四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初13634号 原告：招商银行股份有限公司成都顺城大街支行，住所地四川省成都市青羊区顺城大街248号。 负责人：尹丽，职务行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：曾俊，四川扩信律师事务所律师，一般授权 被告：成都双流鹿溪宾馆，住所地四川省成都市双流区黄龙溪镇大河村7组。 法定代表人：陈小平。 委托诉讼代理人：谭斌，四川法锐律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：戢爱平，四川法锐律师事务所律师，特别授权。 被告：成都益通实业公司，住所地双流区城关镇丛桂街。 法定代表人：陈小平。 招商银行股份有限公司成都顺城大街支行（以下简称招行顺城大街支行）与被告成都双流鹿溪宾馆（以下简称鹿溪宾馆）、成都益通实业公司（以下简称益通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。招行顺城大街支行的委托诉讼代理人何政金、曾俊到庭参加诉讼。被告鹿溪宾馆、益通公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 招行顺城大街支行向本院提出诉讼请求：1.被告鹿溪宾馆偿还原告借款本金3000000元、利息及复息（暂截至2018年9月5日，利息、复息的金额为9097883.18元，之后的利息、复息均按日利率万分之四标准计算）；2.原告对被告鹿溪宾馆名下位于双流区证号为权70××62号的房屋享有抵押权，上述抵押物折价或依法拍卖、变卖的所有款项，优先用于清偿原告上述债权；3.被告益通公司对被告鹿溪宾馆的上述债权承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:1997年12月26日，招商银行成都分行火车北站办事处与双流鹿溪宾馆签订了《借款合同》。合同约定：原告向被告发放3000000元贷款，期限10个月；被告鹿溪宾馆未按时付息的，原告有权加收复息；未按时偿还贷款本息的，原告有权对逾期未付的贷款改按日利率万分之四计收利息。同日，原告与被告双流鹿溪宾馆签订一份《抵押合同》，约定：被告鹿溪宾馆以位于双流县的房屋（证号：权70××62号，建筑面积3188平米）为前述贷款提供抵押担保。1997年12月26号，原告取得双流县人民政府盖章颁发的“双流他权第00257号”他项权证。同日，益通公司向原告出具了《不可撤销的担保书》，为前述贷款提供保证担保。1998年12月24日，原告与被告鹿溪宾馆签订一份《协议书》，约定：被告鹿溪宾馆以鹿溪宾馆（房产证号：权70××62）及附属设施抵偿给原告，由原告全权处理，偿还所欠债务；原告同意该宾馆若经拍卖后，多余款项归还被告鹿溪宾馆。2000年12月26日，招商银行成都分行与鹿溪宾馆签订《关于鹿溪宾馆2000年利息归还问题的承诺》，载明：“一、关于归还部分利息问题。经双方协商，2000年度利息在2000年12月30日前归还20000元；2001年元月15日前归还30000元。二、关于鹿溪宾馆租赁问题。因鹿溪宾馆经营困难，无法归还招商银行成都分行3000000元贷款，因此，双方协商将鹿溪宾馆过户至招商银行成都分行，鹿溪宾馆交由原经营方租赁”。此后，原告将上述房屋租赁给被告鹿溪宾馆的法定代表人（即原经营方）陈小平。2014年6月19日，原告与陈小平签订《协议书》，约定解除租赁关系。此后，原告将鹿溪宾馆房屋委托专人看护。原告以起诉的方式要求取得抵押房屋所有权，被双流区法院、成都市中院、四川省高院认定案涉《协议书》、承诺等文件不具有以房抵债的意思表示，原告可就债权另行主张，原告为实现案涉债权，诉至法院。 