威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初6283号 原告李发维，女，汉族，1985年5月23日生，本科文化，医院护士，住贵州省遵义市红花岗区。 委托代理人吴梦阁，北京圣运（天津）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。 被告：威宁伊卓置业发展有限责任公司。 法定代表人任富玉，该公司总经理。 住所地：威宁县。 统一社会信用代码：915205265650176275。 委托代理人徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托代理人马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告李发维诉被告威宁伊卓置业发展有限责任公司（伊卓置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李发维及其委托代理人吴梦阁，被告伊卓置业公司的委托代理人徐仁凯、马迁祝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李发维诉称：原、被告于2017年3月5日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于威宁县，双方办理了购房的相关手续。由于国家环保督察和草海保护区综合治理，威宁县人民政府要求被告拆除房屋，现房屋已被拆除。双方签订的《商品房买卖合同》已由法院判决解除，毕节市中级人民法院最终认定由于被告在未获准许的情况下与原告签订《商品房买卖合同》致使合同不能履行，系被告自身原因所致。原告认为，被告致使《商品房买卖合同》不能履行，其应当予以赔偿。故诉至法院，请求法院判令：1、由被告返还原告首付款73583元、大修基金7272元，并自2017年1月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付利息至判决作出之日为止；2、由被告赔偿原告因解除合同给原告造成的房屋差价损失231288元及利息，利息以231288元为基数，自2019年8月16日起按中国人民银行同期贷款年利率计算至判决作出之日；3、由被告赔偿原告因看房、签订合同等因买房而发生相关事宜的交通费、误工费共计3514元；4、由被告支付原告评估费9000元；5、由被告赔偿原告未按期交房造成原告的租房费23200元；6、由被告支付原告律师费50000元；7、本案诉讼费由被告承担。 原告李发维在举证期限内向法庭提交的证据如下： 1、《商品房买卖合同》，用以证明原告与被告签订了商品房买卖合同。 2、（2018）黔05民终2730号民事判决书，用以证明由于被告原因致使合同目的不能实现，商品房买卖合同已解除。 3、首付款发票、大修基金发票，用以证明原告已支付给被告首付款73583元、大修基金7179元。 4、评估报告及评估费用，用以证明因解除合同给原告造成的房屋差价损失为231288元，原告已支付评估费用9000元。 5、交通费、误工费等费用明细表及相关材料，用以证明原告因解除合同造成原告看房、签订合同等产生的交通费、误工费等损失。 6、《房屋租赁合同》，用以证明因被告未交房导致原告花费了租房费用。 7、律师费发票，用以证明原告用去的律师费。 被告伊卓置业公司辩称：被告的起诉没有事实及法律依据。 被告伊卓置业公司在举证期限内向法庭提交的证据如下： 1、不动产登记证明，用以证明原、被告签订商品房买卖合同之后，被告于2017年4月19日按约定给原告办理了预告登记，履行了合同义务。 2、城乡规划局通知、会议纪要、政府办通知及规划图，用以证明房屋被拆除系政策原因所致，被告不存在违约行为。 3、民事判决书、行政判决书各两份，用以证明在政府作出拆迁决定后，被告多次找原告协商解除合同，但原告不同意，原告所产生的损失系其不断上诉所致。即便被告有一定过错，原告损失的截止时间也应为被告接到政府办通知之后，被告向法院起诉解除合同之前。 经审理查明：被告伊卓置业公司以出让方式取得位于威宁县草海镇威双大道南侧距离草海不远的总占地面积25079.10平方米的建设用地使用权,用于开发“中国·草海国际养生基地”商品房。商品房预售许可证号为毕节商房预字××号。2017年3月5日，原告李发维与被告伊卓置业公司签订编号为0004515号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告伊卓置业公司开发的位于威双大道南侧“××·××国际养生基地”××、××商品房，建筑面积为114.84平方米，套内建筑面积95.73平方米。按照套内面积计算，该房屋单价为3798元／平方米，房屋总价款为363583元，约定首付73583元，剩余290000元以按揭贷款的方式支付。合同签订前，原告李发维便于2017年1月23日向被告支付了首付款73583元、大修基金7272元，共计80855元。因国家自然保护区草海综合整治工作，原告开发的整幢商品房（含被告购买的商品房在内）距离草海较近，影响草海的生态环境整治工作，威宁县城乡规划局于2016年9月9日（双方签订商品房买卖合同之前）通知被告暂停养生基地项目建设，但被告仍于2017年3月5日与原告签订了商品房买卖合同，涉案房屋已于2018年5月24日被拆除。 另查明：本案被告以与原告协商解除合同，原告拒不解除为由于2018年3月19日向本院提起诉请，请求解除与李发维签订的《商品房买卖合同》，本院认为存在不可抗力因素，并以（2018）黔0526民初1608号民事判决书判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。后李发维不服（2018）黔0526民初1608号民事判决书而向毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院认为威宁规划局已于2016年9月9日通知伊卓置业公司暂停建设，伊卓置业公司在未获准许建设的情况下与李发维签订《商品房买卖合同》是合同目的不能实现的客观原因，即《商品房买卖合同》不能履行系伊卓置业公司自身原因所致，对解除合同的原因予以纠正而维持了（2018）黔0526民初1608号民事判决。 再查明：原告于2019年8月16日委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对房屋价格进行评估，2019年8月23日，北京中勤永励资产评估有限责任公司作出评估报告，结论为：“截止评估基准日2019年8月16日委托人委估其于威宁县产拆迁损失的市场价值为594871元。”为此，原告用去评估费9000元。 上述事实，有原、被告陈述，双方向法庭提交的证据在卷，这些证据已经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本院认为：本案原告李发维与被告伊卓置业公司之间的《商品房买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应将其向原告收取的73583元首付款、7272元大修基金予以返还。原告向被告支付的购房款仅为73583元，而原告又未提交证据证明系因被告的原因导致其未能办理按揭贷款手续，可见原告在商品房买卖合同被解除前并未完全履行合同义务，故对原告主张的房屋差价损失，本院不宜予以支持，对其主张的租房费用，本院亦不予支持。本院不支持原告主张的房屋差价损失，故原告委托评估产生的9000元评估费应由原告自行承担。被告应以80855元款项为基数，按收到款项时中国人民银行同期贷款利率4.75％的标准从2017年1月23日起向原告支付利息为宜，以此计算至作出判决之日的利息为80855×4.75％×（2+330／365）=11153元。原告提交的《相关费用明细表》及《工资绩效明细》不齐备证据的三性，本院不予采信，对其主张的误工费及交通费不予支持。双方未在《商品房买卖合同》或其他书面合同上对律师费作出约定，故对原告主张的律师费，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告威宁伊卓置业发展有限责任公司返还原告李发维购房首付款73583元、大修基金7272元、计算至2019年10月18日的资金占用利息11153元，共计92008元，限本判决生效之日后十日内履行； 二、驳回原告李发维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3634元由原告承担2584元，由被告威宁伊卓置业发展有限责任公司承担1050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 管洪涛 二〇一九年十二月十八日 法官助理 赵英健 书 记 员 王 珺