广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21570号原告（反诉被告）：罗云豹，男，1978年2月1日出生，汉族，住湖北省潜江市，委托代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐寿，男，1977年1月18日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托代理人：吴坤、黎国飞，均为北京大成（广州）律师事务所律师。原告罗云豹诉被告徐寿租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢薰娜及被告的委托代理人吴坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：2018年1月9日，原、被告双方签订了《租赁协议》，约定由原告承租位于广州市海珠区官洲街赤沙大岗边自编1号07号的房产，根据《租赁协议》约定，从协议签字五日内，原告须向被告支付两个月押金及一个月租金共计84000元，每月租金为28000元，租赁期从2018年1月9日至2023年1月8日止。签订协议后，原告按约定支付了租赁保证金及首月租金，同年8月13日，原告因经营发展需要更大的场地，遂再承租了位于广州市海珠区大岗边自编1号06号的房产，并与被告另行签订了《租赁协议》。被告移交了上述两个租赁场地给原告后，原告就着手对上述两个租赁场地进行装修装饰工程，并开始经营活动。2019年6月，原告收到了广州市海珠区官洲街道办事处发出的《通知》，得知上述两个租赁场地因属于违法建设，被要求限期自行拆除，逾期自拆的，官洲城管执法队将于2019年6月20日对上述两处租赁物进行强制拆除。为此，原告多次与被告协商解决办法，但被告均不同意赔偿原告的经济损失。为了避免损失进一步扩大，××年8月5日搬离上述租赁物。对于被告的反诉，原告认为：案涉租赁物是违法建设，2019年6月份，原告收到相关部门通知，该月就要强制拆除案涉租赁物，所以得到消息后，原告向被告沟通要求被告退还保证金原告可以按时交还案涉租赁物，但是被告予以拒绝，由于双方签署的租赁合同涉及违规建筑，是无效合同，根据合同法第五十八条，原告因合同无效导致经济损失，所以没有支付2018年6、7月份的租金。关于水电费，因为该水电费的金额没有经过核对，所以原告不清楚被告要求水电费的依据。另外关于空地停车位的费用，根据双方2019年1月9日签署的租赁协议中明确约定楼下空地可以用作乙方停车用，但是没有约定原告要支付空地的租金，所以被告要求收取空地租金没有法律依据。双方签署的租赁合同是无效协议，被告要求支付的滞纳金缺乏法律依据。即使法院认为原告需要支付滞纳金，但被告所要求的滞纳金过高，希望法院予以调整。原告并没有转租给绘度公司，绘度公司是原告经营的。故起诉请求判令：1、被告返还原告已付的租赁保证金56000元及支付利息（利息以56000元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际退还之日止。）2、被告赔偿原告经济损失456810元、公证费3220元及鉴定费10000元；3、被告承担本案诉讼费。被告反诉称及辩称：一、原告存在未经被告同意转租，未经被告同意进行装饰装修以及拖欠租金、水电费等数项违约行为，被告有权根据合同约定不予退还租赁保证金。原告违反合同约定，未经被告同意即将房屋转借、转租或转包给他人使用。原告承租房屋后，将房屋转借或转租给了广州绘度喷画设计有限公司（以下简称“绘度公司”），且原告未经被告同意对房屋进行装饰装修，也没有依法履行报建手续，对于原告擅自装修导致的所有后果应自行承担。原告租用房屋的时候，明知场地现状，并明知其负有合法使用的义务，仍转借或转租给了绘度公司用于办公经营，开展喷绘工作，该房屋使用超出了原、被告双方订立合同时对房屋使用合法用途的约定，该房屋装修没有经过消防验收，存在巨大的安全隐患，在喷绘工作中使用大量油漆，油漆属于易燃易爆危险品，该场地设置厨房、卧室，明显违背厂房的工业用途。××年8月5日搬离涉案房屋，其在2019年6月1日至8月5日期间仍然承租使用涉案房屋，应按合同约定的期限向被告支付该期间的租金、水电费共计79013元，但原告至今仍未支付该期间的租金、水电费，系违约行为，应承担违约责任。二、涉案房屋不是由原告进行装饰装修，而是由原告转租后的房屋实际使用人绘度公司进行装饰装修，原告向被告主张装修损失主体不适格。三、原告对房屋装修未经被告同意，装饰装修费用及损失依法应由原告自行承担。四、原告主张的装饰装修损失数额不具有客观性，其主张的公证费、鉴定费损失没有合同约定或法律规定。原告主张的损失系原告单方委托评估机构作出的《房地产估价报告》确定，且该估价报告也陈述估价对象的工程量系原告一方确认的《现场清点表》记载信息为依据，可见该估价报告的结果不具有客观性，被告不予认可。