四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初5468号 原告：何建明，男，1956年12月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 原告：候晓芳，女，1952年9月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 原告：何薇，女，1980年7月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 三原告共同委托诉讼代理人：吴皎，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：潘勐，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都凯源物业有限责任公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华新街菜蔬小区二横街2幢214号。 法定代表人：陈素华，职务不详。 委托诉讼代理人：周永芳，四川泰益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄静，四川泰益律师事务所律师。 第三人：成都华川石油天然气勘探开发有限公司，住所地四川省成都市一环路北四段116号。 法定代表人：张建梁，经理。 委托诉讼代理人：李丹丹，北京京师（成都）律师事务所律师。 原告何建明、候晓芳、何薇与被告成都凯源物业有限责任公司（以下简称凯源物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理过程中，被告成都凯源物业有限责任公司申请追加成都华川石油天然气勘探开发有限公司（以下简称华川石油公司）作为本案第三人参加诉讼，本院经审查认为本案处理结果同成都华川石油天然气勘探开发有限公司（以下简称华川石油公司）有法律上的利害关系，依法通知华川石油公司作为第三人参加诉讼。原告何建明、候晓芳、何薇的委托诉讼代理人潘勐、吴皎，被告凯源物业公司的委托诉讼代理人周永芳，第三人华川石油公司的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何建明、候晓芳、何薇向本院提出诉讼请求：判令凯源物业公司立即协助何建明、候晓芳、何薇将所购“麓山印象”24栋3单元802号房屋过户登记在何建明、候晓芳、何薇名下。事实和理由：2011年6月3日，何建明、候晓芳、何薇与凯源物业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》、《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》，合同约定何建明、候晓芳、何薇购买凯源物业公司“麓山印象”24栋3单元802号房屋，房屋总价款665800元。合同签订后，何建明、候晓芳、何薇按约履行了合同义务，共支付房款665800元，然而凯源物业公司却未按合同约定的期限交付房屋，实际交房为2013年6月25日，按照合同约定，凯源物业公司应于商品房交付之日起360日即2014年6月20日为何建明、候晓芳、何薇办理房屋所有权证书，但凯源物业公司至今未为何建明、候晓芳、何薇办理房屋所有权证，其行为已经构成违约。凯源物业公司逾期办理房屋所有权证的行为，给何建明、候晓芳、何薇造成了严重的经济损失。何建明、候晓芳、何薇为维护自身合法权益，故诉至法院。 凯源物业公司辩称，1.何建明、候晓芳、何薇尚欠凯源物业公司购房款的事实清楚，何建明、候晓芳、何薇尚不具备要求凯源物业公司办理产权证的条件；2.凯源物业公司与华川石油公司签订的《“麓山印象”产权证办理和解协议》是附条件附期限的协议，华川石油公司未在期限内按约履行，协议未产生效力，何建明、候晓芳、何薇应当向凯源物业公司支付剩余房款；3.即使凯源物业公司委托华川石油公司收款，但还需要凯源物业公司向何建明、候晓芳、何薇出具委托手续、履行通知义务，否则该收款委托对何建明、候晓芳、何薇不发生效力；4.华川石油公司未按《“麓山印象”产权证办理和解协议》的约定履行，不满足协议第六条关于视为业主已付款的条件，也不满足协议第八条关于协助办理不动产权证书的条件。故请求驳回何建明、候晓芳、何薇的诉讼请求。 华川石油公司述称，已经按照《“麓山印象”产权证办理和解协议》的约定履行了相关义务，不存在违约的情形，同时配合何建明、候晓芳、何薇办理过户手续，何建明、候晓芳、何薇无法办理过户手续是因为凯源物业公司不予配合，与第三人华川石油公司无关。 本院经审理认定事实如下：2011年6月3日，何建明、候晓芳、何薇（买受人）与凯源物业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称《合同补充协议》），约定何建明、候晓芳、何薇从凯源物业公司处购买位于的“麓山印象”24栋3单元802号房屋，总价款665800元。《商品房买卖合同》第五条约定：买受人付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十四条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税及买受人应交纳的办理房屋产权证及国土证的税收和费用（含办理预告、抵押登记过程中相关部门应收取的费用）。