江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣05民初152号原告（反诉被告）：新余市仙女湖风景名胜区管理委员会。住所地：江西省新余市仙女湖风景名胜区仙女湖大道。统一社会信用代码：11360500014626987Q。负责人：章丽萍，新余市仙女湖风景名胜区区委副书记、管委会主任。委托诉讼代理人：罗劾评，新余市仙女湖风景名胜区区委副书记。委托诉讼代理人：孙展业，江西袁河律师事务所律师。被告（反诉原告）：新余市米兰婚纱有限公司。住所地：江西省新余市渝水区劳动路58号。统一社会信用代码：9136050279281807XW。法定代表人：张复成，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。委托诉讼代理人：简玲，江西弘道律师事务所律师。被告（反诉第三人）：欧阳楚江，男，1969年12月26日生，汉族，住江西省新余市渝水区劳动路58号。被告（反诉第三人）：新余市仙女湖爱情岛旅游有限责任公司。住所地：江西省新余市仙女湖爱情岛。法定代表人：欧阳楚江，该公司执行董事兼总经理。原告（反诉被告）新余市仙女湖风景名胜区管理委员会（以下简称仙女湖管委会）与被告（反诉原告）新余市米兰婚纱有限公司（以下简称米兰公司）、被告（反诉第三人）欧阳楚江、被告（反诉第三人）新余市仙女湖爱情岛旅游有限责任公司（以下简称爱情岛公司）合同纠纷一案，本院于2018年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。仙女湖管委会的委托诉讼代理人孙展业、钱磊，米兰公司的委托诉讼代理人李潜、简玲，欧阳楚江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仙女湖管委会向本院提出诉讼请求：一、判决米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司共同返还仙女湖管委会已支付的定金款人民币3000万元，并判决米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司共同向仙女湖管委会支付从其占有该定金款之日起，至实际归还全部款项之日止的利息；二、判决米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司将仙女湖管委会已支付给江西智宸资产评估有限责任公司（以下简称智宸评估公司）和江西金山资产评估有限公司（以下简称金山评估公司）的评估费85050元支付给仙女湖管委会；三、本案诉讼费用由米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司承担。事实和理由：米兰公司与爱情岛公司系关联企业，欧阳楚江系米兰公司、爱情岛公司股东。位于新余市仙女湖风景名胜区民俗文化风情园系爱情岛公司经营的产业。为整合新余市仙女湖风景名胜区旅游资源，推进仙女湖国家5Ａ级旅游区创建工作，2016年7月20日，米兰公司委托欧阳楚江与仙女湖管委会签订《资产收购协议书》，约定仙女湖管委会收购爱情岛公司所经营的爱情岛、民俗文化风情园的整体资产及经营权等，并约定由双方共同委托智宸评估公司和金山评估公司分别对标的资产进行评估，两家评估公司出具评估报告后取平均值作为标的资产的评估价值，经仙女湖国资局审核确认，在审核确认价值的基础上上浮百分之十五作为标的资产的最终收购价值，评估费用则由双方平摊；仙女湖管委会在协议生效之日起三日内，向米兰公司支付定金3000万元；米兰公司承诺其转让给仙女湖管委会的标的资产（含经营权、门票收费权等）无权利瑕疵；双方还约定了其他权利义务。该《资产收购协议书》签订后，仙女湖管委会依约于2016年7月20日支付3000万元至爱情岛公司银行账户。此后，双方依照《资产收购协议书》的约定，分别于2016年7月25日、2016年7月29日与金山评估公司、智宸评估公司签订《资产评估业务约定书》，委托两评估公司对拟收购的整体资产、经营权和土地山地租赁使用权等进行评估。《资产评估业务约定书》约定两评估公司应在米兰公司提供完整评估资料的基础上，分别于2016年9月20日、2016年9月15日之前出具符合法律法规要求的资产评估报告书。《资产评估业务约定书》签订后，仙女湖管委会分批向该两评估公司合计支付了85050元评估费用。评估过程中，因米兰公司无法提供完整、具体的有效财务收支凭证，也无建筑物施工图纸等必要的评估基础资料，经评估机构多次催促，米兰公司一直拒绝提供。对于经营权预期收益具有重大影响、有关收购项目所涉土地的租赁权，米兰公司提供给评估机构作为评估依据的《山地租赁协议书》则系因违法而无效的协议。并且，需进行评估的资产中涉及大量房屋建筑物、构筑物、土方工程等，而双方所选定的评估机构智宸评估公司并非专业造价工程机构，无法对该部分固定资产的造价进行评估。并且在评估过程中，米兰公司为达到自己的不正当目的，多次对金山评估公司的评估人员进行威胁，严重干扰和影响了评估工作的公正性和客观性，基于以上原因，导致智宸评估公司和金山评估公司两家评估机构迟迟不能出具正式的评估报告，使评估工作陷入僵局而长期停滞。直到2017年12月，金山评估公司才出具了一份不含经营权、评估价值为人民币0.78亿余元的赣余金评报字（2017）第53号评估报告，后金山评估公司又于2018年5月出具一份包含资产价值和经营权收益、评估结果为人民币1.21亿余元的赣余金评报字（2017）第161号评估报告，并且将该评估报告的出具日期倒签为2017年7月15日。智宸评估公司则一直拖延到2018年5月份才出具一份包含资产价值和经营权收益在内，评估结果为人民币1.5亿余元的资产评估报告。上述三份评估报告不但远超过评估基准日，评估金额相差巨大，而且评估公司均声明是在评估资料严重缺乏的情况下作出的，报告的合法性和真实性存在重大瑕疵，无法作为资产收购的合法依据。另，在评估过程中，米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司采取上访、威胁等不正当手段给仙女湖管委会施压，以达到获取高价收购利益的不正当目的，并且还多次明确表示要求停止此次收购。鉴于以上事实，双方于2016年7月20日签订的《资产收购协议书》实际已难以履行，仙女湖管委会已支付的3000万元定金款，米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司依法理应返还，米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司并应向仙女湖管委会承担支付其占用该资金期间的利息损失及评估费用等各项经济损失。为避免国有资产不当流失，仙女湖管委会特提起本案诉讼，并提出前列诉请。米兰公司答辩称：案涉《资产收购协议书》合法有效，可以且应当全面履行。米兰公司也提起了反诉，要求仙女湖管委会支付全部价款。仙女湖管委会要求解除《资产收购协议书》应当承担违约责任，无权请求返还定金。评估费、诉讼费等是管委会因自身违约行为应自行承担的损失。欧阳楚江并非《资产收购协议书》的交易主体，不应被列为本案被告，爱情岛公司也并非《资产收购协议书》的交易主体，根据仙女湖管委会的诉请应将爱情岛公司列为本案第三人。综上，请求驳回仙女湖管委会对米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司的诉请。欧阳楚江、爱情岛公司答辩称：同意米兰公司的答辩意见。米兰公司反诉请求：一、判令仙女湖管委会继续履行2016年7月20日《资产收购协议书》，立即支付尚欠资产收购价款129,215,300元，并以129,215,300元为基数，按月利率1%计算自2018年8月1日起至全部款项付清之日止的利息；二、本案反诉诉讼费用由仙女湖管委会承担。