四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民再65号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：绵阳市博力保安物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇南北大街。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨兆宝，该公司员工。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈光玉，女，生于1956年10月2日，汉族，住四川省绵阳市安州区。 绵阳市博力保安物业服务有限公司（简称博力保安物业公司）与陈光玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日作出（2016）川07民终1846号民事判决，已经发生法律效力。博力保安物业公司不服，向四川省高级人民法院（简称省高院）申请再审。省高院于2019年8月22日作出（2018）川民申5335号民事裁定书，指令本院再审本案。本院于2019年10月11日受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人博力保安物业公司的委托诉讼代理人杨兆宝到庭参加诉讼，被申请人陈光玉经本院传票通知，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 再审申请人博力保安物业公司请求纠正原一、二审判决的错误，依法计算违约金和物业服务费，诉讼费由陈光玉承担。其主要理由是：一、原审判决不支持再审申请人调整物业服务费的主张错误。此次调整物业服务费得到小区全体240户业主中140余户业主的支持和理解，签字同意率为58.3%，面积达到57%以上。根据《国务院物业管理条例》第十一条、第十二条和《四川省物业管理条例》第五十条、第五十一条的相关规定，该事项以书面征求意见的形式，得到了双过半业主的同意，对所有业主均有约束力。二、原审判决以再审申请人未尽到调解楼下住户拆除空调，被申请人并非恶意违约为由，不支持违约金缺乏依据。相关法律并没有善意违约不承担违约责任的规定。 被申请人陈光玉未作答辩。 博力保安物业公司起诉请求：1.判令陈光玉支付物业管理服务费1431.71元、水电公摊费282元、代收环卫费199元，共计1912.71元；2.判令陈光玉支付物业服务欠费滞纳金（违约金）2876.16元。 一审法院认定事实：2007年2月，博力保安物业公司开始为绵阳川银房地产开发有限公司开发的“华丰名苑”商住楼提供前期保安、物业管理服务。2007年7月，陈光玉接房入住该小区12单元301号，博力保安物业公司、陈光玉签订了装饰装修管理服务协议、物业管理服务协议，陈光玉的房屋建筑面积95平方米，物业管理服务费每月每平方米0.30元，每月应交28.50元，交费时间为每月10日前；如博力保安物业公司未达管理服务质量约定目标，陈光玉有权要求限期整改，逾期未整改造成损失的，博力保安物业公司承担相应的责任；如陈光玉未按约定交纳有关费用，从逾期之日起按应交总额的每日万分之二点一交纳违约金。博力保安物业公司属于三级资质的物业服务企业，博力保安物业公司曾在小区内公告自2015年1月起将物业管理服务费由每月每平方米0.30元提高到0.35元，水电公摊每月6元不变，该公告有部分住户签字，但陈光玉未签字。此外，住户每月还应当交纳环卫费5元（2013年7月以前为2元）。 2010年底，陈光玉楼下二楼的住户在装修时搭建的雨棚占用了陈光玉安装空调的位置，陈光玉向博力保安物业公司反映后至今未得到解决。从2012年7月起，陈光玉未再向博力保安物业公司交纳相关费用，至2016年5月已达47个月，共欠交物业管理服务费1339.50元、水电公摊282元、环卫费199元。 一审法院认为：博力保安物业公司、陈光玉之间签订了物业管理服务协议，博力保安物业公司也提供了物业管理服务，陈光玉应当按照合同约定履行交纳相关费用的义务。陈光玉提出是因为楼下住户在装修时搭建的雨棚占用了自己安装空调的位置，博力保安物业公司一直没有解决，陈光玉才没有交纳费用的。但该事项属于相邻关系范畴，博力保安物业公司只能协调处理，无权采取强制措施，不能成为陈光玉拒交费用的理由。对于陈光玉提出博力保安物业公司在管理和服务质量方面存在的问题，按照合同约定，陈光玉可以要求博力保安物业公司限期整改，如给陈光玉造成损失，博力保安物业公司承担相应责任，因此陈光玉可以凭相关证据另行主张权利。对于博力保安物业公司提高物业管理服务费，因陈光玉未签字认可，双方没有达成合意，不予支持。对于博力保安物业公司主张的滞纳金，因陈光玉安装空调的位置被占用至今未能解决是事实，博力保安物业公司的物业管理服务质量确实有待提高，陈光玉并非恶意违约，可以不计算滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：限陈光玉在判决生效后十日内向绵阳市博力保安物业服务有限公司支付物业管理服务费1339.50元、水电公摊282元、环卫费199元，共计1820.50元。