河北省武安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0481民初3463号 原告：郭占军，男，1972年5月1日出生，汉族，现住河北省武安市。 委托诉讼代理人：赵卿，北京市华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。 被告：河北荣拓房地产开发有限公司，住所地:河北省邯郸市复兴区铁西大街四季花园城1号院2号楼1303室。 委托诉讼代理人：王晓月、赵琳琳，河北鼎和律师事务所律师。 原告郭占军与被告河北荣拓房地产开发有限公司（以下简称河北荣拓公司）确认合同效力一案，本院于2018年7月30日作出（2018）冀0481民初258号民事判决。被告河北荣拓公司不服该判决，向河北省邯郸市中级人民法院申请再审。河北省邯郸市中级人民法院于2019年10月9日作出（2019）冀04民再99号民事裁定，发回重审。本案依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭占军及其委托诉讼代理人赵卿，被告河北荣拓公司委托诉讼代理人王晓月、赵琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭占军向本院提出的诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：ＧＦ—2000—0171,201401243荣域世家）有效；2.依法判令被告河北荣拓公司继续履行合同义务，向原告交付房屋并办理产权登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年被告河北荣拓公司在武安市角开发房地产（荣域世家小区），并对外预销售。2014年6月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号：ＧＦ—2000—0171,201401243荣域世家），原告以1187424元的价格购买了荣域世家小区第五座四号房产，并已经一次性向被告交付了全部购房款。合同履行过程中，被告未在约定的期限内交房（2015年10月31日前），也没有履行为原告办理权属证书的义务，原告屡次交涉无果。现原告得知该商品房已经通过验收，可以办理权属证书，故请求法院依法支持原告诉讼请求。 河北荣拓公司辩称，一、涉案的《商品房买卖合同》本质是名为“买卖合同”实为民间借贷的担保，当时双方均没有买卖房屋的意思。案件中，根据原审原告所提交的《商品房买卖合同》约定：郭占军房屋价格为1187424元、左志强房屋价格为1069056元、杨世芳房屋价格为2256480元，总计应为4512960元，但其称为买房给河北荣拓公司转了496.5万元，其转账金额已超过房款价格，这一事实不符合通常购买商品房的做法。并且因郭占军在施工现场闹事，为能够正常施工2014年7月8日在武安市午汲派出所主持下，河北荣拓公司工作人员靳燕军代表河北荣拓公司与郭占军签订协议书，河北荣拓公司欠郭占军1439000元，并按照协议先偿还给郭占军439000元。关于该笔欠款的由来，郭占军及孙江波有手写计算方式：本金700万元(其中包括其所称购房转的496.5万元)。河北荣拓公司人员在与郭占军核实王炜与郭占军、郭延涛的借款情况时，郭占军也曾出示过500万元的借款合同，合同中明确表示借款人是王炜，且王炜与郭占军、郭延涛约定担保抵押方式：以荣域世家小区5号楼1、2、3、4号商铺作借款抵押。由此可见，包括杨世芳合同中的1、2号房产，都是为了借款提供担保而签订的买卖合同，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”二、涉案四处房屋已经交付于唐满康，河北荣拓公司已经无权处置。河北荣拓公司开发的荣域世家小区第5幢1(5-1-101)号、第5幢2(5-1-102)号、第5幢3(5-2-101)号、第5幢4(5-2-102)号房产，在2014年5月16日就已卖给了石磊并在房管局进行了备案，由于后来石磊与唐满康的债务纠纷，石磊将此四处房屋抵顶给了唐满康。2018年2月14日石磊对上述房产登报公示，要求撤销备案。后在2018年6月3日石磊要求河北荣拓公司配合，重新与唐满康签订了四份《商品房买卖合同》并进行申请备案。在2018年7月17日，对唐满康签署的四份《商品房买卖合同》在武安市房产交易所进行了备案，且备案在原审法院查封之前。目前涉案四处房产已经交付给唐满康，其所有人是唐满康，河北荣拓公司已经无权处置。三、此借款发生在王炜与郭占军、郭延涛之间，王炜在职期间滥用权力为其谋利，现已经因涉嫌职务侵占被刑事立案调查，对其在职期间的个人借款的行为公司其他股东均不知情，且根据河北荣拓公司了解的情况其借款并未用于公司运作，再者王炜在被询问期间向公安机关提交了其与郭占军、郭延涛之间的借款合同。所以，此借款仅仅为王炜个人行为，河北荣拓公司不存在还款的义务。