四川省炉霍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3327民初82号 原告（申请执行人）：甘孜州农村信用联社股份有限公司炉霍信用社，住所地炉霍县新都镇商业街108号。 法定代表人：王玉超，信用社主任。 委托诉讼代理人:贺梦玉，四川民苑律师事务所律师。 被告（案外人）：长生，男，1970年6月7日出生，藏族，住四川省道孚县鲜水镇水西路223号。 第三人（被执行人）：韩辉，男，1982年11月04日出生，撒拉族，住青海省循化撒拉自治县街子镇羊巴扎村95号。 原告甘孜州农村信用联社股份有限公司炉霍信用社（以下简称炉霍信用社）与被告长生、第三人韩辉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告炉霍信用社诉讼代理人贺梦玉，被告长生到庭参加诉讼。第三人韩辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见〉第162条之规定，本案依法进行审理。现已审理终结。 原告炉霍信用社向本院提出诉讼请求：1.准予执行第三人名下位于道孚县希望路3、5、7、9、11、13、15、17号铺面；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，原告向炉霍县人民法院申请诉前财产保全，法院同日即做出（2018）川3327财保1号民事裁定书，裁定对被申请人韩辉位于道孚县鲜水镇希望路3、5、7、9、11、13、15、17、19、21号的房产予以查封。被告长生于2018年11月5日就原告2018年4月26日所申请的诉前财产保全向炉霍法院提出执行异议，炉霍法院于2018年11月16日作出（2018）川3327执异1号执行裁定书，经甘孜州中级人民法院复议审查后发回炉霍法院重新审查。炉霍法院于2019年6月24日作出（2019）川3327执异1号执行裁定书，裁定中止对3、5、7、9、11、13、15、17号铺面的执行措施。原告认为被告不具有排除原告申请执行的实体权利，法院应当依法准予执行第三人名下的铺面。原告认为被告与第三人之间存在房屋买卖合同关系的证据不足，且被告无证据证明自己已经支付全部购房款。其次，被告提交的证据也不足以证明至今尚未办理过户登记非被告自身原因所致。所以，被告提供的证据不能证明其对执行标的享有所有权也不能证明其享有的权利优先于原告享有的权利，从而排除法院的执行措施。 被告长生辩称，我以200万的价格购买韩辉名下位于道孚县鲜水镇希望路3、5、7、9、11、13、15、17号的8间铺面，购买铺面之前，我和出卖人韩辉先去冻结了铺面，并于2015年12月17日签订了《商铺买卖合同书》，购房款的支付方式为银行转款130万，现金给付70万。房屋未过户是因为房管部门的原因，房管部门也出具了相关证明，案涉铺面从2016年1月6日开始出租给别人，租金由我收取，我是案涉铺面的实际所有人。我与韩辉之间签订的房屋买卖合同合法有效，我已按约支付了全部房款并已经占有使用案涉房屋，且对未办理案涉房屋过户登记无过错，我享有足以排除强制执行的权利。 原告炉霍信用社围绕其诉讼请求提交了下列证据： （2018）川3327裁保1号民事裁定书、（2018）川3327民初38号民事判决书，拟证明原告因与第三人韩辉金融借款纠纷一案向炉霍县人民法院提出诉前财产保全，随后提起民事诉讼，炉霍县人民法院做出了相关的裁判文书，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第17条，原告申请诉前财产保全合法，而且本案已提起诉讼并进入执行程序，诉前财产保全措施自动转为执行措施，法院依法采取的执行措施合法，本案应当准予对案涉房屋的执行。 被告长生认为原告提交的上述证据与本案无关联。 被告长生为支持其抗辩主张提交了如下证据： 第一组：《商铺买卖合同》、《门面房买卖合同》、银行回单、收条、公证书，拟证明长生用200万购买了韩辉名下8间铺面，其中130万转账支付，70万现金支付，购房款付清后韩辉向长生出具了《收条》的事实； 第二组：国有土地使用证、房屋所有权证，《铺面出租协议书》、拟证明韩辉与长生交易后，将铺面的相关证件交与长生，并由长生收取铺面出租收益的事实； 第三组：道孚县住建局出具的《证明》、道孚县民房产权办理登记情况截图，拟证明长生和韩辉在达成书面购房协议之前就对案涉铺面进行了冻结，购买案涉铺面后未能及时过户的原因在于道孚县住建局。 对被告提交的上述三组证据，原告的质证意见如下： 第一组：《商铺买卖合同》与《门面房买卖合同》的三性均不认可，认为房屋买卖不是双方真实意思表示，理由如下：1、两份合同签订时间相隔1年9个月多；2、虽然两份合同的标的物相同，但是购房价款差额高达了615000元；3、《商品房买卖合同》和《门面房买卖合同》中约定被告支付房款的时间和方式不同，前者约定为合同生效后一次性支付200万房款，并在三日内过户房产，后者约定合同生效之日办理房屋产权过户登记并支付全部房款，两份合同之间存在较大的差距与矛盾，说明两份合同均不是双方真实意思表示，房屋买卖合同关系只是表象，双方的债权债务关系可能存在其他法律关系；4、两份合同上都没约定房屋交付时间，也没有约定交接房产证的时间；5、虽然《门面房买卖合同》做了公证，但是公证仅仅证明双方签订了合同，至于双方是否存在购房合同关系，公证部门不会进行实质性审查。