云南省文山市人民法院民 事 裁 定 书(2019)云2601民初5224号原告:李某某，女，彝族，1964年6月17日生，云南省文山市人，居民，现住文山市。原告：张某某，男，汉族，1961年12月23日生，云南省文山市人，居民，现住文山市。二原告委托诉讼代理人：靳华明，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告：陆某，男，壮族，1979年9月15日生，云南省文山市人，居民，现住文山市。被告：杨某，女，汉族，1981年8月13日生，云南省玉溪市人，居民，现住文文山市。以上二被告委托诉讼代理人：郭晋宁，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。被告：王某，男，壮族，1956年9月15日生，云南省文山市人，居民，现住文山市。被告：任某某，女，汉族，1956年5月11日生，云南省文山市人，居民，现住文山市。以上二被告委托诉讼代理人：农晓雯，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。第三人：云南文山市农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：91532621218181035B。法定代表人：李奎，董事长。住所地：文山市。委托诉讼代理人：郭云祥，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告李某某、张某某与被告陆某、杨某、王某、任某某、第三人云南文山市农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、张某某及委托诉讼代理人靳华明到庭，被告陆某、杨某的委托诉讼代理人郭晋宁到庭，被告王某、任某某的委托诉讼代理人农晓雯到庭第三人云南文山市农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人郭云祥到庭，本案现已审理终结。李某某、张某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令原告代被告结清被告尚欠第三人截止2019年11月4日贷款本息共计482700元（实际代偿金额以第三人提供的数据为准），第三人解除对坐落在普阳东路炬隆艺墅小区19幢-107号，房屋产权证号为03××16的房屋的抵押登记，由被告立即将该房屋的产权变更登记到原告名下;2、请求人民法院判令被告立即偿还原告代被告偿还第三人的贷款本息156700元（实际代偿金额以第三人提供的数据为准）；3、判令被告向原告支付违约金20万元；4、本案所产生的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年7月22日被告陆某、杨某、王某、任某某与原告签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：一、被告自愿将坐落在普阳东路炬隆艺墅小区19幢-107号，房屋产权证号为03××16，建筑面积为205平方米的房屋卖给原告；二、原、被告双方商定价格为826000元，原告在2015年7月6日已交被告订金（定金）1万元，2015年7月23日付清49万元，共交首付款50万元，尾款326000元在2016年11月30日前付清；三、因被告在2014年9月1日将该房屋房产证放在农村信用社抵押贷款20万元，故与原告商定在一年内（即2016年11月30日前）付清尾款326000元。被告保证除此之外该房屋房产证不再做其他任何抵押；四、被告在2015年11月将上述房屋交付给原告，同时将该房屋占用范围内土地使用权（土地使用证）和房屋的相关权益随该房屋也一并转让，并承诺该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证该房屋不受他人合法追究，如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权属纠纷，由被告承担全部责任；五、被告保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。保证在该房屋过户时积极提供帮助，若因被告原因造成产权不能过户而产生的一切费用和法律后果由被告承担。被告保证将该房产顺利过户给原告后，原告在合同约定的的时间内将尾款付给被告。过户费由原告承担，但被告要配合原告办理相关手续；六、上述对双方都具有约束力，应严格履行，如有违约，违约方应承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费20万元。2015年7月6日原告以现金的方式向被告支付订金1万元。合同签订后，原告于2015年7月23日向被告支付购房款49万元，共支付购房首付款50万元。至此原告已按合同约定履行相应的义务。