江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0691民初1940号原告：葛志磊，男，1986年2月15日生，汉族，住南通开发区。原告：陆金燕，女，1987年3月5日生，汉族，住南通开发区。委托诉讼代理人：秦晓飞，上海盛联律师事务所律师。被告：苏州好信物业服务有限公司，住所地苏州工业园区月亮湾10号慧湖大厦北楼1903室。法定代表人：吴志斌，总经理。被告：江苏乐活投资集团有限公司，住所地苏州工业园区月亮湾10号慧湖大厦北楼1903室。法定代表人：吴志斌，总经理。第三人：开发区乐活蔬果超市，经营场所南通开发区竹行街道振兴东路9号乐活邻里B106、107、115号。经营者：汤海胜，男，1974年4月13日生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住南通开发区。委托诉讼代理人：王宁，男，1979年4月16日生，汉族，户籍地安徽省蒙城县，现住南通开发区。第三人：王宁，男，1979年4月16日生，汉族，户籍地安徽省蒙城县，现住南通开发区。第三人：南通邻里投资发展有限公司，住所地南通开发区振兴东路9号。法定代表人：吴志斌，总经理。原告葛志磊、陆金燕与被告苏州好信物业服务有限公司（以下简称好信物业公司）、江苏乐活投资集团有限公司（以下简称乐活投资公司）、第三人开发区乐活蔬果超市（以下简称乐活超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法追加第三人王宁、南通邻里投资发展有限公司（以下简称邻里投资公司）参加诉讼，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛志磊及两原告的委托诉讼代理人秦晓飞、第三人乐活超市的经营者汤海胜，第三人王宁到庭参加了庭审。被告好信物业公司、乐活投资公司及第三人邻里投资公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告好信物业公司关于开发区振兴东路9号乐活邻里B幢101室的商铺租赁合同及补充协议已于2019年8月2日解除；2、被告好信物业公司向原告支付商铺租金17964.10元（其中2019年1月4日至7月3日13519.40元，2019年7月4日至8月2日4444.70元），并支付按照每日千分之二标准计算的自2019年1月14日起至租金付清日止的逾期付款违约金；3、被告乐活投资公司作为被告好信物业公司的股东，对其不能清偿原告的债务，在减资范围内承担补充赔偿责任；4、第三人乐活超市将上述商铺拆除装修、恢复原状后交还原告；5、第三人乐活超市向原告支付自2019年8月3日起至实际交还商铺之日止的占有使用费（以每年54077.63元的标准计算）。事实和理由：2017年6月2日，原告与被告好信物业公司签订商铺租赁合同，约定原告将位于南通开发区振兴东路9号B幢101室商铺出租给被告好信物业公司使用，租期五年，双方又签订商铺租赁合同补充协议，约定租金为54077.63元/年，先付后用，每半年支付一次，每届半年之日起10日内支付。逾期支付租金按未付租金的日千分之二加收违约金，同时第三人邻里投资公司对此承担连带担保责任。截止2019年7月23日，被告好信物业公司仅向原告支付租金到2019年上半年的一半，同日原告催告要求于7月31日付清租金和违约金，逾期将解除合同。8月1日，原告向被告好信物业公司发函解除合同，次日送达该公司。被告好信物业公司于2019年4月8日实施减资注册，注册资本从500万元变更为50万元。被告乐活投资公司作为股东，在公司减资过程中，明知原告系被告好信物业公司的债权人，却未依法采用合理、有效的方式就减资事项告知原告，使原告利益受到严重损害。被告乐活投资公司主观上存在过错，客观上降低了公司偿债能力，对被告好信物业公司不能清偿的债务在其减资范围内承担补充赔偿责任。因原告与被告好信物业公司的租赁合同已解除，第三人乐活超市作为案涉商铺的实际使用人，应支付占有使用费，腾空商铺且交还给原告。原告为维护自身合法权益，提出如前诉请。被告好信物业公司未应诉答辩。被告乐活投资公司未应诉答辩。第三人乐活超市、王宁辩称：合同不是和原告签的，其有经营权，房租已经交了1年，不可再付双份的钱，原告和公司解约没有通知我们，要求依法判决。第三人邻里投资公司未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了不动产权证、商铺租赁合同及补充协议，租金支付凭证、企业信用信息公示报告、催告函、解除函、通知书、照片、商品房预售合同、图纸等证据；第三人乐活超市提供了营业执照、收款收据、告知函、商铺租赁合同、图纸等证据。经质证，各方对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年，两原告已向第三人邻里投资公司购买南通市开发区振兴路9号乐活邻里B101号商铺。2017年6月2日，原告与被告好信物业公司签订商铺租赁合同，约定被告好信物业公司承租该商铺，租赁期限为五年，不晚于2018年1月4日作为租赁起始日，年租金为54000元，每年租金按先付后用原则，每半年支付一次。