翁牛特旗人民法院民事判决书（2019）内0426民初3925号原告：付德强，男，1982年11月8日出生，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：冯志清，内蒙古恒伟律师事务所律师。被告：丁佩芹，女，1949年8月20日出生，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。被告：姚立忠，男，1974年11月12日出生，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李艳春，内蒙古松瑞律师事务所律师。第三人：肖红芳，女，1984年10月8日出生，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。原告付德强与被告丁佩芹、姚立忠，第三人肖红芳执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告付德强及其委托诉讼代理人冯志清，被告姚立忠及被告丁佩芹、姚立忠的委托诉讼代理人李艳春到庭参加诉讼，第三人肖红芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付德强向本院提出诉讼请求：1、要求确认位于××旗楼房的所有权归原告所有；2、要求立即停止对原告购买的的位××道房（房权证号为163021603113）的执行；3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：案涉楼房原系程晓强所有。2019年8月15日，原告通过翁牛特旗乌丹镇墨鼎二手房中介门市与程晓强签订了《房屋买卖定金协议》，签订协议后，原告就入住了案涉楼房，并于2019年8月19日、2019年9月18日分两次将购房款全部付清。2019年9月18日晚，程晓强因驾车发生交通事故当场死亡。后原告找程晓强的妻子肖红芳办理房屋过户手续时，发现案涉楼房已被查封。因案涉楼房所有权已经归原告所有，且早已占有使用，故翁牛特旗人民法院依据被告申请查封原告的楼房是错误的。原告为维护其合法权益，向翁牛特旗人民法院提出复议申请，但贵院驳回了原告的申请，为此原告向贵院提起执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告丁佩芹、姚立忠辩称，一、被答辩人对案涉房产不享有所有权。房屋产权登记是物权所有权的法定公示方式，代表着不动产物权所有权的归属。在答辩人申请财产保全之时案涉房产仍然登记在程晓强名下，该事实证明了此时房产的所有权归属仍然属于程晓强。而答辩人基于物权公示的法律效果，相信物权归属于程晓强，才申请法院对该财产采取财产保全的措施，保全的程序又无任何瑕疵，保全申请人亦无任何过错。可见，答辩人申请查封该财产，合情，合理，又合法。故案涉房产的所有权仍然属于房产登记簿上记载的程晓强，而不是被答辩人付德强。二、买卖合同的签订属于债权性质，不等于取得物权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。假使被答辩人与程晓强签订《房屋买卖合同》属实，也只能体现出在买卖合同双方之间产生了债权债务关系，但因没有依法办理登记，而仍然无法获得买卖房产的物权所有权。所以，物权法定的原则是不容任意曲解和篡改的。三、假使《房屋买卖合同》真实存在，但被答辩人没有在付款之后及时办理过户登记，没有以正常的法律程序向房屋出售人主张权利，那么作为房屋买受人的被答辩人是存在过错的。四、保全程序合法，依据充分，申请人无过错，不应解除对案涉房屋的查封。根据《人民法院民事案由规定》，“所有权纠纷”分属于“物权纠纷”，而“执行异议之诉”是特殊诉讼程序中的“异议之诉”，归属于执行程序。首先，本案尚未进入执行程序。其次，本案的执行异议之诉，从程序上讲，答辩人作为财产保全申请人，无任何过错，保全程序也无任何瑕疵。所以，被答辩人应当依据《房屋买卖合同》向相对方提起所有权确认之诉，而不应在执行异议之诉中确认房屋所有权，在执行异议之诉审查过程中，如确定申请人及保全程序无瑕疵无违法情形，就应驳回被答辩人要求解除查封的诉求。五、答辩人对于被答辩人主张的“房屋买卖”以及“款项交付”和“实际占有”的主张不予认可，答辩人认为房屋买卖双方具有恶意串通逃避交通事故之债的嫌疑。综上，被答辩人主张其已经获得案涉房屋的所有权，进而要求解除对案涉房产的查封是错误的，是没有事实根据和法律依据的。