福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0922民初1370号 原告（申请执行人）：张雅芳，女，1972年11月21日出生，汉族，住古田县。 委托诉讼代理人：乐杰，福建凡圃律师事务所律师。 被告（案外人）：瞿春玉，女，1974年3月17日出生，汉族，住古田县。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告（被执行人）：魏永锋，男，1964年3月13日出生，汉族，住古田县。 原告张雅芳与被告瞿春玉、魏永锋申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告张雅芳及其委托诉讼代理人乐杰，被告瞿春玉的委托诉讼代理人许东两次均到庭参加诉讼，被告魏永锋第一次经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告魏永锋第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张雅芳向本院提出诉讼请求：1、准予对魏永锋名下的古田县房产及古田县罗华下街XXX杂物间继续执行；2、本案的诉讼费、鉴定费由瞿春玉承担。事实和理由：一、法院违反程序随意提起再审。二、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。瞿春玉无法证明除外情形。三、根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，1.本案中双方的合同系在查封之后补签的合同，不符合该条款第一项。2.瞿春玉的转账无法体现是支付购房款（转给案外人的款项也不是合同约定的购房款金额），且未转账给魏永锋，在查封前也未与魏永锋签订合同，双方当事人提供虚假证据系恶意阻碍执行，故不符合第三款。3.瞿春玉对本次买卖合同自身也有重大过错。无论她与何方签订合同，该房屋当时的状态本就属于国家政策上不能过户的房屋。法律不应鼓励当事人购买一个本就不能过户的房屋，却通过法律途径得到确权。故不符合第四款。瞿春玉应同时满足以上四项才能排除执行，却有三项不符合条件，执行异议应坚持权利救济的法定原则，不应损害债权人的合法权益。四、本案具体情况阐述如下：1.魏永锋名下罗华下街52号303的房屋及储物间于2014年4月28日被查封，后于2015年9月1日解除查封，在此17个月的查封期间瞿春玉、魏永锋等人均未提出异议。后张雅芳于2015年9月1日接着查封魏永锋名下罗华下街52号303房屋，在法院执行局人员过去履行查封程序时看到双方当事人正在魏永锋旧厝补签合同。魏永康、魏永磊与瞿春玉所签订《房屋买卖协议》，系其在申请保全前去303房屋查看时由瞿春玉拿给其看，经其手机拍照形成的。2.瞿春玉提交的由魏永康、魏惠霞、魏永磊、魏惠文、魏永锋所签订的合同系查封之后补签的合同，却把落款时间提前为2011年，提供虚假证据混淆事实，可由第一项事实相互印证，提供虚假证据的行为，应由法院查明后作出处罚。3．该地所有权虽为六人继承，但是房屋的具体分配事实仅针对他们的内部之间，且系六继承人在所其继承的罗华下街52号的土地上所建的楼房，六人已经对房屋的产权进行分割了，并签订“析产协议”，古田县人民政府根据该“析产协议”核发房屋所有权证书，案涉房屋的所有权人为魏永锋。而在查封之前，魏永锋未与瞿春玉签订合同，却恶意补签合同逃避债务。4.合同约定的系302房屋，执行案件查封的是303房屋，是否系同一房屋无法确认，存在合同签订后，双方串通恶意转移财产的可能。5.由魏永康、魏永磊与瞿春玉签订的合同也无法确认是否是双方故意补签的合同，瞿春玉所提交的转账记录与魏永锋无关，该房屋在查封之前未签订买卖合同，未支付购房款。6.瞿春玉已提起与魏永康等人解除房屋买卖合同的诉讼，可追究合同相对人的违约责任，瞿春玉与魏永康等人签订的合同、以及在查封之后补签的买卖合同，在物权变更前均是债权，该债权与其债权系平等的地位，魏永锋的房子在产权证做下之后该房屋一直处于查封状态，瞿春玉的债权尚有救济途径，而不应与被执行人一起提供虚假合同，阻碍执行。 