《商品房买卖合同》第十九条及《合同补充协议》第五条约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后的两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》，并将办理《国有土地使用证》需要出卖人提供的资料提交国土部门。买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，出卖人有权不予为买受人办理所购买商品房的所有权证，且办理时间相应顺延。《合同补充协议》第十七条约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。 何建明于2009年9月1日支付购房定金60000元，何建明、何薇、侯晓芳于2011年6月3日支付购房款605800元。 2011年6月9日，双方办理了商品房买卖合同签约备案。 2017年7月20日，华川石油公司(甲方)、案外人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和房地产公司、乙方）与凯源物业公司（丙方）签订《“麓山印象”产权证办理和解协议》（以下简称《产权办理协议》）。鉴于：1.丙方将开发建设的“麓山印象”项目采取定向限价的方式销售给甲方指定购房业主，并与购房业主签订了《商品房买卖合同》，截止本协议签订之日，仍有26户未交房、207户未办理产权证、447户未发放已办理房产证；2.丙方应当向四川天府新区成都管理委员会地方税务局补缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、价调基金等共计8471588.06元；3.丙方已代收购房业主房屋契税、维修基金等共计5929347.4元；4.尚有19户业主欠付丙方购房款2150000元，27户欠缴丙方房屋补差款99312元，1户业主欠乙方借款126000元，共计2375312元；5.尚有26户购房业主未缴纳房屋契税、维修基金等共计741525.46元；6.根据成都市中级人民法院（2015）成民初字第2890号民事判决书（尚未生效）计算，甲方应付乙方资金占用损失约5700000元，诉讼各方同意甲方按5700000元向乙方先予履行，但该笔金额不视为诉讼各方对一审判决的认可，待二审判决后多退少补。基于以上共同确认的事实，各方达成协议如下：…四、甲乙丙三方均同意，“鉴于第3、4、5、6项”归集的所有资金将全部用于为购房业主办理不动产权证书缴纳相关税金、契税、维修基金等款项。在本协议签订后的5个工作日内，甲方随丙方共同到税务局完成税务申报确定缴纳税金总额，丙方仅按照“鉴于第3项”所列金额即5929347.4元向税务局缴纳该笔税金，税金总额中的剩余部分由丙方委托甲方向税务局当场指定的方式和账号缴纳，双方同时缴纳。五、因“鉴于第4、5项”所列金额均属于甲方指定的购房业主应缴纳款项，因各种原因，丙方现全权委托甲方按照“鉴于第4、5项”代收附件6、附件7、附件1所列业主房款、补差款、契税、维修基金、借款等款项，并按照税务机关及不动产登记机关核定的剩余207户购房业主应缴纳的个人契税、维修基金等款项进行缴付。六、甲方承诺：按照“鉴于第4项、第5项、第6项”所归集的资金将全部用于为购房业主办理不动产权证书缴纳相关税金、契税、维修基金等款项。当甲方按照第四条、第五条的约定，实际代缴的金额达到“鉴于第4项、第5项、第6项”金额之和时，视为附件6所列业主已经按照商品房买卖合同及补充协议向丙方履行了付款义务，同时也视为甲方已根据“鉴于第6项”向乙方进行了先予履行，各方同意，甲方先予履行的行为不视为诉讼各方对一审判决的认可，待二审判决后多退少补…八、丙方应在甲方按照第五条代缴完成并收到购房业主资料后3个工作日内，根据为购房业主办理不动产权证书时不动产登记机关的实际要求，向不动产登记机关递交办理不动产权证书所需的全部资料…十、若合同任何一方不按本协议约定履行合同时，守约方均有权选择单方面解除合同，并且不承担违约责任；也可以选择继续履行，或采取其他合理补救措施…因第三方原因造成合同不能履行或不能按约定履行，各方另行协商。该协议附件2《未办理产权证名单》中包括何建明、候晓芳、何薇所购房屋，载明总房款为668523元；附件6《欠付购房款、补差款名单》中载明何建明、候晓芳、何薇欠付房屋补差款2723元。 2017年9月14日，何建明、候晓芳、何薇向华川石油公司指定的收款人罗宇鹏的银行账户转款25915元。 2017年10月31日，华川石油公司缴纳案涉房屋办证印花税15元和契税10228.41元，四川天府新区成都管理委员会地方税务局出具了《税收完税证明》。 另查明，2019年7月31日，成都市中级人民法院作出（2017）川01执2533号之一执行裁定书，依据发生法律效力的（2015）成民初字第2890号民事判决书，裁定冻结华川石油公司的银行账户存款650万元。执行过程中，华川石油公司提出执行异议，成都市中级人民法院作出（2018）川01执异539号执行裁定书，驳回华川石油公司的异议请求。