广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初18429号原告：程荣鑫（反诉被告，以下简称原告）。委托诉讼代理人：雷涛，广东广荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：何爱萍，广东广荣律师事务所律师。被告：王欣（反诉原告，以下简称被告）。委托诉讼代理人：张文，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊辉，广东启源律师事务所实习律师。原告程荣鑫诉被告王欣租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告程荣鑫及其委托诉讼代理人何爱萍，被告的委托诉讼代理人张文、李俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行租赁合同；2、被告恢复水电使用，将房屋及原居住用品交还原告使用，居住物品价值共计102500元；3、被告赔偿原告因妨害房屋居住造成的原告损失至交回房屋之日止，暂计至2019年7月7日为28000元（以房屋租金8000元一个月、违约金两个月16000元、中介费用4000元为计算基数）；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为被告将涉案房产恢复水电，交付原告正常使用并将原告遗留在房屋内的物品交还原告。事实与理由：2017年4月21日原告与刘某（原房屋所有权人）就××于××华侨城房屋签订房屋租赁合同，合同约定房屋租金为5500元/月，租金每两年递增10%，租赁期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止。2017年8月18日，双方又签订补充协议：约定如原告在9个月内支付全部租金给刘某，则可按租金总额90%支付。为此，原告自2017年10月至2018年5月，共计支付房屋租金724800元。2019年，本案房屋通过拍卖方式转让给了被告，被告明知原告租赁期限未到，且已支付全部租金的情况下，依然采取停水、停电的方式逼迫原告搬离房屋。原告被迫在华侨城某房屋另行租赁房屋供临时居住，租金为8000元/月，中介费4000元，半年合计支出52000元。原告在外租赁期间，被告强行开锁并安排其亲属到本案房屋内居住，抢占了房屋及里面物品。根据《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破除租赁。被告的行为侵犯了原告对租赁房屋的合法占有和使用权利。为此，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、被告通过法院拍卖取得涉案房产，是该房产的合法产权人，依法对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利。被告于2019年3月26日通过宝安区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上以7555653.30元拍得涉案房产，宝安区人民法院并于2019年4月22日以(2018)粤0306执10203号之四《执行裁定书》，明确载明将涉案房产“以人民币7555653.3元的价格强制过户至买受人王欣名下，所有权自本裁定送达买受人王欣时起转移。”根据《物权法》第二十八条、第三十九条之规定，被告已依法取得涉案房产的所有权，对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利。二、涉案房产的原业主为刘某，原告并无证据证明涉案房产内的物品为其所有，对屋内物品价值也未提供任何有效证据加以证实，其要求被告赔偿房屋内的物品损失或交还其使用，缺乏事实依据。三、涉案房产设定抵押在先，且被法院查封在先，原告与原业主刘某签订租赁合同在后，不适用“买卖不破租赁”原则，其要求将房屋交还其使用或要求被告赔偿其另行租房的损失，缺乏事实和法律依据。根据《不动产抵押登记查询表》显示，涉案房产早已抵押给邹某，并于2014年12月10日办理抵押登记。