广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初11640号原告：广州泰之恒贸易有限公司，住所地广州市越秀区寺右二横路19号101号铺。法定代表人：吕静，职务总经理。委托诉讼代理人：操翔，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州天钰物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南洲路南洲花园A栋首层70号铺。法定代表人：查玉田，职务总经理。委托诉讼代理人：江云辉，该公司职员，联系地址。被告：广州市越秀区东山街顺景大厦业主委员会，住所地广州市越秀区五羊新城寺右二横路19号2908房。法定代表人：李军,职务主任。委托诉讼代理人：余予希，广东格方律师事务所律师。原告广州泰之恒贸易有限公司（以下简称泰之恒公司）与被告广州天钰物业管理有限公司（以下简称天钰公司）、广州市越秀区东山街顺景大厦业主委员会（以下简称顺景大厦业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人操翔、被告天钰公司的委托诉讼代理人江云辉、被告顺景大厦业委会的委托诉讼代理人余予希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即将广州市越秀区五羊新城××顺景大厦大院全部空地交还给原告管理与使用；2.判令两被告立即将广州市越秀区五羊新城××顺景大厦大堂正门加建的铁栅栏门及门禁拆除并恢复原状，保障公共通道畅通；3.责令两被告不得阻挠、干涉原告在广州市越秀区五羊新城××顺景大厦的专有车库通道上安装道闸及其附属设施设备；4.判令两被告共同向原告支付广州市越秀区五羊新城××顺景大厦大院的全部空地被侵占造成的经济损失（按照每月每个车位700元乘以19个车位，从2018年5月1日起至被告将涉案场地全部退还给原告之日止）及两被告阻挠安装道闸及其附属设施设备所造成的经济损失40331元。事实和理由：2005年9月2日，广州市东山区人民法院作出东法民三初字第1340号《民事判决书》，被告顺景大厦业委会因不服该判决提起上诉。2006年5月9日，广州市中级人民法院作出穗中法民四终字第3623号《民事判决书》。两级法院均查明事实如下：顺景大厦地下车库199个车位，产权人分别为广州军区司令部干休所（以下简称军区干休所）和原告，车位通道及大院空地约3800平方米则是由顺景大厦业主与军区干休所、第三干休所和原告共同使用，空地上的单车棚、大门值班室、雨棚为原告投资搭建。据此，军区干休所、第三干休所及原告作为上述物业的产权人和使用人，依法在顺景大厦的物业管理活动中享有投票表决的权利。被告顺景大厦业委会上诉要求判令原告向其移交大院空地及单车棚、雨棚、大门值班室、地下车库等配套设施的物业管理权依据不足，法院不予采纳。为此，二审法院依法驳回被告顺景大厦业委会的全部上诉请求，维持原判。在被告顺景大厦业委会更换法定代表人后，两被告实施了如下侵权行为，侵犯了原告对上述大院场地及车库等物业的管理权与使用权并受到一定的经济损失：2014年6月，被告未经原告许可，擅自在顺景大厦的大堂公共通道内强行安装了不锈钢栅栏门禁，直接影响到原告的经营与管理；2018年6月，被告无理阻挠原告在顺景大厦地下车库通道处安装管理设施设备，直接造成原告对该车库的管理出现障碍；自2018年5月份开始，被告强行占用上述大院场地，拖欠停车费用，并在该大院场地上擅自更改、占用原告己经规划并正在管理与经营的停车位，强行掌控了该大院场地及相关配套设施。暂计至2019年2月，被告的侵权行为己经造成原告直接经济损失145873元。因此，为维护原告的合法权益，特提出本案诉请。被告天钰公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.对于第一项诉讼请求，因我方是顺景大厦的物业管理方，依据物业管理合同和相关协议我方有权对涉案场地进行管理，故不存在侵占涉案空地的问题。2.