湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初4518号原告（反诉被告）：武汉百伦商汇管理有限公司，住所地武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台1号。法定代表人：钱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄梦佳，湖北忠三律师事务所律师（一般代理）。被告（反诉原告）：中交地产武汉开发有限公司，住所地武汉市青山区红钢二街29号中交红钢城10栋B号楼一单元8层8号。法定代表人：王子文，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁旭光，湖北光靓律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：方珍珍，湖北光靓律师事务所律师（特别授权代理）。原告（反诉被告）武汉百伦商汇管理有限公司（以下简称：百伦公司）与被告（反诉原告）中交地产武汉开发有限公司（以下简称：中交武汉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，中交武汉公司于2019年11月15日提出反诉，本院于2019年11月19日公开开庭进行了合并审理。百伦公司的委托诉讼代理人黄梦佳，中交武汉公司的委托诉讼代理人梁旭光、方珍珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。百伦公司向本院提出诉讼请求：1、确认百伦公司与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》已于2019年11月17日解除；2、中交武汉公司向百伦公司返还租金136,800元及利息（以136,800元为基数，自2016年12月24日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、中交武汉公司向百伦公司赔偿损失1,127,228.48元及利息（以1,127,228.48元为基数，自2017年8月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、中交武汉公司承担律师费20,000元；5、本案诉讼费由中交武汉公司承担。事实和理由：2016年12月，百伦公司与中交武汉公司签订《地下室场地利用(租赁)合同》，约定：中交武汉公司将位于青山区××小区地下室××层面积约为1900㎡的场地（以下简称“租赁场地”）租赁给百伦公司使用，中交武汉公司指定其用途为兴办带有公益性的集贸市场，承租期限为2017年3月1日至2032年2月29日，百伦公司对上述租赁场地有转租及分租权。合同中中交武汉公司书面声明场地属中交武汉公司所有(或依法使用)，权属与业主无关且无争议。上述租赁合同签订的同时，百伦公司与武汉赢和工贸有限公司(以下简称“赢和工贸公司”)签订了与上述租赁合同内容一致的《地下室场地利用(租赁)合同》，百伦公司将上述租赁场地转租给赢和工贸公司使用，用途仍为中交武汉公司指定的兴办集贸市场。该合同还约定，因百伦公司不实际使用场地，只从事商业管理行为，为避免不合理的重复纳税，使用费(租金)由赢和工贸公司按时足额直接汇入中交武汉公司指定账户，中交武汉公司对此予以认同。管理费用由赢和工贸公司按时足额直接付至百伦公司。2016年12月23日，赢和工贸公司由其法定代表人陈贤长依约向中交武汉公司账户支付了半年租金136,800元，另向百伦公司支付了半年管理费68,400元。赢和工贸公司为开办江锦湾市场于2017年1月18日办理了工商登记，营业场所即为该租赁场地，经营范围为市场管理；初级农产品批零兼售(依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动)。赢和工贸公司进场装修至2017年7月初，因小区业主认为中交武汉公司未征得业主同意就擅自将案涉场地违反规划用途对外出租盈利，严重侵犯了业主权益，业主群体不断向新闻媒体及政府部门投诉，至此，江锦湾小区集贸市场无法正常开业且现已遭城管强制拆除，致使赢和工贸公司及百伦公司均蒙受巨大损失。赢和工贸公司于2017年7月14日向武汉市国土资源和规划局青山分局申请政府信息公开。