广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再219号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：岑德棠，男，1942年12月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：中山市三角镇国宇房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市三角镇福源南路18号国宇豪庭朗云居C1之二。法定代表人：杨子烽，该公司经理。委托诉讼代理人：冼在辉，该公司员工。委托诉讼代理人：梁颖璐，广东正也律师事务所律师。再审申请人岑德棠因与被申请人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司（以下简称国宇公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民终1008号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月26日作出（2017）粤民申10100号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人岑德棠的委托诉讼代理人刘宏杰，被申请人国宇公司委托诉讼代理人梁颖璐、冼在辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。岑德棠申请再审，请求判令：1.撤销广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民终1008号民事判决，改判驳回被申请人国宇公司诉讼请求；2.本案一审、二审与再审的全部诉讼费用由被申请人国宇公司承担。主要事实和理由：二审判决认定涉案《商品房买卖合同》无效没有事实和法律依据。（一）本案所涉6份《中山市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）及标的房产已经在(2010)中二法民—初字第872号、第873号、第874号、第875号四份民事调解书中处理完毕，本案对生效民事调解书所涉内容通过其他方式变相处理没有事实和法律依据。在上述案件处理时，国宇公司确认拖欠岑德棠借款本金及利息，并愿意以变卖登记在岑德棠名下的房地产用于抵扣部分借款本金及利息。以上事实均有生效的调解文书为证。调解书出来后，岑德棠已经实际控制了上述房屋，并一直出租、支付物业管理费、向政府缴纳办理权属证件的文书。以上事实足以证明岑德棠与国宇公司达成了买卖商品房的合意且岑德棠已经实际控制了涉案房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房产符合该第二十八条规定的情形。二审法院再罔顾此前调解书已经认定的事实，做出合同无效的判决显然是不合适的和没有法律依据的。（二）在一开始签订涉案合同时，双方的真实意思表示是作为民间借贷的担保，之后在法院调解时双方的意思发生了变化，形成了以物抵债的意思表示并按照以物抵债实际履行。在签订涉案合同时，岑德棠不清楚国宇公司构成非法吸收公众存款罪。涉案合同均为岑德棠与国宇公司签署，双方具备完全民事行为能力，是双方真实意思表示；合同文本由国宇公司提供，双方对签署合同的风险和责任具备充分的判断能力；签署合同时双方已经达成合意：如果最终国宇公司无法返还购房款时，涉案房产将通过“以物抵债”或者拍卖、变卖、折价抵债的方式进行处理；签署合同时没有违反国家强制性法律规定，也没有损害国家、集体或者第三人的利益。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”二审法院认定涉案合同无效没有事实和法律依据。据此，岑德棠请求依法再审本案。国宇公司辩称，二审判决正确。（一）岑德棠与国宇公司签订涉案合同的目的是用于民间借贷的担保，名为商品房买卖合同，实际为民间借贷合同的担保。岑德棠与国宇公司实际上是高息借贷关系，只是以商品房买卖合同的形式，将国宇公司开发的商品房登记在岑德棠名下用作借款抵押，因此涉案合同不是双方真实意思表示。生效刑事判决书认定国宇公司及原法定代表人冼在辉构成非法吸收公众存款罪，涉案合同因以商品房买卖的合法形式掩盖非法吸收公众存款的非法目的，违反国家强制性效力规定而无效。至于签订合同时，岑德棠是否知道国宇公司犯非法吸收公众存款罪，不影响其当时的真实意思表示。（二）《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”国宇公司与岑德棠的行为违反了上述法律关于禁止流押的规定，应当认定涉案合同无效。