湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0624民初3068号原告湘阴县平安物业管理有限公司。住所地：湘阴县文星镇江东东路东湖十组。统一社会信用代码：9143062457861130X。法定代表人夏芬，公司经理。委托诉讼代理人刘国香，公司职员。委托诉讼代理人方成成，公司法律顾问。被告邬航，男，汉族，1993年3月8日出生，住湘阴县。委托诉讼代理人邬建南，男，汉族，1955年10月12日出生，住文星镇高岭社区居委会浙江中设2栋203室。原告湘阴县平安物业管理有限公司与被告邬航物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘阴县平安物业管理有限公司委托代理人方成成、刘国香，被告邬航的委托诉讼代理人邬建南均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湘阴县平安物业管理有限公司诉称，湘阴县平安物业管理有限公司与湖南恒春房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，接手继续履行该公司与湘阴县滨湖豪庭小区业主前期物业服务合同，依法依约对该小区进行物业管理服务和催收全部物业服务费，并完全履行了合同约定服务义务。被告购得湖南恒春房地产开发有限公司开发建设的滨湖豪庭小区11栋701室并于2015年6月28日入伙并签订前期物业服务合同，且已接受原告物业管理服务。原、被告已形成前期物业服务合同关系，2018年9月30日终止合同。物业服务合同约定物业管理费每月为1.30元/M2。自2016年7月1日起至2019年9月30日止，被告一直拖欠原告物业管理费，经原告多次催要一直未予交清。现请求法院：1、请求依法判令被告立即支付原告物业服务费共计6565元（计算至2019年9月30日止）2、判令被告以6565元为基数，自2016年7月1日起，按月息2分向原告支付逾期滞纳金至实际清偿之日止（合同约定为每日千分之四的标准计算超出法律规定，应依法调整为月息2分）3、本案诉讼费由被告承担。被告邬航辩称，1.原告的管理不到位，给业主造成了损失。在原告的管理下小区很多设备都损坏了，财物被盗无法调取监控。2.服务不到位。小区内垃圾成堆，无人清扫。绿化未进行有效维护，致使树木枯萎。3.车辆管理系统、监控系统、喷泉系统、照明系统、门禁系统等在原告进入前是完好的，原告进入后该系统全面损害无法恢复。5.业主私搭乱建，原告视而不见，没有及时制止。原告还支持私搭乱建，还收受业主好处。5.电梯保养维护不到位，导致业主经常被关在电梯内。6.由于原告不作为-导致小区墙面到处密布广告。需要大量资金清理。7.下水管未及时疏通，经常漏水，臭气熏天。8.业主装修监管严重不到位，影响极大。9.原告找人采取不文明的方式收费。10.原告收取的水费超标收费。原告在法定期限内向本院提交了以下证据：证1．原被告身份信息资料。证2．《物业服务管理合同》、《物业管理服务协议》。证3．《门禁智能化系统维修合同》及维修记录、《电梯维护合同》及维修记录。证4．部分维护维修记录、《关于滨湖豪庭小区业主相关问题的联系函》、部分维修照片。证5．部分《通知》、《催收通知》、影像资料等。被告邬航向本院提供如下证据：证1.照片2张。庭后本院依职权调取以下证据：证1.《前期物业服务管理合同》。证2.《协议书》。证3.《债权转让协议》。经审理查明，被告邬航系湘阴县文星镇滨湖豪庭小区11栋701房屋业主，于2015年6月28日入住。房屋建筑面积130.11平方米。该小区建设单位为湖南恒春房地产开发有限公司。2011年9月8日，湖南恒春房地产开发有限公司与案外人湘阴县万和物业管理有限公司签订了《前期物业服务管理合同》。2015年6月28日，湘阴县万和物业管理有限公司与被告邬航签订了《物业管理服务协议》，主要约定：物业管理费按每月每平方米1.3元标准支付。2016年9月22日，双方签订了《协议书》。主要约定：湘阴县万和物业管理有限公司从2016年9月22日后退出滨湖豪庭小区物业管理，滨湖豪庭小区从9月23日起的物业管理由湖南恒春房地产开发有限公司承担物业管理的全部责任。协议签订前应收却未收的业主物业管理费、水、电费等由湖南恒春房地产开发有限公司负责收取。2017年1月8日，湖南恒春房地产开发有限公司与原告湘阴县平安物业管理有限公司签订《物业服务管理合同》。主要约定，甲方委托乙方对本小区的所有建筑和所有配套设施进行物业管理。合同期限从2017年1月6日开始至本小区业主委员会成立后，与新的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同即自动终止。服务内容包括但不限于房屋建筑本体共同部位的维修，养护和管理。建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线范围内，物业管理范围内的公共设施的维修、养护和管理，配套设施的维修、养护，公共环境的清洁，卫生，垃圾的收集、清运，车辆行驶及停泊，公共秩序维护，安全防范等小区水、电、通讯、天然气管网的维护管理及水电费代收代缴。物业管理区域物业服务费由业主或使用人按其拥有的建筑面积缴纳，具体按湘阴县物价部门的审批标准收取。除首次外，业主和物业使用人应在上一年度尾月30日前交纳下一年度的费用。