安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初6878号 原告：合肥华邦物业服务有限公司六安分公司，住所地：安徽省六安市解放南路与佛子岭路交叉口，统一社会信用代码：91341500799805052C（1-1）。 负责人：宣礼凤，总经理。 委托诉讼代理人：檀基唯，该公司员工。 被告：楚祥兵，男，汉族，1975年1月4日生，住安徽省六安市。 原告合肥华邦物业服务有限公司六安分公司（以下简称华邦物业公司）与被告楚祥兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华邦物业公司的委托诉讼代理人檀基唯，被告楚祥兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业综合服务费2746元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金642元（从逾期之日起按每日万分之六点五计算，暂从2017年8月1日计算至2019年6月30日，此后顺延计算至款清止）；上述两项合计人民币3388元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系“华邦•锦绣华府小区”小区的物业管理公司，被告系该小区的业主。锦绣华府小区业主委员会（以下简称“业委会”）与原告于2013年1月1日、2015年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日签订了四份《华邦•锦绣华府物业服务合同》，合同分别约定2013年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2020年12月31日由原告为该小区服务。上述合同中具体约定了服务期限、服务收费标准（即多层住宅0.5元/月•㎡，小高层、高层住宅一层0.6元/月•㎡；二层至六层1.0元/月•㎡；七层至顶层1.2元/月•㎡）、违约责任（原告有权要求业主或物业使用人从逾期之日起按日物业费总额的千分之三缴纳违约金）等内容。原告按照上述合同约定，一直在向被告提供物业管理服务，但被告却未按照合同约定向原告支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业综合服务费2746元。原告曾向被告多次催要，均无结果，遂诉至法院。 被告楚祥兵辩称：我只在2013年和物业签订了合同，后面没有续签。我家住在4楼，楼下有三个商铺饭店的烟囱对外排烟，影响我家日常生活。烟囱放在绿化带上面，且将主体结构墙打了三个洞，烟囱对着小区里面排烟，也影响主体墙的安全。我从2015年开始每年都找物业反映烟囱的问题，但一直没有回复、没人出面解决此事，我每次到物业办都说没人在家领导不在家，故我只能暂时不交物业费。且小区卫生不达标，楼顶钢结构也是违章建筑。承认没有缴纳物业费的事实，对物业收费标准没有异议，我不是不肯缴费，而是物业的服务达不到要求，只要物业要处理好卫生、烟囱的问题，我愿意缴费。 原告为支持其主张，向本院提交以下证据： 证据一：原告营业执照副本、被告身份信息复印件，证明原被告均具备本案诉讼主体资格； 证据二：2013年1月1日、2015年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日，锦绣华府小区业主委员会与原告签订的《华邦•锦绣华府物业服务合同》各一份，证明原告一直为被告所在的小区提供物业服务，未曾间断。并且上述合同中对物业费收取标准、方式、期限等都进行了明确约定，对于被告逾期缴纳物业费，原告作为物业服务企业有权要求被告补交，并主张逾期付款违约金； 证据三：2009年9月18日六安市物价局颁发的《经营性服务收费许可证》复印件、2013年3月7日六安市物价局批复的《关于锦绣华府小区物业服务收费备案函》一份，证明原告依法取得经营资格并具有收费资质，原告收取该小区服务费的标准已向价格主管部门备案登记； 证据四：《住户登记表》一份，证明被告为该小区物业所有权人的事实，且该房屋已实际交付被告使用； 证据五：缴费通知单照片三张，证明原告已通过书面方式向被告催缴物业服务费，但被告在合理期限内仍然拒绝缴纳； 证据六：物业服务企业在该小区服务获得的荣誉照片四张，证明原告已严格按照物业服务合同约定履行物业服务义务的事实。 被告质证意见：1、对证据一无异议；2、对于证据二不予认可，我只在2013年和物业签过一次合同，后面的都没有签了，业委会和物业签订的合同，不能代表我；3、对证据三无异议；4、证据四上的我的身份证号码不正确；5、证据五，我没有看到过缴费通知单，也没有接到过物业的电话；6、证据六不能达到原告的证明目的，小区的卫生无人维护，物业服务不到位，楼梯口的照明窗口也被其他业主封掉了，消防栓上也没有消防带。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据： 照片一组，证明物业管理不到位，我不满意。 原告质证意见：对于被告的证据，真实性、合法性无异议，但关联性、证明目的有异议，被告只提交了照片，只能反映某一时间段、某一单个的问题，不能证明小区的持续状态。物业服务是整体，若仅以轻微的物业服务瑕疵及单个局部问题，来否定物业服务，显然不合理。 本院对原被告提供的证据认证意见如下：一、对原告提供的证据一、二、三、四、五予以认定；证据六达不到其证明目的，不予认定；二、对被告提供的证据予以认定。 经审理查明：原告系“华邦•锦绣华府小区”小区的物业管理公司，被告楚祥兵系“华邦•锦绣华府小区”小区72幢406室业主。锦绣华府小区业主委员会（以下简称“业委会”）与原告于2013年1月1日、2015年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日签订了四份《华邦•锦绣华府物业服务合同》，合同分别约定2013年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2020年12月31日由原告为该小区服务。上述合同中具体约定了服务期限、服务收费标准（即多层住宅0.5元/月•㎡，小高层、高层住宅一层0.6元/月•㎡；二层至六层1.0元/月•㎡；七层至顶层1.2元/月•㎡）、违约责任（原告有权要求业主或物业使用人从逾期之日起按日物业费总额的千分之三缴纳违约金）等内容。原告华邦物业公司自2013年1月为“华邦•锦绣华府小区”小区提供物业管理服务至今，被告未按照合同约定向原告支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业综合服务费2746元。原告曾向被告多次催要，均无结果，遂诉讼来院。 另查明，原告提供物业管理服务存在不到位，被告楚祥兵楼下商铺烟囱排烟严重影响到其家庭正常生活，其曾向原告多次要求解决，均无结果。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告华邦物业公司为被告楚祥兵所在小区提供实际物业管理服务，被告应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。若仅因物业服务不到位而拒绝缴纳全部的物业费用，会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益，故被告以拒交物业管理费的方式来对抗，显系不当。结合本案原告物业服务不到位，影响到被告日常生活的实际情况，本院酌情减免被告30%的物业费，被告应向原告缴纳物业管理服务费1922.2元（2746元×70%）。关于逾期付款违约金的请求，原告管理服务不到位，对被告逾期未缴纳物业费的事实，原、被告双方都有过错，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告楚祥兵于本判决生效之日起五日内支付原告合肥华邦物业服务有限公司六安分公司2017年8月1日至2019年6月30日期间住宅物业管理费人民币1922.2元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告楚祥兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  薛文 二〇一九年十二月十三日 法官助理刘宝晨 书记员江帆 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金； （五）按时缴纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。