黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初938号原告：吴亚荣（执行案外人），女，1975年2月26日出生，汉族，个体，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：刘志勇，吉林省松原市三江法律服务所法律工作者。被告：李吉（申请执行人），男，1980年4月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：刘洪国（被执行人），男，1979年06月07日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：大庆市天顺房地产开发有限公司（被执行人），住所地肇源县肇源镇凤桐佳苑小区。法定代表人：辛国汉，职务董事长。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。原告吴亚荣与被告李吉、刘洪国、大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院分别于2019年5月5日、2019年5月27日开庭审理。原告吴亚荣及其委托代理人吴亚荣，被告李吉、被告天顺公司委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼，被告刘洪国传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴亚荣向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对此楼房执行；2.判决确认肇××县××小区××楼××单元××室楼房所有权归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月18日，被告李吉与被告天顺公司借款纠纷一案，肇源县人民法院下发（2019）黑0622执156号执行裁定书，将原告所有位于肇××县××小区××楼××单元××室房屋查封，是错误的。因为此房屋是被告天顺公司于2014年8月11日拖欠荆某建楼材料款，用此楼抵顶306160元。被告天顺公司与荆某2014年11月30日签订了此房房屋买卖合同，并于2014年12月29日将此楼房给了荆某，由于荆某实际占有，并办理了入住相关手续，同时荆某已缴纳了该楼的相关费用。2018年9月25日，荆某将此楼以价款20万元卖给了原告，原告与被告天顺公司就此签订了楼房买卖合同，并到房产管理部门办理了初始登记，该楼房由原告实际占有至今。原告对肇源县人民法院下发的（2019）黑0622执156号执行裁定书提出执行异议，肇源县人民法院根据《最高人民法院关于人民法院审理办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，下发了（2019）黑0622执30号裁定书，裁定驳回原告吴亚荣的异议请求，是错误的。二、根据《最高人民法院关于人民法院审理办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原审法院以原告未出示相关证据证实其名下无其他用于居住的房屋为由裁定驳回原告的异议请求，是错误的，因为此条规定是适用于没有交付的房屋，因此楼房已由被告天顺公司交付给原告，原告与天顺公司签订了《商品房买卖合同》；原告对此房屋已实际占有,原告交付了全部购房款；此楼房产权没有变更到原告名下是被告天顺公司的原因，并非原告的原因所致，根据以上几点应适用《最高人民法院关于人民法院审理办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至规定予以判决。被告李吉辩称，不同意原告诉讼请求。原因是该房屋原来出售给案外人栾秋敏，在房产出了机打合同，后栾秋敏不同意购买，在房产做了申请退房。被告天顺公司辩称，不同意原告诉讼请求。原因是该房屋原来出售给案外人栾秋敏，在房产出了机打合同，后栾秋敏不同意购买，在房产做了申请退房。被告刘洪国未出庭，未予答辩。庭审中，原告举证情况如下：证据一、商品房买卖合同一份。欲证明该房屋是在2018年9月25日变更到吴亚荣名下，合同的章是XXXX合同专用章，委托代理人张庆元，付款方式是用工程款抵顶的。被告李吉、天顺公司辩称，真实性有异议。被告刘洪国未予质证。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据二、肇源县XXXX小区房屋交接房屋结算表、肇源县XXXX管理有限公司出具的电费、水费各收据1张、黑龙江省物业有限公司热费收据1张。证据内容：涉案房屋2014年已经实际占有，荆某与原告是合伙关系，2018年以后荆某退出，解除合伙关系。被告李吉、天顺公司辩称，真实性有异议。被告刘洪国未予质证。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据三、2014年8月11日XXXX项目部出具的收据一张。证明用该案涉房屋是用材料款抵顶的。XXXX项目部给我出具的收据并加盖公章，抵顶工程款306160元。被告李吉、天顺公司辩称，真实性有异议。被告刘洪国未予质证。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据四、黑龙江省大庆市中级人民法院(2018)黑06民终255号民事判决书复印件一份、大庆市天顺房地产公司的授权委托书复印件一份、挂靠协议书复印件一份。证明内容：张庆元是实际开发商，张庆元挂靠天顺公司，案涉房屋的实际所有权人是张庆元。张庆元是表见代理，其与原告签订的合同合法有效。该判决书证明天顺公司已解除张庆元的电视公告，在电视播出的公告不能对抗第三人，原告签订的合同有效，天顺公司无权销售张庆元开发的楼盘。证明肇源县XXXX合同专用章、项目部专用章、项目部现金收讫章天顺公司对其都认可。判决书对上述事实均认定。被告李吉、天顺公司辩称，有异议。被告刘洪国未予质证。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据五、刘洪国证明协议书复印件一份，证明刘洪国的一切行为与张庆元无关，与原告的购楼合同无关。被告李吉质证称，有异议。