北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初16525号原告：北京恒达工贸总公司，住所地北京市东城区西花市大街45号。法定代表人：申春生，总经理。委托诉讼代理人：于向东，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄力瑜，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京市华城房地产开发有限责任公司，住所地北京市市东城区西园子76号。法定代表人：赵立，总经理。委托诉讼代理人：田戈利，北京允安律师事务所律师。第三人：张淑珍，女，1935年9月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吕秀华（张淑珍之女），住北京市东城区。第三人：刘伟，女，1967年6月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：宋福江（刘伟之夫），住北京市东城区。第三人：王晓雅，女，1989年4月13日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：李御玺，男，1981年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：夏咸明，男，1963年1月8日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：班靖争，男，1988年7月20日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：北京瑞宝泰投资有限责任公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-409。法定代表人：吴春鹏。原告北京恒达工贸总公司（以下简称恒达工贸公司）与被告北京市华城房地产开发有限责任公司（以下简称华城房地产公司）、第三人北京市崇文房地产咨询服务公司（以下简称崇文咨询公司）、张淑珍、刘伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2017年11月28日作出（2016）京0101民初4927号民事判决书。被告不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2018年4月19日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终3477号民事裁定书，撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初4927号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，追加王晓雅、李御玺、夏咸明、班靖争、北京瑞宝泰投资有限责任公司（以下简称瑞宝公司）为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒达工贸公司的委托诉讼代理人于向东、黄力瑜，被告华城房地产公司的委托诉讼代理人田戈利，第三人张淑珍的委托诉讼代理人吕秀华，第三人刘伟、夏咸明、李御玺、王晓雅、班靖争到庭参加了诉讼。第三人瑞宝公司经本院依法传唤，逾期未申明理由，未到庭应诉。崇文咨询公司于2018年9月28日登记注销。本案现已审理终结。原告恒达工贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告华城房地产公司协助原告恒达工贸公司办理北京市东城区×××东区×号楼×单元001、002、101、102、301、401、402号房屋的所有权转移登记手续；2、解除与被告华城房地产公司涉及北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202号房屋，×××东区×号楼×单元201、202、302号房屋的买卖合同关系；3、被告华城房地产公司返还原告恒达工贸公司购买北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202号房屋的购房款1010895元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2004年1月9日至实际支付之日的利息；4、被告华城房地产公司赔偿原告恒达工贸公司因其出售北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202号房屋的一倍的购房款1010895元及房屋涨价损失13348905元；5、被告华城房地产公司立即返还北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202、302号房屋的购房款1313154元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2003年12月11日至实际支付之日的利息；6、被告华城房地产公司赔偿原告恒达工贸公司北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202、302号房屋一倍的购房款1313154元，同时要求被告华城房地产公司赔偿原告恒达工贸公司房屋涨价损失17392866.15元；7、案件受理费及评估费由被告华城房地产公司负担。