福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2343号 原告（反诉被告）：吴敏华，女，1986年4月26日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：叶宗林，福建北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：范祖丽，福建北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司工作人员。 原告（反诉被告）吴敏华与被告（反诉原告）福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴敏华的委托诉讼代理人叶宗林、范祖丽、新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴敏华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令新新房地产公司向其返还房价款及利息，合计68632.97元（误差比在3%以内（含3%）部分的，返还房价款15426元及利息3843.77元；误差比超过3%部分的，双倍返还房价款49363.2元）；2、请求依法判令新新房地产公司向其支付逾期交房违约金15117.48元和逾期办证的违约金15066.06元；以上两项合计98816.51元；3、本案诉讼费由新新房地产公司承担。事实与理由：2014年10月11日，吴敏华与新新房地产公司双方签署了《商品房买卖合同》（合同编号：35062608012500345）。合同约定，新新房地产公司将位于东西二路北侧、西环路东侧新新帝景国际星城1号楼D114号的店面以总金额514200元的价格出售给吴敏华。关于合同第三条约定，该店面的层高为5.1米。合同第八条约定，新新房地产公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项竣工验收合格、消防验收合格、设计要求、安全设施等条件的商品房交付吴敏华使用。合同第九条约定，新新房地产公司若未按合同规定的期限将商品房交付吴敏华的，逾期超过90日的，吴敏华要求履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，新新房地产公司应按日向吴敏华支付已付款万分之三的违约金。附件六合同补充协议第五条，…遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气；…时间达8小时以上，造成停工的；…出现以上原因时，双方同意顺延交房时间，新新房地产公司提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第十四条约定，如因新新房地产公司的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，新新房地产公司自逾期之日起每日按吴敏华已付款的万分之一向其支付违约金。合同签订后，吴敏华依约向新新房地产公司支付了全部购房款。2017年10月27日，新新房地产公司将店面交付给吴敏华，但新新房地产公司所交付的店面实际层高仅为4.7米，比合同约定中的层高少了0.4米。吴敏华当初购买该店面是出于层高较高，可以合理分割为两层，作为商铺使用价值较高。但是新新房地产公司向吴敏华交付不符合约定的店面，层高误差高达7.8%，导致店面的使用空间大幅缩水，店面的使用价值和市场价值严重受损，造成吴敏华严重经济损失。新新房地产公司的行为已构成严重违约，应返还吴敏华房价款和损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二点规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，…房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。新新房地产公司应返还吴敏华房价款及利息合计68632.97元。另外，因气象因素影响，新新房地产公司交付房屋的期限从2016年6月30日开始往后顺延386天，即顺延后的交房日期为2017年7月21日，但新新房地产公司却于2017年10月27日才向吴敏华发出收楼通知书，新新房地产公司的行为已构成逾期交房，实际延期计98天，应承担违约责任，从吴敏华支付从2017年7月22日至2017年10月27日期间的违约金15117.48元。并且吴敏华至今未取得房屋权属证书。根据合同约定，因新新房地产公司原因，吴敏华未能在该商品房交付使用后90日内（即2018年1月25日之前）取得房屋权属证书，新新房地产公司应承担违约责任，即向吴敏华支付逾期办证的违约金15066.06元。故请求判如所请。 新新房地产公司辩称，吴敏华诉称逾期办证事由与事实不符：一、本案讼争合同，对实际交房时层高不足是否构成违约及违约责任如何承担均未约定，法律法规亦无明确规定，且房屋面积不足与层高不足是性质完全不同的两种概念，吴敏华主张新新房地产公司存在违约行为并以房屋面积不足的计算方法直接套用到房屋层高不足计算违约金，缺乏合同与法律依据。1、讼争合同第四条中约定价款是以建筑面积价格为计算依据，房屋面积直接影响到房屋的价款和实际使用，而房屋层高则与价款并无必然联系，房屋面积不足导致购房人实际可使用的面积减少，对购房人的影响较大，而房屋层高不符合约定，但符合国家标准，对买受人影响相对有限。