广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2942号上诉人（原审被告）：清远城建房地产有限公司，住所地：清远市清新区。法定代表人：陈伟锋，总经理。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐耀，男，1982年8月2日出生，汉族，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：黎国柱，广东朝纲律师事务所律师。上诉人清远城建房地产有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人徐耀商品房预约合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建公司的上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回徐耀的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案是徐耀在签订认购书后不按约定在10天内到城建公司签订正式购房合同。在签订认购书时，城建公司已经口头告知徐耀其所购买的涉案房屋有个平台，平台价格是500元一平方米，可以从徐耀提供的微信聊天记录第14页城建世纪湾销售人员华女的报价证实，但徐耀却不愿意支付平台的价款，因而拒绝与城建公司签订合同，在协商过程中，徐耀提出了两个方案，一个就是退还押金，另一个是不支付平台的费用。平台是开发商出资建设，根据本地商品房的销售习惯，要获得平台的使用权，必须支付相应的对价，本案导致不能签订购房合同的原因不在城建公司，是徐耀拒绝支付平台费用。二、根据认购书第四条第三款的约定，由于徐耀没有在规定的期限内签订购房合同，徐耀无权要求退还定金。徐耀答辩称：一、徐耀对双方未能签订《商品房买卖合同》没有任何过错。从原审查明的事实看，徐耀在签订认购书后一直催促城建公司签订《商品房买卖合同》，城建公司以各种理由拖延，直至徐耀提出解除认购书退款之日，城建公司仍然未能与我方签订《商品房买卖合同》，根据徐耀了解，涉案楼盘的综合验收备案一直未能完善，后来城建公司同意和徐耀解除认购书并退还定金，在城建公司相关负责人审批签署退款文件后，却继续拖延退还定金。从上述情况可知，城建公司的违约行为一直存在，不管签订《商品房买卖合同》还是退还定金，都违反双方的约定，没有履行应尽的义务。根据认购书第4条4.4款的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，徐耀在原审中提出要求城建公司双倍返还定金具有事实和法律依据，在原审判决后，徐耀不再提出上诉，并非认可自己存在过错，是因为徐耀希望尽快解决本案纠纷，不希望增加诉累。二、城建公司没收徐耀的定金没有事实和法律依据。如前所述，双方未能签订正式购房合同的原因不在徐耀，责任在于城建公司，依法应当由城建公司承担违约责任，双倍返还定金。退一步说，即使按照原审法院查明的事实，未能签订购房合同是因为双方在《认购书》未就房屋买卖合同的基础条款即标的物和价格达成合意，在签订《认购书》后也未能协商一致，那根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，城建公司也应当把定金退还给徐耀。徐耀向原审法院起诉请求：1.解除徐耀与城建公司于2018年3月17日签订的城建世纪湾的认购书；2.城建公司退还购房定金人民币50000元给徐耀；3.城建公司承担违约责任，支付违约金50000元给徐耀；4.案件诉讼费、保全费由城建公司负担。原审法院认定事实：徐耀与城建公司于2018年3月17日签订了《城建世纪湾认购书》（以下简称“《认购书》”），约定徐耀购买城建公司开发建设的位于清远市清新区xxxxx，房屋建筑面积为104.77平方米，总价款为749944元，购房定金50000元于签订本认购书时支付，作为签订《广东省商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保，付款方式为首付加商业贷款，买方应于2018年3月27日前支付首期款300944元（含已付定金），并于当日提交资料向银行办理剩余房款449000元的按揭手续，同时在卖方指定地点签订《商品房买卖合同》。《认购书》第四条第三款约定，若因买方的原因造成双方无法如约签订《商品房买卖合同》的，卖方有权单方解除本认购书，并可将该物业另行出售，买方无权要求返还定金。第四条第四款约定，在双方签订《商品房买卖合同》前，如卖方无故解除本认购书，应向买方双倍返还定金作为赔偿，并无息退还已付房款。签订《认购书》当日城建公司向徐耀出具收据确认收到了购房定金50000元。另查明，城建公司称案涉房屋与平台是捆绑销售的，平台专属于该房屋业主使用，因此业主应支付平台费用，签订《认购书》时城建公司有向徐耀说明平台的费用问题，但没有写入《认购书》条款中。徐耀提交的微信聊天记录显示，签订《认购书》后双方多次协商签订合同和办理网签事宜，但由于就平台的费用问题无法协商一致，未能按时签订正式合同。从聊天记录看，徐耀想要购买带有平台的户型，故而选择了该房屋，但是认为平台收费不合理，因此拒绝支付平台的费用，经过多次磋商，徐耀还是无法接受将平台捆绑销售，决定不再购买该房屋，并申请退还购房定金。双方就解除合同及退还50000元定金也进行了多次沟通，但最终没有达成一致。2018年12月30日，城建公司向徐耀发出《告知书》，称由于徐耀未按约定期限签订购房合同及支付首期款，存在违约行为，城建公司通知其双方签订的《认购书》于2018年9月30日正式解除，城建公司将另行出售案涉房屋，并没收徐耀支付的50000元定金。原审法院认为：本案系商品房预约合同纠纷。双方签订的《认购书》是为将来订立本约即《商品房买卖合同》而签订的预约合同。作为预约合同的商品房认购书，并不需要具备商品房买卖合同的主要条款，但应当包含未来订立商品房买卖合同的意思表示，并且所要订立的商品房买卖合同本身应当可以确定。本案的争议焦点是案涉房屋所带的平台是否构成双方拟签订的房屋买卖合同的一部分，双方就买卖的标的物和价款是否达成了合意。城建公司主张签订《认购书》时双方关于买卖平台事宜已协商一致，但未提交证据证明，《认购书》中未包含关于平台的条款，楼价也没有包含平台费用。合同签订后双方就平台的费用问题进行磋商，但未达成一致意见。由此可知双方在签订《认购书》时并未就房屋买卖合同的基础条款即标的物和价格达成合意，在签订《认购书》后也未能协商一致。因此认定双方之间关于买卖房屋的预约合同因双方未达成合意而未能订立较为公平合理。定金罚则适用的前提是双方的预约合同已成立并生效，本案预约合同未成立，不适用定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”按照上述条款后半段的规定，双方合意未达成，合同未成立，不可归责于双方当事人，城建公司应当将50000元定金返还徐耀。对徐耀的第二项诉讼请求予以支持。因合同未成立，不存在解除和违约责任的问题，因此对徐耀的其他诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，于2019年6月5日判决：一、清远城建房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向徐耀退还购房定金50000元；二、驳回徐耀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由清远城建房地产有限公司负担575元，徐耀负担575元。本院二审期间，双方当事人均无证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合城建公司的上诉请求与徐耀的抗辩意见，归纳本案争议焦点：城建公司应否向徐耀返还定金50000元。本案中，双方签订的《认购书》仅为下一步签订《商品房买卖合同》而订立的预约合同，该《认购书》没有涉及徐耀购买涉案房屋必须支付平台使用费的内容。结合双方当事人庭审陈述及微信聊天记录等可以证实，双方未在上述《认购书》约定的期限内签订《商品房买卖合同》的原因系双方对涉案房屋所涉平台需支付使用费问题未能达成一致。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，认定本案属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，本院予以认可。因此，城建公司应向徐耀返还定金50000元，原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，城建公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由清远城建房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇一九年十一月七日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。