实际上装修的只有07号房产，06号房产签订时候是2018年8月。原告与被告于2018年1月9日签订了《租赁协议》，约定原告向被告承租海珠区官洲赤沙大岗边自编1号07号地（原炮竹厂）厂房二楼的面积共计1000平方米，于2018年8月13日签订了《租赁协议》，约定原告向被告承租海珠区官洲赤沙大岗边自编1号06号地（原炮竹厂）厂房二楼的面积共计90平方米，××年3月起向被告承租官洲赤沙大岗边自编1号的空地停车，双方约定每月租金1000元，于每月已支付了2019年3月至5月的空地停车位租金。原告拖欠2019年6月租金32620元、水费232元、电费2398元，拖欠2019年7月租金32620元、水费355元、电费4538元，拖欠2019年8月1日至5日的租金5435元、水费59元、电费756元。故提出反诉请求判令：1、原告向被告支付租金70675元、水费646元、电费7692元；2、原告向被告支付因拖欠租金所产生的滞纳金32320元（滞纳金计算方式：每逾期一日按拖欠租金金额的0.5%计算滞纳金，应计算至付清全部租金为止）；3、全部诉讼费用由原告承担。经审理查明：2018年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将大岗边自编1号07号场地租给乙方作合法使用，建筑（分摊）面积约1000平方米，甲方只提供现有的手续，租赁场地现状交付，乙方已清楚场地的一切，没任何异议；楼下甲方已明确告知乙方使用的空地，给乙方作停车之用，甲方可以提供现有可以办理营业执照的资料，并协助乙方办理，所有费用由乙方支付；乙方使用期间必须按每月28000元的租金租场地，（本收费不含税）租金于2019年4月1日起每年在原定标准上递增4%；从本协议签字五日内乙方交付两个月押金及一个月租金（84000元），租金在每月的5日前逐月支付，过期视作违约；押金不能作抵扣每月的费用，本合约期满后结清一切水电及费用、债务、且乙方准时交还场地后押金免息退还，乙方违约时不退还；正式合同期从2018年1月9日起至2023年1月8日止合同期满，甲方在签订之日起提供90天的免租期给乙方，自2018年4月10日计租；合同期间乙方如需另行装修房屋或增设其它设施，在经得甲方书面同意后并办理有关合法报建报装修手续后在不损坏房屋基础结构和安全装修，手续和费用乙方自理自负；协议期内乙方不得把房屋场地转借转租或转包给别人或合法使用不符之活动；乙方逾期缴费每日按总金额0.5%加收滞纳金，本合约期间乙方违约欠费十五天以上者，即可视为乙方单方终止本协议并由其承担违约而起的一切有关后果和责任；等。2018年1月16日，原告向被告支付了07号场地的租赁押金56000元。2018年8月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将大岗边自编1号06号场地租给乙方作合法使用，建筑（分摊）面积约90平方米，本协议期限为2018年8月15日至2019年8月14日止，乙方使用期间必须按每月2500元的租金租场地，租金在每月的5日前逐月支付，过期视作违约；合同期间乙方如需另行装修房屋或增设其它设施，在经得甲方书面同意后并办理有关合法报建报装修手续后在不损坏房屋基础结构和安全装修，手续和费用乙方自理自负；协议期内乙方不得把房屋场地转借转租或转包给别人或合法使用不符之活动；乙方逾期缴费每日按总金额0.5%加收滞纳金，本合约期间乙方违约欠费十五天以上者，即可视为乙方单方终止本协议并由其承担违约而起的一切有关后果和责任；等。2019年6月13日，广州市海珠区人民政府官洲街道办事处向大岗违法建设当事人及使用者发出《通知》，载明：根据《中华人民共和国土地管理费》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市违法建设查处条例》等法律法规，未经规划部门批准实施的新建、改建、加建、扩建、搭建均构成违法建设，经查，此地块上之建筑物，构筑物均未经有关部门审批，均未办理相关报建手续，属违法建设，请此地建筑物内使用者于2019年6月20日前搬离此处并自行清理相关物品，请此处违法建设者于2019年6月20日前将违法建筑物进行自拆，逾期不搬离或自拆的，自行承担相关法律责任和经济损失，我单位将联合有关职能部门于2019年6月20日起对此处违法建设进行强制拆除，联系电话：3408×××5，联系地址：北山大街19号官洲城管执法队。