安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初6341号 原告：李帅，男，1994年10月1日生，汉族，本科文化，安徽省寿县人，待业，户籍住安徽省寿县，现住六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭飞，安徽皋城律师事务所律师。 被告：**，男，1972年1月7日生，汉族，小学文化，六安市金安区人，无业，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘明星、霍家宝，安徽公众律师事务所律师。 被告：袁世和，男，1934年8月17日生，汉族，文盲，六安市金安区人，农民，住安徽省六安市金安区。 被告：六安市六都房产经纪有限公司,住所地安徽省六安市解放北路水木清华小区3幢,统一社会信用代码91341500063621322W 法定代表人：李卢，该公司总经理。 被告：六安市经济技术开发区管理委员会征收安置办公室，住所地六安经济技术开发区第二办公区，统一社会信用代码12341400MB0Q41973B。 法定代表人：史国良，该单位主任。 委托诉讼代理人(特别授权):胡正发,安徽皖西律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：周程程，安徽皖西律师事务所实习律师。 原告李帅与被告**、袁世和、六安市六都房产经纪有限公司（以下称市六都房产经纪公司）、六安市经济技术开发区管理委员会征收安置办公室房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因原告李帅起诉主体有误，当庭向本院撤回对被告六安市经济技术开发区管理委员会征收安置办公室的起诉，经本院审查认为其申请符合法律规定，口头裁定予以准许。原告李帅及其特别授权委托诉讼代理人彭飞，被告**特别授权委托诉讼代理人霍家宝均到庭参加诉讼，被告袁世和、市六都房产经纪公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案作缺席审理，现已审理终结。 原告李帅向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告一、二之间的房屋买卖合同；2、请求法院依法判令被告一、二返还原告购房款28万元；3、请求法院依法判令被告一、二向原告支付违约金99000元，赔偿装修损失80000元（以评估为准），共计179000元；4、请求法院依法判令被告一、二支付原告律师费9000元；5、请求法院依法判令被告三、四对被告一、二上述责任承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费、保全费等由四被告共同承担。 事实和理由：2018年4月21日，原告通过被告三与被告一、二签订房屋买卖合同，双方约定原告购买被告一、二位于六安市寿春路小区101#1101室，房屋总价为33万元，由原告向被告三支付购房款的2%作为中介费。后原告与被告一、二补充约定：前期支付购房款28万元，剩余5万元待房产证办理成功后一次性支付，乙方未办理完房产证和过户手续之前，若出现任何问题由被告一、二按照当下购房款的30%向原告承担违约责任。合同签订后原告向被告一、二按约支付28万元购房款，向被告三支付中介费6600元，原告在被告交付房屋后，对房屋进行装潢并已入住。2019年6月14日被告四向原告发出通知：因涉案房屋未办理安置结算审批和未签订房屋拆迁安置协议书等合法入住手续，要求原告在十五日内搬离涉案房屋，致使原告购房后不能实现居住目的。因被告一、二持有被告四出具的开发区安置房入住通知单以及被告三向原告介绍该房屋属于两被告，促使原告与被告一、二签订房屋买卖合同。但现原告无法实现购房目的，经多次与被告协商无果的情形下，特诉至贵院，请求法院依法查明事实，判如所请。 被告**辨称，1、答辩人认为答辩人与原告所签订的合同合法有效，应受法律保护，答辩人在履行合同中并没有违约行为，出现房屋暂时被通知收回的状况，过错并不在答辩人，签订合同时答辩人所有房屋的相关材料手续齐全，本案原告不享有合同的解除权；2、答辩人认为原告所举的有关政府的相关文件并不能作为当然否定原告与答辩人之间民事合同行为的效力的依据；3、案涉房屋属于回迁安置房，原告签订合同时对此是明知的，原告之所以愿意签订合同，支付购房款，是基于对案涉房屋的物权替代权，现在虽然房屋被通知收回，但并不排除和阻却这个替代权的可能性，并且法庭在庭前核实原告住所时，原告所称住所即是案涉房屋，所以答辩人认为原、被告之间签订的合同目的仍是可以实现的，综上，认为原告要求解除合同及其他诉请没有事实和法律依据，依法应全部驳回。 