河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终11764号 上诉人（原审被告）：常某某，男，1979年5月29日出生，汉族，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审原告）：石家庄天盟物业服务有限公司，住所地石家庄市桥西区凯嘉大厦202室。 法定代表人：王卫建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周瑞敏，该公司员工。 上诉人常某某与被上诉人石家庄天盟物业服务有限公司（以下简称天盟公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人常某某、被上诉人天盟公司的委托诉讼代理人周瑞敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常某某上诉请求：1.撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3984号民事判决；2.改判被上诉人按0.6元/㎡建筑面积收取上诉人的2017年至2019年物业服务费共2117.02元；3.驳回被上诉人的关于2015年物业服务费的主张；4.两审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认为我主张的本小区存在的各项问题，“系小区公共服务问题，应该由小区业主大会或业主委员会依照法律、法规以及管理规约主张权利，被告仅能对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼”，即认为我作为单独业主，对于小区公共服务问题没有起诉主体资格。对此，我不认同。首先，依据《物业管理条例》相关规定，由于业主大会履行职责的形式是召开会议，其只是业主团体的内部议事、决策机构或者议事、决策程序，不直接对外从事民事活动，且其并非常设机构，也没有自己独立的财产，因此它不符合我国法律规定的民事诉讼主体的成立条件。因此，业主大会不具有诉讼主体资格，在诉讼中不应列为诉讼当事人（以上见《物业纠纷诉讼指引与实务解答》范君主编P243）。可见，一审法院关于业主大会可以作为诉讼主体的观点是错误的。关于业委会的诉讼主体资格，钟兰安、陈书海主编的《物业纠纷处理图解锦囊》P67讲到《物业管理条例》“第35条、第36条、第38条规定了业主委员会可以作为原告参加诉讼的情形。根据我国《物权法》第75条、第83条的规定。业主委员会也具有相应的诉讼主体资格”，但国家有关部门所制定的关于小区业委会成立的流程在实践中可行性较差，因此大部分小区都没有成立业委会（有人统计成立了业委会的小区不到一成），我小区就处于这种无业委会的状态。如果小区无业主委员会，同时按一审法官的说法即单独业主无诉讼主体资格，那么物业公司的服务质量将处于无监督状态，想干成什么样就干成什么样。这是于理不通的、有悖于公平的、与法理背道而驰的。因此，为了避免某些特殊情况导致业主委员会迟迟不成立，前期物业服务合同长期侵害业主权利的现象发生，《物业管理条例》第十条规定，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利.....；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；...。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也明确了业主的监督权利的诉讼主体地位。同时，正是由于被上诉人的不作为，很多业主不满意，想找个平台议一议。2019年初，有业主张罗成立微信群，此群的成立对被上诉人将形成不利，于是其策划导演，在其一系列操作的内外攻击下，蓬勃发展新成立的微信群失败。这也从一个侧面反映了被上诉人服务差劲、惧怕业主问责的事实。而一审法官对业主大会、业主的诉讼主体资格认识有误，其相关判决偏袒被上诉人，这无疑助长了被上诉人的歪风邪气、飞扬跋扈。因此，我就小区公共服务问题提起诉讼的主体地位应当是合理存在的，有资格对被上诉人未履行服务义务提出诉讼。一审法院认为我“未举证证明其自身权益遭受损失”是与事实不符：1.所提交的证据中，有实物、录音、图片等，不仅展示了由于物业公司不作为所引起的小区整体卫生、绿化、治安、秩序维护等公共问题，还包括由于被上诉人的不作为致使我个人权益所遭受损失，如我在小区内被外来人员殴打，同时家中家电家具被砸被毁，我窗下废品仓库多年存在之噪声扰民、卫生环境问题而被上诉人持纵容态度（为收集废品用车进出大门开启机动车通道电控门等），我自行车被烧20余次而被上诉人持纵容态度（为实施者进入小区开门等）；2.我在一审举证期限内提交证据时、开庭前、开庭尾声共3次向一审法官提出反诉状，就是为了强调我所受损失，被其借故拒绝；3.举证了被上诉人侵权故意妨害致使我所遭受损失：被上诉人停我自来水；被上诉人在小区内散布损害我的流言；被上诉人更换大门电动门后我去找相关人员升级电子钥匙未成功；我出售旧家电的正常活动被被上诉人在岗喝酒的保安妨害；4.双方纠纷发生时，被上诉人声称不管我了，于是最大程度上终止了对我的服务。因此，一审法官对多处事实认定不清。关于双方所签服务协议。（1）交房时，被上诉人让业主先签协议才给房子钥匙，即协议是在胁迫下签的；（2）被上诉人提供的服务协议无合同期限，服务质量笼统无用，内容也与法规多有抵触；（3）被诉人多条重要承诺未兑现或缩水，存在虚假承诺；（4）按一审法院单独业主无权就公共服务起诉的话，与单独业主所签协议也无效。因此，双方协议的合法性存在争议。被上诉人未与业主协商，私自抬高物业费标准将原来的1元/㎡升至1.2元/㎡。