事实和理由：经仙女湖管委会招商引资，米兰公司、仙女湖管委会于2007年3月15日签署《仙女湖投资旅游开发合同书》，随后米兰公司先以欧阳楚江个人名义、后来以爱情岛公司的名义，开始了在仙女湖风景名胜区旅游项目的投资建设活动。十余年间，劳心劳力、事必躬亲、投入巨资，陆续完成了一系列资产整合，如租赁集体土地使用权，收购相关旅游项目，添置或者新建设备、设施和建筑，至《资产收购协议书》签订时，相关景区已成为仙女湖风景名胜区的核心景点。为整合景区旅游资源，推进国家5A级景区创建工作，经多轮磋商，仙女湖管委会、米兰公司于2016年7月20日签订《资产收购协议书》，对标的资产、收购价值确定、税费承担、付款及交付、违约责任等事项进行了明确约定。经双方共同委托，金山评估公司、智宸评估公司两家资产评估公司对标的资产进行了评估，先后出具了评估初步意见稿，其中金山评估公司初步评估意见为1.24亿元，智宸评估公司的初步评估意见为1.89亿元。为了压低评估价值，仙女湖管委会要求金山评估公司将经营权受益及米兰公司为配合政府对景区改造升级的实际支出从评估价值中予以剔除。迫于仙女湖管委会的压力，金山评估公司于2017年7月7日出具赣余金评报字（2017）第53号评估报告，评估价为7881.72万元。该评估价不含经营权收益，并且将米兰公司为配合政府对景区改造升级的实际支出单列。因该评估报告有悖《资产收购协议书》《资产评估业务委托书》约定，米兰公司拒绝接受，并于2018年1月21日书面函告金山评估公司出具包含经营权收益的完整资产评估报告，于2018年1月26日书面函告仙女湖管委会明确意见。金山评估公司随后复函，表示必须经仙女湖管委会同意方可出具含经营权收益的评估报告，由此可知，仙女湖管委会采取不正当手段影响了资产评估工作的独立性。几经坚持和沟通，金山评估公司终在2018年5月初出具了赣余金评报字（2017）第161号评估报告，将评估价确定为1.211462亿元。智宸评估公司于2018年5月2日出具了赣智宸评咨字（2018）第0501号资产评估报告，评估价为1.41357亿元，另有待协商确认的金额1440万元。至此，根据《资产收购协议书》的约定，可以确定标的资产评估价值为=（12114.62亿元+14135.7亿元+0.144亿元）/2×（1+15%）=1.592193亿元。但仙女湖管委会拒绝接受上述评估结果，仍然坚持要在资产评估报告中剔除经营权收益，并拒绝将资产评估价值交仙女湖国资局审核确认。为继续打压收购价值，仙女湖管委会不仅不按惯例出具经营权质押函，迫使米兰公司不能续借贷款，还指使下属旅游部门不支付门票分成，更严重的是指使工商部门对爱情岛公司标示警示信息，损害爱情岛公司商誉，致使爱情岛公司一笔2018年8月1日到期的巨额债务严重违约。仙女湖管委会无理拒绝接受评估报告、蓄意拖延确认收购价款的行为，已构成违约，米兰公司有权根据现有证据和资产评估报告确定的资产收购价款1.592193亿元，主张继续履行合同、追索未付价款及逾期付款利息。虑及政商关系和谐，米兰公司一直致力于协商解决争议，并多方努力寻求调解。仙女湖管委会不仅固执己见，还主动诉讼。为了维护自身合法利益，敦促有关部门依法履职，诚实守约，米兰公司特提起反诉，请求法院支持米兰公司的反诉请求。仙女湖管委会答辩称：一、案涉资产收购的标的资产所有权人为爱情岛公司，米兰公司对该标的资产并不享有实体上的所有权。根据民事诉讼法的规定，反诉原告不但应具有“本诉被告”的诉讼地位，同时还必须对诉争标的享有实体上的权利。本案中，虽然米兰公司作为“甲方”与仙女湖管委会签订《资产收购协议书》，但是该协议所涉及的标的资产即爱情岛、民俗文化风情园的整体资产及经营权等都是爱情岛公司经营的产业，爱情岛公司才是标的资产的真正产权人，米兰公司实际是作为爱情岛公司的受托代理人，代理爱情岛公司与仙女湖管委会签订该《资产收购协议书》，对此事实，仙女湖管委会及米兰公司、爱情岛公司均是明知的，仙女湖管委会依照协议支付的3000万元定金也是支付给了爱情岛公司，资产评估时，更是明确列明资产的产权持有方为爱情岛公司。根据《合同法》第402条关于“第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，《资产收购协议书》直接约束的是仙女湖管委会和爱情岛公司，也即爱情岛公司才是《资产收购协议书》的实际“甲方”主体，享有和承担该协议的实体权利和义务，资产收购款也应归爱情岛公司享有，米兰公司并不是《资产收购协议书》真正的合同主体，其并不享有该协议书的实体权利，故米兰公司并非本案的适格反诉主体。二、案涉《资产收购协议书》明确约定由金山评估公司、智宸评估公司对爱情岛公司的资产进行评估，但因爱情岛公司拒不提供必要的评估资料导致评估遭遇严重障碍，且两评估公司的最终评估报告也不具有客观性和合法性，根本无法采信，其责任完全在爱情岛公司。1.爱情岛公司无法提供完整、具体的有效财务收支凭证，也无建筑物施工图纸等必要的评估基础资料，经评估机构多次催促，爱情岛公司也一直拒绝。2.对于经营权预期收益具有重大影响的、有关收购项目所涉土地的租赁权，爱情岛公司提供给评估机构作为依据的《山地租赁协议书》系违法而无效的协议。3.拟收购企业的历史经营绩效（营业收入、成本等）资料未经专业审计机构审计。4.爱情岛公司为达到自己的不正当目的，多次对金山评估公司的鉴定人员进行威胁，严重干扰和影响评估工作的公正性和客观性。5.按照国有资产收购相关法律法规的规定，涉及国有资产收购的评估报告必须报国资委审核批准，且评估报告必须在评估基准日后一年内完成交易，但本案所涉的以上报告在出具时就已超过基准日后一年的有效期而归于无效，所以无论是按照资产评估的准则，还是按照国资收购的法定程序规定，以上报告实际上都无法作为此次资产收购的合法依据，也根本不可能通过国资部门的审核。至于米兰公司所称“金山评估公司2018年1月25日向米兰公司复函表示必须仙女湖管委会同意方可出具含经营权的评估报告，由此认为仙女湖管委会采取不正当手段干预了资产评估公司的独立性”，该诉称违背事实。首先，因爱情岛公司未按照要求提供历史财务资料，经营权收益评估存在重大障碍，金山评估公司因此无法对经营权收益进行评估，所以金山评估公司早在2017年的征求意见稿，以及在2017年7月时出具的第一份赣余金评报字（2017）第53号正式评估报告，就未包含评估经营权，根本不存在仙女湖管委会所谓采取不正当手段干预资产评估的独立性的情形。其次，金山评估公司2018年1月25日向米兰公司的复函内容已明确说明“因无交易案例可参照，无法用市场法评估经营权收益；被评估资产的预期收益是建立在数据资料基础上的，而爱情岛公司提供的财务报表与实际出入较大，无法收集并验证与预期收益相关的全部数据资料，无法准确预测预期收益”，所以金山评估公司才认为“出具含经营权的评估报告，前提是经仙女湖管委会同意后，收回不含经营权的评估报告”，故米兰公司完全是对该复函内容断章取义，故意曲解，作为评估公司而言，在米兰公司未能提供基础评估资料而无法对经营权进行评估的情况下，当然需要征得合同的相对方，即仙女湖管委会的同意，这属于让协议双方进行协商的范畴，不能因此就推导出仙女湖管委会采取了不正当手段干预了评估公司的独立性。最后，金山评估公司之所以又在2018年4月底出具一份包含经营权的赣余金评报字（2017）第161号评估报告，是因为爱情岛公司拒绝接受不含经营权、评估金额为7800万元的评估结果，欧阳楚江多次到金山评估公司要求提供含经营权的评估报告，双方因此发生冲突，金山评估公司受其胁迫，才又于远超一年有效期之后的2018年4月底出具了该评估报告，并将报告的出具日期倒签为2017年7月15日。所以根本不是仙女湖管委会在干预评估工作的独立性，相反恰恰是爱情岛公司采取不正当的手段干预评估公司独立作出评估报告。三、两评估公司的评估报告出具后，仙女湖管委会即与国资部门进行沟通，但国资部门明确表示评估报告均超过有效期，不能作为合法有效的评估依据，无法启动国资审核程序。