安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2087号原告（反诉被告）：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区宝城路，统一社会信用代码9134180078306689XT(1-1)。法定代表人：余綯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世强、安徽南宣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，安徽南宣律师事务所律师.被告（反诉原告）：郎溪兴达房地产有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇伍员路，公司注册号341821000019476（1-1）。法定代表人：姚友昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈猛进，上海盛联律师事务所律师。原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司诉被告郎溪兴达房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理。2019年8月14日，被告郎溪兴达房地产有限公司向本院提起反诉，本院依法予以准许并合并审理。本院组成合议庭后依法适用普通程序分别于2019年11月26日对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）安徽省台客隆连锁超市有限责任公司委托诉讼代理人张世强，被告（反诉原告）郎溪兴达房地产有限公司委托诉讼代理人陈猛进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告解除《租赁合同》无效；2、判令被告继续履行《租赁合同》；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月8日，双方签订《租赁合同》，合同约定被告将位于郎溪县建平镇伍员路东城国际25号楼一楼全部出租给原告使用，合同期限自2016年12月30日-2029年2月28日；租赁费为每平方每年330元，并约定甲方应向乙方提供相应金额的租赁费收据或者发票（如开具发票，由甲方代开，所涉的税费由乙方承担）,甲方应当提前10日出具租赁费收据或者发票，甲方延迟提供租赁费收据或者发票，则乙方有权顺延支付租赁费，不视为乙方违约。2019年5月，双方联系租金支付事宜，原告要求被告提供租赁费发票，但被告一直未提供。2019年7月4日原告收到被告的催款函后，于次日向被告回函，要求被告将租金的税票交付原告，原告收到税票后支付租金；如被告迟延交付租赁费税票，原告有权相应顺延支付租赁费，不视为原告违约，由此产生的所有损失由被告承担。但被告一直没有回复，也未向原告提供税票。2019年7月15日，原告收到被告的解除合同通知，次日原告回复被告，因原告没有收到被告的租赁费税票，不同意解除租赁合同，并要求被告立即向原告提供租赁费税票，以便原告支付租金。综上原告认为，诚实信用原则是合同法的基本原则之一，合同当事人均应诚实信用地履行合同，被告应当按照合同约定将租赁费发票交付原告，否则原告有权延迟支付租赁费，原告并未违约，故被告以原告未支付租金为由解除合同，没有事实和法律依据。根据合同法第九十六条规定，特提起诉讼。郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）辩称，不同意原告的意见，根据双方合同及实际履行情况，原告已经构成违约，具备解除合同条件。郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判决原告（反诉被告）给付租金796000元（现变更为196000元）；2、确认双方订立的《租赁合同》自2019年7月15日解除；3、判令原告（反诉被告）自本判决生效十日内腾空东城国际25号楼一楼，将该房屋移交给被告（反诉原告）。事实和理由：双方于2016年3月8日签订《租赁合同》，将反诉原告所有的位于郎溪东城国际25号楼一楼（1200平方）出租给反诉原告经营超市，租金为每年每平方330元，每三年递增5%，先付后用。反诉被告应当在上一承租年届满前三十个工作日内支付下一年度的租金，如需发票，所有税费由反诉被告承担。合同第六条第二款约定，如果反诉被告拖欠租金逾期超过一个月，经反诉原告书面通知后七日内仍未缴纳的，反诉原告有权解除合同。合同生效后，反诉原告按照约定将房屋进行了交付，反诉被告交付了第一年租金，未交付第二年、第三年租金，反诉原告多次催要，反诉被告于2019年6月16日致函反诉原告，要求提供租赁费发票。反诉原告于2019年6于20日将发票交付给反诉被告东城国际店的出纳，由于没有收到反诉被告交付的租金，反诉原告于2019年7月4日书面催款函给反诉被告，但未支付。反诉原告于2019年7月14日致函反诉被告，通知解除合同，并要求反诉被告腾空房屋，反诉原告认为，本案双方订立的租赁合同合法有效，双方均应当遵守，反诉被告拖欠租金，其行为构成违约，依据合同约定及合同法第九十四条规定，反诉原告有权解除合同，合同解除后，反诉被告应当腾空房屋。现反诉被告拒不腾空房屋，侵害了反诉原告的合法权益，特提起诉讼。安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）辩称，一、本案的基本情况：2016年3月8日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）与郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）签订《租赁合同》，合同约定反诉原告将位于宣城市郎溪县建平镇伍员路东城国际25号楼一楼全部出租给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）使用，合同期限自2016年12月30日至2029年2月28日；租赁费为每平方每年330元，并约定“甲方应向乙方提供相应金额的租赁费收据或发票（如需开具租赁费发票，由甲方代开，所涉及的税费由乙方承担）”、“甲方应当提前10日出具租赁费收据或发票，甲方迟延提供租赁费收据或发票，则乙方有权顺延支付租赁费用，不视为乙方违约”。2019年5月、6月，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）员工吴子凯与郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）员工李洪祥多次联系租金支付事宜，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）提供租赁费发票。2019年6月21日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）向郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）发出《关于立即开具租赁费增值税专用发票的函》，要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）将房租的租赁费增值税专用发票交付给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），并告知郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告），如迟延交付发票，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）有权相应顺延支付租赁费，不视为安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）违约。2019年7月4日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）收到郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）的催款函后，于次日向郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）回函，要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）将房租的租赁费增值税专用发票交付给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）收到票据后支付租金；如郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）迟延交付租赁费增值税专用发票，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）有权相应顺延支付租赁费，不视为安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）违约，由此产生的所有损失由郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）承担。