福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21336号 原告：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B1、17D1。 法定代表人：张光强，总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：吴鸿基，男，1938年4月4日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陶文华，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶佶俊，福建闽佑律师事务所实习律师。 原告厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）与被告吴鸿基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。保开公司的委托诉讼代理人吴婷婷，吴鸿基及其委托诉讼代理人陶文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保开公司向本院提出诉讼请求：1.吴鸿基立即腾空并向保开公司返还厦门市思明区公房；2.吴鸿基立即向保开公司支付房屋占用费（按每月16447元为标准，自2019年1月1日起至实际腾房之日止）。事实与理由：2015年9月1日，保开公司已合法承接厦门市公房管理中心关于厦门思明辖区内直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权。2016年1月13日，吴鸿基与厦门市公房管理中心（现为厦门市房屋事务中心）就讼争房屋签订《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日。根据2019年1月1日起实施的《厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房[2018]671号文）的规定，讼争房屋的租金已调整为16447元每月。现上述合同已经期满终止，且吴鸿基自合同期满后未向保开公司支付任何费用，故保开公司有权主张吴鸿基立即腾退讼争房屋且按上述评估价支付占用费。鉴于此，保开公司多次与吴鸿基协商并于2019年6月27日向吴鸿基寄送《律师函》，吴鸿基并不理会。为维护自身合法权益，提起本案诉讼。 吴鸿基辩称，一、保开公司不具备本案的主体资格，应驳回起诉。1.保开公司不是讼争房屋的产权人，也非讼争房屋的产权管理人，不符合出租人主体资格；2.保开公司仅是受讼争房屋产权管理人之托代为收取租金、维护维修，与本案没有直接利害关系。吴鸿基是否交租与保开公司无直接利害关系。二、吴鸿基不符合本案被告主体资格。虽然吴鸿基于2016年1月13日签订讼争租赁合同，但讼争房屋实际用于新生百货经营，承租人为新生百货经营部，而非吴鸿基个人，该百货为个人独资企业而非个体工商户，因此本案适格被告应为新生百货。三、保开公司诉请吴鸿基腾房没有事实依据。1.讼争房屋（一层）所在楼房共三层，其中二、三层为住宅，自80年代起由吴鸿基一家人居住，一层房屋作为通往二、三层住宅的楼梯过厅，为通往二、三层的必经之路。讼争房屋自60年代开始由吴鸿基经营的个人独资企业使用至今。保开公司要求腾房侵害了吴鸿基的相邻权和个人独资企业的经营权。2.讼争房屋的管理人为厦门市国土管理局，保开公司不享有要求吴鸿基腾房的权利。四、保开公司主张每月16447元的占用费标准没有事实和法律依据。1.吴鸿基从1964年开始使用讼争房屋作为鸿基百货商店、鸿基百货公司、南鸿商行、新生百货的经营场所以及讼争楼房二-三层的过厅，已经累计交纳数十万房租。如今讼争房屋已经是老房危宅，保开公司主张的标准有失公平。2.吴鸿基占有使用讼争房屋在内的楼房期间花费200余万元对该楼房进行维护，保持其价值；而保开公司期间未支付任何费用用于维护，因此保开公司主张占用费违反公平原则。3.讼争房屋的使用面积不足8平方米，吴鸿基从2000年至2018年交付租金数十万元，并多次自费对房屋进行维修、装修，根据《价格法》第7条规定，经营者定价应当公平合法、诚实信用。保开公司应衡量吴鸿基对房屋的使用时间、投入费用、房屋实际情况主张费用。4.虽然2019年1月1日开始吴鸿基没有和保开公司签订租赁合同，但60年代起至2018年12月31日期间双方均有签订租赁合同，且新生百货经营部经营至今，保开公司也无任何异议。即便保开公司要主张占用费，保开公司也应按照原租赁合同的标准主张。2016年至2018年期间，保开公司与吴鸿基合同虽约定12000元左右的每月租金，实际双方按照8610元左右每月的标准履行租赁关系。综上所述，请求驳回保开公司起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市人民政府办公厅于2015年8月31日发布《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号文），厦门市公房管理中心于2015年9月2日发布《关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的函》（厦公房函[2015]5号），明确了将讼争房屋在内的思明辖区内市直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权移交给保开公司，上述公房自2015年9月1日起由保开公司承接管理。 2016年1月13日，保开公司（出租方/甲方）与吴鸿基（承租方/乙方）签订《厦门市直管店宅房屋租赁合同》，约定保开公司同意将讼争房屋出租给吴鸿基；租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金12300元；租赁期满，合同自行终止，乙方须在三日内搬出租赁房屋；租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方按本合同月租金的5%向甲方支付房屋占用费。 租赁期限届满后，吴鸿基继续占有、使用讼争房屋至今。期间，保开公司于2019年6月27日向吴鸿基发出一份《律师函》，告知吴鸿基欲继续承租讼争房屋则应自2019年1月起按最新租金标准与保开公司签订租赁合同；吴鸿基收到本函之日内向保开公司缴清所欠费用并协商租赁合同签订事宜；逾期，保开公司将要求吴鸿基腾空并返还房屋。该函件邮单显示邮件妥投，他人代收。 另查明，2018年12月29日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局发布《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房[2018]671号），讼争房屋的月租金调整为16447元/月，租金标准使用期限为2019年1月1日至2021年12月31日，对直管非住宅用房由承租人自主经营的，经承租人申请，市房屋管理中心核定后，可按市场评估租金标准的70%缴交。 审理中，吴鸿基提供银行流水、租金发票、照片，主张：1.讼争房屋租赁期间实际履行的租金标准为7182元/月和8610元/月；2.保开公司强行要求吴鸿基以16447元/月租金标准签订租赁合同，导致讼争房屋的租赁合同未签订。 保开公司上述证据的真实性无异议，保开公司的工作人员曾与吴鸿基就签订租赁合同事宜进行协商，不存在强行要求签订的情形。 本院认为，保开公司作为讼争房屋的管理人与承租人吴鸿基签订《厦门市直管店宅房屋租赁合同》，双方因该合同的履行发生纠纷导致诉讼，双方诉讼主体适格。上述合同系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应切实履行。根据合同约定，房屋租赁期限已于2018年12月31日截止，该租赁合同自行终止，吴鸿基应于三日内搬离讼争房屋。吴鸿基继续占有使用讼争房屋，已构成违约。由于双方当事人在原合同期满后未就续租事宜达成一致，在此情形下，保开公司作为讼争房屋的管理人，要求吴鸿基腾空返还讼争房屋并支付占用费的主张符合法律规定，本院予以支持。结合吴鸿基陈述的上述历史原因等情形，本院酌定吴鸿基于本判决生效后三个月内将房屋返还保开公司，期间的占用费参照原租金标准8610元/月计算，逾期返还则按16447元/月标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、吴鸿基于本判决生效之日起三个月内腾空并向厦门市旧城保护开发有限公司返还址于厦门市思明区房屋； 二、吴鸿基于本判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付房屋占有费（自2019年1月1日起计算至实际腾退交付房屋之日止，若腾退交付房屋在本院确定的期限之内，则占用费按8610元/月计算，若腾退交付房屋超出本院确定的期限，则超出期间占用费按16447元/月计算）； 三、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1466元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担699元，吴鸿基负担767元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （吕云平） 二〇一九年十二月二十七日 书记员（ 王 雪 ） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。