北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74819号原告：李晓红，女，1967年6月7日出生，汉族，中国化工财务有限公司职员，现住北京市朝阳区。被告：张淑春，女，1968年9月11日出生，汉族，山东王淑新网络科技有限公司法定代表人，现住北京市通州区。第三人：张丹武，男，1952年5月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告李晓红（以下称李晓红）与被告张淑春（以下称张淑春）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，追加张丹武为第三人（以下称张丹武），依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓红、被告张淑春、第三人张丹武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓红向本院提出诉讼请求：1．请求判令张淑春及张丹武腾退位于北京市朝阳区大屯里X号楼三楼X室房屋；2．请求判令确认房屋租赁合同已于2019年4月4日解除；3．请求判令张淑春支付2019年6月份的租金1万元和房屋占有使用费（自2019年7月1日起计算至实际腾退之日止，按每月1万元计算）；4．请求判令张淑春支付未按约定支付租金的违约金2万元；5．请求判令张淑春支付自2018年9月30日起至实际腾退之日止所用的燃气费、水费（以燃气表及水表计量为准，按国家标准计算）。事实和理由：李晓红与张淑春于2019年9月30日签订《房屋租赁合同》，约定李晓红将位于北京市朝阳区大屯里X号楼三楼X室房屋出租给张淑春，租期1年（2018年10月1日至2019年9月30日），月租金1万元，押一付三，首期租金及押金于2018年9月30日支付，以后每期租金张淑春应于期满前提前7日支付，并约定张淑春逾期支付租金达10日，李晓红有权单方解除合同等。自2019年3月末开始，被告不按照合同约定的时间和金额交纳租金（应支付4-6月租金）。鉴于此，李晓红于2019年4月4日给张淑春发微信，通知张淑春不按照合同约定支付租金超过10日，李晓红有权单方解除合同，收回房屋。但张淑春既不搬走也不按约定交纳租金。现在已经是2019年7月，但张淑春仍未缴纳6月租金，已达到约定解除合同的条件。鉴于此，李晓红诉至法院，希望判如所请。张淑春辩称，我承租房子是为了给我的书法老师张丹武作为办公室和住所所用，我们签署的租赁期限是一年，但是因为我经济上的原因所以我确实是在4月份和5月份的时候晚交了房租。在5月份的时候因为出现了漏水事件，李晓红和张丹武的关系一直没有缓和，李晓红没有对张丹武帮忙清理漏水的事情表示感谢，在承租过程中没有经常到房屋内检查导致漏水，李晓红也没有认识到自己的过错。张丹武述称，不同意李晓红的诉讼请求，是李晓红一直在回避问题，拒绝与我们沟通的。经审理查明：2018年9月30日，李晓红作为出租方（甲方）、张淑春作为承租方（乙方）、北京麦田房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区大屯里X号X层X室出租给乙方居住使用，居住人数为2人；租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日；租金每月10000元；押金一付三，首期租金及押金应于2018年9月30日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前七日支付；押金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方承担供暖费、物业管理费、卫生费，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费；乙方有不按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达1000元、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人的情形，乙方有权单方解除合同；乙方于租赁期满、合同解除或者终止后当日将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方有不按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达1000元、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状；甲方未按照约定交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定实际返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金额的100%支付违约金。李晓红、张淑春均认可张淑春已缴纳10000元押金均认可张淑春于2019年4月10日缴纳4月份的租金10000元，于2019年5月4日缴纳5月份的租金10000元，张淑春未缴纳2019年6月份至今的租金。张淑春和张丹武均认可涉案房屋现由张丹武居住使用。为证明合同解除情况，李晓红提交微信截屏，2019年3月27日内容为李晓红“请交后三月租金，看到请回复”张淑春“你好，我知道了，该交租金了，我尽快转给你”；2019年3月29日内容为李晓红“请按照合同的约定付款，不要老让我催”张淑春“你好，和你商量一下，我下周一发给你可以吗？有点难处，要周一才打给我，我现在想和你商量一下看看可以缓两天好吗？是我的原因，我知道。我下周一上班后处理这个事情，你看可以吗”李晓红“当初签订合同就写的很清楚，需要提前1周支付租金，上次付租金也跟您这里说过，不知道为什么这次还是这样。水费也需要及时缴纳，在网上就可以交，在微信生活缴纳费里边，账单上边有编码。不希望下次再发生迟交租金的事”；2019年4月1日内容为李晓红“不是说今天付租金吗？你现在是什么情况？如果超过时间不付款，我就换锁了。如果超过时间不付款，我就换锁了。