广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15555号原告：何洪磊，男，汉族，1991年6月19日出生，地址：珠海市香洲区*************。公民身份号码：362************012。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：珠海市香洲区**************。社会统一信用代码：914***********923J。负责人：郑雪融，董事长。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所律师。原告何洪磊诉被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司(以下简称卡都公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓雯适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告何洪磊、被告委托诉讼代理人唐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》相关条款向原告支付违约金24235元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月27日与被告签订了心海州车位认购书，认购车位位于珠海市香洲区*****住宅区域负二层，车位号A176，该车为总价为人民币18.5万元。原告于2015年6月22日支付2万元的车位意向金，并于2015年6月27日一次性支付车位余款16.5万元。按照原、被告双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第十二条规定，被告应于2015年12月31日前交付车位。原告于2017年10月16日才收到被告关于交付车位的通知，故被告已构成违约，原告要求按照合同约定计算从2016年1月1日至2017年10月26日按万分之二计算的违约金。因此原告向法院提起诉讼。原告提交如下证据:1、商品房买卖合同;2、心海州车位认购书;3、车位意向金收据及车位付款收据;4、心海州花园商品房区车位交付通知书。被告卡都公司答辩称：1、原被告双方订立商品房买卖合同时间为2018年2月3日，当时案涉车位已完成交付，案涉车位不存在逾期交付，被告无需承担逾期交付违约金。原被告双方就案涉车位订立《认购书》的时间为2015年6月，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的商品房销售方式、车位交付标准、交付条件、交付时间、产权证办理等商品房买卖合同必备条款。且认购书4.2条还约定了双方另行签订《商品房买卖合同》，因此该认购书不构成仅作为双方订立商品房买卖合同的预约合同，不构成本约。原告主张逾期交房违约金室因违反合同约定才产生的，是合同之债，应当是合同约定在前违约在后，然后才产生违约责任。双方虽然订立了案涉车位认购书，但该认购书中并未约定车位交付时间及逾期交付车位违约责任，因此，仅依据《车位认购书》，被告也不存在也无需承担所谓的逾期交付车位责任。被告是在2017年10月16日通知原告在当月26日收楼，原告也于2017年10月26日完成收楼。而案涉《商品房买卖合同》系双方于2018年2月3日补签的，双方此时才成立商品房买卖合同法律关系。在该份合同中，双方才约定了车位交付时间和违约责任，有关逾期交房的条款应当自商品房买卖合同生效的2018年2月3日起才对被告产生约束力。而此时案涉车位已经完成交付，所以根本不存在所谓的因逾期交付车位问题。2、关于车位2015年12月31日前交付的约定属于错误的意思表示，属于履行不能的约定，对原被告双方均不发生效力。双方订立案涉车位商品房买卖合同的时间是2018年2月3日，案涉车位也于此前的2017年10月26日完成了交付。因此该商品房买卖合同约定的2015年12月31日交房属于履行不能的约定，系被告工作人员工作疏忽导致的错误意思表示，对双方均不发生法律效力。案涉车位也在双方订立商品房买卖合同之前完成交付，原告在合同订立前已占有和使用案涉车位，因此该错误意思表示也无必要存在，对合同的履行不存在影响。综上，被告认为双方在2018年2月签订的《商品房买卖合同》中约定的2015年12月交付案涉车位属于实际履行不能的约定，该条款对双方均不发生效力。在《商品房买卖合同》订立前，又不存在其他车位交付时间的约定，原告也实际于2017年10月开始占有和使用车位，被告无需承担逾期交付违约责任。被告卡都公司在法定期限内没有向本院提交证据材料。本院查明，原、被告于2015年6月27日签订《心海州车位确认书》，约定原告向被告购买珠海市香洲区*****住宅区域负二层A176车位，总价为185000元，认购车位的交付标准、交付时间等事项的约定，以双方签订的《商品房买卖合同》为准等。2015年6月22日，原告向被告支付了案涉车位的意向金20000元。2015年6月27日，原告向被告支付了案涉车位款165000元。2017年10月16日被告向原告发出《心海州花园商品房区车位交付通知书》，通知原告于2017年10月26日办理案涉车位接受手续。2018年2月3日，原、被告签订《珠海市商品房买卖合同》约定原告向被告购买香洲区凤祥路99号负二层A176车库，总价为185000元，一次性付清。约定交付条件为案涉车位已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。合同第十二条约定交付时间为2015年12月31日前。合同第十三条第2点约定买受人不退房，逾期在90之内的，自合同第十二条约定的交付期限（2015年12月31日）届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。庭审中原告陈述，在2015年双方签订《心海州车位确认书》时，销售人员和我口头约定2015年12月31日交付。我按约定付清购房款后多次要求与被告签订正式的商品房买卖合同，但被告以已签确认书可保证原告权益为由多次推诿，到2018年2月3日双方才补签。该正式合同是对双方达成合意的再次确认，且在该正式合同中明确约定了2015年12月31日交付，期间我希望与被告协商关于违约金的交付问题，但协商不成，故提起本案诉讼。庭审中被告陈述，如果双方之前已约定2015年12月31日交付车位，但原告至今方提起诉讼，有全部或部分违约金已经过诉讼时效。庭审中双方当事人均确认，双方约定买卖的珠海市香洲区*****住宅区域负二层A176车位与香洲区凤祥路99号负二层A176车库是同一标的物。案涉车位于2017年10月26日交付。案涉车位的买卖合同已办理网签但未办理房产证。本院认为，关于双方签订的《珠海市商品房买卖合同》中约定的车位交付时间是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，虽签订《珠海市商品房买卖合同》的时间（2018年2月3日）晚于该合同中约定的交付车位时间（2015年12月31日），但根据已查明事实，双方在2015年6月27日已签订案涉车位认购协议，2017年10月26日被告已交付案涉车位给原告使用，因此双方于2018年2月3日签订的《珠海市商品房买卖合同》系进一步明确双方当事人之间就买卖涉案车位的权利义务关系，并就主要条款包括标的、价格、交付时间、交付条件、逾期交付违约金等作明确约定。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。关于车位逾期交付违约金。被告认为根据庭审中原告陈述双方在2015年6月27日签订《车位认购书》时已口头约定车位交付时间为2015年12月31日，至原告2019年10月25日起诉被告主张上述车位逾期交付违约金已超过三年诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项规定义务人同意履行义务的诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，双方于2018年2月3日再次签订合同对涉案车位的交付日期和逾期交付违约金作了约定，表明被告同意按该合同约定履行义务，根据上述规定构成诉讼时效中断，因此被告关于已超过诉讼时效的抗辩不成立，本院不予支持。因双方约定车位交付时间为2015年12月31日，逾期交付在90日之内的，自交付期限届满之次日（即2016年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。故被告根据合同的约定应向原告支付从2016年1月1日即交付期限届满之次日至2017年10月25日即实际交付车位之日前一天（共664天）的车位逾期交付违约金24568元（185000元×0.0002×664天）。现原告主张被告支付车位逾期交付违约金24235元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何洪磊支付A176号车位逾期交付违约金24235元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案减半交纳受理费人民币203元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  邓雯二〇一九年十二月二十三日书记员  罗艳