天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初6071号原告：季宏，女，1974年6月15日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：蔺艳军，河北太平洋世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智（原告之夫），男，住天津市河北区。被告：天津港保税区谷阳物业发展有限公司，住所地天津港保税区海滨九路40号1-105室。法定代表人：王玉亮，总经理。委托诉讼代理人：范蔼莹，女，该公司档案管理员。被告：天津市益华资产管理有限公司，住所地河北区月云公寓11门806。法定代表人：蒋堃，总经理。委托诉讼代理人：张静，天津坤威律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行，住所地河北省张家口市桥东区宝善路南端。负责人：崔丽君，支行行长。委托诉讼代理人：谢培松，北京威诺（张家口）律师事务所律师。原告季宏与被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司（以下简称：谷阳公司）、天津市益华资产管理有限公司（以下简称：益华公司）、中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行（以下简称：建行宝善街支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季宏的委托诉讼代理人蔺艳军、王智，被告谷阳公司的委托诉讼代理人范蔼莹，被告益华公司的委托诉讼代理人张静，被告建行宝善街支行的委托诉讼代理人谢培松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季宏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告益华公司、建行宝善街支行共同办理坐落天津市河北区月云公寓11门××号房屋的涂销抵押登记手续；2.依法判令被告谷阳公司协助原告办理上述房屋的转移登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年12月，原告与谷阳公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：01-0013），由原告购买谷阳公司开发的天津市河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座××号房屋（现为月云公寓11门××号房屋）。原告交齐了全部房款263000元，谷阳公司为原告出具了《天津市房地产开发企业销售专用发票》。2003年4月，原告入住诉争房屋，并居住使用至今。根据合同约定，谷阳公司应于商品房竣工验收合格后30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，谷阳公司应协助原告办理房屋所有权转移登记。2003年9月，谷阳公司在未告知原告也未征得原告同意的情况下，私自将诉争房屋抵押给中国建设银行张家口分行住房城建支行（现更名为中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行），并办理了在建工程抵押登记。基于以上原因，原告无法办理诉争房屋的所有权转移登记手续。原告为维护自身的合法权益，起诉来院，望判如所请。被告谷阳公司辩称，同意原告的全部诉讼请求。被告益华公司辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意撤销抵押权，益华公司在2008年11月份通过合法途径购得诉争房屋的抵押权，该抵押权至今合法存在，益华公司作为继受抵押权人，合法权益应当予以保护。被告建行宝善街支行辩称，中国建设银行股份有限公司张家口分行住房城建支行（现建行宝善街支行）与谷阳公司于2003年7月25日签订了《人民币资金借款合同》（编号为：贰零零叁年第零陆号），谷阳公司向建行宝善街支行借款12200000元，并签订了《抵押合同》（编号为：抵贰零零叁年第零柒号），以宇阳公寓B座商品房作为担保。2004年6月28日，建行宝善街支行与中国信达资产管理公司石家庄办事处（以下简称信达公司）签订《债权转让协议》，约定将上述的债权及相应全部权利转让给信达公司。因此，建行宝善街支行不再是抵押权主体，也并非本案适格被告。上述《人民币资金借款合同》以及《抵押合同》项下债权以及抵押权，信达公司受让后，又转让给中国东方资产管理公司石家庄办事处（以下简称东方公司）。2006年，东方公司向人民法院主张债权，张家口市中级人民法院作出（2006）张商初字第39号民事判决书对上述债权、抵押权等权利的合法性进行了确认。后张家口市中级人民法院作出的（2013）张民再初字第7号民事判决书以及河北省高级人民法院作出的（2015）冀民再终字第80号民事判决书也均确认了上述债权以及抵押权的合法性。本案诉争房屋的抵押权仍合法存在，因此原告要求涂销抵押权无事实及法律依据。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋系坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座（现月云公寓11门）××号房屋。2002年，原告与谷阳公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买诉争房屋，总房款263000元，合同同时约定原告应一次性付款，即于签订合同之日交购房款263000元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，谷阳公司于2002年12月19日向原告出具了《天津市房地产开发企业销售专用发票》，载明原告已经将诉争房屋全部房款交齐。2003年4月9日，原告与谷阳公司办理了诉争房屋的交付入住手续，并交纳了垃圾外运费、电梯使用费、物业费，谷阳公司向原告出具了相应的费用收据。2019年8月7日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处月纬路社区居民委员会出具《关于月云公寓11门（宇阳B座）××居民居住情况说明》，载明：根据《天津市商品房买卖合同》（01-0013）显示，月云公寓11门（宇阳公寓B座）××号房屋系原告所有，并于2003年4月至今在此居住，居住期间一直交纳物业费，无拖欠。另查，2003年7月25日,谷阳公司与中国建设银行张家口分行住房城建支行（现更名为本案被告建行宝善街支行）签订《人民币资金借款合同》两份，合同编号分别为：贰零零叁年第零伍号和贰零零叁年第零陆号，第零伍号借款合同借款4500000元，第零陆号借款合同借款12200000元。