2017年7月19日，武汉市国土资源和规划局青山分局作出青土资规信答字第(2017)29号政府信息公开答复书，载明：涉案项目地下室原审批用途为停车、设备用房，并已完成规划条件核实；设置菜场行为，属于改变审批用途并增加了建筑容积率，且不属于可以变更容积率的情形。由此可见，中交武汉公司也无法办理该租赁场地审批用途的变更手续。该租赁场地并非中交武汉公司专有，应属全体业主共有。中交武汉公司作为该建筑的房地产开发商不可能不知道该场地规划用途，是不能出租用于建设集贸市场的，却在租赁合同中将租赁用途限定为兴办集贸市场。而该租赁场地的用途根据武汉市国土资源和规划局青山分局的回复，建设集贸市场属于增加了建筑容积率，是不能取得建设工程规划许可证的，因此租赁合同约定的租赁用途根本无法实现，赢和工贸公司建设的集贸市场未投入使用即被拆除，合同实际上不能履行，依法应予解除。依照合同的相对性，中交武汉公司应向百伦公司退还全部租金及利息，并赔偿全部损失。2018年3月23日，赢和工贸公司因上述租赁合同纠纷起诉百伦公司及中交武汉公司，该案经青山区人民法院一审、武汉市中级人民法院二审，最终判决:“一、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司返还管理费68,400元;二、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司赔偿损失1,000,160.48元;三、解除武汉百伦商汇管理有限公司与武汉赢和工贸有限公司签订的《地下室场地利用(租赁)合同》。一审减半收取的案件受理费13,480元，由武汉赢和工贸有限公司负担6,271元，由武汉百伦商汇管理有限公司负担7,209元;鉴定费35,000元，由武汉赢和工贸有限公司负担10,500元，由武汉百伦商汇管理有限公司负担24,500元。二审案件受理费53,371元，由武汉赢和工贸有限公司负担26,412元，由武汉百伦商汇管理有限公司负担26,959元”，该判决已生效。中交武汉公司从始至终均告知百伦公司及赢和工贸公司所租赁场地系中交武汉公司自有(或依法使用)，权属与业主无关且无争议，可用于兴办集贸市场，且用实际行动积极向赢和工贸公司提供水电等加快市场建设。百伦公司作为转租方并非出租场地开发商，对出租场地的真正权属及其性质无法充分了解，只能在合同中书面强调租赁场地必须为中交武汉公司所有(或依法使用)，权属与业主无关且无争议，因此百伦公司已尽到谨慎注意与提示义务。因此对于生效判决确定的百伦公司应承担的损失，依合同相对性原则，应由中交武汉公司承担全部赔偿责任。同时，上述生效判决要求百伦公司向赢和工贸公司偿付的各项损失，已经是在考虑承租人承担30%责任的基础上作出的认定，经鉴定赢和工贸公司建设集贸市场的损失为1,428,800.68元，百伦公司承担30%的责任，生效判决最终确定的装修赔偿额为1,000,160.48元。据此，上述生效判决要求百伦公司承担的各项损失共计1,127,228.48元(具体包括：建设集贸市场的损失1,000,160.48元、退还管理费68,400元、承担一审诉讼费7,209元、鉴定费24,500元、二审诉讼费26,959元)及利息，中交武汉公司应全额赔偿给百伦公司，故百伦公司诉至法院。中交武汉公司辩称，1、百伦公司与中交武汉公司之间签订的《地下室场地利用（租赁）合同》（以下简称租赁合同）为有效的租赁合同，作为有效的租赁合同，理应由百伦公司、中交武汉公司共同遵守、严格执行。2、百伦公司与中交武汉公司租赁合同关系的建立过程，系百伦公司主动找到中交武汉公司，请求中交武汉公司将地下负一层案涉区域租赁给百伦公司兴办菜市场使用。双方签订的租赁合同前言载明：“乙方拟在政府职能部门的大力支持及市场专业管理人员的全程管理下，利用甲方负一层地下室部分场地招商引资引进客商开办江锦湾集贸市场”，由此可见，正因为百伦公司的主动行为，才造成了今天这一诉累。3、百伦公司租赁中交武汉公司地下室案涉区域时，郑重向中交武汉公司承诺一切开办手续由其办理，一切投资风险由百伦公司及其引进方自行承担，并且在合同中以文字的形式将此承诺予以明确。租赁合同第六条第1款约定：“……开办市场所需的各项审批手续，由乙方自行办理，与甲方无关。一切投资风险由乙方及其引进的市场经营方自担”，既然百伦公司承诺自己承担一切投资风险，为何又要反悔。4、案外人赢和工贸公司进行违法建设施工过程中，百伦公司从未依据租赁合同向中交武汉公司提交过任何案外人的施工方案，更没有征得中交武汉公司的同意，违反了租赁合同的约定，租赁合同第六条第4款约定：“……施工方案在征得甲方同意后方可施工……”，案外人赢和工贸公司的损失正是百伦公司的这种违约行为所造成，责任完全应由百伦公司承担。