重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初8446号原告：重庆第六空间家居有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道嘉鸿路409号，统一社会信用代码91500112MA5U8HQ5XE。法定代表人：朱昆，执行董事。委托诉讼代理人：汪佳欣，女，公司员工。委托诉讼代理人：马菲菲，女，公司员工。被告：李儒回，男，1984年9月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张宁瑶，重庆迈纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅佳，重庆迈纵律师事务所律师。原告重庆第六空间家居有限公司与被告李儒回房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案。被告李儒回在法定期限内对本案管辖权提出异议，本院于2019年5月9日作出裁定，驳回被告李儒回对本案管辖权所提出异议。被告李儒回不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2019年6月4日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年9月29日再次公开开庭审理了本案。原告重庆第六空间家居有限公司委托诉讼代理人汪佳欣，被告李儒回委托诉讼代理人张宁瑶到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原告重庆第六空间家居有限公司与被告李儒回共同向本院申请庭外和解两个月，但庭外和解未果。本案现已审理终结。原告重庆第六空间家居有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年1月25日、2018年2月26日至2018年8月25日期间的房屋租金225562.18元、物管费183122元；2018年9月1日至2019年3月31日期间的房屋租金136250元、物管费84095.5元；2018年9月1日至2018年9月30日空调费3398元；2018年10月1日至2018年10月31日空调费1897元；2019年1月1日至2019年1月31日空调费4742元；2.判令被告支付原告保证金35000元、活动费33953.13元；3.判令被告支付原告逾期缴纳2018年1月1日至2018年8月25日房屋租金、物管费的违约金（以上述期间被告拖欠的房屋租金、物管费408684.18元为基数，按每日1‰的标准，从2018年8月1日起计算至上述款项付清之日止）；4.判令被告支付逾期缴纳2018年9月1日至2019年3月31日租金及物管费的违约金（以上述期间被告拖欠的房屋租金、物管费220345.5元为基数，按每日1‰的标准，从2019年3月1日起计算至上述款项付清之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月签订了第一期《商位租赁合同》，约定被告承租位于重庆市渝北区第六空间国际家居现代国际馆二楼编号为号商位用于经营，合同租赁期为12个月，自2017年8月26日至2018年8月25日止，每月租金43600元，每月物管费27250元。物管费采用先付费后使用的原则，每1个月为一个付费周期。合同还约定了逾期付款的违约责任，即每逾期一日，按应付金额的千分之一支付违约金。双方另签订了补充协议，约定原告给予被告3个月免租期，分别为2017年9月26日至2017年11月25日、2018年1月26日至2018年2月25日。第一期合同期内，被告未按约足额支付原告租金和物管费。第一期合同到期后，双方于2018年7月就该商铺租赁事宜续签了第二期《商位租赁合同》，租赁期限12个月，自2018年8月26日至2019年8月25日。上述租赁期限每月房屋租金为27250元，每月物管费为16350元。租金、物管费采用先付费后使用的原则，每1个月为一个付费周期。合同还约定了商位空调使用费按0.29元/平方米/月计收。被告每逾期付款一日，按应付金额的千分之一支付违约金。双方另就第二期租赁合同签订了补充协议，约定原告给予被告2个月免租期，分别为2019年2月、2019年7月26日至2019年8月25日。被告在第二期合同期内，仍未按合同约定按时足额支付原告相应费用。被告根据第一期合同约定向原告支付了50000元保证金。2018年6月，被告因未妥善处理其与客户何生林之间的纠纷，导致被何生林投诉至原告经营的商场。原告根据第一期合同约定，从被告已缴纳的保证金中先行赔付了何生林35000元。但被告未按合同约定，补齐保证金金额。2017年12月23日、2018年1月13日被告先后在原告商场举办两场主题活动，共产生活动费67906.25元。根据原、被告协商，被告应承担其中50%的即33953.13元费用。但被告仍未向原告缴纳该笔款项。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法支持原告诉讼请求。被告李儒回辩称：1.在扣除被告已付租金、原告应给与被告的活动奖励费及原告应返还给被告的销售款后，被告仅差欠原告租金及物管费共计617609.37元；2.活动费与本案不属同一法律关系，原告应另行主张。且活动费的分担未经双方协商一致，原告该项请求无合同依据；3.租赁合同期限届满，被告无继续向原告补齐保证金的必要；4.原告未及时主张自己的权利，导致损失扩大，被告不应支付违约金。