贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0526民初503号 原告王玉兰，女，1964年2月18日生，汉族，住贵州省威宁县。 原告余军，（系原告王玉兰之夫），男，1968年1月8日生，汉族，住贵州省威宁县。 上列二原告委托代理人杨华，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224200710361474。特别授权代理。 被告冯元忠，男，1964年7月8日生，汉族，住贵州省威宁县。现住贵州省威宁县。 委托代理人施启钊，贵州定同律师事务所律师，执业证号：15205201210377357。特别授权代理。 被告汪英，女，1966年10月4日生，汉族，住贵州省威宁县。现住贵州省威宁县。 委托代理人牛德全，贵州草海律师事务所律师。执业证号：15205199710409161。特别授权代理。 第三人刘仕祥，男，汉族，1963年9月10日生，住贵州省威宁县。 第三人李华，男，汉族，1974年12月15日生，住贵州省威宁县。 原告王玉兰、余军诉被告冯元忠、汪英、第三人李华、刘仕祥房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，并作出（2018）黔0526民初1289号民事判决书。判决后被告冯元忠、汪英不服该判决，向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉，中院经审理认为原判决认定基本事实不清，违反法定程序，作出（2018）黔05民终4657号民事裁定书裁定：撤销本院（2018）黔0526民初1289号民事判决书，发回本院进行审理。本院立案后，在审理中依职权追加刘仕祥、李华作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序另行组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭审理了本案。原告王玉兰及其委托代理人杨华，被告汪英及其委托代理人牛德全、冯元忠委托代理人施启钊到庭参加了诉讼，第三人刘仕祥经本院传票传唤未到庭，第三人李华经本院公告送达开庭传票未到庭。本案经审判委员会讨论决定，现已缺席审理终结。 原告王玉兰、余军诉称:二原告系夫妻关系，二被告也是夫妻关系。2014年12月8日，原被告双方签订房屋转让协议后，二被告将位于威宁县的国有土地（证号为威国用（2013）第032号）连同土地上的房屋（房产证号为威房权证草海镇字第××）一并转让给二原告。二原告一次性支付二被告房屋转让款6000000.00元，扣除被告之前的借款673000.00元及被告替李华借款作担保的2433200.00元、刘仕祥的借款130800.00元，被告冯元忠在富民村镇银行的贷款1400000.00元本金及利息由原告偿还外，剩余房款1363000.00元由原告直接支付给被告。原告履行了付款义务后，被告将房屋交付给原告，并将土地使用证及房产证交付原告保管。约定三年内不作变更登记，三年内被告有优先购买权。现约定的三年期限已过，被告拒不协助原告办理产权变更登记手续，被告的行为严重损害了原告合法权益，故诉至人民法院，请求判令二被告协助原告将证号为威国用（2013）第032号国有土地使用证及证号为威房产权证草海镇字第××的房屋所有权证过户登记在原告名下。 二原告在举证期限内向本院提交如下证据： 1、威国用（2013）第××号国有土地使用证及威房权证草海镇字第××号房屋所有权证，用以证明二被告是该土地及房屋的权利人，二被告有权处分。 2、房屋转让协议，用以证明原被告于2014年12月8日签定房屋转让协议的事实，二被告将上述土地及房屋作价6，000，000.00元转让给二原告，并约定了三年内产权不作变更，三年内若二被告要购买该房屋，购买款为6，000，000.00元本金加本金月利率为4%的资金占用费，如二被告不购买则协助二原告办理变更登记手续。 