对于第二项诉讼请求，我方在2014年接手的时候铁门和门禁就已经存在，不是我方加建的。同时因涉案大厦为封闭式管理，为确保业主安全，我方无权对铁门和门禁进行拆除。3.对于第三项诉讼请求，车库中有涉案大厦配建于负一层的高压配电房、备用的发电机房，以及配建于负二层的整个大厦的生活水泵房。因此，我方日常对设备维护均需从该通道进入，故不同意原告安装的行为。虽然我方不同意，但我方有与原告进行协商，且没有阻挠的行为。4.对于第四项诉讼请求，涉案大厦车位现状是临时停车的，是没有产权的车位，属于大厦业主共有的。我方依据与顺景大厦业委会至今签订的协议进行管理，不存在收费的问题，故对原告所主张的收入不予确认。我方有跟原告进行协商，但没有阻扰的行为。同时对其报价行为不知情也不予确认。被告顺景大厦业委会辩称：(一)对于第一项诉讼请求，我方认为原告主张空地大厦的管理权是没有依据的，理由如下：1.根据原告提供的两份判决，确认的是空地属于共同共有，而非某个业主专有。2.原告在顺景大厦的地位也仅仅是一个业主。3.对于共有部分的管理，若原告主张管理权，应该依照法律规定经专有面积及总人数半数以上的业主同意，但原告没有取得半数以上的业主同意。4.若原告是依据其1998年12月6日与广州恒城实业有限公司（以下简称恒城公司）签订的物业管理委托合同提出主张。但恒城公司在合同签订后，已陆续将其名下的物业销售给了各业主，各业主取得了原属于恒城公司对于大厦空地的管理和使用权，作为代表业主权利的业委会依法享有对公有财产如何使用和作出表决的权利。5.原告经营范围不包括物业管理。综上，我方认为原告主张对大厦空地的管理权是没有依据的。(二)对于第二项诉讼请求，我方认为：1.顺景大厦业委会成立的时间是2017年，而门禁设立的时间是2014年。顺景大厦一楼大堂加建的门禁并非我方建立，也并非原告起诉前不久才建的，距今已有四、五年时间。至于门禁建立的原因，是由于顺景大厦业主在此前遇到了多起盗窃事件，业主不胜其扰自行筹资加建的。2.门禁建立于一楼大堂门口处，该地块属于共有部分，且该大堂是顺景大厦东塔五楼以上业主的唯一通道，原告仅是101房的产权人，且关于该101房的产权，根据我方提供的证据可证明该产权已被法院撤销。3.若原告要拆除该门禁，应经专有部分及总人数半数以上的业主同意，若原告取得符合上述业主的同意，我方是同意拆除的。(三)对于第三项诉讼请求，我方认为：1.该诉请中的通道不是原告的专有车库通道，根据原告提供的证据5第六点的表述，地下车库建设为双向车库，为全体业主所有。军队保有10个车位的所有权是保障车辆通行的专用通道，而非原告诉称的专有通道。2.原告要安装管理设备设施所处的位置是在大厦空地上，该空地属于共同共有。3.地下车库除了原告的所有车位外，还有军队的10个车位，另外还有属于顺景大厦东塔的管理设施，还有负一层是高压配电房和备用的发电机房，负二层是整个大厦的生活水泵房。顺景大厦东塔五楼以上业主对该部分享有使用权和管理权。原告未经其他业主同意，安装设备设施是属于对其他业主管理及使用权的侵犯。4.原告所属的地下车位11-109车位的产权已经法院撤销，原告主张享有地下车位的管理和使用权已丧失合法来源。(四)对于第四项诉讼请求，我方认为：1.大院空地是属于地下共有，原告无权对大院空地进行收费。从原告提供的证据中看出，即使我方的业主未交物业管理费，也应该由广州市丰泽物业管理有限公司（以下简称丰泽公司）主张而并非由原告主张。2.对于设备设施的损失，原告主张我方阻扰但没有提供相应证据。原告提供的与广州市泰诚装饰工程有限公司（以下简称泰诚公司）的合同书，因两家公司为关联公司且大股东为同一人，且该合同约定的违约金过高，原告只提供收据没有具体的付款凭证。因此，我方不确认原告主张产生的损失。停车费明细表格是原告单方制作，没有加盖丰泽公司的公章，故我方对该表格也不予承认。经审理查明：顺景大厦业主委员会曾向法院起诉丰泽公司及广州市泰之恒实业发展有限公司(本案被告泰之恒公司的原名称)，请求法院判令：1.丰泽公司及泰之恒公司向其全部移交属于本市东山区××顺景大厦物业管理区域范围内的物业管理权；2.丰泽公司及泰之恒公司向其全部移交属于本市东山区××顺景大厦物业管理区域范围内的属于全体业主共同所有的配套设施；3.