因双方约定的违约金标准过高，即便要支持原告的违约金请求，亦请法院予以调整。经审理查明：2017年8月26日，原告作为甲方、被告作为乙方共同签订《商位租赁合同》（以下简称第一期租赁合同），约定甲方将位于重庆市渝北区盘溪二支路第六空间的现代国际馆二楼编号为号商位出租给乙方，用于经营自然主义公司自然主义品牌系列商品使用，该商铺建筑面积经双方核定为545平方米。租赁期限为12个月，自2017年8月26日起至2018年8月25日止。商位租金为80元/平方米/月，物管费为50元/平方米/月，即每月租金为43600元，每月物管费为27250元，共计70850元。租金自2017年8月26日起算。租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每1个月为一个付费周期。首期租金、物管费由乙方在本合同签订之日起3日内向甲方一次性付清。以后各期租金、物管费由乙方在计费起始日前15日内向甲方一次性付清。乙方在本合同签订之日起3日内向甲方交纳保证金50000元。在合同有效期内及合同期满后，如乙方未妥善处理致使消费者投诉至甲方商场，甲方为处理该纠纷先行赔付或产生维修费的，有权直接从乙方交纳的保证金中予以扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。甲方扣除乙方的保证金后，乙方必须在接到甲方的补交通知之日起5日内向甲方补齐原保证金金额。自本合同解除或终止之日起12个月内，如乙方所售商品未出现质量问题或未产生买卖争议纠纷或纠纷发生后乙方已妥善解决的，经乙方书面申请，甲方于满12个月后将质保金不计息退还乙方。乙方的销售款服从商场的统一管理，甲方统一收银后与乙方进行结算，如乙方在甲方统一收银账户内有款项，乙方同意甲方有权直接从乙方款项中扣除商位租金、物管费、违约金等各项应付款项。乙方如有自我宣传推广，须提前向甲方书面申报，经甲方审核同意后，方可实施。如果占用甲方场地，须支付一定的场地占用费。乙方未按本合同的约定期限向甲方支付商位租金、物管费等费用的，每逾期一日，则按应付金额的千分之一向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。2017年10月15日，双方签订《商位租赁合同补充协议》，约定在甲、乙双方严格遵守租赁合同的前提下，甲方给予乙方3个月的免租金优惠，具体优惠期为2017年9月26日至2017年11月25日、2018年1月26日至2018年2月25日。如乙方未履行满租赁合同约定的租赁期限（提前解除合同）的，则甲方有权取消给予乙方的免租金优惠。上述合同到期前，双方于2018年7月27日续签了《商位租赁合同》（以下简称第二期租赁合同），租赁期限为12个月，自2018年8月26日起至2019年8月25日止。商位租金为50元/月/平方米，物管费为30元/月/平方米，即每月租金27250元，每月物管费16350元，前述每月租金、物管费共计43600元。租金自2018年8月26日起算。中央空调使用费按0.29元/平方米/日计收，每月支付一次，由乙方在每个月10日前向甲方付清上一个月度的费用。为保护消费者合法权益，乙方自愿在本合同签订之日起3日内向甲方交纳保证金5万元。该份合同所约定的租金、物管费的支付时间及方式、违约责任、保证金的退还条件等与第一期租赁合同约定一致。同日，双方签订《商位租赁合同补充协议》，约定在甲、乙双方严格遵守租赁合同的前提下，甲方给予乙方2个月的免租金优惠，具体的免租金优惠期为2019年2月，2019年7月26日至8月25日。如乙方未履行满租赁合同约定的租赁期限（提前解除合同）的，则甲方有权取消给予乙方的免租金优惠。诉讼中，原告向本院提交欠费明细表2份，其中显示：1.第一期租赁合同期内，被告2017年8月、9月、11月、12月的房屋租金及物管费已经交清，2018年1月1日至2018年1月25日的房屋租金，被告已支付22930.82元。扣除被告已付费用、原告应付给被告的奖励及免租期内的租金、物管费外，被告尚欠2018年1月1日至2018年1月25日、2018年2月26日至2018年8月25日期间的房屋租金225562.18元、物管费183122元；2.在第二期租赁合同期内，被告2018年8月、9月的房屋租金，2018年8月的物管费、空调使用费已经付清，2018年9月的物管费被告已支付了14004.5元。扣除被告已付费用及免租期内的租金、物管费外，被告尚欠原告2018年9月1日至2019年3月31日期间的房屋租金136250元、物管费84095.5元；2018年9月1日至2018年9月30日空调费3398元；2018年10月1日至2018年10月31日空调费1897元；2019年1月1日至2019年1月31日空调费4742元。被告本人到庭对上述内容予以确认。另查明，被告在经营过程中与顾客何生林就退货退款问题发生纠纷。后经原告协调，被告与何生林于2018年6月24日达成调解协议，被告同意退款35000元给何生林。此前，原告已从被告交纳的保证金中先行赔付了35000元给何生林。被告在“退款确认单”中签名确认。2017年12月23日、2018年1月13日被告先后在原告商场举办两场主题活动，共产生活动费67906.25元。被告在本院组织的庭前会议中对原告主张的活动费33953.13元无异议。庭审中，被告提出原告尚有1000元销售款未返还给被告。原告对此予以认可。双方均同意将该1000元在第一期房屋租金中予以抵扣。