广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11402号上诉人（原审被告）：许浩江，男，汉族，1971年3月11日出生，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************679。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：连月如，广东宝慧律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：佛山市****信隆工艺制品厂，住所地佛山市南海区*******，统一社会信用代码914**********209X7。投资人：蒲细丽。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔肖平，广东循理律师事务所律师。上诉人许浩江因与被上诉人佛山市****信隆工艺制品厂（以下简称信隆工艺厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人许浩江上诉请求：1.撤销原审判决第五项，发回重审或改判许浩江无需向信隆工艺厂赔偿500000元；2.二审诉讼费由信隆工艺厂承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，应予改判。双方于2002年7月1日签订的《租赁土地使用合同》于2016年12月1日解除。许浩江应支付信隆工艺厂：2015年3月1日至2016年12月2日的租金1002098.01元、2016年12月3日至2019年6月20日的占用费1595447.59元及自2019年6月21日起至实际交还土地之日止按54672元/月的标准计算占用费。信隆工艺厂没有证据证明其已经有实际损害，并且在许浩江支付完租金1002098.01元后，信隆工艺厂应当没有损害，因此不应支付500000元赔偿，原审判决许浩江支付赔偿款没有证据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。信隆工艺厂辩称，一、许浩江因自身债务被法院采取强制执行措施，直接侵害了信隆工艺厂对涉案土地享有的合法权益，信隆工艺厂为维护自身合法权益而付出了大量的人力、经济、时间成本。根据许浩江在原审的自认及信隆工艺厂的了解，双方签订《租赁土地使用合同》后，自2014年以来，许浩江在佛山市南海区人民法院有大量诉讼案件，并曾经导致涉案土地直至2042年12月1日按合同履行的土地使用权益被佛山市南海区人民法院查封并拟拍卖，信隆工艺厂为此不得不提出异议，认为许浩江基于与信隆工艺厂签订租赁合同而取得的涉案土地租赁权并非物权，具有相对性，法院不应直接拍卖许浩江基于合同取得涉案土地的租赁权，佛山市南海区人民法院于2016年4月19日作出（2015）佛南法执异字第329号执行裁定书，对信隆工艺厂提出的停止强制执行许浩江享有的涉案土地的租赁权益的异议请求予以支持，裁定撤销拍卖的执行行为。此后，因许浩江被强制执行直接侵害信隆工艺厂对涉案土地的合法权益，导致凡是与涉案土地及地上建筑物有关的事情都必然牵扯到信隆工艺厂。在2014年至今长达五年多的时间内，信隆工艺厂已无数次奔走于法院，与法院执行局、许浩江的其他债权人、租户等进行沟通。信隆工艺厂在此过程中付出了大量的人力、经济成本和时间成本，且该状态现在仍在维持，信隆工艺厂仍需为此而继续投入时间、精力、金钱直至问题妥善解决为止。二、许浩江的违约行为对信隆工艺厂造成的损失不仅仅为租金、占用费及其利息。许浩江的租金仅支付至2015年2月，为了维护自身合法权益，信隆工艺厂于2015年3月后不断向许浩江进行口头及书面催收：（1）2015年8月4日，信隆工艺厂向许浩江发出催收租金函催收租金；（2）2015年8月25日，信隆工艺厂委托广东循理律师事务所向许浩江发出（2015）粤循律函字第180号律师函，要求支付租金、违约金；（4）2016年12月1日，信隆工艺厂分别向许浩江户籍地址及许浩江在涉案土地上建设的建筑物的地址发出《关于解除的通知》，要求交还租赁标的物并结清租金和赔偿损失等；（5）2017年8月28日，信隆工艺厂委托广东循理律师事务所向许浩江发出（2017）粤循律函字第249号律师函，要求交还租赁物、结清租金、赔偿损失。由此可见，许浩江逾期支付租金、占用费给信隆工艺厂造成的损失不仅仅是租金、占用费及利息损失，也应包括但不限于信隆工艺厂在催收过程中投入的时间、精力和经济成本。三、原审法院判决许浩江向信隆工艺厂赔偿500000元既是双方在合同中的明确约定，也符合客观事实情况及法律法规的相关规定，许浩江应予履行。信隆工艺厂与许浩江在签订租赁合同时即明确约定，如许浩江在使用土地期内，不按期交付租金或出现违约现象的，许浩江需赔偿信隆工艺厂500000元。现该合同因许浩江的违约行为导致解除，再结合上述第一项、第二项的事实，许浩江的行为也给信隆工艺厂带来极大的麻烦，耗费了信隆工艺厂大量的精力、时间和经济成本。