事实和理由：2003年10月15日，恒达工贸公司（原名称北京市崇文区修理公司）与崇文咨询公司签订了《委托合同》，委托崇文咨询公司从华城房地产公司处购买×××小区的房屋。2003年12月至2004年1月期间，恒达工贸公司委托崇文咨询公司向华城房地产公司支付了×××东区12套房屋的购房款共计5727690元，华城房地产公司向恒达工贸公司开具了购房发票，但华城房地产公司至今未履行交付房屋及办理房屋所有权过户手续等义务。故要求华城房地产公司协助办理×××东区×号楼×单元001、002、101、102、301、401、402号房屋的所有权转移登记手续。因×××东区×号楼×单元201、202号及×××东区×号楼×单元201、202、302号房屋已被华城房地产公司出售给案外人，故要求解除与华城房地产公司对上述房屋的房屋买卖合同关系，并要求华城房地产公司承担返还上述房屋购房款及支付利息、加倍一倍赔偿购房款及赔偿损失等责任。综上，恒达工贸公司诉至本院，诉如所请。被告华城房地产公司辩称：恒达工贸公司与华城房地产公司不存在书面及事实上的商品房买卖合同，也未对涉诉12套房屋进行过洽商。恒达工贸公司与华城房地产公司之间关于涉诉12套房屋的买卖合同没有成立。华城房地产公司没有收到恒达工贸公司的购房款，也未向恒达工贸公司出具发票。涉诉房屋的购房款的来源系华城房地产公司的自有资金，并非来源于恒达工贸公司。恒达工贸公司所称交付的购房款，实际来源于西革新里×××号院5号楼销售所得。但该销售所得已向华城房地产公司支付购房款的情况不存在。涉诉房屋始终由华城房地产公司管理、控制，并且分别予以处分，从未向恒达工贸公司交付过。恒达工贸公司的起诉已经超过法律规定的诉讼时效期间。不同意恒达工贸公司的诉讼请求。第三人张淑珍述称：张淑珍现居住在北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202号房屋，拆迁时原将张淑珍安置在×××西区，因安置的房屋旁边建设高压配电室，经区政府协调，重新将张淑珍安置在北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202号房屋。因华城房地产公司没有公共维修基金账户，导致至今张淑珍未取得×××东区×号楼×单元201、202号房屋所有权证。现对恒达工贸公司的诉请没有意见。第三人刘伟述称：刘伟居住在北京市东城区×××东区×号楼×单元302号房屋，拆迁时原将刘伟安置在×××西区，因安置的房屋旁边建设高压配电室，经区政府协调，重新将刘伟安置在北京市东城区×××东区×号楼×单元302号房屋。因华城房地产公司没有公共维修基金账户，导致至今刘伟未取得北京市东城区×××东区×号楼×单元302号房屋所有权证，刘伟没有其他住房。现对恒达工贸公司的诉请没有意见。第三人王晓雅述称：张金平原自华城房地产公司租赁涉诉的北京市东城区×××东区×号楼×单元301号房屋。后于2017年10月25日由王晓雅与华城房地产公司签订《商品房买卖合同》，由王晓雅购买上述房产。现购房款已交纳40万元左右，余款未交钠。王晓雅要求继续履行合同，不同意恒达工贸公司的诉讼请求。第三人李御玺述称：李御玺原自华城房地产公司租赁涉诉的北京市东城区×××东区×号楼×单元002、102号房屋。后于2017年10月25日与华城房地产公司签订《商品房买卖合同》，由李御玺购买上述房产。现购房款已交纳50万元左右，余款未交钠。李御玺要求继续履行合同，不同意恒达工贸公司的诉讼请求。第三人夏咸明述称：夏咸明原自华城房地产公司租赁涉诉的北京市东城区×××东区×号楼×单元001、101号房屋。后于2017年10月25日与华城房地产公司签订《商品房买卖合同》，由夏咸明购买上述房产。现房款已交纳50万左右，余款未交纳。夏咸明要求继续履行合同，不同意恒达工贸公司的诉讼请求。第三人班靖争述称：华城房地产公司将涉诉的北京市东城区×××东区×号楼×单元401号房屋出租给班靖争，租期至2020年3月。对恒达工贸公司的诉请没有意见。第三人瑞宝公司未出庭陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒达工贸公司原名称为北京市崇文区修理公司，2006年8月25日更改为现名称。1995年3月3日，北京市崇文区房地产管理局与恒达工贸公司签订《合作兴建×××康居工程住宅楼协议书》。协议约定，北京市崇文区房地产管理局负责支付工程的全部投资，恒达工贸公司以全部产权（崇文区×××路×××号）作为投资，不承担任何资金方面的责任。建成后康居楼使用权分配：若康居楼建成以后的建筑面积在15000平方米以下时，恒达工贸公司使用52%，北京市崇文区房地产管理局使用48%，总建筑面积在15000平方米以上时，各使用50%。