上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初53835号原告：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道200号。法定代表人：刘樱，董事长。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海康月投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：金毅，执行董事。委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称张江公司)与被告上海康月投资管理有限公司(以下简称康月公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张江公司的委托诉讼代理人陆垒、王妍，被告康月公司的委托诉讼代理人叶杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2011年12月1日起至2013年3月31日的欠付租金，按每月人民币(币种下同)145,095.10元计算为2,321,521.60元；2.被告支付原告自2013年4月1日起至2018年3月15日的房屋占有使用费，按每月290,190.20元计算为17,556,507.10元；3.被告支付原告逾期支付租金的滞纳金，计算至2018年3月15日为23,890,633.69元。事实和理由：2010年3月2日，原告与星月集团上海投资有限公司(以下简称星月公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区春晓路XXX号张江大厦B座19层房屋出租给星月公司，建筑面积954.05平方米，租期自2010年4月1日至2013年3月31日。租金为每月145,095.10元，每月的第10日前支付一个月的租金，逾期支付租金的，逾期一日，星月公司需支付0.5%的滞纳金。合同租期届满后当日星月公司应返还房屋，逾期返还的，应按两倍日租金标准支付占有使用费。2011年4月13日，原告与星月公司、被告签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定自2011年4月1日起，承租方变更为被告。履约过程中，被告拖欠租金、严重违约，直至2018年3月15日才搬离系争房屋，故原告诉请如前。被告康月公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、本案系原告与被告所代表的星月公司围绕坐落于上海市张江高科技园区20坊4丘地块项目合作(简称993项目)所引发的众多纠纷中的一起，本案涉及的房屋租赁合同纠纷已经有明确的《和解备忘录》，原告对被告2018年3月31日前的应付租金、使用费、滞纳金等不再追索，也放弃追究违约责任的权利。2、在租赁合同届满后，被告继续使用系争房屋，原告未要求被告搬离，双方应转为不定期租赁合同关系；3、原告主张的占有使用费实际应为租金，按照两倍租金标准计算没有依据，应按照租金标准计算；4、被告仅在2019年左右收到原告的催款通知单，原告主张的租金已经超过诉讼时效；5、合同约定的滞纳金标准过高，请求法院予以调低；6、被告通过关联公司交纳了保证金290,190.20元，请求予以抵扣应付费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，现认定如下：原告系上海市浦东新区春晓路XXX号，松涛路XXX号房屋产权人。2010年3月2日，原告(甲方)与星月公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区春晓路XXX号B座19层房屋出租给乙方，建筑面积954.05平方米。乙方承诺租赁该房屋用于乙方项目生产经营的场所使用。甲方于2010年4月1日前向乙方交付房屋，租赁期自2010年4月1日起至2013年3月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋每日每平方米建筑面积租金为5元，月租金145,095.10元。乙方应于每月的10日前向甲方支付一个月的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按逾期支付金额的0.50%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金290,190.20元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满前当日租金的2倍向甲方支付该房屋占有使用费。2010年3月29日，星月公司支付租赁保证金290,190.20元。2011年4月13日，原告(甲方)、星月公司(乙方)、被告(丙方)签订《房屋租赁合同主体变更协议》，经三方协商一致，约定将上述《房屋租赁合同》中乙方变更为丙方，租赁合同项下承租方所有权利和义务由乙方转移至丙方，即权利由丙方直接享有和行使，义务由丙方直接履行(包括但不限于租赁合同终止后，剩余保证金由甲方直接退还给丙方)。