广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23614号原告：广州凯源房地产实业有限公司，住所地广东省广州市海珠区赤岗路343号北侧自编之二，统一社会信用代码91440101712492883X。法定代表人：许应裘，董事长。委托代理人：郭秋丽、王川川，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：薛静，女，1993年8月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘洪远、宋伯浩，分别系广东锦鑫律师事务所律师、实习人员。第三人：许应裘，男，1935年5月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区山河东街2号之六202房。委托代理人：郭秋丽、王川川，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告广州凯源房地产实业有限公司（以下简称凯源公司）诉被告薛静、第三人许应裘房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯源公司及第三人许应裘的共同委托代理人王川川，被告薛静的委托代理人刘洪远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯源公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》（201804104802）已解除；2、被告注销其名下的天河区车陂南路17号1001（以下简称案涉房屋）的不动产权证，并协助原告将案涉房屋产权过户恢复到原告名下；3、被告将案涉房屋腾退返还给原告；4、被告按案涉房屋总价款的20%向原告支付违约金1275000元；5、被告向原告每月按照总房价6375000元的千分之五支付房屋折旧费（自2018年11月21日起至腾退房屋之日止）；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月2日，原告与被告就案涉房屋签订《广州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》第七条第一款约定，被告应在2018年4月2日之前支付全部房屋总价6375000元。《合同》附件八第三条第一款第二项约定，若被告逾期付款超30天的，原告将有权解除合同，另被告须按该商品房总价款的20%向原告支付违约金。《合同》附件八第十七条第三款和第四款约定，被告应在合同解除后15日内注销不动产权证，协助原告将该房产产权恢复到原告名下，并同时腾退该房，将该房交还给原告，办妥退房手续。否则，被告将每月按总房价千分之五的标准向原告支付房屋折旧费。原告已于2018年3月29日为被告办理了收楼手续，后又依约为被告办理了不动产权证，原告完全按约定履行了合同义务，但被告至今仍未支付任何款项与原告。原告多次催告被告支付购房款，被告置若罔闻，至今拒不履行其主要的合同付款义务，已经构成了根本性违约，致使合同目的已无法实现，严重侵害了原告的合法权益。原告无奈委托律师发函，函告被告解除双方的《合同》，并要求被告赔偿原告的各项损失。综上事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三项和第四项、第九十六条和第九十七条之规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。薛静辩称：一、被告与原告不存在任何所谓的房屋买卖合同纠纷。被告按期交清了房款和税费，原告亦向被告开具了收款发票，办理了房地产权证书。何来纠纷一说？购房合同签订于2016年8月1日，2018年3月22日交房给了被告。2018年4月2日合同网签，4月3日，原告开具了收款发票。双方之间的买卖合同已经履行完毕。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”之规定，原告的无理诉讼应当被依法驳回。二、被告购房款的来源系原告法定代表人亦是原告大股东、实际控制人许应裘赠与被告。而且，许应裘的赠与行为还不仅仅是这一列，同时还有原告直接支付280余万购房款到甘肃兰州新胜利宾馆有限责任公司，为被告买房的事实。兰州的房产，买在被告母亲史艳梅名下。由于许应裘与被告翻脸，妄想索回已赠的财物，同时将被告起诉到兰州市城关区人民法院，诉讼理由为“不当得利”，目前兰州法院的诉讼正在审理中。许应裘为什么要赠送钱款为被告购房呢？