3、被告冯元忠、汪英出具的说明一份，用以证明二被告已将所欠原告的借款借据及为李华、刘仕祥担保的借款借据全部收回，借款及担保的借款转化为二原告的购房款。 4、富民村镇银行转账凭条及富民村镇银行收贷收息凭证、中国农业银行回单，用以证明2017年1月10日二原告的财会人员宫勤芳转款1，400，000元及利息到被告冯元忠账上，冯元忠于当日付清富民村镇银行的1，400，000元贷款及利息。收贷收息凭证证实，冯元忠在富民村镇银行贷款1，400，000元已由担保人王玉兰代为偿还。中国农业银行回单证实，2014年12月8日，原告已将购房合同约定的剩余款项1，363，000.00元转到冯元忠银行卡上的事实，证实二原告已按房屋转让协议履行了全部付款义务。 5、银行流水及支票转帐共三份，用以证明2014年6月17日王玉兰通过银行向李华转账1，250，000.00元，2014年6月19日威宁县源汇小额贷款公司通过支票向李华转账1，000，000.00元，共计2，250，000.00元本金，2013年8月22日威宁县源汇小额贷款公司向刘仕祥转款100，000.00元本金。同时该组证据证明以本金为基数，在2014年12月8日进行结算时，利息均未超过法律规定的利息，李华借款从2014年6月17日至2014年12月8日本金2，250，000.00元按月息2%计算利息270，000.00元，在结算时利息为183，200.00元，刘仕祥借款100，000.00元本金从2013年8月22日至2014年12月8日按月息2%计算利息为32，000.00元，而在结算时是30，800.00元。 6、王玉兰与余军的结婚证、威宁县源汇小额贷款公司营业执照、威宁县源汇小额贷款公司出具的说明书、份股东股权转让书，用以证明二原告系夫妻关系，原告王玉兰系威宁县源汇小额贷款公司实际投资人同时也是法定代表人，威宁县源汇小额贷款公司同意将冯元忠、汪英的借款及为李华、刘仕祥担保借款事项转化为王玉兰与余军购房款，公司无异议。其余5名股东未实际出资，将所有股权转让给王玉兰。 被告汪英辩称：原告所诉不是事实。我不识字，从来没有同原告签订过房屋买卖协议，我在协议上签字摁印是因为我前夫冯元忠说他在五里岗买了块地，叫我去签字，我才去签字的。现我才知道所谓的房屋买卖其实是原告串通我前夫冯元忠损害我的利益欺骗我签的字，原告提交的“说明”上的字也不是我签的，原告诉状上诉称的几百万债务和1363000.00元卖房款，我丝毫不知情。涉案的房屋至始至终都是我管理使用，没有任何人说房屋不是我的。我与冯元忠于2016年6月8日已经威宁县人民法院调解离婚，调解书上明确双方婚姻期间无债权债务，位于威宁县的共同财产楼房一栋（六层）归我所有，未成年孩子由我抚养，冯元忠不支付抚养费。从离婚至今，我都不知道涉案房屋已被出售，也不知道冯元忠欠了这么多外债。如果原告所称冯元忠外债属实，那冯元忠所欠的债务应当是赌债，因我家房租一年就有近20万元，根本不需要借钱，而冯元忠嗜赌成性，要欠账只能是赌债。原告与冯元忠之间的纠纷应当是民间借贷纠纷，与我无关。原告王玉兰系威宁县源汇小额贷款公司法定代表人，其究竟采用什么方式将冯元忠的个人债务像滚雪球一样，我不得而知，但我被欺骗所签订的《房屋买卖协议》不是我真实意思表示，根据该买卖协议内容，所谓的房屋转让款系以原告余军、王玉兰为代表向冯元忠提供贷款，这说明该买卖合同也不是冯元忠的真实意思表示，而是以原告为代表的清收债权而设定的担保，即非典型意义的让与性担保，根据担保形式法定原则，让与性担保本身不受法律保护，当事人以买卖关系提起的诉讼主张，依照《民间借贷司法解释》第二十四条之规定，不应获得支持。该房屋买卖合同第四条约定：转让房屋三年内不作变更登记，三年内若乙方出售房屋，甲方由优先购买权，购买款为600万元加上600万元本金月利率4%，如甲方不购买，则协助乙方办理产权变更登记手续。