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2019年7月8日广东省广州市南沙公证处作出的（2019）粤广南沙第27561号《公证书》，载明：申请人为原告，公证事项：保证证据，××年7月1日向该处申请证据保全，公证处于2019年7月2日上午来到海珠区××号建筑物的二楼对有关情况信息拍照并制作成视频文件并刻录光盘；2、深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》，载明估价作业期2019年6月29日至2019年7月7日，原告委托该司对海珠区大岗边自编1号06、07号室内自行装修装饰的市场价值进行评估，价值时点为2019年6月29日，评估价值为456810元，估价对象范围内室内自行装修装饰为重置成新价值，室内自行装修装饰（二次装修）的权属以委托人提供的《现场清点表》及相关人员签字的清点表为准，建成年月2018年3月；3、评估费发票10000元、公证费发票3220元；4、绘度公司的工商登记信息，显示类型为自然人独资，法定代表人为原告，住所地为海珠区××××号自编西18，核准日期为2019年4月4日。被告的质证意见：证据1真实性、合法性认可，关联性不认可，由于公证书所拍摄的图片是在2019年7月2日上午，但是自2019年6月19日涉案房屋被政府部门张贴通知之后，有没有进行再一次的装修，并没有任何证据可以证实，但是根据原告所提供的房地产评估报告所显示，所有的装修建成年月均在2018年3月（评估报告16页），但是该建成的时间没有任何证据能够证明所以不确认图片所摄装修的形成时间。从图片上所显示的场地使用者是绘度公司，并非原告本人，因此该装修装饰与原告并没有直接的法律关系，不能认为是原告本身所承担的相应损失；且装修的只是07号场地，06号场地是2018年8月才签订合同；证据2真实性认可，合法性、关联性不认可，根据房地产评估报告列明室内自行的装修装饰二次装修的权属是以委托人提供的现场清点表以及相关人员的现场清点表为准，根据房产评估报告的附件三，评估明细表是原告自己提供的楼层装修明细，这里列出了相应的构筑物、数量、单位，但是评估公司并没有对现场所涉及的这些构筑物相关数量、单位进行统计或者进行勘测，根据房地产估价规范第39页，估价结果对于估价结果的要求，估价依据的正确性。该估价结果没有以具体的事实、合理勘测作为评价依据，在此其作出的评估不具有真实性，不应该作为本案的参考依据；证据3两张发票，真实性予以认可，合法性关联性不予认可，原被告双方对签订租赁协议后，发生争议的公证费，鉴定费的承担没有相应的约定，法律对此也没有相应规定，法院对此不应予以支持；证据4绘度公司的股东在2019年4月4日之前是罗云豹和王晓蕾，原告至少应该告知被告，或者以公司名义与被告签订合同，涉案场地租赁用途是工业，但是原告在该场地开设公司，有厨房还有员工宿舍。被告为证明其主张，提供了如下证据：1、2016年3月11日官洲街赤沙经济联合社出具的《证明》，载明有黎卓英承租官洲街赤沙大岗边（原炮竹厂旧址）的厂房及用地，面积约为5000平方米，经申请本社同意黎卓英把该用地及厂房整体转租并进行升级改造使用；2、2016年3月16日黎卓英（甲方）与被告（乙方）签订的《厂房租赁（转租合同）》，约定甲方将官洲街赤沙大岗边地块（原炮竹厂旧址），所有权人为××村用地，建筑面积为5000平方米，甲方为厂房的原承租方，租赁期限自2016年6月1日起至2027年11月30日止，租金为17元/平方米；3、《海珠区农村集体“三资”交易成交确认书》，载明2016年7月28日被告在三资交易监管中心举办的赤沙经联社租赁发包竞得赤沙贵荣中学门口右侧厂房（自编1号）的租赁经营使用权，建筑交易面积839.18平方米；4、2016年8月4日官洲街赤沙经济联合社与被告签订的《租赁合同》，约定联合社将赤沙贵荣中学门口右侧厂房（自编1号）租给被告，租赁总面积775.92平方米，综合单价约14.6876/平方米；5、租金发票。原告质证认为：证据1、2真实性无法确认，由于该租赁合同是被告与案外人签署形成的，无法确认真实，如果合同是真实的前提下，根据该合同第三点的约定可知道，被告向案外人支付包括案涉物业在内的厂房租金为每月每平方米17元。该租金价格远远低于被告收取原告的租金标准；证据3真实性、合法性确认，被告取得案涉物业租赁权是通过合法渠道取得的，但不能以此确认原被告签署的租赁合同为有效合同，应该以法律规定为准；证据4租赁合同的真实性无法确认，因该合同是被告与案外人签署，原告对其不清楚，假如合同真实，根据租赁合同第三条约定，可以看出被告向案外人支付的租金标准为每月每平方米14.6876元，该价格低于被告收取原告的租金标准；证据5租金发票真实性合法性予以确认，从该组证据也能证明被告向案外人所支付的租金是远远低于其收取原告的租金。××年8月15日提起本案诉讼。诉讼中，经本院向双方释明，假如法院认定涉案租赁合同为无效合同，双方表示坚持各自的诉讼请求。另，本院向房管部门查询海珠区××号地址，查无上述地址产权信息。原、被告确认：涉案06号、07号场地均是在同一栋楼的二楼，是相连打通的，该栋楼门口有贵荣路22号的门牌；××年8月5日搬离涉案场地；现在场地已经被拆除；2019年6月起原告未向被告支付租金。