5、在案外人违法建设施工前，百伦公司既没有依据租赁合同向中交武汉公司提交施工方案，也没有依据《中华人民共和国建筑法》及相关规定去申领《建筑工程施工许可证》，工程投资额在300,000元以上且建筑面积在300平方米以上的房屋装修，建设单位应在开工前向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申领《建筑工程施工许可证》，而这个审批程序是装饰装修、建设施工的必需程序，进一步可以说明是百伦公司及其引进方为了开办市场而进行建设施工的必须手续。6、百伦公司在与中交武汉公司签订租赁合同前，早已从中交武汉公司处拿到地下室案涉区域的编号：22-15-0075《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（以下简称工程竣工证明书），并且百伦公司将此证明书交给案外人赢和工贸公司办理了分公司的营业执照，而该工程竣工证明书上清楚明白的显示该地下室案涉区域为“中交红钢城地下车库及库房”。所以，百伦公司所谓的事先毫不知情，完全是自欺欺人、掩耳盗铃，不尊重事实的推卸责任之言。7、本案中百伦公司诉争的所谓损失并未实际发生，故百伦公司至今是没有损失存在的。百伦公司以虚无的假想损失作为诉请主张，没有事实和法律依据。更何况，造成赢和工贸公司的损失无论从法律上，还是合同约定上，百伦公司都有完全的、不可推卸的责任。8、中交武汉公司履行了租赁合同义务，向百伦公司交付了租赁场地，百伦公司理应向中交武汉公司支付租金，所以百伦公司无权要求中交武汉公司退还租金，并且中交武汉公司保留向百伦公司主张租赁合同解除前的一切租金损失的权利。9、双方之间的租赁合同没有任何关于律师费的条款，更何况造成此状况的原因系百伦公司并非中交武汉公司，所以该诉讼主张没有事实和法律依据。故百伦公司违背诚实信用原则，背弃了自己的承诺，违反了合同的约定，给案外人造成了损失，给中交武汉公司也造成了巨大损失，其责任重大、过错明显，所以，请求法院驳回百伦公司的全部诉讼请求，维护中交武汉公司的合法权益。中交武汉公司向本院提出反诉请求：1、百伦公司向中交武汉公司支付租金380,760元，租金计算至2019年1月23日；2、本案诉讼费由百伦公司承担。事实和理由：中交武汉公司与百伦公司签订了租赁期限为2017年3月1日至2032年2月29日的《地下室场地利用(租赁)合同》，合同约定中交武汉公司将权属为自己所有的位于青山区××小区地下室××层面积约1900平方米的场地租赁给百伦公司使用。2016年12月23日，中交武汉公司收到半年租金136,800元，此后未收取到任何租金。现中交武汉公司依据双方签订的《地下室场地利用(租赁)合同》第七条第2款第②项的约定:“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：②拖欠租金达到1个月以上的”，要求解除双方签订的租赁合同，同时基于合同的合法有效性要求百伦公司履行支付从2017年9月1日起至2019年1月23日止的租金380,760元的义务。百伦公司对中交武汉公司的反诉辩称，1、百伦公司认可解除合同，但不同意中交武汉公司在反诉状中陈述的关于解除合同的理由。百伦公司已于2019年11月16日通过EMS向中交武汉公司邮寄了《解除合同通知书》，中交武汉公司于2019年11月17日签收，即双方已于2019年11月17日解除《地下室场地利用（租赁）合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”，案涉租赁合同约定的租赁用途根本无法实现，赢和工贸公司建设的集贸市场未投入使用即被拆除，即合同约定的合同目的无法实现，合同客观上不能履行，该事实已经武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终5980号民事判决书认定,《地下室场地利用（租赁）合同》依法应予解除。中交武汉公司认为百伦公司拖欠中交武汉公司租金，没有事实依据和法律依据，因合同目的无法实现，反而是百伦公司有权要求中交武汉公司返还已经收取的租金。2、百伦公司不应向中交武汉公司支付租金，且该项诉讼请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初774号民事判决书及武汉市中级人民（2019）鄂01民终5980号民事判决书均认定，租赁合同约定的租赁用途根本无法实现，赢和工贸公司建设的集贸市场未投入使用即被拆除，合同客观上不能履行。