且在仙女湖管委会通知爱情岛公司要求其配合提供尽职调查所需资料时，爱情岛公司拒不配合，米兰公司称仙女湖管委会拒绝开展进一步收购工作违背事实。四、《资产收购协议书》约定的履行方式事实上已无法履行，故米兰公司诉请要求继续履行《资产收购协议书》的诉请，依法不应支持。该协议书对资产评估的中介机构已进行了明确限定，约定由双方共同委托智宸评估公司和金山评估公司进行评估，并未约定其他评估公司有权评估，也未约定出现智宸评估公司和金山评估公司的评估报告无法采信的情况下，如何进行评估或调整的相应办法，所以在此情况下，除非双方重新达成新的协议，否则协议的任何一方实际上均无权决定其他评估机构进行重新评估。故基于双方《资产收购协议书》约定的履行方式，在双方明确限定的金山评估公司、智宸评估公司两家评估机构的评估报告无法作为合法依据，也无法通过国资部门审核的情况下，该《资产收购协议书》事实上已无法履行，米兰公司要求继续履行的诉请依法不应支持。综上，仙女湖管委会恳请法院依法裁定驳回其反诉或判决驳回其反诉请求。欧阳楚江、爱情岛公司答辩称：同意米兰公司的反诉意见。仙女湖管委会为支持其诉讼主张，在庭审过程中向本院提交了十六组证据：第一组证据：仙女湖管委会统一社会信用代码证、法定代表人身份证明书，米兰公司的工商登记资料、欧阳楚江身份证复印件、爱情岛公司的工商登记资料各一份。拟证明：1.仙女湖管委会及米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司的主体情况。2.米兰公司股东为欧阳楚江（占股31%）、张复成（占股69%）两人，经营范围为“摄影、婚庆服务”，而爱情岛公司成立于2009年11月17日，股东为欧阳楚江（占股40%）、张复成（占股20%）、温涛（占股20%）、欧阳楚风（占股20%）四人，经营范围并不包含“婚庆服务”，证实米兰公司、爱情岛公司仅仅是部分股东相同，但系两个不同的法律主体，且两公司不属于母、子公司关系。第二组证据：2016年7月20日《资产收购协议书》及《授权委托书》、2016年7月19日米兰公司《委托书》（同意付款给爱情岛公司）、爱情岛公司《收据》《客户收付款入账通知》各一份。拟证明：1.2016年7月20日，欧阳楚江作为米兰公司委托的全权代表与仙女湖管委会签订《资产收购协议书》，约定仙女湖管委会收购的是爱情岛公司所有的爱情岛、民俗文化风情园的整体资产及经营权，而不是米兰公司的资产；并且米兰公司及关联公司的股权、股份不属于本次收购的标的资产范围。（2）双方约定，以2016年7月20日为评估基准日对标的资产进行评估，双方共同指定委托智宸评估公司和金山评估公司进行评估，两家评估公司出具评估报告后取平均值作为标的资产的评估价值，并经仙女湖国资委审核确认，在审核确认价值的基础上上浮15%作为标的资产的确定收购价值，评估费用由双方平摊。米兰公司承诺其转让给仙女湖管委会的标的资产（含经营权、门票收费权等）无权利瑕疵。仙女湖管委会在协议签订后三日内支付3000万元定金，米兰公司指定仙女湖管委会将该3000万元定金款支付到爱情岛公司的银行账户内。(3)仙女湖管委会在协议签订的当日，即2016年7月20日就委托新余市仙女湖区城市建设投资有限责任公司将3000万元定金支付至爱情岛公司的银行账户，爱情岛公司出具《收据》予以确认，从而证实虽然与仙女湖管委会签订协议书的系米兰公司，但爱情岛公司才是本次被收购资产的产权所有人，双方对此均是明知的。故依照《合同法》第402条的规定，米兰公司在本案中的法律身份仅是爱情岛公司的受托代理人，爱情岛公司才是2016年7月20日《资产收购协议书》“甲方”的合同权利义务主体。第三组证据：1.仙女湖管委会、欧阳楚江共同与金山评估公司签订的《资产评估业务约定书》。2.仙女湖管委会、欧阳楚江共同与智宸评估公司签订的《资产评估业务约定书》。拟证明：1.仙女湖管委会、欧阳楚江共同作为委托方，于2016年7月25日、2016年7月29日分别与金山评估公司、智宸评估公司签订《资产评估业务约定书》，委托该两家评估公司对拟收购的爱情岛、民俗文化风情园所涉及的整体资产、经营权和土地山地租赁使用权进行评定估算，确定评估基准日为2016年7月20日；2.与金山评估公司所签的《资产评估业务约定书》约定：产权持有方应于2016年8月15日前为金山评估公司开展资产评估业务及时提供符合规范要求的资料，在委托方提供完整资料的基础上，金山评估公司应于2016年9月20日出具符合法律法规要求的资产评估报告书。3.与智宸评估公司所签的《资产评估业务约定书》约定：产权持有方应根据评估公司提出的要求，于2016年8月15日之前提供真实合法完整的资产评估资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，智宸评估公司应在产权持有方提供真实合法完整资料后30日内提供纸质报告书。第四组证据：《资产明细表》15本。拟证明：1.仙女湖管委会的工作人员与爱情岛公司的代表欧阳楚风，金山评估公司的工作人员李佑民、李凌，智宸评估公司的邹云等两名工作人员对资产的品种和数量进行了清点，于2016年8月15日制作了《资产明细表》共15本。2.《资产明细表》中大部分资产的购置日期或建筑物的建造日期并未确认，需产权持有人另外提供具体凭据。3.拟进行评估的全部资产的产权所有权人为爱情岛公司，而非米兰公司。第五组证据：1.欧阳楚江与河下镇龙伏村委坪田村小组于2012年7月18日签订的“仙来岛”土地租赁的《山地租赁协议书》共两份。2.欧阳楚江与河下镇龙伏村委坪田村小组于2012年7月18日签订的“肖家炮楼”土地租赁的《山地租赁协议书》共2份。3.欧阳楚江与河下镇龙伏村委坪田村小组于2012年7月18日签订的“松山里独岛”土地租赁的《山地租赁协议书》共2份。拟证明：1.2012年7月18日，欧阳楚江与河下镇龙伏村委坪田村小组就租赁“仙来岛”土地事宜，采取在2012年7月18日在签订一份从2012年1月1日至2031年12月31日共20年租赁期限的《山地租赁协议书》的同时，又签订一份从2032年1月1日至2051年12月31日共20年租赁期限的《山地租赁协议书》，也即同一天实际上签订了前后合计40年租赁期限的《山地租赁协议书》。另外两块土地“肖家炮楼”“松山里独岛”所签的《山地租赁协议书》情况和采取的方式完全相同，以上《山地租赁协议书》纯粹是为了规避“租赁期限最长不得超过20年”的法律强制性规定。2.涉及村小组如此重大的集体土地财产的租赁事宜，也未经河下镇龙伏村委坪田村小组村民代表大会讨论表决通过，故以上全部的《山地租赁协议书》均属无效。3.即使每块土地的前一份从2012年1月1日至2031年12月31日共20年租赁期限的《山地租赁协议书》有效，那么后一份从2032年1月1日至2051年12月31日共20年租赁期限的《山地租赁协议书》也因违反法律强制性规定而归于无效。无效的租赁协议所涉的租赁期限不应纳入土地使用权价值及收益期限的评估范围。第六组证据：2017年3月16日江西中山会计事务所有限责任公司出具的《关于仙女湖爱情岛旅游有限责任公司审计报告的有关情况说明》两份（2017年4月14日金山评估公司、智宸评估公司各分别签收一份）。拟证明：江西中山会计事务所有限责任公司已特别说明其出具的爱情岛公司2012—2015年度的财务审计报告，仅限于该公司的全体股东使用并说明该公司在正常运作，不作他用，如爱情岛公司将审计报告用作其他用途，中山会计师事务所对其提供的所有财务资料的真实性和准确性概不负责，对造成的后果也声明不负责，也即中山会计师事务所已经明确说明该审计报告是不能作为此次资产评估用途。第七组证据：1.智宸评估公司资产评估报告书《征求意见稿》（评估金额为1.72528511亿元）。2.智宸评估公司2017年4月17日《回复函》《评估工作联系函》各一份。拟证明：1.