广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3155号上诉人（原审被告）：清远市清新区京杭房地产开发有限公司,住所地：广东省。法定代表人：梁利坚。委托诉讼代理人：罗君，广东宸韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈路娣，女，1975年9月20日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁静雯，广东格林律师事务所律师。上诉人清远市清新区京杭房地产开发有限公司（以下简称京杭公司）因与被上诉人陈路娣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京杭公司的上诉请求：1.撤销原判决第一项、第二项，驳回陈路娣的第二项诉讼请求；2.撤销原判决第三项，改判京杭公司向陈路娣应付逾期办证违约金84元(以购房款420000元的0.02%计算)；3.由陈路娣承担本案的诉讼费。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误。（1）京杭公司与陈路娣签订的《广东省商品房买卖合同》中双方约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”、“按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金”，该约定是双方的真实意思表示，对双方均具有合同约束力。原审法院在判决查明中陈述其在调查收集的证据证明京杭公司已经办理不动产权初始登记，该证据足以证明京杭公司已经将相关的资料报产权登记机关备案。但原判决认定京杭公司没有履行提交资料备案，没有办理不动产权登记属认定事实不清。（2）原判决根据陈路娣主张违约金不足以弥补损失，在陈路娣没有提供任何证据予以证明损失大于违约金的情况下，直接依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，调整逾期办证违约金调整为以购房款为基数从逾期之日起按年1%计至提供资料备案之日止，明显是适用法律错误。法院应该尊重契约自由精神，按照约定的违约金赔偿，但在一审中，法院不顾案件实情，且在陈路娣没有提供任何证据证明其损失大于违约金的情况下，直接调整逾期办证违约金，是认定事实不清，适用法律错误。根据双方的约定，京杭公司应付陈路娣逾期办证违约金以购房款420000元的0.02%计算合共84元。（3）双方当事人于2017年3月7日签订《广东省商品房买卖合同》后，涉案房屋已具备交付条件。京杭公司多次电话催促陈路娣前来收房，均遭到陈路娣的拒绝。故，原判决认定京杭公司存在逾期交房的事实，属于认定事实不清，应予改判。2.原审法院判决超越诉求，判决计算逾期提交资料备案违约金至2019年9月10日明显不当。原审法院主动调查取证，已查明京杭公司已办理不动产初始登记，却判决逾期办证违约金暂计至2019年9月10日，判决书签署日期是2019年6月28日，京杭公司收到判决书日期是2019年7月16日，而判决却计算至2019年9月10日，简直荒谬至极。京杭公司在收到起诉材料后，已经多次告知业主可以前来物业部或者银行领取房产证，但业主们置之不理，直至京杭公司收到判决书时也在和业主们商量如何和解撤诉，最后却收到一纸判决。原审法院作出判决后，京杭公司到不动产中心查询，陈路娣的权属登记资料京杭公司已于2019年7月2日向清新区不动产登记中心交付，且于2019年7月4日清新区不动产登记中心已办理产权证。但原判决仍认定京杭公司逾期提交资料给权属登记机关备案的违约金暂计至2019年9月10日是明显失当。综上所述，原判决认定京杭公司没有履行提交资料到产权登记机关备案，并将违约金判决计算至2019年9月10日是认定事实不清，判决失当。为了维护京杭公司的合法权益，请求二审法院对原判决改判，并作出公平公正的判决。陈路娣答辩称，1.初始登记只是办理大确权，是为办理不动产权证的前提，但是两项义务是独立的。但办理了初始登记，并不意味着已履行了向不动产登机关递交办证资料的义务。2.关于违约金的调整。答辩人认为合同约定的逾期办证违约金过低，且该条款为被答辩人提供的格式条款，违约金具有弥补损失和惩罚违约行为的双重性质，违约金过低不能充分体现违约金的双重性质，不能很好的实现设立违约金的初衷和合同目的。原判决的违约金调整合法合理。答辩人认可被答辩人向不动产登记机关递交办证资料的时间，违约金可以计算至申报当天。3、京杭公司未能举证证明其按合同约定的时间交房时间通知答辩人，存在违约行为，理应承担违约责任。原审庭审中，被答辩人无正当理由缺席庭审，应当承担相应的法律后果，请二审法院维持原判决。陈路娣向原审法院起诉请求：1.京杭公司办理不动产权证；2.京杭公司支付逾期交付房屋的违约金3528元；3.京杭公司支付逾期办证的违约金（从2017年8月11日按已付购房款420000元的年利率1%计至报登记机关办证备案日止，至2019年5月23日为7468元）；4.案件全部诉讼费用由京杭公司负担。原审法院认定事实：2017年3月7日，陈路娣与京杭公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，陈路娣购买京杭公司位于清远市xxxxxxxxxxxxxxxxxxx屋，购房款420000元，2017年3月7日，陈路娣支付首期房款105000元，余款315000元办理银行按揭。2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付使用。逾期超过45日后，有权解除合同，要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之二的违约金。在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款额的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，陈路娣依约履行合同义务。涉案房屋于2017年1月24日完成验收备案。2017年5月12日，京杭公司向陈路娣交付房屋。2018年3月3日,京杭公司公开承诺，在2018年底前办理不动产权证。2019年5月8日，京杭公司发出《通知》说明未能在2018年底前办理不动产权证。该商品房已办理不动产权初始登记。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。陈路娣与京杭公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交房违约金。京杭公司未能于2017年3月31日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。京杭公司应支付陈路娣逾期交房违约金3528元（420000×0.0002×42）。三、不动产权证及逾期办证违约金。1、违约责任。合同约定，在交付房屋后的90日内提交权属登记资料在产权登记机关备案，是京杭公司的责任。京杭公司没有履行，应承担违约责任。该商品房已办理不动产权初始登记，陈路娣请求京杭公司提交登记资料报不动产权登记机关备案，办理该房屋不动产权登记，予以支持。2、违约金的调整。