内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5393号上诉人（一审原告）：内某。法定代表人：胡某，该公司经理。委托诉讼代理人：高某。上诉人（一审被告）：张某，女，1972年7月20日出生，个体工商户。被上诉人（一审被告）：徐某，男，1970年1月14日出生，个体工商户。上诉人内某（以下简称万强商运公司）、上诉人张某因与被上诉人徐某服务合同纠纷一案，不服敖汉旗人民法院（2019）内0430民初5431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张某上诉请求：撤销敖汉旗人民法院（2019）内0430民初5431号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、依据《万强商厦商铺自有自营管理协议》第五条约定：物业费标的：以实际应发生额核算，一年一测。万强商运公司核算标准过高，每平方米45.32元没有依据。同时，万强商运公司提供服务不合格，物业费金额未经过业主委员会协商确认和共同核算，亦未经过民主议定及公示程序，只是万强商运公司单方出具的数字材料，缺乏事实依据，有失公平。二、物业服务质量不合格。张某一审提供照片、光盘佐证物业服务不合格，一审法院虽予认可，但物业费减免10%幅度过小，有失公允。三、一审法院对于张某提供万强商运公司私自断电、停暖的证据拒不采纳，导致判决结果显失公平。万强商运公司的答辩意见与上诉意见一致。其上诉请求为：对（2019）内0430民初5431号民事判决中关于取暖费判决给予维持，改判张某给付万强商运公司物业费4529元。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律有误。张某、徐某系夫妻关系。一审庭审中，张某、徐某辩称万强商运公司物业服务不合格，并提交楼梯口及卫生间照片证实，万强商运公司虽认可照片所拍摄的部位是万强商厦内部空间，但照片不能证实卫生不达标、物业服务不合格。因万强商厦较大，顾客新丢的垃圾及业主新产生的垃圾不可能立即清理，垃圾及卫生清理是有时间周期的，不可能没有时间差，张某、徐某所提交的照片不能反映拍摄时间，不能证实垃圾一直未清理，卫生不达标、物业服务不合格，万强商运公司依据《万强商厦自有自营管理协议》约定的服务项目提供了服务，张某、徐某应履行给付物业费的义务，一审法院按90%计算判决给付物业费没有事实及法律依据，请求二审法院判决张某、徐某给付物业费4529元。张某针对万强商运公司的上诉意见答辩称，一、万强商运公司未提供质价相符的合理服务，违反了物业合同的规定，张某有权行使抗辩权。二、物业收费违背定价合理原则，违反了国家及地方政府的有关规定。三、万强商运公司的诉讼请求不合理，其以断电的违法手段欺压业主，损害了业主的经营利益。四、《万强商厦商铺自有自营管理协议》第八项第二款约定内容违反公序良俗，属于无效条款。根据《物业管理条例》第四十五条规定以及合同相对性原则，供电合同的当事人为业主和供电单位，万强商运公司作为第三方无权行使断电权，对于格式合同应从合同相对应的利益考虑。五、万强商运公司请求支付管理费、物业费金额不准确，对于其所提供的不合格物业服务，以及断电等违法行为给张某造成的经营损失状况未被考量在内。被上诉人徐某未提交书面答辩意见。万强商运公司向一审法院起诉请求：判令张某、徐某给付万强商运公司管理费及取暖费6048元。一审法院认定事实：原敖汉旗万强商运有限责任公司于2012年3月16日更名为内某。张某、徐某系夫妻关系，徐某系万强商厦三楼121号商厅业主、张某系万强商厦三楼45号商厅的承租者。2008年6月30日徐某（乙方）与万强商运公司（甲方）就商铺自营与物业管理有关事宜签订《万强商厦自有自营管理协议》,约定由万强商运公司对商铺进行统一管理，物业管理范围包括经营秩序、综合治理、安全保卫、室内保洁、广场管理、垃圾清运、设施维护、水电梯暖、用具服装、促销广告、办公用品、值班值宿及其他业务活动等，费用负担为：乙方商铺自营或转租的除取暖费和应摊的公用电费以及单独增设电器的电费，从发生之日起由乙方分别承担全额外，其它与商铺有关的费用都属物业费统管统筹范围，并自2008年10月10日起至2013年10月9日（5年）由甲方承担，自2013年10月10日起以后年度全由乙方承担，物业费标的以实际应发生额核算，一年一测。取暖费期初（年度）一次性缴纳，单独增设的电费和应摊的公用电费月末按实际用量由商厦物业人员及时收缴，其他都属综合物业费，从应缴年度起年初一次性收缴（一年一交）。合同签订后，甲方组织人员对商铺进行了统一的物业管理服务及供暖等合同约定的义务，乙方按约定向甲方缴纳了121号商厅2008年10月10日至2013年10月9日期间的取暖费、2013年10月10日至2018年10月25日期间的物业费及2013年10月10日至2018年10月14日期间的取暖费，2018年10月26日至2019年10月25日期间的物业费及2018年10月15日至2019年4月15日期间的取暖费张某、徐某未缴纳。2018年11月14日张某、徐某承租万强商厦45号商厅（所有权人为杜云鹤），张某、徐某认可在承租期间物业管理费及取暖费应由张某、徐某负担，且承租以后未向万强商运公司方缴纳上述费用。张某、徐某称万强商运公司私自断电及未按时供暖给其造成了损失，万强商运公司不予认可，张某、徐某亦未向该院提交证据证明。