湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初3555号 原告（执行案外人）：王亿群，男，1962年6月11日出生，汉族，住长阳县, 委托代理人：张永林、李继红,湖北三峡律师事务所律师。 被告（申请执行人）：湖北银行股份有限公司宜昌南湖支行，住所地宜昌市西陵区隆康路16号。（以下简称“湖北银行南湖支行”） 法定代表人：陈进，分行行长。 委托代理人：郝军、秦孙琼，湖北普济律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吴先清，女，1949年4月6日出生，土家族，住长阳土家族自治县, 第三人（被执行人）：向亚军，男，1973年12月9日出生，土家族，住长阳土家族自治县, 第三人（被执行人）：田卫宁，女，1972年9月23日出生，土家族，住长阳土家族自治县, 第三人（被执行人）：方继平，男，1966年3月10日出生，汉族，住长阳土家族自治县, 第三人（被执行人）：田春兰，女，1968年5月18日出生，土家族，住长阳土家族自治县, 第三人（被执行人）：王重新，男，1963年7月2日出生，土家族，住长阳土家族自治县, 第三人（被执行人）：王劲松，男，1972年11月29日出生，土家族，住长阳土家族自治县, 第三人（被执行人）：彭艳丽，女，1976年5月14日出生，汉族，住长阳土家族自治县, 第三人（被执行人）：长阳隔河岩建筑工程有限责任公司，住所地长阳龙舟坪镇西寺坪村，统一社会信用代码91420528182916852E。（以下简称“隔河岩建筑公司”） 法定代表人：王重新。 原告王亿群诉被告湖北银行南湖支行、第三人向亚军、田卫宁、吴先清、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽、隔河岩建筑公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，由审判员丁戎、周云、刘洪斌组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原、被告代理人、第三人吴先清、田卫宁、王重新、王劲松、彭艳丽、隔河岩建筑公司到庭应诉，第三人田春兰、方继平、向亚军经传票通知未到庭，本案现已审理终结。 原告王亿群诉称：2007年10月，原告和第三人向亚军签订《转让合同》，约定向亚军将其母亲吴先清名下的房屋出售给原告，原告于2008年5月付清全款后居住至今。期间原告多次要求向亚军配合办理过户手续，但向亚军一直拖延未办。2019年4月，因向亚军、吴先清欠他人债务被诉讼，后被法院强制执行，原告所购房屋因登记在吴先清名下遂被法院查封。原告作为案外人，对房屋查封提出异议，西陵区人民法院于2019年11月7日裁定驳回原告的异议申请。原告对裁定不服，故提出案外人执行异议之诉，请求判令：1、停止对长阳县龙舟坪镇环城中路房屋（长阳房权证龙舟坪字第××号）中的五层B套强制执行，并解除对该房屋的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。 被告湖北银行南湖支行辩称：不同意解封。1、房屋登记在吴先清名下，原告并非与吴先清签订购房合同，吴先清也未收到房款，原告提交的买房收据不足以证明购房合同的真实性。2、生效的（2018）鄂0502民初2070号《民事判决书》，已证明被告对该房屋享有抵押权。3、（2019）鄂0502执异36号《执行裁定书》适用法律正确，应予维持。 第三人田卫宁辩称：同意解封。法院查封行为错误，房屋在十年前已出售给原告，因向亚军拖延而迟迟未过户，原告对房屋被抵押不知情，属于受害者。 第三人王重新、王劲松、彭艳丽、隔河岩建筑公司辩称：不同意解封。当初房屋抵押系向亚军办理，其他第三人对此不知情，另外抵押贷款都是向亚军使用，其他第三人未使用，（2018）鄂0502民初2070号《民事判决书》判令其他第三人承担还款责任错误，故应执行向亚军名下财产。 经审理查明： 第三人向亚军和田卫宁系夫妻关系，吴先清系向亚军母亲。向亚军因刑事犯罪于2018年被捕，现在湖北江北监狱服刑。 吴先清在长阳县龙舟××镇环城中路××（现××龙舟坪镇××单元）有一栋9层框架结构私房。2007年10月5日，向亚军在征得吴先清授权同意下，和原告签订一份《转让合同》，将该栋楼中的五层B套房屋以128770元价格出售给原告。合同第六条约定“权属转让手续由向亚军办理，权属转让所涉税费由原告承担”，合同尾页备注“四年后办理房产证、契证、土地使用证，如果四年后三证不能如实办理，向亚军承担原告的损失”。原告于2007年9月18日付款18770元、2008年5月9日付款11万元，房款已付清。自2007年至今，该房一直由原告居住使用。 