湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初2572号原告：谭振华，男，1987年12月14日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：舒立焱，湖北自成律师事务所律师。被告：通山正亿文化广场置业有限公司，住所地：通山县通羊镇凤池社区园林小区。统一社会信用代码：91421224795947184A。法定代表人：胡仕平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。原告谭振华与被告通山正亿文化广场置业有限公司（以下简称“正亿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭振华及其委托诉讼代理人舒立焱，被告正亿公司委托诉讼代理人黄文魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭振华向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定交付标准向原告交付房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金103241元；3、判令被告向原告支付办证违约金160000元；4、判令被告向原告支付商铺价值减损损失60000元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年3月12日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》被告将其开发的第2幢负一A-138号商铺出卖给原告。该商铺的具体情况为：用途为商业，属框架结构，层高为3.9米，建筑层数地上18层，地下1层，建筑面积共19.77平方米，其中套内面积11.31平方米，公共部位与公用房层分摊建筑面积8.46平方米。合同金额为345000元，实际价格为431250元，合同第八条约定交付时间为2013年6月17日，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同成立后，原告依合同第六条约定，一次性向被告支付了345000元购房款。一、履行购房合同和附件所载交付义务及逾期交付违约金。合同第8条交付期限：交付日2013.6.17日并经验收合格。合同第13条：装饰设备的承诺：按附件三要求，经双方确认后完善至约定标准。合同第14条：基础设施、公共配套建筑：房屋所在的楼栋的供水、供电、排水等按附件三要求施工到位，达到可使用的标准。合同附件三中所约定，被告应给每个商铺配备独立电表、安装WIFI接口、安装铝合金或塑钢窗，铺位为透明卷闸门，卫生间安装高级洁具等。合同第9条出卖人逾期交付责任：要求继续履行合同的，按已付购房款的日万分之三计算至实际交付日。合同第11条交接：出卖人须书面通知办理交接手续。验收时出卖人应出示合同第8条规定的证明文件，并签署交接单。不具备条件买受人有权拒收，出卖人承担责任。买受人责任物业费、权利义务随之转移。二、法定逾期办证违约金：原告同被告通山正亿文化广场置业有限公司于2013年2月13日在通山购物公园(嘉和城)签订《通山购物公园商铺定购合同书》。当时为在建商品房，预售。2013年3月12日，签订《商品房买卖合同》，原告一次性支付了34.5万元购房款，且按合同约定一次性3年商铺使用权返租给被告用于抵扣86250元购房款。2013年6月17日，被告逾期交房。原告要求被告交房。被告商品房未建好。2013年12月17日，被告逾期办证。合同第24条：商品房预售的，出卖人在2013年4月12日之前向房地产管理部门申请登记备案。合同第8条约定卖方应于2013年6月17日前将该房屋交付给买方，并在该合同第十五条关于产权登记的约定中规定出卖人应当在商品房交付使用后180日内（即2013年12月17日)将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同第15条：产权登记的约定：在2013年12月17日之前将出卖人需提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因造成不能办证的，双方同意按第3条处理，逾期超过30日的，按已付购房款的千分之一赔偿。合同签订后，申请人一次性付清了约定款项并取得了相关税票。原告在合同签订付清款项后，曾多次找出卖人商讨交房，办理房产证事宜，出卖人均未予以配合。直至2019年8月6日，被告才为原告办下房产证。原告认为，双方买卖合同签订后，原告积极及时履行了合同义务，缴纳了全部购房款，被告未按约定办理房产证，存在严重违约情形。三、被告在施工过程中，擅自更改规划设计，因被告变更设计导致门店价值减损，严重违反《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。综上所述，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，致使原告遭受巨大经济损失。依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，依法提起诉讼。