安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1503民初5493号原告:张先松,男,1974年10月19日生,汉族，住安徽省六安市裕安区。原告:毛梅,女,1974年7月25日生,汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：何如国，安徽皋陶律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：单晓杰，安徽皋陶律师事务所律师。被告:安徽万特投资发展有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市解放中路明珠广场丽景苑1707号，统一社会信用代码913415000501859630。负责人：陈育良，该分公司经理。被告:安徽万特投资发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市永平街64号，统一社会信用代码91340300670915568Q。法定代表人：方荣坚，该公司总经理。被告:安徽旭辉物业服务有限公司，住所地安徽省六安市解放中路明珠B区综合楼1707号，统一社会信用代码91341500MA2MW35EX7。负责人：陈育良，经理。三被告共同委托诉讼代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。第三人（追加）：徽商银行股份有限公司六安锦绣花园支行，住所地安徽省六安市皖西中路锦绣花园4号楼，统一社会信用代码91341500738909325G。负责人：张新军，该行行长。原告张先松、毛梅诉被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司（以下简称万特公司六安分公司）、安徽万特投资发展有限公司（以下简称万特公司）、安徽旭辉物业服务有限公司（以下简称旭辉物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，并追加徽商银行股份有限公司六安锦绣花园支行（以下简称徽行六安绣花园支行）为本案第三人，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告张先松、毛梅及其委托诉讼代理人何如国，三被告委托诉讼代理人李登宏到庭参加诉讼，第三人徽行六安绣花园支行经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告赔偿因擅自将原告所属位于的商业门面改成消防通道给原告造成的财产损失，暂时按人民币1168297元计算（此款项数额为原告购买该商铺的价格），原告的最终损失以专业评估公司对该商铺现值的评估为准；2、依法判令三被告赔偿原告的经济损失315090元；3、依法判令本案诉讼、评估等费用由三被告承担。事实和理由：两原告（夫妻关系）于2014年11月经与被告一协商，从其处购得位于六安市（门牌号为××）的商铺一间，当时的购入价为人民币1168279元，达成一致协议后，两原告支付了首付款，并于2015年6月2日与被告一补签了《商品房买卖合同》一份；同时，两原告在购入该商铺时，与被告一签订了商铺托管协议一份，该协议约定，两原告将上述商铺以返租的形式，委托给被告一管理经营，由被告一指定由被告三进行物业管理，并就租期及租金等相关事宜做了详细约定；鉴于第一次托管时间即将到期，2017年4月27日，两原告与被告一、被告三经协商一致，签订了《商铺托管协议》一份，就该商铺接下来的托管相关事宜做了约定。但就在新的托管协议签订不久，两原告发现其所属的商铺变成了消防通道，经与物业及开发商多次协商后，才得知原因竟是解放路地下商业街消防验收无法通过；为了通过消防验收，被告一、被告三在没有事先通知两原告的情况下，私自便将原告所述的商业门面改成了消防通道，且在两原告发现该情况时，施工已经进行了大半；事发后，两原告多次找到物业及开发商协商处理此事，但均遭到拒绝，无奈只得向公安机关报警并通过新闻媒体披露此事，希望能够得到相关责任人的重视，积极处理解决此事，但被告一、被告三仍一意孤行，以各种理由推诿拒绝，既不赔偿原告损失，也不回应两原告要求恢复原状的请求；另经核实，原告一为原告二的分公司；为此，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请！