湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初4440号原告：周亚斌，男，1963年10月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邓军超，湖北武北律师事务所律师。被告：湖北现代基业商品砼有限公司，住所地：武汉市黄陂区横店前进大街72号。法定代表人：刘亚奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张展才，湖北法辉律师事务所律师。第三人：武汉市黄陂区横店街道百花村村民委员会，住所地：武汉市黄陂区横店街道百花村梅店村。法定代表人：杨文俊，村委会主任。委托诉讼代理人：严迪，该村委会村支委委员。第三人：杨明建，男，1962年11月26日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原告周亚斌与被告湖北现代基业商品砼有限公司（以下简称现代基业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序。审理中，因发现武汉市黄陂区横店街道百花村村民委员会（以下简称百花村委会）和杨明建与本案有法律上的利害关系，依当事人申请，依法通知百花村委会和杨明建作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告周亚斌及其委托诉讼代理人邓军超、被告现代基业公司委托诉讼代理人张展才、第三人百花村委会委托诉讼代理人严迪、第三人杨明建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周亚斌向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《土地租赁合同》；2.判令被告在上述合同解除后，即时完成腾退，并向原告支付场地使用租金，从2019年5月10起计算至被告实际腾退之日止，场地使用租金参照《土地租赁合同》约定的标准计算，即每月72500元。暂计算至2019年7月10日，金额为145000元；3.判令被告向原告支付逾期支付租金违约金，按照每逾期一日800元的标准计算，从2019年5月10日起计算至被告履行租金支付义务，现暂计算至2019年7月10日，金额为48000元；4.判令被告向原告支付腾退后的场地空置损失费，按每月72500元的标准计算，计算期限为6个月，金额为435000元。事实与理由：原、被告于2015年3月18日签订《土地租赁合同》一份，该地块位于黄陂区××街道××花村杨簸箕湾。合同约定原告将29亩土地租给被告进行商砼站经营，原告依约交付土地后，被告应如约履行租金支付义务。根据合同约定，被告应于2019年5月10日前支付2019年5月1日至2020年4月30日的年度租金87万元（每亩年度租金3万元），但被告至今一直借故拖延履行租金支付义务。按照合同约定，被告如果逾期支付租金超过2个月的，原告除有权收取违约金外，还有权单方面解除合同。同时，由于被告逾期支付租金超过2个月的行为，触发了《土地租赁合同》的解除条款，导致原告需要另寻找承租人，因此造成原告土地产生场地空置损失，该损失由被告的违约行为引起，亦应当由被告承担违约责任。故原告诉至本院，要求判如所请。现代基业公司辩称，一、原告所述与事实严重不符，被告没有借故拖延履行支付租金义务；二、原告与被告于2015年3月18日签订土地租赁合同，约定被告承租位于黄陂区××街××村杨簸箕湾土地用于商砼站经营，被告之所以没按合同约定在2019年5月10日前一次性支付次年租金是因为：1、2019年3月30日，被告与案外人杨明建签订武汉市建设工程预拌合同，约定通过被告向杨明建与原告工程承建的项目供应混凝土，冲抵被告的租赁租金，合同签订后，被告按照合同约定供应混凝土，截止至2019年3月26日，被告共计向杨明建供应混凝土622方，合计金额255020元，但杨明建一直拒绝与原告进行结算，被告同意给付租金，但必须扣除双方约定的以混凝土冲抵租金部分金额；2、被告没有支付租金是因为被告预见到原告存在丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形，被告签订租赁合同的目的有可能落空，被告因此暂时终止履行合同义务，以免造成更大的损失。