广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书粤02民终2248号上诉人（原审被告）：深圳市世纪佳成物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市南山区*********世纪佳成198号。法定代表人：姜某1。上诉人（原审被告）：姜某1，男，1974年10月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*********************。上诉人（原审被告）：姜增芹，女，汉族，1971年5月22日出生，住广东省深圳市罗湖区*******************。以上三位上诉人共同委托诉讼代理人：李忠梁，广东力邦律师事务所律师。以上三位上诉人共同委托诉讼代理人：谭运良，广东力邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东磊蒙重型机械制造有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区犁市镇东莞（韶关）浈江产业转移工业园创业路66号。法定代表人：黎林，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳楚平，广东山外山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫华，广东山外山律师事务所实习律师。上诉人深圳市世纪佳成物业管理有限公司（以下简称世纪佳成公司）、姜某1、姜增芹因与被上诉人广东磊蒙重型机械制造有限公司（以下简称磊蒙公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。世纪佳成公司、姜某1上诉请求：1.撤销一审判决的第一、二、三项，依法改判驳回磊蒙公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由磊蒙公司负担。事实及理由：本案的租赁合同应属无效，世纪佳成公司与姜某1不存在支付租金、逾期付款违约金等义务，一审法院的判决没有事实及法律依据。磊蒙公司与世纪佳成公司在签署《合作协议书》约定就珠海高栏港区石料加工项目进行合作及签署《补充协议》对合作模式变更为租赁模式时，其知晓该项目一直没有获得相应的审批手续，属于违法违规的项目。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述合同均为无效。因此，磊蒙公司无权收取租金及违约金等，世纪佳成公司及姜某1也无需支付租金和逾期付款违约金。结合上述分析，世纪佳成公司与姜某1无支付义务，一审法院判决其支付折旧补偿款及其违约金也没有事实及法律依据。综上，请求二审法院依法支持世纪佳成公司、姜某1的上诉请求。姜增芹上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判驳回世纪佳成公司对姜增芹的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由世纪佳成公司负担。事实及理由：对于本案合同的效力及世纪佳成公司、姜某1支付义务的意见与世纪佳成公司、姜某1一致。姜增芹补充认为，姜增芹签署的担保合同是从合同，在上述主合同无效的情况下，担保合同也应为无效。同时，姜增芹签署的《担保承诺函》中，被担保人为姜某1，现姜某1无需承担支付义务，其也就不存在担保责任。姜增芹承诺的担保方式为房产抵押，但是在本案中，涉案房产并没有办理抵押登记，抵押权并不存在。退一步而言，即便姜增芹应当承担担保责任，其承担责任的范围也应当以290万元为限，一审法院判决其对世纪佳成公司、姜某1的债务在398万元的范围内承担连带清偿责任没有事实及法律依据。综上，请求二审法院依法支持姜增芹的上诉请求。磊蒙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。磊蒙公司向一审法院起诉请求：1.判令世纪佳成公司、姜某1支付磊蒙公司租金9666666元（计算至2017年12月5日）、滞纳金与逾期付款违约金41.3万元（计算至2018年5月31日）、折旧补偿款600万元、折旧补偿款违约金51万元（计算至2018年5月31日），共计16589666元，姜增芹在398万元范围内承担连带支付责任；2.判令世纪佳成公司、姜某1支付磊蒙公司2018年6月1日后的违约金（滞纳金），以1300万元每日万分之五计算至付清为止；3.诉讼费用由世纪佳成公司、姜某1、姜增芹负担。一审法院认定事实：2014年7月30日，磊蒙公司（乙方）与世纪佳成公司（甲方）、姜某1（丙方）签订一份《合作协议书》，主要内容为：一、合作内容：1.合作地点：珠海高栏港区；2.合作期限：本协议签订之日至甲方在珠海高栏港区山体平整工程（石头方量至少750万立方以上）完工即合同终止。3.合作项目：石料加工。二、双方责任和义务：a、甲方：1.甲方提供在珠海高栏港区山体全部爆破平整的片石，负责办理完整的、合法的开采及加工手续，负责处理一切与政府部门、周边企事业单位及居民的关系，负责交纳一切税费；2.甲方无偿提供加工原料、产品和安装成套生产线的场地；3.