另外，被上诉人收取照明费纯属乱收费，私自增加收费项目。谁不接受就给谁停水。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。2017年的催缴费中，被上诉人多次讲将采用关派出所、找人揍我、使我物权丧失等攻击性说辞吓我及谩骂讥讽、欺骗等恶劣手段，绝非服务型企业所应有作为，其手段实乃黑恶势力所惯用。在一审开庭过程中及之前的调解中，被上诉人极尽颠倒黑白之能事，比较典型的是：1.我指出有人多次在楼道内烧大铜锅，有火灾隐患，被上诉人竟说是我干的，并且还有证人，而我拍的大铜锅主人现场烧火的照片直接将其说辞推翻；2.说我家里停自来水是因为我不愿出10元水卡工本费，但其却对于水井内我水龙头上的封条解释不通。因此，被上诉人毫无诚信可言，一审法官对此视而不见。被上诉人虽然履行服务义务较差，且有侵权行为，但毕竟有所付出，参照《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》、《石家庄市区住宅区前期物业服务收费等级基准价》提出了上诉请求。关于2015年物业费。因为很久之前发生，其收据普通人也保留不了这么久。关于其诉讼时效中断的问题，一审法官按《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，认为诉讼时效未过期。我认为一审法官所适用法律是错误的。1.首先，上述内容已说明，双方所签服务协议的合法性是有问题的；2.是被上诉人曾最大程度上终止了对我的服务，其行为、态度不应成为诉讼时效中断成立的条件；3.是被上诉人故意在协议文本中未约定合同日期，依据最高法《关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，被上诉人应举证证明所签协议符合“同一债务分期履行的”。否则，应视为每一个缴费周期为一个独立的合同期。第一个合同期内，被上诉人应视为前期物业服务公司。第一个合同周期结束后，双方未续签协议，但被上诉人仍在小区，形成一种事实合同。但是，应视为另一个独立的合同期。按《民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年。及《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》相关规定，已过诉讼期限限制；4.是《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，明确了书面催缴才能形成诉讼时效中断，被上诉人自身也这么认为的，所以才不惜铤而走险制作了催缴单，字迹模糊不清，作了特殊处理。分明是最近新作的，签了个假日期。为此催缴单，我专门向一审法官提交了鉴定申请，以期辨明其真伪。所以，一审法官在事实认定不清、不全面的前提下，所适用法律也是错误的。另外，可以参照对法律熟悉、较有权威的法律出版社专业出版编委会编写《物业服务相邻关系不可不知240问》第070号问答“物业服务企业追讨物业服务费有诉讼时效限吗？”（见附件证据）可知并非物业服务公司在小区内持续存在，就可以作为2015年物业费诉讼时效中断成立的条件的。被上诉人不老实、无诚信；其违法迫使业主签订利己的协议；并在履行服务义务过程中消极懈怠、不作为；却在收费中千方百计、不择手段；跟其存在争议的我，从未说过不交物业费，只是觉得在其公共服务差、我个人权益受损失的情形下，与其协商少量减收，被上诉人即采取涉黑手段以及侵权手段催缴物业费，其不法行为应当受到适度惩戒。我们的人民法院不应当成为物业公司的收费机器，应当明辨是非，作出合理判罚。一审法院简单地、机械地、草率地作出了判罚，是一种懒政、怠政的做法。所以，其未作任何深入调查，未作深入探究思考，其所作判罚是不公平、不公正的。这与当下社会呼吁的、中央倡导的公平、公正是背道而驰。综上，依《民事诉讼法》第164条的规定，提起上诉，请予支持。 天盟公司辩称，上诉人说辞都是为了不交物业费，楼道正常卫生包括步行梯的卫生是隔一天打扫一次。杂物一年两次清理都有贴通知，关于养狗的问题也有沟通过，业主也主动将狗笼子放到家里了，2017年7月水表更换智能水表，也有贴更换告知,十元是物业公司先将水费充到水表内为其方便用水，也有记录说197户业主看到这个告知都去领水卡，关于对上诉人多次催缴物业费通知也有贴到上诉人门上，领水卡，记录都有，有相关照片为证，门禁智能更换也有让上诉人升级，每次上诉人等着别的业主一块进出以此为由说不给升级，贴了通知以后，人人都做到平等，人人都给他升级当时就在门禁卡那就可以升级，上诉人所说的暴力不存在，做了对物业相关的满意调查真实有效，公共照明高层无收取电梯的任何费用，就是公共照明60元/年/户，涉黑打架虚假，我公司对在岗工作人员严格要求，也严禁酒后上班，关于侵犯名誉权也不认可，我们是物业服务公司，为业主提供应尽的服务，是我们的义务，为业主做到贴心的服务是我的宗旨，享受了我们提供的服务，却不想缴纳物业服务费，到哪个小区肯定也行不通。 天盟公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费5644元、公共照明费240元，合计5884元；2、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告天盟公司为水上丽景小区提供物业服务，被告常某某系该小区1单元203室业主，房屋建筑面积为98.01㎡。