甲方同意变更承租方主体并不代表甲方已完全认可变更日前乙方已履行了租赁合同项下全部权利义务。变更日之前，租赁合同项下乙方尚未履行的义务，变更日后仍由乙方继续履行。乙方未继续履行或拒绝继续履行的，甲方仍有权要求乙方履行。因变更日前乙方之行为造成甲方损失的，由乙方和丙方承担连带责任。自变更日起，此后因租赁合同所产生的一切权利义务均与乙方无关。2017年9月19日，原告向被告发送电子邮件称：“附件为我司就和解备忘录所做的最后调整，鉴于该事项决策我司需要在明天的党委会和总办会进行，因此请各位加紧阅审，并在今晚21点前给予回复。”和解备忘录提及，“张江公司对上海康月建设发展有限公司2018年3月31日前使用张江大厦的未付租金和使用费、滞纳金等也不再追索且上海康月建设发展有限公司、张江公司不再依据租赁合同追究对方的违约责任”。和解备忘录最终并未签署。2018年3月1日，被告函告原告，其定于2018年3月10日自系争房屋内搬离，请求原告安排相关人员进行交接。2018年3月15日，原、被告签署《张江大厦单元承接验收表》，被告将系争房屋返还原告。2019年4月，被告向原告发送《关于2019年3月28日催款通知单的回函》，表示“双方就解除993项目合同、弥补被告损失、结清租金等费用、押金及993项目代建及代理招商等相关事宜进行了多次协商，希望原告尽快协商进程，尽快解决993项目所有相关争议事项。”另查，被告成立于2006年9月4日，股东为上海天可实业有限公司。上海康月建设发展有限公司成立于2009年11月18日，股东为上海天可实业有限公司、星月公司。上海天可实业有限公司成立于2007年7月23日，股东为吕彪、陈虹。星月公司成立于2004年4月12日，法定代表人为吕彪。上海张江联合置地有限公司(以下简称张江联合公司)成立于2011年3月14日，股东为原告、上海天可实业有限公司、微宏软件技术(杭州)有限公司。2009年12月14日，原告(甲方)与上海康月建设发展有限公司签订《房屋建设工程转让合同》及《房屋建设工程代建合同》，双方约定就张江高科技园区20坊4丘地块项目的房屋建设工程进行合作开发建设。对有争议事实，本院分述如下：1、被告提供其与张江联合公司于2011年5月1日签订的《房屋租金分摊协议》，约定因张江联合公司运行需要，向被告提出合署办公，双方分摊系争房屋租金，张江联合公司分摊面积95.41平方米，月分摊金额14,509.51元。被告据此证明，为推进原告与星月公司993项目，原告与被告的关联公司共同成立张江联合公司，与被告合署办公，张江联合公司应当分摊租金。原告表示对该协议真实性无法确认。2、原告提供2015年9月15日、2016年3月15日、2017年11月15日、2018年9月30日向被告发送的催款通知单(复印件)，载明系争房屋租赁期限已于2013年4月15日届满，双方的租赁关系已自动终止，要求被告支付欠付租金及按照两倍租金标准计算的占有使用费。上述催款通知单除了占有使用费计算截止日期不同之外，其余内容一致。原告表示，上述催款通知单原件已寄送被告，己方仅留存复印件，因时间长久，无法提供邮寄签收凭证。被告对真实性均不予认可。3、原告提供2013年6月5日被告向原告发送的《关于办公场所租金催告函的回复说明》，主要内容为“991项目搁置长达超过三年之久，合资公司的运营一直处于停滞状态。一方面，我公司因此经历了企业成立以来的最大困难，并蒙受重大的经济损失，另一方面，我司还要承担高额的办公租金和物业费，这些都使我司经营雪上加霜。……为缓解993项目给我司带来的损失，2011年12月我司向贵司提出书面申请，请求减免2012年全年办公场所租金。因一直未收到贵司回复，后又于2012年7月25日再次向贵司提出减免请求，但均未曾得到贵司的明确答复”。原告据此证明，原告于2013年6月5日前曾向被告发送催款通知单。2014年6月5日被告向原告发送的《关于2014年5月22日租金催告函的回复》，主要内容为“为缓解993项目给我司带来的损失，2011年12月我司向贵司提出书面申请，请求减免2012年全年办公场所租金。因一直未收到贵司回复，后又于2012年7月25日再次向贵司提出减免请求，但均未曾得到贵司的明确答复。我司深切希望贵司充分重视993地块项目相关合同的履行，解决对我司困扰已久的993地块项目问题，从而使我司的困难得以迎刃而解。”2015年3月16日被告向原告发送的《关于2015年3月16日催款通知单的回复》及2016年3月18日被告向原告发送的《关于2016年3月15日催款通知单的回复》，内容与上述《关于2014年5月22日租金催告函的回复》基本一致。原告持有上述函件原件，据此欲证明，原告曾于2014年5月22日、2015年3月16日、2016年3月15日向被告发送了催款通知单。被告表示，因之前法务已经离职，无法核实是否发送过上述函件，也无法提供函件中提及的催款通知单。经本院释明，双方就该节事实均无法再行举证。审理中，原、被告一致确认，租赁房屋实际为房地产权证上记载的春晓路XXX号1602室。被告支付租金至2011年11月30日，之后未付。原告同意将保证金抵扣被告应付费用。