苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初74号原告（反诉被告）：中新苏州工业园区开发集团股份有限公司，统一社会信用代码9132000060819777X9，住所地江苏省苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦48楼。法定代表人：赵志松，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司，统一社会信用代码91320594MA1TEE6WXM，营业场所江苏省苏州工业园区苏州中心广场1幢D座12层02/03/05/06号。负责人：嵇义平，总经理。被告（反诉原告）：北京高度国际建筑装饰集团有限公司，统一社会信用代码91110113MA005LBG2X，住所地北京市顺义区大孙各庄镇府前东街9号-278。法定代表人：郝永刚，经理。共同委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：单越，北京裕仁律师事务所实习律师。原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称中新集团）与被告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司（以下简称高度国际苏州分公司）、北京高度国际装饰工程有限公司（以下简称高度国际）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，适用简易程序审理。后因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告高度国际、高度国际苏州分公司提出反诉，本院依法予以一并受理。原告中新集团的委托诉讼代理人丁彬、谢飞，被告高度国际、高度国际苏州分公司的委托诉讼代理人张亮、单越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新集团向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告高度国际苏州分公司之间编号为ZXDS20171130的《中新大厦租赁合同》及其补充协议于2018年10月13日解除；2、判令两被告支付租金114089.51元；3、判令两被告支付逾期利息(以欠付租金114089.51元为基数，以每日万分之五为标准，自合同解除日的次日即2018年10月14日起计至实际付清之日止)；4、判令两被告支付合同提前终止违约金1168109.1元；5、判令两被告补交免租期租金188666.37元；6、判令被告支付逾期返还房屋的占用费(以合同解除时的月租金194684.85元为标准，自租赁合同解除的次日即2018年10月14日起计至实际返还房屋之日)；7、判令被告将苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦39楼房屋恢复至交付时的原状后返还给原告。诉讼中，原告将诉请第五项调整为：两被告补交免租期租金共计646856.11元（计算方式是2017年12月1日至2018年3月10日期间，按照85元/平方米/月×2290.41平方米）。事实和理由：2017年11月30日，原告与被告高度国际签订编号为ZXDS20171130的《中新大厦租赁合同》，约定被告高度国际承租原告位于苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦39楼房屋，建筑面积290.41m2，用于办公使用，租赁期限自2017年12月1日至2023年6月25日。其中2017年12月1日至2018年3月10日为装修免租期。租期内，2018年3月11日至2018年6月25日的年租金标准为681396.98元，2018年3月11日至2020年6月25日期间的年租金标准为2336218.2元(月租金为194684.85元/月)。租金每季度支付一次，本季度的租金应至少提前于上季度最后10个工作日支付。2018年3月，原告与两被告签订《中新大厦租赁合同补充协议》，约定自2018年3月10日起，承租人由被告高度国际变更为被告高度国际苏州分公司，被告高度国际的全部合同权利义务转让至被告高度国际苏州分公司。根据约定，被告高度国际苏州分公司应于2018年9月15日前支付2018年9月26日至2018年12月15日的租金共计584054.55元，但被告高度国际苏州分公司未按约支付。2018年10月6日、7日期间，被告高度国际苏州分公司擅自停业并对租赁房屋内的设备及物品进行搬离，完全停止了营业活动。