湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9528号原告：陈力，男，1982年11月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告：陈观锡，男，1954年10月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：赵楠，男，1989年4月30日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：狐狸互联网小额贷款（宁波）有限公司，住所地浙江省宁波保税区兴业大道2号10-20室。法定代表人：何捷。委托诉讼代理人：张中彩，女，1990年8月15日出生，汉族，住山东省苍山县。原告陈力、陈观锡与被告赵楠、狐狸互联网小额贷款（宁波）有限公司（以下简称“狐狸小额贷公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈力、陈观锡，被告赵楠，被告狐狸小额贷公司的委托诉讼代理人张中彩均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告陈力、陈观锡向本院提出诉讼请求：1.判令将被告赵楠名下位于长沙市天心区（具体产权信息以不动产登记证书为准）房产变更登记至原告陈力、陈观锡名下；2.确认被告赵楠将上述房产抵押给被告狐狸小额公司、被告赵楠的抵押登记行为无效；3.判令被告赵楠将上述房产的所有权变更登记至原告陈力、陈观锡名下；4、本案诉讼费、保全费及其他费用由上述两被告承担。后原告陈力、陈观锡明确其第一项诉讼请求为“确认原告陈力、陈观锡与被告赵楠签订的《房屋买卖合同》有效”；第三项诉讼请求为“判令被告赵楠将其名下位于长沙市天心区（具体产权信息以不动产登记证书为准）房产变更登记至原告陈力、陈观锡名下”。事实与理由：被告赵楠系长沙市天心区房屋的登记所有权人，房屋产权面积92.1平方米。2018年2月21日，两原告与被告赵楠通过天心区胡波房屋信息咨询服务部、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告赵楠将前述案涉房屋以总成交价98万元出售给两原告，两原告于合同签订当日支付购房定金5万元，于办理全权委托公证手续时支付购房首付款23万元，通过银行贷款支付70万元至房屋满足过户条件时一次性付清;交房时间为签订合同后15日内;因被告赵楠产权未满三年暂不能交易，故在可以交易时双方办理产权过户手续。合同签订后当日，原告陈力通过其配偶康珍赢转账给付赵楠购房定金5万元，于2018年2月23日转账给付被告赵楠首付款23万元（被告并未按照合同约定办理全权委托公证手续给两原告），两原告于当日与被告赵楠办理了房屋交付手续并签订了交房确认书。后两原告对房屋进行了局部装修并于同年3月入住至今，并按时交纳物业管理费等生活费用。2018年5月6日，被告赵楠以需资金周转为由要求两原告提前支付购房款，原告陈力与被告赵楠签订《补充协议》约定原告陈力再追加购房定金4万元给被告赵楠，在产权证办理过户之前不再支付任何费用，剩余房款按原合同约定日期支付，被告赵楠需全力配合办理交易手续。原告陈力当日转账给付被告赵楠4万元。2019年3月26日，应被告赵楠要求，被告赵楠、原告陈力、新环境中介公司三方约谈，被告赵楠请原告陈力支付3万元银行利息，并当原告陈力、新环境中介公司面电话联系浦发银行，证明其仍旧只欠银行贷款42万余元，一直隐瞒已经将涉案房屋抵押贷款至被告狐狸小额贷公司一事。原告陈力于2019年3月26日在不知道涉案房屋已办理抵押贷款手续的情况下转账给付被告赵楠1.5万元，于同年3月29日给付被告赵楠1.5万元。2019年9月5日，搜易贷（北京）金融信息服务有限公司上门张贴《贷款催收通知书》，称被告赵楠欠该公司贷款本息99万余元，并称案涉房屋已为该笔债务进行了抵押担保。两原告在案涉房屋买受时仅知晓该房屋在浦发银行办理了按揭贷款抵押登记手续，听闻后随即至房屋产权登记部门进行查询，才得知案涉房屋在2018年10月19日由被告赵楠办理了浦发银行按揭贷款抵押注销登记，于同年10月22日为长沙楠鑫百货贸易有限公司与被告狐狸小额贷公司债权债务提供担保，由被告赵楠作为抵押人重新办理了抵押登记手续。