湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4003号上诉人（原审被告）：李艳馨，女，1963年2月2日出生。被上诉人（原审原告）：襄阳鑫方圆实业有限公司。诉讼代表人：襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人。主要负责人：孔令国，该破产管理人组长。委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。上诉人李艳馨因与被上诉人襄阳鑫方圆实业有限公司（以下简称鑫方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初3833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李艳馨、被上诉人鑫方圆公司的委托诉讼代理人范建召、王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳馨上诉请求：撤销襄阳市樊城区（2019）鄂0606民初3833号民事判决书的一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同无效，是被上诉人强迫上诉人与之签订的，显失公平、不公正，应予撤销。二、上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效，是属原企业分配给上诉人的福利住房，所搭建的附着房棚，属于当时企业允许搭建，应给予算价补偿。不得强制撤除，损害原住人经济利益。三、房权证在改制后办到企业名下，不公平，损害了上诉人享受房改的利益。上诉人是1980年1月被招工到国营棉织厂工作，工种是检验工，在2001年分得这间福利房屋，并支付给前住户徐红2600元装修房屋转让费，因房屋小，报给厂负责人批准后自己出钱搭建了一个厨房和卫生间，在当时属于合法搭建拥有。上诉人认为自己是国营企业职工，企业改制后，变更后的被上诉人并没有告知上诉人，说房屋属于私人所有或叫上诉人撤离，也没有出示当时的法律法规证明上诉人属于私搭乱建。即使按现在的规定三年前搭建房也不用处理，给予适当的补偿。上诉人是2001年享受福利分得的这间房屋居住，企业老板是2011年把房权证办到他的名下，襄樊市那么的国营单位的福利房都没有办到私企老板的名下，按到福利卖给了员工，而上诉人居住10多年的房屋在上诉人不知情的情况下办到上诉人单位私企老板的名下，造成了上诉人的福利被剥夺。关于双方签订的租赁合同，更是无稽之谈，因为上诉人只知道所住房屋是企业分配给的福利房，被上诉人是在显失公平、不公正的情况下，以不叫上班为由，强迫上诉人等一部分职工签订的，所以此判决维护了被上诉人的既得利益，却损害了上诉人等的应得和既得利益。被上诉人既然是现所有人，但人民法院也应该考虑上诉人在当今社会发展中无奈，权益不受侵害，理应得到相应的补偿。民心不可违，请求二审法院支持上诉人的请求。鑫方圆公司辩称，上诉人请求的补偿超出一审诉讼范围。被上诉人与金方圆公司是两个独立的法人，上诉人的请求主体错误。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是存在的。本案属于人民法院审理范围。一审判决公正，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鑫方圆公司向一审法院起诉请求：1.判令解除鑫方圆公司与李艳馨之间的房屋租赁合同关系；2.判令李艳馨将位于樊城区××（原××）鑫方圆公司33幢第5、6间（注：鑫方圆公司内部称为东院7排5间和7排6间）的房屋腾空后返还给鑫方圆公司，并将违法搭建物自行拆除恢复原状；3.判令李艳馨向鑫方圆公司支付房屋占用使用费384元；4.本案诉讼费用由李艳馨承担。一审法院认定事实：李艳馨系原襄樊市棉织厂的职工。2002年8月31日，李艳馨向前住户徐红支付2600元转让费，并经单位同意后，被安排到原棉织厂东院7排5间和7排6间居住。襄樊市棉织厂名称后变更为襄樊金方圆纺织股份有限公司，该企业在改制过程中，将包括涉案的房屋、土地转让给襄樊鑫方圆纺织有限公司，即现在的鑫方圆公司，涉案房屋及土地已于2011年登记于鑫方圆公司名下。房屋所有权证号为樊城区字第00128322号，土地使用权证号为襄阳市国用（2011）第330806004-1号。原棉织厂东院7排5间和7排6间对应的是现房产证上记载的第33幢第5间、第6间房屋。李艳馨自居住之日起按月向襄樊金方圆纺织股份有限公司及鑫方圆公司交纳租金至2015年鑫方圆公司破产前夕。期间在2003年12月12日，李艳馨与鑫方圆公司的前身襄樊鑫方圆纺织有限公司签订过一份一年期的房屋租赁合同。2015年12月23日，鑫方圆公司不能清偿到期债务，经债权人庞小红、辛玉梅等人申请，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中破（预）字第00003-1号民事裁定，受理鑫方圆公司破产清算一案，并于2015年12月31日作出（2015）鄂襄阳中破（预）字00003-2号民事裁定，指定一审法院审理该案。