该条文充分说明本案是冯元忠以涉案房屋作为担保与原告之间进行的民间借贷。本案房屋买卖协议约定的条款不具备房屋买卖合同规定的要件，最基本的房屋交付时间，税费负担都没有约定，本案涉及的房屋按照市场价格达1000余万元，这显然是不公平的，充分说明了本案不是房屋买卖法律关系。假如原告与冯元忠之间是由借款合同转化为房屋买卖合同，那么，冯元忠与他人之间的债务纠纷以及与原告的债务纠纷也应当有借款合同终止协议、债务转让协议、借款本金、付款凭证及相关利息计算清单，并且原告还应证明此债务属于冯元忠与汪英的夫妻共同债务，尾款也应支付给汪英。综上所述，被告认为本案是一起原告与被告冯元忠恶意串通损害被告合法权益的民间借贷纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，故请求法庭依法驳回原告的诉求。被告冯元忠与原告之间的民间借贷纠纷只能另案起诉。 被告汪英在举证期限内向本院提交如下证据： 1、（2016）黔0526民初2063民事调解书，用以证明二被告于2016年6月8日离婚，被告汪英不知道涉案房屋已经出卖给原告，以及被告冯元忠有几百万元的债务。 2、威宁县源汇小额贷款有限公司信息表，用以证明本案原告王玉兰是威宁县源汇款小额贷款公司的法定代表人以及最大股东，那么被告冯元忠、刘仕祥、李华所借的款项应当是给该公司出借，则该公司应当有相关的借款凭证、担保凭证、付款记录。 3、李华与汪英对话录音资料，用以证明李华不是向王玉兰借款，是向源汇贷款小额贷款公司借款，借款金额为1，150，000.00元，而不是2，250，000.00元，李华的借款汪英不是担保人。 被告冯元忠辩称：本案我与原告签订房屋转让协议是当时急需要资金周转，向威宁县源汇小额贷款公司法定代表人王玉兰借钱，王玉兰同意，但需附两项条件，1、要求我承担我担保的刘仕祥、李华的借款由我清偿；2、我必须将我所有的房屋以买卖的形式卖给王玉兰。我答应后，由王玉兰书写了本案中的房屋转让协议。协议写好后，我得到王玉兰打款1，363，000.00元，以及王玉兰代我偿还欠威宁县富民村镇银行1，400，000.00元。但李华、刘仕祥的借款本身没有那么多，借款合同约定的利息是5分，并约定可以利息转为本金再计算利息，李华、刘仕祥实际欠款多少我并不清楚，且李华、刘仕祥的两笔借款也是向源汇小额贷款公司所借，所以我与二原告签订的房屋买卖协议属于无效协议。 被告冯元忠在举证期限内未向本院提交证据。 第三人刘仕祥、李华在答辩期内未作陈述。 第三人刘仕祥、李华在举证期限内未提交证据。 经审理查明：二原告系夫妻关系，二被告在2014年签订房屋转让协议时也是夫妻关系。2014年12月8日，原被告签订房屋转让协议，协议中冯元忠为甲方，王玉兰为乙方，协议约定：“一、甲方将位于威宁县交汇处的土地（证号为威国用（2013）第032号）连同土地上的房屋（房屋证号为威房权证字第××）一并转让给乙方。二、甲方转让给乙方的房屋不仅包括第一条房屋，还包括甲方占用附属设施及相应的车库、炭棚、厂坝等。三、乙方一次性支付房屋转让款陆佰万元整（6000000元），扣除甲方之前的借款（673000元）及担保抵押的金额（李华的2433200元，刘仕祥的130800元，甲方富民村镇银行的贷款1400000元由乙方偿还并支付利息），乙方于合同签订之日起支付剩余房屋转让款：壹佰叁拾陆万叁仟元整（1363000元）。四、转让房屋在三年内不作变更登记，三年内如乙方要出售该房屋，甲方有优先购买权，购买款为支付6000000元本金加6000000元本金月利率为4%占用率，如甲方不购买，则协助乙方办理产权变更登记手续。五、在房屋转让后的三年内，若乙方贷款，甲方给予协助办理。六、在乙方接收该房屋后，房屋的所有手续及租用的相关手续交由乙方，相应的租金均由乙方收取。七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。自双方签字按印后生效”。