山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终7995号 上诉人（原审被告）：范守敏，女，1956年5月24日出生，汉族，居民，现住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：付洪斯，临沂河东元立法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杨士军，男，1975年6月27日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：焦炜，山东正之源律师事务所律师。 原审被告：山东施丰化工有限公司，住所地：费县费城镇建设路北侧。 法定代表人：赵祥金，经理。 委托诉讼代理人：孙圣军，男，1994年2月21日出生，汉族，该公司职工，住临沂市河东区。 原审第三人：陈绪金，男，1952年5月18日出生，汉族，居民，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：付洪斯，临沂河东元立法律服务所法律工作者。 上诉人范守敏因与被上诉人杨士军、原审被告山东施丰化工有限公司（以下简称：“施丰公司”）、原审第三人陈绪金房屋买卖合同纠纷一案，不服山东费县人民法院（2019）鲁1325民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人范守敏、原审第三人陈绪金的共同委托诉讼代理人付洪斯，被上诉人杨士军及其委托诉讼代理人焦炜，原审被告山东施丰化工有限公司的委托诉讼代理人孙圣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人范守敏上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案系重复诉讼，一案两立。本案被上诉人于2018年12月28日在原审法院以商品房买卖合同纠纷案由立案审理（2018）鲁1325民初6340号案件，2019年4月17日被上诉人又以同一事实与理由在原审法院立案审理。二、原审法院认定事实不清。1、被上诉人在一次诉讼（2018）鲁1325民初6340号民事案件中请求：1、法院依法确认上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议有效；2、确认上诉人与施丰公司签订的协议违法并要求撤销；3、赔偿损失50万元；4、要求上诉人承担诉讼费用。2019年4月17日，被上诉人又以同一事实与理由在原审法院二次立案进行诉讼。2、（2018）鲁1325民初6340号民事判决书业已生效，经原审人民法院审理判决认定，房屋买卖协议有效；另确认涉案房屋在涉诉之前一直未发生权利变动，在拆除前一直归上诉人所有，上诉人系被拆迁人，上诉人与施丰公司签订的拆迁补偿协议合法有效。也就是说，上诉人是施丰公司签订拆迁协议补偿、赔偿标的物的所有权利人。3、涉案房屋物权已经不存在，上诉人与施丰公司签订的协议所产生的房产系一个新的物权与被上诉人所诉案件毫无关联。三、原审法院适用法律错误。（2018）鲁1325民初6340号判决书明确确认上诉人与施丰公司签订的拆迁协议有效，被上诉人二次诉讼中（2019）鲁1325民初2430号判决在没有撤销一次诉讼判决书的情况下，将法院判决属于上诉人的房产判归于他人，将属于上诉人的补偿权利归于被上诉人实属错误。 被上诉人杨士军答辩服判。 原审被告施丰公司答辩认为，一、涉案房屋权属证书登记的权利人为上诉人范守敏，被上诉人杨士军不享有涉案房屋的所有权，不是签署拆迁协议的合法主体；二、施丰公司与被上诉人不具有合同相对性，在上诉人与被上诉人的纠纷中，施丰公司不存在过错，不应承担赔偿责任及相关诉讼费用。 原审第三人陈绪金的答辩意见同上诉人范守敏的上诉请求及理由。 杨士军向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令二被告及第三人赔偿原告经济损失85万元，庭审时变更请求为请求依法判令二被告于2018年签订的施丰公司费县片区房屋拆迁安置补偿协议项下的权益归原告所有，包括：（1）位于施丰公司原费县化肥厂片区，面积83.16平方米，（2）支付临时安置补助费每年7200元至回迁之日止，（3）支付一次性搬迁补助费1500元。2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：范守敏与陈绪金系夫妻关系，二人婚后在施丰公司（原费县化工总厂）购买房屋一套。2003年1月25日，范守敏作为卖方与杨士军作为买方签订《房屋买卖协议》，协议约定：1、经卖方与买方协议费县化工总厂家属院内宿舍楼自愿成交。2、卖方楼一位售给买方，位于二楼价格款计贰万肆仟陆佰元整（24600.00元）。