根据《不动产查封（备案）表》显示，该房产已于2015年5月11日被宝安区人民法院查封【查封文号：(2015)深宝法立保字第137-3号】，查封期限从2015年5月11日到2018年5月10日，且于2017年1月18日被该院轮候查封【查封文号：(2017)粤0306执保314号】。根据原告提供的与刘某签订的《租赁合同》显示，其签署时间为2017年4月27日。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动或房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不应获得支持。具体在本案中，涉案房产设定抵押在先，且被法院查封在先，原告与原业主刘某签订租赁合同在后，被告买售涉案房产的行为，不受原租赁合同效力约束，原告要求被告继续履行原租赁合同，缺乏事实和法律依据。四、涉案租赁合同不能排除是原告与原业主刘某恶意串通，以达到阻止法院执行或损害买受人利益的不法目的而签署，原告与原业主刘某关系非同一般，他们不仅曾经共同担任深圳怡惠新材料有限公司的高管，刘某还以涉案房产为原告及其所在公司大丰伟业实业有限公司（原告时任该司法定代表人）向邹某的借款行为提供担保，在邹某诉大丰伟业实业有限公司借款合同纠纷等案中[案号：(2015)深宝法民一初字第1605号、(2017)粤03民终3093号]，作为共同被告应诉，其完全知道涉案房产早于2014年12月10日就已经办理抵押登记，且在2015年5月11日即被宝安区人民法院查封的事实，且在2017年，邹某诉刘某抵押合同纠纷一案中、大丰伟业实业有限公司亦作为第三人应诉，因此，原告对原业主涉案房产在出租之前，已经办理抵押及被法院查封的事实，是完全知情的，其与原业主签订《租赁合同》，不能排除是双方恶意串通，企图达到阻碍案件执行，损害第三人利益的不法目的。五、原告无权继续在该房屋内居住，其应向被告支付占用期间的房屋占用费、物业管理费等费用共计14992.81元。根据粤(2019)深圳市不动产权第0096465号《不动产权证》记载，被告已于2019年3月26日取得房屋所有权，并代为缴纳了物业管理费等相关费用共计916.51元，自被告取得涉案房产所有权之日起，原告即已无权继续在该房屋居住，原告自称其与原业主刘某签订租赁合同，并在该房屋内居住，其应向被告支付自2019年3月26日起至2019年6月8日（实际交还日）期间的房屋占用费（参照其与原业主签订的租赁合同约定租金计算为14076.3元）及物业管理费等其在占用涉案房产期间产生的相关费用。综上所述，被告认为，涉案房产抵押在先，被法院查封在先，原告与案外人刘某（原业主）签署的租赁合同在后，本案并不适用“买卖不破租赁”原则，且原告与案外人刘某（原业主）的关系非同一般，其在明知涉案房产已被法院查封的情况下，与案外人刘某（原业主）恶意串通，签订所谓的《租赁合同》，企图达到阻止案件执行，损害被告的利益的目的非常明显，其不仅无权要求被告作任何赔偿，还应赔偿被告所受损失。因此，原告的诉请明显是缺乏事实和法律依据的，为此，请求贵院依法驳回原告的无理诉请，以维护被告的合法权益。被告提出反诉，请求法院判令：1、原告立即向被告支付2019年3月26日至2019年6月8日止的房屋占用费14076.3元（占用期间的房屋使用费参照原告与原业主签订的租赁合同约定租金计算）；2、原告立即向被告支付被告为其垫付的2019年3月至2019年6月的物业管理费、物业专项维修基金共计916.51元；3、本案反诉诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2019年3月26日通过宝安区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上以7555653.3元拍得位于深圳市××华侨城××房（涉案房产）。但当被告前往收楼时，原告以其与原业主签订《房屋租赁合同》为由，拒不腾空搬出。被告认为，根据粤(2019)深圳市不动产权第0096465号《不动产权证》记载，被告已于2019年3月26日取得涉案房产的所有权，且该房产早于2014年12月10日办理抵押登记，并于2015年5月11日被宝安区人民法院查封，而原告与原业主签订租赁合同的时间为2017年4月21日，其签订租赁合同的时间晚于抵押登记及被法院查封的时间。