河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民终7395号 上诉人（原审被告）：赵振强，男，1975年5月13日出生，汉族，住河北省唐山市。 委托诉讼代理人：郑玉军，河北李香民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：饶秋梅，女，1977年11月20日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：饶业辉，与被上诉人系姐弟关系。 上诉人赵振强因与被上诉人饶秋梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2019）冀0205民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵振强及其委托诉讼代理人郑玉军，被上诉人饶秋梅的委托诉讼代理人饶业辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵振强上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、原审法院认定事实有误、证据不足。双方签订的《房地产买卖合同》明确约定由被上诉人于2018年5月10日之前将11.5万元首付款交付给上诉人。而被上诉人并未按照上述约定付款，显然属于其违约行为。其次被上诉人对上诉人的房屋现状是知情的，双方所签订的合同已有明确表述。上诉人也不可能在未收到任何款项的情况下直接将房产过户到他人名下，被上诉人未交纳首付款的理由也不符合交易习惯。因此被上诉人在2018年5月10日前未交纳首付款的行为显然属于违约行为。上诉人在未收到首付款的情况下未配合被上诉人办理过户手续完全符合先履行性抗辩原则。根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条二款二项规定被上诉人未付款，上诉人有权单方解除合同，因此本案合同的不能履行是因被上诉人未按期交纳首付款造成的，被上诉人无权要求上诉人承担违约责任双倍返还定金。原审法院在认定事实中认定“因涉案房产2018年5月10日尚未办理完析产手续而无法办理过户，经友佳房产中介沟通，双方约定于2018年5月16日支付首付款，办理房屋过户及银行贷款审批手续等，应视为双方协商一致对涉案房屋买卖合同内容的变更”是明显错误的。首先上诉人与被上诉人并未对合同内容进行变更。其次，房产中介也从未给双方进行如此沟通。上诉人的房产情况被上诉人在签订合同时已经知晓其权属状况，也并不存在后期以此理由变更合同内容的客观事实。而原审法院偏听偏信，仅仅在房产中介单方无任何证据证明进行虚假陈述的情况下，以此错误的认定事实，导致错误判决。被上诉人在2018冀0205民初975号案件中当庭已经明确陈述拒绝交纳首付款，这一事实有开庭视频资料予以证实。为了查明本案事实，上诉人申请贵院依职权调取2018冀0205民初975号案件的所有案件材料（含视频光盘）。友佳房产中介公司与本案存在直接利害关系，其公司员工出庭作证证言具有倾向性，且本案庭审作证内容与2018冀0205民初975号案件出庭作证内容相互矛盾，原审法院据此认定相关事实显属不当。二、原审法院审理本案程序违法。上诉人自始至终未收到被上诉人的款项，被上诉人交付中介的20000元定金一直在中介处，中介公司显然属于在本案中存在直接法律关系的利害关系人，上诉人在本案举证期限内提交了追加友佳房产中介为第三人的书面申请，而原审法院无正当理由拒绝追加。显属遗漏了参加诉讼的必要当事人，审理程序错误。综上所述。原审法院判决认定事实有误。证据不足，审理程序违法，故此上诉。望贵院依法核实，公正判决。庭审过程中上诉人对诉状进行了补充。1、双方签订合同时，被上诉人对上诉人的房屋析产问题是明知的，所以才在合同中预留了一个月多的时间，在办理过户手续。2、被上诉人从来没有与上诉人沟通过付款的事宜。也没有过向上诉人付款的意思表示。3、双方之间的房屋买卖纠纷，被上诉人曾经起诉过要求履行合同，在上一个案子开庭时，被上诉人明确表示是中介不让付款给上诉人。4、再次强调上诉人与被上诉人约定的付款时间，上诉人没有收到一分钱的购房款。 饶秋梅答辩称，上诉人说的没有收到过一分钱是错误的，我方有收条证明交了2万元钱。5月15日上诉人办理析产没有下来，所以才没有付款。上诉人是5月15日下午办理的房产证。中介是5月16日打款，但上诉人没有到场配合过户。 饶秋梅向一审法院起诉请求：1.解除合同；2.判令赵振强违约,并向饶秋梅双倍返还定金4万元；3.本案诉讼费用由赵振强负担。 一审法院认定事实：2018年4月9日，饶秋梅（乙方）与赵振强（甲方）经案外人唐山市开平区友佳房产中介（丙方）居间介绍，签订《房地产买卖合同》，约定：“甲方及其共有人自愿将位于唐山市开平区的房屋及该房屋占用范围的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设施、装修情况和相关事宜，保证出售的房屋权属真实、符合国家及唐山市房屋上市交易的政策法规及有关规定，并保证房屋财产共有人对出售此房产无异议，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿购买该房地产；甲乙双方经协商，一致同意上述房地产转让价款为31.5万元；为防止甲方对此房产二次出售，甲方自愿将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交丙方代为保管，乙方同意于2018年4月9日交付2万元作为上述房产的购房定金，交由丙方代为保管（丙方出具保管证明）作为房屋交接保证金；乙方付款方式为贷款支付，贷款类型为商业贷款；甲乙双方于2018年5月30日之前向丙方提供贷款材料及相关手续，如因甲乙任何一方未及时向丙方提交代办的合理资料而导致交款延期或造成相关违约均由未及时提交资料的一方负责；乙方需在2018年5月10日之前将11.5万元首付款支付给甲方（包含定金），同时甲方配合乙方办理该房产过户手续，剩余20万元为乙方所贷金额。”