黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4379号原告（执行案外人）：姜云鹏，男，1981年11月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：周文斌，肇源县三站法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：纪予鹏，女，1968年3月9日出生，汉族，教师，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。被告（被执行人）：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。第三人（案外人）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇通江路建设局东侧。法定代表人：何京龙，职务经理。第三人（案外人）：刘涛，男，1967年3月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省林甸县。原告姜云鹏与被告纪予鹏、杜兴海、第三人肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、刘涛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜云鹏的委托诉讼代理人周文斌、被告纪予鹏的委托诉讼代理人许延平到庭参加诉讼。被告杜兴海及委托诉讼代理人魏红亮、第三人肇源县宇龙公司、刘涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告姜云鹏向本院提出诉讼请求：1.请求停止对肇源县XX小区XX栋XX单元1XX3号房屋的执行；2.请求判令原告与第三人肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订的《金瑞花园房屋认购书》买卖合同成立；3.请求判令肇源县XX小区XX栋XX单元1XX3号房屋归原告所有；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告于2015年9月26日通过案外人赵某向第三人刘涛汇款375,000元，用于购买案涉房屋，该房屋系刘涛在宇龙公司开发的金瑞花园小区承包五项建筑工程时的抵账房屋。刘涛于2015年12月15日将该房屋（XX小区XX栋XX单元1XX3号）交付原告，并配合原告在第三人宇龙公司处签订《金瑞花园房屋认购书》，同时宇龙公司出具收据，房屋总价款为510,637元（按照工程抵价款出具）。2016年6月15日原告向开发商交纳入网费15,001元，并分别于2016年6月20日、2017年4月6日、2018年6月5日、2019年7月3日向小区物业交纳物业费共四次，2017年3月23日向肇源县晓庆物业有限公司交纳取暖费，其中包括装修抵押金、垃圾清理费、电卡及电费等。原告虽未对案涉房屋进行装修，但已将该房屋作为仓库用于存储生活不常使用物品，即签订认购书时，原告已合法占有该房屋。2018年12月5日，被告纪予鹏与被告杜兴海民间借贷纠纷一案，肇源县人民法院作出（2018）黑0622民初2904号民事调解书，确认了借贷关系成立。该调解书生效后，纪予鹏向人民法院申请强制执行，法院于2019年8月26日作出（2019）黑0622执552号执行裁定书，裁定查封杜兴海所有的位于肇××县××源镇金××小区ＡXX-XX-1XX3的房屋。原告得知后提出异议。肇源县人民法院于2019年10月24日作出（2019）黑0622执异192号执行裁定，驳回姜云鹏的异议请求。原告认为，2015年12月25日原告与宇龙公司签订《金瑞花园房屋认购书》时就已经取得案涉房屋所有权，并实际占有使用，被告纪予鹏2019年8月26日向肇源县人民法院申请查封案涉房屋，其查封行为在后。故原告提起本案诉讼，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告纪予鹏辩称，案涉房屋没有登记在原告名下，原告不享有执行的权利，不应该支持原告的诉讼请求。根据原告在起诉中的陈述，原告并不是案涉房屋的买受人，宇龙公司与刘涛之间是以物抵债的关系，原告在其权利未通过依法登记得到确认前向刘涛主张债权，其通过案外人执行异议之诉的方式行使物权没有法律依据，法院不应予以支持。原告在人民法院查封案涉房屋之前没有取得房屋钥匙，宇龙公司、杜兴海没有将案涉房屋交给原告，不存在原告合法占有房屋，根据法律规定，原告对案涉房屋不享有排除执行的权利，诉讼请求不应支持。被告杜兴海缺席，无答辩意见。第三人宇龙公司、刘涛缺席，无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告姜云鹏举证如下：1、银行转账凭证一份，欲证明原告通过案外人赵某向刘涛汇款37.5万元。被告纪予鹏质证称，对汇款事实没有异议，但这是赵某某给刘涛的，并不是原告汇款给宇龙公司或者杜兴海的，不能证明双方存在房屋买卖关系。被告杜兴海、第三人宇龙公司、刘涛缺席，均无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。2、《金瑞花园房屋认购书》、收据各一份，欲证明2015年12月15日原告与宇龙公司签订房屋认购书，加盖金瑞花园项目部章，项目部出具收据一份，加盖金瑞花园财务专用章。被告纪予鹏质证称，原告提供的证据均无宇龙公司公章、财务章，证明不了是宇龙公司行为，被告了解案涉房屋在2015年12月15日刘涛挂靠宇龙公司开发金瑞花园小区的实际开发人杜兴海，二人之间尚未进行承包五项劳务工程结算，杜兴海和李继是以该房屋抵押给刘涛，待双方结算完工程款再行确定是否履行以物抵债。后来由于刘涛与杜兴海、李继就工程价款的结算产生争议，杜兴海和李继就没有把案涉房屋的钥匙交给原告和刘涛，原告提供的证据虽然是认购书，但实际上是原告、刘涛、金瑞花园开发商达成的以物抵债的协议，实际上没有成立。被告杜兴海、第三人宇龙公司、刘涛缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。3、票据11张，欲证明2016年开始，原告陆续交纳物业费、取暖费、装修保证金等各项费用。被告纪予鹏质证称，对真实性有异议，肇源县人民法院在查封案涉房屋之前去宇龙公司和金瑞花园小区物业调查过，案涉房屋闲置无人居住、没有交纳相关付费，因此肇源县人民法院执行局进行查封，事实上案涉房屋仍然是毛坯房。