2013年1月2日，原、被告签订《水上丽景小区物业管理服务协议》约定天盟公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，向常某某提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，常某某依据本协议向天盟公司交纳物业管理服务费用，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，按年度预先交纳，每年1月31日前为交纳期限。协议签订后，原告为该小区及其内居民提供各项物业服务，被告认为小区存在绿化率低、垃圾清运不及时，楼体基本无人打扫、火灾隐患、路面不平、公共设备维修不及时、住宅商用、安保不负责任、楼道非机动车辆乱停乱放等问题，至今未交纳2015年、2017年、2018年及2019年物业费。另查明，2016年5月28日，被告向原告交纳物业费988元，收据中注明“2015.12-16.11.30物业费.公70%空置房”。 一审法院认为，原告天盟公司与被告常某某签订的《水上丽景小区物业管理服务协议》系双方真实自愿的意思表示、内容及形式不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。对于被告主张小区存在的各项问题，法院认为，以上问题系小区公共服务问题，应当由小区业主大会或业主委员会依照法律、法规以及管理规约主张权利，被告仅能对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼，但被告未举证证明其自身权益遭受损失，故被告应当依照物业服务合同履行缴费义务。《水上丽景小区物业管理服务协议》约定按每月每平方米1元收取，但原告称自2014年调价至今，全体业主均按照每月每平方米1.2元交纳，并提交收款收据予以证明，故被告应当缴纳2015年、2017年、2018年、2019年的物业费为98.01㎡×1.2元×48个月=5645.37元。被告辩称已向原告交纳2015年的物业费，但未提交证据予以证明，故对此抗辩不予采信。关于被告抗辩原告主张2015年物业费已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，因原告自2013年至今仍为被告所在小区提供物业服务，并未停止履行合同义务，故原告起诉并未超过诉讼时效。关于原告主张的公共照明费，因其未提交证据证明与业主对于支付该笔费用的具体约定内容，但被告同意负担70%，故应由被告向原告支付公共照明费240×70%=168元。被告提出对于2015年物业费欠费通知的拍摄时间与照片中签署时间是否一致进行鉴定，法院认为，被告申请的鉴定事项结果如何，并不能影响法院对于本案事实的认定，亦不能改变其须向原告交纳物业费的结果、故对于该项申请不予受理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告常某某于本判决生效之日起五日内支付原告石家庄天盟物业服务有限公司物业费5645.37元及公共照明费168元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告常某某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，被上诉人天盟公司与上诉人常某某于2013年1月2日签订的《水上丽景小区物业管理服务协议》，内容、形式不违反法律、行政法规的强制性规定，且常某某已按该协议的约定交纳过部分物业费，常某某现称该协议系其受胁迫签订，但未提交相应证据证实，本院不予采信。关于物业管理服务收费标准问题，上述协议约定按建筑面积每月每平方米1元收取（自2012年12月1日至2013年12月31日），2014年1月1日起收费标准另定，根据2016年5月26日的收款收据显示，常某某是按建筑面积每月每平方米1.2元交纳的2015年12月1日至2016年11月30日物业费，故原审按建筑面积每月每平方米1.2元计算物业费，并无不当。常某某称已向天盟公司交纳了2015年的物业费，但未提交证据予以证明，故应由其承担不利的法律后果。关于常某某所称天盟公司主张2015年物业费已超过诉讼时效的问题，原审根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，认定天盟公司的起诉并未超过诉讼时效，于法有据。关于常某某主张天盟公司将其入户自来水停掉、将小区大门口电控门更换故意造成通行妨害等产生损失问题，因常某某已就此另案提起诉讼，本案不予处理。根据本案一、二审常某某提交的相关证据（照片、视频等），可以确认天盟公司在清洁卫生、小区管理等物业服务方面存在一定瑕疵，综合本案案情，本院认为，物业服务费应酌情减免20%为宜，故常某某应向天盟公司缴纳2015年、2017年、2018年、2019年的物业费为98.01㎡×1.2元×48个月×80%=4516.3元，原审对常某某的抗辩未予采信欠妥。关于天盟公司主张的公共照明费，本案一审时常某某同意负担70%，故应由常某某向天盟公司支付公共照明费240×70%=168元。 综上所述，常某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3984号民事判决； 二、上诉人常某某于本判决生效之日起五日内支付被上诉人石家庄天盟物业服务有限公司物业费4516.3元及公共照明费168元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元（减半收取25元），由常某某负担20元、石家庄天盟物业服务有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由常某某负担40元、石家庄天盟物业服务有限公司负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇一九年十二月二十六日 书记员  杨 岚