云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初1773号 原告：马晓龙，男，1989年6月6日出生，汉族，住勐海县。 委托诉讼代理人：孙玉强，云南聚哲律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：郑水茹，云南逻计律师事务所律师。特别授权代理。 被告：勐海远德房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91532822346710675H。 住所地：勐海县勐海镇浩宇大城第20幢第2单元第6层01号。 法定代表人：胡学远，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨亮，男，1976年5月10日出生，汉族，系被告勐海远德房地产开发有限公司员工，身份证住址贵州省桐梓县，现住勐海县。一般授权代理。 委托诉讼代理人：肖中云，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。 原告马晓龙与被告勐海远德房地产开发有限公司（以下简称远德房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马晓龙及其委托诉讼代理人孙玉强、郑水茹、被告远德房地产公司的委托诉讼代理人杨亮、肖中云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马晓龙向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金117651元（逾期交房违约金按原告已付购房款509560元为基数，自2018年7月1日起按合同约定计算至2019年10月31日止117651元，之后违约金按每日万分之五乘以逾期天数计算至被告实际交房之日止）；2．依法判令被告组织验收，并将验收合格的房屋向原告交付；3.案件受理费由被告承担。 事实和理由：2017年7月17日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告位于勐海县大佛寺旁“湖海仙居一期”第2幢第1单元第3层302号房屋，该套商品房价款为509560元，被告于2018年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋向原告交付。《商品房购销合同》签订后，原告于2017年7月17日支付了首期购房款159560元，剩余房款35万元通过向中国工商银行股份有限公司勐海支行贷款支付，而涉案房屋至今仍未竣工验收合格，被告至今未将房屋相关质保书及房屋使用说明书等材料交付原告。根据《商品房购销合同》第九条之约定，被告应承担2018年7月1日至2019年10月31日逾期交房的违约金：30天×100元/天+509560元×0.05%×450天=117651元，之后的违约金以原告已付购房款509560元为基数，按每日万分之五乘以逾期天数直至被告实际向原告交付房屋止。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告远德房地产公司辩称，首先，被告位于勐海县大佛寺旁“湖海仙居一期”工程自2017年4月20日开工，在勐海县建筑工程质量监督站的监督下于2019年9月30日由建设单位即被告远德房地产公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同验收，于2019年11月12日在勐海县建筑工程质量监督站完成了竣工备案；其次，本案中，对于违约金的计算应扣除气象、相关政策等不可抗力因素的天数，其中，自2017年8月1日起至2018年6月30日止大雨包括暴雨天气9日及2018年全年因雨天无法施工延误工期共计109日、自2018年3月2日至2018年5月26日止因勐海住房和城乡建设局在勐海县米直径的污水管，由于施工期间为保障交通安全需要，现场封闭式施工，导致被告无法入场施工延误工期84日、自2019年7月15日起至2019年8月15日止被告因政策需要在涉案工程内进行“勐海县湖海仙居住宅小区LED亮化工程”导致涉案工程延误施工30日，上述不可抗力延误施工天数共计223日。原告于2019年2月22日到被告处交纳了“湖海仙居业主产权代办费用”共计5873.61元，于2019年4月24日办理了接房手续收取了其购买的商品房房屋钥匙并已对房屋进行装修，应视为原告已认可房屋符合接房条件，故对于违约金的计算应截止至2019年2月22日，被告共逾期交房232日，扣减因不可抗力因素延误施工天数223天后，被告逾期交房的天数应为9日；最后，本案约定的违约金过高，两原告的损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准或者按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因此超出中国人民银行贷款利息或同地段同类房屋租金以上部分均应视为过高的违约金,应当给予调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告马晓龙提交的证据：《国家企业信用信息公示报告》、《商品房购销合同》、《发票》、《西双版纳傣族自治州住房公积金管理中心个人住房借款借据》、《勐海县住房和城乡建设局对“勐海县湖海仙居业主诉求书”的回复函》、《勐海湖海仙居业主诉求回复函》（复印件），本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院确认如下： 被告远德房地产公司提交的证据： 1.