故吴敏华直接根据减少高度的比例，按面积误差比，以房屋价款为基数计算，既不能客观反映损失的大小，也未考虑实际受损及新新房地产公司的违约过错程度，过分加重了出卖人的责任，显失公平。2、根据合同法第111条的规定，减少价款仅适用于质量违约情形下的瑕疵履行，本案系层高违约，并非房屋质量违约。3、虽然《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条规定了房屋面积减少买受人可主张返还相应房款及利息，但是，当层高远远超过国家标准后，建筑面积不变，层高增加或减少导致的房屋空间增加或减少并不会导致房屋商业及使用价值成相应比例的增加或减少，这与层高不变，房屋建筑面积的增减带来的空间增减会直接导致房屋商业及使用价值成相应比例的增减并不相同。因此，从房屋商业及使用价值的角度看，实际层高低于约定层高导致的空间缩小，与实际建筑面积少于约定建筑面积导致的空间缩小，性质并不相同，不能类推适用前述规定。二、层高减少并未对吴敏华造成实质损失，仍然符合国家强制规范标准高度，且房屋面积并未减少，吴敏华将高度差直接折算成面积差主张违约金损失，缺乏事实与法律依据。1、合同约定的层高5.1米系笔误造成的错误。讼争房屋从规划设计到施工后的竣工验收的层高皆为4.8米，施工完全符合规划设计规定，如房屋结构高度不符合设计要求，讼争房屋便无法通过竣工验收，足予认定合同约定层高5.1米为笔误，且该笔误不影响合同主要内容履行，吴敏华并没有因层高的变动造成实际损失，商铺实际已交付使用且商铺市场价格明显上涨，吴敏华合同目的已经实现，新新房地产公司不因此承担违约赔偿责任。2、合同约定层高为5.1米，该约定既不能理解确定的高度，更不能理解为房屋净高。吴敏华主张讼争房屋层高为4.7米，仅是其单方丈量的净高，未计算到楼板厚度。考虑到讼争房屋的楼板设计厚度为0.12米、国家标准允许的工程误差0.01米（10mm）的因素，该房屋的合理层高至少应为4.83米，与合同约定的5.1米相差0.27米，结合建设工程施工惯例，工程设计的层高与实际施工工艺之间必然存在一定的误差，预售商品房的实际层高与约定层高存在一定高度的偏差也应予以允许。本案讼争房屋层高符合规划设计标定的高度即为客观真实的约定。虽涉案房屋实际层高低于约定层高，但根据住房和城乡建设部发布的《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014）4.2.3的规定，商店营业厅的最低净高为3-3.5米，讼争房屋层高未违反上述国家标准。3、吴敏华主张因为层高减少导致无法将房屋改造两层使用致使房屋价值严重受损，缺乏事实与法律依据。首先，双方在合同中未对讼争房屋可以改造成两层作约定，讼争房屋的规划设计并无双层设计，且涉及擅自改变房屋结构，势必影响消防安全，需要取得相关部门审批，吴敏华无权随意改变房屋结构。其次，层高缩减给买受人造成影响相对有限，目前讼争楼盘大多数店铺均已装修并投入使用经营，实际并未影响商铺的有效利用，讼争房屋商业价值未减损，相反商铺价格的上涨是客观事实，买受人因为房屋价格上涨已经受益，购房合同目的早已实现，该商品房的房价也并未因为层高问题而减损。综上所述，层高不足未给买受人造成实质损失，吴敏华起诉层高违约赔偿，缺乏事实与法律依据。三、本案中，因遇降雨、大风、政府原因等不可抗力因素，根据合同约定，交房期限可相应顺延，参考此前相同系列案件的判例，本案吴敏华诉求逾期交房违约金15117.48元，新新房地产公司予以认可。四、本案不存在逾期办证违约天数，吴敏华于2019年10月17日办理交房手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付使用后的第91日即应从2020年1月16日起算，因此新新房地产公司不承担逾期办证的违约责任。五、本案中的逾期办理房屋权属证书非新新房地产公司原因造成，根据合同约定，新新房地产公司也无需承担违约责任。1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非新新房地产公司原因造成的。2、对新新房地产公司而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是新新房地产公司的怠于履行，相反，新新房地产公司为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，原告不能请求新新房地产公司履行，新新房地产公司无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案新新房地产公司已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不应归责于新新房地产公司，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后新新房地产公司即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，新新房地产公司重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。上述自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，新新房地产公司更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非新新房地产公司原因造成，于法于理，该期间段87天应扣减。