山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初3319号原告：钱洁，女，1987年11月19日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：李达，山东卓润律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖雨，山东卓润律师事务所实习律师。被告：青岛杰盛置业有限公司，住所地：青岛市李沧区书院路127号10栋2单元501户，统一社会信用代码：913702005508052685。法定代表人：薛晓明，职务：总经理。委托诉讼代理人：战莹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋杰英，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。原告钱洁与被告青岛杰盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李达、被告的委托诉讼代理人战莹、宋英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告逾期交房违约金9.7万元（自2015年5月1日暂计算至起诉之日）、逾期办理房屋变更登记手续违约金256053元（按中国人民银行逾期贷款利率自2015年7月30日暂计算至起诉之日），共计349198元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，钱洁增加诉讼请求：判令被告交付房屋并协助原告办理商品房转移登记手续；撤回对逾期办理房屋变更登记手续违约金256053元的诉讼请求。事实与理由：2014年11月22日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的青岛市李沧区广水路9号10号楼1单元302户房屋（以下简称涉案房屋），被告应当于2015年4月30日交房，但被告至今未交房，也未办理产权登记手续。被告辩称,原告请求逾期交房违约金已过时效，且其主张的违约金标准没有合同及法律依据；未交房的原因是原告的父亲作为涉案房屋的施工人逾期完工所致；被告已经数次电话通知原告接收房屋，但原告因会产生物业费等原因，迟迟不接收；办证需要补交面积差价款，但原告拒绝交纳差价款；根据合同第十四条约定，现办证尚在合同约定内，故不构成逾期办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的《青岛市商品房预售合同》、青岛银行《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、《协议书》，被告提交的《房地产登记明细》、《不动产测量报告》、（2019）鲁02民终7066号民事判决书无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的事实如下：1、原告主张，双方约定2015年4月30日交房，被告至今未交房，按照每月2000元的租金标准，截至2019年4月15日，被告应支付其逾期交房违约金9.7万元。被告称双方合同约定，逾期交房超过90天被告按照已付房价款的0.1%支付违约金，该违约金为固定违约金，且诉讼时效自2015年5月1日起算，已过诉讼时效，依法不应当支持，且原告尚有差价款未付清。原告称合同约定的违约金过低，应当增加违约金数额。2、原告主张，应交房时间为2015年4月30日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告应当自交房后90日内办理房产证，否则应当支付违约金。被告称该规定是在当事人没有约定情况下的参考标准，而本案合同关于办证期限有明确约定，即在被告取得权属证明后30日内办理《房屋交接书》，在签署完毕房屋交接书后360日内申办房产证。被告于2018年12月14日方取得权属证明，双方现未签署《房屋交接书》所以被告不存在违约问题。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月22日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，每平方米建筑面积单价9167元，根据被告暂测的房屋建筑面积103.70平方米，房屋总价款暂定为950618元。合同第七条约定，原告未按合同约定的时间付款，按照逾期未付款额的日万分之一计算违约金。合同第十一条约定：被告定于2015年4月30日前将房屋交付给原告，除不可抗力外；合同第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，被告按照原告已支付房价款的0.2%向原告支付违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，在被告取得房地产权属登记证明后30日内，原、被告权属合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后，原告向被告交纳购房款950618元。被告于2018年12月14日取得李沧区广水路1号楼至15号楼的房地产登记明细。涉案小区现已具备交付及办理产权登记条件，现双方同意被告向原告交付房屋，原告补交差价款9533.68元。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思的表示，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2015年4月30日前将房屋交付给原告，被告至今未向原告交房，故原告要求被告交付房屋并支付违约金，本院应予以支持。关于违约金的计算标准，虽合同约定被告逾期交房90日内按已付房款的日万分之0.2计算、超过90日按已付房款的千分之二计算支付违约金，原告称该违约金约定过低。本院认为，上述条款为被告提供的格式条款，约定的违约金过低，应予以调整。原告主张被告按照月租金2000元的标准支付其2015年5月1日至2019年4月15日期间的逾期交房违约金9.7万元，本院认为，原告该主张未超过双方合同第七条关于原告逾期付款的违约金标准，故对原告该主张，本院予以支持。因合同未约定违约金的支付期限，且房屋至今尚未交付，故对于被告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。测绘应当由被告组织进行，被告也未举证证明其向原告催交过差价款，故对于被告主张的原告未付清全款而无权主张逾期交房违约金的抗辩，本院不予支持。涉案小区现已具备办理产权登记手续条件，被告同意原告要求交付房屋的主张，原告也同意被告要求支付差价款9533.68元的主张，故原告应当将差价款9533.68元支付给被告，被告应当将涉案房屋交付给原告并告协助办理产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告青岛杰盛置业有限公司向原告钱洁支付逾期交房违约金9.7万元，于本判决生效之日起十日内付清。二、原告钱洁向被告青岛杰盛置业有限公司支付面积差价款9533.68元，于本判决生效之日起十日内付清。上述两项可以直接折抵。三、被告青岛杰盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内将青岛市李沧区广水路9号10号楼1单元302户房屋交付给原告钱洁。四、被告青岛杰盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告钱洁办理上述房屋的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16533元（原告已预交），由被告青岛杰盛置业有限公司负担14229元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告;其余2304元，予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  赵月华人民陪审员  郭秀珍二〇一九年十二月五日法官助理杨仲举书记员匡文