北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59706号原告：外交部钓鱼台宾馆管理局，住所地北京市海淀区阜成路2号。统一社会信用代码：12100000400013951M法定代表人：杨广玉，局长。委托诉讼代理人：梁文彬，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：何茜芸，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告：北京普乐士科新科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街24号住宅楼6门1501号。统一社会信用代码：9111010574882697XQ法定代表人：张树林，执行董事。委托诉讼代理人：朱金峰，北京安生律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧雷，该公司职工，住北京市昌平区北。原告外交部钓鱼台宾馆管理局（以下简称钓鱼台宾馆）与被告北京普乐士科新科技发展有限公司（以下简称普乐士科公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。钓鱼台宾馆之委托诉讼代理人梁文彬、何茜芸与被告普乐士科公司之委托诉讼代理人朱金峰、欧雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钓鱼台宾馆向本院提出诉讼请求：1、普乐士科公司立即停止侵害，搬出侵占的位于北京市海淀区西三环中路×号钓鱼台山庄×号别墅；2、普乐士科公司向我局支付自2015年7月10日起至实际搬离钓鱼台山庄×号别墅之日止的房屋占用费（自2015年7月10日起、以每年180万元计算，暂计至2019年7月9日为人民币720万元）；3、本案诉讼费由普乐士科公司承担。事实与理由：2003年12月30日，我局与北京万市房地产开发有限公司（以下简称万市公司）签订租赁合同，将我局所有的位于北京市海淀区西三环中路×号钓鱼台山庄整体租赁给万市公司。2010年7月15日，普乐士科公司与万市公司签订租赁合同，由普乐士科公司承租钓鱼台山庄×号别墅。2011年1月1日，我局、万市公司、常州铭泰投资发展有限公司（以下简称铭泰公司）签订《协议书》，三方同意万市公司将租赁合同中的全部权利义务转让给铭泰公司。2015年6月25日，铭泰公司因经营困难向我局申请解除租赁关系。2015年7月8日，我局与铭泰公司签订《解除的协议》。2015年7月10日，我局就钓鱼台山庄与新承租方签订《房屋租赁合同》。其后新承租方多次要求普乐士科公司搬出，但普乐士科公司一直拒绝搬离，持续非法占有至今。我局认为普乐士科公司在没有合法依据的情况下非法占有钓鱼台山庄×号别墅，已侵犯了我局的合法权益。普乐士科公司的侵权行为已给我局造成了巨大的经济损失。因此我局要求普乐士科公司搬出钓鱼台山庄×号别墅，返还非法占有的房屋，并向我局支付自2015年7月10日起至普乐士科公司实际搬离之日止的经济损失。普乐士科公司辩称，2008年12月12日我公司与万市公司签订借款合同用于清偿其对杭州银西百货有限公司债务，我公司于2008年12月15日向杭州银西百货有限公司实际支付1000万元。2010年7月11日万市公司与我公司签订补充协议，将涉案房屋出租给我公司，年租金150万元，用于抵偿前述借款利息。2010年7月15日，我公司与万市公司签订房屋租赁合同，我公司从万市公司处合法承租涉案房屋，租期为两年，年租金为150万元。2010年12月12日，我公司与万市公司签订房屋租赁合同部分条款变更协议，租赁期限变更为12年，自2010年7月15日起至2022年7月14日止，租金变更为25万每年，免收房屋物业管理费、维修费、取暖费等。