上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17527号原告：上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张竞，董事长。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁华，上海市中广律师事务所律师。被告：上海三角地菜市场经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。原告上海百联房地产经营管理有限公司(以下简称百联公司)与被告上海三角地菜市场经营管理有限公司(以下简称三角地公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。百联公司的委托诉讼代理人孙亚军律师、丁华律师，三角地公司的委托诉讼代理人陈皓律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百联公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令三角地公司与百联公司签订《房屋租赁合同》(包括转租部分)；2、请求判令三角地公司支付自2019年1月1日起至2019年8月31日止的标准租金(按每月标准租金2,012.12元计算)；3、请求判令三角地公司支付上海光明随心订电子商务有限公司东体育会路第一新鲜屋(以下简称光明随心订)部位自2012年6月13日至2019年8月31日止的协议租金40,845.30元(以10平方米，按每月每平方米7.87元×6倍计算);4、判令三角地公司支付陈君国、上海酩昕飞之龙餐饮管理部(以下简称飞之龙餐饮)部位自2015年2月15日至2019年8月31日止的协议租金259,922.49元(以101平方米，按每月每平方米7.87元×6倍计算)；5、判令三角地公司支付逾期支付费用的滞纳金【滞纳金均按每日千分之四标准计算,第一部分、2019年9月1日前的滞纳金42,246.89元(1、逾期支付标准租金的滞纳金10,527.88元，计算方式：2019年1月至3月租金的滞纳金2,012.12元×3月×0.004×91.26天=2,203.51元+2019年4月至6月租金的滞纳金2,012.12元×6月×0.004×91.26天=4,407.02元+2019年7月至8月租金的滞纳金2,012.12元×8月×0.004×60.84天=3,917.35元；2、逾期支付光明随心订部位协议租金的滞纳金6,403.37元；3、逾期支付飞之龙餐饮部位协议租金的滞纳金25,315.64元)；第二部分、2019年9月1日起的滞纳金，以295,180.48元为本金，按每日千分之四，自2019年9月1日起算至实际支付之日止】；6、判令三角地公司支付律师服务费8,000元；7、本案受理费由三角地公司承担。事实和理由：上海市虹口区东体育会路XXX-XXX号房屋由百联公司经营管理。2014年8月8日,三角地公司承租百联公司经营管理的位于上海市虹口区东体育会路XXX-XXX号底层(以下简称系争房屋)、上海市虹口区东体育会路XXX-XXX号-201室房屋，用于开设欧阳菜市场。《关于东体育会路21、23、25号底层商业用房权属和租赁等问题的备忘录》以及《房屋租赁合同》中约定了各自权力义务。合同履行中，经查发现三角地公司将系争房屋擅自转租给光明随心订及飞之龙餐饮两家公司使用，并已办理工商登记。2015年底租赁合同到期后,双方就续签租赁合同事宜多次磋商,但均未达一致意见。此后,2016年、2017年、2018年期间，百联公司多次发函告知三角地公司续签合同以及转租的违约行为,应当承担相应违约责任并支付协议租金与标准租金，但三角地公司始终以种种理由推诿。为了保障国家财产的保值增值，鉴于三角地公司未按规定续签租赁合同，且未按期支付租金及擅自转租的行为，百联公司有权要求三角地公司按标准租金的六倍支付转租部位的协议租金，故诉至法院。三角地公司辩称，百联公司要求判令三角地公司与其签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，不应是法院裁判范围。三角地公司愿意与百联公司继续签订租赁合同，但是双方没有续签合同的原因是双方对租金标准无法协商一致，三角地公司认为租金仍应按照双方原租赁合同约定的标准支付。同意向百联公司支付2019年1月1日起按原租赁合同约定的标准计算的租金。三角地公司承租系争房屋用于经营上海市三角地菜市场经营管理有限公司欧阳路分场，光明随心订和飞之龙餐饮与三角地公司签订的是进场经营合同，三角地公司与之系经营管理关系，并非转租行为，故不同意百联公司要求三角地公司支付协议租金的诉讼请求。