广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤15民终503号上诉人（原审原告）：惠州市大亚湾进联实业有限公司。住所地：广东省惠州市澳头镇深冲。法定代表人：苏劳罗，该公司经理。委托诉讼代理人：尹威振，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄静，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广东汕尾市汕保实业公司。住所地：广东省汕尾市区***********。法定代表人：林润，该公司经理。委托诉讼代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。上诉人惠州市大亚湾进联实业有限公司（以下简称惠州进联公司）因与被上诉人广东汕尾市汕保实业公司（以下简称广东汕保公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服广东省汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州进联公司上诉请求：1.撤销广东省汕尾市城区人民法院(2019)粤1502民初354号民事判决书；2.改判确认上诉人与被上诉人于1993年3月21日签订的《转让土地协议书》合法有效；3.改判被上诉人依法履行办理涉案《国有土地使用证》转让登记手续的合同义务；4.本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，上诉人放弃第3项上诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，明显故意偏袒被上诉人。涉案土地的原使用权人为汕尾市城区东冲盐场，后汕尾市城区东冲盐场将涉案土地转让给汕尾市金马实业有限公司（以下简称金马公司），金马公司由此登记取得了土地使用权证。被上诉人与上诉人签订涉案土地转让协议前，就已经先行与金马公司签订了书面的土地转让协议(该协议原件两份系由被上诉人与金马公司分别持有，上诉人暂无法获取，后续将申请法院调取证据)，且已经实际执存了登记使用者为金马公司的《国有土地使用证》原件，只是暂未办理国土使用权过户手续。基于此，上诉人才与被上诉人于1993年3月21日签订《转让土地协议书》，并约定上诉人向被上诉人购买该幅土地，土地转让手续待国土部门统一转换证件时办理。协议签订后，上诉人根据协议以及补充协议的约定支付购地款，并一直接管、占有、使用涉案土地至今，该土地已经挖成多个鱼池作养殖20多年。上诉人自1993年签订协议后一直委托专人占有、使用该幅土地的事实有相关的证据(包括占有土地事实图片及占有管理人员证人证言)证明，二审法院亦可对此依法进行调查和现场核实。二、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院错误认定案涉《转让土地协议书》无效，判决适用法律不当。被上诉人未办理土地登记手续的事实并不影响涉案《转让土地协议书》的成立和法律效力，未办理土地登记手续是合同履行的问题。审判实践中，最高人民法院的案例均多次认定“国有土地使用权转让合同则自成立之日即生效，是否办理物权登记均属于合同履行的情形，并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。”我国虽然不是判例法国家，但是判例对审判工作有一定的指导作用，特别是最高人民法院的典型案例总结经典实务审判要点，可为人民法院办理案件提供参考。案涉《转让土地协议书》是双方的真实意思表示，且并不违反法律或者行政法规的强制性规定，应当认定为成立且合法有效。首先，被上诉人在一审时已承认《转让土地协议书》系双方自愿签订的，一审判决也予以确认。其次，《转让土地协议书》并无违反法律或者行政法规的效力强制性规定，故此，本案《转让土地协议书》应当自成立之日起合法有效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院判如所请。被上诉人广东汕保公司辩称，一、一审判决驳回上诉人一审的诉讼请求有法律和事实依据。案涉土地至今仍登记在案外人金马公司名下，一审依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定认定双方于1993年3月21日订立《转让土地协议书》无效，驳回上诉人的诉讼请求并无不当。即使《土地转让协议书》合法有效，由于协议书已经合法解除，判决确认其效力并没有实际意义。根据双方的协议，土地转让款共计5025000元，第一期于1993年4月10日前支付40%，即201万元，第二期于1993年5月10日前支付30%，即1507500元。而上诉人仅支付共计160万元后，就没有再付款。双方虽然签订了补充协议，但上诉人至今也没有履行补充协议的约定，已经构成实质性的违约。被上诉人于2014年12月20日通过中国邮政寄出了《通知书》给上诉人，说明了其违约的事实和双方合同无法继续履行，并依法解除了双方签订的《转让土地协议书》的情形。