江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初3954号原告（反诉被告）：陈庆庆，女，1985年2月17日生，汉族，住徐州市铜山县。委托诉讼代理人：闫建文，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋严，江苏彭城律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐州源洋商贸发展有限公司，住所地徐州市南郊七里沟果品批发市场内。法定代表人：陈振康，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁雪晴，女，1992年3月22日生，汉族，该公司职员，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：厉建军，男，1960年2月1日生，汉族，该公司法律顾问，住徐州市泉山区。原告（反诉被告）陈庆庆与被告（反诉原告）徐州源洋商贸发展有限公司（以下简称源洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，被告源洋公司提起反诉，本院合并进行审理。因案件审理需要，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈庆庆及其委托诉讼代理人闫建文，被告（反诉原告）源洋公司的委托诉讼代理人袁雪晴到庭参加诉讼，被告（反诉原告）源洋公司的委托诉讼代理人厉建军于简易程序及普通程序第一次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆庆向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签署的摊位租赁合同已解除；2、判令被告返还租金34996元，保证金56300元，并支付逾期返还的利息（自2018年2月7日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；3、判令被告赔偿损失共计200000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2011年起，原告一直租赁被告七里沟水产市场35#摊位经营水产，合同一年一签。最后一次合同履行期间为2018年1月1日至2018年12月31日，年租金49992元。另租赁三间居住房，租金每年12000元。被告同时收取原告300元电表押金、6000元保证金。原告已依照约定针对水产摊位缴纳了六个月租金24966元及10000元居住房租金。自2018年1月下旬，该市场有几十家业主搬走。被告违反合同约定强行要求原告再缴纳50000元保证金，否则就不让经营，并以断水断电威胁。原告迫于无奈又缴纳了50000元保证金。2018年2月，因被告规划需要，原告租赁的摊位被列入拆迁区域，被告强行要求原告搬走，并多次断水断电，于2018年3月9日再次强行断水断电，并私自将摊位上锁，不让原告继续经营。而后，被告将原告强行搬离。被告的行为不仅违反了合同约定，也造成了大量鱼的死亡及经营损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告源洋公司辩称，双方的租赁合同已于2018年12月31日解除，原告所主张的均不是事实，因此，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告源洋公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付租金16664元（2018年7月1日至2018年10月31日）；2、判令反诉被告支付保证金52500元（反诉被告已支付反诉原告，要求直接扣除）；3、判令反诉被告支付违约金12498元（本金4166元/月×10个月×30%）；4、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，反诉原被告双方签订合同书，约定反诉原告将水产35#商铺出租给反诉被告使用，租金每月4166元，租期从2018年1月1日至2018年12月31日，并约定了租金支付的方式及违约条款。但反诉被告在经营期内长期不按合同约定履行，欠交租金16664元。此外，在合同履行期间，反诉被告在反诉原告市场经营水产业务的同时又在徐州天一农贸市场经营相同业务。根据房屋租赁合同第九条第10项、第11项等的相关规定，反诉被告违约。反诉原告根据合同约定，与反诉被告在2018年10月31日解除租赁合同。反诉被告的行为已严重侵害反诉原告的合法权益。故反诉原告诉至法院。反诉被告陈庆庆辩称，2018年2月，源洋公司将涉案摊位区域列为拆迁区域，并对陈庆庆进行断水断电、强行锁门等措施，进行了驱离，造成陈庆庆无法进行经营。本案属于反诉原告违约，因此，不应当支持反诉原告的诉讼请求。