重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初2289号原告：丁峰，男，1985年1月23日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：万亨博，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏利，重庆潜卫律师事务所实习律师。被告：袁杰，男，1957年11月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘钰彬，重庆索通律师事务所律师。被告：贺亚军，女，1973年8月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘钰彬，重庆索通律师事务所律师。原告丁峰与被告袁杰、贺亚军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁峰及其委托诉讼代理人万亨博，被告袁杰、贺亚军的共同委托诉讼代理人刘钰彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁峰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《房屋买卖居间成交合同》、《重庆房地产买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款5万元；3.判决被告支付原告违约金35万元；4.判决被告承担原告因实现债权支付的律师费52000元；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年4月11日，原被告签订《房屋买卖居间成交合同》，约定被告将其位于重庆市渝北区×房屋出售给原告，成交价为1685000元，定金5万元。此外，还约定原告可以指定亲戚朋友办理房屋贷款。当日，原告即向被告支付了购房定金5万元。此后，被告认为房屋售价太低，怠于履行合同。为此，原告多次与被告沟通，催促其履行，但被告要求提高出售价格否则不会配合履行。2018年4月28日，为推进合同履行，原告按被告要求，又与被告签订了《重庆房地产买卖合同》，将房屋售价提高到1750000元，并约定首付款不低于53万元，于过户当日支付。此后，原告多次催促被告履行，被告仍屡次推诿，拒绝配合办理按揭贷款手续，原告为打消被告顾虑，甚至提出可全款购房，未果。2018年7月16日，原告向重庆市渝北区人民法院起诉要求被告履行合同，过户并交付房屋，在该案审理过程中，发现被告已于2018年6月29日将该房屋抵押给案外人，导致无法过户。后经双方协商，被告要求原告先将房款转至法院账户，其就配合解押过户，原告转账后，被告又要求原告将房款直接支付至其名下，后经法院调解，被告直接称拒绝继续调解，不愿履行合同。因房屋存在抵押无法过户，原告只能撤诉后另行起诉。被告的行为导致合同无法履行，构成违约，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告袁杰、贺亚军辩称，1.对双方签订的《重庆房地产买卖合同》，被告已于2018年6月15日向原告寄送了解除合同通知书，故该合同已经解除；2.对《房屋买卖居间成交合同》，因该合同签订时，被告仅有夫妻一方签字，本身并未生效，故不存在解除的问题；3.针对返还房款，根据合同约定，原告并未支付房款，仅是支付了定金，故不存在返还房款的问题；4.针对违约金，被告认为，房屋买卖合同最终未能履行并非被告单方违约所致。合同原约定的付款方式为按揭付款，因合同履行中原告所指定的第三人未能办理按揭贷款，双方在其后包括2018年的诉讼中，均是在对房屋买卖合同约定的价款支付方式进行沟通变更，双方最终未能达成一致，故被告认为，被告不存在违约行为。合同无法履行并非被告单方造成，故被告不应支付违约金。经审理查明：袁杰系位于渝北区×房屋的登记所有权人。2018年4月11日，以载明袁杰、贺亚军为售房人（甲方），丁峰为购房人（乙方），重庆易柏居房地产经纪有限公司为居间方（丙方），签订《房屋买卖居间成交合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区×的房屋出售给乙方，成交价格为1685000元等内容。