四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0303民初1333号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。 法定代表人昌荣。 委托诉讼代理人：刘万金，男，1973年5月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：戴晓，男，1984年12月26日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系公司工作人员。 被告：邹红，男，1981年9月1日出生，汉族，户籍地四川省自贡市贡井区。现住自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：廖国胜，自贡市贡井区天池法律服务所法律工作者。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司诉被告邹红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘万金、被告邹红的委托诉讼代理人廖国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费3530.14元；2、判令被告立即支付滞纳金按总金额的30%1059.04元；3、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告与被告签订形成了物业管理委托合同，原告履行了合同义务，但被告从2016年1月至2019年7月未交物业服务费。被告的住房面积94.05平方米，按合同约定，被告欠1.4元/月.平方米的物业服务费12个月1580.04元，1.5元/月.平方米的物业服务费16个月2257.2元，欠1.2元/月.平方米的物业服务费15个月1692.9元，合计5530.14元。2019年2月27日，被告将2000元装修押金转交2016年1月1日至2017年3月30日的物业费，品迭后，被告尚欠物业费3530.14元。经原告多次催促，被告以多种理由拒不交费。特向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告邹红辩称：1、原告并非答辩人所在小区的物业单位，实际提供服务的是彩生活自贡分公司，深圳总公司无权向我方主张权利；2、根据相关法律法规，选聘物业企业应当经过合法的招投标程序，而原告方不具有相应资质，我方有权拒缴物业费，3、原告方提供的服务管理混乱，例如安全隐患存在，建筑物材料乱堆乱放，消防器材不齐全等等，广大业主意见非常大，并多次向新闻媒体反映，原告方严重失职，主管部门也曾责令原告方退出本小区，但原告方至今拒不退出，原告方的物业费应当降低标准，4、在2019年2月前我方的房屋是空置状态，就算要收缴应当从2019年3月开始计收物业费，2018年2月至今业委会与原告方已经解除了合同，新的物业公司已选定，但是原告方拒不退出，主张物业费没有法律依据，综上，原告的诉求于法无据，请法院依法驳回。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、营业执照及法人代表身份证明，证明原告及法定代表人身份主体情况；2、被告身份证复印件一份，证明被告的身份情况；3、前期物业服务协议，证明双方存在合法有效的物业合同关系，签署协议的就是彩生活总公司签署的，而实际管理者是彩生活自贡分公司，我方主张物业费主体适格，并且经过了招投标合法手续，具有相应资质，按照规定自将房屋交付业主时起就要开始计收物业费，而无论是否有人居住。4、催款通知，证明我方曾就物业费向被告进行催告。 被告邹红对原告提供的证据，庭审中质证如下：对营业执照真实性无异议，对证明目的有异议，实际提供物业服务是自贡分公司，而对方以总公司名义起诉，本案诉讼主体不适格，对被告身份证三性无异议，对前期物业管理协议，真实性无异议，这是格式合同，对证明目的有异议，对催款通知我方未收到，不能证明其履行了催收义务。 被告邹红为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、申报表，证明原告的自贡分公司对尚峰小区服务；2、责令改正通知书一份，证明原告的自贡分公司对尚峰小区服务；3、转包协议，证明原告的自贡分公司对尚峰小区服务和违规转包；4、燃气业务办理回执，证明被告于2019年2月27日才入住尚峰小区；5、押金转物管费凭证，证明自贡分公司对被告扣除15个月的物业费，6、图片一组，证明自贡分公司在小区物业服务存在严重的问题，小区安全隐患多，消防安全设施服务不齐全，安全隐患严重，服务小区生活垃圾乱放和车库下堆积长期不清理发生病毒向小区内扩散，7、证明一份，证明被告自出生至2019年2月在原籍黄桷村1组居住，8、前期物业服务费政府指导价，证明前期物业收费等级标准金额，对应本案原告的服务水平等级最低9角一平方标准才符合实际。9、前期物业服务协议，证明原告的成都分公司与我方签署的协议，提供服务主体并非原告总公司，诉讼主体不符，10、市中院的民事判决书，判决书已经确认小区业委会所选聘的物业公司合法有效，在2019年1月就通知原告方要求其退出，但是至今原告方不交付物业服务设施、用房，造成新的物业公司无法进场，证明在这之后的时间原告方无权主张物业费。 