但是郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）一直没有回复安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），也未向安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）提供发票。2019年7月15日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）收到郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）的解除合同通知，次日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）回复郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告），因安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）没有收到郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）的租赁费增值税专用发票，不同意解除租赁合同，并要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）立即向安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）提供租赁费增值税专用发票，以便安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）支付租金。二、因郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）未依约将租赁费发票交付给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”及《租赁合同》之约定，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）有权相应顺延支付租赁费，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）并未违约，故郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）无权解除《租赁合同》，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）解除行为无效，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）应当继续履行《租赁合同》。三、退一步讲，即使郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）于2019年6月20日将发票交付给孙姓员工，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）称交给东城国际店的出纳，但是经核实，东城国际店没有出纳会计，也应当认定为郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）存在恶意，该行为不能视为已向安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）交付租赁费发票，理由如下：1、安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）、郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）签订《租赁合同》，期间一直由安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）员工吴志凯同志与郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）员工李洪祥联系、沟通。2019年5月16日、5月17日、5月30日、6月19日、7月2日，李洪祥多次与吴志凯联系租金事宜，这说明郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）明确知晓安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）接洽租金支付和接受发票的人员，但是郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）却将发票交付给东城店的孙姓员工显然是恶意的。2、如果郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）是善意的，那么郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）应当将发票已交付事宜以及接收人告知安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），但是郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）一直未告知。郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）员工李洪祥一直与安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）员工吴志凯联系，也未将租赁发票交付给东城店孙姓员工事宜告知安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），显然存在恶意。3、郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）明确知晓安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）延付租金的理由系因郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）未提供租赁费发票，但是郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）在2019年7月4日的催款函中未告知已将租赁费发票交付给东城店孙姓员工事宜，导致安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）回函仍要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）提供租赁费发票，造成安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）未付租金。综上，贵公司的行为显然是恶意的，恶意将租赁发票交给一个与租赁合同无关的人员，恶意不告知已经将发票交给东城店孙姓员工事宜，以此造成安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）迟延支付租金的局面。四、企业法人的员工并非当然是企业的代理人，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）并未委托孙姓员工代收发票，孙姓员工的岗位职责无权代收发票，故孙姓员工代收发票构成无权代理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十条规定：“向法人或者其他组织送达诉讼文书，应当由法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收或者盖章，拒绝签收或者盖章的，适用留置送达”。由此可见，民事诉讼法及其解释也认为向法人送达文书的，应当由法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收或者盖章。如果按照郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）的理论，只要是国家机关、企事业单位的员工，不论是哪个员工签收的，都视为已经送达，或者随意签署文件都视为代表国家机关、企事业单位的行为，显然违反法律规定，与法理不符。