广西壮族自治区田阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1021民初1765号 原告：陆海光，男，1964年5月13日出生，汉族，广西田阳县人，个体工商户，现住广西田阳县。 原告：黄凤桃，女，1964年5月4日出生，壮族，广西田阳县人，农民，现住广西田阳县。 委托诉讼代理人：黄祖，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农定强，男，田阳县田州镇中央公园业委会主任。 被告：广西百色烁城房地产开发有限公司。住所地：广西百色市城北一路29号鑫桂苑2栋4单元215、216号。统一社会信用代码：914510006621426061。 法定代表人：黄永富，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何泉，广西阳升律师事务所律师。 第三人：刘德业，男，1963年5月12日出生，汉族，广东省信宜市人，身份证住址广东省信宜市。 委托诉讼代理人：蒙世恒，男，壮族，广西武鸣区人，身份证住址广西武鸣县。 原告陆海光、黄凤桃与被告广西百色烁城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现案外人刘德业与本案有利害关系，遂依法追加刘德业为第三人参加诉讼，并于2019年12月20日第二次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆海光、黄凤桃及其委托诉讼代理人黄祖、农定强，被告广西百色烁城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何泉到庭参加诉讼，第三人刘德业及其委托诉讼代理人蒙世恒经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆海光、黄凤桃向本院提出诉讼请求：1、判令被告广西百色烁城房地产开发有限公司立即为原告陆海光、黄凤桃办理商品房预售合同登记备案手续；2、判令被告广西百色烁城房地产开发有限公司向原告陆海光、黄凤桃支付逾期办证违约金30,499.41元；3、判令被告广西百色烁城房地产开发有限公司立即为原告陆海光、黄凤桃办理不动产权证；4、本案诉讼费用由被告广西百色烁城房地产开发有限公司承担。在诉讼过程中，原告陆海光、黄凤桃变更诉讼请求为：1、判令被告广西百色烁城房地产开发有限公司向原告陆海光、黄凤桃支付逾期办证违约金30,499.41元；2、判令被告广西百色烁城房地产开发有限公司立即为原告陆海光、黄凤桃办理不动产权证；3、本案诉讼费用由被告广西百色烁城房地产开发有限公司承担。事实与理由：2014年10月22日，原告陆海光、黄凤桃与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告陆海光、黄凤桃购买被告广西百色烁城房地产开发有限公司开发建设的位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城中央公园第17单元805号房。合同签订后，原告陆海光、黄凤桃按约履行了支付首付款150,833元的义务。被告广西百色烁城房地产开发有限公司按照约定在2014年12月30日前将房屋交付给原告陆海光、黄凤桃使用。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告广西百色烁城房地产开发有限公司应当于签订本合同之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，但是，至今未办理。同时，被告广西百色烁城房地产开发有限公司应当于房屋交付使用（2014年12月5日交付）后730日内（即最迟应当于2016年12月15日前报送）将办理房屋产权登记需由被告广西百色烁城房地产开发有限公司提供的资料报送产权登记机关备案。但是，截至今日，被告广西百色烁城房地产开发有限公司依然未向产权登记机关报送资料备案，导致原告陆海光、黄凤桃至今无法取得房屋所有权证（根据现行政策现已经变更为不动产权证），已经逾期34个月（暂算至2019年10月1日）。原告陆海光、黄凤桃认为，被告广西百色烁城房地产开发有限公司的行为已经构成违约，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按中国人民银行一至五年贷款的年利率4.75%水平上加收50%利率，支付逾期办证34个月的违约金共30,499.41元。为了维护原告陆海光、黄凤桃的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告陆海光、黄凤桃的诉讼请求。 被告广西百色烁城房地产开发有限公司辩称，1、原告陆海光、黄凤桃没有列清楚违约金的计算方式，因此被告广西百色烁城房地产开发有限公司不认可。违约金应该从被告广西百色烁城房地产开发有限公司告知原告陆海光、黄凤桃无法为其办理房产证之日起计算；2、被告广西百色烁城房地产开发有限公司目前没有能力偿还债务，房子现处在被查封的状态，所以不能协助原告陆海光、黄凤桃办理不动产证；3、原告陆海光、黄凤桃与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同的效力待定，因为原告陆海光、黄凤桃与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时，该房子已经抵押给第三人刘德业，若原告陆海光、黄凤桃想证明合同有效，应提交证据进行佐证。 