宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初15441号原告：桑立宁，男，1988年5月10日出生，汉族，工人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。原告桑立宁与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称：颐和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑立宁，被告颐和房地产公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桑立宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金104190.30元（以483591元为基数按照日万分之1.5从2016年1月1日计算至2019年11月30日：487440元×日万分之1.5÷10000×1425天=104190.30元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月15日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于黄河西路与良田渠交汇处金凤花园xx室房屋，房屋建筑面积为106.93㎡，每平米为4558.50元，总价为487440元；2.与该商品房有关的抵押情况为未抵押；3.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1.5的违约金，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了首付款和办理了按揭贷款，但被告一直没有向原告交付该房屋，后原告多次催促被告交付该房屋，但被告一直推诿，不予交付。综上，原告认为，被告的行为已经构成严重违约，故依据相关法律之规定，诉至法院。被告颐和房地产公司辩称，1.被告逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗力因素，应当免除违约责任。且原告尚未交实测面积与合同面积的房款差额，属于未交清房款，被告按合同不承担逾期交房违约责任。被告在开发建设过程中，金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金凤花园东西区之间xx交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访，也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定：“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免和克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力，故应免除责任。2018年4月经测量，涉案房屋实际面积为111.28㎡，原告应补缴面积差额19829元。合同补充协议第六条第2项约定，在购买方未交清房款（含实测面积差额）的情况下，被告不承担逾期交房及办证的违约责任。原告至今尚未补交面积差价，故按合同约定被告不承担违约责任。2.即使被告承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，原告主张购房款总计487440元，但主张的各项违约金就高达104190.30元，该违约金的计算不是按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准，而是突破了合同标准。合同第十条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。补充协议约定：“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%。”本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。故原告所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金过高，超过了双方合同约定，应当予以减少。其次，违约金应是对原告损失的补偿，原告实际并没有遭受其诉请金额的损失。对于迟延交房期间的损失应当参照同类地段、同类房屋的租金来确定，而经了解上述租金每年约为10000元。故按租金计算也与原告主张的金额相差巨大，从公平的角度，原告的主张金额也应予以降低。3.涉案房屋2016年底已经具备居住使用条件，小区配套设施完善，物业服务正常。原告已经于2016年11月15日接收了涉案房屋，原告已实际居住使用了房屋，其主张2016年11月15日之后的违约金，应当不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体有：原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票；被告提交的《商品房买卖合同》、金凤区党委专题会议纪要、测绘报告、接楼手续单、装修协议。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的关于一期工程延期交付的协议、选房资格确认单，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的验收保证照片，被告不予认可，无法与原件核实，本院不予确认；3.被告提交的网络截图打印件，照片打印件、接处警登记表，原告对维权事实表示知情，本院对业主维权事实的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，原告桑立宁与被告颐和房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市金凤区颐和金凤花园xx室房屋；预测建筑面积106.93㎡，单价4558.50元/㎡，总价款487440元。合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋，除不可抗力外，如未能在2015年12月31日交付房屋,原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%，合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房款487440元。2016年3月22日，被告作出一份《关于一期工程延期交付的协议》,承诺西区、东区一期于2016年9月30日取得质监站核发的《竣工验收备案表》的条件下交房，西区在5月30日后、东区在6月30日后,违约金赔付按照万分之三计算,直至取得质检站核发的工程竣工备案表。上述涉案房屋至今未进行竣工备案，原告于2016年11月15日接收房屋。另查明，原告所购买银川市金凤区颐和金凤花园xx室房屋实际面积为111.28㎡，原告应补缴差额面积房款19829元，原告对此金额予以认可，且同意在逾期交房违约金中予以抵顶。本院认为，原告桑立宁与被告颐和房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》合法、有效。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”亦规定了经竣工验收合格后方可交付，现涉案商品房至今未办理竣工备案手续，故涉案房屋并未达到法定及合同约定的交付条件，虽原告已于2016年11月15日接收房屋，但并不能认定涉案房屋已经交付，因双方约定房屋交付时间为2015年12月31日前，故被告未按照合同约定期限交付房屋，已构成违约，应承担支付违约金的责任。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》约定被告逾期交房应支付的违约金总额不超过全部房款的2%，但该违约金的约定标准过低，本院不予采纳。而被告于2016年3月22日作出按照每日万分之三标准赔付违约金承诺，现原告主张以购房款487440元为基数按照每日万分之一点五标准计算自2016年1月1日至2019年11月30日期间的违约金，符合法律规定及合同约定，原告主张违约金为104190.30元，本院予以支持。对于原告应补缴差额面积房款19829元，原告对此金额予以认可，且同意在违约金中予以扣除，扣除该部分原告应补房款后，应由被告支付原告逾期交房违约金84361.30元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，判决如下：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告桑立宁逾期交房违约金84361.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元（已减半收取），由原告桑立宁负担226元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 常 朔 二○一九年十二月二十四日书记员 李小梅本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。