江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5079号原告：苏州卡努磨料有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道胡湾村旺盛路（苏州市黄辉电热电器厂内）。法定代表人：徐建平，总经理。委托诉讼代理人：周芳，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭宇，江苏熠达律师事务所实习律师。被告：王秀根（曾用名：黄秀根），男，1965年4月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：金娅敏，江苏明台律师事务所律师。原告苏州卡努磨料有限公司（以下简称卡努磨料公司）诉被告王秀根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，依法适用简易程序由审判员宁璐独任审判。本案于2019年8月28日公开开庭进行了审理，原告卡努磨料公司的法定代表人徐建平及原告的委托诉讼代理人周芳，被告王秀根的委托诉讼代理人金娅敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卡努磨料公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告暂计各项拆迁损失：装修补偿费、搬迁费、设备补偿费、营业执照费、停产停业损失补偿费预估144000元（实际损失及计算标准以评估报告为准）；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告卡努磨料公司变更其第一项诉讼请求为：要求被告支付原告装修补偿费5786元、设备搬迁费25638元、停产停业损失费144000元，以上合计175424元。事实和理由：原、被告于2016年签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年9月16日至2018年9月15日，面积为480平，全年租金费用为70560元，押金10000元未退，抵了房租，租至11月份。该地段因政策需要拆迁，大概在2018年5、6月份通知要搬走，且大概于2018年7月份进行了相应评估，随后因无法正常生产，原告无奈搬走，但被告未将属于原告的拆迁补偿给原告。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王秀根辩称，1.原、被告双方于2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，原告不存在实际损失。案涉房屋虽涉及拆迁，但拆迁并未影响承租人的实际使用权，原告不仅实际使用案涉房屋至合同期满，而且超过合同期后继续使用至2018年底，因此，原、被告之间的租赁合同没有因拆迁而终止，而是实际履行完毕了。在租赁期满后，及时搬迁是承租人的义务，在此情况下，原告要求的搬迁费损失没有依据。合同履行完毕，原告要求的各项损失均无法律和事实依据。2.《房屋租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，双方均应遵守合同第六条对装修的约定，被告迁出时，厂房应当恢复原样，另，合同第七条，对拆迁进行了约定，如遇拆迁，原告不得要求被告赔偿损失，也即原告在签订合同的时已经预见到合同期满后装修不予赔偿以及遇到拆迁不予赔偿的后果，并仍然自愿承租该房屋，因此，即便存在实际损失，原告也无权向被告主张损失赔偿；3.被告的拆迁权利是基于被拆迁人的身份取得的，该权利具有特定性，拆迁协议是被拆迁人与其村委会之间签订。虽然征收行为是政府行为，但同样应当遵守合同相对性原则，拆迁协议以外的人包括承租人不享有拆迁补偿的权利，原告无权主张要求拆迁补偿，只能要求损失赔偿，但是关于损失，上述第一点已经指出，原告未因拆迁行为而造成实际损失，即便存在损失，上述第二点也已经明确，原告自愿放弃损失赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月15日，王秀根作为甲方、卡努磨料公司的法定代表人徐建平作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于苏州市相城区（苏州市黄辉电热电器厂内）480平米厂房出租给乙方，房屋租金为11元/月/平方米，另加门卫房500元/月、监控费100元/月，全年合计70560元。