西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书  （2019）陕0116民初5931号 原告：西安市万科物业服务有限公司，住所地西安市雁塔区房，统一社会信用代码91610113678613505W。法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海青，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜，陕西秦岳律师事务所律师。被告：白亮，男，汉族，生于1971年10月5日，住西安市碑林区省人才交流服务中心，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告白亮物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司之委托诉讼代理人刘甜、被告白亮及其委托诉讼代理人张汇子出庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠原告的物业服务费10093.79元，并支付迟延履行期间的滞纳金22152元共计32245.79元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月1日，原告与西安万科南唐物业有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定高层住宅物业管理服务费1.5元/月/平方米。被告对其名下的西安万科城一期00008-01-0402号房产从2016年1月起至2019年3月未按照约定支付给原告物业管理服务费，经原告多次催缴，被告仍未履行支付义务，已构成违约，也侵犯了原告的合法权益，请求法院依法公正审判。被告白亮辩称：原告经催告始终拒绝向被告交付房屋钥匙，被告无法完成收房，拒绝缴纳物业费正当合理；被告从未和原告在2013年3月1日签订过前期物业服务协议，该协议对被告不具有约束力；涉案精装房屋因严重质量问题持续整改未完成，且超过《商品房买卖合同》约定的最后交付期限长达几年之久，至今原告作为开发商的代理人，仍因拒不交付房屋钥匙而未完成向被告的交房义务，原告主张的物业费和滞纳金无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明： 2010年10月12日，被告与西安万科南唐置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积88.96平方米。该合同附件四约定内容有：本附件为《万科城前期物业服务合同》中相关业主权益重点部分的内容摘要，请房屋买受人详细阅读在销售现场公示的《万科城前期物业服务合同》全文，房屋买受人一旦签订商品房买卖合同，即视为房屋买受人已经详细阅读并确认《万科城一期前期物业服务合同》全部内容； 本项目的物业服务企业为西安市万科物业服务有限公司；管理期限自2010年9月1日起至首届业主大会选聘物业服务企业、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；该合同上有西安万创置业有限公司的销售合同专用章及被告的签名。西安万科南唐置业有限公司（甲方）与本案原告万科物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定业主应于房屋约定交付之日起缴纳物业服务费，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳当期的物业服务费；未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告为万科城小区提供了物业服务。2012年12月19日，西安万科南唐置业有限公司向被告发出了房屋交付通知书，通知被告于2012年12月24日-2012年12月25日去万科城项目销售大厅办理房屋交付手续。被告收房时，发现其购买的精装修房屋质量有问题，向开发商提出异议后，要求开发商负责维修，没有收房。房屋维修完毕后，原、被告办理交房手续时，原告仍要求被告交纳从2013年1月1日起的物业服务费，被告拒绝缴纳，双方的纠纷一直没有解决，原告遂于2019年3月26日以诉称诉至本院要求被告支付2016年1月起至2019年3月的物业管理服务费及滞纳金。庭审中，原告坚持其诉讼请求，被告坚持辩称意见，不同意原告的诉讼请求。原告举证的证据有：1、被告和西安万科南唐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，用以证明被告应履行向原告缴纳物业费的义务；2、原告和西安万科南唐置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，用以证明被告应当支付物业管理费和违约金；3、欠费明细、催款函、原告公司和被告之间的微信聊天记录，用以证明原告多次催收2013年1月1日起的物业费、并于2018年4月、5月微信催收、2019年7月短信催收，被告仍未交费；4、住宅工程质量保证书、住宅工程使用适用说明书，用以证明被告购买的房屋已经验收合格，具备收房条件。