双方对康居工程住宅楼的使用权或产权的划分，经双方协商同意，按上述所定比例进行分配。1997年5月1日，双方签订补充协议，其中对康居楼使用权的分配进行了修订，即康居楼总建筑面积在15000平方米以上或建高层，恒达工贸公司与北京市崇文区房地产管理局分配使用权的比例为48比52。2002年6月23日，恒达工贸公司（甲方）与华城房地产公司（乙方）签订《委托销售协议书》。该协议约定，恒达工贸公司与北京市崇文区国土资源和房屋管理局合作兴建的×××工程已于2001年12月建成竣工。该工程由北京市崇文区国土资源和房屋管理局所属的华城房地产公司负责实施，为尽快回收资金，双方经协商达成委托销售协议书，甲方将在该合作项目中应得的住宅部分委托乙方负责销售。乙方全权代表甲方处理销售过程中的相关事宜。住宅楼每平方米的销售价格与乙方住宅楼销售标价相同。税费及相关费用，按有关规定办理。甲方委托乙方销售住宅楼，将按照乙方的规定按销售款3%向乙方支付销售费用。“×××康居工程”竣工后，改称西革新里×××号院。2003年10月15日，恒达工贸公司（甲方）与崇文咨询公司（乙方）签订房地产事务委托合同。该合同约定，甲方在崇文区西革新里×××号院5号楼有部分住宅楼房，销售以后，委托乙方按规定进行房价结算，但数额必须经甲方确认。甲方在崇文区×××小区购置办公房，委托乙方办理相关买房手续。甲方委托乙方办理×××小区回迁安置房交款手续。乙方适当收取甲方服务费。2003年11月14日，崇文咨询公司向华城房地产公司开具名为“结算房价款”，金额为8000000元的发票。2003年12月8日，华城房地产公司向崇文咨询公司开具名为“代修理公司交回迁房款”，金额为859650元的发票。2003年12月10日，华城房地产公司向崇文咨询公司开具名为“修理公司房款”的发票10张，其中标注东区×××-402的发票金额为787691元；标注东区×××-001的发票金额为286294元；标注东区×××-101的发票金额为437718元；标注东区×××-002的发票金额为286294元；标注东区×××-102的发票金额为437718元；标注东区×××-201的发票金额为437718元；标注东区×××-202的发票金额为437718元；标注东区×××-301的发票金额为437718元；标注东区×××-302的发票金额为437718元；标注东区×××-401的发票金额为730208元。2004年1月9日，原告向崇文咨询公司分别开具名为“修理公司房款”的发票2张，其中标注东区×××-201的发票金额为573177元；标注东区×××-202的发票金额为437718元。2005年5月11日，崇文咨询公司向恒达工贸公司出具说明，内容为：崇文咨询公司2003年10月15日接受恒达工贸公司祖庚寅委托办理相关房地产事宜。2003年11月14日，崇文咨询公司从华城房地产公司划拨恒达工贸公司西革新里×××号院五号楼部分售房款8000000元。2003年12月8日，交付×××小区西区2号楼南部回迁房增购房款859650元。2003年12月10日，交付×××小区东区×××号楼×××门10套购房款4716795元。2004年1月9日，交付×××小区东×××号楼×××门2套购房款1010895元。2003年11月28日，给付一建公司工程款149871元。上述支出房款6737211元，余额1262789元。2005年5月13日，崇文咨询公司将剩余的1262789元退还给恒达工贸公司，恒达工贸公司出具了发票。2015年6月23日，恒达工贸公司（甲方）与崇文咨询公司（乙方）签订《补充协议》。协议约定，甲乙双方分别于2000年8月2日签订了房地产事务委托服务合同书和2003年10月15日签订了房地产咨询服务合同，乙方已按照甲方的要求和上述协议约定内容完成了服务事项（附说明）。甲方支付给乙方上述协议及服务内容的服务费120000元。甲方于本协议签订之日一次性支付给乙方。未尽事宜双方另行商定签订补充协议。当日，恒达工贸公司向崇文咨询公司支付了120000元服务费，崇文咨询公司出具服务费发票。另查，北京市东城区×××东区×号楼×单元001、002、101、102、201、202、301、302、401、402号10套房屋均进行了初始登记，所有权人为华城房地产公司。北京市东城区×××东区×××号楼×××门201号房屋于2008年转移登记于案外人夏知君名下，北京市东城区×××东区×号楼×单元202号房屋于2012年转移登记于案外人丁建国名下。现北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202号由张淑珍与华城房地产公司于2013年1月28日签订《危旧房改造回迁购房协议书》，现由张淑珍居住使用。北京市东城区×××东区×号楼×单元302号由刘伟与华城房地产公司于2012年10月26日签订《危旧房改造回迁购房协议书》，现由刘伟居住使用。