广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5195号原告：秦军，男，1977年12月27日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区******，公民身份号码420************036。委托诉讼代理人：毛志文，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。被告：广州市******管理有限公司，住所地：广东省广州市南沙区*********************，统一社会信用代码91440101MA59J4HK08。法定代表人：郭炜杰，总经理。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。被告：郭炜杰，男，1993年11月16日出生，汉族，住广东省广州市南沙区*************，公民身份号码为440************314。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。第三人：陈朝雄，男，1982年2月17日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区*********，公民身份号码为430************590。委托诉讼代理人：邱锦添，广东群立弘律师事务所律师。原告秦军与被告广州市******管理有限公司（以下简称广州优栈公司）、郭炜杰以及第三人陈朝雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛志文、两被告共同的委托诉讼代理人廖育强、第三人陈朝雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦军的诉讼请求：1．从起诉之日起解除原告与被告广州优栈公司之间的《房屋租赁合同书》，并判令被告广州优栈公司立即向原告交还租赁物；2．判令两被告连带向原告返还家私、家电配置款29854元及从起诉之日按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%支付资金占用利息至实际付清之日止；3．判令原告没收被告广州优栈公司支付的租赁押金1500元；4．判令两被告连带向原告支付违约金1500元；5．判令两被告连带向原告支付占用租赁物期间的物业公摊电费143.82元；6．判令两被告连带向原告支付从2018年8月18日起至实际交还租赁物之日的租金并从拖欠之日起至实际还清之日止按年利率24%计付利息，暂计至起诉日租金为9000元；7．本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年7月17日，原告与被告广州优栈公司签订编号为YZ-SS-2018071703的《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》约定，原告向被告广州优栈公司出租位于佛山市三水区13号三水万达广场3座2幢2327号房屋（以下简称案涉房屋），租赁期限自2018年7月18日至2021年7月17日，免租期为2018年7月18日至2018年10月17日。租金的标准为前两年租金固定为1500元，第三年上涨5%为1575元，首月租金在交房后3日内付清，其余租金每月1日前通过银行转账方式一次性交付。合同签订当天，原告将案涉房屋交付给被告广州优栈公司使用。《租赁合同》还约定，任何一方违反其于本合同项下之承诺、陈述或保证，另一方有权解除合同，违约方应赔偿另一方因此遭受的全部损失，并另行按当月租金标准的2倍计赔违约金。如被告广州优栈公司未能在约定的时间内交付租金，每迟延一日，按迟延交付租金金额的3%向原告支付违约金；若迟延支付租金超过一个月，原告有权解除合同，并没收押金。2018年7月23日，原告收到被告交付的租赁押金（一个月租金）和一个月的租金共3000元，同日被告广州优栈公司确认收到原告交付的案涉房屋配置款29854元。但《租赁合同》签订至今，被告广州优栈公司并未给案涉房屋购置任何家私、家电，也没有按约定向原告支付租金。被告广州优栈公司严重违反合同约定，被告郭炜杰为被告广州优栈公司的实际经营者及唯一股东。故为维护原告合法权益，提起本案诉讼。原告在诉讼中提供了以下证据材料：1、原告身份证。拟证明原告的诉讼主体适格。2、被告郭炜杰身份证、被告广州优栈公司信息查询资料、第三人陈朝雄身份证。