河北省秦皇岛市中级人民法院民事判决书（2019）冀03民终3918号上诉人（原审原告）：王某1，男，1970年4月28日出生，现住秦皇岛市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：邵某，河北德圣（北戴河新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北戴河交通疗养院。统一社会信用代码：12100000401824086Y。法定代表人：于某。委托诉讼代理人：王某2（系该院总务部经理），现住秦皇岛市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某3，河北君德风（山海关）律师事务所律师。上诉人王某1因与被上诉人北戴河交通疗养院租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市北戴河区人民法院（2018）冀0304民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1、依法撤销秦皇岛市北戴河区人民法院(2018)冀0304民初954号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求;2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人在本案中存在过错未予以认定。上诉人与被上诉人签订的《租房协议》中，虽然第一条约定“租期(意向)三年”，但第二条约定“(意向)三年租期满后，如乙方续租，此协议不变将由乙方继续承租”、第四条约定“乙方在租用期间内如遇上级部门及地方政府统一规划，乙方将无条件搬出，甲方将租金相应退给乙方”。也就是说，上诉人与被上诉人对四号院长期租赁的意思表示已很明确，故对三年后的租赁期限才未作出具体约定，而“双方有长期租赁的意向”，已经北戴河区人民法院(2017)冀0304民初475号民事判决书认定。“此协议不变”当然包括租金不变。因此，原告欲单方涨租金是违反合同的行为。而正是基于长期租赁的约定，以及协议第三条已明确约定了“此协议不变将由乙方继续承租”，上诉人才对四号院进行大额资金投入，这也足以证明该租赁协议是长期的。否则，三年时间根本无法收回成本，如果在租赁期限上没有保障，包括上诉人在内的任何人都不可能冒险大额投资。所以，被上诉人无论单方涨租金亦或解除合同均属违约行为，且对上诉人的损失存在过错，而一审法院对被上诉人在本案中的过错不予认定实属认定事实不清。2、上诉人对于宾馆的投资不存在过错，被上诉人应对上诉人的损失承担全部赔偿责任。签订本协议时，涉案的四号院已被原告闲置多年，所谓的房产也只是废弃的车库。正因如此，被上诉人才将四号院按年租金45000元的价格租给上诉人。《租房协议》签订后，上诉人投资上百万的资金重新规划布局，建造房屋、完善基础设施建设。可以说，上诉人费尽了大量心血才打造了今天的四号院，然而，至今投入仍未收回成本。被上诉人对上诉人承租安一路四号院用于开办宾馆并对其中房屋装修、改造、添附至始至终是完全知情并同意的。但一审法院所认为双方未完善合同条款，据此认为上诉人存在过错，这种认定无任何法律依据，且存在逻辑错误。实际上是在减轻被上诉人的过错，造成了对上诉人行为的不公正认定。开办宾馆办理营业执照、以及水电的接通都需要被上诉人的配合申请才能完成。正是被上诉人同意并配合，上诉人才得以完成了宾馆的建设。如前所述，若无被上诉人将四号院长期租赁给上诉人并同意建设、开办宾馆的约定，上诉人也绝对不会冒此巨大风险投资。因此，上诉人在本案中的投资行为无任何过错。被上诉人拒收上诉人租金并擅自单方将租金提高到每年十万元是一种违约行为。正是由于被上诉人违约在先才造成双方合同无法继续履行，被上诉人应对其违约给上诉人造成的损失承担全部责任，不仅包括上诉人改、增建等已与原有房屋形成附合部分的投资损失，亦应包括宾馆的机器设备、宾馆用品、厨房用品等动产投资损失。故一审认定上诉人存在过错并分担损失亦属认定事实不清。二、本案适用法律错误，自相矛盾。一审判决一方面认定“双方之间形成不定期租赁合同”，另一方面又适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定。不定期合同何来租赁期间届满之说?仅从字面理解该条就不适用本案，以此驳回上诉人的诉讼请求属适用法律错误。三、一审判决程序违法，剥夺了上诉人的诉讼权利。基于被上诉人的违约及不诚信解除合同行为给上诉人造成的严重经济损失，上诉人于一审法定期间依法提出了鉴定申请。双方选定鉴定机构后，上诉人也按照要求提供了相应鉴定材料。但因委托鉴定事项超出该机构司法鉴定业务范围，鉴定机构不具备鉴定资质而被退回。