诉讼中，华城房地产公司曾提交说明一份，对涉诉12套房屋租售情况进行说明，其中×××东区×号楼×单元201号房屋已出售给案外人夏知君；×××东区×号楼×单元202号房屋已出售给案外人丁建国；×××东区×号楼×单元201、202号房屋已出售给张淑珍；×××东区×号楼×单元302号房屋已出售给刘伟；×××东区×号楼×单元001号、101号房屋出租给夏咸明;×××东区×号楼×单元002、102号房屋出租给李御玺；×××东区×号楼×单元301号房屋出租给案外人张金平；×××东区×号楼×单元401号房屋出租给班靖争；×××东区×号楼×单元402号房屋由华城房地产公司的合作单位瑞宝公司占用。其后，华城房地产公司又于2017年10月25日擅自将上述表示出租的北京市东城区×××东区×号楼×单元001、101、002、102、301号房屋分别与夏咸明、李御玺、王晓雅签订《商品房买卖合同》。依据华城房地产公司与夏咸明、李御玺、王晓雅所签的《商品房买卖合同》，夏咸明购买×××东区×号楼×单元001、101号房屋，合同总金额为3347103元。诉讼中，夏咸明称已交纳50余万元房款，余款未交纳。李御玺购买×××东区×号楼×单元002、102号房屋，合同总金额为3347103元。诉讼中，李御玺称已交纳50余万元房款，余款未交纳。王晓雅购买×××东区×号楼×单元301号房屋，合同总金额为2490370元。诉讼中，王晓雅称已交纳50余万元房款，余款未交纳。上述的001、101、002、102、302号房屋现均未办理房屋所有权过户手续。诉讼中，经恒达工贸公司申请，本院委托北京银地联合房地产土地资产评估有限公司对北京市东城区×××东区×号楼×单元201号房屋进行评估，结果为2016年9月5日的房地产市场价值为6356600元；2019年3月19日的房地产市场价值为8124500元。对北京市东城区×××东区×号楼×单元202号房屋进行评估，结果为2016年9月5日的房地产市场价值为4878700元；2019年3月19日的房地产市场价值为6235300元。评估费73988元，由恒达工贸公司支付。后恒达工贸公司表示考虑具体情况，不再主张对北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202、302号房屋进行过户，并申请进行对2016年9月5日及2019年3月19日两个时点的市场价值评估。诉讼中，双方经协商，均同意可比照已经由评估单位评估的北京市东城区×××东区×号楼×单元202房屋出具的2016年9月5日市场价值每平米67432元，2019年3月19日市场价值每平方米86183元进行损失的计算。又查，2016年4月，崇文咨询公司曾将恒达工贸公司诉至本院，要求恒达工贸公司返还代为垫付的回迁款859650元；返还代垫付的工程款149871元及返还代垫付房款余额1262789元。本院经审理认为，恒达工贸公司与崇文咨询公司设立了有偿的委托合同法律关系，现双方均确认委托事项已经按约办理完毕，委托人已支付服务费用，故双方之间的委托合同权利义务已经依法终止，崇文咨询公司有关为恒达工贸公司垫付费用的主张缺乏事实和法律依据。故本院于2016年12月13日作出（2016）京0101民初7528号民事判决书，判决驳回崇文咨询公司的全部诉讼请求。后崇文咨询公司未上诉，该案判决发生法律效力。2016年，华城房地产公司曾将恒达工贸公司诉至本院，请求恒达工贸公司偿还借款2272310元（含回迁房款859650元、工程款149871元、退还的余额1262789元）。本院经审理认为，恒达工贸公司并未委托崇文咨询公司向华城房地产公司借款，不能证明委托合同构成恒达工贸公司通过崇文咨询公司向华城房地产公司借款的意思表示，华城房地产公司与恒达工贸公司之间也并未就借款达成合意。华城房地产公司未能举证证明其与恒达工贸公司已就此说明中的销售购房款800万元转化为借款协商一致，现有证据不能证明华城房地产公司与恒达工贸公司之间形成借贷关系，故本院于2017年作出（2017）京0101民初443号民事判决书，判决驳回华城房地产公司的全部诉讼请求。华城房地产公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2017年6月28日作出（2017）京02民终5701号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，2018年9月28日，崇文咨询公司已被华城房地产公司登记注销。北京华城房地产开发公司于2018年11月29日经工商管理部门核准变更为北京华城房地产开发有限责任公司。上述事实，有双方当事人陈述、《委托销售协议书》、《房地产事务委托合同》、发票、说明、房屋档案、工商档案、（2016）京0101民初7528号民事判决书、（2017）京02民终5701号民事判决书等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院查明的事实，虽然恒达工贸公司与华城房地产公司之间并未签订房屋买卖合同，但恒达工贸公司委托崇文咨询公司购买×××小区房屋，崇文咨询公司代恒达工贸公司向华城房地产公司支付×××东区12套房屋购房款，华城房地产公司出具12套房屋购房款发票及崇文咨询公司向恒达工贸公司退款。