本案受理费50元，减半收取25元，由陈光玉负担。 上诉人博力保安物业公司上诉请求：依法改判陈光玉支付物业管理费1431.71元，支付逾期滞纳金2876.16元，维持原判其他内容。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定一致，二审予以确认。 本院二审认为，本案二审的争议焦点在于陈光玉应按照何标准支付物业管理费及陈光玉是否应支付违约金。 关于陈光玉应当按照何标准支付物业管理费的问题，博力保安物业公司曾在小区内公告自2015年1月起将物业管理服务费由每月每平方米0.30元提高到0.35元，水电公摊每月6元不变，该公告有部分住户签字，但陈光玉并未签字。因该公告上并无陈光玉的签字，博力保安物业公司与陈光玉之间并未达成合意，故陈光玉仍应按照0.30元的标准支付物业管理费。 关于陈光玉是否应支付违约金的问题，因陈光玉安装空调的位置被占用至今未能解决属实，博力保安物业公司有协调处理的义务，其物业管理服务质量确有待于提高，陈光玉非恶意违约，对于博力保安物业公司要求陈光玉支付违约金的诉求，不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由绵阳市博力保安物业服务有限公司负担。 再审中，再审申请人博力保安物业公司向本院提交了以下证据：1.华丰名苑小区业主委员会于2016年5月26日的《告示》，主要内容是：告知各位业主，博力保安物业公司将于2016年6月1日退出对该小区的物业服务管理，经业主委员会研究，从6月1日起，过渡期间的物业管理费由业主委员会聘请的工作人员收取，收取标准：住房物管费由每平方米0.35元降到每平方米0.30元，车库、门面物管费由每平方米0.50元降到每平方米0.40元，水电公摊费由每月6元降到5元，垃圾清运费仍按每月5元收取。该证据拟证明，博力保安物业公司将物管费由0.30元调整至0.35元小区业主均知晓。2.四川省安县人民法院（2016）川0724民初573号民事判决书、（2016）川0724民初855号民事判决书、（2018）川0724民初789号民事判决书各一份，该三份判决均已生效。拟证明与本案同一小区的业主拖欠物管费，人民法院均按照每平方米0.35元的标准支持了博力保安物业公司的诉讼请求，并支持了滞纳金。本院对上述证据予以采信。 本院再审查明的基本事实与原一、二审一致，再审予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、再审申请人博力保安物业公司收取物业管理费的标准；二、被申请人陈光玉是否应当支付违约金？关于一、从再审申请人提交的华丰名苑小区业主委员会于2016年5月26日张贴的《告示》可以确认业主委员认可2016年6月1日前的物业管理费是每平方米0.35元。这一事实在安县人民法院的生效判决中也予以认定。关于二、陈光玉提出楼下住户搭建的雨棚占用了自己安装空调的位置，再审申请人未给予解决，此纠纷属于相邻权纠纷，不属于再审申请人与陈光玉物业合同中约定的义务，陈光玉因此拒绝缴纳物管费缺乏依据。陈光玉未按约定缴纳物管费的行为构成违约，其应当依照双方合同约定，按照每日万分之二点一的标准支付逾期缴费的滞纳金，因再审申请人2016年5月底退出小区物业管理，故该滞纳金的截止时间计算至2016年5月。综上，再审申请人的再审理由成立，其再审请求本院予以支持。原一、二审判决认定事实不清，应当予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭”、第一百七十条第一款第（三）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”之规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）川07民终1846号民事判决以及四川省安县人民法院（2016）川0724民初852号民事判决； 二、被申请人陈光玉在本判决生效之日起十日内向再审申请人绵阳市博力保安物业服务有限公司支付物业服务费1431.71元、水电公摊费282元、环卫费199元，共计1912.71元； 三、被申请人陈光玉在本判决生效之日起十日内向再审申请人绵阳市博力保安物业服务有限公司支付滞纳金，滞纳金从2012年7月11日起，以上月应交物业管理服务费总额为基数，按照每日0.21‰的标准计算至2016年5月止。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼费》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费50元，减半收取25元；二审受理费50元，均由被申请人陈光玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红玉 审 判 员 李 平 审 判 员 唐剑苹 二〇一九年十二月十二日 法官助理 牛 仙 书 记 员 张羽婷