广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25024号原告：李红霞，女，1974年12月24日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区张家边社区*民委员会国祥花园城祥和阁7D，公民身份号码620************26X。原告：李钟钰，男，2002年2月22日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*****************，公民身份号码620************214。法定代理人：李红霞，李钟钰母亲。两原告共同委托诉讼代理人：佘丽霞，中山市火炬开发区张家边社区*民。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，董事长。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告李红霞、李钟钰与被告中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钟钰法定代理人即原告李红霞及两原告共同委托诉讼代理人佘丽霞，被告合生公司委托诉讼代理人林添财、杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红霞、李钟钰向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付从2017年12月31日起至该商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止的逾期交房违约金（以交付房价款118万元为基数，按合同约定每日万分之一计算）。事实与理由：2016年3月28日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1601039605）（以下简称合同），购买被告开发的火炬开发区中山六路188号合生帝景苑25幢402房商品房一套，该房总价为118万元，因不符合约定的交楼条件，且主卧的窗户下面的墙壁渗水，并多次与被告沟通协调整改，但被告一直都不曾安排工作人员处理，所以至今尚未收楼。合同中第八条约定：被告应当在2017年12月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。同时该合同第九条约定：逾期交房，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。时至今日，被告所售商品房仍未取得验收备案登记证，因其交付的商品房不符合合同的约定，致使原告一直未能收到符合合同约定的商品房。原告认为：中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应恪守。所以被告将不符合合同约定的房屋交付原告使用的行为已构成违约，应当按照合同约定计算违约金。原告李红霞、李钟钰为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.原告与被告工作人员沟通的微信截图；3.主卧漏水的照片；4.关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复。被告合生公司辩称，一、原告认为合生公司交付的房屋存在质量问题，不符合事实。根据合同第八条的约定，合生公司应当于2017年12月31日之前交付涉案房屋。合生公司也按照合同约定，向原告发出收楼通知书，通知原告于2017年12月31日收楼，但是原告收到收楼通知书后并未按照要求按时收楼，故原告因其自身原因造成迟延收楼所造成的后果应当由其自行承担。且原告在起诉状中主张原告交付的房屋存在质量问题，但并未提供任何证据予以证明，应当依法承担举证不能的不利后果。二、原告认为合生公司交付涉案房屋不符合合同约定，不符合事实和相关法律规定。1.涉案房屋的交付符合法律规定，无需进行竣工综合验收。在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，国务院决定取消的行政审批项目目录中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行竣工综合验收。中山市住房和城乡建设局亦表示现无需办理综合验收。建筑法第61条第二款、《城市房地产管理法》第27条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条第一款均规定，建设工程经验收合格后，方可交付使用。本案中，合生公司于2013年12月31日已取得涉案楼盘的房屋建筑工程质量验收监督意见书，该监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故合生公司已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋，符合法定的交付条件。2.合生公司交付涉案房屋，未违反相关法律的禁止性效力规范。目前，法律法规并无禁止性的效力性规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，在原告已收楼居住多年的情况下，以竣工验收备案登记证未办妥否定交收楼行为的合法性，没有法律依据。3.不符合原告自己所错误认为的交楼条件不等于交楼事实不合法。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”三、合生公司的交楼行为符合合同约定，合同约定是原、被告双方的真实意思表示，签约和交楼过程均不存在重大误解。1.双方已变更合同约定的交楼条件，竣工验收备案登记证不是交楼条件。虽然双方在合同第八条第一款曾约定涉案商品房于2017年12月31日前在取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下交付给原告。但是双方变更了该合同，双方补充协议第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的建设工程竣工验收报告，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。相关市政基础设施和其他设施未能按双方约定投入使用的，出卖人采取补救措施的，不视为违约。”补充协议第8条约定：“双方同意对合同第十一条房屋交付时有关资料调整为：双方进行房屋验收交接时，出卖人应当向买受人提供有关该商品房的建设工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、临时管理规约或管理规约。”即房屋交接验收时，已不再需要出示中山市建设工程竣工验收备案登记证。四、原告违约金的主张违反双方合同约定和相关司法解释规定。1.原告主张计算的违约，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%的上限。在本案中，原告在实际居住涉案房屋且未提供证据证明其实际损失的情况下，主张的违约金总额已经达到75402元，占总购房金额的6.39%，其并无提交任何损失依据；同时对部分重叠时段并列主张延期交楼和延期办证违约金。合同补充协议1第15条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不超过总购房价的5%，但本协议另有约定的除外。”即按照该约定，任何一方违约产生的违约责任金额不应超过总购房款的5%，而原告主张的违约金达到购房款的6.39%，故即使合生公司的行为构成违约，原告的主张也明显违反了合同约定的上限。根据相关法律规定，原告主张违约金低于损失要求增加的，应举证证明合生公司逾期交房给其造成的实际损失的数额，原告未提交证据证明相关的事实，因此应承担举证不能的法律后果。综上所述，合生公司的交房行为是符合法律规定和合同约定的，不存在逾期交房的情形，请法院依法公正裁决，以维护各方的合法权益。被告合生公司为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同及其附件；2.