上述事实表明，华城房地产公司与恒达工贸公司形成了事实上的房屋买卖合同关系，双方应按约定履行各自义务。恒达工贸公司已支付购房款，华城房地产公司应履行自己的义务，协助恒达工贸公司办理房屋的所有权转移登记手续。因北京市东城区×××小区×号楼×单元201、202、302号房屋已安置给第三人张淑珍、刘伟，北京市东城区×××东区×号楼×单元201、202号房屋已出售案外人，合同无法实际履行，故恒达工贸公司要求解除上述房屋与华城房地产公司房屋买卖合同关系，本院照准。华城房地产公司于诉讼中，在明知双方对涉诉房屋存在争议的情况下，擅自将涉诉的北京市东城区×××东区×号楼×单元001、101号房屋，002、102号房屋、301号房屋分别与夏咸明、李御玺、王晓雅签订《商品房买卖合同》，属一房二卖，且主观上存在恶意。另于诉讼中，夏咸明、李御玺、王晓雅称均未交纳全部房屋购房款。故本院综合上述情况确认北京市东城区×××东区×号楼×单元001、101、002、102、301号房屋的买受人仍为恒达工贸公司，华城房地产公司有继续履行与恒达工贸公司房屋买卖合同关系的义务，协助办理相关房产过户手续。同时华城房地产公司对北京市东城区×××东区×号楼×单元401号、402号亦应继续履行房屋买卖的合同义务，协助恒达工贸公司办理上述房屋的所有权过户手续。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的相关规定，恒达工贸公司有权在合同解除的情况下，要求华城房地产公司返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在此基础上，恒达工贸公司有权要求华城房地产公司赔偿房屋涨价损失。具体数额，本院将依据华城房地产公司的违约责任，恒达工贸公司的实际损失等因素酌定。关于华城房地产公司主张恒达工贸公司的起诉已过诉讼时效一节，因恒达工贸公司就涉诉房屋的履行期限等问题与华城房地产公司未有约定，故华城房地产公司此抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京市华城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告北京恒达工贸总公司办理北京市东城区×××东区×××001、002、101、102、301、401、402号房屋的所有权转移登记手续，并登记至原告北京恒达工贸总公司名下；二、解除原告北京恒达工贸总公司与被告北京市华城房地产开发有限责任公司就北京市东城区×××东区×××201、202号房屋及北京市东城区×××东区×××201、202、302号房屋的房屋买卖合同关系；三、被告北京市华城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告北京恒达工贸总公司北京市东城区×××东区×××201、202号房屋的购房款1010895元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告北京恒达工贸总公司支付自2004年1月10日至实际给付之日的利息；四、被告北京市华城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告北京恒达工贸总公司北京市东城区×××东区×××201、202、302号房屋购房款1313154元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告北京恒达工贸总公司支付自2003年12月11日至实际给付之日的利息；五、被告北京市华城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿原告北京恒达工贸总公司因解除双方北京市东城区×××东区×××201号房屋的房屋买卖合同关系所造成的经济损失6000000元；六、被告北京市华城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿原告北京恒达工贸总公司因解除双方北京市东城区×××东区×××202号房屋的房屋买卖合同关系所造成的经济损失4500000元；七、被告北京市华城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿原告北京恒达工贸总公司因解除双方北京市东城区×××东区×××201、202、302号房屋的房屋买卖合同关系所造成的经济损失13500000元；八、驳回原告北京恒达工贸总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252435元，由原告恒达工贸公司负担56949元（已交纳），被告华城房地产公司负担195486元（于本判决生效后七日内交纳）；评估费73988元，由被告华城房地产公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈 新人民陪审员 陈 兵人民陪审员 赵力生二〇一九年十二月六日法官 助理 董 亮书 记 员 陈 朝