福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1117号 原告：黄河，女，汉族，1961年11月4日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：廖宝林，福建如贤律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘爱和，福建闽中律师事务所律师。 原告黄河与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案双方争议大，于2019年5月26日，本案转为普通程序进行了审理。原告黄河的委托诉讼代理人廖宝林，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘爱和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄河向本院提出诉讼请求：1.碧桂园公司因迟延交付房屋赔偿黄河违约金101131元（自2017年10月1日起计算至2018年9月9日，以已交付的购房款982811元为基数，按日万分之三利率标准计算，2018年9月10日之后至实际交付之日止的违约金按前述标准继续计算）；2.碧桂园公司支付黄河为维权支付的律师代理费6500元；3.碧桂园公司负担本案受理费。事实和理由：黄河与碧桂园公司于2015年8月24日签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2015082400036）及《补充协议书》。约定黄河向碧桂园公司购买坐落于梅列区碧桂园8号220幢1703室房屋，面积139.21平方米，单价为7059.91元，合同总价为982811元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，碧桂园公司应当在2017年9月30日前向黄河交付所买商品房。交付商品房时，碧桂园公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件。不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定条件的，黄河有权拒绝接收。由此产生逾期交付责任由碧桂园公司承担，并承担逾期交付责任。在办理交付手续前，黄河有权对商品房进行查验，商品房存在除地基基础和主体结构外的其它质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。合同第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园公司未按照约定的时间将商品房交付黄河的，双方另行约定逾期交付责任。合同第十六条约定，商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，应当及时更换、修理；如给黄河造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。合同第二十五条约定，双方在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，认为根据该合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。双方于同日签订《补充协议书》，该协议第四条第5项为，黄河查验的商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，碧桂园公司应当负责修复，修复后方可交付给黄河。碧桂园公司应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。协议第五条约定，交房逾期超过90日后，黄河要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向黄河支付已交房价款万分之三的违约金，但违约金最高不超过黄河已交付房价款的15%。截止2016年5月30日，黄河分三期向碧桂园公司缴清全部购房款982811元。2017年10月10日，黄河按照碧桂园公司要求前往查验房屋，发现房屋存在严重质量问题，并于当天向碧桂园公司要求修复整改后再交付，质量问题包括：1、主卧墙面严重渗水、墙皮发霉、剥落；2、主卧卫生间柜橱侧面裂漆；3、客厅地砖腐蚀；4、客厅推拉门卡住，拉不动；5、客卫墙面渗水；6、客卫台盆未安装；7、厨房顶面凹凸不平；8、厨房灶台转角处木板未顶到位、大理石下方缺失；9、厨房灶台台面与吸塑板间隙太大、橱门关不密；10、客卫吊顶不平整、变形严重，排气扇位置倾斜；11、阳台、卫生间下水道口锈蚀、堵塞；12、客厅走廊阳角磕碰掉漆等。黄河因此拒绝收房。碧桂园公司承诺尽快整改修复。此后，碧桂园公司不仅拖延修复，且在黄河多次催促修理后，仍不符合交付条件。因黄河经常找碧桂园公司要求将房屋修复后交付，碧桂园公司于2018年7月6日向黄河发出《催收楼通知书》称，黄河于2017年10月10日前去查验商品房后，因黄河对商品房交付标准存在异议而拒收该商品房，碧桂园公司按要求履行保修责任后再次通知黄河前往收房，自2017年11月至该通知书发出之前，黄河虽经多次查验房屋，但迟迟未办理交付手续，要求黄河在2018年7月13日前至碧桂园公司处办理收楼手续。黄河立即回函碧桂园公司《关于对“催收楼通知书”的复函》反驳碧桂园公司不顾事实、颠倒黑白的说法，指出导致黄河未按约定日期收房的原因系碧桂园公司房屋存在严重质量问题。黄河同时发现反映的房屋质量问题仍有部分存在，且造成室内渗漏水的楼顶防水层仍在施工中。并在复函中要求碧桂园公司确认房屋质量（渗水）问题已经修复，具备交房条件。如果碧桂园公司确认已修复完成，黄河同意再次验房。如果房屋仍然存在质量问题，交房时间仍要延期。因碧桂园公司一再推诿，黄河多次与碧桂园公司沟通无果后，委托福建如贤律师事务所律师两次至碧桂园公司处沟通。碧桂园公司于2018年9月4日再次向黄河发出《催收楼通知书》称，黄河于2017年11月至该通知发出之前曾多次查验房屋，但迟迟未办理交付手续。要求黄河在2018年9月9日前至碧桂园公司处办理收楼手续。黄河因与碧桂园公司无法就赔偿事宜达成一致，为了维护自身合法权益，现依法提起诉讼。 碧桂园公司辩称，一、黄河要求碧桂园公司承担迟延交房的违约责任不能成立。碧桂园公司已于合同约定日期前通知黄河前往碧桂园公司处收楼，但因黄河对该商品房交付标准存在异议而拒收该商品房。根据双方于2015年8月24日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，其中《补充协议书》第四条关于该商品房交付条件与交付手续第一款该商品房交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。