天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初12428号原告：孟凡俊，女，1968年9月15日出生，汉族，住天津市津南区。被告：刘文忠，男，1959年6月13日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：陶国晨，天津沃和翼律师事务所律师。原告孟凡俊与被告刘文忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告孟凡俊、被告刘文忠及其委托诉讼代理人陶国晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟凡俊向本院提出诉讼请求：1.判令《房屋买卖合同》继续履行，被告协助原告办理津南区房屋的产权变更登记手续，将产权变更登记在原告名下；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年8月27日原告与被告母亲李秀俊（已于2018年去世）在房屋中介李维萍（系李秀俊二儿媳）、李大静居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定李秀俊将其所有的天津市津南区楼房（高层）面积40平方米出售给原告，楼房总价值160000元，李秀俊负责协助原告办理后期产权手续等内容。同日原告支付了全部购房款160000元。2013年9月1日楼房还迁选房，原告参与全部选房安置程序，抽取房屋一处，建筑面积47.78平方米。2013年9月22日原告办理了上述房屋用房结算手续，缴纳7.78平方米房屋面积差价款17894元，领取房屋并使用至今。2019年初上述房屋所在小区启动房屋产权登记手续，被告在原告不知情的情况下将房屋登记在被告名下，原告得知情况后要求被告协助过户，但被告不予配合，故原告起诉。刘文忠辩称，原告与被告之母签订合同时该房屋产权人是开发商，并未登记在被告名下，该房屋买卖协议不能继续履行，因该涉案房屋为还迁房，房屋存在共有人，案外人李秀俊个人没有权利处分该涉案房屋，虽然共有人被告父亲已去世，但其继承人对其并不知情，也未参与买卖，交易后也未追认。被告刘文忠在原告起诉前一个月才得知该房屋已出售。2018年12月19日李秀俊的所有子女签署的“房屋继承确认书”，可看出所有继承人对此并不知情。房屋买卖协议的真实性存疑，李秀俊不识字，合同上的签字明显不是其本人所签，对其合同内容不一定知情，而且李维萍（李秀俊的二儿媳）也作为合同主体签字，明显与原告诉状中陈述的房屋中介不符。李秀俊在房屋买卖时不具有完全行为能力，在该种情形下签订的协议应为无效合同。原告应提供证据证明其向李秀俊履行了支付房款的义务。经查原告与李维萍存在亲属关系。合同在2013年8月27日签订，但2019年11月李维萍才告知被告房屋已出售，才将合同交给被告，此时李秀俊已去世一年，合同没有签订时间，签订合同的时间只是原告陈述，被告有理由认为其与原告有合伙骗取李秀俊房产的嫌疑。该合同显失公平，合同中只针对出售方约定了义务，而对方没有任何义务的约定，明显违反合同的公平性。被告认为合同无效，该合同不能继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院审查分析认为：1.原告提交的房屋买卖合同，被告对真实性不予确认，但其未提供相反的证据予以佐证，本院对原告提交的该证据的证明效力予以确认；2.原告提交的供水、供热及供气协议的真实性本院予以确认；3.原告提交的房屋租赁协议书与本案不具有关联性，本院对其证明效力不予确认；4.原告提交的收条与原告提交的银行业务回单相对应，本院对其真实性予以确认；5.原告提交的银行卡转账业务回单中的转账160000元及取款17894元的回单，与本案具有关联性，本院对其证明目的予以确认，原告提交的2000元取款业务回单及凭条没有其他证据佐证与本案具有关联性，本院对其证明效力不予确认；6.原告提交的通知、结算单、收据的真实性本院予以确认；7.原告提交的户口本的真实性本院予以确认；8.被告提交的房屋继承确认书、挂号条的真实性本院予以确认。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：李秀俊系八里台村村民，按照拆迁政策，八里台村村民每人享有50平方米还迁面积。李秀俊及其丈夫刘仲得每人享有50平方米面积，二人选取60平方米的楼房，剩余40平方米未选取。2009年9、10月左右刘仲得去世，2018年10月李秀俊去世。李秀俊与刘仲得的继承人为六个子女，即刘文忠、刘文革、刘文泉、刘文香、刘文风、刘文玲。