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，许浩江并没有相反的证据证明双方约定的500000元过分高于其给信隆工艺厂造成的损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。信隆工艺厂向原审法院提出诉讼请求：1.确认信隆工艺厂、许浩江于2002年7月1日签订的《租赁土地使用合同》于2016年12月1日解除，许浩江向信隆工艺厂交还租赁物；2.确认租赁物上的建筑物归信隆工艺厂所有；3.许浩江向信隆工艺厂支付2015年3月1日至2016年11月30日期间的租金999033元；支付2016年12月1日起至实际交还租赁物之日止的占用费（2016年12月至2017年9月按每月47573元标准计算占用费，2017年10月起按每月54709元的标准计算占用费）；支付以欠付的租金、占用费为本金按年利率24%自实际欠款日起至实际付清日止计算的利息；4.许浩江向信隆工艺厂支付500000元赔偿；5.许浩江承担本案诉讼费。原审法院认定事实：1997年11月26日，南海市上街信隆工艺制品厂（乙方）与南海市里水镇石荣村经济合作社（现更名为佛山市南海区*********民小组，甲方）签订《租赁土地使用合同》，约定甲方将位于老丫嘴（土名）的工业用地[即南府集建总字第0341880号、南府集建字（92）第007086号，地籍号05051124《集体土地建设用地使用证》所指的土地]出租给乙方使用，面积为13600平方米，租期从本合同签字生效之日起至2042年12月1日；等等。2002年7月1日，蒲细丽（甲方）与许浩江（乙方）签订《租赁土地使用合同》（以下简称涉案合同），约定信隆工艺厂将位于南海里水镇河村管理区石荣村老丫嘴（土名）的工业地[即南府集建总字第0341880号、南府集建字（92）第007086号，地籍号05051124《集体土地建设用地使用证》所指的土地]（以下简称涉案土地）租赁给许浩江使用，面积为13600平方米，租期从本合同签字生效之日起至2042年12月1日止；租金每月每平方2元起步，前三年不变，第四年开始每三年递增15%（即2002年10月至2005年10月按每月每平方2元计算，2005年10月至2008年10月按每月每平方2.3元计算，如此类推，直到每月每平方5元为封顶计算），乙方先交100000元为保证金，期满后退还，乙方每月在10号前先交租金后使用，如逾期2个月交纳租金作违约处理；乙方在承租的土地上所投资新建建筑物和其它附着物属乙方所有，但如乙方在使用土地期内，未有如期交付租金或出现违约现象则作违约处理，乙方在租赁的土地所投资新建建筑物和其它附着物属甲方所有，另赔偿给甲方500000元作为甲方损失，甲方有权终止租赁合同；在租赁期内，除政府依法征用外，甲方不得以任何理由提前终止合同收回土地，如甲方在合同期内违约，应按乙方总投资新建厂房当时的价格赔偿给乙方，另再赔偿乙方500000元；甲方在本合同签字之日起把合同所指的土地交付乙方使用；等等。信隆工艺厂向许浩江发送了落款日期为2015年8月4日的《催收租金函》，认为许浩江欠缴2015年5月、6月、7月的租金合共142719元，要求许浩江收到函件后5日内付清。2015年8月25日，信隆工艺厂委托的律师以许浩江为收件人、向许浩江户籍地址及南海区里水镇河村管理区石荣村诺雅新村地址寄送《律师函》[（2015）粤循律函字第421号]，认为许浩江欠缴2015年6月、7月、8月的租金，要求许浩江收到函件后5日内付清租金并依约支付相应的违约金，邮件均于2015年8月26日被签收。2016年6月30日，信隆工艺厂委托的律师以许浩江为收件人、向许浩江户籍地址及南海区里水镇河村管理区石荣村诺雅新村地址寄送《律师函》[（2016）粤循律函字第180号]，认为许浩江欠缴至2016年6月的租金共470603元，要求许浩江收到函件后5日内付清租金并依约支付相应的违约金。邮件均于2016年7月1日被签收。2016年12月1日，信隆工艺厂以许浩江为收件人、向许浩江户籍地址及南海区里水镇河村管理区石荣村诺雅新村地址寄送《关于解除的通知》，认为许浩江自2015年5月开始欠租，经信隆工艺厂催促后仅支付小部分租金，截至2016年11月欠缴租金近100万元，许浩江违约情节严重，故信隆工艺厂决定行使合同解除权，通知许浩江：自本通知到达许浩江时双方于2002年7月1日签订的《租赁土地使用合同》解除，合同解除后十日内许浩江向信隆工艺厂交还租赁标的物、结清租金以及赔偿损失等。许浩江户籍地址的邮件签收人为“许浩光”，诺雅新村地址的邮件于2016年12月1日被签收。2017年8月28日，信隆工艺厂委托的律师以许浩江为收件人、向许浩江户籍地址及南海区里水镇河村管理区石荣村诺雅新村地址寄送《律师函》[（2017）粤循律函字第249号]，认为信隆工艺厂向许浩江发出解除通知且通知到达许浩江后，许浩江一直没有提出异议，也没有向信隆工艺厂交还租赁标的物、结清租金及赔偿损失，故要求许浩江收到函件后十天内交还租赁标的物、结清租金及赔偿损失。