案涉土地为黄陂区××街××村所有，据被告所知，百花村杨簸箕村民已经向原告发出解除合同通知书，提出解除原告与村民2014年4月11日签订的土地承包经营权转让合同，前述通知在向村民送达的同时也向被告送达，被告因预见到与原告签订的土地租赁合同无法顺利进行，所以暂时中止履行合同，并没有拒绝履行或是拖延支付租金，在收到村民集体发出的解除合同通知书后，被告即时与原告沟通，要求原告消除阻碍土地租赁合同继续履行的障碍，待消除后继续履行合同，同时被告通过邮寄的方式向原告送达合同中止履行通知书，要求原告在送达之日起一个月内办理好村民同意原告将案涉地块转租的协议书，并送达被告单位，但截止至原告起诉之日，被告并没有收到其协议书，在此期间，因原告拒绝向黄陂国土资源管理所交纳土地复垦保证金，为确保被告的生产生活能顺利进行，由被告替原告代交本应由原告交纳的复垦保证金222400元，前述保证金应当在租金中扣减。另外，据被告所知，村民已经与案外人武汉准成建筑工程公司签订土地租赁合同，被告只能行使不安抗辩权，要求暂时中止履行合同。因被告已经向原告发出合同中止履行通知书，合同履行暂时进入中止状态，且造成合同无法履行原因在于原告，因此，原告要求解除合同的理由不充分；3、原告要求被告支付违约金并支付场地空置损失费无法律依据，不应支持。百花村委会述称，不清楚原、被告之间的协议。杨明建述称，租赁合同附件的签字是原告代我签的，我认可。当时被告在案涉土地上经营商砼站，我在东升有40亩地，被东升驾校征用，我当时没有钱，让原告将案涉土地租赁下来，我和被告合伙经营搅拌站，送被告砂石料等，被告在商砼站建好后，建议我不参与经营，被告同意每出一方混凝土，我提成3元，四年期间被告给了我40万元，去年我不再和被告合作，被告负责人父亲约我商量合作费，并说让我放心，说年底给我合作费300多万元。后来被告负责人的姐姐接手，她给了我5万元，对于剩余的钱，她说因经营不好，以后陆续给，并让我继续承接混凝土，说给我协调费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月11日，黄陂区××街××村杨簸箕湾村民杨汉生等人分别与周亚斌签订《土地承包经营权转让合同》，将其各自在百花村杨簸箕湾（原鸿亮砖厂）承包经营的土地流转给周亚斌从事搅拌站生产经营。2015年3月18日，周亚斌(甲方)、现代基业公司（乙方）签订《土地租赁合同》一份，合同约定周亚斌将位于黄陂区××街××村杨簸箕湾29亩土地出租给现代基业公司从事生产经营活动。合同约定：租赁期限为20年（2015年5月1日—2035年4月30日）；约定租金及支付方式：乙方租用甲方土地面积共计29亩，按每亩每年2万元核算租金，每年共计58万元。租金自甲方将租赁场所交付乙方，且乙方开始动工兴建厂房之日起计算。乙方应在租金计收起始日向甲方付清当年租金，之后，每年的5月10日前一次性付清58万元。前四年（2015年5月—2019年4月）每年每亩2万元不变;后三年（2019年5月—2022年4月）每年每亩增至3万元不变；再从第八年开始2023年5月至第二十年即2035年4月每年每亩增至4万元不变。合同对“违约责任”约定：乙方未按照本合同约定及时向甲方支付租金的，乙方构成违约。逾期超过2个月未支付租金的，乙方应按照每日800元向甲方支付违约金，同时，甲方有权单方面解除合同。2016年4月8日，周亚斌（甲方）、现代基业公司（乙方）签订《土地租赁合同附件》，《附件》约定甲方不干预乙方对原材料的自行采购权和生产经营权，其自行采购权在乙方，其他任何一方干预乙方自行采购权和生产经营权，乙方有权拒绝支付甲方相关协调费用。当地村民有干扰闹事的情况下，甲方有协调解决义务。乙方愿意每年支付100万元给甲方，以此作为甲方的协调费用，并约定了付款时间、方式。《附件》“甲方（盖章）”处有周亚斌、杨明建签字。合同签订后，周亚斌将上述地块交付现代基业公司经营，根据合同约定，现代基业公司应于2019年5月10日前，按每年每亩3万元一次性支付2019年5月1日至2020年4月30日的年度租金87万元，但现代基业公司至今未支付，故周亚斌诉至本院。另查明，2016年6月6日，周亚斌（甲方）、百花村委会（丙方）签订《土地租赁协议书（补充）》，对租赁期限、付款方式及金额、违约责任作了其他约定，但该合同上乙方现代基业公司未签字盖章。