四川省康定市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3301民初447号 原告（反诉被告）：成都市平安实业有限责任公司，住所地成都市。 法定代表人：汪建华，总经理。 委托诉讼代理人：杨思源，四川蜀都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐刚，四川蜀都律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川中杰物业服务有限公司，住所地成都市。 法定代表人：沈战勇，总经理。 委托诉讼代理人：董清凤，女，四川中杰物业服务有限公司职工。 委托诉讼代理人：黄丹，四川原则律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都市平安实业有限责任公司（以下简称平安公司）与被告（反诉原告）四川中杰物业服务有限公司（以下简称中杰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后,依法适用简易程序，审理中，被告中杰公司提起反诉，本院遂于2019年11月13日裁定转为普通程序。2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）平安实业公司委托诉讼代理人杨思源、徐刚、被告（反诉原告）中杰公司委托诉讼代理人董清凤、黄丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告平安公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付公共物业区的维修费及劳务费37973.28元，电卡费用4500.00元，二次供水设备维修费10780.00元，电梯检测费及维保费83290.00元，物业值班人员工资57600元，公共部分电费361038.00元；共计：555181.28元；2、被告向原告开具已经支付了的物管费710518.21元的增值税发票；3、被告向原告退还办公用房；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为“明珠祥砥项目住宅、商业区”的开发商，该项目位于康定市姑咱镇。2014年6月30日，原告、被告双方签订《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》，约定由被告对该物业区进行前期物业服务。合同约定的期限为2014年6月30日起至2019年6月30日止，现合同已经期满，被告已经停止了全部的物业服务。但被告以下义务尚未履行：1、合同第四条第3款约定被告收取的物业服务费应当用于的范围包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护服务等。根据该条约定，被告应当交付物业共用部位、共用设施设备的电费，但被告没有缴纳，原告无奈之下代被告交付了物业共用部位、共用设施设备的电费、电梯维护费用、电梯检测费用、电梯维护人员费用等共计555181.28元；2、原告按照合同第三十六条的约定，向被告支付了总计710518.21元的物管费及物管补助。该物管费及物管补助对于原告属于经营性支出，对于被告属于经营性收入，依法被告应当向原告开具增值税发票，但被告一直未向原告开具发票；3、为了被告能够正常开展物业服务，原告租用张伟志的商业铺面交给被告办公使用。被告服务期满后，原告与张伟志是商业铺面租赁协议也已经到期，被告应当将该铺面交还原告，便于原告退还张伟志，否则被告将承担该商业铺面的租赁费每月2569.00元。综合以上情况，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向法庭提交了如下证据材料: 1.平安公司费用报销单、四川省增值税普通发票、中杰公司电梯报修报告、电梯修复报价，拟证明原告为康定市姑咱镇明珠祥砥小区代被告垫付了维修费及劳务费37973.28元，二次供水设备维修费10780.00元，电梯检测费及维保费83290.00元。 2.平安公司费用报销单、领条，拟证明原告为康定市姑咱镇明珠祥砥小区代被告垫付了物业值班人员工资57600.00元。 3.平安公司费用报销单、四川省增值税普通发票、国电康定县电力公司姑咱供电所抄表原始记录、电表照片、收据，拟证明原告为康定市姑咱镇明珠祥砥小区代被告垫付了公共部分电费361038.00元。 4.收条、中杰公司收取单据，拟证明原告为康定市姑咱镇明珠祥砥小区代被告垫付了电卡费用4500.00元。 5.《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》，拟证明双方于2014年6月30日签订了该合同，约定了双方的权利与义务，按照该合同约定被告应该承担上述费用并向原告出具发票。 6.平安公司与中杰公司物管费统计表，拟证明原告已向被告支付了相关的费用，被告应按照以上金额给付发票。 7.铺面租赁协议及收条，拟证实被告的办公用房由原告租赁并支付租金。 被告中杰公司辩称：一、原告和被告签订合同后，被告按约履行合同，遵守合同义务，未出现任何违约情况，同时原告多次出现违约，导致合同无法继续履行。被告在无奈之下，在告知被告与相关行政部门之后，于2017年12月30日全部撤出现场；二、双方签订的《物业服务合同》已经解除；三、原告诉讼请求第一项中的费用并非由被告拖欠也不应当由被告支付，在被告进行物业服务期间，已支付完毕全部费用；四、原告诉讼请求第二项，在康定市民初6号案件中，被告已提出过相关诉请（反诉），退还已收取物管费中包含的应缴税费，并涉及开票事项，两级法院均驳回诉请。