丰泽公司及泰之恒公司向其全部移交属于顺景大厦的全部物业管理资料；等。原广州市东山区人民法院审理后作出（2005）东法民三初字第1340号民事判决：一、丰泽公司将本市××顺景大厦东塔首层大堂，及大堂左边物业管理处用房，和104房（编号03），电梯两部（连旁边两间房），东塔5楼至30层以上全部物业，和附属该区域的排水、消防、供水配电系统等设备设施的物业管理权移交给顺景大厦业主委员会，同时自行撤出该物业管理区域。二、丰泽公司将上述第一判项的相关物业管理所必需的其它资料（包括竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设备设施的安装使用，和维护保养等技术资料）移交给顺景大厦业主委员会。三、驳回顺景大厦业主委员会的其它诉讼请求。顺景大厦业主委员会不服上述判决提起上诉。广州市中级人民法院于2006年5月9日作出了(2005)穗中法民四终字第3623号民事判决（已发生法律效力）。其中查明了以下事实：原本市东山区寺右二横路西北地段住宅综合楼两幢29层（天面加建30/31层为复式住宅、地下室两层）以4层裙楼相连，由广州军区司令部老干部住房建设办公室经审核批准报建，之后与恒城公司于1996年12月合作建设，双方签订的《合作建房合同》约定，房屋建成后，双方按协议分房，房屋分配按军区司令部分得裙楼和西塔楼的全部面积，恒城公司分得除裙楼及西塔楼外的住宅（总面积为21655平方米）及首层东塔电梯厅、值班房，地下室、水池、变电室为公用等。1997年8月13日，广州市地名委员会根据恒城公司的申请，以穗地名委（1997）156号文批复，批准上述用地面积5000平方米,总建筑面积38000平方米，高29层综合命名为顺景大厦。1998年6月9日，泰之恒公司（甲方）与恒城公司（乙方）、广州军区司令部老干部住房建设办公室（丙方）签订《投资经营协议》，协议约定：乙方为满足19号院内商品房住户停放单车、摩托车需要，为了住户出入方便，同时美化门庭，拟分别在顺景大厦东塔西侧增建单车棚一个，在东塔住宅出入处增建豪华雨廊；丙方为了保障19号院内老干部及其家属子女停放单车、摩托车方便，同时方便生活，拟分别在西塔北侧增建单车棚一个，在紧邻东塔北侧增建铺面一个;甲方同意为上述增建项目投资，投资总额为150万元；上述项目建成后，由甲方经营管理31年，其经营所得全部归甲方所有；上述项目的所有权分别是：顺景大厦东塔西侧单车棚及门庭雨廊归乙方所有；顺景大厦西塔北侧单车棚和顺景大厦东塔邻北侧（紧邻群楼）门面（或值班室）归丙方所有，甲方有31年使用权。1998年10月22日，上述住宅综合楼竣工。同年10月25日，广州军区司令部老干部住房建设办公室（又称甲方）与恒城公司（又称乙方）签订《关于31层住宅楼房地产车位分割协议书》，约定：双方合作项目房屋建基面积215.5l平方米，总建筑面积48077.76平方米;其中甲方分得建筑面积21426.52平方米，乙方分得建筑面积23367.21平方米,共用车道的建筑面积3196.51平方米，电信用房建筑面积87.52平方米;甲方分得的房屋、车位及应享受的权利和义务均转由广州军区司令部东山干休所承担，乙方对此无异议；为便于办理产权登记手续，双方同意以下房产权属分割意见：一、双方共有部分。1、住宅楼北侧空地3800平方米为双方共有，甲方同意由双方对该地段统一管理；双方共有空地，除住宅出口、车道出口、规划局批准建设的车库外，均不得修建任何建筑物，不得以任何方式阻碍双方人员通行。2、地下供电房、水泵房、风机房为双方共有，总面积为524.967平方米，其中负一层供电房为164.40平方米，负二层水池、水泵房、风机房为360.567平方米；甲方房屋门牌号为××、17号；乙方房屋门牌号为××;3、电信用房1间，建筑面积87.52平方米，双方同意交广州市电信部门无偿使用；二、甲方应得部分。1、首层部分，门牌号为××，除一楼西北角101房（建筑面积为305.40㎡)、顺景大厦管理用房和东塔2、3、4楼电梯井外，均分割给甲方，总面积为1206.94㎡;2、裙楼、塔楼部分。