根据法律及相关司法解释规定，被告买售涉案房产的行为，不受原租赁合同效力约束，即自被告取得该房产所有权之日起，原告即已无权继续在该房屋内居住，其应立即将房屋腾空交付给被告。原告拒不搬离的行为，侵犯了被告的合法权益，其应支付占用期间的房屋使用费。同时，因原告拖欠物业管理费等相关费用，被告还为其代为支付了相关费用，原告应将被告垫付的费用返还给被告。为此，特向贵院提出反诉，请求贵院依法查明本案相关事实，驳回原告在本诉中的诉讼请求，并支持被告的反诉请求，以维护被告的合法权益。针对被告的反诉，原告辩称：其答辩意见同起诉状一致，并补充如下意见：原告系合法居住涉案房产，被告系拍卖取得涉案房产所有权，应当继续履行租赁合同，原告居住系合法占有，不应向被告支付房屋占用费，物业管理费用同意按照租赁合同承担，但专项维修资金按照租赁合同不应由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××华侨城××房（涉案房产）原登记在案外人刘某名下，建筑面积137.66平方米。2014年12月10日涉案房产办理抵押登记，抵押权人为邹某。2015年5月11日，深圳市宝安区人民法院查封刘某名下的涉案房产，查封文号为（2015）深宝法立保字第137-3号。2019年2月20日，深圳市宝安区人民法院发布拍卖涉案房产的公告，公开拍卖涉案房产，该公告载明：涉案房产是否有租约不详，由竞买人自行核实，拍卖成交后，法院不负责清场交付。原告以7555653.3元竞得涉案房产，深圳市罗湖区人民法院于2019年4月22日作出（2018）粤0306执10203号之四《执行裁定书》，载明：因申请执行人邹某与被执行人刘某抵押合同纠纷一案中，（2018）粤03民终493号民事判决书已经发生效力，因被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向法院申请强制执行，并裁定将刘某名下的涉案房产过户到买受人即被告王欣名下，所有权自该裁定送达王欣时转移。原告于2019年5月6日收到该裁定。2019年6月3日，涉案房产过户登记在被告名下。2019年6月8日，被告对涉案房产停水停电，原告搬离涉案房产。为证明原告与刘某存在租赁合同关系、原告已向刘某支付了保证金和租金，原告提交了以下证据：1、原告（乙方、承租方）与刘某（甲方、出租方）于2017年4月21日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止；出租房屋的租金为每月5500元，每两年递增10%；乙方在2017年6月10日前交付前5个月租金，以后应于每季度第1个月10日前向甲方交付当季度租金；在甲方交付出租房屋时乙方向甲方支付2万元；及其他内容。2、原告（乙方）与刘某（甲方）于2017年8月18日签订的《租金支付补充条款》，约定：如乙方在9个月内将合同期内租金全部支付给甲方，甲方同意按租金总额90%收取；乙方必须在9个月内（2018年5月15日前）并每月不少于6万元支付给甲方租金，方可享有折扣优惠；如乙方未能在9个月内付清合同期内全部租金（减去折扣）则本补充条款无效。3、刘某于2017年4月30日出具的租房保证金2万元的收款收据、2017年6月7日出具的2017年5-9月份房租的收款收据。4、中国建设银行个人活期账户交易明细、原告自行制作的统计表，显示原告自2017年10月起至2018年5月期间，向刘某的两个银行账户分别转账，共计转账724800元。5、燃气费、有线电视费缴费记录（支付宝交易记录），以证明原告实际在涉案房产内居住，并支付燃气、有线电视费，户名是刘某，但系通过原告的支付宝账户支付。被告对前述证据均不予认可，并表示原告与刘某关系非同一般，双方曾共同担任同一公司的高管，而且在邹某借款纠纷案件中，原告是作为借款人的法定代表人，而刘某是该借款的担保人，不排除双方恶意串通，不能证明双方存在真实的租赁关系；而且原告与刘某存在大量的交易往来，甚至有一些显示信用卡还款，不能证明是支付的租金，转账的总额与合同约定的租金总额9折的金额也不符。