河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民初269号 原告：蔡建凯，男，1983年4月7日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被告：廊坊市祥泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区光明西道115号。 诉讼代表人：廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕伟，清算组组长。 委托诉讼代理人：王德辉，河北若石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利薇，河北若石律师事务所律师。 原告蔡建凯与被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告蔡建凯、被告祥泰公司委托诉讼代理人王德辉、张利薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡建凯向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告祥泰公司签订的《房屋定购协议》有效，原告为廊坊市安次区的所有人；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月12日原告与祥泰公司签订《房屋定购协议》，约定原告购买位于廊坊市安次区房屋，总价款804081元，祥泰公司最迟应于2014年5月31日将上述房屋交给原告。原告已于合同签订当日将全部款项交付祥泰公司。该合同系原告与祥泰公司双方真实意思表示，是合法有效的，该房屋应为原告所有。后因江苏天宇建设集团有限公司申请，廊坊市中级人民法院受理了祥泰公司破产清算一案，并指定清算组担任祥泰公司管理人，2019年6月22日祥泰公司管理人出具了祥泰破管审（房）字第061号审查意见书，认定原被告之间的《房屋定购协议》系以房抵债，为债权关系。2019年6月28日出具祥泰破管审（异）字第061-1号通知书，对祥泰破管审（房）字第061号审查意见书不予调整。原告认为根据法律规定，原告已履行了合同义务，祥泰公司应当继续履行合同，并应配合原告办理产权转移手续，该《房屋定购协议》是合法有效的，该房屋为原告所有。被告不应认定原告与祥泰公司为债权关系。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请贵院依法判决如原告所请。庭审时，原告将诉讼请求变更为：1.请求判令被告继续履行与原告签订的《房屋定购协议》，将验收合格的臻丽家园三期项目3号楼1单元1105及3号楼1单元501室房屋交付原告，并要求被告将该房产产权转移到原告名下；2.如果此项目完不成续建，要求原告买房款804080元优先于普通债权；3.本案诉讼费用由被告承担。 祥泰公司辩称，河北省廊坊市中级人民法院于2018年5月25日作出(2018)冀10民破申3号《民事裁定书》，裁定受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并于2018年5月30日作出(2018)冀10民破4号决定书，指定清算组担任祥泰公司管理人。就被答辩人诉祥泰公司破产债权确认纠纷一案，答辩人答辩如下：一、祥泰公司因不能清偿到期债务而进入破产清算程序，经债权人会议表决对臻丽家园三期项目进行续建。如完成续建，管理人将推进相关预售手续的办理工作，按照债权人会议通过的《廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人关于债务人财产的处置预案》执行。如果完成续建并办理预售许可证明，则祥泰公司与真实购房人签订的购房协议即为有效。二、祥泰公司进入破产程序时，臻丽家园三期项目的房屋并未建成，相关手续不齐全。原告主张确认其为所有人的房屋并不存在。因此被答辩人的诉讼请求不成立。三、经管理人审查，被答辩人与祥泰公司之间系以物抵债，被答辩人并未实际交付购房款，应按基础法律关系的性质认定债权，据此，管理人确认了被答辩人的债权，并按银行同期贷款利率计算了利息。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、《房屋定购协议》二份。证明由被告出具的房屋定购协议两份；证据二、《收据》二张。证明原告交付总金额是804080元；证据三、《借款协议书》。证明原告与被告签订的协议是真实买房，借款协议书是真借款。被告祥泰公司针对原告提交的证据发表如下质证意见：1.对证据一记载内容的真实性和证明目的不认可，该协议并非双方购房的真实意思表示。2.对证据二记载内容真实性不认可，原告并未实际支付购房款。3.证据三借款协议书与本案没有关联性，真实性不予核实，如果原告认为是债权的话，可以进行申报。 被告祥泰公司提交如下证据：证据一、民事裁定书。证明廊坊市中级人民法院于2018年5月25日作出（2018）冀10民破申3号民事裁定书，裁定受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请；证据二、指定管理人决定书。证明廊坊市中级人民法院于2018年5月30日作出(2018)冀10民破4号决定书指定清算组担任祥泰公司管理人。证据三、3-1-1105号房屋《购房人登记表》、《房屋定购协议（按揭）》、《收据》。证明2018年7月9日原告以购房人名义到祥泰公司管理人处进行登记，填写了《购房人登记表》并提交《房屋定购协议》、《收据》；证据四、3-1-501号房屋《购房人登记表》、《房屋定购协议》、《收据》。证明2018年7月9日原告以购房人名义到与祥泰公司管理人处进行登记，填写了《购房人登记表》，并提交《房屋定购协议》、《收据》；证据五、祥泰公司财务账册。证明根据财务账册记载原告诉称购买的房屋系以房抵债；证据六、祥泰破管审（房）字第061号《审查意见书》。