甲方负责有关通电通水设备的安装；4.甲方负责上船码头场地征收和兴建；5.甲方负责相关装运设备，每月提供给乙方加工片石的产量不少于37.5万吨；……b、乙方：1.乙方负责本合同片石加工破碎筛分成套生产线（PE1300*1600破碎成套机型）投资及管理，确保完成每月37.5万吨（每年不少于375万吨）以上的产量；……合同还对单价、结算方式等作出约定。2014年11月28日，磊蒙公司与世纪佳成公司签订一份《补充合同》，对双方合作项目中有关磊蒙公司投资破碎筛分成套设备的预算价格作适当调整。2015年6月11日，磊蒙公司与世纪佳成公司、姜某1对磊蒙公司总投资金额确认为：20083449.48元。2016年6月20日，磊蒙公司（乙方）与世纪佳成公司（甲方）、姜某1（丙方）签订一份《〈合作协议书〉补充协议》，约定：一、由于甲方原因致乙方生产线停工十个月以上，现三方协商变更以前合作模式，现由乙方将生产线租给甲方生产，租赁期限为2016年7月15日至2018年7月15日，租赁期间设备的所有权归乙方所有，甲方享有使用权，未经乙方同意不能随意改动生产线设备。租赁期间的一切税费（含甲方支付乙方租赁费的相关税费）由甲方承担。二、租金支付方式：1.签订本补充协议后，甲方在三天内支付乙方100万元作为2016年7月及8月的保底租金，9月15日支付100万元作为9月保底租金；2.2016年9月15日到租期结束，每月保底租金为100万元，甲方生产进料在10万方以上每增加一万方增加租金5万元；3.甲方在租用设备期间如超过两个月未足额支付乙方租金，就算甲方违约，乙方有权随时拆走设备，甲方及丙方必须在一星期内支付乙方600万元作为设备拆迁及折旧费补偿，乙方收到补偿款后，合同解除，如不按协议支付补偿款，每逾期1日必须支付补偿款总金额万分之五违约金给乙方，直到付清为止。三、乙方保证所提供的机器设备在甲方保障原材料供应充足的前提下产量不低于25万方。……五、丙方提供一套深圳的房产作担保，如甲方违约，由甲、丙方承担违约责任。六、补充协议未特别约定内容仍按照《合作协议书》履行。补充协议签订后，磊蒙公司于2016年8月18日将PE1300*1600生产线移交给世纪佳成公司、姜某1。当事人在庭审时确认，世纪佳成公司已按合同约定向磊蒙公司支付了2017年1月15日前的全部租金。2016年8月4日，姜增芹出具一份《担保承诺函》，主要内容为：鉴于世纪佳成公司、姜某1、磊蒙公司于2016年6月20日签署补充协议，约定姜某1提供房产对世纪佳成公司的违约责任进行担保，为此，本人自愿以位于广东省惠州市惠东县*********边的陶然假日小区6A-111号别墅为姜某1提供担保，担保范围以该别墅价值为限。上述房屋姜增芹于2014年3月21日以290万元购买，本案当事人至今未办理该房屋的抵押登记手续。2017年5月5日，世纪佳成公司、姜某1出具一份《还款承诺书》，主要内容为：世纪佳成公司租用磊蒙公司设备一套，至2017年4月15日止欠租金300万元，现承诺于2017年12月31日前付150万元；2018年1月31日前付50万元；2018年4月30日前付100万元，如未按时付款，则姜某1负责全额付款，并按日万分之五计算滞纳金至付清时止。2017年9月15日，世纪佳成公司、姜某1出具一份《付款承诺书》，主要内容为：世纪佳成公司租用磊蒙公司设备一套，2017年4月15日至2017年9月15日新增加租金500万元，已经支付100万元，欠租金400万元，现承诺于2017年12月31日前付150万元；2018年2月10日前付250万元，如未按时付款，应按日万分之五支付逾期付款违约金，姜某1对上述租金、违约金承担连带清偿责任。2017年10月27日，珠海市南水镇人民政府及珠海市相关国土、城管、农业部门联合发出公告，主要内容为：1.从公告之日起，七个工作日内对南水镇西滩碎石场进行场地清理工作，该地域清拆范围内的建筑均为违法占用，且属于违法建筑，均应在2017年11月7日前自行予以拆除；2.该地域清拆范围内的违法建筑使用单位或个人，应在2017年11月7日前撤离。2017年12月5日，磊蒙公司拆走生产线设备撤出采石场。2017年12月14日，姜某1支付10万元给磊蒙公司。磊蒙公司撤场后多次向世纪佳成公司、姜某1催讨租金未果。2018年7月27日，磊蒙公司向一审法院提起本案诉讼。上述事实，有磊蒙公司提供的双方诉讼主体资格资料、《合作协议书》、《补充合同》、《〈合作协议书〉补充协议》、《生产线移交确认书》、《担保承诺函》、《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》、收据、《还款承诺书》、《付款承诺书》、采石场现场相片、《说明》、付款凭证；本案起诉状、答辩状、问话笔录、开庭笔录等材料证实。一审法院认为：本案当事人争议的焦点为：一、磊蒙公司与世纪佳成公司、姜某1之间签订的合同的效力。二、世纪佳成公司、姜某1是否应支付设备租金及违约金。三、世纪佳成公司、姜某1是否应支付设备拆迁折旧费补偿款及违约金。四、姜增芹在本案中应承担的担保责任。一、当事人之间签订的合同的效力。当事人签订《合作协议书》、《补充合同》、《〈合作协议书〉补充协议》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照上述合同的约定全面履行各自的合同义务。