山东省枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0404民初1578号原告：张剑，男，1970年5月12日出生，汉族，公务员，住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：刘岳铭，山东康桥律师事务所律师，一般授权代理。被告：张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司，住所地：峄城区峄山路16号。注册号：370400329004811。法定代表人：陈玉如，经理。被告：张家港市后塍房地产开发有限公司，住所地：张家港市后塍镇。统一社会信用代码：913205822515547028。法定代表人：封品连，经理。二被告共同委托诉讼代理人：**祥，江苏格致律师事务所律师，特别授权代理。原告张剑与被告张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司、张家港市后塍房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张剑及委托诉讼代理人刘岳铭到庭参加诉讼，被告张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司、张家港市后塍房地产开发有限公司的共同委托代理人**祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张剑向本院提出诉讼请求：1、依决法判被告协助原告办理房产证过户手续；2、要求被告承担违约责任，违约金27万，律师费10000元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2003年张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司开发了峄城区沿河路金牛市场3期。原告于2003年6月5日缴纳了定金，预定了332号房，并于2004年9月8日双方签订了商品房买卖合同，至2010年总计付款146200元，已清。双方约定，房产证由被告负责办理，被告却推诿扯皮，至今未予办理，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司、被告张家港市后塍房地产开发有限公司辩称，1、原告的诉讼请求没有事实依据，原告诉状中陈述2004年9月8日，双方签订了商品房买卖合同，在2011年总支付款146200元，原告没有付款依据；商品房的价格不是146200元。原告房款没有付清；原告诉状中陈述付款时间已违约，就按照原告诉状自述2016年9月8日签订商品方买卖合同，到2010年总支付款146200元。原告付款时间相隔6年，公司没有哪个合同，会约定付款时间为6年的；即便原告到2010年总计付款146200元，原告付款时间也已经违约；原告至今仍拖欠购房款，原告提供合同第三条记载，原告“依照房款50%，剩余按揭贷款”。说明原告自2010年总计付款146200元，只付了房款的50%，还有50%的房款原告至今未付。办理房产证条件不成就，因为原告还欠房款，所以公司没有给原告办理过户手续。2、原告诉讼请求已过诉讼时效，原告诉状自述“2004年9月8日双方签订了商品房买卖合同，自2010年总付款已清。既然原告自2010年总计付款146200元已付清房款，按常规后成公司，早就应该给原告办理过户手续。后经公司不办，原告早就应该主张权利，但是原告现在起诉，时间已隔八年，已过诉讼时效。3、原告的诉讼请求属于非金钱债务，法院无法执行。原告起诉第一项诉讼请求是判决被告协助原告办理房产过户手续，此请求属于非金钱债务。此请求是要行为人即被告自愿实施的行为请求，此请求是不能适用强制履行措施的。即如果构成公司不起诉原告办理房产过户手续，不实施自愿协助行为。法院将无法对被告公司强制执行，所以原告此请求法院是不能支持的。4、原告当庭追加诉讼请求，要求被告承担违约金27万元，律师费10000元。没有事实及法律依据。合同中对房产过户手续没有约定违约责任。合同只约定了房屋交付行为的违约责任。合同签订后原、被告双方，均已履行了房屋交付义务。不存在被告违约的事情。