证明祥泰公司管理人结合祥泰公司财务账册以及原告登记时提交的证据材料进行审查，并出具审查意见。原告针对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的认可；对证据五的真实性认可，但对合法性、证明目的不予认可，仅凭财务人员在摘要中的一句话就认定是以房抵债，不合法，应以购房协议为准，借款已结清，并转化为购房款；对证据六不认可。 本院对原被告双方提交的证据认证如下：原告提交的证据一、证据二与被告提交的证据三、证据四形式及内容完全一致，本院对原告提交的证据一、证据二的真实性予以确认；原告提交的证据三与本案缺乏关联性，本院不予确认。因原告对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的认可，本院对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四予以确认；因原告对被告提交的证据五的真实性认可，本院对证据五的真实性予以确认；原告对被告提交的证据六不认可，但该《审查意见书》确系管理人出具，原告亦收到该《审查意见书》，故本院对该《审查意见书》的真实性予以确认。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月12日，原告与祥泰公司签订《房屋定购协议》，约定原告购买祥泰公司开发的臻丽家园项目房屋，房屋基本信息：3号楼1单元501号房，建筑面积116.7703平方米，每平方米人民币4400元，房屋总价513789元。《房屋定购协议》约定，鉴于乙方（蔡建凯）为公司内部员工或者亲属关系并自愿定购甲方（祥泰公司）所开发的臻丽家园项目的房屋，特签订本房屋定购协议。协议第三条甲方责任，……2．甲方保证最迟于2014年5月1日将上述房屋交付乙方，否则乙方有权退房，乙方退房的，甲方按乙方付款总额的银行同期活期存款利率向乙方支付违约金，乙方不退房且逾期超过三个月的，甲方按乙方交付房款总额的日万分之一向乙方支付违约金，由于政府及相关职能部门行为或不可抗力因素导致甲方逾期交房的则甲方免责。第六条，甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本定购协议即自行失效。同日，原告与祥泰公司签订《房屋定购协议（按揭）》，约定原告购买祥泰公司开发的臻丽家园项目房屋，房屋基本信息：3号楼1单元1105号房，建筑面积116.7703平方米，每平方米人民币4400元，房屋总价513789元。《房屋定购协议（按揭）》第二条约定，乙方（蔡建凯）在签订本定购协议同时向甲方（祥泰公司）缴纳房款56.50%，计人民币290291元作为定金。其他条款内容与上述《房屋定购协议》基本相同。2012年10月12日的两张《收据》记载原告的交款数额分别为513789元、290291元。 2018年5月25日，本院作出（2018）冀10民破申3号民事裁定书，受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并于2018年5月30日作出（2018）冀10民破4号决定书，指定祥泰公司清算组为管理人。 2018年7月9日，原告向祥泰公司管理人进行申报，填写了两份《购房人登记表》，并提交《房屋定购协议》《房屋定购协议（按揭）》和两张《收据》。 祥泰公司管理人于2019年6月21日向原告出具了祥泰破管审（房）字第061号《审查意见书》，经审查，你与祥泰公司签订的《房屋定购协议》系以房抵债，应按基础法律关系的性质认定债权，向你出具审查意见如下：1.不确认祥泰公司负有向你交付房屋的义务。2.确认你对祥泰公司享有债权，本金804081元，利息259027元。如对债权表记载的债权有异议，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。 涉案臻丽家园项目三期并未取得相关商品房预售等相关手续。 本院认为，本案争议焦点为，原告蔡建凯的诉讼请求应否支持。 首先，关于本案案由的问题。本院受理了申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并指定祥泰公司清算组为管理人。在人民法院受理破产案件后，债权人必须向管理人申报债权才可以在破产程序中受偿，原告向祥泰公司破产管理人进行申报后，管理人对其申报进行审查并作出审查意见书，但原告对于祥泰公司管理人出具的审查意见有异议，向本院提起诉讼。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，原告提起的请求为确认债权的民事诉讼案件。故本案案由应为破产债权确认纠纷。 其次，关于本案《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》的性质问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。判断商品房买卖中的认购、定购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或者名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或者单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需要重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。预约成立之后，当事人负有履行预约所规定的订立本约的义务，只要本约未订立，就是预约没有履行。预约权利人只能请求对方履行订立本约的义务，而不得直接依预定的本约内容请求履行。本案中，《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》第六条均明确约定，甲乙双方签订正式商品房买卖合同后，本定购协议即自行失效。