五、《会计从业资格管理办法》第三条规定：“在国家机关、社会团体、企业、事业单位和其他组织（以下统称单位）中担任会计机构负责人（会计主管）的人员，以及从事下列会计工作的人员应当取得会计从业资格：（一）出纳；（二）稽核；（三）资本、基金核算；（四）收入、支出、债权债务核算；（五）职工薪酬、成本费用、财务成果核算；（六）财产物资的收发、增减核算；（七）总账；（八）财务会计报告编制；（九）会计机构内会计档案管理；（十）其他会计工作”。第四条规定：“单位不得任用（聘用）不具备会计从业资格的人员从事会计工作。不具备会计从业资格的人员，不得从事会计工作，不得参加会计专业技术资格考试或评审、会计专业技术职务的聘任，不得申请取得会计人员荣誉证书”。出纳是按照有关规定和制度，办理本单位的现金收付、银行结算及有关账务，保管库存现金、有价证券、财务印章及有关票据等工作的总称。而安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）东城国际店没有出纳会计岗位，孙姓员工也没有会计从业资格。故郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）称将发票交付给东城国际店的出纳不属实。六、《民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。诚信原则是所有民事活动的基本准则，合同当事人均应诚实守信地履行合同。但是，在本案中，正是因为郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）的不诚信行为，导致安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）未付租金，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）显然没有违约。如果郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）诚实守信地履行合同义务，将租赁费发票交付给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）的法定代表人、主要负责人或者像其邮寄催款函等文件一样邮寄给吴志凯，或者在之后的催款函中将发票已经交付给东城店孙姓员工一事一并告知安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），就不会发生本案的争议。六、安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）在向郎溪县人民法院提起诉讼后，经法院协调，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）随即将60万元的租金支付给郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）。所以，足以见得，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）是严格按照合同履行，并未违约。请郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）将剩余的到期租赁费发票交付给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）在收到租赁费发票后立即将到期应付的租金支付给郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）。安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）提交的证据为：1.营业执照、法定代表人身份证明书、郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）的企业信息，证明安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）、郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）的主体资格；2.《租赁合同》，证明租赁合同约定的事项，其中包含安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）的地址、联系电话、租赁期限，并约定“甲方应向乙方提供相应金额的租赁费收据或发票（如需开具租赁费发票，由甲方代开，所涉及的税费由乙方承担）”、“甲方应当提前10日出具租赁费收据或发票，甲方迟延提供租赁费收据或发票，则乙方有权顺延支付租赁费用，不视为乙方违约”；授权代表人吴志凯。3.通话记录，证明租赁期间一直由安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）员工吴志凯与郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）员工李洪祥联系，双方在2019年5月16日、5月17日、5月30日、6月19日、7月2日，李洪祥多次与吴志凯联系租金事宜，这说明郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）明确知晓安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）接洽租金支付和接受发票的人员，但是郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）却将发票交付给东城店的孙姓员工显然是恶意的。4.《关于立即开具租赁费增值税专用发票的函》二份（2019年6月21日、2019年7月5日）、快递单及送达记录、催款函，证明（1）安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）多次要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）提供租赁费发票，但是郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）一直未提供；（2）安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）快递单上明确记载安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）的地址及联系电话；(3)在安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）发送第二份《关于立即开具租赁费增值税专用发票的函》后，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）在回函仍未将发票交给孙姓员工一事告知安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）或吴志凯，显然存在恶意，属于严重不诚信行为。5.解除合同通知，证明郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）解除租赁合同违法，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）在收到该通知后在三个月内起诉到法院，该解除行为应为无效。6.短信聊天记录、六份发票（发票号00138562、00138563、00138565、00138566、00138567、00138570）、转账回单；证明（1）安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）起诉后，经法院协调，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）将上述六份发票交付给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）支付租金60万元；（2）安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）代理人向郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）代理人发送信息，要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）提供剩余的应付租金发票；（3）安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）一直诚信地履行合同义务，并未违约。郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）在庭审中的质证意见为：对安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）提供的所有证据真实性无异议；对证据3中用通话记录来证明郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）存在恶意，没有依据，因为通话内容没有提供。