天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初8428号原告：天津恒荣力业房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区南关大街186号底商。法定代表人：倪锴，总经理。委托诉讼代理人：黄永鑫，天津文韬律师事务所律师。被告：天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道玫瑰湾底商3号楼2号商铺3-2。法定代表人：张颖，总经理。委托诉讼代理人：张成队，天津兆耀律师事务所律师。原告天津恒荣力业房地产经纪有限公司（以下简称恒荣力业公司）与被告天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司（以下简称铭佳公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄永鑫、被告的委托诉讼代理人张成队到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒荣力业公司向本院提出诉讼请求：判令铭佳公司立即支付代理销售商品房佣金16000元并负担诉讼费用。事实和理由：2017年9月，恒荣力业公司与铭佳公司签订协议书，约定恒荣力业公司代理位于宝坻区阳光城剑桥郡项目销售业务，并支付代理销售佣金等事宜。合同订立后，恒荣力业公司依约推荐销售涉诉房屋，截止2018年6月，恒荣力业公司共代理销售两套房屋，应得佣金16000元。铭佳公司无故拖欠佣金，故提起民事诉讼。铭佳公司辩称，涉诉佣金应由开发商支付，请求驳回恒荣力业公司的诉讼请求。具体理由如下：1.双方的法律关系为转委托关系，支付涉诉佣金需由开发商确定部分事实，恒荣力业公司不能直接依据合作协议向铭佳公司主张权利；2.恒荣力业公司代理销售房屋直接与开发商联系，与铭佳公司不发生关系；3.铭佳公司委托恒荣力业公司代理销售房屋，在事实及法律关系方面均与开发商有密切关系，应追加开发商为本案第三人。本院经审理认定事实如下：阳光城?剑桥郡项目是案外人天津天兴投资发展有限公司（以下简称天兴公司）投资开发建设，商品房名称为博智园。铭佳公司与天兴公司签订《项目中介合作合同》，约定涉诉房屋由铭佳公司作为一级销售代理。铭佳公司为扩展销售渠道，委托恒荣力业公司为其下一级销售代理。2017年9月，铭佳公司与恒荣力业公司签订《阳光城剑桥郡项目渠道合作协议》，协议约定，甲方：铭佳公司，乙方：恒荣力业公司，甲方委托乙方作为“阳光城剑桥郡”项目一级代理商；期限为12个月，自2017年9月12日至2018年9月12日；甲方按乙方实际完成的签约套数计算佣金，结算代理佣金以签约合同成功为准。客户征信合格，首付款到位且贷款资料递交银行视为签约合同成功；乙方推荐客户签约成功并满足成交条件，甲方结算代理佣金方式：1.100平米以下佣金为7000元，100平米以上佣金8000元，叠拼别墅佣金11000元。2.结算方式为客户签约交齐首付款银行面签，甲方支付乙方佣金5000元，剩余佣金为用户贷款批下来3日内结清。铭佳公司、恒荣力业公司对上述事实均无异议，本院予以确认。恒荣力业公司主张经其推荐销售两套房屋，分别为郝亚骏、石冰冰每人购买一套房屋，面积均为109平米，每套应付佣金8000元，两套佣金合计16000元。恒荣力业公司为证明上述商品房系经其销售的事实，提供了两份《经纪人推荐确认单》，该确认单由开发商人员、代理销售人员及购房人三方填写，内容包括：客户信息、经纪人信息、置业顾问及案场确认员签名确认等，其中“经纪人信息”显示：铭佳（恒荣）。该确认单为两联，白色联为开发商留存，粉色联为驻场经纪人留存，两联确认单共签“阳光城?剑桥郡”章。现上述两套商品房均已签约并办理不动产登记手续，证明上述两套房屋已实际销售。铭佳公司对上述商品房已签约并进行所有权登记的事实没有异议，但主张同一级的销售代理有多家，同一客户有可能被多家经纪人推荐，销售渠道应以开发商确认为准。恒荣力业公司不认可铭佳公司的说法，主张《经纪人推荐确认单》是销售渠道的唯一凭证。此外，铭佳公司表示开发商已向其结算部分佣金，当本院要求其提供据以结算佣金的销售渠道证明时，铭佳公司表示有一个小票，但未实际提供。事后，铭佳公司认可与《经纪人推荐确认单》形式一致。另查，本院就相关事实与阳光城?剑桥郡项目的开发商天兴公司进行调查，天兴公司确认事实如下：一、涉诉商品房已经实际销售完成；二、天兴公司与铭佳公司存在博智园销售代理合同关系，目前未最终结算完毕；三、无法确认《经纪人推荐确认单》。再查，恒荣力业公司就本案相同事实曾于2019年8月21日对铭佳公司提起民事诉讼，后恒荣力业公司申请撤回起诉，本院作出（2019）津0115民初6900号民事裁定，准许恒荣力业公司撤诉。