智宸评估公司2017年1月初出具的资产评估报告书《征求意见稿》，鉴定金额高达1.86928511亿元，其中无形资产—经营权90346500元，并在刀山火海、人妖表演、蒙古包景点项目资产的情况下，又重复评估认为还要向爱情岛公司补偿原收购以上项目景点的收购费用14400000元。2.因该《征求意见稿》存在诸多缺乏依据的情形和问题，在仙女湖管委会提出异议后，智宸评估公司又明确回复征求意见稿的资产评估数据中存在以下问题，需委托方或被评估单位提供以下资料后，方可出具正式的评估报告⑴2012年7月18日欧阳楚江与河下镇龙伏村委坪田村小组签订的“仙来岛”“肖家炮楼”“松山里独岛”《山地租赁协议书》，需要专业的法律专业机构（律所）先鉴别真实性和合法性；⑵企业前三年的历史经营绩效（营业收入、成本等），还应提请专业审计机构进行专项审计；⑶评估范围中房屋建筑物、构筑物、土方工程等工程的特殊性，其建造成本不同于一般建筑物，且无建筑施工图纸等工程资料，由于评估机构不是专业造价工程机构，无法精确计算其造价，需提请委托方聘请专业测绘机构、造价机构进行图纸测绘、造价结算报告；⑷其工程量需专业测绘机构出具测绘报告、其造价需出具造价报告；⑸需被评估单位提供设备家具、低值易耗品的购买凭据。3.智宸评估公司明确表示，需委托方或被评估单位提供以上资料后，该评估公司才能出具正式的评估报告。4.征求意见稿也是将本次资产收购的产权所有人确定为爱情岛公司，而不是米兰公司。第八组证据：1.金山评估公司资产评估报告《征求意见稿》的电子稿共两份。2.金山评估公司2017年4月20日《关于〈爱情岛资产评估报告征求意见稿〉的意见回复》。拟证明：1.金山评估公司先后出具的两份《资产评估报告征求意见稿》，一份为不含经营权、金额为78817261.91元，一份为包含经营权、金额为120343511.82元。2.因该《征求意见稿》存在诸多缺乏评估依据的情形和问题，在仙女湖管委会提出异议后，金山评估公司又向仙女湖管委会明确回复《征求意见稿》的资产评估数据中存在以下问题：⑴金山评估公司对土地山地租赁使用权进行评估，仅仅是按照产权持有方提供的租赁协议上的范围、金额及年限计算，金山评估公司表示其无法判定其提供的租赁协议是否真实或是否符合法律法规；⑵因江西中山会计事务所有限责任公司出具的审计报告已不能作为此次收益法计算的重要依据，委托方及产权持有方又提供不了企业相关营业收入、成本的原始依据，基础数据无法准确取得，无法准确测算经营权；⑶委托方及产权持有方未提供房屋建筑物及构筑物的建造合同、预（决）算资料、相关图纸，也没有提供有关证实建筑物建筑日期的资料；⑷低值易耗品和设备家具、产权持有方均没有提供当时购买时的凭据，难以确定其购置日期。⑸产权持有方没有提供工程相关原始资料。3.金山评估公司明确表示，需委托方及产权持有方补充提供所需要的以上资料后，金山评估公司才能出具正式的评估报告。第九组证据：1.仙女湖管委会2017年6月29日给金山评估公司并由该公司签署意见的《工作联系函》。2.仙女湖管委会2017年6月29日给智宸评估公司并由该公司签收的《工作联系函》。3.智宸评估公司2017年7月4日《工作联系函》。4.金山评估公司2018年1月25日出具给爱情岛公司及欧阳楚江的《关于回复〈关于出具完整资产评估报告书的催促函〉的函》（该证据来源于被告向法院提供的证据）。拟证明：1.因金山评估公司及智宸评估公司迟迟未能出具正式的评估报告，仙女湖管委会对两评估公司进行了催促，要求在2017年7月7日能出具正式报告。2.金山评估公司2017年6月29日签收《工作联系函》时，明确表示因评估条件受限制无法出具正式报告。3.智宸评估公司2017年7月4日再次回复强调，需要委托方或被评估单位提供其于2017年4月17日《回复函》《评估工作联系函》中所要求提供的资料，方可出具正式评估报告，该评估公司至2017年7月4日都未收到所要求提供的资料，要求其在2017年7月7日出具正式报告，属于该评估公司的意料之外，并表示单靠某一方的努力，难以实现。4.金山评估公司也向欧阳楚江、爱情岛公司明确表示，采用市场法进行评估的基础条件不具备，该评估公司称无类似景区的经营权交易案例是有依据的；使用收益法进行资产评估，被评估资产的预期收益的确定是建立在收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，爱情岛公司提供的已审财务报表与实际出入较大，无法收集并验证与预期收益相关的全部数据资料，无法准确预测预期收益。第十组证据：1.金山评估公司出具的赣余金评报字（2017）第053号《资产价值评估报告书》。2.金山评估公司出具的赣余金评报字（2017）第161号《资产价值评估报告书》。3.金山评估公司于2018年5月10日出具的《关于〈新余市仙女湖爱情岛旅游有限责任公司资产价值评估报告书〉出具两份评估报告的说明》。拟证明：1.金山评估公司是在前述障碍并未能消除，爱情岛公司没有按照要求提供必要的资料的情况下，出具正式报告的。2.金山评估公司本来认为爱情岛公司未能提供必要的财务资料的情况下，无法评估经营权收益，所以刚开始只出具了一份不含经营权的正式报告，评估金额为78817261.91元，该报告第5页第2条强调经营权等无形资产未能纳入评估范围的原因是产权持有方未能提供准确的账本、凭证、原始单据等资料，无法取得历史经营情况以及收支盈利财务数据，导致不能准确预测经营权未来经营期限的收益状况，不能采用收益法对经营权等无形资产进行评估；而如采用成本法评估，只能取得相关部分历史购买资料，不能完整准确反映经营权等无形资产的市场价值。3.因为爱情岛公司拒绝接受7800万元的评估结果，同时认为即使含经营权的1.24亿元的原初步意见也不能接受，后欧阳楚江就多次来到金山评估公司要求提供含经营权的评估报告，双方因此发生冲突，仅差未发生肢体冲突，金山评估公司因此就又在远超一年有效期之后的2018年4月底出具了一份包含经营权收益，评估金额为121146208.39元的评估报告，并将报告的出具日期倒签为2017年7月15日，实际交付仙女湖管委会的时间则是2018年5月2日。4.金山评估公司后一份评估报告的经营权收益的评估是假设经营期限执行到2051年，其并再次强调2012年7月18日欧阳楚江与河下镇龙伏村委坪田村小组签订的“仙来岛”“肖家炮楼”“松山里独岛”所签的《山地租赁协议书》是否存在时间瑕疵问题超出评估师的执业范围。故，如土地租赁协议依法应认定为无效，则金山评估公司依据违法的无效土地租赁协议，将经营权的收益评估至2051年，就缺乏合法的依据。5.金山评估公司明确表示假设产权持有方提供的收入、成本历史资料不真实，若存在错报、舞弊等行为，将直接影响评估结果的准确性，收益法的前提是收入、成本等历史资料真实合法完整，建议应慎重使用中山会计师事务所的该报告。而爱情岛公司将其最初提供的中山会计师事务作出的2012-2015年度的财务审计报告予以收回，放弃将该审计报告作为评估依据，在爱情岛公司又未能提供账本、凭证、原始单据等资料的情况下，金山评估公司作出了包含经营权收益的评估报告，凭空增加了42328946.48元的经营权收益，明显缺乏评估依据。6.两份报告关于其他资产的价值评估也缺乏合法依据，且部分项目明显不合情理，比如电器设备无论是哪一年购买的，折旧后的成新率都按照85%进行评估。智宸评估公司的评估报告也是如此。7.金山评估公司的评估报告不具有客观性和合法性，无法作为资产收购的有效依据。第十一组证据：2018年11月30日市委宣传部郭力根部长主持的协调会的会议录音光盘。拟证明：1.2018年11月30日市委宣传部郭力根部长主持双方协调时，金山评估公司再次表示其评估报告的有效期为一年。2.米兰公司在2017年7月20日以后收到金山评估公司7800万元的评估报告，在2018年5月份收到金山评估公司后一份1.2亿元的评估报告，也即报告出具之日就已经超过了有效期。3.仙女湖管委会国资部门参加了此次会议，也明确表示评估报告已经超过有效期，国资审查程序无法通过。第十二组证据：智宸评估公司赣智宸评咨字（2018）第0501号《资产评估报告》。