而一审称“两个鉴定机构均以提供鉴定材料不充分为由不予受理”，不是事实。退一步讲，即便上诉人的鉴定材料不完整，根据《司法鉴定程序通则》第14条第2款“对于鉴定材料不完整、不充分，不能满足鉴定需要的，司法鉴定机构可以要求委托人补充;经补充后能够满足鉴定需要的，应当受理。”以及第15条的规定，该鉴定机构不予受理鉴定委托属违反了《司法鉴定程序通则》的相关规定。本案中，合同解除后给上诉人造成的损失是不争的事实，且上诉人与被上诉人间的租房协议亦没有关于合同解除后被上诉人不承担上诉人的对涉案宾馆的投入等经济损失之约定，故为查明事实，即使上诉人不申请鉴定，一审法官都应当依法委托具备资格的鉴定人进行鉴定。姑且不论鉴定机构是否违法，仅就一审法院而言，在未穷尽选定鉴定机构的情况下，将该鉴定机构的不受理行为视为上诉人举证不能，不但有失公允，没有任何法律依据，更是违反了《民事诉讼法》第二条“中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利……。”的规定，剥夺了上诉人诉讼权利，属程序违法。法院应另选具有资质的鉴定机构进行鉴定。综上所述，恳请贵院撤销秦皇岛市北戴河区人民法院(2018)冀0304民初954号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的请求，并由法院委托鉴定机构继续鉴定上诉人损失金额，被上诉人对该笔损失进行赔偿。北戴河交通疗养院辩称，一、上诉人对安一路四号院的改建、增建行为未经过被上诉人的同意，且被上诉人对此行为己进行及时制止，上诉人因自身过错而导致的宾馆及其配套设施投资及维护损失应由上诉人自行负担。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，上诉人对安一路四号院的改建、增建行为未经过被上诉人的同意，且被上诉人对此行为己进行及时制止。秦皇岛市规划局北戴河分局于2009年10月22日作出(秦规北停)字(2009)第(115)号责令违法建设停工通知书后，被上诉人多次要求上诉人立即停止一切施工行为，被上诉人己对上诉人的改建、增建行为进行及时制止。上诉人宾馆及其配套设施投资及维护损失应由上诉人自行负担。2、上诉人对安一路四号院进行改建、增建工程未经出租人同意，且未办理建设工程规划许可证，均无相关审批手续，系违法建筑不受法律保护，应由上诉人自行拆除。二、因本案《租房协议》的解除是因作为承租人的上诉人严重违约即拒不支付租金所导致的，上诉人的改建、增建未办理合法建设手续，被上诉人对租赁合同的签订和履行均不存在过错，对宾馆及其配套设施投资及维护损失应由上诉人自行负担。1、被上诉人、上诉人双方于2009年8月1日所签订的《租赁协议》期满后，因双方未能签订新的租赁合同，双方的租赁关系应为不定期租赁。因上诉人自2013年10月11日至今拒不支付租金而导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，因承租人违约导致合同解除，装饰装修的残值损失应由上诉人自行负担。2、上诉人对安一路四号院进行改建、增建工程未办理建设工程规划许可证，上诉人未办理合法建设手续，均无相关审批手续，被上诉人无法利用、并无受益，应由上诉人自行拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第(二)项的规定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因上诉人违约拒不支付租金导致合同解除，被上诉人在合同履行过程中并没有任何违约情形，被上诉人对未办理合法建设手续的改建、增建工程也并无受益，相关费用应由上诉人自行负担。3、被上诉人、上诉人双方于2009年8月1日所签订的《租赁协议》三年租赁期已经届满，因双方未能签订新的租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，合同解除后，上诉人因改建、增建等己与租赁房屋形成附合的部分的投资及维护损失应由上诉人自行负担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因本案双方之间形成不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，上诉人至今拒不支付租金，被上诉人己多次向上诉人表示解除合同，且被上诉人己于2016年4月18日向秦皇岛市北戴河区人民法院提起诉讼，要求法院判令解除双方之间的房屋租赁协议，法院也于2016年4月19日立案后向上诉人送达起诉书副本，且上诉人也提出反诉，故解除合同己通知上诉人。