广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3250号上诉人（原审被告）：吴文忠，男，汉族，1970年2月2日出生，住广东省佛山市南海区***********************。委托诉讼代理人：何卓和，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒯鹏，广东杰泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李美云，女，汉族，1944年8月20日出生，住广东省新丰县****************。委托诉讼代理人：何智瑾，广东平正信诚律师事务所律师、上诉人吴文忠因与被上诉人李美云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴文忠上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李美云的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李美云承担。事实与理由：一、事实方面。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。在事实方面，吴文忠认为房屋是李美云赠与的，并非买卖，李美云应如实陈述，当时，李美云的女儿经常要求将涉案房屋过户至李美云的外孙子名下，李美云年纪大，当时又住在涉案房屋，一直担心涉案房子落到外孙子手里，后来李美云到佛山照顾吴文忠孩子时，主动要求将房屋赠与至吴文忠名下。本案交易通过买卖的形式过户，原因为吴文忠与李美云是母子关系，通过赠与的方式过户，需要开具《亲属关系证明》，因其手续十分麻烦，在窗口工作人员的建议下，办理了形式为买卖，实际为赠与的房屋过户手续，后因婆媳关系恶化，导致本案诉讼。另外，如果本案为买卖合同关系，李美云在吴文忠没有支付定金、首期款及尾款的情况下，即办理过户手续，在完成过户手续后，一直没有要求支付房款，但却诉讼中要求恢复过户手续，显然不符常理，更表明李美云赠与的事实，一审判决认定为买卖合同关系存在错误。二、法律适用方面。一审判决存在法律适用错误的问题。关于商品房买卖合同解除权行使期限，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，李美云在吴文忠迟延支付购房款且没有举证催告其行使解除权的情形下，李美云超过一年没有行使解除权，解除权消灭。本案中，按一审判决的认定，李美云享有单方解除权，解除权形成时间为2017年3月1日，已于2018年3月1日消灭。现李美云于2018年11月15日提起诉讼，主张解除合同，因其解除权已消灭，一审法院应驳回其诉讼请求。三、一审判决认定的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中，涉案合同约定的房款为213000元，李美云的实际损失参照上述司法解释的规定，应为利息损失，即从2017年3月1日计算至今，仅为两万余元，因此涉案合同约定违约金5万元过高，应予以调低。李美云答辩称：生效判决证实吴文忠存在偷转李美云存款的行为，在偷转后，也是辩称是李美云赠与，但法院已查明不是事实。赠与房屋不需要开具亲属关系证明，只有继承房屋才需要开具亲属关系证明，吴文忠陈述不是事实。房屋过户手续是吴文忠哄骗李美云完成，即使李美云自愿过户也不代表是将房屋赠与吴文忠，基于双方关系亲密，先行过户再收取款项也符合常理，在吴文忠严重违约后，是主张解除合同返还房屋还是继续支付房款，属于李美云的权利，且李美云已多次强调，一直有主张吴文忠返还房屋，也有相应的证据佐证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条已明确商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案并不适用该司法解释。吴文忠在一审诉讼中未主张调减违约金，一审法院判决支付违约金5万元并未不妥，吴文忠在二审期间才提出调减违约金，二审法院应不予审查，另外，吴文忠没有证据证明李美云的损失低于约定的违约金。综上所述，吴文忠的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。李美云向一审法院提出诉讼请求：1、确认李美云与吴文忠于2017年2月6日签订的关于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的《广东省房地产买卖合同》已经于2017年3月1日解除；2、吴文忠将清xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx恢复登记至李美云名下；3、吴文忠向李美云支付违约金5万元；4、案件诉讼费用由吴文忠负担。一审法院经审理查明：2017年2月6日，李美云作为甲方（转让方）与吴文忠作为乙方（受让方）、叶彩兴作为乙方委托代理人签订《广东省房地产买卖合同》。合同第一条约定：李美云拟将位于清新区太和镇向群路横街供电宿舍C幢302的房地产转让给吴文忠。