拟证明两被告及第三人的诉讼主体资格。3、《租赁合同》及45㎡家私配备明细。拟证明原、被告之间存在合法的房屋租赁关系。4、2018年7月17日的收据。拟证明原告于2018年7月17日将案涉房屋以及佛山市三水区三水万达广场3座2幢2326号房（以下简称2326号房屋）各自的4把钥匙、1张业主卡、1张电卡、1个可视仪交付给被告广州优栈公司，收据的经手人为被告郭炜杰，并加盖有广州市*栈****管理有限公司佛山分公司（以下简称广州优栈佛山公司）财务专用章。5、2018年7月23日的收据。拟证明原告于2018年7月23日向被告广州优栈公司交付了《租赁合同》约定的案涉房屋及2326号房屋家私家电配置款合计59708元（29854元×2），收据的经手人为被告郭炜杰，并加盖有广州优栈佛山公司财务专用章。6、2018年7月23日的收据。拟证明被告广州优栈公司于2018年7月23日向原告支付了案涉房屋及2326号房屋租赁押金和一个月租金共计6000元（3000元×2），收据的经手人为被告郭炜杰，并加盖有广州优栈佛山公司财务专用章。7、不动产登记证。拟证明案涉房屋归原告所有，原告有权向被告广州优栈公司主张租金和其他请求。8、缴纳通知书。拟证明被告广州优栈公司拖欠公摊电费的事实。被告广州优栈公司、郭炜杰共同辩称，一、根据《经营权转让协议》以及《租赁合同》约定，案涉房屋在2018年12月已经转给了第三人陈朝雄进行经营，《租赁合同》的相关权利义务由第三人享有和承担，原告请求解除《租赁合同》的对象应为第三人，而不是答辩人；二、根据《租赁合同》第三条的规定，原告支付的家私、家电配置款，已经由答辩人实际配置并交付给第三人陈朝雄，该款项所涉及的家私、家电已经配置完成，而且根据《租赁合同》约定，该家私、家电属于原告应当配置的，只是由答辩人代购代买，合同期满后，双方清点完毕后交付给原告，如有不足的，交还时再行补足，因此原告起诉要求返还家私、家电款没有事实和法律依据，更无权要求答辩人承担贷款上浮利率的利息；三、原告无权没收租赁押金。答辩人已经按照合同的约定向原告支付了租金以及购买了家私、家电，完整地履行了合同，原告无权没收租赁押金，如第三人违约，应当没收第三人的押金；四、原告无权要求支付违约金，违约金与没收押金同样是履行合同的依据之一，原告如认为第三人存在违约，要么选择没收押金，要么主张违约金，仅能二选一；五、原告要求答辩人支付租赁期间的物业公摊的电费，没有依据。案涉房屋已于2018年12月交由第三人进行经营和管理，在此之后的物业公摊水电费应当由第三人进行承担，而据答辩人了解，第三人也在2018年12月之后向物业管理处交纳了相应的管理费用，具体是否有拖欠，应当由第三人与原告到物业管理处进行核实后缴纳；六、答辩人无需向原告支付相应的租金。根据《租赁合同》的约定，答辩人享有3个月的免租期，双方从2018年7月份开始交接涉案公寓，到2018年11月，答辩人只需缴纳1个月的租金，该1个月租金答辩人已经缴纳，2018年12月1日以后的租金应当由第三人缴纳。综上，原告对答辩人的诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告对答辩人的诉请。被告广州优栈公司在诉讼中提供了以下证据材料：1、《经营权转让协议》、第三人陈朝雄身份证。拟证明依照《租赁合同》约定，被告广州优栈公司有权将案涉房屋经营权进行转让，案涉房屋自2018年12月1日起已经由第三人陈朝雄进行经营管理，《租赁合同》的权利义务由第三人进行承担，原告应当向第三人主张未付租金等权利。2、被告郭炜杰与第三人陈朝雄、原告秦军的微信聊天记录。拟证明被告广州优栈公司已经依照《经营权转让协议》将案涉房屋转移交第三人，应当由第三人承担《租赁合同》义务，原告也知道案涉房屋已经由第三人进行经营管理等事实。3、第三人陈朝雄所拍摄的现场照片。拟证明被告广州优栈公司移交给第三人的案涉房屋符合《经营权转让协议》的约定，并且从2018年12月开始的物业管理费、水电费均由第三人向物业管理处缴费等事实。第三人陈朝雄述称，一、第三人不是《租赁合同》的当事人，不应承担原告诉请的民事责任。第三人从未收取原告交付的任何费用，2019年3月5日前未曾见过原告，也未曾进行过沟通；二、第三人与被告广州优栈公司之间的《经营权转让协议》是2018年12月1日生效。按照原告与被告广州优栈公司之间签订的《租赁合同》，案涉房屋应在2018年10月17日装修完毕，但第三人接收案涉房屋时发现并未装修改造完成，第三人在与被告广州优栈公司签订的《经营权转让协议》对此进行了特别约定，明确被告广州优栈公司在完成对案涉房屋的装修后（2019年2月28日前），第三人再承接经营权。