江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1003民初8660号原告：秦伟，男，1975年10月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。原告：张毅妹，女，1971年12月9日出生，汉族，住扬州市邗江区。共同委托诉讼代理人：仇光军，扬州市润扬法律服务所法律工作者。被告：扬州金域房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街道何桥村立新组1号。法定代表人：焦杨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩耀庭，江苏大扬律师事务所律师。原告秦伟、张毅妹与被告扬州金域房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦伟及其委托诉讼代理人仇光军，被告扬州金域房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩耀庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦伟、张毅妹向本院提出诉讼请求：1.被告支付延期交房（房屋）的违约金45501.22元和车库的违约金6009.9元，计51511.12元[房屋违约金计算方式是(1243203×0.0002×60天)+(1243203×0.0003×82天)=45501.22元,车库是(164205×0.0002×60天)+(164205×0.0003×82天)=6009.9元,总逾期为142天是从2018年11月1日起至被告向原告发出通知之日即2019年3月22日（实际交房日期为3月27日，原告自愿放弃22日至27日之间的违约金）]；2.被告返还房屋面积减少部分的房款949.3元和车库面积减少部分房款1350元，计2299.3元及利息（自2018年2月2日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算利息）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告已足额支付房款，被告按约应于2018年10月31日前交付房屋，然被告直至2019年3月22日方通知原告拿房，3月27日方完成交付。理应按照合同约定尽快交付房屋并支付延期交房的违约金。被告理交付的实际面积少于约定面积，应返还部分的房款及利息。被告扬州金域房地产开发有限公司辩称，对房屋及车库的差价款无异议，但差价款的利息因无约定被告不应承担。关于原告主张的逾期违约交房的天数被告认为应按照合同约定的180日内按照万分之二计算，不应分段计算。且被告认为万分之二也属于约定过高，应结合所在小区周边的租金，请求法院进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无争议的事实和证据，本院认定事实如下：2018年2月2日，两原告与被告扬州金域房地产开发有限公司签订了2份《商品房买卖合同（预售）》，分别约定原告向被告购买长乐府XXXXX室（预测建筑面积130.96平方米，总价款为1243203元）及车位45号（预测建筑面积36.49平方米，每平方米4500元，总价款为164205元）。房屋及车库合计总价款为1407408元。合同签订后，两原告依照约定交付了全部价款。合同为格式合同，第八条均约定“逾期付款违约责任”，买受人未按约定付款，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款是指依照第七条附件约定的到期应付款与该期限实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。……第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……。第十二条“逾期交付责任”除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率不应低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条“面积差异处理”约定套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。2018年3月22日原告收到被告的交房通知书，2018年3月27日双方办理了交付手续。实际交付的房屋的面积为130.86平方米。实际交付的车位面积是36.19平方米。本案的争议焦点为，原告主张的违约金是否过高？本院认为，双方签订的房屋买卖合同均合法有效，当事人均应按约履行各自义务。房屋不能交付的原因系未达到法定交付条件，属被告根本违约。此前，因房屋客观上无法交付，原告只能通过要求支付违约金的方式弥补损失，而无法要求被告立即交付等继续履行的方式行使合同权利。对此，两份合同的第十二条中均作出明确约定了逾期交付房屋的计算方法：按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2018年11月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中即60日的比率，第八条中的比率亦为万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同即60日）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。被告主张逾期应按照合同载明的180日进行分段计算，而不是适用第八条中的60日，且均应按照日万分之二的标准进行计算。因案涉的买卖合同均系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，案涉合同第十二条中“按照逾期时间，分别处理（1）、（2）”不作累加的约定”按通常理解应解释为逾期在60日以内的，违约金应按照日万分之二计算，超过60日的即全部按万分之三计算，（1）与（2）的适用“不作累加”只能择一适用。即便按照被告的解读有两种以上解释的，依法仍应作出不利于提供格式条款一方的解释，即因房屋已经超过约定日期的60日交付，应从逾期交付之日开始均按万分之三计算违约金。原告现以分段计算的方式诉请在60日内按照日万分之二的计算标准计算违约金，60日外的按约定的日万分之三计算（合计51511.12元），已经低于上述合同均按日万分之三的约定，属于自行作出了有利于被告的调整，对于原告该项诉讼请求，本院依法予以支持。被告要求对原告主张的违约金再次调整，有违合同约定且有违诚信，本院依法不予采信。交付的房屋及车位面积与合同约定的差异，据实结算后被告应返还原告2299.3元。原告主张的面积差的相应款项的利息，双方未约定返还时间及利息，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告秦伟、张毅妹逾期交房违约金51511.12元、返还面积差价款2299.3元，合计53810.42元；二、驳回原告秦伟、张毅妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，依法减半收取446元，由被告扬州金域房地产开发有限公司负担（两原告已预交并同意本院不再退还，由被告扬州金域房地产开发有限公司履行判决义务时直接支付给两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  张田辉二〇一九年十二月二日书记员  孟 婷