山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁0703执异57号 案外人：张爱君，女，1969年1月1日生，汉族，住潍坊市, 案外人:李俊杰，男，1960年2月14日生，汉族，住址同上，系张爱君之丈夫。 共同委托诉讼代理人：张丽君，山东君晴律师事务所。 申请执行人：青岛市嘉彩涂装工程有限公司,住所地：山东省青岛市市南区银川路7号10号楼1单元1801户，统一社会信用代码:91370202760280412Q。 法定代表人：张孝伟，总经理。 委托诉讼代理人：岳诏，山东潍州律师事务所律师。 被执行人：山东美丽华房地产开发有限公司，住所地山东潍坊市经济开发区玄武街59号，统一社会信用代码913707007973119808。 法定代表人：石承惠，总经理。 委托诉讼代理人：卢绍华，山东日中（安丘）律师事务所律师。 本院在执行申请执行人青岛市嘉彩涂装工程有限公司（以下简称嘉彩涂装公司）与被执行人山东美丽华房地产开发有限公司（以下简称美丽华房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张爱君、李俊杰对本院查封被执行人美丽华房地产公司名下的涉案房产提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2019年11月29日进行了听证。案外人的委托诉讼代理人张丽君，申请执行人法定代表人张孝伟及委托诉讼代理人岳诏，被执行人法定代表人石承惠及委托诉讼代理人卢绍华均到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人张爱君、李俊杰述称，2014年8月28日张爱君与王晚霞签订《房屋买卖合同》一份，约定“王晚霞将其X小区X室楼房卖给张爱君，房屋价款202万，2014年9月5号前付150万元，剩余房款张爱君应于贷款到账后付款，最迟于2014年12月31日前结清余款52万元，王晚霞收到全部房款20日内将房屋和附属物交付张爱君使用。并积极协助办理房屋过户或者更名手续。”案外人李俊杰和张爱君于同年9月5日通过银行转账王晚霞账户150万元、9月11日转账40万元、12月22日转账12万元。2014年9月9日案外人与王晚霞、董月民夫妇及开发商美丽华房地产公司到房管部门撤销了董月民的网签登记，变更为张爱君网签登记，后因李俊杰请求变更为其网签，2016年1月20日申请撤销张爱君网签，后等待美丽华房地产公司办理房产证也未再续网签手续。另外，2014年9月9与王晚霞与案外人双方到美丽华公司将《买卖房屋合同》及收款收据由王晚霞、董月民变更为张爱君、李俊杰。案外人按合同约定付清余款后，王晚霞将房屋交付案外人使用，案外人于2015年入住至今。因美丽华房地产公司的拖延至今未办理房产证。案外人享有涉案房屋的权利能够排除执行，请求法院停止执行，解除查封。 申请执行人嘉彩涂装公司辩称，案外人与王晚霞《房屋买卖合同》全部履行完毕存疑，案外人称2014年8月购买涉案房屋，该房屋于2016年撤销张爱君网签后再没有办理网签，有张爱君退房的可能性，案外人有条件办理房产证至今未办理，不符合常理，案外人怠于申请美丽华房地产公司办理房产证存在过错，涉案房屋登记在美丽华公司名下应归美丽华公司所有，请求驳回案外人的异议申请。 被执行人美丽华房地产公司辩称，王晚霞、董月民于2008年12月购买公司涉案房屋并办理了网签登记。2014年9月案外人张爱君购买王晚霞涉案房屋，申请公司将《买卖房屋合同》和收款收据由王晚霞、董月民变更为张爱君、李俊杰，公司与张爱君、李俊杰签订了《房屋买卖合同》并撤销董月民的房屋网签登记，变更为张爱君房屋网签登记，后张爱君申请变更网签为李俊杰，但两人因变更后登记谁的问题迟迟协商不成，因案外人未催办公司也未续网签，因公司惯例按批次办理房产证，故未办理房产证。 本院查明，原告嘉彩涂装公司与被告美丽华房地产公司建设工程施工合同一案，本院于2018年6月24日作出（2017）鲁0703民初135号民事判决书，判决美丽华房地产公司支付嘉彩涂装公司工程款689205.85元及利息，判决生效后10日内付清。判决生效后，被告逾期未履行判决义务，原告嘉彩涂装公司向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁0703执第266号。 另查明，2019年4年10日本院作出（2019）鲁0703执第266号执行裁定书，查封美丽华房地产公司名下涉案房产（位于潍坊市经济开发区××楼××单元××室）。