广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初21194号原告：冯兆强，男，1955年10月13日出生，香港特别行政区居民，现住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪颜，广东常道律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区大良德良物业管理公司，住所地佛山市顺德区大良县前路16号。法定代表人：萧燕芳。委托诉讼代理人：杨翼宁，广东中信顺成律师事务所律师。原告冯兆强诉被告佛山市顺德区大良德良物业管理公司（以下简称：德良物业）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月18日、2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈尚安，被告德良物业委托诉讼代理人杨翼宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯兆强向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2016年8月31日签订的《租赁合同》无效；2、判决被告向原告返还合同履约保证金265元及2016年9月至2017年7月共计11个月的租金1453.65元，两项共计1718.65元，合同价值7929元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原居住在大××路××房屋（该房屋原××县粮食局所有)。该房屋后因城镇建设需要拆迁，于是当时的顺德县大良地区房屋拆迁办公室与原告，于1989年8月22日在广东省××县公证处的见证下签订了《搬迁协议书》，协议书约定:将位于新宁路鸿图新村XXX座XX号X楼壹个单元住宅房屋(下称涉案房屋)给原告购买，该房屋价值为42000元，由原告先行支付20000元首期款，余下房款22000元由原告分期支付。协议签订当天，原告已向当时的顺德县大良镇城市建设管理办公室支付了购房首期款20000元。因原告当时的经济能力不足以按约定的时间支付余下房款，后双方口头变更协议，由原告按月支付租金的方式支付剩余房款利息，余下房款待原告具备经济能力时再一次性支付，因此自协议签订开始至2016年期间，原告一直以按月租金的方式支付剩余房款的利息，涉案房屋也一直由原告居住、使用。现今原告欲一次性支付剩余房款以取得涉案房屋的所有权。但当时顺德县大良地区房屋拆迁办公室已被解散，原告无法找到能够接收余下房款并协助原告办理涉案房屋产权转移登记的有关单位。2016年8月31日，作为物业管理公司的被告要求原告就涉案房屋与其签订《租货合同》，其将涉案房屋以其自己的名义出租给原告，租赁期为五年，自2016年9月1日至2021年8月31日止。每月的租金为人民币132.15，由原告按月转账至被告指定的银行账号。租赁合同签订后，原告向被告支付了保证金265元，并且自2016年9月开始至2017年7月一直按月向被告租金132.15元，共计1453.65元。原告认为，涉案房屋的原所有权人大良地区房屋拆迁办公室已将涉案房屋出售给原告，原告依约定支付了房屋首期房款20000元，并一直依约定按月支付剩余房款的利息，原告对涉案房屋享有合法的居住、使用权。而被告非房屋的权属人，也不是具有合法授权的管理人，无权将涉案房屋合法出租给原告，更加无权要求原告支付租金。因此原、被告签订的《租赁合同》属于无效的合同，被告应当向原告返还其已收取的履约保证金和租金。为了维护原告的合法权益，现依据法律有关规定提起诉讼，望判如所请。被告德良物业辩称，案涉房产属于国土城建局移交给我方进行租赁的物业，按国土城建局给我方的信息，该房产由原告购买一半，另一半由被告出租给原告并收取相应的租金。经庭审质证，原被告提供的证据双方对证据真实性均无异议，证据来源合法，对其真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：（1）1989年8月22日原告与“大良地区房屋拆迁办公室”签订《搬迁协议书》，约定“甲方提供新宁路鸿图新村XXX座XX号X楼壹个单元住宅给乙方购买。（该房屋价值为42000元）”、“乙方首期交给20000元给甲方，余下22000元以分期付款办法，分叁期由乙方支付给甲方……上述每期付款给甲方时间乙方如超期支付给甲方，乙方必须向甲方交纳月息20厘的利息。第叁期超期时间不得超过半年（即1991年8月31日）。否则，甲方不负责为乙方办理屋契等手续。