第三人刘德业及其委托诉讼代理人蒙世恒没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告陆海光、黄凤桃为其主张在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》复印件，拟证明其与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告广西百色烁城房地产开发有限公司应当于签订本合同之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并于房屋交付使用后730日内将办理房屋产权登记需由被告广西百色烁城房地产开发有限公司提供的资料报送产权登记机关备案，但是至今被告广西百色烁城房地产开发有限公司仍未按照约定履行其义务；2、购房收据，拟证明其依照约定履行了支付首付款的义务，剩余购房款按揭支付，但由于被告广西百色烁城房地产开发有限公司的自身原因导致至今未能办理按揭；3、房产证办证费收据、房屋保险（代收）收据、抵押登记费收据，拟证明其按照被告广西百色烁城房地产开发有限公司的要求支付房产证办证费、房屋保险（代收）（用于房屋贷款担保）、抵押登记费（用于办理房屋贷款抵押登记）；4、契税发票，拟证明其已经支付房屋的契税，该房屋所有权已经属于其所有；5、水电费、公共维修基金及物业费收据，拟证明其已经实际入住，并按时交纳水电费、公共维修基金及物业费。 被告广西百色烁城房地产开发有限公司为其辩解在举证期限内没有提供证据。 本院依职权到田阳县房屋登记交易中心提取了如下证据：1、田阳县房屋登记交易中心出具的《房产登记资料查询结果证明》一份；2、被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业于2013年11月15日预售备案的《商品房买卖合同》复印件一份。 本院依法组织当事人对提交的证据进行了证据交换和质证。被告广西百色烁城房地产开发有限公司对原告陆海光、黄凤桃提交的证据均没有异议，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对本院依职权调取的证据，原告陆海光、黄凤桃有异议，其认为田阳县房屋登记交易中心出具的《房产登记资料查询结果证明》和预售备案的《商品房买卖合同》不能说明第三人刘德业与被告广西百色烁城房地产开发有限公司之间发生买卖行为的真实性，只是他们之间的民间借贷行为的担保，备案登记不具有物权效力。从备案合同中也可以看到，备案的总面积有6435.75平方米，如果按照交易习惯，普通人也买不起这么多房子，更能认证被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业之间的民间借贷行为。被告广西百色烁城房地产开发有限公司对本院调取的证据没有异议，同时也认为被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业之间不发生商品房买卖关系，因为双方存在债务纠纷，所以只能以签订买卖合同的方式将商品房抵押给第三人刘德业。本院认为，本院调查的证据来源合法，客观真实，与查明案件事实有关联，本院予以认定作为查明案件事实的依据。 第三人刘德业及其委托诉讼代理人蒙世恒未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。 根据当事人陈述、庭审笔录和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年10月22日，原告陆海光、黄凤桃与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：原告陆海光、黄凤桃购买被告广西百色烁城房地产开发有限公司开发建设的位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园第17单元8层805号商品房，建筑面积144.69平方米，单价每平方米2,715元，房屋总价款392,833元，买受人采取贷款方式付款，即支付首期房价款150,833元，余款242,000元由买受人向银行申请按揭或者公积金贷款。另外，双方对房屋登记还约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2.3种方式处理：1．…。2．买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续通知之日起7个工作日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料及费用（含买受人未付清应付房款、房屋产权登记机构认为买受人必须提供的其他材料并按政府部门现行规定缴费标准缴纳相关费用，如：相关税费、契税等），如因买受人原因造成该商品房未能在规定期限内办理产权登记或取得房地产权属证书，由买受人承担全部责任。3．如因国家或地方政府及有关部门改变政策等其他非出卖人原因造成办证超限期的，不属于出卖人违约。 合同签订后，原告按约履行支付了首付款150,834元，代征契税11,784.99元，房产证办证费617元，抵押登记费360元，保险费5,227元。被告广西百色烁城房地产开发有限公司于2014年12月5日为原告陆海光、黄凤桃办理入住手续并交付房屋。因被告广西百色烁城房地产开发有限公司至今未能协助原告陆海光、黄凤桃办理房屋产权登记，原告陆海光、黄凤桃于2019年10月9日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，1、被告广西百色烁城房地产开发有限公司因与第三人刘德业存在债务关系，双方于2013年11月15日以签订《商品房买卖合同》的方式，将含诉争房屋在内的第17单元3-17层卖给第三人刘德业并到原田阳县房屋管理所办理预售登记备案。目前，诉争房屋为无抵押、无查封状态。2、本院于2019年12月19日收到第三人刘德业提交的中止案件审理的申请，称：第三人刘德业因与被告广西百色烁城房地产开发有限公司有债务纠纷，第三人刘德业已向法院申请强制执行被告广西百色烁城房地产开发有限公司的财产，涉案的房屋也在强制执行的范围内。原告陆海光、黄凤桃案件的受理与第三人刘德业申请强制执行的案件有不可分割的关联，申请强制执行的结果涉及到案件的办证等一系列具体问题，也与本案原告陆海光、黄凤桃的诉讼请求密不可分，主要的诉讼请求更会以执行结果为衡量依据。因此第三人刘德业请求法院依法中止审理本案。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告陆海光、黄凤桃，第三人刘德业分别与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？