新和房地产公司认为该裁定中事实认定错误，向四川省高级人民法院申请复议，四川省高级人民法院作出（2018）川执复247号执行裁定书，纠正了（2018）川01执异539号执行裁定中关于税费计为执行案件已履行部分的认定，维持了驳回异议请求的裁定结果。 认定上述事实，有《商品房买卖合同》《补充协议》、商品房买卖合同摘要、房屋登记记录信息证明、收据、《“麓山印象”产权证办理和解协议》及附件、收款确认函、银行卡客户交易明细清单、民事判决书、执行裁定书以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，能够相互印证本案事实，本院予以采信。 本院认为，凯源物业公司将其开发的预售商品房出售给何建明、候晓芳、何薇，双方成立商品房预售合同关系。 一、判断凯源物业公司是否应当协助办理过户的约定依据 判断凯源物业公司是否应当协助办理过户，就是要判断是否符合当事人约定过户的条件和期限。而判断是否符合约定，首先要确定约定的准据和内容。何建明、候晓芳、何薇与凯源物业公司签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》均是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。《合同补充协议》中约定：“合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。”因此，何建明、候晓芳、何薇关于办理过户的诉讼请求是否成立，《商品房买卖合同》《合同补充协议》均是约定的准据，如有约定不一致的，以《合同补充协议》中的约定为准。 凯源物业公司主张根据《产权办理协议》第六条约定，华川石油公司实际代缴的金额达到鉴于第4项、第5项、第6项金额之和，才视为欠付购房款、补差款的业主履行了付款义务；根据《产权办理协议》第八条约定，华川石油公司代缴业主的个人契税、维修基金并收到业主资料后，凯源物业公司才有向不动产登记机关递交办理资料的义务。本院认为，何建明、候晓芳、何薇并非《产权办理协议》的当事方，而《产权办理协议》在《商品房买卖合同》《合同补充协议》《分期补充协议》之外，对业主履行付款义务和凯源物业公司协助办理过户增加了新的条件，限制了业主的合同权利，以上约定对何建明、候晓芳、何薇不具有约束力。因此，《产权办理协议》不能作为认定是否符合过户条件的准据，其履行情况与本案无关，凯源物业公司如果认为华川石油公司违反了协议约定，可以依照合同相对性原则向华川石油公司主张权利，但不得以《产权办理协议》的约定对抗何建明、候晓芳、何薇基于与凯源物业公司的商品房买卖合同关系提出的请求。 二、何建明、候晓芳、何薇支付房款的义务是否履行完毕 凯源物业公司辩称，何建明、候晓芳、何薇尚欠购房款。但何建明、候晓芳、何薇已于2011年6月3日支付合同约定房价款665800元，并且何建明、候晓芳、何薇于2017年9月14日向华川石油公司交纳了25915元，其中即包含购房差价款2723元，契税10243.41元及其他费用。因此何建明、侯晓芳、何薇已经履行完毕付款义务。凯源物业公司主张《产权办理协议》是附条件附期限的协议，由于华川石油公司未依约履行，该协议未产生效力，且何建明、候晓芳、何薇向华川石油公司付款需要凯源物业公司进行通知并出具委托，故何建明、候晓芳、何薇向华川石油公司的付款不能视为履行房款的支付义务。本院认为，《产权办理协议》约定协议自各方签章后生效，并未约定附条件附期限的生效要件，凯源物业公司所主张的条件和期限均为合同履行的内容，该协议自2017年7月20日三方签章即发生效力。协议中约定凯源物业公司全权委托华川石油公司收取业主欠付的房款、补差款、契税、维修基金等款项，并未对华川石油公司代收款项约定前提条件，且凯源物业公司亦未解除对凯源物业公司的委托，何建明、候晓芳、何薇基于对《“麓山印象”产权证办理和解协议》的合理信赖向华川石油公司支付房款，华川石油公司系接受凯源物业公司的委托收取何建明、候晓芳、何薇支付的剩余购房款，其收取购房款的法律后果应由凯源物业公司承担。故本院认为，何建明、候晓芳、何薇已履行《商品房买卖合同》《补充协议》约定的付款义务。 三、约定的办理期限是否届满 根据《合同补充协议》第五条约定：1、买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单方身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日取得房屋所有权证书的买受人不退房……。何建明、候晓芳、何薇于2017年9月14日支付了房屋差价款和相关税费，凯源物业公司应于360日协助办理房屋分户产权。该期限已届满，凯源物业公司拒绝协助办理的理由均不成立，对何建明、候晓芳、何薇的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条之规定，判决如下： 成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助何建明、候晓芳、何薇将位于的“麓山印象”24栋3单元802号房屋过户登记至何建明、候晓芳、何薇名下。 案件受理费100元，减半收取计50元，由成都凯源物业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇一九年十二月十二日 法官助理 杜 平 书 记 员 何梦婷