西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0103民初11747号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。负责人:杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人：赵洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：李艳军，男被告：西安黄海房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区矿山路以南989号翠屏湾售楼部。法定代表人：刘磊平，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟涛，男，该公司员工，住该公司。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告李艳军、西安黄海房地产开发有限公司（以下简称黄海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张钊，被告黄海公司委托诉讼代理人孟涛到庭参加诉讼。被告李艳军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求宣布贷款立即到期，判令被告李艳军偿还原告本金人民币269889.55元，利息7657.55元，罚息82.63元，利息复利145.01元(合计277774.74元)，及2019年6月26日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2、请求判令原告对被告李艳军为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、请求判令被告黄海公司对被告李艳军的上述债务承担连带清偿责任；4、请求判令由二被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2011年5月24日,原告与被告李艳军签订了《个人住房(商业用房）借款合同》，约定被告李艳军向原告借款310000元，用于购买合同中列明的位于xxxx，借款期限自2011年5月24日至2039年5月24日止，还款方式为等额本息。原告与被告黄海公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告黄海公司作为保证人对上述债务提供连带责任保证。被告李艳军以上述所购房产为借款提供抵押担保。上述合同签订后，原告依照约定向被告李艳军发放贷款310000元。但自2018年12月26日至今，被告以种种理由拖欠还款，到2019年6月26日尚有本金人民币269889.55元，利息7657.55元，罚息82.63元，利息复利145.01元，合计277774.74元未归还与原告，构成违约。被告李艳军未到庭答辩。被告黄海公司承认原告所述事实属实，但应以被告李艳军所抵押房产拍卖所得价款优先偿还原告欠款本息，不足部分该公司愿承担连带清偿责任，清偿后有权向被告李艳军进行追偿。本院经审理认定事实如下：2011年5月24日，原告与被告李艳军签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告李艳军向原告借款人民币310000元，用于购买位于xxxx，借款期限自2011年5月24日至2039年5月24日止，还款方法为等额本息，被告李艳军不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李艳军立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告李艳军以上述房屋为借款提供抵押担保。2011年3月2日，原告与被告黄海公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告经营公司对因购置坐落于西安市矿山路中段项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指2011年1月25日至2013年1月24日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保险费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为贰亿元整，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证的相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交原告核对无误、收执之日。2011年6月27日，原、被告办理了涉案房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，尚未取得房屋他项权证。2011年7月26日，原告向被告李艳军发放了贷款310000元，但被告李艳军未按照合同约定还款，截至2019年6月26日，尚欠原告借款本金人民币269889.55元，利息7657.55元，罚息82.63元，利息复利145.01元，合计277774.74元。庭审中，原告称其实现债权的费用仅指诉讼费。以上事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规等强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告李艳军长期欠款不还，构成违约。原告有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求被告李艳军清偿借款本息及相关费用。被告李艳军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃抗辩权利。原告请求宣布贷款立即到期，要求被告李艳军偿还借款本金269889.55元，利息7657.55元，罚息82.63元，利息复利145.01元，合计277774.74元（截至2019年6月26日），及自2019年6月27日起至贷款实际清偿之日止所产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。关于原告要求以本案房产优先受偿的主张，因原告仅就该预售商品房办理了抵押登记备案，尚未取得他项权证，本院依法不予支持。被告黄海公司应依据保证合同约定，就上述债务承担连带保证责任，承担后可依法向被告李艳军行使追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李艳军于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金人民币269889.55元，利息7657.55元，罚息82.63元，利息复利145.01元，合计277774.74元（截至2019年6月26日），及自2019年6月27日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。二、被告西安黄海房地产开发有限公司对被告李艳军上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告李艳军追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5467元，由被告李艳军负担，被告西安黄海房地产开发有限公司承担连带清偿责任（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告李艳军于付上述款项时直付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行，被告西安黄海房地产开发有限公司承担清偿责任后有权向被告李艳军追偿）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李静宇人民陪审员  岳 为人民陪审员  陈丽萍二〇一九年十二月十八日书 记 员  贺小宁