黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10163号上诉人（一审被告）：张焕臣，男，1955年5月15日出生，汉族，哈尔滨火车站运转车间退休职工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王洋，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘传彤，男，1979年1月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：栾云，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张红艳，女，1985年9月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人张焕臣因与被上诉人刘传彤、张红艳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张焕臣及委托诉讼代理人王洋，被上诉人刘传彤及委托诉讼代理人栾云，被上诉人张红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张焕臣上诉请求：1.撤销一审判决；2.张红艳与刘传彤恶意串通对张焕臣涉案房产的物权处分行为无效。事实与理由：一审判决认定刘传彤与张焕臣签订的卖兑房协议书成立且有效，张焕臣将房屋所有权转移登记至刘传彤名下错误。2017年12月14日，刘传彤与张红艳签订买兑房协议书时，张焕臣并不知情，张焕臣并未向张红艳出具任何授权委托书，同意张红艳出卖其名下的房产。刘传彤陈述签订合同时张红艳以微信视频的方式与张焕臣进行沟通是虚假的。张焕臣没有注册微信号，不可能通过微信视频的方式授权张红艳出卖其名下的房屋，系张红艳私下无权处分。刘传彤明知张红艳没有授权委托书，还以低于市场交易价格购买了涉案房屋，侵害了张焕臣的合法权益。张焕臣的涉案房屋一直交由张虹艳负责打理，由张红艳负责偿还房屋贷款，收取房屋租金。对于张红艳处置涉案房屋张焕臣并不知情，也并未收到购房款。一审判决张焕臣协助办理房屋更名手续时才知晓此事。张焕臣不同意张红艳的私下处分行为，拒绝将房屋以186,000元的价格出卖。没有对刘传彤与张红艳签订的买兑房协议进行追认的情况下，张红艳与刘传彤对房屋的处分行为无效。刘传彤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。一、张焕成委托张红艳与刘传彤签订的卖兑房协议书系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2017年12月14日，张红艳与刘传彤通过中介人员订立了卖兑房协议书。在此之前，张红艳与刘传彤素不相识，不存在恶意串通。因案涉房屋产权人并非张红艳，张红艳称张焕臣在外地，无法回哈与刘传彤订立合同，特委托张红艳代为办理。张红艳为证明自己有代理权限，向刘传彤提供了户口本，证实其与张焕臣系父女关系，并向刘传彤提供了房屋产权证书的原件。在订立合同过程中又与张焕臣通话视频的方式确定房屋价格，后续手续办理的事宜。因此刘传彤有理由相信张红艳具有代理权，并与之订立合同，且一审法官已经与中介人员核实签订合同当日的情形，最终认定张红艳具备代理权限。二、案涉房屋转让价款符合市场价格，张焕成知晓案涉房屋出售事实，已经切实收到房款。案涉房屋为1990年建成，建筑面积仅为37.13平方米，双方约定价格为18.6万元，根据房屋现实状况，该价格符合市场价格，不存在恶意低价转让的情形。在刘传彤向张红艳及指定账户交房款后，张红艳便将案涉房屋交给刘传彤。现案涉房屋一直由刘传彤占有，刘传彤共分四次向张红艳、张焕臣交付房款共计17.6万元，剩余1万元，双方口头约定待办理全部手续后支付。其中1.8万元系现金给付张红艳作为购房定金，交付剩余房款后，该定金转为购房款2.5万元，按照张红艳的指示交给其前夫张长瑞，剩余13.3万元均通过银行转账方式转至张焕臣名下的工商银行卡内。对于如此大额的转让，张焕臣称未收到购房款明显不符合常理。且在一审中刘传彤提交了张焕臣与案涉房屋四楼的邻居沟通卫生间漏水一事，对此，张焕成明确告知邻居房屋已经售出，如果要求损失可以直接联系刘传彤，并准确地说出了刘传彤的联系方式，该份证据真实客观，与本案具有关联性，一审法院予以采纳。由此可见，张焕臣对于张红艳接受其委托出售其名下房屋的事实是完全知晓且认可的。综上所述，张焕臣委托张红艳出售案涉房屋的事实成立。张红艳与刘传彤订立的卖兑房协议书合法成立且有效，双方应当按照诚实信用的原则履行合同义务，刘传彤已经按约定支付了大部分购房款，张焕臣亦应当按照合同约定配合刘传彤办理过户更名手续。张红艳辩称：出售案涉房屋张焕臣确实不知道。案涉房屋有贷款，为了还贷款就把房子卖了。在58同城上挂的是25万左右，因为之前在中介租房，后来找到了中介，就把合同签了，房款186,000，给付18,000定金，后来再要钱就不给了，最后打款是好几个月以后，已经还不上贷款了，房子卖的便宜，没跟张焕臣说。刘传彤向一审法院起诉请求：1.张焕臣继续履行与刘传彤签署的卖、兑房协议书；2.