广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1779号原告：苏慧燕，女，汉族，1981年1月8日出生，住肇庆市鼎湖区*******委会砚州12队新编08号12队。公民身份号码：441************02X。委托代理人：刘彦君，广东汇迅律师事务所律师。原告：陈梓超，男，汉族，2007年7月25日出生，住肇庆市鼎湖区*******委会砚州12队新编08号12队。公民身份号码：441************038。法定代理人：苏慧燕，系原告陈梓超的母亲。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区********。法定代表人：尹某1。原告苏慧燕、陈梓超诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告苏慧燕（同时为原告陈梓超的法定代理人）及其委托代理人刘彦君到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：原告于2014年3月23日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告向被告购买位于肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5幢402的房屋,成交价为423000元。合同第八条约定,被告应于2015年11月30日前将房屋交付给原告使用,逾期超过60日后,原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之止,被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后,原告曾就2015年12月1日至2016年10月31日期间的延迟交楼违约金诉至法院，[案号为（2016）粤1203民初878号]，该判决书已发生法律效力。被告延迟交楼，致原告于2018年1月2日才收楼，且被告亦未能如约办理产权登记备案。双方于2018年1月2日签订了《天标。山水星御房屋买卖问题谅解协议》。约定:原告同意对被告违约交楼的追偿日期止于2017年4月30日,原告同意抵扣维修基金及两年管理费，余款由被告以现金形式3个月内赔付给原告。因维修基金原告已自行缴纳，不存在抵扣问题。但被告抵扣完两年管理费之后,并未依约将余款赔付给原告,其行为已构成违约。为此，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金60696.4元(房价款423000元×0.03%，从2015年12月1日起计算至2017年4月30日止516天违约金为65480.4元，减去抵扣两年的物管费2.3元/㎡×86.67㎡×24个月为4784元)；2、被告向原告支付逾期交房违约金的利息暂计1000元(以60696.4为基数,从2018年4月2日起按人民银行授权机构发布的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止)；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告举证如下：《广东省商品房买卖合同》，证明原告于2014年3月23日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号:201**********797),由原告向被告购买位于肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5幢402的房屋。双方对价款、付款方式、各方的权利义务作出了约定。2、房款发票、契税完税证明、办证费收据，证明原告按约定如期支付了全部房价款,税费及其他费用。3、（2016）粤1203民初878号民事判决书，证明原告曾就从2015年12月1日至2016年10月31日期间的延迟交楼违约金诉至法院做出了一审判决，该判决书已发生法律效力。4、《天标。山水星御房屋买卖问题谅解协议》、入伙确认书，证明双方于2018年1月2日签订了《谅解协议》。约定:原告同意对被告违约交楼的追偿日期止于2017年4月30日,原告同意抵扣维修基金及两年管理费,余款由被告以现金形式3个月内赔付给原告。因维修资金原告已自行缴纳，不存在抵扣问题。但被告抵扣完两年管理费之后，并未依约将余款赔付给原告，其行为已构成违约。被告书面辩称：原、被告已于2018年1月2日就涉案房屋逾期交楼和办证的相关事宜签订《天标山水星御房屋买卖问题谅解协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，应依法遵守。协议第二条已就逾期交楼的违约金支付达成一致意见，即原告同意扣除其应缴的房屋维修基金和物业管理费。因此，请法院结合本案的实际情况（具体逾期时间）和协议的相关规定依法就逾期交房的违约金进行审查和裁决。协议第四条已变更原商品房买卖合同关于办理房屋权属登记的期限，双方同意办证期限变更为交楼后两年内，现期限未届满，原告主张延期办理房产证的违约金缺乏理据，应当予以驳回。被告没有提供证据。经审理查明：2014年3月23日，原告购买被告建设开发的天标山水星御一期第5、6、7幢第4层5-402房，房价款总金额为423000元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第八条约定，被告应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、如被告遇到不可抗力的自然因素，市政规划改变、政府行为等社会原因，原告于交楼日期届满仍未能依约向原告支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定,商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。该合同和《合同补充协议》还约定了其他的权利义务。合同签订后，被告分别于2014年4月1日出具了付清房款的发票给原告。因被告没有依约交付涉案商品房，原告曾于2016年11月21日向本院起诉要求被告支付逾期交楼违约金。本院于2016年12月30日作出（2016）粤1203民初878号民事判决，被告应向原告支付计至2016年10月31日的迟延交楼违约金40734.9元。该判决已发生法律效力。2018年1月2日，被告向原告交付涉案商品房。双方并于同日签订《天标。山水星御房屋买卖问题谅解协议》，约定，逾期交楼违约责任的追偿日期止于2017年4月30日,违约金按已交房款赔付，赔付的违约金抵扣原告应缴的房屋维修基金和物业管理费，多退少补，违约金以现金方式在签订本协议三个月内支付；双方同意变更为交楼后两年办理房产证，如超过两年仍未办理，按原合同约定支付违约金，原告有权解除房屋买卖合同并向被告追偿。协议签订后，被告仅扣减了两年的物业管理费，其余的违约金至今未支付给原告。庭审中，原告确认被告已于2018年1月2日交付涉案房屋，原告缴交了房屋维修基金，迟延交楼违约金扣减了2年物业管理费4784元。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，已经本院发生法律效力的（2016）粤1203民初878号民事判决确认为合法有效。被告逾期至2018年1月2日才交付涉案房屋给原告，其行为已构成违约，应负违约责任，根据原、被告的《商品房买卖合同》约定，原告主张继续履行合同，被告应按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，并计付至符合合同约定的交楼条件之日止。又根据双方签订的《天标。山水星御房屋买卖问题谅解协议》约定，逾期交楼违约责任的追偿日期止于2017年4月30日，因此，原告主张计至2017年4月30日止的迟延交楼违约金，理据充分，本院予以支持，违约金应从2015年12月1日计起，计至2016年10月31日止的违约金40734.9元，已经本院发生法律效力的（2016）粤1203民初878号民事判决确认，因此，本院在本案中不再对该期间的违约金作处理，如被告不依判决履行义务，原告可依上述生效判决向本院申请强制执行。2016年11月1日起至2017年4月30日止的迟延交楼违约金为22968.9元（以房价款423000元为基数，按日万分之3计算181天）；该款被告应依《天标。山水星御房屋买卖问题谅解协议》约定扣除两年物业管理费4784元，余款18184.9元应在双方签订《天标。山水星御房屋买卖问题谅解协议》之日（2018年1月2日）起三个月内支付，被告逾期至今未付，原告主张违约金按中国人民银行或其授权机构发布的同期同类贷款利率计付利息至实际付清之日止，理据充分，本院予以支持，但应以18184.9元为基数，从2018年4月3日起计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏慧燕、陈梓超支付迟延交楼违约金18184.9元（从2016年11月1日计至2017年4月30日的迟延交楼违约金为22968.9元，扣除两年物业管理费4784元）。限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏慧燕、陈梓超支付上述第一判项确定的迟延交楼违约金从2018年4月3日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日和从2019年8月20日起按中国人民银行授权机构公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止的利息。三、驳回原告苏慧燕、陈梓超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费671.21元，由原告苏慧燕、陈梓超负担462.49元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担208.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇一九年十二月十六日书记员 梁亚秋