直至今日房屋仍未装修完毕，导致第三人无法正常使用经营。三、即便依照《租赁合同》、《经营权转让协议》执行，2018年11月17日至2018年12月1日合计13天的租金也应由被告广州优栈公司一方承担。四、第三人与被告方并未就案涉房屋进行过完整的交接，案涉房屋并未交付使用。对于符合条件的，第三人接收房屋时都会与业主签订资产确认证明，以确定出租方的资产状况以及费用是否交割清楚。第三人与原告并未签订资产确认证明。第三人陈朝雄在诉讼中提供了以下证据材料：1、符合经营条件的转租房屋照片。拟证实符合《经营权转让协议》约定的房屋情况。2、案涉房屋的现状照片。拟证实案涉房屋未配备吹风机、淋浴喷头、窗户及浴室玻璃门未改造、吊灯损坏等，不符合《经营权转让协议》的约定。3、万达业主资产确认证明。拟证实对符合《经营权转让协议》约定的房屋，被告广州优栈公司与房屋的所有权人签订了房屋内设施完整齐全的证明。对各方当事人提交的证据，本院庭审时组织当事人进行了质证。（一）对于原告提交的证据1-7，两被告对其三性均无异议，本院予以采信。对于原告提交的证据8，因未能提供证据原件且两被告亦不认可，故对该证据本院不予采信。（二）对于两被告提交的证据1，因作为合同相对方的第三人对其无异议，该证据与本案的处理存在一定的关联性（案涉房屋的退还），本院予以采信。对于案涉房屋的现状，应以本院现场核查清点为准，故对于两被告提交的证据2-3，本院不予确认。（三）对于第三人提交的证据1、3，因与本案无关，本院不予确认。对于案涉房屋的现状，应以本院现场核查清点为准，故对于第三人提交的证据2，本院亦不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为案涉房屋（建筑面积：44.76㎡）的所有权人。被告广州优栈公司为成立于2017年1月19日的有限责任公司（自然人独资），法定代表人及唯一股东为被告郭炜杰，经营范围包括酒店管理、室内装饰、装修等。广州优栈佛山公司为成立于2018年4月2日的有限责任公司分公司（自然人投资或控股）。2018年7月17日，广州优栈公司（承租人、乙方）以其名义与原告（出租人、甲方）签订了《租赁合同》，原告本人在“甲方签名”处签名，广州优栈佛山公司在“乙方签名”处加盖了广州优栈佛山公司的公章。《租赁合同》主要内容包括：①被告广州优栈公司承租案涉房屋用作酒店公寓经营等商业用途，租赁期限自2018年7月18日起至2021年7月17日止，免租装修期为90天，即免租期为2018年7月18日起至2018年10月17日止，免租装修期只是免房屋租金，被告广州优栈公司仍需按时向物业管理公司缴纳该期间的物业管理费等费用。②租金标准。2018年7月18日至2020年7月17日为1500元/月。被告广州优栈公司每月向原告支付租金，首月租金在合同签署且房屋符合本合同约定条件，并经被告广州优栈公司验收交房后3天内支付，其余月份租金按月支付，每月1日前将当月租金通过银行转账方式一次性支付给原告。案涉房屋在达到被告广州优栈公司的收楼标准，双方办理完毕交付手续后，被告广州优栈公司支付给原告第一年第一个月租金1500元作为房屋租赁押金。被告广州优栈公司经原告许可后可将案涉房屋对外转租，转租后被告广州优栈公司及二次承租人的权利及义务不得超出原合同约定范围。③为确保被告广州优栈公司设施统一，双方经协商，所有家电、家私（软装）由被告广州优栈公司代为统一购置，原告在合同签署之日须向被告广州优栈公司一次性支付代购家电、家私装饰款。合约期满，被告广州优栈公司确保为原告购置的所有家私家电齐全且正常使用。④原告需承担的费用：案涉房屋所需的装修费；酒店经营所需配备的家私家电费用，具体费用详见《家私家电配置清单》，或由双方协商确定；有线、网络及电话、电视初装费、开户费等。被告广州优栈公司需承担的费用：经营期间的物业管理费、公摊水电费及相关费用；被告广州优栈公司租赁期间产生的水电费等。⑤被告广州优栈公司未能在约定的时间内支付租金，每迟延一日，按迟延支付租金金额的3%向原告支付违约金，若迟延支付租金超过一个月，原告有权解除合同并没收押金。⑥作为合同附件的《45㎡家私配备明细》显示，一、家电10143元。具体为：创维50寸电视2699元、海尔/小天鹅洗衣机998元；格力/美的冰箱1099元、万和热水器998元、宽带及机顶盒1450元、格力/美的1.5P空调2899元、消毒柜688元。二、家私11361元。