房屋定购协议中第一条、第二条仅约定了单价、面积及总价等条款；并结合第三条、第四条、第五条房屋定购协议的甲乙方责任、其他条款的约定，应当认定双方当事人签订的《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》的性质为商品房预约合同。另外，从《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》中抬头部分“鉴于乙方为公司内部员工或亲属关系并自愿定购甲方所开发的臻丽家园项目的房屋”，结合第三条第二项的约定，可以看出，购房主体是特定的，其有权选择退款支付违约金，亦不符合商品房买卖合同面向社会不特定对象出售的特征。 第三，关于涉案《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行：……”根据本案查明事实，申请人江苏天宇建设集团有限公司申请祥泰公司破产清算一案，本院已于2018年5月25日裁定受理。目前祥泰公司处于破产清算程序之中，已无生产经营能力，相关事务已由本院指定的清算组接管，法律上其已不能依照《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》约定签订本约合同，事实上亦不能继续履行合同义务，故蔡建凯请求继续履行《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》的主张，不应支持。 第四，关于应否转移涉案臻丽家园三期项目3号楼1单元501号、3号楼1单元1105号房产产权并交付的问题。该问题应当结合合同法、破产法相关规定及案件事实进行综合判断。从合同法角度看，如上所述，涉案《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》为预约合同，预约合同的目的在于约束当事人订立本约合同，当事人一方可以依照预约合同约定请求另一方履行订立本约合同的义务，或者主张另一方不履行订立本约合同义务的违约责任及损害赔偿责任，但不能依照预约合同请求另一方履行预订的本约合同的内容（即商品房买卖合同）。本案中，原告请求依据《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》约定，将涉案房产产权转移到其名下并交付，是基于预约合同主张履行预定的本约合同内容，无法律依据，不应支持。从破产法角度看，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第三十条规定，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”截至本院受理祥泰公司破产清算一案之时，涉案房产仍处于在建过程中，就其现有财产价值，原告并不享有法定的别除权利，因此属于债务人财产，如若将涉案上述房产交付蔡建凯并转移产权，则属于个别清偿行为，将损害其他债权人的利益，亦与《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定相违背，故原告主张不应支持。从案件事实看，依据祥泰公司账目记载和当事人当庭陈述，蔡建凯与祥泰公司在签订《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》之前存在民间借贷法律关系，双方为了结清之前的债务签订了《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》。本院认为，在所欠原告的债务到期未偿还的情况下，祥泰公司将所欠原告的借款转为购房款并与原告签订《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》，双方并未约定原有的债务消灭。上述约定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，祥泰公司所欠原告的债务并非消灭。原告与祥泰公司虽然签订了《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》，并将借款转为购房款，双方的真实意思表示为以房抵偿借款即以房抵债。原告并不享有《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》中约定的房屋可期待的物权请求权。因此，原告与祥泰公司之间基础法律关系应当为民间借贷法律关系。祥泰公司管理人将原告与祥泰公司签订的《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》认定为以房抵债，按基础法律关系的性质认定债权并无不当。故，原告要求祥泰公司将验收合格的涉案房产产权转移到原告名下并交付的诉讼请求，不应支持。 第五，关于804081元是否优先于普通债权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。如前所述，原告与祥泰公司签订的《房屋定购协议》和《房屋定购协议（按揭）》是为了清偿债务达成的以房抵债协议，不符合以居住为目的的消费者购买房屋的特征，故原告不是消费性购房人，其债权不应在破产程序中获得优先保护。原告该项主张，亦不应支持。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第五十八条第三款、第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告蔡建凯的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告蔡建凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  马令梅 审 判 员  梁志斌 审 判 员  马 兰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  郭增立 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  张世宗 书 记 员  陈 杨