福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初4563号 原告：叶嘉辉，男，1988年10月15日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：徐书婷，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 被告：王雄，男，1977年9月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：薛振，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵鑫，北京大成（福州）律师事务所律师。 第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区。 法定代表人：李巧云，职务总经理。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 原告叶嘉辉与被告王雄、第三人福建和家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，经原告叶嘉辉申请，本院作出（2019）闽0111民初4563号民事裁定，对被告王雄名下的房产采取保全措施。原告叶嘉辉的委托诉讼代理人徐书婷、被告王雄及其委托诉讼代理人薛振、邵鑫、第三人福建和家置业有限公司的委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶嘉辉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年6月14日签订的《房产买卖合同》于2019年8月16日解除；2.被告王雄立即向原告叶嘉辉支付违约金156375元（包括2019年6月21日至2019年8月15日以2050000元为基数按日万分之五计算为56375元的迟延履行违约金及合同解除违约金100000元）；3.被告王雄立即向原告叶嘉辉支付中介佣金及交易服务费共计21700元；4.被告王雄立即向原告叶嘉辉赔偿因本案实际支出的律师代理费用10000元；5.被告王雄承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2019年6月14日，原告叶嘉辉与被告王雄在第三人福建和家置业有限公司的居间服务下签订了《房产买卖合同》，约定被告将其所有的坐落于福州市晋安区王庄街道王庄街70号世欧·王庄城（王庄街北Ｃ-Ｂｌ地块）Ｂｌ-2＃楼1007单元房产（产权证号：闽（2018）福州市不动产权第××号）出售给原告，总房价款为2050000元，双方约定以一次性付款方式购买；签订合同时，原告支付购房保证金30000元至第三人处代为监管；因该房产存在抵押，被告应在2019年6月20日前向抵押权人申请解押并依约办理解押手续，原告应在2019年7月10日前将扣除已支付的购房保证金外的其余购房款汇入交易服务方指定银行监管。双方还约定了相应的违约责任，产权权属过户前一方违约的，自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行的违约金。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同，并有权要求违约方支付违约金100000元,本合同另有约定的从其约定。交易过程中，因一方违约引发的诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任给守约方增加的费用、诉讼费、律师代理费、执行费、差旅费等以及产生的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用。前述《房产买卖合同》签订的同时，原、被告双方还与第三人签订了《居间合同》、《交易服务合同》，约定中介佣金20000元及交易服务费1700元，均应由原告支付。合同签订后，原告已依约向第三人支付了购房保证金，并于2019年7月9日已将全部购房款准备完毕，但是被告在第三人多次催促下仍未依约于2019年6月20日前申请办理房产解押手续，拒不配合办理银行监管手续，甚至拒绝与第三人的工作人员联系。原告迫不得已要求第三人分别于2019年7月14日、2019年7月24日向被告住所地投递《履约告知函》代为促其履约，要求其依约办理该房产的银行监管手续及解押事宜，两份函件分别于2019年7月18日、2019年7月26日经被告签收，但是被告仍未在签收后予以回复并履约。被告的行为已构成严重违约，原告依约于2019年8月16日通知被告解除合同并主张相应的违约赔偿。2019年9月4日原告向第三人实际支付中介佣金和交易服务费21700元。 被告王雄辩称,一、《房产买卖合同》签订后，被告已向银行提出解押申请，且就解押资金向第三方担保公司进行借款，努力促成交易，被告已然依约履行了合同相关义务。合同中未明确约定被告负有配合原告办理资金监管的义务，被告系首次出售房屋，对房屋交易的手续办理仅能依照合同条款履行，并无违约的故意和行为，被告不应另行承担条款约定之外的义务及因此导致合同解除的法律后果。二、原告在起诉状中主张第三人经多次催促后向被告发送函件催告，与事实不符。被告自始至终未收到《履约告知函》、《履约催告函》，证据材料中的快递信息也显示函件是由他人接收，两封函件所述内容是被告于领取到诉讼材料后才知晓的。对于所谓的第三人多次催促，被告也仅接到居间方一次电话联系，其所告知的内容全未提及上述函件。