贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7832号原告：王钰君，男，1994年4月27日出生，汉族，住贵州省惠水县。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，执业证号：15201201610893969，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，该公司员工，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201910093679，一般代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201811070510，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，一般代理。原告王钰君与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）、被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告王钰君之委托诉讼代理人黄平忠，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，被告众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人胡春雪、徐蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王钰君向本院提出诉讼请求:1.判令三被告退还原告团购款30000元及支付利息（利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年7月9日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为3000元。2.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2017年7月16日，原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买花溪新时代·麒鑫商业广场B2幢2层2059号商品房及相关事宜。销售过程中，被告众横城公司违规收取原告团购费30000元，依法应当返还，但原告多次返还未果。三被告系委托代理关系，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称，我公司未授权被告伟庭房开公司及众横城公司收取任何费用，也从未参与分配，该费用的收取与我公司不具有关联性，因此，不应当承担责任，。被告众横城公司辩称，1.我公司在涉案项目上销售是享有议价权，麒鑫房开公司直销我公司用参与团购享受房价优惠的方式来弥补溢价的损失。我公司严格按照合同约定销售房屋，在整个项目销售的过程中，麒鑫房开公司是知道我公司实际参与销售，房屋销售单也是我公司与原告协商后签订《认购合同书》由麒鑫房开公司盖章确认。麒鑫房开公司与伟庭房开公司在整个销售过程中是知道销售单价以及折扣单价。2.原告因缴纳团购费实际上是享受到购买房屋单价上的折扣。双方签订的《居间协议》实为参与团购活动的协议，原告最终与麒鑫房开公司签订合同中约定的单价就是参与团购活动所享受的单价。3.我公司是受伟庭房开公司的委托销售案涉房屋。在整个销售过程中并无过错，仅是赚取佣金，团购费的最终利益获得者是伟庭房开公司，其应对团购费是否退还承担最终责任。4.原告并未通过法律途径确认合同无效，也未提交证据证明我公司在销售房屋时存在过错，其主张我公司承担责任没有法律及事实依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告伟庭房开公司辩称，原告诉请的团购费我公司未收取，请求法院依法处理。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：“第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘花溪新时代’项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年7月9日，原告王钰君与众横城公司公司签订《众横城居间服务协议》，约定：“众横城公司就您本次享有的购房优惠服务说明如下，服务费总额30000元，意向房号为B2-2059，您所获得的居间服务优惠标准，每套商铺享受交3万元服务费抵8万元团购优惠，优惠款直接从总房款抵减。您在签署本协议书之时应向众横城公司支付团购服务费30000元。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房且与开发商签署商铺《定购协议》或《商品房买卖合同》并支付对应首期房款后，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告王钰君向众横城公司交团购费30000元，众横城公司出具收据注明“收到王钰君B2-2059交来团购费叁万元整”。同日，原告王钰君（乙方）与被告麒鑫房开公司（甲方）签订《花溪新时代·麒鑫商业广场认购合同书》，对认购事宜作出相应约定。2017年7月16日，原告王钰君在《Ｂ区2楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号Ｂ2栋2层-2059，面积13.28平方米，单价26156元／平方米，总价347352元，签约后单价18166.56元／平方米，签约后总价241252元，首付121252元，贷款12万，贷款年限5年，月供2328元，签约补款71252元”。同日，原告王钰君（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-256），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ2幢2层2059房，建筑面积共13.28平方米，商品房单价为每平方米18166.56元，总金额241252元，买受人支付总房款50%首期款金额121252元，尾款金额120000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.被告伟庭房开公司提交2018年1月1日被告麒鑫房开公司加盖印章的《麒鑫商业广场截止2017年12月31日已团购未签合同名单》复印件，拟证实被告麒鑫房开公司对收取团购费的事实知晓，被告麒鑫房开公司对三性不予认可。3.案涉团购费，被告伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《众横城居间服务协议》、《花溪新时代·麒鑫商业广场认购合同书》、签约确认单、收据、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售，通过与原告签订《众横城居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元团购优惠”的方式收取原告团购费30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭房开公司系麒鑫房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，伟庭房开公司又将麒鑫房开公司委托其独家销售的案涉楼盘委托众横城公司进行销售，双方对于销售提成服务费进行了约定，因此众横城公司并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由众横城公司出具收据收取后由其与伟庭房开公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《众横城居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实众横城公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由众横城公司予以返还。众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，伟庭房开公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告众横城公司返还团购费30000元及支付从2017年7月9日起的利息，符合法律规定，本院予以支持，对原告要求被告麒鑫房开公司及伟庭房开公司返还团购费，不予支持。至于利息应付的金额，自2017年7月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王钰君团购费30000元及支付利息（自2017年7月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告王钰君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  叶义荣人民陪审员  唐克辉二〇一九年十二月三十一日书 记 员  季 晨