2019年3月30日，杨明建（甲方）与现代基业公司（乙方）签订《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》,合同约定杨明建向现代基业公司购买商品混凝土。本院认为，周亚斌、现代基业公司签订《土地租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方应依合同约定全面履行合同义务。审理中，现代基业公司对拖欠周亚斌2019年5月1日至2020年4月30日的年度租金无异议；对周亚斌参照合同计算标准按每月72500元计算租金无异议；对违约标准无异议，本院均予以确认。现代基业公司应当依约支付周亚斌2019年5月1日至2020年4月30日的年度租金。根据《土地租赁合同》违约责任“乙方未按照本合同约定及时向甲方支付租金的，乙方构成违约。逾期超过2个月未支付租金的，乙方应按照每日800元向甲方支付违约金，同时，甲方有权单方面解除合同”约定，现代基业公司已逾期超过2个月未支付租金，显属违约，故周亚斌请求解除双方《土地租赁合同》，符合合同约定，且不违反法规定，本院予以支持；合同解除后，现代基业公司应在合理期限内腾退租赁场地，交付周亚斌。因现代基业公司违约，周亚斌请求现代基业公司依约支付场地租金，并按每逾期一日800元的标准支付违约金，均符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。根据合同约定，经折算,29亩土地每月租金为72500元（30000÷12×29），自2019年5月10日起计算至2019年11月9日，计6个月，其租金为435000元（72500×6），其余租金按上述标准自2019年11月10日起计算至现代基业公司实际腾退之日止。自2019年5月10日起至2019年11月9日，共180天，按每逾期一日800元的标准计算，现代基业公司应支付违约金为144000元（800×180），其余违约金自2019年11月10日起计算至租金付清之日止。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，周亚斌请求现代基业公司向其支付腾退后的场地空置损失费，无法律依据，本院不予支持。关于现代基业公司主张“应扣除双方约定的以混凝土冲抵租金部分金额”问题。现代基业公司认为周亚斌、杨明建同时作为甲方在合同上签字，现代基业公司有理由相信周亚斌、杨明建是共同出租人，继而主张和杨明建约定的以商砼款折抵租金有事实依据。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”《土地租赁合同》当事人为周亚斌和现代基业公司，杨明建仅在《土地租赁合同附件》尾部“甲方（盖章）”处与周亚斌共同签字，合同约定的权利义务均与杨明建无关联，被告以此主张周亚斌、杨明建是共同出租人，无事实依据；现代基业公司与杨明建所签《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》与本案无关联，合同内容亦不涉及商砼款折抵租金问题，现代基业公司主张“应扣除双方约定的以混凝土冲抵租金部分金额”的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、周亚斌与湖北现代基业商品砼有限公司所签《土地租赁合同》于判决之日解除；二、湖北现代基业商品砼有限公司于本判决生效后二十日内腾退租赁场地；三、湖北现代基业商品砼有限公司支付周亚斌场地租金435000元（租金计算至2019年11月9日，并支付自2019年11月10日起至实际腾退完毕之日止，按每月租金72500元计算的其余租金）；四、湖北现代基业商品砼有限公司支付周亚斌违约金144000元（违约金计算至2019年11月9日，并支付自2019年11月10日起至租金付清之日止，按每日800元计算的其余违约金）；五、驳回周亚斌的其他诉讼请求。上述给付款项于本判决生效后二十日内付清。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，减半收取计5040元，由湖北现代基业商品砼有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李迎久二〇一九年十二月三日书记员  夏池萍