原告违约在先，发票应当待被答辩人把物管费支付完毕后开具；五、办公用房在被告撤出现场后，未进行使用，早已退还。 被告为支持其诉讼请求，在举证期限内向法庭提交了如下证据材料: 1.《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》，拟证明双方于2014年6月30日签订了该合同，约定了双方的权利与义务。 2.（2017）川3301民初6号民事判决书、（2017）川33民终93号民事判决书，拟证明康定市人民法院及甘孜州中级人民法院已查明双方物业合同纠纷基本事实，并作出了生效判决。 3.退场情况说明，拟证明被告将退场事宜告知了康定市食品工商质量监督管理局、康定市住房和城乡规划建设局、电梯维保公司。 4.快递单、退场函，拟证明被告已通过快递将退场事宜告知了原告，原告已收到退场函。 5.物管费统计表，拟证明原告尚欠被告物管费22762.00元。 6.证明，拟证明被告退场时结清了水费。 7.四川省政府非税收通用票据，拟证明被告退场前结清了电梯年检费。 8.请求解决房产权证的报告，拟证明被告退场的原因。 9.电梯保养协议解除函，拟证明在被告人退场前电梯一直在进行维保。 10.被告物业中心工资发放表，拟证明退场前被告已将物管员工工资结清。 反诉原告（被告）中杰公司向本院提起反诉：一、请求判令被反诉人向反诉人支付从2017年3月1日至2017年9月30日的业主免三年物业费137961.70元及利息（利息计算方式：以137961.70元为基数，自2017年9月30日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至实际支付完毕止）。二、请求判令被反诉人向反诉人支付从2017年3月1日至2017年12月30日的未出售商铺物业费合计金额为79825.00元及利息（利息计算方式：以79825.00元为基数，自2017年12月30日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至实际支付完毕止）；三、请求贵院依法判令被反诉人向反诉人2016年3月30日平安公司结账时所欠的22762.00元及利息（利息计算方式：以22762.00元为基数，自2016年3月30日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至实际支付完毕止）。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月30日，反诉人与被反诉人就康定市姑咱镇明珠祥砥住宅小区前期物业管理服务事宜进行商谈，并订立《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同。合同服务期限约定为五年，从2014年6月30日起至2019年6月30日止，并明确约定了双方的合同权利与义务。合同签订后，反诉人按照合同要求，进行了物业管理服务，而被反诉人并未按照合同约定支付物业管理服务费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。2017年7月2日，四川省康定市人民法院作出的（2017）川3301民初6号民事判决书，与2017年9月22日四川省甘孜藏族自治州中级人民法院作出的（2017）川33民终93号民事判决书，该两份判决对反诉人与被反诉人之间的物业服务合同的履行情况、违约情况、拖欠费用等情况已进行查明并作出认定。根据该两份判决书内容可确定：被反诉人应向反诉人支付2017年2月28日之前的免业主物业管理费和未出售商铺物业管理费这两笔费用。而从2017年2月28日起至反诉人实际退场之日的免业主物业管理费和未出售商铺物业管理费被反诉人未向反诉人支付。反诉人为维护其自身合法权益，特提起反诉。 反诉原告（被告）中杰公司为支持自己的反诉请求，在举证期限内向法庭提交了如下证据材料: 1.《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》，拟证明双方于2014年6月30日签订了该合同，约定了双方的权利与义务。 2.（2017）川3301民初6号民事判决书、（2017）川33民终93号民事判决书，拟证明康定市人民法院及甘孜州中级人民法院已查明双方物业合同纠纷基本事实，并作出了生效判决。 3.退场情况说明，拟证明被告将退场事宜告知了康定市食品工商质量监督管理局、康定市住房和城乡规划建设局、电梯维保公司。 4.快递单、退场函，拟证明被告已通过快递将退场事宜告知了原告。 反诉被告（原告）平安公司辩称：中杰公司的反诉请求的具体金额存在事实认定错误和计算错误，应当予以纠正。1.自2017年3月1日起，平安公司应当支付三年免物管费为108743.90元，而非中杰公司诉请的137961.70元；2.自2017年3月1日起，平安公司应支付未出售商铺物管费用为22485.26元，而非中杰公司诉请的79825.00元；3.中杰公司反诉平安公司欠款22762.00元，经与公司会计核实，在2017年平安公司与中杰公司计算物业费已经扣除。 反诉被告（原告）平安公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向法庭提交了如下证据材料: 1.甘孜日报公告，拟证明《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》未解除。 2.停车收费记录，拟证实被告仍然在收取停车费。 3.平安公司与中杰公司物管费统计表、免物业名单、商品房备案信息表、备案通知书、商品房买卖合同，拟证实自2017年3月1日起，平安公司应当支付三年免物管费为108743.90元，而非中杰公司诉请的137961.70元；自2017年3月1日起，平安公司应支付未出售商铺物管费用为22485.26元，而非中杰公司诉请的79825元。 