故请求法院依法驳回被答辩人的诉求。第三人肖红芳在法定期间内未作陈述，亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于有争议的事实，原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、（2019）内0426财保392号、（2019）内0426财保392号之一民事裁定书各一份，证明被告于2019年9月23日申请人民法院查封了案涉房屋，后原告提出执行异议，贵院作出裁定驳回了原告的执行异议申请，并告知原告提起诉讼。被告质证认为，无异议。2、《房屋买卖定金协议书》、微信截图、定金收据各一份，证明原告与程晓强于2019年8月15日通过墨鼎二手房中介门市签订了《房屋买卖定金协议书》，该协议书的主要内容是程晓强将案涉房屋以332000元的价格出售给原告。签订合同之日，原告通过微信向程晓强转账10000元，程晓强为原告出具收据一枚。被告质证认为，对房屋买卖定金协议的真实性和证明目的均有异议，仅凭该组证据不能证明原告与程晓强之间存在房屋买卖关系。该协议的缔约方为付德强与程晓强，与墨鼎中介无关，墨鼎中介加盖公章属于画蛇添足。关于微信截图，无法证明是案涉房屋的定金，也无法证明收款人是程晓强。收据不能证明款项是否实际交付。3、银行汇款凭证及回单四页、收据一枚，证明2019年8月19日原告在中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行给程晓强转账120000元，又给付程晓强现金22000元。同日，程晓强为原告出具收据一枚，证实原告给付程晓强楼房首付款152000元（包括定金10000元）。程晓强于当日将113988.85元转入其包商银行账户中，用以偿还案涉楼房的贷款。2019年9月18日，案外人张某（墨鼎二手房经营者裴志军的妻子）向程晓强转账196000元，其中房屋尾款180000元是原告以现金形式交付给张某的。上述证据能够证明原告已交清全部房款，案涉楼房归原告所有。被告质证认为，对证明目的有异议，该凭证上的汇款金额与本案无关联性。对于程晓强转入包行的113988.85元以及包行电子回单打印件也与本案无关，证明不了此款是购房款。定金协议中的内容显示，案涉房屋在签订协议当时并没有贷款。对于收款人为程晓强、汇款人为张某的汇款单据的真实性及与本案的关联性有异议，此二人的交易与本案无关，金额也与定金协议中的数额不符。收据中的数额与协议约定数额不符。4、支付业务回单、询问笔录各一份，业务回单证明2019年9月18日案外人张某转账给程晓强196000元后，程晓强用此款偿还了欠包商银行另一笔贷款本金186953.56元及逾期利息、罚息、复利合计194329.83元。询问笔录中被询问人名乌兰，系包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行的职员，负责信贷业务工作，询问人为内蒙古恒伟律师事务所律师冯志清、廉洁，询问笔录的内容是“乌兰认识程晓强，是做贷款手续时认识的，不认识原告，与原告、程晓强无亲属关系，因程晓强在包行还有一笔本息合计194329.83元的贷款没有按期偿还，按行里规定，不还清此贷款不能返还房权证。后程晓强于2019年9月18日还清了本息合计194329.83元的这笔贷款。2019年9月23日，肖红芳来我行将房权证取回。”该份询问笔录证明由于程晓强另有一笔贷款逾期未偿还，导致2019年8月19日原告支付首付款152000元，程晓强用此款还清案涉房屋抵押贷款113988.85元后，包商银行未将房权证给付程晓强。被告质证认为，小微贷款结清回单与本案无关，按照原告方所述，案涉房产的贷款既然已经还清，银行应该没有必要扣留房产证，原告的这种主张是不符合逻辑的。询问笔录属于证人证言，按照法律规定，证人应当出庭接受双方当事人的质询，故被告对询问笔录的内容存疑。5、水电费微信交款截图、取暖费单据、淘宝购物交易截图共13页，证明案涉房屋查封之前，原告与程晓强签订合同后，原告就住进了案涉楼房，其已经对案涉楼房进行占有、使用，并交纳了水电费、取暖费，淘宝购物的收货地址亦为案涉楼房。被告质证认为，对取暖费收据的真实性无异议，但交款人应该是付德强，交款时间是程晓强发生交通事故之后，该证据证明不了在事故发生之前原告方就实际占有了案涉房屋。水电费支付截图同样证明缴费时间是案涉房产被查封之后，不能证明之前原告就占有了案涉房产。对淘宝交易记录的证明目的有异议，收货地址可以随时更改，更改后打印出来的截图肯定与交易当时是不符的。