租金标准本应由租赁双方协商一致，2018年12月31日之前的租金三角地公司已全部按约履行，并非三角地公司不愿履行支付租金义务，双方因提高租金标准无法协商一致，故三角地公司不应承担滞纳金，并认为滞纳金标准过高，请求法院调整。百联公司要求三角地公司承担律师费无合同和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东体育会路XXX-XXX号房屋的权利人为百联集团有限公司。2012年7月1日起百联集团有限公司向百联公司出具《房地产管理委托书》，委托百联公司对系争房屋进行经营管理(含对外出租)。2014年8月5日，百联公司(出租方，甲方)与三角地公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋及上海市虹口区东体育会路XXX-XXX号-201室房屋出租给乙方，建筑面积275.67平方米；租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止；该房屋每月租金2,012.12元；租金及物业管理费先付后用，按3个月为一个支付周期。乙方在每一个周期结束的10天前支付下一个周期的租金及物业管理费，逾期支付的，按本合同约定承担责任；乙方在租赁期内确需转租全部或部分房屋的，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的该房屋全部或部分转租给他人，乙方对转租的承租方承担连带责任；乙方逾期支付租金及物业管理费的，除应补交欠租及物业管理费等外，每逾期一天乙方还应按所欠款金额的4‰支付日违约金，并承担由此造成的甲方的全部损失；租赁期内，乙方应向甲方提供包括营业执照(含合同期内新增证照)在内的全部证照的复印件，并经甲方核对后加盖乙方企业公章，若证照内容有发生变化的，应提供每一次变化后的证照复印件；双方的其他约定：甲方出租的系争房屋系公建配套商业网点，乙方有使用权(附备忘录)；乙方承诺租赁期内不转租。该合同到期后，三角地公司向百联公司归还了上海市虹口区东体育会路XXX-XXX号-201室房屋(建筑面积20平方米)。双方未续签租赁合同，三角地公司仍继续使用系争房屋至今，并按照上述合同约定的租金标准向百联公司支付租金至2018年12月31日。百联公司分别于2016年1月26日、8月11日、2017年2月16日、2018年11月27日向三角地公司发出《复函》、《催告函》和《律师函》，认为三角地公司存在转租行为，应向百联公司支付转租部位的转租收益。另查明，百联公司曾向上海紫嘉物业管理有限公司出具《房地产管理委托书》。2007年5月8日，案外人上海紫嘉物业管理有限公司与上海三角地菜场签订《关于东体育会路21、23、25号底层商业用房权属和租赁等问题的备忘录》明确：东体育会路21、23、25号底层商场为《金江公寓》小区建设单位上海市金属材料公司1992年4月根据市府有关文件规定配套而建的商业网点。东体育会路21、23、25号底层商场的产权所有人已变更为上海百联集团有限公司，现由上海三角地菜场继续租赁使用，租赁业务由上海紫嘉物业管理有限公司统一管理。根据市府1991年、1996年、1997年有关公有非居住用房租金调整实施办法精神和承租方目前经营状况，经与承租方上海三角地菜场协商上述房屋月租金2,012.12元。如有新的调整价格政策出台，再与承租方另行协商。并附三角地菜场房租调整文件依据。2013年4月11日，经上海市虹口区商务委员会批复，同意三角地公司对位于东体育会路XXX号底层的欧阳路菜市场实施二次改造，调整菜市场布局功能。光明随心订曾与三角地公司签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本》，约定其向三角地公司承租东体育会路XXX号底层1号房，租金2011年1月1日至2014年12月31日期间为每月1,000元，2014年1月1日至2016年12月31日期间为每月1,650元。2012年6月20日，光明随心订在东体育会路XXX号底层1号房设立登记，并取得食品流通许可证。陈君国上海酩昕飞之龙餐饮管理部(筹)(承租方)曾与上海三角地菜市场经营管理有限公司欧阳路分场(出租方)签订《租赁合同》，约定承租方向出租方承租东体育会路XXX号底层4001摊位，租期自2015年2月15日至2017年12月31日；租金2015年6月15日至2016年6月14日期间为每月8,333元，2016年6月16日至2017年12月31日期间为每月8,560元。飞之龙餐饮于2016年10月12日在上海市虹口区东体育会路XXX号底层4001摊位设立登记并取得营业执照。再查明，2019年4月8日，百联公司与上海中广律师事务所签订《聘请律师合同》，因本案百联公司聘请上海市中广律师事务所律师出庭代理。百联公司并于2019年5月7日支付律师费8,000元。