综合上述理由，新新房地产公司认可吴敏华诉求的逾期交房违约金；层高不足未给买受人造成实质损失，吴敏华起诉层高违约赔偿，缺乏事实与法律依据；本案逾期办证期限约定从商品房实际交付使用后的第91日起算，止于产权证初始登记之日，且由于非新新房地产公司的原因造成的，新新房地产公司无需承担逾期办证违约金，请法院依法裁决。 新新房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令吴敏华向其支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金9810元（自2018年12月1日起每日按贷款金额的万分之二计算至办理房屋权属登记之日止即计至2019年10月24日）；2、判令吴敏华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：吴敏华与新新房地产公司于2014年10月11日签订了《商品房买卖合同》及补充协议（下称“购房合同”）并办理了购房合同的登记备案手续，购房合同约定吴敏华向其购买“新新·帝景国际星城”1号楼D114号，总价款为514200元，其中银行按揭贷款支付150000元，其为吴敏华向银行按揭贷款承担阶段性保证的担保责任。购房合同签订后其于2017年10月交付上述商品房，并于2018年11月14日取得房屋所有权初始预登记，且已通过电话、发函、登报公告等方式通知吴敏华尽快办理房屋分户权属登记。新新房地产公司于2018年11月14日正式发《产权登记代办通知函》通知吴敏华应于15日内带齐相关材料办理房屋权属登记相关手续及缴交相关费用，然吴敏华未依约办理房屋权属登记手续，吴敏华迟至2019年10月17日才办理房屋权属登记手续并缴交费用，该行为已构成逾期缴交房屋权属登记税费，现因吴敏华的原因导致该房屋权属登记无法在规定期限内办理，致使新新房地产公司未能及时解除银行按揭贷款的担保责任，加重了新新房地产公司的阶段性担保责任，根据购房合同附件六第一条第四款第5点约定，吴敏华若逾期支付相关税费，应每日按照贷款金额的0.05%支付违约金。吴敏华未履行办理房屋权属登记行为已经构成违约，故请求判如所请。 吴敏华针对反诉辩称，1、案涉房屋权属证书无法在规定期限内取得，根本原因在于新新房地产公司，新新房地产公司主张的完全没有事实依据。（1）2018年1月26日至2018年11月30日期间逾期办证的责任均应由新新房地产公司承担；（2）答辩人仅承担2018年12月1日至2019年10月17日这一期间的逾期缴纳税费的责任，2019年10月18日至2019年10月24日期间逾期办证的责任仍应由新新房地产公司承担。2、新新房地产公司要求其支付逾期办理产权登记手续的违约金存在错误，没有事实依据和法律依据；3、其没有逾期归还贷款，也没有其他致使新新房地产公司遭受损失的行为，答辩人逾期交纳税费的行为并不会对新新房地产公司的担保责任造成不利影响，更加不会加重新新房地产公司的阶段性担保责任。本案吴敏华于2019年10月17日与新新房地产公司办理交房手续，并配合办理房屋权属登记手续。 本院经审理认定事实如下：吴敏华与新新房地产公司于2014年10月11日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定吴敏华购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼D114号商品房，该商品房的用途为店面，层高5.1米，面积34.28平方米，总价款514200元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第五条第6项约定：由于买受人原因未能按期交付的，双方同意出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十一条第2项约定：以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，吴敏华支付了全部购房款。另查明，案涉商品房所在1号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。吴敏华于2019年10月17日办理了交房手续，于2019年10月24日取得商品房的不动产权证书。另查明，1、双方当事人在庭审中确认涉案商品房的实际层高为4.8米。2、新新房地产公司对吴敏华主张的逾期交房违约金15117.48元予以确认。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一吴敏华是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金15066.06元；二、新新房地产公司是否应赔偿吴敏华因层高不足造成的损失68632.97元；三、吴敏华是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金。本院对此分析认证如下： 一、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题 吴敏华认为，新新房地产公司未在合同约定的期限内办理房屋权属登记并使其取得房屋权属证书，应按合同约定支付从2018年1月26日起至2018年11月14日止的逾期办证违约金15066.06元。 新新房地产公司认为，逾期办证并不是其原因导致，其无需承担逾期办证违约责任。1、本案讼争商品房实际交付使用的日期为2019年10月17日，本案逾期办证的起算点应当为实际交付使用后的第91天，即2020年1月16日起算，本案不存在逾期办证违约情形；2．