宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初7395号 原告：陈晓霞，女，1985年9月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：许天兵，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰丽，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：刘凤珍，女，1969年12月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：王蕊，宁夏天器律师事务所律师。 被告：纪学文，男，1972年1月23日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。 第三人：宁夏新起点房产营销策划有限公司。住所地银川市金凤区。 法定代表人：李新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁龙龙，男，1991年4月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 原告陈晓霞与被告刘凤珍、纪学文、第三人宁夏新起点房产营销策划有限公司（以下简称新起点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2018年10月15日作出（2018）宁0106民初6401号民事判决，判令被告刘凤珍向原告陈晓霞交付××室房屋、地下储藏室及地下车位并支付违约金2万元。被告刘凤珍不服该判决上诉至银川市中级人民法院，该院经审查于2019年5月6日作出（2018）宁01民终4061号民事裁定，撤销（2018）宁0106民初6401号民事判决，发回本院重审。后本院于2019年6月12日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈晓霞的委托诉讼代理人许天兵、兰丽，被告刘凤珍、纪学文到庭参加诉讼。第三人新起点公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈晓霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交付银川市金凤区××室、××号地下储藏室、××号地下车位，并协助原告办理过户登记手续；2.请求法院判令二被告向原告支付违约金212280元（包括应双倍返还的定金40000元）；3.本案的诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月20日经第三人居间签订了《银川市二手房买卖委托合同》，合同约定：原告购买被告所有的银川市金凤区××室、××地下储藏室、××号地下车位，价款为58万元。合同签订的当日，原告向被告交纳了2万元的定金，由第三人代为暂时保管。被告纪学文亦将房屋钥匙交给了原告，原告在房屋内放置了财物。原告支付余款时，因被告认为房价上涨，要求增加房款，故在原告及第三人多次要求其提供银行账号或到第三人初收取房款的情况下，均遭到了被告的拒绝，后被告又在原告不知情的情况下，将原告放置在屋内的财务搬放到了别处，拒不履行其合同义务。原告认为，原告依合同约定支付了定金及主动要求向被告支付房款，但被告未本着诚实信用的原则履行其交付房屋和办理房产过户登记的义务，已构成了违约，损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。 刘凤珍辩称，一、纪学文不是刘凤珍的代理人。纪学文是以本人身份与原告签订的案涉合同，其并没有代刘凤珍与原告建立房屋买卖合同关系，不存在原告及第三人有理由相信纪学文存在代理权的事实依据。二、原一审认定该合同系被告刘凤珍追认的合同，该认定严重错误。涉案二手房买卖合同是原告与被告纪学文及第三人之间的意思表示。涉案房屋买卖合同在刘凤珍签字时，已不具备履行的条件，即付款期间已经过。在原告、被告刘凤珍及第三人没有补充协议的情况下，该合同根本无法继续履行。三、刘凤珍回购案涉房屋后，原告与刘凤珍双方在第三人的主持下达成了口头协议，即原告必须在2017年12月21日当日一次性向刘凤珍支付全部房款58万元，后原告当日未能支付该房款，承诺次日上午一定支付全部房款，但次日原告提出在房屋交付后的两年后付清11万元，刘凤珍未同意，并在第三人参与下，当场与原告解除了双方的口头买卖合同。由于原告擅自变更合同付款方式，致使一次性收取全部房款的合同目的无法实现被告刘凤珍有权解除双方的口头房屋买卖合同。四、原告没有按合同约定履行付款义务，其违约行为事实清楚、证据充分。不存在原告付款，而刘凤珍不接受的情况，即使如此，原告亦可以向第三人支付，或向公证部门提存支付，刘凤珍至今没有收到房款是事实，刘凤珍不承担违约责任，综上，请求依法驳回原告对被告刘凤珍的全部诉讼请求。 纪学文辩称，其与原告于2017年6月20日签订的涉案房屋买卖合同，原告应该在2017年7月18日前将购房款付清，原告没有按时付清房款，没有履行合同约定的，按照合同第九条第四款约定，纪学文有权解除合同。 新起点公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证，根据当事人的陈述及本院认证意见，经本院审理确认以下事实：2013年8月28日，刘凤珍与银川市住房保障局签订一份《阅海万家项目销售合同》，购买了银川市金凤区××号房屋一套，总房款443408元，同时购买配套地下储藏室××号一间，价格29130元，地下车位××号一个，价格8万元。当日，刘凤珍在收取5万元费用的情况下将该房屋转让给案外人杜某，后杜某又将该房屋抵顶给纪学文。 