《证明》、《勐海历史天气预报2018年1月份至12月份》（原件）各1份，欲证明被告因天气原因无法进行施工共计109日，该工期应予以扣除的事实。原告对该组证据中《勐海县气象局证明》的真实性、合法性无异议，但认为被告系有资质的房地产公司，应对施工可能出现的天气等可能影响施工的因素提前预知并作出预案处理，不应将此作为逾期交房的理由；对该组证据中《勐海历史天气预报2018年1月份至12月份》的真实性、合法性、关联性均不予认可；本院认为，该组证据来源合法、内容真实，但该组证据不能反映勐海县的天气出现异常,无法证明系不可抗力的免责理由，本院不予采信。 2.《情况说明》、《施工过程和照片》（原件）各1份，欲证明被告因勐海住房和城乡建设局在勐海县米直径的污水管，现场封闭式施工，导致被告无法入场施工延误工期84日，该工期应予以扣除的事实。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为涉案工程进行施工还可以通过其他路径进行，该证据亦无法证明上述工程直接导致涉案工程无法施工；本院认为，该组证据来源合法、内容真实，但该组证据无法证实景龙路与219国道交汇处破国道埋设2米直径水管的污水管施工项目直接导致涉案工程无法施工，本院不予采信。 3.《勐海县湖海仙居住宅小区LED亮化工程施工合同》（原件）1份，欲证明被告因政策需要在涉案工程内进行“勐海县湖海仙居住宅小区LED亮化工程”导致涉案工程延误施工30日，该工期应予以扣除的事实。原告对该组证据不予质证，认为原、被告双方约定的交房日期为2018年6月30日，该证据中合同签订日期为2019年7月16日，已超出双方约定的交房日期，系被告完全可以预见逾期交房的后果，不属于不可抗力，不应扣除工期；本院认为，该组证据来源合法、内容真实，但无相关有效证据该项目是导致被告逾期交付的直接原因，且该组证据的签订时间在被告逾期交房事实发生之后，无法证明被告观点，本院不予采信。 4.《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备考表》（原件）各1份，欲证明涉案工程于2019年7月29日通过消防验收，于2019年9月30日验收合格，于2019年11月12日完成了竣工备案的事实。原告对该组证据中《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收报告》予以认可，但认为《工程竣工验收报告》仅能证实被告进行过验收申报，对《建设工程竣工验收备考表》不予认可，但以人民法院核实情况为准；本院认为，该组证据来源合法、内容真实，能证实被告观点，与本案有关联，本院予以采信。 5.《勐海远德房地产开发有限公司“湖海仙居”业主产权代办费用清单》、《湖海仙居业主装修信息表》（原件）各1份，欲证明原告于2019年2月22日向被告交纳了产权代办费用，于2019年4月24日在物业处领取了房屋钥匙，原告已接房的事实。原告对证据《勐海远德房地产开发有限公司“湖海仙居”业主产权代办费用清单》的真实性、合法性予以认可，原告于2019年4月23日领取了房屋钥匙并对房屋进行装修，但因被告所交付的房屋及涉案工程并未验收合格，被告仍应承担逾期交房的违约责任，履行交付义务，对证据《湖海仙居业主装修信息表》不予认可，该证据系物业公司单方出具，未经原告签字确认；本院认为，证据《勐海远德房地产开发有限公司“湖海仙居”业主产权代办费用清单》来源合法、内容真实，但仅能证明原告于2019年2月22日向被告交纳了产权代办费用，无法证实其他观点，本院予以部分采信，证据《湖海仙居业主装修信息表》系单方出具，无原告签字确认，亦无其他有效证据相互证实，本院不予采信。 6.《住宅工程质量分户验收表》（原件）1份，欲证明涉案房屋已于2018年10月25日通过验收的事实。原告马晓龙对该组证据的真实性、合法性予以认可，但原、被告约定交房条件系经建设单位组织验收合格才予交付，分户验收仅由建设单位、施工单位、监理单位验收，并非工程验收的国家标准；本院认为，该证据来源合法、内容真实，能证明涉案房屋于2018年10月25日由建设单位、施工单位、监理单位通过分户验收，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告马晓龙与被告远德房地产公司于2017年7月17日签订《商品房购销合同》1份，约定原告马晓龙购买被告远德房地产公司位于勐海县大佛寺旁“湖海仙居一期”第2幢第1单元第3层302号的房屋1套,商品房套内建筑面积为116.16㎡，每平方4386.71元，房屋总金额为509560元，《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”、第九条约定：“甲方若未按合同第七条约定的时间交房，按下[一]种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列约定承担违约责任……；2、甲方按乙方已付款的万分之五乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。2017年7月17日,原告马晓龙向被告远德房地产公司支付购房首付款159560元,被告于2017年7月27日向原告出具《购房首付款（住宅）发票》1份，之后原告马晓龙通过中国工商银行股份有限公司勐海支行贷款向被告支付了剩余购房款35万元，被告于2017年8月30日向原告出具了《不动产购房款（住宅）发票》1份。2019年2月20日，被告远德房地产公司通过向原告马晓龙发送短信方式通知原告于2019年2月20日至3月10日期间办理接房手续。