京杭公司没有依约为陈路娣办理房地产权登记（不动产权登记），是京杭公司的责任，京杭公司应承担违约责任。陈路娣主张按合同约定计算的逾期办证违约金，不足以弥补损失，应予调整。结合本地区的实际情况，逾期办证违约金调整为以房款420000元为基数从2017年8月11日起按年1%计至提供的资料报产权登记机关备案之日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，于2019年6月28日判决如下：一、清远市清新区京杭房地产开发有限公司应付陈路娣的逾期交房违约金3528元，于判决生效之日起60日内付清；二、清远xxxxxxxxx产开发有限公司于判决生效之日起60日内将办理权属登记需由清远市清新区京杭房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，为陈路娣办理不动产权登记；三、清远市清新区京杭房地产开发有限公司应付陈路娣逾期办证违约金(从2017年8月11日起以购房款420000元为基数按每年1%计至提供资料报产权登记机关备案之日止。其中计至2019年9月10日的违约金于本判决生效之日起60日内支付，其后从2019年9月11日起的违约金每6个月支付一次)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取60元，由清远市清新区京杭房地产开发有限公司负担。案件受理费减半计收25元，由清远市清新区京杭房地产开发有限公司负担。本院二审期间，京杭公司向本院提交了以下证据：1.清远市清新区不动产登记收件收据及附表，拟证明京杭公司于2019年7月2日将涉案房屋的相关办证资料报向不动产登记中心备案；2.不动产权证，拟证明涉案房屋已于2019年7月4日成功办理不动产权证。本院组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审期间，案涉买受人对京杭公司主张于2019年7月2日将办理案涉房屋所需资料报清远市清新区不动产登记中心，案涉房屋已取得不动产权属证，没有提出异议。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合京杭公司的上诉请求与陈路娣的抗辩意见，归纳本案争议焦点：1.京杭公司是否存在逾期交房的情形，应否承担按已付房款日万分之二计付至2017年5月12日止共计3528元的违约金；2.京杭公司是否已履行协助买受人办理房屋产权登记义务；3.案涉合同约定的逾期办证违约金是否过低，如果过低是否予调整，应如何调整。关于京杭公司是否存在逾期交房的情形，应否承担按已付房款日万分之二计付至2017年5月12日止共计3528元的违约金的问题。按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定。京杭公司应于2017年3月31日将取得竣工验收合格备案的房屋交付给陈路娣。事实上，京杭公司于2017年5月12日才交付涉案房屋。原判决认定京杭公司存在逾期交房的违约事实理由成立，本院予以维持。按照上述合同的约定，京杭公司理应承担按已付房款日万分之二至2017年5月12日止的违约金，故，原判决判令京杭公司支付逾期交房违约金3528元，符合法律规定，本院亦予以维持。关于京杭公司是否已履行协助买受人办理房屋产权登记义务的问题。案涉《商品房买卖合同》约定了京杭公司有协助买受人办理不动产权属证的义务。京杭公司的该项协助义务主要是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的事实，京杭公司于2019年7月2日将办理案涉房屋产权证所需资料报清远市清新区不动产登记中心。京杭公司将办证资料报产权登记机关后即完成协助履行办证义务。买受人何时取得房地产权属证，取决于办证机关的办证流程，不动产登记机关何时办好房屋权属证，不受京杭公司意志所左右。为此，即使买受人未取得案涉房屋权属证，亦不能否定京杭公司已履行合同约定的协助办证义务，况且案涉房屋已取得不动产权属证。原审法院判决京杭公司将案涉房屋的办证资料报产权登记机关备案不当，本院依法予以纠正。关于案涉合同约定的逾期办证违约金是否过低，如果过低是否予调整，应如何调整的问题。案涉《广东省商品房买卖合同》对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。买受人向原审法院起诉认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房款的0.02%，本案按买受人已付房款420000元计算，仅为84元，明显偏低。由于京杭公司违约时间较长，如果仅承担84元的违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，买受人向一审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准为以已付购房款总额为基数按年利率1%计算，较为符合当地实际情况，相对合理。京杭公司上诉提出逾期办证违约金应依合同约定按已付房款的0.02%计算的上诉理由不成立，本院不予采纳。双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。根据查明的事实，京杭公司于2017年5月12日将房屋交付给买受人使用，并于2019年7月2日将办理案涉房屋所需资料报清远市清新区不动产登记中心，为此，本案逾期办证违约金的起算时间为2017年8月10日（房屋交付日加90日之次日，即2017年5月12日加90日之次日为2017年8月10日）,但买受人向一审法院起诉请求从2017年8月11日起逾期办证违约金，这是买受人在法律规定范围内处分自已的民事权益，故本案逾期办证违约金的起算时间应为2017年8月11日。计算逾期办证违约金的截止时间为京杭公司向不动产登记机关提交资料之日即2019年7月2日，京杭公司逾期办证共违约690日。逾期违约金金额应为已付购房款420000元×1％÷365×690（天）＝7940元。综上所述，京杭公司的上诉理由部分有理，对其有理部分本院予支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2089号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2089号民事判决第二项；三、变更广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2089号民事判决第二项为清远市清新区京杭房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向陈路娣支付逾期办证违约金7940元；四、驳回陈路娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由清远市清新区京杭房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由清远市清新区京杭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇一九年十二月二十日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。