重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初16644号原告：康祥兵，男，1985年2月3日出生，汉族，住陕西省城固县。委托诉讼代理人：赖思奇，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雨霖，重庆百君律师事务所实习律师。被告：重庆禧富华市场管理有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道256号附162号，统一社会信用代码91500113MA5UB5JR92。法定代表人：周荣建，执行董事兼总经理。被告：重庆诚外诚商业管理有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道244号附204号（华南城），统一社会信用代码91500113MA5U7KUFXY。法定代表人：周荣建，执行董事兼总经理。原告康祥兵与被告重庆禧富华市场管理有限公司（以下简称禧富华公司）、重庆诚外诚商业管理有限公司（以下简称诚外诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告康祥兵及诉讼代理人赖思奇、朱雨霖到庭参加了诉讼，被告禧富华公司、诚外诚公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康祥兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告禧富华公司立即退还原告购房款837961元，代收的契税22853元，不动产登记费550元，合同印花税419元，合计861783元；2、判令被告禧富华公司立即向原告支付利息（计算方法：以861783为基数，从2018年7月12日起按照年利率4.75%计算至被告禧富华公司全额返还购房款及税费之日止；暂算至2019年9月15日共计48894.22元）及违约金8379.61元。3、判令被告诚外诚公司对被告禧富华公司的上述债务向原告承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告禧富华公司于2018年7月12日签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-202-0191XXXX），约定被告禧富华公司向原告出售位于重庆市巴南区东城大道260号3-XXX的房屋，并于2018年12月31日前将房屋交付给原告；若被告禧富华公司逾期交房超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告禧富华公司应在解除通知到达之日起30日内退还原告购房款及利息，并按已付房款的百分之一向原告支付违约金。原告于当日向被告禧富华公司支付了购房款837961元、契税22853元、不动产登记费550元、合同印花税419元，合计861783元。但被告禧富华公司未按约交房，原告于2019年4月1日向被告禧富华公司送达了《解除合同通知书》，被告诚外诚公司于2019年6月18日向原告送达了《关于延迟交房申请退房情况说明》，同意解除合同。原告因至今未收到任何退款，且被告诚外诚公司为被告禧富华公司的唯一股东，原告遂起诉二被告要求如上所述。被告禧富华公司未到庭应诉。被告诚外诚公司未到庭应诉。原告围绕其诉讼请求依法向法庭提交了相应证据：1、《重庆市商品房买卖合同》及附件（合同编号：CQ-202-0191XXXX）、《招商银行户口历史交易明细表》、银行转账存根、《专用收据》3张、被告禧富华工商信息、《关于延迟交房申请退房情况说明》、《解除合同通知书》、微信截图、《委托情况说明》、保全申请费凭证、保全责任险保单及电子发票，本院结合证据之间相互印证的内容以及本院核实的事实后，对以上证据真实性予以采信；2、律师函，因原告并未提供相应证据证明该函的送达情况，故本院对该证据不予确认。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告康祥兵与被告禧富华公司于2018年7月12日签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-202-0191XXXX）及补充协议，双方约定原告向被告禧富华公司购买位于重庆市巴南区东城大道260号3-XXX的房屋，房屋总成交金额为837961元；被告禧富华公司应于2018年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用；若被告禧富华公司逾期交房超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告禧富华公司应在解除合同通知到达之日起30日内全额退还原告购房款并“按银行同期贷款利率”计息，并按原告“已付房价款百分之1”向原告支付违约金；房屋买卖所产生的税费（包括契税、房产税、印花税、房屋专项维修资金、物业管理费服务费等）均由原告承担。原告于2018年7月12日向被告禧富华公司支付861783元。被告禧富华公司于当日向原告出具3张《专用收据》，分别载明通过POS机收取原告支付的“260-3-XXX”楼款837961元、契税22853元、不动产登记费550元、合同印花税419元。之后被告禧富华公司未按约定期限向原告交房，原告遂于2019年4月1日委托案外人翟跃池通过微信向“霍羽瑄”送达《解除合同通知书》，该通知书主要载明被告禧富华公司已就案涉房屋买卖合同逾期交房超过90日，故原告要求解除案涉房屋买卖合同并要求被告禧富华公司自该日起30日内退还原告已付款项及相应利息。被告诚外诚公司于2019年6月18日向原告出具《关于延迟交房申请退房情况说明》，确认知晓原告于2019年4月1日向被告禧富华公司送达了前述《解除合同通知书》的相关事宜并承诺“1、我司同意买受人提出的退房退款申请；并安排人员办理相关退房手续；2、我司经同买受人翟跃池、康祥兵协商达成一致，合同于2019年7月30日前完成网签解除，并承诺解除网签合同后七个工作日内向买受人付清全部款项”。另查明，被告禧富华公司于2017年1月20日成立，系一人有限责任公司（法人独资）。被告禧富华公司于2019年8月30日前的法人股东为重庆华南城有限公司，该期日后法人股东变更为被告诚外诚公司。原告因本案诉讼实际支付财产保全责任险保费800元。