广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3547号上诉人（原审原告）：邓海芳，女，1986年1月12日出生，汉族，住连州市***************。委托诉讼代理人：李军苗，广东广信君达（清远）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍良，男，1963年9月6日出生，汉族，住连州市*************。被上诉人（原审被告）：苏翠玲，女，1990年5月26日出生，汉族，住连州市***************。被上诉人（原审被告）：伍火云，男，1990年3月25日出生，汉族，住连州市*************。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。原审第三人：连州市****地产咨询服务有限公司番禺路分公司。住所地：连州市**********。法定代表人：梁某1。上诉人邓海芳因与被上诉人伍良、苏翠玲、伍火云及原审第三人连州市****地产咨询服务有限公司番禺路分公司（以下简称“易安居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓海芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供了四份银行流水，上诉人对前三份无异议。而第四份银行流水是为配合被上诉人申请按揭，由中介方提供7万元给被上诉人再转账至上诉人账户，上诉人当天即取出7万元还给了中介方，因此12万元并非上诉人真实收取购房款的记录。被上诉人在一审中的陈述也印证了该事实。二、若如被上诉人代理人所述在2018年8月7日付清全部购房款，被上诉人为何在2019年5月6日向上诉人转账7万元？且被上诉人未举证证明与上诉人存在其他经济往来，因此被上诉人的抗辩不符合常理。三、涉案房屋虽于2018年3月已过户到被上诉人名下，但于2019年5月6日才完成实际交付。被上诉人主张早已支付购房款，却对上诉人迟迟未交付房屋毫无异议，明显有悖常理。因此，本案事实是：被上诉人提供的12万元的银行流水中，实际只支付了5万元，于2019年5月6日才支付购房尾款7万元。综上，请求法院予以改判。伍良、苏翠玲、伍火云答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。涉案合同明确约定了房屋价款及付款方式，答辩人分别于2018年1月12日支付3万元、2018年3月5日支付22万元、2018年3月13日支付3万元，被答辩人也出具《收据》。2018年7月5日通过银行转账方式支付12万元。2018年8月7日通过银行按揭贷款方式支付了83万元。因此，答辩人已按照合同约定支付了全部购房款。邓海芳向一审法院起诉请求：1、判令伍良、苏翠玲、伍火云向邓海芳支付违约金200860元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉日起计算至伍良、苏翠玲、伍火云付清违约金之日止）；2、判决本案的诉讼费用由伍良、苏翠玲、伍火云承担。一审法院认定事实：2018年1月12日，邓海芳、伍良、苏翠玲、伍火云就买卖座落于连州市*******************事宜签订《购房定金协议》，协议表明邓海芳收到苏翠玲购买房屋的定金人民币30000元。邓海芳为卖方，伍良、苏翠玲、伍火云为买方，易安居公司为经纪方，于2018年3月9日签订《二手房屋买卖合同》，合同约定由邓海芳将其所有的座落于连州市**********************房产出售给伍良、苏翠玲、伍火云。房屋建筑面积为122.21平方米，其中套内面积为99.51平方米。合同约定买卖房屋的价款为人民币830000元，上述房款分四期支付，其中第一期房款（定金充当房款）人民币30000元（于2018年1月12日支付）；第二期房款于2018年3月15日前支付人民币220000元用于邓海芳还清银行按揭贷款；第三期房款的付款时间为买卖双方到连州市******签名过户当天由买方支付卖方人民币30000元，过户费用及中介费用共计人民币28000元，中介方不再向买卖双方收取任何费用；第四期房款付款时间在银行按揭成功后，由银行将尾款550000元一次性划拨到卖方账号，如果买家在银行贷款不足550000，买方将于银行放款后一个月内补足购房款尾款的差额给卖方。关于违约责任方面，邓海芳、伍良、苏翠玲、伍火云约定了拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付购房款等违约责任，具体约定有：1、逾期超过十日，违约方须按逾期每日房屋交易总价的0.1%向守约方支付违约金；2、逾期超过二十日仍未履行的，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于房屋交易总价0.5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合约通知书；3、若守约方同意继续履行合约的，守约方有权要求违约方按每日房屋交易总价0.1%支付违约金。