福建省福州市仓山区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0104民初6258号 原告：福州房江湖信息科技有限公司，住所地福州市台江区宁化街道振武路70号福晟钱隆广场5层01商务办公之06-09单元，统一社会信用代码：91350111MA31XN7P56。 法定代表人：梁红丽，总经理。 委托诉讼代理人：刘昆荣，该公司员工。 被告：福州泽翔房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区城门镇龙江村龙江路98号东方威尼斯商铺A，统一社会信用代码：91350104MA347XER4Q。 法定代表人：黄俊泉，董事长。 委托诉讼代理人：范贤伟、林玉兰，福建诚真律师事务所律师。 原告福州房江湖信息科技有限公司与被告福州泽翔房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案。 原告福州房江湖信息科技有限公司诉请：1.判令被告立即向原告支付转介成交佣金（即商品房委托代理销售服务费）计8628519.7元（截至起诉之日）；2.判令被告立即向原告支付被告逾期支付转介成交佣金所产生的违约金102833元（截至起诉之日）；3.判令被告立即向原告退还保证金共计500000元；4.判令被告立即向原告支付被告逾期退还保证金所产生的违约金10000元（截至起诉之日）；5.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年3月至2019年6月期间，被告与原告就被告所开发的位于福州市仓山区南侧，南二环路北侧禹州金辉里的住宅类型的房源（以下简称项目）建立了独家分销转介合作关系，并签署了两份《禹州·金辉里服务合同》及其相关文件（以下简称合同），合同均约定被告委托原告为被告项目提供客户转介服务，并由被告向原告支付一定比例的转介成交佣金（即商品房委托代理销售服务费，以下简称佣金），住宅类型佣金比例（即佣金点位）根据成功销售套数（即成交）进行分段计算（即每个合作期内：①成功销售50套以下的佣金比例为3%；②成功销售50套以上的佣金比例为3.5%），以上按每个合作期为周期进行考核。佣金计算公式为：被告应向原告支付的佣金总额＝原告在合作期内成功销售套数对应草签的《商品房买卖合同》中所载房款总金额×成功销售套数对应的佣金比例。成功销售的标准：为原告推介客户与被告签订纸质版《商品房买卖合同》（草签）且支付相应购房款（按揭的客户支付首付款，全款的客户支付全额购房款）为准，成功销售后5个工作日内由被告进行客户成交（销）确认（即成销确认单／请款对账单签章），并被告于成销确认后按月向原告结算支付对应佣金。同时，合同约定原告因项目销售考核任务需要向被告支付500000元保证金，被告在原告推介客户签署《商品房认购书》、交齐首付款及签订纸质版《商品房买卖合同》（草签）后按10000元／套退还原告保证金，并每月结算一次且最迟应在双方合作期限届满之日起15个工作日内全部退还扣除未完成考核任务的违约金（如有）后的所有未退保证金。原告在本合同生效后已及时向被告支付500000元保证金，并已经完成合同约定任务考核不存在扣罚，被告应在合作期满后及时退还原告500000元全额保证金，但经原告多次沟通后，被告至今迟迟尚未退还任一笔保证金。被告与原告双方前后两个合作期限自2019年3月16日起至2019年6月30日，期间原告成功销售累计135套并已经成销确认134套（其中1套为客户置换房源，实际已经成销确认为133套，剩余2套未成销确认），其中：第一个合同期（自2019年3月16日起至2019年4月30日止）内原告成功销售76套（已经成销确认75套）；第二个合同期（自2019年5月1日起至2019年6月30日止）内原告共成功销售59套（已经成销确认58套），根据合同约定，两个合同期限内结算佣金点数实际均已达到3.5%比例，但被告前期先按3%佣金比例成销确认后，至今被告迟迟未对差额部分0.5%进行补成销确认。整个合作期间，项目相关销售房源类型、佣金标准、结算条件等条款均保持不变，原告积极履行并已完成合同约定义务，但被告并未全部按照合同约定积极履行相应的义务。截至2019年10月30日前，根据合同约定被告应向原告支付的商品房销售佣金共计为12675326.7元，其中被告已付4046807元，但截至起诉之日已达到结佣条件的佣金部分，被告仍有8628519.7元尚未按合同约定完成向原告支付（以上金额若与实际略有差异的，则以双方确认的实际金额为准），同时被告支付佣金和退还保证金逾期较长，原告请求按照中国人民银行同期贷款利率计算被告应向原告支付逾期佣金的违约金计102833元和根据合同约定被告逾期向原告退还保证金的违约金计10000元。为此，原告提起本案诉讼。 被告福州泽翔房地产开发有限公司提交答辩状期间，对管辖权提出异议，认为一、原、被告双方虽在案涉合同中约定由项目所在地法院管辖，但该约定不具有唯一性和确定性，属约定不明，应认定为无效，不能据此确定本案管辖法院。二、本案应根据被告的住所地及合同履行地确定管辖。首先，虽被告的注册地址位于福州市仓山区，但办事机构所在地为福州市台江区光明南路1号升龙汇金中心35A，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三条规定，被告办事机构所在地法院即福州市台江区人民法院对本案具有管辖权。其次，应当根据当事人诉讼请求和结合合同履行义务确定合同履行地。本案争议标的为给付货币，且原告为接收货币一方，可以确定原告住所地应为合同履行地，原告住所地在福州市台江区，故福州市台江区人民法院对本案具有管辖权。综上，被告请求将本案移送至福州市台江区人民法院管辖。 本院经审查认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”，本案原告与被告签订两份《禹州·金辉里服务合同》均约定项目名称为禹州金辉里，项目位置为仓山区闽江大道南侧、南二环路北侧，同时约定双方如发生争议且无法协商解决的，则任何一方可向项目所在地人民法院起诉。联系合同上下文意思，可确定案涉项目为禹州金辉里，该项目所在地位于福州市仓山区环路北侧，属于仓山区管辖范围。双方约定管辖地点为案涉合同的标的物所在地，属于与争议有实际联系的地点，且未违反法律有关级别管辖和专属管辖的规定，应认定双方的约定管辖合法有效，本院作为项目所在地法院对本案具有管辖权。被告福州泽翔房地产开发有限公司对本案提出的管辖权异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百二十七条的规定，裁定如下： 驳回被告福州泽翔房地产开发有限公司提出的管辖权异议。 本管辖权异议受理费100元，由被告福州泽翔房地产开发有限公司负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  兰幼清 人民陪审员  陈小兰 人民陪审员  林光辉 二〇一九年十二月十六日 法官助理潘彩虹 书记员韩国丽 附：主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。 第一百二十七条人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。 当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。