收货地址证明不了被告是否实际占有案涉房屋，也证明不了房屋的权属问题。6、结婚证两枚、营业执照复印件一页，证明付德强与赵翠姣系夫妻关系，淘宝购买人都是赵翠姣，裴志军与张某系夫妻关系，翁牛特旗乌丹镇墨鼎二手房中介门市的经营者为裴志军。被告质证认为，无异议。7、原告申请的证人张某出庭作证证实，2019年8月15日，付德强通过我的二手房交易门市购买了程晓强的房子，双方签订了《房屋买卖定金协议》，约定十五日之内交首付152000元。同日，付德强交付定金10000元。2019年8月19日付德强给付程晓强现金22000元，并转账给程晓强120000元，自此程晓强将首付款全部付清（包括定金10000元）。8月21日程晓强将房屋钥匙交到我店里，同日，付德强将房屋钥匙取走，自此付德强便占有、使用了案涉房屋。一个星期以后，付德强和我说程晓强在包行还有一笔贷款，是公务员担保，包行说他们行现在被建行监管了，程晓强只有将这笔贷款还清后，包行才能把房产证返还给程晓强。在这期间我跟付德强沟通，让他凑钱把尾欠案涉楼房款180000元给付程晓强，将房权证取回后再办理贷款。9月18日付德强拿着180000元现金来我门市，将现金交给我，我用手机银行将196000元转给程晓强，这里面有我16000元，程晓强说让我先把钱借给他，他卖完葵花一个月之内将钱还给我。9月18日下午我给乌兰打电话，问程晓强的房产证什么时候能拿回来，乌兰说需要去赤峰办手续，两、三天才能拿回来。9月19日我给程晓强打电话他就不接了，9月21日我与程晓强的妻子肖红芳联系后才知道程晓强发生交通事故已于9月18日晚去世，9月23日我与肖红芳去包商银行取回了他项权证证，9月24日上午我与肖红芳等人去公证处办理了继承案涉房产的公证，下午我们取回了房产证，后我们去办理房屋过户时才知道案涉房屋已被保全。原告质证认为，属实。被告质证认为，有异议。该证人庭审中所陈述的内容与《房屋买卖定金协议》中约定的内容互相矛盾，根据案涉三方在协议签订之前互不熟悉这一事实，可以判断证人所主张的没有来得及补签房款支付方式的协议以及证人自愿为不熟悉的程晓强多次垫付房屋交易的相关费用均不符合常理。证人陈述购房定金交付的时间是2019年8月19日下午四点左右，但是从原告方的微信截图上显示交易的时间是8月15日下午接近六点。被告丁佩芹、姚立忠未向本院提供任何证据。第三人肖红芳未向本院提供任何证据。依据原告陈述、被告的答辩以及原告向本院提交的证据，并经庭审质证，本院综合认证如下，被告对原告提交的1、6号证据无异议，本院予以确认。原告提交的2、3、4号证据、5号证据中的淘宝购物交易截图内容客观真实，能够证明其目的，本院予以采信。原告提交的5号证据中的水费微信交款截图不能证明是为案涉房屋交纳的水费，电费微信交款截图、取暖费单据上的用户名称与房屋所有权人的名称不一致，本院不予采信。原告申请证人张某出庭作证证实的内容客观真实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：位于××旗房屋登记在程晓强名下，房屋所有权证为赤峰×××。程晓强与肖红芳系夫妻关系。付德强与赵翠姣系夫妻关系。张某与裴志军系夫妻关系。2019年8月15日，原告付德强通过翁牛特旗乌丹镇墨鼎二手房中介门市与程晓强签订了《房屋买卖定金协议》，协议书的主要内容是：一、程晓强（甲方）自愿将坐落于××旗西的房屋出售给付德强（乙方），此房建筑面积96㎡。二、乙方自愿购买该房屋，房屋总价为332000元。三、签订本合同时乙方交定金10000元，十五日内交首付152000元，剩余尾款180000元，通过银行按揭方式一次性付清。七、2019年8月25日交付房屋，交钥匙时甲方将之前取暖费、物业费、水费、电费全部结清。签订协议之日，原告通过微信给程晓强转款10000元，程晓强为原告出具收据一枚，内容是：今收到人民币10000元（此款系房屋定金）。2019年8月19日原告通过中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行给程晓强汇款120000元，给付程晓强现金22000元，同日，程晓强为原告出具收据一枚，内容是：今收到付德强交来车站小区4楼西户购房首付壹拾佰万贰仟圆整（包括定金壹万圆整）。程晓强收到此款后于当日将113988.85元转入其在包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行的账户中，用于偿还尾欠案涉楼房贷款。