鹿溪宾馆辩称，原告诉求早已过诉讼时效；原被告间就案涉借款本息偿还问题于2000年已达成协议，该协议未撤销，原告无权另行主张；四川省高院已认定双方债权债务实现方式的约定有效，原告应按约定方式履行；抵押合同签字生效时间是1997年12月25日，抵押期限为两年，现抵押期间已经过，原告无优先受偿权。 益通公司辩称，宾馆建成后取得两证，交给了鹿溪宾馆。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、《借款合同》、借款借据、《不可撤销担保书》、《抵押合同》、他权证公证书、《承诺书》、《协议书》、《关于鹿溪宾馆2000年利息归还问题承诺书》、《租赁合同》等证据。 经审理查明，1997年12月26日，贷款人招行成都分行火车北站办事处（甲方）与借款人鹿溪宾馆（乙方）签订《借款合同》（编号：97年贷字第39712901），合同约定：贷款金额为人民币3000000元；贷款期限为10个月，即自1997年12月26日至1998年10月26日；贷款利率为月息7.92‰，利息从贷款入乙方账户之日起按实际放款额和实际占用天数计算，每季计息一次，计息日为每季末月二十日，乙方未按时付息，甲方有权就未付利息加收复息；本合同项下的贷款由鹿溪宾馆以其所有或依法有权处分的房屋产权作抵（质）押，双方另行签订抵（质）押合同；合同第九条第四项约定，应当按本合同约定按时足额偿还贷款本金和利息；合同第十五条第三项约定，违反本合同第九条第四项规定义务的，甲方有权依照中国人民银行有关规定对其逾期未付的部分或全部贷款改按日利率万分之四计收利息。1997年12月26日，招行成都分行火车北站办事处依约向鹿溪宾馆发放贷款3000000元。 1997年12月23日，招行成都分行火车北站办事处（甲方）作为抵押权人与鹿溪宾馆（乙方）作为抵押人签订《抵押合同》（编号：97年抵字第39712901号），载明：抵押物为鹿溪宾馆，面积3138平方米，评估价为9240854.27元，处所为双流黄龙溪镇大河村，权属证明为权70××62；抵押期间为从本合同生效之日起至借款合同项下借款本息及其他一切相关费用全部还清之日止。借款合同第十条规定的还款期限届满后，借款人未能按时归还借款本息或借款合同延长的期限届满后仍不能归还借款本息的，甲方可以依法处分抵押物；第十三条，当出现本合同第十条规定的任何单项或多项情况，抵押权可以经下列方式实现：1、甲、乙双方达成协议直接以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物；2、依照法律程序处理抵押物；以上述方式处理抵押物所得价款，甲方有优先受偿权，其价款超过借款合同项下借款本息及其他一切费用的部分，归乙方所有，不足部分，甲方另行追索。1997年12月25日，鹿溪宾馆作为房地产抵押人与招商银行成都分行火北办作为房地产抵押权人签订《双流县城镇房地产抵押合同》，约定：鹿溪宾馆将其所有的位于的房屋抵押给招商银行成都分行火北办，并于同日在双流县房地产进行了登记，《双流县房地产他项权利登记申请表》上载明：抵押人为鹿溪宾馆，抵押权人为招行成分行火北办。在1997年12月26日出具的《房屋所有权摘要》上载明：“所有权人（抵押人）：招商银行成都分行火车北站办理处，权70××62黄龙溪镇小河村”，《双流他权第00257号》上载明“抵押权人：鹿溪宾馆，档案保管号：权70××62”。 益通公司向招商银行出具《不可撤销担保书》（编号：97年担字第39712901号），担保书载明：鉴于贵行同意向鹿溪宾馆提供金额为人民币3000000元，期限为10个月的贷款，并于1997年12月26日和借款人签订编号为97年贷字第39712901号贷款合同。经借款人请求，本保证人同意出具本担保书，自愿为借款人的上述债务承担连带保证责任。第一条约定，本担保书为无条件不可撤销担保书，担保金额为借款合同项下的贷款本金人民币3000000元整和利息及其他一切有关费用；第四条，本保证人的保证责任期限自本担保书签字之日起至借款合同履行期限届满后另加两年，即1997年12月26日至2000年10月26日。 