四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初4573号 原告(反诉被告)：成都彤阳物业公司服务有限公司，统一社会信用代码9151010759207634XU，住所地四川省成都市武侯新城管委会鞋都南路139号鞋王大厦C幢3楼。 法定代表人：张正雨，董事长。 委托诉讼代理人：杜丽娟，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵东，四川时代经纬律师事务所律师。 被告（反诉原告)：四川省正一天源实业有限公司，统一社会信用代码91510781071435351B，住所地四川省江油市创业路238号。 法定代表人：陈祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张建林，四川同鼎益律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都彤阳物业公司服务有限公司（以下简称彤阳物业公司）与被告四川省正一天源实业有限公司（以下简称正一天源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理,在审理过程中，被告正一天源公司应诉后提起反诉。本院依法组成合议庭，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。2019年1月21日，本院作出（2018）川0781民初3749号民事判决，原、被告不服，提起上诉。2019年8月2日，绵阳市中级人民法院作出（2019）川07民终816号民事裁定，以《前期物业服务合同》签订在《备忘录》之后，本案应按《前期物业服务合同》约定内容执行为由，撤销本院（2018）川0781民初3749号民事判决，并发回重审。2019年9月9日，本院立案后，依法另行组成合议庭，并于2019年10月16日、10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彤阳物业公司的委托诉讼代理人杜丽娟、闵东，被告（反诉原告）正一天源公司的委托诉讼代理人张建林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2015年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为江油大唐华庭（小区原名“江油明月.大唐汇”）提供前期物业服务，合同期限从2015年12月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业合同生效时止，收费标准为高层1.4元/平方米/月，商业3元/平方米/月，机动车位60元/平方米/月，自本合同生效之日，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担。甲方的物业服务费从本合同生效之日起按月交纳，本物业承接查验费36000元，由甲方承担。2017年8-10月，原告应被告要求进入小区开展各项前期工作，由此产生前期介入费、承接查验费191939.31元，原告于2017年11月8日已函告被告。 从2017年10月26日集中交房起，原告正式入住小区，尽心尽力为业主提供物业服务,竭尽全力维护小区及被告形象，使小区的各项物业服务工作顺利开展。由于小区的住宅、商业、车位并未完全交付、出售，由此产生了应由被告承担的物业管理服务费（甲方物管费）。至今，被告欠付前期介入费、承接查验费以及甲方物管费一直未向原告支付，原告多次向被告催要未果。 2018年7月18日，被告强行粗暴占领并接管小区物业的各个工作区域，采取非法手段要求原告的客服收费员交出各项钱款，强行收缴办公区域的各项资料、钥匙，并进行了换锁、加锁。被告自行安排人员把守小区入口，不再让原告工作人员进入小区，导致原告根本无法开展物业服务工作。被告在不具备物业服务资质前提下非法强行接管小区各项物业服务工作，已严重违反双方合同约定，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付前期介入费、承接查验费191939.31元；2.被告向原告支付尚欠的物管费655450.24元；3.本诉讼费、公告费、鉴定费等由被告承担。 被告（反诉原告）辩称，1.原告存在长期持续的违约行为，提供服务质量低劣，达不到一级服务的标准，被告有合理理由拒绝按一级服务标准向其支付物业服务费。被告从2017年7月至2018年3月多次要求原告对物业服务质量进行整改，但原告的整改仍然未达到要求，江油市公安局也对原告发出整改通知书，并对其未整改的行为作出处罚。同时，小区业主也要求重新选聘物业服务。因此，原告的违约行为不仅给被告造成了物业服务的影响，也对楼盘造成了影响，不应享有其要求支付的费用；2.原告要求支付前期介入费用没有事实依据，原告虽然提供了票据，但所提供的票据是其前期进行物业服务的准备工作而不是为被告的前期咨询服务，而且有发函证据显示原告未将人员配备到位。原告将其自身经营相关的费用要求被告支付，依法应当驳回；3.原告依据前期物业服务合同计算物业服务费用不当，应当按照备忘录的约定计算，在备忘录没有约定的事宜才依据前期物业服务合同执行。备忘录约定的物业费住宅1.3元每平方米，前期物业服务合同约定的是1.4元每平方米，原告与业主签订的协议按照备忘录的标准1.3元每平方米执行的，同时，前期咨询费用备忘录上也有约定，原告如果提供了前期咨询服务，我们也会按照备忘录约定执行，原告没有提供证据证明其主张的费用。 综上，备忘录是原、被告对重要关键事实的约定，双方在签订合同前已经约定，二审发回重审认为应按照合同约定执行，我们有异议，我们认为应该按照备忘录执行。 