贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初3550号 原告：张达星，男，1961年5月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市云岩区。 原告：詹开芬，女，1961年10月10日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：贵州嘉誉金源物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市黔西县莲城大道支家仙小区，统一社会信用代码：915205223143970202。 法定代表人：李永刚，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：李高远，黔西县中心法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 原告张达星、詹开芬与被告贵州嘉誉金源物业管理有限责任公司（以下简称嘉誉物管公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月8日登记立案。经本院审理后于2018年12月17日作出了（2018）黔0522民初4741号民事判决书，宣判后原告张达星、詹开芬不服，向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉，经贵州省毕节市中级人民法院审理后，认为本院（2018）黔0522民初4741号民事判决认定基本事实不清，证据不足，于2019年5月9日作出了（2019）黔05民终1128号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）黔0522民初4741号民事判决，将本案发回本院重审，本院于2019年6月11日立案后，另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告张达星、詹开芬，被告嘉誉物管公司法定代表人李永刚、委托代理人李高远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张达星、詹开芬诉称：2014年3月原告夫妻与贵州嘉誉金源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于××大道××小区××商品房一套，后装修入住至今，由被告嘉誉物管公司为小区提供物业服务。2018年9月25日，原告夫妻去贵阳办事后回到家中发现家中成了水屋，经检查后发现由于公共下水道管道堵塞，导致污水倒灌，污水从家里的厨房下水管道流回房间，房屋大面积积水，导致厨房内供电线短路烧坏，木地板、墙纸、厨具、冰箱等严重受损。后原告联系被告处理，但被告找各种理由，推诿扯皮。公共下水道堵塞，导致污水倒灌，导致房屋长期不能居住严重影响了原告的家庭生活，被告作为贵州嘉誉金源房地产开发有限公司选聘的物业公司，在管理过程中未尽到管理义务，对原告的财产损害存在违约和侵权责任，应当承担赔偿责任，故原告诉来法院，请求判决：1、被告支付受灾当晚住宿费及从2018年9月25日至开庭日租房租金共计12168元；2、被告赔偿屋内损失共计32000元；3、被告退还2018年9月25日至2019年9月25日原告缴纳的物业费2043元；4、被告支付诉讼费338元；5、被告支付一审代理费6000元。以上共计52549元。 原告张达星、詹开芬在举证期限内向法庭提交了下列证据： 一、书证： 1、原告身份证复印件，用以证明原告身份信息； 2、商品房买卖合同，用以证明原告系黔西县××大道滨××小区××商品房的所有权人； 3、××小区××商品房住户被楼下下水反冲屋内的现场记录，用以证明原告住房因公共管道堵塞造成原告屋内已被污水所淹及屋内财产受损情况； 4、光盘一张，用以证明原告屋内被水淹没的现场情况及屋内财产损失的情况； 5、东音电器保修凭证、黔西县九天家私专卖店定货单、黔西老板电器收据、竹王环保竹地板购货单各一张，用以证明原告受损财产的价格； 6、黔西海尔售后检查人员的检查结论，用以证明原告的海尔冰箱因被污水所淹并致使冰箱损失； 7、房屋租赁协议、租房收据、希悦酒店收据，用以证明原告因房屋倒灌污水不能居住，租住房屋及酒店住宿的产生的费用； 8、贵州嘉誉金源物业管理有限公司收据，用以证明原告已向被告履行了物业合同义务。 9、住房出租协议、收款收据3张，用以证明因损害后该房屋一直无法居住，原告在外租房所产生的费用； 10、前期物业服务协议，用以证明甲乙双方的责任和义务。 二、证人证言： 到庭证人高某证实：我与原告是邻居，被告是我们的物管。两原告家被水淹，他家当时从贵阳回来，打开房门，家里的鞋都是飘着的，而且很臭，物业让人来排水，一直没有排干，一看就是主管堵了污水下不去才会排到他家。 到庭证人张某证实：我与原告是邻居，我住他家楼上，被告是我们的物管。当时我在高某家聊天，发现被告家被淹，当天我穿的是网网的运动鞋，我袜子都湿了，他听说是主管堵塞了导致楼上的污水下来把他家淹了。 被告嘉誉物管公司辩称：被告公司工作人员第一时间发现漏水就及时通知了原告的兄长张达贵，请其转达情况，但原告迟迟不来，在原告回来之后，被告公司人员立即进入原告家中进行处理，并已疏通下水管道，排除妨害，尽到管理义务，不承担赔偿责任，不是赔偿主体。