内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2019）内0425民初2689号原告：史某1，男，1970年8月24日出生，公民身份号码×××，住所地内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李某，赤峰市克什克腾旗应昌法律服务所法律工作者。被告：史某2，男，1964年1月12日出生，公民身份号码×××，住所地内蒙古自治区赤峰市。本院于2019年7月1日立案受理了原告史某1与被告史某2房屋买卖合同纠纷一案，后依法适用简易程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案于2019年9月2日转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月5日公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告史某1及其委托诉讼代理人李某、被告史某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告史某2向原告史某1办理房屋产权变更登记手续；2.判令被告赔偿房屋损失。后在庭审中放弃第2项诉讼请求。事实与理由：1999年，原告史某1向被告史某2购买了位于××旗的4间房屋及院落一处，购房款一部分付的现金，剩余部分用牛抵顶，由于原、被告是亲兄弟，母亲刘素珍与原告一起生活，所以双方没有签订房屋买卖协议，被告也没有给原告出具收款收据，更没有办理产权过户手续。2014年政府登记房屋产权时，原告申请登记，当时被告也没有争议，政府现还没将产权变更至原告名下。2018年，母亲因病去世，被告却不承认将房屋卖给了原告。为维护合法权益，特提起民事诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告史某2辩称，原、被告之间不存在房屋买卖关系，被告未将房屋出售给原告，应依法驳回原告的诉讼请求。涉案房屋及院落是被告在1995年出资3500元向同村村民夏荣民及夏荣江购买，购买时是3间正房、2间厢房（实际在一个院内，但正房与厢房分别登记），原告购买后又在厢房处加盖2间房屋。1999年，被告因外出打工，准备以7000元价格出售上述房屋（当时3间正房仅剩房框），母亲刘素珍知道后找到被告，要求购买，当时口头商量给7000元，其中5000元给现金，另2000元用檩子顶。但这些至今都没有给付。直到被告打工的第4年左右，被告在母亲刘素珍处拉了2头牛卖了2900元，其他钱母亲一直也没有给被告。被告是与母亲商量的房屋买售事宜，与原告没有关系。且当时被告购买的是两处房屋，被告出售给母亲的也仅是带厢房的那处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无争议的证据及事实，本院予以确认。对双方当事人争议的问题，一、原告史某1与被告史某2是否存在房屋买卖关系的问题。原告主张双方存在房屋买卖关系，被告主张没有买卖协议，双方不存在房屋买卖关系。本院认为，被告史某2当庭主张将涉案争议房屋出售给其母亲刘素珍。而根据原、被告及亲属之间谈话的录音资料（被告对录音资料没有异议），原、被告及亲属在交谈过程中，原告主张已经购买了涉案房屋，被告并未否认，只是强调没给够钱。同时，根据同兴镇安乐村民委员会证明（被告没有异议），2009年实施危房改造项目是在刘素珍的名下。2014年房屋确权时登记在史某1名下。2016年十个全覆盖时，也是在史某1名下。且基于原、被告之间的特殊身份关系，双方未签订房屋买卖协议，亦符合常理。由此足以确认原告、被告之间存在房屋买卖关系；二、被告史某2出售的是3间正房及4间厢房还是仅出售了4间厢房的问题。被告史某2主张其以3500元从夏荣民、夏荣江处购买了正房3间及厢房2间，其在厢房处加盖2间房屋后，又以7000元价款将4间厢房出售给母亲刘素珍，当时正房仅剩房框了。原告史某1主张，其购买房屋时，3间正房已没有了。本院认为，在被告史某2出售房屋时，3间正房已经灭失，已无法出售。由此，足以确认被告史某2出售给原告史某1及其母亲刘素珍的是4间厢房；三、关于房屋价款的问题。原告史某1主张购买价款为6800元。被告史某2主张出售价款为7000元。本院认为，根据谁主张谁举证原则，原告史某1主张原、被告之间存在房屋买卖关系，因此其应一并举证证明房屋价款。原告申请证人许某出庭作证，用以证明房屋价款为6800元。但证人许某陈述其在史某1购买房屋时并不在场，是后来听史某1说房屋价款为6800元，该证言系传来证据，在没有其他证据补强的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据，原告应承担举证不能的后果。