拟证明：1.智宸评估公司也是在前述障碍并未能消除，爱情岛公司没有按照要求提供必要资料的情况下，出具正式报告的。2.智宸评估公司是直到2018年5月2日才出具该份评估金额为1.41357亿元的评估报告，其报告出具之日与评估基准日已相隔2年之久，已超过有效期限。其评估报告将爱情岛公司的全部经营项目的经营权收益都评估到了2047年，是没有合法依据的；评估报告第八条同时还特别进行说明，因被评估单位未按照评估机构的要求提供委估资产账面价值，评估程序存在缺陷，对其评估增减值情况无法作出对比分析；评估依据的2013-2015年、2016年1月-6月企业经营财务数据均由爱情岛公司提供，未经第三方专业审计机构审定。3.智宸评估公司的征求意见稿与其正式报告相比，两者相差3000多万元，反映该评估公司的评估是非常随意的。4.智宸评估公司的评估报告缺乏合法的基础依据，且不具有客观性和合法性，无法作为资产收购的有效依据。第十三组证据：仙女湖管委会缴纳评估费的《农村信用社联合社电子回单》《综合凭证》《网上银行电子回单》《增值税普通发票》共8页。拟证明：仙女湖管委会已通过新余市仙女湖旅游投资发展集团有限公司向智宸评估公司缴纳评估费15000元，向金山评估公司缴纳评估费70050元，合计85050元。虽然按照与两评估公司签订的《资产评估业务约定书》的约定，该评估费用应当由双方平摊，但因为两评估公司出具的评估报告无法作为此次收购的合法依据，原因在于对方拒不提供合法完整的资料，故仙女湖管委会已经支付的评估费用应当由对方承担。第十四组证据：1.欧阳楚江发给仙女湖管委会党委书记周俊华的手机短信及周俊华书记作出的短信回复。2.仙女湖管委会景区管理处副主任蒋慧与爱情岛公司人员盛世学的微信信息及上海市锦天城（南昌）律师事务所出具的《并购项目法律尽职调查清单》。拟证明：1.在评估过程中，欧阳楚江多次对仙女湖管委会领导进行威胁，干扰评估和资产收购工作的正常开展。2.因法律尽职调查系国资收购审核的必经程序，但仙女湖管委会通知爱情岛公司后，爱情岛公司却未予以配合。第十五组证据：江西省文化和旅游厅2018年12月27日的《关于调查核实仙女湖爱情岛景区收购久拖不决问题的情况报告》【赣文旅文（2018）38号】。拟证明:1.江西省文化和旅游厅作为上级主管部门，通过调查核实，认定金山评估公司与智宸评估公司的报告严重滞后，超出有效时限，且评估结论相差悬殊，科学性和专业性存疑，管委会和爱情岛公司的矛盾主要也是由此而起。2.爱情岛公司表示相关文件票据均被洪水冲走，无法提供，是造成两评估公司强调的“评估条件受限制”的主要原因之一。第十六组证据：专家聘书、资格证书、国有资产专家名单、《专家审核意见》。拟证明：1.本案资产收购项目的资产评估分别由两家评估机构出具的资产评估报告，按照现行的接受非国有资产的操作规范难以操作，不可能同时对两家评估结果进行备案，更不可能取两家的评估结果的中间值进行备案。2.由于被评估单位提供相关材料不完备，评估过程和评估程序受到限制，金山评估公司和智宸评估公司在评估障碍未能解决且提供报告的日期均已超过评估基准日1年的有效期，国资部门不应受理核准申请，对不符合要求的评估报告应予退回。米兰公司向本院提交了十三组证据：第一组证据：2007年3月15日仙湖管委会与米兰公司签订的《仙女湖投资旅游开发合同书》。拟证明：1.第一条，米兰公司获得仙女湖管委会授权在原蒙古包范围内独家开发经营权；2.第二条，米兰公司旅游经营权为40年至2047年3月16日止，且享有继续经营优先权；3.第四条（一）款2项，开发建设经营过程中涉及土地、规划、建设等行政许可和审批事项中，仙女湖管委会负有协助米兰公司的义务；4.第四条（二）款1项，米兰公司取得土地使用权的方式为租赁；5.第四条（二）款4项，仙女湖管委会授予米兰公司编制景点详规的工作；6.第四条（二）款8项，仙女湖管委会收购蒙古包和土地租赁费的资金来源于米兰公司的保证金；7.第三条、第六条1款2项第3目，米兰公司被要求限期完成投资进度，否则视为违约。8.米兰公司享有本案合同约定的资产的处分权。第二组证据：2007年4月10日仙女湖管委会与米兰公司签订的《土地租赁合同》；2007年10月15日仙女湖管委会与吴江签订的《关于蒙古包提前终止经营协议》；2010年6月3日李栋、欧阳楚江在仙女湖旅游局见证下签订的《关于整合仙女湖花园山庄人妖表演项目的协议书》《关于仙来岛七仙女表演项目与爱情岛人妖表演项目置换的协议书》；2010年11月26日，吴江、欧阳楚江在仙女湖旅游局见证下签订的《关于整体收购民俗文化风情园和仙来岛的协议书》；2010年11月26日，陈安生、欧阳楚江在《仙女湖旅游局见证下签订的关于整体收购刀山火海的协议书》。拟证明：1.第一条，米兰公司从仙女湖管委会处取得原蒙古包景点土地40年租赁权；2.第二条2款，米兰公司享有租赁期满后优先使用权。仙女湖管委会收购吴江蒙古包，履行与米兰公司的协议部分义务。3.米兰公司以欧阳楚江的名义以120万元价款整合人妖表演项目；4.第五条5款，花园山庄度假村在仙女湖管委会同意下改造升级；5.上述协议均是在仙女湖旅游局见证下签订的；6.米兰公司以欧阳楚江的名义与他人置换项目；7.其他投资人的投资建设与本案并无二致；8.米兰公司以欧阳楚江的名义以960万元价款收购民俗文化风情园、仙来岛；9.第二条，交易标的包括资产与经营权；10.米兰公司以欧阳楚江的名义以356万元价款收购刀山火海；11.第二条，交易标的包括资产与经营权。第三组证据：关于刀山火海与民俗文化风情园、爱情岛整合提升的请示；关于核准仙女湖爱情庄园建设的通知；关于延长核准文件有效期的申请报告；关于爱情岛古堡城宾馆建设完工延期申请；关于同意延长仙女湖爱情庄园项目建设期限的通知；建筑工程消防设计审核意见书；建筑工程消防验收意见书2009第01号；建筑工程消防验收意见书2009第02号；爱情岛房屋安全鉴定；仙女湖风景名胜区总体规划；爱情岛修建性详细规划摘页。拟证明：爱情岛旅游资产设施建筑等符合总体规划和详细规划，设计消防建筑安全等都经过合法程序审核批准。第四组证据：2016年7月20日仙女湖管委会与米兰公司签订的《资产收购协议书》。拟证明：1.第一条，本案交易标的资产包括爱情岛、民俗文化风情园的整体资产及经营权、租赁的山地和土地租赁权、配合景区改造升级的实际支出；2.第二条，协议签署日为评估基准日；3.第三条3.1款，共同委托两家指定的评估公司分别对标的资产进行评估，取两份评估报告平均值为标的资产的评估价值，经仙女湖国资局审核确定，在审核确认价值的基础上上浮15%作为标的资产的确定的收购价值；4.第三条3.2款，米兰公司关于资产评估中的义务仅限完成第1.1.3.1.2约定的义务并向乙方和两家评估机构确认；5.第五条5.1款，仙女湖管委会交付的3000万元为定金；6.第六条6.1.6.3款，米兰公司责任在于保证标的资产无权属争议和债务纠纷以及按约交付标的资产；7.第六条6.2款，仙女湖管委会逾期付款违约金比例为年利率12%。第五组证据：仙女湖管委会、米兰公司与金山评估公司、智宸评估公司签订的两份资产评估业务约定书。拟证明：1.相对评估公司而言，甲方为资产收购协议当事人双方，而非米兰公司一方；2.资产评估对象为本案交易标的资产包括爱情岛、民俗文化风情园的整体资产及经营权、租赁的山地和土地租赁权，以《资产评估明细表》为准。第六组证据：资产明细表15本（2016年8月15日，12人固定资产核定组）。拟证明：交易双方和评估机构各自委派人员共计12人共同核查统计交易标的资产明细，米兰公司完成了约定义务。第七组证据：金山评估公司资产评估结果汇总表、智宸评估公司资产评估汇总表、《关于贵公司初评报告问题点意见反馈》。拟证明：两家评估公司初评数据都包含经营权，爱情岛公司提出反馈意见。