因此，原告所主张的被告在收取函件后仍拒不履行的情况不符合事实。三、买卖双方均未确认送达地址，第三人寄送的两份函件应视为未送达，且原告未按合同约定以自己的名义先行催告后再行使解除权，合同并未解除。被告收到原告的律师函后，立即回函告知原告，被告愿意配合共同办理资金监管手续，合同的履行和房产过户手续均未出现履行不能的情形，双方对所悉资金监管手续的信息不对称，并不必然导致合同目的不能实现，原告不应滥用解除合同的权利，为维护合同稳定性及市场交易秩序，讼争合同应当继续履行。四、原告未提供相应发票凭证证明其已向第三人支付居间费用及交易服务费，且原告主张被告向其支付居间费用及交易服务费不符合合同约定，被告无此义务。另外，被告在2019年7月6日的时候已经通知第三人工作人员说因出差需要去外地，要到2019年7月12日才能回来。第三人明知被告不在福州还通知被告去办手续。综上，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。 第三人福建和家置业有限公司述称,合同签订后，第三人积极配合双方履行，2019年7月份开始，第三人工作人员一直联系卖方办理解押及后续的资金监管手续，至2019年7月17日左右，卖方仍未配合办理，而且将负责经办的第三人员工微信拉黑，第三人才在2019年7月17日、7月24日按照被告预留在中介公司合同中的送达地址向被告寄送履约催促函，催促函寄送以后仍没有任何回复。2019年8月15日第三人收到原告通知解除合同的律师函，之后在2019年8月26日左右收到被告的律师函要求继续履行合同。第三人因此发函给原、被告双方要求三个工作日内与工作人员联系到我方公司进行协商，双方到场后没有协商成功。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告及第三人对原告举证的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、代收款收据（保证金）、账户交易明细、法律事务委托代理合同、福建增值税普通发票、短信及微信聊天记录、律师函及其EMS投递详单的真实性无异议；原告及第三人对被告举证的微信聊天记录、律师函及快递面单的真实性无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 被告对原告举证的2019年7月17日履约告知函、2019年7月24日履约催告函、EMS快递投递查询单及第三人存档的《房产买卖合同》落款页有异议，称其从未收到过该两份函件，第三人存档的《房产买卖合同》落款页上的签名是其签的，但其并未确认送达地址。第三人对上述证据无异议，称《房产买卖合同》一式三份，除了第三人持有的这份合同有地址和联系方式外，其他内容都一样。本院认为，两份履约告知函有投递记录，第三人亦予以确认，其真实性可以认定。当事人在中介方或交易服务方处预留送达地址及联系方式是二手房买卖的交易习惯，被告确认收到原告按照第三人持有的房产买卖合同落款页上预留的联系地址寄送的律师函，说明该送达地址确为被告的有效联系地址，因此可以认定该地址为被告确认的送达地址。 被告对原告举证的代收款收据（中介佣金及交易服务费）有异议，认为原告未提供相应流水，无法确认是否已经实际支付。第三人确认原告已经支付中介佣金和交易服务费。本院认为，中介佣金和交易服务费为买卖双方与第三人合同约定的费用，现第三人已经确认收取该款，该代收款收据的真实性可以确认，原告关于其已经支付中介佣金和交易服务费21700元的主张，可以认定。 根据庭审确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年6月14日，原告叶嘉辉（乙方）与被告王雄（甲方）签订《房产买卖合同》，约定：叶嘉辉购买王雄所有的坐落福州市晋安区城（王庄街北Ｃ-ｂ1地块）Ｂ1-2＃楼1007单元房产［不动产权证号：（2018）福州市不动产权第××号］,建筑面积75.56㎡，成交价为甲方实收2050000元,付款方式为一次性付款。甲方应在2019年6月20日前向抵押权人申请解押，解除抵押权的方式为甲方自行出资，甲方应在抵押权人告知可还款且乙方将大于甲方借款金额的购房款监管至交易服务方指定银行后，二个工作日内向抵押权人还款。乙方应在2019年7月10日前将扣除已支付的购房保证金外的其余购房款汇入交易服务方指定银行监管。产权过户登记前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行的违约金。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同，并有权要求违约方支付违约金100000元。交易过程中，因一方违约引发的诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任给守约方增加的费用、诉讼费、律师代理费、执行费、差旅费等，以及产生的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用。甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误造成无法送达的，视为送达，因此产生的相关责任由提供地址方自行承担。 同日，原、被告与第三人福建和家置业有限公司签订《居间合同》及《交易服务合同》，约定由第三人为原、被告的房屋买卖提供居间服务和交易服务，原告应在《房产买卖合同》成立时向第三人支付中介佣金20000元，交易服务代办费1700元亦由原告向第三人支付。 《房产买卖合同》签订当日，原告支付购房保证金30000元至第三人处代管，后于2019年7月9日备足办理资金监管所需款项。