造成管道堵塞的原因没有鉴定或相应的证据证明是属于公共管道堵塞，被告不承担责任，针对原告变更的诉讼请求，我方没有义务承担，二原告的损失也没有任何依据能说明有52549元，且该损失与被告无因果关系，不应承担责任。 被告嘉誉物管公司在原审中向本院提交了下列证据： 一、书证： 1、营业执照、法定代表人身份证，用以证明被告主体适格； 2、承诺书，用以证明原告自愿接受被告的物业管理。 二、证人证言： 证人徐某1证实：我是被告公司总经理助理，原告家屋内厨房下水管道漏水不是我们公司管理的公共范围，我们公司第一时间通知了原告，但原告没有及时回家，导致损失的出现，为原告家厨房内下水管道进行疏通，也是出于人道主义。 证人李某证实：我系被告公司员工，与原告系邻居，9月23日上午我接到公司电话，叫我查看小区漏水原因及情况，经查看，发现是原告家中漏水，便通知原告兄长张达贵让原告及时回家处理。原告回来那天晚上，我们就去处理，但原告要求我们签署材料，我们不签，原告便不让我们出门，报警后我们才得以离开。第二天，公司老总通知，虽原告家内漏水不是我们管理的公共范围，但仍安排我们进行疏通。 经庭审举证、质证，被告对原告提交的第1、2、8组证据无异议。对原告提交的其余证据均有异议，对第3组证据不予认可，认为证人应当出庭作证，对第4组证据认为损失情况应当经过鉴定才能确定，对第5组证据认为仅能证明物品购买价格，但不能说明物品受损。对第6组证据达不到原告证明目的，对第7组证据认为仅能证明原告住房居住的事实；对第9组证据，认为此租房协议与被告无关，租房是二原告的个人行为，没有证据能说明是被告的损害造成原告不能居住原告才租房，所以该证据的费用被告不承担。至于物管的收据，是物管公司正常向原告张达星收取的物管费用，该费用不能由物管公司承担，并且和本案无关。对第10组证据，认为该协议是指公共部分的服务，原告家里面的损害，不在此服务范围内，不受该协议的约束。对原告申请到庭作证的证人高某、张某的证言，被告认为证人高某的证言具有主观判断性，证人所说的“一看就是主管堵了”具有推断猜测的主观臆断，另外，庭审中原告发问时有诱导证人的意思，证人的证实不客观，不公正，请法院不予采纳。对证人张某的证言，认为张某的证实是听说的，系传来证据，不是第一证据，不能作为证据使用，并且，所说的与被告方证人徐某1和李某所说的不一致，请法院不予采纳。原告对被告提交的书面证据均无异议。对到庭证人徐某2、李某的证言，认为证人徐某2是被告公司的总经理助理，与被告具有利害关系，其证言不真实，达不到证明目的。对李某的证言，认为不真实，李某是被告公司的工作人员，因原告与被告公司有利害关系，证人对时间含糊不清，公司没有尽到义务。 本案庭审结束后，原告于2019年9月25日向本院提出鉴定申请，本院外委办经委托贵州中联评估鉴定有限公司对原告张达星、詹开芬房屋内污水倒灌所受损害财产进行评估，贵州中联评估鉴定有限公司于2019年11月15日作出中联评字【2019】第0730号评估报告，评估意见为：张达星、詹开芬房屋损失费用在评估基准日的评估总价格为28427元。经组织原被告双方对该评估报告进行质证，原告认为虽然部分损失未评估到，但对此报告表示认可；被告认为该评估报告不客观不公正，因为间隔时间太长，对于间隔期间的损失认为不是被告责任。 经审查，对以上原、被告所提交的证据，双方均无异议的部分，本院予以采信；对原告提交的第3、4、5、6组证据证明原告房屋内积水，相关财产被水浸的事实予以采信。对第7、9组证据证明2018年9月27日至2018年12月26日、2019年6月27日至2019年9月26日期间，原告二人在外租房屋居住共计支付房屋租金6000元的事实予以采信；对双方证人证言均不予采信；对贵州中联评估鉴定有限公司作出的中联评字【2019】第0730号评估报告所确定的损失费用，本院予以采纳。 经审理查明：原告张达星、詹开芬系夫妻关系，2014年3月，两原告与贵州嘉誉金源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于××小区××号商品房一套，后装修入住。该套商品房位于建筑物第三层，楼下两层为商铺，故该商品房为住宅第一层。被告嘉誉物管公司为该小区前期物业服务公司，与原告张达星签订《前期物业服务协议》并为该小区提供物业服务至今。2018年9月23日，两原告外出贵阳，9月24日晚9时许，原告接到被告工作人员的电话，告知其房屋内漏水，原告认为自己水管已关好，有可能是楼上浸水，因此未及时回家中进行查看和处理。2018年9月25日，被告工作人员再次电话通知原告，告知漏水情况加重。2018年9月25日晚，二原告从贵阳回到××小区××号家中，发现系由于厨房操作台下方的下水管道主管部分堵塞，导致污水无法排出从而引发倒灌致使屋内被淹，随后被告公司即来人进行处理，因渗水情况严重，在处理过程中原告与被告工作人员发生言语争执，因此，当日晚上未能疏通管道，原告二人因屋内无法居住外出到宾馆住宿。2018年9月26日原告向黔西县房管局投诉，当日上午10时左右，经房管局协调，被告公司再次安排人员，对原告厨房内的下水管道进行了疏通处理。原告二人认为，其家中被淹致使厨房内供电线路烧坏，木地板、墙纸、厨具，冰箱等严重受损，系公共下水管堵塞，导致污水倒灌所致，被告作为该小区物业服务公司，未尽到管理义务，对原告的财产损失存在违约和侵权责任，应当承担赔偿责任。因与被告协商未果，二原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 对于管道堵塞的问题，因堵塞部分已经疏通，故无法对堵塞原因进行鉴定，对此，已经予以当庭释明。