瞿春玉辩称，一、瞿春玉依法于法定的再审期限内对（2018）闽0922执异13号民事裁定书提起再审申请，法院基于已查明的事实及相关法律，依法作出（2019）闽0922执异5号民事裁定书，并无不合理或不合法之处。二、瞿春玉购买的房屋虽未办理过户登记，但物权的变更是否发生效力，并不影响《房屋买卖协议》的效力，瞿春玉有权依法对交易的房屋提出执行异议。三、依据相关法律规定，瞿春玉与魏永锋、案外人魏永康、魏永磊等五人于2011年9月9日签订的《房屋买卖协议》真实、合法、有效，并不存在补签或倒签的情形。案涉房屋第一次查封之日为2014年4月28日，而瞿春玉与魏永锋、案外人魏永康、魏永磊、魏惠文、魏惠霞五人于2011年9月9日已依法签订了《房屋买卖协议》，并依据古西集用（2008）第1003687号文件，案涉房屋的土地用途为住宅用途及使用权类型为划拨用地，依法可合法买卖，因此不存在《合同法》第五十二条的无效情况或第五十四条的可撤销情形，及张雅芳无法提供认定案涉合同为补签或倒签合同的鉴定意见等证据予以证明，《房屋买卖协议》系真实、合法、有效的。法院作出（2017）闽0922民初2002号民事判决书及（2019）闽0922执异5号民事裁定书经审慎核查事实与理由后，对案涉合同的真实性、有效性及合法性亦予以认可。四、基于瞿春玉提供的证据及已查明的事实，可证明《房屋买卖协议》所涉的302室房屋与魏永锋现名下的303室系同一房屋，且瞿春玉于案涉房屋被查封之前便已实际占有入住。瞿春玉与魏永锋等五人签订的《房屋买卖协议》中载明的房屋与查封的房屋系同一房屋，只是相关部门对房屋的编号与当事人编号不同而已。依据瞿春玉提供的中国建设银行个人活期账户电费交易明细、电力公司2014年之后古田县历月电费明细及从2012年7月-2014年电费交易流水证据，证明瞿春玉于查封之前业已缴纳相应的电费。福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司出具的古田县罗华村下街52号祥和楼303室房屋装饰装修市场价值评估报告（闽银德评报字（2017）第22049号），证明瞿春玉于2011年12月前已对案涉房屋装修完毕并投入使用。五、瞿春玉已按合同约定支付大部分房屋价款。2011年9月9日，瞿春玉与被告魏永锋等五人签订了《房屋买卖协议》，并约定签订当日瞿春玉须支付550880元。后瞿春玉便以银行转账的方式，向负责收款事宜的魏永康指定的其妻子林嫩妹及儿子魏茂忠的账户分别转入270000元，及另外以现金支付10880元，以上共计为550880元。合同约定的房屋余款50000元押金因房屋过户手续仍未办理完毕而不具备支付条件，因此瞿春玉已按合同约定支付完毕全部房屋价款，张雅芳的主张不合理且无法律依据。六、案涉房屋未办理过户登记，系因购房后古田县人民政府的政策变动致使的，并非因瞿春玉自身原因。瞿春玉购房后，多次至相关部门欲办理过户登记，但根据古田县人民政府办公会议纪要［2015］3号文件内容，无法办理过户登记，并非自身原因导致无法办理登记。此后于2018年古田县人民政府发布关于同意分类处置集体土地未经法定程序审批流转为国有上地问题处理方案的批复（古政文［2018］155号），解除对类似案涉房屋的过户禁止，但因案涉房屋正处于查封状态而无法进行过户登记，亦并非瞿春玉自身原因。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，瞿春玉已依约支付完毕全部房屋价款，并实际占有入住多年，且系因古田县人民政府的政策变动及法院执行局对案涉房屋进行的查封行为，而致案涉房屋无法进行过户登记，瞿春玉对此不存在过错，因此属于人民法院依法不得查封、扣押或冻结的情形。综上所述，基于已查明的事实，瞿春玉于案涉房屋被法院查封之前，便与魏永锋等五人签订了标的为案涉房屋的《房屋买卖协议》，并按合同约定支付完全部价款，且实际占有入住多年，及未办理过户登记非因瞿春玉自身原因，恳请法院驳回张雅芳的全部诉讼请求。 