查封期限自2019年4月10日始至2022年4月9日止，所有权证号为潍房权证经济字第××号。 再查明，王晚霞与董月民系夫妻关系，其于2008年12月份至2009年2月份向美丽华房地产公司缴纳房款806087元，维修基金24212元购买涉案房屋，并经房管部门网签登记，美丽华房地产公司未为其办理房产证。2014年8月28日张爱君与王晚霞签订《房屋买卖合同》一份，合同约定“张爱君购买X小区X室楼房，房屋价款202万，2014年9月5号前付150万元，剩余房款待张爱君贷款到账后付款，最迟于2014年12月31日前结清全部余款52万元。王晚霞收到房款20日内将房屋和附属物交付张爱君使用。并积极协助办理房屋过户或者更名手续”。案外人李俊杰和张爱君于2014年9月5日通过中国建设银行山东分行、中国农业银行山东分行、潍坊农商行转账到王晚霞账户150万元，同年9月11日通过中国建设银行山东分行转账40万到王晚霞账户，同年12月31日通过中国农业银行山东分行转账到王晚霞账户12万元。案外人付清全部房款后，2014年8月28日美丽华房地产公司将涉案房屋的《房屋买卖合同》和收费单据更名为案外人张爱君、李俊杰。2014年9月9日美丽华房地产公司申请房管部门撤销了董月民的网签登记，变更为张爱君的网签登记，2016年1月20日美丽华房地产公司将张爱君的网签登记注销，撤销理由为信息填写错误。 本案的争议焦点：案外人是否享有涉案房屋的合法权利人，该权利能否排除执行。案外人向法庭提供证据如下：1、董月民于2008年12月9日向美丽华房地产公司缴纳房款33.58万元单据、2009年2月27日缴纳房款38.17万元单据，以涉案房屋抵押贷款15万元银行凭证，证明王晚霞、董月民购买涉案房屋享有涉案房屋的所有权。2、2014年8月28日张爱君与王晚霞签订《房屋买卖合同》一份，银行转账凭证8份（付款202万元）。证明在查封前签订合法书面合同并付清全部房款。3、美丽华房地产公司更名张爱君、李俊杰的《房屋买卖合同》、房款收据，网签登记撤销申请3份，证明涉案房屋已交付案外人。4、潍坊金顺物业服务有限公司美丽华物业部出具居住证明一份；李俊杰建设银行账户缴费明细（自2015年始以董月民名义缴纳水、电费至今）；2015年1月10日李俊杰与潍坊港华燃气有限公司签订《天燃气供气合同》一份，李俊杰建设银行账户缴纳天然气费明细（2015年1月至今）。2015年2月至5月潍坊中百益家园购买装饰材料及家具发票。张爱君淘宝网购物凭证（自2015年2月至今），证明自2015年入住涉案房屋至今。经质证，申请执行人认为，对案外人提供的证据真实性、关联性不予认可，案外人于2016年1月20日撤销张爱君网签登记，存在张爱君退房的嫌疑，涉案房屋有条件办理房产证至今未办理，案外人怠于行使申请办证的权利存在一定过错，涉案房产是属于不动产应以房管部门的登记为准。被执行人无异议。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；且已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张爱君与王晚霞在查封前双方自愿签订《房屋买卖合同》，该合同没有违反法律强制性规定，为有效合同。案外人银行转账付款凭证、网签撤销申请与本案有关联、真实、合法，本院予以采信。案外人提供的水电费、物业费收据、燃气费单据与李俊杰的银行明细相印证，李俊杰开通的有线数字电视申请书、签订的《燃气合同》、淘宝网购物凭证载明的家庭住址为涉案房屋，上述证据真实、合法为有效证据，本院予以采信。 综上，案外人张爱君、李俊杰提供的证据足以证明其在本院查封前已签订《房屋买卖合同》，并按合同约定付清全部房款，涉案房屋已交付案外人居住（自2015年1月至今），因美丽华房地产公司拖延未办理房产证，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人对涉案房屋享有的权利能够排除执行，故案外人异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人山东美丽华房地产开发有限公司名下房产（潍坊市经济开发区X室）的执行，解除其查封措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  宋秋玲 人民陪审员  张瑞云 二〇一九年十二月十八日 法官助理于丽霞 书记员张良波