邮件均于2017年8月29日被签收。另查明，原审法院在执行申请执行人佛山市南海鸿业小额贷款有限公司与被执行人佛山市南海里水诺信专业涂装有限公司、许浩洪、许浩江等小额借款合同纠纷一案[（2014）佛南法里执字第519号]过程中，裁定查封了被执行人许浩江向异议人蒲细丽（南海市上街信隆工艺制品厂）承租的涉案土地直至2042年12月1日按合同履行的土地使用权益以及该地上的一切建筑物（包括但不限于铺位以及诺雅外工优质生活邨A、B座房屋）。2015年8月7日，原审法院作出公告，决定拍卖（或变卖）被执行人许浩洪、许浩江位于涉案土地直至2042年12月1日按合同履行的土地使用权益以及该地上的一切建筑物。后佛山市****信隆工艺制品厂（本案信隆工艺厂）提出执行异议，立案案号为（2015）佛南法执异字第329号。原审法院经审理查明，原审法院拍卖的涉案土地上的建筑物（包括但不限于铺位以及诺雅外工优质生活邨A、B座房屋）未办理产权登记；在执行过程中，被执行人许浩江确认涉案土地为其向异议人蒲细丽承租，地上建筑物为许浩江哥哥亦即本案被执行人许浩洪投资建设。2016年4月19日，原审法院作出（2015）佛南法执异字第329号执行裁定书，认为被执行人许浩江基于其与异议人签订的《租赁土地使用合同》的约定取得涉案土地的租赁权，该权利并非物权，具有相对性。租赁合同的缔结属异议人与许浩江的自由意思达成一致的结果，因此，原审法院在强制执行涉案建筑物时一并强制执行被执行人许浩江享有的直至2042年12月1日按合同履行的土地使用权益，无法律依据。涉案建筑物附着土地使用权为被执行人许浩江租赁取得，被执行人及异议人对原审法院强制拍卖涉案建筑物无异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一、二款：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”以及上述规定的第十条：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人员或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”，在被执行人拒不履行判决确定的义务时，原审法院可以对涉案建筑物进行拍卖。在房地权利人不一致的情况下，原审法院应采取组织各方当事人及包括异议人、石荣村在内的利害关系人等协商处理好土地使用问题、在拍卖公告中释明竞买涉案厂房可能存在的用地风险、附加竞买条件等多种措施，再行拍卖涉案厂房为宜，而不应直接拍卖被执行人许浩江基于合同取得对涉案土地的租赁权。故对异议人提出的停止强制执行被执行人许浩江享有的涉案土地的租赁权益的异议请求予以支持；异议人要求涉案建筑物买受人应一次性缴纳租金等属于执行过程中处理的事项，不属于本案异议审查范围，对异议人的该项请求不予支持。佛山市南海鸿业小额贷款有限公司不服上述执行裁定，向佛山市中级人民法院申请复议，后于2017年4月13日申请撤回复议申请，佛山市中级人民法院裁定予以准许。2019年4月29日，信隆工艺厂提起本案诉讼。诉讼中，信隆工艺厂、许浩江一致确认：涉案合同的相对方为信隆工艺厂与许浩江，信隆工艺厂在涉案合同签订之日将涉案土地交付给许浩江使用，许浩江支付租金至2015年2月。信隆工艺厂陈述：许浩江仍在使用涉案土地。许浩江陈述：许浩江已经没有使用涉案土地地上建筑物，应该是其他债权人在使用，但许浩江没有履行交还手续。原审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，涉案合同为信隆工艺厂、许浩江的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方均具有法律约束力。涉案合同约定租期至2042年12月1日，许浩江应于每月10日前支付租金，逾期2个月支付租金作违约处理，信隆工艺厂有权终止租赁合同。许浩江未交还涉案土地，仅支付租金至2015年2月，已构成根本违约，信隆工艺厂享有解除合同的权利。合同自通知到达对方时解除。信隆工艺厂于2016年12月1日以许浩江为收件人、向许浩江户籍地址及南海区里水镇河村管理区石荣村诺雅新村地址寄送《关于解除的通知》，户籍地址的邮件被签收但未显示签收时间，原审法院根据寄件地址与收件地址的距离、诺雅新村地址邮件于2016年12月1日签收的情况，推定户籍地址邮件的签收时间为2016年12月2日。因此，涉案合同于2016年12月2日解除。合同解除，许浩江应返还涉案土地予信隆工艺厂。许浩江尚未交还涉案土地，信隆工艺厂诉请许浩江交还，原审法院予以支持。根据（2015）佛南法执异字第329号执行裁定书，信隆工艺厂对原审法院强制拍卖涉案土地上的建筑物无异议。故原审法院对信隆工艺厂诉请涉案土地地上建筑物归其所有的请求不予支持。