铭佳公司在该案庭审中，明确表示对涉诉《经纪人推荐确认单》的真实性没有异议，并确认《经纪人推荐确认单》是证明销售渠道的凭证等事实。上述事实有双方当事人陈述、《阳光城剑桥郡项目渠道合作协议》、《经纪人推荐确认单》、商品房买卖合同及不动产登记证明、本院（2019）津0115民初6900号案件开庭笔录等在案证实。本院认为，合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。铭佳公司基于与天兴公司签订的代理销售合同，为扩展销售渠道，而与恒荣力业公司签订涉诉合作协议，委托恒荣力业公司推荐销售涉诉商品房，并根据恒荣力业公司的销售业绩支付佣金。本案是恒荣力业公司与铭佳公司因佣金问题发生的纠纷，故本案法律关系性质属于委托合同，并非居间合同。恒荣力业公司与铭佳公司签订的涉诉合作协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：恒荣力业公司主张佣金的条件是否成就、铭佳公司应付佣金数额的确认。一、关于恒荣力业公司主张佣金的条件是否成就问题。恒荣力业公司与铭佳公司签订涉诉合作协议，明确约定佣金支付的条件为：按恒荣力业公司实际完成的签约套数计算佣金，结算代理佣金以签约合同成功为准。涉诉的两套商品房已经销售的事实有《商品房买卖合同》及不动产登记证明予以证实，因此，恒荣力业公司仅需证明涉诉房屋系其推荐销售的事实，即满足主张涉诉佣金的条件。对此，恒荣力业公司提供了两份《经纪人推荐确认单》，铭佳公司曾在另案庭审中明确表示对该《经纪人推荐确认单》真实性没有异议，并确认《经纪人推荐确认单》即证明销售渠道的凭证。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。铭佳公司并未提供足以推翻其自认的事实的证据，故此，本院对涉诉《经纪人推荐确认单》的真实性，以及确认单为销售渠道凭证予以确认。涉诉确认单中，经纪人信息显示“铭佳（恒荣）”，能够证明涉诉商品房经恒荣力业公司推荐销售的事实。结合铭佳公司通过《经纪人推荐确认单》与天兴公司结算部分佣金的事实，可进一步确认《经纪人推荐确认单》为证明销售渠道的凭证。法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综上，本院依法确认恒荣力业公司主张佣金的条件已经成就。二、关于铭佳公司应付佣金数额的确认问题。恒荣力业公司与铭佳公司签订的涉诉合作协议约定，结算代理佣金方式为：100平米以上佣金8000元；结算方式为客户签约交齐首付款银行面签，甲方支付乙方佣金5000元，剩余佣金为用户贷款批下来3日内结清。恒荣力业公司推荐销售两套商品房，面积均为100平米以上，每套应付佣金8000元，两套房屋的佣金合计16000元，应由铭佳公司应支付恒荣力业公司。三、关于铭佳公司主张应以天兴公司销售记录确认销售渠道问题。本院认为，合同具有相对性，恒荣力业公司与铭佳公司签订涉诉合作协议约定各自的权利义务，并未约定需以第三方天兴公司确认为依据，铭佳公司与天兴公司的代理销售合同不能制约恒荣力业公司。铭佳公司作为天兴公司开发商品房的一级销售代理，基于挣取更多佣金的目的，将推销业务委托恒荣力业公司完成，并由铭佳公司支付佣金。铭佳公司与天兴公司及恒荣力业公司之间各自存在不同的合同关系，而恒荣力业公司与天兴公司不存在合同关系。铭佳公司不能将由其承担的风险转嫁给恒荣力业公司。故此，铭佳公司主张以天兴公司销售记录作为确认销售渠道的凭证，不仅没有法律依据，亦无合同依据，本院不予采信。反过来讲，天兴公司承担佣金的最终支付义务，如果以天兴公司的意见确定应否支付销售佣金，恒荣力业公司的权利将无从保证，有悖公平原则。天兴公司并非本案适格当事人，铭佳公司申请追加天兴公司为第三人参加诉讼，没有事实及法律依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下：天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付天津恒荣力业房地产经纪有限公司商品房销售佣金16000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，由天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司负担（给付时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  屈雅梅二〇一九年十二月三十一日书记员  徐祥玲附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。