2017年6月20日（落款时间为2017年7月20日），纪学文（甲方）与陈晓霞（乙方）、新起点公司（丙方）签订一份《银川市二手房买卖委托合同》，约定甲方同意将坐落于××室房屋出售给乙方，建筑面积131.38平方米，价格为58万元，全部税费由乙方承担，甲方积极配合乙方办理过户及回购手续；甲方委托丙方出售该房屋，并协助办理产权过户、房屋交付等事宜，乙方应向丙方支付中介服务费11600元，于本合同成立当日支付；甲、乙、丙三方在确认并签订本合同当日，乙方支付给甲方定金2万元，并由丙方代为保管，在支付定金的同时，甲方应将该房屋的房产证原件，身份证复印件交于丙方暂时保管；本合同签订之日起2017年7月18日内，乙方将购房款全部付清给甲方后，三方到市房地产交易中心办理房屋产权过户手续；甲方在收到全部购房款当日将房屋进行交付，甲方保证该房屋无产权纠纷和债权纠纷，由此而引起的法律和经济责任由甲方全部承担；本合同签订后，乙方途中反悔的，应及时通知甲、丙双方，购房定金归甲方所有以冲抵乙方违约金，甲方中途反悔的，应及时通知乙、丙两方，并在毁约之日内双倍返还购房定金给乙方以冲抵甲方违约金；甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担相应的法律并赔偿损失；因甲、乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易产权过户手续的，每逾期一日，由违约方付给对方总房款的3%违约金；甲乙双方协商，政府享有8%产权由乙方进行回购，及后续所办理一手房证费用均由乙方承担，此房价包括地下车位一个，储藏室一个，甲方积极配合乙方办理过户及回购手续，自本合同签订之日起甲方所欠物业费、暖气费及所有物业所欠费用由乙方承担。合同签订当日，陈晓霞按照合同约定将购房定金2万元交由新起点公司保管，新起点公司向纪学文出具了保管条，纪学文将涉案房屋钥匙交给陈晓霞，涉案房屋由陈晓霞占用使用。 涉案的《银川市二手房买卖委托合同》签订后的两三天，纪学文将该合同签订事宜通知了刘凤珍，要求刘凤珍协助办理涉案房屋的过户手续，被告刘凤珍提出要购买涉案房屋。2017年8月22日，刘凤珍与纪学文签订房屋买卖协议一份，约定刘凤珍回购涉案房屋，价格为59万，先付30万元，剩余欠款29万元于2017年9月10日前付清；同时又约定于2017年9月10日前先付25万，剩余4万元在房子钥匙收回后在付。同日，纪学文在收到刘凤珍30万元房款后向刘凤珍出具了收条。纪学文并未将上述事宜及时通知陈晓霞及新起点公司并且第三人2018年3月21日出具了《情况说明》一份，证实纪学文屡次推脱刘凤珍签字时间，一直未提供收款账号导致陈晓霞在具备付款能力情况下一直未能支付房款。 2017年12月10日，刘凤珍至新起点公司并在《银川市二手房买卖委托合同》甲方委托人、委托代理人两处签字，次日刘凤珍将其个人签名涂掉。 2018年1月9日，刘凤珍在未征得陈晓霞同意的情况下将涉案房屋强行打开、收回涉案房屋并对其装修占有使用。 2018年4月1日，陈晓霞向刘凤珍、纪学文发出告知书，要求其收取房款，并配合陈晓霞办理涉案房屋产权变更手续；2018年4月2日，新起点公司向刘凤珍、纪学文发出告知书，要求其接到通知后5日内继续履行合同，并支付该公司垫付的保管陈晓霞财产的保管费用。刘凤珍收到上述告知书后并未处理。 2018年4月11日，刘凤珍办理了涉案房屋的不动产权证，产权证号为……，产权人为刘凤珍，共有情况为单独所有。 另查明，陈晓霞与丈夫张某自2014年9月10日开始租赁××室房屋居住，每年租金8400元。 本院认为，原告陈晓霞与被告纪学文、第三人新起点公司签订的《银川市二手房买卖委托合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。第一、因涉案房屋的《阅海万家项目销售合同》显示的买受人为刘凤珍，纪学文在签订二手房买卖委托合同后，屡次推脱刘凤珍确认配合过户的时间且不提供收款账号致使陈晓霞未能及时支付款项，故陈晓霞并不存在违约付款情形，纪学文应继续履行《银川市二手房买卖委托合同》，后刘凤珍在该合同中签字，表明刘凤珍作为涉案房屋的合同备案权利人同意配合原告办理房屋过户手续，但其次日又将自己的姓名涂掉并不意味着其无须再配合原告办理过户手续，刘凤珍、纪学文仍然有义务按合同约定向陈晓霞交付涉案房屋、储藏间及车位并配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。第二、因刘凤珍作为后买受人与纪学文签订房屋买卖协议时，纪学文再次出售该房屋的行为系一房二卖，刘凤珍明知纪学文与他人已经签订买卖合同且涉案房屋已由他人占有使用的情况下，仍然购买涉案房屋，后买受人刘凤珍出于恶意与纪学文签订房屋买卖协议，其二人之间签订的房屋买卖协议明显侵害了前买受人陈晓霞的合法利益，属于无效合同。刘凤珍在未经原告同意的情况下，将涉案房屋从原告手中强行占有使用，故虽然涉案房屋的不动产权已办理至刘凤珍名下且由其居住使用，但后买受人刘凤珍基于无效的房屋买卖协议对房屋的取得不符合法律规定，故纪学文、刘凤珍应当向陈晓霞交付涉案房屋、地下储藏间、地下车位并协助原告办理房屋的过户手续。 关于原告诉请的违约金，因被告纪学文对涉案房屋一房二卖，导致《银川市二手房买卖委托合同》至今未继续履行，参照原告的租房租金标准并结合本案实际，在《银川市二手房买卖委托合同》继续履行的情况下，违约金确定为2万元为宜，对于超出部分的违约金，本院不予支持。第三人新起点公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，其应承担相应的法律后果。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘凤珍、纪学文于本判决生效后三十日内向原告陈晓霞交付位于银川市金凤区××房屋、××号地下储藏室及××号地下车位，并协助陈晓霞办理产权过户登记手续； 二、被告刘凤珍、纪学文于判决生效后三十日内向原告陈晓霞支付违约金20000元； 三、驳回原告陈晓霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4584元，保全费3420元，由原告陈晓霞负担4052元，被告刘凤珍、纪学文负担3952元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  常云超 人民陪审员  何丽萍 人民陪审员  张学玺 二〇一九年十二月二日 书 记 员  陈 杨 附：与本案相关的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2.《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。