广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初5534号 原告：唐志芳，女，1978年9月14日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：张鹏飞，广西民族律师事务所律师。 被告：广西恒铁房地产有限公司，住所地：南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场20栋一层，统一社会信用代码：914501005718040108。 法定代表人：余则钗，董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，女，1991年2月1日出生，汉族，广西恒铁房地产有限公司职工，身份证地址：重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：黎桂红，女，1995年4月15日出生，壮族，广西恒铁房地产有限公司职工，身份证地址：广西来宾市兴宾区。 原告唐志芳与被告广西恒铁房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张鹏飞，被告的委托诉讼代理人蒋利娜、黎桂红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐志芳向本院提出诉讼请求：一、被告尽快为原告办理房屋所有权证；二、被告支付原告迟延办理房屋所有权证违约金11894.4元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月25日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场20号楼1单元2103号的商品房。合同签订后，原告按照约定履行了支付首付款等合同义务，于2014年12月29日接收了被告交付的涉案商品房，但被告一直没有为原告办理涉案商品房的所有权证书，违反了合同第十七条第三款第（1）项的约定，应承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广西恒铁房地产有限公司辩称，一、涉案商品房逾期办证的主要原因是未能通过南宁市规划管理局的规划验收，而未能通过规划验收并非被告开发建设的商品房存在质量问题。原告在装修涉案商品房过程中存在违规行为，主要表现为将开放的观景阳台进行封闭，调整为室内空间，使得建筑面积增加。其违规行为导致被告在向南宁市规划管理局申请规划验收时，被规划局予以退件而不能通过规划验收。被告作为涉案商品房的开发商，从未回避办理产权证的义务，一直以来也都在与规划局、城管局、房管局等部门就此事进行沟通。由于南宁市普遍存在商品房买受人在装修时将开发商赠送的阳台等进行封闭变成房间的情况，根据与政府相关部门沟通的情况，有两种解决的方案：第一种是需要已经进行装修的商品房买受人将商品房结构恢复到规划图纸的状态。第二种是就将阳台、飘窗封闭变成房间，导致面积增加的问题进行罚款处理。基于涉案商品房的大部分业主已经装修入住，重新改变装修恢复阳台、飘窗将给业主生活带来重大影响，因此，被告接受以缴纳罚款的形式来解决该问题。在被告缴纳罚款约400万元之后，涉案商品房通过规划验收。二、根据实测结果显示，房屋的实际面积是大于预售时合同所载面积的，业主应支付面积差房款。《南宁市商品房买卖合同》附件六补充协议第15条约定：“买受人在付清面积差异款前，出卖人有权暂不办理该房屋产权证。”。因此，即使涉案商品房已经完全具备办理不动产权证的条件，在原告足额支付差价房款前，被告不为其办理不动产权证，也并不构成违约。且在业主补交房屋面积差房款之前，对应增加部分的面积无法取得契税发票，而契税发票系办理不动产权证的必要材料之一，被告因此在客观上无法为其办理不动产证。三、根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，因出卖人过错，导致本办证手续迟延办理的，出卖人才承担违约责任，因买受人原因导致本条约定的办证手续迟延办理的，出卖人不承担责任。结合本案的实际，原告对未能按时办证存在重大过错。四、原、被告于2019年4月11日签订《补充协议》，双方对原商品房买卖合同中关于房屋所有权登记的约定进行了变更。变更后的办证约定为：被告在签订补充协议之日起100日内，向房屋登记机构提交办理不动产权证的材料并取得回执。关于办证期限的问题，应适用该补充协议的约定。依据此约定，涉案商品房并不存在迟延办证的情形，且被告已经完全履行了补充协议约定的义务，原告所购房屋已经登记在其名下。综上，原告要求被告支付延期办证的违约金没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 经审理查明，2013年6月25日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场20号楼1单元2103号房，房屋价款为594720元。合同第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人……因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。原告已经按照合同约定向被告支付购房款。被告于2014年12月29日向原告交房。 2018年1月29日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2018]G003号），认为被告在建设瀚林时代广场项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：其中“20号住宅楼”部分户型的阳台利用结构梁间的镂空处进行扩建；飘窗及飘窗侧面的空调板调整为室内空间；住宅楼四层的架空绿化未按已批施工图要求进行建设；顶层与闷顶之间的楼板未按施工图建设，导致顶层建筑层高大于4.4米。且住户已按两层进行改造使用；部分户型的观景阳台进深尺寸扩大，并将观景阳台改为房间；部分阳台外侧增设空调板或擅自扩大空调板的尺寸，以上超建的建筑面积共计1458.15平方米……以上超建的建筑面积共计24442.96平方米。基于以上事实，决定处罚如下：罚款3985009.1元，架空层绿化未按已批施工图要求进行建设的问题、“4号住宅楼”二层部分户型的阳台、露台处擅自搭盖的问题、“6层住宅楼”部分住户利用露台搭盖，二层部分住户将阳台调整为推拉门将裙房不上人屋面调整为露台的问题、“24号住宅楼”部分住户擅自将窗户调整为门，将裙房不上人屋面调整为阳台或露台使用的问题自行整改；涉及行政许可部分依法另行申报。被告于2018年1月30日缴纳上述罚款3985009.1元。被告于2018年4月8日取得了瀚林时代广场20号住宅楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，于2018年11月14日取得了20、21、22、23、24、25号楼住宅部分（不含超建部分及23号楼2单元404号房）的《商品房现售备案证明》。 原、被告于2019年4月11日签订《补充协议》，其中第二条约定：关于原合同“房屋所有权登记的约定”一致同意变更为：被告在签订本协议起100日内，向房屋登记机构申请办理房屋的不动产权证，且取得房屋登记机构出具的收件回执供原告查阅的，视为被告已经履行原合同约定的办证义务，原告无权再向被告主张违约责任。被告已经取得了涉案房屋的不动产权证登记回执。同日，双方签订《瀚林时代广场面积差补充协议》，约定原告须在签署该协议当日到被告财务部收银处补交房款1691元，原告已于当日补交该款。 本院认为：原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 原、被告于2019年4月11日签订的《补充协议》，在原告未举证证明存在欺诈、胁迫等情形之情况下，应认定为系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。被告已经取得了涉案房屋的不动产权证登记回执，仍应继续在不动产权证书办结时即时将该证书向原告交付。现被告已在《补充协议》约定的期限内履行了约定的义务，故根据补充协议第二条的约定，原告要求被告支付逾期办证的违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西恒铁房地产有限公司为原告唐志芳办理南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场20号楼1单元2103号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告唐志芳交付； 二、驳回原告唐志芳的其他诉讼请求。 案件受理费97元，由原告唐志芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  刘设海 人民陪审员  梁鸿辉 二〇一九年十二月三日 书 记 员  巫祥欢