2018年3月8日，二审法院作出终审判决解除双方之间的租赁合同，该判决也发生法律效力，双方的租赁合同关系已经解除。被上诉人、上诉人双方于2009年8月1日所签订的《租赁协议》三年租赁期已经届满，后双方之间形成的不定期租赁合同因租赁期间无法确定，经被上诉人在合理期限之前通知且经法院依法裁决不定期租赁合同已经解除，双方之间的租赁期间已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。三、上诉人申请对宾馆及配套设施的损失数额进行鉴定，但经一审法院依法对外委托的两个鉴定机构均以提供鉴定材料不充分为由不予受理或退卷，且上诉人未在一审法院通知的时间内提供相关补充资料，应视为上诉人举证不能，上诉人应自行承担举证不力的后果。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王某1向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿因解除《租房协议》给原告造成的安一路四号院宾馆及其配套设施投资及维护损失暂定1万元（以鉴定机构评估后数额为准）；2、判令被告赔偿原告自2012年10月至2018年3月期间的宾馆营业损失暂定5000元（以鉴定机构评估后数额为准）；3、本案全部诉讼费用及评估费用由被告承担。一审法院认定事实：被告北戴河交通疗养院出租给原告王某1的××区及院内两层房屋。原告于2009年8月－2012年4月对安一路四号院及房屋进行了改建、增扩建和宾馆内外装修，增扩建工程无相关审批手续。两层楼房的房本中，“间数”标记为“30”，建筑面积共计727.42平方米。承租时房屋结构为：一层为六个车库、三间房屋及楼梯，二层为十间房屋及中间过道、两个卫生间。王某1在上述基础上进行了改造装饰装修，并且在一楼向外扩建了宾馆接待大厅；在一楼房顶即二楼的平台处扩建了4间房屋。《租房协议》第三条约定：“（意向）三年租期满后，如乙方（原告）续租，此协议不变将由乙方（原告）继续承租”；第四条约定：乙方（原告）在租用期间内如遇上级部门及地方政府统一规划，乙方（原告）将无条件搬出，甲方（被告）将租金相应退给乙方（原告）。原告交纳了2009年8月1日至2012年10月10日的租金135000元后，于2012年8月交纳了2012年10月11日至2013年10月10日的租金45000元。2014年因被告要求增加租金重新签订合同，原告不同意，双方未达成一致意见，因此未能续签租赁合同。原告王某1一直占有、使用、经营安一路四号院宾馆至今。原告2009年成立北戴河恒通宾馆，后于2013年改为秦皇岛中隆商贸有限公司，注册地址××区。北戴河交通疗养院曾于2016年4月19日起诉原告王某1房屋租赁合同纠纷一案，王某1提出反诉，法院作出（2016）冀0304民初334号民事判决。原、被告均提起上诉。秦皇岛市中级人民法院作出（2017）冀03民终580号民事裁定发回重审。之后，王某1撤回反诉。法院做出（2017）冀0304民初475号民事判决，判决解除北戴河交通疗养院与王某1签订的《租房协议》；王某1于本判决生效后三十日内清腾北戴河区安一路四号院归还给北戴河交通疗养院，并按每年45000元的标准向北戴河交通疗养院支付自2013年10月11日至清腾房屋之日的租金等内容。王某1不服提起上诉。秦皇岛市中级人民法院作出（2018）冀03民终49号民事判决书，驳回上诉，维持原判。之后，王某1不服（2018）冀03民终49号民事判决，申请再审。河北省高级人民法院作出（2018）冀民申7477号民事裁定，驳回王某1的再审申请。一审法院认为，对于原告主张的被告赔偿安一路四号院宾馆及其配套设施投资及维护损失的请求。被告抗辩原告主张的损失被相关规划部门下过违建通知书，被告提供的2009年一层房屋的违建通知书与本案涉及的两层楼的房屋改扩建和2012年原告增建的一层彩钢房屋，不具有关联性，不予采信。根据《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，原、被告双方于2009年8月1日所签订的《租赁协议》三年租赁期到期后，双方未能签订新的租赁合同，之后双方之间形成事实的不定期租赁合同。原告王某1与被告北戴河交通疗养院之间的租赁关系经北戴河区法院（2017）冀0304民初475号民事判决和秦皇岛中级人民法院（2018）冀03民终49号民事判决书判决，已经依法解除，原告根据原《租房协议》第三条的约定主张双方签订的《租房协议》是长期租赁协议，依据不足。原、被告的租赁合同解除后，对宾馆的机器设备、宾馆用品、厨房用品及2012年临建的健身房、厨房（彩钢结构）可由王某1拆除或搬走。原、被告之间的租赁期间已经届满，双方签订的租赁合同对于二层楼房附合的装饰装修改造费用亦没有约定，故原告请求补偿附合装饰装修费用，不予支持。