因此，对于赢和工贸公司已交纳的2017年3月至8月的租金及管理费，依据合同相对性，应由百伦公司向赢和工贸公司返还。同样依据合同的相对性，也应由中交武汉公司向百伦公司返还已经缴纳的租金136,800元。另外，武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初774号民事判决书已经认定“赢和工贸公司进场装修至2017年7月初，因业主投诉，该市场未投入使用”，即无论是百伦公司还是赢和工贸公司，租赁合同的目的无法实现，均未实际使用或占用案涉租赁场地，中交武汉公司无权要求百伦公司支付2017年9月1日起至2019年1月23日止的租金，且中交武汉公司从未向百伦公司主张过租金，该项诉讼请求已超过诉讼时效。故赢和工贸公司与百伦公司之间的租赁合同因合同实际上不能履行，无法实现合同目的，已经依法解除，且法院已经认定应由百伦公司向赢和工贸公司返还租金及管理费，百伦公司分别与中交武汉公司、赢和工贸公司所签租赁合同的内容及合同的目的基本一致，即其合同目的同样无法实现，符合法定解除的条件，且百伦公司已经履行解除合同的法定程序，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除以后，百伦公司有权要求中交武汉公司返还租金及利息、赔偿相应的损失及利息，无需向中交武汉公司支付未占用租赁场地期间的租金，故中交武汉公司要求百伦公司支付租金的诉讼请求没有事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：百伦公司在本诉及反诉中提交的证据：百伦公司与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》、百伦公司与赢和工贸公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》、（2018）鄂0107民初774号民事判决书、（2019）鄂01民终5980号民事判决书、中交武汉公司于2017年1月6日出具的《情况说明》、《关于中交红钢城项目地下室租赁场地的说明》、《关于中交江锦湾项目开办菜市场的报告》、《中交红钢城地下停车场负一层交通设施划线平面图》、《委托代理合同》、百伦公司交纳20,000元律师费的转款凭证、湖北忠三律师事务所向百伦公司开具的20,000元增值税发票、《收条》二张、《解除合同通知书》及邮件交寄单（收据）、中交武汉公司签收的回单，均客观、真实，与本案有关联性，本院均予以采信。中交武汉公司在本诉及反诉中向本院提交的证据：百伦公司与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信，但不能证明中交武汉公司不应承担任何赔偿责任；百伦公司的营业执照，客观、真实，但不能证明中交武汉公司所要证明的事实；（2019）鄂01民终5980号民事判决书，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；赢和工贸公司市场管理分公司营业执照，客观、真实，与本案有关联性，但不能证明中交武汉公司所要证明的事实；《湖北省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。经审理查明：中交武汉公司（甲方）与百伦公司（乙方）签订《地下室场地利用（租赁）合同》一份，约定：乙方利用甲方负一层地下室部分场地开办江锦湾集贸市场。百伦公司（甲方）就该场地利用（租赁）及管理事宜又与案外人赢和工贸公司（乙方）签订《地下室场地利用（租赁）合同》一份。本院于2018年3月23日立案受理了赢和工贸公司诉百伦公司、中交武汉公司租赁合同纠纷一案，赢和工贸公司作为该案原告请求：1、解除赢和工贸公司与百伦公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》；2、百伦公司向赢和工贸公司返还管理费68,400元；3、中交武汉公司向赢和工贸公司返还使用费（租金）136,800元；4、百伦公司及中交武汉公司赔偿赢和工贸公司各项经济损失2,314,711元（其中签订合同类损失1,372,921元、原告工作人员工资119,700元、其他装饰装修材料、辅料、人工费用822,090元）；5、百伦公司及中交武汉公司承担全部诉讼费。该案经本院审理查明，认定如下事实：百伦公司（甲方）与赢和工贸公司（乙方）签订《地下室场地利用（租赁）合同》，合同载明第三方为中交武汉公司（场地实际出租方，下称第三方）。