事实与理由如下：（一）被告是甘肃人，在广州华南理工大学毕业后在广州就业，后经人介绍认识了许应裘，许应裘迷恋被告的姿色，以优厚的招聘条件邀请被告前去其公司工作。许诺被告担任总经理助理，并担任广东见真慈善基金会的法定代表人，许诺为被告购买房产两套以上。由于条件优厚，被告答应了许应裘的邀请。接下来的事情：1、在许应裘安排下，原告与被告签订了《劳动合同》；2、被告担任许应裘出资设立的广东见真慈善基金会的法定代表人；3、2017年4月，许应裘指示原告汇款到兰州新胜利宾馆有限责任公司为被告在兰州购房，该房登记在被告母亲史艳梅名下；4、2018年3月22日，许应裘手书字条给原告公司办公室主任曾庆玲，指令其将案涉房屋钥匙交给被告；5、2018年3月26日，许应裘手书字条给原告物业经理陈美球，指令为被告办理案涉房屋入住手续；6、2018年4月2日，许应裘手书字条，指令原告物业经理陈美球，言明“薛静是我家里人”，其物业管理费免交；7、2018年4月3日，原告出具了购房发票，证明收齐购房款；8、2018年4月3日，原告控制人许应裘转账购买案涉房屋的契税款91071.43元，由被告缴交税款；9、被告办齐所有购房手续，于2018年4月8日，取得《不动产权证书》。上述事实充分证明，被告购买案涉房屋的整个过程，根本不存在什么买卖合同纠纷。那么原告为何要提起诉讼呢？由于原告实际控制人许应裘与被告特殊关系（雇员关系加许应裘自以为是的情人关系）的破裂。许应裘有长期不检点的行为，以金钱诱惑年轻女士，已有多人为其生子，长期迫使多名年轻女子为其在非法医疗场所注射排卵针，意图为其生子。许应裘也是以猎艳的目的诱惑被告。被告不从，只是以认真工作和担任其广东见真慈善基金会的法定代表人，做好本职工作来回报。2018年八九月间，当许应裘得知被告找男朋友谈恋爱的时候，醋意大发。许应裘年逾八旬，被告不到24岁，被告应聘到原告单位工作后，许应裘迷恋被告的女色，主动要被告担任其出资的“广东省见真慈善基金会”的法定代表人，并以送房给钱等各种利益诱惑被告，对被告以“妻子”相称、相待，企图诱骗被告为其生孩子。后来，许应裘得知被告找了对象，醋意大发，才不择手段的威逼讨要已经送给被告的财物。许应裘妄图以诉讼手段，索回被告名下的财产。被告对上述答辩主张提供了证据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。许应裘述称：第三人从没有向被告赠与案涉房屋的购房款，也没有任何的赠与意思表示。第三人从未代被告支付购房款。被告在庭审中所称的代为支付的事实和理由都是其自己主观臆想和虚构的，对此第三人不予认可。经审理查明：2018年3月29日，被告签署了《江源半岛业主入伙须知》。原、被告均确认2018年3月29日原告为被告办理了收楼手续，将案涉房屋交付给被告。2018年4月2日，原告（卖方/甲方，下同）与被告（买方/乙方，下同）就案涉房屋签订《合同》，约定：案涉房屋计价总金额为6375000元；付款方式为乙方在2018年4月2日前一次性支付全部房价款6375000元；（第八条第一款）如果乙方未按照本合同约定的期限付款，按逾期天数分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30天的，自合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际足额支付应付款之日止，乙方每日按应付款0.05%的标准向甲方支付违金，合同继续履行；2、逾期超过30天的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金，乙方同意继续履行合同的，自合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际足额支付应付款之日止，乙方每日按应付款0.05%的标准向甲方支付违约金，合同继续履行；（第九条）甲方应在下列条件（即1、乙方向甲方付清全部房价款、税费及违约金、赔偿款等一切应付款项；2、乙方已按房地产权属登记机关的要求提供或签署办理房地产权证所需的一切文件）同时具备之日起180个工作日内，将办理案涉房屋房地产权证所需的权属登记资料递交房地产权属登记机关，并将甲方向乙方代收的办理案涉房屋房地产权证所需的税费代缴给相关部门；（第十一条）甲方应当在2018年7月2日前将案涉房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，房屋交付的标志是甲方向乙方移交案涉房屋的钥匙或双方办理其他交接手续，实际交房时间以日期较前者为准；（第二十一条）由于案涉房屋为现房，甲方已按相关规定代乙方预交存了案涉房屋的首期住宅专项维修资金，乙方应在签订本合同时向甲方全额支付甲方代乙方预交存的案涉房屋的首期住宅专项维修资金，否则甲方有权据实顺延交房、办证时间；等内容。