合同落款处甲方由贺亚军一人签字捺印。同日，丁峰向贺亚军支付购房定金5万元，贺亚军对此出具收条一张。2018年4月28日，以袁杰为甲方（出售方），贺亚军为甲方代理人，丁峰为乙方（买受方），签订《重庆房地产买卖合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区×的房屋出售给乙方，该房屋无抵押，成交总价为175万元。第四条付款方式约定：乙方向甲方支付定金5万元，该购房定金为成交总价的一部分；剩余房款采取商业贷款方式支付，甲乙双方约定于2018年4月28日签订银行按揭贷款合同，乙方的贷款申请金额暂定为117万元（最终以银行审核为准），甲乙双方约定在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后7个工作日内办理过户手续，乙方在过户当日支付53万元予甲方作为购房款用于首付，甲乙双方同意上述房屋的权属过户至乙方指定的任何人员。甲乙双方办理完毕过户手续之日起7日内自行办理房屋物业交割手续。第八条违约责任约定：1.甲乙双方从签订本协议之日起，如乙方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。合同落款处袁杰在甲方处签字捺印，贺亚军在代理人处签字捺印。下方手写“补充条款”：双方约定，由乙方指定贷款人。（另一条款已划去）2018年6月4日丁峰（丁）与贺亚军（贺）电话通话，有以下对话：丁：……贺姐你那边给银行说过我舅贷款，有这个事？……贺：他（银行）问那个房主，我说确实不是一个人，我说我们合同是跟另外一个人签的。丁：……审批通过了，但是人家意思要求提交一个贷款人签的这个买卖合同，人家要这个资料，要不然人家资料不完整有点问题，所以咱走这个流程下一步需要等于是刘衡，就是我舅这边再签一个一样的协议然后给银行拿过去，然后就可以直接去走后面的程序。贺：我跟你说，你们这个做法是违规的，那天星期五的时候我听说另外一个银行发一个文件过来，现在重庆已经开始限制外地三无人员的那个房屋贷款，二手房贷款，我们这个合同我以后根本是拿不到钱的……我们现在的想法是这房子我们不卖了，太麻烦了，我还要去配合你们去做这种东西，以后查起来，那这笔贷款以后有什么问题，那我怎么知道？丁：……浦发银行他能接这个件处理这件事那就是肯定没有问题。……丁：合同当时签了，当时签得很明确是我指定我们家里人来走按揭程序，如果你不配合走按揭的话，咱们可以再换一种方式，那如果还是这样的话，那我去按揭……但是这样的话你肯定拿到房款的时间就拖晚了，这肯定对你不利的。贺：……他们（银行）当时打电话来问，我也问了我律师朋友，他说这种做法我要是配合你们来做的话是会追究我的责任的，我不愿意承担这种责任。丁：……如果你觉得我舅这边按揭的话你认为有风险，我认为没风险，那行，那我就退一步，我现在跟你去签按揭。贺：那是另外签合同了呀，人都换了，那这个合同的主体也都换了，那这个合同就是不一样了呀。丁：现在没有什么另外合同，现在是我买房然后上面写的很清楚是我指定的人去走按揭……。贺：那你这种程序如果是违规的我是不能配合你的……我现在把这5万块钱退给你，我另外再给你补两三万块钱，我这房子我就不卖了，我不可能为了卖这个房子我去承担另外的一些责任。2018年6月12日，重庆潜卫律师事务所以受丁峰委托的名义向袁杰、贺亚军邮寄了《律师函》，其主要内容是催告袁杰、贺亚军在2018年6月17日前与丁峰的律师万亨博联系沟通继续履行合同事宜。该律师函共向不同地址邮寄四份。庭审中，袁杰、贺亚军认可收到其中一份邮件。2018年6月15日，袁杰、贺亚军向丁峰邮寄了《解除合同通知函》，告知丁峰解除双方签订的《重庆房地产买卖合同》。丁峰于当日收到该通知书。2018年6月29日，袁杰对案涉房屋办理抵押登记，抵押给案外人蒋文莉。丁峰以袁杰、贺亚军为被告向本院起诉[（2018）渝0112民初15256号案件]，诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖居间成交合同》、《重庆房地产买卖合同》，将位于重庆市渝北区×的房屋过户给原告并交付给原告；2.判令被告向原告支付违约金35万元；3.判令被告承担原告因实现债权支付的费用52000元；4.诉讼费、保全担保费用等由被告承担。该案审理中，袁杰、贺亚军陈述案涉房屋已经抵押，卖房的时候没有抵押。