第一次租金，自租赁起始日起10日内支付；之后的租金，自每届满半年之日起10日内支付。逾期未付租金的按日千分之二加收逾期付款违约金。租赁期满时，不再继续维持租赁关系时，出租方不愿意接受商铺现状的，承租方承诺将商铺恢复至原有状态，全部费用由承租方承担。第三人邻里投资公司作为担保人，同意对合同期限内被告好信物业公司的租金支付义务承担连带担保责任。后双方还签订补充协议，租金变更为54077.63元/年。2017年12月22日，第三人邻里投资公司与第三人王宁签订商铺租赁合同，将含案涉商铺在内的B栋1层（B132-138、B140-141）铺位出租给第三人王宁，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日。2019年1月31日，被告好信物业公司向原告支付2019年上半年租金13519元，此后再未支付。2019年4月29日，原告领取不动产权证。2019年7月23日，原告委托律师向被告好信物业公司发送要求给付租金等费用的催告函，8月1日，再次发送解除函，通知该公司双方解除合同和补充协议。8月4日，原告向第三人乐活超市发送通知书，要求清算房屋占有使用费并交还房屋。另查明，B栋1层B141铺位（原开发商编号）和原告诉称的B幢101室（现不动产权证编号）系同一商铺的不同编号，该房屋现由第三人乐活超市使用着（第三人王宁系合伙人）。2018年11月27日，被告好信物业公司的股东被告乐活投资公司和吴志斌召开股东会决议，修改公司章程，将公司注册资本500万元变为50万元，并于11月28日登报公告。其中被告乐活投资公司将出资320万元变更为32万元，吴志斌将出资180万元变更为18万元。2019年3月29日，被告好信物业公司向工商部门申请注册资金的变更登记，于2019年4月8日完成变更登记。案件审理过程中，第三人王宁明确表示拒绝为被告好信物业公司代付结欠原告的租金和违约金。再查明，南通“乐活.邻里”项目开发商为第三人邻里投资公司，被告好信物业公司作为项目运营商同部分业主签订商铺租赁合同，现有大量业主因未能及时收到租金而诉至法院或至政府相关部门要求解决。本院认为，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告好信物业公司签订的商铺租赁合同合法有效，该公司应当于2019年1月14日前支付2019年1月4日至2019年7月3日的半年租金27039元，现被告仅在2019年1月31日支付13519元，尚有13520元未支付，构成违约，原告有权解除双方之间的租赁合同。另原告主张自2019年7月4日至2019年8月2日的租金，共计30天，租金为4445元（54077.63÷365×30），应自2019年7月14日起算逾期付款违约金。合同约定日千分之二的违约金过高，本院以年利率24%标准计算。被告好信物业公司减少注册资本虽然经股东会决议并在报纸上公告，且修改公司章程，办理了工商变更登记手续，但并未履行通知已知债权人原告的法定程序，致使原告未能及时行使要求其清偿债务或提供担保的权利，从而影响其债权的实现。被告乐活投资公司作为股东，其不当减资行为违反了公司资本维持原则，故对于被告好信物业公司对原告的债务应当在其减资范围内承担补充赔偿责任。因被告好信物业公司违约，原告已于2019年8月2日通知该公司解除合同，第三人乐活超市和王宁作为使用者和承租人应将商铺恢复原状并腾空后交还原告，同时支付自2019年8月3日起至实际交付房屋之日止的占有使用费（以每年54077.63元的标准计算）。依照《中华人民共和国公司法》第一百七十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告葛志磊、陆金燕与被告苏州好信物业服务有限公司签订的关于南通开发区振兴东路9号B幢101室房屋的商铺租赁合同于2019年8月2日解除；二、被告苏州好信物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告葛志磊和陆金燕支付2019年1月4日至2019年8月2日的未付租金17965元，并按年利率24%支付逾期付款违约金至实际给付时止（其中以13520元为基数自2019年1月14日起算，以17965元为基数自2019年7月14日起算）；三、被告江苏乐活投资集团有限公司对被告苏州好信物业服务有限公司的上述债务在其减资的288万元范围内承担补充赔偿责任；四、第三人开发区乐活蔬果超市和王宁于本判决发生法律效力之日内将上述B幢101室商铺恢复原状腾空后交还原告葛志磊和陆金燕，并支付自2019年8月3日起至实际交付房屋之日止的占有使用费（以每年54077.63元的标准计算）；五、驳回原告葛志磊、陆金燕的其他诉讼请求。案件受理费5430元，减半收取2715元，由两被告共同负担（原告已预交，本院予以退还，由两被告直接交至本院账户）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5430元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  施永华二〇一九年十二月三日书记员  王陈业