协议的签字栏处被告冯元忠及汪英在甲方签字栏处签名捺印，原告王玉兰及余军在乙方签字栏处签名捺印。同日，被告冯元忠、汪英向原告王玉兰出具了“说明”，“说明”中载明：“我于2014年12月8日与王玉兰签订了房屋转让协议后，我已将我与威宁县源汇小额贷款有限公司和王玉兰所签订的借款借据全部收回，所有债务款转为王玉兰向冯元忠购买房屋的购房款（包括我担保刘仕祥的130800元、李华的2433200元）借款借据均由我收回，也都转为王玉兰向冯元忠购买房屋的购房款”。房屋买卖协议签订后，原告王玉兰于协议订立之日将协议约定应当支付的尾欠款1363000.00元购房款支付至被告冯元忠在中国农业银行的账户上。剩余的1400000.00元因威宁县富民村镇银行的未到期贷款，故原被告双方签订协议后此款在贷款期满期间的利息一直由原告王玉兰支付，2017年1月10日该笔贷款到期后，原告王玉兰通过其财会人员宫勤芳将该款本息共计1402964.10元全部转入冯元忠威宁县富民村镇银行的账户，还清了冯元忠在富民村镇银行的贷款。本案在诉讼中，被告汪英否认其与被告冯元忠向原告出具过其与冯元忠均在上面签名捺印的“说明”。后经本院委托贵州警察学院司法鉴定中心对“说明”上面的签名与捺印进行鉴定，贵州警察学院司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书明确，“说明”上面汪英的签名与捺印均系汪英本人的签名与捺印。 另查明，2013年8月22日威宁县源汇小额贷款公司向刘仕祥支付借款现金100，000.00元，2014年6月17日王玉兰向第三人李华转账1，250，000.00元，2014年6月19日威宁县源汇小额贷款公司通过支票向李华转账1，000，000.00元，共计2，250，000.00元本金。2012年7月16日，威宁县源汇小额贷款有限公司股东孙善根、王丽萍、龙柱林、高蓉、管敏作为甲方，王玉兰作为乙方，双方签订了股权转让协议书，甲方将股权转让给乙方不再履行出资义务，由乙方履行出资义务，公司的一切债权债务及投资盈亏由乙方自行承担。2019年11月24日，威宁县源汇小额贷款有限公司出具声明书，声明书载明：王玉兰与余军系夫妻关系，王玉兰是威宁县源汇小额贷款有限公司实际出资人，同时也是法定代表人。为此我公司特声明在王玉兰、余军诉被告冯元忠、汪英买卖合同纠纷一案中，对冯元忠、汪英的借款及为李华、刘仕祥担保借款中的款项同意转化为王玉兰、余军向冯元忠、汪英的购房款，我公司对此无异议。落款处威宁县源汇小额贷款有限公司加盖了公章，法定代表人王玉兰签名。 涉案房屋位于威宁县，该房屋所建处的土地使用权证号为“威国用（2013）第032号”，土地使用权人为冯元忠，涉案房屋房产证号为“威房权证字第××”，该房屋使用权人为冯元忠，共同共有人为汪英。本案被告冯元忠与汪英原系夫妻关系，双方于2016年诉讼离婚，威宁县人民法院于2016年6月8日经调解达成协议后制作的（2016）黔0526民初2063号民事调解书明确：一、汪英与冯元忠离婚；二、双方所生未成年子女冯威伍由汪英抚养，冯元忠不承担抚养费；三、双方共同财产一栋六层楼房归汪英所有。 上述事实，有原被告的庭审陈述及双方提交的书证，本院委托贵州警察学院司法鉴定中心司法鉴定意见书等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，足以认定以上事实。 本案争议的焦点：原、被告双方签订的房屋转让协议性质是让与担保还是买卖关系？双方是否应按合同履行权利义务？ 本院认为：本案争议的《房屋转让协议》签订前，原被告及第三人之间确实存在借款合同关系，但原被告双方是在被告及第三人在借款期限界满后未偿还借款本息的情况下，协商一致终止借款关系并由原告承担被告所明确的债务，从而建立房屋买卖关系，双方所建立的房屋买卖关系并非为双方之间的借贷关系的履行提供担保，而是借款到期及需按时支付借款利息时被告方不能清偿债务及支付借款利息，通过将被告方所有的房屋转让给原告后，由原告承担被告所明确的债务的清偿责任的方式。