后程晓强向包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行索要房屋所有权证，包商银行以程晓强另外还有一笔本息合计194329.83元的贷款未偿还为由拒不返还程晓强房屋所有权证。期间张某（翁牛特旗乌丹镇墨鼎二手房中介门市经营者裴志军的妻子）和原告沟通，让原告将尾欠购房款180000元给付程晓强，待房屋所有权证取回后再办理房屋抵押贷款。2019年9月18日付德强将尾欠购房款180000元给付张某，因程晓强欠另一笔贷款本息194329.83元，张某通过手机银行将196000元转帐给程晓强，其中的16000元系程晓强向张某所借款项。同日，程晓强将贷款本息194329.83元偿还给包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行。2019年9月18日晚，程晓强驾驶车辆发生交通事故当场死亡。2019年9月23日，肖红芳和张某从包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行取回案涉楼房他项权证。2019年9月24日上午，张某和肖红芳等人在翁牛特旗公证处办理了继承案涉楼房的公证，同日下午，肖红芳和张某在翁牛特旗不动产登记局取回了案涉楼房的房屋所有权证，后原告、肖红芳办理房屋过户手续时，得知案涉楼房已于2019年9月23日被翁牛特旗人民法院查封。2019年10月8日原告向本院提出异议申请，要求解除对案涉房屋的查封。2019年10月17日本院做出（2019）内0426财保392号之一民事裁定书，驳回原告的申请。2019年10月22日原告向本院提起执行异议之诉。另查明，2019年8月21日程晓强通过翁牛特旗乌丹镇墨鼎二手房中介门市将案涉楼房钥匙交给原告，2019年8月28日原告入住案涉楼房，有原告妻子赵翠姣在淘宝网购物截图上记载的购物时间及送货地址在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告付德强和程晓强于2019年8月15日签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。本院在2019年9月23日对案涉房屋进行查封前，原告付德强就已经与程晓强签订了《房屋买卖定金协议》；原告妻子赵翠姣在淘宝网购物截图上记载的购物时间为2019年8月28日，送货地址为内蒙古赤峰市××旗西户，能够证明案涉房屋在2019年9月23日被本院查封之前，原告付德强就已经占有、使用了案涉房屋；程晓强为原告出具的收据“今收到付德强交来车站小区4楼西户购房首付壹拾佰万贰仟圆整（包括定金壹万圆整）”，结合原告交付的购房款数额，能够认定“壹拾佰万贰仟圆整”，属于笔误，应为“壹拾伍万贰仟圆整”。加上原告付德强于2019年9月18日给付程晓强的购房款180000元，足能认定截至2019年9月18日，原告已将案涉楼房款332000元全部付清。张某当庭作证证实的内容能够证实案涉楼房未办理过户登记的原因非原告所致，原告对此无过错。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形；亦符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形。故原告享有足以排除强制执行的民事权益。所以原告要求确认位于××旗房屋归其所有的主张，要求不得对位于××道（房权证号为163021603113）房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。被告以“案涉房屋查封前，原告未入住案涉房屋；原告所交款项不是案涉房款”为由辩解，却未提供任何证据予以证明，对被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认位于××旗）归原告付德强所有；二、不得执行位于××旗的房屋。案件受理费100元，由被告丁佩芹、姚立忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院（2019）内0426财保392号之一执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 李丛宝审 判 员 梁晓强人民陪审员 牛成海 二〇一九年十二月三日书 记 员 荀孟琳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。