北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51450号原告：北京万泉暖珂投资管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳万泉新新家园14号楼A区2层。统一社会信用代码：9111010858912198XN。法定代表人：刘咏梅，经理。委托诉讼代理人：龚政，北京市五环律师事务所律师。被告：北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司，住所地北京市海淀区五路居裕泽园6号楼一层101室。统一社会信用代码：91110108071689335X。法定代表人：王涛，经理。委托诉讼代理人：郭炜，北京市浩天信和律师事务所律师。原告北京万泉暖珂投资管理有限公司（以下简称万泉暖珂公司）与被告北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司（以下简称爱尚鑫嘉境公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万泉暖珂公司之委托诉讼代理人龚政与被告爱尚鑫嘉境公司之委托诉讼代理人郭炜到庭应诉。本案现已审理终结。万泉暖珂公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方与爱尚鑫嘉境公司签订的《租赁协议》已于2019年3月27日解除；2、爱尚鑫嘉境公司腾退租赁的北京市海淀区万柳万泉新新家园14号楼A区-1层的房屋；3、爱尚鑫嘉境公司支付2013年8月至2019年5月期间欠缴的物业管理费875380.75元、高压配电室检测费7137.06元、空调维修费36867.15元；4、爱尚鑫嘉境公司按照每日租金1096元的标准支付自租赁协议解除之日至腾退之日止的房屋占用费；5、爱尚鑫嘉境公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：我方与爱尚鑫嘉境公司于2014年7月签订了《租赁协议》，将位于北京市海淀区万柳万泉新新家园14号楼（以下简称14号楼）A区-1层的房产租于爱尚鑫嘉境公司使用，租赁期间为2014年3月1日至2024年2月29日，双方约定租金为每年40万元，采取预付款方式，其应于每年1月30日、7月30日前交付下半年租金20万元。同时，合同约定租赁期间各项费用（包括但不限于水电费、供暖费、物业费、停车费、空调费等）均由其自行承担，需我方协助或代收代缴的，其须于收到我方各项费用账单后1日内以现金或转账方式支付给我方，因故拖欠所产生的任何不良后果均由其独自承担。合同约定，其拖欠租金或相关费用累计超过60天，我方有权解除协议。自双方履约以来，其多次存在迟延支付租金行为，累计拖欠应付租金已超60天，且承租期间其从未交纳过物业管理费、高压配电室检测费、空调维修费等各项应缴费用。经我方多次催促，其拒不交付。2019年3月27日，我方根据租赁协议第三条、第八条的约定向其送达了《合同解除通知书》（以下简称解约函），要求其于2019年4月10日之前腾退房屋并结算拖欠费用，但是其拒不腾退房屋，也不结算拖欠费用。我方于2019年4月23日向其发出《腾退房屋通知书》（以下简称腾房通知），催促其尽快腾房并结算拖欠费用。其均未腾房并支付相关费用。故诉至法院。爱尚鑫嘉境公司辩称，不同意万泉暖珂公司全部诉求。一、不同意其主张的解除合同及腾退房屋的诉求；二、我方从未拒付租金，而是通过各种办法在无法直接向其交纳租金情况下按时足额交纳。2014年12月，该公司发生股权变更。2015年6月，该公司就本合同提出撤销合同之诉，法院判决驳回了其撤销申请。在此期间，我方找不到该公司负责人，无法交纳房租。我方分别于2015年3月9日、2015年8月14日、2016年2月26日及2016年8月31日分4次将应付租金80万元提存至公证处，之后公证处不再接受我方提存。后续租金我方采取公证寄送支票的方式于2017年2月27日、2017年8月31日、2018年3月9日分别向其公证邮寄支票及通知书，每次金额为20万元，但均被退回。