本院认为，原告与星月公司签订的《房屋租赁合同》及原告与星月公司、被告签订的《房屋租赁合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，并无违反法律禁止性规定之情形，应为合法有效。被告抗辩本案系原、被告就993项目所引发的众多纠纷中的一起，从在案证据来看，原、被告及关联公司确实存在多种合作关系，但本案合同独立存在，亦可独立结算，虽然原、被告曾尝试通过《和解备忘录》一揽子解决包括本案租赁合同纠纷在内的相关问题，但最终并未签署，双方仍需恪守合约，诚实履行租赁合同。至于被告与张江联合公司的租金分摊问题，即便真实存在，亦属二者内部关系，被告可再行向张江联合公司主张，与本案无涉。就本案的争议焦点，本院分述如下：一、本案主要争议事实在于，原告是否向被告发送过催款通知单以及催款通知单的内容？原告仅能提供催款通知单复印件，从证据的形式要件来看存在瑕疵，但原告持有被告对催款通知单回复的原件，被告以员工离职无法核实为由，对是否收到过催款通知单的事实不置可否，经本院释明后，双方就上述事实仍无法进一步举证，故本院唯有依照证据规则，根据高度盖然性的证明标准，认定被告确已收到原告于2013年6月5日前(无准确日期)、2014年5月22日、2015年3月16日、2016年3月15日发送的催款通知单。原告提供的2016年3月15日催款通知单与回函日期一致，虽然仅有复印件，亦属完成了初步举证，被告未能提供反证，本院对该份催款通知单的内容予以认可。至于原告提供的2015年9月15日、2017年11月15日、2018年9月30日催款通知单，因未见被告的相应回函，本院对原告已经发送上述催款通知单的事实难以采信。二、本案法律适用的争议焦点之一在于，2013年3月31日租赁合同届满后，原、被告是否形成不定期租赁合同关系。我国《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。诚如上述，从催款通知单的内容可以看出，原告已经明确系争租赁合同届满终止，并要求被告支付租期内的租金及按照两倍租金标准计算的占有使用费，足以说明原告对被告继续占用系争房屋提出了异议，双方并未达成原租赁合同继续有效，按照原租赁合同继续履约的合意，本院据此认定，原、被告的租赁合同至2013年3月31日届满终止，此后双方并未形成不定期租赁合同关系。三、本案法律适用的另一争议焦点在于，原告主张的租金或占有使用费是否超过诉讼时效。1、我国《民法通则》的规定，租金的诉讼时效为一年。诚如上述，本院已认定原告曾于2013年6月5日前、2014年5月22日、2015年3月16日、2016年3月15日向被告发送了催款通知单，导致诉讼时效中断，但2016年3月15日至2017年3月14日期间，并未发生中断事由，故租金的诉讼时效于2017年3月14日已经届满，被告关于租金部分的时效抗辩，本院予以采纳。既然租金因超过诉讼时效而丧失请求力，原告主张逾期支付租金的滞纳金亦缺乏依据，本院难以支持。2、房屋占有使用费应为普通之债，根据《民法通则》的规定，适用两年的诉讼时效，又依据司法解释的规定，2017年10月1日《民法总则》施行之日，诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效。除上述催款通知单导致诉讼时效中断外，2017年9月19日，被告发送的《和解备忘录》亦涉及本案使用费的问题，也应视为原告对相关权利的主张，同样适用诉讼时效的中断。据此，本院可以认定，原告主张的房屋使用费尚未超过诉讼时效。原告根据合同约定主张按照两倍租金标准计算占有使用费，从本案履约情况来看，原告在合同期限届满长达五年时间内，从未主张被告返还房屋，反而消极行使权利，怠于采取适当措施防止损失的扩大，故对被告长时间占用系争房屋导致的使用费损失亦负有一定责任，再考虑到原、被告及关联公司存在其他的合作关系，本院酌情将占有使用费调整为原租赁合同约定租金标准的1.2倍，自2013年4月1日起计算至2018年3月15日止。原、被告均同意将被告支付的290,190.20元保证金抵扣本案应付费用，于法不悖，本院予以照准。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海康月投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司占有使用费10,358,597.58元；二、原告上海张江高科技园区开发股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海康月投资管理有限公司保证金290,190.20元，该笔款项可抵扣上述第一项判决内容中被告上海康月投资管理有限公司的应付费用；三、驳回原告上海张江高科技园区开发股份有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260,643元，由原告上海张江高科技园区开发股份有限公司负担178,432元，被告上海康月投资管理有限公司负担82,211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  田有娣二〇一九年十二月二十日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。