2019年6月14日至2019年7月14日期间，第三人工作人员多次通过微信联系被告，通知被告办理提前还款解押申请及资金监管手续，被告于2019年6月19日回复称将自行联系担保公司办理提前还款解押，之后未再回复。2019年7月14日，第三人工作人员再次微信联系被告办理资金监管手续，但因被被告删除好友，信息无法发送。 2019年7月17日，第三人按照合同约定的送达地址向被告寄送履约告知函，内容为“根据该合同交易流程‘第三条资金监管:甲乙双方协商一致，乙方应在2019年7月10日前将扣除已支付的购房保证金外的其余购房款汇入交易服务方指定银行监管’现乙方已于合同约定的时间内准备好上述全额房款，并通知您办理上述房产的银行监管手续及上述房产的解押事宜，现我司客服人员亦多次与您联系，为了保证合同的顺利履行，避免您与乙方的损失，保障您与乙方的利益，我司本着负责的原则特向您发出此函。请您于收到本函之日起叁日内与我司客服人员联系，并依照合同约定继续履行合同提供具有真实性的上述房产的权属材料。否则乙方与我司将有权依照合同约定行使各项权利。”该邮件于2019年7月18日妥投，速递易代收。2019年7月25日，第三人又按照合同约定的送达地址向被告寄送履约催告函，再次催促被告于收到该函件之日起三日内与第三人客服人员联系并依照合同约定继续履行合同提供具有真实性的讼争房屋的权属材料。该邮件于2019年7月26日妥投，速递易代收。2019年8月15日，原告委托律师向被告寄发《律师函》，通知被告正式解除《房产买卖合同》，并要求被告在收到函件之日起3日内主动联系律师或中介方办理相应解约手续并履行合同约定的各项违约赔偿义务等。该邮件于2019年8月16日妥投。 被告收到原告《律师函》后亦委托律师于2019年8月26日向原告发出《律师函》，称：被告已按约向抵押权人申请解押，但抵押权人尚未告知被告可以提前还款，并非被告故意不办理或逾期办理解押手续。此外，合同中未明确被告需要配合原告办理资金监管手续，且中介方从未通知被告指定资金监管银行信息。因此被告不存在违约行为，合同应当继续履行。原告应在收到该律师函后三日内与被告约定时间办理资金监管手续等。同日，被告还委托律师向第三人发出《律师函》，表示其已经履行己方义务，并未违约，合同应当继续履行，要求第三人在收到该律师函后及时与买卖双方约定时间，并告知指定资金监管银行，共同办理资金监管手续。两份《律师函》均于2019年8月27日妥投。 被告曾于2019年7月中旬与第三方担保公司联系办理银行提前还款解押事宜，担保公司工作人员告知被告称银行方面需要预约还款，最快要8月初解押，并于2019年7月24日通知被告向银行提交提前还款申请书，但被告在该期间未与第三人联系，亦未将与担保公司联系的情况告知原告和第三人。后原告提起本案诉讼，并因此支出律师费10000元。 本案审理过程中，原告于2019年9月4日向第三人支付中介佣金20000元、交易服务费1700元，共计21700元。 本院认为，本案《房产买卖合同》为当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。被告未按合同约定的交易流程履行申请解押义务，经第三人两次发函催告仍未与原告及第三人沟通办理合同履行事宜，导致资金监管迟迟不能办理，其行为属于逾期履行违约，根据《房产买卖合同》的约定，原告行使单方合同解除权的条件已经成就，现原告通知解除合同的《律师函》已于2019年8月16日送达被告，原告诉请确认《房产买卖合同》于2019年8月16日解除，可以照准。现有证据显示，被告截至2019年7月24日尚未向银行提交解押申请，被告主张其已按合同约定履行了申请解押义务，与查明的事实不符，不予采信。 本案《房产买卖合同》的履行并无障碍，被告虽有逾期履行，但其在第三人发函催告期间已自行联系案外人办理讼争房屋的还款解押事宜，合同具备继续履行的条件，在此情况下，原告选择解除合同，考虑被告逾期时间较短且无根本违约的故意，合同履行程度较浅、绝大部分房款尚未支付，原告主张被告支付合同解除的违约金100000元过高，本院确定被告应支付原告合同解除违约金50000元。原告已经主张合同解除违约金，其又同时主张逾期履行违约金，不予支持。被告违约导致合同解除，原告请求被告赔偿中介佣金及交易服务费损失共计21700元、赔偿律师费损失10000元，有事实和合同依据，可以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告叶嘉辉与被告王雄于2019年6月14日签订的《房产买卖合同》于2019年8月16日解除； 二、被告王雄应于本判决生效之日起十日内支付原告叶嘉辉违约金50000元； 三、被告王雄应于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶嘉辉中介佣金及交易服务费损失共计21700元； 四、被告王雄应于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶嘉辉律师费损失10000元； 五、驳回原告叶嘉辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23200元、财产保全申请费1450元，均由被告王雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  杨 峰 人民陪审员  郭 静 二〇一九年十二月五日 书 记 员  郑倩雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。