贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初2108号 原告（反诉被告）：李林光，男，1989年9月11日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：王洪辉，女，1995年2月28日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市播州区。系李林光之妻。 被告（反诉原告）：王海宇，男，1981年6月30日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：周凤麒，女，1979年3月14日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，现住遵义市播州区。系王海宇之妻。 委托诉讼代理人：李云彪，贵州庭意律师事务所律师（特别授权）。 李林光诉王海宇租赁合同纠纷一案，本院2019年6月28日立案受理，审理过程中，王海宇提起了反诉，本院依法组成合议庭，进行了合并审理。李林光及其委托诉讼代理人王洪辉，王海宇及其委托诉讼代理人周凤麒、李云彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李林光向本院提出诉讼请求：一、判决解除我与王海宇的租赁合同关系；二、判决王海宇赔偿我装修费损失17172元，返还租金8000元，支付违约金8000元，共计33172元。事实和理由：2018年9月，经朋友介绍，我租用王海宇播州区麓湖苑右侧门面一间作餐饮经营，与王海宇口头约定每月租金为1000元，我于2018年9月18日、23日，11月23日微信转账给王海宇8000元作为租金，2018年9月23日王海宇将门店钥匙交与我，于2018年10月进场装修。门店装修过程中，2018年12月25日我发现租赁门店的锁被强行锯断，内有人员进住，堆放很多生活设备及杂物，装修工具已丢失，向公安机关报案后，经调查系王海宇所为，经双方多次协商以及社区介入协调，协商无果。请求依法支持原告的诉讼请求。 王海宇辩称：我进入门店堆放物品是经过对方的同意的，并没有强行进入，后对方又说没有经过他的同意，需要在房租上给他进行优惠，所以就在2018年12月27日约定签订书面合约，我就说要把一年的房租租金补清，另外要交3000元信誉保证金，租金每年递增不超过5%，所以双方产生争议。同意与对方解除租赁关系，但对方的其他诉讼请求不予认可。 王海宇提出如下反诉请求：一、判决李林光将租赁的门面内被其拆除的墙恢复原状；二、判决李林光赔偿原告门面闲置损失费9000元，违约金3000元，共计12000元；三、本案诉讼费和反诉费由李林光负担。 李林光辩称：拆墙是经过王海宇同意的，不同意恢复原状，门面未使用，是由于王海宇的违约造成，应驳回王海宇的反诉请求。 本案经审理认定事实如下：2018年9月，李林光、王海宇双方就租用位于遵义市播州区门面房进行协商，约定李林光以每月1000元的价格租用王海宇的该房屋，租期从2018年10月起算。9月23日，王海宇将房屋钥匙交付李林光，李林光开始对房屋进行装修，装修过程中，在征得王海宇同意的情况下，李林光对房屋结构进行了改造，将房屋中间的一面墙予以拆除。2018年12月，王海宇锯锁进入房屋内，在屋内存放有桌子、床铺等家具、生活用品并有人员出入，2018年12月25日，李林光发现了该情况。2018年12月27日，此前就租房事宜与王海宇联系的李林光的嫂嫂（微信名简简单单）通过微信与王海宇联系，让王海宇准备租房合同。在如何订立租赁合同中，王海宇要求租金每年递增5%并由李林光另行交纳3000元信誉保证金，李林光不同意，并要求房租从2019年2月起计算，王海宇亦不予同意。经桂花桥街道桂花社区人民调解委员会进行调解未果。李林光于2018年9月18日、9月23日、11月10日微信转账给王海宇租金共计8000元。 本案审理过程中，依李林光申请，经贵州宏黔资产评估事务所评估，李林光承租位于遵义市播州区门面装修费用价格评估为12632.84元。原告支付了评估费4000.00元，请求被告承担此笔费用。 上述事实，有当事人的陈述、《人民调解记录》《人民调解协议书》、微信转款记录、微信聊天记录、现场照片、评估报告等证据证明，予以认定。 本院认为，李林光、王海宇虽然尚未签订书面的房屋租赁合同，但通过口头协商的方式，确定了租赁标的物以及租金，并通过支付租金、交付房屋钥匙，进行房屋装修等开始了合同履行，双方房屋租赁合同关系成立并生效。现双方对解除租赁合同关系意见一致，对租赁合同关系予以解除。依据查明的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李林光若仍占有该房屋，应当返还王海宇。 李林光主张王海宇在未征得其同意的情况下，锯锁进入房屋，损害了其利益，王海宇辩解进入的房屋取得了对方的同意，因王海宇所提交的证据即通话记录不足以证明其反驳主张，对王海宇的此项辩解意见不予采纳。因涉案房屋李林光还未装修完毕，王海宇可以采取或者李林光可以责令王海宇采取及时搬出家具用品及杂物的做法予以纠正，防止损失的产生或扩大，王海宇的该行为本身不足以对李林光装修、使用房屋造成实质的损害，由于双方对此后李林光还与王海宇就支付租赁费用进行了协商，由于王海宇变更了在双方合同成立时达成的条件，李林光以王海宇使用了房屋为由提出了新的租金起算时间的要求，协商不成后产生了本案纠纷，对此，双方均构成合同义务的违反，致使合同不能继续履行，对损失的发生各自应承担相应的责任。 关于李林光主张的返还租金8000元诉讼请求以及王海宇要求支付门面闲置损失费9000元的反诉请求，李林光应支付2018年10月、11月的租金共计2000元给王海宇，此后的损失，应当由双方分担，由于王海宇过错较大，应当承担60%的损失，李林光承担40%的损失，从王海宇提出反诉请求之日止，按照约定的每月1000元租金，从2018年12月至2019年11月，共计应产生12000元租金损失，由王海宇承担7200元，李林光承担4800元。综上，王海宇应返还李林光租金6000元，李林光应赔偿王海宇损失费4800元，对双方超出部分的请求，不予支持。 关于李林光主张的支付违约金8000元的诉讼请求及以及王海宇要求支付违约金3000元的反诉请求，因双方没有就违约责任进行约定，且双方也没有就违约对其造成的损失进行举证，均不予支持。 关于李林光的赔偿装修费损失17172元的诉讼请求以及王海宇要求将房屋恢复原状的反诉请求，王海宇不予认可李林光将门面中的墙予以拆除系得到了其同意，因涉及房屋的重大改造，依照生活常理，李林光不可能在未经王海宇许可的情况下进行拆除，且在王海宇于2018年12月进入房屋后并未提出异议，因此，认定李林光的该行为是征得了王海宇的同意，对王海宇要求恢复原状的反诉请求，不予支持。关于装修费用的承担，因为双方对合同解除均有过错，也鉴于合同解除后，王海宇实际占有了该装修价值12632.84元，本院确定由王海宇支付李林光装修损失9000元，其余损失，由李林光自行承担。对于评估费4000.00元，本院酌定原、被告平均分摊。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》》第二条之规定，判决如下： 一、解除李林光与王海宇于2018年9月形成的房屋租赁合同关系。 二、王海宇在本判决书生效后五日内返还李林光租金6000元，支付李林光装修费损失9000元和评估费2000元。 三、李林光在本判决书生效后五日内支付王海宇门面房闲置损失4800元。 四、驳回李林光其余诉讼请求。 五、驳回王海宇其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费630元，由李林光负担315元，王海宇负担315元；反诉费100元，由李林光负担50元，王海宇负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  何秀林 人民陪审员  陈文华 人民陪审员  王朝伟 二〇一九年十二月二十三日 法官助理赵辛竹 书记员吴颖