第八组证据：2017年7月7日金山评估公司出具的赣余金评报字（2017）第53号评估报告书摘页，2018年1月21日爱情岛公司发送给金山评估公司《关于出具完整资产评估报告书的督促函》；2018年1月25日爱情岛公司发送给金山评估公司《关于回复的函》；2018年1月25日米兰公司发送给仙女湖管委会《关于要求对《资产收购协议书》履行与否，明确态度的督促函》；2018年2月5日、2018年2月11日回复函；金山评估公司赣余金评报字（2017）第161号评估报告书摘页；智宸评估公司赣智宸评咨字（2018）第0501号资产评估报告摘页。拟证明：1.由于仙女湖管委会长期坚持评估对象不包含经营权的错误意见，导致金山评估公司评估报告缺漏重大项目，米兰公司拒收该报告；智宸评估公司未在约定期限内出具正式评估报告；2.2018年1月21日，爱情岛公司书面督促金山评估公司出具完整资产评估报告；3.金山评估公司将2017年7月7日完成的不含经营权和土地租赁使用权的评估报告提交仙女湖管委会；3.资产评估公司可以出具含经营权的评估报告；4.仙女湖管委会同意”成为金山评估公司出具含经营权的评估报告的前提之一；5.米兰公司督促仙女湖管委会明确态度；6.米兰公司督促仙女湖管委会放弃对金山评估公司施压；7.仙女湖管委会称米兰公司“要求仙女湖管委会放弃对金山评估公司施压、资产评估包含经营权”是不当、无理要求，可见仙女湖管委会仍在坚持错误意见；8.在米兰公司强烈、合理要求下，金山评估公司出具包含经营权的评估报告，评估价值为1.211462亿元；9.智宸评估公司出具包含经营权的评估报告，评估价值为1.413570亿元，另有收购价款1440万元。第九组证据：智宸评估公司营业执照、资产评估资格证书、陈修信陈卫东职业资格证书、金山评估公司营业执照、资产评估资格证书、何春明、严军平职业资格证书，金山评估公司2018年5月10日出具的《关于出具两份评估报告的说明》。拟证明：1.两家资产评估公司与评估人员资质、资格并无二致，同等合法有效；2.金山评估公司就同一评估任务出具了两份资产评估报告；3.米兰公司坚持意见并说服金山评估公司在2018年4月底出具了包含经营权的评估报告，该报告并未收到相关影响；4.包含经营权的评估结论是经过查询、取证、打折的结果。第十组证据：仙女湖景区景点门票基准价值表、2014-2017年2月门票分成款、2016年-2017年2月未分配款项。拟证明：1.案涉标的资产系合法建设，依法经营，得到了政府部门长期认可并批准；2.案涉标的资产门票分成收入有据可查且得到政府部门确认；3.仙女湖管委会自2016年10月后就对案涉标的资产停止了门票收入分成。第十一组证据：关于协助办理爱情岛景区经营权质押备案的函；警示信息；其他往来文件、短信、微信。拟证明：仙女湖管委会通过拒绝配合标的资产质押，限制股权变更、转让、出质等方式施压谋求低价取得标的资产，米兰公司多方协调求告无门，在仙女湖管委会起诉后才不得已反诉。第十二组证据：2016年7月20日，爱情岛公司出具给米兰公司的《知情同意授权书》。拟证明：米兰公司与爱情岛公司是关联公司和一致行动人，米兰公司根据仙女湖管委会的旅游开发合同和履行情况，以及爱情岛公司的明确表示，合法享有处置资产收购协议项下资产的权利，不会产生权属纠纷或者说转让款项取得或者分配纠纷，不妨碍资产收购协议的效力和履行。第十三组证据：微信、短信内容，有关部门函件。拟证明：米兰公司积极主张权利，要求仙女湖管委会尽早确定收购价值并且支付价款，但仙女湖管委会管委会无理的仅采纳无经营权的意见，坚持按7800万元基础上协商价值，导致协商不成，仙女湖管委会又拒绝按照合同约定提交国资审核。欧阳楚江、爱情岛公司未提交证据。双方当事人提交的上述证据，均经庭审质证。合议庭认为，上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，能够证明当事人之间签订相关协议、开展资产收购过程中发生的相关事实，但能否实现双方当事人主张的证明目的，需结合本案查明全部事实综合判定。本案第一次开庭审理后，经双方协商一致由本院委托江西中审资产评估有限公司（以下简称中审评估公司）对案涉合同涉及的资产及经营权价值进行了司法鉴定。经评估，中审评估公司于2019年10月11日出具赣中审评报字（2019）第045号评估报告，根据该评估报告，案涉实物资产及经营权40年期的价值为1.253亿元，案涉实物资产及经营权20年期的价值为1.176亿元。相关的正式报告已经送达双方当事人，并组织双方当事人进行了质证。仙女湖管委会质证称：该报告在程序上、鉴定技术上存在诸多的重大缺陷。一、报告的格式完全错误。根据司法鉴定规范，应采用司法鉴定意见书的表述方式，而不是单纯的表述为资产评估报告。司法鉴定意见书不是结论性文本，而是提供给办案机关的参考意见。赣中审评报字(2019)第045号报告书没有遵循《司法鉴定程序通则》和《司法部关于印发司法鉴定文书格式的通知》中的文本规定，是不符合规范的。报告的基本结构、鉴定原则、程序、表述完全没有采用司法鉴定格式(甚至通篇没有一处出现司法鉴定的字样)，不符合基本的格式要求，存在重大瑕疵，且该瑕疵不能通过补正修改的形式完善，所以该报告从文书形式上即属于无效报告。二、报告的评估依据错误。鉴于司法技术委托书中的明确表达是对资产价值进行司法鉴定，也就是说该报告应该是以全国人大关于司法鉴定及一府两院、国务院相关部委的法规规章为主导，而不是只采用资产评估技术规范来鉴定。该评估报告书的评估依据未采用司法鉴定的相关法规规章依据，整个评估依据中没有一个依据是司法鉴定的相关法律法规、规章文件。评估报告依据的《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》等均是鉴定基准日2016年7月20日以后出台文件，报告的很多地方采用的数据和技术依据都突破了追溯原则，而采用最新的技术标准认定资产价值，导致评估值产生严重偏差。三、关于实物资产部分的评估计算依据错误。报告书引用的评估计算依据的文件施行日期是在评估基准日之后，引用的评估依据错误。（一）本案的评估基准日为2016年7月20日，本应该采用《财政部关于切实加强政府投资项目代建制财政财务管理有关问题的指导意见》(财建(2004)300号)进行评估鉴定，但评估报告正文第十一页、第六点、（五）、取价依据7小点引用的《基本建设项目建设成本管理规定》（财建[2016]504号文）自2016年9月1日起才施行，文件施行日在评估基准日之后。本案的评估基准日为2016年7月20日，本案报告书引用的江西省住房和城乡建设厅赣建价〔2017〕7号文的生效日却在评估基准日之后，故评估引用的依据完全是错误的，本次评估计算应采用2004版定额数据，而不是采用评估基准日之后的定额标准。四、关于实物资产部分的评估方法错误问题。评估说明第20页，评估报告正文第七点评估方法有误，房屋建筑物的计算公式有误，还存在计算公式错误，采用已失效标准文件等错误。五、关于实物资产部分的评估计算错误问题。（一）评估说明第22页（七）评估案例有误，取值、依据及费率均出现错误。比如本案所涉标的资产中的爱情城堡宾馆的建筑面积2060m2，评估总造价4,409,041.73元，建筑单价2140元/m2，远高于市场标准。经选取2014年、2016年、2018年三个时期江西省建设工程造价信息进行对比可知，单价最高的框架剪力墙结构的高层商用楼的建筑造价为1320元/m2，爱情城堡宾馆建筑部分单方工程费用评估值2140元远超该数值，严重不合理。此外，还存在多处收费标准错误。（二）评估说明第27页（七）评估案例二有误，取值、依据及费率均出现错误。该案例民俗广场青石板的建筑面积1203.50m2，经评估总造价413604.32元，建筑单价344元/m2，远高于市场标准。根据江西省造价信息及南昌市造价信息2016年7月版，考虑材料价差后，青石板铺面建筑单价只会在150-180元/m2以内。综上，根据上面2个案例的分析，该评估报告的房屋评估原值虚增40%以上，如扣除不合理的水分，房屋建筑物及构筑物评估原值将从该报告的7243.49万元降至4500万元左右。