东山县不动产登记中心于2018年11月9日受理权属初始登记，新新房地产公司已于2018年11月15日登报通知业主办理房屋权属证书，吴敏华于2019年10月24日取得商品房的不动产权证书。 本院认为，关于逾期办证违约金起算日，根据合同第十四条约定所使用的文字，其表述为“商品房交付使用后90日内”，而“使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会有发生执掌后果，继而发生“使用”，故起算日应理解为讼争商品房实际交付第二日。本案讼争商品房于2019年10月17日已实际交付给吴敏华，根据合同约定应认定2020年1月16日系约定办证截止日。而吴敏华已于2019年10月24日取得不动产权证书，早于双方约定的办证截止日，故新新房地产公司并不构成逾期办证。 二、关于新新房地产公司是否应赔偿商品房层高不足的损失问题 吴敏华认为双方签订的商品房买卖合同约定其购买的商品房用途为店面，层高为5.1米，但该商品房实际层高为4.8米，新新房地产公司应赔偿其因层高不足造成的损失68632.97元，计算方式为：参照合同及《商品房买卖合同纠纷》司法解释第十四条中面积误差的约定来计算层高误差，误差比未超过3%的部分，返还对应房价款514200元×3%=15426元；利息是以15426元为基数，从2014年10月11日计算至起诉之日期间，按中国人民银行同期贷款利率年利率6%算出利息3843.77元。误差比超过3%的部分双倍返还对应总价款514200元×4.8%（误差7.8%-3%）×2=49363.2元，前述三项合计68632.97元。 新新房地产公司认为层高减少未对吴敏华造成实质损失，其设计仍然符合国家强制规范标准且已经超过福建省规定的店面层高设计最高标准，房屋面积也未减少，因此，吴敏华起诉层高违约赔偿缺乏事实与法律依据。 本院认为，商品房买卖合同第三条约定讼争商品房用途为店面，层高为5.1米，但是经双方当事人确认实际层高只有4.8米，比合同约定减少0.3米，新新房地产公司已构成违约。双方当事人并未就层高不足应承担的违约责任进行约定，应根据新新房地产公司的违约程度和吴敏华的受损程度酌情确定赔偿数额。鉴于涉案商品房4.8米的层高足以满足正常使用的需要，房屋实际层高比合同约定减少0.3米，对吴敏华使用房屋有一定的影响，但影响相对有限，本院酌情确定新新房地产公司按总房款的2%支付赔偿款为宜，即514200元×2%﹦10284元。 三、吴敏华是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的问题 新新房地产公司认为，因吴敏华原因导致权属登记迟延办理，致使新新房地产公司担保责任无法及时解除，加重新新房地产公司阶段性担保责任，吴敏华应承担违约责任并应支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金9810元。 吴敏华认为其对新新房地产公司刊登办理产权登记公告并不知情，也未委托新新房地产公司代为办理产权证，新新房地产公司未产生任何损失，吴敏华无需承担违约责任。 本院认为，吴敏华并未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求吴敏华按商品房买卖合同附件六补充协议第一条第四款第5点的约定承担违约责任，没有依据，而且新新房地产公司并未举证证明其因吴敏华迟延办理权属登记所造成的损失，故新新房地产公司要求吴敏华支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，吴敏华与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》有关交付期限、逾期交房违约责任、房屋交付、产权登记等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。经双方庭审核对确认，新新房地产公司根据合同约定应支付逾期交房违约金为15117.48元。讼争商品房于2019年10月17日实际交付给吴敏华，根据合同约定应认定2020年1月16日系约定办证截止日，吴敏华已于2019年10月24日取得不动产权证书，早于双方约定的办证截止日，新新房地产公司并不构成逾期办证。讼争商品房实际层高比合同约定减少0.3米，对吴敏华使用房屋有一定的影响，本院酌情确定新新房地产公司按总房款的2%支付赔偿款为宜，即514200元×2%﹦10284元。吴敏华未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求吴敏华支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴敏华支付逾期交房违约金15117.48元；二、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿吴敏华层高不足的损失10284元； 三、驳回吴敏华的其他诉讼请求； 四、驳回福建新新房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2270.4元，减半收取计1135.2元，由吴敏华负担917.7元，福建新新房地产开发有限公司负担217.5元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由福建新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴玛莉 二〇一九年十二月二十九日 书记员  李婷婷 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。