但被告并未按合同约定配合原告办理过户手续，原告曾多次找被告协商办理过户的事宜，但被告一直以各种理由推脱且不配合办理过户手续，后经原告调查发现，被告在买卖合同载明的抵押合同到期后（第一次抵押合同的担保期限为2014年9月1日至2015年9月1日）再次将房屋抵押给第三人（第二次抵押合同的担保期限为2015年12月4日-2018年12月4日，展期后的担保期限为2018年10月4日至2019年10月4日）。2019年10月，原告找到第三人及被告协商，建议先由原告替被告偿还第三人贷款，待房屋解除抵押后由被告协助原告办理过户登记，第三人表示此方案可行，但是被告拒绝协商解决。原告认为，被告一而再再而三的违反合同规定，是诚实信用缺失的表现，被告不按合同约定配合原告办理房屋过户登记已构成违约，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告只能诉至法院，请求支持如前所请。陆某、杨某答辩：一、炬隆艺墅小区19幢-107室房产的权利人为陆某、杨某，王某、任某某不是房产的权利人，因此，王某、任某某不是本案适格的被告，不是房屋买卖合同的主体。《物权法》第十六条：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据以上规定，只有房屋的产权人才有可能成为房屋买卖的出售方，其他人均无权出售房屋，也不可能成为房屋买卖合同纠纷案件中的出卖方。因此，王某、任某某不是适格的主体，不是本案的当事人。二、第三人云南省文山市农村商业银行股份有限公司新城支行（以下简称新城支行）不是本案适格的当事人。按照《民诉法》一事一案的原则，本案审理的是两原告与被告陆某、杨某之间就房屋买卖合同的法律关系。而王某、任某某与文山农商行之间金融借贷的法律关系不在本案审理的范畴。王某、任某某与文山市农商行怎么履行金融贷款、履行是否符合合同约定，那是王某、任某某与文山市农商行之间事，与陆某、杨某无关。三、是两原告违约在先，且两原告已构成根本性违约，因此两原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。详细理由与依据在举证质证阶段予以陈述。四、本案存在两个法律关系。两个法律关系中的主体、客体、法律关系均是不同的，不能混为一谈。两原告将两个法律关系混淆在一个案件中起诉，并请求法院就两个法律关系作出裁判不符合法律规定，其诉讼请求于法无据，不能得到支持。1、本案的两个法律关系为：李某某、张某某与陆某、杨某之间的房屋买卖合同法律关系。主体为李某某、张某某、陆某、杨某。王某、任某某与云南省文山市农村商业银行股份有限公司金融借贷关系，主题为王某、任某某、云南省文山市农村商业银行股份有限公司。2、根据原告的诉讼请求，我们分析如下：原告请求法院判决王某、任某某向文山市农商银行偿还贷款，但这个贷款与陆某、杨某无关，借款人为王某、任某某。而陆某、杨某与王某、任某某之间没有任何的债权、债务关系，原告要将本应支付给陆某、杨某的购房款替王某、任某某偿还债务，且履行债务的对象又是与两原告、陆某、杨某之间没有任何关系的银行。答辩人实在是无法理解两原告的逻辑，也无法查找到能够支持两原告诉讼请求的法律依据。五、本案的两原告的起诉已经超过诉讼时效。两原告与陆某、杨某签订合同的时间是2015年7月22日，《房屋买卖合同》的四条，甲方在2015年11月将房屋交付给乙方。诉讼时效应从2015年11月起计算，至今已经超过3年的诉讼时效，两原告已经丧失胜诉权。王某、任某某的答辩意见与被告陆某、杨某的答辩意见一致。第三人云南文山市农村商业银行股份有限公司陈述：本案中双方争议的房屋系被告陆某、杨某抵押在我行的抵押物，我行对该抵押物享有他项权。被告说的新城支行系我行的支行，是公司的一个营业机构，虽然有营业执照但不具有独立法人资格。借款人王某、任某某的贷款已经在2019年10月4日已经逾期，我行有权对抵押物享有优先受偿权。李某某、张某某针对其诉讼请求，依法向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》，证明2015年7月22日被告陆某、杨某、王某、任某某与原告签订《房屋买卖合同》的事实；2、《收据》、《收条》、转账凭证，证明原告已按合同约定于2015年7月6日以现金方式向被告支付订金1万元，于2015年7月23日向被告支付购房款49万元，共支付购房款50万元的事实；3、房屋产权证、土地证，证明涉案房屋登记在被告陆某、杨某名下，房屋产权证号为文山县房权证文房字第××号，土地使用证号为文国用（2011）第00118号的事实；4、农业银行贷款账、《个人循环借款合同》、《借款展期协议》，证明被告在买卖合同载明的抵押合同到期后，再次将房屋抵押给第三人的事实；五、微信聊天记录截图，证明原告曾多次找被告协商办理过户的事宜，但被告一直以各种理由推脱且不配合办理过户手续的事实。经质证，被告陆某、杨某对原告提供的第1组证据的三性无异议。根据第三组证据结合《物权法》第十六条、第十七条，王某、任某某不是本案适格的被告，也不是房屋买卖合同的主体。根据《房屋买卖合同》第二条的约定，在2015年7月23日前两原告共应交付50万元购房款，结合第二组证据，两原告只交首付款488000元，尚欠12000元首付未支付，两原告已经构成了根本性违约，两原告应承担20万元的违约责任；对第2组证据认为，两原告未按照合同约定足额支付首付款50万元，已经构成了根本性违约。