收楼通知书、邮寄单（签收记录）；3.房屋建筑工程质量验收监督意见书；4.临时管理规约；5.建筑工程竣工验收报告（五方验收）；6.建设工程消防验收意见书；7.客户受电工程竣工检验意见书；8.单位竣工验收证明书（燃气工程）；9.特种设备使用登记证；10.产品出厂质量合格证明书；11.《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑四期业主的一封公开信》；12.信访函；13.合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2019]1号）；14.中山市自然资源局不予行政许可通知书。本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，李红霞、李钟钰（买受人）与合生公司（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定李红霞、李钟钰向合生公司购买位于中山市火炬开发区********************的预售商品房。购房总价118万元，其中70万元于2016年3月5日支付，48万元于2016年3月8日支付。逾期付款，出卖人有权要求买受人按每日应付款的万分之五的标准支付违约金，逾期超过十天，出卖人有权解除合同。合同第八条规定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用。逾期不超过180日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的建设工程竣工验收报告，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。相关市政基础设施和其他设施未能按双方约定投入使用的，出卖人采取补救措施的，不视为违约。”第8条约定：“双方同意对合同第十一条房屋交付时有关资料调整为：双方进行房屋验收交接时，出卖人应当向买受人提供有关该商品房的建设工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、临时管理规约或管理规约。”第15条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”第17条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用与损失。”商品房买卖合同及补充协议签订后，李红霞、李钟钰依约向合生公司支付了全部购房款。2017年12月17日，合生公司向李红霞、李钟钰发出收楼通知书，告知其于2017年12月31日收楼。李红霞、李钟钰以涉案房产存在漏水问题及未通过综合验收等原因拒绝收楼。双方就交楼、收楼事宜产生争议，李红霞、李钟钰遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，合生公司确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。合生公司提交了建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、客户受电工程竣工检验意见书、燃气工程竣工验收证明、电梯使用登记证等证据拟证明其就涉案房产已通过五方验收并满足居住条件。李红霞、李钟钰主张预售房产取得竣工验收备案登记证是法律强制性规定，涉案楼盘至今未通过规划验收，原因在于合生公司在未征得业主同意前对涉案楼盘进行规划变更。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。合生公司与李红霞、李钟钰签订的中山市商品房买卖合同，系双方自愿真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。关于合生公司是否存在逾期交房问题。合生公司主张涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证不是必备条件，涉案商品房已经经过五方验收且符合交付条件，其于2017年12月17日通知李红霞、李钟钰收楼时即完成了交楼义务，故不存在逾期交房问题。李红霞、李钟钰对此持有异议，认为取得中山市建设工程竣工验收备案登记证是法律强制性规定要求的交付条件，不能予以更改，且房屋本身存在质量问题。本院认为，合生公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，通知李红霞、李钟钰收楼，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。也即本院对于合生公司上述已履行交付义务的抗辩主张不予采纳。合生公司迄今未能向李红霞、李钟钰交付符合法律规定、合同约定的房屋，属于逾期交房，应承担相应违约责任。双方约定交房时间为2017年12月31日，逾期则按总房款的万分之一计算违约金，故本案李红霞、李钟钰主张的逾期交房违约金，应以118万元为基数，自2018年1月1日起按万分之一计算。关于计算违约金截止时间问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如合生公司无法按时交房的，则按日向李红霞、李钟钰支付已交付房价款的万分之一违约金；而李红霞、李钟钰如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。双方在补充协议第15条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第17条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用与损失。”也即签订补充协议未使得双方违约责任对等，合生公司通过补充协议“但书”的方式使得李红霞、李钟钰违约责任的上限突破了总房价的5%。从现已查明的事实来看，合生公司逾期交房时间较长。如果按合同约定的逾期交房违约金的结算方法，在达到上限后，合生公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生公司履行义务，不利于李红霞、李钟钰实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于李红霞、李钟钰违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在合生公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的李红霞、李钟钰以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的计算至合生公司就涉案房产取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日，理据充分，但取得该登记证不等同于合生公司实际交付了该房产，故计算违约金的截止时间应为合生公司就涉案房产取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决如下：被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李红霞、李钟钰支付逾期交房违约金（以118万元为基数，自2018年1月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区********************取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付该商品房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1685.06元，减半收取计842.53元（原告李红霞、李钟钰已预交），由被告合生公司负担，于判决生效之日起七日内迳付原告李红霞、李钟钰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇一九年十二月十八日书记员  刘浩峰孙永辉