沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初19919号 原告:世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号，统一社会信用代码91210102578386755D。 负责人：闫佩伦，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张春微，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宇阳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被告：郝晓明，女，1970年3月2日出生，汉沈阳市和平区329。 原告世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司（以下简称“世茂物业沈阳分公司”）诉被告郝晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法由审判员李秋萍适用简易程序分别于2019年10月23日、2019年12月9日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告世茂物业沈阳分公司的委托诉讼代理人孙宇阳及被告郝晓明到庭参加诉讼；第二次开庭，原告世茂物业沈阳分公司的委托诉讼代理人张春微及被告郝晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂物业沈阳分公司向本院提出诉讼请求：被告与沈阳世茂新发展置业有限公司签订了《商品房买卖合同》后，购得世茂五里河花园6-1-42-1房。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2.3元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2015年12月1日至2019年6月30日，被告共欠物业费17,725.6元，原告多次对其书面及上门催缴，均无结果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《前期物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。 被告郝晓明辩称，前期物业合同没有签，承诺的戴得粱行物业公司被更换、物业公司随意更别、安全消防设施不到位、公共秩序服务不到位、公共设施维护保养义务不到位、降低物业服务品质、24小时大堂服务保安不到位、对物业在管理过程中没有投入、小区不明身份人员进出小区、业主发生被偷盗现象、出现两次着火事件、小区业主会所被出租、业主得不到应有的福利，小区公共绿地被随意占用、电梯没有安全保障设施、公共设施安装的广告售卖机等营业性收入没有公示、雇佣黑社会恐吓骚扰业主,要求依法确认原告在提供物业服务中存在的欠缺和过错，公示原告从2011年至今的服务资金收支情况，强制物业与业主就物业管理服务合同签订补充协议，杜绝霸王合同和霸王条款，细化服务标准和服务质量，赔偿业主在此期间的经济损失和精神损失，诉讼费由原告承担。 经审理查明，被告郝晓明系位于沈阳市和平区文体路7-4号1-42-1，建筑面积142.72平方米房产的所有权人。 另查明，被告房产所在小区开发建设单位（甲方）沈阳世茂新发展置业有限公司与原告世茂物业沈阳分公司（乙方，曾用名称上海世贸南京物业服务有限公司沈阳分公司）签订《前期物业服务合同》，约定乙方为涉案园区沈阳世茂五里河花园提供前期物业服务，合同期限自2014年11月30日至2017年11月29日。物业管理区域物业服务收费实行酬金制。物业服务费收费标准为：1#-6#楼2.3元/月·平方米（建筑面积），7#-12#楼2.5元/月·平方米（建筑面积）。物业服务费第一次预付1年，之后按季交纳，业主或物业使用人应于每季首日前向乙方交纳前期物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。乙方权利义务部分约定，小区公共信息以张贴公告的形式通知业主，乙方将公告张贴至公共信息栏位置，视为乙方已完成法定的通知义务。合同附件“前期物业服务质量标准”中“物业共用部位的维修、养护和管理”部分载明，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，每周巡查1次单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，需要小修的及时组织修复，需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。后甲乙双方签订《延期补充协议》，约定将《前期物业服务合同》有效期延长至2020年11月30日。 2012年8月31日，被告在《前期物业管理服务协议》“甲方签字”处签字。该协议第六条约定，甲方缴纳费用时间，以开发商通知业主办理入住手续之日的次月1日为物业费起始日，首次办理入住手续时，业主或物业使用人需向乙方预交一年物业服务费，期满后按季缴纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方缴纳当期物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为滞纳金；另约定物业服务费按建筑面积2.3元/月/平方米缴纳。 上述事实，有前期物业服务合同、延期补充协议、房屋电子登记（簿）查询证明及原、被告的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。 本院认为，原告世茂物业沈阳分公司与涉案房产开发商签订的前期物业服务合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，本院予以确认。被告郝晓明系涉案园区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，被告应受前期物业服务合同约束。原告世茂物业沈阳分公司对涉案房产所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。但参照国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》第十二条第一、二款的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，前期物业服务合同中也约定了公共信息以张贴公告的形式通知业主的义务，被告答辩称原告未及时公布物业服务费收支情况，对此，原告提供的2019年6月21日张贴的《物业公共部位收支情况表》照片内容与2019年12月2日张贴的《物业公共部位收支情况表》照片内容显示完全相同，均显示了2019年6月21日之后日期的有关收支数字，且6月21日为星期五，照片显示为星期一，各项证明内容相互矛盾，本院不予采信；而2019年12月2日照片系在第一次开庭被告提出相关抗辩后拍摄，与双方争议不具有关联性，故对原告该份证据，本院不予采信，据此应认定原告违反了法定及约定义务，本院酌情确定被告按照欠付物业服务费金额的90%向原告支付物业服务费。被告应向原告支付的物业服务费的具体金额为12,703.51元【142.72平方米×2.3元/月/平方米×43个月（2015年12月1日至2019年6月30日）×90%】。另应说明，原告应按照有关规定及合同约定向所服务园区业主公示物业服务资金收支情况，保证业主获得高质量的物业服务。被告郝晓明未提交充分证据证明其答辩意见所述其他原告违约情形，故对其相关答辩意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《物业服务收费管理办法》第十二条第一、二款规定，判决如下： 一、被告郝晓明于本判决生效后十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司2015年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费12,703.51元； 二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122元（已减半收取，原告已预交），由原告世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司负担34.57元，被告郝晓明负担87.43元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  李秋萍 二〇一九年十二月十日 书记员  张子扬 本案判决依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《物业服务收费管理办法》第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。