门牌号为××，裙楼2-4层，西塔楼5-30层全栋分割给甲方，其面积为20069.52㎡;3、地下车库。地下车库负一层中，甲方分有停车位10个（编号为1-10号）建筑面积150.06㎡,该10个车位相对集中，方便进出。三、乙方应得部分。1、裙楼部分，一楼西北角101房面积为305.40㎡,顺景大厦管理用房，东塔2、3、4电梯井分割给乙方；2、塔楼部分。东塔楼5-30层全栋分割给乙方，其面积为21767.40㎡;3、地下室车位。地下室车位计2层（除干休所10个车位外，还有99个车位，编号为11-109,停车位面积为1294.40㎡),负一层停车35个，编号为11-45,面积为468.95㎡，负二层停车位64个，编号为46-109，面积为825.45㎡,地下室除留给甲方10个车位外，其余99个车位均为分割给乙方等。1998年12月6日，恒城公司（又称甲方）与泰之恒公司（又称乙方）签订《物业管理委托合同》，由甲方将上述19号院落(包括顺景大厦、老干宿舍楼及干休所19号院内单车棚）等委托乙方管理，委托时间从1998年12月30日至2048年12月29日合计50年.其后，泰之恒公司（又称甲方）与丰泽公司（又称乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由甲方将上述19号房屋的共用部份、共用设施设备、公共场地的维护和管理：其中包括甲方增建的顺景大厦东塔西侧单车棚一个，东塔住宅出入口处雨廊；顺景大厦东塔邻北侧（紧邻群楼）门面（或值班室）；顺景大厦西塔北侧单车棚交由乙方实行物业管理，委托管理期限自2001年3月25日至2011年3月24日等。2000年5月，泰之恒公司向恒城公司购买××第11-109号车位，并经房管部门核发取得99个《房地产权证》。2001年1月18日、3月19日和2003年12月30日，泰之恒公司及广州军区司令部干休所又就上述19号院内单车棚、东塔出入口雨廊、门卫值班用房、地下车库等事宜，委托丰泽公司管理收费。2001年3月，丰泽公司进驻顺景大厦并提供物业管理服务，该大厦东塔199户业主均向丰泽公司缴纳物业管理费至2005年6月，之后，双方因物业管理问题发生纠纷，该东塔住户没有再向丰泽公司缴纳物业管理费。2003年11月，顺景大厦东塔5楼以上199名业主（均为购房人）筹备成立业主委员会，至2004年12月18日，经过推选产生业主代表11人（均为该东塔5楼以上业主），并召开了业主代表大会选举产生了“顺景大厦业主委员会”。2004年12月23日，“顺景大厦业主委员会”向东山区国土房管局提交了业委会组建成立的资料。2005年1月5日，东山区房屋管理二所物业管理部门向顺景大厦业主委员会筹备小组发出通知，要求其补齐顺景大厦业主委员会备案的材料。同年1月12日，东山房管局以备案收案编号：200502002号发出《收件回执》，内称：我局于2005年1月12日收到顺景大厦（东山区××）第一届业主委员会送来的业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等相关资料。2005年1月13日，东山区国土资源和房屋管理局向顺景大厦（××）业主委员会筹备小组又发出一份《通知》，该《通知》载明：根据穗城规东片字（1996)第150号相关规划报建资料，及广州军区司令部老干部分割协议书反映，顺景大厦（××）与寺右二横路15号大院10号楼、××在同一红线范围内。据此，请你组依据《物业管理条例》第八条、第九条及《广东省建设厅关于贯彻有关问题的通知》对业主大会组成和物业管理区域划分的有关规定，组织成立小区业主大会。2005年1月17日，顺景大厦业主委员会向广州市东山区国土资源和房屋管理局（下简称东山房管局）申请备案登记。2005年4月14日至16日，顺景大厦业主委员会召开业主大会对顺景大厦物业管理招标事宜进行表决。有效投票权为199票，其中153(票）名业主投票同意重新选聘物业管理企业。5月28日，业委会通过招标方式，确定广东华银物业管理有限公司中标；6月13日，业委会与广东华银物业管理有限公司签订为期3年的《物业管理委托合同》。