大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7379号原告：董利威，男，1963年3月22日出生，汉族，户籍所在地：黑龙江省北安市，现住大连市金州区。委托诉讼代理人:王文果，女，1971年11月21日出生，汉族，住址同上，系原告妻子。被告：平安银行股份有限公司大连金州支行，住所地：辽宁省大连市金州区斯大林路东林世家2号。法人代表人：王卫东，系该行行长。委托诉讼代理人：宁子豪，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹君，北京德恒（大连）律师事务所实习律师。第三人：徐广华，男，1965年3月3日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市恒山区。原告董利威诉被告平安银行股份有限公司大连金州支行（下称平安银行金州支行）、第三人徐广华确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王文果、被告的委托诉讼代理人宁子豪、梅竹君到庭参加诉讼。第三人徐广华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求：1、依法判决大连市平安银行股份有限公司大连金州支行与徐广华签订的抵押合同无效；2、诉讼费由被告承担。事实理由：大连市金普新区城乡建设局在2009年11月23日为本案第三人徐广华颁发所有权证号为2009019599的房屋所有权证（该证现已被依法撤销）。同月徐广华又在大连金普新区城乡建设局办理了房屋抵押登记，《他项权证书》证号是2009013322。原告2018年发现自己房屋被第三人登记至今，一直维权，现法院已查明事实，法院已保护原告合法权益，但是至今不能把房屋所有权过户到原告名下，城乡建设局称有抵押不能过户。抵押是一种合同关系，也是一种民事法律行为，虽然《担保法》没有明确规定对抵押人的要求，但是立法的本意和《民法通则》有相关规定，也不难得出这样的结论，要想使抵押合同有效，抵押人必须具备以下条件：1、抵押人应当具有完全民事行为能力；2、抵押人对抵押物权具有处分权力。因为抵押是抵押人以自己的财产债权担保，在债务人不履行义务时须以抵押物的价值抵债，这就要求抵押人徐广华必须是抵押物的所有权人或者对抵押物享有处分的权利。徐广华虽然取得了房屋所有权证，但是通过欺诈恶意串通，法院己终审判决，第三人徐广华与张成库的房屋买卖是无效合同，辽宁省大连市瓦房店人民法院己判决金普新区城乡建设局为徐广华的颁发房屋产权证属违法行为，现已经被金普新区城乡建设局撤销了产权证，这也说明，第三人徐广华没有了处分抵押物的权利，否则债权人权利就得不到保护，被告作为债权人在行使债权抵押时也有重大过错，在审查评估房屋时，没有实际履行审核的应有程序，造成的损失应当承担相应的过错责任，因为在订立抵押合同时，被告不仅要审查抵押人的民事行为能力，还要审查抵押人对抵押物享有处分权利。被告不作为的行为，导致与徐广华签订的抵押合同无效，抵押权自然无效。被告也可以通过其他方式获得抵押权。这种抵押行为是没有法律根据的，也没有实际抵押的意义。综上所述，第三人徐广华与张成库的房屋买卖无效，导致徐广华抵押合同主体的不合格，造成了抵押合同无效，根据《担保法》规定，抵押合同的内容同其他经济合同一样，都不得违反法律规定，不得损害国家利益和集体利益，不得侵害其他人的利益，不得违反社会的善良风俗，否则合同是无效合同，抵押合同同样如此，如果合同内容违反法律上的规定，则合同无效，抵押权自然无效，请求金州区人民法院依法判决，保护当事人的合法权益，不受侵害，判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，我们作为善意的相对方，我们已经做到实际察看内容，相关权利应该依法保护。经审理查明：2009年10月27日，案外人张成库取得大房权证金私字第××号房屋所有权证，房屋坐落为金州区先进街道桃园，建筑面积71.1平方米。2009年11月19日，案外人张成库与第三人徐广华签订房屋买卖合同，约定张成库将该房屋转让给徐广华。2009年11月23日，大连金普新区城乡建设局为第三人徐广华办理房屋转移登记，房屋所有权证号为大房权证金私字第××号。2009年11月30日，第三人徐广华将该房屋抵押给深圳发展银行大连金州支行。抵押金额为15万元，他项权利证号码为大房金私他字第××号。2011年，原告董利威因与张成库房屋买卖合同纠纷提起民事诉讼，大连市金州区人民法院于2011年8月2日作出(2011)金民初字第2085号民事判决书，判决原告董利威与张成库签订的以车换房《合同书》有效;大连中连房地产开发有限公司协助原告董利威办理金州区商品房产权过户手续。2018年1月15日，原告董利威因与张成库、徐广华确认合同效力纠纷提起民事诉讼，大连市金州区人民法院于2018年7月6日作出(2018)辽0213民初385号民事判决书，判决张成库与徐广华2009年11月19日签订的房屋买卖合同无效。张成库不服，提起上诉。因张成库经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，大连市中级人民法院于2019年1月31日作出(2019)辽02民终573号民事裁定书，按张成库撤回上诉处理。2019年6月26日，辽宁省瓦房店市人民法院对原告董利威诉大连金普新区城乡建设局、张成库、徐广华、本案被告平安银行金州支行撤销房屋登记一案作出（2019）辽0281行初19号行政判决书，确认大连金普新区城乡建设局2009年11月23日为徐广华办理颁发大房权证金私字第××号房屋所有权证的行政行为违法。原告董利威不服，提起上诉。大连市中级人民法院2019年11月18日作出（2019）辽02行终540号行政裁定书，中止该案审理。另查,2012年9月4日，第三人深圳发展银行大连金州支行更名为平安银行股份有限公司大连金州支行。本院所确认的上述事实，有原告提供的（2011）金民初字第2085号民事判决书、（2018）辽0213民初385号民事判决书、（2019）辽02民终573号民事裁定书、（2019）辽0281行初19号行政判决书、大连市金普新区“房地产转移登记询问记录”、大连市金普新区城乡建设局出具的撤销大房权证金私字第××房屋所有权证书证明；被告提供的工商变更情况查询卡、公证书、张永太签字的身份证复印件、房地产买卖抵押贷款合同、个人借款借据、平安银行个贷业务系统记载的徐广华还款情况明细、大房金私他字第××号他项权利证书、徐广华就案涉房屋的房产所有权证书复印件、个人房屋按揭贷款申请书、个人贷款谈话记录、抵押物现场调查核实确认书、房地产评估报告、张成库与徐广华房地产买卖契约、二手房贷款首付款支付证明、张成库出具的首付款收条、张成库及其配偶身份证复印件、结婚证。以及双方当事人的庭审笔录在案为凭，这些材料已经过当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，被告平安银行金州支行取得案涉房屋的抵押权时，第三人徐广华系在房屋登记机构登记的案涉房屋的所有权人。其时，第三人徐广华有权处分案涉房屋，其在案涉房屋上设立抵押权的行为并不构成无权处分。如果房屋登记机构撤销徐广华名下的案涉房屋所有权证，徐广华对案涉房屋设立抵押权的行为，应属无权处分。此时，应综合考量被告平安银行金州支行取得案涉房屋的抵押权时，在交易过程中是否有重大过失或故意，是否尽到审查义务等情形，以确定被告平安银行金州支行取得案涉房屋的抵押权是否构成善意。现第三人徐广华仍为案涉房屋所有权人，被告平安银行金州支行基于对房屋登记公信力的信赖基础，与其签订《房地产买卖抵押贷款合同》并无不妥。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十七条、第一百八十条规定，判决如下：驳回原告董利威的诉讼请求。案件受理费100元，由原告董利威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  史振红二〇一九年十二月十三日书记员  苟丽颖