被告天顺公司质证称，统一质证如下：2018年9月25日的房屋买卖合同违法，因为在2015年5月份开始天顺公司与张庆元就争议小区开发问题，双方进行诉讼，我方对该合同专用章均没有认可，但张庆元现在依然使用，所以违法。对票据的真实性均有异议，对判决书的真实性无异议，协议书无异议，授权委托书无异议，刘洪国与赵明辉的证明协议书与本案无关。原告出示的证据其中在本院诉讼的案件出示过2014年4月27日由张庆元亲笔签字已经解除了委托，另外合作开发协议书中明确约定必须有天顺公司的盖章合同才合法有效。被告刘洪国未予质证。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据六、证人荆某出庭作证。证明该案涉楼房是与荆某签订的合同，因张庆元盖楼用砖，荆某向其供空心砖，欠款306160元，后张庆元用该案涉楼房抵顶工程款，签订房屋买卖合同。2018年之后双方解除合同关系，经过结算荆某欠原告合伙款20多万元，荆某将该楼房给付原告抵顶所欠合伙款，原告占有使用至今。被告李吉、天顺公司辩称，有异议。被告刘洪国未予质证。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据七、我方有证人张某出庭作证，证明张某及张庆元是夫妻关系，我们与其签订的合同，物业费交到他们手中，房屋是其二人交给我的。被告李吉、天顺公司辩称，有异议。被告刘洪国未予质证。本院将结合其他证据对该证据予以确认。被告天顺公司举证情况如下：出示案涉楼房机打合同复印件一份，证明2017年6月20日天顺公司将该房屋卖给栾某，后因该小区楼房争议较多，在房产处申请将该机打合同作废，签订合同大约一个月后解除买卖合同，能证明该楼房一直在我方的管理之下。原告质证称，真实性有异议，因其是复印件，不予质证，因为房屋的所有权归原告所有，所以解除了。被告李吉质证称，无异议。被告刘洪国未予质证。本院将结合其他证据对该证据予以确认。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：被告天顺公司系XXXX小区项目工程的开发商，案外人张庆元挂靠被告天顺公司开发建设XXXX小区，系该小区的实际开发人。2012年5月17日，被告天顺公司为张庆元出具授权委托书，委托张庆元全权办理XXXX工程项目的所有事项。被告李吉与被告刘洪国、天顺公司、案外人张庆元民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）黑0622民初3234号民事判决书，判决：一、被告天顺公司、刘洪国共同给付李吉借款本金671200元及利息27万元，本息合计941200元；二、驳回李吉其他的诉讼请求。该民事判决书生效后，天顺公司、刘洪国未按照约定的时间给付借款本息。被告李吉向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2019年1月10日作出（2019）黑0622执156号执行裁定书，查封肇源县肇源镇XXXX小区X号楼X单元XXXX室房屋，查封期限为三年。2019年1月18日，原告就本案所涉房屋向本院提出执行异议，本院于2019年1月28日作出（2019）黑0622执异30号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。关于原告取得案涉房屋本院查明的事实为，2014年8月11日张庆元以天顺公司委托代理人的身份与荆某签订商品房买卖合同，购买房屋为住宅XXXX小区X栋X单元XXXX室（即本案案涉房屋）,房屋价款306160元。付款方式为“顶付砌块工料款工程款。”该合同加盖肇源县XXXX合同专用章。经执行异议（2019）黑0622执异30号执行裁定书认定的事实及原告立案时起诉状中陈述，案涉房屋系原告从案外人荆某处以20万元的价款购买。因张庆元拖欠荆某空心砖款，用案涉房屋抵顶欠付款。2018年9月25日就案涉房屋张庆元以天顺公司委托代理人的身份与原告吴亚荣重新签订商品房买卖合同，该合同加盖肇源县XXXX合同专用章。原告庭审中陈述该案涉房屋其系2014年接收的案涉房屋，于2019年年初装修并入住。庭审中原告吴亚荣变更案件事实，陈述为荆某与原告吴亚荣系合伙经营空心砖，给XXXX小区提供空心砖。因张庆元拖欠荆某材料款，将案涉房屋抵顶给荆某。后荆某与原告合伙结算后，荆某欠原告吴亚荣20万元，将案涉房屋作为合伙结算款抵顶给原告。本案审理过程中，本院对案涉房屋现状进行现场勘查及向XXXX小区物业工作人员核实，案涉房屋并未装修，无人居住。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋系天顺公司开发建设，房屋产权及预售许可均登记在天顺公司名下。原告吴亚荣主张该案涉房屋系案外人荆某为XXXX提供空心砖的转款抵顶案涉房屋房款，虽然证人张某陈述将案涉房屋抵顶给荆某作为空心砖款，荆某出具收据。但原告不能举示荆某生产经营空心砖的事实、买卖合同、结算凭证、欠据或抵顶清算协议等证据与之相佐证，其证明抵顶事实的证据单一，不足以证明抵顶房款的事实存在。同时，原告吴亚荣在（2019）黑0622执异30号案件及本案起诉状中均自认案涉房屋系从荆某处以20万元购买的事实，但庭审时原告吴亚荣又陈述系与荆某为合伙关系，案涉房屋系合伙结算之后所得。但其又不能举示合伙协议、合伙账目、结算清单等相关证据予以证实合伙事实的存在。原告吴亚荣对如何取得案涉房屋的事实陈述相矛盾，其举示的证据不足以证明该案涉房屋系以空心砖转款抵顶房款，更未提供证据证实其合法取得案涉房屋,且案涉房屋一直空置无人居住。故原告吴亚荣诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以阻却法院对案涉房屋的执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告吴亚荣的诉讼请求案件受理费6065元，由原告吴亚荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  魏艳琦人民陪审员  张忠柱人民陪审员  张连竞二〇一九年十二月二十一日书 记 员  吴 楠附：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。