重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初17476号原告重庆晟城房地产顾问有限公司，住所地重庆市渝中区中华路178号26-1#、26-02#，统一社会信用代码91500103709316934X。法定代表人许小科，总经理。委托代理人叶礼辉，重庆佰鼎律师事务所律师。委托代理人郭翠萍，重庆佰鼎律师事务所律师。被告重庆康田米源房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区广福大道6号3-5幢裙楼1-社区用房，统一社会信用代码915001050960095510。法定代表人邹缨，总经理。委托代理人李彦斌，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。委托代理人陈迪，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。原告重庆晟城房地产顾问有限公司（以下简称晟城公司）与被告重庆康田米源房地产开发有限公司（以下简称康田公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晟城公司的委托代理人叶礼辉和被告康田公司的委托代理人陈迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟城公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认被告向原告发送的解除合同通知无效。2、原被告继续履行《茶园组团B分区项目联合销售代理合同》及第一份、第二份《补充协议》。3、被告向原告支付2018年11月29日至2019年6月30日期间销售佣金721588元及资金占用损失（以721588元为基数，按日利率万分之三的标准，从起诉之日起计算至前述款项付清之日止）。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：茶园组团B分区项目系被告开发的楼盘项目。2017年3月，被告就前述项目销售代理业务进行公开招标，原告在招标公告规定时限内向被告提交了投标书等相关材料，参与了投标。2017年4月5日，被告向原告发送《国内招标中标通知书》，确认原告中标茶园组团B分区项目销售代理业务，被告开发的可售单位总货值约40.8亿元；原告应在中标通知书发出之日起十日内与其签订书面代理合同。2017年4月10日左右，被告向原告提出，必须同意其关联企业重庆康田科扬房地产顾问有限公司作为共同销售代理人，参与前述楼盘销售代理业务，否则将不会与原告签订的销售代理合同。为争取前述销售代理业务，原告不得已同意了被告不合理要求，于2017年4月10日向被告出具《承诺函》，同意重庆康田科扬房地产顾问有限公司作为前述楼盘项目的联合销售代理人之一，与原告共同代理销售前述楼盘项目，同意放弃追究被告增加联合代理人而产生的或可能产生的任何违约责任、赔偿责任或其他民事责任。2017年4月12日，原被告签署《茶园组团B分区项目联合销售代理合同》，约定：住宅销售佣金系数为1.2%；乙方（原告）须按甲方（被告）下达的年度销售任务书之要求完成销售任务，未达到该销售金额，乙方所有佣金按佣金系数的50%结算；第一次销售任务的下达时间为本项目首次开盘前1个月，以后年度的销售任务甲方在上一年的12月31日前下达；合同还对其他相关事项进行了约定。前述销售代理合同签订后，为履行前述销售代理合同，原告投入大量人力、物力、财力，对市场、行情、消费者情况等做了大量调研工作，指派专人及委托专业策划公司对前述楼盘项目销售方案进行了较长时间、较详尽的分析、策划，并形成了专业分析报告，为该项目开盘后的销售代理工作奠定了坚实的基础。2017年10月9日，原被告签订《补充协议》，将双方2017年4月12日签订的销售代理合同第8条（佣金结算条款）作了相应的调整。2018年6月29日，原被告签订第二份《补充协议》，将原合同中所有涉及佣金支付方式修改为：甲方以转账形式支付乙方的佣金，付款日期以转账时间为准。2018年11月29日，被告的楼盘开盘，原告开始代理被告销售房屋。原告为被告销售了部分房源，其中2018年11月29日至2018年12月31日期间，原告代理被告销售房屋货值2055.5万元。但被告一直未依约向原告支付销售代理佣金。被告未按照《茶园组团B分区项目联合销售代理合同》的相关约定向原告下达第一次销售任务指标和下一年度的销售任务指标。2019年春节左右，原告再次要求被告支付2018年11月29日至2019年1月31日期间的销售代理佣金；被告公司项目销售负责人曾绍禄告知原告，为了帮原告争取尽快兑现2019年1月份之前的销售代理佣金，原告需要与被告签订第三份补充协议，以弥补被告未向原告下达第一次销售任务指标之失误；补充协议签订后，其可以帮原告争取按照原告销售房屋价款总额的1.2%结算销售代理佣金。