安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖10民终703号 上诉人（原审原告）：祁门县康丽房地产开发有限责任公司，住所地安徽省祁门县。 法定代表人：王天佑，系该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：汪凯，男，汉族，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：方明波，安徽哲启律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王桂芬，男，汉族，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：陈薇，女，汉族，住安徽省祁门县，系王桂芬妻子。 上诉人祁门县康丽房地产开发有限责任公司（以下简称康丽公司）因与被上诉人汪凯、王桂芬确认合同无效纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2019）皖1024民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 康丽公司上诉请求：判决王桂芬与汪凯2016年1月19日签订的《商品房买卖预售协议书》无效。事实和理由：案涉房屋项目建设工程规划许可证取得时间是2016年4月12日，建筑工程施工许可证取得时间是2016年8月4日，商品房预售许可证取得时间是2017年5月11日，而案涉《商品房买卖预售协议书》是王桂芬和汪凯于2016年1月19日私自签订，该协议书未经公司法人签字盖章，未加盖公司财务专用章，工程项目部的印章不能代表公司公章。王桂芬私自收取房款，该房款未交公司账户。该项目的商品房至今没有综合竣工验收，不动产主管部门未登记备案，不能上市进行房地产转让，该户至今没有在房产部门登记备案，所以不能参照合同法认定，应参照房地产管理法认定。 汪凯辩称：王桂芬是实际权利人，有权出售涉案房屋。即使是无权出售，但由于王桂芬的行为构成表见代理，那么理应认定涉案的房屋买卖合同有效。不管汪凯购买该房屋时，出售方是否取得相应证件，但由于起诉前已取得预售许可证，那么根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，亦应认定有效。至于王桂芬和康丽公司之间存在的矛盾，但对汪凯来说是善意的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回康丽公司的上诉请求。 王桂芬辩称：王桂芬与康丽公司是合作关系，项目不是康丽公司的，是王桂芬的，王桂芬有权出售涉案房屋，签订的协议是有效的。汪凯购买房屋是善意取得。请求驳回康丽公司的上诉请求。 康丽公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决王桂芬于2016年1月19日与汪凯签订的《商品房买卖预售协议书》无效。2.诉讼费由汪凯、王桂芬承担。 一审法院认定事实：2012年11月18日，康丽公司与王桂芬签订《房地产项目合作开发经营协议书》。2012年12月26日，王桂芬与王天佑签订《协议书》。《房地产项目合作开发经营协议书》、《协议书》约定双方合作开发房地产项目，并对具体合作事项进行了约定。2016年1月19日，康丽公司文峰二苑工程项目部与汪凯签订《商品房买卖预售协议书》，协议书载明甲方为康丽公司，乙方为汪凯，主要约定康丽公司向汪凯预售祁门县文峰南路（祁门二中大门南面）Ｃ幢三楼住宅301室房屋一套，建筑面积为120平方米，单价为每平方米3400元，总金额40.8万元；房屋竣工后结算，重签正式商品房购销合同书；付款时间：第一次预付房款15万元，2016年4月30日前支付10万元，剩余房款汪凯于2016年12月30日前付清，若汪凯逾期不办理结算手续，康丽公司有权将此房另行处理，房款交清后，康丽公司将房屋钥匙交予汪凯。《商品房买卖预售协议书》还就其他事项进行了约定，该协议书落款处系康丽公司文峰二苑工程项目部负责人王桂芬签字，并加盖“祁门县康丽房地产开发有限公司文峰二苑工程项目部”印章。2016年1月19日，汪凯向康丽公司文峰二苑工程项目部交纳房款15万元；2016年4月22日，汪凯向康丽公司文峰二苑工程项目部交纳房款10万元；2016年12月26日，汪凯向康丽公司文峰二苑工程项目部交纳房款15万元。汪凯共计支付购房款40万元。康丽公司文峰二苑工程项目部的负责人王桂芬未将收取的房款交入康丽公司账户。