广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初14979号原告：东莞市天峰物业管理有限公司，住所：东莞市常平镇还珠沥置业广场一楼商铺，统一社会信用代码：914***********751H。法定代表人：陈创权，总经理。委托诉讼代理人：杨扬海，广东多吉律师事务所律师。被告：罗嘉，男，1981年10月14日出生，汉族，居民身份证住址为湖南省湘潭市岳塘区五里堆晏家塘16栋3单元402号，公民身份号码：430************775。委托诉讼代理人：田玮，广东广和律师事务所律师。原告东莞市天峰物业管理有限公司（以下简称“天峰公司”）诉被告罗嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天峰公司的委托诉讼代理人杨扬海与被告罗嘉及其委托诉讼代理人田玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天峰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠款3241.48元（其中包括管理费2822元、水费301.67元、污水处理费117.81元）；2.判令被告向原告支付逾期付款的违约金3529.15元（违约金从2017年6月1日开始，以每个月应缴的管理费、水费、污水处理费为本金，每日按千分之三计至全部款项付清之日止，暂计至2019年7月3日为3529.15元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年9月1日与东莞置业广场建造有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定高层住宅的物业服务费为每月2元/平方米。被告是位于东莞市常平镇置业广场A栋2108号房业主，其在居住期间，已经享受了原告提供的物业管理服务，理应按时向原告交纳物业管理费、水费等相关费用。现被告无故拖延物业管理服务费、水费、污水处理费等相关费用，被告经原告一再催缴，却仍未向原告交纳拖欠的费用。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告罗嘉辩称，一、原告与案外人签署的《前期物业服务合同》无效。根据《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第一项：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效......建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的”之规定，原告与案外人签署的《前期物业服务合同》无效。二、原告没有履行合同义务，被告有权拒绝支付管理费。（一）原告作为服务企业，本应精心准备提供完善的物业服务，但原告并未配置足够的工作人员为小区提供优质的服务。违反《前期物业服务合同》附件五《前期物业管理服务质量标准》的约定义务，如：清洁工仅仅只有2人，却要负责2栋高楼及整个小区的卫生，导致小区经常出现垃圾无人清理随意散落、臭气熏天、随处可见污渍；安保人员严重不足，导致无法24小时巡查、门岗无人值班、外来人员自由进出等情况发生，门岗基本处于无人管理的混乱状态；电梯未依法按时维保，经常出现停用、坠落事件发生；消防警铃、消防管道毁坏严重，无法正常使用。公共区域照明损坏未及时维修更换、车辆乱停乱放；改变物业用房用途，用作经营餐馆；私自收取住房维修基金等一系列违反合同约定的情形。（二）被告已就原告相关的违法、违约行为向原告及政府主管部门反映，政府主管部门也督促原告进行整改，但原告至今未有任何的积极作为。（三）《前期物业服务合同》作为双务合同，在原告未严格履行其合同义务的情况下，被告有权行使抗辩权，拒付管理费。三、针对原告的第2项诉讼请求，被告认为其陈述的理由与事实、法律不符，依据如下：（一）原告并未就被告拖欠管理费事宜进行书面通知。（二）《前期物业服务合同》作为双务合同，原告违约在先。（三）《前期物业服务合同》没有对违约金进行约定。综上，原告未履行合同义务，损害了被告的合法权益，被告有权拒付管理费，请求法院判令驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2011年9月1日，天峰公司与东莞市置业广场建造有限公司（以下简称“置业公司”）签订《前期物业服务合同》，约定：“置业公司选定天峰公司作为置业广场前期物业管理服务商；前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等内容；天峰公司提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（附件五）；物业服务费用由业主按其拥有的物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅为2元/月.平方米，商业物业为3元/月.平方米；物业服务费用按月交纳,业主或物业使用人应在每月20日前交纳；天峰公司的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按双方另行协商标准支付违约金；合同期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止。”上述合同签订后，天峰公司开始入驻置业广场,并对该小区进行物业管理。天峰公司还就置业广场住宅物业服务费事宜向东莞市物价局进行价格备案，备案价格为“高层电梯2.0元/平方米，商铺4.0元/平方米”。天峰公司在对置业广场进行管理服务过程中,因维修基金的收取、服务质量差、卫生环境差等问题,遭部分业主向相关部门投诉。相关部门对部分业主的投诉进行了回复，并督促天峰公司对相关问题进行整改。