福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12223号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡啊宽，福建至理律师事务所律师。 被告：龙海艳，女，汉族，1981年11月12日出生，住福建省平潭县。 被告：林飞，男，汉族，1987年5月18日出生，住福建省平潭县。 被告：福建永隆声房地产有限公司，住所地福州市台江区上海街道斗池路357号永隆花园2#楼1层02店面。 法定代表人：陈森官，总经理。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行”）与被告龙海艳、林飞、福建永隆声房地产有限公司（以下简称“永隆声公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人蔡啊宽、被告龙海艳到庭参加诉讼。被告林飞、永隆声公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令龙海艳、林飞向建设银行偿还借款本金1296142.78元及利息（含罚息、复利）（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2019年1月15日利息、罚息、复利为48986.84元）；2.请求判令建设银行有权以龙海艳名下位于福州市台江区房产及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿本案全部债权；3.请求判令永隆声公司对龙海艳、林飞在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；4.请求判令龙海艳、林飞、永隆声公司承担本案诉讼费用及建设银行律师费用。 事实和理由：2015年1月13日，龙海艳、林飞、永隆声公司与建设银行签订了《个人住房借款合同》（编号：350896408-2012-20150572238），约定龙海艳、林飞向建设银行借款1440000元，用于购置位于福州市台江区房产，借款期限为240个月，从2015年2月8日起至2035年2月8日止，借款年利率为基准利率，借款人选择等额本息还款方法按月归还本息。龙海艳并以上述所购房产作为抵押物担保还款。合同第三十一条第二款约定，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。合同第十七条约定，出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同第四十一条第一款约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由借款人承担。合同第三十五条、三十六条约定，永隆声公司对龙海艳、林飞的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行核对无误、收执之日止。合同第四十一条第二款第三项约定，本合同项下贷款发放后，建设银行授权中国建设银行股份有限公司福州城北支行，办理贷后变更与服务事项，包括但不限于提前还款、逾期催收、变更还款帐号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼等业务。贷款人对上述授权不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意建设银行的上述行为。合同第四十二条约定合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。2015年1月16日，福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预ＦＺ押字第××号）。 合同签订后，建设银行依约向龙海艳、林飞发放了1440000元贷款。然而，龙海艳、林飞却未依约履行按月还本付息义务，永隆声公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任，其行为已构成违约。截至2019年1月15日，龙海艳、林飞尚欠建设银行本金1296142.78元，利息48986.84元，本息暂计1345129.62元。建设银行遂诉至法院，请求判如所请。 龙海艳辩称，对建设银行的诉讼请求、事实和理由均无异议，希望将房子尽快拍卖来偿还银行贷款。 林飞、永隆声公司未作答辩。 建设银行为支持自己的诉讼主张依法向本院提交了证据。龙海艳未提交证据。林飞、永隆声公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利。经本院审查，建设银行提交的证据能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如建设银行所述。 另查明，案涉房产现已办理房屋首次登记。截至2019年12月13日龙海艳、林飞尚欠建设银行借款本金1296142.78元、利息（含罚息、复利）113524.37元。 本院认为，案涉合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。建设银行依约向龙海艳、林飞发放贷款，已履行合同义务。龙海艳、林飞逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故建设银行要求龙海艳、林飞提前清偿全部借款本息，本院予以支持。 建设银行主张龙海艳、林飞赔偿因本案产生的律师费损失，但其仅提供委托代理合同，无法证明该项费用已经实际发生，故本院不予支持。 关于建设银行是否对案涉房产的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人永隆声公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至龙海艳名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但龙海艳怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故龙海艳有协助办理抵押登记的义务，永隆声公司应督促其办理。本院确定龙海艳应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记手续。 龙海艳若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理房产的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人建设银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，龙海艳虽尚未办理案涉房产产权证，但该房产已具备物权登记条件，应认定为属于龙海艳财产，客观上应作为龙海艳责任财产进行处置。其二，案涉房产已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人建设银行有权处分购房人龙海艳于商品房买卖合同项下的合同权利，而龙海艳取得房产所有权亦属于该权利范畴，故建设银行有权处置案涉房产。综上，案涉房产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人建设银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因建设银行与保证人永隆声公司约定保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行核对无误、收执之日止”。在抵押权未能依登记而设立情况下，永隆声公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人永隆声公司在承担保证责任后，有权向债务人龙海艳、林飞追偿。在追偿过程中，若债权人建设银行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还永隆声公司垫付之款项及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还龙海艳。林飞、永隆声公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、龙海艳、林飞应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司福建省分行借款本金1296142.78元、利息（含罚息、复利）113524.37元（利息、罚息、复利暂计至2019年12月13日，之后的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》约定计付至借款还清之日止）； 二、福建永隆声房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、龙海艳应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理不动产［位于福州市台江区房产（预抵押登记号：榕房预ＦＺ押字第××号）］抵押登记手续，福建永隆声房地产有限公司应督促龙海艳并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中国建设银行股份有限公司福建省分行收到房屋他项权利证书之日，福建永隆声房地产有限公司的保证责任终止； 四、福州市台江区房产抵押登记办妥后，或龙海艳逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、中国建设银行股份有限公司福建省分行对福州市台江区房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建永隆声房地产有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还龙海艳； 七、福建永隆声房地产有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向龙海艳、林飞追偿。 八、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16906元，公告费560元，均由龙海艳、林飞、福建永隆声房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  王明亮 审判员  任建坤 审判员  黄宜财 二〇一九年十二月二十三日 法官助理林长春 书记员林显亮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。