原告看到被告已打印好并已加盖其公章的补充协议上载明：“自2018年开盘之日起至2018年12月31日止，项目销售考核任务为乙方销售签约总金额3900万元，若乙方截至2018年12月31日未100%完成年度销售任务，甲方有权随时单方解除原合同且不承担任何责任；……”。原告对此提出异议，认为在2019年2月，双方均清楚，自项目开盘之日至2018年12月31日，原告代理被告完成的销售额只有2000多万元，不可能完成3900万元；但曾绍禄信誓旦旦向原告经办人拍胸脯说，这就是走个程序，双方不会真正执行该补充协议，双方合作多年，基本的信任还是应该有的。考虑到双方多年合作一直比较愉快，同时也为了早日拿到2019年1月份之前的销售代理佣金，原告相信了曾绍禄的口头保证，按照被告的要求在《补充协议》上加盖公章，但未签署经办人，未落款盖章时间。2019年4月23日，原告突然收到被告寄送的《解除合同通知》，以原告自前述楼盘项目开盘之日起至2018年12月31日期间未能完成3900万元销售任务为由，通知解除《茶园组团B分区项目联合销售代理合同》及补充协议。原告当日紧急向被告送达《关于〈解除合同通知>的复函》，对被告要求解除前述销售代理合同及补充协议不予认可，对被告解除合同理由进行了有理有据的反驳，对被告不诚信的行为极为愤慨与不满。2019年6月17日，被告指示若干不明身份的男子将原告安排在茶园组团B分区项目楼盘售楼部的工作人员强行赶走，原告被迫停止代理销售案涉项目房屋，损失惨重。综上，原被告签订的销售代理合同及第一份、第二份补充协议合法有效，各方均应依约履行各自义务；被告在不符合合同解除条件的情况下，违法向原告送达解除合同通知，其解除合同通知无效，双方之间的销售代理及第一份、第二份补充协议应继续履行；被告不向原告支付已销售部分的代理佣金，有违合同约定，违反诚信原则，应承担立即向原告支付2018年11月29日至2019年6月30日期间的销售佣金及资金占用损失等违约责任。被告康田公司辩称，被告具有解除权，原告无权要求继续履行。根据合同法410条，被告有权随时解除合同。根据补充协议，被告有权解除合同，因原告未完成销售任务。被告不存在违约行为，原告无权要求继续履行。原告作为违约方，无权要求守约方继续履行合同。被告于2019年4月19日向原告送达解除通知，原告未在3个月内提出异议。被告未支付的佣金为320991.86元，销售代理合同约定未达到销售任务按50%结算，且在对应房源办理产权登记后才付款。延期付款系原告原因造成，应自行承担由延期所造成的违约金。原告应提供专用发票，未提供的，被告有权拒绝付款。原告计算佣金基数有误。原告主张的违约金过高。经审理查明：2017年4月5日，被告和重庆国际投资咨询集团有限公司向原告发出《国内招标中标通知书》，原告中标茶园组团B分区项目销售代理，中标内容为康田茶园地块所有的可售单位，总货值约40.8亿元（含住宅、商业、车位、幼儿园等，具体以办理销售许可的面积为准）。中标住宅佣金提成系数1.2，中标商业（含商铺、车位及幼儿园）佣金提成1.5。2017年4月10日，原告向被告出具《承诺函》，同意重庆康田科扬房地产顾问有限公司作为前述楼盘项目的联合销售代理人之一，与原告共同代理销售前述楼盘项目。认可联合销售代理人的增加不会对履行与被告签订的《茶园组团B分区项目联合销售代理合同》产生实质性的影响，不会因此要求被告减轻或免除原告依据法律规定或合同约定应承担的义务。同意放弃追究被告增加联合代理人而产生的或可能产生的任何违约责任、赔偿责任或其他民事责任。2017年4月12日，原告（乙方）和被告（甲方）签署《茶园组团B分区项目联合销售代理合同》（以下简称主合同），约定：康田茶园项目，位于南岸区茶园组团B分区B44-1地块、B48-3地块、B44-2地块。代理期限从合同签订之日起至本项目销售完成为止。代理范围康田茶园地块所有的可售单位，总货值约40.8亿（含住宅、商业、车位、幼儿园等，具体以办理销售许可的面积为准）。住宅销售佣金系数为1.2%（含税），商业（商铺、车位、幼儿园）销售佣金系数为1.5%（含税）。销售佣金每月计算一次，结算标准以购房者付清购房款或银行放款为准，无论客户是否采取首付分期，须首期款全额交齐，银行放款后乙方按该套房屋实际收款金额进行佣金结算。每月二十五日前乙方向甲方提报付款资金计划，每月三十日，甲乙双方需核对回款金额，确定无误后由双方财务签字盖章确认结算表。结算后，乙方应在七日内按甲方要求提供税率为6%的增值税专用发票，甲方应在收到发票的当月二十日前开具支票划转至乙方指定账户支付乙方应得的佣金，若因乙方未按时提供发票或发票出现问题的，甲方有权拒绝付款且不承担任何责任。每月佣金按应付总额的90%支付，剩余应支付总额的10%在乙方将客户产权资料正确收集，并取得该套对应房源的房屋产权登记部门产权登记受理单后甲方支付乙方。乙方须按甲方下达的年度销售任务书之要求完成销售任务，未达到该销售金额，乙方所有佣金按佣金系数的50%结算；完成该销售金额乙方所有佣金按佣金系数的100%结算。