石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初445号 原告：刘民生，男，汉族，1962年10月9日生，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：李阳，河北冀人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李荣香，女，汉族，1963年9月11日生，住石家庄市栾城区，系原告妻子。 被告：石家庄益飞房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市栾城区308国道沿线恒信商务大厦写字楼5001，统一社会信用代码：91130100MA07XK9T2Y。 法定代表人：马敏然，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李广，河北天捷律师事务所律师。 被告：河北益马房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区槐安西路100号紫金大厦2506号，统一社会信用代码：911301000526872112。 法定代表人：杨翠宾，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨少宁，男，汉族，1994年11月9日生，住石家庄市无极县，该公司员工。 原告刘民生与被告石家庄益飞房地产开发有限公司（以下简称益飞公司）、河北益马房地产开发有限公司（以下简称益马公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘民生及其委托诉讼代理人李阳和李荣香、被告石家庄益飞房地产开发有限公司委托诉讼代理人李广、被告河北益马房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨少宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘民生向本院提出诉讼请求：1、判令被告预留栾城区湖山郡府小区2号楼1单元301、302、304三套房屋并与原告签订在房管部门备案登记的《商品房买卖合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失893810元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月12日原告与被告河北益马房地产开发有限公司（以下简称益马公司）签订《栾城区东街村征收安置补偿协议书》，协议书约定：被告益马公司对原告位于东至育才街、西至龙岗街、南至富强路、北至中心路三层商业（一层面积510㎡、二层面积510㎡、三层面积80㎡，共计1100㎡，商业用地性质）进行征收改造；征收补偿方式按1：1置换同等面积商业房屋产权。在双方签订《栾城区东街村征收安置补偿协议书》同时，原告与被告益马公司签订《栾城区东街村征收安置补偿协议〈补充细则〉》约定：第二条：置换后原告的商业房地产面积按上下两层（一层和二层）建筑面积均等，共计1100㎡。第三条：征收商业房地产面积与置换商业面积优先满足征收的商业房地产面积，不足的部分折合成住宅房产面积，置换比例按1:3倍进行，双方协商确定置换住宅的位置为小区2号楼1单元3层四套房屋归原告。置换后住宅面积不足，在2号楼1单元其他楼层双方协商选择。第四条：置换后原告新商铺地理位置坐落于龙岗街路东、均等面积上、下两层（一层和二层），北至中心路、南至本小区消防通道（附件二、附件三）。第五条：置换后刘民生商铺实际面积，临龙岗街南北全长约36米，临中心路东西全长约20米（详见附件四）。第八条：本补充细则条款及附件与主协议条款具有同等法律效力。原、被告双方互相遵守，如有一方违约则按当时市场价双倍赔偿另一经济损失。《栾城区东街村征收安置补偿协议〈补充细则〉》附四附件，分别为：一、《栾城区东街村征收安置补偿方案》；二、《小区一期整体规划图》；三、《小区坐落位置及刘民生置换后商铺位置图》；四、《刘民生置换后的商铺面积图》。 考虑到湖山郡府小区2号楼住宅承重墙将占用原告新商铺面积，日后会影响原告商铺经营，2016年6月17日，原告与被告益马公司就上述问题签订《补充协议》约定：第三条：交房时原告对新商铺房屋结构不满意等其它原因，原告可按1:3倍置换本小区2号楼1单元第三层四套住宅商品房屋，置换住宅面积分别为A户型132.32㎡，B户型89.7㎡，置换住宅后面积超出部分，被告益马公司同意按4000元/㎡出售给原告。第四条：原告置换回迁后的新商铺和原告置换购买的本小区2号楼1单元第三层四套住宅房屋共计444.04平方米，办理商品房屋《房地产权证》产生的所有费用均由被告承担。在原告与被告益马公司签订上述三份协议后，栾城区栾城镇东街村民委员会、被告益马公司、被告石家庄益飞房地产开发有限公司签订《三方协议》，将栾城区栾城镇东街村城中村改造项目合作单位由被告益马公司变更为被告益飞公司，原被告益马公司与栾城区栾城镇东街村委会（包括一期拆迁户）所签订的拆迁补偿协议及补充协议由被告益飞公司继续履行。