1997年12月31日，中华人民共和国四川省公证处出具（97）蜀公证字第9781号《公证书》，载明：兹证明招商银行成都分行火车北站办事处负责人武幼敏与双流鹿溪宾馆法定代表人陈小平与一九九七年十二月二十六日在成都签订了前面的《借款合同》（编号：97年贷字第39712901号）。鹿溪宾馆的法定代表人陈小平、益通公司及其法人代表也在前面的《抵押合同》和《不可撤销的担保合同》上签字，合同三方当事人的签字、印鉴均属实。 1998年12月23日，鹿溪宾馆向招行成都分行火车北路支行出具《承诺书》，承诺至1999年5月31号止归还本金及所欠利息，若承诺不能实现，招行成都分行火车北路支行可执行处理抵押房产。1998年12月24日，招行成都分行火车北站支行（甲方）与鹿溪宾馆（乙方）签订《协议书》，载明：截止1998年12月20日，乙方欠甲方贷款本金3000000元，利息195262.79元，现经双方协商，乙方同意以自有的双流鹿溪宾馆（房产证号权70××62）及附属设施抵偿给甲方，由甲方全权处理，偿还所欠甲方债务，甲方同意，该宾馆若经拍卖后，多余价款归还乙方。 2000年12月26日，《关于鹿溪宾馆2000年利息归还问题的承诺》，载明：经双方协商，2000年度利息在2000年12月30日前归还20000元；2001年元月15日前归还30000元。因鹿溪宾馆经营困难，无法归还招行成都分行3000000元贷款，因此，双方协商将鹿溪宾馆过户到招行成都分行，鹿溪宾馆交由原经营方租赁，租赁协议以双方补充协议确定。 2003年6月2日，招商银行成都分行（甲方）与陈小平（乙方，鹿溪宾馆法定代表人）签订《租赁合同》，由甲方将鹿溪宾馆整体租赁给陈小平承包经营，租赁期限暂定为3年，即2003年5月1日起至2006年4月30日止。年租金分别为：第一年35000元，第二年45000元，第三年55000元，共计135000元。合同签订后5日内，乙方支付履约保证金20000元和第一年租金35000元。甲方在乙方交付保证金和第一年租金后将宾馆正式交付乙方。 2014年6月19日，招商银行股份有限公司成都顺城大街支行作为甲方与乙方陈小平于2014年6月19日签订《协议书》，双方确认以下事实：2003年6月双方签订了《租赁合同》，后因房屋破败等原因，乙方连年亏损，故租期内一直未能支付租金，虽经甲方每年持续不断催收，乙方一直未缴纳，截止本协议签订之日，乙方累计拖欠甲方租金575000元、违约金145000元，两项合计720000元。乙方对此无异议，承诺按约定支付。自本协议生效之日起，解除鹿溪宾馆房地产及附属设施的租赁关系，乙方将承租财产移交甲方，甲方另行处置或委托守护。乙方每年支付所欠租金和违约金不少于30000元直到720000元付完为止。 另查明，招商银行成都分行火车北站办事处1998年更名为招商银行成都分行火车北站支行；1999年迁址至成都市支行，；2007年迁址至成都市青羊区支行；2010年迁址至成都市青羊区支行（以下简称招行顺城大街支行）。 同时查明，2016年3月15日，招行顺城大街支行将鹿溪宾馆诉至成都市双流区人民法院，要求鹿溪宾馆将案涉房屋过户给招行顺城大街支行，双流法院认为，双方签订的协议中并未对抵押物进行作价，双方的债权债务关系并未一次性了结，招行顺城大街支行主张已经取得案涉房产的所有权，缺乏法律与事实依据。此外，从双方签订的协议表述来看，双方也并无对案涉房产的所有权进行处分的意思表示，仅对原告的债权实现方式做了约定，招行顺城大街支行的主张于法无据，不予支持。招行顺城大街支行不服该判决，于2017年1月10日上诉至成都市中级人民法院，认为一审法院如果认为招行顺城大街支行要求房屋过户的诉讼请求不成立，就应当向招行顺城大街支行释明可以要求继续履行原债权债务合同，但一审法院未释明，剥夺了招行顺城大街支行相应的民事诉讼权利。