两原告买受房屋后，一直居住在房屋内，被告狐狸小额贷公司作为抵押权人和债权人，实际和实地调查属于其应尽的审慎义务，且其作为专业的金融机构及贷款发放主体，实地调查所需的手段也不明显超出其能力范围，从事调查活动支出的必要成本也不会超过其合理限度。被告狐狸小额贷公司未对抵押物进行审慎审核，在客观上存在过失，不符合不动产善意取得制度中善意的要求，两被告未经两原告同意，在两原告不知情的情况下就案涉房屋办理抵押登记手续的行为，已严重侵害了两原告作为案涉房屋实际所有权人的合法权益。被告赵楠辩称：被告赵楠认为其与原告签订的房屋买卖合同应属无效。双方签订的房屋买卖合同因限购政策原因导致不能过户，其不能按原计划时间收到原告60万元的购房尾款。因急需资金周转，被告赵楠曾与原告协商解除房屋买卖合同由其进行补偿，但原告不同意解除合同。在此前提下，被告赵楠向原告提出要用房屋办理抵押贷款，原告也知道被告赵楠当时的经济情况，其也没有反对办理抵押贷款。被告狐狸小额贷公司辩称：1.两被告之间的抵押登记行为合法有效。基于案外人长沙楠鑫百货贸易有限公司的借款行为，被告赵楠作为担保人为其借款提供连带担保，自愿将登记在自己名下的涉案房屋作出抵押，在涉案房屋所在地的房管局办理了抵押登记并发放了《不动产登记证明》，据此被告狐狸小额贷公司取得的抵押权产生登记对抗效力。被告狐狸小额贷公司善意取得涉案房屋的抵押权。被告赵楠从未披露过涉案房屋已出售给原告且其已经入住的情况，自2018年10月至今已历时一年，亦从未有过其他任何第三方披露过前述情况，被告狐狸小额贷公司作为善意第三方对此一直不知情;被告赵楠已收到债权人支付的出借款项79.8万元。2.被告狐狸小额贷公司对涉案抵押物尽到了审慎审查义务，办理抵押登记手续之前，答辩人已对房屋权属情况进行了审核，确认权属无误后双方才继续办理入抵手续。2018年10月19日，长沙市不动产登记中心出具的《不动产登记情况表》表明，涉案房屋登记在被告赵楠一人名下，且未有他项权信息、限制信息及异议登记信息，被告狐狸小额贷公司有充分理由认定房屋产权归属于被告赵楠。3.本案案由系房屋买卖合同纠纷，被告狐狸小额贷公司并不是房屋买卖合同的签署主体和权利义务承担主体。被告赵楠作为房屋买卖合同的买受人，在房屋交易过程中自身存在过失，应自行承担不利后果，而不应由没有过错的善意第三方即被告狐狸小额贷公司来承担。原告其与被告赵楠于2018年2月即签订了房屋买卖合同且已支付定金和首付，按照房屋买卖交易的常规流程，其理应尽快督促被告赵楠与其办理后续的网签、贷款、缴税、过户等事项，但历经一年多双方至今未办理。由此导致的纠纷应由原告与被告赵楠双方自行解决，与被告狐狸小额贷公司无关。4.被告狐狸小额贷公司与被告赵楠之间的抵押登记行为属于借款合同法律关系的范畴，与本案房屋买卖纠纷不是同一法律关系，不属于本案审理范畴。5.被告赵楠担保的借款现已逾期，债权人至今未收回欠款。在借款人和被告赵楠未履行完毕还款义务的情况下，被告狐狸小额贷公司有权不予办理抵押登记注销手续，且被告狐狸小额贷公司作为权利受损方，保留向被告赵楠追究未清偿欠款等法律责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年2月21日，原告陈力（买受方、乙方）与被告赵楠、陈观锡（出卖方、甲方）在天心区胡波房屋信息咨询服务部（居间方、丙方）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定乙方以总价款98万元购买甲方位于长沙市天心区房屋，建筑面积92.1平方米。该房屋现设有抵押，抵押金额为45万元，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押；乙方采用购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府补贴款项）＋交房尾款的方式支付房屋价款，具体为乙方于2018年2月21日自行支付给甲方购房定金5万元，（购房首付款）定金（该处手写改为定金，由原告陈力、陈观锡，被告赵楠签名并捺有指印）乙方在产权过户进窗后缴税前，办理全权委托公证时自行向甲方支付购房首付款23万元，该手续最迟应于2018年2月23日之前办理，剩余购房款乙方通过银行贷款的方式向甲方支付70万元；甲、乙双方交房时间为签订合同后15天之内；合同一方未按照本合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金。