上述案件审理中，丁峰与袁杰、贺亚军分别通过其委托诉讼代理人万亨博、彭瑶就继续履行房屋买卖合同问题进行了协商。万亨博（万）与彭瑶（彭）短信和微信记录显示，2018年11月30日，彭：你跟你当事人沟通下，看他什么时间能够按照诉讼请求说的，把175万全款打到法院账上，再办过户手续。2018年12月4日，万：丁峰这边12月15日之前可以准备好。彭：我当事人的意见是，你们跟法院沟通在12月5号前把175万付到法院账上的事情，钱付到了，再通知她，大家商量尽快办同步办解查封和解抵押、收钱过户等手续……打错，按你们的时间，不能再晚了。2018年12月14日，彭：我当事人要求周二之前把钱付到法院账上，或者付到他账上，再拖说我不等了。2019年12月17日，万：（发送丁峰将房款转至法院账户的截图）。2019年12月18日，彭：（发送房屋买卖协议文本一份）……我当事人的意见，他收到钱是办证的前提条件，时间上也不要再晚。……万：丁峰的要求是，解封解压（押）过户，最后法院直接把钱付给贺亚军。彭：收不到钱我客户不会答应的，法院的流程他们不可控，也不想再脱（拖）了。之后，双方就先过户还是先付清房款问题协商未果。2018年12月28日，丁峰向本院申请撤回（2018）渝0112民初15256号案件的起诉，本院于2019年1月21日裁定准许其撤诉。2019年1月17日，丁峰在上述协商中支付的170万元被退回至其账户。本案审理中，丁峰为证明其因案涉房屋市场价值变化所遭受的房屋差价损失，申请了对案涉房屋的市场价值进行评估。本院依法委托了重庆天健资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋在2019年1月18日（丁峰起诉之日）的市场价值进行评估。2019年8月5日，该评估公司出具《房地产估价报告》，认定案涉房屋在价值时点2019年1月18日的市场价值为单价10390元/平方米，总价为189.66万元（含增值税）。丁峰支付评估费7000元。庭审中，丁峰陈述其因解除合同受到的损失包括房价上涨的可得利益、为本案支付的律师费、诉讼费、保全费和保全担保费、为参加庭审多次往返重庆至西安的差旅费、支付至法院账户的170万元的资金占用损失、定金的资金占用损失，另其以后在重庆都只能全款购房了。以上事实有《房屋买卖居间成交合同》、《重庆房地产买卖合同》、收条、房屋登记信息查询结果、（2018）渝0112民初15256号民事裁定书及该案庭审笔录、短信及微信截图、《法律事务委托合同》、律师费转账凭证及律师费发票、保函及中国工商银行回单两张、房款退回交易详情、丁军与贺亚军通话录音、《律师函》及快递存根、退件、解除合同的函及快递详情单、查询记录、民事诉状、评估报告、评估费发票及当事人当庭陈述在案为据。本院认为：丁峰与袁杰、贺亚军于2018年4月28日签订的《重庆房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，但该合同中载明的甲方为袁杰，贺亚军为代理人，而落款情况也与此一致，故贺亚军在房屋买卖中的相关行为的法律后果应由袁杰承担，贺亚军并不享有和承担合同权利义务。该合同与2018年4月11日的《房屋买卖居间成交合同》均是对同一房屋买卖的权利义务约定，且均为完整合同，各自包含房屋买卖的主要条款，而非主从合同关系，因此，双方的权利义务应按在后的合同即《重庆房地产买卖合同》（以下简称合同）确定，双方应按约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。按合同约定，买方贷款支付部分房款，丁峰有权指定贷款人，而房屋亦可过户至丁峰指定的人员，按交易惯例，贷款需由卖方与贷款人至贷款银行办理面签等相关手续，按银行要求提供贷款资料，故袁杰、贺亚军（作为袁杰的代理人）应就此提供合理的协助。在合同履行过程中，贺亚军认为其与丁峰指定人员刘衡再签订一份房屋买卖合同提交给贷款银行，会导致其遭受法律风险，且认为重庆开始限制外地三无人员房屋贷款，会导致其后续收款困难，因而不同意继续履行合同。本院认为，贺亚军提出的理由不能成立。首先，丁峰所告知的是让卖方与其指定贷款人刘衡签订一份房屋买卖合同以作为贷款资料提交银行，即该合同仅是贷款资料，并非真实的权利义务载体，贺亚军担心该行为会为其带来法律风险，仅系个人认识，并未得到贷款银行证实，也缺乏有力的法律依据，且双方也可通过书面约定该事项等合理方式消除法律风险，故贺亚军以此拒绝配合丁峰提供贷款资料的理由不能成立。