被告（反诉原告）反诉称，由于彤阳物业公司严重违约致合同解除，由正一天源公司提供物业服务，因彤阳物业公司收取业主一年的物业费，请求法院判令彤阳物业公司向正一天源公司退还离场前已收取业主2018年7月19日至10月31日的物业费330721.49元。 反诉被告（本诉原告）辩称，我方与正一天源公司签订前期服务合同后，与业主办理交房手续，并单独签订物业服务协议，我方与业主约定一次交纳一年的物业费，按照1.3元收取，正一天源公司要求退还的30多万都是业主交纳的，是否退还由业主决定。正一天源公司采用武力将我方驱赶离场，由其提供物业服务，正一天源公司无物业服务资质的强买强卖行为，依据前期物业服务合同，其反诉是没有法律依据，请求驳回其反诉。 经审理认定事实如下：被告正一天源公司系绵阳江油大唐华庭小区（小区原名：江油明月•大唐汇）的开发商。2015年10月，被告正一天源公司委托原告彤阳物业公司对江油明月•大唐汇的前期物业管理服务，经双方协商共同签署《备忘录》一份，主要内容为：1、物业服务费收费标准：住宅1.5元/平方米，商业3元/平方米（住宅前三年1.3元/平方米）；2、空置房屋物业服务费用向地产公司收取标准为：住宅交房率大于或等于90%，免交物业费，小于90%，按实际费用的5折向开发商收取；商业交房率大于或等于60%，免交物业费，小于60%，按实际费用的5折向开发商收取；3、车位费用：交房之日起半年内，按每个车位60元的40%的标准收取空置管理费，物业公司正式收费后前3年内自负盈亏，物业公司不收取地产公司物业服务费用，地产公司也不向物业公司收取停车位出租及停车位临停等费用；4、物业前期筹备及承接查验费用小计3.6万元；5、项目开办费用的约定，物业办公室有开发商负责装修并配置基本办公家具达到办公条件……6、早期物业公司派往项目咨询人员费用按160元/天/人计算，交通、食宿费用实报实销。并约定“未尽事宜，双方在签署正式的《前期物业服务合同》中进行约定”，备忘录两份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。正一天源公司在《备忘录》上加盖公章，落款日期为2015年10月29日；彤阳物业公司在《备忘录》上加盖公章，落款日期为2015年10月28日。 2015年12月2日，正一天源公司（甲方）与彤阳物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》（示范文本），约定：乙方为明月•大唐汇前期物业管理提供一级物业服务，物业收费标准：高层1.4元/平方米/月，商业3元/平方米/月，车位60元/月;合同期限从2015年12月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业合同生效时止;约定本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；本物业承接查验费用由甲方包干承担，承接查验费用36000元；合同履行期限内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成重大损失的，甲方、业主可解除合同。合同附件附有一级物业服务等级标准：管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业证书或者岗位证书，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理等内容。为保证明月•大唐汇10月26日顺利交房，正一天源公司于2017年7月20日向原告彤阳物业公司发函，要求落实各岗位人员，提交工作计划和安排。彤阳物业公司于7月24日回函，提交了5人管理团队名单及筹备期工作计划，并在后期的工作中不断增加人员参与正一天源公司交房工作，由此产生2017年8月-10月30日前期人员介入费。2017年11月8日，彤阳物业公司致函正一天源公司，载明：2017年8月至10月30日，产生前期人员介入费用155939.31元，工程承接查验费用36000元，合计191939.31元，随函附前期介入人员工资表、支付工资的银行账户交易明细、报销单及差旅费、误餐费票据。正一天源公司收到函件后，未回函认可前期人员介入费用。 2017年10月26日，正一天源公司向业主集中交房，彤阳物业公司开始履行前期物业服务合同。2017年11月14日、2018年3月19日，正一天源公司针对物业服务存在的质量问题向彤阳物业公司致函，要求限期整改，彤阳物业公司回函并报送整改方案。2018年4月20日，因江油大唐华庭小区存在2号、5号楼室外消防栓无水，人员登记制度不完善、不规范，地下停车场监控点位未全面覆盖，未提交保安人员资格证，治安防范宣传不到位等问题，江油市公安局向彤阳物业公司发出限期整改通知书；同时，针对室外消防栓5号楼处无水，2号楼外消防栓水压过低的问题，江油市公安局中坝派出所责成彤阳物业公司在2018年4月25日前整改完毕，并函告公安机关，江油市公安消防大队对彤阳物业公司给予罚款15000元的行政处罚。基于上述原因，2018年7月18日，正一天源公司以彤阳物业公司物业服务不符合合同约定为由，强制全面接管江油大唐华庭小区的物业服务工作，并从前台收取现金3334元，彤阳物业公司的工作人员当日离场。正一天源公司于2018年7月31日向彤阳物业公司邮寄送达《解除函》，彤阳物业公司于2018年8月1日收件。在解除函中，正一天源公司认为彤阳物业公司物业管理方面存在问题，引发社会关注，影响后续开发、销售，物业服务无法达到约定标准，合同目的不能实现，决定解除《前期物业服务合同》。 另查明：彤阳物业公司从2017年11月1日开始收取物业管理费，江油大唐华庭小区（明月•大唐汇）一期共有住宅664户，商业94户，预售许可车位408个，其中豪华车位42个（合同履行中，将母子车位定义为豪华车位，每月收费90元），截止2018年7月19日彤阳物业公司离场，小区住宅入住636户，商业用房交付26户，已售车位29个（未交付)。