后经二原告申请，本院外委办委托贵州中联评估鉴定有限公司对涉案房屋因此次污水倒灌事故造成的财产损失进行评估鉴定，价格评估意见为二原告房屋损失费用在评估基准日的评估总价格为28427元。 另查明，原告张达星、詹开芬因房屋受损，于2018年9月25日在黔西县希悦酒店住宿一晚，支付住宿费168元。2018年9月27日至2018年12月26日、2019年6月27日至2019年9月26日期间，原告二人在外租房屋居住共计支付房屋租金6000元。 本院根据原被告双方诉辩意见及举质证情况，在征求双方当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：原告方的损失被告方是否应该承担责任及责任比例的划分。 本院认为，原告张达星、詹开芬所主张由被告公司履行维修管理义务，对公共下水道予以修复疏通、排除妨害的诉讼请求，根据查明的事实，现下水管道主管堵塞部分已于2018年9月26日疏通，已经不存在需要修复疏通、排除妨害的情形，因此对该项诉讼请求，本院予以驳回。关于原告张达星、詹开芬请求赔偿因公共下水道堵塞导致污水倒灌造成的财产损失的请求，结合本案的争议焦点：原告方的损失被告方是否应该承担责任及责任比例的划分问题，现查明的事实，二原告所购买的本案所涉住房系该栋建筑物住宅第一层，根据自然规律可知，二原告住房发生污水倒灌，排污管道堵塞的部位应低于二原告住房排污管道出口，如果是原告的下水管至主下水管之间堵塞，原告的房屋内被水淹只能是原告自己的房屋内的水源所致，而原告并未在家是不可能产生污水，根据双方均认可的事实，原告房屋内是因污水倒灌，因此只有可能是原告的下水管与主排污管接口以下部分发生堵塞，故可以认定该堵塞部位为主排污管。根据双方签订的《前期物业服务协议》第三条第一项“甲方权利、义务和责任”中的第三点“工程维修与维护工作”第五小点约定：“保持小区公共区域之水、电、气、通讯、电视线路、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关职能、专业部门进行修复。”的约定，被告贵州嘉誉金源物业管理有限责任公司对该小区排污、排水系统的良好运行负有维护义务，在发生损坏时也负有及时修复或积极协调相关职能、专业部门进行修复的义务。故在小区排污主管道发生堵塞后，被告贵州嘉誉金源物业管理有限责任公司应及时通知相关住户并积极组织疏通。根据查明的事实，被告在接到商铺反映后于2018年9月23日发现原告房屋渗水，但并未在第一时间通知二原告，审理中被告代理人陈述被告方是通知了张达星的哥哥代为通知二原告，但并未举证证明，即便如被告所述，因张达星的哥哥并未与张达星同住，亦不是张达星授权代理人，故此告知行为能否到达张达星本院无从而知，根据查明事实，被告公司人员于2018年9月24日晚才直接通知二原告其房屋漏水的事情，况且，按现有疏通管道堵塞的处理办法，被告公司亦可以通过原告房屋的楼上住户的下水道对以下管道进行疏通，故根据《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，因被告的行为已经违反双方《前期物业服务协议》的约定，被告因没有积极想办法对已经发现的管道堵塞进行疏通，因此对二原告因此次污水倒灌而遭受的财产损失应当承担责任。同时，二原告在2018年9月24日接到被告通知后，按照常理，原告本应及时返家查看处理，但是原告方却以自己出门时水是关好的、可能是楼上的住户漏水等为由未对被告通知的情况予以重视，在2018年9月25日再次接到被告通知后才于当晚返回家中查看情况，在处理过程中又因与被告的工作人员发生争议而让污水倒灌的情况拖延到次日才得以疏通管道，其自身对此次事故造成的财产损失也应该承担责任，因为，被告方人员虽然发现原告家里污水倒灌，但是没有作为业主的房屋居住人的原告的协助、配合，被告方人员是无权通过其他方式私自进入原告的房屋内检查原因进行处理的，加之对管道发生堵塞这一现象具有不可预见性的，只有在发现、发生之后及时进行疏通处理，因此，综合本案实际情况，由二原告自行应承担50%的责任，被告承担50%的责任较为公平合理。关于二原告因此而受到的损失，结合本案证据，本院作如下认定：1、房屋损失费用28427元；2、希悦酒店住宿费168元；3、原告提交证据所证明的租房费6000元；4、鉴定费7000元。以上费用合计：41595元，由被告承担赔偿50%即20797.50元，剩余50%由原告方自行负担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条之规定，判决如下： 一、被告贵州嘉誉金源物业管理有限责任公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告张达星、詹开芬各项经济损失共计20797.50元； 二、驳回原告张达星、詹开芬的其余诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的时间和方式履行义务，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费338元，由被告贵州嘉誉金源物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  王成龙 人民陪审员  李真开 人民陪审员  杨 玲 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  赵 雪