二审法院认为，招行顺城大街支行与鹿溪宾馆签订的《协议书》，虽有“抵偿”的文字表述，但却没有直接将房屋过户至招行顺城大街支行的明确意思表示，而且还约定宾馆及附属设施拍卖后，多余价款归还鹿溪宾馆。同时招行顺城大街支行在一审中关于案涉房屋作价9000000元，该价格远远高于3000000元本息及《关于鹿溪宾馆2000年利息归还问题承诺》中双方还对2000年度的利息约定归还的情况看，双方在1998年签订协议书时，并未以以房抵债的方式将3000000元贷款本息全部了结，认为一审法院对招行顺城大街支行关于产权过户的诉讼请求予以驳回并无不当，且并未剥夺银行追索债权的权利，招行顺城大街支行可就债权另行主张，驳回上诉，维持原判。招行顺城大街支行不服该二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，认为招行顺城大街支行与鹿溪宾馆签订的以物抵债的协议真实有效，鹿溪宾馆在协议中已约定将房屋抵偿给招行顺城大街支行，并在2000年向招商顺城大街支行出示的《关于鹿溪宾馆2000年利息归还问题承诺》第二条载明将宾馆过户到招商银行成都分行。后双方约定将抵债资产整体租赁给陈小平，还签订了《守护协议》，由两人对资产进行看管。二审认定没有过户的意思表示属事实认识不当。鹿溪宾馆不履行以物抵债协议，法院未释明，允许变更诉讼请求，属于法律适用错误。四川省高院认为，鹿溪宾馆到期没有偿还借款，有将鹿溪宾馆抵偿给招商银行的意思表示，但同时也约定经过拍卖的多余价款归还鹿溪宾馆。2000年12月双方形成的《关于鹿溪宾馆2000年利息归还问题承诺》，有载明将鹿溪宾馆过户给招商银行成都分行的意思表示，但结合1998年12月双方协议以及承诺，没有明确将鹿溪宾馆抵偿给招商银行的债务数额，同时招商银行在一审认可关于案涉房屋评估价为9000000元，该价格远远高于3000000元本息。再结合《关于鹿溪宾馆2000年利息归还问题承诺》中双方还对2000年度的利息约定归还的情况来看，双方在1998年签订协议书时，并未以以物抵债的方式将3000000元贷款本息全部了结，一审、二审驳回招商银行要求过户的诉讼请求并无不当。关于法院释明，二审法院明确了“未剥夺招商银行追索债权的权利，招商银行就其债权可另行主张”，招商银行认为法院没有行使释明权的理由不能成立，驳回其再审申请。 庭审中，招行顺城大街支行明确鹿溪宾馆尚欠借款本金3000000元，借期10个月，鹿溪宾馆已还利息105922.16元，尚欠期内利息134845.84元（1997年12月26日到1998年10月26日），截至2018年9月5日，另产生罚息（根据借款合同约定，对逾期未付的部分或全部贷款按日利率万分之四计收利息）8704800元（以尚欠借款本金3000000元为基数，按日利率万分之四计收）、复息258237.335元（以期内应付未付的利息134845.84元为基数，按日利率万分之四计收）。鹿溪宾馆辩称利息、复息计算错误，房屋曾被抵债给招行顺城大街支行，其与招行顺城大街支行形成租赁关系，并支付租金20000元，至2014年6月租赁关系解除，在此期间不应计算利息。 审理中，招行顺城大街支行起诉后就案涉登记在鹿溪宾馆名下的房产申请了查封保全，后在第一次缺席审理庭审中提出案涉房屋的抵押登记有误，庭后向双流区不动产登记中心申请更正，该中心就查封状态下房屋能否直接进行抵押信息的更正登记向本院来函。第二次庭审中，鹿溪宾馆、益通公司应诉，对之前就案涉房屋进行抵押予以确认，并同时陈述当时的抵押登记存在其他问题。 本院认为，招行顺城大街支行与鹿溪宾馆签订《贷款合同》、《抵押合同》及原告与益通公司签订《不可撤销担保书》系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。招行顺城大街支行依约向鹿溪宾馆发放贷款3000000元，鹿溪宾馆未按期足额履行还款义务，应当承担相应的违约责任。