（三）成新率取值错误。成新率涉及到存货的成新率和房屋的成新率。1.存货的成新率问题。考虑到本次评估的在用低值易耗品多为出租使用，所以整体低值易耗品评估值应该再低50%到80%左右，也就是低值易耗品评估值不是186万，而是60万左右。2.房屋成新率问题。比如爱情城堡宾馆在原值计算时分为三个部分，其中装修占总评估值的34%，而装修的使用年限为5-8年，目前已使用3.14年，也就是说这部分资产的成新率为40%-60%，而该评估说明第27页将装修也视为60年的框架资产，按综合成新率89%来计算净值，这部分虚增的差额在120万左右。（四）土方的取值错误问题。1.评估说明第41页第五、土方的评估案例有误，取值、依据及费率均出现错误。该案例—爱情城堡土方的评估有两个方面的错误。一是重复评估的错误。二是土方单价的取值错误。该评估报告的人工挖方单价80元/m2，挖机单方23元/m2。该单价明显过高，从赣建价(2018)5号文《关于调整江西省建设工程定额综合工日单价的通知》可以看到，2018年开始执行的建筑安装市政工程综合工日单价才91元/日，2004版江西建筑人工挖基坑19元/m3。六、收益法评估说明的计算错误和问题。该报告对“爱情岛、民俗文化村风情园”旅游景点经营权价值做了评估，采用的是现金流预期收益折现法。根据评估准则要求：应根据该无形资产或者类似无形资产的历史实施情况及未来应用前景，结合无形资产实施或者拟实施企业经营状况，重点分析无形资产经济收益的可预测性，估算无形资产带来的预期收益。该报告存在营业收入预测方式错误、营业收入预测过程错误、营业收入重要参数没有计算依据和计算过程等重大错误。该报告书引用、参考的5家上市公司—云南旅游股份有限公司、峨眉山旅游股份有限公司、安徽九华山旅游发展股份有限公司、西安曲江文化旅游股份有限公司、长白山旅游股份有限公司，都是国内自古以来的名山大川，历史悠久，享誉全国、甚至全世界，且都是“5A”级景区，并且全部都是多种经营，而仙女湖景区目前仅仅是“4A”级景区，之所以发生此次收购，就是希望将来可以对景区进行改造升级，爱情岛公司目前的经营收入来源仅是门票分成、餐饮和住宿、另外加部分收费的游乐项目而已，所以爱情岛与该五家上市公司无论在影响力、享誉度、客流量、景区规模、经营项目类别的多样性等各方面都完全不具有可比性。但该报告书却以这5家上市的经营状况参照并引用为爱情岛公司的经营利润数据，对爱情岛公司未来的经营权收益进行评估，与爱情岛公司实际经营状况相差太大，这明显是错误的。为维护国家法律和司法鉴定的严谨、合理、公平、公正，避免国有资产不正当流失，法院应重新选任能够胜任本案司法鉴定工作的鉴定机构，重新出具合格、公正、公平的司法鉴定报告。米兰公司质证称：一、尊重法院委托的权威性，也尊重中审评估公司的专业性，拒绝仙女湖管委会的重新鉴定申请。二、该鉴定报告因照顾仙女湖管委会的要求作出两个鉴定意见，请法庭按照40年经营期限进行裁判，按照20年经营期限判决显然不合理。欧阳楚江、爱情岛公司质证称：同意米兰公司的质证意见。补充一点，当时政府和我们签订的招商合同期限是40年，同时仙女湖区租赁给我们的土地的期限也是40年，只是我们与部分村民签订了两个20年的租赁合同，所以应该按照40年经营期限的进行处理。合议庭经审查认为，赣中审评报字(2019)第045号报告书鉴定程序合法，鉴定人员具有相应资质，鉴定机构针对双方的异议提出了合理的说明，该鉴定报告相关结论性意见可以作为本案判决的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明：2007年3月15日，仙女湖管委会与米兰公司前身米兰婚纱摄影有限公司、欧阳楚江签订《仙女湖投资旅游开发合同书》，约定：仙女湖管委会授权米兰公司对原蒙古包景点范围内的旅游设施进行统一开发，经营期限为40年，从2007年3月16日至2047年3月16日止。仙女湖管委会协助米兰公司办理开发建设经营过程中所涉及的土地、规划、建设、工商税收等行政许可和审批事项，费用由米兰公司承担。2007年4月10日，仙女湖管委会与米兰公司前身米兰婚纱摄影有限公司、欧阳楚江签订《土地租赁合同》，约定仙女湖管委会将原蒙古包景点范围内的土地租赁给米兰公司，租赁期限为40年，从2007年3月16日至2047年3月16日止。此后，在仙女湖区旅游局的见证下，欧阳楚江先后整合了仙女湖花园山庄人妖表演项目、民俗文化风情园、仙来岛、刀山火海等旅游项目，并进行了整合提升，建设了爱情岛古城堡宾馆、爱情庄园等项目。2012年7月18日，欧阳楚江与仙女湖区河下镇龙伏村委坪田村小组签订涉及“仙来岛”“肖家炮楼”“松山里独岛”景区土地的《山地租赁协议书》各两份。上述景区土地租赁协议均采取了签订前后两份租赁期各20年合计40年租赁期限的方式租赁相关土地。为整合景区旅游资源，推进“5A”级旅游区创建工作，2016年7月20日，米兰公司（甲方）、仙女湖管委会（乙方）签订《资产收购协议书》，约定:仙女湖管委会向米兰公司收购爱情岛、民俗文化风情园的整体资产、经营权和土地山地租赁使用权等，包括米兰公司为配合政府对景区改造升级的实际支出；由双方共同委托智宸评估公司、金山评估公司分别对标的资产进行评估，再取两公司评估价值的平均值作为标的资产的评估价值，经仙女湖国资局审核确认，在审核确认价值的基础之上上浮百分之十五作为标的资产的确定收购价值，评估费用由双方平摊；仙女湖管委会在协议生效之日起三日内，向米兰公司支付定金3000万元；米兰公司并承诺其转让给仙女湖管委会的标的资产（含经营权、门票收费权等）无权利瑕疵；双方还约定了其他权利义务。《资产收购协议书》签订后，仙女湖管委会依约于同日支付了3000万元定金至爱情岛公司银行账户。随后，双方依照《资产收购协议书》的约定，先后与金山评估公司、智宸评估公司签订了《资产评估业务约定书》，委托两公司对拟收购资产、经营权和土地山地租赁使用权等进行了评估，仙女湖管委会分批向两评估公司支付了85050元评估费用。经评估，金山评估公司、智宸评估公司均于《资产评估业务约定书》约定期限内向双方当事人出具了初评意见，其中金山评估公司的初评价值为1.24亿余元，智宸评估公司的初评价值为1.89亿余元。因两家评估公司初评意见差距较大等原因，双方当事人发生争议，评估工作陷入僵局而长期停滞，两家评估公司均未按约定期限出具正式评估报告。经双方当事人多次交涉，2017年12月，金山评估公司出具赣余金评报字（2017）第53号评估报告，评估价值为人民币0.7881726191亿元（不含经营权收益及景区改造升级费用）。因米兰公司拒绝接受并多次交涉，金山评估公司又于2018年5月出具赣余金评报字（2017）第161号评估报告，评估价值为1.2114620839亿元，该报告的落款日期为2017年7月15日。2018年5月2日，智宸评估公司出具赣智宸评咨字（2018）第0501号评估报告，案涉标的资产及经营权收益的评估价值为1.41357亿元。因对上述评估报告能否采用存在争议，仙女湖管委会拒绝按照上述评估报告结论履行《资产收购协议书》，双方当事人发生争议。2018年12月14日，仙女湖管委会以金山评估公司、智宸评估公司出具的评估报告评估金额相差巨大，出具时间超过了《资产评估业务约定书》约定期限，且真实性、合法性存在重大瑕疵，无法作为资产收购依据，双方签订的《资产收购协议书》实际已难以履行，应予解除为由提起本案诉讼，并提出前列诉请。米兰公司随即向本院提起反诉，并提出前述反诉请求。本案审理过程中，经本院多次组织调解，双方于2019年7月18日达成如下意见：双方一致同意由法院委托独立的第三方对标的资产进行司法鉴定，并以司法鉴定价值作为双方资产收购交易价值；仙女湖管委会同意不再进行国资审核，米兰婚纱、欧阳楚江、爱情岛公司同意放弃收购协议关于以评估价上浮15%确定收购价值的约定；司法鉴定费用双方当事人各承担一半。随后，经双方抽签选定江西中审资产评估公司（以下简称中审评估公司）对本案标的资产进行司法鉴定。