2019年2月22日，原告到被告处交纳了产权代办费用共计5873.61元，于2019年4月25日领取了房屋钥匙并对房屋进行装修。涉案“湖海仙居一期”工程于2019年7月29日通过消防验收，2019年9月30日，在勐海县建筑工程质量监督站的监督下由建设单位即被告远德房地产公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同验收并验收合格，于2019年11月12日在勐海县建筑工程质量监督站完成了竣工备案。 本院认为，原告马晓龙与被告远德房地产公司之间形成合法、有效的商品房预售合同关系，原告马晓龙与被告远德房地产公司应按双方约定的合同履行自己的义务。《商品房购销合同》签订后原告马晓龙按合同约定支付了购房款，被告远德房地产公司应按合同约定于2018年6月30日前将符合交付条件的商品房交付原告马晓龙，但被告远德房地产公司未按合同约定的时间交付涉案房屋，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。 关于因天气因素及政府项目、小区亮化工程项目的施工工期共计223日是否应予扣除的问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定,首先，对于被告主张因雨天延误的工期109日应予扣除的抗辩，所有建设工程在施工过程中均会不同程度受天气影响,而原、被告于2017年7月17日签订了《商品房预售合同》，对于施工期间勐海县的惯常气候包含雨季天气并非不可预见,被告远德房地产公司明知天气影响可能影响合同履行，仍约定案涉房屋于2018年6月30日前交付,表明被告远德房地产公司愿意承担因天气影响施工导致的逾期交房风险。另外，被告远德房地产公司提交的证据中，2018年全年雨天共计109日，其中大雨或暴雨天气为9日，并不能反映勐海的天气出现异常,不属于法定不可抗力的情形,故对于该抗辩主张，本院不予采纳；其次，对于被告主张因勐海住房和城乡建设局在勐海县米直径的污水管，现场封闭式施工，导致被告无法入场施工延误的工期84日应予扣除的抗辩，经查明，涉案“湖海仙居一期”工程周边并不涉及上述施工项目，勐海县住房和城乡建设局的污水改造工程亦并不直接导致涉案“湖海仙居一期”工程施工进度，故对于该抗辩主张，本院不予采纳；对于被告主张因政策需要在涉案“湖海仙居一期”工程内进行“勐海县湖海仙居住宅小区LED亮化工程”导致涉案“湖海仙居一期”工程延误施工30日的抗辩，本案中，原、被告于2017年7月17日签订了《商品房预售合同》，双方约定案涉房屋于2018年6月30日前交付，而被告主张的小区亮化工程施工期间为自2019年7月15日起至2019年8月15日止，已在本案逾期交房事实发生之后，被告亦未向本院提交相关有效证据证实亮化工程直接导致了涉案“湖海仙居一期”工程停工或延期，故对于该抗辩主张，本院不予采纳。 关于违约金计算期限的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“……建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收合格,不得交付使用。”的规定，原告于2019年4月23日接收房屋钥匙并已对房屋进行装修，虽未办理相关正式接房手续，却已实际控制房屋和使用，应视为对房屋的转移占有，但涉案“湖海仙居一期”工程于2019年9月30日验收合格，因交付的房屋未经竣工验收,不满足合同约定的房屋交付条件标准,本院在综合考虑原、被告关于逾期交房违约责任的约定、房屋交付使用情况、违约方的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则将违约期限确定为自2018年7月1日起计算至涉案“湖海仙居一期”工程验收合格之日即2019年9月30日止。 关于违约金调整的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本案中，双方约定支付违约金的计算方法,自2018年7月1日起至2019年9月30日止计算得出的违约金已超出房屋总价款的20%，双方合同约定的逾期交房违约金折算后约为年利率18.25%，确属过高，且原告马晓龙对其损失亦未提交相应的证据予以证实，被告主张调整违约金于法有据，根据诚实信用原则、公平原则,以及结合本地经济发展状况,本着有利生产、生活的原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质,本院确定违约金参照资金占用损失年利率6%上浮30%计算更为恰当,即被告远德房地产公司应向原告马晓龙支付自2018年7月1日起至2019年9月30日止的逾期交房违约金为：30日×100元/日+509560元×6%×（1+30%）÷365日×427日=49497元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告勐海远德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马晓龙支付逾期交房违约金49497元； 二、驳回原告马晓龙的其他诉讼请求。 若被告勐海远德房地产开发有限公司未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2494元，减半收取1326.5元，由被告勐海远德房地产开发有限公司负担558元，由原告马晓龙负担768.5元。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。 审判员  依坎甩 二〇一九年十二月二十日 书记员  罗 仟