故应以被告史某2主张的7000元确定房屋价款；四、原告史某1是否向史某2支付全部购房款的问题。原告主张已不欠被告购房款。被告主张仅从其母亲刘素珍处拉回2头牛，出售得款2900元。在录音资料中，案外人说“那时候买房子是谁买的呗，总这么说乱套了”，原告说“掏了钱了还说没掏呢”，被告说“你给够了没你”，原告“就说原来没给够，你认可那时候给3000，后来的2000，1000又1000，座户钱，这多少钱？”被告对此没有否认，仅辩解说“该人家的有没，该人家的有没？”同时，原告史某1又申请证人许某、史某3出庭作证，用以证明原告给付被告3000元购房款，该款是向史某3借的。被告认为证人许某的陈述不属实，对证人史某3的证言没有异议，但认为与其无关。经审查，证人许某系原、被告的亲姐夫，证人史某3与原、被告是亲姐妹关系。基于证人与原、被告之间的关系，再结合上述录音资料，本院认为，证人许某、史某3的陈述具有一定客观性，原告以现金方式给付被告3000元购房款的事实具有高度盖然性，被告又当庭自认从其母亲刘素珍处拉回2头牛，出售得款2900元，对此本院均予以确认。原告史某1提交的同兴镇安乐村民委员会2003年4月9日金额为600元的收据，因被告否认用此款抵顶购房款，本院无法确认该证据与本案具有关联，故不予采信。同时，在录音资料中，原告称“花钱买的你咋不认账呢？”被告“啥花钱，花啥钱啥买的？”原告称“房子没买？没花钱？”被告“你花钱你给够了没？”原告“给没给够你知道”，被告“给没给够你知道，房屋檩子给了没？”原告称“有树”，被告“这时候树不值钱了你给，那时候你咋不给呢”。根据上述对话内容，足以推断原告购买房屋时约定给付被告部分檩子，但至今还未给付。综上，根据原、被告的陈述、录音资料及证人证言，能够确认原告已向被告支付购房款5900元；购买房屋时约定给付被告部分檩子，但原告至今还未给付。根据当事人陈述及庭审所确认的证据，本院认定事实如下：原告史某1与被告史某2系亲兄弟关系，双方均系克什克腾旗同兴镇安乐村村民，原告史某1始终与母亲刘素珍一起生活。1998年10月12日前，被告史某2以3500元价格购买了本村村民夏荣民、夏荣江的3间正房及2间厢房（其中正房3间及院落登记在夏荣江名下共453.73平方米，厢房2间及院落登记在夏荣民名下共513.46平方米），价款为3500元。后夏荣民、夏荣江将2本集体建设用地使用证交付与被告史某2。被告史某2购买上述房屋及院落后在原有2间厢房处加盖了2间房屋。1999年，史某2全家外出务工，将4间厢房（正房3间已灭失）以7000元价格（当时约定部分钱款以檩子抵顶）出售给了母亲刘素珍及原告史某1。2009年实施危房改造项目是在刘素珍的名下。2014年房屋确权时登记在了史某1名下。2016年十个全覆盖时，也是在史某1名下。在刘素珍去世后，双方对房屋权属产生争议。另查明，原告史某1以现金方式给付被告史某23000元购房款，刘素珍以2头牛顶款2900元。至今原告未给付被告檩子。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告之间虽然未签订房屋买卖合同，但根据原、被告的陈述及录音资料、证人证言，足以确认被告将涉案位于××镇的4间厢房出售与原告，双方之间存在口头房屋买卖合同，且该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，买卖合同依法成立并合法有效，应受法律保护。根据合同性质及交易习惯，其应履行协助义务将涉案房屋的集体土地建设用地使用证变更登记于原告名下，原告的该项主张具有事实及法律依据，本院予以支持。因被告在出售房屋时，3间正房已灭失，已无法进行交易，故原告要求被告将3间房屋的集体土地建设用地使用证变更登记于其名下，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告主张原、被告之间不存在房屋买卖关系的抗辩意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第十三条第二款规定，判决如下：一、被告史某2于本判决生效后三十日内将位于××旗的4间房屋（集体土地建设用地使用证号为克集建（92）字第033264号）变更登记至原告史某1名下；二、驳回原告史某1其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告史某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 王晓辉人民陪审员 潘凤合人民陪审员   孙亚男 二0一九年十二月九日书 记 员 张广旭