贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 裁 定 书(2019)黔0103民初8689号原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会，地址：贵阳市云岩区万江路33号银通花园小区内。负责人何琳珠。委托代理人陈文胜、李凡，贵州黔策律师事务所律师及实习律师。被告贵阳银通房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区南垭路68号。法定代表人石世森。委托代理人宋镜飞、周志慧，贵州省贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。委托代理人李忠，男，汉族，1968年8月14日生，住贵阳市云岩区，系公司总经理助理。被告贵阳实佳物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区宅吉路97号。法定代表人石世祥。委托代理人付明均，男，汉族，1981年2月5日生，住贵州省毕节市七星关区，系公司员工。被告贵阳金美州健身中心，地址贵阳市云岩区鹿冲关路18号银通花园二期B栋3-1号门面。投资人：吴涵。委托代理人栗明轩，男，满族，1979年9月9日生，住贵阳市云岩区，系公司员工。原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会（以下简称“银通花园业委会”）诉被告贵阳银通房地产开发有限公司（以下简称“银通公司”）、被告贵阳实佳物业管理有限公司（以下简称“实佳物业公司”）、贵阳金美州健身中心（以下简称“金美州中心”）恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告银通花园业委会负责人何琳珠、委托代理人陈文胜、刘波，被告银通公司的委托代理人宋镜飞、李忠，被告实佳物业公司的委托代理人付明均，被告金美州中心的委托代理人栗明轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银通花园业委会诉称，2012年至2015年期间，被告银通公司和实佳物业公司将银通花园小区A、B栋房屋约1000平方米架空层沿街部分围合后，出租给他人使用，多年来收取的租金高达数百万元。原告多次要求被告停止侵害、恢复原状、赔偿损失，受到三被告拒绝。原告诉请法院：一、判决三被告停止侵害，将围合部分拆除，恢复原状；三、判决三被告赔偿原告2018年度租赁损失人民币10万元；三、诉讼费由三被告承担。被告银通公司辩称，原告主体不适格，原告的诉请必须经过全体业主或者三分之二业主同意，才能提起诉讼。原告所述的出租给金美州中心的面积并非全体业主公共的共有部分，架空层的权属应属于我公司，我公司对此有经营管理的权利。因此，原告诉讼无论是程序还是实体均无相关依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告实佳物业公司辩称，我公司没有出租架空层，具体情况我方不清楚。被告金美州中心辩称，我方是与银通公司签订了租赁合同，是合法使用房屋。经审理查明，2017年5月18日，贵阳市云岩区万江路“银通花园”小区成立业主委员会，并经贵阳市云岩区住房和城乡建设局同意备案。被告银通公司是该小区的开发建设单位，被告实佳物业公司系该小区物业管理公司。原告和被告银通公司、实佳物业公司表示该小区一共有1920户业主。原告主张被告银通公司和实佳物业公司将银通花园小区A、B栋架空层围合约1000平方米，出租给金美州中心使用，认为侵犯了全体业主合法权益。对于本次起诉，原告主张是经过业主大会授权，具体情况为：大约在2018年11月至2019年3月，经30多位业主提议，通过书面征求意见的形式召开业主大会临时会议，业主通过签署《授权委托书》对讨论的事项进行表决；业主出具《授权委托书》后，由5位业委会正式成员（无其他人在场）进行统计；经统计，有978户业主（原告称专有建筑面积超过了小区总面积的一半）在《授权委托书》上签名授权；《授权委托书》内容为：本人作为本小区业主……现同意并授权银通花园业委会行使以下权限：1、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；2、代表行使本建筑区划内涉及共有部分利益的诉讼事宜……。诉讼中，原告表示本次业主大会是针对小区诉讼的整体事宜召开的会议，因为当时不知道具体的诉讼事项，所以没有针对具体的诉讼事项和本案诉讼事项召开业主大会。诉讼中，实佳物业公司提交的《银通花园业主大会议事规则草案》（以下简称“草案”）和原告提交的《银通花园业主大会议事规则》（以下简称“议事规则”）内容完全一致。《议事规则》以及《草案》的第七条规定：“业主大会议事内容：……（九）决定本建筑区划内物业共有部分的经营、收益等方案；（十）决定本建筑区划内物业共有部分的使用……（十六）决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜……”、第十七条规定：“有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议……”、第十八条规定：“业主大会会议按下列程序召开：……（三）投票表决或征询意见（决定事项）……（四）回收统计意见（形成决议、做出决定）：业主委员会根据本规则第十四条的约定回收业主意见、进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地镇人民政府、社区居委会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果……监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员（包括委员候选人）的其他业主担任”。云岩区住房和城乡建设局（以下简称“云岩区住建局”）于2019年5月31日发出的云住建（2019）111号文《关于银通花园物业活动矛盾纠纷的指导意见》载明：2019年3月18日银通花园业委会向我局提出报告，报告中显示已有银通花园1140户业主同意更换物业服务企业；对于该报告，我局对小区《规划许可证》、《小区规划总图》做详细的查阅，发现小区未满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意的相关法规规定。上述事实，有相关证据以及原、被告陈述等证据为证，经开庭质证，可以确认。本院认为，案涉架空层不属于建筑物的业主专有部分，应属于建筑物的共有部分。业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。我国《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，同时，《议事规则》（或《草案》）第7条亦明确规定，决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜属于业主大会议事内容。综上，对于本案诉讼事项，应经业主大会讨论决定，原告银通花园业委会才有权提起诉讼。我国《物业管理条例》第13条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议……经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”。原告表示大约在2018年11月至2019年3月，经30多位业主提议，召开业主大会临时会议，大会的召开形式为：书面征求意见，即由业主通过签署《授权委托书》对讨论的两个事项进行表决，由5位业委会正式成员统计出有978户业主签署了《授权委托书》，从而取得提起本案诉讼的权利。从原告陈述的业主大会临时会议召开流程来看，提议召开会议的人数没有达到《物业管理条例》第13条和《议事规则》第17条规定的20%以上业主；回收业主意见进行汇总时，系由五位业委会正式成员进行统计，违反了《议事规则》第17条第（四）项“监督、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员（包括委员候选人）的其他业主担任”的规定。小区建筑区划内共有部分利益内容较多（如道路、楼梯、电梯、绿地、消防设备、外墙、屋顶等等），而原告提交由978户业主签署的《授权委托书》中，仅写明授权原告“代表行驶本建筑区划内涉及共有部分利益的诉讼事宜”，没有明确具体事项。原告也承认没有针对具体诉讼事项召开业主大会。另，《授权委托书》中载明的选聘解聘物业公司和代表行使共有部分利益诉讼两个事项均是召开业主大会通过业主签署该委托书而征求业主意见。第一个关于选聘物业事项，被云岩区住建局（2019）111号文件认定未满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意的相关法规规定。则第二个关于“诉讼”的事项同样未满足该规定。综上，原告召开业主大会的程序不合法，讨论事项没有明确包含本案具体诉讼事宜，且未满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意的相关规定，故原告无权提起本案诉讼，其诉讼主体不适格。据此，根据《中华人民共和国物权法》第76条、《中华人民共和国物业管理条例》第11条、第12条、第13条、第15条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、154条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会的起诉。案件受理费1150元，退还原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  田彩莲二〇一九年十二月三十日书记员  申 萍