所以原告请求被告支付违约金27万元没有事实依据，要求被告支付律师费10000元没有法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张剑提供被告张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司向其出具收据四份，载明张剑于2003年6月5日向张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司预付322号定金700元，于2003年6月23日预付322号房款20000元，于2003年7月10日预付322号房款19300元，于2004年9月7日预付322号房款46200元；2014年9月8日，原告张剑与被告张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司签订房屋买卖合同一份，载明：张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司以挂牌出让方式取得位于沿河路中段地块的土地使用权，证号为峄国用（2002）字第0087号，甲方经批准，在上述土地上建设商品房定名金牛商业区，房地产开发经营许可证号为枣开许字（2003）19号，商品房预售许可证号为枣预售证0320号；张剑向后塍房地产枣庄公司购买商品房建筑面积共110.73平方米，面朝东，从北向南数第二间、第三间，该商品房为第3幢32号房；付款方式为已交房款50%，剩余按揭贷款；交付期限，应当在2004年9月8日前交付；关于产权登记的约定，后塍房地产枣庄公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因后塍房地产枣庄公司的责任，张剑不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、张剑退房，后塍房地产枣庄公司在张剑提出退房要求之日之日起60日内将张剑已付房款退还给张剑，并按已付房款1%赔偿张剑损失。2、张剑不退房，后塍房地产枣庄公司按已付房款1%向张剑支付违约金。3、在办理产权证书时所涉及的税费由后塍房地产枣庄公司负责，其他费用由张剑负责。合同签订后，原告未办理按揭贷款手续，原因不详,后原告于2010年交付被告房款60000元。合同签订后，被告将涉案房产交付给原告。原告提供照片一宗，公证书一份，证实房屋存在质量问题，予以证实后期未缴纳的房款原因是因为房屋质量存在问题。原告提供企业信用信息公示报告一份，证实张家港市后塍房地产开发有限公司企业信息登记情况，原告提供公司吊销情况一份，证实张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司因未按照规定接受年度检验，2012年2月3日该公司处于经营吊销状态。原告自认涉案房屋位于峄城区沿河路中段金牛市场3期第二间、第三间门市（坐西朝东）。本院认为，原告张剑与被告张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司之间签订的商品房买卖合同行为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法应予保护。本案诉求之一系原告要求被告协助办理房产证，该诉求属于物权纠纷，不应适用诉讼时效的规定，故被告辩称该诉求已超出诉讼时效与法律规定不符，该辩称不应予以支持。合同当事人应当按照约定严格履行各自义务，本案系房屋买卖合同纠纷，依据双方的约定，作为卖方的后塍房地产开发有限公司枣庄分公司应当承担的主合同义务是交付房产，协助办理房产证，作为买房的张剑主合同义务是依据约定交付房款，双方在合同中约定张剑已交房款50%，剩余按揭贷款，后期该房屋未办理贷款手续，原因不明，张剑又于2010年向被告公司支付房款60000元，公司予以接受，说明双方以实际履行行为对约定的交付方式进行了变更，该变更行为亦是当事人对各自权利的自由行使，法院予以尊重。依据合同约定先行付款50%，在签订合同前原告向被告实际支付的款项为86200元，按此推算，涉案房屋实际成交价格为172400元，被告张剑在合同签订前支付的款项为86200元，2010年又支付60000元，共计146200元，下欠26200元房款未支付。被告张剑认为房屋存在质量问题系其不支付剩余房款的原因，本院认为房屋质量问题和房款支付义务是两个不同的法律关系，应当另行处理，不能简单将房屋质量问题和张剑应当支付的房款混为一谈。关于产权登记问题，合同中仅约定张剑退房与不退房的处理，现实情况时张剑未退房、公司亦未要求退房，该约定未能解决房款未付清房款下的产权登记问题，依据正常的市场交易习惯，买房者将房款付清，卖房者才予以协助办理房产登记义务，被告张剑履行房款付清义务是先履行义务，否则，被告有权利不履行协助义务，本案中，张剑尚欠被告房款26200元，故其要求被告履行协助义务，无法律依据，不应予以支持。原告诉求被告要求被告承担违约责任，违约金27万，律师费10000元，其未按照规定交纳诉讼费用，视为原告放弃追加诉求的权利，故该诉求本案不予处理。综上所述，原告请求被告张家港市后塍房地产开发有限公司枣庄分公司、张家港市后塍房地产开发有限公司协助原告办理房产证过户手续，证据不足，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八之规定，判决如下：驳回原告张剑的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告张剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王孝卫二〇一九年十二月六日书记员  姚 君