以上事实有多方证据予以佐证，足以说明所谓的“房屋买卖合同”其本质是河北荣拓公司是为王炜与郭占军、郭延涛的借款所提供的担保。望法院査明事实驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提供的证据无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院依法认定如下：1.对原告提供的预约书、商品房买卖合同、出资确认书、裁判文书资料、协助执行通知书、送达回证、邯郸日报报纸真实性依法予以认定；对原告提供的佳悦公司证明结合照片、视频资料以及证人证言能够证明该房屋的占有使用情况。2.对被告提供的2013年10月17日王炜出具的500万元借条复印件一份，结合原告提供的银行转款凭证（2013年9月27日至2013年10月19日的六笔共计496.5万元）及录音资料和我院已经审结的同为本案原被告的（2017）冀0481民初2149号原告提供的借据，可以认定原告同王炜之间存在借贷关系，并且由被告承担担保责任；对被告提供的石磊转账凭证、李欣证明、唐满康签订的抵债协议，业主入住手册、物业费收据、荣拓公司同唐满康签订的商品房买卖合同,因石磊、唐满康在本案中未参加诉讼，根据被告提供的现有证据无法对石磊、唐满康及河北荣拓公司之间的交易关系进行认定，亦不能证明四套房产已经交付给唐满康。本院认定事实如下：2013年被告河北荣拓公司在武安市。因资金紧张，2013年10月17日公司法人代表王炜作为借款人，由河北荣拓公司作为担保，向郭占军、郭延涛借款500万元，并出具了借据一份，内容为：“今借到郭占军、郭延涛现金500万元，河北荣拓公司承担连带责任。”后通过郭占军、郭延涛委托的孙江波，并从孙江波中国农业银行账号62×××14向被告河北荣拓公司法定代表人王炜账号62×××79，分别于2013年9月27日转款100万元、100万元合计200万元；于2013年10月17日转款100万元、100万元、85万元，合计285万元；于2013年10月19日转款115000元；六次共计转款496.5万元。之后，郭占军、郭延涛商议用此借款购买河北荣拓公司开发的“荣域世家小区”商品房。2014年6月20日，河北荣拓公司与杨世芳（郭延涛妻子）签订编号为ＧＦ-2000-0171，201401249和ＧＦ-2000-0171，20141250《商品房买卖合同》两份；与郭占军签订编号ＧＦ—2000—0171，201401243《商品房买卖合同》一份；与左志强签订编号为：ＧＦ-2000-0171，20141242《商品房买卖合同》一份。 另查明，河北荣拓公司开发的“荣域世家小区”商品房位于武安市角，土地使用证编号为武国用（2012）第094号。建设工程规划许可证号为建字第130481201300009号，施工许可证号编号为130481Ｘ14004号，商品房预售许可证号为武住建房预售字第××号。 再查明，2017年6月15日，郭占军、郭延涛、左志强签了一份出资证明书，约定：郭占军、郭延涛委托孙江波向河北荣拓公司法定代表人王炜转款的496.5万元，其中有郭延涛250万元，左志强1232500元，郭占军1232500元，确认后的款项，与荣拓公司签订正式商品房买卖合同后，按实际合同面积折算房款，多退少补。 本院认为，本案的争议焦点主要是双方的法律关系性质和效力问题。本案中，四份房屋买卖合同涉及的款项和借款协议涉及的款项，在数额上虽然有差额，但经过审理可以认定所涉款项属于同一笔款项，也就是说郭占军、郭延涛同王炜先签订借款合同，后又同被告签订商品房买卖合同，故原被告之间并非单纯的商品房买卖合同关系，而是基于郭占军、郭延涛同王炜以及河北荣拓公司之间的借贷关系而转化房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。杨世芳、左志强、郭占军与荣拓公司签订的四份商品房买卖合同和借款合同均依法成立并生效。案外人石磊同被告签订商品房买卖合同，石磊同唐满康签订以房抵债协议以及唐满康同被告签订商品房买卖合同，由于石磊、唐满康未参加本案诉讼，故对上述合同的效力的问题，本案不作认定。由此原告请求法院判令被告河北荣拓公司继续履行合同义务，向原告交付房屋并办理产权登记手续的请求是否支持，应另案解决，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，判决如下： 原告郭占军与被告河北荣拓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：GF—2000—0171,201401243荣域世家）有效。 案件受理费80元，由被告河北荣拓房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长  陈海龙 审判员  田艳英 审判员  张 盼 二〇一九年十二月二十五日 书记员  魏丽萍