三被告辩称：1、被答辩人房屋尚未取得产权证书，物权未经登记设立，其起诉要求财产损害赔偿的诉请依法不能成立；2、从权利形式的前提条件上讲，被答辩人的诉请亦不能成立；3、涉案房屋按揭银行未参与诉讼，被答辩人主张涉案房屋全部权利，依法不能支持；4、就被答辩人主张租金损失来讲，无论与事实还是以现状均不能成立，更无法获得支持；5、被答辩人将答辩人安徽旭辉物业服务有限公司列为被告明显不当，依法应予驳回。详见书面答辩状。第三人徽行六安绣花园支行未作书面陈述。两原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、两原告身份证复印件，证明两原告的身份信息及诉讼主体适格；2、被告企业信息查询单，证明三被告诉讼主体适格，且被告一系被告二分公司，被告二应当对被告一的侵权行为承担赔偿责任的事实；3、商品房预售合同、发票、收据、房屋档案查询证明、他项权证，证明解放路地下商业街-1层-1079号商铺为两原告所有的事实；4、安徽万特投资发展有限公司六安分公司商铺托管协议、商铺托管协议，证明（1）两原告与被告一、被告三签订委托管理协议，将解放路地下商业街-1层-1079号商铺委托给被告一、三管理的事实；（2）被告一、三对原告所属上述商铺局具有妥善管理的义务，但却未尽相关义务，应当承担侵权责任事实；（3）三被告应当比照托管协议，对原告的租金损失承担赔偿责任的事实；5、接处警情况登记表、解放路地下商业街-1层-1079号商铺现状图片、直播六安新闻报道截图、现场照片、视频光盘，证明（1）原告所属地下商业街门面被被告一、三擅自改为消防通道的事实；（2）三被告应当按照市场价值对原告的财产损失承担赔偿责任的事实；6、收据，证明原告因恢复案涉房屋原状花去3000元砌墙，后被被告擅自拆除，被告应对此负赔偿责任的事实。三被告质证意见：对证据1、2、3的三性无异议，对证据2的证明目的有异议，旭辉公司不是本案的适格被告，万特公司是基于公司法的规定参与本案的诉讼，万特公司与本案没有合同关系；对证据3发票需要说明，其记载的金额1168297元，其中58万元为按揭贷款，首付款中包含合同约定房屋的三年租金，租金的数额为233659元，该租金是抵作首付款的；对其证明目的商铺的所有权是以其产权登记作为其物权公示的法定要件，本案案涉的商铺原告方并没有取得房屋所有权登记，故而其证明目的与法律规定不相符；对证据4的真实性无异议，可以看出旭辉公司仅是物业服务部门，其证明目的（2）不能认同，该商铺未取得房屋所有权登记，另本案两原告的房屋租金已经在支付房屋首付款的时候提前支取，并抵作房款，故而不存在所谓的租金损失；对证据5的真实性无异议，本案案涉的房屋确实已经灭失，但并非是被告方主观肆意所为，被告方并无主观过错，从情景和事实上讲，原告的房屋被改作消防通道对于被告而言在商业利益上也存在重大损失，被告不希望这种结果发生，故被告无主观上的故意；对证据6，该收条涉及的款项是否存在，即使已经发生，从法律上讲也不应当要求被告承担，理由在于消防通道的规划与建设不是依据被告方的主观意愿，原告方在其购买的房屋已经被改作消防通道的情况下，在没有规划部门审批未取得施工许可的情况下，擅自砌筑隔墙致使发生损失，该损失也应由其自行承担。三被告为支持其辩解，向本院提交如下证据：1、汇款凭证，证明被告财务人员陈育洪向原告张先松账户汇款588297元，其中有诉争商铺（××）-1079室三年租金233659元，原告对于诉争商铺签约后头三年租金已经提前支取抵作房屋首付款的事实；2、租金支付汇款凭证，证明被告于2019年1月9日应原告的要求，向原告的账户汇款付诉争商铺2017年12月1日-2018年11月30日、2018年12月1日-2019年11月30日两年返租款合计168048元的事实，双方商品房买卖合同及商铺托管返租合同仍在履行。两原告质证意见：对该证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，证据1恰恰证明了两原告对案涉房屋的首付款已经付清；对证据2的真实性无异议，但对证据的证明目的有异议，万特公司向张先松打租金恰恰说明了两原告是涉案房屋的实际所有权人，本案按照财产损害赔偿定案没有问题。应两原告申请，本院委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告一份，估价结果为：六安市解放路中段-1079铺在价值时点（即2019年4月29日）的市场价值为146.07万元，单价26075元／㎡。