我公司于2016年与北京杨胜大业投资有限公司（以下简称杨胜大业公司）就涉案房屋进行诉讼，在该案件中得知，2011年1月1日，钓鱼台宾馆、万市公司、铭泰公司签订协议书，约定万市公司将其在房屋租赁合同中的全部权利义务转让给铭泰公司，铭泰公司愿意接替万市公司成为租赁合同的承租方。2015年7月8日，钓鱼台宾馆与铭泰公司签订解除房屋租赁合同协议书，铭泰公司承租涉案房屋的租赁协议解除，双方承租关系终止。钓鱼台宾馆与万市公司及铭泰公司存在恶意串通等行为。钓鱼台宾馆作为国有资产经营、管理者，其行为至少造成国有资产流失高达1.37亿元。我公司系合法占有涉案房屋，钓鱼台宾馆诉请缺乏事实依据及法律依据。我公司自2010年7月11日与万市公司签订房屋租赁合同之日起，已合法占有、使用涉案房屋。钓鱼台宾馆系涉案房屋出租人，万市公司及铭泰公司是涉案房屋的承租人，我公司是次承租人，根据相关法律规定，我公司有权代承租人履行相应义务，并依法阻止出租人关于涉案房屋解除权的行使。且钓鱼台宾馆、万市公司、铭泰公司在转让、解除钓鱼台山庄全部物业房屋租赁合同过程中，皆因二公司拖欠租金，且各方均未向我公司履行通知义务，故前述转让、解除等行为对我公司无效。杨胜大业公司与钓鱼台宾馆签订的房屋租赁合同违反法律规定，且存在恶意串通等行为，属无效合同。钓鱼台宾馆作为外交部下属单位，在对外出租涉案房屋时应严格按照规定履行报批手续。且钓鱼台宾馆与杨胜大业公司以2003年的租金标准签订2015年的合同，该合同租金标准明显低于同地段平均价标准，租赁期限长达20年，存在共同恶意。铭泰公司与杨胜大业公司存在关联关系。铭泰公司法人曾在2014年间担任杨胜大业公司的法人，并在铭泰公司与钓鱼台宾馆解除租赁关系前将杨胜大业公司的法人变更为现在的法人。无论是从人员组织形式、管理角度，或是资金流通等角度而言，铭泰公司与杨胜大业公司之间存在高度的人员、财产、资金上的混同关系，故双方之间存在实质上的关联关系。铭泰公司与钓鱼台宾馆解除行为及钓鱼台宾馆与杨胜大业公司重新签订合同等行为均属以合法形式掩盖非法目的的行为，应属无效行为。无效行为产生的合同自始无效，对我公司不产生任何法律效力，我公司系合法占有、使用涉案房屋。我公司不同意钓鱼台宾馆主张房屋占有使用费，我公司实际支付了全部租赁期间的房屋租金，我公司是经钓鱼台宾馆认可，从原承租人万市公司处合法取得租赁房屋，房屋租赁费用为每年25万元。同时，钓鱼台宾馆提交的证据显示其出租给杨胜大业公司的房屋租赁价款每年不足55万元。钓鱼台宾馆在2015年至2019年未向我公司主张任何权利，其主张房屋占用费及每年180万元的标准缺乏依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。钓鱼台宾馆系海淀区西三环中路×号房屋的所有权人。2003年12月30日，钓鱼台宾馆（出租方，甲方）与万市公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方系海淀区西三环中路×号“钓鱼台山庄”的合法产权人；乙方同意承租“钓鱼台山庄”包括二十栋已装修楼座（楼号为1,2,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,29）、十六栋未装修楼座（楼号为：3、4、5、6、7、8、9、10、28、30、31、32、33、34、35、36）及一栋办公服务楼之全部物业；租赁期限为二十年，甲、乙双方商订自2004年1月1日起计算；该钓鱼台山庄用途为商、住两用，甲方允许乙方对该钓鱼台山庄进行合法出租等经营活动，乙方不得擅自变更该钓鱼台山庄的土地及房屋用途；租金支付采用递增的方式即：第一年租金为672万元；第二年到第四年租金为每年1200万元；第五年到第八年租金为每年1400万元；第九年到第十二年租金为每年1700万元；第十三年到第十六年租金为每年2000万元；第十七年到第二十年租金为每年2200万元；乙方不得以该山庄物业向第三方承担债务、设立抵押、担保等。