上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初2896号原告：上海雁思物业管理有限公司,住所地上海市闵行区光华路XXX号第3幢四层C420室。法定代表人：段其根，总经理。委托诉讼代理人：沈德昌。委托诉讼代理人：黄海雷，上海市恒远律师事务所律师。被告：良运(上海)投资管理有限公司,住所地上海市崇明区庙镇合作公路XXX号XXX幢XXX室(上海庙镇经济开发区)。法定代表人：奚云良,总经理。委托诉讼代理人：张华。委托诉讼代理人：易军，上海市勋业律师事务所律师。原告上海雁思物业管理有限公司与被告良运(上海)投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于同年4月23日、9月19日两次公开开庭进行审理，后本院依法组成合议庭于2019年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄海雷、沈德昌，被告委托诉讼代理人张华、易军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2010年1月1日起至2019年6月底物业管理费1,678,764元;2、判令被告支付原告经济损失275,607元;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月15日，原告与上海市崇明区文宸花苑业主大会签订物业服务合同。约定原告自2013年12月1日起为文宸小区提供相关物业服务，服务范围东至中瀛建德苑围墙,南至高岛路,西至湄洲路，北至农田。被告所属物业房地产权证号：崇XXXXXXXXXX号，地址坐落于崇明区城桥镇西门路XXX号，包括在原告物业服务范围之内。但被告自2010年起一直未缴纳过物业管理费用,包括原告通过在被告物业上张贴催告物业费通知后被告也未及时向原告缴纳物业费用。原告在每年催告无果的情况下,于2018年7月20日向被告发出律师函进行督促，被告接函后虽派人与原告接洽，但至今未支付任何金额的物业费用。故提起诉讼。被告良运(上海)投资管理有限公司辩称，不同意原告诉请，原告的房屋独立于文辰花苑小区，各自具有独立的门牌号码，与文辰花苑主体建筑群不属于同一个物业管理区。原告也没有给予被告房屋提供任何物业服务。被告房屋的物业、保洁、保安、保养都是被告自行完成，与原告无关。被告于2016年下半年开始对房屋进行装修，然而在去年原告发送给被告律师函之前，被告从来不知道有原告的存在，原告从来没有通知联系过被告。退一步讲，即使双方之间存在物业服务合同关系，根据诉讼时效，原告也只能主张三年的物业服务费用。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告与金珠文宸花苑业主大会签订的物业服务合同3份，时间从2013年12月1日到2020年11月30日。证明文辰花苑小区的物业管理企业是原告以及物业费的收费标准等；2、上海市商品住宅小区业主大会账目公开报表门牌幢账目收支情况表、3、上海市不动产登记簿。证明被告的房屋坐落于城桥镇西门路XXX号，该房屋的维修基金在文宸小区的范围内，该小区由原告提供物业管理服务；4、律师函和邮寄凭证，证明2018年原告向被告催收物业费；5、协议书及民事裁定书。证明2014年原告和第三方签订物业费转让协议以及第三方曾通过诉讼进行物业费催缴的事实；6、增值税发票。证明和被告同一区域的高岛路的沿街商铺支付2011年1月到2018年12月的物业费；7、催缴物业费照片。证明原告每年张贴催缴物业费通知。被告对原告提供的证据质证意见如下：证据1，真实性、合法性不认可，业主大会是临时性的会议形式，不是一个独立的机构或者主体，不具备签约的资格，物业企业应由业主委员会选聘。证据2，真实性不认可。被告不是业主大会成员，对被告没有约束力。业主大会是临时性的会议形式，不是一个独立的机构或者主体，也不是法定的公证机关，没有出具法定证明材料的资格；证据3，真实性无异议；证据4，律师函收到过，但这只是原告单方面的权利主张；证据5，协议书的债务转让需要通知债务人，对民事裁定书认可，但与本案无关；证据6，不能反映付款的商铺和被告是同一区域；证据7，被告没有看到过任何张贴的催缴通知，被告和原告的第一次接触就是一张律师函。被告为证明其辩称，向本院提供如下证据：1、照片四张，证明被告物业在地理位置上不归属于原告管理；2、建筑装饰工程施工合同，证明相关的物业管理工作及成本是被告自己承担；3、房屋租赁合同及劳动合同，证明安保及清洁工作是被告承租方负责；4、电费账单，证明被告自行申请安装缴纳电费；5、增值税发票，证明公共垃圾清理及电梯保养费是被告自行承担；6、排水许可证，证明排水工作是被告自行承担。原告对被告提供的证据质证意见如下：证据1，照片不能证明物业归属。物业归属可以在城建档案中调取；证据2，关联性不认可，被告和第三方的装饰合同和本案无关；证据3，关联性及证明目的不认可，被告和第三方的租赁合同及承租方对租赁物的内部管理和本案无关；证据4，和本案没有关联性，电费和物业费无关；证据5，餐饮垃圾清理及电梯保养费本身就是被告自行承担，不属于物业服务范围；证据6，关联性不认可，排水和物业无关。但被告办理排水许可证的时候需要物业公司的敲章，排水许可也可以证明原告和被告是有物业服务的内容的，被告从事餐饮私自改了排水状况，原告是配合的。审理中，被告申请证人施某、沈某、王某到庭作证。对上述三人的证人证言，原告认为证人都是被告租客，存在利益关系，且三人都是2018年以后开始营业，对之前情况并不了解，证人施某、沈某都是在装修现场开始认识原告，证明原告去过现场管理指导协调，提供帮助。