具体为：床架2380元、床垫1280元、床头柜800元（数量2）、电视柜1580元、书桌/椅1542元、沙发2180元、茶几/角几1599元。三、配饰6988元。具体为：窗帘900元、配饰挂画760元（数量2）、3D墙纸1800元、地灯380元、吊灯1380元、智能锁980元、电吹风88元、台灯700元（数量2）。四、安全设施1362元。具体为：灭火器80元（数量2）、防毒面具62元（数量2）、防盗反锁扣20元、房屋改造（浴室门/窗户）1000元、电插座改造200元（数量2）。以上数量未作特别说明的均为1，总价款合计29854元。2018年7月17日，原告向广州优栈佛山公司交付案涉房屋的4把钥匙、1个可视仪、1张业主卡和1张电卡，经手人为被告郭炜杰。2018年7月23日，原告向广州优栈佛山公司交付案涉房屋的家私、家电配置款29854元，经手人为被告郭炜杰；同日，由被告郭炜杰经手，广州优栈佛山公司向原告交付了案涉房屋租赁押金（金额为1个月租金1500元）、1个月租金共计3000元。2018年11月30日，被告广州优栈公司（转让方、甲方）与第三人陈朝雄（受让方、乙方）签订《经营权转让协议》，协议确认，被告已承租位于佛山市三水区万达广场的房屋用于经营优栈公寓，并与出租方签订了《租赁合同》。协议约定，（1）被告广州优栈公司将位于佛山市三水区*******经营权转让给第三人，除另有约定外，被告广州优栈公司与出租方签订的《租赁合同》中的权利义务由第三人承接，第三人可按原约定享有被告广州优栈公司的权利并承担义务。（2）第三人向被告广州优栈公司支付经营权转让费70000元。合同签订当天，第三人支付4万元转让费，在被告广州优栈公司将3座2幢2325、2326、2327房按照原《租赁合同》规格，于2019年2月28日前配置完成，通知第三人验收后3个工作日内支付剩余30000元转让费。经营权转让后，被告广州优栈公司不再另行收取经营权转让费。被告广州优栈公司在转让协议上“转让方（甲方）”处加盖公章确认，第三人在“受让方（乙方）”处签名确认。《经营权转让协议》签订后，被告广州优栈公司已将案涉房屋移交给了第三人。2019年12月11日，本院通知本案各方当事人到案涉房屋清点被告广州优栈公司代为统一配置的家电、家私情况。在原告方、第三人在场的情况下，对照《45㎡家私配备明细》约定，经核对，案涉房屋未配备宽带及机顶盒（1450元）、消毒柜（500元）、书桌/椅（1542元）、配饰挂画（760元）、地灯（380元）、电吹风（88元）、台灯（700元）、灭火器（80元）、消毒面具（62元）、防盗反锁扣（20元），房屋改造（1000元），配备的空调为志高（约定为格力/美的）、冰箱为康佳（约定为格力/美的），吊灯未安装灯泡。《45㎡家私配备明细》约定的其他项目均已配置完成。为避免损失的扩大，2019年12月11日，经本院主持，第三人将案涉房屋按现状已交还给原告，同时一并退还钥匙和智能门卡、电卡。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告广州优栈公司签订的《租赁合同》，系原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告按照约定向被告广州优栈公司交付了案涉房屋和约定的家电、家私配置款，被告广州优栈公司理应按照约定代为配置家电、家私并向原告支付租金。根据《租赁合同》约定，被告广州优栈公司应自2018年10月18日起按照1500元/月的标准向原告交纳租金，但被告广州优栈公司除了在2018年7月23日预交了1个月租金外，自2018年11月18日起至本案庭审之日止，累计拖欠原告12个月以上租金未付，按照延迟支付租金超过一个月出租方有权解除合同并没收押金的约定，原告诉请解除《租赁合同》并没收1500元的押金合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《租赁合同》的解除时间应以被告广州优栈公司收到原告的解除通知之日为准。因原告于诉前并未向合同对方当事人发出解约通知，故本案应以被告广州优栈公司收到应诉材料之日（即2019年10月12日）为案涉合同解除之日。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院对原告的其他诉讼请求作如下认定：一、关于向原告交还案涉房屋因案涉房屋现由第三人管理，为避免损失的进一步扩大，本院已于2019年12月11日对案涉房屋的现状进行了清点，第三人将案涉房屋的钥匙、门卡和电卡交还给了原告方，案涉房屋已于当天退还给原告。