栾城区湖山郡府小区2号住宅楼建设完成，现已开始销售并可办理备案登记。根据栾城区公布的湖山郡府一期项目东街村城中村改造施工图（日后原告新商铺按此施工图施工）显示以及2号住宅楼施工完毕现场情况，2号住宅楼的承重墙在原告新商铺内，日后必然影响新商铺的使用，原告已经对新商铺结构不满意，被告承诺按照与原告签订的上述协议为原告预留约定的湖山郡府小区2号楼1单元301、302、303、304四套房屋以待日后置换给原告，但现在被告却对湖山郡府小区2号楼住宅开始整体进行销售、备案。涉案四套住宅现实际面积共443.7㎡，置换后剩余商业952.1㎡现仍未交付，原告再不主张权利将造成无法弥补的巨大经济损失。 石家庄益飞房地产开发有限公司辩称，1、原告起诉被告益飞公司主体不适格，依据国有土地上房屋征收与补偿条例第四、五条规定，房屋征收部门应为石家庄市栾城区房屋征收管理办公室，被告益马公司仅是依据该办公室的委托与原告签署了相关的补偿协议，益马公司仅是履行受托行为，其行为法律后果，应由征收管理办公室承担，原告可以起诉该办公室，其次益飞公司并非合同相对方，依据合同相对性不应该承担相应责任。2、补充细则及补充协议在原告起诉前，益飞公司并不知情，益飞公司知情后并不认可，补充协议及补充细则的效力不应约束益飞公司。3、在不考虑合同效力及主体是否适格的情况下，补充协议第三条的约定属于附条件的民事行为，现该商铺并未交付合同条件并未成就，原告不应就住宅提起相关诉请，同时即使第三条所约定条件成就，由于现有的限购和限购政策，原告依据该补充协议第三条，要求按揭贷款方式付款显然不符合政策规定。4、原告诉请预留相关房屋而“预留”并无相关法律概念和法律规定，法院即使对此作出判决也不具备可履行性。 河北益马房地产开发有限公司辩称，1、依据被告与原告东街村委会签署的征收安置补偿协议书及栾城区城中村改造项目征收补偿方案，原告方的补偿仅涉及1100平商业，栾城区东街村征收安置补偿协议补偿细则、补偿协议，关于补偿商业置换为住宅的约定违反了栾城区东街城中村改造项目征收补偿方案的规定，超出了征收补偿小组及东街村委会的授权，益飞公司并不知情且事后未追认，应认定无效。2、益马公司在本案中作为被告主体不适格，本案应走行政诉讼，被告应为石家庄市栾城区征收办。3、益马公司并非湖山郡府项目的开发主体，原告主张由被告益马公司为其预留商品房并办理备案登记无事实及法律依据。4、在不考虑补充协议效力的情况下，补充协议第三条约定属于附条件民事行为，现在协议所涉及的商铺未交付条件并未成就。5、在不考虑补充协议效力的情况下，即使第三条所约定的条件成就，由于现在限购政策限制原告依据补充协议第三条选择按揭贷款方式付款，显然不符合政策要求。 本院经审理认定事实如下：2015年12月12日，原告刘民生（乙方）与被告益马公司（甲方）签订《栾城区东街村征收安置补偿协议书》一份，主要内容为：第一条，乙方房屋位于东至育才街、西至龙岗街、南至富强路、北至中心路，在征收范围内，房屋无设置抵押权，商业占地总面积510㎡，商业一层面积510㎡，商业二层面积510㎡，商业三层面积80㎡。第三条，乙方选择置换商业房屋产权后的商业房屋建筑面积共计1100㎡的产权，甲方予以同意……；同日，原告刘民生（乙方）与被告河北益马房地产开发有限公司（甲方）签订《栾城区东街村征收安置补偿协议〈补充细则〉》一份，主要内容为：一、甲方同意补给乙方拆迁补偿款160200元。按《栾城区东街村征收安置补偿协议》第五条规定一次性付清。二、置换后刘民生的商业房地产面积按上下两层（一层和二层）建筑面积均等，共计1100㎡，具体面积按照附件四《刘民生置换后的商铺面积图》。实际面积以交房时房管部门登记的面积为准。三、征收商业房地产面积与置换商业面积优先满足征收的商业房地产面积，不足的部分折合成住宅房产面积，置换比例1:3倍进行，甲、乙双方协商确定置换住宅的位置为小区2号楼1单元3层四套房屋归乙方，具体每套面积为（A）户型128.06㎡（B）户型89.91㎡，总面积435.94㎡。置换后住宅出现面积不足，在2号楼1单元其他楼层双方协商选择，具体每套面积为（A）户型128.06㎡（B）户型89.91㎡，总面积435.94㎡。四、置换后刘民生新商铺地理位置坐落于龙岗街路东、均等面积上、下层（一层和二层），北至中心路、南至本小区消防通道。五、置换后刘民生新商铺实际面积，临龙岗街、南北全长约36米，临中心路、东西全长约20米……；2016年6月17日，原告刘民生（乙方）与被告河北益马房地产开发有限公司（甲方）签订《补充协议》一份，主要内容为，因甲方于2015年12月12日和乙方签订的《栾城区东街村征收安置补偿协议书》和《补充细则》，甲方至今尚未履行，现经甲、乙双方协商达成如下补充协议：……三、甲方交房时乙方对新商铺房屋结构不满意等其它原因，乙方可按1:3倍置换本小区2号楼1单元第三层四套住宅商品房屋，置换住宅面积分别为A户型132.32平方米，B户型89.7平方米，置换住宅后面积超出部分，甲方同意按4000元/平方米出售给乙方。付款时间甲方交给乙方置换回迁新商铺和三层住宅商品房屋后，乙方选择按揭贷款方式付款。