鉴于被告高度国际苏州分公司的违约行为，原告于2018年10月10日向被告高度国际苏州分公司发送《租赁合同终止告知函》，正式通知其于函件送达之日解除双方的租赁合同，被告高度国际苏州分公司无故拒收函件，根据合同第二十一条约定，该函件于2018年10月13日已送达被告高度国际苏州分公司。据此，被告高度国际苏州分公司欠付2018年9月26日至2018年10月13日的租金。根据合同第十七条第1款约定，逾期支付租金的应按每日万分之五支付逾期利息；按该条第4款约定其应补交免租期租金，并承担6个月租金及物业管理费之和的违约金(本案中原告自愿按6个月租金之和主张)；按该条第6款约定，逾期归还房屋的应按2倍租金标准支付逾期返还房屋的违约金(本案中原告自愿按照1倍租金标准主张)，同时被告应将房屋恢复至交付时的原状返还给原告。根据《公司法》第十四条规定，因被告高度国际苏州分公司系分支机构，被告高度国际作为其总公司应承担民事责任。被告高度国际、高度国际苏州分公司辩称，关于第一项诉讼请求无异议，至于第二项至第七项诉讼请求，二被告均不同意。理由如下：首先，在整个履行合同的过程中，被告公司不存在违约行为；其次，被告支付的租金已经支付到2018年的12月25日，根本不存在原告诉状中所称的拖欠9月份以后的租金。导致本合同解除，无法继续履行，是因为原告违法行使解除权，属于违约解除行为，应当承担相应的法律责任。鉴于原告违法行使解除权导致合同无法继续履行而解除的，原告应当退还被告多支付的租金四十多万元。反诉原告高度国际、高度国际苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间签署的《中新大厦租赁合同》及其补充协议于2018年10月13日解除；2、判令反诉被告返还租金469965.04元（计算期间是2018年的10月14日至2018年12月25日）；3、判令反诉被告支付合同提前终止违约金584054.55元；4、判令反诉被告退还保证金；5、判令反诉被告赔偿装饰装修损失10万元（暂估）；6、判令反诉被告承担本案的诉讼费。事实和理由：根据租赁合同，反诉原告的租金应当是支付至2018年的12月25日，租金的起算日期是2018年3月10日，根据现有证据，反诉原告租金付到了12月底，不存在拖欠租金的情况；2018年10月，反诉被告在不享有解除权的情况下，单方行使解除权，导致合同解除，无法继续履行，由此给反诉原告造成了损失。根据合同约定，反诉被告应当向反诉原告支付违约金，并且退还保证金，退还多付的租金。反诉被告中新集团辩称，中新集团同意，双方租赁合同于2018年10月13日解除，但该解除的日期和效力是产生于中新集团的解除权，而非反诉原告的解除权。因此中新集团认为反诉原告其余的诉请也没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。反诉被告于2018年10月13日行使解除权的原因在于反诉原告在国庆期间即10月6日、10月7日期间擅自停止营业，撤离租赁房屋。同时该行为也是反诉原告对于其在2018年9月28日发出的告知函的履行，反诉原告已以书面告知的形式和事实行为的方式提出了提前终止合同，那么基于此行为，中新集团发函解除是享有合同约定的解除权的。对于反诉请求第二项返还租金，中新集团认为，其中2017年6月27日支付的两笔款项均非本案反诉原告支付而是由当时的合同承租人北京市高度国际工程装饰设计股份有限公司（以下简称高度国际股份公司）对于之前的租赁合同的履行。反诉二被告，事实上是作为后来变更的承租人在继续履行2017年11月30日的租赁合同。反诉原告高度国际苏州分公司在2017年11月30日租赁合同项下仅仅支付过两笔租金，分别是2018年4月30日支付681396.98元，该款是2018年3月11日至2018年6月25日的租金；第二笔是2018年8月13日支付584054.55元。高度国际苏州分公司在支付租金付言明确该款项系2018年6月26日至9月25日房租，因此该笔支付的是2018年6月26日至2018年9月25日期间的租金，所以根本不存在反诉原告主张的多付租金至2018年12月25日的事实。对于反诉请求第三项，因为反诉原告不具备合同解除权，因此主张合同终止以及违约金没有法律依据。关于退还保证金，一方面反诉原告没有权利进行主张，因为反诉原告没有合同解除权。退一步，结合本案的背景情况，该保证金也非本案被告高度国际苏州分公司交纳，中新集团不同意在本案中进行抵扣。装修损失没有证据证明，也没有法律依据。综上，请法庭依法确认双方合同于2018年10月13日解除，但解除权以及解除权的行使是中新集团的行为，反诉原告其余反诉请求法庭予以驳回。