2016年7月20日，我方收到法院执行庭法官送达的以其为被执行人的案件协助执行通知书，要求强制提取我方向爱尚鑫嘉境公司应付的租金，对此我方多次与执行法官沟通交款事宜，未果。我方也将上述情况通知了撤销合同之诉的承办法官。上述事实说明我方是坚持向该公司支付租金的。2018年12月，我方收到万泉暖珂公司的催款函，在经前述执行法官同意后，我方在同年12月26日协助万泉暖珂公司取得公证处的提存款80万元。因其未向我方开具发票，导致我方无法做账。所以我方于2019年1月16日向其支付另外的80万元。2019年2月19日再次支付20万元。自此我方未拖欠房租，不存在迟延支付租金情况。三、在撤销合同之诉中，为了避免诉累，我方同意支付其要求的2013年8月至2015年6月的物业费215069.47元。但在合同中未约定物业费计算标准、物业服务事项及服务范围。物业公司未提供物业服务，中央空调始终无法使用，高压配电不足以保证健身房运营。我方于2018年12日收到其发出的催款函，其中物业费标准远高于前述生效法律文书中确认的标准，我方对此不予认可，多次要求其予以解释，但其不予理会。2019年3月26日，我方收到解约函，后我方向其送达不同意解约的函件。我方未交纳物业费的原因为其擅自加收物业费。我方认为应按前述生效判决书认定的标准交纳拖欠的物业费。2019年8月8日，我方已按照生效法律文书认定的标准支付了物业费，虽时间有所拖延，但原因如前所述，并未构成根本违约。我方在本案开庭时才知道其主张的物业费的构成，我方可以交纳物业费，但是希望直接交给物业公司；四、关于高压配电检测费及空调维修费，我方租房之后，未享受过空调制冷及高压配电的服务。关于各项费用，我方仅同意向物业公司直接支付，不同意由其代收。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京万泉花园物业开发有限公司（以下简称万泉花园公司）系14号楼A区-1层（建筑面积2142.17平方米）、1层101（建筑面积1554.4平方米）、2层201（建筑面积1057.33平方米）、3层301（建筑面积674.16平方米）、4层401（建筑面积712.9平方米）的原所有权人。2010年12月1日，万泉花园公司与北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安公司）签订《物业服务合同》，由万通鼎安公司为万柳东路11号、万柳东路1-23号（不含11号）商业、万柳东路25号办公与商业提供物业服务。2012年11月15日，万泉花园公司将14号楼A区地下一层及地上四层的房屋所有权转至万泉暖珂公司。2013年8月5日，万泉暖珂公司委托北京运升昌锦贸易有限公司与爱尚鑫嘉境公司签订《健身中心租赁协议》，将14号楼A区-1层（建筑面积2142.17平方米）的房产交付给爱尚鑫嘉境公司使用。2014年7月，万泉暖珂公司（甲方）与爱尚鑫嘉境公司（乙方）就该房产签订了《租赁协议》。租赁期自2014年3月1日起至2024年2月29日止。该租赁协议第三条约定：每年租金为40万元，付费方式为每半年交付一次，采取预付方式，即每年1月30日、7月30日前交付下一个半年度租金20万元。同时该协议约定第一年的租金采取减半的优惠，第二年至第十年租金不变。乙方经营期间各种费用（包括但不限于水电费、供暖费、物业费、停车费、空调费等）均由乙方自行承担，需甲方协助或代收代缴的，乙方须于收到甲方各项费用账单后1日内以现金或转账方式支付给甲方。第八条约定：有下列情形之一的，甲方有权解除协议：（1）乙方拖欠租金或相关费用累计超过60天…。双方在该协议落款处加盖公司印章。2014年7月31日，爱尚鑫嘉境公司向万泉暖珂公司转账支付租金20万元。2015年3月9日，爱尚鑫嘉境公司向北京市求是公证处（以下简称求是公证处）提存20万元租金。2015年8月14日、2016年2月26日、2016年8月31日爱尚鑫嘉境公司再次分3次向求是公证处提存，数额均为20万元。万泉暖珂公司分别于2018年12月24日、12月27日自求是公证处提取上述提存款项。