碧桂园公司不仅递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部材料，并且取得了《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。因此案涉房屋合同约定的交付条件已经成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以解除合同。但该商品房并非上述情形。黄河在查验房屋时所反映的问题，均不涉及主体结构的重大质量问题。黄河选择继续履行合同，依据双方签订的《补充协议书》第四条第5款第三项约定：买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其它问题的，买受人有权要求保修………。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。碧桂园公司也按要求及时进行了整改，该整改并不影响正常收房。且碧桂园公司在约定交付期限之前通知黄河收房，故碧桂园公司不存在迟延交房的情形，黄河要求碧桂园公司承担迟延交房违约金的诉讼请求不能成立，应予以驳回。二、黄河要求碧桂园公司支付黄河为维权支付的律师代理费6500元无事实与法律依据。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》并未对此项费用进行约定，同时也没有相关的法律、法规的规定，因此，此项费用应由黄河自行负担。综上所述，黄河的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，请依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 经开庭审理，查明以下事实： 1.2015年8月24日，黄河与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2015082400036）及《补充协议书》，约定黄河向碧桂园公司购买坐落于梅列区碧桂园8号220幢1703室房屋，面积139.21平方米，合同总价为982811元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，碧桂园公司应当在2017年9月30日前向黄河交付该商品房。在办理交付手续前，黄河有权对商品房进行查验，商品房存在除地基基础和主体结构外的其它质量问题的，由碧桂园公司按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。《补充协议书》第四条约定，黄河查验的商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，碧桂园公司应当负责修复，修复后方可交付该商品房给黄河。碧桂园公司应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其它问题的，黄河有权要求保修，黄河因此拒绝收楼的，不视为碧桂园公司逾期交楼。补充协议第五条约定，交房逾期超过90日后，黄河要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向黄河支付已交房价款万分之三的违约金，但违约金最高不超过黄河已交付房价款的15%。 2.合同签订后，黄河向碧桂园公司支付了房款982811元。2017年9月29日，碧桂园公司通知黄河交房。经查验，黄河发现梅列区碧桂园8号220幢1703室房屋存在墙面渗水等质量问题，碧桂园公司对该房屋进行了修复，但截至2019年4月16日庭审时，碧桂园公司自认该修复工程尚未全部完工。 本案双方当事人争议的焦点在于：碧桂园公司是否存在逾期交付商品房的违约行为。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第十一条已约定墙面渗漏等质量问题由碧桂园公司按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，修复后再行交付。《补充协议书》第四条并未否定《商品房买卖合同（预售）》第十一条的效力，且《补充协议书》第四条也约定房屋存在导致无法正常居住使用的质量问题的，碧桂园公司应当负责修复，修复后方可交付给黄河。碧桂园公司应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。本案碧桂园公司所交付的房屋存在的质量问题未按约修复完成，明显影响黄河正常居住使用，结合合同有关条款文义、双方交易合同目的及诚实信用原则，可以认定案涉房屋存在的质量问题属于合同约定的房屋存在导致无法正常居住使用的质量问题。关于双方对合同条款的解释争议，案涉合同为碧桂园公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的解释争议也应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，碧桂园公司应当依约维修房屋、使之符合合同约定的交付条件，碧桂园公司未完成修复工作即通知黄河交付房产，不能视为其履行了交房的合同义务。因碧桂园公司未能在合同约定的交付日期交付房屋，故应当按约承担修复期间的逾期交付违约责任。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》系黄河与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行交付房屋的合同义务，已构成违约，依法应承担违约责任。双方已在合同中对违约金进行了约定，黄河要求碧桂园公司按其已付购房款的日万分之三利率支付违约金，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持，同时根据双方约定，违约金最多不超过黄河已交付房价款的15%，即147421.65元。碧桂园公司于2019年4月16日后是否修复房屋并履行交房义务，不影响碧桂园公司应承担的违约金责任，故本院不予审查认定。双方没有对发生诉讼纠纷的律师费负担进行约定，律师费也不属于必然产生的费用，本院对黄河提出的律师费诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给黄河迟延交付商品房违约金147421.65元； 二、驳回黄河的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2453元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  郑芳远 人民陪审员  肖丽明 人民陪审员  傅文青 二〇一九年十二月四日 书 记 员  黄鸿珊 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。