对于“收条”，三性均有异议，认为被告130万的转账没有其他证据进行印证，70万的现金交付不符合情理。对“银行回单”的关联性有异议，认为转出户名为长青和张慧，不是房屋买卖当事人长生，不能证明130万元是被告支付的，而且回单上的附言是空白的，没有备注是购房款，不能达到被告的证明目的。 第二组：对房产证、国有土地使用证的关联性有异议，认为持有证件不等于是所有权人，本案被告完全有可能与第三人韩辉存在其他债权债务关系而持有房产证、国有土地使用证，被告与第三人韩辉签订的两份合同均没有约定韩辉需要交付房产证和国有土地使用证，被告持有房产证、土地证，没有合同依据，不能证明其是所有权人。对《出租协议书》的关联性有异议，认为房屋出租协议书没有相关承租人的身份证件，承租人也未出庭作证。房屋出租并不代表被告在实际使用，也不排除被告出租铺面是无权处分，而非合法占有。 第三组：对住建局出具的《证明》三性均有异议，认为该证明仅有道孚县住建局公章，没有单位负责人及相关工作人员的签字，根据《民事诉讼法司法解释》第115条，证明应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名并加盖单位公章。另，该证明出具的时间是2016年12月20日，被告提出执行异议的时间是2018年11月5日，这期间未办理登记的原因无法确定。对道孚县民房产权办理登记情况截图的三性均有异议，认为：1、截图是复印件，不是原件，拍摄时间不清楚，且图片显示的内容是可以编辑的EXCEL文件，内容极易被篡改添加，也极易被伪造；2、被告主张先办理产权的冻结，再签订房屋买卖协议不符合常理，极有可能不是韩辉的真实意思表示，而且没有显示冻结原因。 对于原被告双方提交的上述证据，本院分析认定如下：原告提交的（2018）川3327裁保1号民事裁定书和（2018）川3327民初38号民事判决书为本院作出的生效裁判文书，本院予以采信。被告长生提交的两份《合同》，被告长生主动承认该两份《合同》为“阴阳合同”，其中《商铺买卖合同》为韩辉和长生双方实际履行的合同，而《门面房买卖合同》（已公证）是为了少缴公证费而签订的合同，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，当事人在房屋买卖合同中为了规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。因而《门面房买卖合同》中约定的8间铺面价格1385000元为无效条款，其他条款仍然有效。首先，对比两份《合同》，合同的标的物相同，但签订时间间隔1年9个月，除了价格条款外，其他条款，如房款的支付时间和方式、铺面的交付时间等也存在差异和矛盾。其次，根据房产证的产权面积计算，被告长生购买的8间铺面的产权面积共计276.73M2，而长生述称用200万购买了该8间铺面，由此可计算得铺面单价为7227.31元/M2，而本院审理的另一关联案件中，被告蔡金明以100万的价格购买韩辉位于同一地段的2间铺面，铺面面积共计82.41M2，计算得单价为12134.16元/M2，根据审理可知，被告长生和案外人蔡金明购买韩辉铺面的时间均在2015年年底，同一地段的铺面在同一时间段内出售的单价相差4906.85元不符合逻辑和常理。综上，被告长生提交的两份《合同》，其真实性、合法性本院无法认定。对被告长生提交的“银行回单”，由于转出户名为长青和张慧，非长生本人，且未注明购房款，无法认定该转账为长生的购房款。被告长生提交的房产证、国有土地使用证、道孚县住建局的《证明》、房产权办理登记情况截图，本院将综合全案进行认定。 根据各方当事人的陈述及提交的证据，本院认定以下事实： 2012年5月28日，韩辉与炉霍信用社签订《个人借款合同》，约定由炉霍信用社向韩辉提供非循环使用借款，借款额度为260万元。同日，双方签订了《抵押合同》，以韩辉自有的位于道孚县鲜水镇希望路3—21号房产（证书编号：道私房000981号）提供抵押担保并办理了抵押登记。2015年11月26日，韩辉擅自将道私房000981号房产证分割成10个产权，产权号分别为道私房002586号、道私房002589号、道私房002590号、道私房002591号、道私房002592号、道私房002593号、道私房002594号、道私房002595号、道私房002596号、道私房002597号。后，韩辉未按约向炉霍信用社偿还借款。 2018年4月26日，炉霍信用社以韩辉为被申请人向本院申请诉前财产保全，本院即日做出（2018）川3327财保1号民事裁定书，裁定对被申请人韩辉位于道孚县鲜水镇希望路3、5、7、9、11、13、15、17、19、21号的房产（注：分割后的房产）予以查封。 