（三）(2010)中二法民—初字第872号民事调解书中的以房抵债4707340元，是以房产抵顶违法高息，当时冼在辉被羁押在看守所，对外部情况一无所知且不熟悉法律，这种抵债行为严重侵害了国宇公司其他众多债权人的利益，当时尚未偿还的债务包括约1.1亿元的非法借款，还有几千万工程款、材料款等。本案应当以拍卖或者变卖涉案房产的形式来实现岑德棠的债权，而不是直接将涉案房产过户给岑德棠。（四）涉案合同无效与是否办理备案登记无关，也与岑德棠是否实际控制无关，不因后面新的合同或协议及法院调解而转化为有效。国宇公司向一审法院起诉请求判令：确认国宇公司与岑德棠于2007年7月签订的商品房买卖合同（合同编号为HT200785449、HT200785517、HT200785604、HT200785388、HT200785277、HT200785174）无效。一审法院认定事实：国宇公司为中山市三角镇国宇豪庭的开发商。2007年7月15日，国宇公司作为出卖人、岑德棠作为买受人签订《中山市商品房买卖合同》6份，合同编号为HT200785604、HT200785517、HT200785449、HT200785388、HT200785277、HT200785174，分别约定岑德棠向国宇公司购买中山市三角镇蟠龙村国宇豪庭俊明居A11卡、A12卡商铺，俊翔居A13卡至A16卡商铺。2007年7月18日，国宇公司将上述6份商品房买卖合同向中山市房地产交易登记管理所进行销售备案登记。国宇公司称上述购房款实为借款，只是以商品房买卖的形式将上述商铺及商品房登记在岑德棠名下，上述合同理应无效。岑德棠则称上述商铺是国宇公司自愿抵偿欠岑德棠的借款利息，有法院（2010）中二法民一初字第872号民事调解书及开庭笔录证明，其已付清合同款项给国宇公司，上述合同已进行销售备案登记，合法有效。但至今，上述商铺因涉执行案件被法院查封。为此，国宇公司诉至一审法院，主张上述实体权利。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，民事合同为平等的民事主体在民事生活中所订立的合同，为维护民事生活的安定性及交易的稳定性，认定无效合同应遵循严格的标准，即仅在现行法律对于合同效力明确作出否定性的规定时方能认定合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，需审查该合同是否存在恶意串通损害国家、集体、第三人的利益或以合法形式掩盖非法目的等情形加以判断其是否无效。本案中，没有证据显示涉案商品房买卖合同存在上述法定的无效情形，故国宇公司主张涉案商品房买卖合同无效，于法无据，一审法院不予支持。广东省中山市第二人民法院于2016年9月15日作出（2016）粤2072民初3643号民事判决：驳回中山市三角镇国宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由中山市三角镇国宇房地产开发有限公司负担。国宇公司上诉请求判令：撤销一审判决，改判确认国宇公司与岑德棠于2007年7月签订的商品房买卖合同（合同编号为HT200785449、HT200785517、HT200785604、HT200785388、HT200785277、HT200785174）无效。二审法院认定事实：广东省中山市第一市区人民检察院指控国宇公司、冼在辉、冼炳辉犯非法吸收公众存款罪，于2009年9月22日向广东省中山市第一人民法院提起公诉。该法院经审理后于2010年9月3日作出1545号刑事判决，认定国宇公司、冼在辉、冼炳辉的行为构成非法吸收公众存款罪，并判处相应刑罚。冼在辉、冼炳辉不服向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院经审理后于2010年11月9日作出了124号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。124号刑事裁定已发生法律效力。在上述生效裁判中，法院根据岑德棠的陈述、辨认笔录、借据、借款合同等证据认定如下事实：2006年6月21日至2007年11月22日，冼在辉及冼锦辉(在逃)以国宇公司的名义，先后以月利率4%、3.5%的高息向岑德棠及案外人刘钊奇[(2017)粤20民终1020号商品房预售合同纠纷案件当事人]借款人民币587.0924万元，并以商品房买卖合同形式将国宇豪庭的部分商品房、商铺登记至岑德棠、案外人刘钊奇名下作抵押。本案二审期间，国宇公司明确：除了1545号刑事判决中查明的冼在辉、冼锦辉与岑德棠之间非法吸收公众存款的事实外，国宇公司与岑德棠之间没有其他经济往来，国宇公司也没有收取过岑德棠另外支付的款项；本案所涉商品房买卖合同的款项全部纳入1545号刑事判决认定的冼在辉、冼锦辉非法吸收公众存款的数额中。