张某、徐某称万强商运公司物业服务不合格，卫生特别差，并提交楼梯口及卫生间照片予以证明。一审法院认为，万强商运公司、徐某在平等自愿的基础上签订了管理协议，均系双方真实意思表示，合同合法有效。万强商运公司为张某、徐某商铺提供综合物业管理及供暖服务，张某、徐某作为商铺业主及承租者接受了该服务，张某、徐某应当向万强商运公司交纳相关费用。关于物业管理费收费标准问题，双方在协议中有明确约定，物业费标的以实际发生额核算一年一测，且双方也已经按照该标准履行了数年，可知张某、徐某对该标准是认可的，故对万强商运公司核算的收费数额该院予以确认。关于取暖费标准，万强商运公司按照约定为张某、徐某商铺进行了供暖，现万强商运公司要求按照热力收费标准每平方米3.8元收取取暖费符合法律规定，该院予以支持。张某、徐某辩称万强商运公司私自断电及未按时供暖给其造成了损失，万强商运公司不予认可，张某、徐某亦未向该院提交证据证明，该院不予采信。张某、徐某辩称万强商运公司物业服务不合格，并提交楼梯口及卫生间照片予以证明，万强商运公司认可照片确系万强商厦内部空间，且从照片中能够反映出商厦公共区域卫生存在不达标的情况，故可适当减少张某、徐某应缴纳物业管理费的数额，万强商运公司亦应在今后管理中加强管理协调，提高服务质量，保障商铺在自有自营管理中有一个和谐良好的经营环境。综上所述，对万强商运公司的诉讼请求，该院予以部分支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：徐某、张某于判决生效后立即给付内某万强商厦45号商厅2018年10月26日至2019年10月25日期间物业费3425元的90%即3082.50元、2018年10月15日至2019年4月15日期间的取暖费1149元，合计4231.50元；万强商厦121号商厅2018年10月26日至2019年10月25日期间物业费1104元的90%即993.60元、2018年10月15日至2019年4月15日期间的取暖费370元，合计1363.60元，以上总计5591.10元。二审期间，张某提交万强商厦业主委员会成员名单及万强商厦物业委员会意见书一份，证明物业费收费过高，取暖费应按三分之一收取。万强商运公司质证认为，对业主委员会成员名单无异议，如果认为物业费和取暖费收费过高可以通过法律途径解决。针对以上证据将结合本案事实及其他证据进行综合认证。二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，徐某与万强商运公司签订的《万强商厦商铺自有自营管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。万强商运公司为徐某、张某提供了综合物业管理及供暖服务，徐某、张某作为接受服务的业主及承租者亦应依协议约定交纳相关费用。本案中，张某、万强商运公司围绕事实和法律问题存在较多争议，但争议焦点集中在物业费收费标准如何确定以及提供的服务是否合格两个方面。首先，关于物业费收费标准的确定。根据《万强商厦商铺自有自营管理协议》约定，物业费标准以实际发生额核算一年一测，双方已按照该标准履行多年，张某并未提出异议，现张某主张该收费标准过高且没有依据，对此，张某未能举证证明该收费标准违反法律、行政法规的强制性规定，亦未提供充分证据推翻该约定，故一审判决其按万强商运公司核算数额交纳物业费并无不当。其次，万强商运公司提供的服务是否合格。张某主张万强商运公司存在限时供暖以及无理由断电的行为，对此，万强商运公司予以否认，二审期间，张某提供万强商厦物业委员会意见书以证明该主张，因其他业主与万强商运公司有利害关系，本案的处理结果亦将对其产生影响，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第二项规定，仅凭该证据不足以证明万强商运公司存在限时供暖及无理由断电行为，故本院对张某的该主张不予采纳。张某主张商厦公共区域卫生不达标，对此，本院认为，物业服务具有持续性、动态性的特征，张某提供的照片、录像光盘仅能说明某一时间点或某一时间段的卫生情况，不足以否定争议期间万强商运公司物业服务的整体状况及水平，故该主张本院亦不予采纳。一审判决减少张某、徐某应缴纳的物业管理费无事实及法律依据，应依法予以纠正。综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；万强商运公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销敖汉旗人民法院（2019）内0430民初5431号民事判决；二、徐某、张某于本判决生效后立即给付内某万强商厦45号商厅2018年10月26日至2019年10月25日期间物业费3425元、2018年10月15日至2019年4月15日期间的取暖费1149元，合计4574元；万强商厦121号商厅2018年10月26日至2019年10月25日期间物业费1104元、2018年10月15日至2019年4月15日期间的取暖费370元，合计1474元，以上总计6048元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，由张某、徐某负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宇审判员 徐书文审判员 郑舒广 二0一九年十二月九日书记员 苏日娜