张焕臣解除房屋抵押权并协助刘传彤将哈尔滨市民桥街28号4101栋4单元5层3号房屋所有权转移登记至刘传彤名下。一审法院认定事实：2017年12月14日，经中介王俊艳介绍，张焕臣（甲方）、刘传彤（乙方）签订了《卖、兑房协议书》。协议签订时，因张焕臣在外地不能到场，张红艳（与张焕臣系父女关系）现场通过微信视频与张焕臣取得联系，张焕臣同意由张红艳处理卖房事宜，张红艳作为张焕臣的代理人在甲方处签字。协议约定甲方自愿将哈尔滨市道里区民桥街28号4101栋4单元5楼3号房产卖给乙方（使用面积25.61平方米），出卖价格为18.6万元。2017年12月15日，刘传彤通过银行转账形式支付定金18,000元至张红艳指定账户（张长瑞6212883500000101879账户），同日，张红艳为刘传彤出具收条一份。2017年12月24日，刘传彤再次转账25,000元至张红艳指定账户（张长瑞6212883500000101879账户）；2018年2月28日，刘传彤指定案外人张艳秋转账70,000元至张焕臣中国工商银行62×××06账户；2018年3月30日，刘传彤指定案外人刘兴君转账63,000元至张焕臣中国工商银行62×××06账户，以上款项共计17.6万元。张红艳将案涉房屋产权证书交付刘传彤并将房屋交付刘传彤使用，双方口头约定在张焕臣××哈尔滨市后办理房屋解除抵押手续并将房产更名过户给刘传彤，全部手续办理完毕后刘传彤支付剩余购房款10,000元。另查明，张焕臣以案涉房屋在哈尔滨农村商业银行太古支行办理抵押贷款，贷款金额140,000元。2019年10月17日，张焕臣已将全部贷款偿清。截至2019年10月23日，案涉房屋尚未办理解除抵押权手续。再查明，刘传彤购房前由张长瑞带刘传彤、王俊艳看房，张红艳与张长瑞原系夫妻关系，二人于2016年4月6日在哈尔滨市道里区民政局办理离婚手续。一审法院认为，张焕臣委托张红艳出售案涉房屋，张红艳在委托人的授权范围内与刘传彤订立合同，该合同直接约束委托人张焕臣及购房人刘传彤，故本案的合同双方为张焕臣与刘传彤。合同双方已就合同内容达成合意，故刘传彤与张焕臣签订的《卖、兑房协议书》成立且有效，当事人应当按照协议约定履行各自义务。刘传彤已按约定履行主要义务即支付大部分购房款，张焕臣应当按照约定解除房屋抵押权并配合刘传彤办理房屋更名过户手续，张焕臣未按约定履行义务，故刘传彤要求张焕臣继续履行《买、兑房协议书》，解除抵押权并配合刘传彤将案涉房屋所有权转移登记至刘传彤名下的诉讼请求理由成立，予以支持。但刘传彤应于张焕臣将房屋更名过户至其名下后，给付购房尾款10,000元。判决：一、张焕臣继续履行与刘传彤于2017年12月14日签订的《买、兑房协议书》；二、张焕臣于本判决生效之日起十日内协助刘传彤解除位于哈尔滨市道里区民桥街28号4101栋4单元5楼3号房屋抵押权并将该房屋所有权转移登记至刘传彤名下，刘传彤应于房屋所有权转移登记至其名下十日内支付购房尾款10,000元；三、驳回刘传彤其他诉讼请求。二审中，张焕臣举示张红艳的支付宝交易明细单。拟证明：张红艳绑定了张焕臣的银行卡，张焕臣的银行卡一直是由张红艳使用，张焕臣并不知情，也未收到过购房款。张红艳收到7万元购房款后，陆续分次转给张长瑞。张红艳与张长瑞在2016年4月离婚。如果张焕臣收到了购房款，不可能同意把钱转给前女婿张长瑞。刘传彤质证意见：对该证据的关联性有异议。银行卡持卡人有妥善保管其名下银行卡的义务。张焕臣授权张红艳使用自己银行卡绑定支付宝的行为，也能从侧面反映出张焕臣对于自己财物是授权了张红艳处分的，如果张红艳收取该房款可以要求刘传彤转入其名下的银行卡内，或者交付其现金，张红艳提供的是张焕臣的银行卡，刘传彤有理由相信该房款是由张焕臣直接收取的，且张焕臣已经自认该房屋出售于刘传彤。张红艳质证意见：对证据无异议。该银行卡是张红艳开办公司时统一办理的，不是张焕臣办的，且卡一直在张红艳处。出售案涉案涉时，是刘传彤要求将房款转入张焕臣账户的。本院认证意见：该证据中银行卡的持卡人为张焕臣，该银行卡如何办理和使用是张焕臣与张红艳间的内部约定，不能对抗购房人刘传彤，故本院对张焕臣提交证据证明的内容不予采信。刘传彤、张红艳没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，张焕臣与张红艳系父女关系，张焕臣对将案涉房屋交张红艳负责打理的事实无异议。案外人王俊艳明确表示其为案涉房屋买卖的中介人，且在签订房屋买卖合同时已经通过微信征得张焕臣的同意，结合张焕臣银行卡收到的两笔购房款，以及张焕臣于2018年12月15日与案涉房屋邻居因房屋漏水问题通话中，明确表示案涉房屋不归自己了，是女儿张红艳办理的等事实，一审判决确认案涉房屋所有权人张焕臣与购房人刘传彤已经达成案涉房屋买卖合同合意，案涉房屋买卖合同有效正确。张焕臣主张案涉房屋购房款低于市场交易价格，未提供证据予以证明，亦未依法行使撤销权。综上张焕臣的上诉请求依据不足。综上所述，张焕臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张焕臣负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十二月三十一日法官助理白恩奇书记员周小倩