合同还就其他权利、义务进行了约定。另查明，邓海芳分别于2018年1月12日、2018年3月5日、2018年3月13日向苏翠玲出具《收据》，收到苏翠玲支付的购房定金、购房款分别为30000元、220000元和30000元。2018年7月5日，伍良、苏翠玲、伍火云通过银行转账的方式向邓海芳支付了120000元，2018年8月7日，伍良通过银行按揭贷款的方式向邓海芳支付了购房款430000元。以上款项合计为人民币830000元。另外，苏翠玲在2019年5月6日向邓海芳的银行账户转账70000元。一审法院认为，伍良、苏翠玲、伍火云虽然对《二手房屋买卖合同》中部分条款存在争议，但是《二手房屋买卖合同》是双方自愿签订的，属于双方真实意思表示，伍良、苏翠玲、伍火云对合同部分条款存在争议不影响合同的效力。依法成立的合同受法律保护，合同对当事人均具有约束力，合同当事人应当按照合同的约定忠实履行各自的义务。本案邓海芳、伍良、苏翠玲、伍火云争议的主要焦点在于伍良、苏翠玲、伍火云是否存在合同约定的逾期付款违约行为。从邓海芳、伍良、苏翠玲、伍火云提交的《收据》、银行账户明细、转账凭证可以得知，苏翠玲、伍良在合同约定的付款期限内向邓海芳支付的款项为830000元，而合同约定的购房款总价为830000元，即上述证据显示伍良、苏翠玲、伍火云已经按照合同的约定向邓海芳付清了购房款。邓海芳及易安居公司均称其中一笔120000元的款项属于制造银行流水，邓海芳、伍良、苏翠玲、伍火云均为完全民事行为能力人，其从事民事活动时，应当预见其行为可能带来的法律后果，因此邓海芳及易安居公司的该种说法理由不充分，一审法院依法不予采纳。至于苏翠玲于2019年5月6日向邓海芳的银行账户转账70000元的问题，邓海芳、伍良、苏翠玲、伍火云之间是否存在其他法律关系，本案不作审理，本案仅对双方之间的房屋买卖合同法律关系进行审理。综上所述，伍良、苏翠玲、伍火云在已经按合同约定向邓海芳付清购房款的情况下，邓海芳仍要求伍良、苏翠玲、伍火云承担逾期付款违约责任的理由不充分，一审法院依法不予支持。判决：驳回邓海芳的诉讼请求。案件受理费2156.45元，由邓海芳负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：二手房屋交接书，拟证明涉案房屋于2019年5月22日被上诉人付清余款后交付给被上诉人。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：被上诉人是否构成逾期支付购房款。双方对一审查明的基本事实没有异议，只是对付清购房款的时间存在异议。本院认为，首先，双方均确认2018年7月5日支付的其中7万元是中介方垫付的，并在办完银行贷款后即取出还给中介方，结合被上诉人于2019年5月6日向上诉人转账7万元的事实，上诉人主张2018年7月5日转账中的7万元是为了制造银行流水更符合常理。其次，双方签名确认的《二手房屋交接书》第4项明确载明2019年5月6日支付的7万元是购房尾款。因此，对于上诉人主张被上诉人实际于2019年5月6日付清购房款，本院予以支持。被上诉人未按合同约定时间支付完购房款，应当承担违约责任。至于逾期支付购房款的违约责任如何认定的问题。被上诉人以合同约定的违约金过高为由主张调低，本院根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。本案中，买卖双方对中介方垫资的事实是一致同意的。也就是说，上诉人对被上诉人迟延付款的行为是明知的，且合同约定以总购房款作为违约金计算基数明显不符合公平原则，故本院酌情认定逾期交房违约金以逾期支付的房款数额为基数按年利率24%计算。根据涉案合同第二条约定，逾期支付购房款的违约天数应从银行贷款划账成功后一个月（2018年9月7日）计算至付清购房款之日（2019年5月6日）止。据此，被上诉人违约的天数为242天，违约金的数额为11138.63元（70000元×0.24÷365×242）。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初925号民事判决。二、限伍良、苏翠玲、伍火云于本判决生效之日起十五日内向邓海芳支付逾期付款违约金11138.63元。三、驳回邓海芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费4312.90元，由邓海芳负担4212.90元，由伍良、苏翠玲、伍火云负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一九年十二月二十日法官助理  陆倩倩书 记 员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。