江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4828号 原告：胡娟，女，1984年6月19日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：顾燕，江苏元融律师事务所律师。 被告：詹亚芳，女，1968年8月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 法定代理人：华伟，系被告詹亚芳丈夫，男，1969年2月16日出生，汉族，住新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。 原告胡娟与被告詹亚芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理，依法适用简易程序于2019年6月28日、7月25日、2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告胡娟及其委托诉讼代理人顾燕、被告詹亚芳的委托诉讼代理人刘青峰三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》，协助办理网签、资金托管及过户手续；2、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还定金5万元；3、被告赔偿损失98万元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年2月24日，被告与原告签订房屋买卖(居间)合同，约定由原告以总价286万元的价格购买登记在被告名下的位于姑苏区某房屋，并约定被告须在2019年6月30日之前提供相应合法的证件并进行资金托管。签约次日，原告按被告要求将定金五万元转账给被告姐姐詹亚惠。后被告方一直以涉案房屋共有人华子毅回国时间为由拖延后续事宜。2019年4月10日，被告姐姐表示留学的孩子回不来，其房屋要到明年6月才能交易。2019年4月11日，被告姐姐通知原告，因共有人不同意出售房屋，故希望原告速来处理，办理退款事宜。此后，双方为继续履行合同还是违约赔偿多次协商未果，故诉来法院，望判如所请。 被告詹亚芳辩称，1、其并不具备处分共有房屋的足够权限，房屋共有人华伟在2019年4月17日向原告发送短信，称其对房屋买卖并不知情，不同意出售的决定，对房屋买卖合同不作追认。被告在2019年4月20日发送短信给原告，告知因其他共有人不同意出售房屋，故合同无法继续履行，通知合同解除，因此认为涉案房屋买卖合同已于2019年4月17日解除，然原告未予配合履行解约手续，导致损失扩大，定金被告同意退还。2、原告主张的损失过高，原告主张损失98万元接近房价的三分之一，明显高于被告的预期，并且原告并未提供出现的损失的依据，请求法院核实情况后予以调整。3、被告本人患有精神病多年且未治愈，根据涉案房屋产权证，其中载明存在共有权人，故原告仅与被告一人签约，存在重大过失，应当对损失自行承担相应的责任。 经审理查明：坐落于苏州市某房屋（以下简称涉案房屋）所有权登记为詹亚芳、华伟、华子毅共同共有。华伟系詹亚芳丈夫，华子毅系二人之子。涉案房屋产权登记日期为2011年3月15日，产权证附记栏中对上述共有人情况有明确记载。 2019年2月24日，詹亚芳（甲方、出卖人）与胡娟（乙方、买受人）及姑苏区新业居房产中介服务部（丙方，居间方，以下简称中介服务部）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定乙方通过丙方居间服务购买甲方涉案房屋，转让总价286万元，2019年2月24日前支付定金5万元，2019年6月30日前提供证件进行资金托管，2019年7月30日前甲方解除房屋所有抵押，注销他项权证；款清交房；甲乙双方协商确认如贷款政策变动首付五成导致乙方无法完成交易，双方互不追究违约责任，甲方定金返还乙方；甲、乙双方为自行成交，中介方只办理交易手续，中间产生的一切纠纷与丙方无关。该份合同中，对违约金并无明确约定。 2019年2月25日，胡娟向詹亚芳姐姐詹亚惠支付定金5万元，詹亚惠代詹亚芳出具收条一份。 2019年3月，胡娟前夫与詹亚惠微信沟通，因詹亚惠提供的系公证处笔录而非公证书，故双方协商华子毅办理相应的公证手续及费用负担事宜。 2019年4月9日，詹亚惠表示，因华子毅在国外，要明年6月才能回国，故如需继续交易，合同期限要改为明年6月；胡娟前夫则表示希望华子毅请假回国办手续；4月10日，詹亚惠表示可能随时解除合同，提醒胡娟先找其他房屋购买；胡娟前夫则表示，合同约定办理交易期限尚未届满。 2019年4月24日，华伟短信通知胡娟，表示其作为共有人不同意詹亚芳出售涉案房屋，通知胡娟解除合同，于2019年4月27日前办理退款事宜。 另查明：2017年9月14日，詹亚芳、华伟、华子毅曾前往公证处，办理委托詹亚惠对涉案房屋还贷、买卖等事务的委托公证手续，但最终未办理相应的公证手续。 2019年4月28日，华伟在苏州市苏城公证书办理委托詹亚惠对外出售涉案房屋的公证委托手续；苏城公证处于2019年5月20日出具了相应的公证书。 2019年6月24日，华子毅在苏州市苏城公证书办理委托詹亚惠对外出售涉案房屋的公证委托手续；同日，苏城公证处出具了相应的公证书。 再查明：2019年5月30日，胡娟向本院起诉詹亚芳，要求继续履行涉案房屋买卖合同。