合同约定“为方便江锦湾业主日常生活、降低业主生活成本，丰富群众“菜篮子”工程，甲方利用各方资源努力协调第三方，并招商到乙方投资，利用第三方负一层地下室部分场地，在政府职能部门的大力支持及市场专业管理人员的全程管理下设立市场管理分公司开办江锦湾集贸市场；租赁场地为青山区××小区地下室××层，有消防、通风设施，可提供上、下水及电源，未装修。上述场地属第三方所有（或第三方依法使用），权属与业主无关且无争议。2032年2月底前甲方依据与第三方的合同有权提供给乙方使用，用途为兴办带公益性的集贸市场；租赁期限从2017年3月1日至2032年2月29日，自甲、乙签订合同之日，甲方给乙方三个月的免租期；使用费（租金）、管理费按三方核对确认的面积，第一年使用费（租金）、管理费标准为每月18元/平方米（租金单价为每月12元/平方米，管理费为每月6元/平方米），租金标准按每三年增加每月2元/平方米；按半年支付租金，先交使用费（租金）、管理费后使用。首次为接到甲方进场施工通知之日起一周内，其后为起租后下一个半年的前一周内。乙方于本合同签订之日起10日内，一次性向甲方或第三方交付设施设备等使用保证金20,000元。保证金不计利息，合同期满，乙方经第三方验收确认，消防、水电等设施无损毁且乙方付清全部使用费（租金）、管理费用后，将保证金退还乙方；乙方使用的水电费、产生的垃圾清运费、物业管理费等费用及执法部门的罚款由乙方全责承担；因甲方不实际使用场地，只从事商业管理行为，为避免不合理的重复纳税，使用费（租金）由乙方按时足额直接汇入第三方指定账户。管理费由乙方按时足额直接付清甲方，管理费收入由甲方纳税。乙方自办营业执照开办市场经营，应纳税费由乙方依法独立承担，与甲方及第三方无关；第三方取得政府部门验收合格通过后书面通知甲方，乙方收到甲方通知之日视为场地交付给乙方，乙方可进场施工；乙方应依法经营并督促市场经营者自觉服从政府各职能部门管理，开办市场所需的各项审批手续，由乙方自行办理，与甲方无关。一切投资风险由乙方及其引进的市场经营者自担；租赁期间，乙方负责处理与市场相关的群众投诉、信访、群访及市长专线、新闻负面报道整改等；按商务部《集贸市场建设标准》建设市场，施工方案在征得甲方即第三方同意后方可施工（但甲方及第三方的同意，不等于甲方及第三方承担乙方由于自身施工方案缺陷及施工行为不当的责任）”。百伦公司与赢和工贸公司在该合同尾部加盖公司印章、合同专用章，中交武汉公司未在该合同上盖章。上述合同中载明的租赁场地即青山区××小区地下室××层是由中交武汉公司出租给百伦公司的，双方签订了《地下室场地利用（租赁）合同》，该合同内容基本上与上述合同内容一致。该合同还约定市场面积约1900平方米，中交武汉公司认同百伦公司对上述租赁场地内门面及摊位有转租及分租权，开办市场所需的各项审批手续，由百伦公司自行办理，与中交武汉公司无关，一切投资风险由百伦公司及其引进的市场经营方自担。上述两份合同均未载明签订时间，赢和工贸公司称这两份合同是同时签订的，百伦公司称是同一天三方一起签订的，中交武汉公司则称不是同时签订的，也不是三方一起签订，但三方均不能确定签订合同的具体日期。2016年12月23日，赢和工贸公司的法定代表人陈贤长向中交武汉公司支付半年租金136,800元。同日，百伦公司出具《暂收条》，载明“今暂收到陈贤长租赁青山区中交房地产地下附（负）一层，兴办江锦湾市场2017年3-8月预估面积1900平方米的管理费计68,400元整。待市场建成后，根据中交武汉公司、陈贤长及本公司共同实测确认的面积依合同多退少补，凭此收条届时换取正式税务凭据”。赢和工贸公司未交纳合同保证金。赢和工贸公司为开办江锦湾市场于2017年1月18日成立了赢和工贸公司市场管理分公司，并办理了工商登记，营业场所即为该租赁场地，经营范围为市场管理；初级农产品批零兼营（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）。赢和工贸公司进场装修至2017年7月初，因业主投诉，该市场未投入使用。2017年1月13日，武汉市青山区民防办公室出具回告，载明“2017年1月13日上午，我办成立专班前往现场调查核实，发现中交江锦湾小区确实在地下停车场内建有一处菜场，该菜市场全部建在地下一层。经核实，地下一层停车场全部为普通地下室，不属于人防的审批和管辖范围”。