其次，在贺亚军拒绝配合与刘衡签订合同的情况下，丁峰又提出由其自己申请贷款，该要求并不违反合同约定，因为丁峰的“指定人员”当然包括丁峰自身在内，该问题不属于合同主体或内容的变更，贺亚军予以拒绝的理由不能成立。再次，贷款资料是否符合贷款要求、贷款人是否具备贷款资格、贷款审批是否予以通过，均系由贷款银行审核的事项。贺亚军称银行有文件限制外地三无人员贷款，从而认为丁峰或刘衡难以贷款，影响其房款收取，仅系其自身主观认识，不能代表银行的审核意见，也不足以作为确定房屋买卖权利义务的依据，故其该项理由亦不能成立。因此，贺亚军明确拒绝配合办理贷款的行为，已构成违约，该行为应视为其委托人袁杰的违约行为。而袁杰、贺亚军在无法定和约定事由的情况下，于2018年6月15日向丁峰发函要求解除合同，亦属于明示不履行合同义务的违约行为，其发函不能发生解除合同的法律效力，丁峰有权要求袁杰继续履行合同义务。之后，袁杰于2018年6月29日将案涉房屋办理抵押登记给案外人，对房屋过户造成障碍，亦属于阻碍合同履行的违约行为。后在（2018）渝0112民初15256号案件双方协商过程中，袁杰、贺亚军先是要求丁峰将房屋全款转至法院账户，在丁峰完成转账后，又要求丁峰将房款直接付给其本人才同意过户，且以法院账户转付时间难以确定为由，要求丁峰必须确定法院账户付款期限，这些要求均与合同约定和情理不符，属于阻碍合同履行的行为。综上，袁杰、贺亚军的上述各项行为均构成违约，尤其是将案涉房屋抵押给案外人的行为，足以导致丁峰购买案涉房屋的合同目的无法实现，袁杰构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，丁峰有权解除合同，故对丁峰要求解除《重庆房地产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，袁杰应将收取的定金5万元退还给丁峰。丁峰诉请要求退还房款5万元，因定金同时具有房款的性质，且丁峰实际付款只有5万元，其诉讼请求指向的标的物明确，故对丁峰要求袁杰退还房款5万元的诉讼请求，本院予以支持。因袁杰根本违约导致合同解除，按约定其应承担房屋成交价175万元的20%即35万元的违约金。袁杰辩称合同约定的违约金标准过高，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以审查和调整。对于丁峰所陈述的因合同解除所遭受的损失，其中的房屋增值损失部分，经评估，案涉房屋在丁峰本案起诉之日的市场价值为189.66万元，相比合同约定价格存在14.66万元的增值；袁杰认为应以其发函解除合同的时间作为房屋价值时点，但因其不具有合同解除权，其发函不能发生解除合同的效力，故应以丁峰提出解除合同时即本案起诉之日作为房屋价值时点，对袁杰该意见本院不予采纳。另丁峰所称的律师费、保全担保费等，并非诉讼必然导致的费用，不应纳入损失范围。案件受理费、保全费，系丁峰预交，后根据判决结果予以分担的费用，亦不应纳入损失范围。根据上述损失情况，结合违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，本院酌情按照房屋增值部分的1.3倍标准调整违约金，金额为190580元（146600元×1.3倍）。合同未约定违约方应承担另一方因诉讼支出的律师费，而律师费也非诉讼所必然导致的费用，故丁峰要求袁杰支付其律师费于法无据，本院不予支持。因贺亚军在房屋买卖中的地位系袁杰的代理人，其相关行为的法律后果应由袁杰承担，对丁峰在本案中要求贺亚军承担相关法律责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告丁峰与被告袁杰于2018年4月28日签订的《重庆房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告袁杰于本判决生效后五日内退还原告丁峰购房款5万元；三、被告袁杰在本判决生效后五日内支付原告丁峰违约金190580元；四、驳回原告丁峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费2780元，评估费7000元，均由被告袁杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一九年十二月二十七日书记员  曹 彬