罗嘉是置业广场A2108号房的业主,该套房屋的建筑面积为56.44平方米。在天峰公司进驻置业广场提供物业管理服务后,罗嘉的物业管理费交至2017年6月。截止至2019年7月31日，共有25个月未交物业管理费，欠交物业管理费2822元（56.44平方米×2元/平方米×25个月）。同时，还欠交2017年6月至2019年4月的水费301.67元和污水处理费117.81元。庭审中，罗嘉确认未付上述管理费、水费和污水处理费，但其抗辩系因天峰公司提供的物业服务不到位、卫生环境脏乱差等事由而拒付物业管理费。罗嘉在庭审时主张其愿意交纳水费和污水处理费，但天峰公司要求与物业管理费一并支付而导致其未付水费和污水处理费。另外，天峰公司陈述其主张的违约金系参照供水部门计收逾期交纳水费的违约金标准。庭审时，双方均确认案涉小区尚未成立业主委员会。另查明，因罗嘉未付案涉费用，天峰公司于2019年7月6日按照罗嘉在案涉小区的房屋地址向罗嘉邮寄《律师函》，通知罗嘉交纳相关费用，邮件跟踪单记载邮件于2019年7月6日“投递并签收，他人收，速递易”。庭审时，罗嘉陈述一直居住于案涉房屋。以上事实，有《前期物业服务合同》（含附件）《东莞市价格收费事项备案表》《欠费催缴单》《收据》《律师函》快递单据、邮件跟踪单、照片、微信聊天记录、网页截图、视频及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见，对本案的争议焦点归纳和分析如下：一、关于天峰公司与置业公司签订的《前期物业服务合同》效力问题。罗嘉以未与天峰公司签订物业服务合同以及置业公司选聘物业服务公司的程序不当为由,抗辩《前期物业服务合同》无效。本院认为,《前期物业服务合同》签订时,置业广场未选举产生业主委员会。至本案庭审时，仍没有选举产生业主委员会。罗嘉也未举证证明置业公司选聘天峰公司作为置业广场的物业服务公司程序不当。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止。同时，又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故，在置业广场还未成立业主委员会且未另行选定物业服务机构的情况下，《前期服务服务合同》对业主仍具有约束力，罗嘉提出《前期物业服务合同》无效的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。二、关于罗嘉应否向天峰公司支付物业管理费等费用的问题。罗嘉于庭审时确认未付天峰公司费用为物业管理费2822元、水费301.67元、污水处理费117.81元，并主张拒付物业管理费的理由为天峰公司未能提供完善的物业服务。罗嘉提供照片、网上投诉信截屏等主张天峰公司乱收住宅维修基金、卫生环境差、电梯故障存在安全隐患等未尽职履行物业管理服务事项。本院认为,《前期物业服务合同》约定天峰公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按双方另行协商标准支付违约金。天峰公司作为受托履行物业服务的一方，应当履行合同约定的主要义务,其在物业管理服务过程中如存在履约瑕疵或履约不符合约定的行为,罗嘉等业主可以根据约定要求天峰公司承担违约责任以此维护自身的合法权益,罗嘉以拒付物业管理费的方式对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。因此，罗嘉作为置业广场的业主，《前期物业服务合同》对包括罗嘉在内的全体业主均具有约束力,罗嘉客观上已享受了天峰公司的物业管理服务,应当按照合同约定支付所拖欠物业管理费及相关水费、污水处理费。故，本院对天峰公司诉请罗嘉支付2017年7月至2019年7月的物业管理费2822元、2017年6月至2019年4月的水费301.67元、污水处理费117.81元的主张予以支持。三、关于罗嘉应否向天峰公司支付违约金的问题。首先，《前期物业服务合同》并未就业主拒付物业管理费的情形设定相对应的违约责任，亦未明确约定违约责任的承担方式；其次，天峰公司主张参照供水部门计收逾期交纳水费的违约金标准计算违约金，但未提交相关的证据予以佐证；再次，和谐、良好的小区环境需要业主以及物业管理企业共建、共治和共享。天峰公司作为提供物业管理服务的一方,应当按照诚实信用的原则,严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务,提高物业管理水平。罗嘉作为接受物业管理服务的业主,亦应当协助天峰公司进行管理,并通过广大业主的共同行动,与物业管理公司共同努力,建设和谐稳定的小区居住环境。本案系置业广场物业服务纠纷系列案中的一宗，除此之外，还涉多户业主以物业服务不到位为由行使履行抗辩权,拒绝交纳物业管理费。天峰公司在业主没有交纳物业管理费时,没有及时与业主沟通,通过改善和提升服务来防止矛盾的进一步扩大,其作为物业服务机构，自身亦存在管理的不当之处。因此，天峰公司所主张的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告罗嘉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市天峰物业管理有限公司支付2017年7月至2019年7月的物业管理费2822元、2017年6月至2019年4月的水费301.67元、污水处理费117.81元，合计3241.48元；二、驳回原告东莞市天峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，原告东莞市天峰物业管理有限公司已预交，由被告罗嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  罗磊二〇一九年十二月十九日书记员  孙华李伴雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。