关于安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）认为一直由吴志凯和郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）的李洪祥联系的，故郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）应当将发票交付给吴志凯，这一说法不成立，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）将发票交给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）的出纳是符合一般交易习惯的。郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）为证明其主张，向法庭提交的证据为：1、租赁合同一份，证明经书面通知后7天内未缴纳租金的，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）有权解除合同的约定；2、关于2019年6月16日的“立即开具租赁费增值税专用发票的函”复印件一张，证明安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）按照合同约定，要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）提供增值税发票。3、郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）专用发票领取情况表一张，证明郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）按照安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）的要求提供了发票。4、郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）发的催款函和发送快递的复印件，证明郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）向安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）催告履行。5、解除合同通知的复印件和发送快递的复印件，证明郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）依照合同法的规定将解除通知送达安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）产生了解除合同的法律效力。安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）的质证意见为：对租赁合同的三性没有异议，对证明目的有异议，认为郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）未依约将租赁费发票交付给安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告），依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”及《租赁合同》之约定，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）有权相应顺延支付租赁费，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）并未违约，故郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）无权解除《租赁合同》，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）解除行为无效，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）应当继续履行《租赁合同》；对证据2的三性没有异议，该证据也证明安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）要求郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）开具租赁费发票。对证据3，专用发票领取情况表的三性及证明目的均有异议。郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）称该签字人员系东城国际店出纳，但是安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）该门店没有出纳会计；截至目前，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）收到发票号00138562、00138563、00138565、00138566、00138567、00138570六张发票，且该六张发票是安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）起诉后，在法院的协调下，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）给付安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）的；该六张发票并非在孙姓员工处；其余的发票仍在郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）处，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）并未收到；退一步讲，即使郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）将发票交付给孙姓员工，也不能视为郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）履行了发票交付义务；另外，从该份表格中显示，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）开具的发票总金额远远超出安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）应付的租金总额，金额存在错误。对证据4、5，快递单、催款函、解除合同通知的三性没有异议，但是对其证明目的有异议。安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）收到催款函后，再次向郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）发送《关于立即开具租赁费增值税专用发票的函》，要求兴达公司开具租赁费增值专用发票，但是并未收到发票；在收到郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）解除合同的函后，立即复函不同意解除租赁合同。另外，从该两份快递单中可以看出，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）明确知晓安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）签收法律文书的人员和地址，却将发票送给不知情的孙姓员工，且在安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）发送第二份《关于立即开具租赁费增值税专用发票的函》后，仍未将发票交给孙姓员工一事告知安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）或吴志凯，显然郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）存在恶意，属于严重不诚信行为。本院对双方当事人提交的证据认证为：双方当事人对对方提交的证据没有异议的部分，本院予以采纳，作为认定案件事实的依据。对双方各自提交的证据3，因都是复印件，不符合证据的基本要求，本院不予采纳。双方证据的证明目的本院将在以下判定中再作认定。