世纪佳成公司、姜某1、姜增芹主张上述合同无效，但未提供充分事实和法律依据，且合同约定世纪佳成公司有依法办理有关证照的义务而其未履行，故一审法院对其该主张不予采纳。二、世纪佳成公司、姜某1是否应支付设备租金及违约金。根据补充协议的约定，磊蒙公司的主要义务是向世纪佳成公司提供一套片石加工破碎筛分生产线设备，世纪佳成公司、姜某1的主要义务是按时向磊蒙公司支付设备租金。磊蒙公司已履行其义务，但世纪佳成公司、姜某1未完全履行支付设备租金的义务。1.累计世纪佳成公司、姜某1出具的《还款承诺书》、《付款承诺书》的欠款金额，2017年1月15日至2017年9月15日期间，世纪佳成公司、姜某1欠磊蒙公司的租金为700万元。2.珠海市南水镇人民政府及珠海市相关国土、城管、农业部门联合发出公告，因清拆范围内的建筑均为违法建筑，要求当事人应在2017年11月7日前拆走设备撤出采石场。根据该公告，可确定世纪佳成公司、姜某1自2017年11月7日起便无法实际经营采石场，当事人之间的租赁合同关系无法继续履行，故世纪佳成公司、姜某1还应支付2017年9月16日至2017年11月6日期间的租金，补充协议约定月租金为100万元，该期间租金计算为：100万元÷30天×52天＝1733333.33元。因此，扣除世纪佳成公司在2017年12月14日支付给磊蒙公司10万元后，其尚欠磊蒙公司租金8633333.33元（700万元＋1733333.33元－10万元）。具体到期应付租金为：1.2017年11月7日应支付1633333.33元（扣除了已付10万元）；2.2017年12月31日共应支付300万元；3.2018年2月1日应支付50万元；4.2018年2月11日应支付250万元；5.2018年5月1日应支付100万元。因世纪佳成公司未按上述约定向磊蒙公司全面履行支付租金义务，其行为构成违约，根据两份承诺书约定的逾期付款违约责任，世纪佳成公司、姜某1除了应承担支付租金的义务，还应自2018年1月1日起以到期应付租金为本金按照每日万分之五的标准从逾期之日起支付逾期付款违约金给磊蒙公司。磊蒙公司未要求支付2017年12月31日前的逾期付款违约金，是其自主行使的诉讼权利，一审法院对此不作处理。三、世纪佳成公司、姜某1是否应支付设备拆迁折旧费补偿款及违约金。根据当事人在《还款承诺书》、《付款承诺书》中的约定，世纪佳成公司、姜某1在2017年12月31日应支付300万元租金，但其至今未完全支付，故《〈合作协议书〉补充协议》第二条第三点中关于世纪佳成公司超过两个月未足额支付租金即应一个星期内支付设备拆迁及折旧费补偿款的条件成就，磊蒙公司依照该约定要求世纪佳成公司、姜某1支付设备拆迁及折旧费补偿款600万元，合理合法，一审法院予以支持。上述条款又约定该款项应在租金支付期限逾期二个月后的七天内支付，故逾期付款违约金应自2018年3月8日起按照每日万分之五的标准计算。上述欠付租金及设备拆迁及折旧费补偿款的逾期付款违约金，磊蒙公司要求自2018年6月1日起合计以1300万元为本金进行计算，是其自主行使的诉讼权利，一审法院予以准许。四、姜增芹在本案中应承担的担保责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”姜增芹出具《担保承诺函》，承诺以位于惠东县******6A-111号房屋为世纪佳成公司、姜某1在本案租赁合同关系中的违约责任向磊蒙公司提供担保，应认定为抵押。依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房屋虽然未办理抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，本案抵押权未设立，磊蒙公司不能行使优先受偿权，但抵押未登记仅为抵押权未有效设立，并不导致当事人将涉案房屋作为本案债务担保的约定无效，姜增芹担保行为并未违反法律的禁止性规定，仍然有效。在担保行为仍然有效的情况下，债权人可基于担保的法律事实向担保人主张在担保物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此，磊蒙公司要求姜增芹承担连带清偿责任，理由充分，一审法院予以支持，但应以涉案房屋的价值为限。至于涉案房屋的价值，无论磊蒙公司要求按照姜增芹购买房屋签订的《楼宇认购书》上标注的“总房价”398万元来确定，还是姜增芹认为按照《楼宇认购书》上标注的“折扣成交总房价”290万元来确定，均无事实和法律依据，综合考虑当事人进行担保的本意和担保物的实际状况，一审法院认为该房屋的价值可以在担保权实现时予以确定，但应以磊蒙公司提出的诉讼请求398万元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条第三款之规定，判决：一、深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜某1在判决发生法律效力后10日内支付租金8633333.33元及逾期付款违约金（分别自2018年1月1日起以本金300万元；自2018年2月1日起以本金50万元；自2018年2月11日起以本金250万元；自2018年5月1日起以本金100万元，均按每日万分之五的标准计算至2018年5月31日止）给广东磊蒙重型机械制造有限公司。