为证明原告被迫另行租赁房屋供临时居住，花费中介费4000元、支付押金16000元、每月支付租金8000元，原告提交了《房屋租赁合同》、收款收据予以证明。被告对前述证据不予认可。为证明原告在租赁房屋期间购置了相关物品，原告提交了其单方制作的物品清单、买卖合同复印件予以证明。被告对前述证据不予认可，并于庭后提交了一份《关于涉案房产屋内物品的情况说明》，确认涉案房产内有文物花瓶、水晶灯、床、沙发等家具设备，但被告表示部分家具与墙体结合无法拆除，而且即使原告与原业主存在真实的租赁关系，但原告无证据证明涉案房产内的物品为其所有，且拍卖公告显示“拍卖标的以实物现状为准”，故屋内的物品（除个人物品外）应包含在拍卖成交价款中。被告提交了拍卖前淘宝网网拍平台公示的照片打印件，以证明房屋在拍卖前已被宝安法院查封，且被张贴封条，屋内无人居住。原告对该照片不予认可，并表示在2019年3月，原告从屋内开门准备出来的时候发现门被封了。被告提交2019年3月1日至6月30日期间的物业管理费发票、收款收据，以证明被告已缴纳了上述期间的物业管理费825.96元、专项维修资金82.6元、违约金7.95元。原告表示其实际只居住到2019年6月8日，之后的费用不应由原告承担。庭审中，原告表示，涉案房产拍卖期间原告有给宝安法院打电话、并去做了笔录交了租赁合同，但当时已经刊登了拍卖公告，因为在拍卖公告刊登前，原告出差了，没有看到法院张贴的公告；原告确认其与刘某在一个公司，系同事关系。另查，案外人邹某曾起诉刘某、第三人大丰伟业实业有限公司（以下简称大丰伟业公司），要求确认邹某与刘某签订的抵押合同有效、刘某对第三人应偿还的借款本金及利息承担连带清偿责任。深圳市宝安区人民法院做出（2017）粤0306民初5674号民事判决书，该判决查明：“2015年5月26日，邹某就《人民币资金借款合同》提起诉讼，……案号为（2015）深宝法民一初字第1605号，……2016年12月15日，法院作出（2015）深宝法民一初字第1605号民事判决书，判令大丰伟业公司向邹某偿还借款及逾期还款利息，判令借款保证人民安化工、金湾仓储、程荣鑫、程某、泰沙投资对大丰伟业公司4907800元借款的本息承担连带清偿责任”；“程荣鑫在本案借款发生期间及案件诉讼立案时系大丰伟业公司的法定代表人……”；“邹某与刘某签订了2014抵字第1203B号《抵押合同》，约定刘某自愿以涉案房产为程某履行《人民币资金借款合同》义务向邹某作抵押担保，刘某于2014年12月10日办理了抵押登记”，该判决判令：确认借款合同、抵押合同（编号2014年抵字第1203B号）有效，刘某以其名下的涉案房产的价值对第三人大风伟业公司所附的借款本金及利息承担连带清偿责任。刘某不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，该院于2018年5月16日作出（2018）粤03民终493号民事判决书，判令驳回上诉、维持原判。本院认为，本案中，被告已通过拍卖程序依法取得了涉案房产的所有权，原告对涉案房产享有占有、使用、处分、收益的权利。本案的焦点问题为，原告与刘某之间是否存在真实合法的房屋租赁合同关系，被告是否应继续履行租赁合同，对此，本院分析如下：首先，原告与刘某系于2017年4月21日签订租赁合同，签订租赁合同时，涉案房产已于2014年12月10日抵押给案外人邹某，且涉案房产因（2015）深宝法民一初字第1605号案件被宝安法院于2015年5月11日查封；而在（2015）深宝法民一初字案件中，原告程荣鑫既是债务人大丰伟业公司的法定代表人，也是保证人，且原告程荣鑫亦确认其与刘某系同事，程荣鑫对于刘某名下的房产抵押给邹某以及被查封的原因及事实应当知晓，在房产存在抵押及查封的情况下，程荣鑫与刘某仍签订租赁合同，明显违背常理。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”前述条款规定了“买卖不破租赁原则”的例外情形，而本案中，因涉案房产的抵押权人邹某申请强制执行，涉案房产被拍卖后所有权变更至被告名下；且涉案房产在出租前已被查封，故本案不适用“买卖不破租赁的原则”，原告无权要求继续履行租赁合同。其次，从原告与刘某签订的租赁合同及补充条款的内容及实际履行情况来看。