经审理查明，陈庆庆自2011年起开始租用源洋公司位于七里沟农贸市场的水产35#摊位进行经营。2011年8月22日，陈庆庆缴纳电表押金300元，2011年11月22日，缴纳摊位保证金5000元。2018年1月1日，源洋公司（甲方）与陈庆庆（乙方）签订《合同书》一份，约定乙方租赁甲方位于徐州市农副产品中心批发市场院内水产35#摊位，用于经营淡水鱼；摊位费每年人民币49992元整，在合同生效之日，乙方一次性支付全部摊位费；合同期限壹年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；乙方应于合同生效之日向甲方支付保证金2500元，在乙方依约履行合同义务前提下，甲方承诺于合同期满后将履约保证金返还乙方(不计利息)；合同第八条第4款约定，合同期间，如甲方进行的经营区域调整、道路扩建而引起的经营期限调整、经营区域调整，甲方有权单方变更、终止合同且不承担任何责任，但应返还乙方剩余期间的租金；第九条第10款约定，乙方不得关门、停业。连续关门、停业20天或一年内累计关门、停业30天，甲方有权解除合同，并不退保证金；第11款约定，乙方不得在徐州农副产品中心批发市场以外的徐州地区（含县自己经营或和他人合伙经营，与本合同约定相同或相似的经营项目，否则向甲方承担总金额30%的违约金。第十条合同终止中约定：1、合同期满时，本合同终止；2、甲、乙双方协议解除或各方依本合同行使合同解除权时，合同终止；3、因不可抗力因素导致本合同无法履行时，合同终止；4、因市场规划（如市场经营区域调整、道路扩建、政府指令等）调整，甲方单方提出解除合同时，合同终止。双方另就其他权利义务作出约定。合同签订后，陈庆庆缴纳2018年1月1日至2018年6月30日的租金24996元。同时，源洋公司认可陈庆庆已支付《合同书》所约定的保证金2500元。2018年2月8日，陈庆庆另行向源洋公司缴纳保证金50000元。根据陈庆庆提供的监控视频及手机录像显示，2018年2月6日，有多名人员至陈庆庆租赁的摊位与原告发生了争执，随后涉案摊位的铁栅栏门被他人上锁；2018年2月10日，涉案摊位的铁栅栏门仍然处于上锁状态。陈庆庆陈述其此后暂用摊位旁边的房屋大约至2018年3月份，通过钻被上锁的铁栅栏门的方式进出。源洋公司对陈庆庆提供的视频不予认可，称陈庆庆提供的视频显示的时间不真实，对于视频里的人员，经法庭询问，源洋公司两位委托诉讼代理人均未予以明确确认为其公司人员。根据源洋公司提供的陈庆庆租用摊位到货情况显示，2018年2月9日后，涉案摊位未再显示有到货情况。2018年3月10日，源洋公司以陈庆庆、案外人韩修伟为收件人，向徐州天一农产品市场管理有限公司开发区天一物流园内寄送了EMS邮件，发送了《请继续履行合同告知函》，主要内容称：陈庆庆、案外人韩修伟于2018年2月7日擅自到徐州天一农产品市场管理有限公司经营，因此，陈庆庆承租的涉案35#摊位至今未能正常开门营业，要求陈庆庆接到通知后，返回涉案摊位继续经营，否则将要求陈庆庆赔偿损失。2018年3月21日，源洋公司再次邮寄EMS邮件，要求陈庆庆、案外人韩修伟返回涉案35#摊位经营或赔偿源洋公司损失149976元。陈庆庆不认可收到上述邮件，并称与案外人韩修伟已于2017年12月5日离婚，离婚协议的复印件也提供给了源洋公司。2018年11月15日，源洋公司拆除了涉案35#摊位。另查明，陈庆庆另租用了源洋公司三间居住性质的用房（源洋公司陈述为分别为3号南楼3层4号房屋、3号楼北楼3层6号房屋、3号楼3层北2号房屋），并支付了2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金10000元。陈庆庆还另行支付了“3#南楼3层4#房屋”的保证金500元，“3#北楼3层6#房屋”的保证金500元。上述事实有合同书、收据、收条、收款单、视频录像、邮寄单及函件、到货情况统计表、照片、当事人庭审陈述等为证。本案争议焦点为：1、双方租赁合同的解除时间；2、陈庆庆要求返还租金及保证金是否有事实和法律依据；3、陈庆庆要求赔偿损失是否有事实和法律依据；4、源洋公司要求支付租金、违约金并扣除保证金是否有事实和法律依据。本院认为，一、关于双方租赁合同的解除时间。双方当事人对于2018年签署的涉案摊位租赁合同已经解除无争议，但对于解除的时间有争议。对此，本院认为，陈庆庆提供的视频显示在2018年2月6日，涉案摊位的门已被上锁，并提供了此后2月10日再次拍摄的视频，显示门锁仍被上锁。源洋公司虽否认该视频形成时间，但其未提供证据予以反驳，同时，根据源洋公司提供的陈庆庆到货情况也能显示，在2018年2月9日后，陈庆庆已无进货情况，因此，本院对源洋公司的相关抗辩不予采信。2018年2月9日后陈庆庆已无法正常经营，故本院确认双方的摊位租赁合同实已于2018年2月10日解除。对于陈庆庆主张的住房性质的房屋租赁合同，因住房性质的房屋实有独立的使用属性，且也未在涉案出租摊位内，而陈庆庆也未提交其于2018年度租金缴纳期内搬离了居住用房，因此，陈庆庆主张居住性质的房屋租赁合同在其提起诉讼前已解除，于法无据，本院依法不予支持。