宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3935号 上诉人（原审被告）：石某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：岳某，宁夏浩晟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：赵某、吴某，宁夏综义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：闫某2，住宁夏回族自治区银川市，系闫某1姐姐。 原审被告：王某，住宁夏回族自治区银川市金凤区上海西路银新苑四区。 上诉人石某因与被上诉人陈某、闫某1、原审被告王某确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人的上诉请求：1.依法撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初2960号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、房屋买卖合同合法有效，一审判决认定无效错误。1.王某具有签订《房屋买卖合同》主体资格。根据被上诉人出具给王某经过公证的委托书中委托事项记载，王某具有代理被上诉人办理房屋出售、签订房屋买卖合同、办理过户的授权，也就是说，王某具有合法的代理权，完全是被上诉人授权的范围内处理委托事务。2.房屋出售结果正常合理，不损害被上诉人的利益。涉案房屋是一套年久失修的房子，是政府列入棚户区拆迁改造的片区，没有物业管理，且房屋存在管道破裂、墙皮掉落、墙体裂缝、屋顶漏雨等多种问题，25万元价格完全符合该房屋的实际价值，不存在低价出售的情形。3.房管局征税核定价格与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。首先，房管局核定的316398.12元的价值是国家为了征税而运用软件系统计算的价格，该评价标准对同一区位、同一地段的房屋仅是共性通用的评价，没有考虑涉案房屋年久失修，管道破裂等多种问题对房屋价值的实际影响，再次，能作为本案判决直接适用的依据，只能通过法院对外委托的房屋评估机构对涉案房屋价格的评估数值，而被上诉人在一审庭审中并未对涉案房屋价格申请价格评估鉴定，也就是说，一审没有证据证明涉案房屋交易价格偏低，损害被上诉人利益的证据，与此相应，也就不存在一审判决认定的相互串通，恶意损害第三人利益的事实和法律依据。4.王某“滥用代理权限”缺乏事实和法律依据。首先，经过公证的《委托书》中并无王某就出售房屋价格必须真的被上诉人同意的限制条件，亦无出售房屋必须为被上诉人收取房款的限制条件，也就是说委托书充分授予王某执行出售房屋的权限并未限定房屋价格条件，同时赋予王某代收房款的权利而非代收房款的义务。其次，王某对出售房屋的性质和后果仅是自身单方的认识，并不代表上诉人对购买房屋性质和后果的认识，更不能推翻双方签订的《银川市存量房屋买卖合同》本身所体现性质和产生的后果。再次，王某出售房屋的行为在既未超出授权、也无“较低价格”、更无汇报义务、何来主观恶意。5.《房屋买卖合同》全部内容真实、合法、有效、不违反国家法律法规强制性规定，没有任何无效的情形，其法律效力应当得到法律的支持。买受人善意取得房屋，不存在与被上诉人恶意串通的情形。涉案房屋物权已归上诉人享有，欠付购房款属于债权问题。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。 被上诉人陈某答辩意见：同一审辩论意见。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人闫某1答辩意见：驳回上诉，维持原判。 原审被告王某答辩意见：上诉人的上诉请求和理由成立，我支持上诉人的上诉请求。 原审原告向一审法院提出诉讼请求：1.确认被告王某与被告石某于2016年10月20日签订的银川市××区《银川市存量房买卖合同》无效；2.判令被告石某协助原告将银川市兴庆区民族北街79号8号楼2单元502室房屋产权登记变更至原告名下，所需费用由被告承担；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实，二原告系夫妻关系。2014年2月28日，二原告与被告石某签订《借款抵押合同》，约定石某向二原告出借70000元，借款期限自2014年2月28日至2014年8月27日，借款利息按照中国人民银行同期银行贷款利率四倍计算，二原告自愿以登记在陈某名下的位于银川市××区房屋向石某设定抵押，二原告按期不能偿还借款，按每日本金的千分之三收取违约金。同日，双方就该合同办理了公证，但未办理不动产抵押登记手续。二原告与被告王某签订《委托书》一份，载明，二原告将共有的位于银川市××区房屋委托给被告王某，委托事项：代为偿还上述房产在银行的抵押贷款，领取房屋所有权证等证件并签署相关文件；代为办理和注销上述房屋民间及银行贷款抵押登记事宜，领取他项权利证和房屋所有权证等相关证件并签署相关文件；代为办理上述房屋出售及二手房按揭贷款的相关事宜。包括与买方签订《房地产买卖契约》及该契约公证、代收房款等事项；上述房产如遇拆迁，代为签署《拆迁补偿协议》，领取拆迁补偿款及相关文件。委托期限为自签署委托书之日起至上述委托事项办完为止。同日，双方就该委托书办理了公证，二原告又向被告石某出具借到70000元的《借条》一张。借款到期后，二原告未向被告石某偿还借款。