徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0312民初4066号原告（反诉被告）：周琳，女，1988年2月19日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：顾鹏飞，与原告周琳为夫妻关系，住徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：蒋成阵，江苏茂通律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州开元名都置业有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山区汉王镇府前路壹号。负责人：陈灿荣，该公司董事长。被告：徐州开元名都置业有限公司，住所地徐州市三环西路开元四季新城一期会所。法定代表人：陈灿荣，该公司董事长。共同委托诉讼代理人：刘保忠，江苏青创律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。原告（反诉被告）周琳诉被告（反诉原告）徐州开元名都置业有限公司铜山分公司（以下简称：开元公司）、徐州开元名都置业有限公司（以下简称开元铜山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周琳及其委托诉讼代理人顾鹏飞、蒋成阵，被告（反诉原告）开元铜山分公司、被告开元公司的共同委托诉讼代理人刘保忠、韩芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周琳向本院提出诉讼请求：1、被告给付逾期交房违约金18020元（至2019年3月31日止）及从2019年4月1日起以每日73.55元计算至实际交房之日止；2、本案诉讼等其他费用由被告承担。事实与理由：第一被告系第二被告的分支机构。2018年3月20日，原告与第一被告签订了开元四季蓝庭L28-1-102室的商品房买卖合同，合同约定第一被告应于2018年7月31日前按照合同第九条、第十条的交付条件及第十一条约定的时间和手续向原告交付涉案商品房，原告在收到第一被告的验房通知后对涉案的商品房初验后，房屋存在多处质量问题，楼前的高度也与规划不符，水电也未并网，第一被告也未出示相关证明文件。为此，原告要求第一被告进行维修和整改却被被告知要交纳相关物业管理费用后才能维修，后原告多次向房管部反映，房管部门要求第一被告限期整改，但至今未果，至起诉前，被告尚未对涉案房屋的质量问题进行维修，致使原告无法上房。现原告根据我国相关法律法规之规定，特诉请人民法院判如所请。被告（反诉原告）开元铜山分公司、被告开元公司辩称，原告诉状所述与事实不符，原告的诉请没有事实与法律依据，应依法驳回。涉案房屋已经满足合同约定的交付条件，原告诉状所述与事实不符。根据涉案商品房买卖合同的约定，2018年7月20日，被告在涉案房屋达到交付条件后书面通知原告办理收房手续，然而原告无正当理由拒不收房，恶意拖延上房，无奈被告委托江苏青创律师事务所致函原告，再次通知原告办理了收房手续，原告仍然置之间不理，原告应该为其行为承担相应的合同及法律责任。故被告提出反诉并提交反诉申请书，要求周琳承担逾期收房的违约金责任。被告（反诉原告）开元铜山分公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付违约金16622元（按总价款日万分之0.5的标准，自2018年9月1日起计算至实际交付之日止，暂计算至2019年4月15日）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，开元铜山分公司与周琳签订房屋买卖合同，合同约定周琳购买开元四季蓝庭L-28-1-102号房屋，房屋交付时间2018年7月31日前。2018年7月31日前涉案房屋已经具备了交付条件且反诉人依约通知被反诉人办理上房手续，然被反诉人恶意拖延上房，拒不收房，依据合同约定应向反诉人承担违约责任。基于上述事实为维护原告合法权益，现提起诉讼，请法院依法支持原告的诉请。原告（反诉被告）周琳辩称，1、反诉人没有按照合同约定的条件进行交付房屋，在通知被告反诉人交付时，供电情况没有纳入城市供电网络。被告反诉人查验房屋后，就相关质量问题进行反馈，但基于反诉人委托物业公司要求被反诉人缴纳相关物业费后方可签署查验单，故被反诉人以邮寄的方式向反诉人邮寄送达关于涉案房产质量问题。庭审中法院到现场查验，涉案房屋至查验时存在多出空鼓、地面渗水等问题。根据合同第11条三点2条约定，出卖人应在查验次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复后再交付。此后反诉人没有就涉案房屋质量问题修复。故被反诉人不存在过错。不需承担违约责任。请求驳回其反诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2018年3月20日，开元铜山分公司与周琳签订商品房买卖合同（预售），其中约定：周琳购买开元铜山分公司位于开元路189#开元四季蓝庭L-28幢1单元102号房屋，建设面积110.97平方米，单价13256.09元/平方米，总金额为1471028元。买受人在签订本合同时支付471028元，余款100万元由买受人在本合同签订之日起30日内付清。第九条，商品房交付的条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条，商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设放供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、供暖：交付时供热系统各个领域供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。……。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（1）种方式处理。（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条，交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年7月31日决向买受人交付该商品房。……。（三）查验房屋。1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起3日内负责修复，并承担修复费用，（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理。（1）出卖人不构成逾期交房，自出卖人书面通知交付之日起算，买受人自该日起承担房屋毁损灭失风险，并自次日起承担相应的物业管理费、能耗费及其他相关费用；（2）自出卖人书面通知交付之日起30天内该商品房未能交付的，自上述30天的期限届满之日起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之0.5的违约金。第十二条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。