根据合同约定押金就是押金，不可以抵扣为租金”；2019年4月2日内容为李晓红“如果不想租了，请提前说一声，您不付租金，又不回复是几个意思。到合同约定的时间我就换锁了。还没遇见过您这样的”；2019年4月4日内容为李晓红“按照合同约定，您不按照约定支付租金，超过10天，从今天开始，解除我们双方2018年9月30日签订的房屋租赁合同，请尽快搬出金泉家园8号楼X，同时按照合同约定，租赁期间，不得以押金冲抵租金。如不搬出，造成的任何后果由租房人承担。合同是以张淑春名义签署的”；2019年4月2日内容为张淑春“你好，我确实遇到一些麻烦的事情，我家的房子也是出租的，有时也遇到不能及时交房费的问题，有困难了，她而孩子生病了，我们都理解，你看我也确实遇到了难处，能不能通融一下。说好的事情没有到位我的事情也连累你的房费不是非要如此但却是遇上了很无奈”李晓红“我出租这么长时间的房子，从来没有遇到像您这样的，3月末之前跟您联系，打电话不接，发短信不回，根本没有主动解决问题的诚意，咱们之间为啥签合同，就是保证双方的利益不受侵害，您现在已经损害我的利益，影响到我房屋下一步的出租了，而且我也不知道您的难处啥时候能够解决，让我一直等下去您觉得合适吗？毕竟我每月要还2万多的房贷。我的难处谁来解决。您和别人债务的纠纷，后果不应该由我承担呀。”；2019年4月10日内容为张淑春“你好。我现在收到了一万，要不先打给你。非常抱歉。之前我父亲过世，那段时间看信息少，没太注意手机，非常抱歉！余下的我这边解决外，我也一直在沟通，他同意和主任再商议，会很快有结果的，对你造成的伤害，非常抱歉！”李晓红“您目前是交了4月的租金和1个月的押金，您计划是租到这个月末吗？如果是这样，我就告诉中介来看房了，请告诉我哪天可以，好做安排”；2019年4月15日内容为张淑春“没有，我们继续租，老师想换地方说有点贵，但交通方便。是谁和你说想不租了？”李晓红“您没告诉我后边还租不租呀，中介这边天天打电话说有人想租房，所以就问一下您。如果想租的话，后边的租金什么时候可以打过来呀”；2019年4月20日内容为李晓红“还有两个月的租金什么时候打过来。希望遵守契约。要不我们就约看房时间，由租房的要看房，您也别耽误我出租。您这是什么态度呢，住这房子，不按规定交租金，发信息不回，到底什么意思呢？”2019年4月25日内容为李晓红“这又快月底了，您怎么打算的呢”；2019年4月27日内容为李晓红“怎么跟你发微信也不回啊，这又到月底了，还差三个月的租金什么时候交呢。这房子租给您真是心累。那就到这个月底吧，我就找中介看房子了”2019年4月29日内容为张淑春“我前些天进修去了，没来得及看信息，抱歉！”李晓红“那您什么时候付后三个月的租金呢？”2019年5月2日内容为李晓红“看到我发微信了，给个结果呀现在请付三个月的租金”；2019年5月4日内容为李晓红“如何打算的”张淑春“我今天打给你先打给你一万可以吗”；2019年5月11日内容为李晓红“后两月的请尽快支付”；2019年5月12日内容为李晓红“你打算租到什么时候呢？后两个月租金到现在还没付？按照合同约定是押一付三的如果不足，也请按照合同约定提前一个月通知我，我好委托中介看房。看到请回复”2019年5月23日内容为李晓红“张博士，看到您的微信，非常感谢您昨天能来见面商谈，并且同意尽快搬走。今天您又改变主意。咱们甲乙双方之间的权利义务在租房合同中都有明确约定，既然签了合同条款、您（乙方）从3月底起，没有按照合同押一付三条款支付租金，已经构成违约。我曾多次催您支付拖欠租金，您还是没有按照约定方式支付”。李晓红称自己已于2019年4月4日单方解除合同，张淑春不予认可，称自己从未同意解除合同。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信截屏等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，李晓红与张淑春之间的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。合同约定押金一付三，每期租金张淑春应于期限届满前提前七日支付后三个月的租金，李晓红与张淑春均认可自2019年4月份开始张淑春未按照约定支付后三个月的租金，张淑春分别于2019年4月10日缴纳4月份的租金，于2019年5月4日缴纳5月份的租金10000元，自2019年6月份至今未缴纳租金，张淑春存在迟延履行合同主要义务，且在李晓红多次催告后在合理期限内张淑春仍未履行的事实，故李晓红可以行使单方解除权。李晓红主张已于2019年4月4日向张淑春单方行使解除权，但于2019年4月10日、2019年5月4日接受了张淑春缴纳的租金，可从李晓红的行为中推知其有放弃解除权的意思表示，故双方的合同已于租赁期限届满之日2019年9月30日终止。合同终止后张丹武仍占有使用房屋，于法无据，应予腾退。李晓红主张张淑春应支付2019年6月1日至2019年9月30日的租金4万元，本院予以支持。合同终止后张淑春、张丹武继续占有使用房屋，应给付李晓红房屋占有使用费。关于违约金，合同约定过高，本院酌定为1万元。关于燃气费、水费，依据合同应由张淑春支付，但原告不能证明具体金额，本院不予处理，双方可据实交接，如有异议，可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告张淑春、第三人张丹武于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区大屯里X号X楼X室房屋；二、被告张淑春于本判决生效之日起七日内给付原告李晓红租金4万元；三、被告张淑春于本判决生效之日起七日内赔偿原告李晓红房屋占有使用费（自二〇一九年十月一日至实际腾退房屋之日，按每月10000元标准计算）；四、被告张淑春于本判决生效之日起七日内给付原告李晓红逾期支付租金违约金1万元；五、驳回原告李晓红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告李晓红负担75元（已交纳），由被告张淑春负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇一九年十二月十日书记员  马悦-2--1-