被告袁世和、市六都房产经纪公司均未作书面答辩，在举证期限内也未向本院举证。 原告李帅为支持其诉讼请求，提交证据如下： 证据一、原告身份证，证明原告主体资格适格；证据二、被告一、二身份证复印件、被告三全国组织机构统一社会信用代码公示查询，证明三被告属于适格的诉讼主体；证据三、存量房买卖合同，证明原告与被告**、袁世和之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，且原、被告之间购房款为33万元，以及原告与被告一、二之间约定“在乙方未办理完房产证和过户手续之前，若出现任何问题由甲方向乙方支付房屋价格的30%违约金”，还有被告三属于原告与被告一、二签订购房合同的中介服务公司；证据四、收条，证明原告已经向被告一、二支付购房款28万元以及被告一、二的违约责任；证据五、开发区安置房入住通知单，证明涉案房屋由六安经济技术开发区安置房管理办公室安置给袁世和与袁本全居住，原告有理由相信该房屋属于二被告所有，原告主观上为善意；证据六、通知，证明原告于2019年6月14日得知被告一、二尚未与六安经济技术开发区管理委员会征迁安置办公室签订安置协议书和结算审批手续，被告一、二并非涉案房屋产权人以及原告无法实现购房合同目的。 被告**对上述证据的质证意见：对证据一、二的三性不持异议；对证据三真实性、合法性没有异议，对其第一个证明目的即合同合法有效、对第二个证明目的购房款的约定均不持异议，对第三个证明目的关于违约金的情况，在本案中并没有出现违约的情形，对第四个证明目的没有异议；对证据四真实性没有异议，但对其证明目的持有异议，仅凭收条并不能证明被告存在违约情况，故不能认定作为支付违约金的依据；对证据五真实性、合法性不持异议，首先从该份通知单上看被告在与原告签订合同时，就所售的回迁房是具有相关的合法的手续，其次从该份通知单上看亦可以反映原告已经实际占有并使用了该房屋，还有该份通知单不能达到原告所主张的证明目的，不能反映出原告是善意还是恶意；对证据六真实性不持异议，但对其关联性、证明目的持有异议，该通知并不能直接证实或者确认被告没有案涉房屋的权属可能，还有该通知仅是临时的并且原告仍然住在该房屋之内，该通知不能作为本案被告有违约情形的依据，亦不能作为原告与被告之间所签订合同的目的不能实现的依据。 被告**为支持其辩解意见，向本院提交证据如下： 证据一、原仓房小学闲置房产出售协议书，证明被告的被拆迁房屋来源合法及被告享有相关安置回迁房的权益；证据二、拆迁房屋搬迁验收证、安置房入住通知单，证明被告出售的房屋系经合法回迁手续取得，与原告签订合同及原告入住手续亦合法；证据三、存量房买卖合同，证明原告与被告签订合同系双方真实意思表示，合同合法有效应受法律保护，且被告未有合同约定的违约行为，原告不享有合同解除权。 原告李帅对被告**证据的质证意见：对证据一、二的真实性不持异议,但是否与本案具有关联性原告不予认可，该份出售协议显示乙方为袁本全，并非本案合同签订的被告一和被告二；对证据三的三性不持异议。对三组证据原告需补充说明一点，从被告提供的以证明其是实际产权人的证明材料，在合同签订时使得原告有理由相信被告具有产权，但案件的实际情况并非如此，两被告隐瞒是否享有合法有效的产权的事实使原告陷入错误的认识，与被告签订房屋买卖合同，原告并无过错，故两被告应当对于原告的损失承担责任。 当事人围绕原告诉讼请求向本院提交了上述证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下:2011年12月5日，案外人袁本全与六安市金安区城北乡中心学校签订《原仓房小学闲置房产出售协议书》一份，由袁本全以100000.00元的价格购买原仓房小学校园内闲置校舍（房屋总建筑面积476平方米），双方就房款支付，遗留问题解决等问题进行了约定。2017年1月，上述房屋因征迁需要拆除，并由袁本全作为被征收人签收了《六安开发区拆迁房屋搬迁验收证》。2018年4月8日，六安经济技术开发区管理委员会征收安置办公室出具《开发区安置房入住通知单》一份，内容为：“寿春五期物业办：请将你小区101号楼1101室，面积95.51平方米，安置给袁世和、袁本全户居住。”。2018年4月21日，经市六都房产经纪公司中介介绍，李帅与**、袁世和签订《存量房买卖合同》一份，李帅向**、袁世和购买位于六安市金安区房屋，房屋面积95.51平方米，售价为330000元。双方约定有：1、此房价含水、电单独立户；2、经甲、乙双方友好协商，甲方是叁拾叁万元净得价（330000），前期首付贰拾捌万元整（280000元）包含定金壹万元（10000元）在内，剩余房款伍万元整（50000元），待甲方产证办下来之时一次性付清。