安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0302民初2037号 原告:檀亚琼（执行案外人），女，1987年10月9日出生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县，住所地蚌埠市。 委托代理人：沈永雷，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 被告：蚌埠富城混凝土有限公司（申请执行人），住所地蚌埠市东海大道东首南端金三角工业小区，统一社会信用代码9134030079814140XL。 法定代表人：乔树藩，该公司董事长。 委托代理人：王垚，安徽张家和律师事务所律师。 第三人：徐园园（被执行人），女，1980年1月22日出生，汉族，住蚌埠市南山郦都Ｂ区。 原告谭亚琼与被告蚌埠富城混凝土有限公司、第三人徐园园案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭亚琼及其委托代理人沈永雷，被告蚌埠富城混凝土有限公司的委托代理人王垚到庭参加诉讼，第三人徐园园经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谭亚琼向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止对蚌埠市房屋进行拍卖;2.解除对上述房屋的查封。事实与理由：原告于2019年10月28日收到了安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院送达的（2019）皖0302执异19号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项,缺乏事实与法律依据。1.被告所申请执行的蚌埠市房屋的所有权为原告所有,而不属于第三人徐园园。2019年9月11日，被告与第三人因买卖合同纠纷向蚌埠市龙子湖区人民法院申请强制执行位于蚌埠市房屋，该处房屋属于原告所有。2013年11月15日,原告通过五星房地产中介购买第三人徐园园位于蚌埠市房屋一套并签订一份《房屋买卖合同》,约定房屋总价款840000元。合同签订当日,原告向徐园园支付10000元定金,后期陆续支付购房款，截止2014年12月31日,原告已支付房款485000元,徐园园向原告出具收条一份并在当日将房屋交付给原告居住至今。剩余购房款355000元原告分期支付至2015年5月25日已付清,徐园园给原告出具收条一份,载明购房款已全部付清。原告房款全部支付完毕后,要求徐园园办理过户手续,徐园园告知原告购买的房屋先前银行按揭贷款尚未付清不能过户,待银行按揭贷款付清后,再办理过户手续。故至今没有办理过户手续。原告认为被告申请拍卖的蚌埠市房屋所有权已经属于自己所有,不属于徐园园所有,因此法院不应当把该处房屋进行拍卖。2.被告对属于原告的蚌埠市房屋申请执行无任何法律依据。原告与第三人之间的签订房屋买卖合同是真实、合法有效的,买卖合同签订时间是2013年11月15日,原告入住涉案房屋时间是2014年12月31日,并居住至今,且原告于2015年5月25日付清全部购房款840000元,而贵院查封涉案房屋时间是2019年3月25日。因涉案房屋先前银行按揭贷款期限为300个月,即自2010年2月份至2035年2月份,第三人徐园园没有提前偿还银行按揭贷款,现涉案房屋不能办理过户手续,因此,涉案房屋非因原告自身原因未办理过户登记。原告对涉案房屋属善意取得,被告无权对原告上述财产申请执行,原告执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,应当得到支持。综上所述,贵院裁定驳回原告作为案外人的执行异议,缺乏事实与法律依据。原告为维护自己的合法权益,依据相关法律规定,依法在收到贵院（2019）皖0302执异19号执行裁定书后十五日内起诉,请法院支持原告的诉求。 蚌埠富城混凝土有限公司辩称，原告不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的、能够排除执行的买受人，其诉讼请求不能得到支持，理应驳回。其理由如下：1.我国不动产行使的是登记制，国家不动产登记机构的登记具有当然的法律效力。案涉房产目前仍然登记在第三人名下，被告基于对国家不动产管理机构的信赖，认定案涉房产属于第三人所有，无可厚非；2.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款，明确规定未办理过户登记不是因为买受人的原因，买受人才能够具有排除执行权。结合到本案，原告在购买案涉房产前，就明知该房产设定有其他人的抵押权登记；同时，结合《个人购房借款、担保合同》显示，第三人的按揭贷款最多415000元，而结合原告诉状的陈述，截止2014年12月31日，原告支付房款485000元，原告完全可以要求第三人首先消灭抵押权、办理过户登记，但原告怠于行使权利，自愿将案涉房产置于巨大风险中。同时，从原告诉状也体现，即使原告确实用现金支付了全部房款，但支付完毕全部房款是在2015年5月25日，案涉房产被裁定查封在2018年7月，长达数年时间，原告没有积极主张办理过户登记，自身具有重大过错，完全由于原告自身的原因才导致案涉房产依然登记在第三人名下。原告不属于具有排除执行权的买受人。3.结合证据质证意见，被告对于案涉房产是否存在真实的交易表示怀疑，原告的举证不能证明交付房款的行为符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的情形，不能证明支付了全部价款。综上，被告认为原告不能认定为具有排除执行权的买受人，其诉讼请求理应驳回。 第三人徐园园未到庭应诉，也未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据及庭审调查的情况，本院认定事实如下：2010年2月12日，徐园园与中国工商银行蚌埠朝阳支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定中国工商银行蚌埠朝阳支行为徐园园购买蚌埠市房屋提供贷款415000元，徐园园将该房屋抵押担保给银行。2013年11月15日，徐园园与谭亚琼签订《房屋买卖合同》，约定谭亚琼以840000元价格购买徐园园名下位于蚌埠市房屋。徐园园向谭亚琼出具收条两张，收条载明“今收到谭亚琼购买一品黄山苑506＃房，扣除银行贷款，首付48.5万元”、“今收到谭亚琼支付给我的购房款355000元，截止到2015年5月25日已全部支付完毕。加上以前支付的房款共计840000元”。两份收条均有徐园园签名，但均无签订日期。双方就涉案房屋至今未办理过户登记，涉案房屋仍登记在徐园园名下。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记在徐园园名下，故谭亚琼对涉案房屋不享有所有权。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，谭亚琼购买涉案房屋未办理过户登记，原因在于其购买房屋之前，该房屋上已经设定有其他人的抵押登记。谭亚琼购买涉案房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，故其购买涉案房屋未办理过户登记系其自身原因造成，应认定谭亚琼对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故其主张停止对涉案房屋的拍卖及解除对涉案房屋查封的诉请没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告谭亚琼的诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告谭亚琼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  袁俊岭 二〇一九年十二月二十六日 书记员  赵 如 附相关法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。