一审法院于2016年1月12日作出（2016）鄂0606民破字第00001号决定书，指定鑫方圆公司清算组担任鑫方圆公司的破产管理人。2019年3月15日，鑫方圆公司破产管理人向包括李艳馨在内的东院房屋住户发出通知，要求各房屋租赁使用人于2019年4月15日前将房屋腾空并交付破产管理人，若有自行搭建物应自行拆除，恢复原状，李艳馨不同意管理人的意见拒绝腾房，形成诉讼。一审法院认为，鑫方圆公司作为涉案房屋的所有权人。李艳馨长期居住于原棉织厂东院第7排第5间和第7排第6间房屋，即本案鑫方圆公司房产证上记载的第33幢第5、第6间房屋，且从居住之日起交纳租金至鑫方圆公司破产前夕，期间还与鑫方圆公司的前身襄樊鑫方圆纺织有限公司签订过一份一年期的房屋租赁合同。房屋租赁合同到期后，李艳馨继续居住并交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，因此应当认定双方存在不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鑫方圆公司提前一个月向李艳馨发出通知，应当视为在合理期限内进行了告知，双方之间的租赁合同关系已于2019年3月15日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鑫方圆公司要求李艳馨在返还租赁物时，对增设物即李艳馨自行搭建的房屋恢复原状，符合法律规定。因此，鑫方圆公司要求李艳馨返还房屋并自行拆除搭建物恢复原状的诉讼请求，一审法院依法予以支持。鑫方圆公司要求李艳馨支付房屋占用费384元系估算，李艳馨停止交纳租金的时间不确切，鑫方圆公司又未提供确切依据，该项请求本案不作处理。李艳馨抗辩提出，其居住的是原国营企业分配给其居住的公房，是具有福利性质的住房。按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管的范围，本案应当不予受理或裁定驳回起诉。一审法院认为，涉案的房屋及土地使用权已由襄樊金方圆纺织股份有限公司转让给鑫方圆公司，原国营企业的财产性质、归属已经发生转变。鑫方圆公司作为涉案房屋的所有权人，基于双方事实上的租赁合同关系，依法提起民事诉讼，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形，人民法院应当受理。李艳馨认为其居住的房屋是公房，因房屋的权属、性质已经发生了变化，现已登记在鑫方圆公司名下，因此其要求对所住房屋及搭建物在征收时进行补偿的要求，没有法律依据，一审法院不予支持。此外，李艳馨对鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性提出异议。一审法院认为，鑫方圆公司取得涉案房屋产权的否合法性问题，不属本案审查的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，判决：一、确认原告襄阳鑫方圆实业有限公司解除租赁合同关系的行为有效，与被告李艳馨之间的租赁合同关系已于2019年3月15日解除；二、被告李艳馨于本判决生效后十日内将位于襄阳市××区××、××6间的房屋返还给原告襄阳鑫方圆实业有限公司，并将搭建物自行拆除恢复原状；三、驳回原告襄阳鑫方圆实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。案件受理费80元，由李艳馨负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉请求以及上诉人提出的事实和理由，结合在卷证据和相关法律规定等，本院分析评判如下：一、鑫方圆公司提起本案诉讼时，鑫方圆公司与李艳馨之间存在合法有效的不定期房屋租赁合同关系。鑫方圆公司享有随时解除该租赁合同的权利，其提前于2019年3月15日通知李艳馨解除合同，该通知一经送达即发生解除合同的法律效力。合同解除后，腾退房屋系李艳馨的合同义务，其继续占有、使用房屋无合同依据和法律依据。二、鑫方圆公司作为讼争房屋的所有权人、土地的使用权人，有权请求李艳馨腾退房屋并将搭建物自行拆除恢复原状。三、李艳馨没有提供相应证据证明讼争房屋系鑫方圆公司分配给其居住的福利房或者房改房，故本案纠纷不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷，本案纠纷属于平等主体之间的民事争议。四、李艳馨请求对其搭建物给予适当的补偿，因其在一审中未提起反诉，故本院对此不予审理。对李艳馨的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，李艳馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李艳馨负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十二月三十日书记员  康宁艺