广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初2042号 原告：马孟龙，女，1967年12月30日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市。 委托诉讼代理人：朱恒忠，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李业辉，广西诺尔律师事务所律师。 被告：陈兰妹，女，1981年12月5日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市。 第三人：唐杰，男，1989年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人:陈秋燕，广西科豪律师事务所律师。 原告马孟龙与被告陈兰妹，第三人唐杰确认合同有效纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序分别于2019年10月22日、2019年12月17日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权通知唐杰作为第三人参加诉讼。原告马孟龙及其委托诉讼代理人李业辉均到庭参加诉讼，被告陈兰妹第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭不到庭参加诉讼，第三人唐杰的委托诉讼代理人陈秋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马孟龙向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《协议书》合法有效；2.确认位于崇左市城南区南侧（崇左逸安居花园）第1栋1-801号房（以下简称涉案房屋）的房屋所有权归原告所有(不动产权证号：崇房权证字第××号，房屋价值233127元）；3.被告将涉案房屋不动产权变更登记至原告名下；4.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。第二次庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为判令被告注销涉案房屋抵押登记，协助将房屋转移登记至原告名下。事实和理由：2010年，被告单位向广西百成房地产发有限责任公司（以下简称百成公司）集体团购商品住房。被告将其获得的购买名额转让给原告，由于可以享受优惠幅度较大，原告借用被告名义购买涉案房屋。原告（乙方）、被告（甲方）于2010年7月24日签订《协议书》，主要约定：涉案房屋是甲方享有的指标房，甲方自愿将涉案房屋指标转让给乙方，由乙方全额投资，该房产的所有权归乙方享有，甲方不再享有任何使用权和所有权；在该房产的投资过程中，包括交纳购房款及与该房产有关的其他费用，均由乙方出资投入，甲方不投资任何费用；甲、乙双方到房产管理部门将申办手续，该房产变更于乙方的名下，费用由乙方承担；在该房产变更于乙方的名下之前，甲方不得再将该房产再抵押等，否则由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任。 按照协议内容，原告以被告名义向百成公司以现金方式支付了首付款70127元，其余款项163000元向中国工商银行股份有限公司崇左市支行（以下简称工行崇左市支行）办理银行按揭贷款。原告委托陈秀花按月将对应款项转账至被告的工行账户用于还贷。2011年2月，百成公司交付房屋，原告随后装修入住，该房屋一直由原告占有、使用。 2014年9月，被告办理了涉案房屋的不动产登记证，不动产权证号为崇房权证字第××号，产权登记为被告单独所有。基于对被告的信任，再加上双方是亲戚关系，不动产登记证一直由被告持有，双方未办理房产过户登记手续。 2019年6月22日，被告将涉案房屋抵押给第三人唐杰用于借款70万元，抵押期限自2019年6月22日至2019年9月22日。原告得知此事后要求被告按《协议书》约定履行房产过户登记，同时告知第三人，原告才是涉案房产的真正所有权人，以期协商解决，但各方分歧太大，无法达成一致意见。 原告认为，原、被告签订的《协议书》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律的强制性规定，应合法有效。原告是涉案房产的真实出资购买人，依据《物权法》相关规定，原告是涉案房产的所有权人，同时原、被告约定，被告有义务将房产过户变更登记至原告名下，另外，被告将房产用于抵押借款，既违反双方约定，又侵犯了原告的房屋所有权。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告陈兰妹在第一次庭审中承认原告在本案中所主张的事实，对原告的诉讼请求没有异议。 第三人唐杰述称，因原、被告是亲戚关系，不排除原告为了维护被告的利益，本案可能存在虚假诉讼，第三人对原、被告签订的《协议书》的真实性不予认可，即使原、被告存在房屋买卖合同关系，也只能认定《协议书》有效，并不产生物权转移的效力。涉案房屋登记在被告名下，未登记在原告名下，根据不动产的公示公信原则，则涉案房屋的所有人为被告，被告将涉案房屋抵押给第三人是其正当行使物权的体现，并没有违反法律的规定，因被告未还清其所欠第三人的债务，第三人不同意解除抵押，亦不同意注销涉案房屋抵押登记。故请求法院驳回原告要求确认涉案房屋所有权归原告所有及要求被告注销涉案房屋抵押登记，协助将房屋转移登记至原告名下的诉讼请求。 