被告对证人证言无异议。本院经审理认定事实如下：2014年7月15日，原告与上海市崇明区文宸花苑业主大会签订物业服务合同。约定原告自2013年12月1日起至2015年11月30日止为文宸小区提供相关物业服务，服务范围东至中瀛建德苑围墙，南至高岛路，西至湄洲路，北至农田。合同约定，住宅、商业用房的物业服务费分别为每月每平米0.4元、1.50元；物业服务费用按季交纳。2015年12月1日，2017年11月28日双方续签了物业服务合同，约定的物业服务合同期限分别为2015年12月1日至2017年11月30日止，2017年12月1日至2020年11月30日止。坐落于崇明区城桥镇西门路XXX号房屋的权利人为被告，该房屋的建筑面积为9817.34元。原告认为该商铺包括在原告物业服务范围之内，被告自2010年起一直未缴纳物业管理费用，原告催告无果，故涉讼。本案争议焦点一：城桥镇西门路XXX号是否属于原告物业管理服务范围。本院认为，原告与上海市崇明区文宸花苑业主大会签订的物业服务合同合法有效，对上海市崇明区文宸花苑业主大会及小区全体业主或物业使用人均有约束力。根据原告提供的物业服务合同，原告自2013年12月1日起为文宸小区提供相关物业服务；文宸小区坐落位置崇明区城桥镇湄洲路1288弄；原告服务范围东至中瀛建德苑围墙，南至高岛路(高岛路为西门路的延伸段)，西至湄洲路，北至农田。上海市崇明区城桥镇西门路XXX号房屋的权利人为被告(房屋登记日期为2009年12月14日，建筑面积为9817.34元)，应属原告服务范围。且上海市商品住宅小区业主大会账目公开报表门牌幢账目收支情况表显示，被告物业的门牌幢资金收支单独列支，被告的维修基金在文宸小区帐户名下，由上海市崇明区文宸花苑业主大会负责管理和使用，属文宸小区业主。原告作为小区业主大会选聘的物业管理企业，依据合同为小区业主提供了包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿物业服务，原告有权收取相应的物业服务费，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业服务费的义务。至于被告关于原告未提供任何物业服务的辩称，因被告提供的证据不足以证明其观点，故对该辩称意见本院不予采信。本案争议焦点二：原告主张是否已超过诉讼时效。被告认为即使双方之间存在物业服务合同关系，根据诉讼时效，原告也只能主张三年的物业服务费用。关于被告提出的诉讼时效问题，原告认为2013年至2018年其在被告物业上均予以张贴催缴单，诉讼时效因此中断，被告对原告的张贴行为不予认可。本院认为，仅凭原告庭上提供的张贴催缴单无法证实原告在该时间段在被告物业上进行张贴并向被告催缴物业费的事实，被告只承认收到原告于2018年7月寄送的律师函，原告也无其他证据证明其在2018年7月之前的相应时间节点向被告主张相关权利，故诉讼时效从2018年7月起计算。民法总则规定的诉讼时效为三年，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故原告主张的2015年9月份之前(包括9月份)的物业服务费，已过诉讼时效，本院不予支持。原告可以向被告主张的物业费计算为662,670.45元(1.5元/月.平方米×9,817.34平方米×45个月)，本院予以确认。关于利息，合同约定了物业服务费用按季交纳，现被告逾期交纳，原告就被告拖欠物业费主张逾期利息并无不妥，但原告主张按年利率的6%计算标准无相应事实和法律依据，本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2015年10月-12月拖欠物业费44,178.03元，利息从2016年1月开始计算至2018年12月31日止；2016年拖欠物业费176,712元，利息从2017年1月开始计算至2018年12月31日止；2017年拖欠物业费176,712元，利息从2018年1月开始计算至2018年12月31日止，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告良运(上海)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海雁思物业管理有限公司自2015年10月至2019年6月的物业服务费662,670.45元；二、被告良运(上海)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海雁思物业管理有限公司逾期付款利息(计算方式：以下均按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以44178.03元为基数，自2016年1月起计算至2018年12月31日止；以176,712元为基数，自2017年1月起计算至2018年12月31日止；以176,712元为基数，自2018年1月起计算至2018年12月31日止)。三、驳回原告上海雁思物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,390元，由被告良运(上海)投资管理有限公司负担10,714元，原告上海雁思物业管理有限公司负担11,676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 晔人民陪审员  施玉兰人民陪审员  叶 佳二〇一九年十二月十九日书 记 员  赵竞斌附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。......。