中交武汉公司于2017年2月8日向武汉市青山区人民政府红钢城街办事处作出《关于中交红钢城项目地下室租赁场地的说明》（中交地产武汉发[2017]1号文件），该文件载明“由我司开发建设的中交红钢城项目位于青山区××街××号，作为武汉市青山滨江商务区的首发项目，在红钢城街办事处的大力支持和帮助下已完成施工建设，目前已全部交付使用。中交红钢城项目地下室规划审批为两层，总建筑面积55270.54平方米，人防工程在地下二层，面积为10605平方米……。在充分保障停车位的基础上，为了盘活项目的商务氛围，尽快满足滨江商务区的发展需要，防止国有资产流失，我公司利用地下一层自有剩余地下空间，依据住房与城乡建设部制定的《城市地下空间开发利用管理规定》、武汉市人民政府发布的《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》等相关政策，将自有部分剩余地下室空间复合利用租赁给百伦公司，该部分地下室空间未占用规划审批的配套建设的停车位，也未占用人防空间及通道”。赢和工贸公司称其于2017年7月初建成菜场，但因业主投诉及《经视直播》报道，该菜场未投入使用。赢和工贸公司为此于2017年7月14日向武汉市国土资源和规划局青山分局申请政府信息公开。2017年7月19日，武汉市国土资源和规划局青山分局作出青土资规信答字第（2017）29号政府信息公开答复书，载明：涉案项目地下室原审批用途为停车、设备用房，并已完成规划条件核实；设置菜场行为，属于改变审批用途并增加了建筑容积率，且不属于可以变更容积率的情形。根据区法制办6月30日相关意见，该建设行为违法，我分局无法对该菜市场办理《建设工程规划许可证》。2019年1月23日，涉案中交江锦湾地下菜场被拆除。赢和工贸公司为确定其损失，申请对中交江锦湾集贸市场的装修价值进行评估，鉴定机构出具的鉴定意见为：工程鉴定金额合计为1,428,800.68元，其中装饰工程鉴定造价为1,015,879.58元、电力工程177,125.10元、卷闸门工程77,192元、玻璃工程86,604元、装饰设计费72,000元。本院据此认定赢和工贸公司建设集贸市场所产生的损失为1,428,800.68元。本院于2019年3月19日对该案作出（2018）鄂0107民初774号民事判决，认为百伦公司将其从中交武汉公司处承租的位于武汉市青山区××小区地下室××层场地转租给赢和工贸公司，该租赁地点原规划用途为停车场及设备用房，百伦公司未考虑到该场地能否建设集贸市场，就在租赁合同中限定租赁用途为兴办集贸市场。该租赁场地的用途根据武汉市国土资源和规划局青山分局的回复，建设集贸市场属于增加了建筑容积率，是不能取得建设工程规划许可证的，因此，租赁合同约定的租赁用途根本无法实现，赢和工贸公司建设的集贸市场未投入使用即被拆除，合同客观上不能履行。因此，对于赢和工贸公司已交纳的2017年3月至8月的租金及管理费，依据合同相对性，应由百伦公司向赢和工贸公司返还。百伦公司提交的证据不能充分证明其尽到了风险提示、告知义务，百伦公司对此应负主要责任。赢和工贸公司作为承租方，其在签订合同时也未尽到审慎义务，其未充分考虑到租赁场地为小区地下室负一层停车场以及该场地是否适宜开办集贸市场，且其在建设集贸市场初期就有群众投诉，其应预见到建设集贸市场可能存在的风险，其在建设集贸市场前也未申请办理建设工程规划许可手续，在市场基本建成后才到武汉市国土资源和规划局青山分局申请办理相关手续，其对此应负次要责任。赢和工贸公司已经投入人力、物力、财力建成集贸市场，现已被拆除，赢和工贸公司建设集贸市场的投入成本即为其遭受的损失，赢和工贸公司在收到停建通知后还做了油漆、粉刷墙面，赢和工贸公司应对扩大的损失承担责任。本院结合双方各自过错程度及合同履行情况，酌定百伦公司对赢和工贸公司的损失承担70%的责任，赢和工贸公司承担30%的责任。判决：“一、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司返还管理费68,400元；二、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司赔偿损失1,000,160.48元；三、驳回武汉赢和工贸有限公司的其他诉讼请求”，赢和工贸公司与百伦公司均不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院经审理查明，确认本院认定事实属实，并于2019年8月1日作出（2019）鄂01民终5980号民事判决：“一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初774号民事判决第一项、第二项，即：一、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司返还管理费68,400元；二、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司赔偿损失1,000,160.48元。