贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终637号上诉人（一审被告、申请执行人）：贵阳市乌当区综合投资公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添办事处育新路行政综合办公楼（区财政局内）。法定代表人：王晓玉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗国红，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程兵，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：施桂英，女，1975年5月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：李桂林，系施桂英之丈夫。被上诉人（一审第三人、被执行人）：贵州强臣房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云南路418号云城大厦三楼。法定代表人：文守华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国庆，男，1964年9月30日出生，系该公司经理。被上诉人（一审第三人、被执行人）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨顺国，男，1952年8月24日出生，系该公司员工。上诉人贵阳市乌当区综合投资公司（以下简称乌当综投公司）因与被上诉人施桂英、贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣公司）、贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。乌当综投公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.施桂英情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形。2.《商品房买卖合同》中的房屋楼栋处有人为修改痕迹，且约定房号与被查封房号不一致，购买人处不是施桂英签字。故合同真实性存疑。3.11万元收款收据未明确是哪套房的购房款。这种大金额购房款，没有银行取款与付款凭证，有悖常理。仅凭收据不能证明实际支付购房款。4.租赁合同中出租人是施桂花、施桂英；租赁合同与买卖合同对房屋的房号、面积载明差异大，两者不是同一房屋。施桂英提交的微信截图中的聊天对象不明确，也不能证明款项是房租。即便租赁合同真实，但李桂林并未得到授权，他收取租金的行为不能表明施桂英占有使用房屋。租赁合同的日期有修改痕迹，且并非二出租人签字。故租赁合同不真实，不能证明施桂英在房屋查封前进行合法占有使用。5.李桂林与宋建的租赁合同约定房屋位置不具体，不清楚出租的是否案涉房屋。6.施桂英在2013年6月24日签订买卖合同后，怠于办理产权证，应承担不利后果。施桂英、强臣公司、荣达公司未发表书面答辩意见。施桂英向一审法院起诉请求：1.不得执行白云区中坝农贸市场刚玉街16栋1层11号门面房；2.被告乌当综投公司承担诉讼费。一审法院认定事实：乌当综投公司与荣达公司、强臣公司借款合同纠纷一案，向一审法院提出诉讼，并申请诉讼财产保全。一审法院于2018年1月30日查封了强臣公司名下位于白云区房屋，其中包括白云区刚玉街16幢1层11号房屋。2018年6月1日，一审法院作出（2018）黔01民初43号民事判决，判令荣达公司于判决生效之日起十日内偿还乌当综投公司借款本金6500000元及利息、罚息；强臣公司在抵押财产评估价值13200600元范围内对判决前述债务承担赔偿责任。判决生效后，乌当综投公司向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2018）黔01执832号之二《公告》，拟将白云区中坝农贸市场案涉房屋进行评估、拍卖。施桂英向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年11月2日作出（2018）黔01执异603号执行裁定书，裁定：驳回案外人施桂英的异议请求。2013年6月24日施桂英与强臣公司签订《商品房买卖合同》，约定施桂英购买强臣公司开发建设的位于白云区房屋，面积为101平方米，购房价款为110000元。并约定买受人应在2013年6月30日前支付全部购房款。合同签订当日，强臣公司向施桂英出具《收据》载明：今收到施桂英交来购中坝刚玉街16栋门面款壹拾壹万元整。2016年7月9日，李桂林（施桂英的丈夫）与宋建签订《门面租赁合同》约定将白云区刚玉街面积约20㎡的门面，出租给宋建。2017年8月9日，施桂英与施桂花将中坝农贸市场16栋11号180㎡门面出租给刘显义使用。2017年8月9日，承租人通过微信转账向李桂林支付押金及三个月房租17200元，2017年10月25日，承租人通过微信转账向李桂林支付房租12900元。2018年1月20日承租人通过微信转账向李桂林支付房租12900元。2018年4月24日，承租人通过微信转账向李桂林支付房租12900元。2018年7月26日，承租人与李桂林通过微信协商房租递增5%的事宜，并向李桂林支付房租13545元。另查明，施桂花于2013年6月24日与强臣公司签订《商品房买卖合同》，约定施桂花购买强臣公司开发建设的位于白云区房屋，面积为101平方米，购房价款为110000元。2013年7月5日，施桂英、施桂花签订《出租房屋铺面合租协议》约定二人将铺面合并出租，租金各得一半。吊堡村村民委员会出具《证明》，载明施桂英、施桂花系姐妹关系。再查明，案涉房屋的房屋他项权证记载，案涉房屋于2015年12月15日抵押给平坝鼎立村镇银行有限责任公司。