同年5月25日，炉霍信用社以韩辉为被告向本院提起借款合同纠纷诉讼，本院于8月22日作出（2018）川3327民初38号民事判决书，判决韩辉偿还炉霍信用社借款本金1631795.99元，利息、罚息合计1742881.4元。裁决生效后，炉霍信用社依法向本院申请强制执行。 被告长生于2018年11月5日就原告信用社2018年4月26日所申请的诉前财产保全向本院提出执行异议，理由为法院查封的10间铺面中的8间为其合法所有，2015年年底，韩辉将案涉8间铺面以200万元的价格卖给了长生，长生支付完200万元购房款后，韩辉将8间商铺的房产证交给长生，长生与韩辉随即共同去办理房屋过户，但因该县房管所补录资料、不动产启动原因一直未能办理过户手续。本院于2018年11月16日作出（2018）川3327执异1号执行裁定书，经甘孜州中级人民法院复议审查后发回本院重新审查，本院于2019年6月24日作出（2019）川3327执异1号执行裁定书，裁定中止对3、5、7、9、11、13、15、17号铺面的执行措施。 2019年7月12日，炉霍信用社向本院提出申请执行人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点是：长生是否就韩辉位于道孚县鲜水镇希望路3、5、7、9、11、13、15、17号的铺面享有足以排除强制执行的民事权益。 结合本案查明的事实和证据，应当认定长生对韩辉位于道孚县鲜水镇希望路3、5、7、9、11、13、15、17号铺面不享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”2012年5月28日，韩辉和炉霍信用社签订了《抵押合同》，韩辉以案涉房屋提供抵押担保并办理了抵押登记，而长生与韩辉之间的买卖在抵押之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，本案中，韩辉转让铺面未经炉霍信用社同意，其转让行为应认定为不发生物权效力。故，炉霍信用社对案涉房屋享有优先受偿权。2、《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。本案中，被告长生和韩辉签订了两份《合同》，对比两份合同，标的物相同，但签订时间间隔1年9个月，除了价格条款差异较大外，其他条款，如房款的支付时间和方式、铺面的交付时间等也存在差异和矛盾。特别存疑之处在于，被告长生和案外人蔡金明几乎同时购买韩辉名下位于同一地段的铺面，但铺面单价相差4906.85元/M2，这与常理和逻辑不符。据此，本院认为合同的真实性无法认定。关于购房款的支付，长生举示的“银行回单”由于转出户名为长青和张慧，非长生本人，且未注明购房款，无法证明转账的130万为长生的购房款。关于现金支付问题，一次性支付70万元现金不符合情理，也无其他证据进行印。据此，本院认为，长生是否支付了案涉房屋的全部购房款无法认定。综上所述，被告长生不能满足无过错不动产买受人的实质要件，无权排除抵押权人的优先受偿权。3、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本条规定了在执行异议之诉中，无论申请执行人是原告还是被告，案外人如果不能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就应当承担相应的不利后果。本案中，长生的举证未达到排查强制执行的标准，应由其承担举证不能的不利后果。 综上所述，甘孜州农村信用联社股份有限公司炉霍信用社的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三第一项规定，判决如下： 准许继续执行韩辉名下位于道孚县鲜水镇希望路3、5、7、9、11、13、15、17号的铺面。四川省炉霍县人民法院（2019）川3327执异1号执行裁定自本判决生效之日起自动失效。 本案案件受理费50元，由被告长生负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 邱 英 华 审 判 员 王 成 娟 人民陪审员 仁真雄其 二〇一九年十二月四日 书 记 员 杨  林 附：本判决所适用法律条文全文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行； （二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排出强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排出强制执行的民事权益的，判决准许执行执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排出强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。