3、楼房成交后，转让、过户等一切费用由买方负责。4、楼房成交后，发生一切费用和一切事情概由买方负责，卖方无任何责任。5、未尽事宜按国家规定办理。经办人：米元渠。卖方：范守敏。卖方：杨士军。二〇〇三年一月二十五日。协议签订后，杨士军依约交纳了购房款，范守敏将房屋及房权证（费房权证费房改字第××号）一并交付给杨士军，杨士军将户籍迁入并居住至今。因涉案房屋系单位房改房，2013年之前因受当时的政策限制，不能办理产权变更登记，涉案房屋一直没有办理产权变更登记。单位房改房可以办理产权变更登记后，2013年9月27日被告施丰公司应原告要求出具证明，“兹证明此套住房（房屋所有权证编号：费房权证费房改字第××号）位于原费县化工总厂家属院内，确权为费县化工总厂所有，施丰公司于2002年4月整体收购原费县化工总厂，单位名称随之变更，现施丰公司既是原费县化工总厂。”并在杨士军的房改房转移登记申请保证书中原产权单位栏加盖单位公章。杨士军于2013年10月25日委托评估公司对涉案房屋进行了评估，于同年11月4日缴纳了住房买卖契税720元，后杨士军多次联系范守敏办理产权变更登记手续未果。2018年冬，施丰公司对原费县化工厂家属院进行拆迁改造，施丰公司与杨士军就涉案房屋拆迁事宜多次协商未果。2018年1月，施丰公司与范守敏签订《施丰公司（费县）片区房屋拆迁补偿安置协议》，约定由施丰公司对范守敏位于施丰公司职工生活区内楼房一套予以征收，安置房位于施丰公司片区内，范守敏选择用合法房产面积折算回迁安置房面积，享受安置房建筑面积83.16平方米。协议签订后范守敏腾空完毕，施丰公司奖励一次性搬迁补助费1500元，过渡期内楼房按每户每7200元支付临时安置补助费，第一次发放一年，之后按季发放，回迁时进行一次性结算并领取回迁证回迁。协议签订后，施丰公司于12月份将该房屋拆除。杨士军以施丰公司与范守敏签订拆迁协议，未经其同意，严重损害了其合法权益为由，向本院诉请:“1.确认原告杨士军与被告范守敏2003年1月25日签订的房屋买卖协议合法有效，判令被告限期协助原告办理房产过户手续；2.确认被告范守敏与被告施丰公司签订的拆迁协议违法，并撤销该协议；3.判令二被告赔偿原告经济损失50万元。”本院作出（2018）鲁1325民初6340号民事判决，该判决认为“依法成立的合同，受法律保护，对各方当事人有法律约束力。本案中，案争房屋系范守敏与陈绪金夫妻关系存续期间购买的房产，系共同共有，现无证据证实范守敏将该房屋转让给杨士军经过共有人陈绪金的同意，事后陈绪金也未追认，因此应认定范守敏转让该房屋的行为系无权处分。虽然范守敏的行为系无权处分行为，但范守敏与杨士军签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违背相关法律规定，应当认定合法有效。原告杨士军与被告范守敏签订房屋买卖协议后一直未办理权属变更登记，该房屋拆除前范守敏仍系该房屋的所有权人，系被拆迁人，被告施丰公司与范守敏签订的《拆迁补偿安置协议》合法有效。对于原告诉请确认被告范守敏与施丰公司签订的拆迁协议违法并撤销该协议的诉请，不予支持。关于原告诉请判令被告限期协助原告办理房产过户手续的主张，现在诉争房屋已经被拆除，物权也随之灭失，办理房产过户手续在事实上已经成为不可能，不予支持。原告要求二被告赔偿原告经济损失50万元，但未提交证据予以证实，不予支持，待原告有充分证据证实其损失时，可另行主张。”遂判决：“一、确认原告杨士军与被告范守敏签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、驳回原告杨士军的其他诉讼请求。”现该判决已生效。原告以要求二被告及第三人赔偿经济损失85万元为由诉至本院，并申请本院对其损失进行评估。本院依法委托山东同泰土地房地产资产评估有限公司评估，该公司接受委托后经审核调查认为，“1、无法确定安置房的具体楼号、楼层朝向；2、无法确定车位是否赠送及车位的位置、面积；3、无法确定回迁安置房之日。”，该公司无法完成本评估项目，将本案委托退回。后原告变更诉讼请求为请求依法判令二被告于2018年签订的施丰费县片区房屋拆迁安置补偿协议项下的权益归原告所有，包括（1）位于施丰公司原费县化肥厂片区，面积83.16平方米，（2）支付临时安置补助费每年7200元至回迁之日止，（3）支付一次性搬迁补助费1500元。 第三人陈绪金庭审时自认其和范守敏名下除涉案房屋外，没有登记的其他房产。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对各方当事人均有法律约束力。涉案房屋买卖协议已经本院确认为有效合同，各方当事人均应按照合同法第六十条的规定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、杨士军基于与范守敏签订的《房屋买卖协议》是否取得涉案房屋；二、施丰公司与范守敏签订《施丰公司费县片区房屋拆迁安置补偿协议》行为给杨士军造成损失的认定及各方当事人责任的承担，现具体分述如下： 关于焦点一、杨士军基于与范守敏签订的《房屋买卖协议》是否取得涉案房屋。 