同时对应上述借款合同分别签订《抵押合同》两份，合同编号分别为：抵贰零零叁年第零陆号和抵贰零零叁年第零柒号，第零陆号抵押合同抵押物为河北区月纬路2号1103.77平方米底商，第零柒号抵押合同抵押物为河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座现月云公寓11门4977.67平方米商品房（其中包括诉争房屋）。上述合同签订后，针对河北区月纬路2号1103.77平方米底商办理了《房屋他项权证》，针对河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座现月云公寓11门4977.67平方米商品房办理了《天津市房地产抵押权证明书》。后谷阳公司偿还借款本金1150000元。2004年6月28日，建行宝善街支行将谷阳公司尚欠借款债权转让给信达公司，债权转让协议随附转让债权清单载明：1.借款合同号2003年第06号转让债权人民币本金12200000元，担保人谷阳公司，担保合同号抵（2003）年第07号；2.借款合同号2003年第05号转让债权人民币本金3350000元，担保人谷阳公司，担保合同号抵（2003）年第06号。2004年11月29日，信达公司又将上述债权转让给东方公司。后东方公司就上述债权起诉谷阳公司，河北省张家口市中级人民法院作出（2006）张商初字第39号民事判决书，判决：一、谷阳公司偿还东方公司借款本金及至2006年2月28日的利息共计17558112.41元，逾期，东方公司有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还；二、自2006年2月28日以后的利息，由谷阳公司按照中国人民银行规定的计息标准向东方公司支付至本金付清之日。2008年11月10日，天津市益华婚庆礼仪策划有限公司（现更名为本案被告益华公司）通过拍卖取得东方公司对谷阳公司的债权及从属担保权利，并凭借拍卖成交确认书等证据向河北省张家口市中级人民法院申请变更其为（2006）张法执字第92号执行案件的申请执行人。2009年1月23日，河北省张家口市中级人民法院作出（2006）张法执字第92号执行裁定书，裁定：变更申请人天津市益华婚庆礼仪策划有限公司为本案申请执行人。案外人天津制花厂因不服（2006）张商初字第39号民事判决，申请再审。2014年12月31日，河北省张家口市中级人民法院作出（2013）张民再初字第7号民事判决书，判决：一、维持该院（2006）张商初字第39号民事判决第一项：谷阳公司于本判决生效后十日内，向东方公司偿还借款本金15550000元，支付利息2118112.41元（计至2006年2月28日），两项合计17558112.41元，逾期，东方公司有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还（其中维持事项不含本案当事人争议的房产）；第二项：自2006年2月28日以后的利息，由谷阳公司按照中国人民银行规定的计息标准向东方公司支付至本金付清之日；二、撤销该院（2006）张商初字第39号民事判决第一项“逾期，原告有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还”中所包含的坐落天津市河北区中山路宇阳公寓B座（月云公寓11门）底商二层A；三、2003年7月25日谷阳公司与中国建设银行股份有限公司张家口分行住房城建支行（建行宝善街支行）签订的抵押合同中涉及天津市河北区中山路宇阳公寓B座（月云公寓11门）底商二层A房产抵押无效，该房产天津制花厂享有所有权。益华公司不服该判决并提起上诉，河北省高级人民法院作出（2015）冀民再终字第80号民事判决书，维持了（2013）张民再初字第7号民事判决。庭审中，益华公司自认就本案诉争房屋并未向人民法院申请司法查封。原告称建行宝善街支行针对诉争房屋办理的抵押权发生在其购买房屋之后，原告对抵押一事也并不知情。上述事实，有当事人提交及本院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与谷阳公司在平等自愿的基础上签订的《天津市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应依照合同约定享受权利，履行义务。在原告与谷阳公司的房屋买卖关系成立，且原告交付了全部房款的情况下，谷阳公司不仅负有向原告交付房屋的主要义务，还负有协助原告办理房屋所有权转移登记的附随义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述内容虽未对抵押权人、一般债权人与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但该条司法解释的出发点在于保护已交付全部或者大部分款项的消费者的权益。消费者在交付购买商品房的全部或大部分款项后，对该房屋享有的优先权高于建筑工程承包人的优先受偿权，其权利也优先于抵押权，所以抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，原告已向谷阳公司支付了全部购房款，有权要求谷阳公司为其办理房屋过户手续，根据原告提交的证据显示，原告购买诉争房屋、交付房款、办理房屋入住手续的时间均在谷阳公司与建行宝善街支行签订借款合同和抵押合同之前，亦在建行宝善街支行办理包括诉争房屋在内的《天津市房地产抵押权证明书》之前，且三被告均未提交证据证明上述抵押行为系在原告知情并同意的情况下进行的，因此原告要求谷阳公司为其办理房屋过户手续的权利应优先于益华公司的抵押权，原告要求协助办理房屋所有权转移登记及涂销抵押权的诉讼请求具有事实及法律依据，亦符合保护交易安全的原则，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行共同办理坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座（现月云公寓11门）××号房屋的涂销抵押登记手续；二、本判决生效后三十日内，被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司协助原告季宏办理坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座（现月云公寓11门）××号房屋转移登记手续，相关费用由原告季宏自行承担。案件受理费5246元，由被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司负担5046元，被告天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行各负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高 治审 判 员  李 倩人民陪审员  吕正明二〇一九年十二月十三日法官助理张晓爽书记员穆媛附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。