湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0504民初22号原告：胡运珍，女，1928年12月15日出生，汉族，住宜昌市点军区。委托诉讼代理人：李占国，宜昌市点军区汇丰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨少刚，宜昌市点军区汇丰法律服务所法律工作者。原告：杨本凤，女，1948年2月13日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：刘昭伟（系杨本凤长婿），住宜昌市伍家岗区。被告：点军区点军街道办事处五龙社区居民委员会，住所地宜昌市点军区点军街道办事处五龙社区五龙路16号，统一社会信用代码55420504k260998093。法定代表人：龚晓群，该居委会主任。委托诉讼代理人：程懿，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。原告胡运珍、杨本凤与被告点军区点军街道办事处五龙社区居民委员会（以下简称五龙居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。胡运珍的委托诉讼代理人李占国，杨本凤及其委托诉讼代理人刘昭伟，五龙居委会的委托诉讼代理人程懿、周运林（后更换为刘素素）、刘素素到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡运珍、杨本凤向本院提出诉讼请求：请求判令五龙居委会赔偿两原告住房面积624平方米（价值4375000元）、建筑结构补差226470元、装修费533538元、附属物155354元、其它408450元，共计5698812元。事实及理由：杨本凤系胡运珍与杨培金夫妇的养女。胡运珍夫妇原居住于点××××组，2001年8月胡运珍一家因拆迁被安置到左家冲，在此建起三层砖混结构房屋一栋。2017年3月，在两原告毫不知情的情况下，五龙居委会与杨少玲、刘璇分别签订《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》，该协议已被点军区法院及宜昌市中级人民法院判决确认无效。现该房屋已被强行拆除，但两原告未得到任何补偿，故胡运珍与杨本凤诉至法院。五龙居委会辩称，1、两原告诉讼请求没有事实证据和法律依据。在进行拆迁前，五龙居委会依法委托测绘公司对案涉房屋面积、附属设施、室内装饰进行了测绘和调查，并严格按照点军区的拆迁补偿政策对房屋进行了拆迁补偿。五龙居委会与杨少玲、刘璇签订的《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》被确认无效后，五龙居委会要求与两原告重新签订，但由于两原告的要求高于拆迁补偿标准而协商未果。2、本案登记的户主为胡运珍，杨本凤仅系胡运珍的亲属，因此与本案没有直接利害关系，不是本案适格的原告。综上，请求依法驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据，综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨本凤系胡运珍、杨培金夫妇的养女，杨少玲、付莉萍系杨本凤之女，刘璇系付莉萍之子。2001年8月，因建设夷陵长江大桥，胡运珍夫妇的房屋被征收，政府将胡运珍一家安置到点军区左家冲，为其划拨了100平方米的宅基地。胡运珍夫妇在此新建三层房屋一栋（即本案争议的点军区五龙村××号房屋），该房屋建成于2004年，第1-2层为砖混结构，第3层为砖木结构。总建筑面积为440.16平方米，其中正房面积为436.08平方米（第1层砖混结构正房面积为149.35平方米，第2层砖混结构正房面积为149.35平方米，第三层砖木结构正房面积为137.38平方米），附房砖木结构面积为4.08平方米。2004年4月17日，杨培金因病去世。2017年，因左家冲项目建设需要，本案所争议的房屋被纳入征收范围。同年3月28日，胡运珍与杨少玲、付莉萍订立分房协议一份，约定将位于五龙村××号胡运珍名下的房屋分归杨少玲及付莉萍所有，但该协议上仅有杨少玲、付莉萍的签名。2017年3月28日、3月30日，五龙居委会按照该分房协议约定的份额，分别与杨少玲及付莉萍之子刘璇签订《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》各一份。同年6月，该房屋被拆除。因双方对《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》的效力产生争议，到本院起诉，并被本院确认为无效。2018年7月12日，宜昌市中级法院判决确认上述两份《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》因未取得房主胡运珍的授权，事后也未得到胡运珍的追认，属于无权处分，为无效协议。原协议被撤销后，因对补偿价格一直未达成一致意见，故双方至今未签订新的安置补偿协议。本案审理过程中，五龙居委会于同年7月5日向本院提出司法鉴定申请，要求对争议房屋及附属屋、室内装饰等进行价值鉴定。经双方当事人抽签决定，本院对外委托宜昌仲盛行房地产评估咨询有限公司进行鉴定，后该评估公司以未开展过类似业务为由向本院退回鉴定委托。经双方当事人重新抽签决定，本院委托宜昌市德信房地产咨询评估有限公司对案涉房屋及附属屋、室内装修成本的价值进行评估鉴定。宜昌市德信房地产咨询评估有限公司于2019年11月14日向本院出具《房地产评估报告书》。该评估报告以宜新办函【2016】171号《宜昌新区建设项目任务书》确定的时间即2016年7月19日为本次鉴定的价值时点，确认争议房屋总估价价格为469101.33元，其中有证房屋234883.53元、无证房屋530.40元、装修补偿170152.80元、附属物63534.60元；同时参照宜昌市点军区人民政府点政发【2012】7号文件，确认搬迁运输误工补助费8803.20元、搬迁临时安置补助费35992.32元、签约奖金5000元、拆除奖金5000元、正房面积奖21804元。