上述事实，有《商位租赁合同》及补充协议、调解协议书、展位退款确认单、电子银行业务回单、关于自然主义活动费用缴纳通知及原、被告当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告分别于2017年8月26日、2018年7月27日签订的《商位租赁合同》及相关补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。原、被告均应严格按照合同约定履行各自义务。现针对原告诉讼请求，本院评析如下：关于原告主张的房屋租金、物管费、空调使用费。因双方对被告共欠第一期租赁合同项下的2018年1月1日至2018年1月25日、2018年2月26日至2018年8月25日期间的房屋租金225562.18元、物管费183122元及第二期租赁合同项下2018年9月1日至2019年3月31日期间的房屋租金136250元、物管费84095.5元；2018年9月1日至2018年9月30日空调费3398元；2018年10月1日至2018年10月31日空调费1897元；2019年1月1日至2019年1月31日空调费4742元均无异议，本院予以确认。对原告要求被告支付上述期间房屋租金、物管费、空调费的诉讼请求，本院予以支持。因双方一致同意原告应返还给被告的1000元销售款在原告主张的2018年1月1日至2018年1月25日、2018年2月26日至2018年8月25日期间的房屋租金中作相应扣减，故被告还应支付原告上述期间的房屋租金224562.18元。关于原告主张的保证金。商位租赁合同约定，被告应在第一期租赁合同签订之日起3日内向原告交纳保证金50000元。在合同有效期内及合同期满后，如被告未妥善处理致使消费者投诉至原告商场，原告为处理该纠纷先行赔付或产生维修费的，有权直接从被告交纳的保证金中予以扣除，不足部分原告有权向被告追偿。原告扣除被告的保证金后，被告必须在接到甲方的补交通知之日起5日内向甲方补齐原保证金金额。被告因在经营过程中，与顾客发生退货退款纠纷，原告从被告交纳的保证金中先行赔付了35000元。被告对赔付金额签字认可。另，双方签订的租赁合同期限虽然已经届满，但根据双方约定，保证金退还条件为合同解除或终止之日起12个月内，被告方所售商品未出现质量问题或未产生买卖争议纠纷或纠纷发生后被告已妥善解决的，经被告书面申请，原告于将质保金不计息退还被告。至判决时止，合同因到期终止未满12个月，被告与其客户之间是否存在买卖纠纷及相关纠纷是否妥善解决等还有待最终确认，保证金的退还条件尚未成就。现原告要求被告支付保证金35000元，符合合同约定，本院予以支持。被告认为租赁期限届满故不需要继续缴纳保证金的理由不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的活动费。原告主张的该项费用发生在被告房屋租赁期间，系基于房屋租赁合同关系所产生的费用，原告在本案中一并主张并无不当。被告代理人所提出活动费与本案不属同一法律关系，原告应另行主张的代理意见，与事实不符，本院不予采纳。因被告对原告主张的活动费金额33953.13元无异议，本院予以确认。对原告该项请求，本院应予支持。关于原告主张的逾期交纳租金、物管费的违约金。商位租赁合同约定，租金、物管费采取先付费后使用的原则。每期租赁合同的首期租金、物管费等由被告在合同签订之日起3日内向原告一次性付清。以后各期租金、物管费由被告在计费起始日前15日内向原告一次性付清。被告逾期支付房屋租金、物管费等，已构成违约，应按约向原告支付违约金。违约金原告主张分别以第一期、第二期租赁合同项下原告所欠全部租金、物管费用为基数，各自从2018年8月1日、2019年3月1日起计算，未超出合同约定，本院予以支持。因双方约定的每逾期一日，按所欠费用1‰计付违约金的标准显属过高，本院根据被告请求，酌情调整为按年利率24%计算。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告李儒回于本判决生效后三日内向原告重庆第六空间家居有限公司支付2018年1月1日至2018年1月25日、2018年2月26日至2018年8月25日期间的房屋租金224562.18元、物管费183122元；2018年9月1日至2019年3月31日期间的房屋租金136250元、物管费84095.5元；2018年9月1日至2018年9月30日空调费3398元；2018年10月1日至2018年10月31日空调费1897元；2019年1月1日至2019年1月31日空调费4742元。以上共计638066.68元；二、被告李儒回于本判决生效后三日内向原告重庆第六空间家居有限公司支付保证金35000元；三、被告李儒回于本判决生效后三日内向原告重庆第六空间家居有限公司支付活动费33953.13元；四、被告李儒回于本判决生效后三日内向原告重庆第六空间家居有限公司支付逾期交纳房屋租金、物管费的违约金。具体计算方式为以被告李儒回所欠2018年1月1日至2018年8月25日房屋租金、物管费407684.18元为基数，按年利率24%，从2018年8月1日起计算至上述款项付清之日止；以被告李儒回所欠2018年9月1日至2019年3月31日期间的房屋租金、物管费220345.5元为基数，按年利率24%，从2019年3月1日起计算至上述款项付清之日止；五、驳回原告重庆第六空间家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12596元，财产保全申请费4919元，共计17515元，由被告李儒回负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷春岚人民陪审员  徐玉凤人民陪审员  周小梅二〇一九年十二月十六日书 记 员  陈从富