福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0181民初5426号 原告：福清裕荣投资有限公司，住所地福建省福清市音西街道福和大道东侧裕荣汇3层306，统一社会信用代码913501815747197869。 法定代表人：苏继清，董事长。 委托诉讼代理人：谢敏，福建博世律师事务所执业律师。 被告：李婷，女，1969年4月13日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：中国银行股份有限公司福清宏路支行，住所地福建省福清市宏路街道农贸大楼一层，统一社会信用代码913501818549118288。 负责人：郑辉。 委托诉讼代理人：黄晓波，男，该银行工作人员。 原告福清裕荣投资有限公司（以下简称裕荣公司）与被告李婷、第三人中国银行股份有限公司福清宏路支行（以下简称中国银行福清宏路支行）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕荣公司的委托诉讼代理人谢敏，第三人中国银行福清宏路支行的委托诉讼代理人黄晓波到庭参加诉讼，被告李婷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 裕荣公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除裕荣公司与李婷签订的合同编号为20130670172的《商品房买卖合同》，且李婷向裕荣公司归还位于福清市的房屋；2.判令李婷协助裕荣公司办理位于福清市的注销预告登记、备案登记手续并承担由此产生的所有费用；3.判令李婷返还裕荣公司代为偿还的银行贷款本息及罚息合计84898.14元及其违约金（违约金以每期代偿款项为基数，日万分之五的标准，自裕荣公司代偿之日起至李婷还清代偿款项之日止）；4.判令李婷向裕荣公司支付商品房总价款10%的违约金188129.5元；5.判令由裕荣公司将编号为ＪＦ3ＺＡＡ20140071号的《个人一手住房贷款合同》项下李婷未清偿的借款本息偿还给中国银行福清宏路支行；6.判令李婷支付裕荣公司为实现债权而支付的律师代理费35000元；7.本案诉讼费用由李婷承担。事实和理由：2014年1月19日，李婷与裕荣公司签订合同编号为20130670172的《商品房买卖合同》，约定李婷以按揭贷款的方式购买裕荣公司开发的位于福清市商品房，单价11087.31元／平方米，购房款总价1881295元。签订合同当日李婷应支付购房首付款571295元，余款131万元申请银行按揭贷款。双方在附件六《合同补充协议》中约定：“如因买受人原因未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出还款通知书后3日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项归还给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用。如买受人累计六个月不偿还贷款本息，也不向出卖人归还代其偿还的相关款项，则出卖人有权解除合同，收回房产，买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之十的违约金，并归还出卖人代其偿还的贷款利息、违约金等一切费用。出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金及代买受人偿还的贷款利息、违约金等一切费用。”2014年1月27日，裕荣公司按照合同约定协助李婷办理了案涉商品房预告登记手续（预告登记证号：融房预ＹＲ字第××号）。2014年3月13日，裕荣公司、李婷、中国银行福清宏路支行签订了编号为ＪＦ3ＺＡＡ20140071号的《个人一手住房贷款合同》，三方约定李婷以案涉房屋作为抵押担保向中国银行福清宏路支行贷款131万元，裕荣公司作为保证人为李婷的上述贷款提供阶段性连带担保责任。自2018年11月起，李婷未按期偿还中国银行福清宏路支行的按揭贷款，裕荣公司已为李婷垫付部分按揭贷款本息、罚息,其中2019年3月21日垫付41888.41元，2019年6月21日垫付32296.37元，2019年7月30日垫付10713.36元，共计84898.14元。 李婷未作答辩，也未举证、质证。 中国银行福清宏路支行述称，裕荣公司所述的事实与理由属实，如果裕荣公司同意代偿李婷所有的贷款，中国银行福清宏路支行同意解除合同。 经审理查明，裕荣公司所述属实。 另查明，裕荣公司为本案诉讼支出律师费35000元。案涉商品房因另案已被本院查封。 以上事实有裕荣公司提交的商品房买卖合同及补充协议、个人一手住房贷款合同、预告登记证、履行李婷按揭贷款阶段性担保义务通知函、中国银行扣款回单、委托代理合同及发票、关于要求归还代偿银行贷款等款项的通知书、邮政特快专递面单（1125011834819）、中国银行福清宏路支行提交的银行流水凭证及裕荣公司、中国银行福清宏路支行的庭审陈述为证，本院予以确认。