宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初15886号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街3号A区B栋地下一层。负责人：张永谦，该公司经理。委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。被告：李炳玉，男，1962年10月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告李炳玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的委托诉讼代理人王春毅、被告李炳玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付自2017年1月17日至2019年12月31日期间的物业服务费7281元、电梯费2587元，违约金148元，合计10016元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系银川市兴庆区天下川小区54号楼4单元402室房屋业主，该房屋建筑面积为141.76平方米，原告系银川市兴庆区天下川小区物业服务企业。2017年1月17日至2019年12月31日期间，被告累计拖欠物业服务费7281元、电梯费2587元。原告向被告催收物业服务费、电梯费无果，故诉至法院。李炳玉辩称，被告未交纳物业费及电梯费属实，拒交上述费用的原因是原告未尽到其应尽的义务。原告利用业主固定财产进行收益，且从不向业主公开，电梯里的广告收益应当属于全体业主，原告从未将广告费收支情况向业主公开；小区内路面不允许停车，但始终有一部分车辆停在小区内，原告未进行管理，有些本小区业主的车辆也不允许进入小区，原告对小区业主不能一视同仁；被告单元门口的装饰墙因地基下沉扭曲，被告向原告多次反映，但原告至今未进行维修，问题一直得不到解决。原告只知道催缴物业费，而不考虑提升自身的服务质量，不顾及业主的权益，故被告拒绝交纳物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区天下川小区XX室房屋业主，该房屋建筑面积为141.76平方米。原告自2009年开始为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务。2016年5月10日，原告与宁夏京能房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，该合同约定：由原告为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，服务期限为一年，自2016年6月1日至2017年5月31日，其中多层、高层、小高层住宅物业服务费为1.45元/月/平方米，被告房屋所在的四层电梯费为73元/月；首次交费，第一次物业服务费的收缴日期以宁夏京能房地产开发有限公司向业主开具的《入住通知书/证明》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，原告一次性收取一年的物业服务费；非首次交费，各业主每半年向原告交纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清；住宅物业不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》。合同到期后，原告仍为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，并按年与宁夏京能房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，每份合同期限均为一年，服务收费标准不变。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。现被告尚欠原告2017年1月17日至2019年6月30日期间的物业服务费及电梯费未交纳。原告向被告催收上述费用无果，故诉至本院。另查明，本院2018年至2019年期间多次前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内多处施工，施工产生的渣土随意堆放小区公共绿地之上，对小区公共绿地破坏严重，小区内部分景观墙内建筑垃圾堆积，清理不及时；小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放；部分业主将公共绿地圈为私家菜地，种植蔬菜等。2019年较2018年稍有改善。本院认为，原告与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在小区提供物业服务，原告为被告房屋所在的银川市兴庆区天下川小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费。但根据庭审查明情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未按约向被告提供不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》的三级服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定2017年1月17日至2018年12月31日期间被告应缴的物业服务费的比例为85%，2019年1月1日至2019年6月30日被告应缴的物业服务费比例为90%，被告应交纳2017年1月17日至2018年12月31日期间的物业服务费4101.35元（141.76平方米×1.45元/月/平方米×12个月÷365天×714天×85%），应交纳2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1100.86元（141.76平方米×1.45元/月/平方米×12个月÷365天×181天×90%），合计5202.21元（4101.35元+1100.86元），超出部分，本院不予支持。因电梯服务不存在瑕疵，现原告要求被告交纳2017年1月17日至2019年6月30日期间的电梯费2148元（73元/月×12个月÷365天×895天），于法有据，本院予以支持，超出部分，不予支持。关于2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、电梯费，因2019年下半年的物业服务合同尚未履行完毕，原告可在合同履行完毕后另行主张权利，本院暂不予处理。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告李炳玉于本判决生效之日起七日内支付原告长城物业集团股份有限公司银川分公司自2017年1月17日至2019年6月30日期间的物业服务费5202.21元、电梯费2148元，共计7350.21元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担7元，被告李炳玉负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 谷胜龙 二〇一九年十二月七日（法官助理 曹丽君书记员 马小花 附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。