对于原告扩建的4间房屋和宾馆大厅费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被告对原告未办理合法建设手续的扩建部分是知道或应当知道的，且没有提出异议和制止，故视为被告同意，原、被告对此费用的处理也没有完善条款，双方均存在过错。对于扩建部分费用折旧后的现价值，双方应按过错分担。原告应对扩建损失数额承担举证责任，但原告申请对宾馆及配套设施的损失数额进行鉴定，两个鉴定机构均以提供鉴定材料不充分为由不予受理或退卷，故应视为原告举证不能，承担举证不利的后果。原告王某1一直占有、使用、经营安一路四号院宾馆至今，原告主张2012年10月至2018年3月期间的营业损失，无事实和法律依据不予支持。综上所述，经审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十二条、第十四条第（二）款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：驳回原告王某1的诉讼请求。案件受理费175元，由原告负担。本院二审查明，在北戴河区法院审理的（2016）冀0304民初334号（北戴河交通疗养院诉王某1租赁合同纠纷）案件中，北戴河区法院依据王某1申请，对北戴河区安一路四号院内的装修、改造、添附及宾馆用品等涉案资产进行了评估。鉴定机构河北衡信资产评估有限公司于2016年11月30出具冀衡评报字（2016）第141号《资产评估报告书》，评估结论为：固定资产评估合计1171225元，其中房屋建筑物（构筑物及其他）评估价值1030731元，机器设备（包括酒店内的桌椅、电视、厨房用品等）评估价值140494元。另查明，本院做出生效的（2018）冀03民终49号民事判决确认：王某1与北戴河交通疗养院“合同到期后，双方未重新签订书面合同，王某1继续使用租赁物，北戴河交通疗养院收取租金，视为双方之间形成不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，现北戴河交通疗养院要求解除合同符合法律规定，应予以支持”。其他与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，生效的（2018）冀03民终49号民事判决确认王某1与北戴河交通疗养院在2009年租赁合同到期后，“双方之间形成不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同”，并判决解除合同。故上诉人王某1主张双方有“长期租赁的意向”，“租赁协议是长期的”，没有事实依据。上诉人王某1在安一路四号院的投入，一审法院两次委托相关部门进行评估，均因王某1不能提供相关评估材料而退回。但考虑王某1在安一路四号院的确有较大投入，一审简单以王某1举证不能为由，驳回其诉请显属不当。王某1在安一路四号院租赁期间，对其进行了较大规模的改建、扩建、装修，北戴河交通疗养院称未经其同意有悖常理。鉴于双方合同已解除，法院已判决王某1将安一路四号院交付北戴河交通疗养院，故对王某1的投入，不能拆除、移走的，因其有相应的利用价值，北戴河交通疗养院应予适当补偿。关于补偿的数额，本院参考冀衡评报字（2016）第141号《资产评估报告书》，结合王某1做为承租人，在没有长期租赁合同保障的情况下，对承租的××区进行较大投入，本身具有过错。且该报告评估基准日为2016年6月16日，2016年至今，王某1一直仍在使用安一路四号院，评估财产亦有新的折旧。对评估报告中可移动、取走的机器设备（价值140494元），王某1可以取走。综合以上因素，本院酌定北戴河交通疗养院补偿王某1安一路四号院投入20万元。因上诉人依据一审诉讼标的暂定1万元（以鉴定为准），并以一万元为标准缴纳诉讼费，故二审北戴河交通疗养院应以判决标的为标准对诉讼费差额应予补缴。综上所述，王某1的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销秦皇岛市北戴河区人民法院（2018）冀0304民初954号民事判决；二、北戴河交通疗养院于本判决生效后十日内支付王某1安一路四号院投入补偿款20万元；三、驳回王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费175元，由王某1承担；二审案件受理费4125元（4300元－175元），由北戴河交通疗养院于判决生效后七日内补缴本院。本判决为终审判决。审判长 刘子明审判员 杨彦军审判员 李德权 二〇一九年十二月十二日书记员 杨 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