广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1545号原告:新兴县泰安物业管理服务有限公司。住所地：新兴县新城镇城北新区文建路东侧（新兴县新豪轩房地产开发有限公司2幢首层）。法定代表人:龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人:何雅婵、余彦静，广东翔浩律师事务所律师。被告:张耀先，男，1985年12月25日出生，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（下称泰安物业）与被告张耀先物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业的委托诉讼代理人何雅婵到庭参加诉讼，被告张耀先经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付2016年7月至2016年12月31日止的物业服务费805.8元给原告；2.请求判令被告以每季度所欠物业服务费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还清日止，暂计至2017年10月20日为1542.11元；3.请求判令被告立即支付2016年7月至2016年12月31日止的电费21元给原告；4.请求判令以被告所欠电费为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给原告直至还清日止；5.请求判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告；6.本案诉讼费用由被告张耀先负担。事实与理由：原告是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务，双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区（下称祥利花园）的全体业主和物业使用人，祥利花园的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米，5-7楼0.8元/月/平方米，8-13楼0.9元/月/平方米，地下车库杂物房及车房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户，公共照明电费每月2元/户，地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度的10号-30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日应按管理费的万分之十缴纳违约金，因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或者物业使用人负担。被告张耀先是祥利花园业主，其物业为祥利花园23幢11C号房，面积为149.18平方米，祥利花园23幢为高层住宅，按合同约定，物业服务费按0.9元/月/平方米计算，被告从2016年7月起欠交物业服务费及电费，每套的物业费为134.3元/月，电费为3.5元/月，至2016年12月31日，被告共欠费6个月，共欠物业服务费805.8元，电费21元。据此，原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院，并提出上述诉求。为支持其诉讼请求，原告向法院提交以下证据：1.营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格；2.房地产档案详细资料，拟证明被告的主体资格；3.“关于祥利花园业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会经房管局备案登记成立以及能够代表业主与原告签订合同；4.物业服务委托合同，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜；5.照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务；6.委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费。庭审中，原告认为根据房地产档案详细资料显示，被告房屋的建筑面积为129.54平方米，因此诉求第一项物业服务费的金额相应减少为699.54元。被告张耀先无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。经开庭质证，被告张耀先没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，上述证据一至证据五真实、合法，与本案相关联，对原告主张的证明对象具有证明效力，故本院对上述证据的三性均予以确认，认定为本案的定案依据；对证据六，只能证实原告因本案债权委托了律师代理本案诉讼，不能证实原告因本案诉讼实际支出了律师费。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是祥利花园的物业管理公司，被告张耀先是祥利花园23幢11C号房的业主，23幢11C号房屋建筑面积为129.54平方米，属高层住宅类别，产权证登记日期为2009年3月11日。2010年7月8日，新兴县祥利花园小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，双方约定委托服务期限为五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止），物业服务费分类计收，其中高层住宅中8-13楼0.9元/月/平方米，地下车库杂物房及车房按其拥有物业建筑面积（含分摊面积）每月0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户，公共照明电费每月2元/户，物业服务费按季度计收，每季度首月的10号-30号为物业服务费计收时间，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十缴纳违约金；因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。合同还约定了原告对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、公共环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等权利义务及其他内容。合同订立后，原告依约对小区开展物业服务，但被告张耀先自2016年7月起一直未缴纳物业服务费、电费给原告。原告经催收未果，遂于2019年8月12日向法院提起诉讼，并提出前述诉求。庭审中，原告对其请求的律师费1000元，承认尚未实际支出该律师费给本案的诉讼代理律师事务所。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》对新兴县祥利花园小区全体业主具有约束力，全体业主均应依约履行。原告举证的证据已证明了其已按合同约定履行了相关的物业服务，被告张耀先作为新兴县新城镇祥利花园23幢11C号房屋的业主，应依照《物业服务委托合同》约定的高层住宅中8-13楼按0.9元/月/平方米的标准向原告缴纳物业服务费，但被告张耀先从2016年7月起开始拖欠物业服务费，根据合同约定原告提供物业服务的期限是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，现原告要求被告张耀先支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费，理据充分，本院予以支持。祥利花园23幢11C号房的建筑面积为129.54平方米，经核实，被告每月应缴交的物业服务费为116.59元（129.54平方米×0.9元/月/平方米），至2016年12月31日共拖欠物业服务费总额为699.54元（116.59元/月×6个月）。对于物业服务费的逾期付款违约金问题，原告请求以每季度所欠物业服务费为基数，从所欠费季度的次月1日起按每日万分之十（折算成年利率为36%）计算逾期付款违约金，为业费0费，该计付标准明显超出了法律规定，本院不予采纳，但可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定以不超过年利率24%为上限计算逾期付款违约金，即按年利率24%计算。综上，本案中的逾期付款违约金应以每季度所欠物业服务费349.77元（116.59元/月×3个月）为基数，分别从被告欠费季度的次月1日起按年利率24%计算至付清款项日止给原告。对原告请求支付电费及逾期付款违约金，被告张耀先从2016年7月起未缴纳过任何梯间及公用电费，已违反《物业服务委托合同》的约定，依法应当承担支付及违约责任。经核实，被告张耀先拖欠的电费总额为21元（1.5元/户×6个月+2元/户×6个月）。现原告请求其支付拖欠的电费21元，理据充分，本院予以支持。对利息计算标准，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，对原告请求的利息计算标准，应以2019年8月20日为分段并按不同标准计算，即以电费21元为基数，从起诉之日2019年8月12日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止。对原告请求律师服务费，虽然《物业服务委托合同》约定因诉讼实现物业服务费的律师费由业主负担，但原告未能提供相关票据证实该费用已实际发生，因此，对该项请求，本院不予支持。被告张耀先经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张耀先应于本判决发生法律效力之日起七日内支付物业服务费699.54元及逾期付款违约金（以每季度所欠物业服务费349.77元为基数，分别从其欠费季度的次月1日起按年利率24%计算至付清款项日止）给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、被告张耀先应于本判决发生法律效力之日起七日内支付电费21元及逾期付款违约金（以21元为基数，从起诉之日2019年8月12日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张耀先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  梁 恒人民陪审员  谭小慧人民陪审员  莫炜莹二〇一九年十二月十八日书 记 员  伍世勇附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》将最高人民法院法释〔1999〕8号批复中“参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。