江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初6397号原告：南京富力城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320114084155754E，住所地在南京市雨花台区板桥新城新林大道科创中心2号楼509室。委托诉讼代理人：徐晨,江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娟,江苏法德东恒律师事务所实习律师。被告：刘秀英，住南京市雨花台区。被告：孙建华，住南京市雨花台区。两被告共同委托诉讼代理人：桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。原告南京富力城房地产开发有限公司(以下简称富力公司)与被告刘秀英、孙建华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人徐晨、杨娟，被告刘秀英、孙建华及其委托诉讼代理人桑建凤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《南京市商品房预售合同》;2.被告支付解除合同违约金299598.91元（2304607元*13%)；3.被告支付律师费3万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、两被告于2018年12月14日签订《商品房认购协议》，两被告认购南京市雨花台区xx新城xx地块xx室，用途为门面房、小商店，建筑面积为90.48平方米，总价为3146975元，单价为34780.89元/平方米，并约定在签订协议时缴纳定金5万元作为签订预售合同的担保，签订预售合同后，乙方支付的定金转为房款。2018年12月24日双方签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，两被告认购上述房屋，总价为2304607元，单价为25407.9元/平方米。该合同第五条约定，被告应于2018年12月24日和2019年6月14日分别支付合同价款234607元（扣除定金实际支付184607元）、920000元，另由银行向被告提供商业性抵押贷款1150000元。2018年12月15日，两被告支付50000元定金；2018年12月24日，两被告分别支付首付款50000元、109900元、24707元，共计支付234607元，后两被告未支付剩佘首付款。两被告的逾期付款行为已经构成了对预售合同的根本违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房预售合同》第五条第一项的约定，第二期首付款应于2019年6月14日支付920000元，截止起诉前，两被告未能支付剩余首付款已经逾期超过30日。根据《补充协议》第三条第一款第四项的规定，乙方未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。根据《补充协议》第十三条第二款的约定，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应当向甲方支付购房款总额13%的违约赔偿金以及因此发生的其他费用。被告刘秀英、孙建华共同辩称，原告诉请没有事实和法律依据。1.原告不享有合同解除权。原告认为的合同解除权是被告逾期支付购房款，但是被告并没有逾期支付购房款，而是对于双方对于团购优惠产生歧义，之后经过协商达成了解除合同并全款退房的一个意向，故被告没有违约行为。2.关于律师费，律师费必须要是因为被告违约才能够主张，但是本案的情况并不是被告违约，而是原告产生一个欺诈的行为在前，故而我们认为原告诉请不应当获得支持。3.关于退还原告交20万团购费，富力公司在协商过程中明确表示其会退还该20万元团购费，并且实际上该20万团购费也是富力公司收取，被告并不知道所谓的鸿鑫家业收取该款项，故而原告应当退还被告共计434607元购房款。原告围绕诉讼请求提交了《商品房认购协议》、《商品房预售合同》、《补充协议》、客户缴款通知单、2018年12月15日工商银行的刷卡存根一份、2018年12月24日工商银行刷卡存根三份，被告刘秀英与富力公司销售员沈某的聊天记录、沈某的微信主体信息，律师委托代理合同、律师费发票等证据。被告质证后，对上述证据的真实性予以认可，但认为《商品房认购协议》自双方签订《商品房预售合同》后自动失效；被告和富利公司的销售人员以及沈某进行过沟通，关于合同的解除并退还全部购房款事宜，双方已经达成了一致意向，被告并不存在逾期支付购房款的违约行为；因本案并不是被告违约，律师费不予认可。被告为抗辩原告诉请向本院提交了：被告与富力公司销售员沈某的微信聊天记录、20万元购房款的收据，接处警工作登记表、退团购优惠申请报告、退定金申请报告、19年6月24日被告与富力公司销售蒋经理的谈话录音、2019年7月1日被告与富力公司以及房产局的谈话录音、2019年9月6日被告与富力公司姓唐的一位人士的录音。原告质证后，对上述证据的真实性予以认可，但认为根据聊天记录，双方达成退款的意思表示是在6月24日，根据客户缴款通知单，被告应当在6月14日前交纳92万元的首付，被告方已经构成了对商品房合同的违约；20万元购房款收据上面的收款单位是南京鸿鑫嘉业房产经纪有限公司，并不是本案的原告，这个款项原告没有收到。根据接处警工作记录表，原被告是因为房屋出售需要交付资金存在分歧，被告没有按照双方约定的缴纳首付款的期限来缴纳首付款，被告已经享受了团购优惠，还要求再享受额外的优惠，不符合当初双方的约定；原告公司是愿意退还首付款的234607元，但是团购优惠的20万是由南京鸿鑫嘉业房产经纪有限公司（以下简称鸿鑫经纪公司）退还。