原告对被告邹红提供的证据，庭审中质证如下：对申报表无异议，对责令改正通知书真实性无异议，但是目前业委会成立的程序是否合法尚在诉讼中，对于转包协议，停车场转包是合法的，经过了相关程序和审批，与业主无关，对燃气回执，只能证明被告入住时间，但是被告抗辩的房屋空置就不交物业费于法无据，对于图片，我从来没见过图片上的境况，应该是几年前的了，门锁的质量属于开发商的责任范围，况且存在瑕疵是事实，我们也一直在整改，现在不存在这些情况，对于证明，与本案无关，对于物业费的价格，我们是按照相关资质在主管部门备案的，按照四级资质1.5元一平方米收费是合理合法的，对于业委会签署的物业服务协议以及民事判决书，目前相关诉讼尚在进行中。 对原告提供的证据，本院经审查，认为符合证据的真实性、合法性并与本案具有关联性，本院依法予以采信。对被告提供的证据，本院经审查，认为符合证据的真实性，但对被告拒交物业服务费的合理性，证明不充分。 经本院审理查明：深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司是原告深圳市彩生活物业管理有限公司的下属分公司，领取了营业执照。2013年1月15日，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司与被告邹红、王明艳签订了《前期物业服务协议》。2015年1月1日，深圳市彩生活物业管理有限公司与被告签订了《前期物业服务协议》，两协议约定原告为被告居住的贡井区提供物业管理服务，期限自本协议签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效时止。物业服务费用的收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米第一年1.3元／月.平方米，第二年1.4元／月.平方米，第三年及以后1.5元／月.平方米。从2018年5月1日起，原告主动降低物业管理服务费为1.2元／月.平方米。物业管理服务费每次交纳时间：当月10日前，业主入住时按半年交纳，以后按季交纳；逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠缴物业服务费的千分之五支付滞纳金；合同对免责事由、争议的处理等进行了约定。合同签订后，原告按约定一直为贡井区长征大道西城尚峰小区提供物业服务至今。被告邹红系自贡市西城尚峰小区3栋1单元21楼116号房的业主，住宅面积94.05平方米。自2016年1月1日至2019年7月31日，欠费55个月。2019年2月27日，被告将2000元装修押金转交2016年1月1日至2017年3月30日的物业费，从2017年4月1日起至2019年7月31日，合计欠缴物业服务费3526.88元。经原告催收未果后，诉至法院，请求支持其诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该协议对原、被告具有约束力。现原告提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院按查明的数额予以支持。原告的物业管理服务也存在瑕疵，有需进一步完善之处，故原告主张被告按欠费金额的30%支付滞纳金的诉讼请求，本院不予以支持。被告抗辩原告不能代表下属分公司主张权利，没有法律依据，且2015年1月1日是原告与被告签订的前期物业服务合同，诉讼主体合法。至于原告是否经招投标选聘，被告在与原告签订前期物业服务合同时就应当注意，现在以此作为不交物业服务费的理由不当，本院不予支持。被告未按期缴纳物业费，认为原告没有履行物业服务义务，被告有权不支付物业费。因物业服务具有公共产品的属性，其服务对象是全体业主。本案中原告的服务质量高低，物业服务费应当按什么标准收取，业主个人意见，应当通过合法途径反映，普遍问题，由业主们集体决定，集体维护权利。业主个人长期不交物业服务费，影响物业服务的正常运行，有损害已交物业服务费业主享受正常物业服务的可能。故被告辩称，原告没有履行物业服务义务的证据不足，不能成为其拒交物业服务费的当然理由，本院不予支持。被告以房屋空置，不交物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。被告以业委会新选聘物业服务公司后，不应当向原告缴费，因业委会要求原告撤场的诉讼尚在进行中，原告的物业服务没有终止，被告的理由不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告邹红于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务费3526.88元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告邹红负担。因原告已向本院预交，故由被告邹红于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  张利平 二〇一九年十二月三日 书记员  周 懋