1万元收条加上全部的转账款金额只有488000元，尚欠12000首付款至今未支付。两原告应承担20万元的违约责任，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失；对第3组证据的三性无异议，但根据产权证上所有权人、共有权人的记载，陆某、杨某是房屋的权利人，王某、任某某不是本案适格的被告，也不是房屋买卖合同的主体；对第4组证据的三性不予认可，理由是与本案无关联性，本案审理的是房屋买卖合同，而这个是王某与银行之间的金融借款合同，不是本案审理范围。农商银行借款账证据来源不合法。这是王某的个人隐私，两原告的获取程序违法，应以非法证据予以排除。没有银行的印签，证据形式不合法。《个人循环借款合同》该合同的借款人为王某、任某某，且从该份合同上看不出来与本案所涉的炬隆艺墅小区19幢-107室房产或房屋买卖合同的主体陆某、杨某有任何的关系性。该证据的来源不合法，这是王某、任某某的个人隐私，两原告的获取该份合同的程序违法，证据来源违法，没有银行的印签，证据形式不合法。《个人循环借款合同》上无陆某、杨某的签字，与陆某、杨某无关。对于《借款展期协议》该证据系复印件，借款人为王某、任某某，且从该份证据与本案所涉的炬隆艺墅小区19幢-107室房产没有任何的关联性，没有银行的印签，证据形式不合法，证据来源不合法；对第5组证据的三性不予认可。第4组证据补充：根据庭审查明的事实我方认为两原告及第三人涉嫌《刑法》第二百五十三条之一侵犯公民个人信息罪，请求人民法院依据最高院关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见第二条将本案移送公安机关待刑事程序终结后再恢复审理。经质证，被告王某、任某某的质证意见与被告陆某、杨某的质证意见一致。经质证，第三人云南文山市农村商业银行股份有限公司对原告提交的所有证据的三性无异议，该证据能证实被告违反诚实信用原则将我行的抵押物出售给原告，并收取原告50万元。现贷款展期至2019年10月4日，贷款期限到期被告拒不偿还所欠我行贷款，因此我行作为第三人能证明被告欠我行的贷款应当偿还，我行对被告出售给原告的我行抵押物享有优先受偿权。本案的发生都是因为被告不诚信发生的，对于被告认为我方侵犯被告的个人信息涉嫌违法等说法我方认为不符合，之后将在辩论中陈述。本院认为，李某某、张某某提交的第1至5组证据均客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。对有异议的证明观点本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。被告陆某、杨某、王某、任某某均无证据提交法庭。第三人云南文山市农村商业银行股份有限公司向法庭提交以下证据：1、《个人循环借款合同》、《最高额抵押合同》，证明：（1）王某、任某某与云南文山市农村商业银行股份有限公司签订借款合同的事实；（2）合同明约定借款期限、利率、结息方式及还款方式等事实；（3）陆某、杨某与云南文山市农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》的事实；（4）抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权的一切费用的事实。2、抵押物清单、他项权证，证明：（1）陆某以位于文山市（房屋产权证号为03××16号）的房屋不动产为借款提供抵押担保的事实；（2）抵押物已经依法办理抵押登记的事实。3、借款借据，证明云南文山市农村商业银行股份有限公司依照借款合同的约定将借款支付给王某的事实；4、《借款展期协议》，证明王某、任某某与云南文山市农村商业银行股份有限公司协议将原借款期限展期至2019年10月4日，并增加由陆某、杨某为担保人的事实；5、欠息情况说明，证明截止2019年11月30日，王某欠云南文山市农村商业银行股份有限公司借款本金48万元，利息7070元，本息合计487070元的事实。经质证，被告陆某、杨某对第1组证据人质证意见与对原告的第4组证据的质证意见一致；对第2组证据抵押合同及抵押清单的三性不予认可，因为该证据系扫描件无法核对其真实性；对第3组证据的三性不予认可，因为该证据系复印件无法核对其真实性；对第4组证据认为是复印件因此三性不予认可，且与被告方无关；对第5组证据的三性不予认可，该证据系第三人单方出具的情况说明没有相关依据，且出具人也与本案第三人无关。经质证，被告王某、任某某对第1组证据有异议，认为证据来源及证据形式均不合法不能作为本案的定案依据；对第2至5组证据的质证意见与陆某、杨某的代理人质证意见一致。本院认为，第三人提交的第1至5组证据均客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。对有异议的证明观点本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某、任某某系夫妻关系，陆某、杨某系夫妻关系，陆某系王某、任某某之子。