天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6100号原告：孟庆佳，男，1989年9月16日出生，满族，农民，现住辽宁省绥中县金鼎家苑Ｂ区。委托诉讼代理人：夏立东，辽宁东鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威予，辽宁东鸣律师事务所律师。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内。法定代表人：潘国春。总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：李金坪，男，该公司法务部员工。原告孟庆佳与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称福嘉春公司）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆佳及其委托诉讼代理人夏立东，福嘉春公司的委托诉讼代理人刘云峰，东鸿浩运公司的委托诉讼代理人李金坪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟庆佳向本院提出诉讼请求：1．要求依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元1301室）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．要求被告承担诉讼等费用。事实和理由：2013年1月21日原告、案外人张巍与第三人东鸿浩运公司就绥中县金鼎家苑B区Z1栋1单元1301室房屋（以下简称涉案房屋）签订了合法有效的房屋买卖合同，并于2013年1月16日交付了房款50,000元、2013年1月21日交付了房款13,824元，因房屋面积变更，张巍也同意将2013年1月21日合同中张巍的权利义务全部转移给原告，故2018年11月1日原告与第三人东鸿浩运公司重新签订协议书约定案涉房屋面积105.93平方米，房屋价款401,262元，一次性付款，其他约定同原合同。东鸿浩运公司于同日跟原告签订补交尾款款协议书，约定因第三人原因导致原告无法申请银行贷款，第三人给原告免除65,831.65元房款。2018年11月1日原告给东鸿浩运公司交清剩余房款153647。原告于2019年2月入住。天津市北辰区人民法院（以下简称“北辰法院”）于2016年7月18日对涉案房屋进行了查封。2019年6月12日，原告向北辰法院提出了执行异议，北辰法院于2019年6月28日驳回了原告孟庆佳异议申请，无奈原告依法提起诉讼。原告认为自己合法买受的房屋应受法律保护。北辰法院查封并予以执行涉案房屋不但损害了原告的合法权益，并且也没有法律依据。故原告依相关法律规定，请法院依法排除对原告房屋的执行行为，并不得执行涉案房屋。故呈诉。福嘉春公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告就其涉案房产享有权利，涉案房产需具备四个法定条件：1．涉案房产在查封前，原告与第三人需签订合法有效的书面买卖合同；2．原告名下无其他住房；3．原告已经支付全部购房款并实际占有；4．没有办理过户登记手续的，原告在其中不存在过错。涉案房产的预售许可证于2015年2月1日办理成功，而被告申请查封涉案房产是2016年7月18日。故涉案房产被查封前，原告和第三人有一年半时间完成书面买卖合同的签署和备案。现在原告没有签署在房管局备案的书面买卖合同，原告和第三人没有完成关于房屋交易的重要履行事项，原告应承担自己无过错的举证责任。根据原告的诉状中记载，原告在涉案房产外还有其他住房。原告主张支付全部购房款证据不足。如原告主张支付购房款实际给付真实存在，需向法院提供第三人开具的购房发票和购房款实际交付的相关证据例如银行转账记录等。另外在本案中原告和第三人诉求目的一致，所以不排除双方恶意串通制造虚假证据嫌疑。因此，原告不能排除对涉案房产的执行行为。东鸿浩运公司认可原告的诉讼请求及陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对双方没有争议的证据，本院予以确认并记录在卷。对于原告与东鸿浩运公司出具的认购协议书、补交尾款协议书、原告交款的收款收据复印件，原告出具的交款的收款收据，无房屋产权证明、孟庆雷名下一本通交易明细、张巍名下中国邮政储蓄入账汇款业务凭单、原告与张巍的结婚证、原告与孟庆雷的亲属关系证明、孟庆雷付款证明以及原告入住的自来水开户、购水等其他证据，东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，本院对于真实性及证明目的予以采信。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2013年1月21日，原告与其妻张巍与东鸿浩运公司签订金鼎嘉苑项目认购协议书一份，约定原告购买被告开发的绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元1301室房屋，建筑面积96平方米，价格363,648元。付款方式为按揭首次预付房款181,824元，并约定双方签订商品房买卖合同之日起，履行银行按揭贷款及一次性付款事宜。认购书中还约定，认购的楼房暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补。该认购书第7条约定，自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议作废。2013年1月16日东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收原告5万元；2013年1月16日东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收原告131,824元。原告与东鸿浩运公司于2018年11月1日重新签订认购协议书约定：案涉房屋面积105.93平方米，房屋价款401,262元，一次性付款。其他约定同原认购协议。东鸿浩运公司于同日跟原告签订补交尾款款协议书，约定：原告于2014年6月4日购买的案涉房屋，已交房款181,824元，未交房款219,438.84元。因第三人原因致使业主无法申请银行按揭贷款，及延迟该业主入住，第三人在收取原告尾款时，补偿该业主人民币65,831.65元；原告需一次性补缴剩余房款153,607元；第三人协助原告办理相关入住手续。2018年11月1日，东鸿浩运公司同日开具专用收款收据，载明收原告153,607元。庭审中，张巍向本院出具情况说明：张巍自愿将2013年1月21日金鼎嘉苑项目认购协议书中张巍的全部权利义务转移给原告。在2018年11月1日，原告用其妻张巍名下的银行账户向曹玉军银行转账73,607元；2018年11月1日原告用其兄孟庆雷名下银行账户向曹玉军转账8万元。第三人认可曹玉军是其单位主管工程的副总，代表东鸿浩运公司收取原告所交房款，并表示因第三人的账户2014年就被查封，所以只能提供员工的个人账户收取房款。2016年4月9日，原告在绥中县自来水公司就涉案房屋居民用水进行开户并购买自来水。诉讼中，原告提交绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明一份，载明孟庆佳及家庭成员张巍截至2019年7月10日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。根据本院实际调查，原告现在涉案房屋内居住、生活，并附有清脏、物业、电信宽带安装协议等日常生活交费的相关证据。福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、1202室、1301室、1401室、1402室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。孟庆佳在本院执行阶段向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月28日作出（2019）津0113执异97号执行裁定书，驳回孟庆佳的异议请求，孟庆佳对上述裁定不服，故本案呈诉。诉讼中，经本院调查，绥中县不动产登记中心出具情况说明一份，载明金鼎嘉苑B区1、2栋没有竣工验收，开发单位没有向该中心提供办理首次登记所需要件，不能办理办理首次登记，也无法为购买房屋的业主办理商品房转移登记。本院认为，本案的争议焦点为：孟庆佳是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中原告与其妻张巍在涉案房屋被查封之前仅与被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，该认购书载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该认购协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。后张巍经东鸿浩运公司同意将上述买卖合同张巍的权利义务全部转移给原告，故原告为案涉房屋买卖合同的独立买受人。根据东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明原告名下无其他用于居住的房屋且在该涉案房屋内居住、生活。应指出，第三人在收取购房款中并不规范，但原告系一般购房者，对此不宜承担第三人收费不规范的责任。结合东鸿浩运公司出具的收据以及原告亲属名下给第三人员工曹玉军的银行转款记录，以及原告购买自来水、入住等相关证据，以及原告购买自来水、入住等相关证据，应当认定原告已完成付款义务即原告已经支付了相应的购房款且数额达到50%以上。综上，原告提出的执行异议理由成立，应当排除本院对绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元1301室房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑Z-1#1单元1301室房屋。案件受理费80元，由被告天津福嘉春商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李 飞代理审判员  刘红芸人民陪审员  赵维柱二〇一九年十二月三十日书 记 员  付振洋附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购书、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。