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告、两被告于2018年12月14日签订《商品房认购协议》，两被告认购南京市雨花台区xx新城xx地块xx室，用途为门面房、小商店，建筑面积为90.48平方米，总价为3146975元，单价为34780.89元/平方米，并约定在签订协议时缴纳定金50000元，签订预售合同后，该定金转为房款；该房源在规定时间内签约并按时办理纯商业贷款可享折后总价2560647元，折后单价28301元。《商品房认购协议》签订后，2018年12月15日两被告支付50000元定金。2018年12月24日双方签订《南京市商品房预售合同》及《补充协议》，两被告认购上述房屋，总价为2304607元，单价为25407.9元/平方米。该合同第五条约定，被告应于2018年12月24日和2019年6月14日分别支付合同价款234607元（定金充抵首付款，扣除定金实际支付184607元）、920000元，商业性抵押贷款1150000元。2018年12月24日，两被告分别支付首付款50000元、109900元、24707元，共计支付234607元。2019年1月26日，鸿鑫经纪公司向两被告出具收据一份，载明收到交纳的200000元，备注收款事由团购优惠。《南京市商品房预售合同》及《补充协议》签订后，两被告认为未享受到20万元的购房优惠向原告申请退房退款手续，根据2019年6月24日被告刘秀英与富力公司销售员沈某的微信聊天记录显示，原告富力公司与两被告达成了退房、退还购房款的意向。当日，两被告向原告提交了退团购优惠申请报告和退定金申请报告。退团购优惠申请报告注明被告向鸿鑫经纪公司申请解除《商品房认购协议》并请求退还团购优惠费用总金额200000元，原告的销售主管蒋某在该申请中写明“于2019.7.31日前退款，蒋某，2019.7.1”，徐某写明同意，庭审中沈某陈述徐某应该是鸿鑫经纪公司的人员。退定金申请报告注明两被告向原告富力公司申请解除《商品房认购协议》并请求退还定金50000元，预付房款18407元，合计234607元，原告的销售主管蒋某也在该申请中写明“蒋某，2019.7.1”。2019年6月24日，被告与富力公司销售主管的蒋某谈话录音显示，蒋表示大概三个月时间，会全款退到被告账户上，20万退款时间会短一点，20万出头的时间会长一点。2019年7月1日，被告与与富力公司销售主管的蒋某谈话录音也显示，蒋表示20万的团购费大概一个月内打到账户上，剩余的23万大概三个月打到账户上。2019年9月6日，被告与富力公司姓唐的员工的录音显示，退还20万元已经协调好了，两被告提交申请退款材料即会正常打款。另查明，原告富力公司委托鸿鑫经纪公司销售案涉房屋。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方对解除双方签订的《南京市商品房预售合同》不持异议，经过审理本案的争议焦点主要为两被告是否应承担解除合同的违约金。就争议焦点，原告认为两被告未按期支付2019年6月应支付的920000元购房款，两被告抗辩称2019年6月双方已就解除合同并退还两被告交纳的234607元购房款和200000元团购优惠达成一致，之后两被告未支付剩余购房款，并未构成违约。对此，本院认为根据退团购优惠申请报告和退定金申请报告、双方的微信聊天记录和谈话录音等证据显示，2019年6月双方已就解除《南京市商品房预售合同》及退还两被告234607元购房款和200000元团购优惠达成一致。双方协商一致解除合同后，合同尚未履行的，终止履行，故而两被告未按期支付剩余购房款的行为不构成违反合同约定，双方在解除合同时也未约定各自应承担的责任。在此情况下，本院认为原告主张两被告承担违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于两被告已交纳的234607元购房款和200000元团购优惠款退还问题。庭审中，原告认可退还两被告234607元购房款，但认为两被告交纳的200000元团购优惠款的对象是鸿鑫经纪公司，应由鸿鑫经纪公司退还。对此本院认为，鸿鑫经纪公司与原告就销售案涉房屋是委托合作关系，退团购优惠申请报告中鸿鑫公司人员徐某签字同意，原告的销售经理蒋某也签字认可，表明原告富力公司已和鸿鑫公司就退还两被告该团购优惠款达成一致；在原被告的微信记录和谈话录音中，被告询问退款情况时原告员工及销售经理也表示该20万元团购优惠款一个月内退还，未明确表示异议。在此情况下，两被告相信该团购优惠款由原告富力公司一并退还己方，并无不妥；为了避免双方当事人诉累，本院认为该200000元团购优惠款由原告富力公司退还两被告。被告富力公司与鸿鑫经纪公司之间存在委托合同关系，就该200000元团购优惠款，被告富力公司有权向鸿鑫经纪公司另行主张。关于原告主张两被告支付30000元律师费的诉请，该主张并非原告的直接损失和必须支出，双方解除合同时对此也无书面约定，因而本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京富力城房地产开发有限公司与被告刘秀英、孙建华于2018年12月24日签订的《商品房预售合同》(编号为宁房预售合字2016022087号)于本判决生效之日起解除；二、原告南京富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告被告刘秀英、孙建华购房款234607元、团购优惠款200000元，合计434607元；三、驳回原告南京富力城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27874元(原告已预交)，由原告南京富力城房地产开发有限公司负担13937元，由被告刘秀英、孙建华负担13937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  胡正义人民陪审员  王冬梅人民陪审员  潘淑芳二〇一九年十二月十六日法官 助理  蔡 童书 记 员  陈志育