安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0811民初3544号 原告：安庆市家和物业服务有限责任公司，住所地安徽省安庆市中兴大道102号，统一社会信用代码91340800682081644A。 法定代表人；江美云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张美华，该公司员工。 委托诉讼代理人：张波，安徽明启律师事务所律师。 被告：乔林芝，女，1974年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省枞阳县，现住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：何杰政，安徽国誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何承国，安徽国誉律师事务所律师。 被告：刘明智，男，1969年11月30日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：乔林芝，女，1974年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省枞阳县，现住安徽省安庆市大观区，系刘明智妻子。 原告安庆市家和物业服务有限责任公司与被告乔林芝、刘明智物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了两次审理。原告安庆市家和物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人张美华、张波，被告乔林芝及委托诉讼代理人何杰政，被告刘明智的委托诉讼代理人乔林芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安庆市家和物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的学府花园4号楼108室物业服务费7224元及违约金11303元，合计18527元；2、依法判令被告立即支付拖欠的学府花园11号楼22号商铺物业服务费16099元及违约金15413元，合计31512元；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告放弃了对两项诉讼请求中违约金部分的请求。事实和理由：原告与被告之间系物业服务合同关系，被告自2015年5月4日至2019年2月28日一直未缴纳物业费合计达23323元，依据双方签订的《学府花园物业管理服务协议》的约定，被告应承担物业服务费的违约金合计为26716元。被告拖欠物业服务费，原告多次上门催收，均未能收到相应的物业服务费，现原告为维护自身的合法权益，具状法院，请依法判决。 被告辩称:1、学府花园依法无权与原告签订物业服务合同，其签订的合同对业主不发生法律效力；2、原告收取物业服务费没有任何依据；3、作为物业管理公司并未提供五星级业务服务，广告收入也没有归业主，本案被告多次向原告反映门面房楼上违章建筑，一直得不到处理，当财产受到损失时，物业公司也未尽到通知及协助被告减少损失的义务，原告发生各项损失79000元要赔偿；4、针对程序上，如果开发商与原告签订的物业合同对原告签订的物业合同对业主有约束力，那么该合同约定的争议解决方式是仲裁，同样约束本案原、被告双方；5、原告放弃违约金是因其提供虚假的材料，侵犯了业主的合法权益，前期物业服务合同不能作为定案的依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告补充陈述:1、关于对学府花园开发商无权与原告签订合同的意见，学府花园目前还是前期物业，与原告签订物业合同符合法律规定，原告是在区政府、街道办事处以及市住建局物业科指导下依法进驻物业管理的；2、关于违章搭建，原告可以配合被告向有关行政机关举报，请求依法处理；3、关于与开发商前期的物业服务合同约定采用仲裁方式解决争议的问题，原告认为该仲裁方式不适用原告与被告之间的物业服务纠纷，本案应当由人民法院审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认证如下： 1、关于原告提交的《前期物业服务合同》。被告认为原告与前期案件提供的合同文本违约金条款不一致，原告认为物业公司与开发商的合同是真实的，是由于物业公司接手物业后因为该小区收取物业费极其困难，在向开发商申请后对合同违约金的条款进行了变更。被告认为其与原告没有服务合同关系，既然没有服务合同关系，原告就无权主张收取物业费。经审查，《前期物业服务合同》系安庆市学府花园房地产开发有限责任公司与原告于2015年8月7日签订，约定自2015年8月10日起至业主委员会成立时止，原告对学府花园小区提供前期物业服务管理事宜。此期间，两被告已是学府花园4号楼108室和11号楼22号商铺的所有权人即业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中建设单位（开发商）与原告（物业服务单位）签订的《前期物业服务委托合同》对两被告具有约束力。两被告应当向原告支付其房产所在小区在成立业主委员会成立前的物业服务费。 2、关于被告抗辩的案涉小区前期物业系安庆市盛唐物业管理有限公司问题。查明，案涉小区交付前期确由其他物业公司管理，但因为其他原因，经安庆市住建委物业科组织招标，原告于2015年8月6日中标接管该小区前期物业管理，并依法与建设单位签订了前述《前期物业服务委托合同》，原告接管后已在小区进行了公示。 3、关于原告提供的服务没有达到五星级，使用公共区位收益以及发生在被告商铺上的违章搭建问题。被告提交了一组照片，证明原告未尽到业务管理、服务职责，给原告造成一定的损失，违章搭建侵害了被告及全体业主的合法权益。被告提供的一组照片中其有关物品存放于地下室因骤下暴雨造成浸水受损，被告应该负责。原告认为货物受损是由于突发天气灾害，与原告无关。本院认为被告主张货物损害是由原告未尽责所致不可另行诉讼；对于原告利用公共区位有广告收益问题，被告并没有为此提供证据，该争议系全体业主对属于大家的公共区域正在物业管理服务中的收入处分及知情问题，被告可与其他业主通过以向业主大会方式或物业行政主管部门反映予以规范监督并知情，原告关于该讼争请求以及货物损失的请求均不属于本案审理范围。关于被告楼上出现违章搭建问题，原告应当积极履行管理、服务职责并配合被告向有关城市管理机构反映要求依法处理。但两被告不能以属于城管部门职责范围而苛求物业服务企业来处理。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告自2015年8月10日以来为两被告名下住房和商铺所处的学府花园小区提供了物业服务，被告对未支付物业费及相应计费标准并不持异议。但原告主张被告缴纳接管以前即2015年5月4日起拖欠的物业费缺乏事实和证据，本院不予支持。原告在庭审中放弃了对被告违约金的诉讼请求，本院认可其对诉讼权利的处分。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告乔林芝、刘明智于本判决生效后五日内给付原告安庆市家和物业服务有限责任公司自2015年8月10日起至2019年2月28日期间的物业服务费22816.87元（其中4号楼108室物业服务费6717.1元，11号楼22号商铺物业服务费16099.77元）； 二、驳回原告安庆市家和物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取294元，由原告安庆市家和物业服务有限责任公司负担144元，由被告乔林芝、刘明智负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  卢文忠 二〇一九年十二月二十六日 书记员  李莉莉 附本案参照的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。