办理第一本产证费用房主自理，后期过户产生的一切相关费用由乙方承担，包含丙方2%中介费；3、经甲乙双方友好协商，此房不能做公证、司法鉴定，双方协商解决手续问题，以后此房出现纠纷，丙方不承担违约责任；4、在乙方未办理完房产证和过户手续之前，若出现任何问题，由甲方承担，甲方应按该房屋当下市值价格赔偿乙方，另付乙方该房屋当下市价3%违约金。2018年4月21日李帅给付**购房定金10000元，另支付市六都房产经纪公司房屋中介费6600元，市六都房产经纪公司于合同签订次日向李帅交付案涉房屋钥匙，李帅经装潢后入住使用至今。2018年5月2日李帅给付**、袁世和购房款270000元，并由**、袁世和共同向李帅出具280000元（含定金10000元）收条一份。2019年6月14日，六安经济技术开发区管理委员会征收安置办公室、房地产管理局共同下发通知，通知主要内容为“寿春小区101＃1101室住户：根据市纪委办公室转《配合中央督导转办单》（扫黑督转［2019］55号）文件要求，你户现居住寿春小区101＃1101室住宅房屋，未办理安置结算审批和未签订房屋拆迁安置协议书等合法入住手续。为切实保障你的合法权益，现通知如下：一、请你户接此通知后，与该被征迁户联系，并在15日内搬离寿春小区101＃1101室住宅；二、逾期未搬离，由此产生的经济损失及相关法律责任，由你户自行承担。”，李帅接此通知后，遂与**交涉，未果，现诉至本院。 本院认为，原告李帅与被告**、袁世和签订的《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。鉴于涉案诉争的六安市金安区房屋属回迁安置房，两被告就该房屋既没有与拆迁部门签订房屋拆迁安置协议书，也没有与拆迁部门办理安置结算审批手续，且被告也未取得该房屋的拆迁房屋权属登记证，同时，涉案诉争的房屋已由六安经济技术开发区管理委员会征收安置办公室下发通知予以收回，故两被告与原告签订《存量房买卖合同》出售涉案诉争房屋的行为属无权处分。两被告在无权处分的情况下出售涉案诉争房屋，不发生物权变动的效力，而原告购买房屋的最终目的是为了取得房屋的所有权，故原告要求解除其与两被告之间签订的《存量房买卖合同》、由两被告返还原告的购房款280000元，本院依法予以支持。因原告与被告未约定涉案诉争房屋的具体过户时间，且原告在购买涉案诉争房屋时明知是安置房却疏于其审查和防范义务，在未看到涉案诉争房屋的拆迁安置协议书、安置结算审批手续或拆迁房屋权属登记证情况下即向被告支付购房款并签订《存量房买卖合同》，致使双方产生纠纷，故原告以两被告违约为由，要求被告支付违约金99000元，本院不予支持，要求赔偿装修损失80000元，因未向本院举证证明，又未就其装潢费用损失申请评估，故本院也不予支持。但由于涉案的《存量房买卖合同》在不能履行的情况下客观上给原告造成了一定经济损失，根据本案的实际状况，被告应承担原告已付购房款280000元所造成的相应利息损失，其要求两被告支付律师代理费，因该项费用并非本案所必然发生之费用，且原告也未向本院举证，本院依法不予支持。因市六都房产经纪公司在没有查明案涉房屋能否出售的情况下即介绍原告与两被告签订《存量房买卖合同》，对本纠纷的发生应负一定的责任，其已收取的中介费用应予返还，原告要求市六都房产经纪公司承担连带赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告李帅与被告**、袁世和之间签订的《存量房买卖合同》； 二、被告**、袁世和于本判决生效之日起十五日内返还原告李帅购房款280000元； 三、被告**、袁世和应自2019年10月10日起以280000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告李帅利息损失至款清止； 四、被告六安市六都房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告李帅中介费6600元； 五、驳回原告李帅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11780元，减半收取计5890元，由原告李帅负担790元，被告**、袁世和负担5000元，被告六安市六都房产经纪有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  祁卫东 二〇一九年十二月二十日 书记员  陈养勇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。