一审法院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，施桂英与强臣公司于2013年6月24日签订《商品房买卖合同》，同日强臣公司向施桂英出具《收款收据》，载明收到其支付的购房款110000元。虽然《收款收据》并未载明具体房号，但《收款收据》金额与《商品房买卖合同》约定的购房款能够相互对应。关于房屋占有使用情况，施桂英与施桂花签订了《出租房屋铺面合租协议》，约定二人将铺面合并出租，施桂英提交的二份《门面出租合同》约定的出租面积分别为180平方米、20平方米；二份《门面出租合同》出租的门面面积与施桂英、施桂花购买房屋的总面积基本相对应；亦与不动产查询信息载明的二套房屋总面积能够对应。李桂林的微信转账记录显示，承租人根据《门面出租合同》约定的租金标准、支付时间向李桂林支付租金，支付金额、支付时间均与《门面出租合同》的约定相符。同时，根据本案查明的事实，施桂花、施桂英系姐妹关系，双方约定将各自购买的门面合并出租、共同收取租金；李桂林作为施桂英的丈夫，代施桂英收取门面租金均符合正常的交易习惯。故一审法院认定，在案涉房屋被查封前，施桂英已将房屋与施桂花购买的房屋一并出租并收取租金，已实际占有、使用案涉房屋。施桂英与第三人强臣公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，且已经实际履行。而根据不动产登记中心的不动产查询信息，案涉房屋已抵押给平坝鼎立银行，尚不具备办理产权登记的条件，施桂英对未办理产权证不存在过错。另，施桂英起诉状中将强臣公司列为被告，但本案庭审过程中强臣公司表示认可原告施桂英的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条:“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，强臣公司的诉讼地位应当为第三人。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，本案中施桂英对案涉房屋具有足以阻却执行的实体权利，其主张不得执行白云区中坝农贸市场刚玉街16栋1层11号门面房的诉讼请求能够成立，一审法院依法予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出如下判决：不得执行贵阳市白云区中坝农贸市场刚玉街16栋1层11号门面房。案件受理费60元，由贵阳市乌当区综合投资公司负担。本院二审期间，施桂英提交了：1.银行流水清单一份，用以证明其缴纳购房款的资金来源；2.贵阳市公安局白云分局龚家寨派出所于2019年11月19日出具的证明一份，用以证明其购买房屋与案涉查封房屋为同一房屋。本院组织当事人进行了质证：荣达公司与强臣公司对两份证据的真实性与证明目的均无异议。乌当综投公司对银行流水清单的真实性无异议，不认可其关联性与证明目的；对公安机关证明的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。经审查，银行流水清单中关于李桂芳的银行流水内容与本案无关联性，关于施桂英的银行流水内容也不能达到施桂英的证明目的，对该份证据不予采信；公安机关证明的来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采纳。本院对一审查明的事实予以认定。二审中本院围绕当事人上诉请求进行审理。对于当事人没有上诉，且不违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，本院不予审理。结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：施桂英对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。本院认为，虽然合同载明的房屋地址“白云区中坝农贸市场项目第16栋11号”与一审查封的房屋地址“白云区刚玉街16幢1层11号”，以及房屋产权证件载明地址“白云区中坝刚玉街16栋1层11号”中对街道地名的表述方式略有不同，但房屋开发商与购房人均认可三者实为同一地址，且房屋辖区公安机关也出具证明予以证实。购房合同的附件一“房屋平面图”也注明楼层为“一层”。关于房屋面积，强臣公司与施桂英已在一审中作出合理说明，施桂英与案外人施桂花作为同胞姐妹，将二人相邻房屋共同对外出租，符合常理。乌当综投公司也未提供相反证据证明案涉房屋买卖合同上载明的地址系其他房屋地址。综上，足以认定施桂英向强臣公司购买的就是案涉被查封房屋。乌当综投公司称两者不是同一房屋的上诉理由，本院不予支持。其次，购房款11万元并非巨大金额，施桂英就购房资金来源已作合理说明，现金交付符合常理也符合合同约定，且强臣公司于签约当日向施桂英出具了与合同金额相吻合的收据，足以认定施桂英已付清购房款。另，据已查明事实，施桂英于2013年6月24日签订购房合同并付清购房款，早于贵阳中院对案涉房屋的查封；施桂英购得房屋后便将其出租以获取租赁收益，体现了其对案涉房屋的占有与使用；在与施桂英签订购房合同时，强臣公司已将房屋对外抵押，故房屋未能办理过户登记的原因不能归咎于买受人施桂英。综上，施桂英对案涉房屋依法享有足以排除执行的权利。乌当综投公司上诉称施桂英的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，乌当综投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由贵阳市乌当区综合投资公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 飏审判员 谭董新审判员 罗 宁二〇一九年十二月二十七日书记员 张 健