上述事实，由双方当事人的陈述、另有《房地产权证》、《房地产管理委托书》、《房屋租赁合同》、《关于东体育会路21、23、25号底层商业用房权属和租赁等问题的备忘录》、《复函》、《催告函》、《律师函》、《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本》、《准予设立登记通知书》、营业执照、《聘请律师合同》、发票、《关于开设三角地菜场荣昌分场的报告》、《虹口区商务委员会关于同意三角地欧阳菜市场实施二次改造的批复》、《上海市人民政府办公厅关于印发上海市标准化菜市场管理办法的通知》等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，系争房屋系根据市府有关文件规定配套而建的商业网点，在上海市标准化菜市场管理建设中，作为小区配套菜市场使用。随着相关政策以及市场经济环境的变化，逐渐形成了经权利人授权的百联公司与三角地公司建立公有非居住用房租赁合同的关系，因此，作为承租方的三角地公司应在政府指导价范围内向百联公司支付租金。在三角地公司承租系争房屋过程中，与光明随心订和飞之龙餐饮分别签订了《进场经营合同》和《租赁合同》，并按照合同约定分别向两家单位收取租金，虽三角地公司认为其与光明随心订和飞之龙餐饮均系市场管理者与经营者的关系，但从双方合同的主要内容，以及收取费用的标准来看，三角地公司与光明随心订和飞之龙餐饮之间已经形成了转租关系。根据上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)的相关规定，公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。三角地公司将系争房屋中的部分面积转租给第三方，系在正常市场条件下作出的扩大经营收益的行为，其向第三方收取的转租收益的标准大幅超出了承租系争房屋的成本，因此三角地公司应当向百联公司支付转租收益。但考虑到系争房屋实际使用情况及其作为菜市场这一公益性民生设施的属性始终未有改变，同时遵循市府关于标准化菜市场管理办法的精神，百联公司收取转租收益的标准本院予以酌情确定。至于转租收益的起算期间，在双方《房屋租赁合同》履行期间，百联公司并未对三角地公司的转租行为提出异议，亦未要求收取转租收益，但租赁合同到期后，百联公司即因三角地公司的转租行为提出要求重新约定租金标准并签订新的租赁合同，故本院认为，三角地公司应从2016年1月起向百联公司支付转租部分面积的转租收益。至于百联公司要求判令三角地公司与其签订《房屋租赁合同》(包括转租部分)，房屋租赁关系作为合同关系，是否建立、与谁建立以及如何建立的相关内容，应当由合同双方当事人自行商定，法院对此不应干涉。但公有非居住房屋转租，出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议，且百联公司在庭审中明确表示同意三角地公司的转租行为，因而为保障该地区居民的基本生活设施，以及今后双方租赁关系的持续稳定进行，双方仍需自行协商并继续签订《房屋租赁合同》为宜。《房屋租赁合同》约定的租期届满后，百联公司曾多次函告三角地公司要求续签合同，均因双方未能就租金标准协商一致而未果。因此对于是否应当支付转租收益，以及支付的标准并未有定论，故百联公司要求三角地公司支付转租收益部分滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。三角地公司客观上仍按原合同约定继续履行支付租金义务至2018年12月31日，百联公司也按此标准向三角地公司收取了租金。2019年之后，三角地公司确未支付任何租金，但因双方发生诉讼，且三角地公司请求对滞纳金标准予以调整，故本院酌情确定滞纳金金额。至于百联公司主张的律师费，因并无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，上海三角地菜市场经营管理有限公司向上海百联房地产经营管理有限公司支付自2019年1月1日至2019年8月31日期间的租金16,096.96元；二、自本判决生效之日起10日内，上海三角地菜市场经营管理有限公司向上海百联房地产经营管理有限公司支付自2016年1月1日起至2019年8月31日期间的转租收益76,874.16元；三、自本判决生效之日起10日内，上海三角地菜市场经营管理有限公司向上海百联房地产经营管理有限公司支付滞纳金5,000元；四、驳回上海百联房地产经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8,887.98元，减半收取4,443.99元，由上海百联房地产经营管理有限公司与上海三角地菜市场经营管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年十二月三十日书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。