两原告质证意见：对房地产估价报告的真实性、合法性、关联性没有异议，同时，要求由三被告承担本案评估费用。三被告质证意见：1、对房地产估价报告的客观性有异议，理由如下：（1）评估机构未全面了解案涉商铺的基本情况，其表述认定严重失实。本案诉争的商铺客观上早已不存在，这是诉争双方均无争议的事实，但评估机构对于评估对象的表述有悖于最基本的客观性原则，该评估报告显然不能作为有效报告加以采用；（2）从评估机构所附的评估对象照片现状来看，也与其描述记载自相矛盾。从评估机构所附照片来看，所估对象仅为消防通道，并不存在其表述的商铺为他方承租并处于使用状态的事实；（3）从其评估的价格以及实际市场价格来看，其评估价格也明显过高，远远高于出卖人与买受人实际交易价格20855元／㎡，并且高于出卖人向房产管理部门所备案的价格（24800元／㎡），该价格严重过高，其对于评估对象价格的确定严重背离事实。2、房地产估价报告程序不合法，存在明显自相矛盾之处，理由如下：（1）本案从程序上来讲，属于诉讼审理阶段，并非执行阶段，委托书记载的内容与案件事实不符，鉴定机构根本未进行必要的了解，存在明显错误。评估报告所附的房地产估价委托书记载为“本院在执行张先松、毛梅与安徽万特投资发展有限公司财产损害赔偿纠纷一案中…”，明显与本案处于诉讼审理阶段的事实不符；（2）本案评估机构在进行评估过程中，未与我公司联系向我司了解情况，未听取我司任何意见，未让我司提供任何材料，也未出具评估鉴定初稿。其单方武断所做的评估意见严重背离事实，根本不能作为认定案件事实的依据；（3）既然本案按财产损害赔偿诉讼，那么损害发生的时间对于确定当时的损坏对象的价值至关重要，更是直接关系到损坏标的物的价值，直接关系到评估对象的价款确定，故本案评估报告不具备任何证据价值，更不能作为认定案件的事实加以采信。3、鉴于房地产估价报告与事实严重不符，从事实到程序均不能成立，故原告基于该报告相应的证明目的明显不能成立，恳请法院依法不予采信。经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3，三被告无异议，本院予以采信；证据4、5，三被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据6，三被告有异议，且案涉房屋改为消防通道已成既定事实，无法恢复，本院不予采信。被告提交的证据1、2，两原告对其真实性无异议，本院予以采信。本院根据认定采信的证据以及当事人陈述，查明如下事实：两原告系夫妻关系。万特公司六安分公司系万特公司的分公司。2014年11月，两原告从被告万特公司六安分公司处购买位于六安市（门牌号为××）的商铺一间，当时的购入价为人民币1168279元，两原告支付了首付款588297元（其中三年租金233659元抵作首付款），于2015年6月2日与被告万特公司六安分公司补签了《商品房买卖合同（预售）》，并约定余款580000元由两原告向第三人徽行六安绣花园支行申请贷款支付。2016年4月21日，被告万特公司六安分公司向原告出具了金额为1168297元的六安市地方税务局销售不动产统一发票。两原告未取得案涉商铺不动产权属证书，但在六安市不动产登记中心办理了抵押权预告登记，预告登记号为201562052，预告登记不动产登记簿记载权利人为张先松，债权人为徽行六安绣花园支行。两原告在购入该商铺时，与被告万特公司六安分公司签订了商铺托管协议，该协议约定，两原告将上述商铺委托给被告万特公司六安分公司经营管理，由被告万特公司六安分公司指定由被告旭辉物业进行物业管理，委托期限为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日，托管期实际租金总额为233659元（已抵作两原告首付款），并约定合同期限内须提前六个月申请签订下期托管合同。第一次委托期限即将到期时，2017年4月27日，两原告与被告万特公司六安分公司、旭辉物业续签了《商铺托管协议》，约定委托期限为三年九个月，自2017年12月1日至2021年8月31日，托管期实际租金第一年、第二年、第三年均为84024元，第四年（实际九个月）为63018元，其他内容不变。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，两原告支付了全部价款，被告万特公司六安分公司履行了交付案涉商铺的义务。