安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初7217号 原告（反诉被告）：王华明，男，1975年5月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：汪克伟，安徽淮正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何士彬，男，汉族，1978年1月29日出生，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张健，安徽慎诚律师事务所律师。 第三人：姜允萌，男，1988年1月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告（反诉被告）王华明与被告（反诉原告）何士彬、第三人姜允萌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王华明的委托诉讼代理人汪克伟，被告（反诉原告）何士彬及其委托诉讼代理人张健，第三人姜允萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王华明向本院提出诉讼请求：1.判决何士彬给付王华明房屋租金227916元、押金22791.6元，以上共计250707.6元；2.本案诉讼费由何士彬承担。事实和理由：2016年8月25日，王华明、何士彬签订了一份鑫都首府13#115、116、215、216楼商铺租赁合同，租期为五年，自2016年10月10日至2021年10月10日。根据双方约定，2016年应付租金45583.2元，2017年应付租金45583.2元，2018年应付租金45583.2元，2019年应付租金91166.4元。除第一年租金外，以后每年租金于9月10日前支付。截至目前，何士彬尚欠4年租金未付，共计227916元；押金22791.6元，以上合计250707.6元。王华明多次向何士彬索要租金及押金未果。双方为此发生争议，特提起诉讼。 何士彬辩称，1.本案中，王华明不是房东，无权向何士彬主张房屋租赁费用，王华明诉讼主体不适格；2.王华明在房屋租赁合同中，用阴阳合同欺骗何士彬，合同约定每平方米每月15元，王华明采取虚报平方数的手段，欺骗何士彬每年多付租金6912元，案涉房屋多出来38.4平方米；3.王华明采取欺骗手段与何士彬签订的房屋租赁协议应系无效合同；4.王华明严重违反诚实信用原则，三年的房屋租金及押金，何士彬均已支付；5.按照合同约定，何士彬应在2020年9月10日前支付第五年租金，王华明现在起诉要求支付第五年租金无依据；6.根据合同约定，何士彬逾期30日支付租金，王华明有权解除合同，按照王华明所述，其应当在房屋租赁第二年解除合同，无权主张第三、四、五年的房屋租金，同时解除合同并没有赔偿损失的相关行为，只是没收押金2万元，王华明未提供相应证据证明其实际损失。因此，请求驳回王华明的诉讼请求。 姜允萌陈述，何士彬付过案涉房屋租金，但是没有付完，关于案涉房屋的面积更改是何士彬同意的，王华明要求何士彬支付租金和押金与我无关。 何士彬向本院提出诉讼请求：1.判决王华明、姜允萌退还何士彬押金26000元；2.判决王华明、姜允萌返还何士彬房租租金20736元；3.本案诉讼费和反诉诉讼费由王华明、姜允萌承担。事实和理由：何士彬和王华明、姜允萌签订租赁合同时，虚报房屋面积，采取欺骗手段，未提供相关的房屋产权证明，骗取房屋三年的租金20736元，应当予以返还；2.王华明和姜允萌的欺骗行为导致本案的合同无效，押金的约定依法也应当认定无效，王华明、姜允萌应将收取的押金26000元予以返还。 王华明辩称，没有收到押金26000元，何士彬没有单方面解除合同的权利，如果合同解除应当是协议解除，何士彬不存在单方面解除的法定事由或约定事由；案涉房屋面积的计算是经双方同意更改的，王华明没有多收取租金20736元；案涉合同是双方真实意思表示，王华明不存在欺骗行为，合同应继续履行。 姜允萌陈述，没有多收取何士彬房屋租金，也没有收到押金，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同中关于房屋建筑面积的更改是双方一致同意的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、租赁合同、与姜允萌的微信转款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王华明提供的其与安徽鑫都置业有限公司签订的《鑫都首府10#、13#、14#楼商铺租赁合同》及安徽鑫都置业有限公司颍上分公司出具的证明，该证据可以证实王华明有权转租案涉房屋的事实，本院对其予以采信；2.王华明提供的其与何士彬签订的《鑫都首府13#115、116、215、216楼商铺租金合同》，该合同中案涉房屋建筑面积有更改，何士彬对该证据提出异议，但在庭审中何士彬对该合同中关于案涉房屋面积更改为253.24平方米予以认可，本院对其予以采信；3.何士彬提供的微信转账凭证、银行交易明细，显示何士彬于2017年12月7日通过微信转账向王华明支付10000元、周某于2019年1月16日和1月18日通过微信转账共向王华明支付29000元，因王华明无法说明该款的性质，根据何士彬和周某的陈述可以认定为案涉房屋租金；4.