经评估，中审评估公司于2019年10月11日出具赣中审评报字（2019）第045号评估报告，根据该评估报告，案涉实物资产及经营权40年期的价值为1.253亿元，案涉实物资产及经营权20年期的价值为1.176亿元。本院另查明：米兰公司成立于2006年9月12日，企业类型为有限责任公司，股东为张复成（持股比例69%）、欧阳楚江（持股比例31%），法定代表人为张复成，经营范围为摄影、婚庆服务。爱情岛公司成立于2009年11月17日，企业类型为有限责任公司，股东为欧阳楚江（持股比例40%）、欧阳楚风（持股比例20%）、张复成（持股比例20%）、温涛（持股比例20%），法定代表人为欧阳楚江，经营范围为摄影、餐饮、住宿、旅游开发、商务会议等。欧阳楚江、欧阳楚风系兄弟关系，张复成系欧阳楚江、欧阳楚风的姐夫，温涛系欧阳楚江、欧阳楚风的妹夫。2016年7月20日，爱情岛公司向米兰公司出具《知情同意授权书》，明确表示米兰公司享有处置案涉标的资产的权利，不会产生权属纠纷。本院认为，本案属合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、米兰公司是否为本案适格反诉主体，欧阳楚江、爱情岛公司是否为本案适格本诉被告。二、中审评估公司出具的赣中审评报字（2019）第045号评估报告能否采信，本案是否应重新进行评估。三、案涉《资产收购协议书》是否应予解除，若不应解除，是否还能继续履行。仙女湖管委会要求在解除资产收购协议书的基础上判令米兰婚纱、欧阳楚江、爱情岛公司返还已付定金3000万元及其利息，并承担评估费用85050元的诉请是否合法有据，能否支持。四、案涉标的资产的经营权期限是40年还是20年。五、米兰公司要求仙女湖管委会依据资产评估报告和资产收购协议的约定支付资产收购款129215300元，并以129,215,300元为基数按月利率1%计算自2018年8月1日起至全部款项付清之日止的利息的诉请能否支持。对此，本院分析评述如下。关于争议焦点一。米兰公司系2007年3月15日《仙女湖投资旅游开发合同书》、2007年4月10日《土地租赁合同》、2016年7月20日《资产收购协议书》的签约方，系案涉相关拟收购资产的实际持有者，其有权提起本案反诉，是本案的适格反主体，对仙女湖管委会主张米兰公司并非本案适格反诉主体的辩称意见，不予采纳。因欧阳楚江仅系代表米兰公司签订《资产收购协议书》，并非《资产收购协议书》的交易主体，不应被列为本案被告，爱情岛公司也并非《资产收购协议书》的交易主体，仅为本案第三人，故对米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司主张欧阳楚江、爱情岛公司并非本案适格被告的辩称意见，予以采纳。关于争议焦点二。中审评估公司出具的赣中审评报字（2019）第045号评估报告鉴定程序合法，鉴定人员具有相应资质，不存在的无效情形，依法可以采信。对仙女湖管委会主张该评估报告不能采信的辩称意见，不予采信，对其要求重新进行司法鉴定的申请，不予支持。关于争议焦点三。案涉《资产收购协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应恪守。虽然金山评估公司、智宸评估公司出具的评估报告因故不能采用，但根据《合同法》第六十二条的规定，可以通过司法鉴定的方式确定市场价格进而确定双方交易价格的方式来履行，也即是说案涉《资产收购协议书》是可以继续履行的，故该《资产收购协议书》不应予以解除，对仙女湖管委会主张案涉《资产收购协议书》应予解除，米兰婚纱、欧阳楚江、爱情岛公司应返还其已付定金3000万元及相应利息的诉请，不予支持。因双方明确约定评估费用由双方平摊，且本案并无证据证明金山评估公司、智宸评估公司出具的评估报告系因米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司单方原因导致不能适用，故对仙女湖管委会要求米兰公司、欧阳楚江、爱情岛公司返还其已付评估费用85050元的诉请，亦不予支持。关于争议焦点四。首先，案涉标的资产的经营权期限是40年还是20年的问题。合议庭认为，虽然2007年3月15日仙女湖管委会与米兰公司前身米兰婚纱摄影有限公司、欧阳楚江签订《仙女湖投资旅游开发合同书》约定的经营期限是40年，2007年4月10日仙女湖管委会与米兰公司前身米兰婚纱摄影有限公司、欧阳楚江签订《土地租赁合同》，约定的原蒙古包景点范围内的土地租赁期限亦为40年，但因《中华人民共和国合同法》第二百一十四条明确规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效,故双方上述约定因违法而无效。米兰婚纱、欧阳楚江与相关村委签订的规避相关法律规定的40年期的山地、土地租赁协议超过20年的租赁期限亦应认定无效，案涉标的资产的经营权期限应认定为20年。关于争议焦点五。如上所述，因案涉《资产收购协议书》可以继续履行，且双方当事人一致同意以法院委托的独立第三方评估机构出具的鉴定意见作为双方交易价值。故合议庭认为，本案可参照中审评估公司出具的赣中审评报字（2019）第045号评估报告结论确定案涉标的资产及经营权的交易价格。但赣中审评报字（2019）第045号评估报告是在米兰婚纱、欧阳楚江、爱情岛公司提供的评估资料无法采信，且缺少与案涉仙女湖景区情况相当的“4A”级景区上市公司资料可供参考的情况下，参照九华山、云南旅游等“5A”级景区上市公司的资产收益率测算得来，“四A”级景区与“5A”级景区上市公司的资产收益率存在一定的差距是可能的，仙女湖管委会的辩称意见具有一定的合理性。应酌情在赣中审评报字（2019）第045号评估结论中的经营权收益4872.11万元的基础上打七折确定经营权的交易价格为宜。根据中审评估公司出具的赣中审评报字（2019）第045号评估报告，案涉实物资产及经营权20年期的价值为1.176亿元，故案涉实物资产及经营权20年期的价值为（1.176亿元-4872.11万元）+（4872.11万元×70%）=1.0298367亿元。因仙女湖管委会已经预先支付3000万元，故对米兰公司要求判令仙女湖管委会支付资产收购款1.292153亿元的诉请，本院部分支持其0.7298367亿元（1.0298367亿元-0.3亿元=0.7298367亿元）。因双方付款时间并未明确，且本案亦无证据证明系因仙女湖管委会原因导致合同迟延履行，故对米兰公司要求仙女湖管委会按月利率1%计算自2018年8月1日起至全部款项付清之日止的利息的诉请，亦不予支持。综上，对仙女湖管委会的诉讼请求，本院不予支持。对米兰公司的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）新余市仙女湖风景名胜区管理委员会继续履行2016年7月20日《资产收购协议书》，并于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）新余市米兰婚纱有限公司支付资产收购价款0.7298367亿元；二、驳回原告（反诉被告）新余市仙女湖风景名胜区管理委员会的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）新余市米兰婚纱有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费192225.25元，保全费5000元，反诉案件受理费362028.39元，合计559253.64元，由原告（反诉被告）新余市仙女湖风景名胜区管理委员会承担410844元，由被告（反诉原告）新余市米兰婚纱有限公司承担148409.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  傅惠君审判员  艾小红审判员  蒋 欢二〇一九年十二月三十日书记员  敖蒙娜书记员  杨丽萍