本院经审理认定事实如下，2017年6月12日，中新集团（出租方/甲方）与高度国际股份公司（承租方/乙方）签订《中新大厦租赁合同》（合同编号为ZXDS20170612），合同约定高度国际股份公司承租中新集团位于苏州工业园区月亮湾15号39楼（自然楼层为37楼），建筑面积2290.41平方米，用途为办公。租赁期为2017年6月26日至2023年6月25日止，交付日为2017年6月26日，2017年6月26日至2017年12月10日为装修及免租期；承租人于合同签订后5日内支付保证金584055元,第一期租金为584054.55元。2017年6月27日，高度国际股份公司向中新集团转账支付584055元，并备注“租赁保证金”；同日，高度国际股份公司向中新集团转账支付584054.55，并备注“房租款”。2017年11月30日，中新集团的员工李占勇与高度国际苏州分公司的员工财务阮利凤的微信聊天记录载明:中新集团认可与高度国际股份公司间的租赁合同于2017年12月终止，就案涉房屋中新集团与高度国际签署新的房屋租赁合同，该合同的起始时间为自2017年12月1日起算。2017年11月30日，中新集团（出租方/甲方）与高度国际（承租方/乙方）签订《中新大厦租赁合同》（合同编号为ZXDS20171130），合同约定高度国际承租中新集团位于苏州工业园区月亮湾15号39楼（自然楼层为37楼），建筑面积2290.41平方米，用途为办公；租赁期为2017年12月1日至2023年6月25日止，交付日为2017年12月1日，2017年12月1日至2018年3月10日为装修及免租期，装修免租期内乙方不需要交付租金，但须支付物业管理费，及该单元实际所发生的水、电、燃气、通讯、设备、及空调供应(如有)等费用。租金在2020年6月25日前是按照85元/平/月计算，之后是按照91.8元/平/月计算，其中2017年12月1日至2018年6月25日期间的年租金标准为681396.98元，2018年6月26日至2019年6月25日期间的年租金标准为2336218.2元；租金每季度支付一次，本季度的租金应至少提前于上季度最后10个工作日支付。乙方应在租赁合同签署后5天内支付甲方相当于三个月租金的保证金共计584055元，如乙方享有本合同约定的装修免租期，则只有当乙方足额缴纳该保证金及首期租金后，甲方才交付物业单元给乙方，若乙方未按期足额支付保证金及首期租金，甲方有权即刻解除合同。若乙方拖欠租金或公用事业费(包括但不限于水电费)等其他相关费用，自应付之日起逾期达到2个月的，或者乙方在未取得甲方书面同意而停业或表示将停业的情况下，乙方已经支付的保证金不退，乙方除应向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外(包括但不限于租金、管理费及其他乙方应付费用)并应承担如下违约责任：（1）乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其己享受的装修免租期间及其它免租期间的租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（4）乙方应向甲方支付相当于6个月的租金和物业管理费之和的违约金；（5）不论所留装潢是否有利用价值，乙方放弃要求甲方补偿该物业单元所留装潢未摊销完费用的权利；（6）上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。2018年3月，中新集团与高度国际、高度国际苏州分公司签订《中新大厦租赁合同补充协议》，约定自2018年3月10日起，承租人由高度国际变更为高度国际苏州分公司，高度国际的全部合同权利义务转让至高度国际苏州分公司。高度国际苏州分公司应在本协议生效后5个工作日内向甲方支付原合同保证金584055元，甲方应在收到高度国际苏州分公司保证金后7个工作日内，将乙方以及乙方关联公司支付的保证金全额退还至原付款账户。2018年4月20日，高度国际苏州分公司向中新集团转账支付681396.98元，并备注“房租”；2018年8月13日，高度国际苏州分公司向中新集团转账支付584054.55元，并备注“2018.6.26-9.25房租”。2018年9月14日,中新集团向高度国际苏州分公司发送催款通知,要求其在2018年9月15日前支付2018年9月26日至12月25日间的租金584054.55元。该通知函高度国际苏州分公司于2018年9月17日签收，但未作任何回应。2018年9月21日，高度国际苏州分公司向中新集团发出《告知函》，载明因成本增加、经营困难等问题，高度国际苏州分公司提出提前解除《中新大厦租赁合同》。2018年9月28日，高度国际苏州分公司向中新集团出具《情况说明》，载明：“我司于9月27日提出撤离通知，解除与中新大厦的租赁合同，因我司领导目前出差不能及时处理退租事宜，我司保证在2018年10月20日之前解决退租相关事宜。