魏永锋在第二次庭审中辩称,其名下位于古田县城西街道罗华下街52号303室套房系魏永康、魏永磊、魏惠霞、魏惠文、魏永锋等共有房产，其与瞿春玉签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，该协议合法有效。虽然没有办理产权过户登记，但是，瞿春玉已依合同支付价款并占有标的物至今，瞿春玉所交付的购房款550,880元已由魏永康平均分配给魏永磊、魏惠霞、魏惠文、魏永锋等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、古田县城西街道罗华村下街52号的土地原系集体所有，集体土地使用权人为魏永康、魏永招、魏永磊、魏永锋、魏惠文、魏惠霞。后经政府批准改建为单元式套房“祥和楼”，为办理房产证，魏永康、魏永招、魏永磊、魏永锋、魏惠文、魏惠霞依法申请该集体土地转为国有土地。 2、瞿春玉（乙方）与魏永康、魏永磊、魏永锋、魏惠文、魏惠霞（甲方）签订一份落款时间为2011年9月9日为的《房屋买卖协议》，约定甲方将古田县罗华下街52号祥和楼二单元302室，以每平方米5300元的价格出售给乙方，另有杂物间以每平方米4000元的价格出售给乙方，以上房屋总价600,881元，签订日乙方付甲方550,880元,余款50,000元押金待房屋过户手续办理完毕由乙方交付给甲方。 3、2013年9月30日、10月18日，古田县罗华村下街52号107室及古田县城西街道罗华下街52号303室的房屋办理权属登记，产权证号分别为古房权证古田字第××号、古房权证古田字第××号，房屋所有权人均系魏永锋。 另查明，2015年2月27日，本院在审理张雅芳诉郑夏珍、魏永锋民间借贷纠纷一案期间，张雅芳申请财产保全。2015年8月31日本院作出（2015）古民初字第294号民事判决书，判决郑夏珍、魏永锋偿还张雅芳借款及利息，同日本院以（2015）古民初字第294-4号民事裁定书，裁定查封古田县城西街道罗华下街XXX303室。判决文书生效后，张雅芳申请强制执行，2017年5月3日本院作出（2015）古执字第487-3号执行裁定书，裁定查封该案涉房屋及古田县的房产，案外人魏永磊、魏永康、魏惠文、魏惠霞、被执行人魏永锋不服（2015）古执字第487-3号执行裁定书，向本院提出书面异议，本院于2017年11月3日以（2017）闽0922执异30号执行裁定书，裁定驳回魏永磊、魏永康、魏惠文、魏惠霞、魏永锋的申请。后案外人瞿春玉不服（2015）古民初字第294-4号民事裁定书，向本院提出书面异议，本院于2018年5月17日以（2018）闽0922执异13号执行裁定书，裁定驳回瞿春玉的异议申请。2018年10月25日，瞿春玉对该裁定申请再审，本院于2019年3月27日作出（2019）闽0922执异5号执行裁定书，裁定撤销（2018）闽0922执异13号执行裁定并中止对古田县房屋的执行，后申请人张雅芳（暨原告）不服该执行裁定,遂向本院提起本讼。 本案的争议焦点为瞿春玉就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照本条规定，瞿春玉是否对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析认定如下： 1.关于在人民法院查封之前瞿春玉是否与魏永锋等人已签订合法有效的书面买卖合同的问题。 瞿春玉以其与魏永康、魏永锋、魏永磊、魏惠文、魏惠霞签订的、落款时间为2011年9月9日的《房屋买卖协议》为据，抗辩其已于法院查封案涉房屋前与魏永锋等人签订合法有效的书面买卖合同。该《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。 张雅芳以三份《房屋买卖协议》为据，主张瞿春玉与魏永锋等人一起提供虚假合同、前述瞿春玉与魏永锋等五人签订的《房屋买卖协议》系查封之后补签的合同。张雅芳提交的该三份《房屋买卖协议》均系复印件，其中一份《房屋买卖协议》并无瞿春玉签名，不能证明待证事实；另一份有魏永康、魏永磊与瞿春玉签名，但魏永锋陈述该协议系签订有瞿春玉、魏永锋等六人签名的《房屋买卖协议》的过程协议；最后一份与瞿春玉提交的《房屋买卖协议》内容相同，本院予以确认。