乙方全部交清购房款给甲方后，该房屋产权属乙方所有”，同日原告缴纳款项20000元，缴款内容为“购买鸿图新村XX号X楼房屋款”，收款单位处由“顺德县大良镇城市建设管理办公室财务专用章”进行盖章确认；（2）1989年8月24日“顺德县公证处”出具《公证书》，确认“一九八九年八月二十二日签订前面的房屋拆迁协议书……经审查内容合法……协议书上的签名及印章均属实”；（3）1992年2月23日原告缴纳租金402.3元，收据收款单位处由“顺德县大良镇城市建设管理办公室财务专用章”进行盖章确认；（4）2006年11月21日原告书写《申请书》，内容显示“顺德区房产物业管理……大良金榜鸿图XX座XXX住户冯兆强……因城市改造迁拆暂入住鸿图XX座（92年）……能力只买住房面积一半，本应每月交住房租金一半……至02年我曾经向部门领导反映至今，我重新要求物业管理领导大力帮助解决处理”，被申请人回复“同意按附后说明的方法执行”；（5）2016年8月31日原告与被告签订《租赁合同》，约定“甲方将座落于大良鸿图新村XX座XX号X楼的房屋提供予乙方租赁使用，建筑面积42.63平方米”、“租赁期限为5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止”、“房屋的月租金为132.15元”；（6）2019年4月23日，经向佛山市顺德区国土城建和水利局查询，原告冯兆强名下未有不动产登记记录，亦未有“顺德区大良街道新宁路鸿图新村XXX座X号X楼”的不动产权登记记录；（7）2019年6月13日本院向佛山市顺德区大良街道国土城建和水利局发函询问案涉房产产权情况，2019年8月7日佛山市顺德区大良街道国土城建和水利局回函内容显示“顺德区大良街道新宁路鸿图新村XX座X号X楼房屋，并非我局委托德良公司对外出租。德良公司对案涉房屋的出租，系根据原顺德市大良区办事处《关于全面清理共有资产和物业的通知》的规定，依据原顺德市大良区办事处的授权，对案涉房屋进行出租的”、“我局没有该房屋的相关档案资料，故无法确认该房屋的具体产权信息……该房屋应属于大良街道的公有资产”。《关于全面清理共有资产和物业的通知》内容显示“区委区办事处决定对区属公有资产和物业进行全面清理，实行归口管理……登记册连同已确权的房地产权文件及有关资料移交区德良物业管理公司保管……各办（部门）与有关单位签订的租赁、承包等合同原件移交给德良物业管理公司保管，由德良物业管理公司跟踪管理……7月1日以后的租金、物业管理费及承包费以德良物业管理公司清收为主”；（8）庭审中原被告陈述内容显示：原告陈述“从1989年开始一直都在给付房款的利息，一直给到2016年8月，都是按每月67.05元标准，然后就开始转为租金交给被告”、“我的确是想把协议约定的剩余款项缴纳给政府，但不知是交给谁”；被告陈述“通过签订案涉租赁合同的形式对相关的公有财产进行管理，所有的物业都是城建移交给我方，对租户进行登记造册，然后签订合同，租金是低于市场价的”、“案涉房产是确定由大良街道办移送给我方，然后由我方进行管理”；（9）根据企业信用信息公示报告显示，被告经营范围登记为“大良街属物业，大良街属全资控股、参股企业的管理和运营”，出资人为“顺德大良街道办”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，因原告冯兆强为香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案应适用中华人民共和国法律审理。本院认为,本案争议焦点在于，原被告签订的《租赁合同》是否无效，围绕上述争议焦点分析如下：《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一、是否可确认原告为案涉房屋产权人原告提交的《公证书》及《搬迁协议书》显示，涉及案涉房产产权交易的协议签订时间为1989年，根据上述法律规定，财产所有权从财产交付时起转移，当事人另有约定的除外。结合《搬迁协议书》中的内容显示，原告已经实际搬迁进入案涉房屋，对于案涉房屋产权的转移双方约定“全部交清购房款给甲方后，该房屋产权属乙方所有”。庭审中原告亦确认并未全额缴纳《搬迁协议书》中约定的购房款，因此根据该协议书的约定房屋产权并未属原告所有。根据庭审调查可知，被告并非签订《搬迁协议书》的相对方，原告并未因签订《搬迁协议书》而直接获得案涉房屋的产权，只享有请求《搬迁协议书》相对方履行合同义务的债权权利。二、《租赁合同》是否存在无效情形（1）未违反强制性法律规定，亦非无权处分。原告请求确认无效的合同为其与被告签订的《租赁合同》，该租赁合同内容并未违反强制性法律规定，原告亦无主张存在上述法律规定的无效情形。原告认为《租赁合同》为无权处分，但引上所述，原告并非案涉房屋的产权人，而被告作为机关法人全资下属的集体所有制法人，其经营范围中包括对大良街属物业的管理和经营，签订《租赁合同》的权限来源于机关法人对其管理相关物业的授权，并非无权处分。（2）签订《租赁合同》来自缴纳利息的沿袭，存在真实意思表示。根据庭审调查显示，原告在签订《搬迁协议书》后未足额缴纳相应款项，按《搬迁协议书》的约定应缴纳利息。从原告方举证的租金收据显示，原告一直存在缴纳租金的行为，且缴纳租金后就未缴纳利息，可见收取租金来源于《搬迁协议书》中的利息给付，被告在庭审中亦确认收取的租金低于市场价，签订租赁合同是对公有资产的一种管理方式。由此可见，原被告之间签订的《租赁合同》存在真实的意思表示。综上，原告请求确认《租赁合同》无效，并返回相关保证金、租金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告冯兆强全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告冯兆强负担。如不服本判决，原告冯兆强可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市顺德区大良德良物业管理公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  严 婧人民陪审员  杨永均人民陪审员  张玉琴二〇一九年十二月十一日书 记 员  陈建豪