2016年10月20日，被告王某作为二原告的委托代理人与被告石某签订《银川市存量房买卖合同》，约定二原告将涉案房屋出售给石某，总价为250000元。同日，石某缴纳契税3163.98元，税务机关出具《税收缴款书》载明的涉案房屋计税金额为316398.12元。2016年10月25日，石某将涉案房屋过户至自己名下。2018年7月7日，陈某出具《承诺》一份，载明：“陈某承诺15日内解决借款问题，如15日内解决不了本人愿意从民族北街8-2-502室搬出。”当日，银川市解放西街派出所接陈某报警称其家门被撬，该所出警人员告知陈某与石某的经济纠纷可通过法院处理。现原告认为二被告恶意串通损害原告合法权益，故起诉至本院。庭审中，二原告称涉案房屋在银行抵押贷款150000元，其未偿还完毕银行贷款，为了偿还债务，授权被告王某出售房屋。被告石某称为办理涉案房屋产权过户，其另代二原告偿还银行贷款60000余元。另查明，2018年7月18日，二原告以委托合同纠纷将被告王某、第三人石某诉至本院，要求：被告王某履行受托人义务，向原告报告委托事务的处理情况和结果；移交涉案房屋还房贷、二手房买卖协议及相关材料；被告王某赔偿因超越委托权限给原告造成的损失100000元；第三人石某对上述第二项赔偿款承担连带责任。后经本院审理，双方达成调解协议如下：第三人石某于2018年8月27日给原告陈某、闫某1移交2014年2月28日的《借款抵押合同公证书》原件一份、2016年10月20日《银川市存量房买卖合同》复印件一份、中国工商银行还款凭证复印件三份、借记卡账户明细历史清单复印件一份、房屋所有权证复印件一份（房权证兴庆区字第××××号）、增值税普通发票复印件两张、契税发票复印件一张、地方水利建设基金税收缴款书复印件一张、房屋所有权登记收费票据复印件一张；被告王某于2018年8月27日给原告陈某、闫某1移交2014年2月28日《委托书公证书》原件一份。 一审法院认为，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。原告向被告王某出具的委托书明确载明“代为办理房屋出售”，故被告王某有权代理原告出售房屋，并向原告报告出售房屋的情况。但庭审中，被告王某陈述其将涉案房屋过户至被告石某名下主要是为了保护石某70000元的债权，被告王某就房屋价格亦未征得原告同意，亦未收取石某购房款，而是以债务抵顶的方式将房屋过户至原告债权人石某名下，属于滥用代理权限。被告石某系原告债权人，其明知三方就房屋抵顶借款未进行结算，仍然以较低价格购买涉案房屋，二被告存在主观恶意，构成恶意串通，其行为损害了原告合法权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。故被告王某代原告与被告石某签订的《房屋买卖合同》应认定为无效。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款的规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。因此，涉案《房屋买卖合同》无效，被告石某无权据此取得涉案房屋所有权。对于原告主张被告石某为其办理涉案房屋产权登记变更手续的诉讼请求，因二被告签订的《房屋买卖合同》无效，自始即不发生法律效力，基于该合同取得的财产也应当回归到原始状态，故被告石某应当协助原告将涉案房屋产权恢复登记至原告名下。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故关于办理产权过户登记手续时发生的相关费用，也应当由被告石某承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百六十二条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、被告王某代原告陈某、闫某1与被告石某于2016年10月20日签订的《银川市存量房买卖合同》无效；二、被告石某于判决生效之日起十日内协助原告陈某、闫某1办理产权变更登记手续，将位于银川市××区房屋产权恢复登记至原告陈某名下，办理产权过户登记过程中产生的相关费用由被告石某承担。案件受理费100元，由被告王某、石某负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。本院予以确认。 本院认为，本案中，经过公证的授权委托书委托王某代为出售涉案房屋，虽然没有载明房屋的底价，但根据公平、公正的交易原则，王某的出售价格应当在合理的区间内，并且应当将出售的房款交回给陈某，但王某的出售价格却明显过低，且王某并未收取买受人石某的购房款，更未将购房款交回给陈某，明显与正常的交易习惯相悖，与委托事项的办理程序相悖；石某作为陈某的债权人，虽然与陈某签订了借款抵押合同，但抵押的房屋没有办理不动产抵押登记手续，其抵押权并未设立，在其与陈某的债权债务关系没有清偿，陈某也未委托王某代为处理陈某与石某的债务的情况下，王某却以债务抵顶的方式将涉案房屋低价出售给石某，双方存在恶意串通的情况，一审判决对此认定正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人石某负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵和平 审判员  李根贤 审判员  黑 琴 二〇一九年十二月六日 书记员  马 娟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。