广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29449号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市瑞喆实业投资有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道楼岗村义乌商业城。法定代表人：李国强，项目经理。委托诉讼代理人：刘健，广东宝城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：祝慧玲，女，1991年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：李红军，广东文功律师事务所律师。上诉人深圳市瑞喆实业投资有限公司（以下简称瑞喆公司）因与被上诉人祝慧玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16691号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。瑞喆公司上诉请求撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付房屋使用费及律师见证费。事实与理由：一、2014年10月1日至2019年5月8日商铺的使用收益权属于被上诉人。根据双方签订的《商铺委托经营协议》第三条的约定，商铺2014年10月1日至2019年9月30日委托该上诉人经营。2014年10月1日至2017年9月30日，被上诉人收取固定的租赁收益，2014年10月1日至2019年5月8日没有对外收到租赁收益，但根据《商铺委托经营协议》上诉人对外租赁获得的收益要按照市场实收租金，每半年期限届满后30日内发还给被上诉人，商铺租赁收益权仍然属于被上诉人。二、商铺的使用收益权属于被上诉人，一审法院认定商铺的占用使用人为上诉人明显违背常理。三、基于商铺使用收益权的排他性，被上诉人占有了商铺的使用收益权，上诉人不能对该商铺进行使用和收益，由此上诉人在租赁协议期间产生损失。四、被上诉人作为房屋的实际使用收益权人，在《商铺经营使用合同》被解除后，要补偿上诉人2014年10月1日至2017年9月30日的房屋占用费48513元和2017年10月1日至2019年5月8日的房屋占用费141583元。五、被上诉人作为商铺对外租赁的受益人，在《商铺委托经营协议》被解除之后，要向上诉人返还因该合同所得的收益48513元。祝慧玲答辩称，一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二、本案没有判令上诉人支付利息以及律师见证费500元并不公平的，被上诉人向上诉人支付的8400元利息事实上是上诉人变相要求被上诉人支付的额外费用。祝慧玲向一审法院起诉请求：1.判令确认祝慧玲、瑞喆公司双方签订的商铺经营使用合同、商铺委托经营协议无效；2.瑞喆公司返还祝慧玲交付的首期款71583元及利息14316元；3.瑞喆公司返还祝慧玲交付的分期款70000元及利息14000元；4.瑞喆公司返还祝慧玲支付的利息8400元及利息1680元；5.瑞喆公司返还律师见证费500元；6.瑞喆公司返还租金22653元。瑞喆公司向一审法院反诉请求：1.确认瑞喆公司与祝慧玲签订的《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》无效；2.判令祝慧玲返还房屋占用费202632元。一审法院查明，一、合同签订及履行情况。2014年5月8日，祝慧玲与瑞喆公司签订了《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》。《商铺经营使用合同》约定乙方（瑞喆公司）将深圳市宝安区松岗街道楼岗社区前进公社XX商铺提供给祝慧玲有偿使用，使用期限为2014年10月1日至2034年9月30日，总价为190096元。《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》均有条款约定：乙方（祝慧玲）同意将选定商铺交与瑞喆公司经营管理，委托管理期限为5年，时间为2014年10月1日至2019年9月30日。前三年即2014年10月1日至2017年9月30日，双方确认和同意瑞喆公司商铺每年收益为该商铺使用费总额8%，该收益直接在乙方支付的商铺使用费总额中进行抵扣；为此，甲方在乙方投资商铺时的投资总价中一次性预先支付前三年的收益24%给乙方，第四、五年的收益按市价（租金）计受，由瑞喆公司待收后每半年期满后支付给乙方。《商铺经营使用合同》的签订由双方共同委托广东法广律师事务所对该事实进行了见证。合同签订后，祝慧玲支付瑞喆公司141583元租金、利息8400元、律师见证费500元。庭审中，瑞喆公司主张利息及见证费均为代收。另，双方均确认涉案商铺并未办理产权证，亦未取得建设工程规划许可证。二、合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁商铺未取得建设工程规划许可证，亦未取得报建手续，因此祝慧玲、瑞喆公司就租赁上述商铺所签订的《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》应当认定为无效。三、占有使用费的问题。合同无效的，合同当事人因合同所取得的财产应当返还给对方。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而本案中，双方签订《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》后，仍由瑞喆公司实际管理商铺，祝慧玲向瑞喆公司交付的使用费也是合同所约定的2017年9月30日之后的费用，即该费用系祝慧玲预先支付的涉案商铺委托经营之后的占有使用费，因该占有使用的事实尚未发生，故瑞喆公司收取祝慧玲该部分款项于法无据，瑞喆公司理应返还。因此祝慧玲要求瑞喆公司返还已付的占有使用费141583元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于瑞喆公司反诉占用费的问题，由于案涉商铺并未实际交付祝慧玲，故瑞喆公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》系同日签订，故涉案商铺自始均系由瑞喆公司占有使用，故瑞喆公司要求祝慧玲支付占有使用费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。四、祝慧玲主张已付款项的利息及律师见证费的问题。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。祝慧玲作为承租人在签订租赁合同时，对租赁房屋的适租性未尽谨慎审查义务，对合同无效的后果存在过错。因此，祝慧玲主张已付款利息的诉求，一审法院不予支持。至于律师见证费，该费用的产生系基于双方签订租赁合同的事实所衍生的行为，应属损失部分，双方对涉案合同的无效均存在过错，一审法院酌定祝慧玲与瑞喆公司各自承担50%的责任，因此，瑞喆公司应向祝慧玲返还律师见证费250元。五、祝慧玲请求分期付款的利息8400元的问题。本案诉求案由为租赁合同纠纷，而祝慧玲诉求分期付款利息属于借贷法律关系，与本案属不同法律关系，因此，本案对祝慧玲的该诉求不予处理。六、祝慧玲要求返还租金的问题。因案涉合同被认定无效，且当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，祝慧玲未能提供证据证明瑞喆公司已将涉案商铺承租出去并获取了相应的租金的事实存在，因此，祝慧玲理应承担举证不能的不利后果，故对祝慧玲的该项诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审判决：一、确认祝慧玲和瑞喆公司于2014年5月8日所签订的《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》无效；二、瑞喆公司于判决生效之日起十日内向祝慧玲返还使用费141583元及律师见证费250元；三、驳回祝慧玲其他诉讼请求；四、驳回瑞喆公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2173元，由祝慧玲负担605元，瑞喆公司负担1568元；反诉费2169.74元，瑞喆公司负担。本院查明的事实与原审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签署的《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》均为无效合同，上诉人瑞喆公司仍要求按照上述协议认定商铺的使用收益权归属没有依据，本院不予采信。上述协议被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审判决上诉人瑞喆公司返还被上诉人祝慧玲支付的使用费141583元，事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。律师见证费损失500元，上诉人瑞喆公司亦应按照其过错比例承担250元。综上，上诉人瑞喆公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4346.98元，由上诉人瑞喆公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十二月二十七日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。