甲方认定的年度销售任务起止时间以每年度下达的销售任务书为准。超出该期限成交或签约的房屋即以后年度的销售任务由双方另行约定。销售任务的下达：第一次销售任务的下达时间为本项目首次开盘前一个月，以后年度的销售任务甲方在上一年的12月31日前下达。乙方每月的佣金结算及支付标准暂按佣金的50%*销售签约总额*90%（若已办理产权证则为100%）计算佣金，如乙方完成年度销售任务，在年度销售任务完成之日起，乙方每月的佣金结算及支付标准暂按佣金的100%*销售签约总额*90%（若已办理产权证则为100%）计算佣金；甲方在考核期满后40个工作日内，对已结算部分的佣金，甲方需要按照佣金的90%（若已办理产权证则为100%）*销售签约总额的标准补齐。双方结算后，若因甲方原因致使客户退房或解除《商品房买卖合同》，乙方不再退还佣金给甲方。因乙方原因致使客户毁约，乙方须退还佣金给甲方。客户签订《商品房买卖合同》后非因甲乙双方原因退房的，已结算代理佣金不再退还。销售佣金每月结算一次，以购房款全部支付完毕作为最终结算前提。乙方未按时完成甲方下达的年度销售任务，甲方有权随时单方面解除本合同且无须承担任何责任，甲方通知解除合同通知书发出之日起本合同即告解除，但对于乙方在合同期限内的销售业绩，甲方仍应按合同约定支付佣金。甲方指定项目负责人曾绍禄，乙方指定项目负责人李月琴。双方负责人负责对每月认购业绩、成交业绩等进行书面确认。如甲方无故未能按时支付应付乙方之代理费，则甲方延期须按应付未付款项总额的万分之三/日支付乙方违约金。2017年10月9日，原被告签订《补充协议》，将主合同第8条（佣金结算条款）作如下补充约定：1、住宅部分暂扣10%的结算标准。佣金预留部分的50%于该批住宅物业办理完产权证后30天内一次性无息支付，另外50%于该期住宅物业销售达到97%后，30天内一次性无息支付。2、商业部分暂扣10%的结算标准。佣金预留部分的50%于该批商业物业办理完产权证后30天内一次性无息支付，另外50%于该期住宅物业销售达到70%且租赁、销售总量达到95%后，30天内一次性无息支付。3、车库、幼儿园及农贸市场不纳入佣金预留范围。2018年6月29日，原被告签订第二份《补充协议》，将原合同中所有涉及佣金支付方式修改为：甲方以转账形式支付乙方的佣金，付款日期以转账时间为准。该份合同中，被告签约代表为李丽婕，原告另举示了一份李丽婕提供的《合同审批表》，显示补充协议的签订经过了被告内部层层审批。2019年2月，原被告签订第三份《补充协议》，将原合同第8条第4项由以下内容替代：自2018年开盘之日起至2018年12月31日止，项目销售考核任务为乙方销售签约总金额3900万元，若乙方截止2018年12月31日未100%完成年度销售任务，甲方有权随时单方面解除原合同且不承担任何责任。甲方解除原合同通知书发出之日起原合同即告解除，但对于乙方在合同期限的销售业绩，甲方仍按原合同约定支付佣金。佣金结算标准：2018年开盘之日起至2018年12月31日止，乙方未达到该上述销售考核金额的，乙方所有佣金按佣金系数的50%结算（佣金系数按原合同执行）。完成上述销售考核金额的，乙方所有佣金按佣金系数的100%结算（佣金系数按原合同执行）。销售金额是指甲方与客户签订的《商品房买卖合同》中约定的金额。该协议被告经办人为李丽婕，落款时间为2018年10月8日，被告认可双方是在2019年2月签订的协议，但认为双方是在2018年10月就开始协商，只是在2019年2月才完善该协议。原告称该协议是应被告要求签订，目的是为了请款支付其佣金，且协议是附解除条件的协议，该解除条件在协议签订时已经确定，故附解除协议的条款违反了《中华人民共和国合同法》第93条第2款和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第75条之规定而无效，被告依据该条款解除合同也应无效。2019年4月19日，被告向原告寄送《解除合同通知》，以原告自前述楼盘项目开盘之日起至2018年12月31日期间未能完成3900万元销售任务为由，通知从2019年5月1日起解除《茶园组团B分区项目联合销售代理合同》及补充协议。原告认可于2019年4月23日收到该通知，并于同日向被告发出《关于解除合同通知的复函》，不认可被告单方解除合同，理由为被告在2018年12月31日前未下达过任何书面销售任务；第三份补充协议的签订是为了结算佣金；被告要求第三份销售公司司进入本项目，导致对外销售房源减少。2019年4月29日，被告向原告发出《关于解除合同通知的复函的回复》，认为第三份补充协议是双方平等协商后于2018年10月8日签订的，该协议已明确了销售任务。科扬公司进行销售也是原告同意的。2019年5月1日以后的销售金额被告不再认可。2019年5月6日，原告对该函进行了回复，认为第三份补充协议的时间为2019年2月，签订目的是为了结算佣金。