贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4025号 上诉人（原审被告）：叶牧，男，汉族，出生于1985年1月11日，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁光福，贵州良景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码915001136965692612。 法定代表人：于新。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪春梅，女。 委托诉讼代理人：张庆敏，女。 上诉人叶牧因与被上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司（简称重庆点滴公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2356号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 叶牧向本院上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一是被上诉人与毕节七星关区滨湖小区业主委员会之间签订的《毕节市七星关区物业服务合同》与上诉人之间不存在在关联性，上诉人与被上诉人之间不存在合同关系。上诉人的门面房屋是独立于小区面向滨河西路的临街门面，不是在小区内，不从小区进出。水电及其他一切服务与小区无关。上诉人更不是生活在物业管理区域内的实际居民，业委会和物业签订的物业服务合同不约束上诉人，上诉人和物业没有建立物管管理服务合同关系。二是上诉人的门面不在被上诉人的服务范围之内，被上诉人主张收取物业费用，不符合法律公平交易的精神。所谓物业服务收费是基于物业服务的提供，即物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治等收取的费用。物业费只能在产生了物业服务之后，才可以收取。上诉人的门面房屋是临街门面，完全独立于小区，不从被上诉人服务的小区进出，不使用小区公共设施，没有享受到被上诉人提供的其他任何服务。原审中，被上诉人也没有提供证据证明对上诉人的门面房屋及配套的设施设备提供过服务。因而被上诉人主张向上诉人收取物业费用不符合法律公平交易的精神。三是购买房屋与物业管理之间不存在必然联系。上诉人与贵州和盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同并没有包含物业服务合同。买卖房屋不是一定要接受物业服务。不是所有房屋都一定要有物业，合同没有约定，行政法也没有强制规定。原审判决没有注意这些实际情况是错误的。 重庆点滴公司答辩，被上诉人服务的滨湖小区总面积354783.94平方米，其中住宅户数为1798户，商业业主是463户，其中包含了上诉人的户数和面积，滨湖小区的大部分业主都认可被上诉人的服务，且续聘了被上诉人。本案上诉人使用的电费及公共区域的管网均是滨湖小区公共，且全由被上诉人维护疏通。被上诉人与滨湖小区第二届业主委员会签订的合同经过区法院、中级法院审理一致判定合同有效，且对上诉人具有法律约束力。公共区域的管理疏通、保安的巡查记录、门头的保洁服务。临街的商铺都是包含在小区里面的，所有管道和消防设施都是在小区内的。 重庆点滴公司向原审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计17444.40元，欠费明细如下:从2015年8月1日起至2018年11月30日，共计40个月的物业服务费，每月436.11元(建筑面积218.053㎡×2元/月)合计为:17444.40元；2.诉讼费由被告承担。 原审法院查明事实，2015年7月8日，毕节市七星关区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。原告点滴公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，原告点滴公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订《毕节市七星关区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元／月·平方米，步梯房为0.70元／月·平方米，商业物业为2.00元／月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。被告是七星关区滨湖小区碧水星苑2-2-18至21Ｂ室业主，2-2-18至21Ｂ室属商业用房，建筑面积218.053平方米，属于点滴公司物业服务管理区域内的业主。从2015年8月1日至2019年3月31日，被告未按照《毕节市七星关区物业服务合同》的约定每月向点滴公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2015年8月1日至2019年3月31日，被告应缴纳的物业服务管理费为218.053平方米×2.00元／月·平方米×43个月＝18752.56元。2017年4月27日，七星关区滨湖小区业主委员会向原审法院提出诉讼请求，要求确认原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节市七星关区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，原审法院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关区滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关区滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告服务期间存在对公共设施的维护、卫生服务不及时等服务不到位影响业主正常生活的情况。上述事实，有原被告双方提交的各项证据经质证在卷为凭，原审法院依法予以确认。 原审法院认为，关于《毕节市七星关区物业服务合同》与被告是否具有关联性及原告是否已按合同全面履行了义务的问题。毕节市七星关区业主委员会与原告点滴公司签订的《毕节市七星关区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经原审法院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，原审法院依法予以确认。被告作为居住在毕节市七星关区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，该物业服务合同对被告具有法律上拘束力。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。重庆点滴公司已按照物业服务合同的约定提供服务，被告应当按照合同的约定支付物业服务管理费。被告辩称在业委会成立的时候，业委会没有通知，没有任何的委托，业委会签订的合同是住宅合同，门面与物业公司不在合同范围之内，原被告双方不存在合同关系，原告未经书面催收就起诉及原告以该合同来起诉门面的物业费没有事实依据的辩称理由不能成立。本案重庆点滴公司确实未尽到合同的约定全面义务。经综合全案考虑，原审法院酌情认定原告承担40%的责任。故对原告的物业管理费的诉请，原审法院支持60%即18752.56元×60%＝11251.54元。依照《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、叶牧于本判决发生法律效力之日立即支付重庆点滴公司2015年8月1日至2019年3月31日的物业服务费11251.54元；二、驳回重庆点滴公司的其他诉讼请求。案件受理费118元，由被告承担。 二审期间，当事人未向本院提交新证据。 本案二审认定事实与原审认定一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以基并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案上诉人提出其与物业公司之间没有合同关系为由的抗辩主张本院不予支持被上诉人与毕节七星关区滨湖小区业主委员会之间签订的《毕节市七星关区物业服务合同》对叶牧具有法律约束力。上诉人主张的“上诉人的门面房屋是独立于小区面向滨河西路的临街门面，不是在小区内，不从小区进出”上诉人主张“门面不在被上诉人的服务范围之内，被上诉人主张收取物业费用”与事实不符，即该门面为面向滨河西路的临街门面，不从小区进出，但并非不在小区之内，亦非独立于小区，消防、电力、生活用水等均与小区管网为不可分割的一体。上诉人以房屋不是一定要接受物业服务、不是所有房屋都一定要有物业、合同没有约定、行政法也没有强制规定而不交物业服务费的上诉理由于法无据，不予支持。 综上所述，叶牧的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费236元，由叶牧负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 川 审判员 张 雄 审判员 刘光全 二〇一九年十二月十日 书记员 张汝阳