二、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初774号民事判决第三项，即：三、驳回武汉赢和工贸有限公司的其他诉讼请求。三、解除武汉赢和工贸有限公司与武汉百伦商汇管理有限公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》。四、驳回武汉赢和工贸有限公司的其他诉讼请求。”赢和工贸公司分别于2019年8月12日、2019年8月20日向百伦公司出具收条各一张，分别载明：“今收到武汉百伦商汇管理有限公司返还的管理费人民币陆万捌仟肆佰元整及损失赔偿款人民币伍万元整，特留此条为据”、“今收到武汉百伦商汇管理有限公司的损失赔偿款计人民币现金陆万元整(60,000.00元)。特留此条为据。”2019年9月18日，百伦公司与湖北忠三律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定：百伦公司在合同签订之日起3日内，向湖北忠三律师事务所支付律师代理费20,000元。2019年9月19日，百伦公司通过中国银行武汉青山支行向湖北忠三律师事务所转款20,000元，湖北忠三律师事务所于2019年11月15日向百伦公司开具了20,000元的增值税发票。百伦公司认为依生效判决所确定的应由其向赢和工贸公司承担的管理费及赔偿损失的义务，应全部由中交武汉公司对其承担。故百伦公司诉至法院，请求判如所请。另查明，2019年11月16日，百伦公司向中交武汉公司邮寄《解除合同通知书》一份，该通知书载明：“……现我方依据《合同法》依法行使合同解除权，特发此函，通知你方，依法解除2016年12月我公司与贵公司签订《地下室场地利用（租赁）合同》。贵公司应向我公司退还全部租金及利息，并赔偿全部损失”，中交武汉公司于2019年11月17日签收了该《解除合同通知书》。庭审中，中交武汉公司认可收到了该《解除合同通知书》，并表示同意解除《地下室场地利用（租赁）合同》。本院认为，百伦公司于2019年11月16日向中交武汉公司邮寄了《解除合同通知书》，中交武汉公司于2019年11月17日收到了该通知书，并于庭审中表示同意解除《地下室场地利用（租赁）合同》，故百伦公司与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》已于2019年11月17日解除，百伦公司要求确认其与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》已于2019年11月17日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于百伦公司的其他诉讼请求及中交武汉公司的反诉请求是否应当支持的问题，本院分别评述如下：一、关于中交武汉公司是否应承担返还租金及赔偿责任的问题。首先，百伦公司分别与中交武汉公司、赢和工贸公司签订的两份《地下室场地利用（租赁）合同》虽然改变案涉地下室审批用途违反有关行政法规，但该行为并不导致合同无效。案涉两份《地下室场地利用（租赁）合同》未有证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效，对双方均具有约束力。2019年11月17日百伦公司与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》已解除，合同解除后，双方未发生场地租金和其他费用。其次，中交武汉公司提交的证据不能充分证明其尽到了风险提示、告知义务，中交武汉公司对其与百伦公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》，因合同目的不能实现而致解除负主要责任。百伦公司作为承租方，其在签订合同时也未尽到审慎义务，其未充分考虑到租赁场地为小区地下室负一层停车场以及该场地是否适宜开办集贸市场就径直将案涉场地转租于赢和工贸公司，其对此应负次要责任。再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因中交武汉公司与百伦公司签订的合同客观上不能履行，合同目的不能实现，百伦公司有权要求中交武汉公司返还已支付的租金，并有权要求中交武汉公司赔偿损失。