岑德棠也当庭确认：其在1545号刑事案件中陈述用于抵押借款的物业即是国宇公司现在本案中要求确认无效的商品房买卖合同所涉物业，本案所涉商品房买卖合同的款项全部纳入1545号刑事判决认定的冼在辉、冼锦辉非法吸收公众存款的数额中。另外，本案一审诉讼过程中，岑德棠以国宇公司至今未按商品房买卖合同约定为涉案房产办理房地产权属证书为由，向一审法院提起反诉，请求判令：国宇公司立即为岑德棠购买的中山市三角镇蟠龙村国宇豪庭俊明居A11卡、A12卡商铺，俊翔居A13卡至A16卡商铺办理房地产权证。后岑德棠撤回其反诉，一审法院已另行作出（2016）粤2072民初3643号民事裁定，准许岑德棠撤回其反诉。除上述事实外，一审法院查明的其他基本事实清楚，二审法院予以确认。二审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，现二审争议焦点在于合同效力问题。国宇公司、岑德棠二审期间确认，涉案商品房买卖合同所涉商品房即该院作出的124号生效刑事裁定（一审案号为1545号）中所认定的以商品房买卖形式登记到岑德棠名下用作借款抵押的商品房，该刑事裁定中认定冼在辉、冼锦辉（在逃）犯非法吸收公众存款的数额已包含涉案商品房买卖合同所对应的款项。而124号生效刑事裁定认定：2006年6月21日至2007年11月22日，冼在辉及冼锦辉（在逃）以为国宇公司的名义，先后以月利率4%、3.5%的高息向岑德棠及案外人刘钊奇借款人民币587.0924万元，并以商品房买卖合同形式将国宇豪庭的部分商品房、商铺登记至岑德棠、案外人刘钊奇名下作抵押；国宇公司、冼在辉、冼炳辉犯非法吸收公众存款罪。据此，该院认为，由于生效刑事裁定中已认定冼在辉、冼锦辉与岑德棠之间实质是高息借贷关系，只是以商品房买卖合同形式将国宇公司开发的国宇豪庭6套商品房登记至岑德棠名下用作借款抵押，即涉案6份商品房买卖合同并非国宇公司、岑德棠的真实意思表示，双方真实的目的是民间借贷。且经公安机关调查及法院生效裁判文书认定，国宇公司、冼在辉、冼炳辉上述名为商品房买卖实为高息借贷的行为已构成非法吸收公众存款罪。因此，国宇公司与岑德棠于2007年7月15日分别签订的编号分别为HT200785604、HT200785517、HT200785449、HT200785388、HT200785277、HT200785174的6份商品房买卖合同因违反国家强制性效力规定而无效。广东省中山市中级人民法院于2017年7月5日作出（2017）粤20民终1008号判决：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初3643号民事判决；二、确认上诉人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司与被上诉人岑德棠于2007年7月15日签订的编号分别为HT200785604、HT200785517、HT200785449、HT200785388、HT200785277、HT200785174的6份商品房买卖合同无效。一审案件受理费200元，由被上诉人岑德棠负担；二审案件受理费200元，由被上诉人岑德棠负担。本案再审中，各方当事人未提交新的证据。本院再审查明，一、二审查明事实基本属实，予以确认。本院另查明，广东省中山市第二人民法院于2010年9月27日作出的(2010)中二法民—初字第872号民事调解书载明：“原告刘钊奇、岑德棠诉称，……上述借款合计9325886元。之后，被告国宇公司以商品房6套（含陈联标转让的4套）和商铺16卡折价4707340元抵偿部分借款利息。”“本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成以下协议：一、被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司、冼在辉确认尚欠原告刘钊奇、岑德棠借款9325886元，同意支付利息（计至2010年6月8日尚欠利息1820780元，从2010年6月9日起至还清欠款之日止以实欠借款本金按月利率20‰计算）……”。本案和（2019）粤民再220号案、221号案庭审中，岑德棠、刘钊奇、陈联标和国宇公司确认本案所涉房产均包含在上述“商品房6套（含陈联标转让的4套）和商铺16卡”之中。本院再审认为，国宇公司一审起诉单独请求确认涉案合同无效，未提出其他诉讼请求，故本案案由应定为确认合同无效纠纷。本案的主要争议焦点为涉案合同的效力问题。