双方在签订房屋买卖协议时的目的，并不是为先前的债务提供担保，而是双方通过合意将涉案房屋作价后变买给原告，原告也已将尾欠款支付给被告，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，应予准许。且双方签订《房屋转让协议》第四条约定：“转让房屋在三年内不作变更登记，三年内如乙方要出售该房屋，甲方有优先购买权，购买款为支付6000000元本金加6000000元本金月利率为4%占用率，如甲方不购买，则协助乙方办理产权变更登记手续”。该约定是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律如果问题的规定》第二十四条规定。应尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，尽量维护民事活动中合法契约的履行，贯彻合同意思自治的原则，切实保障当事人合法权益，故双方签订的房屋转让协议有效，双方应按合同履行自己的权利义务。被告汪英抗辩签订的《房屋转让协议》及出具的《说明》自己并不知情，且冯元忠的债务系其个人债务不是夫妻共同债务，涉案的房屋价值超过协议中作价的价值，但经本院委托有资质的鉴定机构作出鉴定意见，《声明》上汪英签名处的签名及手印均是汪英本人，签订协议时汪英与冯元忠并未离婚，债务产生于夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持”。本案中，汪英未举证证明该债务属于婚姻法第十九条第三款规定情形或属非法债务，应认定为夫妻共同债务。涉案房屋双方在签订协议时作价6，000，000.00元，是双方对标的物价额达成合意的情况下作出，是双方自由协商、讨价还价的结果，应尊重当事人的合意，故汪英的上述抗辩主张不能成立。被告冯元忠辩称第三人李华、刘仕祥的借款金额具体是多少并不清楚，按照借款合同，利息是5分，并约定利息可以转为本金再计算利息，且李华、刘仕祥的两笔借款也是向源汇小额贷款公司所借，原告主体并不适格，故其与二原告签订的房屋买卖协议属于无效协议，但经本院查明，刘仕祥向威宁县源汇小额贷款公司借款现金100，000.00元，第三人李华向王玉兰通过银行转账借款1，250，000.00元，向威宁县源汇小额贷款公司通过支票转账借款1，000，000.00元，原、被告双方在签订房屋转让协议时，通过结算加上利息，而利息的金额并未超过法律规定，房屋转让协议中的款项来源清楚，原告已将房屋转让尚欠余款支付给被告冯元忠，原告已按合同约定履行了全部义务，源汇小额贷款公司将上述债权转让给原告，债权转让只需要告知债务人并不需要债务人同意，庭审中，原告举证源汇小额贷款公司的声明时视为已告知了被告方，故被告冯元忠主张合同无效的辩解理由不能成立。第三人李华、刘仕祥经本院送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王玉兰、余军与被告冯元忠、汪英于2014年12月8日签订的《房屋转让协议》合法有效； 二、被告冯元忠、汪英应在本判决生效之日起十五日内，到相关房产登记部门协助二原告将证号为“威国用（2013）第032号”国有土地使用证及证号为“威房产权证草海镇字第××号”的房屋所有权证办理变更登记至原告王玉兰、余军名下。 案件受理费60元、鉴定费2000元，由被告冯元忠、汪英承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,预交上诉费60元,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  代定梅 人民陪审员  刘其彩 人民陪审员  陈 云 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  刘 臻