该《销售公司进场确认书》的背面，双方另共同对“上海萃眷NEO101臻邸项目人员架构表“进行盖章确认，该表格中列明了14名人员，包含4名管理人员、2名行政人员以及8名销售人员。2019年4月22日，台家公司向萃眷房地产营销中心提供了加盖公章及由其董事长翁国维签名的《臻邸101东塔楼价格调整表》。2019年4月24日，萃眷房地产营销中心向台家公司转账支付保证金1000000元，台家公司为此开具了收据。2019年5月，在萃眷房地产营销中心的营销下，22位购房人与台家公司签订了认购协议并支付台家公司定金，具体情况如下：1、李晓彤认购818号1201室，定金5万；2、刁凤莲认购818号501室，定金5万；3、舒小敏认购818号916室，定金5万；4、周莹认购818号519室，定金5万；5、苏州市海纳网络科技有限公司、缪成认购818号506室，定金10万；6、侯瑞华认购818号1302室，定金10万；7、戴惠英认购818号1305室，定金10万；8、陈楚楚、郭瑞认购818号1303室，定金5万；9、刘晓梅认购818号917室，定金5万；10、林彩芳认购818号1304室，定金5万；11、王建平认购818号1402室，定金5万；12、毛呈玉认购818号807室，定金5万；13、蒋小娟认购818号520室，定金5万；14、邓世英认购818号503室，定金5万；15、邓世英认购818号508室，定金5万；16、邓世英认购818号509室，定金5万；17、邓世英认购818号502室，定金5万；18、潘志文认购818号1311室，定金5万。针对剩余四套房屋，萃眷房地产营销中心及台家公司均确认已办理了网签合同手续，且萃眷房地产营销中心已收到相应佣金。在上述18位购房人中除周莹、戴惠英、潘志文、刁凤莲外，其余14人均已办理了退房手续。该14人中，舒小敏于2019年9月18日申请退房，苏州市海纳网络科技有限公司（缪成）于2019年7月25日申请退房，其余12人均于2019年7月10日前申请退房。2019年7月4日，萃眷房地产营销中心委托江苏熙予律师事务所向台家公司发函，认为：台家公司涉及诉讼案件导致出售房屋被查封，无法办理网签手续，且台家公司无法提供替代房源，台家公司应按约提供130套可售房源，《销售代理合同》继续履行；或者解除《销售代理合同》，支付佣金180万元、退还保证金100万元并赔偿损失1040501元。2019年7月8日，台家公司委托江苏熠达律师事务所向萃眷房地产营销中心发函，认为：萃眷房地产营销中心未能完成销售指标构成违约，现台家公司正式通知解除双方《销售代理合同》。庭审中，双方共同确认以下事实：1、关于《销售代理合同》7.1条约定的“存抵金”，该“存抵金”是活动的名称，具体是指客户支付的首付款中的10万元在签订正式合同的时候可以抵作15万元用，该支付的10万元直接用于支付萃眷房地产营销中心佣金。2、在萃眷房地产营销中心入场时，台家公司向其提供了39套可售房源，之后未再提供新的可售房源。3、双方之间的《销售代理合同》于2019年7月10日解除。4、双方对于销售指标的起算时间、房屋销售底价均未作出变更。庭后，台家公司向本院补充陈述：其在退房明细表中列出的刁凤莲（818号501室），该客户曾向台家公司提出了退房申请，但之后又表示不退了，故无法举证对应的退房申请单。以上事实，有当事人举证的原、被告身份信息、营业执照复印件、《销售代理合同》、《臻邸101东塔楼价格调整表》、《销售公司进场确认书》、收据、转账记录、认购协议复印件、收据复印件、退房申请单、律师函及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，萃眷房地产营销中心认为，台家公司应向其支付佣金290万元（10万/套×29套），除已签订《认购协议》18套外，剩余11套为客户已缴纳了意向金的房屋佣金。之所以该11套没有签订认购协议并向台家公司支付定金，是因为台家公司仅提供39套房源，且我方了解到台家公司的资金比较紧张。我方担心定金支付给台家公司后，如果后期出现情况无法退款，对于我们销售公司来讲比较麻烦，所以就意向金的形式由我方直接收取，但并不影响台家公司按约支付佣金。