彤阳物业公司已收取业主物业费955956.4元，截止2018年7月18日,正一天源公司下欠空置住宅物业费40483.47元、商业物业费198577.51元、车位物业费221364元，共计460424.98元。在彤阳物业公司已收取物业费中，有17户系2017年10月26日以后陆续入住业主，交付物业费32797.63元。彤阳物业公司2018年7月19日至2018年10月31日收取的物业费为272382元。 上述事实有：原告的营业执照、被告的工商登记信息、前期物业管理中标通知书、前期物业服务合同、预售许可证、原被告往来函件、律师函及邮政快递单、责令限期整改通知书两份、行政处罚决定书、公证书、解除函及邮政快递单、及当事人当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，被告开发修建“明月·大唐汇”小区一期项目后，先后与原告签订《备忘录》和《前期物业服务合同》，由原告对“明月·大唐汇”提供前期物业服务，《备忘录》和《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方应严格执行。在履行合同过程中，因原告服务未达到合同约定的物业服务标准，被告强制将物业服务工作全面接管，并向原告送达合同解除函，原告收到解除函后，未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，应视为《前期物业服务合同》自2018年8月1日原告收到解除函时解除。 原告要求被告承担前期介入费、承接查验费共计191939.31元的请求，仅提交了工资表、支付工资的银行账户明细、报销单及差旅费、误餐费票据，未提供考勤表及工作日志等证据印证，原告以书面形式函告被告上述费用，被告未回函加以确认，根据本案的实际情况，本院酌定前期介入费按50%计取，即为77969.66元（155939.31元÷2），被告应付前期介入费、承接查验费共计113969.66元。 原告主张由被告支付未出售的空置住宅物业费、商业物业费、车位物业费共计655450.24元的请求，虽然双方在备忘录中进行了约定，但双方最终签订的前期物业合同对备忘录中关于未出售的空置物业收费标准和方式的约定进行了变更，双方达成了新的合意，绵阳市中级人民法院作出的（2019）川07民终816号民事裁定明确表示应按《前期物业物业服务合同》的内容执行。因此，本院确定按照《前期物业物业服务合同》的约定计算被告应当承担的空置物业管理费用。在合同履行过程中，原告提供的物业服务内容未达到合同约定的一级物业服务标准，存在2号、5号楼室外消防栓无水，人员登记制度不完善、不规范，地下停车场监控点位未全面覆盖，未提交保安人员资格证，治安防范宣传不到位等问题。被告多次致函原告要求整改，原告通过整改仍未妥善处理上述服务质量问题，因此被公安机关责令限期整改和行政处罚。鉴于原告提供的物业服务内容未达到合同约定的一级物业服务标准，若按照《前期物业物业服务合同》的约定计算被告应当承担的空置物业管理费用，有失公平，根据原告提供的空置物业的服务内容和服务质量，本院确定按70%计算物业管理费用，被告应承担2018年7月19日之前的尚未出售或尚未交付的住宅物业、商业物业费、车位物业费空置物业管理费用322297.48元（460424.98元×70%）。 被告反诉主张原告退还2018年7月19日至2018年10月31日的物管费330721.49元。根据本案查明的事实，物业管理行政主管部门已于2018年取消对物业服务企业从业资格的行政许可，被告可以从事物业服务。被告于2018年7月18日强制接管原告负责的江油大唐华庭小区物业服务工作，组织人员为小区业主提供物业服务，应当收取2018年7月19日以后的物业管理费用。原告自2018年7月19日起，未向业主提供物业服务，经核算，原告向业主收取2018年7月19日至2018年10月31日的物管费为272382元，原告应当向被告支付，扣除被告从原告前台收取的现金3334元，原告实际应向被告支付269048元。因此，本院对被告的该项反诉请求部分予以支持，原告对此提出的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省正一天源实业有限公司向原告成都彤阳物业公司服务有限公司支付尚未出售或尚未交付的住宅物业费、商业物业费、车位物业费322297.48元； 二、被告四川省正一天源实业有限公司向原告成都彤阳物业公司服务有限公司支付前期介入费、承接查验费共113969.66元； 三、原告成都彤阳物业公司服务有限公司向被告四川省正一天源实业有限公司退还已收取的物业费269048元（其中已扣减被告四川省正一天源实业有限公收取原告成都彤阳物业公司服务有限公司的现金3334元）； 四、上述第一、二、三项品迭后，被告四川省正一天源实业有限公司应向原告成都彤阳物业公司服务有限公司支付人民币167219.14元，此款限被告四川省正一天源实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告支付； 五、驳回本诉原告成都彤阳物业公司服务有限公司、反诉原告四川省正一天源实业有限公司其他诉讼请求。 本案的本诉受理费12274元，由原告成都彤阳物业公司服务有限公司承担4430元，被告四川省正一天源实业有限公司承担7844元；反诉受理费6260元，由被告四川省正一天源实业有限公司承担2668元，由原告成都彤阳物业公司服务有限公司承担3592元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院 审 判 长  周晓龙 审 判 员  梁玉玲 人民陪审员  魏 璋 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  方扬阳