2017年2月27日、2017年8月31日及2018年2月12日，爱尚鑫嘉境公司分3次向万泉暖珂公司寄送该公司出具的交通银行转账支票一张，金额均为20万元，用途为房租。对其上述寄送过程，由求是公证处出具信函寄发保全证据的公证书。爱尚鑫嘉境公司称上述快件均投递失败。2019年1月16日及2019年2月19日，爱尚鑫嘉境公司分别向万泉暖珂公司支付租金80万元、20万元。2019年7月11日，鑫嘉境公司向万泉暖珂公司支付20万元。经询问，爱尚鑫嘉境公司称自2015年开始，因发生股东变更，万泉暖珂公司告知其原转账账号不能使用，但双方没有协商租金及费用的交纳方式。随后双方产生诉讼，万泉暖珂公司拒收租金，故采取提存方式交纳租金。其直至2018年12月14日才与万泉暖珂公司的经办人员取得联系。爱尚鑫嘉境公司对于万泉暖珂公司告知其转账账号存在问题未提交相应证据。万泉暖珂公司认可公司股权及经办人员的变更事宜，但称在租赁协议的实际履行过程中租金的交纳方式即为通过银行汇款方式转至其唯一账户，该公司账号从未变化，其经办人员自2014年就在与爱尚鑫嘉境公司接洽，不存在无法支付租金事宜。对此，其提交了爱尚鑫嘉境公司2017年及2018年向其工作人员李×个人账户支付电费的截图，称李×负责收取多处电费，需整合后一并提交公司。爱尚鑫嘉境公司对该证据的真实性不认可，但认为该证据为个人账户，可以佐证万泉暖珂公司的账户存在问题。万泉暖珂公司称涉诉房屋所在区域由北京明洁物业管理有限公司（以下简称明洁物业公司）及万通鼎安公司共同提供物业服务。明洁物业公司于2015年4月14日向其出具《催款通知单》，主要内容为：明洁物业公司一直提供整座楼体（14号楼地上一层1554.4平方米、二层1057.33平方米、三层674.16平方米、四层712.9平方米、地下一层2142.17平方米）共用设备（包括空调、高压配电）的使用服务，约定的月度物业设备管理费21322元。现欠付2014年4月至2015年4月的物业管理费共计277186元，另欠空调维修费105688元、预防性试验费20460元。另查，万通鼎安公司于2015年将万泉暖珂公司诉至我院，要求其支付14号楼A区-1层地下一层（建筑面积2142.17平方米）、1层101（建筑面积1554.4平方米）、2层201（建筑面积1057.33平方米）、3层301（建筑面积674.16平方米）、4层401（建筑面积712.9平方米）自2012年9月11日至2017年12月31日期间的物业费及迟延交付物业费的违约金。法院经审查认定万泉暖珂公司实际接受了万通鼎安公司提供的物业服务，并出具（2015）海民初字第32539号民事判决书，判决万泉暖珂公司向其支付14号楼A区-1层至4层房屋自2012年9月11日至2017年12月31日期间的物业费共计1486481元。其中关于物业服务费的标准，该文书认定万泉暖珂公司向万通鼎安公司交纳物业费的标准为3.8元/月/平方米。该案经万泉暖珂公司上诉后，北京市第一中级人民法院于2018年10月22日出具（2018）京01民终7580号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年6月12日，万泉暖珂公司将爱尚鑫嘉境公司诉至我院，要求撤销双方于2014年7月签订的《租赁协议》，爱尚鑫嘉境公司支付2013年8月至2015年6月30日期间欠付的物业费。我院经审理后于2017年12月1日作出（2015）海民初字第24270号民事判决书，驳回其关于撤销《租赁协议》的诉求，并要求爱尚鑫嘉境公司支付2013年8月至2015年6月30日期间的物业费215069.47元。其中关于物业费的问题，该判决论述如下：“在庭审中，被告爱尚鑫嘉境公司同意支付原告万泉暖珂公司主张的物业费，与撤销权之诉虽不属同一诉讼，但基于被告亦同意支付，为减少诉累，本院不持异议”。万泉暖珂公司对该案提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年3月16日作出（2018）京01民终1560号民事判决书，驳回上诉，维持原判。万泉暖珂公司于同年9月向北京市高级人民法院提交再审申请，北京市高级人民法院于2018年10月31日出具（2018）京民申1624号民事裁定书，驳回了其再审申请。