安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初11499号 原告：合肥万科瑞翔地产有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路35号大杨镇政府1幢603-605室。 法定代表人：任鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志泉，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告：肖俊，男，1983年2月16日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现被刑事羁押。 委托诉讼代理人：朱义娟（系肖俊母亲），女，1959年2月2日出生，汉族，户籍地湖北省罗田县，现住地安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：肖曼龙（系肖俊妹妹），女，1988年7月2日出生，汉族，户籍地湖北省罗田县，现住地安徽省合肥市。 原告合肥万科瑞翔地产有限公司（以下简称万科瑞翔公司）与被告肖俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科瑞翔公司的委托诉讼代理人杨志泉，被告肖俊的委托诉讼代理人朱义娟、肖曼龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万科瑞翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除万科瑞翔公司与肖俊签订的《商品房买卖合同》，肖俊配合万科瑞翔公司履行解除合同所需手续；2.判令肖俊支付逾期付款违约金161711元；3.判令肖俊支付逾期解除合同违约金20000元；4.判令肖俊承担万科瑞翔公司的律师费3500元；5.判令肖俊承担本案全部诉讼、公告费用。 万科瑞翔公司当庭撤回第3项诉讼请求。 事实与理由：万科瑞翔公司与肖俊于2018年5月25日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定肖俊向万科瑞翔公司购买位于合肥市紫衫路以西的万科森林城8栋2702房屋一套，房屋总价为1617110元，其中肖俊应支付首付款人民币647110元，余款970000元以按揭贷款方式支付。依据双方补充协议第五条的约定，肖俊应在合同签订后7日内按银行规定完成银行按揭办理，否则视为逾期付款。双方购房合同第七条约定，逾期付款超过30日，万科瑞翔公司有权解除合同，并按累计应付款10%向肖俊收取违约金。合同签订后，肖俊一直未按合同要求提供资料办理按揭贷款手续，也未以其他方式付款，在万科瑞翔公司屡次催告付款的情况下，肖俊仍不予理会，致使万科瑞翔公司遭受巨大损失。根据双方购房合同第七条的约定，肖俊应承担逾期办理解除合同手续的违约金两万元，并承担万科瑞翔公司的全部损失。 肖俊辩称，同意解除合同，但万科瑞翔公司要求支付的违约金数额过高。 本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，万科瑞翔公司（甲方，出售方）与肖俊（乙方，预订方）签订《住宅认购书》一份，由乙方预订甲方开发的位于合肥市庐阳区房屋一套。乙方在签订该认购书的同时向甲方交纳定金20000元。2018年5月25日，双方签订正式的商品房买卖合同，约定买受人（肖俊）所购房屋建筑面积87.51平方米，总价款1617110元。买受人采取按揭方式付款，首付款647110元应在2018年5月25日前支付给出卖人（万科瑞翔公司），剩余房款970000元办理按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。双方在《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第五条1.2项中另约定，买受人应在本合同签订起七日内，按银行规定完成银行按揭合同办理。若因买受人按揭资料不齐全导致买受人于合同签订后七日内未完成银行按揭办理，即视为买受人逾期付款，买受人按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第五条第3项约定，因买受人原因导致出卖人解除买卖合同的，买受人应配合办理合同备案登记、预告登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，之后由出卖人从买受人的已付款中扣除约定违约金，剩余款项返还给买受人；买受人逾期不与出卖人办理解除合同手续的，应另支付违约金2万元，并赔偿出卖方的全部损失，若买受人在收到通知后的30日内未前往出卖人处办理解除合同的相关手续的，出卖人有权向法院起诉解除，起诉解除的，买受人除应按合同约定承担违约金外还须承担出卖人实际支出的诉讼费、律师费等全部费用。 2017年7月22日，肖俊向万科瑞翔公司支付了20000元定金，后该定金充抵了购房首付款。2017年7月30日，肖俊又向万科瑞翔公司支付了剩余的首付款627110元。2018年5月26日，万科瑞翔公司与肖俊办理了《商品房买卖合同》的网上认购备案手续。但之后肖俊因被刑事羁押而未能按期申办贷款，也未以其他方式支付剩余的购房款。案涉房屋未交由肖俊使用。 2019年5月15日，万科瑞翔公司向肖俊邮寄了一份要求肖俊限期履行合同否则解除合同、承担违约责任的律师函，但该邮件因收件人不在指定地址而被退回。 另查明，万科瑞翔公司为处理本次房屋买卖合同纠纷，委托北京大成（合肥）律师事务所律师承办案件并为此支出律师代理费3500元。 上述事实，由万科瑞翔公司提供的《商品房买卖合同》、《住宅认购书》、首付款收据、POS签购单、律师函、邮寄单、邮件查询记录、委托代理协议、律师代理费发票以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，万科瑞翔公司与肖俊签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。肖俊未在合同约定的期限内办理银行贷款手续，也未以其他方式向万科瑞翔公司补足剩余购房款，且逾期已过30日，根据案涉《商品房买卖合同》第七条的约定，万科瑞翔公司有权解除合同。现万科瑞翔公司通过诉讼的方式主张合同解除权，本院予以支持。肖俊于2019年11月7日签收了万科瑞翔公司的起诉状，视为万科瑞翔公司解除合同的通知到达肖俊，故本院确认双方签订的《商品房买卖合同》于2019年11月7日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，肖俊应配合万科瑞翔公司办理解除合同的相关手续。 关于违约金。依据合同约定，买受人未按期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金。但应累计付款10%的违约金高于万科瑞翔公司实际遭受的损失，故本院对该违约金予以适当减少，酌定违约金以未付款970000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自肖俊逾期付款之日起算。鉴于双方在合同中约定买受人应在合同签订之日起七日内完成银行按揭合同的办理，但该约定仅指办理贷款手续的时间，而非实际支付购房款的时间，以此作为逾期付款的时间点与实际不符，亦有不公，故本院以万科瑞翔公司向肖俊邮寄催款律师函之日，即2019年5月15日为起算日计算违约金，该违约金计至合同解除之日（2019年11月7日）为20628.67元。 关于律师代理费。鉴于原被告双方在补充协议中约定，买受人逾期不配合办理解除合同的相关手续，出卖人向法院起诉的，买受人须承担出卖人实际支出的诉讼费、律师费等费用，且万科瑞翔公司提供了证据证明其为本次诉讼支出律师代理费3500元，故本院支持万科瑞翔公司的该项诉请，由肖俊承担该笔律师代理费。 上述违约金及律师费由万科瑞翔公司从肖俊的已付房款中扣除，剩余款项万科瑞翔公司应当返还肖俊。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告合肥万科瑞翔地产有限公司与被告肖俊签订的《商品房买卖合同》于2019年11月7日解除，被告肖俊配合原告合肥万科瑞翔地产有限公司办理解除合同的相关手续； 二、被告肖俊于本判决生效之日起十日内支付原告合肥万科瑞翔地产有限公司逾期付款违约金20628.67元； 三、被告肖俊于本判决生效之日起十日内支付原告合肥万科瑞翔地产有限公司律师代理费3500元； 上述违约金和律师代理费共计24128.67元由原告合肥万科瑞翔地产有限公司从被告肖俊的已付购房款中扣除； 四、驳回原告合肥万科瑞翔地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2042元，由原告合肥万科瑞翔地产有限公司负担1200元，被告肖俊负担842元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇一九年十二月三日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。