经庭审质证、认证：被告对原告提交的4号证据无异议，愿意将剩余的电卡退还，对原告提交的其余证据均有异议；原告对被告提交的1、2、4、5、7号证据三性无异议，但认为不能实现被告的证明目的，对被告提交的其他证据均有异议。反诉被告（原告）对反诉原告（被告）提交的反诉证据1、2、3、4号三性无异议，但认为不能实现被告的证明目的；反诉原告（被告）对反诉被告（原告）提交的反诉证据1、2、3号均有异议。 对于当事人的证据和事实，本院分析认证如下：（2017）川3301民初6号民事判决书、（2017）川33民终93号民事判决书现已生效，对两份判决书已经确认的事实，本院予以认定。对原告平安公司提交的平安公司费用报销单、四川省增值税普通发票、中杰公司电梯报修报告、电梯修复报价、领条、国电康定县电力公司姑咱供电所抄表原始记录、电表照片、收据等证据证实，原告支付了公共物业区的维修费及劳务费37973.28元、二次供水设备维修费10780.00元、电梯检测费及维保费83290.00元、物业值班人员工资57600.00元、公共部分电费361038.00元；收条、中杰公司收取单据，证实原告支付了电卡费用4500.00元，被告已收到电卡；平安公司与中杰公司物管费统计表，证实原告已向被告支付了一定数额的物业费；铺面租赁协议及收条，证实原告向张伟志租赁房屋一套并支付租金，甘孜日报公告，证实原告刊登了公告并认为物业合同未解除；停车收费记录证实，有车辆出入小区停车场；对以上事实本院予以确认。被告中杰公司提交的退场说明证实，被告将退场告知了康定市食品工商质量监督管理局、康定市住房和城乡规划建设局、电梯维保公司；快递单、退场函，证明被告已通过快递将退场事宜告知了原告；证明、票据、被告物业中心工资发放，证实被告已结清了水费、电梯年检费、物业人员工资；对以上事实本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，原告（反诉被告）平安公司与被告（反诉原告）中杰公司就康定市明珠祥砥项目住宅小区物业管理服务签订了《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》，合同服务期限为5年（自2014年6月30日起至2019年6月30日止），该合同约定了双方的权利义务；2017年12月30日被告（反诉原告）中杰公司以原告（反诉被告）平安公司长期拖欠物业费为由停止物业服务，并于2017年12月15日通过快递的形式将退场事宜告知平安公司，同时函告康定市食品工商质量监督管理局、康定市住房和城乡规划建设局、电梯维保公司；结清了水费、电梯年检费、物业人员工资。2018年4月平安公司在甘孜日报上刊登公告，表示尚未进行交接，中杰公司占有小区停车场继续收费，合同尚未解除；自2018年起平安公司针对康定市明珠祥砥项目住宅小区内出现的问题进行处理，支付了公共物业区的维修费及劳务费37973.28元、二次供水设备维修费10780.00元、电梯检测费及维保费83290.00元、物业值班人员工资57600.00元、公共部分电费361038.00元，房屋租金25690.00元。 另查明：因明珠祥砥开发商平安公司推迟向164户业主（包括高层112户、多层38户、商铺14户）交房，平安公司向这164户业主承诺免除2014年9月30日至2017年9月30日共计3年的物管费，即该笔费用由平安公司向中杰公司等额支付。因平安公司未向中杰公司支付物管费，被告中杰公司向本院提起诉讼，要求原告平安公司支付物管费，相关生效判决书判决：“原告平安公司向被告中杰公司支付从2016年3月1日至2017年2月28日的免业主物业管理费233173.70元，2015年9月1日至2017年2月28日未出售商铺物业管理费143818.70元”，原告未履行生效判决书确定的义务。 本院认为该案的争议焦点为：一、该合同是否已经解除。二、被告中杰公司是否应当承担原告诉称的相关费用。三、反诉被告（原告）平安公司是否应当承担物业相关费用。经审理查明：（2017）川3301民初6号民事判决书、（2017）川33民终93号民事判决书判决：“原告平安公司向被告中杰公司支付从2016年3月1日至2017年2月28日的免业主物业管理费233173.70元，2015年9月1日至2017年2月28日未出售商铺物业管理费143818.70元。”原告未履行生效判决书确定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”原告的行为已导致该合同无法履行，被告中杰公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定:“当事人依照本法第九十四条之规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中被告中杰公司于2017年12月15日以原告平安公司长期拖欠物业费为由停止物业服务、解除合同并通过快递的形式将相关事宜告知原告平安公司，同时函告康定市食品工商质量监督管理局、康定市住房和城乡规划建设局、电梯维保公司；2017年12月30日本案被告停止物业服务，虽然原告于2018年4月在甘孜日报刊登公告，表示该合同未解除，但此后原告并未履行其义务且被告实际已停止物业服务，原告也针对康定市明珠祥砥项目住宅小区内出现的问题进行处理可以视为原告已向小区业主提供物业服务，且原告提交的停车收费记录只能证实，有车辆出入小区停车场，不能证明被告在解除合同之后收取了停车费；该物业合同实际已解除。