黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书(2019）黑1081民初2044号原告：周国丰，男，1984年9月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：马爱春(周国丰妻子)，住黑龙江省绥芬河市。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住黑龙江省绥芬河市青云路幸福家园二区10号楼10号门市。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司副总经理。第三人：兰春全，女，1961年5月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：全文军，黑龙江易律网典律师事务所律师。原告周国丰与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、第三人兰春全商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告周国丰及其委托诉讼代理人马爱春，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）的委托诉讼代理人董成军，第三人兰春全的委托诉讼代理人全文军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周国丰向本院提出诉讼请求：要求确认被告与第三人于2011年12月7日签订的幸福家园商住小区二区）04#206幢1单元1503室商品房买卖合同无效。事实和理由：原告于2010年8月16日在被告中天恒基公司购买了绥芬河市中天幸福家园三期04#1单元1503室，房屋买卖价款为288648元，原告按照约定将购房款全部给付中天恒基公司。商品房建设完毕后，被告中天恒基公司于2013年将房屋交付原告，原告接收房屋后进行装修并居住至今。2018年原告得知被告中天恒基公司存在以自已开发建设的房屋进行抵押向他人借款的情形。原告到绥芬河市房产管理处查询得知因中天恒基公司向兰春全借款，为了给其提供担保，已经将该房屋的商品房买卖合同备案至被告兰春全名下，原告得知该情况后要求中天恒基公司解除备案登记未果。原告认为，原告与中天恒基公司之间系真实的商品房买卖关系，依法应当受到法律保护。中天恒基公司与兰春全之间是民间借贷关系，以争议房屋进行商品房买卖合同备案登记的方式提供抵押，被告与第三人之间并不存在真实的商品房买卖关系。被告与第三人明知系民间借贷关系却签订商品房买卖合同并进行备案登记的行为，侵害了原告的合法权益应属于无效合同。故原告诉至法院，请求法院确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效，并协助原告针商品房买卖合同备案登记在原告名下。被告中天恒基公司辩称，2008年，中天恒基公司在绥芬河市政府以挂牌招标方式中标，2009年5月份开始动工建设。因资金短缺，中天恒基公司分别于2011年3月8日与兰春全发生了民间抵押贷款关系，借款本金为300万元。中天恒基公司用现金购房户周国丰名下的幸福家园商住小二期4号楼1单元1503室的房屋作为抵押物，并在绥芬河市房产局办理了抵押登记备案，此借款中天恒基公司用在了幸福家园二期楼盘的建设中。中天恒基公司本意是盖多层时，当年交工验收售楼，用售楼款当年就可以还清周国丰的抵押借款，同时到房产局解除备案在周国丰名下的抵押备案。由于多层改建为高层，致使工期延续了1年8个月的时间，无法按期还清王新红的借款，才导致今天的结果。第三人兰春全辩称，原告与第三人之间没有合同关系，原告无权确认第三人与被告之间的房屋买卖合同无效。第三人与被告签订的房屋买卖合同依法成立合法有效，并办理了商品房备案登记，足以证实第三人是该房屋的合法所有权人。第三人在得知自己的房屋被侵占后，在2016年初向法院提起诉讼，但贵院以本案涉及刑事案件为由不予立案。原告的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提供的有争议的证据，本院认定如下：原告向本院提供商品房买卖合同一份，现金交款收据一张，银行取款凭证一张，取暖费票据一张，物业费票据一张，声控灯票据一张，房屋补差价款票据一张。欲证明，2010年8月16日原告与中天恒基公司签订商品房买卖合同，购买了中天恒基开发的幸福家园2期4号楼1单元1503室，原告向中天恒基公司缴纳了全部购房款及物业费、取暖费。经质证，被告中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题无异议，中天恒基公司在2010年的时候根本没有经过准确的房产测量。只有在2013年的时候，才经过房产局的测量，所以原告才补交了房款。第三人兰春全对合同的形式要件有异议，该商品房买卖合同第四页第三条，可以证实原告所购买的房屋是204栋1403室，而非1503室，该户房屋与第三人的房屋不是一栋房屋，并且兰春全的房屋是89.63平方米，而原告的房屋建筑面积是84.4平方米。对票据的形式要件也有异议，入账日期是2016年8月16日及缴款单位周国丰均是后补的，房号也标明为204-1-1403房款，而后又将1403修改为1503。对取款凭证的形式要件有异议，是复印件，不是原件，不能作为证据。对补差价的票据的形式要件无异议，对证明问题有异议，补差价的票据上是204-1-1503室，而非本案争议的206栋1503。对物业费、取暖费、声控灯的票据的形式要件有异议，无法证实真伪，对证明问题有异议，因为上述收据均是交付的204-1-1503室而非案涉的206栋，取暖费应当交给供热公司，不应该交付给物业公司。原告辩称，原告买的房子就是兰春全备案的1503室，当时是因为会计写错了才把1403改为1503，中天恒基公司盖章了，周国丰的名字会计写的时候，上下两联，第二联不清楚了，会计才用笔描的。2016年8月16日也是原来的字不清楚了，会计给描的。2013年9月25日中天恒基公司把钥匙交给原告的时候，原告又补了5.23平方米的钱。二、原告向本院提供房屋坐落位置证明两张，欲证明，原告周国丰购买的幸福家园二期4号楼1单元1503室与被告备案的幸福家园商住小区2区4#楼206幢1单元1503室，是同一个房屋。经质证，被告中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题无异议。第三人兰春全对2019年9月24日的情况说明有异议，该情况说明上没有经手人，也没有说明与什么样的人员进行核实，上述人员是否具备相应的身份，并且该情况说明的第五、六行所说的，4号206栋与204号为同一楼房所述不清，表述模糊不能证实原告所买的房屋与第三人的房屋为同一房屋。对带有签名的情况说明有异议，上述签字人员没有表明身份，其他意见与上一个说明的意见一致。