爱尚鑫嘉境公司表示上述法律文书中所述物业费的概念与本案物业管理费概念不同，该笔费用包含了空调维修费及配电检测费。万泉暖珂公司称在该案中主张的物业费仅为其代爱尚鑫嘉境公司向明洁物业公司垫付的按出租面积比例计算的部分物业费，并未包含爱尚鑫嘉境公司应向万通鼎安公司交纳的物业费。2018年12月11日，万泉暖珂公司向爱尚鑫嘉境公司出具《催款函》，要求其于2018年12月28日前支付2015年3月1日至2019年2月28日期间的租金160万元；应向明洁物业公司及万通鼎安公司交纳的2013年至2018年期间的物业管理费共计1012560.9元、高压配电室检测费7137.06元、空调维修费36867.15元。2019年3月26日，万泉暖珂公司向爱尚鑫嘉境公司出具解约函，主要内容为：因爱尚鑫嘉境公司迟延交付租金，至今拖欠物业管理费、空调维修等费用，构成严重违约。根据租赁协议的约定，自本通知送达之日起，租赁协议解除，并要求爱尚鑫嘉境公司于2019年4月10日前腾房，结算欠付费用。爱尚鑫嘉境公司于同年3月27日签收。经询问，万泉暖珂公司表示爱尚鑫嘉境公司拖欠租金及物业费等相关费用累计已超过60天，据此行使租赁协议约定的合同解除权。2019年4月1日，爱尚鑫嘉境公司向万泉暖珂公司出具《关于不同意解除的函》（以下简称解约异议函），主要内容为：其对万泉暖珂公司的解约行为持有异议，并陈述了其租金交纳情况、租金交纳数额（180万元）以及对物业费金额、空调维修费负担方的异议。万泉暖珂公司认为爱尚鑫嘉境公司如果对租赁协议的解除有异议，应在3个月内以诉讼方式提出。2019年4月23日，万泉暖珂公司向爱尚鑫嘉境公司出具腾房通知，再次催促爱尚鑫嘉境公司尽快腾退房屋，结清欠付费用。2019年8月8日，爱尚鑫嘉境公司向万泉暖珂公司支付215069.47元。经询问，双方均认可按照租赁协议的约定，物业费、空调维修费及配电检测费应由万泉暖珂公司代收并交纳。万泉暖珂公司在本案中主张的物业费已经扣除了爱尚鑫嘉境公司已交纳的物业费215069.47元。万泉暖珂公司尚未向明洁物业公司及万通鼎安公司交纳2019年5月1日之前的物业费、空调维修费及配电检测费。本院认为，租赁协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。万泉暖珂公司及爱尚鑫嘉境公司均应按租赁协议中约定的权利义务履行合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，爱尚鑫嘉境公司交纳第一年的租金20万元后，爱尚鑫嘉境公司虽表示万泉暖珂公司拒收租金，致其只能以提存方式交纳租金，虽对此未提交相应证据，但考虑到租赁协议并未约定支付租金的方式，故本院以爱尚鑫嘉境公司提存租金的时间确认其实际交纳租金的时间。根据租赁协议的约定，2015年3月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2016年2月29日、2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金分别应于2015年1月30日、2015年7月30日、2016年1月30日之前交纳。但在爱尚鑫嘉境公司采取提存方式支付租金无客观障碍的情况下，根据爱尚鑫嘉境公司向求是公证处提存的时间显示其实际提存时间分别为2015年3月9日、2015年8月14日、2016年2月26日，均晚于租赁协议约定的付款时间，累计逾期交纳租金的天数已经超过了60天，加之其后续部分租金及其他费用的交纳时间也存在拖延支付情形，故爱尚鑫嘉境公司的上述行为构成违约，且符合租赁协议约定的万泉暖珂公司有权解除协议的情形。万泉暖珂公司据此于2019年3月26日向爱尚鑫嘉境公司出具的解约函具备解除租赁协议的效力。根据该解约函的内容，解除时间为解约函送达之日。爱尚鑫嘉境公司虽称其2019年4月1日出具了解约异议函，但并未在异议期内以诉讼或仲裁的方式确认解除合同的效力。综上，爱尚鑫嘉境公司于2019年3月27日签收解约函后，租赁协议即解除。