广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初40864号原告：深圳市住房和建设局，住所地深圳市福田区华强北街道振华路8号设计大厦8楼，统一社会信用代码11440300693981103B。法定代表人：张学凡，局长。委托诉讼代理人：闫英杰，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郑泽权，广东华商律师事务所实习律师。被告：胡娅，女，苗族，1974年9月28日出生，身份证住址武汉市洪山区，原告深圳市住房和建设局（以下简称住建局）诉被告胡娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫英杰、陈郑泽权到庭参加诉讼，被告胡娅经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告住建局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就深圳市××区××0401房屋签订的《深圳市住房和建设局政策性住房租赁合同书》；2、判令被告向原告返还深圳市××区××0401房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币25387.8元（自2017年11月暂计至2019年4月）；此后租金（占有使用费）按每月人民币1493.4元的标准计付至被告实际返还房屋之日止；4、判令被告向原告支付上述拖欠的租金的违约金人民币3091.34元（按欠租金额每日万分之五的标准，自2017年10月16日起暂计至2019年4月15日，请求支付至被告租金清偿之日止）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月31日，原告与被告签订了《深圳市住房和建设局政策性住房租赁合同书》，约定原告将位于深圳市××区××房屋、建筑面积39.51平方米的政策性住房（以下简称涉案房屋）出租给被告居住，租期自2005年2月1日至2018年1月31日止，月租金为人民币746.7元。另，合同第四条约定，被告须在每月15日前将上述住房的租金存入托收银行；如拖欠租金的，原告有权按迟延缴纳的租金数额每日万分之五的标准收取违约金；如被告连续欠租二个月或欠租金额到达三个月租金总额的，原告有权终止合同并采取措施强制清房。合同第七条约定，合同期满后如需续租，被告应在合同期满前一个月内向原告提出续租申请，合同期满前未办理续租手续且继续使用上述住房的，原告将在合同期满后按合同租金标准的2倍计收租金，直至被告办理续租手续为止。自2017年10月份起至2019年4月止，被告已经累计19个月未依约履行租金支付等义务；且经原告多次催告，其仍拒不依约履行租金支付等义务，已严重违约。原告依约有权单方解除合同，并要求被告支付拖欠租金，承担相应违约责任。被告胡娅未作答辩。经审理查明，2015年12月31日，原告与被告签订了《深圳市住房和建设局政策性住房租赁合同书》，约定原告将位于深圳市××区××房屋、建筑面积39.51平方米的政策性住房出租给被告居住，租期自2005年2月1日至2018年1月31日止，月租金为人民币746.7元/月，被告签订合同时应交纳押金和房屋完好保证金，押金为1493.48元，房屋完好保证金为0元；被告须在每月10日前将上述住房的租金存入托收银行，原告通过托收银行收取租金，如因被告的原因致使银行不能正常划款，每过期一天按拖欠金额的日万分之五收取违约金，被告拖欠租金超过一个月，原告有权采取停水停电等民事自救措施追缴欠租和违约金，连续拖欠二个月或欠租金额达到三个月租金总额的，原告有权终止合同，并采取强制清房，所欠租金和违约金从被告交纳的押金及保证金中扣除；合同期满后被告不续租的，应办理好退房交接手续；合同期满后如需续租，被告应在合同期满前一个月内向原告提出续租申请，合同期满前未办理续租手续且继续使用上述住房的，原告将在合同期满后按合同租金标准的2倍计收租金，直至被告办理续租手续为止；在合同期内，被告如将上述住房转租牟利或私自转借给他人居住或改变房屋居住功能，原告将无条件终止合同，不予退还押金和保证金；被告退房时，应先腾空住房，并提前三天预约验房，验房后5个工作日内结清有关费用和办理销户手续，携钥匙、租赁合同、水电燃气结清单、销户单、押金和保证金收据、本人身份证到深圳市住宅租赁管理服务中心办理退房手续，逾期租金结算至被告办理退房之日。2017年12月22日，原告委托广东华商律师事务所向被告承租涉案房屋地址邮寄《律师函》，函告被告截至2017年11月，共拖欠租金2986.8元，违约金50.2元。请被告在收到函件7日内向原告支付租金和违约金。逾期不缴纳，原告将依法解除合同，清退房屋并继续追缴租金及违约金。该邮件快递单显示已被签收。庭审时，原告提交了《胡娅欠付租金及违约金计算表》，其中记载胡娅从2017年10月起未支付租金。原告称被告在合同到期后一直未返还房屋。以上事实有《深圳市住房和建设局政策性住房租赁合同书》、《律师函》、快递单以及原告供述予以证明。本院认为，原、被告签订的《深圳市住房和建设局政策性住房租赁合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按租赁合同的约定，全面、正确履行合同义务。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用至租期届满。合同到期后，被告在未与原告签订续租合同情况下而继续使用涉案房屋至今，双方形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。本案起诉状通过公告送达的方式于2019年11月16日向被告送达，解除合同为起诉状中诉讼请求之一，因此，本院确认双方签订的租赁合同至起诉状送达被告之日解除。关于租金（占有使用费）。现有证据显示，被告自2017年10月起拖欠租金至今。如上所述，租赁合同于2019年11月16日解除，被告应支付合同解除前的租金。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，如被告继续使用涉案房屋的，应按约定向原告支付占有使用费。根据《深圳市住房和建设局政策性住房租赁合同书》约定，合同期满前未办理续租手续且继续使用上述住房的，原告将在合同期满后按合同租金标准的2倍计收租金。涉案房屋租赁期内租金为746.7元/月，租赁期满后被告应按1493.4元/月的标准向原告支付租金（占有使用费）至实际返还涉案房屋之日止。2017年10月至2019年4月期间（19个月），被告应支付拖欠的租金（占有使用费）25387.8元（746.7×4+1493.4×15）。关于违约金。《深圳市住房和建设局政策性住房租赁合同书》约定，租金每月10日前支付当月租金，被告逾期支付租金的，每过期一天按拖欠金额的日万分之五收取违约金。被告自2017年10月起未支付租金，原告请求被告以1493.4元/月为基数，按日万分之五的标准，分别从每月16日起支付违约金至实际清偿之日止，本院予以支持。被告未到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳市住房和建设局与被告胡娅签订的《深圳市住房和建设局政策性住房租赁合同书》于2019年11月16日解除；二、被告胡娅应于本判决生效之日起十日内将位于深圳市福田区XX苑XX栋XXXX房屋返还给原告深圳市住房和建设局；三、被告胡娅应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市住房和建设局支付2017年10月至2019年4月期间租金（占有使用费）25387.8元，此后按照1493.4元/月的标准计付至实际返还涉案房屋之日止；四、被告胡娅应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市住房和建设局支付2017年10月16日至实际清偿之日的违约金（违约金以1493.4元为基数，按照日万分之五的标准，自拖欠占有使用费当月16日起计付（分月计算）至实际清偿之日止。本案案件受理费512元（已由原告深圳市住房和建设局预交），由被告胡娅负担。如不服本判决，应在领取判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  肖晓璐人民陪审员  曾桂胜二〇一九年十二月七日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。