同日，业委会分别向乐景居委会、广东华银物业管理有限公司和丰泽公司发出通知，内称“于6月14日8:30时开始在本大厦一楼物业管理室办理物业管理交接工作”等。丰泽公司复函业委会，表示移交物业仅限于顺景东塔5楼以上已明确的物业部分，凡涉及西塔产权、五楼以下（广告城）产权、地下车库产权、东山军休所产权暂不移交；凡经委托管理，并持有合法协议或合同使用的物业，包括大门值班室用房，顺景东塔雨棚、单车摩托车棚等暂不移交；凡由多家共同拥有使用权区域及空地暂不移交；对于移交部分和不移交部分任何一方持有异议时，均希望通过法律诉讼程序解决；明确交割时间，定于6月14日上午8时至11时，从即日起终止相关服务。移交的内容：清算各类欠费，由业委会负责牵头，新聘物业公司负责代收各类物业管理费、水电费、分摊费，按时交给我公司，具体应由业委会出具保函；资料移交：原则上将顺景管理所有有关顺景大厦的文件资料移交给新聘物业公司；财产有偿移交，凡属丰泽公司的财产，如新聘物业公司需要均可有偿转让（包括电器和办公设备），水房移交，凡属专供五楼以上居民用水设施设备全部移交；电房移交，因配电间涉及共用配电设备（变压器）可协商共管，暂不全部移交；现管理处用房，目前的管理处用房是由广州市泰之恒公司出资装修和间隔的，但到目前为止未见有合同约定（仅有出资票据），不能成为法律依据，考虑到新聘物业公司办公需要，暂同意移交该房等。6月17日，业委会又再次向丰泽公司发出“关于移交顺景大厦物业管理权的通知”，要求丰泽公司于6月18日上午9时向业委会移交顺景大厦所有物业，共用设施及公共区域的物业管理权，包括住宅、电梯、水电房、水电表间，小区大院物业管理用房、小区大院门口值班室等。次日上午9时，因丰泽公司不同意按业委会提出的要求办理物业管理权移交手续，双方发生冲突纠纷，业委会遂于6月20日向原审法院提起诉讼。并于6月21日向原审法院提出先予执行申请，要求丰泽公司、泰之恒公司移交顺景大厦的物业管理权及物业管理的全部资料。该案一审期间，原审法院依法向中国人民解放军广州军区司令部东山离职干部休养所（以下简称广州军区司令部干休所）和广州市东山区军队离退休干部第三休养所（以下简称第三干休所）征询调查。广州军区司令部干休所表示，寺右新马路二横路15号大院10号（西塔）住宅31层和1-4层裙楼17号广东广告城，与顺景大厦19号大院的产权和管理区域的配电和供电设备均是独立分开；顺景大厦19号大院内前面的空地是部队报建的规划红线内，由部队与顺景大厦共同使用，其地下车库10个车位委托丰泽公司管理。第三干休所表示其现使用的21、23、25号三幢楼房，与顺景大厦19号大院内北面空地及西面的4个车库及4个停车位，均委托丰泽公司管理，与顺景大厦无关。业委会认为，第三干休所现使用的三幢楼房，均是违章建筑，应予拆除，其无权主张及拒绝移交19号大院内的空地的使用权和管理权；泰之恒公司在顺景大厦19号大院内搭建的大门值班室、雨廊、单车棚也是违章建筑，丰泽公司无权使用和管理，地下层车库的车位，是在19号大院内，是顺景大厦的配套设施，均应接受业委会聘任新的物业管理公司管理。2005年7月6日，广州军区司令部东山干休所向原审法院提交了《关于顺景大厦19号院产权问题的几点说明》，该函载明：1、广州市××大院内空地，其产权归军队所有，其使用权是包括我所西塔老干部、广东广告城、东山第三干休所、地下车库产权人、东塔住户共同拥有，凡涉及该空地的一切事宜我所有权参与决策；2、顺景大厦地下停车场1-10号车位是我单位的财产，我单位有独立处置该物业的权利；3、顺景大厦19号院内的5层住宅楼和西面二层会议室、首层车库等，其产权仍归广州军区司令部东山干休所，目前该楼移交给东山第三军休所管理和使用（现有23户老干部居住）。综上所述，凡未经我单位同意，任何单位和个人都无权处置，包括公共空地和我所财产。