2017年5月11日，祁门县房地产管理中心向康丽公司发放商品房预售许可证，主要载明：售房单位为康丽公司，项目名称为文峰二苑综合楼，房屋坐落在祁门县中大门旁），建筑面积为5020.3平方米，有效期限自2017年5月11日至2019年5月11日。2019年4月10日，王天佑向祁门县公安局报称王桂芬涉嫌挪用资金，2019年5月10日，祁门县公安局经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。2019年7月1日，康丽公司祁康丽房字（2019）02号关于文峰二苑工程项目部章声明作废的报告，载明：经公司研究决定，公司文峰二苑工程项目部撤销，项目部章作废，王桂芬不再担任工程项目部负责人，一切业务由公司承办。2019年7月3日，康丽公司认为工程项目部与他人签订的房屋预售合同无效，遂向法院提起诉讼。 2016年12月26日，康丽公司文峰二苑工程项目部将位于祁门县房屋钥匙交给汪凯，该房屋未编门牌号。2018年3月，汪凯开始装修房屋。2019年2月，汪凯入户居住。汪凯的自来水客户缴费联系卡载明地址为文峰二苑201室。汪凯的父亲系汪金龙，其电力客户缴费联系卡载明地址为文峰二苑小区1栋201室。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。本案康丽公司文峰二苑工程项目部未经工商登记注册，未领取营业执照，属于康丽公司的内设部门，不具有独立的民事法律行为能力，其未取得康丽公司的书面授权，不能以自己的名义从事民事法律行为。但是，汪凯作为普通购房者，在康丽公司文峰二苑工程项目部办公室签订《商品房买卖预售协议书》，合同已加盖“祁门县康丽房地产开发有限公司文峰二苑工程项目部”印章，汪凯有理由相信康丽公司文峰二苑工程项目部对外以公司名义签订合同是履行职务行为，汪凯主观上善意、无过失，况且汪凯交付40万元购房款后，康丽公司文峰二苑工程项目部已经向汪凯交付房屋，汪凯对交付的房屋已实际使用管理。因此，康丽公司文峰二苑工程项目部与汪凯签订合同构成表见代理，双方签订的《商品房买卖预售协议书》合法有效。虽然涉案房屋签订合同时未取得商品房预售许可证，但涉案房屋已于2017年5月11日取得商品房预售许可证，康丽公司以此为由主张涉案合同无效，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回康丽公司的诉讼请求。案件受理费40元，由康丽公司负担。 二审期间，康丽公司向本院提交了协议书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、一审法院调查笔录，证明案涉房屋的产权是康丽公司的，不是个人的。 汪凯质证意见：协议书一审已经提交过，不属于新证据。对协议书真实性无异议。汪凯在购买房屋时只看到了房地产项目合作开发经营协议书，该份协议书没有看到，因此对汪凯不产生效力；对二证的真实性无异议，与商品房买卖合同没有关联性，在起诉前三证已经具备，因此买卖合同的效力可以确认；对于调查笔录，由法院核实真实性，对关联性有异议，与本案无关。 王桂芬质证意见：对这几份证据的真实性均无异议。协议书一审已经提交过，王桂芬是挂靠在康丽公司名下的。对于法院调查笔录与本案无关。 本院认证意见：不能达到本案证明目的。 各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为：康丽公司文峰二苑工程项目部系康丽公司的内设部门，不具有独立的法人资格，其与汪凯签订的《商品房买卖预售协议书》所导致的法律后果应由康丽公司承担。虽然签订合同时康丽公司对涉案房屋未取得商品房预售许可证，且该合同亦未办理登记备案手续，但在起诉前康丽公司对涉案房屋已取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”及第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，双方签订的《商品房买卖预售协议书》合法有效。综上，康丽公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由祁门县康丽房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 戴英杰 审判员 刘 晨 二〇一九年十二月五日 书记员 武丽华 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。