依据合同的相对性，百伦公司指定赢和工贸公司向中交武汉公司支付的租金136,800元，中交武汉公司应向百伦公司返还，故百伦公司要求中交武汉公司返还租金136,800元的诉讼请求，本院予以支持。该租金136,800元系因案涉合同目的不能实现而致解除应予返还，该租金136,800元的利息损失应从合同解除之日，即2019年11月17日起计算，百伦公司诉讼请求中超出此时间段计算的利息，本院不予支持。已生效的(2019)鄂01民终5980号民事判决认定，百伦公司将其依据《地下室场地利用（租赁）合同》从中交武汉公司处承租的位于武汉市青山区××小区地下室××层场地转租给赢和工贸公司，赢和工贸公司投入成本建成中交江锦湾集贸市场却被拆除，因此遭受损失，故判决百伦公司向赢和工贸公司返还管理费68,400元，并赔偿损失1,000,160.48元，另依据上述生效判决，百伦公司还应承担一审案件受理费7,209元，鉴定费24,500元、二审案件受理费26,959元，以上共计1,127,228.48元，此1,127,228.48元中的68,400元，系赢和工贸公司向百伦公司支付的管理费，应由百伦公司向赢和工贸公司返还，百伦公司并未提交证据证明中交武汉公司收取了该68,400元管理费，故中交武汉公司不应向百伦公司返还该68,400元管理费，扣除68,400元后的1,058,828.48元（1,127,228.48元－68,400元）系已确认的百伦公司的实际损失，因中交武汉公司与百伦公司签订的合同客观上不能履行，百伦公司签订合同的目的无法实现，故上述1,058,828.48元经济损失应由中交武汉公司向百伦公司予以赔偿。对百伦公司要求中交武汉公司赔偿损失1,127,228.48元的诉讼请求中1,058,828.48元的部分，本院予以支持，对超过部分本院不予支持。鉴于上述经济损失，系因案涉合同目的不能实现而致解除所产生，故该1,058,828.48元损失的利息应从合同解除之日，即2019年11月17日起计算，百伦公司诉讼请求中超出此时间段计算的利息，本院不予支持。二、关于百伦公司要求中交武汉公司承担律师费20,000元的诉讼请求，因《地下室场地利用（租赁）合同》合同未约定律师费的承担主体，故百伦公司主张中交武汉公司承担律师费20,000元，因无合同依据，本院不予支持。三、关于中交武汉公司要求百伦公司支付欠付租金380,760元的反诉请求。因涉案中交江锦湾地下菜场于2019年1月23日被拆除，案涉两份《地下室场地利用（租赁）合同》客观上无法履行，签订合同的目的均不能实现，中交武汉公司无权要求百伦公司支付租金，故对中交武汉公司的反诉请求，本院不予支持。综上，百伦公司的诉讼请求，本院予以部分支持。中交武汉公司的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认武汉百伦商汇管理有限公司与中交地产武汉开发有限公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》于2019年11月17日解除；二、中交地产武汉开发有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉百伦商汇管理有限公司返还租金136,800元及利息(自2019年11月17日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、中交地产武汉开发有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉百伦商汇管理有限公司赔偿损失1,058,828.48元及利息(自2019年11月17日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回武汉百伦商汇管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中交地产武汉开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费8,796元，由武汉百伦商汇管理有限公司负担678元，由中交地产武汉开发有限公司公司负担8,118元；本案反诉费3,506元，由中交地产武汉开发有限公司公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘友芬二〇一九年十二月十七日书记员  陈怡如