该房地产土地使用类型为出让，房屋建筑面积为98.86平方米，其中套内面积的建筑面积为98.86平方米。该房地产李美云于2016年12月27日向清新区住建局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为5006139号。第二条约定：双方议定该房地产交易总金额为213000元。吴文忠应于合同签订后当天内交付定金13000元。吴文忠于2017年2月10日前支付第一期房款50000元。最后一期付款150000元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式为现金。第三条约定：本合同签订之日起三十日内，双方应该携带有关资料到清新区房屋交易所办理过户手续。吴文忠支付最后一期购房款时，李美云应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给吴文忠。第四条约定：双方同意于2017年3月1日由李美云将该房地产交付给吴文忠使用。第五条约定，李美云保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前已存在任何纠纷或权利障碍的，概由李美云负责处理，并承担相应法律责任，由此给吴文忠造成经济损失的，由李美云负责赔偿。第六条约定：李美云决定中途不卖逾期15天仍未交付房地产时，作李美云中途悔约处理，本合同即告解除，李美云应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给吴文忠，另赔偿吴文忠50000元的违约金。吴文忠决定中途不买及逾期15天仍未付清应购房款时，作吴文忠悔约处理，本合同即告解除，吴文忠所交定金，李美云不予退回，已付购房款李美云在七日内退回吴文忠，另赔偿李美云50000元的违约金，由李美云在已付房款中扣除。第七条约定：办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自负责。第八条约定，本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。第九条约定：本合同未尽事宜，双方可协商签补充协议（附件二），补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条约定：本合同一式五份，双方各存一份，当地房屋交易所存一份，不动产登记中心存一份，税务部分存一份。合同下方注明：签于交易所。2017年2月6日，李美云与吴文忠办理清远市清新区存量房转让备案登记。2017年2月9日，李美云与吴文忠的委托代理人叶彩兴向清远市清新区*******提交房屋所有权转移登记材料，清远市清新区*******出具收件收据。庭审过程中，李美云与吴文忠均确认叶彩兴是吴文忠的妻子。吴文忠确认至今没有向李美云支付过购房款。本案在诉讼过程中，依李美云的申请，一审法院依法查封了涉案房屋。现涉案房屋的登记权利人是吴文忠，登记时间为2017年2月14日，产权证号为粤（2017）清远市不动产权第500xxxxx号，房屋状态为无抵押、本案查封。另查明，2018年9月28日，李美云因与吴文忠存在民间借贷纠纷，向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼。2018年11月14日，广东省佛山市南海区人民法院作出（2018）粤0605民初20052号民事判决书，判令：吴文忠应于判决发生法律效力之日起十日内返还借款本金144255.55元及支付以144255.55元为本金，按年利率6%从2018年9月28日计至实际清偿日止的利息予李美云。上述民事判决书已发生法律效力。2018年，李美云以清远市国土资源局为被告、吴文忠为第三人向一审法院提起行政诉讼，请求判令撤销清远市国土资源局于2017年2月14日就坐落于清新xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx为吴文忠颁发的粤（2017）清远市不动产权第5xxxxxxxxxxx号不动产权证。一审法院于2018年11月5日作出（2018）粤1803行初232号行政裁定书，裁定：准许李美云撤回起诉。一审法院认为：李美云与吴文忠对双方之间的法律关系性质有争议，李美云主张双方是房屋买卖关系，吴文忠主张双方是赠与关系。李美云已提供《广东省房屋买卖合同》以证明双方之间存在房屋买卖合同关系，吴文忠主张双方之间是赠与关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，吴文忠应负举证证明责任，从现有证据来看，吴文忠提供的证据无法证明李美云有明确赠与的意思表示，故对吴文忠的主张，一审法院不予采纳。本案应系房屋买卖合同纠纷。关于合同的效力。李美云与吴文忠签订的《广东省房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。关于合同的解除。