合同还约定，甲方保证工程未完善的部分如门禁、进出小区人员和车辆的刷卡机、监控等，甲方负责安装到位。房屋建筑如出现渗水、空鼓、墙面楼面裂缝等质量问题，乙方同业主协调处理后，提出整改方案经甲方同意后实施。合同还约定了违约责任。同时，双方还签订了《债权转让协议》。主要约定：双方一致同意，截止至协议签署前，湖南恒春房地产开发有限公司作为甲方将开发的小区滨湖豪庭物业管理项目业主拖欠水、电费、物业管理费等费用，共计人民币815248元，全部转让给乙方湘阴县平安物业管理有限公司收取，乙方按照本协议直接向滨湖豪庭物业管理项目内所有欠费业主主张债权。2019年9月，滨湖豪庭小区业主委员会成立。同月30日，原告与建设单位的物业管理服务合同依约自动终止，并办理完交接手续。此前原告多次派人上门催收含被告在内的小区欠费业主，并于2018年12月5日和2019年10月10日等先后多次在小区出入口张贴催款书面通知，催告小区所有欠费业主交清欠费。在原告为被告所在小区提供物业服务期间，原告与湖南奥新电梯有限公司签订了《乘客电梯、扶梯、载货电梯维保合同》，由该公司对该小区电梯进行维修、维护。与丰威签订了《滨湖豪庭小区监控维护合同》。与范杰签订了《滨湖豪庭小区绿化承包合同》。分别由他们对门禁系统、监控系统和绿化进行为维护、保养。对小区违法建设，原告多次申报政府职能部门请求依法解决。对门禁、监控、房屋漏、渗水等涉及建设单位的事项，多次书面报告建设单位协商处理好。另外在原告提供物业服务期间，被告所在的小区曾发生车辆刮擦事宜不能查看监控系因建设单位监控设施未安装所致。本院认为，本案主要涉及三个问题:一、前期物业合同的效力问题；二、债权转让问题；三、原、被告违约问题。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案湖南恒春房地产开发有限公司与湘阴县万和物业管理有限公司、湘阴县平安物业管理有限公司签订的物业服务合同均属前期物业服务合同。该合同对包括被告在内的“滨湖豪庭”小区业主均具有约束力。湘阴县万和物业管理有限公司及原告湘阴县平安物业管理有限公司作为涉案小区物业服务企业，履行了对被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，根据被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，本院确认被告自2016年7月1日至2016年9月22日止的应缴物业管理费为456.69元，自2017年1月8日至2019年9月30日止的应缴物业管理费为5536.61元。二、根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”之规定，本案湘阴县万和物业管理有限公司可以将其债权（收取到期的物业费）转让给湖南恒春房地产开发有限公司，湖南恒春房地产开发有限公司可以再次将上述债权转让给湘阴县平安物业管理有限公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人、未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，债权人转让债权之所以要通知债务人，是为了避免债务人重复履行、错误履行债务或加重债务的负担。湘阴县万和物业管理有限公司、湖南恒春房地产开发有限公司转让债权，应当通知小区业主。因法律并未具体规定债权转让通知的形式，本案湘阴县平安物业管理有限公司已将小区业主欠交物业费的明细公告，应视为是履行了债权转让的通知义务。退一步讲，即使债权人在债务转让时没有通知债务人，但债权的受让人直接以债务人为被告提起诉讼，送达起诉状的方式可以作为合法的债权转让的通知方式。故本院认为上述债权转让合法有效。三、物业服务合同既是公共服务合同，又是长效双务合同。一方面，物业服务的质量标准应由物业服务合同明确规定。另一方面，根据“谁主张，谁举证”的原则，业主对物业服务存在严重瑕疵负有举证责任。对于物业服务是否存在严重瑕疵或缺陷的判断不能以业主个人的感受或需求为标准，也不能因为一时一事就认定物业服务企业构成违约。业主对物业服务有意见，可以向相关物业管理部门及小区业主委员会反映、投诉，督促改进，业主不能以拒缴物业管理费进行对抗。本案被告拒缴物业管理费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告除应支付物业管理费外，还应承担支付欠款利息的违约责任。关于利息的计算标准，本院认为按年利率6%计息较为适宜。本案被告提交的证据不足以证明原告湘阴县平安物业管理有限公司已构成违约，被告提出原告的服务存在严重瑕疵的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由被告邬航于本判决生效之日起十日内支付原告湘阴县平安物业管理有限公司物业管理费5993.30元及其利息（从物业管理费欠缴之日起按年利率6%计算至付清之日止）。二、驳回原告湘阴县平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邬航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  黄坤二〇一九年十二月五日书记员  欧莎相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。