本案审理过程中，双方均认可对于案涉房屋的承重阁楼未包含在原补偿项目内，室外楼梯系按照室外地坪标准进行计算。宜昌市德信房地产咨询评估有限公司根据原房屋图片及现场勘测资料，认定对案涉房屋三楼阁楼面积107.12平方米，室外楼梯砖砌体6.2立方米，确定应补偿金额分别为17139.2元及2635元。除上述两项外，原拆迁补偿协议遗漏的项目还包括：固定衣柜10组，总价10000元；固定橱柜（较好）5米，总价3000元；固定橱柜（一般）4米，总价2000元；混凝土道路（厚10cm以上）39.35平方米，总价11018元；暗沟38.4立方米，总价3494.4元；浆砌水池（补漏）1.8立方米，总价450元。查缺补漏项目评估总价为49736.6元，包括在附属物补偿金额63534.60元内。同时，五龙居委会认可根据宜昌市点军区人民政府点政发【2012】7号文件的规定，搬迁运输误工补助费8803.20元、签约奖金5000元、拆除奖金5000元、正房面积奖21804元应予补偿，对于搬迁临时安置补助费35992.32元，若胡运珍、杨本凤要求房屋面积进行还建，也应予以补偿。综上，对该房屋的全部补偿价值，本院认定为545700.85元。同时查明，1、前述两份拆迁安置补偿协议签订后，根据协议内容，五龙居委会应补偿房屋、附属物及签约资金等补偿总额525923.92元、安置房两套共计360平米。扣除还建房购房款230193.6元后，已支付刘璇补偿款150857.78元、杨少玲144872.54元。目前刘璇已将补偿款退回五龙居委会，还建房两套因还在建设中未交付。2、根据宜昌市点军区人民政府点政发【2012】7号文件以及五龙新城片区项目指挥部2017年3月1日《关于左家冲项目征迁相关问题的解答》等文件精神，即：在此次征收过程中，无证一律视同有证，附房只补偿不还建，每户还房面积不超过360平方米，超出部分按政策进行回购，不足360平方米的房子按360平方米给还建房；还建房1：1以内的面积，由被搬迁户以560元/平方米向安置房建设单位购买，补足的差额面积拆迁户按批而未建的价格标准进行购买即每平米1300元，原五龙社区2-3组81幢房屋均按【2012】7号文件标准进行征收。本院认为，双方当事人对案涉房屋在未与真正的权利人签订相应征收补偿协议的前提下即被强行拆除的基本事实并无争议，争议的焦点在于：一、杨本凤是否是本案适格的主体；二、案涉房屋被拆除后，五龙居委会应按照什么标准向房屋所有权人进行赔偿。关于焦点一。案涉房屋系胡运珍、杨培金夫妇婚后共同所建，为该二人夫妻共同财产。杨本凤作为胡运珍、杨培金夫妇的养女，根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，配偶、子女、父母为第一顺序的遗产继承人，这里所说的“子女”，包括养子女。杨培金于2004年去世，其名下的房屋份额理应由其妻子胡运珍、养女杨本凤共同继承，故杨本凤与胡运珍一样，系争议房屋的产权人，是本案适格的原告。关于焦点二。胡运珍、杨本凤的房屋在未签订相应拆迁补偿协议的前提下即被强制拆除，其依法可以就其损失得到赔偿。但同时本案系因拆迁所引起，故对案涉房屋的价值认定不能脱离当地拆迁房屋的政策补偿范围。本案审理过程中，宜昌市德信房地产咨询评估有限公司参照宜昌市点军区人民政府点政发【2012】7号文件对案涉房屋的价值作出评估意见，本院予以认可。案涉房屋实际房屋面积440.16平方米，按照拆迁安置中关于“不足360平方米的按照360平方米进行补足”的政策，故可以按照360平方米补偿安置房两套。同时，根据五龙新城片区指挥部出具的情况说明，案涉房屋在核准建设面积100平方米范围内视为正房面积，其他搭建房屋均视为附属屋，故其有证正房面积只应认定为321.36平方米。按照相应的拆迁补偿政策，扣除还建房补差款230193.6元后【计算为：545700.85元－321.36平方米×560元/平方米－（360-321.36）平方米×1300元/平方米】，胡运珍、杨本凤应得的货币补偿应为315507.25元。对于胡运珍、杨本凤主张本案按照同地段商品房别墅销售价格及商品房装修标准进行赔偿，没有事实及法律依据，本院不予支持；其主张奥科玛太阳能2台、超纤皮沙发一套、实木餐桌4张、圆桌转盘16个、实木双人床（含席梦思）1张、实木单人床（含席梦思）2张、实木落地碗柜2个、实木酒柜1组、舞台球灯1个、射灯4个、实木躺椅4把、实木可搬长梯子2架、实木生漆五屉柜2套、实木写字台2张、多功能烤火灶1套、瓦缸2个、木水桶4只、大木桶2个、铁锅3口、铸铁吊罐2个、铸铜鼎锅1个、铸铜水壶1个、紫砂罐4个、祖辈传承老陶瓷罐10个、杨培金遗像、小头18厘米以上的备用园木及板木约7立方米，因未提供相应的证据予以证实，本院不予认可；其主张付莉萍经营损失及维权误工损失、杨少玲维权误工费、刘昭伟维权误工费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告点军区点军街道办事处五龙社区居民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告胡运珍、杨本凤的各项损失共计315507.25元，并按照总面积360平方米向胡运珍、杨本凤补偿安置房两套；二、驳回原告胡运珍、杨本凤的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51692元、鉴定费9800元，共计61492元，本院决定由原告胡运珍、杨本凤负担36895元，被告点军区点军街道办事处五龙社区居民委员会负担24597元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判长  杨忠山审判员  周乾坤审判员  鄢裴培二〇一九年十二月二十三日书记员  李铭治书记员  罗 雪