本案审理过程中，张雅芳申请对有六人签名的《房屋买卖协议》笔迹形成时间进行鉴定，但经本院委托，福建正泰司法鉴定中心未能作出鉴定意见。后张雅芳申请重新鉴定，但据《最高人民法院司法行政装备管理局关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》关于人民法院的司法技术人员应对外委托案件的鉴定条件和鉴定机构的资质、能力进行审查，对落款时间和怀疑时间超过六个月，要求送检单位必须提供比对的样本的规定，现张雅芳未能提供比对样本，则应承担相应的法律后果，故张雅芳关于有六人签名的《房屋买卖协议》系补签的主张不能成立。且在该合同之外，即便存在张雅芳主张的其余两份证据，亦不能作出该六人签名的合同系补签的结论。故现有证据下认定瞿春玉与魏永锋等人在法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同。 2.关于瞿春玉是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。 古房权证古田字第××号、古房权证古田字第××号、古田县房屋权属登记信息查询结果等证据可证魏永锋等在古田县房屋享有所有权，对瞿春玉主张的《房屋买卖协议》中的302室房屋即现303室房屋的主张予以采纳。瞿春玉提交的《电费缴纳明细》、《古田县罗华村xxx303室房屋装饰装修市场价值评估报告》、张雅芳提供的证人证言、张雅芳的陈述等，均可印证2015年9月1日张雅芳申请查封案涉房屋前，瞿春玉已占有案涉房屋。又因瞿春玉与魏永锋等五人签有《房屋买卖协议》，故认定瞿春玉在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 3.关于房屋价款的交付的问题。 《房屋买卖协议》约定，房屋总价600,881元，瞿春玉应于签订日支付550,880元，余款50,000元押金待房屋过户手续办理完毕另行支付。2011年9月9日，林嫩妹、魏茂忠分别收到瞿春玉支付的270,000元，且魏永锋对瞿春玉主张的当日其另行以现金支付10,880元购房款没有异议。本院于2019年12月13日对魏永康、林嫩妹、魏茂忠制作询问笔录，林嫩妹、魏茂忠确认收到上述共计540,000元系案涉房屋购房款。故可认定瞿春玉已依约支付购房款550,880元。余下50,000元购房款未支付，系待房屋过户手续办理完毕另行支付，故认定瞿春玉依照其与魏永锋等人签订的书面买卖合同履行付款义务。对张雅芳关于瞿春玉未支付购房款的主张，不予支持。 4、关于是否非因瞿春玉自身原因未办理过户登记的问题。 魏永康等人与瞿春玉签订《房屋买卖协议》时，尚未取得不动产权属证书未办理过户登记，2013年10月18日，魏永锋取得案涉房屋初始登记后，魏永康等人又因政府政策变动不能办理过户登记手续，2015年8月31日至今，案涉房屋均系法院查封状态，故瞿春玉购房后未办理涉案房屋的过户登记系其个人无法预见的非自身原因。 综上所述，本院认为，本案为申请人执行异议之诉,瞿春玉与魏永锋等人就案涉房屋签订了合法有效的《房屋买卖协议》并依约支付价款,瞿春玉在法院查封之前已实际占有使用案涉房屋，现虽未办理过户登记，但并非瞿春玉自身的原因，据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定瞿春玉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，应予驳回张雅芳对案涉房屋准予执行的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回张雅芳的诉讼请求。 案件受理费9800元，由张雅芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  黄荣峰 审 判 员  叶艳玲 人民陪审员  林彩琴 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  陈海英 书 记 员  陆 倩 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。