根据《中华人民共和国物权法》第十六条之规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”虽然涉案房屋为范守敏与陈绪金共同所有，但因该房屋房权证记载的权利人仅为范守敏一人，鉴于不动产登记的公示公信力，登记记载的所有权人理应推定为真实权利人，原告杨士军已经尽到了作为普通购房者的一般审查、注意义务。范守敏对外处分该房屋，对合同相对方的原告杨士军而言，其基于对物权公示效力的信赖而取得涉案房屋的行为，应当受到法律保护。诚然，范守敏擅自将登记于自己名下的共有房屋出卖给原告的行为也对陈绪金的财产安全造成了损害，但在财产安全与交易安全发生冲突时，理应保护交易安全。另一方面，案涉房屋属于夫妻共有财产，只要陈绪金在房屋管理部门予以登记公示，就可有效保护自己的权益。换言之，陈绪金有较为便捷的方式防止其与范守敏的共有房屋被范守敏擅自处分。在一定意义上讲，陈绪金的不作为放任了买卖结果的发生，其理应承担不利的法律后果。 《最高人民法关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”杨士军购买涉案房屋尽到一般购房者的审查、注意义务并支付的合理的购房款，故杨士军经范守敏同意善意、有偿取得涉案房屋，杨士军的合法权益应当受到保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。具体到本案而言，杨士军与范守敏签订《房屋买卖协议》后，杨士军依约支付购房款，范守敏亦将房屋及房权证一并交付给杨士军，杨士军将户籍迁入并居住至今。范守敏与陈绪金一直未提异议。陈绪金对范守敏将涉案房屋出卖给杨士军不可能不知情。范守敏与陈绪金自认其名下只有涉案房屋一套，范守敏与陈绪金婚姻关系存续期间，被告范守敏出售其原居住、使用的房屋系生活大额交易并对生活有重大影响，房屋出售十多年之久，陈绪金称其不知情，不符合常理。 综上，杨士军基于对物权公示效力的信赖与范守敏签订《房屋买卖协议》，并支付合理的购房款，善意、有偿取得涉案房屋。陈绪金抗辩其妻范守敏将共同居住的唯一一套登记的房屋出售给杨士军不知情，不符合常理，对其抗辩本院不予采纳。 关于焦点二、施丰公司与范守敏签订《施丰公司费县片区房屋拆迁安置补偿协议》行为给杨士军造成损失的认定及各方当事人责任的承担。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨士军与范守敏虽然签订了《房屋买卖协议》，并按照协议约定向范守敏付清了全部购房款，但因涉案房屋未在登记机关办理权属变更登记，故杨士军虽对该房屋实际占有、使用，但并未取得该房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”现在诉争房屋已经被拆除，物权也随之灭失，杨士军已无法取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国合同法法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中涉案房屋已被拆除，房屋的价值已经无法评估，各方当事人对施丰公司与范守敏就涉案房屋达成涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益作为拆除房屋的代位价值均无异议，该涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益即可认为施丰公司与范守敏签订《施丰公司费县片区房屋拆迁安置补偿协议》行为给杨士军造成损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，范守敏在收取了杨士军全部购房款的情况下，负有及时将涉案房屋过户登记至杨士军名下的义务。2013年在单位房改房允许过户后，杨士军备齐了房屋过户登记的所有材料并交纳了住房交易契税后多次联系范守敏协助办理过户登记手续，可认定系因范守敏拒绝协助导致涉案房屋未能过户登记至杨士军名下。范守敏的行为构成实质性违约，依法应对杨士军承担违约责任，因涉案房屋已经不存在，范守敏无法继续履行合同，就杨士军的损失范守敏应予赔偿。陈绪金作为范守敏的配偶对范守敏出售其共同居住的房屋抗辩不知情，不符合常理，且陈绪金有较为便捷的方式防止其与范守敏的共有房屋被范守敏擅自处分。在一定意义上讲，陈绪金的不作为放任了买卖结果的发生，其理应承担不利的法律后果。