上诉人收到通知书后，并没有提出异议，也没有向法院起诉确认合同的效力。因此，双方的合同早已解除。上诉人在合同解除之后再请求确认合同的效力，依法应不予支持。二、上诉人增加的上诉请求第3项“改判被上诉人依法履行办理涉案《国有土地使用证》转让登记手续的合同义务”并未在一审时提出，对该增加的上诉请求，依法不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉请求。惠州进联公司向一审法院起诉请求：1.请求判令广东汕保公司履行办理《国有土地使用证》转让登记手续的合同义务；2.本案诉讼费由广东汕保公司承担。庭审时变更诉讼请求：请求法院依法确认惠州进联公司与广东汕保公司于1993年3月21日签订的《转让土地协议书》合法有效。一审法院认定事实：广东汕保公司将国有土地使用证号登记在案外人金马公司名下的证号为汕市城区府国用总字第0060137号字（92）第0040137号的位于汕尾市区内东冲镇盐场第二段婆围中片土地一幅(东至盐场己坣，西至己盐场，南至己盐场坣，北至排水沟中心)的土地面积为15000平方米的土地转让给惠州进联公司，并于1993年3月21日惠州进联公司与广东汕保公司签订了《转让土地协议书》、《补充协议》，协议书内容“甲方：广东汕尾市汕保实业公司乙方：惠州市大亚湾进联实业有限公司一、甲方转让给乙方土地面积15000平方米，位于汕尾市区内东冲盐场婆围中片，东至盐场己坝，西至己盐场，南至己盐场坝，北至排水沟中心，四至分明，以上四至以国土局测绘的红线图立界为准。《国有土地使用证》号码为汕市区府国用总字第0060137号(92)第0040137号。二、价格：转让土地每平方人民币叁佰叁拾伍元(￥335.00元)，总额人民币伍佰零贰万伍仟元正(￥5，025，000.00元)。三、甲方负责每平方米土地335.00元以内增值税开支，同时，甲方负责土地转让费(按每平方米土地5.00元为基数，超出部分双方共同负责)。四、付款办法：转让款以人民币伍佰零贰万伍仟元计，乙方分三期付还甲方，在本协议签订之日，乙方先付人民币叁拾万元整作为定金(其中现金壹拾万元，汇票贰拾万元)。第一期于1993年4月10日前付总款40%，第二期于1993年5月10日前再付总款的30%，第三期在甲方将《国有使用证》及有关征地资料交给乙方后，乙方付清全款(有关证件转户须待国土部门统一转换证件时办理)。五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效，履行完毕后终止。甲方代表林润并加盖甲方印章乙方代表苏石顺在场人员李进兴一九九三年三月二十一日。”签订协议书当天，惠州进联公司与广东汕保公司签订《补充协议》，补充协议内容“甲方：广东汕尾市汕保实业公司乙方：惠州市大亚湾进联实业有限公司甲方转让在汕尾市区内东冲镇盐场第二段婆围中片土地一副给乙方，为明确该地使用性质，业经双方协商达成如下协议：一、甲乙双方在达成转让上述土地(国土使用证号码为汕市区府国用总字第0060137号(92)第0040137号协议后，甲方必须将该幅土地使用性质在原有基础上增加商业用地项目，其他条件不变。二、本补充协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。甲方代表林润并加盖甲方印章乙方代表苏石顺李进兴一九九三年三月二十一日。”协议和补充协议签订后，惠州进联公司首先按协议约定的事项履行，后因资金周转不上，经双方协商，惠州进联公司与广东汕保公司又于1993年6月16日又签订《关于转让土地的补充协议》，内容为“甲方：广东汕尾市汕保实业公司乙方：惠州市大亚湾进联实业有限公司甲、乙双方在1993年3月21日签订的土地转让协议书，由于是执行过程中，乙方资金一时周转不上，不能按原协议的期限付款。业经双方协商，同意推迟到1993年7月20日之前付清全款，原欠款项及利息按所欠日期以月息2%补给甲方。否则逾期所欠款项按93年7月20日至后，以月息5%给甲方。本协议一式二份，各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。甲方代表林润签名并加盖甲方印章乙方代表苏劳罗签名并加盖乙方印章在场李进兴一九九三年六月十六日。”惠州进联公司提出协议签订后，已依照约定支付了定金、第一、第二期款项，由于广东汕保公司的原因，致无法按协议书约定全面履行，引起纠纷，在双方协商无果的情况下，其遂向法院起诉。经查，惠州进联公司与广东汕保公司于1993年3月21日签订的《转让土地协议书》虽是双方的真实意思表示，但涉案土地在惠州进联公司向一审法院起诉时现国有土地使用证号仍登记在案外人金马公司名下。庭审时，广东汕保公司承认双方签订的协议书的效力，但认为其与惠州进联公司签订的合同及补充协议己于2014年12月21日解除。证人出庭作证证实惠州进联公司与广东汕保公司于2016年11月29日在涉案土地谈如何解决该宗土地相关事宜时合同尚未解除。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点：惠州进联公司的诉讼请求是否合理合法，应否得到支持。