被告正亿公司辩称：原告购买的商铺合同面积为19.77平方米，实际付款面积是19.56平方米，办证面积为19.56平方米，被告依约交付了房屋；二、原告于2013年11月20日签订了委托经营合同，期限是7年，并且原告一次性收到了相应的租金，截止今日仍然没有到期，要到2020年9月16日到期。通过以上二点可以看出，原告已经接受了房屋，被告不存在违约行为，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经本院审理对当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实认定如下：一、涉案房屋（不动产证号为鄂2019通山县不动产权第0002063号）是否交付。2013年11月20日，原告谭振华与咸宁市亿嘉达资产管理公司签订了一份《委托经营管理协议》。该协议约定，原告购买的通山购物公园项目A-18号商铺，建筑面积19.77平方米，自2013年9月17日至2016年9月16日期间的三年为咸宁市亿嘉达资产管理公司作为市场培育期，甲方（原告）将商铺经营使用有关的一切权利委托给乙方（咸宁市亿嘉达资产管理公司）行使。甲方自愿要求在市场培育期之后四年（自2016年9月17日起至2020年9月16日止），将商铺经营使用有关的一切权益独家委托给乙方行使，乙方同意按年经营收入26953元的标准，向甲方一次性支付该商铺四年的经营收益。该协议签订当日，咸宁市亿嘉达资产管理公司已按协议约定支付了原告四年收益款107812元。现涉案房屋委托咸宁市亿嘉达资产管理公司管理经营期限未满，仍然在该公司管理经营中，故应认定被告已将涉案房屋实际交付给了原告。二、被告是否逾期交房。2013年3月12日，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付房屋的期限为出卖人应当在2013年6月7日前向买受人交付房屋，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款（原告已交房款345000元）万分之三的违约金。《委托经营管理协议》约定自2013年9月17日至2016年9月16日期间的三年为咸宁市亿嘉达资产管理公司作为市场培育期，应认定被告正亿公司向原告交房时间在2013年9月17日前。三、被告是否逾期办理证件。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过30日的，按已付房款的千分之一赔偿买受人损失。鄂（2019）通山县不动产权第0002063号不动产权利证书显示，涉案房屋登记办证时间为2019年8月6日。四、被告陈述因房屋质量瑕疵及设计变更应造成原告损失60000元。原告未提交证明因房屋质量造成60000元损失的证据，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按合同约定履行义务。原告依约向原告支付了购房款345000元，履行了约定义务，被告应按合同约定的期限2013年6月17日向被告交付房屋，逾期不得超过60日，因被告未提交证据证明，在2013年9月17日原告委托咸宁市亿嘉达资产管理公司经营管理日之前，向原告交付房屋的证据，应认定被告交房逾期构成违约，应承担违约责任。违约金应从2013年6月17日后60日起按原告交房款345000元的日万分之三计算至2013年9月16日止为：3105元。《商品房买卖合同》第十五条第三项约定产权登记期限为商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过30日，则按原告已付房价款345000元的千分之一赔偿买受人损失。2019年8月6日被告才与原告办理好不动权属登记，明显构成违约。应按约定已付房款1‰赔偿原告损失，即：345元。原告主张逾期交房违约金103241元及逾期办理房屋权属登记违约金160000元，未提交实际损失超过约定违约金数额的证据，故对原告该项诉讼请求，本院部分支持。原告主张被告交付房屋，因原告已将所购房屋协议交由咸宁市亿嘉达资产管理公司管理经营，该主张与事实不符，应予以驳回。原告主张被告赔偿房屋质量和改变房屋结构造成的损失60000元的诉讼请求，亦未提交证据证明，本院不予支持。如涉案房屋确实存在质量问题和设计变更了房屋结构，给原告造成了损失，待有证据后，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告通山正亿文化广场置业有限公司在本判决书生效后10日内，向原告谭振华支付逾期交房违约金3105元，逾期办理不动产权属登记违约金345元，合计3450元。二、驳回原告谭振华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6149元，由原告谭振华负担6083.84元，被告负担65.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  徐绿山二〇一九年十二月四日书记员  郑 芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。