2010年7月15日，万市公司（出租方，甲方）与普乐士科公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定:乙方愿意承租位于钓鱼台山庄内的×号别墅及配套设施作为商、住场所，此外，乙方还有权使用由甲方指定的公用区域；租期为2年，自2010年7月15日起至2012年7月14日止；租金标准为每年150万元，房屋的物业管理费收取标准为每年5万元；乙方应向甲方支付的两年租赁期内的房屋租金300万元同甲方应向乙方支付的六个月利息款300万元相抵。2010年12月12日，万市公司与普乐士科公司签订《房屋租赁合同部分条款变更协议》，约定将原合同中的租期2年变更为租期12年，自2010年7月15日起至2022年7月14日止；将原合同中约定的年租金为150万元变更为每年租金25万元；将原合同中约定的房屋物业管理费收取标准为每年5万元变更为每年0万元，免收房屋物业管理费、维修费、取暖费；将原合同中约定的乙方应向甲方支付的两年租赁期内的房屋租金300万元同甲方应向乙方支付的六个月利息款300万元相抵变更为乙方应向甲方支付的十二年租赁期内的房屋租金300万元同甲方应向乙方支付的六个月利息款300万元相抵；将借款方万市公司将项下位于海淀区西三环中路×号钓鱼台山庄×栋租赁予普乐士科公司，房租可抵扣上述借款所产生的部分利息，房屋租金为150万元（含物业费、取暖费等其他费用），变更为借款方万市公司将项下位于海淀区西三环中路×号钓鱼台山庄×栋租赁予普乐士科公司，房租可抵扣上述借款所产生的部分利息，房屋租金为每年25万元（含物业费、取暖费等其他费用）。2011年1月，钓鱼台宾馆（甲方）、万市公司（乙方）及铭泰公司（丙方）签订《协议书》，内容为：2003年12月30日，甲乙双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区西三环中路×号“钓鱼台山庄”（包括36栋楼座及1栋办公楼）出租给乙方使用，租赁期限20年，自2004年1月1日起计算。现甲方同意，乙方将其在租赁合同中的全部权利义务转让给丙方，丙方愿意接替乙方成为租赁合同的承租方；自2011年1月1日起，丙方代替乙方成为租赁合同的承租人，根据租赁合同的约定行使合同中承租方的全部权利，承担租赁合同中承租方的全部义务；自2011年1月1日起，乙方不再是租赁合同的承租方，乙方仅就2011年1月1日之前租赁合同的履行情况向甲方承担相关责任。2015年7月8日，钓鱼台宾馆（甲方）与铭泰公司（乙方）签订《解除〈房屋租赁合同〉协议书》，约定：乙方出现经营困难，难以履行协议书的义务，双方协商一致，乙方承租甲方钓鱼台山庄协议解除，双方租赁关系终止。2015年7月10日，钓鱼台宾馆（出租人）与杨胜大业公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：出租人同意出租，承租人同意承租位于北京市海淀区西三环中路×号“钓鱼台山庄”全部物业（包括三十六栋别墅及一栋办公服务楼），作为承租人办公、休息用房；该钓鱼台山庄用途为商、住两用，出租人允许承租方对该钓鱼台山庄进行合法出租等经营活动，承租人不得擅自变更该钓鱼台山庄的土地及房屋用途；出租人、承租人双方确认，承租人在承租期内按以下方式向出租人支付租金:第一年租金为672万元；第二年到第四年租金为每年1200万元；第五年到第八年租金为每年1400万元；第九年到第十二年租金为每年1700万元；第十三年到第十六年租金为每年2000万元；第十七年到第二十年租金为每年2200万元；租赁期限为20年，自2004年1月1日起计算。2016年7月28日，杨胜大业公司将普乐士科公司、北京中福爱心通投资有限公司诉至本院，要求二公司立即停止侵害，搬出侵占的北京市海淀区西三环中路×号；二公司自2015年7月10日起，连带按月15万元支付侵占涉案别墅而对杨胜大业公司造成的经济损失至停止侵害搬出之日止,钓鱼台宾馆作为本案第三人参加了诉讼。