2005年7月21日，恒城公司亦向原审法院出具《顺景大厦产权及相关问题的说明和建议》，该函载明：恒城公司分得东塔5楼以上全部面积，合计住宅198套，地下室负一、二层车库（其中10个车位归司令部干休所所有），同时分得首层商铺一套（位于首层出口西侧）和管理处用房两间（位于首层出口东侧），地面空地部分为双方共同使用；顺景大厦东塔5楼以上住宅主要由人民银行、省微波局、泰之恒公司及部分散户居民购买；地下车库(除1-10号车位划归司令部干休所外）全部售卖给泰之恒公司，车库内所有空地（包括空地、电梯间、库房、楼梯间）归该公司永久使用和管理；地面空地由司令部干休所和恒城公司（即所有购买顺景大厦住宅和车库的产权人）共同使用和管理；由于西塔出口处和裙楼（办公楼）出口处在竣工前进行了变更，实际使用空地的业主是：顺景大厦东塔5楼以上住户、旧5层楼老干部、地下车库产权人。因此该空地的使用权和管理权并不仅仅属于某一单位或某一部分产权人，而应该是多方共同拥有和使用；19号院内的两个摩托车、单车棚及东塔雨廊、大门值班室（原定为商铺），均属于泰之恒公司投资兴建，其投资应按合同规定办理等；据此，该司建议，顺景大厦5楼以上物业管理权，应交由该5楼以上业主共同决定，而对停车场（包括地面停车场），则交由泰之恒公司与干休所协商经营或由其委托专业公司经营管理等。2005年8月8日，原审法院就顺景大厦物业管理区域问题派员前往东山区房管局物业管理科进行了解，该科负责人表示，据其科调查了解，顺景大厦红线范围内有东塔、西塔裙楼等，其在向顺景大厦业主委员会发出备案回执时，已向业委会发出通知，提出其局对业委会成立的指导意见，但该业委会一直没有答复。一审期间，各方当事人对顺景大厦物业管理权应否移交问题各执一词，无法达成一致意见。后经原审法院主持调解，丰泽公司、业委会均同意先行由业委会收回顺景大厦东塔5楼以上及相关的配套设备设施，物业管理用房及文件资料。为此，原审法院于2005年9月2日作出（2005)东法民三初字第1340-1号先予执行裁定，裁定丰泽公司自本裁定书送达之日起3天内将顺景大厦物业管理区域内的首层大堂及大堂左边物业管理处用房，和104房（编号03)，电梯两部（连旁边两间房），东塔5楼至30层以上全部物业，和附属该区域的排水、消防、供水配电系统等设备设施的物业管理权，和相关物业管理所必须的其他资料（包括竣工平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设备设施的安装使用，和维护保养等技术资料)移交给业委会。另查明，泰之恒公司、东山区离退休干部第三休养所在一审期间均向原审法院出具《证明》，明确表示顺景大厦业主大会以及业主委员会成立等相关工作及程序均未通知其单位，其单位亦未参加其任何形式的投票活动。该判决认为：广州市寺右新马路二横路19号顺景大厦东塔、西塔、车库、大院空地及第三干休所等均处于原中国人民解放军司令部和广州军区司令部老干部住房建设办公室经报建批准建设项目的红线范围内，应属于同一物业管理区域，该物业管理区域内物业管理的共同事务应由全体业主形成共同意志并作出决定。顺景大厦业委会虽经顺景大厦业主选举产生，并已经房地产行政管理部门备案，具有诉讼行为能力，但选聘物业管理企业及物业管理权的移交涉及全体业主的共同利益，应由全体业主共同决定。顺景大厦业委会召开大会决定选聘物业管理企业，参加人员仅为顺景大厦东塔5楼以上的业主，而根据已查明事实，顺景大厦地下车库199个车位，产权人分别为广州军区司令部干休所和泰之恒公司，车位通道及大院空地约3800平方米则是由顺景大厦业主与广州军区司令部干休所、第三干休所和泰之恒公司共同使用，空地上的单车棚、大门值班室、雨廊为泰之恒公司投资搭建。据此，广州军区司令部干休所、第三干休所及泰之恒公司作为上述物业产权人或使用人，依法在顺景大厦的物业管理活动中享有投票表决的权利，顺景大厦有关物业管理的共同事务亦应征询该部分房产的业主或使用权人的意见，顺景大厦业委会未能举证证明其选聘物业管理企业及要求移交物业管理权已经征询了顺景大厦除东塔5楼以上业主以外的其他房产业主或使用人的意见，或已经得其他业主或使用人事的追认，故原审认定顺景大厦业委会的诉讼请求不能代表物业管理区域内全体业主及使用人的共同意志正确。顺景大厦业委会的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。