原告表示：交付场地时为毛坯，有些柱子，被告经常来涉案场地，曾经委托过绘度公司做广告，被告清楚场地由绘度公司使用；原告诉讼请求中的经济损失即是评估报告里评定的装修损失，涉案协议约定了免租期，根据交易习惯，免租期绝大多数为物业装修期，本案约定了3个月的免租期，该约定可视为被告默许原告对房屋进行装饰装修，且出租后被告多次到房屋查看，被告至本案起诉前从未对房屋装修事宜提出异议，也从未提出限期整改或主张原告违约，可见被告是同意原告进行装修的；因涉案房屋属于违法建设，原告为避免损失进一步扩大才自2019年6月起停止支付场地使用费，退一步讲，即使法院认定原告需要支付2019年6月1日至2019年8月的场地使用费，使用费标准也应以被告与案外人黎卓英及官洲街赤沙经济联合社的租金标准较为合理，被告不应从其违法出租行为中获利。被告明确其第一项反诉请求中如下：07号场地2019年6月租金29120元、2019年7月租金29120元，2019年8月1日-8月5日租金4853元；06号场地2019年6月租金2500元、2019年7月份租金2500元，2019年8月1日-8月5日租金416元；空地停车位租金2019年6月1000元、2019年7月1000元，2019年8月1日-8月5日166元，上述合计70675元；当时没有对水电进行拍照，现在的读数是根据所发的微信聊天记录整理出来的。原来的财务已经离职，目前没有相应材料显示；交付场地给原告是白墙和水泥地板。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。现涉案场地已由相关行政部门认定为属违法建设，被告未能提供涉案场地合法报建的证据，且双方确认涉案场地已经拆除，故就涉案大岗边自编1号07号、06号的房产，原、被告之间的两份《租赁协议》均为无效合同。无效的合同自始无效，原告要求被告退回保证金56000元及从起诉之日起支付利息的诉讼请求有理，本院予以支持。被告反诉要求原告按照合同约定的标准合计31620元/月（29120元+2500元）支付07号场地、06号场地从2019年6月1日至2019年8月5日的房屋使用费的诉讼请求本院予以支持。07号场地的《租赁协议》中明确楼下空地给原告作停车之用，并未约定停车需要停车费用及相应标准，被告要求原告按照1000元/月的标准支付空地停车位租金没有依据，本院不予支持。因《租赁协议》无效，故该协议中对于逾期交租的滞纳金的约定亦无效，被告要求原告支付逾期交租的滞纳金的诉讼请求本院不予支持。被告没有提供证据予以证实水电费数额，故对于被告要求原告支付水电费的诉讼请求本院予以驳回。关于原告的装修损失。根据《租赁协议》约定07号场地的免租期，以及房屋交付时的状态，被告作为出租人亦有及时查看租赁物状态的义务，被告也并未提供证据证实其对原告的装修提出过异议，故本院认定被告实际上同意了原告对租赁物进行装饰装修。原告租赁涉案场地是为了给原告经营控制的绘度公司做经营场所，原告对场地进行装修合理，被告认为涉案场地并非由原告装修的意见本院不予采纳。现双方确认房屋已经被拆除，装饰装修物已不复存在。原告作为承租人，被告作为承租人均负有义务核实清楚租赁物的合法性，对于《租赁协议》无效的后果本案中原、被告双方均有过错。原告向公证处申请证据保全，对租赁物的状况进行拍照留存，对拆除前涉案场地的状况以公证书记载为准。但原告提供的评估公司评定的装修价值456810元系原告单方委托进行的评估，过程并没有被告见证，原告以该评估报告评定的价值来主张其装修损失依据不足。考虑到涉案场地的面积，合同履行的期限，原、被告对于合同无效的过错程度，涉案场地已被拆除的现状，本院酌情判决被告对于原告的装修损失赔偿100000元。原告要求被告赔偿超出上述金额的经济损失本院不予支持。至于原告支出的鉴定费及公证费，属于原告为了提起诉讼保存证据的支出，且原告对于合同无效亦应承担责任，原告要求被告支付公证费及鉴定费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐寿在本判决生效之日起十日内向原告罗云豹退回押金56000元及支付押金的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月15日计算至实际退回押金之日止）；二、原告在本判决生效之日起十日内按31620元/月的标准向被告支付从2019年6月1日至2019年8月5日的房屋使用费；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告赔偿装修损失100000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9060元，由原告负担6373元，由被告负担2687元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费1263元，由原告负担777元，被告负担486元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  吴桂珍人民陪审员  刘卫宁二〇一九年十二月二十四日书 记 员  李敬钊吴越鸣