根据双方签订的《广东省房屋买卖合同》第二条“最后一期付款150000元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式为现金”和第六条“吴文忠决定中途不买及逾期15天仍未付清应购房款时，作吴文忠悔约处理，本合同即告解除，吴文忠所交定金，李美云不予退回，已付购房款李美云在七日内退回吴文忠，另赔偿李美云50000元的违约金，由李美云在已付房款中扣除”的约定，涉案房屋已于2017年2月14日办妥房屋所有权转移登记，吴文忠应依约支付购房款，现吴文忠逾期支付应付购房款已超过15天，显属违约，双方约定的合同解除条件成就。对于吴文忠辩称李美云的解除权已经消灭的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，吴文忠没有提供证据证明其曾催告李美云行使解除权，故对吴文忠的上述主张，一审法院不予采纳。对于李美云称合同于2017年3月1日解除的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，李美云未能提供解除通知送达给吴文忠的依据，故李美云主张合同于2017年3月1日解除的理由不成立。本案中，李美云与吴文忠约定的合同解除条件成就，李美云享有单方解除权，故涉案《广东省房屋买卖合同》应予解除。合同解除后，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案房屋登记权利人为吴文忠，房屋状态为无抵押、本案查封。故李美云请求吴文忠将涉案房屋恢复登记至李美云名下，并赔偿违约金50000元，合法合理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除李美云与吴文忠于2017年2月6日签订的关于清远市清新区******************屋的《广东省房屋买卖合同》；二、吴文忠应于判决生效之日起三十日内将名下位于清远市清新区******************屋恢复登记至李美云名下；三、吴文忠应于判决生效之日起十日内向李美云支付违约金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元、财产保全费1520元，合共2045元，由吴文忠负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、李美云与吴文忠之间法律关系的认定；2、李美云是否享有涉案合同的解除权；3、违约金是否应予以调整。一、关于李美云与吴文忠之间法律关系的认定问题。吴文忠上诉认为，其与李美云之间仅为赠与合同法律关系，涉案房屋是李美云对吴文忠的赠与，故不属于房屋买卖合同关系。本院认为，吴文忠主张涉案房屋为李美云所赠与，但并未提供相应证据予以佐证，相反，李美云提供了《广东省房地产买卖合同》对其主张的房屋买卖合同关系予以佐证，该合同不仅约定交易价款金额、付款期限，且约定了违约责任，如李美云与吴文忠签订《广东省房地产买卖合同》仅为便于履行房屋赠与的过户手续，则合同中没有必要约定违约责任，故吴文忠的上诉主张缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院认定本案为房屋买卖合同纠纷并无不妥，本院予以确认。二、关于李美云是否享有涉案合同的解除权的问题。吴文忠上诉认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，李美云已超过一年时间未行使合同解除权，该解除权已于2018年3月1日消灭。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，该司法解释适用范围仅限于房地产开发企业与买受人之间的合同关系，而本案为自然人之间的房屋买卖合同关系，该司法解释并不当然对本案的法律关系具有约束力，本案合同解除权的行使应按照《中华人民共和国合同法》的规定行使，由于吴文忠并未提供证据证明其曾对解除权的行使向李美云进行催告，故解除权的行使期限并未开始起算。吴文忠存在违约行为，李美云享有合同解除权并予以主张，具有相应的事实和法律依据，一审法院处理并无不当，本院予以维持。三、关于违约金是否应予以调整的问题。吴文忠上诉主张李美云的损失应为利息损失，按照约定的房款金额213000元为基数从2017年3月1日计算至今仅为2万余元，合同约定5万元的金额过高，应予以调低，但对李美云在本案中的实际损失却又不能举证证明，无法确认涉案违约金是否过分高于实际损失。另外，违约金兼具补偿、惩罚两种性质，双方当事人在《广东省房地产买卖合同》中明确约定了逾期付款违约金标准，在合同有效的前提下，应当尊重合同约定，吴文忠要求调低违约金，本院不予支持。综上所述，吴文忠的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人吴文忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  肖惠文二〇一九年十二月十一日法官助理  李衍君书 记 员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。