被告的质证意见为：对第1组证据的真实性认可，证明目的不认可，被告方至今也没有收房和实际占有房屋，不存在交纳物业费的问题，否认原告的证明目的；对第2组证据的真实性和证明目的均不认可，该物业服务合同的签订主体中没有被告，该合同和被告无关，对被告没有约束力；对第3组证据中欠费明细的真实性不认可，催款的聊天记录真实性认可，否认原告的证明目的；对第4组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为此前开发商及原告从未向被告出示过该证据，且涉案房屋始终未到达可交付的条件，涉案房屋并未实际交付给被告。被告举证的第一组证据有：1-1、西安万科城交付流程卡（无证据原件），1-2、房屋交付通知书关于收房的温馨提示，1-3、2012年12月29日协商函（无证据原件），1-4、2019年7月15日、9月7日、10月9日与黄倩通话录音，1-5、催促交房函EMS投递拒收件，用以证明原告制定的交付流程违反法律规定和交房约定，被告拒绝交物业费便不给被告交房、交钥匙；原告非法侵占被告所购房屋钥匙，虽经被告催要，原告始终拒绝向原告交房；原告拒绝交房还向被告主张物业费，于法无据。被告举证的第二组证据有：2-1、2013年1月13日验收记录单（无证据原件），2-2、2013年1月21日整修承诺，2-3、2013年4月30日问题记录单，2-4、致西安万科业主的一封信，2-5、2019年7月14日维修现场录像，用以证明涉案房屋存在多处质量问题，原告屡次承诺维修整改完成后再通知被告验收交付，但自2013年至2019年期间，经被告多次催促，原告承诺的限期整改义务始终未完成，未能向被告完成交房；被告至今未取得房屋钥匙，开发商及原告未真正向被告交付房屋，物业费不应起算。原告的质证意见为：对第一组证据，1-1的真实性认可，但否认与本案的关联性和被告的证明目的，1-2的真实性认可，证明目的不认可，认为该证据只能证明原告向被告通知交房的时间及物业费的收费标准，1-3和1-4的真实性不认可，1-5的真实性认可，证明目的不认可，认为被告没有履行缴纳物业费的义务才导致没有收房；对第二组证据，2-1的真实性不认可，2-2和2-3的真实性和证明目的均不认可，2-4的真实性认可，证明目的不认可，认为被告所陈述的房屋质量问题在质保期内已经整改完毕，2-5的真实性认可，证明目的不认可，认为该视频资料无法证明涉案房屋正处于施工状态。本案原、被告意见对立，调解未果。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，建设单位西安万科南唐置业有限公司与物业服务企业即原告依法签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。依照该合同的约定，原告为万科城小区提供了相应的物业服务，被告作为业主应按照合同的约定缴纳物业服务费用。本案被告举证的证据，可以证明在2012年12月开发商通知被告交房时，房屋质量存在问题，之后开发商也对房屋进行了维修，但本案被告举证的证据不能证明该房屋的质量问题一直没有解决，本院对此予以确认。依照原、被告的证据，可以证明原告在2018年4月开始催促被告收房，被告与原告此时沟通时并未提出房屋质量存在问题，可印证当时的房屋在维修之后已经能够交房，本院对此予以确认；只是原告在2018年4月13日要求被告收房时还让被告补交2013年1月1日起的物业费，被告不同意，导致涉案房屋未能完成实际的交房行为，本院对此亦予认定。所以，涉案房屋质量达到符合交房条件的时间，也应该认定为2018年4月。在2018年4月之前，涉案房屋因质量问题一直在持续维修状态、并且涉案房屋也并未实际交付给被告使用，所以，原告提出的被告应承担自2013年1月起至2018年4月期间的物业费的要求不合理，这段时间的物业费应由开发商自行承担，原告要求被告承担的自2016年1月1日起至2018年4月40日的物业服务费的诉讼请求，应予判决驳回。对于2018年5月1日之后的物业费缴纳问题，原、被告各持己见，却从未要求过开发商出面承担责任，导致双方僵持到现在，双方均有过错，故对于2018年5月1日之后的物业管理费，应由原、被告各承担一半的过错责任。根据原告举证的证据内容，可证明2018年5月至2019年2月共计10个月的物业服务费总计为1724元、滞纳金为441.67元； 2019年3月的物业费，也应当和之前每月的费用相同，为172.4元，故2018年5月至2019年3月的物业费及滞纳金总数应当为2338.07元，该笔费用应由被告按照过错责任承担50%，即1169.04元，原告超出该1169.04元范围的物业费支付请求，应予判决驳回。建议原、被告尽快协调办理涉案房屋的交付手续，避免扩大损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白亮于本判决生效之日起十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付2018年5月至2019年3月的物业服务费和滞纳金1169.04元；二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费606元，原告已预交，由原告承担303元，由被告负担303元，并于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     杨红雨人民陪审员     任旭东人民陪审员     张  拓 二〇一九年 十二 月 十七 日 书  记  员     郑馨羽   1