被告杜兴海、第三人宇龙公司、刘涛缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。4、（2019）黑0622执异192号执行裁定书一份，欲证明原告对肇源县人民法院查封案涉房屋提出异议，原告不服裁定结果，提起诉讼。被告纪予鹏质证称，无异议。被告杜兴海、第三人宇龙公司、刘涛缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。5、证人赵某出庭作证，证人陈述原告通过证人赵某介绍购买案涉房屋，当时刘涛承包金瑞花园小区的五项工程，宇龙公司提前以房屋抵顶工程款，并以40万元的价格卖给原告，通过证人赵某，原告签订案涉房屋认购书。被告纪予鹏质证称，原告买受案涉房屋与事实不符，假设原告存在买受房屋的事实，那么购买房屋不是为了居住，而是原告与刘涛之间存在民间借贷关系，实际双方不存在真实的房屋买卖合同关系。被告杜兴海、第三人宇龙公司、刘涛缺席，无质证意见。本院对赵某向刘涛汇款事实予以确认。被告纪予鹏举证情况1、肇源县人民法院（2018）黑0622民初3904号民事调解书、（2019）黑0622执552号执行裁定书各一份，欲证明纪予鹏与杜兴海民间借贷纠纷，经本院调解杜兴海于2018年12月30日前一次性给付纪予鹏40万元。该调解书生效后纪予鹏申请强制执行，本院于2019年8月26日作出（2019）黑0622执552号执行裁定书，查封案涉房屋。原告姜云鹏质证称，无异议。被告杜兴海、第三人宇龙公司、刘涛缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。2、肇源县人民法院（2019）黑0622民初3784号民事判决书一份，欲证明杜兴海、李继与宇龙公司系挂靠关系，杜兴海、李继是金瑞花园的实际开发人，享有所有权，该判决属于另案生效判决，能确认与本案有关的事实。原告姜云鹏质证称，无异议。被告杜兴海、第三人宇龙公司、刘涛缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。3、证人刘某出庭作证，欲证明证人受纪予鹏的丈夫闫树义委托于2019年8月24日早晨去查看案涉房屋的情况，当时该房屋门敞开着，室内什么都没有。原告姜云鹏质证称，对真实性有异议，证人对时间记忆不清楚，且与被告有利害关系，证词不可信。本院对该证人证言与其他证据综合认定。法庭出示证据如下：原告申请法院调取的宇龙公司说明一份，欲证明宇龙公司对金瑞花园所有的工程抵账房屋没有签字、盖章，没有备案，公司不知情。原告姜云鹏质证称，有异议，宇龙公司与原告签订了金瑞花园认购书，后又多次收缴税费，现在又出具该说明，与原告证据前后矛盾。被告纪予鹏质证称，无异议。被告杜兴海、第三人宇龙公司、刘涛缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。本院经审理确认事实如下：被告纪予鹏与被告杜兴海民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月5日作出（2018）黑0622民初3904号民事调解书，杜兴海于2018年12月30日前给付纪予鹏借款本息40万元。调解书生效后，纪予鹏申请强制执行，本院于2019年8月26日作出（2019）黑0622执552号执行裁定书，查封杜兴海所有的位于肇××县××源镇金××小区Ａ6-3-1703的房屋。原告姜云鹏以其系涉案房屋所有权人为由，向本院提出异议申请。本院于2019年10月24日作出（2019）黑0622执异192号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，在法定期间提起本案执行异议之诉。另查明，2015年12月15日原告姜云鹏与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部签订《金瑞花园房屋认购书》，原告以510637元购买案涉房屋，项目部出具收据，加盖财务专用章。原告称其于2015年9月26日通过案外人赵某向刘涛汇款37.5万元购买涉案房屋，该房屋系刘涛承包宇龙公司开发的金瑞花园小区五项工程的抵账房，签订认购书时原告即取得案涉房屋所有权。并提供2016年6月15日交纳入网费，6月20日交纳物业费、电费及装修保证金等票据，2017年3月23日向晓庆物业公司交纳取暖费票据，2017年4月6日、2018年6月5日、2019年7月3日交纳物业费等票据，证实其实际占有使用涉案房屋。庭审中原告自认没有实际入住，现该房是毛坯房。第三人宇龙公司出具书面说明，证实公司对金瑞花园所有的工程抵账房屋没有签字、盖章、备案，公司不知情。涉案房屋抵顶给第三人刘涛工程款无证据证实。本院认为，原告姜云鹏通过赵某介绍购买案外人刘涛的顶账房屋（X小区AXX-XX-1XX3室），第三人宇龙公司却对金瑞花园所有的工程抵账房屋没有备案，也不知情。第三人刘涛如何取得涉案房屋，是否有处分权无证据证实。原告购买刘涛房屋，却通过赵某向刘涛汇款37.5万元，无刘涛出具收条，其仅凭赵某证词，无其他证据佐证，不能证明该款系原告交付的购房款。故原告与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部签订《金瑞花园房屋认购书》不符合商品房买卖合同的法律要件。原告虽交纳涉案房屋的物业费、取暖费等，但未实际入住，亦未装修，不能证明原告实际占有涉案房屋。根据《最高人民法院》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，原告与宇龙公司项目部签订认购合同虽发生在法院查封前，但无证据证明原告合法占有该房屋并支付全部价款，且非因其自身原因未办理过户登记，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告姜云鹏的诉讼请求。案件受理费8906元，由原告姜云鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王丽娟人民陪审员  陈 晓人民陪审员  杨淑娟二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王柏钧附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。