双方在合同上签字捺印，友佳房产中介在合同上盖章。合同签订后，饶秋梅交纳2万元购房定金，赵振强为饶秋梅出具了收到2万元定金的收条，定金由友佳房产中介代为保管。后因案涉房屋需先办理析产手续，才能进行银行预审及过户，友佳房产中介在征得饶秋梅同意后，协助赵振强办理了析产手续，不动产登记受理凭证显示赵振强于受理之日即2018年4月11日至2018年5月11日，领取办理结果。2018年5月16日，三方约定于当日15点一起到唐山市开平区房管局取新房本并办理相关手续，饶秋梅与友佳房产中介工作人员到达约定地点后，赵振强并未如约出现，后赵振强于当日17点左右向友佳房产中介表明房屋不予出售，于2018年5月17日通过短信方式通知友佳房产中介终止并解除与饶秋梅的购房合同，双方协商未果，饶秋梅于2018年6月11日诉至本院，要求赵振强履行房屋买卖合同义务，配合饶秋梅办理案涉房产的过户手续并交付房屋，赵振强提起反诉，要求解除合同，由饶秋梅承担违约金6.3万元，一审法院于2018年8月15日作出（2018）冀0205民初975号民事判决，驳回饶秋梅要求赵振强配合其办理案涉房产的过户手续并交付房屋的诉讼请求及赵振强的反诉请求，双方不服，上诉至唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）冀02民终9219号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述事实有不动产登记受理凭证、房地产买卖合同、收条、证明、民事判决书、当事人陈述等在案佐证。 一审法院认为，饶秋梅、赵振强签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效。双方应按照合同约定履行义务。饶秋梅于2018年6月11日诉至开平区人民法院，要求赵振强继续履行合同，法院经审理认为，因案涉房产2018年5月10日尚未办理完析产手续而无法办理过户，经友佳房产中介沟通，双方约定于2018年5月16日支付首付款、办理房屋过户及银行贷款审批手续等，应视为双方协商一致对案涉房屋买卖合同内容的变更，到期赵振强未予配合，其行为已构成违约，饶秋梅要求继续履行合同，予以支持。判决生效后，双方应继续履行合同，饶秋梅应向赵振强支付房屋首付款，赵振强配合饶秋梅办理过户手续，因赵振强在外地工作，其未向饶秋梅提供银行账户或委托中介部门代收首付款导致饶秋梅不能履行向赵振强支付首付款的义务，故赵振强构成违约，应承担违约责任。饶秋梅要求解除案涉房屋买卖合同，庭审中，赵振强亦同意，故双方之间的房屋买卖合同业已解除，饶秋梅要求赵振强双倍返还定金4万元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。赵振强辩称，饶秋梅系将2万元定金交给友佳房产中介，赵振强并未收到定金，故赵振强不负返还饶秋梅双倍定金4万元的义务，经查，饶秋梅于签订合同当日将2万元定金交由友佳房产中介，赵振强为饶秋梅出具了收到2万元定金的收条，友佳房产中介向赵振强出具了保管定金的保管证明，综上，可以认定饶秋梅已向赵振强实际交付了2万元定金，故对于赵振强辩称，一审法院不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告赵振强于本判决生效之日起10日内向原告饶秋梅双倍返还定金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取为400元，由被告赵振强负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，赵振强与饶秋梅签订的《房地产买卖合同》第五条第8项虽约定，“经甲乙双方协商，乙方需在2018年5月10日之前将壹拾壹万伍仟元整115000元整首付款支付给甲方（包含定金），同时甲方配合乙方办理该房产过户手续”但届时赵振起未完成析产，对案涉房屋并不拥有完全所有权，涉案房屋权属争议及权属证书下发时间均存在不确定性，即使饶秋梅履行了“在2018年5月10日之前交付115000元整首付款”的合同义务，赵振起亦无法同时实现“完成办理该房产过户手续”的合同目的。赵振强、饶秋梅于2015年5月16日重新达成的关于在该日期办理相关手续约定，视为对上述合同条款的变更，因赵振强未如约履行义务，一审法院认定赵振强构成违约理据充分，本院予以支持。友佳房产中介并非房屋买卖合同相对人，其并非双方权利义务相对人，赵振强主张其应作为利害关系人参加诉讼理据不足，本院不予支持。综上所述，赵振强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人赵振强负担。 本判决为终审判决。 审判长  李木子 审判员  孙乾辉 审判员  王 健 二〇一九年十二月十一日 书记员  刘雪娇 ——