2017年6月，两原告发现其所有的商铺变成了消防通道，经与旭辉物业及万特公司六安分公司多次协商后，得知解放路地下商业街消防验收无法通过，为了通过消防验收，万特公司六安分公司在没有事先通知两原告的情况下，便将两原告所有的商铺改成了消防通道。此后，两原告多次找到旭辉物业及万特公司六安分公司协商处理，但协商未果，两原告遂于2017年6月7日向公安机关报警并通过新闻媒体向社会披露，但始终未能得到解决。本案在审理过程中，两原告申请对案涉商铺的市场价格进行评估，本院委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告一份，估价结果为：六安市解放路中段-1079铺在价值时点（即2019年4月29日）的市场价值为146.07万元，单价26075元／㎡，两原告花去鉴定费3500元。另查明，2019年1月9日，万特公司六安分公司支付两原告2017年12月1日-2019年11月30日返租款168048元。本院认为：本案的争议焦点为：1、本案两原告对案涉商铺是否享有物权，本案的基础法律关系是侵权责任纠纷还是房屋买卖合同纠纷；2、两原告请求损害赔偿是否有事实和法律依据；3、两原告要求三被告赔偿原告租金损失315090元是否有事实和法律依据；4、被告旭辉物业在本案中是否应当承担侵权责任。关于焦点一，原、被告就案涉商铺签订《商品房买卖合同（预售）》，两原告支付了全部价款，被告万特公司六安分公司履行了交付案涉商铺的义务，案涉商铺已在六安市不动产登记中心办理了抵押权预告登记，在预告登记失效前，两原告对案涉商铺享有直接支配和排他的权利，即两原告对案涉商铺享有物权。在未征得两原告同意的情况下，万特公司六安分公司将案涉商铺改为消防通道，是对两原告物权的侵害，故两原告据此提起的诉讼，其基础法律关系应当是侵权责任纠纷。关于焦点二，两原告所有的案涉商铺在未征得两原告同意的情况下被改为消防通道，无法恢复或者修复，实际上该物权已经灭失，两原告请求损害赔偿有事实和法律依据，且该损失的发生具有持续性，随着房屋价格的上涨，该损失也在持续扩大，应当以案涉商铺的现实价值（即评估时的价值时点）来计算损失，案涉商铺的市场价值经评估为1460700元，故被告万特公司六安分公司应当赔偿两原告的损失为1460700元。抵作首付款的三年租金233659元系被告万特公司六安分公司支付，应当从中扣除。万特公司六安分公司系万特公司的分公司，其民事责任由万特公司承担。两原告与第三人徽行六安绣花园支行之间的按揭贷款关系属另一法律关系，徽行六安绣花园支行可另行起诉。关于焦点三，由于被告万特公司六安分公司已经支付两原告2014年12月1日至2017年11月30日三年租金233659元、2017年12月1日-2019年11月30日返租款168048元，故两原告要求被告赔偿租金损失315090元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点四，被告旭辉物业与两原告之间既无商品房买卖合同关系，又未对案涉商铺实施侵权行为，在本案中不应当承担侵权责任。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项、第十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告张先松、毛梅财产损失1460700元，抵作首付款的三年租金233659元从中扣除；二、驳回原告张先松、毛梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18150元，鉴定费3500元，合计21650元，由被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司负担。审 判 长  李红枫审 判 员  赵晓娟人民陪审员  李邦新二〇一九年十二月十九日书 记 员  窦凯旋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。第一百二十条民事权益受到侵害时，被侵害人有权请求侵害人承担侵权责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条第（六）项承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍（三）消除危险（四）返还财产（五）恢复原状（六）赔偿损失（七）赔礼道歉（八）消除影响、恢复名誉以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。