台家公司单方解除《销售代理合同》导致我方产生巨大损失，一部分为可得利益损失，我方在台家公司仅提供39套可售房源的情况下，即销售了22套，故如果合同正常履行，我方完成100套销售指标没有任何问题，现我方按照合同约定主张100万元违约金。另一部分为实际损失，包括员工工资、补贴、租金、办公用品等营销费用损失合计949691元。为此，萃眷房地产营销中心另外举证：证据1、臻邸意向金收款登记表、收据-意向金8份、意向金付款凭证8份。证据2、臻邸101带看奖励费用支出明细表一份、臻邸带看奖油补领取41份、成交奖领取表一份、手机活动领取表(苹果)一份、手机活动领取表(华为)一份，证明原告为代理被告销售房屋，为其市场人员及分销公司人员支付补贴、奖金244100元。手机我们是按照5000元一部的标准计算的，有些人领了手机，有些人直接领取折现的5000元。证据3、臻邸项目员工工资统计表、2019年4-6月工资表以及对应的劳动合同、工资流水，证明原告为代理被告销售房屋，为其案场及市场员工支付2019年4、5、6三个月工资575152.92元。证据4、臻邸项目员工房租统计表表、房屋租赁合同、收款收据、支付业务回单、发票，证明原告为代理被告销售房屋，为其案场员工租赁房屋居住，支出租金、押金、中介费104830元。证据5、臻邸101项目费用报销费用支出明细表、支付业务回单、报销单、发票、送货单等，证明购买办公用品，制作宣传材料，为其销售人员制作工作服等支出25607.72元。经质证，台家公司认为，证据1、客户支付的仅仅是意向金，并非定金，我方不认可是查封才导致退房，也有可能是其他原因导致退房。关于其他证据，萃眷房地产营销中心的这些支出都是营销费用，应该由其自行承担。庭审中，关于《销售代理合同》6.3“销售指标确认标准”，萃眷房地产营销中心认为，首先，该条中约定“若购房者退房，则甲、乙双方确认该笔销售为无效，不计入销售指标”，仅指该笔销售不计入销售指标，与销售行为是否完成，是否支付代理佣金不是一个概念，这是对于销售指标考核的约定。同时这一条还约定“销售指标从甲方提供给乙方120套可售房源起算”，故在本案中销售指标还没有开始计算。签订合同时，台家公司承诺将在大约30天左右解封80套房屋供我方销售，所以双方确定了120套可售房源的约定。其次，现在导致客户退房是因房屋查封无法网签，这个原因不可归责于客户，更不可能归责于销售代理方。我们要求计算佣金是基于销售代理行为已经完成。对此，台家公司认为，不能完全认为是查封才导致客户退房，萃眷房地产营销中心在进场前就知道目前房源的状态，可能有些销售人员没有跟客户说清楚，或隐瞒了实际情况，导致退房，退房的部分不应计算佣金。销售指标应从2019年4月17日起计算。本院认为，萃眷房地产营销中心与台家公司签订的《销售代理合同》系双方真实意思表示，并不违反法律强制性、效力性规定，合法、有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。关于萃眷房地产营销中心主张的佣金。本案中，根据合同约定，销售指标的确认标准为“购房者签订认购单或定金协议，并支付不少于5万元的定金，定金到甲方（台家公司）账户。若购房者退房，则甲、乙双方确认该笔销售为无效，不计入销售指标。……销售指标从甲方提供给乙方120套可售房源起算”、代理佣金的约定为“甲方和乙方设立存抵方案，由乙方（萃眷房地产营销中心）向客户收取存抵金，客户存抵的10万元作为乙方的销售代理佣金，存抵金由乙方直接向客户收取”，以及“若甲方解除本合同的，则本合同解除前己签订认购合同、已完销房屋、已成功销售房屋，在解约后亦应按本合同约定的时间节点结算支付乙方相应佣金”。基于上述约定，本院认为，萃眷房地产营销中心所营销的18套（即已签订认购协议并支付5万元或10万元定金）中，在本案庭审中双方确认合同解除之日即2019年7月10日之前，已有12套办理退房申请手续，故该12套不应计算佣金；另6套房屋中有2套（认购人为舒小敏、苏州市海纳网络科技有限公司（缪成））系《销售代理合同》解除后（即2019年7月10日后）才申请退房，剩余4套为“已认购、未签约”状态，且该6套的销售价格并未低于台家公司关于销售底价的约定，故其应向萃眷房地产营销中心计付佣金，故台家公司应支付佣金60万元（10万/套×6套）。