万泉暖珂公司要求确认该租赁协议于2019年3月27日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁协议解除后，爱尚鑫嘉境公司应将承租的涉诉房屋腾退并交还万泉暖珂公司。万泉暖珂公司关于爱尚鑫嘉境公司腾退涉诉房屋的主张，于法有据，本院予以支持。在双方就物业管理费由万泉暖珂公司代为收取并交付物业公司事宜已达成合意的情况下，现爱尚鑫嘉境公司以万泉暖珂公司实际并未交纳物业管理费为由拒绝向万泉暖珂公司交纳物业管理费的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。根据（2015）海民初字第32539号民事判决书的认定，万通鼎安公司实际向涉诉房产提供了物业服务。爱尚鑫嘉境公司除应向明洁物业公司交纳相应物业管理费之外，还应向万通鼎安公司支付相应的物业管理费。万泉暖珂公司关于2013年8月5日至2019年3月27日期间的物业管理费，于法有据，标准合理，本院予以支持。万泉暖珂公司关于租赁协议解除后物业管理费的主张，没有依据，本院不予支持。因爱尚鑫嘉境公司应交纳租金至2019年3月27日，但实际多交纳租金370411元。从公平及效率价值考虑，本院将其多交纳租金折抵为爱尚鑫嘉境公司应支付的物业管理费，多交纳的租金不再予以返还。综上，经核算，爱尚鑫嘉境公司应支付的物业管理费数额为469669.5元。关于爱尚鑫嘉境公司已交纳的物业费215069.47元是否包含了空调维修费及配电检测费的问题。根据万泉暖珂公司的陈述，物业费、空调维修费、配电检测费均系按照爱尚鑫嘉境公司承租面积在万泉暖珂公司接受物业服务的总面积中的占比来核算爱尚鑫嘉境公司应交纳的上述费用的数额。根据明洁物业公司2015年4月14日出具的催款通知单可知万泉暖珂公司接受物业服务的总面积、月度物业管理费标准及空调维修费、配电检测费的总额。经核算，爱尚鑫嘉境公司应承担的2013年8月至2015年6月30日期间的物业管理费数额、空调维修费、配电检测费合计数额应为（2015）海民初字第24270号民事判决书中所述物业费数额，即该法律文书中所述“物业费”应包含了本案所述物业管理费、空调维修费及配电检测费。据此，本院对于爱尚鑫嘉境公司所述空调维修费、配电检测费已经交纳的抗辩意见，予以采信。万泉暖珂公司关于空调维修费、配电检测费的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下:一、北京万泉暖珂投资管理有限公司与北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司于二〇一四年七月签订的《租赁协议》于二〇一九年三月二十七日解除；二、北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司于本判决书生效后三十日内将北京市海淀区万柳万泉新新家园十四号楼A区负一层地下一层（建筑面积二千一百四十二点一七平方米）的房产腾退并交还北京万泉暖珂投资管理有限公司；三、北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司于本判决书生效后七日内给付北京万泉暖珂投资管理有限公司二〇一三年八月至二〇一九年三月期间的物业管理费四十六万九千六百六十九元五角；四、北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司于本判决书生效后按照每日一千零九十六元的标准向北京万泉暖珂投资管理有限公司支付自二〇一九年三月二十八日至实际腾退之日止的房屋占用使用费；五、驳回北京万泉暖珂投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千九百九十一元（北京万泉暖珂投资管理有限公司已预交），由北京万泉暖珂投资管理有限公司负担三千零八十一元，已交纳；由北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司负担三千九百一十元，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇一九年十二月十六日书记员 张慧聪