在甲方办理全权委托公证书后乙方支付首付款定金给甲方，甲方承诺无征信不良记录，在2019年3月之前甲方的银行贷款利息由乙方承担8000元；因甲方的产权未满三年暂不能交易，在可以交易之时甲乙双方办理产权过户手续，乙方银行贷款70万元购买此房。在该合同首部手写有“本人赵楠因自己持有的房屋买卖合同尚未找到，同意合同买受人增加陈观锡作为买受人并承诺以此买受人持有的这份合同作为各方履行的依据，承诺人：赵楠，2019.3.26”。在该合同尾部手写有“备注：甲乙双方协商，等到此房满足过户条件时，甲方需无条件立即配合产权过户，如甲方违约不配合，则赔偿乙方定金数目相同的违约金。赵楠、陈观锡、陈力，2019.3.26”。上述合同签订后，原告陈力当日即通过案外人康珍赢向被告赵楠转账支付了5万元，于2018年2月23日向被告赵楠转账支付了23万元，被告赵楠于收款当日向原告陈力出具了对应数额的定金收条。原告陈力、陈观锡与被告赵楠于2018年2月23日办理了房屋交接手续并签署了交房确认书，原告陈力、陈观锡收房后进行了装修并开始缴纳物业费、燃气费、电费等费用。2018年5月6日，原告陈力（乙方）与被告赵楠（甲方）签订《补充协议》，约定乙方在2018年5月6日再追加购房定金4万元给甲方，甲方房屋已交付乙方，甲方同意乙方入住并更换锁具，在合同期内乙方拥有此物业的所有权（可自住或出租），在产权证（满3年）办理过户之前，乙方不再支付任何其他费用给甲方，剩余房款按原合同约定日期支付，甲方需全力配合乙方办理交易手续。该协议签订后，原告陈力即向被告赵楠支付了4万元，由赵楠出具定金收条予以收取。2019年3月26日，原告陈力向被告赵楠转账1.5万元并备注绿地购房定金，被告赵楠向原告陈力、陈观锡出具7000元的定金收条和房屋贷款利息8000元的收条一张。2019年3月29日，原告陈力向被告赵楠转账1.5万元，被告赵楠出具对应数额借条一张，并备注待长沙市天心区芙蓉南路88号绿地名邸17栋1003号由原业主赵楠过户至陈力或陈观锡名下后，此壹万伍仟元算做贷款利息补偿，无须归还。上述款项支付后，涉案房屋因限购政策影响至今未能过户，被告赵楠因无法及时收取房屋尾款遂与原告陈力、陈观锡协商解除合同。协商无果后，被告赵楠告知原告陈力、陈观锡其需通过银行贷款解决资金周转问题，原告陈力、陈观锡在初期亦配合被告赵楠准许贷款机构上门验房，但后期因为了解到被告赵楠贷款较多且有小额贷款公司上门催债，故不再准许贷款机构上门验房。另查明，被告赵楠系长沙楠鑫百货贸易有限公司法定代表人，其于2018年10月19日以长沙楠鑫百货贸易有限公司名义在搜易贷（北京）金融信息服务有限公司的网络贷款平台“搜易贷”签订《借款协议》，资金借出方的基本信息及解除金额以借出方实际投资为准，借款到期日为2019年9月18日，被告赵楠作为担保人承诺以其名下位于长沙市天心区房屋为该债务提供抵押担保。2018年10月19日，被告狐狸小额贷公司作为在“搜易贷”平台注册的资金出借方查询并打印了涉案房屋的《不动产登记情况表》，显示权利人为被告赵楠且无限制或他项权利信息。2018年10月22日，被告赵楠以上述房产为被告狐狸小额贷公司设立了抵押权【湘（2018）长沙市不动产证明第0339860号】。次日，被告狐狸小额贷公司通过搜易贷平台向被告赵楠提供了借款79.8万元。2019年9月5日，搜易贷（北京）金融信息服务有限公司即向被告赵楠发出《贷款催收通知书》并张贴在涉案房屋处。该笔借款到期后，被告赵楠未能如约归还借款本息，相应房屋抵押登记亦未予以注销。又查明，涉案房屋于2016年2月3日取得房产权证，所有权人为赵楠。根据长沙市住建委于2017年9月23日发《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，在本市限购区域内购买的商品住房需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，在本市无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确在本市限购区域内购买的商品住房需取得不动产权属证书满4年方可上市交易，在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。本院认为，本案的争议焦点为1.