同日，原告周琳与被告开元铜山分公司签订补充协议。双方在补充协议第六条中约定：1、该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房贵任。2、出卖人依约履行保修义务，不得危及建筑物的安全，不得损害买受人的合法权益，买受人应当配合保修，买受人拒绝配合的不视为出卖人违反合同约定。3、买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款（包括银行贷款/公积金贷款划入出卖人银行账户的）、物业维修资金、违约金（如有）。买受人在未付清上述款项前，出卖人有权拒绝买受人的交房要求，并不构成逾期交房违约。交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后30天内，届时由买受人自行前往办理交付手续，出卖人无需另行通知买受人。本补充协议的内容与主合同内容不一致的，以本补充协议的内容为准。本补充协议自双方签字或盖章之日起生效。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，2018年3月20日，周琳缴纳房款471028元，2018年4月10日，缴纳房款100万元。2018年5月4日，由建设单位组织竣工验收合格。2017年11月23日，江苏省测绘部门出具诉争房屋测绘报告[竣工]。2018年7月20日，被告开元铜山分公司出具交房通知书，告知原告于2018年7月30日-7月31日前来办理房屋的交付手续。交房流程图：业主准备资料—审核业主资料—签订相关协议（《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》）--缴纳相关费用（缴纳面积补差费、维修基金、物业费、水电押金、车位费、垃圾清运费）--业主领取钥匙签收资料—陪同验房，填写《验房单》。原告周琳接到通知后，要求先验房，后交付房屋，被告要求按照上述流程交房后，再进行验房。后经原告交涉后，于2018年8月2日查看房屋，其认为涉案房屋存在阳台下水口漏水、二个厕所和厨房水、墙面空鼓、院子高度不符等质量问题及水电未并网，被告未出示相关证明文件等要求维修后上房。2018年8月20日，徐州市铜山区规划局向徐州开元名都置业有限公司出具整改通知书，内容为：我局收到业主反映你小区L28#楼室外标高与原设计不符，经现场勘察，L28#楼南侧室外地坪标高比原方案标高略高，请你单位结合现场具体情况，在满足规范、周边围墙及道路安全，同时在不影响周边居民安全使用前提下，对局部标高尽快进行优化，以满足业主要求。2018年10月30日，徐州市铜山区规划局向徐州开元名都置业有限公司出具督办单，内容为：我局已于2018年8月20日对你公司下达了《整改通知书》（照片附后）。请你单位结合现场具体情况，尽快按照整改通知书的要求进行整改。2018年11月26日，被告开元公司委托律师向原告送达律师函，其中载明：要求原告在收到本律师函后五个工作日内办理上房房屋的收房手续，如到期仍不办理，相关合同责任及法律责任将由原告方承担。2019年3月，原告到被告处要求上房，被告知应缴纳物业物后，才能办理上房手续。2019年3月29日，原告以诉称理由将被告诉至本院，后被告开元铜山分公司以上述理由提起反诉，形成本案诉讼。2019年5月22日，本院至涉案房屋现场进行勘察，发现房屋部分地面上存有水绩，被告对诉争房屋已进行相应维修。当日，原告到被告处要求上房，仍被相关人员告知需缴纳物业服务费用后，才能交付房屋。以上事实，有当事人陈述及其提供的商品房买卖合同、购房发票、规划设计图、规划局整改通知书、督办单、照片、视频资料、住建局竣工验收备案表、房产实测报告书、交房通知书及材料、律师函等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为：周琳或开元铜山分公司是否违反合同约定逾期上房或交房。通过该合同的约定来看，一、双方在合同的第九条对商品房交付的条件进行了约定，同时双方在第十条对商品房相关设施设备交付条件也进行了约定。二、双方在第十一条对交付时间和手续进行了约定。三、补充协议第六条对房屋交接和质量争议处理进行了补充约定。对于双方争议的问题逐一分析如下：一、交付时间和手续。双方合同约定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。首先，通过被告提供的业主交房流程图的交房手续来看，其顺序是业主准备资料、审核业主资料、签订相关协议、缴纳相关费用（其中面积补差费、维修基金、物业费、水电押金、车位费、垃圾清运费）、业主领取钥匙签收资料、陪同验房，填写《验房单》。验房前却系最后环节。其流程的设置明显与合同约定及常理不同。其次，从实际交付情况来看。原告在接到通知后到被告处上房，原告要求先验房，再上房，被告要求上述流程进行交付房屋。后经原告交涉，原告看房后发现房屋存在一定的瑕疵，要求被告进行维修。被告在维修后亦未将维修结束，可上房的情况告知原告，却在原告主动要求上房时，以须先缴纳物业费等为由未交付房屋。违反双方合同约定“出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”的内容。二、补充协议第六条对房屋交接和质量争议处理，该条的约定改变了原先双方的约定，并优先适用。其中对于商品房交付使用时，房屋质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理。也就是说，房屋质量问题，即使原告申请质量检测，无论是否涉及房屋主体结构安全与否，原告均要验收交接。房屋主体结构安全是否存在问题，普通的购买者凭借观察是无法看到确认的。同时，房屋是否符合交付条件，不应仅考虑主体安全问题。该条排除原告对质量问题行使自己的权利。根据合同法第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上，被告开元铜山分公司的未交房行为违反双方的合同约定，存在违约，应当支付违约金。因被告开元铜山分公司系被告开元公司的分支机构，其不具有法人资格，其民事责任由开元公司承担。反之，同理，被告开元铜山公公司的反诉请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告徐州开元名都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周琳逾期上房违约金（以1471028元为基数，按照日万分之0.5，从2018年8月1日计算至实际上房之日止）；二、驳回原告（反诉被告）周琳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐州开元名都置业有限公司铜山分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费251元,反诉案件受理费108元，合计359元，由徐州开元名都置业有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  厉 玲人民陪审员  金生贵人民陪审员  李东春二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李昊泽