二、关于陈庆庆要求返还租金、保证金并赔偿损失的问题。根据陈庆庆举证，涉案合同的解除应系源洋公司妨害陈庆庆经营导致。源洋公司虽主张陈庆庆擅自至他处经营，但对此其仅向本院提供了2018年3月先后两次向徐州天一农产品市场管理有限公司开发区天一物流园内邮寄的收件人为陈庆庆、韩修伟的邮寄单，该邮寄单是否签收以及被何人签收均不清楚，源洋公司据此认为陈庆庆违反合同约定在他处经营，证据不足。同时，源洋公司亦未能举证证明其该行为具有法律或合同依据，因此，其应当返还租金及保证金。涉案摊位租赁合同于2018年2月10日解除，根据合同约定的租金数额，自2018年1月1日至2018年2月9日，陈庆庆应当支付租金5415.8元，故源洋公司应当返还租金19580.2元。同时，因双方之间的摊位租金合同已经解除，对于陈庆庆缴纳的2018年租赁期间的保证金50000元，源洋公司应当退还陈庆庆。对于陈庆庆于2011年缴纳的电表押金300元，源洋公司应当予以退还。对于陈庆庆于2011年11月22日缴纳的5000元保证金，源洋公司称双方在长期滚动结算中已经予以抵扣租金，双方均未能提供2011年租赁合同，但原告陈述双方之间的书面合同系属于“一年一签”的方式，根据2018年的租赁合同显示，该保证金应是在陈庆庆履行全部合同义务后，源洋公司方予以退还。现陈庆庆未能进一步就其支付租金的情况予以举证，因此，对于其该部分主张，本院依法不予支持，原告可待补强证据后另行主张。对于陈庆庆主张的住房性质的房屋租金，因陈庆庆未能举证其返还相关房屋的时间，且不认可被告陈述的租赁时间，因此，对于陈庆庆要求返还该房屋租金的诉请，本院暂不予支持。对于陈庆庆主张的住房性质的房屋保证金，在陈庆庆缴纳的2018年租金期满后，双方未形成新的租赁合同关系，因此，对于陈庆庆要求合计退还1000元保证金的主张，本院依法予以支持。对于陈庆庆主张的损失赔偿问题。陈庆庆主张源洋公司解除合同并拆迁设施造成了其水产经营损失及水池等设施损失，但陈庆庆并未能对损失的具体情况予以举证，因此，其应当承担举证不能的法律后果。如陈庆庆认为其确有损失存在，其可补强证据后另行主张。三、关于源洋公司要求支付租金、违约金并扣除保证金的问题。因涉案摊位租赁合同已于2018年2月10日解除，因此，对于源洋公司要求按照合同约定支付此后租金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于源洋公司要求陈庆庆支付违约金的问题。源洋公司关于陈庆庆在合同约定的租赁期间内在他处进行了经营的主张不能成立，具体理由本院在前文已予以阐述，因此，对于源洋公司提出的要求陈庆庆支付违约金的主张，本院依法不予支持。源洋公司主张陈庆庆违反合同约定无事实和法律依据，其据此要求扣除陈庆庆支付的保证金，本院亦不予支持。综上所述，双方租赁合同终止后，在陈庆庆未违反合同约定的情况下，源洋公司应当及时退还租金及保证金，其未及时予以退还，陈庆庆有权主张利息损失。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、确认原告陈庆庆与被告徐州源洋商贸发展有限公司于2018年1月1日签订的《合同书》已解除；二、被告徐州源洋商贸发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈庆庆35#摊位租金19580.2元，保证金50300元，并支付利息（以69880.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年2月10日起计算至被告实际给付之日止）；三、被告徐州源洋商贸发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈庆庆三间住房性房屋保证金1000元及利息（以1000元为基数，自2019年1月1日起计算至被告实际给付之日止）；四、驳回原告陈庆庆的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告徐州源洋商贸发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5760元，由原告陈庆庆负担4010元，被告徐州源洋商贸发展有限公司负担1750元，被告负担部分于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）；反诉案件受理费921元，由反诉原告徐州源洋商贸发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵艳鹏人民陪审员  朱进军人民陪审员  韩先琼二〇一九年十二月二十五日书 记 员  陈 楠附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。