被告利用强势地位，在原告和重庆（香港）中原营销策划股份有限公司中标销售代理权的情况下，强行将下属的科扬公司作为共同销售人，导致可售房源减少，影响了原告销售业绩和佣金收入。因此原告不同意被告发出的解除函。2019年6月18日，原告向被告发出《工作联系函》载明自开盘之日累计销售金额60132356元，应按提佣标准1.2%结算佣金共计721588元。该佣金应于2019年7月30日前支付。双方按照现有合同继续合作到本年年底，我司将无条件解除合同或收到佣金之日暂时撤离销售现场。原告举示了2018年11月至2019年4月由曾绍禄签字确认的认购明细表，其中25幢2-803秦勇，成交金额为1378839元，代理公司为原告和中原营销公司，备注业绩一半689419.5元。19幢1-101号客户何晓秋，成交总价984477元。被告认为秦勇的业绩应扣除一半，故结算佣金金额应为59442937.5元，另何晓秋于2019年6月退房，房屋成交价为2241847元，不应作为结算佣金。根据原告举示的认购明细表计算，扣除秦勇的业绩应扣除一半金额后，2018年原告完成销售金额为20555259元，2019年完成销售金额为38887678.5元。审理中，双方确认涉案项目总计可售金额40.8亿元，但是和中原营销公司均分，后康田科扬公司进场销售，实际是三家公司均分，有客户来了以后按顺序接待。原告于2018年6月17日出场，从开盘到退场期间可销售金额约2亿，已售房屋仅有部分付清全款，但均未完成过户。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，原被告双方签订的《茶园组团B分区项目联合销售代理合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于2019年2月双方签订的第三份《补充协议》的效力问题。原告认为该协议是应被告要求签订，目的是为了请款支付其佣金，被告认为2018年10月就开始协商，只是在2019年2月才完善该协议。本院认为，从主合同约定的佣金结算条款看，佣金的结算标准需要按照被告下达的销售任务进行计算，而从该补充协议看，核心内容就是双方对销售任务的约定，故原告所称该协议是为了请款支付佣金的可能性较高，但并不能就以此认为该协议约定的总金额3900万元的销售任务是虚假的。原告认为，该协议是在2019年签订，而2018年的销售任务已经确定，此时再约定2018年的销售任务并赋予被告解除权是一种附解除条件，该解除条件在协议签订时已经确定，故附解除协议的条款违反了《中华人民共和国合同法》第93条第2款和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第75条之规定而无效。本院认为，在原告未完成销售任务时被告有权解除合同在主合同中也有相同的约定，此种约定仅为一种合同约定解除权，并非是附解除条件的合同，故原告的主张不能成立。综上，本院认为，原告在明知2018年销售结果的情况下，在2019年2月与被告签订的补充协议中，仍然同意接受2018年3900万元的销售任务，应视为其自愿接受不能完成该销售任务带来的不利后果。被告以原告未能完成销售任务为由解除合同并无不当，本院对原告要求确认被告解除合同通知无效并要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。鉴于原告未按约完成2018年的销售任务，根据合同约定，其2018年的佣金应按基数的50%计算，即20555259元×1.2%×50%=123331.55元。2019年因被告未下达销售任务，故对原告已完成的佣金，应按基数的100%计算，即38887678.5元×1.2%×100%=466652.14元。上述金额合计589983.69元。被告认为应当将退房客户的金额扣减的抗辩，不符合合同约定，本院不予采信。合同虽对佣金预留等进行了约定，但鉴于双方合同已解除，为减少当事人诉累，本院认为被告应将上述佣金一并支付原告。原告要求被告按照日万分之三的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第75条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆康田米源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告重庆晟城房地产顾问有限公司销售佣金589983.69元。二、驳回原告重庆晟城房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5588元，由原告重庆晟城房地产顾问有限公司负担738元（已缴纳）。由被告重庆康田米源房地产开发有限公司负担4850元（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  龚泽勇二〇一九年十二月三十日书记员  陈正春