招行顺城大街支行要求鹿溪宾馆偿还借款本息，鹿溪宾馆辩称上述债权诉讼时效期间经过，根据招行顺城大街支行提交的证据显示，其自1998年12月23日取得鹿溪宾馆出具的《承诺书》后，1998年12月24日、2000年12月26日、2003年6月2日、2014年6月19日、2016年3月15日、2018年10月15日持续通过协议、主张抵押房屋所有权等方式主张案涉债权，案涉债权的诉讼时效期间并未经过，鹿溪宾馆的抗辩理由，本院不予采纳。招行顺城大街支行主张截至2018年9月5日尚欠的借款本金3000000元、利息134845.84元、罚息8704800元、复息258237.335元，鹿溪宾馆抗辩房屋抵债给招行顺城大街支行，双方形成租赁关系且实际支付租金20000元，至2014年6月租赁关系解除的此期间不应计算利息、复息，根据招行顺城大街支行与鹿溪宾馆之间签订的协议书、承诺书等内容，虽有将鹿溪宾馆抵偿并过户给招行顺城大街支行的意思表示，但未明确约定将鹿溪宾馆抵偿给招行顺城大街支行的债务数额并以此了结案涉全部贷款本息，故对鹿溪宾馆关于租赁期间停止计息的抗辩，本院不予支持。招行顺城大街支行主张截至2018年9月5日尚欠的借款本金3000000元、利息134845.84元、罚息8704800元、复息258237.335元，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。原告另主张的自2018年9月6日起至本息清偿之日止的罚息、复息按《借款合同》约定计算，本院予以支持并明确为：罚息自2018年9月6日起以尚欠的贷款本金3000000元为基数按日利率万分之四计算至本金付清之日止，复息自2018年9月6日起以应付未付利息134845.84元为基数按日利率万分之四计算至利息付清之日止，上述利息、罚息、复息总计应以年利率24%为限。招行顺城大街支行收取的鹿溪宾馆交付的租金，因与本案不属同一法律关系，鹿溪宾馆有权另行主张权利。招行顺城大街支行主张对鹿溪宾馆位于双流区2社房屋享有优先受偿权，其提交的他权证显示其不是案涉房屋的权利人，招行顺城大街支行在明知房屋他项权证上权利人登记事项错误的情况下，未先行向相关部门申请更正登记而直接向本院申请查封保全，将案涉房屋查封，对招行顺城大街支行的此项主张，因在本案中未能提供证据佐证，本院不予支持。招行顺城大街支行主张益通公司为鹿溪宾馆上述债务承担连带清偿责任，保证期间已过，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都双流鹿溪宾馆于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司成都顺城大街支行贷款本金3000000元及利息、罚息、复息（截至2018年9月5日的利息134845.84元、罚息8704800元、复息258237.335元；自2018年9月6日起至本息清偿之日止的罚息、复息按《借款合同》约定计算：罚息自2018年9月6日起以尚欠的贷款本金3000000元为基数按日利率万分之四计算至本金付清之日止，复息自2018年9月6日起以应付未付利息134845.84元为基数按日利率万分之四计算至利息付清之日止，上述利息、罚息、复息总计应以年利率24%为限）； 二、驳回原告招商银行股份有限公司成都顺城大街支行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费94387元，由被告成都双流鹿溪宾馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 何 玲 人民陪审员 颜 淑 人民陪审员 王 川 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员 文艺洁