二、深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜某1在判决发生法律效力后10日内支付设备拆迁及折旧费补偿款600万元及逾期付款违约金（自2018年3月8日起以600万元为本金按每日万分之五的标准计算至2018年5月31日止）给广东磊蒙重型机械制造有限公司。三、深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜某1应自2018年6月1日起支付逾期付款违约金（以1300万元为本金按每日万分之五的标准计算至判决确定的履行之日止）给广东磊蒙重型机械制造有限公司。四、姜增芹在其提供担保的位于广东省惠州市惠东县*********边的陶然假日小区6A-111号房屋的价值范围内对深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜某1的上述债务承担连带清偿责任（以398万元为限），姜增芹承担连带清偿责任后，可以向深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜某1追偿。五、驳回广东磊蒙重型机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121338元，由广东磊蒙重型机械制造有限公司负担7558元，深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜某1负担113780元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。磊蒙公司和世纪佳成公司双方于2014年7月30日签订《合作协议书》，此后双方于2016年6月20日签订了《补充协议》，该补充协议约定合作形式变更为租赁，双方在履行过程中产生纠纷，一审法院确认为租赁合同纠纷，本院对此予以维持。根据世纪佳成公司、姜某1和姜增芹的上诉及磊蒙公司的答辩，本案争议的焦点在于《合作协议书》和《补充协议》的效力问题和姜增芹的担保责任问题。磊蒙公司和世纪佳成公司双方于2014年7月30日签订了《合作协议书》，该协议明确约定，双方合作珠海高栏港区山体平整工程，即该山体的石料加工，合同中约定由世纪佳成公司负责办理开采加工手续。该合同并不属于对该项目在已获得或未获得审批手续下开采，而是将审批手续的办理在合同中予以约定，即在获得审批手续下予以开采，否则另一方承担违约责任。因此，世纪佳成公司以该合同未获得审批手续而提出合同无效的观点，本院不予采纳。在《补充协议》中，双方变更了原合作关系，将合作变更为租赁，即世纪佳成公司租赁磊蒙公司的生产线，并对租金的缴纳、生产线设备的返还、违约责任作了约定。双方的关系已确定为租赁关系，该租赁关系未违反有关法律禁止性规定，上述补充协议为有效合同，对此，本院予以确认。依据补充协议的约定，世纪佳成公司尚欠磊蒙公司的租金数额为8633333.33元，一审对此的认定，本院予以维持。对于姜增芹的担保责任问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以该法第四十二条规定的城市房产、土地使用权等财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《中华人民共和国物权法》第一百七十八条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”姜增芹出具《担保承诺函》，承诺以位于惠东县******6A-111号房屋为世纪佳成公司、姜某1在本案租赁合同关系中的违约责任向磊蒙公司提供担保，该约定的抵押物为在建项目，根据上述规定，上述担保合同成立并生效。对于姜增芹以房产抵押为案涉合同提供担保的约定，是各方缔约时的真实意思表示，在抵押未经登记不产生优先受偿权的情况下，各方基于有效担保的真实意思产生的责任转化为以物的价值为限的限额连带清偿责任，根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”抵押义务人诚信履约办理抵押登记时，抵押人承担抵押担保责任，是一种比连带清偿责任更重的责任，且无先履行抗辩权。姜增芹应当以其提供抵押房产价值为限对案涉合同承担连带清偿责任，姜增芹承担责任后有权向世纪佳成公司、姜某1追偿。至于涉案房屋的价值，姜增芹出具的《担保承诺函》明确担保范围以惠东县******别墅的价值为限，而在6A-111号房屋，在《楼宇认购书》上已标注“总房价”398万元。因此，一审法院认定该房屋的价值以398万元为限，依法有据，本院对此予以维持。上诉人姜增芹对此提出的异议，本院予以驳回。综上所述，世纪佳成公司、姜某1和姜增芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费139600元，由上诉人深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜某1负担109600元，姜增芹负担30000元。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇一九年十二月二十五日法官助理 肖卫青书 记 员 陈嘉雯