2019年6月28日第一次庭审时，因胡娟主张继续履行合同涉及涉案房屋共有权人华伟、华子毅，胡娟表示庭后考虑是否变更诉讼请求，后于2019年7月11日向本院提交变更诉讼请求申请书，主张解除合同、返还定金及赔偿损失。 本案审理中，依胡娟申请，本院委托鉴定机构对涉案房屋以2019年6月30日作为基准点的市场价值进行评估。评估机构后于2019年8月28日作出估价报告，结论为357.59万元。 本案审理中，詹亚芳丈夫华伟向本院反映，称詹亚芳患精神病多年，对其精神状况及有无民事行为能力申请鉴定。经本院委托，连云港正达司法鉴定中心对詹亚芳进行鉴定，于2019年11月1日作出结论：詹亚芳患有心境障碍（双相）-轻躁狂发作；2019年2月及目前病情处于不完全缓解期，为限制民事行为能力。本院遂指定华伟担任詹亚芳法定代理人参加本案诉讼。 审理中，胡娟陈述称，2019年2月其与詹亚芳系跳过中介自行商洽了房屋买卖事宜，后交由中介公司办理交易手续。詹亚芳曾告知涉案房屋系其姐姐詹亚惠实际所有，故其前夫均与詹亚惠沟通买房事宜。最初，詹亚惠还向其出示了公证书的笔录，表明詹亚芳有权出售涉案房屋。后因詹亚惠表示华子毅不便回国，詹亚惠提出加价由胡娟继续购买涉案房屋，双方还就加价购房事宜进行协商，然最终未能协商一致。 审理中，詹亚芳的法定代理人华伟陈述称，詹亚芳患精神病多年，2019年2月应属发病期。詹亚芳在新疆工作单位病退后，常居苏州，其家庭在吴江还有一处房产；其则常年在新疆工作，对其管束不力。现詹亚芳经鉴定属于限制民事行为能力，故其于2019年2月出售房屋的行为应属无效。发生纠纷后，其与华子毅将出售涉案房屋的权利委托詹亚惠行使。詹亚惠后与胡娟协商加价购买，系应詹亚芳要求所为。 以上事实，有原告胡娟提交的房屋买卖合同、房屋所有权证书、土地使用权证书、微信沟通记录、定金收条、被告詹亚芳提交的短信记录、本院调取的公证书、委托鉴定机构出具的房屋价值评估报告、詹亚芳精神状况及民事行为能力鉴定报告及各方当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，鉴于司法鉴定机构认定詹亚芳在2019年2月处于心境障碍（双相）-轻躁狂发作精神病的不完全缓解期，为限制民事行为能力人，故在其法定代理人华伟对詹亚芳与胡娟签订的涉案房屋买卖合同效力不作追认的情形下，应当认定詹亚芳与胡娟签订的涉案房屋买卖合同不生效。据此，因合同不生效，故不存在解除情形，本院对胡娟主张解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。 关于返还定金5万元。詹亚芳及其法定代理人华伟对收取胡娟定金的事实不持异议，亦表示同意返还，故本院对胡娟该项诉请，依法予以支持。 关于赔偿损失。首先，虽詹亚芳经司法鉴定，认定其在签订涉案房屋买卖合同时处于精神疾病不完全缓解期，属于限制民事行为能力人；然因其家人对其履行监护职责不力，且其姐姐詹亚惠还陪同签署涉案房屋买卖合同并收取定金；在共有权人表示反对出售房屋后，詹亚芳及家人亦未及时向胡娟披露詹亚芳的精神病情，且后续华伟、华子毅仍将处分涉案房屋权利委托公证给詹亚惠，并由詹亚惠出面与胡娟协商加价出售房屋事宜，故应认定华伟等共有权人系对詹亚芳出售涉案房屋的价格不认同而不予追认合同效力，并非对詹亚芳出售涉案房屋行为不予认可，故对詹亚芳抗辩胡娟应自华伟短信告知不同意售房之日起即应承担止损义务的意见，本院不予采纳。其次，根据司法鉴定结论，涉案房屋在2019年6月30日的市场价为357.59万元，较之双方合同约定的286万元，存在因市场行情波动的上涨情形；虑及詹亚芳姐姐詹亚惠在签约时亦与胡娟一方进行了沟通，故可以排除双方在2019年2月签约时约定房价偏离市场行情的情形。现因房价上涨，涉案房屋买卖合同无法履行，胡娟无法实现购房目的，错失交易机会，结合詹亚惠在胡娟起诉之后还曾与其协商继续履行且未披露詹亚芳系精神病人之情形，本院认定以第一次庭审时胡娟明确知晓无法继续履行合同的时间点作为损失截止点，故按司法评估鉴定之结论，认定胡娟因无法实现购房目的的损失为71.59万元。再次，由于涉案房屋的产权证明确记载了共有权人为华伟、华子毅，而胡娟在与詹亚芳签约时未尽审慎义务，未能审查共有权人的授权情况，轻信詹亚芳有独立处分涉案房屋的权利，胡娟对此亦存在过失，故对损失亦应自行承担一定责任。综合前述各因素，本院判定胡娟因未经审慎义务，对上述损失自行承担20%的责任，剩余80%的赔偿责任（计572720元），由詹亚芳承担赔偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告詹亚芳于本判决生效之日起十日内返还原告胡娟定金50000元并赔偿损失572720元。 二、驳回原告胡娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29680元，减半收取14840元，财产保全费5000元，合计19840元，由原告胡娟负担2968元、被告詹亚芳负担16872元。司法鉴定（房产价值评估）费23700元，由原告胡娟负担6387元，被告詹亚芳负担17313元。上述费用原告胡娟已预交，被告詹亚芳负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告胡娟履行。司法(精神)鉴定费用2700元，由被告詹亚芳自行负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  李 尧 二〇一九年十二月十一日 法官助理  王 璇 书 记 员  季碧珺