广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27201号原告：吴金莲，女，1974年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**********，公民身份号码442************947。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。原告吴金莲与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴金莲，被告的委托诉讼代理人吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金48276元（以298000元为基数，从2015年6月28日起至2018年2月8日止，按年利率6%计算）；2.被告向原告支付其逾期办证违约金逾期支付的违约金（按48276为基数，从2019年4月4日起到被告付清逾期办证违约金之日止，按年利率24%计算）。事实与理由:2012年10月14日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼14幢302房的商品房一套，该房总价为298000元。合同约定被告应当在2013年6月30日前交付商品房，并在720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直至2018年2月8日才办理原告的不动产权属证书。由于业主一直维权，2019年4月4日被告张贴公告“致润和花园业主的一封信”，原告认为被告欺骗了业主，被告没有履行自己的承诺，被告违反约定拖延了维权的日期造成的损失应当进行赔偿。被告辩称：1.关于逾期办证违约金。根据双方签订的分期付款协议第五条约定，“办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算”，并约定原告于2013年9月25日前支付最后一期购房款。根据买卖合同第八、十四条之约定，被告应在合同交付使用后790个工作日内持办理权属登记须由被告提供的资料到产权登记机关备案。因此，涉案房屋逾期办证违约金应自2013年9月26日起算790个工作日即2017年6月28日，违约金应自2017年6月29日起算。根据上述约定，被告已于2018年1月22日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年1月21日止，再根据上述预定，“被告按已付房款每天万分之0.1向原告支付违约金”，符合双方意思自治，原告主张年利率6%计算违约金缺乏事实及法律依据。2.关于违约金，原告以年利率24%主张违约金无事实及法律依据，原告就逾期办证的违约行为既主张逾期办证违约金，又主张违约金，属于对逾期办证违约行为重复主张违约金，与合同法、民法中关于违约金的弥补损失的性质相悖，应当依法驳回。经审理查明：2012年10月14日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼14幢302房的预售商品房，购房总价298000元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2012年10月24日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了分期付款协议，约定前述购房款分期支付，其中最后一笔定于2013年9月25日前支付；如到房屋交付日期，买受人银行贷款已放款可办理入伙手续，但办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算。原、被告一致确认原告购房款是按分期付款协议约定的时间支付。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年1月22日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知书。2018年2月8日，涉案房屋的不动产权证办出，并更名为中山市火炬开发区****************房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及分期付款协议系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后790个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，若按原合同约定，被告应于2013年7月1日起算790个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但原、被告在分期付款协议中约定，办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算，且庭审中，原、被告明确其严格按照分期付款协议约定支付房款，双方均没有提交证据证明原告有提前付清购房款的情况，故涉案房款的付清时间本院认定为2013年9月25日。因此，被告应于2013年9月26日起算790个工作日内，即2016年12月1日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年1月22日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告履行备案义务之日止，即2018年1月22日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金20427.29元[计算方式：以298000元为基数，按照年利率6%计算，从2016年12月2日起计至2018年1月22日止，共417天]。关于逾期办证违约金逾期支付的违约金，双方对此没有约定，原告该项诉讼请求没有实施及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴金莲支付逾期办证违约金20427.29元；二、驳回原告吴金莲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575.87元（该款原告已预付），由原告吴金莲负担358.27元；由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担217.6元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十二月十九日书记员 梁敏霞孙永辉