本院于2018年10月30日作出（2016）京0108民初×号民事判决书，判决普乐士科公司将位于北京市海淀区西三环中路×号钓鱼台山庄×号别墅腾空并交付杨胜大业公司。普乐士科公司不服上诉至北京市第一中级人民法院，钓鱼台宾馆述称此案与其无关,北京市第一中级人民法院于2019年4月4日作出（2019）京01民终×号民事判决书，判决撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初×号民事判决；驳回杨胜大业公司的全部诉讼请求。审理中，钓鱼台山庄要求普乐士科公司搬出钓鱼台山庄×号别墅，并按照每年180万元的标准支付自2015年7月10日的房屋占用费，据此提交杨胜大业公司与其他公司签订的租赁钓鱼台山庄8号、18号的房屋租赁合同、发票。普乐士科公司表示不清楚，不同意支付房屋占用费。审理中，普乐士科公司提交借款合同、资金划付通知、电汇凭证、补充协议，表示其与万市公司签订借款合同，用于清偿杭州银西百货有限公司的债务，其通过汇款方式向该公司支付1000万元，万市公司将钓鱼台山庄×号别墅租赁给其，用于抵偿该借款的利息，其自2010年7月15日使用该别墅至今。钓鱼台宾馆表示上述证据与本案无关。普乐士科公司提交函件及告知函，表示其自始不认可房屋转让行为，铭泰公司未向其主张过权利。钓鱼台宾馆对函件及告知函的真实性认可，表示铭泰公司向普乐士科公司履行了告知义务。普乐士科公司提交回复函，表示万市公司认可铭泰公司取得经营权不合法，且不是全部经营权。钓鱼台宾馆对回复函的真实性认可，证明目的不认可。普乐士科公司提交企业信用报告，表示万市公司、铭泰公司、杨胜大业公司存在关联关系，属于无效行为。钓鱼台宾馆表示企业信用报告与本案无关。普乐士科公司提交合同权利义务转让协议复印件，表示铭泰公司向万市公司支付转让款13700万元，作为全部转让租赁合同权利义务的对价。钓鱼台宾馆对该协议的真实性不认可。本院认为，无权占有不动产的,权利人可以请求返还原物。万市公司于2003年自钓鱼台宾馆租赁钓鱼台山庄，期间万市公司将钓鱼台宾馆×号别墅租赁给普乐士科公司，后万市公司将合同权利义务转让给铭泰公司，2015年铭泰公司与钓鱼台宾馆解除了房屋租赁合同，至此普乐士科公司无权继续使用钓鱼台山庄×号别墅。钓鱼台宾馆作为钓鱼台山庄产权人，有权要求普乐士科公司返还该别墅。钓鱼台宾馆要求普乐士科公司搬出钓鱼台山庄×号别墅，证据充分，本院予以支持。普乐士科公司使用钓鱼台山庄×号别墅是基于其与万市公司的租赁合同关系，钓鱼台宾馆与普乐士科公司并无合同关系，钓鱼台宾馆在与万市公司、铭泰公司转让租赁合同权利义务、与铭泰公司解除租赁合同亦未对次承租人租赁房屋的相关事宜进行约定，故钓鱼台宾馆要求普乐士科公司支付房屋占用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。普乐士科公司主张杨胜大业公司与钓鱼台宾馆的房屋租赁合同无效，二者存在恶意串通，不同意搬出钓鱼台宾馆×号别墅的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、北京普乐士科新科技发展有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区西三环中路×号钓鱼台山庄×号别墅腾空并交还外交部钓鱼台宾馆管理局；二、驳回外交部钓鱼台宾馆管理局的其他诉讼请求。案件受理费31100元（外交部钓鱼台宾馆管理局已预交），由外交部钓鱼台宾馆管理局负担31030元，已交纳；由北京普乐士科新科技发展有限公司负担70元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 晶二〇一九年十二月二十七日书记员 王笳奇