原审在各方当事人均同意先行移交顺景大厦东塔5楼以上及相关的配套设备设施、物业管理用房及文件资料的情况下所作出的先予执行裁定及相关判决均是正确的，本院均予以维持。顺景大厦业委会上诉要求判令丰泽公司、泰之恒公司向其移交大院空地及单车棚、雨廊、大门值班室、地下停车库等配套设施的物业管理权依据不足，本院不予采纳。遂判决：驳回上诉，维持原判。2017年7月3日，广州市越秀区人民政府东山街道办事处向顺景大厦业委会出具《业主委员会与备案回执》，其中载明本届业主委员会任期2017年6月3日起至2022年6月2日止。本案庭审中，泰之恒公司称：其在本案中所提出的诉讼请求中，第一项诉讼请求是基于其是××顺景大厦大院全部空地的管理使用权人的身份而提出的；权利来源的依据为：前述穗中法民四终字第3623号民事判决书中查明事实部分涉及的恒城公司于2005年7月21日出具的《顺景大厦产权及相关问题的说明和建议》、该判决所作出的认定及处理；以及广州军区老干部住房建设办公室于2001年6月16日向其出具的《通知》中的第一、五、七项，表明顺景大厦地下车库和地面空地的管理由原告管理使用。第二项诉讼请求是基于其是顺景大厦101房的所有权人身份而提出的；第三项诉讼请求是基于其是地下车库第11-109车位的产权人身份而提出的；第四项诉讼请求是基于其是所有权人及使用人身份而提出的。顺景大厦业委会为证明泰之恒公司对××101号铺及11-109号车位的产权已被撤销，向本院提交了（2008）穗中法行终字第483号行政判决书复印件。泰之恒公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，并向法院提交了广州市房地产档案馆于2019年7月1日出具的《单位名下房地产登记情况查询证明》，其中显示泰之恒公司名下房地产登记情况包括了上述101号铺及11-109号车位。本院认为，广州市中级人民法院作出的穗中法民四终字第3623号民事判决书已认定：“广州市寺右新马路二横路19号顺景大厦东塔、西塔、车库、大院空地及第三干休所等均处于原中国人民解放军司令部和广州军区司令部老干部住房建设办公室经报建批准建设项目的红线范围内，应属于同一物业管理区域，该物业管理区域内物业管理的共同事务应由全体业主形成共同意志并作出决定”，并已作出详细论述，故本院不再赘述。原告在本案中以所有权人身份而提出的第二、三及四项诉讼请求，属于同一物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项，根据《中国人民共和国物权法》七十六条的规定，应由业主共同决定。然而，原告在本案中未能举证证明其提出的第二、三及四项诉讼请求曾经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故其诉讼请求不能代表物业管理区域内全体业主及使用人的共同意志。因此，原告的第二、三及四项诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。同时，根据穗中法民四终字第3623号民事判决书查明的事实，顺景大厦大院空地约3800平方米是由顺景大厦业主与广州军区司令部干休所、第三干休所和泰之恒公司共同使用。然而，原告提供的恒城公司出具的《顺景大厦产权及相关问题的说明和建议》及广州军区老干部住房建设办公室出具的《通知》，仅能表明其得到部分业主的委托管理，并未能证明其已得到其他顺景大厦业主或业主大会的同意及授权。因此，原告据此提出两被告交还顺景大厦大院全部空地给其管理与使用的第一项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国物权法》七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告广州泰之恒贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费3217元，由原告广州泰之恒贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  莫翠云人民陪审员  方致逸二〇一九年十二月十日书 记 员  黄金铭