萃眷房地产营销中心认为已退房的12套只是不计入销售指标，仍应支付佣金。对此，本院认为，根据以上合同约定，在正常履约的情况下，萃眷房地产营销中心收取的佣金实际并非由台家公司直接支付，而是在客户办理网签手续时，由萃眷房地产营销中心直接收取客户支付的10万“存抵金”并同时作为佣金。因此，在购房者已退房的情况下，该笔销售不仅不计入销售指标，而且因发生退房的情况下也不可能再办理网签手续，故该笔销售按照上述约定的本意也不应计算佣金，故对萃眷房地产营销中心主张该12套房屋佣金不予认定。关于已收取客户意向金11套房屋的佣金，因该11位客户并未与台家公司签订认购协议并向台家公司支付定金，故萃眷房地产营销中心无权主张该部分的佣金，本院对此不予支持。关于保证金100万元，台家公司在合同解除后应向萃眷房地产营销中心返还。萃眷房地产营销中心认为，其损失包括可得利益损失及实际损失两部分，并据此主张违约金100万元、损失949691元。对此本院认为，根据现有证据及当事人在庭审中的陈述，在双方签订《销售代理合同》时，台家公司仅提供了39套可售房源（合同约定40套），剩余80套房源需等待解封后才可提供销售，故萃眷房地产营销中心对于台家公司涉诉较多、资金紧张的客观情况完全清楚，在这样的情况下，双方仍然签约，故萃眷房地产营销中心也应当可以预见到台家公司无法继续提供剩余80套可售房屋的可能性。因此，本案中，萃眷房地产营销中心仅以前期对于39套可售房源的销售情况极为良好即认定合同约定的100套销售任务是可以完成的，依据不足。根据萃眷房地产营销中心举证的证据，并考虑到其在前期为营销出售房屋，也必定产生人员工资、房租、办公费用等各项成本支出，萃眷房地产营销中心的损失客观存在。并且，《销售代理合同》约定“乙方进场后甲方不得随意清乙方出场或解除合同，更不得有另一家销售代理公司进场，如果出现此情况视为甲方违约，甲方需全额退还乙方保证金，并赔偿乙方人民币壹佰万元”，现台家公司以发函方式单方解除合同，构成违约，故认定台家公司支付萃眷房地产营销中心违约金100万元。台家公司辩称其并未违约，是萃眷房地产营销中心没有完成销售指标构成违约。本院认为，双方合同中明确约定销售指标的起算从台家公司提供120套可售房源起算，本案中台家公司自始至终仅向萃眷房地产营销中心提供39套可售房源，并未达到该条约定的起算节点，故台家公司以此为由认定萃眷房地产营销中心未完成销售指标而违约，无事实及法律依据，本院不予采信。台家公司另辩称调低违约金标准，但是其并未举证证明100万元违约金过分高于萃眷房地产营销中心的损失，故对该项辩解亦不采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告苏州台家开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海萃眷房地产营销策划中心（有限合伙）销售佣金60万元，退还保证金100万元，支付违约金100万元，合计260万元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022016450）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告上海萃眷房地产营销策划中心（有限合伙）的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为52748元、财产保全费5000元，合计57748元，由原告上海萃眷房地产营销策划中心（有限合伙）负担29303元，被告苏州台家开发有限公司负担28445元（该款原告上海萃眷房地产营销策划中心（有限合伙）已预交，本院予以退还，被告苏州台家开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  候佳芸人民陪审员  李 玉人民陪审员  刘硕颖二〇一九年十二月三十日书 记 员  陆锦枫