综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年7月24日，被告陈兰妹与百成公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向百成公司购买涉案房屋。之后，被告就该房屋与工行崇左市支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款数额163000元，贷款期限为240个月，被告将该房屋抵押给工行崇左市支行，并办理抵押登记。 原、被告系亲戚关系，原告（乙方）、被告（甲方）于2010年7月24日签订《协议书》，约定：“1.涉案房屋是甲方享有的指标房；2.甲方自愿将逸安居花园小区1栋1单元801号房指标转让给乙方，由乙方全额投资，该房产的所有权归乙方享有，甲方不再享有任何使用权和所有权；3.在该房产的投资过程中，包括交纳购房款、购房借款/担保、装修费、物业费、水电费及与该房产有关的其他费用，均由乙方出资投入，甲方不投资任何费用；4.在适当的时候或法律法规政策许可之时，甲、乙双方到房产管理部门将申办手续，该房产变更于乙方的名下，费用由乙方承担；5.该房产是甲方婚前个人指标，与任何第三方没有任何关联，任何第三方无权提出任何权利主张；6.在履行本协议的过程中，甲方的其他债权债务与该房无关，乙方的其他债权债务亦与该房无关；7.在履行本协议的过程中，甲、乙双方均不得利用该房的便利从事违法犯罪活动，否则，实施方将承担相应的法律责任；8.在该房产变更于乙方的名下之前，甲方不得再将该房产再抵押、再出卖、再转让、再出租，更不得利用该房从事违法犯罪活动，否则，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任。若发生本条款的行为事实，乙方有权对抗任何第三方权利主张和违法行为”。 《协议书》签订后，原告以被告名义向百成公司支付购房首付款70127元并向工行崇左市支行支付按揭贷款。2011年2月，百成公司交付涉案房屋，原告实际接房、装修、入住至今。2014年9月17日，被告办理了涉案房屋的产权登记手续，房屋所有权证为崇房权证新城区字第××号，房屋所有权人为被告，共有情况为单独所有，被告未协助原告办理房屋所有权转移登记手续。 2019年6月22日，被告向第三人唐杰借款70万元，借款期限自2019年6月22日至2019年9月22日止。被告将涉案房屋抵押给了第三人，并办理了抵押登记，抵押人为被告，抵押权人为唐杰，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为70万元，抵押期限自2019年6月22日至2019年9月22日止。个人不动产抵押合同编号为市20190706-1，该抵押为二次抵押。被告至今未向第三人清偿债务，被告与第三人之间订立的涉案房屋抵押并未解押。2019年8月2日，被告已还清工行崇左市支行的贷款本息。 上述事实，有《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》《协议书》《个人借款合同》《个人不动产抵押合同》、崇房权证新城区字第××号房屋所有权证、不动产登记证明、注销抵押登记申请报告及询问笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法、有效的合同。合同当事人均应按照合同的约定，全面地履行合同义务。 关于涉案房屋所有权归属的确认问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，法律另有规定的除外。”被告将未登记取得权属证书的房屋转让给原告，虽并不必然导致双方的《房屋转让协议》无效，但该房屋登记在被告名下，被告即享有该房屋的所有权。只有在依法办理变更登记，将房屋所有权变更登记于原告，原告才能享有其所有权。因此，原告主张确认该房屋归其所有的请求不能成立，本院不予以支持。 关于涉案房屋的过户登记问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《房屋登记办法》第三十四条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”本案中，根据双方签订的《协议书》，被告确有合同义务将涉案房屋过户登记给原告，但是涉案房屋已办理抵押登记从而设立了抵押权，被告至今未向第三人清偿债务，该抵押权目前仍然存续。在抵押权涤除之前，未经抵押权人即第三人同意，无法为涉案房屋办理过户登记。因此，原告主张被告注销涉案房屋抵押登记，协助将房屋转移登记至原告名下的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款规定，判决如下： 确认原告马孟龙与被告陈兰妹签订的《协议书》合法有效； 驳回原告马孟龙的其他诉讼请求。 案件受理费4796元，因适用简易程序审理减半收取2398元，保全费1686元，由被告陈兰妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  蒙健峰 二〇一九年十二月十八日 书记员  李陆赵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国担保法》 第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十二条第一款当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。