李秀俊作为出售方（甲方）、孟凡俊作为受买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的楼房面积40平方米，总价值160000元。合同签订后乙方一次性将楼房款付给甲方，甲方的40平方米楼房及其房产权使用归乙方所有，楼房一切享受待遇全部归乙方所有。若一方违约给对方造成经济损失的，由违约方负全部责任，违约金80000元。甲方负责协助乙方办理后期房产权手续，费用由乙方负责。甲方签字处有李秀俊、李维萍的签字及捺印，乙方签字处有孟凡俊签字及捺印，公证人签字处有李大静的签字及捺印。合同未签署日期。原告陈述合同签订时间为2013年8月27日。2013年8月27日孟凡俊通过其丈夫李启华账户向李秀俊的二儿媳李维萍账户转账160000元，李维萍于2013年8月28日为原告出具收条1张，内容为：“李秀俊收孟凡俊高层房款壹拾陆万元整”李维萍签字并捺印。2013年9月1日村委会下发通知，要求李秀俊户于2013年9月22日办理经营性用房结算手续。2013年9月22日原告到村委会指定地点办理选取的房屋的结算手续，交纳房屋超出面积7.78平方米的价款，共计17894元。原告并交纳该房屋的水电费、垃圾清运费等费用。原告领取房屋钥匙后，该房屋一直由原告使用。2018年12月村委会进行产权登记，2018年12月19日刘文革、刘文忠、刘文泉、刘文香、刘文风、刘文玲在村委会签署房屋继承确认书，表示全体继承人经协商确定房屋登记在刘文忠名下。2019年5月28日，该房屋产权登记在刘文忠名下。庭审中，被告刘文忠陈述，其曾问过其母亲李秀俊关于房子的事，其母亲表示房子已经卖了，但卖给谁了被告不知道，并且说卖房的事二婶（李维萍）都知道，被告曾找刘文革（李维萍的丈夫）要过买卖协议，但刘文革没有给。另，被告陈述李秀俊长期脑干出血，经常在环湖医院看病，在签订合同时没有行为能力。本院认为，原告与李秀俊之间签订的房屋买卖合同，虽被告表示李秀俊无行为能力，且不识字，对买卖行为存疑，但根据刘文忠庭审中陈述其母亲对买卖房屋的事实知晓，且告知其买卖的事情李维萍知道，该陈述与原告提供的房屋买卖合同上有李维萍签字及收条由李维萍书写的事实相吻合，且被告未提供证据证明李秀俊在签署房屋买卖合同时无行为能力，故本院对被告该主张不予支持。关于被告陈述李秀俊在出售房屋时有其他共有人，共有人对买卖行为不知情，李秀俊无权处分问题，因原告孟凡俊在购买时支付了合理对价，李秀俊实际出让的为房屋的还迁面积，还迁的房屋由原告自行选取，原告亦支付了差价，房屋一直由原告使用至今，原告取得该房屋时是善意的，故对被告该主张本院不予支持。关于被告主张合同显失公平问题，双方约定了各自的权利义务及违约责任，被告主张显失公平未提供相应的证据，本院对其该主张不予支持。综上，原告与李秀俊签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原告及李秀俊均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告孟凡俊的主要义务系支付房款，李秀俊的主要义务为交付房屋及协助办理产权变更登记手续。原告孟凡俊已经履行了交付房款的义务，李秀俊亦履行了交付房屋的义务。原告要求继续履行合同，原告及李秀俊均履行了合同的主要义务，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，故对原告主张继续履行合同本院予以支持。现李秀俊已经去世，李秀俊的第一顺序法定继承人，应承担李秀俊应承担的义务。李秀俊的第一顺序法定继承人均同意将诉争房屋登记在刘文忠名下，故办理产权变更登记手续的义务应由刘文忠承担；关于产权变更手续所产生的全部费用按照约定应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孟凡俊与被告刘文忠继续履行原告孟凡俊与李秀俊签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘文忠于本判决书生效后3日内协助原告孟凡俊办理产权变更登记手续，将产权登记在原告孟凡俊名下；产权变更登记的所有费用由原告孟凡俊承担。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费2520元，共计2560元，由被告刘文忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  翟洪凤二〇一九年十二月二十三日书记员  林鹏志速录员  蔡玉利附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。