庭审结束后，被告禧富华公司、诚外诚公司的法定代表人周荣建于2019年11月5日向本院说明情况认可被告诚外诚公司向原告出具《关于延迟交房申请退房情况说明》的事实，但认为被告诚外诚公司作出该说明时并非被告禧富华公司的股东，且被告诚外诚公司亦无债的加入或自愿承担对应民事责任的意思表示，原告因未解除案涉房屋的网签即违约在先，对于扩大的损失应由原告自行承担。本院要求二被告限期提供案涉相应证据，否则将迳行依法裁判，二被告未在指定期限内向本院提交证据材料。本院认为，原告与被告禧富华公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚实信用地履行。现被告禧富华公司未按约向原告交付房屋且已超过90日，原告有权依照房屋买卖合同约定内容通过向被告禧富华公司送达《解除合同通知书》而解除房屋买卖合同并主张其他权利。原告送达《解除合同通知书》的相对方系“霍羽瑄”，虽然原告未举示其他证据证明“霍羽瑄”系被告禧富华公司工作人员，但被告诚外诚公司于2019年6月18日向原告出具《关于延迟交房申请退房情况说明》确认了原告于2019年4月1日向被告禧富华公司送达《解除合同通知书》的事实，虽然被告诚外诚公司于2019年6月18日并非被告禧富华公司的股东，但被告诚外诚公司在继受被告禧富华公司全部股权并于2019年8月30日起成为被告禧富华公司的唯一股东后，应当知晓并接管了被告禧富华公司实际掌握的与案涉房屋买卖合同成立、生效及解除相关的业务合同档案及财务会计资料，结合庭审结束后二被告均认可《关于延迟交房申请退房情况说明》出具的事实，本院认为《关于延迟交房申请退房情况说明》已足以证明原告向被告禧富华公司于2019年4月1日实际送达《解除合同通知书》的事实，故原告与被告禧富华公司之间的房屋买卖合同已于2019年4月1日解除，被告禧富华公司应于该日起30日之内即2019年5月1日前退还原告已付房价款837961元并支付相应的利息。鉴于被告已向原告收取契税22853元、不动产登记费550元、合同印花税419元并出具相应收据的事实，本院认为前述税费实际应由原告承担，被告禧富华公司仅有权代收代缴，根据房屋买卖合同已解除的情况，原告亦有权在要求房价款退还的同时要求被告禧富华公司退还其已实际收取的前述税费。对于原告主张利息的诉讼请求，原告在解除房屋买卖合同后有权要求被告禧富华公司赔偿损失，而原告遭受的损失即为其实际支付款项的资金占用利息，一方面，被告禧富华公司逾期交房的违约行为导致房屋买卖合同已经解除，故本院认为应以原告实际向被告禧富华公司支付的包括房价款及税费的全部款项作为被告禧富华公司应付利息的计算基数并以原告实际付款的时间即2018年7月12日作为利息的起算期日；另一方面，房屋买卖合同利息计算标准为“按银行同期贷款利率”，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，而原告主张的利息亦跨越了该标准变更期日，故本院认为利息利率标准应分段确认即2018月7月12日至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利随本清。对于原告主张违约金的诉讼请求，因房屋买卖合同明确约定被告禧富华公司逾期90日交房且原告解除合同的，则被告禧富华公司应按“房价款百分之1”向原告计付违约金，本院认为违约金的功能在于弥补守约方损失及对违约方进行惩戒，即本案违约金与利息的主张并不冲突，加之合同已明确约定违约金的计算方法，故本院认为被告禧富华公司应支付原告违约金8379.61元（837961元×0.01）。对于原告就其实际支付财产保全责任险保费800元并主张要求被告禧富华公司承担的问题，本院认为该费用并非原告的必要损失，且案涉合同中并未对该费用负担进行过约定，故本院对原告该诉讼请求不予支持。对于原告主张被告诚外诚公司对被告禧富华公司以上给付义务承担连带清偿责任的问题，首先，被告禧富华公司系一人有限责任公司（法人独资），被告诚外诚公司自2019年8月30日起系被告禧富华公司唯一股东，虽然房屋买卖合同签订时间、约定交房时间均在该时间之前，但被告诚外诚公司在继受被告禧富华公司股权时应已对所涉债权债务进行清理和估值，从而实现相对方交易股权，故本院认为被告诚外诚公司至今为止系认可被告禧富华公司对原告欠付款项的情形；其次，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，诉讼中，被告诚外诚公司始终未向本院提交银行交易信息、独立经营资料、具体资产档案、财务会计制度及报告等证据材料对其财产独立于被告禧富华公司财产进行证明，被告诚外诚公司应承担举证不能的法律后果；综上，故本院认为原告主张要求被告诚外诚公司对被告禧富华公司以上给付义务承担连带清偿责任，证据充分，于法有据，本院予以支持。对于二被告在庭审后称原告因未配合解除案涉房屋网签而存在违约行为，其应对于扩大损失自行承担的问题，本院认为若案涉房屋存在网签解除的问题，系原告与被告禧富华公司协商、配合办理的过程，本案受理后至今，该双方仍未就此达成一致，本院现无法认定各方责任，又无法确认可能存在的扩大损失，故本院对二被告的该辩驳理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆禧富华市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康祥兵房价款及税费等共计861783元及利息（利息以实欠房价款及税费总额为基数，自2018月7月12日至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房价款及税费付清时止，利随本清）、违约金8379.61元；二、被告重庆诚外诚商业管理有限公司对被告重庆禧富华市场管理有限公司上述给付义务向原告康祥兵承担连带清偿责任；三、驳回原告康祥兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12738元，减半收取6369元，财产保全申请费5000元，合计11369元，由被告重庆禧富华市场管理有限公司、重庆诚外诚商业管理有限公司共同负担（限被告重庆禧富华市场管理有限公司、重庆诚外诚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内迳行向本院交纳案件受理费6369元；财产保全申请费5000元已由原告康祥兵垫付，被告重庆禧富华市场管理有限公司、重庆诚外诚商业管理有限公司在履行以上给付义务时一并支付给原告康祥兵）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 李 荃二〇一九年十二月十八日书记员 蔡红宇