二、根据原被告签订的《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》第三章第二条：“房屋及共用设施、设备的大、中型维修费用，按《甘孜州房屋维修基金管理办法》甘政发【2003】044号有关规定，报甲方（平安公司）审核批准后再维修单项目维修费用经业委会或市维修基金管理办公室审核在300元（含300元）以上的，由甲方（平安公司）使用维修基金开支或者自筹资金开支：300元以下的维修由乙方自筹资金解决。小区大型维修原则上由乙方负责，若乙方的维修费用报价高于市场均价，甲方有权另选施工队伍。”可知300元以上的维修应由原告使用维修基金开支或者自筹资金开支，且原告所诉费用均发生在被告解除合同、停止物业服务之后，故原告要求被告承担维修费及劳务费37973.28元，二次供水设备维修费10780.00元，电梯检测费及维保费83290.00元，物业值班人员工资57600.00元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付公共部分电费361038.00元的诉讼请求，经查原告于2019年8月22日缴纳了电费374557.00元，但缴纳的电费数量与原告提供的电表数量不符，且不能说明原因；原告不能证明该欠费是否包含违约金，是否为被告中杰公司使用产生等情况，原告提交的其他证据亦不能证明被告中杰公司应缴纳电费的具体数额，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告应当承担举证不利的后果，对此诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付电卡费用4500.00元的诉讼请求，原告未提供证据证明该费用应由被告承担，原告应当承担举证不利的后果，对此诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还办公用房的诉讼请求，原告提供的证据只能证明原告租赁了张伟志的房屋并支付租金，不能证明该房屋由被告占有并使用，原告应当承担举证不利的后果，对此诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告人提供发票的诉讼请求，符合法律规定，但被告提供的证据不能证明已支付的物业管理费数额与要求开具的发票数额一致，应待双方将数额确定后，被告按照法律规定向原告提供发票。三、反诉原告（被告）中杰公司要求反诉被告（原告）平安公司支付从2017年3月1日至2017年9月30日的业主免三年物业费及利息、2017年3月1日至2017年12月30日的未出售商铺物业费及利息的诉讼请求，发生法律效力的（2017）川3301民初6号民事判决书、甘孜州中级人民法院（2017）川33民终93号民事判决书已对计算方式、标准予以确认，反诉被告对反诉原告提供物业服务的时间及事实并无异议，也未提供证据证明计算方式有误，反诉原告的反诉请求符合法律规定，本院予以支持，计算方式及标准按照一审、二审确认的方式计算，即高层112户面积11818.43㎡×1.2×7个月=99274.81元、多层38户面积4399.89㎡×0.8×7个月=24639.38元、商铺户14户864.56㎡×2×7个月=12103.84元，三项共计136018.03元；未出售商铺物业费为(143818.70÷18个月)×9个月+30天×(143818.70÷18个月÷31天)=79641.46元。关于反诉原告要求反诉被告支付2016年3月30日平安公司结账时所欠的22762.00元及利息的诉讼请求，已由（2017）川3301民初6号民事判决书、甘孜州中级人民法院（2017）川33民终93号民事判决书处理完毕；不再另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）成都市平安实业有限责任公司的诉讼请求。 二、反诉被告（原告）成都市平安实业有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付反诉原告（被告）四川中杰物业服务有限公司从2017年3月1日至2017年9月30日的业主免三年物业管理费人民币136018.03元并支付利息。（利息以人民币136018.03元为本金自2017年10月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。） 三、反诉被告（原告）成都市平安实业有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付反诉原告（被告）四川中杰物业服务有限公司2017年3月1日至2017年12月30日的未出售商铺物业管理费人民币79641.46元并支付利息。（利息以人民币79641.46元为本金自2017年12月31日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。） 四、驳回反诉原告（被告）四川中杰物业服务有限公司的其它诉讼请求。 本诉案件受理费9352.00元，由原告成都市平安实业有限责任公司负担，反诉案件受理费2454.00由反诉被告成都市平安实业有限责任公司负担2000.00元，反诉原告四川中杰物业服务有限公司负担454.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 张 源 懿 审 判 员 赖  三 人民陪审员 姜  莉 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 土登曲达 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。