同日，原告向被告开具编号为0001450的《收款收据》，确认收到被告交来的案涉房屋物业维修资金13387.99元。2018年4月3日，原告向被告开具了案涉房屋总房款的《广东增值税普通发票》（金额6375000元）。2018年4月8日，案涉房屋转移登记至被告名下。被告持有上述《收款收据》《广东增值税普通发票》原件和案涉房屋的《广州市物业专项维修资金交存凭证》（开具时间为2013年3月5日）原件、契税《税收完税证明》（开具时间为2018年4月3日，金额为91071.43元）原件、《不动产权证》原件。2018年11月1日，原告向被告发出《律师函》，称被告至今未支付任何款项给原告，被告拒不履行主要的合同义务构成根本违约，原告依约有权解除合同，故通知被告《合同》已经解除，并要求被告于收到该函后限期支付违约金、腾退案涉房屋及恢复产权登记至原告名下。被告于2018年11月5日收到上述函件。关于房款的支付问题。原、被告均确认被告本人没有直接向原告支付案涉房屋的购房款。被告称原告的法定代表人许应裘代被告向原告支付了案涉房屋的购房款，至少是许应裘安排公司作了账务（支付）处理，具体情况是在2018年3、4月间，许应裘把负责办理财务和房产手续的员工叫下来当着被告的面直接安排的，他说“这个房子是给薛静的，你们去把全部手续办好，让薛静入住就行了”，付款的具体操作就是他们内部进行走账，具体是2018年4月3日开具的发票，同时2018年4月3日当天许应裘用个人账户转了91071.43元给被告，让被告交购房的契税，当天被告就把这笔钱从自己的收款账户直接转到税务局去缴税，至2018年4月8日办理房产证，交易（支付）全部完成；许应裘代被告支付的购房款属于许应裘赠与被告的或者属于许应裘对被告担任原告的公司高管进行的奖励，至于具体属于哪种情形被告也不清楚，这是由许应裘决定的。原告称其法定代表人许应裘并未代被告向其支付了案涉房屋的购房款，并不存在被告所述的“许应裘把负责办理财务和房产手续的员工叫下来当着被告的面直接安排的。他说‘这个房子是给薛静的，你们去把全部手续办好，让薛静入住就行了’”，在其内部帐上案涉房屋的购房款并没有走账完毕，而是挂账状态；薛静只是原告的副总经理的助理，只是普通员工而非公司高管，不可能存在奖励其购房款；许应裘出具了《证明》表明从未赠与被告购房款及其他款项，也未代被告向原告支付过购房款；2018年4月3日许应裘以个人账户转9万多元给被告，其实该笔钱是被告向许应裘所借的款项，许应裘至今保留向被告追索该笔款项的权利。被告为证明上述陈述，提供了以下证据：1、短信聊天记录（被告称是其与原告法定代表人许应裘“许总”的短信聊天记录。其中被告发出的信息中有“去年您在汗蒸时晕倒了，当时我吓到傻了，心里的难过不知道怎么去表达，用尽全身的力气希望您快快能醒来！当您醒来的那一刻我开心的流泪！这一切的一切都是因为我敬您、爱您！一切都是您教导我如何做一个孝顺的人……这次惹您生气确实是我太幼稚、太年轻了！我向您道歉，对不起！我想以您博大的胸怀您是可以原谅我的”等内容，“许总”发出的信息中有“……我们只能做朋友，不可象以前一样，做夫妻，我脸被你涂黑了，带绿帽子”、“……如没地方吃饭请来家吃饭，夫妻作不成，作朋友亲戚，我的心胸宽广，不象一般人夹窄”等内容）。2、微信聊天记录（被告称是其与原告代理人“郭律师”的微信聊天记录。反映双方就案件和解进行协商，其中“郭律师”以“如果开庭法院判决，广州这边开庭都是现场网上直播，判决书也是网上公开展示的。如果协商处理，就可以不公开了”为由建议双方以协商方式处理；被告针对“郭律师”提出的具体和解方案回复时有表明“首先，无论兰州和广州的房产，都是许总赠送给我的。为什么要送给我，你也清楚……他许总这几年和我是什么关系？其间都发生过什么事情，也请你和许总沟通一下……我希望许总能尊重为我（包括兰州我妈）买房的事实”等内容）。3、工行的借记卡账户历史明细清单复印件（显示许某裘于2018年4月3日向被告账户转账汇款91071.43元，转账后原告账户余额为91071.43元；随后，该91071.43元款项被以POS交易方式消费）。经质证，原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，认为被告是原告副总经理许桦的助理，许应裘是许桦的父亲，其已近90岁高龄，且其妻子吴宝凤还健在，被告20多岁的芳龄，所以该信息内容不可信，且该信息也不能证明许应裘同意代为被告支付购房款，故该证据与本案房屋买卖纠纷无任何关联性；对上述证据2的真实性、合法性、关联性予以确认；对上述证据3的真实性认可，合法性、关联性不认可，该证据仅证明2018年4月3日许应裘借款91071.43元与被告的事实，因该款项属于许应裘与其妻子共同拥有的财产，未经其妻子许可同意，擅自借款与他人，是无效的不合法行为，该证据与本案房屋买卖纠纷无任何关联性。