租赁时间为2016年9月16日至2018年9月15日，期限2年。其中，合同第六条约定：“甲方不承担任何连带责任。同时在租赁期间，乙方不得对租赁的房屋造成任何损坏，如有损坏造价赔偿，乙方迁出时，厂房应恢复原样，否则在保证金中扣除。”第七条约定：“在租赁合同期间，如国家和当地部门强制拆迁，或者政府强制要求乙方迁出或关闭的，按迁出时间结算，多退少补，乙方不得要求甲方赔偿损失，且合同立即终止。”双方还作了其他约定。合同尾部由王秀根、徐建平分别签字确认。另，就上述厂房，双方于2017年8月16日，还签订《租房合同》一份，年租金为70560元，租赁期限自2017年8月16日至2018年8月16日，共计12个月。双方在该合同中还作了其他约定，合同尾部双方亦分别签字确认。审理中，原、被告双方一致表示，上述两份合同徐建平均系代表卡努磨料公司签订。双方租赁合同至2018年9月15日到期，因尚有10000元的押金在王秀根处，后该10000元双方协商抵合同期满之后的占有使用费，卡努磨料公司一直使用案涉厂房至2018年12月16日才搬离，其间，卡努磨料公司一直在进行生产，自2018年9月16日到2018年12月16日的占有使用费以押金10000元相抵。以上事实，由当事人提供的营业执照、户籍人口信息、《房屋租赁合同》、《租房合同》及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。原告卡努磨料公司为证明其主张，向本院提供如下证据：2018年6月22日房屋搬迁补偿价值评估表一组，其拟证明其要求王秀根支付拆迁补偿的标准的依据，其中，1.装修部分，装修和附着物评估单（2）夹板/木隔断总评估价为27688元（274.68平），其装了30平，按比例折算为3024元，另，塑扣板全部是其装的，评估价为2762元；2.设备搬迁部分，拆迁评估表中设备搬迁及其他构筑物评估明细表中的20-24项（吊线机、电脑提花机、放线机、编织机、双刀鞋带扎头机）是其的，合计25638元；3.停产停业损失，评估表上没有记录，应该是包含在搬迁综合补贴里，希望法院能调取相应的明细。其现主张144000元，系以300元/平方米×1238平方米计算而得。经质证，被告王秀根认为，对于房屋搬迁补偿价值评估表真实性无异议，但无法达到卡努磨料公司的证明目的。卡努磨料公司所主张的装修损失以及设备搬迁损失均无事实依据，该评估表上不能反映出上述两项与卡努磨料公司的关联。对于卡努磨料公司所陈述的其装的夹板/木隔断及塑扣板不认可，对于拆迁评估表中设备搬迁及其他构筑物评估明细表中的20-24的设备无法确认该设备是卡努磨料公司的。庭审后，原告卡努磨料公司向本院明确，其主张装修补偿费、设备搬迁费、停产停业损失是基于双方之间的租赁关系，具体金额参照房屋搬迁补偿价值评估表中的标准计算。对于合同第七条，租赁协议系王秀根提供的，该条款属于霸王条款，无合理性，当时无拆迁的消息，其对于未发生的事情无法预测，因此，此条款并非其真实意思表示，应属于无效条款，另，该条款中写明“乙方不得要求甲方赔偿损失”，但其本次诉讼中并非是向王秀根主张赔偿其不能继续承租的损失，而是向王秀根主张因在其租赁期内发生拆迁而存在的装修及设备搬迁上的补偿等。本院认为，本案中，《房屋租赁合同》第七条系租赁双方真实意思的表示，对双方均有法律约束力。虽卡努磨料公司现明确其现向王秀根主张的并非“损失赔偿”，而系基于租赁关系向王秀根主张因拆迁产生的“补偿”，但对其所述的“补偿”并无相应法律依据。况且，卡努磨料公司现并未提供证据证明上述30平的夹板/木隔断及全部塑扣板系其所做，亦未提供证据证明上述20-24项的设备（吊线机、电脑提花机、放线机、编织机、双刀鞋带扎头机）系其所有或其已发生的设备搬迁费用的实际金额，对于停产停业损失，其未提供证据证明其营收情况，而其亦自认其一直生产至2018年12月16日才搬离，故，卡努磨料公司向王秀根主张装修补偿费、设备搬迁费、停产停业损失费亦无任何事实根据。综上，对于卡努磨料公司上述要求王秀根支付其装修补偿费5786元、设备搬迁费25638元、停产停业损失费144000元（合计175424元）的主张，本院碍难支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告苏州卡努磨料有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币1904元，由原告苏州卡努磨料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇一九年十二月十六日书记员 金仕明