二、关于返还家私、家电配置款及支付相关利息的问题根据《租赁合同》的有关约定，对案涉房屋的相关配置和改造应在90天免租装修期内完成，即在2018年10月17日前完成。根据本院于2019年12月11日主持的现场清点，被告广州优栈公司按照约定未配备的项目合计6582元，考虑到相关家私品牌、型号、规格等约定不明，在双方已产生纠纷的情况下，让被告广州优栈公司按照原有约定继续配备容易产生争议，宜直接向原告退款。至于未完全按照约定配备的空调及冰箱（品牌不符）、吊灯（未安装灯泡）、项目，酌情核定由被告广州优栈公司向原告补偿350元，两项合计被告广州优栈公司共需向原告退还6932元家私、家电配置款。根据《租赁合同》的有关约定，原告收取的租金应为按照《45㎡家私配备明细》装修好的房屋租金，原告向被告广州优栈公司支付约定的家私、家电配置款，是按照合同约定收取租金的前提，故在租赁使用房屋期间，原告不应就其支付的家私、家电配置款要求被告广州优栈公司支付利息。三、关于拖欠的租金（房屋占用费）及利息（违约金）因案涉房屋已于2019年12月11日退还给原告，合同解除后至案涉房屋退还前，参照合同约定的租金标准计算房屋占用费。故未支付租金（房屋占用费）的租赁期间应为12个月零22天（自2018年11月18日至2019年12月10日止），被告广州优栈公司拖欠原告租金计为19095元〔1500元/月×（12月＋22天÷30天/月）〕。按照《租赁合同》约定，承租人迟延支付租金，应向原告支付违约金。故原告诉请的违约金（利息）应予支持，但原告请求按照年利率24%计算明显过高，本院根据保护守约方、提高违约成本原则，结合本案实际，酌定按照月利率1%计算违约金。具体计算方式为：自2018年11月18日起至2019年12月10日止，按照月利率1%，以每月1500元为标准，逐月（本月2日至次月1日为一个计费月，不足一个月按天数据实计算）叠加并分别计算；自2019年12月10日起至实际清偿之日止，以19095元为基数按月利率1%计算。因未提供有效证据佐证，原告因被告方违约所产生的损失主要是租金被拖欠所产生的资金占用费即利息，在已经起诉利息损失的情况下，再另行诉请违约金1500元，属于重复诉请，本院不予支持。四、关于租赁期间的物业公摊电费按照合同约定，案涉房屋租赁期间的物业管理费、公摊水电费应由被告广州优栈公司承担。但因原告未提供有效证据证实该项损失，故其诉请的143.82元物业公摊电费，本院不予支持。五、关于被告郭炜杰、广州优栈公司以及第三人在本案中应承担的责任依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告广州优栈公司是一人有限责任公司，作为该公司唯一股东的被告郭炜杰，未举证证明公司财产独立于其个人财产的情况下，理应对被告广州优栈公司的债务承担连带清偿责任。关于第三人陈朝雄，因其不是原告签订的《租赁合同》相对人，在本案中无需承担民事责任。《经营权转让协议》是被告广州优栈公司与第三人所签订，在原告未参与的情况下，作为承租人的被告广州优栈公司并不能依据此协议直接退出《租赁合同》，第三人与原告之间也不能因此协议形成新的租赁关系，故两被告有关应由第三人承担《租赁合同》义务的辩解不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告秦军与被告广州市******管理有限公司在2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除；二、被告广州市******管理有限公司、郭炜杰于本判决生效之日起十五日内连带向原告秦军返还家私、家电配置款6932元；三、被告广州市******管理有限公司向原告秦军交纳的1500元租赁押金归原告秦军所有；四、被告广州市******管理有限公司、郭炜杰于本判决生效之日起十五日内向原告秦军连带支付租金19095元及违约金（违约金计算方式：①自2018年11月18日起至2019年12月10日止，按照月利率1%，以每月1500元为标准，逐月叠加并分别计算；②自2019年12月10日起至实际清偿之日止，以19095元为初始基数，按月利率1%计算）；五、驳回原告秦军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计425元（原告秦军已预交），由原告秦军负担125元，被告广州市******管理有限公司、郭炜杰负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  雷智勇二〇一九年十二月十九日书记员  曾健强