此条款与《补充细则》第三条发生冲突的内容以本补充协议此条款为准……；栾城区栾城镇东街村民委员会（甲方）与河北益马房地产开发有限公司（乙方）与石家庄益飞房地产开发有限公司（丙方）签订《三方协议》一份，内容为：因公司改革需要，栾城区栾城镇东街村称重村改造项目合作单位由河北益马房地产开发有限公司变更为石家庄益飞房地产开发有限公司，原河北益马房地产开发有限公司与栾城区栾城镇东街村民委员会（包括一期拆迁户）所签订的拆迁补偿协议及补充协议由石家庄益飞房地产开发有限公司继续履行。 另查明，被告石家庄益飞房地产开发有限公司已将栾城区湖山郡府小区2号楼1单元303房产出售。《栾城区东街村征收安置补偿协议书》中被告益马公司与原告约定的商业房屋尚未建设完成。 上述事实，有《栾城区东街村征收安置补偿协议书》、《补充细则》、《补充协议》、《三方协议》、房产交易管理所的查询结果及当事人当庭陈述为证。 本院认为，原被告双方签订《栾城区东街村征收安置补偿协议书》及《补充细则》、《补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以认定。 一、关于原告的第一项诉讼请求是否支持。原告刘民生与被告河北益马房地产开发有限公司签订的《栾城区东街村征收安置补偿协议书》系双方作为平等民事主体协商的结果，系民事合同，故本案属民事纠纷。《栾城区东街村征收安置补偿协议〈补充细则〉》约定“三、征收商业房地产面积与置换商业面积优先满足征收的商业房地产面积，不足的部分折合成住宅房产面积，置换比例1:3倍进行，甲、乙双方协商确定置换住宅的位置为小区2号楼1单元3层四套房屋归乙方，具体每套面积为（A）户型128.06㎡（B）户型89.91㎡，总面积435.94㎡。置换后住宅出现面积不足，在2号楼1单元其他楼层双方协商选择，具体每套面积为（A）户型128.06㎡（B）户型89.91㎡，总面积435.94㎡。四、置换后刘民生新商铺地理位置坐落于龙岗街路东、均等面积上、下层（一层和二层），北至中心路、南至本小区消防通道。”《补充协议》第三条约定“甲方交房时乙方对新商铺房屋结构不满意等其它原因，乙方可按1:3倍置换本小区2号楼1单元第三层四套住宅商品房屋，置换住宅面积分别为A户型132.32平方米，B户型89.7平方米，置换住宅后面积超出部分，甲方同意按4000元/平方米出售给乙方。付款时间甲方交给乙方置换回迁新商铺和三层住宅商品房屋后，乙方选择按揭贷款方式付款。此条款与《补充细则》第三条发生冲突的内容以本补充协议此条款为准……”。依照上述约定，商铺交房时会出现以下情况：1、原告对商铺结构满意，商业面积不足时，在2号楼1单元住宅中选房补足面积。2、原告对商铺结构不满意时，商业面积置换为2号楼1单元第三层四套住宅商品房屋。目前商铺尚未交房，是否需要置换成住宅尚不确定，河北益马房地产开发有限公司依照诚信原则应依约为原告预留本小区2号楼1单元第三层四套住宅商品房屋，待商铺交房时再确定置换还是出售给他人。 在审理中发现，2号楼1单元第三层四套住宅商品房屋中的303商品房已出售给他人，现原告要求本院判决为原告预留出栾城区湖山郡府小区2号楼1单元301、302、304三套房屋符合法律规定，本院予以支持。 原告要求的“与原告签订在房管部门备案登记的《商品房买卖合同》”的请求，因商铺尚未交房，是否需要置换住宅商品房尚不确定，故本院对此主张不予支持。 二、关于益飞公司与益马公司责任承担的问题。因正在审理的（2019）冀0111民初1933号案件，本院到东街村委会调查益飞公司、益马公司、东街村委会签订的《三方协议》与原告提交的复印件一致，可以证明东街村城中村改造项目合作单位由河北益马房地产开发有限公司变更为石家庄益飞房地产开发有限公司，原益马公司签订的拆迁补偿协议及补充协议由益飞公司履行。该协议不违背法律规定，本院予以认定，故本案对原告承担的责任应是益飞公司。 三、关于原告主张的损失。原告称，303房屋已出售给他人并办理登记，原告无法获得303房屋。依据湖山郡府小区2号楼的宣传页，该房屋的建筑面积为90.12平方米，按每平方米9918元计算，90.12平方米总价格应为893810元，故主张损失893810元。因《补充协议》约定“甲方交房时乙方对新商铺房屋结构不满意等其它原因，乙方可按1:3倍置换本小区2号楼1单元第三层四套住宅商品房屋……”，目前商铺尚未交房，是否需要置换尚不确定，也就是说是否给原告造成损失也尚不确定，故本院对原告主张损失的请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告石家庄益飞房地产开发有限公司为原告刘民生预留栾城区湖山郡府小区2号楼301、302、304三套房屋至确定商铺是否置换该三套住宅商品房止； 二、驳回原告刘民生的其余诉讼请求。 案件受理费12820元，减半收取计6410元，由原告负担6370元，由被告石家庄益飞房地产开发有限公司负担40元；保全费5000元由被告石家庄益飞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费12820元（收款人：河北省石家庄市中级 人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按不上诉处理。 审判员  张巧亮 二〇一九年十二月二十一日 书记员  裴航航