第三人的质证意见与原告一致。原告为证明上述陈述，提供了以下证据：1、《证明》（记载许应裘于2018年12月12日作出；证明内容为“本人从未赠与薛静购房款及其他任何款项，也从未代薛静向广州凯源房地产实业有限公司支付过任何购房款。本人仅仅在2018年4月3日借款91071.43元与薛静。本人与薛静没有任何特殊关系，薛静仅是女儿许桦的助理，是公司普通员工，其已经于2018年8月29日辞职”）。2、《记账凭证》（开具日期为2018年4月30日，记载了4个科目内容，其中一个科目名称为“1221014其他应收款→薛静”的对应借方金额为“6375000”）。经质证，被告对上述证据1的真实性、合法性、关联性不认可，但对其上许应裘签名和指印的真实性没有异议，认为证明内容不属实，许应裘是原告的法定代表人，所出具的证明相当于原告为自己提供证明，故没有证明效力；对上述证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，认为恰好证明原告已收到被告的购房全款。第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本案中，原、被告及第三人均确认许应裘自原告成立至今均是原告的法定代表人，原告的大股东是广州凯南房地产开发有限公司（该公司是许应裘及其配偶吴宝凤两人为股东，持股比例为9：1），小股东是许应裘的配偶吴宝凤，持股比例是93.75%：6.25%。本院认为：本案的争议焦点是被告是否已经向原告履行了购房款6375000元的支付义务。原、被告对于被告本人未直接向原告支付过购房款无争议。而被告主张系原告的法定代表人许应裘代被告支付了购房款给原告，具体方式是在原告公司内部进行走账。被告作为买方，应对其履行合同主要义务承担举证责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。而本案中，被告提供了原告开具的案涉房屋的购房款的发票作为其已付房款的主要证据。因此，根据上述规定，证明被告未付清房款的举证责任现转移至持反驳意见的原告一方。原告为此提交了证据其法定代表人许应裘的《证明》和其《记账凭证》。对此，本院认为，首先，虽然许应裘作为第三人在本案中也述称其并未代被告支付案涉房屋购房款或赠与被告案涉房屋购房款，但由于许应裘系原告的法定代表人，且据原告所称，许应裘是原告的控股股东之控股股东，由此看来，许应裘与原告之间具有很大的利害关系，因此，上述《证明》内容以及许应裘的述称内容可直接采信的程度并不高。其次，《记账凭证》是原告内部财务账册，亦属于原告单方制作的证据，其证明效力亦不高。再次，原告作为专门的房地产开发商，其在房地产交易的缔约、履约能力方面明显高于普通人，在《合同》明确约定购房款支付时间为合同签订当日、房屋交付时间和办证时间均明显晚于付款时间的情况下，未收取购房款就向原告开具和交付购房款发票，并将交付房屋、办理转移登记的合同主要义务快速履行完毕，这明显有悖于常理。因此，原告关于反驳被告付清房款的证据证明力明显不高，不足以推翻原告的证据案涉房屋的购房款发票。综上理由，并结合原、被告双方实际履行《合同》的情况，原、被告关于许应裘于2018年4月3日向被告转账91071.43元的共同确认及原告持有案涉房屋契税发票（开具时间为2018年4月3日、金额为91071.43元）、《不动产权证》和占有案涉房屋的事实，根据诚实信用原则和合同相对性原则判断，被告关于其已履行向原告的付款义务的陈述具有高度盖然性，本院依法予以采信。原告基于被告未付清购房款而主张其享有解除合同的权利及基于合同已经解除而提出的各项诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但需指出的是，民事法律行为应符合公平原则、等价交换原则和公序良俗原则。本院在本案中虽然认定被告已履行向原告的付款义务，但关于被告与第三人之间就案涉购房款产生的法律关系、原告与第三人之间就案涉购房款产生的法律关系等问题，可由相应权利方另循法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州凯源房地产实业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费68028元、保全费5000元，合计73028元，均由原告广州凯源房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  丘东友人民陪审员  张丹丹二〇一九年十二月十一日书 记 员  张 杳梁炎梅判决书于2019年月日送达