本院经审理认定事实如下：当事人双方于2016年3月8日签订《租赁合同》一份，载明：合同第1.1条约定，甲方（郎溪兴达房地产有限公司）将位于郎溪县建平镇伍员路东城国际25号楼一楼房屋（约600平方）出租给乙方（安徽省台客隆连锁超市有限责任公司）经营超市；第2.1条约定，租赁期限为12年，自2016年12月30日-2029年2月28日（含免租期）；第2.2条约定，2016年12月30日-2017年2月28日（2个月）为免租期提供乙方进行装修、设备安装调试，乙方无需支付租金。…第4.1条约定，租赁费用是本条定义的租赁费用，包括但不限于租赁房屋、附属设备设施和附属场地使用费、维护保养费用等费用。租赁费为每平方每年330元，每三年递增一次，每次递增5%，并采用“先付后租”的方式按年支付，甲方应向乙方提供相应金额的租赁费收据或者发票（如开具租赁费发票，由甲方代开，所涉及的税费由乙方承担）。…除第一年租赁费外（第一年租赁费在免租期结束后7个工作日内支付），乙方在上一承租年度届满前30个工作日内支付下一承租年度租赁费，但乙方在支付租赁费时甲方应当提前10日出具租赁费收据或者发票，甲方延迟提供租赁费收据或者发票则乙方有权顺延支付租赁费，不视为乙方违约。第6.2条约定，在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租赁费，延期15天未缴纳，经甲方书面通知后7天内仍未缴纳的，甲方自逾期之日起按乙方所欠费用的千分之五每日加收滞纳金。如逾期超过一个月，经甲方书面通知后7天内仍未缴纳的，甲方有权解除合同。…第7.1条约定，在下列情况下，任何一方有权终止本合同，并要求违约方赔偿其遭受的损失：（1）另一方的资产被扣押，执行或者存在其他有损资产权益的程序，以至于影响到其完全履行本合同项下义务能力；（2）另一方和其债权人达成让步，或者从事任何导致破产行为…。第7.2条约定，有下列情形之一，即为违约，甲方有权选择终止本合同，并要求乙方承担违约金责任；如有损失，仍有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失：（1）未经甲方同意，乙方将租赁物整体转租给他人；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋主体结构并影响房屋安全的；（3）乙方利用租赁物进行非法活动，严重损害公共利益的。甲方根据上述情形提前终止合同时，应提前14日书面通知乙方，乙方应及时退还租赁物，租赁费据实结算，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失；甲方也可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。双方在合同上盖章，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司的代表吴志凯和郎溪兴达房地产有限公司代表李洪祥在合同上签字予以确认并生效。2017年1月20日双方对房屋进行了交接，并签订了“房屋交接书”，载明：甲方出租、乙方承租坐落于郎溪县建平镇伍员路东城国际25号楼一层部分商业门面房屋，共计1208平方，该房屋现已具备交接条件，…。双方在“房屋交接书”签字盖章予以确认。2017年3月1日-2018年2月28日的房屋租金，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司已经支付。2018年3月1日至今，案涉房屋的租金未支付，并在本案诉讼中，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司支付了60万元租金。另查明，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司于2019年6月16日向郎溪兴达房地产有限公司发出“关于立即开具租赁费增值税专用发票的函”，载明：…我司已多次催告贵公司，现再次书面函告贵公司。请贵公司将房租的租赁费增值税专用发票交付我公司，以便我公司能及时支付租金。如贵公司迟延交付租赁费增值税专用发票，我公司有权相应顺延支付租赁费，不视为为公司违约，由此产生的所有损失由贵公司承担。7月3日郎溪兴达房地产有限公司向安徽省台客隆连锁超市有限责任公司发出“催款函”，载明：贵公司租赁我公司的房屋，用于经营超市。根据双方的合同约定及我公司财务的核实，贵公司尚有部分租赁费未支付。现我公司书面通知贵公司，望收到函后尽快将应支付的款项支付给我公司。7月14日郎溪兴达房地产有限公司向安徽省台客隆连锁超市有限责任公司发出“解除合同通知书”，载明：关于贵公司拖欠我公司租金事宜，我公司于2019年7月4日书面催告贵公司，要求收到函后7日支付租金，现已经超期，贵公司仍未支付。…我公司现正式通知贵公司：双方于2016年3月8日签订的《租赁合同》自贵公司收到本函后立即解除合同。合同解除后，请贵公司于7日内将占用的房屋全部腾空交还我公司。7月15日安徽省台客隆连锁超市有限责任公司回复“关于不同意解除租赁合同的函”。本院认为，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）与郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）于2016年3月8日签订的《租赁合同》依法成立，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）于2017年1月20日已经将租赁物交付给了承租人使用，该合同符合法律规定，应合法有效。根据《租赁合同》约定，承租人在交付租金前，出租人应当提供相应的增值税专用发票，否则承租人有权顺延支付租赁费，且不视为承租人违约。在本案中，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）于2019年6月16日向郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）发函要求开具增值税专用发票，但郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）未交付租赁费的增值税专用发票的前提下，擅自提出解除合同的主张，不符合法律及合同的约定，且在诉讼中安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）已经支付了60万元的租赁费，实际已经履行了合同约定的相应给付义务，故本院对郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）要求解除双方签订的《租赁合同》的主张不予支持。根据《租赁合同》的约定，租赁费支付方式为“先付后租”的原则，2017年3月1日-2018年2月28日期间的租金已经支付，2018年3月1日-2019年2月28日及2019年3月1日-2020年2月28日期间的租赁费交付期限已经成就，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）要求安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）支付租金796000元的主张，符合合同约定，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）在收到增值税专用发票后支付了60万元，郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）在诉讼中变更诉请要求安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）支付租赁费196000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）与被告郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）于2016年3月8日签订的《租赁合同》继续履行；二、原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）自本判决生效之日起三十日内向被告郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）支付租赁费196000元；三、驳回被告郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22500元，由被告郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）负担；案件反诉费用11250元，由原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（反诉被告）负担3250元，被告郎溪兴达房地产有限公司（反诉原告）负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  张晓武人民陪审员  王廷喜人民陪审员  吴志荣二〇一九年十二月十一日书 记 员  吕倩文