2015年12月，隔河岩建筑公司向湖北银行南湖支行申请贷款900万元，向亚军、田卫宁、吴先清、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽作为贷款担保人在借款合同中签字，吴先清用其名下四套房产做抵押，包括龙舟坪镇四冲湾路192号2单元9层私房，其中包括原告所购买的五层B套房屋。 2018年6月12日，隔河岩建筑公司、向亚军、田卫宁、吴先清、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽因欠贷款，被湖北银行南湖支行诉至本院。2018年9月，吴先清名下龙舟坪镇四冲湾路192号2单元9层私房被法院查封。2018年9月30日，本院作出（2018）鄂0502民初2070号《民事判决书》，判令隔河岩建筑公司、向亚军、田卫宁、吴先清、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽连带偿还贷款本金899万元及利息若干，同时确认湖北银行南湖支行对吴先清名下龙舟坪镇四冲湾路192号2单元9层私房（长阳房权证龙舟坪字第××号）享有抵押权，有权对抵押房屋优先受偿。 2019年3月，湖北银行南湖支行申请法院强制执行，本院作出（2019）鄂0502执982号《执行裁定书》，将龙舟坪镇四冲湾路192号2单元9层私房登记查封，其中包括原告所购的五楼。原告认为法院查封有误，故提出异议。2019年11月7日，本院作出（2019）鄂0502执异36号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告对裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有《转让合同》、（2019）鄂0502执异36号《执行裁定书》、收款收据、证明，及原、被告、第三人当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚、足以认定。 本院认为：本案系原告在湖北银行南湖支行与向亚军、田卫宁、吴先清、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽、隔河岩建筑公司债务纠纷执行中，对执行标的（龙舟坪镇四冲湾路192号2单元9层私房）提起的案外人执行异议之诉。原告对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的关键。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足下列四个条件，方能阻却执行:1、查封前签订合法有效书面买卖合同；2、查封前已合法占有；3、查封前已全款付清或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告购房在前、房屋被查封在后，且原告已付清房款、自2007年居住至今，因此已满足上述第2、3要件。双方争议的焦点在于：《转让合同》是否有效？是否因买受人原因未办理过户？对此，分项评判如下： 一、关于《转让合同》的效力问题。 1、向亚军、田卫宁系房屋所有权人吴先清的儿子、儿媳，其持有吴先清的授权委托书、房产证，与原告签订售房合同，原告有理由相信向亚军、田卫宁有权处分该房屋。向亚军、田卫宁已构成特定关系人间的代理，代理行为有效。2、结合原告居住事实、付款收据，足以证明双方发生了房屋买卖关系。被告湖北银行南湖支行辩称无发票、无银行转账，该辩称不足以反驳房屋出售的事实，本院对此不予采信。因此，《转让合同》有效。 二、关于未办理过户登记的原因。 1、房屋买卖合同系双务合同，一方交付房屋、一方支付价款，办理过户系出卖方的附随义务，需要出卖方携带房产证配合签字才能完成。且本案《转让合同》第六条明确约定由向亚军办理过户事宜，因此向亚军系本案办理过户的义务主体。2、“非因买受人自身原因”应理解为出卖人主观上不予协助、产权登记机关原因（放假、经办人出差）等买受人意志力以外的因素。庭审查明，原告作为买受人自买房后一直催促向亚军，但因向亚军原因未办理过户。因此，未办理过户的原因在于出卖人向亚军，而非原告的过错。 综上，原告的诉求符合法律规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 停止对登记在吴先清名下位于长阳县龙舟坪镇四冲湾路192号2单元9层私房（长阳房权证龙舟坪字第××号）中的五层B套房屋强制执行，并解除对该房的查封。 本案案件受理费80元（原告已预交），由被告湖北银行南湖支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长 丁 戎 审判员 周 云 审判员 刘洪斌 二〇一九年十二月十七日 书记员 赵楠桦