同时，因涉案房屋拆迁而获得拆迁补偿权益，房屋价值已经升值，在此情形下陈绪金主张范守敏无权处分的行为，违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则，合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担无权处分导致合同无效而丧失的利益时，如果允许一方以无权处分为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。而施丰公司明知该房屋已经转让给杨士军，在与杨士军协商拆迁补偿未果的情况下与名义上的所有人范守敏签订拆迁协议的行为亦是为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾，损害了杨士军对该房屋实际占有、使用、收益的权利、损害了公序良俗和诚实信用的社会根基，故依法应当与范守敏共同承担赔偿责任。杨士军积极准备房屋过户所需材料，对涉案房屋未过户至其名下不存在过错，范守敏、陈绪金关于涉案房屋未过户至杨士军名下，杨士军具有过错，应承担责任的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第三十条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，判决：一、被告山东施丰化工有限公司与被告范守敏于2018年1月签订的《山东施丰化工有限公司费县片区房屋拆迁安置补偿协议》项下的权益归原告杨士军所有，具体内容为：1、位于山东施丰化工有限公司原费县化肥厂片区内就地安置的楼房一套（面积83.16平方米）归原告杨士军所有；2、被告山东施丰化工有限公司、范守敏支付原告杨士军临时安置补助费每年7200元（自2018年1月至回迁之日止）；3、被告山东施丰化工有限公司、范守敏支付原告杨士军一次性搬迁补助费1500元。二、驳回原告杨士军的其他诉讼请求。本判决确定的义务限于本判决生效后五日内履行完毕。案件受理费12300元，减半收取计6150元，保全费5000元，共计11150元，由被告山东施丰化工有限公司、范守敏负担。 二审时，各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人范守敏关于本案系重复诉讼，一案两立的上诉理由，因一审法院已生效的（2018）鲁1325民初6340号民事判决以杨士军要求范守敏、施丰公司赔偿其经济损失50万元，但未提交证据予以证实为由，对杨士军的诉求未予支持，被上诉人杨士军在上述判决生效后，又以新的证据主张权利，因此，本案不属于重复诉讼，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人关于其与施丰公司签订的拆迁补偿协议合法有效，其是拆迁补偿、赔偿标的物的所有权利人，上诉人与施丰公司签订的协议所产生的房产系一个新的物权与被上诉人所诉案件毫无关联的上诉理由，本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖协议》，该协议被一审法院已生效的（2018）鲁1325民初6340号民事判决确认为合法有效协议，被上诉人依约支付购房款，上诉人亦将房屋及房权证一并交付给被上诉人，被上诉人将户籍迁入并居住多年直至房屋被拆迁，因此，一审法院认定被上诉人善意、有偿取得涉案房屋并无不当。在被上诉人备齐了房屋过户登记的所有材料并交纳了住房交易契税后而未能办理过户登记手续，可认定系因上诉人的违约行为导致涉案房屋未能过户登记至被上诉人名下。在涉案房屋未能过户登记至被上诉人名下而已被拆除，房屋的价值已经无法评估的情形下，原审被告施丰公司与上诉人就涉案房屋达成涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益应作为拆除房屋的代位价值，因此，一审法院认定该涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益即为施丰公司与上诉人签订《施丰公司费县片区房屋拆迁安置补偿协议》行为给被上诉人造成的损失并无不当。上诉人仅以其与施丰公司签订的拆迁补偿协议合法有效而主张由其享有涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益与事实严重不符，并且，其主张亦违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则，因此，对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人范守敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12300元,由上诉人范守敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年十二月二十日 书记员 宋 莹