裕荣公司提交的微信聊天记录，因没有证据证明该微信号系李婷所用，真实性无法确认，本院不予采纳。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人应当按约履行。本案中，裕荣公司的诉讼请求主要有两个方面：一是基于代偿借款提出返还代偿款本息、支付违约金；二是基于商品房买卖合同提出行使合同解除权并返还商品房、注销备案、注销预告登记、支付解除合同违约金等。现分析认定如下： 1.关于返还代偿款项、支付违约金问题。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，但裕荣公司的此部分诉讼请求是基于担保借款合同法律关系提出的，本质上属于保证人行使追偿权的纠纷，因案涉《个人贷款合同》与《商品房买卖合同》为两份独立而又密切关联的合同，为避免当事人诉累，本院予以一并处理。案涉《个人贷款合同》签订后，因借款人李婷未按约向贷款银行还款，裕荣公司作为保证人代为清偿借款本息合计84898.14元，裕荣公司请求李婷向其支付代偿款项，并依据《商品房买卖合同》附件六的约定，请求李婷按照代偿款项的日万分之五支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。 2.关于行使约定解除权及相关诉讼请求问题。裕荣公司提出行使约定解除权是依据案涉《商品房买卖合同》附件六的相关约定，本院认为，首先，附件六是在合同示范文本之外另行预先拟定而多次重复使用的格式条款，在案并无证据表明该格式条款的提供者对该条款作了必要的提醒和说明。其次，附件六约定：“买受人累计六个月不偿还贷款本息，也不向出卖人归还代其偿还的相关款项，则出卖人有权解除合同，收回房产……”，对此本院认为，在买卖合同中，买受人的主要义务是支付价款，而该条款将贷款合同中按约还款的义务约定为买卖合同的主要义务，有悖法理，加重了买受人的责任，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，以及第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方的责任、排除对方的主要权利的，该条款无效”之规定，附件六中关于约定解除权条款应认定为无效条款，不能作为解除合同的依据。退一步说，即便该条款有效，但本案约定解除条件的成就裕荣公司也存在一定的过错，即裕荣公司未及时协助买受人办理产权登记，导致裕荣公司的阶段性保证责任延续到借款人违约之后，裕荣公司的过错促成了约定解除条件的成就，故其不得行使约定解除权而从自己的过错行为中获利。 综上，裕荣公司提出行使约定解除权及相关的诉讼请求，本院不予支持。此外，在案亦无证据表明案涉合同存在法定解除或协商一致解除的情形。出卖人出售房屋的目的是收取购房款，裕荣公司已全额收取购房款；买受人已连续还贷多年，裕荣公司作为阶段性保证人虽代偿了部分借款本息，但买卖合同法定解除条件并不因此成就，其代偿借款造成的损失可通过行使追偿权获得救济。况且买卖合同签订至今已有5年之久，案涉房屋的房价已大幅上涨是众所周知的事实，若轻易解除买卖合同定然不利于商品房交易秩序的稳定，且出卖方将可能因房价上涨而从违约行为中过分受益，导致当事人之间以及当事人与案外债权人之间的利益失衡，有违公平原则。 本案中，裕荣公司另请求李婷支付律师费35000元，本院认为，裕荣公司解除合同的主张虽不能成立，但裕荣公司因追偿代偿款项而支付的律师费李婷按约应当支付，该请求本院予以照准。李婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、李婷于本判决发生法律效力之日起十五日内向福清裕荣投资有限公司支付代偿借款本息84898.14元，并支付违约金（其中41888.41元自2019年3月21日起、32296.37元自2019年6月21日起、10713.36元自2019年7月30日起、按日万分之五的标准计算至还清款项之日止）； 二、李婷于本判决发生法律效力之日起十五日内向福清裕荣投资有限公司支付律师费35000元； 三、驳回福清裕荣投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22047元，由福清裕荣投资有限公司负担19293元（已交纳），李婷负担2754元，限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，福清裕荣投资有限公司于十五日内，李婷于三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  翁荣钦 人民陪审员  林文贺 人民陪审员  赵子华 二〇一九年十二月二十六日 法官助理林颖 书记员林小涓