原告陈力、陈观锡与被告赵楠签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.涉案房产办理抵押登记是否合法有效；3.关于涉案能否完成房屋产权转移登记的问题。关于原告陈力、陈观锡与被告赵楠签订的《房屋买卖合同》是否真实有效的问题。被告赵楠辩称原告陈力强迫其在《房屋买卖合同》上添加原告陈观锡的名字且涉案房屋因限购政策不能过户，该合同应认定为无效。对此本院认为，被告赵楠未提交任何证据证明原告陈力存在胁迫其加名的行为。同时，被告赵楠在该合同首部书写“本人赵楠因自己持有的房屋买卖合同尚未找到，同意合同买受人增加陈观锡作为买受人并承诺以此买受人持有的这份合同作为各方履行的依据”，结合证人庄某陈述原告陈力购房本意是用作给原告陈观锡居住且其二人共同前往中介公司磋商购房事宜的证言，足以认定原告陈力、陈观锡与被告赵楠签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不存在胁迫情形。涉案房屋在签约当时虽受长沙市限购政策的影响不能及时过户，但合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告陈力、陈观锡与被告赵楠签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》真实、合法有效。关于涉案房产抵押登记行为是否无效的问题。原告陈力、陈观锡主张其购买涉案房屋后一直居住至今，被告狐狸小额贷公司未上门验房，未尽到审慎审查义务，不符合物权“善意取得”要件，该抵押行为应属无效。对此本院认为，善意取得制度适用的前提系处分该不动产或动产的人系无处分权人，现被告赵楠虽与原告陈力、陈观锡签订房屋买卖合同并由其入住，但其仅支付购房款或定金32.7万元（另有2.3万元为贷款利息补偿），尚余三分之二的房款未予支付，亦未办理物权变更登记，涉案房屋的所有权属尚未发生转移，被告赵楠仍系涉案房屋的所有权人。被告赵楠承诺以涉案房产作为抵押担保后，被告狐狸小额贷公司作为资金出借人即于当日查询并打印了涉案房产的《不动产登记情况表》，对涉案房产的权属及限制信息进行了审查，其虽未能提交证据证明其在设定抵押权前对涉案房屋进行了实地查勘，但因涉案房屋所有权人仍为被告赵楠，被告狐狸小额贷公司的审查无需达到善意且无过失的程度，只要其与被告赵楠不存在恶意串通损害原告陈力、陈观锡利益的情形即不应否认双方抵押行为的效力，本案中并无证据证明被告狐狸小额贷公司在设立抵押时明知被告赵楠已将涉案房屋进行出售，且在涉案房屋尚不符合长沙现行限购政策出售条件的情况下，被告狐狸小额贷公司有理由相信涉案房屋并未出售，同时被告狐狸小额贷公司向被告赵楠担保的债务人即被告赵楠名下的公司提供了真实有效的借款79.8万元，现有证据不足以证明双方存在恶意串通损害原告陈力、陈观锡利益的情形，双方抵押借款关系真实且已办理了抵押权登记，合法有效。关于涉案能否完成房屋产权转移登记的问题。由于被告赵楠的不诚信行为,在出售涉案房屋后又抵押给被告狐狸小额贷公司,亦未告知被告狐狸小额贷公司房屋已进行出售的事实,最终导致权利冲突,理应由被告赵楠承担相应的民事责任。现因涉案房产已由被告狐狸小额贷公司设立抵押权且其因被告赵楠尚未清偿债务而不同意注销抵押权登记，原告陈力、陈观锡只能依房屋买卖合同这一债权性质的合同维护其合法权益，且涉案合同因现不符合长沙市限购政策的规定而无法履行，对于原告陈力、陈观锡相应的诉讼请求，本院不予支持。因原告陈力、陈观锡并未主张解除合同，故本院在此不予处理，其可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第四十条、第一百九十一条之规定，判决如下:一、确认原告陈力、陈观锡与被告赵楠于2018年2月21日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告陈力、陈观锡的其他诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取的受理费40元，由原告陈力、陈观锡承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇一九年十二月二十三日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。