内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5464号上诉人（原审被告）：那某，男，1986年7月23日出生，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审原告）：赤峰金福地物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：沐某，系总经理。委托代理人：韩某，女，1962年12月18日出生，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：董某，内蒙古吉拓律师事务所律师。上诉人那某因与被上诉人赤峰金福地物业管理有限公司（以下简称金福地物业公司）物业服务合同一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人那某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，本案中，被上诉人未提交过任何书面文书和物业费相关标准，反而强行在电梯上安装电梯卡，只有按照被上诉人要求交纳各项费用才有权利使用电梯，上诉人居住楼层是6层，从未使用电梯。因被上诉人私自安装电梯卡导致上诉人无法使用电梯，因此上诉人不应承担电梯费用。公共电费没有依据，不应承担。一审对涉案物业费定价依据欠缺，不应按照本案无关的合同标准认定。开发商与物业公司之间签订的《前期物业服务合同》具有期限约束和服务范围约束性，并非持续性的服务合同。况且被上诉人服务不到位。被上诉人金福地物业公司二审表示服判。金福地物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令那某支付拖欠金福地物业公司的物业费人民币9568.28元；2、请求判令那某给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%；3、请求判令那某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：巴林丽都3#、4#商住楼是由赤峰军民房地产开发有限责任公司开发的，2013年7月17日金福地物业公司与开发商赤峰军民房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定赤峰军民房地产开发有限责任公司开发的巴林丽都3#、4#商住楼的前期物业服务管理事宜交由金福地物业公司完成，并约定了服务内容和质量，服务费用、物业经营与管理、物业使用与维护、违约责任等内容，签订合同后，金福地物业公司开始对该小区进行了物业服务。另查明，2012年12月28日，那某与赤峰市军民房地产开发有限责任公司签订《商品房认购协议》，购买巴林丽都一期4号楼4单元6西层，建筑面积120.76平方米。又查明，2014年1月13日，那某与金福地物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定那某所有的××区，楼房面积为面积120.76平方米，合同第四条第一项约定乙方交纳费用时间：自接到所购房屋入住通知30日内，一次性交纳12个月的物业管理服务费，开发商通知的入住日期是以后每年交费对应日。产权人（使用人）应在每年交费对应日前10日交纳下一年度的物业管理服务费，第二项约定物业管理费标准高层住宅按每月1.3元/㎡-1.5/㎡元收取（包括电梯费）；第八条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起（即当年度的1月16日起）按日收取违约金，违约金额度为乙方拖欠物业费总额的日3%。2014年1月13日那某向金福地物业公司缴纳了2014年1月13日至2015年1月13日的物业费。再查明，2018年8月31日，金福地物业公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给金福地物业公司实施物业管理服务。合同第十八条约定委托管理期限为五年，自2018年7月16日至2023年7月17日；第二十二条对物业管理服务费及其它的费用进行约定，其中高层住宅电梯楼由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，公用电费每户每月2.5元。还查明,巴林丽都小区4号楼4单元602室为高层住宅，物业费按每月1.3元/㎡收取（包括电梯费）。截止金福地物业公司起诉之日（2019年4月1日），那某尚欠金福地物业公司物业费120.76㎡×1.3元/月×50个月16天(2015年1月14日至2019年4月1日)=7933.10元、公用电费2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.30元，以上费用合计7954.40元。上述事实有金福地物业公司提供的《前期物业服务合同》、《小区物业服务委托合同》、《物业管理服务合同》、《商品房认购协议》及双方当事人的当庭陈述等在卷予以证实。一审法院认为：金福地物业公司与赤峰军民房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、与那某签订的《物业管理服务合同》、与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》，均合法有效，对业主具有约束力，且金福地物业公司已按照合同约定为那某所在的小区提供了物业服务，虽然巴林丽都小区4号楼4单元602室现在依然登记在赤峰军民房地产开发有限责任公司名下，但是依据2012年12月28日那某与赤峰军民房地产开发有限责任公司签订了《商品房认购协议》，2014年1月13日那某又与金福地物业公司签订了《物业管理服务合同》，可以认定那某实际占有使用巴林丽都小区4号楼4单元602室，那某作为物业服务的受益者，应该按照合同约定交纳物业服务费用。金福地物业公司要求根据合同约定，主张那某给付物业费120.76㎡×1.3元/月×60个月(2015年1月13日至2020年1月12日)=9419.28元的诉讼请求，对于尚未发生的物业服务费用，该院不予支持，物业费应计算至金福地物业公司起诉之日（2019年4月1日），即那某应给付的物业费为120.76㎡×1.3元/月×50个月16天(2015年1月14日至2019年4月1日)=7933.10元；金福地物业公司主张，公用电费每月每户2.5元，即2.5元×60个月=150元的诉讼请求，因金福地物业公司在2018年7月16日才与巴林丽都小区业主委员会约定公用电费每户每月2.5元，所以公用电费2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.30元。金福地物业公司主张那某给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%,金福地物业公司对违约金的主张明显过高，且未提交向那某进行了催缴的证据，对于金福地物业公司的主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、那某在本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2015年1月14日至2019年4月1日）7933.10元、公用电费（自2018年7月16日至2019年4月1日）21.30元，以上费用合计7954.40元；二、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为,金福地物业公司与赤峰军民房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、与那某签订的《物业管理服务合同》、与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》，均合法有效，对业主具有约束力，且金福地物业公司已按照合同约定为那某所在的小区提供了物业服务，那某提出的“未提交过任何书面文书和物业费相关标准；一审对涉案物业费定价依据欠缺，不应按照与本案无关的合同标准认定。《前期物业服务合同》具有期限约束和服务范围约束性，并非持续性的服务合同”等主张不能成立，本院不予支持。那某未能使用电梯的原因在于其未按时交纳物业费，故不能以电梯锁死为由认定该电梯处于未正常使用状态，金福地物业公司主张的电梯费、公用电费符合合同约定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，那某应该交纳相关物业费。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 苏力德审判员 郭 宇审判员 莲 荣 二○一九年十二月十日书记员 沈志华