故现申请2018年9月29日到10月20日期间请勿断电断水，保证公司正常运营！特此申请，请于批准！”2018年10月6、7日期间，高度国际苏州分公司欲将办公用品从承租房屋内搬离。中新集团工作人员单言星向公安机关报警，苏州工业园区永安桥派出所出警，因双方负责人不在现场，故未作处理。2018年10月10日，中新集团向高度国际苏州分公司邮寄《租赁合同终止告知函》，载明：因高度国际苏州分公司逾期未支付2018年9月26日至12月25日间的租金，且在未取得中新集团同意的情况下擅自停业并于国庆期间在欠费尚未结清的情况下单方面强行退租、撤场及搬离物品，构成违约，故其通知高度国际苏州分公司租赁合同于通知送达之日解除，并要求承担相应违约责任。上述告知函，中新集团向高度国际苏州分公司预留的地址邮寄，但于2018年10月13日被退回。2019年4月29日，高度国际股份公司出具《代付说明》，载明：其与高度国际、高度国际苏州分公司系关联公司。高度国际系高度国际股份公司的子公司，高度国际苏州分公司系高度国际股份公司的子公司的分公司。高度国际股份公司与高度国际公司的法定代表人及最终实际控制人均为郝永刚。高度国际股份公司于2017年6月27日向中新集团分别支付了涉案房屋的租赁保证金584055元和租金584054.55元。高度国际股份公司认可以上两笔付款系代高度国际及高度国际苏州分公司向中新集团支付，并且对代付事实没有异议。另查明,2019年5月23日,高度国际名称变更为北京高度国际建筑装饰集团有限公司（以下简称高度国际集团公司）。诉讼中，原被告双方均认可：1、案涉中新大厦房屋租赁合同及补充协议于2018年10月13日解除；2、案涉房屋交付时的状态为：承租房屋共分为11个自然间，中间有一个公共过道，每个自然间均装修过，装修情况为矿棉石膏板吊顶，格珊灯，入户不锈钢玻璃门，地面为抗静电高架地面，墙面白涂料，每间有独立电箱，电源插座需承租人自己改造。另，中新集团表示对于高度国际股份公司支付的租金其已在向高度国际苏州分公司主张的欠付租金中抵扣，其认可高度国际股份公司支付的保证金系本案高度国际苏州分公司支付的保证金，并同意抵扣高度国际苏州分公司应支付的相关款项。上述事实由当事人提供的《中新大厦租赁合同》及补充协议、银行回单、催款通知、告知函、情况说明、租赁合同终止告知函及邮寄凭证、照片、接处警工作登记表、代付说明及交付状态的说明、微信聊天记录截屏以及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。高度国际、高度国际苏州分公司另提供了以下证据：1、高度国际苏州分公司关于调整中新大厦39楼房屋使用的请示和高度国际公司关于请示的复函，这是其关于租赁标的物规划调整的一个往来函件，证明在2018年9月份前后高度国际没有搬离的意思表示，只是公司战略调整可能会对39层重新装修规划。2、两份住宅装饰装修工程施工合同以及相应的付款凭证，证明高度国际苏州分公司并未停止营业，业务正常开展。3、EMS快递单，证明2019年3月19日，高度国际将案涉房屋的钥匙邮寄给了中新集团。中新集团质证认为：对证据一的真实性予以认可，关联性不予认可，材料并不能看出高度国际苏州分公司准备在39楼继续租赁的意思。对证据二的真实性无法确认，该证据也无法达到其证明目的，因为在与中新集团的租赁合同解除后，高度国际苏州分公司也可以与其他相关单位签订业务合同。对证据三的真实性无异议，但交还钥匙的行为不能视为高度国际苏州分公司已经履行了恢复原状交还房屋的义务。综合以上证据以及当事人举证、质证意见，本院认为，中新集团与高度国际苏州分公司之间存在房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定内容履行权利及义务。诉讼中，双方均认可案涉房屋租赁合同于2018年10月13日解除，本院对此予以确认。对于合同解除的违约责任，本院认为，根据庭审查明事实，高度国际苏州分公司在2018年9月21日即向中新集团发函称因经营困难要求提前解除双方之间的房屋租赁合同，其后并于2018年国庆期间搬离承租房屋，高度国际苏州分公司未经中新集团同意擅自停业的行为构成违约，中新集团根据合同约定据此发函要求解除双方间的房屋租赁合同于法有据，本院予以支持。高度国际苏州分公司辩称其并未擅自停业的意见与其之后并未在承租房屋内开展相应的经营活动的事实不符，本院对其该项辩解意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故中新集团要求高度国际苏州分公司将案涉房屋恢复原状后交还，有事实及法律依据，本院予以支持。至于恢复原状后的状态应参照高度国际苏州分公司提交的《承租房屋交付状态的情况说明》为准。