国宇公司与岑德棠在诉讼中确认，双方于2007年7月15日签订6份涉案《中山市商品房买卖合同》，真实意思并非商品房买卖，而是以涉案房产作为国宇公司与岑德棠之间民间借贷款项的担保。因此，签订涉案合同是双方履行让与担保约定的行为，双方之间成立让与担保合同关系，不成立商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的精神，本案不应单独审查商品房买卖合同的效力问题，而应将涉案合同作为民间借贷让与担保合同的组成部分审查其效力问题。国宇公司与岑德棠之间成立的让与担保合同关系，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定：“借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。担保人以借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪或者已经生效的判决认定构成犯罪为由，主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人的民事责任。”据此，借款人国宇公司虽被中山市中级人民法院（2010）中中法刑二终字第124号生效刑事裁定书认定犯非法吸收公众存款罪，但其与岑德棠之间的民间借贷主合同并不当然无效，上述民间借贷合同已被中山市第二人民法院（2010）中二法民一初字第872号生效民事调解书确认为有效。国宇公司未提交证据证明岑德棠向其出借款项或者签订涉案合同时知悉国宇公司触犯非法吸收公众存款罪，亦无其他相反证据足以推翻上述民事调解书确认的事实。故国宇公司犯非法吸收公众存款罪不影响民间借贷主合同的效力，亦不影响作为从合同的担保合同的效力。国宇公司主张涉案合同以商品房买卖合法形式掩盖非法吸收公众存款的违法目的，违反国家强制性效力规定而无效，缺乏法律依据。国宇公司另主张，涉案合同违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条关于禁止流押的规定而无效。但是，国宇公司和岑德棠并未在涉案合同中或以其他形式明确约定，国宇公司到期没有清偿债务，涉案房屋归岑德棠所有，故该主张并无事实依据。即便让与担保合同中约定了流押条款，该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。因此，国宇公司主张涉案合同无效的理由均不成立，本院不予采纳。至于岑德棠所称（2010）中二法民一初字第872号民事调解书确认其与国宇公司达成以物抵债合意的问题，因本案中国宇公司的诉讼请求为确认涉案合同无效，涉案合同的性质为民间借贷让与担保合同的组成部分，故双方当事人是否就涉案房产达成以物抵债合意、该合意是否有效与本案国宇公司的诉讼请求无关，两者分属不同法律关系，本院对以物抵债问题不作审查。综上所述，国宇公司与岑德棠签订涉案合同的真实意思并非商品房买卖，而是作为民间借贷让与担保合同的组成部分，涉案合同合法有效，双方应基于民间借贷关系和让与担保合同关系另循法律途径清理双方的债权债务。二审认定双方签订涉案合同的真实目的是民间借贷，国宇公司构成非法吸收公众存款罪，涉案合同因违反国家强制性效力规定而无效，否定了双方让与担保合同关系的效力，适用法律错误，应予纠正。一审将涉案合同作为商品房预售合同进行审理，认定事实和适用法律错误，但驳回国宇公司关于确认涉案合同无效诉讼请求的判决结果正确，本院纠正一审判决理由后，对其判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民终1008号民事判决；二、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初3643号民事判决。一审案件受理费200元，由中山市三角镇国宇房地产开发有限公司负担；二审案件受理费200元，由中山市三角镇国宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈小丽审判员  王红英审判员  张扬云二〇一九年十二月三十日书记员  陈小晖附相关法律条文：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。担保人以借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪或者已经生效的判决认定构成犯罪为由，主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人的民事责任。第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。