2015年7月22日，陆某、杨某、王某、任某某与李某某、张某某签订了《房屋买卖合同》，合同约定陆某、杨某、王某、任某某自愿将位于文山市（房屋产权证号为：03××16号）房屋卖给李某某、张某某。房屋建筑面积为205平方米，双方商定房屋总价格为826000元，付款时间为于2015年7月6日已交订金（定金）1万元，2015年7月23日付清49万元，共交首付款50万元，尾款326000元在2016年11月30日前付清。因卖方于2014年9月1日将该房屋房产证抵押在云南文山市农村商业银行股份有限公司贷款20万元，双方商定在2016年11月30日前付清尾款326000元，卖方保证除此之外该房屋房产证不再做其他任何抵押，卖方于2015年11月将上述房屋交付给李某某、张某某，同时将该房屋占用范围内土地使用权（土地使用证）和房屋的相关权益随该房屋也一并转让，并承诺该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证该房屋不受他人合法追究，如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权属纠纷，由卖方承担全部责任。卖方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。保证在该房屋过户时积极提供帮助，若因卖方原因造成产权不能过户而产生的一切费用和法律后果由卖方承担。卖方保证将该房产顺利过户给原告后，买方在合同约定的的时间内将尾款付给卖方。过户费由买方承担，但卖方要配合买方办理相关手续。双方并约定如有违约，违约方应承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费20万元。2015年7月6日，李某某、张某某以现金的方式向被告支付订金1万元。合同签订后，李某某、张某某又于2015年7月23日向陆某、杨某、王某、任某某支付购房款49万元，共支付购房首付款50万元。后因陆某、杨某、王某、任某某一直不按合同约定配合李某某、张某某办理房屋过户登记，李某某、张某某认为已严重损害其合法权益，为此诉至法院，请求支持如前所请。另查明，云南文山市农村商业银行股份有限公司新城支行系云南文山市农村商业银行股份有限公司的营业机构，不具有独立法人资格，云南文山市农村商业银行股份有限公司作为第三人其特别授权的委托诉讼代理人郭云祥已参加本案诉讼。王某、任某某于2015年12月4日作为共同借款人向云南文山市农村商业银行股份有限公司借款50万元，双方签订了《个人环借款合同》，陆某与云南文山市农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，用位于文山市（房屋产权证号为：03××16号）为该笔借款50万元提供抵押担保，并办理了抵押物登记。2018年12月4日，王某、任某某与云南文山市农村商业银行股份有限公司协议将原借款期限展期至2019年10月4日，并增加由陆某、杨某为担保人，双方签订了《借款展期协议》。截止2019年11月30日，王某欠云南文山市农村商业银行股份有限公司借款本金48万元，利息7070元，本息合计487070元。综合诉辩观点，本案争议的焦点问题为：1、本案涉及几个法律关系，二原告是否符合起诉条件；2、二原告的诉请应否支持。针对争议的两个焦点问题，综合评述如下：本院认为，本案共包含两个法律关系，房屋买卖合同纠纷和金融借款合同纠纷。原告李某某、张某某以房屋买卖合同纠纷为案由起诉被告陆某、杨某、王某、任某某并追加第三人云南文山市农村商业银行股份有限公司，其中向本院提出的诉讼请求：“1、请求人民法院判令原告代被告结清被告尚欠第三人截止2019年11月4日贷款本息共计482700元（实际代偿金额以第三人提供的数据为准），第三人解除对坐落在普阳东路炬隆艺墅小区19幢-107号，房屋产权证号为03××16的房屋的抵押登记，由被告立即将该房屋的产权变更登记到原告名下;2、请求人民法院判令被告立即偿还原告代被告偿还第三人的贷款本息156700元（实际代偿金额以第三人提供的数据为准）”系原告李某某、张某某代为履行陆某、杨某、王某、任某某与第三人云南文山市农村商业银行股份有限公司之间的金融借款合同。两个法律关系所涉当事人不同，法律事实不同，且陆某、杨某、王某、任某某均不同意本案李某某、张某某主张的诉讼请求，二原告的主张违反了民事诉讼审理的基本原则，本案涉及的两个法律关系应进行分案处理，分别作出裁判。故原告李某某、张某某的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，依法应驳回原告李某某、张某某的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李某某、张某某的起诉。案件受理费10630元，免于交纳。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 骆 霞二〇一九年十二月十二日书记员 保雪微