许浩江仅支付租金至2015年2月，故还应支付2015年3月1日至2016年12月2日的租金、2016年12月3日起至实际返还之日止的占用费。按涉案合同的约定，2014年11月至2017年10月的租金为3.498元/平方米（2.3元/平方米×1.15倍×1.15倍×1.15倍）、2017年11月至2020年10月的租金为4.02元/平方米（2.3元/平方米×1.15倍×1.15倍×1.15倍×1.15倍）。经核算，许浩江应支付2015年3月1日至2016年12月2日的租金1002098.01元（3.498元/平方米×13600平方米×21个月2天），2016年12月3日至法庭辩论终结之日即2019年6月20日的占用费1595447.59元（3.498元/平方米×13600平方米×10个月29天+4.02元/平方米×13600平方米×19个月20天）以及自2019年6月21日起至实际交还之日止按54672元/月（4.02元/平方米×13600平方米）的标准计算的占用费予信隆工艺厂。信隆工艺厂诉请的租金、占用费标准超出核定部分，原审法院不予支持。涉案合同未约定许浩江逾期支付租金的违约金，但许浩江逾期支付租金、占用费确实给信隆工艺厂造成利息损失，许浩江应按中国人民银行同期贷款利率向信隆工艺厂支付利息（详见附表）。信隆工艺厂诉请的利息超出核定部分，原审法院不予支持。涉案合同因许浩江根本违约而解除，许浩江应承担相应的违约责任。根据涉案合同的约定，许浩江违约导致合同解除的，应赔偿信隆工艺厂500000元损失。信隆工艺厂诉请许浩江赔偿500000元，未超出双方的约定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认信隆工艺厂与许浩江于2002年7月1日签订的《租赁土地使用合同》于2016年12月2日解除；二、许浩江于判决发生法律效力之日起十日内将上述第一项合同项下位于南海区里水镇河村管理区石荣村老丫嘴（土名）的土地交还予信隆工艺厂；三、许浩江于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年3月1日至2016年12月2日的租金1002098.01元、2016年12月3日至2019年6月20日的占用费1595447.59元以及自2019年6月21日起至实际交还土地之日止按54672元/月的标准计算的占用费予信隆工艺厂；四、许浩江于判决发生法律效力之日起十日内支付利息（详见附表）予信隆工艺厂；五、许浩江于判决发生法律效力之日起十日内赔偿500000元予信隆工艺厂；六、驳回信隆工艺厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费40681.96元，减半收取计20340.98元（信隆工艺厂已预交88341.53元），由信隆工艺厂负担4550.8元，由许浩江负担15790.18元并于判决发生法律效力之日起十日内向原审法院交纳，逾期交纳的，原审法院依法强制执行。信隆工艺厂多预交的诉讼费83790.73元，在判决发生法律效力后经信隆工艺厂书面申请，原审法院予以退还。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人许浩江与被上诉人信隆工艺厂的诉辩意见，本案的争议焦点是：许浩江是否应赔偿信隆工艺厂500000元。许浩江上诉主张无需赔偿信隆工艺厂500000元。本院认为，涉案《租赁土地使用合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。本案许浩江经信隆工艺厂多次催告，至今仍未支付2015年3月1日至2016年12月2日的租金，许浩江已构成根本违约。同时，依照涉案合同第七条“乙方在承租的土地上所投资新建筑物和其它附着物属乙方所有，但如乙方在使用土地期内，未有如期交付租金或出现违约现象则作违约处理，乙方在租赁的土地所投资新建筑物和其它附着物属甲方所有，另赔偿甲方伍拾万元人民币作为甲方损失。”之约定，许浩江需赔偿信隆工艺厂500000元。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，综合考虑涉案合同未履行期限、许浩江的违约情形及年租金近600000元左右等因素，双方约定500000元的赔偿金并不高于许浩江违约所造成的损失。现许浩江以信隆工艺厂没有证据证明其实际损失为由认为其无需作出赔偿，明显有违诚实信用原则，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。许浩江的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人许浩江负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月九日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理