因案涉房屋租赁合同系高度国际苏州分公司违约解除导致，故中新集团要求其补交免租期内的租金646856.11元亦应予以支持。对于合同解除前的租金，高度国际苏州分公司仍应支付中新集团，结合租金支付情况，高度国际还应支付中新集团租金114089.51元。诉讼中，中新集团同意高度国际股份公司支付的保证金584054.55元抵扣高度国际苏州分公司应支付的相关款项。经抵扣欠付租金以及部分免租期租金，高度国际苏州分公司尚应支付中新集团免租期租金176891.07元。对于中新集团主张的合同违约金，考虑到中新集团按照6个月租金标准主张的违约金具有赔偿损失的性质，且该项损失系弥补案涉房屋租赁合同提前解除，中新集团重新出租案涉房屋需要的寻租期，本院酌情按照3个月租金标准认定中新集团房屋空置损失为584054.55元（194684.85元×3）。合同解除后，继续占用房屋的，仍应支付房屋占用使用费。本案中，在高度国际苏州分公司停止经营且撤场并将案涉房屋的钥匙交还的情况下，中新集团理应在解除合同后的合理时间内及时止损，超出合理范围的损失应由其自行承担，本院综合本案情况，酌情确定占用费以三个月租金总和584054.55元（194684.85元×3）为限，超出该金额的占用费损失应由中新集团自行负担。高度国际集团公司系高度国际苏州分公司的总公司，其应对高度国际苏州分公司不能清偿的债务承担补充清偿责任。高度国际苏州分公司及高度国际集团公司认为案涉房屋租赁合同系中新集团违法解除的理由不能成立，对其相应诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认本诉原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司与本诉被告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司之间编号为ZXDS20171130的《中新大厦租赁合同》及其补充协议已解除；二、本诉被告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于本判决生效之日起三十日内将承租的苏州工业园区月亮湾15号39楼房屋恢复原状后返还本诉原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司；三、本诉被告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司租金114089.51元（已抵扣保证金，无需另行履行）；四、本诉被告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司违约金584054.55元；五、本诉被告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司免租期租金176891.07元；六、本诉被告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司房屋占有使用费584054.55元；七、本诉被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司对本诉被告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司不能清偿前述债务部分承担补充清偿责任；八、驳回本诉原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司其余诉讼请求；九、驳回反诉原告北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司、北京高度国际建筑装饰集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22544元，由本诉被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司负担15380元，本诉原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司负担7164元。本诉被告负担之款，本诉原告已预交，本诉被告在履行本判决义务时一并支付本诉原告15380元。反诉案件受理费减半收取7593元，由反诉原告北京高度国际建筑装饰集团有限公司、北京高度国际装饰工程有限公司苏州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  傅幼敏人民陪审员  顾兴元二〇一九年十二月二十七日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。