何士彬提供的证人周某的证言，庭前何士彬向本院提出书面申请，庭审中证人周某出庭作证，符合证据规则，其证言与微信转账凭证、银行交易明细相互印证，且与本案具有关联性，本院对其予以采信；5.何士彬提供的合租协议书，该证据与本案不具有关联性，本院对其不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年8月25日，王华明与安徽鑫都置业有限公司签订《鑫都首府10#、13#、14#楼商铺租赁合同》，由安徽鑫都首府置业有限公司将位于颍上县甘罗路与颍阳路交口鑫都首府10、13、14号楼的第1、2层房屋及其附属设施出租给王华明使用，租赁期五年，自2016年10月10日至2021年10月10日止，在租赁期限内王华明有权对外出租。同日，王华明与何士彬签订《鑫都首府13#115、116、215、216楼商铺租赁合同》，约定甲方王华明，委托代理人姜允萌，乙方何士彬，甲方愿意出租及乙方愿意承租位于颍上县甘罗路与颍阳路交叉口鑫都首府13号楼的第一、二层房屋积其附属设施；乙方租赁该物业的铺号及面积为：物业租赁物的建筑面积共计291.64平方米，一层115、116商铺（总计126.62平方米），二层215、216商铺（总计145.82平方米）；租期五年，自2016年10月10日至2021年10月10日止；第一、二、三个年度租金标准为15元/m2/月，第四、五个年度租赁标准为30元/m2/月，乙方应于2016年10月10日前支付甲方第一年度租金总额即52500元整；第二年度起乙方应在年租期满之前壹个月支付次年度全年租金……双方约定商铺租赁押金为陆个月的商铺租金（按第一年度租金计算）……合同签订后，王华明将案涉房屋交给何士彬使用。此后，双方发现案涉房屋面积与实际不符，对案涉房屋面积进行了更正，更正后的案涉房屋建筑面积共计253.24平方米，一层115、116商铺总计126.62平方米，二层215、216商铺总计126.62平方米。此后，何士彬陆续支付王华明租金55000元（第一年度）、30000元（第二年度）、29000元（第三年度），共计114000元。 另查明，王华明委托姜允萌处理案涉房屋租赁事宜。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。王华明经出租人同意在其租赁期内将案涉房屋转租给何士彬，王华明与何士彬签订的《租赁合同》虽对案涉房屋建筑面积进行了更改，但系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。何士彬辩称案涉房屋租赁合同无效的理由不能成立，不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。姜允萌作为王华明的委托代理人，其以王华明名义与何士彬签订房屋租赁合同以及收取案涉房屋租金的行为，对王华明发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王华明有权要求何士彬按照租赁合同约定支付房屋租金和押金。本案中，按照案涉房屋租赁合同约定，第一、二、三年度的年租金为45583.2元（253.24m2×15元/m2/月×12个月），第四、五年度的年租金为91166.4元（253.24m2×30元/m2/月×12个月）。依照合同约定，何士彬在2019年9月10日前应支付王华明第-、二、三、四个年度的租金，共计227916元（45583.2元×3+91166.4元），扣除已支付的房屋租金114000元后，何士彬还应向王华明支付房屋租金113916元（227916元-114000元）；支付王华明房屋租赁押金22791.6元（253.24m2×15元/m2/月×6个月）。因此，王华明要求何士彬支付房屋租金113916元、押金22791.6元的诉讼请求，于法有据，予以支持。何士彬辩称王华明的诉讼请求缺乏依据的理由不当，不予采信。何士彬主张王华明、姜允萌退还押金26000元、房屋租金20736元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王华明的诉讼请求，有事实和法律依据，对其合理部分予以支持。何士彬的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、何士彬于本判决生效之日起三十日内支付王华明房屋租金113916元（租期自2016年10月10日至2020年10月9日止）、押金22791.6元，合计136707.6元； 二、驳回王华明的其他诉讼请求； 三、驳回何士彬的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5061元，减半收取计2531元，由何士彬负担1517元，王华明负担1014元；反诉案件受理费484元，由何士彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 尤 嫚 二〇一九年十二月三十一日 书记员 莫旭东 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，推定为未变更。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由附有举证证明责任的当事人承担不利的后果。