惠州进联公司与广东汕保公司于1993年3月21日签订的《转让土地协议书》及《补充协议》，该行为是双方的真实意思表示，但广东汕保公司转让给惠州进联公司的土地至后者向法院起诉前，前者尚未取得该涉案土地的国有土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，涉案土地的国有土地使用证号登记在案外人金马公司名下。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，因此，惠州进联公司、广东汕保公司于1993年3月21日签订的《转让土地协议书》应认定无效，惠州进联公司请求确认其与广东汕保公司于1993年3月21日签订的《转让土地协议书》合法有效的请求，依法无据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，一审法院判决：驳回惠州进联公司的诉讼请求。案件受理费46975元由惠州进联公司负担。二审中，惠州进联公司围绕其主张提交以下证据：1.证人证言，拟证明双方当事人所签合同的真实性及签订合同时涉案土地使用权人为广东汕保公司；2.相片6张，拟证明上诉人一直接管、占有、使用涉案土地至今，该土地已经挖成多个鱼池作养殖20多年，即惠州进联公司自1993年签订协议后一直委托专人占有。经质证，广东汕保公司对于证据1的真实性不予确认，认为该证据不符合二审新证据的要求，证明目的与一审提供的证人证言的证明目的是相反的，且该证人证言只是书面的，证人并未出庭接受质证。对于证据2的真实性没有异议。经查证，证据1系证人证言，证人依法应出庭接受当事人的询问，但惠州进联公司未在二审举证期限内申请证人出庭，且不能合理说明证人无法出庭的客观事由，本院对该证据证明力不予采信，对双方当事人无异议的证据2予以确认。本院查明，一审认定事实基本清楚，证据充分，予以确认。另根据一、二审案卷所附证据、庭审笔录，以及当事人对本院依法调查取证证据所发表的无异议质证意见，查明以下事实：经汕尾市市*监督管理局查询：广东汕保公司于1993年1月3日经工商登记成立，注册号19672150-3，法定代表人林润，企业目前状态为吊销。一审中，作为本案被告应诉的当事人系汕尾市汕保实业有限公司（以下简称汕尾汕保公司），于2006年9月14日经工商登记成立，企业信用代码914***********599，法定代表人林润。二审中，惠州进联公司法定代表人确认广东汕保公司、汕尾汕保公司的法定代表人系为林润同一人并参与了合同签订。广东汕保公司法定代表人林润持有公司20世纪90年代末按政策脱钩的相关文件资料，并述明当时因工商登记未及时申办公司注销手续，公司的印章已按规定上交，多年来由汕尾汕保公司负责处理广东汕保公司的事务，其作为公司法定代表人确认汕尾汕保公司在本案中的诉讼行为，对诉讼程序无异议。对此，惠州进联公司表示由人民法院审查认定。经本院依法向汕尾市自然资源局查询的结果：案涉汕市区府国用总字第0060137号(92)第0040137号国土使用证的登记情况属实，土地权利人为金马公司，类型为划拨，截止至2019年11月28日，该宗地没有办理抵押、查封登记。经本院组织当事人共同勘查，案涉土地现有三个水塘，目前无养殖。当事人确认案涉部分土地约270平方米被政府征用，并对案涉土地的实际占用人各抒己见。案经调解，当事人无法达成和解意见。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案焦点是关于讼争《国有土地使用证》合同效力认定的问题。案涉土地权属登记至案外人金马公司名下，类型为划拨性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该划拨类型的土地使用权受到政府的严格管控而不得随意进入市场交易，因此，无论是金马公司转让权属予广东汕保公司，还是广东汕保公司再转让权属予惠州进联公司，合同当事人约定转让案涉土地权属的协议都应以审批同意为前置条件，然而，本案当事人交易至今多年仍能未向政府提交报批手续的申请，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。”因缺乏合同有效所必需的行政审批同意交易的要件，案涉《转让土地协议书》及附件的两个补充协议均属于合同成立但未生效的情形。是故，惠州进联公司请求确认合同有效于法无据，本院不予支持，其可另行主张相关的合同权益。一审判决以无权处分为由认定合同无效属适用法律错误，但实体判决结果正确，本院予以维持。综上所述，惠州进联公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46975元，由上诉人惠州市大亚湾进联实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄仕泽审 判 员 彭晓春审 判 员 施伟强二〇一九年十二月十日法官助理 黄彬斌书 记 员 黄思婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。