三、原告向本院提交的备案人信息两张，欲证明幸福家园商住小区二区4号楼1单元1503室备案在兰春全名下。经质证，被告及第三人对该组证据均无异议。本院认为，上述三组证据形成证据链条，可以相互印证，证明原告所要证明的问题，故本院对原告提供的证据一、二、三予以确认。四、被告中天恒基公司向本院提供的2013年8月8日借据一张、付利息凭证3张，欲证明，中天恒基公司与兰春全是民间借贷关系。经质证，原告对该组证据的形式要件及证明问题没有异议。第三人兰春全对该组证据有异议，该组证据系复印件，不能作为证据使用。五、第三人兰春全向本院出示的商品房备案登记表一份，买卖合同一份，转账凭条2份，公安局函一份。欲证明：2011年3月8日被告向第三人借款300万元，借款期限至2011年的9月7日，月息2%，到期后因被告不能偿还借款，因此用案涉争议房屋206栋1单元1503号房屋抵顶所欠第三人部分借款，原告所购买的房屋是204栋1503房屋面积为84.4平方米，而第三人与被告抵账的房屋是206栋1503与原告起诉的房屋非同一房屋。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。原告认为第三人没有购房收据，转账凭条两张说明第三人和中天恒基是借贷关系。被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。兰成全说的不承认与杜明月发生民间借贷，所谓的以房抵债，如果是以房抵债，中天恒基公司会在事后出具全价买卖合同。这个办抵押登记的合同是以半价来进行抵押的，被告没有将房屋抵债给第三人。本院认为，原告对中天恒基公司出示的证据四无异议，第三人虽然对证据四提出异议，但是在其提供的证据五中承认“2011年3月8日被告向第三人借款300万元，借款期限至2011年的9月7日，月息2%”，足以说明被告向兰春借款双方是民间借贷关系，故本院对被告出示的证据四予以确认。对第三人兰春全出示的证据五，因原告及被告对形式要件均无异议，故本院对证据五的形式要件予以确认，对第三人兰春全所要证明的用案涉争议房屋206栋1单元1503号房屋抵顶被告所欠第三人部分借款的证明问题，因第三人未提供其他证据予以佐证，本院不予确认；对第三人所要证明的原告所购买的房屋是204栋1单元1503号房屋面积为84.4平方米，而第三人与被告抵账的房屋是206栋1单元1503室，与原告起诉的房屋非同一房屋的问题，因原告向本院提供的两张房屋坐落位置证明足以证明原告所购买的204栋1单元1503房屋与206栋1单元1503室是同一房屋，故本院对第三人予证明的第三人与被告抵账的房屋是206栋1单元1503室与原告起诉的房屋非同一房屋的问题不予确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的谁意见，本院认定案件事实如下：2011年3月8日黑龙江中天恒基房地产开发有限公司向兰春全借款300万元，约定借款于2011年9月7日前归还，月利率3%，已付清1个月利息，上打利。为了担保上述债权，2011年12月7日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司（出卖人）与兰春全（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为幸福家园商住小区（二区）04#第206幢1单元1503号房屋，面积89.63平方米，房屋总价349557元。同日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与兰春全办理了上述商品房的商品房销售备案登记。2010年8月16日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司（出卖人）与周国丰（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为幸福家园商住小区（二区）第204#1单元1503号房屋，面积84.4平方米，房屋总价288648元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按房产实测面积多退少补。2010年8月16日原告按约定给付黑龙江中天恒基房地产开发有限公司房款288648元，2013年9月25日，原告补交了5.23平方米的房屋差价款17887元，房屋最终确定的面积为89.63平方米。黑龙江中天恒基房地产开发有限公司为原告出具了两份分别为288648元、17887元的购房款收据。2013年9月25日，中天恒基公司将上述房屋交付给周国丰，并收取了周国丰交付的物业费、取暖费等费用。另查明，幸福家园二期204幢1单元1503室与备案在兰春全名下的幸福家园商住小区2区4#楼206幢1单元1503室，为同一楼房。黑龙江中天恒基房地产开发有限公司现已更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。本院认为:本案争议的焦点是：一、被告与第三人之间是何种法律关系；二、原告的诉讼请求是否应予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”判断案涉商品房买卖合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。商品房买卖合同买卖涉案房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，第三人兰春全与黑龙江中天恒基房地产开发有限公司签订的案涉商品房买卖合同的真实目的是以案涉商品房担保兰春全3000000元(实际交付2940000元)债权本息的履行，当事人间达成一致的真实意思即匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，第三人兰春全主张该房屋买卖合同是抵账，但其提供的证据不能证明其主张，故该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉商品房买卖合同作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款之规定，判决如下：黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与兰春全2011年12月7日签订的绥芬河市中天幸福家园商住小区（二区）4#206幢1单元1503室的商品房买卖合同无效。案件受理费6543.35元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、周国丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审 判 长  刘淑霞审 判 员  陈怡波人民陪审员  王 丹二〇一九年十二月四日书 记 员  刘 洋