租赁合同及补充条款约定租赁期限为十年，原告在9个月内将租金全部支付给刘某，则刘某同意按租金总额90%收取，该约定与一般的租赁合同租金按期支付的常理不符；且原告提交的银行交易明细显示原告系不定期、不定数额的向刘某的两个银行账户转账，无法确定转账的款项是双方其他往来款还是涉案房产的租金，且原告实际支付的“租金”总金额与合同和补充条款约定的租金总额和总额的90%均不相符，故无法确定原告与刘某之间存在真实的租赁合同关系。最后，涉案房产的拍卖公告中注明涉案房产“是否有租约不祥，由竞买人自行核实”，且被告提交的拍卖前的照片显示涉案房产在拍卖前已被法院张贴封条；而原告表示其系“开门准备出来的时候发现门被封了”，并表示因原告出差未看到法院拍卖前张贴的公告，故在拍卖公告公布之前未向法院申报租约。原告的前述陈述与常理不符，且涉案房产在拍卖时，原告及刘某均未向法院申报租赁权利，也未提交租赁合同；而在被告取得房产之后，原告又以存在租赁合同为由要求继续履行租赁合同，不排除原告与刘某之间可能存在“伪造”租赁合同、恶意阻止被告收房的行为。而且，即使原告与刘某之间存在租赁合同关系，原告也应自行承担未向法院如实披露信息和提交书面材料而造成的不利后果，如因不能继续使用房产而给原告造成损失，原告亦可另行法律途径向刘某主张相关权利。综上，对于原告要求继续履行租赁合同、恢复涉案房产水电、被告赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告将其遗留在房屋内的物品交还原告的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证明相关物品系原告购买或归原告所有，故原告的该项诉求，依据不足，本院不予支持。对于被告要求原告支付2019年3月26日至6月8日期间的房屋占用费的反诉请求。根据（2018）粤0306执10203号之四《执行裁定书》的内容：“裁定将刘某名下的涉案房产过户到买受人即被告王欣名下，所有权自该裁定送达王欣时转移。”王欣于2019年5月6日收到该裁定，故该日涉案房产的所有权转移至被告名下。因原告未向被告交还涉案房产，并占用涉案房产至2019年6月8日，导致被告在取得涉案房产所有权后无法正常使用涉案房产的相关损失，应由原告承担，故被告有权要求原告支付占用期间的使用费。对于使用费的支付标准，被告要求按照原告与刘某签订的租赁合同约定的每月5500元的标准计算使用费，低于租赁指导价格，本院予以照准，故原告应向被告支付2019年5月6日至2019年6月8日期间的房屋占用费共计6050元（5500元/月×1个月3天）。对于被告要求的2019年3月1日至2019年6月30日期间的物业管理费、物业专项维修资金。被告已提交证据证明其垫付了上述期间的各项费用（物业管理费825.96元、专项维修资金82.6元、违约金7.95元），原告未举证证明其已支付了前述费用，应承担举证不能的不利后果，故原告应支付2019年3月1日至2019年6月8日占用涉案房产期间的物业服务费675.23元（825.96元÷4个月×3.27个月）、专项维修资金67.53元（82.6元÷4个月×3.27个月）和违约金6.5元（7.95元÷4个月×3.27个月），前述款项共计749.26元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告程荣鑫于本判决生效之日起十日内向被告王欣支付2019年5月6日至2019年6月8日期间的房屋占用费6050元；二、原告程荣鑫于本判决生效之日起十日内向被告王欣支付2019年3月1日至2019年6月8日期间的物业管理费、专项维修基金共计749.26元；三、驳回原告程荣鑫的全部诉讼请求；四、驳回被告王欣的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1455元、保全费1163.5元，原告已预交，由原告负担；反诉案件受理费87.41元，被告已预交，由原告负担40元，由被告负担47.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年十二月二十四日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。