谁有优先履行权和优先占有权？2、涉案的商品房是否已经具备办理不动产权证的条件？3、原告陆海光、黄凤桃的诉讼请求是否得到支持？ 本院认为，一、关于原告陆海光、黄凤桃，第三人刘德业分别与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否有效及谁有优先履行权和优先占有权的问题。被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给第三人刘德业后，被告广西百色烁城房地产开发有限公司又与原告陆海光、黄凤桃签订《商品房买卖合同（预售）》，将涉案房屋卖给原告陆海光、黄凤桃。被告广西百色烁城房地产开发有限公司与原告陆海光、黄凤桃，第三人刘德业分别签订的《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，合同成立并生效，应该受到法律保护。本案中，被告广西百色烁城房地产开发有限公司与第三人刘德业签订《商品房买卖合同》并办理预售登记备案，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，其法律效力不等同于不动产产权登记，不具有物权公示和对抗第三人的效力。原告陆海光、黄凤桃出于居住目的与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，支付了购房首付款、契税费及办证费用，被告广西百色烁城房地产开发有限公司为原告陆海光、黄凤桃办理入住手续并交付房屋，原告陆海光、黄凤桃已善意、合法占有并入住房屋。原告陆海光、黄凤桃，第三人刘德业分别与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》均为合法有效合同，且均未办理不动产产权登记，根据一房多卖的处理原则和先行占有的原则，已合法善意实际占有房屋的买受人即原告陆海光、黄凤桃享有优先履行权和优先占有权；二、关于涉案的商品房是否已经具备办理不动产权证的条件的问题。被告广西百色烁城房地产开发有限公司与原告陆海光、黄凤桃签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告陆海光、黄凤桃按约预付了购房首付款、契税费及办证费用，被告广西百色烁城房地产开发有限公司也将房屋交付给原告陆海光、黄凤桃入住。故涉案的商品房已经具备办理不动产权证的条件；三、关于原告陆海光、黄凤桃的诉讼请求是否得到支持的问题。由于原告陆海光、黄凤桃对诉争的房屋有优先履行权和优先占有权，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告广西百色烁城房地产开发有限公司协助原告陆海光、黄凤桃办理房屋权属证书是其作为房地产开发企业的法定义务，但被告广西百色烁城房地产开发有限公司未在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，该行为已构成违约，应承担违约责任。故原告陆海光、黄凤桃要求被告广西百色烁城房地产开发有限公司办理不动产权证的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告陆海光、黄凤桃要求被告广西百色烁城房地产开发有限公司支付逾期办证违约金30,499.41元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告广西百色烁城房地产开发有限公司应当于房屋交付使用（2014年12月5日交付）后730日内（即最迟应当于2016年12月6日前报送）将办理房屋产权登记需由被告广西百色烁城房地产开发有限公司提供的资料报送产权登记机关备案。但是被告广西百色烁城房地产开发有限公司一直未向产权登记机关报送资料备案，导致原告陆海光、黄凤桃至今无法取得房屋所有权证，从2016年12月6日计算至原告陆海光、黄凤桃请求的计算时间2019年10月1日止，已经逾期办证将近34个月，故原告陆海光、黄凤桃要求被告广西百色烁城房地产开发有限公司支付逾期办证34个月的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。由于双方在合同中没有约定逾期办证违约金的计算方式，考虑到原告陆海光、黄凤桃只支付房屋首付款就已经入住房屋，违约金的计算方式本院酌情以支付首付金额为基数，按银行贷款年利率4.75%计算34个月，即违约金为20,299.74元（150,834元×4.75%×34÷12），原告陆海光、黄凤桃要求支付逾期办证违约金30,499.41元过高，过高部分，本院不予支持。关于第三人刘德业提出中止审理本案的请求。由于原告陆海光、黄凤桃已善意、合法占有诉争的房屋，且该房屋目前没有被抵押和被查封，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条中止诉讼的条件，故该请求，本院不予采纳。第三人刘德业及其委托诉讼代理人蒙世恒经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下： 一、被告广西百色烁城房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内协助原告陆海光、黄凤桃办理田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园第17单元8层805号房的不动产权证书； 二、被告广西百色烁城房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告陆海光、黄凤桃逾期办证违约金20,299.74元； 三、驳回原告陆海光、黄凤桃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费562元，简易程序减半收取281元（原告陆海光、黄凤桃已预交），由被告广西百色烁城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆志强 二〇一九年十二月二十五日 书记员  梁晓晓